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本书的目的是从技术、专业、管理、企业到投资技能的角度，教育
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 温馨提示

这本书是以偏对话的形式编写，

建议读者可以用会场听课学习的心态来阅读
现在很多人指望依靠房地产赚钱，但是一个土地放在那里会增值
吗？其实可以好好利用自己的房地产去主动翻倍它的价值，赚取额
外的收入。方法很简单，靠的就是出租，也是所谓的Airbnb。

在Airbnb这个领域有两位老师是首屈一指的。因为他们两兄弟用有
技巧有效率的方法教你们经营Airbnb的话呢，让你们可以用Airbnb
赚取的钱去cover你的房贷你的费用。这两兄弟教的这一套课程不仅
帮助到我的29000个学员罢了，还为马来西亚的Airbnb趋势作出了
很大的一步。他们都毫不吝啬地去教导每个学员正确的方法，分享
他们的经验啊还有智慧。有一句话叫成功没有捷径，其实有，跟着
两位老师的教学、经营方式，成功就不远了，只要你肯学。

我真心谢谢两位老师的努力还有心血让马来西亚的Airbnb事业走上
轨道。老师的课程都很值得尝试，不踏出自己的舒适圈永远都不会
过上安逸的生活，是时候努力了。与大家共勉之。

谢谢

Dato Sri ADRIAN WEE

Asia Leading Property &

Wealth Strategist
著书必须有心得，读者要的是收获。

Elvin和Eric凭着多年来诚心的研究，学习与教导房地产业主得到的
经验出版了这本书，的确是值得大家人手一本。他们俩帮了好多想
创业的年轻人解决拥房带来的负担，通过他们的技巧用Airbnb把房
产提升价值，从而让特别是不懂得管理或第一次买房的投资者解决
了租赁的困扰。

这本书相信是他们呕心沥血的第一本书，我希望市场上会有更多真
正有心为投资者，为房地产界付出的人向他们看齐，一起服务房地
产业。

Dato Sri G AV IN TE E 郑水兴

President of SwhengTee Group
在朋友的推荐下听过Sync brothers两位老师的课程，因为学到了很
多我所需要的东西超出我的预期，果然名副其实！老师用幽默诙谐
的授课风格把本身枯燥乏味的课文，讲的绘声绘色，课堂上轻松愉
快，内容丰富实用，同学们积极提问老师耐心解答，把实际工作中
遇到问题在课堂上通过讨论得到了正确答案，

如果你要成为赚钱的房东，
必定去上课必看这本书。

拿督斯里 杨 如 福
著名房地产开发商董事长

如果你的房产面临低回筹，想不到方式，
又或者找着新创造收入来源的方法，你可
以想想Airbnb。但如果你想要在短租更加
得心应手，我相信Elvin和Eric老师的这本
书一定能帮助到你。让你减少撞墙，缩短
你的成功道路。

Dato KK CHUA
Managing Director of Armani Media
Elvin和Eric老师是Airbnb全球 No.1 的推广大
使。如果您想用更专业的方式去经营Airbnb，
您一定需要Elvin和Eric老师的这本书。无论您
是新手经营，或者是有经验的经营者，只要您
想把日租民宿做到更好的话，这本书能给您
很大的启发。我相信这本书一定会令您获益不
浅，更会改变很多人的生命。大家加油！

Dato LEE LIN FONG

Founder & Managing Partner at Lee & Partners

伴随市场的需求，民宿短租已成为了新的趋
势。两位民宿短租导师正是马来西亚民宿市场
的开拓者。我因听了老师的实战课程，对民宿
发展前景特别看好，因此开拓了新的民宿短租
平台Home2Home.co. 这本民宿秘笈将是民宿
业者必看的宝典。

Datin MAGDELENE
Home2Home.co 创办人
 民宿赚钱十部曲，让你少走十年冤
枉路，推荐给急需要赚钱的您。

CL EM E NT NG
著名房地产杂志的特约作者

认识黄老师已经十载有余。他们在大马房产
界，肯定是最懂得把握趋势的老师。

2010-2014是大马房价飙涨最快的年代。他
们靠着经营房产仲介公司而赚了第一桶金。

2012年Airbnb踏入大马市场的第二年，他们
就进入了短租房产的市场。要在房产投资赚
钱，就必须学习两位老师的思维，看懂每一
个趋势。

J E F F T A N
RENT GUARD 联合创办人
 Eric & Elvin 两兄弟不只是亚洲第一短租大
师，他们还是全球第一名Airbnb推广大使，
他们是马来西亚的骄傲，他们是我见过把
Airbnb教学做到最极致的导师!

KY LIM
房产大侠

曾经有位老前辈和我说过：
“要学就跟最好的学。”
而今日纵观亚洲短租民宿教育做得最好的，
非这对最强搭档 Airbnb Brothers - Eric 和
Elvin 莫属。
如果你也想在短租民宿企业打造亮眼成绩，本
人热烈推介此书于你。

TON Y YA P
资深房产投资导师

我认识Eric&Elvin老师两兄弟有几年了，他

们非常尽力的为这个短租行业贡献了良多，

完全不藏私的分享他们的知识。

亚洲第一民宿讲师实至名归。他们非常简单

实在的让新手快速学会短租的诀窍，并快速

的成为赚钱的房东。想了解短租行业的你，

一定要购买这本书和上他们的课程。
JORDAN 温毅骏
HostAStay CEO
听过老师的课程，发觉内容非常精彩和实战，
所以亚洲第一短租大师，果然名副其实。

而这次他们把所有实战秘密，全部写在这本书
上，所以大力推荐，如果你要成为赚钱的房
东，就一定必看这本书。

林 裕 峯
亚洲提问式销售权威

Eric & Elvin经营Airbnb创造了惊人的成绩，

难能可贵的是：他们把所有的秘密通通写在这
本书中，想经营好Airbnb赚大钱的朋友，绝对
不能错过！

卓 天 仁
台湾著名畅销书作家与演讲家

Eric 和 Elvin Wong老师的课程非常的实

际和实战，让我学习良多，他的课程真正
的能让每一个学员能从A to Z 的管理好民
宿。我大力推荐这本书给大家。

JORDAN YEOH
正 能量房产大师
Sync Academy

在2017年之前，我是一名货车司机，搬
货运货是我的日常。

那时遇上马来西亚经济不景气，客户的
欠款越来越多，甚至有些变成烂帐收不
回，导致我的生活与经济压力很大。而
且货车运输的工作，让我经常没时间陪
家人，出门旅游更是个遥不可及的事。

机缘巧合下和一位朋友合资开了民宿，从那时就开始拓展了我的第
二门生意。由于没有经验，当时我们都是看别人怎么做，我们跟着
做，很多东西都是零知识的，不完善的。我每天都需要到场看看员
工的工作，确保客人入住和处理很多琐碎事，然而时间就变成我最
缺的资源。当时我在面子书上，得知我们的同行（SYNC）做得很不
错，同时开办课程。

我从小就明白一个道理，如果我们不够本事，那就要多去向经验丰
富的人请教，这样问题才能得到有效满意的解答。所以我去报名上
了课。 从此就与ERIC WONG 和ELVIN WONG 老师结缘。
 学员见证

他们帮助我，将我从一名货车司机变成今时今日的民宿企业家，也
同时提拔我到海外开拓民宿市场。

在2018年开始，基本上我每两个月都出国旅游一次，实现了我以前
实现不了的梦想。

我非常地感恩有这两位贵人导师在我生命里出现。

选择对了，再专注地努力打拼，找到志同道合的良师益友，相互扶
持鼓励。这是我在我们课程里所领悟到的，也是这些道理让我们的
团队更强大。

我非常相信圈子能改变我们的人生，民宿带给我的不止是财富，还
有一班有社会地位，能给予我们人生启发的朋友，同时我们也帮助
了很多人。如今的我，做着自己喜欢做的事，我感到很快乐。

家人朋友可能给不到你方向，但我很确定这一本书一定可以给你一
个明确的人生或事业的方向。
Sync Brothers

我是Sam Khoo, SEJ Property Adviso-

ry的创办人，想和大家分享我如何开始
我的Airbnb 事业。

在21岁时，我买了人生第一间公寓，短
短的几年，我学会了投资买卖屋子。

也在那几年，我用我所赚回来的资金做
了一些生意。可是事与愿违，3年时间
我投资的生意就亏了很多钱，甚至流动
资金都卡住。房屋贷款都难承担，信用
卡，个人贷款都负债累累，当时是我人
生的最低潮。

就在2017年的时候我新的一间屋子又要拿钥匙了，可是又一次租金
不足够还贷款。那时我觉得我一定要想个办法了，不然这样下去一
定是破产收场。
 学员见证

当我最彷徨的时候，我看到Facebook Eric Wong 和 Elvin Wong 的

广告，我现在的恩师，如果没有他们，我真的不敢想象现在的我是
怎样的，也不会有现在的我。

我上课后就开始做Airbnb, 经过一番努力，很快就成为super host

了。因为当时用了老师们的方法，在短短的3个月时间里，开了8间
民宿，以最快的时间解决了我的经济危机，这份恩情，我答应自己
要用我的能力回报师傅。

就因为我有了师傅的帮助，很快的我的民宿事业就扩展30多间了。
通过Sync Management 这个平台，我也认识了一些志同道合，而
且又对民宿事业充满热情的朋友，从而成立了SEJ Property Advi-
sory 这间公司。这间公司的成立是帮助房产业主做民宿设计，设
置和管理服务。我在经营民宿的这几年时间里，经历了不少的风风
雨雨，也吸取了很多经验。我希望通过我的经验可以帮房产业主和
民宿业者更系统化的经营民宿以减轻他们在民宿管理上所面对的烦
恼。

永远记得要做就跟最好的的做，要学一定要跟最好的学，师傅Eric
Wong和Elvin Wong的名言也时刻提醒着我，人生最大的失败不是跌
倒，而是从来不敢奔跑。
Sync Academy

• 师父引入门修行靠自己 •
你要做的 没人阻扰到你
你不做的 没人推得动你

你是自己的人生主导者，
选择权一直都在自己的身上。

在我出来社会工作时候，我的思维是要创业才有机会赚更多钱和增
加被动收入，但是创业是需要大量金钱和需要一个很好商业模式才
能赚大钱。我选择了房地产行业做买卖租二手房，虽然需要付出很
多时间但是本钱低，因此在房地产行业我也赚了不少钱和买到自己
房子。的确，房地产在2017前是很好做。可惜好景不长，马来西亚
经济的影响房地产业市场越来越差，也影响我收入。 我一直要找方
法如何增加收入。

在我找方法时候，有一位朋友介绍我听Airbnb课程，当时的我只是
很好奇，什么叫Airbnb？我真不知道什么叫Airbnb，就去上了3小时
小课。
 学员见证

在小课过程老师分享Airbnb短租让我打开思维。 就算你自己没有房
子，也可以跟房东共享模式当二房东。就像跟人借鸡生蛋，而且这
只鸡会生金蛋。我马上参加老师正课。

很感谢我的朋友介绍和感恩2位老师和我的团队。我在2018年1月
份上了2位老师课程，在还没开始经营民宿就先跟老师学会如何开
始。我的人比较小心，也不想经营民宿期间一直碰钉子。正课让我
很惊讶的是，2位老师所教民宿课程都很落地，把他们所营业过程
遇过问题都告诉学员，让我们经营时候免得重复碰钉子。

上完课的我变成好像营业过民宿，我信心满满的开始跟屋主谈合作
共享短租。屋主问我问题，一一解答给屋主，很顺利谈成就开始了
我第一间0资本民宿。我的第一间民宿是和屋主合作共享模式。我
没有想过是照着老师所教在我营业第一月生意额就做RM5000 。
扣除我的服务费和水电费，屋主可以拿回短租租金比长租租金高出
RM1000。很高兴的是可以让屋主投资我经营短租拿这么好回报和
同时也能赚到收入。

我看准了行业，于是我再把短租行业做深。当你经营多间民宿会遇
到管理团队问题。幸好有2位恩师帮助，现在我有自己民宿团队和
管理34间民宿。说真的，想不想睡觉也有收入，这个是我以前梦
想。我现在目标我把这个短租模式复制到海外，海外有自己民宿。
一边赚钱一边旅游，哈哈😄
Sync Academy

曾经，有位智者告诉我：＂如果
你想成为有钱人，那你一定要和
房地产扯上关系！＂这番话在我
心中泛起涟漪，也让我这房地产
门外汉在2013年勇敢迈出了第
一步。

加入四个房产投资者俱乐部；一口气从书局买了30多本房产投资书
籍；这就是我第一年的劲儿！从那时开始，身边圈子围绕的都是房
地产的话题。

有一次，因为朋友没空，我替他处理一些租客的事宜。看我处理得
妥妥的，他欣然将自己其余3间双层排屋都交由我打理。就这样，房
间出租及租客管理就成了我的事业。
 学员见证

2017年年初，满怀期待参加了Eric和Elvin两位短租大师的课程。和
两位老师聊过才惊觉，他们早在2012年已经开始经营民宿了！天
啊，那一刻他们在这行已经拥有了五年的实战经验。而且他们还是
马来西亚的爱彼迎官方推广大使，在民宿管理这领域是当之无愧的
佼佼者！

走在民宿管理这路途上，我是幸运的。逮到机会和二位老师在事业
上配合，两位老师的宏伟愿景、问题处理方式和管理系统的复制，
都让我获益匪浅。我非常欣赏这两位老师的人品。他们俩在经验分
享及教学上永远都给予百分之一百，为人谦虚且不计较。

在房地产市场普遍低迷时，《成为Airbnb赚钱房东10x步曲》推出得
很适时。这本书里头，记载了Eric及Elvin两位民宿大师整整八年的
民宿经营专业知识和经验。我个人极力推荐给民宿新手，你们肯定
会少走几年冤枉路！谨此祝贺新书大卖！
Sync Academy

曾经在网路上看过一个文案：

结婚前，男：我养你
离婚前，男：是我养的你！

世界上最危险的职业：全职太太

3年前的我，放弃了自己经营多年的生意，投入家庭当了一年的全职
太太。当时想着先生养得起，可以过着“被包养”的日子是多少女
人的梦想。

然而梦想很丰满，现实却很骨感。

原来选择做全职太太就等于完全把自主权给交了出去。那一段失去
收入的日子，让我变得非常没有安全感，花着不是自己挣来的钱，
我没了底气。偶尔花销过大的时候还要看人脸色，自觉身份比以前
卑微。就这样，全职太太的生活简直越过越委屈。
 学员见证

再来我说个Plan B的故事：不知你有经历过吗？生活总是会有意
外，让你不得不改变方向，来找到出口。

全职太太的生活太委屈，所以我迫切想要重新开创我的事业，找回
自己的主导权。

于是，我找到了自己的Plan B：民宿。
一开始我用自己的小单位改装成民宿，靠着经营Airbnb，成功取得
令人满意的回筹。这让我更有野心想扩大我人生的第二块版图。

在一次的机会上了Eric 与Elvin老师非常实用的民宿课程，让我决意
要跟随他们，将这门事业越做越大。

华为总裁任正非曾经说过一句话：人生最大的运气不是捡钱，而是
有一天遇到一个人，打破你原有的思维，提高你的境界，可以带你
走向更高的平台。

我很庆幸遇到了两位良师，教会了我把民宿做好，做大，做到企业
化，也把我提升得越来越优秀，从中遇见了更多更棒的人。

如果经营民宿是你的Plan B，那你一定要拜读这本书，我相信书里
头实实在在的干货，肯定让你获益良多！
Sync Academy

DIRECTOR OF HOMEY HOSTING MANAGEMENT

毕业后，在家里的安排下进入父亲的
公司上班。刚毕业的我没有远大目
标，觉得拿着一份稳定的薪水心里感
觉踏实。

随着时间的前进，物价的上涨生活开
销增加，我发现拥有一份收入已经不
足够概括了。

在2015，我买了人生第一套房预备一年后入住。一开始想说入住前
把房子放长租一阵子赚点租金，但考虑到长租后屋子可能会被破坏
就有点退缩。

我开始思考除了长租以外的解决方法。
 学员见证

在寻找资料时，找到AIRBNB 这个网站发现或许短租就是出路。 就
开始按照网站的指示去开始。在整整一年下来，遇到很多问题又没
人可以询问，一瞬间我对短租失去信心。

直到2017我无意间看到面子书上 Sync Management 两位老师的广

告，我的第一想法是竟然有人在教如何开始你的日租民宿，到底是
不是真有这回事，还是照本宣科罢了。

为了找到答案，我报名了在吉隆坡的课程，这也是我人生第一次学
习课业以外的新知识。当时候我和父亲一起驾车上来吉隆坡学习还
历历在目。 我特别感恩Sync Management两位老师，也是我的两
位师傅一直以来的耐心教导。

这本书除了启发你的短租和房产认知，也开阔了我们的视野。绝对
值得！

师傅带入行，修炼靠自己。
02 序 目
04

08
Elvin Wong 老师 -
人生最大的失败不是跌倒，而是从来不敢奔跑
Eric Wong 老师 -
录
Airbnb已经改变了上百万的人，
懂得用Airbnb你也会因它而改变。

10 第一章 我们进军民宿的故事
12 Elvin: “ 让空置的单位转亏为盈 ”
16 Eric: “ 无需添购房产就能开始做Airbnb! ”
19 希望实战经验能有更多人知晓

22 第二章 民宿生意的进化
25 出租方式有几种？
28 房型会决定你的收入有多少！

30 第三章 做Airbnb生意的第一步
——成本管理

36 第四章 Airbnb生意的开展
40 Airbnb 的门面功夫 「单位设计」
45 扎根马来西亚，放眼全亚洲

49 第五章 到底什么是Airbnb？
51 从租客的角度，看一个房东合不合格！
55 使用Airbnb平台，享受公平、公正、安全的服务
57 一、全球房东保障计划
58 二、房东和租客互相评价
59 三、自由度高的租赁程序
60 四、完整的财务记录

64 第六章 Airbnb生意的四大重点
66 一、地点
70 二、客户来源
75 三、卖价
77 四、成本
78 最后，再综合性地为大家总结以上四个重点
82 第七章 人类是视觉动物，设置照片不可马虎！
目
101 第八章 Airbnb成功宝典——六招制胜！
102 一、善用照片的影响力
录
103 二、租客评价及星数
104 三、即时预订功能
105 四、回复效率
106 五、广告排行榜
107 六、标志性物品

110 第九章 为什么要做Airbnb？

113 一、全球崛起的趋势
114 二、比酒店更好赚的金母鸡系统
115 三、崭新的房产投资方向
116 四、时间自由的生意
117 五、这是进场好时机
118 六、高回酬、低风险的生意模式

124 完结章 经验共享，资源共享，成就大业！

132 小题：人多真的好办事
135 小题：下一个超赞房东就是你！

136 Bonus 篇
138 Bonus 1 〈 Epi 1 自己的产业开始 ─ Eric 〉
145 Bonus 2 〈 Epi 2 租产业开始 ─ Elvin 〉
149 Bonus 3 〈 Epi 3 开始管理产业 ─ Eric 〉
154 Bonus 4 〈 装修 ─ Eric 〉
160 Bonus 5 〈 预防措施 ─ Elvin 〉
163 Bonus 6 〈 客户 ─ Eric 〉
169 Bonus 7 〈 房型 ─ Eric 〉

175 民宿必备小物

177 学员分享与成绩
Elvin Wong
黄 圣 友
 序 ─ Elvin Wong 老师

随着Airbnb短租民宿的热潮兴起，许多人对物业短租有全新看法
和模式。无论你现持有的物业是空置或正入住，都可以运用屋内
空间去经营短租生意。小则一间Studio，大则一间Bungalow，你
都可以把它变成Airbnb日租民宿。

而最近好多人开始视经营Airbnb为个人新事业，因为Airbnb带来
的回筹都让人感到惊喜。你可以仅是个屋主，或者是还没买房地
产的年轻人，都可以透过Airbnb这股热潮赚钱。重要的是你需要
学习技巧，包括寻找客户、谈判沟通、客户服务及营销宣传等，
借助这些技巧，有助于未来延伸发展创业事务。

04
Sync Academy

实际上，Airbnb有许多方式是业主可运用于翻倍租金，并提升房
屋价值，更好的是如何让Airbnb成为我们的工具为我们使用，让
Airbnb成为我们被动收入的一个来源。

现在你翻开了这本书，我知道你的好奇与渴望，但是你真的了解
用Airbnb成为被动收入这句话的意思吗？一路来好多人认为经营
Airbnb很浪费时间，要会面交钥匙，安排Kakak打扫，洗床单的琐
碎工作，如果以上的烦杂事项都不用，那Airbnb成为被动收入就
可成真。让你的资产替你卖命工作，如此一来，你就有更多的时
间去做自己喜欢又能感到热情的，是你可曾想过，如果有一天当
你不用再依赖工作上的收入，不用忍受厌烦的老板指导命令，更
不用浪费时间，通勤上下班，你可有想过，如果有一天有更多时
间可以陪家人和朋友相处，你一样可以自给自足的做自己所喜欢
做的事并维持自己想要的生活品质。

05
 序 ─ Elvin Wong 老师

是的，无论你是什么背景，你不一定要是专业人士。就算你只是
一个刚出社会的年轻人，或者朝九晚五的打工一族，或者是个生
意的老板甚至你是个家庭主妇你都可以透过Airbnb让自己找到人
生的一桶金，我们有好多这样的例子和见证的。

现在本书介绍的，是一些创新的方式和经营Airbnb一些新的理
念，Idea。Airbnb赚钱十步曲,你将了解如何透过Airbnb创造人生
一桶金。

如何，是不是很好奇如何做到呢？
让我们一起读下去吧！Let’s go ～

Brothers In Airbnb
Elvin Wong 老师

06
Eric Wong
黄 胜 昌
 序 ─ Eric Wong 老师

但是如果你是以下几个种类的人加上Airbnb，生活从此不一样

■ 用Airbnb加上一个房产，它就可以带给你更高的租金回酬与收入
～ 房产投资者
■ 看准这个商业机会成为二房东，租用他人房产利用Airbnb创造第二收入
～ 创业者
■ 如果你有空置的房间或者地方也不妨转换成Airbnb房源，原本没用的
地方，现在也可以带给你多一个家庭收入 ～ 家有空置地方者
■ 用Airbnb为自己的家人，亲戚，朋友，客户的房产，以管理他们的房产
的方式运用Airbnb日租达到三赢模式 ～ 房产管理者

说到这里，你是以上几种的其中一种人，你可能就会想，我，是
啊，但我要怎么开始做呢？对！这就是现在市场上每个人面对的
事情，大致上的人都知道Airbnb应该可以解决/增加/改变他们的状
况，只不过他们毫无头绪不懂得怎么去开始？这本书就是要让你
知道你应该怎么样去开始这一行业？

08
Sync Academy

书中的方法与技巧完全是落地与实在的个人经验，经由我们两个
Airbnb达人从1间经营到拥有57间自己的日租民宿，还有200间管
理的单位到成为【Airbnb马来西亚官方推广大使】的拓展过程，
应该怎么开始运作 | 经营者会面对的问题与状况 | 避免犯下的错
误 | 为什么现在就要开始？都一一呈现在本书中。本书会由浅到
深的带入，非常适合有心，要成为Airbnb业者的你一页一页从头
到尾的阅读就像著者般一步一脚印的从一间怎么开始，万丈高楼
从地起，拿起这本书读完，就马上开始吧。

经由实际的回酬与高收入的增长，著者从用自己的房产开始，到
租用他人房产，管理他人房产全都由零做起，现在由马来西亚经
营到台湾，目标是要经营到日本，韩国，越南，中国，澳洲 - 目标
管理1000间民宿！

各位民宿短租企业家我们高峰见！

Brothers In Airbnb
Eric Wong 老师

09
Sync Academy

第一章
我们进军民宿的故事
2012年，Elvin即成为Airbnb的房东，可说是马来西亚前期Airbnb
房东。之后2013年，Eric也随之加入这个民宿行业。我们一步一
脚印，从1间民宿，逐步累积至10间，30间，50间……在2017
年，我们共有57间自己的民宿与房产，努力了四五年，我们正
式达致一年一百万令吉收入的目标。身边很多朋友都感到难以置
信：“做民宿年赚百万？真的假的？”其实你想一下，这很难
吗？一百万令吉净利除以57间再除以12个月，每间民宿，每个月
只要你净利润有1500令吉就可以了。所以只要你有能力管理五六
十间民宿单位，就达到年收入一百万令吉的目标。

这样的时间，这样的成绩，听起来并不是一夜致富的行业，但我
们想要分享的，正是我们稳扎稳打的心态，因为它是让我们至今
有小小成就的最坚固的踏脚石。

本书的开篇，我们带大家回到从零开始的时候，两兄弟是如何开
创这份民宿事业的。

11
 第一章 我们进军民宿的故事

2009年做Airbnb以前，我是个房产投资者。当时我置产的方向，
是希望买入能够带给我资金流动的房产。因此我选择了成本较低
的Studio入手，在 Damansara Perdana 的同一栋公寓买了四间
Studio单位。当时的价位，我供房产的成本是1100令吉，租金的
市价大约是1600令吉，因此一个单位我可以拥有500令吉的正现
金流。

到了2012年，出现了一个问题，因为在我的单位对面，另一栋
公寓建好了。如果你是租客，我相信在租金相差不远的情况下，
你也会选择这一个家私、设施、建筑等都焕然一新的新环境吧？
我的租客就这样搬了去对面，从那个时候开始，我感觉到出租单
位变得困难。在2012年以前，我的单位有很多中介会介绍租客
给我，我甚至可以选择自己心仪的租客，而这一切在新公寓建竣
以后就改变了。那阵子我的单位曾经空置90天，租金价格也不漂
亮，可说是我房产投资的第一个挑战。

12
Sync Academy

后来，我有一位当讲师的朋友，他邀请我去听他在吉隆坡的商业
课程分享，而在课程里头他分享了一则故事，而这则故事就是让
我打算从事Airbnb的转捩点。

故事说在2010年的台北，有一位22岁的女大学生毕业了。她不想
打工，想要创业，但这一位女学生储蓄并不多，资源不多，圈子
不大，能干什么呢？于是她动动脑筋，用仅有的储蓄买了七个流
动宽频装置（Portable Modem）。她买来干什么呢？台北是个
旅游城市，有很多旅客。她服务的对象，就是这些需要临时租借
Modem的旅客，学生和商务人士。

这一套营运方式能够奏效，其中一个关键在于买回来的Modem
并非消耗品，所以可以循环出租给不同的人使用。当7架Modem
都尽数租了出去而还有需求，她就可以用赚回来的钱添购更多
Modem，出租给更多的人。到了这一步，她已经不需要动用本钱
来扩大生意了。而这整个出租过程和结果是可以被复制的，因此
台北的营运稳定以后，她把同一个方法复制到台中、高雄去，进
一步把自己的事业推向高峰。就这样，这个女生的创业梦想实现
了。就这样，赚了人生的第一桶金。

13
 第一章 我们进军民宿的故事

听完这个故事，我就在想，这门生意能不能在雪隆一带进行呢？
结果我只稍微考虑得深层一些，就知道行不通了。2012年，马来
西亚电讯公司所提供的上网配套价格十分昂贵，而那时候台湾已
经有无限网络（台称“吃到饱”）的配套，国情不同导致我无法
依样画葫芦。然而我并没有放弃，因为雪隆和台北一样有很多旅
客，而旅客是相当大的消费群。

“要怎样赚旅客的钱呢？”要达到这个目的，我先想想自己拥有
什么资源，对了，手上有一些租不出去的单位，这跟旅客有没有
关系呢？于是我上网搜索了一下，看看有没有出租民宿的网站，
结果相当让我讶异：竟有二三十个网站提供短租服务给用户，其
中一个网站正是Airbnb。就这样，我开启了自己成为 Airbnb Host
的旅程。

因为Airbnb，我空置的单位得以发挥功能为我带来收入，在累积
了一定的资金以后，过了几年到2016年，我和哥哥合力经营民宿
事业，共累积了57间属于自己的单位。我们没有一个有经验的人
带领，全靠自己一步一脚印地摸索、碰钉、改进而做起来的。

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Sync Academy

还记得我开始了第一间Airbnb单位时，同一个地区有一个房东有
7个Airbnb单位。身为初学者，我好希望他能够教我一招半式，很
可惜的是，他肯定不会教我的。我非常了解刚入行的人有多么彷
徨，这也就是为什么我想要在这里分享我的经验，希望帮助更多
人的Airbnb事业步入正轨。

15
 第一章 我们进军民宿的故事

“无需添购房产就能开始做Airbnb!”

有人问我为什么会比弟弟迟了近一年加入Airbnb事业？我常回答
他们说：“因为哥哥比较聪明，让弟弟先当白老鼠，确认赚钱了
我再加入嘛！”现在的你不需要再找白老鼠了，我们两兄弟就是
你们的白老鼠。

说起我做Airbnb的缘起，还真是“天赐良缘”。2013年，我在旧
巴生路Scott Garden有一间3年租约的复式公寓（Duplex），临近
上班地点方便过夜。租了8个月我就用不了了，因为太太怀孕了，
我们打算搬回老家。所以我们清空单位里的东西，卖掉的卖掉，
搬走的搬走，就在准备归还给屋主时，Elvin就叫我不要退房，并
且劝我跟屋主商量，把单位转换成为民宿经营Airbnb的生意。抱
着试试看的心情，我联络了屋主。

16
Sync Academy

“Ray，你的单位本来我想不要租了，因为我太太怀孕我们要回
老家，不过我觉得很浪费，3年才租了8个月，你一定会扣掉我的
押金对吗？”屋主不好意思地笑了起来。我继续说：“跟你商量
一件事情啦，我想把你的单位转成民宿，想先问过你。”屋主问
我是不是Airbnb？屋主果然“识货”，我便连声称是。结果屋主
非常爽快地答应：“可以啊，（盈利）怎样分？”原来屋主不止
“识货”，还精打细算啊！于是我告诉屋主，“这是我第一次
做，让我试试看自己做好吗？若真是赚钱的话，三年期满我们再
谈。反正租约还没到期，你给我租完这三年，我每个月定期还你
租金。”屋主想，反正对他来说是没分别的，便答应了我，只是
他叮嘱我要把他的单位保持整洁。

如果你是屋主，有人要用你的单位做Airbnb，请你放一百个心，
因为他必然会比自住更加照顾你的单位，不但会保持清洁，还会
做一些小装饰，搞不好下次你回到自己的单位会认不出来呢！

17
 第一章 我们进军民宿的故事

单位清空了，我和妻子重新添购家私，为这家Airbnb构思主题，
对未来充满憧憬。结果我们花了三四个星期来装置，Elvin知道以
后便催促我们赶快拍照上载到Airbnb，说不定周末就有人来订房
了。“一般情况下，有Airbnb单位的地带，周末通常是租得出去
的。”结果，上载广告两天后果然就有人询问了，是新加坡来的
两个女生，想要租星期五、六、日三天。

做Airbnb最重要的是服务。在客户下订之前他们会有很多问题，
我一一耐心地回复；她们来到我的单位找不到停车位，我上她们
的车引领她们到停车位，下车时还帮她们提行李；到了家门口也
亲自帮她们开门。你知道，这是我第一单Airbnb的生意，很多细
节至今还记得很清楚。我还记得一开门，其中一个女生就不禁“
哇”了一声说：“跟照片一样漂亮呢！”我不明所以，她就说很
多 Airbnb Host 会修图，把自己的单位修得美轮美奂，结果一去
到根本不是那回事。

贴心的服务，漂亮的环境，我得到了她们一篇长长的真实体验评
语（Review），自此我的单位询问度大大提高，也渐渐有了稳定
的收入。

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Sync Academy

希望实战经验能有更多人知晓

由于我们是马来西亚Airbnb最早期的房东，加上我们持续不懈地
发展事业，营业额逐年增长。一些媒体看到我们的表现，便开始
来采访我们，并称我们为“Brothers in Airbnb”，让我们开始有
了一点小小的名气。今天，我们除了拥有五六十间自己的民宿，
也成立了团队协助管理发展商以及其他屋主共两百余间单位的短
租型民宿。

在做Airbnb以前，我们有9年的教课经验，教大家有关房地产方面
的知识和技巧。经过媒体的报道以后，我们意识到自己的经历，
可以让马来西亚对民宿业有兴趣的人获益，于是我们也开始开班
授课，跟大家分享我们的民宿实战经验。很荣幸地，我们的一些
学员在经营Airbnb生意上杰出的表现，让他们也登上了报章杂志
的版位。

我们无法担保看完这本书以后的你也能够上报纸，但求大家能够
从中对这个行业有更多了解，足矣。

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 第一章 我们进军民宿的故事

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Sync Academy

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Sync Academy

第二章
民宿生意的进化
相信大家对Airbnb应该不陌生吧？这几年投身做民宿的人越来越
多，说不定在你家的住宅区或是同一栋楼里，就有人在经营民宿
了，是吧？

民宿这个行业，在马来西亚其实已经有一段时间了。我们两兄弟
在小时候就已经住过民宿了。中学的时候，我们从吉隆坡到吉打
双溪大年参加表姐的婚礼，表姐身为主人家，自是会安排住宿给
远道而来的亲戚朋友，当时我们一家四口就是在一间双层排屋过
夜的。去过波德申旅游吗？有没有租过度假屋？由此可见，民宿
业在很久以前就有了，这绝不是什么最近才兴起的行业，只不过
现在的经营模式改变了而已。

SAMPLE
/图摄自Airbnb广告

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 第二章 民宿生意的进化

从照片中可以看见，当年我们在双溪大年住的民宿就是这个模样
的。这些所谓的“结婚屋”、“兄弟屋”专做好日子的生意，他
们大概有“幸福屋”之类的统称。

这是旧时比较单一的民宿风格。如今的民宿可说是“风情万种”
，各式各样的都有。外国有飞机屋、树屋、船屋等等极具特色的
民宿，在槟城和马六甲也有很特别的民宿，我们曾经住过历史古
迹风的民宿。只要你够特别，就会有很多人来光顾。

除此之外，宣传手法也有所改变了。以前，你要为自己的民宿宣
传，就要靠顾客和朋友口传，或是在门口挂个牌子；有点钱的
话，可以在报章上登广告。现在有了网际网络，Airbnb国际公司
开发了一个宣传平台，让全世界的屋主可以宣传自己的民宿。以
往我们的朋友问我们经营民宿做得怎样，现在他们都问“你们做
Airbnb做到怎样？”可见Airbnb已经非常普及化，所以如果你想
经营民宿，一定要使用Airbnb这个平台。

24
Sync Academy

出租方式有几种？

在马来西亚，我们称之为“民宿”，台湾人称之为“日租套房”
，西方国家的人则称之为“Home Sharing”。这个Home Sharing
的概念是怎么来的呢？打个比方说，我有一间屋子，四房，我只
用头房（大房），我想要把其他剩余的房间租出去，或者客厅的
一张沙发租出去，和他人“共享”我的家，这就是 Home Sharing
的意思。

从这一点延伸开来，简单来说，只要你有一个住处，你就可以
做Airbnb了。住在小镇的朋友可以用自己的地型房产（Landed
Property）来做，住在城市的朋友也可以用公寓单位来做。这是
自由度非常大的生意，你手上有什么样的资源，就可以选择提供
什么样的服务。这是在网上找来的照片，你看这个房间，加床的
话可以睡六个人，只要住客可以接受这样的条件和价格，身为屋
主的你完全可以这么做。

SAMPLE

/图摄自Airbnb广告

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 第二章 民宿生意的进化

由此可见，民宿可比酒店灵活多了，所以你会发现，现在无论是
旅游或公干，人们都更愿意选择民宿了。

一般来说，出租的方式有三种，如下：

1. 出租床位。以计算人数的方式，比如一张双人床或双层床就
可以出租给两个人，收两个床位租金；

2. 出租房间。将整个房间出租，只收取该房租金。

3. 出租单位。不论是地产或公寓单位，将整个单位租给租客，
只收取该单位租金。

大家不妨思考一下，这三种方式当中，哪种方式能够获得最大的
利润呢？答案自是床位出租。我们曾经住过Capsule一间房间共
容纳了8个床位，一晚一个Capsule床位100令吉的话，住满人的
话，屋主就有800令吉进账。一间房的收入800令吉真的很不错。

26
Sync Academy

然而，床位出租并不是最受欢迎、需求最高的方式，这个方式比
较适合欧美人，他们比较能够接受和陌生人共处，亚洲人当然也
有选择租床位的，但为数不多，可能我们亚洲人会比较内向、害
羞。

你想想看，你租了一个床位，第二天睡醒的时候，旁边忽然睡
着另一个人，你可能还要问他：“Bang, bila u masuk ah? ”
（Bro, when did you check in?）他还会回答你说：“Oh masa
u tidur lo!” （Oh, I checked in when you were sleeping!）是
不是很尴尬？

既然如此，那反应最好的是哪种方式？单位出租。以我们亚洲人
的习惯，最好就是不用和别人共享，我们可以独自享有整个空
间，睡房、厨房、客厅全都是我们的，多么自在！

所以，你要做民宿的话，就必须明白：最赚钱的是床位出租，反
应最好的是单位出租。选择最适合租客的方式，然后提供给租客。

27
 第二章 民宿生意的进化

房型会决定你的收入有多少！

探讨了哪种出租方式最赚钱、反应最好，你的脑子是不是开始想
着要赚钱了呢？这也太快了吧？！不过有目标、有梦想毕竟是好
事，那我们就从这里继续说下去吧！

经营一间民宿到底可以赚多少钱呢？扣除所有开销，一间民宿可
以带给我们的净利润（Nett Profit）是多少呢？跟大家报告一下，
从目前我们正在经营的各种民宿来看，把收入扣除开销，净利润
是从1000至5000令吉左右。你可能会好奇：为什么有那么大的分
别？答案就是：房型。

我们所经营的民宿，多以高楼单位（High Rise Building）为

主，而它有各种不同的房型，我们从最小的公寓套房（Studio）
，到一房式、两房式、三房式、四房式单位，再到空中洋房
（Penthouse）都有在经营。

说到这里，你猜到可带来5000令吉收入的是哪一种房型吗？
没错，就是空中洋房，因为它是最大间的，因而价格也是最贵
的。Penthouse在平日一晚的价格可达500令吉，周末则约650
令吉。

28
Sync Academy

如 果 平 日 可 租 出 10 天 ， 就 已 经 有 5 0 0 0 令 吉 的 收 入 ， 2 0 天 就 有
10000令吉了，扣除所有开销，净赚5000令吉不是问题。根据统
计，在一年里有好多个月，Penthouse单位都能净赚5000令吉。
倘若是在旺季价格可以调高，那就更不止了。

那么，净赚1000令吉的又哪个房型呢？那自然就是最小的Studio
型了。一间的租金约150令吉，出租20天也只有3000令吉的收
入，扣除开销就只剩下1000令吉左右了。

由此我们可以清楚地看到，你在选择用何种出租方式以后，倘若
你是做高楼单位的，就也要从这几种房型中选一种来做。这些选
择将直接影响你的月收入。如果，你决定只要经营一间民宿，并
且要月入3000令吉，那么你就不能够选择Studio房型了，因为它
很可能只能带给你3000令吉的营业额(Sales)，那又何来3000令
吉的净赚收入（Nett Profit）呢？

29
3 第三章
Sync Academy

第三章
做 Airbnb 生意的第一步
「成本管理」
从前文所述我们可以得知，决定房型或出租方式，是视乎你手上
的资源。而开篇我们两兄弟开始做Airbnb的故事也透露着另一个
讯息：无论是租来或买来的单位，都可以拿来作为Airbnb单位，
并且都能够取得成功。

这其中还有一个很重要的事情，我们要知道做Airbnb有哪些成本
和开销是需要承担的。接着我们用Eric租来的第一间Airbnb民宿来
说明。

在还没决定要把该单位改造成Airbnb单位租出去以前，Eric已经把
屋子清空了，所以得重新添购家私。这样也好，可以完全重新为
民宿设计一个新主题。带着怀孕的太太去到处逛，感觉就像为自
己的新家装置一样，幸福感满满。为了达到尽善尽美，买家私的
时候总是买好看的、好用的，自然价格也贵一点。然而，Eric想用
这一次的经验告诉大家：这里贵一点，那里贵一点，到最后就是
一笔不小的开销了。本来10000令吉的预算，结果花了超过14000
令吉（目前汇率：1美元=4.2马币）。

31
 第三章 做 Airbnb 生意的第一步「成本管理」

14000令吉，用以购置一间775方尺单位的家私、装饰、背景，这
样的入伙开销（Opening Cost），是不是健康的呢？一间空空
如也的单位，要购买家私、电器等等进去，到底要花多少钱才算
是健康？老实说，开设第一间民宿通常是“陷阱”，总会不小心
超支，其实这也是人之常情，第一间当然是要做到最好。虽然超
支了，但看看照片，如下图，很美是吧？美得都不像自己住的家
一样了，这一看就知道是让人有宾至如归之感的民宿！

32
Sync Academy

在这里跟大家分享一个观念。在Airbnb里头下订的动作，叫做
“预订”。从字面上看我们可以发现，这是租客为未来的日子
“预”先“订”下来的。所以这个月尚未结束，你就可以从租客
们的预订日期中，大概预算到自己该月份的收入有多少了。

Eric的民宿设置好以后的一个星期，获得十来个租客的询问，但最
终只成交了两个预订，其中一个是租七晚的长租客（在Airbnb领
域里长达一个星期的预订便属于长租了）。一个晚上该单位的租
金为250令吉，乘以7个晚上及清洁费等等收费，Eric会有1750令
吉以上的收入，单是这个预订，就解决了Eric需要承担的1600令
吉月租。

另一个预订则是一位洋人，由英文能力较好的Eric太太负责联系。
当那位洋人付款确定了预定后，太太马上开心地与Eric分享喜悦，
除了是因为太太首次接单，也表示他们这个月不必赔本了。这一
个月，Eric共接获6个预订，总收入为4100令吉，成绩不俗。然而
这4100令吉中，Eric净赚多少呢？这就要扣除其他各种开销了。

33
 第三章 做 Airbnb 生意的第一步「成本管理」

一间民宿的开销可归纳为5种：

1. 租金 / 房屋贷款（Rental / Installment）
2. 水电费（Utilities Expenses）
3. 清洁费（Cleaning Fees）
4. 换洗床单、被单等（Laundry Fees）
5. 杂费，如洗发水、厕纸、空调维修等

这5种开销，我们把后面第2到第5个称作 Happy Expenses（开

心的开销），为什么呢？因为第二项至第五项开销的出现，就表
示有人预订你的单位，有收入了，所以是“开心”的开销之意。
这4项开销你完全不必担心会超支，因为它们是建立在有收入的前
提下的。真正需要考虑的开销只有第一项，也就是最重的一项。
房贷或租金，这第一项是民宿基本生意所需要的成绩，通常一
个能够做民宿的地点，只靠周末两晚一个月有八晚到十晚周末预
订就可以盖过这第一项就算健康，而所有额外的开销都是Happy
Expenses，你说这样的生意可以做吗？好做吗？答案不言而喻
了。

34
Sync Academy

说到房贷和租金的开销，或许有人担心出租民宿的收入会不足以
承担。以我们的经验来看，除非你经营得非常不善，否则的话，你
的收入通常都能够承担房贷或租金的。这一点，市场已经给我们
明确的答案了。在民宿的市场上，很多房东这个月做一间民宿，
很快几个月过后就会有第二间，一年下来就可以经营四五间民宿
了。Airbnb的市场每一天都在持续扩大中，经营民宿的房东越来越
多，如果这门生意不好做的话，就不会有这样蓬勃的发展了。

Eric的第一个月收入4100令吉，在扣除种种开销以后，获得1900
令吉的盈利。当时的Eric有一份正职，民宿的生意只是个兼职，
严格来说，Eric的这份兼职只需要服务租客，平时回答租客的询
问，以及租客入住和退房的手续而已。工作量不算太重之下，Eric
的时间还可以允许他经营多两三间的民宿。一间近两千令吉的盈
利，四间就有八千令吉了，Eric眼见收入如此可观，就和Elvin说
道：“嗯，我研究过了，这个行业真的可以做。不如我们两兄弟
一起进军民宿事业！”这份雄心勃勃的话听在Elvin的耳里，只换
来他的一声冷笑：“呵，你现在才发现啊？我都跟你讲了整整一
年了！” (白老鼠一年)

这便是 Brothers in Airbnb 开始合作的故事了。

（听起来怎么那么尴尬啊）

35
4 第四章
Sync Academy

第四章
Airbnb 生意的开展
做了决定以后的我们，Airbnb在当时的我国还没开始普及化，因
此我们无从拜师，只好靠自己一点一点摸索，抱持着稳扎稳打的
观念去经营。开了第一间，有了稳定的收入再开第二间，以此类
推。有些是租回来经营的，一些则是自己的房产，经营方式其实
大同小异。

在没有名师指导之下，我们很快就遇到了瓶颈。

当我们的民宿事业开展至十多间的时候，我们依然想要继续拓
展，就像台湾那位出租流动宽频装置的女生一样，同一套经营模
式得以在不同的民宿上复制。开了十多间民宿，我们基本上掌握
了经营民宿的要诀，因此要继续开民宿绝对不是问题。但这个时
候，我们面临很大的问题——分身不暇。

37
 第四章 Airbnb 生意的开展

经营民宿，很多事情我们都是亲自处理，其中最耗时的便是接见
租客。一个租客，入住时我们要把钥匙亲手交给他，跟他收押金
200令吉，退房的时候要去检查民宿里的东西完好无缺，并退还押
金和收回钥匙。那时候，两兄弟就像是“超人二人组”，每天东
奔西走，因为我们的民宿所在地区过于分散，A区一间B区一间C
区又有两间…… 人家都说“分散投资”，不要把所有的鸡蛋放在
同一个篮子，所以我们就超人般到处飞来飞去。单是普通的入住
和退房手续就够我们忙了，要是有什么突发状况更不得了。如此
一来，还谈什么继续拓展事业呢？

为此，我们在发现问题以后进行反思。我们是否满足于这十多间
的民宿，还是要继续把生意做大？如果要继续做大的话，我们就
一定要解决分身不暇的问题。

38
Sync Academy

经过我们两兄弟集思广益，终于想出了一个方法，能够不需要亲
自去见客，并且跳过许多繁琐的程序，让整个租房流程能够自动
运作。如果你是Airbnb的活跃用户，说不定在市场上你们会遇
到我们的学员，正在使用这种方法经营民宿了。我们现下定期开
班授课，所教导的正是这些我们自己研发，并十分实用的经营民
宿经验。这个方法一旦出现，我们经营的民宿数量便开始大幅增
长，从十多间到三十多间，到现在的五十多间。

业务的拓展，除了增加属于自己的民宿，目前我们整个团队也在
协助管理发展商和屋主两百多间可供短租的单位。这些单位之
中，一些是发展商租不出去或刚接手的，一些则是屋主在进行房
产投资时购置在较为分散的地方。所谓协助管理，意味着所赚取
的收入，是与发展商和屋主们进行分配的。

39
 第四章 Airbnb 生意的开展

Airbnb 的门面功夫 -
「单位设计」
假设你是一名屋主，你购置房产是为了投资而非自住，那么你有
两个选择。在Airbnb盛行以前，屋主要出租自己的单位，一般都
只能选择找想要长期租赁的租客，至少租个半年或一年。如今有
了Airbnb，屋主们多了一个短期租赁的选择。短期租客倘若达到
一定的数量，短租能够获得比长租更高的收入。

由此，屋主可以把自己的单位短租出去，或是像Eric一样租一间单
位下来，计算好各种成本和开销后就开始经营。开始经营民宿一
段时间以后，第三种经营民宿的方式会开始出现，那就是当你经
营得不错，开始累积了一些口碑的时候。屋主会找上门来，把自
己的单位交给你做，然后和你分摊盈利。在槟城的新关仔角，就
有屋主专诚请我们到那里打理Airbnb的生意。

说起这位槟城的屋主，和他谈合作的时候挺有意思的。当初他主
动联络我们，说有一栋楼要交给我们经营Airbnb，乍听之下我们
都很兴奋：“整栋楼呢！”于是我们很快就表示有兴趣，也很快
就约个时间到现场看场地。

40
Sync Academy

到达的时候，我们就回复冷静了。

那确实是一栋楼，是旧式的独立公寓。整栋公寓有五层楼高，每
层两个1200sf的单位，每个单位三间房。我们不禁互相使了眼色
问道：这里不知道有没有电梯呢？

屋主跟我们说，这里地点非常好，很容易就可以租出去的。步行
一分钟可以到 Gurney Drive 海边，再往左走三分钟就是 Paragon
Mall，再一分钟便是 Gurney Plaza ；反方向走去有两座庙宇，其
中一间便是闻名遐迩的东南亚最大睡佛的所在。如此旅游热点，
当然是做Airbnb的理想之地。我们问他一个月租金收多少钱？
他说，以前就2500令吉一间单位，现在跌至1800令吉了。“喏，
都是它害的，害我租金少了，还挡了我的海景！”我们循着他的
手望去，是一栋新建好的公寓。我们安慰他说：“啊，这没办法
相比啦，人家有好多设备，有泳池有健身房有桑拿什么的，你这
里什么都没有，只有个守卫亭，而且还没有守卫在里面的！”
（呃，好像没什么安慰到）

41
 第四章 Airbnb 生意的开展

看完他的公寓，我们就问屋主，一个月想要多少钱的租金收入？
屋主说：“不多，你一个月至少给我两万令吉就可以了。”听到
这里我们就心想，“咦，要求不高嘛。”我们开始盘算，一个单
位1200方尺，三间房，有完整家具设备，地点邻近那么多旅游景
点，一晚300令吉的租金不过分吧？如果我们非常保守地估计，只
在周末找到租客的话，那么一个月8个周末晚上，一个单位都可以
赚到2400令吉了，十个单位就两万4令吉，而房东要的一个月是
两万令吉。所以我们没有多想，就接下“这栋楼”了。

既然要开始了，第一步就是要先修整栋楼的外观和单位的设
计。公寓其实已经有点残旧，于是我们把这个想法告诉屋主，
希望可以一起搞好装修，从头翻新这些单位，以全新的形象出
租。结果我们各自分担了不同单位的翻新工作。然而，我们错
了，不应该让屋主涉及其中。为什么？看看这些照片就知道了。

42
Sync Academy

从照片可以看到，设计观感上有很大的分别，当然这存在着一定
的主观性。我们不敢说自己的设计一定是最好的，但起码比起屋
主的设计，我们的显然更年轻化，更新潮。我们有问屋主，为何
选择这种款式的壁橱？屋主说：“耐用啊！”这就出现了Airbnb
房东和自住屋主的想法区别。Airbnb租客在我们的单位里大多是
短租，即使是长租也不过半年至一年。家具的耐用程度，显然并
不是他们的主要考量，租客在选择单位时，很多时候都是看照片
所呈现的感觉，单位的设计是什么主题或风格的。

来给大家看看我们在 Damansara Ikea 附近的公寓单位。这个单

位有很多摄影团队找上门，曾经有电影团队来租2天拍摄，另一
部本地连续剧《如何说再见》的拍摄团队租了两个星期，运用我
们的单位拍成女主角的家。而租用最高纪录是TV1，跟我们租了
28天。很幸运地，很多摄影团队都把我们的单位作为男女主角的
家，很少说有来拍鬼戏或当做凶杀现场的。这是为什么呢？当然
和你的单位设计有绝对的关系。

如果有一天你做Airbnb生意的时候，有摄影团队租下来然后告诉
你：“哇，你的单位好适合拍鬼戏啊！”那……你就要检讨一下
你的装修跟布置了，哈哈。

43
 第四章 Airbnb 生意的开展

44
Sync Academy

扎根马来西亚，放眼全亚洲
我们的目标：经营1000间民宿！

自2013年走到今天，目前我们手上有两百多间民宿。未来我们预
期能够以更快的速度增长，因为在开始的阶段，我们花了不少时
间检讨和改良整个操作模式。如今我们有了完善的系统去经营，
便可以全力向我们的目标冲刺！

现阶段，开民宿的方式也因成熟的作业模式而有了改变。我们开始
有了一点名声，找到很多屋主和发展商支持，将一批批的单位交给
我们经营民宿。可喜的是，我们的团队已经有能力接管和改造大量
的单位，这么一来，我们便能更快达到1000间民宿的目标。

除此之外，我们也开始走出马来西亚，开拓外国市场。在2018年
6月，我们在台湾的台北开了11间房间，这是我们在国外的第一次
海外民宿。台湾民宿的房间有些不一样，因为当地有很多房东都
是租下店屋楼上的空间，然后隔成房间来作为民宿出租。在马来
西亚这么做，肯定没有人要租的。不同地域就有不一样的情况。

45
 第四章 Airbnb 生意的开展

下一个目标我们锁定于国外，其中一个国家是我们非常想去开我
们民宿的地方，那就是日本。为什么呢？

一，日本一年四季都是旅游旺季。
二，日本酒店价钱相对的高昂，对民宿经营是非常有大的帮助。
三，旅客们都想一而在再而三地到回去这个国度。
四，政府已经规划民宿这个领域可以在日本经营。
五，经过长时间的观察日本民宿入住率非常高，当然也包括酒店。

这也是我们想先在日本开民宿的原因，前一两个国家一定要做到
非常好的成绩，那我们才会继续不断地前往各国城市去开拓我们
的民宿。

把民宿的生意扩展到国外还有一个好处。假以时日，倘若我们在
各个旅游城市，如曼谷、首尔、大阪、东京、悉尼等都有民宿的
话，那么我们的退休生活就很写意了。每个地方弄个十间，二十
间民宿，退休后的每个月我们可以周游列国，不需要租酒店，直
接住自己的民宿，也顺道视察我们各国的民宿生意。

有如此悠闲的退休生活，岂不乐哉？

46
Sync Academy

我们在台湾的民宿照片（i）。

47
 第四章 Airbnb 生意的开展

我们在台湾的民宿照片（ii）。

48
5 第五章
什么是Airbnb？
 第五章 什么是Airbnb?

第五章
什么是 Airbnb?
时代更迭，人类的商业模式也不停在改变。如今，“共享经济”
成为时下的主流经商概念，而Airbnb正是共享经济最成功的代表
之一。

何谓共享经济？从最初的Uber到Grab，到大家耳熟能详的
Airbnb，它们的共同点就是提供一个平台，让全世界的买家和卖
家、服务者和用户相互配对，各取所需。Airbnb正是全球最广为
使用的民宿平台。

2008年，Airbnb于美国旧金山成立。起初Airbnb的网站是
Airbedandbreakfast.com，意即“气垫床和早餐”，房东除了为
租客提供气垫床睡觉，也将准备私房早餐，让租客享有最道地、
最居家的舒适住宿感受。这点出了Airbnb与酒店最大的分别，也
是其重要的特点。

50
Sync Academy

下载了Airbnb的软体，或是浏览Airbnb的网站，你可以有两个身
分，分别是租客（Guest）和房东（Host）。这个平台将全世界各
个角落的租客和房东联系在一起，由於各处都有房源，因此能够
十分迅速地成长。2015年，Airbnb在一百九十多个国家近一亿个
房源，平均每晚有好几十万人住在Airbnb所提供的房间里，数量
惊人。

那么，Airbnb靠什么赚钱呢？租客在Airbnb上找到房间以后，下
订的时候要缴付6-12%的手续费给Airbnb（似乎他租的时段长或
者是短），房东则需把房租的3%交给Airbnb。这个收费是那么多
个出租房源的网站中最低廉的了。比方说，我身为房东，出租一
间房间100令吉，租客要租的话，需要付112令吉，而我只收到97
令吉。

前后Airbnb共获得15令吉。有了稳固的收入来源，Airbnb要回
馈给房东和租客的，就是最专业的服务、最完善的系统。这也是
Airbnb热烈收到全球使用者欢迎之处。

51
 第五章 什么是Airbnb?

从租客的角度，
看一个房东合不合格！

要知道该如何定位自己身为房东的设置，我们可以从租客的角
度，透过检视他们搜索房源的经验来决定。

假设你是一位租客，进到Airbnb的界面，首先你需要如图所示点选“
地址”、“入住日期”和“入住人数”。接下来，它会要求你输入“
房源类型”（Room Type），分别有“整个房源”（Entire Home）
、“独立房间”（Private Room）和“合住房间”（Share Room）
供选择。这和房东的设置选项是一样的。倘若你设置自己的房源
是“独立房间”，那么租客在寻找“整个房源”的时候就不会看
见你的房间。所以在考虑设定的时候，要从租客的角度去设想，
该怎么设定才能够让更多租客看见你。当然，和你的设置一模一
样的房源也许会很多，那么租客的搜索页面就会出现很多页。租
客可以根据自己想要的筛选条件来打勾，除了以上提及的类别，
还有很多条件任由租客挑选。

52
Sync Academy

租客订房时的界面/图摄自Airbnb广告

评价（Review）/图摄自Airbnb广告

53
 第五章 什么是Airbnb?

千挑万选以后选到自己钟意的房源后，有一个动作一定要做的，
那就是看“评价”（Review）。如果其他住客都在称赞这个房源
的话，你自然就会对它信心大增，从而下手租下来。评价，就是
租客在决定要不要租的时候，产生一个很关键的推动力。有好的
评价，租客就很大可能会下订，反之就会找另外一间，反正房源
何其多，对租客来说要选择另一个房源实在是太容易了。所以切
记切记，叫你的租客为你写下一份好评价。

要获得租客的好评价，身为房东当然要提供最好的服务。房源的
干净卫生度、入住顺利度、位置便利度自是不在话下，房东的服
务态度也很重要。这里说的不是租客入住的时候，而是租客在询
问的时候就要展现快捷、贴心的态度了。

在Airbnb的APP里，房东可以随时收到租客的来讯询问，这时就
要赶快点进去回应，切勿拖延。比如说下午2点钟，有个租客问
你：“Halo host, tonight available?” 结果你没有及时回应，到
晚上10点才有空去回复，这时你才回答说：“Yes, available.” 大
哥，都晚上10点了，租客大概都跑到其他民宿去了啦，一切都太
迟了。

当然，上述例子是最后时刻才来询问的，一般上可能是隔一天、
两天，或者是下个星期或者一个月内的。所以你还是有时间做自
己的东西，不需要秒回。但是，你回复租客的速度会决定Airbnb
给你的分数哦！关于这个，我们稍后再谈。

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Sync Academy

使用 Airbnb 平台，
享受公平、公正、安全的服务

/图摄自Airbnb广告

跟大家分享一个故事。一天，有个名叫Sharon的租客联络我，询
问我在 Times Square 的两房单位（照片看起来是个美女，是不是
真照片就不得而知啦）。她想跟我租两晚，共四个人住，这单交
易成交的话，我会得到879令吉。这些对话是Airbnb的聊天室里进
行的，她问了很多问题，我也尽数回答了。

55
 第五章 什么是Airbnb?

来到最后一个问题，她问我：“Halo, this is my wxchat id,

can you please contact me?” 什么是Wxchat呢？其实就是
微信（Wechat）。那为什么她写成x而不是e呢？因为如果写成
Wechat的话，这句话就会被Airbnb的系统检测到，并且无法成功
呈现出来。

Airbnb这么做是有原因的，在交易还没成交，租金还没偿还
之际，它不容许房东和租客双方私下交换联络方式。不这么做
的话，房东和租客就可以私下交易，并省下要付给Airbnb的
12%+3%费用了。Airbnb就没有收入了。

现在Sha ron要求加微信，就表示如果我们微信联络，不透过
Airbnb的平台达成交易的话，她可以省下879令吉的12%，也就是
百多块的额外支出，而我们房东也可以省下3%服务费。

应该这么做吗？答案是：不应该。为什么呢？因为离开Airbnb的
平台，等于是放弃了Airbnb所提供的服务和保障。

56
Sync Academy

一、全球房东保障计划

在Airbnb做房东，Airbnb会提供一项保障，名为“全球房东保障
计划”（Host Guarantee Program）。房东接待来自各地的租
客，需要承担的风险很多，可能租户会拖延租金，屋子里的物品
会不翼而飞、会遗失、会被破坏。如果我250令吉租给一个人，他
隔天就搬走我的50寸电视机，到时我可真的是惨绝人寰啊……

有见及此，Airbnb实行了这项计划，目的就是保障房东。只要是
在Airbnb平台进行的租赁交易，房东就会自动享有这项保障。如
果租客偷了你的东西，或者破坏了你的东西后不赔偿，Airbnb会
怎么做呢？

首先，Airbnb会负责向租客追讨你的损失。倘若租客失踪，或
无法从租客那里收回赔偿，Airbnb会自掏腰包赔给你。“我的
东西很贵的呢，名牌沙发7000块就这样被那个该死的住客割破
了，Airbnb可以赔吗？”其实，不必担心物品或家私过于昂贵而
不获赔偿，这项计划最大的保额是高达100万美金！

当然，不要尝试去欺骗Airbnb，因为你要提供证据（比如购买家
具的单据）来证明其价值。

57
 第五章 什么是Airbnb?

二、房东和租客互相评价

透过Airbnb，我们可以追查租户的来历和资料，甚至评价该租
户。Airbnb的制度是健康而公平的，租户和房东可以互相给予评
价。你说我的屋子不干净，我也可以说你离开的时候留下一大堆
碗碟没洗干净。如此一来就达到冤冤相报……

呃，不是，是达到互相监督的效果。

这是同时保障房东和租客的权益。

58
Sync Academy

三、自由度高的租赁程序

在租房的程序中，租客在看过房源的所有资料和评价后，觉得满
意的话就可以预订。这个时候，租客还不需要付款，但需要在24
小时内完成付款。如果租客最终没有付款，系统会在期限后自动
取消该预订，然后重新开放。租客不会因此被罚款，房东也没有
损失。

如果房东在收到预订时，不想租给该租客，可能因为她不是美
女，或者因为他外表看起来怪怪的，这样可以吗？答案是可以
的。房东觉得不想租，可以选择不租，但不要拒绝太多次，连续
太多次的话，Airbnb就会来询问了。

59
 第五章 什么是Airbnb?

四、完整的财务记录

透过Airbnb平台，房东可以看到非常详尽的账目。

如图所示，十二月的收入是RM86762.02。点击查看交易历史
（Transaction History），就可以清楚看到这八万多令吉的每一
笔交易，得知这些收入分别是来自哪里。

60
Sync Academy

除了收入资料，Airbnb也提供数据分析，让你知道你的广告点击
率有多少。图中可以看到在过去的30天，我们的房源共有9681次
浏览量。Airbnb这个全球化的平台，点击率是很高的，只要这九
千多浏览量的1%能够变成订单，那就表示有九十多个人在租我们
的房源了。

很多人说，民宿的生意会大起大落，收入很不稳定，因为有旺季
和淡季之分。这话只说对了一半。没错，民宿生意确有起落，但
在所谓的淡季时，生意量也不会下滑得太严重，和旺季不会差得
太远。

61
 第五章 什么是Airbnb?

有图为证。图一是Airbnb发给我们的财务报告，这几个月的收入
都没有太大的落差，只是12月旺季收入会翻倍，平常的收入都很
稳定的。

图一/Airbnb发给我们的财务报告

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Sync Academy

有一点大家要清楚的是，租户缴付租金是先交给Airbnb，等租户
入住后的第二天，Airbnb才会把租金交到房东手上的。如图二
和图三，Completed Payouts 是指 Airbnb 已经交给房东的租
金，Upcoming Payouts 则是还没开始入住的租客已经付了租
金，Airbnb将在日后交给房东的数额。每一条账目清清楚楚，分
分明明。

为了节省那一点服务费，就得舍弃这些好处，孰轻孰重，大家都
明白了吧。

图二/Completed Payouts 图三/Upcoming Payouts

63
6 第六章
开始Airbnb生意的
Sync Academy

第六章
开始 Airbnb 生意的
【四大重点】
有兴趣经营Airbnb的朋友，接下来要注意了，我们将会搬出一系
列的荷枪实弹，让你们好好武装自己，避免掉入一些迷思或思想
误区，看准时机出击！你准备好了吗？

以下，我们将针对【四大重点】来个别剖析，在经营Airbnb的时
候，有哪些事情非注意不可的？

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 第六章 开始Airbnb生意的四大重点

一、地点

所谓“天时地利人和”，地点就是你民宿的“地利”。好的地
点，能够带给你源源不绝的住客。源源不绝的住客，就代表着源
源不绝的收入。

先跟大家分享我们的民宿，大概都分布在什么地区。首先就是
前文提及的槟城Gurney，然后在雪隆一带，我们有靠近Mid
Valley的复式公寓（Duplex）位于旧巴生路附近；Scott Garden
有 14 个 单 位 ， 其 中 两 间 是 发 展 商 交 托 给 我 们 打 理 的 空 中 洋 房
（Penthouse）；KLCC双峰塔那里也有十多个单位。其余的还包
括Bukit Bintang、靠近Ikea的Damansara区，最近新开的民宿则
是位于Bandar Sunway。

66
Sync Academy

想一想，上述这些地方都有什么共同点或关键词？你可以说这些
地方都是旺区、比较繁华的、有人会去过夜的地方。

然而要断定一个地点适不适合，还真不是能够说得准的，我们只
能凭着一些客观条件来大致猜测。比如说万挠，你认为是个适合
经营民宿的地方吗？或者说靠近KLIA机场一带的地方，适合做
Airbnb吗？这地点好象“似是而非”，介于适合与不适合之间的
灰色地带。

在商言商，我们可以把地区划分为蛋黄区和蛋白区。蛋黄区指的
是商业贸易活跃的地方，即我们俗称“比较旺”的地方。在蛋黄
区，我们可以获得一比一的利润。比如你在蛋黄区租了一个单位
来做Airbnb，租金1500令吉，那么估计你的收入可以达到3000
令吉，获得1500令吉的利润。而蛋白区就是离开商业中心有点距
离的地方，可能租个1500令吉的单位只能大概获得2000令吉的收
入，利润不高，蛋白区会比较适合让屋主自己做Airbnb，租单位
来做民宿就不值得了。至于再远一点的地方就不要去做了（那些
地方应该叫做蛋壳区了吧！）

67
 第六章 开始Airbnb生意的四大重点

所以回到那个问题：万挠可以做Airbnb吗？我们认为，不是不可
以做，但很难有稳定的收入，除非单位的所在地入住率很高，就
像以下的个案一样。

2016年7月，有人问我们在Cyberjaya赛城做Airbnb是否可行？
我们对那个地区不熟悉，所以就据实回答说不是很清楚，需要一
番考察才能下定论。来询问的人叫做Mr. Lee，是我们的学员，他
在赛城有一间空置的单位，当初买这个单位是希望可以租给附近
大专院校的学生，结果很不幸地，租下来的学生还没毕业就不租
了，而其他学生都已经找到落脚处，该院校又还没到录取新生的
时候，就这样空置了四个月。

68
Sync Academy

同年的12月24号，这位Mr. Lee煞有其事地捎来电话，想要约Eric
吃个饭。两人见面之时，他便把自己的故事说了出来：

当初Mr. Lee萌起经营Airbnb的想法，于是便来参加我们的Airbnb
课程。结果他开始做的时候赶上了十二月的旺季，十二月份居然
只差两天就客满了！Eric听了也相当吃惊，毕竟我们在吉隆坡市区
的一些单位，一个月的入住率也只大约维持在23、24天而已。Mr.
Lee解释道，他正好接到一位来自伊朗的住客要来看孩子的，那个
月他一订就订了两个星期。

这看似是一个偶然的个案，但成绩充分体现了一个道理：看似偏
僻的地区，入住率也有可能是很高的。

69
 第六章 开始Airbnb生意的四大重点

二、客户来源

说回 Mr. Lee 约Eric吃午餐的事。其实他真正想要询问的是接下来

的选择。

有一天 Mr. Lee 到自己的单位去打扫，恰巧看见对面的邻居也在

打扫，于是便前去打个招呼，没想一走进邻居的家，发现对方的
单位装饰得好漂亮，经过两人攀谈以后，邻居透露自己花了200千
令吉来装修。如此“笋盘”，让 Mr. Lee 就很想要把对方的单位
租下来做Airbnb。

其实听完他刚刚说完的业绩，Eric已经可以很清楚地告诉他：不用
想了，租下来吧！然而心情七上八下的Mr. Lee道出自己最担心的
问题：“如果我租回来了结果没有生意，我要白白付1800令吉租
金啊…… 我过不了自己那关。”

70
Sync Academy

Eric解释道：“一般来说在租单位之前，有三件事我们可以先推算
一下：第一是成本，单位的供款或租金，加上管理费等等；第二
是当地的租金市场价是多少；第三就是入住率高不高。”Eric进一
步说，你的单位每个月的供款和管理费是1200令吉，那如果当地
租金的行情是一晚200令吉，并且有把握每个周末都能够租出去，
那就不用考虑了，可以马上开始做。而 Mr. Lee 最想知道的入住
率，是可以到Airbnb的网站或APP查看附近单位不同月份的“可订
日期”，当然我们无法准确地预知入住率，但至少可以粗略地估
算。

其实Mr. Lee能够成功的原因之一，在于他了解自己的客户来源。
他在展示单位的照片时，其中一张拍的是天花板，天花板上贴了
穆斯林朝拜方向的贴纸（Kiblat），问他为什么贴这个，他就说自
己的第一个租客是马来人，当时租客要求他贴，于是就一直沿用
至今。

71
 第六章 开始Airbnb生意的四大重点

Mr. Lee 继续展示其他照片，图中所见他的单位是有花心思去布

置的，有不少装饰品、地毯，沙发上还有可兰经的经文。这一点
很重要，我们要知道主要的租客是来自哪里的，什么社会或文化
背景，然后针对性地进行设计和布置，让租客们有宾至如归的感
觉，他们就会很喜欢你的单位，进而给你很好的反馈。在设计单
位的时候要记得：要做租客喜欢的，不是做自己喜欢的。

还记得有个著名发展商曾经找过我们，在 Legoland 附近的区

域有很多屋子，但入住率不高，没有多少人住。发展商代表说，
附近有Legoland这样著名的旅游胜地，还有大学城、医院、政府
部门，不知道为何依然这么冷清。我们分析道：“Legoland平日
是没有人来的，附近的民宿也只能在周末、公共假期或学校假期
有生意。”他听了便开始担心，“吓，这下不就惨了？”我们笑
说：“啊，那倒不惨。一年有近一百天的周末，加上公共假期、
学校假期都有百多天了，还好还好”

72
Sync Academy

来做个简单的算术。一天的租金假设是两百多令吉，一年的百多
天假期，就能够带来三万多令吉的收入了。当然，我们做人、创
业都不可以那么乐观，要保守一点，那就姑且算它有100天的租单
就好。三房单位，算它租金250令吉的话，100天就有25000令吉
了，除以12个月，一个月有两千多令吉收入，难道不好吗？发展
商听完这个演算法，就觉得非常满意，至少总比空置着要强。

在接管这些单位以前，我们还跟发展商提了一个条件，那就是要
以Legoland的主题来装饰单位。为什么我们要这样做呢？因为那
一带有很多空置着的单位，屋主是不会任由它空置的，既然长租
不行，一定有很多屋主把单位放上Airbnb平台做民宿的，到时一
系列的住家型民宿任由租客选择，我们该怎样脱颖而出？于是我
们推测，会来这个地方短租民宿的，很可能是要去Legoland玩的
家庭。如果你是这个家庭的一分子，必然会被我们的Legoland主
题民宿吸引对吧？

73
 第六章 开始Airbnb生意的四大重点

要确知自己的客户群来自什么背景，就要看你的单位周遭的环
境，以及附近有什么地标、去处。例如：在安邦路有一个叫做
M-City的房产。那一带有三间国际学校，后面是Flamingo国
际学校，M-City的斜对面是一间国际语言学校。附近还有一家
Gleneagles医院。可别小看医院哦，有些来复诊的，或是来看医
生的外国人，就可能会租附近的民宿。医院再过去一点就是大使
馆区，再过一点就是KLCC了。所以综观整个地带，我们可以大略
估计人们会为了什么来住这里，进而再进行针对性的部署（怎么
搞得好像在查案一样）。

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Sync Academy

三、卖价

该怎么为自己的民宿定价呢？定得太贵就没有人来租，太便宜又
担心亏本。那到底什么价位最好呢？给你一个最方便的方案：到
Airbnb看别人卖多少钱呗！

这个方案很方便，但稍有不慎的话，也很容易掉入陷阱，所以要
注意。

当你搜索你那一区的Airbnb房东所设的租金时，你会看见同一种
房型会出现很多不同的价格。可能三房单位会有200令吉、220令
吉，甚至299令吉。那么你应该跟着200令吉的，还是299令吉的
价位？如果贪方便的话，就直接取中间值好了：250令吉吧！但我
问你一个问题：为什么明明可以租299令吉的单位，你要设成250
令吉呢？会不会觉得白亏了几十令吉呢？

75
 第六章 开始Airbnb生意的四大重点

如此一来，我们就要做接下来的动作：看看卖299令吉的民宿做得
怎么样吧！要注意，不要看他们的评价，因为评价不是入住率的
答案，那个房东可能做了10年才累积到100个评价。因此，我们该
看的是“可订日期”。倘若这个月他有很多天被租掉了，下个月
也开始有人订了，那就表示这个价格是市场可以接受的。接下来
你再看看他单位里的设备，如果跟你的单位大同小异，那你就不
需要租250令吉，跟着他租299令吉就对了！

很多人不会这样做，而是会看到别人租299令吉，自己就租250令
吉。价格战就是这样开始的。价格战，永远注定会两败俱伤。如
果你设250令吉，那么299令吉的房东就会没有生意，这时他就
会用更低的价格220令吉来反击，结果轮到你没有生意了，你又
用200令吉的租金来反击，如此一来他设188令吉，你又设150令
吉…… 最终双方都没办法把生意做好。在这里呼吁想要做民宿生
意的大家，千万不要玩这个东西，这是百害而无一利的。

参考别人的卖价，是一个起步。到你熟悉了市场的时候，可以掌
握卖价的定位，就可以拉高租金，同时又能留住租客，这才是最
高境界。

76
Sync Academy

四、成本

要开始做民宿生意，应该投入多少资金才健康呢？我们的建议
是，不要耗费太多成本在第一间民宿。Eric的第一间民宿，花了近
15000令吉装置，第一个月赚了1900令吉，之后的两个月则各赚
了2000令吉，结果7-8个月才回本。有些人可能花了一年才成功
回本，那就等于白做了一年。

因此，应该为自己订下一个顶限，顶多6个月就要回本了，这样会
比较健康。如此一来等于说你做了一年以后就是赚了一倍的钱，
而且6个月回本也不算是很累人的事，到时或许你要把赚回来的本
钱来开第二间民宿，扩充事业也可以。

77
 第六章 开始Airbnb生意的四大重点

最后，
再综合性地为大家总结以上四个重点

有一次，有个主办单位邀请我们去芙蓉开办讲座，教当地的居民
怎样经营民宿。起初接到这个邀请的时候，我们就在想，芙蓉既
没有旅游景点，也没有商业区，似乎不会有人到芙蓉过夜的吧？
当然这只是刻板印象，结果我们就去搜索有关芙蓉的资料，终于
找到一个地方很适合做民宿生意的，那就是著名的旅游胜地波德
申（Port Dickson）了。

点开波德申众多的民宿来看，看见一个两间房的复式公寓，租金
是439令吉。 （我们就先查看价钱卖得比较高的先）

SAMPLE

/图摄自Airbnb广告

78
Sync Academy

而这个房东做对了一件事，就是采用了很好的定价策略。他的定
价是平日439令吉，周末549令吉。而从他的“可订日期”表可以
看到，他基本上每个周末都有人租，所以一个月七八个周末晚上
就有三千多令吉，很不错了。

/图摄自Airbnb广告

这就是他找到了定价的方法，即使周末较贵也依然可以保持高入
住率。我们去讲座的时候是十月，讲座当天的10月11日就被人租
下来了，那个月他有四个周末天被租下来，十一月有五个周末天
的订单，十二月也有五天的周末被租。注意，圣诞节那个星期的
周末，租金是609令吉。所以租金可以随意定价，关键是要掌握好
分寸。

79
 第六章 开始Airbnb生意的四大重点

在芙蓉，高楼的住宅单位比较少，大部分都是有地房屋，所以
应该很多人以有地房屋来做民宿。如下图一，我们找到的这间
Muhibbah Homestay 是一间角头单位（Corner House），乍看
之下有点陈旧，但是别小看它。想想，如果是月租的话，这样的
房屋可以租多少钱？芙蓉是个小地方，大概月租可达2500至3000
令吉吧。而这间 Muhibbah Homestay 一晚的租金是700令吉，那
个十月份（如图二）他有10晚的订单，这就是7000令吉的收入了
（留意，它在周末的租金是800令吉哦）。

SAMPLE

图二/图摄自Airbnb广告

图一/图摄自Airbnb广告

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Sync Academy

我们接着浏览图三，十一月他有8晚订单，到了十一月应该可达到
10晚的数量；接下来十二月（如图四），已经有20天的订单了，
收入14000令吉！瞧，小地方这样看起来旧旧的排屋，想不到它可
以带来14000令吉的收入吧！

图三/图摄自Airbnb广告 图四/图摄自Airbnb广告

所以，将这四个重点融会贯通在你的民宿生意上，你必然可以
成功！

81
7 第七章
Sync Academy

第七章
人类是视觉动物，
设置照片不能马虎！
Airbnb是一种网络生意。在网上，我们无法真正看到一个人、一
间房屋的全貌，因此只能从有限的角度去窥视、猜测、评断其好
坏。这个道理套用在Airbnb上，就是在告诉你：照片是非常、
很、十分、极其、绝对、简直重要的！

（否则网红们都不需要花那么多心思去修图啦，对吗？）

这里跟大家玩个小测验：比方说，我在寻找一间在 Damansara 靠
近Ikea的民宿，结果系统出现了旁边两间民宿的照片。你会选择哪
一间？

这两间单位的设备一样齐全，但是照片很大程度上影响了租户的
观感，进而就会影响生意。记得，你的照片没拍好，结果无人问
津，是很正常的事。

83
第七章 人类是视觉动物，设置照片不能马虎！

▶ 以前Elvin老师在Mudah
网站上载的照片。
（图一）

▶ 之后Elvin老师在Airbnb
网站上载的照片。
（图二）

84
Sync Academy

接下来是爆料时间。每个人都有不堪回首的往事，Elvin也不例
外。这些照片是以前Elvin在马来西亚网络市场Mudah为自己的民
宿打广告的照片（照片上还有Mudah字眼的水印）。照片挂了上
去一个星期，没有半个人来询问；第二个星期把价格调低，160令
吉，他的民宿依然是空虚寂寞冷；到了第三个星期，那份空虚寂
寞冷开始蔓延到Elvin身上，他除了再度下调租金至150令吉以外，
也为自己下了最后通牒：如果还是没人租的话就不搞了，放弃民
宿事业。

结果皇天不负苦心人，有一位来自怡保的租客终于来询问，不知
为何有点战战兢兢的他问说：“你们会在我进来住之前把屋子打
扫干净吗？”Elvin就回答说，照片只是样本，屋子其实很干净
的。这时候Elvin才如梦初醒，仔细看一看自己的照片：桌上放满
杂物、桌子旁还有个公事包、右边有条毛巾挂在桌子上、窗帘也
没有放好…… 这是他才真正意识到照片有那么大的力量，因为租
客没办法先上门来看房子，只能凭着照片来选择，因此每个细节
都会被注意、被放大。

85
第七章 人类是视觉动物，设置照片不能马虎！

86
Sync Academy

看得出来吗？图三和图四照片其实是同一个单位。我们在里头换
了壁纸、床架、沙发、咖啡桌、假草，全都是从Ikea买回来的。重
新给它拍张照，感觉变得完全不一样。有一个关键点是，要在早
上拍照，不要在晚上拍，这让房内的色调会有明显的分别。

◀ 图三

图四 ▶

87
 第七章 人类是视觉动物，设置照片不能马虎！

有一次有个朋友看着这张图四照片，问Eric说：“哎，你的民
宿…… 干净吗？”Eric就答道：“那还用说吗？当然干净啊。”
朋友随即说道：“我看到你的照片…… 有一个人头的影子……
”Eric看了照片大喊道：“喂！不要乱讲啊！那是站灯的影子好
吗！”虽然这是个笑话，但在白天拍照，能显得家里敞亮，让人
感觉舒适安心，绝对能为你的照片加分哦。

一般而言，我们的民宿不会特别搞什么大装修，家里的配件以装
饰为主，因为来租房的客人绝大部分都是短租的，所以家具的美
观比实用性更重要。然而，我们有个地方一定会内建（built-in）
好的，那就是厨房柜（Kitchen Cabinet），其他的地方就买普通
的家具摆设就好。

88
Sync Academy

89
第七章 人类是视觉动物，设置照片不能马虎！

90
Sync Academy

91
 第七章 人类是视觉动物，设置照片不能马虎！

这些是我们民宿的照片。在每个角落，我们都有放一个东西，你
注意到了吗？枕头。别看小枕头的作用哦，如果把枕头拿掉的
话，整个感觉会变调的。枕头可以让你的家更舒适、更有家的感
觉，也增添一种古典的气息。刚开始买枕头来摆设拍照的时候，
我们买一个枕头要RM39.90，很贵。有天逛街的时候，看到一间
店卖着款式差不多一样的枕头，只售RM12.90，而且还有折扣，
只需付RM9.90，10块钱都不需要！当下我们就问店员这个枕头有
多少货？店员说50个。我们毫不犹豫马上帮他“清货”，一口气
买下50个枕头。

经过这次采购的经验，我们意识到采购成本在批量购买并且选对
了地方的情况下，省下的钱积少成多是可以很可观的。因此，我
们在为逐渐增加的民宿单位买不同东西的时候，也渐渐找到了一
系列的商家清单，得知哪些东西在哪里购买最值得。这份清单，
我们在上课的时候会无私地跟我们的学员分享，指导他们购买时
需要注意的各种细节。

92
Sync Academy

简单来说，“货比三家”是必然的步骤，而大部分的东西都可以
不需要到冷气开很大的家具专门店去买的，可以去一些仓库型的
地方找你想要的家具，通常会比较便宜。我们曾经花了七八个月
的时间去逛这类地方，买了很多价格廉宜的家具和摆设品。在这
里跟大家推荐Kaison这家店，他们专卖家庭的装饰品，如假草、
娃娃、画作等等，价格都相当不错，蛮便宜的。有兴趣的不妨去
逛逛。

言归正传，我们说回照片。在这里跟大家分享我们在浏览其他民
宿的时候，发现的一些比较“有趣”的例子。

在照片如此重要之际，有一张是最最重要的，那就是你的封面照
（Cover Photo），这是所有租客对你民宿的第一印象，一定要
放最有卖点的照片。Puchong Sweet Lovely House，是位于
Puchong公主城的Puteri 8区，他的照片写着Puteri 8，放这样类
似的照片他只可以接到要去Puteri 8的顾客或者是附近的顾客而
已。放在第一张的照片，应该放大多数或全部人看到都会感兴趣
的照片，绝对不能只是target一小撮人,因为这样会影响生意与成
交量。

93
 第七章 人类是视觉动物，设置照片不能马虎！

SAMPLE SAMPLE

SAMPLE

/图摄自Airbnb广告

另外就是房东的个人照。这张照片不是让你放自己喜欢的东西上
去的，是让你放自己的样子上去的。如果你喜欢狗狗猫猫，就放
一张狗的照片为你的个人照，我可以告诉你，你一半的潜在租户
已经跑掉了。万一别人不喜欢养宠物、不喜欢狗怎么办？看到你
的个人照会误以为你是动物爱好者，就会联想到民宿里可能会有
猫猫狗狗呢！到时人家都逃之夭夭了，怎么会来租你的单位呢？

94
Sync Academy

SAMPLE

图五 /图摄自Airbnb广告

95
 第七章 人类是视觉动物，设置照片不能马虎！

图五的这间Hao Run Court，是相当经典的例子。这是一间一房的

公寓，租金是一晚858令吉，贵得离谱。我们在想，为什么这个房
东要订一个那么不寻常的价钱？难道是因为这个单位的供款是800
令吉，他就想要放手一搏，一个月只要做到一天生意就回本了？
定价还是得跟着行情啊。经营Airbnb，定价不是跟着自己喜好来
定的，单位的装饰和家具也不是 自己喜欢什么就买进去的，民宿
的名字更不是自己任性想要放什么名字就可以的。

Hao Run Court，单看名字还真看不出是什么样的单位。名字应该

起码要告诉租客你这是什么房型，更好的就是能够带出一点你的
民宿的亮点。在拥有成千上万民宿的 Airbnb，Hao Run Court 这
样的名字除了带给我们一点疑惑以外，我们的目光很快就会移到
其他民宿去了，潇洒地不带走一片云彩。哦，差点忘了，这个房
东的照片还是一只熊熊呢，真的太随性了吧！

96
Sync Academy

SAMPLE

图六/图摄自Airbnb广告

97
 第七章 人类是视觉动物，设置照片不能马虎！

另一个要分享的例子是图六Luxury Residence。它的封面照是一
个房间的照片，并且看得出床褥和枕头都是新买的，因为…… 房
东连床褥枕头的塑料套都还没拆掉啊！如果我是租客我一定会问：
你们是不是没有提供床单啊？这位房东，可能你想要让租客知道你
单位里的家具都是全新的，但封面照应该放的是已经完全布置好、
单位处于最佳状态的模样，吸引到租客点击进来想了解更多的时
候，才让他们看到这张放在后面的“床褥枕头+塑料套”。

也许我们曾经听过这样的话：外表并不是最重要的，内涵才是关
键。这句话是没错，但在现实社会里，想在万紫千红中脱颖而
出，没有光鲜亮丽的外表是很难的。如果你因为给人的第一印象
不好，那么你的内涵又有谁能够发掘到呢？为你的民宿照顾好形
象吧！

98
8 第八章
Airbnb成功宝典
六招制胜
 第八章 Airbnb 成功宝典——六招制胜！

第八章
Airbnb 成功宝典
【六招制胜！】
看过了前文，相信你对Airbnb民宿的经营有一点概念了吧？现在
就事不宜迟，马上来教你这六招，让你锁定胜局，稳操胜券！

一、善用照片的影响力

封面照必然是你的民宿最好看、最吸引人的照片，先吸引人们的
目光来点开你的民宿，如此一来才有机会让人看见你的民宿到底
有多好。

除此之外，上一章也有说到，用户的个人照最好不要随意放一些
无关的照片，什么动物啊风景啊卡通啊……都不要。身为一位
专业、服务上佳的房东，就该放一张看得见样子的照片，起码给
人感觉这是一个真人，而不是随时会落跑的虚拟网民。我们的做
法，是放上自己和小孩的照片，这能够带出一种友善、亲切的
感觉。如果你单身、没有孩子，可以把朋友的孩子借来抱着拍照
嘛！(说笑，说笑)

总而言之，要尽量善用每一个可以让自己形象加分的机会，切莫
小看它带来的影响力！

102
Sync Academy

二、租客评价及星数

经营网络生意，顾客的评价可以说是我们的命根。想想你在网购
的时候，如果看到一位买家只有三颗星，你还会光顾他的网店
吗？你连看都不会进去看一眼，就跳到下一个项目了，对吧？

在Airbnb的平台，租客除了可以给你写评价，同时会为你的民宿
打分。5颗星为最高分，其中的项目包括如实描述、沟通交流、
干净卫生、位置便利、入住顺利和高性价比。Airbnb系统看不懂
租客的评价文字，但却能透过分析这些星数，来鉴定你的民宿素
质。这个积分会影响你的广告在Airbnb平台的“排行榜”。怎么
说呢？就像你使用谷歌搜索引擎，输入一个关键词就会有成千上
万个搜索结果，但排在前面先出现的，就是最常被点击的结果。
在Airbnb，你的星数越高，排行自然越靠前。

因此，当租客退房时，无论你脸皮是厚是薄，记得要求租客给你
写一则评价或给个星星。有些租客会嫌写评价很麻烦，没关系，
你可以发一则范文给他，他只需要改一点东西即可。我们预备了
好几则不同的评价范文，是专为租客准备的。如果只预备一则，
到时你的民宿评价都长一个样就很奇怪了，所以要准备几则不一
样的。一般上，如果你的民宿很好，你的服务也很周到，租客都
不会推辞的。

103
 第八章 Airbnb 成功宝典——六招制胜！

三、即时预订功能

Airbnb 房东有个功能可以开启的，那就是“即时预订”（Instant
Book）。

一般的租房操作，是租客预订房源以后，房东可以透过“预准”
（Pre Approve）来让租客知道自己的房源可供出租。如果启动了
即时预订的功能，就不再有预准的步骤。租客只要属意你的房源
就可以直接预订，即时付款后就预订好了，就像租酒店一样。
开启这个功能，是能够增加你的订单的。

104
Sync Academy

四、回复效率

上文提及Airbnb系统会评估房源的星数，进而鉴定其素质。除了
星数，Airbnb也会计算房东回复租客的时间。

房东需在6小时内回复租客才会获得系统给予的分数，一旦超过24
小时才回复的话，系统就会开始扣分。扣分，就意味着你的广告
质量下滑，房源广告也会越来越靠后。这绝对是致命伤。

回复租客是房东应该提供的服务，不管Airbnb有没有这一套机
制，房东本就应该为租客（或潜在租客）展现最优质的服务态度。

105
 第八章 Airbnb 成功宝典——六招制胜！

五、广告排行榜

打个比方，我有两间单房民宿A和B。民宿A的租金是200令吉一
晚，广告排行在第一页；民宿B处在同一栋公寓，同样的大小，同
样的规模，租金150令吉一晚，但广告在第15页。你认为哪一间民
宿的生意会比较好？答案显然是A。

看到广告排行榜的重要性了吗？如果你了解了Airbnb评估房源的
机制和标准，并成功让你的房源处于靠前的位置，即使你租金收
贵一些都没问题，因为你的房源是最常被人看见的。有些人会担
心越来越多人投身Airbnb创业，竞争会越来越大，那么这个问题
该如何解决呢？很简单，只要你让自己的房源维持靠前的排行就
可以了。就算过了半年，搜索结果从50页增加到80页，过了1年
再增加到100页，我依然在第1页稳居首位。无论这个市场增加多
少房源，都不会影响我的生意。当然，这并不是长期的排位，而是
需要经营、维持的。

106
Sync Academy

六、标志性物品

什么是标志性物品（Signature Item）？一间民宿，如果和其他民
宿长得一模一样，它该如何脱颖而出呢？这时就要靠这个经济实
惠的小技巧了。来听听Eric的故事。

Eric每次到外地演讲，要租民宿来过夜之前，一定会先让老婆大人
过目。这个习惯，源自于“惨痛”的经历，他曾经租了民宿结果
被老婆投诉：“为什么你租这样的民宿？！”太太的高等标准、
细致的观察力、周全的考量，让Eric乐于把民宿交给老婆审核，过
关了才下订。

有一次Eric到柔佛，如往常一样在订民宿前先让老婆过目。结果她
很快速地就首肯了。Eric有点惊讶，问老婆为什么这次那么快就
OK了？老婆指了指民宿的其中一张照片，说：“我喜欢这个，但
不知道房东有没有提供呢？”照片展示的是一张很漂亮的餐桌，
餐桌上摆放着很多餐具，还有一个英式下午茶点心架，架子上放
着好多好漂亮的小蛋糕和甜品，就像贵妇专属的下午茶配置一样。

107
 第八章 Airbnb 成功宝典——六招制胜！

最终，Eric夫妇便入住了这间民宿。这间民宿让他们住得很舒服，
且楼下就是商场，非常便利。接下来Eric去了柔佛第二次、第三次
都是入住同一间民宿，后来直接联络房东请她在特定的日子保留
民宿给他，连租金也不用先付，因为跟房东很熟悉了。此后，Eric
只要到柔佛去，只要房东有空房就必然会入住她的民宿。

因为一个点心架，这位房东便得到了一位常客。所以，一些小产
品有时候会成为民宿的标志，对生意有帮助。

我们有一位学员，在槟城有一间民宿，民宿的标志是一套 18 in 1
的复古游戏机，里面都是一些非常经典的电动游戏，最近被我们
找到 500 in 1 的游戏机，真的可以玩到天昏地暗。Elvin的太太在
1 Utama经营的民宿，甚至直接把这款游戏机打在自己的民宿名字
上（Cozy Balcony Studio with ATARI GAME/bathtub），连封面
照也完全无关民宿，是游戏机的广告。结果拥有不俗的吸引力，
带来了不少客源。后来我们就一口气跟商家买了500架游戏机，作
为我们民宿的标志。

108
Sync Academy

这架小小的Atari Game为老师们的民

宿增加了特点，吸引了更多客源。

除了Atari Game，这些照片中的小物也为民宿业者提供很多
便利的。有机会上老师们的课就会更了解它们的用途哦！

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109
9 第九章
为什么要教Airbnb？
Sync Academy

第九章
为什么要教 Airbnb?
多年来的民宿生意，加上我们数年的授课经验，我们很真切地体
会到：民宿生意可以改变一个人的生活，提高一个人的生活水
准，开创截然不同的人生。以前我们做房地产的时候有一句口
号：Property investment changes my life. 现在我们想要多加
一句：Airbnb gives me a better life.

在一个马六甲的演讲上，我们接触到一位老伯。他在我们的演讲
中听到无需贴钱供房产的方法，十分感触。他说，自己的孩子在
文良港的大专学院升学，毕业以后找到一份工作，有点经济能力
以后便开始置产，买了一间600千令吉的公寓单位来收租。单位每
个月要供3千令吉，收到的租金却只有1800至2000令吉，所以老
伯的孩子月薪只有5千令吉，每个月却要倒贴上千令吉的供款，以
及公寓的管理费，着实吃力。老伯说我们的方法很好，如果到处
演讲的话，会帮助到很多人。

111
 第九章 为什么要教 Airbnb?

诚然，我们除了经营自己的民宿生意，也希望可以利用我们的专
业知识与实战经验，让更多人获益。这便是我们持续开班授课的
原因。

或许你会有所疑虑：到底在马来西亚经营Airbnb合法吗？看起来
好像不太合法，或是处于灰色地带。其实，我国政府各个部门早
在Airbnb开始入驻大马时就已经公开表示，经营Airbnb是合法
的。纵观这几年我国政府对共享经济的营业模式，都抱持着开放
的态度。还记得当初Uber刚开始盛行的时候，一些Uber司机被德
士司机殴打或破坏车辆，因为Uber影响了本地德士司机的生意。

事情发生以后，我国的政府就正式公开宣布，电召车是合法的，
这意味着采用同类型经营模式的Airbnb也是合法的了。前任马来
西亚国际贸易与工业部副部长阿末·玛兹兰（Ahmad Maslan）曾
经鼓励国民以Airbnb为副业，对抗日益增高的物价水平。他也鼓
励乡下的屋主成为Airbnb房东：“孩子一年才回乡一两次，平时
可以把房间或屋子出租给外国旅客，让他们体验当地文化。”

开始Airbnb，现在是最好时机！

112
Sync Academy

一、全球崛起的趋势

Airbnb是个新兴的趋势，它的发展是全球性的，越来越多来自世
界各地的旅客会在Airbnb寻找旅游的落脚处。而世界每一波的新
趋势兴起，都会成就许多百万富翁，我们很幸运地赶上了这趟列
车。在传授经营Airbnb的课程里，来上课的学员有的是律师、银
行家、银行经理等等，他们都来学习经营民宿。

很多人一旦有了经济能力，都会选择较为稳定的房产投资。有了
房屋，经营民宿当然就是理所应当的。目前我们供款3000令吉的
房屋，改造成民宿以后，每个月可以带来5000令吉的收入，有
2000令吉的利润。用这2000令吉来租另一个房屋单位，就等于是
零成本的投资，接下来沿用这套“租单位做民宿”的模式，便能
顺利扩大生意。Elvin便是这样开始的，只是Eric有些不同，因为
他的第一间民宿便是租回来的。

113
 第九章 为什么要教 Airbnb?

二、比酒店更好赚的金母鸡系统

做民宿生意，和做酒店生意是很类似的，但是掌握了正确的民宿
经营模式，就像拥有了一只金母鸡一样，每个月都会固定生颗闪
闪发亮的金蛋给你。

想象一下，你在一栋公寓里有二三十个单位作为Airbnb民宿，像
不像拥有一间经济型酒店（Budget Hotel）？更妙的是，你不需
要像酒店一样搞大装修，做个漂亮的前厅，建个公共厕所，做电
梯等等。要做一间经济型酒店的房间厕所，根据吉隆坡的行情大
约要价3万令吉，而为整个单位装修成民宿都不需要3万令吉。

此外，酒店还要聘请前台人员、清洁工人、专门处理订房和管理
账目的职员等等，做民宿完全不需要承担这些成本。我们从第一
间开始，做到十多间民宿的时候都还没有全职员工，直到后来到
了三十多间的时候才开始聘请全职员工。

做Airbnb，能够省却酒店这一切一切的成本和开销，你说是不是
超划算的呢？

114
Sync Academy

三、崭新的房产投资方向

倘若你是一位房地产经纪，看过了这本书，你以后在推销的时候
可以告诉你的客户，买了房产以后可以做Airbnb，将来就会有三
种不一样的租户上门。

（一） 传统的长租租户；
（二） 入住民宿的短租户；
（三） 租来自己做民宿的Airbnb房东。

买家可能会问你，我的单位适合做民宿吗？这时候你就可以翻开
前面查看，如何评估一个地区入住率、回酬率的技巧来解释给他
们知道。最重要的是，在经营Airbnb的同时，可以等待产业升
值，这是投资房产的终极目标。与其空等几年，倒不如发挥它的
最大效益 —— 改造成Airbnb民宿吧！

115
 第九章 为什么要教 Airbnb?

四、时间自由的生意

在Airbnb创业，不会耗费你太多的时间，比打工一族享有更自由
的生活。这是为何？

从客户层面上看，你一个月最多需要服务多少个租户？一个月30
天，有30个不同的租户，这个几率实在太小，连我们都不曾试
过。一般而言一个月大概需要服务10位租户，10个人如果一个人
租两晚，就有20天的生意。

至于财务管理方面，Airbnb的平台统一为你处理租户付费手续、
收入及汇款的记录工作，就像是聘请了一位财政或秘书在帮你整
合所有资料，省时省力又省钱。

116
Sync Academy

五、这是进场好时机

在这个“人人都能飞”的年代，旅游成为大部分人的年度活动，
使得全球人类都在高度流动中，旅游业正是蓬勃发展之际。当你
到外地旅游过夜，必然需要住宿，这时民宿正是顺应旅客暴增的
需求而崛起的，民宿的自由度和收费都比酒店优胜，因此这绝对
是值得投资的生意。

117
 第九章 为什么要教 Airbnb?

六、高回酬、低风险的生意模式

在前文曾经提过，民宿的经营模式，是可以被复制的。比方说你
的第一间民宿成功赚钱了，那么你就可以依照第一间的经营模式
复制到第二间民宿上，两间民宿都赚钱以后，你就可以开第三、
第四、第五间，不断延伸下去，盈利也就跟着翻倍增长。

为了让大家清楚了解Airbnb的经营模式能带来多高的回酬，我们
可以用数据来展示：

118
Sync Academy

以一间房的单位为例，租金1600令吉，这个价钱在马来西亚任
何一区都可以租到有完整家具的单位了。开始时把三个月半的租
金交给屋主，就是说你的成本是5600令吉。选择一个拥有70%
入住率的地区，就表示一个月有20晚的生意，一晚的租金199令
吉，一个月的收入就有3980令吉。3980令吉的收入扣除Happy
Expenses（水电费、清洁费、杂费、洗衣费等）约700令吉，再
扣除一个月的租金1600令吉，就有1680令吉的盈利。对比5600
令吉的成本，就表示投资回酬率是大约30%。如此一来，就表示
到了第四个月就能够赚回成本了。如果以一年为单位，1680令吉
的盈利乘以12个月，是约2万令吉的盈利，对比成本是360%的回
酬率。

360%，这时候你回头望一眼银行区区的1-3%定期存款利息。好
了，不要摇头了，不要笑了，我们言归正传。

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 第九章 为什么要教 Airbnb?

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Sync Academy

再举一个例子，这次是有两三间房的有家具单位，月租2500令
吉。把三个月半的8750令吉租金交给屋主。一晚我们收租299令
吉，同样是一个月20晚的入住率，就有5980令吉收入。扣除一般
开销1200令吉和租金2500令吉，能够净赚2280令吉。一个月回
酬率26%，一年则是312%的回酬率。

相信大家已经很清楚民宿生意的回酬率有多高了。接着就是论证
低风险的时候。

教课的时候，我们教学员从小单位做起。小单位，成本低，风险
自然也低。以刚才的例子来看，最小的单位租金是1600令吉，所
以最坏最坏的打算，就是亏掉这1600令吉对吧？首先，1600令吉
会让你倾家荡产吗？只要你自认经济能力足够撑住1600令吉的亏
损，那就没问题。再说了，要亏损1600令吉，你的入住率是要彻
彻底底的0%。请问你找了什么地方来做民宿啊？眼光不会那么差
吧？（我们相信读者选择我们的书，必然有一定的眼光 哈哈）

121
 第九章 为什么要教 Airbnb?

以上述为例，能够在一个月赚到1680令吉的话，我们可以尝试复
制同一套做法，经营第二间民宿，那么一年两间Studio民宿的生
意，就为你带来4万令吉的额外收入了。这个阶段你还可以继续做
你的正职，民宿的工作量还不至于会影响工作。

既然前两间都开始稳定地赚钱了，那么第三间就可以来点不一
样的房型，找个两三间房的单位吧！上述例子的盈利是2280令
吉，开两间的话，一个月就有4560令吉的盈利，一年净赚逾5万
令吉。加上两间Studio民宿的盈利，你已经有近10万令吉的年收
入。这个时候，你就可以开始考虑是否应该继续打工，还是全面
投入民宿行业。

四间民宿，绝对不是极限，还有很大的拓展空间。这一片田就摆
在那里，就看你要不要下田用心耕种了。

122
123
完 完结章
 完结章
经验共享，资源共享，

成就大业！

125
 完结章 经验共享，资源共享，成就大业！

126
Sync Academy

127
 完结章 经验共享，资源共享，成就大业！

回首这几年的讲演经历，心里真是五味杂陈，不知不觉，我们已
经受邀到那么多国家、那么多场合去分享，接受那么多媒体的采
访。真的很感谢大家的信赖和拥戴。走到今天，就连我们的学员
也成为超赞房东（Super Host），也开始接受媒体采访了。虽不
敢说自己桃李满天下，但能够成就到一些学员事业有成，我们也
与有荣焉。

虽然在阅读这本书的你未必是我的学员，但毕竟还是看过了前面
我们所分享的一些经验和技巧，能以书结缘也是难得。在“缘
尽”之前，我们可以大略地整理出几点，在课程中会跟学员们分
享的内容有哪些，作为这本书的总结。

128
Sync Academy

一、 尽量让自己的房源保持在搜索页面的前三页，如果在前三页
以外，就会有风险。因此，要知道Airbnb的系统要什么，并
尽可能满足系统的要求，力争上游。

二、 在Airbnb成为房东，一定要好好设计自己的广告。我们不
需要专业的摄影师打灯、用专业相机等等，但一定要让自己
房源的特点尽量曝光于人前，要知道如何吸引你想要的客
户群。

三、 这是一个选单位房型的小贴士。如果你有三房的公寓，是可
以在Airbnb开设5个广告页面的。例如，三房，两房，跟分房
出租，分房的话，就可以出大房，二房跟三房的个别广告。
如此一来就可以在同一个单位里出租其他不同的房型，增加
收入。

129
 完结章 经验共享，资源共享，成就大业！

四、 或许在一开始，我们需要经历一段摸索期，让自己长期保持
良好的形象，有一堵完美的留言墙。万一在摸索期间遭到租
客投诉或不满意服务，你的评价指数就会下跌。这时候你可
以找一个很会经营Airbnb的人，然后学习他的那一套管理方
式，因为在民宿的生意里，成功的方法是可以被复制的。

五、 我们会跟学员们分享，如何筛选必定赚钱的民宿热点。如果
你没有自己的产业，而随便在地图上点个热门的地方来做
Airbnb生意，也会有风险的。比方说KLCC一带绝对可以开民
宿，但并不是每一栋公寓都适合，有些地方的租金太高而入
住率却不高。该怎么计算哪些地方适合做民宿？我们有一套
方程式可以应用，来控制自己的成本。透过方程式，我们可
以算出单位的成本多少钱，要放租多少钱才可以回本等等。

130
Sync Academy

六、 这一点相当关键。我们会教学员如何让出租民宿的流程自动
化。这可以大幅节省时间，房东不需要亲自见租户，租户可
以自己入住和离开，打个电话以后，单位可以准备好给下一
位租户，下一个租户又把整个流程重复一遍，自行入住和离
开，以此不断流转到第三、第四、第五个租户。管理民宿生
意，只需要一个电话就搞定。这是做得到的，如果当初我们
没有发明这套方法的话，我们不可能可以管理五十多间民
宿，更别说发展商让我们管理的单位了。

七、 身为Airbnb房东，要懂得分析你的房源报告。有时我们可能
会收到一些不好的评价，或是发现广告的浏览量下跌了，那
就表示一定有事发生了。所以我们要长期关注报告，学会分
析它并解决问题，然后争取成为Super Host(超赞房东)。

这些基本功，我们都有在训练学员的。你愿意一起来上课，然后
加入我们共创民宿的事业吗？

131
 完结章 经验共享，资源共享，成就大业！

小题：人多真的好办事

经营民宿之道，对很多人而言是一个契机，也是一把成功的钥
匙。这把钥匙，我们正在不断复制打磨，派发给更多人。

开课了好几年，坦白说，我们还会教多久是个未知数。因为我们
的民宿生意正在往国外发展，届时可能会变得非常忙碌，课程也
会在各个国家进行。在这个行业的这些年，我们很少看见愿意分
享经营民宿心得的人，或许经营民宿者自己也不懂得该怎么教。
但我们凭着用心的设计教材和多年累积的经验，算是在圈内站稳
了脚步，成功自成一派。

更现实的原因是，会经营民宿的人才不会把他的发财之道告诉
你呢。

132
Sync Academy

还记得Eric当时在 Scott Garden 起步的时候，知道那一带有个人

已经在经营15间民宿。Eric好想拜他为师，但每次见面，那个人
都很尴尬地点点头打个招呼。问他近来生意好不好，他都说不太
好。这很正常，如果他说好，Eric 就会在 Scott Garden 多开几间
民宿了啊，何必自己引来竞争对手呢？

很多人都会这么想。但，我们看到的格局并没有那么狭隘。试想
想，我们如果在同一个社区经营民宿，是否可以整合、共享我们
手上的资源呢？比如说我们可以共享WiFi网络，或者一起聘请
一位全职的清洁工，难道不是双赢的局面吗？于是，我们开班授
课，把自己的经验和创新的想法倾囊相授，然后和学员一起合
作，把民宿的事业做得更大。结果，发展的速度和规模自然比孤
军作战者来得更快、更大。

133
 完结章 经验共享，资源共享，成就大业！

既然要当老师，自然是要当个有热忱、负责任的老师。每个报名
课程的学员，我们都会把他们加入到同一个聊天群组，同学们
可以互相砥砺，有问题可以互相交流，当然大家都会有一个默
契，就是不聊太多废话或者打广告，保持一个健康有效率的交流
空间。除此之外，我们会给学员提供一个购买清单，想要购买电
器、家私，我们有二十多家商店可以介绍，让学员尽可能地降低
成本。同学们也可以合力批量购买，进一步减低售价。

最近，我们开始带领学员走出去，进行实地考察，手把手地指导
他们。我们把学员带到我们的民宿单位，一步步教导他们关于如
何设立民宿，如何让租客自行入住等等，之后再带他们到可以买
到价格相宜的家私商店，针对实用性和经济效益，分享该如何选
择家私。

有冷气房，谁不想呆在里面凉快凉快啊？到处奔波固然很累，但
这是能够加深学员记忆和印象的最佳方法，有疑惑的话也可以即
场询问。

我们乐在其中，并愿意这么做。

134
Sync Academy

下一个超赞房东就是你！
在Airbnb的平台，房东可以成为超赞房东，只要达到指定条件即
可拥有这个头衔。千万别小看这个头衔，这个头衔可以让你的广
告大大加分，所以一定要尽力地符合所有条件。

有道是，良禽择木而栖。如果教导你的人本身就是超赞房东，那
么他的学员能不能够成为超赞房东？答案是肯定的！等你成为超
赞房东的时候，Airbnb 就会恭喜你，我们也会恭喜你。

目前我们所有的学员都是超赞房东，这就是我们最好的履历，也
是我们最有成就感的事。

有关课程的详情欢迎联络：
Cynthia +60 19 - 596 9666
Xandra +60 11 - 2665 8181

135
附 BONUS 篇
 BONUS 篇

一星期会有【两天】在脸书专页上直播

我们会固定每个星期在我们脸书粉丝页（Sync Management &

Education）做两个教学直播，欢迎大家定期收看。点赞与关注我
们的脸书专页。我们会定期分享90个要点给想要从事Airbnb的朋
友。这些是在你进行之前或正在进行Airbnb必须要知道的90个要
点。每一个直播讲一个要点，加一些Q&A，和经营的心路历程。
一个直播只分享两天（48小时）。

138
Sync Academy

今天的课题是开始做Airbnb的三个方法：

1. 自己的产业开始
2. 租用别人的产业，但是业主要同意。
3. 帮别人管理产业，当产生盈利之后，和业主分享盈利。

今天分享第一个开始的方法。（Eric询问网友有没有自己的产业正
在做，或者有没有空置的产业、有产业正在长租、自住的产业有
空置的房间。）

今天的话题，是给屋主或一直以来都有投资房产的，房产空置着
听说Airbnb可以赚双倍房租。这个live告诉你一个全新的概念，如
何把空置的房间或产业转型做Airbnb。

这90个要点从来没有在讲座、课程讲过，是学员或朋友询问的时
候，才会说的要点。

长租的产业会有的情况：

长租和Airbnb有什么分别？
例子：长租租金1500令吉，Airbnb一晚150令吉。

139
 BONUS 篇

以老师的经验，通常做Airbnb保证可以租出去8-10天，你上我的
课，我就会跟你讲这8-10天怎样保证赚回来。我的讲座里面会跟
大家讲何谓 Golden 12 Nights，除了8-10天，还有一个12天是很
重要的，那12天将决定我们的盈利多寡。

我们基本会定下“一个月20晚”的目标，20晚的收入会有一个3
千令吉。虽然做Airbnb会多赚一点，但是你要付出。因为你要回
复客户的讯息，你要安排一些事物。客户在入住的时候会发生情
况或状况，你要去解决。客户离开之后，你要安排清洁工作，要
补充消耗品，多赚的都是工钱。

但是因为你有了这个产业而带给你比较多的收入，所以其实市面
上会有很多人利用更多的产业在制造更多的收入。

这是一个大概的例子。

如果你现在是长租的产业，租客没有换，你的租金就可以一直
拿，不会断，但这是最好的情况。如果情况不好，怎么办？就会
出现一个问题：租客搬走。你就会面对空窗期，多久？不懂，要
看运气，你和 Property Agent 的关系。认识多一点Agent就不会
空这么久，等下一个租客进来的时候，至少空几个月，一个月到
半年，或更多。终于有新租客进来，就有租金了，第一个月的租
金是必须给Agent抽佣。

140
Sync Academy

如果我们对比下去，Airbnb 会发生什么情况？

做 Airbnb 的季节有分 Low Season、Peak Season 两种。 Low

Season 一年有两三次，通常在长假之后，但是要看地区。

9月份很多地区没有问题，但是Mont Kiara就面对问题，是淡季，
每年这个月份，对外国人市场需求都会下降。

这个淡季不会太严重，因为工作性质租房的人还是会来，只不过
大家玩的意愿会少了。Airbnb长期经营下去，不管旺季淡季都会
有生意，绝对不会经历长租的那种空窗期。

根据我7年的经营经验，如果你问我会不会有一个月完全没有生意
的产业？我自己的产业不曾试过一个月完全零收入。有没有产业
是一个月30天都租完出去？好多次。Airbnb不会出现长租产业的
那种几个月空窗期。

跟大家说一下，每一次的 Live 都会选出把 Live 分享出去最多的朋

友，选两位，我会送你两张3个小时课程的入门票。

141
 BONUS 篇

我的第一间 Airbnb 是在 Scott Garden 租的单位，今天，我把它

买起来了。

问我做Airbnb的时候曾经试过贴钱供屋子吗？

以前我第一间租来做民宿的单位是1600令吉，相比过后我买了一
间单位回来做Airbnb（同一地点），价钱是马币400千。我给了
头期40千令吉，贷款360千，每月供期1800令吉一个月。加上管
理费，买回来的比起租回来的，我多给了4-500令吉，但这是值得
的。扣除了其他杂费，我这间产业是Airbnb帮我供的，跟长租是
一样道理，不过我连管理费都不用给，我还有每个月多1千几百令
吉的盈利，我把盈利放在这间产业里，更快供完。

（Eric跟网友互动，很多网友回应说同意Eric所提供的方法。）

142
Sync Academy

进入Q&A

问：所得税的问题

答：做 Airbnb 上报的是年收入（Yearly Income），租金是被本

地银行承认的收入，可以拿来申请贷款。

问：租客不遵守 House Rules 怎么办？

答：Airbnb有一个100万全球房东保障计划。若有财产损坏和遗失
的情况，可以跟Airbnb举报索偿，Airbnb会帮你向租客追讨。万
一租客逃跑了，Airbnb会调查，你要提交两个东西 —— 证据和收
据，他们会按照收据赔偿。

问：如果需要12天才能回本，还适合吗？

答：如果产业是租的，这是不健康的。如果是自己的产业，12
天回本，可以，因为12天就拿回你原本的1500。（重复上面长
租和Airbnb算法区别，强调做Airbnb没有空窗期）举例，一些蛋
白区，可能长租和Airbnb的收入最后不相上下，但是我不用负责
Agent（房仲）的佣金和面对空窗期。 Airbnb是赢的。

143
 BONUS 篇

问：可以使用Airbnb作为数据来参考吗？

答：有人用他们的 Daily Rate 算出 Monthly Rate，这是不是最

直接的方法？这是不大对的，因为大家价钱不一致。比如KL的一
间房可以从120令吉到400令吉都有，如何参考呢？即使拿回同一
栋公寓同样的房型，也会发生价格不一致的情况，120-199都有，
我们应该跟谁呢？要思考一样东西，卖199的可能卖了1-2年，都
还在坚持这个价钱，有原因的，我们要去他的Calender（日历）
看他的入住率，你才可以知道他的价钱是否被市场接受，才能做
判断。

144
Sync Academy

Bonus 2

开始篇：租产业

一星期会有【两天】在脸书专页上直播

（Elvin复习上一集内容）业主的三个情况：

1. 自己的产业面临空窗期。
2. 长租要倒贴供期，做Airbnb比长租拿到一样的收入就赢了。
3. 长租要倒贴供期，做Airbnb是希望可以不用倒贴。

（Elvin跟网友互动，说明网友把直播分享出去就将有机会获得奖
品，这集有抽奖活动）

145
 BONUS 篇

租产业的好处

每个人心中都有一个“心水”地区，如何开始？用租的方式开始。
租是一个很好的方法，因为每个人开始做Airbnb都会有一个盲
点，因为他们都想用自己的产业开始，自己的产业如何开始可以
看上一集。然而当初你投资的产业，不一定是为了Airbnb，所以
可能会不适合做Airbnb。

你可以把Airbnb当作一门生意，当你开始选地点做Airbnb，你不
会选偏远的地方做。你一定会选比较热门的地点，去做研究、去
体验、去查价钱、了解市场，所以租回来的方式是很好的开始。

目前市场上普遍的情况是，我们租金和供期是不成正比的。600千
的产业月供3千，业主的租金会高过供期或低过供期？你会付超过
3千的租金吗？我们现场就来做一个互动。你认为租金会高过、低
过供期？请网友们回应。

146
Sync Academy

网友反应：
不会付出超过3千的租金来租一个单位

我们来看一个案例：
Kota Damansara 1237 sqft 的单位2厕所，800千，月供3300令
吉。看中后租下这个产业，租回来2200令吉，开始做，如果一晚
250令吉，70%入住率或20晚，每个月就有5000令吉。

如果连续做了3个月，每个月都有5000令吉，可以买下来吗？
（跟网友互动，询问网友意见，认为“可以”和“不可以”者参
半）那个时候，我没有买，因为我有一个隐忧在那边，就是隐形
的负担。

1.水电费。长租的话，水电费是租客给，如果是Airbnb水电费是自
己给。

2. 清洁费。如果买的话，就要倒贴。但是租的话，我还会赚，因
为成本和盈利的Margin比较大。直到那边MRT开始通车，让我
的租金从250令吉提高到280令吉，入住率提高到25晚，一个月
7000令吉。连续几个月都有这个收入，我才决定入手。因为扣了
供期和隐形负担，还可以赚3000令吉，赚幅大，就可以做了。

147
 BONUS 篇

这个做法的风险是什么？

本钱会高吗？不会。成本在两个月押金，一年后我可以拿回来。
案例的产业，当初租回来是 Partly Furnished，只有厨房柜和冷
气。里面所有的家具、电器、装饰，都是我自己的（这是成本）
。万一租回来做，失败了，怎么办？租金和入住率比估计的少，
不会管理，才会失败。所以我们就要讲解这个问题。

我们租产业回来最大的风险是什么？这些是我的家具、电器和装
饰，如果这里做失败，我只需要把这些东西换去另外一个区，重
新做。所以最大的风险就是那两个月押金。根据租赁合约，如果
我们提早退租，就会亏两个月押金。但是如果成功的话，我们的
盈利比那两个月好很多倍。

因为你下一个投资产业的地点就是这里。所以如果这个地区失
败，你把家具、电器、装饰换去另一个地区，重新开始，把这两
个月的押金也赚回来，你也找得到一个可以永续经营的地方，然
后开始找更多地方去做，你的经验也会越来越好。

我们很多学员也是透过这个方式，陆陆续续开始做，做到20间
都有。

148
Sync Academy

Bonus 3

开始篇：产业管理

一星期会有【两天】在脸书专页上直播

今天我跟学员一起吃晚餐 ─ PMP Dinner，所以大家看到我在一

家餐馆做live。（介绍这​​一集的奖品、上一集的网友收到Atari游戏
机了）

如何管理别人的产业，分享盈利？

你会发现，租别人的产业做Airbnb，业主会找上你，业主可能会
主动要你管理他的产业，分享盈利，你做得越久，越容易遇到这
种情况。

149
 BONUS 篇

三个开始做Airbnb的方法（租产业、自己的产业、管理别人的产
业）区别是什么？

怎样和业主谈判分享盈利？

如何零资本开始民宿行业？零资本零风险，赚幅就没有那么大。
当别人把产业交给你，你必须开什么条件？好处在哪里？

如果有签署合约是最好，至少要白纸黑字比较好。我的合约
是找律师做的，但是市面上很少律师会做，因为他们没有范
本。我的律师是我的学员，见面很多次，谈了很多次，才谈出
Terms and Conditions ，才做出四个不一样种类的合约：Charge
Commission、Profit Sharing、Full Sharing、Fixed Charge。

如果你是我的学员，比较熟的学员，这份合约我可以送你。

如果屋主要把产业交给你，最好是你完全不用出钱，产业是他
的，这个生意是他的，你管理的话就要跟他分成，成本全部要业
主出钱，一开始就要讲这个条件。现在整个市场都是这样的，零
成本，我只是你请回来管理产业的人，不需要出成本。

150
Sync Academy

要谈判好，不需要什么技巧，因为整个市场都是这样。目前市场
上很多空置的单位，如果屋主不懂装饰布置概念，不要紧，基
本的装修他懂得如何做就可以了。你可以跟我的方法，给他装饰
布置的建议，比如假花假草、地毯、墙纸、枕头，钱当然是业主
出，这些可以从我的课程学到。

最后是民宿用品，业主也没有概念，你也没有。怎么办？

全部都有了，Fully Furnished 了，最后欠什么？就是 Homestay

Checklist。民宿用品的list丢给业主，叫他去买就好了。今天要送
的东西就是这个。我们去购物，刚刚开始买东西，一定会买漏东
西，结果要跑很多趟，有了这个清单就好了，一次搞定，可以为
你省下很多时间。

（Eric讲解赢取这期直播奖品“Homestay Checklist”的方法：
先分享直播，然后私讯就可以拿到奖品）

151
 BONUS 篇

买了东西之后，摆放好，拍照片，放去Airbnb Posting List就可以

了。

怎样跟业主谈判盈利分成？现在的行情是三七分账，屋主70%
，我们30%。第一种，Sale Revenue Sharing，第二种 Profit
Sharing。Profit的话有几样东西要扣罢了，就是Happy
Expenses，也就是民宿平常会产生的开销，不包括业主的供款。

要找比较有利可图的地方，我的概念是找那种“顺便做”的地
方，意思是我已经在那个地方做，然后我顺便做别人的。我很少
去开发全新的地方，如果要做新的地方，除非他给我很多间，或
那个地区很有潜力。

要知道更多有关 Happy Expenses 的资讯，可以来我的3小时课

程。 分享脸书直播 、按直播下面的链接可以拿到免费课程。

152
Sync Academy

分成收比较少的情况，我25% 业主75%，前提是因为那一栋有很
多业主给我管理，至少有2、30间以上。当然这是我的做法，仅供
参考。

如果自己租一间来做，拿到的Profit是100%，更好，但是我不是
鼓励你不要管理。

其实直播分享的都是很基本的东西，课堂上不会讲这些，以免影
响付钱听课同学的时间。

153
 BONUS 篇

Bonus 4
装修 —— Eric

一星期会有【两天】在脸书专页上直播

这系列的Live会分享90点基本知识。在90天讲90个点。每个Live
是30-40分钟。

用自己的产业经营Airbnb，装修应该花多少？
花这些钱值不值得？

短租的回馈比较高。举例：2 Bedroom ，房价400千令吉，供期

2千令吉，长租，租金1500令吉，贴500令吉，如果没有装修租出
去，只有发展商给的东西，你的代价是-500令吉。

154
Sync Academy

装修2 Bedrooms要花多少钱？
25千（令吉） Fully Furnished，分两个情况。

长租：租金多300令吉，1800令吉租金。多出来的300令吉，
乘12，一年3600令吉，除以装修的25千令吉，每一年你会拿到
14.4%的回报（Return of Investment）。对我来讲是ok的。

（Eric跟网友互动，讲这期直播的奖品：Homestay Checklist 民
宿用品清单，网友先分享直播后私讯团队便有机会赢奖）

Airbnb的计算方法：

一晚250令吉，20晚，收5000令吉，扣2000令吉供款，加500令
吉其他开销，赚2500令吉，乘12，每年收入30千令吉，装修费
25千令吉一年就回本，还赚5千令吉。你是屋主的话，一年就回本
了。另一个情况，蛋白区（课程有教蛋黄区 Zone A、蛋白区Zone
B，想了解更多可以报读我们的课程），如果是200令吉一晚，20
晚，收4000令吉，扣2000令吉供款，加500令吉其他开销，赚
1500令吉，乘12，每年收入18千令吉，那回本25千令吉要一年半
（18个月），如果拿1500令吉x18=27千令吉，就回本了噜。

155
 BONUS 篇

如果是自己的产业，用Airbnb出租的话，屋子的状况会比较好，
因为都是短租2-3天。

25千令吉装修费，其实我讲得比较高了，这是市面上的一般情
况，可是如果你来我的课程，我可以保证你不用花那么多。

今天所有报名课程和有分享脸书直播的网友，都会获得两个免费
课程的名额。

租约签1年或3年 —— Elvin

如果是租回来的产业，租约签1年或3年？

我们也想知道到底有多少人是租回来的方式进行？

重要：千万不要隐瞒业主，Airbnb是正当的行业，可以光明正大
告诉全世界，所以不需要隐瞒。

156
Sync Academy

进入Q&A

跟房产经纪租回来，学员没有跟业主联络，经纪也没有隐瞒业
主，但是没有写入租约，所以发生状况。如果你是租回来做，必
须跟业主见面至少一次，并且要确定经纪通知业主是做Airbnb，
至少是电话讯息有联络记录，业主说可以做，还有至少在交锁
匙、签租约的时候那一天要跟业主和经纪，三方见面，一定要再
面对面和业主说一次。

要租来做Airbnb直接跟业主说就好。现在说Airbnb很多业主都
懂，但是有些业主会抗拒，他们担心租客复杂、屋子的状况。但
是其实长租客的情况也是很多问题，你们认同吗？

长租不一定有好处，如果是租来做Airbnb至少在租约里面可以加
多一个 Clause（条款），每个月你可以来做 Inspection（检查）
，在马来西亚，没有所谓Standard的租赁契约，Clause是可以加
减的。给业主每个月来看，让业主安心。

157
 BONUS 篇

基本上做Airbnb的屋子的干净度是有的，给业主看我们Airbnb的
Posting记录，让他安心，所以一定要告诉Agent和业主。

当然也没有说一定要租一年，其实Airbnb最大的问题是，如果是
新手，找一些单位，签半年可以，只是你的租金会比一年贵，业
主也要同意。我们很多学员用这种试水温的方式去做。

（Elvin呼吁网友把直播分享出去，这期直播的奖品：3小时课程，
12点之前注册）

马来西亚 Tenancy Agreement （租赁合约）最多只能签3年，3

年以后叫 List Agreement，那个我就不讲。我讲1年还是3年，就
看你是新人还是Existing Host。

158
Sync Academy

新人来说：举例，Studio租1千令吉，建议签1年，可以用试水温
的方式，如果赚钱，开始要租第二间，就租长一点，3年。因为如
果你租3年，租金就有 Bargain Power 跟业主谈能不能降低，可
能可以谈到900或者850令吉，一年省1200令吉，2年省2400令
吉，3年省3600令吉啊，这是你的钱来的。

如果你是菜鸟，就先签一年，试水温，过后才租三年。

如果你租一年，做了半年，要延长到3年，再谈价钱，可以吗？只
要业主同意，是可以的。租长一点，业主通常会答应的，不然你
可以告诉他，明年你找别的单位来租，业主会答应的，因为找新
租客很麻烦。如果你是业主，已经做Airbnb，同一个地方，第二
间可以用租的方式进行，你的方式会更加稳定的，你知道那边可
以做，可以直接租3年。

这期直播的奖品：如果你开始跟发展商拿锁匙，新家到底要怎样
做Inspection呢？我们有一个图文并茂的清单送给你们，分享直播
就有奖。

159
 BONUS 篇

Bonus 5
预防措施 —— Elvin

一星期会有【两天】在脸书专页上直播

今天主题：经营Airbnb的预防措施。

上个星期我们收到一封感谢信，某网友产业空置6个月，看到朋
友分享老师的直播，就开始做这个Airbnb，现在产业不再亏损，
开始有盈利。（Elvin告诉那位网友，只要点击直播留言处下面
Pinned Post的链接送免费课程，一人可获得两个名额。）

160
Sync Academy

首先，Neighbourhood 的问题，产业改成做Airbnb不要干扰到其
他人，必须打好睦邻关系。你必须知道哪一个住宅区或公寓是自
住者比较多，或者是投资者比较多。要做一个负责任的Host，要
跟邻居打招呼，给他名片，告诉他，你的单位会有朋友、客户来
入住，如果他们打扰到你，声量控制得不好，可以联络你。

当事情发生的时候，我们要做一个负责任的Host，让你的邻居联
络到你，你可以去通知你的客户。至少你的邻居不会投诉到管理
公司，或者其他单位，而是直接联络你。一般我们遇到的问题，
都是当你的单位发生问题，你的邻居就会向保安或管理公司投
诉。你们有没有遇过这种情况呢？

你的联络号码至少要给两个单位，第一是邻居，第二是公寓的保
安，不管你经营多少间，联络人一定要是你自己。紧急的事情，
一定要自己去处理。

161
 BONUS 篇

第二个预防措施是安全性。

举例：去柔佛，住一个非学员的单位。

我们的单位里，尽量准备急救包。万一客户遇到受伤，可以做急
救，让客户知道你是一个负责任的Host。第二，准备灭火筒，当
有事情发生，客户可以有用具灭火。很少人会准备灭火筒。你们
的Airbnb单位有没有准备灭火筒？

为了我们和住客的安全，必须准备灭火筒。

另一个措施，就是屋子里面准备一些紧急号码。

我在欧洲住宿，看到一些情况。外国的紧急号码、警察、消防、
保安这些，跟大马的号码都不一样。你的客户可能有来自国外
的。紧急号码，除了写999，你单位附近的警局号码、消防号码，
都写下去。这是一个非常好的保障。

这期直播的奖品：新屋Inspection清单（内容有：工具和方法）。

162
Sync Academy

Bonus 6
客户类型 —— Eric

一星期会有【两天】在脸书专页上直播

你将会遇到多少类型的客源？懂得客源，比较能掌握客户是谁，
单位怎样装修。

1. 单身客：只会选择入住Studio或者1 Bedroom。

2. Couple：情侣、夫妻、二人 都会选择Studio或者1 Bedroom。

163
 BONUS 篇

3. Family（小家庭）：需要多一点床，装修要以Home Feeling
为主，准备可以加床的床褥。 (1 or 2 Bedroom)

4. 公司员工：外坡员工，出差、开会，通常要住在一起，可能需
要大型单位，如果你的单位靠近工厂、公司，就会比较多这种客
源。1-3是小型民宿，4是大型民宿，接下来要说的5之后，是更大
型的。

5. 朋友4人以上。

6. 大家庭：包括叔叔伯伯、姨妈姑姐、10人以上，学校假期公共
假期会碰到，他们去探亲、游玩，整家人出动，有长辈、小孩，
如果屋子3、4个房不够住，需要加床。每个房需要准备床褥，加
人要不要加收钱？你自己喜欢，但是我会加收，因为不只是加一
个床褥，是加一套，比如被、毛巾、枕头套等。

（Eric呼吁网友点击直播留言处下面Pinned Post的链接，一人可
获得免费课程的两个名额。）

164
Sync Academy

7. 大 Group：老师带一班小朋友、整个公司的员工出游。

基本上，6和7，他们要的都是平、靓、正。所以床褥要准备多一
点，除起来一个人收费很值得。Single Tilam 很值得投资，行情
是一个中等的大概200令吉，收在橱、竖直放很省位。Airbnb一般
行情，加人的收费，3个房，300令吉一晚，6个人住，第7个人以
后开始加收。如果来8个人，多出两个人，Airbnb 的 Additional
Pax最少收费21令吉，我收25令吉一人，我大概10次就回本了。
我们的收费是per night per pax，一晚一人，如果刚刚那个例子，
他订5晚，300x5=1500，他要给我1500令吉了。多两个人一晚，
一人25令吉，两人50令吉，他要另外给我250令吉，是不是回本
了？接到这样的Booking几次就可以回本。

这些床褥很值得投资，要准备好，他们要加位就可以马上拿出来
用。我建议你一定要买。

1-7是比较正常的客源，大部分都会是这种，租1-4个房的单位。
接下来的6种比较特别，但也是会来的。

165
 BONUS 篇

8. Party 客：租你的单位做Party，生日、求婚、Company Event

，各种Function。会有几个问题：弄乱地方、弄坏东西、吵到
邻居（之后会有一个主题讲邻居）。如果他讲明，要不要接？
接，加钱。不接，就省麻烦。如果整栋公寓都是做Airbnb，可以
接。如果接，行情是公寓Additional Charge 150令吉，如果是
Bungalow（独立式洋房）可以收300-500令吉。但是你要接受的
话，讲清楚，不能弄到脏乱，比如满地酒瓶、碎纸。如果肮脏要
另外收钱，House Rule要讲清楚。

9. Event客：比Party客好一点，比如租来拍戏、摄影、拍结婚照
、电影、连续剧、大学生做Project的，这种比较正常，他们不
会弄乱你的地方。如果做新房、接新娘，就可能会吵一点，如果
是 Landed Property 可能就会搭棚。这里 Additional Charge
是150++令吉。搭棚挡路的话，要讲清楚不能封整条路，一半就
好，最好经过邻居的同意。尊重人家比较好。Condo Apartment
也是最好跟邻居讲。然后记得加钱。

166
Sync Academy

10. 医院客：如果你的单位是靠近医院，可以走路到的，就会接到
外地客来看病，可能租一个礼拜或者更久，会有家人陪着。

11. 学生客：跟医院客差不多一样，附近有学校、国际学校，学生
办入学，有父母陪着来，就会有这种客源。

12. 旅客：附近是旅游景点区，就会有1-5的客源类型。

13. Honeymoon客：会有长期或短期，或有别的Honey的，有些
会几个礼拜在那边，我不懂你们懂不懂我的意思没有。（笑）

14. 犯罪客：我第一间开在Scott Garden，什么客源都遇过。如

果碰到，基本上不需要负责。

167
 BONUS 篇

黄赌毒，吸毒、开Party，警察来扫场，我们有没有事情？没有，
只要有证据这个屋子是通过一个Website 租下来的，就没有，如
果是直接租，Walk In 的就要给他Check In Form 填，就有证据，
他们租来用，做任何事都不关你事，我们也不知道，基本上没有
问题，因为我遇过。

赌跟毒一样，万一不幸碰上对于做短租民宿Airbnb的我们基本上
只要有证据，证明那段时间他是租我们的民宿来住，我们基本上
就不需要付上任何的责任。

黄，外国女孩子来这边做架步，也是一样，所以要注意。

168
Sync Academy

Bonus 7
房型 —— Eric

一星期会有【两天】在脸书专页上直播

你所要经营的房型，分3种，Entire Home、Share Room 、Private

Room，这些在课程里面会教。今天的主题不是讲这个。

当你有不同（种类）的产业，要怎样做Airbnb，哪一些产业可以
做，哪一些不可以。有一些租客是会觉得反感的。

基本分为两大类：High-rise Building、Landed Property

High-rise的type很多种，我会列出来，让你知道哪一些可以，哪
一些不可以。

169
 BONUS 篇

高楼的话，有：
A. Apartment or Condo：蛮多选择，无论是自己还是租的，有些
房型真的不大适合。

1. Condo

2. Apartment

3. Services Apartment / Residence。

Condo = 高级公寓，Apartment = 普通的公寓，第三个 Services

Apartment，商业用途的，市面上蛮多朋友用这三种做Airbnb，没
问题的。

170
Sync Academy

4. Soho，这个type也有商业用途，Soho = Small Office Home

Office，你可以当他小型办公室或住家用这个产业。但是这种还有
另外两个type：Sovo，Sofo。

Sovo = Small office vertical office，not allowed people to stay

overnight

Sofo = Small office flexible office, 跟Sovo一样，只能商业用

途，办公室，明文规定，这两种type不能过夜的。

不鼓励碰这两种，会中Saman（罚款），不要冒险。会不会被取
缔？KL有几栋是这种type但也是整栋拿来做Airbnb，只不过我们
的执法没有那么严格，但是为了不要夜长梦多，要未雨绸缪，尽
量不要碰这两种。

现在有Soho改成Duplex，双层的，也可以做，我的第一间也是
这种。

这些type不是不能做，但是这些type的客不会做回头客、熟客，
我们要制造回头客，机会就高。

171
 BONUS 篇

5. Co-living Space：很熟悉但没听过对不对？我们听过Co-
working Space。就是工作位子先进来先做，没有霸着一个位子，
马来西亚做得最成功的是一个叫CO3的，在蒲种，我觉得他们做
得很成功，最多功能，像Google Office那样，你可以去租来用。

现在出现一种叫Co-living Space，整栋建筑物，每个人都有一个小
房间、有一个小厨房，类似Studio，可能那个小房间有一个
Bedroom和客厅的，允许住户的朋友来探访。可能他会买一层，
做成大家公用的地方，可能工作的地方、Laundry、Restaurant、
Breakfast Area，提供早餐，所以 Developer 收你租金的时候，
会请一些人来煮早餐，整栋人可以过来吃。我参观过有一栋有600
间房的，没有卖的，全部属于发展商的，全部租出去的，包括水
电、早餐和Facility。如果要做Airbnb 也是可以的，你先跟他租一
年起来，因为租金包括水电、早餐、其他Facilities啊，所以你的
客户可以同时享受这些Facilities。

172
Sync Academy

6. Hotel Suite：很像 Service Apartment，前身是Hotel，最明显

的地方是没有 Kitchen Cabinet 的，没有厨房、没有Sink，只是房
间。可能Hotel起500间，把300间卖出去，做GRR（Guarantee
Return Rental）给业主，可能给3-5年，之后根据生意，看要不
要继续这些 List Back 单位。这300间，他会跟业主租回，两种形
式：Fixed Rental、Profit Sharing。Profit Sharing 就是把你的单
位归纳为 Hotel Room 去 Run，那300间收到的 Revenue，就拿
来Pool Sharing，分给全部业主，同等的盈利。如果5年后，Hotel
不 要 拿 回 3 0 0 间 ， 只 要 10 0 间 ， 剩 下 2 0 0 间 不 要 ， 这 些 业 主 就
惨了，要自己找租客。你可以考虑做Airbnb，把这些单位租下
来，Hotel的Facilities你还是可以用，但是早餐不能用。

举例：Times Square。

7. Flat：不是不可以，是ok的，如果有装修，里面还可以看的，
干净的，是可以的，没有泳池保安，但是拍照只能拍屋子里面，
不能拍外面。很快回本，但是客户来到会讲，因为你没有拍到外
面，最后不会有回头客。这里不会是我的第一选择，因为它不会
为我制造回头客，所以不鼓励这个。

173
 BONUS 篇

8. Shop Apartment：店屋楼上的Apartment或Office，可以过
夜 。 情 况 跟 F l at 一 样 ， 会 有 点 杂 ， 不 鼓 励 新 手 做 ， 人 家 不 大 喜
欢。 Shop Office 不鼓励做，店屋楼上一直很难租出去的，很多
业主来找我，说能不能拿来做Airbnb，其实这里跟Sovo、Sofo一
样，不能过夜的，如果硬硬要做，你只能改License，改成 Hotel
License就可以过夜了。没人查没事，如果有人查就中Saman了。

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民 宿必备小物
我们的民宿都有准备这些必备小物来吸
引更多房客。扫描二维码就能和我们的
团队以优惠的价格购买。如果有产品不
适用/有问题，也可以联系我们的客服。
 民宿必备小物

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学 员分享与成绩
他们都是成为了我们助教的学员。由兼职
开始经营民宿到转为正业，再到现在都有
各自成立与民宿企业有关的公司。他们是
我们最好的见证。
 嗨大家好！我是Chloe Lee。 在4 年前当
我正愁着房子租不出的时候，在机缘巧合
下从面子书看到老师的课程就报读了。上
了课之后，不但为自家的房产创造了新价
值，还开始了我的民宿管理事业生涯，同
时也加入了房仲界的国际团队。

在上过老师的民宿管理2.0 高级班时也
领悟了老师对投资房地产的理念哲学，
如何以民宿与房地产来制造财富。

在这期间也认识了一班志同道合的优秀
伙伴，因此从中学习并对房地产有更深
的了解关于如何运用扛杆与低于市价
30%-50%的房产投资提高利润。

＋60 12 366 0062 jpprestige.marketing@gmail.com

喜欢旅游的我一直很喜欢那种入乡随俗的环境也喜爱享受当地的文
化。还记得我和老公的第一次跨国旅游是在中国的丽江，当时我们
入住了当地的民宿，这让我们印象深刻也很不可思议。这让我们对
民宿经营充满了兴趣。

机缘巧合下，让我们遇到了（贵人）Brothers in Airbnb，教导和分
享了如何经营和管理模式让我们很快速的从第1间至到现在的35间
民宿。 刚开始一直四面碰壁，面对着种种的困难，老师都会从中帮
助我们给于我们SOP和创新的方式。

2017，我们终于成立了一家民宿管理公司，命名为The Big Man-

agement S/B，经过与老师一起探讨和研究，让我们开发了One
Step Solution，包含了提供和业主配合，装修，翻新和设计。同时
我们也拥有专业团队对房源进行评估，达到标准的房源，房屋维护
等托管运营服务。在2018-2019， 本公司与两家平台公司合作并
加入他们的运作方式，调整支援整合，联手合作托管以达到最佳成
绩。

Caster Tham
+60 12 567 5502
thebigmanagement@gmail.com

如果您正在考虑把房屋改造成民宿，却没时间经营，
欢迎您联系我们。同时我们也欢迎财务投资人加盟。
我会进入民宿企业是因为自己的房子时常空置无法出租 只有民宿可
以解决这问题。

我和我太太一起创业，遇到了Eric Wong老师和Elvin Wong老师的

民宿课程，他们无私的分享帮助我们解决了许多难题，并且老师也
教导了我们民宿企业化的方法。

我想贡献在民宿，提高客户住宿质量，促进客户生活更舒适，更轻
松，更美好。为客户创造体验，为房东节省时间，提高收益 ，为投
资者创造利润，为社会创造财富。

我们有自己一套系统来管理 ，包括房客的入住和离开后的检查，清
洁程度的要求，补缺 ，品质保持和提升，后续的维修 ，透明化的每
日&每月报表 。目前交给我们管理的 有别墅，酒店，公寓，排屋。

+60 12 332 4537 chhomeservices8888@gmail.com

大家好，我是Peong，一个坚持做个贴心的房东的创业者。第一次
接触民宿就让我有很深的体验。从舒适干净的房子，到别具匠心的
布置，让我萌生想做民宿的念头。老师的民宿课程就是我一直想要
学的。 经验由一间慢慢的累计到现在小有成就， 已经可以帮其他屋
主装修以及管理他们的产业了。我们设计的每间民宿或美丽奢华或
简单朴实；有家的感觉却不缺独立的个性。

感恩两位老师给了我们这么好的一个平台，聚集了很多很优秀的房
东，谢谢您们。不是每个行业在你撞得头破血流的时候，都有人陪
着你，鼓励你一直往前走。很幸运的我们加入了这个大家庭，有老
师有同学陪你一起走在民宿这条路上。加油！

【挨过了寒冬，就是春天了】

这3 年坚持不懈地学习，我终于真正的把民宿企业化了。与志同道
合的伙伴一同成立了Verano De Familia - 夏日民宿。

夏日民宿团队的服务包括：
屋子的设计 • 装修 • 管理 • 维修
脸书和各大平台的营销 • 清洁服务
我是David Kung，director of Verano De Familia。我从小就对室
内设计颇有兴趣，我常在想要是工作和兴趣能够结合的话那岂不是
两全其美吗？所以我就开始往民宿这一方面发展。一个人在创业的
路上难免会有波折，幸好遇见了Eric Wong和Elvin Wong 老师，他
们慷慨的分享自己的经验让不少学员走少了很多冤枉路，真是我生
命中的伯乐。

也在差不多过了一年，在我的地区认识了3位伙伴，可能是因为大家
有着相同的文化所以合作得十分融洽和谐，也就成立了今天的
“Verano De Familia夏日民宿”。

夏日民宿主要是要让大家不管在旅行或外地公干，都能带给大家家
庭的温暖。没有各种豪华的设计与设备，但独立与清洁的空间却能
带给大家更多舒适。我们讲究的服务与细心，更是让人依依不舍，
相信这也是为什么那么多的客人会到回来。根据以往的营业数据，
不管是豪华独立式洋房，还是各种公寓，都有我们自己的一套管理
系统，这让许多投资者或屋主都省去一切不必要的麻烦，让我们在
这方面加了不少分，也让投资者们信心大增，更有把握的将自己的
房产交给我们打理。

我们的服务包括了:
专业摄影，专业清洁
室内设计，房屋装修，家具安装
房屋维修，定期维修
客服服务，访客接待，入住通知，月入报表

veranodefamilia@gmail.com
“思家”是一家以简单时尚为元素
的民宿。由三位来自“施家”的手
足(siblings)一同经营。

经营民宿是带着一份好客的情怀而来。想要让旅客也享受着一
份与城市完全不同的人情，这也是我们经营民宿的初衷。感恩
在开启Airbnb这段旅程前，我们遇到了Eric和Elvin老师。在
他们的带领与指导下，少走了很多的冤枉路。

我们致力于亲切友善的服务，没有奢华的布置，但却有独立的空
间，免受打扰，只想让旅客有回到家的舒适；厨房用具齐全、自
由自在，感受到的是一种家的温馨舒适。

对于投资者来说，短租无疑是更加灵活、更高收益的投资方
式。“思家”为房东或投资者提供一站式无忧的托管服务，将您
彻底从室内设计、房屋上线、接待客人、客房清洁等琐事中解放
出来，您只需安心当房东，坐享高收益！ 我们的一站式托管服
务包括:

联络方式: SeeBlings Home +60 12 390 3093

info@seeblingshome.com
大家好，我们是Eddy和Danny，MAPLEHOME的创办人。我们是在
2017年上了Eric和Elvin老师的课程后创办了我们的民宿管理公司。感
谢Eric和Elvin老师的教导，让我们在经营方面避免的许多困难。

MAPLEHOME是一家快速成长的专业民宿管理公司，目前在云顶和吉
隆玻市中心管理超过300间的房源。通过善用科技和人才，我们的公司
现已发展成为马来西亚领先的住宿管理公司。MAPLEHOME的使命是
帮助房东们最大程度地将投资转化为可观的收入来源。我们致力于提供
专业和完善的服务以让每个客人都有宾至如归的体验。

我们的房源在各大国际旅游平台脱颖而出，在极具性价比的马来西亚旅
游胜地稳占一席之地。公司的客服人员大致晓通华文，英文，马来语，
法语，阿拉伯语等方便与世界各地的房客进行交流。为确保安全，我们
的柜台人员会在房客入住前对他们进行实名认证。除此之外，我们也提
供接送机和旅游配套咨询等服务。

我们公司的专长：
1. 在各大旅游平台有超过23,000个好评
2. 房源订购数量已突破100,000天
3. 70+人的自家清洁和维修团队
4. 酒店式民宿管理，24小时全天候的柜台客服人员
5.每月准时发送月度报表，房东定时收取利润分成
6. 定期进行房子和冷气维护工作
7. 专业室内设计，装修和摄影

有意者请联系：
Danny +60 19 337 6889
Eddy +60 16 463 9359
https://www.maplehome.com.my
作 者 / Eric 黄胜昌 · Elvin 黄圣友
专案经理 / Cynthia 邱雯倩
美术设计 / 王圣夫
执行编辑 / 叶佳言
校 对 / 邱雯姗 · 王国刚

出 版 社 / SYNC Academy SDN BHD

46-1, Jalan Kuchai Maju 9,
Kuchai Entrepreneurs Park,
Kuchai Lama, 58200 Kuala Lumpur.

印 刷 社 / Unipress Printer Sdn Bhd

定 价/ 69.90 令吉
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2020年6月 【初版】
ISBN 978-967-18126-0-0

Printed In Malaysia

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