ΠΟΛΥΤΕΧΝΙΚΗ ΣΧΟΛΗ

ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ

ΤΟΜΕΑΣ ΜΕΤΑΦΟΡΩΝ
ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΕΡΓΩΝ

Διπλωματική Εργασία

Τίτλος : «Το σύστημα της αντιπαροχής και οι αναπτυξιακές

προοπτικές των κατασκευών στην Ελλάδα»

 Ονοματεπώνυμο: Θωμάς Ζήσης

 ΑΕΜ : 15122
 Επιβλέπων καθηγήτρια : Κλεοπάτρα Πετρουτσάτου

Θεσσαλονίκη 2022
Πίνακας περιεχομένων

ΠΕΡΙΛΗΨΗ 1
ABSTRACT 2

ΚΕΦΑΛΑΙΟ 1 : ΕΙΣΑΓΩΓΗ 3
1.1 Η γένεση της σύμβασης εργολαβίας με αντιπαροχή 3
1.2 Το περιεχόμενο της σύμβασης και οι εκατέρωθεν υποχρεώσεις 3
1.3 Προπαρασκευαστικό στάδιο του έργου και περιεχόμενο του εργολαβικού 5
1.3.1 Προπαρασκευαστικό στάδιο 5
1.3.2. Το περιεχόμενο του εργολαβικού συμφωνητικού 7
1.3.3 Οικονομική σημασία 8
Κεφάλαιο 2 : Η νομική φύση της σύμβασης αντιπαροχής 10
2.1. Οι απόψεις που έχουν διατυπωθεί 10
2.2 Η σύμβαση της αντιπαροχής ως μικτή σύμβαση. 10
2.3 Οι ιδιορρυθμίες της σύμβασης της αντιπαροχής. 13
2.4 O τύπος της σύμβασης. 13
2.4.1. Συµβολαιογραφικός τύπος 13
2.4.2. Πρόσθετες συµφωνίες. 14
2.4.3. ∆ικαστικές άδειες. 15
2.4.4. Μεταγραφή. 15
2.5 Οι παροχές των μερών και οι μεταξύ τους σχέσεις. 16
2.5.1. Η σχέση οικοπεδούχου – εργολάβου. 16
2.5.2. Σύµβαση υπέρ τρίτου. 19
2.5.3. Η σχέση Εργολάβου – τρίτου/αγοραστή. 20
2.5.4. Η σχέση οικοπεδούχου – τρίτου/αγοραστή. 21
Α. Μη ύπαρξη συμβατικού δεσμού. 21
Β. Τα συμβαλλόμενα μέρη στην πώληση διαμερίσματος που συμπεριλαμβάνεται
ως εργολαβικό αντάλλαγμα. 21
2.6. Η αµετάκλητη πληρεξουσιότητα προς τον εργολάβο να επιχειρεί µεταβιβάσεις προς
τρίτους στο όνοµα του οικοπεδούχου και το δικαίωµα αυτοσύµβασης. 23
Α. Αµετάκλητη πληρεξουσιότητα και άδεια για αυτοσύµβαση. 23
Β. Αιρέσεις. 24
Γ. Η εξασφαλιστική λειτουργία της αµετάκλητης πληρεξουσιότητας. 25
Δ. Μεταπληρεξουσιότητα. 26
 Ε. Περιπτώσεις χορήγησης αµετάκλητης πληρεξουσιότητας απευθείας στον
αγοραστή από τον οικοπεδούχο. 27
ΣΤ. Έκπτωση του εργολάβου. 27
Ζ. Ανάκληση της αµετάκλητης πληρεξουσιότητας. 28
E. Η πώληση ηµιτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας. 29
I. Γενικά. 29
II. Τρόποι µε τους οποίους οι τρίτοι αποκτούν τους διαιρετούς χώρους της
οικοδοµής. 29
III. Η νοµική φύση της σύµβασης. 30
2.7 Ανώμαλη εξέλιξη της σύμβασης. 36
A. Αρχικές ανωμαλίες. 37
B. Επιγενόµενες ανωµαλίες. 39
C. Ζητήµατα ευθύνης του οικοπεδούχου-εργοδότη. 41
2.8 Υπερημερία. 46
2.9 Ευθύνη για ελαττώµατα. 47
2.9.1. Ζητήµατα ευθύνης του εργολάβου - µη εκπλήρωση των υποχρεώσεών
του έναντι του οικοπεδούχου. 51
2.9.2. Μη εκπλήρωση των υποχρεώσεων του εργολάβου έναντι του τρίτου-
αγοραστή ηµιτελούς διαµερίσµατος. 55
Κεφάλαιο 3. Χαρακτηριστικά μεγέθη, προσανατολισμοί και συμβολή στην
οικονομία του τομέα των κατασκευών. 58
3.1 Μεγέθη και τάσεις της βιομηχανίας των κατασκευών στην Ελλάδα. 58
3.2 Επιπτώσεις της υγειονομικής και οικονομικής κρίσης και ο ρόλος της βιομηχανίας
των κατασκευών. 61
3.3 Συμβολή στην απασχόληση 62
3.4 Επενδύσεις σε κατοικίες 66
3.5 Συνολική συμβολή του κλάδου Κατασκευών στην ελληνική οικονομία 68
3.5.1 Οικονομικός αντίκτυπος του τομέα των κατασκευών το 2019 68
3.5.2 Δείκτες παραγωγής 69
3.6 Επιδόσεις και προοπτικές οικονομίας 74
3.6.1 Διακυμάνσεις τιμών και ποσοστών αντιπαροχής 75
3.6.2 Διακυμάνσεις κόστους αγοράς οικοπέδων 76
Κεφάλαιο 4 : Γενική παρατήρηση κόστους 2022 79
4.1 Ανατιμήσεις οικοδομικών υλικών 79
4.2 Ανατιμήσεις στην αγορά ακινήτων. 82
Κεφάλαιο 5 : Συμπεράσματα, Προοπτικές και Προτάσεις Ανάκαμψης 85
5.1 Συμπεράσματα 85
5.2 Προτάσεις ανάκαμψης 86
5.3 Προτάσεις προς περαιτέρω έρευνα 87
ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ 88
Κατάλογος Διαγραμμάτων

Διάγραμμα 1: Ποσοστιαία μεταβολή Ακαθάριστης Προστιθέμενης Αξίας (σε σταθερές τιμές

2015) ανά κλάδο οικονομικής δραστηριότητας, 2008-2019 (ΙΟΒΕ, 2021). ...................... 62
Διάγραμμα 2: Απασχόληση στον κλάδο Κατασκευών ανά τμήμα (Eurostat) (ΙΟΒΕ, 2021).
................................................................................................................................................. 63
Διάγραμμα 3 : Συμμετοχή κλάδου Κατασκευών στην συνολική απασχόληση (%) (ΙΟΒΕ,
2021) ....................................................................................................................................... 63
Διάγραμμα 4 : Ποσοστό απασχολούμενων ατόμων ηλικίας 15-24 ετών στον κλάδο των
Κατασκευών στην Ελλάδα και στην ΕΕ28 (ΙΟΒΕ, 2021) . ...................................................... 64
Διάγραμμα 5 : Ποσοστό κενών θέσεων εργασίας στον κλάδο Κατασκευών (% Συνολικών
θέσεων εργασίας) (ΙΟΒΕ, 2021) . .......................................................................................... 65
Διάγραμμα 6 : Επενδύσεις σε Kατασκευές ως ποσοστό του ΑΕΠ στην Ελλάδα και στην ΕΕ28
(ΙΟΒΕ, 2021). ........................................................................................................................... 66
Διάγραμμα 7 : Επενδύσεις σε κατοικίες και λοιπές κατασκευές ως ποσοστό του ΑΕΠ στην
Ελλάδα και την ΕΕ28 (ΙΟΒΕ, 2021). ....................................................................................... 67
Διάγραμμα 8 : Άμεση, έμμεση και προκαλούμενη επίδραση του τομέα των κατασκευών
στο ΑΕΠ και στην απασχόληση, 2019 (ΙΟΒΕ, 2021). ............................................................. 69
Διάγραμμα 9 : Ετήσια Ιδιωτική Οικοδομική Δραστηριότητα (2011 – 2020) (“ΕΛΣΤΑΤ,” 2022).
................................................................................................................................................. 72
Διάγραμμα 10 : Οικοδομική δραστηριότητα στην Ελλάδα, 2000-2020 (αριθμός αδειών και
επιφάνεια) (“ΕΛΣΤΑΤ,” 2022) . ............................................................................................... 73
Διάγραμμα 11 : Οικοδομική δραστηριότητα ανά μήνα (2019 και 2020) (“ΕΛΣΤΑΤ,” 2022).
................................................................................................................................................. 74
Διάγραμμα 12 : Πραγματικοί ρυθμοί μεγέθυνσης ΑΕΠ στην Ελλάδα και την ΕΕ28 (ΙΟΒΕ,
2021)........................................................................................................................................ 75
Διάγραμμα 13 : Πιθανές τιμές πώλησης οικοπέδων 2013-2021 (Ξανθή Γούναρη, 2022). 77
Διάγραμμα 14 : Πορεία τάσεων αγοράς ακινήτων 2022 (B2Green, 2022). ........................ 82
Κατάλογος Εικόνων

Εικόνα 1 : Οδός Ερμού, Αθήνα

(http://archaeologia.eie.gr/archaeologia/gr/chapter_more_12.aspx, χ.χ.) ...................... 32
Εικόνα 2 : Απεικόνιση διατηρητέων κατασκευών επι της οδού Φιλελλήνων,Αθήνα
(http://archaeologia.eie.gr/archaeologia/gr/chapter_more_12.aspx, χ.χ.) ...................... 35
Εικόνα 3: Η επιχωμάτωση της νέας παραλίας Θεσσαλονίκης (
https://www.thessmemory.gr/) ..................................................................................... 49
Εικόνα 4 : Μεταπολεμικά, με τη μέθοδο της αντιπαροχής και την ανέγερση άχρωμων
πολυκατοικιών, καταστράφηκαν οι ωραίες οικοδομές του μεσοπολέμου και το
ανθρώπινο μέτρο (πάνω η οδός Αγίας Σοφίας στη δεκαετία του 1930, φωτό Γ. Λυκίδης).
...................................................................................................................................... 57

Κατάλογος Πινάκων

Πίνακας 1 : Ακαθάριστη Προστιθέμενη Αξία στον κλάδο των κατασκευών 1995 -2006 σε
εκατ. Ευρώ (“ΕΛΣΤΑΤ,” 2022). ................................................................................................ 60
Πίνακας 2 : Ακαθάριστη Προστιθέμενη Αξία στον κλάδο των κατασκευών 2007 – 2018 σε
εκατ. Ευρώ (“ΕΛΣΤΑΤ,” 2022). ................................................................................................ 60
Πίνακας 3 : Συνολική Οικοδομική Δραστηριότητα, κατά Περιφέρεια, για τον μήνα
Οκτώβριο των ετών 2020 και 2021 (“ΕΛΣΤΑΤ,” 2022). .......................................................... 70
Πίνακας 4 : Ιδιωτική Οικοδομική Δραστηριότητα, κατά Περιφέρεια, για τον μήνα
Οκτώβριο των ετών 2020 και 2021 (“ΕΛΣΤΑΤ,” 2022). .......................................................... 71
Πίνακας 5 : Συνολική Οικοδομική Δραστηριότητα, κατά Περιφέρεια, για την περίοδο
Ιανουαρίου – Οκτωβρίου των ετών 2020 και 2021 (“ΕΛΣΤΑΤ,” 2022). ................................ 71
Πίνακας 6 : Ιδιωτική Οικοδομική Δραστηριότητα, κατά Περιφέρεια, για την περίοδο
Ιανουαρίου – Οκτωβρίου των ετών 2020 και 2021 (“ΕΛΣΤΑΤ,” 2022). ................................ 72
Πίνακας 7 : Απεικόνιση ενδεικτικών συγκριτικών τιμών αντιπαροχής 2022 (Ξανθή
Γούναρη, 2022). ...................................................................................................................... 76
Πίνακας 8 : Τιμές και συντελεστές δόμησης ανά περιοχή (Ξανθή Γούναρη, 2022). ........... 77
ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Η διπλωματική έχει ως αντικείμενο την ανάλυση των πιο πρόσφατων δεδομένων της
αντιπαροχής κατοικιών και οικοπέδων , καθώς και των εξελίξεων στη Βιομηχανία των
Κατασκευών στην Ελλάδα, συνεκτιμώντας τις επιπτώσεις της υγειονομικής και
οικονομικής κρίσης και εξετάζοντας, παράλληλα, τον ρόλο της στην αναχαίτιση της
ύφεσης, τη μείωση της ανεργίας και στην ταχεία ανάκαμψη της ελληνικής
οικονομίας. Στη Διπλωματική εξετάζεται η δυνητική συμβολή της Βιομηχανίας των
Κατασκευών στο νέο περιβάλλον, σε συνάφεια με τις προτεραιότητες της εθνικής
αναπτυξιακής στρατηγικής και αναλύονται τα εμπόδια και οι στρεβλώσεις που
ενδέχεται να την επηρεάσουν. Απώτερος στόχος είναι ο προσδιορισμός των
αναγκαίων παρεμβάσεων, τόσο βραχυπρόθεσμα όσο και μεσοπρόθεσμα, για την
άμεση ενίσχυση της συμβολής της Βιομηχανίας των Κατασκευών στην ελληνική
οικονομία τα επόμενα χρόνια.
Η εργασία εκπονήθηκε με πηγές του διαδικτύου, με συνεντεύξεις αρμοδίων
προσώπων, με άρθρα εφημερίδων, στοιχεία εκθέσεων τραπεζών και αρχείων
στατιστικών υπηρεσιών και υπηρεσιών του δήμου.

1
ABSTRACT

The object of the diploma is the analysis of the latest data on the compensation of
houses and plots, as well as the developments in the Construction Industry in Greece,
taking into account the effects of the health and economic crisis and, at the same time,
examining its role in halting the recession. reduction of unemployment and the rapid
recovery of the Greek economy. Diplomacy examines the potential contribution of
the Construction Industry to the new environment, in relation to the priorities of the
national development strategy and analyzes the obstacles and distortions that may
affect it. The ultimate goal is to determine the necessary interventions, both short-
term and medium-term, to immediately strengthen the contribution of the
Construction Industry to the Greek economy in the coming years.
The work was prepared with internet sources, with interviews of competent persons,
with newspaper articles, data of bank reports and archives of statistical services and
services of the municipality.

2
Κεφάλαιο 1 : Εισαγωγή

Η κατασκευή οικοδομής µε αντιπαροχή αποτελεί ιδιότυπη

εργολαβία(ΔΕΛΗΓΙΑΝΝΗΣ Ι., 2004) , η οποία εµφανίζεται στη χώρα µας πολύ συχνά
στην πράξη. Πρόκειται για σύµβαση που δεν ρυθµίζεται στον νόµο αλλά αποτελεί
δημιούργημα της συναλλακτικής πρακτικής. Στα πλαίσια της σύµβασης αντιπαροχής
δηµιουργούνται πολύπλοκες σχέσεις και ως εκ τούτου ποικίλα προβλήματα είναι
δυνατόν να ανακύψουν κατά την εξέλιξή της(Φραγκούλης, 1998).

1.1 H γένεση της σύμβασης εργολαβίας με αντιπαροχή

Το πολυώροφο κτίριο υπήρξε γέννηµα των κοινωνικοοικονοµικών συνθηκών στη

χώρα µας και αποτέλεσµα της υπέρµετρης σώρευσης πληθυσµού στα αστικά
κέντρα(Φραγκούλης, 1998). Οι µεγάλες δαπάνες που απαιτούν τα οικοδοµικά έργα
και η αδυναµία των ιδιοκτητών ακινήτων να διαθέσουν ή να βρουν τα αναγκαία
κεφάλαια σε συνδυασµό µε τις δυνατότητες που παρέχει η χωριστή ιδιοκτησία
ορόφων, οδήγησαν τις συναλλαγές στη δηµιουργία της σύµβασης ανέγερσης
οικοδοµής µε αντιπαροχή, σύµβαση που απαντάται µόνο στη χώρα µας(Μαρμαράς,
1991).
Στην Ελλάδα η εισαγωγή του θεσµού της οροφοκτησίας (µε εξαίρεση την κατά
πατώµατα ιδιοκτησία που ίσχυε εθιµικά στις Κυκλάδες και άλλα νησιά από αιώνες)
έγινε για πρώτη φορά το 1927 µε το ν.δ. της 17/19 Μαρτίου υπό την πίεση των
στεγαστικών αναγκών των προσφύγων της Μικρασιατικής καταστροφής. Με τον ν.
3741/1929 γενικεύτηκε σε όλη τη χώρα η εφαρµογή του θεσµού (που έως τότε ίσχυε
αποκλειστικά για τους προσφυγικούς συνοικισµούς) και άνοιξε ο δρόµος στην
πολυκατοικία(Πετρουτσάτου, 2021).
Μεταπολεµικά όλες οι πόλεις της Ελλάδας έχουν ανοικοδοµηθεί µε το σύστηµα
αυτό. Με τη διάδοση του πολυώροφου κτιρίου υποχρεώθηκε και η νοµική επιστήµη
να αναπροσαρµόσει αναλόγως το σύστηµα των εννοιών της(Μαρμαράς, 1991).

1.2 Το περιεχόμενο της σύμβασης και οι εκατέρωθεν υποχρεώσεις

Η σύµβαση κατασκευής κτιρίου µε αντιπαροχή αποτελεί όπως προαναφέρθηκε

ιδιόµορφη σύµβαση, η οποία δεν ρυθµίζεται στον νόµο(Γεωργιάδης, 1991).
Η σύµβαση αντιπαροχής είναι σύµβαση µεταξύ του κυρίου οικοπέδου
(οικοπεδούχος) και του εργολάβου (κατασκευαστής οικοδοµών) µε την οποία ο

3
δεύτερος αναλαµβάνει την υποχρέωση να κατασκευάσει στο οικόπεδο του
αντισυµβαλλοµένου του µε δικά του µέσα και δαπάνες είτε πολυώροφη οικοδοµή
που θα διέπεται από τους κανόνες της οριζόντιας ιδιοκτησίας (ΑΚ 1002 και 1117, ν.δ.
3741/1929), είτε περισσότερα αυτοτελή κτίσµατα που θα διέπονται από τους
κανόνες της κάθετης ιδιοκτησίας (ν.δ. 1024/1971) ενδεχοµένως σε συνδυασµό και µε
τους κανόνες της οριζόντιας ιδιοκτησίας (για την περίπτωση που στα αυτοτελή
κτίσµατα συνιστάται τόσο κάθετη όσο και οριζόντια ιδιοκτησία). Ο οικοπεδούχος
αντίστοιχα αναλαµβάνει την υποχρέωση ως αντάλλαγµα για την κατασκευή να
µεταβιβάσει σταδιακά, ανάλογα µε την εξέλιξη της εκτέλεσης του έργου, στον
εργολάβο ή σε πρόσωπα που ο τελευταίος θα υποδείξει ορισµένα ποσοστά εξ
αδιαιρέτου στο οικόπεδο µαζί µε τους διαιρετούς χώρους που αντιστοιχούν σε αυτά,
ενώ διατηρεί την κυριότητα των υπόλοιπων ποσοστών εξ αδιαιρέτου στο οικόπεδό
του µαζί µε τους διαιρετούς χώρους (οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες) που
αντιστοιχούν στα ποσοστά αυτά(Κορνηλάκης, 2005).
Ειδικότερα, ο εργολάβος παρέχει όλα τα αναγκαία για την κατασκευή υλικά,
αναλαµβάνει διάφορες άλλες δευτερεύουσες υποχρεώσεις, όπως τα έξοδα της
σύµβασης, τους φόρους, την έξωση και την αποζηµίωση των ενοικιαστών και πολλές
φορές την πληρωµή κάποιου χρηµατικού ποσού στον οικοπεδούχο, ενώ παίρνει και
τα υλικά από την κατεδάφιση. Ο οικοπεδούχος υποχρεούται ανάλογα µε την πρόοδο
του έργου, να µεταβιβάζει στον εργολάβο ποσοστά εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου µε
τις αντίστοιχες οριζόντιες ιδιοκτησίες. Κατά κανόνα συµφωνείται ότι ο οικοπεδούχος
αντί να µεταβιβάσει τα ποσοστά και τις αντίστοιχες οριζόντιες ιδιοκτησίες στον
εργολάβο θα τα µεταβιβάζει σε τρίτους που υποδεικνύονται από αυτόν. Η
µεταβίβαση γίνεται απευθείας σε αυτούς για να αποφεύγεται η διπλή µεταβίβαση
µε τη σχετική δαπάνη. Έτσι, ο εργολάβος εισπράττει το τίµηµα από τις πωλήσεις
αυτές, ενώ σε αυτόν µεταβιβάζονται µόνο οι οριζόντιες ιδιοκτησίες που επιθυµεί να
κρατήσει για τον εαυτό του(Σεϊμένης, 2008).
Η οικοδόµηση στο οικόπεδο γίνεται επ’ ωφελεία αµφοτέρων των µερών, καθώς
συµφωνείται ότι η πολυκατοικία θα αποτελείται από κοινά µέρη καθώς και από
ορόφους ή διαµερίσµατα, µέρος των οποίων θα λάβει ο οικοπεδούχος ως
αντάλλαγµα για το οικόπεδο που εισέφερε στην κατασκευή και το υπόλοιπο µέρος
(συνήθως το µεγαλύτερο) θα λάβει ο κατασκευαστής. Επειδή όµως βάσει της ΑΚ 1057
ο ιδιοκτήτης του οικοπέδου καθίσταται και ιδιοκτήτης των διαµερισµάτων µε µόνη
την κατασκευή, συµφωνείται ότι υποχρεούται να µεταβιβάσει είτε στον
κατασκευαστή είτε στους τρίτους που αυτός θα υποδείξει τα διαµερίσµατα που
συµφωνήθηκε να λάβει ο κατασκευαστής. Το δικαίωµα του εργολάβου
εξασφαλίζεται συχνά µε την παροχή εκ µέρους του οικοπεδούχου ανέκκλητης
πληρεξουσιότητας προς τον πρώτο, να µεταβιβάσει αυτός τα ποσοστά που
δικαιούται µαζί µε τις αντίστοιχες οριζόντιες ιδιοκτησίες σε τρίτους ή να τα αποκτήσει
ο ίδιος µε αυτοσύµβαση(Γεωργιάδης, 1991).

4
 Με την αγορά από τρίτα πρόσωπα ηµιτελών διαµερισµάτων που θα
αποπερατωθούν από τον κατασκευαστή, τα µέρη της αρχικής σύµβασης αντιπαροχής
συµβάλλονται και µε τρίτους συνάπτοντας µε αυτούς συµβάσεις και καθιστώντας
τους επίσης δικαιούχους του έργου. Έτσι, διαµορφώνεται µια πολυπρόσωπη σχέση
γύρω από την ανεγειρόµενη πολυκατοικία(Φραγκούλης, 1998).
Βασικό στοιχείο της εν λόγω σύµβασης είναι το γεγονός ότι η αµοιβή του
εργολάβου δεν είναι χρηµατική, αλλά συνίσταται στη µεταβίβαση κατά κυριότητα
από τον οικοπεδούχο στον εργολάβο ή σε τρίτα πρόσωπα που αυτός θα υποδείξει
ορισµένων ποσοστών εξ αδιαιρέτου στο οικόπεδο, τα οποία αναλογούν σε ορισµένα
από τα διαµερίσµατα που θα οικοδοµηθούν στην ανεγειρόµενη οικοδοµή (αµοιβή
µη χρηµατική µε εκποιητικό χαρακτήρα). Το στοιχείο αυτό είναι που διακρίνει τη
σύµβαση αυτή από άλλες συµβάσεις εκτέλεσης έργου. Πρόκειται για περίπτωση
αµοιβής σε είδος, η οποία για να εξοφληθεί πρέπει να επακολουθήσει η µεταβίβαση
της κυριότητας από τον οικοπεδούχο στον εργολάβο ή σε τρίτα πρόσωπα, οπότε το
τίµηµα της πώλησης θα καταβληθεί στον εργολάβο. Εξάλλου η αµοιβή κατ’ άρθρο
681 ΑΚ είναι δυνατόν να µην είναι χρηµατική, αλλά να συνίσταται σε παροχή
οποιουδήποτε είδους όπως στην προκειµένη περίπτωση(Σεϊμένης, 2008).
Στη σύµβαση αντιπαροχής λανθάνουν στοιχεία και άλλων συµβατικών τύπων
όπως π.χ. ανταλλαγής, διανοµής και εταιρείας ακόµη(Φραγκούλης, 1998).
Κρίνεται σκόπιµο να παρατεθούν στη συνέχεια τα διάφορα στάδια που
ακολουθούνται µέχρι την έναρξη των εργασιών για την ανέγερση της οικοδοµής
καθώς και το περιεχόµενο του εργολαβικού συµφωνητικού(Φραγκούλης, 1998).

1.3 Προπαρασκευαστικό στάδιο του έργου και περιεχόμενο του

εργολαβικού

1.3.1 Προπαρασκευαστικό στάδιο. Αρχικά εργολάβος και οικοπεδούχος

συζητούν τις προϋποθέσεις συνεργασίας τους. Βασικά θέµατα διαπραγµάτευσης
είναι το ύψος (ποσοστό) της αντιπαροχής, το ακριβές αντικείµενό της (οι ιδιοκτησίες
που θα κρατήσει ο οικοπεδούχος), ο χρόνος παράδοσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών
της αντιπαροχής και ο χρόνος της πλήρους αποπεράτωσης της οικοδοµής, καθώς και
ενδεχόµενες ιδιαιτερότητες της συγκεκριµένης σύµβασης, όπως π.χ. η στέγαση του
οικοπεδούχου και της οικογένειάς του, αν µέχρι τότε έµεναν στο ακίνητο. Αφού
εξελιχθούν οµαλά οι διαπραγµατεύσεις και τα µέρη καταλήξουν σε συµφωνία
σχετικά µε τους όρους για τη συνεργασία τους, η συµφωνία τους καταχωρείται στο
εργολαβικό συµφωνητικό (εργολαβική σύµβαση), οι διατάξεις του οποίου ρυθµίζουν
εφεξής τις σχέσεις τους(Τσούμας, 2009a).
Η κατάρτιση της σύµβασης διέρχεται δύο κυρίως φάσεις : Στην πρώτη
καταρτίζεται µε συµβολαιογραφικό έγγραφο η ενοχική σύµβαση, µε την οποία ο µεν
εργολάβος αναλαµβάνει την υποχρέωση να κατασκευάσει την οικοδοµή, ο δε
οικοπεδούχος να µεταβιβάσει στον εργολάβο, ως εργολαβική αµοιβή, κατά πλήρες

5
δικαίωµα κυριότητας ποσοστό εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου. Η σύµβαση αυτή
εκτός από τη συµφωνία για την κατασκευή της οικοδοµής, την ποσοστιαία εξ
αδιαιρέτου διανοµή του οικοπέδου και την πρόβλεψη περί παρακράτησης από τον
οικοπεδούχο της αποκλειστικής κυριότητας, νοµής και κατοχής ορισµένων ποσοστών
εξ αδιαιρέτου πάνω στο οικόπεδο, περιλαµβάνει επιπλέον και σύµβαση υπέρ τρίτων
(τους οποίους θα υποδείξει ο εργολάβος) καθώς και (πιθανώς) πληρεξουσιότητα
προς τον εργολάβο για τη διάθεση των ποσοστών προς τους τρίτους ή την κτήση τους
µε αυτοσύµβαση(Γεωργιάδης, 1991).
Στη δεύτερη φάση µετά τη λήψη της οικοδοµικής άδειας, καταρτίζεται
συµβολαιογραφικά και µεταγράφεται η πράξη σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών
στην οικοδοµή που θα ανεγερθεί, ο κανονισµός της οικοδοµής (ώστε να είναι δυνατή
η πώληση και µεταβίβαση σε τρίτους ποσοστών εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου που
αντιστοιχούν σε διαιρεµένες ιδιοκτησίες) και - αν οι οικοπεδούχοι είναι περισσότεροι
η σύµβαση διανοµής των διαιρετών χώρων που περιέρχονται στους οικοπεδούχους
βάσει του εργολαβικού συµβολαίου(Κορνηλάκης, 2005).
Αν παρά τις πολλές συζητήσεις και τα έξοδα που πιθανώς έχουν γίνει µε την
προοπτική ευόδωσης των συζητήσεων (ή ακόµη αν τα µέρη έχασαν ευκαιρίες που εν
τω µεταξύ τους παρουσιάστηκαν µόνο και µόνο για να µην χαλάσουν τις
διαπραγµατεύσεις), τελικώς η σύµβαση δεν καταρτιστεί, εφαρµόζονται τα άρθρα 197
και 198 ΑΚ για την προσυµβατική ευθύνη. Βέβαια µόνη η µαταίωση
πραγµατοποίησης της σύµβασης δεν αρκεί για να δηµιουργήσει υποχρέωση
αποζηµίωσης σε βάρος του µαταιώσαντος, γιατί η διακοπή απλώς των
διαπραγµατεύσεων δεν συνιστά άνευ ετέρου συµπεριφορά αντισυναλλακτική, παρά
µόνο αν το ένα µέρος αφήνει το άλλο να προβεί σε έξοδα και να υφίσταται ζηµίες,
καλλιεργώντας του µε την παραπλανητική στάση του την πεποίθηση ότι η
προκείµενη σύµβαση θα καταρτισθεί οπωσδήποτε. Επιπλέον, η καταβλητέα
αποζηµίωση δεν καλύπτει τις δαπάνες που έγιναν για να αρχίσουν οι
διαπραγµατεύσεις που δεν κατέληξαν στο επιθυµητό αποτέλεσµα, γιατί θεωρείται
ότι οι δαπάνες αυτές προηγήθηκαν του διαπραγµατευτικού σταδίου και δεν
περιλαµβάνονται σ’ αυτό(Τσούμας, 2009a).
Η οικοδόµηση µπορεί να ξεκινήσει νοµίµως µόνο αφού θα έχει εξασφαλιστεί για
την οικοδοµή η απαιτούµενη από τις κείµενες διατάξεις οικοδοµική άδεια. Την
αίτηση για την έκδοση της οικοδοµικής άδειας δικαιούται να υποβάλει ο
οικοπεδούχος, χωρίς να αποκλείεται όµως η υποβολή της κι από τον κατασκευαστή
ή τρίτο, ενεργούντα κατ’ εντολή του οικοπεδούχου. Παρά το γεγονός ότι η οικοδοµική
άδεια εκδίδεται υπέρ συγκεκριµένου προσώπου δεν θεωρείται ως προσωποπαγής
αλλά ως πραγµατοπαγής. Συνεπεία αυτού αν η άδεια ζητηθεί από τον κατασκευαστή
θα του ανήκει, µόνο εφόσον θα διατηρεί τα δικαιώµατά του από την εργολαβική σύµβαση.
Αν στη συνέχεια του αφαιρεθεί η ιδιότητα του εργολάβου (π.χ. λόγω έκπτωσής του),
τότε η άδεια θα ακολουθήσει την τύχη του οικοπέδου και θα ανήκει πλέον στον
οικοπεδούχο ή στο νέο εργολάβο που θα συµβληθεί µαζί του(Τσούμας, 2009a).

6
 1.3.2. Το περιεχόμενο του εργολαβικού συμφωνητικού .Οι συµβάσεις
αντιπαροχής είναι σε µεγάλο βαθµό τυποποιηµένες και ακολουθούν ένα ιδεατό
µοντέλο αντιπαροχής που έχει διαµορφωθεί από τη συναλλακτική πρακτική στις
συµβάσεις αυτές(Φραγκούλης, 1998).Τα τελευταία χρόνια µε την επικράτηση του
ηλεκτρονικού υπολογιστή στα συµβολαιογραφεία, οι εν λόγω συµβάσεις τείνουν να
γίνουν πανοµοιότυπες. Στην πράξη ως βάση χρησιµοποιείται το υπόδειγµα του
υπολογιστή, στο οποίο γίνονται οι απαιτούµενες κατά περίπτωση προσαρµογές, οι
δικηγόροι των συµβαλλοµένων σηµειώνουν τις παρατηρήσεις τους, γίνεται µία από
κοινού επεξεργασία του σχεδίου και η σύµβαση παίρνει την τελική της µορφή και
υπογράφεται(Τσούμας, 2009a).
Η συµφωνία φέρει συνήθως τον τίτλο «Προσύµφωνο – Eργολαβικό», γιατί εκτός
από τα όσα αφορούν την εργολαβία, προσυµφωνούνται παράλληλα και άλλα,
δίδεται η υπόσχεση µεταβίβασης στον εργολάβο των ποσοστών επί του οικοπέδου
που θα αντιστοιχούν στο εργολαβικό του αντάλλαγµα, η οποία είναι απαραίτητη για
τη λειτουργία της σύµβασης αντιπαροχής, και προσυµφωνείται ότι τα µέρη θα
καταρτίσουν την πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας για την οικοδοµή που θα
ανεγερθεί και τον κανονισµό δικαιωµάτων και υποχρεώσεων των οροφοκτητών. Στο
εργολαβικό προβλέπονται συνήθως τα εξής :
α) περιγραφή της πολυκατοικίας που θα ανεγερθεί στο οικόπεδο, δηλαδή των
διαµερισµάτων, καταστηµάτων, αποθηκών και στεγασµένων θέσεων στάθµευσης
αυτοκινήτων καθ’ όρια, επιφάνεια, όγκο, και διαίρεση κάθε διαιρεµένης ιδιοκτησίας,
καθώς και των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων χώρων και εγκαταστάσεών της και των
προβλεποµένων ακάλυπτων θέσεων στάθµευσης αυτοκινήτου των οροφοκτητών.
Επισυνάπτονται και σχέδια κάτοψης του υπογείου, του ισογείου και των ορόφων της
οικοδοµής µε τις ιδιοκτησίες που θα ανήκουν στον καθένα.
β) συµφωνία ανάθεσης ανέγερσης οικοδοµής.
γ) µνεία και περιγραφή των διαιρεµένων ιδιοκτησιών που οι οικοπεδούχοι θα
µεταβιβάσουν στον εργολάβο ή στους τρίτους που αυτός θα υποδείξει ως
αντάλλαγµα για την ανέγερση της πολυκατοικίας στο οικόπεδό τους.
δ) µνεία και περιγραφή των διαιρεµένων ιδιοκτησιών που θα παραµείνουν στην
κυριότητα των οικοπεδούχων µετά την αποπεράτωση της οικοδοµής.
ε) συµφωνία (προσύµφωνο) για την κατάρτιση στο µέλλον πράξης οροφοκτησίας
και κανονισµού πολυκατοικίας. Συνήθως προβλέπεται δυνατότητα αυτοσύµβασης.
στ) συµφωνία για πρόβλεψη επέκτασης της οικοδοµής στο µέλλον σε περίπτωση
που αυτό θα επιτραπεί από νεώτερες πολεοδοµικές διατάξεις.
ζ) συµφωνία (προσύµφωνο) για τα ποσοστά συνιδιοκτησίας επί του εδάφους που
θα περιέλθουν στον κατασκευαστή και αυτά που θα παραµείνουν στους
οικοπεδούχους.
η) αποτίµηση των ποσοστών συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου (χιλιοστών) που
θα περιέλθουν στον εργολάβο.

7
 θ) συµφωνία για το χρόνο παράδοσης του οικοπέδου στον κατασκευαστή για να
αρχίσει τις εργασίες.
ι) απαρίθµηση των ευθυνών και υποχρεώσεων του κατασκευαστή έναντι των
οικοπεδούχων (π.χ. επιµέλεια και δαπάνες για την έκδοση των απαιτούµενων
διοικητικών αδειών, κάλυψη κάθε δαπάνης που σχετίζεται µε την κατασκευή του
έργου, συµφωνία διορισµού επιβλέποντος µηχανικού, το επιτρεπτό ή µη
χρησιµοποίησης υπεργολάβων από τον κατασκευαστή, προθεσµία υποβολής
δικαιολογητικών για την έκδοση της πολεοδοµικής άδειας, επιµέρους προθεσµίες
αποπεράτωσης κάθε τµήµατος του έργου, αναστολές προθεσµιών κ.ά.).
κ) περιπτώσεις υπέρβασης των προθεσµιών από υπαιτιότητα του εργολάβου
(συµφωνία για έκπτωση του εργολάβου, ενδεχόµενη πρόβλεψη ειδικών λόγων
καταγγελίας της εργολαβικής σύµβασης ή αποκλεισµού του δικαιώµατος του
εργοδότη να καταγγείλει τη σύµβαση κατά την ΑΚ 700 ή επιβολής ειδικών όρων για
την άσκηση του δικαιώµατος αυτού ή παροχής του στον εργοδότη µε παράλληλη
απαλλαγή του από την υποχρέωση καταβολής είτε ολόκληρης της συµφωνηµένης
αµοιβής είτε και µέρους της, ρύθµιση του τρόπου και της διαδικασίας παράδοσης
των ιδιοκτησιών της αντιπαροχής, καθορισµός χρόνων και προϋποθέσεων
µεταβίβασης στον εργολάβο των ποσοστών (χιλιοστών) του ανταλλάγµατός του,
διαδικασία µε βάση την οποία θα συµπράξουν οι οικοπεδούχοι στις πωλήσεις,
πρόβλεψη πληρεξουσιοδοτήσεων προς τον εργολάβο για την αντιµετώπιση
συγκεκριµένων προβληµάτων (π.χ. µεταβίβαση ποσοστών συνιδιοκτησίας σε
αγοραστές σε περίπτωση αντισυµβατικής άρνησης σύµπραξης των οικοπεδούχων),
συνοµολόγηση διαιτησίας για την επίλυση διαφορών µεταξύ των µερών από την
εργολαβική σύµβαση(Τσούμας, 2009a).

1.3.3 Οικονομική σημασία

Η οικοδόµηση µε το σύστηµα της αντιπαροχής είναι συµφέρουσα τόσο για

τον οικοπεδούχο όσο και για τον κατασκευαστή. Με το σύστηµα αυτό ο πρώτος δεν
υποχρεώνεται να ξοδέψει σηµαντικά ποσά για τις ανάγκες της ανεγέρσεως, δεν
επωµίζεται τις φροντίδες και τα προβλήµατα που µπορεί να ανακύψουν, ενώ
επιτυγχάνει και οικονοµικό όφελος µε την απόκτηση έτοιµων οριζόντιων
ιδιοκτησιών, κατά ποσοστό ίσως και ανώτερο του 20% σε σχέση προς το ύψος του
τιµήµατος που θα του απέφερε η πώληση του οικοπέδου του. Ο δεύτερος αποφεύγει
µε τον τρόπο αυτό την υψηλή δαπάνη αγοράς του οικοπέδου και επωµίζεται µόνο το
κόστος κατασκευής και σύναψης του εργολαβικού που καταρτίζεται
συµβολαιογραφικά(Τσούμας, 2009a).

8
Πηγή : Ανακτήθηκε 14/12/2021, από
https://www.ot.gr/2021/06/08/oikonomia/akinita/anastithike-i-antiparoxi-
ayksanontai-oi-times-ton-oikopedon-pinakes/

9
Κεφάλαιο 2 : Η νομική φύση της σύμβασης αντιπαροχής

2.1. Οι απόψεις που έχουν διατυπωθεί. ∆ιάφορες απόψεις έχουν διατυπωθεί

σχετικά µε τη νοµική φύση της σύµβασης αντιπαροχής. Κατά µία άποψη πρόκειται
για καθαρή σύµβαση έργου, ενώ κατ’ άλλη πρόκειται για σύµβαση που µοιάζει µε
την ανταλλαγή(Τσούμας, 2009). Επίσης έχει διατυπωθεί η άποψη ότι µε τη σύµβαση
του εργολαβικού δηµιουργείται δουλεία σε βάρος του οικοπέδου του οικοπεδούχου
που τον υποχρεώνει να δεχτεί την ανέγερση της πολυκατοικίας επ’ αυτού (δουλεία
ανέγερσης), ότι δηλαδή µε το εργολαβικό βαρύνεται ο οικοπεδούχος να µεταβιβάσει
στον εργολάβο τα χιλιοστά οικοπέδου που συµφωνούν, και ακριβώς δε το βάρος
αυτό αποτελεί τη δουλεία υπέρ του εργολάβου που ιδρύεται από τη σύσταση του
εργολαβικού. Κατά µία άλλη γνώµη πρόκειται για µία sui generis αµφοτεροβαρή
σύµβαση στην οποία οι συμβαλλόμενοι έδωσαν τη δοµή και το σχήµα της
εργολαβίας(Φραγκούλης, 1998).
Ορθότερη ωστόσο φαίνεται η άποψη ότι πρόκειται για µικτή σύµβαση. άποψη
πουφαίνεται να επικρατεί πλέον στη θεωρία. Στη νοµολογία έχει υποστηριχθεί τόσο
η άποψη ότι πρόκειται περί µικτής σύµβασης, όσο και η άποψη ότι αποτελεί
σύµβαση έργου(Γεωργιάδης, 1991).

2.2 Η σύμβαση της αντιπαροχής ως μικτή σύμβαση.

Στα πλαίσια της αρχής της ελευθερίας των συµβάσεων οι συναλλασσόµενοι είναι
ελεύθεροι να διαµορφώνουν το περιεχόµενο της σύµβασης που καταρτίζουν όπως
επιθυµούν, αρκεί να µην προσκρούει σε απαγορευτική διάταξη νόµου ή στα χρηστά ήθη. Στη
συναλλακτική πρακτική λοιπόν συναντώνται οι µικτές συµβάσεις. Μικτή σύµβαση είναι η
ενιαία σύµβαση που περιέχει στοιχεία, τα οποία ανήκουν σε διάφορους τύπους συµβάσεων
(επώνυµων ή και ανώνυµων). Η προβληµατική των µικτών συµβάσεων έχει να κάνει µε το
ποιοί κανόνες θα εφαρµοστούν σε αυτές ιδίως σε περίπτωση ανώµαλης εξέλιξής
τους(Σταθόπουλος, 2004).
Οι µικτές συµβάσεις εµφανίζονται µε διάφορες µορφές. Μία από τις µορφές αυτές είναι
η περίπτωση όπου ο ένας συµβαλλόµενος οφείλει (κύρια) παροχή που ανήκει σεορισµένο
συµβατικό τύπο (ή και περισσότερες παροχές που ανήκουν σε διαφορετικό συµβατικό τύπο
η κάθε µία), ενώ ο αντισυµβαλλόµενός του οφείλει αντιπαροχή που ανήκει σε άλλον
συµβατικό τύπο (δίµορφες ή ερµαφρόδιτες συµβάσεις – doppeltypische
Verträge)(Κορνηλάκης, 2005). Τέτοια είναι και η σύµβαση αντιπαροχής.
Στη συµφωνία εργολάβου – οικοπεδούχου, η παροχή του εργολάβου αποτελεί
αναµφισβήτητα εκτέλεση έργου, διότι οι συµβαλλόµενοι αποβλέπουν στο αποτέλεσµα
εργασίας και συνεπώς πρόκειται για παροχή από σύµβαση έργου (ΑΚ 681).
Επειδή όµως στην περίπτωση αυτή ο οφειλέτης του έργου χορηγεί τα υλικά της
κατασκευής ανακύπτει το ερώτηµα µήπως κατά την ΑΚ 683 πρόκειται για παροχή
κατασκευαστέου πράγµατος, οπότε θα πρέπει να εφαρµοστούν οι διατάξεις για την

10
πώληση. Η ΑΚ 683 ωστόσο είναι ερµηνευτική («εν αµφιβολία») και ταυτόχρονα
συµπληρωτική και ενδοτική, δηλαδή εφαρµόζεται µόνο σε περίπτωση που οι
συµβαλλόµενοι δεν προσδιόρισαν το είδος της σύµβασης που κατήρτισαν (αν ήθελαν
πώληση ή σύµβαση έργου) και δεν είναι δυνατόν µε ερµηνεία να συναχθεί τι
ήθελαν(Τσούμας, 2009), δηλαδή δεν είναι δυνατόν ούτε µε τους γενικούς
ερµηνευτικούς κανόνες (ΑΚ 173 και 200) να συναχθεί ποιά από τις µιγνυόµενες στη
σύµβαση παροχές θέλησαν οι συµβαλλόµενοι ως κύρια ή αν θέλησαν και τις δύο ως
κύριες(Τσούμας, 2009a).
Αλλά και µε βάση την ΑΚ 683 θα πρέπει να εφαρµοστούν οι διατάξεις της
σύµβασης έργου. Καταρχήν όταν πρόκειται για ακίνητες κατασκευές, το έδαφος
αποτελεί πάντοτε το κύριο πράγµα, ανεξάρτητα από την αξία του σε σχέση µε την
αξία των υλικών που ενώνονται µε αυτό. Το έδαφος δηλαδή, που στην περίπτωση
αυτή παρέχει ο οικοπεδούχος – εργοδότης, αποτελεί και αυτό ύλη και µάλιστα το
κύριο µέρος της ύλης (ΑΚ 954 § 1 αρ. 1). Όταν και οι δύο συµβαλλόµενοι χορηγούν
µέρος της ύλης, όπως στην περίπτωση αυτή, τότε πρέπει να διαπιστώσουµεποιος
χορηγεί το κύριο και πρωτεύον µέρος. Όπως προκύπτει από τα ανωτέρω, ο
οικοπεδούχος είναι αυτός που χορηγεί το κύριο µέρος (αφού το οικόπεδο αποτελεί
την κύρια ύλη). Άρα και µε βάση την ΑΚ 683 για την παροχή του εργολάβου
εφαρµοστέες είναι οι διατάξεις της σύµβασης έργου. Εξάλλου η κυριότητα του
κατασκευαστέου πράγµατος αποκτάται εδώ αυτοδικαίως µε υλική πράξη, την ένωση
(ΑΚ 1057)(ΔΕΛΗΓΙΑΝΝΗΣ Ι., 2004).
Ο χαρακτηρισµός της παροχής του εργολάβου προκύπτει εδώ και χωρίς ανάγκη
προσφυγής στην ΑΚ 683, µε µόνη την ερµηνεία σύµφωνα µε τα συναλλακτικά ήθη
κατά την ΑΚ 200(ΔΕΛΗΓΙΑΝΝΗΣ Ι., 2004), η εφαρµογή της οποίας εξάλλου προηγείται
της εφαρµογής της ΑΚ 683. Εκ των ανωτέρω λοιπόν συνάγεται ότι η παροχή του
εργολάβου είναι τυπική της σύµβασης έργου.
Αν η παροχή του οικοπεδούχου ήταν χρηµατική δεν θα υπήρχε ζήτηµα, καθώς θα
επρόκειτο για καθαρή σύµβαση έργου. Στην εξεταζόµενη όµως σύµβαση η
αναλαµβανόµενη από τον οικοπεδούχο υποχρέωση για µεταβίβαση ποσοστών εξ
αδιαιρέτου στο οικόπεδό του αποτελεί παροχή τυπική της σύµβασης
πώλησης(Ράικος, 2019).
Από το συνδυασµό στοιχείων των αντικειµενικών υποστάσεων των συµβάσεων
πώλησης και σύµβασης έργου δηµιουργείται η αντικειµενική υπόσταση νέας
σύµβασης διαφορετικής από αυτές τις συµβάσεις, από τα στοιχεία των οποίων
αποτελείται, και η οποία δεν ρυθµίζεται στο νόµο, ανεξάρτητα από το ότι γίνεται
συνοπτική υπόδειξη προς ρύθµισή της (ΑΚ 683)(ΔΕΛΗΓΙΑΝΝΗΣ Ι., 2004). Πρόκειται
για αµφοτεροβαρή σύµβαση που οι κύριες παροχές των µερών ανήκουν σε
διαφορετικά είδη συµβάσεων. Και εφόσον οι παραπάνω ανταλλασσόµενες παροχές
διαφορετικού τύπου έχουν κατά τη βούληση των µερών ίση σπουδαιότητα, αποτελεί
µικτή δίµορφη σύµβαση(Κορνηλάκης, 2005). Γίνεται δεκτό ότι όταν η παροχή και η
αντιπαροχή ανήκουν σε διαφορετικό συµβατικό τύπο η κάθε µια τους, εφαρµόζεται

11
καταρχήν η «θεωρία του συνδυασµού» (Kombinationstheorie), δηλαδή κάθε παροχή
κρίνεται µε βάση τις διατάξεις του συµβατικού τύπου στον οποίο ανήκει, χωρίς
ωστόσο να παραβλέπεται και η ενότητα της µικτής σύµβασης, ιδίως όταν µία
ανωµαλία σε κάποια από τις παροχές δηµιουργεί έναν «καταργητικό
λόγο»(Γεωργιάδης, 1991),. Εποµένως για την παροχή του εργολάβου εφαρµόζονται
οι κανόνες της σύµβασης έργου, ενώ για την παροχή του οικοπεδούχου οι κανόνες
της πώλησης.
Κύριος όµως σκοπός, στον οποίο αποβλέπουν και οι δύο συµβαλλόµενοι κατά την
κατάρτιση της σύµβασης είναι η κατασκευή της οικοδοµής. Συνεπεία αυτού οι
ανταλλασσόµενες παροχές τίθενται σε τέτοια αλληλεξάρτηση, ώστε κατ’ ανάλογη
εφαρµογή του κανόνα του άρθρου 181 ΑΚ, να επιβάλλεται κάθε φορά που οι κανόνες
που ρυθµίζουν την κάθε παροχή (δηλαδή οι κανόνες της πώλησης και οι κανόνες της
σύµβασης έργου) έρχονται σε σύγκρουση, να θεωρείται ότι υπερισχύουν οι κανόνες
της σύµβασης έργου όσον αφορά την τύχη της σύµβασης στο σύνολό της, αφού ως
καίριο στοιχείο της σύµβασης αναδεικνύεται η κατασκευή του έργου. Η ανάδειξη της
κατασκευής του έργου ως πρώτιστου σκοπού των συµβαλλοµένων, επιτάσσει στην
περίπτωση αυτή την υπεροχή των διατάξεων της σύµβασης έργου (ΑΚ 681 επ.) έναντι
αυτών της πώλησης. Κατά τα άλλα, για τον προσδιορισµό του ρυθµιστικού πλαισίου
της εν λόγω σύµβασης ορθότερο είναι, πέραν της αναζήτησης της βούλησης των
µερών και της συναλλακτικής διαµόρφωσής της, ο εφαρµοστής του δικαίου να
προχωρά και σε ανάλογη εφαρµογή διατάξεων συµβατικών τύπων, έτσι ώστε να
επιτυγχάνεται ο σκοπός της σύµβασης και να εξισορροπούνται τα εκατέρωθεν
συγκρουόµενα συµφέροντα των συµβαλλοµένων(Γεωργιάδης, 1991).
Αυτό σηµαίνει ότι αν οι διατάξεις που ρυθµίζουν τη σύµβαση έργου παρέχουν σε
οποιονδήποτε από τους συµβαλλοµένους το δικαίωµα να ανατρέπει την παροχή που
έχει ως αντικείµενό της την εκτέλεση του συµφωνηµένου έργου για έναν λόγο, για
τον οποίο οι κανόνες που ρυθµίζουν την πώληση δεν παρέχουν στον ίδιο αυτό
συµβαλλόµενο δικαίωµα να ανατρέπει την αντιπαροχή που έχει ως αντικείµενο τη
µεταβίβαση της κυριότητας ποσοστών στο οικόπεδο, η ανατροπή της παροχής του
έργου συνεπάγεται την ανατροπή και της όλης σύµβασης, εκτός αν η σχετική διάταξη
ορίζει διαφορετικά, όπως π.χ. η ΑΚ 700 κατά την οποία παρά την κατάργηση της
παροχής του εργολάβου µε την καταγγελία της σύµβασης από µέρους του εργοδότη,
διατηρείται η παροχή του τελευταίου(ΔΕΛΗΓΙΑΝΝΗΣ Ι., 2004).
Κατά τη νοµολογία µας η σύµβαση ανέγερσης οικοδοµής µε αντιπαροχή φέρει
µικτό διφυή χαρακτήρα, δηλαδή έχει χαρακτήρα ενοχικής σύµβασης έργου που
διέπεται από τις διατάξεις των άρθρων 681 επ. ΑΚ και χαρακτήρα προσυµφώνου
εµπράγµατης σύµβασης µεταβίβασης των ποσοστών οικοπέδου, που επέχουν θέση
εργολαβικής αµοιβής, σε εκτέλεση της προηγούµενης σύµβασης, ενόψει της
ανταλλακτικής σχέσης των εκατέρωθεν παροχών(ΔΕΛΗΓΙΑΝΝΗΣ Ι., 2004). Ωστόσο
παραβλέπεται ότι εδώ πρόκειται για δύο συµβάσεις : τη µικτή σύµβαση (ΑΚ 681 και

12
513) και το προσύµφωνο (ΑΚ 166) που αφορά την καταβολή της αµοιβής του
εργολάβου(Γεωργιάδης, 1991).

2.3 Οι ιδιορρυθμίες της σύμβασης της αντιπαροχής.

Όπως αρχικά αναφέρθηκε, η σύµβαση αντιπαροχής δεν αποτελεί τυπική εργολαβία

αλλά εργολαβία µε ιδιοµορφίες. Οι κυριότερες από αυτές είναι οι εξής :
1.Η εκτέλεση όλου του έργου γίνεται µε δαπάνες και επιχειρηματικό κίνδυνο του
εργολάβου.
2.Ο οικοπεδούχος δεν πληρώνει τον εργολάβο αλλά εισφέρει στην κατασκευή του
συνολικού έργου. Η κύρια παροχή του οικοπεδούχου-εργοδότη είναι η µεταβίβαση
στον εργολάβο ή σε τρίτους που αυτός θα υποδείξει ποσοστών εξ αδιαιρέτου στο
οικόπεδο και των αντίστοιχων οριζόντιων ιδιοκτησιών, αµοιβή που συνίσταται σε
υπόσχεση παροχής και όχι σε χρήµα όπως συµβαίνει στη συνήθη σύµβαση έργου.
3.Εποµένως η εκτέλεση και ο τρόπος εκτέλεσης του συνολικού έργου αφορά εξίσου
και τον εργολάβο (σε αντίθεση µε την τυπική εργολαβία όπου ο εργολάβος έχει µία
και µόνη απαίτηση, να πληρωθεί κατά τη συµφωνία)(Γεωργιάδης, 1991).
4.Πρόκειται για ανάθεση έργου που µπορεί να γίνει από την πλειοψηφία (65%) των
ιδιοκτητών του υπό ανοικοδόµηση οικοπέδου (ν. 1562/1985).
5.Τέλος, ο οικοπεδούχος υπογράφοντας τη σύµβαση αντιπαροχής γνωρίζει και
αποδέχεται ότι το ακίνητο που µέχρι τότε ανήκε σε αυτόν αποκλειστικά και στο οποίο
είχε τις απόλυτες εξουσίες του κυρίου, προορίζεται πλέον να µεταβληθεί σε κάτι άλλο
που θα το µοιραστεί µε άλλους, δηλαδή σε ένα πολυώροφο κτίριο που τα
διαµερίσµατά του θα στεγάσουν άλλους, τους οποίους αυτός δεν θα δικαιούται να
επιλέξει και τα οποία διαµερίσµατα θα εµπορευθεί κατά βούληση ο
κατασκευαστής(Φραγκούλης, 1998).

2.4 O τύπος της σύμβασης.

2.4.1. Συµβολαιογραφικός τύπος. Η σύµβαση έργου είναι άτυπη σύµβαση

(ΑΚ 158),έστω και αν αφορά την εκτέλεση έργου σε ακίνητο, καθώς µόνη αυτή δεν
συνεπάγεται µεταβίβαση ακινήτου ή σύσταση εµπράγµατου δικαιώµατος σε αυτό (ή
ανάληψη συναφούς υποχρέωσης)(Κορνηλάκης, 2005).
Αν όµως η σύµβαση έργου συνδέεται µε άλλη σύµβαση, για την οποία απαιτείται
η τήρηση ορισµένου τύπου και αποτελεί µε αυτήν ενιαία µικτή σύµβαση, τότε
υπόκειται υποχρεωτικά σε τύπο. Τέτοια περίπτωση αποτελεί η µεταβίβαση από τον
οικοπεδούχο ποσοστών εξ αδιαιρέτου οικοπέδου στον εργολάβο ως αµοιβή για την
κατασκευή διαµερισµάτων πολυκατοικίας. Ειδικότερα, η σύµβαση ανέγερσης
οικοδοµής µε αντιπαροχή είναι σύµβαση που έχει ως αντικείµενο τη µεταβίβαση
κυριότητας επί ποσοστού πάνω στο οικόπεδο όπου θα ανεγερθεί η οικοδοµή και
συνιστά σύµβαση που γεννά υποχρέωση εκποίησης ακινήτου µε αντάλλαγµα (ΑΚ

13
369, 513, 520, 681). Εδώ η παροχή έργου αναµιγνύεται µε την υποχρέωση παροχής
ποσοστών της κυριότητας ακινήτου, και γι’ αυτό πρέπει η µικτή αυτή σύµβαση να
καταρτισθεί κατ’ άρθρο 369 ΑΚ συµβολαιογραφικά. Εάν δεν τηρηθεί ο
συµβολαιογραφικός τύπος, η σύµβαση είναι άκυρη(Γεωργιάδης, 1991).
Στη νοµολογία γίνεται επίκληση και των ΑΚ 166, 369, 1033 προκειµένου να
θεµελιωθεί η υποχρέωση τήρησης τύπου για τη σύµβαση εργολαβίας µε αντιπαροχή,
διότι κατά τη γνώµη αυτή η σύµβαση έργου ενώνεται µε προσύµφωνο µεταβίβασης
ποσοστών κυριότητας επί του οικοπέδου. Ωστόσο η σύµβαση µεταξύ οικοπεδούχου
και εργολάβου είναι οριστική και όχι προσύµφωνο.
Αντίθετα, δεν απαιτείται τύπος όταν η συµφωνία συνίσταται στην καταβολή
χρηµατικού ποσού (ή άλλων κινητών πραγµάτων) ως αµοιβή στον εργολάβο για την
κατασκευή της οικοδοµής, εκτός αν η καταβολή χρηµάτων γίνεται προκειµένου να
τροποποιηθεί η εργολαβική σύµβαση ως προς τα κτίσµατα που θα διατηρήσει ο
οικοπεδούχος, οπότε θα πρέπει να τηρηθεί ο οικείος τύπος. Η τήρηση τύπου στην
τελευταία αυτή περίπτωση πρέπει να καταλαµβάνει ολόκληρη τη σύµβαση, ακόµα
και την παροχή ή το µέρος της παροχής που δεν συνίσταται σε µεταβίβαση
κυριότητας σε ακίνητο(ΔΕΛΗΓΙΑΝΝΗΣ Ι., 2004).
2.4.2. Πρόσθετες συµφωνίες.Πιο συγκεκριµένα, όσον αφορά πρόσθετες
συµφωνίες που συνοδεύουν την αρχική σύµβαση άλλοτε χρειάζεται να
καταρτισθούν συµβολαιογραφικά και άλλοτε όχι, ανάλογα µε το περιεχόµενό τους
και το αν είναι αυτοτελείς ή όχι έναντι των όρων της αρχικής σύµβασης. Έτσι, αν ο
οικοπεδούχος συµφώνησε µε ιδιωτικό συµφωνητικό να καταβάλει συγκεκριµένα
ποσά για συγκεκριµένες πρόσθετες εργασίες στα διαµερίσµατα της αντιπαροχής, η
αυτοτελής αυτή συµφωνία είναι έγκυρη και δεσµευτική για τα µέρη και δεν
απαιτείται για το κύρος της η συµβολαιογραφική κατάρτισή της, αφού δεν
τροποποιούνται µε τησυµφωνία αυτή οι όροι της εργολαβικής σύµβασης(Σεϊμένης,
2008).
Αντίθετα, αν ο εργολάβος υπόσχεται στον οικοπεδούχο πρόσθετη αντιπαροχή και
άλλων χώρων στην οικοδοµή µε πρόσθετη συµφωνία, τότε για τη συµφωνία αυτή
απαιτείται η τήρηση συµβολαιογραφικού τύπου αλλιώς θα είναι άκυρη, γιατί αυτή η
συµφωνία είναι µη αυτοτελής και τελεί σε εσωτερική σχέση προς τις κύριες παροχές
της σύµβασης(Τσούμας, 2009a).
Ενδιαφέρον παρουσιάζει στο σηµείο αυτό η ΕφΘεσ 2435/2006. Η οικοπεδούχος
στην υπόθεση αυτή ήθελε εκτός από την αντιπαροχή της να αγοράσει και ένα από τα
διαµερίσµατα που περιλαµβάνονταν στο εργολαβικό αντάλλαγµα. Προκειµένου να
αποφευχθεί η διπλή µεταβίβαση και τα έξοδα που αυτή συνεπάγεται (φόροι
µεταβίβασης, έξοδα συµβολαιογράφου, δικηγόρου και µεταγραφής) - καθώς θα
έπρεπε να δώσει το εργολαβικό αντάλλαγµα στην εργολάβο εταιρία και ακολούθως
να το αγοράσει από αυτήν - συµφώνησε µε την εργολάβο να της δώσει µε το
εργολαβικό συµβόλαιο µεγαλύτερη αντιπαροχή από αυτή που δικαιούτο.
Παράλληλα υπέγραψαν και ιδιωτικό συµφωνητικό µε το οποίο η οικοπεδούχος

14
υποσχέθηκε στην εργολάβο να της καταβάλει πρόσθετη αµοιβή (σε δόσεις) για τη
µεγαλύτερη αντιπαροχή που έλαβε. Η οικοπεδούχος όµως αρνήθηκε στην πορεία να
καταβάλει κάποιες δόσεις και για το λόγο αυτό η υπόθεση οδηγήθηκε στα
δικαστήρια. Το πρωτοβάθµιο δικαστήριο αποφάσισε ότι η πρόσθετη συµφωνία ήταν
άκυρη επειδή δεν καταρτίσθηκε συµβολαιογραφικά. Αντίθετα, το Εφετείο έκρινε ότι
η επίµαχη πρόσθετη συµφωνία ήταν έγκυρη καθώς «δεν υπέκειτο στον τύπο του
συµβολαιογραφικού εγγράφου διότι αφορά αµοιβή της εργολάβου για το
εκτελεστέο από αυτήν έργο, διδοµένη από την οικοπεδούχο σ’ αυτήν και όχι
εµπράγµατο δικαίωµα επί ακινήτου, σε καµία δε περίπτωση δεν θα µπορούσε να
αποτελέσει τίµηµα αγοραπωλησίας του επίµαχου διαµερίσµατος, αφού θα έπρεπε
προηγουµένως να έχει τούτο ως εργολαβικό αντάλλαγµα παραχωρηθεί στην
εργολάβο και ακολούθως η τελευταία να επαναµεταβιβάσει τούτο σ’ αυτήν
(οικοπεδούχο)»(Τσούμας, 2009a).
Συµβολαιογραφικά πρέπει να καταρτίζεται και η σύµβαση βάσει της οποίας
συµφωνείται η ανέγερση της οικοδοµής σε ακίνητο του εργοδότη µε αντάλλαγµα τη
µεταβίβαση της κυριότητας ποσοστού ή τµήµατος άλλου ακινήτου(ΔΕΛΗΓΙΑΝΝΗΣ Ι.,
2004).
2.4.3. ∆ικαστικές άδειες. Πρέπει να επισηµανθεί ότι σε περίπτωση που µεταξύ
των οικοπεδούχων υπάρχουν ανήλικοι, απαιτείται για να είναι έγκυρη η
δικαιοπραξία, στην οποία αυτοί µετέχουν, προηγούµενη χορήγηση δικαστικής
άδειας για τη σύναψή της η οποία δίδεται κατά τη διαδικασία της Εκούσιας
∆ικαιοδοσίας. Όσο η σχετική αίτηση εκκρεµεί καθώς και σε περίπτωση απόρριψής
της, είναι παρακινδυνευµένη οποιαδήποτε ενέργεια στο ακίνητο(Τσούμας, 2009a).
2.4.4. Μεταγραφή. Η συµφωνία µεταξύ οικοπεδούχου και εργολάβου για την
ανέγερση οικοδοµής µε αντιπαροχή είναι ενοχική σύµβαση, σε εκτέλεση της οποίας
γίνονται µε την εµπράγµατη σύµβαση οι µεταβιβάσεις στον εργολάβο ή τρίτους-
αγοραστές. Η σύµβαση αυτή, ως ενοχική, δεν µεταγράφεται, αφού από τη σαφή
διατύπωση της ΑΚ 1192 συνάγεται ότι µεταγράφονται µόνο εµπράγµατες
δικαιοπραξίες (άρα όχι ενοχικές, έστω και αν αποτελούν «νόµιµη αιτία» της
εµπράγµατης)(Τσούμας, 2009a).

15
2.5 Οι παροχές των μερών και οι μεταξύ τους σχέσεις.

Από όλα τα παραπάνω προκύπτει η δηµιουργία σειράς σχέσεων γύρω από την
οικοδοµή. Αρχικά µεταξύ οικοπεδούχου και εργολάβου (εργολαβικό συµβόλαιο), στη
συνέχεια εργολάβου και τρίτου καθώς ο εργολάβος θα πωλήσει σε τρίτους
διαµερίσµατα της οικοδοµής που αποτελούν το εργολαβικό του αντάλλαγµα και
τέλος οικοπεδούχου και τρίτου, αφού ο οικοπεδούχος αναλαµβάνει και την ενοχική
υποχρέωση να µεταβιβάσει (αντί στον εργολάβο) σε τρίτα πρόσωπα που θα του
υποδείξει ο εργολάβος ποσοστά του ακινήτου µε τα αντίστοιχα διαµερίσµατα και να
συνάψει µε αυτούς την εµπράγµατη σύµβαση(Τσούμας, 2009b).

2.5.1. Η σχέση οικοπεδούχου – εργολάβου.

Το εργολαβικό συµβόλαιο. Η σχέση οικοπεδούχου – εργολάβου ιδρύεται µε την

κατάρτιση του εργολαβικού συµβολαίου. Στο εργολαβικό περιλαµβάνονται
διεξοδικά οι υποχρεώσεις που αναλαµβάνουν τα µέρη και οι οποίες αναλύθηκαν.
Η σύµβαση αυτή είναι οριστική και όχι προσύµφωνο όπως κάποιες φορές
ονοµάζεται στην πράξη, αφού µε αυτήν καθορίζονται οριστικά οι υποχρεώσεις των
µερών για την παροχή και την αντιπαροχή. Ειδικότερα αποτελεί αµφοτεροβαρή
ενοχική σύµβαση, σε εκτέλεση της οποίας γίνονται µε την εµπράγµατη σύµβαση οι
µεταβιβάσεις στον εργολάβο. Η συµφωνία µεταξύ οικοπεδούχου και εργολάβου για
τη µεταβίβαση σε τρίτους αποτελεί σύµβαση υπέρ τρίτου(Ρωμαλιάδης, 1991) .
Οι κύριες παροχές των µερών και οι εφαρµοστέες διατάξεις. Η κύρια παροχή
του εργολάβου όπως προειπώθηκε, είναι η κατασκευή της οικοδοµής (σύµβαση
έργου). Κατά µία άποψη στη σύµβαση αντιπαροχής εκπληρωτέα από τον εργολάβο
παροχή δεν είναι η κατασκευή της όλης πολυκατοικίας αλλά η κατασκευή των
ιδιοκτησιών του οικοπεδούχου και των κοινών µερών της οικοδοµής, αφού η
κατασκευή των ιδιοκτησιών του οικοπεδούχου και των κοινών µερών του κτιρίου
επιφέρει απελευθέρωση του κατασκευαστή από τη συµβατική του υποχρέωση. Από
την άλλη, κύρια παροχή του οικοπεδούχου - εργοδότη είναι η µεταβίβαση στον
εργολάβο ή σε τρίτους που αυτός θα υποδείξει ποσοστών εξ αδιαιρέτου στο
οικόπεδο και των αντίστοιχων οριζόντιων ιδιοκτησιών, αµοιβή που συνίσταται σε
υπόσχεση παροχής και όχι σε χρήµα(Τσούμας, 2009b).
Η υποχρέωση κάθε συµβαλλοµένου για εκπλήρωση της παροχής του και το
δικαίωµά του να αξιώσει εκπλήρωση της παροχής του άλλου εδράζεται ειδικότερα
για τον µεν εργολάβο στις διατάξεις για τη σύµβαση έργου για τον δε οικοπεδούχο
στις διατάξεις τόσο της σύµβασης έργου όσο και κυρίως της πώλησης. Όπως
σηµειώθηκε κάθε µία από τις ανταλλασσόµενες παροχές διαφορετικού τύπου

16
υπόκειται στους κανόνες που ρυθµίζουν τον συµβατικό τύπο στον οποίο
ανήκει(Τσούμας, 2009b).
Εάν οι οικοπεδούχοι είναι περισσότεροι, η κύρια οφειλή τους προς τον εργολάβο
φέρει τα χαρακτηριστικά της αδιαίρετης κοινής ενοχής, ενώ αδιαίρετη είναι και η
προς αυτούς οφειλή του εργολάβου τουλάχιστον ως προς τους κοινόκτητους και τους
κοινόχρηστους χώρους(Τσούμας, 2009b).
Εφαρµοστέες διατάξεις για την παροχή του εργολάβου. Εφόσον η παροχή του
εργολάβου έχει το χαρακτήρα της παροχής έργου, καταρχήν θα έχουν εφαρµογή οι
διατάξεις για τη σύµβαση έργου (ΑΚ 681 επ.) σχετικά µε τα δικαιώµατα και τις
υποχρεώσεις τόσο του εργολάβου όσο και του ιδιοκτήτη-εργοδότη, όπως και για τη
λοιπή λειτουργία της σύµβασης. Ευθέως εφαρµόζονται οι εξής διατάξεις :
α) ΑΚ 681 σχετικά µε τις κύριες υποχρεώσεις του εργολάβου και του οικοπεδούχου
β) ΑΚ 684 για το αν επιτρέπεται η υποκατάσταση άλλου στην εκτέλεση του έργου.
γ) ΑΚ 685 για τις ειδικότερες υποχρεώσεις του εργολάβου σχετικά µε το οικόπεδο
κλπ.
δ) ΑΚ 686 για το δικαίωµα υπαναχώρησης του εργοδότη σε περίπτωση που δεν
άρχισε έγκαιρα ή καθυστερεί η εκτέλεση του έργου (αν και το συγκεκριµένο θέµα
ρυθµίζεται συνήθως συµβατικά).
ε) ΑΚ 687 για τα δικαιώµατα του εργοδότη σε περίπτωση κατασκευής ελαττωµατικής
ή αντίθετης µε τη σύµβαση.
στ) ΑΚ 698 και 699 για το ποιος φέρει τον κίνδυνο του έργου.
Εξαιρείται όµως η εφαρµογή διατάξεων που οι ρυθµίσεις τους δεν συνάδουν µε
την ιδιαιτερότητα της σύµβασης. ∆εν εφαρµόζονται εποµένως οι διατάξεις :
α) ΑΚ 682 γιατί η αµοιβή του εργολάβου συµφωνείται ρητά και λεπτοµερώς.
β) ΑΚ 683 σχετικά µε την περίπτωση που ο εργολάβος χορηγεί την ύλη.
γ) ΑΚ 694 γιατί τόσο ο χρόνος όσο και ο τρόπος καταβολής της αµοιβής ρυθµίζεται
στη σύµβαση αντιπαροχής διαφορετικά.
δ) ΑΚ 695 για το ενέχυρο του εργολάβου, που ισχύει µόνο στην περίπτωση
κατασκευής ή επισκευής κινητών πραγµάτων.
ε) ΑΚ 696 και 697 εφόσον η αµοιβή του εργολάβου δεν προσδιορίζεται µε βάση
προϋπολογισµό(Κορνηλάκης, 2005).
Εφαρµοστέες διατάξεις για την παροχή του οικοπεδούχου. Όσον αφορά την
παροχή του οικοπεδούχου, αφού πρόκειται για ανταλλακτική σύµβαση
εφαρµόζονται καταρχήν οι διατάξεις για την πώληση (520 και 562) τόσο στην ευθύνη
για νοµικά ελαττώµατα (ΑΚ 514-517) όσο και στην ευθύνη για πραγµατικά
ελαττώµατα (ΑΚ 534 επ.). Κατά τα λοιπά η παροχή του οικοπεδούχου είναι αµοιβή
έργου για την οποία εφαρµόζονται οι διατάξεις της σύµβασης έργου (πιο αναλυτικά
στο κεφάλαιο της ανώµαλης εξέλιξης)(Ράικος, 2019).
Εκτέλεση του έργου από τον εργολάβο. Ο εργολάβος δεν είναι καταρχήν
υποχρεωµένος να ακολουθεί τις οδηγίες που του δίνει ο εργοδότης κατά τη διάρκεια
της εκτέλεσης του έργου, αλλά είναι απόλυτα ελεύθερος να προβαίνει στην εκτέλεση

17
µε δική του ευθύνη. Και γενικά στη σύµβαση έργου ο εργολάβος έχει υποχρέωση να
συµµορφώνεται στις οδηγίες του εργοδότη, µόνο όταν αυτός επιφύλαξε ρητά στη
σύµβαση για τον εαυτό του παρόµοιο δικαίωµα ή όταν το σχετικό δικαίωµα
συνάγεται ως σιωπηρά συµφωνηµένο από τη φύση της σύµβασης ή από τις
περιστάσεις ή τέλος όταν η ενδεχόµενη µη συµµόρφωση στις οδηγίες είναι αντίθετη
στην καλή πίστη. Στη σύµβαση αντιπαροχής ο κατασκευαστής έχει συνήθως
αυτονοµία στις κινήσεις και τις επιλογές του κατά την οικοδόµηση, µη θεωρούµενος
ως τελών σε σχέση πρόστησης προς τον οικοπεδούχο, αλλά υποκείµενος απλώς σε
ένα είδος διακριτικής παρακολούθησης από τον εργοδότη(Τσούμας, 2009a).
Προσήκουσα παράδοση του οικοπέδου από τον οικοπεδούχο. Ο οικοπεδούχος
έχει και διάφορες παρεπόµενες υποχρεώσεις και βαρύνεται µε ορισµένες
συµπράξεις , όπως η παράδοση του οικοπέδου για να ανεγερθεί η οικοδοµή. Η
έναρξη των οικοδοµικών εργασιών στο οικόπεδο προϋποθέτει προηγούµενη
παράδοσή του από τον οικοπεδούχο στον κατασκευαστή ελεύθερου και κατάλληλου
για οικοδόµηση, εκτός αν έχει συµφωνηθεί κάτι διαφορετικό (χωρίς ωστόσο να
συνηθίζεται κάτι τέτοιο στην πράξη). Το αν το οικόπεδο είναι ελεύθερο και έχει
παραδοθεί κανονικά στον εργολάβο είναι ζήτηµα πραγµατικό. Κωλύµατα για την
προσήκουσα παράδοσή του στον εργολάβο µπορεί να είναι :
α) Η περίπτωση µεταξύ των οικοπεδούχων να υπάρχουν ανήλικοι οπότε απαιτείται
για να είναι έγκυρη η δικαιοπραξία στην οποία αυτοί µετέχουν προηγούµενη
χορήγηση δικαστικής άδειας(ΔΕΛΗΓΙΑΝΝΗΣ Ι., 2004).
β) Η ύπαρξη µέσα στο οικόπεδο κτίσµατος που έχει χαρακτηρισθεί από τη ∆ιοίκηση
ως διατηρητέο αποτελεί επίσης κώλυµα για την έναρξη των οικοδοµικών
εργασιών(ΔΕΛΗΓΙΑΝΝΗΣ Ι., 2004).Ο χαρακτηρισµός κτιρίου ως διατηρητέου αποτελεί
νόµιµο περιορισµό της κυριότητας και λόγο απαγόρευσης κατεδάφισής του, γι’ αυτό
και θεωρείται ότι δηµιουργεί πραγµατικό ελάττωµα για το ακίνητο κατ’ ΑΚ
534(ΔΕΛΗΓΙΑΝΝΗΣ Ι., 2004) .
γ) Επίσης οι οικοδοµικές εργασίες δεν είναι δυνατόν να ξεκινήσουν αν τρίτος έχει
ασκήσει αγωγή διεκδικητική για ολόκληρο ή τµήµα του οικοπέδου, αναγνωριστική
της κυριότητας, αγωγή διανοµής, αγωγή αναγνώρισης κληρονοµικού δικαιώµατος
κλπ. Το ποιος θα επωµιστεί τις φροντίδες και τις δαπάνες του δικαστικού αγώνα θα
προκύπτει από την εργολαβική σύµβαση, ενώ αν δεν υπάρχει σχετική πρόβλεψη το
ζήτηµα θα κριθεί µε ερµηνεία βάσει των ΑΚ 173 και 200(ΔΕΛΗΓΙΑΝΝΗΣ Ι., 2004).
δ) Τέλος, η ύπαρξη εµπορικής µίσθωσης σε κτίσµα του οικοπέδου που πρόκειται να
κατεδαφιστεί ή σε ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου δηµιουργεί αδυναµία έναρξης των
οικοδοµικών εργασιών. Η παραµονή των µισθωτών στο ακίνητο είναι δυνατόν να
καθυστερήσει το πρόγραµµα αξιοποίησής του. Ο κατασκευαστής και ο οικοπεδούχος
συνήθως συµφωνούν τα σχετικά µε την επιµέλεια και δαπάνη καταγγελίας της
εµπορικής µίσθωσης καθώς και τη φροντίδα για την έξωση των µισθωτών. Σε
αντίθετη περίπτωση, τη λύση δίνει πάλι η ερµηνεία µε βάση τις ΑΚ 173 και
200(Τσούμας, 2009a).

18
 Ζητήµατα εµπραγµάτου δικαίου. Από το περιεχόµενο της σύµβασης ανέγερσης
οικοδοµής µε αντιπαροχή προκύπτει ότι καταρχάς ο οικοπεδούχος είναι κύριος και
νοµέας του οικοπέδου, επί του οποίου γίνεται έναρξη των οικοδοµικών εργασιών, ο
δε εργολάβος επέχει θέση κατόχου.
Ως προς τα διαµερίσµατα που θα παραµείνουν στην κυριότητα του
οικοπεδούχου, αυτός είναι κύριος και αντιπροσωπευόµενος νοµέας, ενώ ο
εργολάβος είναι κάτοχος και αντιπρόσωπος του νοµέα-οικοπεδούχου.
Ως προς τα διαµερίσµατα που προορίζονται να αποτελέσουν το εργολαβικό
αντάλλαγµα και ακόµη δεν έχουν µεταβιβαστεί στον εργολάβο υπάρχει διχογνωµία.
Σύµφωνα µε µία άποψη, από τις συµφωνίες του εργολάβου µε τον εργοδότη
προκύπτει ότι ο εργολάβος έχει δική του νοµή επί των συγκεκριµένων
διαµερισµάτων. Ορθή όµως πρέπει να θεωρηθεί η γνώµη ότι ως προς τις ιδιοκτησίες
αυτές ο εργολάβος διατηρεί την ιδιότητά του ως κατόχου-αντιπροσώπου του νοµέα
(κυρίου) του έργου (αυτό πάγια αναγνωρίζει και η νοµολογία), διότι µέχρι να
αποκτήσει ο εργολάβος τις ιδιοκτησίες που θα του περιέλθουν στο µέλλον, η πλήρης
κυριότητά τους παραµένει στον εργοδότη, ο οποίος και δεν υπάρχει λόγος να
θεωρηθεί ότι έχει αποξενωθεί από τη νοµή τους, εφόσον βέβαια κάτι τέτοιο δεν
προκύπτει από τα ειδικότερα πραγµατικά περιστατικά που συνοδεύουν κάθε
περίπτωση ξεχωριστά(Γεωργιάδης, 1991).

2.5.2. Σύµβαση υπέρ τρίτου.

Ο οικοπεδούχος λοιπόν αναλαµβάνει µε οριστική ενοχική σύµβαση που

συνάπτει µε τον εργολάβο την υποχρέωση να του µεταβιβάσει ορισµένα ποσοστά
του ακινήτου µε τα αντίστοιχα διαµερίσµατα, τα οποία µπορεί να είναι τελειωµένα,
ηµιτελή ή ατελείωτα. Σε εκτέλεση της ενοχικής αυτής σύµβασης, γίνεται µε την
εµπράγµατη σύµβαση η µεταβίβαση στον εργολάβο.
Παράλληλα όµως, ο οικοπεδούχος αναλαµβάνει µε την ενοχική σύµβαση και την
υποχρέωση να µεταβιβάσει σε τρίτους που θα του υποδείξει ο εργολάβος ποσοστά
του ακινήτου µε τα αντίστοιχα διαµερίσµατα (πρόκειται για τα ποσοστά του
οικοπέδου που προορίζονται να περιέλθουν στον εργολάβο ως αµοιβή του) και να
συνάψει µε αυτούς την εµπράγµατη σύµβαση. Ο οικοπεδούχος δηλαδή αναλαµβάνει
την υποχρέωση να κάνει τις εν λόγω µεταβιβάσεις χωρίς να συµβάλλεται µε τους
τρίτους, αλλά µε τον εργολάβο. Εποµένως, η σύµβαση ανέγερσης οικοδοµής µε
αντιπαροχή είναι οριστική σύµβαση υπέρ τρίτου(Γεωργιάδης, 1991).
Υποσχεθείς είναι ο οικοπεδούχος και δέκτης της υπόσχεσης ο εργολάβος. Υπέρ
τουτρίτου συµφωνείται εδώ η παροχή του οικοπεδούχου που συνίσταται σε παροχή
πράγµατος και γι’ αυτό διέπεται από τις διατάξεις της πώλησης(Ρωμαλιάδης, 1991).

19
2.5.3. Η σχέση Εργολάβου – τρίτου/αγοραστή.

Η σχέση µεταξύ του εργολάβου και του τρίτου αγοραστή ιδρύεται µε ενοχική
σύµβαση, η οποία συνήθως είναι πώληση, αλλά µπορεί να είναι και δωρεά, γονική
παροχή, ανταλλαγή ή κάθε άλλη ενοχική σύµβαση που κατευθύνεται σε
εκποίηση.∆υνάµει αυτής ο εργολάβος αναλαµβάνει την υποχρέωση να µεταβιβάσει
στον τρίτο ποσοστά εξ αδιαιρέτου του ακινήτου στο οποίο θα κατασκευάσει την
οικοδοµή µαζί µε το αντίστοιχο διαµέρισµα, αν και το ακίνητο ανήκει σε άλλον (τον
οικοπεδούχο).
Η υπόσχεση-πώληση κλπ. δηλαδή θα αφορά αλλότριο πράγµα εν γνώσει των δύο
µερών. Ο οφειλέτης-πωλητής αναλαµβάνει ρητά να µεταβιβαστεί η κυριότητα στον
δανειστή-αγοραστή και θα ευθύνεται παρά το γεγονός ότι ο αγοραστής γνώριζε το
νοµικό ελάττωµα (ΑΚ 515). Αν µεταξύ εργολάβου και τρίτου έχει καταρτισθεί µόνο
προσύµφωνο καθένας από τους δύο δικαιούται να απαιτήσει τη σύναψη της µεταξύ
τους οριστικής σύµβασης (ΚΠολ∆ 949).
Στην πράξη συνηθίζεται προκειµένου να ξεπεραστούν τα εµπόδια µιας τέτοιας
συµφωνίας (δηλαδή της υπόσχεσης µεταβίβασης από µη κύριο) να επιλέγονται
διαζευκτικά οι εξής λύσεις :
1.Ο οικοπεδούχος προβαίνει µαζί µε την υποσχετική σύµβαση µε τον εργολάβο και
σε εκποιητική δικαιοπραξία µε τον τρίτο. Αν αυτό δεν είναι δυνατό συνάπτεται
προσύµφωνο µεταξύ εργολάβου και τρίτου, ώστε η µεταβίβαση από τον
οικοπεδούχο να συντελεσθεί µαζί µε την ενοχική σύµβαση.
2.Ο οικοπεδούχος σε εκτέλεση της υποσχετικής σύµβασής του µε τον εργολάβο
(εργολαβικό-προσύµφωνο), καταρτίζει και την εκποιητική, δηλαδή το οριστικό
συµβόλαιο επ’ ονόµατί του (δηλαδή του εργολάβου, όχι του τρίτου). Η εκποιητική
σύµβαση συνήθως τελεί υπό την αίρεση της αποπεράτωσης των συµφωνηµένων από
τον εργολάβο εργασιών.
3.Ο οικοπεδούχος, µαζί µε την υποσχετική σύµβαση χορηγεί στον εργολάβο
αµετάκλητη πληρεξουσιότητα να καταρτίσει µόνος του µε τον τρίτο το πωλητήριο
συµβόλαιο. Η χορήγηση αµετάκλητης πληρεξουσιότητας συνδυάζεται αφενός µε
αναβλητική αίρεση εµπρόθεσµης εµφάνισης ή γενικά µη δικαιολογηµένης άρνησης
του οικοπεδούχου να συµπράξει στο οριστικό συµβόλαιο και αφετέρου µε διαλυτική
αίρεση µη αποπεράτωσης των συµφωνηµένων εργασιών µέσα σε τακτή προθεσµία.
Για ελαττώµατα κλπ. των διαµερισµάτων ο εργολάβος ευθύνεται έναντι των τρίτων
ανάλογα µε το αν τους συνδέει σύµβαση πώλησης, δωρεάς, έργου (αν πρόκειται για
πώληση ηµιτελούς διαµερίσµατος), οπότε θα εφαρµοστούν και οι αντίστοιχες
διατάξεις (ΑΚ 513 επ., 499 επ. 688 επ. κ.ο.κ.). Ο οικοπεδούχος δεν αποτελεί
συµβαλλόµενο µέρος στη σχέση µεταξύ εργολάβου και τρίτο.
Η µεταγραφή βέβαια γίνεται από τη µερίδα του οικοπεδούχου απευθείας στη
µερίδα του τρίτου, προκειµένου µε τον τρόπο αυτό να αποφεύγεται η διπλή
µεταβίβαση του εργολαβικού ανταλλάγµατος (και όχι γιατί πωλητής των

20
 διαµερισµάτων είναι ο οικοπεδούχος. για το ότι πωλητής είναι ο εργολάβος βλ.
αναλυτικά παρακάτω στη σχέση οικοπεδούχου-αγοραστή).
Παρακάτω στην ενότητα της πώλησης ηµιτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας
εκτίθενται αναλυτικά τα σχετικά µε τη σχέση του εργολάβου µε τον τρίτο-αγοραστή,
τη θέση του τρίτου-αγοραστή και τα δικαιώµατά του έναντι των αρχικά
συµβληθέντων µε την εργολαβική σύµβαση οικοπεδούχου και εργολάβου, καθώς και
την αντιµετώπιση των προβληµάτων που µπορεί να ανακύψουν ιδίως σε περίπτωση που
ο οικοπεδούχος καταγγείλει τη σύµβαση ή κηρύξει έκπτωτο τον εργολάβο-
πωλητή(Γεωργιάδης, 1991).

2.5.4. Η σχέση οικοπεδούχου – τρίτου/αγοραστή.

Α. Μη ύπαρξη συμβατικού δεσμού. Μεταξύ οικοπεδούχου και τρίτου δεν υπάρχει

συµβατική σχέση, αφού ο τρίτος δεν είναι αντισυµβαλλόµενος του οικοπεδούχου στη
σύµβαση αντιπαροχής. Ο οικοπεδούχος αναλαµβάνει την υποχρέωση να
µεταβιβάσει ποσοστά και τα αντίστοιχα διαµερίσµατα του οικοπέδου του στον τρίτο,
χωρίς όµως να συµβάλλεται µε αυτόν αλλά µε τον εργολάβο, ο οποίος και
υποδεικνύει τον τρίτο στον οικοπεδούχο. Όπως ήδη αναφέρθηκε η σύµβαση
ανέγερσης οικοδοµής µε αντιπαροχή είναι σύµβαση υπέρ τρίτου και µάλιστα µη
γνήσια µε βάση την όχι ορθή άποψη της νοµολογίας. Η βασική σχέση ή σχέση
κάλυψης είναι η σχέση που συνδέει τον οικοπεδούχο µε τον εργολάβο. Ο εργολάβος
όµως συµφωνεί µε τον οικοπεδούχο να καταβληθεί η παροχή σε τρίτον και όχι στον
ίδιο και αυτό δικαιολογείται από την εσωτερική σχέση που συνδέει τον εργολάβο-
δέκτη της υπόσχεσης µε τον τρίτο (σχέση αξίας). ∆εν υπάρχει κάποια ιδιαίτερη σχέση
που να συνδέει τον οικοπεδούχο µε τον τρίτο και η οποία να τον παρακίνησε να
αναλάβει την υποχρέωση παροχής σ’ αυτόν. Αν στο προσύµφωνο πώλησης που
καταρτίζεται µεταξύ εργολάβου και τρίτου-αγοραστή συµπράττει και ο
οικοπεδούχος, τότε ο τελευταίος µε τη σύµπραξή του αυτή υπόσχεται ως
εµπράγµατος δικαιούχος την πώληση στον τρίτο των συγκεκριµένων χιλιοστών του
οικοπέδου(Τσούμας, 2009b).
Β. Τα συμβαλλόμενα μέρη στην πώληση διαμερίσματος που
συμπεριλαμβάνεται ως εργολαβικό αντάλλαγμα. Η δικαιοπραξία µεταξύ
εργολάβου και τρίτου είναι ενοχική, ενώ αυτή µεταξύ οικοπεδούχου και τρίτου είναι
εκποιητική (εµπράγµατη). Πωλητής, δωρητής κλπ. αφενός συµβαλλόµενος είναι ο
εργολάβος, αφετέρου συµβαλλόµενος ο τρίτος-αγοραστής, δωρεοδόχος κλπ. και εκ
τρίτου συµβαλλόµενος ο οικοπεδούχος, ο οποίος και µεταβιβάζει την κυριότητα του
διαµερίσµατος και τη συγκυριότητα (ΑΚ 1117) των αναλογούντων ποσοστών
οικοπέδου και των λοιπών κοινόκτητων και κοινόχρηστων χώρων της πολυκατοικίας.
Τη νοµή και κατοχή του διαµερίσµατος µεταβιβάζει ο εργολάβος(Ρωμαλιάδης, 1991).
Ο οικοπεδούχος µε την παροχή προς τον τρίτο απαλλάσσεται από την
υποχρέωσή του απέναντι στον τρίτο (αν συµµετείχε στο προσύµφωνο πώλησης)

21
αλλά εν όλω ή εν µέρει και από την υποχρέωσή του απέναντι στον εργολάβο για
την αµοιβή του, επειδή στο εργολαβικό αναγράφεται ότι κύρια παροχή του
οικοπεδούχου αποτελεί η µεταβίβαση των ποσοστών εξ αδιαιρέτου του ακινήτου
µε τα αντίστοιχα διαµερίσµατα. Εποµένως, η µεταβίβαση από τον οικοπεδούχο
στον τρίτο έχει εδώ ως αιτία την απόσβεση (εκτέλεση) προϋφιστάµενης ενοχής
(solvendi causa)(Ρωμαλιάδης, 1991).
Στην πράξη καταρτίζεται µία ενιαία σύµβαση µε την οποία ο εργολάβος
πωλεί, δωρίζει, παρέχει ως γονέας, ανταλλάσσει κλπ. το εργολαβικό του
αντάλλαγµα στον τρίτο-αγοραστή, δωρεοδόχο κλπ. και ο οικοπεδούχος συναινεί
και µεταβιβάζει την αµοιβή σε είδος που οφείλει στον εργοδότη, απευθείας στον
τρίτο.Ο οικοπεδούχος µεταβιβάζοντας, συναινεί στην πώληση από τον εργολάβο,
την οποία εκπληρώνει. Η µεταγραφή γίνεται από τη µερίδα του οικοπεδούχου
απευθείας στη µερίδα του τρίτου-αγοραστή, αφού µε τον τρόπο αυτό
αποφεύγεται η διπλή µεταβίβαση του εργολαβικού ανταλλάγµατος. Το ότι
πωλητής είναι ο εργολάβος και όχι ο οικοπεδούχος προκύπτει από τα εξής :
Σύµφωνα µε την ΑΚ 513 και σε συνδυασµό µε τις ΑΚ 362 επ. και 365, η πώληση
είναι έγκυρη και αν το πράγµα δεν ανήκει κατά κυριότητα κατά τη σύναψη της
πώλησης στον πωλητή. Περαιτέρω ο πωλητής µεταβιβάζει έγκυρα στον αγοραστή
την κυριότητα και ξένου ακινήτου, αν η µεταβίβαση έγινε όπως στην εξεταζόµενη
περίπτωση µε τη συναίνεση του κυρίου και µάλιστα προς εκπλήρωση
υποχρέωσης προς τον πωλητή-εργολάβο (ΑΚ 513, 1033, 1192 αρ. 1, 1198, 238 και
239). Ακόµα, η µεταβίβαση χωρίς τη συναίνεση του κυρίου ισχυροποιείται αν ο
κύριος την εγκρίνει (ΑΚ 239 § 2). Από τα ανωτέρω συνάγεται ότι ο εργολάβος
µπορεί να πωλήσει τα διαµερίσµατα µε τα αντίστοιχά τους ποσοστά εξ
αδιαιρέτου στο οικόπεδο που αποτελούν το εργολαβικό του αντάλλαγµα χωρίς
τη συναίνεση του οικοπεδούχου και να εκχωρήσει στον αγοραστή τα δικαιώµατά
του κατά του οικοπεδούχου να του µεταβιβάσει τα ποσοστά αυτά και αν αυτός
αρνείται τη µεταβίβαση να ζητήσει την καταδίκη του σε δήλωση βούλησης κατά
την ΚΠολ∆ 949(Κορνηλάκης, 2005).
Στην εξεταζόµενη περίπτωση βέβαια δεν πρόκειται περί εφαρµογής της ΑΚ
239 (διάθεση από µη δικαιούχο µε ταυτόχρονη συναίνεση του δικαιούχου), αλλά
περί συνάψεως της εσωτερικής σχέσης και ολοκλήρωσης της λειτουργίας της
σύµβασης υπέρ τρίτου. Η υποχρέωση του οικοπεδούχου απέναντι στον τρίτο να
καταρτίσει την εκποιητική δικαιοπραξία δηµιουργείται από τη σύµβαση του
πρώτου µε τον εργολάβο, νοµική όµως αιτία (causa) της εµπράγµατης σύµβασης
οικοπεδούχου και τρίτου, όπως απαιτεί η ΑΚ 1033, είναι η σύµβαση εργολάβου
και τρίτου. Με άλλα λόγια η σχέση µεταξύ εργολάβου και τρίτου αγοραστή
(εσωτερική σχέση ή σχέση αξίας) είναι ο λόγος για τον οποίο συνάπτεται η
σύµβαση υπέρ τρίτου και αποτελεί την causa της επίδοσης προς τον τρίτο.
Εξάλλου είναι συνήθεις στις συναλλαγές οι τριµερείς ενοχικές σχέσεις, για την
εκπλήρωση των οποίων γίνεται και µεταβίβαση κυριότητας ακινήτου. Σ’ αυτές τις

22
 περιπτώσεις γίνεται δεκτό ότι η νόµιµη αιτία της ΑΚ 1033 µπορεί να βρίσκεται σε
σύµβαση του ενός συµβαλλοµένου µε τρίτον(ΔΕΛΗΓΙΑΝΝΗΣ Ι., 2004).
Όταν λοιπόν ο οικοπεδούχος συµφωνεί να µεταβιβάσει στον τρίτο που θα του
υποδείξει ο εργολάβος τα ποσοστά εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου που συνιστούν
το εργολαβικό αντάλλαγµα, εµφανίζεται κατά την κατάρτιση της πώλησης όχι ως
πωλητής αλλά για να εκπληρώσει την υποχρέωση που έχει αναλάβει µε το
εργολαβικό απέναντι στον εργολάβο. Πωλητής είναι ο εργολάβος και αυτός
εισπράττει το τίµηµα. Με την κατάρτιση της πώλησης, µε µία ενιαία σύµβαση ο
οικοπεδούχος εκπληρώνει τη συµβατική του υποχρέωση προς τον εργολάβο και
ο εργολάβος που πωλεί το διαµέρισµα εκπληρώνει τις συµβατικές του
υποχρεώσεις προς τον αγοραστή(Τσούμας, 2009b).
Πολλές φορές στη σύµβαση πώλησης προς τον τρίτο δεν διευκρινίζεται ποιός
είναι ο πωλητής ή ακόµη και ποιός µεταβιβάζει. Άλλες φορές κατά νοµική
ανακριβολογία ή παραδροµή στα σχετικά συµβόλαια ως µεταβιβάζων
εµφανίζεται ο εργολάβος (που δεν είναι κύριος), ενώ προσυπογράφει και ο
οικοπεδούχος. Ωστόσο και σε αυτές τις περιπτώσεις (που ως µεταβιβάζων
εµφανίζεται ο εργολάβος) ερµηνευτικά θα θεωρηθεί ότι µεταβιβάζων είναι, ως
κύριος, ο οικοπεδούχος. Αλλά και αν δεν γίνει δεκτή η ερµηνεία αυτή, η τελική
λύση δεν µεταβάλλεται, γιατί στην περίπτωση αυτή θα πρέπει να δεχτούµε ότι ο
οικοπεδούχος, παριστάµενος και συμπράττων στο συµβόλαιο, συναινεί στη
διάθεση από τον µη δικαιούχο εργολάβο και άρα επιφέρει µε τον τρόπο αυτό την
ισχυροποίηση της διάθεσης δυνάµει της ΑΚ 239. Εποµένως, δεν είναι ακριβής ο
χαρακτηρισµός του οικοπεδούχου ως «πωλητή», που συναντάται παγίως στα
σχετικά πωλητήρια συµβόλαια, όπως δεν είναι νόµιµη και τυχόν άρνηση των
υποθηκοφυλάκων να µεταγράψουν τέτοια πωλητήρια συµβόλαια, αν δεν
αναφέρεται σ’ αυτά ο οικοπεδούχος ως πωλητής(Τσούμας, 2009b).

2.6. Η αµετάκλητη πληρεξουσιότητα προς τον εργολάβο να επιχειρεί

µεταβιβάσεις προς τρίτους στο όνοµα του οικοπεδούχου και το δικαίωµα
αυτοσύµβασης.

Α. Αµετάκλητη πληρεξουσιότητα και άδεια για αυτοσύµβαση.Άλλο

χαρακτηριστικό γνώρισµα της σύµβασης ανέγερσης οικοδοµής µε αντιπαροχή
είναι ότι αυτή συνδυάζεται µε αµετάκλητη πληρεξουσιότητα προς τον εργολάβο
να επιχειρεί αυτός τις µεταβιβάσεις προς τους τρίτους στο όνοµα του
οικοπεδούχου καθώς και µε δικαίωµα αυτοσύµβασης (ΔΕΛΗΓΙΑΝΝΗΣ Ι., 2004).
Η ΑΚ 235 απαγορεύει στον αντιπρόσωπο την επιχείρηση στο όνοµα του
αντιπροσωπευόμενου δικαιοπραξία µε τον εαυτό του ατομικώς ή µε την ιδιότητά
του ως αντιπροσώπου κάποιου άλλου. Κατ’ εξαίρεση όμως, στο ίδιο άρθρο,
επιτρέπεται η αυτοσύµβαση όταν ο αντιπροσωπευόµενος το επιτρέπει, όταν ο
αντιπροσωπευόµενος ωφελείται, όταν η αυτοδικαιοπραξία συνιστά εκπλήρωση

23
 υποχρέωσης ή όταν επιτρέπεται από το νόµο. Στην περίπτωση που εξετάζεται η
αυτοσύµβαση του εργολάβου συνιστά εκπλήρωση υποχρέωσης του
οικοπεδούχου προς τον εργολάβο και είναι εποµένως επιτρεπτή κατά την ΑΚ 235.
Το εργολαβικό συµβόλαιο λοιπόν περιλαµβάνει συµφωνία για την κατασκευή
της οικοδοµής, ποσοστιαία εξ αδιαιρέτου διανοµή του οικοπέδου, πρόβλεψη
περί διατήρησης της κυριότητας, νοµής και κατοχής από τον οικοπεδούχο
ορισµένων ποσοστών εξ αδιαιρέτου στο οικόπεδο, σύµβαση υπέρ τρίτων (τους
οποίους θα υποδείξει ο εργολάβος) και συνήθως πληρεξουσιότητα προς τον
εργολάβο να καταρτίσει ο ίδιος, ως άµεσος αντιπρόσωπος του οικοπεδούχου, τις
συµβάσεις µεταβίβασης των ποσοστών που αποτελούν το εργολαβικό
αντάλλαγµα προς τον εαυτό του µε αυτοσύµβαση (ΑΚ 235) ή προς τρίτους-
αγοραστές. Με τον τρόπο αυτό οπλίζονται τα δικαιώµατα του εργολάβου για
µεταβίβαση από τον οικοπεδούχο στον ίδιο ή σε τρίτους των ποσοστών του
οικοπέδου σε περίπτωση που ο οικοπεδούχος αρνηθεί να εµφανιστεί και να
προβεί αυτοπροσώπως στη µεταβίβαση των ποσοστών αυτών (Γεωργιάδης,
1991).
Η άδεια για σύναψη αυτοσύµβασης είναι ένας ειδικότερος όρος της
πληρεξουσιοδοτήσεως (ή αλλιώς όρος διεύρυνσης της αντιπροσωπευτικής
εξουσίας του αντιπροσώπου), παρέχεται µε µία πρόσθετη δήλωση και
παράλληλα προς τη γενική αντιπροσωπευτική εξουσία. Η άδεια για αυτοσύµβαση
παρέχει στον πληρεξούσιο ένα πλεονέκτηµα που έχει ένα οικονοµικό
αντίκρυσµα, το οποίο στην περίπτωση της σύµβασης αντιπαροχής συνίσταται στη
διευκόλυνση σύναψης σύµβασης (Τσούμας, 2009a) .
Β. Αιρέσεις. Η χορήγηση της αµετάκλητης πληρεξουσιότητας στην πράξη
συνδυάζεται µε την αναβλητική αίρεση της µη εµπρόθεσµης εµφάνισης ή γενικά
της µη δικαιολογηµένης άρνησης του οικοπεδούχου να συµπράξει στο οριστικό
συµβόλαιο. Συγχρόνως η πληρεξουσιότητα θα τελεί και υπό τη διαλυτική αίρεση
της µη αποπεράτωσης των συµφωνηµένων από το εργολαβικό εργασιών µέσα σε
τακτή προθεσµία από τον πληρεξούσιο εργολάβο απέναντι στον εξουσιοδότη
του. Με άλλα λόγια η αµετάκλητη πληρεξουσιότητα χορηγείται εδώ υπό την
αίρεση της µη εµφάνισης του οικοπεδούχου για σύµπραξη, ενώ η υποχρέωση για
σύµπραξη τελεί µε τη σειρά της υπό την αίρεση της παράδοσης του έργου - ή αν
έχει συµφωνηθεί σταδιακή µεταβίβαση ποσοστών, της παράδοσης τµήµατος του
έργου (Φραγκούλης, 1998). Έτσι, αν δεν υπάρχει προσήκουσα παράδοση, οι
αιρέσεις δεν πληρούνται µε αποτέλεσµα να µην χορηγείται αµετάκλητη
πληρεξουσιότητα. Εάν δεν πληρωθούν οι αιρέσεις, από τις οποίες εξαρτάται η
πληρεξουσιότητα του εργολάβου να µεταβιβάζει ποσοστά εξ αδιαιρέτου του
ακινήτου του οικοπεδούχου, η κατάρτιση από τον πρώτο (ή από τον αγοραστή,
τον οποίο ο εργολάβος κατέστησε µε το προσύµφωνο πώλησης µεταπληρεξούσιο
µε δικαίωµα αυτοσύµβασης) πωλητήριου συµβολαίου επ’ ονόµατι και για
λογαριασµό του οικοπεδούχου γίνεται χωρίς την απαιτούµενη πληρεξουσιότητα

24
 και ως εκ τούτου η συναφθείσα µε το συµβόλαιο αυτό πώληση είναι άκυρη, εκτός
αν ο οικοπεδούχος την εγκρίνει εκ των υστέρων. Μόνο αν οι αιρέσεις έχουν
πληρωθεί, µπορεί ο εργολάβος ή ο αγοραστής (αν ο εργολάβος τον όρισε
µεταπληρεξούσιο) να αυτοσυµβληθεί, εφόσον τότε θα έχει αντιπροσωπευτική
εξουσία βάσει της αµετάκλητης πληρεξουσιότητας (Γεωργιάδης, 1991).
Μάλιστα η αγωγή µε την οποία ο οικοπεδούχος ζητά την ακύρωση
πωλητηρίου συµβολαίου που συνήφθη µε τους παραπάνω όρους, δεν απαιτείται
να εγγραφεί στα βιβλία διεκδικήσεων του οικείου υποθηκοφυλακείου, διότι
µεταξύ των µη εγγραπτέων αγωγών κατά το άρθρο 220 ΚΠολ∆, περιλαµβάνονται
και οι ενοχικές µε τις οποίες επιδιώκεται η ακύρωση ή η αναγνώριση της
ακυρότητας εκποίησης ακινήτων (Τσούμας, 2009a).
Στα οικεία εργολαβικά αναγράφεται συνήθως ότι ο οικοπεδούχος παρέχει την
ανέκκλητη εντολή και πληρεξουσιότητα στον εργολάβο να µεταβιβάζει ποσοστά
εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου, από εκείνα που δικαιούται να λάβει, είτε προς τον
εαυτό του µε αυτοσύµβαση είτε προς τρίτους της επιλογής του, υπό την αίρεση
της µη εµφάνισης του οικοπεδούχου µετά από γενοµένη σχετική πρόσκληση
ενώπιον του υποδεικνυόµενου συµβολαιογράφου και µη επίδοσης στην
περίπτωση αυτή εγγράφου από αυτόν (τον οικοπεδούχο), στο οποίο αναφέρει
αιτιολογηµένα την αιτία της µη προσέλευσής του. Ειδικότερα προβλέπεται ότι
µετά την εκτέλεση ενός τµήµατος του έργου, η οποία πιστοποιείται από
βεβαίωση επιβλέποντος µηχανικού, προσκαλείται ο οικοπεδούχος να προβεί στη
µεταβίβαση των αντίστοιχων – κατά τη συµφωνία – στο τµήµα του έργου
ποσοστών(Ρωμαλιάδης, 1991). Αν ο οικοπεδούχος δεν προσέλθει µέσα σε
ορισµένο σύντοµο χρονικό διάστηµα, µη καταθέτοντας συγχρόνως βεβαίωση
δικού του µηχανικού περί µη εκτελέσεως ή συνήθως µη προσήκουσας
εκτελέσεως του έργου, συντάσσεται συµβολαιογραφική πράξη µη εµφάνισής του
(και εµφάνισης του αντισυµβαλλοµένου) και κατόπιν ο εργολάβος προχωρεί,
βάσει της αµετάκλητης πληρεξουσιότητας και της άδειας αυτοσύµβασης, στη
µεταβίβαση των αντίστοιχων ποσοστών στον εαυτό του ή σε τρίτους. Για να
αποφεύγονται µάλιστα δυσάρεστες καταστάσεις που έχουν να κάνουν µε
αντίθετο περιεχόµενο των βεβαιώσεων των δύο µηχανικών (εργολάβου και
οικοπεδούχου) είναι σκόπιµο να ανατίθεται η διαπίστωση της εκτέλεσης και
παράδοσης του έργου σε τρίτα πρόσωπα ειδικών γνώσεων, τα οποία θα είναι
διαιτητές- πραγµατογνώµονες, για τους οποίους ορθότερο είναι να εφαρµοστούν
αναλογικά οι διατάξεις για την ανάθεση του προσδιορισµού της παροχής σε τρίτο
(ΑΚ 371 επ.) (Κορνηλάκης, 2005).

Γ. Η εξασφαλιστική λειτουργία της αµετάκλητης πληρεξουσιότητας. Η

αµετάκλητη πληρεξουσιότητα δίδεται για πολλούς λόγους. γιατί ο εργολάβος δεν
είναι βέβαιο ότι θα εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του προς τον οικοπεδούχο, ώστε

25
 να έχει και ο τελευταίος υποχρέωση σύµπραξης. γιατί οι τρίτοι-αγοραστές δεν
είναι από την αρχή γνωστοί στους συµβαλλοµένους. κυρίως γιατί ο εργολάβος
πρέπει να εξασφαλιστεί από τυχόν αδικαιολόγητη και αντισυµβατική άρνηση του
οικοπεδούχου να συµπράξει. Εποµένως η αµετάκλητη πληρεξουσιότητα έχει
εξασφαλιστική λειτουργία και για τα δύο µέρη, µε σαφώς προέχουσα την
προστασία των συµφερόντων του εργολάβου, δηλαδή του αµετάκλητου
πληρεξουσίου (Παντελίδου, 2018).
Δ. Μεταπληρεξουσιότητα. Συνήθως στο εργολαβικό ο οικοπεδούχος παρά το ότι
χορηγεί την αµετάκλητη πληρεξουσιότητα υπό αίρεση, παρέχει συγχρόνως στον
πληρεξούσιο-εργολάβο και πρόσθετη εξουσία να διορίζει και άλλους
πληρεξουσίους µε τις ίδιες ή «ελάσσονες εντολές» (µεταπληρεξουσιότητα). Ο
εργολάβος κατά κανόνα θα διορίζει τον τρίτο-αγοραστή µεταπληρεξούσιό του.
Αυτό µάλιστα οφείλει να το κάνει τηρώντας τον συµβολαιογραφικό τύπο, αφού
σ’ αυτόν υπόκειται η κύρια δικαιοπραξία (ΑΚ 217 § 2). Ο µεταπληρεξούσιος
αγοραστής είναι πάντοτε πληρεξούσιος του αρχικού εξουσιοδότη
(οικοπεδούχου) και εποµένως η µεταπληρεξουσιότητά του εξαρτάται και αυτή
από τις αιρέσεις ή προθεσµίες, υπό τις οποίες ο οικοπεδούχος χορήγησε την
αµετάκλητη πληρεξουσιότητα στον εργολάβο. Όταν λοιπόν ο εργολάβος
καταρτίζει µε τον αγοραστή χωρίς τη σύµπραξη του οικοπεδούχου προσύµφωνο
πώλησης διαµερίσµατος, ο εργολάβος µπορεί σε εκτέλεση του εργολαβικού να
κάνει χρήση της αµετάκλητης πληρεξουσιότητας και να διορίσει και αυτός τον
αγοραστή υποκατάστατό του και µε εξουσία αυτοσύµβασης (µεταπληρεξούσιο),
εφόσον έχει την προς αυτό εξουσία (Γεωργιάδης, 1991). Ο οικοπεδούχος όµως
µπορεί να ανακαλέσει την πληρεξουσιότητα που δόθηκε στον εργολάβο, αν
αυτός κατά το χρόνο που καταρτίζεται το οριστικό πωλητήριο συµβόλαιο δεν έχει
εκπληρώσει τους όρους του εργολαβικού και εποµένως έχει επιφέρει την
πλήρωση της διαλυτικής αιρέσεως που αναφέρεται σε αυτό. Ο υποκατάστατος
αγοραστής δεν δικαιούται στην περίπτωση αυτή να αυτοσυµβληθεί. Θα πρέπει
λοιπόν για να είναι ισχυρή η αυτοσύµβαση να αποδεικνύεται ότι πληρώθηκε η
αίρεση (Παντελίδου, 2018).
Η σύμπραξη λοιπόν του οικοπεδούχου στο προσύµφωνο πώλησης του
διαµερίσµατος είναι κατά κάποιο τρόπο εξασφαλιστική των συµφερόντων του
εργολάβου, αφού ο εργολάβος δεν κάνει χρήση της πληρεξουσιότητας που του
χορηγήθηκε µε το εργολαβικό αλλά έχει δεδοµένη την αυτοπρόσωπη
δικαιοπρακτική βούληση του οικοπεδούχου. Έτσι, ο εργολάβος δεν
ριψοκινδυνεύει να καταλήξει στην µε αυτοσύµβαση αντιπροσώπευση του
οικοπεδούχου κατά το οριστικό συµβόλαιο, που ενδεχοµένως να θελήσει ο
οικοπεδούχος να κηρύξει άκυρη µε αγωγή του (Ρωμαλιάδης, 1991). Εξάλλου,
ακόµη και όταν η πληρεξουσιότητα παρασχέθηκε έγκυρα ως αµετάκλητη, ο
κύριος των υποθέσεων (δηλ. ο οικοπεδούχος) διατηρεί το δικαίωµα να

26
 επιχειρήσει αυτοπρόσωπα τη δικαιοπραξία που ανέθεσε στον πληρεξούσιο
(Τσούμας, 2009b).
Ε. Περιπτώσεις χορήγησης αµετάκλητης πληρεξουσιότητας απευθείας
στον αγοραστή από τον οικοπεδούχο. i) Ενδέχεται επίσης ο ίδιος ο
οικοπεδούχος να χορηγήσει µε τη συναίνεση του εργολάβου υπό αίρεση
αµετάκλητη πληρεξουσιότητα στον αγοραστή. Ο οικοπεδούχος θα δικαιούται να
καθορίσει ως περιεχόµενο της πληρεξουσιότητας αυτής το ίδιο περιεχόµενο που
είχε και η αρχική πληρεξουσιότητα προς τον εργολάβο (π.χ. µπορεί να ορίσει ότι
αν ο εργολάβος είναι ασυνεπής, θα την ανακαλεί νόµιµα) . Ενδιαφέρουσα είναι
η ΑΠ 104/2007 ΤΝΠ ∆ΣΑ : οι οικοπεδούχοι προέβησαν σε συµβολαιογραφική
δήλωση µε την οποία ενέκριναν το προσύµφωνο µεταξύ εργολάβου και τρίτου-
αγοραστή και συγχρόνως τον διόρισαν και κατέστησαν ειδικό πληρεξούσιό τους
παρέχοντάς του την εντολή και πληρεξουσιότητα να πωλήσει και µεταβιβάσει το
διαµέρισµα στον εαυτό του µε αυτοσύµβαση του άρθρου 235 ΑΚ υπό την
προϋπόθεση ότι θα περιληφθούν στο συµβόλαιο µεταβίβασης όλοι οι όροι που
υπήρχαν στο εργολαβικό και ότι η σύνταξη και υπογραφή του συµβολαίου
πωλήσεως θα λάβει χώρα µόνο µετά την πλήρη αποπεράτωση ολόκληρου του εκ
µπετόν αρµέ σκελετού της οικοδοµής. Το Εφετείο ορθώς κατά τη γνώµη του ΑΠ
ερµηνεύοντας τη δήλωση αυτή έκρινε ότι οι οικοπεδούχοι παραιτήθηκαν των
ενστάσεων που µπορούσαν να προτείνουν κατά του αγοραστή από την
εργολαβική σύµβαση και από την υπαναχώρησή τους από αυτήν, και ότι
αναδέχτηκαν σωρευτικώς την υποχρέωση του εργολάβου προς µεταβίβαση του
διαµερίσµατος στον αγοραστή (Αθανασόπουλος, 2019).
ii) Επίσης, είναι δυνατό οικοπεδούχος και εργολάβος να συµφωνήσουν από
κοινού να παρασχεθεί στον αγοραστή µε το προσύµφωνο αµετάκλητη
πληρεξουσιότητα που θα τελεί υπό την διαλυτική αίρεση της µη πληρωµής του
τιµήµατος εντός ορισµένης προθεσµίας. Στην περίπτωση αυτή αν ο αγοραστής
καταστεί υπερήµερος κατά µία άποψη θα µπορεί ο εργολάβος και µόνος του να
µαταιώσει τη δυνατότητα του αγοραστή να προβεί σε αυτοσύµβαση (εάν βέβαια
προλάβει), εφόσον ο οικοπεδούχος αµελεί ή κατόπιν συµπαιγνίας µε τον
αγοραστή αρνείται να ανακαλέσει τη δοθείσα στον τελευταίο πληρεξουσιότητα
(Αθανασόπουλος, 2019).
ΣΤ. Έκπτωση του εργολάβου. Σε περίπτωση που ο εργολάβος κηρυχθεί έκπτωτος
από τα δικαιώµατά του που απορρέουν από τη σύµβαση εργολαβίας, στα οποία
περιλαµβάνεται και η δοθείσα σε αυτόν πληρεξουσιότητα, είναι λογικό ότι δεν
µπορεί πλέον να κάνει χρήση της και να προβεί σε µεταβίβαση των ποσοστών του
ακινήτου. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται εδώ σε σχέση µε τον τρόπο που έχει
προβλεφθεί µε το εργολαβικό να επέρχεται η έκπτωση. Αν αυτή έχει συµφωνηθεί
να επέρχεται µε απλή έγγραφη δήλωση του οικοπεδούχου προς τον εργολάβο,
δεν υπάρχει πρόβληµα. Ζήτηµα όµως µπορεί να ανακύψει αν έχει συµφωνηθεί
άλλος τρόπος, όπως είναι η έκπτωση δια διαιτητικής απόφασης, καθώς τότε ο

27
 εργολάβος έχει δικαίωµα µέχρι την έκδοση της απόφασης αυτής να προβαίνει σε
µεταβιβάσεις. Στην περίπτωση αυτή από µόνη τη δήλωση του οικοπεδούχου περί
κηρύξεως έκπτωτου του εργολάβου δεν συνάγεται κατά τη νοµολογία σιωπηρή
ανάκληση της πληρεξουσιότητας, καθώς τέτοια ανάκληση απαιτείται να γίνεται
συµβολαιογραφικά (ανακαλείται µε τον ίδιο τύπο µε τον οποίο αυτή δόθηκε - ΑΚ
220, 159 § 1)(Αθανασόπουλος, 2019). Αν βέβαια είναι δικαιολογηµένη η έκπτωση
του εργολάβου, συνήθως δεν θα έχει πληρωθεί καν η αίρεση από την οποία
εξαρτάται η πληρεξουσιότητα και άρα ο εργολάβος θα έχει προβεί στις εν λόγω
µεταβιβάσεις χωρίς πληρεξουσιότητα, οπότε και οι σχετικές πωλήσεις θα είναι
άκυρες(Τσούμας, 2009a).
Ζ. Ανάκληση της αµετάκλητης πληρεξουσιότητας. Η αµετάκλητη
πληρεξουσιότητα µπορεί να ανακληθεί µόνο αν συντρέχει γι’ αυτό σπουδαίος
λόγος µε βάση τη γενική αρχή που συνάγεται από τις διατάξεις των άρθρων 672,
752 και 766 ΑΚ. Σπουδαίος λόγος για την ανάκληση της αµετάκλητης
πληρεξουσιότητας υπάρχει όταν σε συγκεκριµένη περίπτωση δεν µπορεί
σύµφωνα µε την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, να απαιτηθεί από τον
αντιπροσωπευόµενο (οικοπεδούχο) να µην προβεί στην ανάκληση (Κορνηλάκης,
2005).
Αν ανακληθεί η πληρεξουσιότητα επίσης ανακληθείσα θεωρείται και η άδεια
προς αυτοσύµβαση. Αν δε η πληρεξουσιότητα παρασχέθηκε συµβολαιογραφικώς
είναι απαραίτητο και για την ανάκλησή της να τηρηθεί ο ίδιος τύπος προκειµένου
αυτή να είναι έγκυρη(Κορνηλάκης, 2005).
Κατά µία άποψη αν η οικοδοµή που κατασκευάστηκε έχει ουσιώδη
ελαττώµατα ή ελλείψεις, ο οικοπεδούχος µπορεί καταρχήν να αρνηθεί την
καταβολή της αµοιβής και συνεπώς έχει «σπουδαίο λόγο» για την ανάκληση της
εντολής και της πληρεξουσιότητας που έδωσε στον εργολάβο (για τα επουσιώδη
ελαττώµατα ή ελλείψεις θα έχει εφαρµογή η ΑΚ 281).
Αντίθετη είναι στο ζήτηµα αυτό η άποψη της νοµολογίας κατά την οποία, αν
το έργο που εκτελέστηκε δεν έχει ελαττώµατα τέτοια που να το καθιστούν
εντελώς διαφορετικό από αυτό που συµφωνήθηκε , ο οικοπεδούχος δεν µπορεί
να αρνηθεί την καταβολή της αµοιβής, στην οποία αφορά η πληρεξουσιότητα και
συνεπώς δεν έχει «σπουδαίο λόγο» για την ανάκληση της πληρεξουσιότητας που
έδωσε στον εργολάβο, εκτός αν ασκήσει το δικαίωµα υπαναχώρησης κατά την ΑΚ
689 § 1. ∆ηλαδή κατά τη νοµολογία ο οικοπεδούχος ακόµα και σε περίπτωση
ουσιωδών ελαττωµάτων της κατασκευής δεν έχει «σπουδαίο λόγο» για την
ανάκληση. Ως επιχείρηµα ισχυρίζεται ότι στις περιπτώσεις αυτές τυχόν ανάκληση
πέραν του ότι θα δυσχέραινε την καταβολή της οφειλόµενης στον εργολάβο
αµοιβής, την οποία έχει σκοπό να διευκολύνει η αµετάκλητη πληρεξουσιότητα,
θα έθετε σε κίνδυνο και τα συµφέροντα των τρίτων-αγοραστών µε προσύµφωνα
µε τον εργολάβο και θα ήταν έτσι αντίθετη µε την καλή πίστη και τα χρηστά
ήθη(Κορνηλάκης, 2005).

28
E. Η πώληση ηµιτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας.

I. Γενικά. Ο κατασκευαστής, ως επιχειρηµατίας, αναλαµβάνει το έργο της

οικοδόµησης προκειµένου να µπορέσει στη συνέχεια να πωλήσει τα
διαµερίσµατα που αποτελούν την εργολαβική αµοιβή του και µε αυτόν τον
τρόπο να καλύψει το κόστος της οικοδοµής και να αποκοµίσει και κέρδος.
Ενώ λοιπόν αρχικά υπάρχει η βασική σχέση µεταξύ του οικοπεδούχου και
του κατασκευαστή µε αντικείµενο την ανέγερση της οικοδοµής (σύµβαση
αντιπαροχής), σε εκτέλεση των συµφωνιών της τελευταίας συνάπτονται
περαιτέρω συµβάσεις µε τρίτα πρόσωπα (τους αγοραστές των
διαµερισµάτων) µε αποτέλεσµα να εισέρχονται τα τελευταία στη σχέση που
πλέκεται γύρω από το έργο. Συνήθως το διαµέρισµα πωλείται στον τρίτο ενώ
ακόµη κατασκευάζεται ή δεν έχει καθόλου κατασκευαστεί. (στην περίπτωση
αυτή εκτός από την πώληση συνάπτεται µεταξύ εργολάβου και τρίτου-
αγοραστή εργολαβικό για την αποπεράτωση ή για την κατασκευή του
διαµερίσµατος) (ΔΕΛΗΓΙΑΝΝΗΣ Ι., 2004). Με την πώληση διαµερισµάτων σε
τρίτους ενόσω κατασκευάζεται ακόµη η οικοδοµή (δηλαδή πριν την
αποπεράτωσή της) η οικοδόµηση της πολυκατοικίας ξεφεύγει από το
αποκλειστικό ενδιαφέρον των αρχικά συµβαλλοµένων µε τη σύµβαση
αντιπαροχής (οικοπεδούχου και εργολάβου) και γίνεται πλέον αντικείµενο
περισσότερων συµβάσεων, µε τις οποίες τρίτα πρόσωπα – αγοραστές
καθίστανται επίσης δικαιούχοι του έργου. ∆ημιουργείται έτσι µία
πολυπρόσωπη σχέση, ένα πλέγµα σχέσεων που επιδρά ως ένα βαθµό στην
αρχική σύµβαση αντιπαροχής και εν µέρει αλλοιώνει την αρχική ενοχή
(Φραγκούλης, 1998).
Αυτό που συνήθως συµβαίνει στην πράξη είναι από νωρίς να
εµφανίζονται συνήθως αγοραστές οι οποίοι είτε αποκτούν τα διαµερίσµατα
αυτά µε οριστικούς τίτλους (πωλητήρια συµβόλαια) όταν ο εργολάβος
δικαιούται να λάβει τα οικεία ποσοστά εξ αδιαιρέτου στο οικόπεδο, είτε τα
εξασφαλίζουν για το µέλλον συνάπτοντας σχετικά προσύµφωνα, αν ο
εργολάβος δεν µπορεί να τους τα µεταβιβάσει κανονικά επειδή δεν
δικαιούται ακόµα να λάβει τα οικεία ποσοστά εξ αδιαιρέτου στο οικόπεδο
(Τσούμας, 2009a).
II. Τρόποι µε τους οποίους οι τρίτοι αποκτούν τους διαιρετούς χώρους
της οικοδοµής. 1. Αγορά από τον οικοπεδούχο. Αν ο αγοραστής
συµφωνήσει µε τον οικοπεδούχο να του πωλήσει ένα από τα διαµερίσµατα
της αντιπαροχής του, τότε δεν παρουσιάζονται ιδιαίτερα προβλήµατα, καθώς
ο αγοραστής συµβάλλεται µε πωλητή τον οικοπεδούχο και ο τελευταίος µε το
πωλητήριο συµβόλαιο του µεταβιβάζει αµέσως το διαµέρισµα στο στάδιο

29
 κατασκευής στο οποίο βρίσκεται εκείνη τη χρονική στιγµή. Παράλληλα όµως
συµπράττει και ο εργολάβος, ο οποίος αναλαµβάνει πλέον και έναντι του
αγοραστή την υποχρέωση πλήρους και άρτιας αποπεράτωσης του έργου. Αν
πάλι δεν γίνει αµέσως πώληση αλλά προσύµφωνο πώλησης, απλά θα
µετατοπιστεί στο µέλλον ο χρόνος απόκτησης της κυριότητας του ακινήτου
από τον αγοραστή(Τσούμας, 2009a).
2.Αγορά από τον εργολάβο. Όταν ο αγοραστής επιθυµεί την απόκτηση
διαµερίσµατος που περιλαµβάνεται στο εργολαβικό αντάλλαγµα, τότε αν ο
εργολάβος έχει στη διάθεσή του τα απαιτούµενα ποσοστά επί του οικοπέδου
γιατί τα δικαιούται βάσει της συµφωνίας του µε τον οικοπεδούχο ενόψει του
σταδίου στο οποίο έχει φτάσει µέχρι εκείνη τη στιγµή η οικοδοµή ή γιατί
έπεισε τον οικοπεδούχο να του τα παραχωρήσει πρόωρα (λόγω εµπιστοσύνης
που έχει αναπτυχθεί µεταξύ τους ή µε εξασφάλιση του οικοπεδούχου π.χ. µε
παροχή εγγύησης ή µε προσκόµιση εγγυητικής επιστολής), ο τρίτος µπορεί να
αποκτήσει το διαµέρισµα µε οριστικό συµβόλαιο πώλησης µε σύµπραξη τόσο
του οικοπεδούχου, ο οποίος βεβαιώνει ότι τα ποσοστά επί του ακινήτου που
αντιστοιχούν στο διαµέρισµα και τα οποία πωλεί είναι απαλλαγµένα
ελαττωµάτων, όσο και του εργολάβου, ο οποίος αναλαµβάνει την υποχρέωση
να αποπερατώσει το διαµέρισµα και τους κοινόχρηστους χώρους εντός
ορισµένου χρόνου και εγγυάται την ποιότητα της κατασκευής για την οποία
συνήθως συνοµολογείται ότι ο οικοπεδούχος δεν θα έχει καµία ευθύνη
(Τσούμας, 2009a). Κατά κανόνα η µεταβίβαση των ποσοστών και των
αντίστοιχων οριζόντιων ιδιοκτησιών γίνεται απευθείας από τον οικοπεδούχο
σε τρίτους ώστε να αποφεύγεται η διπλή µεταβίβαση µε τη σχετική δαπάνη,
οπότε ο εργολάβος εισπράττει το τίµηµα από τις πωλήσεις αυτές. Ο
οικοπεδούχος µεταβιβάζει στον εργολάβο µόνο τις ιδιοκτησίες που επιθυµεί
να κρατήσει για τον εαυτό του (Φραγκούλης, 1998).
Αν ο εργολάβος λόγω του σταδίου στο οποίο βρίσκονται οι εργασίες δεν
δικαιούται ακόµη τα ποσοστά που αντιστοιχούν στο διαµέρισµα που επιθυµεί
να αγοράσει ο τρίτος, τότε µεταξύ τους συνάπτεται προσύµφωνο πώλησης.
Σε αυτό καλό θα είναι να συµπράξει και ο οικοπεδούχος, για να υποσχεθεί ότι
θα προβεί στην εν λόγω µεταβίβαση µόλις ο εργολάβος εκπληρώσει τις
απέναντί του συµβατικές υποχρεώσεις (Τσούμας, 2009a). Το γιατί αυτό είναι
προς το συµφέρον του τρίτου-αγοραστή, έχει ήδη αναλυθεί (υπό ∆ ΙΙ 2 δ).
III. Η νοµική φύση της σύµβασης. 1. Οι απόψεις περί της νοµικής φύσης της
σύµβασης. Η αγορά από κάποιον έτοιµου διαµερίσµατος αποτελεί
αναµφισβήτητα κατάρτιση σύµβασης πώλησης. Η σύµβαση όµως δυνάµει της
οποίας ο εργολάβος συµφωνεί την πώληση σε τρίτον αυτοτελούς
διαµερίσµατος της οικοδοµής, από αυτά που περιλαµβάνονται στο
εργολαβικό αντάλλαγµα βάσει του εργολαβικού και ενόσω διαρκεί η
κατασκευή της οικοδοµής, το οποίο διαµέρισµα όπως και τους κοινόχρηστους

30
χώρους της οικοδοµής αναλαµβάνει έναντι του αγοραστή την υποχρέωση να
κατασκευάσει ή αποπερατώσει βάσει ιδιαίτερης µεταξύ τους συµφωνίας
(ειδικής συγγραφής υποχρεώσεων) είναι µικτή σύµβαση. Οι ειδικότερες
συµβάσεις που τη συνθέτουν είναι η πώληση (ΑΚ 513 επ.) και η σύµβαση
έργου (ΑΚ 681επ.). Πώληση ως προς το ποσοστό εξ αδιαιρέτου µε το
αντίστοιχο διαµέρισµα στην κατάσταση που βρίσκεται κατά την κατάρτιση
της σύµβασης. σύµβαση έργου ως προς τις εργασίες για την κατασκευή ή την
αποπεράτωση (Τσούμας, 2009a).
Για να δοθεί ο ακριβής νοµικός χαρακτηρισµός που αρµόζει στη µικτή
αυτή σύµβαση και βάσει αυτού να προσδιοριστούν οι εφαρµοστέες
διατάξεις, πρέπει να εξευρεθεί από το δικαστή στη συγκεκριµένη περίπτωση,
ποιά από τις παραπάνω παροχές είναι κατά την πρόθεση των µερών η κύρια.
Ειδικότερα να ερευνηθεί εάν οι συµβαλλόµενοι απέβλεψαν κυρίως στη
µεταβίβαση της κυριότητας και την παράδοση του πωληθέντος υπό
κατασκευή ακινήτου ή στην κατασκευή του. Προς τούτο ο δικαστής θα λάβει
υπόψη ποιές από τις παροχές του πωλητή που περιέχονται στη µικτή
σύµβαση έχουν εκπληρωθεί και ποιές αποµένουν να εκπληρωθούν καθώς και
σε ποιά από τις σχετικές υποχρεώσεις αναφέρεται η επίδικη διαφορά
(Κορνηλάκης, 2005). Έτσι, στη σύµβαση αυτή εφαρµόζονται, ανάλογα µε τη
βούληση των µερών και το αποτέλεσµα προς το οποίο αυτά απέβλεψαν, τόσο
οι διατάξεις για την πώληση, όσο και εκείνες για τη σύµβαση έργου, αφού
προηγουµένως το δικαστήριο ερευνήσει τον προέχοντα χαρακτήρα της
σύµβασης(Κορνηλάκης, 2005). Κατά µία άποψη το αν τα µέρη θέλησαν ή όχι
τις δύο παροχές (της πώλησης και της σύµβασης έργου) ισότιµες, θα κριθεί
ανάλογα µε τη βαρύτητα που προσδίδεται στην ειδική συγγραφή
υποχρεώσεων από τη βούληση των µερών (ΑΚ 173 και 200). Αν οι δυο
παροχές είναι ισότιµες, τότε η σύµβαση είναι δίδυµη µικτή σύµβαση και
εφαρµόζεται καταρχήν η «θεωρία του συνδυασµού» (Kombinationstheorie),
σύµφωνα µε την οποία καθεµιά από τις παροχές κρίνεται µε βάση τις
διατάξεις του τύπου στον οποίο ανήκει, χωρίς όµως να παραγνωρίζεται και η
ενότητα της µικτής σύµβασης, ιδίως όταν µια ανωµαλία στη µία παροχή
δηµιουργεί έναν καταργητικό λόγο (ΔΕΛΗΓΙΑΝΝΗΣ Ι., 2004).
Η ανωτέρω κρατούσα στην επιστήµη άποψη περί µικτής σύµβασης,
φαίνεται να επικρατεί και στη νοµολογία (ΔΕΛΗΓΙΑΝΝΗΣ Ι., 2004).

31
 Εικόνα 1 : Οδός Ερμού, Αθήνα, ανακτήθηκε 03/01/2022 από (https://news.b2green.gr/17493/real-estate-
%CE%B9%CF%83%CF%87%CF%85%CF%81%CE%AE-%CE%B6%CE%AE%CF%84%CE%B7%CF%83%CE%B7-
%CE%B3%CE%B9%CE%B1-%CE%B1%CF%83%CF%84%CE%B9%CE%BA%CE%AC-
%CE%B1%CE%BA%CE%AF%CE%BD%CE%B7%CF%84%CE%B1-%CE%BA%CF%8C, χ.χ.)

Υποστηρίζεται όµως και η άποψη ότι εάν η οριζόντια ιδιοκτησία που

µεταβιβάζεται δεν έχει ακόµη αποπερατωθεί, πρόκειται για πώληση µέλλοντος
πράγµατος, διότι η έννοµη σχέση που συνδέει τον οικοπεδούχο και τον εργολάβο µε
τον τρίτο-αγοραστή είναι η πώληση και δεν επηρεάζεται αυτή από το ότι δεν έχει
ακόµα περατωθεί το έργο, που αφορά στη σχέση του οικοπεδούχου προς τον
εργολάβο(Τσούμας, 2009a).
Τέλος, έχει υποστηριχτεί και η νοµική φύση της σύµβασης ως σύµβασης έργου.
Ενδιαφέρον παρουσιάζει και η άποψη που λέει ότι η σύµβαση µε την οποία τρίτος
αγοράζει διαµέρισµα υπό κατασκευή δεν διαφέρει από τη σύµβαση µεταξύ
οικοπεδούχου και εργολάβου (εργολαβικό), παρά µόνο κατά το ότι η δεύτερη αφορά
µεγαλύτερη έκταση και περισσότερες οριζόντιες ιδιοκτησίες, ενώ η πρώτη µόνο ένα
διαµέρισµα µε τα δεδοµένα αυτά δεν θα έπρεπε να διαφοροποιηθούν οι δύο
συµβάσεις αφού τελικά έχουν το ίδιο περιεχόµενο σε διαφορετική µόνο έκταση η
καθεµιά (Τσούμας, 2009a).
2. Μικτή σύµβαση ή πώληση µελλοντικού πράγµατος; Όταν το προσποριστέο
κατά κυριότητα πράγµα είναι προϊόν κάποιας παραγωγικής δραστηριότητας, που
είχε όµως ήδη συντελεστεί πριν από την κατάρτιση της σχετικής σύµβασης πρόκειται
σίγουρα για πώληση(Κορνηλάκης, 2005). Τέτοια περίπτωση είναι η πώληση έτοιµου
διαµερίσµατος.
Επίσης όταν το προσποριστέο κατά κυριότητα πράγµα είναι µεν υπαρκτό και
πρόκειται να κατασκευαστεί, αλλά η κατασκευή του δεν αποτελεί περιεχόµενο της

32
σύµβασης, θα πρόκειται για πώληση µέλλοντος πράγµατος (Κορνηλάκης, 2005).
Τέτοια περίπτωση υπάρχει όταν ο κατασκευαστής ασκεί επιχείρηση που ασχολείται
µε τη µαζική κατασκευή τυποποιηµένων πραγµάτων, όπως αυτοκινήτων ή ακόµη και
διαµερισµάτων. Ειδικά όµως στην περίπτωση κατασκευής και πώλησης
διαµερισµάτων, όταν ο κατασκευαστής προγραµµατίζει µεν την κατασκευή τους και
τη διάθεση σε τρίτους, µε προοπτική όµως να πραγµατοποιήσει την κατασκευή όχι
µόνο µε δικά του οικονοµικά µέσα αλλά κυρίως µε οικονοµικά µέσα άλλων
προσώπων (αφενός του οικοπεδούχου στον οποίο ανήκει το ακίνητο, και αφετέρου
µε χρήµατα που θα λάβει από τρίτους-αγοραστές), τέτοια περίπτωση δεν υπάρχει
(Τσούμας, 2009b). Στην περίπτωση αυτή η κατασκευή των διαµερισµάτων που
πωλήθηκαν ηµιτελή γίνεται, κατά τη βούληση των µερών που ρητά εκφράζεται στην
οικεία σύµβαση, µε βάση τις ιδιαίτερες απαιτήσεις των τρίτων-αγοραστών-πελατών
του κατασκευαστή, και πολλές φορές µε συνεργασία των αγοραστών µε τον
κατασκευαστή, οι οποίοι µπορούν µάλιστα να αξιώνουν καλύτερη κατασκευή µε δική
τους δαπάνη. Οι συµβάσεις διάθεσης των υπό κατασκευή διαµερισµάτων δεν
αποβλέπουν απλά στην προσπόριση αυτών στους πελάτες, αλλά πρώτα στην
κατασκευή και ύστερα στην προσπόριση. Η οικεία λοιπόν σύµβαση αποβλέπει όχι
µόνο στην πώληση του µελλοντικού διαµερίσµατος, αλλά στην κατασκευή και
συγχρόνως την πώληση αυτού και αυτό επιβεβαιώνεται και από το γεγονός ότι
συνήθως συµφωνείται τµηµατική καταβολή του τιµήµατος ανάλογα µε την πορεία
των εργασιών, και ότι η κατασκευή του διαµερίσµατος αποτελεί υποχρέωση µόνο
του εργολάβου και όχι και των οικοπεδούχων. Στην ίδια σύµβαση αναµιγνύονται
στοιχεία τόσο της πώλησης όσο και της σύµβασης έργου(Κορνηλάκης, 2005).
3. Οι διατάξεις µε βάση τις οποίες ο εργολάβος ευθύνεται έναντι του τρίτου
αγοραστή. Όπως ήδη αναπτύχθηκε, σκοπός της σύµβασης είναι τόσο η µεταβίβαση
της κυριότητας του διαµερίσµατος, όσο και η κατασκευή αυτού (ΑΚ 681). Με την
κατάρτιση της σύµβασης πώλησης του ηµιτελούς διαµερίσµατος εκπληρώνεται ο
πρώτος σκοπός που ανάγεται στην πώληση και µένει να εκπληρωθεί το δεύτερο
σκέλος της συµφωνίας που αφορά την κατασκευή. Εποµένως, το θέµα της ευθύνης
του εργολάβου θα κριθεί µε βάση τις διατάξεις της σύµβασης έργου και όχι της
πώλησης (Ρωμαλιάδης, 1991).
Ο εργολάβος είναι λοιπόν πωλητής του ακινήτου και κατασκευαστής του
διαµερίσµατος, οπότε αυτός ευθύνεται έναντι του αγοραστή κατά τις οικείες
διατάξεις, δηλαδή για τα νοµικά και τα πραγµατικά ελαττώµατα του οικοπέδου κατά
τις διατάξεις για την πώληση, ενώ για την κατασκευή του διαµερίσµατος κατά τις
διατάξεις της σύµβασης έργου. Όσον αφορά τη µεταβίβαση των ποσοστών του
οικοπέδου και την οριζόντια ιδιοκτησία, εφαρµογή έχουν οι διατάξεις για την
πώληση, ενώ όσον αφορά την αποπεράτωση της πολυκατοικίας και του ηµιτελούς
διαµερίσµατος αυτής, σύµφωνα µε τους όρους της σύµβασης, καθώς και την ύπαρξη
ελλείψεων και ελαττωµάτων, εφαρµογή έχουν οι διατάξεις για τη σύµβαση έργου και
ειδικότερα εκείνες των άρθρων 688-693 ΑΚ, γιατί θεωρείται ότι στο αποτέλεσµα αυτό

33
κυρίως απέβλεψαν τα µέρη, δηλαδή την εκτέλεση του έργου κατά τους όρους της
σύµβασης. Αντίστοιχα ο εργολάβος ως πωλητής και κατασκευαστής δικαιούται το
τίµηµα και την αµοιβή του (Τσούμας, 2009b).
Η εφαρµογή των διατάξεων για την πώληση ή τη σύµβαση έργου, ελέγχεται
αναιρετικά, τόσο εκ του άρθρου 559 αρ. 1 ΚΠολ∆, για ευθεία δηλαδή παραβίαση
διατάξεως ουσιαστικού δικαίου, υπό την έννοια ότι το δικαστήριο εφάρµοσε τη
διάταξη, χωρίς να συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρµογής της ή δεν την εφάρµοσε,
µολονότι συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις εφαρµογής της, όσο και εκ του άρθρου 559
αρ. 19 ΚΠολ∆, για εκ πλαγίου δηλαδή παραβίαση της διατάξεως, υπό την έννοια της
ανεπάρκειας της διαλαµβανόµενης στην απόφαση αιτιολογίας (Κορνηλάκης, 2005).
Όταν, όπως ενίοτε συµβαίνει, ως πωλητής εµφανίζεται µαζί µε τον εργολάβο και
ο οικοπεδούχος, για τα νοµικά και πραγµατικά ελαττώµατα του ακινήτου θα
ευθύνονται εις ολόκληρον. Όταν ακόµη σπανιότερα, ως πωλητής εµφανίζεται ο
οικοπεδούχος, εκχωρεί το τίµηµα στον εργολάβο καθιστώντας αυτόν και τυπικά
αντισυµβαλλόµενο- πωλητή του τρίτου. Για τα νοµικά ή πραγµατικά ελαττώµατα του
οικοπέδου ευθύνεται πάντως έναντι του εργολάβου ο οικοπεδούχος και µπορεί να
προσεπικληθεί ως δικονοµικός εγγυητής στη δίκη του τρίτου κατά του εργολάβου
κατά την ΚΠολ∆ 88 (Φραγκούλης, 1998).
Σύµφωνα λοιπόν µε την κρατούσα άποψη, σε σχέση µε την ευθύνη του
εργολάβου-πωλητή για πραγµατικά ελαττώµατα ή για έλλειψη συνοµολογηµένων
ιδιοτήτων ή για κατασκευή αντίθετη µε τη σύµβαση, εφαρµοστέες είναι οι διατάξεις
για τη σύµβαση έργου. Η διάκριση της πώλησης από τη σύµβαση έργου έχει µεγάλη
πρακτική σηµασία λόγω των διαφορών που εµφανίζουν οι δύο αυτές συµβάσεις στις
έννοµες συνέπειές τους και ιδίως στα ζητήµατα της ευθύνης για πραγµατικά
ελαττώµατα και της παραγραφής των σχετικών αξιώσεων (ΔΕΛΗΓΙΑΝΝΗΣ Ι., 2004).
4. ∆ιαφορές πώλησης και σύµβασης έργου σε σχέση µε την ευθύνη για
πραγµατικά ελαττώµατα κλπ. – πρακτική σηµασία. Κατά τις διατάξεις της πώλησης
για τη γέννηση της ευθύνης του πωλητή για πραγµατικά ελαττώµατα ή για έλλειψη
συνοµολογηµένων ιδιοτήτων απαιτείται το πραγµατικό ελάττωµα να υπάρχει ή η
συνοµολογηµένη ιδιότητα να λείπει κατά το χρόνο που ο κίνδυνος µετατίθεται στον
αγοραστή (ΑΚ 537 §1). Κατά το άρθρο 522 ΑΚ ο αγοραστής φέρει τον κίνδυνο από την
παράδοση του πράγµατος και αν πρόκειται για ακίνητο, φέρει τον κίνδυνο από τη
µεταγραφή, αν αυτή έγινε πριν από την παράδοση. Εν προκειµένω δηλαδή ο πωλητής
του διαµερίσµατος-εργολάβος, αν εφαρµόζονταν οι διατάξεις της πώλησης, από τη
µεταγραφή δεν θα ευθυνόταν για πραγµατικά ελαττώµατα ή για έλλειψη
συνοµολογηµένων ιδιοτήτων, παρά το γεγονός ότι αποµένει ακόµα η κατασκευή του
διαµερίσµατος και εποµένως δεν είναι δυνατόν ακόµα να διαγνωστεί αν υπάρχουν
πραγµατικά ελαττώµατα ή λείπουν οι συνοµολογηµένες ιδιότητες. ∆εν µπορεί
εποµένως να γίνει δεκτή η εφαρµογή των διατάξεων για την πώληση όσον αφορά την
εν λόγω ευθύνη. Με άλλα λόγια δεν είναι δυνατόν να υποτεθεί ότι οι συµβαλλόµενοι
θέλησαν ως προς την ευθύνη για πραγµατικά ελαττώµατα ή για έλλειψη

34
συνοµολογηµένων ιδιοτήτων την εφαρµογή των διατάξεων για την πώληση, αφού
κατά την κατάρτιση της σύµβασης, µε την οποία συνέπεσε και το κρίσιµο για την
ευθύνη χρονικό σηµείο, το διαµέρισµα ήταν ακόµα υπό κατασκευή και συνεπώς δεν
ήταν δυνατόν να προβλεφθεί αν αυτό θα είναι απαλλαγµένο ελαττωµάτων ή αν θα
έχει τις συνοµολογηµένες ιδιότητες. Αντίθετα, επειδή κατά το χρόνο αυτό
εκκρεµούσε ακόµα η κατασκευή του διαµερίσµατος, πρέπει να γίνει δεκτό ότι οι
συµβαλλόµενοι θέλησαν για την ευθύνη του πωλητή-εργολάβου λόγω ελλείψεων
του έργου την εφαρµογή των περί συµβάσεως έργου διατάξεων, κατά τις οποίες
κρίσιµος είναι ο χρόνος περάτωσης του διαµερίσµατος από τον εργολάβο και
παράδοσής του στον αγοραστή (αφού τα άρθρα 688 και 689 ΑΚ αναφέρονται σε
«έργο που εκτελέστηκε»). Αντίθετη εκδοχή θα οδηγούσε στο αποτέλεσµα να µην
υπάρχει ευθύνη για πραγµατικά ελαττώµατα ή για έλλειψη συνοµολογηµένων
ιδιοτήτων, κάτι που δεν µπορεί να θεωρηθεί ότι ήθελαν τα µέρη, ιδίως µάλιστα όταν
αυτό δεν συνάγεται σαφώς από τη σύµβαση (Φραγκούλης, 1998).
Αλλά και αναφορικά µε το θέµα της παραγραφής, ενώ στην πώληση τα
δικαιώµατα του αγοραστή λόγω πραγµατικού ελαττώµατος ή έλλειψης
συνοµολογηµένης ιδιότητας θα παραγράφονταν µετά την πάροδο πέντε ετών από
την παράδοση του πράγµατος για τα ακίνητα και δύο ετών για τα κινητά (ΑΚ 554-
555), στη σύµβαση έργου οι αξιώσεις του εργοδότη εξαιτίας ελλείψεων του έργου
παραγράφονται όταν περάσουν δέκα χρόνια από την παραλαβή του διαµερίσµατος
(ΑΚ 693). Εποµένως, τα συµφέροντα των τρίτων-αγοραστών προστατεύονται
καλύτερα αν δεχτούµε την εφαρµογή των διατάξεων της σύµβασης έργου για την εν
λόγω ευθύνη (Τσούμας, 2009b).

Εικόνα 2 : Απεικόνιση διατηρητέων κατασκευών επι της οδού Φιλελλήνων,Αθήνα, ανακτήθηκε 03/01/2022 από
(https://news.b2green.gr/17493/real-estate-%CE%B9%CF%83%CF%87%CF%85%CF%81%CE%AE-
%CE%B6%CE%AE%CF%84%CE%B7%CF%83%CE%B7-%CE%B3%CE%B9%CE%B1-

35
%CE%B1%CF%83%CF%84%CE%B9%CE%BA%CE%AC-%CE%B1%CE%BA%CE%AF%CE%BD%CE%B7%CF%84%CE%B1-
%CE%BA%CF%8C, χ.χ.)

2.7 Ανώμαλη εξέλιξη της σύμβασης.

Αρχικά µε τη συµβολαιογραφική κατάρτιση του εργολαβικού ολοκληρώνεται η

σύναψη της σύµβασης ανέγερσης οικοδοµής µε αντιπαροχή. Τα µέρη (εργολάβος και
οικοπεδούχος) πλέον δεσµεύονται από τη συµφωνία τους και οποιαδήποτε αθέτηση
των υποχρεώσεων που έχουν αναλάβει συνιστά αντισυµβατική συµπεριφορά µε τις
έννοµες συνέπειες που αυτό συνεπάγεται. Στη συνέχεια µε την πώληση των ηµιτελών
διαµερισµάτων σε τρίτους δηµιουργούνται υποχρεώσεις µεταξύ τρίτων και
εργολάβου βάσει της µικτής αυτής σύµβασης, ενώ παράλληλα και ο οικοπεδούχος
έχει κάποιες υποχρεώσεις έναντι του εργολάβου για παροχές στους τρίτους-
αγοραστές, οι οποίες απορρέουν από την εργολαβική σύµβαση (Γεωργιάδης, 1991).
Στην περίπτωση που εξετάζεται µε την παρούσα εργασία, υπάρχει τριγωνική
ενοχική σχέση και κάθε ανωµαλία σε µία από τις σχέσεις που δηµιουργούνται
επηρεάζει τις υπόλοιπες. Στην ενότητα αυτή θα δούµε τι συµβαίνει όταν µία από τις
δύο συµβάσεις ή και οι δύο είναι άκυρες ή ακυρώσιµες, και τις συνέπειες σε
περίπτωση που κάποιο από τα µέρη αθετήσει τις υποχρεώσεις του. Πρέπει να
σηµειωθεί ότι οι συνέπειες της ανώµαλης εξέλιξης της σχέσης οικοπεδούχου -
εργολάβου επηρεάζουν και τη θέση του τρίτου/αγοραστή και µάλιστα κατά
διαφορετικό τρόπο, ανάλογα µε το αν το εργολαβικό περιλαµβάνει γνήσια ή µη
γνήσια σύµβαση υπέρ τρίτου, αφού όπως προειπώθηκε µπορεί τα δικαστήρια πλέον
να θεωρούν τη σύµβαση µη γνήσια υπέρ τρίτου, αλλά τα µέρη (οικοπεδούχος και
εργολάβος) µπορεί να εκφράσουν στο εργολαβικό ρητά τη βούλησή τους η σύµβαση
να είναι γνήσια σύµβαση υπέρ τρίτου (Γεωργιάδης, 1991).
Στην περίπτωση της µη γνήσιας σύµβασης υπέρ τρίτου ο οικοπεδούχος
αναλαµβάνει την υποχρέωση µόνο έναντι του αντισυµβαλλοµένου του-δέκτη της
υπόσχεσης- εργολάβου να εκπληρώσει την παροχή στον τρίτο, χωρίς να
προσπορίζεται στον τελευταίο κάποιο δικαίωµα στη συµφωνηµένη παροχή από τη
σύµβαση. Το ιδιάζον γνώρισµα της σύµβασης αυτής είναι το περιεχόµενο της
παροχής του οικοπεδούχου, η οποία πρέπει να εκπληρωθεί όχι προς τον εργολάβο-
δανειστή αλλά προς τρίτο-τον αγοραστή. Κατά τα λοιπά ο εργολάβος-δέκτης της
υπόσχεσης επέχει θέση δανειστή, ο οποίος και µόνο δικαιούται να απαιτήσει από τον
οικοπεδούχο-υποσχεθέντα την εκπλήρωση της παροχής προς τον τρίτο-αγοραστή. Σε
περίπτωση δε αδυναµίας παροχής, υπερηµερίας, πληµµελούς εκπλήρωσης της
σύµβασης ισχύουν οι κοινοί κανόνες περί ενοχικών συµβάσεων. Αντίθετα, όταν
υπάρχει γνήσια σύµβαση υπέρ τρίτου, παρέχεται µε τη βούληση των µερών άµεσο
δικαίωµα στον τρίτο, να απαιτήσει µε την ιδιότητα του δανειστή είτε µόνος, είτε

36
παράλληλα µε τον δέκτη της υπόσχεσης την συµφωνηµένη παροχή του
οικοπεδούχου (Γεωργιάδης, 1991).

A. Αρχικές ανωμαλίες. Αρχικές ανωµαλίες είναι οι περιπτώσεις που από την αρχή
υπάρχει κάποια ανωµαλία στις συµβατικές σχέσεις οικοπεδούχου-εργολάβου και
εργολάβου-τρίτου, όπως και στη σχέση οικοπεδούχου-τρίτου. Σε αυτές
εντάσσονται η ακυρότητα και η ακυρωσία (Τσούμας, 2009a).
1. Ακυρότητα ή ακυρωσία της σύµβασης µεταξύ οικοπεδούχου και εργολάβου. Η
σύµβαση οικοπεδούχου και εργολάβου µπορεί να είναι άκυρη για διάφορους
λόγους, όπως π.χ. λόγω έλλειψης δικαιοπρακτικής ικανότητας, µη τήρησης του
απαιτούµενου συµβολαιογραφικού τύπου, εικονικότητας, αντίθεσης στο νόµο
κλπ. ή ακυρώσιµη λόγω πλάνης, απάτης ή απειλής (Γεωργιάδης, 1991).
Αν η σύµβαση οικοπεδούχου και εργολάβου είναι για οποιονδήποτε λόγο
άκυρη, άκυρη θα είναι καταρχήν για τους ίδιους λόγους και η σύµβαση υπέρ
τρίτου. Επειδή η υποχρέωση του οικοπεδούχου για παροχή στον τρίτο πηγάζει
από τη σύµβαση µε τον εργολάβο, η ακυρότητα της τελευταίας οδηγεί σε
απαλλαγή του οικοπεδούχου. Οι σχέσεις µεταξύ οικοπεδούχου και εργολάβου θα
εκκαθαρισθούν µε τον αδικαιολόγητο πλουτισµό, ενώ τα εµπράγµατα
δικαιώµατα στα ακίνητα θα µείνουν άθικτα. Τα ίδια ισχύουν και στην περίπτωση
που η σύµβαση είναι ακυρώσιµη (Ρωμαλιάδης, 1991).
Εφόσον όπως γίνεται πλέον δεκτό η σύµβαση µεταξύ οικοπεδούχου και
εργολάβου είναι ως προς την παροχή προς τον τρίτο-αγοραστή µη γνήσια
σύµβαση υπέρ τρίτου, ο τρίτος δεν αποκτά κανένα δικαίωµα από τη σύµβαση. Αν
στο εργολαβικό υπάρχει ρητή πρόβλεψη ότι ο τρίτος-αγοραστής θα αποκτά
άµεσο δικαίωµα, ώστε να δικαιούται να απαιτήσει απευθείας από τον
οικοπεδούχο την προς αυτόν µεταβίβαση του ποσοστού του οικοπέδου που
αναλογεί στο διαµέρισµα το οποίο προσυµφώνησε µε τον εργολάβο να αγοράσει
(αν δηλαδή έχει καταρτισθεί ως γνήσια σύµβαση υπέρ τρίτου), ο οικοπεδούχος
θα δικαιούται σε κάθε περίπτωση να αντιτάσσει κατά του τρίτου που ζητά την
εκπλήρωση, την ένσταση της ακυρότητας ή της ακυρωσίας σύµφωνα µε το άρθρο
414 ΑΚ, κατά το οποίο «αυτός που υποσχέθηκε έχει το δικαίωµα να αντιτάξει και
απέναντι στον τρίτο ενστάσεις από τη σύµβαση» (Τσούμας, 2009b).
Όταν παρά την ακυρότητα της σύµβασης ο εργολάβος κατασκεύασε και
παρέδωσε το έργο στον εργοδότη-οικοπεδούχο και αυτός του κατέβαλε εν όλω ή
εν µέρει την αµοιβή που είχε συµφωνηθεί, παράγεται αξίωση από τις διατάξεις
του αδικαιολόγητου πλουτισµού υπό ορισµένες προϋποθέσεις. Εφόσον ο
εργολάβος δεν µπορεί να αξιώσει την επιστροφή της παροχής του, θα µπορεί να
ζητήσει την αξία του έργου για τον πλουτίσαντα, που κατά κανόνα δεν είναι

37
 διαφορετική από την αντικειµενική του αξία, µε βάση τον χρόνο ενώσεως ή
αναµίξεως των υλικών κλπ., αφού όµως αφαιρεθεί προηγουµένως εκείνο που ο
πλουτίσας ήδη κατέβαλε ως αµοιβή του εργολάβου (Τσούμας, 2009b).

Σε περίπτωση που ο οικοπεδούχος προέβη σε µεταβίβαση στον τρίτο, µολονότι η

σχέση κάλυψης (σχέση οικοπεδούχου-εργολάβου) ήταν ελαττωµατική (άκυρη ή
ακυρώσιµη), θα υπάρχει περιουσιακή µετακίνηση χωρίς νόµιµη αιτία και συνεπώς
ό.τι µεταβιβάστηκε θα αναζητηθεί υπό τους όρους των διατάξεων για τον
αδικαιολόγητο πλουτισµό. Αν ο οικοπεδούχος-υποσχεθείς, αντί να επικαλεστεί την
ακυρωσία κατ’ ένσταση, προτιµήσει να εγείρει αγωγή περί ακυρώσεως, πρέπει να
την απευθύνει κατά του εργολάβου-δέκτη της υπόσχεσης που είναι ο
αντισυµβαλλόµενός του. Αν η σύµβαση ακυρωθεί, ο τρίτος δεν θα έχει κανένα
δικαίωµα, εκτός ενδεχοµένως από το δικαίωµα αποζηµίωσης κατ’ άρθρο 145 ΑΚ σε
περίπτωση ακύρωσης για πλάνη. Το ίδιο ισχύει αν ο εργολάβος πλανήθηκε,
απατήθηκε ή απειλήθηκε και δικαιούται να ακυρώσει τη σύµβαση µε τον
οικοπεδούχο (Γεωργιάδης, 1991).
Αν άκυρη ή ακυρώσιµη είναι µόνο η ρήτρα υπέρ του τρίτου, δύσκολα θα
συµπαρασύρει την όλη σύµβαση µεταξύ οικοπεδούχου και εργολάβου (ΑΚ 181). Αν
παρ’ όλα αυτά ο εργολάβος συνεβλήθη µε τον τρίτο, θα ευθύνεται απέναντί του ως
πωλητής. Ως πωλητής θα ευθύνεται ο εργολάβος έναντι του τρίτου και σε όλες τις
περιπτώσεις ακυρότητας ή ακυρωσίας της εργολαβικής σύµβασης και ανεξάρτητα
από το κύρος της (βλ. και ανωτέρω τη σχέση εργολάβου-τρίτου) (ΔΕΛΗΓΙΑΝΝΗΣ Ι.,
2004).
2.Ακυρότητα ή ακυρωσία της σύµβασης εργολάβου και τρίτου. Τυχόν ακυρότητα ή
ακυρωσία της σύµβασης µεταξύ εργολάβου και τρίτου (σχέση αξίας) δεν επιδρά στο κύρος
της σύµβασης µεταξύ οικοπεδούχου και εργολάβου, η οποία δεν θίγεται. Είναι επόµενο
όµως τα δικαιώµατα και οι υποχρεώσεις µεταξύ εργολάβου και τρίτου να επηρεάζονται
(Φραγκούλης, 1998).
Αν έγινε η εκποιητική δικαιοπραξία µε βάση την άκυρη σύµβαση, τότε θα είναι
και αυτή άκυρη για έλλειψη νόµιµης αιτίας (ΑΚ 1033 και 1202. αφού όπως
προαναφέρθηκε η σύµβαση εργολάβου και τρίτου είναι η νοµική αιτία (causa) της
εµπράγµατης σύµβασης οικοπεδούχου και τρίτου, όπως απαιτεί το άρθρο 1033 ΑΚ).
Την αξίωση αδικαιολόγητου πλουτισµού θα έχει σε αυτήν την περίπτωση ο
εργολάβος κατά του τρίτου-αγοραστή.
Αν συµβαλλόµενος ήταν και ο οικοπεδούχος θα µπορεί να επικαλεστεί την
ακυρωσία, όταν η πλάνη, απάτη ή απειλή αφορούν και αυτόν. Όποιος ζητά την
ακύρωση λόγω πλάνης, σε κάθε περίπτωση που η σύµβαση ακυρώνεται, έχει
υποχρέωση να αποζηµιώσει τον άλλον (ΑΚ 145) (Τσούμας, 2009a).

38
3.Αν πάσχουν και οι δύο σχέσεις. Αν είναι ελαττωµατικές τόσο η σχέση κάλυψης,
όσο και η σχέση αξίας, σε περίπτωση που έγινε η µεταβίβαση στον τρίτο, γεννιέται
ευθεία αξίωση αδικαιολόγητου πλουτισµού του οικοπεδούχου κατά του τρίτου
(Φραγκούλης, 1998).

B. Επιγενόµενες ανωµαλίες. Είναι οι περιπτώσεις που δεν εκπληρούνται ή

αθετούνται οι συµβάσεις που συνήψαν τα µέρη. Οι συνέπειες από την αθέτηση
εξαρτώνται πάντα από το τι ακριβώς συµφώνησαν τα πρόσωπα αυτά
(ΔΕΛΗΓΙΑΝΝΗΣ Ι., 2004).
Στη σύµβαση οικοπεδούχου και εργολάβου, εφόσον είναι αµφοτεροβαρής,
καταρχήν εφαρµόζονται οµαλά και συνεπώς ευθέως οι διατάξεις περί
αµφοτεροβαρών συµβάσεων. Αυτό δέχονται και τα δικαστήρια της ουσίας που
σε περίπτωση ανώµαλης εξέλιξης της σύµβασης εφαρµόζουν τις ανωτέρω
διατάξεις (Γεωργιάδης, 1991).
1.Μη εκπλήρωση της σύµβασης οικοπεδούχου και εργολάβου για λόγο για τον
οποίο δεν ευθύνεται κανείς – Ανυπαίτια αδυναµία παροχής (ΑΚ 380). Είναι
δυνατόν να µην εκπληρώνεται η σύµβαση µεταξύ οικοπεδούχου και εργολάβου
για γεγονός που δεν ευθύνεται ούτε ο οικοπεδούχος ούτε ο εργολάβος όπως
αρχική αδυναµία παροχής, ολική ή µερική π.χ. αναγκαστική απαλλοτρίωση του
ακινήτου. Στις περιπτώσεις αυτές η σύµβαση θα µαταιούται κατ’ εφαρµογή του
άρθρου 380 ΑΚ. Εποµένως αν η αδυναµία µιας από τις δύο παροχές είναι
ανυπαίτια, δηλαδή δεν οφείλεται σε πταίσµα του οφειλέτη ή του δανειστή της, ο
οφειλέτης της αδύνατης παροχής απαλλάσσεται, ενώ απαλλάσσεται και ο
δανειστής από την υποχρέωση καταβολής της αντιπαροχής (ΑΚ 380 εδ. α’-
κανόνας της κοινής απαλλαγής). Αν ο δανειστής έχει ήδη καταβάλει την
αντιπαροχή, µπορεί να την αναζητήσει κατά τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο
πλουτισµό. Η µαταίωση της σύµβασης θα καθιστά κατά κανόνα αδύνατη την
παροχή στον τρίτο και θα µαταιώνει επίσης τη σύµβαση εργολάβου και τρίτου,
εκτός αν η τελευταία είναι πώληση, οπότε αυτή δεν θα µαταιούται, και ο
εργολάβος θα ευθύνεται ως πωλητής για τα νοµικά ή πραγµατικά ελαττώµατα
του πράγµατος (Τσούμας, 2009a).
Πάντως ο οικοπεδούχος, θα µπορεί να αποκρούσει τον τρίτο, όταν αυτός
ζητάει την παροχή, µε τη σχετική ένσταση κατ’ άρθρο 414 ΑΚ (αυτό βέβαια ισχύει
για την περίπτωση που η εργολαβική σύµβαση συνήφθη ως γνήσια σύµβαση
υπέρ τρίτου, αφού µόνο τότε ο τρίτος θα µπορεί να απαιτήσει την παροχή
απευθείας από τον οικοπεδούχο) (Τσούμας, 2009a).
Σε περίπτωση που η ανυπαίτια αδυναµία είναι µερική, γίνεται δεκτό ότι ο
οφειλέτης απαλλάσσεται από το µέρος της παροχής, του οποίου η εκπλήρωση

39
ήταν ή κατέστη αδύνατη, αλλά και ο δανειστής απαλλάσσεται από το µέρος της
αντιπαροχής που αντιστοιχεί στο µέρος της παροχής που ήταν ή κατέστη
αδύνατο. Αν ο δανειστής δεν έχει συµφέρον στη µερική εκπλήρωση της παροχής,
δικαιούται να αρνηθεί τη µερική εκπλήρωση και να θεωρήσει την αδυναµία ολική
(ΑΚ 337), οπότε εφαρµόζεται η ΑΚ 380. Ζήτηµα δηµιουργείται µόνο στην
περίπτωση της µερικής ανυπαίτιας αδυναµίας, αν ο δανειστής έχει συµφέρον στη
µερική εκπλήρωση, οπότε η µερική απαλλαγή του ενός συνεπιφέρει την ανάλογη
µερική απαλλαγή και του άλλου, όπως π.χ. όταν το οικόπεδο είναι µικρότερο από
ό,τι είχαν υπολογίσει τα µέρη ή ύστερα από µεταβολή του οικοδοµικού
κανονισµού περιορίστηκε το επιτρεπόµενο ύψος κλπ. Στις περιπτώσεις αυτές θα
είναι δύσκολη ή και αδύνατη η ανάλογη µείωση της άλλης παροχής και πάντως
µε ακρίβεια, π.χ. παροχή µικρότερων ή λιγότερων διαµερισµάτων στον
οικοπεδούχο ή αντίθετα µεταβίβαση λιγότερων ποσοστών στον εργολάβο. Για να
γίνουν αυτά µπορεί να χρειάζεται αλλαγή σχεδίων ή και δηµιουργία
ανεπιθύµητης συγκυριότητας µεταξύ οικοπεδούχου και εργολάβου. Εξάλλου θα
είναι δυνατό αντί να µειωθεί η δυνατή παροχή, να καταβληθεί ανάλογα µε την
αξία της µερικά αδύνατης παροχής χρηµατικό ποσό, που κι αυτό δεν θα είναι
πάντοτε εύκολο, τουλάχιστον για τον οικοπεδούχο. Τελικά βέβαια, αν όλα αυτά
δεν είναι πραγµατοποιήσιµα, µόνη λύση θα παραµένει η ολική απαλλαγή και των
δύο. Στις περιπτώσεις αυτές ο δικαστής θα κινηθεί από λύση σε λύση µε γνώµονα
την κατά την ΑΚ 288 αρχή της καλής πίστης (ΔΕΛΗΓΙΑΝΝΗΣ Ι., 2004).
2.Αδυναµία παροχής του οικοπεδούχου για την οποία ευθύνεται ο εργολάβος
ή ο τρίτος (ΑΚ 381). Στην περίπτωση αυτή ο εργολάβος θα ευθύνεται απέναντι
στον οικοπεδούχο σύµφωνα µε το άρθρο 381 ΑΚ, ενώ ο τρίτος που δεν τον
συνδέει συµβατική σχέση µε τον οικοπεδούχο, θα ευθύνεται µόνο από αδίκηµα.
Εποµένως, σύµφωνα µε την ΑΚ 381, αν η αδυναµία της παροχής του
οικοπεδούχου οφείλεται σε πταίσµα του εργολάβου, τότε ο οικοπεδούχος
απαλλάσσεται από την υποχρέωση εκπλήρωσής της, ενώ ο εργολάβος
εξακολουθεί να οφείλει την αντιπαροχή. Αρκεί οποιοσδήποτε βαθµός
πταίσµατος του εργολάβου (δανειστή της αδύνατης παροχής), ενώ θα πρέπει να
υφίσταται και αιτιώδης σύνδεσµος µεταξύ της υπαίτιας συµπεριφοράς και της
αδυναµίας. Σύµφωνα µε την ΑΚ 381 § 1 εδ β’ ο εργολάβος που από υπαιτιότητά
του έγινε αδύνατη η παροχή του οικοπεδούχου, δικαιούται να αφαιρέσει από την
οφειλόµενη αντιπαροχή καθετί που ο οικοπεδούχος ωφελήθηκε ή δόλια
παρέλειψε να ωφεληθεί από την απαλλαγή του λόγω της αδυναµίας.
Επιπλέον, η περιέλευση του οικοπεδούχου σε κατάσταση αδυναµίας παροχής
χωρίς πταίσµα του κατά το χρόνο που ο εργολάβος ήταν υπερήµερος ως προς την
αποδοχή της, εξοµοιώνεται ως προς τις συνέπειές της µε την αδυναµία παροχής
από υπαιτιότητα του εργολάβου (ΑΚ 381 § 2). Σε τέτοια περίπτωση ο εργολάβος
εξακολουθεί να οφείλει την αντιπαροχή του, ενώ ο οικοπεδούχος απαλλάσσεται
από τη δική του παροχή που κατέστη αδύνατη. Κατά την ορθότερη άποψη

40
 µάλιστα ο οφειλέτης της αδύνατης παροχής (εδώ δηλαδή ο οικοπεδούχος) κατά
την ΑΚ 381 § 2 θα απαλλάσσεται µόνο όταν η αδυναµία της παροχής δεν
οφείλεται σε κανένα είδος πταίσµατος, δηλαδή ούτε σε ελαφρά αµέλειά του. Αν
όµως η υπερηµερία του εργολάβου οφειλόταν σε ανωτέρα βία η διάταξη του
άρθρου 381 § 2 ΑΚ δεν θα εφαρµόζεται (και ο εργολάβος θα απαλλάσσεται από
την υποχρέωση αντιπαροχής, ΑΚ 380) µε βάση τον ανταποκρινόµενο στο σκοπό
της ρύθµισης τελολογικό περιορισµό της ΑΚ 381 § 2 (Φραγκούλης, 1998).
Παράδειγµα πρώτης περίπτωσης : Αν σε σεισµό µικρής έντασης η οικοδοµή
καταρρεύσει, επειδή ο εργολάβος δεν τήρησε κατά την κατασκευή της τους
προβλεπόµενους κανόνες αντισεισµικότητας, τότε αυτός δεν θα απαλλάσσεται
από την υποχρέωση αντιπαροχής, δηλαδή θα συνεχίζει να οφείλει το έργο, αν και
ο οικοπεδούχος θα αδυνατεί να προβεί στις συµφωνηµένες µεταβιβάσεις. Το ίδιο
ισχύει σε περίπτωση που η οικοδοµή καεί ολοσχερώς από βραχυκύκλωµα που
προκλήθηκε λόγω µη τήρησης των προδιαγραφών των συστηµάτων ασφαλείας
της ηλεκτρικής εγκατάστασης.
C. Ζητήµατα ευθύνης του οικοπεδούχου-εργοδότη. Κύρια υποχρέωση του
εργοδότη είναι η καταβολή της συµφωνηµένης αµοιβής στον εργολάβο. Στην
περίπτωση της σύµβασης ανέγερσης οικοδοµής µε αντιπαροχή ο οικοπεδούχος
εκπληρώνει αυτή του την υποχρέωση, όταν µεταβιβάζει στον εργολάβο ή σε
πρόσωπα που ο τελευταίος υποδεικνύει τα ποσοστά εξ αδιαιρέτου στο οικόπεδο
µαζί µε τους διαιρετούς χώρους που αντιστοιχούν σε αυτά που συνιστούν το
εργολαβικό αντάλλαγµα (όπως αναφέρθηκε κατά κανόνα η µεταβίβαση γίνεται
σταδιακά, ανάλογα µε την εξέλιξη της εκτέλεσης του έργου).
Στη σύµβαση έργου ο εργολάβος δεν δικαιούται να αξιώσει την αµοιβή του
πριν ολοκληρώσει την προσήκουσα εκτέλεση του έργου και το προσπορίσει στον
εργοδότη (ΑΚ 694 §1 εδ. α’: «η αµοιβή του εργολάβου καταβάλλεται κατά την
παράδοση του έργου»). Ο εργολάβος δηλαδή έχει κατά κάποιο τρόπο υποχρέωση
σε προεκπλήρωση, µε την έννοια ότι υποχρεούται να καταβάλει τις απαιτούµενες
προσπάθειες για την προετοιµασία και την ολοκλήρωση της εκτέλεσης του έργου
και αφού γίνει η εκτέλεση δικαιούται καταρχήν να αξιώσει την αµοιβή του – υπό
την προϋπόθεση ότι η εκτέλεση είναι και η προσήκουσα – ταυτόχρονα µε την
παράδοση του έργου. Στη σύµβαση αντιπαροχής ο χρόνος και ο τρόπος
καταβολής της αµοιβής συνήθως ρυθµίζεται διαφορετικά. ∆εν εφαρµόζεται
δηλαδή η ΑΚ 694 η οποία είναι διάταξη ενδοτικού δικαίου και άρα επιτρέπεται
διαφορετική συµφωνία των µερών. Ειδικότερα, συµφωνείται σταδιακή
µεταβίβαση των ποσοστών και ανάλογα µε την πρόοδο κατασκευής των
επιµέρους εργασιών του όλου έργου (τα στάδια ποικίλουν π.χ. µε τη λήψη της
οικοδοµικής άδειας, µε την κατασκευή της πλάκας του β’ ορόφου, µε την
τοποθέτηση των υδραυλικών σωληνώσεων και ηλεκτρικών εγκαταστάσεων, µε
την τοποθέτηση των δαπέδων της πολυκατοικίας κλπ.). Συνήθως µάλιστα τα
τελευταία εναποµείναντα ποσοστά του εργολαβικού ανταλλάγµατος ο

41
οικοπεδούχος συµφωνείται να τα µεταβιβάσει µε την παράδοση των
κοινοχρήστων και κοινοκτήτων χώρων και εγκαταστάσεων σε πλήρη λειτουργία,
ενώ ως όρος τίθεται και η επίδειξη φωτοτυπιών των εγγράφων εξόφλησης των
εισφορών προς το ΙΚΑ και τους λοιπούς οργανισµούς.
Αν όµως σε συγκεκριµένη περίπτωση δεν υπάρχει ειδική αντίθετη συµφωνία
των µερών, λειτουργεί ο κανόνας της ΑΚ 694 οπότε η παροχή του εργοδότη είναι
εκπληρωτέα µετά την εκπλήρωση της παροχής του εργολάβου και πριν την
παράδοση του έργου η αξίωση προς καταβολή της εργολαβικής αµοιβής δεν
γίνεται απαιτητή. Συνεπώς ο εργολάβος-οικοπεδούχος που δεν καταβάλλει την
αµοιβή πριν την παράδοση, δεν γίνεται υπερήµερος οφειλέτης, αφού κατά την
ΑΚ 340 το απαιτητό της παροχής είναι negotium essentialium της υπερηµερίας
του οφειλέτη (Κορνηλάκης, 2005).
Εκτός όµως από την κύρια υποχρέωση για καταβολή στον εργολάβο της
αµοιβής του, ο εργοδότης έχει και άλλες παρεπόµενες υποχρεώσεις. Μεταξύ
αυτών ιδιάζουσα θέση έχει η υποχρέωσή του να προβαίνει στην τυχόν
απαιτούµενη για την εκτέλεση του έργου πράξη ή σύµπραξη κατά το
προπαρασκευαστικό στάδιο, και τέτοια στην περίπτωση που εξετάζουµε είναι η
παραχώρηση του οικοπέδου στο οποίο θα ανεγερθεί η οικοδοµή. Όσον αφορά τη
σύµπραξη του οικοπεδούχου κατά την εκτέλεση και την παραλαβή του έργου,
γίνονται δεκτά τα ακόλουθα (ΔΕΛΗΓΙΑΝΝΗΣ Ι., 2004) :
• Υποχρέωση σύµπραξης κατά την εκτέλεση του έργου. Αυτή αφορά την
απαιτούµενη πράξη του οικοπεδούχου που αναγκαστικά προηγείται της
εκτέλεσης του έργου, την παράδοση δηλαδή της κατοχής του οικοπέδου στο
οποίο θα ενεγερθεί η οικοδοµή, καθώς και τη σύµπραξη για την έκδοση
άδειας ανοικοδόµησης. Πρόκειται για ορισµένη συµπεριφορά του
οικοπεδούχου που απαιτείται κατά το προπαρασκευαστικό στάδιο
προκειµένου να γίνει δυνατή η εκτέλεση του έργου (ΔΕΛΗΓΙΑΝΝΗΣ Ι., 2004).
Κατά τη νοµολογία όταν στη σύµβαση έργου απαιτείται για την
εκπλήρωση της παροχής του εργολάβου σύµπραξη του εργοδότη, που µπορεί
και να συµπίπτει χρονικά ή να προηγείται της προσφοράς του εργολάβου και
η οποία µπορεί να έχει συµφωνηθεί από τα µέρη ή να προκύπτει από τη φύση
της εργολαβικής σύµβασης, ή να επιβάλλεται από την καλή πίστη κατ’ άρθρο
288 ΑΚ, η ενέργεια αυτή του εργοδότη δεν αποτελεί υποχρέωση αυτού, αλλά
όρο ή προϋπόθεση που απαιτείται για την εκπλήρωση της παροχής του
εργολάβου, ο δε εργοδότης που δεν επιχειρεί τη σύµπραξη αυτή, δεν
περιέρχεται σε υπερηµερία οφειλέτη ώστε να ευθύνεται σε πλήρη
αποζηµίωση που περιλαµβάνει και το διαφυγόν κέρδος, αλλά γίνεται
υπερήµερος δανειστής και υποχρεούται στην καταβολή µόνο της
περιορισµένης αποζηµίωσης του άρθρου 358 ΑΚ. Η ρύθµιση αυτή είναι
απόρροια της ιδιότητας του εργοδότη ως δανειστή και τελεί σε αρµονία µε
την αρχή ότι ο δανειστής κατά κανόνα έχει δικαίωµα και όχι υποχρέωση να

42
αποδεχτεί την παροχή του οφειλέτη και γι’αυτό θεσπίζεται περιορισµένη
υποχρέωσή του για αποζηµίωση ανεξαρτήτως πταίσµατός του. Η υπαίτια
παράλειψη των ενεργειών αυτών του δανειστή-εργοδότη δεν αποτελεί
παραβίαση υποχρέωσης από µόνο το λόγο ότι αυτές είναι αναγκαίες για την
εκπλήρωση της παροχής από τον οφειλέτη, χωρίς δηλαδή να συντρέχουν κι
άλλα περιστατικά (ΔΕΛΗΓΙΑΝΝΗΣ Ι., 2004).
Αν όµως τα µέρη στη συµφωνία τους όρισαν ότι η σύµπραξη του
οικοπεδούχου, που συνίσταται στην παράδοση του οικοπέδου ή σε ενέργειές
του για την έκδοση άδειας ανοικοδόµησης κλπ., θα αποτελεί κύρια
υποχρέωσή του, τότε αυτός αν δεν προβαίνει στις ενέργειες αυτές, δεν θα
εκπληρώνει συµβατική του υποχρέωση και ως εκ τούτου θα καθίσταται
υπερήµερος οφειλέτης. Σε τέτοια περίπτωση τα συµβαλλόµενα µέρη ανάγουν
το σχετικό δικαίωµα του εργοδότη σε υποχρέωσή του παράλληλα µε την
κύρια υποχρέωσή του για καταβολή της αµοιβής, οπότε ο εργοδότης επέχει
θέση οφειλέτη ως προς την υποχρέωσή του αυτή και συνεπώς αν αδυνατεί να
εκτελέσει την πράξη που συµφωνήθηκε ή να συµπράξει για την εκτέλεση της
παροχής του εργολάβου ή αρνηθεί να παραλάβει το έργο, περιέρχεται σε
αδυναµία παροχής ή υπερηµερία οφειλέτη αντίστοιχα και εφαρµογή έχουν
πλέον οι γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα για την αδυναµία παροχής ή
την υπερηµερία του οφειλέτη (Φραγκούλης, 1998).
Έτσι, έχει κριθεί ότι η παράδοση του οικοπέδου από τους οικοπεδούχους
στην ενάγουσα εργολάβο και η µε τον τρόπο αυτό µη σύµπραξή τους στην
εκπλήρωση της παροχής της δεύτερης, δεν αποτελούσε συµφωνηµένη κύρια
υποχρέωση των εναγοµένων εργοδοτών και ως εκ τούτου αυτοί υποχρεούντο
στην καταβολή µόνο της περιορισµένης αποζηµίωσης του άρθρου 358 ΑΚ.
Κατά µία άποψη εάν ο εργοδότης αρνείται να θέσει στη διάθεση του
εργολάβου το οικόπεδο στο οποίο θα ανεγερθεί η οικοδοµή, ο εργολάβος δεν
δικαιούται να επιδιώξει την αποκατάσταση διαφυγόντος κέρδους ή κάθε
άλλης θετικής ζηµίας, εκτός από τις δαπάνες των άρθρων 358 ΑΚ, οι οποίες
όµως εν προκειµένω επειδή το έργο δεν έχει εκτελεσθεί ακόµη και ενόψει του
ότι δεν έχει γίνει ακόµη η προσφορά της παροχής από τον εργολάβο, δεν είναι
νοητές. Επίσης, έχει κριθεί ότι η εκ µέρους του εναγοµένου οικοπεδούχου
τακτοποίηση από ρυµοτοµική άποψη του οικοπέδου του, όπου θα
ανεγειρόταν η οικοδοµή, δεν αποτελούσε απλώς δικαίωµά του, ώστε η τυχόν
παράλειψή του να έχει ως µόνη συνέπεια την περιαγωγή του σε κατάσταση
υπερηµερίας δανειστή, αλλά είχε κατά την ένδικη σύµβαση αναχθεί σε
συµβατική του υποχρέωση καίριας σηµασίας για τους συµβαλλόµενους
διαδίκους και έτσι η υπαίτια παραβίασή της καθιστούσε αδύνατη όχι µόνο
την εκ µέρους της ενάγουσας εργολάβου εκπλήρωση της παροχής της, την
ανέγερση δηλαδή της πολυώροφης οικοδοµής που είχαν συµφωνήσει οι
διάδικοι, αλλά και την εκπλήρωση της κύριας παροχής του εναγοµένου να

43
 µεταβιβάσει στην ενάγουσα τους διαιρετούς χώρους της οικοδοµής αυτής
που είχαν καθοριστεί ως αµοιβή της (Φραγκούλης, 1998).
Κατά τη θεωρία η σύµπραξη του εργοδότη αποτελεί παρεπόµενη
υποχρέωσή του, η οποία όταν επιβάλλεται απευθείας από το νόµο ή από τη
φύση του εκτελεστέου έργου δεν είναι γνήσια και αυτοτελής, κάτι που
σηµαίνει ότι σε περίπτωση παράβασης ή πληµµελούς εκπλήρωσής της (π.χ.
µε την παράδοση λανθασµένων σχεδίων), δεν µπορεί ο εργολάβος να
εκβιάσει την προσήκουσα εκπλήρωσή της µε αγωγή, ενώ η καθυστέρηση της
εκπλήρωσής της καθιστά καταρχήν τον εργοδότη απλώς υπερήµερο
δανειστή, µε τις περιορισµένες σχετικές συνέπειες των άρθρων 342, 358 και
698 ΑΚ και όχι και υπερήµερο οφειλέτη (ΔΕΛΗΓΙΑΝΝΗΣ Ι., 2004).
Από τα ανωτέρω συνάγεται ότι όταν από το περιεχόµενο της σύµβασης
προκύπτει ότι η σύµπραξη του εργοδότη-οικοπεδούχου έχει αναχθεί σε κύρια
και αυτοτελή υποχρέωσή του, η παράλειψή της επιφέρει γι’ αυτόν τις
συνέπειες της υπερηµερίας οφειλέτη, ώστε να υποχρεώνεται σε πλήρη
αποζηµίωση του εργολάβου (ΔΕΛΗΓΙΑΝΝΗΣ Ι., 2004).
 Υποχρέωση σύµπραξης κατά την παραλαβή του έργου. Ανάλογο ζήτηµα προς τα
ανωτέρω ανέκυψε και ως προς το αν έχει ενδεχοµένως ο εργοδότης αυτοτελή
τουλάχιστον υποχρέωση παραλαβής του έργου που εκτελέστηκε, καθώς και αν
υπάρχει υποχρέωσή του να προβεί επιπλέον και στην κανονική εξέταση του
έργου και την πλήρη έγκρισή του. Κατά την ορθότερη άποψη της θεωρίας η
απάντηση πρέπει να είναι αρνητική. Ο εργοδότης δεν έχει γενικά και αόριστα
υποχρέωση παραλαβής του αποπερατωµένου έργου τόσο µε την έννοια της
σύµπραξης στη σωµατική λήψη του όσο και µε την έννοια της αποδοχής του ως
καταρχήν σύµφωνου µε τη σύµβαση (ΑΚ 418). Κατά συνέπεια δεν δίδεται αξίωση
στον εργολάβο για την επιδίωξη τέτοιας σύµπραξης, αφού δεν πρόκειται για
γνήσια υποχρέωση του εργοδότη αλλά για καθήκον του δανειστή, του οποίου η
παράβαση ιδρύει ευθύνη αυτού προς αποζηµίωση κατά τις διατάξεις περί
υπερηµερίας δανειστή (ΑΚ 349 επ.). Η παράλειψη της σύµπραξης περιάγει τον
εργοδότη σε υπερηµερία αποδοχής και όχι σε υπερηµερία οφειλέτη. Κατά τη
νοµολογία µάλιστα ουδόλως µπορεί να συναχθεί ότι η υπαίτια παράλειψη των
ανωτέρω ενεργειών του εργοδότη συνιστά παράβαση υποχρεώσεώς του από
µόνο το λόγο ότι αυτές είναι αναγκαίες για την εκπλήρωση της παροχής από τον
οφειλέτη και χωρίς τη συνδροµή άλλων περιστατικών. Και εδώ όµως αν
συνοµολογηθεί στη σύµβαση ρητά ή σιωπηρά υποχρέωση του εργοδότη για
παραλαβή και έγκριση του προσηκόντως εκτελεσθέντος και εγκαίρως
παραδιδοµένου έργου, ανάγοντας έτσι τα µέρη το σχετικό δικαίωµα του
εργοδότη σε υποχρέωσή του και µάλιστα κύρια, η οποία βαίνει παράλληλα προς
την καθιερωµένη από το νόµο υποχρέωση καταβολής της αµοιβής, τέτοια ρήτρα
συνεπάγεται µεταβολή της ιδιότητας του εργοδότη, ο οποίος επέχει θέση
οφειλέτη λόγω αυτής της ρήτρας. Μια τέτοια αγώγιµη αξίωση του εργοδότη για

44
 επιχείρηση της απαιτούµενης για την παραλαβή του έργου πράξης ή σύµπραξης
ή για κανονική εξέταση ή και για έγκρισή του κατά την έννοια της ΑΚ 692
ενδέχεται να προκύπτει και από την αρχή της καλόπιστης εκπλήρωσης των
ενοχών (ΑΚ 288). Συνεπεία των ανωτέρω αν ο εργοδότης αρνείται να παραλάβει
ή να εγκρίνει το προσηκόντως και εγκαίρως εκτελεσθέν έργο, περιέρχεται σε
υπερηµερία οφειλέτη και εποµένως η άρνηση αποδοχής της παροχής επιτρέπουν
στην ειδική αυτή περίπτωση την εφαρµογή κατά του εργοδότη των περί
υπερηµερίας οφειλέτη διατάξεων των άρθρων 383-385 ΑΚ (ΔΕΛΗΓΙΑΝΝΗΣ Ι.,
2004).
Τον κίνδυνο σε περίπτωση τυχαίας ή από ανωτέρα βία καταστροφής του
έργου φέρει µέχρι την παράδοση ο εργολάβος. Αν όµως ο εργοδότης έγινε
υπερήµερος, τον κίνδυνο φέρει αυτός. Έχει κριθεί όµως ότι δικαιολογηµένα δεν
προσέρχεται να παραλάβει τις αποπερατωµένες ιδιοκτησίες του ο εργοδότης, αν
και καλείται από τον εργολάβο να το πράξει, όταν υπάρχουν κακοτεχνίες και
ελλείψεις προς αποκατάσταση (Κορνηλάκης, 2005).
 Υπαίτια αδυναµία παροχής, υπερηµερία και πληµµελής εκπλήρωση. Αν ο
οικοπεδούχος ευθύνεται για την αδυναµία, υπερηµερία ή πληµµελή εκπλήρωση
της παροχής του, τότε θα ευθύνεται όπως κάθε οφειλέτης από αµφοτεροβαρή
σύµβαση (ΑΚ 382 επ.) (Τσούμας, 2009a).
 Υπαίτια αδυναµία παροχής. Αν η αδυναµία της παροχής του οικοπεδούχου
οφείλεται σε υπαιτιότητά του, τότε ο εργολάβος έχει τη δυνατότητα να επιλέξει
διαζευκτικά ένα από τα δικαιώµατα της ΑΚ 382 εδ. α’. Έτσι, ο εργολάβος έχει
δικαίωµα :
1. να επικαλεστεί τη ρύθµιση του άρθρου 380 ΑΚ, δηλαδή την κοινή απαλλαγή (ή το
δικαίωµα στο περιελθόν) σαν να ήταν ανυπαίτια η αδυναµία, κάτι που έχει
σηµασία για να µπορεί να ζητήσει το περιελθόν.
2. να ζητήσει αποζηµίωση (θετικό διαφέρον) για τη θετική ζηµία και το διαφυγόν
κέρδος που υπέστη από την αδυναµία παροχής. Η ζηµία θα υπολογιστεί στην
περίπτωση αυτή είτε µε βάση τη θεωρία της ανταλλαγής, είτε µε βάση τη θεωρία
της διαφοράς. Επειδή εδώ οι δύο παροχές είναι µη χρηµατικές υπάρχει πρακτική
σηµασία στην επιλογή µεταξύ των δύο θεωριών. Αυτό σηµαίνει ότι αν η (δυνατή)
παροχή του εργολάβου έχει ήδη εκπληρωθεί (δηλαδή αν έχει ολοκληρώσει το
έργο), θα γίνει δεκτή η θεωρία της ανταλλαγής και η αποζηµίωση του εργολάβου
θα περιλαµβάνει όλη την αξία της αδύνατης παροχής και την τυχόν παραπέρα
θετική ζηµία ή διαφυγόν κέρδος του εργολάβου, δηλαδή θα γίνει ανταλλαγή των
δύο παροχών (της µίας µε τη µορφή της αποζηµίωσης). Αν ο εργολάβος δεν έχει
ολοκληρώσει το έργο, τότε µε βάση τη θεωρία της διαφοράς, η αποζηµίωση θα
υπολογιστεί σε συσχετισµό µε την αξία της αντιπαροχής που οφείλει ο
οικοπεδούχος-δανειστής της αδύνατης παροχής. Η αξία της αντιπαροχής θα
αφαιρεθεί από τη ζηµία του εργολάβου λόγω της αδυναµίας και η διαφορά θα
είναι η καθαρή ζηµία. Στο ύψος της καθαρής αυτής ζηµίας (διαφοράς) θα

45
 ανέρχεται η αποζηµίωση, ενώ παράλληλα ο εργολάβος θα απαλλάσσεται από την
υποχρέωση αντιπαροχής (δηλαδή την υποχρέωσή του να ολοκληρώσει το έργο),
αφού αυτή συνυπολογίστηκε στη ζηµία του.
3. να υπαναχωρήσει από τη σύµβαση, µε συνέπεια την απαλλαγή και των δύο
συµβαλλοµένων (οικοπεδούχου και εργολάβου) από τις συµβατικές τους
υποχρεώσεις και την αναζήτηση αυτών που έχουν ήδη καταβληθεί µε τον
αδικαιολόγητο πλουτισµό. Παράλληλα ο υπαναχωρών εργολάβος δικαιούται
εύλογη κατά την κρίση του δικαστή αποζηµίωση, για τον καθορισµό της οποίας
θα ληφθούν υπόψη οι συγκεκριµένες συνθήκες (ακόµη και η πραγµατική ζηµία
του εργολάβου χωρίς να απαιτείται όµως να καλυφθεί όλη), η περιουσιακή
κατάσταση των µερών, η επιείκεια κλπ (Σταθόπουλος, 2004) . Με την ανατροπή
της εργολαβικής σύµβασης ο οικοπεδούχος παραµένει κύριος του
οικοδοµήµατος που τυχόν ανήγειρε έως την υπαναχώρηση ο εργολάβος, δηλαδή
ο οικοπεδούχος αποκτά – βάσει της ΑΚ 1057 (σε συνδ. µε την ΑΚ 954 § 2) και
χωρίς νόµιµη αιτία (λήξασα αιτία) – την οικοδοµή, µία ωφέλεια ανεπίδεκτη
αυτούσιας απόδοσης και συνίσταται στην αντικειµενική αξία των υλικών που
ενσωµατώθηκαν (ΑΚ 1057, 954 §1 αρ. 1 και § 2) στο οικόπεδό του αλλά και στην
αντικειµενική αξία της εργασίας που απαιτήθηκε για την ενσωµάτωση αυτή. Τις
αξίες αυτές οφείλει να αποδώσει ο οικοπεδούχος στον εργολάβο κατά τις
διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισµό, και ο εργολάβος οφείλει αντίστοιχα
να αποδώσει στον εργοδότη την αµοιβή που εισέπραξε έως την υπαναχώρηση,
δηλαδή τα ποσοστά εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου (µαζί µε τους διαιρετούς
χώρους που αντιστοιχούν σ’ αυτά) που µεταβιβάστηκαν είτε στον ίδιο είτε σε
τρίτους µε υπόδειξή του, εφαρµόζεται αναλόγως η διάταξη του άρθρου 300 ΑΚ
που ορίζει ότι εάν ο ζηµιωθείς συνετέλεσε µε δικό του πταίσµα στη ζηµία ή στην
έκταση αυτής, το δικαστήριο µπορεί να µην επιδικάσει αποζηµίωση ή να µειώσει
το ποσό αυτής (Κορνηλάκης, 2005).

2.8 Υπερημερία.

Σε περίπτωση υπερηµερίας του οικοπεδούχου, ο εργολάβος έχει διαζευκτικά δύο

δικαιώµατα κατά την ΑΚ 383 : i) να ζητήσει αποζηµίωση για µη εκπλήρωση. ii) να
υπαναχωρήσει από τη σύµβαση. Τα δικαιώµατα αυτά παρέχονται εφόσον ο
εργολάβος τάξει στον οικοπεδούχο εύλογη προθεσµία για εκπλήρωση, δηλώνοντας
παράλληλα ότι µετά την πάροδο της προθεσµίας αποκρούει την παροχή, και
πράγµατι η προθεσµία παρέλθει. Ο εργολάβος έχει τα δικαιώµατα της ΑΚ 383 µόνον
εφόσον ο ίδιος συµµορφώνεται προς τις δικές του συµβατικές υποχρεώσεις, όπως
επιβάλλει και η καλή πίστη. Η ΑΚ 385 που προβλέπει τις περιπτώσεις που κατ’
εξαίρεση δεν απαιτείται να ταχθεί τέτοια προθεσµία µπορεί να εφαρµοστεί κι εδώ.
Επίσης, προθεσµία δεν απαιτείται να ταχθεί αν οικοπεδούχος και εργολάβος είχαν
προβεί σε σχετική συµφωνία, ότι δηλαδή η θέση προθεσµίας δεν είναι απαραίτητη

46
(δυνατότητα που προκύπτει από το ότι η ΑΚ 383 εδ. α’ θεσπίζει κανόνα ενδοτικού
δικαίου)(Γεωργιάδης, 1991).
Αν κατά τη διάρκεια της ταχθείσας προθεσµίας ο υπερήµερος οικοπεδούχος
εκπληρώσει την παροχή του ολικά, ο εργολάβος δικαιούται να ζητήσει αποζηµίωση
για τη ζηµία που τυχόν υπέστη από την καθυστέρηση (ΑΚ 343 §1). Αν παρέλθει
άπρακτη η προθεσµία της ΑΚ 383 - ή αν πρόκειται για περίπτωση που δεν απαιτείται
να ταχθεί προθεσµία, αµέσως µετά την περιέλευση του οφειλέτη σε υπερηµερία – ο
εργολάβος θα δικαιούται να ασκήσει ένα από τα δικαιώµατα της ΑΚ 383 εδ. β’. Αν
ασκήσει κάποιο από τα δικαιώµατα αυτά δεν θα µπορεί να απαιτήσει την παροχή.
Επειδή η ΑΚ 383 αποτελεί κανόνα ενδοτικού δικαίου, µπορεί εγκύρως να
τροποποιηθεί µε ιδιωτική συµφωνία (Γεωργιάδης, 1991).
Γίνεται δεκτό ότι η εκ µέρους του οφειλέτη εκ των προτέρων οριστική και
κατηγορηµατική άρνησή του να εκπληρώσει τις συµβατικές υποχρεώσεις του
ισοδυναµεί µε υπαίτια αδυναµία παροχής και βάσει αυτής ο δανειστής έχει τα
παρεχόµενα από το νόµο δικαιώµατα, χωρίς καν να είναι υποχρεωµένος να περιµένει
τη λήξη της προθεσµίας που έχει ταχθεί για την εκπλήρωση της παροχής. Στην
περίπτωση αυτή ο δανειστής δικαιούται να ζητήσει πλήρη αποζηµίωση για τη µη
εκτέλεση της σύµβασης (άρθρ. 332 ΑΚ σε συνδ. µε 380 ΑΚ), εκτός αν στη σύµβαση
έργου κριθεί ότι µια τέτοια στάση του εργοδότη-οφειλέτη ενέχει σιωπηρή
καταγγελία της σύµβασης, οπότε φυσικά οφείλεται η αµοιβή που έχει συµφωνηθεί
(άρθρ. 700 ΑΚ) (Κορνηλάκης, 2005).

2.9 Ευθύνη για ελαττώµατα.

Για νοµικά ή πραγµατικά ελαττώµατα θα ευθύνεται ο οικοπεδούχος κατά τις

διατάξεις της πώλησης (ΑΚ 514 επ. και 534 επ. αντίστοιχα). Κατά τα λοιπά, όπως
προαναφέρθηκε, η παροχή του οικοπεδούχου είναι αµοιβή έργου, για την οποία
εφαρµόζονται οι διατάξεις της σύµβασης έργου. Μερική ανυπαίτια αδυναµία δεν θα
υφίσταται καταρχήν, αφού η ευθύνη του πωλητή είναι αντικειµενική σύµφωνα µε
την κρατούσα άποψη (Τσούμας, 2009a).

a) Νοµικά ελαττώµατα . Ειδικότερα η εφαρµογή των διατάξεων της ευθύνης για

νοµικά ελαττώµατα (ΑΚ 514-517) είναι οµαλή, αφού ο οικοπεδούχος θα
ευθύνεται σύµφωνα µε τις γενικές διατάξεις των αµφοτεροβαρών συµβάσεων
(ΑΚ 516). Εάν στο διδόµενο για οικοδόµηση µε αντιπαροχή οικόπεδο υπάρχουν
νοµικά ελαττώµατα, κάθε ευθύνη ως προς αυτά βαρύνει τον οικοπεδούχο, ο
οποίος έχει υποχρέωση να µεταβιβάσει τα ποσοστά του οικοπέδου που
αντιστοιχούν στο εργολαβικό αντάλλαγµα στον κατασκευαστή ή τους τρίτους που
υποδεικνύονται από αυτόν ελεύθερα από κάθε δικαίωµα τρίτων προσώπων (ΑΚ
514). Έτσι, αν π.χ. ο οικοπεδούχος συστήσει υποθήκη υπέρ τρίτου στο ενεγερθέν
από τον εργολάβο διαµέρισµα πριν από την - όπως είχε συµφωνηθεί -

47
 µεταβίβασή του στον τελευταίο (νοµικό ελάττωµα), τότε ο οικοπεδούχος – κύριος
της οικοδοµής θα ευθύνεται έναντι του εργολάβου κατά τις ΑΚ 514 επ. Νοµικό
ελάττωµα συνιστά και η απαλλοτρίωση (Τσούμας, 2009a). Η ευθύνη βαρύνει τον
κύριο του έργου µόνο αν ο εργολάβος αγνοούσε κατά την κατάρτιση της
σύµβασης την ύπαρξη των ελαττωµάτων διότι αν του ήταν γνωστή ο εργοδότης
απαλλάσσεται.
b) Πραγµατικά ελαττώµατα – έλλειψη συνοµολογηµένων ιδιοτήτων. O ΑΚ
καθιερώνει στα άρθρα 534-558 την ευθύνη του πωλητή πράγµατος, όταν αυτό
είναι ελαττωµατικό ή του λείπουν οι συνοµολογηµένες ιδιότητες. Οι ανωτέρω
διατάξεις έχουν ευρύ πεδίο εφαρµογής και αφορούν κάθε πράγµα, κινητό ή
ακίνητο. Η ευθύνη του πωλητή για την ύπαρξη ελαττωµάτων ή για έλλειψη
συνοµολογηµένων ιδιοτήτων στο πράγµα είναι αντικειµενική, δηλαδή
ανεξάρτητη από οποιαδήποτε υπαιτιότητα. Ο πωλητής ευθύνεται για µη
εκπλήρωση ή για πληµµελή εκπλήρωση κύριας υποχρέωσης, δηλαδή για παροχή
ελαττωµατικού πράγµατος ή πράγµατος χωρίς τις συνοµολογηµένες ιδιότητες,
ανεξάρτητα από το αν βαρύνεται ή όχι µε υπαιτιότητα γι’ αυτό. Αν όµως τον
βαρύνει υπαιτιότητα ως προς τη µη εκπλήρωση της κύριας υποχρέωσής του, τότε
η ευθύνη του επιτείνεται και ο αγοραστής δικαιούται διαζευκτικά αποζηµίωση
(ΑΚ 543, 544). Μετά τον ν. 3043/2002 όταν το πωληθέν πράγµα παρουσιάζει
ελάττωµα, ο πωλητής ευθύνεται γιατί δεν εκπλήρωσε τις υποχρεώσεις του,
δηλαδή αντικείµενο της πώλησης είναι παροχή πράγµατος µη ελαττωµατικού.
Εφόσον λοιπόν γίνεται δεκτό ότι ο οικοπεδούχος ευθύνεται για νοµικά ή
πραγµατικά ελαττώµατα κατά τις διατάξεις της πώλησης, θα πρέπει το οικόπεδο
να µην παρουσιάζει ελάττωµα, δηλαδή να µην φέρει ατέλεια στην κατάστασή του
που να συνιστά απόκλιση προς το χειρότερο σε σχέση µε αυτό που καθόρισαν οι
συµβαλλόµενοι και η οποία απόκλιση έχει επίδραση στην αξία ή χρησιµότητά
του. Και εφόσον το οικόπεδο παραδίδεται προκειµένου να ανεγερθεί σε αυτό
οικοδοµή, αν έχει καλές διαστάσεις και ωραία θέα αλλά είναι µη οικοδοµήσιµο,
θα κρίνεται στην περίπτωσή µας ελαττωµατικό και δεν θα ανταποκρίνεται στη
σύµβαση. Επίσης, πραγµατικά ελαττώµατα θεωρούνται ο χαρακτηρισµός του
κτιρίου που βρίσκεται µέσα στο οικόπεδο ως διατηρητέου καθώς επίσης και η
κήρυξη του ακινήτου ως ρυµοτοµητέου (Τσούμας, 2009a).
Ζητήµατα δηµιουργούνται και εδώ σε σχέση µε τη λειτουργία της
υπαναχώρησης και της µείωσης. Η άσκηση της υπαναχώρησης από τον εργολάβο
θα έχει ως συνέπεια την απόδοση του οικοπέδου µε τα κτίσµατα στον
οικοπεδούχο, χωρίς να υπάρχει η δυνατότητα να επιστραφεί το έργο, παρά µόνο
η αξία του σε χρήµα. Η µείωση θα έχει ως συνέπεια τον περιορισµό των ποσοστών
του οικοπεδούχου, αν αυτό είναι εφικτό, αλλιώς τον διακανονισµό της διαφοράς
πάλι σε χρήµα κλπ.79 Η άσκηση δηλαδή εδώ του δικαιώµατος υπαναχώρησης ή
µείωσης της αµοιβής προσκόπτει σε εµπόδια µε µόνη διέξοδο τη µετατροπή των
εκατέρωθεν παροχών σε χρηµατικές οφειλές.

48
 Εικόνα 3: Η επιχωμάτωση της νέας παραλίας Θεσσαλονίκης, ανακτήθηκε 04/01/2022 από
https://www.thessmemory.gr/

Α. Άρνηση του οικοπεδούχου να µεταβιβάσει τα ποσοστά στον τρίτο- αγοραστή.

Αν ο οικοπεδούχος αρνείται να µεταβιβάσει τα ποσοστά στον τρίτο, τότε : i) Αν ο
εργολάβος είχε προσυµφωνήσει την πώληση του διαµερίσµατος σε τρίτο χωρίς
τη σύµπραξη του οικοπεδούχου, επειδή η εργολαβική σύµβαση είναι µε βάση τη
νοµολογία µη γνήσια σύµβαση υπέρ τρίτου, ο τρίτος δεν έχει δικαίωµα να
απαιτήσει απευθείας από τον οικοπεδούχο τη µεταβίβαση των ποσοστών, εκτός
βέβαια αν από τη βούληση των µερών προκύπτει ότι θέλησαν η σύµβαση να είναι
γνήσια υπέρ τρίτου. Στην περίπτωση αυτή λοιπόν, όπως και παραπάνω
αναλύθηκε , ο τρίτος προστατεύεται είτε µε εκχώρηση της απαίτησης του
εργολάβου κατά του οικοπεδούχου είτε µε την άσκηση πλαγιαστικής
(Γεωργιάδης, 1991).
ii) Αν στο προσύµφωνο πώλησης που καταρτίζεται µεταξύ εργολάβου και τρίτου-
αγοραστή συµπράττει και ο οικοπεδούχος, και αργότερα ο τελευταίος αρνείται
να προχωρήσει στη µεταβίβαση στον τρίτο, ο τρίτος θα δικαιούται, όπως
προαναφέρθηκε, να κάνει χρήση απευθείας της εξουσίας για αυτοσύµβαση που
θα του έχει παράσχει ο οικοπεδούχος µε το προσύµφωνο ή έστω να επιδιώξει µε
αγωγή την καταδίκη του σε δήλωση βούλησης βάσει του προσυμφώνου
(Γεωργιάδης, 1991).

49
Β. Αν ο εργολάβος δεν είχε προσυµφωνήσει µε τον τρίτο την πώληση του
διαµερίσµατος, αλλά καλεί τώρα τον οικοπεδούχο να συµπράξει και να
συναινέσει στη µεταβίβαση κι ο τελευταίος αρνείται, ο εργολάβος µπορεί να
ασκήσει αγωγή και να τον καταδικάσει να του µεταβιβάσει τα ποσοστά, δηλαδή
να ζητήσει την καταδίκη του σε δήλωση βούλησης κατά το άρθρο 949 ΚΠολ∆ ή να
πωλήσει στον τρίτο το διαµέρισµα και ταυτόχρονα να του εκχωρήσει τα
δικαιώµατά του κατά του οικοπεδούχου, οπότε πλέον ο τρίτος θα ζητήσει την
καταδίκη του οικοπεδούχου σε δήλωση βούλησης δηλαδή σε µεταβίβαση των
ποσοστών κατά το άρθρο 949 ΚΠολ∆ (Κορνηλάκης, 2005).
Γ. Περίπτωση υπαναχώρησης του οικοπεδούχου ή έκπτωσης του εργολάβου.
Σε περίπτωση υπαναχώρησης του οικοπεδούχου ή έκπτωσης του εργολάβου η
υποχρέωση του οικοπεδούχου να µεταβιβάσει τα ποσοστά εξ αδιαιρέτου στο
οικόπεδο µαζί µε τα διαµερίσµατα (που συνιστούν το εργολαβικό αντάλλαγµα)
σε τρίτους αποσβήνεται. Κατά κανόνα στην πράξη η εργολαβική σύµβαση
περιλαµβάνει ρήτρα, σύµφωνα µε την οποία ο οικοπεδούχος παρακρατεί λόγω
ποινικής ρήτρας τους προορισµένους για τον εργολάβο διαιρετούς χώρους της
οικοδοµής, εφόσον βέβαια δεν έχουν ήδη µεταβιβαστεί µε οριστικά συµβόλαια
σε τρίτους. Στις εν λόγω περιπτώσεις ο τρίτος που αγόρασε από τον εργολάβο µε
προσύµφωνο δεν µπορεί να στραφεί κατά του οικοπεδούχου ζητώντας
µεταβίβαση των ποσοστών εξ αδιαιρέτου στο οικόπεδο που αντιστοιχούν στο
διαµέρισµα που προσυµφώνησε να αγοράσει, επειδή το εργολαβικό δεν είναι
γνήσια σύµβαση υπέρ τρίτου, αλλά ούτε ως εκδοχέας αντίστοιχου δικαιώµατος
του εργολάβου ούτε µε πλαγιαστική αγωγή, καθώς η σχετική υποχρέωση του
οικοπεδούχου (και το αντίστοιχο δικαίωµα του εργολάβου) έχει αποσβεστεί µε
την υπαναχώρηση. Ο τρίτος λοιπόν στην περίπτωση αυτή είναι προστατευµένος
µόνο αν απέκτησε το διαµέρισµα µε οριστικό συµβόλαιο.
Δ. Περιπτώσεις καταχρηστικότητας (ΑΚ 281). Τι συµβαίνει όµως όταν ο
οικοπεδούχος κηρύσσει έκπτωτο τον εργολάβο, ενώ ο τελευταίος έχει
προεισπράξει από τρίτο-αγοραστή το τίµηµα από την πώληση του διαµερίσµατος
ή ενώ έχει ήδη ο τρίτος εγκατασταθεί στο διαµέρισµα εν γνώσει του
οικοπεδούχου; Στις περιπτώσεις αυτές έχει νοµολογηθεί ότι είναι καταχρηστική
η διεκδίκηση του διαµερίσµατος από τους οικοπεδούχους, αν αυτοί µε τη
συµπεριφορά τους δηµιούργησαν την εύλογη πεποίθηση στον τρίτο ότι δεν θα
ασκούσαν τα δικαιώµατά τους από την κυριότητα (αντιφατική συµπεριφορά).
Τέτοια συµπεριφορά µπορεί να εκδηλώνεται είτε µε θετικές ενέργειες (π.χ.
συναίνεση και ρητή διαβεβαίωση ότι η οριστική σύµβαση θα καταρτιζόταν στο
άµεσο µέλλον) είτε µε παράλειψη (π.χ. µη εναντίωση των οικοπεδούχων σε
εργασίες αποπεράτωσης του διαµερίσµατος, στις οποίες ο τρίτος προέβη εν
γνώσει των οικοπεδούχων) (Κορνηλάκης, 2005).

50
 Επίσης, έχει κριθεί ότι η άρνηση των οικοπεδούχων να µεταβιβάσουν στην
εργολήπτρια εταιρία τα διαµερίσµατα που της ανήκουν ως εργολαβικό
αντάλλαγµα και το δικαίωµα αυτών µετά την έκπτωση να απαιτήσουν την
παράδοση σε αυτούς όλης της οικοδοµής µολονότι το έργο περατώθηκε µε
δαπάνες της εργολήπτριας άσχετα από το αν αυτό έχει ορισµένες επουσιώδεις
ελλείψεις αντίκειται στους ορισµούς του άρθρου 281 ΑΚ, γιατί η δαπάνη
κατασκευής του έργου ανήλθε σε πολλά εκατοµµύρια δραχµές, ενώ οι
επουσιώδεις ελλείψεις καλύπτουν σχετικά ελάχιστη δαπάνη έναντι εκείνης του
έργου. Η ίδια απόφαση αναφέρει ότι δεν είναι ανεκτό από το δίκαιο ο εργοδότης-
οικοπεδούχος, µετά την αποπεράτωση του έργου, επικαλούµενος κακοτεχνίες ή
ελλείψεις µικρής αξίας, να κηρύσσει έκπτωτο τον εργολάβο και να καρπούται το
όλο έργο (Γεωργιάδης, 1991).
Αντίθετα, έχει κριθεί ότι δεν αποτελεί κατάχρηση δικαιώµατος η διεκδίκηση
µε αγωγή από τους οικοπεδούχους διαµερίσµατος πολυκατοικίας που
αντιστοιχούσε σε ποσοστά αντιπαροχής της εργολάβου που κηρύχθηκε έκπτωτη
και το οποίο διαµέρισµα κατείχε ο εναγόµενος µετά από άτυπη αγορά από την
εργολάβο του εναγόµενου-αγοραστή (Γεωργιάδης, 1991).

2.9.1. Ζητήµατα ευθύνης του εργολάβου - µη εκπλήρωση των

υποχρεώσεών του έναντι του οικοπεδούχου.

Όπως αναλυτικά αναφέρθηκε πιο πάνω, η παροχή του εργολάβου στην

εξεταζόµενη σύµβαση διέπεται καταρχήν από τους κανόνες των ΑΚ 681 επ. για τη
σύµβαση έργου και κάποιο από τους κανόνες αυτούς εφαρµόζονται ως έχουν, άλλοι
δεν εφαρµόζονται καθόλου κι άλλοι εφαρµόζονται µε ορισµένες ιδιαιτερότητες που
προκύπτουν από τη φύση της συγκεκριµένης σύµβασης (Γεωργιάδης, 1991).
Η κύρια υποχρέωση του εργολάβου από τη σύµβαση έργου κατευθύνεται στην
προσπόριση στον εργοδότη του συµφωνηµένου αποτελέσµατος εργασίας (ΑΚ 681).
Για να υπάρχει εκπλήρωση της κύριας αυτής υποχρέωσης του εργολάβου πρέπει το
αποτέλεσµα εργασίας αυτό να είναι το προσήκον τόσο από πραγµατική (ποιοτική και
ποσοτική) και προσωπική άποψη όσο και από τοπική και χρονική. Το ζήτηµα του αν
το συγκεκριµένο αποτέλεσµα είναι το προσήκον ποσοτικά και ποιοτικά κρίνεται από
την ίδια τη σύµβαση µε κριτήριο τους κανόνες της καλόπιστης ερµηνείας και
εκπλήρωσής της (ΑΚ 200, 288).Κύρια υποχρέωση του εργολάβου είναι η προσήκουσα
εκτέλεση και εµπρόθεσµη προσπόριση στον εργοδότη του συµφωνηµένου έργου
(Κορνηλάκης, 2005).
Στην έννοια του «πραγµατικά προσήκοντος» εµπίπτει και η έλλειψη
ελαττωµάτων καθώς και η ύπαρξη των συµφωνηµένων ιδιοτήτων. Το έργο δηλαδή
πρέπει να είναι ποσοτικά και ποιοτικά σύµφωνο µε εκείνο που συµφωνήθηκε. Αν
υπολείπεται ποσοτικά καταρχήν θα πρόκειται για µερική µη εκπλήρωση της παροχής
και όχι για ελαττωµατική παροχή, εκτός αν η ποσοτική ανεπάρκεια καθιστά το έργο

51
ακατάλληλο για τη χρήση που προβλέπεται από τη σύµβαση, οπότε και µόνο θα
έχουν εφαρµογή οι ειδικές διατάξεις περί ευθύνης του εργολάβου για ελλείψεις του
έργου (Κορνηλάκης, 2005).
Επίσης πρέπει να λεχθεί ότι η κατασκευή έργου εντελώς διαφορετικού
(µορφολογικά) από το συµφωνηµένο, έστω και άψογου καθαυτό, συνιστά µη
εκπλήρωση και όχι ελαττωµατικότητα(Κορνηλάκης, 2005).

1. Αδυναµία παροχής. Γενικά στη σύµβαση έργου η µη εκπλήρωση από τον

εργολάβο, της κύριας υποχρέωσής του από τη σύµβαση ρυθµίζεται καταρχήν από
τις γενικές διατάξεις (ΑΚ 335 επ., 380 επ.) που ανάλογα µε τις περιστάσεις
συµπληρώνονται και από τα άρθρα 698 και 699 ΑΚ, για την αντιµετώπιση της
επιγενόµενης αδυναµίας (προσήκουσας) εκπλήρωσης της παροχής του
εργολάβου. Στην περίπτωση βέβαια του δοµικού έργου (που τέτοια είναι και η
ανέγερση της οικοδοµής µε αντιπαροχή), κάτι τέτοιο είναι µάλλον σπάνιο να
συµβεί αφού το έδαφος, στο οποίο είναι εκτελεστέο το έργο, δεν µπορεί κατά
κανόνα να αχρηστεύεται ως βάση για τη συνέχιση ή την επανάληψη των δοµικών
εργασιών παρά µόνο αν εµφανιστούν νοµικά εµπόδια σχετικά µε αυτό, όπως π.χ.
αναγκαστική απαλλοτρίωση, ρυµοτόµηση, διεκδίκηση από τρίτο µέρους του
οικοπέδου, ώστε αυτό το µέρος που αποµένει να καταστεί µη άρτιο κλπ. Αλλά
όπως ήδη λέχθηκε, σε αυτήν την περίπτωση ενδεχοµένως να ευθύνεται ο
οικοπεδούχος (Τσούμας, 2009a).
Αν η αδυναµία της παροχής του εργολάβου οφείλεται σε υπαιτιότητά του,
τότε ο οικοπεδούχος έχει τη δυνατότητα να επιλέξει διαζευκτικά ένα από τα
δικαιώµατα της ΑΚ 382 εδ. α’ (όπως αναπτύχθηκε για την περίπτωση υπαίτιας
αδυναµίας παροχής του οικοπεδούχου).
Σε µερική ανυπαίτια αδυναµία εκτέλεσης του έργου, καταβάλλεται από τον
εργοδότη µέρος της αντιπαροχής αντίστοιχο µε το µέρος έργου που έχει
εκτελεστεί, όπως επιβάλλεται από τη φύση της σύµβασης και την καλή πίστη
(Τσούμας, 2009a).
2. Υπερηµερία. α. Έννοια και συνέπειες. Ο εργολάβος καθίσταται υπερήµερος όταν
καθυστερεί υπαίτια την προσήκουσα εκτέλεση και προσπόριση του έργου και
µετά τη συμπλήρωση του συµφωνηµένου µε την εργολαβική σύµβαση χρόνου
για την εκπλήρωση της παροχής του. Ειδικά όσον αφορά την υπαιτιότητα, αυτή
θεωρείται καταρχήν ότι υπάρχει ενόσω ο εργολάβος δεν επικαλείται και δεν
αποδεικνύει το αντίθετο, ότι δηλαδή η καθυστέρηση οφείλεται σε γεγονός για το
οποίο δεν έχει ευθύνη. Ο εργολάβος δεν καθίσταται υπερήµερος εάν η
καθυστέρηση της παροχής οφείλεται σε γεγονός για το οποίο δεν επέχει ευθύνη.
Ο εργολάβος δεν θα είναι πάντως υπαίτιος για την καθυστέρηση όταν αυτή
οφείλεται σε παράβαση υποχρέωσης του εργοδότη. Για παράδειγµα τέτοια
(παρεπόµενη) υποχρέωση είναι κατά την ορθότερη άποψη και η απαιτούµενη για
την εκτέλεση ή την παράδοση του έργου πράξη ή σύµπραξη. Αν λοιπόν ο

52
 οικοπεδούχος αρνείται αδικαιολόγητα να προβεί σε αυτήν, τότε ο εργολάβος δεν
καθίσταται υπερήµερος οφειλέτης (όπως ήδη αναπτύχθηκε, στην περίπτωση
αυτή ο οικοπεδούχος γίνεται υπερήµερος δανειστής ή οφειλέτης, ανάλογα µε το
αν στην εργολαβική σύµβαση προβλέφθηκε ότι η σύµπραξη αυτή αποτελεί
υποχρέωσή του ή όχι) (ΔΕΛΗΓΙΑΝΝΗΣ Ι., 2004).
Για την περίπτωση υπαίτιας καθυστέρησης του εργολάβου στην παράδοση
των οριζόντιων ιδιοκτησιών συµφωνείται συνήθως ποινική ρήτρα. Σε τέτοια
περίπτωση, µόλις παρέλθει άπρακτη από υπαιτιότητα του οφειλέτη η
συµφωνηθείσα δήλη ηµέρα, αυτός καθίσταται υπερήµερος και ο δανειστής
δικαιούται να απαιτήσει εκτός από την καταπεσούσα ποινή και την επιπλέον
ζηµία του. Η κατάπτωση της ποινής επέρχεται και αν ακόµα ο δανειστής δεν
υπέστη καµία ζηµία (ΔΕΛΗΓΙΑΝΝΗΣ Ι., 2004).
Σε περίπτωση υπερηµερίας του εργολάβου ως οφειλέτη, η ευθύνη του
ρυθµίζεται καταρχήν µε βάση τις γενικές διατάξεις των άρθρων 343 επ. και 383
επ. ΑΚ.
Εποµένως, ο οικοπεδούχος δικαιούται :
• να αξιώσει αυτούσια και προσήκουσα εκπλήρωση της υποχρέωσης
του εργολάβου (ΚΠολ∆ 945). Ταυτόχρονα µπορεί να απαιτήσει και αποζηµίωση
για τη (θετική ή αποθετική) ζηµία του από την καθυστέρηση ή την ποινική ρήτρα
που τυχόν συνοµολογήθηκε για την περίπτωση καθυστέρησης καθώς και
αποζηµίωση για την τυχόν επιπλέον ζηµία του (Κορνηλάκης, 2005).
• να ασκήσει τα δικαιώµατα υπαναχώρησης ή αποζηµίωσης101 που
προβλέπονται στην ΑΚ 383, αφού θέσει προθεσµία µαζί µε δήλωση ότι µετά την
πάροδό της αποκρούει την παροχή και τελικώς παρέλθει άπρακτη η προθεσµία.
Αν ο εργοδότης- οικοπεδούχος επιλέξει την υπαναχώρηση, δικαιούται και την
εύλογη αποζηµίωση της ΑΚ 387 (Κορνηλάκης, 2005).
• να προβάλει την ένσταση της µη εκπλήρωσης της σύµβασης (ΑΚ 374)
σε περίπτωση που ο εργολάβος ασκήσει αγωγή για την αµοιβή του, χωρίς να
ισχυρίζεται ότι αποπεράτωσε το έργο ή ισχυριζόµενος ότι εκπλήρωσε τη δική του
υποχρέωση να αποπερατώσει το έργο, χωρίς όµως να προσφέρεται να το
παραδώσει ή να επικαλείται ότι παρέσχε στον εργοδότη τη δυνατότητα να το
εξετάσει και ο τελευταίος παρ’ όλα αυτά αρνείται αδικαιολόγητα να το
παραλάβει. Μάλιστα ο οικοπεδούχος δεν είναι υποχρεωµένος να επικαλεστεί και
ότι υπαναχώρησε από τη σύµβαση ή ότι την κατήγγειλε (Κορνηλάκης, 2005).
3. Παράδοση. Στη σύµβαση ανέγερσης οικοδοµής µε αντιπαροχή η φύση του
εκτελεστέου έργου είναι τέτοια ώστε προκειµένου το έργο να προσποριστεί
πλήρως στον εργοδότη να χρειάζεται, εκτός από την αποπεράτωση των εργασιών
της εκτέλεσής του, και πρόσθετη ενέργεια του εργολάβου µε την οποία να
περιέρχεται αυτό στη σφαίρα εξουσίας του εργοδότη. Η πρόσθετη αυτή ενέργεια
είναι η παράδοση του έργου στον εργοδότη. Η παράδοση του έργου αποτελεί
αντικείµενο ιδιαίτερης παρεπόµενης υποχρέωσης του εργολάβου και µόνο µε

53
 αυτήν ολοκληρώνεται η προσήκουσα εκτέλεση του έργου. Η υποχρέωση
παράδοσης του έργου συνήθως συνδυάζεται µε άλλη προπαρασκευαστική αυτής
υποχρέωση, η οποία συνίσταται στην υποχρέωση να ανέχεται ο εργολάβος και
να διευκολύνει την εξέταση του έργου από τον εργοδότη (Παντελίδου, 2018).
Πότε υπάρχει προσήκουσα παράδοση είναι ζήτηµα πραγµατικό. Τα µέρη
µπορεί να ορίζουν ως τύπο παράδοσης τη σύνταξη πρωτοκόλλου παράδοσης και
παραλαβής. Αν δεν έχουν ορίσει τύπο παράδοσης, είναι δυνατό ιδίως λόγω της
φύσης του οικοδοµικού έργου (π.χ. της τµηµατικής παράδοσης), η παράδοση
κάθε τµήµατος να συµπίπτει µε την αποπεράτωση της εκτέλεσης του τµήµατος
αυτού (Παντελίδου, 2018).
Η κρατούσα σε εµάς γνώµη, ιδίως στη νοµολογία, δέχεται ειδικά όσον αφορά
τις συµβάσεις έργου ότι παράδοση του έργου είναι η παραλαβή του µετά από
κανονική εξέταση και έγκριση (Παντελίδου, 2018).
4. Πληµµελής εκπλήρωση. Σε περίπτωση πληµµελούς εκπλήρωσης της παροχής
του εργολάβου ισχύουν οι γενικοί κανόνες για την πληµµελή εκπλήρωση. Αυτό
συµβαίνει όταν ο εργολάβος υπαίτια εκπληρώνει πληµµελώς την κύρια
υποχρέωσή του, όταν αθετεί παρεπόµενη υποχρέωσή του όπως αυτή που
απορρέει από την ΑΚ 685 § 1 και όταν δηλώνει ότι δεν θα εκπληρώσει την παροχή
ή αυτό συνάγεται από τη συµπεριφορά του. Αυτή η τελευταία µορφή πληµµελούς
εκπλήρωσης, συντρέχει και όταν, πριν γίνει ληξιπρόθεσµη η κύρια υποχρέωση
του εργολάβου για προσήκουσα εκτέλεση και προσπόριση του έργου στον
εργοδότη, από την όλη στάση και συµπεριφορά του προκύπτει ότι δεν πρόκειται
να εκπληρώσει την κύρια υποχρέωσή του. Ο οικοπεδούχος-εργοδότης δικαιούται
ανάλογα µε την ειδικότερη µορφή της πληµµελούς εκπλήρωσης:
 να αξιώσει αυτούσια (και προσήκουσα) εκπλήρωση της αθετούµενης
υποχρέωσης του εργολάβου
 να ζητήσει αποζηµίωση αλλά µόνο για τη ζηµία που έπαθε από τη µη
εκπλήρωση της συγκεκριµένης υποχρέωσης του εργολάβου
 να θεωρήσει ότι πρόκειται για ολική υπαίτια µη εκπλήρωση. Αυτό ισχύει για
την περίπτωση που θα αποδείξει ότι εξαιτίας της πληµµέλειας στην
εκπλήρωση, δεν έχει πια συµφέρον στην παροχή του εργολάβου, οπότε και
θα µπορεί να επικαλεστεί τα δικαιώµατα της ΑΚ 380 ή να ζητήσει αποζηµίωση
για ολική µη εκπλήρωση (ΑΚ 382 εδ.α’) ή να υπαναχωρήσει ζητώντας και
εύλογη αποζηµίωση (ΑΚ 383-385, 387) (Κορνηλάκης, 2005).

5. Ευθύνη του εργολάβου κατά το προπαρασκευαστικό στάδιο.

Γενικά, ο εργολάβος έχει την υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή του
(δηλαδή την εκτέλεση του έργου) εγκαίρως. Αυτό σηµαίνει ότι οφείλει αφενός να
κάνει έγκαιρη έναρξη των προπαρασκευαστικών εργασιών και αφετέρου να
περατώσει και να παραδώσει εγκαίρως το έργο στον εργοδότη. Αλλιώς
καθίσταται υπερήµερος οφειλέτης, εφόσον συντρέχουν και οι λοιπές

54
 προϋποθέσεις των άρθρων 340 ΑΚ επ.. Παράλληλα η ΑΚ 686 εδ.α’ προβλέπει και
ειδική ευθύνη του εργολάβου και πριν ακόµα συντρέξουν οι όροι της
υπερηµερίας. Στη σύµβαση ανέγερσης οικοδοµής µε αντιπαροχή αναφέρεται
πάντοτε ορισµένος χρόνος αποπεράτωσης και παράδοσης του έργου. Σ’ αυτήν
την περίπτωση η έναρξη θεωρείται έγκαιρη αν έγινε πριν από τόσο χρόνο, όσος
χρειάζεται από τη φύση του έργου κτλ. για την εκτέλεσή του. Λόγω της
βαρύνουσας σηµασίας της οικοδοµικής άδειας συνηθίζεται να συµφωνείται το
χρονικό σηµείο της έκδοσής της ως αφετηρία για τις προθεσµίες εκτέλεσης και
ολοκλήρωσης των διαφόρων σταδίων του χρονοδιαγράµµατος της κατασκευής
και για τη δηµιουργία κάθε υποχρέωσης από την εργολαβική σύµβαση (Τσούμας,
2009a).

2.9.2. Μη εκπλήρωση των υποχρεώσεων του εργολάβου έναντι του τρίτου-

αγοραστή ηµιτελούς διαµερίσµατος.

Όπως αναπτύχθηκε στην οικεία ενότητα η πώληση ηµιτελούς διαµερίσµατος

αποτελεί µικτή σύµβαση. Με βάση τη σύµβαση αυτή ο εργολάβος θα ευθύνεται
έναντι του αγοραστή για τα νοµικά και τα πραγµατικά ελαττώµατα του οικοπέδου
κατά τις διατάξεις για την πώληση, ενώ για την κατασκευή του διαµερίσµατος κατά
τις διατάξεις της σύµβασης έργου. Όσον αφορά δηλαδή τη µεταβίβαση των
ποσοστών του οικοπέδου και την οριζόντια ιδιοκτησία, εφαρµογή θα έχουν οι
διατάξεις για την πώληση, ενώ όσον αφορά την αποπεράτωση της πολυκατοικίας και
του ηµιτελούς διαµερίσµατος αυτής, σύµφωνα µε τους όρους της σύµβασης, καθώς
και την ύπαρξη ελλείψεων και ελαττωµάτων, θα εφαρµόζονται οι διατάξεις για τη
σύµβαση έργου και ειδικότερα εκείνες των άρθρων 688-693 ΑΚ. Όπως ειπώθηκε (βλ.
παραπ. υπό Ε ΙΙΙ 4) , όταν καταρτίζεται σύµβαση πώλησης ενός υπό κατασκευή
διαµερίσµατος, γίνεται δεκτό ότι οι συµβαλλόµενοι κατ’ ανάγκη θέλησαν για τη
ρύθµιση του θέµατος της ευθύνης του εργολάβου για ελλείψεις του έργου, την
εφαρµογή των περί συµβάσεως έργου διατάξεων του ΑΚ, σύµφωνα µε τις οποίες
κρίσιµος σχετικώς είναι ο χρόνος της από τον τελευταίο αποπεράτωσης και
παράδοσης του διαµερίσµατος στον αγοραστή (Φραγκούλης, 1998).
Σε σχέση µε τα θέµατα ακυρότητας της σύµβασης, αδυναµίας παροχής,
υπερηµερίας και πληµµελούς εκπλήρωσης ισχύουν τα όσα αναλύθηκαν ανωτέρω για
τον εργοδότη-οικοπεδούχο. Επίσης, αν ο εργολάβος αθετήσει τις υποχρεώσεις του
σε σχέση µε την αποπεράτωση του διαµερίσµατος καθώς και αν υπάρχουν στο
διαµέρισµα ελλείψεις ή ελαττώµατα, ο τρίτος, ως εργοδότης, έχει όλα τα δικαιώµατα
από τις διατάξεις των άρθρων 681 επ. ΑΚ212, όπως ήδη αναπτύχθηκαν (δηλαδή έχει
δικαίωµα διόρθωσης, υπαναχώρησης, µείωσης της αµοιβής, αποζηµίωσης). Τα
δικαιώµατα δηλαδή που έχει ο τρίτος-αγοραστής είναι τα ίδια µε αυτά που έχει ο

55
οικοπεδούχος, εφόσον και οι δύο είναι εργοδότες, µε τη διαφοροποίηση ότι ενώ η
αµοιβή που οφείλει ο οικοπεδούχος είναι σε είδος και συνίσταται στη µεταβίβαση
των ποσοστών επί του οικοπέδου στον εργολάβο ή σε τρίτους που αυτός θα
υποδείξει, ο τρίτος-αγοραστής οφείλει χρηµατική αµοιβή. Γι’ αυτό στην περίπτωση
αυτή δεν θα αντιµετωπίζεται πρόβληµα αναφορικά µε τα δικαιώµατά του για µείωση
της αµοιβής και υπαναχώρηση κατ’ άρθρο 689 ΑΚ. Συγκεκριµένα, «η µείωση της
αµοιβής του πωλητή-εργολάβου, υπολογίζεται µε ανάλογη εφαρµογή των διατάξεων
των άρθρων 541, 546 – 549 ΑΚ, που ισχύουν στην πώληση, δηλαδή ο υπολογισµός
της µείωσης γίνεται µε βάση τη διαφορά της αξίας του πράγµατος χωρίς την έλλειψη
και µε την έλλειψη, εκτιµάται δηλαδή η αντικειµενική αξία του πράγµατος σε φυσική
κατάσταση (χωρίς την έλλειψη) και στη συνέχεια η αξία του ελαττωµατικού και
επιδικάζεται αναλογικώς η διαφορά, η δε αποτίµηση γίνεται µε βάση την αξία του
χρόνου µετάστασης του κινδύνου» (Φραγκούλης, 1998).
Και εδώ, αν το έργο έχει ελαττώµατα (ουσιώδη ή επουσιώδη) ή ελλείψεις δεν
παρέχεται στον εργοδότη η ένσταση της µη εκπλήρωσης ή µη προσήκουσας
εκπλήρωσης της σύµβασης (ΑΚ 374, 376) αλλά µόνο τα από τα άρθρα 688-690 ΑΚ
παρεχόµενα δικαιώµατα. Εξαίρεση υπάρχει µόνο στην περίπτωση που τα
ελαττώµατα ή οι ελλείψεις αυτές είναι τόσο σηµαντικά ώστε να κάνουν το έργο
ολότελα διαφορετικό από εκείνο που συµφωνήθηκε, οπότε στην περίπτωση αυτή
δεν υπάρχει ούτε µερική καν εκπλήρωση της παροχής που συµφωνήθηκε, η οποία
(εκπλήρωση µε εκτέλεση του έργου) αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση του
δικαιώµατος του εργολάβου να ζητήσει τη συµφωνηµένη αµοιβή του και γι’ αυτό δεν
ισχύει τότε η ειδική ρύθµιση των άρθρων 688-690 ΑΚ, που αποκλείει την εφαρµογή
των άρθρων 374 και 376 ΑΚ, αλλά η γενική ρύθµιση των τελευταίων αυτών άρθρων
(Τσούμας, 2009b).
Επίσης, η έγκριση του έργου από τον αγοραστή και πλέον εργοδότη, συνιστά κι
εδώ νόµιµο λόγο απαλλαγής του εργολάβου από την ευθύνη του για ελαττώµατα και
ελλείψεις. Είναι δυνατόν να συµφωνηθεί ως πλασµατική παραλαβή η εκµίσθωση
από τον εργοδότη σε τρίτο του διαµερίσµατος που πωλήθηκε σε αυτόν από τον
εργολάβο και η χρησιµοποίησή του από τους µισθωτές πριν από την παράδοσή τους
από τον εργολάβο ή η εκ µέρους του εργοδότη ενοίκηση σε αυτά. Όµως η πλασµατική
παραλαβή δεν φτάνει να καλύψει και την περίπτωση που οι ελλείψεις δεν
µπορούσαν αν διαπιστωθούν µε κανονική εξέταση, όταν γίνεται η πλασµατική
παραλαβή του έργου ή αν ο εργολάβος τις αποκρύπτει µε δόλο (Κορνηλάκης, 2005).
Ο εργολάβος-πωλητής οφείλει µετά την αποπεράτωση του διαµερίσµατος να το
παραδώσει. Η παράδοση του διαµερίσµατος αποτελεί κύρια υποχρέωση του
εργολάβου έναντι του τρίτου που αγόρασε το διαµέρισµα ημιτελές και πλέον είναι
εργοδότης του. Η καθυστέρηση παράδοσης του διαµερίσµατος σε συγκεκριµένη
ηµεροµηνία που συµφωνήθηκε συνιστά υπερηµερία του εργολάβου και παρέχει
στον αγοραστή το δικαίωµα να ζητήσει την εκπλήρωση της παροχής (δηλαδή την
κατασκευή και παράδοση του διαµερίσµατος) και αποζηµίωση για κάθε θετική και

56
αποθετική ζηµία, που τελεί σε αιτιώδη σύνδεσµο µε την υπερηµερία. Η αποζηµίωση
µειώνεται κατά το ποσό της ποινικής ρήτρας που καταπίπτει (Φραγκούλης, 1998).
Η αγορά βέβαια από κάποιον έτοιµου διαµερίσµατος αποτελεί αναµφισβήτητα
κατάρτιση σύµβασης πώλησης. Εποµένως σε περίπτωση ανώµαλης εξέλιξης, θα
εφαρµοστούν οι διατάξεις της πώλησης (Φραγκούλης, 1998).

Εικόνα 4 : Μεταπολεμικά, με τη μέθοδο της αντιπαροχής και την ανέγερση άχρωμων πολυκατοικιών,
καταστράφηκαν οι ωραίες οικοδομές του μεσοπολέμου και το ανθρώπινο μέτρο (πάνω η οδός Αγίας
Σοφίας στη δεκαετία του 1930, φωτό Γ. Λυκίδης).

57
Κεφάλαιο 3. Χαρακτηριστικά μεγέθη, προσανατολισμοί και συμβολή στην
οικονομία του τομέα των κατασκευών.

3.1 Μεγέθη και τάσεις της βιομηχανίας των κατασκευών στην Ελλάδα.

Οι Κατασκευές αποτελούν έναν από τους βασικούς τομείς της ελληνικής

οικονομίας. Η στενή διασύνδεση της κατασκευαστικής δραστηριότητας με τη
βιομηχανία δομικών και άλλων υλικών που χρησιμοποιούνται στα κατασκευαστικά
έργα, με τις αρχιτεκτονικές και μελετητικές δραστηριότητες και με το Εμπόριο, αλλά
και η θεμελιώδης συμβολή της στην υλοποίηση επενδυτικών έργων σε τομείς όπως
οι Δημόσιες Υποδομές, ο Τουρισμός, η Βιομηχανία, η Ενέργεια και το Εμπόριο, καθώς
και στην οικιστική/πολεοδομική ανάπτυξη, καθιστούν τις Κατασκευές στρατηγικό
τομέα για την οικονομική ανάπτυξη της χώρας. Ο τομέας των Κατασκευών σχεδιάζει
και υλοποιεί πλήθος έργων που συμβάλουν καθοριστικά στην ενίσχυση της
παραγωγικότητας της οικονομίας, την αειφόρο ανάπτυξη και την ποιότητα
διαβίωσης των πολιτών. Οι δύο βασικές κατηγορίες κατασκευαστικών έργων είναι τα
έργα υποδομής και τα κτιριακά/οικοδομικά έργα(ΙΟΒΕ, 2021).
Ο βασικός κορμός των Κατασκευών αναφέρεται στην παρούσα μελέτη ως κλάδος
των Κατασκευών και περιλαμβάνει τις οικονομικές δραστηριότητες που σχετίζονται:
(α) με την ανάπτυξη οικοδομικών έργων και την κατασκευή κτηρίων, (β) με την
υλοποίηση έργων πολιτικού μηχανικού (έργα υποδομών) και (γ) με άλλες
εξειδικευμένες κατασκευαστικές δραστηριότητες (κατεδαφίσεις, ηλεκτρολογικές και
υδραυλικές εγκαταστάσεις και κατασκευαστικές εργασίες ολοκλήρωσης έργων)
(ΙΟΒΕ, 2021).
Στον κλάδο των Κατασκευών στην Ελλάδα δραστηριοποιήθηκαν το 2018 περίπου
60.000 επιχειρήσεις. Από αυτές, σχεδόν οι 2 στις 3 δραστηριοποιήθηκαν στον τομέα
των εξειδικευμένων κατασκευαστικών εργασιών. Το 26,4% των επιχειρήσεων είχε ως
κύριο αντικείμενο τις κατασκευές κτηρίων, ενώ αρκετά μικρότερος (4.894
επιχειρήσεις ή το 8% του συνόλου) ήταν ο αριθμός των επιχειρήσεων που εκτελούν
έργα πολιτικού μηχανικού (έργα υποδομών) (ΙΟΒΕ, 2021).
Ο αριθμός των επιχειρήσεων που δραστηριοποιούνται στον κλάδο των
Κατασκευών μειώθηκε κατά περίπου 53.000 μεταξύ 2009 και 2018 (-47%). Η
συντριπτική πλειονότητα των επιχειρήσεων του κλάδου των Κατασκευών στην
Ελλάδα (96,8% το 2018) είναι πολύ μικρές επιχειρήσεις (ατομικές επιχειρήσεις,
αυτοαπασχολούμενοι – επιχειρήσεις με απασχόληση μικρότερη από 10 άτομα)
(ΙΟΒΕ, 2021).
Η αξία παραγωγής του κλάδου των Κατασκευών έχει υποχωρήσει δραματικά
μετά το 2007, προκαλώντας έντονες πιέσεις στην αποδοτικότητα του κλάδου, οι
οποίες αντανακλώνται στη συρρίκνωση του λειτουργικού του πλεονάσματος (μικτή
κερδοφορία). Ειδικότερα, η συνολική αξία παραγωγής του κλάδου των Κατασκευών

58
έφτασε τα €7,3 δισ. το 2019. Ενισχύθηκε ελαφρά μετά το 2017, αλλά σε σύγκριση με
το 2008 έχει υποχωρήσει κατά 79,1%. Επιπλέον, το λειτουργικό πλεόνασμα και μικτό
εισόδημα του κλάδου των Κατασκευών βρίσκεται σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα την
τριετία 2017-2019 (μόλις €273 εκατ. το 2019 ή 3,7% της αξίας παραγωγής),
ακολουθώντας συνεχή πτωτική πορεία από τα τέλη της δεκαετίας του 2000 (ΙΟΒΕ,
2021).
Στον κλάδο των Κατασκευών απασχολούνταν το 2019 περίπου 150 χιλ.
εργαζόμενοι και στους υπόλοιπους κλάδους της Βιομηχανίας Υποδομών και
Κατασκευών 127 χιλ. εργαζόμενοι. Μετά από τη σημαντική μείωση της απασχόλησης
που σημειώθηκε την προηγούμενη δεκαετία, ο κλάδος των Κατασκευών
συγκέντρωσε το 2019 το 3,8% της συνολικής απασχόλησης στην ελληνική οικονομία,
έναντι 8,6% το 2008. Εκτός από τη μείωση της απασχόλησης ιδιαίτερα ανησυχητική
είναι και η τάση μείωσης της συμμετοχής των νέων στο εργατικό δυναμικό του
κλάδου των Κατασκευών στην Ελλάδα την τελευταία δεκαετία, τάση που περιορίζει
τη μεταφορά υφιστάμενων γνώσεων και ικανοτήτων, υποσκάπτει τη μελλοντική
ανταγωνιστικότητα του κλάδου των Κατασκευών και αποτελεί μία από τις
παράπλευρες συνέπειες της περιορισμένης κατασκευαστικής δραστηριότητας(ΙΟΒΕ,
2021) .
Η καθίζηση της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας αποτυπώνεται και στα
στοιχεία των νέων αδειών οικοδομών, καθώς από περίπου 80 χιλ. άδειες οικοδομών
(νέες οικοδομές και προσθήκες) το 2007, ο αριθμός των αδειών υποχώρησε το 2020
σε 18,8 χιλ. άδειες, με άνοδο μετά το 2016. Μέσα στο 2020, και μετά από μια ισχυρή
άνοδο τους πρώτους δύο μήνες του έτους (απόρροια μεταξύ άλλων και της
αναστολής του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές και της μικρής μείωσης του ΕΝΦΙΑ), η
έκδοση νέων οικοδομικών αδειών υποχώρησε σημαντικά τον Μάρτιο και τον Απρίλιο
εξαιτίας της πανδημίας και των πρώτων μέτρων περιορισμού της κυκλοφορίας και
πολλών δραστηριοτήτων. Τους επόμενους μήνες αποκαταστάθηκε σε υψηλότερο
επίπεδο συγκριτικά με τους αντίστοιχους μήνες του προηγούμενου έτους, ωστόσο
τον Οκτώβριο και τον Νοέμβριο υποχώρησε εκ νέου λόγω των περιοριστικών μέτρων
που εφαρμόστηκαν. Συνολικά, το 2020 οι νέες οικοδομικές άδειες αυξήθηκαν κατά
9% σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος (ΙΟΒΕ, 2021).
Αναφορικά με τις εξελίξεις στην αγορά ακινήτων, οι τιμές των διαμερισμάτων
μειώθηκαν κατά 40% μεταξύ 2007 και 2018. Ωστόσο, μετά το 2018 καταγράφεται
συνεχής ενίσχυση των τιμών των ακινήτων, έπειτα από 9 έτη διαρκών μειώσεων,
αλλά η απόσταση του επιπέδου των τιμών των ακινήτων σε σύγκριση με τα προ-
κρίσης επίπεδα παραμένει μεγάλη. Από το 2018 πάντως οι τιμές των ακινήτων
αυξάνονται ταχύτερα από το κόστος κατασκευής, βελτιώνοντας τα κίνητρα για την
κατασκευή κτηρίων.

59
Πίνακας 1 : Ακαθάριστη Προστιθέμενη Αξία στον κλάδο των κατασκευών 1995 -2006 σε εκατ. Ευρώ
(“ΕΛΣΤΑΤ,” 2022).

Πίνακας 2 : Ακαθάριστη Προστιθέμενη Αξία στον κλάδο των κατασκευών 2007 – 2018 σε εκατ. Ευρώ
(“ΕΛΣΤΑΤ,” 2022).

Από τους πίνακες 1 & 2 που ακολουθούν, προκύπτει ότι: Η βαθιά οικονομική
κρίση επηρέασε κατεξοχήν τον κατασκευαστικό κλάδο, λόγω της μείωσης των
εισοδημάτων, της αύξησης της φορολογίας και της δραστική περικοπής – διακοπής
των στεγαστικών δανείων, γεγονότα που έφεραν την κατάρρευσης της ιδιωτικής
οικοδομικής δραστηριότητας, όπως και λόγω της μείωσης των Εθνικών πόρων, του
Προγράμματος Δημοσίων Επενδύσεων (ΠΔΕ) και των Χρηματοδοτήσεων,
προκειμένου να επιτευχθούν υψηλά πρωτογενή πλεονάσματα και να καλυφθούν οι
δανειακές υποχρεώσεις της χώρας, αιτίες που έφεραν και τη στασιμότητα στην
κατασκευή έργων Υποδομών (“ΕΛΣΤΑΤ,” 2022).

60
3.2 Επιπτώσεις της υγειονομικής και οικονομικής κρίσης και ο ρόλος της
βιομηχανίας των κατασκευών.

Το ξέσπασμα της πανδημίας COVID-19 επηρέασε εύλογα και τον κλάδο των
Κατασκευών. Αν και η κατασκευαστική δραστηριότητα δεν διακόπηκε, ο κλάδος
επηρεάστηκε από καθυστερήσεις στην εκτέλεση των συμβάσεων και από την αύξηση
του κόστους υλοποίησης των έργων – λόγω της εφαρμογής των περιοριστικών
μέτρων, ορισμένων αρρυθμιών στην αλυσίδα εφοδιασμού υλικών και της ανάγκης
για λήψη μέτρων προστασίας του ανθρώπινου δυναμικού. Ο κλάδος των
Κατασκευών το 2020 παρουσίασε μείωση του κύκλου εργασιών κατά 5,8% σε
σύγκριση με το 2019, ενώ οι θέσεις εργασίας στις Κατασκευές μειώθηκαν κατά 3,4%
έναντι 1,3% στο σύνολο της οικονομίας (ΙΟΒΕ, 2021).
Η ύφεση της ελληνικής οικονομίας το 2020 ήταν -8,2%, ενώ οι εκτιμήσεις
διάφορων οργανισμών αναφέρουν ανάκαμψη της οικονομίας το 2021 και τα
επόμενα χρόνια με ρυθμούς που σταδιακά θα αναπληρώσουν τις απώλειες από την
ύφεση του 2020. Η Βιομηχανία Υποδομών και Κατασκευών επηρεάζεται από αυτές
τις εξελίξεις, αλλά ταυτόχρονα δύναται να έχει καταλυτικό ρόλο τόσο για την
αντιστάθμιση των απωλειών, όσο και για τη ισχυρή ανάκαμψη της ελληνικής
οικονομίας όταν το επιτρέψουν οι υγειονομικές συνθήκες (ΙΟΒΕ, 2021).
Η υγειονομική κρίση και οι οικονομικές της συνέπειες οδήγησαν την ΕΕ στη λήψη
έκτακτων μέτρων ενίσχυσης των οικονομιών των κρατών μελών της, συνολικού
προϋπολογισμού €2,364 τρισ. Ο κύριος όγκος των μέτρων ανάκαμψης θα
τροφοδοτηθεί από το νέο προσωρινό μέσο ανάκαμψης NGEU, με χρηματοδοτική
ισχύ €750 δισ., το οποίο θα χρηματοδοτήσει κυρίως έναν Μηχανισμό Ανάκαμψης και
Ανθεκτικότητας (€672,5 δισ.) (ΙΟΒΕ, 2021).

61
 Διάγραμμα 1: Ποσοστιαία μεταβολή Ακαθάριστης Προστιθέμενης Αξίας (σε σταθερές τιμές 2015) ανά
κλάδο οικονομικής δραστηριότητας, 2008-2019 (ΙΟΒΕ, 2021).

Η οικονομική κρίση επηρέασε τον κλάδο των Κατασκευών ασύμμετρα, καθώς οι

Κατασκευές δέχθηκαν το ισχυρότερο πλήγμα μεταξύ των κλάδων της ελληνικής οικονομίας
(Διάγραμμα 1). Το επίπεδο της ακαθάριστης προστιθέμενης αξίας των Κατασκευών (σε
σταθερές τιμές 2015) ήταν το 2019 χαμηλότερο κατά 63,9% συγκριτικά με το 2008,
ξεπερνώντας σε μεγάλο βαθμό τη μείωση που καταγράφεται στο σύνολο αλλά και στους
υπόλοιπους τομείς της ελληνικής οικονομίας (ΙΟΒΕ, 2021).

3.3 Συμβολή στην απασχόληση

Στον κλάδο των Κατασκευών απασχολούνταν το 2019 περίπου 150 χιλ. εργαζόμενοι
(Διάγραμμα 2) και στους υπόλοιπους κλάδους του τομέα των Κατασκευών άλλοι 127 χιλ.
εργαζόμενοι (Διάγραμμα 3). Έτσι, η συνολική απασχόληση στον ευρύτερο τομέα των
Κατασκευών προσέγγισε τους 274 χιλ. εργαζόμενους. Ο τομέας δηλαδή εξακολουθεί να έχει
σημαντική παρουσία στην ελληνική οικονομία, παρά το γεγονός ότι η κατασκευαστική
δραστηριότητα υποχώρησε ραγδαία μετά το 2007. Αξίζει να σημειωθεί ότι το 2008 η
συνολική απασχόληση στον κατασκευαστικό τομέα πλησίασε τις 595 χιλ. άτομα, ενώ μόνο
στον κλάδο των Κατασκευών απασχολούνταν 397 χιλ. άτομα (ΙΟΒΕ, 2021).
Η πλειονότητα των απασχολουμένων στον κλάδο των Κατασκευών εντοπίζεται στις
εξειδικευμένες κατασκευαστικές δραστηριότητες, με 78 χιλ. άτομα το 2019, και μείωση κατά
64,7% σε σχέση με το 2008. Στις κατασκευές κτηρίων, στις οποίες επίσης σημειώθηκε ισχυρή
μείωση της απασχόλησης την ίδια περίοδο (-73,1%), απασχολήθηκαν 42 χιλ. άτομα το 2019.
Στα έργα πολιτικού μηχανικού, τα οποία αφορούν κυρίως τις επενδύσεις σε υποδομές, η
απασχόληση το 2019 έφτασε τα 28 χιλ. άτομα, παρουσιάζοντας μάλιστα τάση ενίσχυσης μετά
το 2016 (ΙΟΒΕ, 2021).

62
 Διάγραμμα 2: Απασχόληση στον κλάδο Κατασκευών ανά τμήμα (Eurostat) (ΙΟΒΕ, 2021).

Σημαντικό αποτύπωμα σε όρους απασχόλησης καταγράφεται στους

βιομηχανικούς κλάδους του ευρύτερου τομέα Κατασκευών, με 62 χιλ. εργαζομένους
το 2019, αλλά σαφή πτώση από το 2008 (109 χιλ.), ενώ στις Υπηρεσίες του τομέα
Κατασκευών απασχολούνταν 56 χιλ. άτομα το 2019 (από 79 χιλ. άτομα το 2008)
(ΙΟΒΕ, 2021).

Διάγραμμα 3 : Συμμετοχή κλάδου Κατασκευών στην συνολική απασχόληση (%) (ΙΟΒΕ, 2021) .

Το μερίδιο της απασχόλησης στον κλάδο των Κατασκευών επί της συνολικής
απασχόλησης μειώθηκε από 8,6% το 2008 σε 3,8% το 2019. Το 2008 η συμμετοχή του
κλάδου των Κατασκευών στη συνολική απασχόληση στην Ελλάδα υπερέβαινε τον
μέσο όρο της ΕΕ28 (εν μέρει και λόγω διαφορών στην παραγωγικότητα της εργασίας),

63
ενώ το 2019 υπολειπόταν κατά σχεδόν 3,0 ποσοστιαίες μονάδες, καταδεικνύοντας
τις ιδιαίτερα αρνητικές επιπτώσεις της κρίσης στον κλάδο (Διάγραμμα 3).
Πάντως, εκτός από τη μείωση της απασχόλησης, ιδιαίτερα ανησυχητική είναι η
τάση μείωσης της συμμετοχής των νέων στο εργατικό δυναμικό του κλάδου των
Κατασκευών στην Ελλάδα την τελευταία δεκαετία (Διάγραμμα 4). Το 2019 οι νέοι
ηλικίας 15-24 ετών αποτελούσαν μόλις το 2,1% του εργατικού δυναμικού του κλάδου
(από 9,5% το 2008), όταν στην ΕΕ28 – στην οποία επίσης καταγράφεται ηπιότερη
πτωτική τάση – το αντίστοιχο ποσοστό ήταν κατά μέσο όρο 8,0%. Μάλιστα, το
ποσοστό αυτό είναι χαμηλότερο και από τη συμμετοχή των νέων 15-24 ετών στο
σύνολο των κλάδων της ελληνικής οικονομίας (3,9% το 2019). Έτσι, η Ελλάδα
βρίσκεται στην τελευταία θέση μεταξύ των κρατών μελών της ΕΕ28 ως προς τη
συμμετοχή των νέων στο εργατικό δυναμικό του κλάδου των Κατασκευών
(Διάγραμμα 5). Αυτή η τάση μείωσης των νέων εργαζόμενων επηρεάζει τη μεταφορά
υφιστάμενων γνώσεων και ικανοτήτων, υποσκάπτει τη μελλοντική
ανταγωνιστικότητα του κλάδου των Κατασκευών και αποτελεί μία από τις
παράπλευρες συνέπειες της περιορισμένης κατασκευαστικής δραστηριότητας.

Διάγραμμα 4 : : Ποσοστό απασχολούμενων ατόμων ηλικίας 15-24 ετών στον κλάδο των Κατασκευών στην
Ελλάδα και στην ΕΕ28 (ΙΟΒΕ, 2021) .

Η μείωση της εγχώριας κατασκευαστικής δραστηριότητας έχει επιδεινώσει και το

φαινόμενο της «διαρροής εγκεφάλων» (brain drain), δηλαδή της μετακίνησης
ατόμων υψηλής κατάρτισης στο εξωτερικό για λόγους εργασίας ή εκπαίδευσης. Είναι
χαρακτηριστικό ότι σε πρόσφατη έρευνα εκτιμήθηκε ότι το 19% των ατόμων που
έχουν φύγει στο εξωτερικό έχουν πτυχίο Μηχανικής, το 11% εργαζόταν στον
κατασκευαστικό κλάδο και το 7% είχε εξειδίκευση στις Κατασκευές (ICAP, 2018.
Αποτελέσματα Έρευνας Brain Drain).

64
 Διάγραμμα 5 : Ποσοστό κενών θέσεων εργασίας στον κλάδο Κατασκευών (% Συνολικών θέσεων εργασίας)
(ΙΟΒΕ, 2021) .

Οι εγγεγραμμένοι φοιτητές στο ευρύτερο επιστημονικό πεδίο της Μηχανικής και

των Κατασκευών στην Ελλάδα είναι 167 χιλιάδες (2018), ενώ στο ειδικότερο
επιστημονικό πεδίο της αρχιτεκτονικής είναι εγγεγραμμένοι 31 χιλιάδες φοιτητές. Οι
εγγεγραμμένοι φοιτητές στο πεδίο της Μηχανικής και Κατασκευών
αντιπροσωπεύουν το 21,8% του συνόλου των φοιτητών, ποσοστό που είναι το
υψηλότερο ανάμεσα στις χώρες της ΕΕ (Διάγραμμα 2.20). Αυτό υποδηλώνει ότι ο
τομέας των Κατασκευών αποτελεί έναν από τους κυριότερους τομείς
επαγγελματικού προσανατολισμού των νέων, παρά το γεγονός ότι οι νέες θέσεις
εργασίας στον τομέα είναι περιορισμένες τα τελευταία έτη. Η αναντιστοιχία αυτή
υπάρχει κίνδυνος να οδηγήσει είτε σε περαιτέρω φυγή ανθρώπινου κεφαλαίου προς
το εξωτερικό, «ακυρώνοντας» την επένδυση σε ανθρώπινο κεφάλαιο στην Ελλάδα,
είτε σταδιακά σε περιορισμό του ενδιαφέροντος στα συγκεκριμένα επιστημονικά
πεδία. Στο ειδικότερο πεδίο της αρχιτεκτονικής το ποσοστό των φοιτητών στην
Ελλάδα είναι 4,1% επί του συνόλου – το ένατο υψηλότερο ανάμεσα στις χώρες της
ΕΕ (ΙΟΒΕ, 2021).

65
3.4 Επενδύσεις σε κατοικίες

Η υστέρηση των επενδύσεων στην Ελλάδα – συγκριτικά με την ΕΕ28 – είναι

γενικευμένη, αλλά εντονότερη επίδραση σε αυτή είχε η δραστική μείωση των
επενδύσεων σε κατοικίες. Οι επενδύσεις σε κατασκευές αντιστοιχούσαν στο 4,1% του
ΑΕΠ το 2019, έναντι 14,7% το 2007, ενώ η απόκλιση για το 2019 σε σύγκριση με τον
μέσο όρο της ΕΕ28 υπερβαίνει τις 6 ποσοστιαίες μονάδες. Η Ελλάδα καταγράφει το
χαμηλότερο ποσοστό επενδύσεων σε κατασκευές ως ποσοστό του ΑΕΠ μεταξύ των
χωρών της ΕΕ, στο ήμισυ σχεδόν από την προτελευταία χώρα (Ιρλανδία) (ΙΟΒΕ, 2021).

Διάγραμμα 6 : Επενδύσεις σε Kατασκευές ως ποσοστό του ΑΕΠ στην Ελλάδα και στην ΕΕ28 (ΙΟΒΕ, 2021).

Οι επενδύσεις σε Κατασκευές μπορεί να διακριθούν σε τρεις κατηγορίες:

Α. Επενδύσεις σε κατοικίες από ιδιώτες.

Β. Επενδύσεις σε λοιπές κατασκευές από ιδιώτες (π.χ. αποθήκες, βιομηχανικά
κτήρια, εμπορικά κτήρια, ξενοδοχεία, κ.ά.).
Γ. Επενδύσεις σε κατασκευές υποδομών και συντηρήσεις έργων από το Δημόσιο,
μέσω του Προγράμματος Δημοσίων Επενδύσεων.

66
 Σε απόλυτους όρους, η συνολική επενδυτική δαπάνη για κατασκευαστικά έργα
μειώθηκε από €34,1 δισ. το 2007 σε €7,7 δισ. το 2019 – βρίσκεται δηλαδή κάτω από
το ¼ του επιπέδου του 2007. Τη συγκεκριμένη περίοδο οι τρεις κατηγορίες
επενδύσεων παρουσίασαν πολύ διαφορετική εξέλιξη. Οι ετήσιες επενδύσεις σε
κατοικίες υποχώρησαν ραγδαία, κατά 94,5% και διαμορφώθηκαν το 2019 σε 1,4 δισ.,
έναντι €25,2 δισ. το 2007. Επομένως, το μεγαλύτερο μέρος της πτώσης των
συνολικών επενδύσεων για κατασκευαστικά έργα οφείλεται στη συρρίκνωση των
επενδύσεων σε κατοικίες.

Διάγραμμα 7 : Επενδύσεις σε κατοικίες και λοιπές κατασκευές ως ποσοστό του ΑΕΠ στην Ελλάδα και την
ΕΕ28 (ΙΟΒΕ, 2021).

Με βάση τον δείκτη επενδύσεων σε Κατοικίες ως ποσοστό του ΑΕΠ για το 2019 ,
η Ελλάδα κατατάσσεται τελευταία μεταξύ των κρατών μελών της ΕΕ-28, ενώ την
τελευταία θέση κατέχει και στις επενδύσεις στις λοιπές κατασκευές.

67
3.5 Συνολική συμβολή του κλάδου Κατασκευών στην ελληνική οικονομία

Η προστιθέμενη αξία που παράγει ένας κλάδος και οι θέσεις εργασίας που
προσφέρει δεν αναδεικνύουν τη συνολική συνεισφορά του στην οικονομία, καθώς
δεν λαμβάνονται υπόψη οι αλληλεπιδράσεις του με τους υπόλοιπους κλάδους
οικονομικής δραστηριότητας. Στόχος της συγκεκριμένης ενότητας είναι η
ποσοτικοποίηση της συνολικής συμβολής του κλάδου των κατασκευών στο ΑΕΠ, στην
απασχόληση και σε άλλα κύρια μεγέθη της ελληνικής οικονομίας, λαμβάνοντας
υπόψη αυτές τις αλληλεπιδράσεις (ΙΟΒΕ, 2021).
Η εκτίμηση της συνολικής επίδρασης της εγχώριας κατασκευαστικής
δραστηριότητας στην οικονομία γίνεται με το υπόδειγμα εισροών-εκροών, το οποίο
λαμβάνει υπόψη τις αλληλεξαρτήσεις των κλάδων μιας οικονομίας6.
Χρησιμοποιείται για την εκτίμηση των συνολικών επιδράσεων σε μια οικονομία από
μια εξωγενή αλλαγή στην οικονομική δραστηριότητα, όπως η πραγματοποίηση μιας
επένδυσης, καθώς και για τον προσδιορισμό της συνολικής συνεισφοράς ενός
κλάδου στην εθνική οικονομία (ΙΟΒΕ, 2021).

3.5.1 Οικονομικός αντίκτυπος του τομέα των κατασκευών το 2019

Η άμεση επίδραση του κλάδου των Κατασκευών σε όρους ΑΕΠ εκτιμάται για το 2019 σε
€2,5 δισ., ενώ η έμμεση επίδραση, δηλαδή η δραστηριότητα των εγχώριων προμηθευτών του
κλάδου που προκύπτει ως αποτέλεσμα της ικανοποίησης της ζήτησης για εισροές στην
κατασκευαστική δραστηριότητα προσέγγισε τα €3,1 δις (ΙΟΒΕ, 2021).
Η συνολική συνεισφορά του κλάδου, η οποία υπολογίζεται με την ενσωμάτωση στις
προηγούμενες επιδράσεις και της προκαλούμενης επίδρασης (δραστηριότητα που
δημιουργείται από την δαπάνη του εισοδήματος των εργαζομένων στην αλυσίδα αξίας των
Κατασκευών για την αγορά αγαθών και υπηρεσιών), εκτιμάται για το 2019 σε €12,2 δισ. (6,7%
του ΑΕΠ)(ΙΟΒΕ, 2021).
Σε όρους απασχόλησης, και λαμβάνοντας υπόψη τις πολλαπλασιαστικές επιδράσεις,
η συνολική συνεισφορά της κατασκευαστικής δραστηριότητας υπολογίζεται σε 370 χιλ.
θέσεις εργασίας. Η αναλογία της συνολικής προς την άμεση επίδραση στην απασχόληση
σημαίνει ότι για κάθε θέση που δημιουργείται στον κλάδο των κατασκευών, δημιουργούνται
ή υποστηρίζονται συνολικά 1,5 θέσεις εργασίας σε όλη την οικονομία. Προκύπτει, επομένως,
ότι για κάθε €1 που δαπανάται στον τομέα των κατασκευών προστίθενται €1,7 στο ΑΕΠ της
χώρας. Αντίστοιχα, για κάθε €1 εκατ. αξίας που παράγουν οι κατασκευές, δημιουργούνται 51
θέσεις εργασίας στην οικονομία(ΙΟΒΕ, 2021).

68
Διάγραμμα 8 : : Άμεση, έμμεση και προκαλούμενη επίδραση του τομέα των κατασκευών στο ΑΕΠ
και στην απασχόληση, 2019 (ΙΟΒΕ, 2021).

3.5.2 Δείκτες παραγωγής

Το μέγεθος της Συνολικής Οικοδομικής Δραστηριότητας (Ιδιωτικής - Δημόσιας),

κατά τον μήνα Οκτώβριο 2021, στο σύνολο της Χώρας με βάση τις εκ δοθείσες
οικοδομικές άδειες, ανήλθε σε 2.122 οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούν σε 513,1
χιλιάδες m2 επιφάνειας και 2.352,2 χιλιάδες m3 όγκου, παρουσίασε δηλαδή, αύξηση
κατά 18,4% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, αύξηση κατά 36,1% στην
επιφάνεια και αύξηση κατά 45,2% στον όγκο, σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του
2020 (Πίνακας 3) (“ΕΛΣΤΑΤ,” 2022).
Οι εκ δοθείσες άδειες Ιδιωτικής Οικοδομικής Δραστηριότητας, στο σύνολο της
Χώρας, κατά τον μήνα Οκτώβριο 2021 ανήλθαν σε 2.116 οικοδομικές άδειες, που
αντιστοιχούν σε 512,7 χιλιάδες m2 επιφάνειας και 2.350,8 χιλιάδες m3 όγκου,
παρουσιάζοντας αύξηση κατά 19,2% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, αύξηση
κατά 43,1% στην επιφάνεια και αύξηση κατά 61,2% στον όγκο, σε σχέση με τον
αντίστοιχο μήνα του 2020 (Πίνακας 4) (“ΕΛΣΤΑΤ,” 2022).
Οι εκ δοθείσες άδειες Δημόσιας Οικοδομικής Δραστηριότητας κατά τον μήνα
Οκτώβριο 2021, στο σύνολο της Χώρας, ανήλθαν σε 6 οικοδομικές άδειες, που
αντιστοιχούν σε 0,5 χιλιάδες m2 επιφάνειας και 1,5 χιλιάδες m3 όγκου. Το ποσοστό
συμμετοχής της Δημόσιας Οικοδομικής Δραστηριότητας στον συνολικό οικοδομικό
όγκο, για τον μήνα Οκτώβριο 2021, είναι 0,1%. Κατά την περίοδο των τελευταίων
δώδεκα μηνών, δηλαδή από τον Νοέμβριο 2020 έως τον Οκτώβριο 2021, το μέγεθος

69
της Συνολικής Οικοδομικής Δραστηριότητας (Ιδιωτικής-Δημόσιας) με βάση τις εκ
δοθείσες οικοδομικές άδειες, στο σύνολο της Χώρας, ανήλθε σε 22.941 οικοδομικές
άδειες, που αντιστοιχούν σε 5.829,9 χιλιάδες m2 επιφάνειας και 24.305,6 χιλιάδες
m3 όγκου. Σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο Νοεμβρίου 2019 - Οκτωβρίου 2020
παρατηρήθηκε αύξηση κατά 20,0% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, αύξηση
κατά 41,8% στην επιφάνεια και αύξηση κατά 38,5% στον όγκο (Πίνακας 5)(“ΕΛΣΤΑΤ,”
2022).
Κατά την ίδια χρονική περίοδο, Νοεμβρίου 2020 - Οκτωβρίου 2021, η Ιδιωτική
Οικοδομική Δραστηριότητα, εμφανίζει στο σύνολο της Χώρας, αύξηση κατά 20,1%
στον αριθμό των εκδοθεισών οικοδομικών αδειών, αύξηση κατά 41,3% στην
επιφάνεια και αύξηση κατά 37,8% στον όγκο, σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο
Νοεμβρίου 2019 - Οκτωβρίου 2020 (Πίνακας 6). Το ποσοστό συμμετοχής της
Δημόσιας Οικοδομικής Δραστηριότητας στον συνολικό οικοδομικό όγκο, για την
ανωτέρω περίοδο, είναι 2,4% (“ΕΛΣΤΑΤ,” 2022).
Το δεκάμηνο Ιανουαρίου - Οκτωβρίου 2021, η Συνολική Οικοδομική
Δραστηριότητα εμφανίζει, στο σύνολο της Χώρας, αύξηση κατά 25,9% στον αριθμό
των οικοδομικών αδειών, αύξηση κατά 52,0% στην επιφάνεια και αύξηση κατά 47,6%
στον όγκο, σε σχέση με το αντίστοιχο δεκάμηνο του έτους 2020. Κατά την ίδια
περίοδο Ιανουαρίου - Οκτωβρίου 2021, η Ιδιωτική Οικοδομική Δραστηριότητα,
εμφανίζει στο σύνολο της Χώρας, αύξηση κατά 26,1% στον αριθμό των οικοδομικών
αδειών, αύξηση κατά 52,0% στην επιφάνεια και αύξηση κατά 47,3% στον όγκο, σε
σχέση με την περίοδο Ιανουαρίου - Οκτωβρίου 2020 (“ΕΛΣΤΑΤ,” 2022).

Πίνακας 3 : Συνολική Οικοδομική Δραστηριότητα, κατά Περιφέρεια, για τον μήνα Οκτώβριο των
ετών 2020 και 2021 (“ΕΛΣΤΑΤ,” 2022).

70
Πίνακας 4 : Ιδιωτική Οικοδομική Δραστηριότητα, κατά Περιφέρεια, για τον μήνα Οκτώβριο των ετών
2020 και 2021 (“ΕΛΣΤΑΤ,” 2022).

Πίνακας 5 : Συνολική Οικοδομική Δραστηριότητα, κατά Περιφέρεια, για την περίοδο Ιανουαρίου –
Οκτωβρίου των ετών 2020 και 2021 (“ΕΛΣΤΑΤ,” 2022).

71
Πίνακας 6 : Ιδιωτική Οικοδομική Δραστηριότητα, κατά Περιφέρεια, για την περίοδο Ιανουαρίου –
Οκτωβρίου των ετών 2020 και 2021 (“ΕΛΣΤΑΤ,” 2022).

Διάγραμμα 9 : . Ετήσια Ιδιωτική Οικοδομική Δραστηριότητα (2011 – 2020) (“ΕΛΣΤΑΤ,” 2022).

72
 Η καθίζηση της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας αποτυπώνεται και στα
στοιχεία των νέων αδειών οικοδομών, καθώς από περίπου 80 χιλ. άδειες οικοδομών
(νέες οικοδομές και προσθήκες) το 2007, ο αριθμός των αδειών υποχώρησε στο
ελάχιστο επίπεδό του το 2016, με 12,6 χιλ. άδειες. Ταυτόχρονα, σε όρους επιφάνειας,
η οποία αποτελεί πιο αντιπροσωπευτικό μέτρο του μεγέθους της οικοδομικής
δραστηριότητας, οι νέες οικοδομές και οι προσθήκες αντιστοιχούσαν το 2016 σε 2,3
εκατ. τετραγωνικά μέτρα, έναντι 29,4 εκατ. μέτρων το 2007. Μετά το 2017
παρουσιάζεται ανοδική τάση και το 2020 οι άδειες για νέες οικοδομές και προσθήκες
έφτασαν τις 18,8 χιλ., με συνολική επιφάνεια 4,1 εκατ. τετραγωνικά μέτρα
(Διάγραμμα 10) (ΙΟΒΕ, 2021).

Μέσα στο 2020, και μετά από μια ισχυρή άνοδο τους πρώτους δύο μήνες του
έτους (απόρροια μεταξύ άλλων και της αναστολής του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές και
της μικρής μείωσης του ΕΝΦΙΑ), η έκδοση νέων οικοδομικών αδειών υποχώρησε
σημαντικά τον Μάρτιο και τον Απρίλιο εξαιτίας της πανδημίας και των πρώτων
μέτρων περιορισμού της κυκλοφορίας και πολλών δραστηριοτήτων. Τους επόμενους
μήνες αποκαταστάθηκε σε υψηλότερο επίπεδο συγκριτικά με τους αντίστοιχους
μήνες του προηγούμενου έτους, ωστόσο τον Οκτώβριο και τον Νοέμβριο υποχώρησε
εκ νέου λόγω των περιοριστικών μέτρων που εφαρμόστηκαν (Διάγραμμα 11).
Συνολικά, ωστόσο, το 2020 οι νέες οικοδομικές άδειες αυξήθηκαν κατά 9% σε
σύγκριση με το προηγούμενο έτος (ΙΟΒΕ, 2021).

Διάγραμμα 10 : Οικοδομική δραστηριότητα στην Ελλάδα, 2000-2020 (αριθμός αδειών και επιφάνεια)
(“ΕΛΣΤΑΤ,” 2022) .

73
Διάγραμμα 11 : Οικοδομική δραστηριότητα ανά μήνα (2019 και 2020) (“ΕΛΣΤΑΤ,” 2022).

3.6 Επιδόσεις και προοπτικές οικονομίας

Ο τομέας των κατασκευών είναι άρρηκτα συνδεδεμένος με την επενδυτική

δραστηριότητα, η οποία είναι ευμετάβλητη και συγχρόνως επηρεάζει κρίσιμα τις
επιδόσεις της οικονομίας. Το μακροοικονομικό περιβάλλον, όπως αυτό
διαμορφώνεται από τον ρυθμό οικονομικής μεγέθυνσης, τα επιτόκια, τον
πληθωρισμό, την ανεργία, τα δημόσια έσοδα και δαπάνες και άλλους παράγοντες,
καθώς και οι προσδοκίες που διαμορφώνονται σχετικά με τη μελλοντική πορεία της
οικονομίας, προσδιορίζουν σε μεγάλο βαθμό το επίπεδο των επενδύσεων σε
υποδομές, κατοικίες και εξοπλισμό και τελικά την κατασκευαστική δραστηριότητα
που υποστηρίζει και υλοποιεί τις επενδύσεις αυτές (ΙΟΒΕ, 2021).
Ο τομέας των Κατασκευών στην Ελλάδα αντιμετώπισε την προηγούμενη
δεκαετία ένα ιδιαίτερα δυσμενές εσωτερικό μακροοικονομικό περιβάλλον, από το
οποίο επηρεάστηκε σημαντικά. Από το 2009 μέχρι και το 2013 οι ρυθμοί μεγέθυνσης
της ελληνικής οικονομίας ήταν έντονα αρνητικοί, για να σταθεροποιηθούν γύρω από
το 0% τα αμέσως επόμενα χρόνια, αποκλίνοντας ουσιαστικά από τις οικονομικές
επιδόσεις στην ΕΕ (Διάγραμμα 12). Οι αρνητικοί ρυθμοί μεγέθυνσης της ελληνικής
οικονομίας την περίοδο αυτή – απόρροια της εφαρμογής των εκτεταμένων μέτρων
δημοσιονομικής προσαρμογής – και η διαμόρφωση εξαιρετικά αρνητικών
προσδοκιών για τις προοπτικές της ελληνικής οικονομίας, οδήγησαν μεταξύ άλλων
σε περιστολή των επενδύσεων, αναβολή επιχειρηματικών επενδυτικών σχεδίων,
αποεπένδυση και κατάρρευση της αγοράς ακινήτων (ΙΟΒΕ, 2021).

74
Διάγραμμα 12 : Πραγματικοί ρυθμοί μεγέθυνσης ΑΕΠ στην Ελλάδα και την ΕΕ28 (ΙΟΒΕ, 2021).

3.6.1 Διακυμάνσεις τιμών και ποσοστών αντιπαροχής

Ούτε και η πανδημία δεν κατάφερε να ανακόψει τον ρυθμό ανόδου που
καταγράφεται, ήδη από το 2018, στις αξίες των οικοπέδων στην Αττική, με την εικόνα
στα νότια προάστια είναι σαφώς πιο ενθαρρυντική από ότι στα βόρεια
προάστια(Ξανθή Γούναρη, 2022).
Σύμφωνα με έρευνα της εταιρείας εκτιμήσεων ακινήτων Geoaxis, αιτία είναι τα
συσσωρευμένα αιτήματα στέγασης που δεν ικανοποιήθηκαν λόγω οικονομικής
κρίσης την τελευταία δεκαπενταετία, παράλληλα με την νέα πραγματικότητα για
εργασία από το σπίτι που φαίνεται να ορίζει μια νέα τάση ζήτησης για μεγαλύτερους
χώρους(Ξανθή Γούναρη, 2022).
Έχουν αρχίσει από το τις αρχές του 2018 να ξανασηκώνονται οικοδομές οι οποίες
κατά κύριο λόγο βρίσκονται σε μεσαίου και υψηλού προφίλ περιοχές (Αγία
Παρασκευή, Παλαιό Φάληρο, Γλυφάδα, Βούλα κ.λπ.) όπου οικόπεδα αγοράστηκαν
φθηνά μέσα στην κρίση και τα ποσοστά αντιπαροχής όταν συμφωνήθηκαν δεν είναι
απαγορευτικά. Οι νέες αυτές οικοδομές έχουν κοινό χαρακτηριστικό ότι σε μεγάλο
ποσοστό αυτοχρηματοδοτούνται και παρέχουν υψηλά στάνταρτ στέγασης σε
κατασκευές ιδιαίτερης αρχιτεκτονικής, κυρίως ως προς τις όψεις, αναφέρεται στην
έρευνα (Ξανθή Γούναρη, 2022).
Αποτέλεσμα της αύξησης της ζήτησης (θα) είναι η αύξηση και των ποσοστών
αντιπαροχής που αρχίζουν δειλά να ζητούνται από τους ιδιοκτήτες, επισημαίνεται .
Η διαπραγμάτευση αναμένεται σκληρή μεταξύ εργολάβων και ιδιοκτητών γης
αφού, παρά το γεγονός ότι οι τιμές νεόδμητων διαμερισμάτων αυξάνονται, την ίδια

75
στιγμή τα κόστη κατασκευής έχουν αυξηθεί σημαντικά αφενός λόγω των νέων
απαιτήσεων ενεργειακής επάρκειας και αφετέρου της χρήσης αναβαθμισμένων
υλικών και ακριβού μοντέρνου σχεδιασμού που λειτουργεί ως το συγκριτικό
πλεονέκτημα για την προσέλκυση πιθανών αγοραστών (Ξανθή Γούναρη, 2022).
Η εικόνα των ποσοστών αντιπαροχής στην παρούσα συγκυρία στην Αττική σε
σχέση με το 2005 είναι η εξής: σε Αμπελόκηπους από 40 -50% έπεσε στο 33-38%, στο
Μαρούσι από 45-55% έπεσε στο 35-40%, στο Παλαιό Φάληρο από 50-58% μειώθηκε
σε 35-40%, στο Περιστέρι από 30-40% φτάνει έως 35%, στον Χολαργό από 45-52% το
ποσοστό αντιπαροχής μειώθηκε το 2021 στο 32-39% (Ξανθή Γούναρη, 2022).

Πίνακας 7 : Απεικόνιση ενδεικτικών συγκριτικών τιμών αντιπαροχής 2022 (Ξανθή Γούναρη, 2022).

Πάντως, όσοι ιδιοκτήτες γης διατήρησαν τα οικόπεδά τους μετά το 2006 εξακολουθούν
να είναι οι μεγάλοι χαμένοι, καθώς το συνολικό κόστος για την ανέγερση κτιρίου επί
οικοπέδου με αντιπαροχή αυξήθηκε σημαντικά με την επιβολή ΦΠΑ από 1/1/2006 στις
παραδόσεις των νεόδμητων ακινήτων, ενώ και η επιβολή του ΕΝΦΙΑ επιβάρυνε ανάλογα
κάθε σχεδιασμό (Ξανθή Γούναρη, 2022).
Γενικά, σε σύγκριση με το τι ίσχυε μέχρι 31/12/2005, ο οικοπεδούχος θα πάρει σήμερα
σχεδόν ένα μικρό διαμέρισμα λιγότερο, σε κάθε περίπτωση οικοπέδου μεγαλύτερου των
1.000 τ.μ. (Ξανθή Γούναρη, 2022).

3.6.2 Διακυμάνσεις κόστους αγοράς οικοπέδων

Με βάση τα στοιχεία από το Παρατηρητήριο Αξιών της Geoaxis, μεταξύ του 2ου
τριμήνου 2021 και του 2ου τριμήνου 2020, στις 5 επιλεγμένες περιοχές μελέτης
(Αμπελόκηποι στο Κέντρο, Μαρούσι στα Βόρεια προάστια, Παλαιό Φάληρο στα
Νότια, Περιστέρι στα Δυτικά και Χολαργός στα Ανατολικά) καταγράφεται για τρίτη
συνεχόμενη χρονιά αύξηση των πιθανών τιμών πώλησης. Συγκεκριμένα, σημειώνεται
οριζόντια αύξηση των διάμεσων ζητούμενων τιμών πώλησης οικοπέδων σε ένα μέσο
όρο της τάξης του 3,79% και για τις πέντε τοπικές αγορές, ενώ η αύξηση φτάνει στο
5,26% σε σχέση με το 2ο τρίμηνο 2019, φανερώνοντας την αξιοσημείωτη
ανθεκτικότητα της συγκεκριμένης αγοράς στην Covid-19 (Ξανθή Γούναρη, 2022).

76
Διάγραμμα 13 : Πιθανές τιμές πώλησης οικοπέδων 2013-2021 (Ξανθή Γούναρη, 2022).

Τη μεγαλύτερη αύξηση (5,40%) καταγράφουν τα οικόπεδα με Σ.Δ. 3,6 στο Δήμο

Αθηναίων, στην περιοχή Αμπελοκήπων, με τη διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο
του 2021 να είναι στα 1.953 ευρώ/τμ, ενώ η αντίστοιχη το 2ο τρίμηνο του 2020 να είναι στα
1.853 ευρώ/τμ.
Ακολουθεί η περιοχή του Π. Φαλήρου όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 1,4 καταγράφουν αύξηση
4,49% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2021 να είναι στα 1.258 ευρώ/τμ
από 1.204 ευρώ/τμ).
Έπονται η περιοχή του Αμαρουσίου όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 0,8 καταγράφουν αύξηση
3,30% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2021 στα 688 ευρώ/τμ από 666
ευρώ/τμ) και η περιοχή του Χολαργού με τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,2 να καταγράφουν επίσης
αύξηση 3,26% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2021 στα 982 ευρώ/τμ,
από 951 ευρώ/τμ).
Αύξηση φαίνεται να καταγράφει η περιοχή του Περιστερίου με οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 να
αυξάνονται 2,49% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2021 να είναι στα 740
ευρώ/τμ από 722 ευρώ/τμ).

Πίνακας 8 : Τιμές και συντελεστές δόμησης ανά περιοχή (Ξανθή Γούναρη, 2022).

77
 Οι αξίες των οικοπέδων εξακολουθούν να βρίσκονται σε χαμηλότερα επίπεδα
από το 2013 αφού μεταξύ του 2ου τριμήνου 2021 και του 2ου τριμήνου 2013
καταγράφεται μείωση των ζητούμενων τιμών πώλησης σε ένα μέσο όρο της τάξης
4,57% και για τις πέντε τοπικές αγορές (Ξανθή Γούναρη, 2022).
Τη μεγαλύτερη μείωση στις ζητούμενες τιμές (11,32%) καταγράφουν τα οικόπεδα
με Σ.Δ. 1,4 στο Π. Φάληρο και την μικρότερη μείωση τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,2 στο
Χολαργό (0,30%) (Ξανθή Γούναρη, 2022).

78
Κεφάλαιο 4 : Γενική παρατήρηση υλικών κατασκευής και τιμών
πωλήσεων 2022

4.1 Ανατιμήσεις οικοδομικών υλικών

Φόβους για απότομο φρενάρισμα στην κατασκευαστική δραστηριότητα

δημιουργεί η εκτόξευση στις τιμές των οικοδομικών υλικών, που μήνα με το μήνα
μοιάζουν να παίρνουν φωτιά. Το κόστος κατασκευής τους τελευταίους μήνες έχει
αυξηθεί, όπως λένε εκπρόσωποι του κλάδου, με αποτέλεσμα σε κάποιες περιπτώσεις
να έχει εκτιναχθεί ακόμη και κατά 20% έως 30% (ΗΜΕΡΗΣΙΑ, 2022).
Ειδικότερα, οι τιμές κινήθηκαν ανοδικά σε: Ηλεκτρική ενέργεια (44,9%),
Πετρέλαιο κίνησης- Diesel (27,7%), Σίδηρο οπλισμού (19,3%), Αγωγούς χάλκινους
(16,9%), Σωλήνες χαλκού (14,6%), Θερμαντικά σώματα (8,6%), Πλαστικούς σωλήνες
(8,6%), Τούβλα (7%), Σωλήνες πλαστικούς, συνθετικούς, ινοτσιμέντου (6,9%),
Υαλοπίνακες ασφαλείας (5,2%), Εντοιχισμένα ντουλάπια (5%), Κουφώματα
αλουμινίου (4,7%), Πόρτες εσωτερικές (4%), Έτοιμο σκυρόδεμα (3,6%), Παρκέτα
(3,3%), Ξυλεία οικοδομών (3,2%), Παράθυρα ξύλινα (3,1%), Πλαστικό, ακρυλικό,
νερού (3,1%), Τσιμέντο (2,9%) και Μαρμαρόπλακες (2,8%) (ΗΜΕΡΗΣΙΑ, 2022).
Ο γενικός δείκτης τιμών υλικών κατασκευής νέων κτηρίων κατοικιών παρουσίασε
αύξηση 7,1% τον Δεκέμβριο 2021 σε σύγκριση με τον αντίστοιχο δείκτη του
Δεκεμβρίου 2020, έναντι μείωσης 0,2% που σημειώθηκε κατά τη σύγκριση των
αντίστοιχων δεικτών το 2020 με το 2019 (ΗΜΕΡΗΣΙΑ, 2022).
Οι κατασκευαστές μιλούν για κόστος κατασκευής που ξεπερνά πλέον ακόμη και
τα 1.300-1.400 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, καθώς η πλειονότητα των υλικών λόγω
των υπέρογκων αυξήσεων σε ηλεκτρική ενέργεια, καύσιμα και πρώτες ύλες έχουν δει
ανατιμήσεις άνω του 40% μέσα σε διάστημα ενός έτους (B2Green, 2022).
Σε αυτή τη δυσμενή συγκυρία έρχεται να προστεθεί η αστάθεια με άγνωστη
διάρκεια λόγω του πολέμου στην Ουκρανία. Ήδη, οι ευρωπαϊκές εταιρείες χημικών
και τσιμέντου προσπάθησαν να προστατεύσουν τα περιθώρια κέρδους τους
μετακυλώντας πρόσθετο κόστος στους πελάτες.

79
 Διάγραμμα 14 : Γενικός δείκτης τιμών υλικών κατασκευής (ΕΛΣΤΑΤ,2022).

Ο Γενικός Δείκτης Τιμών Υλικών Κατασκευής Νέων Κτηρίων Κατοικιών τον μήνα
Μάρτιο 2022, σε σύγκριση με τον αντίστοιχο δείκτη του Μαρτίου 2021 παρουσίασε
αύξηση 10,2%.
Οι κυριότερες μεταβολές των επιμέρους δεικτών τιμών κατηγοριών υλικών ήταν:
ηλεκτρική ενέργεια 79,2%, πετρέλαιο κίνησης (diesel) 40,7%, σίδηρος οπλισμού
19,9%, αγωγοί χάλκινοι 18,3%, τούβλα 16,3%, σωλήνες χαλκού 12,0% ξυλεία
oικοδομών 9,9%, σωλήνες πλαστικοί, συνθετικοί, ινοτσιμέντου 9,2% και θερμαντικά
σώματα 8,9%.

80
Πίνακας 9 : Δείκτης ανατίμησης οικοδομικών υλικών σε ετήσια μεταβολή, ανακτήθηκε 25/02/2022 από
(B2Green, 2022) .

81
4.2 Ανατιμήσεις στην αγορά ακινήτων.

Aνοδική πορεία αναμένεται να ακολουθήσει η ελληνική αγορά ακινήτων στο

πρώτο εξάμηνο του 2022, με τις τιμές να σημειώνουν άνοδο μέχρι και 10% όπως
προκύπτει από την έρευνα της Cerved Property Services (CPS). Σύμφωνα με την
έρευνα, η οποία βασίστηκε στην χρήση ερωτηματολογίου σε περισσότερους από 200
εσωτερικούς και εξωτερικούς κτηματομεσίτες και πιστοποιημένους εκτιμητές που
δραστηριοποιούνται ανά την Ελλάδα και απαρτίζουν το δίκτυο συνεργατών της CPS,
το 2021 ήταν μια ισχυρή χρονιά για την ελληνική αγορά κατοικιών και το πρώτο
εξάμηνο του 2022 προβλέπεται ακόμη ισχυρότερο (B2Green, 2022).
Σύμφωνα με το 61% του δικτύου των συνεργατών της CPS, η αγορά θα
ακολουθήσει ανοδική πορεία. Όπως φαίνεται στο Διάγραμμα 1, το 37% προβλέπει
ότι η αγορά θα παραμείνει σταθερή, ενώ μόνο το 2% αναμένει συρρίκνωση. Αυτό
μπορεί να συνδεθεί με τη βελτίωση του γενικότερου οικονομικού κλίματος και την
αύξηση των διαθέσιμων εισοδημάτων σε συνδυασμό με τα χαμηλότερα επιτόκια
στεγαστικών δανείων, το μηδενικό ΦΠΑ για τις νέες κατασκευές και άλλα κίνητρα
στήριξης της αγοράς (B2Green, 2022).

Διάγραμμα 15 : Πορεία τάσεων αγοράς ακινήτων 2022, ανακτήθηκε από (Capital, 2022)

82
 Επίσης προβλέπονται διαφορετικές τάσεις για κάθε υποκατηγορία ακινήτων. Πιο
συγκεκριμένα, τα διαμερίσματα και οι νεόδμητες κατοικίες θα συγκεντρώσουν
αυξημένο αγοραστικό ενδιαφέρον σύμφωνα με το 60% περίπου των ερωτηθέντων,
με τα ποσοστά αυτά να είναι ακόμη υψηλότερα στις μεγάλες πόλεις (B2Green, 2022).
Μια πιο σταθερή κατάσταση αναμένεται για τις μονοκατοικίες, τα παλαιά
ακίνητα και για τα οικόπεδα. Τα τουριστικά ακίνητα θα προσελκύσουν τα ίδια
επίπεδα ενδιαφέροντος με το 2021 σύμφωνα με το 48% των ερωτηθέντων αλλά με
μικτά αποτελέσματα ανάλογα με την τοποθεσία (πολύ υψηλότερα για τα νησιά και
χαμηλότερα για τις μεγαλύτερες πόλεις όπως η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη καθώς οι
βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν έχουν ανακάμψει πλήρως σε επίπεδα 2019) (B2Green,
2022) (B2Green, 2022).
Ένας πολύ σημαντικός δείκτης που αντανακλά την αυξημένη ζήτηση και το
ενδιαφέρον καθώς και τη γενικότερη πορεία της αγοράς, είναι οι τιμές κατοικίας.
Συγκεκριμένα, αύξηση των οικιστικών τιμών πώλησης αναμένει το 54% του δικτύου
συνεργατών της CPS, ενώ σε ορισμένες περιοχές αναμένονται αυξήσεις άνω του 10%
σε σχέση με το 2021 (B2Green, 2022).
Το 43% των συμμετεχόντων προβλέπει ότι οι τιμές πώλησης των οικιστικών
ακινήτων θα παραμείνουν οι ίδιες και μόνο το 3% των συμμετεχόντων αναμένει ότι
θα μειωθούν. Παρόμοιες τάσεις εντοπίζονται και στις τιμές ενοικίασης κατοικιών.
Σύμφωνα με το 50% των συνεργατών της CPS, τα ενοίκια θα παραμείνουν σταθερά
το πρώτο εξάμηνο του 2022, ενώ το 48% αυτών προβλέπει αυξήσεις.
Τέλος, άλλη μία παράμετρος που δείχνει την παρούσα δυναμική της αγοράς είναι
ο σύντομος χρόνος απορρόφησης. Σύμφωνα με το 87% των ερωτηθέντων τα
διαθέσιμα ακίνητα πωλούνται σε λιγότερο από 12 μήνες. Το 13% των ακινήτων
χρειάζεται περισσότερους από 12 μήνες για να πωληθεί σε σύγκριση με το 27%
πέρυσι(B2Green, 2022).
Συνεπώς, το δεύτερο έτος της πανδημίας δεν αποτέλεσε εμπόδιο στην ανοδική
πορεία της αγοράς ακινήτων. Η άνοδος αυτή, σύμφωνα με το δίκτυο επαγγελματιών
της CPS, αναμένεται να συνεχιστεί το πρώτο εξάμηνο του 2022. Ωστόσο,
συγκεκριμένες υποκατηγορίες και περιοχές αναμένεται να ακολουθήσουν
διαφορετικές τάσεις (B2Green, 2022).
Επίσης πρέπει να δούμε και πολλά άλλα στοιχεία που υπάρχουν και
διαμορφώνουν το σκηνικό στον τομέα των ακινήτων, το οποίο έγινε πολύ δύσκολο
λόγω του πολέμου (B2Green, 2022):
1. Ο πόλεμος, η ενεργειακή κρίση, το κόστος των πάσης φύσεως καυσίμων και των
μεταφορικών, έχουν οδηγήσει τον πληθωρισμό σε πρωτόγνωρα ύψη σε
καθεστώς ευρώ.
2. Το δημογραφικό της χώρας είναι σημαντικότατο ζήτημα και επηρεάζει το πλήθος
των απαιτούμενων κατοικιών, αλλά και το μέγεθός τους.
3. Τα διαθέσιμα των νοικοκυριών συρρικνώνονται σοβαρά από την αύξηση του
κόστους ζωής. Η πολιτεία έχει όλο αυτό το διάστημα ενισχύσει με μεγάλα ποσά

83
 ομάδες ατόμων και επιχειρήσεων, αλλά αργότερα θα… έλθει ο λογαριασμός για
όλους μας.
4. Η ανάπτυξη της χώρας αναθεωρήθηκε ήδη σε πολύ χαμηλότερα επίπεδα, σε
σχέση με τις αρχικές προβλέψεις και τούτο έχει πολλαπλές επιπτώσεις.
5. Η τάση (που δημιουργήθηκε λόγω της πανδημίας) για εργασία από το σπίτι,
έρχεται να ζητήσει έναν έστω μικρό χώρο στην κατοικία, προκειμένου να
εξυπηρετηθεί.
6. H πανδημία και ο πόλεμος έχουν σοβαρότατες επιπτώσεις στην οικονομία, που
δεν επιτρέπει σε μεγάλο ποσοστό της μεσαίας τάξης να προγραμματίσει την
αγορά κατοικίας και έτσι στρέφεται στο ενοίκιο.

84
Κεφάλαιο 5 : Συμπεράσματα, Προοπτικές και Προτάσεις Ανάκαμψης

5.1 Συμπεράσματα

1. Η οικοδόμηση με το σύστημα της αντιπαροχής υπήρξε εδώ και αρκετά χρόνια

ένας θεσμός που συνέβαλλε στην ραγδαία αύξηση της μεταπολεμικής
ανοικοδόμησης με πολυκατοικίες στην Αθήνα και στα άλλα μεγάλα αστικά κέντρα
της χώρα.
2. Το σύστημα αυτό διέφερε από τα έως τότε συστήματα παραγωγής κτιριακού
προϊόντος στο ότι εκτός της μείωσης του χρηματικού κεφαλαίου κίνησης που
απαιτείτο για την ανοικοδόμηση, διευκόλυνε σε μεγάλο βαθμό τη δυνατότητα
συμφωνίας μεταξύ των ενδιαφερομένων μερών . Έτσι υπήρξαν πλέον
μεγαλύτερες δυνατότητες για την έναρξη κατασκευαστικών επιχειρήσεων οι
οποίες θα μπορούσαν να βοηθήσουν άμεσα στην τόνωση της οικονομίας όπως
και στη μείωση της ανεργίας καθώς ο οικοδομικός κλάδος έχει τεράστιες
προεκτάσεις και πολύ μεγάλο βαθμό συναφών επαγγελμάτων που
επωφελούνται σε περίπτωση διαρκούς άνθησής του (Τσούμας, 2009a) .
3. Δεν είναι τυχαίο το γεγονός ότι σε δύσκολες οικονομικά περιόδους του Ελληνικού
κράτους, η οικοδομική δραστηριότητα ήταν αυτή που επηρεαζόταν λιγότερο από
όλους τους κλάδους της οικονομίας ή πολλές φορές έμενε ανέπαφη και μάλιστα
λογιζόταν ως ένας από τους σημαντικότερους παράγοντες που συνέβαλλαν στην
ανάκαμψή της. Με τη λογική που προαναπτύχθηκε, ότι δηλαδή η αντιπαροχή
αποτελεί τον σημαντικότερο κλάδο της κατασκευής συμπεραίνουμε ότι η
σπουδαιότητα της αντιπαροχής είναι τεράστια. Ας μην ξεχνάμε βέβαια και το
διπλό όφελος του συστήματος αυτού αφού και τα δύο συμβαλλόμενα μέρη έχουν
βραχυχρόνια και μακροχρόνια κέρδη (Τσούμας, 2009a).
4. Επίσης, ο τομέας των κατασκευών αποτελεί ένα στρατηγικό τομέα, κινητήριο
μοχλό για την οικονομική ανάπτυξη και την τεχνολογική πρόοδο, αλλά και την
κοινωνική συνοχή και ευημερία της χώρας, στενά συνδεδεμένος με τις δημόσιες
και ιδιωτικές επενδύσεις και καθοριστική συμμετοχή στη διαμόρφωση των
τάσεων και των μεγεθών της οικονομίας.
5. Αντίστοιχα ο κατασκευαστικός κλάδος και οι επιχειρήσεις του, έγινε ένας
σημαντικός οργανικός κλάδος της ελληνικής οικονομίας, που μετά τον πόλεμο,
παρά τα σοβαρά και χρονίζοντα προβλήματα που αντιμετώπιζε, σημείωσε
ταχύρρυθμη ανάπτυξη, κυρίως στην κατασκευή Τεχνικών έργων Υποδομής και
Κατοικίας, αυξάνοντας την συμβολή και βαρύτητά του στην οικονομία, ιδιαίτερα
στην άνοδο του ΑΕΠ και στην τόνωση της απασχόλησης.
6. Το ξέσπασμα της πανδημίας COVID-19 επηρέασε εύλογα και τον κλάδο των
Κατασκευών. Αν και η κατασκευαστική δραστηριότητα δεν διακόπηκε, ο κλάδος
των Κατασκευών επηρεάστηκε από καθυστερήσεις στην εκτέλεση των

85
 συμβάσεων και από την αύξηση του κόστους υλοποίησης των έργων – λόγω της
εφαρμογής των περιοριστικών μέτρων, ορισμένων αρρυθμιών στην αλυσίδα
εφοδιασμού υλικών και της ανάγκης για λήψη μέτρων προστασίας του
ανθρώπινου δυναμικού(ΙΟΒΕ, 2021) .
7. Μετά τη δεκαετή οικονομική κρίση τα έως τώρα κύματα της πανδημίας και τον
πόλεμο στην Ουκρανία που τώρα βρίσκεται στο έκτο δεκαήμερο, η αγορά των
ακινήτων και ειδικότερα η αγορά των πάσης φύσεως οικοδομών (διαμερίσματα,
μονοκατοικίες, βίλες, εξοχική κατοικία, γραφεία, καταστήματα και logistics) μόλις
επιστρέψουμε σε μια νέα κανονικότητα θα αναδιαταχθεί και θα ξεκινήσει από
μια νέα βάση.
8. Εν κατακλείδι ο τομέας των Κατασκευών είχε και συνεχίζει να έχει εξαιρετικά
σημαντικό ρόλο για την οικονομική ανάπτυξη της Ελλάδας. Οι επενδύσεις σε
κατοικίες, έργα υποδομών και κάθε είδους επιχειρηματικές εγκαταστάσεις
αποτελούν έναν από τους κρίσιμους μοχλούς για την επιτάχυνση των ρυθμών
μεγέθυνσης της ελληνικής οικονομίας. Οι ευκαιρίες για την ανάπτυξη της
Βιομηχανίας Υποδομών και Κατασκευών και τη μεγιστοποίηση της συμβολής της
στην ελληνική οικονομία τα επόμενα χρόνια είναι υπαρκτές, σημαντικές αλλά και
αναγκαίο να αξιοποιηθούν. Όμως, παρά το γεγονός ότι έχουν γίνει προσπάθειες
προς την κατεύθυνση της άρσης εμποδίων και στρεβλώσεων, υπάρχουν
περιθώρια για πρόσθετες παρεμβάσεις που θα διευκολύνουν έναν τέτοιο στόχο
(ΙΟΒΕ, 2021).

5.2 Προτάσεις ανάκαμψης

Α. Μία κύρια πρόταση για την επίλυση των προβλημάτων μπορεί να είναι η ένταξη
στο σχέδιο πόλεως χιλιάδων στρεμμάτων, κυρίως στην Aνατολική Aττική, αλλά
και σε διάφορες περιοχές της Ελλάδας η οποία θα επαναφέρει σε ένα σημαντικό
ποσοστό το ενδιαφέρον για σύναψη συμφωνιών στον οικοδομικό κλάδο καθώς
θα αυξηθεί η προσφορά και θα μειωθούν οι τιμές. H εσωτερική μετανάστευση θα
είναι πολύ μεγαλύτερη και η ανέγερση περισσότερων σπιτιών θα συμβάλλει στη
μείωση της ζήτησης σε πυκνοκατοικημένες περιοχές.
Β. Επίσης, μία σημαντική λύση στα οικονομικά προβλήματα του θεσμού της
αντιπαροχής θα έδινε και η απόσυρση ή ποσοστιαία μείωση του Φ.Π.Α και
γενικότερα οι φορολογικές ελαφρύνσεις στις μεταβιβάσεις ακινήτων καθ’ όσον
αυτός είναι ο σημαντικότερος παράγοντας που άρχισε αντιπαροχή και κατά
συνέπεια η οικοδομική δραστηριότητα να φθίνει με ραγδαίους ρυθμούς.
Γ. Προκειμένου να αντιμετωπισθεί η φρενήρης άνοδος των τιμών (υλικών και
εργασίας) και η σε πολλές περιπτώσεις κερδοσκοπική συμπεριφορά της αγοράς,

86
 προτείνουμε την με νομοθετική ρύθμιση την παράταση των προθεσμιών,
τμηματικών και συνολικών, όλων των συμβάσεων δημοσίων έργων. Σε κάποιες,
δε, περιπτώσεις μπορεί να εφαρμοσθεί, εφόσον κριθεί σκόπιμο και συμφωνεί ο
Ανάδοχος, προσωρινή αναστολή συμβατικών υποχρεώσεων.
Δ. Αξιοποίηση από τα αρμόδια Υπουργεία, σε συνεργασία με τις Περιφέρειες όλων
των διαθέσιμων πόρων και των χρηματοδοτικών μέσων που διατίθενται από την
ΕΕ για επιδότηση των τεχνικών επιχειρήσεων με σκοπό τη μείωση του υπέρογκου
κόστους κατασκευής.

5.3 Προτάσεις προς περαιτέρω έρευνα

 Οι ανάγκες σε χώρους γραφείων διαφοροποιούνται, διότι η εργασία από το σπίτι

αλλάζει το τοπίο. Ο χρόνος θα δείξει την έκταση του ζητήματος αυτού.
 Τα κτίρια Logistics λόγω και της πανδημίας (έγινε μεγάλη στροφή στο ηλεκτρονικό
εμπόριο) αλλά και της αναβάθμισης των λιμανιών του Πειραιά και της
Θεσσαλονίκης, αποτελούν μαγνήτη για τις ΑΕΕΑΠ και άλλους επενδυτές.
 Το φορολογικό καθεστώς των ακινήτων βαίνει βελτιούμενο πράγμα που καθιστά
την τοποθέτηση σε αυτά αρκετά συμφέρουσα, ιδίως αν ληφθούν υπόψη τα
σχεδόν μηδενικά επιτόκια καταθέσεων στις τράπεζες, ενώ οι αποδόσεις στα
ακίνητα είναι μεγαλύτερες ανάλογα με την κατηγορία του ακινήτου και τα άλλα
βασικά χαρακτηριστικά του.
 Οι ξένοι που έρχονται στην Ελλάδα για να δουλεύουν εξ αποστάσεως για εταιρεία
που έχει έδρα στο εξωτερικό, αποτελούν μια κατηγορία που ζητά κατοικία, είτε
με μακροχρόνια είτε με βραχυχρόνια μίσθωση.
 Η αγορά κατοικιών μέσω του προγράμματος Golden Visa έχει σημειώσει πτώση
λόγω πανδημίας και όχι μόνο, ενώ παράλληλα η Ε.Ε. είναι σκεπτική για τα
προγράμματα αυτά, ανησυχώντας μήπως αποτελούν σημεία ξεπλύματος
χρήματος. Άρα από εδώ δεν πρέπει να αναμένουμε σπουδαία πράγματα, για τα
οποία θα έχουμε καλύτερη εικόνα όταν διαμορφωθεί το νέο νομικό πλαίσιο.

87
ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ

Τ.Αθανασόπουλος, Εµπράγµατο ∆ίκαιο, εκδ. Αντ.Ν.Σάκκουλα, Αθήνα- Κοµοτηνή 2001

Π.Αλικάκος, Κατάχρηση εµπράγµατου δικαιώµατος, εκδ. Σάκκουλα Αθήνα- Θεσσαλονίκη

2007

Απ.Γεωργιάδης, στον ΑΚ Γεωργιάδη/Σταθόπουλου, άρθρο 414

Απ.Γεωργιάδης, Ενοχικό ∆ίκαιο, Γενικό Μέρος, εκδ. Π.Ν.Σάκκουλας, Αθήνα 1999

Απ. Γεωργιάδης, Σύνθεση Αστικού ∆ικαίου – Πρακτικά Θέµατα µε Λύσεις, εκδ.

Αντ.Ν.Σάκκουλα, Αθήνα-Κοµοτηνή 2000

Απ. Γεωργιάδης, Ενοχικό ∆ίκαιο, Ειδικό Μέρος, τόµ. Ι, εκδ. Π.Ν. Σάκκουλας Αθήνα 2004

Απ. Γεωργιάδης, Ενοχ. ∆ίκαιο, Ειδικό Μέρος, τόµ. ΙΙ, εκδ. Π.Ν. Σάκκουλας Αθήνα 2007

Ιω. ∆εληγιάννης, Γνωµοδοτήσεις (1960-1966), Θεσσαλονίκη 1967

Ιω. ∆εληγιάννης / Π. Κορνηλάκης, Ειδ. Ενοχ. ∆ίκαιο Ι, εκδ. Σάκκουλα /Θεσσαλονίκη 1992

Ιω. ∆εληγιάννης, Σύµβαση Έργου, Εκδ. Σάκκουλα Αθήνα-Θεσσαλονίκη 2004

Αθ. Καρδαράς, στον ΑΚ Γεωργιάδη/Σταθόπουλου, Εισαγωγ. παρατηρ. στα άρθρα 681-702

και άρθρα 681 επ.

∆.Κλαβανίδου, Έλλειψη πληρεξουσιότητας, εκδ. Σάκκουλα ΑΕ, Αθήνα- Θεσσαλονίκη 2004

Π. Κορνηλάκης, Ειδ. Ενοχ. ∆ίκαιο Ι, εκδ. Σάκκουλα Αθήνα-Θεσσαλονίκη 2002, σ. 16

Π. Κορνηλάκης, Ειδ. Ενοχ. ∆ίκαιο ΙΙ, εκδ. Σάκκουλα Αθήνα-Θεσσαλονίκη 2005

Στ.Κουµάνης, Η µη εκπλήρωση της ενοχικής σύµβασης κατά τον Αστικό Κώδικα, εκδ.
Σάκκουλα, Αθήνα-Θεσσαλονίκη 2002

Α. Κρητικός, Το Προσύµφωνον, εκδ. Αντ.Ν.Σάκκουλα, Αθήνα-Κοµοτηνή 1997

Αλ. Λιτζερόπουλος, Στοιχεία Ενοχικού ∆ικαίου, Αθήναι 1968, εκδ. Αντ.Ν.Σάκκουλα

Αθήνα-Κοµοτηνή 2001

Κ. Παντελίδου, Η αµετάκλητη πληρεξουσιότητα, εκδ. Αντ.Ν.Σάκκουλα, Αθήνα-Κοµοτηνή

1987

Κ. Παντελίδου, Η καταγγελία της συµβάσεως έργου, εκδ. Αντ.Ν.Σάκκουλα, Αθήνα-Κοµοτηνή

1991

Μ.Σταθόπουλος, Γεν.Ενοχ.∆ίκαιο, εκδ. Αντ.Ν.Σάκκουλα, Αθήνα-Κοµοτηνή 1998

Β. Τσούµας, Η οικοδόµηση µε αντιπαροχή, εκδ. Νοµική Βιβλιοθήκη 2006

88
Deloitte, Global M&A Construction Monitor “Ανάκαμψη του κατασκευαστικού κλάδου στην
Ελλάδα τα επόμενα έτη » .

Eurostat, στοιχεία από τις έρευνες για τις κατασκευές και ειδικότερα το 2006 .

ICAP «Κλαδική μελέτη για τον κατασκευαστικό κλάδο» 2018

Ελληνική Στατιστική Υπηρεσία (ΕΛΣΤΑΤ) «Έρευνα Οικοδομικής δραστηριότητας 2019», όπως

και άλλα στοιχεία από τις ετήσιες έρευνες σχετικά με τις κατασκευές.

Ινστιτούτο Οικονομίας των Κατασκευών (ΙΟΚ) , Παρουσίαση Έρευνας στην Ημερίδα του ΤΕΕ
για «το επιχειρηματικό περιβάλλον που διαμορφώνεται στον κλάδο των κατασκευών μετά
το 2004»

ΙΟΒΕ Έκθεση 2018 «Η σημασία ανάπτυξης, τα εμπόδια και το μέλλον του κλάδου των
Κατασκευών»

ΙΟΒΕ Έκθεση 2022 « Αναπτυξιακές προοπτικές των κατασκευών στην Ελλαδα»

ΙΟΒΕ, 2015, «Η Βελτίωση της ενεργειακής αποδοτικότητας των κτιρίων ως μοχλός

ανάπτυξης της Ελληνικής οικονομίας»

ΙΟΒΕ, 2017 «Η φορολογία ακινήτων και το μέλλον του κλάδου των κατασκευών»

Υπ. Ανάπτυξης 2018«Εθνικό σχέδιο :Ελλάδα , Στρατηγική για τη βιώσιμη και Δίκαιη
ανάπτυξη»

ΙΟΒΕ Έκθεση 2018 «Η σημασία ανάπτυξης, τα εμπόδια και το μέλλον του κλάδου των
Κατασκευών»

ΙΟΒΕ Έκθεση 2022 « Αναπτυξιακές προοπτικές των κατασκευών στην Ελλαδα»

ΙΟΒΕ, 2015, «Η Βελτίωση της ενεργειακής αποδοτικότητας των κτιρίων ως μοχλός

ανάπτυξης της Ελληνικής οικονομίας»

ΙΟΒΕ, 2017 «Η φορολογία ακινήτων και το μέλλον του κλάδου των κατασκευών»

Υπ. Ανάπτυξης 2018«Εθνικό σχέδιο :Ελλάδα , Στρατηγική για τη βιώσιμη και Δίκαιη
ανάπτυξη»

89