Szakdolgozat Berthoty Z Final

Ingatlan-rtkbecsls
SZAKMAI DOLGOZAT
1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. alatti 39773/0/A/3 hrsz- trsashzi

laks piaci forgalmi rtknek megllaptshoz
Az rtkbecslst ksztette:
Berthty Zoltn
1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3.
Telefon: 06 70/4244-680
Az rtkbecsls idpontja: 2014. mjus 5.
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
TARTALOMJEGYZK
1. rtkelsi bizonytvny
2. Elzmnyek ismertetse
2.1 Ingatlan nyilvntartsi adatok

2.2 rtkels clja, mdszerei s idbeli hatlya
2.3 Helyszni szemle
5
5
6
3. Az ingatlan tgabb krnyezetnek bemutatsa
3.1 Zugl trtnete s bemutatsa

3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
3.8
3.9
3.10
3.11
Fldrajzi fekvse
Demogrfia
Gazdasg, kereskedelem
Mvelds s kultra
Oktats
Egszsggy
Sport s szabadid
Kzlekeds, kzbiztonsg
Fejlesztsek
Ingatlanpiac bemutatsa Zuglban
9
10
11
12
16
17
18
21
22
___22
4. Az ingatlan kzvetlen krnyezete, diagnosztikja s ptsjog
26
5. A trsashz bemutatsa
31
5.1 A trsashz ltalnos bemutatsa

5.2 A hz mszaki ismertetse s diagnosztikja
5.3 A hz funkcionlis diagnosztikja
31
34
38
6. Az rtkelend ingatlan bemutatsa
40
6.1 A laks ltalnos bemutatsa

6.2 A laks mszaki diagnosztikja
6.3 A laks funkcionlis diagnosztikja
1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz- trsashzi laks |
40
43
45
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
7. rtkbecsls
47
7.1 Az rtkbecsls mdszereinek bemutatsa

7.1.1 Piaci sszehasonlt adatok elemzsn alapul rtkelsi mdszer
7.1.2 Hozamszmtson alapul rtkelsi mdszer
7.1.3 Kltsgalap rtkelsi mdszer
7.1.4 Vgs rtk meghatrozsa
47
47
48
49
50
7.2 A vizsglt ingatlan rtkbecslse

7.2.1 rtkels piaci sszehasonlt mdszerrel
7.2.2 rtkels hozamszmtssal
7.2.3 rtkels kltsgalap mdszerrel
7.2.4 Vgs piaci rtk meghatrozsa
51
51
54
56
59
8. Megjegyzsek, felttelezsek, korltozsok
60
Felhasznlt irodalom
61
MELLKLETEK
1. szm mellklet - Tulajdoni lap
2. szm mellklet - Fldhivatali trkpmsolat
3. szm mellklet - Helysznrajz
4. szm mellklet - Az ingatlan alaprajza
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
RTKELSI BIZONYTVNY
MEGBZ:
Baccara Holding Kft.
2344 Dmsd, Kossuth L. utca 111.
AZ INGATLAN CME:
1141 Budapest, Kalocsai utca 63. fsz. 3.
AZ INGATLAN HELYRAJZI SZMA:
39773/0/A/3
AZ INGATLAN TPUSA:
trsashzi laks
AZ INGATLAN HASZNOS ALAPTERLETE:
78 m2
AZ RTKBECSLS CLJA:
piaci-forgalmi rtk meghatrozsa
AZ RTKELS MDJA:
Az rtkels a piaci sszehasonlt, hozamszmtson alapul s kltsgalap rtkbecslsi
mdszerek egyttes alkalmazsval kszlt.
AZ INGATLAN MEGLLAPTOTT PIACI -FORGALMI RTKE:
24.357.000,- Ft,
azaz huszonngymilli -hromszz-tvenhtezer forint.
MEGJEGYZS:
A megllaptott rtk az ingatlan tehermentes llapotra vonatkozik.
A HELYSZNI SZEMLE IDPONTJAI:
2014. prilis 15.
AZ RTKBECSLS FORDULNAPJA:
2014. mjus 05.
AZ RTKBECSLS RVNYESSGE:
90 nap
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
RTKELI NYILATKOZAT
Alulrott rtkel kijelentem, hogy munkmat a szakmban ismert s elfogadott mdszerek
alkalmazsval legjobb tudsom szerint lelkiismeretesen vgeztem. Az ingatlan helyszni
szemrevtelezst szemlyesen hajtottam vgre. A vizsglt ingatlan piaci rtknek
meghatrozshoz, a legalkalmasabb eszkzket hasznltam fel.
Tisztban vagyok azzal, hogy az rtkre vonatkozan kifejtett megllaptsok egzakt mdon
nem bizonythatk, illetve garantlhatk teljes mrtkben, azonban nincsenek kitve rzsek,
befolys, szemlyes rdek vagy hinyos hozzrts hatsainak.
Kijelentem, hogy az rtkels trgyt kpez ingatlannal s az rintett felekkel kapcsolatban
sem a mltban, sem jelenleg rdekeltsgem nem ll fenn.
Az rtkeli djazs (ami jelen esetben szintn nem ll fenn) s a megllaptott rtk kztt
semmifle sszefggs nincs.
A szakvlemnyt csak az abban megjellt clra lehet felhasznlni, minden tovbbi
felhasznls csak a szakvlemny ksztjnek rsbeli hozzjrulsval lehetsges.
Budapest, 2014. mjus 5.
Berthty Zoltn
ingatlan rtkbecsl
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
2. ELZMNYEK ISMERTETSE
Dolgozatom tmja Budapest fvros XIV. kerletben, Zuglban (Alsrkos) tallhat
trsashzi laks forgalmi rtkbecslse. A 39773/0/A/3. helyrajzi szm laks a Kalocsai utca
63. szm alatti 3 emeletes, 10 laksos trsashz fldszintjn tallhat.
2.1 Ingatlan nyilvntartsi adatok
Az ingatlan-nyilvntarts szerinti llapotot a tulajdoni lap (1.sz. mellklet) tartalmazza. A
mellkletben becsatolsra kerlt tulajdoni lap nem hiteles. Tnyleges rtkbecsls esetn 30
napnl nem rgebbi, hiteles tulajdoni lapra van szksg. A tulajdoni lapon szerepl adatok:
A vizsglt ingatlan cme: 1141 Budapest, XIV. ker. Kalocsai utca 63. fldszint 3. ajt
Az ingatlan helyrajzi szma: 39773/0/A/3
A tulajdoni lap kelte: 2014.04.17.
I. rsz Az ingatlan adatai
megnevezs: trsashzi laks
terlet: 78 m2
szobk szma (egsz / fl): 2/1
eszmei hnyad: 103/1000
tulajdoni forma: magntulajdon
Az ingatlan trsashzi formban mkdik.
II. rsz Tulajdonosok
Baccara Holding Ingatlankezel Kft.
2344 Dmsd Kossuth L. utca 111.
III. rsz Terhek, jogok, tnyek
Az ingatlan jelenleg per,- teher,- szolgalom,- s idegen ignytl mentes, forgalomkpes
llapot.
2.2 rtkels clja, mdszerei s idbeli hatlya
Az rtkels clja:
Megbz a Baccara Holding Kft. az ingatlan 1/1 arny tulajdonosa, az ingatlan piaci
rtkestse cljbl krt fel az ingatlan piaci rtknek meghatrozsra.
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
Az rtkels mdszere:
Piaci rtk alatt az a becslt sszeg rtend, amelyrt egy ingatlan az rtkels idpontjban
gazdt cserlhetne, magnjogi adsvteli szerzds keretben, egy hajlandsgot mutat
elad s vev kztt, tisztessges felttelek mellett zajl tranzakci keretben, felttelezve,
hogy az ingatlan a piacon nyilvnosan meghirdetsre kerlt, a piaci krlmnyek lehetv
teszik a szokvnyos rtkestst s annak lebonyoltsra az ingatlan termszettl fgg,
megfelel idtartam ll rendelkezsre. Tovbb fontos, hogy mindkt fl jl informltan,
krltekinten s knyszer nlkl cselekedjen.
Az rtkelst a 26/2005. (VIII. 11) PM rendelettel mdostott 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet
alapjn legalbb ktfle, lehetsg szerint azonban mind a hromfle
a piaci sszehasonlt adatok elemzsn alapul rtkels,
a hozamszmtson alapul rtkels, valamint
a kltsgalap rtkels
mdszervel kell elkszteni.
Majd a vgn a hrom sszegbl kpzdik a vgleges piaci rtk.
n is a legoptimlisabbnak tartottam mind a hrom mdszert alkalmazni s sszevetni, hogy
minl pontosabb rtket tudjunk meghatrozni.
Az rtkels idbeli hatlya:
Az rtkelsi szakvlemny idbeli hatlya a fent hivatkozott jogszably 5. -a alapjn az
rtkels ksztsnek idpontjtl szmtva legfeljebb kilencven nap.
2.3 Helyszni szemle
Az ingatlan szemrevtelezse cljbl 2014. prilis 15-n helyszni szemlt tartottam, az ott
tapasztaltakat a feljegyeztem s a dolgozatban ki is fejtem. Az rtkbecslst az aktulis
llapot alapjn ksztettem el.
A helyszni szemle kizrlag szemrevtelezs tjn trtnt, gy a csak bontssal feltrhat
rejtett hibkrt felelssget nem vllalok.
A helyszni szemln jelen volt a Kft tulajdonosa is.
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
3. AZ INGATLAN TGABB KRNYEZETNEK BEMUTATSA

3.1 Zugl bemutatsa s trtnete
Budapest XIV. kerlete a fvros pesti oldaln tallhat. Trtnelmi neve Zugl, a kerleti
nkormnyzat is ezt hasznlja hivatalos nvknt, rgi nmet neve Lerchenfeld. Kzepes
mret, terlete 18,15 km, azonban tbb, mint 123 ezer ember otthona, gy a fvros
harmadik legnpesebb kerlete (a pesti oldalon a legnpesebb). Szmos olyan kzpletet
tallunk itt, melyek orszgos kulturlis, sportcl feladatot ltnak el. A belvroshoz viszonylag
kzel tallhat. Hatrai szakon a IV. kerlet, szakkeleten a XV. kerlet, keleten a XVI.
kerlet, dlen a X. s VIII. kerlet, dlnyugaton a VII. kerlet, nyugaton a VI.kerlet,
szaknyugaton pedig a XIII. kerlet. Nagy rsze zldvezet, ezrt nevezhetjk Pest tdejnek
is, 2 400 000 m zldfellet tallhat terletn, belertve a vros egyik legnagyobb parkjt, a
Vrosligetet. Szmos laktelepe kzl a legnagyobb a Fredi utcai. A Zugl nv keletkezst
ktflekppen magyarzzk. A Magyar nyelvr folyirat szerint a szugly vagy a zugla sz a
19. szzadi nyelvhasznlatban sarkot, zugot, kuckt vagy zskutct jelentett, azaz Zugl a
tgas pesti hatr egy kis sarka volt. A msik elkpzels szerint a szugl nmet eredet sz,
s mocsrlyukat jelent. Zuglt egszen a XIX. szzad vgig Szuglnak neveztk, ennek
emlkt rzi a mai Szugl utca. Vrosrszei: Alsrkos, Herminamez, Istvnmez, Kiszugl,
Nagyzugl, Rkosfalva, Trkr, Vrosliget.
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
1935-tl ltezik nll kerletknt, korbban Terzvros, Erzsbetvros s Kbnya osztozott

a terletn. Ekkor a vrosrsz a Rkosvros nevet kapta, s csak 1950-ben Nagy-Budapest
kialakulsakor lett Zugl. A mai kerlet helyn volt a trtnelmi Rkos mezeje, amely a
kzpkorban lakatlan, erds-mocsaras vidk volt. Itt tartottk a kzpkori magyar
orszggylseket s itt emeltk 1445-ben Hunyadi Jnost Magyarorszg kormnyzi
mltsgba. A Rkos-patak mellett rkszok, a Vrosliget terletn vadszok tanyztak. A
vidk Pest vros fejldsvel a 17. szzadban egyre koprabb vlt, mivel az ptkezsekhez
szksges faanyagot itt vgtk ki. I. Lipt nmet-rmai csszr a terletet Pest vrosnak
adomnyozta. A vros a 18. szzad kzepn jra fsttatta a vidket, fleg fzfk ltetsvel.
A Herminamez nvadja Hermina Amlia fhercegn, Jzsef ndor jtkonysgrl ismert
lenya, aki apca lett, s egy prgai kolostor vezetjeknt, fiatalon hunyt el. Tiszteletre
plt a Hermina kpolna, amelyet 1856-ban szentelt fel Scitovszky Jnos esztergomi rsek. A
Herminamez, s vele Zugl trtnete ettl a naptl datldik. A vros terjeszkedsvel, majd
a Vrosliget kialakulsval a 19. szzadban a terlet kopr sivatagbl lassan kultrterlett s
teleplshelly vlt. A 19. szzad elejn 1850 krl jelentek meg az els villk a mai
Hermina t krnykn s az Ajtsi-Drer sor elejn, a tbbi terlet azonban lakatlan volt. Az
1880-as, 90-es vekben kezdett beplni a Thkly t s az Erzsbet kirlyn tja, a
szzadforduln a Bosnyk tr krnyke. A Vrosliget a millenniumi nnepsgek alkalmra
plt, 1906-ra kszlt el a Mcsarnok s a Szpmvszeti Mzeum. Szablyoztk a Vrosligeti
tavat, feltltttk a Pva-sziget kt csatornjt s a tba vezettk a Rkospatakot.
Kialaktottk a vrosligeti krutat. Megplt a hres Vajdahunyad vra s a Hsk tere. A
szzadfordul eltt a londoni utn msodikknt Eurpban elkszlt a Millenniumi
Fldalatti Vast egy szakasza is. Zuglnak a szzadfordul elejn kialakult thlzata
tgondolt vrosfejleszts eredmnye. A sugrirny thlzat jelents forgalmat bonyolt le,
tekintettel arra, hogy Zugl a fvros kzpontja s az n. alv vrosrszek, valamint az
agglomerci kztt helyezkedik el. A mai kerlet kls rszein a 20. szzad elejn indult meg
az iparosods.
A XIV. kerletet 1930-ban alaktottk hrom msikkal (XI-XIII.) egytt. Terlete korbban a
VI., VII. s X. kerletekhez tartozott. Istvnmezt haznk utols ndorrl neveztk el, egyik
cscskben tallhat a Keleti Plyaudvar. A msodik vilghbor utni vtizedekben tbb
laktelep plt. (Pldul a Fredi ti, Kerepesi ti, Nagy Lajos kirly ti, Kacsh Pongrc ti.)
1980-ban Zuglban nyitottk meg az orszg els, nyugati mdon felptett zletkzpontjt, a
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
ma is mkd Sugrt. Az zletkzpontot 2004-ben korszerstettk, mozit s ms

szrakoztat ltestmnyeket hoztak benne ltre, gy a Zugli Mozi, va Mozi, Sport Mozi
bezrst kveten ismt van Zuglnak sajt mozija. A szocializmus idejn itt kapott helyet a
Danuvia Gpgyr, az Elektroakusztikai Gyr, az MTA Kutatsi Eszkzket Kivitelez Vllalata,
a Budapesti Porcelngyr, a Geofizikai, a Fldtani s a Gygyszerszeti Intzet. Szintn itt
plt fel a Pusks Ferenc Stadion (korbban Npstadion), a Kisstadion, a legett Budapest
Sportcsarnok helyn pedig a mai Papp Lszl Sportarna.
ptett rksgnek legrtkesebb darabjai a Vrosligetet s az azt kzrefog vrosrszeket,
a Hermina- s az Istvnmezt dsztik. Ezek kztt kiemelkednek Hild Jzsef, Lechner dn s
Lajta Bla eurpai jelentsg alkotsai. Szmos zugli hz lvez orszgos, fvrosi, vagy
helyi memlki vdelmet, st a Vrosliget terletn tallhat Hsk tere a Szpmvszeti
Mzeum s a Mcsarnok pletvel Vilgrksg rszt is kpezi.
A Polgrmesteri Hivatal a Ptervrad utca 2. szm alatt tallhat, a polgrmester jelenleg
Papcsk Ferenc 2010. szeptembere ta.
3.2 Fldrajzi fekvs
A mai Zugl, Budapest XIV. kerlete, a vros centrumtl keletre tallhat, Pest kzps
rszn. szak-dli irnyban szak-Pestet s Dl-Pestet, Kelet - Nyugat irnyban a belvrost s
a kls kerleteket kti ssze. Mintegy 18,15 km terleten fekszik. Terlete alapjn a
fvros kzepes nagysg kerletei kz tartozik. Hatrai a Stadionok metrllomstl, az
ramutat jrsa szerint krbe: Dzsa Gyrgy t, Vgny utca, Dvnyi t, Tatai utca,
Rkospalotai krvast sor, Szugli Krvast sor, Kerepesi t. Fldrajza nem sok
vltozatossgot mutat, mivel Zugl terlett, mint ltalban a magyar fvros pesti oldalt
sem hegyek, sem dombok nem tagoljk. Zugl legnagyobb zld terlete a Vrosliget, amely
vltozatos nvny kultrval rendelkezik. Megtallhat itt tbbek kztt a mocsri ciprus,
tatr juharfa, vrs tlgy, gerfa, berkenyefa, valamint a platnfa. A Liget legidsebb
platnfi Jzsef ndor Alcsti Arbortumbl szrmaznak, amelyeket 1818-1830 kztt
teleptettek be. A korukra tekintettel a npnyelv napleoni fknak nevezte ket. Zugl
folyvize a Rkos-patak, amely a kerletet teljes egszben keresztlszeli. Ez a patak tpllta
hossz idn keresztl a Vrosliget tavt. A Rkos-patak a fvrosi szakaszon a Duna
leghosszabb mellkvize, amely Gdll kzelben ered, s 42 km hossz utat tesz meg a
Dunig. Zugl legjelentsebb termszeti kincse a Vrosliget alatt tallhat termlvz kszlete.
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
Ennek a felkutatsa Zsigmondy Vilmos (1821-1888) bnyamrnk kitart kutat munkjnak

az rdeme. Az ltala 1868-ban elkezdett artzi ktfrs, 1878-ban sikert eredmnyezett s
ezt kveten kzhasznostsa is elkezddtt. Jelenleg is Vrosliget egyik artzi ktja ltja el az
1913-ra megplt Szchenyi Frd medencit.
3.3 Demogrfia
A mai Zugl terlete az 1800-as vek vgig igen kis npessgszmmal rendelkezett,
benpeslsnek kezdete a XX. szzad elejre tehet. Zugl dinamikus nvekedst jl
jellemzi, hogy 1920 s 1980 kztt a vilghbors 1940-es veket leszmtva minden
vtizedben tbb mint 20.000 fvel bvlt a terlet lakossga: ennek eredmnyeknt 1980-ra
mr csaknem 170.000-en ltek itt. A nvekeds ekkor viszonylag hirtelen deficitbe csapott t
egyre tbben kltztek ki a krnyez, agglomercis teleplsekre s a tvolabbi, vidki
trsgekbe egyarnt. A rendszervltozst kveten folytatdott ez a folyamat: 1990 s 2005
kztt Zuglban a laknpessg szma a budapesti tlagot meghalad mrtkben, kb. 19%kal cskkent, de gy is Budapest harmadik legnagyobb kerlete maradt. Az 1980 s 2005
kztt eltelt 25 v sorn sszesen kzel 50.000 lakost vesztett Zugl, m a 2004-2005-s
fordulpontot kveten a npessgszm jra lass nvekedsnek indult. A laknpessg s
lland npessg kztti kb. 7%-os eltrs azrt is nagyon lnyeges, mert a kzszolgltatsok
tervezse sorn a kerletben ideiglenes lakcmmel rendelkezk sem hagyhatk figyelmen
kvl, hiszen k is ignybe veszik a kerlet kzszolgltatsait.
Zugl a fvros egyik legjelentsebb kerlete, a lakossg ltszma kzel 112.000 f. A
kerletet srn beptett, tlagos npsrsge 7205 f/km. Zugl lakosainak szma az elz
vekhez kpest emelkedett, hisz e kerlet olvaszttgelye mindazon elnyknek, amit egy
fvrosi lakos csak kvnhat. Hatalmas zld felletek, nyugodt kertvrosok, szp pletek s
kiforrott infrastruktra, mindezek mellett frekventlt, a belvros kzvetlen kzelben. Ezrt
nemcsak az idsebb korosztly szeret itt lakni, hanem egyre tbb fiatal is erre vgyik. Zugl
laki szmra egyre fontosabb a zld terletek bvtse, gondozsa, a kerlet rtkeinek
megrzse. Csendesebb, mint a belvrosi vrosrszek, ugyanakkor a krnyez kls
kerleteknl nvsabb a lakossg sszettele Zuglban s a XVI. kerletben.
10
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
3.4 Gazdasg, kereskedelem

Zugl gazdasgi jelentsge fvrosi viszonylatban egyre jelentsebb vlik, ami elssorban a
tudsipari, az egszsggyi klaszter, a szabadid-kultra-turisztikai klaszter, sszessgben a
fehrgallros munkahelyek fejlesztsben realizldhat. A 2001. vi npszmlls idejn 56
ezernl tbb munkahely volt a kerletben, ami a fvrosban tallhat munkahelyeknek a 6,6
szzalka. A Zuglban l aktv keresk (foglalkoztatottak) szma tbb, mint hatezer fvel
kevesebb a kerletben dolgozk szmnl, vagyis Zuglnak valamivel nagyobb a
foglalkoztatsi potencilja, mint a helyben l aktv keresk ltszma.
2006-ban a fvrosban regisztrlt vllalkozsok 6,8%-a, kzel 24 ezer vllalkozs mkdtt
Zugl terletn. A kerletben mkd vllalkozsok 40 %-a egyni vllalkozs, a tbbi
valamilyen trsas vllalkozsi formban mkdik. A kerletben kzel tszz telepengedllyel
rendelkez helysznen mkdik valamifle gyrtssal, trolssal, raktrozssal vagy
gpjrmjavtssal foglalkoz zem. Legtbb zem Alsrkos patakon tli terlet dli
rszn (70 db), valamint a Rkosrendez (68 db) s a vroskzpont (63 db) terletn
tallhat. Legkevesebb a Kerepesi ti laktelepen (11 db), a Fredi ti laktelepen (15 db), a
Kacsh Pongrc laktelepen (15 db) s a Vrosliget trsgben (15 db) helyezkedik el. Zugl
Vroskzpont terletn klnsen nagy sllyal van jelen a nyomdaipari tevkenysg (10 db)
s az orvosi mszergyrts (6 db) Textilipari, felsruhzati tevkenysget folytat telephelyek
sszpontosulnak a Fredi ti laktelepen s a Kerepesi ti laktelepen is.
Zuglban a kereskedelem s a szolgltatsok is jelents tnyezi a kerlet gazdasgnak. A
kiskereskedelemi zletek szma s az zletek profiljnak sszettele vltozson ment
keresztl 1996 s 2006 kztt az egsz fvrosban, gy Zuglban is. 10 v alatt kzel 19%-kal
cskkent a kiskereskedelmi zletek szma a kerletben, mg ez id alatt a fvros
kiskereskedelmi hlzatban csak 8 %-os cskkens ment vgbe. A fvrosi s ezen bell a
zugli kiskereskedelmi zletek szmnak jelents mrtk cskkense a vsrli szoksok
talakulsval magyarzhat, pl. a nagy bevsrl kzpontok megjelense.
Budapest idegenforgalmi ltvnyossgainak, a turistk ltal ktelezen felkeresett
helyszneknek egyik srsdsi pontja Zuglban, a Vrosliget trsgben tallhat. A budai
vr s a belvros mellett a Hsk terre, illetve a Vrosligetbe szinte kivtel nlkl minden
turista eljut. A magas rang kulturlis intzmnyek (Szpmvszeti Mzeum, Mcsarnok),
valamint a Ligetben elhelyezked orszgosan egyedlll szabadids szrakoztat
11
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
intzmnyek (Fvrosi llatkert, Fvrosi Vidmpark, Fvrosi Nagycirkusz, Vajdahunyad

vra, Vrosligeti Mjgplya) s a pratlan szpsg Szchenyi Gygyfrd kiemelked
vonzervel brnak.
A turisztikai jelentsg intzmnyek nemcsak funkcionlis, de tbbnyire ptszeti
kvalitsaiknak ksznheten is mltn szerepelnek a legltogatottabb fvrosi helysznek
kztt. A Vrosliget trsgben azonban mindssze egy szlloda s egy panzi tallhat.
Szllshelyek (nagyobb mret hotelek) leginkbb a Stadionok trsgben tallhatk a
kerletben.
A klasszikus idegenforgalmi helyszneken tl, a kerlet bels rszein megteleplt diplomciai
testletek, valamint a Stadionok trsgben koncentrld
sportintzmnyek s
rendezvnycsarnokok is a turisztikai szolgltatipar piaci bzist jelentik. A folyamatban lv

s trsgi jelentsg nagyberuhzsok (Zugl Vroskzpont), valamint a Rkosrendez
fvrosi orszgos jelentsg fejlesztsi terletnek jvbeni hasznostsa, vrhatan
tovbb szlestik majd Zugl turisztikai potenciljt.
A turizmussal sszefgg zleti bevtelek a szllshelyek mellett a vendglthelyek
forgalmban realizldnak. Mg a fvrosi kereskedelmi szllshelyek dnt rszt a klfldi
vendgek veszik ignybe, addig a vendglthelyek forgalmnak nagyobb rszt a helyi
lakossg, illetve a belfldi ltogatk fogyasztsa teszi ki.
3.5 Mvelds s kultra
Zugl kulturlis letnek nagy rsze szintn a Vrosligethez kthet, hiszen ahogy mr
fentebb emltettem, a 19. szzad elejn kezdett kultrterlett alakulni a trsg, s ez a mai
napig is fennll.
A Hsk tere Budapest legtgasabb, legnagyobb hats tere a szkebb rtelemben vve a
Millenniumi emlkmvet jelli, az eltte fekv Andrssy ttal egytt a Vilgrksg rsze. A
teret 1932-ben neveztk el Hsk ternek. Ekkor mg virggysok dsztettk. 1937-ben
kveztk le az eucharisztikus vilgkongresszus miatt. A Hsk tere gyakorta volt helyszne
tmeges rendezvnyeknek, valamint szmos tntetsnek s politikai nagygylsnek. 2008
ta itt tartjk vente a Nemzeti Vgtt.
12
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
A Szpmvszeti Mzeum llami alapts s fenntarts orszgos mzeum Budapesten, a

Hsk tere memlk egyttesnek rszeknt Budapest vilgrksgi helyszneihez tartozik.
1900 s 1906 kztt, Schickedanz Albert s Herzog Flp Ferenc tervei alapjn neorenesznsz
s neoklasszicista stlusban plt. A mzeum gyjtkre az egyetemes mvszet.
Gyjtemnyei az eurpai kpzmvszet minden korszakba bepillantst engednek, olyan
hres mvszek alkotsain keresztl, mint Raffaello, Leonardo, Drer, Rembrandt, Goya s
Monet. Mtrgyainak szma jval meghaladja a szzezret. A magyar mvszeti anyagt
tadta a Magyar Nemzeti Galrinak, gy csak nhny magyar mvsz alkotsa tallhat itt,
mint pldul Rippl-Rnai Jzsef s Majovszky Pl.
A Mcsarnok Budapest legnagyobb killtterme, mely a Hsk tern tallhat a
Szpmvszeti Mzeummal szemkzt. Leginkbb a kortrs mvszetek killtsainak ad
helyet. A honfoglals 1000 ves vforduljnak nnepsgeire kszlt el, Schickedanz Albert
(1846-1915) mptsz tervei szerint Herzog Flp Ferenc (1860-1925) kzremkdsvel. Az
plet baziliklis alaprajz. A Mcsarnok termeiben hazai s klfldi kpzmvszek
reprezentatv alkotsait mutatjk be.
A Vajdahunyad vra vagy Vajdahunyadvr (hivatalos nevn Trtnelmi pletcsoport) Alpr
Ignc ptsz ltal alkotott pletegyttes, a Vrosligeti-t Szchenyi-szigete ngy hdon
kzelthet meg. Az 1896-os millenniumi nnepsgek
rszeknt a magyar ptszet ezerves trtnett
hrom dimenziban kvntk bemutatni. A 21 rszes
Trtnelmi pletcsoportot Alpr Ignc tervei alapjn,
a szoros hatrid s a kltsgek miatt fleg fbl
ptettk fel. A kompozci nagy sikere miatt 1904 s
1908 kztt tarts anyagokbl jraptettk.
13
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
A Magyar Mezgazdasgi Mzeum Budapest egyik legjelentsebb mzeuma vente tbb

szzezer ltogatval. Az osztrk barokk stlus palota a Vajdahunyadvr pletegyttesnek
rsze. Az lland mzeumot 1907. jnius 9-n nyitottk meg
mai helyn. Fldmvelsgyi Minisztrium a mzeum
feladatv tette mindannak bemutatst, ami a magyar
mezgazdasgra rdekkel s fontossggal br, amibl a hazai
mez-, kert- szl- vagy erdgazdasg megbzhat s
gyakorlati tanulsgot merthet.
A Kzlekedsi Mzeum orszgos gyjtkr, llami fenntarts ltestmny szintn a
Vrosligetben. Kzponti pletn kvl tbb budapesti s vidki killthellyel is rendelkezik.
Magyarorszg egyik legrgibb alapts, mszaki jelleg mzeuma. 2008. novemberben a
Kzlekedsi Mzeumot sszevontk az Orszgos Mszaki
Mzeummal. Az j intzmny neve: Magyar Mszaki s
Kzlekedsi Mzeum. lland killtsain a kzlekeds
sszes fontosabb gazatnak trgyi s rsos emlkei
szerepelnek: a magyar vast trtnete, a magyar
autkzlekeds trtnete, a vrosi kzlekeds trtnete,
a magyar llami hajzs trtnete.
A Magyar Vasttrtneti Park (a kznyelvben Fsti Park) Kzp-Eurpa legnagyobb
interaktv vasti emlkparkja Budapesten, a XIV. kerlet Tatai t 95. szm alatt. Az 1911-ben
plt, 34 llsos, egykori szaki fthz ksbb Hmn Kat Fthz, majd jra szaki
fthz terletn 2000. jlius 14-n nyitotta meg
kapuit. A 70 000 m alapterlet Vasttrtneti Parkban
tbb mint 100 vasti jrm tekinthet meg, kztk
szmos ritka mozdony. A jrmllomny az 1870-es
vektl napjainkig mutatja be a vast fejldst. Az
intzmny clja megkedveltetni a vasutat s bemutatni
trtnett a ltogatknak kellemes kikapcsolds keretben. A park folyamatosan bvl,
fejldik.
14
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
A Magyar llami Fldtani Intzet (MFI) Magyarorszg legrgebbi, ma is mkd

tudomnyos kutatintzete volt. 2012. prilis 1-jvel beolvadt az akkor alakult Magyar
Fldtani s Geofizikai Intzetbe (rvidtve MFGI). Memlki vdelem alatt ll szecesszis
szkhza a Stefnia t 14. sz. alatt tallhat. Az plet Lechner dn tervei szerint,
Hauszmann
Sndor
irnytsval
kszlt
el
1898-1899-ben.
Ltrehozshoz a kormnyon s a fvroson kvl Semsey Andor

jrult hozz jelents adomnnyal. F feladatai: az orszg terletnek
geolgiai feltrkpezse, alapadatok szolgltatsa a gyakorlati cl
kutats, a tervezs s a dnts-elkszts szmra; vzfldtani,
krnyezetfldtani,
agrogeolgiai,
geokmiai,
vzkmiai,
mrnkgeolgiai s egyb gyakorlati cl kutatsok, fejlesztsek

vgzse, cltrkpek, fldtani modellek ksztse; svnyi nyersanyagkszletek kirtkelse,
j nyersanyag-kutatsi lehetsgek feltrsa, hatstanulmnyok ksztse, fldtani adatbzis
fenntartsa s fejlesztse, a nemzetgazdasg s az llampolgrok informlsa.
Mveldsi hzak Zuglban a Stefnia Kulturlis Kzpont, a Zugli Ifjsgi Centrum, a
Cserepes Hz, a Liptk Villa s a Petfi Csarnok. A PeCsa
Budapest
egyetlen
ifjsgi
szabadidkzpontja.
npszer knnyzenei koncerthelyszn, vente tbb szz

kulturlis rendezvnynek s killtsnak ad helyet,
valamint szmos kzssgi klubot is mkdtet. A 930 mPetfi Csarnok
es bels nagytermen kvl egy 6000 f befogadsra
alkalmas szabadtri helysznnel is rendelkezik.

Zugl tbb knyvtrral is bszklkedhet: Civil-hz knyvtr (Padlizsn utca 11-13.), Fvrosi
Szab Ervin Knyvtr (3 helyen is- Rkosfalva park 1-3., Bosnyk utca 1/a., Uzsoki utca 57.), s
a Stefnia Kulturlis Kzpont knyvtr (Stefnia t 34.)
Egyhzi pletek, templomok: Zoborhegy tri Regnum Marianum Magyarok Nagyasszonya
templom s kzssgi hz, Herminamezi Kassai tri Szentllek templom, Rkosfalvi Szent
Istvn kirly templom, Zugli Bosnyk tri Pduai Szent Antal templom, Budapest-Zugli
Egyhzkzsg temploma (Reformtus egyhz), Hermina Memlk-kpolna, Hermina ti
rendhz Ferences Mria Misszis nvrek temploma, Rzsafzr Kirlynja Plbniatemplom
15
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
(Thkly-t), Vrosligeti Vajdahunyad vr Szent Lszl Jki kpolna, Budapest-Baross tri

Reformtus Egyhzkzsg temploma, Zugli Evanglikus Egyhzkzsg temploma, Thkly ti
zsinagga, Amerikai ti zsinagga (a Mazsihisz Szeretetkrhzban).
A Stefnia Palota egy a 19. szzad vgn neobarokk stlusban plt egykori ri kaszin a
Stefnia ton. Az pletet Meinig Artr nmet szrmazs, de szinte kizrlag
Magyarorszgon tevkenyked ptsz tervezte.
nneplyes megnyitja 1895. mjus elsejn volt. Egy
emeletes, magas s tgas bels trrel, szles
erklyekkel, tgas lpcskkel, a kor fri zlsnek
mindenben megfelel elrendezsben plt meg
neobarokk stlusban. Mind kls, mind bels
kialaktsban trekedtek arra, hogy mr rnzsre lthat legyen, a legfelsbb trsadalmi
osztly knyelmre s szrakozsra sznt pletrl van sz.
3.6 Oktats
Zugl oktatsi rendszere igen szleskr s szmottev. 25 blcsde, voda s szmos
csaldi napkzi ll a legkisebbek rendelkezsre, a tanulknak pedig 21 ltalnos iskola,
tovbb 17 gimnzium, s szakkzpiskola. A tovbbtanulk szmra a kerlet 8 felsoktatsi
intzmnyt biztost, kztk vannak kiemelked fontossgak.
BGF Pnzgyi s Szmviteli kar: e hely az iskola 4 karnak egyike. Budapesten, a XIV. kerleti
Buzogny utca 10-12. alatt mkdik, ezen a nven 2000. ta.
Budapesti Kommunikcis s zleti Fiskola: llamilag akkreditlt magn felsoktatsi
intzmny,
2001.
ta
mkdik.
Kpzsei:
zleti
kommunikci, nemzetkzi kommunikci, trsszakos

kommunikci (jsgrs), valamint eurpai kzszolglati
s zleti szervez szakokon folytatott nappali s levelez
tagozatos fiskolai szint alapkpzst, tovbb televzis
Kommunikcis s zleti Fiskola
jsgrkat is kpez.
Evanglikus Hittudomnyi Egyetem: Magyarorszgi Evanglikus Egyhz lelksz- s

munkatrskpz intzmnye, Magyarorszg egyetlen evanglikus felsoktatsi intzmnye.
16
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
llami akkreditcijra 1998 decemberben kerlt sor, gy llamilag finanszrozott, nem

llami egyetemnek minsl. Az intzmny rszeknt knyvtr s kollgium is mkdik.
Szent Istvn Egyetem Ybl Mikls ptstudomnyi Kar: A kar jelenleg 11 tanszkkel s sajt
knyvtrral rendelkezik, a Thkly t 74. alatt tallhat. A 19. szzad utols harmadban az
ipari fejldssel egy idben megindult Magyarorszgon az az urbanizcis folyamat, mely az
ptipar soha nem ltott fellendlst eredmnyezte. Az orszgban kpzett ptipari
szakemberekre volt szksg. A kar s valamennyi eldintzmnye a magyar ptipari
szakemberek oktatsban jelents hagyomnyokkal s kiemelked eredmnyekkel
dicsekedhet. A magyar mszaki szakemberek s ezen bell a Thkly tiak szmottev
szerepet tltttek be a magyar ptipar fejlesztsben, vezetsben, s ha sorsuk gy
alakult, sikeresen lltak s llnak helyt klfldn is. A kar h kvn maradni tradciihoz s
alapvet feladatnak tartja, hogy jelenlegi s jvend hallgati is elegend felkszltsggel
s hivatstudattal fejezzk be tanulmnyaikat.
Kodolnyi Jnos Fiskola: 1992-ben szkesfehrvri szkhellyel alaptott Budapesten s
Oroshzn is mkd felsoktatsi intzmny.
Tovbbi intzmnyek: Mantra Alternatv Termszettudomnyi Szabadegyetem, Magyar
Tncmvszeti Fiskola, Szent Istvn Egyetem Vllalkozsi Akadmia s Tovbbkpz Intzet.
3.7 Egszsggy
Jelentsebb krhzak Zuglban a Bethesda Gyermekkrhz (2 telephelyen), Uzsoki Krhz (3
telephelyen, a kpen lthat), Mazsihisz Szeretetkrhz,
Orszgos Klinikai Idegtudomnyi Intzet, MV Krhz
Rehabilitci s Reumatolgia.
Kt szakrendelje az rs vezr tere 23. s a Hermina t
7. szm alatta tallhatak. 9 db felntt hziorvosi
rendel, 8 db gyermekorvosi rendel, 32 db gygyszertr s szmos szakorvosi
magnrendel s magnklinika ll az itt lakk rendelkezsre.
17
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
3.8 Sport s szabadid

Fvrosunk sportlete s ltestmnyei tern Zugl szintn kiemelked szerepet tlt be. A
Pusks Ferenc Stadion (2002-ig Npstadion) egy 68 976
frhelyes,
sport-
illetve
zenei
rendezvnyek
lebonyoltsra alkalmas ltestmny, a magyar labdargvlogatott elsdleges hazai plyja. tadsra 1953.
augusztus 20-n kerlt sor. Az ptmnyt 90%-ban elre
gyrtott elemekbl terveztk, ptsze Dvid Kroly, statikusa Gilyn Jen volt. A stadionban
szmos kulturlis rendezvnyt, megakoncerteket is tartottak az elmlt vtizedek alatt. Az
1990-es vekben az ptmny feljtsa sorn megerstettk a fels lelt szerkezett, s
lefedtk a sajtpholyt. A ltestmnyt 2002. prilis 2-n neveztk t a legends jtkosrl
Pusks Ferenc Stadionnak. Az plet nagyon rossz llapotban van. Klnfle tervek szlettek
feljtsra, bvtsre, illetve jjptsre, de egyelre csak az letveszlyes fels karjt
erstettk meg. 2011. november 4-n a msodik Orbn-kormny elfogadta a stadion
jjptsnek koncepcijt, mely szerint 2016-ra 65-70 ezer frhelyes j stadion pl.
Szomszdsgban tallhat a Papp Lszl Budapest Sportarna fvrosunk s haznk
legnagyobb fedett sportcsarnoka. A Sportarna eldjt, a Kiss Istvn tervezte Budapest
Sportcsarnokot 1982. februr 12-n avattk fel. 1999. decemberben a karcsonyi vsr ideje
alatt a tz martalkv vlt, helyrelltsra nem volt
lehetsg,
ezrt
kezdemnyeztk
egy
sportcsarnok felptst, melynek ptse 2001.

jnius 30-n kezddtt. Az pt a francia Bouygues
ptipari cg
legnagyobb
lett, amely 2002-ben a vilg
ptvllalata
volt.
Az
plet
formjt,
csakgy,
mint
az
egsz
pletkomplexumot, a magyar ptszek (KZTI) egyeslete s az angol-amerikai Sport

Concepts ptszeivel kzsen lmodtk meg. Befogadkpessge 12 500 f.
A budapesti Kisstadion elssorban jeges sportok helysznl kszlt, idnye gyakorlatilag
oktbertl mrciusig tart. A sportltestmnyben rendszeresen rendeznek jgkorong
mrkzseket, s korbban mkorcsolya- s rvidplys gyorskorcsolya versenyeket.
Tovbbi emltsre mlt ltestmnyek: Vrosligeti Mjgplya, a BVSC-Zugl (Sznyi ti s
Tatai ti sporttelep), a Posts Sport Egyeslet (Rna utca), a Lantos Mihly Sportkzpont
18
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
(MTK Sporttelep), a Syma Sport- s Rendezvnykzpont, a Kvr Lajos utcai Sporttelep, a

Szkesfvrosi Millenris Sporttelep, s a Zugli Sport Centrum plete a Szugl s a Kvr
Lajos utca sarkn (a szpen feljtott ipari memlk rgen jggyr volt).
Tovbb szmos fizets s nem fizets sportplya ll a lakossg rendelkezsre, ahol futni,
focizni, kosarazni, teniszezni, ping-pong-ozni van lehetsg. A Rkospatak mentn hossz
biciklit plt ki e sport kedvelinek. Rengeteg jtsztr van ltrehozva szerteszt a
kerletben.
A kikapcsoldsra vgyknak tbb ltestmny biztost lehetsget, amelyek szintn
Budapest nevezetessgei kz tartoznak.
A Vrosliget Budapest egyik vrosrsze, egyben a msodik legnagyobb kzparkja, a XIV.
kerletben. Teljes terlete 100 hektr (1 km). Ebbl mintegy 81 hektr a tulajdonkppeni
park, s abban kb. 6500 fa ll. A fvros kedvelt
pihenhelye s kulturlis centruma, amiben vagy
aminek hatrain szmos nevezetessg, ltvnyossg
tallhat, a vilg els nyilvnos, mindenki szmra
nyitott
Vrosligeti Mjgplya
parkja.
Vrosligetrl
fentebb
mr
olvashattunk. Itt kapott helyet csak cmszavakban az
llatkert, a Nagycirkusz, a Vidmpark, a Gundel tterem, a Szchenyi frd, a Petfi Csarnok,

a Mcsarnok, a Szpmvszeti mzeum, s a Hsk tere.
A Fvrosi llat- s Nvnykert (npszer nevn az llatkert) Magyarorszg legrgebbi s a
legnagyobb gyjtemnnyel rendelkez llatkertje. Egyike a vilg legrgebbi llatkertjeinek,
1866. augusztus 9-n nyitotta meg kapuit. A
Vrosligetben, az llatkerti krt 612. szm alatt
tallhat, terlete 1986 ta termszetvdelmi
terlet, terlete 10,7 hektr. Az utbbi idben
felmerlt annak a lehetsge, hogy amennyiben a
Vidmpark elkltzik, a felszabadul terleten az
llatkert terjeszkedhet, gy visszakaphatja az 1865-ben eredetileg neki juttatott terlet
jelents rszt.
19
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
Mellette kapott helyet a Fvrosi Nagycirkusz, ami Kzp-Eurpa egyetlen kcirkusza,

befogadkpessge
1850
f.
Idjrstl
val
fggetlensgnek ksznheten az plet a kznsg eltt

tlen s nyron egyarnt nyitva ll. A Fvrosi Nagycirkusz
jabban a cirkuszi produkcik mellett tbb komolyzenei
hangversenynek
is
otthont
ad.
Rendeztek
itt
mr
divatbemutatt, sportrendezvnyt, knnyzenei koncertet, nptnc eladst, valamint

sznhzi s operett eladst is lthattak a nzk.
A Szchenyi Gygyfrd, becenevn a Szecska, Budapest s egyben Eurpa legnagyobb
frdkomplexuma, melynek ptst 1909-ben kezdtk meg Czigler Gyz tervei alapjn. A
Vrosligetben tallhat frd termlvzelltst jelenleg az 1938-ban tadott II. szm,
Szent Istvn kt, hidegvz-elltst 6 darab kisebb
kt biztostja. A komplexum 3 kltri s 15 beltri
medencvel rendelkezik. A frdben klnbz
gygykezelsek
nappali
krhz
is
mkdik.
Gygyvize Budapest msodik legmlyebb ktjbl

1246 mter mlyrl 76 C hmrskleten rkezik a
felsznre. A gygyulni s pihenni vgykat medencefrd, terml kdfrd, vz alatti
vzsugrmasszzs, slyfrd- kezels, sznsavas frd, iszappakols, masszzs, vz alatti
gygytorna, ivkra, gzkamra, hlgkamra, szaunakezels, komplex fizikoterpis nappali
krhzi kezels, elektroterpia s strandfrd vrja.
Kzkedvelt mg a Paskl Strandfrd, ami az Egressy ton tallhat.
Szmos nvs vendglthely tallhat a Ligetben, tbbek kztt a vilghr Gundel tterem,
tovbb a Robinson tterem, Bagolyvr tterem,
Szchenyi
Kertvendgl,
Anonymus
tterem.
Kisebb szllodk, panzik vrjk a Zuglban

megszllkat.
20
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
Zuglban tallhat az orszg els bevsrl kzpontja a Sugr az rs Vezr tren, ami
szmtalan vsrlsi s szrakozsi lehetsgeket biztost.
Ugyanitt tallhat a kzkedvelt IKEA svd btorruhz.
Tovbb a kerletben tallhat a Thkly t-Dzsa Gyrgy
t keresztezdsnl a Rcsei Center.
3.9 Kzlekeds, kzbiztonsg

A kerlet hatrn halad kelet-nyugati (piros) M2 metr, a leggyorsabb kzlekedsi eszkz,
akrcsak a Mexiki ti vgllomsig kzleked fldalatti. A kerletet flkrvben metsz
futakon villamos kzlekedik, a bels kzlekedst elssorban buszjratok s nhny
trolibuszvonal oldja meg. Kzti kzlekedsben nagy szerepet jtszik a kt soksvos
gyorsforgalmi t (Kerepesi t s a Kls krt), valamint az M3-as autplya bevezet
szakasza, mely az ingzknak is fontos tvonalv vlt. Az rs vezr trtl egy szakaszon a
kerlet kzlekedsben is szerepet kap a Gdlli HV. A vastvonalakkal "pkhlszeren"
tsztt kerletben termszetesen komoly szerep jut a vasti kzlekedsnek is. (Rkosrendez
plyaudvar, Rkosszentmihly s Zugl vastlloms). A kerlet legnagyobb kzlekedsi
csompontjai a kt szln a Mexiki ti s az rs vezr tri, mg a kerlet kzepn a Bosnyk
tri. A Npstadion melletti csompont jelentsgt az adja, hogy itt van a keletre indul
Voln vonalak buszplyaudvara.
Zuglban rgta nagy hangslyt helyeznek a kzbiztonsg javtsra. Ennek rdekben az
nkormnyzat pldartk mdon segti s tmogatja a rendrsg munkjt. Az
sszefogsbl a polgrrk s a kerletrk is kiveszik a rszket. Az egyttmkdsnek,
illetve a szmtalan kzbiztonsgot erst beruhzsnak is ksznheten Zuglban
szreveheten javult a kzbiztonsg. Ilyenek voltak a trfigyel-kamerarendszer kiptse, a
hevederzr-program meghirdetse, a tvfelgyelet mkdtetse, a rendrsg s a
polgrrsg jelents tmogatsa. Az eredmnyeket azonban szeretnk fokozni, ezrt
dntttek gy, hogy az eddigi kerletri rendszert janurtl a jval hatkonyabb, zugli
kzterlet-felgyeleti rendszerr alaktjk t. A jelenlegi kamerarendszer hatst is
folyamatosan figyelik, s ott, ahol indokolt lesz, jabb kamerkat helyeznek ki. Tovbb a
Parlament dntse rtelmben megvltozott jogszablyok ma mr lehetv teszik a
21
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
hatkony fellpst a kzterleten val letvitelszer tartzkods s a kzterleti rusts

ellen is.
3.10 Fejlesztsek
Papcsk Ferenc polgrmester szemlyes javaslatra 2011. mjusban indult tjra a Virgz
Zugl 2011 utcafront szptsi program. A kezdemnyezs egyik pldartk sajtossga,
hogy Zugl nkormnyzata s a zugli lakosok kzsen hozzk rendbe, teszik virgzv a
lakhzukhoz tartoz utcafrontot, elkertet.
Zuglban a vrosfejleszts sorn mindenkinek trekedni kell a kulturlt krnyezet
kialaktsra, kzterleti malkotsok vdelmre. Zugl arculatnak javtsa a befektetk
szmra is vonzbb teheti a kerletet. Kiaknzatlan lehetsgek rejlenek teht a kultra s a
mvszet nnepeinek turisztikai hasznostsban. Ezzel a kerlet viszonylag csekly
befektetssel
Budapest
legrangosabb
vrosrszei
kz
emelkedhetne.
Idn adtk t az M4-es metrt, aminek tervezett vgllomsa a Bosnyk-tr lesz. Nagyobb
tvlatban jpalotig is meg lehetne hosszabbtani. Tbb szzezer ember lett knnythetn
meg az rs vezr tren a 2-es metr s a gdlli HV plyjnak sszektse egy jl
tgondolt koncepci szerint.
Nemrg kszlt el a bosnyk tri templom j tornya, ahonnan a ltvny pazar, j idben
egsz Budapestet, st mg Pest megye egy rszt is beltni odafentrl. Nhny fontosabb, a
tervezett szmtalan zugli kiemelt projektek kzl: Zugl kerletkzpont fejlesztse (Bosnyk
tri piac), Vrosliget fejlesztse (ezen bell a PECSA hasznostsa), Rkosrendez
hasznostsa, BVSC terletnek fejlesztse, a kiemelt kzlekedsi feladatok elltsa, Lantos
Mihly Sporttelep (MTK plya) fejlesztse, Rheim-villa (Hermina t 45.) tulajdonba vtele s
hasznostsa, Siemens plya s Paskl uszoda fejlesztse, Zugl nkormnyzata
intzmnyeinek energetikai fejlesztse, vendglt ipar s turizmus fejlesztse, kerkpros
kzlekeds tvonalainak fejlesztse, a MV s a BKV llomsainak feljtsa.
3.11 Ingatlanpiac bemutatsa Zuglban
A pesti oldal egyik legnpszerbb s legkeresettebb kerlete a XIV. kerlet. Elnye, hogy
sokkal szellsebb, zldebb, mint az eltte fekv VI. vagy VII. kerlet, mikzben nincs messze a
belvrostl, tmegkzlekedssel is nagyon gyorsan elrhet. Az ingatlanrak viszonylag
22
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
magasak, kevs kivtel akad. A knlati rak Zuglban is cskkentek a vlsg eltti vekhez
kpest, radsul az eladsi rak az alkuknak ksznheten ennl is nagyobb mrtkben estek
a kitn adottsgok ellenre.
Vannak szegmensek, ahol sok esetben rendkvl szembetn az ress: ilyen a panellaksok
piaca, a forgalmas, zajos utcra nz ingatlanok, vagy ahol rossz a kzlekeds. Szintn
nagyot cskkent az ra a kedveztlen kialakts, illetve leromlott llapot hzban tallhat
laksoknak. Az ilyen ingatlanok eladsa korbban is nehzsgekbe tkztt, de ez most
fokozottabban rezhet.
A vevk konkrt elkpzelsekkel rkeznek Zuglba is, teht nem nagyon lehet eltntortani
ket egy msik helysznre vonatkoz ajnlattal. Az rk slger itt a Herminamez, ugyanakkor
szintn kedvelik a vevk Alsrkost, mivel mindenki tallhat itt magnak megfelel ingatlant,
hiszen ptszetileg igen vltozatos kpet mutat. Zugl tbbi rsznek is megvan azonban a
maga sajtossga s vevkre, s inkbb az szmt kivtelesnek, hogy itt is akad egy-egy rsz
s utca, amely nem vonzza a vevket.
Ha a bels kerletek fell kzeltjk meg Zuglt, akkor az els terlet, amellyel tallkozunk,
Istvnmez. Itt jellemzen a szzadforduln, a 30-as vek vgn plt hzak tallhatk,
kzbekelve azonban akad nhny 70-es vekbeli plet is, utbbi valamivel olcsbb
rkategria. Az Abonyi utcban s a Chzr Andrs utcban olyan polgri villahzak is
tallhatk, melyek ra 400 ezer forint ngyzetmterenknt, persze csak ha j llapotak. A
mr emltett, 70-es vekben plt hzak esetben tlagosan 350 ezer forintrl beszlhetnk,
de az olcsbbak kz tartoznak a fggfolyoss, zrtsor pletek is, amelyek olyannyira
jellemzk a belsbb kerletekben. Emellett a hz lakinak sszettele sem mellkes krds. A
Thkly t msik oldaln tallhat kt j pts lakpark is, azoknak akik a modernebb,
fiatalosabb hangulat kedveli, de mgis belvroshoz kzel szeretnnek lni (350eFt/m 2). A
kicsit kijjebb tallhat Stefnia t igen impozns, azonban a nagy forgalom s zaj miatt mr
inkbb csak cgek, jrszt gyvdi irodk ltal kedvelt krnyk. Ugyanakkor virgzik itt a
lakskiads is: a kvetsgek dolgozinak brelnek errefel ingatlanokat.
A Vrosliget mgtt fekszik Herminamez, amely taln Zugl legkedveltebb rsze. 10-20
szzalkkal olcsbb, mint Istvnmez, viszont igen keresett. Ez egy nagyon vonz krnyk, j
elhelyezkedssel. gy fogalmazhatnnk, hogy ez az a rsz, ahol minden passzol. Az rak
23
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
ennek megfelelen alakulnak: legolcsbban (180eFt/m2) kapunk mr egy kedveztlen

adottsg, ersen feljtand lakst. Az tlagrak viszont ennl magasabbak (380eFt/m 2).
Az itt felpl j laksok szinte azonnal el is kelnek (350eFt), s ebben mr az alku eredmnye
is benne van. A rgebbi pts hzak esetben viszont nagy a szrs, mivel a laksok
llapota igen eltr, ennek megfelelen alakulnak az rak is (200-300eFt/m2). Herminamez
kevsb kedvelt rszhez a Mexiki thoz kzel es utck tartoznak, gy errefel olcsbban is
lakshoz juthatunk.
Nem messze fekszik Trkr is, amely szintn egy keresett rsz, ahol csaldi s trsashzak is
llnak, jabb s rgebbi ptsek egyarnt. Az rak hasonlan alakulnak, mint
Herminamezn, s hasonl sznvonal lokcirl van sz az jvidk tr s krnyknek
esetben. Az itt hzd Egressy t mentn szmos ngyemeletes, csszzsalus technikval,
tgla vlaszfalakkal plt hz tallhat (250eFt/m2). Ugyanakkor egy csendesebb, nem
fldszinti, nem a legfels emeleten lv, jobb llapot laks esetben ennl termszetesen
magasabb rra kell szmtani.
A mgtte elhelyezked Kiszugl mr nem annyira vonz az ingatlanvsrlk szmra, hiszen
itt jrszt ipari krnykrl van sz. Ugyanakkor tallhat itt sok j pts laks is, amelyek
igen keresettek (200-300eFt/m2).
Trkr msik szln tallhat a Mogyordi, a Fogarasi s a Kerepesi t. A Mogyordi s a
Fogarasi t kztti hzak esetben egy BM tulajdonban lv panelpleten kvl
gynevezett szocrel stlusban, 1956-1962 kztt plt lakteleprl van sz. Itt nagyrszt
hromemeletes, lapostets tglahzak llnak. Az ezekben tallhat laksok tlagra vltoz
(220-300eFt/m2), attl fggen, hogy az adott hz egyedi- vagy tvftses, a laks bejrata
fggfolyosrl vagy lpcshzbl nylik. Emellett termszetesen azok a jl ismert adottsgok
is meghatrozzk az rat, hogy mennyire csendes, illetve melyik emeleten tallhat a laks.
Tovbb kzeledve a Kerepesi thoz, immr Nagyzuglban, panelhzakkal is tallkozhatunk, ez
a Fredi ti laktelep. Az itt tallhat laksok az rs vezr tere infrastruktrja miatt szintn
keresettek, de mint mindenhol az orszgban a panelek esetben, itt is jelents rcskkensre
kerlt sor, annak ellenre, hogy tbb hzon is sor kerlt fejlesztsekre a panelprogram
keretben. Csak arrl beszlhetnk ezeknl is, hogy tartjk az rukat. Az rak vltozak (150200eFt/m2), attl fggen, hogy a laks mennyire van feljtva, valamint az az rtknvel
24
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
hiedelem is rnyomja a blyegt, hogy a hz tesett-e a panelprogramon. Ugyanis ennl egy

fontosabb tnyez a paneloknl, a hz gpszetnek s szellzsnek feljtsa, amire a
vevk ltalban nem gondolnak, mikor vsrolnak. De sajnos sokszor az ott lakk sem.
Vonzerejt mgis, a hz kls eszttikuma s az alacsony ftsszmla remnye adja.
Ha mg kijjebb megynk, a Nagy Lajos kirly tjn tl Alsrkos kezddik, ahol egybknt a
vizsglt ingatlanunk is tallhat. Az M3-as kzelben a 70-es vekben cssztatott zsalus
technolgival plt 4 s 10 emeletes hzaktl kezdve az elkertes sorhzakig, csaldi
hzakig, j lakparkokig szinte minden plettpus fellelhet. Az Erzsbet kirlyn tjn s
krnykn tbb, a hbor eltt plt bauxitbeton hz is ll mg, amelyek piaci szempontbl
rtktelenebbek. Sajnos az j lakprojektek szma itt is cskkent, tbb telek ll resen,
rvnyes ptsi engedllyel, illetve flksz hzak vrjk a befejezst.
Az M3 kzeli hzakban olcsn (200eFt/m2) kaphat j llapot, tvftses laks. A Miskolci
utct a Nagy Lajos kirly tjval sszekt csendes utckban kisebb telkeken sor-, iker- s
csaldi hzak vltakoznak. Kisebb ikerhzat mr 20-22 milli forintrt is tallunk, de nem ritka
a 70-100 milli forintrt knlt, j pts hz sem. Aki inkbb jszer lakst venne, tbb
trsashzban s lakparkban (Paskl Park, Zldvros, Hermina hzak, Cordia Thermal Zugl)
vlogathat. Kevs j laks pl, ezeket viszonylag magas ron (380-400eFt) knljk, a telek
elhelyezkedstl, a laksok szmtl s a mszaki tartalomtl fggen.
Termszetesen Alsrkoson bell vannak kiemelked adottsg, vonzbb rszek, gy pldul
az aranyhromszgnek is nevezett, Fredi utca, Vezr utca, Fogarasi t s Nagy Lajos Kirly
tja ltal bezrt terlet, ahol elkertes, nem zrt sor hzak llnak. Errefel az j pts
laksok rai 400 ezer forintos ngyzetmterr felett jrnak, s a vlsg ellenre most is
gyorsan elkelnek.
Cordia Thermal Zugl
Paskl lakpark
25
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
4. AZ INGATLAN KZVETLEN KRNYEZETE, DIAGNOSZTIKJA, PTSI JOG

Az rtkelend ingatlan a Kalocsai utcban tallhat, annak is a patakon tli rsze, mert a
Rkospatak kettszeli az utct. Hatrai a Mogyordi t, a Jeszenk Jnos utca, a Gvadnyi t
s a Cinkotai t.
A vizsglt laks megkzeltleg az utcaszakasz kzepn helyezkedik el. Az ingatlan eltti

kzterlet rendezett, kiptett szilrd burkolat ttesttel. A jrdt fk szeglyezik. Az ingatlan
26
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
gpkocsival jl megkzelthet. Az utca forgalma nem nagy, ltalban csak az itt lakk veszik
hasznlatba, vagy az iderkez vendgek. A krnyken tbb forgalmas t is tallhat pl:
Miskolci t, Fogarasi t, de ezek nem zavar tnyezek a kell tvolsg miatt, st elnys is,
hiszen rgtn a futakra jutunk autval. Az ingatlan kzelben a parkolsi lehetsg jnak
mondhat: a trsashz eltt mindig van szabad parkolhely. Kimondottan rtknvel
tnyez, hogy a Gvadnyi t mellett vonul vgig a Rkos-patak, ami Zugl kertvrosias
jellegnek egyik meghatroz eleme. Kzvetlen mellette biciklitvonal is kiptsre kerlt,
ami az eredeti funkcija mellett futplynak, stltnak is hasznlnak. Rengeteg fa s
fves terlet biztostja a kellemes pihenst.
Rkos-patak
Az ingatlanrl s krnyezetrl kszlt lgi felvtel 3. sz. mellkletben tallhat.

Az ingatlan megkzelthetsge
Az ingatlan kzelben szmos BKV jrat kzlekedik, melyek megllja nhny perces stval
elrhetk. Ezekkel nagy kzlekedsi csompontok rhetk el, gy a vros frekventltabb
rszeire knnyen s gyorsan be lehet jutni:
77-es troli - Pusks Ferenc Stadion
82-es troli rs vezr tere
80-as troli Keleti Pu., rs vezr tere
130-as busz Pusks Ferenc Stadion
62-es villamos rs, kbnya
3-as villamos Hatr t, Mexiki t
31-es rs, rpdfld
7-es busz Mricz Zsigmond tr
27
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
Infrastrukturlis elltottsg
Az ingatlan krnyezete nem a legelltottabb terletek kz tartozik a kerletben. Szmos
szocilis, kzoktatsi, kereskedelmi s szrakoztat ltestmny, kzintzmny kiss tvolabb
tallhat, amit autval, vagy BKV-val kell megkzelteni. gy minden kb. 10-15 percre
tallhat:
orvosi rendel, szakorvosi rendelk
gygyszertrak
posta
blcsde, voda, ltalnos iskola, kzpiskola, fiskola
lelmiszer zletek (CBA, SPAR, PENNY MARKET, INTERSPAR, LIDL)
rkd, Sugr bevsrl kzpontok
ttermek, gyorstkezdk
knyvtr
bankfikok (CIB, Erste, OTP, Budapest Bank)
Polgrmesteri Hivatal
parkok, feljtott jtszterek
Polgrmesteri Hivatal
Vezr ti jtsztr
Bosnyk tri piac
rs vezr tere HV
28
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
Krnyezeti diagnosztika
A 25/1997.(VIII.1.) PM rendelet szerint Az avuls az id mlsa miatti rtkcskkens.
Hrom f eleme: a fizikai romls, a funkcionlis avuls s a krnyezeti avuls. Az avulsi
elemek lehetnek kijavthatak s ki nem javthatak.
A kltsg alap rtkels alkalmazsi folyamatnak eleme az avuls, amortizci rtknek
szmtsa, a szksges korrekcik elvgzse.
Az itt lakk ignyszintjhez igazodva soroltam be az albbi rtkhordozkat. A krnyk
korosztlyi sszettelt tekintve igen vegyes a kp, idsek, fiatalok s kisgyermekesek is nagy
arnyban laknak erre. Az albbi tnyezk felsorolsval s jellemzsvel, tovbb a
tblzatban val avuls kimutatssal kvnom bemutatni az ingatlan krnyezeti
diagnosztikjt, figyelembe vve %-os arnyban az rtkhordozk fontossgt.
Leveg tisztasga mlt a helyhez, ennek rtkt mg a Gvadnyi t forgalma sem tudja
cskkenteni, gy 110%-osra minstettem.
Kzbiztonsg a fenti lersban s a tapasztalataim alapjn kivlnak mondhat, ezrt ezt 110
%-osra rtkelem.
Krnyk rendezettsge elfogadhat, br az utcn sokszor tl sok aut ll, ami a prhuzamos
utckban nem fordul el ennyire, viszont fk dsztik a jrdk szlt . gy 100 %-osra tltem.
Zldvezet minsge szintn mlt a zugli kifejezshez, hiszen tipikus zugli krnyezetben
vagyunk, kzel a patak, a fves terletek, a sportplya, 120 %-ot adtam.
Tmegkzlekeds kzelsge, kis gyaloglssal elrhet, legalbb a buszok zaja nem hallatszik a
laksban, gy 100 %-ot adtam.
Vroskzpont kzelsge viszont nem a legoptimlisabb, hiszen mind autval, mind tmeggel
kell id a belvroshoz (de pont valaki ezrt kltzik ide), ezrt ennek 80 %-ot adtam.
Ipari vezet kell tvolsgban van, gy ez 100 %-os.
Lakossg sszettele ltalban csaldok vannak, de a nyugalomra vgy idsek is
megtallhatak. Ez 100 %-os.
29
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
A krnyezeti avulst bemutat tbla:

Krnyezeti
ignyszint (%)
Ebbl megtallhat
(%)
Jelenlegi krnyezeti
rtkarny (%)
AVULS
(%)
Leveg tisztasga
15
110
16,5
1,5
Kzbiztonsg
10
110
11
Krnyk
rendezettsge
10
100
10
Zldvezet minsge
20
120
24
Tmegkzlekeds
kzelsge
10
100
10
Vroskzpont
kzelsge
10
80
-2
15
100
15
Lakossg sszettele
10
100
10
sszesen
100
Megnevezs
Ipari vezet
tvolsga
kell
+ 4,5
A krnyk avulsa: + 4,5 %

A Zuglban hatlyos ptsi szablyok rvid felvzolsa:
Amikor a hz plt, akkor mg a rgi ptsi szablyok voltak rvnyben, ugyanis 2012.
oktber 1-jn vltozsok lptek hatlyba.
A korbbi szablyok szerint:
- a telek intenzv kertvrosias terlethez tartozik,
- szabadon ll, ikres bepts,
- L4/SZ1 besorols,
- beptettsg max. 25 %,
- ptmnymagassg max. 7,5 m,
- a legkisebb zldfellet arnya 60%,
- terepszint alatti bepts legnagyobb mrtke 50 %,
- szintterleti mutat legnagyobb mrtke 0,7 m2/m2.
Jelenleg, az j szablyok szerint viszont a telek mr L4/2-es besorols.
30
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
5. A TRSASHZ BEMUTATSA
5.1 A trsashz ltalnos bemutatsa
Az ingatlanhoz rve ltjuk, hogy jobbrl-balrl szomszdos hzak kertjei vannak. Fbl kszlt
kerts van, az egyik bejrat gyalogos s egyben a hts garzshoz kocsibejr is, a msik csak
garzslejr az utcafronti garzshoz. A garzsszint teht kett van osztva, de bellrl
tjrhat. A hz tglalap alak, ahogy a telek is (ez jl lthat a trkpmsolaton is, 2. szm
mellklet), szabadon ll bepts (ahogy azt az pts jogban lertam), szimmetrikus az
plet felptse, kinzete. A telekre rve kves burkolaton (ez 2 mter szles a hz s a
szomszd kerts kztt), jutunk el a hz kzepig, ahol pr lpcsvel feljutunk a hz
bejrathoz (ez az egyetlen bejrat a hzba gyalogosan).
A hzba bejutva ismt pr lpcs, s a magasfldszinten vagyunk, ahol a vizsglt ingatlan is
van. Viszont lefel van a garzsszint. Ahogy lernk egy kzlekedbe rnk, ahol trolk
vannak kialaktva egybl szembe, rccsal elltva. A garzshelyek ktfel osztva, 5-5 db aut
fr el, kln lgtrben. Szellz ablakok vannak. Kt-kt oszlop biztostja a fdm stabilitst.
A Trsashzi Alapt Okirat szerint az egsz pinceszint kzs tulajdonban van, mindenkinek
kiosztva egy autbell hely s egy trol.
Visszarve az els szintre 3 db laks van, jobbra (78m2 + terasz 25m2), balra (78m2 + terasz
25m2) s kzpen (50m2 + terasz 6m2). gy van ez az 1. emeleten is, de itt a teraszok mr csak
12 m2-esek a nagy laksoknl. A 2. emelet is ilyen, viszont itt az egyik laks bels ktszintes
(120m2 + terasz 12m2), fent tettri mr. A 3. emeleten csak egy laks tallhat (45m2), ez
egyszintes s tettri. Ez szimmetrija a ktszintes laks fels szintjvel. A kt nagyobb
(78m2) fldszinti laks terasza nagyobb mret, szintn magastott (ahogy a laks), U alak,
kztte mennek le az autk a garzsba (ez jl ltszik az alaprajon - 4. szm mellklet).
A lpcshzban, szintenknt kzpen tallhatak a mrrk (vz, villany s gz), faajtval
eltakarva, tovbb a kbel tv, internet vezetkkiosztsai. Kis ablakok biztostjk a lpcshz
szellzst. A szintek kztti lpcsk 3 szakaszra vannak osztva s korlttal elltottak. A
fldszinten mg gyerekjtkok, babakocsi rszre van hely. Illetve itt van mg egy falra
szerelt, fbl kszlt levlszortroz, ahov a kinti kzs postaldbl hozzk be a leveleket.
Lift nem lett beptve.
31
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
Kukatrol a kertsnl jobb szlen van elhelyezve, kis kapuval, a knnyebb kihords vgett.
A kerts s az utcafronti laks megemelt terasza kztt csak 1 mter tvolsg van. A kertben
kis gyermek jtsz van, s sajnos egy fedett kocsi bell is elhelyezsre kerlt. Viszont
teleptve lettek tujk, bokrok fk, amik biztostjk az intimitst s az elegend zld ltvnyt.
Fotdokumentci a hzrl
32
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
33
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
5.2 A hz mszaki ismertetse s diagnosztikja

Alapozs: Az plet skalapozssal, azon bell lemezalapozssal kszlt, talajvz elleni
szigetelssel. Bezs, falrepedezs sehol sem tapasztalhat, vlhetleg j munkt vgeztek,
gy a diagnosztikjt 95%-osra rtkelem. (kpen lthat kisebb sllyeds a bejrati
lpcsnl)
Ffalak: Az plet tgla ptsmddal plt kismret tglbl, gy a fggleges teherhord
szerkezetek falazottak. A kls falak 42 cm vastagsg a szigetelssel egytt. A bels
teherhord falak 38 cm vastagsgak, diagnosztika 90%-os.
Fdmek: 20 cm vastagsg, kt irnyban teherhord sklemezek. J h s hangszigetelssel
rendelkezik. Diagnosztikjt 95%-osra tltem.
Vlaszfalak: A vlaszfalak 6 cm vastagsg tgla szerkezetek, ktoldali vakolattal. A
mellettnk lv laks kiss thallatszik, gy ennek diagnosztikja 80%-os.
34
INGATLAN RTKBECSLS
Tetszerkezet:
Az
plet
magastets
szerkezet,
2014. mjus 5.
nyeregtets
kialaktssal,
fa
fedlszerkezettel, getett agyagcserp fedssel, diagnosztika 85%-os.

Hszigetels: A hz kvlrl szigetelst kapott az ptkezskor. Nhol srlt, belukadt, ami
inkbb eszttikai jelleg hiba (kpen).
Nylszrk: Az plet bejrati kapui vegezett, manyag szerkezet ajtk. A kzs
helyisgek ablakai szintn manyag szerkezetek. Rendben vannak, a bejrai ajtt tbbszr
javtani kellett, diagnosztika 80%-os.
Kls burkolatok: A hz kls burkolata hszigetel rendszer vakolat. 1 m-es lbazata van
szigetelssel. A teraszok oldals burkolata sok helyen levlt, elgg csnytja a hz klsejt
(kpeken jl ltszik), gy ennek diagnosztikja 70%-os.
Bels burkolatok: A lpcshz padozata a bejrati szinteken (pince, fldszint) gres kermia
lapokkal van burkolva. A lpcsk s a fentebbi szinteken lv pihenk padozatburkolata is
gres kermia lapok. Az oldalfalak az sszes kzs trben fehren festettek. Elgg koszosak,
azok mg nem voltak festve tads ta, diagnosztika 90%-os.
Kzmvek, elektromossg, gpszet: Az ingatlan sszkzmves, teht a vz, csatorna, villany
s gzellts biztostott.
Vzellts: Kzzemi hlzatrl biztostott, pleten bell horganyzott vzvezetkkel. A
laksok vzrval elltottak. Rendben van, diagnosztika 90%-os.
Szennyvzelvezets: Utcai hlzatra kttt manyag szennyvzvezetkek. Hiba nem volt
eddig, a garzsban kis zs tapasztalhat (kpen is), diagnosztika 90%-os.
Csapadkvz elvezets: pleten kvli ejtcsvek, kzzemi csapadkcsatornra ktve. 80%.
Elektromos ram: Fldkbelen keresztl csatlakozik az plet kzponti elosztjhoz. A
laksokhoz tartoz mrrk a lpcshzban elhelyezett szekrnyben vannak. Ez 90%-os.
Fts- s melegvz ellts: Az plet ftse s melegvz elltsa a laksokban tallhat
Junkers kaznrl biztostott. A gz kzzemi hlzatrl biztostott. A ftsi rendszer
hmrsklet szablyozsa ki van ptve a nappaliban felszerelt programozhat termosztt
szablyozsval. Kln vzra nincs, a gzra mri mind a meleg vizet s a ftst, ami a
lpcshzban van.
35
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
Internet, televzi, telefon: A hzban a UPC s a T-Home is be van vezetve, internet, kbel tv
s telefont szolgltatnak. Minden laksban bent vannak a vezetkek, vlasztani lehet a
szolgltatk djcsomagjai kztt. Kzponti dobozaik a garzsszinten vannak.
Kaputelefon: Az pletben modern kaputelefon rendszer lett kiptve.
A hz mszaki avulsa:
Eredeti
A szerkezet
llapot
Jelenlegi
rtkarny
vrhat
diagnosztika
rtkarny
(%)
lettartama
(%)
(%)
Ffalak
12
62
90
10,8
1,2
Fdmek
62
95
11,4
0,6
70
62
95
11,4
0,6
60
52
95
5,7
0,3
Vlaszfalak
50
42
80
4,8
1,2
Tetfeds
40
32
85
4,25
0,75
10
40
32
70
30
22
90
6,3
0,7
20
12
80
4,8
1,2
20
12
80
3,2
0,8
Villanyvez.
20
12
90
4,5
0,5
Csatorna
20
12
90
4,5
0,5
Vzvezetk
20
12
90
4,5
0,5
Gzvezetk
20
12
90
4,5
0,5
sszesen
100
Szerkezet
A szerkezet
Kor szerinti
kora (v)
rtk (v)
70
12
70
Alapok
12
Lpcsk
megnevezse
Kls
burkolat
Bels
burkolat
Nylszrk
Bdogos
szerk.
AVULS
(%)
12,35
A hz mszaki avulsa 12,35%.

Ebbl a laksra jut mszaki avuls 12,35 x 103/1000 = 1,27%.
36
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
Fotdokumentci a hz avulsairl
37
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
5.3 A hz funkcionlis diagnosztikja

Fontosnak lttam, hogy a trsashzra kln funkcionlis diagnosztikt lltsak fel, mert a
mszaki avuls mellett, ez is fontos napjainkban. Ebben is lehetnek elavult, vagy modernebb
jellemzk, amiket a vevk mr a telekre, vagy a lpcshzba rkezve szrevesznek. Ezek nem
elrejtett dolgok (mint sokszor a mszaknl), hanem egybl lthatak, s laikus szmra is
egyrtelmek. St ez inkbb zls dolga, kinek mi tetszik. Ugyangy tettem a laksra
vonatkozan is.
Az albbi rtkhordozk alapjn ksztettem el a tblzatot.
Trsashz kezels: Egy itt lak tulajdonos ltja el ezt a feladatot. Mszaki dolgokkal nem sok
dolga van, a hz jszersge vgett, inkbb a hz s kert eszttikai gondozsval foglalkozik,
valamint a hz kzs szmlit kezeli. Tovbb kpviseli a tulajdonosokat a hatsgoknl.
90%-osra rtkeltem.
Laksok elhelyezkedse szintenknt: E tnyez teljesen megfelel, praktikus elrendezs
(fentebb mr lertam), gy ez 90%-os.
Szomszdok sszettele: Szinte mindenhol kzpkor alatti lakk vannak, csaldosok, prok.
Tbb laksban brlk vannak, ez kiss rtkcskkent (a hzillatok s kulturltsg miatt),
viszont a tbbsg bartsgos, csendes let, gy ez 80 %-os.
Kert eszttikuma: A kert kicsi a benti garzslejr miatt. Semmi extra benne, viszont polt,
tujkkal krbevett, nhny fval. Tovbb van egy gyermekptmny felmszval, csszdval,
s hintval. A hz krbejrhat, szemttrol praktikusan szeparlva a bejratnl, kiskapuval.
70%-osra rtkelem.
Aut trols: Mindenkinek van 1 db garzsbellja a lakshoz, elektromos a kapunyitja.
Kiss meredek a lehajt, lent forgoldni kell a vgleges bellshoz s a garzs tisztbb is
lehetne. Valamint a hts garzsba trtn lejutshoz t kell hajtani a hz bal oldaln a kert
fel. Mindezek ellenre 90%-osnak tltem, mert az utcn tbb aut is parkol.
Biztonsg: A hzban nem hallottam mg betrsrl. Mindegyik oldalon a szomszdos kertek
vannak. Tbbfzis a bejuts, elszr a kertbe jutunk be, majd kulccsal a lpcshzba. A
kerts fbl van, beltni nem lehet, s kaputelefonnal lehet beengedni brkit. Viszont a lenti
teraszok knnyen megkzelthetek. 90%-osra tettem.
38
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
Hz eszttikuma: Amellett, hogy a hz klseje mszakilag jnak mondhat, citromsrga

homlokzatszne a zld erklykorltokkal nem tl elnys vlaszts volt, legalbbis nem srn
lthatunk ilyen homlokzatsznt. A kls megjelens gy nem mondhat modernnek,
valsznen nem e tnyez miatt lesz vonz egy vevnek. 70%-os.
A hz funkcionlis avulsa:
Trsashz
Megnevezs
Az
kezels
Laksok
Szomszdok
elhelyezkedse sszettele
Kert
Aut
eszttikuma
trols
Biztonsg
Hz
eszttikuma
sszesen
(%)
ingatlanpiac
szereplinek
15
18
10
20
15
17
90
90
80
70
90
90
70
13,5
4,5
14,4
18
13,5
11,9
1,5
0,5
3,6
1,5
5,1
100%
funkcionlis
ignyszintje
Ebbl
megtallt (%)
Jelenlegi
funkcionlis
rtkarny (%)
AVULS %
17,2%
A hz funkcionlis avulsa 17,2 %-os.

Ebbl a laksra jut avuls 17,2 x 103/1000 = 1,77%.
39
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
6. AZ RTKELEND INGATLAN BEMUTATSA

6.1 A laks ltalnos bemutatsa
Ebben a rszben bemutatom magt a vizsglt ingatlant rszletesen, majd ebbl tvezetem a
mszaki s funkcionlis llapotnak elemzsbe. A mellkletben tallhat alaprajz
segtsgvel knnyen rtelmezhet a laks felptse. Lesz nhol hasonl vizsglt elem, mint
a hz elemzsekor, de alapveten ms rtkhordozkat vettem figyelembe.
A laks bejratbl az els helyisg az elszoba, kellemes a mrete, van hely cipt, kabtot
levenni. Innen egybl nylik a vendg WC (1m2), ahol mosd is van, illetve hztartsi szerek
trolsra is j.
Az elszobbl veges ajtn keresztl jutunk be a tgas amerikai konyhs nappaliba, ahol sok
vegfellet biztostja a fnyt. A konyha kiss U alakban elklnl sajt ablakkal, de egy
lgter, kis kamra van (bepolcozva) a kettosztott konyhabtor kztt. Felszerelt gpekkel
(kermia lapos tzhely, elektromos st, praelszv, beptett ht, fagyaszt s
mosogatgp).
Az tkezasztalt clszer a nappali s konyht sszekt rszre tenni. A nappali, kellemesen
tgas, formja tkletes, kiss tglalap alak. A teraszra ki lehet jutni, a nylszrkon
rednyk s nmelyiken mg sznyoghl is lett felszerelve. A szoba s sajnos a konyha is
laminlt parketts, de a kiltsa a bels kertre.
A nappali kzptjn ajtn keresztl jutunk az intim szfrba. Itt egy kis kzlekedbl rjk el
a tbbi helyisget. Balra van a szli hl (kijrattal a teraszra), szemben a kisebb hl, s
jobbra a frdszoba, ahol vegpaneles kd, mosd, WC s bid tallhat. Elszv mkdik, a
falak 2 mterig csempzve, alul jrlapokkal.
A terasz U alak a garzslejr miatt, a kt szle egyenknt 12 nm-esek, s kocka alakak.
Fedett a fels terasz rvn 1 mter szlessgben. A korltok derkmagassgig rnek.
Pihensre, grillezsre kivlan alkalmas. Tovbb a kertben jtsz gyerekeket is jl lehet
felgyelni.
A villanykapcsolk, dugaljok s telekommunikcis killsok megfelelen lettek elszrva s
kialaktva. A raditorok mrete, elhelyezse szintn megfelel. Tjolsa szak-keleti, reggel
beznlik a napfny, dlutnra viszont kzepes vilgossgnak mondhat. Lnyeg, hogy nem
stt laksrl van sz!
sszessgben ez egy magasfldszinti, 78 m2-es, amerikai konyhs, nappali + 2 hlszobs,
egyedi cirkftssel, nagy terasszal s felszerelt konyhval rendelkez, kertre nz, dupla
WC-s, csendes, vilgos, jszer laks. Idelis azoknak, akik szeretnnek egy tipikus zugli
zldvezetben, jszer, mgis nem a legdrgbb krlmnyek kztt lni. Prnak, kis
csaldnak teljesen megfelel.
40
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
A laks helyisglistja mretekkel:
Eltr: 6 m2
Nappali: 33 m2
Konyha: 6 m2
Kamra: 1,8 m2
Hlszoba: 14 m2
Hlszoba: 10 m2
Frdszoba: 5,2 m2
Vendg WC: 1,2 m2
sszesen: 78 m2
Fotdokumentci a laksrl
41
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
42
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
6.2 A laks mszaki diagnosztikja

A laksra kln mszaki diagnosztikt lttam jnak, mert a hzon bell a laksok klnbz
egysgeinek, felszerelseinek is meg kell vizsglni a mszaki llapott. Pldul mikor egy
nll lakst feljtanak, nem csak az eszttikumra trekednek, hanem az sszkomfortossg,
esetleg a luxus zavartalan biztostshoz, a mszaki llapot s annak feljtsa a
legfontosabb. Vizsglt laksunk, mivel mg jszer, ugyan nem esett t feljtson, de
mindezek fnyben most megvizsgljuk s meghatrozzuk a mszaki avulst.
Vlaszfalak: mr a hz mszakijnl is rtam, hogy kiss thallatszik a mellettnk lv
szomszd, gy ennek diagnosztikjra 90%-ot adok.
Ablakok: j llapotak, br a slyuk alapveten nehz nyitskor, ennl van knnyebb ablak
is. 80%
Bels ajtk: nmelyik nyikorog s a kilincs is rgies, mzolsuk kopott, gy ez 70%-os.
Szobk padlzata: alapveten elfogadhat llapot laminlt parketta, de nhol sztcsszott,
hzagos, ezrt csak 80%-os a diagnosztika.
Konyha btorai: j llapotak, nincs fkezrendszer beptve, ezrt be is csapdhat, az
elszv javtsra szorul, diagnosztika 80%-os.
Frdszoba szerelvnyei: mr nem a legjabbak, de j llapotak, 80%-os.
Konyhai gpek: az elszv jelenleg javtsra szorul, de a beptett ht s fagyaszt, a
mosogatgp, a kermia lapos tzhely jl mkdnek, kicsit viseltek, diagnosztika gy 80%-os.
Raditorok: nha beragad a szablyoz teker, de a hleadsuk tkletes, rzcsvezetkek
rendben, termosztt segti a szablyozst, diagnosztika 95%-os.
Egyb felszerels: a rednyk elgg javtsra szorulnak, a sznyoghlk, szf s riaszt
rendben, vilgttestek is. Ezeknek sszestett diagnosztikt adtam, 80%-os.
Informatika: kiptse j, minden kills mkdik, tv, internet, telefon lehetsg, gy
ennek diagnosztikja 100%-os.
Elektromos szerelvnyek: rendben vannak, diagnosztika 90%-os.
Cirk kazn: javtsra szorult, a meleg vz pedig sokszor nehzkesen rkezik meg, de ez ilyen
fajta, mert tfolysos. Alapveten rendben mkdik, a kmnysepr minden vben rendben
tallta, gy ennek diagnosztikja 100%-os.
43
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
A laks mszaki avulsa:

Eredeti
A szerkezet
llapot
Jelenlegi
rtkarny
vrhat
diagnosztika
rtkarny
(%)
lettartama
(%)
(%)
Vlaszfalak
10
62
90
Ablakok
12
80
12
Bels ajtk
20
12
70
2,8
1,2
20
12
80
20
12
80
15
80
4,8
1,2
20
12
80
12
20
12
95
11,4
0,6
10
80
10
20
12
100
10
20
12
90
7,2
0,8
cirk kazn
15
20
12
100
15
sszesen
100 %
Szerkezet
megnevezse
Szobk
padlzata
A szerkezet
Kor szerinti
kora (v)
rtk (v)
70
15
20
AVULS
(%)
Konyha
beptett
btorai
Frdszoba
szekrnyei
Konyhai
gpek
Raditorok
Egyb
felszerels
Informatika
Elektromos
szerelvnyek
11,8
A laks mszaki avulsa: 11,8 %

Fotdokumentci a laks avulsrl
44
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
6.3 A laks funkcionlis diagnosztikja

Ez egy nagyon fontos rsz, mert a vevk a hz klseje utn ezt nzik meg leghamarabb, erre
kvncsiak leginkbb. Mr az interneten val nzegets sorn is gy vlasztjk ki a
megtekintsre sznt ingatlanokat. Ezrt a funkcionlis diagnosztika fellltsa legalbb olyan
fontos, mint a mszaki. Ebbe beletartozik a laks eszttikuma, praktikussga, alaprajzi
elrendezse, helyisgek mretei, kilts, terasz s mg msok. Az albbiakban ezt fogjuk
vizsglni, s tblzatban fellltni a diagnosztikjt.
Alaprajzi elrendezs: ez az egyik legjobb adottsga a laksnak, ez a bevezetben is kiderl,
nem sok lakst alaktanak gy ki, minden van, ami kell, gy ez 100%-os.
Termszetes fny: szak-keleti fekvs, a sok nylszr miatt vilgosnak mondhat, 80%-os.
Termszetes szellzs: ebben szintn segtenek a nylszrk, jl tszellztethet minden
helyisg, ezrt ez 100%-os.
Frdszoba felszerels: a szaniterek kzepes minsgek, de j llapotak, kevs a
pakolrsz, viszont az j, hogy kt WC, tovbb elszv s bid is van, gy ezt csak 80%-osnak
tltem.
Konyha felszerels: a lersbl kiderl, hogy elg jl felszerelt, j eloszts, de kllemre mr
nem annyira modern. Viszont j a kamra kapcsolata, gy ez 90%-os.
Burkolatok elegancija: Ez nem tartozik a laks erssgei kz, a parketta tbb helyen
mozog, eleve laminlt, de sszessgben nem szorul cserre. A falakon frszporos tapta
van, festse j llapot. A csempe rgies, fak vilgoskk szn. A konyhban s az
elszobban nem hidegburkolat van, hanem csak parketta. 80%-os.
45
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
Laks eszttikuma: sszessgben, figyelembe vve a burkolatokat, konyht, frdt, festst,

ezt 70%-osra tlem, persze nmi anyagi rfordtssal javthatk. nmaghoz kpest tbbet
rdemelne, de a piacon sokszor sokkal szebb laksok vannak (akr az albbi
sszehasonltottak is), aminek ltvnya azonnali dnt lehet egy vsrlban.
Kiegszt trolsi lehetsgek: van kamra, beptett szekrny s lent zrt, sajt trol gy
ennek 100%-ot adtam.
Terasz hasznlhatsga: hatalmas terasza van, az eleje fedett is, mindkt szobbl
megkzelthet, de fentrl jl rlthat. A kermia lapok pek, korltok rendben vannak. gy
ez 90%-os.
Mkds gazdasgossga: nem sok a kzs kltsg (10.000 Ft/h), s a ftse alacsony,
mivel, hogy korszer cirk lett teleptve, s termosztttal szablyozhat a hmrsklet. A
nylszrk s a hz szigetelse is pozitvum. ves szinten 120.000 Ft-bl kifthet a laks.
A vz, villany is gazdasgos, havi szinten sszesen 15.000 Ft. 90%-osnak tltem.
Funkcionlis avulsi tblzat:
Krnyezeti ignyszint
(%)
Ebbl megtallhat
(%)
Jelenlegi krnyezeti
rtkarny
(%)
AVULS
(%)
Alaprajzi elrendezs
20
100
20
Termszetes fny
10
80
Termszetes szellzs
10
100
10
Frdszoba felszerels
10
80
Konyha felszerels
90
4,5
0,5
Laks eszttikuma
70
3,5
1,5
Kiegszt trolsi
lehetsgek
10
100
10
Terasz hasznlhatsga
10
90
Mkds
gazdasgossga
10
90
Burkolatok elegancija
10
80
sszesen
100
Megnevezs
10
A laks funkcionlis avulsa: 10 %
46
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
7. RTKBECSLS
7.1 Az rtkbecsls mdszereinek bemutatsa
A megbzs rtelmben a vizsglt ingatlan piaci-forgalmi rtkt kell meghatrozni. A piaci
forgalmi rtk azt az rat jelenti, amely sszegrt egy vagyontrgyban val rdekeltsg
mltnyosan, magnjogi szerzds keretben az rtkels idpontjban vrhatan eladhat,
felttelezve, hogy: az elad hajland az eladsra,
az adsvteli trgyalsok lebonyoltsra elg hossz id ll rendelkezsre,
a trgyals idtartama alatt az rtk nem vltozik,
a vagyontrgy meghirdetse s rtkestse kell nyilvnossggal trtnik,
az tlagostl eltr, specilis ajnlatot nem vesznek figyelembe.
A piaci-forgalmi rtk egy elkpzelt, tlagos r, a lehetsges, adott idpontbeli rak vrhat
rtke. Az az sszeg, amelyrl nagy valsznsggel llthat, hogy ezen vtelrat tbben is
megfizetnk az adott ingatlanrt, vagyis az a hatrrtk, ahol a knlat s keresleti oldal
rtktlete egybeesik Ez az idealizlt r a legjobb kzelts arra az sszegre, amennyirt
valsgos piaci krnyezetben a vagyontrgy elkelhetne. Az ingatlanok forgalmi rtkt
alapveten hrom dolog hatrozza meg:
a hely, a tgabb s szkebb rtelemben vett fldrajzi krnyezet,
a mszaki paramterek,
valamint a kzgazdasgi krnyezet, a kereslet s a knlat viszonya.
A piaci-forgalmi rtk meghatrozsra tbb mdszer ll rendelkezsre:
Piaci sszehasonlt adatok elemzsn alapul rtkels,
Hozamszmtson alapul rtkels,
Kltsg alap rtkels.

7.1.1 Piaci sszehasonlt adatok elemzsn alapul rtkelsi mdszer
A piaci sszehasonlt adatok elemzsn alapul rtkels mr megtrtnt, konkrt s ismert

adsvteli gyletek rainak a vizsglt esetre val kiterjesztsvel, sszehasonltsval
trtnik.
A piaci sszehasonlt adatokon alapul mdszer f lpsei:
Az alaphalmaz kivlasztsa: Az sszehasonlt vizsglatokat egy olyan,

ingatlanokat
tartalmaz
alaphalmazban
kell
elvgezni,
amely
fldrajzi
47
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
elhelyezkedse a vizsglt ingatlanhoz hasonl, s az abban szerepl ingatlanok

tpusa azonos a vizsglt ingatlannal.
sszehasonltsra alkalmas ingatlanok kivlasztsa, adatainak elemzse: az

sszehasonlts alapjul szolgl ismrveket alaposan meg kell ismerni, s ezeket
kell a trgyi ingatlanhoz hozzmrni. Csak azonos rtkformkat s csak azonos
jogokat
(pl. tehermentes tulajdonjog, brleti jog) szabad sszehasonltani.
Fajlagos alaprtk meghatrozsa: Az elemzett sszehasonlt adatokbl kell az

alaprtket meghatrozni. Ez az alaprtk fajlagos rtk, ltalban terletre
(ngyzetmterre) vettve.
rtkmdost tnyezk elemzse: A vizsglt ingatlan rtknek pontosabb

meghatrozsa
rtkmdost
tnyezk
figyelembevtelvel
trtnik.
rtkmdost tnyezknt csak olyan jelents, rtket befolysol tnyez

vehet fel, amely az sszehasonlt adatok alaphalmazra nem jellemz.
A fajlagos alaprtk mdostsa, fajlagos rtk szmtsa: az rtket jelentsen

befolysol tnyezket fel kell tntetni, s ha arra lehetsg van, akkor
rtkmdost hatsukat szmszeren is meg kell hatrozni. Az rtkmdost
tnyezk alapjn kell mdostani a fajlagos alaprtket.
Piaci rtk szmtsa: Az ingatlan forgalmi rtkt a fajlagos alaprtk

rtkmdostsa utn kialakul fajlagos rtk s az ingatlan mrete (volumene,
kapacitsa) szorzataknt kell megllaptani.
7.1.2 Hozamszmtson alapul rtkelsi mdszer

A hozamszmtson alapul rtkels az ingatlan jvbeni hasznainak s az ezek megszerzse
rdekben felmerl kiadsok klnbsgbl (tiszta jvedelmek) vezeti le az rtket. Az
rtk megllaptsa azon az elven alapszik, hogy brmely eszkz rtke annyi, mint a belle
szrmaz tiszta jvedelmek jelenrtke. A hozamszmts lpsei sszefoglalva:
Az ingatlan lehetsges (alternatv) hasznlati mdjainak elemzse: Az rtkels

megkezdsekor
fel
kell
mrni
az
ingatlan
(jogi,
mszaki,
valamint
finanszrozhatsgi szempont) lehetsges hasznlati mdjait, s az elemzst

prhuzamosan valamennyi lehetsges hasznlati mdra el kell vgezni.
A bevtelek s kiadsok becslse hasznlati mdonknt: Ingatlanrtkelsnl a

brleti djak nagysga, illetve az ingatlan hasznostsbl szrmaz rendszeres
48
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
bevtelek kpezik a bevtelek becslsnek az alapjt. Erre vonatkozan a

megfelel piaci sszehasonlt adatokat kell felhasznlni.
A tervezett bevtelekbl le kell vonni a vrhat, a nem fizetsbl s a
kihasznlatlansgbl add bevtelkiesst. A tiszta jvedelem szmtsakor az
ltalnos forgalmi adt mind a bevtel, mind a kiads oldalon figyelmen kvl kell
hagyni, mg az ingatlanadt s az ingatlant magt terhel kzteherviselsi
tteleket figyelembe
kell
venni.
kiszmtott
tiszta
jvedelembl
jvedelemadt vagy a trsasgi adt nem lehet levonni.
A tkstsi kamatlb meghatrozsa: Az alkalmazott tkstsi kamatlb az

adott ingatlantl, mint befektetstl elvrhat minimlis megtrlsi rtval
egyenl. A megtrlsi rta az ingatlanpiaci elemzsben figyelembe vett
kockzatoktl s az elemzsi idszaktl fggen eltr.
Ingatlan piaci rtknek (jelenrtk) meghatrozsa: A jelenrtk-szmts

egyforma ves egyenlegek esetn egyszersthet a kzvetlen tksts
mdszerre, mely esetben az rtk kiszmtshoz a tiszta jvedelmet el kell
osztani az ingatlan tpustl, az ingatlan- s pnzpiaci elemzsektl, a figyelembe
vett kockzatoktl s az elemzsi idszaktl fggen megvlasztott tkstsi
kamatlbbal.
7.1.3 Kltsgalap rtkelsi mdszer

A kltsgalap rtk megkzelts lnyege, hogy az ingatlan jraellltsi kltsgbl le kell
vonni az id mlsa miatti avulst, majd ehhez kell hozzadni a felptmnyekhez tartoz
fldterlet rtkt.
A mdszer f lpsei:
A telekrtk meghatrozsa: A fldterlet rtkt annak res llapotban val

rtkelsvel kell megllaptani a piaci sszehasonlt adatok elemzsn alapul
mdszer szerint.
A felptmny jraptsi vagy ptlsi kltsgnek meghatrozsa: Az jraellltsi kltsgbe kell rteni a kzmvestsi, a tervezsi, az engedlyezsi, a
vllalkozsi, a kivitelezsi, a beruhzi, a pnzgyi s minden egyb tnylegesen
fizetend kltsget. Ezeket a kltsgeket a tnyleges ptsi piaci rak alapjn kell
meghatrozni.
49
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
Avulsok szmtsa, piaci viszonyok miatti korrekci: Ezeket az elz

fejezetekben hatroztuk meg az avulsi tblk segtsgvel. A mszaki romls
esetben figyelembe kell venni az plet f szerkezeteinek romlst s a
szerkezetek arnyt az sszrtkhez viszonytva. A fizikai avulsi szmtsoknl a
felptmny gazdasgosan htralv lettartamt kell figyelembe venni. A
funkcionlis avuls a gazdasgtalan, korszertlen megoldsokat jelenti. Az
rtkelnek mrlegelnie kell a korszer ltestmny vizsglt intzmnyhez kpest
nyjtott tbbletszolgltatsait, illetve azokat a korszer kvetelmnyeket,
amelyeket a vizsglt ltestmny kptelen kielgteni. A krnyezeti avulsban
szmba kell venni a krnyezetben bekvetkezett minden olyan vltozst,
amelynek negatv, esetleg pozitv hatsa van az ingatlan rtkre. A piaci
viszonyok miatti korrekcinak tkrznie kell a helyi ingatlanpiaci viszonyokat (pl.
kereslet-knlat).
Az ingatlan piaci rtke: Az jraellltsi kltsget az avultsggal cskkentve s a

telekrtkkel nvelve addik eredmnyl a kltsgalap rtk.
7.1.4 Vgs rtk meghatrozsa

Az ingatlan piaci-forgalmi rtknek meghatrozsa sorn a piaci sszehasonlt mdszer, a
kltsgszmtson alapul mdszer s a hozamszmts is alkalmazsra kerl. Az ingatlan
vgs piaci forgalmi rtknek meghatrozsa sorn az elbbiekben kiszmtott rtkeket
megfontoltan slyozni kell %-os arnyban, s a kapott rtkeket ssze kell adni.
50
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
7.2 A vizsglt ingatlan rtkbecslse

7.2.1 rtkels piaci sszehasonlt mdszerrel
E mdszerben mindkt vltozatot megvizsglva s azokat tlagolva hatroztam meg a piaci
rtket, hogy minl pontosabb eredmnyt kapjunk. Vagyis a csoportos s pros mdszert is
felvzolom, ugyanazon 5 db ingatlannal val sszehasonltsban.
Mindkt verziban ugyanazokat az rtkhordozkat vetettem ssze.
Alaphalmaz kpzse:
Mkd ingatlanirodtl szerzett informcik alapjn alaphalmazt hozok ltre 5 db, nemrg
(1 ven belli) eladsra kerlt ingatlanrl s azokat bemutatom. Mindegyik ingatlan, nappali
+ 2 hls, 1 frds, egyedi ftses, teraszos, jszer laks, kzs tulajdonban lv leosztott
trolval s 1 db garzsbellval.
A halmaz elemeinek bemutatsa:
Szilgysomly utca: 79 nm-es, fldszinti, jszer laks, terasszal, hasonl mszaki s
funkcionlis llapottal (mint a vizsglt), j rezsivel, kzlekedsbe egy fokkal jobb. Csendes
krnyk.
Beck utca: 80 nm-es, 1. emeleti, kimondottan szp, szinte jpts laks, a halmaz
legjobbja, ezt vissza is tkrzi a pontrtke. Kivl mszaki s funkcionlis llapot, minsgi
burkolatokkal, szp konyhval s frdvel, tkletes kzlekedssel s szomszdokkal. Nem
annyira zajos.
Bazsarzsa utca: 84 nm-es, flemeleti, az elzhz hasonl, de a szolgltatsok s kzlekeds
kevsb j, emiatt csendes is.
Vezr utca: 76 nm-es, flemeleti laks, a Paskl Parkban tallhat. Belevettem a halmazba,
annak ellenre, hogy ez lakparki laks, mert aki a krnyken akar vsrolni, azok ezt is
megnzik, hiszen mindkt krnyknek megvan a sajtos s hasonl vonzereje. Szintn kivl
llapot laks, viszont kzel a ft.
Gvadnyi t: 75 nm-es, 1. emeleti, ez a halmaz leggyengbb ingatlana. Nem olyan j az
infrastruktrja, de jszernek mondhat mg. Csendesebb rsz.
51
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
I. Csoportos sszehasonlt mdszer:

Kalocsai u.
Szilgysomly
u.
Beck u.
Bazsarzsa u.
Vezr u.
Gvadnyi t
78
79
80
84
76
75
mfsz.
fsz.
1. em.
flemelet
flemelet
1. em.
10
Szomszdok
Felszereltsg
10
Gazdasgossg
Szolgltatsok
Tmegkzlekeds
Eladsi r (Ft)
27 M Ft
28,2 M Ft
30 M Ft
24,8 M Ft
25,3 M Ft
341 eFt/m2
352 eFt/m2
357 eFt/m2
326 eFt/m2
337 eFt/m2
51
51
62
57
56
50
Megnevezs
2
Alapterlet (m )
Emelet
Mszaki llapot
Funkcionlis
llapot
Eladsi r (Ft/ m )
Pontok sszesen
Fajlagos alapr kpzse: (Bta eloszts)

tlagpont = Lo + lp + 4 x Lr = 62 + 50 + 4 x( 276/5) = 62 + 50 + 4 x 55,2 = 55,46 pont
6
6
6
tlag eladsi r = Lo + Lp + 4x Lr = 357.000 + 326.000 + 4 x 342.600 = 2053,4 = 342.233 Ft/m2
6
6
6
Mdostott fajlagos alapr kpzse:
Arnypr:
55,46 = 51
342.233
x
x = 342.233 x 51 = 314.710 Ft/m2

55,46
Az ingatlan piaci rtke csoportos sszehasonlt mdszerrel:
Korriglt r x m2 = 314.710 x 78 = 24.547.380 Ft
52
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
II. Pros sszehasonlt mdszer

Megnevezs
Kalocsai u.
Szilgysomly
u.
27 M
28,2 M
30 M
24,8 M
25,3 M
Elad. r (Ft/ m )
341.000
352.000
357.000
326.000
337.000
Alapterlet
2
(m )
78
79
80
84
76
75
keleti
keleti
nyugati
+1
dli
+2
nyugati
+1
keleti
jszer
+2
jszer
+2
jszer
+2
Funkcionlis
llapot
kevsb
modern
modern
+2
modern
+2
modern
+2
modern
+2
kevsb
modern
Szomszdok
kevsb
csendes
kevsb
csendes
csendes
+2
csendes
+2
csendes
+2
csendes
+2
Felszereltsg
felszerelt
kevsb
felszerelt
-1
fullos
+1
fullos
+1
felszerelt
kevsb -1
felszerelt
Gazdasgossg
alacsony
alacsony
alacsony
alacsony
tlagos
-2
tlagos
-2
Szolgltatsok
kzepes
kzepes
kiplt
+2
kzepes
kiplt
+2
kzepes
Tmegkzl.
kzelben
tlagos
-1
kzelben
tlagos
-1
kzelben
tlagos
-1
jobb
+4
jobb
+
10
jobb
+8
jobb
+5
rossz
-2
Eladsi r (Ft)
2
Tjols
Mszaki llapot
Minsts (%)
Beck u.
Bazsarzsa
u.
Vezr utca
Gvadnyi
t
Korrekci (Ft)
13.640
35.200
28.560
16.300
6740
Korriglt r
2
(Ft/ m )
327.360
316.800
328.440
309.700
343.740
Tjols
Mszaki
llapot
Funkcionlis
llapot
Szomszdok
Felszereltsg
Gazdasgossg
Szolgltatsok
Tmegkzl.
Dli
jszer
Modern
Csendes
Luxus
Alacsony rezsi
Kiplt
Kzelben
1%
Nyugati
1%
Keleti
1%
2%
2%
2%
Felszerelt
2%
2%
1%
1%
J
Kevsb
modern
Kevsb
csendes
Kevsb
felszerelt
tlagos rezsi
Kzepesen
kiplt
tlagos
Korriglt eladsi r/m2 = korriglt fajlagos rak = 1.626.040 = 325.208 Ft/m2

5
5
Az ingatlan piaci rtke pros sszehasonlt mdszerrel:
Korriglt r x m2 = 325.208 x 78 = 25.366.225 Ft
A kt sszehasonlt mdszer tlagt vve:
24.547.380 + 25.366.225 = 24.956.800 Ft
2
Teht az ingatlan rtke piaci sszehasonlt mdszerrel:
24.956.800 Ft
53
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
7.2.2 rtkels hozamszmtssal

A mdszert a 25/1997. (VIII.1.) PM rendelet 2. sz. mellklete tartalmazza.
Az rtk megllaptsa azon az elven alapszik, hogy brmely eszkz rtke annyi, mint a
belle szrmaz tiszta jvedelmek jelenbeli rtke.
Az ingatlan adottsgait, jelenlegi hasznostst s brbeadsi lehetsgeit megvizsglva, a
jvbeni hasznok s az ezek megszerzse rdekben felmerl kiadsok figyelembevtelvel
felttelezve, hogy a brleti djak inflci kvetek az ingatlan hozadki rtke a
kvetkezk szerint hatrozhat meg.
Alaphalmazt kpeztem ingatlanirodtl szerzett informcik alapjn, nemrg a piacon brbe
adott hasonl adottsg ingatlanokbl. Pontozsos mdszerrel piaci sszehasonltst
vgezve, megkaptam a vizsglt ingatlan mdostott fajlagos piaci brleti djt. A brbe adott
ingatlanok bemutatst nem rszletezem, a tblzat gy is nagyszeren bemutatja
jellemzket.
Piaci csoportos sszehasonlts mdszere brleti djra:
Megnevezs
Kvr Lajos u.
Zslya u.
Paskl u.
Gdlli u.
Almdi u.
Kalocsai u.
Alapterlet
80
70
75
73
75
78
135.000
130.000
125.000
140.000
130.000
1678
1857
1666
1918
1733
Mszaki llapot
Funkcionlis llapot
Gazdasgossg
Szolgltatsok
Szomszdok
sszesen
39
40
35
41
36
37
Brleti dj (Ft/h)
2
Brleti dj (Ft/ m )
Fajlagos brleti dj kpzse:

tlagpont = Lo + Lp + 4 x Lr = 41 + 35 + 4 x 38,2 = 228,8 = 38,13 pont
6
6
6
tlag brleti dj = Lo + Lp + 4 x Lr = 1918 + 1666 + 4 x 1770 = 10.664 = 1777 Ft/m2
6
6
54
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
Mdostott fajlagos brleti dj kpzse:

Arnypr: 38,13 = 37
1777 x
x = 1777 x 37 = 1724 Ft
38,13
Mdostott fajlagos brleti dj: 1724 Ft/ m2
Az ingatlan piaci brleti dja: 1724 x 78 = 134.472 Ft/h + rezsi
Hozadki rtk meghatrozsa:
ves brleti dj:
12 x 134.472
1.613.664 Ft
Kiadsi vesztesg:
5%
- 80.680 Ft
Fests, egyb kiads
6%
- 96.820 Ft
Ingatlanad
- 90.500 Ft
(Zuglban cgek esetn a hatlyos ad:

1160 Ft/ m2 /v, gy 1160 Ft x 78 m2)
sszes kiads
268.000 Ft/v
ves nett bevtel = 1.613.664 268.000 = 1.345.664 Ft/v (C)

Tkstsi kamatlb:
Kockzati rtk
Brbeadsi kockzat
1,5
Likviditsi kockzat
1,5
Egyb kockzat
Kockzatmentes rta
Jegybanki alapkamat
sszesen
r=4+3%=7%
Piaci rtk:
PV = C/r = 1.345.664 / 0,07 = 19.223.770 Ft
Az ingatlan piaci rtke hozamszmts mdszerrel:
19.223.770 Ft
azaz tizenkilencmilli-kettszzhuszonhromezer-htszzhetven forint
55
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
7.2.3 rtkels kltsgalap mdszerrel

A laks, mint felptmny rtknek meghatrozsra az ptipari Tjkoztat Kzpont ltal
szerkesztett ptipari Kltsgbecslsi Segdlet 2014. c. kiadvny alapjn kerl sor. A
kltsgalap mdszer lnyege, hogy az ingatlan jraellltsi kltsgbl le kell vonni az
avulst, s ehhez hozz kell adni az plethez tartoz fldterlet rtkt. A mdszert a
25/1997. (VIII.1.) PM rendelet 3. sz. mellklete tartalmazza.
A telek (telekhnyad) rtknek meghatrozsa:
A telek terlete (a Trsashz Alapt Okirat szerint): 1107 m2
A lakshoz tartoz telekhnyad 103 /1000
rtkszmols piaci pros sszehasonlt mdszerrel.
(A tblzat egyben az alaphalmaz s az ingatlanok bemutatsra is szolgl, a kiegszt
tblzat pedig a korrekcis tnyezk meghatrozsra.)
Megnevezs
Eladsi r (Ft)
2
Elad. r (Ft/ m )
Kzm
Kalocsai u.
Fischer I. u.
2
1170 m
79 M
73 M
65 M
80 M
75 M
67.520
68.225
65.656
66.666
68.182
0 folyamatban -1
teljes
teljes
Telek
rendezettsg
rendezett
Lejtsi
viszonyok
kzel vsz.
Paskl u.
2
1070 m
folyamatban -1
Kalocsai u.
2
990 m
k Bonyhdi t
2
1200 m
k Cinkotai t
2
1100 m
teljes
teljes
-1
rendezett
kevsb
rendezett
-1
kevsb
rendezett
rendezet
enyh. lejts -1
kzel vsz.
kzel vsz.
enyh. lejt -1 kzel vsz.
kevsb
rendezett
-1
Megkzelts
gpkocsival
aszfalt
aszfalt
aszfalt
aszfalt
aszfalt
aszfalt
Tjols
K-DNy
-D
+1
-D
+1
K-DNy
-D
+1
K-DNy
Zajterhels
csendes
kiss zajos
-1
zajos
-2
csendes
kiss zajos -1
zajos
-2
rosszabb
-3
rosszabb
-1
rosszabb
-1
rosszabb
rosszabb
-2
Minsts
Korrekci (Ft)
Korriglt r
2
(Ft/ m )
-3
2025
682
656
2000
1364
69.545
68.907
66.312
68.666
69.546
Kzm
Telek
rendezettsge
Lejtsi
viszonyok
Megkzelts
gpkocsival
Tjols
Zajterhels
Teljes
Rendezett
Kzel
vzszintes
Aszfalt
-D
Csendes
2%
Folyamatban
1%
Kevsb
rendezett
1%
2%
1%
1%
Kiss zajos
1%
Enyhn lejts
Beton
K-DNy
Zajos
56
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
Mdostott fajlagos alapr = Korriglt m2rak sszesen = 342.976 = 68.595 Ft/ m2

5
5
Telekrtk = Md. falj. alapr x teleknagysg = 68.595 x 1107 = 75.934.665 Ft
Telekhnyad rtk = Telekrtk x tulajdoni hnyad = 75.934.665 x 103/1000 = 7.821.270 Ft
Felptmny rtkelse
A brutt jraellltsi kltsg meghatrozsa:
Az KS 2014. adatai alapjn a trsashzi lakpletek esetben alkalmazhat rtkek az
albbiak (Ft/nett m2).
Szerkezet + szakipar
153.000 Ft/m2
Vz + csatorna
15.000 Ft/m2
Szellzs
2.000 Ft/m2
pletvillamossg
19.000 Ft/m2
Fts
26.000 Ft/m2
Kivitelezsi kltsgek sszesen:
215.000 Ft/m2
Kiegszt kltsgek (8%)
17.200 Ft/m2
sszesen nett
232.200 Ft/m2
fa (27%)
62.694 Ft/m2
294.894 Ft/ m2
Brutt ellltsi kltsg
(Kiegszt kltsgek: Elkszts 2%, tervezs 4%, zembe helyezs + engedly 2%)
A laks brutt jraellltsa:
294.894 Ft x 78 m2= 23.001.730 Ft
Avulsok sszegezve
A laks mszaki avulsa
-11,8 %
A trsashz laksra jut mszaki avulsa
-1,27 %
A laks funkcionlis avulsa
-10 %
A trsashz laksra jut funkcionlis avulsa
-1,77%
Krnyezeti avulsok
+4,5 %
Avulsok sszesen:
-20,34 %
57
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
Avuls (Ft): Brutt ellltsi kltsgek x Avulsok % = 23.001.730 x 0,2034 = 4.651.000 Ft

Nett ellltsi kltsg = Brutt ellltsi kltsg Avulsok =
23.001.730 4.651.000 = 18.350.730 Ft
Az ingatlan piaci rtke = Nett ellltsi kltsg + telekhnyad rtke =
18.350.730 + 7.821.270 = 26.172.000 Ft
Az ingatlan piaci rtke kltsgelv rtkbecslssel:
26.172.000 Ft
azaz huszonhatmilli-egyzzhetvenktezer forint
58
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
7.2.4 Vgs piaci rtk meghatrozsa

Az ingatlan piaci-forgalmi rtknek meghatrozsa sorn a piaci sszehasonlt mdszer, a
kltsgszmtson alapul mdszer s a hozamszmts is alkalmazsra kerlt.
A kapott eredmnyek:
Az ingatlan piaci rtke a piaci sszehasonlt mdszer alapjn: 24.574.380 Ft.
Az ingatlan piaci rtke a hozamalap mdszer alapjn: 19.223.770 Ft.
Az ingatlan piaci rtke kltsg alap mdszerrel meghatrozva: 26.172.000 Ft.
Az ingatlan vgs piaci forgalmi rtknek meghatrozsa sorn az elbbiekben kiszmtott
rtkek a kvetkezkppen kerltek slyozsra.
A kltsg alap s a piaci sszehasonlt mdszert egyenl arnyban vettem figyelembe (4040%), mert elbbire a legpontosabb rtkszmts a jellemz, mg az utbbira a piacon
szerepl tnyleges vevi reaglsok. gy a hozamalapt csak 20%-ban vettem figyelembe.
a piacot tkrz sszehasonltson alapul rtk: 40%
24.574.380 X 0.4 = 9.829.750 Ft
a hozam szerinti rtk: 20%
19.223.770 X 0.2 = 4.057.215 Ft
a kltsgszmts szerinti rtk: 40%
26.172.000 X 0.4 = 10.470.000 Ft
Vgs piaci rtk (ezek sszege):

9.829.750 + 4.057.215 + 10.470.000 =
24. 357.000 Ft
azaz, huszonngymilli-hromszz-tvenhtezer forint.
Budapest, 2014. 05. 05.
Berthty Zoltn
ingatlan-rtkbecsl
59
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
8. MEGJEGYZSEK, FELTTELEZSEK, KORLTOZSOK
A piaciforgalmi rtk meghatrozsnl a 26/2005 (VIII. 11) PM rendelettel mdostott

25/1997. (VIII.I.) PM rendeletet vettem figyelembe.
Az ingatlan forgalmi rtke vltozatlan funkci, illetve rendeltets figyelembe vtelvel kerlt
meghatrozsra.
Az ingatlan res (bekltzhet), szabadpiaci (nyltpiaci), tehermentes llapotban kerl

rtkelsre.
Jelen ingatlanforgalmi rtkbecsls kizrlag a vizsglt ingatlan piaciforgalmi rtknek

meghatrozsra kszlt, ettl eltr egyb clra nem hasznlhat fel.
A megbz az ltala szolgltatott adatok hitelessgrt felelssggel tartozik.
Kijelentem, hogy jelen rtkelsi dokumentcit elfogulatlanul, kls krlmnyektl nem

zavartatva ksztettem el, djazsom nincs sszefggsben a megllaptott ingatlan rtkkel.
Az rtkbecslst egszben vagy rszleteiben nyilvnossgra hozni csak a megrendel s az

rtkbecsl elzetes rsbeli hozzjrulsval lehet.
A helyszni szemle kizrlag szemrevtelezs tjn trtnt, gy a csak bontssal feltrhat

rejtett hibkrt felelssget nem vllalok.
Nem vllalok felelssget olyan elre nem lthat gazdasgi, vagy fizikai tnyezkrt sem,
amelyek a megllaptott rtket befolysolhatjk.
60
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
Felhasznlt irodalom:
wikipedia.org
zuglo.hu
Zugl Fejlesztsi Koncepci
budapestcity.org
ingatlanmagazin.com
61
INGATLAN RTKBECSLS
2014. mjus 5.
MELLKLETEK
1. szm mellklet: Tulajdoni lap

2. szm mellklet: Fldhivatali trkpmsolat
3. szm mellklet: Helysznrajz
4. szm mellklet: Az ingatlan alaprajza
62

Szakdolgozat Berthoty Z Final

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Szakdolgozat Berthoty Z Final

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

Ingatlan-rtkbecsls

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. alatti 39773/0/A/3 hrsz- trsashzi

2.1 Ingatlan nyilvntartsi adatok

3. Az ingatlan tgabb krnyezetnek bemutatsa

3.1 Zugl trtnete s bemutatsa

4. Az ingatlan kzvetlen krnyezete, diagnosztikja s ptsjog

5.1 A trsashz ltalnos bemutatsa

6. Az rtkelend ingatlan bemutatsa

6.1 A laks ltalnos bemutatsa

7.1 Az rtkbecsls mdszereinek bemutatsa

7.2 A vizsglt ingatlan rtkbecslse

8. Megjegyzsek, felttelezsek, korltozsok

Budapest, 2014. mjus 5.

3. AZ INGATLAN TGABB KRNYEZETNEK BEMUTATSA

1935-tl ltezik nll kerletknt, korbban Terzvros, Erzsbetvros s Kbnya osztozott

ma is mkd Sugrt. Az zletkzpontot 2004-ben korszerstettk, mozit s ms

Ennek a felkutatsa Zsigmondy Vilmos (1821-1888) bnyamrnk kitart kutat munkjnak

3.4 Gazdasg, kereskedelem

intzmnyek (Fvrosi llatkert, Fvrosi Vidmpark, Fvrosi Nagycirkusz, Vajdahunyad

rendezvnycsarnokok is a turisztikai szolgltatipar piaci bzist jelentik. A folyamatban lv

A Szpmvszeti Mzeum llami alapts s fenntarts orszgos mzeum Budapesten, a

A Magyar Mezgazdasgi Mzeum Budapest egyik legjelentsebb mzeuma vente tbb

A Magyar llami Fldtani Intzet (MFI) Magyarorszg legrgebbi, ma is mkd

Ltrehozshoz a kormnyon s a fvroson kvl Semsey Andor

mrnkgeolgiai s egyb gyakorlati cl kutatsok, fejlesztsek

npszer knnyzenei koncerthelyszn, vente tbb szz

es bels nagytermen kvl egy 6000 f befogadsra

alkalmas szabadtri helysznnel is rendelkezik.

(Thkly-t), Vrosligeti Vajdahunyad vr Szent Lszl Jki kpolna, Budapest-Baross tri

kommunikci, nemzetkzi kommunikci, trsszakos

Evanglikus Hittudomnyi Egyetem: Magyarorszgi Evanglikus Egyhz lelksz- s

llami akkreditcijra 1998 decemberben kerlt sor, gy llamilag finanszrozott, nem

3.8 Sport s szabadid

sportcsarnok felptst, melynek ptse 2001.

lett, amely 2002-ben a vilg

pletkomplexumot, a magyar ptszek (KZTI) egyeslete s az angol-amerikai Sport

(MTK Sporttelep), a Syma Sport- s Rendezvnykzpont, a Kvr Lajos utcai Sporttelep, a

olvashattunk. Itt kapott helyet csak cmszavakban az

llatkert, a Nagycirkusz, a Vidmpark, a Gundel tterem, a Szchenyi frd, a Petfi Csarnok,

Mellette kapott helyet a Fvrosi Nagycirkusz, ami Kzp-Eurpa egyetlen kcirkusza,

fggetlensgnek ksznheten az plet a kznsg eltt

divatbemutatt, sportrendezvnyt, knnyzenei koncertet, nptnc eladst, valamint

Gygyvize Budapest msodik legmlyebb ktjbl

Kisebb szllodk, panzik vrjk a Zuglban

3.9 Kzlekeds, kzbiztonsg

hatkony fellpst a kzterleten val letvitelszer tartzkods s a kzterleti rusts

ennek megfelelen alakulnak: legolcsbban (180eFt/m2) kapunk mr egy kedveztlen

hiedelem is rnyomja a blyegt, hogy a hz tesett-e a panelprogramon. Ugyanis ennl egy

Cordia Thermal Zugl

4. AZ INGATLAN KZVETLEN KRNYEZETE, DIAGNOSZTIKJA, PTSI JOG

A vizsglt laks megkzeltleg az utcaszakasz kzepn helyezkedik el. Az ingatlan eltti

Az ingatlanrl s krnyezetrl kszlt lgi felvtel 3. sz. mellkletben tallhat.

77-es troli - Pusks Ferenc Stadion

82-es troli rs vezr tere

80-as troli Keleti Pu., rs vezr tere

130-as busz Pusks Ferenc Stadion

62-es villamos rs, kbnya

3-as villamos Hatr t, Mexiki t

31-es rs, rpdfld

7-es busz Mricz Zsigmond tr

orvosi rendel, szakorvosi rendelk

blcsde, voda, ltalnos iskola, kzpiskola, fiskola

lelmiszer zletek (CBA, SPAR, PENNY MARKET, INTERSPAR, LIDL)

rkd, Sugr bevsrl kzpontok