 Výprosa x výpůjčka

o Pro výprosu je charakteristické, že kdykoliv může žádat zpět, není tam žádná
výpovědní lhůta
o U výprosy není sjednán účel ani doba užívání
o U výpůjčky je sjednána doba užívání, ať už na dobu určitou nebo neurčitou
 Nájem x výpůjčka
o Výpůjčka je bezúplatná, nájem je úplatný, neboť se nájemce zavazuje platit
pronajímateli nájemné
 Nájem

 Nájem na dobu určitou x neurčitou

- Nájem sjednaný na dobu určitou nelze vypovědět (ledaže by si to strany sjednaly nebo by
šlo o jednu z mála výjimek, například pokud jsou porušovány povinnosti zvlášť závažným
způsobem), na dobu neurčitou v zásadě můžeme v nějaké lhůtě bez nějakého zvláštního
důvodu ukončit

 Podnájem

- podnájem = jakékoli přenechání věci (její části) k užívání nájemcem další osobě (§ 2215) =>
jakýkoli užívací vztah
- nájemce je závislý na trvání nájmu (toho primárního vztahu), pokud zanikne jeho právo, tak
musí zaniknout i podnájem (podnájem nemusí mít znaky nájmu, nemusí být konsensuální
nemusí být úplatný, klidně může mít charakter půjčky, podstatné je, že se podnájem odvozuje
od toho nájmu).
- může být úplatný i bezúplatný – bezúplatný vztah může být i výprosou či výpůjčkou
- pronajímateli nevzniká přímé právo vůči podnájemci – veškeré právní jednání podnájemce se
přičítá nájemci (např. §2216 – odpovídá sám nájemce)
- je třeba mít souhlas pronajímatele (§ 2215 odst. 1) – bez souhlas u jde o hrubé porušení
nájemcových povinností, které způsobuje pronajímateli vážnější újmu (§ 2215 odst. 2)

 Změna pronajaté věci

o ochrana vlastnického práva pronajímatele – změny pouze se souhlasem pronajímatele (§
2220 odst. 1, nicméně speciální pravidlo § 2208 – nájemce provede opravu, ke které byl
povinen pronajímatel => právo na náhradu účelně vynaložených nákladů)
o i když má nájemce souhlas majitele, náklady nese primárně nájemce => při skončení
nájmu (a k tomuto okamžiku) má právo na náhradu zhodnocení – otázka, jestli vůbec
zhodnocení bude (v mezičase může dojít k opotřebení atd.)
o někdy nejvyšší soud chápe ujednání, že nájemce ponese náklady sám tak, že nemá právo
ani na zhodnocení
o je možno se dohodnout, že náklady ponese pronajímatel – pak se budou promlčovat od
chvíle, kdy je nájemce vynaložil a pronajímateli vyúčtoval
o nájemce provede změny bez souhlasu pronajímatele => povinnost uvést věc do
původního stavu, jakmile o to pronajímatel požádá, není ani nárok na žádné bezdůvodné
obohacení, ani na náhradu nákladů (§ 2220 odst. 2)

 Změna vlastnictví
 - když pronajatá věc změní vlastníka, řešíme odlišně než u běžných obligací (§ 2221, 2222) =>
větší ochrana nájemce – u jiných obligací by nový vlastník nebyl vůbec vázán
- dojde-li k přechodu VP, nový vlastník je vázán v celém rozsahu dosavadním nájmem, ať už o
něm věděl nebo nevěděl
- dojde-li k převodu VP, nový vlastník je taky vázán, ale pokud o něm nevěděl a neměl vědět,
tak je vázán jen v rozsahu zákonných povinností (pokud věděl, tak je zavázán v celém
rozsahu)
o je třeba rozlišovat způsob nástupnictví:
 univerzální sukcese => přechod práv a povinností předchůdce
 singulární sukcese => např. převod, koupě, darování – nový vlastník vstupuje do
práv a povinností svého předchůdce, x omezení § 2221 odst. 2 – pokud by byl
kupující v dobré víře, že věc není pronajatá, mohl by namítat vůči nájemci, že
nepůjde nad rámec dispozitivní právní úpravy – tyto povinnosti by nezanikly,
nájemce by je mohl uplatnit vůči předchozímu vlastníkovi (původní smluvní
straně) – příp. náhrada škody

 - Skončení nájmu
o absolutní zánik nájmu:
 dohoda
 uplynutí sjednané doby
 výpověď jedné ze stran
 zánik věci § 2226
 splynutí § 1993
 následná nemožnost plnění § 2006
 ujednané právo odstoupit § 2001 (Bezy nedoporučuje)
o relativní zánik nájmu – práva a povinnosti z nájmu přecházejí na jiného, např. postoupení
nájemní smlouvy, přechod nájmu u bytu, nebo u změny vlastnictví pronajaté věci
závazek trvá dál, ale nezavazuje konkrétní osobu
o zvláštní způsoby skončení nájmu – např. insolvenční správce může vypovědět nájem, dle
OSŘ rozhodnutím soudu, zák. o vyvlastnění

 - Práva z vadného plnění

 - Nájem x pacht
o odlišení pachtu a nájmu => odlišná hospodářská funkce (jde o to, aby věc nesla plody a
užitky a aby si je pachtýř přivlastňoval)
 - Zemědělský pacht
o zvláštní regulace propachtování pozemku k zemědělské nebo lesnické činnosti –
pěstování rostlin včetně chmelařství, ovocnářství, vinohrad, pěstování zeleniny,
pěstování hub, chov hospodářských zvířat, rybníkářství (§ 2345 odst. 2)

 - Pacht závodu
o je-li propachtován obchodní závod (§ 502), pachtýř jej užívá i požívá způsobem a
v rozsahu, v jakém je toho třeba k řádnému provozování závodu (§ 2349)
o předmětem může být i jen část závodu, která tvoří samostatnou organizační složku
o pacht závodu je požadován za převod činnosti zaměstnavatele dle ZP => pravidla týkající
se převzetí zaměstnanců, pokud jsou složkou závodu atd.
 o postavení pachtýře (§2350, §2352) – zejm. řešíme okamžik, kdy se stává oprávněným a
povinným: v zásadě nabývá práva k závodu účinností smlouvy (§ 2350 odst. 1) x případ,
kdy pachtýř je zapsán do veř. rejstříku – pak až tehdy, kdy je zveřejněn údaj ve sbírce
listin
o pachtýř se stává věřitelem a dlužníkem dluhů a pohledávek souvisejících s pachtem –
speciální úprava převzetí dluhu => dluhy přejdou i bez souhlasu věřitele – pokud k tomu
dochází úplně bez souhlasu věřitele, je stále zachováno ručení bývalého dlužníka za
splnění
 ochrana věřitele prostřednictvím dalších pravidel – možnost namítnout relativní
neúčinnost smlouvy, pokud by se pachtem zhoršila dobytnost jeho pohledávek
(§ 2354)

 - Nájem bytu a domu

o - Ochrana nájemce
 předpoklad, že nájemce je slabší smluvní stranou, která si zaslouží vyšší míru
ochrany (každý člověk musí realizovat bydlení, nemá na výběr a je do určité míry
závislý na poskytovateli bydlení)
 ochrana se soustředí do regulace větší kogentností úpravy (§ 2235)
 lze si ujednat smluvní pokutu, ale v omezeném rozsahu (nejvýše do výše
tříměsíčního nájemného)
 nelze zakázat možnost chovat zvíře, zakázat přijímat návštěvy atd. => následkem
ujednání by byla nicotnost
 zákaz plynoucí z § 2235 platí i pro stanovy bytového družstva (§ 2240)
 zakázaná ujednání (§ 2239) => zákoník omezuje smluvní svobodu, když zakazuje
sjednat:
 smluvní pokutu v neprospěch nájemce (nesmí být v souhrnu vyšší než
3 měsíční nájmy)
 povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená

o - Nájemné a jeho zvyšování

 Výše nájemného není podstatnou náležitostí
 má být ujednáno pevnou částkou – tzn. za každé období stejná částka (§ 2246),
lze i v naturáliích
 není-li ujednána výše => platí se „místně obvyklé nájemné“ v den uzavření
smlouvy – důkazní břemeno ohledně výšky místně obvyklého nájemného leží na
pronajímateli
 splatnost nájemného – předem za každý měsíc nebo jiné ujednané platební
období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období (§ 2251 odst.
2) – dispozitivní
 ochranné pravidlo – pronajímatel nesmí požadovat po nájemci jiná plnění než
nájemné či náklady nebo zálohy na služby (§ 2251 odst. 2)

 OZ nereguluje výši nájemného => nechává na prvním místě průchod smluvnímu

ujednání (§ 2248)
 nájemní smlouva zvyšování neřeší – ochrana pronajímatele a jeho zájem na
dosahování určitého zisku (inflace) => § 2249 stanoví podmínky pro to, co musí
pronajímatel splnit, aby mohl nájemné zvýšit:
  1x za 12 měsíců může písemně navrhnout zvýšení nájemného
 návrh musí být postaven tak, aby navržené nájemné nebylo vyšší o více
než 20 % než bylo před třemi lety
 zároveň nelze zvýšit nájemné nad hladinu obvyklého nájemného
v daném místě

o - Služby spojené s užíváním bytu

 povinnost zajišťovat služby související s nájmem (§ 2247) – vyvratitelná právní
domněnka v odst. 2: dodávky vody, odvoz, odvádění odpadních vod, dodávky
tepla, osvětlení, zajištění rozhlasového a televizního vysílání, internet tam není

o - Drobné opravy a běžná údržba

 právo na prohlídku a přístup k věci za účelem provedení potřebné opravy nebo
údržby věci (§ 2219)

o - Členové nájemcovy domácnosti

 nájemce zemře a nejde o společný nájem => přechod nájemního práva na člena
nájemcovy domácnosti, který ke dni smrti nájemce v bytě žil, a nemá vlastní byt
(§ 2279 odst. 1)
 dvě skupiny osob, na které může přejít:
 manžel, partner, druh, vnuk, vnučka atd. => stačí, pokud naplní základní
předpoklad
 ostatní osoby => musí naplnit základní předpoklad + pronajímatel musí
souhlasit
 omezuje se doba, na kterou nájem přechází (§ 2279 odst. 2)
 pokud splňuje víc členů domácnosti podmínky => přejde na všechny (§ 2279
odst. 4), ledaže se uplatní přednostní právo potomka (§ 2280)
 není žádný člen domácnosti, na koho by přešel nájem => řeší se v rámci
dědického práva (§ 2282-2284) – snazší možnost skončení nájmu

o - Podnájem
o - Následky smrti nájemce (přechod nájmu)
o - Skončení nájmu
 důvody z obecné úpravy závazkového práva
o dohoda
o uplynutí sjednané doby (X §2285), konkludentní prodloužení
o splynutí (§1993)
 důvody z obecné právní úpravy nájmu
o zánik bytu (§2226)
 speciálně upravené důvody – výpověď jedné ze stran
 nájemce je povinen odevzdat pronajímateli byt v den, kdy nájem končí (§ 2292)
o lze i jen hodit klíčky do schránky a odstěhovat se
o pravidlo § 2295 – pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného až
do doby, než mu nájemce byt skutečně odevzdá => praktické dát do jakékoliv nájemní
smlouvy, pak se nemusí řešit otázka bezdůvodného obohacení
 o

o Náležitostivýpovědi

 náležitosti výpovědi (§2286 odst.1, odst.2, §2288 odst.3, §2291 odst.3) :

o písemná
o doručena druhé smluvní straně (nelze ujednat fikci dojití)
o výpověď podává pronajímatel:
 výpovědní důvod (a čím je naplněn, např. pro neplacení nájemného a jaké
nájemné nebylo zaplaceno)
 poučení nájemce o právu vznést námitky a návrh přezkum výpovědi soudem
 další speciální náležitosti dle § 2291, např. poslání výzvy k odstranění závadného
stavu a snaze vyřešit smírně
 výpověď nemá náležitost => neplatnost relativní x absolutní (záleží, jestli je narušen veřejný
pořádek)
 výpovědní doba – základní tři měsíce – od prvního dne následujícího měsíce poté, co výpověď
došla druhé straně, lze ujednat i delší, nikoliv kratší dobu

o Výpovědní důvody

 pronajímatel je omezen důvody, které stanoví zákoník (§ 2288, 2291) – tři skupiny důvodů:
o důvody vznikající ve sféře nájemce (§ 2288 odst. 1) – hrubé porušení povinností
vyplývajících z nájmu, např. spáchání TČ vůči pronajímateli
o důvody mající původ na straně pronajímatele (§ 2288 odst. 2) – např. pronajímatel
potřebuje byt pro sebe, pro manžela, se kterým se rozvádí – lze k nim přistoupit pouze u
nájmu na dobu neurčitou
o důvody spočívající v porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem (§ 2291 odst. 1) –
mimořádná výpověď bez výpovědní doby

o Mimořádnávýpověď

o Přezkumoprávněnostivýpovědi

- nájemce má právo podat návrh soudu

- oprávněnost výpovědi (§ 2290) – jestli byl, nebo nebyl dán výpovědní důvod => v praxi ale třeba jako
předběžnou otázku ještě posoudit, jestli vůbec jde o výpověď, jestli není zatížena důvodem absolutní
neplatnosti (ta se zkoumá ex officio), relativní neplatností se ale zabývat nemůže
- dvouměsíční prekluzivní lhůta ode dne, kdy nájemci výpověď došla – zmeškání lhůty => může se
domáhat zdánlivosti / neplatnosti výpovědi, lhůta se týká jen oprávněnosti (i po uplynutí lhůty
k podání žaloby je možné výpověď napadnout z důvodu, že je zdánlivá nebo neplatná

- Práva z vadného plnění

- Nájem prostoru sloužícího k podnikání

 - Skončení nájmu
o Námitkovéřízení
o vypovídaná strana má právo vznést proti výpovědi námitky (§ 2314), pokud to
vypovídaná strana neučiní, pak ztrácí právo požádat soud o přezkum oprávněnosti (u
nájmu bytu lze přímo jít před soud) – neuplatňuje se tam, kde se dává výpověď bez
uvedení důvodu – námitky by neměly smysl, protože by nebylo, co namítat
o smysl pravidla => rychle odstranit spor o naplnění výpovědního důvodu, omezit po určité
době možnost přezkoumání oprávněnosti výpovědi
o námitky musejí být podány včas => lhůta jeden měsíc ode dne, kdy jí byla výpověď
doručena

 - Právo štítu (§ 2305 ObčZ)

 - Náhrada za převzetí zákaznické základny (§ 2315 ObčZ)
o náhrada za zvláštní zhodnocení pronajatého prostoru, které vzniklo tím, že takový
prostor dlouhodobě užíval a zákazníci jsou zvyklí takoví prostor navštěvovat při hledání
určitého zboží či služeb (§ 2315) a dá se předpokládat, že tam budou chodit i nadále, když
tam bude někdo jiný provozovat to samé
o předpoklady vzniku práva na náhradu:
 vytvoření zákaznické základy nájemcem – ne v případě převzetí zákazníků, ani
když jde o jediného, kdo danou službu poskytuje
 výpověď nájmu ze strany pronajímatele
 výhoda pronajímatele nebo nového nájemce, kterou převzetím zákaznické
základny získal
o určení výše náhrady – pomáhá ekonomická analýza, předpokládá se jednorázovost
náhrady – obvyklé nájemné za prostory pronajaté se zákaznickou základnou a obvyklé
nájemné bez základny
o lze subsidiárně použít pravidlo u obchodního zastoupení

- Ubytování x nájem bytu

o § 2326 – ubytovatel se zavazuje poskytnout přechodně ubytování

o nejde o realizaci práva na bydlení, ubytovatel proto není chráněn jako nájemce bytu

- Úschova (§ 2327 odst. 2 ObčZ)

Přenechání věci k užití jinému

Hulmák
15. 3. 2022 a 28. 3. 2022

1. O jaký se jedná smluvní typ a proč?

1. a) Karel přenechá Vaškovi počítač, ten se zavazuje za týden vrátit

 1. výpůjčka – bezúplatná, je sjednána doba za kterou Vašek počítač vrátí (u výprosy
doba není)
2. b) Karel přenechá Vaškovi počítač, ten se zavazuje vrátit
1. výprosa – není sjednána doba ani účel
3. c) Karel přenechá Vaškovi počítač k napsání domácího úkolu, ten se zavazuje vrátit
1. výpůjčka – doba neurčitá, nemůže být výprosa, protože je sjednán účel
4. d) Karel přenechá Vaškovi počítač, aby si na něm hrál hry, ten se zavazuje vrátit
1. to stejné – výpůjčka, k určitému účelu, takže nemůže být výprosa
5. e) Karel se zavazuje přenechat Vaškovi počítač, ten se zavazuje za týden vrátit
1. výpůjčka, u výprosy není sjednaná doba
6. f) Karel se zavazuje přenechat Vaškovi 10 000 Kč, ten se zavazuje za týden vrátit
1. výpůjčka – vrací genericky určenou věc, je sjednaná doba, u výprosy doba sjednána
není
7. g) Karel přenechá Vaškovi počítač, ten se zavazuje za týden vrátit a zaplatit 1000 Kč
1. nájem – úplatný, platí mu 1000 za půjčení
8. h) Karel se zavazuje přenechat Vaškovi počítač, ten se zavazuje za týden vrátit a zaplatit 1000
Kč
1. nájem – konsenzuální, nevyžaduje se reálné plnění

2. Karel přenechá Vaškovi počítač k napsání domácího úkolu, ten se zavazuje jej vrátit

1. a) kdy je povinen Karlovi vrátit

1. výpůjčka – s určitým účelem
2. je povinen vrátit bez zbytečného odkladu po napsání DÚ §2196
2. b) může Karel chtít předčasně zpět
1. Ne, §2198
3. c) počítač je ukradnut, má Karel nějaké nároky vůči Vaškovi
1. náhrada škody
4. d) Vaškovi přestane fungovat napájecí kabel, koupí nový, má právo na náhradu
1. obvyklé náklady – hradí sám
5. e) lišily by se odpovědi, kdyby se jednalo o nájem
1.

3. Karel přenechá Vaškovi pozemek za účelem skladování stavebního materiálu, ten se

zavazuje vrátit,
1. a) kdy je povinen vrátit pozemek
1. až tam nebude skladovat stavební materiál – až dojde (§2196)
2. b) jaké prostředky ochrany má Karel, jestliže pozemek vrácen není
1. vindikační žaloba
3. c) jaké prostředky ochrany má Vašek, jestliže na pozemek složil materiál soused
1. ochrana držby
4. Karel přenechá Vaškovi oplocený pozemek s budovou za účelem provozování wellness na
půl roku, ten se zavazuje vrátit a platit nájemné 1 000 Kč
1. a) má nějaký význam, že jde pouze o část pozemku p. č. 100, k. ú. Polžice (může
být předmětem nájmu jenom budova, může být předmětem nájmu jenom zeď)
1. obligace – předmět nájmu může být i část věci
2. b) jak se projeví v právech a povinnostech rozhodnutí vlády, že určité provozy jsou
zakázány (nesmí být provozovány s ohledem na veřejné zdraví)
1.
3. c) jaké práva má Vašek, jestliže po třech měsících vznikne problém s vodou
(přípojka je nefunkční)
 1. pronajímatel musí zajistit opravu (§2247)
4. d) má Vašek nějaká práva, jestliže vodovodní přípojku opraví sám
1. §2208 – právo na náhradu účelně vynaložených nákladů
5. e) má Vašek nějaká práva, jestliže uvnitř budovy vybuduje další vířivku a místnost
pro masáže
1. náklady nese nájemce a ke dni skončení nájmu má právo na náhradu
zhodnocení

5. Karel si dne 1. 7. 2018 pronajal byt na dobu pěti let a dne 21. 9. 2018 uzavřel sňatek s Václavou.
V bytě s oběma manželi bydlel ještě Roman, syn Karla z prvního manželství.

a) pokud pronajímatel doručil Karlovi výpověď z nájmu bytu, která podle Václavy není důvodná, jak
má postupovat?

b) vznikla Karlovi nějaká povinnost, když s ním začala v bytě bydlet Václava ?

c) může si Karel i bez souhlasu pronajímatele zřídit na adrese domu místo podnikání ve smyslu
živnostenského zákona a podnikat zde?

d) pokud Karel zemře, kdo bude nájemcem bytu?

6. Vašek si podnajal restauraci od nájemce Karla (ten ji měl pronajatou od Romany)

1. a) je Vašek povinen platit podnájemné (a kdy je případně splatné)

1. pokud je ujednáno tak ano
2. b) kdy může Vašek ukončit podnájem
3. c) může si Vašek dohodnout s Karlem, že podnájem bude na 5 let, jestliže nájem je na 3

roky

- ne, podnájem je závislý na trvání nájmu

4. d) může podnájemce podat žalobu na přezkum oprávněnosti výpovědi

5. e) stal se Vašek zaměstnavatel zaměstnanců pracujících v restauraci
1. ne

7. Karel pronajal Vaškovi podkroví své chalupy na dobu neurčitou, aby zde bydlel za 5 tis. Kč
měsíčně ovšem s tím, že: (a) Vašek předem složí 20 tis. Kč; (b) pokud bude Vašek v podkroví kouřit,
zaplatí 15 tis. Kč za každé jednotlivé porušení; (c) Karel může Vaškovi kdykoli udělit výpověď bez
udání důvodu, přičemž výpovědní doba činí tři týdny, (d) Vašek předá po skončení nájmu byt
vymalovaný a uklizený, (e) podnájem se zakazuje.

1. a) Je pro kvalifikaci právního jednání důležité, že dané podkroví je velmi střídmé a nebylo
zkolaudováno za účelem bydlení?
1. Ne, není rozhodné rozhodnutí stavebního úřadu, ale účel bydlení
2. b) Je platné ujednání ad (a)?
1. ano, kauce
3. c) Je platné ujednání ad (b)?
1. ano, normální smluvní pokuta
4. d) Je platné ujednání ad (c)?
1. ne, ochrana nájemce
 5. e) Je platné ujednání ad (d)?
1. ano
6. f) Je platné ujednání ad (e)?
1. ano, je potřeba souhlas pronajímatele
7. g) Jestliže Karel převede vlastnické právo k bytu, je nabyvatel oprávněn za zákazu

podnájmu, může dát výpověď, jak se vypořádá kauce?

8. h) Jaké důsledky by mělo, pokud by smlouva byla uzavřena ústně?

9. i) Pokud by Vašek podkroví podstatně zušlechtil (vytapetoval, vymaloval, vykachlíkoval),

má vůči Karlovi právo na náhradu?

10. j) Do kdy nejpozději hradí Vašek nájemné?

11. k) Může Vašek vypovědět nájem bez uvedení důvodů?
12. l) Může Karel vypovědět, že potřebuje byt pro sebe (co bude muset prokázat)?
13. m) Karel chce dát výpověď z nájmu bytu pro neplacení nájemného, uveďte náležitosti

výpovědi. Jak se Vašek může proti takové výpovědi bránit?

8. Nájem bytu mezi pronajímatelem Vaškem a nájemcem Karlem:

1. a) může pronajímatel požadovat po nájemci zaplacení veškerých plateb, které platí
jako vlastník SVJ?
2. b) o jaký půjde smluvní typ, jestliže se nájemce ve smlouvě zavazuje pronajímateli
zaplatit pouze platby placené pronajímatelem SVJ?
3. c) jaké má nároky nájemce, jestliže mu pronajímatel nepředá vyúčtování ?
4. d) jaké má nároky nájemce, jestliže mu pronajímatel předá vyúčtování, v němž
jsou

však dílčí nesprávnosti?

5. e) může pronajímatel zvýšit nájemné, jestliže je ve smlouvě ujednána inflační

doložka?
9. Vlastník bytu jej pronajímá prostřednictvím platformy Homeland, a to i jednotlivé pokoje.
Délka trvání nájmu není omezena. Vašek si jej pronajal na týden.

1. a) může vlastník vypovědět nájem kdykoliv.

2. b) má vliv na platnost smlouvy, že není přesně vymezeno, o který pokoj se má jednat
3. c) kdy je povinen zaplatit
4. d) odpovídá vlastník za krádež věcí, které měl Vašek v pokoji
5. e) je povinen Vašek zaplatit, přestože nemohl přijet

10. Stanislav Kvítko, nar. 2. 2. 1982, bytem Luční 11, 405 02 Děčín (dále jako „Standa“),
pronajal na základě nájemní smlouvy ze dne 1. 10. 2013 Lukáši Včeličkovi, nar. 3. 3.
1983, bytem Nádražní 6, 226 00 Beroun (dále jako „Lukáš“), byt č. 1 nacházející se v 2.
nadzemním podlaží budovy č. p. 123, jež je součástí pozemku parc. č. 321 v k.ú.
Praskolesy, za účelem trvalého bydlení za nájemné ve výši 12 000 Kč měsíčně, a to na
dobu trvání do dne, kdy Lukáš dovrší 50 let věku.
a) Lukáš si nyní našel lepší byt (z hlediska vybavení, dostupnosti i ceny), může stávající
nájem ukončit?

b) V červnu 2020 Lukáš potřeboval peníze, a tak se domluvil s kamarádem Petrem

Vonáskem, že s ním v bytě bude bydlet (vyhradil mu 1 neprůchozí pokoj) a bude mu za
podnájem hradit částku 3 000,- Kč měsíčně.

Lukáš nahlásil tuto skutečnost Standovi. Standa se proti uvedenému ohradil s tím, že k
podnájmu nedal souhlas, přičemž § 719 odst. 1 zákona č. 40/1964, občanský zákoník, ve
znění do 31. 12. 2013 uvádí: „Pronajatý byt nebo jeho část lze jinému přenechat do
podnájmu na dobu určenou ve smlouvě o podnájmu nebo bez určení doby jen s písemným
souhlasem pronajímatele. Není-li splněna tato podmínka, je smlouva neplatná. Porušení této
povinnosti se považuje za porušení povinnosti nájemce podle § 711 odst. 2 písm. b). Smlouva
o podnájmu musí mít písemnou formu. Nebylo-li dohodnuto jinak, platí, že podnájem lze
vypovědět bez uvedení důvodů ve lhůtě podle § 710 odst. 2.“

Posuďte oprávnění Lukáše pro případ, kdy nájemní smlouva problematiku podnájmu vůbec
neupravuje.

c) Lukáš porušoval domovní řád tím, že:

- téměř každodenně ve společných prostorách domu kouřil,

- v týdnu 16. 11. 2020 – 22. 11. 2020 neprovedl úklid společných prostor dle rozpisu,
- dne 27. 11. 2020 nechal v noci záměrně dokořán otevřené vchodové dveře do domu a
- opakovaně rušil noční klid, např. dne 28. 11. 2020 uspořádal ve svém bytě hlučnou oslavu,
která trvala po celou noc.
Paní Jitka byla nájemkyní bytu sousedícího s bytem Lukáše, přičemž jí šel do bytu neustále
kouř z cigaret a svým hlučným chováním Lukáš v noci budil její malé dítě. Může se Jitka vůči
Lukášovu chování bránit sama?

d) Paní Jitka, sousední nájemkyně, si Standovi neustále stěžuje. Zvažte možnosti Standy podat
oprávněnou výpověď.

e) Napište výpověď Standy jako pronajímatele z nájmu bytu.

f) Jestliže byla Lukášovi dne 2. 12. 2020 doručena platná výpověď, kdy skončí nájem?

Do kdy musí Lukáš podat žalobu na přezkum oprávněnosti výpovědi?

g) Jestliže byla Lukášovi dne 2. 12. 2020 doručena platná výpověď, co se stane s podnájmem
Petra Vonáska?

Má Petr Vonásek právo na zaplacení zhodnocení užívaného pokoje provedenými stavebními
úpravami (vůči komu, za jakých předpokladů)?