Hoofdstuk 2: Doelgroepen en woonwensen

Bestaande doelgroepen in Delft

De woningmarkt wordt gekenmerkt door middel van 17 klantgroepen. De klantgroepen kun
je weer onderverdelen in 10 deelgroepen. Deze 10 groepen worden aangehouden en
hieronder nader besproken. De 10 groepen verschillen in leeftijd, maar ook met
huishoudenssamenstelling en inkomen. Er wordt onderscheid gemaakt in bijvoorbeeld een
gezin versus één- of tweepersoonshuishoudens, inkomens en leeftijdscatagoriën zijnde;
 tot 25 jaar;
 25-39 jaar;
 40-59 jaar;
 60-74 jaar;
 75-plus;
Deze groepen verschillen in woonwensen en dus ook in woontypen en prijsklassen.
Hieronder vindt u een overzicht van de verschillende groepen. In dit geval wordt er alleen
gesproken over deze groepen in Delft.

Laag inkomen
De eerste groep (aangegeven in de figuur met cijfer 1) wordt gevormd door de mensen met
een huishouden van één of twee personen tot de leeftijd van 25 jaar met een laag inkomen.
In Delft bestaat deze groep voornamelijk uit studenten, omdat Delft een universiteitsstad is.
Delft telt onderhand 12.824 inwonende studenten (Studiekeuze123, 2017). Er wordt
verwacht dat het aantal studenten in de stad tot 2023 gaat groeien met 4.000 nieuwe
studenten. De meeste studenten prefereren een appartement, waar zij met anderen of
zelfstandig kunnen wonen (CBS, 2015). De gemiddelde (gewenste) kamer-/woninggrootte
van een persoon uit deze groep ligt rond de 25m2 (OS Groningen, 2014). Deze groep huurt
vooral en gaat pas aan het einde van hun 20ste kijken naar een koopwoning (CBS, 2015). Het
woonmilieu dat bij deze groep past is op loop-/fietsafstand. Dit is omdat de meeste mensen
uit deze groep geen auto hebben en dus alles lopend of op de fiets moeten doen.

De tweede groep (aangegeven in de figuur met cijfer 3) wordt gevormd door de mensen met
een huishouden van één of twee personen van de leeftijd welke loopt van 25 tot 59 jaar met
een laag inkomen. Deze groep zal hoogstwaarschijnlijk bestaan uit laagopgeleide
eenoudergezinnen of koppels. Delft kent 50.691 personen in deze leeftijdscatagorie. Deze
groep heeft als voorkeurs woningtype een bestaande studio of appartement welke zij huren;
de huurprijs ligt tussen de 400 tot 550 euro per maand. De grootte van het appartement is
ongeveer 129m2. Sociale activiteiten in de wijk zijn gewenst en zij nuttigen veel openbaar
vervoer, waardoor een busstation als voorziening gewenst is.

De derde groep (aangegeven in de figuur met cijfer 5+9) wordt gevormd door de mensen
met een huishouden bestaande uit een gezin van de leeftijd tot 39 jaar oud met een laag
inkomen. Deze groep wordt gekarakteriseerd als aandachtsgroep. De meeste mensen die
deel uitmaken van deze groep zijn laagopgeleid. Ze huren voornamelijk huizen in de sociale
woningbouw. De woningen van deze mensen zijn dan ook niet erg groot. Vaak slapen de
kinderen samen op 1 kamer. In Delft is deze groep vrij groot en zijn er ook al veel huizen
gerealiseerd voor deze groep. Deze groep hecht veel waarde aan buren en kennissen in de
nabije omgeving. Vaak is de dichtheid in de buurten hoog, maar dat vinden deze mensen
geen probleem. Ze reizen wel met de auto, brommer, de fiets of het ov, dus parkeerplekken
zijn gewenst.

Hoger inkomen
De vierde groep (aangegeven in de figuur met cijfer 2) wordt gevormd door de mensen met
een huishouden van één of twee personen tot de leeftijd van 25 jaar met een hoger
inkomen. Deze groep is zeer klein; er zijn nog weinig mensen die het voor elkaar kunnen
krijgen om een inkomen van boven modaal te hebben voor hun 25ste levensjaar. Ze kunnen
hoog of laag opgeleid zijn, als zij al veel succes hebben behaald met bijvoorbeeld een eigen
bedrijf. Delft telt 32.723 personen onder de leeftijd van 25 jaar (Gemeente Delft, 2017). De
verwachting of deze groep gaat groeien is niet duidelijk. Aangezien het natuurlijk erg
bijzonder is als iemand van onder de 25 al bovenmodaal verdient, zullen er
hoogstwaarschijnlijk niet veel bij komen. Verder heeft deze groep een voorkeur voor wonen
in een twee kamer appartement zonder lift (CSB, 2015). Hier wordt hoogstwaarschijnlijk
laagbouw mee bedoeld. De prijs die zij bereidt zijn te betalen voor een appartement ligt
onder de 150.000 euro, maar zij prefereren een bestaande huurwoning. Het huis moet veel
voorzieningen in de nabijheid hebben, zo willen zij dicht bij de stad wonen en een
supermarkt op loopafstand. Parkeergelegenheid is wel gewenst bij deze groep, aangezien zij
wel vaak een auto hebben.

De vijfde groep (aangegeven in de figuur met cijfer 4) wordt gevormd door de mensen met
een huishouden van één of twee personen van de leeftijd welke loopt van 25 tot 59 jaar met
een hoger inkomen. Deze personen zijn in de meeste gevallen hoogopgeleid en bestaan
vaak, wanneer de leeftijd wat ouder is, uit een gezin waarvan de kinderen al het huis uit zijn.
Wanneer de leeftijd nog iets lager ligt, zal deze groep voornamelijk bestaan uit
eenoudergezinnen of koppels. Deze groep bestaat uit ongeveer … huishoudens in Delft. De
meesten uit deze categorie prefereren een luxe tot zeer luxe woning welke is gelegen dicht
bij voorzieningen zoals de supermarkt, scholen voor de kinderen en een openbaar park.
Wanneer zij boven de 40 komen zullen zij niet snel meer verhuizen, zij zijn de zogenaamde
dromers. Ze dromen wel van een ander huis, maar de stap zetten, dat doen ze niet. Er is veel
verschil in waar de mensen uit deze groep willen wonen. Een deel wil graag in de grote stad
wonen terwijl ook een groot deel meer landelijk zou willen wonen (NVB,2012). De eind
dertigers en veertigers in deze groep zijn voor de woningmarkt zeer belangrijk omdat zij
ambities hebben om groter en luxer te gaan wonen.  

De zesde groep (aangegeven in de figuur met cijfer 6 en 10) bestaat uit gezinnen met een
hoog inkomen tot de leeftijd van 59 jaar. Zij verdienen meer dan 37.000 euro bruto per jaar;
een bovenmodaal inkomen. Over het algemeen is deze groep hoogopgeleid. Hieronder
verstaan we een afgeronde HBO of WO opleiding. Een gemiddeld huishouden bestaat uit 3,3
personen (NVB Huizenkopers in Profiel, 2012), waaronder twee volwassenen en één à twee
kinderen. In Delft bestaat deze groep uit ongeveer 12.000 huishoudens (Oozo.nl, z.j.). Er
wordt verwacht dat het aantal huishoudens in de toekomst zal groeien. Dit omdat
afgestudeerde studenten tegenwoordig hun gezin liever in een kleine stad willen starten
(Delta, 2015).

De woonvoorkeuren voor deze groep zijn luxe à zeer luxe koopwoningen vanaf een bedrag
van 350.000 euro. Bijna driekwart van deze doelgroep wenst een vrijstaand huis of een
twee-onder-een-kap met ongeveer 5 kamers en een oppervlak van 160 m2. Daarbij willen ze
graag een tuin, maar aangezien dat in centrum Delft met het gebrek aan ruimte moeilijk te
vinden is, is een dakterras ook voldoende. Ook is deze groep tevreden met een rijtjes
woning, als de woning maar een rustige, ruime en luxe uitstraling heeft. Zij prefereren een
nieuwbouwwoning die traditioneel oogt of een traditionele woning. In 2012 had 85% van de
doelgroep met een leeftijd tot 39 jaar een koopwoning. Voor de leeftijd van 40 tot en met 59
was dit 51%. Daarbij verhuist deze groep niet meer zo vaak; ze blijven vaak twintig jaar in
hetzelfde huis wonen.

Een groene wijk is zeer gewenst met voorzieningen zoals scholen, winkels, parken en
sportvelden in de omgeving, zodat kinderen deze lopend of met de fiets kunnen bereiken.
Gemiddeld bezit zo’n gezin 1,5 auto, die gebruikt wordt voor voorzieningen die niet in de
buurt zijn. Gewenst is een garage of parkeerplek waar ze deze kunnen laten als deze niet
gebruikt wordt. Daarbij willen ze contacten in de buurt hebben, denk hierbij aan vrienden,
familie en buren.

Ouderen
De zevende groep (aangegeven in de figuur met cijfer 7) bestaat uit ouderen van 60 tot en
met 74 jaar. Deze groep bestaat in Delft uit ongeveer 14.500 huishoudens (Delft
Buurtmonitor, 2017). Deze huishoudens bestaan vaak uit één à twee personen aangezien de
kinderen, die inmiddels zelfstandige (jong) volwassenen zijn, uit huis zijn. Ze zijn een
groeiende groep, maar ook een zeer kritische. Ze zoeken een woning met een huur tot
aftoppingsgrens met een maandelijkse huur tussen de 500 en 900 euro. Voor deze prijs
willen ze een woning van ongeveer 120 m2 met een gemiddelde van 3,8 kamers en het liefst
gelijkvloers, aangezien ze vaak niet helemaal goed ter been zijn. Ouderen met wat meer geld
in deze doelgroep zouden ook voor een luxer appartement kunnen gaan met een lift. Graag
hebben ze een tuin of balkon. Ze wonen het liefst in een bestaande woning, mochten ze in
een nieuwbouwwoning wonen, willen ze invloed hebben bij het ontwerp van het gebouw.

Deze groep is mobiel niet heel sterk. Om deze reden moeten er voorzieningen zoals een
supermarkt voor dagelijkse boodschappen en een park als ontmoetingsplek in de buurt  zijn.
Daarbij is een nabije zorginstelling zeer toepasselijk. De voorkeur is dat deze voorzieningen
te voet bereikbaar zijn, maar verdere voorzieningen zijn ook acceptabel aangezien een
huishouden hier gemiddeld 1,3 auto in zijn bezit heeft.

75+’ers
De achtste en tevens laatste groep (aangegeven in de figuur met het cijfer 8) bestaat uit
ouderen van de leeftijd van 75 jaar of ouder met alle inkomens en gezinssamenstellingen. De
meeste van deze ouderen hebben het basisonderwijs afgemaakt, maar zijn niet verder gaan
studeren, omdat hier geen mogelijkheid toe was door de tweede wereldoorlog. Door de
verzorgingsstaat van deze tijd is het nodig dat de ouderen zo lang mogelijk thuis kunnen
blijven wonen, zo gaat de voorkeur ook uit naar de woningen welke gelijkvloers zijn. Deze
groep vanaf 65 jaar bestaat uit ongeveer 15.572 personen, de groep van 75+ zal dus nog
kleiner zijn (Gemeente Delft, 2017). De groep is groeiende, omdat de leeftijdsverwachting
van de mens ook hoger wordt. De ouderen wensen een twee- of driekamerappartement,
zodat er niet veel onderhoud nodig is. Ze vinden het fijn om in een groene omgeving te
wonen, zodat ze daar op uit kunnen kijken of eventueel doorheen kunnen wandelen als zij
hier nog toe in staat zijn. Rust en veiligheid zijn zeer belangrijke factoren in het milieu van
deze ouderen. Meestal rijden zij zelf geen auto meer, maar gaan ze met de ouderen taxi of
worden zij opgehaald door familie. Er moet dus een ruimte zijn waar zij in de auto kunnen
stappen en waar eventueel de auto van familie kan staan. Ook voor deze groep is de
voorkeur dat voorzieningen zoals een supermarkt, een park en een zorginstelling in de buurt
zijn en te voet bereikbaar zijn.   

Prognose woonwensen
Volgens de prognose voor gewenste woonvorm in Delft tot 2023 zal de sociale huur voor een
klein deel dalen, namelijk van 19100 naar 18100, de vrije sector huur zal stijgen van 3600
naar 5200, het aantal koopwoningen zal fors stijgen van 19100 naar 23800 en de
studenteneenheden zal stijgen van 12800 naar 15700. Deze prognose vertelt ons dat er
blijkbaar veel vraag is naar koopwoningen, aangezien deze nieuw gebouwd gaan worden. Er
zullen wel meer studenten komen, waarvoor accommodaties voor moeten worden
gerealiseerd, echter blijft maar een klein deel van deze studenten wonen in Delft na hun
opleiding. De gemeente Delft wil bereiken het percentage van deze studenten in 2030
toeneemt met 10%.  Samen met woningcorporaties en andere aanbieders wilt de gemeente
Delft de overgang van studentenwoning naar reguliere sociale voorraad en middeldure
huurwoningen vergemakkelijken door bijvoorbeeld tijdelijke huurcontracten voor
afgestudeerden of zogeheten friends-contracten. Dit willen ze doen door de woonduur
vanuit het campuscontract te laten gelden voor woonduur bij de corporaties (Woonvisie
Delft 2016-2023, 2016).

De sociaal-culturele woontrends worden de laatste jaren gekenmerkt door wonen onder

gelijkgestemden, transnationaal wonen en meerhuizigheid en er is een toenemende vraag
naar comfort en gemak. Met wonen onder gelijkgestemden wordt bedoeld dat mensen van
dezelfde leeftijd, levensstijl en levensbehoeften bij elkaar in de buurt gaan wonen. Bij
ouderen is dit bijvoorbeeld al het geval in Rotterdam, hier wordt op sommige plekken
geleefd volgens het ‘Senior Smart Living’ concept. In Delft zou het dus ook kunnen gebeuren
dat mensen graag bij gelijkgestemden willen wonen en er zou dan ruimte voor moeten
gemaakt. Bijvoorbeeld in het Spoorzonegebied. Er moet echter eerst worden onderzocht of
er vraag naar dit soort wonen is.

Het transnationaal wonen betreft burgers welke tussen twee landen heen en weer reizen en
wisselend in het ene en het andere land wonen. Hun woonlasten lopen gewoon door, maar
staat ook een groot deel van de tijd hun woning leeg. Een plek waar een ander de rest van
de tijd dus niet kan verblijven. Het zou een mogelijkheid kunnen zijn om flexibele
woonarrangementen in te voeren die tegemoet komen aan de situatie en de wensen van
deze pendelaars. Zo komt er meer woonruimte vrij voor mensen die geen woning kunnen
vinden in hun prijsklasse, als mensen bereid zijn om als soort nomades van woning naar
woning te verhuizen.

De toenemende vraag naar comfort en gemak kan natuurlijk veel verschillende vormen
aannemen. Voor iedereen is comfort en gemak anders. De ene wil graag de supermarkt
hebben in het gebouw waarin hij woont en de ander heeft graag een huis dat van alle
gemakken is voorzien. Zo is een soort New Babylon-flat, welke zich in Den Haag bevindt hier
een voorbeeld van. De woontorens van New Babylon bevatten winkels, sport scholen en
kantoren op de lager gelegen verdiepingen. Ze zijn van alle gemakken voorzien.