Ingatlanvagyon-értékelés Kuncsorba külterület hrsz.

Kuncsorba
Hrs 1. Tartalomjegyzék

Ingatlan 2. ÉRTÉKELÉSI BIZONYÍTVÁNY Hiba! A

könyvjelző nem létezik.
értékbecslése 3. A MEGRENDELŐ ADATAI,
UTASÍTÁSAI ............................................... 2
4. Az ingatlan környezetének leírása ............ 2
4.1. Regionális elemzés ............................ 3
4.1.2. Az ingatlan elhelyezkedése ......... 3
5. Az ingatlan részletes leírása ..................... 4
5.1. Ingatlan nyilvántartás szerinti állapot
bemutatása ................................................ 4
5.2. Természetbeni leírás .......................... 5
6. Lehetséges értékelési módszerek .............. 6
6.1. Piaci összehasonlító adatokon alapuló
értékelés .................................................... 6
6.3. Hozamszámításon alapuló értékelés .. 7
7. Az értékelés módszerének kiválasztása .... 8
8. Az ingatlan értéke az összehasonlítás
módszerén alapuló értékeléssel ..................... 8
9. Alapfeltételezések, korlátozások,
szabályozások ............................................. 12
10. Függelék / Mellékletek ......................... 13

Ingatlan címe: 5412 Kuncsorba

Helyrajzi száma: külterü

Készítette:
ingatlanvagyon-értékelő
nyilvántartási szám:900015/21

Az értékelés kelte: 2023.03.05.

.

2023. március. 1
Ingatlanvagyon-értékelés Kuncsorba külterület hrsz.

Cegléd, 2023.03.05.
Földi Áron
Ingatlanvagyon – értékelő
nyilvántartási szám: 900015/21

3. A MEGRENDELŐ ADATAI, UTASÍTÁSAI

A megrendelő neve:
Címe:
Kapcsolata az értékelt ingatlannal: tulajdonos rokona

Az értékelés elsődleges célja a piaci érték meghatározása.

4. Az ingatlan környezetének leírása

2023. március. 2
Ingatlanvagyon-értékelés Kuncsorba külterület hrsz.

4.1. Regionális elemzés

A régió alatt azt a legnagyobb földrajzi területet értjük, amely gazdaságilag hatással van a tárgyi
ingatlanra.

4.1.1. Kuncsorba szerepe elhelyezkedése

A szántóterület szempontjából értékelendő, hogy a település mezőgazdasági szerepe nagy, jellemző
a mezőgazdasági termelők hatékony működése, így a lehetséges földhasználók, bérlők is a piaci
viszonyok kialakulásának megfelelő számban találhatóak.
4.1.2. Az ingatlan elhelyezkedése

Az ingatlan elhelyezkedése a településhez viszonyítva

2023. március. 3
Ingatlanvagyon-értékelés Kuncsorba külterület hrsz.

A vizsgált ingatlan Kuncsorba település belterületi határástól, délnyugatra fekszik. A termőterület

aszfaltozott útról könnyedén elérhető, a dűlőút száraz időben személygépkocsival könnyedén
járható, kezelt.

5. Az ingatlan részletes leírása

5.1. Ingatlan nyilvántartás szerinti állapot bemutatása

A rendelkezésre álló 2022.04.23-ánn kelt tulajdoni lap szerinti adatok:

Az ingatlan címe: 5412 Kuncsorba

Helyrajzi szám: Külterület
A terület státusza:
Művelési ág: Szántó
Védettség: -

2023. március. 4
Ingatlanvagyon-értékelés Kuncsorba külterület hrsz.

Megnevezés: Szántó
Terület: 42974 m2
Tulajdonos: Borsi Lajos, Borsi Ferenc
Tulajdoni hányad: ½ , 1/2
Szolgalmi jog:

5.2. Természetbeni leírás

2023. március. 5
Ingatlanvagyon-értékelés Kuncsorba külterület hrsz.

A vizsgált szántó terület főként a kedvező 2-es 3-as és 4-es föld minőségi osztályba tartozik. Az
aranykorona érték 25 feletti ezért a kiváló termőhelyi adottságú területek közé tartozik.

6. Lehetséges értékelési módszerek

6.1. Piaci összehasonlító adatokon alapuló értékelés

A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés már megtörtént, konkrét és ismert
adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik. Az
összehasonlítás azon jellemzők alapján történik, amelyek leginkább hasonlóak mind az ügylet
jellegében, mind az ingatlan adottságaiban. Ez az eljárás naprakész összehasonlító adatok birtokában
jól követi a piac változásait, a kereslet és a kínálat egyensúlyát. Alkalmazása ma elsősorban a
telekingatlanok, valamint a piacon általában jelenlévő ingatlanok (lakás, lakóház, nyaraló, stb.)
értékelésénél szokásos.
A módszer fő lépései:
1. Az alaphalmaz kiválasztása
2. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése
3. Fajlagos alapérték meghatározása
4. Az értékmódosító tényezők elemzése
5. A fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása
6. A végső érték számítása a fajlagos alapérték és az ingatlan méretének szorzataként. Az így
kiszámított piaci érték pedig az az ár, amely egy vagyontárgyban való érdekeltség méltányosan,
magánjogi szerződés keretében és az értékelés időpontjában várhatóan eladható, feltételezve a
következőket: eladó hajlandó az eladásra; az adásvételhez ésszerű hosszúságú időtartam áll
rendelkezésre; a tárgyalás időszakában az érték nem változik; a vagyontárgy szabadon kerül piacra;
meghirdetése széles nyilvánosság előtt történik; átlagostól eltérő, speciális vételi ajánlatra nem kerül
sor.

2023. március. 6
Ingatlanvagyon-értékelés Kuncsorba külterület hrsz.

6.3. Hozamszámításon alapuló értékelés

A hozamszámításon alapuló értékelés az ingatlan jövőbeni hasznainak és az ezek megszerzése
érdekében felmerült kiadások különbségeiből (tiszta jövedelmek) vezeti le az értéket. A módszert
elsősorban irodák, üzlethelyiségek, hotelek értékmeghatározására, illetve olyan ingatlanok
értékelésére lehet használni, amelyek hasznosításából pénzbeli bevétel származik. Egy
jövedelemtermelő vagyontárgy értéke a közvetlen tőkésítés módszerével, illetve a diszkontált cash-
flow elemzéssel határozható meg. Közvetlen tőkésítés: a jövedelem tőkésítése során alkalmazott
bérleti jövedelembecsléseket az összehasonlító ingatlanok bérleti díjai alapján számoljuk ki. A
várható bruttó bérleti bevételeket ezután korrigáljuk a kihasználtság, a behajtási veszteségek és a
tulajdonos nem megtérülő költségei miatt. Ezen korrekciók elvégzését követően az adózatlan nettó
bérleti bevételeket piaci adatok alapján számított általános tőkésítési ráta alkalmazásával értékké
alakítjuk. A közvetlen tőkésítésnél egy éves tiszta jövedelmet tőkésítünk egy, a piaci viszonyok
alapján meghatározott kamatlábbal. Diszkont cash-flow elemzés (DCF): ennél az elemzésnél
figyelembe vesszük a szóban forgó vagyontárgy által a jövőben várhatóan megtermelhető
jövedelmek beáramlásának idő, gyakoriság és nagyságrendi tényezőit. A jövőbeli cash-flow-kat egy
maghatározott időszakra tervezzük, ezen összegeket és a záró érték összeget diszkontáljuk egy
megfelelő megtérülési rátával jelenértékre. Az érték megállapítása azon az elven alapszik, hogy
bármely eszköz értéke annyi, mint a belőle származó tiszta jövedelem jelenértéke.
A hozamszámítás lépései a következők:
1. Az ingatlan lehetséges használati módjainak elemzése
2. A jövőbeli bevételek és kiadások becslése használati módonként
3. A jövőbeli pénzfolyamok felállítása használati módonként
4. A tőkésítési kamatláb meghatározása
5. A pénzfolyamok jelenértékének meghatározása
6. A legmagasabb jelenérték kiválasztása, mint hozamszámításon alapuló érték

2023. március. 7
Ingatlanvagyon-értékelés Kuncsorba külterület hrsz.

7. Az értékelés módszerének kiválasztása

A hozamelvű értékelést elsősorban olyan ingatlanok értékelésénél használhatjuk, melyekből a

befektető hosszú távon kíván bevételt szerezni a bérbeadás vagy az ott folytatott vállalkozási
tevékenységéből. Az adott ingatlan esetében a hozam ismeretlen, illetve az értékelés feladatkörébe
tartozik kiszámítása, így ezt az egyébként hasznos módszert el kell vessük.
.

8. Az ingatlan értéke az összehasonlítás

módszerén alapuló értékeléssel
A szabályoknak megfelelően 3 összehasonlító ingatlant vettem figyelembe a számítások során,
melyek mindegyike az ország hasonló fekvésű területein található Jász-Nagykun-Szolnok
vármegyében.

Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés

Az érték képzésénél figyelembe vettem, hogy eladási vagy kínálati árakat vizsgálhatok-e. A még
eladásra kínált ingatlanok esetében 0,85-0,95-ös szorzót alkalmazok a szorzó mértéke az ingatlan
típusától fekvésétől az adott piaci körülményektől függ. A tapasztalatok alapján a meghirdetett árak
ebben az intervellumban csökkenhetnek a valódi adásvételig. Jelen esetben a 0,85 % -os szorzót
vettem alapul az ingatlan igen kedvező fekvése és a mezőgazdaság jelenlegi piaci helyzete miatt.

Értékelés szempontjai:

Az adott értékelendő termőföldről számos olyan információ megszerzése szükséges, melyek

elérhetők közhiteles adatbázisokban dokumentumokban, tulajdoni lap, a földhasználati lap,
kataszteri térkép, MePAR térkép, Google térkép, közműtérkép, erdőtérkép).

A földértékre hatással levő bizonyos információk és körülmények azonban a technikai lehetőségek

és eszközök legjobb ismerete és alkalmazása mellett sem érhetők el virtuálisan, ezekről csak a
területen tartandó helyszíni szemlén lehet meggyőződni.
Az értéket befolyásoló sok tényező közül vannak fontosak és kevésbé fontosak. Az értékmódosító
tényezők jelentősége ettől függ.

1. Művelési ág
(szántó, legelő, rét, kert)
2. Talajminőség

2023. március. 8
Ingatlanvagyon-értékelés Kuncsorba külterület hrsz.

A talajmnőség mindenki által ismert mérőszáma az Aranykorona érték. De hiba lenne csupán ezen
az 1850-ben! kialakított értékelési rendszer alapján megállapodást kötni egy mezőgazdasági
ingatlan adásvételével vagy béletével kapcsolatosan.
Az Ak érték nem csupán a föld minőségétől függ, így az egyes un. becslőjárások esetében más-más
egymással nem összevethető értékek szerepelhetnek.
Az aranykorona értékek megállapítása során laboratóriumi vizsgálat nem történt, ami egzakt
módon segítene besorolni a talajokat. A besorolás a földhivatal ügyintézője által a szakmai
szabályok szerint, de a szubjektivitást nem kizárható módon történik.
Az aranykorona rendszer tulajdonképpen az adóztatás miatt jött létre, egy terület tiszta jövedelmét
kívánta vizsgálni így a ma megváltozott viszonyok között ez az értékelési rendszer megfelelő módon
értékelendő.
Mivel azonban más közhiteles adatforrás nem érhető el, mely a talajadottságokat és a termőhelyi
adottságokat kifejezné ezért elemzésemben az Ak értékre alapoztam ezen tényezők összevetését.

3. Táblaméret, alak
A nagyobb táblaméret és a szabályos alakzat a művelés során pozitívumként figyelembe veendő. A
művelést gátló tereptárgyakat az értékelés során hátrányként értékelendők.

4. Megközelítés
Út minősége, távolság az aszfalt úttól
5. Fekvés
Belterülettől, fejlesztési területtől való távolság, a termés feldolgozási vagy átvételi helyétől való
távolság. Elképzelhető, hogy adott esetben a település fejlesztési terve övezeti átsorolási javaslatot
tartalmaz. Hátrány is, de akár előny is lehet, ha a kormányzat kiemelt beruházás övezetbe sorolta a
területet. A magas feszültségű távvezeték egyértelműen negatív hatást, egy autópálya csomópont
közelsége egyértelmű pozitív hatást jelenthet.

6. Közművek
A közművek esetleges elérhetősége pozitívumként értékelendő.

2023. március. 9
Ingatlanvagyon-értékelés Kuncsorba külterület hrsz.

Az ingatlan értéke a piaci összehasonlító módszerrel:

2023. március. 10
Ingatlanvagyon-értékelés Kuncsorba külterület hrsz.

összehasonlító adat összehasonlító összehasonlító adat

Érték meghatározása Értékelt ingatlan
1 adat 2 3
Eladó termőföld,
Eladó általános Eladó szántó
szántó -
mezőgazdasági Mezőhék - Jász-
Kunmadaras, Jász-
ingatlan - Kétpó, Nagykun-Szolnok
Nagykun-Szolnok
Külterület 0126/8 megye<br>Mezőhék -
megye #33342693
#33118728 Agroinform.hu
(ingatlan.com)
kínálati/adásvételi ár bruttó (Ft) 21600000 19442172 25103400

telekméret m2 42974 93991 90160 55000

fajlagos nettó ár (Ft/m2) 229,8092371 215,640772 456,4254545
tulajdonátr. Viszonya/típusa kínálat kínálat kínálat
kínálat/adásvétel időpontja 2022.május 2022.május 2022.május
kínálat/adásvétel időpontja
0,85 0,85 0,85
miatti korrekciós tényező
korrigált fajlagos ár (Ft/m2) 195,3378515 183,2946562 387,9616364
elhelyezkedés,
könnyen megközelíthető kedvezőtlenebb kedvezőtlenebb hasonló
megközelíthetőség
1,03 1,01 1
fajlagosaranykorona érték kevesebb kevesebb magasabb
1,05 1,05 0,8
övezeti besorolás Me Me Me Me
1 1 1
szabályos, konvex, sík,
forma alak lejtés egyéb hasonló hasonló hasonló
12%-nál kisebb
1 1 1
használati mód művelt használaton kívül használatban használatban
1,05 1 1
támogatható igen igen igen igen
nitrátérzékeny nem nem nem nem
öntözhető feltétellel nem nem nem
egyéb, , fekvés, művelést
1 1 1
akadályozó tereptárgyak
összehasonlítás
221,8207807 194,3839829 310,3693091
következtetése
726,5740727
Aranykorona érték 113,5 142,86 140,65 179,31
fajlagos aranykorona érték 26,41131847 15,1993276 15,60004437 32,60181818
kínálati ár/aranykorona 151196,9761 138230,871 140000
terület fajlagos átlagár
42974 242,1913576
Becsült érték 10407931,4

A 25/1997. (VIII.1.) PM rendeletben meghatározottak szerint az értékmódosító tényezők értékmódosító hatása a fajlagos
alapérték 30%-os mértékét csak kivételes esetben, legfeljebb az alapérték 50%-ával haladhatja meg. A vizsgálatban a
jelentős eltérés miatt a 4. számú összehasonlító ingatlan értékét a számítás során figyelmen kívül hagytam.

A piaci összehasonlító módszer eredményeként

2023. március. 11
Ingatlanvagyon-értékelés Kuncsorba külterület hrsz.

az ingatlan forgalmi értéke kerekítve:

10.400.000 Ft
azaz tízmillió-négyszázezer forint
bruttó
tehermentes piaci értéket képvisel

9. Alapfeltételezések, korlátozások,
szabályozások
Az ingatlant a helyszíni szemle időpontjában megismert állapotban értékeltem.
Az átadott iratok tanulmányozásán túlmenően jogi természetű vizsgálatot (jogcím, vagyonjogok
érvényessége, stb.) nem végzetem.
Az ingatlan forgalomképességének jogi eredetű korlátozásáról nincs tudomásom, ugyanakkor az
ingatlan forgalomképességének esetleges korlátozásáért felelősséget nem vállalok. Nem vizsgáltam
az értékelt ingatlanokkal szemben esetlegesen fennálló terheket és kötelezettségeket.
Az értékelés azon feltételezésen alapul, hogy az ingatlan jövőbeni hasznosításával összefüggésben
a helyi és országos hatóságoktól és egyéb szervezetektől, személyektől valamennyi szükséges
engedély, jóváhagyás és felhatalmazás rendelkezésre áll, illetve ezek beszerezhetők vagy
megújíthatók.
A más személyek által rendelkezésemre bocsátott adatok és információk, melyeket az értékelés
során felhasználtam tudomásom szerint helytállóak és pontosak, azonban ezen adatok valódiságáért
és helytállóságáért felelősséget nem vállalok.
Az esetlegesen fennálló, de érzékszervi vizsgálattal nem észlelhető értékbefolyásoló tényezőkért (pl.
talajfelszín alatti problémák, környezetre ártalmas anyagok jelenléte stb.) felelősséget nem vállalok.
A felépítmény értéke magában foglalja az épület műszaki állapotának megfelelő felszerelések,
gépészeti berendezések értékét, de nem tartalmazza az adott funkcióhoz telepített mobil eszközöket.
A szakvéleményhez csatolt iratok és dokumentumok csak az ingatlan bemutatását szolgálják.
Az értékbecslés érvényessége kilencven nap.

2023. március. 12
Ingatlanvagyon-értékelés Kuncsorba külterület hrsz.

10. Függelék / Mellékletek

1. sz. függelék
Az ingatlan jellemző fotói

A szántó területetet tartalmazó tábla A háttérben az ipari üzem

2.sz. függelék
Tulajdoni lap

2023. március. 13
Ingatlanvagyon-értékelés Kuncsorba külterület hrsz.

2023. március. 14