You are on page 1of 104

Η ΑΠΟΤΙΜΗΣΗ

ΤΗΣ ΑΕΙΦΟΡΙΑΣ
Η Ελληνική έκδοση αυτής της παρουσίασης μεταφράστηκε από

Συγχρηματοδοτούμενο έργο από το πρόγραμμα Intelligent
Energy Europe και την Ευρωπαϊκή Ένωση

Ιούνιος 2016

Η ΣΥΜΜΕΤΟΧΗ ΣΤΟ
ΣΕΜΙΝΑΡΙΟ ΘΑ ΟΔΗΓΗΣΕΙ ΣΕ

Δημιουργία υψηλότερου επιπέδου εκθέσεων
εκτιμήσεων.
Πρόληψη σφαλμάτων και αποτροπή κακής
εκτίμησης περιουσιακών στοιχείων.
Εξοικονόμηση χρόνου & χρήματος μέσω
βελτιστοποιημένης γνώσης αναφορικά με τις
ενδεδειγμένες πηγές δεδομένων.
Βελτίωση ανταγωνιστικότητας & αξιοποίηση νέων
επιχειρηματικών ευκαιριών.

ΠΙΟ ΣΥΓΚΕΚΡΙΜΕΝΑ

Θα σας βοηθήσει να αναγνωρίσετε την επιρροή των
στοιχείων αειφορίας στην ευρύτερη αγορά της
ακίνητης περιουσίας και το σημαντικό ρόλο των
εκτιμητών στο διάλογο για τη βιώσιμη ανάπτυξη
και τον καθορισμό πολιτικής ατζέντας σχετικά με
αυτήν.
Θα σας βοηθήσει να αποκτήσετε μια ολιστική
κατανόηση της σχέσης των κτιρίων σε σχέση
με τους στόχους της κλιματικής αλλαγής και της
ενέργειας και της συνάφειας αυτών στη διαχείριση
του ρίσκου για τους πελάτες σας.

ΠΙΟ ΣΥΓΚΕΚΡΙΜΕΝΑ

Θα σας παρουσιάσει τα πλεονεκτήματα και τις
ευκαιρίες που προέρχονται από τα ενεργειακά
αποδοτικά /αειφόρα κτίρια, για να έχετε την
δυνατότητα διατύπωσης & προώθησης της
επιχειρηματικής τους διάστασης σε συζητήσεις με
τους πελάτες σας.
Θα σας παρέχει μια γενική εικόνα των τρεχουσών
οδηγιών, σχετική καθοδήγηση καθώς και τα
ζητούμενα από τους εκτιμητές ακινήτων σχετικά με
την αειφορία, όπως και ενδεδειγμένες προσεγγίσεις
για την ενσωμάτωση των δεδομένων της ενεργειακής
αποδοτικότητας/αειφορίας στις εκτιμήσεις
ακινήτων.

ΕΙΝΑΙ ΣΗΜΑΝΤΙΚΟ ΝΑ
ΑΝΑΦΕΡΟΥΜΕ ΟΤΙ

Η παρούσα εκπαίδευση απευθύνεται σε
επαγγελματίες εκτιμητές ακινήτων με βασικό ή
ενδιάμεσο επίπεδο γνώσεων σε θέματα σχετικά με
την αειφορία και την ενεργειακή αποδοτικότητα
στις εκτιμήσεις ακινήτων.
Οι εκτιμητές ακινήτων απασχολούνται σε
διαφοροποιημένα πλαίσια (π.χ. σε μεγάλες εταιρίες ή
ως ελεύθεροι επαγγελματίες) και αυτό δύναται να
έχει αντίκτυπο στον βαθμό κατά τον οποίο θα
μπορέσουν να εφαρμόσουν τις συστάσεις που
παρουσιάζονται στο παρόν, στην καθημερινή
πρακτική και στις συζητήσεις με τους πελάτες τους.

ΕΙΝΑΙ ΣΗΜΑΝΤΙΚΟ ΝΑ
ΑΝΑΦΕΡΟΥΜΕ ΟΤΙ

Πιθανόν να υπάρχουν διαφοροποιήσεις σε τοπικό ή
εθνικό επίπεδο οι οποίες να μην αντανακλώνται
πλήρως από το παρόν.
Εκτιμήσεις που αφορούν περισσότερο σύνθετα
περιουσιακά στοιχεία, με υψηλότερη επενδυτική
αξία, ενδέχεται να χρήζουν μεγαλύτερης ανάλυσης
και εις βάθος προσέγγιση από αυτή
που περιγράφεται στο παρόν.
Για τακτικά επαναλαμβανόμενες εκτιμήσεις
εταιρικών πελατών, η αναλυτική διαδικασία μελέτης
τεχνικού ελέγχου που συνιστάται στο παρόν, δεν
είναι η ενδεδειγμένη.

ΠΙΝΑΚΑΣ ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΩΝ

1. Εισαγωγή

Σκεπτικό & Επιχειρηματική Διάσταση
Ενεργειακή Απόδοση
Βασικές Πηγές Πληροφοριών
Ενσωμάτωση σε μεθοδολογίες & εκθέσεις
εκτίμησης
6. Συμπεράσματα
2.
3.
4.
5.

ΕΙΣΑΓΩΓΗ

Εκπαιδευτικοί Στόχοι
Περιεχόμενα Ενότητας:
• Επισκόπηση προτύπων & οδηγιών
• Ο ρόλος της εκτίμησης και των εκτιμητών
• Προσδιορισμός των νέων προκλήσεων για τους
εκτιμητές ακινήτων
• Αιτιολόγηση της σπουδαιότητας των θεμάτων της
αειφορίας και της ενεργειακής απόδοσης στα κτίρια
για τους εκτιμητές ακίνητης περιουσίας

ΕΙΣΑΓΩΓΗ

Εκπαιδευτικοί Στόχοι
Στόχος Ενότητας:
• Η κατανόηση της ευθύνης και του ρόλου των
εκτιμητών, σχετικά με την καταγραφή και την
εξαγωγή στοιχείων ενεργειακής απόδοσης & αειφορίας

ΕΙΣΑΓΩΓΗ

Γιατί οι εκτιμητές
ακινήτων είναι
σημαντικοί στον
μετασχηματισμό της
αγοράς

• Οι εκτιμήσεις πραγματοποιούνται
σχεδόν σε κάθε φάση του κύκλου ζωής
ενός ακινήτου.
• Οι εκτιμητές δρουν ως
διαχειριστές πληροφοριών
σε αγορές που συχνά είναι
μη - διαφανείς.
• Επιχειρήματα που χρησιμοποιούνται
σε διαπραγματεύσεις μεταξύ
συνδιαλλασσόμενων μερών,
είναι συχνά βασισμένες σε
γνωμοδοτήσεις εκτιμητών.

ΕΙΣΑΓΩΓΗ

Γιατί οι εκτιμητές
ακινήτων είναι
σημαντικοί στον
μετασχηματισμό της
αγοράς

Οι εκτιμητές δεν ‘φτιάχνουν
την αγορά’ αλλά η
γνωμοδότησή τους, καθώς και
η φύση και η εμβέλεια των
υπηρεσιών τους, θα
μπορούσαν να επηρεάσουν την
αγορά.

ΕΙΣΑΓΩΓΗ

Η αποτίμηση της
αειφορίας δεν είναι
πυρηνική φυσική!

• Η Εκτίμηση στοιχείων αειφορίας
δεν είναι Πυρηνική Φυσική. Αφορά
την εφαρμογή ποσοτικών στοιχείων
και ποιοτικής κρίσης σχετικά με τα
νέα στοιχεία που επηρεάζουν την
αξία, καθώς και την βελτίωση της
αποδοτικότητας της αγοράς,
παρέχοντας ακριβείς πληροφορίες
στην αγορά.
• Η εκτίμηση στοιχείων αειφορίας
αποτελεί ευκαιρία και ΟΧΙ απειλή
στις εκτιμήσεις ακινήτων!

ΕΙΣΑΓΩΓΗ

Αλλά πως
μεταφράζεται αυτό
στην καθημερινή μας
πρακτική

• Η έλλειψη εμπειρικής επαλήθευσης
και κατάλληλων συγκριτικών
στοιχείων, έχει ως αποτέλεσμα να
ζητείται από τους εκτιμητές να
εφαρμόζουν ποιοτική αξιολόγηση με
σκοπό τον προσδιορισμό της
επίδρασης των στοιχείων αειφορίας
στις αξίες.
• Θα πρέπει να αποφασίσετε για τον
βαθμό κατά τον οποίο ένας καλά
πληροφορημένος αγοραστής θα τα
λάμβανε υπόψη του στην υπό εξέταση
αγορά.

ΕΙΣΑΓΩΓΗ

Αλλά πως
μεταφράζεται αυτό
στην καθημερινή μας
πρακτική

• Ποιοτική αξιολόγηση απαιτείται σε
όλες τις αναθέσεις εκτιμήσεων. Η
επιρροή των αειφόρων
χαρακτηριστικών του ακινήτου δεν
αποτελεί εξαίρεση σε αυτό.
• Ωστόσο: για την παροχή υπηρεσιών
με διαφάνεια, οι εκτιμητές θα
πρέπει να εξηγούν την γνωμοδότησή
τους, τόσο σχετικά με τα οφέλη του
αειφόρου σχεδιασμού, όσο και με το
ρίσκο των συμβατικών μεθόδων.

ΕΙΣΑΓΩΓΗ

Υπάρχουσες
οδηγίες σχετικά με
την αειφορία

ΕΙΣΑΓΩΓΗ

RICS Red Book (2014)
Η Αειφορία ως
πιθανός παράγοντας
διαμόρφωσης αξίας
και κινδύνου

“Καθώς οι αγορές επαγγελματικών ακινήτων είναι
περισσότερο ευαίσθητες σε θέματα βιωσιμότητας,
ενδέχεται να αρχίσουν να λαμβάνουν υπ’ όψη, μαζί με τους
παραδοσιακούς παράγοντες διαμόρφωσης της αξίας, τα
θέματα της βιωσιμότητας σε ό,τι αφορά με τις προτιμήσεις
των ενοίκων, όσο και με τη συμπεριφορά των αγοραστών.”
Ως αποτέλεσμα, οι Εκτιμητές ενθαρρύνονται να:
“[…] να αξιολογούν την έκταση στην οποία το υποκείμενο
ακίνητο ικανοποιεί τη συγκεκριμένη στιγμή κριτήρια
βιωσιμότητας, και να καταλήγουν σε τεκμηριωμένη άποψη
σχετικά με την πιθανότητα τα κριτήρια αυτά να επιδράσουν
στην αξία, δηλ. να διαπιστώνουν τον τρόπο με τον οποίο
ένας καλά πληροφορημένος αγοραστής θα τα
λάμβανε υπ’ όψη κατά τη λήψη
απόφασης για την τιμή προσφοράς, […].”

Πηγή: Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), 2014,
RICS Valuation – Professional Standards January 2014, Valuation
Practice Statement 4, p. 59

ΠΙΝΑΚΑΣ ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΩΝ

1. Εισαγωγή

2. Σκεπτικό & Επιχειρηματική
Διάσταση

3. Ενεργειακή Απόδοση
4. Βασικές Πηγές Πληροφοριών
5. Ενσωμάτωση σε μεθοδολογίες & εκθέσεις
εκτίμησης
6. Συμπεράσματα

ΣΚΕΠΤΙΚΟ & ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΣΤΑΣΗ

Στόχοι Εκμάθησης
Περιεχόμενο Ενότητας:
• Αναγνώριση του ρόλου και της σπουδαιότητας του
κτιριακού τομέα
• Πληροφορίες σχετικά με τους στόχους για την
ενέργεια και την κλιματική αλλαγή, καθώς και για
τις πιθανές επιπτώσεις στον κτιριακό τομέα
• Οφέλη και ευκαιρίες από τα ενεργειακά
αποδοτικά/αειφόρα κτίρια

ΣΚΕΠΤΙΚΟ & ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΣΤΑΣΗ

Στόχοι Εκμάθησης
Στόχοι Ενότητας:
• Κατανόηση της σπουδαιότητας αυτών των
εξελίξεων/ζητημάτων για την καθημερινή πρακτική
• Επεξήγηση της σπουδαιότητας της αειφορίας στους
πελάτες σας

ΣΚΕΠΤΙΚΟ & ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΣΤΑΣΗ

Το περιβάλλον
(της αγοράς)
διαφοροποιείται

Κλιματική Αλλαγή:
Πλημμύρες, Ακραία καιρικά
φαινόμενα, Ξηρασία
Περιβαλλοντικοί Κίνδυνοι:
Μόλυνση αέρα, υδάτων & εδάφους
Έλλειψη Πόρων:
Φορείς ενέργειας, γη, νερό, υλικά
Αυξανόμενη περιβαλλοντική
συνείδηση των καταναλωτών και
διαφοροποιημένα συστήματα αξιών

ΣΚΕΠΤΙΚΟ & ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΣΤΑΣΗ

... Όπως και το
επιχειρηματικό
περιβάλλον του
πελάτη σας ...

Σημεία κλειδιά που επηρεάζουν:
Εταιρική Κοινωνική Ευθύνη (CSR)
Υποχρεώσεις υποβολής εκθέσεων
Αειφορίας
Υπεύθυνες/αειφόρες στρατηγικές
επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία

ΣΚΕΠΤΙΚΟ & ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΣΤΑΣΗ

Γιατί η ενεργειακή
αναβάθμιση του
ακινήτου μας είναι
σημαντική

Σύμφωνα με το IPCC, τα κτίρια
αντιπροσωπεύουν το:

~ 32 % της τελικής

καταναλισκόμενης ενέργειας!

~ 19 % των αναφορικά με την

ενέργεια αερίων του θερμοκηπίου!

~ 33 % των εκπομπών

αιθάλης ή αλλιώς
«μαύρου άνθρακα!

Με την παρούσα πρακτική, τα ποσοστά αυτά αναμένεται να
διπλασιαστούν μέχρι το 2050!

ΣΚΕΠΤΙΚΟ & ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΣΤΑΣΗ

Διεθνή, Ευρωπαϊκά
και Εθνικά μέτρα &
πολιτικές για τα
ακίνητα

Σε Παγκόσμιο Επίπεδο
• Συνεχώς αυστηρότερη περιβαλλοντική
νομοθεσία
• Εστίαση πολιτικής στη βελτίωση
της ενεργειακής απόδοσης στα κτίρια
• Οδηγίες της Ε.Ε για την μείωση της
κατανάλωσης ενέργειας και την
ενεργειακή αποδοτικότητα στα κτίρια

ΣΚΕΠΤΙΚΟ & ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΣΤΑΣΗ

Διεθνή, Ευρωπαϊκά
και Εθνικά μέτρα &
πολιτικές για τα
ακίνητα

Σε Εθνικό Επίπεδο

• Εισαγωγή των Πιστοποιητικών
Ενεργειακής Απόδοσης (Π.Ε.Α)
• Οικονομικά κίνητρα και
επιδοτήσεις

ΣΚΕΠΤΙΚΟ & ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΣΤΑΣΗ

Η ενεργειακή
αναβάθμιση ίση με
μια κατηγορία στο
Π.Ε.Α. μπορεί να
κάνει την διαφορά!
Πηγή: Bio Intelligence Service, Ronan Lyons and
IEEP, 2013, Energy performance certificates in
buildings and their impact on transaction prices
and rents in selected EU countries, Final report
prepared for European Commission (DG
Energy), p. 15.

ΣΚΕΠΤΙΚΟ & ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΣΤΑΣΗ

Διαχείριση κινδύνου &
ακίνητα με «θωράκιση»
για το μέλλον:
Από «green premiums»
σε «brown discounts»

Παράδειγμα: Διαφοροποίηση των
μισθωτικών αξιών για τα πιστοποιημένα
MINERGIE διαμερίσματα στην Ελβετία
• Στην Ελβετία, οι αειφόρες /ενεργειακά
αποδοτικές πρακτικές στον κτιριακό
τομέα, αρχίζουν να αποτελούν κοινή
πρακτική για τις νέες κατασκευές.
• Μελλοντικά, αναμένεται ότι η
«πριμοδότηση» των αξιών
για τα αειφόρα κτίρια, θα μετατραπεί
σε μείωση των αξιών
(“brown discounts”) στα ακίνητα
συμβατικής κατασκευής!

ΣΚΕΠΤΙΚΟ & ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΣΤΑΣΗ

Διαχείριση κινδύνου &
ακίνητα με «θωράκιση»
για το μέλλον:
Από «green premiums»
σε «brown discounts»

Παράδειγμα: Διαφοροποίηση
μισθωτικών αξιών για πιστοποιημένα
MINERGIE διαμερίσματα στην Ελβετία

Πηγή: Salvi, et. al, 2010,
Center for Corporate
Universität Zürich

Der Minergie-Boom unter der Lupe,
Responsibility and Sustainability,

ΣΚΕΠΤΙΚΟ & ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΣΤΑΣΗ

Η αειφορία ως
κριτήριο πιστωτικού
κινδύνου

Παράδειγμα: Η αξιολόγηση της
TEGoVA για τα ακίνητα και την
αγορά εντός της Ευρώπης
4 Κατηγορίες κριτηρίων:
• Αγορά (εθνική, τοπική)
• Τοποθεσία
• Ποιότητα χρηματοροών ακινήτου
• Ακίνητο
Υποκατηγορίες:
• Αρχιτεκτονική/τυπολογία κατασκευής
• Εξοπλισμός
• Κατάσταση δομικών στοιχείων
• Κατάσταση Οικοπέδου
• Οικολογία - Αειφορία
• Κερδοφορία από το είδος της κατασκευής

ΣΚΕΠΤΙΚΟ & ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΣΤΑΣΗ

Η ενεργειακή αποδοτικότητα ενός ακινήτου,
επηρεάζει ήδη τους όρους χρηματοδότησης!

ΣΚΕΠΤΙΚΟ & ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΣΤΑΣΗ

Περίπτωση 1
Το καρότο

Υψηλότερα ποσά
χρηματοδότησης και ευνοϊκά
επιτόκια για ενεργειακά
αποδοτικά κτίρια με
χαμηλές εκπομπές άνθρακα

Περίπτωση 2
Το μαστίγιο

Χαμηλότερα ποσά
χρηματοδότησης και μη ευνοϊκά
επιτόκια δανεισμού για μη
ενεργειακά αποδοτικά, υψηλών
εκπομπών άνθρακα κτίρια

ΠΙΝΑΚΑΣ ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΩΝ

1. Εισαγωγή
2. Σκεπτικό & Επιχειρηματική Διάσταση

3. Ενεργειακή Απόδοση

4. Βασικές Πηγές Πληροφοριών
5. Ενσωμάτωση σε μεθοδολογίες & εκθέσεις
εκτίμησης
6. Συμπεράσματα

ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΗ ΑΠΟΔΟΣΗ

Εκπαιδευτικοί στόχοι
Περιεχόμενο Ενότητας:
• Συνήθης κατανάλωση ενέργειας σε οικιστικά
ακίνητα και κτίρια γραφείων
• Βασικά στοιχεία σχετικά με την ενεργειακή απόδοση
των κτιρίων
• Περιεχόμενο και βασικά στοιχεία των
πιστοποιητικών ενεργειακής απόδοσης (Π.Ε.Α.)

ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΗ ΑΠΟΔΟΣΗ

Εκπαιδευτικοί στόχοι
Στόχοι:
• Ανάγνωση και κατανόηση των Π.Ε.Α.
• Κατανόηση των στοιχείων που επηρεάζουν την ενεργειακή
απόδοση, και αναγνώριση αυτών στις αυτοψίες

ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΗ ΑΠΟΔΟΣΗ

Γιατί στοχεύουμε
στην ενέργεια

• Η ζήτηση/κατανάλωση ενέργειας και
οι εκπομπές που συνδέονται με αυτήν,
αποτελούν τα πιο «απτά»
(μετρήσιμα) χαρακτηριστικά της
αειφορίας
• Υπάρχουν πιο «ισχυρά» εμπειρικά
δεδομένα διαθέσημα
• Ως αποτέλεσμα των Π.Ε.Α., στοιχεία
σχετικά με την ενέργεια είναι
διαθέσιμα άμεσα
• Μεγαλύτερη επίγνωση των πελατών
σε σχέση με τα υπόλοιπα ζητήματα &
χαρακτηριστικά της αειφορίας
• Η κατανάλωση ενέργειας έχει άμεση
επίπτωση στα λειτουργικά έξοδα

ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΗ ΑΠΟΔΟΣΗ

Παραδείγματα
κατανάλωσης ενέργειας
στα κτίρια:
Μονοκατοικία & κτίριο
γραφείων στην Πολωνία

2%

5%

Θέρμανση

6%

Ζεστό Νερό Χρήσης

15%

Μαγείρεμα

72%

Φωτισμός
Οικιακές Συσκευές

[PERCENTAG
E]

[PERCENTAG
E]

Ψύξη και Αερισμός

[PERCENTAG
E]

Φωτισμός
[PERCENTAG
E]

[PERCENTAG
E]

Θέρμανση

Εξοπλισμός
Γραφείου
Άλλα

ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΗ ΑΠΟΔΟΣΗ

Ποιοι είναι οι βασικοί
παράγοντες που
επηρεάζουν την
ενεργειακή κατανάλωση
ενός κτιρίου

Τυπολογία & χρονολογία
κατασκευής
Αεροστεγανότητα
Μόνωση (στέγη, τοίχοι)
Θέρμανση,αερισμός, ψύξη (HVAC)
Συστήματα ζεστού νερού χρήσης
Συμπεριφορά χρήστη
Διαχείριση ακινήτου/σύστημα
ελέγχου
Ανανεώσιμες πηγές ενέργειας

ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΗ ΑΠΟΔΟΣΗ

Αναφορά των στοιχείων
ενεργειακής απόδοσης:
τι πρέπει να
αναζητήσεις …

Τυπολογία & Χρονολογία
κατασκευής;
Μόνωση στέγης & τοίχων;
Κατάσταση του κελύφους;



Εξωτερική;
Εσωτερική;
Κάποια εμφανής ζημιά;
Σημάδια υγρασίας;

Τύπος, ηλικία και ποιότητα
κουφωμάτων;
Τύπος συστημάτων σκίασης
(εάν υπάρχουν);

ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΗ ΑΠΟΔΟΣΗ

Αναφορά των στοιχείων
ενεργειακής απόδοσης:
τι πρέπει να
αναζητήσεις …

Τύπος και ηλικία των:



Συστημάτων θέρμανσης;
Πηγή Ενέργειας για θέρμανση/ψύξη;
Συστήματα φωτισμού;
Συστήματα ελέγχου (ενέργεια);

Συμμόρφωση με επικείμενη νομοθεσία:
Π.Ε.Α
• Είναι διαθέσιμο;
• Ημερομηνία;
• Προτάσεις;

Είδος Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας
(ηλιακή, αέρας, γεωθερμία)

ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΗ ΑΠΟΔΟΣΗ

Η ενεργειακή
απόδοση του
ακινήτου δύναται να
αποτυπωθεί μέσω

• (ΠΕΑ) Κατηγορία
(A, B, C, κλπ)
Παραδείγματα Πιστοποιητικών Ενεργειακής
Απόδοσης από την Ε.Ε.

ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΗ ΑΠΟΔΟΣΗ

Η ενεργειακή
απόδοση του
ακινήτου δύναται να
αποτυπωθεί μέσω

Βαθμός συμμόρφωσης με τη νομοθεσία
(π.χ. 20% κάτω από τα εθνικά ελάχιστα
όρια)
Τελική ζήτηση /κατανάλωση ενέργειας
(kWh/m²a or l/m²a)
Επίπεδο Κατανάλωσης Ενέργειας
Τεχνικοί παράμετροι σχετικά με το
κέλυφος και τα συστήματα
θέρμανσης/ψύξης και αερισμού του
ακινήτου

Γιατί υπάρχουν
διαφορές μεταξύ της
υπολογιζόμενης ζήτησης
και της πραγματικής
κατανάλωσης

ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΗ ΑΠΟΔΟΣΗ

Διαφορές στη χρήση, στο κέλυφος του
κτιρίου, στα συστήματα του κτιρίου
Αστοχίες του μοντέλου
υπολογισμού/υπολογιστικά λάθη
Ποιότητα Εφαρμογής μελέτης (Κατασκευή)
Πραγματικές συνθήκες περιβάλλοντος
Τρόπος/Ένταση χρήσης
Αλλαγές στα τιμολόγια χρηματοδότησης
Λάθη στις επιμετρήσεις

ΠΙΝΑΚΑΣ ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΩΝ

1. Εισαγωγή
2. Σκεπτικό & Επιχειρηματική Διάσταση
3. Ενεργειακή Απόδοση

4. Βασικές Πηγές Πληροφοριών

5. Ενσωμάτωση σε μεθοδολογίες & εκθέσεις εκτίμησ
6. Συμπεράσματα

ΒΑΣΙΚΕΣ ΠΗΓΕΣ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ

Εκπαιδευτικοί Στόχοι
Περιεχόμενα Ενότητας:
• Η διεύρυνση της έκτασης των αναγκών
πληροφόρησης και σχετικές πηγές άντλησης
πληροφοριών
• Παρουσίαση και επεξήγηση πιθανών πηγών
πληροφόρησης, με σκοπό την κάλυψη του
διευρυμένου πεδίου ζητούμενων πληροφοριών

ΒΑΣΙΚΕΣ ΠΗΓΕΣ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ

Εκπαιδευτικοί Στόχοι
Στόχοι:
• Αναγνώριση & εξαγωγή σχετικών (με τα ακίνητα)
πληροφοριών από σχετικές πηγές
• Κατανόηση και αξιολόγηση της ποιότητας διαφόρων
πηγών πληροφόρησης

ΒΑΣΙΚΕΣ ΠΗΓΕΣ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ

Διεύρυνση των
απαιτήσεων
πληροφόρησης για τους
εκτιμητές ακινήτων

“Οι εκτιμητές καλούνται να συλλέγουν
κατάλληλα και επαρκή στοιχεία σχετικά
με την αειφορία, έτσι ώστε να είναι
διαθέσιμα για μελλοντική χρήση, ακόμα
και εάν δεν έχουν αντίκτυπο στην αξία
την ημερομηνία της εκτίμησης. Μόνο
εκεί που τα δεδομένα της αγοράς θα
μπορούσαν να το υποστηρίξουν,
τα αειφόρα χαρακτηριστικά
θα πρέπει να
χρησιμοποιούνται
σε μια έκθεση αξίας.”
Πηγή: RICS, 2013, Sustainability and
commercial property valuation, RICS
Professional guidance, global, Royal
Institution of Chartered Surveyors,
London, p. 5

ΒΑΣΙΚΕΣ ΠΗΓΕΣ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ

Εκτός από τα στοιχεία
κατανάλωσης ενέργειας,
για την «εκτίμηση της
αειφορίας» πρέπει να
συλλέγετε στοιχεία
σχετικά με

Την κατανάλωση Ενέργειας
Την κατανάλωση (πόσιμου) νερού
Τους κίνδυνους σε σχέση με το τοπικό
περιβάλλον
Την ευελιξία & την ικανότητα
προσαρμογής κτιρίου
Την προσβασιμότητα στο ακίνητο
Την άνεση του χρήστη και την ποιότητα
εσωτερικού αέρα

RICS Sustainability Checklist:
Αυτοψία & Έρευνα

ΒΑΣΙΚΕΣ ΠΗΓΕΣ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ

Χαρακτηριστικά Κτιρίου:
Θέση

Εξέταση Θέσης

Κτίριο

Διαθέσιμα
Έγγραφα

• Ενεργειακή Κατάταξη (εάν υπάρχει);
• Ενεργειακή Απόδοση (κατανάλωση
ενέργειας – εκτός ΑΠΕ - κατά την χρήση);
• Εκπομπές Διοξειδίου του άνθρακα;
• Διαθέσιμες/Χρησιμοποιούμενες Πηγές
ενέργειας;
• Υπηρεσίες σχετικά με την ηλικία την
αποδοτικότητα και την αναμενόμενη
διάρκεια λειτουργίας;

• Προοπτική για χρήση ανανεώσιμων
πηγών ενέργειας;
• Πιθανοί κίνδυνοι στο τοπικό
περιβάλλον λόγω εκπομπών, κ.α.;
• Κατανάλωση νερού κατά την χρήση;
• Διατήρηση Υδάτινων πόρων ή
τοποθέτηση συστημάτων για την
αποδοτική διαχείριση νερού στο
κτίριο;

RICS Sustainability Checklist:
Αυτοψία & Έρευνα

ΒΑΣΙΚΕΣ ΠΗΓΕΣ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ

Χαρακτηριστικά Κτιρίου:
Θέση

Εξέταση Θέσης

Κτίριο

Διαθέσιμα
Έγγραφα

• Εγκαταστάσεις για την μείωση των
αποβλήτων (π.χ. εγκαταστάσεις εντός
ακινήτου για τον διαχωρισμό
απορριμμάτων για ανακύκλωση);
• Ανθεκτικότητα στις συνέπειες της
κλιματικής αλλαγής (π.χ. ζημιές από
καταιγίδα – πλημύρες, διατήρηση
χρηστικότητας μετά από αύξηση της
θερμοκρασίας του περιβάλλοντος);
• Ευκολίες πρόσβασης στο κτίριο και εντός
αυτού (π.χ. ΑΜΕΑ);

• Ασφάλεια σε ακραίες συνθήκες
(πυρκαγιά, θύελλα);
• Επιπτώσεις στην υγεία σχετικά με τα
οικοδομικά υλικά και τις
προδιαγραφές του κτιρίου (φυσικός
φωτισμός/φυσικός αερισμός, κλπ..);
• …

ΒΑΣΙΚΕΣ ΠΗΓΕΣ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ

Κατανάλωση ενέργειας:
Βασικές Πηγές
πληροφοριών

Πιστοποιητικά Ενεργειακής
Απόδοσης (ΠΕΑ)
Πιστοποιητικό/Ετικέτα/
βαθμονόμηση πράσινου/αειφόρου
κτιρίου (BREEAM/LEED, κλπ.)
Σχέδια
Τεχνικές Εκθέσεις
Αυτοψία/ Προσωπική Έρευνα

ΒΑΣΙΚΕΣ ΠΗΓΕΣ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ

Κατανάλωση ενέργειας:
Βασικές Πηγές
πληροφοριών

Λογαριασμοί Κοινής Ωφελείας/
Ετήσια κόστη
Πληροφορίες από τον διαχειριστή
Συμφωνητικά και εγγυήσεις
ενεργειακής απόδοσης

ΒΑΣΙΚΕΣ ΠΗΓΕΣ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ

Διαχείριση της
έλλειψης στοιχείων,
ως πιθανός
παράγοντας κινδύνου

“Κατά την διάρκεια της έρευνας, ο
εκτιμητής θα πρέπει να ζητήσει από τον
πελάτη του
να του παρέχει στοιχεία (π.χ. για την
κατανάλωση ενέργειας).
Εάν οι πελάτες δεν μπορούν (ή δεν
θέλουν) να παρέχουν στοιχεία, το γεγονός
αυτό θα πρέπει να
αντιμετωπιστεί ως
ένας πιθανός παράγοντας
κινδύνου.”

ΠΙΝΑΚΑΣ ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΩΝ

1. Εισαγωγή
2. Σκεπτικό & Επιχειρηματική Διάσταση
3. Ενεργειακή Απόδοση
4. Βασικές Πηγές Πληροφοριών

5. Ενσωμάτωση σε μεθοδολογίες &
εκθέσεις εκτίμησης
6. Συμπεράσματα

ΕΝΣΩΜΑΤΩΣΗ ΣΕ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΕΣ & ΕΚΘΕΣΕΙΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

Εκπαιδευτικοί στόχοι
Περιεχόμενα Ενότητας:
• Ορισμοί Αξίας και σχετικές προσεγγίσεις για την
ένταξη στοιχείων ενεργειακής αποδοτικότητας/
αειφορίας στις εκτιμήσεις ακινήτων

• Καταλληλόλητα των διαφορετικών μεθόδων
εκτίμησης και τα ζητούμενα δεδομένα εισαγωγής για
την ένταξη ζητημάτων ενεργειακής αποδοτικότητας/αειφορ

• Πως υιοθετείται μια ολιστική προσέγγιση για την περιγραφή
κτιρίων στις εκτιμήσεις ακινήτων

ΕΝΣΩΜΑΤΩΣΗ ΣΕ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΕΣ & ΕΚΘΕΣΕΙΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

Εκπαιδευτικοί στόχοι
Στόχοι Ενότητας:
• Σύνταξη ενός διευρυμένου καταλόγου
χαρακτηριστικών και ιδιοτήτων των κτιρίων
που δύναται να επηρεάσουν την αξία τους
• Κατανόηση για το πώς θα μπορούσαν να
μεταφραστούν οι διαθέσιμες πληροφορίες σε συγκεκριμένα
δεδομένα εισαγωγής στις εκτιμήσεις
• Προετοιμασία βελτιωμένων εκθέσεων εκτίμησης

ΕΝΣΩΜΑΤΩΣΗ ΣΕ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΕΣ & ΕΚΘΕΣΕΙΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

Εκτιμήσεις με βάση
την αγοραία αξία

Για τις εκτιμήσεις με βάση αξίας την Αγοραία
Αξία, τα δεδομένα εισαγωγής θα πρέπει να
προέρχονται από την αγορά.

Εάν τα στοιχεία αειφορίας αποδειχθεί ότι
έχουν αντίκτυπο στην αξία του ακινήτου, θα
πρέπει να ενταχθούν στους υπολογισμούς μόνο
με την προϋπόθεση ότι ένας καλά
πληροφορημένος αγοραστής θα τα λάμβανε
υπόψη του, όπως και στον βαθμό κατά τον
οποίο αυτό αποδεικνύεται από την έρευνα της
αγοράς.

ΕΝΣΩΜΑΤΩΣΗ ΣΕ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΕΣ & ΕΚΘΕΣΕΙΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

Εκτιμήσεις με βάση
εκτίμησης την
Επενδυτική Αξία
(Worth)

Για τις εκτιμήσεις με βάση εκτίμησης την
Επενδυτική Αξία, τα δεδομένα εισαγωγής
εξαρτώνται από τον υπό εξέταση επενδυτή και
καθορίζονται βάση των ζητούμενων, των
προτιμήσεων και του προφίλ του.

Ο βαθμός ενσωμάτωσης στοιχείων αειφορίας,
εξαρτάται από τους επενδυτικούς στόχους (οι
οποίοι θα μπορούσαν να είναι δομημένοι βάση
αυστηρών ζητούμενων για αειφόρες πρακτικές).
Έτσι, παράγοντες που δεν επηρεάζουν την
Αγοραία αξία – αλλά θα μπορούσαν να
επηρεάσουν την λήψη αποφάσεων από τον
επενδυτή – θα πρέπει να ληφθούν υπόψη και να
ενταχθούν στους υπολογισμούς της εκτίμησης.

ΕΝΣΩΜΑΤΩΣΗ ΣΕ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΕΣ & ΕΚΘΕΣΕΙΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

Η ενεργειακή απόδοση ενός
ακινήτου μπορεί να συνδεθεί άμεσα

με διάφορους παράγοντες που
επηρεάζουν την αξία του!

ΕΝΣΩΜΑΤΩΣΗ ΣΕ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΕΣ & ΕΚΘΕΣΕΙΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

Η ενεργειακή απόδοση ενός ακινήτου μπορεί να συνδεθεί άμεσα με διάφορους παράγοντες που επηρεάζουν
την αξία του!

Προώθηση/
Δυνατότητα
διάθεσης

Ταχύτητα
προώθησης
Χρόνος Μίσθωσης

Μείωση/εκπτώσεις ως αποτέλεσμα
της ανάγκης εκσυγχρονισμού /
ανακαίνισης

(Τεχνική ) διάρκεια
ζωής του κτιρίου

Ωφέλιμη ζωή του
ακινήτου

Φόροι, επιδοτήσεις, ταχύτητα
έκδοσης Οικοδομικής Άδειας, κ.α.

Διαχειριστικά κόστη

Μισθωτικές Αξίες

Επιπλέον εισόδημα λόγω της παροχής
της (επιπρόσθετης) παραγόμενης
ενέργειας σε τρίτους

Εικόνα
(του ακινήτου / του
ιδιοκτήτη)

Φόροι CO2

Επίπεδο απαρχαίωσης/ Συντελεστής
(ρυθμός) απαξίωσης

ΕΝΣΩΜΑΤΩΣΗ ΣΕ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΕΣ & ΕΚΘΕΣΕΙΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

Χαρακτηριστικά
αειφόρων κτιρίων

σε σύνδεση με τον προσδιορισμό αξίας

ΕΝΣΩΜΑΤΩΣΗ ΣΕ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΕΣ & ΕΚΘΕΣΕΙΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

Χαρακτηριστικά αειφόρων κτιρίων σε σύνδεση με τον προσδιορισμό αξίας

Χαρακτηριστικά αειφόρων κτιρίων(παραδείγματα)

Ενεργειακή
Αποδοτικότητα

Μείωση επιπτώσεων
στο περιβάλλον

Αύξηση χρηστικότητας,
λειτουργικότητας,
διάρκειας και
ικανότητας
προσαρμογής

Ευκολία συντήρησης,
εξυπηρέτησης και
ενεργειών
ανακύκλωσης

Βελτίωση άνεσης και
ευεξίας χρηστών

Αποτελέσματα

Βελτίωση εμπορευσιμότητας, μείωση ρίσκου
κενού, υψηλότερη σταθερότητα χρηματοροών
Υψηλότερες προσδοκίες αύξησης μισθωτικών
αξιών
Πρόληψη απώλειας περιουσίας και μειωμένο
ρίσκο διακοπής επιχειρηματικών δραστηριοτήτων
Οφέλη αύξησης της παραγωγικότητας των
χρηστών και βελτιστοποιημένα στοιχεία υγείας
και ευεξίας
Μειωμένα κόστη αποζημιώσεων και μειωμένο
ρίσκο δικαστικών εξόδων που προκύπτουν από το
σύνδρομο "άρρωστων κτιρίων"

Αγοραία Αξία/Επενδυτική Αξία/ Αξία
Ενυπόθηκου Δανεισμού

Χαμηλότερα έξοδα λειτουργίας και διαχείρισης

ΕΝΣΩΜΑΤΩΣΗ ΣΕ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΕΣ & ΕΚΘΕΣΕΙΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

Υποθετική επίπτωση των
χαρακτηριστικών αειφορίας
στις βασικές παραμέτρους
εκτίμησης

ΕΝΣΩΜΑΤΩΣΗ ΣΕ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΕΣ & ΕΚΘΕΣΕΙΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

Υποθετική επίπτωση των χαρακτηριστικών αειφορίας στις βασικές παραμέτρους εκτίμησης

ΣΥΜΒΑΤΙΚΟ ΚΤΙΡΙΟ

ΑΕΙΦΟΡΟ ΚΤΙΡΙΟ

ΣΥΜΒΑΤΙΚΟ ΚΤΙΡΙΟ

ΑΕΙΦΟΡΟ ΚΤΙΡΙΟ

- Συνιστώσα ανάπτυξης

+ Αντίκτυπος στο
περιβάλλον και την
υγεία
+ Απαξίωση

+ Εμπορευσιμότητα

+ Άλλοι κίνδυνοι
σχετικά με το ακίνητο

+ Εμπορευσιμότητα

Κόστη για την εξεύρεση
νέου ενοίκου
Συντήρηση

Κόστη για την εξεύρεση
νέου ενοίκου
Market Rent

+ Απαξίωση

Λειτουργικές δαπάνες
που αναλογούν στους
ενοικιαστές

Λειτουργικές δαπάνες
που αναλογούν στους
ενοικιαστές

Risk Premium

Risk Premium

+ Αντίκτυπος στο
περιβάλλον και την
υγεία

- Συνιστώσα ανάπτυξης

Συντήρηση
Διαχείριση

Διαχείριση

+ Άλλοι κίνδυνοι
σχετικά με το ακίνητο

Καθαρό εισόδημα
Καθαρό εισόδημα

Risk-free rate

Risk-free rate

ΕΠΙΠΤΩΣΗ ΣΤΟ RISK PREMIUM

ΕΠΙΠΤΩΣΗ ΣΤΙΣ ΤΑΜΕΙΑΚΕΣ ΡΟΕΣ ΚΑΙ ΣΤΑ ΚΑΘΑΡΑ ΚΕΡΔΗ

Επεξεργασία από: Ito, M., 2009, “Embodiment of added value for green real estate”, paper presented at
Tokyo Workshop 2009 on Urban Cap and Trade Towards a Low Carbon Metropolis

ΕΝΣΩΜΑΤΩΣΗ ΣΕ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΕΣ & ΕΚΘΕΣΕΙΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

Βασική πρόκληση:

Η ‘μετάφραση’ των χαρακτηριστικών
αειφορίας

ΕΝΣΩΜΑΤΩΣΗ ΣΕ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΕΣ & ΕΚΘΕΣΕΙΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

Βασική πρόκληση: Η ‘μετάφραση’ των χαρακτηριστικών αειφορίας
Μέθοδοι εκτιμήσεων

Παράγοντες που καθορίζουν την Ενεργειακή Απόδοση

Εμβαδόν Ακινήτου

Τύπος και εύρος χρήσης
ανανεώσιμων πηγών
ενέργειας
Αποδοτικότητα των
συστημάτων θέρμανσης και
λοιπού εξοπλισμού στο
ακίνητο

Μέθοδος συγκριτικών
στοιχείων πωλήσεων

Κόστος εξαρτημάτων &
υλικών κτιρίου

Μέθοδος απαξιωμένου
κόστους αντικατάστασης

Τρέχον Ενοίκιο

Μέθοδος εισοδήματος

Κόστος Θέρμανσης

Θερμομόνωση στο κέλυφος
του ακινήτου

Πηγή Ενέργειας

Χαρακτηριστικά Ακινήτου

Κατανάλωση Ενέργειας/
Εκπομπές CO2

Ενεργειακή
Απόδοση

Ρίσκο

Αγοραία
Αξία

Συμμόρφωση με νομικό
πλαίσιο
Ετικέτα/Πιστοποιητικό

Εικόνα/ Εμπορευσιμότητα

Αναπροσαρμογή στοιχείων
αγοράς

Πηγή: NUWEL, 2011, Nachhaltigkiet und Wertemittlung von Immobilien – Leitfaden für Deutschland, Österreich und de Schweiz , Published by: CCRS, Center for Corporate Responsibility and Sustainability , Universität Zürich

ΕΝΣΩΜΑΤΩΣΗ ΣΕ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΕΣ & ΕΚΘΕΣΕΙΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

Μέθοδοι
Εκτίμησης

• Αναλόγως της μεθόδου εκτίμησης, τα
στοιχεία μεταφράζονται διαφορετικά.
• Οι διαφορετικές μέθοδοι εκτίμησης
συνεπάγονται διαφορετικά στοιχεία και
παραμέτρους εισαγωγής (συγκριτικά
πωλήσεων, κόστη, μισθωτικές αξίες,
αποδόσεις, απαξίωση κ.α.)
• Η χρήση διαφορετικών μεθόδων
εκτίμησης συνεπάγεται διαφορετικά
ζητούμενα/απαιτήσεις πληροφορίας

Ως αποτέλεσμα, υπάρχουν διάφοροι τρόποι να
εισάγουμε στοιχεία και πληροφορίες σχετικά με
την αειφορία και την ενεργειακή αποδοτικότητα
στην εκτίμηση ενός ακινήτου!

ΕΝΣΩΜΑΤΩΣΗ ΣΕ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΕΣ & ΕΚΘΕΣΕΙΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

“Μεταβλητές αναγωγής”
Μέθοδος συγκριτικών στοιχείων
πωλήσεων

ΕΝΣΩΜΑΤΩΣΗ ΣΕ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΕΣ & ΕΚΘΕΣΕΙΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

“Μεταβλητές αναγωγής”: Μέθοδος συγκριτικών στοιχείων πωλήσεων

Χαμηλότερα/ υψηλότερα λειτουργικά
κόστη για τον ιδιοκτήτη του ακινήτου
λιγότερα/περισσότερα κόστη
συντήρησης /ανακαίνισης λόγω
ενεργειακών προδιαγραφών

Εξήγηση:

Υψηλότερες αξίες συγκριτικών στοιχείων
για αειφόρα ακίνητα
Χαμηλότερες αξίες συγκριτικών
στοιχείων για συμβατικά ακίνητα

?? : Βάρος των προσαρμοσμένων συγκριτικών πωλήσεων

Κατ' αποκοπήν διόρθωση ποσού ως
αποτέλεσμα της υψηλότερης /
χαμηλότερης αποδοχής από την αγορά

?? … ?? : Συντελεστές διόρθωσης (π.χ. για την προσαρμογή λόγω διαφορετικής
τοποθεσίας, Οικοδομικές Άδειες, τη διάταξη, τις συνθήκες, ενεργειακή απόδοση κλπ..)
??? : Παρατηρούμενες συγκριτικές πωλήσεις

?? : Συντελεστής διόρθωσης αγοράς (πρέπει να χρησιμοποιείται όταν συνθήκες που
επηρεάζουν την αγορά δεν δύναται να ενταχθούν σε άλλους παράγοντες εισαγωγής της
εκτίμησης
Πηγή: Lorenz, D. and Lützkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation –
Systematisation of existing approaches and recommendations for future action,
Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29, No. 6, pp. 644–676

ΕΝΣΩΜΑΤΩΣΗ ΣΕ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΕΣ & ΕΚΘΕΣΕΙΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

Πρακτικές συστάσεις
για την ανάλυση
συγκριτικών
πωλήσεων

• Ακολουθήστε την κοινή (παραδοσιακή)
μεθοδολογία ανάλυσης συγκριτικών
στοιχείων, αλλά επεκτείνετε την έρευνα
με σκοπό την κάλυψη επιπρόσθετων, εν
δυνάμει σχετικών με την αξία
μεταβλητών.
• Ελέγξτε τον βαθμό κατά τον οποίο οι
πληροφορίες συγκρίσιμων πωλήσεων
περιλαμβάνουν στοιχεία/πληροφορίες
σχετικά με την αειφορία και την
ενεργειακή αποδοτικότητα.
• Επικοινωνήστε με τις επαφές άντλησης
πληροφοριών, και ζητήστε στοιχεία
σχετικά με την αειφορία.

ΕΝΣΩΜΑΤΩΣΗ ΣΕ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΕΣ & ΕΚΘΕΣΕΙΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

Πρακτικές συστάσεις
για την ανάλυση
συγκριτικών
πωλήσεων

• Καθορίστε τον βαθμό κατά τον οποίο
χαρακτηριστικά σχετικά με την
αειφορία σε ένα ακίνητο θεωρούνται
κοινή πρακτική ή όχι σχετικά με τον
Μ.Ο. Της υπό εξέταση αγοράς.
• Προσδιορίστε τον βαθμό κατά τον
οποίο το ακίνητο ανταποκρίνεται σε
σχέση με την κοινή πρακτική της
αγοράς αναφορικά με τα αειφόρα
χαρακτηριστικά του. Η αξιολόγηση θα
πρέπει να είναι τόσο ποσοτική, όσο και
βασισμένη στην επαγγελματική σας
κρίση.

ΕΝΣΩΜΑΤΩΣΗ ΣΕ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΕΣ & ΕΚΘΕΣΕΙΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

Πρακτικές συστάσεις
για την ανάλυση
συγκριτικών
πωλήσεων

• Εξερευνήστε τον βαθμό κατά τον οποίο
μια απόκλιση από την κοινή πρακτική
(Μ.Ο.) της αγοράς, δικαιολογεί
αναπροσαρμογές στα συγκριτικά
στοιχεία πωλήσεων.

Εάν τα συγκριτικά στοιχεία στην υπό εξέταση
αγορά είναι μη επαρκή, εξερευνήστε αγορές
έξω από την υπό εξέταση περιοχή(π.χ.
συγκρίσιμες αγορές/ περιοχές στην χώρα σας).

Αξιοποιήστ επιπλέον πηγές: δημοσιεύσεις, case
studies, δελτία τύπου, κ.α.

Σκεφτείτε την χρήση των στοιχείων που
παρουσιάζονται στο παρόν για να
συμβουλεύσετε τους πελάτες σας και για να
δικαιολογήσετε αναπροσαρμογές / διορθώσεις
σε συγκριτικά στοιχεία και άλλα στοιχεία
εισαγωγής στην εκτίμηση όπως η ωφέλιμη
διάρκεια, η απαρχαίωση και ο ρυθμός
απαξίωσης του ακινήτου

ΕΝΣΩΜΑΤΩΣΗ ΣΕ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΕΣ & ΕΚΘΕΣΕΙΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

Πρακτικές συστάσεις
για την ανάλυση
συγκριτικών
πωλήσεων

• Συνεργαστείτε με άλλους εκτιμητές και
επαγγελματίες του Real Estate για να
βελτιώσετε/διευρύνετε τόσο την βάση
δεδομένων σας, όσο και την δυνατότητα
ποιοτικής αξιολόγησης αναφορικά με τις
τάσεις της αγοράς σε στοιχεία αειφορίας
και ενεργειακής αποδοτικότητας, ως τομείς
που θα μπορούσαν να επηρεάσουν τις αξίες
και τους μελλοντικούς κινδύνους σε ένα
ακίνητο.

ΕΝΣΩΜΑΤΩΣΗ ΣΕ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΕΣ & ΕΚΘΕΣΕΙΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

“Μεταβλητές αναγωγής”
Μέθοδος Εισοδήματος

ΕΝΣΩΜΑΤΩΣΗ ΣΕ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΕΣ & ΕΚΘΕΣΕΙΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

Μεταβλητές αναγωγής: Μέθοδος Εισοδήματος

Διαφοροποιήσεις στις προτιμήσεις των
συντελεστών της αγοράς
Μικρότερο μερίδιο λειτουργικών εξόδων
για τους ενοικιαστές

Βελτιωμένη ανταγωνιστικότητα
Υψηλότερα κόστη ενέργειας
Δημοσιότητα από τα αειφόρα
χαρακτηριστικά

Ευκολία διεξαγωγής συντήρησης και
κοινοχρήστων υπηρεσιών
Χαμηλότερα κόστη επισκευής

Επέκταση ωφέλιμης διάρκειας ζωής
Επέκταση χρόνου συμμόρφωσης με τα
συνεχώς αυστηρότερα νομοθετικά
πλαίσια

Πιο σταθερές ταμειακές ροές
Βελτιωμένη εμπορευσιμότητα
Μικρότερες περίοδοι κενών
Οφέλη εικόνας και φήμης
Άλλοι παράγοντες

Εξήγηση:
GI: Ακαθάριστα έσοδα από μισθώματα ετησίως
OCT: Λειτουργικές δαπάνες μη συνδεδεμένες με τους
ενοικιαστές
ri Συντελεστής μηδενικού κινδύνου - risk free rate
rp Risk premium
g Growth rate
d απαξίωση
(ri + rp - g + d) All Risks Yield (ARY)

Πηγή: Lorenz, D. and Lützkendorf, T., 2011,
Sustainability and Property Valuation – Systematisation
of existing approaches and recommendations for future
action, Journal of Property Investment & Finance, Vol.
29, No. 6, pp. 644–676

Πρακτικές συστάσεις
για την μέθοδο
εισοδήματος

• Ακολουθήστε την ίδια θεμελιώδη
διαδικασία:
Αξιολογήστε τη «θέση» του ακινήτου στην
υπό εξέταση αγορά σε σχέση με τα στοιχεία
αειφορίας του και της ενεργειακής του
απόδοσης (καταναλώσεις, λειτουργικά
έξοδα, άνεση χρήστη, κ.α.).

Πρακτικές συστάσεις
για την μέθοδο
εισοδήματος

Ως νέο στοιχείο, ρωτήστε τους πελάτες σας
επιπλέον πληροφορίες για το υπό εξέταση ακίνητο.
Αυτές περιλαμβάνουν:
• Σχέδια, Αρχεία απογραφών
• Πιστοποιητικά Ενεργειακής Απόδοσης
• Διαθεσιμότητα πιστοποιητικών πράσινου/
αειφόρου κτιρίου/ετικέτες αειφορίας/
βαθμολογίες
• Ετήσια έξοδα/Λογαριασμοί λειτουργικών
εξόδων
• Καταναλώσεις

Πρακτικές συστάσεις
για την μέθοδο
εισοδήματος

• Επικοινωνήστε με τους διαχειριστές του
ακινήτου, καθώς διατηρούν, συνήθως, αρχείο
με τις καταναλώσεις και τα λειτουργικά
έξοδα. (Συνήθως διατηρούν στοιχεία από
ποσοστά κενότητας, κύκλους εργασιών κ.α.).
• Ρωτήστε τοπικούς μεσίτες για
διαφοροποιήσεις ανάμεσα σε ενεργειακά
αποδοτικά/αειφόρα και κτίρια
κατασκευασμένα με συμβατική κατασκευή
αναφορικά με ρυθμούς απορρόφησης,
προώθηση και ποσοστά πωλήσεων.
• Εξερευνήστε εάν υπάρχουν αποδείξεις στην
τοπική αγορά (ή σε συγκρίσιμες αγορές) για
«green/sustainable premiums» και/ή
«brown discounts» σχετικά με μισθωτικές
αξίες και αποδόσεις.

Πρακτικές συστάσεις
για την μέθοδο
εισοδήματος

• Ποια η δομή «πράσινων μισθώσεων» στην
χώρα σας?
• Ποιοι είναι – εάν υπάρχουν – οι τυπικοί
όροι συμφωνητικού για τον διαμοιρασμό
εξόδων ή Πώς η δομή της μίσθωσης του
υπό εκτίμηση ακινήτου συγκρίνεται με
αυτά?
• Αντιπροσωπεύει επαρκώς η επιλογή σας για
το Risk Premium και το Growth Rate το
προφίλ ρίσκου/ ευκαιρίας (ιδιαιτέρως σε
σύγκριση με όσα παρουσιάζονται στο παρόν
μάθημα)?
• Υπάρχουν στην υπό εξέταση αγορά
ενδείξεις για υψηλότερους ρυθμούς
απαρχαίωσης κτιρίων συμβατικής
κατασκευής?

Πρακτικές συστάσεις
για την μέθοδο
εισοδήματος

• Αντιπροσωπεύει επαρκώς ο συντελεστής
απαξίωσης που επιλέξατε (ή η
υπολειπόμενη ωφέλιμη διάρκεια ζωής) για
το υπό εκτίμηση ακίνητο το ρίσκο μη
συμμόρφωσης με το συνεχώς αυστηρότερο
νομοθετικό πλαίσιο για την κατανάλωση
ενέργειας?
• Υπάρχει (ή ετοιμάζεται) νομοθετικό
πλαίσιο στην χώρα σας το οποίο απαγορεύει
την ενοικίαση ακινήτων χαμηλής
ενεργειακής απόδοσης?
• Ποσοτικοποιήστε το κόστος σχετικά με τις
ανάγκες εκμοντερνισμού/ ανακαίνισης του
ακινήτου ως αποτέλεσμα της υψηλής
κατανάλωσης ενέργειας? i.e. Τα κόστη
ριζικής ανακαίνισης με σκοπό την μείωση
κατανάλωσης ενέργειας και τυχόν χρήση
ΑΠΕ.

Πρακτικές συστάσεις
για την μέθοδο
εισοδήματος

• Σκεφτείτε τις δυνατότητες τοποθέτησης
ΑΠΕ στο ακίνητο.
Αυτό θα μπορούσε να επιφέρει επιπλέον
εισοδήματα από πώληση της πλεονάζουσας
ενέργειας.

ΕΝΣΩΜΑΤΩΣΗ ΣΕ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΕΣ & ΕΚΘΕΣΕΙΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

“Μεταβλητές αναγωγής”
Αποσβεσμένο Κόστος Αντικατάστασης

ΕΝΣΩΜΑΤΩΣΗ ΣΕ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΕΣ & ΕΚΘΕΣΕΙΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

Μεταβλητές αναγωγής: Αποσβεσμένο Κόστος Αντικατάστασης

Ελαφρώς υψηλότερο κόστος
αντικατάστασης

Επεξήγηση:

Επέκταση ωφέλιμης διάρκειας ζωής

??? ????????? ???? ????
: ??????? ???? ????
???

Μικρότερα διαχειριστικά κόστη
Βελτιωμένη χρηστικότητα
Ειδικός τεχνικός εξοπλισμός κτιρίου
Κατ' αποκοπήν διόρθωση ποσού ως
αποτέλεσμα της υψηλότερης αποδοχής
από την αγορά

RC: Κόστη Αντικατάστασης
= Συντελεστής απαξίωσης λόγω ηλικίας (γραμμική απαξίωση)

D: Απαξίωση λόγω ζημιών, αστοχιών, καθυστερήσεων στην συντήρηση
OVC: Άλλοι παράγοντες που επηρεάζουν την αξία (λειτουργική απαξίωση, περιβαλλοντική
απαξίωση κ.α.
LV: Αξία γης
?? : Συντελεστής διόρθωσης αγοράς (πρέπει να χρησιμοποιείται όταν συνθήκες που
επηρεάζουν την αγορά δεν δύναται να ενταχθούν σε άλλους παράγοντες εισαγωγής της
εκτίμησης

Πηγή: Lorenz, D. and Lützkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation – Systematisation of existing
approaches and recommendations for future action, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29, No. 6, pp.
644–676

Πρακτικές συστάσεις
για την μέθοδο
Αποσβεσμένου Κόστους
Αντικατάστασης

• Εξετάστε το κατά πόσο υπάρχουν δεδομένα
για κόστη αντικατάστασης σχετικά με
ενεργειακά αποδοτικά/αειφόρα κτίρια
καθώς και για παρεμβάσεις ή εξοπλισμό
που στοχεύουν στην διαχείριση ενέργειας
και στις ΑΠΕ. Αναζητήστε αντίστοιχες
πληροφορίες από εν δυνάμει παρόχους.
• Θεωρήστε την ανάλυση του κύκλου ζωής
ενός ακινήτου ως το βέλτιστο εργαλείο για
την σύγκριση/ανάλυση εργασιών
ανακαίνισης τα οποία θα απαιτηθούν για
την διαχείριση διαφόρων μορφών
απαξίωσης.

Πρακτικές συστάσεις
για την μέθοδο
Αποσβεσμένου Κόστους
Αντικατάστασης

• Δεδομένου ότι τα παρόντα στοιχεία που
χρησιμοποιείτε (δείκτες απαξίωσης/
ωφέλιμη διάρκεια ζωής) δεν
αντιπροσωπεύουν ενεργειακά
αποδοτικά/αειφόρα κτίρια,
χρησιμοποιήστε ποιοτικές αναπροσαρμογές.
• Εάν χρειαστεί, εξετάστε την εκπόνηση
μελέτης κόστους - οφέλους σχετικά με
παρεμβάσεις στοχευμένες στην ενεργειακή
απόδοση και στις ανανεώσιμες πηγές
ενέργειας.

ΕΝΣΩΜΑΤΩΣΗ ΣΕ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΕΣ & ΕΚΘΕΣΕΙΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

“Μεταβλητές αναγωγής”
Μέθοδος των προεξοφλημένων
ταμειακών ροών (DCF)

ΕΝΣΩΜΑΤΩΣΗ ΣΕ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΕΣ & ΕΚΘΕΣΕΙΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

Μεταβλητές αναγωγής: Μέθοδος των προεξοφλημένων ταμειακών ροών (DCF)

Διαφοροποιήσεις στις προτιμήσεις των
συντελεστών της αγοράς
Μικρότερο μερίδιο λειτουργικών εξόδων
για τους ενοικιαστές
“Green lease”
Ευκολία συντήρησης, εξυπηρέτησης και
ενεργειών ανακύκλωσης
Βελτιωμένη εμπορευσιμότητα
Μικρότερες περίοδοι κενών
Χαμηλότερα κόστη εκσυγχρονισμού
/αναζωογόνησης
Χαμηλότεροι κίνδυνοι ακινήτου (δεν
έχουν ακόμη ληφθεί ρητά υπόψη στη
μοντελοποίηση των ταμειακών ροών)

Πιο σταθερές ταμειακές ροές
Βελτιωμένη εμπορευσιμότητα
Χαμηλότερος κίνδυνος σχετικά με την
πώληση
Οφέλη εικόνας και φήμης
Προοπτική για αύξηση των ενοικίων
Βελτίωση της ανταγωνιστικότητας
Υψηλότερα κόστη ενέργειας
Δημοσιότητα από τα αειφόρα
χαρακτηριστικά
Επέκταση ωφέλιμης διάρκειας ζωής
Επέκταση χρόνου συμμόρφωσης με τα
συνεχώς αυστηρότερα 7νομοθετικά
πλαίσια

Εξήγηση:
n: χρονικό πλαίσιο σε έτη
GIe: Ακαθάριστο εισόδημα από ενοίκια
OETz: Λειτουργικές δαπάνες που δεν αποδίδονται στους ενοικιαστές
για το έτος n
ME: Έξοδα προώθησης
OE: Άλλα έξοδα (π.χ. εκσυγχρονισμός)
OI: Άλλα έσοδα (π.χ. διαφημιστικές πινακίδες)
????? : Συντελεστής κεφαλαιοποίησης
???? : Ετήσια ακαθάριστα έσοδα από τα ενοίκια
????? : Λειτουργικές δαπάνες που δεν αποδίδονται στους
ενοικιαστές για το έτος n
?? : Risk free rate
?? : Risk premium
g: Growth rate
d: Απαξίωση
(???? – ?????)
:
(?? + ?? −? +?)

πλαισίου

Τερματική Αξία του Κτιρίου στο τέλος του χρονικού

Πρακτικές
Συστάσεις
Discounted Cash
Flow (DCF)

• Θεωρώντας ότι υπάρχουν αρκετές πληροφορίες
ώστε να «στήσετε» ετήσιες χρηματοροές, η
DCF σας παρέχει τη δυνατότητα (και
μεγαλύτερη ευελιξία) να λάβετε υπόψη σας ένα
ευρύ φάσμα από οφέλη/κινδύνους σχετικούς με
την διαχείριση ενέργειας/αειφορίας
εντάσσοντας στοιχεία που προκύπτουν με πιο
διαφανή και αποδοτικό τρόπο.
• Σκεφτείτε προσεκτικά την επιλογή του
συντελεστή εξόδου καθώς και όλα τα
μακροχρόνια οφέλη και κινδύνους τα οποία θα
πρέπει να αντικατοπτριστούν από αυτό.

Πρακτικές
Συστάσεις
Discounted Cash
Flow (DCF)

• Εκπονήστε ποιοτική ανάλυση (π.χ. μελέτη
κόστους - οφέλους, ανάλυση σχετική με
την υγεία και αποδοτικότητα, κόστη
κύκλου ζωής) ως επιπλέον πηγές
πληροφοριών για την παραμετροποίηση
των δεδομένων εισαγωγής στις
χρηματοροές.
• Προσπαθήστε να λάβετε υπόψη σας όσα
περισσότερα δεδομένα σχετικά με τα
έσοδα/έξοδα στις χρηματοροές και όχι στον
συντελεστή κεφαλαιοποίησης (αυξάνει την
διαφάνεια της εκτίμησης).
• Σκεφτείτε την διενέργεια ανάλυσης
ευαισθησίας/Monte-Carlo-Simulation
με σκοπό να αποφευχθεί η εντύπωση των
μη ρεαλιστικών επιπέδων ακρίβειας.

ΕΝΣΩΜΑΤΩΣΗ ΣΕ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΕΣ & ΕΚΘΕΣΕΙΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

Οι καλύτερες πρακτικές του RICS

για τις εκθέσεις εκτίμησεων

ΕΝΣΩΜΑΤΩΣΗ ΣΕ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΕΣ & ΕΚΘΕΣΕΙΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

Να περιγράφουν:

RICS “best practice”
για τις εκθέσεις
εκτιμήσεων

Με σαφήνεια τα χαρακτηριστικά και οι ιδιότητες του
ακινήτου που έχουν συλλέξει και σχετίζονται με τον
παράγοντα της βιωσιμότητας - αυτά μπορεί να
περιλαμβάνουν, ανάλογα με την περίπτωση, στοιχεία
που δεν αντικατοπτρίζονται άμεσα στην τελική
συμβουλή για την αξία

Την άποψή τους σχετικά με τη σχέση ανάμεσα σε
παράγοντες βιωσιμότητας και την προκύπτουσα
εκτίμηση, συμπεριλαμβάνοντας και ένα σχόλιο για τα
τρέχοντα οφέλη/κινδύνους που σχετίζονται με αυτά τα
χαρακτηριστικά βιωσιμότητας, ή την έλλειψη κινδύνων

Να δηλώνουν την άποψή τους σχετικά με τον πιθανό
αντίκτυπο που θα έχουν αυτά τα οφέλη ή και οι κίνδυνοι
στις σχετικές αξίες των ακινήτων με την πάροδο του
χρόνου.

Πηγή: Royal Institutions of Chartered Surveyors (RICS), 2014, RICS Valuation Professional Standards January 2014 Valuation Practice Statement 4, p. 59-60

ΕΝΣΩΜΑΤΩΣΗ ΣΕ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΕΣ & ΕΚΘΕΣΕΙΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

Διευρυμένες
περιγραφές ακινήτων
με σκοπό την
βελτίωση των
εκθέσεων εκτίμησης

• Τοποθεσία και μορφολογία αγοράς
• Χρηματοροές /Ποιότητα
χρηματοροών
• Φυσικά χαρακτηριστικά & ιδιότητες
• Χαρακτηριστικά επιδόσεων και
ποιότητας

Η αειφορία δεν θα πρέπει να
αντιμετωπιστεί ως επιπρόσθετο
στοιχείο!

ΕΝΣΩΜΑΤΩΣΗ ΣΕ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΕΣ & ΕΚΘΕΣΕΙΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

Πώς να δομήσετε την πληροφόρηση για τα φυσικά χαρακτηριστικά τις ιδιότητες του ακινήτου
στις εκθέσεις εκτίμησης
4

Τεχνικός εξοπλισμός









Συστήματα θέρμανσης/ ψύξης,
συμπεριλαμβανομένου του ζεστού νερού
χρήσης
Παραγωγή ενέργειας για ίδια χρήση και / ή για
τρίτους
Σύστημα αερισμού
Συστήματα ηλεκτρισμού συμπεριλαμβανομένου
του φωτισμού
Ανελκυστήρες και εσωτερικές μεταφορές
ΤΠΕ (Τεχνολογία πληροφοριών &
επικοινωνίας)
Παροχή νερού, διανομή και υγρά απόβλητα
(βρύσες, διαχείριση βρόχινου και "γκρίζου"
νερού, εγκαταστάσεις διαλογής, διήθηση
βρόχινου νερού κ.α.)
Συστήματα συλλογής αποβλήτων
Σωλήνες διανομής
Όργανα ελέγχου
Όργανα μετρήσεων

1








2

3

Πηγή ενέργειας

Πηγή ενέργειας (ορυκτά, ΑΠΕ) για θέρμανση
Πηγή ενέργειας (άλλα)

Περιγραφή κτιρίου A
(όγκος & επιφάνειες)

ΤΜ / Χρήση
Συντελεστής όγκου/επιφάνειας (m2/m3)
Εξωτερικές επιφάνειες και προσανατολισμός
(τοίχοι, ανοίγματα) m2 ανά είδος
Εσωτερικές επιφάνειες (m2) ανά είδος Οροφή/
ύψος δωματίου
Επιφάνειες/είδος δωματίων (π.χ. ενιαίος χώρος,
διαμερισμάτωση ορόφου)
Πλάτος στις πόρτες και τους διαδρόμους
Μέγεθος εγκαταστάσεων/αποχωρητηρίων όσον
αφορά την ανεμπόδιστη προσβασιμότητα
Αναλογία ωφέλιμης/μεικτής επιφάνειας

Περιγραφή κτιρίου Β
(Κατασκευή και υλικά)








Είδος Κατασκευής
Θεμελίωση και φέρον οργανισμός
Αποθεματικό φορτίου
Είδος εξωτερικών τοίχων/κελύφους
Είδος κουφωμάτων και υαλοπινάκων
Είδος εσωτερικών τοίχων
Υλικά εξωτερικών επιφανειών
Υλικά εσωτερικών επιφανειών
Άλλα υλικά

ΕΝΣΩΜΑΤΩΣΗ ΣΕ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΕΣ & ΕΚΘΕΣΕΙΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

Πώς να δομήσετε την πληροφόρηση για τα φυσικά χαρακτηριστικά τις ιδιότητες του ακινήτου
στις εκθέσεις εκτίμησης

Κοινωνία
Ποιότητα κοινωνίας &
πολιτισμού

Ποιότητα
τεχνικών στοιχείων

Περιβάλλον

Ποιότητα κοινωνίας &
πολιτισμού














Χρηστικότητα
Ποιότητα Περιβάλλοντος

Ποιότητα τεχνικών
στοιχείων

Ποιότητα
Οικονομίας

Οικονομία

Δομική Ασφάλεια
Πυρασφάλεια
Ηχορύπανση
Υγρομόνωση
Δυνατότητα συντήρησης
Ευελιξία και προσαρμοστικότητα
Ευκολία καθαρισμού
Διάρκεια
Ανθεκτικότητα έναντι φυσικών και
ανθρωπογενών κινδύνων
Σχεδιασμός με προδιαγραφές για
αποδόμηση και ανακύκλωση



Αισθητική Ποιότητα
Ποιότητα πολεοδομικού σχεδιασμού
Πολιτιστική αξία
Υγεία & Ευεξία
Ποιότητα εσωτερικού αέρα
Άνεση (θερμική, οπτική,
ακουστική, οσφρητική)
Ασφάλεια χρήστη
Συμμετοχή χρήστη και έλεγχος
Προσβασιμότητα

Χρηστικότητα

Ποιότητα Περιβάλλοντος



Χρηστικότητα, καταλληλότητα για
συγκεκριμένο σκοπό
Αποδοτικότητα χώρου

Ποιότητα Οικονομίας

Κόστη κύκλου ζωής




Ενεργειακή Απόδοση
Εξάντληση πόρων
Εκπομπές αερίων θερμοκηπίου και
επιβάρυνση στο φαινόμενο της
κλιματικής αλλαγής
Άλλες επιπτώσεις στο παγκόσμιο
και τοπικό περιβάλλον,
συμπεριλαμβανομένων των
κινδύνων για το τοπικό περιβάλλον
Αλλαγές χρήσεων γης και πιθανή
σφράγιση
Κατανάλωση νερού
Υγρά απόβλητα – λύματα
Απόβλητα (σχετικά με την
κατασκευή και την χρήση)

ΕΝΣΩΜΑΤΩΣΗ ΣΕ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΕΣ & ΕΚΘΕΣΕΙΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

Πρακτικές συστάσεις για τις
εκθέσεις εκτιμήσεων

Μέρος

ΕΝΣΩΜΑΤΩΣΗ ΣΕ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΕΣ & ΕΚΘΕΣΕΙΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

Πρακτικές συστάσεις
για τις εκθέσεις
εκτιμήσεων
Μέρος Α’

• Ξεκινήστε με μια διευρυμένη/
βελτιωμένη περιγραφή του ακινήτου.
• Ζητήστε από τους πελάτες σας
πληροφορίες σχετικά με τις
καταναλώσεις του ακινήτου (ηλεκτρικό
ρεύμα, νερό, κλπ.).
• Μην αισθάνεστε υποχρεωμένοι να
συλλέξετε όλες τις πληροφορίες μόνοι
σας. Εάν οι πελάτες δεν μπορούν να
παρέχουν τα ζητούμενα στοιχεία, αυτό
θα πρέπει να γνωστοποιηθεί στην
έκθεση και να αντιμετωπιστεί ως
πιθανός παράγοντας κινδύνου.

ΕΝΣΩΜΑΤΩΣΗ ΣΕ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΕΣ & ΕΚΘΕΣΕΙΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

Πρακτικές συστάσεις
για τις εκθέσεις
εκτιμήσεων
Μέρος Β’

• Γνωστοποιήστε τις πηγές
πληροφοριών που χρησιμοποιήσατε
και δηλώστε
δεδομένα/ποιότητα/αξιοπιστία (π.χ
η κατανάλωση ενέργειας έχει
αντληθεί από Π.Ε.Α που εκδόθηκε
από …το έτος 2010).
• Περιγράψτε πως στα στοιχεία
σχετικά με την αειφορία, στο υπό
εξέταση ακίνητο (ή η έλλειψη αυτών)
έχουν αντίκτυπο στην αξία.
• Γνωστοποιήστε αναπροσαρμογές
μεμονωμένων παραμέτρων εισόδου
στην έκθεση εκτίμησης.

ΕΝΣΩΜΑΤΩΣΗ ΣΕ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΕΣ & ΕΚΘΕΣΕΙΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

Πρακτικές συστάσεις
για τις εκθέσεις
εκτιμήσεων
Μέρος Γ’

• Συμπεριλάβετε τα ακόλουθα για πιο
περίπλοκα ακίνητα/εκτιμήσεις:
• Καταγραφή Κινδύνων: γραφική
αναπαράσταση των
κινδύνων/ ευκαιριών σχετικά με
την αειφορία.
• Ανάλυση Ευαισθησίας/ MonteCarlo simulation:
αναπαράσταση του πως
διαφοροποιήσεις σχετικά με τις
παραδοχές και το νομικό πλαίσιο
θα επηρεάσουν την αξία (την
ημερομηνία εκτίμησης και σε
μακροχρόνιο ορίζοντα).

Πίνακας περιεχομένων

1.
2.
3.
4.
5.

Εισαγωγή
Σκεπτικό & Επιχειρηματική Διάσταση
Ενεργειακή Απόδοση
Βασικές Πηγές Πληροφοριών
Ενσωμάτωση σε μεθοδολογίες & εκθέσεις
εκτίμησης

6. Συμπεράσματα

CONCLUSION

Δεν υπάρχει συγκεκριμένη ή αυτοποιημένη
φόρμουλα που να καθιστά μετρήσιμα τα
στοιχεία αειφορίας σε μια εκτίμηση.

Τελευταία Λόγια

Η έκταση και η προσέγγιση για την ανάκλαση
της αειφορίας στην εκτίμηση αξίας εξαρτάται
από:
Τον ακριβή ορισμό της αξίας
Το είδος του ακινήτου
Τα στοιχεία της τοπικής & της ευρύτερης αγοράς
Την κατάσταση της τοπικής & της ευρύτερης αγοράς
Τη διαθεσιμότητα συγκριτικών στοιχείων

Σημείωση: Απαιτούνται νέοι τρόποι & μέθοδοι

συλλογής, επεξεργασίας και παρουσίασης των
σχετικών πληροφοριών!

Στοιχεία ενεργειακής
αποδοτικότητας και
αειφορίας θα πρέπει να
συμπεριλαμβάνονται
στην διαδικασία
εκτίμησης με σκοπό να…

ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ

Ανταποκριθούμε σε επαγγελματικά
καθήκοντα και απαιτήσεις
Αποτραπεί η κακή εκτίμηση
ακινήτων (υπερεκτίμηση
συμβατικών κατασκευών και
υποτίμηση κατασκευών με αειφόρα
χαρακτηριστικά)
Αντικατοπτριστούν οι
μεταβαλλόμενες συνθήκες της
αγοράς
Συμμορφωθούμε με τα υποχρεωτικά
επαγγελματικά πρότυπα (π.χ. RICS)
και τα εθνικά πλαίσια (π.χ. Ελλάδα)
Εκμεταλλευτούμε τις νέες ευκαιρίες
που παρουσιάζονται

Τι είναι το RENOVALUE

Το έργο

Η εκτίμηση της ακίνητης περιουσίας
είναι μια σημαντική πτυχή του κύκλου
ζωής των ακινήτων, αυτός είναι και ο
λόγος που η προώθηση της ενεργειακής
αποδοτικότητας και των ανανεώσιμων
πηγών ενέργειας θα πρέπει να ξεκινούν
από εδώ.
Η ικανότητα απόδειξης της
επιχειρηματικής διάστασης στους
υποψήφιους αγοραστές, πωλητές,
δανειστές και επενδυτές, αποτελεί
προϋπόθεση της μετάβασης σε μια αγορά
που οδηγεί σε κτίρια Σχεδόν Μηδενικής
Ενεργειακής Κατανάλωσης (nZEBs).

Το έργο

Ωστόσο, η ικανότητα απόδειξης της
επιχειρηματικής διάστασης των αειφόρων κτιρίων
είναι αυτό που λείπει στην παρούσα φάση:
Οι επαγγελματίες εκτιμητές ακίνητης περιουσίας
δεν διαθέτουν εκείνες τις ικανότητες και τις
γνώσεις ώστε να λάβουν συστηματικά υπόψη τους
την ενεργειακή απόδοση και τις ανανεώσιμες πηγές
όταν συμβουλεύουν τους πελάτες τους.
Στόχος του RenoValue είναι να ενισχύσει το
γνωστικό πεδίο και τις δεξιότητες των
επαγγελματιών εκτιμητών ακινήτων

δημιουργώντας εκπαιδευτικό υλικό για την
εξάσκηση των επαγγελματιών εκτιμητών
ακινήτων στην ένταξη των παραγόντων της
ενεργειακής αποδοτικότητας και των
ανανεώσιμων πηγών ενέργειας στις
εκτιμήσεις ακινήτων καθώς και στο πώς να
συμβουλεύουν τους πελάτες τους.

ΕΤΑΙΡΟΙ

ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΉΘΗΚΕ ΑΠΌ
Το RenoValue είναι έργο χρηματοδοτούμενο από το
Πρόγραμμα Ευφυής Ενέργεια-Ευρώπη της Ευρωπαϊκής
Ένωσης και η διαχείριση του γίνεται από τον Εκτελιστικό
Οργανισμό για τις Μικρές και Μεσαίες Επιχειρήσεις
(EASME)

Το περιεχόμενο του παρόντος εγγράφου δεν
αντανακλά την επίσημη άποψη της
Ευρωπαϊκής Ένωσης. Ευθύνη για τις
πληροφορίες και τις απόψεις που
εκφράζονται έγκειται εξ' ολοκλήρου στους
συντάκτες

Επικοινωνία

Ιστοσελίδα
www.renovalue.eu
Twitter
@renovalueEU