Haalbaarheidsbegroting Semester 1

Les 1
Haalbaarheidsbegroting
Haalbaarheid onderzoeken en begroten gedurende de initiatiefase. Door wie:

 Architect
 Bouwkostenadviseurs
 Projectontwikkelaars
 Vastgoedbeheerders
 Opdrachtgevers (Beleggers, corporaties)
PDCA-cyclus staat voor Plan Do Check Act.
Voordat er een haalbaarheidsbegroting gemaakt kan worden moeten er een paar zaken duidelijk zijn:
1. Wat wil ik ontwikkelen/ bouwen (pve)
2. Hoeveel kan ik besteden (budget)
3. Wat gaat dat kosten (raming/begroting)
Investeringskosten (stichtingskosten) zijn alle kosten die nodig zijn om een gebouw te stichten
(ontwikkelen, bouwen en inrichten).  TENTAMENVRAAG

 Grondkosten
 Bouwkosten
 Bijkomende kosten
o Architect
o Constructeur
o Bouwfysischadviseur
o Legeskosten
o Nutsvoorzieningen
 Inrichtingskosten
Resultaat
Resultaat = budget – kosten  dit moet aangetoond worden om de financiële haalbaarheid aan te tonen
Bouw van de eigen woning

Soorten hypotheek:

 Lineaire hypotheek
o Aflossing jaarlijks met vast bedrag
o Termijn 30 – 50 jaar
o Rentebedrag neemt jaarlijks af omdat jaarlijks wordt afgelost
 Annuïteit:
o gebruiker van vastgoed wil graag jaarlijks kosten van rente en aflossing constant houden
o oplossing: 1e jaar weinig aflossen, en veel rente. Latere jaren steeds minder rente en steeds
meer aflossing
projectontwikkeling

V.O.N.-prijs = inclusief btw

Vastgoedbelegger/ corporatie

BAR = Bruto Aanvangst Rendement

Les 2
Bruto-vloeroppervlakte

 gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van het gebouw.

Netto-vloeroppervlakte

 Gemeten op vloerniveau tussen de begrenzende opgaande scheidings-

constructies van de afzonderlijke ruimten.
 Het is dus eigenlijk de binnenwandse vloeroppervlakte. Dus alle
oppervlaktes waar je op kan lopen.
 Ook het vloeroppervlakte onder de binnenwanden wordt niet
meegerekend.
Tarra-vloer oppervlakte

 Het tarra-vloer
oppervlakte is
het verschil
tussen het bvo
en het nvo.
Bruto inhoud

 Het bruto inhoud = bruto-vloeroppervlakte x bruto hoogte

 Bij een hellend dak is de bruto hoogte de bovenkant van de tengel
 Bij een platdak is de bruto hoogte de bovenkant van de isolatie
 De bruto hoogte start bij de onderkant van de beganegrond vloer

Gebruiksoppervlakte

 De binnenwandse vloeroppervlakte inclusief de vloer onder de scheidingswanden

Verhuurbare oppervlakte

 Dit is hetzelfde als het gebruiksoppervlakte, maar dan tellen de

trappen, installatieruimtes, alle algemene ruimtes, enz. niet
mee.
 Glaslijncorrectie telt wel mee.
Glaslijncorrectie

 Oppervlaktedeel dat toegerekend moet

worden aan het verhuurbare oppervlakte
(vensterbank)

Woonoppervlakte

 Deze term wordt toegepast door makelaars. Het woonoppervlak is in principe gelijk aan het
gebruiksoppervlak, maar ruimtes zoals garage, berging, schuur, buitenruimte, gemenschappelijke
ruimtes, worden niet meegerekend.
Functioneel nuttig vloeroppervlak

 Betreft alle ruimten die in het nuttige oppervlakte terechtkomen, inclusief ruimten die afgeleid zijn van
primaire functies die vanuit de te huisvesten organisatie vervuld moet worden.
Les 3 Bouwkosten
 Bouwkosten vormt de grootste kostenpost in investeringsraming (55-60%).
 Bouwkosten zijn alle kosten om het gebouw te realiseren, die in rekening worden gebracht door
uitvoerende partijen zoals aannemers en installateurs.
 Naarmate de informatie toeneemt, wordt de beïnvloedbaarheid van de bouwkosten kleiner
 Hoe verder in het bouwproces, hoe nauwkeuriger de (schatting) van de bouwkosten moeten worden. Er
ontstaat dus een steeds gedetailleerdere calculatie.
Kosten kengetallen
De bouwkosten kunnen aan het begin van het proces berekend worden met verschillende kengetallen:

 Per functionele eenheid (werkplek, bed, student)

 Per m2 bvo
 Per m3 gebouwinhoud
De benodigde gegevens zijn:

 Functionele ruimte behoefte

 Bouwterrein
 Indicatie aantal bouwlagen (vorm)
 Kwaliteitsniveau
Regio invloeden bouwkosten

 In sommige provincies zijn de lonen lager, daarom zijn de bouwkosten ook lager
 Eilanden zijn duurder, vanwege lastige bereikbaarheid
 In de grensstreek zijn de bouwkosten lager, vanwege de concurrentie met Duitsland

Les 4 Grondkosten
Grondkosten

 Maagdelijke grond  ruwe bouwgrond zonder bewerkingen, nog niet geschikt voor het beoogde
gebruik
 Uitgeefbare grond  bouwgrond geschikt voor beoogde gebruik.
 Actief grondbeleid  gemeentes zelf grond kopen, voordat de rest dat kan
 Ha Are Ca
10 20 05
102005 m2
Maagdelijke grond (5 – 10 euro / m2)
De bijkomende kosten bij maagdelijke grond zijn:

 Sloopkosten
 Verwervinskosten (aankoop, OB, notaris, makelaar, taxatie, kadaster)
 Saneringskosten (asbest, metalen, olie)
 Bovenwijkse voorzieningen (weg aanleggen/ aanpassen, geluidswal)  voorzieningen die getroffen
moeten worden om nieuwe wijk in verbinding te trekken met bestaande wijk
 Procedure kosten (wijziging bestemmingsplan)
 Bouwrijp maken (bouwwegen, funderingbed, zand, puin, elektriciteit, warmtenet, bouwketen, riolering)
 Woonrijp maken (verharde wegen, lantaarnpalen, groen, parkeerplaatsen, paden)
 Algemene kosten; Winst & Risico
Uitgeefbare grond (bovenstaande punten allemaal voltooid) (300 – 800 euro / m2)
Hoe wordt de prijs bepaald:

 In prijs per m2 kaveloppervlak

bvo gebouw
 Floor Space Index 
kapelopp
o Je rekent af in bvo als de bvo groter is dan het kavelopp  FSI ≥ 1
 Grondquete methode (wordt amper gebruikt tegenwoordig)
o Wanneer de vrij op naam prijs toeneemt, komt er een extra percentage geld bij
o Bij deze methode worden de grondkosten afgerond door middel van de percentage van de VON
prijs
 Percentage  grondprijs
 VON prijs  kosten woning
 Residuele waarde methode
o De grond wordt afgerekend op basis van wat er overblijft van de investeringskosten
o Residuele grondprijs = verkoopprijs – bouwkosten – bijkomende kosten – inrichtingskosten

Les 5 Bijkomende kosten

Advieskosten ontwerp

 Architect  uren betalen

o Via honorariumpercentage
o Inschatten met De Nieuwe Regeling
 Constructeur  uren betalen met DNR  1/10 van architect
 Installatietechnisch adviseur  ingewikkelde bouw  DNR
 Kostendeskundige  maakt raming ontwerp  DNR
Advieskosten management

 Directievoering gebouw  spreekt namens opdrachtgever

o Treedt op tijdens het bouwproces namens opdrachtgever
o Wordt betaald in uren
 Heitoezicht  telt het aantal slagen (kalenderen)
 Bouwtoezicht (opzichter)  houden toezicht op de kwaliteit. Wordt minder gebruikt, omdat de
verantwoordelijkheid steeds vaker bij de aannemer ligt.
Advieskosten overig
 Bouwfysisch adviseur  niet nodig bij simpele gebouwen (bv. Nodig bij geluid (concertgebouw, kerk))
 Juridisch/ fiscaal adviseur  juridisch adviseur helpt bij het afsluiten van contracten. De fiscaaladviseur
is een belastingsadviseur.
 Splitsingskosten (bij appartementen)  het recht dat je koopt in een appartementencomplex  geeft
aan wat privé en gezamenlijk is  dit geeft aan wie hoeveel moet betalen aan de VvE.
Splitsingskosten zijn dus de kosten die gemaakt moeten worden voor een akte en een
splitsingsplattegrond  alleen bij koopwoningen  wordt gemaakt door de notaris
 Grondonderzoek/ sonderen  bepalen van de draagkrachtige laag
 Inmeten kavel
 Opname belendingen (naast liggende gebouwen)
o Foto’s maken van omliggende gebouwen (rapport)
o Later kan terug gekeken worden welke schade door jou is ontstaan (door bv. Trillingen)
o Sturen naar de notaris. Deze archiveert het rapport
 Opleverfunctionaris  iemand die alles naloopt voor de oplevering
Legeskosten/ verzekeringen

 Omgevingsvergunning (leges)  kost ong 3% van gehele bouwkosten

 Precario  als je op een openbare ruimte iets wilt huren (terras restaurant)
 CAR-verzekering  verzekering die schade dekt (vergelijkbaar met allrisk verzekering auto)
 Garantievoorziening  spaarportje voor als er na overdracht iets kapot gaat in de woning (als het
binnen de garantie valt)
 WOZ-belasting  belasting die je moet betalen over onroerend goed (jouw bezit)
Aansluitkosten (nutsvoorzieningen)

 Stadsverwarming (5000 euro/woning)

 Elektra (500-600 euro/woning)
 Water (500-600 euro/woning)
 Riolering (500-600 euro/woning)
 CAI (niet betalen door ontwikkelaar)
 KPN (niet betalen door ontwikkelaar)
Verkoopkosten (ontwikkelaar)

 Makelaar (1% VON prijs)  alleen als het veel werk is

 Notariskosten
 (Kopersbegeleider)  bepaald door de aannemer  begeleid kopers  regelt kopers wensen
 Kosten garantiefonds SWK/Woningborg
o Stichting Waarborgfonds Koopwoningen
o Garandeert kopers de zekerheid dat als de aannemer failliet gaat tijdens de bouw, de bouw
wordt voortgezet door een andere aannemer
Promotiekosten (ontwikkelaar) (2000 euro/woning) (koopwoningen)

 Brochure
 Multi-media
 Artist impression / maquette
 Advertentiekosten
 Reclameborden
Algemeen

 Onvoorziene kosten
o Onvoorziene grondkosten
o Onvoorziene bouwkosten
o Onvoorziene bijkomende kosten
 Algemene kosten projectontwikkeling
 Winst & Risico
Financieringskosten

 Renteverlies over de grondkosten

 Renteverlies aanneemsom
 Renteverlies bijkomende kosten

Les 6 Bepalen investeringsbudget en rekenen met BAR

Ramen investeringsbudget
Vaststellen investeringsbudget afhankelijk van situatie:

 Voor eigen gebruik  kan ik jaarlijks terugkerende kosten betalen?

 Voor verkoop  kan ik met de te verwachten verkoopopbrengst voldoende rendement halen uit de
investering?
 Voor verhuur  kan ik met de te verwachten huuropbrengst voldoende rendement halen uit de
investering?
Voor eigen gebruik
Budget:

 Lening (hypotheek)(onderpand)
 Eigen geld
Investeringskosten:

 Grondkosten
 Bouwkosten
 Bijkomende kosten
 Inrichtingskosten
Het leenbedrag wordt bepaald door maximaal te besteden huisvestingskosten.
Voor verkoop
Budget:

 Verkoopopbrengst (commercieel gebouw excl. Btw; woningen incl. btw)

Investeringskosten:

 Grondkosten
 Bouwkosten
 Bijkomende kosten
 (Inrichtingskosten)
Voor verhuur
Budget:

 Verhuuropbrengst
 BAR
Investeringskosten:

 Grondkosten
 Bouwkosten
 Bijkomende kosten
 (Inrichtingskosten)
¯¿ huuropbrengst
investering
Het bruto aanvangstrendement (BAR) wordt gebruikt door beleggers in vastgoed waarmee zij het bruto
rendement op de vastgoedinvestering aanduiden bij aanvang van het te exploiteren vastgoed.
De BAR-methode is vooral geschikt om het rendement te bepalen van langdurig verhuurd vastgoed met
relatief stabiele kasstromen.
Voordelen:

 Relatief eenvoudige methode

 Beperkt aantal variabelen
 Goed communiceerbaar
Nadelen

 Geen rekening gehouden met exploitatielasten

Hoe hoger het risicoprofiel, hoe hoger het BAR.