TANGGUNG GUGAT NOTARIS ATAS KETIDAKSESUAIAN HARGA TRANSAKSI

JUAL BELI TANAH DAN BANGUNAN DENGAN HARGA SEBENARNYA

Hidayatulloh Adiansyah
Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum, Universitas Narotama Surabaya
Email : hidayat.jurnal2018@gmail.com

ABSTRACT
Agreement on sale and purchase of land and buildings creates tax obligations for sellers and
buyers. Under these conditions often the parties provide false information on the price of the
transaction in the deed so that the obligation to pay taxes is also lower. In essence the Notary is
merely writing in writing and the form of legal actions of the parties concerned so whether in
this case the Notary is accountable for the incompatibility of the transaction price with the
actual price. The author in this study wants to examine and analyze further about the validity of
the Notary Deed that contains false information related to the transaction price and the notary's
responsibility for the false statements of the parties to avoid tax obligations. The research
method used is normative legal research, namely legal research carried out by examining library
materials or secondary legal materials while the problem approach is carried out using a legal
approach and conceptual approach. The existence of false information submitted by the parties
does not result in the Notary Deed being canceled. The Notary Deed during its manufacture has
fulfilled the formal aspects of making authentic deeds which have been stipulated in the UUJN,
so that they remain valid and binding on the parties. The existence of false information in the
Notary deed for the incompatibility of the sale and purchase transaction price to avoid tax
obligations is not the responsibility and responsibility of the Notary but is fully the responsibility
and accountability of the parties because the Notary function only constructs the will of the
parties.
Keywords: Notary, Liability, False Information

46
 ABSTRAK

Perjanjian jual beli tanah dan bangunan melahirkan kewajiban perpajakan bagi penjual dan
pembeli. Atas kondisi tersebut seringkali para pihak memberikan keterangan palsu harga
transaksi di di dalam akta tersebut agar kewajiban membayar pajak juga semakin rendah. Pada
hakekatnya Notaris hanyalah mencatat secara tertulis dan bentuk dari perbuatan hukum pihak-
pihak yang berkepentingan sehingga apakah dalam hal ini apakah Notaris bertanggunggugat atas
ketidaksesuaian harga transaksi dengan harga sebenarnya. Penulis dalam penelitian ini ingin
menelaah dan menganalisa lebih lanjut tentang keabsahan Akta Notaris yang memuat keterangan
palsu terkait harga transaksi dan tanggung gugat Notaris atas keterangan palsu para pihak untuk
menghindari kewajiban perpajakan. Metode penelitian yang digunakan adalah penelitian hukum
normatif, yaitu penelitian hukum yang dilakukan dengan cara meneliti bahan pustaka atau bahan
hukum sekunder sedangkan pendekatan masalah dilakukan dengan menggunakan pendekatan
undang-undang dan pendekatan konseptual. Adanya keterangan palsu yang disampaikan oleh
para pihak tidak mengakibatkan Akta Notaris menjadi batal. Akta Notaris selama pembuatannya
sudah memenuhi aspek formal pembuatan akta otentik yang telah ditentukan dalam UUJN maka
tetap sah dan mengikat bagi para pihak. Adanya keterangan palsu di dalam akta Notaris atas
ketidaksesuaian harga transaksi jual beli untuk menghindari kewajiban perpajakan bukan
menjadi tanggung jawab dan tanggung gugat Notaris tetapi sepenuhnya menjadi tanggung jawab
dan tanggung gugat para pihak karena fungsi Notaris hanya mengkonstruksikan kehendak dari
para pihak.
Kata Kunci : Notaris, Tanggung Gugat, Keterangan Palsu

PENDAHULUAN oleh pemerintah.1 sebagaimana tercantum

Penyelenggaraan tugas negara
tersebut memerlukan biaya yang identik
dengan uang. Untuk mendapatkan uang,
selain mencetak sendiri atau meminjam dari
luar negeri, banyak jalan yang ditempuh
dalam Anggaran Pendapatan dan Belanja
Negara (APBN), pemasukan dana yang di
terima oleh negara diperoleh dari Dalam
1
Darwin, Pajak Daerah Dan Retribusi
Daerah, Mitra Wacana Media, Jakarta, 2010, hal.1.

47
Negeri, yang antara lain diperoleh dari masyarakat. notaris diharapkan dapat
Penerimaan Minyak, Gas, Pajak dan Bukan mencegah terjadinya masalah hukum
Pajak. Pajak telah menjadi primadona melalui akta otentik yang dibuatnya sebagai
sebagai sektor yang memberikan alat bukti yang paling sempurna di dalam
penerimaan terbesar bagi negara serta Hukum Perdata. Salah satu dari sekian
merupakan salah satu sumber dana utama banyak perbuatan hukum yang dilakukan
dalam melakukan pembangunan termasuk di masyarakat dengan menggunakan jasa
negara Indonesia. notaris adalah untuk membeli tanah dan
Peralihan hak atas tanah dan bangunan. Para pihak umumnya membuat
bangunan berkaitan erat dengan kepastian Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli
hukum dan ditandai oleh adanya bukti atas (PPJB), yang mana dalam akta notaris
peralihan hak tersebut. Untuk memberikan tersebut akan adanya para pihak yaitu pihak
kekuatan dan kepastian hukum pemilikan penjual dan pihak pembeli membuat
tanah dan bangunan setiap peralihan hak kesepakatan, dalam perjanjian jual beli itu
atas tanah dan atau bangunan harus sendiri adalah suatu perjanjian timbal balik
dilakukan sesuai dengan hukum yang yang dalam hal ini pihak ke satu atau si
mengaturnya. Perolehan hak sebagai hasil penjual berjanji untuk menyerahkan hak
peralihan hak harus dilakukan secara tertulis milik atas suatu barang, sedang kan pihak
dengan akta yang dibuat oleh pejabat yang yang lainnya atau si pembeli berjanji untuk
berwenang, serta wajib didaftarkan pada membayar harga yang terdiri atas sejumlah
instansi yang berwenang, yaitu kantor uang sebagai imbalan dari perolehan hak
pertanahan Kabupaten/Kota setempat. milik tersebut.3
Dengan demikian, hak atas tanah dan Peralihan hak atas tanah dan
bangunan secara sah ada pada pihak yang bangunan menimbulkan adanya hak dan
memperoleh hak tersebut dan dapat kewajiban bagi pihak yang mengalihkan
dipertahankan terhadap semua pihak.2 maupun pihak yang menerima peralihan
Notaris sebagai pejabat umum hak. Sebelum dilakukan jual beli ataupun
memiliki peran yang sangat penting dalam peralihan hak atas tanah, maka penjual wajib
kehidupan bermasyarakat keterkaitannya terlebih dahulu membayar Pajak
dengan menciptakan kepastian hukum bagi
3
Richard Eddy, Aspek Legal Properti
Teori, Contoh, dan Aplikasi, Andi Offset,Yogyakarta
2
Ibid, hal. 7. 2010, hal. 55

48
Penghasilan (PPh) dan pembeli wajib tindakan hukum yang menyimpang dari apa
terlebih dahulu membayar Bea Perolehan yang seharusnya terjadi.5
Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) ke Notaris di dalam menjalankan tugas
Bank persepsi yang ditunjuk.4 Pemerintah kewenangannya sebagai pejabat umum
telah mengatur dalam peraturan perundang- memiliki ciri utama, yaitu pada
undangan yang berlaku, dimana setiap orang kedudukannya yang tidak memihak dan
pribadi atau badan yang memperoleh hak mandiri. Notaris memberikan pelayanan
atas tanah dan bangunan wajib membayar kepada masyarakat dalam pembuatan akta
pajak bea perolehan hak atas tanah dan otentik. Pada hakekatnya Notaris hanyalah
bangunan yang dikenal dengan nama mencatat secara tertulis dan bentuk dari
BPHTB. perbuatan hukum pihak-pihak yang
Atas lahirnya tanggung jawab berkepentingan sehingga apakah dalam hal
perpajakan tersebut banyak sekali para pihak ini apakah Notaris bertanggunggugat atas
mengeluh karena pajak tersebut memotong ketidaksesuaian harga transaksi dengan
hasil penjualan tanah dan bangunan si harga sebenarnya
penjual, oleh sebab itu banyak sekali juga
para pihak memberikan keterangan palsu RUMUSAN MASALAH
harga transaksi di di dalam akta tersebut 1) Bagaimana keabsahan Akta Notaris yang
agar kewajiban membayar pajak juga memuat keterangan palsu terkait harga
semakin rendah. Adanya ketidaksesuaian transaksi?
antara kehendak dan pernyataan para pihak 2) Bagaimana tanggung gugat Notaris atas
tidak menginginkan akibat hukum dari apa keterangan palsu para pihak untuk
yang mereka nyatakan selanjutnya menghindari kewajiban perpajakan?
dituangkan dalam suatu perjanjian. Dapat
dikatakan bahwa diantara para pihak telah METODE PENELITIAN
terjadi persekongkolan untuk secara diam- Metode yang digunakan dalam
diam dan secara sadar melakukan suatu penelitian ini adalah metode penelitian
yuridis normatif yang menekankan pada
4 norma-norma hukum dengan menganalisa
Adimas Wahyu Widayat, “Analisis
Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan
Bangunan Dalam Proses Jual Beli Tanah Dan 5
Herlien Budiono, Ajaran Umum Hukum
Bangunan Di Kabupaten Kebumen”, Jurnal Lex Perjanjian dan Penerapannya di Bidang
Renaissance, No. 2 Vol. 1 Juli 2016, hal. 166 - 181 Kenotariatan, Citra Aditya, Bandung, 2010, hal. 86.

49
peraturan perundang-undangan terkait. umum yang berwenang untuk membuat akta
Dalam Penelitian ini peneliti menggunakan otentik dan kewenangan lainnya
dua metode pendekatan masalah yaitu : 1) sebagaimana dimaksud dalam undang-
Statute Approach, pendekatan dengan undang ini. Landasan filosofis dibentuknya
menelaah semua peraturan perundang- UUJN adalah terwujudnya jaminan
undangan yang bersangkut paut dengan kepastian hukum, ketertiban dan
permasalahan (isu hukum) yang sedang perlindungan hukum yang berintikan
dihadapi. 2) Conseptual Approach, yaitu kebenaran dan keadilan melalui akta yang
pendekatan yang beranjak dari pandangan- dibuatnya, Notaris harus dapat memberikan
pandangan dan doktrin-doktrin yang kepastian hukum kepada masyarakat
6
berkembang di dalam ilmu hukum. pengguna jasa Notaris.
Produk hukum yang dikeluarkan
PEMBAHASAN oleh Notaris adalah berupa akta-akta yang
Keabsahan Akta Notaris Yang Memuat memiliki sifat otentik dan memiliki
Keterangan Palsu Terkait Harga kekuatan pembuktian yang sempurna.
Transaksi Berdasarkan ketentuan Pasal 1868 Kitab
Peran Notaris dalam sektor Undang-Undang Hukum Perdata
pelayanan jasa adalah sebagai pejabat yang (KUHPerdata) dirumuskan bahwa suatu
diberi wewenang oleh negara untuk akta otentik ialah suatu akta yang di dalam
melayani masyarakat dalam bidang perdata bentuk yang ditentukan oleh undang-
khususnya pembuatan akta otentik undang, dibuat oleh atau dihadapan
sebagaimana disebutkan dalam Pasal 1 ayat pegawai-pegawai umum yang berkuasa
(1) Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 untuk itu ditempat dimana akta dibuatnya.
Tentang Jabatan Notaris sebagaimana telah Menurut Habib Adjie, pengertian
diubah dengan Undang-Undang Nomor 2 pejabat umum dijelaskan oleh Pasal 1 angka
Tahun 2014 Tentang Perubahan Atas 1 UUJN adalah Notaris sebagai pejabat
Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 umum, selanjutnya pengertian berwenang
Tentang Jabatan Notaris (UUJN) yang meliputi berwenang terhadap orangnya,
menyatakan bahwa Notaris adalah pejabat yaitu untuk kepentingan siapa akta itu dibuat
atau dikehendaki oleh orang yang
6
Peter Mahmud Marzuki, Penelitian
Hukum, Kencana Prenada Media, Jakarta, 2010, hal. berkepentingan. Berwenang terhadap
95-97

50
aktanya, yaitu yang berwenang membuat adanya akta tersebut.8
akta otentik mengenai semua perbuatan, Setiap terjadinya peralihan hak
perjanjian dan ketetapan yang diharuskan melahirkan kewajiban perpajakan bagi pihak
Undang-Undang atau yang dikehendaki yang terlibat di dalamnya. Menurut pendapat
yang bersangkutan, serta berwenang R. Santoso Brotohadiharjo, pajak adalah
terhadap waktunya dan berwenang terhadap Iuran kepada negara (yang dapat
tempatnya, yaitu sesuai tempat kedudukan dipaksakan), yang terutang oleh yang wajib
dan wilayah Jabatan Notaris dan Notaris membayarnya menurut peraturan-peraturan
menjamin kepastian waktu para penghadap dengan tidak mendapat prestasi kembali,
yang tercantum dalam akta.7 yang langsung dapat ditunjuk, dan yang
Notaris sebagai pejabat umum gunanya untuk membiayai pengeluaran-
merupakan suatu jabatan yang menjalankan pengeluaran Umum berhubungan dengan
sebagian tugas negara dalam bidang hukum tugas negara untuk menyelenggarakan
keperdataan dengan kewenangan untuk pemerintahan.9
membuat alat bukti berupa akta autentik atas Sedangkan menurut P.J.A. Adriani :
permintaan para pihak yang datang “Pajak merupakan iuran kepada negara yang
menghadap Notaris.Penghadap datang ke dapat dipaksakan, yang terhutang oleh yang
notaris agar tindakan atau perbuatan wajib membayarnya menurut
hukumnya diformulasikan ke dalam akta peraturanperaturan dengan tidak mendapat
otentik sesuai dengan kewenangan notaris, prestasi kembali, yang langsung dapat
kemudian notaris membuatkan akta atas ditunjuk, dan yang gunanya untuk
permintaan atau keinginan para penghadap membiayai pengeluaranpengeluaran,
tersebut, maka dalam hal ini memberikan pengeluaran umum berhubungan dengan
landasan kepada notaris dan para penghadap tugas negara untuk menyelenggarakan
telah terjadi hubungan hukum. Notaris harus pemerintahan.10 Dari pengertian tersebut
menjamin bahwa akta yang dibuat tersebut
telah sesuai menurut aturan hukum yang 8
Roenastiti Prayitno, “Tugas dan Tanggung
Jawab Notaris sebagai Pejabat Pembuat Akta”, Media
sudah ditentukan, sehingga kepentingan Notariat, No.12-13/Tahun IV, Oktober 1989,
yang bersangkutan terlindungi dengan hal.178.
9
R. Santoso Brotodiharjo, Pengantar Ilmu
Hukum Pajak , Refika Aditama, Bandung, 2003,
7 hal.2.
Habib Adjie, Meneropong Khasanah
10
Notaris Dan PPAT Indonesia, Citra Aditya Bakti, P.J.A.Adriani, Pengantar Ilmu Hukum
Bandung, 2009, hal. 14 Pajak, Cet. 3, Eresco, Bandung, 1987, hal. 2

51
dapat dilihat bahwa pajak merupakan sebuah yaitu dinyatakan bahwa semua pajak untuk
iuran warga negara kepada negaranya keperluan negara berdasarkan undang-
sendiri, dalam hal mana iuran yang bersifat undang. Besarnya peran yang diberikan oleh
wajib dan/atau memaksa ini bukan pajak sebagai sumber dana dalam
merupakan sebuah kontraprestasi. pembangunan nasional, maka tentunya perlu
Pemungutan pajak yang dilakukan lebih digali lagi potensi pajak yang ada
oleh negara tidak hanya bertujuan untuk dalam masyarakat sesuai dengan situasi dan
membiayai pengeluaran pengeluaran negara kondisi perekonomian serta perkembangan
saja. Terdapat dua fungsi dari dilakukannya bangsa ini.11
pemungutan pajak oleh Negara. Pertama, Menurut Wirawan B. Ilyas & Richard
fungsi Budgetair yang artinya pajak Burton system pemungutan pajak dapat
merupakan salah satu sumber penerimaan dibagi menjadi empat macam, yaitu:
pemerintah untuk membiayai pengeluaran 1. Official assement system adalah suatu
baik rutin maupun pembangunan, sebagai system pungutan pajak yang memberi
sumber keuangan negara. Upaya tersebut wewenang kepada pemungut pajak
ditempuh dengan cara ekstensifikasi maupun (fiskus) untuk menentukan besarnya
intensifikasi pemungutan pajak melalui pajak yang harus dibayar (pajak yang
penyempurnaan peraturan berbagai jenis terutang) oleh seseorang. Dengan system
pajak seperti Pajak Penghasilan, Pajak ini masyarakat (Wajib Pajak) bersifat
Pertambahan Nilai, dan Pajak Penjualan atas pasif dan menunggu dikeluarkannya
Barang Mewah, Pajak Bumi dan Bangunan, suatu ketetapan pajak oleh fiskus.
dan lainlain. Kedua, fungsi Regulerend atau Besarnya utang pajak seseorang baru
mengatur yang artinya pajak sebagai alat diketahui setelah adanya surat ketetapan
untuk mengatur atau melaksanakan pajak.
kebijakan pemerintah dalam bidang sosial 2. Semiself assement system adalah suatu
dan ekonomi, dan mencapai tujuantujuan system pemungutan pajak yang memberi
tertentu diluar bidang keuangan. wewenang pada fiskus dan Wajib Pajak
Dasar hukum penerapan pemungutan untuk menentukan besarnya pajak
pajak di Indonesia adalah ketentuan yang
11
terdapat dalam Pasal 23 A Undang-Undang Marihot Pahalamana Siahaan, Bea
Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan Teori
Dasar Negara Republik Indonesia 1945 Dan Praktek, Rajagrafindo Persada, Jakarta, 2003,
hal.6.

52
 seseorang yang terutang. Dalam system pemungutan yang dilakukan oleh pihak
ini setiap awal tahun pajak menentukan ketiga.12
sendiri besarnya pajak yang terutang Pada setiap transaksi yang berkaitan
untuk tahun berjalan yang merupakan dengan tanah, bagi pihak penjual akan
angsuran bagi Wajib Pajak yang harus dikenakan Pajak Penghasilan (PPh) yang
disetor sendiri. Baru kemudian pada akhir bersifat final sebesar 2,5% dan bagi pihak
tahun pajak fiskus menentukan besarnya pembeli akan dikenakan Bea Perolehan Hak
utang pajak yang sesungguhnya Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB)
berdasarkan data yang dilaporkan oleh sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek
Wajib Pajak. Pajak Kena Pajak. Penentuan Nilai
3. Self assement system adalah suatu Perolehan Objek Pajak Kena Pajak dapat
system pemungutan pajak yang memberi diketahui melalui rumusan Nilai Perolehan
wewenang penuh kepada Wajib Pajak Objek Pajak dikurangi dengan Nilai
untuk menghitung, memperhitungkan, Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak.
menyetorkan, dan melporkan sendiri Kewajiban perpajakan tersebut pada
besarnya utang pajak. Dalam system ini prinsipnya harus dilunasi sebelum
Wajib Pajak yang aktif sedangkan fiskus ditandatanganinya akta jual beli dihadapan
tidak turut campur dalam penentuan PPAT, baik itu PPh maupun BPHTB.
besarnya pajak yang terutang seseorang, Akta yang dibuat oleh Notaris adalah
kecuali Wajib Pajak melanggar ketentuan mengenai perbuatan hukum yang dilakukan
yang berlaku. oleh para pihak. Perbuatan hukum adalah
4. Withholding system adalah suatu system perbuatan yang akibatnya diatur oleh
pemungutan pajak yang memberi hukum, baik yang dilakukan satu pihak saja
wewenang kepada pihak ketiga untuk (bersegi satu) maupun yang dilakukan dua
memotong/ memungut besarnya pajak pihak (bersegi dua).13 Menurut Chainur
yang terutang. Pihak ketiga yang telah Arrasjid adapun yang dimaksudkan dengan
ditentukan tersebut selanjutnya menyetor perbuatan hukum sepihak dan dua pihak
dan melaporkannya kepada fiskus. Pada
12
system ini, fiskus dan Wajib Pajak tidak Wirawan B. Ilyas & Richard Burton,
Hukum Pajak, Teori, Analisis dan
aktif. Fiskus hanya bertugas mengawasi Perkembangannya, Salemba Empat, Jakarta, 2010,
hal. 6 7
saja pelaksanaan pemotongan/ 13
Hilman Hadikusuma, Bahasa Hukum
Indonesia, Alumni, Bandung, 2005, hal. 40

53
adalah sebagai berikut :
a) Perbuatan hukum sepihak, yaitu
perbuatan hukum yang dilaksanakan oleh
satu pihak saja dan menimbulkan hak dan
kewajiban pada satu pihak pula, misalnya
pembuatan surat wasiat dan pemberian
suatu benda (hibah).
b) Perbuatan hukum dua pihak, yaitu
perbuatan hukum yang dilakukan oleh
dua pihak dan menimbulkan hak-hak
serta kewajiban-kewajiban bagi kedua
pihak (timbal balik), misalnya membuat
persetujuan jual beli, sewa menyewa dan
lain-lainnya.14
Dalam bidang pertanahan, perbuatan
hukum tersebut seperti membuat surat
wasiat, perjanjian sewa-menyewa,
pengikatan jual beli dan pemberian kuasa
menjual atas sebidang tanah hak milik,
perjanjian hutang-piutang dan lainnya
termasuk dalam perbuatan hukum dua pihak.
Perjanjian sebagai gerbang awal dari adanya
suatu perbuatan hukum, yang melibatkan
lebih dari satu pihak dan menimbulkan hak
serta kewajiban di antara para pihak yang
terlibat di dalamnya, memiliki banyak
definisi atau pengertian yang dapat dilihat
dari berbagai sumber, baik sumber yang
berupa peraturan perundang-undangan,
14
Chainur Arrasjid, Dasar-dasar Ilmu
Hukum, Edisi I, Cetakan kedua, Sinar Grafika,
Jakarta. 2001, hal. 112.
54
pendapat para ahli maupun Kamus Bahasa
Indonesia atau kamus bahasa asing.
Secara umum dalam terjadinya proses
jual beli diawali dari suatu perjanjian.
Perjanjian adalah perbuatan dimana satu
orang atau lebih mengikat diri terhadap satu
orang lain atau lebih menurut Doktrin
pengertian perjanjian adalah suatu
persetujuan dengan mana dua orang atau
lebih saling mengikatkan diri untuk
melaksanakan suatu hal dalam lapangan
hukum kekayaan. Perjanjian merupakan
salah satu sumber perikatan bahkan dapat
dikatakan sebagai sumber pada umumnya
dari perikatan. Perjanjian menurut Herlien
Budiono adalah “perbuatan hukum yang
menimbulkan suatu hubungan, berubahnya,
hapusnya hak, atau menimbulkan suatu
hubungan hukum dan dengan cara demikian
perjanjian menimbulkan akibat hukum yang
merupakan tujuan para pihak.”15
Perjanjian sebagai wujud komitmen
antara dua pihak yang menimbulkan hak dan
kewajiban bagi para pihak tersebut harus
memenuhi persyaratan berdasarkan Hukum
Perjanjian agar dapat berlaku secara sah dan
dapat dipertanggungjawabkan di hadapan
hukum. Pengaturan mengenai syarat yang
harus dipenuhi dalam suatu perjanjian diatur
pada Pasal 1320 – Pasal 1337 BW, Bagian
15
Herlien Budiono, Op. Cit., hal. 3
Kedua dalam Bab Kedua tentang perikatan- demikian maka isi akta merupakan
perikatan yang dilahirkan dari kontrak atau perbuatan para pihak bukan perbuatan
perjanjian. ataupun tindakan Notaris.16
Notaris sebagai Pejabat Umum yang Dengan kewenangan yang ada pada
mempunyai kewenangan sebagaimana Notaris, maka akta Notaris mengikat para
tersebut dalam Pasal 15 UUJN yaitu pihak atau penghadap yang tersebut di
kewenangan untuk membuat Akta autentik dalamnya atau siapa saja yang
mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan berkepentingan dengan akta tersebut. Jika
penetapan yang diharuskan oleh Peraturan dalam pembuatan akta tersebut Notaris
Perundang-Undangan dan/atau yang berwenang untuk membuat akta sesuai
dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dengan keinginan para pihak dan secara
dinyatakan dalam Akta autentik, menjamin lahiriah, formal, dan meteril telah sesuai
kepastian tanggal pembuatan Akta, dengan aturan hukum tentang pembuatan
menyimpan Akta, memberikan grosse, akta Notaris maka akta Notaris tersebut
salinan dan kutipan Akta, semuanya itu harus dianggap sah.
sepanjang pembuatan Akta itu tidak juga Secara formal bentuk akta Notaris
ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat disebutkan dalam Pasal 38 UUJN sebagai
lain atau orang lain yang ditetapkan oleh berikut :
Undang-Undang. (1) Setiap akta Notaris terdiri atas:
Pada setiap pembuatan akta Notaris, a. awal akta atau kepala akta;
yang menjadi dasar utama atau inti dalam b. badan akta; dan
pembuatan akta Notaris adalah harus c. akhir atau penutup akta.
terdapat keinginan atau kehendak (2) Awal akta atau kepala akta memuat:
(wilsvorming) dan permintaan dari para a. judul akta;
pihak, jika keinginan dan permintaan para b. nomor akta;
pihak tersebut tidak ada, maka notaris tidak c. jam, hari, tanggal, bulan, dan tahun;
akan bisa membuat akta tersebut. Untuk dan
dapat memenuhi keinginan dan permintaan
para pihak tersebut Notaris bisa memberikan
16
saran namun dengan tetap berpijak pada Habib Adjie, Hukum Notaris Indonesia :
Tafsir Tematik Terhadap UU No. 30 Tahun 2004
aturan hukum yang ada sehingga dengan Tentang Jabatan Notaris, Refika Aditama, Bandung,
2008, hal. 128.

55
 d. nama lengkap dan tempat kedudukan pembuatan akta atau uraian tentang
Notaris. adanya perubahan yang dapat berupa
(3) Badan akta memuat: penambahan, pencoretan, atau
a. nama lengkap, tempat dan tanggal penggantian.
lahir, kewarganegaraan, pekerjaan, (5) Akta Notaris Pengganti, Notaris
jabatan, kedudukan, tempat tinggal Pengganti Khusus, dan Pejabat
para penghadap dan/atau orang yang Sementara Notaris, selain memuat
mereka wakili; ketentuan sebagaimana dimaksud pada
b. keterangan mengenai kedudukan ayat (2), ayat (3), dan ayat (4), juga
bertindak penghadap; memuat nomor dan tanggal penetapan
c. isi akta yang merupakan kehendak pengangkatan, serta pejabat yang
dan keinginan dari pihak yang mengangkatnya.
berkepentingan; dan Ketentuan yang terdapat dalam Pasal 38
d. nama lengkap, tempat dan tanggal UUJN tersebut merupakan aspek formal dari
lahir, serta pekerjaan, jabatan, Akta Notaris atau dengan kata lain apa yang
kedudukan, dan tempat tinggal dari sudah disebutkan di dalam UUJN tersebut
tiap-tiap saksi pengenal. “harus ada” dalam akta otentik tanpa
(4) Akhir atau penutup akta memuat: terkecuali. Hal tersebut sesuai dengan apa
a. uraian tentang pembacaan akta yang disebutkan dalam Pasal 1868
sebagaimana dimaksud dalam Pasal KUHPerdata.
16 ayat (1) huruf I atau Pasal 16 ayat Akta Notaris sebagai produk dari
(7); Pejabat Publik, maka penilaian terhadap akta
b. uraian tentang penandatanganan dan Notaris harus dilakukan dengan asas
tempat penandatanganan atau praduga sah (vermoeden van
penerjemahan akta apabila ada; Rechtmatigheid)17 atau presumptio lustae
c. nama lengkap, tempat dan tanggal causa18. Asas ini dapat dipergunakan untuk
lahir, pekerjaan, jabatan, kedudukan,
17
dan tempat tinggal dari tiap-tiap Philipus M. Hadjon, Pemerintah Menurut
Hukum (Wet-en Rechtmatig Bestuur), Cetakan
saksi akta; dan Pertama, Yuridika, Surabaya, 1993, hal 5.
18
Paulus Effendi Lotulung, Beberapa Sistem
d. uraian tentang tidak adanya Tentang Segi Hukum Terhadap Pemerintah – Seri
Ke 1 : Perbandingan Hukum Administrasi dan Sistem
perubahan yang terjadi dalam Peradilan Administrasi (Edisi II denga revisi), Citra
Aditya Bakti Bakti, Bandung, 1993, hal 118.

56
menilai akta Notaris, yaitu akta Notaris akta tersebut. Asas ini telah diakui dalam
harus dianggap sah sampai ada pihak yang UUJN, tersebut dalam penjelasan Bagian
menyatakan akta tersebut tidak sah. Untuk Umum bahwa Akta Notaris sebagai alat
menyatakan atau menilai akta tersebut tidak bukti tertulis yang terkuat dan terpenuh, apa
sah harus dengan gugatan ke pengadilan yang dinyatakan dalam Akta Notaris harus
umum. Selama dan sepanjang gugatan diterima, kecuali pihak yang berkepentingan
berjalan sampai dengan keputusan dapat membuktikan hal sebaliknya secara
pengadilan yang mempunyai kekuatan memuaskan di hadapan persidangan
hukum tetap, maka akta Notaris tetap sah pengadilan.
dan mengikat para pihak atau siapa saja
yang berkepentingan dengan akta Tanggung Gugat Notaris Atas
tersebut19.Asas praduga sah ini berkaitan Keterangan Palsu Para Pihak Untuk
dengan akta yang dapat dibatalkan, Menghindari Kewajiban Perpajakan
merupakan suatu tindakan mengandung Notaris sebagai lembaga negara yang
cacat, yaitu tidak berwenangnya Notaris independen adalah subyek hukum, sebagai
untuk membuat akta lahiriah, formal, pendukung hak dan kewajiban hukum, yang
materil, dan tidak sesuai dengan aturan memiliki kedudukan hukum yaitu sebagai
hukum tentang pembuatan akta Notaris. kepanjangan tangan dari pemerintah yang
Asas ini tidak dapat dipergunakan untuk melayani kebutuhan masyarakat dalam
menilai akta batal demi hukum, karena akta pembuatan akta otentik. Sebagai subyek
batal demi hukum dianggap tidak pernah hukum Notaris dapat melakukan perbuatan
dibuat. hukum, yaitu perbuatan yang ada
Dalam gugatan untuk menyatakan relevansinya dengan hukum atau perbuatan
akta Notaris tersebut tidak sah, maka harus yang dapat menimbulkan akibat hukum.
dibuktikan ketidakabsahan dari aspek Dengan demikian, setiap bentuk dari
lahiriah, formal, dan materil akta Notaris. perbuatan hukum, secara pasti akan
Jika tidak dapat dibuktikan maka akta yang menimbulkan akibat hukum baik yang
bersangkutan tetap sah mengikat para pihak positif maupun yang negatif. Akibat hukum
atau siapa saja yang berkepentingan dengan yang negatif memiliki relevansi dengan
tanggung-gugat karena dapat memunculkan
19
Habib Adjie, Sanksi Perdata Dan Sanksi
Administratif Terhadap Notaris Sebagai Pejabat tuntutan dari pihak yang terkena akibat
Publik, Refika Aditama, Bandung, 2008, hal 82.

57
hukum yang negatif yang biasa pejabat umum yang memberikan pelayanan
menimbulkan kerugian dari pihak tersebut. yang sesuai dengan aturan yang berlaku dan
Tanggung jawab notaris di dalam tidak merusak citra Notaris itu sendiri.
UUJN dimaksudkan sebagai keterikatan Pertanggungjawaban itu ditentukan oleh
notaris terhadap ketentuan-ketentuan hukum sifat pelanggaran dan akibat hukum yang
dalam menjalankan tugas dan kewajibannya, ditimbulkannya. Secara umum pertanggung
dalam pengertian bahwa semua perbuatan jawaban yang biasa dikenakan terhadap
notaris dalam menjalankan tugas Notaris adalah pertanggungjawaban pidana,
kewajibannya harus dapat administrasi dan perdata.
dipertanggungjawabkan secara hukum, Pertanggungjawaban secara pidana dijatuhi
termasuk dengan segala konsekuensinya sanksi pidana, pertanggungjawaban
untuk dikenakan sanksi hukum terhadap administrasi dijatuhi sanksi administrasi,
pelanggaran norma-norma hukum yang dan pertanggungjawaban perdata dijatuhi
mendasarinya.20 Sedangkan tanggung gugat sanksi perdata. Itu merupakan konsekuensi
Notaris timbul karena adanya perbuatan dari akibat pelanggaran atau kelalaian yang
melanggar hukum (onrehtmatige daad) dan dilakukan oleh Notaris dalam proses
merupakan penyebab (oorzaak) timbulnya pembuatan akta otentik atau penghadap itu
kerugian sedangkan pelakunya bersalah sendiri.22
(schuld) maka orang itu harus bertanggung Dalam praktik, seringkali para pihak
gugat atas kerugian tersebut. 21 atau penghadap memberikan
Notaris juga dituntut untuk memiliki keterangan/pernyataan yang tidak benar
nilai moral yang tinggi, karena dengan (palsu) kepada notaris. Notaris tidak
adanya moral yang tinggi maka Notaris mengetahui bahwa keterangan/ pernyataan
tidak akan menyalahgunakan wewenang tersebut adalah keterangan/ pernyataan yang
yang ada padanya, sehingga Notaris akan palsu. Notaris menuang-kan
dapat menjaga martabatnya sebagai seorang keterangan/pernyataan tersebut dalam
bentuk akta notaris. Selanjutnya, pihak lain
Ghansham Anand, “Karakteristik Jabatan
20

Notaris Di Indonesia Dan Batas Tanggung yang merasa dirugikan mempermasalahkan

Gugatnya”, Disertasi, Program Studi Doktor Ilmu
Hukum, Fakultas Hukum Universitas Airlangga,
Surabaya, 2013
21
J. H. Nieuwenhuis, Hoofdstukken
Verbintenissenrecht, Terjemahan Djasadin Saragih,
Surabaya, 1985, hal. 118.
akta notaris tersebut, bahkan melaporkan
22
Tan Thong Kie, Studi Notariat dan Serba-
Serbi Praktek Notaris, Ichtiar Baru Van Hoeve,
Jakarta, 2007, hal. 62.

58
notaris kepada aparat penegak hukum atas
dasar melakukan tindak pidana.
Notaris dapat saja lepas dari
tanggung jawab dan tanggung gugat hukum
akibat akta yang dibuatnya cacat, sepanjang
cacat hukum tersebut disebabkan oleh
kesalahan pihak lain, atau keterangan atau
bukti surat yang disampaikan oleh klien.
Apabila keterangan yang disampaikan
kepada notaris palsu atau dokumen yang
diberikan kepada notaris palsu, maka akta
dan pengikatan yang dibuat dihadapan
notaris tidak berarti palsu. Apa yang
disampaikan kepada notaris itu mengandung
kebenaran, sedangkan fakta kebohongan
yang disampaikan oleh penghadap bukan
kewenangan dan bukan tanggungjawab
notaris, karena akta notaris tidak menjamin
bahwa pihak-pihak berkata benar, tetapi
yang dijamin oleh akta notaris adalah pihak-
pihak benar berkata seperti yang termuat di
dalam akta perjanjian mereka, sehingga
apabila terjadi masalah dalam aspek
materialnya seharusnya dilakukan
penyidikan terlebih dahulu terhadap para
pihak yang sengaja memberikan keterangan
palsu kepada notaris, dan bukan sebaliknya
notaris yang diperrsalahkan. Bahkan dalam
kenyataannya proses hukumnya tidak hanya
berhenti pada tahapan tersebut, notaris
umumnya juga ikut dituduh berkolusi
59
dengan para penghadap untuk menerbitkan
akta notaris palsu.
Sebagaimana diketahui bahwa aspek
material suatu akta notaris adalah kepastian
tentang materi suatu akta, yaitu apa yang
dituangkan dalam akta merupakan
pembuktian yang sah terhadap pihak-pihak
yang membuat akta atau pihak yang
mendapat hak dan berlaku untuk umum.
Keterangan atau pernyataan yang dimuat
dalam akta pejabat atau keterangan para
pihak yang diberikan atau disampaikan
dihadapan notaris harus memiliki unsur
kebenaran terhadap apa yang tercantum
dalam akta.Jika keterangan/pernyataan para
penghadap tersebut tidak benar, maka hal
tersebut merupakan tanggung jawab para
pihak itu sendiri. Dengan demikian, isi akta
notaris mempunyai kepastian sebagai alat
bukti yang sah untuk atau di antara para
pihak, para ahli waris, dan para penerima
hak.
Keterangan atau pernyataan para
pihak yang disampaikan di hadapan notaris
merupakan bahan dasar bagi notaris untuk
membuatkan akta sesuai keinginan para
pihak yang menghadap notaris. Tanpa
adanya keterangan atau pernyataan dan
keinginan para pihak, tidak mungkin notaris
membuatkan akta. Apabila ada keterangan
atau pernyataan yang diduga palsu yang
dimasukkan ke dalam akta notaris, hal menghadap Notaris tersebut. Tidak ada
tersebut tidak menyebabkan akta tersebut kewajiban bagi Notaris untuk menyelidiki
palsu. secara materiil apa-apa (hal-hal) yang
Akta otentik pada hakikatnya dikemukakan oleh penghadap di hadapan
memuat kebenaran formal sesuai dengan apa Notaris tersebut”. Dengan demikian maka
yang diberitahukan para pihak kepada atas keterangan palsu yang disampaikan
Notaris. Namun, Notaris mempunyai oleh penghadap untuk menghindari
kewajiban untuk memasukkan bahwa apa kewajiban perpajakan maka Notaris tidak
yang termuat dalam Akta Notaris sungguh- dapat dimintakan tanggung gugat karena
sungguh telah dimengerti dan sesuai dengan Notaris dalam menjalankan jabatannya
kehendak para pihak, yaitu dengan cara hanya mengkonstantir kehendak para pihak
membacakannya sehingga menjadi jelas isi untuk dituangkan ke dalam Akta.
Akta Notaris, serta memberikan akses
terhadap informasi, termasuk akses terhadap PENUTUP
peraturan perundang-undangan yang terkait Akta Notaris sebagai alat bukti
bagi para pihak penanda tangan akta. tertulis yang terkuat dan terpenuh, apa yang
Dengan demikian, para pihak dapat dinyatakan dalam Akta Notaris harus
menentukan dengan bebas untuk menyetujui diterima, kecuali pihak yang berkepentingan
atau tidak menyetujui isi Akta Notaris yang dapat membuktikan hal sebaliknya secara
akan ditandatanganinya. memuaskan di hadapan persidangan
Notaris dalam menjalankan tugas pengadilan. Akta Notaris selama
jabatannya berada pada ranah kebenaran pembuatannya sudah memenuhi aspek
formil. Dalam hal ini apa yang disampaikan formal pembuatan akta otentik yang telah
oleh para penghadap harus dianggap benar ditentukan dalam UUJN maka tetap sah dan
adanya. Dalam Yurisprudensi Mahkamah mengikat bagi para pihak.
Agung dalam Putusan Mahkamah Agung Adanya keterangan palsu di dalam
Nomor 702 K/Sip/1973 Tanggal 5 akta otentik sepenuhnya menjadi tanggung
September 1973 yang menyatakan jawab para pihak karena fungsi Notaris
“...Notaris fungsinya hanya mencatatkan hanya mengkonstruksikan kehendak dari
/menuliskan apa-apa yang dikehendaki dan para pihak untuk selanjutnya dituangkan
dikemukakan oleh para pihak yang kedalam akta otentik. Notaris dalam hal ini

60
hanya bertanggungjawab sebatas keterangan Notaris, Refika Aditama, Bandung,
formil yang disampaikan oleh para 2008
penghadap sehingga Notaris tidak ---, Meneropong Khasanah Notaris Dan
bertanggunggugat terhadap keterangan palsu PPAT Indonesia, Citra Aditya Bakti,
yang diberikan oleh para penghadap atas Bandung, 2009
ketidaksesuaian harga transaksi jual beli ---, Sanksi Perdata Dan Sanksi Administratif
untuk menghindari kewajiban perpajakan. Terhadap Notaris Sebagai Pejabat
Publik, Refika Aditama, Bandung,
DAFTAR PUSTAKA 2008
Adimas Wahyu Widayat, “Analisis Herlien Budiono, Ajaran Umum Hukum
Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Perjanjian dan Penerapannya di
Tanah Dan Bangunan Dalam Proses Bidang Kenotariatan, Citra Aditya,
Jual Beli Tanah Dan Bangunan Di Bandung, 2010
Kabupaten Kebumen”, Jurnal Lex Hilman Hadikusuma, Bahasa Hukum
Renaissance, No. 2 Vol. 1 Juli 2016 Indonesia, Alumni, Bandung, 2005
Chainur Arrasjid, Dasar-dasar Ilmu Hukum, J. H. Nieuwenhuis, Hoofdstukken
Edisi I, Cetakan kedua, Sinar Verbintenissenrecht, Terjemahan
Grafika, Jakarta. 2001 Djasadin Saragih, Surabaya, 1985
Darwin, Pajak Daerah Dan Retribusi Marihot Pahalamana Siahaan, Bea
Daerah, Mitra Wacana Media, Perolehan Hak Atas Tanah Dan
Jakarta, 2010 Bangunan Teori Dan Praktek,
Ghansham Anand, “Karakteristik Jabatan Rajagrafindo Persada, Jakarta, 2003
Notaris Di Indonesia Dan Batas P.J.A.Adriani, Pengantar Ilmu Hukum
Tanggung Gugatnya”, Disertasi, Pajak, Cet. 3, Eresco, Bandung,
Program Studi Doktor Ilmu Hukum, 1987
Fakultas Hukum Universitas Paulus Effendi Lotulung, Beberapa Sistem
Airlangga, Surabaya, 2013 Tentang Segi Hukum Terhadap
Habib Adjie, Hukum Notaris Indonesia : Pemerintah – Seri Ke 1 :
Tafsir Tematik Terhadap UU No. 30 Perbandingan Hukum Administrasi
Tahun 2004 Tentang Jabatan dan Sistem Peradilan Administrasi

61
 (Edisi II denga revisi), Citra Aditya Richard Eddy, Aspek Legal Properti Teori,
Bakti Bakti, Bandung, 1993 Contoh, dan Aplikasi, Andi
Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum, Offset,Yogyakarta 2010
Kencana Prenada Media, Jakarta, Roenastiti Prayitno, “Tugas dan Tanggung
2010 Jawab Notaris sebagai Pejabat
Philipus M. Hadjon, Pemerintah Menurut Pembuat Akta”, Media Notariat,
Hukum (Wet-en Rechtmatig No.12-13/Tahun IV, Oktober 1989
Bestuur), Cetakan Pertama, Tan Thong Kie, Studi Notariat dan Serba-
Yuridika, Surabaya, 1993 Serbi Praktek Notaris, Jakarta:
R. Santoso Brotodiharjo, Pengantar Ilmu Ichtiar Baru Van Hoeve, 2007
Hukum Pajak , Refika Aditama, Wirawan B. Ilyas & Richard Burton, Hukum
Bandung, 2003 Pajak, Teori, Analisis dan
Perkembangannya, Salemba Empat,
Jakarta, 2010

62