Ugovor o građenju

Adis Valjevac
 Uvod
 Ugovor o građenju predstavlja takav ugovor kojim se jedna
ugovorna strana – izvođač radova obavezuje da prema
određenom projektu sagradi u ugovorenom roku određenu
građevinu na određenom zemljištu, ili da na takvom zemljištu,
odnosno na već postojećem objektu izvrši kakve druge
građevinske radove, a druga ugovorna strana – naručilac radova
se obavezuje da mu za to isplati određenu naknadu (cijenu)
 Svrha istraživanja je ukazati na bitne elemente ugovora o
građenju kao i na obaveze izvođača radova i obaveze naručioca
radova
 Cilj istraživanja je razgraničiti ugovor o građenju od ugovora o
prodaji i upoznati se sa specifičnostima ovog ugovora.
 Pojam ugovora o građenju

 Ugovor o građenju je takav pravni posao kojim se izvođač obavezuje da

prema određenom projektu sagradi u ugovorenom roku određenu
građevinu na određenom zemljištu, odnosno na već postojećem objektu
izvrši kakve druge građevinske radove, a naručilac se obavezuje da mu zato
isplati određenu cijenu
 Subjekti ugovora o građenju su naručilac (investitor) i izvođač
 Predmet ugovora o građenju je izgradnja određene građevine ili izvršenje
drugih građevinskih radova. Pod pojmom građevine podrazumijevaju se
zgrade, brane, mostovi, tuneli, vodovodi, kanalizacije, ceste, željezničke
pruge, bunari i ostali građevinski objekti čija izgradnja zahtijeva veće i
složenije radove
 Bitni elementi ugovora o građenju

 Bitni elementi ugovora su: predmet ugovora, cijena građenja i rok građenja.
Za razliku od predmeta ugovora o građenju, koji mora biti jasno određen,
cijena može biti ili određena ili odrediva
 Bitni element ugovora o građenju po samom zakonu smatra se i pismena
forma. Prema zakonu o obligacionim odnosima, predviđena je
pisana forma ovog ugovora iz više razloga. To zavisi od složenosti pravnih
odnosa, od njihove dugotrajnosti i po pravilu velike vrijednosti pravnog
posla
 Pored bitnih elemenata, ugovor o građenju redovno sadrži i druge
elemente:
 Dinamički plan gradnje, način naplate izvršenih radova, nadzor nad
izvođenjem radova,ugovornu kaznu za zakašnjene izvođenja radova,
premiju za prijevremeno izvršenje radova, određenje garantnih rokova i dr
 Osobine ugovora o građenju

 Ugovor o građenju spada u dvostrano obavezne i teretne

ugovore, ugovore sa trajnim prestacijama, formalne ugovore,
komutativne ugovore

 U našem pravu ugovor o građenju spada i u imenovane

ugovore, koji se posebno regulišu pod ovim nazivom ili pod
nazivom ’’izvođenje investicionih radova u inostranstvu’’
Faze u izgradnji građevine

 Faze u izgradnji građevine mogu biti:

 Legalna izgradnja
 Nelegalna izgradnja
 Legalna izgradnja
 Investicioni program je elaborat koji sadrži analizu uslova za izgradnju,
razloge i dokaze o ekonomskoj, tehničkoj, tehnološkoj i drugoj opravdanosti
izgradnje, namjenu objekta, vrijeme izgradnje,vrijednost objekta i izvore
finansiranja izgradnje
 Izrada tehničke dokumentacije druga je faza koja se nadovezuje na
prethodnu, a sastoji se od: projekata sa tehničkim obrazloženjem; situacije
terena s ucrtanim objektom; grafičkih prikaza; projekata instalacije;
predmjera; predračuna; predračuna s opisom radova; nacrta svih detalja
potrebnih za izvođenje radova i posebnih uslova za izvođenje objekta
 Naručilac, nakon izrade tehničke dokumentacije, podnosi zahtjev
nadležnom organu uprave, za dobijanje građevinske dozvole
 Tek pošto je izdato odobrenje za građenje i građevinska dozvola, ulazi se u
fazu ustupanja izgradnje izvođenju
 Razlikuju se tri načina ustupanja: neposrednom pogodbom, putem konkursa
i prikupljanjem ponuda
 Nelegalna izgradnja
 Nelegalna izgradnja postoji kada fizičko ili pravno lice izgradi ili započne
gradnju bez odobrenja za građenje. Kod nas su takvi slučajevi česti iz više
razloga:
 Dugotrajnog procesa izdavanja građevinske dozvole; visokih izdataka za
komunalne i druge usluge, odnosno uređenje zemljišta, posebno ako se
građevina radi u urbanom prostoru; nepostojanja regulacionih planova
kojim se određuje namjena određene površine; uslovi za rekonstrukciju i dr.
 Nelegalna izgradnja se ne uklapa u plansku izgadnju određenog prostora,
zbog čega onemogućava izgradnju odgovarajućih ulica, puteva, trgova,
vodovodne, kanalizacione, telefonske i druge mreže
 Ona narušava ugled jednog naselja zbog čega se propisuju oštre sankcije
protiv učesnika nelegalne gradnje
 Obaveze ugovornih strana
 Ugovaratelji su dužni za vrijeme ispunjavanja svojih obveza
postupati sa pažnjom koja se zahtjeva u poslovnim odnosima, a u
izvršavanju obveza iz svoje profesionalne djelatnosti postupati s
povećanom pažnjom, prema pravilima struke i običajima
 Ugovaratelji su dužni ostvariti ciljeve koje su sebi postavili sklapanjem
ugovora
 Posebno mora ugovaratelj koji trpi posljedice neizvršavanja neke
obveze drugog suugovaratelja poduzeti sve što je potrebno i
moguće kako bi štetu koja može nastati sveo na najmanju mjeru
 Ako tako ne postupi, može od drugog ugovaratelja zahtijevati
naknadu samo one štete koju nije mogao izbjeći.
 Ugovaratelji su dužni svoje obveze ispunjavati u predviđenim
rokovima
Obaveze izvođača radova

 Obaveza proučavanja tehničke dokumentacije

 Obaveza izvođenja ugovorenih građevinskih radova
 Obaveza pridržavanja ugovorenih rokova
 Obaveza plaćanja ugovorene kazne
 Obaveza obavljanja unutrašnje kontrole materijala i drugih
elemenata
 Obaveza omogućava naručiocu da vrši nadzor
Obaveze naručioca radova

 Obaveza obezbjeđenja projektno - tehničke dokumentacije

 Obaveza uvodjenja izvođača u posao
 Obaveze vršenja stručnog nadzora
 Obaveze plaćanja cijene
 Obaveza plaćanja avansa
 Odgovornost
 Izvođači ali i naručioci imaju određene odgovornosti prilikom izvođenja ali i
poslije izvođenja radova kao što su:
 1. Odgovornost za štetu trećim licima
Naručitelj i izvođač radova na nekretnini solidarno odgovaraju trećoj osobi
za štetu koja nastane u vezi s izvođenjem radova. Pod “trećom osobom”
podrazumijevaju se: prolaznici, susjedi itd
 2. Odgovornost izvođača i projektanta
Nakon izgrađenog objekta vidljivi nedostaci se konstatuju zapisnikom o
primopredaji i utvrđuje primjeren rok za otklanjanje istih
 3. Odgovornost izvodjača u toku izvodjenja radova
Odgovornost izvođača u toku izvođenja radova je višestruka: prvo,
odgovornost u pogledu načina izvođenja radova, drugo, odgovornost u
pogledu poštovanja rokova, treće, odgovornost u pogledu materijala i opreme,
četvrto, odgovornost za greške u projektu i, peto, odgovornost za mane
zemljišta
 Odgovornost
 4. Odgovornost izvodjača posle primopredaje – pravna priroda
Postoje tri stanovišta. Prvo da je riječ o ugovornoj odgovornosti, te
izvodjač i dalje odgovara za skrivene mane, a oslobađa se odovornosti za
vidljive mane. Drugo, da je reč o deliktnoj odgovornosti, ako se utvrdi
prevara izvođača, treće, da je riječ o garanciji izvodjača za solidnost
objekta i kvalitet radova u propisanim ili ugovorenim garantnim rokovima
 5. Odgovornost izvodjača posle primopredaje za solidnost građevine
Izvodjač odgovara za nedostatke u izradi koji se tiču njene solidnosti,
ukoliko se ovi nedostaci pojave u roku od deset godina od primopredaje
 6. Odgovornost projektanta za greške u projektu
Projektant je dužan da uradi projekt u svemu prema pravilima struke, te
otuda odgovara za sve greške u projektu koje su rezultat nepoštovanja
pravila struke
Vrste ugovora

 Prema prirodi i obimu obaveza preuzetih zaključenjem

ugovora o građenju od strane izvođača radova, ugovori o
građenju se dijele na više vrsta:

 ugovor s klauzulom „ključ u ruke“,

 ugovor o konzorcijumu i
 ugovor o inžinjeringu.
 Ugovor s klauzulom „ključ u ruke“

 Osim ugovaranja naplate radova prema stvarno izvedenim količinama

radova ugovaranje može biti po sistemu “ključ u ruke“
 U tom slučaju izvođač radova preuzima obvezu da kompletnu
građevinu, osposobljenu za upotrebu, preda naručitelju - predajom
ključeva
 Kod nas se često miješa ugovor “ključ u ruke” s ugovorom s ukupnom
fiksnom cijenom, a što nije isto
 Razlika je u odgovornosti za funkcionalnost građevine ili kapacitet
postrojenja
 Ako se ugovori ključ u ruke onda izvođač često obavlja i poslove koji
prethode građevinskim radovima, kao što su: projektiranje, obavljanje
raznih administrativnih poslova oko pribavljanja neophodnih odobranja
za građenje, račšišćavanje terena i sl., a izvođač također osigurava i
nadzor
 Ugovor o inžinjeringu

 Ovaj ugovor je djelimično regulisan Zakonom o spoljnotrgovinskom

poslovanju
 Predmet ovog ugovora je obavljanje određenih usluga intelektualnog
karaktera, kao što su davanje ideja, izrada studija, pružanje savjeta i
stručne pomoći u toku izgradnje i u radovima na izgrađenom objektu,
stručno-tehnički nadzor nad izvođenjem radova i nad izgradnjom
građevinskog objekta, koordinacija svih učesnika u izgradnji objekta
 Djelatnost inženjeringa se ne sastoji u neposrednom izvođenju
građevinskih radova i u nabavci investicione opreme, već se u ovoj fazi
ostvarenja cijelog poduhvata svodi na upravljanje, savjetovanje i
nadzor nad radovima, itd.
 Raskid ugovora
 Naručitelj može raskinuti ugovor u slijedećim slučajevima:
 -ako nadležno tijelo uprave zabrani daljnje izvođenje ugovorenih
radova,
 -ako prestane potreba za izvođenjem radova,
 -ako dođe u situaciju da ne može više ispunjavati svoje obaveze prema
ugovoru,
 -ako je zaostajanje u obavljanju ugovorenih radova toliko da može
dovesti u pitanje i dovršenje ugovorenih radova,
 -ako nastupe druge okolnosti predviđene ovim uvjetima ili događaji
koji onemogućavaju izvršenje ugovora.
 Ugovor se neće raskinuti zbog neispunjenja dijela ugovorne obveze
 Zbog zaostajanja u izvođenju ugovorenih radova naručitelj može raskinuti
ugovor samo ako je prethodno ostavio Izvođaču naknadni primjereni rok za
izvedbu radova sa kojima je Izvođač u zakašnjenju, pa ih Izvođač ne obavi
ni u tom naknadnom roku
 Zaključak
 Ugovor o građenju predstavlja takav ugovor kojim se jedna ugovorna
strana – izvođač radova obavezuje da prema određenom projektu
sagradi u ugovorenom roku određenu građevinu na određenom zemljištu,
ili da na takvom zemljištu, odnosno na već postojećem objektu izvrši
kakve druge građevinske radove, a druga ugovorna strana – naručilac
radova se obavezuje da mu za to isplati određenu naknadu (cijenu)
 Subjekti ugovora o građenju su naručilac (investitor) i izvođač
 Izvođač je lice koje ugovorom prihvata obavezu da izvede radove koji su
predmet ugovora
 Izvođač radova tokom izvođenja radova ima brojna prava i
obaveze kao i naručioc radova.
HVALA NA
PAŽNJI!