HGK Sektor za trgovinu, Dvanaesti forum poslovanja nekretninama

139

Prof. dr. sc. VLADO BELAJ, redoviti profesor

Pravni fakultet u Zagrebu

USPOSTAVA ETANOG VLASNITVA

UVOD
Temeljni pravni izvori uspostave etanog vlasnitva su: 1. Zakon o vlasnitvu i
drugim stvarnim pravima1 koji ureuje pretpostavke upisa i 2. Zakon o zemljinim
knjigama.2 Cijeli sustava vlasnitva posebnog dijela nekretnine ili etanog vlasnitva
temelji se na suvlasnitvu nekretnine kao cjeline. Dakle, odreena vlasnika prava
ire se od zemljita preko zgrade kao cjeline, na posebne dijelove zgrade.
Kad je uspostavljeno vlasnitvo posebnog dijela nekretnine na nekom njezinom
suvlasnikom dijelu, pravne odnose glede te nekretnine ureuju posebna pravila ZVa koja se odnose na vlasnitvo posebnih dijelova nekretnine, a supsidijarno opa
pravila o suvlasnitvu. Iako je temelj etanog vlasnitva suvlasnitvo ipak je najvei
broj pravila specifian i odstupa od opih pravila o suvlasnitvu.
Objekt etanog vlasnitva najee je stan iako moe biti i druga samostalna
uporabna cjelina. Pod pojmom stana prema lanku 2. stavku 1. Zakona o najmu
stanova3 smatra se skup prostorija namijenjenih za stanovanje s prijeko potrebnim
sporednim prostorijama koje ine jednu zatvorenu graevinsku cjelinu i imaju
poseban ulaz. Dakle, pod pojmom stana se razumije skup prostorija tako da se
jedna prostorija ne moe smatrati stanom. Osim toga stan bi trebao predstavljati
zatvorenu graevinsku cjelinu to bi onda znailo da se prostorije koje su fiziki
udaljene, odnosno odvojene od ostalih na nain da se do njih moe doi samo preko
onih dijelova nekretnine na kojima nije uspostavljeno etano vlasnitvo u korist
etanog vlasnika dotinog stana, ne mogu smatrati sastavnim dijelom toga stana.
Tzv. prolazni stan takoer nije stan jer se u njega ulazi kroz neki drugi stan.
Etano vlasnitvo moe biti uspostavljeno i na drugim samostalnim prostorijama kao
to su samostalne poslovne prostorije, samostalne garae ili jasno omeena mjesta
u zgradi namijenjena ostavljanju motornih vozila. Pod pojmom poslovne prostorije
prema lanku 2. stavku 3. Zakona o zakupu i prodaji poslovnog prostora4 smatraju
se jedna ili vie prostorija u poslovnoj ili stambenoj zgradi namijenjenih obavljanju
poslovne djelatnosti koje, u pravilu, ine graevinsku cjelinu i imaju zaseban glavni
ulaz. Prema lanku 2. st. 4. i 5. Zakona o zakupu i prodaji poslovnog prostora
garaa je prostor za smjetaj vozila, a garano mjesto je prostor za smjetaj vozila
u garai. Predmet etanog vlasnitva prema ZV su i jasno omeena mjesta u zgradi
namijenjena ostavljanju motornih vozila. Ovdje se radi o prostorima unutar zgrade,
dakle zatvorenim prostorima, a ne o parkiralitima na otvorenom.

Narodne novine, 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06.
Narodne novine, 01/96, 137/99, 114/01, 100/04.
3
Narodne novine, br. 91/96, 48/98., 66/98., 22/06.
4
Narodne novine, br. 91/96., 124/97. i 174/04.
_________________________________________________________________________________
Prof.dr.sc. Vlado Belaj Uspostava etanog vlasnitva
2

HGK Sektor za trgovinu, Dvanaesti forum poslovanja nekretninama

140

Etano vlasnitvo moe se protezati i na sporedne dijelove kao to su otvoreni

balkoni, terase, podrumske ili tavanske prostorije, kuni vrtovi, mjesta za ostavljanje
najvie do dva motorna vozila po pojedinom stanu ili drugoj samostalnoj prostoriji. Da
bi se vlasnitvo posebnoga dijela nekretnine moglo protegnuti i na neki dio kao tome
sporedan, on treba biti jasno razgranien od ostalih dijelova nekretnine, te dostupan
s mee nekretnine ili iz njezinih zajednikih dijelova ili iz onoga stana, odnosno
samostalne prostorije iji bi bio sporedni dio. Glede sporednih dijelova na
odgovarajui se nain primjenjuju pravila koja vrijede za pripatke.
Etano vlasnitvo ne moe postojati na dijelovima nekretnine koji slue kao
zajedniki, ili im se namjena protivi iskljuivoj uporabi samo u korist odreenoga
posebnoga dijela nekretnine. U sumnji se uzima da dio slui kao zajedniki i da mu
se namjena protivi iskljuivoj uporabi u korist odreenoga posebnoga dijela. U
zajednike dijelove nekretnine koji slue nekretnini kao cjelini ubrajaju se, na primjer,
zemljite na kojem je zgrada izgraena kao i zemljite koje slui redovitoj uporabi
zgrade, temelji, glavni zidovi, proelje, stubite, tavan, hodnici, dizala, instalacijska
mrea, bunari, krov, dimnjaci, zajednike prostorije i slino. Neki od nabrojanih
zajednikih dijelova nekretnine mogu se, meutim pojaviti, kao to je ve spomenuto,
i kao sporedni dijelovi uz odreeni stan ili drugu samostalnu prostoriju te se u tom
sluaju nee smatrati dijelovima koji slue kao zajedniki. Pored dijelova koji slue
nekretnini kao cjelini mogu postojati i zajedniki dijelovi koji slue samo nekim, a ne
svim posebnim dijelovima, kao to su, primjerice, posebna ulazna vrata, pregradni
zidovi izmeu dva stana, terase i tome slino.
Postoje tri naina uspostave etanog vlasnitva: 1. na temelju odgovarajueg
suvlasnikog dijela, 2. na temelju suglasne odluke svih suvlasnika nekretnine i 3. na
temelju oitovanja volje vlasnika zemljita sa zgradom, odnosno nositelja prava
graenja sa zgradom. U prvom je sluaju potrebna odluka suda, u drugom suglasna
odluka svih suvlasnika u pisanom obliku, a u treem pisano oitovanje volje vlasnika
zemljita, odnosno nositelja prava graenja.
Uspostavu etanog vlasnitva mogu zahtijevati: 1. suvlasnik nekretnine koji ima
barem odgovarajui suvlasniki dio, 2. zajedniki vlasnici koji imaju u svojem
zajednikom vlasnitvu barem odgovarajui suvlasniki dio, 3. vie suvlasnika te
nekretnine na temelju suglasnog zahtjeva, ako njihovi suvlasniki dijelovi ukupno
iznose barem koliko je odgovarajui suvlasniki dio, 4. vlasnik zemljita ili nositelj
prava graenja kada dijele nekretninu na suvlasnike dijelove koji su odgovarajui
dijelovi za uspostavu vlasnitva posebnih dijelova.
Uspostava etanog vlasnitva u potpunosti je valjana tek kada se obavi upis u
zemljinu knjigu. Etano vlasnitvo upisuje se u vlastovnici na suvlasnikom dijelu
onoga suvlasnika za kojega je osnovano vlasnitvo toga posebnoga dijela, uz
navoenje na koji se odreeni posebni dio nekretnine i sporedne dijelove odnosi. Na
zemljinoknjinom e se uloku staviti naznaka - Etano vlasnitvo. Za suvlasniki
dio koji je povezan s vlasnitvom posebnoga dijela nekretnine otvorit e se
poduloak.
Etano vlasnitvo ne moe se uspostaviti dok nadleno tijelo ne potvrdi da je
odreeni stan ili druga prostorija u odreenoj zgradi i na odreenoj zemljinoj estici
samostalna uporabna cjelina. Potvrda mora sadravati popis i opis posebnih dijelova

_________________________________________________________________________________
Prof.dr.sc. Vlado Belaj Uspostava etanog vlasnitva

HGK Sektor za trgovinu, Dvanaesti forum poslovanja nekretninama

141

nekretnine i da su izgraeni u skladu s dozvolom nadlenog tijela.5 Smisao ove

odredbe je da se od strane nadlenog tijela6 utvrdi da odreeni prostor ima karakter
stana, poslovne prostorije i tome slino, odnosno da ini samostalnu uporabnu
cjelinu to zapravo znai da se ni pod kojim uvjetima ne radi o zajednikom dijelu
zgrade ili eventualno o dijelu koji se ne bi mogao rabiti samostalno, odnosno bez
zadiranja u tue posebne dijelove. Spomenutu potvrdu moe zamijeniti uporabna
dozvola iz koje je vidljivo da je zgrada izgraena sukladno planu posebnih dijelova
nekretnine, potvrenim graevinskom dozvolom da ti posebni dijelovi predstavljaju
samostalnu uporabnu cjelinu.
Osim toga vlasnitvo posebnog dijela ne moe se uspostaviti dok ne postane
pravomonom odluka suda o utvrivanju korisnih vrijednosti toga stana, odnosno
druge prostorije te korisnih vrijednosti svih stanova i ostalih prostorija cijele
nekretnine. Odluka suda nije potrebna u sluaju suglasne odluke svih suvlasnika jer
tada pravomonu odluku suda o utvrivanju korisnih vrijednosti zamjenjuje isprava
suvlasnika. Sudska odluka kojom se utvruju korisne vrijednosti pojedinog stana ili
svih stanova, odnosno prostorija nekretnine znaajna je prije svega u sluaju kada
ne postoji opa suglasnost suvlasnika o uspostavi etanog vlasnitva. Sud e,
podrazumijeva se iako nije izriito ZV-om izraeno, dostaviti odluku o utvrivanju
korisnih vrijednosti svakom suvlasniku i to ne samo u sluaju kad se korisne
vrijednosti odreuju prvi puta jer se, primjerice, radi o novogradnji ili se po prvi puta
uspostavlja etano vlasnitvo, ve i u sluaju kad se radi samo o pojedinanom
zahtjevu odreenog suvlasnika za promjenom korisne vrijednosti njegovog posebnog
dijela nekretnine. To je neophodno kako bi svi suvlasnici bili upoznati s odreivanjem
korisnih vrijednosti ili o njihovoj eventualnoj promjeni s obzirom da je to za njih vrlo
vano pitanje te da bi mogli pokuati ulaganjem pravnih lijekova u izvanparninom
postupku utjecati na promjenu sudske odluke o utvrivanju korisnih vrijednosti, ako
njome nisu zadovoljni.
2. USPOSTAVA ETANOG VLASNITVA NA TEMELJU ODGOVARAJUEG
SUVLASNIKOG DIJELA I KORISNE VRIJEDNOSTI
Uspostava etanog vlasnitva na temelju odgovarajueg suvlasnikog dijela mogua
je i bez suglasne odluke svih suvlasnika nekretnine, ali to je i najsloeniji oblik
uspostave.
Problem kod ovog naina uspostave je potreba postojanja pisane suglasnosti svih
suvlasnika. Suvlasnici dodue ne mogu uskratiti suglasnost pojedinom suvlasniku
koji ima odgovarajui suvlasniki dio osim ako bi se time ukinula ili ograniila njihova
prava na temelju ve steenog etanog vlasnitva.
Da li je suvlasniki dio nekretnine one osobe koja zahtijeva uspostavu vlasnitva na
nekom odreenom posebnom dijelu nekretnine za to odgovarajui, prosuuje se
prema tome je li taj suvlasniki dio u odnosu prema vlasnitvu cijele nekretnine
jednak ili vei od odnosa korisne vrijednosti stana, odnosno druge samostalne
prostorije glede koje se trai uspostava vlasnitva posebnog dijela prema korisnoj
vrijednosti svih stanova i ostalih prostorija cijele nekretnine. Da bi se moglo
uspostaviti etano vlasnitvo na stanu ili kojem drugom posebnom dijelu nekretnine,
5

l. 1. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima, Narodne novine, br.
79/06.
6
To je ured dravne uprave u upanijama, odnosno Gradu Zagrebu, nadlean za poslove graditeljstva.
_________________________________________________________________________________
Prof.dr.sc. Vlado Belaj Uspostava etanog vlasnitva

HGK Sektor za trgovinu, Dvanaesti forum poslovanja nekretninama

142

vano je koliko iznosi udio pojedinog suvlasnika na nekretnini kao cjelini. Odnos
izmeu suvlasnikog udjela na nekretnini kao cjelini i vlasnitva posebnog dijela te
nekretnine, koje je izraeno u obliku korisne vrijednosti, mora biti razmjeran odnosno
barem jednak, ali suvlasniki dio na nekretnini kao cjelini moe biti i vei od
vlasnitva posebnog dijela, to e rezultirati mogunou veeg utjecaja takvog
suvlasnika na upravljanje cijelom nekretninom, na diobu trokova i koristi i slino.
Dodue, korisna se vrijednost stana ili druge samostalne prostorije ne odreuje
iskljuivo prema veliini, odnosno korisnoj povrini, ali je to ipak jedan od
najznaajnijih i najvrih kriterija za utvrivanje korisne vrijednosti.
Zakon o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima postavio je slijedea pravila glede
utvrivanja korisnih vrijednosti: 1. korisne vrijednosti utvruje iskljuivo sud odlukom
donesenom u izvanparninom postupku; 2. temeljno je pravilo da se korisna
vrijednost stana ili druge samostalne prostorije izraunava iz korisne povrine stana
ili druge samostalne prostorije (korisna povrina je ukupna podna povrina stana ili
druge samostalne prostorije, umanjena za irinu zidova koji je prekidaju); 3. osim
korisne povrine uzimaju se u obzir i dodaci i odbici za razlike koje poveavaju ili
smanjuju vrijednost prema drugim stanovima, odnosno prostorijama, a koje po
shvaanju u prometu i iskustvu proizlaze iz namjene, poloaja i slino, a nisu nastale
na troak samo jednog od suvlasnika; 4. zanemaruju se razlike koje poveavaju ili
smanjuju vrijednost, ako bi sve zajedno opravdale dodatak ili odbitak od manje 2%
korisne povrine stana ili druge prostorije; 5. prigodom izraunavanja korisne
povrine nee se uzeti u obzir podrumske i tavanske prostorije koje po svojoj opremi
nisu prilagoene za stambene ili poslovne svrhe, kao ni stubita, otvoreni balkoni i
terase kao i drugi dijelovi nekretnine koji su pripadak nekog stana ili druge
samostalne prostorije; 6. korisna se povrina u pravilu izraunava prema glavnom
projektu koji je sastavni dio graevinske dozvole ili koji je potvren po nadlenom
tijelu; ali ako netko uini vjerojatnim da postoje znatnija odstupanja od tog projekta,
korisna e se povrina izraunati prema stvarnom stanju; 7. korisna vrijednost moe
se utvrivati nakon to je gradnja zavrila, ali i prije zavretka gradnje.
Korisne vrijednosti utvruje sud odlukom donesenom u izvanparninom postupku, no
ako bi se meu suvlasnicima pojavilo sporno pitanje, primjerice, glede veliine
suvlasnikih dijelova tada bi onaj suvlasnik koji istie to sporno pitanje bio upuen na
parnicu to ne bi trebalo utjecati na usporavanje odluke o korisnim vrijednostima jer
se ona moe donijeti i prije konanog zavretka te parnice. Iako je ZV postavio
odreena pravila o utvrivanju korisnih vrijednosti, ona nisu dostatna da sud moe u
svakom konkretnom sluaju donijeti utemeljenu odluku o utvrivanju korisnih
vrijednosti jer ne postoji provedbeni propis koji bi detaljnije uredio ovo pitanje. Pri
izraunavanju korisnih vrijednosti sud koristi pomo ovlatenih sudskih vjetaka.
Korisnu povrinu, koja predstavlja jedan od elemenata korisne vrijednosti i to onaj
egzaktniji, moe izraunati pomou graevnog plana ili pomou stvarnog stanja ako
netko izrazi opravdanu sumnju u podatke koje sadri graevni plan.
Korisna povrina izraava se u mjernim jedinicama za povrinu, te nakon to je
utvrena ukupna povrina npr. pojedinog stana, izraunava se, prema postojeem
stanju, vrijednost po etvornom metru. Upravo postojee stanje pokazuje ostale
razlike koje poveavaju ili smanjuju vrijednost. Tu nema vrstih mjerila osim to je ZV
spomenuo shvaanja u prometu, iskustvo, namjenu, poloaj i slino. Uzimanjem svih
tih elemenata u obzir dobiva se cijena etvornog metra pojedinog posebnog dijela
nekretnine koja predstavlja polazite pri konanom izraunavanju korisne vrijednosti.
_________________________________________________________________________________
Prof.dr.sc. Vlado Belaj Uspostava etanog vlasnitva

HGK Sektor za trgovinu, Dvanaesti forum poslovanja nekretninama

143

Mnoenjem povrine i cijene po etvornom metru stana ili drugog posebnog dijela
zgrade dobije se korisna vrijednost odreene etane cjeline.
Ukupan zbroj korisnih vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine predstavlja
polazite za izraunavanje veliine suvlasnikih dijelova. Naime, korisna vrijednost
pojedinog posebnog dijela nekretnine mnoi se sa 100 i nakon toga podijeli s
ukupnom korisnom vrijednou svih posebnih dijelova nekretnine. Na taj se nain
dobije veliina suvlasnikog dijela pojedinog posebnog dijela nekretnine (npr. 24/100,
6/100, 4/100 i sl.). Ukupni zbroj (100%) korisnih vrijednosti bit e ostvaren samo u
sluaju da se na svim posebnim dijelovima nekretnine uspostavi etano vlasnitvo i
da postoji jednak odnos izmeu svih odgovarajuih suvlasnikih dijelova i svih
korisnih vrijednosti. U protivnom, ako se na svim dijelovima nekretnine, koji se ne
ubrajaju u zajednike dijelove, ne uspostavi etano vlasnitvo, ili pojedini
odgovarajui suvlasniki dijelovi budu vei od pojedinih korisnih vrijednosti, nakon
odreenih promjena koje se u meuvremenu dogode, korisne bi se vrijednosti mogle
ponovno utvrivati.
U najveem broju sluajeva suvlasniki dio nekretnine bit e jednak korisnoj
vrijednosti stana, odnosno druge samostalne prostorije prema korisnoj vrijednosti
svih stanova i ostalih prostorija cijele nekretnine. U nekim e pak sluajevima korisna
vrijednost pojedinog stana biti vea od suvlasnikog dijela jer je, na primjer,
naknadno izvrena dogradnja na troak svih suvlasnika ili zbog toga to odreeni
stan ima poseban ulaz na prometnu ulicu pa se moe koristiti kao atraktivan poslovni
prostor, a nije nastao iskljuivo ulaganjem toga suvlasnika. Ako je suvlasniki dio
manji od odnosa korisne vrijednosti stana odnosno druge samostalne prostorije
glede koje se trai uspostava etanog vlasnitva prema korisnoj vrijednosti svih
stanova i ostalih prostorija cijele nekretnine, tada se nee uspjeti uspostaviti
vlasnitvo posebnog dijela nekretnine. U tom bi sluaju, meutim, kako se ini, bilo
pogreno shvatiti da suvlasnik ne moe ostvariti pravo na uspostavu etanog
vlasnitva. Iako ZV nije razradio ovu mogunost sud bi na temelju odreene
analogije sa sluajem naknadne promjene korisnih vrijednosti, gdje dolazi do toga da
suvlasnici meusobno preuzimaju ili prenose one suvlasnike dijelove koji su
potrebni kako bi svakom etanom vlasniku pripao barem onoliki dio koji je nakon
naknadnog utvrivanja korisnih vrijednosti nuan za uspostavu njegova prava
vlasnitva na posebnom dijelu, i u ovom sluaju trebao omoguiti uspostavu etanog
vlasnitva. To bi se postiglo na nain razmjernog ujednaavanja odnosa izmeu
suvlasnikog dijela i korisne vrijednosti stana tako da se povea suvlasniki dio ili da
se smanji korisna vrijednost stana to bi podrazumijevalo ili plaanje odreene
naknade ili prijenos odreenih sporednih dijelova i slino.
Sud moe ponovno utvrivati korisnu vrijednost u dva sluaja: 1. zbog odreenih
promjena nastalih graevinskim zahvatima; i 2. zbog promjene stanja stanova,
odnosno drugih prostorija koji neposredno granie ili zbog prijenosa sporednih
dijelova jednog posebnog dijela zgrade na drugi. U prvom sluaju zahtjev za
promjenom korisne vrijednosti ovlaten je postavljati bilo koji od suvlasnika, a nakon
zavretka gradnje i svatko tko eli stei vlasnitvo posebnog dijela, dok su u drugom
sluaju zahtjev za ponovno utvrivanje korisne vrijednosti ovlateni stavljati vlasnici
posebnih dijelova koji izvode promjene ili prijenos. Sud koji ponovno odredi neku
korisnu vrijednost, ujedno e utvrditi mijenja li se, te ako se mijenja, za koliko zbroj
svih korisnih vrijednosti stanova i ostalih posebnih dijelova iste nekretnine.

_________________________________________________________________________________
Prof.dr.sc. Vlado Belaj Uspostava etanog vlasnitva

HGK Sektor za trgovinu, Dvanaesti forum poslovanja nekretninama

144

Utvrdi li se ponovno korisna vrijednost zbog promjena o kojima je bilo rijei, duni su
suvlasnici meusobno preuzeti ili prenijeti one suvlasnike dijelove koji su potrebni
kako bi svakom etanom vlasniku pripao barem onoliki dio koji je nakon utvrenja
korisnih vrijednosti nuan za uspostavu njegova prava vlasnitva na posebnom dijelu
- odgovarajui suvlasniki dio. To znai da je potrebno razmjerno ujednaiti odnos
izmeu suvlasnikog dijela i korisne vrijednosti stana tako da bi svi etani vlasnici i
nadalje to mogli ostati, odnosno da bi eventualni novi suvlasnici, takoer, nakon
promjene korisnih vrijednosti, mogli postati etani vlasnici. Dakle, treba potovati
temeljno pravilo da odgovarajui suvlasniki dio mora biti jednak ili vei od korisne
vrijednosti stana glede kojeg se trai uspostava etanog vlasnitva prema korisnoj
vrijednosti svih stanova i ostalih prostorija cijele nekretnine. Preuzimanje i prenoenje
suvlasnikih dijelova obavit e se putem besplatnih, odnosno naplatnih pravnih
poslova ovisno o tome da li je, odnosno koliko je bilo sudjelovanje ostalih suvlasnika
u obavljanju promjena.
3. USPOSTAVA ETANOG VLASNITVA NA TEMELJU SUGLASNE ODLUKE
SVIH SUVLASNIKA
Etano vlasnitvo moe biti uspostavljeno i na temelju suglasne odluke svih
suvlasnika nekretnine. Suvlasnici nekretnine mogu suglasno odluiti ograniiti svoja
suvlasnika prava tako to e s odreenim suvlasnikim dijelom povezati vlasnitvo
odreenog posebnog dijela (etano vlasnitvo) suvlasnike nekretnine, pa makar taj
suvlasniki dio i nije toliko velik koliko je inae propisano za odgovarajui suvlasniki
dio. Suglasno oitovanje volje svih suvlasnika da e uspostaviti vlasnitvo odreenog
posebnog dijela nekretnine u korist nekog suvlasnikog dijela, smatra se do
uspostave vlasnitva tog posebnog dijela njihovim sporazumom o podjeli posjeda
stvari i izvravanju suvlasnikih ovlasti.
Ako su suvlasnici nekretnine suglasno odluili da e svoja suvlasnika prava
ograniiti tako to e s odreenim suvlasnikim dijelom povezati vlasnitvo
odreenog posebnog dijela nekretnine, uzima se da je taj suvlasniki dio
odgovarajui dio, pa tada pravomonu odluku suda o utvrivanju korisnih vrijednosti
zamjenjuje isprava svih suvlasnika o toj njihovoj odluci. Ovdje, naime, postoji
potpuna suglasnost suvlasnika glede odnosa suvlasnikih dijelova i prava vlasnitva
na odreenom stanu ili drugom posebnom dijelu u zgradi koji e pojedinim
suvlasnicima pripasti, te nije potrebno da sud izraunava korisne vrijednosti. Pored
toga suvlasnici su oitovali jasnu namjeru da doe do uspostave etanog vlasnitva
to su izrazili u odreenoj ispravi koju su potpisali svi suvlasnici. Isprava koji
potpisuju svi suvlasnici radi uspostave etanog vlasnitva po svojoj je pravnoj prirodi
ugovor. S obzirom da ta isprava zamjenjuje pravomonu odluku suda o utvrivanju
korisnih vrijednosti suvlasnici vie ne mogu zahtijevati da sud utvruje korisne
vrijednosti, osim u sluajevima naknadne promjene korisnih vrijednosti. Ponitenje te
isprave moglo bi se zahtijevati samo ako postoji neki od razloga nitetnosti ili
pobojnosti pravnog posla jer isprava kojom suvlasnici odluuju uspostaviti etano
vlasnitvo predstavlja odreeni pravni posao (ugovor). Podrazumijeva se da je odnos
izmeu veliine suvlasnikog dijela i posebnog dijela nekretnine s kojim se povezuje
razmjeran, odnosno da veliina stana razmjerno odgovara veliini suvlasnikog
dijela. Ovo naravno ne vrijedi apsolutno jer ako to odgovara svim suvlasnicima oni
mogu i drukije odrediti veliinu pripadajueg posebnog dijela nekretnine koja ne
mora odgovarati veliini suvlasnikog dijela. U svakom sluaju smatra se da svaki
suvlasnik ima odgovarajui suvlasniki dio i bez obzira to to ne mora uvijek biti tako
_________________________________________________________________________________
Prof.dr.sc. Vlado Belaj Uspostava etanog vlasnitva

HGK Sektor za trgovinu, Dvanaesti forum poslovanja nekretninama

145

jer postoji potpuna suglasnost i namjera suvlasnika da uspostave etano vlasnitvo

tako da i svi eventualni rizici glede toga padaju na teret suvlasnika.
Isprava suvlasnika (ugovor), trebala bi sadravati odreene sastojke na temelju kojih
bi se mogao obaviti upis etanog vlasnitva u zemljinu knjigu. To su prije svega
odreeni podaci o svim posebnim dijelovima nekretnine i sporednim dijelovima na
koje se protee te odreivanje etanog vlasnika toga dijela. U ugovoru e svakako
biti navedena i veliina suvlasnikog dijela pojedinog suvlasnika. Razumije se da e
uz ispravu biti podnesen i graevinski plan odobren od vlasti ili drugi plan ako postoje
znatnija odstupanja od toga plana. Suvlasnici bi osim toga morali ovjeriti potpise na
takvoj ispravi. U sluaju uspostave etanog vlasnitva na temelju suglasne odluke
svih suvlasnika nee biti potrebna posebna pisana suglasnost svih suvlasnika
nekretnine koja se trai openito kao pravni temelj uspostavi etanog vlasnitva.
Naime, takva izriita suglasnost svih suvlasnika pretpostavka je uspostavi etanog
vlasnitva na temelju suglasne odluke svih suvlasnika i obvezatno se nalazi u ispravi
koja sadri odluku. U sluaju uspostave etanog vlasnitva na temelju suglasne
odluke svih suvlasnika koja je izraena ugovorom, suvlasnici sami odreuju veliinu
suvlasnikih dijelova. Nita ih, meutim, ne sprjeava da veliinu suvlasnikih
dijelova odrede na nain koji se primjenjuje kod uspostave etanog vlasnitva na
temelju odgovarajueg suvlasnikog dijela. Polazite za odreivanje suvlasnikih
dijelova i u ovom sluaju uspostave etanog vlasnitva zasigurno e predstavljati
korisna povrina, no suvlasnici mogu primijeniti i izraun korisnih vrijednosti pri emu
moe doi do odreenih korekcija. Na taj nain veliina suvlasnikih dijelova
pojedinih suvlasnika ne mora odgovarati razmjerno korisnim povrinama posebnih
dijelova nekretnine na kojima ti suvlasnici uspostavljaju etano vlasnitvo.
4. USPOSTAVA VLASNITVA POSEBNOG DIJELA NEKRETNINE
OITOVANJEM VOLJE VLASNIKA ZEMLJITA ILI NOSITELJA PRAVA
GRAENJA
Vlasnik zemljita sa zgradom, odnosno nositelj prava graenja sa zgradom moe
svojim oitovanjem volje uinjenim zemljinoknjinom sudu podijeliti svoje pravo
vlasnitva na suvlasnike dijelove i pritom sa svakim od tih dijelova uspostaviti pravo
vlasnitva na odreenom stanu ili drugom posebnom dijelu u zgradi. Dioba prava
vlasnitva na suvlasnike dijelove proizvodi pravni uinak upisom u zemljinu knjigu;
da bi bilo uspostavljeno i pravo vlasnitva na posebnim dijelovima zgrade u korist
suvlasnikoga dijela nastaloga tom diobom, trebaju se ispuniti i pretpostavke pod
kojima je mogua uspostava prava vlasnitva na posebnim dijelovima zgrade, s time
da pravomonu odluku suda o utvrivanju korisnih vrijednosti zamjenjuje
odgovarajua odredba vlasnika zemljita, odnosno nositelja prava graenja. Ne
navodi se da odgovarajua odredba vlasnika zemljita ili nositelja prava graenja,
odnosno oitovanje volje mora biti u pisanom obliku no jasno je da je pisani oblik
neophodan, kako zbog analogije s prethodnim sluajevima uspostave etanog
vlasnitva, tako i zbog injenice da se trebaju ispuniti pretpostavke pod kojima je
mogua uspostava prava vlasnitva na posebnim dijelovima nekretnine, a one
moraju biti izraene u pisanom obliku. Te se pretpostavke prije svega sastoje u
utvrivanju razmjernog odnosa izmeu odgovarajueg suvlasnikog dijela i
posebnog dijela nekretnine na kojem se uspostavlja etano vlasnitvo.
I u ovom sluaju pravomonu odluku suda o utvrivanju korisnih vrijednosti
zamjenjuje odgovarajua odredba vlasnika zemljita, odnosno nositelja prava
_________________________________________________________________________________
Prof.dr.sc. Vlado Belaj Uspostava etanog vlasnitva

HGK Sektor za trgovinu, Dvanaesti forum poslovanja nekretninama

146

graenja, a poto ovdje postoji samo jedan vlasnik on samostalno odluuje te nisu
potrebne niije dodatne suglasnosti. Mogue je jedino u sluaju da nositelj prava
graenja odlui uspostaviti etano vlasnitvo na ovaj nain da eventualno mora
pribaviti suglasnost vlasnika zemljita na kojem postoji pravo graenja kao teret toga
zemljita, ako je to predvieno ugovorom o pravu graenja ili bi se protivilo njegovom
sadraju. Da li su ispunjene sve pretpostavke za upis u zemljinu knjigu, a samim
time i uspostavu etanog vlasnitva, procjenjuje zemljinoknjini sud.
Podijeli li vlasnik zemljita, odnosno nositelj prava graenja svoju nekretninu na kojoj
tek treba biti izgraena zgrada na suvlasnike dijelove, on moe oitovati svoju volju
da sa svakim od tih dijelova bude povezano pravo vlasnitva na odreenom stanu ili
drugom posebnom dijelu zgrade ako ona bude izgraena, u kojem e sluaju
vlasnitvo posebnog dijela biti uspostavljeno tek ako zgrada bude izgraena te uz
ispunjenje svih ostalih pretpostavki. U ovom sluaju etano vlasnitvo uspostavlja se
pod odgodnim uvjetom, odnosno bit e uspostavljeno samo ako doe do izgradnje
zgrade, a ako zgrada ne bude izgraena nee se ni uspostaviti etano vlasnitvo.
Dakle, uinak uspostave etanoga vlasnitva ovisi o ostvarenju ili neostvarenju
odgodnog uvjeta koji se javlja u obliku konanog zavretka izgradnje zgrade. Ovaj
sluaj treba razlikovati od sluaja kod kojega, kada vlasnik zemljita, odnosno nositelj
prava graenja podijeli svoju nekretninu i pritom sa svakim od dijelova uspostavi
etano vlasnitvo, postoji situacija da je zgrada ve izgraena.
Ako je prodavatelj odredio kako e se upravljati nekretninom, to e djelovati i prema
treima ako je zabiljeeno u zemljinoj knjizi. Dakle, vlasnik zemljita, odnosno
nositelj prava graenja koji je podijelivi svoje pravo vlasnitva na suvlasnike
dijelove i pritom sa svakim od tih dijelova uspostavio etano vlasnitvo pojavljuje se
kasnije u ulozi prodavatelja stanova ili drugih posebnih dijelova u zgradi. Naime, u
ovom se sluaju radi o izgradnji zgrade sa stanovima u etanom vlasnitvu za trite,
odnosno kupoprodaju. Prema svim treim osobama, a prvenstveno se misli na
kupce, dakle budue vlasnike tih stanova, ali supsidijarno i na sve eventualne
korisnike (npr. najmoprimce), vrijedit e odredba o upravljanju nekretninom ako je
zabiljeena u zemljinoj knjizi. To nije u suprotnosti s ostalim odredbama Zakona o
vlasnitvu i drugim stvarnim pravima iako bi se u prvi trenutak moglo uiniti da jest.
Naime, cijelom nekretninom na kojoj je na jednom ili vie suvlasnikih dijelova
osnovano vlasnitvo odreenog posebnog dijela upravljaju suvlasnici po opim
pravilima o upravljanju suvlasnikom stvari, ako Zakonom o vlasnitvu i drugim
stvarnim pravima nije to drugo odreeno. To znai da su omoguene odreene
iznimke ovom osnovnom pravilu, a jedna od iznimaka je svakako i sluaj kada
vlasnik zemljita, odnosno nositelj prava graenja koji je u korist odreenih
suvlasnikih dijelova uspostavio etano vlasnitvo u okviru svoje zgrade, odlui
prodati stanove ili druge samostalne posebne dijelove, a pritom odredi i nain
upravljanja koji obvezuje sve tree osobe. Razlog zbog kojeg e vlasnik zgrade,
odnosno prodavatelj odrediti nain upravljanja lei zasigurno u nekom njegovom
interesu. Naravno da odredbe o upravljanju koje je postavio prodavatelj ne smiju biti
protuslovne zakonskim i drugim propisima.
Utvrivanje ovakve odredbe, koja se moe smatrati izvjesnom pogodnou za
prodavatelja, uinjeno je radi toga to je on ovdje jedini i izvorni vlasnik cijele
nekretnine i izgraene zgrade te mu se dozvoljava i pridravanje odreenih prava
koja idu u njegovu korist. Sve tree osobe koje sklapaju ugovor o kupoprodaji ne
mogu se smatrati podreenima jer sloboda volje je sauvana s obzirom da one
_________________________________________________________________________________
Prof.dr.sc. Vlado Belaj Uspostava etanog vlasnitva

HGK Sektor za trgovinu, Dvanaesti forum poslovanja nekretninama

147

dragovoljno odluuju da li e sklopiti ugovor s prodavateljem unato odredbama o

upravljanju koje ih eventualno mogu sputavati.
5. DOGRADNJA,
ZGRADAMA

NADOGRADNJA

PREUREENJE

SUVLASNIKIM

Dogradnjom, nadogradnjom ili preureenjem (adaptacijom) zgrada, odnosno

prostorija u suvlasnikim (zajednikim ili tuim) zgradama ne moe se stei
vlasnitvo. Jednako tako ne moe se stei vlasnitvo ni prigradnjom, ugradnjom ili
ulaganjem u suvlasniku (zajedniku ili tuu) zgradu.
Da li onaj koji je obavio dogradnju, nadogradnju, preureenje ili ulaganje u
suvlasniku (zajedniku ili tuu) zgradu ima pravo na naknadu odreuju pravila
obveznog prava. Vlasnitvo bi se eventualno moglo stei samo ako je vlasnik
(suvlasnik) dograene, nadograene ili prigraene nekretnine tako odredio. U praksi
bi se suvlasnici (etani vlasnici) mogli sporazumjeti o nadogradnji pri emu moe
doi do promjene korisnih vrijednosti odnosno veliine suvlasnikih dijelova.
Ako je do stupanja na snagu Zakona o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima
provedena prenamjena, nadogradnja, pregradnja ili dogradnja, nadleni e sud na
zahtjev zainteresirane osobe odrediti upis u zemljinoj knjizi toga vlasnitva
uspostavljenog na odgovarajuem suvlasnikom dijelu cijele nekretnine, a na temelju
ovrne sudske odluke kojom je utvreno stjecanje vlasnitva posebnog dijela
nekretnine te takve odluke kojom je utvrena veliina odgovarajueg suvlasnikog
dijela, odnosno na temelju isprave svih suvlasnika cijele nekretnine kojom oni
priznaju stjecanje vlasnitva posebnog dijela nekretnine i sporazumno odreuju
veliinu odgovarajueg suvlasnikog dijela na kojem se to vlasnitvo osniva.
6. USPOSTAVA ETANOG VLASNITVA U PRIJELAZNOM RAZDOBLJU
Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima
(ZIDZV)7 uveo je novu pretpostavku uspostave etanog vlasnitva. Radi se o
zahtjevu da posebni dio nekretnine na kojem se uspostavlja etano vlasnitvo bude
izgraen u skladu s dozvolom nadlenog tijela.
ZIDZV u l. 10. propisuje poseban prijelazni reim za etairanje zgrada koje su do
25. srpnja 2006. godine ve bile ucrtane u katastarski operat. Provedba etairanja
tada je jednostavnija jer se za takve zgrade ne zahtijeva izgraenost posebnog dijela
u skladu s dozvolom nadlenog tijela. Ako je zgrada bila do 25. srpnja 2006. godine
ucrtana u katastarski operat tada je etairanje mogue i kad posebni dijelovi
nekretnine nisu izgraeni u skladu s dozvolom nadlenog tijela. Ako zgrada nije
ucrtana u katastarski operat do spomenutog datuma tada se primjenjuju opa pravila
o etairanju i to neovisno kada je zgrada izgraena. To znai da se utvruje da li je
posebni dio izgraen sukladno dozvoli te ako nije ne moe ni doi do etairanja.
U Prijelaznim i zavrnim odredbama, tonije u lancima 370. i od 372. do 387. Zakon
o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima sadri odredbe o pretvaranju etanog
vlasnitva steenog na temelju prijanjih propisa u etano vlasnitvo prema novom
7

Narodne novine, br. 16/07.

_________________________________________________________________________________
Prof.dr.sc. Vlado Belaj Uspostava etanog vlasnitva

HGK Sektor za trgovinu, Dvanaesti forum poslovanja nekretninama

148

sustavu. Tako vlasnitvo na posebnom dijelu zgrade (etano vlasnitvo), a isto tako i
pravo raspolaganja na posebnom dijelu zgrade u drutvenom vlasnitvu, steeno na
temelju prijanjih propisa, od stupanja na snagu Zakona o vlasnitvu i drugim
stvarnim pravima (1. sijenja 1997.) postaje vlasnitvo posebnih dijelova nekretnine,
kako je ureeno odredbama Zakona o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima. Nadalje
je odreeno da vlasnik posebnog dijela zgrade nakon stupanja na snagu Zakona o
vlasnitvu i drugim stvarnim pravima ostaje vlasnikom svog posebnog dijela
nekretnine, a nositelj prava raspolaganja na posebnom dijelu zgrade postaje
vlasnikom toga posebnog dijela, s time da se vlasnitvo posebnog dijela nekretnine
neodvojivo povezuje s odreenim suvlasnikim dijelom cijele nekretnine.
Vlasniku posebnog dijela zgrade pripada stupanjem na snagu Zakona o vlasnitvu i
drugim stvarnim pravima odgovarajui suvlasniki dio cijele nekretnine, umjesto
njegova dosadanjeg sudjelovanja u zajednikom nedjeljivom vlasnitvu zajednikih
dijelova porodine zgrade sa suvlasnitvom zemljita, odnosno umjesto njegova
dotadanjeg sudjelovanja u trajnom pravu koritenja zajednikih dijelova
viestambene zgrade s pravom trajnog koritenja zemljita.
Veliina odgovarajueg suvlasnikog dijela utvrdit e se odgovarajuom primjenom
pravila ZV-a o veliini odgovarajueg suvlasnikog dijela nekretnine koji ovlauje
suvlasnika da ima u svome vlasnitvu posebni dio zgrade. Meutim, polazite za
utvrivanje odgovarajueg suvlasnikog dijela bit e veliina, odnosno vrijednost
posebnog dijela u etanom vlasnitvu u odnosu prema vrijednosti cijele nekretnine.
To je suprotno od osnivanja etanog vlasnitva ubudue kod kojeg je polazite
suvlasnitvo na nekretnini kao cjelini iz kojeg se izvodi etano vlasnitvo, dok se u
ovom sluaju polazi od konkretnog posebnog dijela zgrade na kojem je etano
vlasnitvo uspostavljeno po prijanjem sustavu. Dok ne doe do primjene pravila ZVa o veliini odgovarajueg suvlasnikog dijela smatrat e se da su dijelovi svih
suvlasnika jednaki, ali svaki od suvlasnika nekretnine, pa makar i ne bio vlasnikom
posebnog dijela zgrade, moe zahtijevati da se utvrdi veliina suvlasnikih dijelova
koje e sud meu njih pravedno podijeliti.
Osobe koje su po prijanjim propisima imale valjani pravni temelj za stjecanje
vlasnitva stana, odnosno drugog posebnog dijela nekretnine, ovlatene su na tom
temelju stei taj stan, odnosno drugi posebni dio zgrade zajedno s odgovarajuim
suvlasnikim dijelom cijele nekretnine.
Tko je do stupanja na snagu ZV-a, a na temelju odobrenja koje je nadlena vlast
dala u granicama svoje ovlasti na takvo imovinskopravno raspolaganje, o svome
troku proveo prenamjenu zajednikih prostorija u zgradi u drutvenom vlasnitvu u
dio koji bi sluio njegovu posebnom dijelu nekretnine, njegovo se pravo vlasnitva
posebnog dijela protegnulo i na taj dio kao pripadak toga dijela, osim ako to po
odredbama ZV-a ne moe biti pripadak toga posebnog dijela. Ova se odredba na
odgovarajui nain primjenjuje i na nadogradnje, dogradnje i pregradnje nekretnine
uraene do stupanja na snagu ZV-a, a na temelju valjanog odobrenja nadlene vlasti
i o svome troku.

_________________________________________________________________________________
Prof.dr.sc. Vlado Belaj Uspostava etanog vlasnitva