Do a desktop research and site study, then make a research memo/note (500 to

1000 words) regarding the above questions.

Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng (PMH) là một trong những khu đô thị mới phát triển
thành công nhất tại Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh. Dự án PMH ban đầu là xây
dựng khu chế xuất để tạo doanh thu xuất khẩu. Sau nỗ lực tìm kiếm đối tác nước
ngoài, CT&D của Đài Loan đồng ý góp vốn và chuyên môn để thành lập liên doanh
Tân Thuận và xây dựng KCX tại TP.HCM. Việt Nam góp 300 ha đất và nhận 30%
tiền lãi, CT&D góp 70% và sở hữu 70%. Khu đô thị PMH được phát triển để kết nối
KCX với quốc lộ số 1, với chi phí ước tính khoảng 89 triệu USD. Một liên doanh khác
có tên Công ty Cổ phần Phú Mỹ Hưng được thành lập để phát triển khu đất công,
trong đó CT&D nắm giữ 70% tiền lãi. Mặc dù PMH đã đạt được một phần thành
công, nó cũng nêu bật một số thách thức và hạn chế của việc phát triển các khu đô thị
mới quy mô lớn.
Thành công đầu tiên về cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh đã được xây dựng. Đường sá
khang trang, hệ thống thoát nước thải đã được xây dựng hoàn chỉnh. Và cách tiếp cận
tương tự cũng đã được áp dụng cho việc xây dựng các dự án bất động sản. Thời gian
đầu, chủ đầu tư chỉ xây chung cư chất lượng trung bình, bán đất dịch vụ. Kể từ khi thị
trường bất động sản trở nên sôi động hơn, các biệt thự, chung cư và cao ốc văn phòng
sang trọng bắt đầu được xây dựng (Nguyen et al., 2006)
Một thành công khác của PMH là phát triển khu phức hợp. Sự phát triển bao
gồm nhiều không gian dân cư, thương mại và công cộng được tích hợp vào cộng
đồng. Sự phát triển sử dụng hỗn hợp này tạo ra một cộng đồng sôi động và đa dạng,
nơi cư dân có thể sống, làm việc và vui chơi trong cùng một khu vực. Các khu thương
mại tại PMH bao gồm trung tâm mua sắm, nhà hàng, khu vui chơi giải trí, tạo điều
kiện tiếp cận hàng hóa và dịch vụ thuận tiện cho cư dân.
Khu đô thị PMH được chính phủ công nhận là mô hình đô thị kiểu mẫu quốc
gia và là một trong những dự án bất động sản có lợi nhuận cao nhất. Từ năm 1998 đến
năm 2009, Phu My Hung đã tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước và đã đóng
góp khoảng 500 triệu đô la Mỹ vào ngân sách từ thuế và cổ tức. Ước tính dựa trên các
nguồn khác nhau cho thấy tổng doanh thu, chi phí và lợi nhuận của PMH lần lượt vào
khoảng 1,3 tỷ USD, 560 triệu USD và 500 triệu USD. Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)
của lợi nhuận ròng bao gồm cả lỗ phát sinh và chi phí của giai đoạn này là 125%. Nếu
giả định rằng chi phí đã được giải ngân hoàn toàn ngay từ đầu, IRR vẫn là 30%, cao
hơn nhiều so với tỷ lệ hoàn vốn yêu cầu khoảng 20%. Đây là một ví dụ thành công
độc đáo về phát triển khu đô thị mới.
Chủ đầu tư cũng là nhà cung cấp hầu hết các dịch vụ đô thị bao gồm: an ninh,
bảo trì, vệ sinh đường phố, cảnh quan, v.v. PMH đã thành lập một trung tâm dịch vụ
khách hàng lớn cùng với các công ty dịch vụ như công ty cây xanh cảnh quan, công ty
vệ sinh môi trường v.v. Bảo mật có lẽ là dịch vụ tốt nhất của PMH. Nó đã mời các cựu
chiến binh từ Vương quốc Anh để đào tạo vệ sĩ của mình để xây dựng một đội ngũ
bảo vệ chuyên nghiệp (Nguyen et al., 2006). PMH thậm chí đã xây dựng một công ty
xe buýt để cung cấp dịch vụ cho CBD.
Mặc dù đạt được những thành công, nhưng PMH cũng chỉ ra một số thách thức
của việc phát triển các khu đô thị mới quy mô lớn. Mối quan tâm đầu tiêncủa PMH là
đảm bảo tính bền vững tài chính trong việc cung cấp dịch vụ đô thị cho cư dân trong
tương lai. Trong quá khứ, nhà phát triển đã trợ cấp rất nhiều cho các dịch vụ đô thị
trong khu vực, giúp duy trì chất lượng dịch vụ đô thị cao hơn và giảm chi phí phát
sinh cho người dân so với các dự án khác. Tuy nhiên, các khoản phí hàng tháng tại
PMH đã tăng lên đáng kể và chỉ đủ để tài trợ cho các dịch vụ trong các tòa nhà. Do
đó, chủ đầu tư đã chuyển giao trách nhiệm quản lý và cung cấp một số dịch vụ cho các
bên thứ ba, gây ra tranh chấp và giảm chất lượng dịch vụ. Bên cạnh đó, việc duy trì
cảnh quan và cơ sở hạ tầng bên ngoài các tòa nhà trên diện tích bốn km² gây gánh
nặng cho nhà phát triển mà chưa có nguồn thu bền vững để trang trải chi phí.
Mối quan tâm thứ hai hiện nay của PMH là sự mở rộng đô thị, có nghĩa là sử
dụng đất đai một cách lãng phí thông qua việc mở rộng đơn điệu và không kiểm soát.
Điều này có thể gây gánh nặng lớn cho cơ sở hạ tầng. Sự mở rộng đô thị đã trở thành
một vấn đề cấp bách trong tình hình tăng trưởng đô thị hiện nay, và ảnh hưởng tiêu
cực đến toàn xã hội. Kinh tế đóng góp vào việc tạo ra gánh nặng cho cơ sở hạ tầng,
đòi hỏi nhiều năng lượng và vật liệu hơn để duy trì so với một thành phố nhỏ hơn do
sự phân tán của nhà ở, văn phòng và các tiện ích. Hệ thống giao thông vận tải cũng
gặp rất nhiều áp lực và ảnh hưởng tiêu cực đối với quá trình mở rộng đô thị.
Ngoài ra là sự phân biệt và chỉnh trang đô thị. Các cộng đồng khép kín thường
bị giới hạn tiếp cận và tư nhân hóa các không gian công cộng, làm cho người giàu và
người nghèo bị tách biệt rõ rệt. Các cộng đồng khép kín có thể dẫn đến sự gia tăng áp
lực lên cơ sở hạ tầng do mật độ dân số thấp. Quá trình chỉnh trang đô thị có thể đẩy
người nghèo ra khỏi khu vực để nhường chỗ cho người giàu có hơn, làm gia tăng sự
phân hóa về mặt vật lý, chức năng và xã hội trong đô thị.
Cuối cùng, việc xây dựng khu đô thị PMH trên đầm lầy có thể gây ra các vấn
đề môi trường và làm tăng nguy cơ lũ lụt do nước biển dâng cao. Thật đáng tiếc, tầm
quan trọng của đầm lầy thường không được các nhà hoạch định chính sách nhận thức
đầy đủ, và do đó, chúng thường bị khai thác cho các mục đích kinh tế cao hơn. Sự mất
mát của các vùng đầm lầy có thể gây ra các hậu quả nghiêm trọng về môi trường, sức
khỏe và giá trị sinh thái.
Tóm lại, Phát triển đô thị mới Phú Mỹ Hưng là một trường hợp thành công
hiếm hoi ở một số khía cạnh khi các ngoại tác nội hóa đã phát huy tác dụng ở đó. Nhà
phát triển đã có thể tập hợp các quỹ đất lớn và đảm bảo nhu cầu tài chính để hoàn
thành các phần lớn của một siêu dự án. Sự phát triển đã thay đổi khu vực xung quanh,
tạo ra nhiều cơ hội mới cho cư dân và doanh nghiệp, đồng thời trở thành hình mẫu cho
các cộng đồng bền vững và đáng sống tại Việt Nam.
 Tài liệu tham khảo
Huynh, D. (2015). Phu my hung new urban development in Ho Chi Minh City: Only a
partial success of a broader landscape. International Journal of Sustainable Built
Environment, 4(1), 125-135.