Universidad de San Carlos de Guatemala

Facultad de Ciencias y Jurídicas y Sociales

Derecho Civil II (Derechos Reales y Sucesiones)
Cuarto Semestre Jornada Nocturna, Secciones: “B” y “H”
Profesor: Juan Francisco Flores Juárez

SOBRE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

1. La denominación “Propiedad Horizontal” se refiere –expuesto de una

manera elemental- a las construcciones de varios niveles, habitadas por
diversos propietarios. Así lo expone el artículo 528 del Decreto Ley 106,
Código Civil.
2. Sobre su origen se deben consignar, de manera sintética, las siguientes
circunstancias:
2.1 Algunas opiniones señalan que el más lejano atisbo de este instituto
debe situarse en la prehistoria, cuando el hombre primitivo, para
protegerse de las difíciles circunstancias ambientes, en particular de las
inundaciones, se aposentó en cuevas situadas en lugares elevados.
Estas cuevas, que presentaban en algunos casos, diversos niveles, eran
ocupadas, por distintos grupos humanos. Por esa razón se considera
que ese es el más lejano antecedente de la figura jurídica comentada.
2.2 En la Edad Antigua, la mayor parte de culturas edificaron
construcciones de varios niveles, por lo que –con mayor precisión - se
afirma que este es un antecedente que debe evocarse necesariamente.
En Mesopotamia se concretaron edificaciones impresionantes y es
necesario afirmar que casi todas las culturas de la media luna situada
entre el Tigris y el Éufrates realizaron edificaciones de varios pisos;
recordemos “Los Jardines Colgantes de Babilonia” y la legendaria “Torre
de Babel”, a la que hace referencia el texto Bíblico. Pero debe agregarse
la monumental arquitectura Egipcia, Griega y Romana, para advertir
que las construcciones de varios niveles no eran excepcionales en tales
pueblos.
2.3 Precisamente en Babilonia, según Manuel Batle Vásquez en su obra
“La Propiedad de Casas por Pisos”, se registra el caso de venta de uno
de los niveles de una casa de forma independiente de los demás pisos
de la misma. Tal autor afirma que esas ventas también se realizaban en
Palestina, Egipto y Fenicia. 1
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2.4 Cada vez que la oportunidad lo posibilita, hemos expuesto la

excelencia romana en materia jurídica y hemos realzado que el legado
de esta cultura para la humanidad es el Derecho. En efecto, en esta
materia en Roma, existieron las primeras regulaciones en torno a este
instituto; Ulpiano refiere que era común que en torno a los mercados
existieran edificaciones de varios niveles, ya que los comerciantes en
tales edificaciones constituían su vivienda, en el primer nivel, y los otros
eran utilizados como bodegas.
2.5 Según Batle Vásquez en tres textos del Digesto, uno perteneciente a
Papiano y dos a Ulpiano, existe –según el autor citado- reconocimiento
de este instituto. Se afirma que el punto de partida sobre normas que
regularon esta institución, tuvo lugar en el año 298 de la fundación de
Roma, con la emisión de la llamada Ley de Sicilia, con la cual se autorizó
a los plebeyos para habitar el Monte Aventino, por lo que muchas
familias que no tenían recursos suficientes para construir sus propias
viviendas se unieron para construir casas en común, dividiéndose luego
los pisos.
2.6 Según se afirma, este derecho compartido, facultaba al propietario
para edificar hasta el cielo.
2.7 En la edad Media la Propiedad Horizontal se convierte en una
necesidad. Recordemos que durante la época feudal, las ciudades
estaban amuralladas, por lo que la superficie de construcción se
tornaba insuficiente, siendo necesario que se edificaran construcciones
de varios niveles para resolver este problema. Es así como surgieron a
partir del siglo XI, los llamados burgos o castros, que eran ciudades
amuralladas para la defensa en contra del invasor.

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2.8 Hacia el año 1804, cuando se emite el Código de Napoleón, se

produce una compilación ordenada de las costumbres vigentes y en el
artículo 664, se reconoce expresamente la existencia de la institución
comentada, al redactarse “…cuando los diferentes pisos de una casa
pertenecen a diversos propietarios…”. En ese histórico texto se
regularon los principios a seguir en caso de reparación y reconstrucción
de un edificio.
2.9 Todos los códigos inspirados en el Código de Napoleón reprodujeron
estas disposiciones.
2.10 En el siglo XX, distintos países resuelven el concepto moderno de
propiedad horizontal dictando leyes al respecto: Bélgica en 1921,
Bulgaria en 1933, Francia en 1938 y España en 1939.

ANTECEDENTES HISTORICOS EN GUATEMALA

1. En opinión de algunos profesores la Propiedad Horizontal existía en

Guatemala desde el código civil de 1877, promulgado durante el gobierno del
General Justo Rufino Barrios, que en el artículo 1265, influenciado por el
código de Napoleón, aceptó jurídicamente la existencia de la propiedad
horizontal, pero no se regulo formalmente.

2. El Código civil de 1933 lo reguló de manera general, al establecer las

contribuciones proporcionales para los gastos de mantenimiento, reparación
y reconstrucción de un edificio., pero tampoco lo reguló con precisión.

3. Pero la ley especial, denominada “Ley de propiedad horizontalmente

dividida”, Decreto 1318 del Congreso de la República, promulgado el 29 de
septiembre de 1959, es el normativo que la hizo surgir en el ámbito jurídico
de nuestro país. Dicha ley tuvo como base el anteproyecto presentado por el
Licenciado Julio Caballeros Galindo.
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4. Cuatro años más tarde, con el advenimiento del código Civil de 1963,
Decreto Ley 106, se derogo la ley aludida, quedando incluida la regulación de
la propiedad horizontal en el nuevo Código, aún vigente.

5. En Guatemala, el primer edificio sometido e inscrito en el Registro de la

Propiedad bajo el régimen de propiedad horizontal es el denominado
“Horizontal I”, ubicado en la cuarta avenida, 8-88 de la zona uno, novena calle
esquina, que era propiedad de Inmobiliaria y Valores S.A.

6. En la década de 1990 se encontraban registrados bajo este régimen,

aproximadamente 260 edificios.

7. Según algunas opiniones fue en 1989, con la finalidad de solucionar el

problema del déficit habitación en nuestra capital, que se construyó un
complejo habitacional denominado Nimajuyú, que fue, según información
proporcionada por la Licenciada Claudia Figueroa Perdomo, Registradora
Auxiliar del Registro de la propiedad, uno de los primeros complejos
habitacionales en ser sometido al régimen de propiedad horizontal por el
banco Nacional de la Vivienda.

8. Este complejo habitacional, según el Licenciado Rafael Quevedo, entonces

asesor del Banco Nacional de la Vivienda estaba conformado por cuatro
edificios, veintidós módulos y proporcionó vivienda a 160 familias. De
conformidad con el profesional invocado, el proyecto de construcción se
preparó en febrero de 1978, pero la construcción inició en mayo de 1981 y
finalizo en octubre de 1985.

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