HRVATSKA GOSPODARSKA KOMORA SEKTOR ZA TRGOVINU

ESNAESTI FORUM POSLOVANJA NEKRETNINAMA

63

Ema Culi, dipl. oecc, ravnateljica

Uprava za trgovinu i unutarnje trite
Ministarstvo gospodarstva, rada i poduzetnitva

POSREDOVANJE U PROMETU NEKRETNINA

5 GODINA NAKON DONOENJA ZAKONA
Ova iznimno vana gospodarska djelatnost ureena je Zakonom o posredovanju u
prometu nekretnina (Narodne novine br. 107/07 u daljnjem tekstu Zakon) koji s
pripadajuim podzakonskim propisima ini zakonodavni okvir ureenja navedene
djelatnosti.
Donoenjem Zakona o posredovanju u prometu nekretnina u 2007. godini, koji
svojim odredbama propisuje uvjete koji moraju biti ispunjeni za obavljanje djelatnosti
posredovanja u prometu nekretnina, ta je djelatnost u Republici Hrvatskoj po prvi
puta postala pravno regulirana djelatnost.
Rok za usklaivanje sa odredbama ovog Zakona svih onih koji se bave s ovom
djelatnou, istekao je krajem travnja 2009. godine.
Od donoenja samog Zakona pa do danas izdan je veliki broj rjeenja o upisu
agenata u Imenik agenata i o upisu posrednika u registar koji se vode pri Hrvatskoj
gospodarskoj komori.
Tako je do kraja rujna 2011. g. izdano 1955 rjeenje o upisu agenata u Imenik
agenata, te 1141 rjeenja o upisu posrednika u Registar posrednika koji se vodi
pri HGK, ime je potroaima omogueno dobivanje kvalitetnije usluge i vea pravna
sigurnost, a posrednicima u prometu nekretnina stjecanje ugleda i utemeljenosti koji
e utjecati i na poveanje opsega njihovog posla, a time i prihoda.
Naalost, kao posljedica globalnih recesijskih zbivanja i trite nekretnina doivljava
ozbiljnu krizu.
Slijedom toga, tijekom 2010. godine zakljuno sa krajem rujna 2011 godine,
Ministarstvo gospodarstva, rada i poduzetnitva donijelo je 64 rjeenja o
brisanju posrednika iz Registra posrednika, te 3 rjeenja o brisanju agenata iz
Imenika agenata.
Neka od pitanja koja se odnose na pravilnu primjenu pojedinih odredbi ovoga
Zakona, a upuena od strane posrednika i agenata prema Ministarstvu
gospodarstva, rada i poduzetnitva, uestalo se ponavljaju.
Najee se pojavljuju nie navedena pitanja.

Ema Culi Posredovanje u prometu nekretnina 5 godina nakon donoenja Zakona

HRVATSKA GOSPODARSKA KOMORA SEKTOR ZA TRGOVINU

ESNAESTI FORUM POSLOVANJA NEKRETNINAMA

64

1. TKO SE MOE BAVITI POSREDOVANJEM U PROMETU NEKRETNINA?

Iako je Zakon jasan po pitanju tko se moe baviti poslovima posredovanja u prometu
nekretnina, pojanjava se da se posredovanjem u prometu nekretnina u smislu
odredbi Zakona, mogu se uz naknadu baviti samo posrednici iz lanka 2. toke
1. Zakona koji ispunjavaju uvjete sukladno odredbama Zakona. Posrednik u
prometu nekretnina ovlateno je trgovako drutvo, trgovac pojedinac ili
obrtnik koji ispunjava uvjete za obavljanje posredovanja u prometu nekretnina.
Uvjeti za obavljanje posredovanja u prometu nekretnina, propisani su u dijelu II
Zakona, u lancima 4.-14., dok su odredbama lanka 18. Zakona propisani opi
uvjeti poslovanja.
Odredbom lanka 6. Zakona propisani su uvjeti koji moraju biti ispunjeni prilikom
podnoenja zahtjeva za izdavanje rjeenja o ispunjavanju uvjeta za obavljanje
posredovanja u prometu nekretnina, a koji zahtjev se podnosi Ministarstvu
gospodarstva, rada i poduzetnitva, i koji mora, uz postojanje ostalih propisanih
dokumenta, sadravati dokaz koji se odnosi na injenicu postojanja ugovora o radu
na puno radno vrijeme s osobom koja je agent posredovanja u prometu nekretnina.
lanak 29. Zakona, u vezi strune osposobljenosti, u stavku 1. izrijekom propisuje
da posrednik mora biti struno osposobljen za posredovanje u prometu nekretnina ili
imati zaposlenu osobu agenta koji je struno osposobljen za posredovanje u prometu
nekretnina. Struna osposobljenost iz stavka 1. lanka 29. Zakona, dokazuje se
polaganjem strunog ispita za posredovanje u prometu nekretnina iz lanka 30.
Zakona.
2. KAKAV TREBA BITI PROSTOR U KOJEM SE OBAVLJA DJELATNOST
POSREDOVANJA?
to se tie prostora u kojem se obavlja djelatnost posredovanja u prometu nekretnina
odredbom lanka 18. stavka 4. Zakona propisano je da posrednik mora poslovati u
prostoru primjerenom za poslovanje koji je u cijelosti odvojen od stambenog prostora
i koji ima posebnu prostoriju za povjerljive razgovore sa strankama.
Jedna od nedoumica je i da li je za predmetni prostor potrebno utvrditi minimalne
tehnike uvjete. Odgovor je ne, obzirom da ne postoji poseban propis koji poblie
propisuje ope uvjete poslovanja, a u sklopu njih ni prostor za obavljanje
posredovanja.
Naime, samo odvijanje poslova vezanih uz posredovanje, pa tako posredovanja u
prometu nekretnina, po prirodi svog posla, ne zahtijeva utvrivanje bilo kakvih uvjeta
kojima bi se uvjetovala ili pak ograniavala slobodna volja posrednika vezana uz
prostor i njegovo opremanje.
Propisana odredba prua iroke mogunosti posrednicima da sami izaberu prostor
koji im najvie odgovara. Tako e veliina prostora ovisiti o opsegu posla svakog
posrednika. Ono to je propisano je da prostor mora biti odvojen od stambenog
prostora (to ne znai da isti ne moe biti u stanu, ali koji se iskljuivo koristi kao
poslovni prostor), te da prostorija za povjerljive razgovore mora biti odvojena od
ostalog prostora. Ukoliko posrednik raspolae samo sa jednom prostorijom, mogue
je istu adekvatno pregraditi (ormarom, paravanom, zidom) na nain da se ispuni

Ema Culi Posredovanje u prometu nekretnina 5 godina nakon donoenja Zakona

HRVATSKA GOSPODARSKA KOMORA SEKTOR ZA TRGOVINU

ESNAESTI FORUM POSLOVANJA NEKRETNINAMA

65

zakonska odredba prema kojoj prostor za povjerljive razgovore sa strankama mora

biti odvojena.
Isto tako, mogue je da prostorija za povjerljive razgovore bude odvojena od ureda u
kojem posluje posrednik na nain da se ista nalazi u istoj zgradi u kojoj se nalazi
ured.
Bitno je naglasiti da svaki posrednik mora poslovati u svom prostoru.
Izuzetak je specifinost franiznog poslovanja u prometu nekretnina u kojem je
mogue da agenti koji su samostalni obrtnici i koji sklapaju ugovor sa posrednikom
na nain da za njega po ugovoru obavljaju poslove agenata, koriste prostor
posrednika. Jedan od bitnih i obvezujuih opih uvjeta poslovanja u prometu
nekretnina je i prostor u kojem se obavlja posrednika djelatnost. Obvezujuih zato
jer je odredbom lanka 18. stavka 4. Zakona propisano da posrednik mora poslovati
u prostoru primjerenom za poslovanje koji je u cijelosti odvojen od stambenog
prostora i koji ima posebnu prostoriju za povjerljive razgovore sa strankama.
Kod franiznog poslovanja ugovornim odnosom izmeu primatelja franize i
individualnog primatelja franize, a to su uglavnom registrirani obrtnici ili
drutva s ogranienom odgovornou, prenose se sva prava i obveze u vezi
tipiziranog naina poslovanja, te je tim ugovorom regulirano i koritenje
poslovnog prostora.
Uvidom u tipizirani ugovor za individualnog primatelja franize koji govori o
odgovornosti primatelja franize, proizlazi kako je on duan individualnom primatelju
franize, za vrijeme trajanja ugovora, omoguiti koritenje ureda i radnog stola s
razliitim uredskim prostorijama i opremom, dok je obveza individualnog primatelja
franize platiti naknadu za uporabu ureda, uredske opreme i drugih materijala.
Isto tako, navedenim ugovorom individualnom primatelju franize omogueno je da u
tom prostoru osim uredskog poslovanja, obavlja i sve ostale preuzete poslove
ukljuujui i odravanje povjerljivih razgovora.
Ovako ugraena odredba ugovora kojom se odreuje da e individualni primatelj
franize, kao posrednik, trgovakom drutvu kao primatelju franize, posredniku,
plaati naknadu za koritenje prostora, te bi ista bila sukladna odredbi lanka 18.
stavka 4. ovoga Zakona.
Dakle, navedenom zakonskom odredbom propisano je da posrednik mora poslovati
u prostoru primjerenom za poslovanje koji je u cijelosti odvojen od stambenog
prostora i koji ima posebnu prostoriju za povjerljive razgovore, ne propisujui time da
li taj poslovni prostor mora biti u vlasnitvu posrednika ili on moe istom biti dan u
zakup ili najam.
3. KAKVO TREBA BITI OSIGURANJE OD ODGOVORNOSTI ZA TETU I KOJE
POLICE OSIGURANJA SE PRIZNAJU?
to se tie ugovaranje polica osiguranja, odnosno upita o tome da li se inozemna
polica osiguranja moe priloiti zahtjevu za izdavanje rjeenja o ispunjavanju uvjeta
za obavljanje posredovanja u prometu nekretnina, a sukladno lanku 6. Zakona o
Ema Culi Posredovanje u prometu nekretnina 5 godina nakon donoenja Zakona

HRVATSKA GOSPODARSKA KOMORA SEKTOR ZA TRGOVINU

ESNAESTI FORUM POSLOVANJA NEKRETNINAMA

66

posredovanju u prometu nekretnina tu lanak 5. stavak 3. Zakona odreuje da

posrednik moe biti osiguran i kod osiguravatelja u dravi lanici Europske unije i
Europskog ekonomskog prostora, ali ovaj lanak sukladno lanku 40. Zakona, stupa
na snagu na dan pristupanja Republike Hrvatske u Europsku uniju.
Slijedom navedenog, prilikom podnoenja zahtjeva za izdavanje rjeenja o
ispunjavanju uvjeta za obavljanje posredovanja u prometu nekretnina, ne moe se
priloiti inozemna polica osiguranja, ve je podnositelj zahtjeva u obvezi dostaviti
policu osiguranja sklopljenu s domaim osiguravateljem na tritu Republike
Hrbatske.
Ujedno, odredbom lanka 5. ovoga Zakona, propisana je minimalna visina osiguranja
od odgovornosti za tetu po jednom tetnom dogaaju, odnosno za sve tetne
dogaaje tijekom osiguravateljske godine, te posrednik sam moe izabirati
osiguravateljsko drutvo sa kojim e sklopiti ugovor o osiguranju.
4. DA LI TREBA ZAPOSLITI AGENTA U SLUAJEVIMA KADA SE DJELATNOST
ODNOSI NA IZNAJMLJIVANJE ILI PRODAJU VLASTITIH NEKRETNINA
Ukoliko se drutvo bavi iskljuivo iznajmljivanjem ili prodajom vlastitih nekretnina, a
ne posredovanjem, Zakon se tumai na nain da isto nije u obvezi polagati ispit za
agenta posredovanja, niti u stalnom radnom odnosu isto treba imati zaposlenog
agenta posredovanja.
Pri tom je vano voditi rauna o tome kako e se djelatnost drutva registrirati pri
trgovakom sudu registracija ne moe sadrati djelatnost posredovanja u prometu
nekretnina, budui da se drutvo pri iznajmljivanju ili prodaji vlastitih objekata, nee
pojavljivati u svojstvu posrednika na nain na koji posrednika tumai Zakon o
posredovanju u prometu nekretnina.
Naime, ovaj Zakon u lanku 2. stavku 1. navodi da je posrednik u prometu nekretnina
ovlateno trgovako drutvo, trgovac pojedinac ili obrtnik koji ispunjava uvjete za
obavljanje posredovanja u prometu nekretnina.
Nadalje, u lanku 2. stavku 5. istog Zakona pojanjava se pojam posredovanja i
navodi da su posredovanje u prometu nekretnina radnje posrednika u prometu
nekretnina koje se tiu povezivanja nalogodavca i tree osobe te pregovora i
priprema za sklapanje pravnih poslova kojih je predmet odreena nekretnina, osobito
pri kupnji, prodaji, zamjeni, najmu, zakupu i dr.
5. KAKO SE
NEKRETNINA?

VODI

EVIDENCIJA

POSREDOVANJU

PROMETU

Odredba lanka 26. Zakona odnosi se na voenje evidencije o posredovanju u

prometu nekretnina. Postojanje unificiranog voenja evidencije, kao i sadraja
predmetne evidencije nije propisano ovim Zakonom. Posrednici se mogu sami
opredijeliti bilo za voenje evidencije u pisanom obliku, bilo za voenje evidenciju u
elektronikom obliku, ovisno o tome koji od navedenih oblika posredniku najvie
odgovara. Evidencija o posredovanju opisana u predmetnom lanku Zakona
predstavlja minimum podataka koje je posrednik duan voditi.

Ema Culi Posredovanje u prometu nekretnina 5 godina nakon donoenja Zakona

HRVATSKA GOSPODARSKA KOMORA SEKTOR ZA TRGOVINU

ESNAESTI FORUM POSLOVANJA NEKRETNINAMA

67

5. DA LI JE NUNO ZAPOSLITI AGENTA KOD POSREDOVANJA U PROMETU

NEKRETNINA?
lanak 6. Zakona propisuje da je jedan od uvjeta za dobivanje rjeenja o
ispunjavanju uvjeta za obavljanje posredovanja u prometu nekretnina i upis u
Registar posrednika te sklapanje ugovora o radu na puno radno vrijeme s osobom
koja je agent posredovanja u prometu nekretnina.
Iz navedenog lanka proizlazi da je za rad i poslovanje posrednika, uz ostale
propisane uvjete, dovoljno da posrednik upoljava jednog agenta sa poloenim
strunim ispitom i upisanim u Imenik agenata.
Ostale osobe zaposlene kod posrednika koje ne ispunjavaju uvjete propisane
Zakonom za upis u Imenik agenta, ne smatraju se agentima posredovanja u prometu
nekretnina. Meutim, valja naglasiti da Zakon nije propisao koje poslove obavlja
agent, a koje ostali zaposlenici, tako da na terenu mogu raditi i osobe koje sukladno
odredbama Zakona nisu agenti.
Nadalje, agent ne nadgleda i ne kontrolira rad drugih agenata ili djelatnika, koji su
bez ispita.
Meutim, vano je naglasiti da je u interesu poslodavca da ima to vie educiranih
djelatnika kao agenata posredovanja, jer time potencijalno moe pruiti bolju uslugu
na tritu nekretnina.
Vezano uz edukaciju i strunu osposobljenost za posredovanje u prometu nekretnina
sukladno odredbama lanka 29. ovoga Zakona, odnosno strunog ispita posrednika
ili agenta, te ne upisivanja istog u radnu knjiicu, odgovor se nalazi u okviru
nadlenosti Ministarstva znanosti, obrazovanja i porta.
Naime, Ministarstvo znanosti, obrazovanja i porta odobrava programe edukacije, a
ustanove koje provode edukaciju, na temelju tako prethodno odobrenog programa,
izdaju javnu ispravu koja je osnova za upis u radnu knjiicu, a budui da program
osposobljavanja agenta za posredovanje u prometu nekretnina nije odobren od
naprijed navedenog nadlenog Ministarstva, struni ispit se kao takav ne moe
upisati u radnu knjiicu.
to se tie vie postavljenih upita, da li posrednik moe angairati vanjskog agenta
koji je upisan u Imenik agenata pri HGK na ugovor o djelu, odgovor je da se moe,
uz uvjet da posrednik ispunjava sve uvjete za poslove posredovanje u prometu
nekretninama tj. da ima zaposlenog agenta posredovanja sa punim radnim
vremenom temeljem ugovora o radu, te da su ispunjeni uvjeti propisani odredbom
lanka 14. stavka 1. Zakona.
Naime, kako je navedenom odredbom lanka 14. stavka 1. Zakona propisano da
agent ne smije bez suglasnosti posrednika za kojeg na temelju ugovora o radu
obavlja poslove posredovanja, obavljati istodobno istovrsne poslove za drugog
posrednika kao ni druge poslove te istovjetne ili sline radnje kao i usluge u vezi s
poslom koji je predmet poslovanja, to ni predmetom ugovora o djelu ne mogu biti
radnje, usluge, odnosno poslovi koji su u izravnoj vezi s poslom koji je predmet
posredovanja.

Ema Culi Posredovanje u prometu nekretnina 5 godina nakon donoenja Zakona

HRVATSKA GOSPODARSKA KOMORA SEKTOR ZA TRGOVINU

ESNAESTI FORUM POSLOVANJA NEKRETNINAMA

68

6. DA LI SE TREBA SKLOPITI UGOVOR O RADU NA PUNO RADNO VRIJEME ?

Jedan dio upita odnosi se na dokaz koji je posrednik duan priloiti uz zahtjev za
izdavanje rjeenja o ispunjavanju uvjeta za obavljanje poslova posredovanja, a kojim
se dokazuje da zapoljava agenta na puno radno vrijeme.
Temeljem odredbe lanka 6. stavak 1. Zakona izrijekom je propisano da zahtjev za
izdavanje rjeenja o ispunjavanju uvjeta za obavljanje posredovanja u prometu
nekretnina, a koji se podnosi Ministarstvu gospodarstva, rada i poduzetnitva, mora
obligatno sadravati sljedee podatke i dokaze: temeljni akt drutva, ugovor o radu
na puno radno vrijeme s osobom koja je agent posredovanja u prometu nekretnina te
ugovor o osiguranju s ovlatenim osiguravajuim drutvom.
Ukoliko je posrednik trgovako drutvo, kao dokaz da posrednik zapoljava agenta je
i ugovor o radu na puno radno vrijeme.
Ukoliko je rije o obrtu, te ukoliko je vlasnik obrta jedini zaposleni i ujedno ovlateni
agent za posredovanje u prometu nekretnina, umjesto ugovora o radu potrebno je
priloiti prijavu za mirovinsko osiguranje iz koje je vidljivo gdje je agent zaposlen.
7. DA JE MOGUE SKLOPITI UGOVOR O RADU NA POLA RADNOG
VREMENA?
Vezano uz mogunost zapoljavanja agenta posredovanja na pola radnog vremena,
temeljem odredbe lanka 6. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina (NN
br.107/07, u daljem tekstu: Zakon) propisano je koje uvjete treba ispunjavati
Posrednik u prometu nekretnina, kako bi ishodio rjeenje o ispunjavanju uvjeta za
obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina i upisao se u Registar
posrednika.
Jedan od uvjeta je i zapoljavanje jednog agenta posredovanja u prometu nekretnina
na puno radno vrijeme.
Ukoliko je poslodavac ispunio zakonsku obvezu na nain da je zaposlio na puno
radno vrijeme agenta posredovanja u prometu nekretnina, te ima potrebu
zapoljavanja dodatnih djelatnika, isto moe uiniti na nain da ih zaposli na pola
radnog vremena. Meutim, ti djelatnici nisu agenti u smislu vaeeg Zakona.
8. TO JE S UGOVOROM O POSREDOVANJU U PROMETU NEKRETNINA U
ODNOSU NA ROK VAENJA?
Vezano uz pitanje roka vaenja sklopljenog ugovora o posredovanju, te u tom smislu
i upita zato je u ovom Zakonu zadan rok od godine dana vaenja ugovora o
posredovanju kupaca i posrednika o kupnji nekretnine, kada je oigledno da pojedini
tzv. kupci ekaju da istekne rok od godine dana i onda uetaju kod prodavatelja i
zaobiu agencije, odgovor na to pitanje daje odredba lanka 15. stavka 2. i 3.
Zakona koja kae da se ugovor o posredovanju u prometu nekretnina sklapa na
odreeno vrijeme, u kom sluaju, ako stranke ne dogovore rok na koji sklapaju
ugovor o posredovanju, smatra se da je ugovor sklopljen na odreeno vrijeme od 12
mjeseci i moe se sporazumom stranaka vie puta produiti.

Ema Culi Posredovanje u prometu nekretnina 5 godina nakon donoenja Zakona

HRVATSKA GOSPODARSKA KOMORA SEKTOR ZA TRGOVINU

ESNAESTI FORUM POSLOVANJA NEKRETNINAMA

69

To znai da stranke mogu ugovoriti i drugaije i sklopiti ugovor na rok dui od 12

mjeseci, a koji rok se njihovim sporazumom moe produiti vie puta. Isto tako,
budui da nema zakonske zapreke za sklapanje roka do 12 mjeseci, ugovorne strane
mogu sklopiti ugovor i do 12 mjeseci. To i stoga to je ugovor o posredovanju
konsenzualan ugovor jer je perfektan u trenutku sukladnog oitovanja volje stranaka.
9. KAKO SE PLAA POSREDNIKA NAKNADA?
Zakon o posredovanju u prometu nekretnina u lanku 15. stavku 1., propisuje da se
ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina obvezuje posrednik da e nastojati
nai i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi pregovaranja i sklapanja odreenog
pravnog posla o prijenosu ili osnivanju odreenog prava na nekretnini, a
nalogodavac se obvezuje da e mu isplatiti odreenu posredniku naknadu ako taj
pravni posao bude sklopljen.
Dakle, da bi se uope mogao sklopiti ugovor o posredovanju u prometu nekretnina,
na nain propisan ovim Zakonom, jedna od ugovornih strana tog ugovora mora biti
posrednik, to u smislu odredbe lanka 2. toke 1. Zakona znai da je to ovlateno
trgovako drutvo, trgovac pojedinac ili obrtnik koji ispunjava uvjete za obavljanje
posredovanja u prometu nekretnina.
U konkretnom sluaju, prije donoenja ovog Zakona, potencijalni kupac bi nazvao
Agenciju i usmenim putem se dogovaralo o bitnim elementima pravnog posla iz
naprijed citiranog lanka 15. stavak 1. Zakona, a to je pravno nedoputeno.
Naime, odredbom lanka 28. Zakona, izrijekom je propisano da posrednik stjee
pravo na naknadu tek nakon sklapanja ugovora za koji je posredovao, osim ako
posrednik i nalogodavac nisu ugovorili da se pravo na plaanje naknade stjee ve
pri sklapanju predugovora.
Dakle, navedenim Zakonom su propisani uvjeti za ostvarivanje prava na posredniku
naknadu, a to je trenutak stjecanja tog prava (nakon sklapanja ugovora ili ukoliko
postoji dogovor pri sklapanju predugovora) kao i nain ugovaranja (ugovor ili
predugovor) koji s obzirom na podatke koje taj ugovor mora sadravati sukladno
odredbi lanka 15. stavak 6. i stavak 7. Zakona, mora biti sastavljen u pisanoj formi
(lanak 15. stavak 2. Zakona)
Naime, takva zakonska odredba je sasvim logina, budui poslovi vezani uz promet
nekretnina sukladno Zakonu obuhvaaju kupnju, prodaju, zamjenu, najam i zakup
nekretnina te ovim pravnim poslovima svakako prethode pregovori, sastavljanje
ugovora, kao i nezaobilazna prethodna provjera zemljinoknjinog stanja za
predmetnu nekretninu.
U odnosu na osobu koja plaa posredniku naknadu, Zakon u odredbi lanka 23.
stavka 1. toke 5. propisuje da je to osoba nalogodavca. Isto tako, u smislu odredbe
lanka 23. stavka 1. toke 6. Zakona, nalogodavac je obvezan nadoknaditi trokove
koji prelaze uobiajene trokove posredovanja, ukoliko je to izriito ugovoreno.
Navedeno znai da, ukoliko to nije izriito ugovoreno, dodatne trokove e snositi
ona ugovorna strana na nain kako je to ureeno meusobnim sporazumom
stranaka.

Ema Culi Posredovanje u prometu nekretnina 5 godina nakon donoenja Zakona

HRVATSKA GOSPODARSKA KOMORA SEKTOR ZA TRGOVINU

ESNAESTI FORUM POSLOVANJA NEKRETNINAMA

70

U praksi se javlja situacija da nalogodavac prodaje nekretnine preko dvije ili vie
agencija koje u isto vrijeme prime kaparu za istu nekretninu te u vezi s tim otvara se i
pitanje tko je prvi prodao nekretninu. Relevantan odgovor za postavljeni upit
nalazimo u odredbi lanka 15. Zakona i trenutku sklapanja ugovora o posredovanju i
odgovor glasi, prvi je prodao nekretninu onaj koji je prvi sklopio ugovor o
posredovanju u prometu nekretnina sukladno odredbama lanka 15. Zakona.
U kontekstu prava na posredniku naknadu kada je ugovoreno da e posrednik imati
pravo na odreenu naknadu i ako njegovo nastojanje ostane bez rezultata te ne
uspije izvriti svoju ulogu posrednika i dovesti u kontakt svog nalogodavatelja s
potencijalnim partnerima za sklapanje ugovora, o takvom ugovoru suditi e se prema
odredbama koje vrijede za ugovor o djelu. Posrednik, dakako ne odgovara ako i
pored potrebne briljivosti ne uspije u svom nastojanju.
10. TO JE ISKLJUIVO POSREDOVANJE?
Odreene nedoumice odnose se i na pitanja zato je ovaj Zakon prodavateljima
nekretnina dozvolio da svoje nekretnine mogu dati u prodaju u bezbroj agencija,
ukljuivo i prodaju u vlastitom aranmanu, to sve skupa dovodi u zabludu kupca u
pogledu cijene, kvalitete usluge i dr.
Odgovori na ova i slina pitanja, nalaze se u odredbama lanka 16. Zakona o
posredovanju u prometu nekretnina. Naime, navedenim lankom Zakona u stavku 1.
propisano je da se ugovorom o posredovanju nalogodavac moe obvezati da za
posredovani posao nee angairati nijednoga drugog posrednika (iskljuivo
posredovanje), koja obveza mora biti izriito ugovorena, dok je u stavku 2. istog
lanka propisano na koji nain je nalogodavac duan posredniku naknaditi stvarne
trokove, a na to je sve posrednik duan prilikom zakljuivanja ugovora o
iskljuivom posredovanju upozoriti nalogodavca.
U postavljenim pitanjima, nalaze se i pitanja vezana uz ispravnosti naziva, da li
iskljuivo ili ekskluzivno posredovanje pa je odgovor da je ispravan naziv iskljuivo
posredovanje kako je to i ovim Zakonom propisano.
11. KAKO ZATITITI POSREDNIKA OD NEPOTENIH NALOGODAVACA I
OSIGURANJA NAPLATE POSREDNIKE NAKNADE?
Zakon o posredovanju u prometu nekretnina u lanku 15. stavku 1., propisuje da se
ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina obvezuje posrednik da e nastojati
nai i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi pregovaranja i sklapanja odreenog
pravnog posla o prijenosu ili osnivanju odreenog prava na nekretnini, a
nalogodavac se obvezuje da e mu isplatiti odreenu posredniku naknadu ako taj
pravni posao bude sklopljen.
Dakle, da bi se uope mogao sklopiti ugovor o posredovanju u prometu nekretnina,
na nain propisan ovim Zakonom, jedna od ugovornih strana tog ugovora mora biti
posrednik, to u smislu odredbe lanka 2. toke 1. Zakona znai da je to ovlateno
trgovako drutvo, trgovac pojedinac ili obrtnik koji ispunjava uvjete za obavljanje
posredovanja u prometu nekretnina, dok je druga ugovorna strana nalogodavac.
Zakon, u svojim odredbama, ne sadri pravnu normu kojom bi se osigurala pravna
zatita posrednika od nepotenog nalogodavaca i osiguranja naplate u vidu kaznene
Ema Culi Posredovanje u prometu nekretnina 5 godina nakon donoenja Zakona

HRVATSKA GOSPODARSKA KOMORA SEKTOR ZA TRGOVINU

ESNAESTI FORUM POSLOVANJA NEKRETNINAMA

71

odgovornosti nalogodavca, meutim, kroz instrumente propisane materijalnim

odredbama stavka 6. i stavka 7. lanka 15., ovog Zakona koji govori o podacima koje
treba sadravati ugovor sklopljen izmeu posrednika i nalogodavca, a koji podatci se
odnose na podatke o posredniku i nalogodavcu, posrednikoj naknadi, roku i
uvjetima isplate posrednike naknade, kao i, vrlo bitno, na podatke o osiguranju od
odgovornosti, uvjete osiguranja isplate posrednike naknade i sl., moe se osigurati
kvalitetna zatita posrednika od nepotenih nalogodavaca i osiguranja naplate
posrednike provizije.
Isto tako, odredbom lanka 15. stavak 4. Zakona propisano je da se na obvezni
odnos izmeu posrednika i nalogodavca primjenjuju odredbe opeg propisa
obveznog prava, ime ovaj Zakon izravno upuuje na primjenu Zakona o obveznim
odnosima te time i samo pokretanje privatne graanske parnice, prava na naknadu
tete, proglaenja ugovora nitetnim, budui bi se radilo o zabranjenom ugovoru i
nesavjesnoj strani to upuuje na obvezu poveane panje u pravnom prometu i
postupanju prema pravilima struke (panja dobrog strunjaka), a na iju obvezu
izravno upuuje odredba lanka 19. Zakona o posredovanju u prometu
nekretnina.
Zatita posrednika sadrana je i u odredbi lanka 17. stavka 3. Zakona kojim
propisom je odreeno da ako u roku ne duem od vremena trajanja sklopljenog
ugovora o posredovanju nalogodavac sklopi pravni posao koji je preteno posljedica
posrednikova djelovanja prije prestanka ugovora o posredovanju, duan je
posredniku platiti posredniku naknadu u cijelosti, osim ako ugovorom nije drugaije
ugovoreno.
Nadalje, pravno-zatitni mehanizmi kojima se posrednik titi od nepotenog
nalogodavca, neposredno proizlaze iz odredbe Zakona o obvezi nalogodavca
sadrane u lanku 23. stavak 1. i stavku Zakona.
Tako je odredbom lanka 23. stavka 2. Zakona izrijekom propisano da e
nalogodavac odgovarati za tetu koju prouzroi time to nije pristupio pregovorima za
sklapanje posla s treom osobom, ako pri tom nije postupio u dobroj vjeri te je u tom
sluaju duan naknaditi sve trokove uinjene tijekom posredovanja. Odredbom
lanka 23. stavka 1. toke 6. Zakona, ukoliko je to izriito ugovoreno, nalogodavac se
obvezuje posredniku naknaditi trokove uinjene tijekom posredovanja koji prelaze
uobiajene trokove, dok je tokom 5. istog stavka propisan trenutak stjecanja prava
na plaanje posrednike naknade.
Nadlenost sudova, u konkretnom ili bilo kojem drugom sluaju sklapanja
ugovora, ugovara se u sluaju nastanka spora meu strankama i
neispunjavanja ugovorom odreenih obveza pa i odluka suda u sluaju
njegove nadlenosti iskljuivo ovisi o pravnom pitanju, odnosno, sporu koji je
nastao meu ugovornim stranama u izvravanju ugovornih obveza.
U odnosu na prava i obveze ugovornih strana, ista se iskljuivo odnose na prava i
obveze koji proizlaze kao produkt sklopljenog ugovora o posredovanju u prometu
nekretnina, a ne nekog drugog ugovora, npr. kupoprodajnog ugovora, ugovora o
zakupu, najmu i sl.

Ema Culi Posredovanje u prometu nekretnina 5 godina nakon donoenja Zakona

HRVATSKA GOSPODARSKA KOMORA SEKTOR ZA TRGOVINU

ESNAESTI FORUM POSLOVANJA NEKRETNINAMA

72

Sukladno navedenom, odgovor na pitanje koje se odnosi na primjenu lanka 22.

Zakona, usmjeren je na ugovor o posredovanju, odnosno na propisanu mogunost
da posrednik iznimno moe, u ime i za raun nalogodavca zakljuiti ugovor o
posredovanju samo ako je nalogodavac za to izdao posebnu punomo. To stoga to
nalog za posredovanje ne sadri ovlatenje za posrednika da za nalogodavca primi
ispunjenje obveze iz ugovora sklopljenog posredovanjem.
12. DA LI JE POTREBAN UPIS DJELATNOSTI U SUDSKI ODNOSNO OBRTNI
REGISTAR?
Dio dostavljenih pitanja odnosi se na pitanja vezana uz upis djelatnosti u sudski
odnosno obrtni registar, a tu Zakon u lanku 39. stavku 1. odreuje obvezu
posredniku koji na dan stupanja na snagu ovog Zakona ima upisanu djelatnost
poslovanja nekretnina u sudskom, odnosno obrtnom registru, da dostavi
registarskom sudu rjeenje o ispunjavanju uvjeta za obavljanje posredovanja u
prometu nekretnina u roku od 18 mjeseci od dana stupanja na snagu Zakona.
Nadalje, isti lanak stavak 2. propisuje da e se posredniku koji ne postupi sukladno
stavku 1. ovog lanka zabraniti obavljanje posredovanja u prometu nekretnina
rjeenjem nadlenog Ministarstva za gospodarstvo.
U sluajevima kada drutvo koje ima izmeu ostalih upisanih djelatnosti, upisanu i
djelatnost poslovanja nekretninama, ali istu djelatnost ne obavlja, tada se ne moe
niti smatrati posrednikom u smislu odredbi ovog Zakona, pa u tom sluaju nije
potrebno navedenu djelatnost brisati iz registra.
13. DA LI JE I KADA JE POTREBNA ZATITA NA RADU?
to se tie potrebe provedbe zatite na radu u tvrtki koja ve posluje, a koja bi se u
budunosti bavila i poslovima posredovanja u prometu nekretnina, vjerojatno je da je
navedena tvrtka, a sukladno djelatnou koju je obavljala ranije ve imala provedenu
zatitu na radu sukladno vaeim propisima, meutim, ukoliko tvrtka mijenja
djelatnost postupak zatite na radu potrebno je ponovno provesti, a sukladno broju
zaposlenih i novoj djelatnosti.
Inae, cilj i svrha zatite na radu, kao i propisa kojima se utvruju pravila
ponaanja u tom podruju je poduzimanje mjera i radnji za sprjeavanje
ozljeda na radu, profesionalnih bolesti, drugih bolesti u svezi s radom te zatita
radnog okolia.
Cilj i svrha zatite na radu ostvaruje se u prvom redu otkrivanjem i
otklanjanjem opasnosti koje u odreenim okolnostima mogu izazvati ozljedu
na radu, profesionalnu bolest ili drugu bolest u svezi s radom.
Za organizaciju i provedbu zatite na radu odgovoran je poslodavac neovisno o tome
je li je u tu svrhu zaposlio strunjaka za zatitu na radu, odnosno organizirao slubu
za zatitu na radu, ili je ugovorio suradnju s ovlatenom fizikom osobom za zatitu
na radu, ustanovom ili trgovakim drutvom za poslove zatite na radu (lanak 13.
Zakona o zatiti na radu).
14. DA LI SE MOE OTVORITI INFO PUNKT U SVRHU PROMIDBE?
Vetano za mogunosti otvaranja Info punkta u nekom od gradova gdje bi tvrtka imala
interesantne materijale o nekretninama, a poslovanje bi obavljala u agenciji sukladno
Ema Culi Posredovanje u prometu nekretnina 5 godina nakon donoenja Zakona

HRVATSKA GOSPODARSKA KOMORA SEKTOR ZA TRGOVINU

ESNAESTI FORUM POSLOVANJA NEKRETNINAMA

73

Zakonu o posredovanju u prometu nekretnina tada to se tie prostora u kojem se

obavlja djelatnost posredovanja u prometu nekretnina, isto je definirano odredbom
lanka 18. stavak 4. Zakona, gdje je propisano da posrednik mora poslovati u
prostoru primjerenom za poslovanje, koji je u cjelosti odvojen od stambenog prostora
i koji ima posebnu prostoriju za povjerljive razgovore sa strankama.
Info punktovi, koji bi sluili iskljuivo za informiranje klijenata, podjelu propagandnog
materijala, a ne i za obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina, ne
smatraju se poslovnim prostorom u smislu naprijed navedene odredbe lanka 18.
stavak 4. Zakona.
15. DA JE MOGUE ISTOVREMENO OBAVLJANJE VIE DJELATNOSTI?
Poslovni subjekt moe istovremeno obavljati uz djelatnost posredovanja u prometu
nekretnima primjerice i djelatnost turistike agencije.
Obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina propisano je odredbama
Zakona o posredovanju u prometu nekretnina (Narodne novine br.107/07, u daljnjem
tekstu: Zakon), kao i podzakonskim aktima kojima je ureena navedena vrsta
djelatnosti.
Obavljanje turistike djelatnosti odreeno je pozitivnim zakonskim propisima
nadlenog Ministarstva turizma, te je sukladno tome potrebno za obavljanje
navedenih djelatnosti, pridravati se propisa kojima je ureena i turistika djelatnost.
To pravilo vrijedi i za sve ostalo.
16. KAKO UKLONITI SIVU EKONOMIJA I ZATITITI TRITE USLUGA?
Siva ekonomija kao i u svim ostalim djelatnostima prisutna je i u ovoj djelatnosti, a
to ide na tetu posrednika od nepotenih nalogodavaca pa tako i na tetu
potroaa.
Odredbom lanka 31. stavka 2. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina,
propisano je da inspekcijski nadzor nad provedbom ovoga Zakona i propisa
donesenih na temelju ovoga Zakona provodi Dravni inspektorat te druge
inspekcije sukladno ovlatenjima utvrenim posebnim zakonima.
Isto tako, Zakonom o posredovanju u prometu nekretnina propisane su i kaznene
odredbe (l. 33.-36. Zakona) za prekritelje odredbi ovoga Zakona.
U provedbi inspekcijskog nadzora, Dravni inspektorat u smislu lanka 32.
Zakona, moe rjeenjem zabraniti obavljanje posredovanja pravnoj, odnosno,
fizikoj osobi koja ne ispunjava uvjete sukladno odredbama ovoga Zakona
(lanak 4.), zabraniti obavljanje posredovanja pravnoj, odnosno, fizikoj osobi
koja posredovanje obavlja bez rjeenja Ministarstva o ispunjavanju uvjeta za
obavljanje posredovanja u prometu nekretnina ili ne ispunjava propisane
uvjete (lanak 6. stavak 2.) kao i narediti posredniku da u prostoriji u kojoj
posluje na vidljivu i pristupanu mjestu istakne ope uvjete poslovanja (lanak
18. stavak 3.)

Ema Culi Posredovanje u prometu nekretnina 5 godina nakon donoenja Zakona

HRVATSKA GOSPODARSKA KOMORA SEKTOR ZA TRGOVINU

ESNAESTI FORUM POSLOVANJA NEKRETNINAMA

74

Vezano za odredbu lanka 32. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina o

provedbi inspekcijskog nadzora, temeljem odredbe lanka 47. stavka 2. Zakona
o Dravnom inspektoratu, propisano je da ako se utvrdi da postoji osnovana
sumnja da se u stanu ili drugom prostoru obavlja odreena djelatnost bez
odobrenja nadlenog tijela, inspektor e bez odgaanja zatraiti od nadlenoga
prekrajnog suda da po hitnom postupku izda pisani nalog za pretragu stana ili
drugog prostora, u kojoj bezuvjetno sudjeluje inspektor. Nadleni prekrajni
sud e o zahtjevu rijeiti u roku od 24 sata.
to se tie samog Zakona koji ureuje posredovanje u prometu nekretnina, isti
e se sukladno situaciji na tritu te obvezama preuzetim u postupku
usklaivanja sa regulativom EU, mijenjati i dopunjavati. Izmjene i dopune
prvenstveno e se odnositi na potrebu usklaivanja pojedinih odredbi sa
Zakonom o uslugama i Zakonom o reguliranim profesijama i priznavanju
inozemnih strunih kvalifikacija (Narodne novine, br. 124/09 i 45/11).
Hrvatski sabor je 1. srpnja 2011. godine donio novi Zakon o uslugama (NN
80/11) kojim su u hrvatski pravni sustav prenijete temeljne odredbe Direktive
2006/123/EZ o uslugama na unutarnjem tritu.
Direktivu 2006/123/EZ o uslugama na unutarnjem tritu Republika Hrvatska ima
obvezu u potpunosti implementirati u nacionalno zakonodavstvo do dana ulaska u
Europsku uniju.
Temeljem lanka 3. stavka 1. Zakona o uslugama posebni propisi koji propisuju
uvjete ostvarenja prava na poslovni nastan ili slobodu pruanja usluga na teritoriju
Republike Hrvatske usklauju se s odredbama tog Zakona.
Slijedom navedenog Zakon, o posredovanju u prometu nekretnina (NN 107/07)
potrebno je uskladiti sa Zakonom o uslugama u dijelu koji se odnosi na pruanje
usluga, odnosno promet nekretninama pravnih i fizikih osoba s poslovnim nastanom
u dravama lanicama EU.
Nadalje, Zakonom o reguliranim profesijama i priznavanju inozemnih strunih
kvalifikacija (Narodne novine, br. 124/09 i 45/11) u hrvatski pravni sustav prenjete
su temeljne odredbe Direktive 2005/36/EC o priznavanju strunih kvalifikacija, a sa
kojim odredbama je potrebno uskladiti Zakon o posredovanju u prometu nekretnina.
to se tie daljnjih aktivnosti resorno Ministarstvo za poslove gospodarstva u
vezi ove problematike, kontinuirano e poticati uz suradnju sa svim
relevantnim dionicima u ovom podruju odravanje visokog standarda
strunog obrazovanja i etikog ponaanja posrednika u prometu nekretnina s
ciljem jedne vie razine usluge kao i uinkovitije zatite potroaa.

Ema Culi Posredovanje u prometu nekretnina 5 godina nakon donoenja Zakona