• Embed Doc
  • Copy Link
  • Readcast
  • Collections
  • CommentGo Back
Download
 
BRE Bank Securities
15 czerwca 2009Nazwa
 
5001160182024803140380008-06-0608-09-0608-12-0609-03-0609-06-06PKT.WIG DEVELOPERZYWIG
BRE Bank Securities
 
Aktualizacja raportu
15 czerwca 2009
Rynek deweloperskimieszkań
Deweloperzy
Polska
WIG DeweloperzyP/LV ‘09 *P/NAV ‘09 * 1,271,782 294
Wakacje pokaą prawdę o rynku?
W marcu, kwietniu i maju zauwaalna była poprawa wynikówprzedsprzeday mieszkań na rynku pierwotnym w stosunku do dwóchpoprzednich miesięcy roku. Uwaamy, e tendencja ta widoczna jestgłównie na rynku pierwotnym. Przyczyną jest naszym zdaniem efektsezonowy (mieszkania lepiej sprzedają się na wiosnę), a take obnikacen na rynku pierwotnym, której nie towarzyszyła podobna skaliobniki cen na rynku wtórnym. Zmieniły się kryteria wyborumieszkania. Obecnie przed lokalizację, standard, dzielnicę, wysunęłasię cena. W efekcie, obniki cen były wysze w segmencie opodwyszonym standardzie. Dodatkowo, deweloperzy starali siędostosować ceny do wymagań programu Rodzina na Swoim.Uwaamy, e ceny mieszkań będą spadać nadal, ze względu naznaczną nadpoda mieszkań oraz słaby popyt przy obecnychpoziomach cenowych. Kolejnej fali obniek cen na rynku pierwotnymspodziewamy się w okresie wakacyjnym, co spowodowane będziespadającym poziomem przedsprzeday i koniecznością obsługizadłuenia przez deweloperów. Uwaamy, e Dom Development jestnotowany znacznie powyej wartości majątku spółki, w związku z tymzalecamy sprzeda akcji dewelopera. Ze względu na przekroczenieceny docelowej zalecamy redukowanie akcji J.W. Construction.Uwaamy, e cena Polnordu odpowiada wartości majątku dewelopera,w efekcie rekomendujemy trzymanie akcji spółki.Banki determinują sytuację w sektorze nieruchomości
Banki regulują tak popyt (kredyty hipoteczne), jak i poda (kredyty dladeweloperów). Przy braku finansowania dłunego (prognoza DI BRE:wartość udzielonych kredytów hipotecznych spadnie w 2009 roku o 45-50%r/r), popyt przy obecnych poziomach cenowych jest ograniczony. Niedostrzegamy na razie sygnałów świadczących o zmianie polityki banków wzakresie hipotek. Równocześnie, napływają do nas sygnały świadczące oniechęci banków do finansowania nowych projektów mieszkaniowych.Mona spodziewać się, e w najbliszym czasie banki z duą ekspozycją wsegmencie nieruchomości będą starały się tą ekspozycję zmniejszyć, nieudzielając nowych kredytów deweloperom.
Mieszkań nie zabraknie przez dwa lata
Zgodnie z naszymi analizami, mieszkań z rynku pierwotnego nie zabraknieprzez najblisze dwa lata. Uwaamy, e pomimo duej nadpodaymieszkań na rynku, deweloperzy mogą decydować się na rozpoczynanienowych projektów, ze względu na niszy ni rok temu nawet o 15-20%koszt budowy oraz nisze ceny gruntów. Niszy koszt moe pozwolić nazaoferowanie klientom niszej ceny. Plany deweloperów mogą byćhamowane przez politykę banków, nie zakładamy jednak, e bankiświadomie będą hamować poda, promować zaś popyt.
Gruntów starczy na 7-8 lat budowania?
ProDevelopment uwaa, e bank ziemi będący w posiadaniu deweloperówmoe starczyć na 7-8 lat budowania. Nie funkcjonuje ju więc bariera wpostaci braku gruntów pod nowe projekty, która wpłynęła na powstaniedeficytu nowych mieszkań w latach 2005-2007. Ponadto, popyt na grunty jest ograniczony. Spółki, które zdecydują się na zakup gruntów, mogą naszym zdaniem liczyć na due dyskonta w porównaniu do cen ofertowych.
Maciej Stokłosa
(48 22) 697 47 41maciej.stoklosa@dibre.com.pl
www.dibre.com.pl 
Dom Inwestycyjny BRE Banku nie wyklucza złoenia emitentowi papierów wartościowych, będących przedmiotem rekomendacji oferty świadczenia usług maklerskich. Informacje o konflikcieinteresów powstałym w związku ze sporządzeniem rekomendacji (o ile występuje) znajdują się na ostatniej stronie niniejszego raportu.
Kurs WIG Deweloperzy na tle WIG9MTP Rekomendacja
Dom Development 24,1 SprzedajJ.W. Construction 9,7 RedukujPolnord 35,2 Trzymaj
9MTP Potencjał zmiany
Dom Development 24,1 -38%J.W. Construction 9,7 -18%Polnord 35,2 0%
* ceny z zamknięcia 12.06.2009
P/NAV ‘09P P/LV ‘09PUdział gruntów wwartości aktywów
Dom Development 1,61 1,86 36,0%J.W. Construction 1,21 2,32 15,7%Polnord 0,99 1,78 49,6%
Strategia dotycząca sektora
Przewidujemy, e wyniki przedsprzeday mieszkańbędą w 2009 roku bardzo słabe. Do drugiej połowy2010 roku będzie utrzymywać się nadpoda gotowychlokali, ceny zaś od obecnych poziomów średnich cenofertowych spadną jeszcze o 20-25% (powrót doparytetu siły nabywczej z 2005 roku). Widzimy jeszczewiększy potencjał spadkowy w przypadku gruntówdeweloperskich. Uwzględniając nasz scenariuszrynkowy, walory dwóch z analizowanych deweloperówsą przewartościowane. Zwracamy uwagę, e zewzględu na zmianę standardów rachunkowości naMSR 18, wyniki prezentowane w rachunku zysków istrat utraciły znaczną część wartości analitycznej.
 
* NAV - wartość aktywów netto, LV - wartość likwidacyjna
 
Rynek deweloperski mieszka
ń
 15 czerwca 20092
BRE Bank Securities
Sytuacja na rynku mieszkaniowym
Wiosenna poprawa wyników przedsprzeda
y
Wyniki przedsprzeda
y w Q1 2009
W Q1 2009 wzrosła przedsprzeda
mieszka
ń
, w porównaniu do Q4 2008. Dom Developmentw Q1 2009 przedsprzedał 106 lokali (Q4 2008: 96). Polnord przedsprzedał 78 mieszka
ń
(Q42008: 66). J.W. Construction przedsprzedał 120 mieszka
ń
. Deweloperzy stosuj
ą 
cy systemprzedsprzeda
y 10/90 zanotowali istotn
ą 
liczb
ę
rezygnacji klientów. W przypadku Polnorduzjawisko to obj
ę
ło w Q1 2009 23 umowy, co jest zwi
ą 
zane z oddawaniem mieszka
ń
zprojektów Ostoja na Wilanowie. J.W. Construction nie zdradza skali rezygnacji klientów,zapewnia jednak,
e ma nadal przedsprzedane około 75% mieszka
ń
w ofercie. W DomDevelopment liczba rezygnacji wyniosła 20, w porównaniu do 49 w całym 2008 roku. Zarz
ą 
dDom Development przewiduje,
e problem wycofa
ń
klientów mo
e by
ć
coraz bardziejwidoczny na rynku. Zgodnie z informacjami napływaj
ą 
cymi od deweloperów, wynikiprzedsprzeda
y w kwietniu były lepsze ni
w marcu, za
ś
w maju utrzymuj
ą 
si
ę
na równiewysokim poziomie co w miesi
ą 
cu poprzednim.
Poprawa sprzeda
y mieszka
ń
dotyczy głównie rynku pierwotnego
Zgodnie z naszymi informacjami, poprawy wyników przedsprzeda
y nie mo
na zawdzi
ę
cza
ć
 wzrostowi sprzeda
y kredytów hipotecznych, bo ten w Q1 2009 nie nast
ą 
pił. Podtrzymujemyprognoz
ę
spadku warto
ś
ci sprzeda
y kredytów hipotecznych o 45-50% w 2009 roku r/r.Znaczna cz
ęść
transakcji maj
ą 
cych miejsce na rynku ma obecnie charakter gotówkowy.Pomimo braku wiarygodnego
ź
ródła danych sprzeda
owych z rynku wtórnego, s
ą 
dzimy,
ewzrost przedsprzeda
y miał miejsce głównie na rynku pierwotnym. Jego przyczyn
ą 
jestwy
szy ni
na rynku wtórnym spadek cen ofertowych mieszka
ń
oraz wy
sze mo
liwe douzyskania rabaty. Zgodnie z naszymi informacjami, mo
liwe do uzyskania rabaty si
ę
gaj
ą 
 
ś
rednio 5-10% na rynku pierwotnym i cz
ę
sto jedynie 4-5% na rynku wtórnym. Uwa
amy,
ewi
ę
kszo
ść
sprzedaj
ą 
cych mieszkania na rynku wtórnym nie odczuła jeszcze wpływu kryzysufinansowego, przyzwyczajona te
jest do wysokich cen z lat ubiegłych. Sytuacja ta zmieni si
ę
 naszym zdaniem, wraz z dalszym spadkiem cen na rynku pierwotnym i wzrostem bezrobocia.Ponadto, nie mo
na zapomina
ć
o czynnikach sezonowych. Sprzeda
mieszka
ń
generalnie jestwi
ę
ksza na wiosn
ę
, ni
na przykład w okresie wakacyjnym.
Cena ofertowa mieszka
ń
sprzedanych, rynek pierwotny (PLN / m2)
 
04.2009P 03.2009P 02.2009P 01.2009 12.2008 11.2008
Warszawa 7964 7997 8073 8058 8189 8530Kraków 6549 6671 6697 6963 7178 7357Gda
ń
sk 5713 5779 5636 5600 5802 6132Wrocław 6362 6537 6571 6593 6951 7511
Ź 
ródło: redNet Consulting 
Zmiana cen ofertowych mieszka
ń
sprzedanych, rynek pierwotny (m/m %)
04 / 03 03 / 02 02 / 01 01 / 12 12 / 11 04 / 11
Warszawa -0,4% -0,9% 0,2% -1,6% -4,0% -6,6%Kraków -1,8% -0,4% -3,8% -3,0% -2,4% -11,0%Gda
ń
sk -1,1% 2,5% 0,6% -3,5% -5,4% -6,8%Wrocław -2,7% -0,5% -0,3% -5,2% -7,5% -15,3%
Ź 
ródło: redNet Consulting 
Sprzedaj
ą 
si
ę
głównie mieszkania tanie
W Q1 2009 i obecnie na rynku sprzedaj
ą 
si
ę
głównie mieszkania tanie, w tym te zlokalizowanena obrze
ach miast, w standardzie „popularnym”. Wynikało to z braku szeroko dost
ę
pnegofinansowania dłu
nego. Poza tym, na wielu rynkach lokalnych najwi
ę
ksza nadpoda
 zauwa
alna jest w segmencie o podwy
szony standardzie. W efekcie, zauwa
amy wi
ę
kszyspadek cen mieszka
ń
w standardzie podwy
szonym. Dom Development opublikował dane, zktórych wynika,
e spadek cen transakcyjnych oferowanych przez spółk
ę
mieszka
ń
wyniósł wmarcu 2009 roku jedynie 5,5% r/r w przypadku mieszka
ń
popularnych, za
ś
a
16,1% wprzypadku lokali o podwy
szonym standardzie. Kolejn
ą 
przyczyn
ą 
obni
ki cen mieszka
ń
owy
szym standardzie jest ch
ęć
dostosowania przez deweloperów cen mieszka
ń
do programuRodzina na Swoim. Szacujemy,
e udział programu w kształtowaniu popytu to około 10% (15-20% udział w kredytach hipotecznych, zakładamy,
e obecnie około 50% transakcji totransakcje gotówkowe).
 
Rynek deweloperski mieszka
ń
 15 czerwca 20093
BRE Bank Securities
Cena oferty mieszka
ń
a cena mieszka
ń
sprzedanych, kwiecie
ń
2009
 
 
Cena ofertymieszka
ń
 (PLN / m2)Cena mieszka
ń
 sprzedanych(PLN / m2)Ró
nica
Katowice 5417 5559 2,6%Kraków 7311 6549 -10,4%Łód
ź
5711 5032 -11,9%Pozna
ń
7742 6775 -12,5%Gda
ń
sk 6027 5713 -5,2%Warszawa 9503 7964 -16,2%Wrocław 7577 6362 -16,0%Szczecin 5315 5487 3,2%aglomeracja Warszawska 8798 7374 -16,2%aglomeracja Trójmiejska 6026 5543 -8,0%aglomeracja
ś
l
ą 
ska 4826 5092 5,5%
Ź 
ródło: redNet Consulting 
Spadaj
ą 
ceny wynajmu
Zgodnie z raportem Wynajem.pl oraz CEE Property Group, ceny wynajmu w Q1 2009 spadały.Jest to zwi
ą 
zane naszym zdaniem głównie z wzrostem poda
y mieszka
ń
dost
ę
pnych nawynajem (ze wzgl
ę
du na niepewn
ą 
sytuacj
ę
na rynku cz
ęść
sprzedaj
ą 
cych decyduje si
ę
nawynajem mieszkania). Z uwagi na wzrost bezrobocia i poczucia zagro
enia kryzysem,wynajmuj
ą 
cy równie
szukaj
ą 
jak najta
ń
szych lokali. Spodziewamy si
ę
,
e czynsze jak co rokumog
ą 
wzrosn
ąć
pod koniec wakacji (poszukiwanie mieszka
ń
przez studentów), jednak wzrostten b
ę
dzie mniejszy ni
w roku ubiegłym. Spodziewamy si
ę
spadku czynszów r/r. Zwracamyuwag
ę
,
e spadek cen wynajmu, który był wi
ę
kszy w Q1 2009 ni
spadek cen ofertowychmieszka
ń
na rynku wtórnym, wpływa na spadek rentowno
ś
ci wynajmu jako działalno
ś
ciinwestycyjnej.
Ceny wynajmu (PLN / m2 / miesi
ą 
c) i dynamiki m/m
 
03.2009 02.2009 01.2009 03 / 02 02 / 01 03 / 01
 
Kraków 35 36 38 -2,8% -5,3% -7,9%Pozna
ń
31 33 35 -6,1% -5,7% -11,4%Trójmiasto 33 35 35 -5,7% 0,0% -5,7%Warszawa 47 49 51 -4,1% -3,9% -7,8%Wrocław 38 40 41 -5,0% -2,4% -7,3%
Ź 
ródło: Wynajem.pl, CEE Property Group 
Poda
nadal znacznie przewy
sza popyt
Oferta nowych mieszka
ń
(szt.), sprzeda
kwartalna (szt.), rynek pierwotny
Łód
ź
Pozna
ń
Trójmiasto Wrocław Kraków Warszawa
Oferta Q1 2009 1311 2679 3854 4367 6138 15414Oferta Q4 2008 1354 3219 4174 4700 6984 16832Sprzeda
Q1 2009 101 404 536 730 966 1671Sprzeda
Q1 2008 67 288 3193 1121 1803 3664Sprzeda
Q1 2007 564 1172 1159 1725 1487 6824
Ź 
ródło: REAS 
 Mieszka
ń
w ci
ą 
gu dwóch najbli
szych lat nie zabraknie
Ostatnio coraz bardziej popularne stały si
ę
opinie,
e w wyniku wstrzymania budowy nowychmieszka
ń
, tych w ofercie mo
e zabrakn
ąć
, w efekcie ponownie wzrosn
ą 
ceny. Naszymzdaniem na razie takie twierdzenie jest nieuzasadnione. Zgodnie z obliczeniami REAS, gdyby
ś
rednie tempo sprzeda
y z Q4 2008 i Q1 2009 utrzymało si
ę
, na wyprzedanie obecnej ofertydeweloperów potrzeba 33 miesi
ę
cy na rynku warszawskim, 21 miesi
ę
cy na rynku krakowskim,17 miesi
ę
cy na rynku wrocławskim, 16 miesi
ę
cy na rynku trójmiejskim, 19 miesi
ę
cy na rynkupozna
ń
skim i 24 miesi
ę
cy na rynku łódzkim. W porównaniu do Q4 2008, oferta faktyczniezmalała, co zwi
ą 
zane jest z niewielk
ą 
liczb
ą 
rozpoczynanych nowych projektów. Jest tozachowanie w pełni racjonalne. Je
eli na rynku istnieje tak du
a nadpoda
mieszka
ń
– po corozpoczyna
ć
nowy projekt? Przykładowo, w Warszawie na koniec Q1 2009 w oferciedeweloperów znajdowało si
ę
wg. REAS a
15,4 tys. lokali (w roku 2008 sprzedało si
ę
za
ś
 
of 00

Leave a Comment

You must be to leave a comment.
Submit
Characters: ...
You must be to leave a comment.
Submit
Characters: ...