“Een goede buur is beter dan

een verre vriend”

Burenhinder en het nieuwe Boek 3 Burgerlijk Wetboek
Inhoud
• Artikel 544 (oud) BW
• Kanaal-en schoorsteenarrest
• Artikel 3:101 BW
• Artikel 3:102 BW
• Bevoegdheid vrederechter
• Speciale toepassingsgevallen
Artikel 544 (oud) BW
• “ Eigendom is het recht om op de meest volstrekte wijze van een zaak
het genot te hebben en daarover te beschikken, mits men er geen
gebruik van maakt dat strijdig is met de wetten of de verordeningen. ”
Cass. 6 april 1960 (Kanaal-en
schoorsteenarrest)
• Grondslag voor de burenhinderleer: Tot in 1960 op
foutaansprakelijkheid gesteund.
• Vanaf nu: evenwichtsleer
• Geen fout meer vereist
Schoorsteenarrest: Cass 6 april 1960
• Een man verhoogde de gemene muur  Daardoor raakte de
schoorsteen van de buurman verstikt.
• Louter gebruik gemaakt van diens eigen genotsrecht
• Geen enkele sprake van een fout, maar het evenwicht tussen de
genotsrechten was verstoord (544 oud BW)
• --> De hinderveroorzakende buurman moest de kosten voor de
verhoging van de schoorsteen vergoeden.
Kanaalarrest: Cass 6 april 1960
• Werken aan kanaal Charleroi-Brussel, die werden uitgevoerd
door de Belgische Staat en een privébedrijf
• Buurman ondervond veel hinder
• Geen enkele sprake van een fout, maar desondanks was het
evenwicht verstoord (544 oud BW)
• De Belgische staat moest een schadevergoeding betalen
Voorwaarden burenhinder
• De eigenaar die door een niet-foutief feit of handelen aan zijn
buurman een hinder oplegt die de maat van de gewone
(nabuurschaps)lasten overschrijdt,
• Eigenaar
• Of attribuut van het eigendomsrecht
• Naburige erven
• Bovenmatige hinder
• Actuele hinder
• Toerekenbaarheid
Samenvattend
• 544 (oud BW)  evenwichtsleer
• Ontstaan in de rechtspraak: kanaal- en schoorsteenarresten
• Geen fout vereist >< 1382 BW
Nieuwe artikelen 3.101 en
3.102 BW
Situatie na de wetswijziging van 4 februari 2020. - Wet
houdende boek 3 "Goederen" van het Burgerlijk Wetboek

• Wettelijke verankering van de leer van de bovenmatige burenhinder

• De nieuwe regels zijn op 1 september 2021 in werking getreden.
• Overgangsrecht
• Artikel 3.101 en 102 BW zijn van toepassing op alle rechtsfeiten die hebben
plaatsgevonden vanaf 1 september 2021.
• Voor de toekomstige gevolgen van rechtsfeiten die zich hebben voorgedaan
voor 1 september 2021 blijft artikel 544 oud BW van toepassing.
• In sé maakt het dus niet veel uit.
Artikel 3: 101 BW
Artikel 3: 101 §1 lid 1 BW: voorwaarden
• “(1) Naburige eigenaars hebben elk een recht op het gebruik en genot
van hun onroerend goed. Bij de uitoefening van hun gebruik en genot
eerbiedigen ze het geschapen evenwicht door (2) geen hinder op te
leggen aan de nabuur die de normale ongemakken uit de
nabuurschap overtreft en hem (3) toerekenbaar is."
Voorwaarde 1: nabuurschap
• Hinderverwekkende en hinderlijdende perceel in elkaars omgeving.
• “Eigenaars”: of een attribuut van het eigendomsrecht
• Vb. Huurder
• Hinder vanuit gemene delen in appartementsgebouw:  VME aanspreken
Voorwaarde 2: bovenmatige hinder
• Enige tolerantie verwacht
• Praktijk: Deskundige of rechter komt ter plaatse om het bovenmatig
karakter te beoordelen
Voorwaarde 3: Toerekenbaarheid
• Toerekenbare daad, verzuim of gedraging.
• Vb. Voortdurend drumstel bespelen
• Vb. Haan die ‘s ochtends kraait (in stedelijke omgeving)
Artikel 3: 101 §1 lid 2 BW: beoordeling
• “Om de bovenmatigheid van de hinder te beoordelen, is rekening te
houden met alle omstandigheden van het geval, zoals het tijdstip, de
frequentie en de intensiteit van de hinder, de eerstingebruikneming
of de publieke bestemming van het onroerend goed van waaruit de
hinder wordt veroorzaakt.”
• Publieke bestemming (infra)
Artikel 3: 101 §2 BW: sancties
• “Degene die het vermelde evenwicht schendt, is gehouden dit te herstellen. De
rechter oordeelt welke van volgende maatregelen passend zijn om het evenwicht
te herstellen:
1. een vergoeding in geld die de bovenmatige hinder compenseert;
2. de vergoeding van de kosten verbonden aan compenserende maatregelen op
het gehinderde onroerend goed om de last tot het normale niveau te
verminderen;
3. voor zover dit op zich geen nieuw onevenwicht doet ontstaan en een normaal
gebruik en genot van het onroerend goed hierdoor niet wordt uitgesloten, het
bevel de handeling die het evenwicht verstoort te staken of op het hinderende
onroerend goed maatregelen te nemen die de bovenmatige hinder
verminderen tot het normale niveau.”
Artikel 3: 101 §2 BW: sancties
• Drie verschillende sancties
• Niet hiërarchisch t.o.v. elkaar
• >< Maar: altijd voorrang van herstel in natura boven herstel bij equivalent
• Enkel het bovenmatige van de hinder wordt gecompenseerd
• Sancties kunnen gecombineerd worden
• Vb. Geluidsoverlast  Sanctie: geluidsnormen voor hinderverwekker + betere
isolatie voor hinderlijder
Artikel 3: 101 §3 BW
• “Indien één of beide naburige onroerende goederen bezwaard zijn met
een recht ten voordele van een derde die een attribuut van het
eigendomsrecht heeft, zijn de paragrafen 1 en 2 van toepassing op die
derde voor zover deze ongemakken zijn veroorzaakt door een uitoefening
van het attribuut dat hem kan worden toegerekend.”
• Vb. Huurder

• “Indien de hinder voortvloeit uit werkzaamheden die door de betrokken

eigenaar of de titularis van dit attribuut expliciet of stilzwijgend zijn
toegelaten, wordt deze geacht hem toerekenbaar te zijn.”
• Infra
Artikel 3: 101 §4 BW: verjaring
• “De vordering voor bovenmatige burenhinder verjaart
overeenkomstig artikel 2262bis, § 1, tweede en derde lid van het oude
Burgerlijk Wetboek.”
• Vijf jaar vanaf de dag volgend op die waarop men kennis kreeg van de
“verstoring van het evenwicht” en van de identiteit van de voor de
burenhinder aansprakelijke partij
• Uiterlijk twintig jaar, vanaf de dag volgend op deze waarop het feit waardoor
het evenwicht is verstoord, zich heeft voorgedaan
Samenvattend
• Louter een codificatie van reeds gekende principes
• Geen fout vereist, maar de hinder moet wel toerekenbaar zijn
• Bovenmatig karakter van de hinder aantonen
• Sancties kunnen gecombineerd worden
Artikel 3: 102 BW
Artikel 3: 102 BW
• “Indien een onroerend goed ernstige en manifeste risico’s inzake
veiligheid, gezondheid of vervuiling ten aanzien van een naburig
onroerend goed veroorzaakt waardoor het evenwicht tussen de
onroerende goederen wordt verbroken, kan de eigenaar of gebruiker
van dat naburige onroerend goed in rechte vorderen dat preventieve
maatregelen worden genomen teneinde te verhinderen dat het risico
zich realiseert.”
• Risico moet bijzonder gekwalificeerd en objectief zijn.
• = geen rekening houden met persoonlijke gevoeligheid van de nabuur
Gevolg: bevoegdheid Vrederechter
• Art 591, 2° ter Ger.W.: “Ongeacht het bedrag van de vordering, neemt
de vrederechter kennis:” … “van geschillen inzake bovenmatige
burenhinder, zoals bedoeld in de artikelen 3.101 en 3.102 van het
Burgerlijk Wetboek.”
• Vrederechter is nu exclusief bevoegd voor burenhinder
•  Partijen kunnen hier niet van afwijken
• Onenigheid in de rechtsleer:
• Wat indien er slechts ondergeschikt o.g.v. art. 3:101 BW wordt gevorderd?
Speciale toepassingsgevallen:
Aannemer bij werken
• Wat indien er bovenmatige hinder wordt veroorzaakt tijdens werken
die worden uitgevoerd door een aannemer op de grond van je
buurman?
•  Aannemer aanspreken? Op welke grondslag? buurhinder
•  Buurman (als bouwheer) aanspreken? Op welke grondslag?
Speciale toepassingsgevallen:
De overheid
• “Evenwichtsleer met verhoogde drempel”

• Voor de beoordeling van bovenmatige hinder houdt men hier rekening met de
lasten die burgers in het algemeen belang moeten tolereren en wordt erover
gewaakt dat burgers een gelijkaardige hinder moeten dulden.

• Het beginsel van “gelijkheid van burgers voor de openbare lasten” moet

geschonden zijn.
• Voorwaarde 1: verstoring van het evenwicht
• Voorwaarde 2: veroorzaakte hinder moet de grenzen van de normale hinder die een
particulier in het algemeen belang moet dulden te boven gaan
• = feitenkwestie die de rechter zal beslechten
Speciale toepassingsgevallen:
De invloed van een vergunning op burenhinder
• Oorzaak van de hinder kan liggen in een exploitatie die door de
overheid reeds werd vergund
• Een vergunning biedt geen rechtvaardigingsgrond voor burenhinder.
• Verlenen omgevigsvergunning: “onder voorbehoud van subjectieve rechten
van derden.”
• Publiek >< Privaat belang
• De sanctie:
• Een vergunde activiteit mag niet verboden worden !!
• Eerder een geldsom betalen in dat geval