SSI - TRUNG TÂM PHÂN TÍCH VÀ TƯ VẤN ĐẦU TƯ

Tổng Công ty Phát triển Đô Thị Kinh Bắc (KBC: HOSE)

Ngày báo cáo: 13/03/2024

NGÀNH: BẤT ĐỘNG SẢN Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 dự kiến ra mắt trong năm 2024 sẽ
TPPT: Trịnh Anh Tuấn
Email: tuanta2@ssi.com.vn thúc đẩy tăng trưởng dài hạn của KBC
SĐT: +84-24 3936 6321 ext. 8713
Tháng 11/2023, KCN Tràng Duệ 3 được phê duyệt quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000. Đây là bước quan trọng để KBC
Khuyến nghị: TRUNG LẬP được xin chấp thuận chủ trương đầu tư trong năm 2024. Chúng tôi kỳ vọng KBC sẽ được phê duyệt chấp thuận chủ trương
Giá mục tiêu 1Y: 34.400 Đồng đầu tư KCN Tràng Duệ 3 (687 ha) trong 6 tháng đầu năm 2024 và hoàn tất các thủ tục pháp lý chi tiết khác để bắt đầu
Giá CP ngày 12/03/2024: 32.000 Đồng cho thuê đất từ cuối năm 2024.
% Tăng giá: +7,5% Đối với hoạt động phát triển bất động sản nhà ở, KBC vẫn đang tập trung làm việc với tỉnh Bắc Ninh để xác định tiền sử
dụng đất (LUR) cho KĐT Phúc Ninh, tỉnh Bắc Ninh. Chúng tôi cho rằng việc này có thể kéo dài đến năm 2025, do đó 10
Giá trị vốn hoá (triệu USD): 995
ha đất thương phẩm mà KBC đã bán trước đó sẽ chỉ được ghi nhận doanh thu trong năm 2025.
Giá trị vốn hoá (tỷ VND): 24.563
Số cổ phiếu lưu hành (triệu): 768 Do đó, theo kịch bản cơ sở, chúng tôi kỳ vọng KBC sẽ cho thuê tổng cộng khoảng 102 ha đất KCN trong năm 2024, trong
KLGD trung bình 3 tháng (cp): 7.568.849 đó 30 ha đã được các nhà đầu tư đảm bảo thuê trong năm 2023, 50 ha từ KCN Tràng Duệ 3 và 22 ha từ KCN Tân Phú
Giá cao/thấp nhất 52T (NĐ): 36,2/21,4
Trung. Chúng tôi ước tính KBC sẽ đạt 4,92 nghìn tỷ đồng doanh thu thuần (giảm 12,8% svck) và 1,36 nghìn tỷ đồng LNST
GTGD trung bình 3 tháng (tỷ đồng): 240
(giảm 38,5% svck) cho năm 2024. Dự báo này thấp hơn so với dự báo trước đây của chúng tôi đến từ việc ghi nhận
Tỷ lệ sở hữu nước ngoài (%): 22,1
Tỷ lệ sở hữu nhà nước (%): 0 doanh thu tại KĐT Phúc Ninh, Bắc Ninh dự kiến lùi sang năm 2025 như đã đề cập ở trên.

Trong kịch bản kém khả quan, khi KBC nhận được phê duyệt đầu tư cho KCN Tràng Duệ 3 vào cuối năm 2024 để bắt đầu
Biến động giá cổ phiếu
cho thuê trong năm 2025, chúng tôi ước tính KBC có thể chỉ cho thuê 52 ha trong năm 2024 thay vì 102 ha như trong
kịch bản cơ sở. Theo đó, chúng tôi ước tính doanh thu và LNST năm 2024 lần lượt đạt 3,1 nghìn tỷ đồng (giảm 45% svck)
và 839 tỷ đồng (giảm 62,2% svck).

Ở mức giá 32.000 đồng/cổ phiếu, KBC đang giao dịch ở mức P/E 2024 là 20x và P/B là 1,3x. Chúng tôi duy trì khuyến
nghị TRUNG LẬP với giá mục tiêu là 34.400 đồng/cổ phiếu, với tiềm năng tăng giá là 7,5% so với giá hiện tại và cao hơn
3,6% so với giá mục tiêu trước đó do chúng tôi đưa các cụm KCN Hưng Yên vào định giá RNAV.
Nguồn: SSI Research
Tỷ đồng 2019 2020 2021 2022 2023 2024F
Doanh thu thuần 3.210 2.151 4.246 950 5.645 4.921
Thông tin cơ bản về công ty Tăng trưởng doanh thu thuần 28,9% -33,0% 97,4% -77,6% 494,0% -12,8%
Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) được
Lợi nhuận gộp 1.847 689 2.467 266 3.686 2.710
thành lập năm 2002 chuyên kinh doanh và phá t
triển KCN. Qua thời gian, KBC đã phát triển trở
Tỷ suất lợi nhuận gộp 57,53% 32,03% 58,10% 27,97% 65,30% 55,07%
thành doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực phá t Doanh thu tài chính 80 314 170 340 454 126
triển và vận hành KCN. Trong 12 năm qua, KBC đã Chi phí tài chính -223 -230 -541 -595 -450 -351
khá thành công trong cả việc mua lại quỹ đất và Chi phí bán hàng và quản lý -314 -323 -618 -510 -825 -763
thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, Hiện tại Thu nhập thuần khác -27 1 -127 10 11 -4
KBC đang sở hữu một số khu công nghiệp (KCN)
LNTT 1.364 453 1.364 1.697 2.865 1.706
với quỹ đất rộng lớn trên cả nước, bao gồm cả các
công ty liên kết. Điều này đảm bảo quỹ đất đủ cho Lợi nhuận ròng 1.041 320 954 1.577 2.218 1.365
công ty tiếp tục phát triển trong 10 - 20 năm Tăng trưởng lợi nhuận ròng 28,7% -69,3% 198,2% 65,3% 40,7% -38,5%
tới.80% khách hàng của KBC là nhà đầu tư nước Biên lợi nhuận ròng 32,4% 14,9% 22,5% 165,9% 39,3% 27,7%
ngoài, do đó, tình hình FDI có ảnh hưởng trực tiếp EPS (VND) 1.955 483 1.388 1.988 2.600 1.600
đến hoạt động kinh doanh của công ty. Ngoài hoạ t
động kinh doanh chính là phát triển các KCN, công Nguồn: KBC, SSI Research
ty còn sở hữu một số dự án điện tại Bắc Ninh, Hải
Phòng và Hà Nội.

SSI.COM.VN Visit SSI Research on Bloomberg at RESP SSIV<GO> Trang 1

SSI Research Web Portal: https://www.ssi.com.vn/khach-hang-ca-nhan/bao-cao-cong-ty
 SSI - TRUNG TÂM PHÂN TÍCH VÀ TƯ VẤN ĐẦU TƯ

KQKD Q4/2023: Tăng trưởng mạnh nhờ bàn giao hợp đồng cho thuê tại 3 KCN

Biên lợi nhuận

Tỷ đồng 4Q23 4Q22 YoY 3Q23 QoQ % hoàn thành kế hoạch năm
4Q23 4Q22 3Q23 2022
Doanh thu thuần 847 -331 -355,7% 247 242,6% 62,7%
Lợi nhuận gộp 377 -292 -228,9% 111 239,8% 44,5% 88,3% 44,9% 28,0%
Lợi nhuận hoạt động 495 -511 -197,0% 91 445,4% 58,5% 154,2% 36,7% 196,8%
EBIT 337 -402 -183,8% 86 291,7% 39,8% 121,4% 34,8% 233,6%
EBITDA 337 -338 -199,7% 53 537,4% 39,8% 102,0% 21,4% 241,6%
LNTT 213 -532 -140,0% 47 351,8% 25,2% 160,8% 19,1% 178,5%
LNST 131 -540 -124,3% 19 608,1% 55,5% 15,5% 163,0% 7,5% 165,9%
LNST thuộc về cổ đông công ty
70 -482 -114,5% 5 1381,5% 8,3% 145,7% 1,9% 160,6%
mẹ

Nguồn: KBC, SSI Research

Trong Q4/2023, KBC đạt 847 tỷ đồng doanh thu thuần (tăng 242,6% so với quý trước) và so với mức doanh thu
âm trong Q4/2022 do KBC nhận lại 2,5 ha đất thương mại tại KĐT Tràng Duệ sau khi bán trong năm 2019.
Ngoài ra, LNST đạt 131 tỷ đồng trong Q4/2023 (tăng 608% so với quý trước và so với mức lỗ ròng trong
Q4/2022).

• Cụ thể, mảng cho thuê đất KCN đạt 680 tỷ đồng doanh thu (tăng gấp 25,2 lần so với quý trước), do KBC
đã bàn giao tổng cộng 23,4 ha đất KCN cho khách thuê mới, thấp hơn kỳ vọng của ban lãnh đạo KBC là
50 ha trong Q4/2023. Công ty cho biết, các khách thuê mới đang hoàn tất thủ tục đầu tư tại Việt Nam, do
đó việc giao đất KCN cho khách thuê vào năm 2024 với khoảng 30 ha đất KCN, trong đó 17 ha từ KCN
Quang Châu, 10 ha từ KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh và 3 ha từ KCN Tân Phú Trung.

• Trong hai năm qua, giá đất công nghiệp bình quân tại các KCN của KBC đã tăng mạnh từ 13% lên 20% mỗi
năm. Trong năm 2023, giá đất công nghiệp bình quân của KCN Tân Phú Trung, KCN Quang Châu và KCN
Nam Sơn Hạp Lĩnh lần lượt đạt 182 USD/m2, 130 USD/m2 và 142 USD/m2. Các KCN này thuộc các tỉnh
TP. HCM, Bắc Ninh và Bắc Giang nằm trong danh sách 10 tỉnh thành thu hút vốn FDI đăng ký cao nhất
trong năm 2022 và 2023.

• Các mảng khác như nhà xưởng cho thuê, dịch vụ KCN và bán đất ở ghi nhận 167 tỷ đồng trong Q4/2023,
giảm 25% so với quý trước do doanh thu từ đất ở và tiền thuê nhà xưởng đều giảm.

Lũy kế cả năm 2023, KBC đã bàn giao khoảng 151 ha đất công nghiệp (tăng 680% svck), ghi nhận 5,64 nghìn
tỷ đồng doanh thu thuần (tăng 494% svck) và 2,22 nghìn tỷ đồng lợi nhuận ròng (tăng 40,7% svck), lần lượt
hoàn thành 62,7% và 55,5% kế hoạch của công ty.

Kết quả năm 2023 cũng thấp hơn dự báo của chúng tôi cả về doanh thu và LNST lần lượt là 5,89 nghìn tỷ đồng
và 2,54 nghìn tỷ đồng, do: i) sự khác biệt trong việc ghi nhận diện tích thuê đất khi KBC cho thuê 12,9 ha tại
KCN Tân Phú Trung, 6,6 ha tại KCN Quang Châu và 3,9 ha tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh trong Q4/2023 trong khi
chúng tôi dự báo KBC chỉ cho thuê 18 ha tại KCN Tân Phú Trung; và ii) biên lợi nhuận gộp của hoạt động cho
thuê đất công nghiệp trong Q4/2023 thấp hơn nhiều so với nửa đầu năm 2023 do biên lợi nhuận cho thuê đất
tại KCN Tân Phú Trung thấp hơn so với KCN Quang Châu và KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh.

SSI.COM.VN Visit SSI Research on Bloomberg at RESP SSIV<GO> Trang 2

SSI Research Web Portal: https://www.ssi.com.vn/khach-hang-ca-nhan/bao-cao-cong-ty
 SSI - TRUNG TÂM PHÂN TÍCH VÀ TƯ VẤN ĐẦU TƯ

Mặc dù KBC không hoàn thành kế hoạch năm đã đặt ra nhưng kết quả lợi nhuận vẫn cho thấy năm 2023 là một
năm hoạt động tốt nhất từ trước đến nay của KBC.

Cơ cấu doanh thu theo quý (tỷ đồng)

2,500

2,000

1,500

1,000

500

-
1Q20 2Q20 3Q20 4Q20 1Q21 2Q21 3Q21 4Q21 1Q22 2Q22 3Q22 4Q22 1Q23 2Q23 3Q23 4Q23
(500)

(1,000)

Cho thuê đất KCN Chuyển nhượng BĐS nhà ở Chuyển nhượng nhà xưởng

Cho thuê nhà xưởng Dịch vụ khu công nghiệp Khá c

Nguồn: KBC, SSI Research

Biên lợi nhuận gộp trong Q4/2023 là 44,5%, tương đương mức Q3/2023 và thấp hơn nhiều so với mức 70,3%
trong nửa đầu năm 2023 do biên lợi nhuận gộp của hoạt động cho thuê đất công nghiệp trong Q4/2023 thấp
hơn nhiều so với nửa đầu năm 2023, khi biên lợi nhuận gộp của hoạt động cho thuê đất công nghiệp trong
Q4/2023 là 47,5% so với 71,6% trong nửa đầu năm 2023. Nguyên nhân chủ yếu là do trong Q4/2023 doanh
thu cho thuê đất của KCN Tân Phú Trung đóng góp lớn trong tổng doanh thu và có biên lợi nhuận gộp thấp hơn
KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh và KCN Quang Châu.

KBC tiếp tục giảm đòn bẩy khi nợ phải trả lãi chỉ còn 3,66 nghìn tỷ đồng tại thời điểm cuối Q4/2023 (giảm 52%
svck). Ngược lại, lượng tiền mặt của công ty cũng giảm 53%, từ 1,68 nghìn tỷ đồng vào cuối tháng 12/2022
xuống còn 786 tỷ đồng vào cuối tháng 12/2023. Chúng tôi kỳ vọng môi trường lãi suất cho vay thấp và ổn định
trong năm 2024, KBC có thể vay thêm để mở rộng hoạt động, đặc biệt là việc đẩy nhanh giải phóng mặt bằng
KCN của 3 cụm công nghiệp tại tỉnh Hưng Yên và KCN Tràng Duệ 3 tại Hải Phòng.

Ngày 7/3/2024, HĐQT đã ban hành nghị quyết về việc triệu tập đại hội cổ đông bất thường vào cuối tháng
3/2024 để lấy ý kiến cổ đông về việc niêm yết trái phiếu trên sàn chứng khoán (đối với trái phiếu phát hành
trong năm 2024). Giá trị trái phiếu phát hành mới chưa được công bố nhưng chúng tôi cho rằng việc phát hành
trái phiếu mới sẽ giúp KBC có thêm nguồn lực để tiếp tục đẩy mạnh đầu tư vào các dự án đất khu công nghiệp
hiện có với chi phí đầu tư hợp lý trước năm 2025 (khi Luật Đất đai mới có hiệu lực).

SSI.COM.VN Visit SSI Research on Bloomberg at RESP SSIV<GO> Trang 3

SSI Research Web Portal: https://www.ssi.com.vn/khach-hang-ca-nhan/bao-cao-cong-ty
 SSI - TRUNG TÂM PHÂN TÍCH VÀ TƯ VẤN ĐẦU TƯ

Cập nhật các dự án trọng điểm

KCN Tràng Duệ 3 (tại Hải Phòng): Giữa tháng 11/2023, KBC đã nhận được phê duyệt quy hoạch tổng thể điều
chỉnh tỷ lệ 1/2000 và công ty đang chờ Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư. Ban lãnh
đạo KBC dự kiến sẽ nhận được phê duyệt trong nửa đầu năm 2024 và dự kiến sẽ cho thuê khi công ty đã giải
phóng mặt bằng khoảng 200 ha (trong tổng số 687 ha) đất tại dự án này.

Ba cụm công nghiệp tại tỉnh Hưng Yên: Công ty đã giải phóng mặt bằng khoảng 40 ha trong tổng số 225 ha.
Trong năm 2024, ban lãnh đạo KBC dự kiến sẽ hoàn tất quá trình giải phóng mặt bằng và bắt đầu quá trình cho
thuê trong năm 2024.

Triển vọng

Trong nghị quyết HĐQT ngày 7/3/2024, KBC cũng đề xuất kế hoạch cho năm 2024, trong đó, công ty dự kiến
đạt doanh thu và LNST lần lượt là 9 nghìn tỷ đồng và 4 nghìn tỷ đồng. Trong 4 năm liên tiếp vừa qua, KBC đều
chưa hoàn thành kế hoạch năm do đặt kế hoạch cao và kết quả kinh doanh lại phụ thuộc nhiều vào yếu tố bên
ngoài (chủ yếu là do thủ tục pháp lý chậm trễ) hơn là phụ thuộc vào hoạt động kinh doanh của công ty.

KCN Tràng Duệ 3 đang ở giai đoạn cuối cùng của việc xin chấp thuận chủ trương đầu tư và đây là bước quan
trọng trong việc hoàn tất mọi thủ tục pháp lý cho một dự án lớn. Chúng tôi kỳ vọng KBC sẽ nhận được chấp
thuận chủ trương đầu tư trong nửa đầu năm 2024, khi đó, KBC có thể sẽ cho thuê 50 ha đất KCN tại KCN Tràng
Duệ 3 trong năm 2024 do công ty đã giải phóng được 200 ha trong tổng 687 ha diện tích đất KCN. Dự án KCN
Tràng Duệ 3 có 426 ha đất KCN và 22 ha đất dịch vụ có thể cho thuê. Khi KBC hoàn thiện các thủ tục pháp lý,
công ty sẽ có quỹ đất lớn để cho thuê trong 5 năm tới.

Ngoài ra, với doanh thu và dòng tiền từ việc cho thuê đất tại KCN Tràng Duệ 3, chúng tôi kỳ vọng KBC sẽ tập
trung giải phóng mặt bằng cho các dự án lớn khác trong năm 2024, bao gồm 3 cụm công nghiệp tại tỉnh Hưng
Yên (225 ha) và 2 KCN với tổng 1.120 ha diện tích đất tại tỉnh Long An. Tất cả các dự án đều đã hoàn thành
phê duyệt pháp lý, bao gồm cả quy hoạch tổng thể và giấy phép đầu tư. KBC đang tiến hành bồi thường đất với
các chủ đất hiện tại. Nếu việc đàm phán giải phóng mặt bằng thành công, KBC sẽ có thêm quỹ đất để kinh
doanh với tổng diện tích hơn 1.345 ha từ năm 2025, bên cạnh 200 ha đã giải phóng mặt bằng tại KCN Tràng
Duệ 3.

Tại thời điểm cuối Q4/2023, KBC đã cam kết cho thuê 30 ha và dự kiến sẽ bàn giao 17 ha tại KCN Quang Châu,
3 ha tại KCN Tân Phú Trung và 10 ha tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh trong năm 2024. Ngoài ra, chúng tôi dự báo
KCN Tân Phú Trung cũng sẽ là mang lại nguồn lợi nhuận chính cho KBC trong năm 2024 vì KCN Tân Phú Trung
nằm ở TP. HCM và có diện tích đất sẵn sàng cho thuê. Chúng tôi dự kiến công ty sẽ cho thuê thêm 22 ha nữa
từ KCN Tân Phú Trung trong năm 2024, nâng tổng diện tích đất KCN bàn giao trong năm 2024 lên 102 ha.

SSI.COM.VN Visit SSI Research on Bloomberg at RESP SSIV<GO> Trang 4

SSI Research Web Portal: https://www.ssi.com.vn/khach-hang-ca-nhan/bao-cao-cong-ty
 SSI - TRUNG TÂM PHÂN TÍCH VÀ TƯ VẤN ĐẦU TƯ

Diện tích đất KCN cho thuê của KBC từ năm 2020 đến năm 2023 (ha)

160

140

120

100

80

60

40

20

0
2020 2021 2022 2023 2024F

KCN Quế Võ KCN Tân Phú Trung KCN Quang C hâu KCN Tràng Duệ (bao gồm Tràng Duệ 3) KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh

Đối với hoạt động kinh doanh nhà ở, việc chậm xác định tiền sử dụng đất cho dự án Phúc Ninh tại tỉnh Bắc Ninh
trong thời gian dài và có thể sẽ tiếp tục chậm sang năm 2025. Do vậy, chúng tôi kỳ vọng doanh thu từ 10 ha
đất đã bán trong quá khứ chỉ có thể được ghi nhận vào năm 2025.

Theo đó, chúng tôi dự báo doanh thu thuần và LNST cho năm 2024 sẽ lần lượt đạt 4,92 nghìn tỷ đồng (giảm
12,8% svck) và 1,36 nghìn tỷ đồng (giảm 38,5% svck).

Tuy nhiên, việc đạt được các chấp thuận pháp lý cần thiết cho một dự án lớn như KCN Tràng Duệ 3 là một quá
trình khó khăn, do vậy, chúng tôi vẫn kỳ vọng dự án có thể hoàn tất thủ tục pháp lý trong năm 2024 nhưng có
dự phòng thêm kịch bản xấu về việc cho thuê đất tại KCN Tràng Duệ 3 có thể chỉ đóng góp vào kết quả hoạt
động của KBC từ năm 2025. Nếu theo kịch bản này, doanh thu và LNST cho năm 2024 dự kiến sẽ lần lượt đạt
3,1 nghìn tỷ đồng (giảm 45% svck) và 839 tỷ đồng (giảm 62,2% svck). Chúng tôi cũng xin lưu ý rằng kịch bản
cơ sở của chúng tôi có tính khả thi cao khi dựa trên kinh nghiệm phát triển khu công nghiệp của KBC và sự hỗ
trợ mạnh mẽ của Chính phủ trong thời gian qua để thu hút thêm các nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam.

KBC đang giao dịch ở mức P/E 2024 là 20x và P/B là 1,3x. Chúng tôi duy trì khuyến nghị TRUNG LẬP đối với
cổ phiếu KBC, với giá mục tiêu là 34.400 đồng/cổ phiếu (tiềm năng tăng giá là 7,5% so với giá hiện tại).

Rủi ro:

• Quá trình phê duyệt dự án kéo dài có thể ảnh hưởng đến kế hoạch mở rộng của KBC trong khi diện tích đất
KCN sẵn sàng cho thuê có thể giảm đáng kể từ năm 2024.

• Nhu cầu đất khu công nghiệp suy yếu nếu dòng vốn FDI giảm tốc.

• Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng của các dự án mới tăng lên có thể ảnh hưởng đến khả năng sinh lời
trong thời gian tới.

SSI.COM.VN Visit SSI Research on Bloomberg at RESP SSIV<GO> Trang 5

SSI Research Web Portal: https://www.ssi.com.vn/khach-hang-ca-nhan/bao-cao-cong-ty
 SSI - TRUNG TÂM PHÂN TÍCH VÀ TƯ VẤN ĐẦU TƯ

Quan điểm ngắn hạn: TRUNG LẬP

• Thủ tục pháp lý của KCN Tràng Duệ 3 dự kiến hoàn tất trong nửa đầu năm 2024.

• Tăng trưởng lợi nhuận trong nửa đầu năm 2024 có thể giảm tốc sau khi ghi nhận mức lợi nhuận cao trong
nửa đầu năm 2023.

Lịch sử khuyến nghị

Nguồn: SSI Research

Ghi chú: BUY: Mua, OP: Khả quan, MP: Trung lập, UP: Kém khả quan

SSI.COM.VN Visit SSI Research on Bloomberg at RESP SSIV<GO> Trang 6

SSI Research Web Portal: https://www.ssi.com.vn/khach-hang-ca-nhan/bao-cao-cong-ty
 SSI - TRUNG TÂM PHÂN TÍCH VÀ TƯ VẤN ĐẦU TƯ

PHỤ LỤC: BÁO CÁO TÀI CHÍNH NĂM

Tỷ đồng 2021 2022 2023 2024F Tỷ đồng 2021 2022 2023 2024F
Bảng cân đối kế toán Báo cáo kết quả kinh doanh
+ Tiền và các khoản tương đương tiền 2.562 1.683 786 1.508 Doanh thu thuần 4.246 950 5.645 4.921
+ Đầu tư ngắn hạn 2.016 2.442 1.919 1.919 Giá vốn hàng bán -1.779 -685 -1.958 -2.211
+ Các khoản phải thu ngắn hạn 9.346 10.896 9.933 11.020 Lợi nhuận gộp 2.467 266 3.686 2.710
+ Hàng tồn kho 11.515 12.330 12.211 13.786 Doanh thu hoạt động tài chính 170 340 454 126
+ Tài sản ngắn hạn khác 245 323 442 401 Chi phí tài chính -541 -595 -450 -351
Tổng tài sản ngắn hạn 25.684 27.674 25.291 28.633 Thu nhập từ các công ty liên kết 0 0 0 0
+ Các khoản phải thu dài hạn 1.490 821 1.195 1.042 Chi phí bán hàng -190 -46 -354 -271
+ GTCL Tài sản cố định 249 365 449 393 Chi phí quản lý doanh nghiệp -429 -464 -471 -492
+ Bất động sản đầu tư 191 168 1.201 1.120 Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh 1.491 1.686 2.854 1.710
+ Tài sản dài hạn dở dang 1.074 1.170 493 493 Thu nhập khác -127 10 11 -4
+ Đầu tư dài hạn 1.900 4.697 4.774 4.774 Lợi nhuận trước thuế 1.364 1.697 2.865 1.706
+ Tài sản dài hạn khác 16 12 18 20 Lợi nhuận ròng 954 1.577 2.218 1.365
Tổng tài sản dài hạn 4.920 7.232 8.129 7.841 Lợi nhuận chia cho cổ đông 782 1.526 1.996 1.228
Tổng tài sản 30.604 34.907 33.420 36.475 Lợi ích của cổ đông thiểu số 172 50 223 136
+ Nợ ngắn hạn 6.511 10.684 6.579 7.428
Trong đó: vay ngắn hạn 1.515 3.951 337 381 EPS cơ bản (VND) 1.388 1.988 2.600 1.600
+ Nợ dài hạn 7.922 6.377 6.647 7.488 Giá trị sổ sách (VND) 24.638 20.933 23.633 25.233
Trong đó: vay dài hạn 5.539 3.687 3.322 3.750 Cổ tức (VND/cổ phiếu) 0 0 0 0
Tổng nợ phải trả 14.433 17.061 13.226 14.916 EBIT 1.845 2.219 3.272 2.057
+ Vốn góp 5.757 7.676 7.676 7.676 EBITDA 1.920 2.296 3.407 2.194
+ Thặng dư vốn cổ phần 3.397 2.744 2.744 2.744
+ Lợi nhuận chưa phân phối 5.099 5.646 7.719 8.947 Tăng trưởng
+ Quỹ khác 1.918 1.780 2.056 2.192 Doanh thu 97,4% -77,6% 494,0% -12,8%
Vốn chủ sở hữu 16.171 17.846 20.194 21.559 EBITDA 160,4% 19,6% 48,4% -35,6%
Tổng nợ phải trả và vốn chủ sở hữu 30.604 34.907 33.420 36.475 EBIT 184,4% 20,3% 47,4% -37,1%
Lợi nhuận ròng 198,2% 65,3% 40,7% -38,5%
Lưu chuyển tiền tệ Vốn chủ sở hữu 51,8% 10,4% 13,2% 6,8%
Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh -1.232 -1.218 2.167 250 Vốn điều lệ 21,3% 34,7% 0,0% 0,0%
Dòng tiền từ hoạt động đầu tư -3.151 -523 338 0 Tổng tài sản 28,7% 14,1% -4,3% 9,1%
Dòng tiền từ hoạt động tài chính 5.896 861 -3.402 472
Lưu chuyển tiền thuần trong kỳ 1.513 -879 -897 722 Định giá
Tiền đầu kỳ 1.050 2.562 1.683 786 PE 43,8 12,2 12,6 20,0
Tiền cuối kỳ 2.562 1.683 786 1.508 PB 2,5 1,2 1,4 1,3
Giá/Doanh thu 8,2 19,5 4,5 5,1
Các hệ số khả năng thanh toán Tỷ suất cổ tức 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Hệ số thanh toán hiện hành 3,94 2,59 3,84 3,86 EV/EBITDA 19,1 9,6 7,7 11,9
Hệ số thanh toán nhanh 2,14 1,41 1,92 1,95 EV/Doanh thu 8,7 23,2 4,6 5,3
Hệ số thanh toán tiền mặt 0,7 0,39 0,41 0,46
Nợ ròng / EBITDA 2,4 2,28 1,3 1,25 Các hệ số khả năng sinh lời
Khả năng thanh toán lãi vay 3,84 4,24 8,05 5,86 Tỷ suất lợi nhuận gộp 58,1% 28,0% 65,3% 55,1%
Ngày phải thu 142,4 554,2 50,9 42,7 Tỷ suất lợi nhuận hoạt động 42,4% 196,8% 51,8% 39,3%
Ngày phải trả 31,6 161,4 82,9 76,6 Tỷ suất lợi nhuận ròng 22,5% 165,9% 39,3% 27,7%
Ngày tồn kho 2.364,60 6.357,50 2.286,90 2.145,80 Chi phí bán hàng/Doanh thu thuần 4,5% 4,8% 6,3% 5,5%
Chi phí quản lý/Doanh thu thuần 10,1% 48,9% 8,3% 10,0%
Cơ cấu vốn ROE 7,1% 9,3% 11,7% 6,5%
Vốn chủ sở hữu/Tổng tài sản 0,53 0,51 0,6 0,59 ROA 3,5% 4,8% 6,5% 3,9%
Nợ phải trả/Tổng tài sản 0,47 0,49 0,4 0,41 ROIC 6,5% 8,5% 10,3% 6,6%
Nợ phải trả/Vốn chủ sở hữu 0,89 0,96 0,65 0,69
Nợ/Vốn chủ sở hữu 0,44 0,43 0,18 0,19
Nợ ngắn hạn/Vốn chủ sở hữu 0,09 0,22 0,02 0,02

Nguồn: Company, SSI forecasts

SSI.COM.VN Visit SSI Research on Bloomberg at RESP SSIV<GO> Trang 7

SSI Research Web Portal: https://www.ssi.com.vn/khach-hang-ca-nhan/bao-cao-cong-ty
 SSI - TRUNG TÂM PHÂN TÍCH VÀ TƯ VẤN ĐẦU TƯ

SSI.COM.VN Visit SSI Research on Bloomberg at RESP SSIV<GO> Trang 8

SSI Research Web Portal: https://www.ssi.com.vn/khach-hang-ca-nhan/bao-cao-cong-ty
 SSI - TRUNG TÂM PHÂN TÍCH VÀ TƯ VẤN ĐẦU TƯ

CAM KẾT PHÂN TÍCH

Chuyên viên phân tích trong báo cáo này này cam kết rằng (1) quan điểm thể hiện trong báo cáo phân tích này phản ánh chính xác quan điểm cá nhân đối với chứng khoán
và/hoặc tổ chức phát hành và (2) chuyên viên phân tích đã/ đang/sẽ được miễn trách nhiệm bồi thường trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến khuyến nghị cụ thể hoặc quan
điểm trong báo cáo phân tích này.

KHUYẾN NGHỊ
Mua: Ước tính tiềm năng tăng giá lớn hơn hoặc bằng 10 điểm phần trăm so với mức tăng chung của thị trường trong 12 tháng tới.
Khả quan: Ước tính tiềm năng tăng giá dưới 10 điểm phần trăm so với mức tăng chung của thị trường trong 12 tháng tới.
Trung lập: Ước tính tiềm năng tăng giá tương đương so với mức tăng chung của thị trường trong 12 tháng tới.
Kém khả quan: Ước tính tiềm năng giảm giá dưới 10 điểm phần trăm so với mức tăng chung của thị trường trong 12 tháng tới.
Bán: Ước tính tiềm năng giảm giá lớn hơn hoặc bằng 10 điểm phần trăm so với mức tăng chung của thị trường trong 12 tháng tới.
Trong một số trường hợp, khuyến nghị dựa trên tiềm năng tăng giá 1 năm có thể được điều chỉnh lại theo ý kiến của chuyên viên phân tích sau khi cân nhắc một số yếu tố
thị trường có thể làm ảnh hưởng đến giá cổ phiếu trong ngắn hạn và trung hạn.

TUYÊN BỐ MIỄN TRỪ

Các thông tin, tuyên bố, dự báo và dự đoán trong báo cáo này, bao gồm cả các ý kiến đã thể hiện, được dựa trên các nguồn thông tin mà SSI cho là đáng tin cậy, tuy nhiên
SSI không đảm bảo sự chính xác và đầy đủ của các thông tin này. Báo cáo không có bất kỳ thông tin nhạy cảm về giá chưa công bố nào. Các ý kiến thể hiện trong báo cáo
này được đưa ra sau khi đã được xem xét kỹ càng và cẩn thận và dựa trên thông tin tốt nhất chúng tôi được biết, và theo ý kiến cá nhân của chúng tôi là hợp lý trong các
trường hợp tại thời điểm đưa ra báo cáo. Các ý kiến thể hiện trong báo cáo này có thể thay đổi bất kì lúc nào mà không cần thông báo. Báo cáo này không và không nên
được giải thích như một lời đề nghị hay lôi kéo để đề nghị mua hay bán bất cứ chứng khoán nào. SSI và các công ty con và/ hoặc các chuyên viên, giám đốc, nhân viên
của SSI và công ty con có thể có vị thế hoặc có thể ảnh hưởng đến giao dịch chứng khoán của các công ty được đề cập trong báo cáo này và có thể cung cấp dịch vụ
hoặc tìm kiếm để cung cấp dịch vụ ngân hàng đầu tư cho các công ty đó.
Báo cáo này không được sử dụng dưới bất kỳ mục đích thương mại nào, và không được công bố công khai trên báo chí hay bất kỳ phương tiện nào khác nếu không được
sự đồng ý của SSI. Người dùng có thể trích dẫn hoặc trình chiếu báo cáo cho các mục đích phi thương mại. SSI có thể có thỏa thuận cho phép sử dụng cho mục đích
thương mại hoặc phân phối lại báo cáo với điều kiện người dùng trả phí cho SSI. SSI không chịu trách nhiệm đối với bất kỳ thiệt hại trực tiếp hay thiệt hại do hậu quả phát
sinh từ việc sử dụng báo cáo này hay nội dung báo cáo này. Việc sử dụng bất kỳ thông tin, tuyên bố, dự báo, và dự đoán nào trong báo cáo này sẽ do người dùng tự quyết
định và tự chịu rủi ro.

THÔNG TIN LIÊN HỆ

Trung tâm phân tích và tư vấn đầu tư
Hoàng Việt Phương
Giám đốc Trung Tâm phân tích và tư vấn đầu tư
phuonghv@ssi.com.vn
SĐT: (+84 – 24) 3936 6321 ext. 8729

Vĩ mô Phân tích Ngành Khu công nghiệp Chiến lược thị trường
Phạm Lưu Hưng Trịnh Anh Tuấn Nguyễn Lý Thu Ngà
Kinh tế trưởng Trưởng phòng Phân tích Chuyên viên cao cấp Chiến lược đầu tư
hungpl@ssi.com.vn tuanta2@ssi.com.vn nganlt@ssi.com.vn
SĐT: (+84 – 24) 3936 6321 ext. 8711 SĐT: +84 – 24 3936 6321 ext. 8701 SĐT: (+84 – 28) 3636 3688 ext. 3051

Thái Thị Việt Trinh Dữ liệu Nguyễn Quốc Bảo

Chuyên viên phân tích Vĩ mô Lương Thị Việt Chuyên viên cao cấp Chiến lược đầu tư
trinhttv@ssi.com.vn Chuyên viên cao cấp hỗ trợ baonq1@ssi.com.vn
SĐT: (+84 – 24) 3936 6321 ext. 8720 vietlt@ssi.com.vn SĐT: (+84 – 28) 3636 3688 ext. 3059
Tel: (+84 – 24) 3936 6321 ext. 8714
Phân tích Định lượng Hồ Hữu Tuấn Hiếu, CFA
Lê Huyền Trang Nguyễn Thị Kim Tân Chuyên gia Chiến lược đầu tư
Chuyên viên cao cấp Phân tích dữ liệu Chuyên viên hỗ trợ hieuhht1@ssi.com.vn
tranglh1@ssi.com.vn tanntk@ssi.com.vn SĐT: (+84 – 24) 3936 6321 ext. 8704
SĐT: (+84 – 24) 3936 6321 Tel: (+84 – 24) 3936 6321 ext. 8715
Trần Thị Bảo Châu
Nguyễn Bùi Minh Châu Nguyễn Thị Anh Thư Chuyên viên Chiến lược đầu tư
Chuyên viên Phân tích dữ liệu Chuyên viên hỗ trợ chauttb@ssi.com.vn
chaunbm@ssi.com.vn thunta2@ssi.com.vn SĐT: (+84 – 28) 3636 3688 ext. 3043
SĐT: (+84 – 24) 3936 6321 ext. 8706 Tel: (+84 – 24) 3936 6321 ext. 8702

SSI.COM.VN Visit SSI Research on Bloomberg at RESP SSIV<GO> Trang 9

SSI Research Web Portal: https://www.ssi.com.vn/khach-hang-ca-nhan/bao-cao-cong-ty