Tishreen University Journal for Research and Scientific Studies - Engineering Sciences Series Vol. (42) No.

(1) 0220

Study of the Most Important Factors of Real Estate Valuation

Affecting the Real Estate Market (Case Study Jableh City)
Dr. Ali Janoud*
(Received 31 / 7 / 2019. Accepted 15 / 1 / 2020)

 ABSTRACT 
He subject of correct and accurate real estate valuation is the safety factor in the work of
real estate banks or real estate investment bodies and plays a key role in maintaining the
balance of the real estate market in different countries. Real estate valuation is a systematic
process aimed at calculating the actual value of the property at a specific time by studying
its various engineering, legal and environmental characteristics as well as the economic
factors affecting it. This topic has been subject to the experience of real estate residents
without clear scientific controls for a long period of time. Recent decades around the world
have been characterized by a dramatic increase in the number of real estate investments
with the increasing number of clients of these investments and the emergence of cross-
border partnerships between lenders, and the increase in data accompanying real estate
investment operations with emphasis on the sensitivity of these Data and its close
association with the rights of depositors and investors All this demonstrated the need to
establish scientific controls for the real estate valuation process, taking advantage of the
technological advances taking place globally, especially in the field of spatial data
management. In Syria, the real estate valuation process continues to be a collection of
experience often inherited from the real estate developer and is subject to many
fluctuations, the most important of which is the degree of responsibility and integrity
enjoyed by an experienced real estate resident.
The study aims to develop a scientific methodology suitable for the real estate valuation
process starting with identifying the factors affecting the rise or decline of the value of real
estate and studying the severity of the impact of these factors on the value of real estate in
a region or city. With a wide range of real estate valuation factors, it allows them to be
studied and their relative importance well determined.

Keywords: real estate valuation - real estate prices - real estate valuation factors – decision
making.

*
Associate Professor, Department of Construction and Management Engineering, Faculty of Civil
Engineering, Tishreen University, Lattakia, Syria.

journal.tishreen.edu.sy Print ISSN: 2079-3081 , Online ISSN:2663-4279

11
 ‫مجمة جامعة تشرين‪ .‬العموم اليندسية المجمد (‪ )42‬العدد (‪Tishreen University Journal. Eng. Sciences Series  2222 )1‬‬

‫دراسة ألىم عوامل التخمين العقاري المؤثرة في سوق العقارات‬

‫حالة الدراسة ‪ -‬مدينة جبمة ‪-‬‬
‫*‬
‫د‪ .‬عمي جنود‬

‫(تاريخ اإليداع ‪ .2019 / 7 / 31‬قُِبل لمنشر في ‪)2020 / 1 /15‬‬

‫‪‬‬ ‫‪ ‬مم ّخص‬

‫يعتبر موضوع التقييم العقاري الصحيح والدقيق عامل األمان في عمل المصارف العقارية أو ىيئات االستثمار العقاري‬
‫كما يمعب دو اًر أساسياً في الحفاظ عمى توازن سوق العقارات في الدول المختمفة‪ُ .‬يعتبر التقييم العقاري عممية منيجية‬
‫تيدف لحساب القيمة الفعمية لمعقار في زمن محدد من خالل دراستو بمختمف خصائصو اليندسية‪ ،‬القانونية‪ ،‬البيئية‬
‫إضافة إلى دراسة العوامل االقتصادية المؤثرة‪ .‬ظل ىذا الموضوع مرتيناً بخبرة المقيمين العقاريين دون ضوابط عممية‬
‫واضحة لفترة طويمة من الزمن‪ .‬تميزت العقود األخيرة عمى مستوى العالم بالتزايد اليائل لحجوم االستثمارات العقارية مع‬
‫ازدياد أعداد المتعاممين بيذه االستثمارات وظيور الشراكات العابرة لمحدود بين الييئات المقرضة‪ ،‬وزيادة البيانات‬
‫المرافقة لعمميات االستثمار العقاري مع التأكيد عمى حساسية ىذه البيانات وارتباطيا الوثيق بحقوق المودعين‬
‫والمستثمرين‪ .‬كل ىذا أظير الحاجة إلى وضع ضوابط عممية لعممية التقييم العقاري مستفيدين من التقدم التكنولوجي‬
‫الحاصل عالمياً وخصوصاً في مجال إدارة البيانات المكانية‪ .‬في سورية ال تزال عممية التقييم العقاري محصمة لخبرة‬
‫موروثة في غالب األحيان لممقيم العقاري وىي تخضع لتقمبات كثيرة أىميا درجة اإلحساس بالمسؤولية والنزاىة المذان‬
‫يتمتع بيما المقيم العقاري الخبير‪.‬‬
‫تيدف الدراسة إلى وضع منيجية عممية مناسبة لعممية التقييم العقاري بدءاً بتحديد العوامل المؤثرة في ارتفاع أو‬
‫انخفاض قيمة العقار ودراسة شدة تأثير ىذه العوامل عمى قيمة العقارات في منطقة أو مدينة ما‪.‬تم اختيار مدينة جبمة‬
‫في محافظة الالذقية كمنطقة دراسة حيث تتميز ىذه المدينة بتوافر شريحة واسعة لعوامل التقييم العقاري مما يتيح‬
‫دراستيا وتحديد أىميتيا النسبية بشكل جيد‪.‬‬

‫مفتاحية‪ :‬التقييم العقاري – أسعار العقارات – عوامل التقييم العقاري – اتخاذ القرار‪.‬‬
‫ّ‬ ‫الكممات ال‬

‫*‬
‫أستاذ مساعد ‪ -‬قسم ىندسة وادارة التشييد ‪ -‬كمية اليندسة المدنية – جامعة تشرين – الالذقية – سورية‪.‬‬

‫‪journal.tishreen.edu.sy‬‬ ‫‪Print ISSN: 2079-3081 , Online ISSN:2663-4279‬‬

‫‪12‬‬
‫جنود‬ ‫دراسة ألىم عوامل التخمين العقاري المؤثرة في سوق العقارات حالة الدراسة ‪ -‬مدينة جبمة ‪-‬‬

‫مقدمة‪:‬‬
‫إن التقييم العقاري ىو احتساب القيمة الفعمية لمعقار في زمن محدد من خالل دراسة العقار بمختمف خصائصو اليندسية‬
‫والقانونية والبيئية باإلضافة إلى دراسة العوامل االقتصادية الخارجية المؤثرة (سوق العقارات) [‪ .]1‬ويعتبر التقييم العقاري‬
‫الدقيق عامل األمان في عمل المصارف وىيئات االستثمار العقارية كما يمعب دو اًر أساسياً في الحفاظ عمى توازن سوق العقارات‪.‬‬
‫لقد تميزت العقود األخيرة عمى مستوى العالم بالتزايد اليائل لحجوم االستثمارات العقارية وظيور الشركات العابرة لمحدود‬
‫المفترضة‪ ،‬وزيادة البيانات المرافقة لعممية االستثمار العقاري‪ ،‬مع التأكيد عمى أساسية ىذه البيانات‬
‫بين الييئات ُ‬
‫وارتباطيا الوثيق بحقوق المودعين والمستثمرين‪.‬‬
‫ركزت األبحاث منذ بداية الثمانينات عمى موضوع التقييم العقاري]‪ ،[2‬حيث قامت ىذه األبحاث بتطوير العديد من‬
‫النماذج الرياضية في ىذا المجال معتمدة بذلك عمى أىمية العوامل الفيزيائية الداخمية والبيئية الخارجية في موضوع تقييم العقارات‪.‬‬
‫لقد تم تفصيل العديد من العوامل الداخمية في عممية التقييم العقاري ضمن مجموعات كثيرة وأنواع مختمفة لمعوامل وقد‬
‫اختمفت ىذه الدراسات تبعاً لمدول والمدن في تحديد ىذه العوامل واىميتيا‪ ،‬حيث أجريت أبحاث في مدينة جنيف تم‬
‫التركيز فييا عمى العديد من العوامل الداخمية مثل‪( :‬عدد الغرف وعدد الحمامات وجودة البناء) وعدد من العوامل لمبيئة‬
‫المحيطة‪( :‬كنوعية الجوار‪ ،‬جودة الموقع‪ ،‬وعمى درجة تأثير ىذه العوامل عمى أسعار العقارات [‪.]4[،]3‬‬
‫لقد ركزت دراسات أخرى عمى أىمية االستبيانات في تحديد مجموعة العوامل ودرجات تأثيرىا وعمى دور المنطق‬
‫الضبابي في ىذا التأثير‪ ،‬ففي دراسة أجريت في كوريا الجنوبية تم تحديد (‪ )41‬عامالً مؤث اًر في عممية التقييم العقاري‪.‬‬
‫ومع تطور الدراسات برزت أىمية إدارة قواعد البيانات وقواعد البيانات الضخمة وتأثيرىا عمى التقييم العقاري وبرزت‬
‫بالمقابل أىمية التحديد الدقيق لمعوامل المؤثرة عمى التقييم قبل إنشاء قواعد البيانات إلعطاء نتائج دقيقة وصحيحة[‪.]5‬‬
‫بينت العديد من الدراسات وجود طرق مختمفة لعممية التقييم العقاري وتوابع رياضية متعددة‪ ،‬كما وضحت الدراسات‬
‫الحديثة الدور الفعال لنظام المعمومات الجغرافي في اتخاذ القرار المتعدد المعايير لعممية التقييم العقاري ومن المالحظ‬
‫من جميع الدراسات اآلنفة الذكر إن تحديد العوامل الرئيسية ودرجات تأثيرىا من أىم مراحل التقييم العقاري ومرحمة‬
‫أساسية قبل العمل عمى صيغة القرار التقييم متعدد المعايير‪.‬‬
‫إن سوق العقارات العالمي قد وصل إلى مرحمة متقدمة من التطور مع استخدام قواعد البيانات المكانية ونظم اتخاذ‬
‫القرار وميما كانت قواعد البيانات المستخدمة دقيقة ومرتبة وواقعية ومعادالت اتخاذ القرار ىي بالشكل األمثل ال يمكن‬
‫الوصول إلى الدقة المطموبة والثقة بالنتائج دون البدء قبميا بالتحديد الدقيق لمعوامل المؤثرة انطالقاً من الواقع‪.‬‬
‫إن التقييم العقاري ىو عمميو تقدير و تقرير القيمة السوقية لمعقار بناء عمى مجموعة من الدراسات الفنية لمكان و‬
‫طبيعة و حال العقار بإتباع أساليب و طرق عممية لتحديد القيمة‪ ،‬حيث تعتبر القيمة السوقية ىي الثمن األكثر احتماال‬
‫لمعقار في سوق تنافسي مفتوح و بشروط عادلو ‪.‬حيث يقوم بعممية التقييم الخبير العقاري الذي ىو شخص يمتمك‬
‫المؤىالت و القدرة عمى القيام بعممية التقييم وتقديم رأي فني محايد‪ ،‬و يجب أن يتميز بالشروط اآلتية‪:‬‬
‫مؤىال عمميا و عمميا‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫قادر عمى قراءة و فيم النصوص و العقود القانونية‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫خبير بالرسم اليندسي و دراسة طبيعة ارض العقار‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫خبير في البناء و التشييد و حساب تكاليف البناء‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫ممماً بآليات سوق التمويل العقاري‪.‬‬ ‫‪-‬‬

‫‪journal.tishreen.edu.sy‬‬ ‫‪Print ISSN: 2079-3081 , Online ISSN:2663-4279‬‬

‫‪13‬‬
 ‫مجمة جامعة تشرين‪ .‬العموم اليندسية المجمد (‪ )42‬العدد (‪Tishreen University Journal. Eng. Sciences Series  2222 )1‬‬

‫يوجد طرق مختمفة لتقييم العقارات نذكر منيا‪ :‬طريقة رأس مال الدخل‪ ،‬طريقة حساب تكمفة التشييد(القيمة االستبدالية)‪،‬‬
‫طريقة البيوع السابقة‪.‬‬
‫طريقة رأس مال الدخل‪:‬‬
‫ىي عممية تحويل الدخل المتوقع مستقبال من العقار إلى أموال نقدية مع االعتماد عمى مبدأ التوقع لممنفعة المستقبمية‬
‫لمعقار مقارنة بالمبمغ الذي يرغب المشتري دفعو كسعر لمعقار وىو الثمن الجاري لكل التدفقات المالية المستقبمية ثم‬
‫خصم التدفقات النقدية المستقبمية من قيمتيا األصمية‪.‬‬
‫طريقة حساب تكمفة التشييد ( القيمة االستبدالية)‪:‬‬
‫يتم تحديد سعر العقار في ىذه الطريقة مقارنةً مع سعر عقا اًر مماثل وذلك تبعاً ألسعار السوق المعروفة ثم يؤخذ‬
‫السعر األدنى بسبب االىتالك لمعقار و ويضاف إليو حساب قيمة المكان حتى إذا كان فارغاً‪.‬‬
‫طريقة البيوع السابقة‪:‬‬
‫وىي عبارة عن بيع عقارات أخرى أي مباني متماثمة لمعقار وجو المقارنة وىذا مرتبط بأسعار السوق الجارية وتوضع‬
‫محل التقييم مع إجراء التغييرات المناسبة بحذف قيم البنود التي تعد ميمة وتضاف القيم لمبنود التي تعتبر إضافة لمعقار‬
‫المقارن ويتم إضافتيا لممطموب تثمينو حتى يتم التوصل لتحديد قيمة العقار المناسبة ]‪.[7]،[6‬‬
‫تجدر اإلشارة إلى اعتبار السوق العقاري سوق غير مثالي ألسباب كثيرة و ذلك الن السوق المثالي يتميز بالمنافسة‬
‫القوية و يحقق مجموعة من الشروط األساسية منيا ‪:‬‬
‫العدد الكبير لمبائعين و المشترين و القدرة عمى التفاوض الحر‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫تداول العقارات لو صفو رسميو‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫جميع األشخاص لدييم معرفة جيدة بكل خواص موضوع الشراء‪ .‬و ضمن العوامل التي أدت لعدم مثالية ىذا‬ ‫‪-‬‬
‫السوق يظل السبب األساسي ىو عدم تجانس الخصائص المميزة لمعقارات في ىذا السوق ( الموقع‪ -‬عمر االستخدام ‪-‬‬
‫الجودة ‪ .]8[).......‬يضاف إلى ذلك نقص الشفافية في اآلليات التي تولد األسعار مما يؤدي لصعوبة في إيجاد‬
‫المعمومات الخاصة بالعقار قيد الشراء بسبب دورة اإلنتاج الطويمة من العقارات‪.‬‬
‫تمثل المباني الجديدة فقط جزء صغير من إجمالي العرض‪ ،‬والذي يتم تحديده في الغالب من األبنية الموجودة مسبقا‪ ،‬و‬
‫ىناك جممة من العوامل الرئيسية التي تؤثر عمى الطمب في سوق العقارات ]‪ [9‬وىي‪:‬‬
‫العامل االقتصادي‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫العامل االجتماعي‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫العامل السياسي‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫العامل التكنولوجي‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫عقار ‪ ،‬ويتم نقل الممكية‬
‫كما يجب اإلشارة إلى اآلثار االقتصادية الستخدامات العقارات حيث انو عندما يشتري المرء ًا‬
‫فإنو يكتسب عدداً من الحقوق القانونية التي تسمح لو ضمن حدود معينة بالسيطرة الكاممة عمى الممتمكات واستغالل‬
‫مواردىا ‪ ،‬وامكانية التحويل أو البيع أو التأجير أو تقديمو كضمان[‪.]10‬‬
‫عند الشراء ألغراض محددة في منطقة ما تتبع عمميو الشراء مجموعو عوامل مرتبطة بالجوار من طرق و متاجرو‬
‫تسييالت و بالتالي عمميات البيع العقاري تؤدي إلى تطوير كامل لممنطقة العقارية التي ضمنيا العقار‪.‬‬
‫ىذا يأخذنا ألىمية العوامل الجغرافية في تحديد أسعار العقارات من ناحية قابمية التطوير في منطقة العقار قيد الشراء‪-‬البيع‪.‬‬

‫‪journal.tishreen.edu.sy‬‬ ‫‪Print ISSN: 2079-3081 , Online ISSN:2663-4279‬‬

‫‪14‬‬
‫جنود‬ ‫دراسة ألىم عوامل التخمين العقاري المؤثرة في سوق العقارات حالة الدراسة ‪ -‬مدينة جبمة ‪-‬‬

‫إن تقييم الكفاءة االقتصادية لالستثمار في العقارات‪ ،‬ينطوي عمى تقييم ومقارنة التكاليف واإليرادات الناتجة من اإلنتاج واإلدارة‪.‬‬
‫عممية التحقق من جدوى االستثمار العقاري يشير إلى حقيقة أن التقييم يحدث عمى مرحمتين‪:‬‬
‫المرحمة األولى‪:‬‬
‫يتم فييا تحديد فرضية التطوير و يصار إلى عممية التحديد االقتصادي‪.‬‬
‫بعد ىذا التحديد نقوم بدراسة دقيقة لممشروع و يمييا دراسة لسوق العقارات مما يؤدي لمتقييم النيائي االقتصادي والمالي‪.‬‬
‫المرحمة الثانية‪:‬‬
‫إن تقييم كفاءة االستثمار العقاري االقتصادي العام يحدث من خالل طريقة التكمفة ‪-‬الفائدة‪.‬‬
‫المشكمة الرئيسية المرتبطة بتقييم الكفاءة االقتصادية لالستثمار العقاري من خالل طريقة التكمفة –الفائدة تكمن في‬
‫الشروط النقدية التي تحدد الفائدة ‪ .‬حديثا تم دراسة نموذج كمي جديد لتقييم المخاطر االقتصادية لمشروع عقاري [‪]11‬‬
‫وذلك بالحساب الموضوعي لكل عامل خطر يؤثر عمى نتيجة مشروع عقاري في النموذج بشكل موضوعي باستخدام‬
‫تقنية ‪.AHP‬‬
‫و ذلك باالعتماد عمى المحاكاة حيث يتم إجراء تقييم وتحميل كميين لممخاطر االقتصادية مثل تحميل الحساسية‪.‬‬
‫إن التطوير العقاري يعتبر قضية اقتصادية تتميز بخصائص ثالث ىي ارتفاع االستثمار‪ ،‬ارتفاع األرباح و ارتفاع المخاطر‪.‬‬
‫إن المتغيرات مثل االستثمار‪ ،‬الربح‪ ،‬التكمفة ومدة البناء تتأثر بجميع أنواع عوامل الخطر المتعمقة بالتطوير العقاري‬
‫أثناء التطوير وعممية إدارة المشروع العقاري‪ .‬إن العوامل العشوائية التي تؤثر عمى االستثمار العقاري يمكن وصفيا‬
‫بشكل جيد عن طريق آلية محاكاة المخاطر ‪ ،‬والتي يمكن أن تحاكي بشكل موضوعي العممية االقتصادية لممشروع العقاري‪.‬‬
‫لكن في حالة نقص البيانات الالزمة لمتقييم العقاري تبرز أدوات جديدة تساعد في التقييم باإلضافة لممشكالت المتعمقة‬
‫بالبيانات مثل عدم الخطية في العالقات بين العوامل أو البيانات حيث تساعد ىذه األدوات في التغمب عمى ىذه‬
‫العقبات و تقديم نظام آلي لمتقييم العقاري يجمع بين نماذج الشبكات العصبونية مع نظم المعمومات الجغرافية [‪.]12‬‬
‫قامت العديد من الدارسات بتبيان مختمف أنواع العالقات بين الشبكات العصبونية و نظم المعمومات الجغرافية و التي‬
‫تؤدي إلى تكوين نظام آلي محترف لتقييم العقارات و غيرىا من الوظائف المعقدة في سوق العقارات ‪ .‬إن انعدم الكفاءة‬
‫و الدقة في طرق التقييم العقاري التي تعتمد عمييا نظريات التقييم التقميدية ىو السبب الرئيسي في تأسيس نظام قائم‬
‫عمى الشبكات العصبونية و نظم المعمومات الجغرافية ‪.]13[GIS‬‬
‫تم تصميم ىيكل ىذا النظام بحيث يتضمن نموذجا لمتقييم و حالة السوق و قاعدة بيانات جغرافية وأداة لالستعالم والتحميل‪.‬‬
‫إن تقييم العقارات ىو عممية معقدة لمغاية و تتأثر بشدة بدقة المعمومات المقدمة‪ ،‬التكنولوجيا المستخدمة من قبل‬
‫المقيمين و حجم األخطاء المرتكبة بسبب عوامل مختمفة أثناء التقييم‪.‬‬
‫عند استخدام ىذا النظام والذي يعتمد بشكل أساسي عمى معمومات الدراسة الجغرافية‪ ،‬البيانات العقارية لممدينة قيد‬
‫الدراسة من أجل تدريب الشبكة العصبونية ‪ ،‬وبالتالي نتمكن من الحصول عمى إدارة الوثائق اإللكترونية و نماذج‬
‫لمتقييم العقاري و أدوات دعم و تحميل واستعالم‪ .‬ىذا بالكامل يشكل نظام الكتروني جديد لمتقييم العقاري [‪. ]14‬‬
‫إن سوق العقارات ىو من االستثمارات ذات المخاطر و العوائد العاليين و مفتاح ىذا األمر ىو التحديد الدقيق لممخاطر‬
‫المحتممة‪ ،‬إن أزمة العقارات التي اجتاحت العالم و سوق العقارات كذلك يواجو إخطار متعددة و بالتالي كمما أصبحت‬
‫عممية التقييم دقيقة سيكون ليذا األمر عائد كبير في السوق العقاري لذلك قامت العديد من الدارسات بحصر العوامل‬
‫المؤثرة و طريقة تأثيرىا عمى سوق العقارات و تم إدخال المنطق الضبابي في الدراسة و المقارنة و تحميل العوامل و‬

‫‪journal.tishreen.edu.sy‬‬ ‫‪Print ISSN: 2079-3081 , Online ISSN:2663-4279‬‬

‫‪15‬‬
 ‫مجمة جامعة تشرين‪ .‬العموم اليندسية المجمد (‪ )42‬العدد (‪Tishreen University Journal. Eng. Sciences Series  2222 )1‬‬

‫أسعار العقارات [‪ .]15‬إن التقييم العقاري ىو حصيمة الخبرة و التقييم الدقيق لمعوامل ولكن كخطوة أولى يجب إن تكون‬
‫الدرسات اإلحصائية منجزة عن عوامل التقييم العقاري المدروسة‪.‬‬
‫ا‬
‫مشكمة البحث‪:‬‬
‫‪ ‬تعتبر عممية التقييم العقاري في سوريا عممية يدوية ومحصمة لخبرة المقيمين العقاريين وتخضع لتقمبات كثيرة أىميا‬
‫درجة اإلحساس بالمسؤولية والنزاىة التي يتمتع بيا المقيم العقاري‪.‬‬
‫‪ ‬عدم توفر نظام إدارة حاسوبية متكاممة لمبيانات العقارية‪.‬‬

‫أىمية البحث وأىدافو‪:‬‬

‫ييدف ىذا البحث إلى إيجاد منيجية عممية لحصر العوامل الداخمة ودرجات أىميتيا في موضوع التقييم العقاري وتأثير‬
‫ىذه العوامل عمى ارتفاع وانخفاض قيمة العقار وصوال إلى القرار التقييمي متعدد المعايير‪ ،‬والشرائح السعرية وتحديد‬
‫أسعار العقارات‪.‬‬
‫تكمن أىمية البحث باعتباره خطوة أولى من حيث الترتيب واألىمية قبل وضع قاعدة بيانات مكانية لكل المدن السورية‪.‬‬
‫إضافة غمى إمكانية تطبيق النموذج المقدم معادلة القرار التقييمي واالستعانة بيا في التقييم العقاري لممنطقة قيد الدراسة ( جبمة)‪.‬‬
‫حدود البحث‪:‬‬
‫إن منطقة الدراسة ىي مدينة جبمة حيث تم مسح المنطقة المدروسة لتحديد العوامل المؤثرة واجراء عدة استبيانات‪ ،‬حيث‬
‫شممت العينة المدروسة خبراء عقاريين في سوق العقارات والميندسين العاممين في مجال التقييم العقاري في المصارف‬
‫العامة والخاصة وركزت االستبيانات عمى تحديد العوامل المؤثرة الرئيسية وتم تحديد أىمية ىذه العوامل إضافة إلى‬
‫الفرعية منيا ودرجات تأثيرىا عمى أسعار العقارات في منطقة الدراسة‪ .‬توصمنا في نياية البحث من تقديم أداة شفافة‬
‫لمساعدة المقيم العقاري عمى تقدير أسعار العقارات في مدينة جبمة و نموذج لتحديد العوامل المؤثرة عمى التقييم العقاري‬
‫قابل لمتطبيق في أي مدينة او محافظة وصوال لبناء قاعدة بيانات مكانية لكل مدينة و محافظة في سورية لجعل التقييم‬
‫العقاري شفاف و مؤتمت في جميع مدن و محافظات الجميورية العربية السورية‪.‬‬
‫منيجية البحث‪:‬‬
‫نعتمد في ىذا البحث عمى المنيج التحميمي اإلحصائي حيث تم تحديد العوامل و اختيار منطقة الدراسة مدينة جبمة في‬
‫محافظة الالذقية حيث تتميز المنطقة المدروسة بتوافر شريحة واسعة لعوامل التقييم العقاري مما يساعد في دراستيا‬
‫وتحديد أىميتيا النسبية بشكل جيد حيث تتممك ىذه المدينة مواقع أثرية وبمدة قديمة بما فييا أسواقيا التجارية‪ ،‬ومناطق‬
‫التوسع الحديثة المتميزة بإطاللتيا البحرية‪ ،‬ىذا التنوع الغني يفيد في دراسة عوامل التقييم العقاري‪.‬‬
‫تم الرجوع إلى أىم المراجع العالمية في موضوع التقييم العقاري لتكوين مجموعة العوامل الرئيسية التي ستخضع‬
‫لالستبيان والتي سيتم إلغاء بعضيا والتركيز عمى البعض اآلخر وتم الحصول عمى مخططات عقارية لمدينة جبمة‬
‫توضح المناطق والكتل السكنية ومناطق التوسع والحدائق والمرافق العامة لممساعدة في تكوين صورة عامة لمدينة جبمة‬
‫(الشكل‪ ،)1‬ومن خالل إجراء االستبيانات تم الحصول عمى قاعدة بيانات كبيرة نسبياً من المصرف العقاري لمجموعة‬
‫كبيرة من الشقق السكنية تم بيعيا خالل السنوات األربع الماضية مركزة ضمن نطاق مدينة جبمة توضح لنا أسعار‬
‫العقارات وتفيدنا في معايرة النتائج التي سنحصل عمييا بعد تحديد العوامل بشكل دقيق مع األسعار الناتجة عن عممية‬
‫التقييم العقارٍي‪.‬‬

‫‪journal.tishreen.edu.sy‬‬ ‫‪Print ISSN: 2079-3081 , Online ISSN:2663-4279‬‬

‫‪16‬‬
‫جنود‬ ‫دراسة ألىم عوامل التخمين العقاري المؤثرة في سوق العقارات حالة الدراسة ‪ -‬مدينة جبمة ‪-‬‬

‫الشكل (‪ :)1‬صورة جوية لمدينة جبمة‪.‬‬

‫طرائق البحث ومواده‪:‬‬

‫إن اإلجراءات المتبعة لمتحميل واقع التقييم العقاري في حالة الدراسة تم العمل عمييا وفق الخطوات اآلتية‪:‬‬
‫‪ .1‬التحميل األولي لممشكمة‪:‬‬
‫تم تصميم استبيان لتحديد العوامل المؤثرة في التقييم العقاري ودرجة تأثير ٍ‬
‫كل منيا عمى أسعار العقارات في منطقة‬
‫الدراسة لذلك تم التعامل مع مجموعة كبيرة من العوامل المتداولة في األبحاث العالمية‪.‬‬
‫ويتضمن االستبيان العديد من األسئمة نذكر منيا‪:‬‬
‫‪ .1‬رتب العوامل اآلتية حسب أىميتيا؟‬
‫المنطقة – الشارع – البناء – الطابق – االتجاه – المساحة – التجييز‬
‫‪ .2‬ما درجة تأثير عامل المنطقة عمى سعر العقارات؟‬
‫كبير ‪ -‬متوسط – ضئيل – ال تأثير‪.‬‬
‫‪ .3‬ما ىو العامل األبرز عند دراسة سعر العقار ؟‬
‫المنطقة – الشارع – البناء – الطابق – االتجاه – المساحة – التجييز‪.‬‬
‫‪ .4‬ما ىي العوامل التي يمكن إىماليا عند توفر عقار بمنطقة ممتازة ؟‬

‫‪journal.tishreen.edu.sy‬‬ ‫‪Print ISSN: 2079-3081 , Online ISSN:2663-4279‬‬

‫‪17‬‬
 ‫مجمة جامعة تشرين‪ .‬العموم اليندسية المجمد (‪ )42‬العدد (‪Tishreen University Journal. Eng. Sciences Series  2222 )1‬‬

‫‪ .5‬ىل يمكن التغاضي عن تجييز العقار عند الرغبة بعقار بمساحة كبيرة ؟‬
‫‪ .6‬ما ىي المساحة المفضمة عند شراء عقار في المدينة؟‬
‫‪ .7‬ما ىو المفضل عند شراء عقار؟ ىيكل‪ ،‬جاىز‪ ،‬ال ييم بالنظر إلى موقع العقار‪.‬‬
‫‪ .8‬ما ىي العوامل التي يمكن التغاضي عنيا في حالة الحركة الممتازة لسوق العقارات‬
‫‪ .9‬ما ىي العوامل التي يتم التشديد عمييا في حالة ركود سوق العقارات ؟‬
‫‪ .2‬المعالجة اإلحصائية لالستبيان‪:‬‬
‫إن حجم العينة الذين خضعوا لالستبيان ىم ‪ / 48/‬شخص ( ميندسين مختصين‪ ،‬خبراء محمفين ‪،‬ممارسين لممينة عمى‬
‫أرض الواقع وتجار العقارات) عاممين في التقييم العقاري‪ ،‬وتم ذلك وفق ثالث مراحل لالستبيان‪.‬‬
‫المرحمة األولى‪ :‬تم تحديد عوامل التقييم الرئيسية‪.‬‬
‫المرحمة الثانية‪ :‬درجة أىمية كل عامل رئيسي‪.‬‬
‫المرحمة الثالثة‪ :‬درجة أىمية العوامل الجزئية‪.‬‬

‫مهندسين‬
‫مختصين‬

‫ممارسون‬ ‫العينة‬ ‫خبراء‬

‫للمهنة‬ ‫‪48‬شخص‬ ‫عقاريين‬

‫تجار‬
‫عقارات‬

‫بينت النتائج بنسبة ‪ 48/30‬إعطاء أولوية لمجموعة محددة من العوامل والغاء التأثير بشكل كامل لمجموعة أخرى‬
‫وكانت النتائج مبوبة عمى مقياس من {‪ }9 – 0‬من حيث األىمية‪ .‬حيث يالحظ اختالف العوامل من منطقة ألخرى‬
‫ونتيجة لذلك فإن المراجع العالمية في ىذا المجال تفيدنا فقط من حيث المنيجية المتبعة في تحديد العوامل ودرجات‬
‫تأثيرىا دون االستفادة منيا في تحديد ماىية ىذه العوامل‪.‬‬
‫‪ .3‬تثقيل العوامل‪:‬‬
‫بعد تحديد العوامل المؤثرة تم البحث بتحديد مدى تأثير ىذه العوامل وتم إجراء استبيان ثان عمى نفس العينة لتحديد‬
‫األىمية النسبية ليذه العوامل حيث تم تحميل النتائج اإلحصائية ودراستيا رياضياً ومعايرتيا مع الواقع وكانت النتائج‬
‫مبينة في الجدول (‪)1‬‬

‫‪journal.tishreen.edu.sy‬‬ ‫‪Print ISSN: 2079-3081 , Online ISSN:2663-4279‬‬

‫‪18‬‬
‫جنود‬ ‫دراسة ألىم عوامل التخمين العقاري المؤثرة في سوق العقارات حالة الدراسة ‪ -‬مدينة جبمة ‪-‬‬

‫الجدول (‪ )1‬يبين نتائج االستبيان األول والثاني‪.‬‬

‫درجة األىمية‬ ‫العامل‬
‫‪0.22‬‬ ‫المنطقة‬
‫‪0.22‬‬ ‫الشارع‬
‫‪0.12‬‬ ‫البناء‬
‫‪0.18‬‬ ‫التجييز‬
‫‪0.15‬‬ ‫االتجاه‬
‫‪0.15‬‬ ‫اإلطاللة‬
‫‪0.10‬‬ ‫المساحة‬

‫‪. 4‬العوامل الجزئية وأىميتيا‪:‬‬

‫بعد معايرة النتائج ومقارنتيا بالواقع من حيث قيمة وطريقة التقييم المتبعة برز لدينا حاجة لتحديد العوامل الجزئية لكل‬
‫من العوامل الرئيسية‪.‬‬
‫من أجل ذك تم أجراء استبيانين جديدين األول لتحديد العوامل الجزئية المؤثرة في كل عامل رئيسي والثاني درجة تأثير‬
‫ىذه العوامل الجزئية أوالً في العامل الرئيسي وثانياً في سعر العقار‪ .‬وكانت النتائج مبينة في الجدول (‪.)2‬‬

‫الجدول (‪ :)2‬تأثير العوامل الجزئية ودرجة اىميتيا‪.‬‬

‫درجة أىمية كل عامل‬ ‫العوامل الجزئية‬ ‫العامل الرئيسي‬
‫(‪)1-0‬‬ ‫‪ -1‬القرب من المراكز الحكومية‪.‬‬ ‫المنطقة‬
‫(‪)1-0‬‬ ‫‪ .2‬مالىي ‪ /‬مطاعم‬
‫(‪)1-0‬‬ ‫‪ .3‬القرب من المراكز التجارية‬
‫(‪)1-0‬‬ ‫‪ .4‬القرب من المدارس‬
‫(‪)3-0‬‬ ‫‪.5‬سمعة المنطقة‬
‫(‪)1-0‬‬ ‫‪ .1‬صفة سكنية‬ ‫الشارع‬
‫(‪)1-0‬‬ ‫‪ .2‬صفة تجارية‬
‫(‪)1-0‬‬ ‫‪ .3‬أمكنة لركن السيارات‬
‫(‪)1-0‬‬ ‫‪ .4‬عرض أكثر من ‪ 12‬م‪.‬‬
‫(‪)1-0‬‬ ‫‪.5‬عرض بين (‪8‬إلى‪ )12‬م‪.‬‬
‫(‪)1-0‬‬ ‫‪ .6‬عرض أقل من ‪ 8‬م‪.‬‬
‫(‪)1-0‬‬ ‫‪ .1‬درج مريح‬ ‫البناء‬
‫(‪)1-0‬‬ ‫‪.2‬بناء قديم‬
‫(‪)1-0‬‬ ‫‪ .3‬بناء حديث‬
‫(‪)1-0‬‬ ‫‪.4‬باب رئيسي لمبناء‬
‫(‪)1-0‬‬ ‫‪ .5‬إكساء حجر خارجي‬
‫(‪)1-0‬‬ ‫‪.6‬مصعد‬
‫(‪)1-0‬‬ ‫‪.7‬كراج‬

‫‪journal.tishreen.edu.sy‬‬ ‫‪Print ISSN: 2079-3081 , Online ISSN:2663-4279‬‬

‫‪19‬‬
 ‫مجمة جامعة تشرين‪ .‬العموم اليندسية المجمد (‪ )42‬العدد (‪Tishreen University Journal. Eng. Sciences Series  2222 )1‬‬

‫(‪)3-0‬‬ ‫‪.1‬إكساء جيد‬ ‫التجييز‬

‫(‪)1-0‬‬ ‫‪.2‬طاقة شمسية‬
‫(‪)1-0‬‬ ‫‪.3‬تكييف‬
‫(‪)1-0‬‬ ‫‪.1‬شمال‬ ‫االتجاه‬
‫(‪)1-0‬‬ ‫‪ .2‬جنوب‬
‫(‪)1-0‬‬ ‫‪ .3‬شرق‬
‫(‪)1-0‬‬ ‫‪ .4‬غرب‬
‫(‪)3-0‬‬ ‫‪ .1‬مالصق‬ ‫اإلطاللة‬
‫(‪)3-0‬‬ ‫‪.2‬وجيبة‬
‫(‪)3-0‬‬ ‫‪.3‬شارع فرعي‬
‫(‪)3-0‬‬ ‫‪ .4‬شارع رئيسي‬
‫(‪)3-0‬‬ ‫‪.5‬حديقة‬
‫(‪)3-0‬‬ ‫‪.6‬منظر طبيعي‬
‫‪2‬‬
‫(‪)1-0‬‬ ‫‪ .1‬أقل من ‪ 70‬م‬ ‫المساحة‬
‫‪2‬‬
‫(‪)1-0‬‬ ‫‪.2‬بين )‪ (100-70‬م‬
‫‪2‬‬
‫(‪)1-0‬‬ ‫‪ -3‬أكبر من ‪ 100‬م‬

‫‪ .5‬القرار التقييمي‪:‬‬
‫بعد تحديد العوامل الرئيسية و الفرعية و درجات أىميتيا تم الوصول إلى معادلة القرار التقييمي التي ستكون األداة‬
‫المساعدة في التقييم العقاري ‪.‬‬
‫‪P= [a1* B1+ a2*B2+ a3*B3+…+‬‬ ‫‪] *∆ + P0‬‬
‫حيث أن‪:‬‬
‫‪ : P‬سعر العقار‪.‬‬
‫…… ‪ : a1, a2‬درجة أىمية العوامل الجزئية‪.‬‬ ‫‪.‬‬

‫… ‪ : B1, B2‬درجة أىمية العوامل الرئيسية‪.‬‬ ‫‪.‬‬

‫‪∆ = Pmax – P0‬‬
‫∆ ‪:‬الفرق بين أعمى سعر وأدنى سعر في المنطقة‪.‬‬
‫‪ : Pmax‬السعر األعمى في المنطقة‪.‬‬
‫‪ : P0‬السعر األدنى في المنطقة‪.‬‬

‫االستنتاجات والتوصيات‪:‬‬
‫من أىم النتائج التي تم التوصل الييا في ىذا البحث‪:‬‬
‫‪ .1‬تقديم عالقة رياضية جديدة تساعد في عممية التقييم العقاري وذلك من خالل دقة االستبيانات والمراحل المختمفة ليا‪.‬‬
‫‪ .2‬من خالل تطبيق العالقة المقترحة عمى سوق العقارات في المنطقة المدروسة‪ .‬تُظير العالقة المقدمة نتائج أكثر‬
‫إيجابية ودقة عالية في التطبيق بازدياد عدد العوامل الرئيسية والعوامل الجزئية ودرجة أىميتيا‪.‬‬

‫‪journal.tishreen.edu.sy‬‬ ‫‪Print ISSN: 2079-3081 , Online ISSN:2663-4279‬‬

‫‪22‬‬
‫جنود‬ - ‫ مدينة جبمة‬- ‫دراسة ألىم عوامل التخمين العقاري المؤثرة في سوق العقارات حالة الدراسة‬

.‫ التوصل إلى قرار تقييميي دقيق وذلك باستخدام تقنيات اتخاذ القرار المتعدد المعايير ونظم قواعد البيانات‬.3
:‫ونوصي بما يمي‬
.‫ ضرورة التوسع في تقسيم المناطق إلى شرائح حد أدنى وحد أعمى كخطوة أولى في عممية التقييم العقاري‬.1
.‫ االستفادة من نظام المعمومات الجغرافي كقاعدة بيانات وتطبيقاتو في اتخاذ القرار لموصول إلى أتمتو التقييم العقاري‬.2
‫ محاولة إيجاد قاعدة عممية من معدات وتجييزات وتأىيل الكوادر الالزمة لذلك في المؤسسات العقارية من أجل‬.3
.‫عممية التقييم العقاري الدقيق في سوق العقارات‬

References:
1. Marzouk , Abd Alnabi (2014) real estate evalution principles and concepts.
2. MILES, M. (1990)A different look at commercial real estate returns, Journal of
the American Real Estate and Urban Economics Association, 28, pp. 403–430.
3. BENDER, A. R(1994) Construction d’indices immobiliers selon l’approche
he´doniste, Financial Markets and Portfolio Management, 8, pp. 522–534.
4. HOESLI, M. (1997) Three new real estate price indices for Geneva, Switzerland,
Journal of Real Estate Finance and Economics, 15, pp. 93–10.
5. HOAG, J. W. (1980). Towards indices of real estate value and return, The
Journal of Finance, 35, pp. 569–80.
6. Manganelli, Benedetto (2015) Real Estate Investing.
7. Berges, Steve (2004) The complete Guide for real estate investment.
8. Paul G. Johnson (2008) UNDERSTANDING REAL ESTATE APPRAISALS.
9. JOSHUA KAHR and MICHAEL C. THOMSETT (2005)Real Estate Market
Valuation and Analysis.
10. Tahsin YOMRALIOGLU and Recep NISANCI, Turkey (2004).Nominal Asset
Land Valuation Technique by GIS
11. JIANG Gen-mou, HU Zhen-peng (2007) Quantitative Evaluation of Real
Estate’s Risk based on AHP and Simulation.
12. Noelia Garcı´a, Matı´asGa´ mez, Esteban Alfaro(2008) ANN+GIS: An
automated system for property valuation.
13. LIU Xiao-sheng, DENG Zhe, WANG Ting-li (2011) Real estate appraisal
system based on GIS and BP neural network.
14. Zhang ML(Zhang Minli),Yang Wp(Yang Wenpo).(2012) Fuzzy Comprehensive
Evaluation Method Applied in the Real Estate Investment Risks Research
15. Martin Cupal (2014)The Comparative Approach theory for real estate valuation

journal.tishreen.edu.sy Print ISSN: 2079-3081 , Online ISSN:2663-4279

21