Ingatlanközvetítő szakképesítés

SZAKMAI DOLGOZAT

A 6326 Harta, Ráday Pál utca 7. szám alatti, 1262/2 helyrajzi

számú lakóház ingatlan
FORGALMI ÉRTÉKBECSLÉSE

Készítette:
Weibel Szilvia
6326 Harta, Ráday Pál utca 7.

Tel.: +36 30 50 50 289

Az értékelés kelte: 2022. január 21
 Értéktanúsítvány (Összefoglaló Értékelési Bizonyítvány)

Az ingatlan címe, megnevezése:
Az ingatlan helyrajzi száma:
Az értékelés célja:
Az értékelés módszere:
6326 Harta, Ráday Pál utca 7 szám alatti 109,48
nm-es redukált alapterületű, 3 egész és 1 fél
szobás, szabadon álló, belső szinteltolódásos,
tetőtér-beépítéses családi ház különálló 56,52 nm-
es nyárikonyhával
1262/2
Piaci forgalmi érték meghatározása
Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló
forgalmi értékelés

Az ingatlan rövid jellemzése:

A családi ház Hartán, a község központjától 5 perces gyalogútra csendes, nyugodt, rendezett
lakókörnyezetben helyezkedik el. Az összkomfortos családi ház udvara parkosított, gondozott.
Az ingatlan építése 1987-ben fejeződött be. A 898 nm-es telken lévő családi házban 3
hálószoba, 1 főzőfülke étkezővel, 1 nappali, 1 fürdőszoba WC-vel, zuhanyzóval és káddal,
valamin egy különálló WC és különálló mosdó található. Az étkezőből az oldalsó teraszra
érkezünk, melyet az udvarról is meg lehet közelíteni. A pincében egy 16,22 nm-es garázs és
kazánház valamint fatáróló található. A pince nettó alapterülete 35,76 nm összesen. A
tetőtérben 2 szoba és egy előtér található, a padlás igény szerint beépíthető, külön fürdőszoba
is kialakítható. 2007-ben egy különálló téglaépítésű nyárikonyhával bővült az ingatlan. A
nyárikonyhában áramellátás, szennyvízelvezetés és vizesblokk is megtalálható.

A megállapított forgalmi érték:

A vizsgált ingatlan becsült forgalmi értéke ÁFA-, teher-, per- és igénymentesen az értékelés
fordulónapján
24.700.000,- Ft
azaz Huszonnégymillió-hétszázezer forint

Korlátozások, amelyek mellett a megállapított érték érvényes:

A helyszíni szemle megállapításait, az értékbecslés tételes részletezését, az alkalmazott

korrekciós tényezőket jelen forgalmi értékbecslés további fejezetei tartalmazzák, melyekkel
jelen értéktanúsítvány szoros egységet alkot, azok nélkül értelmezése és felhasználása nem
megengedett.
Az értékbecslés 90 napig, azaz 2022. április 21- ig érvényes.

A helyszíni szemle időpontja: 2022. január 16.

Az értékelés fordulónapja: 2022.január 21

Az értékelő neve: Weibel Szilvia

Harta, 2022. január 21

2
 Tartalomjegyzék

1. A megrendelő adatai, utasításai, az értékelés előzményei 4

2. Az ingatlanértékelési módszerek rövid leírása 4

2.1 Forgalmi érték fogalma 4
2.2 Piaci összehasonlító adatokon alapuló értékelés 4

3. Az értékelés célja és módszere 6

4. Az ingatlan környezetének leírása 7

4.1 Regionális elemzés 7
4.2 Ingatlanpiaci elemzés 15
4.3 A környék részletes elemzése 16

5. Az ingatlan leírása 18
5.1 Ingatlan-nyilvántartás szerinti állapot bemutatása 18
5.2 Az ingatlan természetbeni leírása 19
5.3 Az ingatlan külső közműveinek bemutatása 21
5.4 Az ingatlan műszaki jellemzése, diagnosztikája 22

6. Helyiségleltár 27
6.1 Lakóingatlan helyiségleltárja 27
6.2 Nyárikonyha helyiségleltárja 29

7. Az ingatlan forgalmi értékének meghatározása 30

7.1 Piaci összehasonlító adatok alapján történő értékbecslés 30
7.2 Az összehasonlító adatok szöveges jellemzése 31
7.3 Korrekciós táblázat, értékképzés 33

8. Alapfeltételezések, korlátozások, szabályozások 37

9. Mellékletek jegyzéke 39

3
 1. A megrendelő adatai, utasításai, az értékelés előzményei:
A megrendelő neve: Weibel Kft.
Címe: 6000 Kecskemét Frangepán sétány 4. 2/11.
Telefonszáma: +36 76 505 289
Kapcsolata az értékelt ingatlannal: -

A megrendelő utasításai:
A Megbízó megbízza Weibel Szilvia Megbízottat a 1262/2 Hrsz. alatt nyilvántartott,
természetben a 6326 Harta, Ráday Pál utca 7 szám alatti lakóingatlan tulajdonjogának piaci
forgalmi értékének meghatározására.

2. Az ingatlanértékelési módszerek rövid leírása

2.1 Forgalmi érték fogalma:

Forgalmi érték alatt az a várható összeg értendő, amelyért az ingatlan gazdát cserélhetne,
magánjogi adás-vételi szerződés keretében, egy eladni szándékozó eladó és egy olyan vevő
között, akivel kapcsolata kizárólag piaci természetű, az értékbecslés fordulónapján,
feltételezve, hogy az ingatlan a piacon nyilvánosan meghirdetésre került, a piaci
körülmények lehetővé teszik a szokványos értékesítést és annak lebonyolítására az ingatlan
természetétől függő, megfelelő időtartam áll rendelkezésre.

A fogalmi érték meghatározására vonatkozó többször módosított 25/1997. (VIII.1.) PM

rendelet – három jódszer alkalmazását javasolja, úgy mint a piaci összehasonlító adatok
elemzésén alapuló értékelés, a hozamszámításon alapuló értékelés és a költség alapú
értékelés.

2.2 Piaci összehasonlító adatokon alapuló értékelés

A piaci érték egyfajta idealizált érték, átlagos értékesítési ár (a lehetséges árak várható
értéke), melyet az EVS az alábbiak szerint definiál:
„A piaci ár azt az árat (értéket) jelenti, amely összegért egy vagyontárgyban (ingatlanban)
való érdekeltség (jelen esetben tulajdonjog) méltányosan, magánjogi szerződés keretében
az értékelés időpontjában várhatóan eladható, feltételezve, hogy
• az eladó hajlandó az eladásra;
• az adásvételi tárgyalások lebonyolítására elégségesen hosszú idő áll rendelkezésre;
• a tárgyalás időtartama alatt az érték nem változik;
• a vagyontárgy meghirdetése és értékesítése kellő nyilvánossággal történik;
• az átlagostól eltérő, speciális ajánlatot nem vesznek figyelembe.

A direkt összehasonlításon alapuló módszer lényege, hogy hasonló tulajdonságú tárgyaknak

hasonló az értéke.
A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés a vizsgált ingatlanhoz hasonló
ingatlanok eladási, kínálati és bérbeadási árait analizálja, és ezeket összehasonlítja a vizsgált
ingatlannal. Az összehasonlítás alapját a szóban forgó ingatlan jellemzői, illetve az

4
összehasonlítandó ingatlanok jellemzői képezik és az ezek közötti eltérések határozzák meg
az értékmódosító tényezőket.

A piaci összehasonlító adatokon alapuló módszer fő lépései:

1. Az alaphalmaz kiválasztása
Az összehasonlító vizsgálatot egy olyan ingatlanokat tartalmazó alaphalmazban kell
elvégezni, amely földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és az abban
szereplő ingatlanok típusa azonos a vizsgált ingatlannal. Az alaphalmaz adatainak
átlagától jelentősen eltérő szélső értékeket az elemzés során figyelmen kívül kell hagyni.

2. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése

Az elemzés során az összehasonlítás alapjául szolgáló ismérveket az értékelőnek teljes-
körűen meg kell ismernie, és ezeket kell a tárgyi ingatlanhoz hozzámérni. Csak azonos
értékformákat és azonos jogokat szabad összehasonlítani.

3. Fajlagos alapérték meghatározása

Az elemzett összehasonlító adatokból kell az alapértéket meghatározni. Ez az alapérték
fajlagos érték általában terület m²-re vetítve, de egyes esetekben más volumen-
mérőszámok vagy kapacitási számok pl. m³, szállodai szobaszám, stb.) is alkalmazhatók.

4. Értékmódosító tényezők elemzése

A vizsgált ingatlan értékének meghatározása értékmódosító tényezők
figyelembevételével történik. Értékmódosító tényezőként csak jelentős, értéket
befolyásoló tényezők vehetők fel, amely az összehasonlító adatok alaphalmazára nem
jellemző.
Az értékmódosító tényezők közül az alábbiakat minden esetben vizsgálni kell:
1. Elhelyezkedés
2. Telekadottság
3. Alapterület
4. Műszaki szempontok
5. Infrastruktúra
6. Használati szempontok
7. Komfortfokozat
8. Jogi szempontok, hatósági szabályozás

5. Fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása

A szakvéleményben az értékmódosító tényezők közül csak az értéket jelentősen
befolyásolókat kell feltüntetni, és ha arra lehetőség van, akkor értékmódosító hatásukat
számszerűen is meg kell határozni. Az értékmódosító tényezők alapján kell módosítani
a fajlagos alapértéket.

6. Végső érték számítása

Az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték értékmódosítása után kialakuló fajlagos
érték és az ingatlan mérete (volumene, kapacitása) szorzataként kell megállapítani.

5
 3. Az értékelés célja és módszere:

Az értékelés célja:
Az ingatlan forgalmi (piaci) értékének meghatározása

Az értékelés módszere:
Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló forgalmi értékbecslés.

Az értékbecslés elkészítéséhez felhasználtam az ingatlannal kapcsolatos dokumentumokat,

áttanulmányoztam a tulajdonilapot, térképmásolatot. Információt gyűjtöttem az utóbbi idők
hasonló ingatlanainak adás-vételi és kínálati árairól. A helyszíni szemle alkalmával
megvizsgáltam az ingatlan településen való elhelyezkedését, infrastruktúráját, az ingatlan
műszaki paramétereit. A látottakról feljegyzéseket, fényképfelvételeket készítettem.

A vagyonérték megállapításának célja, hogy alapadatokat adjon az ingatlanvagyontárgyak

aktuális piaci forgalmi értékének meghatározásához, és gazdasági döntés kiinduló adata legyen.
A feladat az, hogy ezen elemzés, vizsgálat a megállapításaival olyan reális forgalmi értéket
adjon a megbízó részére a használatban álló ingatlanvagyonról, amely érték a megrendelő
döntését segíti elő.

A megállapított értéken az ingatlannak értékesíthetőnek kell lennie a szakvélemény korlátozó

feltételeivel összhangban.

A tanulmányban rögzített értékelési, szakértői becsérték az ingatlan műszaki jellemzőit, az

aktuális árakat, erkölcsi és fizikai avulását figyelembe vevő komplex műszaki, pénzügyi, jogi,
piaci és kereskedelmi szemléletű becslés.

Az értékelés figyelembe veszi és mérlegeli a forgalmi érték meghatározásánál:

• a forgalomképességet, amennyiben a piaci értékesítési feltételek adottak;
• az ingatlan városhoz viszonyított elhelyezkedését, településen belüli helyét, településen belüli
helyét, és az ebből következő értékviszonyokat;
• helyi és területi, országos fejlesztési koncepciókat, annak környezetre gyakorolt hatását;
• szomszédok és a közevetlen környezet értékmódosító adottságait;
• környezeti és városi infrastrukturális viszonyokat (közmű, kulturális, igazgatási,
egészségügyi, biztonsági).

A dolog természetéből adódóan más becslés más, eltérő eredményeket adhat.

A melléketek részét képezi a tulajdoni lap és a térképmásolat. Ezen dokumentum közhiteles

adatait vizsgálat nélkül felhasználtam az értékelés során.

Az ingatlant a helyszíni szemle időpontjában megismert állapotnak megfelelően értékeltem.

A helyszíni szemle során nem került sor épületdiagnosztikai mérésekre, ezért az esetlegesen
fennálló, de szemrevételezéssel nem észlelhető értékbefolyásoló tényezőkre (mint pl. a rejtett
szerkezeti hibák, a talajfelszín és burkolatok alatti problémákra) nem terjed ki a dolgozat.

6
 4. Az ingatlan környezetének leírása

4.1 Regionális elemzés

Az e fejezetben vizsgált régió Harta nagyközség és 20-30 km-es környezete, gazdasági,

kulturális és idegenforgalmi valamint oktatási szempontból. Harta lakossága helyi
vállalkozásoknál, állami szektorban, a környékbeli városokba ingázó munkavállaló, illetve
magánvállalkozó. Az általános iskolában magas színtű német nyelvoktatás folyik, ezzel is
megőrizve a település sváb gyökereit.

A nagyközség országon belüli elhelyezése

Harta történeti áttekintése

Harta és környéke ősidők óta lakott helynek számít, amit az itt talált nagyszámú régészeti
leletanyag is bizonyít. Területén bronzkorból és avar korból származó település nyomai
kerültek elő a földből, valamint gazdag leletanyagú honfoglalás kori temetőt is feltártak itt a
közelmúltban. A település nevét az oklevelek 1187-ben említik először. Nevét 1193-ban Horta,
1289-ben Harta alakban írták. 1187-ben Eufrozina királyné (1146), II. Géza király neje Harta
egy részét a székesfehérvári kereszteseknek adta, míg Harta másik része fehérvári várbirtok
volt. A település a tatárjárás alatt lakatlanná vált, s az így elnéptelenedett várföldet (a
várjobbágyok, és Hartai nemesek földje mellett) IV. László király, 1289-ben Vejtei
Sebestyénnek adta, és határát leíratta. Az oklevélben leírt határ a déli Duna-parttól kelet felé
indulva a „várjobbágyok és nemesek Hartája” megfelel a mai Dunapataj mellett
fekvő Nagyharta pusztának. Északon Ölle és Szüle faluval (ma puszta) határos. Hartáról
7
a madocsai rév vitt át a Dunántúlra.A települést Harta, Kis-Harta, 1455-ben Nagy-Harta
neveken említik az okiratok. 1455-ben Mikolai Mihály és Bálint birtoka. 1573-ban, a török
időkben a székesfehérvári vár tartozéka. 1686-os összeíráskor már, mint néptelen helyet
említették. 1722–1724 között a település földesura gróf Ráday Pál volt, aki az elnéptelenedett
faluba Württemberg, Hessen, Pfalz és Speyer környéki németeket telepített. A községet
sokszor sújtotta árvíz. 1852-ben a tűzvész majdnem teljesen elpusztította. A tűzvész után
alakult ki a község rendezett képe. A 20. század elején Pest-Pilis-Solt-Kiskun
vármegye Dunavecsei járásához tartozott. 1910-ben a lakosság ~40%-a magyar, ~60%-a német
volt. Ebből 1/3-a római katolikus, ~17%-a református, több mint a fele evangélikus volt. 2001-
ben lakosságának 6,4%-a sváb, a többiek nagyrészt magyar nemzetiségűek. A településhez
tartoztak Hartaibojár és Hartaimikla, valamint Dunatetétlen és Érsekiharta puszták is.

Harta címere

Harta nevének eredete

Egyes műkedvelő helytörténészek szerint a község neve a német „hart” (kemény) szóból
származhat, ugyanis Hartát nagyrészt német telepesek népesítették be a 18. században. A
környékbeliek szerint rendkívül keményen dolgoztak, ezért kaphatta a település ezt a nevet.
Más, idősebb hartaiak pedig úgy tartották, hogy a falu neve azért lett Harta, mert amikor az első
német-ajkú protestáns családok ulmi skatulyáikon[5] (Ulmer Schachtel) megérkeztek a Dunán,
nagyokat dobbantottak a lábukkal a helyi kötött, néhol anyagos "kemény" talajon és emiatt
nevezték el így új otthonukat.
A fenti magyarázatok a népetimológia kategóriába esnek, az új telepesek hiányos helytörténeti
ismeretei miatti találgatások a település nevének a német "hart" (kemény) szóhoz való
hasonlósága miatt kaphattak szárnyra. A "hart" szó összekötése a helyi talajjal, illetve a
legendásan keményen dolgozó hartai svábokkal azonban logikailag megalapozott
magyarázatnak tűnhetett sokaknak.
A falu 1723-ban kezdődő újratelepítési előtti dokumentumok egyértelművé teszik a település
nevének korábbi eredetét. Hartára vonatkozó legrégebbi írásbeli említés egy 1289 évből való
adománylevélben olvasható. 1409-ben Egyházasharta, 1455-ben Nagy-Harta néven említik az
oklevelek, ekkor Mikolai Mihály és Bálint birtoka. Tekintve, hogy a falut Horta vagy Harta
néven már 12–13. századi oklevelek is említik, neve nyilvánvalóan nem származhat a 18.
századi német telepesektől.

8
Földrajzi elhelyezkedés
Harta Bács-Kiskun megyében, a Duna-Tisza közti síkság nyugati oldalán a Duna bal partján
fekszik, Budapesttől 100 km-re, délre. Legközelebbi városok: Solt 12 km-re, Kalocsa 20 km-re
délre, Kiskőrös 30 km-re délkeletre. A község megközelíthető közúton az 51-es számú főúton.
A Dunán, vízi úton is megközelíthető, mivel nem csak személyiforgalomra alkalmas kikötővel,
hanem teherkikötővel is rendelkezik.

Harta regionális elhelyezkedése

A falu északi határában lévő, eredetileg 3-6 méter széles és 80-100 méter hosszú parcellákra
osztott, pár tíz hektáros, részben homokos terület, amin a helyi lakosság tradicionálisan szőlőt
művelt, a szőlőkben elszórtan gyümölcsfákkal. A 4-8 soros, jellemzően gyalogszőlő művelésű
parcellák biztosították az egyes családok évi bortermését. Más svábok által lakott vidékekhez
hasonlóan itt is főleg siller borokat készítettek, változó minőségben. A helyi sváb
nyelvhasználatban "Aspae" néven hívott szőlős a rezgőnyárfa német nevére utal (Aspe), így
feltételezhetően korábban nyárfaligetes terület lehetett.
A faluhoz közel eső kis parcellákon nem csak szőlőt, de kisebb mértékben más gyümölcsöt is
termeltek. A jellemzően magonc kajszi, őszibarack, "lapos alma", szilva (aminek a
legmegbecsültebb fajtájára a francia quetsche szót használták) és meggy mellett az egres és a
ribizli volt jellemző a sorok közt. Az egrest és a ribizlit a parcellák közepére ültették, hogy a
dűlőúton baktató, megéhezett kapásokat kevésbé tegyék ki a kísértésnek.
Az 1990-es évek végétől a borszőlő háztáji termelése hanyatlásnak indult és a kis parcellák
jelentős részét elhanyagolták, azok elgazosodtak. A 2000-es években az eredeti terület falutól
messzebbi dűlőit egyre inkább szántónak kezdték el használni, a szőlőtermesztés visszaszorult
a faluhoz legközelebb eső 2 dűlőre (amiből az első dűlő dupla hosszúságú), majd néhány gazda
több összevont parcellára akácligetek telepítésébe kezdett, míg mások szintén több parcellát
összevonva gyümölcsösöket telepítettek. A terület kisebb részén megmaradt keskeny szőlősök
9
jelentős részét is magasművelésűre alakították, tradicionális gyalogszőlő már csak mutatóban
maradt.

Földrajzi adottságok
Tengerszint feletti magasság: 100 m
Éghajlati jelleg: kontinentális, mérsékelten meleg, száraz.
Évi középhőmérséklet: 14C° *
Éves csapadékmennyiség: 142,6 mm *
Napsütéses órák száma: 2350 óra felett *

Lakosságszám
Lakossága 2017 évben: 3616 fő
Népsűrűsége 27 fő/km²
Lakások száma 1602
Területe: 12972 hektár (= 129.7 km²)

Népesség
7000

6000

5000

4000

3000

2000

1000

Harta népességének alakulása 1870-től 2019-ig (fő)

A 2011-es népszámlálás során a lakosok 83,9%-a magyarnak, 3,6% cigánynak, 20,9%

németnek, 0,3% románnak mondta magát (15,9% nem nyilatkozott; a kettős identitások miatt
a végösszeg nagyobb lehet 100%-nál). A vallási megoszlás a következő volt: római katolikus
26,4%, református 12,2%, evangélikus 23%, görögkatolikus 0,5%, felekezeten kívüli 11,8%
(24,9% nem nyilatkozott).

*2020 és 2021 évi adatok alapján.

10
Tájrendezés és természetvédelem
Harta nagyközség és határa a Dunamenti síkság Kalocsai-Sárköz kistájának és a Solti síkságnak
a része. A táj a vízparttól az egykori Duna mederig, a mai Duna-völgyi-főcsatornáig terjed,
mintegy 20-30 km szélességben kíséri a folyó medrét. Harta határában az évtizedek óta folyó
kavics- és sóderkitermeléssel megbolygatott aljzatot könnyebben pusztítja a folyó, a mélyebb
meder lecsapolja a Kis-Dunát (Öreg-Dunát), ezért annak az árka az év nagyobb részében, a
holtágrehabilitáció ellenére is száraz marad. A Duna az évezredek alatt bejárta a Duna-Tisza
közét, és gyakori kiöntéseinek hordalékával borította. Ennek köszönhetően keletkezett a táj jól
hasznosítható öntéstalaja. Az egykori elhagyott-, széles árterek alacsonyabb részein vizet át
nem eresztő agyagtalaj, a magasabb felszínen öntésiszap és öntéshomok rakódott le. A laposok
mélyedéseiben szikesek keletkeztek.

A hartai Dunapart

Harta közvetlen környékét a Duna ártere és a körülötte fekvő, nagyobb részben művelés alá
vont, kisebb hányadában védelem alá helyezett, sajátos élővilággal rendelkező puszták jelentik.
Hozzátartozik az 1998 óta helyi védettségű mintegy 6 km hosszú Felsőzátonyi-sziget és a
Kiskunsági Nemzeti Park VIII. Természetvédelmi területe Miklapuszta. Az ármentesítések
után, az egykori öntésterületen keletkezett Miklapuszta, Szentkirály és a tetétleni Böddi-szék
szikes tavakkal tarkított szikes pusztája. A Duna-völgy kiemelkedő tájképi értékeivel
rendelkező Miklapuszta 6241 ha-os területe 1993 óta védett. Természeti különlegességekben
gazdag része Szentkirály. Változatos domborzati formáit a különböző tagoltságú szikpadkák
biztosítják. A puszták agyagos felszínén esős időszakok után nagy kiterjedésű vízzel borított
területek maradnak vissza. A laposok vize utánpótlás hiányában gyorsan elpárolog, a rövidebb-
hosszabb ideig tartó vízállásos mélyedésekben szikes mocsarak, szikes gyepek és vakszikek,
közöttük szikpadkák keletkeznek. A kiszáradás után visszamaradt magas sótartalmú talajon
csak sótűrő és sókedvelő növények élnek meg. A cickafark-féleségek társaságában megjelenik
a szárazvirágként is kedvelt sóvirág, a báráyparéj, a pozsgás zsázsa és a mészpázsit. A mélyebb
fekvésű szikes tavak mocsári növényzetét a zsióka és a nád alkotja A rétek és a kiemelkedő
szigetek hangulatos virágai a nőszirom, a sziki boglárka, a sziki cickafark és a borzas
árvalányhaj. A sziki faunát a zöld lombszöcskék, az imádkozó sáskák, a hangyalesők és a
homokfutrinkák, valamint a pusztai gyalogcincér alkotják. A védett terület évről évre pihenő-
és találkozó helyéül szolgál a vonuló madarak több ezres tömegeinek. Életteret biztosít az
ugartyúk, a túzok, a kékvércse és a székicsér fokozottan védett és ritka madárfajainak. A
fészkelő madarakat a vércsék, a piros lábú cankó, a nagy goda, a bíbic, a barna rétihéja, a
kabasólyom és az egerészölyv képviselik. A szikes vizek mellett költik ki fiókáikat a széki lile,
valamint a gólyatöcs. Itt található a hazai széki lile állomány legnagyobb egyedszámú csoportja.
Kedveli ezt a sziket az ugartyúk is, illetve a puszták legnagyobb futómadara a túzok. A
horgászok számára az állandó vizű csatornák (Kerekér, Kígyós) halban gazdag vizei jelentik a
paradicsomi bőséget. A védett terület tenyésztett állatai a juh és a szarvasmarha, legeltetésükkel
a növényvilág eredetiségének őrzői.
11
Oktatás, kultúra
A Ráday Pál Általános Művelődési Központ közoktatási tevékenysége, az óvodai nevelés és az
általános iskolai oktatás mellett ellátja a község közművelődési feladatait, biztosítja,
szakmailag irányítja a községi könyvtár működését. A művelődési ház programjai között
minden korosztály megtalálja a neki megfelelő programot: kézműves foglalkozások, művészeti
kiállítások, zenés rendezvények, biztosítják a lakosság kikapcsolódását. A Ráday Pál Általános
Művelődési Központ többcélú, közös fenntartású intézmény, a kalocsai kistérségi társulás
része, közoktatási mikrotársulása. Az óvodai és általános iskolai feladatellátásról 1996 óta
Harta és Dunatetétlen települések önkormányzatai intézményfenntartó társulás formában
közösen gondoskodnak. Az országban elsők között felismerték, hogy az intézmények
összevonásával közös fenntartásban azok gazdaságosabban, hatékonyabban működtethetők. Az
eltelt több mint tíz év alatt nemcsak pénzügyi-gazdasági hatékonyság területén, hanem szakmai
munkájának színvonalában, az oktatás-nevelés eredményességében is bizonyított az intézmény.
Az ésszerű összevonás eredményeként a kisgyerekeknek nem kell utazniuk, mert az óvodai
nevelés és az alsó tagozatos oktatás területén Dunatetétlenen tagintézmény működik.

Gazdasági fejlődés iránya, foglalkoztatás, idegenforgalom

A nagyközség alapvetően mezőgazdaságból él, az 1949-ben megalapított szövetkezetek 1975-
ben két tsz-ben egyesültek, melyek jelenleg gazdasági társaságokként működnek
növénytermesztő profillal. A jelenleg Hartán működő vállalkozások hozzávetőleg 800
hartainak biztosítanak munkát, de a munkanélküliségi mutatókat figyelembe véve ez nem
elegendő, szükség lenne újabb vállalkozások betelepülésére. A nagyközség határában mintegy
8000 ha szántóterület helyezkedik el, mely a község megélhetését jelenti
Harta közigazgatási területéhez tartozik Állampuszta és Nagykékes. Állampusztán 1884 óta
büntetés-végrehajtási intézet működik. Az elitéltek fogva tartása zárt területen, foglalkoztatásuk
nyílt területen folyik. Foglalkoztatásukat egy kft. biztosítja. Állampusztán csak az intézet és a
kft. alkalmazottai laknak, családjukkal, szolgálati lakásokban, de Hartáról is sokan járnak be
dolgozni. Nagykékes a község központi belterületétől 6 km-re fekszik.
Hartán 20 civil- társadalmi szervezet, egyesület, alapítvány működik az önkormányzattal jó
kapcsolatot kialakítva. Tevékenységi köreik közül megemlítendő a hagyományőrzés,
környezeti értékeink védelme, Duna-part karbantartása, sport tevékenységek, zenekultúra,
tűzoltó-tevékenység, vadász tevékenység, közbiztonság védelme.
A Duna közelsége kiváló természeti, ill. turisztikai adottságot jelent. Védett a hartai Duna-ág
és környezete, az ártéri erdők, továbbá a szikeken lévő miklai tájvédelmi körzet.
Ritkaságszámba menő madárfaja a túzok. A Duna-parton és a környező tavakban jók a
horgászati lehetőségek, a környék gazdag vadállománya izgalmas kikapcsolódást nyújt a
vadászok számára.
Az idegenforgalom fejleszthető lenne, hiszen erre a környezet széleskörű lehetőségeket biztosít.
A Templom utca névadói az itt álló templomok. A klasszicizáló késő barokk evangélikus
templomot a gyülekezett fennállásának 250. évfordulóján, 1973-ban felújította. A református
templom klasszicista stílusban, a Szent István templom Möller Károly tervei alapján készült.
Az I. Világháborús hősök tiszteletére emlékművet állítottak a polgármesteri hivatal előtti téren.
A II. világháborúban elesettek emlékművét 1992-ben emeltette a község lakossága a helyi
temetőben. A helytörténeti gyűjteményben egy régi lakóház századelőn emelt falai között a
nevezetes hartai festett bútorok gazdag díszítésű darabjait találjuk.

12
A hartai bútorok díszítő stílusa egyéni, színhasználata jellegzetes. A díszítés központi
motívuma a reneszánszban gyökerező, centrális elrendezésű korsóba, vagy kehelybe állított
virágcsokor. Ez a kompozíció szerkezetében a mai napig nem változott. Egyedinek tekinthetők
a lovas alakokkal díszített szekrények. A múzeum lakószobáiban három korosztály népviseletét
ismerhetjük meg. Ezen túl tárgyak, írásos dokumentumok elevenítik fel a népélet, a községi
igazgatás emlékeit.
A Nemzetiségi Tájházban (6326 Harta, Templom utca 62.) láthatjuk a hartai népviselet
relikviáit, a különböző korosztályok szokásos öltözeteit, valamint gazdag főkötő és
pártagyűjteményét. Helytörténeti Gyűjteménye a híres hartai festett bútorokat és az európai
német nyelvterületen is egyedinek számító népviseletet mutatja be.

Női népviselet Férfi népviselet Gyermek népviselet

Hartai festett bútor Nemzetiségi Tájház

Infrastruktúra
Hartán a szisztematikus rendben épült, jellemzően párhuzamos utcák száma 20, 100%-ban
szilárd burkolattal. Harta Nagyközség Önkormányzata az infrastrukturális beruházások
(telefon, kábel tv, gáz, szennyvízcsatorna) befejezésével az ilyen jellegű építkezések során
megsérült útpályák szisztematikus –pályaszerkezetét illetően EU szintű - újjáépítését tűzte ki
célul. Az elmúlt években az Önkormányzat több útépítési, útfelújítási munkálatot
kezdeményezett és vitt véghez Harta belterületi úthálózatának felújítása céljából. Az úthálózat
javítása Harta és a környező települések gazdasági és társadalmi életére egyaránt jelentős
pozitív kihatással van, úgy a közlekedésbiztonság mind a megközelíthetőség szempontjából.

13
Település szerkezet

1723-tól az első németek a mai 'Arany J. (korábbi nevei: Hirnkass / Hátulsó utca/ később Ráday
Pál u.), majd a Templom utcát (Fädrkass /Elülső utca/) alakították ki, mely négy évtizedig
tartott. Ez a falu történeti magja. Az északabbra, a Templom utcával párhuzamosan fekvő
utcák, a Kossuth és a Széchenyi utcák ezt követően épültek ki. A mai rendezett falukép, a
sakktáblás településszerkezet már a kezdetektől tudatosan alakult, majd véglegesen a 1862-es
nagy tűzvész után alakult ki.
A mai településszerkezet a 19-20. század fordulóján felvett királyi kataszteren szépen
megmutatkozik. A két templom jól látható a térképen.

Településszerkezet

A fenti térkép szerint jellemző volt az oldalhatáros, az udvar végén „L” alakban zártsorúan
beforduló épület-elhelyezés. Az udvarok mögött szérűskertek húzódtak, melyek ma már – kis
méretük miatt – többnyire nem mezőgazdálkodást szolgálnak. A telekszerkezet a kialakulás
állapotát nagyrészt megőrizte, a beépítésben azonban váltakozva megjelentek az újabb
építészeti stílusokat képviselő épületek, vegyes utcaképet eredményezve. Az utcák rendjét
néhány belső tó, mély fekvésű terület tagolta, a település körül pedig Káposztáskertek voltak,
melyek jellegüket a mai napig őrzik.
A nagyközség közművesítettsége
Vízvezeték, villamosenergia, gázellátás valamint a szennyvízcsatorna hálózat a település
minden utcájában kiépítésre került.

Közeljövő várható fejlesztései

Az 51-es és az 52-es számú főutak felújítása a környékbeli települések közös célja.

14
 4.2 Ingatlanpiaci elemzés

Harta egy rendezett község a Duna partján 3500-4000 fő lakossággal, hozzávetőlegesen 1600
lakással, 12.972 hektáron elterülve. Harta történetét és német gyökereit egyaránt igyekeznek a
helyiek megőrizni. A hartaiak „híresen” rendszerető, pontos emberek, mely a német
származásuknak (német precizitás) is köszönhető. A környékbeli, valamint az ingázásra
általában még elfogadható távolságra lévő városok – Budapest 100 km-re, Kalocsa 20 km-es
távolságra az 51-es főúton, valamint Kiskőrös 32 km-re illetve a megyeszékhely, Kecskemét,
65 km-es távolságra található -, ugyanakkor a természet, a Duna közelsége kedvező
ingatlanpiaci pozíciót biztosít a település ingatlanjai számára.

A 80-as években rengeteg családi házat építettek az akkori fiatal családok, párok. Mára a
településen aligha lehet üresen álló építési területet találni. Harta ingatlanjait javarészt a régi
parasztházak, - melyek egy részük már az új tulajdonos által felújításra került-, a 80-as években
épült családi házak és az új építésű ingatlanok alkotják.

Az utóbbi években egyre nagyobb értéket képvisel a természetközeliség, az öko-barát életmód,

az önfenntartás. Ezt jól szemlélteti a 2020-ban alapított helyi vállalkozás, a My Farm Harta is.
A cég a vegyszermentes, egészséges, hazai termesztésű zöldségeket, gyümölcsöket, valamint
húsárut értékesít. Vevőkörüket, az ezeket az élelmiszereket kereső emberek alkotják, akik
esetleg gyakorlat, szakértelem, természeti adottságok, termőföld hiánya vagy bármi más hiánya
miatt saját maguknak nem tudják biztosítani. (Valamint sokan mások is.) A Farm, ugyan csak
1,5 éves múlttal rendelkezik, mégis már több településen is követik példájukat. (Gazdasági
hátterébe nem kívánok belemenni, nem szükséges a felvetésem bizonyításához.) Mindez a helyi
példa is azt mutatja, hogy a világon, ha kis léptékben is, de elindult valamiféle természetközeli
élet igénye, igény az önfenntartásra, a környezetünk védelmére.

Összeségében a fentieket igazolja az a tény is, hogy a hartai ingatlanok rendkívül gyorsan új
gazdára találnak, hatalmas a kereslet, főleg a városból vidékre illetve a hartai kötődésű, már
nyugdíjas évekeit élő külföldiek részéről. Ezzel szemben a kínálat korlátozott, gyakran kihalásos
elven (örökös hiánya, vagy az örökös értékesíteni kívánja) kerül újabb ingatlan a piacra.

Várható tendenciák
Az elmúlt időszakot tekintve, a vírushelyzet, az elszigetelődés, valamint a szociális, társas
kapcsolatok nélkülözése miatt is, egyre inkább a természet, a környezetünk jelenti az értéket.
Az emberek egyre jobban igénylik, ha lehetőségük van a lakóingatlanjukon kívül, mások és
saját maguk veszélyeztetése nélkül, kikapcsolódni, akár csak sétálni az erdőben, a folyó parton,
vagy egy kevésbé forgalmas település rendezett utcáin. Úgy gondolom, hogy a tiszta,
nyugalmat sugárzó kis falvak ingatlanpiaci helyzete fokozatosan javuló tendenciát fog mutatni.

15
 4.3 A környék részletes elemzése

A jelen dokumentációban részletezett családi ház, Hartán, a község déli részén, csaknem az
utolsó utcában található, nyugodt, csendes környéken, kellemes családi házas, zöld
környezetben. Az utcában szereplő ingatlanok egytől egyig a 80-as években épültek, ma is
lakott házak, melyek némelyike már új tulajdonossal bír.

Térképrészlet (Harta déli fele)

A családi ház telke a község déli részén található, északról az Arany János utcával
párhuzamosan, a Védgát sorra és a József Attila utcára merőlegesen helyezkedik el.
A családi ház a jobb oldali (József Attila utca irányába) telekhatáron, szabadon álló épület. A
bal oldali (Védgátsor felőli) telekhatáron a szomszéd családi háza található.

A Ráday Pál utca, kétirányú, a település központjától, 10 perces séta távolságában helyezkedik
el. A központban buszmegálló, gyógyszertár, orvosi rendelők, posta, Takarékbank, pékségek,
CBA és Reál élelmiszerüzletek, nemzeti dohánybolt, vendéglátóhelyek, egyéb kiskereskedelmi
üzletek, valamint kulturális és oktatási intézmények, mint a könyvtár, általános iskola, óvoda,
idősek otthona, faluház és a polgármesteri hivatal helyezkednek el. Az utóbbi közvetlen
szomszédságában található a tűzoltóság épülete is. A szórakozási lehetőségeket a
vendéglátóegységek, a Dunaparton évente megrendezésre kerülő Őrölt Hajós versenye
fesztivál, valamint a község központjában található Glass House Disco biztosítja. Sportolási
lehetőség a községet a Dunaparton létesített focipálya nyújtja.

A település úthálózata kiváló, minden utcában betonút van. A közvilágítás is teljes mértékben
kiépített, akár gyalogosan is, éjszaka is biztonságos a közlekedés, melyhez a járdák is
hozzájárulnak. (Gyalogosoknak nem az autóúton kell közlekedniük.)

16
Parkolási lehetőség az ingatlan környezetében rendkívül egyszerű, ingyenes.

Személygépjárművek parkolása háromféle módon megoldott:

 az udvarban kialakított autóbeállón

 a családi ház előtt, közterületen
 az ingatlanban lévő garázsban

Parkolási lehetőségek képekben

Összeségében minden évszakban megoldott az ingyenes parkolási lehetőség.

17
 5. Az ingatlan leírása

5.1 Ingatlan-nyilvántartás szerinti állapot bemutatása

A nyilvántartási állapot bemutatása a Függelékbe becsatolt, 2022.01.06-i keltezésű, teljes

tulajdoni lap másolata alapján történik.

Területi besorolás: belterület

Az ingatlan helyrajzi száma: 1262/2
Az ingatlan címe: 6326 Harta, Ráday Pál utca 7.
A tulajdoni lapon széljegy nme található.

I.rész

1.
Az ingatlan megnevezése: kivett lakóház, udvar
Területe: 898 m²

II.rész

2.
Az ingatlan tulajdonosa: Weibel János
Tulajdoni hányada: ½ tulajdoni hányad
Tulajdonlás jogcíme: adásvétel

3
Az ingatlan tulajdonosa: Weibel Jánosné
Tulajdoni hányada: ½ tulajdoni hányad
Tulajdonlás jogcíme: adásvétel

III.rész

18
 5.2 Az ingatlan természetbeni leírása

A telek mérete: 898 m², magántulajdon, eszmei tulajdoni hányadokra bontva.

A telek közel téglalap alakú, a telekhatárokon ingatlanok találhatóak, az egyiken a szóban forgó
ingatlan, a másik határon pedig a szomszédos ingatlan található, valamint kerítések épültek az
utcafronti és a hátsó határokra.

Az épület építési ideje. építési módja:

A családi ház 1987-ben épült, hagyományos építésimódban, szabadon álló beépítéssel.
A SÁRVÁR fantázia nevet viselő típustervet a SIGMA Tervező és Szervező Munkaközösség
értékesítette.
Tervező: Helfrich Salamon építészmérnök, aki egyben a munkafolyamatokat is irányította,
ellenőrizte a kivitelezés során.
2007-ben a telken egy nyárikonyha került megépítésre, melynek terveit Schneider Márton
építészmérnök készítette.

A családi ház földszint + belső szinteltolódásos megoldással, tetőtér beépítéses lehetőséggel

került kivitelezésre. A nyárikonyha földszintes kivitelezésű.
Az épület az utcavonallal párhuzamos gerincű nyeregtetővel épült.
Az épület a környezetébe jól illeszkedik, a többi épülettel lényegében azonos kórú,
alapterületét, magasságát tekintve is nagyon hasonló.

A szomszédos ingatlanokról, az utcakép, a környezet

19
A telekre a ház bejárati ajtajával szembe, kerítés részeként található kisajtón keresztül lehet
bejutni. Az épületet beton járda veszi körül, megkönnyítve a közlekedést akár
mozgáskorlátozottak számára is. A járda egészen a nyárikonyháig vezet, mely
akadálymentesített épület.

A kisajtón belépve a bejárati ajtó valamint a járda, mely a nyárikonyháig vezet

Gépkocsibeállási lehetőség a zárt udvarban

20
 5.3 Az ingatlan külső közműveinek bemutatása

A terület összközműves: víz-, gáz-, villany és csatorna közmű, valamint kábeltévé, szélessávú
Internet és vezetékes telefonszolgáltatás egyaránt rendelkezésre áll.

Vízellátás:
Az utcai központi vezetékre való csatlakozás megoldott. A víz ¾”-os műanyag csöveken
keresztül jut az ingatlanba. Az ingatlan hidegvizes vízórával rendelkezik. Az összes kifolyó 6
db. Meglévő, vezetékes vízhálózat kiépítve, csatlakozva.
A vízminőség ellenőrzött, nyomásviszonyok jók.
A nyárikonyha vizes helyiségeinek vízellátása új vezeték beépítésével készült.

Tüzivíz:
Az oltóvíz az épülettől számított 100-m-en belül meglévőaltalaj tűzcsapról biztosított.

Szennyvíz:
Szennyvíz a közmű által üzemeltetett szennyvíz-csatornába kerül, melyre az ingatlan és a
nyárikonyha is rá van csatlakoztatva.

Áramellátás:
Az épület áramellátásához háromfázisú, négyvezetékes rendszerű 3x380/220 V-os légvezeték-
, illetve légkábelcsatlakozás készült, az utcai szekunder szabadvezetékhálózatról.
Az utcai hálózatból kiépített az ingatlan elektromos bekötése.
A nyárikonyha villamosenergiaellátása a lakóépülettől földkábellel biztosított.
Elektromos energiaellátás és villanyszerelés szabvány szerint szerelve.

Gázellátás:
Az utcai gázvezetékről bekötővezetékkel került kiépítésre. A gázüzemű berendezések erről
kerülnek lekötésre. (gázkazán, gáztűzhely)
Gázellátás a nyárikonyhában még nem került kiépítésre.

Csapadékcsatorna:
Csapadékcsatorna nincs. A csapadékvíz árokrendszerbe kerül elvezetésre.

Gyengeáram:
Kábeltévé, tv, telefon és internetszolgáltatások kiépítve, biztosítva.

21
 5.4 Az ingatlan műszaki jellemzése, diagnosztikája

Alapozás, vízszintes és függőleges teherhordó szerkezetek:

Hagyományos építési mód. Az épület alapozása sávalapozás.
A felmenő teherhordó falszerkezetek POROTON (B30) téglából készültek. A kémény- és
falpillérek kisméretű tömör falazótéglából készültek.
Nyílásáthidalók: A monolit helyszíni betonozással készült áthidalások.
Födémszerkezet: Monolit vasbeton födémszerkezet.
Válaszfalak: POROTON (B30) téglából készültek illetve 6 és 10 cm vastagságú
válaszfaltéglából.
Nyárikonyha alapozása szintén sávalapozás.
A főfalak POROTHERM 38 HS téglából, a válaszfalak 10 cm-es válaszfaltéglából készültek.
A födémszerkezet POROTHERM gerendás és béléstestes födém.

Diagnosztika:
Az épületek (a lakóépület és a nyárikonyha) állékonyak, az alapozásnak, továbbá a függőleges
teherhordó szerkezeteknek nincs látható hibája, elmozdulásból eredő repedés nincs.
A födémeken repedések, ázás nyomok, hő okozta jelenségek nem tapasztalhatók.
A külső teherhordó falak belső felületein meghibásodás nem látható.
A belső falakon a diagnosztika során meghibásodás nem látható.

Tetőszerkezet, tetőhéjalás:
A fedélszék hagyományos ácsszerkezetű, fa fedélszék, vasbeton koszorúkkal.
Az épület az utcavonallal párhuzamos gerincű nyeregtetővel épült.
A héjazat anyaga hornyolt cserép.
A cserép alatt hőtükörrel (kifelé) ellátott polifoam, alatta kőzetgyapot majd újabb hőtükör
(befelé), préselt falemez, majd műanyag lambéria található a beépített tetőtér felett.
Nyárikonyhán fa szerkezetű nyeregtetős kialakítású magastető található. A tetőfedés anyaga
betoncserép.

Diagnosztika:
A fedélszékek és héjazatok is (lakóépület, nyárikonyha) koruknak megfelelő állapotban
vannak.

Szigetelés:
Az épület szigetelése az építéskori szabványt elégíti ki.
A nyílászárók hőszigetelők. Az épület külső vakolata hőszigetelő nemesvakolat, valamint az
északi oldali falon belső hőszigetelő vakolat is van.
Az épületek (lakóépület, nyárikonyha) talajnedvesség elleni szigetelésre bitumenes lemezt
alkalmaztak.

Diagnosztika:
Nem látható szerkezet, időarányos elhasználódás feltételezett.
Nedvesedés, vizesedés nem tapasztalható.

22
Homlokzat felületkezelése (külső burkolat):
Hőszigetelő alapvakolat és TERRA-NOVA nemesvakolat.
A nyárikonyha külső homlokzati felületén nemesvakolat, a belső oldalfalon és a mennyezeten
sima oldalfal és mennyezetvakolat készült. A lábazatvakolat cementvakolaton nemesvakolat. a
vakolt felületeken háromszori fehérmeszelés készült.

Diagnosztika:
Homlokzati elszíneződés látható a lakóépületen, mely a levegő, a csapadék kosz-, portartalma
matt keletkezett.

Nyílászárók:
A lakóépület ablakai fa kettős üvegezésű, fokozottan hőszigetelt bukó-nyíló szerkezetek. Az
ablakok redőnyökkel és szúnyoghálókkal ellátottak.
A ház belső ajtói teli fa ajtók, fa anyagú belső ajtó keretekkel.
Mindkét (első és hátsó) bejárati ajtó egyedi 1 ponton záródó fa levélajtó kivitelezésű duplaajtó.
A nyárikonyha homlokzati nyílászárói fokozott légzárású, hőszigetelt műanyag szerkezetűek.
A belső ajtók szintén műanyagok.

Diagnosztika:
A fa anyagú nyílászárókon elöregedésből adódó nyomok láthatók, a műanyag nyílászárók
újszerű állapotúak, minimális időarányos elhasználódással. Az üvegeken törés illetve repedés
nyomok nem láthatóak.

Bádogos munkák:
Mindkét épület esetében a függő ereszcsatornák és lefolyócsövek horganylemezből készültek.

Diagnosztika:
A csatorna állapota korához képest kiváló. Csöpögés, folyás sem a vízszintes, sem a függőleges
elvezető ágaknál nem látható.

Vízvezetékek:
A lakóépület csőhálózata horganyzott acélcsőből van.
A nyárikonyha csőhálózata műanyag nyomócső.
Mindkét épületben a vezetékek szabadon vagy felhoronyban szereltek.

Diagnosztika:
A kötőelemeknél víz, illetve rozsdafoltok nem láthatóak. a vezetékek koruknak megfelelő
állapotban vannak, időarányos elhasználódással.

Villamos rendszer:
A házba érkező áram a földszinten kialakított villamos elosztóba érkezik, onnan jut el a
fogyasztó berendezésekig.

Diagnosztika:
Szabad szemmel kopás, sérülés, repedezés, elszíneződés a vezetékeken nem látható.

23
Gázvezeték:
A hálózat anyaga hegesztett acélcső. Az alapvezeték a pincei garázson keresztül köt a földszinti
gázmérő helyiséghez, az itt felhelyezett mérő a gázkazán, a gáztűzhely, (gázbojler beépítéséhez
a bekötési lehetőség kiépítve) gázfelhasználását méri. A kazánház a legalsó (pince) szinten
található.

Diagnosztika:
A vezetékek hegesztésein repedés, oxidálódás nem látható.

Szennyvíz vezetékek:
A szennyvízelvezetés az utcán üzemelő szennyvíz-csatornába kerül gravitációs úton elvezetésre
kör keresztmetszetű PVC csővezetéken keresztül.
A felhasználóhelyek méretétől függően vizesblokkonként egy vagy kettő PVC szennyvíz
ejtővezetéken keresztül csatlakoznak a központi szennyvízelvezető csatornarendszerbe.

Diagnosztika:
Hiba nem tapasztalható.

Lépcső (külső, belső):

Külső lépcsők (első, oldalsó, hátsó) monolit betonlépcső, az első és oldalsó lépcsőknél korlát
van, vas vázzal és fa lécekkel.
Belső lépcső a földszintről a pincébe monolit betonlépcső, kerámia járólap burkolattal.
A földszintről a félemeletekre, vasvázra szerelt gyámolított fa lépcsők vezetnek.

Diagnosztika:
A kerámiaburkolatokon a használatból eredő kopások és néhol repedések láthatóak.
A lépcsők állapota korának megfelelő.

Az alapozás megfelelő minőségben készült el, az épületekben jelen állapotukban nem található
az épületek mozgására utaló repedés, süllyedés. A szerkezeteken mozgásra utaló repedések nem
tapasztalhatók. Szemrevételezéssel az állékonyságukat veszélyeztető jelentős szerkezeti
károsodások, illetve elhasználódás nem állapítható meg. A mennyezeten födémmozgásra utaló
repedések, elszíneződések nem jelentkeztek. Az épületek szakszerű kivitelezéssel, nagyfokú
gondossággal készültek, a látható szerkezeteken építési hibára utaló nyomokat nem
tapasztaltam.

Épületgépészet

Fűtés:
Vegyes tüzelésű kazán illetve gázkazán a hőtermelő, hőleadó pedig radiátorok valamint
padlófűtés. Ezek önállóan és egyszerre is működhetnek. A fűtések cirkulációját a radiátoroknál
a gravitáció, a padlófűtésnél keringtető szivattyú biztosítja. Lakáson belül központi helyen
elhelyezett szobatermosztát, a víz hőmérsékletét a kazánban, kazánra szerelt kazántermosztát
szabályozza.
A nyárikonyhában vegyes tüzelésű cserépkályha biztosítja a meleget. Valamint egy hűtő-fűtő
klíma és egy falra szerelt, programozható kiegészítő fűtés is található.

24
Elektromos ellátás:
A belső szerelés a falba vésett védőcsőben szerelt szigetelt elektromos vezetékekkel jut el a
csatlakozásokig.

Gyengeáram:
Az épületekben telefon, internet és tv csatlakozási lehetőség van kiépítve.

Vízellátás:
A belső hideg-meleg víz a falba vezetett horganyzott acélcsövön keresztül jut el a vízvételi
helyekig.

Melegvízellátás:
A melegvizet elektromos üzemű, hőtárolós bojlerrel biztosítja, külön villanymérővel. A
lakóépületben 200 literes, a nyárikonyhában 80 literes bojlerek találhatóak.

A lakóépület berendezési tárgyai

Mosdók, WC, fürdőszoba

Az épületben található mosdókagylók, WC-k és kád is Alföldi Porcelán termékei. A csaptelepek
Cludi csaptelepek, hagyományos hideg-melegvizes csappal valamint szerelvényeivel. A
zuhanyfülke egyedi építésű, padlóburkolattal kirakott mélyedés/tálca, zuhany hideg-meleg
állítható, hagyományos csaptelepekkel és szerelvényeivel.
A külön álló WC és a fürdőszobai WC is tartályos, az előbbi a WC mögött közvetlen elhelyezett
tartállyal, az utóbbi pedig falra felszerelt tartállyal rendelkezik.

Konyha
A mosogató kétmedencés rozsdamentes acél, kereskedelmi termékek, keverő csapteleppel és
szerelvény tartozékaival együtt.
Préselt fa konyhabútor, beépített konyhatechnikai gépekkel.

Ajtók
A bejárati és a belső ajtókon, csempeburkolatokon, a konyha, a fürdőszoba beépített
berendezési tárgyain, az épületgépészeti rendszereken és az épületvillamossági hálózat
szerkezeti elemei a padló és oldalfalak burkolatain a korukból eredő elhasználódás, kopás
látható. Állapotuk a koruknak megfelelő.

Padlóburkolat
Padlóburkolatokon külsérelmi nyomok az elhasználódásból eredően minimálisan láthatók.

Falburkolatok
A falburkolatok állapotuk koruknak megfelelő. A falakon elszíneződés, szennyeződés, elválás,
beázás jelei nem láthatók. A fürdőszobai csempék esetén külsérelmi nyomokat nem
tapasztaltam.

25
Nyílászárók
A lakásban az ablakok tokozata nincs meglazulva. Az üveglapok sértetlenek, a vízvetők ellátják
a funkciójukat. Tökéletesen működnek, használatból eredő időarányos elhasználódás jelei
megfigyelhetők. Csere, javítás pillanatnyilag nem szükséges.
A belső ajtók megfelelően rögzítettek, jól záródnak, nem szorulnak, sérülés nem látható.

Vízvezetékek
Az öblítőtartállyal szerelt WC-k jól működnek, szivárgás és korrózió nem tapasztalható. a
konyhai műanyag lefolyórendszer állapota korának megfelelően jó.

A nyárikonyha berendezési tárgyai

Mosdók, WC, fürdőszoba

A nyárikonyhában a mosdó, WC porcelán, a csaptelepek keverő csaptelepek, szerelvényeikkel.
A zuhanyfülke egyedi építésű, padlóburkolattal kirakott mélyedés/tálca, zuhany, keverő
csaptelepekkel és szerelvényeivel. A WC tartályos kivitelű.

Konyha
A mosogató kétmedencés rozsdamentes acél, kereskedelmi termékek, keverő csapteleppel és
szerelvény tartozékaival együtt.
Préselt fából készült konyhabútor, mely egyedi elemekkel került kiegészítésre, valamint
beépített konyhatechnikai berendezésekkel ellátva.

Ajtók
A bejárati és a belső ajtók, csempeburkolatok, a konyha, a fürdőszoba beépített berendezési
tárgyai, az épületgépészeti rendszerek és az épületvillamossági hálózat szerkezeti elemei a
padló és oldalfalak burkolatai újszerűek, igényesen kivitelezettek.

Padlóburkolat
Padlóburkolatokon külsérelmi nyomok, kopás, karc, törés nem látható. Újszerű állapotban
vannak.

Falburkolatok
A falburkolatok kiváló állapotúak. A falakon elszíneződés, szennyeződés, elválás, beázás jelei
nem láthatók. A fürdőszobai csempék esetén külsérelmi nyomokat nem tapasztaltam.

Nyílászárók
A lakásban az ablakok tokozata nincs meglazulva. Az üveglapok sértetlenek, a vízvetők ellátják
a funkciójukat. Újszerű állapotúak. Csere, javítás pillanatnyilag nem szükséges.
A belső ajtók megfelelően rögzítettek, jól záródnak, nem szorulnak, sérülés nem látható.

Vízvezetékek
Az öblítőtartállyal szerelt WC jól működik, szivárgás és korrózió nem tapasztalható. a konyhai
műanyag lefolyórendszer állapota korának megfelelően jó.

26
 6. Helyiségleltár

6.1 Lakóingatlan helyiségleltárja

Pince:
Helyiség Alapterület További jellemzés
megnevezése
A garázsajtó az északi oldalra néz, a fából készült
Gépkocsi 16,22 (5,68) harmonikaajtó a nappali ablakai alatt találhatóak. A
tároló m² padló betonból van.
A garázst az étkezőbe vezető lépcsővel -1-1 fa ajtóval
Előtér 1,16 (0,41) összekötő picike tér, innen nyílik a kazánház fa ajtaja is.
m² A padló betonból van. Itt található a gázóra is.
A pici előtérből, a déli irányú ajtón keresztül jutunk a
Kazánház 2,96 (1,04) kazánházba, itt található a vegyes tüzelésű kazán. A
m² padlóburkolat beton.
A kazánházból délre nyíló ajtón keresztül jutunk ide.
Tüzelőtároló / 15,42 (5,4) Tárolásra szolgáló helyiség. Itt található a gázkazán is.
kamra m² A déli oldalon található ajtón keresztül a hátsó udvarba
jutunk. A padlóburkolat beton.
Összesen: 12,52 m²
A pince nettó alapterületének 35%-át kalkuláltam a redukált alapterületbe.

Földszint:
Helyiség Alapterület További jellemzés
megnevezése
A bejárati ajtóhoz vezető lépcsőn át jutunk az első
Terasz (első) 5,04 (1,01) teraszra. Korláttal rendelkezik (vas tartórúd+ fa lécek).
m² Fagyálló hidegburkolat és beton a padló.
A bejárati ajtón át az előtérbe jutunk. Innen nyílik a WC
Előszoba/ és a mosdó helyisége. Az előszobából déli irányban
előtér 5,07 m² tovább haladva a boltív alatt érkezünk az ebédlőbe.
Ablaka az első teraszra néz, északi irányba. A padló
metlachi hidegburkolat, padlófűtéssel.
WC 1,48 m² Az előszobából nyíló helyiség. Hidegburkolattal,
porcelán WC-vel.
Mosdó 1,48 m² Az előszobából nyíló helyiség. Hidegburkolattal,
porcelán mosdóval.
Az előtérből az étkezőbe jutunk. Ide vezet a pincéből
Étkező 10,02 m² felvezető lépcső is, valamint innen indul az emeletre a
fa lépcső. Az étkező nyugati oldalán található az oldalsó
terasz, amelyre egy üvegajtón keresztül lehet kijutni. A
padló metlachi hidegburkolat, padlófűtéssel.
Az étkezőből és az udvarról tudunk feljutni a teraszra. A
Terasz 8,64 (1,73) padló betonból van. Fa korláttal ellátott. Fedetlen.
(oldalsó) m²

27
 Az étkezőből a konyhába érkezünk. Falai csempézettek
Konyha / 6,92 m² és fa lécekkel díszítettek. Innen jutunk a hátsó teraszra
főzőfülke valamint a kamra ajtaja is a konyhából nyílik. A padló
metlachi hidegburkolat, padlófűtéssel
Kamra 3,0 m² A konyhából jutunk a kamrába, a padló metlachi
hidegburkolat.
A konyhából dupla ajtón keresztül érkezünk a hátsó
Terasz (hátsó) 1,2 (0,24) beton teraszra. Innen a lépcsőn keresztül jutunk az
m² udvarra.
Összesen: 30,95 m²
A földszinti terület 100 %-át számoltam a redukált alapterületbe, kivéve a teraszokat, amelyek 20%
vettem.

Emelet
Helyiség Alapterület További jellemzés
megnevezése
Az étkezőből felfelé vezető lépcsőn a nappaliba
Nappali 26,2 (22,27) érkezünk. Ablakai az északi falon vannak. A
m² padlóburkolat padlószőnyeg, mely alatt padlófűtés van.
A nappaliból a fürdőszobához és a szobába vezető
Közlekedő 1,89 (1,61) közlekedő. A padlóburkolat padlószőnyeg, mely alatt
m² padlófűtés van.
A közlekedőből nyíló ajtón lehet bejutni, Ablakai a
keleti oldalon helyezkednek el, bőven az átlagmagasság
Fürdőszoba 5,28 (4,49) felett. Mosdókagyló, fürdőkád és WC alföldi
m² porcelánból, a zuhanyfülke egyedi tervezésű
padlóburkolattal kirakott. A padló hidegburkolat
metlachival. A falak kézzel festett, egyedi csempével
díszítettek.
A közlekedőből nyíló ajtón keresztül a hálószobába
Szoba 12,18 érkezünk. Ablakai a hátsó udvarra néznek, a déli falon
(hálószoba) (10,35) m² helyezkednek el. A padlóburkolat padlószőnyeg, mely
alatt padlófűtés van.
Összesen: 38,72 m²
Az emelet nettó alapterületének 85%-át kalkuláltam a redukált alapterületbe.

Tetőtér
Helyiség Alapterület További jellemzés
megnevezése
Az előtérből északi oldalon nyíló ajtón át jutunk a
szobába. Padlásszobáról beszélünk, így a plafon ferde,
Szoba 13,6 (10,88) lambériázott. Ablaka az udvarra nézz, tájolása nyugati.
m² A padlón padlószőnyeg van illetve padlófűtés.
A nappaliból felfelé vezető lépcsőn érkezünk a
padlószőnyeges, padlófűtéses előtérbe. Innen nyílik
Előtér/ 4,41 (3,53) északi és déli irányba a két beépített padlásszoba,
előszoba m² valamint a padlásra vezető lépcső is innen indul. Ablaka
nyugatra, az oldalsó udvarra néz.

28
 Az előtérből déli oldalon nyíló ajtón át jutunk a
szobába. Padlásszobáról beszélünk, így a plafon ferde,
Szoba 16,12 (12,9) lambériázott. Ablaka az udvarra nézz, tájolása nyugati.
m² A padlón padlószőnyeg van illetve padlófűtés.
Összesen: 27
27,30 m²
A tetőtér alapterületének 80%-át kalkuláltam a redukált alapterületbe.

A lakóépület alaprajza a mellékletben található.

6.2 Nyárikonyha helyiségleltárja

Helyiség Alapterület További jellemzés

megnevezése
A bejárati ajtón át jutunk az előtérbe, északi és déli
Előtér 3,0 m² falain egyedi tervezésű, beépített fa szekrények
találhatóak. A padlóburkolat hidegburkolat.
Az előtérből a konyhába érkezünk, egyedi összeállítású
Konyha 19,8 m² konyhabútor, beépített mosogatógéppel. Az ablaka
keletre néz. Fal: fali csempeburkolat. Padló:
hidegburkolat.
Az előtérből ajtón át érkezünk a pihenőbe, ahol egyedi
Pihenő 11,7 m² tervezésű fa beépített szekrényt illetve tapétával burkolt
falakat, laminált padlót találunk. Ablaka északra néz.
A közlekedőből érkezünk a fürdőszobába, ahol fali
csempeburkolat és hideg padlóburkolat van. Egyedi
Fürdőszoba 8,7 m² tervezésű padlóburkolattal kirakott akadálymentesített
WC-vel zuhanyzó. Ablaka nyugatra néz, az átlagmagasság felett.
A fürdőszobából nyílik a WC helyiség. Itt
hidegburkolatot és porcelán WC-t találunk, ablaka a
délre néz, átlagmagasság felett.
Az előtéren át a konyhán keresztül végig vezet az
Közlekedő 3,93 m² épületen, innen nyílik a fedett, beépített terasz, a kamra
és a fürdőszoba is. Hidegburkolat a padló.
Kamra 1,5 m² A közlekedőből a kamrába jutunk. Hidegburkolattal
rendelkezik és egy pici déli ablakkal.
A közlekedőből keletre nyíló ajtón át jutunk a beépített
Fedett terasz 7,89 m² teraszra. Innen a z udvarra nyíló ajtó vezet ki az
(beépített) épületből. Lap padlóburkolattal és keletre illetve délre
néző ablakokkal.
Összesen: 56,52 m²

A nyárikonyha alaprajza a mellékletben található.

29
 7. Az ingatlan forgalmi értékének meghatározása

7.1 Piaci összehasonlító adatok alapján történő értékbecslés

Jelen értékbecslés elkészítésekor a nemzetközi gyakorlatban elfogadott irányelvek közül a piaci

összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelési módszer került alkalmazásra. Ennek
indoka az, hogy a vizsgált ingatlantípus (családi ház) forgalmi értékét leginkább a környéken
lévő és hasonló adottságú ingatlanok közelmúltban történt nyíltpiaci értékesítésekor
kialkudott árainak alapul vételével, és a korrekciós tényezők alkalmazásával lehet a
legkorrektebb módon megbecsülni.

Az értékelési megbízás tárgyát képező ingatlan forgalmi értékének meghatározásához

megfelelő mennyiségben álltak rendelkezésemre adatok, azért a piaci összehasonlító adatok
elemzésén alapuló forgalmi értékbecslést alkalmaztam, a vizsgált ingatlant a közelmúltban
értékesített hasonló ingatlanok értékéhez viszonyítottam.

(A TEGOVA, valamint az EVS irányelve ezen kívül a nettópótlási költség alapú és hozamszámításon
alapuló értékelési módszereket javasolja alkalmazni. Tárgyi ingatlan és értékelési cél esetében ezek
azonban nem alkalmazhatók.)

Az összehasonlító vizsgálatokat egy olyan, lakóingatlanokat tartalmazó alaphalmazban kell

elvégezni, amely földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló (ugyanazon
település, nagyobb város esetében lehetőleg ugyanazon városrészben legyen (ek) az
összehasonlító adatok, mint a vizsgált ingatlan) és az abban szereplő ingatlanok típusa azonos
a vizsgált ingatlannal. Az alaphalmaz adatainak átlagától jelentősen eltérő szélső értékeket
(akár területre, akár az adásvételi értékre vonatkozót) az elemzés során, figyelmen kívül kell
hagyni.

A forgalmi érték megállapítása során az összehasonlító adatokból kiindulva a vizsgált eszköz

az összehasonlítás bázisától az egyes tulajdonságaiban eltér. Azok a tulajdonságok, amelyek az
érték alakulását lényegesen befolyásolják, az értékmódosító tényezők.
A vizsgált ingatlan értékének pontosabb meghatározása értékmódosító tényezők
figyelembevételével történik.
Az egyes értékmódosító tényezők lehetnek értéknövelő, vagy értékcsökkentő tényezők.
A dolgozatban az értékmódosító tényezők közül az értéket jelentősen befolyásolókat tüntettem
fel, valamint értékmódosító hatásukat százalékosan is meghatároztam.

A páros összehasonlítási módszert alkalmazhatjuk minden olyan ingatlan értékelés esetében,

ahol piaci összehasonlító elemzést alkalmazhatunk. A módszer lényege, hogy a kiválasztott
ingatlant páronként hasonlítjuk össze az erre alkalmas (ugyanazon területen elhelyezkedő,
hasonló elrendezésű, közel azonos paraméterekkel rendelkező ingatlanok) ingatlanokkal.
Elvégezzük minden esetben a korrekciós számításoka, majd azután képezzük az ingatlan piaci
árát.

A rendelkezésemre álló adathalmazból kiválasztottam 5 db hartai (környékbeli) családi

házat, melyet alkalmasnak találtam a piaci összehasonlító adaton alapuló forgalmi
értékbecsléshez. Az értékmódosító tényezők figyelembevételével kiszámoltam a módosított
(ún. korrigált) fajlagos értéket, majd a végső értéket a fajlagos érték és az ingatlan mérete
szorzataként határoztam meg.

30
 7.2 Az összehasonlító adatok szöveges jellemzése

Az összehasonlító vizsgálatokat egy olyan lakóingatlanokat tartalmazó alaphalmazban kell

elvégezni, amely földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló (ugyanazon
település, nagyobb város esetében lehetőleg ugyanazon városrészben legyen (ek) az
összehasonlító adatok, mint a vizsgált ingatlan) és az abban szereplő ingatlanok típusa közel
azonos a vizsgált ingatlannal. Az alaphalmaz adatainak átlagától jelentősen eltérő szélső
értékeket (akár területre, akár az adásvételi értékre vonatkozót) az elemzés során, figyelmen
kívül kell hagyni.

Az összehasonlító ingatlanok – az összehasonlítás szempontjából – lényeges tulajdonságait

jellemezzük, különös tekintettel az alábbi táblázat korrekciós tényezőire: építési idő, az ingatlan
állaga, állapota, felszereltsége, környezete, építészeti és használati szempontok, alternatív
hasznosítási lehetőségek, közművesítettség, infrastruktúra, lakóingatlan nagysága, stb.

Az összehasonlító adatokat (ingatlanokat) a korrekciós táblázat előtt röviden jellemezni kell. A

jellemzésnek tipikusan arra kell kitérni-összpontosulni, hogy milyen az összehasonlító adat
„viszonya” a vizsgált ingatlannal összefüggésben (miben gyengébb, miben jobb).
Természetesen ezen jellemzésnek összhangban kell lennie a korrekciós táblázat megfelelő
adataival.

Az 1-es összehasonlító adat rövid jellemzése:

6326 Harta, Rákóczi utca,120 m²-es kockaház, 1080 m²-es telken. A ház 1966-ban épült. A
kockaház a község északi szélén található, 1,8 km-re a vizsgált ingatlantól, amely 4 szobás+
konyha, felújítandó, konvektoros fűtéses ház. Az elhelyezkedése a vizsgált ingatlannal közel
megegyező, felújításra szoruló műszaki állapot. Egy 12 nm-es fedett oldalsó, és 1 fedett 10 nm-
es első terasszal. Az ingatlan átlagos (kevésbé rendezett) kerttel, udvarral rendelkezik. Víz, gáz,
villany, szennyvíz, kábeltévé, vezetékes telefon bekötve, internet nincs. Az ingatlanhoz tartozik
egy különálló gazdasági épület, mely lakásra nem is alkalmas.
Az értékesítés ideje és a vételára: 2021. augusztus, 20.500.000 Ft

Alkalmazott korrekciók:
A telek mérete: vizsgált ingatlan kisebb telekkel rendelkezik (-2%)
Az ingatlan elhelyezkedése: a vizsgált ingatlan is a község szélén található, így korrekciós számítást
nem alkalmazunk (0%)
A családi ház alapterülete: vizsgált ingatlan kisebb alapterülettel rendelkezik (+3)
Terasz: a vizsgált ingatlanok teraszai nem fedettek, ebből a szempontból gyengébb (-1%)
Kertrendezettség: a vizsgált ingatlan kertje rendezett (+1%)
Fűtés módja: a vizsgált ingatlan fűtési szempontból erősebb (vegyes tüzelésű és gázkazán is van) (+8%)
Műszaki állapot, állag: a vizsgált ingatlan műszaki állapota átlagos, jó (+3%)
Közművesítettség: a vizsgált ingatlanban internet is be van vezetve (+1%)
Ingatlanhoz tartozó különálló épület: a vizsgált ingatlan rendelkezik lakható különálló épülettel, így ezt
a korrekciós tényezőt (+5)

31
A 2-es összehasonlító adat rövid jellemzése:
6326 Harta, Széchenyi utca,110 m²-es felújított kockaház, 1440 m²-es telken. A ház 1970-ben
épült. A kockaház a község középső részén található, 1,6 km-re a vizsgált ingatlantól, amely 3
szobás+ konyha, felújított, beköltözhető, vegyestüzelésű kazánnal és cserépkályhával
rendelkezik. Az elhelyezkedése a vizsgált ingatlannal közel megegyező, megfelelő műszaki
állapot. Az ingatlan rendezett kerttel, udvarral rendelkezik. Víz, gáz, villany, szennyvíz,
kábeltévé, vezetékes telefon és internet bekötve. Lakható különálló épülettel.
Az értékesítés ideje és a vételára: 2020. március, 30.000.000 Ft

Alkalmazott korrekciók:
A telek mérete: vizsgált ingatlan lényegesen kisebb telekkel rendelkezik (-4%)
Az ingatlan elhelyezkedése: a vizsgált ingatlanunk a község szélén helyezkedik el, messzebb a
központtól (bevásárlási lehetőség, iskola, óvoda, orvosi rendelő, stb.) (-2%)
A családi ház alapterülete: vizsgált ingatlan közel azonos alapterülettel rendelkezik (+0%)
Terasz: a vizsgált ingatlannak van terasza (+1%)
Kertrendezettség: a vizsgált ingatlan kertje, udvara is rendezett, ezért itt 0%-ot számolunk
Fűtés módja: a vizsgált ingatlan esetélben gázkazán is megtalálható (+4%)
Műszaki állapot, állag: a vizsgált ingatlan műszaki állapota is megfelelő, beköltözhető, ezért 0% a
korrekciós érték
Közművesítettség: a vizsgált ingatlan is ezekkel a közművekkel bír, így 0% a korrekció
Ingatlanhoz tartozó különálló épület: a vizsgált ingatlanhoz tartozó épület is lakható (0%)

A 3-as összehasonlító adat rövid jellemzése:

6326 Harta, Zalka utca,85 m²-es kockaház, 540 m²-es telken. A ház 1968-ban épült. A kockaház
a község észak-keleti szélén található, 2,2 km-re a vizsgált ingatlantól, 3 szobás+ konyha,
felújítandó, konvektoros fűtéses ház. Az elhelyezkedése a vizsgált ingatlannal közel
megegyező, felújításra szoruló műszaki állapot. Az ingatlannak rendezetlen kertje, udvara van.
Víz, gáz, villany, szennyvíz, kábeltévé, vezetékes telefon bekötve, internet nincs. Az
ingatlanhoz tartozik egy különálló gazdasági épület, mely tárolásra alkalmas.
Az értékesítés ideje és a vételára: 2021. január, 15.500.000 Ft

Alkalmazott korrekciók:
A telek mérete: vizsgált ingatlan lényegesen nagyobb telekkel rendelkezik (+4%)
Az ingatlan elhelyezkedése: a vizsgált ingatlan is a község szélén található, így korrekciós számítást
nem alkalmazunk (0%)
A családi ház alapterülete: a vizsgált ingatlan nagyobb alapterületű, tehát fajlagosan gyengébb (-4%)
Terasz: a vizsgált ingatlannak van terasza (+1%)
Kertrendezettség: a vizsgált ingatlannak gondozott, mutatós udvara van (+2%)
Fűtés módja: a vizsgált ingatlan fűtési szempontból erősebb (vegyes tüzelésű és gázkazán is van) (+8%)
Műszaki állapot, állag: a vizsgált ingatlan műszaki állapota átlagos, jó (+3%)
Közművesítettség: a vizsgált ingatlanban internet is be van vezetve (+1%)
Ingatlanhoz tartozó különálló épület: a vizsgált ingatlanhoz tartozó épület lakható (+5%)

32
A 4-es összehasonlító adat rövid jellemzése:
6326 Harta, Kossuth utca,110 m²-es téglaház, 1080 m²-es telken. A ház 1975-ben épült. A ház
a község középső részén található, 1,1 km-re a vizsgált ingatlantól, 3 szobás+ konyha,
felújítandó, konvektoros fűtéses ház. Az elhelyezkedése a vizsgált ingatlannal közel
megegyező, felújításra szoruló műszaki állapot. Az ingatlannak gondozott kertje, udvara van.
Víz, gáz, villany, szennyvíz, kábeltévé, vezetékes telefon bekötve, internet nincs.
Az értékesítés ideje és a vételára: 2021. január, 19.700.000 Ft

Alkalmazott korrekciók:
A telek mérete: vizsgált ingatlan kisebb telekkel rendelkezik (-2%)
Az ingatlan elhelyezkedése: a vizsgált ingatlanunk a község szélén helyezkedik el, messzebb a
központtól (bevásárlási lehetőség, iskola, óvoda, orvosi rendelő, stb.) (-2%)
A családi ház alapterülete: vizsgált ingatlan közel azonos alapterülettel rendelkezik (+0%)
Terasz: a vizsgált ingatlannak van terasza (+1%)
Kertrendezettség: a vizsgált ingatlan kertje, udvara is gondozott, ezért itt 0%-ot számolunk
Fűtés módja: a vizsgált ingatlan fűtési szempontból erősebb (vegyes tüzelésű és gázkazán is van) (+8%)
Műszaki állapot, állag: a vizsgált ingatlan műszaki állapota átlagos, jó (+3%)
Közművesítettség: a vizsgált ingatlanban internet is be van vezetve (+1%)
Ingatlanhoz tartozó különálló épület: a vizsgált ingatlanhoz tartozik egy lakható külön épület is (+10%)

Az 5-ös összehasonlító adat rövid jellemzése:

6326 Harta, Petőfi utca,110 m²-es felújított családi ház, 1440 m²-es telken. A ház 1983-ben
épült. A község középső részén található, 1,5 km-re a vizsgált ingatlantól, amely 3 szobás+
konyha, részben felújított, épület, konvektoros fűtéssel. Az elhelyezkedése a vizsgált
ingatlannal közel megegyező, jó műszaki állapot. Az ingatlan rendezett kerttel, udvarral
rendelkezik. Víz, gáz, villany, szennyvíz, kábeltévé, vezetékes telefon bekötve, internet nincs.
Fedett terasszal, ami 10 nm-es.
Az értékesítés ideje és a vételára: 2020. október, 22.000.000 Ft

Alkalmazott korrekciók:
A telek mérete: vizsgált ingatlan lényegesen kisebb telekkel rendelkezik (-4%)
Az ingatlan elhelyezkedése: a vizsgált ingatlanunk a község szélén helyezkedik el, messzebb a
központtól (bevásárlási lehetőség, iskola, óvoda, orvosi rendelő, stb.) (-2%)
A családi ház alapterülete: vizsgált ingatlan közel azonos alapterülettel rendelkezik (+0%)
Terasz: a vizsgált ingatlannak terasza nem fedett (-1%)
Kertrendezettség: a vizsgált ingatlan kertje, udvara is rendezett, ezért itt 0%-ot számolunk
Fűtés módja: a vizsgált ingatlan fűtési szempontból erősebb (vegyes tüzelésű és gázkazán is van) (+8%)
Műszaki állapot, állag: a vizsgált ingatlan műszaki állapota megfelelő, az összehasonlító adat pedig csak
jó, részben felújított, ezért (1%) a korrekciós érték
Közművesítettség: a vizsgált ingatlanban internet is be van vezetve (+1%)
Ingatlanhoz tartozó különálló épület: a vizsgált ingatlanhoz tartozik egy lakható külön épület is (+10%)

33
 7.3 Korrekciós táblázat, értékképzés

A forgalmi érték megállapítása során az összehasonlító adatokból kiindulva a vizsgált eszköz

asz összehasonlítás bázisától egyes tulajdonságaiban eltér. Azok a tulajdonságok, amelyek az
érték alakulását lényegesen befolyásolják, az értékmódosító tényezők.
A vizsgált ingatlan értékének pontosabb meghatározása értékmódosító tényezők
figyelembevételével történik.
Az egyes értékmódosító tényezők lehetnek értéknövelő, vagy értékcsökkentő tényezők. Az
értékmódosításokat az összehasonlító adatok fajlagos négyzetméter áraiból számítjuk.

A 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet szerint

„A szakvéleményben az értékmódosító tényezők közül az értéket jelentősen befolyásolókat fel
kell tüntetni, és ha arra lehetőség van, akkor értékmódosító hatásukat számszerűen is meg kell
határozni. Az értékmódosító tényezők alapján kell módosítani a fajlagos alapértéket.”

Figyelembe vettük az összehasonlítás során, hogy az értékmódosító tényezők egyenként és

együttes hatása ne haladja meg sem pozitív, sem negatív irányban a 30%-ot (ha ez így van,
akkor az összehasonlító adat nem hasonló, rossz az összehasonlító adat).
A 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet szerint „Az értékmódosító tényezők értékmódosító hatása a fajlagos
alapérték 30%-os mértékét csak kivételes esetben, legfeljebb az alapérték 50%-ával haladhatja meg.
Ilyenkor az értékelőt indoklási kötelezettség terheli.”

Az értékmódosító tényezőknek az a szerepe, hogy a kiinduló adatból (az összehasonlító

adatból) egy piaci logika alapján levezetett számítással „megkapjuk a saját ingatlanunk értékét”
(a korrigált fajlagos érték során, majd ezek szórásait kiküszöbölve átlagoljuk e módosított
korrigált értékeket).
Az értékmódosító (korrekciós) tényezők számszerűsítésekor (a százalékos mértékek megadása
során) a piaci logikából kell kiindulni.
Az értékmódosító (korrekciós) tényezők között a legfontosabb az ingatlan elhelyezkedése, így
e korrekciós tényező került az első helyre (ez csak akkor mellőzhető, ha az összehasonlító
adatok a közvetlen környezetből származnak, így az elhelyezkedésnek nincs számottevő
értékmódosító hatása).

Kiinduló adatnak az egyes összehasonlító ingatlant (ingatlanokat) tekintjük, és ezen ingatlanhoz

viszonyítjuk a dolgozatban vizsgált ingatlanunkat.
Ekkor egy pozitív korrekció azt jelenti, hogy a vizsgált ingatlanunk e korrekciós tényező
vonatkozásában jobb, mint az összehasonlító adat, negatív korrekció pedig azt jelenti, hogy e
korrekciós tényező vonatkozásában a vizsgált ingatlanunk gyengébb, mint az összehasonlító
adat.

34
 Összehasonlító adatok
1.ingatlan 2.ingatlan 3.ingatlan 4.ingatlan 5.ingatlan
Az ingatlan címe Rákóczi u. Széchenyi u. Zalka u. Kossuth u. Petőfi u.
Építés éve 1966 1970 1968 1975 1983
Telek mérete 1080 m² 1440 m² 540 m² 1080 m² 1440 m²
Ingatlan alapterülete 120 m² 110 m² 85 m² 110 m² 110 m²
Szobaszám 4 3 3 3 3
víz, gáz, víz, gáz, víz, gáz, víz, gáz, víz, gáz,
villany, villany, villany, villany, villany,
szennyvíz, szennyvíz, szennyvíz, szennyvíz, szennyvíz,
Komfortfokozat kábeltévé, kábeltévé, kábeltévé, kábeltévé, kábeltévé,
vezetékes vezetékes vezetékes vezetékes vezetékes
telefon telefon, telefon telefon telefon
internet
Értékesítés ideje 2021. 2020. 2021. 2021. 2020.
augusztus március január január október
(T) (T) (T) (T) (T)
Eladási ár (Ft) 20.500.000 30.000.000 15.500.000 19.700.000 22.000.000
Fajlagos eladási ár (Ft/m²) 170.800 272.700 182.300 179.000 200.000

Elhelyezkedés 0% -2% 0% -2% -2%

Telek mérete -2% -4% +4% -2% -4%
Családi ház alapterülete +3% 0% -4% 0% 0%
Terasz -1% +1% +1% +1% -1%
Kertrendezettség +1% 0% +2% 0% 0%
Fűtés módja +8% +4% +8% +8% +8%
Műszaki állapot, állag +3% 0% +3% +3% +1%
Közművesítettség +1% 0% +1% +1% +1%
További épületek +5% 0% +5% +10% +10%

Összegzett korrekciós
+18% -1% +20% +19% +13%
tényező
Korrigált fajlagos érték 201.500 269.900 218.700 213.000 226.000
(Ft/m²)
Forrás: saját és ingatlanközvetítői adatbázis

A számítások során – minden számítási műveletnél – az adatokat lefelé kerekítettem (az óvatosság
elvének megfelelően). Az összehasonlító adatok területszámítása megegyezik a vizsgált ingatlan
területszámításával. Tekintettel arra, hogy az összes értékesítés 2 éven belül történt, az értékesítés
idejéhez kapcsolódó korrekcióval nem számoltam.
(T) jelentése: tranzakciós adat, megtörtént adásvétel.

Átlagos korrigált fajlagos érték:

(201.500 + 269.900 + 218.700 + 213.000 + 226.000 ) / 5 = 225.820 Ft/m²

35
Az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapértékek értékmódosítása után kialakuló fajlagos
érték és az ingatlan mérete (volumene, kapacitása) szorzataként kell megállapítani.
A vizsgált ingatlan becsült forgalmi értéke:
109,48 m² x 225.820 Ft/m² = 24.722.000 Ft

A 6326 Harta, Ráday Pál utca 7 szám alatti 109,48 m² alapterületű 3 egész és 1 fél szobás
családi ház per-, igény- és tehermentes 1/1 tulajdonjogának becsült forgalmi értékét a páros
értékelés korrekciós módszerrel

24.700.000,- Ft
azaz Huszonnégymillió-hétszázezer forint

összegben határozom meg.

Weibel Szilvia
Kelt: 2022. január 21

36
 8. Alapfeltételezések, korlátozások, szabályok

A Szakvélemény (Szakmai Dolgozat) az érvényben lévő többször módosított 25/1997. (VIII.

1.) PM sz. rendeletben meghatározottak szerint, illetve a kapott adatszolgáltatások és a helyszíni
szemle alapján készült.

Általános alapfeltételek:

A vagyonértékelés során a megrendelő tudomásul veszi, hogy az értékelő részletes

diagnosztikai vizsgálatot nem végezhet. A vagyon értékének megállapítása szemrevételezés,
illetve a megrendelő adatszolgáltatása alapján készült.
Az értékbecslőnek sem jelenlegi, sem jövőbeli érdekeltsége nincs az értékelt ingatlannal, az
ingatlan tulajdonosával. A megállapított érték nem függ az értékbecslésért kapott ellenértéktől.
Az ingatlan megállapított értéke és alulírott készítőjének díjazása között nincsen semminemű
kapcsolat.

A szakvélemény szellemi érték, annak készítője és megrendelője hozzájárulása nélkül harmadik

személy az adatokat nem használhatja fel.
Az értékelési szakvélemény csak teljes egészében értelmezhető, abból egyes megállapításokat
vagy részleteket kiragadni és önmagukban felhasználni nem szabad.
Az értékbecslés valós piaci forgalmi adatokon alapul.

Speciális alapfeltételek:

Az értékelés során tehermentes állapot feltételezett (függetlenül attól, hogy az ingatlant

valamilyen bejegyzett jog terheli). Feltételezzük, hogy a tulajdonjog forgalomképes és nem
terheli semmilyen jelzálog, vagy egyéb kötelezettség azokon kívül, amelyeket konkrétan
megemlítettünk jelentésünkben.

A számítások során – figyelembe véve az óvatosság elvét – az adatokat lefelé kerekítettem.

A tulajdonos által rendelkezésemre bocsátott adatok valódiságát nem vizsgáltam (tekintettel

arra, hogy a piaci-gyakorlati tapasztalatoktól durva eltérést nem találtam).

Az értékmeghatározások során, figyelmen kívül hagytam a bérbeadás és az értékesíts SZJA,

ÁFA és egyéb adókötelezettségeit, tekintettel arra, hogy ezen adómértékek az elmúlt
időszakban gyakran változtak, jövőbeni százalékkulcsuk meghatározása nem lehetséges.

Jogi kérdésekben nem nyilvánítok véleményt. Az értékelés során nem végeztem az ingatlan
jogi helyzetére vonatkozó vizsgálatokat, kizárólag az átvett adatszolgáltatásokra vagy a
beszerzett dokumentumokra támaszkodtam. A kapott információk megbízhatónak tekinthetők,
de valódiságukért nem vállalok felelősséget. Nem képezte megbízás tárgyát az ingatlanhoz
kapcsolódó kötelezettségek vizsgálata, sem az ingatlan-nyilvántartáson kívüli jogok és tények
feltárása. Feltételezhető, hogy a tulajdonjog forgalomképes és nem terheli semmilyen
jelzálogjog, vagy egyéb kötelezettség azon kívül, amely konkrétan megemlítésre került a
szakvéleményben, illetve amelyek az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerültek. Az
ingatlan per-, teher- és igénymentes állapotban lett értékelve.
37
Az ingatlan műszaki állapotának felmérése szemrevételezéssel történt, a megállapított érték a
szemrevételezéskori állapotra vonatkozik. Nem képezte értékelés tárgyát az ingatlan mobil
felszerelése, bútorzata, csupán a beépített berendezések, gépészeti egységek és rendszerek.

Az értékelt ingatlan alapterületét a helyszíni szemle során ellenőriztük.

A szakvéleményben leírtakat a helyszíni szemlén látottak alapján mutattuk be. A helyszíni

szemle során talajmechanikai, statikai, épületfizikai, környezetvédelmi és egyéb hasonló
vizsgálatokat nem végeztünk. nincs meg a képesítésünk arra, hogy felismerjük a veszélyes,
egészségre ártalmas anyagokat. Az ilyen anyagok jelenléte lényegesen befolyásolhatja az
értéket. Szemrevételezéssel is megállapítható környezetszennyezést a helyszínen nem
tapasztaltunk.

Az értékbecslés minden figyelembe vett tényező ellenére is csak közelítő értéket ad, mivel a
tényleges értékek (piaci, bérleti) a valós vevő és az eladó közti alku során alakul ki.

A szakvélemény – figyelembe véve a jelenlegi ingatlanforgalmi viszonyokat és azon belül a

piaci árak és bérleti díjak kalkulálható változásait – a kiadástól (a szakvéleményben feltüntetett
fordulónaptól) számított 90 napig érvényes.
Jelen értékelési szakvélemény minden tartozékával együtt a megbízó tulajdonát képezi és csak
a megbízó által közölt célokra használható fel. A szakvélemény ezen kívül bármely
felhasználásához a készítő írásos hozzájárulása szükséges.

Értékbecslői nyilatkozat:

Értékbecslési tevékenységem során a tudomásomra jutott szakmai és üzleti titkot megőrzöm.

Az értékelést végző nem vállal felelősséget olyan később jelentkező gazdasági vagy műszaki
okokért, eseményekért, amelyek befolyásolják a számításokban megadott értékeket, az
elemzések megállapításait.
A szakvélemény a tárgyi ingatlant, mint forgalomképes ingatlan tulajdonjogát értékeli, és a
helyszíni szemle során tapasztalt állapotra vonatkozik. Az értékelést követően bekövetkezett
bárminemű változásért, gazdasági-környezeti körülmények megváltozása, engedély nélküli
építés stb., melyek az ingatlan értékét befolyásolják, felelősséget nem vállalunk.

Megjegyzés: a fényképek a helyszíni szemle időpontkában készültek.

Weibel Szilvia
Kelt: 2022. január 21

38
 9. Mellékletek jegyzéke

1. Tulajdoni lap hiteles másolat

2. Térképmásolat
3. Az ingatlan képekben
4. Alaprajz lakóépület földszint
5. Alaprajz lakóépület földszint nagyítva
6. Alaprajz lakóépület emelet
7. Alaprajz lakóépület emelet nagyítva
8. Lakóépület homlokzat_1
9. Lakóépület homlokzat_2
10. Lakóépület homlokzat_3
11. Lakóépület homlokzat_4
12. Lakóépület metszet_1
13. Lakóépület metszet_2
14. Nyárikonyha alaprajz
15. Nyárikonyha metszet
16. Közműhálózat
17. Áramellátás
18. Vízellátás
19. Vízelvezetés

39