Professional Documents
Culture Documents
Imar Yonetmeligi
Imar Yonetmeligi
MADDE 1- AMAÇ 1
MADDE 2- KAPSAM 1
MADDE 3- İMAR PLANI VE YÖNETMELİKTE OLMAYAN HUSUSLAR 1
MADDE 4- DİĞER İLGİLİ MEVZUATIN GEÇERLİLİĞİ 1
MADDE 5- İSTİSNALAR 1-2
MADDE 6- YÖNETMELİKTE DÜZENLENMESİ GEREKEN HÜKÜMLER 2
MADDE 7- YÖNETMELİK HÜKÜMLERİNİN ÖZELLİK ARZEDEN YAPILARDA
UYGULANMASI 2
MADDE 8- RUHSAT EKLERİNE AYKIRI YAPILARDA TAMİR VE TADİLAT ESASLARI 2
MADDE 9- BELEDİYE TASARRUFUNDAKİ YERLER ÜZERİNDE YAPILACAK TESİSLER 2-3
MADDE 10- YAPILARIN ESTETİĞİNDE BELEDİYE YETKİSİ 3
MADDE 11- BELEDİYE YETKİSİNİN KULLANILMASI 3
MADDE 12- YÖNETMELİĞİN DEVAM EDEN YAPILARDA UYGULANMASI 3
1
MADDE 31- ZEMİN KAT TABAN KOTU, TABİİ ZEMİN, TESVİYE KOTU VE GİRİŞ 13-14
MADDE 32- 14-15
MADDE 33- BAZI YAPILARDA ARANAN ŞARTLAR 15-16
MADDE 34- SAÇAKLAR 16
MADDE 35- ÇATILAR 16-17
MADDE 36- DIŞ GÖRÜNÜM 17-18
MADDE 37- ÇIKMALAR 18-19
MADDE 38- IŞIKLIKLAR 19-20
MADDE 39- KONUTLARDA BULUNMASI GEREKEN PİYESLER VE KORİDORLAR 20
MADDE 40- İÇ YÜKSEKLİKLER 20
MADDE 41- PENCERELER 20
MADDE 42- KAPILAR 20-21
MADDE 43- 21
MADDE 44- MERDİVENLER 21
MADDE 45- ÖZÜRLÜ VE YAYA RAMPALARI 22
MADDE 46- BAHÇE YOLLARI VE BAHÇE DÜZENLEMELERİ 22
MADDE 47- BİNALARDA YANGIN ÖNLEMLERİ 22
MADDE 48- ASANSÖRLER 23
MADDE 49- KORKULUKLAR 23
MADDE 50- BACALAR 24
MADDE 51- PORTİKLER 24
MADDE 52- ASMA KAT 24
MADDE 53- PASAJLAR 24-25
MADDE 54- ÇAY OCAKLARI 25
MADDE 55- SİNEMA VE TİYATROLAR 25-26
MADDE 56- CAMİLER 26
MADDE 57- TAŞIT ALIM SATIM YERLERİ, AÇIK OTOPARKLAR VE TELEFONLU TAKSİ
YAZIHANELERİ 26
MADDE 58- FIRINLAR 26
MADDE 59- GECE KULÜBÜ, DİSKO, BAR vb. TESİSLER 26-27
MADDE 60- SU DEPOLARI, SIHHİ TESİSLER VE FOSSEPTİKLER 27
MADDE 61- BODRUMLARLA İLGİLİ BAZI HUSUSLAR 27
MADDE 62- KAPICI DAİRESİ VE BEKÇİ ODASI 28
MADDE 63- MÜŞTEMİLATLAR 28
MADDE 64- PARATONERLER 28
MADDE 65- BAHÇE DUVARLARI 28-29
MADDE 66- ŞANTİYE BİNALARI 29
MADDE 67- HAFRİYAT VE YIKIM İŞLERİ 29
MADDE 68- KURANGLEZ VE DİĞER BASİT TESİSLERİN YAPIMINA İLŞKİN ESASLAR 29-30
Yönetmelik hükümleri, imar planlarında aksine bir açıklama bulunmadığı takdirde uygulanır.
AMAÇ
Madde 1-Bu yönetmelik, yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen,
sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla düzenlenmiştir.
KAPSAM
Madde 4 - Bu Yönetmelik esaslarına göre yapılacak bütün yapılarda, plan, fen, sağlık
ve çevre şartları ile ilgili diğer kanun, tüzük ve yönetmelik hükümlerine ve Türk Standartları
Enstitüsü tarafından belirlenmiş standartlara uyulması zorunludur.
İSTİSNALAR
1
Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik" hükümlerine de uyulur.
Bu yönetmelikte adı geçen ilgili diğer kanun, yönetmelik, standart ve mevzuatların; içeriği,
adı veya numarası ile ilgili kurumlarınca değişiklik yapılması halinde yürürlüğe giren yeni
mevzuat geçerlidir.
Madde 8 - Bir yapıda bağımsız bölümlerden herhangi birinde plan ve/veya yönetmelik
hükümleri ve ruhsat ve eki projelerdeki aykırılıklar giderilmedikçe yapının inşasına devam
edilemez, iskan edilen diğer bağımsız bölümlerde tamir, tadil veya ilave inşaat işlemleri
yapılamaz.
Bir parselde birden fazla yapı varsa bu yapılardan herhangi birisinin plan ve/veya ilgili
yönetmelik hükümlerine aykırı olması, bunlara aykırı olmayan diğer yapıların tamir, tadil
veya ilave inşaat işlemlerini durdurmaz.
2
Belediyelerin sorumluğunda olan teknik alt ve üst yapı donatımları ile asılacak
unsurların düzgün bir şekilde yukarıya çekilebilmesi için gergi telleri kullanarak askıya
alınması amacıyla, Büyükşehir Belediyesi yolun iki kenarındaki karşılıklı yapılar ile karşılıklı
direkler arasında kamu yararı doğrultusunda, teknik ve estetik amaçlarla lüzumlu olan ankraj
veya sabitleme gibi işlemleri yapar.
Madde 12 - Ruhsat süresi içinde tamamlanması mümkün olamayacağı için beşinci yıl
içinde ruhsat yenilemek üzere ilgili idareye başvurarak ruhsat yenilemesi yapılan yapılar
hakkında, ruhsat alma tarihinde yürürlükte bulunan mevzuat hükümleri uygulanır.
İnşasına 2 yıl içinde başlanmayan veya ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve süresi içinde
ruhsat yenilemesi yapılmayan yapılar, ruhsatsız yapı olarak değerlendirilir. Bu yapılar
hakkında yeniden ruhsat alma tarihinde yürürlükte bulunan plan ve mevzuat hükümleri
uygulanır.
4
arasındaki dik hattın uzaklığıdır.
8) Tabii zemin: Arazinin hafredilmemiş ve doldurulmamış halidir.
9) Saçak seviyesi: Binaların son kat tavan döşemesi üst kotudur.
10) Bina yüksekliği: Binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar olan
mesafesidir. İmar planı ve yönetmelikte öngörülen yüksekliktir.
11) Kat yüksekliği: Binanın herhangi bir katının döşeme üstünden bir üstteki katının
döşeme üstüne kadar olan mesafesidir.
12) Bodrum kat: Zemin katın altındaki katlardır.
13) Zemin kat: İmar planı ve yönetmelikte öngörülen kat adedine göre alttaki kattır
14) Asma kat: Binaların, iç yüksekliği en az (5.50) m. olan, zemin katında düzenlenen
ve ait olduğu bağımsız bölümü tamamlayan ve bu bölümden bağlantı sağlayan kattır. Asma
katlar, iç yüksekliği (2.40) m.' den az olmamak, yola bakan cephe veya cephelere (3.00) m.'
den fazla yaklaşmamak üzere yapılabilirler.
15) Normal kat: Zemin ve bodrum katların dışında kalan kat veya katlardır.
16) Son kat: Çatı altında bulunan normal katların en üstte olan katıdır.
17) Ayrık nizam: Hiçbir yanından komşu binalara bitişik olmayan yapı nizamıdır.
18) Blok nizam: İmar planı veya bu Yönetmelikte cephe uzunluğu, derinliği ve
yüksekliği belirlenmiş tek yapı kitlesinin bir veya birden fazla parsel üzerine oturduğu bahçeli
yapı nizamıdır.
19) Bitişik nizam: Bir veya birden fazla komşu parsellerdeki binalara bitişik olan yapı
nizamıdır.
20) Resmi bina: Genel, katma ve özel bütçeli idarelerle İl Özel İdaresi ve Belediyeye
veya bu kurumlarca sermayesinin yarısından fazlası karşılanan kurumlara ait olan ve bir kamu
hizmeti için kullanılan binalardır.
21) Umumi bina: Kamu hizmeti için kullanılan resmi binalarla ibadet yerleri, özel
eğitim, özel sağlık tesisleri, sinema, tiyatro, opera, müze, kütüphane, konferans salonu gibi
kültürel binalar ile gazino, düğün salonu gibi eğlence yapıları, otel, özel yurt, işhanı, büro,
pasaj, çarşı gibi ticari yapılar, spor tesisleri, genel otopark ve buna benzer umuma ait
binalardır.
22) Konut dışı kentsel çalışma alanları: İçerisinde motel ve lokanta da bulunabilen
akaryakıt ve bakım istasyonları, resmi ve sosyal tesisler, dumansız, kokusuz atık ve artık
bırakmayan ve çevre sağlığı yönünden tehlike yaratmayan imalathaneler ile patlayıcı,
parlayıcı ve yanıcı maddeler içermeyen depoların yapılabileceği alanlardır.
23)Basit tamir ve tadil: Yapılarda derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk dere,
doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve
kiremit aktarılması işlemleridir.
24)Esaslı Tadilat: Yapılarda taşıyıcı unsuru etkileyen ve/veya inşaat alanını ve ruhsat
eki projelerini değiştiren işlemlerdir. Esaslı tadil, ruhsata tabidir.
25)Yüksek katlı bina:10 kat veya daha yüksek katlı binadır.
26)Ortak Alanlar: Binaların giriş holleri, ışıklıklar, hava bacaları, saçaklar, tesisat
galerileri, açık ve kapalı merdivenler, yangın merdivenleri, asansörler, kalorifer dairesi, kapıcı
dairesi, kömürlük, sığınak ve otopark, gibi ortak kullanıma açık alanlardır.
27)Özürlü: Doğuştan veya sonradan herhangi bir nedenle bedensel, zihinsel, ruhsal,
duygusal ve sosyal yeteneklerini çeşitli derecelerde kaybetmesi nedeniyle normal yaşamın
gereklerine uyamama durumunda olup; bağımsız hareket edebilmesi için yapılarda ve açık
alanlarda özel fiziki düzenlemelere gereksinim duyan kişidir.
28)Fenni Mesul: Proje müellifleri kendileri olsun veya olmasın, yapının yürürlükteki
kanun, imar planı, ilgili yönetmelik hükümleri, Türk standartları, bilimsel kurallar, teknik
şartnameler, fen, sanat ve sağlık kurallarına ve tüm mevzuat hükümlerine uygun olarak
düzenlenen ruhsat eki projelerine göre gerçekleştirilmesini, aldıkları eğitime göre denetleyen
ve ilgili idareler ile üyesi oldukları odalarına karşı sorumlu olan ilgili meslek mensuplarıdır.
29)Fen Adamları: Yapı, elektrik tesisatı, sıhhi tesisat ve ısıtma, makina, harita
kadastro ve benzeri alanlarda mesleki ve teknik öğrenim veren, en az lise dengi okullardan
5
mezun olmuş veya lise mezunu olup, bir öğretim yılı süreyle bakanlıkların açmış olduğu
kursları başarıyla tamamlamış olanlar ile 3308 sayılı Çıraklık ve Meslek Eğitimi Kanununa
göre ustalık belgesine sahip olan elemanlardır.
2981/3290 sayılı yasanın 10-C uygulama alanları dışında kalan ve hiç parselasyon
görmemiş yapı adalarında yapılacak yeni parselasyonda aşağıdaki parsel genişliklerine
uyulacaktır.
6
yerine, o yol için tayin edilmiş ön bahçe mesafesi alınır.
Parsel derinlikleri:
1) İkamet ve ticaret bölgelerinde:
a - Ön bahçesiz nizamda : (13.00) m.' den,
b - Ön bahçeli nizamda : Ön bahçe mesafesi + (13.00) m.' den, az olamaz.
2) Yalnız 1 katlı dükkan yapılacak ticaret ve küçük sanayi bölgelerinde:
a - Ön bahçesiz nizamda : (6.00) m.' den,
b - Ön bahçeli nizamda : Ön bahçe mesafesi + (6.00) m.' den, az olamaz.
3) Sanayi bölgelerinde: 30.00 m' den az olamaz.
4) Konut dışı kentsel çalışma alanlarında : 40.00 m den az olamaz.
2981/3290 sayılı 10-C uygulama alanları dışında kalan ve hiç parselasyon görmemiş
yapı adalarında yapılacak yeni parselasyonda aşağıdaki parsel derinliklerine uyulacaktır.
Konut, ticaret, sanayi dışı işyeri (büro, otel vb) bölgelerde:
a- Ön bahçesiz yapı düzeninde: (10.00)m + H/2 (arka bahçe mesafesi)
b- Ön bahçeli yapı düzeninde : Ön bahçe mesafesi + (10.00)m+H/2 (arka bahçe
mesafesi)İmar planlarındaki ada derinliğinin bu ölçüleri sağlamadığı
durumlarda;Parsel Derinlikleri maddesinin 1.bendindeki hükümler uygulanır.
Parsel alanları: Konut dışı kentsel çalışma alanlarında 2000 m2'den az olamaz.
GENEL ESASLAR:
1)İmar planlarına göre resmi yapılar ve tesisler ile okul, camii, yol, meydan, yeşil alan,
park, toplu taşıma istasyonu, terminal, hal, mezbaha gibi genel hizmetlere ayrılan alanlardaki
taşınmazların, bu kısımlarının ifrazına veya tevhidine izin verilmez.
Bir kısmı bu tip kamu hizmet ve tesis alanlarına ayrılan yerlere rastlayan parsellerin
bu kısımları kamu eline geçmedikçe, ayrı bir parsel olarak ifrazına izin verilmez. Kamu eline
geçtikten sonra kalan kısmı imar planı ve yönetmelik esaslarına uygun ise; parsellere
ayrılmasına ve yapı yapılmasına izin verilir.
2)Ayrık nizama tabi olup, imar planı ile farklı yükseklik veya kullanım kararı
getirilmiş imar parselleri tevhit edilemez. Aralarında 3,00 metre ve daha fazla kot farkı
bulunan imar parselleri tevhit edilemez.
7
3)Parselasyon planı uygulaması sonucu bir imar parselinin parçası olarak oluşacak
artık ve kadastral parsellere geçici inşaat izni verilmez.
4)Kamu ve sanayi kuruluşlarına ait alanlar ile benzin istasyonlarına ayrılan yerlerde
planda gösterilmiş olan yollar bu kuruluşların özel yollarıdır ve kamulaştırma konusu
olmayacaktır.
İFRAZLAR
1)Çeşitli kamu ve hizmet tesislerinin gerçekleştirilmesi amacı ile yapılması gereken
kamulaştırmalarda yapılacak ifrazlar bu yönetmelikteki ifraz koşullarına tabi değildir.
2)Belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup da imar planında yerleşim alanı
dışında kalan kadastral parsellerde ve tarımsal niteliği korunacak parsellerde ifraz
yapılabilmesi için ifraz sonrası oluşacak parselin mevcut kadastral yola 25 metre cephesi
olması ve Tarım İl Müdürlüğünün uygun görüşünün alınması zorunludur.
Bağlık bahçelik ve özel tarım alanlarında en küçük parsel 2500 m2 dır. TAKS %5
,KAKS %10, h=6.50 metredir. 5578 sayılı Kanun hükümleri saklıdır.
3)İfrazla oluşan parsellerin bina alanları toplamı, ifraz öncesi parselin bina toplam
alanını geçemez.
TEVHİDLER
1)Ayrık yapı düzeninde parsellerin tevhidi :
Aynı yola cepheli iki ayrık yapı düzenine tabi parselin tevhidinden önceki, iki bina
arasındaki, komşu ölçüsünün yarısı bina alanına, yarısı ikiye bölünüp yan komşu ölçülerine
ilave edilebilir. Tevhitten sonra inşaat cephesi 50m yi geçemez
2)Köşe başı parsellerin tevhidi :
Ayrık yapı düzenine tabi parsellerin tevhidinde eşdeğer bina alanı aşılamaz.
Yeni parselin dar kenarı inşaat cephe hattı kabul edilir. İkiden fazla blok yapı
düzeninde parselin tevhidinden sonra oluşan parseldeki bina cephesi 50 metre yi geçemez.
Madde 20 - İfraz yolu ile şuyulu veya yola cephesi olmayan yeni parsel oluşturulamaz.
İfraz yolu ile cephesi olmayan parsel oluşturulması ancak , imara uygun parselle
şuyulandırılarak yapılabilir.
8
yıktırılır, 10 yıllık muvakkatlık müddeti dolduktan sonra veya 10 yıl dolmadan yıktırılması
veya kamulaştırılması halinde muvakkat bina ve tesislerin 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu
hükümlerine göre takdir edilecek bedeli sahiplerine ödenir.
Kapanan Yollar
Madde 22 - İmar planına göre kapanan yollar veya mahreci bulunmasına rağmen yapı
adası ortasında kalan parseller ifraz edilemezler. Bu gibi yerler İmar Kanununun ilgili
hükümleri uygulanamadığı ve yapı yapılmasına müsait bir durum elde edilemediği takdirde,
bu hükümler uygulanıncaya veya kamulaştırılıncaya kadar sahiplerince olduğu gibi
kullanılmaya devam olunur.
Bu gibi arsalardan 5 yıllık programa dahil olmayan ve bu Yönetmelik hüküm ve
ölçülerine göre bina yapılmasına müsait bulunanlara da yükseklikleri tabii zeminden (6.50)
m.' yi ve brüt inşaat alanı 250 m2'yi geçmemek üzere, 21 inci maddedeki şekil ve esaslar
dahilinde muvakkat inşaat izni verilir.
Tehlikeli Alanlar
Madde 23 - Taşkın, heyelan ve kaya düşmesi gibi afet alanlarında bulunan, sıhhi ve
jeolojik mahzurları olan veya bunlar gibi tehlikeli durumlar arz etmesi yüzünden imar
planlarına veya ilgili idarelerce hazırlanmış veya onaylanmış raporlara göre yapı yapılması
yasak edilen alanlar ifraz edilemez. Bu gibi yerlerde arazinin takviyesine matuf tesislerden
başka yapı yapılamaz.
İmar planlarında yukarıdaki sebeplerle "Ağaçlandırılacak alan" olarak gösterilen
alanlarda da aynı esaslara uyulur.
9
görüntü kirliliği yaratmasına karşı önlem almak zorundadırlar. Yine bu yükümlülüğü yerine
getirmemeleri durumunda ilgili Belediyenin yapacağı harcamalar %20 fazlası ile alınır.
Boş arsa ve benzeri yerlerin maliki veya kullanım hakkı sahibinden izin alınarak
onaylı imar planındaki hakları saklı kalmak koşuluyla ilgili belediyesi tarafından geçici açık
otopark ve yeşil alan olarak düzenlenebilir.
Boş arsa ve arazilere yalnızca otomobil ve otobüslerin kullanımına ait olmak üzere
park için izin veren veya kiraya veren taşınmaz sahipleri söz konusu alanları (çamur üretimini
engellemek amacıyla ) asfalt veya beton kaplatacaklardır.
Şehrin imar planları yapılmış bölgelerinde; Konut, ticaret, park, yeşil alan, sosyal
donatı alanı vb. olarak belirlenen parsellerde sebze, meyve, tahıl, bakliyat ve benzeri her türlü
tarımsal faaliyette bulunulması, her ne surette olursa olsun bu alanlara kamyon, traktör vs.
araçlarla girilmesi yasaktır. Aksi hareket halinde, ekim bozulup masrafları ikiye bölünüp,
ekenden ve ektirenden tahsil edileceği gibi Encümen kararı ile de ayrıca parasal ceza
uygulanır. Mahsul yetişmiş ise el konulur. Bu durumda mahsul kaldırılıp, masrafı da ekenden
tahsil olunur.
Bina Cepheleri
Madde 27 - Ayrık yapı nizamına tabi olan yerlerde yapılacak yapıların max. bina
cephesi (30.00) m.'dir.İkili veya üçlü blok yapılması gereken yerlerde, daha uygun çözüm
yolları bulmak maksadı ile birkaç dar parseli birlikte mütalaa ederek o yer için tespit edilen
yapı karakterine uyacak bir tertipten uzaklaşmamak üzere bina cepheleri toplamı (30.00) m.
olan ikili veya üçlü bloklar teşkil etmeye ilçe Belediyesi yetkilidir.Blok yapı nizamına tabi
olan yerlerde ise azami blok boyu (50.00) m.'dir.
Bina Derinlikleri
Madde 28 - İmar planlarında bina derinlikleri belirlenmemiş yerlerde:
Bitişik, blok yapı nizamdaki parsellerde bina derinliği (20.00)m.yi ayrık yapı
düzenindeki parsellerde bina derinliği 40 m.yi geçmemek koşulu ile
l = L - [ K +(H/2)] formülü ile hesaplanır.
Burada,
l=Bina derinliği
L=Parsel derinliği
K=Ön bahçe mesafesi
H=Bina yüksekliğini gösterir.
Ancak;
1) Formülün kullanılması sonucunda (10.00) m.' den az çıkan bina derinlikleri, arka
bahçe mesafesi (2.00) m.' den az olmamak üzere (10.00) m.' ye çıkartılabilir.
2) İmar planlarında ticaret bölgesi olarak gösterilen blok ve bitişik nizam yapı
adalarında yapılacak binaların gece ve gündüz ikamete ayrılmayan, sadece işyeri olarak
kullanılan zemin katları, bodrumları ile birlikte ön ve yan bahçe mesafelerine tecavüz
10
etmemek kaydı ile, arsa derinliğince yapılabilir. Şu kadar ki; meyilli arsalarda bu
yüksekliğin, arka komşu sınırında tabii zeminden itibaren (6.50) m.' yi geçmesi halinde, bu
miktarı aşan kısmı arka komşu sınırından en az (3.00) m. geriden başlatılır.
Ayrık nizamda olup iki yol arasında kalan ve ön bahçe mesafeleri çıktıktan sonraki
derinliği 40 metreye kadar olan parsellerde %40 ı aşmamak koşulu ile bu derinliğe kadar
yapı yapılabilir.
Bitişik nizamda olup iki yol arasında kalan ve varsa ön bahçe ölçüleri çıktıktan sonraki
derinliği 30 metreye kadar olan parsellerde: İmar planında tek yapı düzeni var ise yapı
derinliği 30 metreye kadar verilebilir. Ancak imar planında iki ayrı yapı düzeni varsa, yüksek
katlı cepheden verilen derinlik 20 metreyi aşamaz.
Bitişik nizamdaki köşe parselin derinliği ortalama 23 metreye kadar ise tamamına ön
yol koşulu uygulanır. Derinlik uygulaması daha fazla ise 20 metreye kadar ön yol koşulu, geri
kalan kısmına yan yol koşulu uygulanır. Ancak komşu parsele en az 3 metre kala diğer yan
yol koşuluna uyulacaktır.
Bina derinliği; Bitişik iki tarafındaki parseller üzerinde imar planına göre ruhsatlı
teşekkül eden (Af yasasına göre ruhsat alanlar hariç) veya olduğu gibi korunması mümkün
bina bulunuyorsa, bina derinliği yan parsellerde teşekkül etmiş binaların arka köşe
noktalarını birbirine bağlayacak kadar arttırılır.
Sadece bir tarafında teşekkül oluşmuş parsellerde bina derinliği; teşekkül olmayan
parseldeki imar yönetmeliğine göre verilecek binanın arka köşesi ile, teşekkül etmiş
binanın arka köşe noktalarını birbirine bağlayacak kadar arttırılır.
Bina Yükseklikleri
Madde 29 - 1) İmar planlarında kat adetleri veya bina yükseklikleri belirtilmemiş
yerlerde bina yükseklikleri ve bunlara tekabül eden kat adetleri aşağıda gösterilen miktarları
aşmamak üzere tespit olunur.
İmar planına göre genişliği:
7.00 m'ye kadar olan yollarda: Bina yüksekliği 6.50 m'den, kat adedi bodrum hariç
2'den fazla,
7.00 m ve daha geniş yollarda: Bina yüksekliği 9.50 m'den, kat adedi bodrum hariç
3'den fazla,
9.50 m ve daha geniş yollarda: Bina yüksekliği 12.50 m'den, kat adedi bodrum hariç
4'den fazla,
12.00 m ve daha geniş yollarda: Bina yüksekliği 15.50 m'den, kat adedi bodrum hariç
5'ten fazla,
14.50 m ve daha geniş yollarda: Bina yüksekliği 18.50 m'den, kat adedi bodrum hariç
6'dan fazla,
17.00 m ve daha geniş yollarda: Bina yüksekliği 21.50 m'den, kat adedi bodrum hariç
7'den fazla,
19.50 m ve daha geniş yollarda: Bina yüksekliği 24.50 m'den, kat adedi bodrum hariç
8'den fazla, olamaz.
(İmar planlarında gösterilen bina yüksekliklerinin veya kat adetlerinin birbirlerine
tahvillerinde veya neye tekabül ettiklerinin tespitinde de bu esaslar göz önünde bulundurulur.)
2) İmar planına göre iskan hudutları dışında kalan veya iskan hudutları içinde bulunup
da yapı yapılması men edilen veya başka maksada tahsis olunan yerlerde bu madde
uygulanmaz.
3) Yeni yapılacak binalarda: Tayin edilmiş ise imar planlarındaki şartlara, aksi halde
bu Yönetmelikte gösterilen yüksekliğe veya kat adedine uyulması mecburidir. Ancak temel ve
statik hesapları ile bahçe mesafeleri, merdiven, ışıklık vs. gibi kat adedi veya bina yüksekliği
ile ilgili elemanları, plan ve yönetmelikte gösterilen azami yüksekliğe göre hesaplamak,
lüzumu halinde asansör yeri bırakılmak veya proje mesuliyeti ile fiilen yapılacak bölümün
fenni mesuliyet hizmetleri bu esaslara göre aranmak şartı ile daha az katlı inşaat yapılabilir.
İlçe Belediyesince uygun görülen hallerde 3 veya daha az katlı bina yapılması gereken
11
yerlerde inşa olunacak noksan katlı binalarda ise bu şartlar aranmayabilir.
4) Bu maddenin uygulanmasında, yollardaki arazi genişleme ve daralmalarda, ön
bahçe, yeşil alan, refüj, meydan, otopark, demiryolu, su kanalı gibi unsurlar yol genişliğine
dahil edilmez.
5) Bu Yönetmelikte ve/veya planda gösterilen yükseklikler, herhangi bir abideyi veya
muhafazası gereken tarihi ve mimari bir eserin görüşünü bozması halinde ilgili Belediyesince
lüzumu kadar azaltılabilir.
Bitişik nizamdaki imar adalarında iki veya daha fazla yola cepheli köşe başına
rastlayan parsellerde yapılacak binalar daha fazla yükseklik alabileceği sokağın koşullarına
tabidir. Ancak, bu yükseklik diğer sokakta ortalama derinliği 23m. ve daha az olan parseller
hariç (20.00)m. ye kadar devam eder.
12
ile yapı yoğunluğu dikkate alınarak ilgili belediyesince belirlenen parsel ön cephesinin orta
noktası hizasındaki bordür taşı üst seviyesinden verilir.
Röper noktası ve parselin yol cephesine rastlayan köşe noktaları arasında (3.50) m.
veya daha fazla kot farkı olması durumunda (1) numaralı bent hükümleri doğrultusunda
kademe yapılır.
4) Köşe başından başka iki yola cephesi olan parsellere, cephe aldığı yoldan bu
maddenin yukarıdaki bentlerine uygun olarak kot verilir.
5) İkili veya üçlü blok teşkil eden binaların her birisine yukarıdaki bentlere göre ayrı
ayrı kot verilir.
Bir parselde birden fazla yapı yapıldığında her yapı için ayrı olarak yukarıdaki
bentlere uygun kot verilir.
Tabii zeminden kotlandırma, ancak ilgili belediyenin imar birimince, yapı adasının
tamamının etüdü ve bunun ilgili belediye encümenince kabulü ile uygulanır.
13
Bu gibi hallerde, projesine uygun olarak istinat duvarı da dahil gerekli tüm önlemler alınır.
2) Bina girişlerinde aşağıdaki şartlara uyulur.
Yol cephelerinden giriş alan binalarda, girişin hizasındaki bordür taşı üst seviyesinin
altında giriş yapılamaz. Bina giriş kapıları ve giriş holü genişlikleri (1.50) m.'den az olamaz.
Yola bakmayan cephelerden, köprü veya giriş şeridi aksı hizasındaki bordür
seviyesinden en fazla (1.50) m. inilmek veya çıkılmak suretiyle giriş yapılabilir.
Tabii zeminden kotlandırılan parseller yukarıdaki şartlara tabi değildir. Giriş tabii
zemine uyumlu olarak düzenlenecek merdiven ve rampalarla sağlanır.
Binalara girişi sağlayan köprü ve giriş şeridi ile tretuvar ve bina girişi arasında kot
farkı olduğu durumlarda ve binalara girişin merdivenlerle sağlanmasının zorunlu olduğu
hallerde, merdivenlerin yanısıra, özürlülerin de kullanımının sağlanması amacıyla,
standardına uygun rampa yapılması zorunludur.
Ayrıca, döşeme kaplamalarında kaymayı önleyen, tekerlekli sandalye ve koltuk
değneği hareketlerini güçleştirmeyen standardına uygun malzeme kullanılması zorunludur.
14
bir kaçış yapılması zorunludur.
Konut bölgelerinde düzenlenmiş bahçe seviyesi üzerinde görülebilen bir bodrum katın
dışında ayrıca bahçe seviyesinin tamamen altında kalmak ve dışarıdan görünmemek koşuluyla
bir bodrum kat daha yapılmasına izin verilebilir. Ancak, bir ve ikinci bodrum kattan başka
bodrum katların tamamı otopark alanı olarak düzlenmesi halinde ikiden fazla bodrum kat
yapılabilir.
15
Betonarme yapılarda en dar kolon boyutu 25cm. ve en kesit alanı 750 cm2den az
olamayacak , dairesel kolon çapı en az 30 cm olacaktır ve hiçbir suretle taşıyıcı kolonlardaki
oran 1/7 den az olamaz(Hesaplarda perde olarak ele alınmış düşey elemanlar hariç)
-Bina kolon ve kiriş sistemi ile diğer taşıyıcı yapı unsurları , dekorasyon amaçlı sabit kaplama
malzemeleri ile kaplanmayacak, açılarak kontrolünün yapılabileceği türden malzemeler
kullanılabilecektir. Binalarda yapılacak dekorasyon ve tadilatlarında iç mimarlara çizdirilip,
bir iç mimarca uygulama sorumluluğu yüklenilen projenin Belediyeye onaylattırılması
zorunludur.
B)Kat Adedi, Yükseklik ve Yapısal Özellikler:
1) Kerpiç bina yapılamaz.
Hımış ahşap, yarım kagir binalarda: 1 bodrum ve 2 normal kat, yani (6.50) m.' yi
aşamaz.
2) Ahşap ve yarım ahşap binalar bitişik olarak yapılamazlar.Ayrık yapı düzeninde ise
komşu sınırlarına bırakılacak bahçe ölçüsü (5.00)metreden az olamaz.
Hımış ve yarım kagir binaların komşu hudutlarına zeminden itibaren çatının her yerinden
(0.50) m. yüksekliğe kadar ve en az 1 tuğla kalınlığında yangın duvarı yapılması şartı ile
bitişik olarak inşa edilmeleri mümkündür.
3) Umumi binalar çelik, betonarme, kagir veya benzeri olabilir. Ancak, mimari
karakteri veya kullanma şart ve şekilleri itibarı ile özellik arz eden yapılar bu hükme tabi
değildir.
4) Her türlü binaların temel ve bodrum kat duvarları kagir olacaktır.
5) Parsel içinde istinat duvarı yapılması gereken hallerde, Belediyelerin ilgili
birimlerinden istinat duvarı için ruhsat alınması mecburidir. Bu tür parsellerde yapılacak
binalara istinat duvarı tamamlanmadan önce hiçbir şekilde kullanma izni verilmez.
Saçaklar
Madde 34 - Binalara 1.20 m.' yi geçmemek üzere .son kat tavan döşemelerinde
yapılacak saçaklarda; bitişik nizama tabi binalarda 50 cm’ yi geçmemek, ayrık nizama tabi
binalarda ise komşu parsele 2 metreden fazla yaklaşmamak koşulu ile saçak yapılabilir.Ayrık
nizamda zorunlu hallerde 50 cm. saçak yapılabilir.
Bitişik yapı düzenindeki binalarda esas giriş saçaklarının (Markiz) yapılıp
yapılmayacağı ve yapılacak ise bu saçakların 1.20 metreyi geçmemek üzere genişliği
saptanır.Ayrık yapı düzenindeki binalarda ise bahçe ölçüsü içinde kalmak ve tretuvara
taşmamak kaydı ile daha geniş giriş saçakları yapılabilir.
Giriş saçaklarının en alçak noktası tretuvar üst seviyesinden en az 2.50 m. yükseklikte
bulunacağı gibi genişliği tretuvar dışına en az (0.40) metreye kadar yaklaşabilir.
Çatılar
Madde 35
Çatıların % 30 eğimli yükseklik dahilinde kalması ve yapının durum ve ihtiyacına
uygun olması zorunludur.
Çatı arasına bağımsız bölüm yapılamaz. Bu kısımlarda ancak yönetmeliklerde
belirtilen ölçüleri sağlamak kaydıyla kapıcı ve kaloriferci dairesi, su deposu, asansör ve son
katlardaki bağımsız bölümlerle bağlantılı bölümler yapılabilir. Bağlantılı yapılan bu bölümler
binanın bitişik olmayan, ön, arka ve yan cephelerinden 5.50 metre çekilerek % 33 eğim içinde
kalmak, kesinlikle açık teras yapmamak ve çatının sonradan kaldırılmasına olanak
vermeyecek malzemeden olabilir. Üç kattan fazla katlı binaların çatı eğimleri her cephede
uygulanacaktır. Merdiven evi, asansör kuleleri ( TS 863 gereği), makine dairesi ve ışıklıklar
gereği kadar çatı yüksekliğini geçebilir. Teras çatılarda, ısı ve su yalıtımı uygulanması ve
kenarlarda (0.90) metre yüksekliğinde bina yüksekliğine dahil olmayan parapet yapılması
zorunludur. Ayrıca özellik arz eden bazı yapılaşmalarda (mimari proje gereği, teşekkül yapılar
vb) Estetik Komisyonunun izni alınmak suretiyle teras çatılarda (0.90) metrenin üzerinde de
parapet yapılabilir.
16
Çatı içine ulaşılması zorunludur.
Duman ve hava bacaları ile son kattaki bağımsız bölümlerle bağlantılı yerlerin
aydınlatılması amacı ile yapılacak pencereler hariç olmak üzere çatı örtüsü üzerinde hiçbir
çıkma ve çıkıntı yapılamaz.
Tescilli sivil mimarı örneği, anıtsal ve kamu yararlı yapılar ile dini yapıların çatı
örtüleri ve bunların yapılacak, tamir ve tadil edilecek çatı örtüleri bu kayıtlara tabi değildir.
Dış Görünüm
Madde 36
2.ve 3. Derece Kentsel ve Bölgesel İş Merkezlerinde (Ticaret Bölgesi) zemin üstü
katlar istenildiğinde konut olarak da kullanılabilir.Ancak; bu bölgelerde yapılacak bankaların
sokak yol cephelerinde mesai saatleri dışında karanlık ve ölü mekanlar yaratılmaması
amacıyla, bankaların yola olan cephelerinde derinliği 1.00m den az olmayan çevre ile uyum
sağlayan ışıklı vitrin düzenlenecektir.İstenildiği takdirde yine çevre ile uyumlu olmak
kaydıyla zemin katın bir kısmı sanat galerisi vb.. kullanımlar için aktiviteleri içerecek şekilde
düzenlenecektir. Düzenlemeler banka kullanım sahasının 1/4 ünden az olamaz.
Her binanın giriş kısmında, kolayca görülebilecek yerine, en az A5 boyutunda, uygun
malzemeden (taş, mermer vb.), gömme yazılı, binanın yapım tarihini, mimarını, inşaat
mühendisini, teknik sorumlusunu ve binayı yapan yüklenici firmanın adını belirtir yapı
tanıtım künyesi plakası duvara gömme olarak konulur.Yapı tanıtım künyesi dışında, yapı
cephesine, herhangi bir sıva veya malzeme kullanılarak hiçbir yazı yazdırılamaz (apartman
ismi, blok, kapı no hariç).
Belediyeler bölgenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir
görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve
rengini belirlemeye yetkilidir. Evvelce yapılmış yapılar içinde bu yetki kullanılır.
Bitişik yapı düzenindeki parsellerde yapılan binaların diğer parsellere bitişik olan yan
yüzlerinde yapı yoksa veya daha alçak katlı yapı olması nedeniyle sağır cephe görünen
yüzleri düzgün bir sıva ile kaplanıp , boyanacaktır.
Bitişik parselde bulunan alçak katlı bina sahipleri, asma iskele ile yapılacak olan bu
sıva işlemine binalarının çatılarına zarar verilmemek, verilirse onarmak ve daha sonra çatıyı
temizlemek koşuluyla izin vereceklerdir.
En az 5 senede bir binaların dış cephesi boyanacaktır.
Eski Kiremit ve Tuğla Fabrikalarının simgesi olarak Bağlar Caddesinin sol tarafında,
D. D. Y. geçidinden Çevre Yoluna Kadar olan kısmı ile İsmet İnönü Caddesi arasında kalan
kısımda ve Fabrikalar bölgesi olarak anılan bölgede devam eden ve yeni yapılacak binaların
cephesi % 80 oranından az olmamak üzere kaplama tuğla (doğal kırmızı renkli pres tuğla,
bisküvi tuğla, vb. ) ile kaplanacaktır. Ancak bu kaplamalarda halı, kilim gibi desenler
yapılamaz ve bu tuğlalar arasına ateş tuğlası veya yanık tuğla renginde desen verilemez.
Her binada mal sahipleri, hazırlatacakları ön cephe renk ve cephe kaplama çizim
etüdleri ile cephede kullanılacak malzeme cinslerini Büyükşehir Belediyesi Estetik
Kurulundan onayını alacaktır. Cephe uygulamalarını onaylı çizimlerine uygun olarak
yaptıracaklardır.
Bina cephelerine Ait Estetik Konusunda Uyulacak Hususlar:
1-Estetik komisyonu tarafından bölgesel renkler ada bazında belirlenir ve bunlar imar
paftalarında gösterilir.
2-Özelliği olan binaların cephe uygulamalarına proje mimarı ve estetik komisyonu
üyeleri ile birlikte karar vermelidirler.
3-Bitişik yapı düzeninde ön cephe, ayrık yapı düzeninde ve köşe parsellerde yoldan
görülebilen arka ve yan cepheler de çizilir veya perspektif olarak gösterilir.
4-Yeni teşekkül edecek adalarda renklerin belirlenmesinden önce bitişik ada
başlarındaki binaların durumu fotoğrafla tespit edilir.
17
5- Binalarda kullanılacak renklerin çevre ile uyumu için aynı adadaki cephe boyunca
mevcut binaların durumu 13 x 18 boyutlarındaki fotoğraflarla belgelenir, binanın
çevresi ile uyumu sağlanır.
6-Cephesi 10 metreye kadar olan, 3 ve daha az katlı binalarda tek renk uygulanır,
pencere kenarlarına beyaz renkte söve yapılır.
7-Toplu konut uygulamalarında, binaların kendi içinde uyumu sağlanır.
8-İskan ruhsatı verme aşamasında estetik komisyonunca verilen renklerin uygunluğu
ilgili belediyelerce kontrol edilir.
9-Mimar tarafından hazırlanacak bina cepheleri renk ve kullanılacak malzemelerine ait
takdim, A4 veya A3 ebatlarında ( küçük binalarda 1/100, 1/200 ölçekli) hazırlanır.
10-Çizimler, cadde ve sokaklardaki ada ve parseller için belirlenen renkler dikkate
alınarak boyanır. Eski yapılarda da binanın cephe renklerinin tespitinde bu kurallara
uyulur.
11-Malzeme cinsi, renklerin kartela numaraları, çizimlerin altına yazılır ve renkler
1,5x1,5 cm boyutlarında boya firmalarından alınan gerçek numunelerle gösterilir.
12-Büyükşehir Belediyesi Estetik Komisyonuna başvuruda çizimlerle birlikte
aşağıdaki bilgiler bir düzen içinde sunulur.
13-Belgeler A4 ebadında naylon dosya poşeti içinde ilgili makama 3 nüsha olarak
verilir.
14-Binanın onaylı cephe renklerinde boyanamayacağı durumda , boyanmadan önce
yeniden hazırlanarak onaylatılır.
15-Belediyelerde estetikle ilgili sağlıklı bir arşiv oluşturulabilmesi için alınan dosyalar
önce mahallelere göre ayrılır, daha sonra sokaklara ve ada numaralarına göre dosyalanır.
Yeni oluşacak yapı adalarında ise mal sahipleri önceki paragrafta cephe ile ilgili
etüdlerin özelliklerini taşıyan 1/200 ölçek tekniğine uygun inşaat maketini yaptırarak kurula
sunacaktır.
Projelerin başında, arsanın yeri, tapu kaydı, pafta, ada, parsel numaraları, alanı özel
durumlarda varsa içerdiği yapılar, yapılacak yapının; cinsi, kat adedi, bina ve yapı inşaat
alanları, kullanım amacı, yapı sahibi, yapı müteahhidi, proje sorumluları , teknik uygulama
sorumluları ve sürveyanları hakkında gerekli bilgileri içeren bilgi tablosunun yer alması
zorunludur.
Çıkmalar
Madde 37 - Binalarda taban alanı dışında kendi bahçe hudutları dışına taşmamak şartı
ile binanın her cephesinde açık veya kapalı çıkma yapılabilir.Ancak açık çıkmalar kapalı
çıkmalar için emsal teşkil edemez.
1. Ayrık nizamda çıkma yapma koşulları:
18
a- Kendi parseli içinde yapıldığı yapı düzenine, bina nizamına ve kat adetine bağlı
olarak belirlenen en az ön, yan ve arka bahçe mesafeleri içinde, 1.20 metreyi geçmemek, yan
ve arka bahçelerde komşu parsele açık çıkmalarda 2 metre, kapalı çıkmalarda en fazla 3 metre
yaklaşabilmek koşulu çıkma yapılabilir.
b- Emsal ve KAKS değerleri aşılmamak koşulu ile ayrık nizamlarda her türlü açık ve
kapalı çıkma yapılabilir. Bunun dışındaki ayrık yapı nizam tüm cephelerin toplamında 2/3
oranında açık ve kapalı çıkma yapılabilir.
2. Ön bahçeli bitişik nizamda çıkma yapma koşulları:
Açık ve kapalı çıkmalar ön bahçeli bitişik yapı nizamında kendi parseli içinde kalmak
ve 1.20 metreyi geçmemek şartı ile;
a- Her iki tarafında da teşekkül etmiş bina yok ise; her iki parselden de en az 2 metre
çekilerek çıkma yapılabilir.
b- Her iki tarafındaki teşekkül etmiş binada çıkma yok ise; bina yapılacak olan
parseldeki çıkmalar, her iki parselden de 2 metre çekilerek yapılabilir.
c- Her iki tarafındaki teşekkül etmiş binada çıkma bulunuyorsa; bina yapılacak olan
parseldeki çıkmanın çekme mesafesi ve derinliği teşekkül binalardakine uygun yapılabilir.
d- Bir tarafında teşekkül etmiş bina yok, diğer tarafında teşekkül bina var ise; bina
yapılacak olan parseldeki çıkma teşekkül olmayan taraftan en az 2 metre çekilerek yapılabilir.
Çıkmalar teşekkül bina tarafında bu binanın çekme mesafesine uygun olarak yapılabilir.
3. Yapılarda yapılacak her türlü açık ve gömme balkonlar, ne tür malzeme kullanılırsa
kullanılsın kesinlikle kapatılmayacaktır.
4. Kendi parseli içinde yapılacak zemin kattaki kapalı çıkmaların döşeme alt kotu ile
zemin kaplaması arasındaki en yakın düşey mesafe hiçbir noktada 2.40 metreden az olamaz.
Zemin kattaki açık çıkmalarda kendi parseli içinde 2.40 metre mesafesi aranmaz.
5. Bitişik yapı düzenindeki binaların ön ve arka cephelerinde parseli dışına çıkma
yapılamaz. Arka bahçede yapılacak çıkmalar 1.20 metreyi geçmemek, arkasındaki komşu
parsele açık çıkmalarda 2 metre, kapalı çıkmalarda 3 metreden fazla yaklaşmamak şartıyla
yapılabilir. Yan parsellerde teşekkül yoksa çekme mesafesi aranmaz. Ancak teşekkül varsa
teşekkül binaların çıkmaları dikkate alınır. Motif çıkma, denizlik, güneş kırıcı, giriş köprüleri,
saçak ve giriş saçakları, markizler çıkma değildir.
6. 20 metre ve üzerindeki yollardaki ön bahçesiz binaların yol cephelerine açık gömme
balkon yapılmayacak, yalnız döşeme seviyesine kadar açılıp, kapanabilen doğramalı ve
ferforje korkuluklu fransız balkonu tabir edilen şekilde balkon yapılabilecektir.
Işıklıklar
Madde 38 - Her müstakil ev veya dairede, en az 1 oturma odası ile yatak odalarının
doğrudan doğruya hariçten ışık ve hava almaları gereklidir. Bu şekilde ışık ve hava almalarına
lüzum olmayan diğer odalarla mutfakların ışıklıktan, yıkanma yeri ve helaların ışıklık veya
hava bacasından faydalanmaları da mümkündür.
Işıklıklar ;
-1 ve 2 katlı binalarda dar kenarı (1.00) m. den ve alanı (3.00) m² den;
-3 ila 9 katlı binalarda dar kenarı (1.50) m. den ve alanı (4.50) m²
-10 ve daha fazla katlı binalarda dar kenarı (2.00) m. den ve alanı (9.00) m² ' den az
olamaz.
Otel, pansiyon, iş hanı ve benzeri binalarda odalar gereğinde ışıklığa açılabilir.
Her türlü binada hava bacalarının asgari ölçüsü (0.60 x 0.60) m'dir.Bu alan herhangi
bir yapı elemanı(baca, kiriş gibi) ile daraltılamaz.
Hava bacalarını şönt baca tipi düzenlemek mümkün değildir.
Asgari ölçüde 1 ışıklık veya hava bacasından her katta en çok 4 piyes faydalanabilir.
Bu piyeslerin adetlerinin artması halinde, 4'ten fazla her piyes için ışıklık veya hava bacası
ölçüsü aynı nispette artırılır.
Ancak, yukarıda belirtilen şekilde ışık ve hava alması gerekmeyen veya lüzumlu ışık
ve havayı yönetmelikte tarif edilen şekilde esasen alması mümkün olan piyeslerden, herhangi
19
bir ışıklık veya hava bacasına pencere açılması, bu ışıklık veya hava bacası ölçülerinin
artırılmasını gerektirmez.
Her binanın lüzumlu ışıklık veya hava bacası, kendi parseli üzerinde bulunacaktır.
Komşu bina ve parselin ışıklık veya hava bacasından faydalanmak suretiyle, bu elemanların
yapılmasına ve ölçülerinin azaltılmasına izin verilmez.Işıklık ve hava bacaları, bunlara
ihtiyacı olan kattan itibaren başlatılabilir.
Binaların bitişik olması gereken komşu tarafında yapılacak ışıklıklarda kirişler
gerekirse devam ettirilebilir.Ancak bu kısımların duvar ile kapatılma mecburiyeti yoktur.
Binaların bitişik olması gereken komşu tarafında boydan boya ışıklık yapılması
halinde, civarın inşaat nizamına aykırı bir görünüm meydana getirmemek üzere, sokak
cephesinde bina yüksekliğince kapatılması mecburidir.
Yıkanma yeri ve hela dışındaki hiçbir piyes hava bacasından faydalanamaz.
İç Yükseklikler
Madde 40 - Genel olarak iskan edilen katların, taban döşeme kaplaması üzerinden
tavan sıvası altına kadar olan temiz iç yüksekliği 2.65 m’ den (taban döşemesi üzerinden
tavan döşemesi altına kadar olan iç yüksekliği ) az olamaz.Ancak 8 kat ve üzerinde asma kat
yapılan binalarda temiz iç yüksekliği 2.50 m’ye kadar düşürülebilir.
Yıkanma yeri, banyo, duş, lavabo yeri, hela, kiler, ofis, antre, koridor, yatak holü,
merdiven altı, her türlü iç ve dış geçitler ve iskan edilmeyen bodrum katları ile müştemilat
binalarında bu yükseklik (2.20) m.' den aşağı düşmemek üzere indirilebilir.
Bodrum katlarda kazan dairesi hariç, garaj, kömürlük, odunluk ve benzeri alanların iç
yüksekliği (3.50)metreden fazla olamaz.
Eğitim, sağlık, sanayi yapıları ile sinema, tiyatro ve konferans salonları, katlı
otoparklar ve spor salonları gibi özellik arz eden yapılarda iç yükseklikler, teknolojik ve
mimari gereklere göre belirlenir.
Düğün ve oyun salonları kahvehane vb. gibi halkın toplu olarak uzun süre içinde
kaldığı mahallerin taban döşemesi üzerinden tavan altına kadar olan yüksekliği(3.50)metreden
az olamaz.
Pencereler
Madde 41 -Pencere boşluklarının belirlenmesinde, yayımlanan yürürlükteki ilgili Isı
Yalıtımı Yönetmeliği hükümlerine ve Türk Standartları Enstitüsü standartlarına uyulması
zorunludur.Pencere boşluklarının dar kenarları 50 cm’den az olamaz.Çatı arasında yapılan
piyeslerin pencere boşlukları 0.80 cm.'den büyük olmamak, en çok iki pencere açılmak ve
pencereler birbirine eklenerek bant haline getirilmemek koşuluyla yapılabilir.
20
Kapılar
Madde 42
1 - Kapı Yükseklikleri:
Ana giriş kapılarında (2.20)metreden,
Daire giriş,oda ve servis kapılarında (2.10)metreden,
Odunluk, kömürlük, asansör, depo ve benzeri özellikteki yerlerin kapı yükseklikleri
ise (2.00)metreden az olamaz.
2 - Kapı Genişlikleri:
Ana giriş kapılarına (1.50) metreden,
Daire ve dükkan kapılarında kanatlar(1.00)metreden,
Kiler, banyo, hela, balkon kapılarında (0.80)metreden,
Daire ve dükkanların oda ve mutfak gibi bölümlerinde (0.90)metreden,
Garaj veya otopark giriş kapısı (2.50)metreden,.
Otopark girişi ile bina ana giriş kapısının aynı yerde düzenlenmesi halinde kapıların
toplam genişliği (3.50) metreden,
3 - Odunluk, kömürlük, asansör,depo ve benzeri özellikteki yerlerde kapı genişlikleri
için (0.70)metreden az olamaz.
4 - Döner kapılar, belirtilen ölçülerde yapılacak normal kapıların yanında ilave olarak
bulunabilir.
5 - Kapılarda eşik yapılamaz. Eşik yapılması zorunlu hallerde özürlülerin hareketini,
yangın çıkışlarını ve benzeri eylemleri engellemeyecek önlemler alınır.
Madde 43 - Bitişik ve blok nizama tabi binalarda komşu parsel sınırı üzerindeki bitişik
duvarlarda pencere ve kapı açılamaz.
Merdivenler
Madde 44 - Merdiven kolu ve sahanlık genişlikleri ile merdiven basamaklarının
ölçüleri ve bunların yapımında uyulacak kurallar aşağıda belirlenmiştir.
a) Merdiven kolu ve sahanlıklar
Ortak merdiven ve sahanlık genişlikleri konut yapılarında (1.20) m. den, diğer
yapılarda (1.50) m. den az olamaz. Çatıya ve bodrum katlarına ulaşan ortak merdivenler ile
servis merdivenlerinde de bu ölçülere uyulur. Bu merdivenler ahşap olamaz.
Merdiven evlerinin bina cephesinden, çatıdan veya ışıklıktan doğrudan ışık alması ve
merdivenlerin çatıya ve bodrumlara ulaştırılması zorunludur.
Merdiven basamakları ve sahanlık ölçülerine dair Türk Standartları Enstitüsü
standartlarının yukarıdaki ölçü ve miktarlardan küçük olması halinde bu madde hükümleri
geçerlidir.
Merdivenlerin her iki tarafında da özürlülerle ilgili Türk Standartları Enstitüsü
standartlarına uygun korkuluk ve küpeşte yapılması, ayrıca sahanlık ve merdiven
döşemelerinde ve kaplamalarında da standartlara uyulması zorunludur. Yüksekliği ne olursa
olsun umuma açık binalarda bedensel engelli asansörü veya merdiven duvarı ya da merdiven
küpeştesine bağlı sahanlıklara ulaşan hareketli yükselticiler yapılması zorunludur.
b) Merdiven basamaklarının ölçüleri:
Asansörü olmayan binalarda basamak yüksekliği (0.16) m. den, asansörlü binalarda
(0.18) m. den fazla olamaz.
Basamak genişliği 2a+b= 60 ila 64 formülüne göre hesaplanır. Formüldeki a=
yükseklik, b= genişliktir.Ancak bu genişlik (0.28) m. den az olamaz.
Balansmanlı merdivenlerde basamak genişliği en dar kenarda (0.15) m, basamak
ortasında (0.28) m. den az olamaz.
Binalarda son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı çatı arası piyeslerine çıkan
merdivenlerde ahşap kullanımı hariç yukarıdaki şartlar aranmaz. Ancak bu yapılara hizmet
veren merdivenlerin sahanlık genişliği 90 cm.'den az rıht yüksekliği 18 cm.’ den fazla olamaz.
Evvelce yürürlükte olan mevzuata uygun olarak yapılmış yapılara bu Yönetmelik
hükümlerine göre kat ilavesi halinde mevcut merdiven ölçüleri ilave katlar için de aynen
21
uygulanabilir.
22
e) Ayrıca, Koruyucu Güvenlik Genel Esasları Direktifi, Sabotajlara Karşı Koruma
Yönetmeliği, imar mevzuatı ile diğer mevzuatlar ve ilgili TSE standartları dikkate alınarak
Büyükşehir Belediyesi İtfaiye Daire Başkanlığının “Binaların Yangından Korunması
Hakkında Yönetmelik” hükümlerine aykırı olmayan Yönergelerine de uyulacaktır.
Asansörler
Madde 48 - Zemin kotundan itibaren kat adedi 4'den fazla olan yapılar ile bodrumda
iskan edilen katlarla birlikte 5 ve daha fazla katlı yapılarda bodrumdan başlayan ve giriş dahil
tüm katlara hizmet veren yürürlükteki Türk Standartları Enstitüsü’nün standartları ve
“Asansör Yönetmeliğine” uygun asansör yapılması zorunludur. Yapı sahibince istenirse daha
az katlı yapılarda da asansör yapılır.
Asansör kabinin dar kenarı (1.20) m. ve alanı (1.80) m den, kapı genişliği ise (0.90) m.
den az olamaz.Asansör kabinlerinin asansör kapısından gayrı iç kabin kapılarının da olması
şarttır. Asansör önü sahanlık genişliği, asansör kapısı sürgülü ise en az (1.20) m., asansör
kapısı dışa açılan kapı ise en az (1.50) m. olmalıdır.
Asansör makine dairesi 8 m2’den az , 20 m2’den fazla olamaz. Asansör kuyu derinliği
1,5 m’den az olamaz ve kuyu tabanına su yalıtımı için gerekli önlemler alınması zorunludur.
Türk Standartları Enstitüsü standartlarının yukarıdaki ölçü ve miktarlardan küçük
olması halinde bu madde hükümleri geçerlidir.
Kullanılabilir katlar alanı 800 m² 'den ve kat adedi 1'den fazla olan umumi binalarda
en az bir adet asansör yapılması zorunludur. Ayrıca, kat alanı 800 m² 'den ve kat adedi 3'den
fazla olan umumi binalarla yüksek katlı binalarda ve kat adedi 4'den fazla olan binalarda
konut sayısı 20’ den, ticari amaçlı yapılarda kat alanı 250 m².'den fazla olanlarında,
yukarıdaki esaslara uygun ve en az 2 adet olmak üzere Makine Mühendisleri Odası “Asansör
Avan ve Uygulama Projeleri Hazırlama ve Teknik Esasları” nda yer alan trafik hesabı
yapılarak asansör sayısı tespit edilecektir.Bu asansörlerden en az bir tanesinin herhangi bir
tehlike anında, arıza veya elektriklerin kesilmesi halinde zemin kata ulaşıp kapılarını açacak,
yangına dayanıklı malzemeden yapılmış, şaft içinde, duman sızdırmaz nitelikte, kesintisiz bir
güç kaynağından beslenecek şekilde tesis edilmesi gerekmektedir.
Binalarda usulüne göre asansör yapılmış olması, bu Yönetmelikte belirtilen şekil ve
ölçülerde merdiven yapılması şartını kaldırmaz.,
Asansörün avan ve tatbikat projeleri, Elektrik-Elektronik ve Makine Mühendisleri
tarafından tespit edilen esaslara uygun olarak müştereken hazırlanır. Asansör avan projeleri
mimari proje ile birlikte yapılacak ve mimari projeye esas teşkil eder. Asansörün tesisi ile
tatbikat projeleri ise asansör montajı yapılmadan önce ilgili makama (ilgili Belediye/Valilik)
onaylattırılır. İşletme Ruhsatı alınması aşamasında ilgili kuruma ve asansör yaptırıcısına
projeler ruhsatla verilir.
Asansör montajına başlandıktan sonra, asansör kuyusunda olabilecek iş kazaları ve
diğer sorunlarda, asansör firmasının elemanlarının çalıştığı anlarda asansör firması; diğer
zamanlarda ise inşaat firması sorumludur.
Bina sorumlusu, asansörün, Asansör Yönetmeliğinde belirtilen kurallarına uygun
olarak güvenli bir şekilde çalışmasını sağlamak amacı ile ayda bir defa düzenli bakımını ve
onarımını Yönetmelikte tarif edilen asansör firmasına veya yetkili servisine yaptırmaktan ve
kullanıcıların can ve mal güvenliğinin tam olarak sağlanması amacı ile gerek kullanım
hatalarından, gerekse harici müdahalelerden meydana gelebilecek olan tehlikelerin önlenmesi
için yapının, ilgili belediye veya valilik tarafından ilk kontrolünü asansörün işletmeye
açılmasından iki yıl sonra, daha sonraki kontrollerini de her yıl yaptırmaktan sorumludur.
Asansörün yapılması ve işletilmesi ile ilgili hususlarda yukarıdaki hükümler de
dikkate alınarak, ilgili mevzuat hükümleri ve Türk Standartları Enstitüsü standartları
hükümlerine uyulur.
Korkuluklar
Madde 49 - İstinat duvarları üstünde, Her türlü binada:Balkon ve teras etrafında, 5'ten
23
fazla basamağı bulunan açık merdivenlerde kotu (0.90) m.' den az olan pencere boşluklarında,
döşeme kotundan itibaren en az (0.90) m. yüksekliğe kadar, fenni icaplara uygun olarak
korkuluk yapılması veya sabit bir kayıt geçirilmesi mecburidir.
Bacalar
Madde 50 - Binalarda baca yapma koşulları aşağıda belirtilmiştir.
Tüm bacalar, hava bacaları ve ışıklıklar dışındaki alanlarda düzenlenmelidir.
Mutfak kokularını atmak için her bağımsız bölümde ve mutfak düzenlenmesi zorunlu
mekanda en az 15 cm. çapında aspiratör bacası yapılır. Bu bacalar şönt olamaz.Mutfak
aspiratörlerinin gaz bacalarına bağlanmasına izin verilmez.
a) Kaloriferli binaların konut olarak kullanılan bağımsız bölümlerinin oturma ve yatma
hacimlerinin en az birinde ve sıcak su tesisatı bulunmayan banyo ve mutfaklarında, sobalı
binalarda ise hela ve koridor hariç tüm piyeslerde duman bacası yapılması zorunludur.
Kaloriferli umumi binaların her katında en az (1) adet duman bacası yapılması
gereklidir.
Konut olarak kullanılan sobalı binaların ticari kullanışlı bağımsız bölümlerinde birer
adet duman bacası yapılması zorunludur.
Bacaların yangına, teknik kurallara ve Türk Standartları Enstitüsü standartlarına uygun
olarak yapılması zorunludur.
Şönt baca yapılamaz.
b) Şofben, kombi cihazı ve bu gibi ısıtma araçları hayati tehlike arz edecek şekilde
yerleştirilemez ve havalandırmadan uzak olan piyeslerle, banyo ve helalarda yer alamaz.
Bacaların iç genişlikleri (0.13 x 0.13)metre olacaktır.Bu ölçülere bağlı baca kesitleri
daraltılamaz.
Bacalar çatı örtüsünü en az (1.00) metre, mahyayı ise en az (0.60) metre aşacaktır.
Baca bitiminde tuğla duvarın dış etkilerden korunması için gerekli önlemler alınacaktır.
Bitişik blok ve ikili blok binalarda, farklı kotta kalan bacaların komşu binaya zarar
vermemesi için en az yüksek bina seviyesine kadar çıkarılması zorunludur.
Doğalgaz alacak olan bölgelerde yapılacak tüm binalar doğalgaz iç tesisat ve dönüşüm
teknik şartnamesinde belirtilen hususlara uymak zorundadır.
Kalorifer kazan bacaları ile ilgili ısı yalıtım yönetmeliğindeki koşullar saklıdır.Kat
kaloriferleri kazanı mutfak dışında özel bir bölmeye konulduğunda, bu mahallin en az (6) m3
hacminde olması, bina dış cephesinden havalandırılması ve bir müstakil bacasının bulunması
gerekir.
Isıtmada denge bacalı sistemde olmayan doğal gaz sobalarının kullanılması halinde,
her sobanın yukarıda belirlenen esaslara göre düzenlenen ayrı bir bacaya bağlanması gerekir.
Portikler
Madde 51 - Genel olarak portik bırakılması gereken yerlerde portik yüksekliği (3.50)
m. derinliği ise (4.00) m.'dir. Ancak, civarın teşekkül tarzı ve mevkiin özellikleri dolayısıyla
bu miktarlar ilgili belediyece değiştirilebilir.
Asma Kat
Madde 52
İmar Planlarında kat adedi 8 katın altında verilen yapı adalarında asma kat yapılamaz.
Pasajlar
Madde 53 - Ticaret bölgelerinde yapılacak pasajların:
1) Taban döşemesi üzerinde tavan alana kadar olan yüksekliği (3.50) m.' den,
uzunluğu (30.00) m.' den kısa pasajlarda koridor genişliği (3.00) m.' den ve daha uzun
pasajlarda (3.50) m.' den az olmaması,
2) Her biri (1.50) m. den dar olmayan en az 2 giriş-çıkış kapısı ile yeteri kadar
havalandırma bacası veya tertibatı haiz bulunması, pasaj giriş ve çıkışlarının merdivenle
24
sağlanması gerektiği hallerde pasaj giriş-çıkış kapılarından en az birinin özürlünün giriş-
çıkışına ve pasaj içine ulaşımına uygun olması,
3) Birden fazla katlı olmaları halinde her bir kat arasında en az (2.00) m. genişliğinde
ve 43 üncü maddedeki şartlara uygun merdiven olması ve özürlülerin kullanımına uygun
düzenlemelerin yapılması zorunludur.
4) Bir kısmı veya diğer katları başka maksatlar için kullanılan binalar içerisinde
bulunmaları halinde, diğer esas giriş merdiven, asansör ve geçit gibi tesislerle, bu tesislere
ayrılan yerlerin pasaj dışında ve müstakil olarak tertiplenmesi gereklidir.
5) Dolaşma alanı pasaj alanının %25 inden az olamaz.
6) Bay ve bayan (yeteri kadar) WC ve lavabo grubunun bulunması zorunludur.
Çay Ocakları
Madde 54
Büro iş hanı pasaj gibi ticari binalarla sanayi çarşılarında yapılacak çay ocakları
aşağıdaki koşullara göre bağımsız olarak düzenlenebilir.
Kullanma alanı en az (3.00)m2,
Dar kenarı en az (1.20)metre,
Yüksekliği (2.50)metreyi sağlamak ve (0.45x0.45)metre ebadında bir hava bacasıyla
bağlantılı olmak koşuluyla çay ocakları bağımsız bölüm olarak düzenlenebilir.
Ancak çay ocaklarının ışıklıktan veya doğrudan ışık ve hava almaları halinde hava
bacasına gerek yoktur.
Sinema ve Tiyatrolar
Madde 55
Sinema ve tiyatrolar, gişe ve giriş holü, bekleme salonu, fuayeler, salon ve balkonlar,
perde ve sahne, soyunma ve duş yerleri, idare odaları, giriş çıkış koridor ve merdivenleri,
hela, lavabo vb. gerekli kısımlardan ibarettir.
Salon ve balkonlar;
a- Hacim ve Yükseklik tertipleri,
Salon ve balkonlarda sahne hacmi hariç, kişi başına 5 metreküp hacim istenmesi
zorunludur.
Sahneden en uzak seyirci sırasında dahi en temiz yükseklik ( 2.40 ) metrenin altına
düşemez ve en üst balkonun en son sırasındaki göz hizası ile perde altı veya sahne önünü
birleştiren hattın yatayla oluşturduğu açı 30 dereceden büyük olamaz.
b- Tabii zeminden kot farkları:
Seyircinin çıkışta, rahat boşalma imkanı bulacak şekilde tabii zemine ulaştığı
noktaların kotları ile salon ve balkonda bu kota en ters durumdaki seyirci sırasının kotları
arasındaki farklar, aşağıda verilen miktarları geçemez.
300- 600 kişilik salon ve balkonlarda 12 m,
600-2000 kişilik salon ve balkonlarda 8 m,
2000 kişiden fazla salon ve balkonlarda 5 m,
300 kişiye kadar kapasiteli salon ve balkonlarda tabii zeminden kot farkı sınırlaması
yoktur.
c- Kapılar:
Kapı genişlikleri; bir seans çıkışında geçebilecek en fazla seyirci sayısına göre
hesaplanacak, bu hesapta salon ve balkonlar ayrı değerlendirilerek;
600 kişiye kadar 125 kişi için 1 metre,
600 kişiden sonra ise her 165 kişi için 1 metrelik en az genişlik isabet edecektir.
Salon ve balkonlarda ayrı ayrı en az 2 şer adet çıkış kapısı bulunması ve kapının
genişliğinin 1.00 metreden az olmaması zorunludur.
d- Oturma yerlerinin düzenlenmesi:
Oturma yerleri sabit olacak, temiz genişlik ve enleri en az 0.50 m., sıraların arasındaki
serbest geçiş ise en az 0.45 m olacaktır.
25
Duvara dayanan yan sıralarda en fazla 7 oturma yeri bulunur. İki yan geçit arasında bir
sırada bulunabilecek en fazla oturma yeri sayısı salonlarda 28, balkonlarda 24 tür.
Sinemalarda, en ön oturma yeri arkasının perdeye ölçüsü 7 metreden az olamaz. Perde
ortası ile en fazla 45 derecelik açı oluşturarak çizilen iki doğrunun dışında kalan kısımlara
oturacak yer konulmaz.
e-Yan ve ara geçitler:
Yan ve ara geçitler 1.25 metreden, Sahne ile salon arası bir tehlike (yangın gibi)
anında bağlantıyı kesecek uygun malzeme ile kapatılacak şekilde dizayn edilecektir.
f- Havalandırma :
Havalandırma tesisatı yapılması zorunludur.
g- Fuayeler:
Salon ve balkonların her biri için ayrı olmak üzere, ait olduğu bölümün alanının,
sinemalarda en az 1/4 ü, tiyatrolarda 1/3 ü kadar fuaye alanı bırakılır.
Fuaye yüksekliği 3.50metre den az olamaz..
h- Koridorlar ve çıkışlar :
Çıkışlarda genişlik 2.00 metreden az olamaz, buralarda kesinlikle basamak yapılamaz.
i-Tiyatrolarda sahne önüne tehlike anında otomatik olarak kapanabilen demir perde
konmalıdır.
Camiler
Madde 56
Camii ve ibadet yeri olarak ayrılan parsellerdir. Bu parseller ayrık yapı düzeninde
olacaktır. Yeni planlanacak alanlarda,
1- Küçük camii 2.500 m2
2- Orta camii ( Semt camii ) 5.000 m2
3- Büyük merkez camii 10.000 m2 den az olamaz
Fırınlar
Madde 58
Fırın ve benzeri unlu yiyecekler üreten işyerleri imar planlarında aksine bir koşul
bulunmadıkça;
Fırın ve benzeri işyerlerinin projelendirilmesi ve yapımında Sağlık Bakanlığı’ nın
“Gıda Üretim ve Satış Yerleri Hakkındaki Yönetmelik” ile ilgili diğer mevzuat hükümlerine
uyulması zorunludur.
26
Gece Klubü, Disko, Bar vb. Tesisler
Madde 59
İmar planında ticaret bölgesi olarak gösterilen yerlerde bodrum dahil herhangi bir
katta tertip edilebilir. Ancak bodrumda düzenlendiğinde tabii zeminden (0.50) metreden fazla
gömülü olamaz.
Girişleri binanın girişi ile aynı olamaz.
Temiz iç yüksekliği h=3.50 metreden az olamaz.
Havalandırma tesisatı, ses yalıtımı, bay ve bayan wc, lavabo, salonun en az 1/4 kadar
mutfak, vestiyer, idareci odası bulunması zorunludur.
Ayrıca tehlike anında dışarıya çıkışı sağlayan, ana girişten ayrı bir tehlike çıkışı
yapılacaktır.
27
Bodrumlarla İlgili Bazı Hususlar
Madde 61 - Bodrum katlarla ilgili olarak 32 nci maddedeki hükümlere uyulur.
Kalorifersiz binaların bodrum katlarında her daire için en az (2.50) m².'lik odunluk, kömürlük
veya depo ayrılması zorunludur. Daire içinde yapılması halinde bu alan 4.5 m² ' yi geçemez.
Müştemilatlar
Madde 63 - Binaların müştemilat kısımları mümkün ise binanın bodrumunda, aksi
halde bahçede tertiplenir. 4 tarafı yol ile çevrili istisnai parseller dışında esas binaların yol
tarafındaki cephe hatları ile yan bahçe ölçülerine tecavüz eden müştemilat binası yapılamaz.
Bu gibi istisnai parsellerde müştemilat binalarının yapılacağı yeri tayine ilgili Belediyesi
yetkilidir.
Müştemilat binalarının:
1) Dar kenarı (4.00) m.' den yüksek noktasının tabii zeminden yüksekliği (2.50) m. den fazla
olamaz.
2) Esas binaya bitişik oldukları takdirde, komşu hudutlarına, aksi halde esas binaya
uzaklıkları 18. maddede belirtilen miktarlardan az olamaz.
3) Yapı cinsleri ahşap olamaz.
4) Parsel durumu müsait olduğu takdirde esas binanın inşasından önce de yapılması
mümkündür.
5) Kapıcı dairesi, garaj, odunluk, kömürlük, depo, mutfak, çamaşırhane ve benzeri hizmetler
için olup, maksadı dışında kullanılamaz.
TEDAŞ tarafından gerekli görülen trafolar için bina ön ve yan bahçe ölçüleri dışında
kalmak koşuluyla yer ayrılabilir. Tesis yapılacak olan bu alan en fazla (50.00) m² ’ yi
geçemez ve başka amaçla kullanılamaz Bina dahilinde trafo konulması gerekiyor ise sadece
kuru tip trafo konulabilir.
Paratonerler
Madde 64 -İçinde patlayıcı madde bulundurulan yerlerle, kibrit, petrol, alkol,
sıvılaştırılmış petrol gazı (SPG), doğalgaz gibi kolay yanıcı maddelerin üretimi ve
depolanması için kullanılan binalarda; tiyatro, sinema, ibadethane, hastane, okul, sergi binası,
cezaevi, tutukevi, elektrik üretim ve dağıtım merkezleri, haberleşme merkezi, silo, otel,
eğitim, dinlenme tesisleri ile sivri ve 8 kattan (h=24.50 metre) yüksek bina ve tesislere
28
paratoner (yıldırımdan korunma tesisatı) konması mecburidir
Bahçe Duvarları
Madde 65 - Bahçe duvarlarının yüksekliği, binaların yol tarafındaki cephe hatlarının
önünde (0.50) m.yi, gerisinde ise (2.00) m. yi geçemez. Ayrıca üzerlerine yükseklikleri (1.00)
m. yi aşmayan parmaklık yapılabilir. Arazi eğimi nedeniyle bahçe düzenlemelerinde
gerekecek istinat duvarlarının yüksekliği (2.00)metreyi aşamaz. Eğimin fazla olduğu
durumlarda duvarlar, yüksekliği (2.00)metreyi geçmeyecek şekilde kademe yapılır.Fazla
meyilli ve tehlike arz eden yerlerde uygulanacak şekli takdire ilgili belediye yetkilidir. Bu gibi
durumlarda ruhsat alınmadan istinat duvarı inşa edilemez. Okul, hastane, cezaevi, ibadet
yerleri, elçilik, sefarethane, açık hava sineması ve benzerleri gibi özellik arz eden bina ve
tesislerin bahçe duvarları ile sanayi bölgelerinde yapılacak bahçe duvarları bu madde
hükmüne tabi değildir.
Şantiye Binaları
Madde 66 - Lüzum ve ihtiyaca göre belirli bir süre içinde yapılıp yıkılması gereken
şantiye binaları bu Yönetmelikte belirlenen ölçülere tabi değildir.Şantiye binalarının
bulunduğu parsel içinde yapılması gereken esas bina ve müştemilat binası şartlarına tamamen
uyması halinde yıktırılması gerekmez. Lüzumlu formalitelerin tamamlanması suretiyle
muhafaza edilmeleri mümkündür. Aksi halde esas binaya kullanma izni verilebilmesi için
şantiye binasının yıktırılmış olması şarttır.
29
c-Köprülü girişler yol kotunda bina girişi genişliğinde ve su basmandan dolayı
yapılması gereken merdivenlerin binaya birleştiği kısmında düzenlenir.
Ayrıca Binalara girişi sağlayan köprü ve giriş şeridi ile yaya kaldırımı ve bina girişi
arasında kot farkı olduğu durumlarda veya binalara girişin merdivenle sağlanmasının zorunlu
olduğu hallerde, merdivenlerin yanı sıra, özürlülerce de kullanılmak amacı ile, kaymayı
önleyen döşeme kaplamalı, tekerlekli sandalye ve koltuk değneği hareketlerini güçleştirmeyen
standardına uygun rampa yapılması zorunludur.
30
2) Sondajlar, arazî çalışmaları, zemin ve kaya mekaniğî, lâboratuar deneylerini ihtiva
eden zemin-yapı etkileşiminin analizinde kullanılacak temel-zemin, zemin profili ve zemini
oluşturan birimlerin fizikî ve mekanik özelliklerini konu alan çalışmalar yönünden jeoloji
mühendislerince,
3) Zemin mekaniği, zemin dinamiği ve zemin emniyet gerilmesi hesaplaması gibi
çalışmalar yönünden inşaat ve jeoloji mühendislerince, mühendislik hizmetleri standartlarına,
Bakanlıkça belirlenen Zemin ve Temel Etüdü Raporunun Hazırlanmasına İlişkin Esaslar'a,
Bina ve Bina Türü Yapılar İçin Zemin ve Temel Etüdü Raporu Genel Formatı'na uygun,
detaylı olarak hazırlanan ve parselin bulunduğu bölge üzerine yapılacak yapı ve zeminin
durumuna göre birden fazla mühendislik disiplinine ilişkin çalışmayı ihtiva etmesi hâlinde, bu
mühendislik disiplinlerine mensup mühendislerce birlikte imzalanan belgedir.
c) Mekanik tesisat projesi; mimarî projeye uygun olarak, makina mühendisleri
tarafından hazırlanan, ölçekleri yapının büyüklüğüne ve özelliğine göre belirlenen sıhhî
tesisat, kalorifer, kat kaloriferi ve benzeri gibi ısıtma, soğutma, havalandırma projeleri ve ısı
yalıtım raporudur. İdare, yapının özelliğine göre bu projelerden gerekli olanları ister.
ç) Elektrik tesisat projesi; mimarî projeye uygun olarak, elektrik mühendislerince
hazırlanan, ölçekleri yapının büyüklüğüne ve özelliğine göre belirlenen kuvvetli ve zayıf
akıma ilişkin elektrik iç tesisatı ile elektrik mühendisi ve makina mühendisince birlikte
hazırlanan asansör projeleridir. İdare, yapının özelliğine göre bu projelerden gerekli olanları
ister.
Beşinci fıkrada sayılan projelere, yapının özelliğine ve mahallin şartlarına göre idarece
ek olarak istenecek olan ve ilgili mühendislerce hazırlanan proje, rapor ve belgeler;
Bayındırlık ve İskân Bakanlığı'nca kabûl ve tespit edilen çizim ve tanzim standartlarına, Türk
Standartları Enstitüsü'nce hazırlanan standartlara ve ilgili bütün mevzuata uygun olması
gerekir.
Projelerin ilk paftasında, arsanın yeri, tapu kaydı, pafta, ada ve parsel numaraları,
arsanın alanı, var ise mevcut yapılar, yapılacak yapının cinsi, kat adedi, bina ve yapı inşaat
alanları, kullanım amacı, yapı sahibi, yapı müteahhidi, proje müellifleri ve fennî mesulleri
hakkındaki bilgileri ihtiva eden bilgi tablosu bulunur. Mimari projenin ilk paftasında ayrıca,
vaziyet planı ile kat mülkiyeti ve kat irtifakı tabloları yer alır.
Proje müelliflerince hazırlanarak imzalanan tatbikat projeleri beş takım hâlinde
düzenlenerek, usûlüne göre dosyalanıp, idarenin ilgili birimlerine teslim edilir. İdarece,
ruhsata esas belgeler, plân ve mevzuat hükümlerine göre incelenir. Herhangi bir eksiklik veya
yanlışlık bulunmuyor ise, başvuru tarihinden itibaren 30 gün içinde ruhsat verilir. Herhangi
bir eksikliğin veya yanlışlığın bulunması hâlinde, müracaat tarihinden itibaren 15 gün içinde
eksiklik ve yanlışlığı bildiren bir yazı ekinde tatbikat projeleri iade edilir. Eksiklik ve
yanlışlıklar giderildikten sonra yapılacak müracaat üzerine, 15 gün içinde yapı ruhsatı verilir.
Yapı ruhsatı verilmeden önce, yapının denetimine ilişkin bütün fennî mesuliyetler kamu adına
üstlenilir.
Proje müellifliği ve yapım işlerinin denetimine dair fenni mesuliyet üstlenen
mimarların ve mühendislerin, 27/1/1954 tarihli ve 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar
Odaları Birliği Kanunu uyarınca, ilgili meslek odasına kayıtlı olmaları, büro tescillerini
yaptırıp her yıl için yenilemeleri gerekir. İdare her proje için, proje müelliflerinin, fenni
mesullerin, şantiye şeflerinin mevzuata aykırı uygulama sebebiyle, süreli veya süresiz olarak
meslekî faaliyet haklarının kısıtlanıp kısıtlanmadığını belirlemek üzere, ilgili meslek odasınca
elektronik ortamda ve maktu bir bedel karşılığında düzenlenen, işin adının da yazılı olduğu
sicil durum belgesini ister. Haklarında kısıtlama bulunan meslek adamlarına ait projeler
onaylanmaz, fenni mesuliyet üstlenilmesine izin verilemez, yapı ruhsatı düzenlenemez.
Yapım işlerinde yapı müteahhidi, taşeron ve şantiye şefi olarak görev alanlar aynı zamanda
fenni mesul olarak görev üstlenemezler. İdare, projeleri incelerken 5/12/1951 tarihli ve 5846
sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygunluğu da gözetir.
3194 sayılı Kanunun 38 inci maddesinde sayılan mühendisler, mimarlar ve şehir plâncıları
dışında kalan fen adamlarının yetki, görev ve sorumlulukları saklıdır. Proje müellifliği ve
31
fenni mesuliyet üstlenen fen adamının iştigal konusu ile ilgili meslek odasına kayıtlı olması
şarttır.
Kamu kurum ve kuruluşlarında görevli olup, bu kurum ve kuruluşlara ait projeleri
yapan ve 17/6/1938 tarihli ve 3458 sayılı Mühendislik ve Mimarlık Hakkında Kanun uyarınca
mühendislik ve mimarlık hizmeti verme ehliyetine sahip mimar ve mühendisler, meslek
odasına kayıt ve büro tescili hakkındaki yükümlülüklere tâbi değildir.
32
işlemek zorundadır.
a) Aplikasyon,
b) Hafriyat ve zemin hazırlama ve zemin etüdü ve emniyet gerilmesi testlerinin
yapımı,
c) Temel inşaatın tamamlanması ve temel vizesi düzenlenmesi,
d) Temel ve çatı dahil her katın kalıp, demir, beton ve tesisat donanımı,
e) Su ve ısı yalıtım vizesi,
f) Malzemenin kullanımından önce Türk Standartları Enstitüsü standartlarına
uygunluğunun denetimi,
g) Tesisat, elektrik, kanalizasyon vizeleri,
h) Yapı kullanma izin belgesi düzenlenmeden önce topraklama ölçümünün elektrik-
elekronik mühendisi veya EMO tarafından yapılmış ve raporlanmış olması,
Bu maddeye göre istihdam edilen fen adamlarının bu görevi kabul ettiklerine dair
taahhütnamenin ilgili idareye verilmesi zorunludur.
Sicil:
Fenni mesullerin sicilleri, ilgili meslek odalarınca, ilgili idareden alınacak iş bitirme
belgeleri de dikkate alınarak tutulur ve yeni bir fenni mesuliyet üstlenilmesinde bu siciller
dikkate alınır.
Fen adamlarının sicilleri, belediye ve mücavir alan sınırları içinde, ilçe belediyelerin
ilgili birimlerince tutulur ve bu sicillerin birer kopyaları her yıl sonunda Valiliğe (Bayındırlık
ve İskan Müdürlüğü) gönderilir. Belediye ve mücavir alan sınırları dışındaki yerlerde görev
yapacak fen adamlarının sicillerinin tutulması Valiliğe (Bayındırlık ve İskan Müdürlüğü)
aittir. Sicil fişleri yapının inşaat ruhsatı alınmasından yapı kullanma izninin alınmasına dek
geçecek süreyi, bu süreç içindeki faaliyetlerin hepsini içine alır. Fen adamlarının sicillerinin
tutulmasında fenni mesullerin bildireceği görüş ve kanaatler esas alınır.
33
15 Nisan 2000 tarih – 24021 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Organize Sanayi
Bölgeleri Kanunun 4. maddesinin 6. paragrafında belirtilen “Yürürlüğe giren mevzii imar
planına göre arazi kullanımı, yapı ve tesislerinin projelendirilmesi, inşası ve kullanımıyla
ilgili ruhsat ve izinler OSB ’ce verilir ve denetlenir.” hükmü gereğince Organize sanayi
bölgelerinde yapılacak tesisler ile ilgili projelerin onaylanması, Yapı Ruhsatı ( inşaat ruhsatı )
verilmesi, Yapımı sırasında inşaatın ruhsat ve ekleri projelere ve imar mevzuatına göre
kontrolü, Temel Vizesi yapılması, Isı Yalıtım kontrolü, ruhsat ve ekleri projelere ve imar
mevzuatına göre inşaat bitirildiğinde Yapı Kullanma İzin Belgesi ( iskan raporu ) verilmesi
Organize Sanayi Bölge Müdürlüğünce yapılır.
Sanayi site ve çarsılarında yapılacak tesislerde:
A-Birden fazla bina yapılmak istendiği takdirde her bina arasındaki ölçü 6.00)m den
az olmayacaktır.
B-Sanayi çarşısının büyüklüğüne göre genel bir yemekhane ve yemek pişirme yeri
yapılacaktır.
C-Her katta erkek ve kadın olmak üzere genel duş ve hela gurubu bulunacaktır.
D-Bağımsız Bölüm olan her iş yerinde bir soyunma yeri ve en az bir lavabo
bulunacaktır.
E-Katlar arası en az iki noktada merdiven bağlantısı yapılacaktır.
F-Merdiven genişliği en az (1.50)m olacaktır.
G-İç koridorların genişliği en az (3.00)m olacaktır.
H-Dış galerileri en az (2.00)m olacaktır.
Madde 75 - Yapı ruhsatı alınmış olan yeni inşaat, ilave ve esaslı tadillerde, sonradan
değişiklik yapılması istendiğinde mimari projenin yeniden tanzim edilmesi gereklidir.
Bu değişiklik yapının statik ve tesisat esaslarında da değişiklik yapılmasını gerektirdiği
takdirde istenen belgelerde de gerekli değişiklik yapılır.
Projenin üzerinde ayrıca tadilat projesi gerektirmeyen basit düzeltmeler, proje müellifinin
bilgisi dahilinde bütün nüshalarda yapılarak, ilgili Belediyece mühürlenip imzalanır.
İlave ve tadilat projeleri 5 takım olarak düzenlenerek 57 nci maddedeki esaslara uygun olarak
onaylanır.
Madde 76 - İmar planları, hükümleri ve raporları ile bu Yönetmelik yanında 634
sayılı Kat Mülkiyeti Kanun hükümlerine aykırı olmamak , yapının taşıyıcı unsurları ve ısı
yalıtımını olumsuz olarak etkilememek; bağımsız bölümlerin brüt inşaat alanlarını
artırmamak, kullanım amacı ve cephe görünümünü değiştirmemek koşulları ile basit tamir ve
tadiller ile korkuluk, pergole ve benzerlerinin yapımı, bölme duvarı, bahçe duvarı, duvar
kaplamaları ve benzin istasyonu pompa üstü örtüsü saçak ruhsata tabi değildir. Bunlardan
iskele kurmayı gerektirenler için ilgili belediyeye yazılı müracaat edilmesi zorunludur. Bu
kapsamda kalmakla birlikte binanın ısı yalıtımını etkileyen işlemler yapılamaz.
Geçici Madde 2-
19.08.2008 Tarih ve 26972 Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren
Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin Geçici 2. Maddesi aynen geçerlidir.
Madde 78-YÜRÜRLÜK
Bu yönetmelik Eskişehir Büyükşehir Belediye Meclisince kabul tarihinden itibaren en
geç 15 gün içerisinde yerel gazetelerden birinde yayınlanarak yürürlüğe girer.
Bu yönetmeliğin Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine aykırılık teşkil etmeyen
maddeleri geçerlidir.
Madde 79-UYGULAMA
Bu yönetmelik hükümlerini Eskişehir Büyükşehir Belediye Başkanı yürütür.
35
Madde 18.5’ in ekidir.
36
37
38
39
Madde 33-A.2’ nin Ekidir.
İNŞAAT UYGULAMALARINA AİT TAAHHÜTNAME
...........................................................
BELEDİYE BAŞKANLIĞINA
............ Pafta, ...........ada , ........... parselde kayıtlı ......................... mahallesi ............... sokak
...... numaradaki inşaatda ;
1-a)İnşaat enaz 2.00 m yüksekliğinde düzgün yapılmış tam kaplamalı perde ile çevrilip, perde
beyaz renge boyanıp inşaat süresince bozulmayacaktır (Ahşap ise yeni keresteden yapılacaktır),
b)Zemin kattan sonra inşaatın, tretuvardan geçen yayalara ve etrafa tehlike yaratmaması için
tretuvar üstü, inşaattan düşebilecek malzemelere karşı sağlam dikme ve makaslar üzerine aralıksız
döşenmiş tavan tahtaları ile kaplanacaktır. Ahşap dikme ve tahtalar yeni olacaktır, aynı iş için gerekli
sağlamlıkta boru iskelelerde dikme olarak kullanılabilecektir. İnşaattan tretuvara sızabilecek kirli suya
karşılık tretuvar üzerine ahşap ızgara döşeme yapılacaktır.(Örneği ekli şekilde görüldüğü gibi)
c)İnşaat yükseldikçe cephesi inşaat brandası ile kapanacaktır.
2-a)Yıkımlarda çevrenin toza karşı korunması için cephe inşaat brandası ile kaplanacak ve
yıkıntı molozları geniş çaplı plastik hortumlar içinden bina dışındaki konteynırlara boşaltılacaktır.
b)İnşaatın yapıldığı tretuvarda hiçbir şekilde kum ve diğer malzemeler depolanmayacak,
harç karılmayacaktır. Zorunluluk varsa bunlar büyük çelik konteynırlarda bulundurulacaktır.
c)Zemin kattan sonra inşaatta kullanacak her türlü malzeme inşaat alanı içinde hazırlanıp
depolanacaktır,
3-Şantiye için gerekli su , elektrik alımında yapılacak kazıları tuvenan malzeme ile doldurup
üzeri 200 doz kırma taşlı beton ile kaplanacaktır,
4-İnşaatın özelliklerini ( mal sahibi, mimarı, mühendisi, teknik sorumlusu, adresi, tapu
bilgileri, müteahhiti, ruhsat tarihi vs.) belirten levha rahatlıkla görülebilir bir yere asılacaktır,
5-a)İnşaatın hafriyatı sırasında yandaki binalara zarar vermemek için komşu bina dibine kadar
makinalı kazı yapılmayıp, şevli olarak bırakılacaktır,
b)İnşaattan çıkacak hafriyat malzemeleri ile diğer artıklar Belediyenin göstereceği çöp
döküm alanına dökülecektir, Taşıtın hafriyat mahallinden yol kotuna çıktıktan sonra tekerlekleri çamur
ve topraktan arındırıldıktan sonra hareket etmesi sağlanacaktır. Şayet hafriyatın naklini yapan taşıtın
tekerleklerinden yola çamur ve toprak çıkarsa anında temizlenecektir. Ayrıca aracın üzeri branda ile
kapatılarak hafriyat artıklarının yola dökülmesi önlenecektir.
6-a)İnşaatın her katında döşenen demirlerin projesine uygunluk kontrolleri yapılıp , ilgili
belediyesinden beton dökülebilir vizesi alınacaktır. Beton örnekleri izin verilen inşaatlarda beton
dökümü sırasında uygun sayıda beton numuneleri alınarak projesinin gerektirdiği beton kalitesini
sağlayıp sağlamadığı denetlenecektir. Beton numuneleri Belediyenin veya Resmi kurumların beton
laboratuvarlarında kırdırılarak rapora bağlanacaktır.
b)Deney sonucunun istenen koşulları sağlamaması halinde yükleme deneyi yapılacak, bunda
da istenen sonuçlar elde edilemezse inşaatın o kat betonları yıktırılacaktır.
( Beton ve yükleme deney ücretleri ile yıkım giderleri inşaat sahibinden alınacaktır.)
7-a)Yaya ve taşıt trafiğinin yoğun olduğu Belediyesince tespit edilecek caddelerle, imar
durumu bodrum kat hariç 5 kat ve üzerinde olan binaların betonları , Hazır beton tesislerinde
üretilen betonlarla dökülecektir.
b)İmar durumu bodrum kat hariç 4 kata kadar olan binalarda betonlar klasik sistemle
dökülebilir.
8-a) Her binada mal sahipleri , hazırlatacakları ön cephe renk ve cephe kaplama çizim
etüdleri ile cephede kullanılacak malzeme cinslerini Büyükşehir Belediyesi Estetik Komisyonuna
getirerek onay alacak ve cephe uygulamalarını onaylı çizimlerine uygun olarak yaptıracaklardır.
Yeni teşekkül edecek yapı adalarında ise mal sahipleri önceki paragrafta cephe ile ilgili
etüdlerin özelliklerini taşıyan 1/200 ölçekli tekniğine uygun inşaat maketini de yaptırarak aynı kurula
sunacaktır.
b)Yapı kullanma izin belgesi verilme aşamasında, onaylı cephe çizimleri ve uygunluğu
aranacak, bunları sağlamayan binalara, cephe çizimlerine uygunluk sağlanana kadar Yapı Kullanma
İzin Belgesi verilmeyecektir.
Yukarıda belirtilen maddelerden herhangi uymadığıım taktirde 3194 sayılı İmar Kanununun
40 ve 42 nci maddeleri gereği tarafıma verilecek cezayı kabul ve beyan ederim.
41