Professional Documents
Culture Documents
Bedrijfsterreinen
Woningbouw
December 2004
Hoofdstuk 1 Inleiding
Het jaarlijks vaststellen van het gemeentelijke grondprijsbeleid vloeit voort uit de nota Grondbeleid
en stelt enerzijds de gemeenteraad in staat zijn kaders bij te stellen en anderzijds krijgt het college
van B&W en de ambtelijke organisatie de mogelijkheid om binnen deze kaders snel en efficiënt te
handelen. De kaders van het grondprijsbeleid worden afgeleid van het gemeentelijk grondbeleid,
dat is vastgesteld op 29 oktober 2002. In deze nota is de doelstelling van het grondbeleid als volgt
geformuleerd:
De doelstelling van het grondbeleid is drieledig.
• Interventie op de grondmarkt.
• Bevordering kwaliteit van het ruimtegebruik.
• Verdeling van kosten en baten door overheidsinterventie.
Overheden interveniëren in de eerste plaats op de grondmarkt om het feitelijke ruimtegebruik te
laten aansluiten op het maatschappelijk gewenste ruimtegebruik. Dat geldt niet alleen in
kwantitatief (komt voldoende grond op het juiste moment op de juiste plaats beschikbaar), maar
ook in kwalitatief opzicht (woningen, woonomgeving, ruimtelijke kwaliteit landelijk gebied). In de
tweede plaats richt het grondbeleid zich nadrukkelijker op bevordering van de kwaliteit van het
ruimtegebruik, alsmede op de zeggenschap die de burger daarover heeft. Een goede werking van
de grondmarkt, inclusief voldoende concurrentie op de ontwikkelingsmarkt, is daarvoor van belang.
In de derde plaats richt het grondbeleid zich op de verdeling van kosten en baten die ontstaan door
overheidsinterventies, zoals bestemmingswijzigingen en investeringen. Een economische afweging
en slagvaardige besluitvorming worden bevorderd wanneer baten van een investering
terechtkomen bij de partij die de kosten van die investering draagt (kosten en baten in één hand).
Het zijn deze doelstellingen die de maatschappelijke belangen vertegenwoordigen waarvoor de
overheid zich in het kader van het grondbeleid verantwoordelijk stelt en waaraan de overheid de
legitimatie ontleent om in te grijpen in de grondmarkt. Het grondprijsbeleid is het instrument bij
uitstek om richting te geven aan de wijze waarop de gemeente Weert deelneemt aan die
grondmarkt. In de afgelopen jaren zijn de grondprijzen afgestemd op de mogelijkheden in de
markt en niet zoals voorheen op de kosten van een specifiek plan. Jaarlijks wordt onderzoek
gedaan naar de maximaal haalbare grondprijzen in de markt. Ook dit jaar is uitvoerig
marktonderzoek gedaan en gelet op de ontwikkelingen in de markt is een stijging van de prijzen
geen automatisme.
Voor de aanbieder van grond is het belangrijk te weten voor welke prijs de grond in de markt kan
worden afgezet, maar net zo belangrijk is te weten of de bouwrijpe grond voor een concurrerende
prijs geleverd kan worden. Door de groeiende concurrentie en toenemende eisen, die worden
gesteld aan te ontwikkelen gebieden (natuurcompensatie, archeologie e.d.), stijgen de kosten
mogelijk nog harder dan de opbrengsten. In deze notitie zal een doorkijk worden gegeven op de
belangrijkste exploitatiegebieden.
Per aandachtsgebied zullen de vast te stellen grondprijzen de revue passeren.
Hoofdstuk 2 Grondprijzen
In onderstaande paragrafen zijn voor verschillende categorieën de voorstellen beschreven van de
te hanteren grondprijzen voor het jaar 2005.
2
§ 2.2 Bedrijfsterreinen
De markt voor bedrijfsterreinen is nog steeds stabiel. Het bedrijfsleven is echter wel voorzichtiger
om (grote) investeringen te doen en wacht nog steeds enigszins af. Naar verwachting is de
kantorenmarkt in Limburg in 2004 in evenwicht (vraag en aanbod). Dit betekent dat de huurprijzen
stabiel zijn (alleen onderhevig aan inflatiecorrectie)1. In Weert wordt nagenoeg alleen op vraag
gebouwd.
In Weert bestaat de mogelijkheid om voor een bedrijfskavel een overeenkomst af te sluiten voor
recht van voorkeur en voor een optie. Hiervoor dient een rentevergoeding te worden betaald over
de grondprijs. Voor het bedrijventerrein Centrum-Noord is in het grondprijsbeleid 2004 een
rentevergoeding opgenomen om bovengenoemde overeenkomsten te berekenen over de minimaal
te betalen grondprijs, aangezien in dit stadium de daadwerkelijke grondprijs nog niet bekend is (bij
de andere bedrijventerreinen geldt de oppervlakte van het perceel vermenigvuldigd met de
grondprijs). Om deze renteberekening te vereenvoudigen en voor de tegenpartij transparant te
maken wordt voorgesteld gebruik te maken van het percentage wettelijke rente (vanaf 1 februari
2004 vastgesteld op 4%).
De grondprijs voor kleine bedrijven met verplichte bedrijfswoning in Centrum-Noord is, evenals
voorgaande jaren, samengesteld uit de grondprijs voor vrije sector woningbouw en de grondprijs
voor het bedrijfsgedeelte.
Ten aanzien van de kavel hoek Eindhovenseweg / Suffolkweg geldt als minimum een
bebouwingspercentage van 50% en een gebouw van 3 bouwlagen voor het bepalen van de
grondprijs.
1
DTZ Zadelhoff – De regionale markt voor commercieel vastgoed, medio 2004
3
De Kempen (prijzen excl. BTW)
Terrein tussen Peelterbaan en spoorlijn € 77,-- per m² € 75,-- per m²
(strook onder de hoogspanningsleiding -/- 50%)
Terrein tussen Oude Graaf en Peelterbaan € 77,-- per m² € 75,-- per m²
Uitbreiding: strook langs Suffolkweg € 80,-- per m² € 75,-- per m²
Uitbreiding : overige gronden € 77,-- per m² € 75,-- per m²
Basis voor de prijsvorming is een residuele waardeberekening van de grond, waarbij de volgende prijzen als
minimum zullen gelden.
§ 2.4 Woningbouw
Het aantal verkochte woningen in de regio Weert ligt al jaren op een stabiel niveau. De gemiddelde
prijs per m² van de verkochte woningen is de afgelopen jaren gestegen en de verwachting is dat
deze ook dit jaar zal stijgen2. In de omliggende NVM-regio´s (Noord-Limburg en Roermond e.o.)
ligt het aantal verkochte woningen eveneens op een stabiel niveau voor de afgelopen jaren,
waarbij voor deze regio´s wordt verwacht, dat de gemiddelde m²-prijs in 2004 zal stabiliseren of
zelfs licht zal dalen3.
Er is nog steeds voldoende vraag naar particuliere bouwgrond. Dit komt ook zeker door het feit dat
de laatste jaren weinig tot geen woningbouwgrond is uitgegeven door de gemeente. Hierbij wordt wel
opgemerkt dat er op dit moment veel plannen in ontwikkeling zijn. Deze kunnen concurrerend
worden ten opzichte van elkaar, waardoor er een nadrukkelijke relatie ligt met het grondprijsbeleid.
De grondprijs voor woningbouw geldt zowel voor uitbreidingsgebieden (Laarveld, Vrouwenhof) als
voor (toekomstige) inbreidingsgebieden (bijvoorbeeld Keent) en afzonderlijke bouwlocaties in
Weert (incl. kerkdorpen).
Een vergelijking van de grondprijs voor grondgebonden woningen met andere gemeenten leverde
de volgende gegevens op (prijzen 2004, excl. BTW):
2
NVM-cijfers 2e kwartaal 2004 voor de regio Weert eo
3
NVM-cijfers 2e kwartaal 2004 voor de regio Noord-Limburg en Roermond eo
4
Gemeente Cranendonk € 198,- per m²
Gemeente Nederweert € 159,- per m² (Ospel)
€ 136,- per m² (Leveroy)
Ontwikkelaar Berlaere € 196,- per m² (Kern Nederweert)
Gemeente Heythuysen € 194,- per m² (prijs 2005: kernen Heythuysen en Baexem)
€ 132,- per m² (kernen Grathem en Kelpen-Oler)
Gemeente Hunsel € 160,- per m²
Gemeente Venray € 194,- per m²
Gemeente Roermond € 160,- tot € 185,- per m²
Gemeente Venlo In principe residuele grondwaardebepaling
Project Centrum Zuid grondquote van 22%
Aantal woningbouwpercelen vrije sector € 180,- tot € 200,- per m²
In het onderzoek naar de grondprijs voor woningbouwkavels is zowel een vergelijking gemaakt met
prijzen van bouwkavels in andere gemeenten, als een vergelijking met afgeleide grondprijzen van
nieuwbouwprojecten. Om die vergelijking te kunnen maken is het nodig uit te gaan van een
grondquote. Door de markt en een groot aantal gemeenten worden in de regel grondquotes
gehanteerd van 30 tot 35% van de VON-prijs voor grondgebonden woningen (landelijke norm). Bij
de vergelijking van de nieuwbouwprojecten is een grondquote aangehouden die passend is bij de
Weertse situatie, zijnde 25%.
Bij de uitkomsten van het marktonderzoek is onderscheid gemaakt tussen in de verkoop zijnde
bouwkavels en grondprijzen afgeleid van in verkoop zijnde nieuwbouwwoningen. De cijfers over
bouwkavels geven aan dat de bouwkavels van de verschillende makelaars gemiddeld genomen
boven de € 200,-- per m² liggen. Uit het onderzoek kan echter niet worden afgeleid dat de omvang
van de kavel bepalend is voor de prijs per m². Bij de van nieuwbouwwoningen af te leiden
grondprijzen kan worden geconcludeerd, dat de grondwaarde per m² van kleinere percelen hoger
ligt dan van grotere percelen. Voor percelen tot 300 m² wordt gemiddeld € 232,-- per m² in
rekening gebracht, terwijl dit bij percelen tussen de 300 en de 600 m² terugloopt naar € 169,--.
Naast de verkenning van de markt, waarmee inzicht wordt verkregen in de waarde van de grond,
is het nodig te onderzoeken of de kostprijs van de grond deze waarde niet zal overstijgen. De
tentatieve grondexploitaties van Laarveld en Vrouwenhof zijn bijgesteld op basis van de verwachte
stijging van de kosten van o.a. archeologie en verhoging van de fondsafdrachten. Daarnaast
worden deze plannen geacht de risico´s voor een groot deel te kunnen opvangen binnen de
winstmarge. Om deze exploitaties ook nog na toekomstige tegenvallers sluitend te kunnen houden
zal de verhouding uitgeefbaar gebied : openbaar gebied naar boven worden bijgesteld. Dit wordt in
de betreffende documenten voor het programma van eisen als randvoorwaarde opgenomen.
In het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) zijn de huur- en inkomensgrenzen sinds 19
februari 2001 gekoppeld aan de huur- en inkomensgrenzen in de Huursubsidiewet. De
aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens van de huursubsidietabel bedraagt sinds 1
juli 2004 € 467,84 per maand.
5
De maximale stichtingskosten voor sociale koopwoningen werd tot en met 2004 jaarlijks middels
een MG-circulaire (Ministerie Gemeenten-circulaire) bekend gemaakt. In MG 2004-09 is bekend
gemaakt dat een en ander vanaf 2005 wordt ingetrokken. Deze categorie komt hiermee vanaf 2005
te vervallen. In het kader van het ISV wordt hier een vervolg aan gegeven.
Vanaf 2004 is een categorie starterswoningen opgenomen in het grondprijsbeleid. De VON-prijs van
de starterswoningen is gesteld op maximaal € 140.000,- met een kavelprijs van € 20.000,- (excl.
BTW). Het hanteren van een lagere grondprijs kan worden gezien als een verkapte subsidie aan de
eerste bewoners. Daarom wordt een anti-speculatiebeding opgenomen in de overeenkomst voor
een periode van 10 jaar. De opbrengsten hieruit zullen terugvloeien naar het grondbedrijf, als
compensatie voor de gederfde opbrengsten. De verliezen voor de grondexploitatie zijn afhankelijk
van de kavelgrootte. In verschillende plannen voor starterswoningen wordt uitgegaan van twee
onder één kap woningen in plaats van tussenwoningen. Hierdoor loopt de kavelgrootte op van 150
m² naar 180 m² en meer. Dit betekent dat het verlies op deze kavels nog groter wordt. Als
uitgangspunt wordt uitgegaan van kavels van gemiddeld 150 tot 180 m².
In het grondprijsbeleid 2004 zijn nog 2 andere categorieën opgenomen, (projectmatige) woningen
met een VON-prijs (1) tot maximaal € 160.000,- en (2) tot maximaal € 200.000,-.
Besloten is om beide categorieën te laten vervallen en de grondprijzen te hanteren zoals
onderstaand gesteld. Als voornaamste argumenten om deze categorie te laten vervallen gelden dat
deze categorieën vanuit volkshuisvesting geen toegevoegde waarde hebben en subsidiëring door
een lagere grondprijs niet nodig wordt geacht.
Binnenstedelijk komen ook grote percelen voor die op zichzelf goed ontsloten zijn en waar de
noodzakelijke ondergrondse voorzieningen in de buurt liggen (bijvoorbeeld de locatie Kop van Biest
en Zuiderstraat). Door het aanbrengen van bijvoorbeeld een weg met bijbehorende ondergrondse
infrastructuur (bijvoorbeeld riolering) kan het perceel gunstiger worden verkaveld, zodat meer
woningen gerealiseerd kunnen worden en dus meer opbrengsten kunnen worden gegenereerd. De
kosten van het aanbrengen van deze extra voorzieningen zijn voor rekening van de ondernemer
projectmatige bouw.
Naast verkoop van grote gemeentelijke percelen gelden de genoemde prijzen eveneens voor
gronden die benodigd zijn voor zogenaamde bouwplannen (initiatief derden). Hierbij is ook vaak
sprake van inbreng van gemeentelijk eigendom welk benodigd is voor een goede afronding en/of
inpassing van het bouwplan in de omgeving.
Bij de realisering van woningbouwprojecten is het vanuit stedenbouwkundig oogpunt gewenst deze
te voorzien van ondergrondse parkeervoorzieningen. Meestal zijn de kosten van ondergrondse
parkeervoorzieningen hoger dan de opbrengsten. Om de bouw van deze voorzieningen te
bevorderen stellen wij voor de onrendabele top van de ondergrondse parkeervoorzieningen in
mindering te brengen op de V.O.N.-prijs van de bijbehorende woningen. Bij een gelijkblijvende
grondquote van 25%, daalt dan de aan de gemeente te betalen grondprijs.
Voor projectmatige bouw worden bij verkoop van gemeentelijke gronden de hiernavolgende
grondprijzen gehanteerd.
6
Woonzorg
Sociale huur – grondgebonden en gestapeld (excl. BTW) € 10.050,-- € 9.748,--
Vrije sector, gestapelde woningen (excl. BTW) 25% van VON-prijs 25% van VON-prijs
Groepsappartementen per verpleegplaats (excl. BTW) € 12.000,-- € 14.800,--
* De V.O.N.-prijs wordt in voorkomende gevallen verlaagd met de onrendabele top van de ondergrondse
parkeervoorzieningen.
§ 2.6 Overhoeken
In het grondprijsbeleid 2004 is onderscheid gemaakt tussen overhoeken die in aanmerking kunnen
komen als bouwgrond en overhoeken die niet als bouwgrond worden aangemerkt.
Er is sprake van bouwgrond als er mogelijkheden zijn om de woning te vergroten of bijgebouwen te
realiseren (bijvoorbeeld een garage). Dit is veelal het geval bij overhoeken die aan de zijkant van
een perceel liggen. Er is meestal geen sprake van bouwgrond als de grond aan de voorzijde ligt
(voor de voorgevelrooilijn) of aan de achterzijde van een groot perceel. Er worden in principe geen
overhoeken verkocht die een belangrijk openbaar karakter hebben en/of waarin zich kabels en
leidingen bevinden.
Hoofdstuk 3 Fondsafdrachten
De reserve Stadsvernieuwing wordt, naast bijdragen uit de algemene reserve van het grondbedrijf,
gevoed door uitgegeven grond van bedrijfsterreinen en woningbouwterreinen. Bij de uitgifte van
bedrijfsterreinen en van woningbouwterreinen wordt in 2004 per m² uitgegeven grond een bijdrage
van respectievelijk € 9,50 en € 5,-- gedaan aan de reserve Stadsvernieuwing. Voor de reeds in
exploitatie genomen gebieden, zijnde Centrum-Noord, Kampershoek en De Kempen, is het
mogelijk deze bijdragen te verhogen. De nog in exploitatie te nemen gebieden, met name Laarveld
en Kampershoek-Noord, zijn rekening houdend met stijgende en eerder niet-voorziene kosten
zoals bijvoorbeeld archeologie en een marge voor risico, moeilijk rendabel te maken.
Voor Laarveld bestaat de mogelijkheid het aantal m² uitgeefbaar terrein te laten toenemen, zodat
extra opbrengsten kunnen worden gegenereerd en verhoging van de fondsafdrachten kan worden
bewerkstelligd. Voor Vrouwenhof is dit nog onduidelijk. De toename van het aantal m² uitgeefbaar
terrein bij Laarveld dient wel als voorwaarde te worden gehanteerd in de nadere uitwerking van het
stedenbouwkundig plan. In het plan Kampershoek-Noord bestaat deze mogelijkheid niet, aangezien
het percentage uitgeefbaar terrein al gemaximaliseerd is (77%). Er is binnen het plan
Kampershoek-Noord geen dekking voor de te verwachten kosten van archeologie. Om
bedrijfseconomische redenen zullen de (beïnvloedbare) kosten van het plan teruggeschroefd
moeten worden. Bij bedrijfsterreinen bestaat derhalve niet de mogelijkheid om de fondsafdrachten
te verhogen.
Besloten is de afdracht per m² bedrijventerrein te handhaven op € 9,50 en de afdracht per m²
woningbouwterrein te verhogen naar € 5,50.
7
bekostigd. In overleg met sector 2 wordt een bestedingsplan opgemaakt, aangezien de komende
jaren diverse voorzieningen gerealiseerd dienen te worden.
Om dezelfde reden als bij de reserve Stadsvernieuwing is besloten de afdracht van uitgegeven
bedrijventerreinen te handhaven op € 7,15 en de afdracht per uitgegeven m² woningbouwterrein te
verhogen naar € 10,--.
§ 3.3 Acquisitiefonds
Het acquisitiefonds wordt gevoed door uitgegeven grond van bedrijfsterreinen. De doelstelling van
het acquisitiefonds luidt: “Het financieren van reclame- en promotieactiviteiten ter bevordering van
de vestiging van bedrijven in de regio Weert”. Hier wordt voornamelijk onder verstaan het
deelnemen aan beurzen en manifestaties, plaatsen van advertenties in verschillende mediavormen
en (laten) zorgdragen voor het plaatsen van publicaties over Weert en de bedrijvigheid in Weert.
Uit het acquisitiefonds wordt tevens een deel van de personele lasten van het bedrijvencontactpunt
bekostigd.
Bij de uitgifte van bedrijfsterreinen per m² uitgegeven grond wordt een bijdrage van € 0,45 gedaan
aan het acquisitiefonds. Om dezelfde reden als bij de reserve Stadsvernieuwing is besloten de
genoemde bijdragen te handhaven.
U wordt voorgesteld om de residuele berekeningsmethode toe te passen bij met name te noemen
projecten waar een kwaliteitsimpuls belangrijker wordt geacht dan de opbrengsten. In die situaties
kunnen de opbrengsten lager zijn dan geldende prijzen per m².
Anderzijds kan de residuele methode worden toegepast indien een plan zoveel winstpotentie in zich
heeft, dat de gemeente zichzelf tekort doet als de vastgestelde grondprijzen worden gevraagd. In
deze situaties zal de ondergrens worden gelegd bij de in het grondprijsbeleid vastgestelde
grondprijzen.
§ 4.2 Planschade
Het Kabinet heeft op 22 juni jl. aan de Tweede Kamer nieuwe wettelijke maatregelen voorgelegd
ter verbetering van de planschadewetgeving (uitbreiding artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke
Ordening). Het betreft de volgende onderwerpen:
• de verjaring van aanspraken op planschadevergoeding;
• de heffing van een recht (als drempelvoorziening) voor de behandeling van aanvragen om
vergoeding van planschade;
• burgemeester en wethouders als bevoegd gezag voor de beslissing op aanvragen om
planschadevergoeding.
8
Deze nieuwe wettelijke maatregelen zijn opgenomen in een Nota van Wijzigingen op het reeds bij
het parlement aanhangig wetsvoorstel verrekening planschade.
Hoofdstuk 6 Samenvatting
9
Samenvatting grondprijsbeleid 2005
Bedrijfsterreinen
Centrum-Noord
- kleine bedrijven en verplichte bedrijfswoning € 170,-- per m²
- terrein hoek Eindhovenseweg / Suffolkweg (min. 3 lagen) € 103,-- per m² bvo
- overige bedrijfsterreinen Ringbaan / Schoutlaan (min. 2 lagen) € 103,-- per m² bvo
- overige bedrijfsterreinen (min. 2 lagen) € 93,-- per m² bvo
Kampershoek
- Zone A zichtlocatie A2 € 108,-- per m²
- Zone B overige terreinen € 93,-- per m²
- Zone C overige terreinen € 77,-- per m²
De Kempen
- terrein tussen Peelterbaan en spoorlijn (onder hoogspanningslijn 50%) € 77,-- per m²
- Terrein tussen Oude graaf en Peelterbaan € 77,-- per m²
- Uitbreiding: strook langs Suffolkweg € 80,-- per m²
- Uitbreiding: overige gronden € 77,-- per m²
Uitbreiding Leuken
- Gehele terrein € 77,-- per m²
Commerciële voorzieningen
Residuele
waardeberekening
Min. Grondprijzen
Kernwinkelgebied € 415,-- per m² bvo
Overig stedelijk gebied € 142,-- per m² bvo
Woningbouw, particulieren
Bouwkavels € 190,-- per m²
Projectmatige bouw
- Sociale huur € 10.050,-- per kavel
- Starterswoningen (VON < 140.000) € 20.000,-- per kavel
- Woonzorg: sociale huur € 10.050,-- per kavel
- Woonzorg: vrije sector gestapeld 25% van VON-prijs
- Woonzorg: groepsappartementen per verpleegplaats € 12.000,--
- Vrije sector: losse verkoop, conform trede 2 woningbouw € 190,-- per m²
- Vrije sector: gestapelde woningbouw 25% VON-prijs
Overhoeken
- bouwgrond € 190,-- per m²
- geen bouwgrond tot 100 m² € 62,-- per m²
10