SABOR HRVATSKIH GRADITELJA 2008 729

HRVATSKI SAVEZ GRAĐEVINSKIH INŽENJERA

SABOR HRVATSKIH GRADITELJA 2008
Cavtat, 6.-8. studenoga 2008.

Vlado Belaj, Davor Rajčić UDK 347.238.3.004.12

Uspostava vlasništva posebnog dijela

nekretnine (etažno vlasništvo)

Sažetak
U radu se daje prikaz uspostave etažnog vlasništva novoizgrađenih građevina što
obuhvaća građevine koje su izgrađene nakon stupanja na snagu Zakona o vlasništvu
i drugim stvarnim pravima. Ističe se da se pod etažnim vlasništvom smatra vlasništvo
na stanu ili poslovnoj prostoriji kao posebnom dijelu zgrade. Za uspostavu etažnog
vlasništva navode se socijalni, gospodarski i prostorno-komunalni razlozi. Istaknuta
je iznimna važnost etažnog vlasništva u pravnom prometu nekretnina.
Ključne riječi: etažno vlasništvo, poseban dio nekretnine, građevina, zgrada,
vlasništvo, pravni promet nekretnina

Summary
Establishment of ownership over some parts of a real estate - tenant ownership
An overview of establishment of tenant-ownership on newly-constructed buildings,
including the ones built after entry into force of the Law on Ownership and Other
Real Rights, is presented in the paper. It is emphasized that the term tenant ownership
denotes ownership right on a flat or an office space, considered as a separate part of
the building. Social, economic and territorial-municipal reasons for establishment
of tenant-ownership are given. The extreme importance of tenant-ownership in the
real estate transactions is emphasized.
Key words: tenant-ownership, separate part of a real estate, structure, building, owne-
rship, real estate transactions

Autori: Prof. dr. sc. Vlado Belaj, redoviti profesor Pravnog fakulteta u Osijeku; Davor
Rajčić, dipl.iur. predavač Građevinskog fakulteta u Zagrebu
730 Vlado Belaj, Davor Rajčić

1 Uvod
Uspostava etažnog vlasništva novoizgrađenih objekata podrazumijeva objekte koji
su izgrađeni nakon stupanja na snagu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima1
(u nastavku ZV), dakle nakon 1. siječnja 1997. godine. Za objekte koji su izgrađeni prije
stupanja na snagu ZV-a vrijede prijelazne i završne odredbe ovog zakona.
Etažno vlasništvo (vlasništvo posebnog dijela nekretnine) proizašlo je iz suvlasničkoga
dijela i s njim je trajno povezano preinačenje načina izvršavanja suvlasničkih ovlasti glede
neke nekretnine tako da su - s učinkom i prema trećima- ovlasti i obveze osobe kojoj pripada
određeni suvlasnički dio nekretnine (odgovarajući dio) usredotočene u prvom redu na neki
uporabno samostalni fizički dio te nekretnine (stan ili drugu samostalnu prostoriju) - kao da
je taj dio u isključivom vlasništvu toga suvlasnika. Jednostavnije bi se etažno vlasništvo mo-
glo definirati kao vlasništvo na stanu ili poslovnoj prostoriji kao posebnom dijelu zgrade.
Razlozi su uspostave etažnoga vlasništva socijalni, gospodarski i prostorno-komu-
nalni. Etažno vlasništvo je neodvojivo povezano s odgovarajućim suvlasničkim dijelom
(idealnim dijelom) nekretnine na kojem je uspostavljeno.
Etažno vlasništvo može biti uspostavljeno glede dijela suvlasničke nekretnine koji
čini samostalnu uporabnu cjelinu, prikladnu za samostalno izvršavanje suvlasnikovih ov-
lasti, kao što je stan ili druga prostorija. Predmet etažnog vlasništva najčešće je stan uz
uvjet da predstavlja samostalnu uporabnu cjelinu. Pod pojmom stana, prema članku 2. sta-
vku 1. Zakona o najmu stanova2, smatra se “skup prostorija namijenjenih za stanovanje s
prijeko potrebnim sporednim prostorijama koje čine jednu zatvorenu građevinsku cjelinu
i imaju poseban ulaz”. Dakle, pod pojmom stana razumijeva se skup prostorija tako da se
jedna prostorija ne može smatrati stanom.
Osim na stanu, etažno vlasništvo može biti uspostavljeno i na drugim samostal-
nim prostorijama kao što su samostalne poslovne prostorije, samostalne garaže ili jasno
omeđena mjesta u zgradi namijenjena ostavljanju motornih vozila.
Pod pojmom poslovne prostorije prema članku 2. stavku 3. Zakona o zakupu i pro-
daji poslovnog prostora3, “smatraju se jedna ili više prostorija u poslovnoj ili stambenoj
zgradi namijenjenih obavljanju poslovne djelatnosti koje, u pravilu, čine građevinsku cje-
linu i imaju zaseban glavni ulaz”. Očite su i određene sličnosti s definicijom pojma stana
(građevinska cjelina, zaseban glavni ulaz). Kao predmet etažnog vlasništva ZV spominje
i samostalne garaže koje su i prema prijašnjim propisima mogle to biti. Prema članku 2.
st. 4. i 5. Zakona o zakupu i prodaji poslovnog prostora, “garaža je prostor za smještaj
vozila”, a “garažno mjesto je prostor za smještaj vozila u garaži”.
Uz stan, odnosno drugu samostalnu prostoriju, vlasništvo posebnoga dijela nekretnine
može se protezati i na sporedne dijelove kao što su otvoreni balkoni, terase, podrumske
ili tavanske prostorije, kućni vrtovi, mjesta za ostavljanje najviše do dva motorna vozila
po pojedinom stanu ili drugoj samostalnoj prostoriji. Da bi se vlasništvo posebnoga dijela
nekretnine moglo protegnuti i na neki dio kao tome sporedan, on treba biti jasno razgraničen
od ostalih dijelova nekretnine, te dostupan s međe nekretnine ili iz njezinih zajedničkih dije-
lova ili iz onoga stana, odnosno samostalne prostorije čiji bi bio sporedni dio.

1 Narodne novine, br. 91/96 , 68/98 , 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06
2 Narodne novine, br. 91/96, 48/98., 66/98., 22/06.
3 Narodne novine, br. 91/96., 124/97. i 174/04.
SABOR HRVATSKIH GRADITELJA 2008 731

Etažno vlasništvo ne može postojati na zajedničkim dijelovima nekretnine. Zajednički

dijelovi nekretnine4 mogu služiti nekretnini kao cjelini ili samo nekim njezinim dijelovi-
ma, te ovisno o tome na tim dijelovima određena prava mogu imati svi ili samo neki
vlasnici posebnih dijelova nekretnine. Na zajedničkim dijelovima nekretnine ne može po-
stojati isključivo pravo uporabe jednog vlasnika posebnog dijela nekretnine. U zajedničke
dijelove nekretnine koji služe nekretnini kao cjelini ubrajaju se, na primjer, zemljište na
kojem je zgrada izgrađena kao i zemljište koje služi redovitoj uporabi zgrade, temelji,
glavni zidovi, pročelje, stubište, tavan, hodnici, dizala, instalacijska mreža, bunari, krov,
dimnjaci, zajedničke prostorije i slično.
Uspostava etažnog vlasništva može se obaviti na tri načina: 1. na temelju odgovarajućeg
suvlasničkog dijela, 2. na temelju suglasne odluke svih suvlasnika nekretnine i 3. na te-
melju očitovanja volje vlasnika zemljišta sa zgradom, odnosno nositelja prava građenja
sa zgradom.
Najznačajnija značajka cijelog sustava etažnog vlasništva je suvlasništvo nekretnine
kao cjeline, odnosno načelo jedinstva nekretnine iz kojeg se izvodi vlasništvo posebnog
dijela. Dakle, određena vlasnička prava šire se od zemljišta preko zgrade kao cjeline, na
posebne dijelove zgrade.
Uspostavu etažnog vlasništva mogu zahtijevati: 1. suvlasnik nekretnine koji ima ba-
rem odgovarajući suvlasnički dio; 2. zajednički vlasnici koji imaju u svojem zajedničkom
vlasništvu barem odgovarajući suvlasnički dio; 3. više suvlasnika te nekretnine na te-
melju suglasnog zahtjeva, ako njihovi suvlasnički dijelovi ukupno iznose barem koliko je
odgovarajući suvlasnički dio; 4. vlasnik zemljišta ili nositelj prava građenja kada dijele
nekretninu na suvlasničke dijelove koji su odgovarajući dijelovi za uspostavu vlasništva
posebnih dijelova.
Etažno vlasništvo uspostavlja se upisom u zemljišnu knjigu kao pravo povezano s
određenim suvlasničkim dijelom te nekretnine. Etažno vlasništvo upisuje se u vlasničkom
listu na suvlasničkom dijelu onoga suvlasnika za kojega je osnovano vlasništvo poseb-
noga dijela, uz navođenje posebnoga dijela nekretnine i sporednih dijelova na koje se
proteže, a na posjedovni se list stavlja natpis: Etažno vlasništvo” .
Upisi etažnog vlasništva u zemljišnu knjigu prije se u nas uglavnom nisu provodili ili
su se provodili u malom opsegu iako je prijašnji Zakon o vlasništvu na dijelovima zgrada
uređivao postupak upisa etažnog vlasništva u zemljišnu knjigu. To je imalo za posljedicu
da u mnogim našim gradovima cijela novoizgrađena naselja s višestambenim zgradama
nisu evidentirana u zemljišnim knjigama. Ovakvo stanje objašnjavalo se, od strane nekih
sudova, nepostojanjem provedbenih propisa o uknjižbi etažnog vlasništva, no čini se da
je najznačajniji razlog bila složenost i skupoća upisa u zemljišnu knjigu. Da bi se stanje
barem donekle poboljšalo, donijet je Pravilnik o ustrojavanju i vođenju knjige položenih
ugovora5 koji je u izravnoj vezi sa Zakonom o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko
pravo.6 Naime, svi ugovori o kupoprodaji koji su sklopljeni prema ovom zakonu morali

4 U članku 3. Uredbe o održavanju zgrada (Narodne novine, br. 64/97.) detaljno se nabrajaju zajednički dijelovi i
uređaji zgrade. Suvlasnici mogu ovo pitanje urediti i drukčije, odnosno ne smatrati zajedničkim dijelovima sve
ono što je nabrojano u Uredbi ili pak smatrati zajedničkim dijelovima i neke koji nisu spomenuti Uredbom.
5 Narodne novine, br. 42/91. i 16/94.
6 Narodne novine, br. 43/92., 69/92., 87/92., 25/93., 48/93., 2/94., 44/94., 58/95., 11/96., 11/97., 68/98., 22/99.,
96/99., 120/00., 94/01. i 78/02.
732 Vlado Belaj, Davor Rajčić

su se položiti u knjigu položenih ugovora (skraćeno “PU”). U knjigu položenih ugovo-

ra upisuje se pojedini stan bez obzira na to je li zgrada u kojoj se stan nalazi upisana u
zemljišnu knjigu.
Etažno vlasništvo ne može se uspostaviti dok nadležno tijelo ne potvrdi da je određeni
stan ili druga prostorija u određenoj zgradi i na određenoj zemljišnoj čestici samostalna
uporabna cjelina. Potvrda mora sadržavati popis i opis posebnih dijelova nekretnine i da
su izgrađeni u skladu s dozvolom nadležnog tijela”.7 Bit ove odredbe je da se od strane
nadležnog tijela8 utvrdi da određeni prostor ima karakter stana, poslovne prostorije i tome
slično, odnosno da čini samostalnu uporabnu cjelinu, što zapravo znači da se ni pod kojim
uvjetima ne radi o zajedničkom dijelu zgrade ili eventualno o dijelu koji se ne bi mogao
rabiti samostalno, odnosno bez zadiranja u tuđe posebne dijelove. Spomenutu potvrdu
može zamijeniti uporabna dozvola iz koje je vidljivo da je zgrada izgrađena sukladno
planu posebnih dijelova nekretnine, potvrđenim građevinskom dozvolom da ti posebni
dijelovi predstavljaju samostalnu uporabnu cjelinu.
Osim toga, etažno se vlasništvo ne može uspostaviti dok ne postane pravomoćnom
odluka suda o utvrđivanju korisnih vrijednosti toga stana, odnosno druge prostorije te kori-
snih vrijednosti svih stanova i ostalih prostorija cijele nekretnine, osim kad ZV određuje da
pravomoćnu odluku suda o utvrđivanju korisnih vrijednosti zamjenjuje isprava suvlasnika.
Sudska odluka kojom se utvrđuju korisne vrijednosti pojedinog stana ili svih stanova, od-
nosno prostorija nekretnine značajna je za svakog suvlasnika nekretnine, osobito u slučaju
kada ne postoji opća suglasnost suvlasnika o uspostavi etažnog vlasništva. Na temelju te
odluke određuje se i udio svakog pojedinog suvlasnika u pravu samostalne uporabe
određenog posebnog dijela nekretnine, a osim toga i u odnosu na ostala prava i dužnosti
u vezi s nekretninom kao cjelinom. Sud će, podrazumijeva se iako nije izričito ZV-om
izraženo, dostaviti odluku o utvrđivanju korisnih vrijednosti svakom suvlasniku, i to ne
samo u slučaju kad se korisne vrijednosti određuju prvi put jer se, primjerice, radi o novo-
gradnji ili se po prvi put uspostavlja etažno vlasništvo, već i u slučaju kad se radi samo o
pojedinačnom zahtjevu određenog suvlasnika za promjenom korisne vrijednosti njegova
posebnog dijela nekretnine. To je nužno kako bi svi suvlasnici bili upoznati s određivanjem
korisnih vrijednosti ili o njihovoj eventualnoj promjeni jer je to za njih vrlo važno pitanje te
kako bi mogli pokušati ulaganjem pravnih lijekova u izvanparničnom postupku utjecati na
promjenu sudske odluke o utvrđivanju korisnih vrijednosti, ako njome nisu zadovoljni.

2 Uspostava etažnog vlasništva temeljem odgovarajućeg suvlasničkog dijela i

korisne vrijednosti
Uspostava etažnog vlasništva na temelju odgovarajućeg suvlasničkog dijela moguća
je i bez suglasne odluke svih suvlasnika nekretnine, ali je i najsloženiji oblik uspostave.
Problem pri takvom načinu uspostave etažnog vlasništva jest potreba postojanja pi-
sane suglasnosti svih suvlasnika, Suvlasnici doduše ne mogu uskratiti suglasnost drugom
suvlasniku koji ima odgovarajući suvlasnički dio osim ako bi se time ukinula ili ograničila
njihova prava na temelju već stečenog etažnog vlasništva.

7 Čl. 1. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, Narodne novine, br.
79/06.
8 To je ured državne uprave u županijama, odnosno Gradu Zagrebu, nadležan za poslove graditeljstva.
SABOR HRVATSKIH GRADITELJA 2008 733

Da li je suvlasnički dio nekretnine one osobe koja zahtijeva uspostavu vlasništva na

nekom određenom posebnom dijelu nekretnine za to odgovarajući, prosuđuje se prema
tome je li taj suvlasnički dio u odnosu prema vlasništvu cijele nekretnine jednak ili veći
od odnosa korisne vrijednosti stana, odnosno druge samostalne prostorije glede koje se
traži uspostava vlasništva posebnog dijela prema korisnoj vrijednosti svih stanova i ostalih
prostorija cijele nekretnine. Dakle, da bi se moglo uspostaviti etažno vlasništvo na stanu ili
kojem drugom posebnom dijelu nekretnine, važno je koliko iznosi udio pojedinog suvla-
snika na nekretnini kao cjelini. Odnos između suvlasničkog udjela na nekretnini kao cjeli-
ni i vlasništva posebnog dijela te nekretnine, koje je izraženo u obliku korisne vrijednosti,
mora biti razmjeran odnosno barem jednak, ali suvlasnički dio na nekretnini kao cjelini
može biti i veći od vlasništva posebnog dijela, što će omogućiti veći utjecaj takvog suv-
lasnika na upravljanje cijelom nekretninom, na diobu troškova i koristi i slično. Doduše,
korisna se vrijednost stana ili druge samostalne prostorije ne određuje isključivo prema
veličini, odnosno korisnoj površini, ali je to ipak jedan od najznačajnijih i najčvršćih kri-
terija za utvrđivanje korisne vrijednosti.
Pravila ZV-a o utvrđivanju korisnih vrijednosti određuju sljedeće: 1. korisne vrijed-
nosti utvrđuje isključivo sud odlukom donesenom u izvanparničnom postupku; 2. temelj-
no je pravilo da se korisna vrijednost stana ili druge samostalne prostorije izračunava
iz korisne površine stana ili druge samostalne prostorije (korisna površina je ukupna
podna površina stana ili druge samostalne prostorije, umanjena za širinu zidova koji je
prekidaju); 3. osim korisne površine uzimaju se u obzir i dodaci i odbici za razlike koje
povećavaju ili smanjuju vrijednost prema drugim stanovima, odnosno prostorijama, a koje
po shvaćanju u prometu i iskustvu proizlaze iz namjene, položaja i slično, a nisu nastale na
trošak samo jednog od suvlasnika; 4. zanemaruju se razlike koje povećavaju ili smanjuju
vrijednost, ako bi sve zajedno opravdale dodatak ili odbitak od manje 2% korisne površine
stana ili druge prostorije; 5. prigodom izračunavanja korisne površine neće se uzeti u obzir
podrumske i tavanske prostorije koje po svojoj opremi nisu prilagođene za stambene ili
poslovne svrhe, kao ni stubišta, otvoreni balkoni i terase kao i drugi dijelovi nekretnine
koji su pripadak nekog stana ili druge samostalne prostorije; 6. korisna se površina u pra-
vilu izračunava prema glavnom projektu koji je sastavni dio građevinske dozvole ili koji
je potvrđen po nadležnom tijelu; ali ako netko učini vjerojatnim da postoje znatnija odstu-
panja od tog projekta, korisna će se površina izračunati prema stvarnom stanju;9 7. korisna
vrijednost može se utvrđivati nakon što je gradnja završila, ali i prije završetka gradnje.
Korisne vrijednosti utvrđuje sud odlukom donesenom u izvanparničnom postupku, no
ako bi se među suvlasnicima pojavilo sporno pitanje, primjerice glede veličine suvlasničkih
dijelova tada bi onaj suvlasnik koji ističe to sporno pitanje bio upućen na parnicu što ne bi
trebalo utjecati na usporavanje odluke o korisnim vrijednostima jer se ona može donijeti
i prije konačnog završetka te parnice. Iako je ZV postavio određena pravila o utvrđivanju
korisnih vrijednosti, ona nisu dostatna da sud može u svakom konkretnom slučaju donijeti
utemeljenu odluku o utvrđivanju korisnih vrijednosti jer ne postoji provedbeni propis koji
bi detaljnije uredio ovo pitanje. Pri izračunavanju korisnih vrijednosti sud koristi pomoć
ovlaštenih sudskih vještaka. Korisnu površinu, koja predstavlja jedan od elemenata kori-

9 Odredbe o izračunavanju korisne površine izmijenjene su člankom. 2. Zakona o izmjenama i dopunama

Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine, br. 79/06.).
734 Vlado Belaj, Davor Rajčić

sne vrijednosti i to onaj egzaktniji, može se izračunati pomoću građevnog plana ili pomoću
stvarnog stanja ako netko izrazi opravdanu sumnju u podatke koje sadrži građevni plan.
Korisna površina izražava se u mjernim jedinicama za površinu, te nakon što je
utvrđena ukupna površina primjerice pojedinog stana, izračunava se, prema postojećem
stanju, vrijednost po četvornom metru. Upravo postojeće stanje pokazuje ostale razlike
koje povećavaju ili smanjuju vrijednost. Tu nema čvrstih mjerila, osim što se u ZV spo-
minje shvaćanje u prometu, iskustvo, namjena, položaj i slično. Uzimanjem svih tih ele-
menata u obzir dobiva se cijena četvornog metra pojedinog posebnog dijela nekretnine
koja predstavlja polazište pri konačnom izračunavanju korisne vrijednosti. Množenjem
površine i cijene po četvornom metru stana ili drugog posebnog dijela zgrade dobije se
korisna vrijednost određene etažne cjeline.
Ukupan zbroj korisnih vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine predstavlja
polazište za izračunavanje veličine suvlasničkih dijelova. Naime, korisna vrijednost
pojedinog posebnog dijela nekretnine množi se sa 100 i nakon toga podijeli s ukupnom
korisnom vrijednošću svih posebnih dijelova nekretnine. Na taj se način dobije veličina
suvlasničkog dijela pojedinog posebnog dijela nekretnine (npr. 28/100, 8/100, 4/100 i sl.).
Ukupni zbroj (100%) korisnih vrijednosti bit će ostvaren samo u slučaju da se na svim
posebnim dijelovima nekretnine uspostavi etažno vlasništvo i da postoji jednak odnos
između svih odgovarajućih suvlasničkih dijelova i svih korisnih vrijednosti. U protivnom,
ako se na svim dijelovima nekretnine, koji se ne ubrajaju u zajedničke dijelove, ne uspo-
stavi etažno vlasništvo, ili pojedini odgovarajući suvlasnički dijelovi budu veći od poje-
dinih korisnih vrijednosti, nakon određenih promjena koje se u međuvremenu dogode,
korisne bi se vrijednosti mogle ponovno utvrđivati, što će u nastavku biti i spomenuto.
Ako je suvlasnički dio manji od odnosa korisne vrijednosti stana odnosno druge sa-
mostalne prostorije glede koje se traži uspostava etažnog vlasništva prema korisnoj vrijed-
nosti svih stanova i ostalih prostorija cijele nekretnine, tada se neće uspjeti uspostaviti
etažno vlasništvo. U tom bi slučaju, međutim, kako se čini, bilo pogrešno shvatiti da su-
vlasnik ne može ostvariti pravo na uspostavu etažnog vlasništva. Iako ZV nije razradio
ovu mogućnost, sud bi na temelju određene analogije sa slučajem naknadne promjene
korisnih vrijednosti, gdje dolazi do toga da suvlasnici međusobno preuzimaju ili prenose
one suvlasničke dijelove koji su potrebni kako bi svakom etažnom vlasniku pripao barem
onoliki dio koji je nakon naknadnog utvrđivanja korisnih vrijednosti nužan za uspostavu
njegova prava vlasništva na posebnom dijelu, i u ovom slučaju trebao omogućiti uspo-
stavu etažnog vlasništva. To bi se postiglo na način razmjernog ujednačavanja odnosa
između suvlasničkog dijela i korisne vrijednosti stana tako da se poveća suvlasnički dio ili
da se smanji korisna vrijednost stana što bi podrazumijevalo ili plaćanje određene naknade
ili prijenos određenih sporednih dijelova i slično.
Jednom utvrđena korisna vrijednost stana nije nepromjenjiva kategorija. Sud će po-
novno utvrđivati korisnu vrijednost u dva slučaja: 1. zbog određenih promjena nastalih
građevinskim zahvatima i 2. zbog promjene stanja stanova, odnosno drugih prostorija koji
neposredno graniče ili zbog prijenosa sporednih dijelova jednog posebnog dijela zgrade
na drugi. U prvom slučaju zahtjev za promjenom korisne vrijednosti ovlašten je postav-
ljati bilo koji od suvlasnika, a nakon završetka gradnje i svatko tko želi steći vlasništvo
posebnog dijela, dok su u drugom slučaju zahtjev za ponovno utvrđivanje korisne vrijed-
nosti ovlašteni stavljati vlasnici posebnih dijelova koji izvode promjene ili prijenos. Sud
SABOR HRVATSKIH GRADITELJA 2008 735

koji ponovno odredi neku korisnu vrijednost, ujedno će utvrditi mijenja li se, te ako se
mijenja, za koliko zbroj svih korisnih vrijednosti stanova i ostalih posebnih dijelova iste
nekretnine.
Utvrdi li se ponovno korisna vrijednost zbog spomenutih promjena, dužni su suvla-
snici međusobno preuzeti ili prenijeti one suvlasničke dijelove koji su potrebni kako bi
svakom etažnom vlasniku pripao barem onoliki dio koji je nakon utvrđenja korisnih vrije-
dnosti nužan za uspostavu njegova prava vlasništva na posebnom dijelu - odgovarajući
suvlasnički dio. To znači da je potrebno razmjerno ujednačiti odnos između suvlasničkog
dijela i korisne vrijednosti stana tako da bi svi etažni vlasnici i nadalje to mogli ostati,
odnosno da bi eventualni novi suvlasnici, također, nakon promjene korisnih vrijednosti,
mogli postati etažni vlasnici. Dakle, treba poštovati temeljno pravilo da odgovarajući
suvlasnički dio mora biti jednak ili veći od korisne vrijednosti stana glede kojeg se traži
uspostava etažnog vlasništva prema korisnoj vrijednosti svih stanova i ostalih prostorija
cijele nekretnine. Preuzimanje i prenošenje suvlasničkih dijelova obavit će se putem be-
splatnih, odnosno naplatnih pravnih poslova ovisno o tome da li je, odnosno koliko je bilo
sudjelovanje ostalih suvlasnika u obavljanju promjena.

3 Uspostava etažnog vlasništva na temelju suglasne odluke svih suvlasnika

Etažno vlasništvo može biti uspostavljeno i na temelju suglasne odluke svih suvlasnika
nekretnine. Suvlasnici nekretnine mogu suglasno odlučiti ograničiti svoja suvlasnička pra-
va tako što će s određenim suvlasničkim dijelom povezati vlasništvo određenog posebnog
dijela (etažno vlasništvo) suvlasničke nekretnine, pa makar taj suvlasnički dio i nije toliko
velik koliko je inače propisano za odgovarajući suvlasnički dio. Suglasno očitovanje volje
svih suvlasnika da će uspostaviti vlasništvo određenog posebnog dijela nekretnine u korist
nekog suvlasničkog dijela, smatra se do uspostave vlasništva tog posebnog dijela njiho-
vim sporazumom o podjeli posjeda stvari i izvršavanju suvlasničkih ovlasti.
Ako su suvlasnici nekretnine suglasno odlučili da će svoja suvlasnička prava
ograničiti tako što će s određenim suvlasničkim dijelom povezati vlasništvo određenog
posebnog dijela nekretnine, uzima se da je taj suvlasnički dio odgovarajući dio, pa tada
pravomoćnu odluku suda o utvrđivanju korisnih vrijednosti zamjenjuje isprava svih suv-
lasnika o toj njihovoj odluci. Ovdje, naime, postoji potpuna suglasnost suvlasnika glede
odnosa suvlasničkih dijelova i prava vlasništva na određenom stanu ili drugom posebnom
dijelu u zgradi koji će pojedinim suvlasnicima pripasti, te nije potrebno da sud izračunava
korisne vrijednosti. Osim toga, suvlasnici su očitovali jasnu namjeru da dođe do uspostave
etažnog vlasništva što su izrazili u određenoj ispravi koju su potpisali svi suvlasnici. Ispra-
va koju potpisuju svi suvlasnici radi uspostave etažnog vlasništva po svojoj je pravnoj
prirodi ugovor. Budući da ta isprava zamjenjuje pravomoćnu odluku suda o utvrđivanju
korisnih vrijednosti suvlasnici više ne mogu zahtijevati da sud utvrđuje korisne vrijedno-
sti, osim u slučajevima naknadne promjene korisnih vrijednosti. Poništaj te isprave mogao
bi se zahtijevati samo ako postoji neki od razloga za ništetnost ili pobojnost pravnog posla
jer isprava kojom suvlasnici odlučuju da uspostave etažno vlasništvo predstavlja određeni
pravni posao (ugovor). Podrazumijeva se da je odnos između veličine suvlasničkog dijela
i posebnog dijela nekretnine s kojim se povezuje razmjeran, odnosno da veličina stana
razmjerno odgovara veličini suvlasničkog dijela. Ovo naravno ne vrijedi apsolutno jer ako
to odgovara svim suvlasnicima, oni mogu i drukčije odrediti veličinu pripadajućeg po-
736 Vlado Belaj, Davor Rajčić

sebnog dijela nekretnine koja ne mora odgovarati veličini suvlasničkog dijela. U svakom
slučaju smatra se da svaki suvlasnik ima odgovarajući suvlasnički dio i bez obzira što to
ne mora uvijek biti tako, jer postoji potpuna suglasnost i namjera suvlasnika da uspostave
etažno vlasništvo tako da i svi eventualni rizici glede toga padaju na teret suvlasnika.
Isprava suvlasnika (ugovor) trebala bi sadržavati određene sastojke na temelju kojih
bi se mogao obaviti upis etažnog vlasništva u zemljišnu knjigu. To su prije svega određeni
podaci o svim posebnim dijelovima nekretnine i sporednim dijelovima na koje se proteže
te određivanje etažnog vlasnika toga dijela. U ugovoru će svakako biti navedena i veličina
suvlasničkog dijela pojedinog suvlasnika. Razumije se da će uz ispravu biti podnesen i
građevinski plan odobren od vlasti ili drugi plan ako postoje znatnija odstupanja od toga
plana. Suvlasnici bi osim toga morali ovjeriti potpise na takvoj ispravi. U slučaju uspo-
stave etažnog vlasništva na temelju suglasne odluke svih suvlasnika neće biti potrebna
posebna pisana suglasnost svih suvlasnika nekretnine koja se traži općenito kao prav-
ni temelj uspostavi etažnog vlasništva. Naime, takva izričita suglasnost svih suvlasnika
pretpostavka je uspostavi etažnog vlasništva na temelju suglasne odluke svih suvlasnika i
obvezatno se nalazi u ispravi koja sadrži odluku.

4 Uspostava etažnog vlasništva temeljem očitovanja volje vlasnika zemljišta sa

zgradom odnosno nositelja prava građenja sa zgradom
Vlasnik zemljišta sa zgradom, odnosno nositelj prava građenja sa zgradom može
svojim očitovanjem volje učinjenim zemljišnoknjižnom sudu podijeliti svoje pravo
vlasništva na suvlasničke dijelove i pritom sa svakim od tih dijelova uspostaviti pra-
vo vlasništva na određenom stanu ili drugom posebnom dijelu u zgradi. Dioba prava
vlasništva na suvlasničke dijelove proizvodi pravni učinak upisom u zemljišnu knji-
gu; da bi bilo uspostavljeno i pravo vlasništva na posebnim dijelovima zgrade u korist
suvlasničkoga dijela nastaloga tom diobom, trebaju se ispuniti i pretpostavke pod kojima je
moguća uspostava prava vlasništva na posebnim dijelovima zgrade, s time da pravomoćnu
odluku suda o utvrđivanju korisnih vrijednosti zamjenjuje odgovarajuća odredba vlasnika
zemljišta, odnosno nositelja prava građenja. ZV ne određuje da odgovarajuća odredba vla-
snika zemljišta ili nositelja prava građenja, odnosno očitovanje volje mora biti u pisanom
obliku, no jasno je da je pisani oblik nužan, kako zbog analogije s prethodnim slučajevima
uspostave etažnog vlasništva, tako i zbog činjenice da se trebaju ispuniti pretpostavke pod
kojima je moguća uspostava prava vlasništva na posebnim dijelovima nekretnine, a one
moraju biti izražene u pisanom obliku. Te se pretpostavke prije svega sastoje u utvrđivanju
razmjernog odnosa između odgovarajućeg suvlasničkog dijela i posebnog dijela nekretni-
ne na kojem se uspostavlja etažno vlasništvo.
I u ovom slučaju pravomoćnu odluku suda o utvrđivanju korisnih vrijednosti
zamjenjuje odgovarajuća odredba vlasnika zemljišta, odnosno nositelja prava građenja, a
kako ovdje postoji samo jedan vlasnik, on samostalno odlučuje te nisu potrebne ničije do-
datne suglasnosti. Postoji jedino slučaj kad nositelj prava građenja koji odluči uspostaviti
etažno vlasništvo na ovaj način da će možda morati pribaviti suglasnost vlasnika zemljišta
na kojem postoji pravo građenja kao teret toga zemljišta, ako je to predviđeno ugovorom
o pravu građenja ili bi se protivilo njegovu sadržaju. Jesu li su ispunjene sve pretposta-
vke za upis u zemljišnu knjigu, a samim time i uspostavu etažnog vlasništva, procjenjuje
zemljišnoknjižni sud.
SABOR HRVATSKIH GRADITELJA 2008 737

Podijeli li vlasnik zemljišta, odnosno nositelj prava građenja svoju nekretninu na

kojoj tek treba biti izgrađena zgrada na suvlasničke dijelove, on može očitovati svoju
volju da sa svakim od tih dijelova bude povezano pravo vlasništva na određenom stanu ili
drugom posebnom dijelu zgrade ako ona bude izgrađena, u kojem će slučaju vlasništvo
posebnog dijela biti uspostavljeno tek ako zgrada bude izgrađena te uz ispunjenje svih
ostalih pretpostavki. U ovom slučaju etažno vlasništvo uspostavlja se pod odgodnim
uvjetom, odnosno bit će uspostavljeno samo ako dođe do izgradnje zgrade, a ako zgra-
da ne bude izgrađena, neće se ni uspostaviti etažno vlasništvo. Dakle, učinak uspostave
etažnoga vlasništva ovisi o ostvarenju ili neostvarenju odgodnog uvjeta koji se javlja u
obliku konačnog završetka izgradnje zgrade. Ovaj slučaj treba razlikovati od slučaja kod
kojega, kada vlasnik zemljišta, odnosno nositelj prava građenja podijeli svoju nekretninu
i pritom sa svakim od dijelova uspostavi etažno vlasništvo, postoji situacija da je zgrada
već izgrađena.
Ako je prodavatelj odredio kako će se upravljati nekretninom, to će djelovati i prema
trećima ako je zabilježeno u zemljišnoj knjizi. Dakle, vlasnik zemljišta, odnosno nositelj
prava građenja koji je podijelivši svoje pravo vlasništva na suvlasničke dijelove i pritom
sa svakim od tih dijelova uspostavio etažno vlasništvo pojavljuje se kasnije u ulozi proda-
vatelja stanova ili drugih posebnih dijelova u zgradi. Naime, u ovom se slučaju radi o iz-
gradnji zgrade sa stanovima u etažnom vlasništvu za tržište, odnosno kupoprodaju. Prema
svim trećim osobama, a prije svega se misli na kupce, dakle buduće vlasnike tih stanova, ali
supsidijarno i na sve eventualne korisnike (npr. najmoprimce), vrijedit će odredba o uprav-
ljanju nekretninom ako je zabilježena u zemljišnoj knjizi. To nije u suprotnosti s ostalim
odredbama ZV-a iako bi se u prvi trenutak moglo učiniti da jest. Naime, cijelom nekretni-
nom na kojoj je na jednom ili više suvlasničkih dijelova osnovano vlasništvo određenog
posebnog dijela upravljaju suvlasnici po općim pravilima o upravljanju suvlasničkom
stvari, ako ZV-om nije što drugo određeno. To znači da su omogućene određene iznimke
ovom osnovnom pravilu, a jedna od iznimaka je svakako i slučaj kada vlasnik zemljišta,
odnosno nositelj prava građenja koji je u korist određenih suvlasničkih dijelova usposta-
vio etažno vlasništvo u okviru svoje zgrade, odluči prodati stanove ili druge samostal-
ne posebne dijelove, a pritom odredi i način upravljanja koji obvezuje sve treće osobe.
Razlog zbog kojeg će vlasnik zgrade, odnosno prodavatelj odrediti način upravljanja leži
zasigurno u nekom njegovom interesu. Naravno da odredbe o upravljanju koje je posta-
vio prodavatelj ne smiju biti protuslovne zakonskim i drugim propisima. Radi se samo o
onim poslovima u vezi s upravljanjem koji omogućavaju određenu dispozitivnost glede
utvrđivanja i izvršavanja koja u ovom slučaju ovisi o volji prodavatelja.
Utvrđivanje ovakve odredbe, koja se može smatrati pogodnošću za prodavatelja,
učinjeno je radi toga što je on ovdje jedini i izvorni vlasnik cijele nekretnine i izgrađene
zgrade te mu se dopušta i pridržavanje određenih prava koja idu u njegovu korist. Sve
treće osobe koje sklapaju ugovor o kupoprodaji ne mogu se smatrati podređenima jer je
sačuvana sloboda volje s obzirom na to da one dragovoljno odlučuju hoće li sklopiti ugo-
vor s prodavateljem unatoč odredbama o upravljanju koje ih možda mogu sputavati.

5 Dogradnja, nadogradnja i preuređenje u suvlasničkim zgradama

Dogradnjom, nadogradnjom ili preuređenjem (adaptacijom) zgrada, odnosno prosto-
rija u suvlasničkim (zajedničkim ili tuđim) zgradama ne može se steći vlasništvo.
738 Vlado Belaj, Davor Rajčić

Jednako tako ne može se steći vlasništvo ni prigradnjom, ugradnjom ili ulaganjem u

suvlasničku (zajedničku ili tuđu) zgradu.
Da li onaj koji je obavio dogradnju, nadogradnju, preuređenje ili ulaganje u suvlasničku
(zajedničku ili tuđu) zgradu ima pravo na naknadu, određuju pravila obveznog prava.
Vlasništvo bi se možda moglo steći samo ako je vlasnik (suvlasnik) dograđene,
nadograđene ili prigrađene nekretnine tako odredio.
U praksi bi se primjerice suvlasnici (etažni vlasnici) mogli sporazumjeti o nadograd-
nji, pri čemu može doći do promjene korisnih vrijednosti odnosno veličine suvlasničkih
dijelova.