ECLI:NL:RBROT:2023:12115

Instantie Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak 22-12-2023
Datum publicatie 08-01-2024
Zaaknummer 10516022 CV EXPL 23-14342
Rechtsgebieden Verbintenissenrecht
Bijzondere Eerste aanleg - enkelvoudig
kenmerken
Inhoudsindicatie
huurrecht; huurcommissie oordeelde dat de huurprijs
verminderd moet worden; in tegenstelling tot de
huurcommissie oordeelt de kantonrechter dat er geen recht
op huurprijsvermindering is, omdat het huurgenot niet
substantieel is verminderd.

Vindplaatsen Rechtspraak.nl

Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10516022 CV EXPL 23-14342

datum uitspraak: 22 december 2023

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Stichting Waterweg Wonen,

vestigingsplaats: Vlaardingen,
eiseres,
gemachtigde: mr. S.F. Dik,

tegen
1 [gedaagde 1],

2. [gedaagde 2],
woonplaats: [woonplaats],
gedaagden,
gemachtigde: mr. P.R. Autar.

De partijen worden hierna Stichting Waterweg Wonen, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd.

1 De procedure

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

- de dagvaarding van 26 april 2023, met bijlagen;
- het antwoord.

1.2. Op 23 oktober 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren
aanwezig:
- namens Stichting Waterweg Wonen: [naam 1] en [naam 2], bijgestaan door mr. S.F. Dik;
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2], bijgestaan door mr. P.R. Autar.

2 De beoordeling

Waar gaat de zaak over?

2.1. Stichting Waterweg Wonen verhuurt een woning aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. [gedaagde 1] en
[gedaagde 2] hebben een verzoek ingediend bij de huurcommissie tot verlaging van de huurprijs,
(onder andere) omdat de WTW-installatie niet werkt. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is
daardoor sprake van overlast en een (zeer) ernstig gebrek. De huurcommissie heeft de huurprijs vanaf
1 mei 2022 verlaagd tot 60%. Stichting Waterweg Wonen is het niet eens met de uitspraak van de
huurcommissie. Volgens Stichting Waterweg Wonen levert het niet werken van de WTW-installatie geen
substantiële aantasting van het huurgenot op. Stichting Waterweg Wonen voert aan dat daarmee geen
sprake is van een ernstig gebrek en dat de huurprijs dus ten onrechte door de huurcommissie is
verminderd. Stichting Waterweg Wonen eist in deze procedure dan ook een verklaring voor recht dat
de woning geen (zeer) ernstig gebrek kent aan de WTW-installatie en dat de huurprijs wordt
vastgesteld op 763,47 per maand.

Partijen zijn niet gebonden aan uitspraak van de huurcommissie

2.2. De uitspraak van de huurcommissie vervalt, omdat Stichting Waterweg Wonen op tijd een beslissing
van de kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie een uitspraak was
verzocht. Dit moet namelijk binnen een termijn van acht weken na de verzenddatum van de uitspraak
van de huurcommissie (artikel 7:262 BW). In dit geval heeft de huurcommissie haar uitspraak op 27
maart 2023 aan partijen verzonden. De dagvaarding van Stichting Waterweg Wonen is op 26 april 2023
betekend.
 Conclusie kantonrechter

2.3. De kantonrechter wijst de eisen van Stichting Waterweg Wonen deels toe. De gevorderde verklaring
voor recht wordt afgewezen. De huurprijs stelt zij vast op 763,47 per maand. Hierna wordt uitgelegd
waarom.

Geen belang bij verklaring voor recht

2.4. Stichting Waterweg Wonen heeft niet gesteld en ook is niet gebleken welk belang zij heeft bij de door
haar gevorderde verklaring voor recht. Bij gebrek aan belang wordt deze vordering dan ook afgewezen
(artikel 3:303 BW).

Geen tijdelijke vermindering van de huurprijs

2.5. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben geen recht op vermindering van de huurprijs, omdat niet is
komen vast te staan dat de defecte WTW-installatie het huurgenot substantieel heeft verminderd. Voor
een aanspraak op huurprijsvermindering is niet voldoende dat komt vast te staan dat sprake is
(geweest) van een gebrek aan het gehuurde. Het gebrek moet dan ook een vermindering van het
huurgenot tot gevolg hebben gehad. Niet iedere vermindering van het huurgenot rechtvaardigt een
vermindering van de huurprijs; die aantasting van het huurgenot moet substantieel zijn.

2.6. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen dat sprake is van een substantiële aantasting van hun
woongenot, doordat de defecte WTW-installatie zorgt voor geur- en stankoverlast en voor de
aanwezigheid van zeker 20 zilvervisjes. Stichting Waterweg Wonen heeft dit gemotiveerd betwist.

2.7. Met betrekking tot de stank- en geuroverlast wijst Stichting Waterweg Wonen op het rapport van de
inspecteur van de huurcommissie (productie 3 bij dagvaarding). In dat rapport staat duidelijk vermeld
dat de WTW-installatie niet goed werkt, maar dat er geen geluid- en/of geuroverlast is geconstateerd
die het gevolg is van het niet werken van de installatie. Daarnaast geeft Stichting Waterweg Wonen
aan dat de woning over voldoende andere mogelijkheden beschikt om de woning te ventileren.

2.8. Gelet op de gemotiveerde betwisting van Stichting Waterweg Wonen, had het op de weg van
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] gelegen om hun stelling dat sprake is van geur- en stankoverlast als
gevolg van de defecte WTW-installatie te onderbouwen. Dat hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2]
niet gedaan. Zij hebben enkel aangevoerd dat Stichting Waterweg Wonen de WTW-installatie heeft
vervangen en dat Stichting Waterweg Wonen moet onderbouwen/bewijzen dat geen sprake is van een
substantiële verstoring van het huurgenot.
Het feit dat de installatie is vervangen maakt niet dat daarmee vast staat dat er overlast is geweest en
het is in deze zaak niet aan Stichting Waterweg Wonen om te onderbouwen en bewijzen, maar aan
[gedaagde 1] en [gedaagde 2]. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] beroepen zich op het rechtsgevolg
(huurprijsvermindering) voor de door hen gestelde aantasting van het huurgenot.
Omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hun stelling niet hebben onderbouwd, komt de door hen
gestelde overlast niet vast te staan en kan niet worden vastgesteld dat sprake is van een substantiële
aantasting van het huurgenot.

2.9. De stelling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat er zilvervisjes aanwezig zijn in de woning maakt dit
niet anders. Zilvervisjes worden aangemerkt als ongedierte. Het bestrijden van ongedierte valt onder
het Besluit kleine herstellingen. Het bestrijden van de zilvervisjes is daarmee de verantwoordelijkheid
van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zelf en kan niet leiden tot een huurprijsvermindering.

Proceskosten

2.10. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] krijgen ongelijk en moeten daarom de proceskosten betalen (artikel
237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Stichting Waterweg Wonen tot vandaag
 vast op 130,57 aan dagvaardingskosten, 128,00 aan griffierecht en 264,00 aan salaris voor de
gemachtigde (2 punten x 132,00). Dit is totaal 522,57. Voor kosten die Stichting Waterweg Wonen
maakt na deze uitspraak moet gedaagde ook een bedrag betalen van 66,00 (1/2 punt x 132,00). Hier
kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te
worden beslist.1

Uitvoerbaarheid bij voorraad

2.11. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).

3 De beslissing

De kantonrechter:

3.1. stelt de huurprijs voor de woning aan [adres] vanaf 1 mei 2022 vast op 763,47 per maand;

3.2. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten, die aan de kant van Stichting Waterweg
Wonen tot vandaag worden vastgesteld op 522,57;

3.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

3.4. wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Spierings en in het openbaar uitgesproken.

572

1 Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853