Contents

1. Alapvető polgári jogi ismeretek, a polgári jog forrása és szereplői...........................................4

2. A polgári jogviszony alanyai................................................................................................................5
3. A jogképesség..................................................................................................................................6
4. A cselekvőképesség.........................................................................................................................7
5. A polgári jog tulajdonra vonatkozó rendelkezései - dologi jogi alapvetés...............................9
6. A dologi jogok jellemzői...............................................................................................................11
7. A tulajdonjogra vonatkozó legfontosabb rendelkezések..........................................................12
7.1. A tulajdon, mint jogviszony tartalma....................................................................................12
7.2. A tulajdonos kötelezettségei.................................................................................................15
7.3. A használati jogok...................................................................................................................16
8. Külföldiek ingatlanszerzése...........................................................................................................17
9. Gazdasági társaságok ingatlanszerzése......................................................................................17
10. A termőföld megszerzésére vonatkozó szabályokról röviden................................................18
11. A közös tulajdon és annak megszüntetése...............................................................................19
12. A polgári jogi szerződés fogalma, formái. A szerződés tárgya, létrejötte és tartalma.........21
12.1. A szerződés tárgya................................................................................................................22
12.2. A szerződés létrejötte...........................................................................................................22
12.3. A szerződés tartalma és szerződéses szabadság alapelve...............................................24
13. A létrejött szerződés módosítása...............................................................................................25
14. A szerződésszegés esetei és jogkövetkezményei.....................................................................26
14.1. A kötelezett késedelme........................................................................................................27
14.2. A jogosult késedelme...........................................................................................................28
14.3. A hibás teljesítés...................................................................................................................29
14.4. A teljesítés lehetetlenné válása............................................................................................30
14.5. A teljesítés megtagadása.....................................................................................................31
14.6. Jognyilatkozat tételének elmulasztása...............................................................................31
15. A szerződés megszűnése............................................................................................................31
16. A szerződés érvénytelensége.....................................................................................................33
17. A szerződést biztosító mellékkötelezettségek..........................................................................35

1
 17.1. A szerződés megerősítésére, a teljesítési készség fokozására szolgáló
mellékkötelezettségek:..................................................................................................................36
17.1.1. Foglaló:............................................................................................................................36
17.1.2. Kötbér:.............................................................................................................................36
17.1.3. Jogvesztés kikötése:.......................................................................................................36
17.1.4. Jótállás:............................................................................................................................36
17.2. A teljesítési képesség biztosítékául szolgáló mellékkötelezettségek:.............................37
17.2.5. Óvadék:...........................................................................................................................37
17.2.6. Zálogjog:.........................................................................................................................37
17.2.7. Bankgarancia:.................................................................................................................38
17.2.8. Kezesség:.........................................................................................................................38
18. Egyes szerződések fő jellemzői – adásvétel, csere:..................................................................38
19. Egyes szerződések fő jellemzői - a vállalkozási szerződés......................................................40
20. Egyes szerződések fő jellemzői - a megbízási szerződés........................................................41
21. Egyes szerződések fő jellemzői - a bérleti szerződés..............................................................42
22. A Lakástv. eltérő rendelkezései..................................................................................................44
23. Az ingatlan-nyilvántartás alapvető szabályai............................................................................45
23.1. Az ingatlan-nyilvántartás részei...........................................................................................46
23.1.1. A tulajdoni lap................................................................................................................46
23.1.2. A tulajdoni lapról megszűnt bejegyzések adatainak jegyzéke.................................46
23.1.3. Az ingatlan-nyilvántartási térkép..................................................................................47
23.1.4. Az okirattár.....................................................................................................................47
23.2. Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei.....................................................................................47
23.2.5. Bejegyzés elve................................................................................................................48
23.2.6. Nyilvánosság elve...........................................................................................................48
23.2.7. Közhitelesség elve..........................................................................................................50
23.2.8. Kérelemhez kötöttség elve............................................................................................51
23.2.9. Rangsor elve...................................................................................................................51
23.2.10. Okirat elve.....................................................................................................................52
23.3. A tulajdoni lapról részletesen..............................................................................................52
23.3.11. Mi az a tulajdoni lap?..................................................................................................52
23.3.12. A tulajdoni lap másolat...............................................................................................54

2
 23.3.13. Hol szerezhetünk be tulajdoni lap másolatot?.........................................................54
23.3.14. Mennyibe kerül a tulajdoni lap másolat?..................................................................55
23.3.15. A hiteles tulajdoni lap másolat biztonsági elemei....................................................55
24. Adózás és illeték az ingatlanközvetítésben...............................................................................56
24.1. Adófizetési kötelezettség az ingatlan eladásakor.............................................................56
24.1.1. Néhány fontos fogalom................................................................................................56
24.1.2. Adómentes átruházás....................................................................................................57
24.1.3. A jövedelemszerzés időpontja......................................................................................58
24.1.4. Az értékesített ingatlan szerzésének időpontja..........................................................58
24.1.5. Bevétel.............................................................................................................................58
24.1.6. Költség............................................................................................................................58
24.1.7. A számított összeg meghatározása.............................................................................59
24.1.8. Az adó mértéke és az adókötelezettség teljesítése...................................................60
24.1.9. Méltányossági kérelem..................................................................................................60
24.2. Adófizetési kötelezettség ingatlan bérbeadása esetében................................................61
24.2.10. Bérbeadás - választható adózási formák a személyi jövedelemadó rendszerében
.....................................................................................................................................................61
24.2.11. Egyéni vállalkozókra vonatkozó speciális szabályok................................................61
24.2.12. Bejelentkezési kötelezettség nélkül végzett bérbeadási tevékenység...................61
24.2.13. Bevétel...........................................................................................................................62
24.2.14. A jövedelem megállapítása.........................................................................................62
24.2.15. Adóelőleg-szabályok ismertetése..............................................................................63
24.2.16. Szálláshely-szolgáltatás (fizető-vendéglátó tevékenység, AIRBNB).......................63
24.3. A vevő illeték megfizetésével kapcsolatos kötelezettsége adás-vétel esetén...............64
24.3.17. Cserepótló vétel...........................................................................................................65
24.3.18. Vagyoni értékű jogok, különös tekintettel a haszonélvezetre................................66
24.3.19. A legfontosabb illetékkedvezmények........................................................................66
25. A társasházakra vonatkozó szabályozás ingatlanközvetítők számára...................................68
25.1. Az alapító okiratra vonatkozó szabályozás........................................................................68
25.2. A Szervezeti és Működési Szabályzatra vonatkozó szabályozás.....................................70
26. Mellékletek...................................................................................................................................73
26.1. Minta egy adásvételi szerződésre:......................................................................................73

3
 26.2. Minta egy bérleti szerződésre:............................................................................................76
26.3. Minta egy tulajdoni lapra:....................................................................................................78
26.4. Videós segédlet.....................................................................................................................78

1. Alapvető polgári jogi ismeretek, a polgári jog forrása és szereplői

Minden ország, így Magyarország jogrendszere is számos jogágra tagolható. Ilyen jogágak például a
büntetőjog, a munkajog, a közigazgatási jog és ide, a jogágak közé tartozik az ingatlanközvetítők
képzése szempontjából leginkább releváns jogág, a polgári jog is. A polgári jogról általánosságban az
jelenthető ki, hogy ez a jogág elsősorban a társadalom vagyoni, pénzügyi viszonyait és az ezzel
összefüggő személyi viszonyokat szabályozza. A polgári jog egyik legfontosabb sajátossága, hogy
szereplői (a jogalanyok) egyenjogúak és mellérendeltség jellemzi őket. Ez alapvetően különbözteti
meg a polgári jogot például a büntetőjogtól vagy a közigazgatási jogtól, ahol a jogalanyok
viszonylatában fontos szerepe van a hierarchiának, illetve az alá-fölérendeltségnek.

A mellérendeltségre, illetve a polgári jog alanyainak egyenjogúságára azért is elengedhetetlen

felhívni a figyelmet, mert a közvélekedésben, különösen a szerződéses viszonyok, az úgynevezett
kötelmi jog terén a mai napig jelen van az az egyébként jogilag nem helytálló elképzelés, hogy egyes
szerződéstípusok esetében valamelyik szerződő fél alárendelt helyzetben van a szerződéses
partnerével szemben. Erre jó példa lehet akár egy bérleti szerződés, akár egy banki kölcsönszerződés.
Előbbi esetében a közvélekedés gyakran azt feltételezi, hogy a tulajdonos felette áll a bérlőnek,
utóbbi esetben pedig azt, hogy a bank, mint hitelező, felette áll a kölcsönt igénybe vevő adósnak. Bár
társadalmi szempontból ez valóban gyakori helyzet, azonban jogilag a saját, teljesítendő szolgáltatása
kapcsán mindkét felet ugyanazok a jogok illetik és kötelezettségek terhelik. Amennyiben a szerződő
felek között jogvita merül fel és emiatt bírósághoz fordulnak, a bíróság szintén egyenrangú félnek
fogja tekinteni őket, csupán szerződéses pozíciójánál fogva egyik felet sem illethetik meg a másik
féllel szemben többletjogok.

A polgári jogi viszonyok alapvető szabályait a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (új
Ptk.) foglalja magában, amely 2014. március 15-én lépett hatályba. Ehelyütt tartjuk szükségesnek
felhívni a figyelmet arra, hogy 2013. évi V. törvény hatályba lépésével még mindig nem veszítette el a
jelentőségét a többször módosított 1959. évi IV. törvény (régi Ptk.), hiszen minden olyan szerződéses
jogviszony esetében, amely az új Polgári Törvénykönyv hatályba lépése előtt keletkezett (vagyis 2014.
március 15-ét megelőzően jött létre a jogviszony), a régi Ptk. szabályait kell alkalmazni és egy
esetleges bírósági per során is kizárólag erre lehet hivatkozni. Éppen ezért egy felkészült
szakembernek a hatályon kívül helyezett régi Ptk. rendelkezéseit és a jelenleg hatályos új Ptk.
szabályait egyaránt ismernie kell.

4
Ehhez a törvényhez számos más, a képzés szempontjából fontos jogszabály (más törvények,
rendeletek) kapcsolódik, azonban a leginkább alapvető szabályokat a már említett 2013. évi V.
törvény tartalmazza. Az alábbiakban a teljességre nem törekedve felsoroljuk azokat az
ingatlanközvetítői munkában különösen fontos szerepet játszó további jogszabályokat, amelyek
vonatkozó részeinek alapvető ismerete (beleértve ebbe a törvény számát és megnevezését is)
kötelező a szakemberek számára:

a) Lakástv. - 1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az

elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról

b) Tt. - 2003. évi CXXXIII. tv. a társasházakról

c) Inytv. - 1997. évi CXLI. tv. az ingataln-nyilvántartásról

d) Illetéktv. - 1990. évi XCIII. tv. az illetékekről

e) Pmt. - 2017. évi LIII. tv. a pénzmosás és a terrorizmus finanszírozása megelőzéséről

2. A polgári jogviszony alanyai

A polgári jogviszony alanyai alatt azokat a személyeket értjük, akiknek az előbbiekben említett
vagyoni és egyes személyi viszonyait a törvény szabályozza. A polgári jogviszony alanyai jogokat
szerezhetnek, kötelezettségeket vállalhatnak, ennek kapcsán pedig perelhetnek és perelhetőek. A
jogalanyokat egy tágabb és egy szűkebb csoportosítás mentén szokás felsorolni. A tágabb
csoportosítás szerint a jogalanyok körébe tartoznak:

a) az állampolgárok

b) az állami szervezetek

c) az önkormányzati szervezetek

d) a gazdasági szervezetek

e) a társadalmi szervezetek

f) más személyek

A polgári jogviszony alanyai a szűkebb csoportosítás szerint az alábbi két kategória valamelyikébe
sorolhatóak:

· természetes személyek

· jogi személyek

Ehelyütt kell említést tennünk róla, hogy a 2014. március 15-ig hatályos jogi szabályozás a gazdasági
társaságok két formáját (közkereseti társaság - Kkt., betéti társaság - Bt.) ún. "jogi személyiséggel

5
nem rendelkező szervezetek" kategóriájába sorolta, az új Ptk. hatályba lépésével azonban már ezen
két gazdasági társaság is a jogi személyek csoportjába tartozik, csakúgy, mint a többi gazdasági
társasági forma.

A polgári jogviszony alanyai megkülönböztetésének elengedhetetlenül alapvető fogalmai egyrészről a

jogképesség, másrészről pedig a cselekvőképesség.

3. A jogképesség
A jogképesség a polgári jogviszony alanyai közül kivétel nélkül az összesre jellemző. A polgári
jogviszony alanyainak jogképessége általános, egyenlő és feltétlen. Jogképesség alatt annak elvi
lehetőségét értjük, hogy a jogalanynak jogai és kötelességei lehetnek. (Fontos leszögeznünk, hogy a
jogképesség vonatkozásában pusztán elvi lehetőségről beszélünk. Azt, hogy a jogképes személy az őt
illető jogát ténylegesen gyakorolhatja-e, a később ismertetésre kerülő cselekvőképesség megléte,
hiánya vagy korlátozott volta fogja eldönteni.)

A jogképesség az életkorra, nemre, fajra, nemzetiséghez vagy felekezethez tartozásra tekintet nélkül
egyenlő. A jogképesség olyannyira kardinális jelentőségű jellemzője a polgári jogi jogalanyoknak,
hogy a Polgári Törvénykönyv kifejezetten kimondja: „a jogképességet korlátozó jognyilatkozat
semmis.” (Ptk. 2:1.§ (2))

A jogképesség kezdetének és végének a megállapítása a jogi személyek és a jogi személyiséggel nem

rendelkező szervezetek esetében általában nem okoz nehézséget, hiszen az esetek túlnyomó
többségében létezik olyan nyilvántartás, ami tartalmazza ezen adatokat. Egy Kft. (korlátolt
felelősségű társaság) jogképessége például annak alapításával veszi kezdetét, ez az időpont pedig
kétséget kizáró módon megállapítható az egyébként nyilvános cégiratokból. A példaként felhozott
Kft. jogképessége pedig annak megszüntetésével együtt szűnik meg. Ez az időpont is nyilvánvaló a
cégbírósági nyilvántartásból, bármilyen módon is szűnt meg a Kft.

Természetes személyek esetében a helyzet egyes esetekben ennél bonyolultabb is lehet.

Jogképességük kezdete ugyanis élve születés esetén a fogamzás időpontja. Ez törvényi vélelem
alapján a születéstől visszafelé számított háromszázadik nap, amelybe a születés napja beleszámít. A
törvényi vélelem egyébként megdönthető, amennyiben például egy ezzel kapcsolatos per során az
érdekelt fél bizonyítékot tud felmutatni.

A fenti definíció felesleges „jogászkodásnak” tűnhet, azonban annak illusztrálásaképpen, hogy ez

mennyire nem így van, álljon itt egy példa:

Egy gyermektelen pár (élettársak) férfi tagja autóbalesetben életét veszti. Végrendeletet nem hagy
maga után, azonban értékes ingatlanokból álló örökséget igen, amire persze gyermekek hiányában a
felmenők (a balesetben elhunyt férfi szülei) igényt tartanának. Azonban a tragédia bekövetkezte után
néhány héttel kiderül, hogy az elhunyt férfi élettársa terhes. Ebben az esetben kulcsfontosságú lesz
annak megállapítása, hogy mikor kezdődött születendő gyermek jogképessége, mert ezen múlik,
hogy kit illet az örökség. Amennyiben a gyermek később élve születik, akkor nem az elhunyt férfi
szülei, hanem ő lesz az egyedüli örökös, hiszen a gyermek jogképességének a kezdete élve születés

6
esetén a fogamzás időpontja, a fogamzás meg még a baleset előtt történt. Ilyen és hasonló esetekben
a gyakorlati élet nem egy esetben „vérre menő” pereket hoz.

A természetes személyek jogképességének megszűnése, illetve ennek gyakorlati megállapítása sem

szükségképpen egyszerű feladat. A legtöbb esetben a jogképesség megszűnése az elhalálozás
időpontja, amelyet közokirat (halotti anyakönyvi kivonat) bizonyít. Statisztikákból tudható azonban,
hogy világszerte évente hárommillió ember tűnik el nyomtalanul. Előfordulhat, hogy ezek az emberek
évek múltán megkerülnek, de gyakoribb eset, hogy őket is olyan szerencsétlenség érte, ami a
halálukhoz vezetett, a holttestüket azonban nem találják, így szükségképpen nincs lehetőség halotti
anyakönyvi kivonat kiállítására. Ebben az esetben nincs más lehetőség, bíróságtól kell kérni az eltűnt
személy holttá nyilvánítását. Erre azonban csak az eltűnés időpontjától számított öt év elteltével
kerülhet sor. Az ilyen eljárásban a bíróság határozata mintegy pótolja a halotti anyakönyvi kivonatot
és az ebben megjelölt időpont lesz az irányadó a jogképesség megszűnésének idejét illetően.

4. A cselekvőképesség
A cselekvőképesség arra irányuló képesség, hogy a jogalany saját akarat-elhatározásával, saját
nevében jogokat szerezzen és kötelezettségeket vállaljon, tehát például szerződést kössön, vagy más
jognyilatkozatot tegyen. A meghatározás értelmezése kapcsán azonnal nyilvánvalóvá válik, hogy
cselekvőképességgel csak a jogalanyok egyetlen csoportja, a természetes személyek (emberek)
rendelkezhetnek, hiszen a jogi személyek nem élő személyek, szükségképp nincs és nem is lehet
„saját akarat-elhatározásuk”. Az ő nevükben a képviselőik járnak el (pl. egy Kft. nevében annak
ügyvezető igazgatója köt szerződést).

Mindazonáltal a természetes személyek közül sem rendelkezik mindenki cselekvőképességgel.

Ehelyütt szükséges visszautalni a jogképesség kapcsán elmondottakra. A jogképesség kapcsán
kiemeltük, hogy az csupán elvi lehetőség, a cselekvőképesség viszont a jogképesség gyakorlati
realizálásának képességét jelenti. Annak érdekében, hogy mindez a jogtudománnyal jelenleg csupán
alapszinten ismerkedő olvasók számára is érthető legyen, álljon itt egy példa:

Egy nyolc hónapos csecsemő jogképes, tehát jogai és kötelezettségei lehetnek. Adott esetben
például lehet lakástulajdonos is, ha a szülei úgy döntenek, hogy a nevére íratnak egy lakóingatlant.
Azonban a nyolc hónapos csecsemő nem cselekvőképes, azaz saját akarat-elhatározásával, saját
nevében nem tudja megszerezni az említett lakás tulajdonjogát. Helyette és nevében a törvényes
képviselői fogják aláírni a szükséges szerződést, ami az ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez
kapcsolódik.

Cselekvőképesség alapján a természetes személyek az alábbi három csoport valamelyikébe

sorolhatóak:

1. teljes cselekvőképességgel rendelkezők

2. korlátozottan cselekvőképesek

3. cselekvőképtelenek

7
 1.) A Polgári Törvénykönyv vonatkozó rendelkezései szerint minden olyan nagykorú (18. életévét
betöltött) személy cselekvőképes, akinek cselekvőképességét a törvény nem korlátozza vagy zárja ki.
Nagykorú személyek cselekvőképességét pedig kizárólag bírósági úton lehet korlátozni vagy kizárni. A
gyakorlati életben ez úgy történik, hogy pert indítanak az illető nagykorú gondnokság alá helyezése
céljából. Kivételes esetben 18 éven aluli személyek is bírhatnak teljes cselekvőképességgel, mégpedig
abban az esetben, ha 18. életévük betöltése előtt megházasodnak (ehhez szülői és gyámhatósági
engedély kell). Ebben az esetben a házasságkötéssel a törvény erejénél fogva nagykorúvá válnak és
innentől fogva teljes cselekvőképességgel bírnak.

2.) Korlátozottan cselekvőképes az a kiskorú, aki a 14. életévét már betöltötte és nem
cselekvőképtelen. Alapvetően tehát elmondható, hogy a 14-18 év közötti korosztály tartozik ebbe a
kategóriába, azonban korábban már szóltunk arról, hogy nagykorúakat is korlátozottan
cselekvőképessé nyilváníthat (és emellett gondnokság alá helyezhet) a bíróság. Erre abban az esetben
kerülhet sor, ha az illető nagykorúnak az ügyei viteléhez szükséges belátási képessége - mentális
zavara következtében - tartósan vagy időszakonként visszatérően nagymértékben csökkent, és emiatt
- egyéni körülményeire, valamint családi és társadalmi kapcsolataira tekintettel - meghatározott
ügycsoportban gondnokság alá helyezése indokolt. A régebbi szabályozástól eltérően amennyiben
egy életkora alapján teljesen cselekvőképesnek minősülő személy cselekvőképességét a bíróság
részlegesen korlátozza, akkor ez alapvetően nem általános jelleggel történik, hanem az eljáró bíróság
pontosan meghatározza azokat az ügycsoportokat is, ahol a cselekvőképesség korlátozása indokolt.
(Ptk.: 2:19.§ (2))

3.) Cselekvőképtelennek tekintendő minden olyan kiskorú, aki még nem töltötte be a 14. életévét.
Ezen felül a bíróság is cselekvőképtelennek nyilváníthat olyan személyeket, akik az életkoruk alapján
ugyan akár teljes cselekvőképességgel vagy korlátozott cselekvőképességgel rendelkezhetnének,
azonban ügyeik viteléhez szükséges belátási képességük - mentális zavaruk következtében - tartósan,
teljeskörűn hiányzik, és emiatt - egyéni körülményeikre, valamint családi és társadalmi kapcsolataikra
tekintettel - gondnokság alá helyezésük indokolt. Vegyük észre, hogy a korlátozott
cselekvőképességnél adott meghatározáshoz képest egyrészről itt hiányzik az ügycsoportokra történő
lebontása a cselekvőképességnek, másrészről pedig itt az esetek túlnyomó többségében a
gyakorlatban is teljes és végleges jellegű fogyatkozásról van szó. A gyakorlati életben fontos
különbség, hogy míg a korlátozottan cselekvőképessé nyilvánított nagykorúak állapotát időről-időre
felülvizsgálja a bíróság és akár dönthet úgy is, hogy ismét teljesen cselekvőképessé nyilvánítja az ilyen
személyeket (például szenvedélybetegségből kigyógyultak), addig a cselekvőképtelenek esetében
erre a legritkább esetben kerül csak sor.

Az előbbiekből leszűrhető, hogy a korlátozottan cselekvőképes és a cselekvőképtelen személyek

ugyanazon elbírálás alá esnek abból a szempontból, hogy egyikük sem tehet önálló jognyilatkozatot
(néhány apróbb jelentőségű ügy kivételével). Fontos különbség azonban, hogy míg a
cselekvőképtelen személyek ügyeiben kizárólag a törvényes képviselőjük (szülő, gondnok, esetleg
gyám) jár el, addig a korlátozottan cselekvőképes személyek esetében az illető személy hozzájárulása
is szükséges a jognyilatkozat érvényességéhez.

8
 Ismét álljon itt egy gyakorlati példa: amennyiben egy nyolc éves gyermeknek (cselekvőképtelen)
odaajándékoz valaki egy ingatlant, az ajándékozási szerződést, ami alapján a tulajdonjogát majd
bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba, csupán a szülei írják alá nevében. Ha a gyermek tizenöt éves
(korlátozottan cselekvőképes), akkor mind neki, mind pedig a szüleinek alá kell írniuk a szerződést.
Ezen felül pedig még gyámhivatali hozzájárulásra is szükség lesz.

5. A polgári jog tulajdonra vonatkozó rendelkezései - dologi jogi alapvetés

A legáltalánosabb és legtömörebb megfogalmazás szerint a dologi jog egy adott társadalom vagyoni
berendezkedésének joga. A dologi jog szabályai határozzák meg, mely javak tartozhatnak az egyes
emberek uralma alá, és melyek lehetnek pl. kizárólag az állam tulajdonában.

A dologi jogi szabályozás bárminemű ismertetése előtt elengedhetetlen annak tisztázása, hogy
polgári jogi szempontból mit tekintünk dolognak. A Polgári Törvénykönyv vonatkozó szabályozása
értelmében dolognak minősül minden önálló testi tárgy, melyen tulajdon állhat fenn. Ezek tipikusan a
fizikailag megragadható, kézzel fogható tárgyak, de dolognak minősül a pénz (mint általános
csereérték), az értékpapír, valamint a természeti erőforrások azon része, mely emberi uralom alá
hajtható (napfény, szél, víz, elektromos energia).

A jogszabályok a különböző dolgok eltérő tulajdonságaihoz eltérő joghatásokat fűzhetnek.

Ezért fontos a dolgok különböző tulajdonságok szerinti osztályozása.

1.) Az egységes dolgok alkotóelemei önálló létüket teljesen elveszették, egyes részein tehát külön
tulajdonjog nem állhat fenn. Ezzel ellentétben összetett dolgok esetében az alkotóelemek külön-
külön is felismerhetőek és eredeti állapotukba visszaállíthatóak, így ezekre nem kizárt külön
tulajdonjogok fennállása (ez utóbbira jó példa lehet a lakás és a benne elhelyezett berendezések, pl.
beépített bútorok kapcsolata).

2.) Dologkapcsolatról olyan összetett dolgok esetében beszélünk, ahol az egyik dolog a kapcsolódás
következtében a másik dolog jogi sorsában osztozni kénytelen. Azt a dolgot, amelyik a másik jogi
sorsát meghatározza, fődolognak, azt pedig, amelyik a fődolog jogi sorsában osztozik,
mellékdolognak nevezzük. A fő- és mellékdolgok kapcsolatának három konkrét megnyilvánulási
formája: az alkotórész, a tartozék és a gyümölcs. Ennek a három alapvető fogalomnak a
meghatározása tananyagunk fontos részét képezi.

3.) Alkotórész. Az alkotórész a leggyakrabban előforduló, legfontosabb dologkapcsolat. Ebben az

esetben a mellékdolog a fődologgal oly módon van tartósan egyesítve, hogy az elválasztással a dolog
vagy elválasztott része elpusztulna, illetőleg az elválasztással értéke vagy használhatósága
számottevően csökkenne (példa lehet erre egy kertingatlanban a föld és a gyümölcsfák kapcsolata,
vagy ingóságok kapcsán egy gépjármű és gumiabroncsának kapcsolata). Ha egy meglévő dolognak
egy másik dolog utólag az alkotórészévé válik, az a dolog növedéke lesz jogi értelemben véve. A
növedék legtipikusabb esetét ismét egy tipikus ingatlan, a termőföld szolgáltatja. Eszerint növedék
mindaz, ami eredetileg nem volt a föld alkotórésze, de utóbb azzá vált (pl. a földön emelt gazdasági
épület, a kinövő vetemény). A növedék tulajdonjogát automatikusan a fődolog tulajdonosa szerzi
meg.

9
4.) Tartozék. A tartozék kevéssé intenzív kapcsolódást jelent. Ebben az esetben olyan, az
alkotórésznél lazább kapcsolódású mellékdologról beszélünk, mely a fődolog rendeltetésszerű
használatához vagy épségben tartásához rendszerint szükséges, vagy azt elősegíti. A tulajdonjog a
tartozékra csak a felek rendelkezése alapján terjed ki. Ha viszont egy tartozékokkal felszerelt dolog
adásvétele során a tartozékokról a felek külön nem rendelkeztek, úgy kell tekinteni, hogy az
adásvétel azokra is vonatkozik. Tartozéknak minősülnek az ingatlanok vonatkozásában a
könnyűszerkezetes építmények vagy esetleg egy szántóföld területén lévő mobil öntözőberendezés.
Ingóságoknál jó példa lehet a tartozék fogalmára egy aranyérmének a díszdoboza vagy esetleg egy
mobiltelefon vonatkozásában annak töltője.

5.) Gyümölcs. Egy dolog és annak gyümölcse közti kapcsolat eredetileg természetes, szerves fejlődés
eredménye (a fa termése, az állat szaporulata). Jogi értelemben azonban a gyümölcs fogalma ennél
számottevően tágabb. Jogilag minden olyan gazdasági előnyt gyümölcsnek nevezünk, ami valamely
dolognak a rendeltetésszerű használata során időnként visszatérően keletkezik anélkül, hogy ezáltal a
gyümölcsöző dolognak a létét, épségét és további gyümölcsözési képességét veszélyeztetné. A függő
gyümölcs még a gyümölcsöző fődolog alkotórésze, az elválasztott gyümölcs viszont már önálló
dolognak minősül. A dolgok gyümölcse lehet természetes fejlődés, illetve a hozzáadott emberi munka
eredménye (pl. a szántóterületről learatott gabonamennyiség), vagy olyan közvetett gazdasági előny
is, melyhez a tulajdonos a dolgán létesített különböző jogviszonyok létesítésével juthat (például egy
lakás kiadásából származó bérleti díj vagy valamely banknál lekötött pénzösszeg után járó törvényes
kamat).

6.) A jog különbséget tesz összetett dolog és dologösszesség között. A dologösszesség több különálló,
de egy közös gyakorlati vagy gazdasági cél szolgálatára rendelt dolgok összefogása. A dologösszesség
tehát nem alkot fizikai egységet, csak forgalmi (jogi) egység (példa lehet erre egy könyvtár, egy nyáj,
esetleg egy üzlet árukészlete). A dologösszesség gyakorlati haszna a tananyag későbbi részében
tárgyalt kötelmi jogban érvényesül, például adásvétel esetén.

7.) Az ingó dolgok állaguk sérelme nélkül egyik helyről egy másikra áthelyezhetőek. Az ingatlanok a
telkek, a föld felületének egyes határozott részei, de ingatlannak minősül az is, ami a földdel tartósan
egyesítve, azaz szilárd összeköttetésben van. Egy másik csoportosítási ismérv szerint
megkülönböztethetünk egymástól elhasználható és elhasználhatatlan dolgokat. Elhasználhatónak
tekintjük azt a dolgot, amelynek rendeltetésszerű használata abban áll, hogy emberi szükséglet
kielégítésére fordítva állagában megsemmisüljön. Ha ez nem lehetséges, vagy a folyamat túl hosszú
ideig tart, jogi értelemben „tartós használatra rendelt”, azaz elhasználhatatlan dologról beszélünk.

8.) További két fontos csoportosítási szempontról szólva megkülönböztetünk egymástól osztható és
oszthatatlan dolgokat. Jogilag egy dolog csak akkor minősül oszthatónak, ha a felosztott dolog
minősége, állaga és gazdasági rendeltetése a feldarabolás után az egyes részekben is ugyanaz marad,

10
a felosztott részeken a széttagolás aránytalan értékcsökkenést nem okozott. Ellenkező esetben a
dolog jogi értelemben oszthatatlan.

9.) Végezetül - az utolsóként bemutatásra kerülő osztályozási szempont értelmében

megkülönböztetünk egymástól forgalomképes, korlátozottan forgalomképes és forgalomképtelen
dolgokat.

A dolgok túlnyomó többsége forgalomképes, ezeken a dolgokon szabadon lehet tulajdont szerezni. A
forgalomképtelen dolgok kizárólag állami vagy helyi önkormányzati tulajdonban lehetnek (például
országos közutak, vasút vagy a Parlament épülete). A korlátozottan forgalomképes dolgok pedig
csakis külön feltételek teljesülése esetén válhatnak adásvétel tárgyává (pl. műemlék jellegű épületet
a helyi önkormányzat csak minisztériumi engedéllyel adhat el vagy amint erre a későbbiekben
részletesen is ki kell térnünk, egy kínai állampolgár csak hatósági engedély birtokában szerezheti meg
magyarországi ingatlan tulajdonjogát). Itt kívánjuk felhívni a figyelmet a föld (termőföld) szerepére is,
amely szintén korlátozottan forgalomképes dolog, a föld mint a jogi szabályozás tárgya társadalmi-
gazdasági jelentőségénél fogva mindig is kiemelt helyen szerepelt. Mindezt a föld mint dolog
sajátosságai indokolják.

6. A dologi jogok jellemzői

A dologi jog a jogosult számára mindenkivel szemben érvényesülő jogi pozíciót biztosít. A jog pedig
nemcsak elismeri, hanem minden kívülállóval szemben meg is védi ezt az uralmi helyzetet. A jogosult
(tulajdonos) teljes körű jogi hatalmat gyakorolhat uralmának tárgya felett. Ezt a hatalmat a jogosult
akarata ellenére senki más nem gyakorolhatja, illetve nem akadályozhatja, nem zavarhatja meg. A
dologi jog gyakorlása tehát kizárólagos, az idesorolt jogok kirekesztő jellegűek.

A dologi jogviszonyok abszolút szerkezete a dologi jog legfontosabb, alapvető ismérve, melynek
jellemzői a következők:

1.) a jogosult pozíciójában tipikusan egy (vagy több, de) meghatározott személy van, akit a
jogosultságok kizárólagos gyakorlása illet meg;

2.) a jogosulttal szemben mindenki más kötelezett. E kötelezettség három fontosabb mozzanatból
tevődik össze.

A kötelezettnek

1. el kell ismernie a dologi jog jogosultjának jogosulti minőségét;

2. tűrnie kell, hogy a jogosult gyakorolhassa a dolgon fennálló jogait, valamint

3. tartózkodnia kell bármiféle jogellenes behatástól (pl. akadályozástól, zavarástól).

11
7. A tulajdonjogra vonatkozó legfontosabb rendelkezések
Amióta az ember a természet javainak egy részét sajátjának minősítette, azóta létezik a tulajdon
fogalma, amikortól pedig ezt az állam elismerte és a jog eszközével mindenkivel szemben
védelemben részesítette, azóta létezik a tulajdonjog intézménye. Tulajdonjogon a dolgok feletti
kizárólagos, másokat kirekesztő uralmat értjük, melyet a tulajdonjogviszony - előzőekben ismertetett
- abszolút szerkezete biztosítja.

A tulajdonjogviszony alanya lehet az egyes ember (természetes személy), az általuk létrehozott

szervezet (jogi személy vagy jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet), az önkormányzatok és az
állam. A személyek jogképessége magában foglalja a tulajdonosi képességüket is, azaz
tulajdonjogviszony alanyai lehetnek. A tulajdonhoz való jog egyrészt általános, azaz mint állampolgári
alapjog minden jogalanyt diszkriminációmentesen illet meg (nem különböztet meg társadalmi,
vagyoni, születési vagy egyéb helyzet szerint), másrészről egyenlő, azaz valamennyi tulajdoni forma
(magántulajdon, társasági, állami, önkormányzati tulajdon) egyenlő védelemben részesül,
harmadrészt pedig feltétlen, azaz a tulajdon védelme közvetlenül törvényből fakad.

A jogalanyok tulajdonosi képessége azonban nem jelenti azt, hogy bármely jogalany bármely tárgyra
nézve egy konkrét tulajdonjogviszony alanya lehetne. Ezt a konkrét alanynak a konkrét tárgyra
vonatkozó szerzőképessége, azaz tulajdonszerzési képessége dönti el (pl. a megfelelő engedély
hiányában egyetlen kínai állampolgár sem szerezhet szabályosan tulajdonjogot egy Magyarországon
fekvő ingatlan felett, ahogyan erre már a korábbiakban utaltunk.)

A tulajdonjogviszonynak, mint abszolút szerkezetű jogviszonynak közvetlen tárgyai emberi

magatartások, tehát tevésben, nemtevésben (úgy is mondhatjuk, hogy tevőleges magatartástól való
tartózkodásban) és tűrésben nyilvánulhatnak meg. Mivel ezek a magatartások mindig egy
meghatározott dologhoz kapcsolódnak, ha a tulajdonjog tárgyáról beszélünk, rendszerint a közvetett
tárgyra, a dologra gondolunk. A tulajdonjog szabályai általánosságban bármely dologra egyaránt
kiterjednek és egyformán vonatkoznak. Kivételesen azonban, egyes dolgok társadalmi vagy gazdasági
jelentőségére tekintettel a jogszabályok az általánosnál nagyobb figyelmet fordítatnak és
részletesebb, speciális előírásokat vagy az általánostól eltérő szabályokat alkalmaznak. Ilyen
szabályozás vonatkozik az ingatanokra, különösen a termőföldre. A termőföld tulajdonának
megszerzésével kapcsolatos gyakorlati tudnivalókat jelen fejezetünk végén összegezzük, ahol
felhívjuk a figyelmet a gazdasági társaságok és a külföldi állampolgárok ingatlanszerzésének
szabályaira is, minthogy ez a témakör a legtöbb vonatkozó tankönyvből hiányzik, viszont az
ingatlanközvetítő képzést lezáró OKJ vizsga szóbeli tételsorában szerepel.

7.1. A tulajdon, mint jogviszony tartalma

A tulajdonjogviszony tartalmát jogosultságok és kötelezettségek alkotják.

A tulajdon legtipikusabb részjogosítványai:

1. birtoklás,

2. használat,

3. hasznok szedésének (hasznosításnak) joga,

4. rendelkezési jog.

12
Ezen részjogosítványok az alábbiakban egyenként is bemutatásra kerülnek.

1.) A birtoklás joga. A birtok a dolog feletti tényleges hatalmat jelenti. A birtok megszerzése
(birtokbavétel) során a birtokos a dolgon tetszése szerinti fizikai befolyást gyakorolhat és élvezheti a
dolog előnyeit. Fontos azonban kiemelni, hogy birtokolni nemcsak tulajdonviszony alapján, hanem
egyéb jogcímen is lehet, például a haszonbérlő a bérlet időtartama alatt jogi szempontból a föld
birtokosának tekintendő. Vegyük észre, hogy az előző példában a birtok és a tulajdon fogalma ez
utóbbi esetben el is vált egymástól, hiszen a haszonbérbe adó továbbra is tulajdonos marad a
haszonbérleti jogviszony fennállása alatt, mindazonáltal a birtoklás joga már nem illeti meg, hiszen
ezt a részjogosítványt (is) a haszonbérlőre ruházta a haszonbérleti szerződés megkötésével. A
birtoklás zavarásának vagy az attól való megfosztásnak minősülő magatartásokat birtokháborításnak
nevezzük. A birtokosnak ilyen esetben joga van a birtokvédelem eszközeivel élni, melynek három
típusa különíthető el: birtokvédelem önhatalommal, közigazgatási és bírói úton.

1) Birtokvédelem önhatalommal. A birtokos a birtoka ellen irányuló közvetlen támadást – a birtok

megvédéséhez szükséges, arányos mértékben – önhatalommal elháríthatja, feltéve, hogy valamely
más birtokvédelmi eszköz igénybevételével járó időveszteség a birtokvédelmet meghiúsítaná. Fontos,
ugyanakkor viszonylag új fejlemény, hogy 2013. július elsejétől az új Büntető Törvénykönyv az
"arányos mérték" fogalmát is tágította és bizonyos esetekben (esti lakásbetörések, csoportosan és
felfegyverkezve elkövetett birtok ellen irányuló támadások akár nappal is) akár halálos erő
használatát (éles lőfegyverrel való védekezés) is lehetővé teszi jogos birtokukat védő személyek
számára.

2) Birtokvédelem közigazgatási úton. A birtokos egy éven belül a helyi önkormányzat jegyzőjétől
kérheti az eredeti birtokállapot helyreállítását, illetve a zavarás megszüntetését, de a jegyző nem
köteles dönteni a felmerült károk, költségek kérdésében. A jegyző birtokháborítási ügyben hozott
határozatát három napon belül végre kell hajtani. A jegyző határozata ellen az azt sérelmesnek tartó
fél a határozat kézbesítésétől számított tizenöt napon belül a bíróságtól kérheti a határozat
megváltoztatását.

3) Birtokvédelem bírói úton (birtokper). A birtokvita kizárólag a következő esetekben kerülhet a

bíróság elé:

a) ha a jegyző határozatát sérelmesnek tartó fél a határozat megváltoztatását kéri

b) ha a birtokháborítással érintett fél kérte a felmerült költségei és a károk értékének

megállapítását és megtérítését, de erről a jegyző nem határozott

c) ha a birtokos az eredeti birtokállapot helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését egy év

eltelte után közvetlenül a bíróságtól kéri (mert a jegyzőtől ekkor már nem kérheti)

d) ha az ügyben a felek között a birtokláshoz való jogosultság is vitás, és a birtokos ezért

közvetlenül a bírósághoz fordul.

A birtokperek leggyakrabban a szomszédjogi vitákban (szükségtelen zavarások, pl. zaj, fény, bűz, stb.
esetén), tulajdonostársak vagy bérbeadó és bérlő között fordulnak elő.

13
2.) A használat joga. E jog alapján a tulajdonos a dolgot maga és családja szükségleteinek
kielégítésére, termelő (önellátó vagy árutermelő) tevékenység folytatására használhatja fel, vagy pl. a
tulajdonában lévő termőföld eredeti rendeltetését, művelési ágát megváltoztatva más módon is
hasznosíthatja.

3.) A hasznok szedésének joga. A tulajdonos jogosult a dologból folyó hasznokat (a dolog
gyümölcseit) szedni.

4.) A rendelkezési jog. A tulajdonjog részjogosítványai közül a legfontosabb, mert kiterjed valamennyi
előző részjogosítványra. Ebben realizálódik a tulajdonjog relatív teljessége és kizárólagossága, mivel
egyazon dolog felett egyidejűleg más személy nem gyakorolhat azonos hatalmat, vagy amilyen
mértékben gyakorolhat, azt csakis a tulajdonos akaratából és engedélyével teheti. A rendelkezés joga
magában foglalja azt a jogot, hogy a tulajdonos

- a dolog birtokát, használatát, a hasznok szedésének jogát másnak átengedje;

- a dolgot biztosítékul adja, vagy más módon megterhelje;

- a dolog tulajdonjogát másra átruházza.

A rendelkezési jog tehát a tulajdonosnak az a legtágabb értelemben vett joga, hogy a dologra nézve
magánjogi jogviszonyokat létesítsen, illetve a tulajdonjogát megszüntesse.

Az elvont fejtegetés mellett nézzünk meg két gyakorlati példát is a tulajdonjog részjogosítványai
kapcsán:

a) A 20 éves egyetemista Péter számára vidéki szülei vásároltak egy budapesti lakásingatlant. Péter
1/1 arányban tulajdonosa lett a lakásnak, a szülők azonban a saját maguk javára a "biztonság
kedvéért" holtig tartó haszonélvezeti jogot kötöttek ki. Eladhatja-e Péter a lakást a szülők tudta és
beleegyezése nélkül? Erre a kérdésre a tananyag összeállítójának sok éves tapasztalata szerint a
vizsgázók 90%-a helytelenül, nemmel válaszol. Pedig a helyes válasz az igen. A fentebb említett
részjogosítványokra visszautalva az előbb ismertetett esetben Péter szülei élhetnek az első hárommal
(birtoklás, használat, hasznok szedése), Péternek azonban korlátozás nélkül megmarad a rendelkezési
joga, amibe az is beletartozik, hogy az ingatlanán jogviszonyokat létesítsen, vagyis akár eladja azt.
Természetesen - és ezt a teljesség kedvéért muszáj leszögeznünk - a szülő beleegyezése híján Péter
csak úgy tudja eladni az ingatlant, hogy azon a szülők haszonélvezeti joga a halálukig fennmarad,
tehát a vevő nem jogosult addig birtokba venni az ingatlant, amíg a szülők életben vannak, azonban
megfelelően - a haszonélvezet ellenértékét is figyelembe vevő - csökkentett vételáron Péter így is
találhat olyan vevőt, aki befektetési céllal hajlandó lesz tőle vásárolni.

b) A 25 éves Dóra egyedül örököl egy 20 millió forint értékű budapesti panellakást. Dóra a lakást havi
110 ezer forintos bérleti díj fejében kiadja egy bérlőnek, aki folyamatosan eleget tesz a szerződésből
eredő kötelezettségeinek. Dórának azonban hirtelen 10 millió forint készpénzre van szüksége egy
másik ingatlan megvételéhez. Fel tud-e venni egy szabad felhasználású jelzáloghitelt az örökölt
lakásra a bérlő tiltakozása ellenére, aki fél, hogy Dóra fizetési késedelme esetén őt fogják kitenni az
ingatlanból, esetleg az ingóságait is lefoglalják majd? A válasz itt is egyértelmű igen. Vegyük észre,
hogy a bérlő a tulajdonjoghoz kapcsolódó részjogosítványok közül csak az első kettővel élhet
(birtoklás, használat) a szerződés fennállása alatt. Amikor Dóra felveszi a jelzáloghitelt, akkor a

14
rendelkezési jogával él, ezen részjogosítvány pedig kizárólag őt illeti meg. Ennek megfelelően Dóra a
bérlőt (és ami ennél is fontosabb, a folyamatos bevételt jelentő bérleti díjat) is meg tudja tartani,
valamint a 10 millió forinthoz is hozzájuthat.

7.2. A tulajdonos kötelezettségei

A tulajdonjogviszonyon belül azonban a tulajdonosnak a jogain túl alapvető kötelezettségei is
vannak, ezek a következőekben összegezhetőek.

1.) A dologgal járó terhek viselése. Ide soroljuk a dolog fenntartásához, állagának megóvásához,
felújításához szükségesek kiadásokat, valamint a dologgal járó közterhek (pl. telekadó, kommunális
adó, esetleg építményadó) viselését.

2.) A kárveszély viselésének kötelezettsége. A tulajdonosnak kell viselnie a dologban beállott minden
olyan kárt, amelynek a megtérítésére senkit sem lehet kötelezni, mert senki nem tehető felelőssé
érte. Ezek főképpen az ún. "vis maior" károk, jellemzően a természeti csapások (árvíz, aszály,
földrengés).

3.) Szükséghelyzet. A tulajdonosnak kötelezettsége eltűrni, hogy dolgát a szükséghelyzet

megszüntetése végett, az ahhoz szükséges mértékben igénybe vegyék, illetőleg abban kárt
okozzanak. Szükséghelyzetről egyébiránt akkor van szó, ha másnak az életét, testi épségét, vagyonát
közvetlen veszély fenyegeti, és ez a veszély más módon nem hárítható el. A tulajdonos attól, aki
szükséghelyzetbe került, az okozott kár mértékéig kártalanítást követelhet (pl. a szomszéd háza ég és
a tűzoltók a tulajdonos veteményeit letaposták, akkor a kártérítési igényt nem a tűzoltósággal
szemben, hanem a szükséghelyzetbe került szomszéddal szemben lehet érvényesíteni). Ha pedig a
szükséghelyzet megszüntetése során a szükséges mértéket túllépték, azaz indokolatlanul nagy kárt
okoztak, a tulajdonos a károkozó személytől a kártalanítás összegét meghaladó mértékű kártérítést
követelhet.

4.) A szomszédjogok tiszteletben tartása. Minden, az ingatlan rendeltetésszerű használata során

keletkező szükségképpeni áthatás elvileg a szomszéd tulajdonjogának kizárólagosságába ütközik. A
szomszédjogok azok a jogi határok, amelyek között a szomszédok az egymás tulajdonosi érdekkörébe
való szükségszerű áthatásokat tűrni kötelesek. A törvénynek a szomszédjogra vonatkozó szabályai
diszpozitívak, ezektől jogszabály – például a települési önkormányzat rendelete – vagy a felek
megállapodása eltérhet. A szomszédjogok közül a legfontosabbakat az alábbiakban külön
ismertetjük:

1) Szükségtelen zavarás tilalma. A tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden
olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen szomszédait szükségtelenül zavarná, vagy amellyel
jogaik gyakorlását veszélyeztetné. A szabályból következően a szükséges mértékű zavarás
megengedett, azzal szemben a szomszédot (vagy más személyt) tűrési kötelezettség terheli. A bíróság
a zavarás tényének megállapításakor a közfelfogást vizsgálja, az egyéni érzékenységnek általában
nem tulajdonít jelentőséget. A szükségtelen zavarás megnyilvánulhat például kilátáselvonásban,
leárnyékolásban, eredményezheti zaj, por, állattartásból eredő bűz.

2) A földtámasz joga alapján a tulajdonos nem foszthatja meg a szomszédos épületet a szükséges
földtámasztól anélkül, hogy más megfelelő rögzítésről ne gondoskodna. A tulajdonos nem áshatja ki a

15
szomszédos épület alapját, nem bonthatja el saját épületének azt a részét, amely a szomszédos
épület támaszául szolgál.

3) A fákkal kapcsolatos rendelkezések alapján a tulajdonos a földjére áthajló ágakról már lehullott
gyümölcsöket megtarthatja, ha azokat a fa tulajdonosa méltányos határidőn belül fel nem szedi. A
közterületre áthajló ágakról lehulló gyümölcsöket – ha azokat a fa tulajdonosa fel nem szedi – bárki
felszedheti. Az áthajló ágak és átnyúló gyökerek levágására nem jogosult, kivéve, ha azok a föld
rendes használatában gátolják, és a fa tulajdonosa azokat a felhívás ellenére sem távolítja el. A föld
határvonalán álló fa vagy bokor és annak gyümölcse egyenlő arányban illeti meg a szomszédokat. A
fenntartással járó költségeket a szomszédok ugyanilyen arányban viselik. Ha a határvonalon álló fa
vagy bokor valamelyik föld rendeltetésszerű használatát gátolja, e föld tulajdonosa követelheti, hogy
azt közös költségen távolítsák el.

4) Átjárás joga. Ha közérdekű munkálatok elvégzése, állatok befogása, az áthajló ágak

gyümölcsének összegyűjtése, az ágak és gyökerek eltávolítása céljából vagy más fontos okból (pl.
építkezés) szükséges, a tulajdonos kártalanítás ellenében köteles a földjére való belépést
megengedni.

5) A kerítés joga alapján ha a földeket kerítés (sövény) vagy mezsgye választja el egymástól, ennek
használatára a szomszédok közösen jogosultak, a fenntartással járó költségek pedig olyan arányban
terhelik őket, amilyen arányban őket jogszabály (önkormányzati rendelet) a kerítés létesítésére
kötelezi.

6) Termőföld esetében, annak mindenkori használója – tehát adott esetben nemcsak a tulajdonos,
hanem a haszonbérlő, haszonélvező is – köteles a termőföldet művelési ágának megfelelő
termeléssel hasznosítani, vagy termelés folytatása nélkül a talajvédelmi előírásokat betartani. Ez
utóbbi hasznosítási módot az állam – kártalanítás mellett – el is rendelheti (pl. kötelező ugaroltatás
előírása). Emellett a mindenkori földhasználó köteles a termőhely ökológiai adottságaihoz igazodó
talajvédő gazdálkodást folytatni (pl. erózióra hajlamos szántóterületeken a talajfedettséget jól
szolgáló növényeket termeszteni, savanyodásra hajlamos talajokon a műtrágyát megfelelő
mésztrágyázással kiegészíteni).

7.3. A használati jogok

Tananyagunknak a tulajdonjogról, illetve a dologi jog legfőbb aspektusairól szóló fejezetében
végezetül "dióhéjban" foglalkoznunk kell használati jogok kérdéskörével is. Alapvetésként
leszögezhető, hogy a használati jogok a tulajdonjog tartalmából a használat és a haszonszedés
jogának önállósulása útján keletkeznek és a legfontosabbak közülük a következőek.

1.) Telki szolgalom. Ennek lényege, hogy valamely ingatlan mindenkori birtokosa a más tulajdonában
álló szomszédos ingatlant meghatározott terjedelemben használhatja. A jogosult birtokos ingatlanát
uralkodó teleknek, a másikat pedig szolgáló teleknek nevezzük. A telki szolgalom sokféle lehet:
átjárás, vízelvezetés, pince létesítése, kocsibeállás, állatitatás, kilátás biztosítása. A leggyakoribb a
felsoroltak közül az ún. szükségbeli út szolgalma, ha valamely föld nincs összekötve megfelelő
közúttal, a szomszédok kötelesek tűrni, hogy a jogosult földjeiken átjárjon.

16
2.) Közérdekű szolgalom. Az ingatlanok kommunális ellátottságával összefüggésben közérdekből
közüzemi szolgáltatást végző szerv más tulajdonában lévő ingatlanon szolgalmat vagy használati
jogot alapíthat, például az ún. vezetékjog keretében elektromos, illetve távközlési vezetékeket
vezethet át az ingatlanok felszíne alatt vagy az ingatlanok feletti légtérben.

3.) Haszonélvezeti jog. A haszonélvező (jogosult) birtokában tarthatja, használhatja a más személy
(kötelezett) tulajdonában álló dolgot, és szedheti annak hasznait. A haszonélvezet jogosultjának
mindig egy név szerint meghatározott személynek (tipikusan egy természetes személynek) kell
lennie. A haszonélvezeti jog korlátozott ideig, de legfeljebb a jogosult élete végéig állhat fenn, nem
ruházható át, nem lehet öröklés tárgya. A haszonélvezeti jog átruházási tilalma azonban nem zárja ki
a haszonélvezőnek azt a jogát, hogy a haszonélvezeti jog gyakorlását a haszonélvezet ideje alatt
ingyenesen vagy ellenérték fejében másnak átengedje. Tipikus esete az ingatlanon fennálló holtig
tartó haszonélvezeti jog.

4.) Használat joga. Tartalmában korlátozott haszonélvezetet jelent. A használatra jogosult ugyanis
csak a saját és a vele együtt élő családtagjai szükségletei mértékéig használhatja a dolgot, illetve
szedheti annak hasznait, a használati jog gyakorlását pedig másnak nem engedheti át. Egyebekben a
használatra is a haszonélvezeti jog szabályai érvényesek.

8. Külföldiek ingatlanszerzése
Jelen kivonatos összegzésünkben kizárólag a külföldi magánszemélyek lakóingatlan megszerzésére
vonatkozó szabályokra összepontosítunk annak előrebocsátásával, hogy a termőföldekre ennél
lényegesen szigorúbb szabályozás vonatkozik. Itt első körben azt kell tisztáznunk, hogy ki nem
minősül külföldinek. A magyar állampolgárokon kívül engedély nélkül szerezhetik meg lakóingatlan
(vagy építési telek) tulajdonjogát EU-s tagállamok állampolgárai, valamint Norvégia, Svájc, Izland és
Liechtenstein állampolgárai is. Vegyük észre, hogy ez 31 külföldi ország állampolgárainak teszi
lehetővé, hogy engedély nélkül lakóingatlant szerezzenek Magyarország területén. Emellett azonban
a kettős állampolgárok is "belföldinek" tekintendőek, tehát pl. egy izraeli-magyar kettős
állampolgárnak sem lesz szüksége engedélyre.

Az ezen felüli, ezt meghaladó személyi kör minősül külföldinek, akiknek a tulajdonszerzését az
ingatlan fekvési helye szerinti Kormányhivatalnak előzetesen engedélyeznie kell. Az engedélyezés
illetékköteles (50.000.-) Ft. Jellemzően a szerződő felek ebben a szakaszban még csak előszerződést
kötnek és az engedély megszerzésétől teszik függővé a végleges szerződés megkötését. A gyakorlati
tapasztalatok azt mutatják, hogy az engedély beszerzése nem okoz komolyabb nehézségeket néhány
területet leszámítva. Az engedély megadásánál egyebek mellett a Kormányhivatal azt vizsgálja, hogy
az adott környezetben a lakóingatlanok mekkora hányada van már külföldi kézben. Amennyiben ez a
hányad magas, számítani kell az engedélyezési kérelem elutasítására. Konkrétan Budapesten belül az
I. kerületi Várnegyedben, illetve az V. kerület belvárosi részében elég kilátástalan az engedély
megszerzése, csakúgy, mint pl. a Zala megyei Hévizen. Nem kiemelt övezetekben (pl. Budapest
kertvárosi része, nem kiemelt vidéki területek) az engedély megszerzése nem okoz nehézségeket.

9. Gazdasági társaságok ingatlanszerzése

A gazdasági társaságok ingatlanszerzését érintő legfontosabb korlátozás, hogy a csekély számú
kivételtől eltekintve termőföld tulajdonjogát nem szerezhetik meg. Amennyi ben azonban

17
lakóingatlanról van szó, akkor csak az eljárás menete (elsősorban a szükséges adatok és iratok)
különbözik. Mindez igen fontos gyakorlati tudnivaló az ingatlanközvetítő szakember számára, hiszen
általában rajta múlik az, hogy a szerződő felek felkészülten, a megfelelő okiratok birtokában
érkezzenek meg az adás-vételi szerződést elkészítő és ellenjegyző ügyvédhez. A gazdasági társaságok
esetében a szerződő felek adatainál nem az 1. sz. mellékletben is látható 7 db azonosító adatra lesz
szükség (teljes név, születési név, anyja neve, születési hely és idő, állandó lakcím, személyi
azonosító, adóazonosító jel), mint a magánszemélyeknél, hanem a következő 5 db adatra: cég teljes
neve, székhelye, cégjegyzékszám, adószám, képviseletre jogosult személy(ek) neve.

Ezen felül az érintett cégek 21 napnál nem régebbi hiteles cégkivonatát, valamint a cég nevében
eljáró képviselő aláírási címpéldányát (aláírás-mintáját) is csatolni kell, ezek hiányában az ügyvéd
nem fogja elkészíteni az adás-vételi szerződést.

10. A termőföld megszerzésére vonatkozó szabályokról röviden

Termőföld megvásárlásának feltételeit a jogszabály szigorúan szabályozza, és mint alább látni fogjuk,
a földműves tevékenységgel kapcsolatban is követelményeket támaszt a gazdálkodók felé a törvény.
A jelenlegi törvények értelmében minden magyar állampolgár belföldi természetes személynek
minősül. Azok, akik az Európai Unió tagállamai egyikének az állampolgára, az tagállami
állampolgárnak minősül, vagy nemzetközi szerződés alapján a velük egy tekintet alá eső állam
polgárának minősülő személynek számít.

A tagállami állampolgárok, valamint a belföldi természetes személyek egyaránt jogosultak a föld

tulajdonjogának megszerzésére. Azok a belföldi természetes személyek, valamint tagállami
állampolgárok, akik nem minősülnek földművesnek, csakis akkor juthatnak hozzá termőföldhöz, ha a
terület nagysága, valamint a már tulajdonban lévő föld nagysága együttesen nem haladja meg az egy
hektáros nagyságot. Ezt azonban nem kell figyelembe venni abban az esetben, ha a tulajdonjogot a
belföldi természetes személy, vagy a tagállami állampolgár közeli hozzátartozója ruházza át a
földművesnek nem minősülő személyre. A földszerzési maximum 300 hektár jelenleg, amelybe be
kell számítani a már tulajdonban lévő földeket és a haszonélvezeti joggal terhelt területeket is. A 300
hektáros földszerzési maximum a földművesekre, valamint a 2013. évi CXXII. törvény 10. § (3)
bekezdésében meghatározott személyekre vonatkozik. 1800 hektárnyi birtokmaximum vonatkozik
azokra a telepekre, amelyek állattartással foglalkoznak, valamint kertészeti vagy szántóföldi vetőmag
előállítást végeznek. Amennyiben a föld eladásra kerül, úgy elővásárlás illeti meg, az elővásárlási
sorrend szerint:

- elsősorban az államot, a földbirtok-politikai irányelvek érvényesítése céljából, továbbá azért,

hogy közérdekű, vagy közfoglalkoztatási célokat valósíthassanak meg,

- másodsorban elővásárlási jog illeti meg azt a földművest, aki a földet rendszeresen használja,
amennyiben a földműves helyben lakó szomszédnak minősül, vagy pedig, a mezőgazdasági
üzemközpontja, vagy lakóhelye legalább már 3 éve ugyanott helyezkedik el, ahol az eladásra kínált
termőföld

- harmadszor, elővásárlási jog illeti meg a helyben lakó szomszédnak minősülő földművest,

18
- valamint azt a földművest, aki helyben lakónak számít,

- végezetül azt a földművest illeti meg az elővásárlási jog, akinek a lakóhelye, vagy a
mezőgazdasági üzemközpontja a föld elhelyezkedésével megegyező településen, vagy annak
közigazgatási határától legfeljebb 20 kilométerre helyezkedik el, már 3 éve.

Az elővásárlásra jogosulttal a vételi ajánlatot adásvételi szerződésbe foglalt formában közölni kell,
ennek egyik módja a hirdetményi úton történő közlés. Az elővásárlási joggal rendelkezőnek 60 napos
jogvesztő határidő áll rendelkezésére, hogy nyilatkozzon a vételi ajánlat elfogadásáról, vagy
elutasításáról. A jogvesztő határidő azt jelenti, hogy a 60 nap lejártát követően nem élhet az
elővásárlási joggal. Hasonlóképpen elutasításnak számít az is, ha nem nyilatkozik szándékairól a
megadott határidőig. Miután letelt a határidő, a jegyző a beérkezett nyilatkozatokról iratjegyzéket
küld az eladónak, valamint a mezőgazdasági igazgatási szerv is megkapja ezt jóváhagyási céllal.

A fenti rövidített összefoglalóból is látható tehát, hogy a termőföld megszerzésére irányuló adás-
vételi tranzakciók a sima lakóingatlanokhoz képest igen bonyolultak, az ingatlanközvetítői szakmán
belül külön szakosodást igényelnek. Azonban a jegyzet összeállítójának a tapasztalata szerint megéri
ezzel foglalkozni, ugyanis pont az összetett szabályozásnak köszönhetően messze nincs akkora
konkurencia ezen a területen, mint például a lakóingatlanok esetében, ennek megfelelően egy jól
felkészült közvetítő nagyon jól megél ezen a területen.

11. A közös tulajdon és annak megszüntetése

A dolgon fennálló tulajdonjog meghatározott hányadok szerint több személyt is megillethet, ekkor
beszélünk közös tulajdonról. Ingatlanok esetében gyakran öröklés miatt vagy házastársi
vagyonközösség eredményeképpen alakul ki közös tulajdon.

Az alapvető szabályok szerint ekkor a tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és

használatára, azonban e jogot azonban egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és
a dologhoz fűződő lényeges jogi érdekeinek sérelmére. A dolog hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni
hányaduk arányában illetik meg, ugyanilyen arányban terhelik őket a dologgal kapcsolatos kiadások,
a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik a dologban
beállott kárt is.

Az állag megóvásához és fenntartásához feltétlenül szükséges munkálatokat bármelyik tulajdonostárs

jogosult elvégezni; az ilyen kiadások ráeső részét mindegyik tulajdonostárs köteles viselni. Ilyen
kiadások előtt a tulajdonostársakat lehetőség szerint értesíteni kell.

A közös tulajdon jogintézménye igen érzékeny pontja az ingatlanjogi szabályozásnak és évente perek
ezreit eredményezi a tulajdonostársak egymás közötti vitája. Nem véletlen a régi magyar mondás:
"Közös lónak túrós a háta."

19
A közös tulajdon kezelése kapcsán természetesen a legegyszerűbb, egyúttal pedig a legideálisabb
felállás, ha a tulajdonostársak meg tudnak egyezni a dolog használatát, fenntartását, esetleg
értékesítését illetően. Ingatlanok esetében a használattal kapcsolatos későbbi vitákat is megelőzheti,
egyúttal pedig az ingatlanrészek önálló forgalomképességét is elősegítheti az, ha a tulajdonostársak
egymással használati megállapodást kötnek, amely megállapodásban mindegyik tulajdonostárs
kizárólagos használati jogot kap az ingatlan egy meghatározott, jól körülhatárolt részére. A használati
megállapodásokat a hozzájuk tartozó térképvázlattal, alaprajzzal együtt az ingatlan-nyilvántartási
hatósághoz is célszerű benyújtani jogi képviselő (ügyvéd) igénybevételével.

Amennyiben azonban nincs meg az egyetértés a tulajdonostársak között, akkor ez kisebb jelentőségű
kérdésekben szavazást igényel, fontosabb dolgokban viszont muszáj lesz pert indítani.

A hatályos szabályozás szerint ugyanis a tulajdonostársak - ha eltérően nem rendelkeznek -

szótöbbséggel határoznak a közös tulajdont érintő kérdésekben. Minden tulajdonostársat tulajdoni
hányada arányában illeti meg szavazati jog. Mindazonáltal, a tulajdonostársak egyhangú határozata
szükséges

a) a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz

b) az egész dolog feletti tulajdonjog átruházásához, az egész dolog megterheléséhez vagy az egész
dologra kiterjedő kötelezettségvállaláshoz

Amennyiben szavazásra kerül sor és a határozat az okszerű gazdálkodást sérti vagy a kisebbség jogi
érdekeinek lényeges sérelmével jár, a kisebbség a határozatot a bíróságnál megtámadhatja. A
megtámadásnak a határozat végrehajtására nincs halasztó hatálya, a bíróság azonban a végrehajtást
szükség esetén felfüggesztheti. Ezt a szabályt kell alkalmazni akkor is, ha a tulajdonostársak között
vitás, hogy egy tervezett munkálat feltétlenül szükséges-e az állag megóvásához és fenntartásához.

Határozat hiányában a birtoklást, a használatot vagy a hasznosítás módját a bíróság bármelyik

tulajdonostárs kérelmére a tulajdoni hányadoknak, a tulajdonostársak jogainak és a dologhoz fűződő
jogi érdekeinek, valamint az okszerű gazdálkodás követelményeinek megfelelően szabályozhatja.

A saját tulajdoni hányadával a tulajdonostárs jogosult rendelkezni, a tulajdonostárs tulajdoni

hányadára pedig a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti és
előhaszonbérleti jog illeti meg. A tulajdonostársak az elővásárlási, előbérleti vagy előhaszonbérleti
jogot az érintett tulajdoni hányadra tulajdoni hányaduk arányában gyakorolhatják. Ha közöttük
megegyezés nem jön létre, de van olyan tulajdonostárs, aki - akár másik tulajdonostárssal közösen -
az érintett tulajdoni hányadra az ajánlatot magáévá teszi, az elővásárlási, előbérleti vagy
előhaszonbérleti jog egyedül őt vagy őket illeti meg. Ha több ilyen - egyedül fellépő - tulajdonostárs
van, közülük a tulajdonos választ; az elővásárlási, előbérleti vagy előhaszonbérleti jog a választott
tulajdonostársat illeti meg. Oda kell figyelni azonban arra, hogy a külön jogszabályban biztosított
elővásárlási jog megelőzi a tulajdonostársat megillető elővásárlási jogot.

A közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti. A közös tulajdon

megszüntetését a bíróság rendelheti el a következő szabályok figyelembe vétele mellett:

20
A közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani. A közös tulajdon tárgyait vagy
azok egy részét - ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt - megfelelő ellenérték
fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja. Ehhez a tulajdonjogot megszerző
tulajdonostárs beleegyezése szükséges, kivéve, ha a bíróság a közös tulajdonban álló ingatlanrészt az
abban lakó tulajdonostárs tulajdonába adja, és ez nem sérti a benne lakó méltányos érdekeit.

Ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, vagy a természetbeni megosztás jelentős
értékcsökkenéssel járna vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyait
értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani. A
tulajdonostársakat az elővásárlási jog harmadik személlyel szemben az értékesítés során is megilleti.

A közös tulajdon tárgyának a tulajdonostárs tulajdonába adása esetén a megfelelő ellenértéket, az

árverés útján való értékesítésnél a legkisebb vételárat a bíróságnak ítéletében kell megállapítania. Az
ítéletben megállapított legkisebb vételárat a végrehajtás során sem a végrehajtó, sem a bíróság nem
változtathatja meg.

Ha olyan ingatlan közös tulajdonát kell megszüntetni, amelyben az egyik tulajdonostárs benne lakik, a
bíróság őt az ingatlan elhagyására kötelezi, vagy - ha az ingatlan elhagyására kötelezés a benne lakó
tulajdonostárs méltányos érdekét sérti - részére a tulajdoni hányadával arányos használati jogot
alapít. A használati jog értékcsökkentő hatását az ingatlanban maradó tulajdonostársnak kell viselnie
mind a magához váltás folytán fizetendő ellenértéknek, mind az árverési vételár felosztási arányának
a meghatározásánál. A használati jog bíróság által meghatározott és törvény által biztosított
terjedelmének jelentős túllépése esetén a bíróság a tulajdonos kérelmére a használati jogot
megszünteti.

Az ingatlanon fennálló közös tulajdon - ha a társasház létesítésének feltételei egyébként fennállnak -

az ingatlan társasházzá alakításával is megszüntethető. Ha a közös tulajdont társasházzá alakítással a
bíróság szünteti meg, a társasház alapító okiratát a bíróság ítélete pótolja.

A bíróság megszüntetéssel kapcsolatos döntésének egyetlen korlátját képezi, hogy a bíróság nem
alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi
tulajdonostárs tiltakozik.

12. A polgári jogi szerződés fogalma, formái. A szerződés tárgya, létrejötte és

tartalma
A Polgári Törvénykönyv nyolc fő részből áll, ezek közül a hatodik, legterjedelmesebb rész foglalkozik
az ún. kötelmi joggal, amire sokan – hibás leegyszerűsítéssel – csak a „szerződések” jogaként
hivatkoznak, holott a szerződésekkel kapcsolatos joganyagon túl a kötelmi jogba tartoznak még a
szerződésen kívüli károkozás és a jogalap nélküli gazdagodás szabályai is. A kötelmet keletkeztető
tények kategóriáján belül azonban jelen tananyag keretei között csupán a szerződések jogával
foglalkozunk.

21
A szerződéses kötelemről általánosságban kijelenthető, hogy ez egy olyan relatív szerkezetű polgári
jogviszony, amely a jogosult és a kötelezett (együttesen szerződő felek) viszonyában áll fenn. A relatív
szerkezet alatt azt értjük, hogy az egyes szerződések csak a szerződő felek vonatkozásában
keletkeztetnek jogokat és kötelezettségeket, kívülállók számára nem. Ezzel ellentétben az abszolút
szerkezetű jogviszonyok (ilyen például a később tárgyalt tulajdonjog) esetén a jogosulttal szemben
mindenki más kötelezett (a tulajdonosnak mindenki mással szemben joga van megvédenie a
tulajdonát, és fordítva, mindenki köteles tartózkodni a tulajdonos jogainak megsértésétől.)

12.1. A szerződés tárgya

A szerződések jogának legalapvetőbb szabálya, hogy a szerződésből kötelezettség keletkezik a
szolgáltatás teljesítésére és jogosultság a szolgáltatás követelésére. A szerződést kötő felek
egymással mellérendeltségi viszonyban vannak. A szerződés tárgya a szolgáltatás. A szerződésben
kikötött szolgáltatás valamely meghatározott vagy meghatározható magatartásra irányulhat. Ezen
magatartások négy fő típusba sorolhatóak:

· valamely dolog vagy pénz átadása (pl. adásvételi szerződés vagy kölcsönszerződés)

· valamely tevékenység kifejtése (pl. vállalkozási szerződés vagy megbízási szerződés)

· valamely tevékenységtől való tartózkodás (pl. titoktartási megállapodás)

· más magatartás

A szolgáltatások egyéb ismérvek alapján is csoportosíthatók. Ennek alapján megkülönböztetünk

egymástól:

· személyhez kötött, illetve más által is teljesíthető szolgáltatást

· osztható vagy oszthatatlan szolgáltatást

· visszterhes vagy ingyenes szolgáltatást

· főszolgáltatást és mellékszolgáltatást

· feltételtől és időhatározástól függő szolgáltatást

12.2. A szerződés létrejötte

Magának a szerződésnek a létrejöttéhez minimum két egybehangzó akaratnyilatkozat szükséges.
Maga az akaratnyilatkozat háromféle módon történhet:

· szóban

· írásban

· ráutaló magatartással

Jogban laikusok számára talán meglepő lehet, hogy a legtöbb szerződést szóban is meg lehet kötni,
nem feltétlenül szükséges a szerződés érvényességéhez az írásbeli forma. A gazdasági életben azért
annyira gyakori a szerződések írásba foglalása, mert szóban megkötött szerződések esetében egy
esetleges jogvita felmerülésekor a szerződés pontos tartalmának bizonyítása nehézségeket okoz.
Ugyanakkor semmi akadálya nincs annak például, hogy valaki egy ismerősével szóban szerződést

22
kössön százezer forint kölcsönadásáról. Elegendő megállapodniuk abban, hogy a kölcsön
kamatmentes és hogy a kölcsönadott összeget mikor kell visszafizetnie az adósnak. Amennyiben az
adós nem teljesít, akkor a szóbeli szerződés alapján akár bírósághoz is lehet fordulni, (feltéve, hogy
van egyéb bizonyíték a szerződéskötésre, például tanúk) a bíróság az érvényes szerződés alapján meg
fogja ítélni a hitelező számára a követelés összegét. Szóbeli szerződéskötés esetén csupán két
együttes feltételnek kell teljesülnie:

· a szóbeli nyilatkozatnak a szerződő felek valós akaratát kell tartalmaznia

· a szerződő felek nyilatkozata a megállapodás minden lényeges elemére ki kell, hogy terjedjen

Említettük, hogy a szóbeli szerződéskötés lehetősége ellenére a gyakorlati életben mégis az írásbeli
forma dominál. Ennek az oka nem csupán az előbbiekben említett bizonyítási nehézségekben
ragadható meg. Előfordul, hogy az írásbeli formában azért állapodnak meg a felek, mert változásokat
kell átvezetni valamely nyilvántartásban és emiatt szükséges az írásbeli forma (pl. gépkocsi adásvételi
szerződés), számos esetben viszont jogszabály teszi kötelezővé az írásbeli formát. Ez utóbbi esetben
az alakiság megsértésével történő szerződéskötés semmisnek tekintendő. A későbbiekben
tárgyalásra kerülő szerződéstípusok közül például az ingatlan adásvételi szerződést és a kezességi
szerződést kizárólag írásban lehet érvényesen megkötni. (ld. Ptk. 6:215.§ (2) és 6:416.§ (3))

Amennyiben jogszabály valamely szerződés megkötésére kötelezően előírja az írásbeli formát, akkor
ez a kötelezettség nem csupán a szerződés megkötésére, hanem annak módosítására, felbontására
vagy egyéb módon történő megszűnésére irányuló nyilatkozatokra is egyaránt vonatkozik. Az írásbeli
szerződéskötésről is úgy rendelkezik a Polgári Törvénykönyv, hogy a szerződő feleknek a szerződés
lényeges tartalmát kell írásba foglalniuk.

A szerződéskötés harmadik formájaként említettük a ráutaló magatartással történő szerződéskötést.

A ráutaló magatartás lehet aktív vagy passzív, viszont kizárólag abban az esetben keletkeztet
szerződést, ha a ráutaló magatartást tanúsító fél szerződéskötési akarata az általános életfelfogás,
élettapasztalat szerint a másik fél számára egyértelműen, kétséget kizáró módon felismerhető volt. A
könnyebb érthetőség kedvéért itt is gyakorlati példákat említünk:

Aktív ráutaló magatartással köt valaki szerződést akkor, ha felszáll egy tömegközlekedési eszközre,
ugyanis az általános életfelfogás, élettapasztalat alapján egyértelmű, hogy a tömegközlekedési
eszközök igénybevétele nem ingyenes, az díjfizetési kötelezettséggel jár. Vegyük észre, hogy ebben az
esetben sem szóban, sem írásban nem történt szerződéskötés, mégis érvényes szerződés (t.i.: egy
fuvarozási szerződés) jött létre a cselekedet által. Ez az érvényes szerződés lesz az alapja annak a
büntetésnek, amit abban az esetben szabnak ki, ha valaki nem váltott vagy érvényesített
menetjegyet, hiszen ezzel lényegében polgári jogi értelemben véve szerződésszegést követett el.

Passzív ráutaló magatartással köt szerződést valaki, akinek felajánlják egy szolgáltatás ingyenes
igénybevételét azzal a kikötéssel, hogy amennyiben meghatározott határidőn belül nem nyilatkozik,
úgy a szolgáltatás fizetőssé válik. Vegyük észre, hogy ebben az esetben még csak tevőleges
cselekvésre sincs szükség a szerződés létrejöttéhez, sőt, pont a cselekvés elmulasztása (az illető nem
mondott le a szolgáltatásról az ingyenes időszak végén) lesz a szerződést keletkeztető tény.

A ráutaló magatartással történő szerződéskötések kapcsán végül azt is meg kell jegyeznünk, hogy a
hallgatás fő szabály szerint nem lehet ráutaló magatartásként értékelni. Egy nyilatkozattétel

23
elmulasztása csak akkor minősül elfogadásnak, ha ezt jogszabály rendeli, vagy ha a felek ebben
előzőleg kifejezetten megállapodtak.

12.3. A szerződés tartalma és szerződéses szabadság alapelve

A polgári jogi szerződések egyik legáltalánosabb jellemzője a szerződési szabadság alapelvének
érvényesülése. A szerződési szabadságnak több különböző vetülete létezik. Leggyakrabban azt értjük
alatta, hogy szerződést kötni nem kötelező, mindenki szabad akaratából döntheti el, hogy kíván-e, és
ha igen, akkor kivel kíván szerződést kötni. Természetesen, mint a jogban mindenütt, itt is akadnak
kivételek. A szerződési szabadság ezen értelmezése alól két lényeges kivétel van:

· A szerződés kötését jogszabály teszi kötelezővé. Ilyen jogszabályon alapuló szerződéskötési

kötelezettség terheli a közműszolgáltatókat, akik a vonatkozó jogszabályba foglalt feltételek megléte
esetén nem tagadhatják meg a velük szerződni akaró fogyasztóval történő szerződéskötést. Ilyen
szerződéskötési kötelezettsége van a gépkocsi tulajdonosoknak is, mert jogszabály írja elő számukra a
kötelező felelősségbiztosítási szerződés megkötését. Utóbbi esetben azonban csak a szerződéskötés
kötelező, azt már a gépkocsi tulajdonosa dönti el, hogy a piacon lévő biztosítók közül melyikkel kíván
szerződni.

· Szintén kötelező a szerződés megkötése abban az esetben, ha a felek megelőzőleg

előszerződést kötöttek egymással. Amennyiben érvényes előszerződés ellenére a felek bármelyike
elzárkózik a végleges szerződés megkötésétől, úgy a bíróság a másik fél kérelmére ítéletével hozza
létre a végleges szerződést.

A szerződési szabadság másik vetülete a típusszabadság. Ezzel a kifejezéssel arra utalunk, hogy a
szerződni szándékozó felek maguk dönthetnek arról, hogy milyen típusú szerződést kötnek
egymással. Rendkívül fontos, hogy a Polgári Törvénykönyv csak néhány tipikus szerződéssel
(adásvétel, megbízás, bérlet, stb.) kapcsolatos szabályt rögzít. Mindez azonban egyáltalán nem jelenti
azt, hogy a felek nem köthetnek olyan szerződést, ami nem szerepel nevesítve a Polgári
Törvénykönyvben. A gyakorlati életben gyakran előfordul, hogy az egymással szerződő üzleti
szereplők ún. vegyes típusú szerződést kötnek egymással. A régi Polgári Törvénykönyv esetében erre
kitűnő példa volt a lízingszerződés, amelyben az adásvételi és a bérleti szerződés elemei keverednek
egymással. A szerződési szabadság, ezen belül is a típusszabadság elve alapján a régi Ptk. hatálya
alatt, tehát 2014. március 15. előtt sem zárta ki semmi sem egy ilyen szerződés kötését, mégpedig
annak ellenére sem, hogy a lízingszerződés intézményét a 2014. március 15-ig hatályos Polgári
Törvénykönyvünk nem ismerte és így nem is szabályozta. A jelenleg hatályos új Ptk. a valós élet
realitásaihoz igazodva orvosolta ezt a problémát, amikor 6:409 - 6:415 -ig terjedő paragrafusaiban
kodifikálta a pénzügyi lízingre vonatkozó leginkább alapvető szabályokat.

Egy másik példa lehet a típusszabadság elvének megvalósulására az ún. franchise szerződés. Ilyen
szerződéstípust sem ismert a fentebb hivatkozott régi Polgári Törvénykönyv, sőt, a lízingszerződéssel
ellentétben ez utóbbit még csak vegyes szerződésnek sem tekinthettük, hanem az ún. atipikus
szerződések kategóriájába sorolódtak az új Ptk. 2014. március 15-i hatályba lépéséig, amely esetében
a jogalkotó ismét a realitásokhoz igazítva a polgári jogi kódexet, a jogbérleti (franchise) szerződés
alapvető szabályainak a rögzítésére is sort kerített. (Ptk. 6:376 - 6:381 §-ig). Vegyük tehát észre itt is,
amit a lízingszerződés kapcsán már leszögeztünk: annak ellenére, hogy 2014. március 15-ét
megelőzően a Polgári Törvénykönyv nem ismerte a franchise szerződés fogalmát sem, mégis
tömegével jöttek létre ilyen szerződések ezt megelőzően is, elég a legnagyobb ingatlanközvetítéssel

24
foglalkozó hálózatokra gondolni, mégpedig pontosan az itt tárgyalt típusszabadság elvének
köszönhetően.

A teljességhez az is hozzátartozik, hogy főképpen a társasági jogi szabályozásban (ami a Polgári

Törvénykönyv harmadik részében található) találkozhatunk a típusszabadság intézményének
ellentétével, a típuskényszerrel is. Gazdasági társaságot példának okáért nem lehet tetszőleges
formában létrehozni, hanem a társaságot létrehozni kívánó feleknek választaniuk kell a törvény által
szabályozott gazdasági társasági formák (Bt., Kkt., Kft., stb.) közül.

A szerződési szabadság elvének harmadik vetülete a tartalom szabadsága. A Polgári Törvénykönyv

főképpen diszpozitív rendelkezéseket tartalmaz, csak kevés a kötelező érvényű vagy tiltást
megfogalmazó szabály. Diszpozitivitás alatt itt azt értjük, hogy a szerződés tartalmát a felek szabadon
állapíthatják meg. Még ahhoz is joguk van a feleknek, hogy közös akarattal eltérjenek a jogszabályi
rendelkezésektől, feltéve, ha ezt a jogszabály nem tiltja meg kifejezetten. Ennek illusztrálására álljon
itt két példa.

A Polgári Törvénykönyv bérleti szerződésre vonatkozó rendelkezései közül a 6:335. § (1) bekezdése
úgy szól, hogy „a dolog fenntartásával járó kisebb költségeket a bérlő, a többi költséget és a dologgal
kapcsolatos terheket a bérbeadó viseli.” Ez a jogszabályi rendelkezés azonban csak akkor érvényesül,
ha a szerződést kötő felek nem állapodnak meg másképpen. Semmi sem zárja ki ugyanis azt, hogy a
felek az általuk megkötött szerződésben úgy rendelkezzenek, hogy a dologgal kapcsolatos terheket is
a bérlő viseli, nem pedig a bérbeadó.

Ennek ellentétét jelentik a törvény azon rendelkezései (az ún. kógens rendelkezések), amelyektől
nem lehet eltérni. Ilyenkor a vonatkozó paragrafus kifejezetten utal rá, hogy „ettől érvényesen eltérni
nem lehet” vagy „az ettől való eltérés semmis”. Ilyen a Polgári Törvénykönyv 6:189. §-a, ami
kimondja, hogy „Kötbér után kamat kikötése semmis.” Ezek után nyilvánvaló: a szerződést kötő felek
hiába rendelkeznek arról a szerződésükben, hogy az esetleges kötbér után még kamat is
felszámításra kerül, az erre vonatkozó szerződéses rendelkezés nem lesz alkalmazható.

A fentebb kifejtettekből az is következik, hogy a szerződésekre vonatkozó Polgári Törvénykönyvben

rögzített szabályokat (ide nem értve az utolsóként említett kógens rendelkezéseket) csak akkor kell
alkalmazni, ha a felek nem állapodtak meg ettől eltérően. A feleknek azonban nem szükséges
megállapodniuk azokban a kérdésekben, amelyeket jogszabály rendez.

13. A létrejött szerződés módosítása

A Polgári Törvénykönyv a létrejött szerződések módosításának három esetét különbözteti meg
egymástól. A később tárgyalásra kerülő elévülés intézménye kapcsán már itt fel kell rá hívnunk a
figyelmet, hogy a szerződés módosítása az elévülést megszakítja.

1. A szerződés bármikor módosítható a felek közös megegyezésével. Kizárólag érvényes és

hatályos szerződések módosítására van lehetőség ilyen módon, megszűnt szerződést utólag
módosítani nem lehet. Közös megegyezéssel való módosítás esetén fő szabály szerint csak a
módosított rendelkezésekben kell megállapodni (nem kell tehát a teljes szerződést újraírni), a
szerződés módosítással nem érintett részei pedig változatlanul hatályban maradnak.

25
2. Lehetőség van a szerződés egyezséggel történő módosítására is, azonban ebben az esetben is
közös, nem pedig egyoldalú módosításról van szó. Az egyezséggel történő módosítás alapvetően
abban különbözik az előző pontban tárgyalt közös megegyezéstől, hogy amíg közös megegyezésnél
mindkét fél kifejezetten kívánja a módosítást, addig az egyezség esetében a felek vitás vagy
bizonytalan kérdéseket úgy rendeznek egymással, hogy kölcsönösen engedményeket tesznek egymás
javára.

3. Kivételes esetekben a bíróság is módosíthatja a szerződést. Erre csak valamelyik szerződő fél
erre vonatkozó kérelme esetén van lehetőség és még ekkor is szigorú feltételei vannak. (Bővebben:
Ptk. 6:192. §)

Különleges esetként kell szólnunk az ún. "egyoldalú szerződésmódosítás" jogintézményéről is. Az

idézőjel használata nem véletlen, jogi értelemben ilyenkor is vagy jogszabályi előírásról vagy pedig a
felek közös akaratáról van szó, tehát (főképpen a második esetben) csupán látszólag tűnik
egyoldalúnak az ilyen módosítás. A szerződés tartalmát tehát valamelyik fél egyoldalúan kizárólag
akkor módosíthatja, ha ezt a szerződésben eleve kikötötték, vagy ha a felet erre jogszabály
feljogosítja.

14. A szerződésszegés esetei és jogkövetkezményei

A valóságos gazdasági élet viszonyai között a szerződések ideális esetben teljesítésre kerülnek.
Előfordulhatnak azonban olyan körülmények, amelyek miatt végül nem kerül sor a szerződés
teljesítésére. Legtipikusabb ilyen magatartás a szerződésszegés. A szerződésszegés fogalmát a Ptk.
igen szűkszavúan rögzíti, amikor a 6:137. §-ában kimondja, hogy a szerződés megszegését jelenti
bármely kötelezettség szerződésszerű teljesítésének elmaradása. Valamivel tágabb teret ad az
értelmezésre a bírósági gyakorlat, amely szerződésszegésnek tekint minden olyan magatartást,
állapotot, körülményt, amely ellentétes a szerződés rendelkezéseivel, illetve a szerződésben
kifejeződő érdekkel.

A szerződésszegés bekövetkezhet a felek magatartásán kívül eső okból, de általában a felek

valamelyikének magatartása eredményeképpen áll elő.

Szerződésszegés esetén természetesen a sérelmet szenvedett fél továbbra is jogosult a szolgáltatás

teljesítésének követelésére, valamint a jogosult arra is, hogy a saját esedékes szolgáltatása arányos
részének teljesítését a kötelezett teljesítéséig vagy megfelelő biztosíték nyújtásáig visszatartsa. Ezen
felül a teljesítés visszatartására jogosult fél akár el is állhat a szerződéstől, vagy ha az eredeti
állapotot nem lehet helyreállítani, jogosult azt felmondani, ha megfelelő határidőt szabott, és ez alatt
a másik fél a szerződésszegést nem szüntette meg, vagy a teljesítésre megfelelő biztosítékot nem
nyújtott.

A szerződésszegés fogalmának már idézett rendkívül általános jellegű meghatározása is kellően

demonstrálja, hogy a szerződésszegés eseteinek kimerítő felsorolása lehetetlen, a Polgári
Törvénykönyv ebben a körben is a tipikus eseteket tartalmazza, amelyek a következőek.

1. A kötelezett késedelme

2. A jogosult késedelme

26
3. A hibás teljesítés

4. A teljesítés lehetetlenné válása

5. A teljesítés megtagadása

6. Jognyilatkozat tételének elmulasztása

14.1. A kötelezett késedelme

A kötelezett késedelembe esésének három fő esetét különbözteti meg a Polgári Törvénykönyv.
Késedelembe esik a kötelezett akkor,

· ha a szerződésben megállapított teljesítési idő eredménytelenül telt el

· a szolgáltatás rendeltetéséből kétségtelenül megállapítható teljesítési idő eredménytelenül telt

el

· más esetekben, ha a kötelezettségét a jogosult felszólítására (póthatáridő tűzése ellenére) nem

teljesíti.

A törvény rendelkezése szerint a kötelezett ebben az esetben köteles megtéríteni a jogosultnak a

késedelemből eredő teljes kárát, kivéve, ha a késedelmét kimenti. Látható tehát, hogy a
késedelembe eső kötelezettnek - valójában igen szűk körben ugyan - de van lehetősége kimentenie
magát kártérítési kötelezettsége alól.

Ha a kötelezett a késedelmét kimenteni nem tudja, úgy felelős lesz a szolgáltatás tárgyában a
késedelem ideje alatt bekövetkezett minden kárért, kivéve, ha bizonyítja, hogy az késedelem
hiányában is bekövetkezett volna.

A másik oldalon a jogosult – függetlenül attól, hogy a kötelezett a késedelmét kimentette-e –

követelheti a teljesítést, vagy ha ez többé nem áll érdekében, elállhat a szerződéstől.

Pénztartozás esetén a vállalkozások (és hatóságok) között speciális szabályok érvényesülnek a

késedelmi kamat tekintetében, ugyanis ebben az esetben a törvény erejénél fogva (ipso iure)
késedelmi kamat jár akkor is, ha a szerződést kötő felek a késedelmi kamatról vagy annak mértékéről
nem is rendelkeztek a szerződésükben. Ebben az esetben a késedelmi kamat mértéke a
késedelemmel érintett naptári félév első napján érvényes jegybanki alapkamat - idegen pénznemben
meghatározott pénztartozás esetén az adott pénznemre a kibocsátó jegybank által meghatározott
alapkamat, ennek hiányában a pénzpiaci kamat - 8%-kal növelt értéke. A kamat számításakor a
késedelemmel érintett naptári félév első napján érvényes jegybanki alapkamat irányadó az adott
naptári félév teljes idejére.

Ezt meghaladóan viszonylag új szabály az is, hogy előző esetben a késedelembe esett vállalkozás
(vagy hatóság) a késedelembe esése esetén köteles a jogosultnak a követelése behajtásával
kapcsolatos költségei fedezésére 40.- EUR-nak a Magyar Nemzeti Bank késedelmi kamatfizetési
kötelezettség kezdőnapján érvényes hivatalos deviza-középárfolyama alapján meghatározott
forintösszeget megfizetni. E kötelezettség teljesítése persze nem mentesít a késedelem egyéb
jogkövetkezményei alól, mindazonáltal a kártérítésbe a behajtási költségátalány összege beleszámít.

27
A behajtási költségátalányra vonatkozó Ptk.-ban rögzített rendelkezés kógens jellegű, vagyis azt
kizárni vagy az imént említett 40.- EUR-nál alacsonyabb összegben megállapítani nem lehet.

Ezt meghaladóan vállalkozások (és hatóságok) közötti szerződések esetén is a késedelmi kamatra
vonatkozó rendelkezések felfelé diszpozitívnak tekinthetőek abban az értelemben, hogy a késedelmi
kamat mértékét a szerződő felek magasabb mértékben is meghatározhatják: ebben csak a
jóhiszeműség és tisztesség követelményének esetleges megsértése korlátozza őket. A szabályozás
viszont lefelé kógens jellegű, vagyis vállalkozások (és hatóságok) közötti szerződés esetén a késedelmi
kamatot kizáró szerződési feltétel, vagy a késedelmi kamat Ptk.-ban rögzített és imént ismertetett
alapmértékéhez képest azt alacsonyabb értékben meghatározó szerződési feltétel semmis, kivéve, ha
a kötelezett késedelme esetére kötbér fizetésére köteles.

Végül: abban az esetben, ha a jogosultnak a szerződésszegéből fakadó teljes kárát a késedelmi kamat
nem fedezi, természetesen követelheti a késedelmi kamatot meghaladó kárát is a kötelezettől.

14.2. A jogosult késedelme

Bár a szerződéses kapcsolatok többségében jellemzően a kötelezett az a fél, aki késedelembe esik, a
polgári jog ismeri a jogosult késedelembe esésének esetét is, amit a jelenleg hatályos Ptk. 6:156. § (1)
bekezdése igencsak leegyszerűsítő módon így határoz meg: "A jogosult késedelembe esik, ha a
felajánlott teljesítést nem fogadja el." Azt, hogy a helyzet ennél jóval összetettebb is lehet, jól
mutatja mind a bírósági gyakorlat, mind pedig a régi Ptk. szabályozása is, aminek ismerete szintén
vizsgakövetelmény. Eszerint a jogosult akkor esik késedelembe, ha

· a szerződésszerűen felajánlott teljesítést nem fogadja el;

· elmulasztja azokat az intézkedéseket vagy nyilatkozatokat, amelyek szükségesek ahhoz, hogy a

kötelezett megfelelően teljesíteni tudjon;

· a nyugtát nem állítja ki, illetőleg az értékpapírt nem adja vissza.

Könnyen belátható (jelen jegyzet összeállítójának jogászi véleménye szerint), hogy a régebbi
szabályozás szerencsésebb volt, hiszen valóban szerződést szeghet úgy is a jogosult, ha például
eladóként ingatlana tehermentesen történő eladására vállalt kötelezettséget, de elmulasztotta a
tehermentesítést a vételár megfizetésének napjáig vagy úgy is, ha többszöri felszólításra sem
nyilatkozik arról, hogy például milyen bankszámlaszámra várja kötelezettől a vételár megfizetését.

Egyébiránt a késedelem jogkövetkezményei hasonlóak ahhoz, amiről a kötelezett késedelme kapcsán

írtunk. A jogosult tehát köteles megtéríteni a kötelezettnek a késedelemből eredő összes kárát.

A jogosult – függetlenül attól, hogy a késedelemét kimentette-e –

· köteles a kötelezettnek a dolog őrzéséből eredő költségeit megtéríteni;

· éppúgy viseli a dolog megsemmisülésének, elvesztésének vagy megrongálódásának veszélyét,

mintha a teljesítést elfogadta volna (vagyis a kárveszély az átvételi késedelemtől függetlenül átszáll a
jogosultra)

· a késedelem idejére kamatot nem követelhet

28
Végezetül fontos leszögezni, hogy a jogosult késedelme a kötelezett egyidejű késedelemét kizárja,
tehát ha előzőleg a jogosult már késedelembe esett, akkor ezek után nem hivatkozhat arra, hogy
később a kötelezett is kifutott a teljesítési határidőből.

14.3. A hibás teljesítés

Olyan szerződés alapján, amelyben a felek kölcsönös szolgáltatásokkal tartoznak, a kötelezett
hibásan teljesít, ha a szolgáltatott dolog a teljesítés időpontjában nem felel meg a jogszabályban vagy
a szerződésben meghatározott tulajdonságoknak (kellékszavatosság). Fontos kiemelnünk, hogy a Ptk.
6:157. § (1) bekezdése egy fontos korlátot állít fel azzal, hogy deklarálja: nem teljesít hibásan a
kötelezett, ha a jogosult a hibát a szerződéskötés időpontjában ismerte, vagy a hibát a
szerződéskötés időpontjában ismernie kellett.

A kötelezett akkor teljesít szerződésszerűen, ha a szolgáltatás alkalmas a szerződésben

meghatározott célra. A hiba lehet jogi vagy materiális. Jogi hibának tekintjük azt, ha a jogosult a
kötelezett magatartása miatt nem tudja megszerezni azokat a jogokat, amelyek őt a szerződés
alapján megilletnék. Erre jól példa az, ha a felek ingatlan bérleti szerződést kötnek egymással,
azonban a bérlő, mint jogosult amiatt nem tudja megszerezni az ingatlan használatának jogát, és
beköltözni oda, mert a kötelezett bérbeadó nem gondoskodott az ingatlanban lakó haszonélvező
haszonélvezeti jogának megváltásáról, így ez utóbbi személyt illeti az ingatlan használatának a joga.
Materiális hibáról akkor beszélhetünk, ha a szolgáltatás mennyiségileg vagy minőségileg nem
megfelelő a szerződés szerint (például a beszállító az eredetileg megrendelt ezer darab autó helyett
csak nyolcszázat szállít le vagy leszállítja ugyan mind az ezret, azonban a leszállított autó típusa eltérő
a megrendelésben szereplő típustól).

Hibás teljesítés esetén a jogosultnak a következő lehetőségei vannak:

· elsősorban - választása szerint - kijavítást vagy kicserélést követelhet, kivéve, ha a választott

szavatossági igény teljesítése lehetetlen, vagy ha az a kötelezettnek a másik szavatossági igény
teljesítésével összehasonlítva aránytalan többletköltséget eredményezne, figyelembe véve a
szolgáltatott dolog hibátlan állapotban képviselt értékét, a szerződésszegés súlyát, és a szavatossági
jog teljesítésével a jogosultnak okozott kényelmetlenséget;

· ha sem kijavításra, sem kicserélésre nincs joga, vagy ha a kötelezett a kijavítást, illetve a
kicserélést nem vállalta, esetleg annak jogszerűen nem tud eleget tenni - választása szerint a jogosult
vagy megfelelő árleszállítást igényelhet vagy elállhat a szerződéstől azzal a korlátozással, hogy
jelentéktelen hiba miatt elállásnak nincs helye.

A jogosult a teljesítés időpontjától számított egy éves elévülési határidő alatt érvényesítheti
szavatossági jogait. Ha a dolog használhatóságának legkisebb időtartamát hatósági előírás vagy
kötelező műszaki előírás határozza meg (kötelező alkalmassági idő), az igény érvényesítésére ez a
határidő irányadó (termékszavatosság, Ptk. 6:168. §). Ez a helyzet például romlandó élelmiszerek
esetén.

Ha a szerződés alapján szolgáltatott dolog ingatlan, a kellékszavatossági igény a teljesítés időpontjától

számított 5 év alatt évül el.

Nem számít bele az elévülési időbe a kijavítási időnek az a része, amely alatt a jogosult a dolgot nem
tudja rendeltetésszerűen használni. A szavatossági jog érvényesíthetőségének határideje a dolognak

29
vagy jelentősebb részének kicserélése (kijavítása) esetén a kicserélt (kijavított) dologra (dologrészre),
valamint a kijavítás következményeként jelentkező hiba tekintetében újból kezdődik. Ez arra az
esetre is igaz, ha maga a kijavítás okozott új hibát.

Fogyasztó és vállalkozás közötti szerződés esetében a fogyasztó a teljesítés időpontjától számított 2

éves elévülési határidő alatt érvényesítheti szavatossági igényét. Fogyasztó és vállalkozás közötti
szerződés esetén az ellenkező bizonyításáig azt is vélelmezni kell, hogy a teljesítést követő 6 hónapon
belül a fogyasztó által felismert hiba már a teljesítés időpontjában megvolt, kivéve, ha e vélelem a
dolog természetével vagy a hiba jellegével összeegyeztethetetlen. Az ennél rövidebb elévülési
határidőt megállapító kikötés semmis. Ha a fogyasztói szerződés tárgya használt dolog, a felek
rövidebb határidőben is megállapodhatnak, egy évnél rövidebb elévülési határidő azonban ebben az
esetben sem köthető ki.

Végezetül fontos leszögeznünk, hogy a hibás teljesítéssel a szolgáltatás tárgyában bekövetkezett

károk megtérítését a jogosult akkor követelheti, ha kijavításnak vagy kicserélésnek nincs helye, vagy
ha a kötelezett a kijavítást vagy a kicserélést nem vállalta, e kötelezettségének nem tud eleget tenni,
vagy ha a jogosultnak a kijavításhoz vagy kicseréléshez fűződő érdeke megszűnt. E kártérítési igény a
kellékszavatossági jogok érvényesítésére meghatározott és fentebb ismertetett határidőkön belül
évül el.

14.4. A teljesítés lehetetlenné válása

A teljesítés akkor válik lehetetlenné, ha a szolgáltatás a szerződéskötést követően bekövetkezett
okból nem teljesíthető. Ez azért fontos, mert amennyiben a szerződés olyan feltételt tartalmaz,
amely már a szerződéskötéskor sem volt teljesíthető, akkor nem lehetetlenülésről, hanem
lehetetlen feltételről beszélünk, amely viszont semmissé teszi a szerződést. Mivel tehát ilyenkor már
maga a szerződés sem jön létre érvényesen, így természetesen annak megszegéséről sem
beszélhetünk.

A lehetetlenülés lehet fizikai, illetve jogi. Fizikai ellehetetlenülésre példa lehet az, ha vállalkozó
leszerződik egy évre egy ingatlankezelővel gondnoki tevékenység ellátására, azonban mielőtt
megkezdené a tevékenységét, egy szerencsétlen autóbaleset következtében súlyos és tartós sérülést
szenved. Jogi ellehetetlenülés akkor következhet be a gyakorlatban, ha a szerződés megkötése és
teljesítése között a jogszabályi háttér megváltozása okán a szerződés szerinti szolgáltatás lehetetlen
lesz. Erre az lehet megfelelő példa, hogy egy cég leszerződik egy másikkal egy olyan ingatlan
felépítésére, aminek az építését még a szerződés teljesítése előtt az önkormányzat rendeletében
megtiltja és így a szerződés teljesítése már jogszabályba ütközne.

Ha a teljesítés olyan okból vált lehetetlenné, amelyért egyik fél sem felelős a szerződés megszűnik,
azonban a teljesítés lehetetlenné válásáról tudomást szerző fél haladéktalanul köteles erről a másik
felet értesíteni. Az értesítés elmulasztásából eredő kárért ugyanis már kártérítési felelősséggel
tartozik az értesítést elmulasztó vagy azzal indokolatlanul késlekedő fél. Emellett a szerződés
megszűnésének időpontját megelőzően nyújtott szolgáltatás pénzbeni ellenértékét is meg kell
téríteni. Abban az esetben pedig, ha a már teljesített pénzbeni szolgáltatásnak megfelelő
ellenszolgáltatást a másik fél nem teljesítette, a pénzbeni szolgáltatás jár vissza.

Ha a teljesítés lehetetlenné válásáért az egyik fél felelős (legyen ez akár a jogosult, akár a kötelezett),
a másik fél szabadul a szerződésből eredő teljesítési kötelezettsége alól, és a szerződésszegéssel

30
okozott kárának teljes megtérítését követelheti a kártérítés szabályai szerint. A szerződés ebben az
esetben is megszűnik.

Végezetül: ha a teljesítés lehetetlenné válásáért mindkét fél egyaránt felelős, a szerződés megszűnik,
és a felek a lehetetlenné válásból eredő kárukat a közrehatás arányában követelhetik egymástól.

14.5. A teljesítés megtagadása

Ha a kötelezett a teljesítést jogos ok nélkül megtagadja, a jogosult választhat a késedelem és a
lehetetlenülés következményeinek alkalmazása között.

14.6. Jognyilatkozat tételének elmulasztása

Amennyiben a kötelezett szerződés szerinti szolgáltatása mindössze egy jognyilatkozat adásában
merül ki, akkor a jogosult számára adódik egy harmadik lehetőség is. Bírósághoz fordulhat és ebben
az esetben a bíróság ítélete pótolja a kötelezett jognyilatkozatát, amennyiben megtagadta azt. Erre jó
példa lehet az ingatlanos szakmából az, ha két fél ingatlan adás-vételi szerződést köt egymással, de
tekintettel arra, hogy a szerződéskötés időpontjában csupán foglalót és/vagy vételár előleget fizetett
vevő az eladónak, eladó úgy nyilatkozik, hogy tulajdonjogát a vételár hiánytalan megfizetéséig
fenntartja és ennek megtörténtekor külön bejegyzési engedély aláírásával fogja majd csak végleges
és visszavonhatatlan hozzájárulását adni ahhoz, hogy vevő tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba
bejegyzésre kerüljön. Abban az esetben, ha eladó a vevő fizetési szándéka ellenére megtagadja a
bejegyzési engedély aláírását, akkor a vevő tulajdonjogát nem fogja tudni bejegyezni az ingatlan-
nyilvántartási hatóság. (Éppen ennek a kellemetlenségnek az elkerülése érdekében terjedt el az
ügyvédek körében az a gyakorlat, hogy a bejegyzési engedélyt már az adás-vételi szerződés
megkötésével egyidejűleg, előre aláíratják az eladóval és az okiratok ügyvédi letétbe kerülnek azzal a
feltétellel, hogy azok csak a vevő hiánytalan fizetése után nyújthatóak be az ingatlan-nyilvántartási
hatósághoz.) Amennyiben a fentebb írtaknak megfelelően tehát eladó a vevő teljesítési szándéka
ellenére megtagadja a bejegyzési engedély aláírását, ezzel bekövetkeznek a "jognyilatkozat tételének
elmulasztása" következményei, vagyis a lakás megvételéhez ragaszkodó vevő a pénz letétbe
helyezése mellett akár bírósági pert is indíthatna, amely során az eljáró bíróság - ha ennek egyéb
feltételei is fennállnak - akár eladó akarata ellenére is ítéletbe foglalja a bejegyzési engedélyt, azt
továbbítja az ingatlan-nyilvántartási hatóságnak, ahol bejegyzik vevő tulajdonjogát.

15. A szerződés megszűnése

A Polgári Törvénykönyv a szerződések megszűnésének a kérdéskörét nem szabályozza külön
fejezetben, ezért is fontos a legjellemzőbb esetek áttekintése. (Rendelkezik viszont a Ptk. a kötelmek
megszűnésének 6 esetéről a 6:3. §-ában, azonban az ingatlanközvetítők képzésének tételsora nem
erre a témakörre irányul.)

Arra már korábban kitértünk, hogy a legoptimálisabb esetben a szerződés úgy szűnik meg, hogy
annak tartalmát a felek szabályszerűen teljesítik. Erre úgy szokás utalni a jogi szaknyelvben, hogy a
szerződés betölti a rendeltetését és teljesedésbe megy. Van azonban számos olyan eset is, amikor a
szerződés anélkül szűnik meg, hogy erre a szerződésszerű teljesítésre sor kerülne. Ezeket az egyéb
megszűnési eseteket annak alapján szokás csoportosítani, hogy a szerződés megszűnése a szerződő

31
felek közös akaratának eredménye vagy csupán az egyik szerződő fél egyoldalú nyilatkozata szünteti
meg a szerződést.

1.) A szerződés a felek kölcsönös és egybehangzó akaratnyilvánítása miatt szűnik meg az alábbi
esetekben:

· Szerződő felek közös megegyezéssel megszüntetik a szerződést. Ilyenkor a szerződés a jövőre

szóló hatállyal szűnik meg, tehát a megszüntetés időpontjáig járó teljesítések nem járnak vissza.

· Szerződő felek közös megegyezéssel felbontják a szerződésüket. Ez lényegesen eltérő helyzetet

eredményez az előző pontban leírtakhoz képest, mert ebben az esetben a szerződés a megkötésének
időpontjára visszamenő hatállyal szűnik meg. Ez azt jelenti, hogy vissza kell állítani a szerződés
megkötése idejében fennállt állapotot, azaz a szerződés értelmében eddig teljesített szolgáltatások
visszajárnak a feleknek.

Lássunk egy egyszerű példát a kettő közötti különbségre. Egy kereskedő szerződést kötött egy
gyártóval, miszerint három éven át minden hónapban vásárol ezer darabot a gyártó egy árucikkéből.
Egy év elteltével azonban közös elhatározásuk miatt a szerződés megszűnik. Amennyiben a szerződés
megszüntetés miatt szűnik meg, akkor a kereskedő megtarthatja (meg kell tartania) az addig átvett és
kifizetett árucikkeket, a gyártó pedig szintén megtarthatja a kereskedőtől eddig átvett vételár(ak)at.
Amennyiben azonban a szerződés felbontására kerül sor, akkor az eredeti állapot helyreállítása során
a gyártó részére vissza kell szolgáltatni az eddig átvett árucikkeket, a kereskedő számára pedig vissza
kell adni az eddig átvett vételárat. Ha erre nincs mód, a szerződés felbontása nem lehetséges.

Könnyen belátható tehát, hogy mindebből az is következik, hogy nem minden szerződést lehet
felbontani, ugyanis nem mindig lehetséges az eredeti állapot helyreállítása. Ez utóbbi esetben csak a
szerződés megszüntetésére van mód. Ez utóbbira jó példa lehet egy lakásbérleti szerződés. Egy ilyen
szerződés esetében ugyanis a bérbeadó elvileg akár vissza tudná adni a bérlő számára az addig
kifizetett összes bérleti díjat, azonban a bérlő a nyújtott szolgáltatást annak természetéből fakadóan
nem tudja visszaszolgáltatni. (Azt az időt, amíg használta az ingatlant, nem tudja semmissé tenni.)

2.) A megszűnés az alábbi esetekben valamelyik szerződő fél egyoldalú nyilatkozatára vezethető
vissza, amit vagy jogszabály, vagy pedig az adott szerződés vonatkozó rendelkezése tesz lehetővé a
számára:

· A szerződés felmondása esetén a szerződés jövőre szóló hatállyal szűnik meg. A felmondás
jogintézményén belül megkülönböztetjük egymástól a rendes és a rendkívüli felmondást.

· A szerződéstől való elállás esetén a szerződés a megkötésének idejére visszaható hatállyal

szűnik meg. (Lásd a közös akarattal történő megszüntetéshez fűzött magyarázatot.)

Létezik egy különleges eset, amikor a szerződés azért szűnik meg, mert ugyanaz a személy lesz a
jogosult és a kötelezett. Ezt a kissé „megfoghatatlan” megszűnési esetet is egy példával illusztráljuk.
Ha valaki egy lakást bérel, (bérlői minőségében bérleti szerződést köt a lakás tulajdonosával) majd
később azt a lakást megveszi, akkor a bérleti szerződés minden külön rendelkezés nélkül is
megszűnik, hiszen az eddigi bérlő tulajdonos lett, tehát a bérleti szerződésben ő kerülne mind a
bérbeadói, mind pedig a bérlői pozícióba.

32
Végül arról is szólnunk kell, hogy a jogosult és/vagy a kötelezett halála főszabály szerint NEM vezet a
szerződés megszűnéséhez, csakis abban az esetben, ha a kötelezett kizárólag személyesen tehetett
volna eleget a szerződésnek vagy a jogosult esetében akkor, ha a szerződés kizárólag az ő személyes
céljait szolgálta.

FIGYELEM! A képzésben résztvevő hallgatók vizsgáinak értékelése során a következőre lettünk

figyelmesek: a vizsgázók relatíve gyakran elkövetik azt a hibát, hogy a szerződésszegés formáit (ld.
előző fejezet) "szerződést megszüntető oknak" tekintik. Ez nem így van. A szerződés megszegése
önmagában (történjen ez bármilyen módon és okból) nem eredményezi a szerződés megszűnését.

Ha a szerződés csupán emiatt megszűnne, akkor ez ahhoz a képtelen helyzethez vezetne, hogy a
szerződést megszegő felet nem lehetne felelősségre vonni (pl. beperelni), mert nem lenne olyan
jogcím, amire a sérelmet szenvedő fél a bíróság előtt hivatkozhatna. Gondoljunk csak bele abba az
esetbe, hogy mi lenne akkor, ha egy vállalkozási szerződés megszűnne amiatt, hogy a vállalkozó
hibásan teljesít a megrendelő számára? Egy megszűnt szerződés esetében mire alapíthatná akkor a
kártérítési jogát a sérelmet szenvedő megrendelő? A szerződés megszegése tehát nem szünteti meg
automatikusan a szerződést. (Megint más eset, ha a szerződésszegés miatt a felek közös akarattal
megszüntetik a szerződést, elszámolnak egymással, vagy ha a teljesítés lehetetlenné válik, stb.)

Másik tipikus hiba, hogy a későbbiekben tárgyalt elévülést is sokat szerződést megszüntető tényként
kezelik, holott az elévülés miatt a szerződés nem szűnik meg, csupán annyi történik, hogy bírósági
úton nem lesz érvényesíthető a szerződéssel kapcsolatos követelés.

16. A szerződés érvénytelensége

Tananyagunk korábbi részében kiemeltük, hogy a polgári jog egyik legfőbb alapelve a szerződési
szabadság, ezen belül is a tartalom megállapításának a szabadsága. Arra is utaltunk, hogy ennek a
szabadságnak megvannak a nagyon is jól körülhatárolt korlátai, a feleknek ugyanis kötelező a
hatályos jogszabályok keretei között maradniuk szerződésük megkötése során. Ha a szerződő felek
ezen kötelezettségüket figyelmen kívül hagynák, akkor fontos közérdek sérülne, a Polgári
Törvénykönyv pedig ennek bekövetkezését jellemző módon a szerződés érvénytelenné
nyilvánításával éri el.

Az érvénytelenségi okok két fő esetcsoportba sorolhatóak, ezek a semmisség és a megtámadhatóság.

Az esetcsoportok közötti fő különbség a belőlük fakadó jogkövetkezményekből adódik. A szerződések
érvénytelenségének témakörével kapcsolatos ismertetésünk messze nem teljes, azonban tekintettel
arra, hogy egy igen szerteágazó polgári jogi szakterületről van szó, valamint az ingatlanközvetítők
képzése szempontjából leginkább releváns esetkörökre térünk csak ki, a témakör a vizsga
abszolválásához elegendő mértékben az alábbiakban összegezhető.

1.) Semmisnek kell tekinteni a szerződést, ha

· a szerződés jogszabályba ütközik (példa: a magyar jogszabályok tiltják a termőföld külföldi

személyek számára történő eladását, ahogyan erről a tananyagunk korábbi részében részletesen is
szóltunk, tehát egy olyan ingatlan adás-vételi szerződés, amelyben az vevő külföldi és a
magyarországi termőföldet vesz eladótól, abból az okból lesz semmis, hogy jogszabályba ütközik)

33
· a szerződést jogszabály megkerülésével kötötték, kivéve, ha ahhoz a jogszabály más
jogkövetkezményt fűz (példa: ha egy ingatlan ajándékozója a megajándékozottal ajándékozási
szerződés helyett adás-vételi szerződést köt annak érdekében, hogy „megkerülje” az Illetéktörvény
rendelkezéseit, akkor az adás-vételi szerződés semmisnek tekintendő, helyette az ajándékozási
szerződésre vonatkozó szabályokat (és az ezzel kapcsolatos illetékkulcsot) kell figyelembe venni

· a szerződés nyilvánvalóan jóerkölcsbe ütközik (erre talán nem kell példát hoznunk, mindenki el
tud képzelni ilyen szerződést)

· a szerződés megkötésekor a szerződő fél a másik fél helyzetének a kihasználásával feltűnően

aránytalan előnyt köt ki (ilyenek az ún. uzsoraszerződések)

Semmis szerződések esetén az érvénytelenségre az érintettek (azok, akiknek ehhez jogi érdekük
fűződik) határidő nélkül hivatkozhatnak és nincs szükség külön eljárásra sem a semmisség
megállapításához. Az eljáró bíróság - ha semmisségi okot észlel - ezt hivatalból figyelembe fogja
venni. Ez a kitétel az, ami a semmisséget alapvetően különbözteti meg a megtámadhatóságtól. A
következőkben tárgyalásra kerülő megtámadhatóság esetén ugyanis az érvénytelenség csak abban az
esetben következik be, ha a szerződést az arra jogosult személy a törvényes határidőn belül sikerrel
megtámadja az illetékes bíróság előtt. Ami a jogosultakat illeti, jogosultak nem csupán a
szerződésben résztvevő felek, hanem bárki, akinek a megtámadáshoz törvényes érdeke fűződik,
azonban a törvényes érdeknek fenn kell állnia, ezt a bíróság előtt igazolni kell. (Jó példa lehet erre az,
amikor egy ajándékozási szerződést megtámad egy végrendeleti örökös.)

Szamolas videok:

6 feladat vetlear osztva a hasznos negyzetmeterrel

54millio Ft elosztva 178-al, 57600 e osztva 172 –vel egyenlo 334.884

Kov: korrekcios szempontok: ar, telek nagysag 1100 nm, ha nagyobb a telek, akkor rosszabb, ezert
negativ, a masodik kisebb ezert pozitiv korrekcios jel, 720 nm, itt az ertekelendo ingatlanhoz kepest
rosszabb tulajdonsagokkal bir, ezert pozitiv korrekciot okozunk, ha megegyezik akkopr nem
alkalmazunk korrekciot, utolso 1520 nm, az ertekelendo rosszabb, ezert negativ korrekciot okozunk,
a teleknel, a korr tenyezo plusz minusz 5 maradt,

A tenyleges arhoz kepest a kinalati ar rosszabb minosegunek tekintheto, negativ korrekciot adunk

3. Osszeadjuk a korrekcios szazalekokat oszloponkent beirjuk a kapott szazalekot

Korrigalt fajlagos arat megkapjuk `1plusz az osszesitette korr eredmenyevel

1,02 1, 03 szorzunk!

A vizsgalando ingatlan korrigalt fajl arat az 5 tetel atlagat vesszuk, osszeadjuk, majd elosztjuk 5 –el
egyenlo.

Forgalmi ertek, ezt a szamot beszorozzuk a hasznos alapterulettel x 186 egyenlo 55 302450

Video 9

34
35 pontos

Arat osztom a negyzetmeterrel, igy jon ki a fajlagos ertek

A szoras legkisebb es legnagyobb erteket kivesszuk es ezutan nem vesszuk figyelembe

Fajlagos ertekek osszeadasa kihagyva a szoras altal 258660

Video feladat 10:

35
2.) A megtámadhatóság esetei a következők:

36
· a szerződés megkötésekor az egyik fél lényeges körülmény tekintetében tévedésben volt és ezt
a tévedést a másik fél okozta vagy azt felismerhette

· ha a felek a szerződés megkötésekor ugyanazon téves feltevésben voltak

· ha a felet a másik fél megtévesztéssel vette rá a szerződés megkötésére

· ha a felet a másik fél jogellenes fenyegetéssel vette rá a szerződés megkötésére

· ha a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás között anélkül, hogy az egyik felet az ajándékozás

szándéka vezérelte volna, a szerződés megkötésének időpontjában feltűnő értékaránytalanság van
jelen

Az előzőekben érintőlegesen már utaltunk rá, hogy a megtámadhatóság abban is különbözik a

semmisségtől, hogy míg a semmisségre határidő nélkül lehet hivatkozni, addig a megtámadás joga
határidőhöz kötött. A sérelmet szenvedett fél a szerződést egy éven belül támadhatja meg olyan
módon, hogy a megtámadást írásban közli a másik féllel, majd ennek eredménytelensége esetén
haladéktalanul bírósághoz fordul. Kivételes esetekben a megtámadás jogával a határidő eltelte után
is lehet élni.

Arról is szólnunk kell, hogy a megtámadás jogát két esetben el is veszítheti a sérelmet szenvedett fél.
Az egyik eset az, ha a megtámadás jogáról a megtámadási ok ismeretében eleve lemond már a
szerződésben, a másik pedig az, ha a szerződést utólag írásban megerősíti.

A szerződés érvénytelensége esetén – amennyiben ez lehetséges – az eredeti állapot helyreállítására

kell törekedni.

17. A szerződést biztosító mellékkötelezettségek

(Jelen tansegédlet összeállítója le kívánja szögezni, hogy a jelenleg hatályos Ptk., vagyis a 2013. évi V.
tv. nem ismeri a "szerződést biztosító mellékkötelezettségek" fogalmát, hanem csupán a "szerződés
megerősítése" kapcsán rendelkezik a foglalóról, a kötbérről és a jogvesztés kikötéséről a 6:185. -
6:190. -ig terjedő paragrafusaiban. Mégis, az ingatlanközvetítők képzését lezáró szóbeli vizsga 8)
tételének egy része ezen "címszó" alatt ma is (2018. 04. 20.) egy és ugyanazon tételben kéri számon a
foglaló és a kötbér mellett a jótállás, a bankgarancia, a zálogjog és a kezesség jogintézményét. Ezek
egy része az új Ptk.-ban átkerült a dologi jogról szóló 5. könyvbe (zálogjog, óvadék, jótállás), más
részük pedig külön szerződéstípusként került meghatározásra a kötelmi jogi könyv különös részében.

Annak érdekében tehát, hogy az ingatlanközvetítők képzését lezáró szóbeli vizsga teljesíthető legyen
és az előbb említett 8) tétellel kapcsolatos ismeretek egy helyen kerüljenek összefoglalásra, a jegyzet
szerzője kénytelen a régi Ptk. megközelítésmódját alkalmazni jelen témakör tárgyalásánál,
természetesen a változásokat is a lehető legmaximálisabb módon figyelembe véve.)

A Polgári Törvénykönyv lehetőséget ad olyan jogintézmények igénybevételére, amelyek egyrészt

biztosítják, vagy legalább ösztönzik a kötelezett fél teljesítőkészségét, másrészt biztosítják a
teljesítőképességét. A fentiek alapján a szerződést biztosító mellékötelezettségeket két csoportba
sorolhatjuk:

1.) A szerződés megerősítésére, a teljesítési készség fokozására szolgáló mellékkötelezettségek:

37
1. foglaló

2. kötbér

3. jogvesztés kikötése

4. jótállás

2.) A teljesítési képesség biztosítékául szolgáló mellékkötelezettségek:

1. óvadék (kaució)

2. zálogjog

3. bankgarancia

4. kezesség

Ezek a jogintézmények fogalmilag egy másik - többnyire szerződéses - jogviszonyhoz kapcsolódnak,

önmagukban általában nem állnak meg. Szükség van egy alapjogviszonyra, és ahhoz egy
főkötelezettségre, amelynek a biztosítására a mellékkötelezettségek szolgálnak. A
mellékkötelezettségek sorsa és terjedelme a főkötelezettség sorsához és terjedelméhez igazodik. A
Polgári Törvénykönyvben szabályozott szerződést biztosító mellékkötelezettségek főbb jellemzői a
következők:

17.1. A szerződés megerősítésére, a teljesítési készség fokozására szolgáló

mellékkötelezettségek:

17.1.1. Foglaló:
A szerződés megkötésekor a kötelezettségvállalás jeléül átadott pénzösszeg vagy más dolog, akkor,
ha ez a rendeltetése a szerződésből kétségtelenül kitűnik. A szerződés rendes lebonyolódása esetén a
foglalót a szolgáltatás értékébe be kell számítni. Ha a szerződés nem megy teljesedésbe, de ezért
egyik fél sem felelős, vagy mindkettő az, a foglaló visszajár. A szerződés teljesítését úgy szolgálja,
hogy a teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót pedig
kétszeresen kell a másik félnek visszafizetnie. A foglaló elvesztése, illetve kétszeres megfizetése nem
mentesít a szerződésszegés esetleges további következményei alól, a kártérítésbe azonban a foglaló
értéke beszámít. A túlzott mértékű foglalót a bíróság mérsékelheti. A foglaló általánosan elfogadott
mértéke a teljesítési összeg tíz százaléka, a bírósági gyakorlat pedig a húsz százaléknál nagyobb
mértékű foglalót tartja túlzott mértékűnek.

17.1.2. Kötbér:
A kötelezett meghatározott pénzösszeg fizetésére kötelezheti magát arra az esetre, ha olyan okból,
amelyért felelős, nem, vagy nem szerződésszerűen teljesít. Leggyakoribb esete a késedelmi kötbér, a
nemteljesítés esetére kikötött ún. meghiúsulási kötbér, és a hibás, vagy hiányos teljesítés esetére
kikötött kötbér. Csak írásban lehet érvényesen kikötni, de főszabály szerint sem kikötni, sem a
kikötött kötbért érvényesíteni nem kötelező. A kötbért a jogosult akkor is követelheti, ha kára nem

38
merült fel, illetve kárát nem bizonyítja. A kötbért meghaladó kárát és a szerződésszegésből eredő
egyéb jogait azonban a kötbéren felül is érvényesítheti, illetve szerződésszegéses kárigényét akkor is
érvényesítheti, ha kötbérigényét egyáltalán nem érvényesítette. A szerződés nemteljesítése esetén a
jogosult választhat, hogy az erre az esetre kikötött kötbért vagy továbbra is a teljesítést követeli. A
késedelem, vagy hibás teljesítés esetére kikötött kötbér megfizetése azonban nem mentesít a
teljesítés kötelezettsége alól. A túlzott mértékű kötbér összegét a bíróság mérsékelheti. A kötbér
utáni kamat kikötése semmis.

17.1.3. Jogvesztés kikötése:

Írásbeli formában a felek megállapodhatnak abban, hogy a szerződésszegért felelős fél elveszít
valamely jogot vagy kedvezményt, amely őt a szerződés alapján megilletné. Ha az a kötelezettet
túlságosan sújtaná, a bíróság a joghátrányt mérsékelheti. Leggyakoribb esete a részletfizetési
kedvezmény elvesztése, ha a vevő egy részletet az esedékességkor nem fizet meg

17.1.4. Jótállás:
Bármilyen szerződésellenes magatartás elleni biztosítékul alkalmazható, valójában azonban leginkább
a szerződés hibás teljesítése esetén van jelentősége. Lényege, hogy a jótállásra kötelezett az
általános szabályokhoz képest szigorúbb felelősséggel tartozik. Keletkezhet jogszabály kötelező
rendelkezése folytán (pl. egyes tartós fogyasztási cikkekre, illetve lakásra), továbbá szerződés alapján.
Aki a szerződés hibás teljesítéséért akár szerződéses vállalása, akár jogszabály alapján jótállásra
köteles, ennek időtartama alatt a felelősség alól csak akkor mentesül, ha bizonyítja, hogy a hiba oka a
teljesítés után keletkezett. A jótállás a jogosultnak a törvényből eredő egyéb jogait, pl. szavatossági
jogait, kártérítési igényét nem érinti. A jogosult kifogásait a jótállási határidő alatt bármikor közölheti
a kötelezettel. Ha a jótállás a hibátlan teljesítésért áll fenn, a jótállásból eredő jogosultságok
gyakorlására a korábban tárgyalt szavatossági jogok gyakorlásának szabályait kell megfelelően
alkalmazni.

17.2. A teljesítési képesség biztosítékául szolgáló mellékkötelezettségek:

17.2.5. Óvadék:
Pénzösszeg vagy értékpapír, amelyet a kötelezett a kötelezettsége biztosítékául ad át a jogosultnak,
aki a szerződés nem teljesítése, vagy nem megfelelő teljesítése esetén az óvadékból követelését
közvetlenül, bírósági eljárás nélkül kielégítheti. A jogosult csak a kielégítés céljára használhatja fel, az
ezzel ellentétes megállapodás semmis. Óvadékot a pénztári-, és leltárfelelősséggel járó
jogviszonyokban, illetve dolgok kölcsönzése, bérlete kapcsán szoktak kérni, gyakran kaucióként
utalnak rá. Az óvadék visszajár, ha az alapul szolgáló jogviszony megszűnt, illetve a szavatossági, vagy
jótállási idő eltelt anélkül, hogy az óvadékból való kielégítésre jogalap volna. Az ingatlanok
közvetítése során leginkább bérleti szerződésekben lehet találkozni ezzel a jogintézménnyel.

17.2.6. Zálogjog:
Zálogjog alapján a jogosult a pénzben meghatározott vagy meghatározható követelésének
biztosítására szolgáló zálogtárgyból - törvény eltérő rendelkezése hiányában - más követeléseket
megelőző sorrendben kielégítést kereshet, ha a kötelezett nem teljesít. Bírósági úton nem
érvényesíthető követelés zálogjoggal biztosítása semmis. A zálogtárggyal való felelősség terjedelme
ahhoz a követeléshez igazodik, amelynek biztosítására a zálogtárgy szolgál. Kiterjed a kamatokra, a
követelés és a zálogjog érvényesítésének költségeire, továbbá a zálogtárgyra fordított szükséges
költségekre is. A követelés átszállásával a zálogjog is átszáll az új jogosultra. A zálogjogot - törvény

39
eltérő rendelkezése hiányában - csak a követeléssel együtt lehet átruházni. Zálogjog tárgya lehet
minden birtokba vehető dolog, átruházható jog vagy követelés. Zálogjog-szerződés, jogszabály vagy
bírósági határozat és - ha jogszabály így rendelkezik - hatósági döntés alapján keletkezhet. A
zálogszerződést írásban kell megkötni. A zálogtárgyból való kielégítés - ha jogszabály kivételt nem
tesz - bírósági határozat alapján végrehajtás útján történik. A kielégítési jogot - ha törvény eltérően
nem rendelkezik - a zálogtárgyra az elzálogosítás után szerzett jogok nem érintik. Ha ugyanazt a
zálogtárgyat több zálogjog terheli, törvény eltérő rendelkezésének hiányában a kielégítés joga a
jogosultakat zálogjoguk keletkezésének sorrendjében (rangsor) illeti meg.

Zálogjog két fő fajtája:

- Jelzálog: a zálogtárgy a zálogkötelezett birtokában marad, aki jogosult a dolog rendeltetésszerű

használatára, hasznosítására, köteles azonban annak épségét megőrizni. Ingatlant csak jelzálogjog
alapítása útján lehet elzálogosítani, azonban nem csupán ingatlant, hanem értékesebb ingókat is
gyakran terhel jelzálogjog

- Kézizálogjog: kézizálogjog létrejöttéhez az erre irányuló zálogszerződésen felül a zálogtárgy

átadása is szükséges

17.2.7. Bankgarancia:
Egy bank vállal kötelezettséget arra, hogy meghatározott feltételek esetén és határidőn belül a
kedvezményezettnek a megállapított összeghatárig teljesíteni fog. A bankgarancia szerződésben meg
kell határozni azokat a feltételeket, amelyek alapján a bank a fizetést teljesíti, így különösen egy
esemény beállta, vagy elmaradása, okmányok benyújtása, határidő, összeghatár, stb. Főképpen
jelentősebb értékű és cégek között zajló ingatlan tranzakciók esetében lehet találkozni a
bankgaranciával, a lakossági szférára nem jellemző.

17.2.8. Kezesség:
A főkötelem jogosultja és a főkötelmen kívüli harmadik személy közötti szerződéssel jön létre, és e
szerződésben a kezes arra vállal kötelezettséget, hogy ha a főkötelezett nem teljesít, akkor ő fog
helyette a jogosultnak teljesíteni. Két fajtája ismeretes: egyszerű vagy sortartásos kezességről
beszélünk, ha a kezes csak akkor köteles teljesíteni, ha a követelés a főkötelezettől, illetve az olyan
kezesektől, akik őt megelőzően, reá tekintet nélkül vállalhatnak kezességet, nem behajtható.
Készfizető kezes ezzel szemben az, aki nem követelheti, hogy a jogosult a követelést először a
főkötelezettől kísérelje meg behajtani. Készfizető a kezesség, ha a felek így állapodtak meg, a
kezességet kár megtérítéséért vállalták, illetve a kezességet bank vállalta. Ilyenkor a jogosult a
kötelezett nemteljesítése esetén azonnal a kezes ellen fordulhat. Több egyidejűleg vagy egymásra
tekintettel kezességet vállaló személy felelőssége kétség esetén egyetemleges. Ha a jogosult
követelését a kezes elégíti ki, a kötelezettel szemben ő lép a jogosult pozíciójába. A gyakorlati üzleti
életben az esetek túlnyomó többségében a készfizető kezességet alkalmazzák.

18. Egyes szerződések fő jellemzői – adásvétel, csere:

Az adásvételi szerződésekben az egyik fél az eladó, akinek a kötelezettsége a dolog tulajdonjogának
átruházása a vevő részére. A másik fél a vevő, aki köteles a dolgot átvenni és a szerződésben
megjelölt vételárat megfizetni. Az adásvételi szerződés megkötésénél fő szabályként nem érvényesül
alaki kényszer, azonban ez alól kivétel az ingatlan adásvételi szerződés, amit kötelező írásba foglalni

40
(emellett pedig ügyvédi, ill. kamarai jogtanácsosi ellenjegyzéssel ellátni vagy közjegyző által készített
közokiratba foglalni), ellenkező esetben az ügylet semmisnek minősül. Szintén ingatlanok esetében
igaz, hogy a tulajdonjog átruházása mellett az Eladó a dolog birtokának átruházására is köteles. (Ptk.
6:215. §)

A szerződés megkötése során az eladó oldalán fontos kötelezettség, hogy a vevőt az adásvétel
tárgyát képező dolog lényeges tulajdonságairól, a dologra vonatkozó jogokról és kötelezettségekről
tájékoztassa. Az eladót a tulajdonjog átruházásáért és a dolog tehermentességéért szavatosság
terheli, amire jogszavatosságként szokás utalni.

Az adásvételi szerződés egyik speciális fajtája a tulajdonjog fenntartással kötött adásvételi szerződés.
Ebben az esetben az eladó a tulajdonjogát a vételár kiegyenlítéséig fenntarthatja. A tulajdonjog-
fenntartásra vonatkozó megállapodást minden esetben írásba kell foglalni. A tulajdonjog
fenntartásának intézményét leginkább ingatlanok esetében alkalmazzák, azonban olyan ingóságoknál
is előfordulhat ez a konstrukció, amelyek esetében a tulajdonjog fenntartásának a ténye
feljegyezhető valamely lajstromba (pl. hajók, légi járművek.) Az ingatlanra vonatkozó tulajdonjog-
fenntartást az eladó köteles a tulajdonjog-fenntartás tényének és a vevő személyének a
feltüntetésével az ingatlan-nyilvántartásba feljegyeztetni. Az ingó dologra vonatkozó tulajdonjog-
fenntartást az eladó köteles a tulajdonjog-fenntartás tényének és a vevő személyének a
hitelbiztosítéki nyilvántartásba, vagy ha az ingó dolog tulajdonjogát közhiteles nyilvántartás tanúsítja,
és jogszabály a dolog elzálogosítását a lajstromba való bejegyzéshez köti, a megfelelő lajstromba
bejegyeztetni.

Az adásvételi szerződés másik speciális fajtája a csereszerződés. Csereszerződés esetén a szerződő

felek dolgok tulajdonjogának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget. Ilyenkor a saját dolga
tekintetében mindként fél eladónak, az átvett dolog tekintetében pedig vevőnek minősül. Ennek
egyik válfaja az adásvétellel vegyes csereszerződés, amikor vételár különbözet megfizetésére is sor
kerül, tehát ellentétben a klasszikus értelemben vett csereszerződéssel, ahol nincs pénzmozgás, itt
pénz is gazdát cserél.

Az adásvételnek hét különös nemét különböztetjük meg egymástól:

1) „megtekintésre” vétel : Ha a vevő az adásvételi szerződést a szerződés tárgyát képező dolog

megtekintése nélkül köti meg, de a felek megállapodnak abban, hogy a vevő a dolog megtekintése
után nyilatkozhat a szerződés hatálybalépéséről, akkor az eladó köteles lehetővé tenni a dolog
megtekintését. Ebben az esetben a szerződés hatálya a vevő nyilatkozatától függ. A vevő a
nyilatkozatát nem köteles indokolni. Ha az eladó lehetővé tette a dolog megtekintését, megfelelő
határidőt tűzhet a vevő nyilatkozatának megtételére. Ha a vevő a szerződésben kikötött vagy az
eladó által a nyilatkozattételre kitűzött határidőt elmulasztja, a szerződés nem lép hatályba.

2) "próbára" vétel: Ha a felek az adásvételi szerződésben kikötik, hogy az adásvétel tárgyát képező
dolog kipróbálása alapján a vevő meghatározott időn belül nyilatkozhat a szerződés hatályáról, a
szerződés hatálya a vevő nyilatkozatától függ. A vevő e nyilatkozatát nem köteles indokolni. Ha a
vevő a dolog kipróbálására általában szükséges vagy az eladó által megszabott megfelelő határidőn
belül nem nyilatkozik, a szerződés hatályban marad.

41
3) „minta szerinti vétel”: Az eladó egy előzőleg bemutatott minta szerint köteles teljesíteni,
ugyanakkor szavatolni azt, hogy a szolgáltatott dologban megvannak mindazok a tulajdonságok,
amelyek az adásvételi szerződés megkötésekor bemutatott mintában is megvoltak. Gyakori eset
ingatlanok adás-vételénél is akkor, amikor új építésű ingatlan "tervezőasztalról" történő
megvásárlására kerül sor.

4) „elővásárlási jog”: Kizárólag írásbeli megállapodással alapítható vagy jogszabály rendelkezéséből

fakadhat. A jogszabályon alapuló elővásárlási jog megelőzi a szerződéssel alapított ugyanilyen jogot.
Amennyiben a tulajdonos meghatározott dologra nézve elővásárlási jogot enged, és a dolgot el akarja
adni, a kapott ajánlatot a szerződés megkötése előtt teljes terjedelmében (tehát nem csupán a
vételárra vonatkozóan) köteles az elővásárlásra jogosulttal közölni. Ha az elővásárlásra jogosult a
tulajdonoshoz intézett nyilatkozatában az ajánlat tartalmát magáévá teszi, a szerződés közöttük jön
létre. Ha a jogosult a szerződési ajánlat elfogadására a megszabott határidő alatt ilyen nyilatkozatot
nem tesz, a tulajdonos a dolgot az ajánlatnak megfelelően vagy annál kedvezőbb feltételek mellett
bárkinek eladhatja. Nem érvényes az elővásárlási jogról való lemondás abban az esetben, ha a
lemondó fél nem ismerhette meg a vételi ajánlatot teljes terjedelmében (ún biankó lemondások). Az
elővásárlási jog nem örökölhető. Az elővásárlási jogok fennállása különösen megnehezítheti egyes
ingatlanok értékesítését, ezért az ezzel kapcsolatos ismeretek létfontosságúak egy ingatlanközvetítő
számára. Gyakorlati előfordulására négy példát mondunk az alábbiakban (ezek egy része jelen
tansegédletben is előfordult):

a) A tulajdonostársat megillető elővásárlási jog közös tulajdon esetén.

b) A helyben lakó földműveseket megillető elővásárlási jog termőföld értékesítése esetén.

c) Az államot megillető elővásárlási jog egyes ingatlanok (pl. Várnegyed nem lakáscélú ingatlanai)
vonatkozásában.

d) A társasházak Alapító Okiratában esetlegesen kikötött, a társasház tulajdonostársait megillető

elővásárlási jog.

5) „visszavásárlási jog”: Az elővásárlási jog ellentétének tartják. Az adásvételi szerződéssel

egyidejűleg kell írásba foglalni. A visszavásárlás az eladónak a vevőhöz intézett és határidőben tett
egyoldalú nyilatkozatával jön létre az eredeti szerződésben megjelölt vételáron.

6) „vételi jog” (opció): Vételi jog engedése esetén ennek jogosultja a dolgot a vevőhöz intézett és
határidőben tett egyoldalú nyilatkozatával megvásárolhatja. A vételi jogra vonatkozó megállapodást -
a dolog és a vételár megjelölésével - írásba kell foglalni.

7) „részletvétel”: Ebben az esetben a felek abban állapodnak meg, hogy a vevő a vételárat
meghatározott időpontokban, több részletben fizeti meg, és a dolgot a vételár teljes kiegyenlítése
előtt neki átadják.

19. Egyes szerződések fő jellemzői - a vállalkozási szerződés

Vállalkozási szerződés alapján a vállalkozó tevékenységgel elérhető eredmény (a továbbiakban: mű)
megvalósítására, a megrendelő annak átvételére és a vállalkozói díj megfizetésére köteles. (Ptk.
6:238. §)

42
A vállalkozó a munkát saját költségén végzi el, és költségigényét a vállalkozói díjban érvényesíti. A díj
ezen kívül munkája ellenértékét és az eredményfelelősség árát, ezen felül pedig általában nyereséget
is tartalmaz. A díj általában utólag esedékes, azonban ettől eltérően (például részletekben történő
díjfizetésben) is megállapodhatnak a felek. A vállalkozó köteles a munkavégzést úgy megszervezni,
hogy biztosítsa a munka gazdaságos és gyors befejezését.

Főszabály szerint a vállalkozó a megrendelő utasítása szerint köteles eljárni, de az utasítási jog nem
terjed ki a munka megszervezésére, én nem teheti a teljesítést terhesebbé. A vállalkozó alvállalkozó
igénybevételére jogosult, ha ettől eltérő kikötés nincs. A vállalkozó a jogosan igénybe vett
alvállalkozóért úgy felel, mintha a munkát maga végezte volna. Az alvállalkozó jogosulatlan
igénybevétele esetén pedig felelős minden olyan kárért is, amely enélkül nem következett volna be.

A vállalkozó köteles a megrendelőt minden olyan körülményről haladéktalanul értesíteni, amely a

vállalkozás eredményességét vagy kellő időre való elvégzését veszélyezteti vagy gátolja. Az értesítés
elmulasztásából eredő kárért felelős. A felek a szolgáltatás átadásakor közösen elvégzik azokat a
szakmailag szokásos és indokolt próbákat, amelyek a teljesítés megfelelő minőségének
megállapításához szükségesek. Eltérő szakmai szokás hiányában a próba lefolytatásához szükséges
feltételeket a megrendelő - a vállalkozó költségére - biztosítja, a próbát pedig a vállalkozó végzi. A
vállalkozó köteles a megrendelőnek a szolgáltatott dologról a felhasználáshoz, fenntartáshoz
szükséges tájékoztatást megadni. A megrendelő mindaddig nem köteles a díjat megfizetni, amíg a
vállalkozó tájékoztatási kötelezettségének eleget nem tett, feltéve, hogy annak hiányában a
szolgáltatott dolog rendeltetésszerű használatba nem vehető.

20. Egyes szerződések fő jellemzői - a megbízási szerződés

Megbízási szerződés alapján a megbízott a megbízó által rábízott feladat ellátására, a megbízó a
megbízási díj megfizetésére köteles. (Ptk. 6:272. §)

A megbízást kifejezetten a megbízó utasításai szerint és érdekének megfelelően kell teljesíteni. A

megbízó utasítási joga sokkal tágabb körben érvényesül, mint az előzőleg tárgyalt vállalkozási
szerződés esetében.

Amennyiben a megbízás teljesítéséhez szerződéskötésre van szükség, a megbízáshoz olyan

alakszerűségek szükségesek, amilyeneket jogszabály a megbízás alapján kötendő szerződésre előír.
Mindez a gyakorlatban azt jelenti, hogy akár szóban is köthető megbízási szerződés, azonban ha a
megbízás magában foglalja egy ingatlan adásvételi szerződés megkötését, akkor a megbízási
szerződést is ügyvéd által ellenjegyzett okiratba vagy közokiratba kell foglalni azon az alapon, hogy az
ingatlan adásvételi szerződésnek is ez az alaki érvényességi feltétele.

A megbízott személyesen köteles eljárni; igénybe veheti azonban más személy közreműködését is, ha
ehhez a megbízó hozzájárult, vagy ha ez a megbízás jellegével együtt jár. Vegyük tehát észre, hogy a
megbízási szerződés ebben is különbözik az előzőleg tárgyalt vállalkozási szerződéstől. Míg a
vállalkozási szerződés esetében az az általános szabály, hogy alvállalkozó munkáját is igénybe lehet
venni, a megbízási szerződés esetében mások közreműködése inkább a kivételes esetek közé tartozik.
A megbízott egyébként az igénybe vett személyért úgy felel, mintha a rábízott ügyet maga látta volna
el.

43
Ha a megbízó célszerűtlen vagy szakszerűtlen utasítást ad, a megbízott köteles őt erre figyelmeztetni;
ha a megbízó utasításához e figyelmeztetés ellenére is ragaszkodik, az utasításból eredő károk őt
terhelik. A megbízott köteles a megbízót tevékenységéről és az ügy állásáról kívánságára, vagy
szükség esetén is tájékoztatni, különösen, ha más személy igénybevétele vált szükségessé, vagy ha a
felmerült új körülmények az utasítások módosítását teszik indokolttá.

A megbízott köteles a megbízót a megbízás teljesítéséről haladéktalanul értesíteni.

A megbízó díj fizetésére köteles, kivéve ha az ügy természetéből, illetőleg a felek közötti viszonyból
arra lehet következtetni, hogy a megbízott az ügy ellátását ingyenesen vállalta. Ha a szerződés a
megbízás teljesítése előtt szűnt meg, a megbízott a díjnak tevékenységével arányos részét
követelheti. A megbízási díj a szerződés megszűnésekor esedékes, azonban ettől a szabálytól a felek
közös akarattal eltérhetnek.

A megbízott díját akkor is követelheti, ha eljárása nem vezetett eredményre. Talán ez a leginkább
karakterisztikus különbség a vállalkozási és a megbízási szerződés között. A vállalkozási szerződés ún.
eredménykötelem, míg a megbízási szerződés ún. ügyviteli kötelem. Ennek megfelelően a vállalkozó
számára (ahogy erre korábban utaltunk) akkor jár a vállalkozási díj, ha a szerződésben meghatározott
munkát sikeresen befejezi, a kitűzött eredményt eléri, ellentétben a megbízottal, akinek eljárása
eredményétől függetlenül jár a díja. A megbízó azonban a díjat csökkentheti, illetőleg kifizetését
megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy az eredmény részben vagy egészben olyan okból maradt el,
amelyért a megbízott felelős.

Az ügy ellátásával felmerült költségek a megbízót terhelik. A megbízott a költségek előlegezésére

nem köteles. Vegyük észre, hogy ez is egy fontos különbség a vállalkozási és megbízási szerződés
között.

21. Egyes szerződések fő jellemzői - a bérleti szerződés

Bérleti szerződés alapján a bérbeadó meghatározott dolog időleges használatának átengedésére, a
bérlő a dolog átvételére és bérleti díj fizetésére köteles. A jogok időleges gyakorlásának más személy
részére ellenérték fejében történő átengedésére a dologbérlet szabályait kell megfelelően
alkalmazni. (Ptk. 6:331. §)

A bérleti szerződés kapcsán a bérbeadót kétféle szavatossági kötelezettség terheli:

· Kellékszavatosság: Ennek a lényege abban ragadható meg, hogy a bérbeadó - ha jogszabály

eltérően nem rendelkezik - szavatol azért, hogy a bérelt dolog a bérlet egész tartama alatt
szerződésszerű használatra alkalmas, és egyébként is megfelel a szerződés előírásainak.

· Jogszavatosság: Ennek értelmében a bérbeadó szavatol azért, hogy harmadik személynek nincs
a bérelt dologra vonatkozóan olyan joga, amely a bérlőt a használatban korlátozza vagy
megakadályozza.

A bérlő a dolgot rendeltetésének és a szerződésnek megfelelően használhatja, a bérbeadó pedig a

bérlő szükségtelen háborítása nélkül jogosult ellenőrizni a használatot. Ha a bérlő a bérbeadó
felhívása ellenére folytatja a nem rendeltetésszerű vagy a szerződésnek egyébként nem megfelelő

44
használatot, a bérbeadó felmondhatja a szerződést. Ha a bérlő a dolgot jogosulatlanul alakította át, a
bérbeadó felhívására köteles az eredeti állapotot helyreállítani.

A bérelt dolgot a bérlő a bérbeadó hozzájárulásával jogosult albérletbe vagy harmadik személy
használatába adni. Ha a bérlő a dolgot a bérbeadó hozzájárulásával adta albérletbe vagy más
használatába, az albérlő és a használó magatartásáért úgy felel, mintha a dolgot maga használta
volna. Ha a bérlő a dolgot a bérbeadó hozzájárulása nélkül adja albérletbe vagy engedi át másnak
használatra, azokért a károkért is felel, amelyek e nélkül nem következtek volna be.

A dolog fenntartásával járó kisebb költségeket a bérlő, a többi költséget és a dologgal kapcsolatos
terheket a bérbeadó viseli. A bérlő köteles a bérbeadót értesíteni, ha a dolgot károsodás veszélye
fenyegeti vagy a bérbeadót terhelő munkálatok elvégzésének szükségessége merül fel. A bérbeadó
jogosult arra, hogy az őt terhelő munkákat elvégezze, és a dolgot fenyegető károk elhárításához
szükséges intézkedéseket megtegye. A bérlő a bérbeadót terhelő munkálatokat a bérbeadó helyett
és költségére elvégezheti, ha azokat a bérbeadó nem végzi el.

A bérlő a bérleti díjat havonta előre köteles megfizetni. Ha a bérleti szerződés egy hónapnál rövidebb
időre jön létre, a bérleti díj a szerződés megkötésekor esedékes. Arra az időre, amely alatt a bérlő a
dolgot a saját érdekkörén kívül felmerült okból nem használhatja, bérleti díj nem jár.

A bérleti díj vagy a bérlőt terhelő költségek és terhek megfizetésének elmulasztása esetén a
bérbeadó jogosult a szerződést felmondani, ha a bérlőt megfelelő határidő tűzésével és a
következményekre való figyelmeztetéssel a fizetésre felszólította, és a bérlő e határidő elteltéig sem
fizetett. Ingatlan bérbeadóját zálogjog illeti a bérleti díj és a költségek erejéig a bérlőnek a bérlemény
területén levő vagyontárgyain. A bérbeadó mindaddig, amíg zálogjoga fennáll, megakadályozhatja a
zálogjoggal terhelt vagyontárgyak elszállítását. Ha a bérlő kifogásolja a zálogjog fennállását,
terjedelmét vagy azt, hogy a bérbeadó a követelésére teljes fedezetet nyújtó vagyontárgyakon felül
más vagyontárgyak elszállítását is megakadályozta, a bérbeadó nyolc napon belül köteles zálogjogát
bírósági úton érvényesíteni. Ha ezt elmulasztja, zálogjoga megszűnik. Ha a bérlő a zálogjoggal terhelt
dolgot a bérbeadó engedélye nélkül elszállítja, és más megfelelő biztosítékot nem nyújt, a bérbeadó
követelheti a dolognak a bérlő költségén való visszaszállítását. A dolog visszaszállításával a zálogjog
feléled.

Ha a határozott időre kötött bérleti szerződésben megállapított idő eltelte után a bérlő a dolgot
tovább használja, és ez ellen a bérbeadó a szerződésben megállapított idő elteltétől számított tizenöt
napos jogvesztő határidőn belül nem tiltakozik, a határozott időre kötött szerződés határozatlan
időtartamúvá alakul át.

A határozatlan időre kötött szerződést bármelyik fél rendes felmondással felmondhatja

a) napi bérleti díj kikötése esetén bármikor, egyik napról a másikra

b) heti bérleti díj kikötése esetén a hét végére, legkésőbb a hét első napján

c) havi bérleti díj kikötése esetén a hónap végére, legkésőbb a hónap tizenötödik napjáig

d) hosszabb időszakra kikötött bérleti díj esetén a szerződésben meghatározott időszak végére,
legkésőbb az azt megelőző harmincadik napig.

45
 A határozott időre kötött szerződést bármelyik fél rendes felmondással felmondhatja a törvényes
felmondási idő betartásával idő előtt gyakorolható felmondási jog esetén a hónap végére, legkésőbb
a hónap tizenötödik napjáig. A bérlő örökösei a határozott időre kötött bérleti szerződést harminc
napon belül rendes felmondással felmondhatják.

A bérlő köteles megengedni, hogy aki a dolgot meg kívánja venni, azt a bérlő szükségtelen háborítása
nélkül megtekinthesse. Ha a bérbeadó a bérleti szerződés megkötését követően a bérbe adott dolog
tulajdonjogát átruházza, a tulajdonos személyében bekövetkezett változással a bérleti szerződésből
fakadó jogok és kötelezettségek tekintetében az új tulajdonos lép a bérbeadó helyébe. A bérbeadó és
az új tulajdonos a bérlővel szemben egyetemlegesen kötelesek helytállni a bérbeadót a bérleti
szerződés alapján terhelő kötelezettségek teljesítéséért.

A bérlő a bérlet megszűnése előtt köteles megengedni, hogy az, aki a dolgot bérbe kívánja venni, azt
megfelelő időben és módon megtekinthesse. A bérlet megszűnése után a bérlő köteles a dolgot a
bérbeadónak visszaadni; a bérbeadóval szemben fennálló, a bérleti jogviszonyból keletkezett
követeléseinek kiegyenlítéséig azonban a dolgot annak használata nélkül visszatarthatja. Ha a bérlő a
dolgot jogosulatlanul tartja vissza, a visszatartás idejére a szerződés alapján kikötött bérleti díjat
köteles megfizetni, ezt meghaladóan pedig minden olyan kárért felel, amely e nélkül nem következett
volna be. A bérlő mindazt, amit a saját költségén a dologra felszerelt, a dolog épségének sérelme
nélkül leszerelheti.

22. A Lakástv. eltérő rendelkezései

A bérleti szerződések vonatkozásában - amennyiben a bérlet tárgya ingatlan - fontos további
rendelkezéseket tartalmaz a korábban a tananyag elején már említett Lakástv., vagyis a 1993. évi
LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes
szabályokról. A kiemelés szándékos, ugyanis a tananyag összeállítójának a tapasztalata szerint a
vizsgázók rendkívül gyakran elkövetik azt a hibát, hogy a törvény rövidített elnevezéséből kiindulva
azt hiszik, hogy az ebben rögzített szabályozás csupán a lakásokra vonatkozik. A hosszabb
elnevezésből már teljesen egyértelművé válik, hogy a Lakástv. rendelkezéseit nem lakás céljára
szolgáló helyiségek (pl. egy garázs, raktár vagy üzlethelyiség) bérlete esetén is mindenképpen
alkalmazni kell.

Maga a törvény abból a szempontból tartalmaz speciális szabályozást, hogy a magánfelek között
létrejött bérleti szerződéstől lényegesen eltérő szabályokat rögzít az állami és önkormányzati
tulajdonban lévő lakások és más helyiségek vonatkozásában.

Tekintetbe véve azt, hogy az ingatlanok egyre csekélyebb hányada tartozik ebbe a kategóriába, a
Lakástv. vonatkozó rendelkezéseit is csak kivonatosan kérik számon a vizsga alkalmával. Leginkább
példákat szoktak megkövetelni azt illetően, hogy miben tér el pl. egy önkormányzati lakás bérlete egy
magánlakásétól. Erre - meglehetősen kivonatosan - az alábbi példákat hozhatjuk fel.

a) Önkormányzati lakás bérleti szerződését kötelező írásba foglalni, ennek elmulasztása a

szerződés eredménytelenségét eredményezi.

46
b) Önkormányzati lakások esetében a felmondás joga erősen korlátozott, sőt, a magáningatlanok
bérletével ellenétben még arra lehetőség van, hogy a bérlő halála után a bérleti jogviszonyt a vele
együtt lakó közeli hozzátartozó folytassa.

c) Csekély számú kivételtől eltekintve amennyiben a bérbeadó (önkormányzat) a bérleti szerződést

rendes felmondással felmondja, köteles a bérlő számára vagy megfelelő csereingatlant felajánlani
vagy pedig megváltani a bérleti jog ellenértékét.

d) Önkormányzati ingatlanok bérleti jogát át is lehet ruházni, ehhez azonban a bérbeadó

önkormányzat engedélyére van szükség. Az átruházás kizárólag pénz fizetése ellenében nem
történhet meg, a bérlő számára a bérleti jog vevője csereingatlant kell, hogy felajánljon, ezen felül
kerülhet sor esetleg értékkülönbözet megfizetésére. Minden önkormányzat maga határozza meg azt
a szabályrendszert, ami mentén dönteni kell a csereingatlanok elfogadásáról vagy elutasításáról.

e) A bérleti szerződések megkötésének jogát szociális körülményeket is figyelembe véve, de mára

már szinte kizárólag pályázati alapon biztosítják a pályázatok nyerteseinek, akikkel határozatlan idejű
bérleti szerződést kötnek. A bérleti díj jóval alacsonyabb a piaci árnál, bár folyamatosan közelít hozzá.
A bérleti díj megemelésének joga bérbeadó önkormányzat részéről erősen korlátozott.

f) Az önkormányzati lakások (bérlemények) albérletbe nem adhatóak, kizárólag annak egyes részei
(pl. a lakás egy szobája) és azok is csak bérbeadó önkormányzat hozzájárulása esetén.

23. Az ingatlan-nyilvántartás alapvető szabályai

Az ingatlan-nyilvántartás jelenlegi rendszerét 1973-tól alakították ki, amikor a telekkönyv és az állami

földnyilvántartást összevonásával létrehozták az egységes ingatlan-nyilvántartást. Korábban
Magyarországon az ingatlanokra és földekre két külön nyilvántartást vezettek, a bíróság vezette a
telekkönyvet, amely a forgalomképes és megterhelhető (telek, lakás, üdülő, stb.) ingatlanokat
tartalmazta, míg a földhivatalok az állami földnyilvántartást vezették, amelyben főként a külterületi
földekkel kapcsolatos adatokat rögzítették. Az ingatlan-nyilvántartás vezetését jelenleg a
földhivatalok végzik. A földhivatalok hivatalos elnevezése azonban 2015. április 1. napjától
megváltozott: Járási Hivatal Járási Földhivatala (példa a pontos megnevezése: Pest Megyei
Kormányhivatal Földhivatali Főosztály Érdi Járási Hivatal Földhivatali Osztály).

Az ingatlan-nyilvántartást településenként (község, város, fővárosi kerület) kell, Debrecen, Győr,

Miskolc, Pécs és Szeged megyei jogú városokban pedig kerületenként is lehet vezetni (az ingatlan-
nyilvántartásért felelős miniszter rendeletben elrendelheti más városokban is az ingatlan-
nyilvántartás kerületenként való vezetését, a fővárosban pedig az egyes kerületek ingatlan-
nyilvántartásának összevontan történő vezetését) Ennek megfelelően a fővárosunkban 2 db
földhivatal működik. A XIV. ker. Bosnyák téri 2. számú földhivatalhoz (Budapest Főváros
Kormányhivatala XIV. Kerületi Hivatala) tartozik az összes IV., V., VI., VII., XIII., XIV., XV., XVI., XVII.
kerületi ingatlan, a más kerületekben elhelyezkedő ingatlanok ügyében pedig a XI. ker. Budafoki úton
található 1. számú földhivatal ((Budapest Főváros Kormányhivatala XIV. Kerületi Hivatala) illetékes.

Miért fontos mindez az ingatlanközvetítő szakemberek számára? Nem az ingatlanok tulajdoni

lapjának felvétele miatt, mert mint azt a későbbiekben látni fogjuk, tulajdoni lapot legegyszerűbben

47
Ügyfélkapus hozzáférésünk segítségével kérhetünk le bármelyik földhivataltól anélkül, hogy akár az
íróasztalunktól fel kellene állnunk. Abban az esetben viszont, ha fel akarunk venni
(meghatalmazással) egy alapító okiratot vagy megtekinteni egy már beadott adásvételi szerződést,
azt kizárólag az ingatlan vonatkozásában illetékes földhivatalnál tudjuk kérelmezni. Úgyszintén
kizárólag itt van mód a tulajdoni lapok tartalmába való ingyenes betekintésre is.

Az ingatlan-nyilvántartás egy hivatalos adatbázis, amelyből mindenki megismerheti az ország

valamennyi ingatlanára vonatkozó fontosabb információkat, például, hogy ki a tulajdonosa, mekkora
a területe vagy éppen milyen terhek vannak rajta.

Az ingatlan-nyilvántartás tárgya az önálló ingatlan, amelynek saját helyrajzi száma van (más
ingatlanoktól függetlenül átruházható és elkülöníthető). Az önálló ingatlannak két típusa van:

a) A földrészlet

Az ingatlan-nyilvántartásban földrészlet:

- a föld felszínének természetben összefüggő, közigazgatási vagy belterületi határ által meg nem
szakított területe, amelynek minden részén azonosak a tulajdoni vagy a vagyonkezelői (kezelési)
viszonyok,

- a kialakított építési telek a tulajdoni és vagyonkezelői viszonyoktól függetlenül,

- az utak, terek, vasutak, csatornák elágazással és kereszteződéssel, valamint közigazgatási vagy

belterületi határ által - az országos közút, vasút vagy hajózható csatorna kivételével - meg nem
szakított részei, amelyek tulajdonosa vagy vagyonkezelője (kezelője) azonos.

A földrészlettel együtt kell nyilvántartani - ha tulajdoni viszonyai a földrészlettel azonosak:

- a földön létesített épületet, építményt,

- társasháznál a tulajdonostársak közös tulajdonában álló épületrészeket és helyiségeket,

- a szövetkezeti háznál a szövetkezet tulajdonában álló épületrészeket és helyiségeket

b) Az egyéb önálló ingatlanok

A földrészleten kívül önálló ingatlannak kell tekinteni (azaz egyéb önálló ingatlanok):

- az épületet, a pincét, a föld alatti garázst és más építményt, ha az nem vagy csak részben a
földrészlet tulajdonosának a tulajdona, vagy ha az a földrészlet tulajdonosának a tulajdona és a
tulajdonos annak az ingatlan-nyilvántartásban önálló ingatlanként való feltüntetését kérte,

- a társasházban levő öröklakást, illetőleg külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló
helyiséget (öröklakás) a közös tulajdonban levő részekből az öröklakás-tulajdonost megillető
hányaddal együtt,

- a szövetkezeti házban levő szövetkezeti lakást, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiséget,

- a közterületről nyíló pincét (föld alatti raktárt, garázst stb.) függetlenül annak rendeltetésétől

48
Az örök- vagy a szövetkezeti lakás tulajdonosának többi helyiségét (pl. garázs, lakás kialakítására
szolgáló tetőtér, padlástér) az alapító okirat, illetve a lakásszövetkezeti alapszabály rendelkezésétől
függően kell a lakással együtt vagy önálló ingatlanként nyilvántartani.

23.1. Az ingatlan-nyilvántartás részei

Az egységes ingatlan-nyilvántartási adatbázis olvasható formában megjeleníthető tulajdoni lapból, a
tulajdoni lapról megszűnt bejegyzések adatainak adatbázisából, továbbá az állami ingatlan-
nyilvántartási térképi adatbázisból, valamint az okirattárból és az analóg és digitális archív térképi
adatok adatbázisából áll. Az egyéb önálló ingatlanok alaprajza vagy egyéb ábrázolása az állami
ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis része.

23.1.1. A tulajdoni lap

Az ingatlan-nyilvántartásban az ingatlan adatait, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és
jogilag jelentős tényeket, továbbá azok jogosultjait és a jogosultak adatait a tulajdoni lapra kell
bejegyezni, feljegyezni, illetve azon átvezetni.

23.1.2. A tulajdoni lapról megszűnt bejegyzések adatainak jegyzéke

Ebben a számítógépes rendszerében őrizik meg a tulajdoni lapról törölt bejegyzéseket és adatokat,
valamint a törlésre vonatkozó határozat számát, amelynek alapján a törlés alapjául szolgáló okirat az
okirattárból visszakereshető.

23.1.3. Az ingatlan-nyilvántartási térkép

Az állami földmérési alaptérképi adatbázis jogszabályban előírt tartalommal, vonatkoztatási és
vetületi rendszerben meghatározott adatok és a hozzájuk tartozó attribútumok alapján létrehozott,
számítógépen kezelhető adatbázis. Az állami földmérési alaptérképi adatbázis az állami ingatlan-
nyilvántartási térképi adatbázis kötelező alapja. Az újfelméréssel készített vagy felújított állami
földmérési alaptérképi adatbázis az ingatlan-nyilvántartás átalakítását követően válik állami ingatlan-
nyilvántartási térképi adatbázissá. Az ingatlan-nyilvántartási térképpel egy tekintet alá esik az egyéb
önálló ingatlanok alaprajza.

Az ingatlan-nyilvántartási térkép az ingatlan-nyilvántartás szempontjából a következőket tartalmazza:

- a település azonosítóját,

- a település közigazgatási és fekvéshatárait,

- a földrészletek határvonalát és helyrajzi számát,

- az alrészletek határvonalát, jelét és megnevezését,

- a dűlőnevet, utcanevet és házszámot,

- a pincék bejáratait,

- a művelési ágakat és azok betűjelét,

- a minőségi osztályokat és azok megjelölését,

- a földminősítési mintatereket,

49
- önálló ingatlannak nem minősülő földfelszíni, valamint egyes földfelszín feletti, illetve alatti
építményeket és egyéb létesítményeket, továbbá azok meghatározott tartozékait és azonosítóit,
illetve

- meghatározott alapponthálózatok pontjait.

Az egyéb önálló ingatlanok alaprajza 1:100 vagy annál nagyobb méretarányban ábrázolja az ingatlan
– társasháznál a közös, szövetkezeti háznál a szövetkezeti tulajdonban lévő épületrészek, továbbá az
öröklakások és szövetkezeti lakások – elhatároló vonalait. Az alaprajzon fel kell tüntetni a település
nevét, az ingatlan utca, házszám, emelet és ajtószám szerinti megjelölését, továbbá az önálló ingatlan
sorszámát és alapterületét.

23.1.4. Az okirattár
Az okirattár a bejegyzések alapjául szolgáló okiratokat, illetőleg ezek hitelesített másolatait, a
bejegyzés iránti kérelmeket, megkereséseket, valamint az ingatlan-nyilvántartási ügyben keletkezett
más iratokat tartalmazza.

23.2. Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei

Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei kiemelkedően fontos szerepet játszanak az egyes földhivatali
eljárásokban. Ezek határozzák meg például, hogy kik és milyen ingatlan-nyilvántartási adatokat
ismerhetnek meg, továbbá az egyes bejegyzések legalapvetőbb feltételeit, vagy éppen a kérelmek
elbírálásának sorrendjét.

23.2.5. Bejegyzés elve

Egyes jogok az ingatlan-nyilvántartásba a tulajdoni lapra történő bejegyzéssel keletkeznek
(módosulnak és szűnnek meg), vagyis egyes jogok csak akkor jönnek létre, ha az érvényes és
teljesített szerződés mellett a jogot az ingatlan-nyilvántartásba is bejegyzik (bejegyzés elve).

Az okiraton alapuló bejegyzés keletkezteti:

- az átruházáson alapuló tulajdonjogot,

- a szerződésen alapuló vagyonkezelői jogot, földhasználati jogot, haszonélvezeti jogot és a

használat jogát, telki szolgalmi jogot és jelzálogjogot

Ezeket nevezzük konstitutív hatályú bejegyzéseknek. Például: ha egy kölcsön biztosítására az adós
aláír egy jelzálogjogot alapító szerződést, de az ingatlan-nyilvántartásba nem kérik bejegyezni azt, a
jelzálogjog jogilag nem létezik, és egy esetleges végrehajtási eljárás során a hitelező nem kerül
előnyösebb helyzetbe. A jelzálogjogot alapító szerződést ezért minél hamarabb be kell adni a
földhivatalhoz.

Fontos: Az ingatlannak az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett vevője tulajdonjogra nem

hivatkozhat azzal szemben, akinek javára a bejegyzett tulajdonos ellen indított végrehajtási
eljárásban követelése kielégítése végett a végrehajtási jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték.

Ellenben, törvényben meghatározott egyes jogilag jelentős tények feljegyzésének, illetve jogszabály
erejénél fogva keletkező jogok bejegyzésének elmaradása a hozzájuk fűződő joghatást nem érinti.
Ezek az ún. deklaratív hatályú bejegyzések, amelyek további két csoportba oszthatóak, jelen
ingatlanközvetítő képzés keretei között azonban ez utóbbi megkülönböztetés ismertetésére nincs

50
szükség. Példa lehet a deklaratív hatályú be(fel)jegyzésekre a jogosult gondnokság alá helyezésének a
ténye vagy a tulajdonos gazdasági társaság esetén a felszámolási eljárás megindításának a ténye.

23.2.6. Nyilvánosság elve

Az ingatlan-nyilvántartás fő szabályként nyilvános, azonban már itt fontosnak tartjuk kiemelni, hogy
ez a nyilvánosság azért adatvédelmi okokból korlátozott. Az ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lap,
illetve térkép tartalmát - a különös védelem alá tartozó személyes adatok kivételével - bárki
megismerheti, arról feljegyzést készíthet, továbbá hiteles másolat vagy tanúsítvány kiadását kérheti.
Mivel különös védelem alá tartozó személyes adatnak minősül a tulajdonos személyi azonosítója vagy
például adóazonosító jele, ezek az ingatlanra kötött adás-vételi szerződésben ugyan szerepelnek, a
tulajdoni lapon azonban nem. A tulajdonosok/jogosultak esetében pontos születési dátum sem
szerepel a tulajdoni lapon, csupán a születés éve.

Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés, feljegyzés és a széljegyzett ingatlan-nyilvántartási igény alapjául

szolgáló okiratok tartalma - a hozzájárulás és az igazolt igény keretei között - akkor ismerhető meg,
ha a kérelmező igazolja, hogy a megismeréshez az okirat tartalma által érintett jogosultak és
kötelezettek hozzájárultak, vagy hogy az okirat megismerése joga érvényesítéséhez, illetve
jogszabályon vagy hatósági határozaton alapuló kötelezettsége teljesítéséhez szükséges. Mindez
jellemzően meghatalmazás felmutatásával történik a gyakorlatban. Vegyük tehát észre, hogy az
ingatlanközvetítői munkában társasházak esetén fontos szerepet játszó alapító okirat, illetve
szervezeti és működési szabályzat felvétele meghatalmazás híján nem lehetséges, ezért
gondoskodnunk kell (lehetőleg még a megbízás felvétele során) meghatalmazás aláíratásáról.

A tulajdoni lapról a következő papír alapú másolatok állíthatók ki, valamint elektronikus
dokumentumként a következő másolatok szolgáltathatók:

- teljes másolat, amely valamennyi bejegyzést szó szerint tartalmaz,

- szemle, amely kizárólag a – másolat kiállításának, illetve elektronikus úton történő

lekérdezésének időpontjában – fennálló bejegyzéseket tartalmazza szó szerint.

Jelen tansegédlet összeállítója az figyelte meg, hogy a legtöbb ingatlanközvetítéssel foglalkozó

szakember - teljesen feleslegesen - a teljes másolatot preferálja, holott ez az esetek többségében
csak megnehezíti az ingatlan jogi helyzetének az áttekintését. Egy adás-vételi szerződés
megkötéséhez ugyanis semmiféle többletinformációt nem ad az, hogy ki volt az ingatlan előző
tulajdonosa vagy 2-3 évvel ezelőtt milyen - azóta már törlésre került - terhek voltak az ingatlanon. Ha
az ingatlan jelenlegi jogi helyzetére vagyunk kíváncsiak, (márpedig többnyire ez a helyzet) akkor
egyszerűbb és bőven elegendő is a szemlét lekérni.

Az érintett tulajdoni lap tartalmát a földhivatalban számítástechnikai eszköz segítségével tekinthetjük

meg. Aki kéri - a hiteles tulajdoni lap kikérése helyett - akár számítástechnikai eszköz segítségével is
betekinthet az ingatlan-nyilvántartásba. A betekintéshez külön kérelmet kell benyújtani. A
kérelemben szereplő adatokat a járási hivatal a személyazonosság igazolására szolgáló okmányból
ellenőrzi, ezért mindig vigyük magunkkal a személyi igazolványunkat (vagy a jogosítványt, útlevelet).

A betekintés alatt feljegyzéseket is lehet készíteni, vagyis kiírhatjuk az ingatlan adatait. Betekinteni -
ahogyan erről korábban szóltunk - csak a járási hivatal illetékességi területéhez tartozó ingatlan
adataiba lehet.

51
Az ingatlan-nyilvántartás, vagy a széljegyzett ingatlan-nyilvántartási igény alapjául szolgáló okirat
szerinti jogosult, illetve kötelezett teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közjegyzői okiratba
foglalt engedélyével ismerhető meg:

- minden olyan magán- és közokirat, hatósági határozat tartalma, amely a jogosult, illetve a
kötelezett bejegyzése, törlése alapjául szolgált, vagy széljegyzés alapjául szolgált, és

- a tulajdonosok jegyzéke (névmutató).

Ezek az adatok megismerhetők akkor is, ha a kérelmező írásban igazolja, hogy az irat megismerése
joga érvényesítéséhez, illetve jogszabályon vagy hatósági határozaton alapuló kötelezettsége
teljesítéséhez szükséges.

A számítógéppel vezetett ingatlan-nyilvántartás adatbázisából történő lekérdezés során a

természetes személyazonosító adat és a személyi azonosító nem használható fel abból a célból, hogy
annak alapján a lekérdező a tulajdonos valamennyi ingatlanát az ingatlan-nyilvántartásból
megismerje, vagy azokról adatokat szerezzen. Erre csakis a törvényben felsorolt szervek, például a
bíróság, az ügyészség, az adóhatóság, önálló bírósági végrehajtó és a közjegyző jogosult, de ezek is
csak a tevékenységükhöz szükséges ingatlanok vonatkozásában.

23.2.7. Közhitelesség elve

Az ingatlan-nyilvántartás a bejegyzett jogok és a feljegyzett tények fennállását hitelesen tanúsítja. Ha
valamely jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek, vagy ha valamely tényt oda feljegyeztek,
senki sem hivatkozhat arra, hogy annak fennállásáról nem tudott. Ez megfelelően irányadók az
ingatlan-nyilvántartásban széljegyzett kérelmek kapcsán a folyamatban lévő eljárás tényére és
tárgyára is.

Fontos tudni, hogy az ingatlan-adásvételi szerződés megkötése előtt az ingatlan-nyilvántartás adatai

megtekintésének elmulasztása a vevő (ezzel együtt természetesen - a szintén felelősségre vonható -
adás-vételi szerződést elkészítő és ellenjegyző ügyvéd) kockázata. Az együttműködési - és a
tájékoztatási - kötelezettség elmulasztásának nincs kártérítési következménye, ha a vevő - az
ingatlan-nyilvántartás megtekintése útján - meggyőződhetett volna az eladó tulajdonjogi helyzetéről,
de ezt elmulasztotta.

Itt tartjuk szükségesnek a leendő ingatlanközvetítő szakemberek figyelmét felhívni arra, hogy a fenti
rendelkezés az ő munkájuk kapcsán is érvényesül. Amennyiben például egy tulajdonossal ingatlan
közvetítésére irányuló megbízási szerződést kötnek, ennek megfelelően időt, pénzt nem kímélve több
hónap alatt végre megtalálják a vevőt, majd a szerződéskötés alkalmával az ügyvédnél derül csak ki
az, hogy a tulajdonos "elfelejtette" megemlíteni a megbízás aláírásakor, hogy a 20 millió forintos
ingatlanát 50 millió forint főkövetelés erejéig terjedően végrehajtási jog terheli, akkor a tulajdonost
nem fogják tudni felelősségre vonni és lényegében feleslegesen dolgoztak az ingatlannal. Ezért
fontos, hogy a megbízás felvételekor legalább egy nem hiteles tulajdoni lap Ügyfélkapun keresztül
történő lekérésével győződjenek meg az ingatlan jogi helyzetének rendezettségéről, még mielőtt
érdemben nekiállnának foglalkozni vele. Ennek a követelménynek a komolyabb ingatlanközvetítők
többsége még úgy ahogy eleget tesz, azonban a bérletek kiközvetítésére (is) szakosodott
"szakemberek" esetén katasztrofális a helyzet. Az ingatlanközvetítő szakemberek több, mint fele

52
ugyanis tapasztalatunk szerint bemondásra elhiszi, hogy aki megbízást ad,(és kulcsa van a lakáshoz)
az bizonyára az ingatlan bérbeadására is jogosult.

Az ingatlan-nyilvántartás az Inytv.-ben foglaltak szerint nyilvántartott adatok tekintetében – az Inytv.-

ben meghatározott adatok kivételével – közhiteles hatósági nyilvántartásnak minősül. Az ellenkező
bizonyításáig az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett ingatlanadatról vélelmezni kell, hogy az fennáll,
az ingatlan-nyilvántartásból törölt ingatlanadatról vélelmezni kell, hogy az nem áll fenn. Az ingatlan-
nyilvántartásba bejegyzett jogosultak személyazonosító és lakcímadatai tekintetében a személy- és
lakcímnyilvántartás adatai az irányadóak.

Ez is csak egy vélelem, ezért akár az is bebizonyosodhat, hogy nem a bejegyzett személy a tulajdonos
például azért, mert valaki az ingatlant elbirtokolta. Az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett
adatokkal szemben a bizonyítás minden esetben azt terheli, aki az adatok helyességét, valósággal
egyezőségét vitatja (tehát például annak kell pert indítania, kérnie a tulajdonjogának a bejegyzését és
bizonyítania az elbirtoklás bekövetkezését, aki azt állítja, hogy elbirtokolta az ingatlant).

A jóhiszemű jogszerzésre hivatkozó fél jóhiszeműségének megítélése során a jóhiszeműség

fennállását a jogszerzésre alapított kérelmének az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés céljából
való benyújtása szerinti időpontban kell vizsgálni. Ha a jogváltozásra irányuló megállapodás a
bejegyzés hatályossá válásának időpontja után jött létre, a jóhiszeműség megítélése során a
megállapodás létrejöttének időpontja az irányadó. Nem tekinthető jóhiszeműnek az a jogot szerző
vagy a jóhiszeműség védelme alá eső egyéb cselekményt végző személy, aki jogának szerzésekor vagy
a cselekmény véghezvitelének időpontjában az ingatlan-nyilvántartás tartalmának helytelenségéről
vagy az ingatlan-nyilvántartásban jogosultként bejegyzett személy jogának korlátozottságáról tudott
vagy akinek arról tudnia kellett. Nem hivatkozhat a jogszerző a jóhiszeműségére olyan jogosulttal
szemben, aki saját jogszerzését olyan bejegyzés vagy feljegyzés tárgyát képező jogra vagy tényre
alapítja, amelynek ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése vagy feljegyzése iránti eljárás
megindítását a jóhiszeműség megítélése során irányadó időpontban az ingatlan-nyilvántartásban
széljegy formájában már feltüntették, ha a bejegyzés vagy feljegyzés iránti kérelem alapján a
bejegyzésre vagy feljegyzésre sor kerül

A jóhiszemű és ellenérték fejében szerző javára az ingatlan-nyilvántartás tartalmát akkor is helyesnek

és teljesnek kell tekinteni, ha az a valódi anyagi jogi jogállapottól eltér. Ennek alapján a szerző az e
törvény szerinti védelemben részesül. A jóhiszemű szerző erre a védelemre nem hivatkozhat azzal
szemben, aki ellene az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés törlése iránt vagy az ingatlan-
nyilvántartásban széljegyzett bejegyzési igény alapjául szolgáló jogügylet érvénytelenségének vagy
ezen igény elévülésének megállapítása iránt pert indít. Ugyanez irányadó arra az esetre is, ha az
ingatlan-nyilvántartásba a kérelem benyújtása előtt a törlési vagy kiigazítási pert feljegyezték.

Az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző személy vagy az ingatlan-nyilvántartásban

feljegyezhető tény jogosultja a szerzett jogát, illetve a feljegyezhető tényt nem érvényesítheti az
ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagy az őt bejegyzési igénnyel rangsorban megelőző, jóhiszemű
szerzővel szemben. Az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett jogot és fel nem jegyzett tényt a
jóhiszemű és ellenérték fejében jogot szerző, valamint bejegyzési igénnyel rangsorban előbb álló,
jóhiszemű jogszerzővel szemben nem lehet érvényesíteni. A jóhiszemű szerző jogvédelme az
ingatlan-nyilvántartási állapot függő jogi helyzetére utaló tény feljegyzése esetére nem terjed ki.

53
Ingatlannal kapcsolatos hatósági eljárásokban az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett adatokat,
valamint az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt határvonalat kell irányadónak tekinteni. Az
ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett adatokkal szemben a bizonyítás azt terheli, aki az adatok
helyességét vitatja. Ha az ingatlannak az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett, valamint az ingatlan-
nyilvántartási térképen ábrázolt határvonala alapján számított, jogszabály szerint meghatározható
területnagysága eltér egymástól, akkor ez utóbbi az irányadó.

23.2.8. Kérelemhez kötöttség elve

A jogok és jogilag jelentős tények bejegyzésére, illetve feljegyzésére irányuló ingatlan-nyilvántartási
eljárás – ha az Inytv. másként nem rendelkezik – az ügyfél kérelmére vagy hatósági megkeresésre
indul, és az ingatlan-nyilvántartásba csak az a jog, jogilag jelentős tény jegyezhető be, illetve kerülhet
feljegyzésre, amelyet a kérelem vagy hatósági megkeresés megjelöl, vagy amit törvény alapján
lefolytatott megfeleltetési eljárás során a bíróság jogerős döntésében megjelöl. A bejegyzés,
feljegyzés, illetőleg az erről szóló határozat a bejegyzés, feljegyzés iránti kérelemben foglaltak szerint
javítható, illetőleg egészíthető ki [1997. évi CXLI. tv. 6. §].

23.2.9. Rangsor elve

Az ingatlanra bejegyzett jogok ingatlan-nyilvántartási sorrendjét (a továbbiakban: rangsor) a
bejegyzések hatályának kezdetére irányadó időpontok határozzák meg.

Az ingatlan-nyilvántartásban egy-egy bejegyzés ranghelyét és ezzel a bejegyzések rangsorát – az

Inytv. eltérő rendelkezése hiányában – a bejegyzés, feljegyzés iránt benyújtott kérelem, megkeresés
iktatási időpontja határozza meg. Ranghelyet csak olyan kérelemmel lehet alapítani, amelyhez a
bejegyzés alapjául szolgáló okiratot is mellékelték. A ranghely előzetes biztosításának, a ranghely
fenntartásának ténye a jogosultak kérelme alapján az ingatlan-nyilvántartás tulajdoni lapján
legfeljebb egyévi időtartamra, a törvényben meghatározott módon feljegyezhető.

A földmérési és térképészeti tevékenységről szóló törvény szerinti felmérési, térképezési és

területszámítási hiba kijavítása tárgyában hozott határozatot a széljegyzett beadványok rangsorára
való tekintet nélkül kell az ingatlan-nyilvántartásban átvezetni (vagyis ilyenkor például a
tulajdonosváltozás átvezetését sem kell megvárni, az ingatlan adatainak pontosítása a jogosult
adataitól függetlenül megtörténik).

23.2.10. Okirat elve

Az ingatlan-nyilvántartásba jog és jogilag jelentős tény bejegyzésére, feljegyzésére és adatok
átvezetésére jogszabályban meghatározott okirat, továbbá bírósági vagy hatósági határozat alapján
kerülhet sor. Kivételt jelent a jogerős határozat megkövetelése alól például az előzetesen
végrehajtható bírósági végzés alapján feljegyzett perfeljegyzés.

A gyakorlatban mindez azt jelenti, hogy a földhivatalok előtti eljárásban a jogi képviselet kötelező,
ugyanis ha egy benyújtásra kerülő adás-vételi szerződésen nem szerepel ügyvédi ellenjegyzés, és a
tulajdonjog bejegyzésére irányuló kérelmet nem ügyvéd (kamarai jogtanácsos, közjegyző) nyújtja be,
akkor nem fog sor kerülni a tulajdonjog bejegyzésére.

23.3. A tulajdoni lapról részletesen

A tulajdoni lap az ingatlanok "alapdokumentuma", ennek pontos ismerete nélkül semmilyen ingatlant
nem szabad közvetíteni, vásárolni. Kérdés, hogy milyen információkat találhatunk a tulajdoni lapon?

54
Az alábbiakból megtudhatjuk azt is, hogy mennyibe kerül a tulajdoni lap másolat, és hol szerezhető
be.

23.3.11. Mi az a tulajdoni lap?

Az ingatlan-nyilvántartásban az ingatlan adatait, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és
jogilag jelentős tényeket, továbbá azok jogosultjait és a jogosultak adatait a tulajdoni lapra kell
bejegyezni, feljegyezni, illetve azon átvezetni. A tulajdoni lap ezeket az adatokat számítógépen
kezelve tartalmazza (papíralapon csak a tulajdoni lap hiteles vagy nem hiteles másolatát kaphatjuk
meg). Az ingatlan-nyilvántartásban minden ingatlant külön tulajdoni lapon kell nyilvántartani.

Egyes ingatlanok sajátos nyilvántartási szempontjaira figyelemmel (főként a társasházaknál,

szövetkezeti házaknál) a tulajdoni lap - egymással összetartozó - tulajdoni törzslapként és tulajdoni
különlapként vezetendők.

A tulajdoni lap három részből áll, amelyeket római számokkal jelölnek. A részek korábbi elnevezései
jól jellemzik azok tartalmát: tulajdoni lap, birtoklap, teherlap.

A tulajdoni lap I. része az ingatlan következő adatait tartalmazza:

- a művelési ág és a művelés alól kivett terület elnevezése, alrészlet jele,

- a minőségi osztály, kataszteri tisztajövedelem,

- az épület fő rendeltetés szerinti jellege (lakóház, üdülő, gazdasági épület stb.),

- utalás az ingatlan mindenkori tulajdonosát megillető telki szolgalmi, illetve földhasználati jogra,

- az ingatlan jogi jellege,

- a település neve, ahol az ingatlan fekszik,

- az ingatlan helyrajzi száma, fekvésének (belterület, külterület) megjelölése és területnagysága,

- a zártkert megjelölés a termőföldről szóló törvény hatálybalépése előtt zártkertinek minősülő

ingatlanok esetében

- belterületen – és amennyiben rendelkezésre áll – külterületen lévő ingatlannál az utca (tér,

körút stb.) neve és a házszám (helyrajzi szám),

- ingatlan-nyilvántartási szempontból szükséges egyéb adat,

- bejegyzés sorszáma,

- bejegyző határozat száma, és a bejegyzés alapjául szolgáló beadvány érkezésének időpontja,

- törlő határozat száma, és a törlés alapjául szolgáló beadvány érkezésének időpontja,

- törölt bejegyzésre való utalás,

- kiegészítő szöveges bejegyzés.

55
A tulajdoni lap II. része az ingatlanhoz kapcsolódó következő jogokat, illetve annak jogosultjait, és az
ingatlanra, valamint a jogosultakra vonatkozó tényeket tartalmazza:

- a bejegyzés sorszáma,

- a tulajdonost megillető tulajdoni hányad,

- a tulajdonszerzés jogcíme (pl. ajándékozás, vétel, öröklés)

- tulajdonosi jogállás,

- a tulajdonos természetes személy természetes személyazonosító adatai, lakcíme, kiskorúsága,

vagy gondnokság alá helyezés ténye; jogi személy vagy jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet
esetén annak megnevezése, székhelye (telephelye),

- állami tulajdonban álló ingatlan esetén az állam tulajdonosi jogait gyakorló szervezet
megnevezése vagy személy neve,

- a vagyonkezelő megnevezése, székhelye (telephelye), és a vagyonkezelői jogállás, a

vagyonkezelő kezelésében lévő hányad vagy terület,

- bejegyző határozat száma, és a bejegyzés alapjául szolgáló beadvány érkezésének időpontja,

- törlő határozat száma, és a törlés alapjául szolgáló beadvány érkezésének időpontja,

- törölt bejegyzésre való utalás,

- kiegészítő szöveges bejegyzés.

A tulajdoni lap III. része tartalmazza tulajdonképpen az ingatlanhoz kapcsolódó összes olyan jogot és
tényt, amelyet az I. és II. részben nem rögzítenek. Mindez rengeteg dolog lehet, az ingatlanközvetítő
vizsga alkalmával is csak 5-6 példát szokás erre kérni. A vizsgakövetelmények teljesítése érdekében
mi a következő példákat említjük: haszonélvezeti jog, szolgalmi jog, elővásárlási jog, jelzálogjog
(esetleg hozzá kapcsolódóan elidegenítési és terhelési tilalom is), végrehajtási jog, árverés kitűzése,
vételi jog, bűnügyi zárlat, stb.

Fontossága miatt ismételten kiemeljük, hogy a tulajdoni lap száma megegyezik az ingatlan helyrajzi
számával. Az ingatlanok helyrajzi számozásának megállapítására vonatkozó szabályokat egyébként
külön miniszteri rendelet állapítja meg.

23.3.12. A tulajdoni lap másolat

A tulajdoni lap másolat típusai:

- hiteles,

- e-hiteles (elektronikusan hitelesített),

- nem hiteles

56
A hiteles tulajdoni lap másolat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogokat, feljegyzett tényeket,
illetve az ingatlan adatait hitelesen tanúsítja (ezt követelik meg a hatósági eljárásokban és a
hitelügyintézéseknél is).

Az ingatlanügyi hatóságtól 2010-től már nem kérhető nem hiteles tulajdoni lap másolat, amely ugyan
nem közhiteles, de tökéletesen megfelel, ha csak tájékozódásra vagy az adatok pontos
megismerésére van szükségünk.

A tulajdoni lapról az alábbi hiteles és nem hiteles másolatok adhatók ki:

- teljes másolat: valamennyi bejegyzést tartalmazza szó szerint,

- szemle: kizárólag a fennálló bejegyzések lényeges adatait tartalmazza.

A tulajdoni lapról másolatot meghatározott formában lehet kiadni. Ha a hiteles tulajdonilap-másolat

szolgáltatása elektronikus dokumentumként történik, akkor erre a hitelesítési záradékban utalni kell
(a kinyomtatott e-hiteles tulajdoni lap már nem hiteles!!!). A hiteles másolatot a hosszú távú
érvényesítés feltételeit biztosító minősített elektronikus aláírással látja el a kibocsátó.

23.3.13. Hol szerezhetünk be tulajdoni lap másolatot?

Amint már említettük a hiteles tulajdoni lap másolatot a földhivatalok (hivatalos elnevezés: „x”
kormányhivatal földhivatali főosztály „y” járási hivatal földhivatali osztálya) adják ki, az ország egész
területén lévő ingatlanokról. A másolatot 2006-tól csak írásbeli kérelem benyújtását követően kapjuk
kézhez. Az ügyfélkapun keresztül - a Kormányzati Portálon (www.magyarorszag.hu) történt
regisztrációt és az okmányirodában való bejelentkezést követően - akár elektronikus
dokumentumként vagy papír alapon postai úton is megkaphatjuk a másolatot. Az e-hiteles és a nem
hiteles tulajdon lap másolatot a TAKARNET rendszer használatára jogosultak, vagy az Ügyfélkapu
hozzáféréssel rendelkezők szerezhetik be. A magyarorszag.hu oldalon keresztül, Ügyfélkapu
hozzáférés mellett akár otthonról is letölthető tulajdoni lap, akkor is, ha nem vagyunk a TakarNet
előfizetői. A Földhivatal Online rendszerben a díj bankkártyás kifizetése mellett bárki le tud kérni e-
hiteles vagy nem hiteles tulajdoni lap másolatot.

23.3.14. Mennyibe kerül a tulajdoni lap másolat?

A tulajdoni lapról kiállított másolat díja

- hiteles másolat: 6250 forint

- elektronikus dokumentumként szolgáltatott hiteles másolat (e-hiteles másolat): 3600 forint,

- nem hiteles másolat: 1000 forint.

23.3.15. A hiteles tulajdoni lap másolat biztonsági elemei

Fontos kérdés, hogy melyek egy hiteles tulajdoni lap másolat biztonsági elemei? Ha a másik szerződő
fél adja át számunkra a hiteles tulajdoni lap másolatot, érdemes megvizsgálnunk, hogy a másolaton
szerepelnek-e az alábbi biztonsági elemek (vagyis valódi-e a másolat).

a) Biztonsági papír

A hiteles tulajdoni lap másolat minden oldalát A/4 (210x297mm) méretű, speciális alapanyagú,
pozícionált vízjellel ellátott papírra nyomtatják a járási hivatalok. A vízjel egyik eleme a földügy logó,

57
amelynek elhelyezése - álló lapformátum esetén - középen és alul található. A függőleges irányú
vízjel, amely a TULAJDONI LAP feliratot tartalmazza, sormintaként funkcionál. A sormintában a
TULAJDONI LAP felirat teljes egészében legalább egyszer megjelenik. A biztonsági papír ezenkívül
tartalmaz UV fényben látható elemeket, valamint felülete vegyvédelemmel is ellátott.

b) Biztonsági pecsétcímke

Az aláírás mellé az ügyintéző egy biztonsági pecsétcímkét ragaszt, amely egy sorszámot is tartalmaz.
A pecsétcímke egy öntapadós, háromdimenziós hologram címke, mérete 22x22 mm. A pecsétcímke
nélkül a hiteles tulajdoni lapmásolat nem tekinthető hitelesnek még akkor sem, ha szerepel rajta az
aláírás és a kiadó földhivatal bélyegzője is.

c) Átpántoló címke

Több oldalból álló tulajdoni lap másolat esetén a lapok összetűzését követően az ún. átpántoló
címkével fogják össze a lapokat úgy, hogy a címke az összetűző kapcsot is letakarja. Az átpántoló
címke speciális grafikával és nyomattal rendelkezik. A négyzet alakú címke mérete 50x50 mm. A
nyomtatást követően a tulajdoni lap másolat lapjait összetűzik, majd az átpántoló címkével a tűzést
leragasztják. Ezután a szokásos módon a járási hivatal hagyományos pecsétje és az ügyintéző aláírása,
végül a biztonsági pecsétcímke kerül a tulajdoni lap másolatra.

24. Adózás és illeték az ingatlanközvetítésben

Jelen tananyag összeállítójának több alkalommal feltették már a kérdést oktatások, továbbképzések
során, hogy ezekre a tudnivalókra miért van szükség az ingatlanközvetítői szakmában? Nem elég, ha
az adás-vételi szerződés megkötésekor az ügyvéd erről a tájékoztatást megadja? A rövid válasz: nem.
A tapasztalat határozottan azt mutatja, hogy az ingatlanközvetítő szakemberek számára megbízást
adó ügyfelek elvárják, hogy kimerítő tájékoztatást kapjanak már a megbízás megadása előtt arról,
hogy milyen fizetési kötelezettségeik merülnek majd fel az ingatlanuk esetleges értékesítése/vétele
kapcsán, különös tekintettel arra, hogy milyen kedvezmények igénybe vételére van módjuk. Az a
szakember, aki erről saját maga nem tud tájékoztatást adni, képtelen lesz magát hozzáértő
szakemberként pozícionálni, így nem is jön létre az a bizalmi légkör, ami a megbízási szerződés
aláírásához szükséges. Az ügyfél elmegy inkább egy konkurens közvetítőhöz, aki ebből a szempontból
is kellően felkészült.

Az ügyfelek szintjén eleve számos félreértés adódik már abból is, hogy az érintettek az ingatlan
vásárlása során összekeverik az adó- és az illetékfizetési kötelezettséget. Alapvető tudnivaló, hogy az
eladó adót (SZJA) fizet, a vevő pedig illetéket (vagyonszerzési illeték). Mindenképpen érdemes
tisztában lennünk azzal is, hogy milyen illetékkedvezmények vannak, hiszen ezekkel nagyon sok pénzt
lehet megspórolni. Az alábbi összefoglalókban áttekintjük a jelenleg (2018-ban) hatályos szabályozás
keretében először az ingatlan eladásra, majd bérletezésére vonatkozó adófizetési kötelezettségeket,
ezt követően a vásárlásra vonatkozó illetékfizetési kötelezettséggel, az erre vonatkozó
kedvezményekkel, majd végül az ingatlanokat terhelő helyi adók kérdéskörével foglalkozunk.

24.1. Adófizetési kötelezettség az ingatlan eladásakor

A magánszemély ingatlanértékesítésből és vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmét a
bevételből kiindulva, a költségek és a tulajdonban tartás időszakát figyelembe véve kell

58
meghatározni. Ezen jövedelem és az adójának megállapításáról a személyi jövedelemadóról szóló
1995. évi CXVII. törvény 59-64. §-ai rendelkeznek.

24.1.1. Néhány fontos fogalom

A jövedelem megállapításához ismerkedjünk meg néhány fontosabb fogalommal.

Ingatlan: Az Szja tv. értelmében ingatlannak minősül a föld és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló
minden dolog, kivéve a földingatlan tulajdonosváltozása nélkül értékesített lábon álló (betakarítatlan)
termést, terményt (pl. lábon álló fa). Ingatlan jellemzően a termőföld, a telek, az építmény, az épület.
A földdel alkotórészi kapcsolatban álló dolognak az tekinthető, ami nem mozdítható el a földtől
anélkül, hogy az állaga sérülést ne szenvedne, így ingatlannak minősül pl. nemcsak a családi ház,
hanem egy beton alapra épült tartósan összeszerelt faház is. Nem tekinthető ingatlannak például a
szétszerelhető faház, vagy az öltöző kabin. (Ennek kapcsán ld. a tananyagunk tulajdonjoggal
kapcsolatos fejezetéből az alkotórész kapcsán írottakat).

Termőföld: Termőföldnek minősül a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII.
törvényben meghatározott mező-, erdőgazdasági hasznosítású föld. Fontos, hogy az Szja tv.
értelmében termőföldnek számít a föld fekvésétől (belterület, külterület) függetlenül valamennyi
olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő
(gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban van nyilvántartva, továbbá az olyan művelés
alól kivett területként nyilvántartott földrészlet, amelyre az ingatlan-nyilvántartásban Országos
Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott terület jogi jelleg van feljegyezve

Lakótelek: Lakóteleknek az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII.
törvényben építési telekként meghatározott földrészletet akkor lehet tekinteni, ha arra a jog szerint
lakás építhető. Lakótelekként kell figyelembe venni az ingatlan-nyilvántartásba a lakással együtt
bejegyzett földrészletet és azokat a földrészleteket is, amelyeket a lakáshoz, a lakóházhoz tartozó
földhasználati jog terhel.

Lakás: Az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott, vagy ilyenként

feltüntetésre váró építmény, valamint az építési engedély szerint lakóház céljára létesülő építmény,
ha készültségi foka a szerkezetkész állapotot (elkészült és ráépített tetőszerkezet) eléri, továbbá az
ingatlan-nyilvántartásban tanyaként feltüntetett földrészleten lévő lakóház.

Vagyoni értékű jog: Az Szja tv. értelmében vagyoni értékű jognak minősül a földhasználat, az
ingatlanon fennálló haszonélvezet és használat, a telki szolgalom, valamint az ingatlan bérleti joga.

Miután a felsorolás taxatív, ezért nem lehet kiterjeszteni a köznapi értelemben általánosságban
értelmezett vagyoni értékű jogokra, mint például az orvosi praxisjogra, az üdülőhasználati jogra, a
nem ingatlanhoz kapcsolódó használati jogra (például gépkocsi használati jogra), a szerzői jogra.

24.1.2. Adómentes átruházás

Bizonyos estekben az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből származó
jövedelem részben, vagy egészben adómentes az Szja tv. alapján.

59
a) A házassági vagyonközösség megszüntetése következtében az ingatlannak, a vagyoni értékű jognak
a házastárs, bejegyzett élettárs által történő megváltásából származó jövedelem adó-mentes. Ez a
szabály a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha az egyik fél lemond a közös lakás őt megillető
tulajdonrészéről és ezért cserébe a másik fél lemond az egyéb közös vagyon (például: gépjármű) őt
megillető részéből a megváltott tulajdonrésznek megfelelő értékről, akkor ez az ingatlanátruházás
adómentesnek minősül. Az adómentesség abban az esetben is fennáll, ha a tulajdonrész megváltása
nem a közös vagyonból, hanem külső forrásból történik (például az egyik fél hitelt vesz fel és így
váltja meg a másik fél tulajdonrészét).

b) Ha a magánszemély más magánszeméllyel kötött tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződés

alapján ingatlant, vagyoni értékű jogot ruház át tartás vagy járadékfolyósítás ellenében, akkor az
ebből származó jövedelem adómentes. Szintén adómentes a nyugdíjban részesülő magánszemély
által a központi költségvetési szervvel vagy a helyi önkormányzattal kötött előzőekben említett
szerződések alapján megszerzett jövedelem.

c) A helyi önkormányzat, illetőleg az állam tulajdonában lévő lakásnak a bérleti jogáról való
lemondásért kapott térítés (ideértve a bérlakásból távozó bérlőtárs részére bírói határozat alapján a
lakáshasználati jog ellenértékeként fizetett összeget is), továbbá a lakások és helyiségek bérletére,
valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény szerinti
kényszerbérlet megszüntetése esetén a más lakás biztosítása helyett a helyi önkormányzat által a
bérlőnek fizetett térítés is adómentes jövedelem.

d) Adómentes a termőföld értékesítésből származó jövedelemnek a 200 ezer forintot meg nem
haladó része, ha a termőföldet olyan regisztrált mezőgazdasági termelőnek adja el, aki azt legalább öt
évig egyéni vállalkozóként, mezőgazdasági őstermelőként mezőgazdasági célra hasznosítja, vagy

olyan magánszemélynek értékesíti, aki regisztrált mezőgazdasági társas vállalkozás alkalmazottja, és e

földet az őt alkalmazó társas vállalkozásnak legalább tíz évre bérbe adja.

24.1.3. A jövedelemszerzés időpontja

Az ingatlan, továbbá az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kötelezett vagyoni értékű jogból
származó jövedelem megszerzése időpontjának azt a napot kell tekinteni, amikor az erről szóló
érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz
benyújtották. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem kötelezett vagyoni értékű jog átruházása
esetén az erre vonatkozó szerződés megkötésének a napja a jövedelemszerzés időpontja.

24.1.4. Az értékesített ingatlan szerzésének időpontja

A törvény fő szabálya szerint a szerzési időpont az a nap, amikor a magánszemély az erről szóló
érvényes szerződést (okiratot, bírósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz benyújtotta.

Öröklés esetén a szerzés időpontja az a nap, amelyen az örökség megnyílik (az örökhagyó halálának a
napja). Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem kötelezett vagyoni értékű jog esetében a szerzés
időpontja az erről szóló szerződés megkötésének a napja. Amennyiben ingatlanlízing-ügylet esetében

60
a futamidő végén a vételi jog alapján a tulajdonjog magánszemélyre száll át, akkor szerzési
időpontnak az ügyleti szerződés megkötésének időpontját kell tekinteni.

24.1.5. Bevétel
A jövedelem megállapításának első lépése az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó
bevétel meghatározása. Bevételnek tekintendő mindazon a bevétel, melyet a magánszemély az
átruházásra tekintettel megszerez. Ilyennek minősül különösen az eladási ár vagy a cserébe kapott
dolognak a jövedelemszerzés időpontjára megállapított szokásos piaci értéke. Amennyiben a vevő a
vételárat részletekben fizeti meg, akkor is a teljes vételárat kell az értékesítés évében bevételnek
tekinteni, mivel az Szja tv. rendelkezése értelmében a jövedelemszerzés napja az értékesítésről szóló
szerződés ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtásának a napja!

24.1.6. Költség
Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből levonható költségek a
következők:

- megszerzésre fordított összeg, és az ezzel összefüggő más kiadások;

- értéknövelő beruházások;

Nem lehet viszont a bevételből levonni azokat a kiadásokat, amelyeket a magánszemély az önálló
tevékenységből származó bevételével szemben számol(t) el költségként. Például, ha a magánszemély
olyan ingatlant értékesít, amelyet korábban bérbe adott és a tevékenységgel kapcsolatban az
épületre értékcsökkenési leírást számolt el, akkor nem számolható el költségként a megszerzés
összegből az értékcsökkenési leírás alapján elszámolt érték. A kiadásokat számlával, okirattal kell
igazolni! Értéknövelő beruházás az ingatlan szokásos piaci értékét növelő ráfordítás, azzal, hogy
szokásos piaci értéket növelő ráfordításnak minősül az az igazolt kiadás is, amely ingatlan átruházása
esetében az átruházást megelőző 24 hónapon belül és az átruházásról szóló szerződés szerinti
bevételnek az 5 százalékát meghaladó mértékben az ingatlan állagmegóvása céljából történt.
Házilagos kivitelezésű munka esetén a saját munkavégzés értéke költségként nem számolható el!

24.1.7. A számított összeg meghatározása

A számított összeget úgy kell meghatározni, hogy a bevételt csökkenteni kell a költséggel, de
költséget csak a bevétel erejéig lehet elszámolni. Tehát a számított összeg minimum nulla lehet.

A számított összeg a törvényben meghatározott feltételekkel és mértékben csökkenthető. 2017.

január 1-jétől hatályos szabály alapján a csökkentés mértéke minden ingatlan (például: lakás, üdülő,
termőföld, építési telek, stb.) esetén megegyezik. Azaz az említett időponttól megszerzett jövedelem
esetén nem kell vizsgálni, hogy a magánszemély lakást, lakóingatlant, vagy más ingatlant értékesített.
Ingatlan és vagyoni értékű jog (haszonélvezeti jog) 2018. évi átruházása esetén a számított összegből
a szerzés időpontjától függően a következők szerint meghatározott összeg minősül jövedelemnek:

61
Vagyis a 2013. évben vagy azt megelőzően megszerzett ingatlan 2018. évi értékesítése esetén már
nem keletkezik adóköteles jövedelem.

Példa az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem kiszámításához

Egy magánszemély 2018. évben 24 millió forintért értékesíti a 2014. évben 16 millió forintért vásárolt
házát. Az adásvételi szerződés alapján a vevő a vételár összegéből 14 millió forintot a szerződés
megkötésekor az eladónak átad, a maradék 10 millió forintot pedig a következő négy évben
részletekben fizet meg, amelyre tekintettel még 1 millió forint kamatot is fizet. A kamatfizetésről az
adásvételi szerződés rendelkezik. Az eladó kicseréltette a külső nyílászárókat és megcsináltatta a ház
szigetelését. A munkálatok számlával igazolt költségei 3,5 millió forintot tettek ki. 2017. évben a lakás
ki lett festve, amely munkálatokról 500 ezer forintos számlával rendelkezik. (Ez a munkálat
állagmegóvásnak minősül, de nem lehet elszámolni, mert nem éri el a be-vétel 5 százalékát (1 250
000 forintot).) Az átruházással összefüggésben felmerült számlával igazolt költségek összesen 500
ezer forintot tettek ki.

62
24.1.8. Az adó mértéke és az adókötelezettség teljesítése
A 2018. évi ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából (vagyoni értékű jog visszterhes alapításából,
végleges átengedéséből, megszüntetéséből, ilyen jogról való végleges lemondásból) keletkező
jövedelem után 15 százalék személyi jövedelemadót kell fizetni.

Az ingatlan, a vagyoni értékű jog értékesítéséből származó jövedelmet és annak az adóját az éves
személyi jövedelemadó bevallásban kell megállapítani és az adott évről szóló bevallás benyújtására
előírt határidőre kell az adót megfizetni. A 2018. évben történt értékesítés esetén a 18SZJA
nyomtatványon kell a jövedelmet bevallani az adót megfizetni 2019. május 21-éig, egyéni vállalkozók
esetében 2019. február 25-éig. Nem kell bevallani sem az ingatlan, sem pedig a vagyoni értékű jog
átruházásából származó bevételt akkor, ha az adómentes, vagy abból jövedelem nem keletkezik.

24.1.9. Méltányossági kérelem

Az állami adóhatóság az adó fizetésére kötelezett magánszemély kérelmére jövedelmi, vagyoni és
szociális körülményeire, valamint a jövedelem felhasználási körülményeire tekintettel mérsékelheti,
vagy elengedheti az adót. A jövedelem felhasználását illetően különösen méltányolható az a
körülmény, ha a magánszemély az ingatlan, a vagyoni értékű jog értékesítéséből származó
jövedelmét saját maga, közeli hozzátartozója, vagy a vele egy háztartásban élő élettársa, volt
házastársa, volt bejegyzett élettársa lakhatását biztosító célra fordítja.

24.2. Adófizetési kötelezettség ingatlan bérbeadása esetében

A lakóingatlanok hosszabb-rövidebb időre történő hasznosításának legelterjedtebb módozatai a
tartósabb jellegű bérbeadás, de egyre gyakoribb a lakóingatlanok rövidebb távú, leginkább turisztikai
célú hasznosítása, a szálláshely-szolgáltatás (fizető-vendéglátás, AIRBNB).

63
Az ingatlan természetes személyként történő hasznosítása jellemzően nem egyéni vállalkozóként,
hanem magánszemélyként történik, ezért részletesen csupán a magánszemélyekre vonatkozó
szabályozással foglalkozunk a tananyag keretei között.

A magánszemély ingatlan bérbeadásából származó jövedelme a személyi jövedelemadóról szóló

1995. évi CXVII. törvény (Szja tv.) alapján önálló tevékenységből származó jövedelemként az
összevont adóalap részeként adózik, a fizetendő adó mértéke 15 százalék.

24.2.10. Bérbeadás - választható adózási formák a személyi jövedelemadó rendszerében

A bérbeadási tevékenység az alábbi módokon végezhető:

- egyéni vállalkozóként

- adószám (bejelentkezési kötelezettség) nélkül magánszemélyként

- adószámos magánszemélyként

24.2.11. Egyéni vállalkozókra vonatkozó speciális szabályok

Az Szja tv. az egyéni vállalkozó fogalmánál kivételként említi, hogy nem minősül egyéni vállalkozónak
e bevételei tekintetében az a magánszemély, aki az ingatlanbérbeadási tevékenységéből származó
bevételére az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó rendelkezések alkalmazását
választja. Amennyiben nem a magánszemélyre vonatkozó szabályokat alkalmazza, akkor egyéni
vállalkozói bevétele lesz, és az általa választott adózási mód (vállalkozói személyi jövedelemadó,
átalányadózás) szerint állapítja meg a jövedelmét.

24.2.12. Bejelentkezési kötelezettség nélkül végzett bérbeadási tevékenység

A magánszemély adózó mentesülhet az adószám megszerzéséhez előírt bejelentési kötelezettség

teljesítése alól, ha a következő négy feltétel együttesen teljesül:

- nem egyéni vállalkozó (sem az ingatlan bérbeadási tevékenysége vonatkozásában, sem más
tevékenységére tekintettel),

- tevékenysége kizárólag adómentes ingatlan (ingatlanrész) bérbeadás,

- az ingatlan bérbeadásra vonatkozóan az adóalany az ÁFÁ-t érintően nem él az adókötelessé

tétel választásának jogával,

- közösségi adószám kiváltására nem kötelezett.

Az ilyen személyek esetében számla híján számviteli bizonylat kibocsátása is elegendő. Az adószám
hiánya – tekintettel az adómentes körbe tartozó tevékenységre – az adóalanyt nem akadályozza a
számviteli bizonylat beszerzésében (illetve előállításában) és kibocsátásában. Ezen a számviteli
bizonylaton az adóalany neve mellett az adóazonosító jel szerepeltethető. Amennyiben a bérlő mégis
számlát igényel, akkor viszont a bérbeadó kénytelen bejelentkezni, mert ennek hiányában

64
számlatömböt nem vásárolhat, számlát nem bocsáthat ki. Amennyiben a magánszemély - nem élve
azzal a lehetőséggel, hogy a nevezett tevékenységére nem köteles az adóhatósághoz bejelentkezni -
adóalanyként kívánja regisztráltatni magát, akkor azt az erre szolgáló adatlapon6 megteheti, amely
alapján az adóhatóság adószámot állapít meg a részére.

24.2.13. Bevétel
A legfontosabb tudnivaló, hogy az önálló tevékenység bevételének részét képezi az ezzel
összefüggésben kapott költségtérítés összege is, így amennyiben a szerződő felek akként állapodnak
meg a bérleti szerződésben, hogy a bérleti díjon felül a felmerülő rezsiköltségeket is meg kell fizetni,
az erre tekintettel kapott összeget is bevételként kell figyelembe venni. Abban az esetben, ha a
közüzemi számlák a bérlő nevére szólnak, akkor a közüzemi szolgáltatók felé a bérlő által kifizetett
díjak nem képezik részét a magánszemély bevételének, következésképp költségként sem
számolhatók el.

A bevétel csökkentésének lehetősége lakás bérbeadása esetén

A bérbeadónak lehetősége van arra, hogy a lakás bérbeadásából származó bevételéből levonja az
általa más településen bérbevett lakás ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díját. A bevétel
ilyen címen azonban csak abban az esetben csökkenthető, ha a bérbeadás, illetve a bérbevétel
időtartama meghaladja a 90 napot és a bérbevett lakással összefüggésben a magánszemély más
tevékenységből származó bevételével szemben nem számol el költséget, vagy az igazoltan
megfizetett bérleti díjat számára még részben sem térítik meg. Az említett szabály nem támaszt
megszorító feltételt a tekintetben, hogy az így bérbevett lakásnak belföldön kell lennie. Így nem kizárt
az sem, hogy valaki a külföldön megfizetett bérleti díjjal csökkentse ily módon a bérbeadásból
származó bevételét.

24.2.14. A jövedelem megállapítása

A bérbeadás bevételéből kétféleképpen történhet a jövedelem megállapítása:

a) 10 százalékos költséghányad alkalmazásával vagy

b) tételes költségelszámolással.

10 százalékos költséghányad alkalmazása

Ezen jövedelem-megállapítási módszernél a bevétel 90 százalékát kell jövedelemnek tekinteni, s

ezután kell a 15 százalékos személyi jövedelemadó fizetési kötelezettséget teljesíteni. A 10 százalék
költséghányad alkalmazásának időszakában a jövedelemszerző tevékenységéhez használt tárgyi
eszközök, nem anyagi javak erre az időszakra jutó értékcsökkenési leírását elszámoltnak kell
tekinteni.

Tételes költségelszámolás

Elismert költségként a magánszemély csak a bevételszerző tevékenységével közvetlenül összefüggő,

kizárólag a bevétel megszerzése, a tevékenység folytatása érdekében felmerült, az adóévben

65
ténylegesen kifizetett szabályszerűen igazolt kiadást veheti figyelembe. A bevétellel szemben
legfeljebb az adott tevékenységből származó bevétel mértékéig az alábbi költségek számolhatók el:

- az e tevékenység folytatása érdekében az adóévben ténylegesen felmerült és igazolt költség,

- igazolás nélkül elismert költség,

- amortizáció (értékcsökkenés) és felújítási költség

24.2.15. Adóelőleg-szabályok ismertetése

Abban az esetben, ha a bérlő magánszemély, akkor a bérbeadónak kell az általa alkalmazott módszer
szerint megállapított jövedelme után a 15 százalék adóelőleget negyedévenként, a negyedévet
követő hónap 12-éig az adóhatósághoz befizetnie. A 2018. január 1-jén hatályba lépő jogszabály-
módosításnak köszönhetően megszűnt az egészségügyi hozzájárulás-fizetési kötelezettség a
bérbeadásból származó jövedelem után, mely a korábbi szabályozás alapján az 1 millió forintot
meghaladó éves jövedelem után terhelte a magánszemélyt.

24.2.16. Szálláshely-szolgáltatás (fizető-vendéglátó tevékenység, AIRBNB)

Míg bérbeadásnál a lakás hosszabb távú használatba adása a cél, addig szálláshely-szolgáltatásnál a
magánszemély amellett, hogy az ingatlanát átmeneti időre biztosítja szálláshelyként, megjelenik a
szolgáltató jelleg is, takarítás, esetleg reggeli biztosítása a vendég számára. Azaz a tevékenység
szolgáltatás-jellege, üzletszerűsége kerül sokkal inkább előtérbe. Ebben az esetben tehát már nem
beszélhetünk bérbeadásról, az ilyen tevékenység szálláshely-szolgáltatási tevékenységként
minősíthető. Kizárólag azok tartoznak ebbe a kategóriába, akik az adóévben ugyanannak a
személynek 90 napot meg nem haladó időtartamra nyújtanak szállást.

Bejelentkezés

Az adóalanyt a sima bérbeadással ellentétben mindenképpen bejelentkezési kötelezettség terheli.

A magánszemélyeknek bejelentést kell tenniük a jegyzőhöz. Az önkormányzat jegyzője erről igazolást

állít ki, mely igazolás tartalmazza a magánszemély által üzemeltetett szálláshely típusát is. A
nyilvántartásba vétel számát az adóhatósághoz történő bejelentésre szolgáló nyomtatványon is fel
kell tüntetni. Az adózó az adószámot a 18T101-es nyomtatvánnyal kérheti az adóhatóságtól.

Tételes átalányadózás

Az Szja törvény a fizető-vendéglátó tevékenységet végzőnek minősülő magánszemélyeknek bizonyos

feltételek fennállásakor lehetővé teszi egy sajátos adózási mód – a tételes átalányadózás –
választását. A fizető-vendéglátó tevékenységet folytató magánszemély adóévenként az adóév
egészére tételes átalányadózást akkor választhat, ha a tevékenységet a tulajdonában vagy
haszonélvezetében lévő legfeljebb három – nem szálláshely-szolgáltatás rendeltetésű – lakásban
vagy üdülőben folytatja. Míg a korábbi szabályozás szerint, ha a magánszemély több lakással vagy
üdülőházzal rendelkezett, akkor csak abban az esetben választhatta a tételes átalányadózást, ha azok
közül csak egyben folytatott fizető-vendéglátó tevékenységet, addig a 2018. január 1-jétől hatályos

66
szabályozás az e célra használt ingatlanok számát háromra emeli. Így a tételes átalányadózási mód
akkor választható, ha a magánszemély maximum három lakást vagy üdülőt használ fizető-vendéglátó
tevékenységre folytatására.

Tételes átalányadó megfizetése

A tételes átalányadó éves összege szobánként 38.400.- forint, melyet akkor is meg kell fizetni, ha a
tételes átalányadózást választó magánszemély a fizető-vendéglátó tevékenységét az adott év
egészében nem folytatja, csupán néhány hónapban fogad vendégeket. A tételes átalányadót egyenlő
részletekben, a negyedévet követő hó 12 napjáig, míg a tevékenység megszüntetése esetén a
megszüntetés negyedévét követő 15 napon belül kell megfizetni a tételes átalányadó éves összegét.
Természetesen a tételes átalányadózás helyett a magánszemély akkor is adózhat az önálló
tevékenységre vonatkozó szabályok szerint, ha egyébként megfelel a tételes átalányadózás
feltételeinek. Az adózónak a személyi jövedelemadó fizetési kötelezettsége mellett idegenforgalmi
adó kötelezettsége is keletkezik, melynek összegéről az ingatlan fekvése szerinti települési
önkormányzattól kérhet felvilágosítást. A fentieken túl a bizonylatadási kötelezettségre is ki kell térni.
Az adóalany a szálláshely-szolgáltatásról köteles a vendégnek kérésére számlát adni. Amennyiben a
vendég számlát nem kér, úgy nyugtát kell kiállítani. A szálláshely-szolgáltatási tevékenységet végzők
(ide nem értve a falusi szálláshely-szolgáltatást) nyugtaadási kötelezettségüket pénztárgéppel
kötelesek teljesíteni.

24.3. A vevő illeték megfizetésével kapcsolatos kötelezettsége adás-vétel esetén

Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) értelmében, ingatlannak, valamint az ahhoz
kapcsolódó vagyoni értékű jognak visszteher mellett történő megszerzése visszterhes
vagyonátruházási illeték alá esik. Ezt a szabályt kell alkalmazni az ingatlanok pénzügyi lízingjére
vonatkozó, a futamidő végén tulajdonjog átszállást eredményező szerződések esetén, továbbá az
öröklési szerződés alapján történő vagyonszerzésre is azzal, hogy az öröklési szerződés tekintetében
az illetékkötelezettség az örökhagyó halála napján keletkezik.

Az illetékfizetési kötelezettség a következő vagyoni értékű jogokra és ingókra terjed ki:

a) az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog megszerzése, továbbá e jognak a megszüntetése

folytán bekövetkező vagyonszerzés;

b) az ingatlanon fennálló haszonélvezet gyakorlásának átengedése;

c) belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betét megszerzésére

Nem tárgya a visszterhes vagyonátruházási illetéknek az ingatlan tulajdonosának az a

vagyonszerzése, mely az ingatlanát terhelő haszonélvezeti jognak a jogosult halála, illetőleg – özvegyi
jog esetén – új házasság kötése folytán történő megszűnésével következik be, továbbá a feltétel
bekövetkezésétől függő vagy a meghatározott időre kikötött haszonélvezet, használat jogának a
feltétel bekövetkeztével, illetve a meghatározott idő elteltével bekövetkező megszűnése.

A vagyonszerzési illetéket a szerző fél köteles megfizetni leszámítva néhány jogalanyt, (pl.
egyesületek, egyházak, alapítványok) akik ún. személyes költségmentességben részesülhetnek.

67
A visszterhes vagyonátruházási illetékkötelezettség a szerződés megkötése napján, árverési vétel
esetében az árverés napján, egyéb esetekben a vagyonszerzéskor keletkezik. A hatósági
jóváhagyástól (ld. pl. a külföldiek ingatlanvásárlása kapcsán írtakat) függő vagyonszerzési jogügylettel
kapcsolatban az illetékkötelezettség a jóváhagyás napján keletkezik.

A visszterhes vagyonátruházási illeték alapja a megszerzett vagyon forgalmi értéke. Ingatlanok

tulajdonjogának cseréje esetén (kivéve a lakástulajdont és az ahhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogot)
az illeték alapja a cserével megszerzett ingatlan forgalmi értéke. Tartási, életjáradéki vagy öröklési
szerződés alapján történő vagyonszerzés esetén az illeték alapja a megszerzett vagyon forgalmi
értéke. Lakástulajdon szerzése esetén a visszterhes vagyonátruházási illeték alapja a lakástulajdon
terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke. Ha a lakástulajdon szerzője a vásárláshoz vissza nem
térítendő, lakáscélú állami támogatásban részesül, ennek összegét a forgalmi értékből le kell vonni.

A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke – ha a törvény másként nem rendelkezik – a

megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 4 %, ingatlan, lakástulajdon
(illetve belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betét megszerzése
esetén) ingatlanonként, lakásonként 1 milliárd forintig 4 %, a forgalmi érték ezt meghaladó része
után 2 %, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint.

Magánszemély vagyonszerző esetén az illeték alapja lakástulajdonok cseréjekor az elcserélt

lakástulajdonok – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének különbözete. A lakástulajdonhoz
kapcsolódó haszonélvezet, használat jogával a forgalmi érték csökkenthető.

Ha a magánszemély több lakástulajdont cserél, az illeték alapját képező értékkülönbözet

megállapításánál minden egyes lakáscserével szemben – a szerzést közvetlenül megelőző vagy
követő, azonos jogcímű – a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező
egyetlen cserét lehet figyelembe venni. Ha a magánszemély a további lakáscseréivel szemben az
előbbi feltételeknek megfelelő, további lakáscserét nem tud igazolni, e lakáscserék
illetékkötelezettsége az általános szabályok szerint alakul.

Lakástulajdonok magánszemélyek közötti cseréje esetén, ha az elcserélt lakástulajdont haszonélvezet

vagy használati jog terhelte és a tulajdonszerzéssel egyidejűleg ugyanennek a jogosultnak a javára a
tulajdonos a korábbival azonos jogot alapít, a jog szerzője a forgalmi értékek különbözete alapján
számított vagyoni értékű jog értéke, a tulajdonos pedig e jog számított értékével csökkentett
értékkülönbözet után fizet visszterhes vagyonátruházási illetéket.

24.3.17. Cserepótló vétel

Magánszemély vagyonszerző esetén az illeték alapja lakástulajdonok vásárlásakor, ha a vevő a másik
lakástulajdonát a vásárlását megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül
eladja, a vásárolt és az eladott lakástulajdon – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének
különbözete. A lakástulajdonhoz kapcsolódó haszonélvezet, használat jogával a forgalmi érték
csökkenthető. Cserepótló vétel esetén, ha a vagyonszerző a vásárláshoz vissza nem térítendő,
lakáscélú állami támogatásban részesült, akkor a megszerzett lakástulajdon forgalmi értékét ennek
összegével szintén csökkenteni kell. Ha a magánszemély vevő a vásárlást megelőző három éven belül
vagy a vásárlást követő egy éven belül több lakástulajdont vásárol, illetve értékesít, akkor az illeték
alapját képező értékkülönbözet megállapításánál minden egyes lakásvásárlással szemben a szerzést
közvetlenül megelőző vagy követő – a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot

68
eredményező – egyetlen értékesítést lehet figyelembe venni. Amennyiben a magánszemély vevő a
további lakásvásárlásaival szemben az előbbi feltételeknek megfelelő, további lakásértékesítést nem
tud igazolni, e lakásszerzések illetékkötelezettsége az általános szabályok szerint alakul (e szabály
alkalmazásában sem minősül tehernek a lakástulajdonhoz kapcsolódó haszonélvezet, használat joga),
így annak értékével az illetékalap csökkenthető.

24.3.18. Vagyoni értékű jogok, különös tekintettel a haszonélvezetre

A vagyoni értékű jogok egy évi értékéül az ezzel terhelt dolog – terhekkel nem csökkentett – forgalmi
értékének 1/20-ad részét kell tekinteni. A meghatározott időre szóló vagyoni értékű jog értéke az
egyévi érték és a kikötött évek szorzata. A jog így számított értéke azonban nem haladhatja meg az
egyévi érték 20-szorosát, illetve természetes személy javára kikötött haszonélvezet, használat joga
esetén az egyévi értéknek az alábbiakban meghatározott életkor szerinti többszörösét. Ha a vagyoni
értékű jog valamely személy életének, házasságának vagy özvegységének idejére terjed, annak
értékét az illető személy életkorához képest a következő módon kell megállapítani:

Ha a vagyoni értékű jog jogosultja:

25 évesnél fiatalabb, akkor az éves érték 10x-ese

25-50 év közötti, akkor az éves érték 8x-osa

51-65 év közötti, akkor az éves érték 6x-osa

65 év feletti, akkor az éves érték 4x-ese

24.3.19. A legfontosabb illetékkedvezmények

a) Ingatlanforgalmazási célú vagyonszerzések visszterhes vagyonátruházási illetéke

Ha az ingatlan tulajdonjogát megszerző vállalkozó legkésőbb a fizetési meghagyás jogerőre

emelkedéséig nyilatkozatban vállalja, hogy az ingatlant 2 éven belül továbbértékesíti, az illeték
mértéke az ingatlan – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének 3%-a, illetve csak 2%-a, ha a
vállalkozó vállalja azt is, hogy az ingatlan továbbértékesítését megvalósító szerződés – a vevő vagy a
lízingbevevő tulajdonszerzésével – teljesedésbe megy.

b) Cserét pótló vételnél és cserénél a negatív illetékalapot eredményező ügyletek illetékmentessége

Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a lakástulajdon magánszemély általi cseréje és

vásárlása, ha a magánszemély a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző három éven belül vagy a
vásárlást követő egy éven belül eladja, és a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az elcserélt, eladott
lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb.

c) Egyenes ági rokonok közötti visszterhes vagyonátruházás illetékmentessége

Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól az egyenes ági rokonok (ideértve az

örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is) közötti vagyonátruházás esetén az egyenes ági rokon
(ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is) vagyonszerzése.

d) Házastársak egymás közötti visszterhes vagyonátruházásának illetékmentesség

69
Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a vagyonszerzés, ha házastársak egymás közötti
vagyonátruházásából származik.

e) Házastársi vagyonközösség megszüntetésének illetékmentessége

A házastársi vagyonközösség megszüntetése keretében történő vagyonszerzés mentes a visszterhes

vagyonszerzési illeték alól.

f) Lakóház építésére alkalmas telektulajdon szerzése 4 éven belüli építkezés esetén

Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak

(tulajdoni hányadnak), valamint ilyen ingatlanon alapított vagyoni értékű jognak a megszerzése, ha a
vagyonszerző az ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven
belül lakóházat épít és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a
településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át. A vagyonszerző
lakóházépítési szándékáról legkésőbb az illetékfizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig
nyilatkozhat az állami adóhatóságnál. Az illetékmentesség alkalmazása során az állami adóhatóság a
vagyonszerzés után megállapított illetéket – a megfizetés tekintetében – felfüggeszti. Az állami
adóhatóság a lakóházépítésre meghatározott 4 éves határidő elteltét követő 15 napon belül
megkeresi az illetékes építésügyi hatóságot a lakóház felépítésének igazolása céljából.

g) Vállalkozó által újonnan épített új lakás tulajdonjogának megszerzése

Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a vállalkozó által értékesítés céljára újonnan
épített, építtetett – ideértve az ingatlan-nyilvántartásban nem lakóház vagy lakás megnevezéssel
nyilvántartott és ténylegesen sem lakás céljára használt épület átalakításával, továbbá a lakóépület
bővítésével (pl. tetőtér-beépítéssel) létesített – 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új
lakás tulajdonjogának, ilyen lakás tulajdoni hányadának megvásárlása. Amennyiben az új lakás
forgalmi értéke vagy a vissza nem térítendő, lakáscélú állami támogatással csökkentett értéke nem
haladja meg a 30 millió forintot és a vagyonszerző másik lakástulajdon eladását nem igazolja, akkor a
megállapított illetékből nem kell megfizetni azt az összeget, amely akkor járna, ha a lakás forgalmi
értéke 15 millió forint lenne. Ilyen lakás tulajdoni hányada esetén a kedvezmény a 15 millió forintnak
a szerzett tulajdoni hányaddal arányos részére illeti meg a vagyonszerzőt.

h) Fiatal első lakásszerző illetékkedvezménye

Az illetékkötelezettség keletkezésekor a 35. életévét be nem töltött fiatal első lakástulajdonának

(tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50%-ig terjedő
kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 15 millió forintot nem haladja
meg. Ilyen forgalmi értékű lakás tulajdoni hányadának megszerzése esetén a vagyonszerzőt a szerzett
tulajdoni hányaddal arányos mértékű kedvezmény illeti meg.

i) Első lakásszerzéshez kapcsolódó illeték részletfizetési kedvezmény

Az állami adóhatóság a magánszemély vagyonszerző első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának)

megszerzése esetén a vagyonszerző kérelmére – a kérelemben megjelölt időtartamra, de legfeljebb
esedékességtől számított 12 hónapra – havonként egyenlő részletekben teljesítendő pótlékmentes
részletfizetést engedélyez. Ha a vagyonszerző az esedékes részlet befizetését nem teljesíti, a

70
kedvezmény érvényét veszti, és a tartozás egy összegben esedékessé válik. Ez esetben az adóhatóság
a tartozás fennmaradó részére az eredeti esedékesség napjától késedelmi pótlékot számít fel.

25. A társasházakra vonatkozó szabályozás ingatlanközvetítők számára

Az ingatlanközvetítő képzés tanmenete és vizsgakövetelményei (különös tekintettel a szóbeli tételsor
9. tételére) a társasházi törvény egyes ingatlanközvetítői vonatkozásainak összefoglalását is
megköveteli. Jogi ismereteket összegző tananyagunk utolsó (a mellékletet ide nem számítva)
fejezetében ezért ezzel foglalkozunk.

A társasház fogalmát a hatályos Polgári Törvénykönyv (és nem a társasházakról szóló 2003. évi
CXXXIII. tv.) határozza meg. Eszerint társasház jön létre, ha az ingatlanon az alapító okiratban
meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló
helyiség, vagy legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak
külön tulajdonába, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, helyiség,
illetve lakás viszont a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül. Ha a földrészlet, amelyen az épület
áll, nem tartozik a közös tulajdonba, arra a tulajdonostársakat földhasználati jog illeti meg.

A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész tulajdoni hányada a külön tulajdonba tartozó lakással és
nem lakás céljára szolgáló helyiséggel együtt önálló ingatlan. A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes
tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra, illetve a nem lakás céljára szolgáló
helyiségre vonatkozó tulajdonjog egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg. A
társasháztulajdonra egyébként a közös tulajdon korábban már ismertetett szabályait kell
megfelelően alkalmazni.

A társasház fogalmának tisztázása után az ilyen ingatlanok létrehozásával kapcsolatos 2 fő

dokumentum, az alapító okirat és a szervezeti és működési szabályzat (SZMSZ) bemutatására kell a
vizsgakövetelmények értelmében röviden sort kerítenünk.

25.1. Az alapító okiratra vonatkozó szabályozás

Kezdésképpen szólnunk kell arról, hogy alapvetően két nagy csoportba sorolhatóak az alapító
okiratok. Az első csoportba tartoznak azok az alapító okiratok, amelyek esetében a társasházakat a
jelenleg is hatályos jogszabályok alapján alapították, a második csoportba pedig azok az alapító
okiratok tartoznak, amelyek valamilyen múltban hatályos szabályozás alapján készültek. Jelen
tananyag összeállítója pl. látott már olyan hatályban lévő alapító okiratot, amely még az 1930-as
években készült az akkori szabályok szerint.

Közös az alapító okiratokban, hogy római számai I. számmal jelölik a bevezető rendelkezéseket, a
közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel
együtt, valamint a jogszabályi hivatkozásokat.

II. szám alatt jelölik a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását, és III. szám alatt jelölik a
külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket, a közös tulajdonban álló
épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető - a külön tulajdonba kerülő
lakáshoz tartozó - tulajdoni hányadot, illetve ennek meghatározásának a módját. Az alapító okirat
ezen pontja alatt lehetséges a külön tulajdonban álló lakásra, illetőleg a külön tulajdonban álló nem
lakás céljára szolgáló helyiségre a tulajdonostársak javára elővásárlási, illetve előbérleti jogot

71
létesíteni, amennyiben ez a szándék fennáll. Amennyiben a közös tulajdonban álló részek valamelyike
vonatkozásában kizárólagos használati jog kerül kikötésre, azt is itt, az albetétek között kell
feltüntetni.

IV. számmal jelölik az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt.

Azon alapító okiratok, amelyek korábbi, társasházakra vonatkozó szabályozás alapján hoztak létre,
jellemzően az V. pontjukban szabályozzák a tulajdonostársak egymás közötti belső jogviszonyait. A
jelenlegi jogi szabályozás lehetővé, mitöbb, immár kötelezővé is teszi, hogy a fentebb hivatkozott
kérdéseket a társasházak a Szervezeti és Működési Szabályzatukban (a továbbiakban: SZMSZ)
szabályozzák, illetőleg azon alapító okiratok esetében, ahol ezek a belső jogviszonyokat érintő
rendelkezések az V. pont alatt kerültek rögzítésre, egy könnyítést is ad a jogalkotó. Annak érdekében,
hogy a SZMSZ megalkotásával egyidejűleg ne kelljen még az Alapító Okiratot is külön módosítani, az
SZMSZ elkészítésével az Alapító Okirat V. pont alatt részletezett, a tulajdonostársak belső
jogviszonyait szabályozó rendelkezéseket hatályon kívül lehet helyezni. Ez a leginkább
költségtakarékos megoldás.

Mind magát az alapító okiratot, mind pedig annak módosításait vagy közokiratba kell foglalni (ez a
ritkább, mert közjegyző vagy bíróság eljárása szükséges hozzá) vagy pedig ügyvéd, illetőleg kamarai
jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.

Az alapító okirat létrehozásához, illetve bárminemű változtatásához (kivéve azt az esetet, amikor
bíróság dönt az alapító okirat ügyében) ideális esetben az összes tulajdonostárs hozzájárulása
szükséges. Az alapító okirat szövegének legcsekélyebb mértékű változását is be kell jelenteni az
ingatlan-nyilvántartást vezető illetékes Földhivatalnak. Tekintetbe véve azt, hogy a Földhivatal előtti
eljárásban a jogi képviselet kötelező, az ezzel kapcsolatos kérelmet is csak erre feljogosított személy
vagy hatóság terjesztheti elő. A leggyakrabban ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos, de esetlegesen
közjegyző, illetve ha a döntése ezt szükségessé teszi, akkor a bíróság is előterjeszthet ilyen kérelmet.

Amennyiben az alapító okirattal, illetve annak módosításával a tulajdonosok 4/5-e egyetért és a

kisebbségben maradt tulajdonostársak a szavazás napjától, illetve írásbeli szavazás esetén a 4/5-ös
szavazási arány elérésétől, pontosabban az erről való tudomásszerzésüktől számított 30 napon belül
nem élnek a bíróság előtt a keresetindítási jogukkal, akkor az alapító okirat (illetőleg annak
módosítása) az idő leteltével automatikusan hatályba lép. Ez a megoldás lehetővé teszi azt, hogy 1-2
tulajdonostárs minden áron való ellenkezése ne tegye automatikusan lehetetlenné az alapító okirat
módosítását, ugyanakkor az esetlegesen érdeksérelmet szenvedő tulajdonostársnak is lehetőséget
ad, hogy ha komoly sérelem érné a módosítás miatt, akkor bírósághoz fordulhasson.

Ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett társasház alapító okirata olyan - a külön tulajdont nem

érintő - számítási hibát vagy nyilvánvaló adatelírást tartalmaz, amely kijavítással orvosolható, akkor a
közgyűlés - a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított legalább egyszerű
szavazattöbbségével meghozott - határozatával az alapító okiratot kijavíthatja. Ebben az esetben a
kijavításról szóló közgyűlési határozat lesz az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés alapjául
szolgáló okirat.

Abban a nem is olyan egyedülálló esetben, ha az alapító okirat a társasházi törvény kötelező jellegű
(vagyis kógens) rendelkezéseibe ütköző szabályozást tartalmaz, akkor a Tt. vonatkozó rendelkezése

72
lép a jogsértő rendelkezés helyébe, az alapító okirat jogszabálysértő rendelkezése pedig
automatikusan hatályát veszti. Ebben az esetben természetesen el kell végezni az alapító okirat
szövegének a Tt. rendelkezéseinek megfelelő kijavítását is, bár nem azonnal, hanem csak az első
olyan alkalommal, amikor az alapító okirat rendelkezései más okból egyébként is módosításra
kerülnének. Az alapító okirathoz mellékelt társasházi lakások beosztását tartalmazó tervrajz, illetve a
külön tulajdonban álló lakás beosztásának megváltoztatása miatt viszont nem feltétlenül szükséges az
alapító okirat módosítása.

25.2. A Szervezeti és Működési Szabályzatra vonatkozó szabályozás

A Szervezeti és Működési Szabályzat (a továbbiakban: SZMSZ) elkészítése a Tt. első hatályba lépése
óta (tehát lényegében 2004. január elsejétől) kötelező lett. Sajnos azonban - és bizonyára
összefüggésben azzal, hogy az SZMSZ megalkotásának elmulasztását nem szankcionálja a jogszabály -
nem ritkák még 10 év elteltével sem az olyan társasházak, ahol nem fogadták el az SZMSZ
megalkotásához szükséges közgyűlési határozatot annak ellenére sem, hogy egy társasház
működését extrém mértékben megnehezíti az, ha az adott társasház nem rendelkezik SZMSZ-el. Az
SZMSZ a társasház belső működését és a tulajdonostársak egymás közötti belső jogviszonyait
szabályozza és megalkotására annál is inkább szükség van, mert a Tt. csupán egy keretrendszert állít
fel, részletesen nem tér ki minden kérdésre, ami egy társasház mindennapi "életében", működtetése
kapcsán felmerülhet. Fontos azt is leszögezni, hogy az SZMSZ megalkotásával néhány jogszabályi
rendelkezéstől is el lehet térni, amennyiben a tulajdonostársak közös érdeke ezt diktálja. Terjedelmi
okokból ehelyütt csak két példát említenénk:

a) Amennyiben a közös költség mértékét nem a tulajdoni hányadok arányában szeretné a

lakóközösség meghatározni, hanem pl. az albetét hasznosítási módja, és/vagy például a lakásban élő
személyek számára tekintettel, akkor ez lehetséges, de az ilyen szabályozást csak és kizárólag az
SZMSZ-be lehet belefoglalni. Vagyis amennyiben még nincs SZMSZ-e a társasháznak, akkor első
lépésben ezt meg kell alkotni ahhoz, hogy az ilyen jellegű szabályozás bevezethetővé váljon.

b) A Tt. pontos rendelkezéseket tartalmaz a megismételt közgyűlés megtartásával kapcsolatosan

is. Amennyiben a lakóközösség, illetve a tulajdonostársak a Tt.-ben foglalt rendelkezésektől eltérően
szeretnék szabályozni a megismételt közgyűlés megtartásának időpontját, akkor ezt megtehetik, de
mivel ez a döntés is csak akkor érvényes, ha azt az SZMSZ-be foglalják, rendelkezni kell hozzá SZMSZ-
el, ha pedig még nincs, már csak emiatt is meg kell alkotni.

Összefoglalásképpen megállapíthatjuk, hogy az SZMSZ létrehozására irányuló jogszabályba foglalt

kötelezettség nem csupán egy lakóközösségre nehezedő újabb felesleges teher, hanem a gyakorlati
életben is nagy szükség van az SZMSZ-re, mert a közösség szerveit, ezek jogait, kötelezettségeit,
hatáskörét, a közös költség megállapításának és fizetésének módját és rengeteg később felsorolt
kérdéskört is mind az SZMSZ létrehozására vagy módosítására irányuló közgyűlési határozatban
szabályozzák a tulajdonostársak.

Amennyiben a jogszabály vonatkozó rendelkezéseit pontosan betartjuk, úgy az SZMSZ-t már az

alakuló közgyűlésen, azonban legkésőbb az ezt követő 60 napon belül összehívott és megtartott
újabb közgyűlésen el kell fogadni az összes tulajdonostárs szavazattöbbségével. Az SZMSZ-t (és
természetesen ennek mindennemű módosítását) az Alapító Okirathoz hasonlóan be kell nyújtani az
Földhivatalhoz, hogy az az ingatlan-nyilvántartásban szerepelhessen. Apró különbség az Alapító
Okirathoz képest, hogy az SZMSZ, illetve az ezt létrehozó közgyűlési határozat érvényes anélkül is,

73
hogy annak közokiratba foglalása vagy ügyvédi/jogtanácsosi ellenjegyzése megtörténne, azonban
ahhoz, hogy jogokat lehessen rá alapítani vagy hatósági erővel is kikényszeríthető kötelezettségek
származzanak belőle, már elengedhetetlen a jogi képviselő igénybe vétele és a földhivatali benyújtás.
Jó példa lehet erre a közös költség tartozással kapcsolatos jelzálogjog bejegyzés a társasház javára,
ugyanis ez is csak akkor lehetséges, ha az ezzel kapcsolatos szabályozás az SZMSZ-ben szerepel ÉS az
SZMSZ-nek a Földhivatalhoz történő benyújtására is sor került.

Ezek után tekintsük át, hogy mely kérdéskörök szabályozására kell kötelezően és részletekbe menően
sort keríteni az SZMSZ keretein belül:

1. a tulajdonostárs külön tulajdonának használata, hasznosítása, a külön tulajdonon belül nem

mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolása és megfizetésének módja

2. a közös tulajdon fenntartása, ezen belül a közös költség viselésére és a költséghátralékok

megfizetésére, illetve a felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására vonatkozó szabályok

3. a társasházi lakóépület házirendje (pl. állattartás szabályai, zajjal járó munkálatok végzésének
szabályai, stb.)

4. közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatásköre és eljárási rendje

5. a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatásköre és feladatai

6. a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogköre, feladatai

Végezetül tekintsük át a fenti szabályozásnak a gyakorlati oldalát! Ennek keretében arra keressük a
választ elsősorban, hogy a társasházi lakások, illetve egyéb helyiségek közvetítésével foglalkozó
ingatlanközvetítő szakembernek miért kell tudnia a szabályozást, illetve mi okból kell ismernie a
társasház alapító okiratát, illetve SZMSZ-ét akár értékbecslési munkát végez, akár a hagyományos
közvetítői munka keretében igyekszik vevőt vagy bérlőt találni egy társasházi ingatlanra.

Ahogyan arra az elméleti ismertetésünkben is utaltunk, lehetőség van arra, hogy a társasház alapító
okiratában elővásárlási és/vagy előbérleti jogot kössenek ki a többi tulajdonostárs javára. Fontos,
hogy tisztában legyünk azzal, hogy az ilyen elővásárlási/előbérleti jog NEM fog megjelenni az ingatlan
(különbetét) tulajdoni lapján, ennek ellenére jogszabályon alapuló elővásárlási jogról van szó. Az
elővásárlási jog kikötése az alapító okiratokban főképpen kisebb, 6-20 lakásos társasházak esetén
kifejezetten gyakori. Amennyiben az ingatlanközvetítő nem tekinti át az alapító okiratban lefektetett
szabályozást, nagy valószínűséggel el fogja kerülni a figyelmét az elővásárlási jog fennállása, ennek
következtében pedig úgy ajánlja ki az ingatlant a potenciális vevőnek, hogy végül a vevő nem fogja
tudni megszerezni az ingatlan tulajdonjogát. Ennek anyagi vonzatait meghaladóan súlyos
presztízsveszteség az eredménye az ingatlanközvetítő számára.

Szintén az alapító okiratban találkozhatunk a kizárólagos használati jog kérdéskörével, ami az ingatlan
értékére nagy hatással van.

Az újabb építésű társasházakban a pinceszinten elhelyezkedő tároló helyiségeket és gépkocsi

beállókat (teremgarázs) jellemzően nem albetétesítették, tehát jogilag ezek a társasházi közös

74
tulajdonhoz tartoznak, azonban az egyes lakások tulajdonosai ezek használatát illetően az alapító
okiratban rögzített kizárólagos használati jogot kapnak. Tartalmát illetve a kizárólagos használati jog
csaknem a tulajdonjog terjedelmével megegyező jogosultságot biztosít, tehát akár értékbecslést
végzünk, akár eladásra kínálunk egy lakást, nem mindegy, hogy tartozik-e hozzá tároló, gépkocsi
beálló és az sem, hogy az erre vonatkozó kizárólagos használati jog rögzítésre került-e az alapító
okiratban.

Ami a régebbi építésű társasházakat illeti, ezek esetében pedig az szokott előfordulni, hogy a
funkciójukat vesztett és kihasználatlan régi helyiségeket (pl. folyosói WC, mosókonyha, stb.) a
hozzájuk legközelebbi lakások tulajdonosai megvásárolják a társasháztól és bár formailag ezek
továbbra is a közös tulajdon részét képezik, mégis engedélyt kap a közgyűléstől az illető
lakástulajdonos arra, hogy a helyiséget esetleg a lakásával egybenyissa és kizárólagosan használja.
Amennyiben egy 45 nm-es lakás tulajdonosa ellenérték fejében kizárólagos használati jogot szerez a
lakás mellett fekvő és a közös tulajdon részét képező 15 nm-es mosókonyha használatára, úgy ezt a
lakásához csatolva már 60 nm-es alapterületet mondhat magáénak, mégpedig annak ellenére, hogy a
lakásáról felvett tulajdoni lapon az eredeti 45 nm-es alapterület fog szerepelni. Ennek kapcsán
nyilvánvaló, hogy az ingatlanközvetítőnek a tényleges helyzetet kell figyelembe vennie, de kizárólag
csak azután, hogy meggyőződött arról: a tulajdonos a társasháztól érvényes közgyűlési határozattal,
lehetőleg az alapító okiratba foglalva ténylegesen megszerezte a 15 nm-es csatolt rész kizárólagos
használati jogát.

Az SZMSZ-ben szereplő rendelkezések ismerete hasonlóan fontos.

Tananyagunk jelen fejezetében említettük, hogy az SZMSZ-ben kell meghatározni a közös költség
fizetésének a felosztási módját. Gyakran előfordul, hogy az SZMSZ-ekben rögzített ezzel kapcsolatos
szabályozás emelt összegű (nem ritkán dupla) közös költség megfizetését írja elő azon
tulajdonostársak számára, akik nem lakás céljára, hanem üzleti célra használják a tulajdonukat
képező ingatlant. Ez teljesen szabályos, és arra tekintettel szokott ez a szabályozás megszületni, hogy
a vállalkozás céljára igénybe vett helyiségek fokozott ügyfélforgalmat generálnak, emiatt
többet/gyakrabban kell takarítani a lépcsőházban, megnőnek a felvonó használatával kapcsolatos
költségek, romlik a vagyonbiztonság, stb. Képzeljük el azt a helyzetet, hogy ezzel nem vagyunk
tisztában, a tulajdonostól (és a közös képviselőtől) ugyan tájékozódtunk a "normál" közös költség
mértékéről, de a vevő, akit közvetítünk, kifejezetten magánorvosi rendelő vagy ingatlaniroda céljára
veszi az ingatlant. Rendkívül kellemetlen, amikor csak az adás-vételi szerződés megkötése előtti
utolsó pillanatban derül ki a dupla közös költséggel kapcsolatos kötelezettség és esetleg emiatt meg
is hiúsul az adásvétel.

Ehhez hasonló az SZMSZ-ekbe foglalható azon rendelkezés, ami nem csupán emelt mértékű közös
költséggel "büntet" bizonyos fajta használatot, hanem azt meg is tiltja, ugyanis erre is van lehetőség.
Jelen tananyag összeállítója Budapest belvárosi kerületeiben találkozott több olyan társasházi SZMSZ-
szel, amelyek kifejezetten tiltották, hogy a külön tulajdonba tartozó lakások fizetővendéglátás
(jellemzően AIRBNB) útján hasznosíthatóak legyenek. Jellemzően az ilyen tiltásokkal nem szoktak
eldicsekedni az ingatlanok eladói, hiszen maguk is tisztában vannak azzal, hogy ez csökkenti a lakásuk
piaci árát, illetve lecsökkenti a potenciális vevők körét is. Ha az ingatlanközvetítő nem tekinti át az
SZMSZ-t és ennek eredményeképpen nem szerez tudomást egy ilyen jellegű tiltásról, akkor
előfordulhat, hogy feleslegesen dolgozott: a vevő az utolsó pillanatban visszalép, mert ő kifejezetten

75
befektetési céllal, AIRBNB keretében történő hasznosítást fontolgatva vásárolta volna meg az
ingatlant.

Végezetül az ingatlan értékére és forgalomképességére befolyással van a szintén az SZMSZ részét

képező házirend, illetve ennek néhány különösen érzékeny pontot érintő rendelkezése. Ehelyütt csak
egy példát hozunk, az állattartás szabályozását, ami azért rögzíthető az SZMSZ-ben, mert a háziállatok
jellemzően a közös területeket is használják (a kutyákat sétálni kell vinni naponta többször is). Ennek
megfelelően az SZMSZ-ben korlátozható, de szélsőséges esetben teljesen meg is tiltható egyes
állatok tartása. Teljesen logikus, hogy amennyiben az ingatlanközvetítő szakember tud az ilyen vagy
ehhez hasonló házirendbe foglalt tiltásról, korlátozásról, akkor az ezzel érintett ingatlant nem fogja
olyan vevőnek kiajánlani, akit hátrányosan érintene a korlátozás. Ehhez azonban ismét szükséges az
SZMSZ alapos ismerete.

26. Mellékletek

26.1. Minta egy adásvételi szerződésre:

INGATLAN ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉS

Amely létrejött egyrészről

xxx

születési családi és utónév: xxx

szül. hely és idő: xxx

anyja neve: xxx

lakcíme: xxx

személyi ig. száma: xxx

személyi száma: xxx

adóazonosító jele: xxx

mint Eladó

másrészről

yyy

születési családi és utónév: yyy

szül. hely és idő: yyy

anyja neve: yyy

lakcíme: yyy

személyi ig. száma: yyy

76
személyi száma: yyy

adóazonosító jele: yyy

mint Vevő (a továbbiakban együttesen „Felek” vagy „Szerződő Felek”)

között a mai napon és helyen az alábbiak szerint:

Az ingatlan

1. Eladó 1/1 arányú tulajdonát képezi a Dunagesztes, belterület 256/4 hrsz. alatt nyilvántartott,
tulajdoni lap szerint H-9999 Dunagesztes, Fő út 111. szám alatt található, "kivett beépítetlen terület”
besorolású, 1532 nm alapterületű telek ingatlan (a továbbiakban az „Ingatlan”).

A vételár

2. Az Ingatlanra kölcsönösen kialkudott vételár 4.500.000,-Ft, azaz Négymillió-ötszázezer forint. A

kialkudott vételáron Eladó eladja, Vevő pedig vétel jogcímén 1/1 tulajdoni arányban megveszi az
Ingatlant per-, teher-és igénymentesen. Eladó a jelen szerződés teljesítésével az Ingatlan birtokát is
átruházza a Vevőre.

Fizetési feltételek

3. Vevő a jelen szerződés aláírásával egyidejűleg egyösszegben, készpénzben megfizeti az Eladó

kezeihez a teljes vételárat, azaz 4.500.000,-Ft-ot, azaz Négymillió-ötszázezer forintot, mely összeg
átvételét Eladó a jelen szerződés aláírásával visszavonhatatlanul elismeri és nyugtázza.

Eladó a jelen szerződés aláírásával feltétlen és visszavonhatatlan hozzájárulását adja ahhoz, hogy az
adásvételi szerződés tárgyát képező Ingatlanra Vevő tulajdonjoga 1/1 tulajdoni arányban vétel
jogcímén az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön.

Szavatosság

4. Az Eladó kijelenti és szavatol azért, hogy az Ingatlan széljegy-, per-, teher- és igénymentes,
továbbá nincs olyan körülmény, amely Vevő tulajdonszerzését meggátolná vagy korlátozná és ilyen
körülmény a Vevő tulajdonjog bejegyzési kérelmének Földhivatalba történő benyújtásáig nem fog
bekövetkezni. Az ennek megszegéséből eredő károkért és felmerülő költségekért Eladó teljes és
feltétlen anyagi felelősséget vállal. Eladó kijelenti, hogy az Ingatlan minden lényeges tulajdonságáról
kellő tájékoztatást adott, illetve, hogy az Ingatlannak tudomása szerint rejtett hibája nincsen. Vevő
kijelenti, hogy az Ingatlant ismert, megtekintett állapotban vásárolja meg.

Birtokba lépés

5. Felek megállapodnak, hogy Vevő a teljes vételár megfizetésével egyidejűleg – azaz a mai napon –
lép az Ingatlan birtokába. Vevő a birtokba lépéstől szedi az Ingatlan hasznait és viseli az Ingatlannal
járó összes terhet és a kárveszélyt.

Elővásárlási jog

77
6. Eladó kijelenti, hogy az Ingatlant sem jogszabályon, sem pedig szerződésen alapuló elővásárlási jog
nem terheli.

Vegyes rendelkezések, NAV nyilatkozat

7. Felek kijelentik, hogy az Ingatlan átruházásával kapcsolatos adó- és illetékfizetési

kötelezettségükről kellő tájékoztatást kaptak. Vevő kijelenti, hogy házastársak Eladóval, így a
vagyonszerzés mentes a vagyonszerzési illeték alól.

8. Felek kijelentik, hogy cselekvőképes, nagykorú magyar állampolgárok, így szerződéskötési és

tulajdonszerzési joguk korlátozva nincsen.

9. A jelen szerződésre a Magyarország Polgári Törvénykönyve, illetve a magyar jog általános szabályai
irányadók.

10. Felek előtt ismert, hogy a jelen szerződéssel kapcsolatosan felmerülő költségek - úgy, mint
ügyvédi munkadíj, vagyonszerzési illeték, földhivatali igazgatási szolgáltatási díj -, Vevőt terheli.

A Felek a jelen szerződést átolvasás és együttes értelmezés után, mint akaratukkal mindenben
megegyezőt helybenhagyólag aláírták. A jelen szerződés aláírásával megbízást és meghatalmazást
adnak Dr. Peres Elek ügyvédnek (DR. PERES Ügyvédi Iroda, H-9998 Mintaváros, Ügyvéd u. 2. III. em.
12.) a szerződés elkészítésére és ellenjegyzésére, valamint az esetlegesen a jelen szerződéssel
kapcsolatban felmerülő további okiratok elkészítésére, valamint a szerződéssel kapcsolatos
földhivatali vagy szükség szerint egyéb hatóság - kivéve NAV-ot - előtti eljárás kezdeményezésére és a
földhivatal, illetve más hivatalok – kivéve a NAV-ot - előtti eljárásra és képviseletre. Vevő
meghatalmazza eseti jelleggel eljáró ügyvédet, hogy a B400-as adatlapot helyette és nevében eseti
meghatalmazottként aláírja, mely meghatalmazás csak erre a jogcselekményre terjed ki.

Jelen szerződés egyben az ügyvédi megbízási szerződés /tényvázlat/ részének is minősül.

Mintaváros, 2018. február 5.

________________ ___________________

xxx xxx

Eladó Vevő

Ellenjegyzem: Mintavárosban, 2018. február 5. napján: Dr. Peres Elek ügyvéd (DR. PERES

78
Ügyvédi Iroda, 9998 Mintaváros, Ügyvéd u. 2., III. em. 12.)

26.2. Minta egy bérleti szerződésre:

Bérleti szerződés

(MINTA, üzlethelyiség)

Amely létrejött egyrészről ………………. (anyja neve:, született:. szig száma:, TAJ száma:,
adószáma:,.................................... szám alatti lakos) mint bérbeadó, (továbbiakban bérbeadó)

másrészről pedig …………. (cégjegyzék szám: adószám: székhely:. képviselő: ügyvezető) mint bérlő,

(továbbiakban bérlő) között alulírt napon és helyen a továbbiak szerint:

1. Bérbeadó 20.......................napjától bérbe adja a kizárólagos tulajdonát képező Budapest

……………….. szám alatt található, a Budapesti ……………….. hrsz. alatt felvett ……… m2
alapterületű……………………….. megjelölésű ingatlant bérlőnek.

2. Szerződő felek a bérleti szerződést határozatlan időre kötik.

3. Szerződő felek megállapodnak abban, hogy az ingatlan után bérlő ……………. + hó bérleti díjat
köteles fizetni bérbeadónak, minden hónap 15. napjáig, a kibocsátott számla ellenében, átutalás
formájában, a bérbeadó ………………… banknál vezetett …………….. számú számlájára. A bérlő köteles
ezen kívül a rezsi költségére minden hónapban ……………….. Ft-ot fizetni, amely magában foglalja a
közműszolgáltatások díját.

4. A bérlő bérbeadó részére jelen szerződés aláírásával egyidejűleg kézpénzben átad ………………..
hónap bérleti díjnak megfelelő kauciót. Bérbeadó a fenti összeg átvételét jelen szerződés aláírásával
elismeri és nyugtázza.

5. Felek rögzítik, hogy a kaució összegével a bérleti szerződés megszűnése esetén egymással
elszámolnak. A kaucióból a szerződés megszűnése esetén bérbeadó levonhatja az esetlegesen
elmaradt bérleti díjakat, az azok után számított késedelmi kamatot, valamint a be nem fizetett rezsi
költségeket, azok kamatait, továbbá a bérleményben okozott kárt is. A fentiek után fennmaradó
összeget bérlő részére bérbeadó elszámolás keretében köteles megfizetni. Bérbeadó tudomásul veszi
ugyanakkor, hogy a kaució kifejezetten a bérleti szerződés megszűnése esetére a ki nem fizetett
bérleti díjak, rezsi költségek és károk helyreállításának költsége és biztosításaként szolgál, ezért ezt az
összeget saját célra nem használhatja fel.

6. A bérlemény kizárólagos használatára a bérlő jogosult. A bérbeadó kijelenti, hogy az ingatlant

másnak bérbe illetve használatba nem adta, senkinek olyan jogot nem engedélyezett, amely bérlő
használatát bármilyen formában korlátozná.

7. Bérlő kötelezettséget vállal arra, hogy a bérleti szerződés időtartama alatt a bérleti díjon kívül az
ingatlan valamennyi költségét viseli - amely magában foglalja a közüzemi díjakat, víz villany gáz, és az
esetleg felmerülő egyéb költségeket is. Miután a bérlő gazdasági társaság, ezért az általa fizetett
közüzemi díjakat és egyéb költségeket elszámolhatja, ezért bérbeadó jelen szerződés aláírásával
kifejezetten hozzájárul ahhoz, hogy bérlő a közüzemi szolgáltatóknál, illetve egyéb szolgáltatást

79
nyújtó társaságoknál szolgáltatási szerződést kössön a bérlet időtartamára a saját nevére. A bérleti
jogviszony megszűnése esetén pedig bérlő kötelezettséget vállal arra vonatkozóan, hogy a közüzemi
és egyéb szolgáltatási szerződéseket megszűnteti.

8. A bérlő a bérleményt köteles rendeltetésszerűen használni, azt rendszeresen karbantartani, a

szokásos és rendeltetésszerű használattal felmerülő javítási, valamint kisebb felújítási munkálatokat
pedig saját költségén elvégezni. A bérlő a bérleményen átalakítási munkálatokat csak bérbeadó
előzetes írásbeli hozzájárulásával végezhet, azzal, hogy a bérleti jogviszony megszűnése esetén
köteles az eredeti állapotot helyreállítani, kivéve ha bérbeadóval az írásban kötött megállapodása
más kötelezettséget jelöl meg. Bérlő köteles az ingatlanra vagyonvédelmi biztosítást kötni.

9. Bérbeadó jogosult arra, hogy előzetes értesítés után a bérlemény rendeltetésszerű használatát
ellenőrizze, tovább arra is, hogy a közüzemi és egyéb szolgáltatási díjak rendszeres befizetését
ellenőrizze.

10. Szerződő felek megállapodnak abban, hogy a fenti szerződést bármelyik fél 90 napos felmondási
idővel írásban rendes felmondás útján a másik félhez intézett egyoldalú nyilatkozattal felmondhatja.

11. Azonnali hatályú felmondásnak van helye abban az esetben, hogyha bármelyik fél a szerződésben
írt kötelezettségeit megszegi, illetve a bérlő a bérleti díjat, illetve a közüzemi és egyéb szolgáltatási
díjakat egyszerű írásbeli felszólítás ellenére sem fizeti meg.

12. Bérlő kötelezettséget vállal arra, hogy a bérleti szerződés megszűnésekor az ingatlant
haladéktalanul bérbeadó birtokába adja, ugyanolyan állapotban, mint amilyen állapotban birtokba
vette. A bérlő tudomásul veszi, hogy a bérleményben található ingóságaira bérbeadói zálogjog illeti
meg arra az esetre, hogyha a bérleti díj és egyéb közüzemi vagy szolgáltatási díj tartozása az általa
átadott kaució összegét meghaladja.

13. Abban az esetben, ha a bérlő a szerződés megszűnésekor bérbeadó birtokába nem adja, akkor a
jogtalan használat idejére a bérleti szerződés háromszorosát köteles használati díjként fizetni.

14. Szerződő felek kijelentik, hogy a bérleményt bérlő harmadik személynek albérletbe vagy
használatba csak bérbeadó kifejezett írásbeli hozzájárulásával adhatja.

15. Bérbeadó kijelenti, hogy külön írásbeli engedéllyel bérlő részére hozzájárulást ad ahhoz, hogy a
bérleményt bérlő a Fővárosi Cégbíróságnál székhelyként, telephelyként vagy esetleg fióktelepként
feltűntethesse.

16. Szerződő felek kijelentik, hogy a jelen szerződésben nem szabályozott kérdésekre a Polgári
Törvénykönyv valamint a lakások és helységek bérletére vonatkozó 1993. évi LXXVIII. tv.
rendelkezéseit tartják irányadónak.

17. Szerződő felek kijelentik, hogy egymással kapcsolatos vitájukat elsősorban peren kívül próbálják
rendezni, ennek eredménytelensége esetére kikötik a ………………… Bíróság kizárólagos illetékességét.

A fenti bérleti szerződést elolvasás után, mint akaratunkkal mindenben egyezőt írtuk alá.

Kelt, Budapest, 20…... ………….. hó………..napján.

80
………………………………........ …………………………………….

bérbeadó bérlő

Előttünk, mint tanúk előtt:

26.3. Minta egy tulajdoni lapra:

TULLAP

Forrás: www.foldhivatal.hu

26.4. Videós segédlet

Feladat 1

Feladat 2

Jelenertek szamitas:

81
Feladat 3

1. Az ingatlan-nyilvántartási térképnek mekkora méretarányban kell tartalmaznia az egyéb önálló

ingatlanok alaprajzát?

2. Az alábbiak közül melyik NEM tartozik az adásvételi szerződés hét különös neme közé?

3. A 31 éves Kalim Pál élete első saját használt garzonlakását veszi meg Debrecenben 14 millió
forintért. Mekkora az általa fizetendő vagyonszerzési illeték mértéke, ha igénybe veszi a
kedvezményeket?

4. Az alábbiak közül melyik NEM tartozik a tulajdonjog részjogosítványai közé?

5. Egy ingatlan tulajdonosa azt állítja, hogy öröklés jogcímén jutott hozzá egy ingatlanhoz. Le
tudja ellenőrizni a tulajdoni lap tartalmából, hogy igazat mond-e az illető?

6. Az alábbiak közül melyik NEM tartozik a szerződésszegés módjai közé?

7. Az alábbiak közül melyik NEM FELTÉTLENÜL szükséges egy adás-vételi szerződés

megkötéséhez, ha az ingatlan eladója gazdasági társaság?

8. Amennyiben egy ügyfele AIRBNB hasznosítás céljával vásárol egy 3 szobás lakóingatlant és a
tételes adózást választja, mekkora lesz az évente fizetendő adó mértéke?

9. Ha valakinek a belátási képessége szenvedélybetegség miatt sérül...

10. Az alábbi esetek közül mikor NEM hivatkozhat egy ingatlan építője ún. vis maior-ra a vevővel
szemben?

11. Ön, mint ingatlanközvetítő megbízási szerződést kötött Ügyfél Üdvöske megbízóval abból a
célból, hogy a tulajdonát képező lakásra vevőt találjon. Egyéb bokros teendői miatt azonban Ön
pillanatnyilag nem ér rá foglalkozni az ingatlan kiközvetítésével. Továbbadhatja-e másnak a
megbízást?

12. Eladó Elemér 2014-ben, még a nagy áremelkedések előtt vásárolt egy újpalotai panellakást 11
millió forintért befektetési céllal. Semennyit nem költött a lakásra, hanem azt 2018-ban eladta 17
millió forintért. Kell-e az állam számára Eladó Elemérnek az eladás után fizetnie?

13. Az alábbi adatok közül melyik feltüntetése NEM feltétlenül kötelező egy ingatlan adás-vételi
szerződésben?

82
14. Jogosult-e egy spanyol bankár magyarországi termőföld tulajdonjogának megszerzésére,
amennyiben az arra jogosultak nem élnek elővásárlási jogukkal?

15. Az alábbi szerződést biztosító mellékkötelezettségek közül melyik kikötött intézmény NEM a
biztosítéki jellegű mellékkötelezettségek közé tartozik?

16. A győri illetőségű Mohó Miklós nagypapája egy önkormányzati lakásingatlan bérlője volt
Budapest II. kerületében. A nagypapa halála után eszébe jut Miklósnak, hogy neki is jól jönne a
lakás. Jogosult-e a bérleti jogviszony folytatására?

17. A tulajdonjog melyik részjogosítványával él az a tulajdonos, aki szabad felhasználású

jelzáloghitelt vesz fel a tulajdonát képező ingatlanra?

18. Vevő Benő megvásárolja egy olyan ingatlan tulajdonjogát 20.000.000.- Ft-ért, amelyen 50 éves
Haszonélvező Ernő holtig tartó haszonélvezeti joga áll fenn. Mekkora vagyonszerzési illetéket kell
fizetnie Vevő Benőnek, ha egyéb kedvezmény érvényesítésére nem jogosult és az ingatlant
haszonélvezettel terhelten vásárolja meg?

19. Balszerencsés Balázs vevőként adás-vételi szerződést kötött egy ingatlanra és a szerződés
megkötésekor kifizetett 3.000.000.- Ft-ot készpénzben. A teljes vételár megfizetéséhez szükséges
bankkölcsönt viszont nem kapta meg, így el kell állnia a szerződéstől. Visszajár-e számára a 3
millió forint, ha a szerződésben csupán ez áll: "Jelen szerződés aláírásával egyidejűleg Vevő Eladó
részére 3 millió forintot megfizetett, Eladó az összeg hiánytalan átvételét elismeri"?

20. Tájékozatlan Tivadar 2018. március 21-én jó állapotú Budapest VI. kerületi kis garzonlakását
eladta 10.000.000.- Ft-ért. Van-e módja utólag megtámadni a szerződést azon az alapon, hogy
később rádöbbent, akár 50%-kal magasabb vételárat is kérhetett volna az eladás időpontjában?

Az esetleges további teendőket lásd lent!

83