Znaleck innost ve stavebnictv Doc. Ing. Milan Ni, Ph.D. Prof. Ing. Duan Majdch, Ph.D. Ing.

Juraj Nagy
Slovensk technick univerzita v Bratislave, Stavebn fakulta, stav sdneho znalectva E-mail: usz@svf.stuba.sk

KATALG ROZPOTOVCH UKAZOVATE OV STAVIEB STU V BRATISLAVE

Pednka na konferenci znalc SI VUT v Brn, dne 24. 1. 2004.

ABSTRAKT: Metdy stanovenia veobecnej hodnoty nehnutenost a stavieb v SR. Prehad katalgov rozpotovch ukazovateov stavieb pouvanch v SR. Nov katalg rozpotovch ukazovateov pre urenie vchodiskovej hodnoty stavieb STU v Bratislave.

1.

VOD

Poda predpisov platnch v Slovenskej republike [1] veobecn hodnota nehnutenost a stavieb sa stanov tmito metdami: a) porovnvacia metda, b) kombinovan metda (pouije sa vtedy, ak je predmet ohodnotenia schopn dosahova vnos formou prenjmu), c) metda polohovej diferencicie. V znaleckej praxi v Slovenskej republike sa v sasnosti najastejie pouva metda polohovej diferencicie, pretoe pre pouitie porovnvacej metdy alebo kombinovanej metdy nie je vinou k dispozcii dostaton poet relevantnch podkladov o identifikovatench prevodoch alebo prenjmoch zrovnatench nehnutenost. Pri stanoven veobecnej hodnoty stavieb metdou polohovej diferencicie [1] dleitm krokom je vpoet vchodiskovej hodnoty stavby. Vchodiskov hodnota (VH) predstavuje znaleck odhad hodnoty, za ktor by bolo mon rovnak nov stavbu nadobudn formou vstavby v ase ohodnotenia. Vpoet vchodiskovej hodnoty sa vykon na bze rozpotovch ukazovateov. Rozpotov ukazovate (RU) rozumie sa hodnota zkladnch rozpotovch nkladov na mern jednotku porovnatenho objektu z katalgov rozpotovch ukazovateov urench ministerstvom.

2.2 EOS Bratislava V roku 1998 vydal EOS Komercia, a. s. Bratislava ROZPOTOV UKAZOVATELE stavebnch objektov [5], 4 zvzky zoraden poda JKSO. 2.3 UNIKA Bratislava Ukazovatele priemernej rozpotovej ceny stavebnch objektov, prv vydanie cenov rove 1995. Zbornk ukazovateov priemernej rozpotovej ceny na mern jednotku objektu, cenov rove 1997, v alom rozrenom vydan cenov rove 19992000 [6]. 2.4 RS Praha Pod nzvom Rozpotov ukazatele stavebnch objekt vydval RS Praha, a.s. katalgy od roku 1990, do augusta 1994 celkom bolo vydanch 12 dielov s 1170 stavbami [7]. Kad diel obsahuje cca 100 stavieb, zoradench poda JKSO. 2.5 SI ilinskej univerzity ilina V publikcii Vyparina, M. a kol. Metodika vpotu veobecnej hodnoty nehnutenost a stavieb ilinsk univerzita, v EDIS ilina rok 2001 [8], s v prlohch 1 a 8 uveden RU v cenovej rovni 4. kvartl 1996. V publikcii ilinskej univerzity [8] s RU uveden pre vinu stavieb na jednotku obstavanho priestoru (m3), pre niektor stavby sa vak tvoria pomocou bodovej metodiky na m2 zastavanej plochy priamo na mieste pre kad posudzovan prpad zvl (rodinn domy, rekrean domy, rekrean chalupy, rekrean chaty, zhradkrske chaty, gare osobnch automobilov, drobn stavby). 2.6 Pouvanie publikovanch RU pri ohodnocovan nehnutenost V publikovanch RU (2.1 a 2.4) sa poty poloiek ukazovatea pohybuj od 30 do 50, poda typu posudzovanej stavby. Takto lenen RU vyaduj od znalcov dobr prehad tvorby rozpotov stavieb a rozpotrskych pravidiel. Znalci musia pozna podrobn truktru triedenia stavieb v zmysle triednika stavebnch kontrukci a prc (TSKP). Z doterajch sksenost znalci v odvetv oceovanie nehnutenost nie vdy vedeli zaradi jednotliv kontrukcie v zmysle publikovanch katalgov hlavne ak boli kontrukcie rozdelen do viacerch kontruknch dielov.

2.

PUBLIKOVAN KATALGY POUVAN V SLOVENSKEJ REPUBLIKE

Problematikou jednotkovch cien pre prepoty cien stavieb sa dlhiu dobu zaober niekoko firiem, ktor RU publikuj v katalgoch. Najznmejie s tieto katalgy: CENEKON Bratislava, EOS Bratislava, UNIKA Bratislava, RS Praha, SI ilinskej univerzity ilina. 2.1 CENEKON Bratislava Technicko ekonomick ukazovatele (TEU) Cenekon [4], vydan v roku 1999 v piatich dieloch spolu 10 zvzkov.

95

Znaleck innost ve stavebnictv

Prklady: tepeln izolcia oddiel 713 je v podlahe, v strope, na rozvodoch ZTI a K, VZT, okn: dreven, plastov, oddiel 766 oceov, hlinkov oddiel 767,

Tab. 1 Ukka vybranch konstruknch ast.

.p. Typov nzov prvku Variantn prvky Koeficient vybavenia kSimin kSimax 0,88 1,10 1,21 1,11 2,35 4,55 ivotnos rok 150 150 150 250 250 250

jednoduch geologick pomery, zkladov psy, ptky zo elezobetnu, izolcie proti zemnej vlhkosti zakladanie vo svahu, spevovacie prce, b zkladov dosky, izolcie proti tlakovej vode zloit geologick pomery, klincovan svahy, zakladanie na piltach, b zloit zklady, izolcie pecilne, sancie zkladov 2 nosn zvisl kontrukcie murovan z neplenej tehly vrtane vplovho muriva murovan z murovacch prvkov plench s hr. do 450 mm skeletov murovan z murovacch prvkov plench s hr. 450750 mm murovan z murovacch prvkov plench s hr. 7501000 mm z montovanch betnovch prefabriktov, vplov kontrukcia z betnovch prefabriktov z montovanch drevench prefabriktov, vplov kontrukcia na bze dreva z montovanch kovovch prefabriktov, vplov kontrukcia na bze kovu elezobetnov monolitick kontrukcia, vplov kontrukcia z murovanch plench materilov z masvneho dreva (zruby) 3 vodorovn nosn klenby tehlov kontrukcie stropy z drevench stropnc montovan z betnovch prefabriktov plonch montovan z betnovch prefabriktov inch ako plonch elezobetnov monolitick realizovan do klasickho debnenia elezobetnov monolitick realizovan do stratenho debnenia z trapzovej ocele alebo betnovch prefabriktov (filigrnov) stropy prefabrikovan keramick sklobetnov 4 nosn kontrukcia schodiska vretenov oceov vretenov dreven elezobetnov tvaru L, U a pod. zavesen na oceovch ahadlch kombinovan oce betn dreven priame oceov priame 5 nosn kontrukcia strechy kontrukcia vznicovej sstavy z ocele alebo elezobetnu dreven stojat a leat stolica dvojplov ploch strecha ikm vznky plnostenn alebo priehradov elezobetnov 5 nosn kontrukcia strechy ikm vznky plnostenn alebo priehradov dreven zbjan ikm vznky plnostenn alebo priehradov oceov zvran alebo nitovan strecha z nosnkov drevench, lepench lamelovch krupinov kontrukcia elezobetnov

1 zemn prce a zakladanie

0,76 0,98 0,96 0,94 0,98 0,68 1,03 1,11 0,61 1,11 0,60 0,97 1,03 0,99 0,95

0,87 1,02 1,01 0,99 1,08 0,79 1,09 1,22 0,69 1,16 0,76 1,14 1,28 1,34 1,18

60 80 100 120 80 25 40 80 60 150 80 80 80 100 100

110 150 220 300 130 40 80 150 140 200 200 160 160 200 200

0,89 1,05 1,08 1,11 1,16 0,88 1,01 0,58 0,72 0,96 1,16 1,27 1,11 1,08 1,11 1,21 1,02

1,03 1,14 1,11 1,18 1,21 0,92 1,05 0,74 0,88 1,22 1,28 1,34 1,38 1,22 1,27 1,68 1,32

60 60 60 40 80 60 80 40 60 60 70 100 60 60 60 60 70

150 100 80 80 160 80 120 80 80 120 150 150 120 120 120 120 150

96

Znaleck innost ve stavebnictv

pravy povrchov: cementov poter oddiel 6, dlaba keramick oddiel 771, dlaba z prrodnho kamea oddiel 772, podlahy z liateho terazza oddiel 773, parkety, vlysy oddiel 775, PVC oddiel 776, podlahy liate syntetick oddiel 777. rozpotovch ukazovateov nachdza kontrukcia alebo vybavenie, ktor sa na hodnotenom objekte nevyskytuje, koeficient sa rovn nule, cenov podiel i-tej kontrukcie alebo vybavenia vybranho cpi porovnatenho objektu uveden v katalgoch rozpotovch ukazovateov, cpanj cenov podiel nadtandardnej j-tej kontrukcie alebo vybavenia, ktor sa nevyskytuje v cenovch podieloch porovnatenho objektu uvedench v katalgoch rozpotovch ukazovateov a zist sa z pomeru odhadnutch alebo preukzatench obstarvacch nkladov na jej vybudovanie v ase a mieste ohodnotenia k vchodiskovej hodnote hodnotenho objektu. Vo vnimonch prpadoch mono koeficient stanovi zdvodnenm odbornm odhadom. V prpade zhodnho vberu porovnatenho objektu oproti hodnotenmu objektu sa koeficient rovn 1,0. Ukku vybranch kontruknch ast so zohadnenm podtandardu a nadtandardu jednotlivch prvkov pri pouit ukazovateov z prloh . 1 32 katalgu s v tab. 1. k ZP koeficient vplyvu zastavanej plochy hodnotenej stavby Vyjadruje rozdiel ceny kontrukci a vybaven zvislch od zastavanej plochy v porovnan s priemernou zastavanou plochou hodnotenej a porovnatenej stavby. 3.3 3.4 k VP koeficient vplyvu kontruknej vky podla hodnotenej stavby Vyjadruje rozdiel ceny kontrukci a vybavenia zvislch od kontruknej vky v porovnan s priemernou kontruknou vkou hodnotenej a porovnatenej stavby. 3.5

3.

STANOVENIE VCHODISKOVEJ HODNOTY (VH)

Vchodiskov hodnota sa poda vyhlky [1] stanov poda zkladnho vzahu: VH = M (RU kCU kV kZP kVP kK kM) [Sk] kde: M RU kCU kV kZP kVP kK kM (1)

je poet mernch jednotiek, rozpotov ukazovate, koeficient vyjadrujci vvoj cien, koeficient vplyvu vybavenosti hodnotenho objektu, koeficient vplyvu zastavanej plochy hodnotenej stavby, koeficient vplyvu kontruknej vky podla hodnotenej stavby, koeficient kontrukno-materilovej charakteristiky, koeficient vyjadrujci zemn vplyv.

3.1 kCU koeficient vyjadrujci vvoj cien Vyjadruje vvoj cien stavebnch prc medzi termnom ohodnotenia a obdobm 4. kvartl roku 2003, pre ktor boli zostaven RU STU v Bratislave. Koeficient sa ur pomocou indexov vvoja cien stavebnch prc a materilov v stavebnctve vydvanch tatistickm radom Slovenskej republiky po jednotlivch tvrrokoch pre odbor stavebnctvo ako celok. 3.2 kV koeficient vplyvu vybavenosti hodnotenho objektu Vyjadruje rozdiel ceny kontrukci a vybaven typovho popisu uvedenho v RU STU a hodnotenho objektu. Vypota sa poda vzahu kV = kde kSi

i =1

kSi cpi + 100 %

100 %
j =1

cpan j

(2)

k K koeficient kontrukno-materilovej charakteristiky Vyjadruje rozdiel ceny v zvislosti od pouitho materilu nosnej kontrukcie stavby, ak to nebolo zohadnen v kV. Pri vbere porovnatenho objektu s rovnakou kontrukno-materilovou charakteristikou hodnotenho objektu sa tento koeficient rovn 1,0. Pre jednotliv druhy zvislej nosnej kontrukcie je koeficient kontrukno-materilovej charakteristiky kK uveden v tab. 2. 3.6 k M koeficient vyjadrujci zemn vplyv Vyjadruje zven, resp. znen nklady na vstavbu v danom mieste z dvodu dopravnch vzdialenost, monosti zariadenia staveniska apod. poda tab. 3.

koeficient tandardu i-tej kontrukcie alebo vybavenia zohadujci tandardn, podtandardn alebo nadtandardn vybavenie. V prpade, ak sa v cenovch podieloch porovnatenho objektu uvedench v katalgoch

Tab. 2 Koeficient kontrukno-materilovej charakteristiky kK

P. . 1 2 3 4 5 6 7 Zvisl nosn kontrukcia betnov monolitick betnov prefabrikovan montovan z drevench prvkov montovan z kovovch materilov murovan z murovacch prvkov plench murovan z murovacch prvkov neplench z inch stavebnch materilov kK 1,221,11 1,081,02 1,090,87 1,091,03 1,020,98 0,870,76 0,881,02

97

Znaleck innost ve stavebnictv

Tab. 3 Koeficient vyjadrujci zemn vplyv kM
P. . 1 2 3 4 5 6 7 8 Obec Bratislava Krajsk mest: Nitra, Preov, Trenn, Trnava, ilina, Koice, Bansk Bystrica a mest: Pieany, Vysok Tatry, Trenianske Teplice Mest: Poprad, Zvolen, Liptovsk Mikul, Martin Ostatn mest so sdlom obvodnho radu Obce s potom obyvateov nad 15 tisc Obce s potom obyvateov nad 5 tisc Obce s potom obyvateov nad 2 tisc Ostatn obce kM 1,051,15 1,051,12 1,021,10 1,001,07 1,001,05 1,001,03 1,001,02 1,001,01

4.

RU STU V BRATISLAVE

RU STU v Bratislave [9] s vsledkom rieenia Vskumnej lohy Katalg rozpotovch ukazovateov a Metodika stanovenia veobecnej hodnoty nehnutenost, ktorej sa aktvne zastnili autori rozpotovch ukazovateov uvedench v asti 2.1 a 2.4. Touto kolektvnou spoluprcou sa dosiahlo zjednotenie postupov pri prepote rozpotovch nkladov stavieb na RU vztiahnut na charakteristick mern jednotku objektu. Prioritnou skupinou pouvateov novch RU s znalci na oceovanie nehnutenost, preto zkladnou poiadavkou bolo zjednoduenie ukazovateov, na truktru vhodn aj pre znalcov nekolench na rozpotovanie stavebnch prc. 4.1 RU pre stavby RU STU v Bratislave s vypracovan pre tieto druhy a skupiny stavieb: 1. bytov domy, 2. budovy zdravotnckej starostlivosti a sluieb, 3. budovy komunlnych sluieb a osobnej hygieny, 4. budovy pre vuku a vchovu, 5. budovy pre vedu, kultru a osvetu, 6. budovy pre telovchovu, 7. stavby pre riadenie, sprvu a administratvu, 8. stavby pre riadenie, sprvu a administratvu pean stavy, 9. stavby pre spolon ubytovanie a rekreciu, 10. stavby pre obchod a spolon stravovanie, 11. stavby pre socilnu starostlivos, 12. stavby pre vedu, kultru a osvetu, 13. stavby divadiel, 14. stavby pre telovchovu, 15. rodinn domy, 16. rodinn domy so ikmou strechou bez vyuitho podkrovia, 17. spolon gare, 18. samostatn gare, 19. stavby vrobn pre priemysel, bez eriavovch drh, 20. stavby vrobn pre priemysel, so eriavovmi drhami, 21. stavby vrobn pre energetiku, 22. stavby sliace doprave a spojom, 23. stavby na skladovanie a pravu produktov okrem ponohospodrskych produktov, 24. stavby na skladovanie a pravu ponohospodrskych produktov, 25. stavby na ponohospodrsku vrobu a chov ivochov,

26. 27. 28. 29. 30. 31. 32. 33. 34. 35. 36. 37. 38. 39. 40. 41.

stavby vodnho hospodrstva, istiarn a pravovn vody, stavby vrobn sliace priemyslu, pecilne, budovy vrobn pre energetiku, budovy vodnho hospodrstva, istiarn a pravovn vody, budovy na ponohospodrsku vrobu a chov ivochov, budovy pre dopravu a spoje, budovy na skladovanie a pravu produktov, ploty, objekty podzemn, pozemn a pecilne, objekty podzemn studne, ininierske stavby elektro, ininierske stavby voda, kanalizcia, ininierske stavby plyn, ininierske stavby cesty, spevnen plochy, vonkajie pravy, hroby a hrobky.

Vhodnou pomckou znalca pri ohodnocovan podtandardnho, alebo nadtandardnho jednotlivch prvkov posudzovanej stavby s daje uveden v tab. 1. Ukazovate pre bytov domy KS 1122 Trojbytov a viacbytov budovy je uveden v tab. 4. Pri vyuit RU STU v Bratislave vchodiskov hodnotu stavby stanov znalec na zklade podrobnej obhliadky s identifikciou jej jednotlivch kontruknch ast a porovnanm s typovm popisom uvedenm v ukazovateoch k jednotlivm druhom respektve skupinm stavieb. 4.2 RU RU pre byty a nebytov priestory rozpotov ukazovate pre bytov priestor je 18 950, Sk/m2 podlahovej plochy miestnost bytu (v cenovej rovni k 4. kvartlu 2003), rozpotov ukazovate pre nebytov priestor je 17 250, Sk/m2 podlahovej plochy nebytovho priestoru (v cenovej rovni k 4. kvartlu 2003), koeficient vyjadrujci vvoj cien, koeficient vplyvu vybavenosti hodnotenho bytu, nebytovho priestoru, koeficient vplyvu zastavanej plochy, kZP = 1,0, koeficient vplyvu kontruknej vky podla kVP = 1,0, koeficient kontrukno-materilovej charakteristiky domu, koeficient vyjadrujci zemn vplyv.

RU

kCU kV kZP kVP kK kM

98

Znaleck innost ve stavebnictv

Tab. 4 Ukazovate pre bytov domy KS 1122 Trojbytov a viacbytov budovy.
Klasifikcia stavieb UKAZOVATE PRE BYTOV DOMY MJ Cena na MJ m OP Cenov podiel (%) 7,83
3

1122 Trojbytov a viacbytov budovy P.. Nzov prvku

3 667 Sk Typov popis (kV=1,00)

ivotnos (rok) 80 150 ivotnos prvkov (rok) 150 250

zemn prce a zakladanie

2 3 4 5 6 7

nosn zvisl kontrukcie vrtane vplovho muriva skeletov vodorovn nosn kontrukcie nosn kontrukcia schodiska nosn kontrukcia strechy SPOLU prvky dlhodobej ivotnosti deliace kontrukcie prieky zloenie strechy krytina

14,16 11,31 0,77 2,85 36,92 11,41 1,40

zemn prce jednoduch geologick pomery, zkladov psy, ptky z prostho betnu, izolcie proti zemnej vlhkosti montovan z betnovch prefabriktov, vplov kontrukcia z murovanch plench materilov elezobetnov monolitick alebo montovan z betnovch prefabriktov monolitick a prefabrikovan priame jednoplov ploch strecha murovan alebo montovan z betnovch prefabriktov s hrbkou do 150 mm druh krytiny (keramick plen, modifikovan asfaltov psy), klampiarske vrobky z pozinkovanho plechu, tepeln izolcia s hrbkou do 160 mm omietka vpennocementov, brizolitov, plastosiliktov omietky hladk vpenn (vpennocementov) podlahoviny na bze PVC obklady benmi keramickmi obkladakami 150150 mm dreven, z mkkho dreva a oceovch profilov pln hladk dvere z drevotriesky, oceov zrubne potrubie voda oce, kanalizcia liatina, plyn oce, zariaovacie predmety beninov oceov rozvody K a TV, vykurovacie teles plechov rozvody 230 V z medench vodiov, komplet a svietidl tandardnho typu, bleskozvod s pozinkovanm zvodom rozvody telefn, TV osobn vah do 350 kg do 5 ich podla nevyskytuje sa

80 80 80 70 60 40

180 200 200 150 100 80

8 9 10 11 12 13 14 15 16

povrchov prava vonkajia povrchov prava vntorn povrchov pravy podlh obklady stien a stropov otvorov kontrukcie okn, zasklen steny deliace kontrukcie dvere kanalizcia, voda a plynointalcie vykurovacie zariadenia a zdroje tepla elektrointalcia silnoprd a bleskozvod

4,92 6,91 7,51 1,82 4,79 5,70 6,55 3,72 4,97

30 50 15 30 50 50 20 20 25

60 80 80 50 80 80 60 50 50

15 18 19

slaboprdov rozvody SPOLU prvky krtkodobej ivotnosti dopravn zariadenia pecilne kontrukcie SPOLU nadtandardn prvky CELKOM:

1,09 60,79 2,29 0,00 2,29 100,00

25 20 15

50 50 30

Vplyv balknu, loggie, terasy na celkov hodnotu ohodnocovanho bytu sa zohadn pripotanm hodnoty: 11 040, Sk/m2 prensobenej podlahovou plochou balknu alebo loggie, (v cenovej rovni k 4. kvartlu 2003) a 14 900, Sk/m2 prensobenej podlahovou plochou terasy do 30 m2 (vmera nad 30 m2 sa zapotava reduknm koeficientom 0,33), (v cenovej rovni k 4. kvartlu 2003). Podiely stavebnch prvkov obsiahnutch v rozpotovom ukazovateli bytu sa lenia na 11 prvkov spolonch ast a spolonch zariaden domu a na 7 prvkov bytu.

5.

ZVER

Prioritnou skupinou pouvateov novch RU s znalci na oceovanie nehnutenost. Nov rozpotov ukazovatele vznikli ako vsledok rieenia Vskumnej lohy Katalg rozpotovch ukazovateov a Metodika stanovenia veobecnej hodnoty nehnutenost na zklade spoluprce pracovsk: stavu sdneho znalectva Stavebnej fakulty STU v Bratislave, Cenekonu s. r. o Bratislava a EOS Komercia a. s. Bratislava.

99

Znaleck innost ve stavebnictv

Dokonuje sa vpotov program pouitia Rozpotovch ukazovateov a Metodiky stanovenia veobecnej hodnoty nehnutenosti STU v Bratislave. Verme, e nov RU njdu uplatnenie v znaleckej innosti pri stanoven veobecnej hodnoty stavieb a na zklade praktickch sksenost znalcov bude mon ich postupne dopracova. [4] [5] [6] Cenekon Bratislava TEU Technicko ekonomick ukazovatele, 1999. EOS Komercia Bratislava Rozpotov ukazovatele stavebnch objektov, 1998. UNIKA Bratislava Zbornk ukazovateov priemernej rozpotovej ceny na mern jednotku objektu, vydanie 1995, 1997, 19992000 a 20012002. Rozpotov ukazatele stavebnch objekt RS Praha, a.s. od roku 1990, do 1994. SI ilina publikovan v Metodika vpotu veobecnej hodnoty nehnutenost a stavieb, , 1. vydanie 1998 a 2. vydanie 2001. NI, M. MAJDCH, D. NAGY, J. GREGUOV, S. PCHOVSK, B.: Katalg rozpotovch ukazovateov a Metodika stanovenia veobecnej hodnoty nehnutenosti. STU v Bratislave, Stavebn fakulta, stav sdneho znalectva 2004. ISBN 80-227-2028-3.

[7] 6. [1] LITERATRA [8] Vyhlka Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky . 86/2002 Z. z. o stanoven veobecnej hodnoty majetku, v znen vyhlky MS SR . 576/2003 Z. z. Opatrenie Slovenskho tatistickho radu . 128/2000 z 3. 4. 2000, ktorm sa vyhlasuje Klasifikcia stavieb. STN 73 4055 Vpoet obstavanho priestoru pozemnch stavebnch objektov: 1962.

[9]

[2] [3]

100