,KOSTEN - KWALITEIT

WIJKWELZIJNSACCOMiMODATIES

Een onderzoek naar een rechtvaardiger budgettering in Rotterdam

D.J.M. van der Voordt D. Vrielink

.. .

Oelftse Universitaire Pers/1987

- ..-~.

KOSTEN - KWALITE.IT

WIJKWELZIJNSACCOMMODATI,ES

----- --- ----

KOSTEN - KWALITEIT

WIJKWELZIJNSACCOMMODATIES

Een onderzoek naar een rechtvaardiger budgettering in Rotterdam

D.J.M. van der Voordt D. Vrielink

Delftse Universitaire Pers/19B7

OSPA-rapport nr. 6 september 1987

uitgegeven door:

Delftse Universitaire Pers Stevinweg I

2628 eN Delft

015-78325t.

In opiT'aaht van:

OSPA. Onde rz o ek s Lns tL r uut voo r St edeboue , Planologie en Arch! tectuu.r Fakulteit der Bouwkunde

Technische Universiteit Delft 8erlageweg 1

2628 CR Delf t

015-781308

1>1 same >Vel'king me t:

Stiehti ng Ruimte Weena 732

Postbus 20732 3001 JA Rotterdam 010-4131441

Ty pe!Ve T'k :

Olga Minetti, OSPA

FotogT'ufie:

Ha n s Schou ten, Fotogratische Dienst

Hu i sd rukka r ij Ill- De If t

CIP gegeven8: Konlnklijke Bibliotheek, Den Haag

ISBN 90-6275-368-X

~1987 by OSPA/Stichting Ruimte

Overname van gedeelten van de tekst is toegestaan

o nde r b ronve rme Id 1 ng

landElll1t on1w1kll:ellllgSCEl.ntrum ",00' soeraai-cunureie accommonanes en rylmle VOOr de Jeugo In hel' woongeb1oo

1.2 1.3 1.4 1.5

Inhoudsopgave

Samenvatting

i

Samenstel1ing van de begeleidingskommissie

vii

11.. ULEIDING

1.1 Basis-budget voor ~ijkgebonden welzijnsvoorzleningen

Probleemsignalerlng Probleemstelllng Onderzoeksopzet Toelichting bij de inhoud

4 5 5 7

2.1

2. t:WALlTEITSBEPALING: METEN, WAARDEREN. WEGEN

Definitie van kwaliteit

9 to 11 13 14

2.2

2.3 2.4 2.5

Randvoorwaarden v~~r het meten en waarderen van kwaliteit

Het principe van de weglug Kriteria voor weging en waardering Kwaliteitsbepaling in de praktijk

3. OPERATIONALISATIE VAN DE KWALITEITSBKPALING
3.1 Nadere verkenning van het begdp kwaliteit 17
3.2 Funktionele kwaliteit 18
3.2.1 Hoeveelheid ruimte 18
3.2.2 Vorm en afmetingen van de afzonderlijke ruirnten 20
3.2.3 Voorzieningen/uitrusting van de ruimten 22
3.2.4 Toegepaste materialen 23
3.2.5 Situering van de ruilllten 24
3.2.6 Veranderbaarheid van het gebouw 25
3.2.7 Toegankelijkheid van het gebouw 27 3.3 Selevingskwaliteit

3.4 Technische kwaliteit

3.4.1 Bouwtechuische kwaliteit 3.4.2 Souwfysische kwaliteit

3.5 Weging van de kwaliteitsaspekten

4. OPERATION.ALISATlE VAH DE HUISVESTINGSL.ASTEN

4.1 4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.2.4

4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.S

Inleiding Vaste kosten

Kapitaalslasten

Af s ch r i.j ving/vervangi ngs re serve r I ng Huur en/of erfpacht

Ver~ekeringen. belastingen en andere heffingen

Ene rgiekos ten

Onderhoudskosten

Gebouwgebonden personeelskosten

Specifleke bedrijfskosten

Rekenwodellen voor de vereveniugsprocedure Sawenvatting operationalisatie huisvestingslasten

5. KOSTEN/DfALITlHT.SVHRGBLLJKIHG VAN VIU. VOOR1llJ:BLDPROJEKTEN

5.1 5.2 5.2.1 5.2.2 5.2.3 5.2.4 5.2.5

5.3 5.3.1 5 .. 3.2 5.3.3 5.3.4 5.3.5

Inleiding

Voorbeeld 1: Speel tuingebouw De Bolder Algemene gegevens

Ruimt ege b ru i k

Kwalite.itsbepaling van het gebouw Totaalskore voo r kwali tei t Huisvestingslasten

Voorbeeld 2: Kl.ub-' en Buur t hud s Op-en Hu Ls Algemene gegevens

Ruimtegebruik

Kwaliteitsbepaling van het gebouw Totaalskore voor kwaliteit Huisvestingslasten

28 32 32 35

42

47 47 48 49 SO 50

50 51 52 53 53 56

57 58 58 58 58 63 63

66 66 70 70 73 74

1

5.4 5.4.1 5.4.2 5.4.3 5.4.4 5.4.5

5.5 5.5.1 5.5.2 5.5.3 5.5.4 5.5.5

5.6 5.6.1 5.6.2 5.6.3

Vaarbeeld 3: Jangerenceotrum Baraeg Algeroene gegevens

Ruimtegebcuik

Kwaliteitsbepaling van het gebauw Tataalskare voar kwaliteit Huisvestingslasten

Vaacbeeid 4: Wijkcentrum Rameijnshof Algemene gegevens

Ruimtegebcuik

Kwaliteitsbepaling van het gebauw Totaalskare vooc kwaliteit Huisvestingslasten

Vergelijking van de viec vaorbeeldprojekten Kwaiiteitsbepaling

Huisvestingslasten Kosten!kwaliteitsverhouding

Ct. KONKLUSIES EN AANBEVEt.INGKN

6.1 6.2 6.3

7.

Konklusies t.a.v. de kwaliteitsbepaling Konklusies t.a.v. de huisvestingslasten Konklusies t.a.v. de veceveningsmethodiek

LlTERATUUR

Bijlage 1:

Waardecing van kwaliteit in de woningbouw

Bij lage 2:

Waaedecing van kwaliteit i.v.ro. belasting onroerend goed

Bij lage 3:

Vragenlijst t.b.v. de kwaliteitsbeaoedeling

76 76 78 78 81 82

84 84 85 86 89 89

91 91 96 99

10l. 103 105

107

109

121

125

--------- -

- i -

SAMENVATTING

Pl'obLeemate1.Ling

Bij het per wijk vaststellen van het theoretische budget voor welzijnsvoorzieningen wordt uitgegaan van een bedrag per inwoner, gekorrigeerd voor de mate van welstand of achterstand. In dit bedrag is begrepen een bepaald bedrag voor de jaarlijkse exploitatielasten van de gebouwen.

De werkelij ke exploi tat ielasten blij ken per wij k s t e rk te verschillen, zowel in absolute z Ln (o.a. doo r verschillen in omvang van de beschikba r e gebouwen) als in Kosten pee m2 gebouw. Laatstgenoemde ve r s ch l.Ll.en woeden o , a. ve r oo rz aakt door de aard van de gebouwen (goedkope, oude gebouwen of nieuwe, dure gebouwen) en door de manier waarop die gebouwen ge financierd konden worden (met een i nves terings-subsid ie of met een dure lening). Andere invloeds f aktoren dj n b. v , zelfwerkzaamheid, of de wijze waarop met het gebouw wordt omgegaan (b.v. stookgedrag). Ook speelt mee welke kostenposten tot de huisvestingslasten woeden gerekend. Sommige faktoren zijn door de wijk zelf te beiuvloeden, andere zijn min of meer toevallig.

Behalve de huisvestingslasten loopt ook de kwaliteit van de beschikbare gebouwen sterk uiteen, Oit gaat niet altijd gepaard met een overeenkomstig verschil in huisvestingslasten.

Wie veel moet uitgeven aan huisvestingslasten houdt minder over aan budget v~~r personeel en aktlviteiten. V~~r zover een en ander buiten de invloedssfeer van de wijken zelf ligt, is e r s p r ake van een zeke re on rechtvaardigheid. Di t vormde voo r de gemeente Rot terdam de aanleidi ng een onderzoek uit t e laten voeren, met als centrale vraagstelling:

"op welke bJijze kan een reohtruaard iqer ve1'deling van het budget wijkwehijnsvoo1'zieningen tot stand komen , 1'ekening houdend ve1'sahiHen in huisve8tingsLaaten en ve1'8lJhiHen in kwaLiteit?"

1.1001' met

In dit rapport ~ordt een procedure ontwikkeld om tot een rechtvaardiger budget.ve rde Hng te kamen, waarbij z owe I de kwaliteit als de werkelijke hulsvestingskosten in beschouwlng worden genomen.

KwaZiteit8bepaLing

Eers t vi nd teen nadere verkenning plaa t s van he t begri p kwal i t ei t , a Ls een ge~ogen optelsom van deelkwal it e i.t ert , Ve rvolgens wordt nade r Lngega~n op de verschillende kwaliteitsaspekten die van belang zijn voal: de kwaliteitsbepaling van gebouwen. Toegespitst op de Rotterdamse probleemstelling - kwaliteitsbepaling in relatie tot als rechtvaardig beschouwde huisvestingslasten wordt voorgesteld primair uit te gaan van het percentage 'brui kb aar vloe roppervlak' (f ak t o r A) en hierop een kwaliteitsfaktor toe te passen (faktor B), waarbij het gewicht per deelaspekt is afgestemd op het belang voar de gebruikswaarde van het gebouw. Het produkt van beide faktoren geldt dan uiteindelijk als maat voor de kwaliteit van een gebouw. In bijgaande tabel is de voorgestelde procedure kart samengevat.

Samenvattin

- ii -

Stap

Bepaal het percentage bruikbaar vloeroppervlak, gedefinieerd als:

nutllg vloeroppervlak+ 0,5 x verkeersoppervlak _ faktor A

bruto vloeroppervlak

Stap 2

Bepaal de kwaliteitswaardering (faktor B) aan de hand van de volgende wegings- en waarderingscijfers:

waarderinJ;! weging aspekt waardering weging deelaspekt waardering
/0,4 vorm/a£metingen *
van de ruimten 0,7-1,0
0,5 Funktionele 0,7-1,0 0,3 situering van
/ kwaliteit ~03 de ruimten 0,7-1,0
matedaal-
•
toepassing 0,7-1,0
Faktor B--O,25 Belevings- ** elk 14 belevings 7 meese posi!
\ kwaliteit 0,7-1,1 ---aspeke aspekten !Deest nega
1/14
***
0,25 Technische 0,7-1,0 ---L,O daglicht 0,7-1,0
kwal1teit
Stap 3 Sepaal de totale kwaliteitsindex als faktor A x faktor B. Toelichti ng:
* 1,0 goed ** I, 1 zeer goed > 80 PDt *** 1,0 goed
0,9 ~ redelijk goed 1,0 ~ goed 61-80 PDt 0,9 0 matig
0,8 ~ matig 0,9 matig 51-00 pnt 0,8 = slecht
0,7 slecht 0,8 slecht 30-50 pnt 0,7 D oDtbreekt
0,7 zeer slecht .. <- 30 pnt ten onrecht - iii -

Bewust zijn een aantal deelaspekten huiten de kwaliteitsfaktor B gehouden. Voor een aantal deelaspektenwordt voorgesteld de wijk alsnog in de gelegenheid te stellen een tekort aan kwaliteit op te heffen via het investeren in verbeteringsmaatregelen en de daaruit voortvloeiende extra huisvestingslasten te betrekken in de vereveningsprocedure. Dit betreft de aspekten

- veranderbaarheid van het gebouw en toegankelijkheid van het gebouw (beiden deelaspekten van funktionele kwaliteit).

- kunstverlichting, verwarming, akoestiek en ventilatie (allen deelaspekten van bouwfysische kwaliteit als onderdeel van technische kwaliteit) •

Oaarmee wordt voorkomen dat non-kwaliteit in stand wardt gehouden. Voor het deelaspekt 'uitrusting!voorzieningen' per rUimte wordt in geval van gebrek aan kwaliteit hetzelfde voorgesteld, terwijl in geval van 'e~tra kwali t e i t ' (= boven een als gebruikelij k geacht ' bas Lsnf vcau ") wordt voorges teid dez e ext r a kwali tei t in geld ui t te drukken in de vorm van de theoretische vervangingswaarde. De hieruit voortvloeiende extra exploitatielasten dienen vervolgens van de totale huisvestingslasten afgescheiden te worden en buiten de vereveningsproeedure c s q , budgetkorrekties te worden gehouden.

Ten aanzien van het deelaspekt enecgetisehe kwaliteit wordt voorgesteld een afzonderlijk onderzoek te (laten) verriehten naar mogelijke energiebesparende maatregelen per gebouw in eelatie tot het huidige energieverbruik, zodat een weloverwogen kosten/baten analyse kan worden opgesteld.

Ten aanzien van het aspekt bouwtechnisehe kwali tei t wo edt voorgesteld deze uit r e dr ukken in te verwaehten hecstelkosten c.q. geraamde onderhoudslasten per j aa r en ze daarna te betrekken in de vereveningsprocedure.

Er wordt geen oordeel uitgesprok.en of e r genoeg m2 beschikbaar zijn, noch per wijk, noeh per gebouw, noch per euimte. Normen daarvoor ontbreken zodat in principe wijken zelf mogen bepalen hoeveel m2 wijkgebouwen te realiseren met het besehikbare budget.

opel"ationaLiaatie van de huisvestingsLasten

De analyse van het begdp kwaliteit en de vertaling hiervan in ee n voorstel tot kwaliteitsbepaling van wijkwelzijnsaccommodaties wordt gevolgd door een nade re analyse van de huisvestingslasten en de ver+ schillende kostenposten waaruit deze z i j n samengesteld. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in beInvloedbare en niet-beinvloedbare Kosten. Acnterliggende gedachte daarbij is om wijken met meer dan gemiddeld hoge huisvestingslasten per m2, een aanvullend budget toe te kennen, voor zover het gaat om niet (meer) door hen zelf te beinvloeden kostenposten.

Op grond van een zorgvuldige analyse van de versehillende kostenposten wordt gekonkludeerd. dat de kapitaalslasten verreweg de belangrijkste brcn z Lj n van verschillen in niet-belnvloedbare huisvestingslasten en

- i1) -

daarmee als voornaamste uitgangspunt gelden voor de gewenste budgetkorrekties. Oaarbij wordt onder kapitaalslasten verstaan: de rente en aflossing van leningen. Huur en erfpacht worden op dezelfde lo1ijze verwerkt als de kapitaalslasten.

Afsehrijvingen in de zin van vervanglngsreserveringen kunnen in de kostenvergelijking buiten besehoulo1ing gelaten worden.

Ten aanzlen van de kostenpost onderhoud wordt voorgesteld een zorgvuldlge raming te maken van de benodigde herstelkosten over een middellange te rmij n en de daarui t voortvloeiende exploi tatie las ten op dezelfde wij ze in de vereveningsprocedure te verwerken als de kapitaalslasten.

Verder wordt voorgesteld de kostenposten schoonmaak-onderhoud en verzekeringen/belastingen buiten de budgetkorrekties te houdeD. Om de nodige pr Lkke Ls tot energiezuinig gedrag en het nemen van energiebesparende maat regelen te behouden, wo.rdt voorgesteld de energiekosten eveneens bulten de vereveningsprocedure te houden.

Tenslotte is vastgesteld, dat ook de gebouwgebonden personeelskosten (beheerders en beroepskraehten) in de kosten!kwaliteitsvergelijking buiten besehouwing kunnen worden gelaten. Uitgangspunt daarbij is, dat men per wijk en per gebouw zelf moet kunnen beslissen welke werkzaamheden men door beroepskrachten, beherend personeel, derden of vrijwilligers wil laten uitvoeren, zonder dat dit van invloed is op het door de gemeente ter besehikking te stellen wijkwelzijnsbudget.

Naar een p€ohtvaardigep kosten/kwatiteit8vephouding

De operationalisatie van de relatie tussen kosten en kwaliteit - met als beoogd eindresultaat een rechtvaardiger verhouding t us s en de kwaliteit (en kwantiteit) van de accommodaties waarover een wijk beschikt en de lasten die deze met zi ch meebrengen - wordt uitgewerkt in de vorm van enkele rekenmodellen. In het verevenlngsvoorstel dat als meest adekwaat model naar voren komt, is het begrip 'rechtvaardig' vertaald in 'gelijke huisvestingslasten per op kwaliteit gewogen 1112 gebouw', met a Ls uitgangspunten dat

- voorkomen moet worden dat elgen initiatief, ereativiteit en inventiviteit wordt 'weggenivelleerd' (denk aan zelfwerkzaamheid, akties t.b.v. Eondsverwerving, zorgvuldig omgaan met het gebouW' e.d.),

de kompensatie van relatief hoge huisvestingslasten per m2 beperkt word t tot maximaal het gemiddeld aantal m2 accommodat ie per inwoner, vanult de gedachte dat wie over extra veel dure 012 beschikt niet voor aIle m2 gekompenseerd dient te worden.

Ter illustratie is de voorgestelde vereveningsprocedure om tot een reehtvaa rdiger budge t tering per wij II. te komen, samengevat in bij gaande tabel (fictieve cijfers).

- v -

Samenvatting vereveningsprocedure

1- Wij kgegevens Wijk A
aantal m2 400 m2
aantal inwoners 10.000
huisvestingslasten
per m2 f 150,-
kwaliteit
faktor A x faktor B 0,75 '"
Wijk B IHjk C Gemiddeld
1200 m2 900 m2
15.000 12.000
1 100,- 1 200,- 1 144,-
0,80 0,85 0,81 2. Vereveningsvoorstel

huisvestingslasten

per m2, gekorri- 1 200,geerd op kwaliteit

1 125,-

1 235,23

f 176,70

verschil t.o.v.
gemiddelde + f 23,30 -/-1 51,70 + f 58,58
aantal m2/inwoner 0,04 0,08 0,075 0,068
400 x 1200 x (:de "'*)
23,30 = =l : f 51,70 ***
f saldo
budgetkorrektie + f 9.320 -/-f 62.040 + 1 47.800 + J 4.920 Uitgegaan wordt van het gewogen gemiddelde. De gemiddelde huisvestingslasten zijn b.v. aiet (150 + 100 + 100)/3 ~ f 150,-, maar

(400 x 150 + 1200 x 100 + 900 x 200)/2500 = f 144,-

Vanwege het inbouwen van een 'plafond' in geval van een positieve budgetkorrektie (tot een maximum van het gemiddeld vloeroppervlak per inwoner) krijgt wijk C er niet 900 x f 58,58 bij, maar

(12.000 x 0,068) x f 58,58 = 816 x f 58,58 = f 47.800.

Doordat de positieve budgetkorrekties voor wijk C gemaximeerd worden ontstaat er een klein batig saldo.

Omdat z Lch geregeld wij zigingen kunnen voo rdoen in de huisvestingslasten, df eut de ve revening jaarli.j ks getoetst en waar nodig bijgesteld te worden.

- vi -

Praktijktoets

De ontwikkelde voorstellen zij n op bruikbaarheid getoetst in e e n viertal voorbeeldprojekten: een speeltuingebouw, een klub- en buurthuis, een jongeren centrum en een multifunktioneel wijkcentrum. Uit de kostenanalyse van deze voorbeeldprojekten is gebleken, dat de beschikbare jaarrekeningen in het algemeen voldoende informatie bevatten om de budgetko r r ek t Le s te kunnen berekenen voor zover het de kapi taalslasten betreft, mits deskundig gelnterpreteerd.

De berekening van de te verwachten onderhoudskosten is echter nlet aan deze jaarrekening te ontlenen, zo da t een kostentechiseh onde rzo ek van alle wijkwelzijnsaeeommodaties noodzakelijk is.

Ten aanzien van de kwaliteitsbepaling blijkt uit de proeftoetsing dat de voorgestelde methodiek redelijk goed bruikbaar is in het Heht van de probleemstelUng van dit onderzoek, ondanks enkele kantttekeningen die inherent zijn aan elke kwaliteitsbeoordeling.

A1.gemene konktusie

Gekonkludeerd kan 1010 rden, da t de ontwikkelde ve reve Ilings procedu r e inderdaad bijdraagt tot een op z Lj n minst reehtvaardiger budge tve rde l Lng t.o.v. de huidige procedure. De op kwalitelt gekorrigeerde kapitaalslast blijkt in de vier voorbeeld proj ek.t e n t e va r Le ren van f 0,53 tot f 274,74 per m2, waarmee de noodzaak van budgetkorrekties voldoende lijkt te zijn aangetoond.

Wannear de huisves tings lasten (1. e. kapi t aa Ls las t en en onde rhouds La s t en) per aeeommodatie resp. per wijk bekend zijn en ook de kwaliteit van de aeeommodaties is vastgesteld, zijn de budgetkorrekties vrij eenvoudig te berekenen. Omdat de benodigde bewerkingen vaststaan is §,§n en ander bovendien gemakkelijk met de komputer uit te voeren. Omdat ~ieh zowel in gebouwkenmerken als huisvestingslasten in de loop van de tijd wijzigingen voordoen, z a L het bast and regelmatig (b s v , jaarlijks of tweejaarlijks) opnleuw doorgerekend moeten worden. Omdat de meeste wijken naa r verwaehting zowe I over du r e a Ls goedkope aeeommodaties zullen beschikken, valt te verwaehten dat vereve.ning op wijkniveau tot beperkte budgetkorrekties aanleiding zullen geven. Waar toch grote afwij ki ngen naa r voren komen tussen het huidige budget en he t theoretiseh berekende, als mee. rechtvaardig besehouwde budget, dienen maatregelen te worden genomen om al te grote sehokeffekten te voorkomen. Denkbaar is am de verevening geleideUjk in te voeren door deze over meerdere jaren te spreiden.

- vii -

~enstelling van de begeleidingsko.missie

ir. J.R. van Bokhoven dhr. A. van Dieroen dhr. P. de Heer

dhr. J. van Kooten mevr. E. de Lange dhr. G. van de Linden

drs. M.H.H.K. Tacken

Stichting Ruimte

secretarie-afdeli ng Wijk we Iz 15 ns z ake n secretarie-a fdeling Wij kwelzij nszaken Q- en Q team

sec~etarie-afdeling Wljkwelzijnszaken Dienst v~~r Recreatie en Wijkaccommodaties

Vereniging voor Club- en buurthuiswerk Rotterdam

Onderzoeksinstituut voor Stedebouw. Planologie en Architectuur, T.U.-Delft

d hr. 1. Lovi sa

-_-

- 1 -

1. INLEIIHNG

1.1 Basia-budget voor wijkgebouden welt:1jnsvoorz.ieningell

Om mensen de mogeUjkheid te geven z e l f s t and.Lg en met e Lkaar een leefbare samenleving op te bouwen respectievelijk in stand te houde n , zijn verschillende voorzieningen nodig. Waar het gaat om het, versterken van de sociale st ru c t uur en Lnd L viduele opvang of doorverwij zing zij n naas t stedelijke voorzieningen voora1 ook wijkgerichte en wijkgebonden voorzieningen vereist. De gemeente Rotterdam heeft daarom een basis-budget model ontwikke1d dat een minimaal niveau van dit soort voorzieningen per wijk moet garanderen. Omdat de gemeente uitgaat van mondige burgers die zelf het beste kunnen bepalen waaraan voo r hen a Ls wijk het meest behoefte is, worden per wijk geen voorzieningen maar budgetten toegedeeld. Binnen het toegewezen budget mag e Lke wijk zelf bepalen hoe men de beschikbare gelden wit besteden. Het benodigde budget per wijk of plangebLed wordt berekend op basis van twee kriteria:

a. het aantal inwoners

b. de mate van welstand/achterstand

Ais basis-budget is een bedrag van f 70,- per inwoner vastgesteld (peildatum 1983). Dit bed rag is gebaseerd op een basis-voorzieningenpakket voor een denkbeeldige wijk van 10.000 inwoners (t abe I 1). In dit budget is uitgegaan van ca. f 20,- per inwoner aan accommodatielasten. Er wordt van uitgegaan dat wijken, die meer problemen hebben dan deze denkbeeldige wijk, ook meer voorzieningen no dig habben , Daar t oe is per wijk een achterstandsscore berekend, op basis van 7 indikatoren:

deelname percentage van 17- en 18 jarigen aan het dagonderwijs percentage thuiswonenden dat bijstand ontvangt

percentage bu I t en.Lande r s , inclusief de mensen die in Suriname of de Nederlandse Antillen zijn gebaren

• geraamd werklozenpercentage onder de mannelijke beroepsbevolking mebiliteit (percentage gevestigd/vertrokken t s o-.v , de totale wtjkbevelking

gemiddeld bouwjaar van de woningen

• aantal gezinnen als percentage van het aantal huishoudens

De aldus berekende achterstandsscore varieert van - 2.64 tot + L79. Voor de achterstands toeslag wordt uitgegaan van een bed r ag van f 60,per inwoner, waarvan f 10,- voor accommodatielasten. De achterstandstoeslag wordt (naar rato) uitbetaald vanaf een achterstandscore van + 0.50, die is de gemiddelde score voor Zuidwijk en Vreewijk.

- 2 -

Bij de uitwe~king van het Volumebeleid Wijkwelzijnsplanning zijn voor de accommoda t ie lasten een tweetal kor rekt ies toegepas t ;

a. Sommige wijken worden binnen hun budget geconfronteerd met kortgeleden gestichte en dus relatief dure welzijnsaccommodaties. Wanneer de werkelij ke accommodatielas ten van accommodat ies in een plangebied hoger zijn dan het daarvoor bedoelde bedrag uit basisbudget en achterstandstoeslag samen, dan worden deze meerkosten in de theoretische budgetbepaling voor 60% gecompenseerd.

b. In een aantal wijken, met name aan de rand van de at ad , zijn groots chal ige Spo r t - en Rec rea tie voo rz i e fli nge n zoa Is zwembaden en s po r tveiden wijkgebonden verklaard en in het wijkwelzijnsbudget opgenomen. In het basisbudget is hiermee geen rekening gehouden, omdat die voorzieningen slechts in een beperkt aantal wijken wijkgebonden zijn verklaard. Voor het in stand houden van die voo r z ieningen WQ rdt een zgn. 5- en R compensatie aan het basis budget toegevoegd. Om de eigen verantwoo~delijkheid van de plangebieden vooe deze voorzieningen uit te laten komen, heeft de gemeente besloten de compensatie voo r deze voorzieningen t.e bepeeken tot 80%. De resterende 20% moet gevonden worden door intensiever gebruik van de voorzieningen of tariefsverhogingen (verhogen van de inkomsten) dan we L door het afstoten van voorzieningen (verlagen van de uitgaven). Een wijk kan ook besluiten de resterende 20% te financieren uit het basisbudget of de achterstandstoeslag.

Wanneer- de aldus berekende bedragen per wijk bij elkaar worden opgeteld, ontstaat het volgende beeld (pei1datum 1983, afgeronde bedragen):

basis budget aehterstandstoeslag acco~modatietoeslag 5- en R. campensatie

38.485.000 20.885.000 4.390.000 9.608.000

totaal wenseIijk budget

f 73 .• 368.000

De d aad we rke I ij ke t oegeweze n budge t ten pe r wi j k ve r s ch i 11 e n ove rigens (nog ) aanzienlijk van de theoretisch berekende budgetten vo Igens de hiervoor besehreven procedure. De historisch gegroeide situatie is zodanig, dat sommige wijken ve r boven de norm zitten en anderen er onder. Om a1 te grote schokeffekten te voorkomen heeft de gemeente besloten de verevening tussen de theoretisch reehtvaardig geachte budget ten en de feitelijk toegewezen budgetten te verde len over dr-Ie beIeidsperioden, bij e Lkaa r een pedode van twaalf j aa r , Bovendien wordt bij bezuinigingsaanslagen zoveel mogelljk rekening gehouden Illet de gewenste budgetverde1ing. Zo is bij de bezuiningsoperaties I en II (ruim 6 miljoen over de periode '83-'86 en ruim 5 miljoen over de periode '85- '87) de cot a.Le aanslag ve rdee1d over de boven-normwij ken.

- 3 -

Tabel 1: 8asis-voorzleningenpakket voor een denkbeeldige wijk van 10.000 inwoners*

Ben buurtaccommodatie voor aIle werksoorten/functionarissen c.q. meerdere accommodaties (totaal 400m2), met als kapitaalslasten

f 120.000,-

en als huisvestingslasten

(verder zal de huisvesting moeten worden gefinancierd door verhuring aan derden)

f 80.000,-

organisatorisch personeel

0,5 coordinator

1 fin. administratieve kr ach t 1 adminlstratieve Kracht

organisatielasten

uitvoerend personeel

0,5 opbouwwerk/buurtwerk 0,4 raadsliedenwerk

0,6 A.M.W.

1 peuterspeelzaalwerk (2 K 20 uur) 1 oudere jeugdwerker

0,5 kinderwerk

D,5 volwassenenwerk

1 ouderenwerk/dienstencentrumwerk

J 110.000,-

f 35.000,J 40.000,f 35.000,-

f 12.000,-

1305.000,-

1 35.000,f 15.000,f 35.000,- 1 40.000,! 60.000,f 30.000,f 30.000,I 60.000,-

activiteitensubsidie: per hele formatieplaats uitvoerend werk (niet A.M.W. en I.R.R.)

I 6000,- per jaar

subsidie vrijwil1igerswerk

kleinschalige sportvoorzieningen

f 27.000,-

f 15.000 ,-

1 20.000,-

TOTAAL

1 689.000 ,-

*) Op grond van deze opzet heeft de gemeente het theoretische basis budget vas tgesteld op I 70, - per i nwoner, waarvan f 20,- aan accommodatielasten.

(Br'on : Verzameling 1983, Gemeente Rot t er d am )

- 4 -

1.2 Probleell. 8igualet"ing

Ondanks de genoemde korrekties voo r extra hoge accommodatielasten en bovenwij kse sport- en rekreatievoorzleningen blij ken in de j aarlij kse accommodatie1asten per inwoner tussen de diverse wijken grate verschi1- lende voo r te k ome n , Deze verschillen kunnen zi ch e ne r z Lj da voordoen a Ls gevolg van eigen keuzes. Kostenverhogende faktoren zijn bijvoorbeeld het klezen voo r een wat ruimer bouwvolume (meer gebcuve n , meer m2) of meer kwali t ei t (meer comf o r t , luxere aEwe rk I ng , ruimte 11j k-visueel interessante maar dure oplossingen zoals vides). Daar tegenover kuunen wij ken door een creatief en inventief beleid ook invloed uitoefenen am de kosten te drukken, bijvoorbeeid door ze1fwerkzaamheid tijdens de bouw en in het gebruik (schoonmaak, onderhoud) of door zuinig om te gaan met energie ten behoeve van verwarming, verlichting of ventilatie.

Naast dez e zelf te beinvloeden faktoren heefc elke wijk te maken met een aantal toevallige faktoren, waarop men geen of aanzienlijk minder invloed heeft. Voorbeelden van dit soort faktoren op het gebied van de vaate lasten zijn o.a.:

het al dan niet kunnen beschikken over investeringssubsldies door het Rijk, de Provincie, de Gemeente of Particuliere Fondsen

het al dan niet kunne n beschikken over bijdragen in een niet-geIdelijke vorm, bijvoorbeeld het beschikbaar stellen van een oud gebouv tegen re1atief lage kosten

huurinkomsten van derden; wanneer de huurbijdrage afkomstig is van een gesubsidieerde instelling is in feite sp r ake van een verkapte (indirekte) subsidie

• de historische kostprijs: de investeringskosten zijn sterk afhankelijk van de marktsituatie en de loon- en mateeiaalprijzen op het moment van bouwen, waardoor grote niet-beinvloedbare ve rschillen in j aa rlij kse huisvestingslasten bestaan.

Kostenverhogende faktoren op het gebied van de veranderlijke huisvestingslasten zijn bijvoorbeeld:

een lage energetische kwaliteit: sommige gebouwen dateren van v66r de energiecrisis, andere gebouwen zijn recent ontwlkkeld en veel energiebewuster ontwoepen,

een s1echte bouwkundige staat van onderhoud; oude gebouwen vergen veelal meer onderhoud dan nieuwe gebouwen, in gebouwen loIaae noodgedwongen met goedkope materialen is gewerk t doen zich mee r probleme n voor dan in accommodaties waarbij a1 in het ontwerp rekening is gehouden met onderhoudsgevoel igheid (toepassi ng van duu rz aue mate ria1en e.d.) ,

situationele omstandigheden; in wijken waar veel vernielingen en inbraken voorkomen zlj n soms kcs t ba re . bevei 1 Lg Lngamaat; regelen nodig, sommige gebruikersgroepen gaan slordiger met hat gebouw om dan anderen, etc.

Gevolg van dit alies is, dat de totale jaarlijkse accommodatielasten per inwoner voor de verschillende plangebieden s t e rk kunnen verschillen, z ond e r dat de wij ken hier ze Lf vee 1 invloed op kunnen ui toefenen. Daa r+ door is de ene wijk aanzienlijk meer kwijt aanaccommodatielasten dan de andere wijk en houdt dus automatisch minder budget over voor personeel

- 5 -

en aktiviteiten. De huldige methode om de 'meerkosten' voor accoml1lodaties t. o , v. het basis budget + achters tands toes lag in het theore tische budget voor 60% te compenseren wordt dan ook als ontoereikend ervaren.

1.3 Problee.llIs telling

Om de gekonstateerde onreehtvaardigheid op te heffen of op ZlJn minst te varrnf nde ren , heeft de gemeente Rotterdam aan Stiehting Ruimte en het O. S. P. A., Onderzoeksinstituut voo r St ede bouw , Planologie en Architect uur , opd racht verleend tot het opzetten van een onderzoek. De centrale vraagstelling hiervan kan als voIgt worden samengevat:

"Op welke wij ze kan een reehtvaardiger verde ling van het budget voor wijkwelzijnsvoorzieningen tot stand komen, rekening houdend met verschillen in accommodatielasten en verschillen in kwaliteit?"

Het onderzoek concentreert zich op de wijkgebonden voorzieningen. De eerder genoemde Sport- en Rekreatievoorzieningen vallen e r dus buiten. Uit eraard dient de te ontwikkelen korrektieme thodiek zich voo r a I te richten op de 'toevallige faktoren' die ten g r ond s Lag liggen aan de ver:sehillen i. n j aarlij kse huisve st ingslast en. Verschillen die voortvI oe Len u Lt; 'eigen keuzes' mogen niet tot b Lj s t e Ll t.ng leiden. Dit geldt zowel voo r eigen keuz e s die kostenverhogend werken als veer beslissingen die genomen zijn om de kos t en te drukken. Voorkomen moet worden dat een aktieve bijdrage van de wijk aan kostenbesparende maatregelen in de vorm van zelfwerkzaamheid of zuinig energieverbruik wordt 'Ioleggekorrigeerd'.

1.4 Onderzoeksopzet

Het onderzoek am te komen tot een rechtvaardigee kos ten/kwaH tei tsverhouding van wij kwelzij nsaccommodaties op wij kni veau wordt in twee fasen uitgevoerd.

Pase t: Instrumencontwikkeling

Dez e fase omva t het onderhavige onderzoek en is pr Iraa Lr gericht op de ontwikkeling van een korrektiemethodiek e.q. vereveningsintrument. Daarbij kunnen de volgende stappen worden ondersc.heiden:

a. Nadere analyse van het beg rip kwali t e Lt en de ontwikkeling van een methodiek am de kwaliteit van een gebouw mee t.baa r te rna ken.

b. Nadere analyse van de feitelijke accommodatielasten. am zowel de tot ale accommodatielasten als de verschillende componenten per gebouw en op wijkniveau met e l kaa r te kunnen vergelijkeo is een eenduidig begd ppenkader noodzakelij k , Daarbij zal zoveel mogelij kaanslui ti.ng worden gezocht bij gangbare definities aoa l s b ,v, omschreven in NEN 2631 en NEN 2632 (r e sp , Investeringskosten en Exploitatielasten van gebouwen).

- 6 -

Voorts zal worden nagegaan we lk dee.l van de las ten belnvloedbaar respektievelijk niet-beinvloedbaar zijn.

c. Nadere analyse van de relatie t us sen kwaliteit en huisvestingslasten en het beg r Lp rechtvaardigheid in relatie tot de kosten/kwaliteitsverhouding van wijkwelzijnsaccommodaties.

d. Toetsen van het op basis van de stappen a tIm e ontwikkelde ve reve+ ningsinstrument aan een vier tal proefcases. Gekozen is voor een spee Lt ut nge bouv , een k l ubhu i s , een j ongerencent rum en een mul ttfunktioneel wijkcentrum.

e. Konklusies trekken t.a.v. de toepassing van de ontwikkelde korrektiemethode.

Fase II: Toepassing van het instrument

In deze fase zal het in fase I ontwikkelde instrument t oege p as t worden om aIle wijkwelzijnsbudgetten te korrigeren op 'toevallige' verschillen in accommodatielasten. Daartoe zljn de volgende stappen noodzakelijk;

a. Ve rzamelen van gegevens over aIle wij kgebonden weh:ij nsaccommodaties (gegevens over gebouw!gebruik!beheer/kosten).

b. Vergelijkbaar maken van de accommodatielasten en vaststellen van de accommodatielasten per wijk.

c. Bepalen van de kwaliteit van elk gebouw.

d. Berekenen van de theocetische budgetkorcekties op basis van de in Ease 1 ontwikkelde korrektie methodiek.

e. Formuleren van een beleidsvoocstel t.a.v. de wijze waarop de a Ldu s berekende budgetkorrekties uitgevoerd dienen te worden.

Fase II valt buiten het onderhavige onderzoek en zal in principe door de gemeente zelf ter hand worden genomen.

Tabel 2 geeft een beeld van het aantal accommodaties dat in deze ve reveningsprocedure betrokken zal worden.

Tabel 2:\01 ij kwelzij nsvoorz ieningen in Ro t terdam (peildatum 21-10-1986).

aantal vloeroppeJ::vlak
club- en buurthuizen 205 53.186 m2
dienstencentra 55 30.815 m2
jongerenwerk 15 5.890 m2
wijkaccommodaties 137 41.077 m2
speelplaats/tuin 47 4.225 m2
TOTAAL 459 135.192 m2
Bron: DRaS - SB - Vastgoed. - 7 -

1.5 Toelichting bij de inhoud

In dit rapport wardt verslag gelegd van de werkzaamheden in fase I.

Berst vindt een nade re verkenning plaats van het beg r I p kva Li.t e Lt , als gewogen optelsom van deelkwaliteiten (hoofdstuk 2). In het volgende hoofdstuk wordt nader ingegaan op verschillende deelaspekten die daarbij kunnen worden onde r sche t den , Daa r b l ] wocdt tevens aangegeven hoe in een konkreet gebouw de verschillende kwaliteiten vastgesteld en gewaardeerd zouden kunnen worden. Nader toegespitst op de Rotterdamse situatie wordt tenslotte een voorstel geformuleerd OlD tot een totaalscore per gebouw te komen (hoof d s tuk 3). Vervolgens worden de verschillende kostenfaktoren nade r onder de loupe genomen (hoofdstuk 4). De praktijktoetsing vindt plaats in hoofdstuk 5, waarna hoofds tuk 6 het geheel afsluit met een beknopte evaluatie van de praktische hanteerbaarheid en inhoudelijke betekenis van de ontwikkelde korrektie me t hod I ek en de f o rmc Le r Lng van een aantal aanbevelingen.

- 9 -

2. KliALlTEITSBEPALING: KETSS. WAARDEREN. WEGEN

2.1 OefLDitie vaG. lewaliteit

De dikke van Dale omschrij ft kwa li teit. als vo Lg t :

L. hoedanigheid, bep , van stoffen en waren met betrekking tot het gebruik dat ervan gemaakt moet worden, de deugdelijkheid

2. eigenschap (met betr. tot waardering), inz. van personen

3. s t aa t , waardigheid, funktie (b.v. in de zin 'in zijn kwaliteit als voorzitter .•• ')

De omschrijvlng onder L is eenzijdig op deugdelljkheid gericht. In geval van s t of fen en wa ren kunnen immers ook eigenschappen als k l eur , vo rmge+ ving, esthetiek e.d. een rol spelen.

De omschrijving onder 2 haait eigenschap en waardering door elkaar. Beter is het onderscheid ce rnaken tussen:

a. eigenschappen of kenmerken van een produkt, die op zichzelf neutraal zijn, b ;v , lengte van een t af e l , maximum snelheid van een auto. het brute vloeroppervlak van een gebauw, de vorm en afmetingen van een ruimte,

b. de waarderi ng van deze kenme rken in re l at i.e tot een bepaald doe I, b.v. de geschiktheid van (de vorm en af me t Lng en van) een ruimte a Ls peuterspeelzaal.

De elsen die aan (kenmerken van) produkten gesteld worden zij n te gebruiken als toets voor de waardering. Aldus kan kwaliteit worden gedefinieerd als 'de mate waarin een produkt voldoet san de aan dat produkt gestelde eisen'.

Omdat aan een produkt verschillende eigenschappen te onderscheiden zijn, verelst een kwaliteitsbeoordeling eerst een analyse van de eigenschappen die in het oordeel betrokken die.nen te worden. Van elk van deze kenmerken moet vervolgeDs worden vastgesteld aan de hand van welke maatstaven dit kenmerk te meten is, b.v. aantallen, afstanden, omvang. Voorts dient aangegeven te worden welke waardering de aan- of afwezigheid van bepaalde kenmerken c.q. de uitkomst van de meting oplevert, aan de hand van eveneens zorgvuldig te analyserenl te formuleren eisen. Tens lot te dient vastgesteld ce worden hoe zwaar elk van de betrokken deelaspekten in het oordeel mee moet wegen. Het totaaloordeel over de kwaliteit lean dan opgevat worden a Ls een (expli ciet of impliciet) gewogen optels om van eigenschappen met bijbehorende waarderingen.

- 10 -

Dit alies betekent dat een antwoord gevonden moet worden op de volgende vragen:

We Ike kwali teitsas pekten zij n relevant voor een kwali te it sbepali ng van gebouwen?

Aan de hand van welke maats Caven kunnen de verschi llende kwali teltsaspekten gemeten worden c.q. meetbaar worden gemaakt?

WeIll. gewicht client aan de verschi11ende deelaspekten te worden toegekend?

Is het mogelijk het totaaloordeel omtrent de kwaliteit van een gebouw in een getal uit te drukken, waarbij voldoende recht wordt gedaan aan de plus- en minpunten per deelaspekt?

In di t hoo fds t uk gaan we vooral in op het principe van het meten en waarderen van verschillende kwaliteitsaspekten en het wegen ten opzichte van e Lk aa r , Een nadere u i twerking per kwa 1 i tei tsaspekt vindt plaats in hoofdstuk 3. Daarin wordt tevens een konkreet voorstel geforwuleerd hoe een en aDder toegepast zou kunnen worden in het Iicht van de Rotterdamse probleemstelling.

2.2 Randvoorvaarden voor het meten en waarderen van kwaliteit

Itet bepalen van de kwa li teit van een gebouw kent z owel, obj ekt ieve als subjektieve elernenten. De keuz e van de t e beoordelen eigenschappen is dootgaans subjektief en hangt vooral sf van Met belang dat de beoordelaat aan bepaalde eigenschappen hecht. Oit verwijst reeds naar het principe van het wegen: aan eigenschappen die buiten het kwaliteitsoordeel gehouden worden, wordt in feite een gewicht nul toegekend, zlj het meestal lopliciet. We komen hier nog op terug. Ret meten zelf Ls soms ojektief mogelljk, bijvoorbeeld waar het gaat om beschlkbaat vloeroppervlak, kleur- en materiaalgebruik of vorm en afmetingeo van de af aonder+ lijke ruimten. Bij andere kenmerken spelen oak subjektieve invloeden een rol. Dit geldt voora1 voo r eigenschappen die slechts kwalitatief meetbaar zijn, zoals de flexibiliteit van het gebouw of de toegankelijkheid. Met Lng en waa rdering zij n h.I er 0011. minder s t r i.kt te onderscheiden. Bij het waarderen van eigenschappen io termen als goed/matig/slecht of voldoende/onvoldoende spe1en subjektieve invloeden eveneens een rol.

Bij de keuze van de beoordelingsmaatstaven per kenmerk zijn de volgende randvoorwaatden relevant:

a. Eenduidigheid

De te meten eigenschappen en de waardering ervan dienen zo weinig mogelijk aanleiding te geven tot interpretatie-problemen en koO£1ikten. In het algemeen geldt: hoe objektiever meetbaar, hoe minder kans op konflikten. Van ba l ang 15 vooral de mate waacin de meting gekwantificeerd kan worden. Zo is het beschikbaar vloeroppervlak uit te drukken In m2 en dus uitstekend kwanttficeerbaar. Hetzelfde geldt voor de geluidsisolatie van een wand CUlt te drukken in aantal dB) of de thermische isolatiewaarde van de gevel (r-waarde r e sp, It- waarde voor het gehele gebouw). De gebruiksflexibiliteit daarentegen

- II -

is aanzienlijk moeilijker te kwantificeren. KwantifLceerbaarheid ve rgroot de objekti vi t e i t en vermi nde r t de kans op konfl ikten.

b. Uniformering

Ideaal is een uniforme meting: overal dezelfde aspekten, eigenschappen en maatstaven. ongeacht de funkt!e van her gebouw of de plaatselijke omstandigheden.

c. Bewerkelijkheid

Ideaal is wanneer de eigenschappen met bijbehorende maatstaven 'vanachter het bureau' gemeten kunnen worden op baSis van door diensten of instelli.ngen geleverde gegevens. Boveodien gaat de voo rkeur uit nasr gemakkelijk en soel te meten eigenschappen, zonder dat ingewikkelde bewerkingen nodig zijn.

d. Duurzaamheid

De te meten eigenschappen dienen over een langere periode konstant te z Lj n , Snel wisselende eigenschappen vereisen regelmatig toetsing en bijstelling van de meetresultaten van het instrument, wat veel werk en kosten met zich meebrengt.

e. Betrouwbaarheid

De meting en waardering dient zo veel mogelijk onafhankelijk van de beoordelaar te zijn, terwijl de verstrekte informatie in hoge mate be t rouwb aa r dient te z Lj n teneinde manipulatie met informatie te voorkomen.

2.3 Ret principe van de weging

Zoals gezegd kan de kwaliteit van een gebouw opgevat worden als een gewogen optelsom van deelkwaliteiten. Dit houdt in dat de verschillende kwaliteitsaspekten niet allemaal even zwaar meetellen in de totaalwaardering. Een veel gehanteerde methode am het belang van de verschillende kwaliteitsaspekten mee te wegen is de zgn. value analysis, ontwikkeld door L.D. Miles (1961). Het principe van deze werkwijze is schematisch weergegeven in tabel 3, vertaald naar de kwaliteitsbepaling van gebouwen.

- 12 -

Tabe1 3: Het principe van de weging
2 3 4 5 6 7
waardering weging aspekt waardering weging dee1aspekt waardering
D~ aspekt 0
0) Funktione1e aspekt 2 ~
I kwa1iteit ~ aspekt 3 g
aspekt 4 B
0
D 8 Belevings- D--~ aspekt
kwaliteit --b2 aspekt 2 0
~
Technische D--~ aspekt 0
kwaliteit -- c2 aspekt 2 0 Door de waardering per deelaspek t (ko lorn 7) te vermenigvuldigen me t de wegingsiaktor van dat dee1aspekt (ko1om 5) is de gewogen score van dat aspekt te berekenen (kolom 4). Door daarna de aldus berekende waardering te vermenigvuldigen met de wegingsfaktor van elk hooEdaspekt (k0101ll 2) is de gewogen score voor de kwalteit van het gebouw te berekenen (kolom 1) •

Sommige kwaliteitsaspekten lenen zich meer voor een heoordeling op gebouwniveau. Andere aspekten dienen per ruimte te worden beoordeeld. In geva1 van waardering per ruimte kan de waardering voor het gehe1e gebouw berekend worden naar rato van het vloeroppervlak per ruimte. In feite komt dit fleer op een gevoge n op t e Ls orn van de afzonderlijke kwaliteitswaarderingen, waarbij de gewichten bepaa l d worden door het vloeropperviak per ruimte als percentage van het totale vloeroppervlak. Een voorbeeld kan dit verduidelijken.

Stel een gebouw van 200 m2 bestaat utt 2 ruimten van 80 m2 en 120 m2. Op grond van het uitz.onderlijk hoge voorzieningenniveau Yl'ordt. de kwaliteit van de eer:stgenoemde ruimte geYl'aardeerd met een korrektiefaktor 1,10. Omdat in ruf.mt a 2 sprake is van een voorzieningenniveau beneden een zeker basisniveau komt de waardering hier op 85%, of weI een korrektiefaktor van 0,85. Voor het gehele gebouw is de korrektiefaktor dan:

80 K l,lO + 120 x 0,85 200

0,4 K 1,10 + 0,6 x 0,85 ~ 0,95

- 13 -

2.4 Kriteria voor w'eging en waarderiog

De belangrijkste k r i t e r I a voo r het bepalen van de waarderings- c vq , kon:-ektiefaktoren 10/1' 1012' 1.'3 etc. en de wegingsfaktoren a1, a2, .••• bI, b2 etc. uit tabel 3 kunnen als voIgt worden sarnengevat:

a. De waardering van de verschillende kwaliteitsaspekten en de gewichtsfaktoren dienen in goede verhouding te staan tot de daaraan verbonden exploitatielasten.

b. De waardering en weging dienen aan re sluiten bij het belang van de verschillende kwaliteitsaspekten v~~r het totaaloordeel.

Dez e relevantie is vooral athankelij k van de posi tie van de beo ocd alaar. Zo worden de inzendingen van een ontwerpprijsvraag - b.v. voor een nieuw stadhuis in Den Haag - voornamelijk beoordeeld op architektonische en s tedebouwkundige kwal i tei t , Sommigen s tellen zelfs dat met een prij svr aag niet zoz e e r een ontwe r p dan \\leI een ontwerpe r gekozen wordt. Het eehte ontve rpve rk begint pas daarna. Wanneer een onderhoudsrnan een (ontwerp vooe een) gebouw moet beoordelen. zal hij vooral letten op de bouwteehnisehe kwa li tei t. In het Kader van de peobleemstelling in Rotteedam ligt het aksent daaeentegen op de gebruikswaarde, de geschiktheid van de wijkwelzijnsaccommodaties voor de gewenste aktiviteiten. De meeste aandacht gaat daa r om uit naa r eigenschappen die te maken hebben met de funktionele kwaliteit.

c. Toegespitst op de Rotterdamse probleemstelling is een belangrijk deede kriteriurn de mate, waarin de wijken de mogeUjkheid hebben de kwaliteit zelf te beinvloeden. Het gaat immers niet zo zeer om kwaliteit op zichzelf, maar j u Ls t, om kwaliteit in relatie tot a l s racht+ vaardig besehouwde huisvestingslasten. Dit betekent bijvoorbeeld dat een laag kwaliteitsniveau als gevolg van eigen nalatigheid (b.v. slecht onde rhoud , slordig omgaan met de vaste Lnr Lchr Lng) niet voo r kompensstie in aanrnerking komt. Vooets geldt dat slechte kwaliteit als gevolg van herstelbaee tekorten niet zonde r meer gekompenseeed wordt maar kan leiden tot de verplichting de tekorten op te hef f an , Zo geven lekkages eerder aanleiding tot (veepllehte) investering in geoot onderhoud dan tot kompensatie in huisvestingslasten in verband met de lage kwaliteit. Dit laatste zou immees betekenen dar het tekort aan kwal1teit in standIJordt gehouden!

De onder a en b genoemde kriteeia kunnen overigens gemakkelijk conflict e r en , Wanneer bijvoorbeeld door het ontbreken van verwarming de gebruikswaarde van een bepaalde ruimte gedueende de winteemaanden tot nul wordt geredueeerd, is een waardering van bijvooebeeld 50% of weI w ~ 0,50 alleszins redelij k , Maakt daarentegen het aanleggen van een ve r .. armi ng slechts 10% uit van de m2-prijs van een gebouw, dan ligt volgens kritertum a een faktor w ~ 0,90 meer v~~r de hand. In die geval zal dus naar een compcom.is gezocht moeten worden.

Omdat het in de Rotteedamse situatie primaie gaat om een rechtvaardige kosten/kwali tei tsverhoudi ng, waa ebij met kosten de j aarlij kse hu t.sves - tingslasten WOLden bedoeld, ligt het voor de hand een hoge prioeiteit toe te kennen aan het eerstgenoemde kriteeium: de relatie tussen kwa1iteit en exploitatielasten.

- 14 -

2.5 Kwaliteitsbepaling 1D de pTaktijk

Oro de kos ten/kwalitei tsverhouding van accoemodat Les ten opzichte van elkaar te kunnen ve rge l Lj ken , is het gewenst dat het totaaloordeel over de kwaliteit getalsmatig wordt uitgedrukt. In de prakUjk worden ver+ schillende systewen gehanteerd am tot een gewogen totaalscore te komen.

a. Puntensysteem

Dit systeem wordt onder meer toegepast om de kwaliteit van woningen te met en , als basis voor het vaststellen van een redelijk geachte huu r p r Lj s , In het woningwaarderingsstelsel (14.14.5.) wordt het nuttig vloeroppervlak als uitgangspunt genomen. waarbij elke m2 goed is voor 1 punt (vertrekken) of 3/4 punt; (overige ru Lmt en ) , 6,an verschillende voorzieningen worden, afhankeUjk van de kwaliteit. eveneens bepaalde punten toegekend, terwij 1 voor negatief beoordeelde omstandigheden een bepaald aantal punten wordt afgetrokken. Omdat per deelaspekt is aangegeven welk puntenaantal maximaal te behalen is, vonnt de totaalscore een gewogen optelsam van deelkwal i tei ten. In bij lage 1 word t nader tngegaan op dtt systeem en wordt aangegeven, waarom het W.W.S. niet zonder meer kan worden overgenomen om de kwaliteit van wijkwelzijnsaccommadaties vast te stellen. Tabel 4 laat zien hoe het puntensysteem kan worden toegpast Om de kwaliteit van de woonamgev1ng te met en. Dit voorbeeld is ontleend aan een publikatie van het Ministerie van Volksh~isvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (1985): "Bijstelling woningwaarderingsstelsel Ugging en woonOingevi ng ," Het vaorbeeld is enigzins aangepast om beter aans lui ting te krijgen met de voorgaande beschauwingen.

b. 'Gewogen' bruto vloeroppervlak

Oeze methodiek wo r dt; onder weer door verschillende gemeenten toegepast bij de berekening van de belasting anraerendgoed en de erfpachtcanon. De belangrijkste maatstaf is het bruto oppervlak. Op basis van kenmerken als type, ouder dom , de kwalt teit van de waonomgeving e.d. wardt vervalgens een taeslagfaktor berekend. Het met deze faktor 'gekorrigeerde' oppervlak bepaalt de hoogte van de aanslag en kan als maat voor de kwaliteit worden opgevat. Omdat de jaarlijkse huisvestingslasten van een accommodatie sterk samenhangen met het bruto vloeroppervlak I lij k t dit principe een goed ui, tgangspunt voo r de te ontwikkelen methadiek in het onderhavige onderzoek.

c. Harktwaarde/vervangingswaarde

In de makelaardij is me n door het volgen van de ontwikkelingen op de koop- en verkoopmarkt vrij goed in sr aat de marktwaarde van een pand vas t te stellen, afhanke lij k van de kwali tei t van het pand , Omgekeerd kan de getaxeerde marktwaarde dus worden opgevat als indikatie voor de kwaliteit. Een variant op deze maatstaf is de theoretische vervangingswaarde: wat zou het kosten am het pand nieuw te bouwen? De huidige kwaliteit kan dan verkregen worden door op de thearetische vervangi ngswaarde een ko r r ek t te voor veroudering toe te passen. Op dit moment tcacht de gemeente Rotterdam een nieuw systeem te ontwikkelen voor het vaststellen van de aanslag anroerendgoed-belasting. waarbij van deze me thodiek geb ru i.k word t gemaak t (zie bij lage 2).

- 15 -

Tabel 4: Voorbeeld kwaliteitsmeting woonorngeving (vdj naa r ¥ROM, 1985)

kwali tei tsaspekten + eigenschappen

a. funktionele kwaliteit

winkels voor dagelijkse levensbehoeften

openbaar groen

• openbaar vervoer

k Leur.e r+, lager onderwij s

b. belevingskwaliteit bebouwings dichtheid

• gewildheid

maatstaven

aantal *

be re i k baa rheid

oppervlakte * bereikbaarheid

frekwentie "

bereikbaarheid

aant al, *

be re Lkb aa r he i d

aantal adressen a per ha binnen de 1 buurt 2

2 4

klasse-indeling

a geen winkels I c 1-] winkels 2 4-6 winkels

3 7 of rnee r

a geen groen van min 5000 m2 per s t uk

1 = groen van min 5000 m2 per stuk, totaal nlet meer dan 25.000 m2

2 = idem, totaal niet meer dan 50. 000 m2

3 = idem, totaal meer dan 50.000 m2

a = geen openbaar vervoerhalte

1 = lx per uur of lager

2 = hogere frekw., maar niet hager dan 2x per uur

) = hogere frekw., maar niet hoger dan 4x per uur

4 = frekw. hoger dan 4x per uur

o = geen school

1 = 1 of 2 scholen (of 1 basisschool)

2 = ) of 4 scholen (of 2 basisscholen)

) = 5 of meer scholen (of ] of meer basisscholen)

meer dan 90 adressen/ha 66-90 adressen/ha

41-65 adressen/ha

26-40 adressen/ha

1-25 adressen/ha

o 1 2 3

niet gewild nauwelijks gewild gewild

zeet: gewild

waardering

o punt t punt 3 punt 5 punt

o punt

] punt

4 punt

5 punt

a punt

1 punt 2 punt

3 punt

4 punt

a punt 1 punt

2 punt

3 punt

o punt 1 punt 2 punt 3 punt 4 punt

o punt 1 punt 2 punt 4 punt

*) Ais k r I t e r Ium voor berelkbaarheid is een max I ma Le loopafstand van 500 w aangehoud en , gemeten als een ci rkel vo rrn g gebied me teen straal van 500 m en het midden van de buurt als middelpunt.

- 16 -

d. Herstelkosten

Het principe van de Cop veroudering gekorrigeerde) theoretische vervangingswaarde als maatstaf voor kwaliteit kan zowel toegepast worden op een gebouw als geheel als op onderdelen van het gebouw. Zo kan de meerwaarde van een Kamer met ~onwering t.o.v. een Kamel' ~onder ~onwel'ing worden uitgedrukt in de pl'ijs van de ~onwering. Een variant hierop is het uitdrukken van gebrek aan kwalite1t in de herstelkosten, die gemoe id zij n am het gebrek op te heffen. Dez e me thodiek wordt eveneens in de woningbouw toegepast, bij de kwallteitsregistratie van de Nederlandse woningvoorraad (kwalitatief Woningonderzoek 1975), met name t v b s v , het vaststellen van de bouwtechnische kwa- 11te1t.

In de volgende hoofdstukken wordt nader uitgewerkt welk systeem voor de kwaliteitsbepaling van de verschillende aspekten en deelaspekten het best bruikbaar geacht wardt.

- 17 -

3. OPKU7IONALISATIE VAN DE IWALI'tEITSBEPALING

3.1 Nade~e verkenning vau bet begrip kwaliteit

Om bij een kwaliteitsmeting zo systematisch mogelijk te werk te kunnen gaan, lijkt her goed het begdp kwaliteit verder te ontleden in een aantal aspekten, am vervolgena per aspekt een aant al. me e t ba re e Igenschappen op te spo r en a Ls indikatie voo r de kwaliteit. Ten aanz I an van gebouwen kunnen de volgende kwaliteitsaspekten worden onderscheiden.

a. Funktionele kwaliteit.

Dit aspekt onva t aIle eigenschappen die te waken hebben met de doelmatigheid van het gebouw, de mate waarin het gebouw geschikt is voor de aktiv1 tei ten die e r m.oet en kunnen plaatsvi nden ,

b. Belevingskwaliteit

Beleving verwijst naar aspekten als sfeer- en karakter van het gebouw, in t e rnen van mooi, gezellig, aangenaam, stimulerend, u I t nod Lgend , etc., Kor-tom; de gedachten en gevoelens die het gebouw opr-oept. Het belevingsaspekt wordt weI aangeduid met de term 'secundaire funktionaliteit', in aansluit Lug op de term • primai re fu.nktionali tei t I ala synoniem voor de pr-aktische bruikbaar-heid.

c. Technische kwaliteit.

Ditaspekt betreft de wijze W'aarop het gebouw technisch in elkaar zit. Daarbij wordt veelal onderscheid gemaakt in

Bouwtechnische kwaliteit: de mate waadn de dr aags t ruk t uu r (Eunde-: ring, wanden en kolommen) voldoet aan eisen als ster-kte, stijfheid en stabiliteit, alsmede de technische kwaliteit van b.v. gevels, dak en ins tallaties uit oogpunt van doelmatigheid, duurzaamheid en onderhoudsgevoeligheid.

Bouwfysische kwaliteit: de mate waarin een evenwichtige afsteroming is be re i kt tussen het doe I ; een goed bi nnenklimaat (kwa tempe r at uu r , luchtkwal i tei t , ve r I ichting en akoest t ek ) en de. daa (toe In te zet ten middelen; verwarming, ventilatie. thermische isolatte, hoeveelheid glasoppervlak i.v.m. daglichttoetreding, geluidisolatie etc. Een belangrijk aandacht spunt is de e ne rge t i s che kwaliteit (laag ene rgd e+ verbr-uik bij een behaaglijk binnenklimaat).

- 18 -

d. Ekonomische kwaliteit

De marktwaarde van een gebouw, een gemakkelijke verhuurbaarheid e s d , kunnen opgevat worden als deelaspekten van de ekonomische kwaliteit. In analyses over kosten/kwali tei tsve rhoud i ngen wordt veelal 0011. de term 'produkt kwal1 tei t' gehanteerd, te def inHiren aLs de ve rhoud ing tusaen 'offers' en 'kwaliteit'. In deze betekenis hoort dit kwaUteitsbegrip echter aiet in ons t"ij tje t hu l s , omdat het in feite gaat om de vs rhouding tussen Kosten en de optelsom van de ondet" a tIm c beschreven kwa1itei tsaspekten. Blj het verdere onde rzoek naar het bepalen van de kwalitelt Laten we dit aspek t verder buiten beschouwing.

De onder a tim c genoemde kwaliteitsaspekten kunnen op verschillende manieren worden ui tgewe III. t, afhankelij k van het doe 1 van de kwali tei t smeting. In het onderhavige onderzoek gaat het primair om een zo rechtvaardig mogelijke verhouding tussen jaarlijkse huisvestingslasten en kwaliteit. Die vormt dan 0011. het uitgangspunt voor de hierna volgende uitwerking van de drle genoemde kwaliteitsaspekten.

3.2 Fbnktionele kwaliteit

De betangrijkste deelaspekten die de funktionele kwaliteit bepalen zijn:

1. hoeveelheid ruimte

2. vorrn en afrnetingen van ruimten

3. voorzieningen{uitrusting van ruimten

4. toegepaste rnaterialen van wanden, vloeren en pIa fonds

5. onderlinge ligging van ruirnten

6. veranderbaarheid van het gebouw (direkt en indirekt)

7. toegankelijkheid van gebouw en ruimten

1.2.1 Hoeveelheid ruimte

In .NEN 2630, "Oppervlakten en inhouden van gebouwen/Begripsomschrijving en wij ze van bepa ling" wordt de totale v l oe rnppe rv l akte onderverdeeid in:

• netto-vloeroppervlakte van een gebouw: de vloeroppervlakte gemeten tussen de begrenzende bouwdelen; zij wordt berekend als het verschil van de bruto-vloeroppervlakte en de konstruktie-oppervlakte, konstruktie-oppervlakte van een gebouw: de oppervlakte van de horizontale doo r s nade van de ve rtikale opgaande bouwde len, b. v , wanden, kolomrnen, borstwertngen en niet-toegankelijke schachten.

De netto vloeroppervlakte is weer onderverdeeld in:

nuttige oppervlakte:

dat deel van de ne t to-vloeropperv1akte dat di rekt gericht is op de doelstelling en het gebruik van het gebouw,

verkeersoppervlakte:

dat gedeelte van de netto-vloeroppervlakte, dat voor de verkeersontsluiting of de verkeersafwikkellng van het gebouw dient (b.v. trappenhuizen, gangen, vestibules, wachtruimten, hellingbanen),

- 19 -

• installatie-oppervlakte:

dat gedeelte van de netto-vloeroppervlakte, dat dient voor het onderbrengen en bedienen van de technische installaties.

De gebruikskwaliteit van een gebouw wordt vooral bepaald door het beschikbaar aantal m2 nuttig vloeroppervlak. Vandaar dat elders als maatstaf voor die deelaspekt van funktionele kwaliteit veelal volstaan wordt met de berekening van de verhouding nuttig v l oe r oppe rv l ak t.o.v. het bruto vloeroppervlak.

Behalve aktiviteitenruimten en andere verblijfsruimten (b.v. een kantoor) behoren bergingen, toiletten en el1entuele andere nevenruimten eveneens tot het nuttig vloeroppervlak en tellen dUB volledig mee, overigens in afwijking*van de werkwijze bij het be palen van de kwaliteit van woningwetwoningen. )

Omdat in sociaal-kulturele gebouwen de gangen doorgaans ook ten dele een verblij fsfunktie hebben (b.v. I100r axpos t t t e , I nf o rma t Le , loIachtruimte, pauzeruimte, foyer) wordt voorgesteld om, in afwijking van NEN 2&30, de I1erkeersoppervlakte voor 50% als nutlig vloeroppervlak mee te tellen.

In ontmoetingsruimten die oak een verkeersfunktie I1ervullen dienen plekken als bar, koff iehoek, lees t a f e l , bilj a r thoek e.d. volledig als nuttige oppervlakte berekend te worden.

Ter toelichting een voorbeeld:

Gebouwgegevens:

nuttige vloeroppervlakte verkeersoppervlakte installatie oppervlakte

194 m2 60 m2 10 m2

netto vloeroppervlakte konstruktie oppervlakte

264 m2

36 m2

bruto vloeroppervlakte

300 m2

De bruikbare hoeveelheid ruimte komt dan op 194 + t x 60 betekent een waarderingsfaktor van 221/)00 0,74.

22) m2. Dit

Toetsen we dit voorstel aan de in hfdst. 2 genoemde randvoorwaarden, dan ontstaat het volgende beeld. Doordat het 'bruikbaar vloeroppervlak' vanaf bet.rouwbare tekeningen gemakkelijk is op te meten en uit te rekenen, wordt veldaan aan de kr i teria bet reffende: eenduidigheid, uniformering, bewerkelijkheid en betrouwbaarheid.

*

) In het woningwaa rderi ng s s ys teem wo rdt ve r-scht.I gemaakt tussen 'vert rekken'

zoals: woonkamer, slaapkamer en 'overige ru imt e ' waaronder berging, zolder of garage. Vertrekken Leve ren 1 punt per m2 op en overige ru i mt en 3/4 punt per m2. Verkeersruimten leveren geen punten op.

- 20 -

Indien wij zigingen in het gebouw op tekeningen worden vastgelegd is duurzaamheid van de uf tkoms c Van de waaedering verzekerd. Oat het nut t i g vloeroppervlak een be Lang r i j k deelaspekt is van funktionele kwaliteit behoeft verder geen betoag.

Enige diskussie is er te verwachten omtrent de interpretatie Van wat is aan te merken als akti vi tei tenruimte binnen ve rkee ce-] on tmoetingsruimten. De (aangepaste) netto/bruto verhouding is met betrekking tot de kosten/kwaliteitsverhouding een uiterst relevante maatstaf. De korrektiefaktor geef t immers duide lij k hanteerbaar aan wat het werkelij ke percentage bruikbaar vloeroppervlakte is. Hoe deze relevantie te wegen in de totaalscore per gebouw wardt aan het eind van dit hoofdstuk besproken.

Kanttekeningen bil dit voorstel

In het voorstel is er bewus t; voor gekozen de kwaliteitsbepaling van de hoeveelheid ruimte te beperken tot het objektief vaststellen van het percentage 'bruikbaar' vloeroppeevlak. Er wordt dus nlet beoordeeld of het gebouw groot genoeg is voor de aktiviteiten die er in (moeten kunnen) plaatsvinden. Hetzelfde geldt overigens voor de hierna te bespreken vorm en afmetingen van de afzonderlijke ruimten. Een beoardeling van de mate "'aarin het gebouc en de afzonderlijke ruimten voldoen aan de gestelde eisen vereist een grondig inzicht in de te stellen eisen. Op dit moment bes taan er geen formele normen waa r aan wij kwelz ij nsaccommodaties dienen te voldoen. Het referentieprogramma van 400 m2 per 10.000 Lnvo-: ners als uitgangspunt voo r een bas1sbudget van f 20,- per inwonee aan jaarlijkse accommodatielasten (zie hfdst. 1) is hiervoor te globaat. Wil men toch een oordeel over de doelmatigheid van het gebouw in de funktionele kwaliteitsbepaling betrekken, dan aou men het gebouw dienen te toetsen aan het oorspronkelijke programma van elsen en/of het huidige aktiviteiten pakket. Aan beide methoden zitten echter de nodige haken en ogen.

a. Toetsing aan het programma van eisen

De belangrijkste bouwstenen voor de planontwikkeling van nieuwbouw of vecbouw zijn:

- een analyse van de kennelijke behoefte (gecelateerd aan het aanwezige voorzieningenpakket in de betreffende buurt of wijk en het gewenste aktiviteitenprogramma),

- de visie op de wijze waarop sociaal-kulturele voorzieningen hun funktie dienen te vervullen en de wijze waarop utteenlopende aktiviteiten het best georganiseerd kunnen worden,

- het beschikbare budget.

Een groot probleem bij het formuleren van een programma van eisen voo r welzijnsvoorzieningen vormt het gebrek aan stabtliteit bij elk der variabelen.

Toetsing van heeft daa rom

een gebouw aan het s lechts zi n t ij dens

oorspronkel1jke programma van eisen de planontwikkeli ng en kart na de

opening.

~ls een gebouw goed funktioneert genereert het nieuwe aktiviteiten waaedoor een grater beroep op sommige ruimten en voorzieningen gedaan

- 21 -

wordt totdat aanpassing van het gebouw noodzakelijk is.

Toetsing van een bestaand gebouw aan het oorspronkelijke programma van eisen is dus weinig zinvol.

b. Toetsing aan de huidige aktiviteiten

Toets i ng van de geschiktheid van een gebouw en de afzonde rlij ke ruimt en aan de huidige aktiviteiten die er in plaatsvinden lijkt een betere benadering. Toch doen zich daarbij eveneens komplicaties voor.

Zo zal een ruimte nt.et gebruikt worden voor aktivitelten waarvoor deze absoluut ongeschikt is gebleken, maar waaraan weI behoefte is.

Dit z ou moeten leiden tot de konklusie d at het gebouw niet geschikt is voc r zeer wenae lij k geachte aktivi t s I ten.

Bij het ontbreken van een normering van 'wat wenselij k is' z a I per wij k slechts een behoefte-onderzoek naar wensea en mogelijkheden i nz Lcht kunnen vetschafEen in welke aktiviteiten in het betreffende gebouw zouden moe ten kunnen plaatsvinden.

Zo'n behoefte-onderzoek is echter zeer bewerkelijk en tijdrovend en kan als prakrisch onhaalbaar worden beschouwd. Bovendien is het principe van decentralisatie op te vateen als het vrijlaten van elke wijk om zelf te bepalen op welke wijze aan welke ruimtebehoefte tegemoet te komen.

Als een wijk voor een bepaal~e aktiviteit b. v , toneeluitvoeringen een toneelzaal wil bouwen van SOqm en in een andere wijk klest men voor ee2 bescheiden zaaltje van 200m. moeten we dan ~onkluderen dat de 200m ontoereikend is en de kwaliteit van deze 200m slechts op 50% gewaardeerd moet worden?

Dat zou be tekenen dat bij gelij ke ko s ten per m2 in werkel tj kheLd , de t heo r e t Ls che Kosten in de tweede wijk 2K zo laag dienen u Lt te komen, hetgeen in een budgetkorrektie tot uiting zou moeten komen.

Dit lijkt niet te verantwoorden.

Konklusie

Op grond van voocgaande overwegingen Ls besloten binnen het kader van het onderhavige onderzoek een evaluatief oordeel in termen van 'goed/matig/slecht geschikt voor de aktiviteiten' buiten de functionele kwalitei tsbepaling te houden en de beoordeli ng van de hoeveelheid ru Lmt e te beperken tot het meten van het percentage bruikbaar vloeroppervlak.

3.2.2Vora en afmetingen van de afz:onderlijke rui.ten

Voor dit onderdeel van funktionele kwaliteit geldt in principe het zelfde als hie~ooc is besproken t.a.v. de beschikbare hoeveelheid ruimte. De vo rm en afmetingen van de afzonderUjke ruimten z i jn gemakkelijk te meten met behul p van bet rouwba re tekeningen, maar Las t i g t e beoordelen op geschiktheid in relatie tot de gestelde eisen.

Het z a L echter duidelij k zij n dat we de vorm en af me t Lnge n van de ruimten nlet geheel buiten beschouwing kunnen laten. Indien een rutmte door z Lj n vo rragevd ng (b v , een 'pijpela' of 'dode' hoeken) s Le cht s be pe rk t br u Lkbaar is, z a l. hiermee bij de bepaling van de funktionele kwaliteit zo goed mogelijk rekening gehouden moeten worden.

Voorgesteld wordt de vorm en afmetingen van de ruimten vooral te beoordelen op geschiktheid voor de thans daadwerkelijk plaatsvindende aktivi-

- 22 -

teiten en een korrektiefaktor toe te passen, gebaseerd op dit oordeel. De korrektiefaktor kan daarbij varieren van 0,7 (= zeer slecht geschikt voor de betreffende aktiviteiten) tot 1,0 (= goed, d.w.z. geschikt voor de huidige aktiviteiten).

Omdat het hier am een subjektieve beoordeling gaat, moet voorkomen ~orden dat eventuele manipulatie met informatie over aktiviteiten in een ruimte een te grote invloed zal hebben.

De beoordeling van de vo rrn van een ruimte voor de bet r e f fende akt i viteiten dient daarom bij voorkeur door een onafhankelijke deskundige te geschieden of door een groep deskundige gebruikers uit aIle betreffende wijken die gezamenlijk elke ruimte in elk gebouw beoordelen.

Omdat de vormgeving per ruimte bekeken moet worden en de kwaliteit per gebouw wordt bepaald is de volgende werkwijze denkbaar.

Ruimte beoordeU ng faktor opp. m2 score
a goed 1,0 SO 50
b matig 0,9 60 54
c slecht 0,8 35 28
d zeer sle.cht 0,7 40 28
Totale gebouw 160 = 0 86 185 160
-- --!-
185
Toetsinl!: aan de randvoorwaarden Verschillende randvoorwaarden belnvloeden de meetbaarheid van dit aspekt. De toetsing en de konkl~sie zal na de ~itwerking van de voorbeeldprojele.ten geformuleerd worden.

3.2.3 Voorzieningen/Qitrusting van de rui.ten

Naast oppervlakte, vorm en afmetingen van een ru Lmte zijn de voor z i.e-: ningen mede bepalend voor de funktionele kwaliteit van die ruimte.

Zo kunnen buitenzonwering, verduisteringsmogelijkheden, speciale theaterverllchling, toneeltechnische voorzieningen e.d. de bruikbaarheid sterk vecgroten.

Gegevens ove r hat; voc rz Le rdngenniveau zullen hoofdzale.elij Ie. door observatie ter plekke of door navragen bij de beheerder/eigenaar moer en worden verzameld.

Het is denkbaar voor elke funktie of ru i.mt e een lijst te maken van mogeUjke voorzieningen en in elk gebouw (per ruimte) te toetsen welke van deze voorzieningen aanwezig zijn en aldus te scoren op de hoogle van het voorzleningen-nivo. Vervolgens dient vastgesteld te worden welke van deze voo r z Len t ngen tot het normale basisniveau van wijkwel2:ijnsaccommodaties gerekend dienen te worden. Verder dient pec gebouw vastgesteld te worden in hoeverre het voorzieningen pakket afwijkt van dit basisniveau. Denkbaar is om tekorten respektievelijk extra's uit te drukken in een ko r r ek t Le f ak t o r op he t beschikbaar vloeroppervlak. Omdat de kosten van voorzieningen als e en was tafel, aan recht of z cnrie s che rm geen re latle hebben met her oppervlak van de ruimte wa a r Ln 2:ij voorkomen of ontbreken, wordt voorgesteld de kwaliteit van het voorzieningenniveau uit te drukken in kapi.taalslasten. Oit betekent dat een taxatie gemaakt moet worden van de investeringskosten die met deze voorzieningen gemoeid

- 23 -

zijn, om deze om vervolgens te kunnen rekeneo io kapitaalslasten per m2 gebouw. Een tekort aan voorzieningen dient dan te Le i de n tot een posltleve budgetkorrektie, terwij 1 omgekeerd extra voorzieningen tot een negatieve budgetkorrektie zullen Ieiden (zie hfdst. 4.7)

Dit voorstel zal uitgetest worden bij de vler voorbeeldprojekten. Op grond van de resultaten hiervan en een toetsing aan de randvoorwaarden kunnen vervolgens konklusies getrokken worden over de praktisch bruikbaarheid van de voorgeste1de methode, alsmede tn hoeverre het relevant is am met dit kwaliteitsaspekt verder rekening te houden.

Haevel de grens tussen gebouw-gebonden voorzieningen en uitrustlng van ruimten enerzij ds en inrichting en meubi 1ai r anderzij ds niet a1 tij d geheel duidelij k is, lij kt het terecht de jaarlij kse kos ten van Ln r t ehting, meubilair en aktiviteitgebonden uitrusting bui.ten beschouwing te laten, zowel bij de kosten-analyse als bij de kwaliteitsmeting.

3.2.4 Toegepaste materialen

De materiaalkeuze van wanden, vloe ren en plafonds en/of de afwe rk I ng hiervan zijn eveneens van invloed op de gebruikswaarde van de accommodatie. Oeels gaat het daarbij om aspekten die elders in dit hoofdstuk besproken worden. Zo wordt de invloed op de akoestiek besproken bij de technische kwal1teit, evenals de thermisehe isolatiewaarde van de materialen en konstrukties, terwijl de uiterlijke eigenschappen van materialen worden behandeld in de paragraa£ over belevingskwaliteit.

De toegepaste materialen kunnen het beste ter plekke worden vastgesteld. De kwal1tettsbeoordeling hangt af van he t feitelijk gebruik. Weliswaar zijn voor versehillende materialen kwaliteitsklassen ontwikkeld en zijn er meetmethoden beschikbaar omtrent slijtvastheid, drukvastheid, chemiache bes tendigheid, maar hoe deze eigensehappen gewaardeerd dienen te worden, hangt aE van de aan de materialen te stellen eisen, welke op hun beurt samenhangen met de aktiviteiten die in de ruimte plaats vinden. Algeroeen erkende eisen, gerelateerd aan akt ivi tei ten, zij n echter niet voorhanden. Bovendien kunnen zich konflikterende eisen voordoen wanneer versehillende aktivitelten blnnen dezelfde ruimte plaatsvinden. Een and erecolllp 1 I ea t Le is, da t met name in de wat oude re ge bouwen kwa litei tsgegevens ove r toegepas te materialen oiet meer voorhanden zij n , Di t alles maakt het vaststellen eo waarderen v an de funktionele kwaliteit der toegepaste materialen niet eenvoudig.

Aangenomen mag worden dat materialen die een ru.Lmt e geheel onbruikbaar maken, niet aangetroffen zullen worden, daar deze roaterialen dan al vervangen zullen zijn. Over het algemeen zal de materiaa1keuze dus geen al te grote problemen geven.

Op grond van de genoemde overwegingen wordt voorgesteld de materiaalkeuze slechts in de beoordeling te betrekken, voor zover zieh echte knelpunten voordoen. Maatgevend is het oordeel van een onafhankelij k deskundige gehoord de beheerder/gebruike~s en gezien het feitelijke gebruik. Schiet de kwali tei t tekort, dan dient een korrek tiefaktor op het nutt ig vloeroppervlak toegepas t te wo rden, varHi rend Van 0,70 tot 1,00 per ruimte, waarbij de doorberekening voo r het hele gebouw weer uitgevoerd kan worden overeenkomstig de procedure als voorgesteld in par. 3.2.2.

- 24 -

Op basis van de vier proefprojekteu ~al dit voorstel getoetst worden aan de randvoorwaarden, waarml mee r def l. nl tieve konklusies kunnen worden getrokken.

3.2.5 Situering van de roilllteD

Een funktioneel gebouw vereist dat de verschillende ruimten ~odanig zijn gesitueerd dat:

de akt i viteiten in het gebouwen de af z onde r 1 ij ke ruimten posi t lef worden beinvloed,

- looplij nen van werkers en gebruikers zo guns tig moge 11j k z Lj n ,

- akti vitei ten e lkaar niet hi nderen, noch de akti vi tel ten in de ruimten

noeh de deelnemers op weg naar de betreffende aktiviteit. - ru tmr en en voo rz Len i ngen optimaal op elkaar aans Lu L ten ,

- maxlmaa.1 gebruik wordt gemaakt van mogelijkheden die de situering van

het gebouw biedt of omgekeerd. dat nadel1ge omst.andigheden ZO weinig mogelijk lnvloed hebben (denk aan ~ontoetreding, ontsluitingswegen e.d .• ) •

In een goed programma van elsen staat expliciet aaugagellen (in het zgn. ruimte-relatie-schema) welke wensen er zljn t.a.II. de onderlinge ligging der ruimten, gezlen de aard der aktiviteiten en/of de looplljnen van de gebruikers. Dit maakt het mogelijk.een ontwerp te toetsen op de mate waarin het voldoet aan de sldus geformuleerde eisen.

Bij toetsing van een best aand gebouw d lent he t gewens te ruimte- relat is schema eventuee 1 aangepast te worden aan het huidige gebruik en de daacop gebaseerrle inzichten. Het aldus aangepaste ideale ruimte-relatieschema rna akt een bean rd eli og van de ond e r l t nge 11gg1 ng de r ru imt en mogelijk.

Toetsing van een gebouw waarvan aen programma van elsen en een ruimterelatia-schema ontbreekt ~al wat meer mOBite kosten.

Op basis van een analyse van het huidige ruirntegebruik, het tnventarlseren van ervaringen van geb ruf ke r s , het i nbrengen van e rva ringen met soortgelijke gebouwen elders kunnen konklusies geformuleerd worden t , a. v , de geschi k.theid van de onder linge l1gging der ru imten in het betreffende gebouw.

Omdat naa r verwacht i ng van derneeste wij kw·elz ij nsgebouwen in Rot terdam ge en programma van e Lsen c .•. q , ruimte-relat ie-schema beschikbaar z a L z L] n, aa l deze a r be Lds illtensieve werkwij z e in ve e I geva Ll en noodzakelij k zijn, In de praktijk betekent dit dat de deskundigheld van de onderzoekers/beoordelaars aangevuld zal moeten worden met informatie van beheerders en/of gebruikers.

Kwantifite ring van de mate was rin aan d i t deelaspekt van funkt Lone Le kwaliteit voldaan wordt is slechts in beperkte mate mogeliJk.

Ais in ee n gebouw van 500 m2 e€n ru Lmt; evan 50 m2 s Le cht; gest tueerd is, dan heeft de ae negatieve beoordeling slechts betrekking op 10% V3n het gebouw. Heef t dat negat I eve 00 rdeel slechts bet rekki ng op de heH t van de aktiviteiten in die ruimte, dan moet dat oak in het eindoordeel me eganomen worden.. Hee f t de slechte 1 iggi ng van die ene ruimte een negatief effekt op het gehele funktioneren van het gebouw, dan moet het gehele gebouw op dtt deelaspekt als slecht bruikbaar beoordeeld worden.

- 2S -

Voorgesteld wordt Olll de ruirnten in vier kat egor Leen in te delen voor ~over het de (onderlinge) ligging der ruimten betreft:

1- 2- 3- 4-

goed korrektiefaktor

matig korrektiefaktor

slecht korrektiefaktor

zeer slecht korrektieEaktor

1,0 0,9 0,8 0,7

De doorberekening voor het hele gebouw valt ook hier weer utt te voeren overeenkoms t i.g het '100rs tel in par. J. 2.2.

Toetsing aan de randvoorwaarden

Eenduidigheid

Omdat het begrtp 'slechte ligging' niet exakt vastgelegd en gekwantificeerd kan worden, maar subj ektief door de onda rz oekars zal worden tngevuld, kan hierover verschil van mening ontstaan. Het is wellicht mogelijk ook hiervoor het oordeel van een werkgroep of kommissie te vragen teneinde tot een meer intersubjektief oordeel te komen.

Uniformering

In principe is de beoardeling onafhankelijk van de omvang of het type gebouw en dus uniform toepasbaar.

Bewerkelijkheid

Vooe een verantwoorde beoordeling is behalve de plattegrond inEormatie nodig over ruimtegebruik, aa rd der aktiviteiten en gebruikservaringen. Dit maakt de beoordeling op dit deelaspekt bij samengestelde gebouwen met u L teenlopende geb rut ke rsg r o epen vr Lj bewerkelij k ,

Duu r aaamhe Ld

Verandedngen in het ruimtegebruik zullen tot wijzigtng van de beoordeling kunnen leiden.

Bett:ouwbaarheid

V~~r ~en deel van de informatie (aard ruimtegebruik en ervaringen) is de beoo r de l aar afhanltelijk van informatie, waardoor in zek.ere zin manipulatie rnogelijk is.

Relevantie

De onderlinge ligging der ruimten, zowel t s o s v , elkaar a Ls t v o s v , de ingang(en), bepaalt zeker voor een deel de gebruikswaarde van een gebouw.

3.2.6 Veranderbaarheid van het gebouw

Het aktiviteitenpakket in sociaal-kulturele gebouwen Is nogal aan verandering onderhevig. Ret is dan ook zeker nuttig als een gebouw het moge-

- 26 -

lijk maakt aan veranderende ruimtebehoeften tegemoet te komen, zander dat daarvoor ingrijpende verbouwingen aodig zija.

Veranderbaarheid is dus een belaagrijk deelaspekt van de funktionele kwaliteit. Veranderbaarheid of fleKibiliteit kan op verschillende manieren vorm krijgen:

intern (binnen het gebouw)

• extern (d.m.v. uitbreiding)

De interne veranderbaarheid kan op verschillende manieren gerealiseerd worden.

1. Door ruimten niet precies op een bepaalde funktie te dimensioneren ontstaat de mogelijkheid zonder noemenswaardige aanpassingen aan het gebollw een ander ruimtegebruik mogelijk te maken.

Enige I overmaat' bij met name kleine ruimten is daarom wenselij k ,

2. Door een zor:gvuldige keuze van de dr:aagkonstruk.tie, het mater:iaal voor ruimtescheidende wanden en de hoofdopzet van het gebouw is het mogelij k de ruimtelij ke indeling van het gebouw zo nde r ingrij pende verbouwing aan te passen aan veranderde ruimtebehoeften.

Daarbij kunnen verschillende soorten flexibiliteit ontstaan:

a. Dil'ekte .fI,exibi1.. iteit: het toepassen van b. v , schuif- of vouwwanden maakt het mogelijk zonder enige bouwkundige verbouwing ruimten tijdelijk te koppelen of af te splitsen.

b. Indirekte f1exibi1..iteit: door het toepassen van verplaatsbare scheidingswanden is net mogelijk voor langere tijd de ruimtelijke indeling van het gebouw te wijzigen. Deze veranderingen Kosten wel wat meer tijd en moeite, terwijl tnschakeling van vakmensen doorgaans nodig is ..

Deze binnenwanden dienen niet-dragend te zijn. Bovendien dienen installaties (verlichting, verwarming en ventllatie), plafond, vloerafwerking en gevels de verplaatsing van wanden mogelijk te maken.

c. Latente fiexibiliteit: door het toepassen van niet-dragende binnenwanden is het mage lij k deze a E te breken en/of elders nieuwe wanden te plaatsen z onde r ingrijpende wijzigingen tn de hoofddraagkonstruktle van het gebouw.

Het Inschakelen van vakmensen is zeker noodzakelijk. Deze verbouwingen zullen dan ook slechts sporadisch mogelijk. zijn.

Installaties, vloerafwerking en plafonds zullen aangepast moeten worden.

De externe verallderbaarneid verwijst naar de mogelijkheid om het beschikbare vloeroppervlak ter plaatse utt te breiden. Ontbreekt deze mogelij kheid dan zal blj een groeiende ruimtebehoef te elders naa r uitbreiding gezocht moeten worden.

In de wens tot uitbreidingsmogelijkheden kan bijvoorbeeld voorzien zijn door bij de hoofdd.r:aagkonstruktie rekening te houden met het bouwen van extra bcuwl.agen ,

Ook kan de beschikbare ruimte aansluitend aan het bestaande gebouw een mogelij kheid bieden tot vergroting van het v loeroppervlak. In somm.ige

- 27 -

gevallen wordt daartoe de fundering voor toekomstige uitbreiding al tijdens de bouw meegenomen.

Het vaststel1en van de mate van veranderbaarheid van een gebouw vereist een analyse van de hoof dd r aag.s t r uk t.uu r , het type binnenwanden (al dan niet dragend, a1 dan niet verplaatshaar) en eventuele uitbreidingsmogelijkheden. Ret waarderen is echter alleen zinvol als duidelijk is welke mate van veranderbaarheid wenselijk is. Per type gebouw kan dit sterk ve r scrrt Ll.en, Bovendi en Introduceert het tegemoet komen aan de eis van flexibiliteit vaak weer nieuwe problemen, zoals onvoldoende geluidsisolatie. Alles bij elkaar maakt dit het beoordelen van de veranderbaarheid als onderdeel van funktionele kwaliteit tamelijk complex. Daar komt nog bij, dat flexibele gebouwen weliswaar over extra kwaliteit beschikken, maar het is vrij"'el ondoenlijk deze meerwaarde in geld of in een cijEer uit te drukken.

Konklusie

Om die redan en ook J omda t; een gebouv zonder veel flex! bi li tei t doorgaans weI degelijk goed kan voldoen aan de basis ruimte-behoefte, wordt voorgesteld het aspekt veranderbaarheid bu t t en de kwaliteitswaardering te houden. Macht blijken dat het huidige aktivitelten aanbod om verander t ng of mee r f Lex i bi Ii tel t vr aagt , dan zal dat de aanleidi ng voo r een verbouwing vorraen, De daartoe benodigde investeringskosten leiden automatisch tot hoge re huisvestiugslasten en zullen zo in het vereveningssysteem ver~erkt ~orden.

Konsekwentie van di t voo rs te 1 is, dat ne rgens gecompenseerd ",ordt voo r net ontbreken van ver-ander-ingsmogelijkheden.

3.2.7 ToegankeUj kheld van het gebouw

W ij kwelzij nsaccommodaties zijn openbare gebouwen waa r aan men hoge eisen mag stellen t.a.v. toegankelijkheid, oak voor lichamelijk gehandicapten. Immers, ouders met kinderen in kinder- of wandelwagens, mensen die in hun beweging beperkt z Ljn en rolstoelgebruikers zul l en tot de regellllatige bezoekers gerekend moeten worden.

Daar naas t; dient rekening gehouden te worden met vt suee l erJ/of auditleE gehandicapte mensen. In het Prototype Wenkenblad - een uitgave van het Cent; r aa l, Coor d Lnat t epun t ter bevorderi ng van de Toeganke lij kheid voor Gehandicapten (CCPT) - staan een groot santal wenken en eisen waaraan een ontwerp of bestaand gebouw getoetst zou moeten worden.

Belangrijke eisen zijn bijvoocbeeld:

aangepaste parkeergelegenheid bij de hoofdingang.

geen trappen of steile hellingen van open bare weg tot hoofdingang. hoofdingang en binnendeuren tenminste 85crn doorgangsbreeddte. voorportaal tenminste 2.20m.

geen heillngbanen steiler dan 1:12 (max. 1.S0m nivo-verschil). tenminste €€n toilet gechikt voor rolstoelgebruikers. verdiepiug(en) met een lift bereikbaar (tenrninste een traplift).

Aan de hand van betrouwbare bouwtekeningen en een bezoek ter plaatse kan gemakkel ij k vastges teld worden aan ~elke eisen/wensen de bet re f Ee nde

- 28 -

wijkwelzijnsaccommodatie voldoet en io hoeverre al dan niet van eeo voor iedereen goed toegankelijk gebouw gesproken kan worden. Toetsing aan alle in het Prototype Wenkenblad genoemde kriteria is echter vrij bewerkelijk. Denkbaar is alleen te toetsen op een aantal hoofdpunten en in geva l van tekortkomingen (b. v , geen aangepast toilet) een korrektiefaktor toe te passen.

Hoewel een slechte toegankeUj kheid het algehele kwali tei tsnivo ve r-: laagt, z ou het bl ij vend kompenseren hiervan io de vo rm van lagere huisvestingslasten echter betekeoeo dat non-kwali tei t "beloond" en in stand gehouden word t , Daarom vaH aan te beveleo in geva.l van onvoldoende toegankeli.jkheid de wijk io staat te stellen die toegankelijkheid te verbeteren. Door de j aa r l as ten ten gevolge van extra investeringen in het vereveningssysteem op te nemen, wordt het mogelijk, wat dit deelaspekt betreft, aUe gebouwen gelijkwaardig te maken. Dit voorstel houdt tevens in, dat het deelaspekt toegankelijkheid in de kwaliteitsskore buiten beschouwing gelaten kan worden.

3.3 8elevingskwaliteit

De beleviogswaarde van een gebouw wordt be p aa Ld door een groot aant a l kenmerken, z oa Ls de verschijningsvorm, kleuren en materialen, schaal, rttme etc. Binneo het begeip belevingswaarde kunnen een aantal kwalitetten worden onderscheiden, die ook a Ls afzonderlijke kwaliteitsaspekten kunnen worden opgevat, met name

Archltektonische kwaliteit: een lastig te definieren begrip. dat ondermeer te maken heeft met de mate waarin eeo evenwichtige afstemming bereikt is tussen vo rrn , f unk t Le en kons t rukt t e en tussen helderheid en komplexitei t , gebruik makend van archit ektonische hulpmiddelen als maat, schaa l , ritme, kleur en materiaa!.

Stedebouwkundige kwalitelt: de wijze waarop het gebouw is ingepast in zijn omgeving. Enerzijds gaat het hierbij om verschi1lende beleviogsaspekten, zoals de esthetische en kompositorische kwa1iteit, de (visue1e) aansluitlng op de omr Lngend e bouvmas sa '5, de bijdrage aan het straat- oE stadsbeeld. Anderzijds speleo ook funktionele aspekten een ro1, zoals de orientatle t.o.v. de zon in verbaod met daglichttoetreding, een logische aansluiting op de bestaande wegen en paden, een gunstige situering met a.antrekkelijk uitzicht en zo min mogelijk overlast van lawaai of stank etc.

Kultullr-historische betekenis. Bij bestaande gebouwen is de kultuurhistorische betekenis een belangdjk kwaliteitsaspekt. ZO geeft de betekeois van het voormalige slachthuis als 'hart van Crooswijk' extra kwaliteit aan dit gebouw. Maar ook bij nieuwhouw is de plaats van het gebouw in de kultuur van groot belaog (vgl. b.v. de Stopera in Amsterdam, waarhij de funktie als stadskantoor en muziektheater en de politieke verwikkelingen condom de totstandkoming een zekere meerwaarde aan het gebouw geven).

- 29 -

• SymboUsche betekenis: dit aspekt sluit enigzins aan bij het vorige, maar is meer beperkt tot een individu of groep individuen. Zo besteden bedrij yen vaak veel aandacht aan net re p resentatieve ka r ak t.er van hun gebouw en wordt het pand in advertenties als 'visitekaartje' van het bedrijf gebruikt.

De belevingskwaliteit van een geboue is niet eenvoudig rneetbaar. Enerzijds hebben we te maken met een groot aantal verschillende facetten (visuele belevingswaarde, taktiele ervaringen, fysiologische ervaringen, emoties etc), anderzijds heeft het begrip een sterk subjektief karakter. Waar de i~n laaiend enthousiast over is, kan dat bij de ander negatieve gevoelens oproepen. De belevingskwaliteit is dus niet zozeer een intrinsieke eigenschap van het gebouw zelf dan wei de uitkomst vau een interaktie tussen objekt en subj ek t , Hoe mensen een gebouw beleven kan in principe op twee manieren worden gemeten:

a. D.m.v. gedeagsobservatie, wa.arbij innerlijke ervaringen ioIorden afgeleid van ged r ags var Lanr en als blijven of weggaan, druk of zeldzaam gebruik van ru tmt en , zorgvuldig omgaan versus onve rs cht I l Ig omgaan met het gebouw of zelfs negatief gedeag zoals vandalisme etc.

b. Via de vr aagrae t hode , bvv , door mensen vragen te stellen over de gevoelens die het gebouw oproept of door hen alternatieven voo r te leggen met de vraag om kommentaa~.

De onder a genoemde methode brengt a Ll e r l e L interpretatieproblemen met zich mee en vergt veel tijd. Methode b Is eveneens tijdrovend en geeft bovendien problemen m.b.t. de kwantificeerbaarheid. Niettemin is enige kwantificeerbaarheid en Lntersubjektiviteit haalbaar, b.v. door het toepassen van de techniek van de 'semantische differentiaal'. Meestal wordt deze techniek toegepast in de vorm van een serie bipolaire beoordelingsschalen, waarin de respondent d.m.v. een kruisje aan kan geven in welke mate hij of zij een bepaalde eigenschap van toepassing acht op het gebouw. Om te voorkomen dat bij het invullen een zekere routinematigheid ontstaat, worden termen met een positieve respektievelijk negatieve betekents afwisselend 11. nks en recht s geplaatst. De gemiddelde skores van een groep kunnen worden opgevat a I.s een koliektief oordeel. Het resul t aa t wordt doorgaans met 'semantisch prof t.e l.' aangeduid. Tabe 1 5 geeft een voorbeeld van deze t.e chnt ek waarbij 14 beoordelingsschalen Z l..J n geb ru i.k t , Door aan de verschi llende katego rieen sko r e s toe te kennen van negatief naar positief (b •. v , verlopend van +1 tot +7 of van -3 via -1. nul en +1 tot +3) is een gemiddelde totaalskore Ce berekenen, als indikatie voor de belevingskwaliteit.

- 30 -

Tabel 5: Voorbeeld van beoordellngsschalen t.b.v. een semantlsche dHfe-
rentiaal
mooi lelijk
doods .~~- levendig
armoedig welvarend
gez e l Lt g ._-- ongezellig
actief passief
afstotend "--- '--- '--- uitnodigend
veolij k *--- ._.-- somber
monotoon '_- afwisselend
origineel alledaags
overzichteHjk ,_._- onoverzichtelijk
aan t rekkelij k .-~- '_-- onaant rekke lij k
boeiend saai
behaaglijk '-- onbehaaglijk
schoon :-___.. vull Wat de keuze van de beoordelaars betreft. kan gedacht worden aan: frekwente gebruikers

incidentele gebrulkers

• omwonenden, die her gebouw weI kennen, maar er zelden of noolt komen (een jury van) ona fhankelij ke deskundigen.

De - al dan niet gewogen - gemi.ddelde t ot aa Ls c o re kan dan uiteindelijk dienen als indikatie voor de belevingswaarde van het gebouw.

Een mogel ij k alt e rna t fe f is, am een onafhankelij k deskundige, een ju ry of een groep geb ru Lke r s Zbewoue rs een cotaaloordeel over elk gebouw te laten geven in de vorm van een klasse-aanduiding, b.v.

o uitzonderlijk

o goed

o mat I g

o slecht

o zeer slechr

goed, met als korrektiefaktor b.v.

1,10 1,00 0,90 0,80 0,70

"

II

"

"

Kombinatie van beide mogelijkheden leidt tot het voorstel, de senant t - sche diffe~entiaal techniek als basis ~oo~ het eindoordeel te gebruiken, waarbij per beoordelingsschaal het mees t negat ieve oordeel een 1 sco r t en het meest positieve oordeel een 7. Uitgaande van 14 beoordelingsschalen komt. de beoordeling van de belevingskwaliteit op minimaal 14 xl_' 14 punten en maximaal ap 14 x 7 = 98 punten. Voorgesteld wordt de volgende korrektiefaktoren aan te houden:

< 30 punten zeer slecht korrektiefaktor 0,7
30-50 punten slecht ko r rek t.Le f ak t o r 0,8
51-60 punten matig korrektiefaktor 0,9
61-80 punten goed ko["rektiefaktor i,O
> 80 punten zeer goed korrektiefaktor 1 , L Toetsing van deze gemiddelde t o t aa l s co r e als maat voor belevingskwalit e i t aan de in hf ds t , 2 genoemde randvoorwaarden geeft het volgende beeld te zien:

- 31 -

Eenduidigheid

Mits goed toegelicht, hoeit de techniek van de semantische differentiaal geen aanleidtng te geven tot intecpretatieproblemen. Niettemin z Lj n er twee potentiiHe br onnen van konflikten: de keuze van de woordparen en de kauze van degene( n) die beoordeel t (beoordelen). Een andere keuze van de beoordelingsschalen z a L al gauw tot een andere totaalscore leiden. Bovendien is het de vraag of a Ll,e beoordelingsschalen even zwaar moeten wegen als bijdrage aan de t o t aa l.s co r e , Omdat de belevlng van een gebouw bovendien van persoon tot persoon verschilt, is de kans groot dat diskussie ontstaat over de keuze van de beoordelaars. Moet het oordee! van de beheerder even zwaar of zwa a rder wegen dan het oordeel van een lYillekeurige bezoeker? En het oordeel van een onafhankelijke deskundige? Zijn aIle kategorie~n gebruikers weI voldoende vertegenlYoordigd? Moet het oordeel van r ege Lmat Lge gebruikers ellen zwaar of zwaarder wegen dan dat van een incidentele gebruiker?

Al dit soort vragen leiden er toe dat de gemiddelde totaalscore niet bij voorbaat door iede reen geaksepteerd z.a I worden als eenduidige maat voor de belevingswaarde.

Uniformedng

Het is zeer de vcaag of voor verschillende Iunkties dezelfde beoordelingsschalen relevant zijn. Zo is voor een ontmoetingsruimte 'gezelligheid' een belangrijk kriterium, maar voor een plek waar aan brommers of auto's gesleuteld kan worden aanzienlijk minder relevant. De mate vao uniformiteit is dus beperkt.

Bewerke J.ij kheid

De belevingswaarde van een gebouw is eigenlijk aIleen goed te meten door een gedegen ge b rufker sonde r aoek, b.v. i.n de vc rm van een monde+ linge of schr I ftelij ke enq uete onder een rep re.sentat ieve s teekproef van gebr~ikers. Oit brengt veel werk met zich mee en is doorgaans een kostbare aange Legenhe i.d , Het alternatief om de beoordeling te bepe r+ ken tot b.v. de beheerder of ~in of enkele onafhankelijke deskundige(n) of een groep mensen ~it aIle betref£ende wtjken die gezamenltjk aIle gebouwen beoordelen, is aanzienlijk minder bewerkelijk.

Duurzaamheid

De belevi ng van een gabcue is niet aIleen indi vidueel ve rschi llend, maar ook wisselend in de tijd. Wat vandaag als warm en gezellig beoordeeld wordt is morgen ouderwets. De verschuiving van donkere kleuren en veel schoonmetselwerk in de zeventiger jaren in de richting van pasteltinten en wit pleisterwerk in de tachtiger jaren spreekt in dit verband boekdelen. Overigens moeten de c e rrnen 'vandaag' en 'morgen' niet a1 te letter1ijk worden opgevat. Hoewel modteuze ontwikkelingen SOIDS betrekkelijk snel gaan, z Lj n er doorgaans weI enkele jaren mee gemoeld.

- 32 -

Betrouwbaarheid

Met het oordeel over de belevingskwaliteit valt vr Lj gemakkelijk te manipuleren. Wanneer bekend zou zijn dat een lage belevingswaarde tot een lagere skare op kwaliteit leidt en daarmee tot een te kompenseren kosten!kwaliteitsverhouding, is de kans groot dat dit gegeven de uiteindelij ke beoordeli ng danig belnvioed t. Di t bezwaar telt uit e r-: aard minder bij het werken met een onaEhankelijke jury.

Relevantie

De belevi.ngswaarde kan van grote invloed zij n op de gebruikswaarde. Wanneer een wijkaccommodatie over voidoende m2 beschikt om de beoogde aktiviteiten te huisvesten, maar door de varmgeving, aankleding en afwerking ais ki I, a fs totend, ongeze 11ig en onplezierig overkomt, doet dit s t e rk afbreuk aan de gebruikswaarde. Dit effekt kan zelfs zo sterk zijn dat bepaalde doeigroepen worden uitgesloten.

Konklusie

Gezien de genoemde problemen wordt voorgesteld het oordeel over de belevingskwaliteit te beperken tot het oordeel Van een onafhankelijke jury. Gebruikmakend van de techniek van de semantische differentiaal dient een totaal-oordeel te worden uitgesproken, welk bepalend is voor de te hanteren toeslagfaktor. In overieg met de gemeente Rotterdam dienen nadere afspraken gemaakt te worden over de samenstelling van deze jury.

3.4 Technische kwaliteit

Binnen het technische kwaliteitsaspekt kan een tweetal deelaspekten worden onderscheiden: de bouwtechnische of technisch-konstruktieve kwaliteit en de bouwfysische kwaliteit.

3.4.1 Bouwtechnlsche kwallteit

De bouwtechische kwali tei t van een gebouw wo rd t vooral bepaald door de technische kwaliteit van de draagkonstruktie en de doelmatigheid en duu r e aamhe Ld cv q , ve rvacht e levensduur van de toegepaste materialen en konseruktles. De belangrijkste kriteria voor de technische kwaliteit de draagkonst(uktie zijn de sterkte, stijfheid en stabiliteit. Onvoldoende bouwtechnische kwaliteit is vaak zichtbaar aan b.v.

van

een scheefgezakte gevel, scheuren in gevels en wanden, be to nrot, Iekkages door bouwfouten of achterstallig onde rhoud , tocht- en vochtproblemen, gevelvervuiling (roestvorm1ng, spo re n van heroelwater afvoer) en heeft een belangrijke invloed op de gebruiks- en belevingswaarde van het gebouw.

Het meten van de bouwt echni sche kwal i tei t is geen eenvoud ige z aak , Afgezien van de technische deskundigheid die nodig Is om de kwalitett te kunnen bes chr i j ven , vormt het waarderen in de vorm van punten of een toeslagf akt or cvq , korrekt iefaktor een probleem op zichze 1 f. In het

- 33 -

woningwaarderingsssyteem heeft men het meetprobleem proberen te ondervangen door de leeftijd van de woning op te vatten als indikator voor de bouwtechnische kwaliteit (zie ook bijlage 1). Terecht is vanult de praktijk veel kritiek geuit op het louter hanteren van een verouderingsfaktor als maatstaf voor de bouwtechnische kwaliteit. Faktoren zoals de aanvangskwali t e t c , de wij ze van gebruik en behe e r en s1 tuationele omstandigheden (mate van beschutt1ng tegen weer en wind, wel/geen hinder van uitlaatgassen of andere schadeUjke vo r me n van lucht- en bodemveront reinigi ng) zij n immers evenzeer van invloed. Oak de aard van de bebouwing (omvans, aantal bouwlagen) blijkt van invloed.

In een poging een integrale waarderingsmetModiek voor de woning en woonomgeving tot stand t e brengen (de zgn. IREKLAM, IKON en INOH me thodiek, zie bijlage 1) is door het RIW-instttuut vooe Volkshutsvestingsonderzoek in samenwe rking met de Technische Univers itei t Delf t en he t Bouwcentrum getracht de werkelijke bouwtechnische ve roude r i ng te meten en te verdiskonteren. Men ging daarbij uit van een kwaliteitsfaktor, die kan liggen tussen nul en een. Deze faktor kan betrekking hebben op de waning als geheel en op afzonderlijke elementen. De faktor geeft aan hoe de kwaliteit van de woning of het element zich verhoudt tot de kwaliteit van een nieuwe gesubsidieerde woning of overeenkomstig element. De volgende kwaliteitsfaktoren zijn onderscheiden:

o 0,25 0,50

het element is aan vervanging toe

het element 1s slecht j ve rvangi ng nodig over 1 a 2 j aar

het element is matig; vervangi ng is niet echt nod 19, weI is onderhoud gewenst

het elemen t is redelij k goed, er zij n nauwelij ks sporen van veroudering

het element is goed, nieuwbouwkwaliteit

1'J,75

Een dergelijk instrument kan een ultstekende basis vormen voor de bepaling van de bouwtechnische kwaliteit en voor het opstellen van een meerjaren onderhoudsplan. Konsekwentie is echter weI, dat aile accommodaties op aile onderdelen door een deskundige daorgelicht moeten worden op kwaliteit in relatie tot nieuwbouwkwaliteit. Bovendien is bij een proefonderzoek gebleken. dat zlch in de praktijk belangrijke interpretatie p r ob lemen kunnen vao rdoe n, z el rs bij 0 P neme rs me teen ge Uj ke op 1 eiding.

Een alternatief voo r de genoemde methode Ls te vi.nden in een recent onderzaek van het Bouwcentrum, uitgevoerd in samenwerking met de af de+ ling Sociaal Economisch Onderzoek van het ministerie van VROM. Voortbouwend op het Kwalitatief Woning Onderzoek 1975 is de huidige kwaliteit van de Nederlandse woningvoorraad onderzocht. Daarbij is de bouwt e chnd+ sche kwaliteit uitgedrukt in herstelkosten. Bewllst is daar dus niet gekozen voor de indirekte weg via het bepalen \Tan de relatieve kwaliteit (uitgedrukt in punten, een percentage, een cijfer of een toeslagfaktor). De daarbij toegepaste methodiek van kwaliteitsregistratle en raming van herstelkosten is daarna \terder cntwikkeld door het Bouwcentrum ten behoeve van een onderzoek naa r de bouwtechnische kwalite i t van bas t sscholen.

Een dergelijke methode is in principe een uitstekend middel om de onderhoudsbehoefte van wij kwelzij nsgebouwen op ko r ce en wat langere termij n te bepalen.

- 34 -

Tabel 6: Formulier ter berekening!planning onderhoudsbehoefte

(Bcon: Kwalitatief onder~oek Basisscholen (1986). Bouwcentrum Rotterdam)

0 n."'.t.· .. I~n bouwdeel
T tkd., ' _ton CONSTRUCT IEIGESLOTEN GEVELS
T - 7.
-,
c "3
" Il ....
e -
.!! ~ IIIM .. ".I'III."''' - 11."';"';' .. S<lOrt
..! - I-
<i 5 • bbkb" materiaal
II - Nt\n.ll"lt...,
'\: .!..
s (p re hub I Yud l..p r\g:ll1Dgt :U_t'!IInllc.tU. hoeveelheld
II 1 ......... n
e I-- Ip .... 'ob) •• rd'op!ng."<>go 'UII- on
u ... "" .... Ic .. (. l:III::plollUngJ eenheid
9 ov.tl91 ... --
.. .. .. .. ....
0 n,".1./9":"
,---
1 W'tJdoil~I"'14g1 ~tre"I"QUdcoru9
f- Kh_~I'YOl"IIIl~ •• __
C 2 lI'ij".ncI. Khhif!JCn/nrt'DrWting
II --- -_. - - -
ti l betond.klcing~.I"fgebollrdt d.J~
of - ~u.:I-~l/CClrr-Q~~VI"Y~i~9
" Q boI.t'll~/krlilllp:w;:hlW"illn',..ctwn'K"'" br-
:!:!. - _~~I~g~~.~-. -
C
" 5 iI.n: ' .• ,.I .. no
.;J! - ------ -
II
'- 6 .... : b"IIv"tlglfl9'll1l'l1dd4i ... n' ..... r ...
.0 - ..".It,.!":n9ll1"i._
II
01 7 nn'uJ rlng/bc.kladdll't9'., 10- Ilgbt9l'"Oll'l-
I- Ing/IOUluitla..gJ, ••• L1l1!k .... kk'l9'l
8 .~'ftrd-. d"M/~ tDc: ",-,s1.1Il,...,
-_.
9 oyu1gt
.. .. .. .. ..
0 n.'ii.,./~Jirid..1't ~n
! t--
I 11\1:_91'''''' "1It1"'Vangi ngl...:lldli riuC ie
.. c-
... conditie
41 2
J::
- t--
01 ] .l.....-t.1l rill.... ioChllC:F.,.,..,. k/ilolnbrlngotn.
C c- p~ 1!il:rtHlgl hydrofobulln
'i : I
'tl 4
C f- - *
III 5 In,ject..,.,.n1bctil)/'tfcp.II'"I'. 14:11 un" r..,/
J:: rap.an IL. Kr....rl.ft
.. f-
'tl Ii "'Ii"'ang.iNJ/~J'hck.!d ... t .. rc.n. bcMrw .. nlnlm '"
:l
.2 c- -- .
7 ¥W""¥,Jah. bR¥H1i9ing ... idd .... n/.,.r ...
... .~~~~
41 t--
~ a ""nIo;"'v .onderbouds -ins panni n9
0 c- - .. - -_
.. .. - 9 O'w,.tl~
.... urgenlieplan 5-jaar D.h • plan
f'oort ma hande- beevee lheld kengetal raming prior raming jaar
lino







tctaal - 35 -

De inschakeling van t.echrrt s ch+f Luanc Le l e deskundigen is daa r voo r echce r noodzakelijk. Tabel 6 laat een voorbeeld zien van de wijze waar-op gebr-eken van gebouwdelen worden geregistceerd en de herstelkosten worden geraamd.

Voorgesteld wor-dt am aan de hand van de ht e rvoo r beschreven methodiek een schatting te maken van de jaarlijkse herstelkosten per- gebouw, als rnaatstaf voor de bouwtechnische kwaliteit. Vervolgens kunnen de gemiddelde herstelkosten per m2 berekend wor-den. Het verschil tussen de te verwachten werkelijke KoSten gedurende b.v. de komende vijf jaren en het berekende gemiddelde voo r alle wij kwe lzij ns accomraod at Les VOr-lIIt dan de basis voc r budge t ko r t-ek t i.e s , Wie meer zal moe t e n uitgeven. krijgt meer budget beschikbaarj wie zo'n goed gebouw heeft dat minder herstelkosten te verwachten zijn zal lIIinder budget toegewezen krijgen.

Oak hier weec is het cechtvaardig de hogere herstelkosten te compenseren tot maximaal het gemiddelde oppe rv l ak per inwoner. Omdat ko r t Lng e n op het budget i.v.m. relatief hoge technische kwaliteit wll volledig worden doocberekend, d.w.z. voo r het tot ale bruto vloer-oppervlak, ontstaat een pas i. t ief saldo, dat als reserve fonds kan war-den aangewend (zie ook hfd s t , 4.7).

Hoewel vanuit het decentralisatl.e beginsel de k.euze om a1 dan nlet te investeren in technische kwaliteitsverbetering aan de wijken z e Lf zou raoe t en wor-den gelaten, ligt het voo r de hand alleen te korapens er en OlD daadweckelijk de bouwtechnische kwaliteit te verbeteren.

3.4.2 Bouvfysische kwaliCeit

De bouwfysische komponent van de technische kwaliteit betreft de aan een gebouw te stellen elsen in verband met het kre~r-en en in stand houden van een behaaglij k bi nnenklimaat. Daa rbij kunnen ve rschi llende deelaspekten worden onderscheiden.

a. Be zonnil'lg

Voor sommige aktiviteiten is een ruimte waarin direkt zonlicht kan binnendringen erg wenselijk, voor andere aktiviteiten juist weer nlet in verband met te hoge t empe r at.uu r of te vee l licht. Sommige ruimten liggen daarom bij voorkeur aan de zonkant, andere bewust niet. Ret is wenselijk de hoeveelheid d t rek t zonlicht te kunnen r ege Len d.m.v. e~n of andere vo rm van zonwering bij rulmten die op het zuiden en het zuidwesten gebr t enc ee cd zij n , Hiedn kan zij n voo rz Le» door- go rd Lj nen, blnnenzonwering of buitenzonwering.

In de paragraaf over 'voorzieningen en uitrusting' is de aan- of afwezigheid van zonwering reeds besproken, zodat die onderdeel als deeIaspekt van de bouwfysische kwaliteit buiten beschouwing kan worden gelaten.

b. ~gLiahttoetredil'lg

Over het algemeen is in verblij fsruimten daglicht gewenst. Inpandige ruimten worden door de meeste gebcuikers als minder plezierig e rvar en , Men mist daglicht en uitzicht en voelt zich enigszins opgesloten. Voor sommige aktiviteiten is het niet bezwaarlijk of zelfs gewenst dat daglicht ontbceekt of buitengesloten kan worden (denk b.v. aan een doka).

- 36 -

Voorges teid W'ordt om in geval, van i n.pandige ruimten, die gez.Len hun funktie weI degeUjk dagliehttoetreding behoeven, een korrektiefaktor toe te pas sen va rd erend van 0,70 ('" zeer s l.echr , d. w. z. geheel onthrekend ) tot 1,0 (= geed) '.

c. KUl'Istver1. iClht inq

Belangrij kste kriteria vo or de kwal i tet t van de kuns t ve r Uehting zij a hat verU cht iagsni veau, de mate van regulee rbaa rheid en de vo rmgevd ng , Ten aanz i en van het ve reis te verli ehtingsniveau maakt de Nede rlandse Stieht i ng voor Ve r l i cht ingskunde onderscheid in een viertal k Las sen , gerelateerd aan de aard van de werkzaamheden:

klasse I fijn werk (b.v. gedetailleerd tekenwerk) 1000 Lux
kI as s e II normaal werk (Ie zen, schrij ven, typen e.d. ) 500-1000 Lux
klasse III grof werk (maga z ij nwerk) 250-500 Lux
klasse IV geringe eisen, b.v. in gangel"! en trappenhuizen 125-250 Lux In hoeverre aan deze kriteria wordt voldaan vaIt gemakkelijk na te gaan met een eenvoudige verlichtingsmeter.

Een adekwaat verllehtingsniveau en fraaie armaturen dragen in belangrijke mate bij aan de gab ru i.ks+ en belevi ngswaarde van een gebouw. Niet temin wordt voorgesteld dit aspekt buiten de kwaliteitswaardering van 1J1j kwelz ij nsaeeommodaties te houd en , De kuns tver Hehtl ng behoort immers tot het i nterieuren is in belangrij ke mate ze If te beinvloeden. Bij onvoldoende kwaliteit kan men zelf verbeteringen aanbrengen. De daa rroe benod i gde i nve a te ri ngen komen dan all t oma t I sc h te rug in de hui s ve a t i ngslasten.

d. ve!'Wl'ming

Ben belangrijk krit erium voo r de bouwf ys i ache kwali tei t is de binnent.empe r at uu r en de mate van regulee rbaa rheid daarvan. AIle verb lij fsruimten dienen I a wint era voldoende warm gestook t te kunnen wol:"den, tel:"wij I de tempe r a t.uur op wa rme dagen nl.et t e hoog mag oplopen. Voorts is het gewenst dat de t ampe ra t uur per ruimte geregeld kan worden. Een aktiviteit a Ls beatballet vereist immers een ande r binnenklimaat dan b.v. klaverj assen voor bej aa.rden, Om pel:" ru nnt e ean aangename binnentemperat uur te kunnen kreeren is een goede verwa rrnt ngs ins tallatie nodig.. Om koude en tochtverschijnselen bij de buitengevel te vool:"komen, is VOOl:"ts een goede thermische isolatie van de gevel noodzakeIijk. Ketzelfde geldt voor de begane g r ond+ of keldervloer en het dak , We zulle n hie I:" bij de bespreking van de energetische kwaliteit nog op terugkomen.

In het woningwaarderi ngsstelse I word t de kwali t et t van de verwa rlUi ng vas r.ge s re.Ld aan de hand van het aantal verwarmde vertrekken en her type installatie, ongeacht of deze insta llat ie doe Lma t ig Eunktioneer t (zfe bijlage I). Omdat de verblijfsrulmten in wijkwelzijnsaccommodaties doorgaans zander problemen op de gewenate temperatuur gebracht kunnen worden, wordt voo r ge s t e Ld di t als I basiskwa Iltel t I op te vat ten. Ver-

- 37 -

taaid in voorzieningen betekent dit de aanwezigheid van ve~warmingselementen per rulmte, evenals de mogeHjkheid om door middel van rad i at o r= k ranen of cegelkleppen de tempe ratuur per r ui mt e te regelen. Zij n e r problemen, dan ligt het eerder voor de hand rnaatregelen ter verbetering te nemen dan het gebrek aan kwaliteit te kompenseren in de vonn van een lagere waardering c.q. lagere huisvestingslasten. De uit verbeteringsmaatregelen voortvloeiende hogere lasten komen vervolgens alltomatisch in de vereveningsprocedure terecht.

Is een meer ontwikkeld systeem van temperatuurregeling aanwezig, dat meer gekost zal hebben, maar tot een lager energiegebruik kan leiden (b. v , thermos taatkranen of een kI ok the rmos taat per ruimte), dan 100 rdt voo~gesteld deze ext~a kosten tot de no~male investeringskosten te rekenen. Op die manier ontstaat een goede prikkel tot een zorgvuldig energiegebruik en kunnen de werkelijk.e energiekosten buiten beschouwing bli.jven.

Gaat het daarentegen om bij zonde re , well icht ze If s als luxe aan te merken voorzieningen z oa Ls airconditioning, dan lijkt het redel1jk de ht.e rut t voortvloeiende exploitatielasten van de jaarlijkse huisvesting af te scheiden en als zodanig buiten de vereveningsprocedure te houden (zie ook par. 3.2.3).

e. AkoBstiek

Eisen die aan de akoestiek van een ruimte gesteid worden zijn een goede verstaanbaarheid ~an spraak en andere gewenste geluiden (b.v. muziek) en Itet zoveel mogelijk weren van ongewenste geluiden, zowe I van binnen de ruimte zelf (aktiviteiten. vertilatoren, eventuele generatoren) als van bui t en (aangrenzende ruimten, buitenruimte). De belangrij k s t e fakto ren die de akoestiek van een ruimte belvloeden zijn:

a. de lokatie van de ruimte t s o s v , ruimten die veel of weinig geluid met z Lcb meebrengen.,

b. de isolatiewaarde van de begrenzende vlakken ( wanden, vloeren, pla.fonds),

c. de aansluiting van wand en , vloeren en pIa fonds en ook de detaillering van leidingen e.d. in verband met kontakt geluiden,

d. de vorm vall de ruimte (evenwijdige vlakken weerkaatsen het geluid),

e. de hoeveelheid geluidsabsorberend materiaal, met name bepaald door de mate.iaalkeuze van wanden, vloeren en plafonds en de vonn, afmetingen en materialen van de inrichtingselementen.

De akoestische kwali tei t per ruimte en van het gebouw als geheel kan worden bevorderd door een zekere zonering te brengen in geluidgevoelige ruimten en ruimten waarin de akoestiek minder relevant is resp. ruimten die veel ge luid met z i.ch meebrengen versus geluidarme ruimten. Daa rbij d ient ook de bui tenruimte bet rokken te worden. Een d rukke ve rkeersweg brengt al gauw een geluidsbelasting van 70 a 80 dB met z i.ch mee, wat naast een goede geluidsisolatie van de gevel tevens vraagt am geluidgevoelige ruimten bij voorkeur niet aan deze z ij de van het gebouw te situeren.

------------ - --

- 38 -

Tabel 7: Geluidsoverdracht uaar uevenvertrek

geluidsisolatie: 60 dB SS dB 50 dB 45 dB 40 dB 35 dB

hoorbaarheid in nevenvertrek: luidspelende radio onhoorbaar normaal spelende radio onhoorbaar

luid gesprek j~ist hOOfbaar, niet verstaanbaar luid gesprek juist verstaanbaar

normaal gesprek juist verstaanbaar

normaal gesprek goed verstaanbaar

Oe benodigde geluidsisolatie tussen twee ruimten hangt voora1 af van de ak t Lv i t e t t en die in beide ruimten plaatsvinden. Tabel 7 geeft een idee van de geluidsp roduktie van verschi. llende akt i vi.teiteo, t e rwij 1 tabel 8 een idee gee E t van de isolat i.ewaarde van enkele veel 1700 rkomende konstrukties.

Deuren en schuifwanden vormen belangrijke geluidslekken, evenale de vaak onzorgvuldige aansluitlng van niet-dragende scheidingswanden op de plafond- of dakkonstruktie. Een normale deur met een isolatiewaarde van 20 dB Ln een wand van 20 m.2 met een isolatiewaarde van 40 dB zal de 1.so lat iewaarde reduce ren tot ca. 20 dB. Oak het nade I i.g ef fekt van kie,en ,and deuren of kleine openingen in een gemetselde wand door slordig metselen mag niet onde r s cha t worden. Lekkage s kunnen het efEekt van een wand met een hoog isolatieniveau vrijwel volledig teniet doen. Beha Lve vo Ld oende lsolatie tegen luchtgeluid z Lj n tevens maatregelen noodzakelijk om storende kontaktgeluiden te 1I00rkomen, b.lI. van aan de wand bellestigde stortbakken en aanrechten of het gelutd van bewegingsaktiviteiten als gymnastiek en ballet.

Tabel 8: Geluidsisolatie van enkele veelvoorkomende konstrukties

enkel glas, d 3 mrn ca. 25 dB
" " d 10 mm ca. 30 dB
" " d 15 rom ca. 35 dB
dubbel glas, d 2. )( 8 mIn 30 a 40 dB
metselwerk, halfsteensmuur 45 dB
metselwerk. 2 x hal fa teens + spouw 50 dB
metselwerk, eensteensmuur 53 dB
metselwerk, anderhalfsteensmuur 55 dB Oe vorm lIan de ruimte en de hoeveelheid geluidabsorberend materiaal zijn eveneens van groat belang voo r de spraakllerstaanbaarheid. Vaak wordt daze 'gemeten I aan de hand van de nagalmtijd. Dit is de tij d die nodig is am ee n geIu Ldb r on na uitschakeling 60 d'S in geluidniveau te laten afnemen. Als vuistregel wordt weI gehanteerd: de tijd waarin een handklap naklinkt in de ruimte.

- 39 -

In de scholenbouw gaat men door-gaans ui t van O. I'> tot 0.8 sak, voor rlJimtell met gespreksaktiviteiten. Slechthorenden zl.jn gebaat met een wat kortere nagalmtijd. Globaal geldt dat een ve rko r t Lng van de nagalmtijd met b.ll. 25% betekent dat het aantal slechthorenden dac nlet In staat is een gesprek te voeren met ]0 d 40% verminderd wordt. Ben ander belaugr Lj k hulpmiddel voo e slechthorenden is de toepassing van een[Cl.ngleiding. Een Lu I d s p r eke r I ns.t a L'l a t Le is VOOr de measte slechtho r errden niet effektief, omdat daar-mee oak veel stoorgeluiden worden verste[Ckt en het geluid door weerk.aa t s Lng tegen de wanden ve r vo rmd wordt. Ben ringle idlng daarentegen versterkt aIleen het geluid van de spreker.

Samengevat wordt de akoestische kwaliteit per ruimte en van het gebouw ads geheel du s voo r a I bepaald door de sit uering van de ruimten t , o, v , e l kaar en t. c , v , de bu1 tangeve L, de geluidsisolatie tussen de ve rt r ek+ ken, de nagalmt ijd en de aanwezigheid van bij zonde re voor a Le c r ngen zo a 15 een ringleiding.

Verschi Ll ende indikatoren 1'00 t de akoes t is che kwal i tei. t kunne n \Jorden afgelezen van de bouwt ekant ngan ( vo rm en 9i tuering van de ru imten .• i so La t iewaarde van wanden, vloeren en pIa fonds ). Omd at; de k.,al it ei t echter tevens afhangt van de zorgvuldlgheld van de uitvoering en de ma t.e r Laa Lk euz e van afwe rking en inrichcingselement en kan de we rke Uj ke kwaliteit slechts ter plekke worden vastgesteld. Dit is erg bewerkelijk en arbeldsintensief.

Getien het voorgaande "'ordt voorgesteld naast het verltehttngsA.spekt oak d.e akoe s t f sche kwa llteit buiten beschouvtng te laten, z oa Ls oak in het "'oni ngwaar dar l ngs s tels e1 gebeu r t , Doen z Lch echt e knelpunten voor , dan ligt het voo r de hand am ve r be t.e r l ngsmaa t r ege Len toe te passen, De benodigde Lnve s t e r Lngs ko s ten enexploi ta t ie las ten kunue n vervolgens in de j aarlijkse huisves t Lng skos ten wo rden verdiskontee r:d. Bij z onde ce voo rz ien1 ngen zoa Ls een r i ngle1d i ng voo r aud i, t 1,ef gehandicapten di enen a.l s uitrusting te worden aangeme rkt en analoog aan de daar behandelde procedu r e i_ n de hui svas t Lnga las ten te worden ve r rekend (z ia hf ds t , 3.2.3).

f. Vent Hat ie

Vent i latie is van belang om de luchtkwa li tei t op peil te houden. D1 t houdt onder meer in het vermtjden van ongewens te luchtj es , voldoende luchtverversing (zuurstof!) en een gunstig vochtigheidsniveau. De ge",ens te vochtlgsgraad llgt tusaen de 30% en 70%, bij voo rkeur (and de 50%. Men kan dez e gemakke l ij k ze Lf Ine ten. me teen eenvoudlge hygrometer. Is de Lucht, te droog dan k.unnen natuurlijke ve rdarape r s als planten of waterbakj es aan rad Lat o r en ui t koms t b i eden, Daarnaas t is het mogel 1j k me t behu Lp van een klimaa t regel ingsi nstallatie de luchtve r ve rs i ng te regelen. In wij kwelz lj nsaccommodat t es kan in de mees te ru Lmt en me t nat uur+ l1jke venttlatie wordell vo l.s t aan , mits deze aan de bu1tengevel z i jn g as i, tuee rd. III ruirot en waar veel luehtj es worden geprocudeerd (keuken, to11etten) en oak in ruimte waar geregeld veel mensen bij e Lkaa r komen of die inpandig gelegen zijn is doorgaans mechanlsehe ventllatle noodzakelijk.

- 40 -

Omdat in de meeste accommodaties de ventilatie geen grote problemen zal geven. worde voorgesteld de ventilatie slechts in de kwaliteitsbeoordeling te betrekken voorzover zich - naar het oordeel van een onafhankelijk deskund Lge , gehoord de beheerder - echte knelpunten voordoen. In dat geval kan een soortgelijke procedure worden gevolgd als bij verlichr tng en akoestiek: in het geheel nlet compenseren voor onvoldoende kwaliteit, maar aao de wijken zelf overlaten al dan niet te investeren in verbeteringsmaatregelen. De daaruit voortvloeiende exploitatielasten dienen vervolgens tot de normale huisvestingslasten gerekend te worden.

g. Enepgetiaohe kwaliteit

De energetische kwaliteit van een gebouw kan worden omschreven als de mate, waarin het (on twerp van het) gebouw en de uitrusting bijdragen aan een beperking van het energieverbruik. Ruimtelijk-bouwkundige kenmerken die van invloed zijn op het energieverbruik zijn b.v.

thermische lsolatLewaarde van gevel, dak en (begane grand) vloer, zonering van het gebauw in energLegevoelige en me e r neutrale ruimten, b.v. situering van veel gebruikte ruimten op het zuiden en minder vaak gebruikte ru i mt en op het nco rde n , idem in relatie tot de aard vao de akti vitet ten, b. v , een spo rtzaal aan de koele z 1j de en vergaderruimte aan de warme zijde,

kompart t me nt e r L ng, d. w. z , opspii t s tng van gr ora ruimten in kiei nere, onderling afgescheiden ruimten,

mate van kompaktheid, veelal uitgedrukt in de verhouding buitenoppervlak/vIoet:oppervlak; hoewel onderzoek heeft aangetoond dat van een eenduidige samenhang tUSSen kompaktheid eO energieverbruik geen sprake is, gelde in het algemeen dat kompakter bouwen een zekere bljdrage kan leveren aan energiebesparing,

voorzien{ngen t.b.v. warmte terugwinning, b.v. warmte-wisselaars.

In het woningwaarderingsstelsel wordt de ene r ge t Ls che kwaliteit 'gemeten' aan de hoeveelheid dubbel glas en de aan- of afwezigheid van spouw, vioer-, dak- en gevelisolatie. Een tegenwoordig veel gebruikte maatstaf is de It-waarde, waarin zowel de thermische lsolatiewaarde van de vers chi U e ode ge bouwonde rde len a 1 s de ilia te van komp a k t held is ve rd i s konteerd. Hoewel de It-waarde een belangrijke maatstaf is voor de energetis che kwal i. teit als onderdeel van de bouwfys ische kwali teit, wo r dt voorgesteld dit aspekt evenals de daaraan gerelateet:de energielasten in de korrektiemethodiek butten beschouwing te laten en i.n een afzonderlijk onderzoek op te nemen. Immer~. kompenseren voor lage energetische kwaliteit betakent het blijvend aksepteren en instandhouden van hoge energieve r l t ez en , Be te r is, een zorgvuldige ana lyse te maken van de verschillen in j aar lij k se ene rg t e Las t en per accommodatie en de mogelij ke oorzaken hiervan. Op basis van dergelijk onderzoek kunnen dan gericht energiebesparende maatregelen worden uitgevoerd.

Samenvattend wordt dus voorgesteld de bouw£ysische kwaliteit OIls vc Lgt; in de vereveningspcocedure op te nemen:

a. bezonning: deels meenemen in de belevingskwaliteit, deels onder uitrusting/voorzieningen.

- .1,1 -

bl c daglicht toe t r ed i ng en kunstver l Lcht Lng : kons ekwent.Les van f nves te - rlngen in noodzakelijke verbeceringen op de huisvestingslasten doorrekenen en verdiskonteren + in geval van inpandigheid een korrektiefaktor toepassen vari~rend van 0,70 tot 1,0,

d. ve !:Warming: in principe bui ten beschouwing laten, aanwez ige ext r a voorzieningen behandelen als uitrusting, dus flnancieel waarderen en verrekenen in de jaarlasten,

e. akoestiek: idem als d,

f. ventilatie: idem als d,

g. ene rge t t sche kYl'aliteic: verwerken in aEzonderlijk onderaoek ,

Toets ing van di t voo r s t e I aan de k ri ceria uit pa ragraaf 2.2 geeft het volgende beeld:

Eeuduidigheid

Het vas t stellen van 'ech te' kne Ipunt en en omgekee rd de aanwez igheid van extra voorzieningen en vervolgens het berekenen van de waarde van deze voorzieni ngen vertaald in aanschaf- 0 [ hers telkos teo re spektievelijk hleruit voortvloeiende jaarlijkse exploitattelasten kan v e r s ch Ll, van merrLng met z t c n me ebr-eng en en daarrnee dus ook korif L Lk-rten. Een duidelijke verantwoording kan echeer veel problemen voorkomen.

UnHormering

10 prtncipe worden per accommcdat Le dezelfde facet ten in het oo r dee l, betrokken, zodat de beoordeling redelijk uniform kan plaatsvinden.

Bewerkel ij kheid

De benodigde inforlllatie 0111 een k~aliteitsbeoordeling te kunnen maken valt niet zonder meer van plattegronden en doorsneden af te lezen en is eve omi 0 in de t hans beschikba re kornpu t e r bes tanden te vinden. 01 t noodzaakt tot een bezoek aan eike ac.eommodatie afzonderlijk ell observatl es ter plekke, aangevu I d met een ges p r ek me t de behee rder en eventueel oak andere gebruikers. Voor her v as t s t e l Len ,",at extra's zijo en wat de waarde hiervan is,zal "len beroep moeten worden gedaan op financieel-tec.hnische deskundigen.

Duurzaamheid

Verlicht i ng, verwarmi ng, akoes t Lek en vent i la tie van eeri ge boue wo rden doorgaans nlet erg f rekwent ve r ande r d , zodat regelmat tge bijstelling van het kwaliteltsoordeel evenmin noodzakelijk is.

Stabiliteit/betrouwbaarheid

De meting en waardering van de genoemde etgenschappen staat of valt met de deskundigheid en integritelt van de be oo r de La a r , De voorkeur gaa t daa r orn uit naa r een onafhankelijk de.skund Lg e , Voo r een deel is deze afhankeUjk van inforrnatie van anderen. De ruogelijkheid tot manlpulatie blijft daarmee tot op zekere hoogte aanwezig.

- 42 -

Relevantie

De bouwfysische kwaliteit heeft belangrijke repercussies voor de gebruikswaarde van gebouwen. Te hete of te koude ruimten, onvoldoende verliehting, slechte ventilatie en slechte akoestiek zijn evenzovele faktoren die de bruikbaarheid van een ruimte voor bepaalde aktiviteiten sterk belnvloeden.

3.5 Weging van a.Bpekt.en en deelsspekten

Om de invloed van de waardering van de versehillende aspekten en deelaspekten op het kwaliteitsoordeel van het gebouw als geheel en de daarop te baseren korrektiefaktor van het budget te kunnen bepalen is het nodig het relatieve belang van elk aspekt aan te geven.

voor deze weging zijn geen ha r d e , wetenschappelijk onderbouwde berekeningswijzen bs s ch Lkb aa r , Met een beredeneerde keuz e van het relatieve belang van de aspekten onderling zal volstaan moeten worden.

Belangrijkste overwegingen voor de weging van aspekten zijn:

- de relatie met de exploitatielasten per rn2 gebouw,

- de relevantie in vecband met de gebruikswaarde.

V~~r verschillende deelaspekten, waarvoor het op peil brengen een kwestie van Lnves ted ng is die via net te ontw! kkelen vereveningssys teem r doorberekend' kunnen worden, wordt voorgeste ld deze bu1 ten de berekenlng van de totale waardering van de kwaliteit te houden. Daarmee wordt het instandhouden van non-kwaliteit voorkomen. Oit voorstel betreft een drietal (deel)aspekten van funktionele kwaliteit:

- veranderbaarheid van het gebouw,

- toegankelijkheid van het gebouw,

- tekorten in het voorzieningenniveau,

alsmede een viertal deelaspekten van bouwfysische kwallteit, te weten

- kunstverlichting,

- verwarming,

- akoestiek,

- ventilatie,

Voorts is voor het deelaspekt uitrusting/voorzieningenniveau voorgesteld eventuele extra kwaliteit (= boven een basisniveau) niet te verwerken in een kwaliteitsfaktor, maar via de theoretische vervangingswaarde en de daaruit af te leiden exploitatielasten te ve rve rken in de jaarlijkse huisvestingslasten.

Omdat t s a s v , de energetische kwaliteit een afzonderlijk onderzoek is voorgesteld, kan dit deelaspekt van bouwfysisehe kwaHteit in de wegingsprocedure buiten beschouwing blijven.

Aangezien ten aanz i en van de bouwtechnische kwali tei t voorges teid is

- 43 -

de se ui.t te drukken in herstelkosten, kan dit kwaliteitaspekt in het wegingssysteem eveneens bu i t en beschouwing blijven. Dit a l l as betekent dat wegingsfaktoren moeten worden vastgesteld voor de volgende kwaliteitsaspekten:

a. Funktionele kwaliteit - hoeveelheid ruirnte,

- vorm en afmetingen van de ruimten,

- situe.ing van de ruimten,

- toegepaste materialen.

b. Belevi ngskwali tei t

Bij de belevings kwaliteit worden aIle deelaspekten samengevat in een totaaloordeel gebaseerd op de viste van een persoon of groep die aIle gebouwen subjectief beoordeelt.

c. Technische kwaliteit,

- dagllr;httoetreding/inpandigheid.

Bij de onderlinge weging der hoofdaspekten wo.dt voorgesteld de funktionele kwaliteit het zwaarst te laten wegen. Immers vooral hierin komt de gebruiksgeschiktheid tot uiting.

SIde r s verricht onderzoek ve rste rkt dez e keuz e . Ui teen nadere analyse van de s t udie van Vroegop en Giele (1986) b 11j kt de oppervlakte van de woning in het woningwaarderingsstelsel ca. 60% van het aantal punten per woning te bepalen.

Uit een studie naar de (markt)waarde van tweedehands koopwonlngen blijkt dat de belangrijkste ve rk l a re nde variabelen voor de differentiatie in verkoopprijzen zljn: bruta lnhoud, oppervlakte hoofdwoonvertrek, aantal vert rekken en bouwj aa r (Needham en Spi t , 1986).

Binne n het hoofdaspekt funktionele kwa li tei t worde het pe r cerrt ag e bruikbaar vloeroppervlak (gedefinieerd als nuttig vloeroppervlak + de helft van het verkeersoppervlak) zo belangrijk geacht, dat het niet als deelaspekt wordt meegewogen, maar ala een afzonderlijke reduktiefaktor. Vermenigvuldiging met de kwaliteitsscore als gewogen optelsom van de overige deelaspekten l eve rt de u t tei ndelij ke korrekt tefaktor voor de kwaliteit van het gebouw. Vorm en afmetingen van ruimten lijken vervolgens iets zwaarder te moeten wegen dan situering en materiaaltoepassing.

In tabel 9 is de voorgestelde weging en waardering per kwaliteitsaspekt in beeld gebracht.

De totale korrektiefaktar vooe kwaliteit wordt dUB berekend als faktor A x faktor B.

In een eerdere studie naar de bouwkundige opze t van gezondheidscentra bleek de verhouding bruikbaar vloeroppervlak!bruto vloeroppervlak, gemeten over 50 centra, te varieren van 55% tot 90% , met een gemiddelde van 73%. Ui tgaande van deze cij fers kan de totale korrekt ief aktor voor kwali tei t theoretisch maxdrna a I var Le r en van 0,55 x 0,70 = 0,385 tot 0,90 x 1,025 = 0,918. Anders gezegd: de totaalscore c.q. korrektiefaktor voo r kwaliteit varieert bij de voorgestelde wegingsprocedure van 0,385 voor een gebouw dat op alle beoordeelde kwaliteitsaspekten zeer slecht seoort, tot 0,918 voor een gebauw dat op alle kwaliteitsaspekten ze e r positief wordt beoo.deeld.

- 44 -

Tabel 9: Weging en waardering aspekten en deelaspekten

l) Deelaspekt 'hoeveelheid ruimte' meevagen als afzonderlijke f akt o r , te berekenen volgens het percentage bruikbaar vloeroppervlak;

nuttig vloeroppervlak + 0,5 xverkeersoppervlak c faktor A

. .. b~uto vloeroppervlak

2) Overige aspekten en deelaspekten volgena het volgende wegingsschema

2 3 4 5 6 7
waardering weging aspekt waardering weging deelaspekt waardering
/0,4 vorm/afmetingen 0,7-1,0*
van de ruimten
0,5 Funktionele 0,7-1,0 0,3 situering van
/ kwaliteit ~O'3 de ruimten 0,7-1,0
materiaal
toepassing 0,7-1,0
0,7-1,02 --0,25 Belevings- elk 14 belevings- 7 meaat posi
**
(Faktor B) kwal1tei t 0,7-.1,1 _. --aspekt aspekten meast nega
-. 1/14
0,25 Tec.hnische 0,7-1,0 ---1,0 daglicht 0,7-1,0***
kwaliteit Toe l i cht ing:
* 1,0 goed ** 1, 1 zeer goed > 80 pnt *** 1,0 '" goed
0,9 redelijk goed 1,0 goed 61-80 pnt 0,9 = mattg
0,8 matig 0,.9 matig 51-60 pot 0,8 slecht
0,7 slecht 0,8 slecht 30-50 pnt 0,7 ontbreekt
0,7 ze e r slecht < 30 put ten onrechl - 45 -

Voor a lle duide lij kheid zij e r op gewezen, dat een kwali tei tsfaktor kleiner dan L,D niet automatisch een reduktie op de huisvestingslasten zou moe ten betekenen. Het gaat in het licht van de Rotterdamse probleemstelling Lrnme r s om een relatieve kwaliteitsmeting, d.w.z. een kwalitel tsve rgelij king van wij kwelzij nsaccommoda ties t , o , v; elkaa r , zodat in f ei te al.Lee n de ve rhoud i ng t us s en de kwa li tei t s s c o r e s relevant is. Door middel van enkele rekenillodellen zal dit principe in het volgende hoofdstuk worden verduidelijkt (par. 4.7).

-- -------

- 47 -

4. OPKKAXIONALISArIE VAN DE HUISVESTINGSLASTEN

4.1. Inleidlng

Om de kosten/kwaliteitsverhouding van wijkwel~ijnsaccommodatles te kunnen ve rge Ld j ken , dienen de huisvestingslasten op ver ge.l Lj kbare wijze te worden berekend en in vetgelijkbare kostenposten te worden onderverdeeld. Behalve met de huisvestingslasten ~al ook rekening moeten worden gehouden met de te verwerven Lnkoms t en , met name indien gesubsidieerde gebruikers een belangtijk deel van die lasten via huur van ruimte meebet a Len , Het feit dat de ongelijkheid in accommodatielasten bestaat uit een component "door de wijk belnvloedbare faktoren" en een component "toevall ige faktoren" c. q. niet belnv loedba re accommodatielasten maakt het moeilijk tot een VOOt tOO% rech.tvaardige budgettering te komen. Richtlijn bij de methodiek-ontwikkeling is, dat ptimair ge t racht tal worden de belangrijkste en het best te meten oo r z ak en van ontereehte verschillen te besp r eken , zodat een eecste bijstell:lng van budgetten een flinke stap in de goede ciehting kan betekenen.

[n dit hoofdstuk worden de belangrijkste huisvestingsposten successievelijk besproken. Bij elk der kostendragers lijkt het zinvol onderscheid te maken tussen "beinvloedbare faktoren" en "toevall i.ge of niet-beinvloedbare faktoren".

De achtergrondgedachte daarbij is dat korrekties op budgetten gebaseetd moe ten zij n op de "toevall ige faktoren". Ui tgangspunt 1s om relat ief lage huisvestingslasten te korrigecen door een lager budget toe te kennen en relati.ef hoge lasten te eompenseren door een hoger budget.

4.2 Vaste k.osten

De vaste lasten van een gebouw vocmen de belangrijkste bron van kostenverschtllen per m2.

Tot de vaste lasten worden gerekend: kapitaalslasten (rente + aflossing). - afschtijving/vervangingsreservering. huur en/of erfpacht,

- vetzeketingen. belastingen en andere heffingen.

Ten aanaf.en van de componenten "belnvloed bare kos ten" en "toevall ige faktoren" kan pel: onderdeel het volgende wordea opgemerkt.

- 48 -

4.2.1 lapitaalslasten

De kapitaalslasten worden bepaald door: - de hoogte van de investeringskosten,

- de \OIij z;e van financle.ren (subsld ie, leni ng, elgen ve rmogen of ae If-

l>Perkzaamheid),

- de financieringsvoorwaarden (r ent evoe t , looptijd en vo rm van de lening) •

lndien de inves te r1 ng 1s gef i nanc1erd d. Ill. IT. een lentng dan kunnen de jaarlijkse lasten op twee mantecen worden berekend:

a. Een vast percentage voor de jaarIijkse aflossing van de Lening (dikwij Is afschrij ving genoeed) en een rentebedrag over het res terende bed rag van de lening (lineaie).

b. Een vast bedrag gedurende een vooraf bepaald aantal jaren, samengesteld uit een deel rente en een deel aflossing (annulteit-basis).

Berekening overeenkomstig manier a maakt dat de kapitaalslasten elk jaar lager woeden totdat de lening geh~el is afgelost.

Bij manier ~ zij n de jaarlijkse kapitaalslasten konstant gedurende de looptijd van de lening.

In be.ide gevallen wordt voorgesteld het totale bedrag als 'kapitaalslast' te beschouwen.

Tot de belnvloedbare faktoren van de kapitaalslasten behoren:

- De hoogte van de investeringskosten. voor zover bepaald door het afwerkingsni 1.'0 en de materiaalkeuze.

Tussen "sober en doelmatig" en "luxueus" ligt een groot verschil in prijs. Dit geIdt zawel voor het gebouw als voor de (vaste) inrichting. Hogere vaste Las t en als gevolg van hoge 1nvesteringskosten per 1112 kunnen overigens zeer weI gerechtvaardigd z;ijn, wanneee daarmee andere exploitatielasten gedrukt worden. Dit geldt b.v. voor energiebesparende maatregelen, of het gebruik van duu rz aee (en daar doo r vaak wat duuedere) lIIaterialen, om daarmee de onderhoudslasten te beperken. AUeen uit de ho og t e van de Lnve s r e r Lugs ko s t en per m2 is niet af te leiden of er sprake is van sobere of luxe bouw. Slechts een herbegroting op basis van de huidige situatie zou daarvoor een te hanteren middel zijn (noodzakelijke dure fundering of overbodige gouden k ra+ nen ••• ). Het uitvoeren van zo'n herbegroting is vanwege de arbeidsintens ieve en kost bare werkwij ze bi nnen het Kader van dit onderzoek schter niet aanbevelenswaardig.

Voorgesteld wordt om wijken waarin men genoegen neemt met sobere (en daardoor goedkope) gebouwen te compenseren door esn lagere kwaliteitsscore toe te ke nne n en hierin een m.iddel tot compensatie in het budget te vinden. Omgekeerd worden 'extra's' verdisconteerd door een hoge kwaliteitsscore toe te kennen (zie onder meer hfdst. 3.3) of de daarmee gemoeide kapi taals las ten in de j aarlij kse huisves tings las ten te vecrekenen (zie hf d s t , 3.2.3).

- Een middel om de investeringskosten en daarmee de lasten laag te houden is zelfwerkzaamheid. Uiteraard mag dit later nt et afgestraft

- 49 -

worden door de budget ten te verlagen. Voorgesteld wordt om de mate van z e If ce rkz aamhe Id acht.e r a f in guldens te drukken en op te vatten als een Elctieve lening met bljbehorende jaarlasten.

- Indien investeringskosten gefinancierd zijn uit eigen middelen, zoals eigen vermogen, giften of baten van akties, wordt voorgesteld deze te berekenen als een lening en de jaarlasten te verhogen met een overeenkomstig bedrag als zou men daadwerkelijk een lening hebben moeten afsluiten. Als d t t eigen ve rrnogen is ontstaan door jarenlange subsidies op afschrijving is dat ulteraard niet terecht!

Tot de niet-beinvloedbare faktoren van de kapitaalslasten behoren:

- de grondkosten,

- de aanschafprijs van een bestaand gebouw,

- het pdjspeil ten tijde van de bouv of ve rboue (bouwkosten index),

- het al dan niet kunnen beschikken over investeringssubsidies (van

rijk, provincie, gemeente of particuliere fondsen),

de financieringsvoorwaarden (rentevoet, looptij d en vorm van de Le+ ning).

1m principe dienen de hierdoor veroorzaakte verschillen in kapitaalslasten gecompenseerd te worden door een extra budget voorzover de jaarlasten boven het gemiddelde liggen (te financieren u l t budgetverlaging van wijken beneden het gemiddelde).

Het maximum te compenseren bed rag dient beperk t te blij yen tot het gemiddelde oppe rv Lak per inwoner teneinde te voorkomen dat wijken met erg veel m2 vooe §lle (dure) m2 compensatie krijgen.

4.2.2 Afschrijviog/vervaogingsreserveriog

Afschrijving is bedoeld om jaarlijks de eKploitatie te belasten met een even redig deel van de investecing (gedurende 40, 15 of 10 jaren, al naar gelang de looptijd van de bijbehorende lening).

Indien onder de naam afschrijving in feite begrepen wordt het jaarlijks reserveren voor vervanging is er duidelijk spr ake van een beinvloedbare post, zoda t de hoogte van dat bedrag geen invloed mag hebben op de budgetkorrekties.

Is er een iovesterings-subsidie verstrekt (door wie dan oak) dan dient noch kap i t aa Ls Las t , noch af schrij ving over dat deel van de investe rtngskosten in de berekening van de budgetkorrekties meegenomen te worden.

De post a£schrij ving kan geheel als een "belnvloedbare faktor" worden beschouwd, omd a c dez e p r I raa L r bep aa l d word t door het beleid dat te r z ake gevoerd wordt.

In de praktij k blijk t de wij z e waa r op inves teringskosten worden afgescb reven dan weI gereserveerd wordt vocr vervanging s t e rk uiteen te lopeno Soms word t "a floss i ng van lening" als afschrij vi ng geno teerd. Soms woedt afgeschreven op 100% gesubsidieerde investeringen, waarbij die afschrijviog niet als res e rve r Lng voor een nieuw gebouv wordt gebruikt, maar ter dekking van de exploitatie.

Oaarom zijn bij de vaste lasten de kapitaalslasten (4.2.L) en af s ch r Lj+

- so -

wing (4.2.2) uit e Ikaa r gehouden. Ceden het ver scht L Ln beleid kunnen de huidlge af schrij vi ngsbed r agen aiet zoride r meer gebruikt worden als ultgangspuot voor vereveoing. Het is denkbaar om van een vast bedrag per inwoner uit te gaan, vanult het principe de wijken zelf te laten reserver en voo r eventuele nieuwbouw of verbouw. Dan kan de besl issing om nieuw te bouwen of nog door te gaan met het oude gebouw ter plaatse ge.nomen worden. Dit bedrag is dan onde rdeel van het basisbudget pe r inwoner. Als alternatief is denkbaar in het geheel geen afschrijving toe te staan, er van uitgaande dat -net als de lasten van een lening- t.z.t. de kapitaalslasten van een vervangend gebouw opnieuw berekend zullen worden. In beide gevallen kan deze kostenpost in de vereveningsprocedure c.q. budgetkorrekties buiten beschouwing blijven.

4.2.3 Huur e%f erfpacht

Omdat de te be ta len huurprij s do o r gaans door derden word t bepaald, dienen huurbedragen als "ni.et+be f nv l oedbare faktor" be schcued te worden die, als daardoor de vaste lasten per m2 relatief hoog worden, gekorrigeerd dienen te worden. Vam;el fs prekend gaat het hierbij om de kale huur l as ten. axk Iu s i e f se rv i c eko s ten, energiekosten en he t elgenaarsaandeel in verzekeringen, belastingen en andere heffingen.

Indien een deel van het gebouw verhuurd IoIoedt aan - reehtstreeks door de gemeente of door het rijk gesubsidieecde - instellingen, dan moeten deze huurinkomsten IoIorden ve r r ekend door dit badr ag op de jaaclijkse huisvestingslasten in mindering te brengen, voor zover het de kapitaalslastencomponent betreft.

4.2.4. Verzekeringeo. belastingen en andere heffingen

Oeze KOSten vormen doorgaans een zeer beseheiden onde,deel van de vaste lasten (ea. J 8, - a flO, - per ;n2) waarbtj het onduide lij k is we lk dee 1 daarvan belnvloedbaa.r of toevallig is. Daa r om wordt voorgesteld deze Kosten buiten de korrekcie van de budgetten te houden.

Wellicht verdient het aanbeveling bij relatief grote verschillen een nadere analyse van de oor z aken daa rvan te mak.en omdat in principe dez e bedragen nagenoeg overeen zouden moe ten komen.

4.3 Eoergiekosten

De jaarlijkse energiekosten worden belnvloed door de volgende faktoren:

a. de ligging van het gebouw (orienta tie t.o .11. zan en wind, open/be-

schut e.d.).

b. de omvang van het gebouw (zowel opp. als inhoud).

c. de isolatiewaarde van het gebou~.

d. de indel ing van het ge.bouw: een compact gebollw kos t mi nder energie aan ve rwa rm i ng dan een sterk geleed gebouw met relatief veel gevel oppervlak, veel inpandige rutmt en vereisen veel kuns t l t cht , dus veel elektriciteit etc.

e. het type ve rwa rani ngsins talla tie en de wij ze van klimaatregel ing .•

- S1 -

f. toepassing van energie besparende maatregelen (warmtewisselaars,

aktieve of passieve zonne-energie.

g. klimatologische eisen.

h. de gebruiksintensiteit van het gebouw.

L het gedrag van de ge br ui.ke r s , b ,v , s l.o r d Ig versus energiebewust.

F'ak.t o r a. is doorgaans geen v r i j e keuae van bewoners(organisaties). Faktor b. hangt samen met het aktiviteitenaanbod en is in beperkte mate te belnvloeden door creatie f am te gaan me t de ruf.mt e n , b. v , door via multi-functionee1 ruimtegebruik de totale ruimtebehoefte te bepe r ken , Door de energielasten per m2 gebouwoppervlak uit te d rukken, wordt dit probleem ondervangen. De faktoren d , e en f hangen voo ra l af van de inventiviteit en deskundigheid van de architekt en in mindere mate wellicht oak van de oplettendheid en betrokkenheid van de wijkorganisaties se l f , Faktor g en h hangen weer nadrukkelijk samen met de vr aag naa r resp. het aanbod aan aktiviteiten. Blijft over: faktor i. Deze is goed door de wijken te beinvloeden.

Als korrektiemethodiek is een benaderingswij z e denkbaar als onder de kostenpost "vaste lasten" is beschreven: berekenlng van de gemiddelde energiekosten per m2, op basis hie [van de theoretische kos ten vas t s tellen en korrigeren op meer+ of minder kosten. Bezwaa r hiervan is, dat elke prikkel tot ene rg i ebe spar Lng wordt weggenomen. Daarom wordt voorgesteld relatief hoge energielasten in het geheel niet te compenseren. Dit stimuleert tot energiezuinig ged r ag en energiebewust ontwerpen en kan aan leiding geven acht.e raf alsnog energiebesparende maat regelen toe te passen. De Lnvas t e r Lngako s ten daarvoor komen a l s huisves t ingskosten terug in de post "vas t e lasten", waarop win compensa tie plaatsvi ndt , Ondersteuning van deze benaderingswijze door b.v. de gemeentelijke Werkgr oep Energiebesparing zal de ef f LcLency en effect i vi teit zeke r ten goede kornen , De gegevens over energiekosten per m2 uit Ease 2 van het onderzoek kunnen een belangrijk hulpmiddel zijn am beleid te ontwikkelen en prioriteiten te stellen.

4.,4 Ooderboudskost.en

De jaarlijkse onderhoudskosten zijn onder te verdelen in: - technisch onderhoud,

- schoonmaakondernoud.

De Kosten van het technisch onderhoud vloeien voo r t uit het in stand houden van de funkties van het gebouw en de installaties d.m.v.

- schilderwerk,

- onderhoud dakbedekking,

- onderhoud technische installaties,

- eventueel onderhoud terretn.

GedeelteUjk bestaat dit ui t een min of meer constant bed r ag pet" j aa r per m2 gebouw voor contr51e en Kleine herstelwerkzaamheden.

Omvangrijker werkzaamheden als schilderwerk en onde rhoud dakbedekkingen 'linden niet jaarlijks plaats.

In totaal wordt doorgaans een vast bed rag per jaar gereserveerd. De grootte van dat bed rag (per m2) hangt af van:

- 52 -

a. materiaa1keuze en detaillering: sommige materialen zijn onderhoudsgevoeliger dan andere, plaatsen waar men moeilijk bij kan kosten extra tljd etc.

b. ouderdom van het gebouw: oudere gebouwen vergen doorgaans meer onderhoud dan nieuwe gebouwen.

c. het beleid dat per gebouw gevoerd wordt en de ze1fwerkzaamheid.

De kosten van her schoonrnaak-onderhoud (per m2) worden beInvloed door:

d. gebruiksintensitelt en aard van de aktiviteiten: een gebouw dat veel gebrulkt wordt, vereist meer onderhoud dan een weinig gebruikt gebouw, bewegingsaktiviteiten doen een zwaarder betoep op de vloer dan b.v. klaverjassen, bepaalde groepen gebruikers laten meet rommel achter dan andere.

e. gebruikte materialen \lao vloeren en wanden.

f. de inzet van vrij w{lUgers 0 f zelfwerkzaamhei.d van gebruikers.

g. de wijze van boekhoudi.ng:

vaak doen z i ch ve rschillen voo r in rese r ve r i rige n voo r technisch onderhoud en/of vervanging.

gebouwgebonden personeelskosten worden niet altijd op eenzelfde manier verrekend in de huis\lestingslasten resp. de personeelslasten.

De posten c, e, f, en g zlJn door de wijk zelE te beinvloeden.

Op basis van de vier proef proj ekten zal bekeken 140 rden in hoeverre bijstel1ing van budget ten op grond van verschillen in de post onderhoudskosten aanbeveling verdient.

4.5 Gebouwgebonden personeelskosten

Voor deze kostenpost gelden soortgelijke opmerkingen als ten aanzien van de onderhoudskosten. Verschlllen in gebouwgebonden personeelskosten kunnen ontstaan als gevolg van:

a. omvang van het gebouw (oppe rv Lakr e, inhoud) I

b. complexiteit \Ian het gebouw: een sterk geleed gebouw met \Ierschillende entrees en afzonderlijke v Leuge l s z a I meer inzet van het beheer vergen dan een klein, compact en overzichtelijk gebouw,

c. de aard van de aktlviteiten en de gebrutksintensiteit,

d. het takenpakket van dit personeel; vaak is onvoldoende duidelijk of het werk gebouwgebonden of aktiviteit-gebonden is (denk aan her barbeheer),

e. de inzet van vrijwilligers/zelfwerkzaamheid,

f. wij z e van boekhoud Lng : gebouwgebonden personeelskos ten worden niet altijd op eenzelfde manier verrekend in de accommodatielasten resp. de personeelslasten.

Een nade re analyse van de vier voo rbee Ldp r o] ekt en zal nodig zij n a1vorens konklusies te kunnen trekken.

- 53 -

4.6 Specifieke bedrijfskosten

Hierbij kan het b.v. gaan om extra veiligheidsmaatregelen met het oog op vandalisme- of Lnbr aakp revent Le , Deze zij n s t e rk s i tua t iegebonden en kunnen dus be t e r af sonde r l.i j k bekeken worden. Denkba a r is Olll een deel van het totale wij k.:relzij nsbudget te reserveren 1T00r bij zondere uitgayen. Eenvoudiger is, om de specifieke bedrijfskosten integraal als huisvesringslasten in de vereveningsprocedure mee te nemen.

4.7 Rekew.odellen voor de vereveningsprocedure

Wat betekent dit alles nu Vaal' de te ontwikkelen korrektie-methode? Het antwoo rd op deze vr aag kan het bes t gegeven worden in de vorm van een aantal eenvoudige rekenmodellen. Stel de situatie is als voIgt;

Modell

aantal inwoners gelijk oppervlak gebouwen gelljk huiSlTestingslasten verschillend

Als uitgangspunt voor dit model geldt, dat elke wijk hetzelfde bedrag aan huisvestingslasten zou moeten betalen.

gegevens

wijk A

Wijk 8

gemiddeld

aantal inwoners oppervlakte gebouwen huisvestingslasten

" las ten per m2

10.000

1.000m2 (c)

f 200.000,-

I 200, - (.1)

10.000

1.000 m2 (c)

f 150.000,-

I 150,- (a)

10.000 1.000 m2

I 175.000,-

I 175,- (b)

korrektie op budget; c x (a - b)

1000 x 125,- = + I 25.000 ,-

1000 x -/-i 25,-/-1 25.000,-

a ~ werkelijke huisvestingslasten per rn2 b gemiddelde huisvestingslasten per m2 c oppervlak gebouw

Resultaat: vaste lasten per m2 gelijk.

- 54 -

Model 2:

aantal inwoners gelijk oppervlakte gebouwen verschillend vaste lasten verschillend

Al s uitgangspunt voor dit model geldt om de kompensatie vco r relatief hoge huisvestingslasten te beperken tot maximaal het gemiddeld aantal m2 vloe roppervlak pe r \oIij k , In principe is de keuze van het aantal m2 gebouw v r Lj en het I1jkt niet redelijk een wijk die over een meer dan gemiddeld aant a 1 m2 be s chi k.t; voo r dez e 'ext ra ' m2 eveneens te kompensereno

gegevens

wijk A

Wijk B

geroiddeld

aantal inwoners oppervlakte gebouwen huisvesttngslasten

" las ten per ml

to.OOO

2:.000 ml (c) I 400.000,I 200,- (a)

10.000

1.000 m2 (e) I 150.000,I 150,- (a)

10.000

1.500 m2: (e) f 275.000,f 183,- (b)

korrektie op budget: c K (8 - b)

1500 K J 17,+ I 25.500,.-

1.000 K -/-i 33,= -/- f 33.000,-

saldo:

+ f 7.500.,-

a werkelij ke hu Ls ve s tingslasten per m2:

b gemt.dd e Lde huisvestingslasten per m2:

C = opp.gebouw (met als maK. het gemiddeld oppervlak)

Resultaa t: vas te las ten per m2 gel Ljk , tot een maximum van het gemiddelde vloeroppervlak.

Het ext r a budg et (hie r : van wij k A) zal rnoetenW'o rden opgebraeht door de wijken met t"elatief lage kosten (hier: wijk B).

Omdat in model 2 wij k B mee r budget meet inleve ren dan \oI'ij k A ext ra krijgt (vanwege het ingebouwde 'plafond': kompensatie tot maximaal het gemidde ld vloeroppe rv.Lak )', blij f t e r budget ru imt e over (1 n dit voorbeeld: f 7.500,-) .• Dit z ou in principe gebruikt kunnen worden voo r de vorming van een reservefonds. Als alternatief is denkbaar dtt budget aan te wanden voo r extern opgelegde bezuinigtngen dan weI am al te grate schokeffekten als gevolg van de budgetkorrekties op ta vangen.

- ~~ -

Model 3

aantal inwoners verschillend oppervlak gebouwen verschillend huisvestingsiasten verschillend

UitgangsPllDt bij dit model is dat de kompensatie voo r relatief hoge huisvestingslasten per m2 bepe rk t blijft tot maximaal het gemiddelde vloeroppervlak per inwoner.

gegevens

wijk A

gemiddeld

Wijk 8

aantal inwoners oppervlakte gebouwen oppervlakte gebouwen per inwoner huisvestingslasten

" lasten per m2

20.000 (d) 2.500 m2

10.000 Cd) 1.000 m2

0,1 m2 (c)

J 150.000,f 150,- (a)

0,125 m2 (c) f 500.000,(0) f 200,- (a)

O,ll7 m2

f 185,71(b)

korrektie op budget: d x c x (a - b)

20.000 x 0,117 x f 14,29 =

f 33.439,-

10. 000 x 0,1 x -/-f 35,71 -/-f 35.710,-

saldo:

f 2.271,-

a ~ werkelijke huisvestingslasten per mZ
b gemiddelde huisvestingslasten per m2
c opp. gebouw per inwoner (met als max. het gemiddelde)
d aantal inwoners Resultaat: huisvestingslasten per inwoner en per m2 gelijk, tot een maximu!II van het gemiddeld vloeroppe rv l ak per inW'one r ,

Kantcekeningen bij model 1 tim 3

Aangenomen is dat in de huisves t i ngs Las ten z.e Lfwe rkz aamhe t d en eigen f Lnanc i el,e inbreng is meegenornen.

- Met kwa11 tei tsverschillen is nog g~en rekeni ng gehouden.

- Wljken met toevallig dure geoouwen worden gecompenseerd.

- 8en complicatie vormen gebouwen met grate en specifieke buitenruimten,

b.v. speeltuinen. Wanneer alle huisvestingskosten (inclusief gcondkosten, bu Lt e nbe r'gd.nge n e .. d , ) worden omgeslagen over het aantal m2 vloeroppervlak van her gebouw, beuto of netto, ontstaat een onevenredig hoge pdj s per m2, hetgeen een vertekend beeld gee E t , Voorges t e l.d wardt bij daze gebouwen de speel.tuin als een apa r t e categorie t e be schouven,

Konklusi.e:

Voorlopig lijkt een korrektie-methode overeenkomstig rnodel 3 het beste tot een I'echtvaardiger budgetverdeling te kunnen lei den. Door in plaats van de huisvestingslasten uit te gaan van de op kwaliteit gekorrigeerde hulsvestingslasten (zie hfdst. 3) kunnen verschillen in kwaliteit gemakkelijk in dit model verdisconteerd worden.

- 56 -

4.8 Sa.eovattiog operatiooalisatie buisvestingslasteo

Van de verschillende posten die binnen de huisvestingslasten worden onderscheiden is in het voorgaande verschil gemaakt ten aanzien van de wij ze waarop deze betrokken dienen te worden bij een maer rechtvaarige budget i.ndeling.

Samengevat wordt het volgende voorgesteld.

1. Vaste Kosten

Voorgesteld wardt de feitelijke kapitaalslasten als belangrijkste basis voor de budgetkorrekties ee hanteren, omdat deze nagenoeg geheel door niet-beinvloedbare faktoren worden bepaald.

Daarbij wordt onder • kapi taalslasten' ve rstaan: de rente en aflossingen van leningen.

Zelfwerkzaat1lheid en financiering uit ei.gen middelen worden daarbij be rekend a Is leningen waa rvan de t heo ret lsehe kapi taalslas ten toegevoegd moeten worden aan de feitelijke kapitaalslasten.

Kapitaalslasten veroorzaakt door aanschaf van inventaris en apparatuur dienen daarbiJ buiten beschouwing te blijven

- Afsehrijvingen in de zin van vervangingsreserveringen worden buiten de kos tenvergelij king gehouden en spe len geen ro 1 bij het bepalen van eventuele budget ko r rekt Les , omdat de hoogte van deze bed ragen sterk afhankelijk is van het door de wljken te voeren beleid.

- He t ve r s ch t I tussen een "sober" en een "Luxueus" gebouw wordt niet op basis van een herbegroting vastgesteld, maar warde ve rvs rk t in de kwallteitsbepaling.

- Huur- en/of erfpaehtbedragen worden op dezelEde wij ze v erwerkt als de kapitaalslasten.

- Ve.rzekeringen, belastingen en andere heffingen worden eveneens op dezelfde wijze verrekend als de kapitaalslasten.

2. Energiekcsten

Energiekos ten vo rme n geen basis vocr budgetko rrekties opdat een pr L kkel tot energiezulnig gedrag blijEt bestaan.

3. Onderhoudskosten

De fei tel ij ke onde rhcudskcs t en wo r dan niet als basis vco r budgetkorrekties gebruikt, maar uitgedrukt in herstelkosten, tenzij het proefonderzoek in een andere riehting wijst.

4. Gebouw-gebonden personeelskosten

De gebouwgebonden personeelskosten zullen in het proefonderzoek nader worden geanalyseerd.

5. Specifieke bedrijfskosten

Maatregelen zoals b. v , vandalisme- en inbraakpreventie zouden eventueel vanuit een specifiek fonds kunnen worden gefinancierd, lndien in een bepaald gebouw sprake is van een uitzonderlijke situatie. Beter is echter deze Kosten op dezelfde wijze te verrekenen als de kapitaalslasten.

- 57 -

5. KOSTEN/miALlTEITS VERGELIJKING VAN VIER VOORBEELDPROJIKTEN

5. 1 Inleid.ing

In di t hoofdstuk worden bij wij z e van p roe f vier wij kwelzij nsaccommodaties vergeleken op huisvestingslasten en kwaliteit. Om de kwaliteit vast te stellen in gebrutk gemaakt van verschillende bronnen:

archiefmateriaal (bouwtekeningen. jaarrekeningen e.d.) eigen observaties ter plaatse

gesprek met een of meer direkt ber rokkeuen (meestal de dagelij k s beheerder!koBrdiaator)

Om Laat s t genoerad gesprek enigs z I as te s t ruc t u reren en geen belangrij ke kwaliteitsaspekten over het hoofd te zien. in een vragenlijst opgesteld. Deze is opgenomen in bi.jlage 3. De lijst is wat uitgebreider dan s t r l kt noodzakelijk zou zijn om een totaalscore voor kwaliteit te bepalen conform het in hoofdstuk 3 ontwikkelde voorstel. Deze analyse maakt het mogelijk te laten zien, wat de konsekwenties z Lj n van het hanteren van kri t e r I a als praktische hanteecbaarheid, haalbaarheid en bet rouwbaarheid bij het vaststellen van de verschillende kwaliteitsaspekten. Sovendien wocdt zo duidelijk, welke aspekten op grond van het kriterium 'door de wijk (alsnog) z e Lf te belnvloeden' bui ten de u i teindelij ke kwa Ii. teitsscore worden gehouden.

Een scor t.ge Lf j ke oprnerking geldt de kostenvergelijk.ing. In eerste ins tantie zij n alle ko s t e npos ten in de analyse van de huisves t ingslasten betrokken. Vervolgens zijn hieruit een beperkt aantal kostenpasten meegenomen in het vaorstel tot budgetkorrektie.

- 58 -

5.2 Voorbeeld 1: Speeltu.iogebouw De Bolder

5.2 • 1 Algemene gegevelUl

Adres

Zeilmakerstraat 39 3025 NV Rot te edam tel. 010-4763244 1983

Wijkvereniging Bospolder-Tussendijken idem

in eigen beheer ont~orpen

Ingebruikname Eigenaar Gebruiker Ontwerper

De acccmmcd at fe bestaat utt een gebouw in een bouwlaag (afb. l) en is gesitueerd aan de rand van de VOOtoorlogse wijk Bospolder-Tussendijken. Volgens het geautomatiseerde informatiesysteem van de DROS bedraagt het nuttig v'l oe r oppe rv Lak van De Bolder 191 1Il2. Het bebouwd oppe rv l ak komt op 207 m2, terwij 1 het terrei noppe rv Lak 2153 m2 bed raag t , Een oppervl.akt e+ana l y s e volgens N"EN 2630 aan de hand van de bouwtekening geef t een enigszins afwijkend beeld te zien (tabel 10)

Tabel 10: Oppervlakte-analyse volgens NEN 2630 (De Bolder)

Nuttige vloeroppervlakte - hoofdruimten

- nevenruimten

Verkeersoppervlakte Installatie oppervlakte

174 m2

146 m2 28 m2

9 m2 2. m2

Netto vloeroppervlakte Konstruktie oppervlakte

185 mZ 25 m2.

Bruto vloeroppervlakte

210 m2

He t gebouw is gedu rende het gehele jaa r voor akt ivi tei ten beschikbaar. De speeltuin Is eveneens het gehele jaar geopend, 's zomers (van 1 april to t 30 sep ternbe r ) van 10. DO-19. 00 II (maa ndag t/ m vrij dag) reap. van 10.00-16.00 u (zaterdag), IS wInters van 11.30-17.00 u (rna tIm vrij) resp. van 10.00-17.00 u (z a ) en in de vakanties van 10.00-17.00 u , De speeltuin is vrij toegankelijk voo r kinderen tIm 14 jaari onder de 4 jaar moet er een vol~assen begeletder bij zijn.

5.2.2 Rui •. tegebruik

Het gebouw wordt vo o r een groat aantal ui teenlopende aktivi tei ten gebruikt. Tabel 11 geeft een globaal ove r z Lcht; van het ruimtegebruik in beide aktiviteitenruimten.

- 59 -

Tabet 11: Ruimteg;ebruik 2er ruimte
L Grote zaal
· koffieuurtj e ocht/wk basiscursus migrant en 1 mi/wk
klnderharen knippen mi/wk b'Ceiclub 1 av/wk
Pranse les ocht/wk CCA-soos (gehandicapten) 1 m1/wk
av/wk meidenclub t av/wk
· patroontekenen/naailes ocht/wk volwassenen onderwijs t av/wk
1 mi/wk EHBO L ocht/wk
toneel 2 av/wk 1 av/wk
bingo 2 x] mnd
2. Kleine zaal
· peuterspeelzaal Holder de Bolder (±IS k Lnde re a) 2 ocht/wk
buitenschoolse opvang voor- en ua schooltijd + in de vakanties Afb. 1: Plattegrond van s2eeltuingebouw De Bolder

K.l.IITOO~ TO[2ICllT·

-)

1. +

t

1

- 60 -

5.2.3Kvaliteitsbepaling van het gebouw

Ais geheel kan speelruingebouw De Bolder als een goed en prettig gebouw beoordeeld worden, dat in voldoende mate is afgesterod op de aktiviteiten die e. in rnoeten kunnen plaatsvinden. Wanneer we de in hoofdstuk 3 besproken hlali tei tsas pekten success ieve lij k de revue laten passeren, dan ootstaat het volgende beeld.

1. Funktionele kwaliteit

a. HoeveeZheid r~imte

Het gebouw is voldoende groot voor de aktiviteiten die er plaatsvinden. AIleen de bergruimte is wat k r ap , De capaciteit van het gebouw moet overigens weI beoordeeld worden in relatie tot de beschikbare akkommoda tie elders in de wijk, welke over een grote :taal voo r ISO a 200 mensen beschikt. Voor grotere bijeenkomsten kunnen gebruikers van De Bolder

naa r dez e ruimte uitwijken. Konferm het in hoo f ds t uk 3 ontwikkelde voo rste 1 is ten behoeve va n de bereke nl ng van kwali tei ts f ak t o r A slechts het 'bruikbare' vloeroppervlak relevant. Dit is te berekenen als

nuttig vloeroppervlak + 0,5 x verkeersoppervlak

= 174 + 0,5 x 9 = 179 m2

Aangez ien he t brute vloeropperviak 210 012 bedraagt, komt de korrektiefaktor voor het kwaltteitsaspekt 'hoeveelheid ruimte' voor het gehe l e gebollw op 179/210 = 0,85.

b. VOPm en afmetingen van de puimten

De vorm en afmetingen van de af:>;onderlijke ru Lmt en (grote en kletne z aa l , keuken, t cez Lcht houde rs rut.mte ) z Lj n goed afgestemd op de aktivitel ten en geven nergens aanleiding tot het toepassen van een korrektiefaktor.

c. VooP2ieningen/~itPu8ting

Echte knelpllnten in het voor~ieningenniveau :tijn niet gesignaleerd. Positief punt is de aanwezigheid van een tijdklok. waarmee de verwarming in de grote z aa l en de kleine z aa l geregeld kan worden, terwijl de toezichthoudersru{mte over een dag/nacht thermostaat beschikt. Zoals in hoofds tuk 3.4.2 onde r he r kopj e energetische kwa 1 L te i t is beschreven, vormt dit g~~n aanleiding een korrektlefaktor toe te passen of de hiermee gemoe ide exp 10i t at ie las ten afzonderlij k in de j aa r I ij kse huisvestingslasten te verrekenen. Energiebesparing is een goede z a ak en mag nlet achteraf 'weggenivelleerd' worden!

d. MateriaaL toepa8sing

De toegepas te ma terialen voo r de wanden (g r Lj z.e bet onsteen, dusweinig onderhoud), vloeren (linoleum, dus gemakkelijk schoon te houden) en (systeem)plafond kunnen a l,s funktioneel worden aangemerkt. WeI is als bezwaar naar voren gebracht dat het metselwerk de ruimten nogal d onke r rsaakt , Oi t bezwaa r is echte r niet zodanig, dat hie rvoor een korrekt iefaktor nood:takelijk wordt geacht.

Speeltuingebouw De Bolder,zicht op de entree vanaf straatzijde

De Bolder,buitenspeelgebied

De Bolder,grote zaal met zicht op de (afgesloten) keuken

De Bolder,kleine zaal annex peuterspeelzaal

- 61 -

e. Situering van de ruimten

De situerlng van de ruimten bevalt goed, op de toezichthoudersruirnte na. Deze mist voldoende overzicht op het buitengebied. In Eeite is dit een gevolg van het feit dat de plattegrond oorspronkelijk ontwikkeld was voor een andere plek op het terrein. Een korrektleiaktor ter compensatie ,",ordt echter rLie t noodzakelij k geacht.

f. Veranderbaarheid

De veranderbaarheid van het gebouw is beperkt. Weliswaar zijn aIleen de bu it enwanden d ragend ui tgevoerd en kunnen de blnne nwanden verwij de rd worden zonde r de draagkonstruktie aan te tasten, maar- van een echt f Lex Lbe L gebouw is geen s p r ake , Een aa r d Lge vorm van ingebouwde f Lex i.b Lrlitelt is wei de tweezijdige gebruiksmogelijkheid van de keuken.

g. Toeganketijkheid

De toegankelijkheid van het gebouw, is voo r het gros van de gebruikers goed te noemen. Uit budgettaire overwegingen zijn spectfieke maatregelen voor toegankelijkheidsbevordering t.b.v. gehandicapten echter achterwege gebleven. Oit heeft tot gevolg dat roistoeigebruikers weI in het gebouw kunne ... k~rnen, maar geen gebruik van het toilet kunnen maken.

Ondanks de genoemde beperkingen m.b.t. de deelaspekten f en g wordt hiervoor geen korrektiefaktor voocgesteld. Vooe de argumentatie hiervoor wordt verwezen naae hooEdstuk 3.2.6 en 3.2.7.

2. Belevingskwaliteit

Tabel 12 geeft een beeld van de belevingskwaliteit naae het oordeel van een medewerker van de Rotterdamse Centrale van Bcur t ve r en Ig t ngen en Speeltuinverenigingen (die overlgens zelE nauw betrokken Is geweest bij het ontwe rp van De 30 Ide c). Wanneer we de meest pos i t ieve seo re pe r woordpaae op 7 stellen en de meest negatleve score op I, komt het gemiddeld oor-deel op 5.3, dit is 761. van de max Lmaa I te behalen score: zeer positlef dus! WeI is de beteokken m.edeOierker van oordeel dat het geheel wat speelser had gekund en dat het ontbreken van een architekt aan het gebouw valt af te lezen. De nadruk is daardoor weI helll sterk op funktionaliteit en duurzaamheid komen te liggen.

- 62 -

Tabel 12 : Indikatie van de belevingskwaliteit (De Solder)
mooi ;~- :-?'_ lelijk
doads ;~- levendig
armoedig -_-- welvarend
gezellig ;-X_ ;-~- ongezellig
actief passief
afstateml ;_~- :-~- uitnadigend
vralijk somber
monotoon :~- afwisselend
origineel :-~- alledaags
ave r z.i cht.e I ij k :-!!- :2'_ onaverzichtelijk
aantrekkelljk :-X- onaant rekkel1j k
boeiend ;=~= saai
behaaglijk ;=R onbehaaglij k
schoon vull Haewel voorgesteld is de belevingskwaliteit te Laten beoordelen door een ona fhankelij ke jury, is in het kade r van deze proef toetsing vols taan met het oordeel van de betrokken medewerker van de koepelorganisatle. Zljn totaaloordeel komt op 73 punten. Dit valt in de klasse 'goed 1 met een korrektiefaktor van 1,0.

3. Bouwtechnlsche kwaliteit

Het gebouw is nag maar recent in gebruik en mede door de grote aandaeht voor de duu r z aamhe Ld en geri.nge onde r houd sgevoe l Lgha i.d is de bouwteehnische k~aliteit ais goed aan te merken. Een korrektiefaktor is dus niet nodig.

4. Bouwfysische kwaliteit

De aoucoec reding en dagl icht t oe c ceding Zl.J n in de klel ne zaal vrij bepe rkt , als gevolg van de ges loten achterwand. De kuns tverlichting, ve rwa rra i ng , akoe s t I ek en ventilatie geven geen aanleiding tot opmerkingen, aEgezien van de kanttekening dat de doorstroming van de radiatoren hier en daar wat problemen geeft. De energetische kwaliteit is eveneens goed til. noemen. Tijdklokken en een dag!nacht thermostaat maken het geheel goed reguleerbaar. Een ander pluspunt is de toegepaste zonering; de toezichthoudersruirute met 'buitentoilet' en de k.leine zaal + grote zaal zijn onafhankelijk van elk.aar te gebruiken, zodat op momenten dat alleen buiten aktiviteiten plaatsvinden, slechts een gedeelte van het gebouw verwarmd behoeft til. worden.

Genoemde plus- en minpunten zijn echt e r TIlet van dien aard dat een korrekt ief akt o r noodz akeUj k wordt geach t.

- 63 -

5.2.4 Totaalscore voor kwaliteit

Overeenkomstig het ontwikkelde voorstel kan kwaliteitsfaktor B als voigt worden berekend.:

1

2

3

4

5

I)

7

weging

aspekt

waardering

weging

deelaspekt

waardering

0,5 Funktionele .._____0,4 vorm/afrnetingen 1,0
/ kwaliteit L,O ____ 0,3 mater.toepassing 1,0
0,3 situering 1,0
faktor B
'" 1 ,0 0,25 Belevings- 1,0 1,0 L4 schaalvragen 1,0
~ kwaliteit
0,25 Technische 1,0 1,0 daglicht 1,0
kwaliteit Aangezien het percentage bruikbaar vloeroppervlak van De Bolder 85% bedraagt, komt de tot ale korrektiefaktor voor kwaliteit op

0,85 x 1,0 ~ 0,85.

5.2.5 Huisvestiags lasten

Tabel 13 geeft een overzicht van de i.nvesteringskosten die me.t de stichting van het gebouw gemoeid z Lj n geweest I alsmede van de wij ze waarap deze kosten gefinancierd zijn. De grond wordt voor een symbolisch bedrag (ca. f 95,- per j aar ) gehuurd van de gemeente. Doordat alle investeringskosten gefinancierd z Lj n , kome n de k.apitaalslasten in feite op nul u i, t. Tabel 14 geeft e en ave r zd c ht van de huisves tLngs las ten over het jaar: 1985.

- 64 -

1. INVESTERINGSL<OSTEN

Tabel 13: Investeringskosten + financiering De Bolder

1. Voorbereidingskosten:

1. Grondonderzoek

2. Voorbereidingskosten en tekenwerk

3. Aanvraag bouwvergunning

2. Bouwkosten:

Aanneemsom volgens bestek Meet" en minderwerk Tegelplateau rondom gebouw Alarminstallatie

3. Inventari.s:

Stoelen

Tafels, kasten, e.d. Geluidsinstallatte Keukend nvent ard s Diverse inventaris Gordijnen

2. FINANCIERING

Gemeentelijke subsidies Fondsverwerving

f 1. 500,00

10.500,00 1.200,00

f 278.000,00 4.750,00 3.450,00 7.800,00

i 8.000,00

15.000,00 5.000,00 4.500,00 3.500,00 2.200,00

f 13.200,00

- 294.000,00

- 38.200,00 f 345.400,00

J 325.000,00 20.400,00 f 345.400,00

In zelfwerkzaamheid is voo r ± 5.000,00 aan werk geleverd t.b.v. de inrichting van het gebouw.

- 55 -

Tabel 14 : Huisvestingslasten De Bolder over 1985
Totaal* 'Per m2
1. KAP.LASTEN (rente + aflossing) f o - f a =
I I
2. AFSCHRIJVINGEN!RESERVERING
a. At s ch r Lj vi ng gebouw 7.000,- 33,33
b. I\f schrij ving verbouwing 0,- 0,--
c. Af s ch r Lj v Lng onderhoud 0,-
d. A.fschrijving lnrichting
inventaris 11.974,- 57,02
e. Reservering onderhoud 25.000,- 119,05
3. ONDERHOUDSKOSTEN 3.153,- 15,01
4. SCHOONMAAKKOSTEN 8.657,- 41,22
5. VERZEKERINGEN!BELASTINGEN!
BRANDVEIL WHElD 1.307,- 6,22
6. ENERGIEKOSTEN 8.574,- 40,83
7. HUUR (van de gt:ond) 95,- 0,45
8. DIV8RSEN 745 - 3155
TOTAAL f 66.505,- f 316,70 *)

De jaarrekening over L985 bevat ~owel de kosten en lasten van speel-

tuingebouw De Bolder als van het kantoor van de wijkvereniging en het onder dezelfde wijkverenigtng ressortereode pand aan de Rasener Manzs t r aat , zonde r nadere uit sp I 1. t s i ng , Ve r sch l llende kostenpos ten voo r Oe Bolder zijn daarom geschat naa r rata van de ve rde l I ng van de totale hut sves tingslas ten zoals ve rme ld in de begroting voor 1985, die weI per pand is uitgesplitst. De verhouding is hier Kantoor: De Bolder: Rosener Manzstraat = L :2.47 : 4.1 ofwel een aandeel van De Bolder van 33%.

-- - -- -------

- 66 -

5.3 Voorbeeld 2: lUub- en Buurtbuis Open Huls

5.3.1 Algemene gegevens

Ad res

Schoonde..-loostraat 68 3024 TX Rotterdam tel. 010-4766686

Katholieke Stichting voor Gezin en Jeugd idem

verbouwing in eigen beheer uitgevoerd 1949

Eigenaar Gebruiker Ontwerper lngebruikname

Kl ub-: en Buurthuis Open Hu Ls in gehuisvest in een voormalig schoolgebouw. Het pand dateert van eind vo r Lge eeuw en Ls tn 1949 gekocht van het R.K. Kerk- en Schoolbestuur van Sint Antonius ~bt. In 1977 en 1979/- 1980 hebben verschillende verbouwingen plaatsgevonden.

De ac commoda t ie bes t aat ui t 2 bouwlagen + een zolde rye rd teping (afb. 2 ). Volgens het geautomatiseerde informatiesysteem van de DROS bedraagt het nuttig vloeroppervlak 753 m2 en he t be bouwd oppervlak 344 m2. lJ1.tgaande van de terminologie volgens tfEN 2630 komt het nuttig vloeroppervlak op 588 m2 (tabel 15).

Tabel 15: Oppe n,lakte-analyse volgens NEN 2630 (Open Huis)

b.g.g. bordes Ie etage bordes zolder totaal
*
Nuttige vloeroppervlakte 245 10 237 96 588 m2
- hooEdruilllten 161 228 80 469 m.2
- nevenruimten 84 10 20 16 130 III 2
Verkeersoppervlakte 66 5 59 6 6 142 m2
lnstaliatie oppe["vlakte 5 s m2
Netto vloeroppervlakte 311 15 312 6 102 746 m2
Konstruktie oppervlakte 32 2 31 1 12 78 m2
Bruto vloeroppe["vlakte 343 17 343 7 114 824 m2
*) exci. gedeelte lage .. dan 1. SO m.
Het gebouw is elke dag geopend van ca. 8.30 tot 23.00 uur en op zaterdeg
en zondag gesloten. - 67 -

+ +

r-·-4~llL

++

\(b.,l-liOOl\ . \\lCA~1

--_:--------I-f-4p..- -_--

t

++

'e,E.C AN E. C"R: ON D

Afb. 2a Pla!~egrond van Klub- en Buurthuis Open Huis - b.g.g.

11111118

I I 1111£ + (I.'5T

o q

- 68 -

r.---

I \0 "DO\( 1.

~ c.LrRSUS lVjtMT~ ">" ",,'I.

"e,E:~.C.! ~l.~.

Afb. 2b Plattegrond van klub- en Buurthuis Open Huts - Ie etage

- 69 -


{

l\
I
'I'
+
i.-
I:::::;
~ -

-I- ~~. ";lOlbe:lt 1'/_ p,'l.
¥,E.II..,II-\.C
I _j---
_.L I 1 J.. -~
I"'-!I. T
~ ...
---:r. lfb. 2c Plattegrond klub- en Buurthuis Open Huis - zolder

- 70 -

5.3.2. Rllimtegebruik

Door de staf wordt een groot aantal uiteenlopende aktiviteiten georganiseerd. Daarnaast worden verschillende aktiviteiten door de gebruikers zelf opgezet. Globaal kan het ruimtegebruik per ruimte als voIgt worden samengevat:

De algemene ruimten (3 + 4) zij n veelal gezamenlij k in gebruik als ontmoetingsruimte en spel/aktiviteitenruimte en voar grote aktiviteiten als film, bingo, fees ten. In ruimte 3 bevindt zich de bar en staan tafels en stoelen. Ruimte 4 wordt ondermeer gebruikt voar tafeltennls, biljart, dartspel e.d.

De keuken is behalve als keuken in gebruik voar b.v. kaokles, naailessen, creati vi tei tsgroepen en voorts voar taallessen, een alfabe tiseringscursus en ouderavonden van de crikhe. De groepsgraotte va r i.ee r t van 8 tot 15 mensen •

• Het kantoor functioneert als administratle- en vergaderruimte voor ca. 8 medewerkers (incl. stagiaires) en heeft tevens een huiskamerfunktie t.b.v. eerste opvang.

De crecheruimten (6 + 7) zijn in ge bru Lk door 12-18 kinderen van 2-4 jaar.

Ruimte 6 is bedoeld vaor rustig spel en groepsaktiviteiten als voorlezen, zi ngen, melk drinken; ruimte 7 is voor al in gebrulk veer grofmotorisch spel. Een deel van de gang is in gebruik als berging voor de cr~che en/of als slaapruimte, afhankelijk van de behoefte.

Ruimte 8 en 9 zij n in gebruik voo r diverse cu r aus serr; in ru i.mt e 9 vinden tevens geregeld vergaderingen plaats.

De zolder wordt onder mee r gebruikt voor jazzballet (25-30 mansen), yoga (ca. 15 deelnemers per groep) en kleinere groepsaktivttelten.

5.3.3. Kwaliteitsbepaling van het gebouw

Hoewel het hter om een oud schoolgebouw gaat, wordt de hui8vesting door Open Huis als redelijlt funktianeel en prettig ervaren, z;ij het met een aantal beperkingen die een oud schoalgebouw nu eenmaal met zich meebrengt. Per Itwaliteitsaspekt en deelaspekt kan het volgende worden opgelllerkt.

1. Funktionele kwaliteit

a. Hoeveetheid puimte

He t gebouw als geheel is voldoende groot voor de akt.LvL tei ten die e r plaatsvinden. Veel ruimten zijn eerder te groot dan te klein. Er is dan ook duidelijk behoefte aaa meer kleine ruimten. Het 'bruikbaar' vloeroppervlak omvat

nuttig vloeroppervlalt + a,s * verkeersoppervlak ~ 588 + a,s * 142 - 659 m2

Bij een brut o vloeroppervlak van 824 rn2 komt dit neer op een korrektiefaktor A van 659/824 = 0,80 voor het gebouw als geheel.

- 71 -

b. VOl'm en afmetirrgen va>! de l'uimten

De mees te ruimten zij n herkenbaar al.s oude kl.as Lok a Len : g root , hoog en vierkant, met hoge ramen. Zoals gezegd zij n sommige ruimten eerder te groat dan te klein voor de aktiviteiten die er in plaatsvinden. Zo wordt de keuken door de stafleden als te groat en daardoor tamelijk ongezellig ervaren. De voorkeur gaat uit naar een kleinere keuken met een afzonderlijke ruimte voor recreatieve en edukatieve aktiviteiten. Ook de cursuscuimten worden al.s veel te groot ervaren (vee l cursussen werken met 2 subgroepen van 6 a 7 deelnemers). De ruimte voor het maa tschappelij k werk daarentegen is veel te kletn en wordt mede door de lange, smalle vo rm en de gebrekkige daglichttoetreding a Ls een 'ongezellig hok' ervareno De vorm en afmetiugen van de overige ruimten geven nauweIijks aanleiding tot kommentaar, zij het dat de kantoorruimte weI ~rg open wordt gevonden. Deels is dit een kwestle van inrichting (via kas t enwan-: den e s d , zijn heel goed mee r ' prive plekken' te creer en) maar een meer gelede vo rm aou eveneens voo r meet pr-Ivacy (8 mens en in 1 ruimte!) hebben kunnen zorgen.

Zoals in hoo f d s tuk 3.2.1 is aangege ve n , word t e r in de onde rhavige kwaliteitsbepaling van afgezien de afmetingen van de afzonderlijke ruimten te toetsen aan de gestelde eisen. Wat de vorm van de ruimten betreft wardt vaorgesteld aIleen t.a.v. de ruimte voor het maatschappelijk werk een korcektieEaktor toe te pass en , ter grootte van 0,7. Voor het gehele gebouw komt de score op het deelaspekt 'vorm van de ruimten' dan ap (11 * 0,7 + 577 * 1,0)/588 • 0,99

a. VooT'zieninge>!/uitl'usting

In geen van de ruimten is sprake van extra voorzieningen (extra· boven een als gaugbaar geacht basisniveau) die tot korrektie van de huisvestingslasten aanleiding geven.

d. Ma~epiaat toepas8irrg

De toegepaste materialen (stucwerk. linoleum) worden als goed ervaren en geven geen aanleiding tot korrektie.

e. Situel'ing van de l'uimten

De s i t ue r i ng van soraml.g s ruirnten geeft problemen. Zo zijn de cu r aus ru Lmten op de Ie etage gesitueerd en vanwega het ontbreken van een lift voor slecht ter beenziJnde mensen (voo r a L ouderen) mati.g tot slecht bereikbaa r , De zolderruimte leent z I ch goed voor bewegingsaktiviteiten, maar geeft veel geluidoverlast naar de ruimten op de Ie etage, zodat gelijktijdig gebruik tot problemen leidt. Het eerstegenoemde probleem valt in EeL t e oude r het deelaspekt toegankelij kheid, waarvoor in pdncipe niet gecompenseerd wordt. Het tweede aspe~t heeft te ma~en met de akoestische kwalitett, waarop we nog terugkomen.

f. Vepandepbaapheid

De verande rbaarheid van het p,ebouw is bepe rk t , Ben pos i tie E punt is de schuifdeur tussen beide algemene ruimten, die in principe de mogelijk-

- 72 -

held bledt deze rulmten te koppelen tot een grote ruimte. De kolom halverwege vormt dan overigens een forse sta in de weg. De wand tU8sen keuken en kantoor is een systeemwand en is in theorie 'verp1aatsbaar' , maar in de praktijk brengt dit veel werk (en kosten) met zieh mee. 'Extern is weI van fleK! bili teit sprake in de vorm van uit breidingsmogelij kheden.

g. ToegankeLijkheid

De toegankelijkheid van het gebouw is a1 kort aangestipt. De benedenverdieping is goed toegankelijk, de deuren zijn voldoende breed voor (everlgens zelden aanwezige) rolstoelgebruikers en er is een aangepast toilet aanwezig. De verdleping + zolder daarentegen zijn sleeht toegankelij k ,

2. Belevingsk",aliteit

Het gebouw ademt typiseh de sfeer van een schoolgebouw met grote, hoge ru trnt en en hoge ramen en een smal t rappenhui s , Door het s childerwerk (rood, geel) is getrscht er mear een buurt- en c1ubhuis van te maken. Tabel 16 geeft een beeld van de belevingskwaliteit naar het oordeel van de koordinator. Uitgaande van een score 1 = uitgesproken negatief tim 7 = uitgesproken positief komt de gemiddelde score op 4,6 of weI 66% van de maximaa1 te behalen score. Dit is redelijk positief te noemen.

Tabel 16. : lndikatie van de belevinsskwaliteit (02en Ruis)
mooi :-~- :_'K lelijk
doods "--- "_-- "--- levendig
armoedig .-~- welvarend
gezellig ;-~ ;_K ongezellig
aetlef passief
afstotend "_,-- :-~- uitnodigend
vrolijk ;-~- ~=~= somber
monotoon afwisselend
origineel ._-_. ._'i_ alledaags
eve rdehtel ij k ._-- ;~_ onoven:ichtelijk
aant rekkelij k :-~- ~=~= onaan t rekke Uj k
boeiend ;~= saai
behaaglijk onbehaaglij k
schoon :-~- vuil Hoewel het eindoordeel dient te worden vastgesteld door een onafhankelij ke jury. is in het kade r van deze proef toet sing voorlopig vols taan met het oordeel van de ko o rdd.nat o r , Zijn score komt uit op 64 punten. Dit valt in de klasse 'goed' met een korrektiefaktor 1.0.

3. Bouwteehnische kwaliteit

Hoewe 1 het een vr i j oud gabouw betref t , is he t pand in goede staat. Belangrijkste probleem vormt de dakkonstruktie: 'lanwege lekkages is geregeld reparatie noodzakelijk. Voorts is sprake 'Ian enige overlast van schimmelvorm.ing op de rnuren als gevolg van optrekkend grondvocht.

.~

•

Klub~ en Buurthuis Open Huis,zicht op de entree

Open Huis,ruimte 3 en ~ met openstaaode vouwwand

Open Huis,werkoverleg in de kantoorruimte

- 73 -

4. Bouwfysische kwaliteit

Het gebouw wordt via een gasg es t ook t e CV-installatie verwarmd. De temperatuurregeling geschiedt centraalj thermostaatkranen ontbreken. Alle lokalen op de grond wo r dan me chanisch gevent ilee rd. Ui t i nbraakpreventieve overwegingen zijn aIle ramen permanent gesloten. De ruimten op de eerste etage en de zolder wo rden op natuurlij ke wij ze geventi lee rd. Zowel de verwarming als de ventilatie kunnen als goed worden beoordeeld. Akoestisch zijn er de nodige problemen. De vouwwand tussen ruimten 2 en 4 is onvoldoende geluiddicht om beide ruimten gelijktijdig voor verschillende aktiviteiten te gebruiken. Kontaktgeluiden van zolder naar Ie etage via de houten (!) vloer vormen eveneens een probleem. In het in hoofdstuk 3 ontwikkelde voorstel 15 besproken waarom in geva.l van knelpunten tach geen kompensatie valt aan te bevelen. In plaats daarvan zou het de wijk mogelijk gema ak t moeten worden verbeteringsmaatregelen toe te passen, waarvan de benodigde investeringskosten resp. explottatielasten wlH voor verevening in aanmerking komen.

5.3.4 Totaalscore voor kwaliteit

Konform het ontwikkelde voorstel kan kwaliteitsfaktor B als voIgt worden berekend:

2

3

7

4

5

6

waardering

weging

waardering

aspekt

waardering

weging deelaspekt

0,5 Funktionele kwaliteit

0,4 vonn/afmetingen 0,3 ma r , toepassing

0,99 1,0 1,0

0,996

0,3

situering

fa.ktor B: 0,998

0,25 Belevingskva l.t t e t t

I,D 14 schaalvragen

1,0

1,0

0,25 Technische kwaliteit

1,0

1,0

daglicht

1,0

Aangez Len het percentage bruikbaar v Lo e r op pe rv Lak van Open Hu is 80% bedraagt, komt de totale korrektiefaktor voor kwaliteit op

0,80 x 0,998 = 0,798.

- 74 -

5.3.5 Buisvestingslasten

Tabel 17 geeft een over:zicht van de investedngskosten (aankoop schoolgebouw + verbouwingskosten) en de wijze Van financiering. In tabel 18 zijn de jaarlijkse huisvestingskosten over: 1985 vermeld.

Tabel 17: Invester:ingskosten + finaneier:ing Open Huis

1. INVESTERINGSKOSTEN

- aankoop schoolgebouw (1949)

- vecbouwing 1977 (gebouw)

- ver:bouwing 1979/80 (gebouw +

indehting

f 86.500,f 34.259,-

f 133.104,f 253.863,-

Totaal

2. FlNA.NCIERING

- aankoop s choo Lge bouv + vacbouvt ng • 77 u.1 teigen middelen

- vecbouwing 1919/80: lening

Tabel 18: Huisvestingslasten Open Huis over 1985
Totaal Per m2
1- KAP.LASTEN (rente + aflossing) 6.213,= 7,61
2. AFSCHRIJVING/RESERVERING
a. Afschrijving gebouw 2.317,= 2,81
b. Afsehrtjving verbouwingen 16.736,= 20,31
c. Afschr:tjving onderhoud
(groot of but tengewoon) 8.232,'" 9,99
d. Af schrij vt.ng inventaris 3.083,"' 3,74
e. Reservering onderhoud o '" o ..
, ,
3. ONDERHOUDSKOSTEN 19.602,= 23,79
4. SCHOONMAAKKOSTEN (incl. )0 u
pecsoneelkosten) 28.861,= 35,03
5. VERZEKERINGEN!SELASTINGEN/ 9.844,= 11,95
6. ENERGIEKOSTEN
(verl./verw./water) l5.6l5.~ 18,95
7. INVENTARIS-AANSCHAF 1.994 ~ 2142
TOTAAL f 1[2.563,- f 136,60 - 75 -

Toelichting bij tabel 18:

a. Afschrijvingen op gebouw, verbouwing en onderhoud ~ijn in feite kapitaalslasten.

Met totaal aan kapitaalslasten bedraagt dus f 40,72 per m2.

Het nog af te schrijven deel van de teningen bedraagt f 91.199,-.

b. In de onderhoudskosten zit een belangrijke post achterstallig onderhoud, die in een keer is afgeschreven

5.4 Voorbeeld 1: Open Joogetencentrl.mo BAROEG

5.4.1 Alg_ne gegevens

Ad res

Sp Lnoz aweg soc 3076 ET Rot terdarn Tel: 020-4776177 R.G.W .• -Rot terdam

Stichting Open Jongerencentrum Baroeg Arch. A. J. Sc hil pI! roo rd t.e Ro t terdam 1982

Eigenaar G€lbruiker Ontwerper Ingebruikname

Het gebouw is als Open Jongerencentru~ ontworpen en gebouwd en bestaat ut teen begane grond wa.ar de publieks ruimten 1 Lggen en een verdieping waar het kantoor is gesitueetd.

Het jongerencentrum ligt aan €len wijkontsluitingsweg aan de rand van €len wijkpark.

Het werkgebied van dit jongeren cent tum is in feite volgens de beroepkrachten €len be.langrijk deel van R'dam Zuid met 0'.10. Groot- en Klein IJ sse 1 mo nde en Beve n ... a a rd (l. n to t aal 7 101 ij ken), me t zo I n 100.000 i nwone r s , Formeel is binnen het gemeentelijke decentralisatie-beleid de wijk Lombardijen, met ca. 20.000 lnwonets, het werkgebied.

Naasr dit jongerencentrum ~ijn €Or in de ovetige wijken nog kleinschalige jongerenvoorzieningen.

Volgens het informatiesysteem DROS-SB-VASTGOED bedtaagt het vloeroppe rv l ak 400 m2. het bebouwd oppe rv Lak 393 m2 en her oppetvlak 395 m2.

Een oppe rv Lak t e analyse aan de hand van geakt ua Lt seerde bouwr ekeru ngen geeft €len iets afwij kend beeld te den (tabel 19).

nuttig terrein

Tabel 19': 0ppervlakte-analyse volgens NEN 2630 - Raroeg

Nuttlge vloeroppervlakte - hoofdtuimten

- nevenruimten

Verkeersoppervlakte Installatieopperviakte

372 m2

299 rn2 72 m2

20 m2 2 m2

Netto vloeroppetvlakte Konsttuktie oppetvlakte

394 w2 43 m2

Bruto vloeroppervlakte

437 m2

Oe indeHng van het gebouw is weergegeven in afb. 3.

c..R~l.T.

- 77 -

KI.e.ED It: .

•

I ,,"O,!>IU,", ,

,

I

I

t -}

'!oE.C.lI.l4E:. CRON"!> "I'> l>."I'1: 0 e.c.

Alb. 3 Plattegrond van Baroeg

'J.lla Ik.

- 78 -

5.4.2 luiLlllltegebruik

Het centrum is van maandag tIm vr Lj da.g 'sruiddags en's avonds geopend waarbij door vier beroepskrachten (100 uur), atagiaires en vrijwill1gers een aantal 0.11 teenlopende akt ivi tei ten wo rdt; georganisee rd. He t accent van de aktiviteiten valt op de avonden, vooral de donderdag en vrijdagavond, waarop recreatieve aktiviteiten georganiseerd worden.

Samengevat per rudrnt e z Ler het aktiviteiten-pakket er in gr ot.en lijnen al s voIgt uit;

Ru1mte 1; Doka etl zeefdI"ukruinrte

Enke Le dagde len pe r week 1'10 rde n hie r don r 2-4 pe r sane n akt 1 vite i t en verricht op 't gebied van fotografie en druktechniek.

Ruimte 2; KI"eativiteitsI"uimte

In dez e ru Imt; en dj n er gedurende 5 Ii 6 dagdelen per week cursussen en kleine vergaderingen vaal.' 6-8 personen.

Ruimte 3; Ontmoetingsruinrte

Dez e ruimte is voora 1 's avonds in gebruik a Ls tre fpunt of als bar. aansluitend aan een aktiviteit in de grate zaal.

Soms is deze ruimte ook in gebruik voor kleine optredens.

Deze ruimte is het meeat in gebruik als verkeersruimte of wordt gebruikt als ultloop voor de kreatlviteitsruimte.

Ru Lmt e 4:. Grote Zaa!

Dez e ruLmt e wo rdt voo r dive rae aktivi t e l ten gebruikt zoa l s : tafeltennis en aerobic-dans, Claar vooral op donderdag- en vrLjdagavond voor wat meer bezoeke rs trekkende akt i vi tel ten zo a Is ,1II1Z I ek , theater, fi Lm , themaavonden .•

Dez e aktivi.teiten bepalen vooral het gezicht van de Baroeg, met bezoekersaantallen vari~rend van 60 tot 400, waarbij 100 bezoekers als gemiddelde een redelijk beeld geeft.

Rulmte 5: podium

000 r het aanbrengen van een VI" rplaatsba re, geluidwerendewand tussen podium en z aa L is deze ru Lmt e ook geschikt gemaakt voor het gebruik als oe f enruimte voor een viertal Illuzieltg r oepen , Verder is deze ruimt e natuurlijk op de do- en vrijdaga.vond in gebruik aansluitend op wat er in de grate zaal gebeurt.

RuLmte 6: Kantool'

He t kant oc r op de verdieping wordt dagelijks gebruikt door de beroepskrachten, atagiaires en vrijwilligers Vaal.' het voorbereiden en afwerken van akt lv1 t e iten, bes p r ek i ngen, adminis trat 11" en s tenci lwe rk ,

5.4.3 &alLteitsbepaling van het gebouw

Het 1 n hoo f d aaak goed b ru L k ba re ge boue is goed ge s it uee rd en redel ij k afgestemd op de gewenste aktiviteiten.

De k reat i vitei tsruimte/we rkp l aars wordt als vo Ls t r skt onvo Ldoende ervaren, terwijl de altoestiek van de grate zaal evenals de ventilatie onvoldoende is.

- 79 -

Het kantoor is weI geschikt ais rustige werkruimte, maar ligt te ver weg om informeel in de gaten te houden wat et beneden gaande is.

De keuken wordt als kook- en leskeuken te klein ervaren.

Naast enige interne vetbouwingen (gebruikelijk in jongerencentra) wordt u I t br e Ld Lng met een werkplaats van 50 a 60 m2 wenselijk geacht.

1. Funktionele kwaliteit

a. Hoevee2heid ruimte

- nuttige oppervlakte

- verkeersopperv!akte

- installatie oppervlakte

Netto oppervlakte Konstruktie oppervlakte Bruto oppervlakte

372 m2 ( 1 )
20 m2 (2)
2 m2
394 m2
43 m2
437 m2 Het bruikbare vloeroppervlak bedraagt dus: 372 m2 (1) + t X 20 m2 (2) = 382 m2

Oat betekent dus dat de korrektiefaktor voor het b ru i kbaar oppervlak

bad r aag t e

382 : 437 = 0,87 (faktar A)

b. Vorm en afmetingen van de ruimten

De kolommen in de grote zaal vormen bij een deel van de aktiviteiten een duidelijke belemmering waardoor die ru Irat e matig beoordeeld moet worden. De overige ruimten kunnen, afgezien van de groot te e rvan , goed beoo rdeeld worden voor hun vorm, zodat voor het gebouw a Ls totaal de volgende korrektiefaktor berekend kan worden:

Ruimte

beoordeling faktor

grote zaal overige ruimten

slecht goed

0,8 1,0

nuttig score
opp. m2
III 102 88,8
261 m2 261
372 102 349,8 tot ale gebouw

0,94

a. Voorzieningen/uitruBting

In geen van de ruiroten is e r sp r ake van 'extra' voon:ieningen die tot een extra positieve kwaltteicsbeoordeling aanleiding geven.

d. Materiaattoepassing

Er doen z i.ch geen echte knelpunten voo r ten aanz I en van de toegepaste materialen, al z Let met name de afwerking van de beg ane -g r ond vLoe r e r uitermate sober uit (geverfd beton).

001<. Mer dus gee n aanleiding tot het bepalen van de korrektiefaktor lager dan 1.0.