Értékbecslési ismeretek

A legfontosabb és legújabb
nemzetközi értékelési szabványok
 European Valuation Standards (EVS) -
Európai Értékelési Szabványok
 RICS Valuation Standards 2010 (6th Edition) -
RICS Értékbecslési Szabványok
 International Valuation Standards (IVS) -
Nemzetközi Értékbecslési Szabványok
 Uniform Standards of Professional Appraisal
Practice - Amerikai Értékbecslési Szabványok
EVS 2003-Európai értékelési szabványok
(European Valuation Standard)
 Cél:
 Az értékelők segítése az ügyfelek számára koherens
bemutatására szánt jelentések készítésének világos
útmutatást adva
 A következetesség elősegítése az érték és az értékelési
megközelítések szabványos definícióit használva
 Pontos alap biztosítása a kevés ingatlan- és épületforrás
hatékony kihasználásának a gazdasági elemzésére
 Az értékelőkkel megtanítani mind az ügyfélorientált és a
feladatorientált megközelítést az értékeléssel
kapcsolatban
 Az értékelő szerep tudatosságának a növelésére
EVS 2003
 Az EVS 2003 első része nem más, mint egy szigorúan
megfogalmazott szabványgyűjtemény. Összesen kilenc fejezetbe,
sztenderdbe csoportosítja az előírásokat. E szabványok az értékelési alapelveket
ölelik fel amelyek magukban foglalják az európai környezethez való
illeszkedéstől, az értékelőre vonatkozó elvárásokat, az értékelési módszereket, a
megbízást és az értékelési jelentés alapelveit.
 A sztenderdek után az EVS 2003 magyarázó, kiegészítő fejezetei,
az útmutatók következnek. Céljuk az alapelvek értelmezése és alkalmazása.
Ezek az útmutatók egy-egy speciális témával foglalkoznak, magyarázzák, kifejtik
a sztenderd fogalmait, különleges kérdésekre térnek ki.
 Az útmutatók után az EVS 2003 függelékei következnek. A függelék az
értékelési módszertant részletezi. A függelék ezen kívül foglalkozik a különböző
értékelési jogosítványokkal, az etikai kérdésekkel, értékelések megbízásának
kondícióival, a javasolt területmérési szabvánnyal és egyéb kérdésekkel.

 Legfrissebb: EVS 2012 (7th Edition); Forrás: TEGoVA (The

European Group of Valuers’ Associations) www.tegova.org)
EVS 2003 Szabványok
1. Nemzetközi és nemzeti megfelelősség kérdése
2. Az értékelő személye
3. Az értékbecslési megbízás
4. Az értékelés alapjai
5. Értékelések pénzügyi beszámolókhoz
6. Hitelbiztosítéski értékelések
7. Becslések, előrejelzések és egyéb értékelések
8. Befektetési célú értékelés
9. Értékelési jelentés
 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet
FONTOS!

 A termőföldnek nem minősülő ingatlanok

hitelbiztosítéki értékének meghatározására
vonatkozó módszertani elvekről
 A hitelbiztosítéki érték fogalm a, m egállapítása
 Az érték elési szakvélem ény tartalm i és form ai követelm ényei
 Az érték elési szakvélem ény időbeli hatálya
 A Szabályzat
 Záró rendelk ezés
 1. szám ú m ellék let: P iaci összehasonlító adatok elem zésén alapuló érték elés
 2. szám ú m ellék let: Hozam szám ításon alapuló érték elési m ódszer
 3. szám ú m ellék let: K öltségalapú m ódszer
 4. szám ú m ellék let : Az érték elési szakvélem ény tartalm i és form ai követelm ényei
Értékbecslés folyamata
 Megbízási szerződés

 Helyszíni szemle

 Az értékelési folyamat lépései

Megbízási szerződés
 Jogosultság
 Egyéb mérlegelendő kérdések
 Elégséges-e a rendelkezésre álló idő
 Ismerjük-e az adott környéket (háttérismeret)
 Mekkora az ingatlan (kapacitás)?
 Rendelkezésre áll-e az ingatlanról műszaki
dokumentáció?
 Szükség lehet-e más területek szakértőire? (Ki
fizeti?)
 Megbízási díj
Helyszíni szemle
 Tájékozódunk:  Környék jellemzőinek
 rögzítése
 Ingatlan műszaki állapota  Rendelkezésre álló műszaki
 Üzemeltetési viszonyok dokumentáció összevetése a
valósággal
 Célszerű:  Fénykép készítése
 Időpont választásra figyelni  Épület adatlap
(fényviszonyok, forgalom  Lakás adatlap
stb.)  Telek adatlap
Adott esetben többször is

kimenni (életszerű?)
 Ingatlannyílvántartási
összevetés
 Egyéb dokumentáció
beszerzése
Az értékelési folyamat lépései
1. Meg kell határozni az értékelés célját
2. Szükséges adatok és források listája
3. A szükséges adatok összegyűjtése,
rögzítése és igazolása
4. A leggazdaságosabb hasznosítás
meghatározása.
5. Az értékelési módszer(ek) kiválasztása
6. Az ingatlan értékének megbecslése
7. Az értékelési szakvélemény elkészítése
Az ingatlan környezetének elemzése

 Piramis elemzés

 Régió

 Közvetlen környék

 Ingatlan (telek + felépítmény)

Regionális elemzés
 Régió: az ingatlan  Témakörök:
legtágabb környezet,  Rövid történeti áttekintés
mely még gazdaságilag (ha szükséges)
hatással van az  Közigazgatási jellemzői
ingatlanra, annak  Földrajzi adottságok
keresletére.  Demográfiai jellemzők
 Foglalkoztatottság
Jövedelemviszonyok
Az elemzést a régió


Vállalkozások helyzete
meghatározásával kell 

Ingatlanfejlsztések a
kezdeni 
régióban
 Ingatlanpiac jellemzői
 Közvetlen környék elemzése
 Az ingatlan közvetlen  Szempontok:
környezete alatt azt a  A környék használat szerinti besorolása
legszűkebb környezetet  Az épített környezet jellemzői, állapota
értjük, melynek Természetes környezet jellemzői,
szolgáltatásait az ingatlan 
állapota
használói rendszeres A környék szerepe, híre az ott lakó
igénybe veszik, melynek 
körében
hatásaival naponta A környék politikai jellemzői
szembesülnek. 

 Az elemzést a környék
lehatárolásával kell kezdeni.
 Közbiztonság
 Közlekedés, megközelíthetőség
 Oktatási intézmények
 Kulturális intézmények, szabadidős
lehetőségek
 Üzletek, bevásárlási lehetőségek
 Egészségügyi ellátás
 Egyéb szolgáltatások
Ingatlan bemutatása
 3 rész  Lépések:
 Ingatlan-nyilvántartás
 Ingatlan-nyilvántartási szerinti bemutatás
állapot  Telek jellemzői
 Felépítmények
 Földrészlet funkcionális bemutatása
 Szerkezeti leírás
 Felépítmény  Épületdiagnosztikai leírás
 A jelenlegi gazdasági-
pénzügyi állapot
bemutatása
 Az ingatlan jelenlegi
kezelése
Az ingatlanértékelés módszertana

 Piaci összehasonlító adatokon alapuló

elemzés

 Nettó pótlási költség alapú értékelés

(újra előállítás)

 A hozamszámításon alapuló értékelés

Piaci összehasonlító adatokon alapuló
elemzés

 A megtörtént adás-vételek képezik az

összehasonlítás alapját
 Az összehasonlító adatok képeznek egy
alaphalmazt.
 Az ebben lévő ingatlanokat valamilyen
módszer (páros, vagy csoportos
összehasonlítás) segítségével
összehasonlítják a vizsgált ingatlannal.
Lépések
1. Az alaphalmaz kiválasztása, az
összehasonlító adatok elemzése
2. Fajlagos érték meghatározása
3. Értékmódosító tényezők
meghatározása
4. A fajlagos érték korrekciója
5. Forgalmi érték kiszámítása
Az alaphalmaz kiválasztása, az
összehasonlító adatok elemzése
 Alapvető, hogy az összehasonlító ingatlanok földrajzi
elhelyezkedés a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, míg
típusa az ingatlan típusával azonos legyen.
 A jelentősen eltérő értékeket figyelmen kívül kell
hagyni.
 Legalább 5-10 tagból álljon az alaphalmaz.
 Csak a megtörtént adás-vételek árai alkalmasak
összehasonlításra. (Nehézségek)
 Kínálati árak esetén korrekció (általában lefelé)
 NAV-tól beszerzett adatok esetén korrekció (általában
fölfelé)
Fajlagos érték meghatározása
 Leggyakrabban Ft/m2
 Esetleg (szobák száma, ágyak száma)
 Termőterületek esetén Ft/ha

 Az alaphalmazon lévő ingatlanok fajlagos

értékeinek átlagát nevezzük fajlagos
alapértéknek. Ez az érték CSAK! A csoportos
összehasonlító módszernél szükséges.
Értékmódosító tényezők
meghatározása
 Műszaki szempontok
 Építészeti szempontok
 Használati szempontok
 Telek adottságok
 Infrastruktúra
 Környezeti szempontok
 Alternatív hasznosítás szempontjai
 Jogi szempontok, hatósági szabályozás
A fajlagos érték korrekciója
 Százalékos
 Pénzügyi

 Alapelvek:
 Nem alkalmazhatunk nagyobb korrekciós tényezőt,
mint amibe ennek a különbségnek a
megszüntetése kerülne.
 Az egyes korrekciós tényezők nem lehetnek
nagyobbak 20%-nál. (szélső érték)
 Az értékmódosító tényezők együttes hatása sem
lehet több 20%-nál. (Nem hasonlít eléggé)
A fajlagos érték korrekciója
 Páros összehasonlító módszer

 Csoportos összehasonlítás

 Egyéb módszerek
 Pontozásos módszerek
 SWAG
 KIPA
 Ingatlanérték háló alapján történő értékelés
Páros összehasonlító módszer
 Az alaphalmazban lévő ingatlanokat külön-külön hasonlítjuk össze.
 Szerencsés táblázatba rendezni.
 Mindig az összehasonlító ingatlan fajlagos értékét módosítjuk a
korrekciós tényezőknek megfelelően.
 Amennyiben az értékelendő ingatlan a jobb, akkor az összehasonlító ingatlan értékét
növeljük (virtuálisan beszereljük a klímát)
 Amennyiben az értékelendő ingatlan a rosszabb, akkor az összehasonlító ingatlan
értékét csökkentjük (virtuálisan leszereljük a klímát)
 Előjelesen összeadjuk a korrekciós tényezőket, majd ilyen mértékben
módosítjuk a fajlagos értéket.
 Ez lesz a korrigált fajlagos érték.

 Érdemes a korrekció hatását ellenőrizni a korrigált tapasztalati szórás kiszámításával.

 Ha jók a feltevéseink a szórás csökkent
 Ha a szórás emelkedik:
 Durva a korrekció
 Fordított irányú korrekció szükséges
 Ha a szórás kicsit csökken:
 Túl kevés szempont alapján történt az összehasonlítás
 Nem releváns a tényező
 Vegyük észre, hogy van két szélsőérték!
Megoldási segédlet
 Alapvetően a táblázatot mindig felülről lefelé balra igazítva töltjük a
forgalmi érték meghatározásáig!

A lépések általában a következőek:

 Fajlagos érték kiszámítása (Vétel ár / nm)
 Korrekciók összesítése
 A korrekciók elvégzése
 Az összehasonlító ingatlanok korrigált fajlagos értékének kiszámítjuk az
átlagát.
 Ez lesz az értékelendő ingatlan négyzetméter ára.
 Ezt a négyzetméter árat beszorozzuk az értékelendő ingatlan
nagyságával.
 Értékelendő ingatlan forgalmi értéke (10.000-re kerekítsük!)
Megoldás
 Alapvetően a táblázatot mindig felülről lefelé balra igazítva töltjük a forgalmi
érték meghatározásáig!
 Itt azonban a „végeredmény” már meg van. Ezért visszafelé tudunk elindulni

 Értékelendő ingatlan korrigált fajlagos értékét tudjuk kiszámítani.

16.348.594/56=291.939 Ez az értékelendő ingatlan négyzetméter ára.
 Ezt úgyis megkaphatjuk, ha az 5db összehasonlító ingatlan árának vesszük az
átlagát. Tehát a következő lépés, hogy kiszámoljuk az 1. számú összehasonlító
ingatlan korrigált fajlagos értékét (legyen egyenlő x-el).
291.939=(x + 286.255 + … + 297.803) / 5 Megoldva az egyenletet: x=294.982
 Ezután ki tudjuk számolni az 1. számú ingatlanhoz tartozó összes korrekciót.
294.982/307.273 = 0,96 Tehát -4%-kal korrigáltuk az 1. számú ingatlan
fajlagos értékét.
 Ezután egyszerű az utolsó hiányzó adat kiszámítása.
A lépcsőház rendezettsége paraméternél az 1. számú ingatlan esetén
-5%-os korrekciót alkalmaztunk!
Csoportos összehasonlítás
 Először is képezzük az alaphalmaz átlagát. Ezt az
átlagos értéket nevezzük fajlagos alapértéknek.
 Elméletben létrehoztunk egy „átlag” ingatlant, ami

a valóságban valószínűleg nem is létezik, de

elképzelni el tudjuk.
 Átlag problémája
 Nagyobb elem szám kell a mintában, a szélsőértékek
torzító hatása miatt.
 És ehhez az „átlag” ingatlanhoz hasonlítjuk az
értékelendő ingatlant
 Legalább 10 ingatlant kell tartalmaznia az
alaphalmaznak.
Költség alapú értékelés
 Az ingatlan értékét az előállítási költségből próbálják
levezetni.
 Probléma:
 Piaci árat sok egyéb tényező is meghatározza
 Avulás
 Megfelelő alapos építészeti, építési és épületgépészeti szakismereteket
igényel

 Különleges rendeltetésű ingatlanok

 Iskola, kórház, stb.
 Ipari ingatlanok (alapvetően nem megfelelő módszer, de a valóságban
ezeknél az ingatlanoknál nagyon sokszor nem állnak rendelkezésre
összehasonlító adatok, így alkalmazhatjuk)
Költség alapú értékelés
 Nettó újraelőállítási költségen alapuló értékelés
 Bruttó előállítási költség – becsült avulás

 Nettó pótlási költségen alapuló értékelés

 Funkcióhoz ragaszkodunk
 Elképzelhető, hogy „újra” építeni már nem lehetne gazdaságosan (pl.:
régi technológia, stb.). Helyettesítünk egy mai értelemben gazdaságos
megoldással.
 Lépések:
 Föld értékét piaci értéken becsüljük, mintha üres lenne
 Bruttó előállítási költség – avulások
 A két értéket összeadjuk.
Feladat
 Nettó újraelőállítási költség alapú értékelésnél az
ingatlan felépítményének és fejlesztésének jelenlegi
előállítási költsége 18.000.000 Ft, a föld becsült
értéke 1.900.000 Ft, az avulások mértéke összesen
25%. Mennyi az ingatlan teljes értéke?

 Megoldás
 1.900.000 + 18.000.000 *0,75 = 15.400.000
 A föld értékét piaci alapon számoljuk, NEM avultatjuk!
Hozamalapú értékelés
 Befektetési célú ingatlanok esetén alkalmazzuk
 A befektetés jövőbeli pénzáramlását (bérleti díjak,
eladás) vásároljuk meg.
 Pl.: Befektető irodaházat épít, majd kiadja. Mennyi a
befektetés hozama? Megéri-e a befektetés?
 Minimálisan elvárt megtérülési ráta (MARR)

 Hozam számítás
 IRR
 Nettó jelenérték számítás
Értékcsökkenés definíciók
 Az értékcsökkenés: a vagyontárgyban keletkezett károk
helyreállítása, kijavítása után visszamaradt, esztétikai, használati
vagy forgalmi értékét csökkentő tényező.
 Értékcsökkenés (amortizáció) = Az eszközök pénzben
kifejezett értékének csökkenése az eltelt idővel, vagy a
használattal arányosan. (Ez a definíció abból indul ki, hogy az
eszközre akkor is el kell számolni écs-t, ha semmilyen kár nem
keletkezik benne, sőt, még akkor is, ha csak a raktárban áll.
 Értékcsökkenési leírás (amortizáció) egy termelési eszköz
eredeti beszerzési összegének azon hányada, amelyet a vállalat
minden egyes számviteli időszakban elszámol az eszköz
önkényesen megválasztott időtartama alatt.
 ÉRTÉKCSÖKKENÉSI LEÍRÁS (amortizáció), mint
folyamat = A tárgyi eszközök értékcsökkenésének költségként
való elszámolása.
Értékcsökkenés számításának módszerei

 Lineáris
 Évek számjegy összege módszer
 Csökkenő egyensúly módszer
 Kétszeresen csökkenő egyensúly módszer
 Kétszeresen csökkenő egyensúly módszer
konvertálása lineáris értékcsökkenéssé
 Termékegységre eső értékcsökkenéssé
 Bekerülési érték
 Üzembe helyezésig felmerülő költségek is
beleszámítanak

 Értékcsökkenés
 A várható hasznos élettartamra számolva

 Maradványérték
1. példa
 Lineáris értékcsökkenés alkalmazásával, az
eszköz teljes költsége P=700.000 Ft, a
maradványérték 100.000 Ft, az éves leírás
100.000 Ft. Hány év a várható hasznos
élettartam?

a) 5 év
b) 6 év
c) 7 év
1. példa megoldás
 Mivel van maradványérték a teljes
értékcsökkenés mértéke:
700.000 – 100.000 = 600.000

 Mivel évente 100.000 értékcsökkenést

számolunk el, adódik, hogy a hasznos
élettartam 6 év.
2. példa
 Állapítsa meg egy 13 mFt forgalmi értékű
ingatlan haszonélvezeti jogának értékét, ha a
haszonélvező 56 éves!
 Megoldás: (13.000.000/20)*6 = 3.900.000

 Mennyi az ingatlan haszonélvezeti joggal

csökkentett forgalmi értéke?
 Megoldás: 13.000.000-3.900.000 = 9.100.000
Haszonélvezet értékének kiszámítása (lásd jogi
jegyzet):

 Alapja: egy éves érték.

 Éves érték = forgalmi érték (terhekkel nem csökkentett)
20
 Term. személy haszonélvezete esetén max.:
 25 évnél fiatalabb haszonélvező – egy évi érték max. 10-
szerese
 25-50 éves - egy évi érték max. 8-szorosa
 51-65 éves – egy évi érték max. 6-szorosa
 65 évnél idősebb – egy évi érték max. 4-szerese.
Fogalmak I.
 Kamat: az a többlet, amit a kockázatvállalásért és a fogyasztásról történő lemondásért
kapunk.
 Kamatláb: a kamat százalékos aránya a befektetett tőkéhez viszonyítva.
 Kamattényező: megmutatja, hogy 1 Ft jelenbeli pénz mennyit ér egy év múlva.
 Reál kamat: Inflációt meghaladó kamat.
 Névleges kamatláb (n) –Infláció (i) = reálkamat (r)
1+n
 Precízebb számítás: 1 + r = ————
1+i

 Egy befektetés nominális, vagy névleges kamatlába megmutatja, hogy a befektetett

pénzünk egységére mekkora többlet pénzösszeget kapunk / ígérnek egy év alatt.
 Egy befektetés reálkamatlába a befektetett tőke vásárlóerejének százalékos
növekedése, a nominális kamatnak az inflációtól megtisztított mértéke.
 Kamatmarzs: A hitelkamatok és a betéti kamatok különbsége. A bank ebből képezi a
saját nyereségét és a törvény által előírt tartalékot.
Fogalmak II.
 Diszkont: az a pénzmennyiség, amivel kevesebbet fizetünk most,
mint amit az időszak végén kapunk (levont kamat).
 Diszkontláb: a diszkont százalékos aránya a jövőbeli értékhez
viszonyítva.
 Diszkonttényező: 1 Ft jövőbeli pénz mennyit ér most. A
diszkonttényező mindig kisebb, mint a hozzá tartozó
kamattényező.
 A kamattényező és a hozzátartozó diszkonttényező szorzata: 1!!!
 IRR (Belső megtérülési ráta): A belső megtérülési ráta (IRR) az a
kamatláb, amely mellett a befektetés pénzáramlásainak jelenértéke
nulla. Két beruházás közül az a kedvezőbb, amelynek magasabb a
belső megtérülési rátája (ugyanolyan futamidő esetén).
Kamat
 Kamatos kamatozásnál fontos szempont a tőkésítések száma!
 A tőkésítések számának növekedésével nő a hozam!

 Példa:
 Éves kamat 12%,negyed éves tőkésítés mellett mekkora hozamot eredményez?
 Negyed éves időarányos kamat mértéke:
 12% / 4= 3%
 1 évre járó kamat mértéke (EBKM)
 (1 + 0,03)4 = 1,1255
 EBKM (egységesített betéti kamatlábmutató)= 1,1255 -1 = 0,1255 12,55%

 Végtelen tőkésítés esetén:

 Cn = C0 * en*r
 ahol: Cn : az n. év végén (időszak végén) esedékes pénzösszeg
 C0 a jelenlegi pénzösszeg
 r: a kamatláb
 n: az évek száma (időszakok száma)
 e: a természetes logaritmus alapja (e= 2,718)
Jövőérték
A pénzügyi számítások, döntéshozatal egyik alapvető eszköze,
melynek lényege, hogy egy jelenbeli időpontban keletkező
pénzáramlást vagy pénzáramlási elemet a piaci kamatláb
segítségével a jövőre vetít, jövőbeli értéket határoz meg. A
jövőérték számítás a kamatos kamat számításának alapja.

FV= C0 x (1 + r)n
Jelenérték számítás
 A pénzügyi számítások, döntéshozatal egyik alapvető eszköze, melynek lényege, hogy egy
későbbi időpontban keletkező pénzáramlást vagy pénzáramlási elemet a piaci kamatláb
segítségével a jelenre vetít (diszkontál), jelenbeli értéket határoz meg.
 Egy jövőbeli pénzbevétel jelenértéke (PV) az az összeg, amelyet most kell befektetnünk
adott kamatláb mellett ahhoz, hogy később azzal a bevétellel megegyező pénzünk legyen.

PV = Cn / (1 + r)n

 Egy pénzáramlás jelenértékét úgy számítjuk ki, hogy minden jövőbeni pénzbevétel
jelenértékét külön-külön kiszámoljuk, majd a kapott eredményeket összeadjuk.

 Két különböző paraméterekkel rendelkező befektetés közül azt érdemes választani,

amelyiknek nagyobb a nettó jelenértéke.
 A jelenérték számítás nem más, mint a kockázatmentes hozammal való összehasonlítás!
Jelenérték számítás

 NPV > 0 o.k.

 NPV < 0 NEM o.k.

 NPV1 > NPV2 > 0 NPV1

 3. példa
 Van egy üres üzlethelyiség, amit 2 évre tudunk kibérelni. Két üzleti
lehetőség adódik:
 Virágboltot nyitunk

 Fornettiset nyitunk

 Mindkét esetben 2 millió Ft kezdeti befektetés szükséges.

 Tételezzük fel, hogy semmilyen váratlan esemény nem fog
bekövetkezni és előre ismerjük a jövőbeli profitokat (nincs kockázat).
Ekkor az alább pénzáramlás várható:

0. 1. 2.
Virágbolt -2 3 4
Fornetti -2 5 2
3. példa
 Tudjuk továbbá, hogy a kockázatmentes piaci hozam
r=10%.
 Tehát, ha egyik lehetőséget se választjuk és mondjuk
bankba rakjuk a pénzünket akkor:
2M x 1,12 = 2,42M Ft lesz belőle
 Melyik lehetőséget válasszam?
 Jelenértékszámítás!
 3. példa
0. 1. 2. NPV

Virágbolt -2 3 4 4,03
segédszámítás -2 2,73 3,31

Fornetti -2 5 2 4,20
segédszámítás -2 4,55 1,65
 3. példa – A virágboltot olcsóbb beindítani

0. 1. 2. NPV

Virágbolt -1,9 3 4 4,13

segédszámítás -1,9 2,73 3,31

Fornetti -2 5 2 4,20
segédszámítás -2 4,55 1,65
 3. példa – hitelfelvétel (nincsen csak 1,9M
tőkénk)

0. 1. 2. NPV

Virágbolt -1,9 3 4 4,13

segédszámítás -1,9 2,73 3,31

Fornetti -2 4,94 1,94 4,09

segédszámítás -2 4,49 1,60
Jelenértékszámítás
Fontos!
 A jelenérték számítás megértéséhez az alábbi tényezőket
érdemes még egyszer átgondolni:
 Pénz időérték elve

 Mi tekinthető a gyakorlatban kockázatmentes hozamnak?

 Egy-egy piaci tényező változása (pl.: kamat), hogyan

befolyásolja a befektetési döntést?
 Mi van akkor, ha a piacon ez a három befektetési lehetőség

van és nekem van 4 millió Ft-om?

 Hitel felvétele, hogyan befolyásolja a befektetési döntést?

 Ha a jelenérték számítás alapján nem tudunk dönteni,

milyen módszerekhez lehet fordulni?

IRR
 Belső megtérülési ráta
 Az a kamatláb, amely mellett a befektetés
pénzáramlásainak jelenértéke nulla. Két
beruházás közül az a kedvezőbb,
amelynek magasabb a belső megtérülési
rátája (ugyanolyan futamidő esetén).
4. példa
 Egy 5 éves befektetés rendre a következő
éves hozamokat ígéri. Mennyi a befektetés
belső megtérülési rátája?

1. 2. 3. 4. 5.
12% 20% 8% 11% 9%
4. példa megoldás
 A befektetés 5 éves hozama:
 1,12 * 1,2 * 1,08 * 1,11 * 1,09 = 1,756
 75,6%

 IRR:
 1,756(1/5) = 1,1192
 11,92%
5. példa
 4 évre szóló bérletnél melyik bérleti díj
fizetési mód a kedvezőbb a bérlő számára, ha
a bérlet ideje alatt a kamatláb végig
r=10%?

a) egy összegben előre fizetve 3.500.000 Ft/4

év
b) évenként előre fizetve 1.000.000 Ft/év
c) kétévenként előre fizetve 1.900.000 Ft/2 év
5. példa megoldás
 Jövőbeli pénzáramlások összehasonlítása
esetén jelenérték számítást alkalmazzunk!
 Bérlő számára a legkisebb, a bérbeadó
számára a legnagyobb jelenértékű
pénzáramlást kell választani értelemszerűen.
 Érdemes segédtáblázatot, illetve ábrát
készíteni az áttekinthetőség kedvéért.
 5. példa megoldás
0 1 2 3 4 NPV
Cash Flow(a) 3,5 0 0 0 0
PV(a) 3,5 0 0 0 0 3,5

Cash Flow(b) 1 1 1 1 0
PV(b) 11/(1,1^1)=0,91 1/(1,1^2)=0,83 1/(1,1^3)=0,75 3,49

Cash Flow(c) 1,9 0 1,9 0 0

PV(c) 1,9 1,9/(1,1^2)=1,57 3,47

 A bérlő szempontjából tehát a „c” verzió a

legkedvezőbb.
Örökjáradék
 Örökjáradék
 Olyan befektetés, amely rögzített nagyságú pénzáramlást
biztosít a végtelenségig.
 A múlt században elsősorban államkötvényeknél elterjedt
forma, amely lejárat nélküli adósságlevél volt, cserébe a normál
kamatszintnél magasabb hozamot biztosított.

PV = C / r
 Növekvő örökjáradék:
PV = C / (r – g)
 „g” az évenként esedékes pénzáramok növekedési
üteme
6. példa
 Mennyit kell most fizetnünk egy az idők
végezetéig tartó évi 1 millió forintos
járadékért, ha a kamatláb 4%?

 Mennyit kell fizetnünk ugyanezért a

járadékért, ha azt akarjuk, hogy a
járadéktag évente 2%-al növekedjen?
6. példa megoldás
PV = C / r
Örökjáradék
1.000.000 / 0,04 = 25.000.000

PV = C / (r – g)
Növekvő örökjáradék
1.000.000 / (0,04 – 0,02) = 50.000.000
Annuitás
 Olyan véges időtartamig fizetett/kapott
járadék, melynek minden részlete
megegyezik.
 Tipikus példája: jelzáloghitelek

1 1 
PV = C ⋅  − 
 r r ⋅ (1 + r )

t

Annuitás
 PV = C x AF

1 1 
PV = C ⋅  − 

 r r ⋅ (1 + r )t
 

Annuitás Faktor
Annuitás táblázat
7. példa
 Egy vállalkozás 72M hitelt vett fel az
alábbi kondíciókkal:
 Kamatláb: Fix 16%
 Futamidő: 10 év
 Törlesztés: évente 1 alkalommal év végén.
 Mennyi az éves törlesztőrészlet?
 Mennyi az 1. évi törlesztőrészletben
lévő kamat, illetve tőke?
7. példa megoldás
 Törlesztőrészlet:
 AF = 4,833
 72.000.000 / 4,833 = 14.897.579 Ft

 Az első részletben:
 Kamat összege 72.000.000 * 0,16 = 11.520.000 Ft
 Tőke 3.377.579 Ft
 Összesen 14.897.579 Ft
8. példa
 Egy vállalat 10 éves futamidőre vesz fel
50M fejlesztési hitelt. A fizetendő kamat
éves 18%, a tőketörlesztés évente
esedékes. Első részletet a 3. év végén
esedékes.
 Mennyi a törlesztőrészlet?
8. példa megoldás
1. Valójában egy 8 éves futamidejű
hitelről beszélünk!
2. Felhalmozott tőketartozás:
1. 50.000.000 x 1,18 x 1,18 = 69.620.000

3. PV = C x AF
1. 69.620.000 = C x 4,078
2. C = 17.072.094
9. példa
9. példa megoldás
 Vegyük észre, hogy egy
jövőbeli pénzáramlásról van Cash Flow PV
szó. Ennek értékének 0. -60 -60
meghatározásához jelenérték
1. -16 -14,55
számítást használjunk.
2. -450 -371,90
 Érdemes táblázatba
rendezni. 3. 38 28,55

4. 73 49,86

5. 98 60,85

6. 751 423,92

NPV 116,73
9. példa megoldás
 Egyszerű annuitás számítás

 PV = C * AF
Ingatlanközvetítői ismeretek
Ingatlanszakma szakterületei
 Ingatlanfejlesztő
 Ingatlanforgalmazó
 Ingatlanközvetítő
 Ingatlan befektető
 Ingatlankezelő
 Társasházkezelő
 Facility manager (létesítmény gazdálkodó)
 Ingatlanvagyon értékelő
Ingatlanközvetítés hatályos
jogszabályai

 1993. évi LXXVIII törvény a lakások és

helyiségek bérletére, valamint az
elidegenítésükre vonatkozó egyes
szabályokról

 25/2008. (IV. 29.) ÖTM rendelet

Ingatlanközvetítői
tevékenység
 Ingatlanközvetítői tevékenység
• Elsősorban magára a közvetítésre, illetve a
közvetítéshez kapcsolódó forgalmi
értékbecslésre terjed ki.
 Ingatlan vagyon-értékelő és közvetítő
tevékenység
• Elsősorban értékbecsléssel foglalkozik,
valamint ingatlan szakértői feladatokat lát
el.
Személyi feltételek
 Büntetlen előélet

 Szakmai képesítés megszerzése

• Ügyvéd, jogtanácsos a jogszabályban előírt
képesítés megszerzése nélkül is

 Bejegyzés az ingatlanközvetítői
névjegyzékbe
Ingatlanközvetítővel szembeni
elvárások

 Alapvető kommunikációs készség

 Gazdasági ismeretek
 Jogi ismeretek
 Műszaki ismeretek
 Nyilvántartások vezetéséhez szükséges
ismeretek
 Piaci ismeretek
Ingatlanközvetítői megbízás
 A közvetítői megbízás a megbízó
részéről a kívánt adásvételi (csere-,
bérleti) szerződés létrejöttét célozza
meg.
 Nem terjed ki a kötelezettsége a
kiválasztott szerződő fél – az ún.
harmadik személy – magatartásáért
való helytállásra.
Megbízási díj
 Az ingatlanközvetítés sajátos jellege
ebben mutatkozik meg leginkább.

 Tevékenységgel arányos
 Jutalékos

 A felmerülő költségeket alapvetően a

megbízási díjból rendezik
Adatkérés a megbízás kapcsán
 Eladás  Vétel

 Ingatlan  Ingatlanra vonatkozó

 Ingatlanon álló épületek kívánságok (az előbbiek
 A földrészlet nagysága alapján)
 Az ingatlanra bejegyzett  Legmagasabb limitár
terhek, kötelezettségek a  Fizetési feltételek
tulajdoni lap alapján
 Az ingatlan lakott-e
 Az épület műszaki jellemzői
 Minimálisan igényelt vételár
 Egyéb a vétellel
kapcsolatosan fontos
körülmények
Szerződés megszűnése
 Megbízó vagy a közvetítő felmondja

 Megbízó vagy a közvetítő meghal

 A megbízó elveszti cselekvőképességét,

vagy a megbízott cselekvőképtelenné válik

 A megbízás tárgytalanná válik

Az ingatlanközvetítés tárgyi
feltételei
 Iroda

 Az iroda berendezése, felszereltsége

 Ingatlanközvetítő adatbázis
Iroda
 Alapvetően helyhez kötött tevékenység

 Érdemes figyelembe venni:

• Lehetőleg utcai legyen
• Legyen lehetőség megfelelő cégtábla,
hirdetőfelületek kialakítására,
kihelyezésére
• Konkurencia, zavaró profilú irodák a
környéken
Iroda berendezése,
felszereltsége
 Megfelelő bútorzat
 Telefon, fax, számítógép, nyomtató
 Nyilvántartó program, adatbázis
 Mérőeszközök
 Ügyfél kényelme
• Megfelelő számú, kényelmes ülőhely
• Fogas, szemetes
• Ásványvíz, kávé
• Prospektusok
Ingatlanközvetítői adatbázis
 Mindenképpen tartalmazza:
• Megbízó adatai
• Megbízás adatai
• Ingatlan adatai
• A megbízás teljesítésével kapcsolatos
adatok
• Adásvételi szerződés adatai
 Az ingatlan piac sajátosságai
 sokféleség, nem szabványosítható: az érték-, vagy árutőzsdékhez hasonló egységes, szabványosított,
könnyen ellenőrizhető, földrajzilag koncentrált kereskedés nem lehetséges;
 feloszthatatlanság, ezért magasak a tranzakciós költségek: az ingatlan tulajdonlása fizikai adottságokhoz
kötött, résztulajdon vásárlása korlátozott, egy-egy tranzakció több szakember bevonását igényli;
 a kínálat rugalmatlan: létrehozásuk teljes ciklusa elérheti a 2-3 évet, amely időszak alatt a már megkezdett
beruházásokat leállítani nehézkes, így a kereslet változásának hatása akár évekkel eltolódva éreztetheti csak
hatását;
 magas transzferköltségek, ideértve az átírási illetékeket, különböző adófajtákat, műszaki és piaci szakértői
díjakat;
 az ingatlant kezelni kell: egyéb „virtuális” befektetési formákkal ellentétben, ha nem is használjuk,
folyamatosan foglalkoznunk kell vele műszaki, jogi és pénzügyi jellegű tevékenységet kíván;
 örökkévalóság igénye: fizikai adottságaik miatt ma már legalább 50 éves életciklussal számolnak az új
épülteknél, amely időszak pénzügyi és számviteli szempontból olyan hosszú, hogy speciális számításokat kíván
meg (örökjáradék, amortizáció, stb.);
 speciális szakismeret szükségessége: az ingatlanokkal műszaki, jogi és pénzügyi szakemberek is kapcsolatba
kerülnek, minden szakma a saját érdekeit és fontosságát helyezi előtérbe, hiányzik az „interdiszciplinális”
megközelítés;
 kormányzati beavatkozások lehetõsége: az ingatlan látható, elhelyezkedése földrajzilag kötött, ezért a
mindenkori hatalom adózási és egyéb vagyonnyilvántartási rendszerének egyik legkönnyebben beazonosítható
eleme, az adózási és egyéb jogszabályi változásoknak legjobban kitett eszközfajta;.
 Az ingatlan több funkciós: egyben termelési tényező, fogyasztási jószág, és befektetési eszköz. Ezért
szabályozása is komplex, az egyes területeket felügyelő állami szervezetek gyakran összehangolatlan és egymást
ellentételező szabályokat hoznak
Ingatlanpiaci marketing
 Specialitások:
• Nagyfokú kötöttség
• Új ingatlan esetén maga az árú sokáig nem is
létezik
• Relatíve ritkán vásárolunk ingatlant

 Alapvetően elkülönítjük:
• Új lakás értékesítésének marketingjét
 Piackutatástól az értékesítésig
• Használt lakás értékesítésének marketingje
 Egyedi ingatlan értékesítés
Hálózatok szerepe az ingatlan
értékesítésben

 Profit orientált szakmai szervezetek

 Franchise rendszerek