Ingatlanvagyon-értékelő szakmai képzés

A 3535 Miskolc Hegyalja út 13. 1/2 szám alatti

HRSZ: 31527/8/A/8 számú társasházi lakás

FORGALMI ÉRTÉKBECSLÉSE
Készítette: Aláírás: …………………………………

Név: Fodor Tamás

Cím: 3530, Miskolc Hadirokkantak útja 4. 2/1.

Telefonszám: +36 70 315 4306

Értékelés időpontja: 2023. június 12.

1
Ingatlanvagyon-értékelő szakmai képzés

Tartalomjegyzék

1. Értékelési bizonyítvány (értéktanúsítvány) ..........................................................................3

2. A megrendelő adatai .............................................................................................................4

2.1 A megrendelő utasításai.................................................................................................4

3. A megbízott adatai ..............................................................................................................4

4. Az értékelés célja ................................................................................................................4

4.1 Az értékelés módszere ..................................................................................................5

5. Az ingatlan környezetének leírása .......................................................................................5

5.1 Regionális elemzés ........................................................................................................5

5.2 A környék részletes elemzése ........................................................................................9

6. Az ingatlan leírása ...............................................................................................................10

6.1 Ingatlannyilvántartás szerinti állapot bemutatása ..........................................................11

6.2 Természetbeni leírás, helységleltár, műszaki állapot, épületdiagnosztika ....................12

7. A lehetséges értékelési módszereke áttekintése ..................................................................18

8. Az értékelési módszerek kiválasztása .................................................................................19

8.1 Az ingatlan értékelése hozamszámításon alapuló értékbecsléssel ................................20

8.2 Az ingatlan értékelése páros piaci összehasonlítással ...................................................24

8.3 Végső érték kialakítása...................................................................................................26

9. Alapfeltételezések, korlátozások, szabályozások ................................................................27

10. Dátum, aláírás ....................................................................................................................27

11. Függelék ............................................................................................................................28

2
Ingatlanvagyon-értékelő szakmai képzés

1. ÉRTÉKELÉSI BIZONYÍTVÁNY (értéktanúsítvány)

Ingatlan megnevezése: Társasházi panellakás

Település: 3535 Miskolc

Utca, házszám, emelet, ajtó: Hegyalja út 13. 1/2.

Helyrajzi szám: 31527/8/A/8

Lakás alapterülete: 55 m2

Tulajdonosok: Fodor Péter 1/1

Az értékelés célja: Tranzakciós döntés meghozatala

Az értékelés módszere: Hozamszámításon alapuló értékelési módszer illetve

páros piaci összehasonlításon alapuló értékelési módszer

A helyszíni szemlék időpontjai: 2023.június 06.

2023.június 09.

2023.június 11.

Az értékelés fordulónapja: 2023.június 14.

A szakvélemény érvényessége: 90 nap

A megállapított érték: Ft

azaz, forint

Az értékelés időpontja: 2023.június 12.

Az értékelő neve: Fodor Tamás

........................................

aláírás

3
Ingatlanvagyon-értékelő szakmai képzés

2. A MEGRENDELŐ ADATAI

A megrendelő neve: Drótos Zoltán

Címe: 3516, Miskolc Lavotta utca 10.

Telefonszáma: +36 20 228 86 55

A megrendelő kapcsolata az ingatlannal: Hosszú távú befektetési céllal történő vásárlásra,

három helyiséggel rendelkező, első emeleti, jó környéken lévő, kiváló lokációjú, teljese
felújított lakást keres a megrendelő.

2.1 A MEGRENDELŐ UTASÍTÁSAI

A vagyonértékelést hozamszámításon alapuló értékelési módszerrel és páros piaci

összehasonlítás módszerével is végezzék el a tranzakciós döntés meghozatala érdekében.

3. A MEGBÍZOTT ADATAI

A megbízott neve: Fodor Tamás

Címe: 3530, Miskolc Hadirokkantak útja 4. 2/1.

Telefonszáma: + 36 70 315 4306

4. AZ ÉRTÉKELÉS CÉLJA

A megrendelő és a tulajdonos között a vizsgált ingatlan adásvételének tárgyában korábban

kapcsolatfelvétel történt, illetve ártárgyalások kezdődtek. A megrendelő az ingatlan
megvásárlását követően hozamszerzési célból bérbe szeretné adni a lakást, de szem előtt kell
tartania azt is, hogy adott esetben gyorsan tudja értékesíteni azt. Jelen értékelés célja az, hogy
egy szakmai érvanyag megismerését követően és arra alapozva folytathassák tárgyalásaikat, ezt
követően pedig egy korrekt vételárban megállapodva sikeresen zárják le a tárgyalásokat.

4
Ingatlanvagyon-értékelő szakmai képzés

4.1 AZ ÉRTÉKELÉS MÓDSZERE

Jelen értékelés elkészítéséhez a hozamszámításon alapuló értékelési módszert valamint a páros

piaci összehasonlító módszert fogom alkalmazni.

5. AZ INGATLAN KÖRNYEZETÉNEK LEÍRÁSA

A vizsgált ingatlan Miskolc III. kerületében, Felső-Majláth városrészben, közvetlenül a Bükk-

hegység lábánál, erdőkkel, patakkal határolt részén található. Messze a városi nyüzsgéstől, a
város egyik, ha nem a legcsendesebb és legzöldebb része ez, ennek köszönhetően a levegő
minősége is érezhetően jobb. Tömegközlekedés, oktatás és látványosság szempontjából is
kiemelkedőt nyújt e környék, gondolok itt Lillafüredre és a Diósgyőri várra.

5.1 REGIONÁLIS ELEMZÉS

Borsod-Abaúj Zemplén Vármegye 1950 és 2022 között Borsod-Abaúj Zemplén megye

közigazgatási egység Magyarország észak-keleti részében, Magyarország második legnagyobb
vármegyéje. Északról Szlovákia, nyugatról Nógrád vármegye, délnyugatról Heves Vármegye,
délről Jász-Nagykun-Szolon vármegye, délkeletről Hajdú-Bihar vármegye, keletről pedig
Szabolcs-Szatmár-Bereg vármegye határolja. Székhelye Miskolc, a régió központja és
legnagyobb települése, az ország negyedik legnépesebb városa, Budapest, Debrecen és Szeged
után. Az egyetlen magyar megye amely két UNESCO Világörökségi helyszínnel is rendelkezik
(az Aggteleki cseppkőbarlang valamint a Tokaji Borvidék Történelmi Kulturtáj). Földrajzilag
az ország egyik legváltozatosabb területe. Az Északi-középhegység és az Alföld találkozási
pontján fekszik, így a vármegye északi részei hegyvidékkel tarkított (az ország legmagasabb
csúcsaival és legmélyebb barlangjaival), déli részei pedig laposak, síkak. Gazdag
folyóhálózattal rendelkezik, itt folyik a Tisza, amely természetes határt képez Borsod-Abaúj-
Zemplén és Szabolcs-Szatmár-Bereg vármegyék között, a Sajó, a Bodrog és a Hernád.
Legmagasabb pontja a Bükkben magasló 959 m-es Istállós-kő. A megye összterülete 7247,14
km2, Magyarország területének 7,79%-a. Turisztikai szempontból szintén nagyon gazdag a
terület, sok középkori várral, Árpád-kori templommal és fényűző palotával rendelkezik.
Miskolc nevezetes a Diósgyőri várról, a miskolctapolcai barlangfürdőről, Lillafüredről és nem
utolsó sorban az Avalon parkról is.

5
Ingatlanvagyon-értékelő szakmai képzés

A Zemplén fővárosa, adott otthont 1806-tól Kazinczy Ferencnek, aki egészen haláláig maradt
a településen. Tokaji borvidék területe történelmi borvidék, amely Magyarország hét nagyobb
borvidékének egyike. A várost és környékét 2002-ben a Világörökség részévé
nyilvánították Tokaji Borvidék Történelmi Kultúrtáj néven. Hírneve azonban régen megelőzte,
ugyanis innen származik a tokaji aszú, a világ legrégebbi botritizált bora.

1. melléklet B-A-Z Vármegye (hu.wikipedia.org)

2. melléklet B-A-Z Vármegye (hu.wikipedia.org)

6
Ingatlanvagyon-értékelő szakmai képzés

Miskolc Borsod-Abaúj-Zemplén megye székhelye. Magyarország második legnagyobb ipari

központja, a főváros, majd Debrecen és Szeged után a legnépesebb város. Területe 237
négyzetkilométernyi. Ebből csak 58 km2 a belterület, a többi inkább külváros Észak-
Magyarország legnagyobb városa és művelődési centruma. A Bükk hegység keleti oldalán, a
Szinva, a Hejő és a Sajó völgyében terül el Nyugati vége a Bükk helység mészkő-rögeibe
nyomul be, ami a város kirándulóhelyeinek egyik alapja. A sétáló jellegű Széchenyi utca és a
Városháza a központi rész, ahol a bevásárló-központok, a hivatalok, az irodák, valamint a Búza
téri busz-pályaudvar van. Az Avas a város legnagyobb és legjelentősebb lakótelepe. Itt található
Miskolc hegye az avas kilátóval és a TV-toronnyal. Diósgyőr a város szintén egyik impozáns
része. Itt található a híres diósgyőri vár és a futballcsapat. Egyetemváros. A város egyik
jellegzetessége. Lillafüred-en található a Szinva vízesés, amely Magyarország legnagyobb
vízesése. A város legkedveltebb kirándulóhelye és látnivalókban talán egyik leggazdagabb
része. Megközelíthetősége jól ki van alakítva. Lillafüred jellegzetessége még az erdei vasút. Ha
már valaki elért az ország legészakibb csücskébe, nem jöhet úgy el, hogy ne nézze meg a
Miskolctapolcai tavas-barlangot. A barlang fürdője egész Európában egyedülálló. Az
országban talán legszebben kiépített fürdő, fedett- és szabadtéri medencék állnak a
kikapcsolódni vágyók rendelkezésére. A város tömegközlekedése jól kiépített, 36 autóbusz- és
2 villamosvonal szolgálja ki a lakosságot és az ide érkező turistákat. Miskolcon két pályaudvar
van, és a várost Lillafüreddel kisvasút köti össze, amit sok turista használ. Miskolcon az összes
ingatlan megtalálható egy helyen; bármit is szeretnénk, eladó házat vagy lakást, nem csalódunk
a város hangulatában.

3. melléklet Diósgyőri vár (www.hellomiskolc.hu)

7
Ingatlanvagyon-értékelő szakmai képzés

4. melléklet Lillafüredi függőkert (www.hellomiskolc.hu)

5. melléklet Barlangfürdő (www.hellomiskolc.hu)

6. melléklet Avalon-Park (www.hellomiskolc.hu)

8
Ingatlanvagyon-értékelő szakmai képzés

5.2 A KÖRNYÉK RÉSZLETES ELEMZÉSE

A Bükk-hegység lábánál, a Szinva patak közvetlen közelségében helyezkedik a vizsgált

ingatlan. A Diósgyőri vártól, mint egy 2 kilóméterre, Lillafüredtől pedig alig 5 kilóméterre, a
sokak által jól ismert és remek hétvégi kikapcsolódást nyújtó Lillafüredi kisvasút pályája
mentén. Az előző században, mint almáskert volt ismert a környék, valamint ha még régebbre
tekintünk vissza akkor pedig egy erdei útvonalra emlékezhetünk vissza.
A Hegyalja utcai társasházi közösség mindösszesen 9 társasházból áll, és ez a 9 társasház a
legfiatalabbak közé tartozik a környéken lévő tömbök közül. A lakóközöségre jellemző, hogy
azok, akik itt nőttek fel, szívesen teremtik is itt meg saját családi otthonukat. Ez a környék
csendességéből, a tiszta jó minőségű bükki levegőből, valamint a több évtizedes ismeretségből
adódik. A fő közlekedési útvonal közvetlen közelében, a helyi tömegközlekedés szempontjából
a legfőbb nyomvonal mellett található az ingatlan. A busz és villamos végállomás
karnyújtásnyira elérhető az itt lakók számára.

7. melléklet Felső-Majláth madártávlatból (www.hellomiskolc.hu)

8. melléklet Google utcakép (google)

9
Ingatlanvagyon-értékelő szakmai képzés

6. AZ INGATLAN LEÍRÁSA

Az ingatlan egy 10 emeletes panelprogramos tömbben található, az első emeleten.

Emeletenként 5 db lakás található. A panelprogram 2010-ben került kivitelezésre, ez
tartalmazta a korszerű hőszigetelő műanyag nyílászárók cseréjét, a külső homlokzati szigetelést
valamint a lépcsőház teljes burkolását és festését. Maga az épület 1985-ben épült, miskolci
viszonylatban és a környéken lévő panelek közül is a legújabb építésű tömbök közé tartozik. A
Hegyalja utcai társasház közösség mindösszesen 9 társasházból áll, egy családi házas övezet
illetve a Bükk hegység, valamint a Lillafüredi kisvasút pálya közvetlen szomszédságában. Az
előbbiekben felsoroltak alapján kijelenthető, hogy egyedülálló, egyedi és abszolút értékálló
ingatlanról van szó, kiváló lokációval. A társasházak közvetlen közelében helyezkedik el a
felső-majláti busz illetve villamos végállomás, több nagy játszótér illetve a szomszéd
társasházak közelében egy beton alapú foci pálya is megépítésre került, amelyek sok gyermek
számára nyújt kikapcsolódást nap, mint nap. Közös használatú gerendából készült, nagyjából
30m2 alapterületű filagória is kialakításra került a családok hétégi kikapcsolódását szolgálva.

9. melléklet Filagória

10
Ingatlanvagyon-értékelő szakmai képzés

6.1 INGATLAN NYILVÁNTARTÁS SZERINTI ÁLLAPOT

BEMUTATÁSA

A ingatlan nyilvántartási állapot bemutatása a megrendelő által lekért, a függelékek közé

becsatolt, 2023.06.05-i keltezésű, e-hiteles tulajdoni lap másolat alapján történik. A megrendelő
szóban nyilatkozott arról, hogy a tulajdoni lap lekérése óta az ingatlan nyilvántartási adatokban
változás nem következett be, a tulajdonlapra újabb feljegyzés, bejegyzés nem történt. A
következőben pedig részletesen bemutatásra kerül a lakás ingatlan nyilvántartási szempontból
is.

Az ingatlan tulajdoni lap szerinti adatai:

Helyrajziszám: 31527/8/A/8
Megnevezése: társasházi panellakás
Mérete: 55m2
Egész szoba: 1
Fél szoba: 2
Eszmei hányad: 174/10000
Tulajdoni forma: magán
Tulajdoni hányad: 1/1
Tulajdonos neve: Fodor Péter
Bejegyző határozat, érkezési idő: 2019.03.13.
Jogcím: adásvétel
Jogállás: tulajdonos
Születési idő: 1984
Anyja neve: Farkas Erzsébet Mária
Cím: 3535 Miskolc
Hegyalja út 13. 1/2.

11
Ingatlanvagyon-értékelő szakmai képzés

6.2 TERMÉSZETBENI LEÍRÁS, HELYSÉGLELTÁR, MŰSZAKI

ÁLLAPOT, ÉPÜLETDIAGNOSZTIKA

Természetbeni leírás :

Az értékelendő ingatlan a társasház 1.emeletén helyezkedik el, északi és keleti tájolású.

Megközelítése a lépcsőházból lifttel és gyalogosan is történhet. Elrendezése alapján nappali,
kettő félszoba, előszoba, konyha, fürdő és wc valamint erkély kerültek kialakításra. A bejárati
ajtón belépve az előszobába érkezünk ahonnan bal kézre nyílik az északi fekvésű nappali a
hozzá tartozó erkéllyel. A nappaliból az előszobában haladva bal kézre található a fürdő és wc
külön helyiségben. Tovább sétálva szembe az egyik keleti fekvésű félszoba, majd a másik. Az
A nagyobbik félszobával szomszédos helyiségben pedig konyhába érkezünk ami szintén északi
fekvésű. A lakás kimagaslóan jó műszaki és esztétikai állapotú, letisztult színvilágú, a falak
színei, a burkolatok és a bútorok is egyaránt harmonizálnak egymással.

Helyiségleltár:

Helyiség Hasznos Egyneműsítés Egyneműsített Burkolat

alapterület (m2) alapterület (m2)
Nappali 100% laminált + mázas
Előszoba 100% járólap padló
Szoba 1 100% laminált padló
Szoba 2 100% laminált padló
Fürdő 100% mázas kerámia
WC 100% mázas kerámia
Konyha 100% mázas kerámia
Erkély 50% 1,5 mázas kerámia
Lakórész 55m2
összesen:
Az erkély alapterületét 50%-os redukálással vettem figyelembe.

12
Ingatlanvagyon-értékelő szakmai képzés

Műszaki állapot:

Az ingatlanban teljes felújítást történt 2020-ban ami a következőket tartalmazta:

- teljeskörű villamoshálózat korszerűsítés és bővítés (falban aluvezetékek cseréje réz

vezetékre, biztosítékok cseréje, kapcsolók és aljzatok cseréje, amper bővítés)
- teljeskörű vízhálózat korszerűsítés (konyha, fürdő és wc helyiségekben a falban lévő
vízvezetékek cseréje, illetve új szaniterek kerültek beépítésre)
- minden helyiségben cserélve lettek a hőleadók (lemezradiátorok)
- minden helyiség burkolása, hideg illetve meleg burkolással
- minden helyiség falazatának glettelése és festése
- minden helyiségben hőszigetelő műanyag nyílászárók kerültek beépítésre + redőny +
acél biztonsági bejárati ajtó

Épület és lakás diagnosztika:

A társasház panelprogramja 2010-ben történt meg, az azóta eltelt idő alatt az állapota
minimálisan romlott, mindössze az északi oldal mohásodása figyelhető meg. A külső szigetelés
nem sérült az elmúlt 13 év során, repedések és vakolat pergést sehol nem észleltem. A
lépcsőházban a falak festettek, jó állapotúak, repedés mentesek. A közműellátottsága teljes,
városi víz, gáz, csatorna, villamos energia bekötött. Az ingatlan fűtését és melegvíz ellátását a
Miskolc Hőszolgáltató biztosítja távfűtéssel.

Alapozás
Főfalak Vasbeton panel
Válaszfalak Vasbeton panel
Födémszerkezet
Lépcső
Tetőszerkezet
Nyílászárók két rétegű műanyag nyílászárók,
Szigetelés 10cm-es NIKECELL
Falfelület
Oldalfalburkolatok
Padlóburkolatok

13
Ingatlanvagyon-értékelő szakmai képzés

Nappali

Nappali

14
Ingatlanvagyon-értékelő szakmai képzés

15
Ingatlanvagyon-értékelő szakmai képzés

Szoba

16
Ingatlanvagyon-értékelő szakmai képzés

17
Ingatlanvagyon-értékelő szakmai képzés

7. A LEHETSÉGES ÉRTÉKELÉSI MÓDSZEREK ÁTTEKINTÉSE

A piaci összehasonlító adatokon alapuló értékelés:

A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés már megtörtént, konkrét és ismert
adásvételi ügyletek, valamint a kínálati piac árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével,
összehasonlításával történik.

A piaci összehasonlító adatokon alapuló módszer fő lépései:

- Az alaphalmaz kiválasztása

- Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése

- Fajlagos alapérték meghatározása

- Értékmódosító tényezők elemzése

- A fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása

- Végső érték számítása a fajlagos érték és az alapul vett számítási egység (m2, m3, szobaszám
stb.) szorzataként

Hozamszámításon alapuló értékelés:

A hozamszámításon alapuló értékelés az ingatlan jövőbeni hasznainak és az ezek megszerzése

érdekében felmerülő kiadások különbségéből (tiszta jövedelmek) vezeti le az értéket. Az érték
megállapítása azon az elven alapszik, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a belőle
származó tiszta jövedelmek jelenértéke.

A hozamszámítás lépései összefoglalva:

- Az ingatlan lehetséges (alternatív) használati módjainak elemzése, a jövőbeli bevételek és

kiadások becslése használati módonként

- Jövőbeli pénzfolyamok felállítása használati módonként

- A tőkésítési kamatláb meghatározása

- A pénzfolyamok jelenértékének meghatározása, a legmagasabb jelenérték kiválasztása, mint

hozamszámításon alapuló érték

18
Ingatlanvagyon-értékelő szakmai képzés

Költségalapú értékelés:

A költségalapú érték megközelítés lényege, hogy az ingatlan újra-előállítási költségéből le kell

vonni az idő múlása miatti avulást, majd ehhez kell hozzáadni a felépítményekhez tartozó
földterület értékét. Ez a módszer fejezi ki legkevésbé a tényleges piaci viszonyokat. Építés alatt
lévő létesítménynél, károsodott létesítménynél, takart műtárgynál, valamint olyan esetekben
alkalmazható, ha más módszer nem áll rendelkezésre.

A módszer fő lépései:

- A telekérték meghatározása

- A felépítmény újraépítési vagy pótlási költségének meghatározása

- Avulások számítása, piaci viszonyok miatti korrekció

- A felépítmény újra-előállítási költségéből az avulás levonása és a telekértékkel való

összegzése

Statisztikai értékelés:

A statisztikai értékbecslés történhet az ingatlanfedezet rendszeres utólagos értékelése során,

valamint az új hitelkihelyezés céljából történő értékelések készítése esetén. Ingatlanalapok
esetében az ingatlanok értékelésére statisztikai értékelés nem alkalmazható. Ez a módszer
elsősorban portfólió szintű értékelésre alkalmas, amely nem képes kezelni az egyes
ingatlanszegmensek egyediségét, valamint a külön figyelmet igénylő eseteket. Erre való
tekintettel indokolt, hogy a statisztikai módszer hiányosságainak kompenzálására az átértékelés
során a pénzügyi szervezet végezzen további ingatlanszakmai vizsgálatot, ellenőrzést,
visszamérést.

8. AZ ÉRTÉKELÉSI MÓDSZEREK KIVÁLASZTÁSA

A három módszer nem egyenértékű, tetszés szerint egymással nem helyettesíthetők. A megbízó
utasításait figyelembe véve az értékelendő ingatlant a piaci összehasonlító adatokon alapuló,
valamint hozamszámításon alapuló értékelési módszerrel készítem el.

19
Ingatlanvagyon-értékelő szakmai képzés

8.1 AZ INGATLAN ÉRTÉKELÉSE HOZAMSZÁMÍTÁSON ALAPULÓ

ÉRTÉKELÉSI MÓDSZERREL

A hozamszámításon alapuló értékelés az ingatlan jövőbeni hasznainak és az ezek megszerzése

érdekében felmerülő kiadások különbségéből (tiszta jövedelmek) vezeti le az értéket. Az érték
megállapítása azon az elven alapszik, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a belőle
származó tiszta jövedelmek jelenértéke. Az értékbecslésben szereplő ingatlan lehető
legpontosabb bérleti díját, a közelmúltban, a környéken bérbe adott, 5 db hasonló
tulajdonságokkal rendelkező ingatlanok bérbe adása alapján határoztam meg.

Összehasonlítandó ingatlanok bemutatása:

1. Az első ingatlan amit összehasonlításképpen választottam, miskolcon a Hegyalja utcában

található, 61m2-es, 2 + ½ szobás, panel lakásról van szó, néhány társasházzal odébb
helyezkedik el az értékelt lakástól. Állapotát tekintve kicsit szerényebb felújítási
paraméterekkel rendelkezik, mind a lépcsőház mind pedig a lakás. Méreteit tekintve lényegesen
nagyobb, illetve az egyik fél szoba helyett egy teljes egész szobával rendelkezik. Erkélye ennek
is van és az emelet is megegyezik és kissé zajos.

2. A következő lakás méreteiben megegyezik az értékelt lakással, ugyanúgy 55m2-es, 1+ 2 1/2

szobás, erkélyes a lakás, egy 10 emeletes panel társasház második emeletén helyezkedik el,
sokkal csendesebb, mint az értékelt ingatlan. A lakás felújított állapotú, az épület viszont csak
átlagos, a lépcsőház felújított. Lifttel ez a lépcsőház is rendelkezik, egy villamos és buszmegálló
távolságra található az értékelt lakástól, miskolcon az Árpád úton.

3. A harmadik ingatlan amire a választárom esett, miskolcon a Csóka utcában található. 10

emeletes panel tárasházról van szó, méreteit tekintve egy 2 szobás lakásról van szó, 55m2 a
mérete és csendes. A lépcsőház hasonlóan részben felújított, mint az értékelt lakás lépcsőháza,
viszont a lakás csak átlagos állapotú, emeletileg pedig az ötödik emeleten helyezkedik el,
természetesen lifttel rendelkezik a lépcsőház.

4. A soron következő értékelt lakás egy 55m2-es, 2 szobás erkélyes, nagyon csendes lakás, 10
emeletes panel társasház negyedik emeletén található. Mind a lakás, mind az épület és a
lépcsőház is csak részben felújított állapotúnak felel meg. Elhelyezkedését tekintve a Hegyalja
úton van, 150-200 méterre az értékelt ingatlantól és nagyon csendes.

20
 Ingatlanvagyon-értékelő szakmai képzés

5. A sorban utolsó lakás is a Csóka utcában található, 61m2, 2 + ½ szoba, a 10 emeletes

társasház harmadik emeletén található, erkéllyel rendelkezik. A lakás átlagos állapotú, a
lépcsőház és az épület is átesett felújításon és nagyon csendes a lakás.

Értékele 1.sz 2.sz 3.sz 4.sz 5.sz

ndő összehaso összehason összehasonlí összehasonlí összehasonlí
ingatlan nlító lító tó tó tó
Bérleti díj (Ft) 130.000 110.000 90.000 100.000 110.000
Hasznos (m2) 55 61 55 55 55 61
Fajlagos érték 2131 2000 1636 1818 1803
( Ft/m2)
Korrekciók
Lakás műszaki felújított részben felújított átlagos részben átlagos
állapota felújított felújított
korrekció 3% 0% 6% 3% 6%
Épület műszaki részben átlagos felújított részben felújított
állapota felújított felújított felújított
korrekció 2% 4% 0% 2% 0%
Lépcsőház részben részben felújított részben részben felújított
rendezettsége felújított felújított felújított felújított
korrekció -2% -2% 0% 0% -2%
Szobaszám 3 3 3 2 2 3
korrekció 0% 0% 2% 2% 0%
Erkély igen igen igen igen van igen
korrekció 0% 0% 0% 0 0%
Emelet 1.emelet 1.emelet 2.emelet 6.emelet 4.emelet 3.emelet
korrekció 0% 1% 5% 3% 2%
Zajhatás kissé kissé zajos nagyon csendes nagyon nagyon
zajos csendes csendes csendes
korrekció 0% -5% -2,5% -5% -5%
Korrekció 3% -2% 10,5% 5% 1%
összesen
Korrigált fajlagos 1939 2195 1960 1808 1909 1821
ár (Ft/m2)
Értékelt ingatlan 106.623 Ft
bérleti díja

Az értékelt ingatlan korrigált fajlagos bérleti díja:

1939 Ft/m²/hó

azaz, ezerkilencszáz harminckilenc forint/ m2 / hó.

21
Ingatlanvagyon-értékelő szakmai képzés

Az ingatlant az alábbi adatok jellemzik:

Bérbeadható terület 55 m2
Bérleti díj 1.939 Ft/hó
Működési költség 12.325 Ft/hó

Mivel az ingatlan jelenleg jó állapotú, nincs szükség felújításra és ismerve a piaci lehetőségeket,
rövid időn belül teljes kihasználtsággal lehet működtetni. A bérleti díjak két évente emelkednek
5%-ot, a működési költségeknél pedig évente 2%-os emelkedésre lehet számítani.

0.év 1.év 2.év 3.év 4.év

Kihasználtság % 65 85 90 95 95
Bérleti díj évenkénti 0 5 0 5 0
növekedése (láncindex%)
Működési költség évenkénti 0 2 2 2 2
növekedése (láncindex %)

DCF tábla

0.év 1.év 2.év 3.év 4.év

Elérhető bruttó jövedelem 1.279.740 1.343.727 1.343.727 1.410.913 1.410.913
Kihasználatlansági 447.909 201.559 134.373 70.546 70.546
veszteség
Effektív bevétel 831.831 1.142.168 1.209.354 1.340.367 1.340.367
Működési költségek 147.900 150.858 153.875 156.953 160.092
NOI 683.931 991.910 1.055.479 1.183.414 1.180.275

22
Ingatlanvagyon-értékelő szakmai képzés

Az Államadósság Kezelő Központ Zrt. adatai alapján

10. melléklet https://www.akk.hu/statisztika/hozamok-indexek-forgalmi-adatok

(2023.06.07-i adatok alapján)

Tőkésítési ráta
10 éves államkötvény átlag hozama 7,37 %
Ingatlanpiaci kockázati ráta 0,5%
Likviditási kockázat 0,5%
Jegybanki alapkamat kockázata 1%

Tőkésítési ráta „r” = 9,37 %

Elvárt megtérülés „R” = 11 %

Az ingatlan piaci értékének meghatározása diszkontált cashflow módszerével (DCF):

V=

V=

Az ingatlan hozamszámításon alapuló módszerrel meghatározott értéke:

Ft
azaz, forint.

23
 Ingatlanvagyon-értékelő szakmai képzés

8.2 AZ INGATLAN ÉRTÉKELÉSE PÁROS PIACI ÖSSZEHASONLÍTÁS

MÓDSZERÉVEL

Értékelend 1.sz 2.sz 3.sz 4.sz 5.sz

ő ingatlan összehasonl összehasonl összehasonl összehasonl összehasonl
ító ító ító ító ító
Vételár (Ft) 21.500.000 22.500.000 22.000.000 21.500.000 21.800.000
Hasznos (m2) 55 55 55 55 55 55
Fajlagos érték 390.909 409.091 400.000 390.909 396.364
( Ft/m2)
Korrekciók
Lakás műszaki felújított részben felújított részben részben részben
állapota felújított felújított felújított felújított
korrekció 3% 0% 3% 3% 3%
Épület felújított részben felújított felújított részben részben
műszaki felújított felújított felújított
állapota
korrekció 2% 0% 0% 2% 2%
Lépcsőház részben felújított részben felújított felújított felújított
rendezettsége felújított felújított
korrekció -2% 0% -2% -2% -2%
Zajhatás kissé zajos kissé zajos csendes csendes nagyon nagyon
csendes csendes
korrekció 0% -2.5% -2,5% -5% -5%
Szobaszám 3 3 3 3 2 3
korrekció 0% 0% 0% 2% 0%
Panelprogram igen igen igen igen igen igen
os
korrekció 0% 0% 0% 0% 0%
Erkély igen igen igen igen igen igen
korrekció 0% 0% 0% 0% 0%
Emelet 1.emelet 1.emelet 2.emelet 3.emelet 4.emelet 5.emelet
korrekció 0% 1% 2% 3% 4%
Korrekció 3% -1.5% 0,5% 3% 2%
összesen
Korrigált 402.904 402.636 402.955 402.000 402.636 404.291
fajlagos érték (
Ft/m2)
Forgalmi 22.159.720 Ft
érték

Az ingatlan páros piaci összehasonlítással meghatározott értéke:

22.200.000 Ft

azaz, huszonkettőmillió kettőszázezer forint.

24
Ingatlanvagyon-értékelő szakmai képzés

A Miskolc, Hegyaljaj utca 13. szám alatti ingatlan értékének a meghatározásánál, 5 különböző
állapotú, más-más emeleten elhelyezkedő ingatlan került összehasonlításra, 8 szempont
alapján. Első lépésben begyűjtöttem az értékelésben összehasonlításra kerülő ingatlanok
adatait, majd rögzítettem őket a fenti táblázatban. Az értékelést a páros piaci összehasonlító
módszerrel végeztem. Az ingatlanok árai segítségével meghatároztam az 5 összehasonlító
ingatlan fajlagos értékét. Ezután mind a 8 szempont szerint meghatároztam a korrekciók
mértékét, amiből kiszámolásra került az összes korrekció mértéke. A korrekciók
meghatározásánál figyelembe vettem a különböző lépcsőfokok különbségeit. Amelyik ingatlan
korrekciója negatív előjelű lett, annak a korrigált fajlagos értéke csökkent, amelyiké pedig
pozitív, annak a korrigált fajlagos értéke pedig nőtt. Az 5 összehasonlító ingatlan korrigált
fajlagos értékéből számoltam egy átlagot, ekkor megkaptam az értékelendő lakás korrigált
fajlagos értékét. Ebből az értékből pedig a négyzetméter figyelembe vételével kiszámoltam a
forgalmi értéket.

Amit az összehasonlítandó ingatlanokról tudni kell:

1. A sorban lévő első lakás állapota részben felújított, akárcsak az épület állapotát tekintve,
viszont a lépcsőház rendezettsége felújítottnak minősíthető. Három szobával rendelkezik, 55m2
szintén kissé zajos, mint az értékelt ingatlan, panelprogramos és erkélyes.
2. A második lakás mérete is 55m2, állapota felújított, az épület műszaki állapota is, a lépcsőház
részben felújított. Ez a társasház is részt vett a panelprogramban és erkélyes Második emeleten
található, három szoba áll a lakók rendelkezésére és csendesebbnek minősítettem.
3. A következő lakás állapota mindösszesen részben felújított, az épület és a lépcsőház azonban
felújított minősítést kapott, harmadik emeleti, és csendesebb lakás, mint az értékelt, három
szobából áll és 55m2 a mérete, erkélyes panelprogramos.
4. Méretileg a negyedik értékelt lakás is 55m2, állapota részben felújított, az épület részben
felújított, a lépcsőház felújított állapotú, 2 szobás, nagyon csendes és a negyedik emeleten
helyezkedik el a társasházban, ami szintén erkélyes és panelprogramos.
5. Az utolsó értékelésbe bevont ingatlan is részt vett panelprogramban, mérete 55m2, részben
felújított állapotú, az épület is, a lépcsőház felújítottnak minősíthető. Három szobával
rendelkezik, ötödik emeleti és nagyon csendes.

25
Ingatlanvagyon-értékelő szakmai képzés

8.3 VÉGSŐ ÉRTÉK KIALAKÍTÁSA

Az értékelési módszerek alapján az ingatlan becsült értékei:

- Hozamszámításon alapuló értéke: Ft

- Páros piaci összehasonlítás értéke: 22.200.000 Ft

A végső értéke kialakításának utolsó elemzési művelete a számított értékek összehangolása.

Ennek jellege az értékelési feladattól, az alkalmazott érték megközelítésektől, valamint a kapott
értékek megbízhatóságától függ. Valamennyi érték lehet helyes, de eltérésük abból adódik,
hogy különböző értékelési módszerek és szempontok alapján jönnek létre. A két módszerrel
meghatározott piaci érték között 15% eltérés van. A hozamszámításon alapuló érték magasabb
a páros piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelésnél. A megbízó célkitűzését
figyelembe véve, miszerint a fő cél az, hogy az ingatlant reális piaci áron tudja megvásárolni
és azt követően bérbeadással tudja hasznosítani, így mindkét érték irányadó és a piaci
viszonyokat tükrözi. A megbízónak további célja az ingatlan további likviditásának szem előtt
tartása. Ezek alapján a két értéket 55-45%-os súlyozással figyelembe véve kialakítottam az
átlagárat, mely legpontosabban tükrözi az ingatlan jelenlegi piaci értékét.

Az alkalmazott módszerek Módszer Számított érték Ft Súly Súlyozott érték Ft

%
Az ingatlan értéke Fő Ft 55% Ft
hozamelvű módszerrel: módszer
Az ingatlan értéke piaci Ellenőrző 22.200.000 Ft 45% 9.990.000 Ft
összehasonlító módszer
módszerrel:
Az ingatlan egyeztetett Ft
értéke:

A Miskolc 31527/8/A/8 hrsz-ú ingatlan piaci forgalmi értéke 2023.június 14-i

fordulónappal kerekítve:

Ft

azaz, forint.

26
Ingatlanvagyon-értékelő szakmai képzés

9. ALAPFELTÉTELEZÉSEK, KORLÁTOZÁSOK, SZABÁLYOZÁSOK

A vizsgált 3535 Miskolc, Hegyalja út 13. 1/2. szám alatt lévő ingatlan értékbecslését Fodor
Tamás végezte.
Jelen ingatlanértékelés csak teljes egészében értelmezhető, abból egyes megállapításokat vagy
részleteket kiragadni és önmagukban felhasználni nem szabad.
Az ingatlan megállapított értéke és az értékelés készítőjének a díjázása között semmilyen
összefüggés nincs. Véleményt az értékelő jogi ügyekben nem nyilvánít. Az értékelő nem
végzett az ingatlan jogi helyzetére vonatkozó vizsgálatokat, kizárólag az átvett
adatszolgáltatásokra vagy a beszerzett dokumentumokra támaszkodott. A kapott információk
megbízhatónak tekinthetőek, de valódiságukért nem vállalható felelősséget. Nem képezte
tárgyát a megrendelés tárgyát az ingatlanhoz kapcsoló kötelezettségek vizsgálata, sem az
ingatlan-nyilvántartáson kívüli jogok tények feltárása. A tulajdonjoggal kapcsolatos adatokat
megbízható forrásból kapta az értékelő. Az ingatlan tehermenetes állapotban lett értékelve. Az
ingatlan műszaki állapotának felmérése szemrevételezéssel történt, a megállapított érték a
szemrevételezéskori állapotra vonatkozik. Nem képezte értékelés tárgyát az ingatlan mobil
felszerelése, bútorzata csupán a beépített berendezések, gépészeti egységek és rendszerek. Ezen
értékbecslés az értékelő előzetes engedélye nélkül sem egyben, sem részeiben nem
publikálható. megadott eltérő célra nem használható. Az értékbecslés harmadi személynek csak
a szerződő felek együttes belegyezésével adható ki. Az érték tartalmazza az általános forgalmi
adót.
Az értékbecslés 90 napig, azaz 2023.szeptember 09. napjáig érvényes.

10. DÁTUM, ALÁÍRÁS

Miskolc, 2023.június 12. ........................................

aláírás

27
Ingatlanvagyon-értékelő szakmai képzés

11. FÜGGELÉK

E-hiteles tulajdoni lap másolat:

28
Ingatlanvagyon-értékelő szakmai képzés

Alaprajz:

29
Ingatlanvagyon-értékelő szakmai képzés

VIZSGÁZÓI NYILATKOZAT

Nyilatkozat

Alulírott, Fodor Tamás Születési hely: Miskolc születési idő: 1981. 09. 22. jelen
nyilatkozat aláírásával kijelentem, hogy a 044884001 Ingatlan vagyonértékelő szakmai
képesítő vizsgára készített 3535 Miskolc Hegyalja út 13 1/2. cím alatt található ingatlan
vagyonértékelése a saját munkám eredménye.
Nyilatkozom, hogy az egyes fejezetben foglalt tények és adatok a megadott
forrásmunkák felhasználásán alapulnak.
Tudomásul veszem, hogy amennyiben a dolgozatban a vizsgabizottság tagjai olyan
fejezetet, ill. munkarészt találnak, amely 20%-nál nagyobb mértékben nem önálló
munkám eredménye, és / vagy amelyből a források kiválasztásának gondolatmenete,
vagy relevanciája nem követhető, valamint nem tartalmazza a pontos
forrásmegjelöléseket, abban az esetben a vizsgabizottság tagjai a dolgozatot nem
fogadják el.
Jelen nyilatkozat aláírásával tudomásul veszem, hogy amennyiben bizonyítható, hogy a
dolgozatot nem magam készítettem, akkor ez a vizsgarész elégtelen értékelést kap.
Hozzájárulok ahhoz, hogy a vizsgabizottság tagjai, jegyzője és a Vizsgaközpont
munkatársai a dolgozat tartalmát megismerhessék.

Miskolc, 2023. június 12.

..............................................
aláírás

30