Türkiye Kalkınma Bankası A.Ş.

DEĞERLEME (EKSPERTİZ)
RAPORU
HAZIRLAMA ESASLARI

Hazırlayan: Dr. Ünal ÇAMDALI

Kd. Uzman

TEKNOLOJİ İZLEME ve ARAŞTIRMA MÜDÜRLÜĞÜ

Nisan 2007
ANKARA
İÇİNDEKİLER

SUNUŞ .................................................................................................................. iv
1. GİRİŞ ..................................................................................................................1
2. VERİLERİN TOPLANMASI, DÜZENLENMESİ ve ANALİZİ ...............................2
2.1. Verilerin Toplanması.....................................................................................2
2.1.1. Genel Veriler..............................................................................................2
2.1.2. Özel Veriler................................................................................................3
2.1.3. Rakip Arz ve Talep Verileri ........................................................................3
2.2. Verilerin Düzenlenmesi.................................................................................4
2.3. Verilerin Analizi .............................................................................................4
2.3.1. Piyasa Yöreleri, Komşuluk Çevreleri ve Semt Analizi ............................4
2.3.2. Arazi ve Arsa Analizi ..............................................................................7
2.3.3. Yapılandırma Analizi ..............................................................................9
2.3.3.1. Ülkemizde Kullanılan Yapı Türleri .................................................13
2.3.4. Piyasa Analizi.......................................................................................15
2.3.5. En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi.....................................................16
2.3.6. Makina ve Teçhizat Analizi...................................................................17
2.3.6.1. Makina ve Teçhizatta Yıpranmaya Neden Olan Unsurlar..............18
2.3.6.2. Makina Teçhizatın Yıpranma Oranının Hesabı..............................19
3. DEĞERLEME (EKSPERTİZ) METOTLARI .......................................................21
3.1. Pazar Değer Yöntemleri .............................................................................22
3.1.1. Satışların Karşılaştırılması Yöntemi .....................................................22
3.1.2. İkame Fiyat Yöntemi ............................................................................29
3.1.3. Dönüşüm Değeri/Çıkartma Yöntemi.....................................................29
3.2. Gelir Yöntemi..............................................................................................30
3.2.1. Gelir Kapitalizasyon Yöntemi ...............................................................31
3.2.1.1. Direkt Kapitalizasyon .....................................................................36
3.2.1.1.1. Bina Artık Değer Yöntemi........................................................37
3.2.1.1.2. Arazi Artık Değer Yöntemi.......................................................37
3.2.1.2. Brüt Kira Çarpanı Yöntemi.............................................................38
3.2.1.3. Iskontolu Nakit Akış Yöntemi.........................................................39
3.3. Maliyet Yöntemi ..........................................................................................42
3.3.1. Fiyat Analizi Yöntemi............................................................................44
3.3.2. Ortalama Maliyet Yöntemi....................................................................45
3.3.3. Yapılarda Oluşan Yıpranmalar.............................................................47
3.3.3.1. Fiziksel yıpranma...........................................................................47
3.3.3.2. Fonksiyonel Yıpranma...................................................................48
3.3.3.3. Çevresel Etkilerle Oluşan Yıpranma..............................................49
3.4. Diğer Değerleme (Ekspertiz) Metotları .......................................................49
3.4.1. Tasfiye Yöntemi ...................................................................................49
3.4.2. Kalıntı Yöntemi.....................................................................................50
4. BANKAMIZ DEĞERLEME (EKSPERTİZ) UYGULAMALARI ............................52
4.1. Arsa ............................................................................................................52
4.1.1. Arsa Değerlemesinde Dikkate Alınması Gereken Kriterler ..................52
4. 2. Binalar .......................................................................................................56
4.2.1. Bina Değerlemesinde Dikkate Alınması Gereken Kriterler ..................57
4.3. Makina-Teçhizat ve Tesisat Değerlemesi ...................................................69

ii
 4.3.1. Yeni Makina Fiyatının Esas Alındığı Yöntem .......................................69
4.3.2. Makina Giriş Tutarının Esas Alındığı Yöntem ......................................69
4.4. Döşeme ve Demirbaş Değerlemesi ............................................................74
4.5. Taşıt Araçları Değerlemesi .........................................................................74
4.6. Yeraltı ve Yerüstü Düzenleri Değerlemesi ..................................................74
5. SONUÇ .............................................................................................................74
KAYNAKLAR.........................................................................................................75
Ek 1/1. Örnek Değerleme (Ekspertiz) Raporu ......................................................76
Ek 1/2. Bankamızda kullanılan Değerleme (Ekspertiz) Özet Rapor Formatı.........84
Ek2/1. Yapı Tesis ve Onarım İhalelerine Katılma Yönetmeliği Gereğince
Müteahhitlik Karnesi Tanziminde 2007 ve Daha Önceki Yıllara Ait
Değerlendirmeye Esas Alınan Endeksler..............................................................85
Ek 2/2. Proje ve Kontrollük İşlerinde Uygulanacak Fiyat Artış Oranları.................87
Ek 3. İnşaat Kesif Metrajı Örnek Hesabı ..............................................................89
Ek 4/1. Alman Markının Değişimi (Döviz Satış).....................................................91
Ek 4/2. A.B.D. Dolarının Değişimi (Döviz Satış) ....................................................92
Ek 4/3. AVRO’nun Değişimi (Döviz Satış). ...........................................................94
Ek 4/4. Fiyat Endeksi (Tüketici Fiyatları)(2003=100)(TÜİK)(Aylık) ........................94
Ek 4/5. Fiyat Endeksi(Toptan Eşya) (1968=100) (İTO) (Aylık) ..............................95
Ek. 5. Amortismana Tabi İktisadi Kıymetler ve Amortisman Oranları ....................96
Ek. 6. Temel Kavramlar.......................................................................................112

iii
SUNUŞ

Değerleme, Bankamızın önemli fonksiyonlarından biridir. Bununla birlikte

günümüzde Ülkemiz açısından da Değerlemenin önemi artmış ve artmaya da
devam edecektir. Bu bağlamda Bankamızda değerleme konusunda bilgi birikiminin
ortaya konması ve yaygınlaştırılması; bu işlevin daha sağlıklı ve daha bilimsel
gerçekleştirilmesi amacına hizmet etmesi açısından önemlidir.
Değerleme konusunda daha önce 1991 yılında Bankamızda Ekspertiz
Raporu Hazırlama El Kitabı adında bir kitapçık hazırlanmıştı. Söz konusu
çalışmada daha ziyade Bankamızda yapılan uygulamalar ve değerleme formatı
verilmişti. Ancak bu çalışmada, söz konusu kitapçıkta ortaya konan bilgi birikimine
ek olarak, Bankamız uygulamalarında kullanılabilecek Değerleme Metotlarının
teorik altyapısı ile birlikte bunların pratik uygulamalarına da yer verilmiştir. Zira
uygulamada veri elde etmenin pek kolay olmadığı, bu konu ile ilgili uzmanlar
tarafından çok iyi bilinen bir gerçektir. Bu noktada, elde edilebilen verilere uygun
ve daha önce Bankamızda pek fazla uygulanmayan diğer bilimsel metotların da
kullanılması, değerleme işlevinin ve Bankamız uygulamalarının daha sağlıklı bir
biçimde yapılması için kuşkusuz önemlidir.
Bu çalışmayı destekleyen Genel Müdürümüz Sn. Abdullah ÇELİK’e ve
çalışmayı hazırlayan Kıdemli Uzman Sn. Dr. Ünal ÇAMDALI ’na şükranlarımı ifade
etmek isterim. Umarım bu çalışma Bankamız personeline ve diğer ilgililere faydalı
olur.

İbrahim SEVİN
Teknoloji İzleme ve Araştırma Müdür Vekili

iv
TEŞEKKÜR

Bu çalışmaya destek veren başta Bankamız Genel Müdürü Sn. Abdullah

ÇELİK olmak üzere, Genel Müdür Yrd. Bahattin SEKKİN’e, Genel Müdür Yrd. (V)
Zekai IŞILDAR’a, Genel Müdürlük Müşaviri Ş. Esat OĞANBİLEN’e, Teknoloji
İzleme ve Araştırma Müdürlüğü Yöneticilerinden Müdür Vekili İbrahim SEVİN’e,
Müdür Yrd. Erdoğan COŞGUN’a, Müd. Yrd. Ali Rıza DERELİ’ye, Teknoloji İzleme
ve Araştırma Müdürlüğü elemanlarından Kd Uzman İsmail Murat SANİN’e, Kredi
Değerlendirme Müdürlüğü elemanlarından Kd. Uzman Ziya ÇETİN’e ve burada
isimlerini sayamadığım mesai arkadaşlarıma teşekkürlerimi ifade etmek isterim.

Dr. Ünal ÇAMDALI

Kd. Uzman
Ankara, Nisan 2007

v
1. GİRİŞ

Değer, bir şeyin önemini belirtmek için ortaya konan soyut ölçü, karşılık ve
kıymet şeklinde tanımlanmaktadır. Bu soyut ölçü, genel olarak malın alım ve satım
sırasındaki para karşılığı veya pahası anlamına gelen fiyatla ölçülür. Değerleme
işlemi ise, mal, gelir ve haklara (kaynak hakkı, geçit hakkı, irtifak hakkı vb) bilimsel
yöntemlere göre değer belirleme tekniğidir. Özellikle sanayi tesislerinin taşınır ve
taşınmaz varlıklarının değer tespitinin yapılması çok yönlü bir çalışma
gerektirmektedir. Her tesisin ekipman değerini tahmin edebilmek için mevcut
ekipmanla ilgili konuların tamamında geniş bilgi birikimine sahip olmak gerekir.
Ancak bu durum pratikte mümkün olamayacağından; değer tespit çalışmalarında
yaklaşım metotları uygulanır. Bu bakımdan, değerleme çalışmasının sonuçları
hiçbir zaman mal varlıklarının kesin değerlerini değil, yaklaşık değerini yansıtır
[1,2,3,10]. Kaldı ki bir malın değeri zaman, koşullar, amaç ve malın özelliğine göre
değişim göstermektedir.
Değerlemenin geçmişi çok eski zamanlara dayanmaktadır. Tarihte ilk
değerlemenin M.Ö. 1400 yıllarında yapıldığı bilinmektedir. Ancak tarım işletmeleri
ve arazilerin değerlemesi ile ilgili ilk bilimsel uygulamalar 19. yüzyıl ortalarında
önce Avrupa’da daha sonrada Avrupa’dan etkilenme ile ABD’de
gerçekleştirilmiştir. Bununla birlikte günümüzde Avrupa ve ABD’de değerleme
disiplinli ve profesyonel bir meslek olarak gelişirken, ülkemizde bu işlem henüz
bilirkişilik seviyesindedir [10]. Ancak yeni yasal düzenlemelerle, ülkemizdeki
uygulamalarda batı standartlarının yakalanması mümkün görünmektedir. Bu
bağlamda Uluslararası Değerleme standartlarını (UDS), ülkemiz mevzuatına
kazandırma çalışmaları tamamlanmış ve 6 Mart 2006 tarihinde “Sermaye
Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ” yürürlüğe
girmiştir [10].
Değerlemede, mülkün pazarda alınıp satılabileceği para tutarının
belirlenmesi yanında, mülkün ekonomik fayda veya fonksiyonunu ölçme de
amaçlanabilir [10]. Ekonomide birçok değerleme kavramları vardır. Bunlar, piyasa
değeri, vergiye esas değer, maliyet değeri, yatırım değeri, sigorta değeri vb. Ancak
bu çalışmada daha çok bankamız uygulamalarına yönelik değerleme kavramlarına

1
ağırlık verilmiştir. Bu bakımdan yukarıda da ifade edildiği gibi değerleme işleminin
gerçekleştirilmesinin çok yönlü çalışmayı gerektirdiği gerçeği göz önüne
alındığından, bu çalışmada hem literatürdeki bilgilere hem de Bankamızda
oluşmuş bilgi birikimine geniş bir biçimde yer verilmiştir.

2. VERİLERİN TOPLANMASI, DÜZENLENMESİ ve ANALİZİ [4]

Bir taşınmazın değerini oluşturan esas faktör insanların duygu ve
düşünceleridir. Yani insanların istekleri ve ihtiyaçları önemli unsurlardır. Bununla
birlikte ekonomik ve politik faktörler de taşınmazların değerini etkilemektedirler.
Zaten bu faktörler de gerçekte insanlar tarafından yönetilir veya bunlar insanlar
tarafından etkilenir. Bu bağlamda bir taşınmazın değerini etkileyen unsurları içsel
ve dışsal faktörler olarak tanımlamak mümkündür. İçsel faktörler, doğrudan
taşınmaza ilişkin olan fiziki koşullar, fayda, kıtlık ve devredilebilirlik gibi unsurlar
olmakla birlikte; dışsal faktörler, doğrudan taşınmaza ait olmayan, taşınmazın
dışında ekonomik ve sosyo-kültürel unsurlar ile yasal düzenlemeler gibi esasları
içermektedir [10]. Bu bakımdan, değerleme işleminde elde edilen bilgilerin nicelik
ve niteliği ile verilerin analizi kullanılan yöntem ve teknikler kadar önemlidir.
Dolayısıyla veri türlerinin ayırımını yapmak, güvenilir veri kaynaklarını araştırmak
ve elde edilen bilgileri yönetmek ve analiz etmek, değerleme işleminin sağlıklı
yapılması kadar önemlidir. Bu aşama üç işlemi içerir. Bunlar, verilerin toplanması,
verilerin düzenlenmesi ve analizidir.

2.1. Verilerin Toplanması

Genel olarak değerleme analizinde veriler üç grupta toplanabilir. Bunlar:
• Genel veriler
• Özel veriler
• Rakip arz ve talep verileridir.

2.1.1. Genel Veriler

Mülk değerini etkileyen sosyal, ekonomik, kamusal ve çevresel güçler
hakkındaki bilgilerden oluşur. Bunlar:
• Ekonomik trendler

2
 i. Uluslar arası ekonomik trendler
ii. Ulusal ve bölgesel ekonomik trendler
iii. Yerel piyasaların dikkate alınması
iv. Kırsal araziyi etkileyen trendler
• Demografik yapı
• Kamu düzenlemeleri
• İnşaat faaliyetlerindeki trendler
• İnşaat maliyetleri
• Vergiler
• Finansman
Bu veri kaynakları devlet yayınlarını, yerel yönetim birimlerini, ticaret birliklerini
ve özel araştırma firmalarını içermektedir.

2.1.2. Özel Veriler

Bu veriler; değerlemesi yapılan mülk, emsal satışlar ve kiralık mülklerle ilgili
yerel piyasa özellikleri hakkındaki ayrıntıları içerir. Bu veriler, en etkin ve verimli
kullanımı saptamak ve piyasa değerinin takdirini geliştirmek amacıyla kullanılır.
Veri kaynakları da kamu kayıtları (tapular, tescil edilmiş kira sözleşmeleri),
gazeteler (ilan edilmiş satış fiyatları ve kiralar), emlak danışmanları, kredi verenler,
yükleniciler, mülk sahipleri ve kiracılar gibi piyasa katılımcılarını içermektedir.

2.1.3. Rakip Arz ve Talep Verileri

Rakip mülklerin arzı, değerlendirilen mülk için gelecekteki talep ve mülkün
en etkin ve verimli kullanımıdır. Yani bu veriler değerleme uzmanının mülk için
güncel ve gelecekteki talebi tahmin etmesinde yardımcı olacaktır. Bunun için bir
döküm yapılabilir. Bu döküm:
• Kira birimlerini,
• Satılmış olan mülkleri,
• Satışa çıkarılan mülkleri ve
• Piyasaya gelecek olan mülkler ile ilgili bilgileri içerir.

3
2.2. Verilerin Düzenlenmesi
Analizin gerektirdiği kadar ayrıntılar içerebilir. Bu konuda verilerin
düzenlenmesi için piyasa veri tabloları düzenlenebilir. Bu tablo piyasa verilerinin
yararlı ve ölçülebilir kategorilerde düzenlenmesi ile ilgilidir. Yani bu tablo aşağıdaki
verileri içerebilir:
• Emsal mülkün toplam satış fiyatı (tarihiyle birlikte)
• Mülk hakları, satışın finansal düzenlemelerini, pazarlık avantajıyla
sonuçlanan durum varsa onu da içermelidir.
• Konu mülk ve emsal mülklerin özellikleri, satış işlemlerine ilişkin bilgileri ve
diğer kaynaklardan alınmış ilgili piyasa verilerini de içerebilir.

2.3. Verilerin Analizi

2.3.1. Piyasa Yöreleri, Komşuluk Çevreleri ve Semt Analizi

Sosyal, ekonomik, kamu ve çevre güçlerinin bir mülkün değerini etkilediği
bir gerçektir. Analiz için etki alanı sınırlarının belirlenmesi faydalıdır. Ancak mülk
değerlerini etkileyen faktörleri tanımlayan sınırlar, fiziksel sınırlardan daha
önemlidir. Piyasa yöresi, içinde konu mülkün piyasa katılımcılarının rekabet ettiği,
tanımlanmış coğrafi yöredir. Bir piyasa yöresi sınırlarını tanımlamak için konu
mülkün çevresi incelenir. Burada çizilen sınır, konu mülkün değerini etkileyecek
bütün etkenleri kapsamalıdır. Yani konu mülkün ve çevresindeki mülklerin değerini
etkileyebilecek hiçbir faktör bulunmadığı zaman analizin sınırları saptanmış olur.
Piyasa yöresinin analizi, içinde mülkün değer takdirinin geliştirildiği bir çerçeve
veya bir kapsam sağlamaya yardımcı olur. Analiz etki alanını tanımlar ve içinde
değerleme uzmanının değer yaklaşımlarının uygulanması için verilerin arandığı
potansiyel sınırları çizer.
Bir piyasa yöresinin sınırlarını tanımlamak için:
i. Konu mülk incelenir.
ii. Yörenin fiziksel özellikleri incelenir. Yöreye özgü kullanımlardaki
benzerlik dereceleri, yapı türleri, mimari tarzlar ve bakım durumları tespit
edilir.
iii. Bir harita üzerinden fiziksel özelliklerin değiştiği noktalar birleştirilir
iv. Sınırların demografik verilerle uyumu saptanır.

4
 Değerleme uzmanları piyasa yöresinin nereye kadar uzandığı konusunda iş
adamları, emlak danışmanları vb gibi kişi ve kurumlarla görüşmeler yapabilir.
Deneyimli bir uzman, değişimleri ve piyasa yörelerinin oturanlar tarafından nasıl
algılandıklarını gözlemeyi öğrenir.
Komşuluk çevresi, birbirini tamamlayan bir arazi kullanımlar grubudur. Yani,
oturanlar, binalar veya işletmelerin birbirleriyle ilişkili gruplamasının yapılmasıdır.
Çevresel etkenlerin içeriği:
i. Bina büyüklüğü, türü, yoğunluğu ve bakım.
ii. Topografik (arazi ve bitki örtüsü) özellikler.
iii. Açık alanlar.
iv. Yakındaki alışveriş merkezleri, fabrikalar ve okullar gibi tesislerden
kaynaklanan rahatsız edici ve tehlikeli unsurlar.
v. Sokak lambaları, kanalizasyon ve elektrik gibi genel hizmetlerin
yeterliliği.
vi. Boş arsaların bakımı ve genel bakım.
vii. Sokakların düzeni, genişliği ve bakımı.
viii. Yöredeki yolların cazibesi ve güvenliği.
ix. Mülklerin efektif yaşları.
x. Çevresel sorunlar (heyelan ve sel tehditleri gibi).
xi. Toplu taşıma, dükkânlar ve hizmet kurumları, parklar ve dinlenme
tesisleri, ibadet yerleri ve işyerlerine erişim.
Çevresel özellikler mutlak bir ölçü ile değerlendirilemez. Hâlbuki bu özellikler
rakip yörelerin özellikleriyle karşılaştırılmalıdır. Yani bir değerleme uzmanı söz
konusu piyasa yöresinin arazisi, bitki örtüsü, sokak düzenleri, yoğunluğu, mülk
bakımı, genel hizmetleri gibi özelliklerinin onu diğer yörelerden daha mı çok yoksa
daha mı az arzu edilir yapmaktadır sorusunun cevabını aramalıdır.
Semt, tek bir hâkim arazi kullanımıyla nitelendirilen bir piyasa yöresidir. Farklı
bölge türlerini etkileyen etkenler (örneğin konut bölgeleri, ticari bölgeler, sanayi
bölgeleri gibi) daha büyük ve daha değişik piyasa yörelerini etkileyen etkenlerle
aynıdır. Ancak faktörlere verilen göreli önem incelenen bölge türüne göre değişir.
Konut Semtleri: Yöre sakinleri mülkün değerlerinin artırılmasında çok önemli rol
oynarlar. Değerlemede, konutların evle iş merkezleri arasındaki mesafe dikkate
alınmalıdır. Zira istihdam fırsatlarına yakınlık konut bölgesindeki mülk değerlerini
önemli ölçüde etkiler. Bununla birlikte topografik, iklimsel ve konum gibi özellikler
de konut yöresinin kimliğinin tanımlanmasında etkendirler.
Bir ticari semtin ekonomik sağlığı, çevresindeki ticaret yöresinin canlılığına bağlı
olduğu için ticari semtteki mülk değerleri, yakınındaki arazi kullanımlarının

5
türünden ve özelliğinden ayrıca çevredeki mülklerin değerlerini etkileyen
faktörlerden etkilenir.
Sanayi Bölgeleri: Sanayi semtleri, fabrikalar, dökümhaneler ve kimya firmaları gibi
ağır sanayi birimlerinden montaj, dağıtım ve diğer işlere kadar geniş bir yelpazede
yer alırlar. Her sanayi bölgesinin konumuna, arsa ve yapılandırmalarının
özelliklerine karşı piyasanın tepkisini yansıtan bir değer düzeni vardır.
Tarım Alanları: Buralarda en önemli değer etkenleri, alanın bütünden çok bireysel
mülklerle ilişkilidir. Ayrıca bir tarım alanının fiziksel nitelikleri genellikle bireysel
özellikleri temsil eder.
Uzmanlaşmış Semtler: Bir piyasa yöresinde bazı özel faaliyetler etkinse o yöre
özel bir semt olarak tanımlanabilir. Bunlar
• Sağlık Semtleri: Hastaneler, sağlık tesisleri ve doktor muayenehanelerinin
yoğun olduğu semtlerdir. Muayenehanelerin bulunduğu binanın değeri, binanın
yaşına, tıbbi hizmet veren yerlere yakınlığına vb özelliklere bağlıdır. Ayrıca
personel ve modern teçhizatlar da etkendir. Bununla birlikte sağlık hizmetinin
çevresine kolayca verildiği tıp binaları, erişimi kötü olan tıp binalarından daha
fazla değerlidir.
• Araştırma ve Geliştirme Parkları: Bu parklar ilaç, kimya ve bilgisayar gibi
firmaların araştırma ve geliştirme bölümlerini içerebilir. Ayrıca bunlar araştırma
faaliyetleriyle uzmanlaşan firmalara hizmet verebilir. Bu parklar daha çok
bunlara teknik ve kalifiye işgücü sağlayan üniversiteler tarafından korunur ve
desteklenir. Üniversiteler bu parkları, fazla olan arazisini satmak, öğrenci ve
öğretim üyeleri için istihdam yaratmak ve bir yörenin faaliyetlerini yükseltmek
için destekler.
• Yüksek Teknoloji Parkları: İleri teknoloji faaliyetleriyle meşgul olan firmalar
daha çok birbirine yakın bir konumda veya teknik uzmanlığın yakınındaki bir
üniversite veya araştırma parkınca sağlanan parklarda yer alırlar. Elektronik ve
bilgisayar firmaları da ileri teknoloji parklarına sahip olmuşlardır. Ayrıca uzay
gereçleri, ilaç, kozmetik ürünleri ve havacılıkla uğraşan firmalarında buralarda
büroları olabilir. Yerel yönetimler ve ekonomik kalkınma kuruluşları ileri
teknoloji firmalarını çekebilmek için belirli teknoloji koridorları
oluşturmaktadırlar.

6
• Eğitim Alanları: Yüksek okullar, kolejler ve üniversiteler bir semt meydana
getirebilirler. Zira eğitim alanları, çevresindeki topluma sosyal ve kültürel
bakımdan olduğu kadar ekonomik bakımdan da katkıda bulunabilir. Bunların
etrafındaki evler eğitim bölgesi etrafındaki komşuluk çevresine erişebilir ise, bu
konutlar bu alanların ayrılmaz bir parçası olarak dikkate alınır.
• Tarihi Semtler: Bu bölgelerin tesis edilmesi, kültürel mirasın korunması için
yaygın biçimde uygulanan ve hızla gelişen yöntemlerden biridir.
Değerleme uzmanları her bölgenin tahsis durumuna uygulanabilir kriterlere ve bu
kriterlerin bölge içindeki mülklere nasıl uygulandığını belirlemesi gerekmektedir.
Zira koruma ve tarihi cephe hakları bir mülkün gelecekteki kullanımlarını
sınırlandırabilir. Bu durum mülkün değerini artırabilir veya azaltabilir.

2.3.2. Arazi ve Arsa Analizi

Genel olarak, taşınmaz malların değerini talep, fayda, kıtlık ve
devredebilirlik gibi faktörler etkilemektedir. Bununla birlikte gayrimenkul
piyasalarındaki arz kısa dönemde (bir üretim dönemi gibi) sabittir. Arazi arzının
sınırlılığı, aşırı talep ve yüksek enflasyon gibi nedenlerden ötürü arazi değeri
yöreye ve bölgelere bağlı olarak değişim gösterir. Ancak, gayrimenkul piyasa
yapısından dolayı değerin oluşumunda belirleyici faktör talep olmaktadır [10].
Her taşınmaz özgün koşullara sahip olduğundan, değerlemede özel olarak
taşınmazın incelenmesi ve analizi gerekir [10]. Mülk değerlendirirken arazi
tanımlanmak ve analizi yapılmak zorundadır. Arazinin tanımı, ayrıntılı ve olgulara
dayalı veriler, arazi kullanım kısıtları hakkında bilgiler, tapu ve kayıt bilgileri ve ilgili
fiziksel özelliklere ait bilgilerden oluşur. Bununla birlikte analizin daha ileri
aşaması, arazinin rekabet ettiği diğer arazilere kıyasla belirli bir arazi veya arsanın
yarar ve pazarlanabilirliğini oluşturan, iyileştiren veya azaltan komşuluk çevresi
özellikleriyle ilişkili olgulara dayalı verilerin ortaya konmasıdır.
Arazi analizinin ana hedeflerinden biri, belirli bir kullanım için arazi değerinin
tahmin edilmesi amacıyla arazinin veya arsanın boşmuş gibi en etkin ve verimli
kullanımını gösterecek verilerin toplanmasıdır. Bu bakımdan bir arsa veya çıplak
arazi değerlendirirken, değerleme uzmanı en etkin ve verimli kullanımını
saptamalıdır. Arazinin en etkin ve verimli kullanımı tarım için ise, değerleme

7
uzmanı genellikle araziyi satışların karşılaştırılması yaklaşımını uygulamak
suretiyle inceler ve değerlendirir. Arazi eğer kentsel kullanım için geliştirilecekse,
değerleme uzmanı parsel (ifraz) geliştirme analizi gibi daha kompleks yöntemler
kullanabilir.
Arsa tanımı ve analizinde bir değerleme uzmanı, arsanın fiziksel
özelliklerinin değeri nasıl etkilediğini ve fiziksel yapılandırmaların arazi ve komşu
mülklerle nasıl ilişkili olduğunu tanımlar ve yorumlar. Bu bağlamda fiziksel
özelliklerin etkileri aşağıda verilmiştir.
i. Arsanın büyüklüğü ve arsanın şekli: Büyüklük ve şekil bir arsanın boyutlarını
(sokak cephesi, genişlik ve derinlik) belirtir. Fiziksel özelliklerin neden olduğu
avantaj ve kayıplar belirlenir.
ii. Köşe etkisi: İki veya daha fazla sokağa cephesi olan mülklerin sadece bir sokağa
cephesi olan mülklerden daha yüksek veya daha düşük birim fiyatları olabilir.
iii. Tevhit değeri: En etkin ve verimli kullanım bazen iki veya daha fazla parselin aynı
mülkiyet altında birleştirilmesiyle sonuçlanabilir. Birleştirilen parsellerin birim değeri
ayrı parsellerin değerinden daha fazla ise tevhit değeri oluşturulmuş olur.
iv. Artık arazi ve arazi fazlası: Yapılandırılmış bir arsa bağlamında artık arazi, mevcut
yapılandırmaya hizmet etmeyen veya onu desteklemeyen arazidir. Böyle bir
arazinin en etkin ve verimli kullanımı vardır. Mevcut veya beklenen
yapılandırmanın gelecekteki genişlemesine olanak sağlayabilir. Artık arazi
pazarlanabilirse veya gelecekteki kullanım için bir değeri varsa bunun boş arazi
olarak piyasa değeri ekonomik varlığın tahmin edilen değerine ilave edilir.
Arazi fazlası ise mevcut yapılandırmanın en etkin ve verimli kullanımını
desteklemek için gerekmeyen arazidir. Ancak fiziksel sınırlamalar, bina yerleşimi
veya komşuluk ilkelerinden dolayı ayrı olarak satılamaz. Böyle bir arazi değere
pozitif veya negatif katkıda bulunabilir ya da bulunamaz. Ayrıca mevcut veya
beklenen bir yapılandırmanın gelecekteki genişlemesine imkan sağlayabilir veya
sağlayamaz.
v. Topografya: Topoğrafik etütler, arazinin tesviyesi, eşyükselti eğrileri, doğal drenajı,
zemin şartları, manzarası ve genel fiziksel yararı hakkında bilgi sağlar. Arsaların
değeri bu fiziksel özelliklere bağlı olarak farklılıklar gösterir. Örneğin dik yamaçlar
çoğu zaman bina inşaatını engeller. Doğal drenaj bir avantaj olabildiği gibi arsanın
kullanımını da kısıtlayabilir. Zemin ve yeraltı koşulları yapılandırılmış mülkler ve
tarım arazisi için önemlidir. Büyük ve ağır binaların inşaatı tasarlandığı zaman
dikkate alınacak en önemli noktalardan biri zemin yapısıdır. Dolayısıyla zemin
şartları geliştirme maliyetlerini ve dolayısıyla mülk değerini etkiler. Ayrıca arazinin
sel bölgelerine yakınlığı gibi kriterler de değerlemede göz önüne alınması gereken
özelliklerdendir.
vi. Altyapı hizmetleri: Kanalizasyon, temiz su, ticari, endüstriyel ve tarımsal
kullanımlar için arıtılmış su, doğal gaz, elektrik, drenaj, telefon vb.
vii. Arsa yapılandırmaları:
Arsa içi yapılandırmalar: tesviye, peyzaj, çitler, kaldırım kenarları, su yolları, zemin
kaplaması, drenaj, sulama sistemleri, yaya yolları vb. Değerlemede bir mülkün
optimum veya en etkin ve verimli kullanımına katkı yapan veya bunu azaltan arsa
içi yapılandırmalar dikkate alınır. Arsa dışı yapılandırmalar: Erişim yolları, altyapı
bağlantıları, su toplama havuzları, kanalizasyon ve drenaj hatları. Arsa dışı
yapılandırmaların değeri arsa değeriyle dikkate alınır.

8
 viii. Erişim: Otopark alanları, sokakların konum ve durumu, ara yollar, bağlantı yolları,
oto yollar ve karayolları arazi kullanımı için önemlidir. Sanayi mülkleri demiryolu ve
otoyolu erişimi ile liman tesislerinin yakınlığından etkilenir. Endüstriyel, ticari ve
konut mülklerinin hepsi, havaalanları, otoyollar, toplu taşıma ve demiryolu
hizmetlerinden etkilenir. Örneğin trafiği yoğun olan bir arter veya otoyoldan gelen
gürültü, toz ve dumanlar düşük yoğunluklu konut parselleri için arzu edilmezken
ticari bir mülkün sokaktan görünmesi onun için reklam değeridir. Bu değer otomobil
kullanan bir müşterinin trafik akışından kolayca ayrılıp mülke girebildiği zaman
maksimum olur.
ix. Çevre: Arazinin kullanımı çevre koşullarına göre de incelenir. Çevresel hususlar;
yerel iklim, yeterli suyun mevcudiyeti, drenaj düzeni, havanın kalitesi, doğal
ortamların mevcudiyeti, deprem faylarının konumu, heyelan veya çığ bölgeleri ile
dereler, bataklık alanlar, nehirler, göller ve okyanuslara yakınlık olarak ifade
edilebilir.

2.3.3. Yapılandırma Analizi

Yapılandırma analizi birbirine bağlı üç işlemi kapsar: Mülk İncelemesi,
Binanın Tanımı ve Mimari Stil ile İşlevsel Yararın analizidir. Değerleme işleminde
yapılandırmaların yeterince tanımlanması ve incelenmesi için bilginin bir çoğu
binanın incelenmesiyle elde edilir. Konu ve emsal mülklerin fiziksel özelliklerinin ve
niteliklerinin yanlış ve yetersiz bir biçimde incelenmesi değerlemenin ileri
aşamalarında problem oluşturacaktır. Bu analizde bina tanımı esastır. Ayrıntılı bir
bina tanımı maliyetlerin hesaplanmasına ve amortismanların saptanmasında
önemli olmaktadır.
Mimari Stil ve İşlevsel Yarar birbirleriyle ilişkilidir. Bunların mülk değeri
üzerindeki etkisi ortaya konmalıdır. Mimari stil bir binanın biçim ve dış
görünüşünün özelliğidir. İşlevsel yarar ise yararlı olma ve öngörülen işlevini güncel
piyasanın zevk ve standartlarına göre yerine getirme yeteneğidir. Bu yarar aynı
zamanda mimari stil, tasarım ve yerleşim, odaların büyüklük ve türleri açısından
binanın kullanım verimliliği ile de ilişkilidir. Mimari Stil ve İşlevsel Yarar güzellik,
konfor, güvenlik, kolaylık, ışık vb gibi insan hayatını etkileyen unsurlardır. Bu
bakımdan değerlemede stil ve işlevin mülkün piyasa değerini nasıl etkilediği
incelenmelidir.
Değerlemede birincil verilerin önemli bir bölümü mülk incelemesi sürecinden
gelir. Konu mülk ve emsal mülklerin incelenmesi karşılaştırılması kullanılacak
değerleme metotları için önemlidir.
Binanın Tanımı: Bina tanımındaki başlıca unsurlar, kullanım türü, kullanımı
etkileyen şartname ve yönetmelikler, binanın büyüklüğü, planı ve inşaatı ve

9
mekanik sistemlerin detayı şeklinde ifade edilir. Yapı bileşenleri, malzemeler ve
mekanik sistemlerini içeren tasarım, yerleşim ve inşaat detaylarının tanımlanması
da önemlidir.
Kullanım Sınıflandırması: Konut, ticari, endüstriyel, tarımsal ve özel amaçlı
olmak üzere beş ana grupta incelenebilir. İmar yönetmelikleri mülkün izin verilen
kullanımlarını belirler. Mevcut kullanım güncel imar yönetmelikleriyle uyumlu
olmadığı zaman bunun değere etkisi göz önüne alınmalıdır.
İnşaat Yönetmelikleri: Binaların planlanması ve inşaatı, imar şartlarının getirdiği
kullanım kısıtlamalarına ilaveten güvenlik ve refah gibi nedenlerden dolayı da
çeşitli yasa ve yönetmeliklerle kısıtlıdır. Belediyeler, il bayındırlık müdürlükleri ve
yapı denetim firmalarının imar ve teknik yapım şartnameleri, binaların inşaatının ve
iskan edilmelerinin koşullarını ortaya koyar. Bu şartnameler imara uygunluk, inşaat
malzemeleri, inşaat yöntemleri ve mekanik sistemlerle ilgili kuralları ve yapısal
sağlamlık, yeterli ışık ve havalandırma gibi diğer hususları da içerir.
Büyüklük: Proje ölçüleri ile gerçek bina ölçüleri kontrol edilmelidir. Zira projeler
hazırlandıktan sonra değişiklikler ve ilaveler yapılabilir. Sonradan yapılan
sundurmalar, bağımsız garajlar ve diğer küçük binalar ayrı olarak hesaplanmalıdır.
Konut mülklerinin ölçümü yapılırken aşağıdaki verilerden yararlanılabilinir [4].
Brüt Yaşam Alanı: Bitirilmiş, zemin-üstü, konut alan. Yapının dış çevresinin
ölçümüyle hesaplanır ve sadece bitirilmiş, oturulabilen, zemin-üstü yaşam alanını
içerir. Bitirilmiş bodrum ve çatı arası alanları genelde toplam brüt yaşam alanına
dahil edilmez. Ancak, yerel uygulamalar değişebilir.
Brüt Bina Alanı: Bir binanın, kapalı alanları dışında kalan ve duvarların dışından
ölçülen toplam kat alanı. Hem zemin-üstü kat alanını, hem de zemin-altı (bodrum)
alanlarını içerir.
Brüt Kiralanabilir Alan: Kiracılar ve özel kullanımı için tasarlanmış, bodrum ve
asma katları da içeren, toplam kat alanı; ortak bölme duvarının merkezinden dış
duvar yüzeylerine ölçülür. Genellikle alışveriş merkezlerinin ölçümünde kullanılır.
Bununla birlikte bir ofis binasının tanımı yapılırken; brüt bina alanı, bitirilmiş bina
alanı ve kiralanabilir alanlar ayrı ayrı belirtilmelidir.
Biçim: Aşağıda Tablo 1’de verilen biçim, binaların tanımlanmasında faydalı olması
açısından verilmiştir [4].

10
Mimari Stil ve İşlevsel Yararın Analizi: Mimari stil ve işlevsel yarar birbirleriyle
ilişkili olup mülkün piyasa değerini etkilemektedirler. İyi bir tasarım şu kriterleri
karşılaması açısından önemlidir: Amaçlanan kullanıma uygunluk, iyi görünür
olması, iyi hissettirir olması, denge, uyumluluk, satın alınabilirlik vd. Mimari stil,
geleneklerin korunması, değişiklik, çeşitlilik, verimlilik, piyasa arzusu ve zevkleri
gibi unsurlardan etkilenir. Piyasanın değişim arzusu mimari tasarımda yeni
unsurların geliştirilmesinde önemli rol oynar. Bu tasarım enerji maliyetlerinin
artması gibi dış etkenler tarafından da etkilenir. Dolayısıyla herhangi bir mimari stili
yansıtan yeni binalar piyasada geniş bir cazibe meydana getirebilir.
İşlevsel Yarar: Bir mülk veya binanın güncel piyasa zevkleri ve standartlarına
göre yararlı olması ve planlanan işlevini yerine getirme yeteneğidir. Bir binada
mimari stil, tasarım ve yerleşim, odaların büyüklüğü ve türü bakımından verimliği
işlevsel yarar kapsamında değerlendirilir. Genel olarak işlevsel yarar şu özellikleri
içerir: uyum, uygunluk veya elverişlilik, konfor, verimlilik, güvenlik, güvence,
erişebilirlik, bakım kolaylığı ve maliyet, piyasa standartları, çekicilik, ekonomik
üretkenlik.
İşlevsel Yararsızlık: Bir mülk veya binanın piyasanın zevkleri ve standartlarına
göre işlevsel kapasitesinin bir eksikliğidir. Örneğin, teknolojik gelişmeler ile
ekonomik ve estetik trendlerin neden olduğu değişim bir binanın yerleşim
planlarını ve özeliklerini modası geçmiş bir hale getirdiği zaman işlevsel eskime
olur.

11
Tablo 1/1. Bina Tanımının Unsurları

Temel Yapı Bina dışının tanımı Bina içinin tanımı Teçhizat ve

mekanik sistemler
1. Temel pabuçları 1. Karkas 1. İç duvarlar, 1. Sıhhi tesisat
bölmeler ve kapılar sistemi
2. Döşemeler 2. Yalıtım 2. Mekan bölümü a. Borular

3. Kazıklar 3. Havalandırma a. Depolama alanları b.Armatürler

4. Kolonlar 4. Dış duvarlar b. Merdivenler, c.Sıcak su sistemi

rampalar,
asansörler,
mekanik
merdivenler ve
kaldıraçlar
5. Payandalar 5. Dış kapılar 3. İç mesnetler 2. Isıtma, soğutma
ve havalandırma
sistemi
6. Kirişler 6. Pencereler a. Kiriş, kolon ve a. Isıtma sistemleri
makaslar (i) Ilık veya sıcak
hava
7. Temel duvarları 7. Cephe kaplaması b. Döşeme sistemi (ii) Sıcak su
(alt döşeme)
8. Çatı ve oluk c. Tavanlar (iii) Buhar
sistemi
9. Bacalar ve 4. Boya, (iv) Elektrik
havalandırma dekorasyon ve
bacaları son işler
10. Özel nitelikler a. Bodrumlar b. Klima ve
havalandırma
sistemleri
b. Zemin kaplamaları 3. Elektrik
sistemleri
c. Duvarlar, bölmeler 4. Muhtelif gereçler
ve tavanlar
d. Kartonpiyer ve a. Yangından
döşeme tabakaları korunma
e. Şömineler b. Asansörler,
yürüyen merdivenler
ve rampalar
5. Çürüme ve böcek c. işaret, alarm ve
zararlarına karşı telefon sistemleri
koruma
6. Muhtelif ve özel d.Yükleme tesisleri
nitelikler
e.Bağlı teçhizat
(tesisatla ilgili

12
Tablo 1/2. Bina Tanımının Unsurları

Temel yapı: Bir binanın zemin altında kalan ve üst yapının oturduğu bir destek
sağlayan tüm temel yapısı.
Temel Pabuçları
Tür Çevresel taban
Malzemeler Beton
Özellikler/Kullanım En yaygın temel türü; bir beton taban don hattının altında
örselenmemiş zemin üzerine oturur ve duvarların yükünü alt
zemine dağıtır.
Tür Demirsiz temel
Malzemeler Beton
Özellikler/Kullanım Teçhizatsız ve hafif yükleri taşımak için tasarlanmış
Tür Demirli temel
Malzemeler Beton ve demir
Özellikler/Kullanım Mukavemetini arttırmak için çelik içerir
Tür Kolon
Malzemeler Beton
Özellikler/Kullanım Uzun ve nispeten narin sütunlar
Tür Radyal temel
Malzemeler Beton
Özellikler/Kullanım Zemin taşıma kapasitesinin kötü olduğu yerlerde sıklıkla kullanılır
Temeller
Tür Zemin üzeri döşeme
Malzemeler Yerinde dökülmüş beton
Beton temeller üzerinde beton veya cüruf briketten duvarlar
Taş veya taş ve tuğla (eskice binalarda)
Özellikler/Kullanım En yaygın temel türü
Tür Hasır ve sal (yüzer temel)
Malzemeler Fazla çelikle takviye edilmiş beton döşeme
Özellikler/Kullanım Zemin taşıma kapasitesinin kötü olduğu yerlerde kullanılır.
Çelik teçhizat tüm temelin bir bütün olarak çalışmasını sağlar.

Kazıklar
Tür Kolon birimleri
Malzemeler Beton
Metal
Ahşap
Özellikler/Kullanım Kazıklar temeller yerine bir alternatif olarak kullanılır. Taşıma
kapasitesi düşük olan zeminlerde yükleri kapasitenin yeterli
olduğu alt tabakalara iletir.
Kolonlar, payandalar ve kirişler
Malzemeler Beton
Çelik
Özellikler/Kullanım Ayrı ayrı veya birleşik olarak kullanılabilen temel mesnetleri.

2.3.3.1. Ülkemizde Kullanılan Yapı Türleri [10]

Yapılar yük taşıyıcı elemanlarına göre aşağıdaki gibi sınıflandırılabilir:
Yığma (Masif) Yapılar: Bu yapılarda döşeme ve çatı gibi yatay taşıyıcı sistem
yükleri iç ve dış duvarlar tarafından taşınarak temele nakledilir. Bu bakımdan

13
duvarlar yükün tamamını taşırlar. Dolayısıyla yapının bazı bölümlerindeki
duvarların yerlerinin değiştirilmesi veya iptal edilmesi yapının statiği bakımından
tehlikelidir. Bu yapılar ikiye ayrılır. Bunlar:
Ahşap Yığma Yapılar: Bu tür yapılarda taşıyıcı elemanlar olarak kullanılan
duvarlar ahşap ve ahşap kökenli malzemelerden yapılır. Ahşap, temelde ağacın
odun kısımları, kereste, tahtadır. Ahşap yapılarda mekanik mukavemet, ahşabın
yoğunluğuyla orantılı olarak artar. Ahşabın çalışmasını önlemek için kurutulmuş
ağaç kullanmak çok önemlidir. Levha halinde kullanım için daha çok kontrplak,
ahşap yonga levhası ve odun-lifi levha gibi yan orman ürünlerinden yararlanılır.
Bunlar kendiliklerinden biçim ve boyut değiştirmeyecek, homojen ve izotrop
levhalardır. Ayrıca ahşap kaplama yapı elemanları da kullanılır.
Kagir Yığma Yapılar: Bu tür yapılarda duvarlar, tuğla ve çeşitli doğal
taşlardan örülürler. Duvarlar tuğla ile örülecekse yük taşıdığı için en az bir tuğla
kalınlığında (20 cm) olmalı ve içi dolu tuğlalar da kullanılmalıdır.
Karkas İskeletli Yapılar: Bu yapılar, Ahşap İskeletli Yapılar, Betonarme İskeletli
Yapılar ve Çelik İskeletli Yapılar olmak üzere üçe ayrılır. Yükü taşıma ve aktarma
işlemi şöyledir: döşeme ve çatılar kendi ağırlıklarını ve üzerlerine gelen yükleri
yatay taşıyıcı elemanlar olan kirişlere iletirler. Kirişler bu yükleri üzerinde
oturdukları düşey taşıyıcı elemanlara yani kolonlara iletirler. Kolonlar da bu yükü
temele iletirler. Yapıdaki bu sistem sayesinde kolonlar arasında boşluklar oluşur.
Bu boşlukları kapatmak ve yapıyı bölümlere ayırmak için delikli tuğla veya
gazbeton bloklarından duvarlar örülür. Karkas yapılarda duvarlar yük taşımazlar.
Bu nedenle, bölümler arasındaki duvarlar iptal edilebilir veya yeri değiştirilebilir.
Yapının bir kısmı karkas, bir kısmı ahşap yapılabilir. Bu tür yapılara karma yapı
veya yarı karkas, yarı yığma yapı da denilebilir.
Ahşap İskeletli Yapılar: Ahşap iskeletli yapılar; yatay ve düşey taşıyıcı
elemanları sert ağaçtan yapılan bir yapı türüdür. Tarihi evler buna iyi birer örnektir.
Betonarme İskeletli Yapılar: Yatay ve düşey taşıyıcı sistemi betonarme
yapı elemanlarından teşkil edilmiş yapı türüdür. Yurdumuzda en çok kullanılan
yapı çeşididir.

14
Ahşap İskeletli Yapı

Betonarme İskeletli Yapı

2.3.4. Piyasa Analizi

Değerleme sürecinde verilerin bir kısmı alıcılar, satıcılar, kiracılar, kiraya
verenler, ipotek kredisi verenler, ipotek kredisi kullananlar, geliştiriciler, inşaatçılar,
yöneticiler, mal sahipleri, yatırımcılar ve emlak danışmanları gibi gayrimenkul
piyasasını oluşturan bireyler ve firma gruplarından alınır.

15
 Bu bakımdan piyasadan elde edilen verilerin analizi aynı zamanda bir
mülkün en etkin ve verimli kullanımını saptamak içinde bir temel oluşturur. Kaldı ki
bu analiz talep ve arz arasındaki ilişkiyi ortaya koyması açısından da önemlidir.
Bir mülkün piyasa değeri, önemli ölçüde piyasadaki rekabetçi konumu ile
saptanır. Konu mülkün özellikleri bu noktada önem kazanmaktadır. Ekonomik
koşullar ve bunların gayrimenkul piyasaları üzerindeki etkileri bilinirse mülkü
etkileyen dış etmenler daha iyi değerlendirilir. Dolayısıyla piyasadan elde edilen
verilerin analizi maliyet, satışların karşılaştırılması ve gelir kapitalizasyonu
yöntemleri için gereken hayati bilgiyi sağlar. Bu durum aşağıda özetlenmiştir [4].
Yaklaşım(*) Piyasa Analizinin Kullanımları
Maliyet Yöntemi Piyasa analizi değerleme uzmanına, güncel inşaat maliyetleri
ve piyasa şartları hakkında bilgi sağlar. Bu bilgi değerleme
uzmanının bir girişimcinin beklediği karı ve herhangi bir
ekonomik avantajı veya inşa edildiğinden beri mülkün
eskimeden dolayı karşılaştığı zararı tahmin etmesine
yardımcı olur.
Satışların karşılaştırılması Piyasa analizi değerleme uzmanına, rakip mülkleri
tanımlamasına ve bunların konu mülkle karşılaştırılabilirlik
derecelerini tam olarak saptamasına yardımcı olur. Piyasa
analiziyle kazanılan güncel piyasa şartlarının tam olarak
anlaşılmasıyla, değerleme uzmanı emsal mülklerin satış
fiyatlarını, satışların yapıldığından beri piyasa şartlarında
meydana gelmiş olabilecek değişiklikler için düzeltebilir.
Gelir kapitalizasyonu Yönt. Piyasa analizi sürecinde, değerleme uzmanı aynı zamanda
piyasa kiraları, güncel ve beklenen getiri oranları ve konu
mülkün kendi özel piyasasındaki rekabetçi durumuna ilişkin
veriler de toplar. Gelir kapitalizasyonu yaklaşımında bu bilgi,
konu mülk için beklenen kiralanma veya satılma oranı, konu
mülkün olasılıkla yakalayacağı piyasa payı, gelecekte
edineceği olası gelir akışı ve gelir akışı projeksiyonu veya
yıllık gelir beklentisine uygulanacak uygun bir ıskonto veya
kapitalizasyon oranını saptamak için kullanılır.

2.3.5. En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi

Bu analiz esas olarak sadece araziye uygulanır. Yani araziye en yüksek
geliri veya değeri sağlayan kullanım biçimlerinin belirlenmesidir. Yapıların değeri
araziye bir katkı olarak dikkate alınır. Bu analizin teorik vurgusu, arazinin boşmuş
gibi potansiyel kullanımları üzerinedir. Ancak uygulamada mevcut yapıların ve
bunlardaki olası değişikliklerin değer katkısı belirlenmelidir. Değerlemenin
oluşturulmasında değerleme uzmanı arazinin boşmuş gibi en etkin ve verimli

*
Yaklaşım Yöntemleri Bölüm 3’de detaylı olarak verilmiştir.

16
kullanımıyla, yapılı mülkün en etkin ve verimli kullanımı arasında bir ayrım
yapmalıdır.
Bir bina yapılandırması boş arazinin en etkin ve verimli kullanımı olarak
saptanırsa, değerleme uzmanı inşa edilecek ideal yapılandırmanın türü ve
özelliklerini saptamak ve tanımlamak zorundadır. Dolayısıyla değerleme uzmanı
arsadaki mevcut yapıları ideal yapılandırma ile karşılaştırır ve aradaki farklar,
mevcut yapıların maruz kaldığı eskimeyi saptamak için incelenir.
En etkin ve verimli kullanım; fiziksel olarak mümkün, yasal olarak izin
verilebilir, finansal olarak da yapılabilir olmakla birlikte maksimum düzeyde verimli
olmalıdır.

2.3.6. Makina ve Teçhizat Analizi

Şekil 1’de görüldüğü gibi makina güç ileten, değiştiren veya biriktiren ve bu
şekilde faydalı bir iş yapma kabiliyetine sahip olan bir yapıttır. Tesisat, malzeme
ileten, değiştiren veya biriktiren, cihaz ise sinyal (ikaz) ileten, değiştiren veya
biriktiren yapıtlardır. Örneğin bir torna tezgâhı makina; petrol taşıyan petrol hattı
tesisat; basınç ölçen bir manometre ise, cihazdır [8].
Makinalar çeşitli yapı elemanlarından oluşur. Makina bu parçaların
yerleştirilmesinden meydana gelir. Bu elemanlar her bir makina içerisinde çeşitli
fonksiyonları gerçekleştirirler. Tek bir parça (kama) olabildikleri gibi birkaç
parçadan (yuvarlanmalı yatak) da meydana gelebilirler.

çıkış Güç=
Kuvvet*Hız=
Enerji/zaman

Güç=
Kuvvet*Hız= giriş
Enerji/zaman

Güç=
Kuvvet*Hız= giriş
Enerji/zaman

Şekil 1. Makina ve Güç Dengesi

17
 Buradan da anlaşılacağı üzere makina elemanlarının esas fonksiyonu
hareket iletmek veya değiştirmektir.
Bir makinanın değişik türden ömürleri olabilmektedir. Bunlar, mülkiyet ömrü,
fiziksel ömür ve ekonomik ömürdür. Mülkiyet ömrü, makinanın satın alınmasından
elden çıkarılmasına kadar geçen süredir. Fiziksel ömür, makinanın yeni halinden
kullanılamayacak hale gelinceye kadar geçen süredir. Bir makinaya fiziksel ömrü
boyunca birçok kimse sahip olabilir. Ekonomik ömür ise makinanın üretim hattında
kurulmasından başlayarak ekonomik nedenlerden dolayı hattan çıkarılmasına
kadar geçen süre olarak tanımlanmaktadır. Bu süre sonundaki değişimin daha
ekonomik olması gerekmektedir. Yani makinanın yenilenmesinin maliyeti
bulundurulmasından daha azdır [11].

2.3.6.1. Makina ve Teçhizatta Yıpranmaya Neden Olan Unsurlar

Makina ve teçhizatlarda yorulmaya neden olan unsurlar genel olarak
yorulma, aşınma ve hasar olarak tanımlanan unsurlardır. Bu unsurlar aşağıda
özetlenmiştir.
Yorulma: Genellikle makina elemanları değişken yüklere ve gerilmelere
maruzdurlar. Yükler statik olsa dahi, çalışma sırasında elemanların kesitlerinde
meydana gelen gerilmeler değişken olabilir. Bu bakımdan malzemelerin statik
zorlamada dayanabileceği maksimum gerilmeden daha küçük tekrarlanan
gerilmelerin etkisi altında hasara uğramasına yorulma denir.
Aşınma: Bir cismin yüzeyinden, başka bir cismin sürtünmesiyle çok küçük
parçaların kopup ayrılmasına aşınma denir. Bu olayın temel nedenleri: i. Yüzey
pürüzlerinin sürtünme sırasında kırılmaları, ii. Sürtünen cisimlerin yer yer birbirine
atomsal mertebede yaklaşıp karşılıklı bağlandıktan sonra ancak küçük bir
parçanın kopması suretiyle ayrılmasıdır [9]. Malzemeden başka sınır yüzeylerinin
şekli, sıcaklık gibi sürtünme koşulları da aşınmayı etkiler. Malzemelerdeki sertlik,
tokluk, korozyona dayanıklılık ve yüksek erime sıcaklığı aşınma dayanımını artıran
özelliklerdir.
Korozyon: Çevrenin kimyasal ve elektrokimyasal etkilerinden dolayı metalsel
malzemelerde meydana gelen hasara korozyon denir. Korozyon olayları genel
olarak elektron transferi yani iyonlaşma ile başlar.

18
Metallerin oksitlenmesinde aşağıdaki türden reaksiyonlar yüzeyin her noktasında
meydana gelir:
M = M++ + 2e-
½ O2 + 2e- = O- -
M++ + O- - = MO
M: metal, e: elektron, O: oksijen atomu
Oksitlenme hızı yüzeyde oluşan oksit tabakasının koruyucu etkisine bağlıdır.
Malzeme yüzeylerine bağlı olarak oksitlenmenin matematiksel ifadeleri aşağıda
verilmiştir [9].
W = At (Gözenekli yani koruyucu olmayan tabakalarda) (2.1)
W= Bt (koruyucu tabakalarda) (2.2)
W = Ln (Ct) (Çok iyi koruyucu tabakalarda) (2.3)
W: oksit tabakası ağırlığı, t: zaman, A, B ve C: sabit sayılar, Ln: doğal logaritma.
Hasar: Malzemeler iki şekilde hasara uğrayabilirler. Bunlardan biri iç veya dış
çatlama sonucunda oluşan malzeme ayrılması olarak da ifade edilen kırılma diğeri
ise burkulmadır.

2.3.6.2. Makina Teçhizatın Yıpranma Oranının Hesabı

Makina-teçhizatların yıpranma oranları tespit edilirken dikkat edilecek
noktaların bazıları aşağıda verilmiştir.

İç Faktörler:
• Üretim tarihi,
• Çalışma durumu (uzun süreli duruşların olup olmadığı, tesisin yılın belli
aylarında veya sürekli çalışıp çalışmadığı),
• Hareket ileten elemanlarının genel görünümü,
• Periyodik bakımının yapılıp yapılmadığı (Bu husus makinanın genel
durumuna bakılarak anlaşılacağı gibi bakım kartları kontrol edilerek de test
edilebilir),
• Ait olduğu sektörün çevresel şartları ve üretime göre durumu (nemli veya
sulu ortamların olup olmadığı).
• Genel görünümü (kirli, boyası dökülmüş, kablo bağlantıları düzensiz v.s.),
• Üzerinde köklü revizyon yapılıp yapılmadığı veya ilave teçhizatın olup
olmadığı,
• Makina-teçhizatın optimum çalışma verimini sağlayıp sağlamadığı (sık sık
arızalanma gibi sorunların olup olmadığı).

19
Dış Faktörler:
• Makina- teçhizatın piyasada halen satılıp satılmadığı,
• Makina- teçhizata eşdeğer yeni model makinaların mevcut olup olmadığı,
• Bu alanda bir teknoloji sıçramasının olup olmadığı.

Makina-teçhizatın yıpranma oranı tespit edilirken bir makinanın belli bir

sürede hurdaya ayrıldığı ve hurda değerinin de yeni makina fiyatının %5−%20’si
arasında değiştiği yukarıda belirtilen ölçülere göre dikkate alınmalıdır [2].
Dolayısıyla, Hurda Değer Yöntemi kullanılarak da makina-teçhizatın yıpranma
oranı belirlenebilir. Bu yöntem daha çok standart üretimler (tekstil sektörü gibi)
yapan makinalarda kullanılacak bir yöntem olabilir.
Örneğin değerlemesi yapılacak makinanın 20 yılda hurdaya ayrıldığını ve hurda
değerinin makina fiyatının %20’si olduğunu kabul edelim. Bu durumda yıllık
yıpranma payı %4 olur. Makina 5 yıldır kullanılıyor ise yeni makina fiyatının %80’ni
o makinanın takdir edilen değeri olur.
Makina-teçhizat iyi bakım görmüş veya az kullanılmış olmasına rağmen o
alandaki teknolojik ilerlemelerden dolayı söz konusu makinanın fiyatı çok düşük
kalmış olabilir. Bu durum özellikle elektronik ve bilgisayar sektöründe sıkça
görülmektedir. Teknolojik eskilik olarak tanımlanan bu hususun yıpranma oranının
hesaplanmasında dikkate alınması gerekmektedir.

20
3. DEĞERLEME (EKSPERTİZ) METOTLARI
Değer, insan ihtiyaçlarının giderilmesinde kullanılan araçlara veya mallara
verilen görece önem olarak tanımlanmaktadır. Fayda ise ihtiyaçların tatmin edilme
özelliğidir. Bu özellik malın bünyesinde bulunmaktadır. Hâlbuki değer malın
bünyesinde olmayıp insanlar tarafından yapılan karşılaştırma ile ortaya
çıkmaktadır. Bu bakımdan malların değerinin oluşumunda onların faydalı olması,
insan ihtiyaçlarına göre daha az olması (ihtiyaçlar mallardan daha fazla) ve
üretimleri için belli bir miktar masraf ve emek harcanmış olmasıdır [10].
Değer objektif veya sübjektif olabilir. Sübjektif değer mala verilen nispi
önemi gösterirken içerisinde daha çok bireysel tercihleri de barındırmaktadır. Bu
değere taşınmazın kullanım değeri de denilebilir. Hâlbuki objektif değer daha çok
mübadele yani değişim değerini göstermektedir. Yani bir malın diğer mallarla
mübadele edilmesinde o malın sahip olduğu değer ifade edilmektedir. Objektif
değerin ölçüsü piyasa fiyatıdır. Bu bakımdan objektif değer piyasa değerini
yansıtır. Objektif değer tanımlandığı teori bakımından maliyet masraflarına göre
oluşmaktadır. Maliyet unsurlarının neler olması gerektiği konusunda farklı görüşler
olmakla birlikte Adam Smith’e göre bu unsurlar arazi, işgücü ve sermaye olmakla
birlikte bir gayrimenkul üretiminde 4 temel faktörün bileşimi gerekir. Bunlar, boş
arazi alım-satım bedeli, direkt/endirekt işçilik, sermaye ve müteşebbisin kar payıdır
[10].
Bir ürün, eşya veya hizmetin değeri onların doğası gereği oluşmaz. Bunların
değerini oluşturan piyasadaki bireylerdir. Değeri yaratan ilişkiler karmaşık olmakla
birlikte, değeri etkileyen faktörler değişirse değer de değişir. Bu faktörler fayda,
kıtlık, arzu ve etkin alım gücüdür. Fayda ve kıtlık arz faktörleri, arzu ve etkin satın
alma gücü ise talep faktörleridir. Dolayısıyla değeri oluşturan bu dört faktör arz ve
talebe yansır [10].
Değerlemede değer, fiyat ve maliyet kavramları oldukça yaygın olarak
kullanılmaktadır. Değer, belirli bir zamanda bir malın alıcısı ve satıcısı tarafından
parasal ölçüsü veya taşınmazın gelecekte sağlayabileceği faydaların bugünkü
değeridir. Bu yüzden bir mal veya hizmetin bütün amaçlar için tek bir değerinden
söz edilemez. Farklı amaçlar ve farklı kişiler farklı değer takdir edebilir. Ekonomide

21
her mal için kesin ve tek bir değerden bahsedilemez. Ayrıca değer bir tahmindir ve
bugün, yarın ve ender de olsa geçmiş için saptanır.
Fiyat bir anlaşma çerçevesinde, belli bir alıcının ödemeyi kabul ettiği ve
belili bir satıcının da satmayı kabul ettiği parasal tutardır. Yani fiyat tamamlanmış
bir gerçektir. Fiyat ve değerin faklı olmasının nedenlerinden bazıları: eksik bilgi ve
ekonomideki belirsizlik, alıcı sayısının az olması, alıcı ve satıcıların mantıklı
hareket etmemesi, satışta pazarlığın olmaması, hükümet politikaları vs.
Maliyet ise işletmenin herhangi bir malın üretiminde harcadığı tüm
ekonomik değerlerin toplamıdır [10].
Her bir değer malın ayrı bir ekonomik yönüne veya amacına karşılık gelir.
Bunun için değerlemede önce değerlemenin amacını ortaya koymak sonra amaca
uygun bir metot izlemektedir. Zira değerlemede arz, talep, fiyat ile birlikte pazar
koşullarının da tahmini ve analizi de önemli olmaktadır. Bu bakımdan uzmanın,
değerleme yöntemlerini malın cinsine, değerlemenin amacına ve pazar koşullarına
göre seçmesi çok önemlidir. Örneğin mal sahibinin taşınır veya taşınmaz bir mal
için uğradığı zararın bedeli için maliyet yöntemi uygun olurken; eğer amaç malın
pazar fiyatını elde etmek olursa aynı yönteme göre değer elde etmek yanlış
olacaktır [10].
Değerlemede bankamız uygulamalarında kullanılabilecek metotlar aşağıda
ortaya konmuştur.

3.1. Pazar Değer Yöntemleri

3.1.1. Satışların Karşılaştırılması Yöntemi

Bu yöntemde değerleme uzmanı benzer mülkleri inceler ve incelenen

mülkleri söz konusu mülkle karşılaştırarak bir değer takdiri geliştirir. Bu yöntemde
piyasa değer takdiri, söz konusu mülke benzeyen, yakın bir zamanda satılan veya
sözleşmeye bağlanan mülkleri karşılaştırmak suretiyle geliştirilir. Bu yöntemin ana
dayanak noktası, bir mülkün piyasa değerinin karşılaştırılabilir rakip mülklerin
fiyatlarına bağlı olmasıdır. Bu yöntem genellikle gelir getirmeyen konut amaçlı
mülkler ve sahibi tarafından kullanılan küçük ticari endüstriyel mülkler için yaygın
olarak kullanılabilir.

22
 Açlar’a göre [7], emsal olarak seçilecek taşınmaz satış fiyatlarının, tarafların
istekli, bağımsız ve bilgili olduğu konumda, arz talep yasalarına göre oluşması;
başka bir deyişle rayiç değeri yansıtması gerekir. Örneğin, üzerinde rehin hakkı
bulunan ya da icra yolu ile satılmış bir taşınmazın satış fiyatının emsal olarak
alınması yanlıştır. Ayrıca emsal taşınmazlar, yakın zaman aralığında alım-satım
işlemi görmüş taşınmazlar arasından seçilmelidir. Demir ve Batuk, güncel olmayan
satışlara ait verilerin değerleme gününe dönüştürülmesinde, taşınmaz piyasasına
ait uygun bir dönüştürme parametresinin olmaması ve enflasyon, faiz vb. gibi
ekonomik parametrelerin ülkemizde çok değişken bir yapıda olmasından dolayı
hatalı değerlemelere neden olabileceğini belirterek; en uygun dönüştürme
parametresi olarak TEFE (ÜFE) (Ek 4/5) ve döviz endeksinin (Ek 4/1..4/3)
kullanılmasını önermişlerdir [7].
Değerlenen mal taşınır ise ve satış yerinden yani pazardan uzak bir yerde
bulunuyorsa, malın alım ve satım fiyatlarını birbirinden ayırmak gerekir. Bu
durumda alım ve satım fiyatları aşağıdaki eşitlikler yardımıyla bulunur:

Malın alım fiyatı = Pazar fiyatı + alım ve taşıma giderleri

Malın satım fiyatı = Pazar fiyatı ─ pazara taşıma ve satım giderleri

Malın alım ve satım fiyatları arasındaki fark, özellikle taşıma ücreti fazla bir değer
tutan mallar içim önemlidir. Değer biçilen yer ile pazar arasındaki mesafenin fazla
olması bu farkın önemini artıracaktır. Taşınmaz mallar için böyle bir fiyat ayırımının
yapılmasına gerek olmadığı açıktır. Ancak taşınır mallar, rehin edilmiş mallar ve
alet ve makina parkı için değerlemede taşıma ve montaj giderleri önem arz eder
[10]. Bu yöntem yeterli sayıda veri olması durumunda her türlü mala uygulanır ve
değeri belirlemek için uygun bir yaklaşımdır [10].
Karşılaştırma Yönteminin Avantajları ve Uygulama Alanları [2,10]:
• Mahkemeler ve kıymet takdir komisyonları çoğunlukla bu yöntemi dikkate
alırlar.
• Şahıslarca anlaşılması kolaydır.
• Esas alınan değere emsal göstermek kolay olduğundan bu değeri tespit
etmek her zaman mümkündür.
• Gelir getirmeyen konutların değerlemesinde.
• Arsa ve arazi değerlemesi.
• Taşınan varlıkların değerlemesinde.

23
Karşılaştırma Yönteminin Dezavantajları ve Uygulamasının Uygun Olmadığı
Durumlar [2,10]:
• Son zamanlarda alım satımı yapılmış taşınmazlar bulunmayabilir,
• Karşılaştırma yapacak nitelikte benzer özelliklere sahip taşınmaz bulmak zor
olabilir.
• Satış yapmış kişileri bulmak veya gerekli bilgileri alacak kişilere ulaşmak
mümkün olmayabilir.
• Volatil (oynak) fiyat/talep dönemleri için uygun olmaz.
Bu yöntemde değerleme tarihinde karşılaştırılabilir satışlar ile konu taşınmazın
eşdeğer hale getirilmesi için düzeltme işlemi yapılır. Bu yöntemde düzeltme
işlemleri iki türlü yapılabilir:

• Yüzde düzeltmesi. Piyasa koşullarındaki değişme ile konum farklılıklarını

yansıtmak için kullanılır.
• Parasal düzeltme.
Örneğin bir bina için:

i. Kat kaloriferi için Kaç YTL veya % ne kadar düzeltme?

ii. Boyut düzeltmesi birim başına ne olmalıdır?
iii. Bina yaşı düzeltmesi her yıl için % veya kaç YTL olmalıdır?
Gibi düzeltme faktörleri göz önüne alınabilir?

Bu yöntemde aşağıdaki eşitlikler de kullanılabilir:

D
Basit karşılaştırma: x = a  (3.1)
b

x = a ∑ 
 D
Bileşik Karşılaştırma: (3.2)
 ∑ b 
x: Değeri bilinmeyen taşınmazın takdir edilecek değeri
D: Emsal taşınmazların gerçekleşmiş alım-satım değerleri
b: Emsal taşınmazların değerleri ile orantılı karşılaştırma faktörü
a: Değerlenecek taşınmazla ilgili karşılaştırma faktörü
Bu yöntem değer belirlemede genel olarak aşağıdaki eşitlik kullanılabilir:
İncelenen taşınmazın değeri = Ortalama Karşılaştırma Satış Değeri ± Düzeltmeler
Uygulama 1 [10]:

Y şirketinin makina parkı değerlenecektir. Makina parkındaki ekipmanlarla ilgili

olarak veriler aşağıdaki gibidir.

24
Makinalar Yeni Değeri İktisap Ekonomik İktisap Lisans,
(Proforma Tarihi(*) Ömrü Değeri Patent,
fatura, YTL) (YTL) Montaj ve
Müşavirlik
(YTL)
A Makinası 15.000 1997 20 850 1.300

B Makinası 25.000 1998 20 1.400 2.450

C Makinası 40.000 1997 10 2.100 3.850

D Makinası 55.000 1998 10 2.350 4.560

(*): Değerleme tarihi 2006 olarak esas alınmıştır.

Makina parkının değerlemesinde iki yöntem izlenebilir:

i. Parktaki ekipmanlara bugünkü değerleri üzerinden yıpranma bedeli
düşülerek değerleme yapılabilir.
ii. İktisap bedeli, yeniden değerleme oranı veya toptan eşya (üretici) fiyatları
indeksiyle güncellenerek değerleme yapılabilir.
Çözüm(*):

Yöntem 1 Yöntem 2

Makinalar D= (Yeni Değer─BA(**)) D=[(İktisap

+ (Montaj─Müşavirlik) Bedeli*ÜFE2006/ÜFEiktisap.tarihi)─BA]

A Makinası 15.000-(0,05*15.000*9) 8.556,48

= 8250] +1300
B Makinası 25.000-(0,05*25.000*8) 8.633,28
= 15.000] +2450
C Makinası 40.000-(0,10*40.000*9)=4.000] 12.994,68
+ 3850
D Makinası 55.000-(0,10*55.000*8) 9.403,01
= 11.000] + 4.560
Toplam 50.410,00 39.587,45

(*):Amortisman oranı 1/n (ekonomik ömür) olarak alınmıştır. İki yöntem arasındaki fark %27’dir.
(**):Birikmiş Amortisman
Bu yöntemde ya doğrudan alım-satım değerleri bilinen taşınmaz mallar ile
değerleme yapılacak mallar arasında birebir karşılaştırma yapılır veya alım-satım

25
değerleri bilinen benzer malların ortalama alım-satım değerleri üzerinden işlem
yapılır.

Uygulama 2 [1,2]:

Aşağıdaki emsal parsel verilerinden yararlanarak D parselin değerini

bulalım.
Veri A B C D
Arsa alanı (m²) 420 340 540 440
Toplam inşaat 525 340 648 550
alanı (m²)
Değer (YTL) 32.550 14.280 28.512 ?
Değer / toplam
inşaat alanı 32.550/525=62 14.280/340=42 28.512/648=44 D0

Parsellerin konut alanında olduğu varsayılıp, değerlerin ortalaması alınır ve

ortalamadan ne kadar saptığına bakılırsa:
62 + 42 + 44
D0 = = 49 YTL/m2; δ= 49x ± 0,15 = ± 7,3 olmalıdır.
3
B ve C parsellerinin ortalama değerden sapmaları ± % 15 ten küçüktür.
62 − 49
δA= = %26>%15 olduğundan A parseli uyumsuzdur.
49
Uyumsuz A parselini kümeden eleyerek ortalamayı yeniden belirlersek;
42 + 44
D0 = = 43 YTL/m2 olarak bulunur. Bu durumda D taşınmazının değeri:
2
Dt = 43 x 550 =23.650 YTL hesaplanır.
Parsellerin sanayi alanında olduğu varsayımına göre:
Özellik A B C D
Toplam Hacim (m3) 997,5 1.054 2.025 1.375

Değer / Toplam Hacim 32,63 13,55 14,08 D0

A parseli ±%15’lik sınırın dışında kaldığından uyumsuzdur.

B ve C parsellerin ortalamasını alırsak:
13,55 + 14,08
D0 = = 13,815 YTL/m3 olarak bulunur. Bu durumda D taşınmazın
2
taşınmaz değeri: Dt = 13,815 x 1.375 = 18.996 YTL olarak hesaplanır.
Uygulama 3 [10]:
Aşağıdaki verilere göre köşe başındaki B taşınmazının değerini tespit ediniz.

26
 Arsa A B
Veri
Cephe (m) 18 14
Derinlik (m) 20 28
Değer (YTL) 32.000 ?

A Arsasının Şekli (Bina 4 kat ve kat yüksekliği 3 m)

Arka bahçe mesafesi
6.25 m =( Bina Yük. + 0.5 m su basmanı)/2
= [(4*3)+0,5]/2 = 6,25 m
3m 3m
İnşaat 20 m
Taban A arsası inşaat taban alanı
Alanı
= (20-5-6,25)*(18-3-3) = 105 m2
A arsası toplam inşaat alanı
5m
= 105*4 = 420 m2
Değer/top inşaat alanı
= 32.000/420 = 76,19 YTL/m2
18 m

B Arsasının Şekli (Bina 3 kat ve kat yüksekliği 3 m)

Arka bahçe mesafesi
4.75 m =( Bina Yük. + 0.5 m su basmanı)/2
= [(3*3)+0,5]/2 = 4,76 m
3m 3m B arsası inşaat taban alanı
İnşaat 28 m
Taban = (28-5-4,76)*(14-3-3) = 146 m2
Alanı
B arsası toplam inşaat alanı
= 146*3 = 438 m2
5m
B arsasının toplam değeri
= 438*76,19 YTL/m2 = 33.371,22 YTL

14 m

27
Uygulama 4 [4]:
Konum karşılaştırılması
Fiyatı belirlenmesi istenen gayrimenkul: Bir adet iç parsel,
Emsal: Konum dışında birçok hususta konu mülke benzer A ve B parselleri.
İki sokağa cephesi ve bir köşe parseli olan emsal boş A parseli 12 YTL/m2 birim
fiyata satılmış olsun. Yalnız bir sokağa cepheli bir iç parsel olan emsal B ise 9
YTL/m2 fiyata satılmış olsun. Konum için düzeltme, köşe parseldeki emsal ile iç
parseldeki emsalin fiyatlarının karşılaştırılmasından çıkartılabilir.
9 YTL/12 YTL = 0,75
Dolayısıyla, bir iç parselin değeri köşe parselinin değerinin %75 olduğu sonucuna
varılabilir. Köşe parseli olan emsal A’nın değerini konu mülk olan iç parselin
değeriyle aynı baza getirmek için A’nın birim fiyatına %75 lik düzeltme uygulanır.
Konu mülkün değeri: 12 YTL/m2 x 0.75 = 9 YTL/m2
Uygulama 5 [4]:
Bir ve iki yatak odalı dairelerden oluşmuş apartman kompleksi dikkate alınsın.
Rakip apartman mülkleri için ortalama aylık kiralar aşağıda verilmiştir.
Emsal Bir yatak odalı İki yatak odalı İki yatak odalı daire
daireler (YTL/ay) daireler (YTL/ay) için kira farkı
(YTL/ay)
A 650 700 50
B 675 728 53
C 700 752 52
D 710 760 50
E 714 766 52
F 720 771 51
Yukarıdaki tablodan ikinci yatak odası için atfedilen kira farkı ayda 51 YTL kabul
edilebilir. Konu mülkte:
Boşluk kaybı oranı: %5; İşletme giderleri: %35;Kapitalizasyon oranı: %9
İkinci yatak odasının değeri:
YTL
Aylık kira 51
Yıllık brüt gelir (51x12) 612
(-) %5 boşluk ve tahsilat kaybı 31
-----------------------
Ara Toplam 581
(-) İşletme giderleri (%35) 203
-----------------------
İkinci yatak odasına atfedilir yıllık gelir 378
%9 ile kapitalize (*) edilerek (378/0,09)= 4200
elde edilmiş olur.

( *):Yakın zamanlarda satış işlemi görmüş aynı kullanıma, yaşa ve niteliklere sahip gelir getiren taşınmazların net gelirlerinin
satış fiyatlarına oranı olarak tanımlanır. Ayrıntıları bir sonraki bölümde açıklanmıştır.

28
3.1.2. İkame Fiyat Yöntemi
Bir mala onun yerine kullanılabilecek (ikame edilebilecek) başka bir malın
fiyatını esas alarak değer biçmedir. Yani değeri biçilen malın piyasası yoksa (alım-
satım fiyatı bilinmiyorsa) ve bu mal alım satım fiyatı bilinen baka bir malla ikame
edilebiliyorsa; bu yöntem kullanılarak değerleme yapılabilir. Yöntemin uygulanması
için, değeri bilinen malın belli bir amaç için aynı görevi görebilecek diğer bir malla
ikame edilebilmesi gerekir. Bu yöntemin uygulanmasında iki mal arasındaki ikame
ilişkisinin birebir olup olmadığına dikkat edilmelidir [10].

3.1.3. Dönüşüm Değeri/Çıkartma Yöntemi

Yapılı arazi veya arsanın değerlemesinde; toplam değerden, yapı değeri
(maliyet değerinden birikmiş amortismanlar düşülerek bulunan değer) düşülürse
geriye kalan arsa veya arazinin değeri (zemin bedeli) olmuş olur. Bu yönteme
çıkartma yöntemi de denir. Bu yöntem özellikle kırsal alanlardaki yapılı
taşınmazlarda, yapıların toplam mülk değerine katkısının kısmen daha düşük
olması durumunda ve arsa alım ve satım değerinin bilinmememsi gibi durumlarda
uygulanabilir.
Bu yöntem kesin taşınmaz değer göstergesi üretmez ve esas değer
yöntemi olarak çok ender kullanılır. Ülkemizde boş ve amaç için uygun emsal
bulunması halinde, yargı organları ve bilimsel çevreler kullanımını uygun
görmektedirler [10].

Uygulama [10]:
…..ili……ilçe Merkezinde ana cadde üzerindeki 2.550 m2 arsaya emsal satış
esasına dayanarak değerleme yapılacaktır. Yakın zamanda yapılmış ve amaç için
uygun benzer arsa alım-satım değeri bulunamamıştır. Bununla birlikte yakın
zamanda benzer niteliklere sahip 3.880 m2’lik bir arsa üzerindeki yapı ile birlikte
123.500 YTL’na satılmıştır. Arsa üzerindeki yapı, betonarme ve 10 yıllık olup, BİB
(Bayındırlık ve İskân Bakanlığının) resmi birim fiyatlarına göre inşaat maliyeti
52.500 YTL olarak belirlenmiştir. Buna göre emsal alınacak arsa ile ve konu
arsanın değeri nedir?
Çözüm: Değerleme yapılacak arsa ile emsal yapılı taşınmaz aşağıda şematik
olarak verilmiştir. Bu işlemde, değeri etkileyen bütün nitelikler yönünden iki

29
taşınma arasında tam bir benzerlik olduğu varsayımı yapılmıştır. Önce değeri
bilinen arsanın yapı hariç değeri bulunmalıdır. Bunun için yapılı alım-satım
değerinden, binanın birikmiş amortismanları (=1/ekonomik ömür*Bina Değeri *
Yaş) çıkartılır.

2.550 m2

Değeri aranan arsa

Arsa alanı: 2.550 m2 Emsal yapılı taşınmaz
Arsa alanı : 3.880 m2
Satış fiyatı : 123.500 YTL
İnşaat maliyeti : 52.500 YTL

Alım-satım değeri bilinen arsanın yapı hariç değeri:

1/ekonomik ömür = 0,01 = %1
123.500 – [52.250 – (%1*52.250)*10] = 123.500 – 47.025 = 76.475 YTL olur.
Birim arsa değeri: 76.475/3.880 = 19,71 YTL/m2 bulunur.
Aranan arsa değeri: 2.550 * 19,71 = 50.260 YTL bulunur.

3.2. Gelir Yöntemi

Taşınmaz malların değerleri, bu mallardan sağlanan gelirin miktarı ve
sürekliliği ile doğru orantılıdır.
Bu yönteme göre, bir taşınmaz malın değeri, ondan gelecekte elde edile
bütün gelirlerin toplam bugünkü değerine eşit olduğu varsayımına dayanır. Ancak
gelecekteki gelirlerin toplanmasında paranın zaman değerinin dikkate alınması
gerekmektedir [10]. Diğer bir ifade ile malın değeri ortalama gelirin geçerli
kapitalizasyon oranına göre kapitalize edilmesiyle bulunan değere eşit olmaktadır
[10].

30
 Bu yöntem, kiralanan konutlar, ticari mağazalar, oteller ve iş hanları gibi
gelir getiren yapılı taşınmazların değerlemesinde kullanılır. Bu yaklaşım; taşınmaz
malın değerini, doğrudan toprak ve yapının getireceği vergi öncesi gelire bağlar
[7].
Gelir yöntemi ile üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın değerinin
belirlenmesinde ölçüt; elde edilebilecek net gelirdir. Net gelir, gelir getiren
taşınmazın yıllık işletme brüt gelirinden, taşınmazın boş kalmasında oluşan gelir
kaybı ve işletme giderlerinin çıkarılması ile bulunur.
Gelir Yönteminin Avantajları
• Geçmişte yapılan gelişmelerin dikkate alınması, yapılacak değerlendirme
işlemine yardımcı olur.
• Dikkate alınan kira geliri genellikle taşınmazın yıpranma payını yansıtır.
• Yatırım gelirinin tahmini için de genellikle kullanılan bir yöntemdir [2].
• Yatırımcının bakış açısını gösterir.
• Diğer yöntemlere göre değerleme yapılamaması ve özelliklerde malın
piyasası bilinmemesi ya da emsal değere göre değerlemenin uygun
görülmemesi durumunda tercih edilen bir yöntemdir [10].
Gelir Yönteminin Dezavantajları
• Ülkemizde kira bedelleri üzerinde kısıtlayıcı yasalar olmasına rağmen, bu
durumun denetim altında bulunmaması, aynı özelliklere sahip taşınmazlar
için dahi farklı kiraların alınması, değerlendirmenin test edilmesini
zorlaştırmaktadır.
• Belli dönemler içerisinde gelirin hassas bir şekilde tespiti mümkün
olmayabilir.
• Konut amaçlı kullanılan taşınmazların değerlendirilmesinde, mülkiyet
sahiplerinden kaynaklanan bazı sınırlamalar oluşmaktadır [2].

3.2.1. Gelir Kapitalizasyon Yöntemi

Teorik Esaslar
Taşınmazın geliri, adeta bankaya yatırılan paranın faiz geliri olarak kabul
edilmekte ve söz konusu geliri veren anaparanın miktarı araştırılmaktadır. Diğer bir
deyişle malik ve/veya kullanıcısına belirli bir miktarda yıllık ortalama net gelir veren

31
taşınmazın değerinin araştırılması bu yöntemin ana dayanak noktasını teşkil
etmektedir [10].
Kapitalizasyon basit olarak belirli bir taşınmazın gelecekte getirebileceği
tüm gelirlerin bugünkü değerlerinin toplanması olan bugünkü değer (BD) kavramı
ile açıklanabilir. Buna göre:
1
BD= * GelecekteEldeEdilenGelirler (3.3)
(1 + FaizOranı)n
Formülü ile ifade edilir. Formüldeki n: gelir elde edilebilecek yılların sayısını
gösterir.
Aynı zamana ait olmayan değerler (faiz≠0) ne toplanır ne de çıkarılabilirler. Bu
işlemleri yapabilmek için değerleri aynı zamana taşımak gerekir.
Paranın zaman değeri:
• Eğer bir taşınmaz n yıl için, her yıl sonunda bir (S) geliri elde ediliyorsa
yani
S1=S2= S3=…= Sn-1= Sn
n yıl sonundaki senelik gelirlerin toplamı:

Sn = S
(1 + f )n − 1 = qn −1
(3.4)
f f
Seneliklerin ilk yıla biriktirilmiş değeri:
(1 + f ) n − 1 q n − 1
S0 = S = n (3.5)
(1 + f ) n f q f
Elde edilmiş olur.
S
Eğer n→∞ ise (q∞ -1 ≅ q∞) S0 = (3.6)
f

Bu formül gelecek yıllarda elde edilecek sabit gelirlerin kapitalizasyonu formülüdür.

Yani her yıl sabit bir S geliri veren taşınmazın kapitalizasyon oranı f olması
durumunda† değerini takdir etmeye imkân vermektedir.

†
Arazileri gelir yöntemine göre değerlemede kullanılan kapitalizasyon faiz oranlarının saptanması
amacıyla ülkemizde bilimsel araştırma yapılmıştır. Buna göre kapitalizasyon oranları illere göre
%1,45−%11,72 arasında değişmektedir. Bu oran Karadeniz, Ege ve Akdeniz Bölgelerinde %1 ila
%5 arasındadır. Doğu ve Güneydoğu Anadolu bölgelerinde bu oran oldukça yüksek bulunmuştur.
Bununla birlikte, Yargıtay’ın konu ile ilgili kararlarında uygulama veya yüksek mahkemeye ulaşan
davalardaki bilirkişi raporlarına göre bu oranın alt ve üst sınırı: %3−%15 arasında değişmektedir
[10].

32
Uygulama [10]: Her yılsonunda 100 YTL gelir getiren bir taşınmaz malın, reel
faizin %5 olması durumunda 5. yılsonundaki gelirlerinin toplamı nedir?
 (1 + f )n − 1
Çözüm: Sn = S0 
( )
 (1 + 0,05)5 − 1 
 = 100   = 552,56 YTL
 f   0,05 
Uygulama [10]: Belirli bir arazi üzerinde kamu yararı için 6 yıl geçici işgal tesis
edilecektir. Arazinin net geliri 160 YTL/da ve geçerli kapitalizasyon oranı %6 ise
arazinin geçici işgal bedeli, işgalin tesis edildiği zamanda ödenmesi durumunda ne
kadar olur?

Çözüm:
 (1 + f ) n − 1
S0=Sn 
( )
 (1 + 0,06)6 − 1 
 = 160   = 786, 77 YTL/da
 (1 + f ) f   (1 + 0,06) * 0,06 
n 6

Bu yaklaşımda değerleme uzmanı, bir mülkün gelecekteki yararları üretme

kapasitesini inceleyerek geliri bir güncel değer göstergesine kapitalize eder [4].
Maliyet ve satış verilerinin analizi çoğunlukla bu yaklaşımın temel parçasıdır.
Kapitalizasyon teknikleri maliyet ve satışların karşılaştırılması yaklaşımlarında
oldukça sık kullanılır.
Beklenti bu yaklaşımın temelini oluşturur. Tüm gelir kapitalizasyon
yöntemleri gelecekteki yararları dikkate almaya ve bunların güncel değerlerini
tahmin etmeye çalışır.
Yöntemde aşağıdaki eşitlik uygulanır.

Gmülk
Dmülk = (3.7)
f

Gmülk = Mülkün pazar değeri

Gmülk = Mülkün bir yılda getirebileceği ortalama net gelir
f = Kapitalizasyon faiz oranı

Bu formül ile hem taşınmazların değeri tespit edilmekte hem de

taşınmazların net geliri ile pazar değeri arasındaki (f=R/D) ilişkiden yararlanılarak
kapitalizasyon oranı bulunmaktadır [10].
Kapitalizasyon faiz oranı bölgeden bölgeye, projeden projeye hatta aynı
proje içinde farklı yapıdaki mülke göre ya da alım satım durumuna göre farklılıklar

33
gösterebilir. Kapitalizasyon faiz oranının saptanmasında uygulanacak en doğru
yol, bölgedeki mülk satış fiyatları ile net gelirlerden yararlanacak yerel pazar
araştırmasını yapmaktır∗. Gelecekteki yararların hesaplanması gelir
kapitalizasyonu yönteminde dikkate alınmıştır. Yaygın olarak kullanılan ölçüler
aşağıda verilmiştir [4,5]:
Potansiyel Brüt Gelir (PBG): Bütün gelir kaynaklarından elde edilen (genellikle
yıllık) ve boşluk kira toplama kayıpları ve faaliyet giderleri düşülmeden önceki gelir
olarak tanımlanır.
Efektif Brüt Gelir (EBG):Gayrimenkulün tüm işletmelerinden beklenen, boşluk ve
tahsilat kayıpları için düzenlenmiş gelirdir.
Net İşletme Geliri (NİG): Efektif brüt gelirden tüm işletme giderleri çıkarıldıktan
sonra kalan gerçek veya beklenen net gelirdir.
Özkaynak Temettüsü: Net işletme gelirinin borç ödemesi yapıldıktan sonra kalan
kısmıdır.
Geri Dönüş Değeri: Bir yatırımın sonunda veya bir yatırımın süresi içindeki bir ara
analizde bir yatırımcının elde ettiği götürü bir yarardır.
Brüt Gelir Çarpanı(BGÇ):Satış Fiyatı/Brüt Gelir
Brüt Kira Çarpanı (BKÇ):Satış Fiyatı/Kira Geliri
Brüt gelir çarpanı ve brüt kira çarpanı yöntemlerinin şematik gösterimi Şekil 2’de
verilmiştir.

En az dört benzer
mülk için piyasa
brüt gelir (piyasa
kira) ve satış
bilgisi

BGÇ (BKÇ)

Brüt Gelir
Brüt Gelir (Brüt Kira) * Satış fiyatı
(Brüt Kira) BGÇ (BKÇ)

Şekil 2. Yöntemin Şematik Gösterimi [4]

∗
Değerlemesi yapılan mülk bulunduğu bölgeye göre olumlu faktörlere sahip ise f azalacak aksi durumda
artacaktır. Yani değer ile f arasında ters oran vardır.

34
Uygulama 1[2]:
18.120 m2 arazi üzerinde birinci yıl buğday, ikinci yıl ise bostan ekilecek
olsun. Bölgedeki kapitalizasyon oranı %4 olduğuna göre bu arazinin satış fiyatını
bulalım.
GİDERLER DEĞİŞİM PLANI
BİRİNCİ YIL BUĞDAY İKİNCİ YIL BOSTAN
GİDER ÇEŞİTLERİ
(YTL/da) (YTL/da)
Birinci Sürüm 3,5 3,5
İkileme-Üçleme 2,5 -
Gübre ve İşçiliği 7,5 9
Ocakların Hazırlanması - 4
Tohumluk 4 9
Ekim-Dikim 3 4
Zirai Mücadele Giderleri 3,5 6
Çapalama - 3,5
Hasat Masrafları 3 5
Taşıma ve Pazarlama Masrafları 3 6
Toplam Masraflar 30 50
Not: Fiyatlar varsayımsaldır.

GELİRLER
Ürün Verim Satış Fiyatı Gelir
Cinsi (Kg/da) (YTL/Kg) (YTL/da)
Buğday 500 0,15 75
Saman 500 0,05 25
Bostan 4.000 0,155 620
NET GELİR
Ürün Cinsi Gelir (YTL/da) Masraf (YTL/da) Net Gelir (YTL/da)
Buğday 75 30 45
Saman 25 - 25
Bostan 620 50 570
Not: Fiyatlar varsayımsaldır.

Toplam net gelir 45+25+570= 640 YTL/da dır.

Bulunan bu değer iki yıllık üretime ait olduğundan bir yıllık net gelir 640/2= 320
YTL/da dır. Buna göre değer tespiti istenilen parselin m2 değeri
320
Darz = = 8.000 YTL/da =8 YTL/m2 (1 da= 1.000 m2)
0,04

Arazinin bedeli : 18.120 m2 x 8 YTL/m2 =144.960 YTL olarak hesaplanır.

35
Uygulama 2 [5]:
Piyasa değerleri ve konu mülke ait veriler aşağıda tablo halinde verilmiştir. Konu
mülkün tahmini piyasa değeri nedir?

Satış No Piyasa Değeri Yıllık Brüt Gelir BGÇ

(YTL) (YTL)
1 100.000 10.000
2 153.000 17.000
3 123.500 13.000
4 187.000 22.000
5 114.000 12.000
Konu Mülk ? 11.000

Çözüm
Çözüm ile bilgiler tabloda verilmiştir.
Satış No Piyasa Değeri Yıllık Brüt Gelir BGÇ
(YTL) (YTL)
1 100.000 10.000 10
2 153.000 17.000 9
3 123.500 13.000 9,5
4 187.000 22.000 8,5
5 114.000 12.000 9,5
Konu Mülk ? 11.000 ?

En çok tekrarlanan değer 9,5 olduğundan konu mülk için BGÇ = 9,5 alınabilir. Bu
durumda konu mülkün tahmini piyasa değeri: 11.000 YTL* 9,5 = 104.500 YTL

3.2.1.1. Direkt Kapitalizasyon

Direkt Kapitalizasyon, gelir kapitalizasyonu yaklaşımında tek bir yılın gelir
beklentisini bir değer göstergesine dönüştürmek için kullanılan bir yöntemdir [4].
Bu yöntem, risk düzeyleri, gelirleri, giderleri, fiziksel ve konumsal özellikleri ve
geleceğe yönelik beklentileri ortak olan emsal satışların bol olduğu zaman yaygın
bir biçimde kullanılır. Yöntemde kullanılan eşitlikler aşağıda verilmiştir.

Gnet
D= (3.8)
f
D : Değer
Gnet : Net faaliyet geliri
f : Kapitalizasyon oranı

36
Uygulama:
Bir değerlemeci konu mülkün yıllık net işletme gelirini (NİG) 13.000 YTL
olarak belirlemiştir. Piyasa verilerinin taranması sonucu değerlemeci NİG’i yılda
12.800 YTL olan ve yakında 182.000 YTL satılan bir benzer mülk(*) bulmuştur.
Konu mülkün kapitalizasyon oranı ve değeri nedir?
Çözüm: Benzer mülkün toplam kapitalizasyon oranı:
Gnet 12.800
f= = = %7
D 182.000
G 13.000
Konu mülk için NİG 13.000 YTL olup değer: D = = ≅ 185.700 YTL
f 0,07
(*): Karşılaştırılabilir mülkler karşılaştırılabilir kapitalizasyon oranına sahip olmalıdır.

3.2.1.1.1. Bina Artık Değer Yöntemi

Bu yöntemde arazi veya arsa değerinin bağımsız olarak tahmin edileceği
varsayımı geçerlidir.
Uygulama [4]: Arazi değeri 200.000 YTL olan bir yapılı taşınmaz ele alınsın.
Emsal arsalarda kapitalizasyon oranı %9, binalarda %11 olarak tespit edilmiştir.
Konu mülkün net işletme geliri 67.500 YTL olarak tahmin edilmiştir. Bina artık
değeri yöntemini uygulayarak mülkün değeri bulunmak istensin.
Çözüm:Araziye karşılık gelen gelir: 200.000*0,09= 18.000 YTL
Bina artık geliri: 67.500─18.000 = 49.500 YTL
Bina değeri: 49.500/0,11 = 450.000 YTL
Yapılı taşınmazın toplam değeri: 200.000+450.000= 650.000 YTL

3.2.1.1.2. Arazi Artık Değer Yöntemi

Bu yöntem de bina değerinin ayrı olarak tahmin edileceği varsayımına
dayanmaktadır.

Uygulama [4]: Yukarıdaki uygulamanın arazi artık değeri yöntemine göre çözümü
istensin.
Çözüm: Tahmin edilen bina değeri :450.000 YTL
Net işletme geliri : 67.500 YTL
Binanın geliri: 450.000*0.11 = 49.500 YTL
Arazi artık geliri : 67.500-49.500 = 18.000 YTL
Arazi değeri : 18.000/0,09 = 200.000 YTL
Yapılı taşınmazın toplam değeri : 450.000 + 200.000 = 650.000 YTL

37
3.2.1.2. Brüt Kira Çarpanı Yöntemi
Kira geliri getiren taşınmazların değerlemesinde kullanılan brüt kira çarpanı,
satış fiyatlarının yıllık brüt kiraya bölünmesiyle bulunur. Bu yöntem iş hanı, alış
veriş merkezleri gibi taşınmazların içindeki bağımsız bölümlerin (dükkan vb)
değerlemesinde kullanılan bir yöntemdir. Değerlendirilecek gayrimenkulün giriş
katında olup olmaması, caddeye bakıp, bakmaması, orta ya da üst katta bulunup
bulunmaması, kullanım alanının büyüklüğü veya küçüklüğü gibi olumlu ya da
olumsuz bütün özelikler kira değeri için belirleyici bir unsurdur.
Bu yöntemin temelinde, taşınmazların kira ve satış fiyatlarının aynı piyasa
güçlerinden etkilendiği; kira ve satış fiyatlarının aynı yönde ve aynı oranda
değiştiği ilkesi geçerlidir [10]. Brüt kira çarpanı yönteminde aşağıdaki eşitlik
uygulanır:

Dt
Çk = (3.9)
Gb
Çk : Brüt kira çarpanı
Dt : Taşınmazın satış fiyatı
Gb : Brüt gelir veya brüt kira
Bu yöntemde işletme giderlerinin dikkate alınmaması yöntemin
güvenirliliğini etkileyen en önemli faktördür. Çünkü taşınmazlar arasındaki işletme
giderleri birbirlerinden oldukça farklı değerlerde olabilir. Bu nedenle oranın
hesaplanmasında nitelikleri olabildiğince aynı ya da benzer taşınmazların
seçilmesi gerekmektedir.

Uygulama [2]:
Bir alışveriş merkezinde yapılan pazar araştırmasına göre bu alış veriş
merkezinde yakın zamanda satılmış mağazaların bugüne dönüştürülmüş satış
fiyatları ve yıllık brüt kiraları şöyledir.
Taşınmaz Yüzölçümü Satış fiyatının Yıllık brüt kira
(m2) bugünkü değeri (1000 YTL)
(1000 YTL)
A 1.020 10.710 90
B 1.020 10.710 90
C 980 9.898 82,5
D 1.000 10.302 85
E 1.100 ? 96

38
 Bu verilere göre brüt kira çarpanını ve 96.000 YTL getiren E taşınmazının
değerini bulalım. Mağazaların brüt kira çarpanları:

10.710 10.710 9.898 10.302

Çk-A = = 119; Çk-B = =119; Çk-C = =120; Çk-D = = 121
90 90 82,5 85
119 + 119 + 120 + 121
Çk-ortalama = = 119,75
4
Bu durumda E taşınmazının değeri : Dt = GbxCk =96.000x119,75=11.496.000 YTL
olarak elde edilir.

Taşınmaz malların kiralandıkları dönem boyunca getirdikleri gelirleri ve kiralama

dönemi sonunda sahip olabileceği değerlerin bugünkü değerleri toplamı, o
gayrimenkulün ekspertiz bedeli olacaktır. Bu durum aşağıdaki eşitlik yardımıyla
bulunur [10]:
 (1 + f ) n − 1 1
D0 = Gk   + Dt (3.10)
 (1 + f ) f  (1 + f ) n
n

D0 : Gayrimenkulün bugünkü değeri

Gk : Yıllık kira geliri
f : Kapitalizasyon oranı
n : Yıl sayısı
Dt : Gayrimenkulün n yıl sonundaki değeri

Uygulama [10]: Bir taşınmazın kira sözleşmesinde yıllık kira bedeli 5.500 YTL
olarak tespit edilmiştir. Taşınmazın 10 yıllık kiralama dönemi sonundaki değerinin
55.000 YTL olacağı varsayılmıştır. Kapitalizasyon oranı %8 olduğuna göre,
taşınmazın değeri ne olur?
 (1 + 0,08)10 − 1  1
Çözüm: Taşınmazın değeri= 5.500   + 55.000 = 62.381
 (1 + 0,08) * 0,08  (1 + 0,08)10
10

YTL olarak elde edilir.

3.2.1.3. Iskontolu Nakit Akış Yöntemi

Iskontolu nakit akışı yönteminin, taşınmazın gelir ve giderlerinin durağan
olmadığı durumlarda kullanışlı bir yöntem olacağı belirtilmiş; özellikle bir proje
önerisinde, kısmen tamamlanmış yapılarda ya da düzensiz gelir getirmesi
beklenen taşınmazların değerlemesinde kullanılması önerilmiştir.

39
 Bu yöntem, yatırımcılara nakit akışının programlanmasını ve yatırımın
yaşamı boyunca getireceği gelir üzerinden plan yapma imkânı sağlar. Iskontolu
nakit akışı yöntemi, iki gelir bileşeninin şimdiki değerini ifade eder. Bunlardan
birincisi; yatırım üzerinden gelen gelir (return on investment) diğeri ise yatırımın
geliridir (return of investment). Yatırım üzerinden elde edilen gelir, taşınmazın elde
tutulduğu süre içinde getireceği net işletme gelirinin şimdiki değeri; yatırım geliri
ise taşınmazın elde tutulduğu süre sonunda satıldığında elde edilen gelirin şimdiki
değeridir. Matematiksel bağıntılar kullanılarak bu gelir bileşenleri şimdiki değere
dönüştürülür. Bunun için yatırımın elde tutulma süresi içinde her dönemin net gelir
akışlarının kestirilmesi ve ıskonto edilerek toplanması gerekir. Bu yönteme göre
taşınmazın şimdiki değeri aşağıdaki eşitlik yardımıyla hesaplanır [7].
g1 g2 gn
BD = + + …+ (3.11)
(1 + i ) (1 + i ) 2
(1 + i ) n
BD : Taşınmazın bugünkü değeri,
g : Net işletme geliri,
i : Iskonto oranı

Iskonto oranı; yatırımının kredi ile karşılanan miktarının kredi faiz oranıyla,
özsermaye ile karşılanan bölümünün ise en az vadeli mevduat faiz oranıyla
ağırlıklandırılarak hesaplanabilir.

i = KDO * r + (1− KDO)* p (3.12)

i : Iskonto oranı
KDO : Kredi-değer oranı
r : Kredi faiz oranı
p : En az vadeli mevduat faiz oranı

Örneğin bir taşınmazın %75’i 30 yıl süreli ve %8 faizli bir ipotek kredisi ve kalan
kısmı (%25) ise %10 özkaynak getirisi bekleyen bir alıcı tarafından finanse
edilmesi durumunda toplam iskonto oranı: 0,75*0,08 + 0,25*0,10 = 0,085 ≡ %8,5
olacaktır.
Uygulama [1]:

Brüt gelirinin her yıl %4, toplam giderlerinin ise her yıl %6 oranında artacağı
varsayılan, gelir getiren bir ticari taşınmaz satışa sunuluyor. Bu taşınmazın ilk

40
yıl brüt işletme gelirinin 900.000 YTL ve ilk yıl giderlerinin 300.000 YTL
olması bekleniyor. Yapılan pazar araştırmasında bu tür taşınmazlar için
kapitalizasyon faiz oranının %12 olduğu belirlenmiştir. Taşınmazı satın almayı
düşünen yatırımcı, taşınmazını beş yıl sonra satması durumunda faiz
oranının yine %12 olacağını ve bu yatırımından her yıl %15'lik net kazanç elde
edeceğini ümit etmektedir. Bu koşullar altında taşınmazın yatırım değerini
bulalım.

Çözüm: Önce taşınmazın net gelir akışları hesaplanır:

Yıl Brüt Gelir Giderler Net İşletme Geliri
(YTL) (YTL) (YTL)
1 900.000 300.000 600.000
2 936.000 318.000 618.000
3 973.440 337.080 636.360
4 1.012.378 357.305 655.073
5 1.052.873 378.743 674.130
6 1.094.988 401.468 693.520

Ticari taşınmaz beşinci yıl sonunda satılacağı için, bu dönem sonundaki

toplam net gelir; ilk beş yıldaki net işletme geliri ile kapitalize edilmiş altıncı yıl
gelirinin toplamından oluşmaktadır. Buna göre altıncı yıldaki net işletme gelirini
693.520
hesaplayalım: 674.130+ = 6.453.463 YTL
0,12
Yatırımcı bu koşullar altında taşınmazı beşinci yılsonunda satarak, beşinci yıl için
674.130 YTL işletme ve 5.779.333 YTL satış geliri olmak üzere toplam 6.453.463
YTL net gelir elde edecektir. Belirlenen net işletme gelirleri %15'lik ıskonto oranı ile
bugüne dönüştürülür ve taşınmaz yatırım değeri tahmin edilir.
Yıl Nakit Net Gelir Bugünkü Değere Nakit Net Gelirin
Akışları Dönüştürme Bugünkü Değeri
(YTL) Oranı (*) (YTL)
0 0 1,000000 0
1 600.000 0,869565 521.739
2 618.000 0,756144 467.297
3 636.360 0,657517 418.417
4 655.073 0,571754 374.540
5 6.453.436 0,497177 3.208.513
Toplam Bugünkü Değer 4.990.506
1
(*):Bugünkü değere dönüştürme oranı bağıntısı ile hesaplanmıştır.
(1 + i ) n

41
3.3. Maliyet Yöntemi
Bir mala değerlemede maliyetin esas alınmasıdır. Yani söz konusu mala
sahip oluncaya kadar müteşebbisin yaptığı veya yapacağı giderlerin toplamına
ekonomi biliminde o malın maliyeti denir. Bu yüzden üretilen bir malın maliyeti
üretim giderlerinin toplamına eşit olacaktır. Üretim giderleri, kullanılan
sermayelerin faizini, işgücünün ücret ve maaşları ile vergileri, arazi/arsa bedeli,
sigorta, tamir bedeli veya ekonomik değeri elde etmek için yapılmış
harcamalardan bakım, amortisman giderleri gibi unsurları içerir [10]. Bu bağlamda
maliyeti mal olma olarak ta tanımlamak mümkündür. Dışarıdan satın alınan sürekli
bir malın maliyet değeri: Maliyet = Pazar Fiyatı + Satın Alma Masrafları olurken
uzun ömürlü sabit sermaye unsurlarında maliyet değeri: Maliyet = Yeni Olarak
Edinim Değeri – Birikmiş Amortisman olarak formüle edilebilir.

Amortisman bir zaman dilimi içersisinde bir malın kullanımından ve

yaşlanmasından dolayı değerinde meydana gelen azalmadır. Bu bakımdan
amortisman masrafının doğru olarak hesaplaması hem işletme yönetimi hem de
sermaye unsurunun değerinin bilinmesi açısından önemlidir.

Maliyet yönteminin temelini, taşınmazın değer belirleme tarihindeki maliyet

bedeline yaklaşımı oluşturur. Bu değer; yapı değeri, dış tesis, özel işletme
donatıları ve arsa değerinden oluşur. Arsa değeri fiyatların karşılaştırılması
yöntemi ile belirlenebilir. Yapı değeri ise; yapı, dış tesisler ve özel işletme
donatılarının değerleme günündeki niteliklerine göre saptanan değerler toplamıdır.
Bu değer yeni maliyet değerinden fiziksel, fonksiyonel ve çevresel etmenlerin
değer azaltıcı etkileri çıkartılarak bulunur [1].

Maliyet; yeniden üretme maliyeti ve yerine koyma maliyeti olmak üzere iki
çeşittir. Yeniden üretme maliyeti; aynı inşaat malzemeleri, aynı tasarım ve işçilik
kalitesi ile orijinal yapının tamamen aynısının üretilmesine karşılık gelen maliyettir.
Yerine koyma maliyeti ise yapının; modern inşaat malzemeleri, tasarım teknikleri
ve işçilik kullanılarak yeniden üretilmesine karşılık gelir. Yerine koyma kavramında
artık kullanılmayan modası geçmiş inşaat malzemelerinin, tasarım ve işçilik
tekniklerinin kullanılması elimine edilerek fonksiyonel eskimenin birçok şekli
ortadan kaldırılmaktadır [1].

42
 Konut, ticari ve endüstriyel amaçlı taşınmazların maliyet bedelleri yerine
koyma maliyeti ile belirlenmeli, özel amaçlı ticari ve endüstriyel nitelikli
taşınmazlarda yeniden üretme maliyeti hesaplanacaksa, yıpranmanın tüm formları
ve özellikle fonksiyonel yıpranmanın kestirimi dikkate alınmalıdır [1].

Maliyet Yönteminin Avantajları

• Maliyet hesabının yapılması işlem açısından kolaydır.
• Özel kullanım amaçlı taşınmazların değerlendirilmesinde kullanılabilecek en
etkin yöntemdir [2].
• Karşılaştırılabilir satış bilgilerinin olmaması durumunda ve mülkün gelir getiren
mülk olmaması durumlarında değerlendirme kolaylığı getirmektedir.
Maliyet Yönteminin Dezavantajları
• Esas alınacak birim değerlerinin seçiminde zorluklar ortaya çıkabilmektedir.
• Yıpranma payının hesabında yeterli veri toplanamaması halinde hata payı
yüksek çıkabilmektedir [2]. Yıpranmalarla ilgili hususlar bölüm 3.3.3.’de
verilmiştir.

Yöntemin Kullanılmasına Uygun Durumlar [5]

• Piyasada sık sık alım satımı yapılmayan özel amaçlı mülklerin
değerlendirilmesinde,
• Karşılaştırılabilir satış bilgisinin olmadığı durumlarda,
• Pazarı az olan veya alışagelmiş tipten uzak mülklerin değerlendirilmesinde,
• Mülkün gelir getirmemesi durumunda.

Yöntemin Kullanılmasına Uygun Olmayan Durumlar [5]

• Yapılanmalar eski ve en etkin ve verimli kullanımdan uzaksa,
• Konu mülk piyasa verileriyle desteklenmiyorsa,
• Tam mülkiyet dışındaki değerlemelerde.

Maliyet Yaklaşım Hesabının Aşamaları [5]:

1. Arsa değerinin belirlenmesi (boşmuş gibi),

2. Bina maliyetinin belirlenmesi,

3. Yüklenici (müteahhit veya girişimci) kârının belirlenmesi,

4. (2+3)

5. Birikmiş amortismanın belirlenmesi:

• Fiziksel yıpranma,

• Fonksiyonel yıpranma,

43
 • Ekonomik (Dışsal) demode olma

6. (4 − 5)

7. Arsa üzerindeki diğer yapılandırmalar,

8. (6+7+1)

9. Düzeltmeler

Ek 1’de bu yönteme göre hazırlanmış örnek değerleme raporu verilmiştir.

Maliyet yaklaşımı iki şekilde uygulanabilir. Bunlar; Fiyat Analizi Yöntemi ve
Ortalama Maliyet Yöntemidir.

3.3.1. Fiyat Analizi Yöntemi

Bu yöntemde; Bayındırlık ve İskan Bakanlığının (BİB) yayınladığı endeksler
(Ek 2) belli zaman dilimleri için sınanarak kullanılabilir.

Yapının temel, kaba inşaatı, elektrik donanımı vb kısımlarının inşaat genel

maliyetinin tümü içindeki yüzdesel ortalama maliyet tutarlarından da
yararlanılabilir. Genel bir yaklaşım olarak yapıların maliyete bağlı oranları ile
kaplamaların ince yapı içindeki pay dağılımları aşağıda verilmiştir.

Kaba Yapı Elemanlarının Maliyet Oranları (%)

Kazılar: 3
Kalıp İşleri: 7
Demir İşleri: 12
Beton işleri: 8
Duvar işleri: 8
Çatı İşleri: 2
Tenekecilik İşleri: 1
Diğer: 2
Şantiye Tesisleri: 2
Toplam: 45

İnce Yapı Elemanlarının Maliyet Oranları (%)

Doğramalar (Demir, ahşap): 10
Kaplamalar (Duvar, döşeme, boya): 24
Yardımcı İşler (İskeleler): 1
Diğer ince işler (demir parmaklık, basit demir işleri, vd.): 8
Tesisatlar: 12
Toplam: 55
----------------------------------------------------
Kaplamaların İnce Yapı İçindeki %24 Payının İş Gruplarına Göre Maliyet Dağılımı (%)
Yağlıboya: 16
Plastik badanalar: 6

44
 Kireç badanalar: 1
Dış duvar kaplaması: 5
Yumuşak yer döşemesi: 7
Sert yer döşemeleri: 16
Fayans kaplamalar: 8
Merdiven basamakları: 10
İç sıvalar: 24
Dış sıvalar: 7
Toplam: 100
Kuşkusuz yukarıda verilen oranlar, bina ve yapıların türü, niteliği, yapıldığı
mekân, yer vb etkenlere bağlı olarak farklılık gösterirler. Ancak bir taşınmazın,
bina ya da yapılarının değerlemesinde karşılaşılan pek çok sorunun analiz-sentez
yolu ile aşılmasında büyük yarar sağlarlar ve saptanan rayice, gelişim projelerinde
inşaat süresi ve programına göre yapılacak finansmana güveni arttırırlar.

Tablo 2/1’de kaloriferli ve sobalı betonarme karkas inşaat kesimlerinin tüm

maliyet içindeki yüzdesel payları ile Tablo 2/2’de turizm sektöründeki tesislerin
sınıflarına bağlı olarak toplam maliyetlerinin yatırım kalemlerine göre dağılımları
verilmiştir.

Fiyat analizi yönteminde Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca hazırlanan

Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı
Yaklaşık Birim Maliyetleri Tablo4/1’de verilmiştir.

3.3.2. Ortalama Maliyet Yöntemi

Bu yönteme göre yapılan değerleme işlemleri ortalama maliyet fiyatları esas
alınarak gerçekleştirilir. Ayrıca elde edilen değere yapının özellikleri dikkate
alınarak artırım ya da azaltma şeklinde düzeltme yapılmalıdır. Ayrıca değerlerin
belirlenmesinde yöredeki olağan yapı değerleri de dikkate alınabilir. Örneğin
zemin, dış tesis ve diğer tesislerin değerleri olağan yapı değerleriyle; ahşap
süslemeler, sanatsal emekle üretilen yapılarda ayrıca hesaplanmalıdır.
Bu yöntemde yöredeki yapı fiyat endekslerine ilişkin veri tabanlarından ve
TÜFE, ÜFE, altın ve döviz fiyatları (Ek 4) gibi ekonomik göstergelerden de
yararlanılabilir.
Yıpranma oranları da yapının kalan ömrüne, kullanım türü ve tarzı dikkate
alınarak belirlenebilir.

45
 Maliyet yönteminde birikmiş amortismanların belirlenmesi noktasında
önemli olan yıpranmalarla ilgili bilgiler aşağıda verilmiştir. Ayrıca Ek 5’de
amortismana tabi iktisadi kıymetlerin faydalı ömür ile normal amortisman oranları
verilmiştir.
Tablo 2/1. Betonarme-Karkas İnşaat Kesimlerinin Tüm Maliyet İçindeki
Payları [1]
Yapım İşi Toplam Maliyet Ortalama
İçindeki % %
Tutarı
Subasman, zemin ve normal katlar 35-40 40
kaba inşaatı
Çatı taşıyıcı sistemi, korkuluk ve 2,20-2,30 10
kaplamalar
Çatı kaplaması 0,50-1,00
Pencere kasaları 2,00-2,20
Kapı kasaları 1,90-2,30
İç kaba sıva 1,30-1,50
İç ince sıva 1,30-1,50
Elektrik Boru döşenmesi 1,40-1,60 10
donanımı:
Kablo 0,80-1,20
Aksesuar 0,9-1,10
Temiz su Borular 3,45-3,55
donanımı: Armatür 1,95-2,05
Pis su donanımı 0,85-1,15
Demir işleri: Balkon korkulukları 0,90-1,20 8
Merdiven 0,90-1,20
korkulukları %6-8
Dış sıva kaplamaları (*) 3,00-4,00
Denizlikler 1,20-1,60
Döşeme Tesviye 1,50-2,00 8
kaplaması: Şap %6-8 2,40-3,20
(*)
Kaplama 2,10-2,80
Fayans 5,00-6,00 12
Yağlı boya: Astar 1,00-1,20
%10-12
Son kat (*) 1,00-1,20
Camlar 2,00-2,40
Badana 1,00-1,20
Doğramalar: Kapılar 4,80-6,00 10
Pencereler %8-10 2,40-3,00
(*)
Madeni aksesuar 0,80-1,00
Isıtma donatısı: Kalorifer kazanı 2,00 2
Kalorifer boruları %10 2,40
Radyatörler 3,60
Bahçe ya da çevre düzenleme 2,00-2,20
(*): Referansta ilk değerler verilmiştir.

46
Tablo 2/2. Tesis Türleri Bazında Yatak-Başı Fiziki Maliyetin Dağılımı (%)

Yatırım Delux 5 4 3 2 1 1. Sınıf 2. Sınıf

Kalemleri Yıldızlı Yıldızlı Yıldızlı Yıldızlı Yıldızlı Tatil Tatil
Köyü Köyü
Etüd Proje, 3 3 3 3 3 3 3 3
Teknik Hiz.
İnşaat 36 38 40 41 43 46 40 46
Tesisat
İşleri 33 35 36 36 35 34 36 33
Tefriş İşleri 19 17 15 15 15 14 15 13
Teçhizat
İşleri 9 7 6 5 4 3 6 5
Not: Yatırım kalemlerinin maliyet detayları T.K.B. Kredi Değerlendirme Müdürlüğünde Mevcuttur.

3.3.3. Yapılarda Oluşan Yıpranmalar

Yapıda meydana gelen yıpranma, yapının değerleme anındaki maliyet
değerindeki azalmayı ifade eder. Yapılardaki yıpranmalar fiziksel, fonksiyonel ve
çevresel etkilerle oluşmuş yıpranmalar olarak üç grupta incelenebilir.

3.3.3.1. Fiziksel yıpranma

Yapı elemanlarının teknik ömürlerini doldurması sürecinde meydana gelen
yıpranmadır. Teorik olarak bir bina, inşaatı bittiği andan başlayarak yıpranma
sürecine girer ve proje koşullarına uygun iyi kullanılır, bakım-onarımı düzenli
yapılırsa tüm ekonomik ömrünce işlevini tam yerine getirir. Ancak fiziksel
yıpranma, yapım iyi ya da kötü kullanılsa da oluşacaktır. Bu tür yıpranmaya akan
bir çatı, iç ya da dış boya gereksinimi, çalışmayan bir merkezi ısıtma sistemi örnek
olarak gösterilebilir [1].
Fiziksel yıpranma, düzeltilebilen ve düzeltilemeyen fiziksel yıpranma olarak
iki grupta incelenmelidir. Düzeltilebilen fiziksel yıpranma; çatı ve/veya dış cephede
meydana gelen, görülebilen ve ölçülebilen yıpranmalardır. Yapının temelinde ya
da ana iskeletinde oluşan ve düzeltilmesi teknik olarak çok zor ve ekonomik
olmayan aşınmalar ise düzeltilemeyen fiziksel yıpranmalardır [1].
Yıpranmanın yapı değerlerine etkisi aşağıdaki formülle ve Şekil 3’de
verilmiştir [1].

47
  1  Yy2 Yy 
Dk =   2 +  * 100 (3.13)
 
 2  Yö Yö 

Burada:
Dk: Yapının değer kaybı
Yy: Yapının yaşı (yıl)
Yö: Yapının ömrü (yıl)

A Kötü kullanım
B Normal kullanım
Yapı Ömrü (Yıl)

Değer kaybı (%)

Şekil 3. Yapı Ömrü ile Değer Kaybı Arasındaki İlişki [1]

3.3.3.2. Fonksiyonel Yıpranma

Yapının kullanılışsızlığından kaynaklanan bir değer kaybıdır. Fonksiyonel
yıpranma [2]:
• Zamanın koşul ve gereksinmelerine uymayan bir yapı tarzı,
• Bireysel istemlere göre düzenlenmiş yapı tasarımı,
• Eskiyi yansıtma gibi oluşumlardan kaynaklanabilir.

48
3.3.3.3. Çevresel Etkilerle Oluşan Yıpranma
Dış etkilerden oluşan ve taşınmaz değerleri üzerinde negatif etki yapan
yıpranmadır [2]. Bu tür yıpranmalar: gürültü, su ve hava kirlenmesi vb nedenlerden
kaynaklanan yıpranmalardır.
Ticari ve endüstriyel yapılarda fiziksel, fonksiyonel ve dış etkilerle meydana
gelen aşınmalardan kaynaklanan değer düşüklüğü hesaplanır ve normal yıpranma
olarak tanımlanır [7]. Tablo 3’de bu tür yapılardaki yıpranma oranlarının zamana
bağlı değerleri (örnek olması açısından) verilmiştir.

3.4. Diğer Değerleme (Ekspertiz) Metotları [1,4]

Yukarıda ortaya konan metotların yanı sıra literatürde farklı metotlar da
mevcuttur. Bu metotların bazılarından aşağıda kısaca bahsedilmiştir. Daha geniş
bilgi için kaynakçada yer alan referanslardan yararlanılabilinir.

3.4.1. Tasfiye Yöntemi

Bu yöntem üzerinde bina ve tesisler bulunan bir taşınmazın yıllık net
getirisinin; zemin değerinin yıllık faiz getirisinden küçük ya da zemin değerinin yıllık
faiz getirisine eşit olduğu durumlarda kullanılır.
Uygulama [10]:
Yapılı taşınma ile ilgili veriler aşağıda sunulmuştur:
Veriler Miktar
Yıllık brüt gelir 108.000 YTL
İşletme Giderleri %20
Kiralanabilir inşaat alanı 1.000 m²
Birim alan başına aylık kira 9 YTL/m²
Arsa birim değeri 900 YTL/m²
Gayrimenkule özgü faiz oranı %9
Yapı kalan ömrü 20 yıl
Arsa alanı 1.500 m²
Yıkım ve düzenleme giderleri 100.000 YTL

Taşınmaza ait giderler (Yıllık)

Giderler % Tutar (YTL)
Bakım-Onarım 8 8.640
İşletme 5 5.400
Yönetim 4 4.320
Kira Riski 3 3.240
TOPLAM 20 21.600

49
Çözüm:

Net işletme geliri : 108.000 – 21.600 = 86.400 YTL

Arsa değerinin yıllık faiz getirisi hesabı:

Arsa Değeri : 1.500 x 900 = 1.350.000 YTL

Arsanın Yıllık Getirisi : 1.350.000 x 0,09 = 121.500 YTL

Arsa Getirisine Göre Düzeltilmiş Net Gelir : 86.400-121.500= - 35.100 YTL

1
Yapı Kalan Ömrü 20 yıl ve f =%9 ise KO(*) = 0,09 + = 0,14
20
(*): Bina Kapitalizasyon oranı

Yapı ve Tesislerin Değeri : –35.100/0,14 = – 250.714 YTL

Toplam Değer : (1.350.000)+ (–250.714) = 1.099.286 YTL olarak hesaplanır.

Yukarıda verilen örnekte yapılı taşınmazın tüm geliri, zeminine yatırılmış
sermayenin faiz getirisinden küçüktür. Böyle durumlarda, arsa üzerindeki yapılar,
taşınmaz değerini azaltıcı etki yaparlar. Bu durum için doğru hesap yöntemi
şöyledir:
Arsa değeri = 1.350.000 YTL
Yapı ve tesislerin yıkım-boşaltım giderleri = 100.000 YTL
Tasfiye Değeri = 1.250.000 YTL

3.4.2. Kalıntı Yöntemi

Taşınmaz zemin değerlerinin var olan güvenli ve kesin normal alım satım ya
da sürüm değerlerinden yararlanılarak saptanması gerektiği durumlarda kullanılan
bir yöntemdir.
Yukarıdaki yöntemlerin yanında literatürde Hedef Ağaç Yöntemi ve
Puanlama Yöntemi gibi değerleme metotları da mevcuttur.

50
 Tablo 3. Ticari ve Endüstriyel Amaçlı Kullanılan Taşınmazlarda Yıpranma
Oranları [7]

Yapının Ekonomik Ömrü

Fiili Yaş 60 55 50 45 40 35 30 25 20 15 10
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
01-03 1 2 2 2 3 4 4 6 7 8 20
04-06 4 4 5 6 7 9 12 15 20 35 40
07-09 6 7 8 10 12 15 19 25 33 42 60
10-12 9 10 12 14 18 22 28 36 48 60 80
13-15 12 13 16 19 24 29 37 48 61 80 80
16-18 15 17 20 25 30 37 46 59 73 80 80
19-21 18 21 25 30 37 45 56 71 80 80 80
22-24 21 24 29 36 44 54 65 77 80 80 80
25-27 25 29 35 43 52 62 74 80 80 80 80
28-30 29 40 41 49 59 70 78 80 80 80 80
31-33 34 45 47 56 67 74 80 80 80 80 80
34-36 38 51 53 62 72 78 80 80 80 80 80
37-39 43 57 59 69 77 80 80 80 80 80 80
40-42 49 62 64 73 79 80 80 80 80 80 80
43-45 54 66 69 77 80 80 80 80 80 80 80
46-48 59 71 73 79 80 80 80 80 80 80 80
49-51 64 75 77 80 80 80 80 80 80 80 80
52-54 68 78 79 80 80 80 80 80 80 80 80
55-57 71 79 80 80 80 80 80 80 80 80 80
58-60 73 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80
61-63 76 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80
64-66 78 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80
67-69 79 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80
70-72 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80
73-75 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80
80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80
76

51
4. BANKAMIZ DEĞERLEME (EKSPERTİZ) UYGULAMALARI
Değerleme çalışmasında arsa, bina, makina-teçhizat ve tesisat, döşeme ve
demirbaş, taşıt araçları ile yeraltı ve yerüstü düzenlerinin güncel değerlerinin tespit
edilmesi noktasında izlenebilecek yöntemler aşağıda ortaya konmuştur.

4.1. Arsa
Arsa belediye sınırları içinde, belediyece parsellenmiş kent toprağıdır.
Emlak Vergisi Kanununa göre belediye sınırları içinde ya da dışında bulunan
parsellenmemiş araziden hangilerinin arsa sayılacağına Bakanlar Kurulu karar
verir. Bakanlar Kurulunun bu konuya ilişkin 83/6122 sayılı kararnamesine göre:
I. Belediye ve mücavir alan sınırları içinde imar planı ile iskân sahası olarak
ayrılmış yerlerde bulunan arazi parçaları arsa sayılır.
II. İmar planı ile iskan sahası olarak ayrılmamış bulunmakla birlikte, fiilen
meskun halde bulunan ve belediye hizmetlerinden yararlanmakta olan
yerler arasında kalan arazi parçaları eğer:
i. Tarımsal etkinlik dışında kullanılıyorsa,
ii. Boş tutuluyorsa,
iii. Bir yıldan fazla nadasa bırakılıyorsa arsa sayılır.
III. Belediye ve mücavir alan sınırları dışında olup da deniz, ırmak, göl, ulaşım
yolları kenarında ve yakınında bulunması, sınai ve turistik önemi ya da hızlı
kentleşme etkinlikleri dolayısıyla, İmar ve İskan Bakanlığı’nın önerisi
üzerine Bakanlar Kurulu kararı ile belirlenen alanların sınırları içinde imar
planı ile iskan sahası olarak ayrılan arazi ve arazi parçaları arsa sayılır [2].

4.1.1. Arsa Değerlemesinde Dikkate Alınması Gereken Kriterler [2-4]

Arsa değer tespitinde faydalı olabilecek ölçütler aşağıda verilmiştir:
Bilgi noktasında:
• İlk olarak şirket arsalarına ait tapu senetleri ve çap incelenerek, mevcut
durum ile uygunluğu saptanır.
• Arsanın değerinin tespitinde, ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü, Tapu-Kadastro
Müdürlüğü, Emlak Müdürlüğü veya Muhtarlıklara gidilerek, yöredeki arsa
fiyatları hakkında bilgi toplanır. Tapu-Kadastro Müdürlüğünden değer
tespitine esas arsaların ipotek durumu hakkında da bilgi alınabilir. Arsalar
üzerinde ipotek varsa (Şekil 4), bu durum miktarları ile birlikte raporda
belirtilmelidir.
• Komşu arsa sahipleri ve yöredeki emlakçılardan da bilgi alınması faydalıdır.

52
 Değerleme noktasında:
• İşyerlerine ve meskun yerlere mesafesi ve ulaştırma durumu,
• Bulunduğu meydan, sahil, cadde ve sokak itibariyle mevkisi,
• Belediye hizmetlerinden faydalanıp faydalanmadığı,
• Hangi tür bina inşaatına uygun olduğu,
• İmar ve istikamet planlarındaki durumu,
• Bina ve inşaat sahası büyüklüğü,
• Zemin yapısı,
• Parselin şekli ve boyutu,
• Cephe kullanımı,
• Manzarası,
• Sosyo-ekonomik yapısı
Arsa-Arazi değerini tahmin ederken çeşitli teknikler kullanılabilir [3]:
i. Satışların Karşılaştırılması Yöntemi: Benzer parseller ile konu
mülkün arsası arasındaki ortak özellikleri yansıtmak amacıyla benzer arazi
parsellerine ilişkin veriler toplanır, incelenir, karşılaştırılır ve düzeltilir.
ii. Çıkartma Yöntemi: Yapılandırmaların amortisman uygulanmış
maliyet tahmini (yapılandırmaların katkı değeri) mülkün toplam satış fiyatından
çıkartılır.
iii. Paylaştırma Yöntemi: Bu yöntem yakın çevredeki emsal arsalara
ilişkin işlem verileri olmadığı zaman yararlıdır. Örneğin, yakın zamanda çok az boş
arazi satışının yapıldığı, ancak birçok yapılandırılmış mülke ait satış verilerinin
mevcut olduğu yeni geliştirilmiş bir imar adasında, yeni bir konutun arsasının
paylaştırma yöntemine göre değerlendirilmesinde; konu projede yeni evlerin satış
fiyatları 275.000 YTL ila 315.000 YTL arasında değiştiği, arazi değerlerinin ise
satış fiyatlarının %15-20 sınırları arasında olduğu tespit edildiğinde; arazi
değerleri: 41.250─63.000 YTL sınırları içinde olması mümkündür.
iv. Gelir Kapitalizasyon Yöntemleri: Arazi değerlerinin tahminlerinde
kullanılan çeşitli gelir kapitalizasyon yöntemleri elde edilmesi kolay olmayan
bilgilere dayanmaktadır. Örneğin, artık arazi yöntemi için güvenilir arsa ve bina
kapitalizasyon oranlarına ihtiyaç vardır. Dolayısıyla parsel geliştirme analizi hariç
bu yöntemler pek kullanılmamaktadır [4 ].
a) Artık Arazi Yöntemi: Bu yöntemi uygulamak için aşağıdaki koşullar öncelikle
yerine getirilir:
• Bina değeri biliniyor veya doğru olarak tahmin edilir olması.
• Mülkün net işletme geliri biliniyor veya tahmin edilir olması.

53
 • Bina ve arazi kapitalizasyon oranlarının elde edilmesi.
Bu koşullar sağlandıktan sonra değerleme uzmanı önce hangi gerçek veya sanal
yapılandırmaların boşmuş gibi kabul edilen arazinin en etkin ve verimli kullanımını
temsil ettiğini saptar. Daha sonra değerleme tarihi itibariyle piyasa kiraları ve net
işletme giderlerinden, mülkün net işletme geliri (NİG) tahmin edilir. Değerleme
uzmanı bu gelirin ne kadarının binaya ait olduğunu saptar ve bu miktarı net işletme
gelirinden çıkarır. Geriye kalan değer arazi değer tahmini için piyasadan türetilen
arazi kapitalizasyon oranı ile kapitalize edilir ve sonuçta değer tahmini elde edilmiş
olur.
b) Parsel Geliştirme Analizi: Bu analiz, parsel geliştirme potansiyeli olan boş
arazilerin değerlemesinde, mevcut kullanımın değerleme tarihi itibariyle arazinin
olası en etkin ve verimli kullanımını temsil ettiği hallerde kullanılır [4]. Çıplak
arazinin değerini belirtmek için direkt ve dolaylı maliyetler ile girişimci karı, bitmiş
parsellerin beklenen brüt satış fiyatından çıkartılır ve çıplak arazinin değerini
belirtmek için elde edilen net satış gelirleri daha sonra (geliştirme ve emilme
sürelerinde) piyasadan türetilmiş bir oranla güncel değere ıskonto edilir.
c) Yer Kirası Kapitalizasyonu Yöntemi: Yer kirası, kira sözleşmesine göre
kulanım hakkı için ödenen miktardır. Arazi sahibinin arazi üzerindeki hakkının yani
kiraya verenin mülkiyet hakkının değerinin tahmininde kullanılabilir. Yer kirasının
piyasa değerine dönüştürülmesinde piyasadan türetilen kapitalizasyon oranları
kullanılır. Yöntem, kiralanmış arazi emsal satışlarının analizinin bir dizi kira ve
kapitalizasyon oranlarını belirlediği durumlarda faydalıdır. Eğer geçerli kira, piyasa
kirasıyla uyuşuyorsa elde edilen değer göstergesi arazinin tam mülkiyet hakkının
piyasa değerine eşdeğer olacaktır. Yer kirası, piyasa kirasına uymuyorsa tam
mülkiyet hakkının piyasa değer göstergesini elde etmek için güncel yer kirasının,
mülkiyet haklarındaki farka göre düzeltilmesi şarttır. Genellikle kullanılan en
güvenilir teknik, Satışların Karşılaştırılması Yöntemidir. Ancak satışların yeterli
olmaması durumunda Çıkartma ve Paylaştırma Yöntemleri de uygulanabilir. Arazi
Artık Değeri Tekniği, en etkin ve en verimli kullanım analizinde çeşitli kullanımların
fizibilitesini test etmek amacıyla kullanılır. Parselleme Yöntemi özgün arazi
kullanımı durumlarında; Yer Kirası Kapitalizasyonu Yöntemi de gelişmiş alanlarda
kira ve arazi kapitalizasyon oranları önceden belli ise kullanılır. Genellikle
Bankamızda uygulanan yöntem Satışların Karşılaştırılması Yöntemidir.

54
Şekil 4. Tapu Kütüğü Örneği [10]
55
4. 2. Binalar
Değerleme sürecinde, binanın tanımı ve büyüklüğü, tasarımı veya yerleşimi,
yapı bileşenleri, inşaat malzemeleri, teçhizat ve mekanik sistemleri hakkındaki
belirli bilgilerin ortaya konması önemlidir. Bu bağlamda bir binanın tanımında
dikkate alınması gereken noktalar:
i. Binanın temsil ettiği kullanım türü (endüstriyel, konut, ticari, tarımsal vb.),
ii. Bu kullanımı etkileyen şartname ve yönetmelikler (imar şartlarının getirdiği
kullanım kısıtları vb.),
iii. Bina büyüklüğü (brüt bina alanı, bitirilmiş bina alanı, kullanılabilir bina alanı
gibi), planı ve inşaatı,
iv. Binanın dış biçimi (altyapı ve temeller, karkas, yalıtım, havalandırma, dış
duvar ve kapılar vb.)
v. Mimari stili,
vi. Teçhizat ve mekanik sistemlerin detaylarıdır.
Bina kalitesi ve işçilik, değer tespitinde en önemli faktörlerdendir. Genellikle
bina değerlemesi oturma amaçlı konutlar ve ticari gayrimenkuller (İş merkezleri,
fabrikalar v.b.) olmak üzere iki ana bölümde yapılır.
Ticari gayrimenkullerin (fabrika v.b.) değer tespiti yapılırken öncelikle
binanın inşa edildiği tarihin ve toplam bina alanlarının tespit edilmesi
gerekmektedir. Bina değerlerinin tespitinde en pratik yol, Bayındırlık ve İskan
Bakanlığı’nın her yıl yayınlamış olduğu bina özelliklerine göre m2 maliyetlerden
(Tablo 4/1) ve Bankamız uygulamalarındaki turizm yatırımları için ise Tablo 4/2
den yararlanmaktır. Ancak bu hesaplama şeklinde [2]:
• Bina taşıyıcı sistemin cinsi (betonarme, çelik v.b.)
• Kullanılan malzeme özellikleri (tuğla, briket v.b.)
• Tek veya çok katlı olması
• Kat yükseklikleri
• Temel şekline (aşırı kazılı ve dolgulu, kazıklı v.b.) göre ilave maliyetler göz
önüne alınmalı, özel imalatlar piyasa analizleri yapılarak
değerlendirilmelidir.

56
Birim fiyatlar tespit edildikten sonra bina yıpranma oranları (örnek Tablo 5) ile
fiziksel gerçekleşme oranları (örnek Tablo 6) da dikkate alınarak binanın bugünkü
değeri elde edilir.
Örneğin 550 m2, tek katlı prefabrik sandviç çatı (izolasyonlu alüminyum çatı)
olarak iki yıl önce inşa edilmiş olan bir fabrikanın bugünkü değerini bulalım: Bina
Bayındırlık ve İskan Bakanlığı (BİB) 2007 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri
hakkındaki tebliğe göre III. Sınıf A Grubu Yapılar statüsünde olsun. Yapının
yaklaşık birim maliyeti 375 YTL/m2 dir. Buna göre fabrika binasının 2007 yılı
maliyeti: 550 m2 x 375 YTL/m2 = 206.250 YTL Yıpranma Oranı % 4 olsun (Tablo
5), yıpranma payı= 260.250 x 0,04 = 8.250 YTL. Takdir Edilen Değer= Bina
değeri–Yıpranma payı = 206.250–8.250=198.000 YTL

4.2.1. Bina Değerlemesinde Dikkate Alınması Gereken Kriterler [2–5]

• Kullanış tarzlarına göre:

Konutlar

İş yerleri

Özellik gösteren diğer yapılar
• Binanın yaşı
• Binanın toplam kapalı alanı
• Konumlarına göre:

Alış veriş merkezlerine olan mesafe,

Kamu hizmeti veren alanlara ulaşım ve yakınlık,

Eğitim ve ibadet alanlarına olan mesafe,

Tarihi ve rekreasyon alanlarına olan mesafe,

Gürültü
• İnşaat nevilerine göre:

Çelik karkas,

Betonarme karkas,

Yığma kagir,

Ahşap,

Yığma yarı kagir,

Taş duvarlı,

Gecekondu tarz ve vasfında,

Kerpiç ve diğer basit binalar.
• İnşaat sınıflarına göre

Lüks inşaat,

Birinci sınıf inşaat,

İkinci sınıf inşaat,

Üçüncü sınıf inşaat,

Basit inşaat.
Bu kalemin değerlemesinde Ek 3’de verilen örnek metraj hesabından da
yararlanılabilinir.

57
Tablo 4/1. Mimarlık Ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında
Kullanılacak 2007 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında
Tebliğ
16.07.1985 tarihli ve 85/9707 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe giren "Mimarlık ve
Mühendislik Hizmetleri Şartnamesi'nin 3.2 maddesi gereğince mimarlık ve mühendislik hizmet
bedellerinin hesabında kullanılacak 2007 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri, yapının mimarlık
hizmetlerine esas olan sınıfı dikkate alınarak inşaat genel giderleri ile yüklenici kârı dahil
belirlenerek aşağıda gösterilmiştir.
YAPININ SINIFI YAPININ BİRİM MALİYETİ (YTL/m2)
I. SINIF YAPILAR
A GRUBU YAPILAR 61
. 3 m yüksekliğe kadar kagir ve betonarme istinat ve bahçe duvarları
. Basit kümes ve basit tarım yapıları
. Mevcut yapılar arası bağlantı- geçiş yolları
. Baraka veya geçici kullanımı olan küçük yapılar
. Yardımcı yapılar (Müştemilat)
. Gölgelikler-çardaklar
. Üstü kapalı yanları açık teneffüs, oyun gösteri alanları
. ve bu gruptakilere benzer yapılar.
B GRUBU YAPILAR 105
. Basit padok, büyük ve küçük baş hayvan ağılları
. Su depoları
. İş yeri depoları
. ve bu gruptakilere benzer yapılar.

II. SINIF YAPILAR

A GRUBU YAPILAR 167
. Kuleler, ayaklı su depoları
. Palplanj ve ankrajlı perde ve istinat duvarları
. Kayıkhane
. ve bu gruptakilere benzer yapılar.
B GRUBU YAPILAR 230
. Seralar
. Pnömatik ve şişirme yapılar
. Hangar yapıları
. Tek katlı ofisler, dükkan ve basit atölyeler
. Semt sahaları, küçük semt parkları, çocuk oyun alanları ve müştemilatları
. Tarım ve endüstri yapıları (Tek katlı prefabrike binalar, tesisat ağırlıklı ağıllar, fidan yetiştirme ve
bekletme tesisleri)
. Yat bakım ve onarım atölyeleri, çekek yerleri
. Jeoloji, botanik ve tema parkları
. Mezbahalar
. ve bu gruptakilere benzer yapılar.

III. SINIF YAPILAR

A GRUBU YAPILAR 375
. Okul ve mahalle spor tesisleri (Temel eğitim okullarının veya işletme ve tesislerin spor salonları,
jimnastik salonları, semt salonları)
. Katlı garajlar
. Hobi ve oyun salonları.
. Ticari bürolar (üç kata kadar- üç kat dahil- asansörsüz ve kalorifersiz)
. Alışveriş merkezleri (semt pazarları, küçük ve büyük hal binaları, marketler. v.b)
. Basımevleri, matbaalar
. Soğuk hava depoları
. Konutlar (dört kata kadar- dört kat dahil – asansörsüz ve kalorifersiz)
. Benzin istasyonları

58
. Kampingler
. Küçük sanayi tesisleri (Donanımlı atölyeler,ticarethane,dükkan,imalathane, dökümhane)
. Semt postaneleri
. ve bu gruptakilere benzer yapılar
B GRUBU YAPILAR 427
. Kreş-Gündüz bakımevleri
. Otel ve moteller (1 ve 2 yıldızlı oteller, 2. sınıf moteller)
. Entegre tarımsal endüstri yapıları
. İdari binalar (ilçe tipi hükümet konakları, vergi daireleri)
. Gençlik Merkezleri
. Belediyeler ve çeşitli amaçlı kamu binaları
. Lokanta, kafeterya ve yemekhaneler
. Temel eğitim okulları
. Küçük kitaplık ve benzeri kültür tesisleri
. Jandarma ve emniyet karakol binaları
. Sağlık tesisleri (sağlık ocakları, kamu sağlık dispanserleri, sağlık evleri, sağlık merkezleri)
. Ticari bürolar (Kaloriferli veya asansörlü)
. Halk evleri
. Pansiyonlar
. 150 kişiye kadar cezaevleri
. Fuarlar
. Sergi salonları
. Konutlar (asansörlü ve/veya kaloriferli)
. Marinalar
. Gece kulübü, diskotekler
. İtfaiye kurtarma istasyonları
. Misafirhaneler
. Büyük çiftlik yapıları
. ve bu gruptakilere benzer yapılar
IV. SINIF YAPILAR
A GRUBU YAPILAR 482
. Özelliği olan büyük okul yapıları (Spor salonu, konferans salonu ve ek tesisleri olan eğitim
yapıları)
. Poliklinikler ve benzeri sağlık yapıları (Hastaneler hariç)
. Liman binaları
. İl tipi hükümet konakları (Büyük idare ve Büyükşehir belediye binaları)
. Ticari Bürolar (Asansörlü ve kaloriferli)
. 150 kişiyi geçen cezaevleri
. Kaplıcalar, şifa evleri vb. termal tesisleri
. Rehabilitasyon ve tedavi merkezleri
. İbadethaneler (Dini yapılar 1000 kişiye kadar)
. Entegre sanayi tesisleri ve fabrikalar
. Aqua parklar
. Müstakil spor köyleri (Yüzme havuzları, spor salonları ve stadları bulunan)
. Özellikli müstakil konutlar (villalar, teras evleri, dağ evleri, kaymakam evi)
. Yaşlılar Huzurevi, kimsesiz çocuk yuvaları, yetiştirme yurtları
. Büyük alışveriş merkezleri
. Yüksek okullar ve eğitim enstitüleri
. Apartman tipi konutlar (Bina yüksekliği 21.50 m.'yi aşan, asansörlü ve/veya kaloriferli)
. ve bu gruptakilere benzer yapılar.
B GRUBU YAPILAR 533
. İş Merkezleri
. Araştırma binaları ve laboratuarlar
. Metro istasyonları
. Stadyum, spor salonları ve yüzme havuzları
. Büyük postaneler (merkez postaneleri)
. Otobüs terminalleri
. Satış ve sergi binaları (showroomlar)

59
. Eğlence amaçlı yapılar (çok amaçlı toplantı, eğlence ve düğün salonları)
. Banka binaları
. Otel ve moteller (3 ve 4 yıldızlı oteller ile 1. sınıf moteller)
. Normal radyo ve televizyon binaları
. Özelliği olan genel sığınaklar
. ve bu gruptakilere benzer yapılar
C GRUBU YAPILAR 640
. Hastaneler (150 yatağa kadar)
. Büyük kütüphaneler ve kültür yapıları
. Bakanlık binaları
. Yüksek öğrenim yurtları
. Arşiv binaları
. Radyoaktif korumalı depolar
. Büyük Adliye Sarayları
. ve bu gruptakilere benzer yapılar

V. SINIF YAPILAR
A GRUBU YAPILAR 794
. Radyo-Tv İstasyonları
. Özelliği olan askeri yapılar ve orduevi
. Büyükelçilik yapıları, vali konakları ve 600 m2 üzerindeki özel konutlar
. Borsa binaları
. Üniversite kampusları
. Yüksekliği 50,50m'yi aşan yapılar
. Alışveriş kompleksleri (İçerisinde sinema, tiyatro, sergi salonu, kafe, restoran, market, v.b.
bulunan)
. ve bu gruptakilere benzer yapılar.
B GRUBU YAPILAR 962
. Kongre merkezleri
. Müze, sergi kütüphane kompleksleri
. Olimpik spor tesisleri – hipodromlar
. Bilimsel araştırma merkezleri, AR-GE binaları
. Havaalanları
. İbadethaneler (1000 kişinin üzerinde)
. ve bu gruptakilere benzer yapılar
C GRUBU YAPILAR 1.098
. Hastaneler (150 yatağın üstündeki hastaneler ve özelliği olan ihtisas hastaneleri)
. Üst donanımlı kompleks oteller ve tatil köyleri (5 yıldızlı)
. Büyük radyo ve televizyon binaları
. ve bu gruptakilere benzer yapılar
D GRUBU YAPILAR 1.311
. Opera, tiyatro bale yapıları, konser salonları ve kompleksleri
. Restore edilecek yapılar ve tarihi ve eski eserlere niteliğinde olup. Yıkılarak orijinaline uygun
olarak yapılan yapılar
. ve bu gruptakilere benzer yapılar

Açıklamalar :
1) Benzer yapılar, ilgili gruptaki yapılara kıyasen uygulayıcı kurum ve kuruluşlarca Mimarlık ve Mühendislik
Hizmetleri Şartnamesinin ilgili hükümlerinden yararlanılarak belirlenecektir.
2-) Tebliğin revizyonu çalışmalarında sınıfı veya grubu değiştiren ve tebliğden çıkarılan yapılar için, 2007
yılından önceki tebliğlere göre yapı sınıfı ve grubu belirlenerek başlatılmış ve devam eden işlerde, söz konusu
tebliğlerdeki yapı sınıfı ve grubu değiştirilmeksizin 2007 yılı tebliğinde karşılığı olan tutar esas alınmak
suretiyle hesap yapılacaktır.
Tebliğ Olunur.
Kaynak: Resmî Gazete, 10 Mart 2007, Sayı: 26458, http://www.emo.org.tr

60
 Tablo 4/2. Turizm Yatırımları İçin Yatak Başına ve m2 Başına Keşif Maliyet Fiyatları (2007)*

YATAK BAŞI KEŞİF METREKARE BAŞINA KEŞİF MALİYET

MALİYET DAĞILIMI DAĞILIMI
(YTL ) ( YTL)
Kalemler / İNŞAAT TESİSAT TEFRİŞ TEÇHİZAT TOPLAM Kalemler / İNŞAAT TESİSAT TEFRİŞ TEÇHİZAT TOPLAM
Tesis Türleri Tesis Türleri

5 YILDIZ 33.105,60 21.131,24 11.269,99 4.930,63 70.437,46 5 YILDIZ 601,92 384,20 204,91 89,65 1.280,68
DELUX DELUX
5 YILDIZ 30.012,56 18.987,54 8.575,02 3.675,01 61.250,13 5 YILDIZ 545,68 345,23 155,91 66,82 1.113,64
4 YILDIZ 21.541,91 13.516,49 5.068,69 2.111,95 42.239,04 4 YILDIZ 538,55 337,91 126,72 52,80 1.055,98
3 YILDIZ 16.270,78 10.012,79 3.754,80 1.251,60 31.289,97 3 YILDIZ 464,88 286,08 107,28 35,76 894,00
2 YILDIZ 10.181,65 5.845,02 2.262,59 565,64 18.854,90 2 YILDIZ 407,27 233,80 90,50 22,63 754,20
LOKANTALI LOKANTALI
2 YILDIZ 7.189,18 4.052,09 1.437,84 392,13 13.071,24 2 YILDIZ 326,78 184,19 65,36 17,82 594,15
1 YILDIZ 6.368,04 3.351,60 1.228,92 223,44 11.172,00 1 YILDIZ 318,40 167,58 61,45 11,17 558,60
5 YILDIZ 5 YILDIZ
TATİL KÖYÜ 17.904,11 11.233,95 4.212,73 1.755,30 35.106,09 TATİL KÖYÜ 511,55 320,97 120,36 50,15 1.003,03
4 YILDIZ 4 YILDIZ
TATİL KÖYÜ 14.429,22 8.132,83 2.623,49 1.049,40 26.234,94 TATİL KÖYÜ 437,25 246,45 79,50 31,80 795,00
MOTEL 7.469,75 4.596,77 1.867,44 430,95 14.364,91 MOTEL 373,49 229,84 93,37 21,55 718,25
PANSİYON 5.250,65 3.170,21 1.287,90 198,13 9.906,89 PANSİYON 262,53 158,51 64,39 9,91 495,34
YAT(LUX) 44.864,03 (Yatak Başı)
YAT 38.632,70 (Yatak Başı)
YAT LİMANI 68.560,07 (Yat-Başına)
YAT ÇEKEK YERİ 36.456,37 (Yat-Başına)
ÖZEL PROJELİ LOKANTA 11.897,08 (Kuver-Başına)
KAMPING 14.834,14 (Ünite-Başına)

*: TKB, Kredi Değerlendirme Müdürlüğü. Bu fiyatlar her yıl ekonomik koşullara ve Turizm Bakanlığının belirlediği vasıflara göre değişmektedir.

61
Tablo 5. Yıllara Göre Bina Yıpranma Oranları

0-3 yaş 4-5 6-10 11-15 16-20 21-30 31-40 41-50 51-75 yaş 76 ve
arası yaş yaş yaş yaş yaş yaş yaş arası daha
İnşaatın Cinsi
arası arası arası arası arası arası arası yukarı
% % % % % % % % % %
Çelik karkas - Betonarme karkas binalar
4 6 10 15 20 25 32 40 50 60
Yığma kagir, Yığma yarı kagir binalar 6 8 12 18 25 32 40 50 60 70
Ahşap, taş duvarlı (çamur harçlı) gece
kondu tarz ve vasfında binalar 8 12 18 25 32 40 50 60 70 80
Kerpiç ve Diğer basit binalar 10 17 25 35 45 55 65 75 85 95
Kaynak: Ekspertiz Raporu Hazırlama El Kitabı, TKB, Mayıs, 1991.

62
Tablo 6. Bina-İnşaat islerinde Fiziksel Gerçekleşme Oranları [2,6]

I) TARIM VE HAYVANCILIK BİNALARI

i. Küçükbaş (Koyun) Besiciliği

GERÇEKLEŞME ORAN (%)

1 Subasman'a kadar 15
2 Zemin kat (Betonarme betonu, duvarlar) 26
3 Çatı + Çatı Örtüsü 42
4 Kapı ve Pencere Doğramaları 4
5 İç Sıva 3
6 Dış Sıva 3
7 Boya ve Badana 1
8 Döşeme Kaplamaları 1
9 Elektrik Tesisatı 1
10 Sıhhi Tesisat 1
11 Müteferrik İşler 3
TOPLAM 100

ii. Büyükbaş (Sığır) Besiciliği

GERÇEKLEŞME ORAN (%)

1 Subasman'a kadar 17
2 Zemin kat (Betonarme betonu, duvarlar) 26
3 Çatı + Çatı Örtüsü 38
4 Kapı ve Pencere Doğramaları 6
5 İç Sıva 3
6 Dış Sıva 3
7 Boya ve Badana 1
8 Döşeme Kaplamaları 1
9 Elektrik Tesisatı 1
10 Sıhhi Tesisat 1
11 Müteferrik İşler 3
TOPLAM 100

63
iii. Yumurta Tavukçuluğu Kümesleri

GERÇEKLEŞME ORAN (%)

1 Subasman 15
2 Kaba İnşaat 20
3 Çatı + Çatı Örtüsü 40
4 Kapı ve Pencere Doğramaları 4
5 İç Sıva 3
6 Dış Sıva 3
7 Boya ve Badana 1
8 Kaplamalar 4
9 Elektrik Tesisatı (Isıtma dahil) 5
10 Sıhhi Tesisat 2
11 Müteferrik İşler 3
TOPLAM 100

II) SANAYİ TESİSLERİ - FABRİKA BİNASI

GERÇEKLEŞME KLASİK (%) PREFABRİK (%)

1 Subasman 10 10
2 Kaba İnşaat 21 26
3 Çatı - Çelik 35 -
Çatı - Prefabrik - 30
4 Kapı ve Pencere Doğramaları 5 5
5 İç Sıva 3 3
6 Dış Sıva 3. 3
7 Boya ve Badana 4 4
8 Kaplamalar 6 6
9 Elektrik Tesisatı 4 4
10 Sıhhi Tesisat 5 5
11 Müteferrik İşler 4 4
TOPLAM 100 100

64
III) SOSYAL TESİSLER VE BU ÖZELLİĞE UYGUN FAZLA KATLI FABRİKA
BİNALARI

i. Bodrumsuz Zemin (Tek) Katlı Binalar

GERÇEKLEŞME KALORİFERSİZ (%) KALORİFERLİ (%)

1 Subasman 12 11
2 Zemin Kat 33 30
3 Çatı 15 14
4 Kapı ve Pencere Doğramaları 10 9
5 İç Sıva 4 4
6 Dış Sıva 3 3
7 Boya ve Badana 3 3
8 Kaplamalar 7 6
9 Elektrik Tesisatı 4 4
10 Sıhhi Tesisat 6 5
11 Kalorifer Tesisatı - 8
12 Müteferrik İşler 3 3
TOPLAM 100 100

ii. Bodrumsuz Zemin ve Birinci Katlı Binalar

GERÇEKLEŞME KALORİFERSİZ (%) KALORİFERLİ (%)

1 Subasman 10 8
2 Zemin Kat 18 17
3 Birinci Kat 18 17
4 Çatı 12 11
5 Kapı ve Pencere Doğramaları 12 11
6 İç Sıva 4 4
7 Dış Sıva 3 3
8 Boya ve Badana 3 3
9 Kaplamalar 7 6
10 Elektrik Tesisatı 4 4
11 Sıhhi Tesisat 6 5
12 Kalorifer Tesisatı - 8
13 Müteferrik İşler 3 3
TOPLAM 100 100

65
iii. Bodrumsuz Zemin, Birinci ve İkinci Katlı Binalar

GERÇEKLEŞME KALORİFERSİZ (%) KALORİFERLİ (%)

1 Subasman 9 8
2 Zemin Kat 11 10
3 Birinci Kat 13 12
4 ikinci Kat 13 12
5 Çatı 10 9
6 Kapı ve Pencere Doğramaları 12 11
7 İç Sıva 4 4
8 Dış Sıva 3 3
9 Boya ve Badana 3 3
10 Kaplamalar 9 8
11 Elektrik Tesisatı 4 4
12 Sıhhi Tesisat 6 5
13 Kalorifer Tesisatı - 8
14 Müteferrik İşler 3 3
TOPLAM 100 100

iv. Bodrumlu Zemin Katlı Binalar

GERÇEKLEŞME KALORİFERSİZ (%) KALORİFERLİ (%)

1 Temel 7 6
2 Bodrum Kat 17 16
3 Zemin Kat 22 20
4 Çatı 12 11
5 Kapı ve Pencere Doğramaları 12 11
6 İç Sıva 4 4
7 Dış Sıva 3 3
8 Boya ve Badana 3 3
9 Kaplamalar 7 6
10 Elektrik Tesisatı 4 4
11 Sıhhi Tesisat 6 5
12 Kalorifer Tesisatı - 8
13 Müteferrik İşler 3 3
TOPLAM 100 100

66
v. Bodrumlu Zemin ve Birinci Katlı Binalar

GERÇEKLEŞME KALORİFERSİZ (%) KALORİFERLİ (%)

1 Temel 7 6
2 Bodrum Kat 9 8
3 Zemin Kat 15 14
4 Birinci Kat 15 14
5 Çatı 11 10
6 Kapı ve Pencere Doğramaları 12 11
7 İç Sıva 4 4
8 Dış Sıva 3 3
9 Boya ve Badana 3 3
10 Kaplamalar 8 7
11 Elektrik Tesisatı 4 4
12 Sıhhi Tesisat 6 5
13 Kalorifer Tesisatı - 8
14 Müteferrik İşler 3 3
TOPLAM 100 100

vi. Bodrumlu Zemin, Birinci ve İkinci Katlı Binalar

GERÇEKLEŞME KALORİFERSİZ (%) KALORİFERLİ (%)

1 Temel 6 5
2 Bodrum Kat 6 6
3 Zemin Kat 10 9
4 Birinci Kat 12 11
5 İkinci Kat 12 11
6 Çatı 9 8
7 Kapı ve Pencere Doğramaları 12 11
8 İç Sıva 4 4
9 Dış Sıva 3 3
10 Boya ve Badana 3 3
11 Kaplamalar 10 9
12 Elektrik Tesisatı 4 4
13 Sıhhi Tesisat 6 5
14 Kalorifer Tesisatı - 8
15 Müteferrik İşler 3 3
TOPLAM 100 100

67
 vii. 5-8 Katlı Binalar (Bodrum Dahil)

GERÇEKLEŞME KALORİFERSİZ (%) KALORİFERLİ (%)

1 Kaba İnşaat 46 42
2 Çatı 6 6
3 Doğramalar 11 10
4 İç Sıva 5 5
5 Dış Sıva 2 2
6 Boya ve Badana 3 3
7 Kaplamalar 9 8
8 Elektrik Tesisatı 4 4
9 Sıhhi Tesisat 6 6
10 Kalorifer Tesisatı - 7
11 Müteferrik İşler (Asansör 8 7
Tesisatı Dahil)
TOPLAM 100 100

viii. 8 Kattan Daha Fazla Binalar

GERÇEKLEŞME KALORİFERSİZ (%) KALORİFERLİ (%)

1 Kaba İnşaat 45 40
2 Çatı 5 5
3 Doğramalar 12 11
4 İç Sıva 5 5
5 Dış Sıva 2 2
6 Boya ve Badana 3 3
7 Kaplamalar 9 9
8 Elektrik Tesisatı 4 4
9 Sıhhi Tesisat 6 6
10 Kalorifer Tesisatı - 7
11 Müteferrik İşler (Asansör 9 8
Tesisatı Dahil)
TOPLAM 100 100
NOTLAR:
1) "Temel"e; temel kazısı, dolgu ve imalatı, blokaj, grobeton ve subasman duvarları dahildir.
2) "Bodrum Kat”a ; bodrum kat betonarme ve duvar işleri dahildir.
3) "Zemin Kat"a; zemin kat betonarme ve duvar işleri dahildir.
4) "Birinci Kat"a; birinci kat betonarme ve duvar işleri dahildir.
5) "İkinci Kata; ikinci kat betonarme ve duvar işleri dahildir.
6) "Kaba inşaat'a; temel kazı, dolgu ve imalatı, blokaj, grobeton ve subasman duvarları ile katların betonarme
ve duvar işleri dahildir.
7) "Çatı"ya; çatının ahşap,çinko ve kiremit işleri, yağmur inişleri, harpuşta duvarları, teras tecridi ve kaplaması
dahildir.
8) "Doğrama"ya, ahşap kapı-pencereler, cam ve madeni aksam dahildir.
9) "Kaplamalara; döşeme ve duvar kaplamaları, fayans, tecrit, dolgu ve cüruf betonları dahildir.
10) "Müteferrik İşler"e; demir imalat (kapı, merdiven ve balkon korkulukları), denizlik ve parapetler, tezgah altı-
üstü dolapları, gömme dolap, bacalar, baca küllük, temizleme kapakları ve temizlik dahildir.
Kaynak: Kaynak Kullanımını Destekleme Fonundan Prim İadesi Müracaatlarının Teknik Değerlendirme
Esasları El Kitabı (Turizm Yatırımları Hariç)

68
4.3. Makina-Teçhizat ve Tesisat Değerlemesi
Makina- teçhizatlarının değerini belirlemede iki yöntem kullanılır. Bunlar:
• Yeni makina fiyatının esas alındığı yöntem,
• Giriş tutarının esas alındığı yöntem

4.3.1. Yeni Makina Fiyatının Esas Alındığı Yöntem

Değerlemesi yapılan makina-teçhizatın piyasa fiyatı esas alınır, bu tutardan
makina- teçhizatın yıpranma payı düşülerek değeri bulunur.
Bu yöntemin zorluğu değerlemesi yapılan makina- teçhizatın yeni fiyatını
bulmaktır. Değerlemesi yapılan makina-teçhizat üretilmiyor veya piyasada
bulunmuyorsa söz konusu makina-teçhizata kapasite, verim ve diğer teknik
özellikler açısından en yakın olan makina teçhizatın fiyatı esas alınarak takdir
edilen değeri elde edilebilir.

4.3.2. Makina Giriş Tutarının Esas Alındığı Yöntem

Değerlemesi yapılacak makina-teçhizatın değeri giriş faturasından veya
firmanın muhasebe kayıtlarından alınır. Muhasebe kayıtlarında amortisman
defterinde iktisap değeri olarak giriş değeri kayıtlıdır. Bu tutar, Türkiye İstatistik
Kurumunun yayınladığı Makina Teçhizat ve/veya Makina Teçhizat Metal Fiyat
Endeksi (Tablo 7) değerleri ile çarpılarak günümüze getirilir.
n yıl önce alınmış bir makinanın bugünkü değeri aşağıdaki şekilde formüle
edilebilir [2]:

fn
D= A (1- ∑ YO ) (4.1)
f0

Burada:
D : Son yıl değeri
A : Giriş değeri (makina alış fiyatı)
fn : şimdiki endeks
f0 : Makinanın alındığı tarihteki endeks
YO : Dönemsel yıpranma oranı

69
Örnek olarak 2002 ocak ayında kurulmuş olan bir tesise ait giriş değeri (alış fiyatı)
10.000 YTL tutarında olan bir makinanın Aralık 2004 tarihindeki değerini bulalım.
YO=0,04= %4. Yukarıdaki (4.1) eşitliğinden yararlanarak: A= 10.000 YTL, f0=
4395,3 (Ocak 2002 makina teçhizat fiyat endeksi), fn= 6966,5 (Aralık 2004 makina
teçhizat fiyat endeksi), YO: 0,04, ΣYO = 3 x 0,04 = 0,12
6966,5
D = 10.000 (1− 0,12) ≅ 13.948 YTL
4395,3
Bankamızdaki uygulamada makina giriş tutarının esas alındığı yönteme
göre makina teçhizatın değerlemesi, Tablo 8‘deki gibi özet bir tabloda
gösterilmiştir.
Bu yöntem sonucunda bulunan makina değerleri piyasa değerleriyle kabul
edilebilir ölçüler içerisinde olmalıdır. Elde edilen değerlerle piyasa değerleri
arasında önemli farklar varsa değerler düzeltilmelidir.

70
Tablo 7. Makina Teçhizat Fiyat Endeksi (1994 100 Bazlı)
Yıllar\Aylar Ocak Şubat Mart Nisan Mayıs Haziran Temmuz Ağustos Eylül Ekim Kasım Aralık
1994 64,3 67,6 71,0 83,0 93,0 100,2 105,1 109,8 116,7 123,5 130,5 135,3
1995 148,6 152,3 165,3 170,3 178,9 183,4 189,3 197,2 202,4 213,0 217,8 229,1
1996 257,0 260,1 273,6 280,0 290,9 307,8 326,8 338,6 351,9 374,4 380,9 394,8
1997 426,6 454,0 477,2 487,2 508,8 526,8 557,3 577,8 599,5 638,2 653,0 686,8
1998 736,4 755,2 776,6 813,3 846,3 874,5 928,2 948,6 966,5 1013,2 1042,9 1070,5
1999 1121,0 1158,1 1196,6 1227,7 1272,3 1316,2 1347,1 1379,5 1466,6 1503,9 1546,7 1606,7
2000 1712,9 1746,4 1801,9 1838,5 1906,5 1934,4 1986,6 2000,5 2041,8 2071,1 2107,4 2135,7
2001 2175,2 2201,9 2495,6 2788,9 2960,1 3190,9 3295,2 3480,3 3719,1 3951,6 4017,5 4166,3
2002 4395,3 4403,1 4481,5 4539,3 4651,5 4746,6 5177,5 5301,3 5424,5 5520,9 5543,8 5670,0
2003 5944,4 6040,4 6365,8 6552,6 6607,2 6763,5 6831,8 6992,4 7028,5 6746,6 6693,0 6683,7
2004 6746,9 6666,5 6587,4 6566,7 6619,8 6658,2 6659,0 6760,7 6749,3 6843,5 6886,2 6966,5
Kaynak: http://www.tcmb.gov.tr

71
Tablo 7 Devamı. Metal Eşya Makina Fiyat Endeksi (1987 100 bazlı)
Yıllar\Aylar Ocak Şubat Mart Nisan Mayıs Haziran Temmuz Ağustos Eylül Ekim Kasım Aralık
1982 19,3 19,4 19,9 20,2 20,6 20,9 21,0 21,3 21,9 22,2 22,7 23
1983 24,1 24,3 25,1 25,5 26,2 26,8 27,0 27,6 28,5 29,0 29,6 30,2
1984 31,7 33,0 33,4 34,0 35,0 35,6 36,8 37,7 38,8 39,7 40,4 41
1985 44,8 45,6 48,0 49,0 50,0 50,7 51,6 52,5 53,3 54,7 55,9 57,3
1986 61,1 62,3 63,7 67,0 69,6 70,6 72,4 73,6 76,1 78,9 80,4 82,3
1987 86,3 88,0 90,9 93,1 95,3 97,6 100,8 102,5 105,5 108,6 113,8 117,8
1988 131,1 140,8 149,5 158,2 165,2 178,0 186,7 196,8 209,2 213,7 222,0 227,3
1989 248,4 265,0 271,5 280,1 289,8 295,9 304,5 312,3 320,6 329,6 335,2 342,4
1990 351,8 356,5 365,1 373,1 385,2 392,6 410,2 427,9 437,0 445,5 465,7 477,4
1991 489,5 503,4 539,0 556,5 578,3 594,0 614,8 629,9 650,1 663,2 681,8 697,5
1992 729,2 746,5 769,7 789,1 820,6 847,2 879,7 909,2 942,0 970,3 1012,3 1032,3
1993 1091,5 1112,8 1153,6 1182,5 1229,7 1267,0 1312,6 1341,0 1387,1 1434,8 1519,5 1556,3
1994 1616,4 1725,4 1867,2 2386,6 2775,8 2883,1 2930,9 3049,6 3150,5 3300,6 3510,5 3739,5
1995 4157,8 4288,8 4506,0 4722,4 4952,8 5106,4 5294,2 5456,8 5606,2 5894,2 6072,9 6290,6
1996 6663,2 6871,1 7216,7 7535,3 7941,3 8193,7 8482,5 8742,2 9123,6 9547,7 9902,6 10396,7
1997 11058,3 11393,1 11863,9 12412,5 13105,5 13690,5 14384,1 14893,9 15546,1 16610,0 17286,2 18297
1998 19280,1 20135,0 21161,7 22125,6 23151,7 24048,9 24897,0 25474,8 26139,2 27285,2 28260,4 29011,2
1999 30070,0 30947,2 31814,7 32798,3 34289,4 35444,0 36665,4 37445,5 38981,4 40510,7 41960,4 43834,6
2000 45892,2 46858,2 47881,5 49162,0 50576,0 51802,1 53141,7 54081,9 55184,0 56445,8 57861,1 58596,4
2001 59513,5 61141,3 67561,2 74047,6 79644,3 84306,2 87294,2 92197,3 97863,3 104017,8 106929,4 110538,5
2002 114949,6 116145,9 117724,1 119596,3 121750,7 126087,9 132245,7 134941,8 137175,7 141008,0 142451,1 145106,5
2003 150210,2 152568,3 156940,5 160364,6 160747,0 162988,4 163402,9 164709,1 164627,3 163629,5 164163,0 164983,3
2004 165293,3 163616,3 164207,2 165284,8 167626,4 169371,0 169343,0 171077,6 171521,3 172777,4 173330,0 174096,8
Kaynak: http://www.tcmb.gov.tr

72
Tablo 8. Makina ve Teçhizatın Değerlemesi
Makina ve İmalat Giriş değeri Kümülatif Bugünkü Yıpranma Yıpranma Hesaplanan
Teçhizatın Yılı FAO(*) değeri Oranı Payı Takdir
Adı Değeri(**)
A B (%) C= A x B D (%) E=DxC F = C-E
1. …./.../….
2. …./.../….
3. …./.../….
4. …./.../….
5. …./.../….
6. …./.../….

Toplam

Kaynak : Ekspertiz Raporu Hazırlama EL Kitabı, TKB, Mayıs, 1991.

(*): Fiyat Artış Oranı, (**): Düzeltme Öncesi

73
4.4. Döşeme ve Demirbaş Değerlemesi
Döşeme ve demirbaşların değerlemesinde, yukarıda açıklanan yöntemler takip
edilebileceği gibi piyasa araştırması yapılarak da, malların yeni olan piyasa satış
fiyatları belirlenerek ve yıpranma bedelleri düşülerek takdir edilen değeri elde
edilebilir.

4.5. Taşıt Araçları Değerlemesi

Taşıt araçlarının değerlemesinde, yine giriş değerlerine fiyat artış oranları
uygulanarak (yıpranma düşülerek) yapılabilir. Ancak, taşıt araçlarının imalat yılına
göre güncel değerleri genelde yayın organlarından veya piyasadan
öğrenilebilmektedir. Öğrenilememesi durumunda ise, farklı bir model taşıt aracının
çalışmanın yapıldığı tarihteki yeni değeri elde edilebilirse; firmaya ait aynı özellikteki
aracın değeri, bu fiyattan yıpranma payı düşülerek bulunabilir.

4.6. Yeraltı ve Yerüstü Düzenleri Değerlemesi

Çevre duvarı, tel çit, kanalizasyon, drenaj, saha betonlaması, vb. çevre
düzenlemesi ve altyapı ile ilgili yapılar, birim fiyatlardan hesaplanarak veya yaklaşık
bir değer takdir edilerek bu kalemde gösterilir.

5. SONUÇ

Firmaların taşınır ve taşınmaz mal varlıklarını değerlemenin çok boyutlu bir

çalışmayı gerektirdiği, konunun içeriği açısından bakıldığında net olarak
anlaşılmaktadır. Bu duruma veri elde edilmesi noktasındaki birçok zorluklarla
karşılaşılacak olması hususu da eklenince; değerleme işlevinin sağlıklı bir biçimde
gerçekleşmesinin düzeyli bir çalışma gerektirdiği sonucu ortaya çıkmaktadır.
Dolayısıyla, değerleme işlevinin gerçekleştirilmesinde, değerleme uzmanının bilgi,
birikim ve tecrübesinin çok önemli olduğu şüphesiz bir gerçektir. Bununla birlikte,
farklı nitelik ve büyüklükteki tesis ve gayrimenkuller için amaca uygun bir değerleme
metodu kullanmak, bilgi birikiminin ve tecrübenin kullanılması ile mümkündür. Bu
bakımdan bu çalışmada bu amaca hizmet esas alınmıştır.

74
KAYNAKLAR

1. Açlar, A. ve Çağdaş, V., Taşınmaz (Gayrimenkul) Değerlemesi, TMMOB,

Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası, Ankara, 2002.
2. Bozkurt, Z., Ekspertiz Çalışmaları ve Bankamız Uygulamaları, TKB Uzmanlık
Etüdü, Nisan 2003.
3. Ekspertiz Raporu Hazırlama El Kitabı, TKB, TAP Müdürlüğü, 1991.
4. Gayrimenkul Değerlemesi, Tercüme Eden: Erbil Töre, İst. Üniversitesi Sosyal
Bilimler Meslek Yüksek Okulu No. 2, Haziran 2004.
5. Yıldırım, E., Gayrimenkül Değerleme Esasları, TKB’de düzenlenen Sunu
Notları, Yayımlanmamış, 2004.
6. Kaynak Kullanımını Destekleme Fonundan Prim İadesi Müracaatlarının Teknik
Değerlendirme Esasları El Kitabı (Turizm Yatırımları Hariç), TAP Müdürlüğü,
TKB, Mayıs, 1991.
7. Çağdaş, V., Taşınmaz Likiditesi ve Değerleme, Yüksek Lisans Tezi, Yıldız
Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul, 2001.
8. Akkurt, M. ve Kent, M., Makina Elemanları, Birinci Cilt, Birsen Kitavevi,
İstanbul, 1979.
9. Güleç, Ş., Malzeme Ders Notları, İ.T.Ü. Makina Fak., 1965.
10. Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Temel Eğitim Programı Ders Notları,
Ankara Üniversitesi Sürekli Eğitim Merkezi, Ankara, 2006–2007.
11. Çamdalı, Ü. ve Tunç, M., Enerji Sistemlerinde Termoekonomik Yaklaşım Ve
Uygulamalar, Süleyman Demirel Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü Dergisi,
8-3, 49-56, 2004.

75
Ek 1/1. Örnek Değerleme (Ekspertiz) Raporu [3]

……..………….. SANAYİ VE TİCARET A.Ş.

DEĞERLEME (EKSPERTİZ) RAPORU

......................... Sanayi ve Ticaret A. Ş.' n in ....................... ...................

Müdürlüğü’nün ......................... tarih ve .............................. . sayılı yazıları ile
istemiş olduğu değerleme raporunun tanzimi için……………-……………..tarihleri
arasında tesis mahallinde teknik incelemelerde bulunulmuştur.

Tesis;......................... ili, .................... .. ilçesi, ...............................................

mevkii'nde bulunmaktadır. Tesis çalışır vaziyette olup, arazi, binalar,
makina ve teçhizatlar, yardımcı tesisler, demirbaşlar ve taşıt araçlarına
i l i ş k i n takdir edilen değerler aşağıda verilmiştir.

I. ARSA .................................................................... …………………

II. BİNALAR ............................................................. …………………
III. ANA MAKİNA VE TEÇHİZATLAR ....................... …………………
IV. YARDIMCI TESİSLER .......................................... …………………
V. DİĞER DEMİRBAŞLAR ....................................... …………………
VI. TAŞIT ARAÇLARI.................................................. …………………
VII. YERALTI VE YERÜSTÜ- DÜZENLERİ ……………… …………………
+

T O P L A M …………………

ADI SOYADI ADI SOYADI

İMZA İMZA

76
I. ARSA

Parsel No Pafta No Sahife Yüzölçümü (m2)

………... ………... ………... ………...
………... ………... ………... ………...
………... ………... ………... ………...
………... ………... ………... ………...
………... ………... ………... ………...
………... ………... ………... ………...
………... ………... ………... ………...
………... ………... ………... ………...
………... ………... ………... ………...
………... ………... ………... ………...
………... ………... ………... ………...
………... ………... ………... ………...
………... ………... ………... ………...
………... ………... ………... ………...
………... ………... ………... ………...
………... ………... ………... ………...
………... ………... ………... ………...
………... ………... ………... ………...
Toplam ………...

Tesis ………... m2 üzerinde ………... m2'lık kapalı alanlardan oluşmaktadır.

Mevcut tesis arazisi dışında, yine şirkete ait ………... m2'lik bir arazi bulunmaktadır.
Ayrıca, ………..., ………..., ………..., ………... ve ………... No' lu parsellere ait
toplam ………... m2’lik bir arazi üzerinde kamulaştırma görülmektedir. Bu parseller
yukarıdaki toplama dahil edilmemiştir. Bu arazi, askeri huduttan başlayıp, trafo binası
ve lojmanlara kadar devam etmektedir ve tapuda tarla, belediye yazısında ise sanayi
alanı olarak gözükmektedir.
Arazi, ...............ili, ...............ilçesi, ...............Mevkii'nde bulunmaktadır. Yapılan
tetkiklerde arazinin…………………………….San. ve
Tiç . A.Ş. adına kayıtlı olduğu tespit edilmiştir.
Çevrede yapılan çeşitli görüşmelerden, …………ili merkez ve bağlı ilçelerinin
asgari arsa ve arazi m2 birim değerlerini gösterir cetvelden ve ayrıca şirketin vergi
beyannamelerinden alınan bilgilere göre, bölgedeki arsaların birim fiyatlarının ….
YTL/m2 olduğu öğrenilmiştir. Bu nedenle arsa birim fiyatı … YTL/m2 alınarak,
hesaplanan toplam arsa bedeli:

……….. m2 x ….. YTL/m2 = …………. YTL.

II. BİNALAR

1. İşletme Binası
Betonarme karkas yapı tarzında inşa edilmiş; duvarlar tuğla, sıvalı ve
boyalı; zemin beton üzeri dökme mozaik; tavan eternit; çatı çelik
konstrüksiyon üzeri alüminyum, izolasyonlu, tavanda klima kanalları, zeminde
vakum kanalları; kapılar ahşap doğrama ve demir doğrama, pencereler demir

77
doğrama, yükseklik …..m. İdari bölüm, isletme binasına bitişik nizamda inşa
edilmiş ve işletmeye hakim vaziyettedir. Duvarlar komple ahşap kaplama,
yerler halı döşeme, koridor kısımları plastik boyalı, tavan alüminyum üzeri
yağlı boyalı, pencereler demir doğrama ve çatı alüminyum doğramadır.
Toplam alan: ………... m2 ve bina rayiç değeri ………... YTL/m 2'dir (III. Sınıf B
Grubu). Buna göre:

………...m2x………... YTL/m 2 = ………..........YTL

Yıpranma Payı (%.....) = ………..........YTL
Bina Toplam Değeri = ………..........YTL
2. İdari Bina
Betonarme-karkas bina, tuğla duvarlı, duvarlar sıvalı ve boyalı, zemin
ve tavan beton, çatı beton üzeri ahşap doğrama üstü kiremit kaplı, kapılar
ve pencereler2
ahşap doğrama. İdari bina 2 …….….. katlı olup Toplam alan
…….….. m x …….….. kat= …….….. m dir. Bina rayiç değeri ………...
YTL/m 2 (III. Sınıf A Grubu). Buna göre:

………...m2 x………... YTL/m 2 = .……….........YTL

Yıpranma Payı (%.....) = ………..........YTL
Bina Toplam Değeri = ………..........YTL
3. Depo
Duvarlar tuğla, sıvalı ve boyalı, zemin beton üzeri dökme mozaik, çatı
çelik konstrüksiyon üzeri galvanizli sac, kapı ve2 pencereler demir doğrama.
Yükseklik ………... m, Toplam alan ………... m , Bina rayiç değeri ………...
TL/m 2 dir (III. Sınıf A Grubu). Buna göre:

………...m2 x………... YTL/m 2 = .……….........YTL

Yıpranma Payı (%.....) = ………..........YTL
Bina Toplam Değeri = ………..........YTL
4. Bekçi ve Misafirhane Binası
Betonarme-karkas bina, tuğla duvarlı, duvarlar sıvalı ve boyalı, zemin
ve tavan beton, çatı beton üzeri ahşap doğrama üstü kiremit kaplı, kapılar
ve pencereler ahşap doğrama, kalorifer ve kazan dairesi bodrumdadır.
Misafirhane; bodrum, zemin 2
ve vd olmak üzere toplam2
…….….. katlıdır.
Toplam alan: …….….. m x …….…..kat = …….….. m . Bina rayiç değeri
………... YTL/m 2 dir (III. Sınıf A Grubu). Buna göre:

………...m2 x………... YTL/m 2 = .……….........YTL

Yıpranma Payı (%.....) = ………..........YTL
Bina Toplam Değeri = ………..........YTL
5. Mescit
Bina betonarme karkas yapı tarzında inşa edilmiş, duvarlar tuğla,
sıvalı ve boyalıdır. Zemin beton üzeri parke kaplı, tavan beton, çatı beton
üzeri ahşap doğrama+kiremit kaplı, kapı ve 2pencereler ahşap doğrama,
kalorifer tesisatlı, asma katlı, alan: …….….. m . Bina rayiç değeri ………...
YTL/m 2 dir (III. Sınıf B Grubu). Buna göre:

………...m2 x………... YTL/m 2 = .……….........YTL

Yıpranma Payı (%.....) = ………..........YTL
Bina Toplam Değeri = ………..........YTL

78
6. Su Deposu
Betonarme karkas yapı olup; duvarlar, zemin ve tavan tuğla, sıvalı ve
boyalı, alan: ………... m 2. Bina rayiç değeri ………... YTL/m 2 dir (II. Sınıf A
Grubu). Buna göre:

………...m2 x………... YTL/m 2 = .……….........YTL

Yıpranma Payı (%.....) = ………..........YTL
Bina Toplam Değeri = ………..........YTL
7. Elektrik Pano Odası
Betonarme karkas yapı, duvarlar tuğla, sıvalı ve boyalı, zemin ve çatı
beton, kapı ve pencereler demir doğrama, alan: ………... m 2. Bina rayiç
değeri ………... YTL/m 2 dir (II. Sınıf B Grubu). Buna göre:

………...m2 x………... YTL/m 2 = .……….........YTL

Yıpranma Payı (%.....) = ………..........YTL
Bina Toplam Değeri = ………..........YTL
8. Pompa Dairesi
Betonarme karkas yapı, duvarlar tuğla, sıvalı ve boyalı, zemin ve çatı
beton, kapı ve pencereler demir doğrama, her biri ………... m 2 olup toplam
2 2
alanı: : …….….. m x …….…..adet = ………... m . Bina rayiç değeri
………... YTL/m 2 dir (II. Sınıf B Grubu). Buna göre:

………...m2 x………... YTL/m 2 = .……….........YTL

Yıpranma Payı (%.....) = ………..........YTL
Bina Toplam Değeri = ………..........YTL
9. Buhar Kazan Dairesi
Betonarme karkas yapı, duvarlar tuğla, sıvalı ve boyalı, zemin beton,
çatı çelik konstrüksiyon ve alüminyum kaplı, kapı ve pencereler demir
doğrama, alan: ………... m2. Bina rayiç değeri ………... YTL/m2 dir (II. Sınıf
B Grubu). Buna göre:

………...m2 x………... YTL/m 2 = .……….........YTL

Yıpranma Payı (%.....) = ………..........YTL
Bina Toplam Değeri = ………..........YTL
10. Yakıt Binası
Betonarme karkas bina, duvarlar tuğla, sıvalı ve boyalı, zemin ve çatı
beton, kapılar ve pencereler demir doğrama, ……katlı, toplam alan ………...
m 2. Bina rayiç değeri ………... YTL/m 2 dir (II. Sınıf B Grubu). Buna göre:

………...m2 x………... YTL/m 2 = .……….........YTL

Yıpranma Payı (%.....) = ………..........YTL
Bina Toplam Değeri = ………..........YTL

11. Garaj
Birinci bina betonarme karkas yapı, duvarlar tuğla, sıvalı ve boyalı,
zemin beton, çatı çelik konstrüksiyon üzeri alüminyum kaplı, kapı ve
pencereler demir doğrama, alanı………... m2. İkinci bina da aynı özelliklere

79
sahip sadece çatı beton kaplı, alanı………... m 2. Toplam alan: ………... m 2.
Bina rayiç değeri ………... YTL/m 2 dir (II. Sınıf B Grubu). Buna göre:

………...m2 x………... YTL/m 2 = .……….........YTL

Yıpranma Payı (%.....) = ………..........YTL
Bina Toplam Değeri = ………..........YTL
12. Kömürlü Kazan Dairesi ve Deposu
Betonarme karkas yapı, duvarlar tuğla, sıvalı ve boyalı, zemin beton
ve mozaik, çatı düz beton ve çelik konstrüksiyon üzeri alüminyum kaplı,
kapı ve pencereler demir doğrama, asma katlı, alanı………... m 2. Bina rayiç
değeri ………... YTL/m 2 dir (III. Sınıf B Grubu). Buna göre:
………...m2 x………... YTL/m 2 = .……….........YTL
Yıpranma Payı (%.....) = ………..........YTL
Bina Toplam Değeri = ………..........YTL
13. Hammadde Deposu 1
Betonarme karkas yapı, duvarlar tuğla, sıvalı ve boyalı, zemin beton
ve mozaik, çatı çelik konstrüksiyon, kapı ve pencereler demir doğrama,
toplam alan ………... m2. Bina rayiç değeri ………... YTL/m 2 dir (II. Sınıf B
Grubu). Buna göre:

………...m2 x………... YTL/m 2 = .……….........YTL

Yıpranma Payı (%.....) = ………..........YTL
Bina Toplam Değeri = ………..........YTL
14. Hammadde Deposu 2
Betonarme-prefabrik yapı, duvarlar tuğla, sıvalı ve boyalı, zemin
beton ve mozaik, çatı beton kiriş üreri alüminyum kaplı, kapı ve pencereler
demir doğrama, toplam alan: ………... m2. Bina rayiç değeri ………...
YTL/m 2 dir (II. Sınıf B Grubu). Buna göre:
………...m2 x………... YTL/m 2 = .……….........YTL
Yıpranma Payı (%.....) = ………..........YTL
Bina Toplam Değeri = ………..........YTL
15. Yükleme Mahalli
Betonarme karkas yapı, duvarlar tuğla, sıvalı ve boyalı, zemin beton
ve mozaik, çatı çelik konstrüksiyon üzeri 2 alüminyum kaplı, kapı ve
pencereler demir doğrama, alan: ………... m . Bina rayiç değeri ………...
YTL/m 2 dir (II. Sınıf B Grubu). Buna göre:

………...m2 x………... YTL/m 2 = .……….........YTL

Yıpranma Payı (%.....) = ………..........YTL
Bina Toplam Değeri = ………..........YTL
16. Klima, Trafo, Jeneratör, vs. Odaları
Betonarme karkas, duvarlar tuğla, sıvalı ve boyalı, zemin beton ve
mozaik, çatı beton üzeri alüminyum kaplı, kapı ve pencereler demir
doğrama, toplam alan: ………... m2. Bina rayiç değeri ………... YTL/m 2 dir
(II. Sınıf B Grubu). Buna göre:
………...m2 x………... YTL/m 2 = .……….........YTL
Yıpranma Payı (%.....) = ………..........YTL
Bina Toplam Değeri = ………..........YTL

80
17. Su Sarnıcı
Betonarme karkas yapı, zemin ve duvarlar beton, iki adet sarnıcın
toplam2 alanı = ………... + ………... =………...m2. Bina rayiç değeri ………...
YTL/m dir (II. Sınıf B Grubu). Buna göre:

………...m2 x………... YTL/m 2 = .……….........YTL

Yıpranma Payı (%.....) = ………..........YTL
Bina Toplam Değeri = ………..........YTL
18. Lojmanlar
İki adet betonarme karkas yapı tarzında inşa edilmiş, tuğla duvarlı,
duvarlar sıvalı ve boyalı, tavan beton, çatı beton, ahşap üzeri kiremit kaplı,
kapılar ahşap doğrama, pencereler alüminyum doğrama, sobalı, giriş ve iki
tam kat, her bir katta ikişer daire olup toplam altı daireli, toplam alan
………... m2 x ………...kat = ………... m 2. Bina rayiç değeri ………... YTL/m2
dir (III. Sınıf B Grubu). Buna göre:

………...m2 x………... YTL/m 2 = .……….........YTL

Yıpranma Payı (%.....) = ………..........YTL
Bina Toplam Değeri = ………..........YTL
TÜM BİNA DEĞERLERİ TOPLAMI : …………………….. YTL

III- ANA MAKİNA VE TEÇHİZATLAR

Ana makina ve teçhizatlara ilişkin bilgiler Tablo Ek A'da verilmiştir.
IV. YARDIMCI TESİSLER
Yardımcı tesislere ilişkin bilgiler Tablo Ek B'de verilmiştir.
V. DEMİRBAŞLAR
….... tarihli mizandan alınan bilgilere göre demirbaşların yaklaşık
değeri ………... YTL olarak belirlenmiştir.
VI. TAŞIT ARAÇLARI
Taşıt araçlarına ilişkin bilgiler Tablo Ek C'de verilmiştir.
VII. YERALTI VE YERÜSTÜ DÜZENLERİ
Yer altı ve yerüstü düzenlerinin yaklaşık değerinin ………... YTL
civarında olduğu belirlenmiştir.

81
Tablo Ek A. Değerlemesi Yapılan Ana Makina Teçhizat Listesi

Makina Giriş Değeri Bugünkü Değeri Yıpranma Yıpranma Payı Hesaplanan Takdir Değeri
Adedi Giriş Yılı
Teçhizatın Adı Adet/YTL (YTL) Oranı (%) (YTL) (YTL)
Harman Hallaç n1 .... d1 B1=n1*k1* d1 y1 YP1=n1*k1* d1*y1/100 B1−
−YP1
Grubu
Tarak Makinası n2 .... d2 B2=n2*k2* d2 y2 YP2=n2*k2* d2*y2/100 B2−
−YP2
Fitil Makinası n3 .... d3 B3=n3*k3*d3 y3 YP3=n3*k3* d3*y3/100 B3−
−YP3
Cer Makinası n4 .... d4 B4=n4*k4* d4 y4 YP4=n4*k4* d4*y4/100 B4−
−YP4
Penyöz n5 .... d5 B5=n5*k5* d5 y5 YP5=n5*k5*d5*y5/100 B5−
−YP5
Makinası
Süper Lap n6 .... d6 B6=n6*k6* d6 y6 YP6=n6*k6* d6*y6/100 B6−
−YP6
İplik Makinası n7 .... d7 B7=n7*k7* d7 y7 YP7=n7*k7* d7*y7/100 B7−
−YP7
Bobin Makinası n8 .... d8 B8=n8*k8* d8 y8 YP8=n8*k8* d8*y8/100 B8−
−YP8
Büküm n9 .... d9 B9=n9*k9* d9 y9 YP9=n9*k9* d9*y9/100 B9−
−YP9
Makinası
Robot n10 .... d10 B10=n10*k10* d10 y10 YP10=n10*k10* d10*y10/100 B10−
−YP10
Temizleyici
Şerit Birleştirici n11 .... d11 B11=n11*k11* d11 y11 YP11=n11*k11* d11*y11/100 B11−
−YP11
Vatka Cer n12 .... d12 B12=n12*k12* d12 y12 YP12=n12*k12* d12*y12/100 B12−
−YP12
Penyöz n13 .... d13 B13=n13*k13* d13 y13 YP13=n13*k13* d13*y13/100 B13−
−YP13
Makinası
Pamuk n14 .... d14 B14=n14*k14* d14 y14 YP14=n14*k14* d14*y14/100 B14−
−YP14
Toplama-Robot
Telef Ayırma n15 .... d15 B15=n15*k15* d15 y15 YP15=n15*k15* d15*y15/100 B15−
−YP15
Mak.
Kova n16 .... d16 B16=n16*k16* d16 y16 YP16=n16*k16* d16*y16/100 B16−
−YP19
Balya Açıcı n17 .... d17 B17=n17*k17* d17 y17 YP17=n17*k17* d17*y17/100 B17−
−YP17
Kart Basma n18 .... d18 B18=n18*k18* d18 y18 YP18=n18*k18* d18*y18/100 B18−
−YP18
Hallaç n19 .... d19 B19=n19*k19* d19 y19 YP19=n19*k19* d119*y19/100 B19−
−YP19
Temizleyici
TOPLAM (B1−
−YP1)+…+ (B19−
−YP19)

k1=en/e 1; k2= en/e 2…; e n: son endeks; e1, e2: 1 ve 2 numaralı makinaların giriş yılı fiyat endeksi.

82
Tablo Ek B. Değerlemesi Yapılan Yardımcı Tesisler Listesi
Giriş Değeri Bugünkü Değeri Yıpranma Yıpranma Payı Hesaplanan Takdir Değeri
Teçhizatın Adı Adedi Giriş Yılı
Adet/YTL (YTL) Oranı (%) (YTL) (YTL)
Trafo n1 .... d1 B1= n1*k1* d1 y1 YP1=n1*k1* d1*y1/100 B1−
−YP1
Klima Santralı n2 .... d2 B2=n2*k2* d2 y2 YP2=n2*k2* d2*y2/100 B2−
−YP2
Jeneratör n3 .... d3 B3=n3*k3*d3 y3 YP3=n3*k3* d3*y3/100 B3−
−YP3
Grubu
Kompresör n4 .... d4 B4=n4*k4* d4 y4 YP4=n4*k4* d4*y4/100 B4−
−YP4
Soğutucu n5 .... d5 B5=n5*k5* d5 y5 YP5=n5*k5*d5*y5/100 B5−
−YP5
Sıcak Su Kazanı n6 .... d6 B6=n6*k6* d6 y6 YP6=n6*k6* d6*y6/100 B6−
−YP6
Buhar Kazanı n7 .... d7 B7=n7*k7* d7 y7 YP7=n7*k7* d7*y7/100 B7−
−YP7
Sıhhi Tesisat n8 .... d8 B8=n8*k8* d8 y8 YP8=n8*k8* d8*y8/100 B8−
−YP8
Hid. ve kalorifer n9 .... d9 B9=n9*k9* d9 y9 YP9=n9*k9* d9*y9/100 B9−
−YP9
Tesisatı
Kantar n10 .... d10 B10=n10*k10* d10 y10 YP10=n10*k10* d10*y10/100 B10−
−YP10
Laboratuar n11 .... d11 B11=n11*k11* d11 y11 YP11=n11*k11* d11*y11/100 B11−
−YP11
Araçları
Telefon Santrali n12 .... d12 B12=n12*k12* d12 y12 YP12=n12*k12* d12*y12/100 B12−
−YP12
Atölye Tesisatı d13 B13=n13*k13* d13 YP13=n13*k13* d13*y13/100
Kaynak Mak. n13 y13 B13−
−YP13
Torna Tezgahı n14 .... d14 B14=n14*k14* d14 y14 YP14=n14*k14* d14*y14/100 B14−
−YP14
Planya n15 .... d15 B15=n15*k15* d15 y15 YP15=n15*k15* d15*y15/100 B15−
−YP15
El Matkabı n16 .... d16 B16=n16*k16* d16 y16 YP16=n16*k16* d16*y16/100 B16−
−YP19
El Testeresi n17 .... d17 B17=n17*k17* d17 y17 YP17=n17*k17* d17*y17/100 B17−
−YP17
Hidrolik Pres n18 .... d18 B18=n18*k18* d18 y18 YP18=n18*k18* d18*y18/100 B18−
−YP18
Diğer Tesisatlar. n19 .... d19 B19= n19*k19* d19 y19 YP19=n19*k19* d119*y19/100 B19−
−YP19
TOPLAM (B1−
−YP1)+…+ (B19−
−YP19)

Tablo Ek C. Değerlemesi Yapılan Taşıt Araçları.

Giriş Değeri Bugünkü Değeri Yıpranma Yıpranma Payı Hesaplanan Takdir Değeri
Taşıtın Adı Adedi Giriş Yılı
Adet/YTL (YTL) Oranı (%) (YTL) (YTL)
Kamyon n1 .... d1 B1= n1*k1* d1 y1 YP1=n1*k1* d1*y1/100 B1−
−YP1
Forklift n2 .... d2 B2=n2*k2* d2 y2 YP2=n2*k2* d2*y2/100 B2−
−YP2
Traktör n3 .... d3 B3=n3*k3*d3 y3 YP3=n3*k3* d3*y3/100 B3−
−YP3
İlave Dingil ve n4 .... d4 B4=n4*k4* d4 y4 YP4=n4*k4* d4*y4/100 B4−
−YP4
Kasa
İtfaiye Kamyonu n5 .... d5 B5=n5*k5* d5 y5 YP5=n5*k5*d5*y5/100 B5−
−YP5
Binek Oto n6 .... d6 B6=n6*k6* d6 y6 YP6=n6*k6* d6*y6/100 B6−
−YP6
Oto Telefonu n7 .... d7 B7=n7*k7* d7 y7 YP7=n7*k7* d7*y7/100 B7−
−YP7
Minibüs n8 .... d8 B8=n8*k8* d8 y8 YP8=n8*k8* d8*y8/100 B8−
−YP8
TOPLAM (B1−
−YP1)+…+ (B8−
−YP8)

83
 Ek 1/2. Bankamızda kullanılan Değerleme (Ekspertiz) Özet Rapor Formatı

………… A.Ş. TARAFINDAN GÖSTERİLEN TEMİNATLARA İLİŞKİN DEĞERLEME RAPORU

DEĞERLEME TARİHİ :
HAZIRLAYANLAR :
(ADI SOYADI-UNVANI)

1 ABD Doları (MB Döviz Satış) :

1 Euro (MB Döviz Satış) :
DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN TAPU KAYDI
MALİKİ: YEVMİYE NO:
İLİ: CİLT NO:
İLÇESİ: SAYFA NO:
KÖYÜ: SIRA NO:
MEVKİİ: TARİHİ:
PAFTA: ALANI:
ADA NO: HİSSELİ HİSSE PAYI:
PARSEL NO: BAĞIMSIZ BÖLÜM NO:
DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN TAKYİDATLI TAPU KAYDI:

(Tapuda Gayrimenkul Üzerinde Bulunan Tüm Takyidatlar (İpotek, Haciz, İrtifa Hakkı, Yol Hakkı, Kira Şerhi v.s.))
GAYRİMENKULÜN ARSA DEĞERİ: …… (YTL)

(Kat İrtifaklı ve Kat Mülkiyetli Gayrimenkullerde dikkate alınmayacaktır.)

ARSA ÜZERİNDEKİ MEVCUT YAPILARIN DEĞERİ: …… (YTL)

Detay ekte verilmiştir.

MAKİNA TECHİZATIN DEĞERİ …… (YTL)

Detay ekte verilmiştir.

TOPLAM DEĞERLEME DEĞERİ …… (YTL)

YTL :

ABD Doları :

Euro :
GAYRİMENKULUN SATIŞ KABİLİYETİ(X)

Satış Kabiliyeti Yüksek

Satılabilir x
x
Satışı Güç

Satılamaz

84
 Ek2/1. Yapı Tesis ve Onarım İhalelerine Katılma Yönetmeliği Gereğince Müteahhitlik Karnesi Tanziminde 2007 ve Daha
Önceki Yıllara Ait Değerlendirmeye Esas Alınan Endeksler
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 1953'den
Önceki
37.098,2072.341,49 125.150,78193.983,71320.073,12 393.689,94649.588,40 844.464,92979.579,31 1.093.210,5101.158.803,141 1.299.597,7226 Yıllar
33.462,7965.242,44 112.886,72174.974,42288.707,79 355.110,58585.932,46 761.712,20883.586,15 986.082,1431.045.247,072 1.172.244,5912 1954
29.635,7257.789,65 99.976,09154.962,94255.688,85 314.497,29518.920,53 674.596,69782.532,16 873.305,891 925.704,244 1.038.177,3096 1955
24.279,5247.345,06 81.906,95126.955,77209.477,02 257.656,74425.133,62 552.673,71641.101,50 715.469,274 758.397,430 850.542,7177 1956
21.240,0941.418,18 71.653,45111.062,85183.253,70 225.402,05371.913,38 483.487,39560.845,38 625.903,444 663.457,651 744.067,7556 1957
19.428,7937.886,14 65.543,02101.591,68167.626,27 206.180,31340.197,51 442.256,76513.017,84 572.527,909 606.879,584 680.615,4535 1958
16.504,1632.183,11 55.676,78 86.299,01142.393,37 175.143,85288.987,35 375.683,56435.792,93 486.344,910 515.525,605 578.161,9660 1959-66
14.973,1929.197,72 50.512,06 78.293,69129.184,59 158.897,05262.180,13 340.834,17395.367,64 441.230,286 467.704,103 524.530,1515 1967
13.744,5326.801,83 46.367,17 71.869,11118.584,03 145.858,36240.666,29 312.866,18362.924,77 405.024,043 429.325,486 481.488,5325 1968
13.092,9525.513,25 44.169,06 68.462,04112.962,37 138.943,72229.257,14 298.034,28345.719,77 385.823,263 408.972,659 458.662,8371 1969
12.219,3023.827,64 41.221,82 63.893,82105.424,80 129.672,50213.959,63 278.147,52322.651,12 360.078,650 381.683,369 428.057,8983 1970
10.993,5921.437,50 37.086,88 57.484,66 94.849,69 116.665,12192.497,45 250.246,69290.286,16 323.959,355 343.396,916 385.119,6413 1971
9.317,0918.168,33 31.431,21 48.718,38 80.385,33 98.873,96163.142,03 212.084,64246.018,18 274.556,289 291.029,666 326.389,7704 1972
8.241,9516.071,80 27.804,21 43.096,53 71.109,27 87.464,40144.316,26 187.611,14217.628,92 242.873,875 257.446,308 288.726,0344 1973
6.113,0511.920,44 20.622,38 31.964,69 52.741,74 64.872,34107.039,36 139.151,17161.525,22 180.262,146 191.077,875 214.293,8368 1974
4.879,67 9.515,36 16.456,38 25.507,39 42.087,19 51.767,25 85.415,96 111.040,75128.807,27 143.748,913 152.373,848 170.887,2705 1975
4.160,77 8.113,50 14.036,36 21.756,36 35.897,99 44.154,53 72.854,97 94.711,46109.865,30 122.609,675 129.966,256 145.757,1561 1976
3.051,97 5.951,34 10.295,82 15.958,52 26.331,56 32.387,82 53.439,90 69.471,87 80.587,37 89.935,505 95.331,635 106.914,4287 1977
2.182,43 4.255,74 7.362,43 11.411,77 18.829,42 23.160,19 38.214,31 49.678,60 57.627,17 64.311,922 68.170,637 76.453,3694 1978
1.615,88 3.150,97 5.451,18 8.449,33 13.941,39 17.147,91 28.294,05 36.782,27 42.667,44 47.616,863 50.473,875 56.606,4508 1979
754,81 1.471,88 2.546,35 3.946,84 6.512,29 8.010,12 13.216,70 17.181,71 19.930,78 22.242,750 23.577,315 26.441,9588 1980
522,45 1.018,78 1.762,49 2.731,86 4.507,57 5.544,31 9.148,11 11.892,54 13.795,34 15.395,599 16.319,335 18.302,1342 1981
434,41 847,10 1.465,48 2.271,49 3.747,96 4.609,99 7.606,48 9.888,42 11.470,57 12.801,156 13.569,225 15.217,8858 1982

85
377,62 736,36 1.273,90 1.974,55 3.258,01 4.007,36 6.612,14 8.595,78 9.971,10 11.127,748 11.795,413 13.228,5557 1983
302,11 589,11 1.019,16 1.579,70 2.606,51 3.206,01 5.289,92 6.876,90 7.977,20 8.902,555 9.436,708 10.583,2680 1984
208,26 406,11 702,57 1.088,98 1.796,82 2.210,09 3.646,65 4.740,65 5.499,15 6.137,051 6.505,274 7.295,6648 1985
150,84 294,14 508,86 788,73 1.301,40 1.600,72 2.641,19 3.433,55 3.982,91 4.444,928 4.711,624 5.284,0863 1986
116,26 226,71 392,21 607,93 1.003,08 1.233,79 2.035,75 2.646,48 3.069,92 3.426,031 3.631,593 4.072,8315 1987
77,29 150,72 260,75 404,16 666,86 820,24 1.353,40 1.759,42 2.040,93 2.277,678 2.414,339 2.707,6812 1988
46,89 91,44 158,19 245,19 404,56 497,61 821,06 1.067,38 1.238,16 1.381,787 1.464,694 1.642,6543 1989
28,44 55,46 95,95 148,72 245,39 301,83 498,02 647,43 751,02 838,138 888,426 996,3698 1990
18,25 35,59 61,57 95,43 157,50 193,68 319,57 415,44 481,91 537,812 570,081 639,3458 1991
10,96 21,37 36,97 57,30 94,55 116,30 191,90 249,47 289,39 322,959 342,337 383,9309 1992
6,61 12,89 22,30 34,57 57,04 70,16 115,76 150,49 174,57 194,820 206,509 231,5998 1993
3,96 7,72 13,36 20,71 34,17 42,03 69,35 90,16 104,59 116,722 123,725 138,7576 1994
1,80 3,51 6,07 9,41 15,52 19,10 31,52 40,98 47,54 53,055 56,238 63,0709 1995
1,00 1,95 3,37 5,22 8,61 10,59 17,47 22,71 26,34 29,395 31,159 34,9448 1996
1,00 1,73 2,68 4,42 5,44 8,98 11,67 13,53 15,099 16,005 17,9496 1997
1,00 1,55 2,56 3,15 5,20 6,76 7,84 8,749 9,274 10,4008 1998
1,00 1,65 2,03 3,35 4,36 5,06 5,647 5,986 6,7133 1999
1,00 1,23 2,03 2,64 3,06 3,415 3,620 4,0598 2000
1,00 1,65 2,15 2,50 2,790 2,957 3,3163 2001
1,00 1,30 1,51 1,685 1,786 2,0030 2002
1,00 1,16 1,295 1,373 1,5398 2003
1,00 1,116 1,183 1,3267 2004
1,000 1,060 1,1888 2005
1,000 1,1215 2006
1,0000 2007

Kaynak: http://www.ampyazilim.com.tr

86
Ek 2/2. Proje ve Kontrollük İşlerinde Uygulanacak Fiyat Artış Oranları
01/01/2007 tarihinden itibaren
1980 yılı sözleşmeleri için 78298,16
1981 yılı sözleşmeleri için 53905,09
1982 yılı sözleşmeleri için 36031,38
1983 yılı sözleşmeleri için 28661,85
1984 1. dönemi sözleşmeleri için 23194,84
1984 2. dönemi sözleşmeleri için 19812,64
1985 1. dönemi sözleşmeleri için 15054,61
1985 2. dönemi sözleşmeleri için 13621,01
1986 1. dönemi sözleşmeleri için 10884,28
1986 2. dönemi sözleşmeleri için 9801,59
1987 1. dönemi sözleşmeleri için 7834,71
1987 2. dönemi sözleşmeleri için 6791,55
1988 1. dönemi sözleşmeleri için 5185,46
1988 2. dönemi sözleşmeleri için 4271,10
1989 1. dönemi sözleşmeleri için 3351,80
1989 2. dönemi sözleşmeleri için 1740,15
1990 1. dönemi sözleşmeleri için 1429,75
1990 2. dönemi sözleşmeleri için 1134,85
1991 1. dönemi (1 Ocak - 30 Haziran) sözleşmeleri için 930,97
1991 2. dönemi (1 Temmuz - 14 Eylül) sözleşmeleri için 701,56
1991 3. dönemi (15 Eylül - 31 Aralık) sözleşmeleri için 652,24
1992 1. dönemi (1 Ocak - 30 Haziran) sözleşmeleri için 492,30
1992 2. dönemi (1 Temmuz - 31 Aralık) sözleşmeleri için 405,79
1993 1. dönemi (1 Ocak - 30 Haziran) sözleşmeleri için 305,79
1993 2. dönemi (1 Temmuz - 30 Eylül) sözleşmeleri için 245,61
1993 3. dönemi (1 Ekim - 31 Aralık) sözleşmeleri için 222,65
1994 1. dönemi (1 Ocak - 31 Mart) sözleşmeleri için 182,10
1994 2. dönemi (1 Nisan - 30 Haziran) sözleşmeleri için 161,81
1994 3. dönemi (1 Temmuz - 30 Eylül) sözleşmeleri için 158,37
1994 4. dönemi (1 Ekim - 31 Aralık) sözleşmeleri için 152,90
1995 1. dönemi (1 Ocak - 31 Mart) sözleşmeleri için 133,02
1995 2. dönemi (1 Nisan - 14 Nisan) sözleşmeleri için 125,27
1995 3. dönemi (15 Nisan - 14 Kasım) sözleşmeleri için 77,26
1995 4. dönemi (15 Kasım - 31 Aralık) ve
1996 1. dönemi (1 Ocak - 30 Haziran) sözleşmeleri için 52,49
1996 2. dönemi (1 Temmuz - 31 Aralık) sözleşmeleri için 35,51
1997 1. dönemi (1 Ocak - 30 Haziran) sözleşmeleri için 20,18

87
1997 2. dönemi (1 Temmuz - 31 Aralık) sözleşmeleri için 15,03
1998 1. dönemi (1 Ocak - 30 Haziran) sözleşmeleri için 11,36
1998 2. dönemi (1 Temmuz - 30 Eylül) sözleşmeleri için 9,45
1998 3. dönemi (1 Ekim-31 Aralık) sözleşmeleri için 8,53
1999 1. dönemi (1 Ocak - 30 Haziran) sözleşmeleri için 6,57
1999 2. dönemi (1 Temmuz - 31 Aralık) sözleşmeleri için 5,51
2000 1. dönemi (1 Ocak - 31 Mayıs) sözleşmeleri için 4,82
2000 2. dönemi (1 Haziran - 30 Haziran) sözleşmeleri için 4,43
2000 3. dönemi (1 Temmuz - 14 Aralık) sözleşmeleri için 4,14
2000 4. dönemi (15 Aralık - 31 Aralık) sözleşmeleri için 3,89
2001 1. dönemi (1 Ocak - 14 Nisan) sözleşmeleri için 3,54
2001 2. dönemi (15 Nisan - 14 Mayıs) sözleşmeleri için 3,48
2001 3. dönemi (15 Mayıs - 14 Haziran) sözleşmeleri için 3,12
2001 4. dönemi (15 Haziran - 30 Haziran) sözleşmeleri için 3,00
2001 5. dönemi (1 Temmuz - 14 Eylül) sözleşmeleri için 2,87
2001 6. dönemi (15 Eylül - 14 Ekim) sözleşmeleri için 2,74
2001 7. dönemi (15 Ekim - 14 Kasım) sözleşmeleri için 2,59
2001 8. dönemi (15 Kasım - 14 Aralık) sözleşmeleri için 2,44
2001 9. dönemi (15 Aralık - 31 Aralık) sözleşmeleri için 2,34
2002 1. dönemi (1 Ocak - 14 Ocak) sözleşmeleri için 2,14
2002 2. dönemi (15 Ocak - 14 Mayıs) sözleşmeleri için 1,74
2002 3. dönemi (15 Mayıs - 14 Temmuz) sözleşmeleri için 1,68
2002 4. dönemi (15 Temmuz - 30 Eylül) sözleşmeleri için 1,58
2002 5. dönemi (1 Ekim - 31 Aralık) sözleşmeleri için 1,52
2003 1. dönemi (1 Ocak - 30 Haziran) sözleşmeleri için 1,40
2003 2. dönemi (1 Temmuz - 31 Aralık) sözleşmeleri için 1,38
2004 1. dönemi (1 Ocak - 30 Haziran) sözleşmeleri için 1,29
2004 2. dönemi (1 Temmuz - 31 Aralık) sözleşmeleri için 1,23
2005 1. dönemi (1 Ocak - 30 Haziran) sözleşmeleri için 1,18
2005 2. dönemi (1 Temmuz - 31 Aralık) sözleşmeleri için 1,13
2006 1. dönemi (1 Ocak - 30 Haziran) sözleşmeleri için 1,10
2006 2. dönemi (1 Temmuz - 31 Aralık) sözleşmeleri için 1,05
2007 1. dönemi (1 Ocak - 30 Haziran) sözleşmeleri için 1,00
Kaynak: http://rega.basbakanlik.gov.tr

88
Ek 3. İnşaat Kesif Metrajı Örnek Hesabı [6]

1.Kazılar
a) Arazinin kazılması. El ile yumuşak toprak kazılması, (Poz.No.11.001).
Doğal zemin ile ilk tesviye arası ortalama 15 cm kalınlığında kabul edilmiştir.
b) Bütün alanın 25 cm kazılması. El ile yumuşak toprak kazılması, (Poz.No.14.001).
c) Temel kazılması.60 cm eninde kanallar.El ile her derinlikte yumuşak ve sert, toprakta dar
derin kazı yapılması, (Poz.No.14.012/2).

2. Beton
a) Temel a l t ı betonu:Grobeton (demirsiz beton),150 dozlu, (Poz.No.16.001).
b) Döşeme(tabiye):Grobeton ,200 dozlu, (Poz.No.16.002).
c) Temel hatılları: Demirli beton, B225 betonu, (Poz.No.16.043/1).
d ) Su basman hatıllar: Demirli beton, B225 betonu , ( Poz No. 16.043 / 1) .
e) Lento (hatıl): Demirli beton, B225 betonu, (Poz. No. 16.043 / 1 ).
f) Döşeme: Demirli beton, B225 betonu, (Poz. No. 16. 043 / 1).

3. Taş duvar
200 dozlu çimento harçlı moloz taş duvar, (Poz No. 17. 012 ).

4.Blokaj
(Poz.No.17.136).

5. Tuğla Duvar Örülmesi

a) İç duvarlar: Yarım tuğla duvar, (Poz. No. 18.011),
b) Dış duvarlar: Normal tuğla duvar, (Poz.No. 18. 031/1).

6. Çatı
a) Çatı kaplaması: Kiremit, (Poz. No. 18. 211).
b) Mahya , (Poz. No. 18. 231)
c) Çatı izolasyonu: Isıtılmış orta dişli kum, ( Poz. No. 19.004).

7. Kalıp ve iskeleler
a) Lento:Yerde dökülmüş, (Poz.No.21.001).
b) Diğer kalıp işleri için (Basit binalarda temel hatılı için genelde kalıp kullanılmaz) normal
yerinde kalıp, (Poz.No.21.011 ).
c) Ahşap kalıp iskelesi, (Poz.No.21.054).
d) Duvar sıvası için is iskelesi, (Poz. No. 21. 065).
e) Tavan sıvası için iş iskelesi, (Poz.No.21.066).

8.Kereste işleri
a) Çatı yapılması, (Poz.No.21.210).
b) Süpürgelik yapılması,10.5 cm eninde, 2.5 cm kalınlığında, (Poz.No.21.281).

9.Kapı ve pencereler
a) İç ve dış kapılara sert ağaçtan çift pervazlı(her biri 10 cm eninde) kasa yapılması,
(Poz.No.22. 004).
b) İki yüzü suni tahta presli beyaz çamdan iç kapı kanadı yapılması, (Poz.No.22.009).
c) Dış kapı kanadı yapılması, (Poz.No.22.011).
d) Tek satıhlı pervazsız pencere yapılması, (Poz.No.22.045),pencere kanadı
yapılması(pencere alanın %75'i kabul edilmiştir.), (Poz.No.22.050).

10.Betonarme demirleri
(Poz.No. 23.001/1).

89
11.Çatı drenajı
a) 12 no'lu çinkodan 80mm çapında 2 adet düşey yağmur borusu yapılması,
(Poz.No.24.006).
b) 12 no'lu çinkodan 90mm çapında yağmur oluğu yapılması, (Poz.No.24.015).

12.Boya
a) Yeni ahşap yüzeylerinin yağlı boya ile boyanması, (Poz.No.25.004).
b) Süpürgeliğin yağlı boya ile boyanması, (Poz No.25.004).
c) Yağmur borusu ve yağmur oluğunun iki kat sülyen, iki kat yağlı boya ile boyanması,
(Poz. No. 25.016).
d) Sıva yüzlerine beyaz üç kat kireç badana yapılması, (Poz.No.25.045).

13.Sıva
a) Dış sıva yapılması.(toplam 2.8 cm kalınlığında), (Poz.No.27.501).
b) İç sıva yapılması.(toplam 1.2 cm kalınlığında), (Poz,No.27.507).

14.Döşeme kaplaması
Düz mozayik, (Poz.No.27.565).

15.Cam
2mm kalınlığında normal düz cam, (Poz.No. 28.001).

16.Sıhhi tesisat
Toplam maliyetin %5'i kabul edilmiştir.

17. Elektrik tesisatı

Toplam maliyetin %3'ü kabul edilmiştir.

18.Nakliye
Toplam maliyetin %8'i kabul edilmiştir.

19.Proje ücreti
Toplam maliyetin %2’si kabul edilmiştir.

90
Ek 4/1. Alman Markının Değişimi (Döviz Satış)
Yıllar/Aylar Ocak Şubat Mart Nisan Mayıs Haziran Temmuz Ağustos Eylül Ekim Kasım Aralık
1960 0,67333 0,67333 0,67333 0,67333 0,67333 0,67333 0,67333 2,15357 2,15357 2,15357 2,15357 2,15357
1961 2,15357 2,15357 2,26125 2,26125 2,26125 2,26125 2,26125 2,26125 2,26125 2,26125 2,26125 2,26125
1962 2,26125 2,26125 2,26125 2,26125 2,26125 2,26125 2,26125 2,26125 2,26125 2,26125 2,26125 2,26125
1963 2,26125 2,26125 2,26125 2,26125 2,26125 2,26125 2,26125 2,26125 2,26125 2,26125 2,26125 2,26125
1964 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27
1965 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27
1966 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27
1967 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27
1968 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27
1969 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27 2,27 2,4808 2,4808 2,4808
1970 2,4808 2,4808 2,4808 2,4808 2,4808 2,4808 2,4808 4,13935 4,13935 4,13935 4,13935 4,13935
1971 4,13935 4,13935 4,13935 4,13935 4,3454 4,3454 4,3454 4,3454 4,4373 4,4373 4,4373 4,4378
1972 4,4378 4,4378 4,4378 4,4378 4,4378 4,4378 4,4378 4,4378 4,4378 4,4378 4,4378 4,4378
1973 4,4378 4,9235 5,1 5,1 5,1 5,1 5,355 5,355 5,355 5,355 5,355 5,355
1974 5,355 5,355 5,355 5,355 5,355 5,355 5,355 5,355 5,355 5,355 5,763 5,763
1975 6,069 6,069 6,069 6,069 6,069 6,069 6,069 6,069 6,069 6,069 6,069 6,069
1976 6,069 6,069 6,273 6,528 6,528 6,528 6,528 6,528 6,528 6,987 6,987 6,987
1977 6,987 6,987 7,446 7,446 7,446 7,446 7,446 7,7826 8,4354 8,4354 8,4354 8,772
1978 8,772 8,772 11,73 11,73 11,9646 11,9646 11,9646 12,5485 12,6883 14,143 14,143 14,143
1979 14,143 14,143 14,143 14,143 14,143 18,6802 19,6663 19,6663 19,6663 19,6663 19,6663 20,6238
1980 41,3 41,3 38,52 42,34 42,34 44,85 45,65 45,65 45,65 46,31 46,05 46,05
1981 46,05 45,95 46,87 46,26 45,34 47,02 48,04 50,18 53,4 56,41 58,65 59,52
1982 61,25 61,66 61,91 63,85 66,05 67,63 69,51 71,35 71,2 71,6 74,97 79,82
1983 80,02 82,06 85,78 86,24 86,65 88,13 88,43 90,88 93,84 97,31 99,55 103,79
1984 111,44 119,83 125,29 126,6 131,48 133,02 132,74 135,57 135,64 136,7 140,34 142,63
1985 144 146,3 157,86 164,7 172,56 176,04 189,44 196,11 204,75 212,05 222,6 235,47
1986 249,24 273,16 288,71 305,95 301,16 310,64 323,95 337,88 348,43 366,66 377,28 389,89
1987 420,04 422 432,2 444,06 452,5 467,73 474,86 495,62 508,58 539,79 586,62 641,84
1988 670,69 700,84 735,26 761,04 768,02 765,26 778,27 822,73 877,67 951,8 1028,32 1024,91
1989 1009,19 1066,24 1074,83 1107,8 1044,96 1101,47 1144,15 1138,38 1192,14 1253,61 1297,46 1367,18
1990 1403,09 1431,62 1464,18 1487,35 1546,16 1592,56 1663,04 1734,23 1752,31 1819,43 1893,65 1951,43
1991 2035,66 2189,63 2170,21 2232,93 2372,99 2401,67 2528,85 2638,63 2802,61 2931,67 3121,32 3346,5

91
1992 3441 3582,3 3795,36 3993,35 4216,08 4521,98 4754,96 5024,89 5120,11 5121,62 5171,7 5313,29
1993 5520,38 5614,65 5813,38 6135,15 6361,87 6423,85 6653,9 7060,59 7507,6 7745,45 8017,61 8364,32
1994 9969,92 10667,56 13199,64 19967,19 19318,26 19750,79 19744,11 20923,32 22018,72 24010 23279 24732
1995 26738 28453 30074 30952 30784 31608 32574 32704 34441 36250 37980 42814
1996 42188 45222 47922 48850 51136 53607 56440 58352 59979 63482 66377 69420
1997 70634 72339 75700 78093 82364 85117 86591 92120 98558 105700 110170 114790
1998 120570 126180 132040 138810 143980 146970 152630 155100 165650 172210 177650 188240
1999 193349 198427 204816 211242 216741 222712 233634 238036 249396 258812 266268 278506
2000 281187 284215 288047 286916 294561 302967 301619 299924 301374 296797 303754 317790
2001 320766 426722 479082 538474 509744 554319 593608 641089 724727 741268 678724 651504
2002 658271
Kaynak: http://tcmbf40.tcmb.gov.tr/cbt.html

Ek 4/2. A.B.D. Dolarının Değişimi (Döviz Satış)

Yıllar/Aylar Ocak Şubat Mart Nisan Mayıs Haziran Temmuz Ağustos Eylül Ekim Kasım Aralık
1950 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252
1951 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252
1952 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252
1953 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252
1954 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252
1955 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252
1956 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252
1957 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252
1958 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252
1959 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252
1960 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 2,8252 9,045 9,045 9,045 9,045 9,045
1961 9,045 9,045 9,045 9,045 9,045 9,045 9,045 9,045 9,045 9,045 9,045 9,045
1962 9,045 9,045 9,045 9,045 9,045 9,045 9,045 9,045 9,045 9,045 9,045 9,045
1963 9,045 9,045 9,045 9,045 9,045 9,045 9,045 9,045 9,045 9,045 9,045 9,045
1964 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08
1965 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08
1966 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08
1967 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08
1968 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08

92
1969 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08
1970 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 9,08 15,15 15,15 15,15 15,15 15,15
1971 15,15 15,15 15,15 15,15 15,15 15,15 15,15 15,15 15,15 15,15 15,15 14,301
1972 14,301 14,301 14,301 14,301 14,301 14,301 14,301 14,301 14,301 14,301 14,301 14,301
1973 14,301 14,28 14,28 14,28 14,28 14,28 14,28 14,28 14,28 14,28 14,28 14,28
1974 14,28 14,28 14,28 14,28 13,77 13,77 13,77 13,77 14,127 14,127 14,127 14,127
1975 14,127 14,127 14,127 14,28 14,28 14,28 14,535 15,045 15,045 15,3 15,3 15,3
1976 15,3 15,3 15,81 16,32 16,32 16,32 16,32 16,32 16,32 16,83 16,83 16,83
1977 16,83 16,83 17,85 17,85 17,85 17,85 17,85 17,85 19,635 19,635 19,635 19,635
1978 19,635 19,635 25,5 25,5 25,5 25,5 25,5 25,5 25,5 25,5 25,5 25,5
1979 25,5 25,5 25,5 27,03 27,03 35,7 35,7 35,7 35,7 35,7 35,7 35,7
1980 71,4 71,4 71,4 75,17 75,17 79,56 79,56 81,6 81,6 86,5 89,71 91,04
1981 93,74 97,87 97,56 100,16 105,88 111,79 118,32 123,73 123,42 130,1 130,46 134,95
1982 142,7 146,22 149,48 150,71 154,22 167,28 171,05 174,32 177,94 181,66 186,66 188,6
1983 194,97 198,19 207,83 212,31 218,03 223,74 232,1 243,63 248,32 255 271,52 285,6
1984 313,63 311,82 322,83 341,53 358,82 371,78 384,63 390,64 410,82 417,69 431,62 446,97
1985 456 485,71 495,28 514,85 530,96 539,39 534,8 536,77 547,68 554,29 563,58 579,71
1986 592,67 602,82 671,42 664,68 691,61 688,86 686,61 690,59 705,79 739,37 750,63 759,68
1987 749,58 765,96 779,88 799,13 823,1 854,55 882,24 899,27 936,06 956,26 972,64 1023,44
1988 1118,36 1182,33 1226,8 1270,97 1326,7 1392,78 1443,33 1536,28 1652,31 1684,98 1780,02 1816,65
1989 1884,96 1931,49 2029,5 2078,01 2098,8 2142,36 2155 2217 2246 2301 2310 2316
1990 2352 2413 2485 2527 2596 2654 2675 2695 2745 2781 2817 2933
1991 3048 3337 3723 3961 4059 4311 4404 4611 4728 4934 5040 5085
1992 5497 5861 6254 6607 6868 6882 7073 7065 7332 7854 8298 8573
1993 8736 9153 9470 9669 10144 10882 11468 11770 12106 12993 13751 14487
1994 17238 18297 22182 33475 31794 31226 31018 33017 34107 35895 36396 38495
1995 40474 41433 42074 42559 42740 44109 45115 47987 48909 51058 54521 61361
1996 62700 65843 70877 74608 78161 81632 83418 86215 91384 95794 101856 108045
1997 115890 122080 126880 135280 140250 147380 159570 166460 173640 181110 194470 205740
1998 215220 229560 241870 249620 257040 266330 269560 277890 277220 285850 302660 314230
1999 331485 351722 367342 389620 404493 420206 427934 445339 461998 479621 515211 542703
2000 558441 575799 591155 609226 616624 621970 637265 654469 666633 685342 686176 675004
2001 682437 910535 1061640 1166164 1162108 1273528 1326247 1375149 1540363 1597394 1491705 1446510
2002 1327210 1406065 1338916 1337884 1419708 1610463 1689979 1633660 1656621 1678215 1550918 1642384
2003 1650139 1610527 1716452 1590042 1441583 1428574 1428702 1407755 1383347 1498592 1471828 1402567

93
2004 1339619 1330297 1317611 1447074 1492502 1493078 1475403 1504413 1504920 1477244 1426245 1348600
2005 1,3351 1,2947 1,3772 1,3796 1,3722 1,3478 1,3371 1,3573 1,3471 1,3538 1,3562 1,3495
2006 1,3283 1,3176 1,3492 1,3259 1,5442 1,6106 1,5026 1,4753 1,4991 1,4571 1,467 1,4199
2007 1,429 1,3989 1,4198

Kaynak: http://tcmbf40.tcmb.gov.tr/cbt.html

Ek 4/3. AVRO’nun Değişimi (Döviz Satış).

Yıllar/Aylar ocak şubat mart nisan mayıs haziran temmuz ağustos eylül ekim kasım aralık
1999 378158 388090 400586 413153 423909 435586 456948 465557 487777 506192 520775 544711
2000 549953 555876 563371 561158 576112 592551 589916 586601 589437 580485 594091 621544
2001 627364 834596 937003 1053163 996972 1084154 1160997 1253861 1417442 1449795 1327468 1274231
2002 1144453 1215824 1167535 1208377 1330692 1585018 1661080 1602457 1619678 1649853 1540217 1711693
2003 1775385 1740497 1842096 1744435 1691409 1631432 1633292 1526570 1578814 1753652 1749562 1753489
2004 1673452 1655688 1607485 1712033 1829957 1815583 1775943 1820039 1854061 1886884 1890630 1835600
2005 1,7404 1,7067 1,7843 1,7823 1,7159 1,6245 1,6137 1,6707 1,6239 1,6424 1,6024 1,5981
2006 1,6049 1,5616 1,6289 1,6489 1,9843 2,0192 1,9062 1,891 1,9063 1,8539 1,9304 1,8676
2007 1,8521 1,8486

Kaynak: http://tcmbf40.tcmb.gov.tr/cbt.html

Ek 4/4. Fiyat Endeksi (Tüketici Fiyatları)(2003=100)(TÜİK)(Aylık)

Ocak Şubat Mart Nisan Mayıs Haziran Temmuz Ağustos Eylül Ekim Kasım Aralık
2003 94,77 96,23 98,12 99,09 100,04 100,12 99,93 100,09 101,44 102,38 103,68 104,12
2004 104,81 105,35 106,36 106,89 107,35 107,21 107,72 108,54 109,57 112,03 113,50 113,86
2005 114,49 114,51 114,81 115,63 116,69 116,81 116,14 117,13 118,33 120,45 122,14 122,65
2006 123,57 123,84 124,18 125,84 128,20 128,63 129,72 129,15 130,81 132,47 134,18 134,49
2007 135,84

Kaynak: http://tcmbf40.tcmb.gov.tr/cbt.html

94
Ek 4/5. Fiyat Endeksi(Toptan Eşya) (1968=100) (İTO) (Aylık)
Yıllar/Aylar Ocak Şubat Mart Nisan Mayıs Haziran Temmuz Ağustos Eylül Ekim Kasım Aralık
1987 14600,5 14913,7 15241,7 15647,9 16213,9 16575,7 17067,9 17292,2 17804,3 18166,2 19043,3 20782,8
1988 21889,7 22945,1 24088,7 25322,4 26305 26753 27098,8 27919,5 28684,5 30333,9 31587,8 33097,6
1989 34481,9 35449,8 36886,4 39390,1 41414,2 43270,9 45082,9 46988,5 49549,9 52334,1 54509,7 55911,9
1990 56718,9 58323,2 60085,5 61963,7 64286,6 65467,4 65871,6 67482,8 70717,9 76590,9 77365,1 77793,3
1991 81298,1 85198,2 88890,1 92844,4 96198,3 99043,8 104093,7 107532,4 110392,8 115789,2 118866,9 123817,5
1992 131696,7 138813,8 146683 152948,1 160680 167099,4 172196,8 180431,3 187402,8 197207,8 203319 210956,1
1993 216640,7 222380,2 228999,2 236939,7 246609,5 257916,3 266445,7 275959,7 289191 299484,1 314863,8 325829,7
1994 343161,5 372932 401703,5 515142,8 570016,8 598386,3 605072,8 625719,4 661994,9 703801,4 764142,1 828806,5
1995 889971,7 930306,6 953841,3 996105 1023289 1064080 1113587 1156126 1194052 1248390 1278475 1330489
1996 1423473 1480884 1589195 1680835 1754826 1851451 1910492 2006371 2112449 2204901 2276780 2361023
1997 2496440 2623917 2723367 2877353 3061231 3176597 3372882 3555725 3801029 4088520 4267221 4441945
1998 4714538 4903590 5133247 5289957 5498436 5694704 5827498 5983484 6156121 6287676 6390843 6572115
1999 6768698 6836615 7083374 7369231 7780870 7954248 8269936 8474247 8810045 9118243 9609176 10238991
2000 10847212 11295284 11546707 11902088 12254628 12537737 12730960 13097673 13379446 13667439 13957066 14220214
2001 14406456 14640811 15904834 17954700 18980565 19455489 20210225 20994819 21948667 23286335 24666478 25396399
2002 26199026 26980633 27665922 28008712 28256355 28398091 29011631 29377521 29738574 30455458 31368456 32234589
2003 33328759 34082790 34690067 35302149 35416296 35831925 36052978 36311580 36372834 37017675 37719866 38213001
2004 38337178 38675340 39330470 39711578 40170214 40214358 39503097 39952609 40663255 41098421 41162348 41184817
2005 41424362 41581399 41603580 42092877 42291509 42195286 42220431 42421011 42720130 42791338 43007508 43368874
2006 43401980 43601655 43674019 44197771 45210361 46000172 46058258 46103224 46677097 46953088 47461522 47861256
2007 48079987

Kaynak: http://tcmbf40.tcmb.gov.tr/cbt.html

95
Ek. 5. Amortismana Tabi İktisadi Kıymetler ve Amortisman Oranları
Amortismana Tabi İktisadi Faydalı Normal Amortisman
Ömür (Yıl) Oranı
Kıymetler
1. Binalar
1.1. Ticari, sınai, zirai ve mesleki işletmelerin idare binaları ile
bunların sağlık ve sosyal hizmetlerinde kullandıkları binalar,
ticarethane, muayenehane, yazıhane, banka, sigorta,
pansiyon, otel, okul, hamam, banyo binaları, tiyatro ve benzeri
eğlence yerleri, depo, ardiye, kapalı spor sahaları binaları,
spor sahalarındaki tribünler ve benzeri hizmetlere tahsis
olunan sair binalar, ikamete mahsus ev, apartman ve emsali
binalar
1.1.1. Beton, kargir, demir, çelik 50 %2.00
1.1.2. Yarı kargir, yarı ahşap (Ahşap yapılar üzerine 33 %3.03
beton ve emsali püskürtmek suretiyle yapılmış
binalar dahil)
1.1.3. Ahşap, kerpiç 20 %5.00
1.1.4. Galip malzemesi saç, çinko, teneke olan 15 %6.66
mevsimlik faaliyette bulunan sinema, gazino ve
emsali yerlerdeki cam veya ahşap tesisler ile
benzeri binalar
1.1.5. Galip malzemesi teneke muvakkat barakalar, 10 %10.00
inşaat şantiye binaları ve prefabrik yapılar
1.1.6. Galip malzemesi cam olan binalar (Sera, depo ve 15 %6.66
tesisler) ve benzerleri
1.1.7. Sarnıç ve benzerleri 50 %2.00
1.1.8. Tanklar
1.1.8.1. İspirto ve benzeri tanklar 15 %6.66
1.1.8.2. Asit tankları, yakıt depolama tankları, reçine 10 %10.00
tankları
1.1.8.3. Diğer tanklar 15 %6.66
1.2. Fabrika, atölye, istasyon, terminal, garaj, hangar,
kantar dairesi, kazan dairesi, pompa dairesi,
elektrik santral binaları ile emsali hizmetlere
mahsus binalar
1.2.1. Beton, kargir, demir, çelik 40 %2.50
1.2.2. Yarı kargir 25 %4.00
1.2.3. Ahşap 15 %6.66
1.2.4. Kerpiç 10 %10.00
1.2.5. Galip malzemesi saç, çinko, teneke 10 %10.00
1.3. Belirli bir kısmı işyeri olarak kullanılan meskenler 50 %2.00
1.4. İkamet olarak kullanımdan kiralık hale getirilen 50 %2.00
evler
2. Tesis ve Arazi Düzenlemeleri: Yaya kaldırımları, otoparklar, 15 %6.66
kanallar, su yolları, arklar, setler, boşaltma sistemleri, lağımlar
(Belediyelere ait lağımlar hariç), rıhtım ve doklar, mendirek ve dalga
kıranlar, havuzlar (Sabit ve yüzer), kuyular, regülatörler, bentler,
ihata duvarları, havai hatları ve direkleri, hudut ihata direkleri ve
telleri, soğuk hava tesisleri, bahçe ve parklar, spor sahaları
(Tribünler hariç), köprüler, çitler, araziye yerleştirilen vericiler ve
bunlara benzer olanlar

2.1. Yollar (Beton ve asfalt yol, parke yol, adi şose ve 8 %12.50
adi kaldırım ve bunlara benzeyen yollar)
3 Demirbaşlar
3.1. (365 VUK GT ile değişen bent 2006'dan İtibaren)İşyerinde 5 %20.00
Kullanılan Mobilyalar, Ekipmanlar ve Diğer Demirbaşlar:
Bu sınıf, masa, mobilya, sandalye, banko, kontuar, dolap
ve ofiste kullanılan iletişim araçları gibi kıymetler ile
işletmelerde müşteriler için tahsis edilen oturma gruplarını
kapsar. (Başka bir sınıflamada yer alan iletişim araçları
hariç)

3.2. Televizyonlar 5 %20.00

3.3. Cep telefonları 3 %33.33
3.4. Branda bezi, çuval, kanaviçe, bez torba, naylon 2 %50.00
torba, küfe, su hortumu
3.5. Kasalar
3.5.1. Plastik kasalar 5 %20.00

96
 3.5.2. Tahta kasalar 2 %50.00
3.6. Paletler
3.6.1. Tahta palet 2 %50.00
3.6.2. Plastik palet 5 %20.00
3.7. Liman stoklama ve yükletme tesislerinin 3 %33.33
inşaatında kullanılan kazık temeller (Palplanşlar)

3.8. Isıtma malzemeleri

3.8.1. Kazanlar (Sıcak su, kızgın su, buhar kazanları) 15 %6.66

3.8.2. Isıtma boruları 15 %6.66

3.8.3. Pompalar 15 %6.66
3.8.4. Vanalar, pislik tutucular, çek valflar 20 %5.00
3.8.5. Sıcak hava apareyleri 20 %5.00
3.8.6. Isıtıcılar (Radyatör, konvektör v.b.) 25 %4.00
3.8.7. Sıcak su üreteçleri (Boyler, eşanjör v.b.) 15 %6.66
3.8.8. Şofbenler ve kombiler 10 %10.00
3.8.9. Hidroforlar 10 %10.00
3.8.10. Su yumuşatma cihazları 10 %10.00
3.8.11. Genleşme depoları 10 %10.00
3.8.12. Brülörler 15 %6.66
3.9. Konfor ve klima tesisat malzemeleri
3.9.1. Klima santralleri (Vantilatör, aspiratör, ısıtıcı- 15 %6.66
soğutucu)
3.9.2. Fan-coil cihazları 15 %6.66
3.9.3. Komple borulu ve kapalı tip soğutma ve ısıtma 10 %10.00
malzemeleri (VRF sistemleri)
3.9.4. Su soğutma grupları 15 %6.66
3.9.5. Pencere, duvar ve salon tipi klima cihazları 15 %6.66
3.10. Merkezi mutfak cihazları (Yiyecek ve içecek
sektöründe teşhir amacıyla kullanılanlar dahil)

3.10.1. Sebze soyma ve doğrama makineleri 10 %10.00

3.10.2. Et kıyma makineleri 10 %10.00
3.10.3. Mikserler 10 %10.00
3.10.4. Buzdolabı, derin dondurucu ve bunlara benzer 10 %10.00
soğutma dolapları
3.10.4.1. Teşhir amacıyla kullanılanlar 5 %20.00
3.10.5. Yemek pişirme tencereleri 10 %10.00
3.10.6. Fırınlar 10 %10.00
3.10.7. Kuzine ve yer ocakları 15 %6.66
3.10.8. Bulaşık yıkama makineleri 10 %10.00
3.10.9. Komple soğuk odalar 10 %10.00
3.10.10. Yemek asansörleri (Monşarjlar) 15 %6.66
3.11. Merkezi çamaşırhane cihazları
3.11.1. Çamaşır yıkama ve sıkma makineleri 10 %10.00
3.11.2. Ütü makineleri(Kolalama makineleri dahil) 15 %6.66
3.11.3. Çamaşır kaynatma ve kurutma makineleri 10 %10.00
3.12. Asansörler (Yük, insan vb.) 10 %10.00
3.13. Medikal malzemeler
3.13.1. Otoklav cihazları 10 %10.00
3.13.2. Buhar Jeneratörleri 10 %10.00
3.13.3. Sterilizatörler 10 %10.00
3.13.4. Oksijen ve azot tüpleri 20 %5.00
3.13.5. Basınç düşürücüler (Oksijen, azot vb.) 10 %10.00
3.13.6. Basınçlı hava kompresörleri 15 %6.66
3.13.7. Oksijen, vakum, azot, basınçlı hava priz ve abone 10 %10.00
fişleri
3.13.8. Laboratuvar cihazları
3.13.8.1. Analizorlar (Biyokimya, hormon, idrar v.b.) 5 %20.00
3.13.8.2. Etüv, su banyosu, ısıtıcı sistemler 5 %20.00
3.13.8.3. Karıştırıcı ve çalkalayıcılar 6 %16.66
3.13.8.4. Mikroskoplar 6 %16.66
3.13.8.5. Analitik cihazlar 5 %20.00

97
 3.13.9. Teşhis ve tedavi cihazları (EKG, EMG, MRI, CT, 5 %20.00
Endoskopi cihazı v.b.)
3.13.10. Medikal mobilya (Hasta yatağı ve taşıma arabası 10 %10.00
v.b.)
3.13.11. Ameliyathane ve sterilizasyon
3.13.11.1. Sterilizatörler 8 %12.50
3.13.11.2. Cerrahi termal yıkayıcı 8 %12.50
3.13.11.3. Ameliyat masası 8 %12.50
3.13.11.4. Ameliyat lambası 8 %12.50
3.13.11.5. Anastezi cihazı 6 %16.66
3.13.11.6. Elektro koter 6 %16.66
3.13.11.7. Video endoskopi ve görüntüleme ekipmanları 6 %16.66

3.13.11.8. Cerrahi el aletleri 7 %14.28

3.13.12. Radyo terapi cihazı (Linac) 8 %12.50
3.13.13. Pet (Pozitron emisyon tomografi cihazı) 6 %16.66
3.14. Elektrik Malzemeleri
3.14.1. Jeneratörler 10 %10.00
3.14.2. Kesintisiz güç kaynakları (Statik ve dinamik UPS) 10 %10.00

3.14.3. Paratonerler 10 %10.00

3.15. Perde, güneşlik, store ve teferruatı ve benzerleri 5 %20.00
ile yatakhane ve yemekhane eşyası

3.16. Silolar (Kömür, kum, tahıl v.b.) 15 %6.66

3.17. Kaynak makinesi 5 %20.00
3.18. Zincir, halat 3 %33.33
3.19. Ponton 5 %20.00
3.20. Kondansatör 5 %20.00
3.21. Oksijen takımı, oksijen saati 6 %16.66
3.22. Güneş kollektörü 6 %16.66
3.23. Depolama raf sistemleri 10 %10.00
3.24. Çim biçme makinesi 4 %25.00
3.25. Çöp konteynerleri 4 %25.00
3.26. Elektronik güvenlik sistemleri 5 %20.00
3.27. POS cihazları 5 %20.00
3.28. Yangın söndürme cihazları 5 %20.00
3.29. Radyasyon aleti 5 %20.00
3.30. Nem alma cihazları 5 %20.00
3.31. Kart basma makinesi 10 %10.00
3.32. Kart kesme makinesi 10 %10.00
3.33. Zarflama makinesi 10 %10.00
3.34. Projeksiyon cihazı 5 %20.00
3.35. Fotoğraf makineleri ve kamera 5 %20.00
3.36. Ölçüm cihazları 5 %20.00
3.37. Elektronik test cihazları 5 %20.00
3.38. Mekanik test cihazları 7 %14.28
3.39. El ölçü aletleri 4 %25.00
3.40. Hızlı protip makineleri 5 %20.00
3.41. Diğer sınıflarda sayılmayan demirbaşlar 5 %20.00
4. Bilgi sistemleri
4.1. Kişisel bilgisayarlar, el bilgisayarları (PDA), 4 %25.00
sunucu bilgisayarlar (Server)
4.2. Bilgisayar Donanımları: Kart okuyucular kart deliciler, kart 4 %25.00
seçiciler, manyetik teyp üniteleri, yüksek hızlı yazıcılar, optik
karakter okuyucular, yüksek saklama kapasitesine sahip
üniteler, kağıt bant donanımı, kağıt ve bantlara bilgi kaydeden
klavyeli makineler, yazıcılar, terminaller, teyp sürücüleri, disk
sürücüleri, görsel imaj koruyucu tüpleri ve benzeri araçlar
(Eğlence amaçlı kullanılan ekipmanlar bu sınıfa girmez)

4.3. Bilgisayar yazılımları 3 %33.33

5. Elle Veri İşlenen Araçlar: Daktilo, hesap makinesi, 5 %20.00
para sayma makineleri, fotokopi makineleri, faks
cihazları, kopyalayıcı ekipmanlar ve benzerleri

98
 5.1. Ödeme kaydedici cihazlar 5 %20.00
6. Taşıma araçları
6.1. Otomobiller ve taksiler (Jipler ve arazi taşıtları 5 %20.00
dahil)
6.2. Otobüs, Minibüs, Midibüsler 5 %20.00
6.3. Hafif kamyonlar (Yüksüz ağırlığı 6 tona kadar 4 %25.00
olanlar) ve kamyonetler
6.4. Ağır yük kamyonları (Yüksüz ağırlığı 6 ton ve 5 %20.00
üzeri olanlar)
6.5. Motosikletler (Mopedler ve Triportörler dahil) 4 %25.00
6.6. Bisikletler ve at arabaları 4 %25.00
6.7. Kendinden hareketli yük arabaları (Kaldırma 4 %25.00
tertibatı ile donatılmış olanlar ve forkliftler,krikolar
v.b. dahil)
6.8. Çekiciler (Transpaletler dahil) 5 %20.00
6.9. Demiryolları araçları ve lokomotifler 15 %6.66
6.10. Deniz araçları
6.10.1. Yük ve yolcu gemileri 18 %5.55
6.10.2. Tankerler ve frigorifik gemiler 8 %12.50
6.10.3. Kayık ve mavnalar 5 %20.00
6.10.4. Ağaç tekne 8 %12.50
6.10.5. Deniz motorları 8 %12.50
6.10.6. Şişme bot 5 %20.00
6.11. Ray ve tel üzerinde çalışan makineli ve makinesiz 15 %6.66
araçlar
6.12. Uçak ve helikopterler 6 %16.66
6.13. Treyler ve treylere bağlı konteynerler 6 %16.66
6.14. Sabit ve gezer vinçler 10 %10.00
6.15. Ambulans (İç tertibat ve teçhizatları hariç) ve 7 %14.28
itfaiye araçları
7. Tarım
7.1. Sadece tarım ve bahçecilik işlerinde kullanılmak 25 %4.00
amacıyla edinilen yapılar
7.2. Sadece hayvancılık işlerinde kullanılmak amacıyla 20 %5.00
tesis edilen yapılar (Tavla, ahır, ağıl, kümes,
padoks, manej v.b.)
7.3. Tarımda kullanılan hububat ambarları, depolama 10 %10.00
yerleri ve bunlara benzer yerler
7.4. Traktör, biçerdöver, tohum temizleme ve 5 %20.00
sınıflandırma makineleri ve bunlar gibi tarımda
kullanılan makine, teçhizat ve tertibat

7 AA. Traktör, biçerdöver, triyör (İki tekerlekli, arkasına 5 %20.00

pulluk ve benzeri ekipman takılan hareketli araç
v.b.) gibi araçların yardımcı ekipmanları

7.5. Mandıralar 7 %14.28

7.6. Sütlük ve damızlık sığırlar (Süt ineği, damızlık 5 %20.00
danalar vb. bu sınıfa dahildir.)
7.7. Atlar (Aktife alındığı dönemde 2 yaşından büyük 10 %10.00
yarış atları, 12 yaşından büyük damızlık atlar v.b.)

7.8. Sütlük koyun ve keçiler (Damızlık koç ve tekeler 5 %20.00

dahil)
7.9. Arılar 5 %20.00
7.10. Yumurtalık tavuklar (Civciv ve besilik tavuklar 2 %50.00
hariç)
7.11. Kümes hayvanları üretme tesisleri ve binalar 10 %10.00
7.11.1. Üretimde kullanılan iktisadi kıymetler (Teçhizat 5 %20.00
v.b.)
7.12. Deniz ve tatlı su balıkları 5 %20.00
7.13. Diğer hayvanlar (Köpek, iş hayvanları v.b.) 5 %20.00
7.14. Ekili ve dikili araziler, tesisler
7.14.1. Zeytinlikler 50 %2.00
7.14.2. Dutluklar 40 %2.50

99
 7.14.3. Fındıklıklar 25 %4.00
7.14.4. Süs ağaçları, güllükler 20 %5.00
7.14.5. Bağlar 20 %5.00
7.14.6. Narenciye ağaçları 25 %4.00
7.14.7. Şeftali ağaçları 10 %10.00
7.14.8. Kayısı, erik, badem ağaçları 25 %4.00
7.14.9. Elma, armut, ayva, incir ağaçları 25 %4.00
7.14.10. Vişne, kiraz ağaçları 20 %5.00
7.14.11. Ceviz, kestane, antep fıstığı ağaçları 40 %2.50
7.14.12. Sair meyveli ağaçlar 10 %10.00
7.14.13. Seralar 20 %5.00
7.14.13.1. Seralarda kullanılan makine ve aletler ve 5 %20.00
çimlendirme odası (Isıtıcılar, ilaçlama makineleri,
tohum ekme makineleri ve bunların benzerleri)

7.14.14. Tarımsal sulama tesisleri (Yağmurlama, damla 10 %10.00

sulama v.b.)
7.14.15. Kanal ve kanaletler 10 %10.00
7.14.16. Derin kuyular 15 %6.66
7.14.17. Sağım tesis ve makineleri 5 %20.00
7.14.18. Mahsul kurutma ve yem kırma tesis ve makineleri 5 %20.00

7.14.19. Çırçırlama ve delintasyon tesisleri 5 %20.00

7.14.20. Yoncalık tesisi 3 %33.33
7.14.21. Korunganlık tesisi 2 %50.00
7.14.22. Suni çayır mera tesisi 3 %33.33
8. Madencilik: Metalik ve metalik olmayan 10 %10.00
minerallerin maden olarak çıkarılmasında,
öğütülmesinde, kullanılmasında ve bu tip
materyallerin diğer şekillerde özel olarak
hazırlanmasında kullanılan iktisadi kıymetler
8.1. İzabe potaları 2 %50.00
8.2. Madeni emniyet şapkaları (Baretler) 3 %33.33
8.3. Linyit ve maden ocaklarının yer altı imalatında 10 %10.00
kullanılan, ihraç havalandırma, su ihraç tesisleri ve
elektrik nakliye, ocak emniyet ve tahlisiye teçhizatı,
nakliye, kazı, delme, yükleme, yıkama ve
zenginleştirme tesisatı ile ocak aydınlatmasında
kullanılan iktisadi kıymetler ve malzemeler

9. Petrol ve gaz sanayi

9.1. Petrol ve Gaz Sondaj Faaliyetleri: Petrol ve gaz 6 %16.66
arama faaliyetlerinde ve petrol ve gaz
hizmetlerinin verilmesinde kullanılan kimyasal
işlemler, kuyuların kapatılması beton ile
kaplanması, kuyu ve boru yataklarının delinmesi
gibi işlemlerde kullanılan iktisadi kıymetler

9.1.1. Pompaj çubuklarından emiciler 3 %33.33

9.2. Petrol ve Doğal Gaz Rezervlerinin Araştırılması 14 %7.14
ve Bunların Üretilmesi: Petrol ve doğal gaz
rezervlerinin araştırılması ve bunların üretimi,
petrol ve doğal gazın boru hatlarına toplanması
ve benzer saklama faaliyetlerini de içeren
kuyuların kazılması, petrol ve doğal gazın
üretimi için
9.2.1. üreticilerce
Filtreler kullanılan
(Likit iktisadi
petrol gaz kıymetler.pe
sanayiinde kullanılan) 2 %50.00

9.3. Petrol Arıtımı: Damıtma, parçalara ayırma ve ham 15 %6.66

petrolün gaz ve diğer unsurlar için kataliz olarak
ayrılmasında kullanılan iktisadi kıymetler

9.3.1. Buhar kazanlarından acı su kullanılanlar 2 %50.00

9.4. Petrol ve gaz ürünlerinin pazarlanması ve 9 %11.11
satılmasında kullanılan iktisadi kıymetler

100
10. İnşaat İşleri: Kamu binaları, özel ticaret binaları, 6 %16.66
limanlar, işletme ve yönetim binaları,
gayrimenkuller ve eklentileri, karayolları ve demir
yollarının yapımında kullanılan iktisadi kıymetler
(İş makineleri ve benzerleri)

11. Hububat ve Unlu Mamuller İmalatı: Un, tahıl ve 15 %6.66

diğer hububat ve unlu mamullerin üretiminde
kullanılan iktisadi kıymetler
12. Şeker ve Şeker Ürünleri İmalatı: Ham şeker, 15 %6.66
şurup, şekerkamışı ve şeker pancarından yapılan
şekerin üretiminde kullanılan iktisadi kıymetler

13. Bitkisel yağ ve bitkisel yağ ürünleri imalatında 15 %6.66

kullanılan iktisadi kıymetler
14. Balık yağı, balık unu, yaş meyve, kuru meyve, 8 %12.50
sucuk pastırma, nebati yağ, süt ve süt mamulleri
imalatında kullanılan iktisadi kıymetler ve özel
araç gereçler *
15. Çay sanayiinde kullanılan iktisadi kıymetler ve 15 %6.66
özel araç gereçler *
16. Alkollü ve alkolsüz içecekler ile bunlara benzer 15 %6.66
içecekler sanayiinde kullanılan iktisadi kıymetler
ve özel araç gereçler *
17. Diğer Gıda ve Benzeri Ürünlerin İmalatı: (11, 12 %8.33
12,13,14,15,16) numaralı sınıflarda yer almayan
yiyecek ve içeceklerin üretiminde kullanılan
iktisadi kıymetler
17.1. Bisküvi, çikolata ve şekerleme fabrikalarında 3 %33.33
kullanılan lehimli kaplar
18. Özel İşleme Araçları ile Üretilen Yiyecek ve İçeceklerin 4 %25.00
İmalatı: Geri dönüşümlü foluklar, paketli konteynerler
gibi aletleri kontrole yarayan ve özel materyaller olarak
(11,12, 13,14,15,16,17) numaralı sınıflarda tanımlanan
faaliyetlerde kullanılan sepet, kutu, araba, ızgara
tepsileri, balık işleme tepsileri v.b. iktisadi kıymetler
18.1. Alkollü veya alkolsüz içeceklerin pazarlanması ve 5 %20.00
satılmasında kullanılan iktisadi kıymetler

18.2. Cam şişeler 3 %33.33

18.3. Demir ve çelikten imal fıçılar ve tüpler 8 %12.50
19. Tütün ve Tütün Mamulleri İmalatı: Sigara, puro, 15 %6.66
enfiye, cigarillo, pipo tütünü v.b. tütün ve tütün
mamulleri imalatında kullanılan iktisadi kıymetler

20. Mensucat Ürünleri ve Benzeri Ürünlerin İmalatı

20.1. Örgü Ürünleri İmalatı: Örme, ağ dokuma, dantel 8 %12.50

ve benzerlerinin üretiminde kullanılan iktisadi
kıymetler
20.2. Pamuk İşleme: Pamuk işlemeye yarayan iktisadi 10 %10.00
kıymetler
20.3. Pamuk ve Yün İplik, Lif ve Dokuma Kumaş İmalatı: Eğrilmiş ipliğin 10 %10.00
hazırlanması, karıştırılması, bükülmesi, iplik ve liflerin sarılması, ipliğin çözülmesi
ve çevrilmesi, esnek iplik ve lifle kaplı ürünler, şerit, bez, lastik doku, örgü

dokumalar, ambalajla için bükülmüş jüt, şilte, yastık, çarşaf, endüstriyel

kuşaklar, fiberle kaplanmış fabrika atıklarının işlenmesi, yumaklar ve kumaş

tiftiklerinin işlenmesinde kullanılan iktisadi kıymetler ve benzerleri

20.4. Halı İmalatı, Halı Boyama ve Bu Ürünlerin Tamamlanması ve Tekstil Ürünlerinin Paketlenmesi: 8 %12.50
Halı, kilim, paspas, çift yüzlü dokunmuş yün halı, saçak ve diğer saçaklı ürünlerin ve dokuma

veya iplik halıların arka ve ön yüzlerinin birleştirilmesinde kullanılan iktisadi kıymetler ve elde

dokuma halı ile fabrikasyon halıların örneklerinin hazırlanması veya çorap veya külotlu

çorapların katlanması, dikilmesi ve yün olmayan ürünleri üretmek için fabrikasyon ürünlerin

katlanması, kesilmesi, dikilmesi, buruşturulması, düzeltilmesi gibi elbiselerden daha çok

katlanarak, şekil verilerek, kesilerek, dikilerek oluşturulan tekstil ürünlerinin paketlenmesi ve

üretiminde kullanılan iktisadi kıymetler

101
 20.5. Giysi ve Diğer Bitmiş Ürünlerin İmalatı: Giyim eşyası/kıyafet, diğer 8 %12.50
tekstil ürünleri, kürkler ve dokumaların kesilerek ve dikilerek imal
edilmesi ve tekstil ürünlerinin üretiminde kullanılan iktisadi kıymetler
ve tamamlayıcı malzemelerinin üretiminde kullanılan iktisadi
kıymetler (Deri ve sentetik giysilerin imalatında kullanılan
iktisadi kıymetler hariç
20.6. Deri ve Deri Ürünleri İmalatı: Ayakkabı, kemer, giysi 8 %12.50
ve bavul gibi nihai deri ürünlerinin imalatında, ham
kürklerin işleme tabi tutulmasında, deri ve postların
tabakalanmasında, işlenmesinde ve nihai işlemlere
tabi tutulmasında kullanılan iktisadi kıymetler

20.7. Tekstil İpliği İmalatı: İpliği dökme yapmak veya ipliğin 8 %12.50
işlenmesinde ve bunlarla ilgili işlemlerde kullanılan iktisadi
kıymetler (Bu tür imalatta kullanılan ana makineler
şunlardır: Hatalı sarma, çizme, tartma, kumaş dolapları,
yüksek hızlı burgu sargı makineleri ve benzeri makineler

20.8. Yün Olmayan Dokumaların İmalatı: Keçe ürünleri, 10 %10.00

vatka, tabaka pamuk, tampon, üstüpü v.b.
üretiminde kullanılan iktisadi kıymetler

20.9. Endüstriyel iplik ve kordbezi imalatında kullanılan 12 %8.33

iktisadi kıymetler
21. Tıbbi Malzeme, İlaç ve Diş Malzemesi İmalatı: 8 %12.50
Medikal ürünler, tıbbi ilaçlar ve dişle ilgili ilaç ve
müstahzarların üretiminde kullanılan iktisadi
kıymetler
21.1. Çift cidarlı buhar kazanları, komprime makineleri, doldurma 3 %33.33
makineleri, cihazları ve vasıtaları, tephir kazanları, merhem sıvağı
hazırlama kapları, merhem karıştırma cihazı (Melanjör), merhem
ezme makinesi (Melaksör), odistile ve obidistile cihazları, biyolojik ve
müstahzarları yapan laboratuvarlarda kullanılan cihaz, makine,
tesisat, tertibat ve vasıtalar
21.2. Vakum cihazı veya buna muadil tertibat, tüp veya 3 %33.33
kavanozlara merhem doldurma ve kapama
makineleri, ajitatörlü ve termostatlı suppozituar
makinesi, harici tesirattan muhafaza için hususi
empermeabilize ambalaj makinesi, ampul kapatma-
doldurma makinesi

21.3. Kurutma evütü (Elektrikli, havagazlı ve buharlı), süzme tertibatı (muhtelif cins filtre 2 %50.00
cihazları), alkol distilasyon inbikleri, filtrasyon tertibatı, muhtelif filtre cihazları, bakteriyolojik

ve immünolojik-serolojik müstahzar yapan laboratuvarlarda kullanılan cihaz, makine,

tesisat ve vasıtalar, kalıplar (Tablet ve kaşeler ve diğer müstahzarlar için hususi

suretlehazırlatılmış bulunan kalıplar), tıbbi müstahzarlara ait ambalaj maddelerinin

baskısında kullanılan klişe, kalıp ve hususi bıçaklar

22. Optik alet sanayiinde kullanılan iktisadi kıymetler ve 10 %10.00

özel araç gereçler *
23. Ağaç ürünleri imalatı
23.1. Kereste Kesimi: Kereste kesim makine ve 6 %16.66
ekipmanları ile benzerleri
23.2. Ahşap Ürünler ve Mobilya İmalatı: Kereste ve 10 %10.00
direklerin işleme tabi tutulması da dahil kontrplak,
sıkıştırılmış kereste, döşemelik malzeme, ahşap
kaplamalar, mobilya ve diğer ahşap ürünleri ve
bunların benzerlerinin üretiminde kullanılan iktisadi
kıymetler

23.3. Kağıt ve Kağıt Hamuru İmalatı: Hamur materyalleri işleme ve depolama, 13 %7.69
beyazlatma işlemleri, kağıt ve tabaka imalatı ve otomatik tamamlama

işlemleri için kullanılan iktisadi kıymetler ve imalatta yararlanılan kimyevi

maddelerin yeniden kullanılması veya arındırılması için kullanılan belirli bir

kapasitedeki buhar ve kimyevi maddelerin ayırma sistemleri (Kağıt

yapımında kullanılan kereste yada yapı sektöründe kullanılan kontralit

imalatında kullanılanlar hariç)

102
 23.4. Yeniden Kullanılabilen Kağıt, Tabaka Kağıtlar veya 10 %10.00
Kağıt Hamuru Ürünleri İmalatı: Kağıdın makinede
katlanması, kağıt poşet, kağıt kutu, mukavva, zarf
gibi kağıt hamurun belirli bir ürüne dönüştürülmesi,
kağıdın yeniden imalı veya değiştirilmesinde
kullanılan iktisadi kıymetler v.b.
24. Basın Yayın ve Bağlantılı Sektörler: Baskı, taş basması, gravür veya 10 %10.00
yaprak gibi bir veya birden fazla süreç aracılığı ile yapılan basımda
kullanılan; kitap ciltlemesi ve yazımı, oymacılık, resim oymacılığı ve
elektronik araçlarla yazım gibi basım ticareti ile ilgili hizmetlerin
görülmesinde; kitap, gazete ve süreli yayınların yayımlanmasında
kullanılan iktisadi kıymetler ve benzerleri
25. Kimyasal Ürünler ve Bağlantılı Ürünlerin İmalatı: Tamamlanmış kimyevi ürünler, 10 %10.00
sentetik fiber ve plastik materyaller gibi ileri aşamalarda kullanılan kimyevi ürünlerin
ve temel organik ve inorganik kimyasalların imalatında kullanılan iktisadi kıymetler

ve atık su havuz ve kanalları gibi fabrika arazisi ve üretim süreciyle doğrudan

bağlantılı bütün arazi düzenlemeleri (Binalar ve yapısal eklentiler bu kapsamda

değildir)

25.1. Elektrik, enerji dağıtım ve kontrol ekipmanları 5 %20.00

(Deniz suyunda çalışan eşanjör, filtre, pompa,
boru, vana gibi ekipmanlar)

25.1.1. Motorlar 10 %10.00

25.1.2. Deniz kıyısı, arıtma tesisi v.b. korozif ortamda 8 %12.50
çalışan motorlar
25.1.3. Buhar emiş fanı v.b. sıcak ve nemli ortamda 5 %20.00
çalışan motorlar
25.1.4. Seyyar dalgıç pompa motorları 5 %20.00
25.1.5. Paneller ve panel cihazları 10 %10.00
25.1.6. Kablo, kanalet, tava, kondült, spiral, start-stop 10 %10.00
butonları ve benzerlerinden oluşan hatlar

25.1.7. Deniz kıyısı, arıtma tesisi ve korozif ortamda 5 %20.00

çalışan saha cihazları
25.2. Enstrümanlar ve saha cihazları (Asidik, bazik ve 10 %10.00
klorlu ortamlarda kullanılan tank, eşanjör, kolon,
pompa, boru ve vana gibi ekipman)

25.3. Proses gereği korozyon ve erozyona uğrayan 5 %20.00

özel reaktörler ve müştemilatı
25.4. Mamul ve yarı mamul ürün taşımasında kullanılan 3 %33.33
ve devamlı sirkülasyonda olan veya proses gereği
periyodik ışıl işlemlerine maruz kalan kutu, sepet,
konteyner gibi taşıma ekipmanları

25.5. Petro kimya sanayiinde kullanılan iktisadi 10 %10.00

kıymetler ve bu sektörde kullanılan tesisler
25.6. Polyester elyaf imalatında kullanılan iktisadi 10 %10.00
kıymetler
25.7. Sentetik iplik imalatında kullanılan iktisadi 15 %6.66
kıymetler
25.8. Azot sanayiinde kullanılan iktisadi kıymetler ve 10 %10.00
özel araç gereçler *
25.9. Suni gübre sanayinde kullanılan iktisadi kıymetler ve 10 %10.00
özel araç gereçler *
25.10. Soda sanayinde kullanılan kalsiyum oksit (Kireç) 5 %20.00
fırınları

103
26. Kauçuk Ürünleri İmalatı: Tekerlek, boru, 10 %10.00
kauçuktan yapılmış ayakkabı, mekanik kauçuk
içeren eşyalar, ökçe ve tabanlar, döşemelik
malzemeler ve taban geçirilen lastik kaplama ve
tekerlerin onarımı gibi doğal, sentetik veya
işlemden geçirilen kauçuk veya bir ağaçtan
toplanan reçineden oluşan maddelerden yapılan
ürünlerin üretiminde kullanılan iktisadi kıymetler ve
benzerleri

26.1. Kauçuk Ürünleri İmalatında Kullanılan Özel Alet ve 4 %25.00

Cihazlar: Delme cihazı, damga, kalıp göbeği, kalıp,
kundura kalıbı, şablon, özel variller, fırça, madeni
levhalar ve benzerlerinden oluşan özel alet ve
cihazlar *
27. Nihai Plastik Ürünleri İmalatı: Ticari amaçla 10 %10.00
üretilen özel plastiklerin kalıba dökümünde ve
plastik ürünlerin imalatında kullanılan iktisadi
kıymetler
27.1. Nihai Plastik Ürün İmalatında Kullanılan Özel 4 %25.00
Aletler: Delme cihazı, damga aleti, kalıp, şablon,
ölçü aletleri ve benzerlerinden oluşan özel alet ve
cihazlar *
28. Cam Ürünleri İmalatı: Düzcam, işlenmiş camlar,
cam kaplar, züccaciye ve cam elyafı gibi
sıkıştırılmış cam ürünleri veya üflenerek şekil
verilmiş cam üretimi (Lens imalatında kullanılanlar
hariç)
28.1. Fırınlar
28.1.1. Düz cam, buzlu cam ve cam kap fırınları 10 %10.00
28.1.2. Otomatik züccaciye ve cam elyaf fırınları 7 %14.28
28.1.3. El imalatı züccaciye fırınları 5 %20.00
28.1.4. Cam suyu (Slikat) fırınları 4 %25.00
28.1.5. Cam üretim potaları 3 %33.33
28.2. Üretim ve işleme makineleri
28.2.1. Cam üretimi, kesme ve işleme makine ve 10 %10.00
teçhizatı
28.2.2. Rodaj, delme, çapak alma ve bizote makine ve 5 %20.00
teçhizatı
28.2.3. Cam elyafı, otocamı, ayna, lamine temperleme, 8 %12.50
kaplama ve ısıcam makine ve teçhizatı

28.2.4. Bilgisayar kontrollü, kumanda ve kalite kontrol 5 %20.00

cihazları
28.3. Cam Ürünleri İmalatında Kullanılan Özel Aletler: 3 %33.33
Kalıplar, şablonlar, fırçalar gibi özel alet ve
cihazlar *
29. Çimento İmalatı: Çimentonun torbalanarak ticari 20 %5.00
satış amacıyla imalinda kullanılan iktisadi
kıymetler (Beton ve beton ürünleri imalatında ve
her türlü madencilik veya istihraç işlemlerinde
kullanılan iktisadi kıymetler hariç)

30. Taş ve Topraktan/Kilden Yapılan Ürünlerin İmalatı: 15 %6.66

Kilden yapılmış çiniler, yalıtım işlevi gören toprak
malzeme ve seramikler, beton, hazır beton, tuğla,
kiremit, çanak çömlek ve benzeri ürünler gibi toprak
ve kilden yapılan ürünlerin imalında kullanılan
iktisadi kıymetler
31. Demir-çelik ve metal ürünleri imalatı

104
 31.1. Demir İçermeyen Metallerin İmalatı: Maden cevheri, 10 %10.00
maden külçesi ve hurdadan elde edilen demir içermeyen
metallerin eritilmesi, elektrolizi, saflaştırılmasında; demir
içermeyen metallerin yuvarlanması, çıkarılması, alaşım
haline getirilmesinde; aynı metallerin diğer temel
ürünlerinin kalıpları ve dökümlerinin üretiminde; çivi,
kalıp, tel, kablo, büyük çivi ve inşaat kalıplarının
imalatında kullanılan iktisadi
Kıymetler
31.1.1. Demir İçermeyen Metallerin İmalatında Kullanılan 7 %14.28
Özel Aletler: Delme cihazları, kalıplar, şablonlar,
demirbaşlar, ölçüm cihazları, dökümler gibi özel
aletler *
31.2. Döküm Ürünleri ve Bunların İmalatı: Döküm ve 10 %10.00
göbek yapımı gibi ilgili işlemleri de içeren demir ve
çeliğin dökümünde kullanılan kıymetler ve aynı
zamanda arazi düzenlemeleri ve özel araçlar *

31.2.1. Kızaklar, merdaneler (Asit sıyırma), konveyör 3 %33.33

kayışı, şerit sarma tamburu
31.2.2. Kalıplar
31.2.2.1. Alüminyum enjeksiyon kalıpları 4 %25.00
31.2.2.2. Çelik kalıplar 4 %25.00
31.2.2.3. Sert metal kalıplar 5 %20.00
31.2.2.3. Saç parça kalıpları 5 %20.00
31.2.2.4. Plastik kalıplar 4 %25.00
31.2.2.5. Cam kalıplar 5 %20.00
31.2.2.6. Strofor kalıpları 7 %14.28
31.2.2.7. Döküm kalıplar 7 %14.28
31.2.2.8. Denge ağırlığı kalıpları 4 %25.00
31.3. Çelik Ürünleri İmalatı: Maden cevheri, maden külçesi ve hurdadan 10 %10.00
elde edilen demir ve çeliğin eritilmesi, ayrıştırılması ve bir araya
getirilmesinde; çeliğin yuvarlanması, alaşım haline getirilmesi,
bükülmesi; çivi, büyük çivi, inşaat kalıpları, tel, kablo ve boruların
yapımında kullanılan ve sahibine bakmaksızın kok kömürünün
üretiminde kullanılan ve de çelik üretim merkezleri ve demir karışımlı
metal döken dökümhaneler tarafından kullanılan iktisadi
kıymetler ve aynı zamanda da ilgili arazi düzenlemeleri ve yukarıdaki
faaliyetlerde kullanılan özel araçlar *

31.4. Fabrikasyon Metal Ürünleri İmalatı: Metal kutular, teneke 12 %8.33

kaplar, yapısal fabrikasyon metal ürünler, metal kalıplar ve
diğer demir bileşimli yada demir içermeyen metallerin
üretiminde kullanılan iktisadi kıymetler (Elektrikle
çalışmayan ısıtma cihazlarının imalatında kullanılan iktisadi
kıymetler hariç)
31.4.1. Fabrikasyon Metal Ürünlerinin Üretiminde 3 %33.33
Kullanılan Özel Aletler: Delme aletleri, kalıplar,
demirbaşlar, ölçüm cihazı, dökümler ve
dönüştürülebilir konteynerler gibi özel araçlar *

32. Madeni Eşya ve Makine Sanayi: Demiryolları malzemesi imal eden tesisler, eğme 20 %5.00
makineleri (Metal varak), aletler (Anahtar, lokma, gönye v.b.), alüminyum eşya

imal eden makineler, ateşli silâhlar imal eden makineler, boru imal eden
makineler, buz ve soğutma cihazları imal makineleri, demir ve çelik aletleri imal

eden makineler, elektrik ekipman ve malzemesi imal eden makineler, gemi inşa

makineleri, ısıtma (Gaz, elektrik sobaları, radyatörler v. b.) cihazları imal eden

makineler, kazan imalinde kullanılan makine ve aletler, konserve kutuları imal

makineleri, motor, makine ve türbin imal makineleri, tarım makine ve aletleri imal
makineleri, buldozer imal ve inşa eden makineler, cıvata ve somun imal
makineleri, dişli imal makineleri, eğme makineleri (Zaviye, daire veya helezon) ,

galvanizleme makineleri, traktör imal edici makineler, büro makineleri (Daktilo,

hesap makinesi, faks makinesi v.b.) imal eden makine ve tesisler, bobin sarma
33. Elektrik ve Elektronik İşlemlere Dayalı İmalat ve
Makine İmalatı

105
 33.1. Elektrikli ve Elektrikli Olmayan Makineler ve Diğer Mekanik Ürünlerin İmalatı: 10 %10.00
Makineli araçlar, endüstrinin genelinde kullanılan ve özel endüstri alanlarına ait

makineler, elektrik trafoları, dağıtım ve iletim sistemleri, mahal ısıtma ve soğutma ve

dondurma sistemleri, ticari olarak veya evlerde kullanılan araçlar, tarla ve

bahçelerde kullanılan makineler, inşaat makineleri, petrol ve maden yataklarında

kullanılan makineler, içten yanmalı motorlar, türbinler, aküler, lambalar, aydınlatma

demirbaşları, karbon ve grafiti ürünleri, tıbbi araçlar, dişçilikle ilgili ekipman ve

araçlar, bitmiş makine, ekipman ve ek parçaları imal etmek için kullanılan iktisadi
kıymetler ve benzerleri
33.2. Elektronik Parça, Ürün ve Sistemlerinin İmalatı: Havadan gerçekleştirilen 6 %16.66
uygulamalar da dahil elektronik iletişim, hesaplama, alet kullanma ve kontrol
sistemlerinin; aynı zamanda frekans, modüle edilmiş dalga genişliği olan alıcı

ve vericiler, elektrik s elektrik sağlayan elektronik istasyonlar, televizyon ve

video kameraları, kayıt cihazları, teypler, bilgisayarlar, bilgisayar ekipmanları,

elektronik enstrümanlar, saatler, duvar saatleri; elektron tüpleri,

kondansatörler, bobinler, rezistanslar, üstünde işaret taşıyan alt devreler,

şalterler, lazerler, fiber optik araçlar, manyetik medya araçları ve hazır kablolar
ve bunların benzerlerini imal etmede kullanılan iktisadi kıymetler (Fotokopi

makineleri, yazıcılar, posta ölçüm cihazları, diğer elektro mekanik ve mekanik

iş makineleri ve başka bir yerde sınıflandırılan iktisadi kıymetler kapsam

dışındadır.

33.3. Her Türlü Yarı İletken İmalatı: Her türlü yarı 5 %20.00
iletken imalatında kullanılan iktisadi kıymetler

34. Motorlu Araçların İmalatı: Otomobiller, kamyonlar, 12 %8.33

treylerler, karavanlar, otobüslerin ve benzerlerinin
montajında kullanılan iktisadi kıymetler (Başka bir
sınıflamada yer alan iktisadi kıymetler bu sınıfın
dışındadır.)
34.1. Motorlu Araçlar İmalatında Kullanılan Özel Aletler: 3 %33.33
Matkap, kalıp, demirbaş, döküm, numune, ölçüm
aleti ve özel transfer taşıma araçları gibi özel aletler
olarak tanımlanan iktisadi kıymetler *

34.1.1. Motosiklet, moped ve bisiklet üretiminde 5 %20.00

kullanılan üretim bantları
35. Havacılıkta Kullanılan Mamullerin İmalatı: Hidrolik, 10 %10.00
hava basınçlı, elektrikli ve mekanik sistemleri de
içeren havacılıkta kullanılan araçların ve onların
parçalarının imalatı ve montajında kullanılan iktisadi
kıymetler (Elektronik Hava Savunma Sistemleri

36. Gemi ve bot yapımı

36.1. Gemi ve Bot İnşasıyla İlgili Makine ve Ekipmanlar: 12 %8.33
(6.10.) sınıfına dahil edilmeyen gemi, bot, gemi
yüzdüren dubalar, rıhtımda kullanılan delme
araçları ve özel fabrikasyonların tamir ve imalatında
kullanılan iktisadi kıymetler ve bu kıymet sınıfına
dahil

36.2. Gemi ve Bot İnşasında Kullanılan Özel Araç 7 %14.28

Gereçler: Kalıplar, matkaplar, numuneler,
demirbaşlar, cerler ve ölçüm aletleri gibi özel araç
olarak tanımlanan iktisadi kıymetler *

36.3. Gemi ve Botların İnşa Edildiği Kuru Rıhtım ve Saha Uygulamaları: 16 %6.25
(36.1 ve 36.2.) sınıflarına dahil edilmeyen gemi, bot, gemi yüzdüren
dubalar, rıhtımda kullanılan delme araçları ve özel fabrikasyonların
imalatında ve tamirinde kullanılan iktisadi kıymetler ve su,
kanalizasyon ve elektrik sistemleri gibi yüzen ve sabit kuru rıhtımlar,
gemi havuzları, iskeleler, gemi güzergâhları ve bütün diğer saha
uygulamaları (Binalar ve bunların yapısal eklentileri hariç)

106
37. Demiryolları Makineleri ve Araç-Gereçleri: 14 %7.14
İstasyon ve yönetim binaları, terminaller,
haberleşme sistemleri, işaret tabelaları, yol
makineleri, atölye/imalathane makineleri,
lokomotif, yük treni vagonları, yolcu treni
vagonları, iş makineleri ve benzerler
38. Demiryolu Vagonlarının İmalatı: Demiryolu yük 12 %8.33
veya yolcu vagonlarının (Demiryolu transit
vagonları da dahil) yapımı ve yenilenmesinde
kullanılan iktisadi kıymetler
39. Lokomotif İmalatı: Demiryolu lokomotiflerinin 11 %9.09
(Madencilik ve endüstride kullanılan lokomotifler de
dahil) yapımı ve yenilenmesinde kullanılan iktisadi
kıymetler
40. Demiryolu rayları 10 %10.00
40.1. Dekovil hattı 15 %6.66
41. Madalya, Mücevherat, Oyuncak ve Diğer Bazı Malların 12 %8.33
İmalatı: Mücevher, müzik aletleri, oyuncak ve spor
eşyalarının, sinema filmi, televizyon filmi ve teypler,
mürekkepli kalemler, kalemler, ofis malzemeleri ve sanat
ürünleri, saplı süpürgeler, fırçalar, kutuların ve
benzerlerinin üretiminde kullanılan iktisadi kıymetler
42. Boru Hattı Aracılığı İle Taşımacılık: Boru ve nakil 22 %4.54
araçları vasıtasıyla petrol, gaz ve diğer ürünlerin bir
yerden bir yere taşınmasına yarayan özel, ticari ve
anlaşma kabilinde kullanılan iktisadi kıymetler

43. Telefonla verilen iletişim hizmetleri

43.1. Telefonla Haberleşmeyi Sağlayan İktisadi 45 %2.22
Kıymetler: Ticari faaliyet olarak yürütülen ve bir
kontrata bağlı olarak verilen telefon hizmetlerinin
temin edilmesinde kullanılan iktisadi kıymetler

43.2. Merkezde kullanılan yönetim binaları 45 %2.22

43.3. Telefon Hizmetleri Vermeye Yarayan Teçhizatlar: 10 %10.00
Telefon istasyonu cihazları, kulübe, telefon santrali
ve baz istasyonu ve benzer ekipmanlar gibi iktisadi
kıymetler
43.4. Telefon Dağıtım Santralleri: Direk hatları, alıcılar, 24 %4.16
yer altı kablosu boruları v.b.(İlgili ekipman ve
araziye yapılan ilgili yenilikler ve bunların benzerleri
de dahildir)
43.5. Bilgisayar Destekli Telefon Merkezine Ait Ofis 10 %10.00
Şalter Teçhizatları: Telefon merkezi ofis ekipmanı
olarak merkezin kapasitesi içinde kullanılan
bilgisayar ve bilgisayar donanımı fonksiyonu gören
ekipmanlar ve benzerleri
44. Medya ve iletişim hizmetleri
44.1. Radyo ve Televizyon Yayıncılığı: Yayın istasyon 6 %16.66
kuleleri dışında radyo ve televizyon yayıncılığında
kullanılan iktisadi kıymetler ve telgraf, deniz
kabloları, uydu iletişim araçları, yurt içi ve yurt dışı
radyolu telgraf, kablolu telgraf ve deniz kablolar

44.2. Yüksek Frekanslı Radyo ve Mikrodalga Sistemleri : 13 %7.69

Vericiler, alıcılar, antenler, anten destekli yapılar,
cihazlardan antenlere nakil hatları, verici soğutma
sistemleri ve kontrol ve amplifikasyon (Ses hacmini
arttırma ekipmanları) gibi iktisadi kıymetler

44.3. Kablolu ve Uzun Menzilli Sistemler: Nakil hatları, direk 27 %3.70

hatları, deniz kabloları, gömülü kablolar ve muhafaza
kabloları, elektronik sinyal göndericiler, elektronik sinyal
gönderme istasyonları ve diğer ilgili iktisadi kıymetler (Bu
sınıf, yüksek frekanslı radyo ve mikro dalga sistemlerini
kapsamaz.)

107
 44.4. Merkezi Ofiste Kullanılan Kontrol Ekipmanları: Elektro mekanik trafo, 17 %5.88
iletim aletleri, işlemleri takip eden ve yerine getiren çift taraflı iletim
sistemleri, teleks teçhizatları, ev elektrik sistemleri ve ortak mahalde
kullanılan araçları da içeren iletişime yarayan sinyallerin genel
kontrolü, izlenmesi ve yön verilmesi için kullanılan iktisadi kıymetler

44.5. Bilgisayarla Kontrol Edilen, Yönlendirilen ve 10 %10.00

Bunlarla İlgili Olan Kontrol Ekipmanları: Merkezi
ofisten kontrol edilen ana bilgisayarlar, aynı
şebekeye bağlı bilgisayarlar, kontrol amaçlı olarak
özel yapılmış diğer ilgili ekipmanlar ve yer
düzenekleri

44.6. Uydularla Bağlantılı Olarak Çalışan Yeryüzündeki İktisadi Kıymetler: 10 %10.00

Yeryüzü istasyonlarındaki sabit teçhizatlar, antenler, uydu haberleşme
teçhizatları ve uydu haberleşmesinde kullanılan yardımcı teçhizatlar
gibi iktisadi kıymetler (Genel amaçlı kullanılan teçhizatları veya
uyduların uzayda kullandıkları teçhizat sınıf dışındadır)

44.7. Özel Şahıslara Ait Mülkler Üzerine Monte Edilen 10 %10.00

Ekipmanlar: Bilgisayar terminal ekipmanı, güç
üretim ve dağıtımı sistemleri, özel güç toplama
merkezi ekipmanları ve diğer ilgili ve bağlantılı
ekipmanlar gibi özel şahıslara ait mülklere monte
edilen ekipmanlar
44.8. Televizyon yayıncılığı, kablolu TV ve dijital
yayıncılık
44.8.1. Vericiler: Kuleler, antenler, ön amplifikatörler, 11 %9.09
değiştiriciler, tadilat araç-gereçleri ve
kopyalanmayan sistem programları gibi iktisadi
kıymetler (Verici binaları ve program yazmaya
yarayan iktisadi kıymetler hariç)

44.8.2. Abone Bağlantı ve Dağıtım Sistemleri: Ana hat yardımcı 10 %10.00

kabloları, bağlantı sağlayıcı donanımlar, amplifikatörler,
enerji teçhizatları, pasif aletler, yönlendirici bağlantılar,
altlıklar, basınç girişleri, bağlantı kabloları, bağlantı kurucu
transformatörler, çok yönlü bağlantı sağlayıcı ekipman ve
dönüştürücüler gibi iktisadi kıymetler

44.8.3. Program Yapımı: Kameralar, film makaraları, 9 %11.11

video teyp kaydedicileri, ışıklandırma araçları,
araçlar dışındaki sahne gerisinde yer alan
ekipmanlar gibi iktisadi kıymetler (Binalar ve
onların yapısal mütemmim cüzleri kapsam
dışındadır)
44.9. Film ve kasetler
44.9.1. Filmler 2 1.Yıl%60, 2. Yıl
%40
44.9.2. Teyp kasetleri, video kasetler, DVD, CD v.b. 2 1.Yıl%60, 2. Yıl
%40
45. Elektrik piyasası faaliyetleri
45.1. Üretim
45.1.1. Elektrik Üretimi: Ticari amaçlı satışı için elektriğin 40 %2.50
üretiminde kullanılan iktisadi kıymetler

45.1.2. Elektrik Sağlayan Hidrolik Üretim Araçları: 50 %2.00

Barajlar, arklar, kanallar ve su olukları gibi
elektriğin ticari satışı için hidrolik güç üretiminde
kullanılan iktisadi kıymetler

108
 45.1.3. Elektrik Sağlayan Buhar Üretim Araçları: Temel 20 %5.00
buhar üniteleri ile birleşik sirkülasyonda çalıştırılan
yanma tribünleri ve ticari olarak satış amacıyla
buhar gücünden elektriğin üretiminde kullanılan
iktisadi kıymetler ve atık ayrıştırma ve kaynakların
ge
45.1.4. Elektrik Sağlayan İçten Yanmalı Türbin Üretim Araçları: 15 %6.66
İçten yanmalı türbinler, dizel motorlar, diğer içten yanmalı
motorlar ve bunlarla ilgili güç türbinleri ve/veya jeneratörleri
ve ilgili arazi düzenlemelerinden oluşan özel hareket
ettiricilerin kullanılmasıyla meydana getirilen satış amaçlı
elektrik üretiminde kullanılan iktisadi kıymetler (Temel
buhar ünitelerine sahip ortak sirkülasyonla çalışan içten
yanmalı türbinler hariç)

45.1.5. Endüstriyel enerji ve endüstriyel elektrik üretim 22 %4.54

sistemleri
45.1.6. Gaz Türbinleri: Kompresör ile basınçlandırılmış 5 %20.00
hava ile doğalgaz, motorin, nafta ve benzeri
yakıtların karıştırılarak yakılması sonucunda
ortaya çıkan ısı enerjisini mekanik enerjiye
dönüştüren ekipmanlar

45.2. İletim
45.2.1. Elektrik Sağlayan İletim Araçları: Ticari olarak 30 %3.33
satılan elektriğin iletiminde kullanılan iktisadi
kıymetler (Araziyle ilgili ilk olarak yapılan
temizleme ve tasnif etme düzenlemeleri bu sınıf
kapsamında değildir.)

45.3. Dağıtım
45.3.1. Elektrik Sağlayan Dağıtım Araçları: Ticari olarak 30 %3.33
satılan elektriğin dağıtımında kullanılan iktisadi
kıymetler (Araziyle ilgili ilk olarak yapılan
temizleme ve tasnif etme düzenlemeleri bu sınıf
kapsamında değildir.)

45.3.2. Endüstriyel enerji ve elektrik dağıtım sistemleri 22 %4.54

45.3.3. Elektrik Enerjisi Dağıtım Sistemleri: Tadilat, arıza 20 %5.00

giderimi, şebeke döşeme, kontrol ve dağıtım yolları
ile elektrik enerjisinin tedarikinde kullanılan iktisadi
kıymetler (Tüketicilere ait bina ve bunların
müştemilatına yerleştirildikleri zaman bu kıymetler
kapsam dışıdır

46. Suyun elde edilmesi, depolanması, arıtılması ve

dağıtılmasını sağlayan hizmetler

46.1. Barajlar 50 %2.00

46.2. Bentler 20 %5.00
46.3. Kuyular
46.3.1. Artezyen kuyular 20 %5.00
46.3.2. Kaya arazide açılan derin su kuyuları 10 %10.00
46.3.3. Kumlu-kalkerli arazide açılan derin su kuyuları 5 %20.00

46.4. Suyun depolanması ve arıtılması

46.4.1. Depo ve tanklar 40 %2.50
46.4.2. Arıtma sistemleri 20 %5.00
46.5. Suyun dağıtılması
46.5.1. Pompalama sistemleri 10 %10.00
46.5.2. Dağıtım ve borulama sistemleri 25 %4.00
47. Doğal gaz ve gaz üretimi ve bunlarla ilgili
hizmetler

109
 47.1. Gaz Sağlayan Dağıtım Araçları: Arazi üzerine 22 %4.54
kurulan ve gazla çalışan su ısıtıcıları ve gaz
dönüştürücü ekipmanlar, dağım hatları, servis
hatları, basınç düşürme ve ölçme istasyonları ve
benzeri yer altı ve yer üstü düzenekleri

47.2. İç Tesisat ve İlgili Ekipmanlar: İç tesisat boru hattı 14 %7.14

ve teçhizatı, doğalgaz sayaçları, kazan ve kombi
gibi gaz yakıcı cihazlar
47.3. İmal Edilmiş Gaz Sağlayan Araçlar: Yer altı 30 %3.33
doğalgazı ile tamamen dönüşmesine izin vermeyen
kimyevi ve/veya fiziksel iktisadi kıymetlere sahip
gaz imalatında kullanılan iktisadi kıymetler (Gaz
üretim sistemleri ve başka bir yerde sınıflandırılan
atık arıt
47.4. Doğal Gaz Yerine Normal Gaz Sağlayan Üretim 14 %7.14
Araçları: Yeraltı doğal gazıyla beraber tamamen
gaz yakıtına dönüştürülebilen daha hafif hidro
karbonlar, neft yağı veya doymuş yağların katalitik
dönüşümünde kullanılan iktisadi kıymetler

47.5. Doğalgaz üretim araçları 14 %7.14

47.6. Gaz Sağlayan İletim Hatları ve Depolama Araçları: 22 %4.54
İletim boru hatları, katodik koruma ve
telekomünikasyon tesisleri, kompresör istasyonları,
depolama ile ilgili yer altı ve yer üstü tesisleri

47.7. Sıvılaştırılmış Doğalgaz Üreten Araçlar: Yükleme ve 22 %4.54

boşaltma bağlantıları, alet takım-teçhizatı ve
kontrol, pompalama, buharlaştırma ve
kurulandırma, tanklara koyma, doğalgazın sıvı hale
getirilmesi, depolanması ve yeniden gaz haline
getirilmesinde kullan

47.8. Sınai gaz üretimi

47.8.1. Gaz sıvılaştırıcı tesisler 8 %12.50
47.8.2. Hava ayrıştırma ünitesi 8 %12.50
47.8.3. Gaz merkezi dağıtım sistemleri 5 %20.00
47.8.4. Tüp dolum sistemleri (Endüstriyel, tıbbi, gıda v.b.) 8 %12.50

47.8.5. Tüp test üniteleri 10 %10.00

47.8.6. Kimya tesisleri (Hidrojen ve narkoz üretim tesisi) 10 %10.00

47.8.7. Likit silindirler 8 %12.50

47.8.8. Asetilen tüpleri 8 %12.50
47.8.9. Sınai gaz tüpleri 10 %10.00
47.8.10. Seyyar tüp taşıma paletleri 5 %20.00
47.8.11. Paletli tüp kollektörleri 8 %12.50
47.8.12. Sıvı gaz buharlaştırıcıları 8 %12.50
48. Merkezi Bir Sistemle Buharın Üretim ve Dağıtımı: 15 %6.66
Satış amacıyla buharın üretimi ve dağıtımında
kullanılan iktisadi kıymetler (Başka bir sınıflamada
yer alan atıkların ayrışmasını sağlayan ve
kaynakların geri dönüşümünün yapıldığı fabrikalarda
kullanılan iktisadi kıymetler hariç)

110
49. Atıkların Ayrıştırılmasının ve Kaynakların Geri Dönüşümünün 10 %10.00
Yapıldığı İktisadi Kıymetler: Çöplerin veya diğer katı atıkların veya
ısıtma için kullanılan biyolojik atıkların veya katı, akışkan yada gaz
halindeki yakıtların geri dönüşümünde kullanılan iktisadi kıymetler
ve aynı zamanda elektrik, gaz, buhar ve sıcak su elde etmek için
yakıt sistemlerinden çıkarılan atıklar, gaz veya yağ prolsis sistemleri
veya yanma sistemleri yada barajlardaki işlemlerden kalma atıklar,
diğer atıklar yada biyolojik atıkları toplamak, elde etmek ve işlemek
için kullanılan alanlardaki yapılar ve bütün fabrika işlem
ekipmanlarını ve katı atık toplama, biriktirme, işleme, ayırma,
sınıflandırma ve katı çöp ve diğer çöpler için kullanılan destek ve
dönüştürme işlevi gören iktisadi kıymetler ve su temini ve işleme
araçları, atık ayrıştırması ve kaynakların geri dönüşümünü sağlayan
araçların küllerinin temizlenmesi işini gören iktisadi kıymetler
(Sınıflarında belirtilmiş elektrik, sıcak su, buhar ve işlenmiş gaz
üretim ekipmanları gibi

50. Belediyelere veya belediye iktisadi teşekküllerine ait 24 %4.16

atık su arıtma araçları
51. Belediyelere veya belediye iktisadi teşekküllerine ait 50 %2.00
kanalizasyonlar
52. Gerçekleştirilen İş ve Hizmetler: Toptan ve 10 %10.00
perakende satış ile kişisel yada profesyonel
hizmetlerde kullanılan iktisadi kıymetler ile petrol ve
petrol ürünlerinin pazarlamasında kullanılan ve diğer
sınıflara girmeyen iktisadi hizmet sektörü ile ilgili ik

53. Tanıtım ve Dağıtımla İlgili Ticari Faaliyet ve 20 %5.00

Hizmetler, Hizmet Binaları ve Petrol Satışıyla İlgili
Arazi Düzenlemeleri: Petrol ve petrol ürünlerinin
pazarlanmasında kullanılan ancak petrol ve
doğalgaz boru hatlarıyla ilgili bu araçlardan
herhangi birini
54. İlk tesis ve taazzuv giderleri 5 %20.00
55. Gayri Maddi İktisadi Kıymetler: İşletmenin mevcut 15 %6.66
değeri, imtiyaz hakları (Franchising), patent, formül,
dizayn, örnek kalıp, teknik bilgi (Know-how), format,
telif hakkı ve benzeri kalemler, lisans, kullanım
hakkı ve izni veya devlet kurum ve kuruluşları

56. Özel maliyetler (Kira müddeti belli olmayanlar) 5 %20.00

57. Araştırma-Geliştirme giderleri 5 %20.00

58. Konaklama işletmeleri ile lokanta-gazino, 5 %20.00
kahvehane, kıraathane, pavyon, kır bahçesi,
pastane, bar ve emsali umumi istirahat ve toplantı
yerlerinde kullanılan iktisadi kıymetler

58.1. Reklam panoları ve billboardlar

58.1.1. şıklı 5 %20.00
58.1.2. şıksız 10 %10.00
58.2. Mafsallı tenteler 2 %50.00
59. Turistik tesisler ve eğlence faaliyetleri
59.1. Turistik tesislerde kullanılan porselen veya camdan 4 %25.00
yapılmış (Kristal hariç) her nevi mutfak ve servis
takım ve malzemeleri
59.2. Turistik tesislerde kullanılan el, yüz ve banyo 2 %50.00
havluları, yatak çarşafları ve yastık kılıfları, masa
örtüleri, plato ve her nevi peçeteler ve benzerleri

59.3. Turizm Sektöründe Kullanılan Özel Araç-Gereçler: Deniz spor 3 %33.33

malzemeleri ve araçları (Bot, katamaran, sürat teknesi ve
bunların motorları, jet ski, şişme deniz sporu oyun aletleri,
parasailing v.b.), kış spor malzemeleri, (Kayak ayakkabısı, kar
motoru v.b.), golf aracı, kongre-konferans organizasyon
ekipmanları (Ses sistemleri, projeksiyon cihazı v.b.), müzik aletleri
(Piyano v.b.)v.

111
 59.4. Eğlence ve Spor Aktiviteleri: Bowling salonları, bilardo salonları, 10 %10.00
havuzlar, plajlar, aquaparklar, lunaparklar, panayır alanları,
sirkler, sergi alanları, tiyatrolar, konser alanları, stadyumlar ve
minyatür golf sahaları, yamaç paraşütü alanları ve bunların
benzerleri gibi işletme yada tesislerin işletilmesi yada ilgili
hizmetlerin verilmesi sırasında giriş ücreti veya parayla yapılan
ödemeler karşılığında eğlence hizmetlerinin gerçekleştirildiği
yerlerde kullanılan iktisadi kıymetler

60. Tiyatro dekorları (Otel ve tatil köyleri animasyon 2 %50.00

ve gösterilerinde kullanılan dekorlar dahil)

Suda yapılan faaliyetler

60.1. Dalyan ve voli mahalleri (Daimi olarak kullanılanlar 10 %10.00
60.2. Şamandıra tesisatı 5 %20.00
60.3. Salma ağları (Balıkçılıkta kullanılanlar) 3 %33.33
60.4. Sürütme aleti komple (Süngercilikte kullanılan) 2 %50.00
60.5. Dalış faaliyetlerinde kullanılan araç ve gereçler 3 %33.33
62. Berber, kuaför, güzellik veya spor salonlarında 8 %12.50
kullanılan iktisadi kıymetler ve özel araç gereçler *
Özel araçlar, üretim veya bütün bölümlere ait süreçler için özel olarak dizayn edilmişlerdir ve üretimde temel bir
kullanışa sahip değillerdir.
Kaynak:Ankara Serbest Muhasebeci Mali Muhasebeciler Odası, Amortismana Tabi İktisadi Kıymetler ve
Amortisman Oranları, Ankara 2004.

Ek. 6. Temel Kavramlar

Ada: Çevresi yollarla çevrili, bir ya da daha fazla yapılı, yapısız parselden oluşan kent toprağı.
Aplikasyon: Uygulama. Bir plan ya da projenin uygulanacağı yer üzerinde iki veya üç boyutlu olarak belirlenmesi.
Arsa: 1). Şekil ve büyüklük açısından bulunduğu yerin imar planı verilerine uygun bölümlenmiş, an az yol, su,
elektrik ve kanal altyapısı olan imar parseli. 2). İmar yasası uyarınca arazi ve arsa düzenlemesi görmüş en az
altyapısı sağlanmış imar parseli [1]. Belli bir amaç için yapılandırılmış, kullanılmaya hazır arazi.
Arsa Payı: Kat iyeliğinde arsanın yasada belirtilen ilkelere göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak iyelik
payları. İyelik payları toplam paydaya eşit olmalıdır. [1].
Bina: Kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma,
eğlenme veya dinlenmelerine ya da ibadet etmelerine, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar [1].
Birim Fiyat Cetveli: Bir yapının üretiminde kullanılacak her türlü aletsel ve gereçsel donanımının, her türlü gelir
ve giderinin, zayiatlarının, işçi ve teknik eleman ücretlerinin gösterildiği ve ilgili bakanlıkça hazırlanan YTL
cinsinden değer tablosu [1].
Bildirge Değerleri: Emlak Vergisi Yasasına göre, ilgili yerel yönetimlere belirli dönemlerde verilen
beyannamelerdeki değerlerdir [2]. Bunlar sürüm değerinden çok küçüktürler.
Çıplak Arazi: Üzerinde hiçbir yapılandırma olmayan yani tesviye, inşaat, ifraz ve altyapı hizmetleri getirilmeden
önceki arazinin doğal hali.
Defter Değeri: İşletmenin aktif toplamından, borçlarının düşülmesi ile bulunan öz varlığının çıkarılmış/ödenmiş
hisse senedi sayısına bölünmesiyle bulunan değer [1].
Değer: Bir şeyin önemini belirtmeye yarayan soyut ölçü, karşılık, kıymet, paha.
Değerleme: Uzman bir kişinin belirli bir metodoloji kullanarak birikiminin de desteği ile değer ile ilgili takdir
geliştirme sürecidir.
Değerleme Uzmanı: Değerle ilgili takdirin geliştirilmesi konusunda, mesleki eğitim, deneyim ve mesleki sertifika
ile donanmış etik kurallar çerçevesinde hizmet veren profesyonel kişidir.
Ekonomik Kullanım Süreci: Bir yapının yıkılması ya da yeniden yapılması yerine onarılıp kullanılmasının daha
verimli olabildiği süre.
Ekspertiz: Değerleme
Etki Alanı: Bir kentin çevresinde yer alan, onun ürettiği mal ve hizmetlerden yararlanan büyüklü küçüklü bütün
yerleşmeleri kapsayan ve merkezdeki kentin önemi oranında sınırları genişleyebilen ekonomik mekan [1].
Fabrika: Sanayileşmiş bir üretim sürecinde çeşitli ürünlerin oluşturduğu, araç ve gereçlerin topluca bulunduğu,
hammaddeleri için ayrı yerleri bulunan yapı [1].
Fon: Herhangi bir işi gerçekleştirmek amacıyla belli kurallara göre ayrılan para.
Götürü Gider: Gayrimenkul Sermaye İratlarında, net gelirin hesaplanmasında kullanılan, brüt gelirin belli bir
yüzdesi olarak gösterilen gider [1].
Güncel Değer: Taşınmazın belli bir gündeki değerini ifade eder. Rayiç ya da istenen bir tarihe indirgenen diğer
değerler de bu anlamda düşünülebilir [2].
Hafretmek: Kazı yapmak.
Hakk-ı Müktesep: Müktesep hak, kazanılmış hak.
Harç: Kamu hizmetinden yararlananların ödedikleri para.
Havi: İçinde bulunduran, kapsayan.

112
Hibe: Bağışlama.
İbra: Aklama, borçtan kurtarma [1].
İfa: Yerine getirme, ödeme. Borçlanılan şeyin yerine getirilmesi [1].
İfraz: Bir arazi parçasının, imar kurallarına uygun olarak daha küçük parsellere ayrılması ve ayrılan parçaların
bağımsız tapularla belirlenmesidir.
İmar: Bayındırma.
İmar Parseli: 1). Üzerinde yapı kuralları uyarınca yapılmasına ruhsat verilen ve yapı yapmaya elverişli, altyapılı
toprak parçası. 2). İmar adaları içerisindeki kadastro parsellerinin imar yasası ilkelerine göre düzenlenmiş asgari
alt yapılı şekli [1].
İntifa Hakkı: Bir mülkün yaşam boyu kullanım, işgal ve kontrol hakkı vermesidir.
İpotek: Halen mevcut olan ya da ileride olabilecek bir kişisel alacağı güvence altına almak üzere bir taşınmazın
rehin edilmesi.
İpotek Değeri: Borçlu ve alacaklı arasında belirlenen bir değerdir [2]. Taşınmazın tümünün bir alacağa karşılık
gösterilmesi durumunda, ipotek değerinin sürüm değerine yaklaşması beklenebilir. Ancak sürüm değerinden
büyük olması hiç şüphesiz beklenemez.
İrat: Bir malın ya da mülkün getirdiği kazanç.
İrtifak Hakları: Mülkiyet üzerinde kullanım hakkı tesis eden ancak mülkiyet hakkı tesis etmeyen haktır. İrtifak
hakları genellikle mülkün bir bölümünün tanımlanmış bir amaç için kullanılmasını sağlar.
İyelik: Mülkiyet. Kendine ait bir malı yasal çerçeveler kapsamında istediği gibi kullanabilme hakkı.
Kayıtlı Değer: Bir taşınmazın muhasebe kayıtlarında veya bilânçosunda gösterilen ya da vergi yöntemlerinde
kayıtlı bulunan hesap değeridir [2].
Maliyet Değeri: Yapılı bir taşınmazın değerleme günündeki yapım giderlerinden, yıpranma payı, eskime ve diğer
firelerin çıkartılması ile ulaşılan değerdir [2].
Meskun: İnsanların içinde oturduğu, yaşadığı yapı ya da yer [1].
Özel Mülkiyet Tipleri: Kat Mülkiyeti: Çok birimleri olan bir gayrimenkulün bir bölümünün mülkiyetidir. Kooperatif
Yolu ile Mülkiyet: Bu tür mülkiyette her hissedar bir kooperatif apartmanı ya da binasının belirli bir hissesine
sahiptir. Hissedar bu hak karşılığında hissesi oranında aylık bakım ve ipotek giderlerine katılır. Devre Mülk:
Sınırlı hisse sahipliği [4].
Parsel: Üzerinde imar yasasına uygun, yalnız bir bina yapılabilecek arazi parçası.
Parselleme: Parsellere ayırma, parçalara ayırma, yer bölümleme.
Pazar ya da Sürüm Değeri: Belli bir zaman aralığı içinde alıcı ve satıcı tarafların ödeme güçlerinin, isteklerinin
ve piyasaya ilişkin yeterli bilgilerin bulunduğu koşullar altında oluşan peşin para değeridir [2]. Sürüm Değeri,
taşınmazın özelliklerine, niteliklerine ve konumuna göre normal olmayan ve bireysel davranışlar dikkate
alınmaksızın değerleme günü normal alım satımda ulaşılması mümkün olan değerdir [2].
Piyasa: Alıcı ve satıcıların bir araya getirildiği fiyat mekanizmasına göre çalışan bir düzenleme.
Sükna (Oturma) Hakkı: Bir yapıdan veya onun bir bölümünden oturma ya da konut olarak yararlanma yetkisi
[10].
Şufa (Önalım) Hakkı: Bir taşınmazın üçüncü bir kişiye satılması halinde, sahibine tek taraflı bir beyanla söz
konusu gayrimenkulün alıcısı olabilme hakkı [10].
Rehin Hakkı: Hak sahibinin alacağını teminat altına alan ve alacak tahsil edilmediği zaman rehnedilen malın
satılmasıyla elde edilecek paradan alacağın karşılanması hakkı [10].
Taşınmaz Mal: Özüne bir zarar verilmeksizin bir yerden diğer bir yere taşınması mümkün olmayan, yerinde sabit
duran mallardır [2]. Arazi, tapu siciline kaydedilen haklar, madenler, binalar ve bunların bağımsız katları taşınmaz
mal niteliğindedir.
Taşınmazın Sigorta Bedeli: Taşınmazın hasara uğraması ya da yok olması durumunda yerine konulma
maliyetidir [2].
Tavan Değeri: Bir taşınmazın normal ekonomik koşullardaki parasal karşılığını yansıtan en yüksek değerdir [2].
Temettü: Dönem içinde elde edilen kardan ortakların pay alma hakkı [1]
Tescil: Kayıt defterine geçirme, kaydetme [1].
Tevhit: Bitişik iki veya daha fazla parselin tek bir mülkiyet veya kullanım altında birleştirilmesidir.
Tevhit Değeri: İki veya daha fazla arsanın, daha fazla kullanım yararı sağlaması amacıyla birleştirilmesi
sonucunda oluşturulan değer artışı.
Yatırım Değeri: Taşınmazın ileride getireceği gelirlerden sağlanacak kârın bugüne dönüşümüdür. Başka bir
deyişle, yatırımcıların varsayımları ile söz konusu taşınmaza sahip olunduğunda gelecekteki faydaların tümünü
bugüne dönüştüren bir değer ifadesidir [2].

113