Lektore:

Mg.iur. Barba Girgensone

Programma: Nekustamā īpašuma pārvaldīšana

Iegūstamā kvalifikācija: Namu pārzinis
 » Tiesisko attiecību, kas veidojas un pastāv dzīvojamajā mājā, subjekti ir:
» 1) dzīvokļu īpašnieki gan kopā, gan atsevišķi; S
» 2) pārvaldnieks (komersants, biedrība, kooperatīvs); U
B
» 3) zemes īpašnieks; J
E
» 4) dzīvokļu īpašnieku kopība; K
T
» 5) ārpakalpojumu sniedzēji dzīvojamajai mājai; I
» 6) dzīvokļu īpašumu īrnieki.
15.08.2023.

B.Girgensone
 » Starp minētajiem subjektiem veidojas dažāda veida un
dažāda līmeņa privāttiesiskās attiecības, kas ietver
» īpašuma tiesības,
» valdījuma tiesības,
» lietojuma tiesības,
» ar īpašuma pārvaldīšanu saistītās tiesības
» un pārvaldīšanas pienākumu.

» Privātajās tiesībās darbojas princips

» “atļauts viss, kas nav aizliegts”
15.08.2023.

B.Girgensone
 » Tiesiskās attiecības, kas veidojas starp subjektiem
» saistībā ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu,
» veidojas un pastāv dažādos līmeņos, jo:
» dzīvojamā māja ir komplekss tiesību objekts,
 dažāds ir tiesību subjektu sastāvs
 dažāds ir to tiesību un pienākumu saturs
 dažāda ir to atbildības pakāpe
 dažāds ir to tiesiskais statuss

Pārvaldīšana
Izvēles
brīvība
15.08.2023.

B.Girgensone
15.08.2023.

B.Girgensone
 Īpašnieku kopība
Lēmumi

Īpašnieki

Pārvaldnieks

Iedzīvotāji

Pakalpojumu sniedzēji
15.08.2023.

B.Girgensone
 » Attiecībā uz subjektiem, kuru attiecības veidojas ap un par vienu
objektu - dzīvojamo māju, kas sadalīta dzīvokļu īpašumos,
piemērojams ir savstarpējās saistības princips.
» Izmantojot šo principu var izdalīt:
» 1) tiesiskās attiecības (vertikālās), kas balstās uz subordinācijas
principu
» (dzīvokļu īpašnieku kopības un pārvaldnieka attiecības, attiecības dzīvokļu
īpašnieku un trešo personu starpā, attiecības starp dzīvokļu īpašniekiem un
ārpakalpojumu sniedzējiem dzīvojamajai mājai, dzīvokļu īpašnieku un īrnieku
attiecības);
» 2) tiesiskās attiecības (hotizontālās), kas veidojas pamatojoties uz
vienlīdzīgām subjektu tiesībām
» (attiecības starp dzīvokļu īpašniekiem, attiecības starp dzīvokļu īpašniekiem un
konkrētu dzīvokļa īpašnieku, attiecības starp viena dzīvokļa īpašuma
15.08.2023.

kopīpašniekiem, attiecības starp īpašnieku un viņa ģimenes locekļiem)

7

B.Girgensone
 » Tiesisko attiecību sistēmu, kas pastāv pašā dzīvojamajā mājā, kas
sadalīta dzīvokļu īpašumos, var vērtēt divējādi.
» 1) tā balstās uz īpašnieka īpašumtiesībām, jo, ja īpašnieks pret objektu
(dzīvokli) attiecas kā pret savu, tad citi subjekti šo objektu (dzīvokli)
uztver kā svešu.

» 2) tiesiskās attiecības, kas pastāv starp dzīvokļa īpašnieku un dzīvokļa

īrnieku un balstās uz īrnieka īres tiesībām, norāda uz to, ka arī dzīvokļa
īre rada subjektam (īrniekam) attieksmi pret dzīvokli kā pret savu
mājokli vismaz uz īres līguma darbības laiku, jo prasa no īrnieka rūpību,
gādību un atbildību tā izmantošanas procesā.

» Gribu un varu pār dzīvokli realizē pats dzīvokļa īpašnieks, savukārt

īrnieks realizē lietošanas tiesības konkrētā apjomā saskaņā ar īres
līguma noteikumiem un normatīvo aktu prasībām.
15.08.2023.

B.Girgensone
 Pārvaldīšana

Apsaimniekošana

Lēmumi

DzM
15.08.2023.

B.Girgensone
 » Tiesiskās attiecības starp subjektiem dzīvojamajā mājā nodibinās līdz ar
» īpašumtiesību iegūšanu
» lietošanas tiesību iegūšanu uz civiltiesiska līguma (mantojuma) pamata,

» Tāpēc katrā konkrētā gadījumā

» tiesību (īpašuma vai lietošanas)
» pienākumu (pārvaldīt vai uzturēt) ko iegūst subjekts,
» apjoms un saturs ir dažādi.

» Tiesiskās attiecības pēc īpašuma tiesību iegūšanas veidojas uz

» likumiskā tiesisko attiecību nodibināšanas pamata, jo
» 1) DzĪL nosaka: «Dzīvokļu īpašnieku kopības sastāvā ir visi attiecīgās
dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki» (horizontālās – īpašnieki ir vienlīdzīgi)
» Dzīvokļu īpašnieks pats ir atsevišķs tiesību subjekts un vienlaikus arī dzīvokļu īpašnieku
kopības – sastāvdaļa.
» 2) DzĪL nosaka, ka «Dzīvokļa īpašniekam ir pienākums piedalīties dzīvojamās
15.08.2023.

mājas pārvaldīšanā» (vertikālās – tiek piesaistīts pārvaldnieks)

10

B.Girgensone
 Dzīvokļa
īpašnieks

Kopība
Dzīvoklis
īrēts

Dzīvoklis
nopirkts

Dzīvoklis
kopīpašumā
Pārvaldnieks
15.08.2023.

11

B.Girgensone
 » 1036. Īpašums dod īpašniekam vienam pašam pilnīgas varas tiesību par
lietu, ciktāl šī tiesība nav pakļauta sevišķi noteiktiem aprobežojumiem.

» 1037. Īpašnieks, kā dzīvojot, tā arī nāves gadījumam, var atsavināt un

atdot citam savu īpašumu, pilnīgi vai pa daļai, vai tikai zināmas īpašumā
ietilpstošas tiesības.

» 1038. Īpašnieks var viņam piederošo lietu valdīt, iegūt tās augļus, izlietot
to pēc sava ieskata savas mantas pavairošanai un vispār to lietot visādā
kārtā, kaut arī no tam rastos zaudējums citai personai.
15.08.2023.

12

B.Girgensone
 » 1039. Īpašnieks var aizliegt visiem citiem ietekmēt viņa
lietu, kā arī to lietot vai izmantot, kaut arī viņam pašam no
tam nerastos nekāds zaudējums.

» 1040. Īpašniekam ir pašaizstāvības tiesība un, sakarā ar to,

tiesība pat iznīcināt svešas lietas, kuru dēļ viņam būtu
jābaidās pazaudēt savu paša, ja viņam nav iespējams citādi
novērst draudošo zaudējumu.

» 1041. Īpašnieks var atprasīt savu lietu ar īpašuma prasību no

jebkura trešā valdītāja.
15.08.2023.

13

B.Girgensone
 Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līguma noslēgšana
15.08.2023.

14

B.Girgensone
 » DzMPL
» 9.pants. Dzīvojamās mājas īpašnieka atbildība
» Par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu, tajā skaitā par DzMP likuma
6.p.2.d. (Obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības) noteikumu
nepildīšanu vai nepienācīgu izpildi,
» dzīvojamās mājas īpašnieks atbild likumā noteiktajā kārtībā.
15.08.2023.

15

B.Girgensone
15.08.2023.

16
dzīvojamā māja, kas sadalīta dzīvokļu īpašumos

B.Girgensone
 » 1) Dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesību subjekts. DzĪL 16. pantā
noteiktās kompetences ietvaros tā var iegūt tiesības un uzņemties
saistības, iegūt īpašuma un citas lietu tiesības, kā arī būt prasītāja un
atbildētāja tiesā.

» 3) Dzīvokļu īpašnieku kopības sastāvā ir visi attiecīgās dzīvojamās

mājas dzīvokļu īpašnieki. Ja uz dzīvokļu īpašnieku kopīpašumā esoša
zemesgabala atrodas vairākas dzīvojamās mājas, dzīvokļu īpašnieku
kopību veido visu šo dzīvojamo māju dzīvokļu īpašnieki.

» 4) Ja dzīvojamā mājā esošie dzīvokļu īpašumi pieder vienai personai, tai

ir likumā paredzētās dzīvokļu īpašnieku kopības tiesības un pienākumi.
15.08.2023.

17

B.Girgensone
 » 2) Dzīvokļu īpašnieku kopība par tās saistībām atbild ar savu mantu. Ja
dzīvokļu īpašnieki ar kopības kreditoru norēķinās tieši, par kopības
saistībām atbilstoši savā dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma
domājamās daļas apmēram kopības kreditoram vispirms atbild dzīvokļu
īpašnieki, kuri nav veikuši attiecīgos norēķinus.
» Dzīvokļu īpašnieku kopība, noslēdzot attiecīgu līgumu, var pilnvarot
citu personu izlemt kopības kompetencē esošu jautājumu,
» izņemot DzĪL 16.panta otrajā daļā minētos jautājumus,

» jo vienīgi dzīvokļu īpašnieku kopība

» ir tiesīga pieņemt lēmumus par ..... (10 situācijas)
15.08.2023.

18

B.Girgensone
 » 1) kopīpašumā esošās daļas pārgrozīšanu (palielināšanu, samazināšanu); 100%
» 2) kopīpašumā esošās daļas lietošanas kārtības noteikšanu dzīvokļu
īpašnieku starpā; ¾
» 21) atsevišķā īpašuma robežās esošo dzīvojamās mājas kopīpašuma
elementu pārbūves un restaurācijas kārtību; 2/3
» 3) dzīvokļu īpašnieku pirmpirkuma tiesību nodibināšanu un atcelšanu;100 % / 51%
» 4) pilnvarojuma došanu un atsaukšanu; 2/3
» 5) lietošanas tiesību aprobežojumu noteikšanu, ievērojot normatīvo aktu
prasības; 51%
» 6) kopīpašumā esošās daļas nodošanu lietošanā; 51%
» 7) kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanas formu; 51%
» 8) atsevišķu vai visu dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbību uzdošanu
pārvaldniekam un to atsaukšanu; 51%
» 9) dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumu noteikšanas un maksāšanas
kārtību; 51%
15.08.2023.

» 10) citiem jautājumiem, kurus dzīvokļu īpašnieku kopība noteikusi par

tādiem, kas ietilpst vienīgi dzīvokļu īpašnieku kopības kompetencē. 51% 19

B.Girgensone
 » Dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums ir saistošs ikvienam dzīvokļa
īpašniekam,
» ja “par” balsojuši dzīvokļu īpašnieki, kas pārstāv vairāk nekā pusi no
dzīvojamā mājā esošajiem dzīvokļu īpašumiem,
» izņemot tos gadījumus, kuros
» DzĪL 17.pantā paredzēts cits lēmuma pieņemšanai nepieciešamais balsu skaits
» lielāku nepieciešamo balsu skaitu noteikusi pati dzīvokļu īpašnieku kopība.
» Nevienam īpašniekam nav «veto» tiesību

» Tāpēc tiesa, pamatojoties uz dzīvokļa īpašnieka pieteikumu, var atzīt dzīvokļu īpašnieku
kopības lēmumu par spēkā neesošu, ja lēmums vai tā pieņemšanas procedūra ir pretrunā ar
likuma noteikumiem.
» Prasību var celt triju mēnešu laikā no dienas, kad attiecīgā persona uzzināja vai tai
vajadzēja uzzināt par dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu, bet ne vēlāk par gadu no
15.08.2023.

lēmuma pieņemšanas dienas.

20

B.Girgensone
 Subjekti
15.08.2023.

Subjektu pārstāvji 21

B.Girgensone
15.08.2023.

22

B.Girgensone
 » DzMPL noteikts, ka dzīvokļu īpašnieku kopībai ir tiesības dibināt
biedrību, kura uz dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pamata pati
pārvalda dzīvojamo māju.

» Normatīvajos aktos nav paredzēts īpašs regulējums dzīvokļu īpašnieku

biedrībām, lai arī šis apzīmējums bieži tiek lietots biedrību nosaukumos.

» Dzīvokļu īpašnieku biedrība vai dzīvokļu īpašnieku veidota dzīvojamās

mājas pārvaldīšanas biedrība pēc juridiskā statusa ir biedrība, kurai nav
nekādu tiesisku atšķirību no citām biedrībām.

» Biedrību un nodibinājumu likumā ir ietverts vispārīgs regulējums,

savukārt DzMPL – speciālās tiesību normas.
15.08.2023.

23

B.Girgensone
15.08.2023.

24

B.Girgensone