Petar - Simonetti Pravo Građenja PDF

P.
SIMONETTI, Pravo graenja - trajanje i prestanak

Zb. Prav. fak. Rij. (1991) v. 32, br. 1, 1-29 (2011)
PRAVO GRAENJA TRAJANJE I PRESTANAK

Dr. sc. Petar Simonetti,
redoviti sveuilini profesor u mirovini,
Rijeka

UDK: 347.256
349.44
Ur.: 1. prosinca 2010.
Pr.: 2. oujka 2011.
Izvorni znanstveni rad
Saetak
Pravo graenja je istodobno stvarno pravo na neijem zemljitu i nekretnina
u pravnom pogledu, a zgrada je njegova pripadnost kao da je ono zemljite.
Pravo graenja se moe otuiti, naslijediti i opteretiti. Hipoteka na pravu
graenja iri se na zgradu od poetka izgradnje, na svaki element budue
zgrade od kamena temeljca. Stoga je pravo graenja pogodno za pribavljanje
kredita koji se osigurava hipotekom. U sluaju raskida ugovora o kreditu zbog
nevraanja duga, hipotekarni vjerovnik moe namiriti svoja potraivanja
prodajom hipotekom optereene nekretnine koja se sastoji od prava graenja i
zgrade u izgradnji u koju se utroio kredit.
Hrvatsko pravo graenja, za razliku od austrijskoga Baurechta nije zakonom
vremenski ogranieno, ali se pravnim poslom moe ograniiti, rokom ili
raskidnim uvjetom. Pored toga, pravo graenja prestaje: propau (pravnom
ili faktinom) njegova objekta (zemljita), ovlatenikovim odreknuem, zatitom
tuega povjerenja u zemljine knjige, prestankom korisnika, rastereenjem
i ukinuem. Po zahtjevu vlasnika zemljita optereenog pravom graenja to
pravo prestaje kad sud donese odluku o ukinuu zbog toga to nositelj prava
graenja nije izgradio zgradu u roku od dvadeset godina ili nije obnovio
poruenu ili bitno oteenu zgradu u roku od est godina. Na temelju propisane
isprave o odreknuu pravo graenja, kao i na temelju sudske odluke ili odluke
drugoga nadlenoga tijela o ukidanju iz gornjih razloga te odluke suda
kojom se utvruje da su ispunjene zakonske pretpostavke za prestanak, pravo
graenja prestaje brisanjem iz zemljine knjige. Pravne posljedice prestanka
prava graenja su: uspostava pravnog jedinstva zemljita i zgrade i obveza
vlasnika da osobi kojoj je prestalo pravo graenja plati onoliku naknadu
za zgradu koliko je njegova nekretnina u prometu vrjednija s tom zgradom
nego bez nje. Tua prava koja su optereivala samo pravo graenja u naelu
prestaju s prestankom toga prava (kada nema zgrade), ako nije to drugo
odreeno. Zalono pravo, koje je teretilo pravo graenja, nakon prestanka
toga prava tereti naknadu koju je vlasnik duan osobi ije je pravo graenja
prestalo. Slunosti, stvarni tereti i zalona prava u korist i na teret prava
Zbornik v32 br1.indd 1
24.3.2011 9:56:05
P. SIMONETTI, Pravo graenja - trajanje i prestanak

graenja sa zgradom, ostaju kao slunosti i stvarni tereti u korist, odnosno na

teret zemljita sa zgradom, s dosadanjim prvenstvenim redom.
Kljune rijei: pravo graenja, superficijarno pravo, vlasnitvo, hipoteka.
UVOD
Pravo graenja, kao i druga srodna prava, ukljuujui i superficijarno pravo,
pravno odvajaju zgradu od zemljita, ali za razliku od superficijarnog prava, koje je
samo ogranieno stvarno pravo na tuem zemljitu, pravo graenja se moe osnovati
i na vlastitom zemljitu, i to je jo vanije, ono se istodobno po zakonu smatra
nekretninom, a zgrada je njegova pripadnost kao da je ono zemljite. Prema tome,
ponitavanjem atrakcijske pravne snage prava vlasnitva na zemljitu, pravo graenja
ne ukida naelo pravnog jedinstva nekretnine. Pravo graenja i zgrada, naime,
ine nerazluivo pravno jedinstvo nekretnine, vre nego to je pravno jedinstvo
zemljita i zgrade, jer dok se zgrada pravno odvaja od zemljita pravom graenja,
nema pravne osnove, ni prava koje bi moglo pravno razdvojiti pravo graenja i
zgradu. Pravo graenja je istovremeno pravno neodvojivo od zemljita. Onaj tko po
bilo kojoj pravnoj osnovi stekne pravo vlasnitva na zemljite optereeno pravom
graenja, stekao ga je s tim optereenjem, ako zakonom nije drukije odreeno.
Na drugom mjestu izloene su pretpostavke, funkcije i priroda prava graenja
te osnivanje i stjecanje prava graenja. Ovdje se, uz opi pregled prava graenja,
posebno obrauje njegovo trajanje i prestanak, odnosno: pravne pretpostavke i
pravne posljedice prestanka prava graenja.
Obrada ove teme motivirana je relativno skromnom primjenom ustanove prava
graenja u Republici Hrvatskoj, uglavnom zbog nepoznavanja pravnih pretpostavki
trajanja i pravnih posljedica prestanka prava graenja, i za vlasnika optereenog
zemljita i nositelja prava graenja i za ovlatenike prava koja optereuju pravo
graenja prije i nakon izgradnje zgrade. Banke, naime, nerijetko uskrauju davanje
kredita koji bi bio osiguran hipotekom na pravu graenja, neopravdano strahujui
da takvo osiguranje novanih potraivanja nije pouzdano ili u najmanju ruku
neuinkovito.
U ovom radu usporeuju se ustanove nasljednog prava graenja (Errbaurecht)
u Njemakoj i prava graenja u Austriji (Baurecht) s kojima se podudara hrvatska
ustanova prava graenja. U Njemakoj se iri primjena ove pravne ustanove nakon
Drugog svjetskog rata unato preprjeka zbog konzervativne svijesti o prednosti

Simonetti, P., Pretpostavke, funkcije i priroda prava graenja, Zbornik Pravnog fakulteta
Sveuilita u Rijeci, v. 19., br. 2. (1998.).
Simonetti, P., Osnivanje prava graenja, ZPFR, v. 20., br. 2. (1999.).
Oefele/Winkler, Handbuch des Ebbrauburechts , G.H. Beck, Mnchen, 1995., 1. Kapitel, III
Praktische Bedeutung, gdje se navode brojani i podaci u postocima bavarskog i hessenskog
ministarstva pravde koji se oslanjaju na zemljinu knjigu nasljednog prava graenja (slubena
istraivanja).
24.3.2011 9:56:05

prava vlasnitva ispred nasljednog prava graenja. Postoji jo jedan razlog koji je
osobit i za Hrvatsku: graevinski poduzetnici preferiraju kupovinu skupe graevinske
estice, umjesto stjecanja prava graenja jer raunaju da je bolje platiti viu cijenu za
zemljite i time pribaviti naslov za prisvajanje gradske rente nego plaati periodinu
naknadu za zemljite koja raste usporedo s porastom cijene zemljita.
Hrvatsko pravo graenja, jednako kao i njemako nasljedno pravo graenja
i austrijsko pravo graenja, osniva se, po pravilu, na temelju pravnog posla, rjee
na temelju sudske odluke u postupku diobe ili u ostavinskom postupku. Mogue
ga je osnovati nagodbom u postupku izvlatenja ili urbane komasacije, iako ova
mogunost nije izriito propisana zakonom jer takva nagodba ne bi bila protivna
javnom poretku (Ustavu, prisilnim propisima i moralu). Sklapanjem pravnog posla,
kao i pravomonom sudskom odlukom o osnivanju prava graenja konstituiraju
se prava i obveze izmeu strana obveznopravnog odnosa. Pravo graenja, stjee
se tek dvostrukim upisom u zemljinu knjigu, na temelju pravnog posla ili sudske
odluke (l. 288. i 289. ZV). Ovaj upis ima, dakle, konstitutivan uinak jer do upisa
postoje prava i obveze iz obveznopravnog odnosa, a od upisa prava i obveze iz
stvarnopravnog odnosa. Upis u zemljinu knjigu djeluje od trenutka podnoenja
zahtjeva zemljinoknjinom sudu. Na zemljitu koje nije upisano u zemljine knjige
pravo graenja osniva se polaganjem u sudu ovjerovljene isprave kojom vlasnik
nekretnine doputa uknjibu (l. 288. upuuje na l. 263. st. 3. ZV).
Razlika izmeu njemakog prava na jednoj strani te austrijskog i hrvatskog
prava na drugoj, je u tome to po njemakom pravu nasljedno pravo graenja kao i
pravo vlasnitva stjee samim upisom u zemljinu knjigu nezavisno od pravnog posla
ili sudske odluke (princip apstraktne tradicije), a po austrijskom i hrvatskom pravu,
pravo graenja stjee se upisom u zemljinu knjigu na temelju valjanog pravnog
posla, odnosno sudske odluke (princip kauzalne tradicije). Isto vrijedi i za preinaku
sadraja prava graenja. Dvostrukim upisom u zemljinu knjigu istovremeno se
upisuje pravo graenja kao stvarno pravo koje optereuje neije zemljite, a kao
samostalna nekretnina, u pravnom smislu, u posebnu zemljinu knjigu nasljednog
prava graenja (Njemaka), odnosno u novoosnovani zemljinoknjini uloak
(Austrija i Hrvatska). Kao to se pravo graenja stjee i njegov sadraj preinauje
dvostrukim upisom u zemljinu knjigu, na temelju pravnog posla, ono se i prenosi
upisom u zemljine knjige, a prestaje brisanjem iz zemljine knjige na temelju
zakonom propisane isprave i sudske odluke o utvrenju da je nastupila pravna
pretpostavka njegovog prestanka.

Igenstau/Hustedt, Commentar zun Erbbaurecht, 8. Auflage, Werner Verlag, 2001., XXIII., II.
Die bedeutung Erbbaurecht
lanak 2. Zakona o obveznim odnosima, NN 35/05 i 41/08: Sudionici u prometu slobodno
ureuju obvezne odnose, a ne mogu ih ureivati suprotno Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim
propisima i moralu drutva.
Zakon o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima, NN br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00,
114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09.
ire o osnivanju prava graenja, Simonetti, P., Osnivanje prava graenja, op. cit., ZPFR, vol.
20., br. 2., str. 553.-593.
ire o tome: Simonetti, P., Osnivanje prava graenja, str.553.- 594.
24.3.2011 9:56:05

U austrijskom i njemakom pravu se osobito istie prednost hipotekarnoga

zalaganja prava graenja, odnosno nasljednoga prava graenja, radi osiguranja
kredita za stambenu i drugu izgradnju. Zato se u ovom radu stavljaju u fokus trajanje,
pravne pretpostavke i pravni uinci prestanka prava graenja, osobito s obzirom na
hipotekarno pravo koje ga optereuje.
1. OPI PREGLED USTANOVE PRAVA GRAENJA PREMA

NJEMAKOM, AUSTRIJSKOM I HRVATSKOM PRAVU
Ustanove prava graenja, superficijarnog prava i srodnih prava oblikovane su
tijekom 20. stoljea u gotovo svim suvremenim europskim pravima. Budui da se
hrvatska ustanova prava graenja ugleda na austrijsko pravo graenja (Baurecht)10
i da je analogna ustanova jo potpunije ureena u pravnom izvoru njemakoga
nasljednoga prava graenja (Erbbaurecht),11 ove dvije pravne ustanove se izlau
pod zajednikim nazivom pravo graenja s mjestiminim osvrtima na ustanovu
talijanskoga superficijarnog prava (diritto di superficie)12. Austrijski Zakon o
pravu graenja od 26.4.1912. vrijedio je u bivim austrijskim krunovinama Istri i
Dalmaciji do 1.7.1929. do kada se primjenjivao talijanski Graanski zakonik na
onom podruju koje je bilo prikljueno Kraljevini Italiji (1920. i 1924),13 ali se na

10
11
12
13
Simonetti, P., Prava na graevinskom zemljitu (1945-2007), izd. Pravni fakultet Sveuilita u
Rijeci, 2008., str. 16.-24.
Gesetz vom 26. 4. 1912. RGBl 86 betreffend das Baurecht (Baurechtsgesetz - Bau RG) idF der
BG 30. 6. 1977. BGBl 403 und 25. 4. 1990. BGBl 258 (Auszug: 1 bis 14, 20).
Verordnung ber das Erbbaurecht vom 15. Januar 1919 (RGBl S 72, 122/ BGBl III 403-6),
zuletz gendert durch Art 2 1 Gesetz vom 21. 9. 1994. (BGBl I 2457). Uredba o nasljednom
pravu graenja stupila je na snagu 22. sijenja 1919. Pravni odnosi zasnovani do stupanja na
snagu Uredbe ureuju se dotadanjom ustanovom nasljednog prava graenja iz njemakog
Graanskog zakonika ( 1012 1017 BGB koji je stupio na snagu 1. sijenja 1900.).
Art. 952-956 Codice civile od 20. 3. 1942. Stari Codice civile iz 1865. nije ureivao ustanovu
superficijarnog prava, ali je doputao pravno razdvajanje zemljita i zgrade na temelju pisanog
pravnog posla (l. 448). Tako i francuski Code civil iz 1804. (l. 553.) koji se protezao i na
ilirske pokrajine (1806.-1815.), ulinovi, F., Dravnopravna historija jugoslavenskih zemalja,
kolska knjiga, Zagreb, 1961., str. 209.
O prelaenju suvereniteta na Kraljevinu Italiju na ovo podruje i o primjeni dotadanjih zakona
vidjeti Rapallski ugovor od 12. studenog 1920., odnosno za Rijeku, Rimski ugovor od 27.
sijenja 1924., a o rjeavanju pravnih pitanja koja su time nastala - Nettunske konvencije
od 20. srpnja 1925. (Objavljeno u publikaciji Zakoni, ugovori i konvencije s Kraljevinom
Italijom, Knj. 1. i Zakon o Nettunskim konvecijama, Zbirka zakona, Sv. 105., Geca Kon,
Beograd, 1929.). Na tom podruju primjena talijanskog Graanskog zakonika zapoela je 1.
srpnja 1929.; vidi: R. Lenac, Kuna communio pro diviso (etana svojina), Zagreb, 1939., str.
8. i 9.; Butera, A., La compropriet di case per piani, UTET, Torino, 1933., str. 15.; Korlevi,
M., Uprava i sudstvo u Istri od 1918. do 1945., Vjesnik dravnog arhiva u Rijeci, sv. 2.,
Rijeka, 1954. Ovo podruje pripojeno je Jugoslaviji po Ugovoru o miru s Italijom 15. rujna
1947., izuzev podruja Slobodnog teritorija Trsta zona B (sjeverno od rijeke Mirne u Istri).
Tim su danom prestali vrijediti svi propisi italijanskih dravnih i saveznikih okupacionih
vlasti (l. 2. st. 3. Ukaza o proirenju vanosti zakona i drugih pravnih propisa na podruje
24.3.2011 9:56:05

preostalom podruju (podruje Apelacionog suda u Splitu) i dalje primjenjivao

austrijski Zakon o pravu graenja sve do 6.4.1941.14 Po jugoslavenskom i hrvatskom
pravu od 1. srpnja 1954. do 1. sijenja 1997. bilo je mogue pravno razdvojiti zgradu
od zemljita u privatnom vlasnitvu na temelju pravnog posla.15
Razliite pravne ustanove koje ovlauju titulara da ima vlastitu zgradu na
tuem zemljitu u drugim europskim zemljama mogue je svrstati u dvije skupine: a)
pravo graenja i superficijarno pravo i srodna prava u dravama s privatnopravnim
ureenjem i b) sada ve povijesno pravo koritenja graevinskog zemljita u
socijalistikom (dravnom) vlasnitvu u bivim socijalistikim dravama.16 U tu
skupinu spada i pravo koritenja na zemljitu u drutvenom vlasnitvu u FNRJ/SFRJ
koje je iscrpno obraeno u drugim radovima.17
Pravo graenja je ogranieno stvarno pravo na neijem zemljitu koje ovlauje
svojega nositelja da na povrini njime optereenog zemljita ili ispod nje ima vlastitu
zgradu, a vlasnik zemljita je duan to trpjeti (l. 280. st. 1. ZV).18
Sintagma neije zemljite s jedne strane sugerira da se pravo graenja,
argumentum a contrario, ne moe osnovati na zemljitu koje nije u neijem
vlasnitvu. Na zemljitu koje je ope dobro, odnosno javno dobro u opoj uporabi ne
moe se osnovati pravo graenja, kao nijedno drugo stvarno pravo (l. 3. st. 2 i 35.
st. 4. i 8. ZV) ako za javno dobro u opoj uporabi nije to drugo zakonom propisano
14
15
16
17
18
pripojeno teritoriju Federativne Narodne Republike Jugoslavije po Ugovoru o miru s Italijom,

Sl. list FNRJ 80/47.). Na podruju zone B STT (bujtina), talijanski Graanski zakonik se
primjenjivao do Londonskog memoranduma o suglasnosti od 5. listopada 1954. (vidi: Ustavni
zakon o vaenju Ustava, zakona i drugih propisa na teritoriju na koji je Meunarodnim
sporazumom proirena civilna uprava Federativne Narodne Republike Jugoslavije, Sl. list
FNRJ 45/54 od 27. listopada 1954.). Talijanski Graanski zakonik iz 1865. nije poznavao
ustanovu superficijarnog prava, koja je ureena Graanskim zakonikom iz 1942. (l. 952.
955.), ali je, kao i njegov uzor francuski Code civil (l. 553.), doputao pravno razdvajanje
zemljita i zgrade na temelju pisanog pravnog posla (l. 448.).
Na tom podruju ostaju na snazi svi propisi izdati na osnovi Zakona o pravu graenja od 26.
travnja 1912. L.D.Z. br. 86, a osobito naredba od 11. lipnja 1912. L.D.Z. br. 114 i rjeenje
od istog datuma, objavljeno u Listu naredaba Ministarstva pravde br. 28, dalje svi propisi izdati
na temelju carske naredbe od 19. oujka 1916. L.D.Z. br. 69 o stjecanju stvarnih prava na
neupisanim zemljitima i zgradama, a osobito Naredba Ministra pravde od 26. oujka 1916.
godine. (vidi Pravilnik za voenje zemljinih knjiga od 17. sijenja 1931.).
Vidi l. 6. st. 1. Zakona o prometu zemljita i zgrada, Sl. list FNRJ br. 26/54; NN br. 52/73
koji je prestao vaiti 1. sijenja 1997. (l. 394. st. 1. al. 3. i l. 396. ZV). ire o tome, Simonetti,
Petar, Rimski superficies i pravne ustanove koje prethode hrvatskom pravu graenja, u:
Rasprave iz stvarnog prava, izd. Pravni fakultet Sveuilita u Rijeci, 2001., str. 239. 252.; isti
lanak objavljen je prije toga u Zborniku Pravnog fakulteta u Rijeci, vol. 20., br. 1. (1999.).
ire o pravima koritenja na graevinskom zemljitu u socijalistikom vlasnitvu, Simonetti,
P., Pravo graenja, NIO Slubeni list SR BiH i NIO Sl. list SFRJ, Sarajevo Beograd, 1986.,
str. 97-108.
Simonetti, P., Pravo koritenja na graevinskom zemljitu u drutvenom vlasnitvu, Informator,
Zagreb, 1985.; isti: Prava na graevinskom zemljitu (1945. 2007.), Pravni fakultet Sveuilita
u Rijeci, 2008.; Knj. prva.
Zakon o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima, NN 91/96, 168/98, 137/99, 22/00, 73/00,
114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09 i 153/09.
24.3.2011 9:56:05

(l. 35. st. 4. ZV). Na tim dobrima se pod odreenim uvjetima moe osnovati
koncesijsko pravo koje odvaja zemljite i zgradu ili drugu graevinu dok koncesija
traje (l. 3. st. 4. i 9. st. 4 ZV).19 S druge strane, pravo graenja ne mora optereivati
samo tue zemljite jer se ono moe osnovati i u korist vlasnika zemljita ili na njega
prenijeti pravnim poslom ili nasljeivanjem, bitno je da je zemljite u neijem
vlasnitvu. Zakon propisuje: Vlasnik zemljita moe biti nositelj prava graenja
na svome zemljitu (l. 284. st. 2. ZV).
Objekt prava graenja moe biti ne samo povrina zemljita nego i podzemlje.
Prema tomu mogue je konstituirati pravo graenja na povrini zemljita u korist
jedne osobe, ispod povrine zemljita u korist druge, ili jedno i drugo, u korist iste
osobe pa i u korist vlasnika zemljita, ali i tada se konstituiraju posve samostalne
nekretnine koje se kao takve i upisuju u novoosnovani zemljinoknjini uloak jer je
pravo graenja u pravnom pogledu izjednaeno s nekretninom (l. 280. st. 2. ZV).
Drimo da se pravo graenja moe osnovati i ispod povrine zemljita koje je po
svojoj namjeni javno dobro u opoj uporabi ako se time ne ugroava namjena toga
zemljita odreena odgovarajuim prostornim planom.
Temeljno ovlatenje prava graenja nije pravo graditi na tuem zemljitu, nego
imati pravo vlasnitva na zgradu pravno odvojenu od njime optereenog zemljita
na povrini ili ispod povrine zemljita. Pravo vlasnitva zgrade na povrini ili
ispod povrine zemljita stjee se i izgradnjom zgrade (vrenjem prava graenja)
na neizgraenom zemljitu, i pravnim odvajanjem postojee zgrade od zemljita:
otuenjem zgrade, a zadravanjem prava vlasnitva na zemljite ili obrnuto,
otuenjem zemljita, a zadravanjem prava vlasnitva na zgradu ili otuenjem
zgrade jednoj osobi, a zemljita drugoj ili jednostavno razdvajanjem zemljita i
zgrade u vlasnitvu iste osobe (pravo graenja na vlastitom zemljitu l. 290. st.
2. ZV). U svakom sluaju nositelj prava graenja ima pravo nakon ruenja zgrade
ponovo izgraditi zgradu na pravu graenja ako nije to drugo odreeno pravnim
poslom, odnosno odlukom suda (u ostavinskom postupku i u postupku razvrgnua
suvlasnike zajednice) ili drugog nadlenog tijela (npr. u postupku urbane
komasacije, izvlatenja uz suglasnost dotadanjeg vlasnika zemljita i korisnika
izvlatenja, odnosno komasacije i sl.) o osnivanju prava graenja.20
Pravo izgraditi zgradu je esencijalno ovlatenje prava graenja samo ako je
osnovano na neizgraenom graevinskom zemljitu, jer se ono u tom sluaju osniva
upravo radi stjecanja prava vlasnitva na zgradu njenom izgradnjom. Kada nositelj
prava graenja ne bi imao ovo ovlatenje, ili kada bi ono ovisilo o volji vlasnika
optereenog zemljita postojalo bi neko drugo pravo koje se ne bi uklapalo u sadanji
podsustav i broj stvarnih prava (numerus clausus) u hrvatskom pravnom sustavu, pa
bi imalo obveznopravni karakter, jer su stvarna prava kreacija zakonodavca, a ne
slobodne dispozicije osoba u pravnom odnosu kao u obveznom pravu (u granicama
slobode ugovaranja).
19 Gavella, u: Gavella, N.; Josipovi, T., Gliha, I., Belaj, V., Stipkovi, Z., Stvarno pravo, Narodne
Novine, Zagreb, 2007. sv.1., str. 136.-142.; Simonetti, P., Prava na graevinskom zemljitu
(1945-2007), Pravni fakultet Sveuilita u Rijeci, 2008., str. 499.-500.
20 Simonetti, P., Osnivanje prava graenja, ZPFR, vol. 20, br. 2 (1999.), str. 572.-574.
24.3.2011 9:56:05

Ovlatenje ponovnoga graenja, nakon ruenja postojee zgrade, je

dispozitivno pravo jer je mogue osnovati pravo graenja na izgraenoj
graevinskoj estici odvajanjem postojee zgrade od zemljita i bez toga ovlatenja
to jest bez prava ponovnog graenja. U tom sluaju pravo graenja prestaje kada
se srui zgrada (ispunjenjem raskidnog uvjeta, l. 292. st. 1. ZV). Budui da je
pravo graenja stvarno pravo ono djeluje prema svima, pa i protiv svagdanjeg
vlasnika optereenog zemljita, koji je duan trpjeti takvo ogranienje svoga prava
vlasnitva dok pravo graenja traje. Kako je pravo graenja u pravnom pogledu
izjednaeno s nekretninom, zgrada koja je izgraena ili koja bude izgraena na
zemljitu koje je optereeno pravom graenja pripadnost je toga prava kao da je
ono zemljite (l. 280. st. 3. ZV). Prema tomu nekretnina, u pravnom pogledu je i
samo pravo graenja, kao umjetno zemljite, isto kao i pravo graenja sa zgradom
izgraenom na zemljitu optereenim pravom graenja ili postojeom zgradom
koja je osnivanjem prava graenja naknadno pravno odvojena od zemljita. Pravo
graenja, stoga, ima dvostruku pravnu prirodu. Ono je istovremeno stvarno pravo
na neijem zemljitu i samostalna nekretnina (u pravnom pogledu) sa zgradom
ili bez zgrade u vlasnitvu nositelja prava graenja. I samo pravo graenja kao
samostalna nekretnina (u pravnom pogledu) je objekt prava vlasnitva. Zato se
ovo pravo osniva dvostrukim upisom u zemljinu knjigu: kao ogranieno stvarno
pravo u C listu zemljinoknjinog uloka u kome je upisano optereeno zemljite
i kao samostalna nekretnina u novoosnovanom zemljinoknjinom uloku koji je
povezan sa zk ulokom u kome je upisano optereeno zemljite (l. 288. ZV; l. 34.
ZZK).21 Kao samostalna nekretnina pravo graenja je objekt prava vlasnitva i prije
izgradnje zgrade i nakon izgradnje zgrade, jer zajedno sa zgradom ini neraskidivu
nekretninu. Nositelj prava graenja je bez iznimke vlasnik zgrade dok ona postoji.
Suvremeno pravo graenja i superficijarno pravo razdvajaju pravni monolit
zemljita i zgrade kao dvije posve samostalne nekretnine - dva objekta prava
vlasnitva. Oba prava neutraliziraju privlanu pravnu snagu zemljita, pa se zgrada
in statu nascendi od kamena temeljca pravno odvaja od zemljita. Temeljna
razlika izmeu te dvije pravne ustanove jest to pravo graenja preuzima ulogu
zemljita (prava vlasnitva na zemljite) kao pravno zemljite, kako kau njemaki
pravnici, pa je zgrada prirataj otjelovljenog ili postvarenog prava graenja,
kao da je ono zemljite, dok se superficijarno pravo iscrpljuje neutralizacijom
atrakcijske pravne veze izmeu zemljita i zgrade. Po superficijarnom pravnom
sustavu zgrada bez zemljita je predmet superficijarnog vlasnitva (la propriet
superficiaria, art. 952-955. CC-a).22 Zgrada je nekretnina koja je pravno odvojena
21 Zakon o zemljinim knjigama, NN 91/96, 114/01, 100/04, 107/07, 152/08, 39/09.
22 Talijanski Codice civile iz 1942. Stavljajui teite na superficijarno vlasnitvo u nekim vrlo
poznatim talijanskim standardnim udbenicima graanskog prava, ustanova superficijarnog
prava se svrstava uz ustanovu prava vlasnitva, a ne meu stvarna prava na tuoj stvari
(Messineo, F., Diritto civile e commerciale, vol. II, Giuffr, Milano, 1965., str. 532-537.;
Trabbucchi, A., Instituzioni di diritto civile, CEDAM, Padova, 1994., str. 457-463.); u drugim,
takoer, uglednim udbenicima superficijarno pravo se obrauje meu stvarnim pravima na
tuoj stvari, tako npr. Galgano, F., Diritto privato, CEDAM, Padova, 1996., str. 162-163.;
24.3.2011 9:56:05

od zemljita superficijarnim pravom. Ona nije pripadnost toga prava ve posve

pravno autonomna nekretnina na povrini ili ispod povrine zemljita (objekt
prava vlasnitva superficijara, la propriet superficiaria). Superficijarno pravo
ponitavajui atrakcijsku snagu prava vlasnitva zemljita, dakle, ne preuzima
njegovu ulogu, poput njemakoga, austrijskoga i hrvatskoga prava graenja.23 To
znai da superficijarno pravo derogira pravilo superficies solo cedit, dok ga pravo
graenja afirmira tako to smo preuzima ulogu zemljita. Zgrada je njegova
pripadnost kao da je ono zemljite i to bez iznimke jer se zgrada ni po kojoj pravnoj
osnovi ili pravu ne moe odvojiti od prava graenja dok ono postoji traje.
2. TRAJANJE PRAVA GRAENJA

O trajanju prava graenja postoje razliita rjeenja u kompariranim pravnim
sustavima. Tako je austrijski Zakon o pravu graenja (1912.) propisao da se to
pravo ne moe osnovati na vrijeme dulje od osamdeset godina, jer bi time navodno
oivjela feudalna ustanova podijeljenog vlasnitva, ali ni na vrijeme krae od
trideset godina, da se ne bi bitno ugrozili interesi nositelja prava graenja (. 3. st.
1.).24 Novelom od 25. travnja 1990. godine austrijskoga Zakona o pravu gaenja
odreena je, meutim, donja granica od deset godina, a gornja od sto godina (BGBl
258.). Unutar tih granica osniva i nositelj prava graenja mogu ugovorom (rokom)
ograniiti trajanje prava graenja.
Po austrijskom i njemakom pravu, pravo graenja se ne moe ograniiti
raskidnim uvjetom25 jer bi to slabilo izvjesnost njegova trajanja koja je nuna u
pravnom prometu radi pravne sigurnosti osobito u sluaju hipotekarnoga zalaganja.
Hrvatsko pravo graenja doputa mogunost osnivanja prava graenja na odreeno
vrijeme i pod raskidnim uvjetom (l. 292. st. 1. ZV). Mogunost ogranienja trajanja
Zatti, P., Colussi, P., Lineamenti di diritto privato, CEDAM, Padova, 1993., str. 236. i dalje.
Meu autorima koji su se najiscrpnije bavili ovom pravnom ustanovom istie se Salis, L.,
koji je objavio dvije monografije: u jednoj je obradio superficijarno vlasnitvo prema starom
talijanskom Graanskom zakoniku (La propriet superficiaria, CEDAM, Padova, 1936.), a u
drugoj - superficijarno pravo prema sadanjem Graanskom zakoniku (La superficie, Unione
tipografica, ed. Udinese, Torino, 1958.); zatim: Balbi, G., Il diritto di superficie, Giappichelli,
Torino, 1947., Pugliese, G., Della superficie, op. cit. i Zaccagnini, M., Lenfiteusi La superficie
Gli oneri reali Usi civici, Piacenza, 1970. U novije vrijeme: Guarneri, A., Superficie, u:
Digesto civile, UTET, Torino, 1999., vol. XiX, str. 206.; Bessone, A., Di Paolo, M., Superficie
(diritto civile), u: Enciclopedia giuridica, Treccani, Roma, 1993.; Guarneri, A., Superficie,
Rivista di diritto civile, 1986., No2, 1991., No4, 1996., No4 i napose Barca, A. Marvasi, C.,
La superficie, Giuffr, Milano, 2004.
23 Vidi: austrijski Zakon o pravu graenja propisuje da se na osnovi prava graenja ima pravo
vlasnitva zgrade na povrini ili ispod povrine tueg zemljita ( 1. st. 1.). Isto, propisuje i
njemaka Uredba o nasljednom pravu graenja ( 1. st. 1.), hrvatski ZV (l. 280. st. 1.), kao i
talijanski Graanski zakonik (l. 952.).
24 Mayr, R., Lehrbuch des brgerlichen Rechts, Erster Band, Reihenburg, 1923., str. 526;
Ehrenzweig, A., System des sterreichischen allgemeinen Privatrechts, Wien, 1923., str. 410.
25 4. st. 1. austrijskog Zakona i 11. st. 1. njemake Uredbe.
24.3.2011 9:56:05

prava graenja raskidnim uvjetom e se u praksi vjerojatno restriktivno primjenjivati

da se ne bi oslabila izvjesnost njegova trajanja, tj. pravna sigurnost.
Njemako pravo do 1950. godine nije poznavalo zakonska ogranienja trajanja
nasljednog prava graenja. Njegovo trajanje u svakom konkretnom sluaju bilo
je preputeno slobodnoj pogodbi sudionika pravnog posla o osnivanju ili preinaci
prava graenja. Zahvaljujui sve veoj potranji neizgraenih graevinskih estica,
a manjoj ponudi zbog ogranienih povrina neizgraenih graevinskih zemljita
namijenjenih i ureenih za izgradnju zgrada, u praksi se vrijeme trajanja nasljednog
prava graenja stalno skraivalo ugovorima o njegovom osnivanju. Reagirajui
na tu pojavu, a radi zatite nositelja prava graenja, koji po pravilu ima slabiji
poloaj od vlasnika zemljita, posebni Zakon o stanovima (1950.) propisuje da se
nasljedno pravo graenja radi izgradnje stanova ne moe osnovati na vrijeme krae
od devedeset i devet godina, a u iznimnim sluajevima se tolerira donja granica od
sedamdeset i pet godina. Ova ogranienja, propisana posebnim zakonom, po prirodi
stvari nemaju opi karakter. To znai da se za druge zgrade pravo graenja moe
vremenski ograniiti samo pravnim poslom, upisom u zemljinu knjigu. Nema
nikakvih vremenskih ogranienja glede osnivanja prava graenja radi izgradnje
sakralnih objekata, muzeja, spomenika kulture i sl., koji su po pravilu vjeni.26
Nasljedno pravo graenja, koje se u njemakoj praksi najee zasniva na
odreeno vrijeme,27 moe se produljiti pod pretpostavkama koje odreuje pravni
posao o njegovu osnivanju. To se ponajprije postie u sluaju prestanka toga,
pravom obnavljanja nasljednog prava graenja kao i pravom nazadkupnje. Pravo
obnavljanja i pravo nazadkupnje iz ugovora o osnivanju ili preinaci prava graenja
kao obvezna prava, konstituiraju se kao stvarna prava upisom u zemljinu knjigu28.
Talijansko pravo ne poznaje zakonska ogranienja trajanja superficijarnog
prava. Tamo je preputeno volji sudionika pravnog odnosa da pravnim poslom
odrede vrijeme trajanja superficijarnog prava (art. 953. CC-a)29. Isto vrijedi i za
superficijarno razdvajanje postojee zgrade i zemljita.30
Hrvatsko pravo, takoer, ne propisuje ni donju ni gornju vremensku granicu
prava graenja, ve se njegovo trajanje moe ograniiti istekom roka ili ispunjenjem
raskidnog uvjeta (l. 293. ZV) koji je odreen suglasnom voljom vlasnika
optereenog zemljita i nositelja prava graenja. Prema tome, po hrvatskom pravu,
pravo graenja moe se vremenski ograniiti samo pravnim poslom (rokom ili
uvjetom), ali ovo ogranienje proizvodi pravne uinke prema treima samo ako je
upisano u zemljine knjige, jer tada rok ili uvjet postaje integralni dio prava graenja.
Dok ugovor djeluje samo izmeu ugovaratelja (inter partes contrahentes) i njihovih
26 Ring, J., Erbbaurecht, u: Standinger, Kommentar zum BGB, III Band, II Auflage, 1956., str.
886.
27 Najee se ograniava konstitutivnim aktom na 66, 70, 99 godina, Baur/Strner, op. cit., str.
338-339.
28 2. toka 4. Uredbe o nasljednom pravu graenja.
29 Barca, A., Marvasi, C., op. cit., str. 203-205.
30 Salis, L., La superficie pp.117; Messineo, F., Manuale di diritto civile e commerciale 7 ediz.,
vol. II. pp. 45.
24.3.2011 9:56:05

10
sveopih (univerzalnih) pravnih sljednika, stvarna prava djeluju prema svima (erga
omnes).
3. PRESTANAK PRAVA GRAENJA

3.1. Openito
Pravo graenja, u pravilu, prestaje s protekom vremena za koje je bilo
ustanovljeno. Zajedno s pravom graenja njegov nositelj gubi i pravo vlasnitva na
zgradu, koja postaje sastavnim dijelom zemljita. Uslijed prestanka prava graenja,
u naelu prestaju i stvarna prava treih osoba koja su teretila pravo graenja. Zbog
pravne sigurnosti trajanje, odnosno vremensko ogranienje prava graenja najee
se vee uz kalendarsko vrijeme ili za raskidni uvjet odreen pravnim aktom na
temelju kojeg se osniva ili preinauje. Vremensko ogranienje rokom ili raskidnim
uvjetom ima stvarnopravne uinke samo ako je upisano u zemljine knjige, jer tek u
trenutku upisa u zemljine knjige postaje sastavni dio prava graenja.
Po njemakom, austrijskom i hrvatskom pravu, pravo graenja ne prestaje
ni onda kad se srui zgrada.31 Za to se rjeenje navode dva razloga. Pored pravne
sigurnosti, koja se uvijek nalazi u prvom planu, postoji jo jedan pravno-dogmatski
razlog: zgrada vai (smatra se) kao bitan sastavni dio prava graenja, odnosno
njegov vanjski prirataj, a od propasti prirataja ne moe ovisiti opstanak glavne
stvari - prava graenja. Ovaj drugi razlog nije pravno relevantan ako je egzistencija
prava graenja vezana uz ispunjenje raskidnog uvjeta ruenje zgrade kada zakon
doputa prestanak prava graenja ispunjenjem raskidnog uvjeta kao u hrvatskom
pravu (l. 292. st. 1. ZV).
Njemako nasljedno pravo graenja ostaje i kad se zemljite prisilno proda na
javnoj drabi, ak i ako se ono nije uzelo u obzir prilikom odreivanja visine najnie
ponude za otkup zemljita ( 25. Uredbe). Prisilna prodaja ni u emu ne vrijea niti
ograniava ovlatenja nositelja prava graenja jer se pravo graenja uvijek nalazi na
prvom rang-mjestu.
Pravo graenja ima uvijek prvo rang-mjesto meu stvarnim pravima koje
optereuju isto zemljite i po hrvatskom pravu. Ovo proizlazi iz prirode prava
graenja koje je istovremeno samostalna nekretnina u pravnom pogledu, a zgrada i
njegova pripadnost kao da je ono zemljite (l. 280. st. 2. i 3. ZV).
Kako je naprijed navedeno, prema njemakom i austrijskom pravu, trajanje
prava graenja, u naelu, se ne moe vezati uz nastupanje budue neizvjesne
okolnosti, pa ni uz ivot (smrt izvjesno je da e nastupiti, ali nije izvjesno kada)
ovlatenika, jer bi se time preobrazilo u osobno pravo. Njegovo bitno svojstvo
jest otuivost i nasljedivost. Osobno pravo graenja ne bi bilo prikladno ni za
31 Ovo izriito propisuje: 13. njemake Uredbe, ali nesumnjivo proizlazi iz austrijske, pa i
hrvatske ustanove prava graenja, a koje taj razlog prestanka ne poznaju.
24.3.2011 9:56:05

11
optereivanje hipotekom, zemljinim i rentnim dugom.32 (Mogua odstupanja u

hrvatskom pravu u 3.2.6.).
Osim isteka vremena, odricanja i propasti objekata prava graenja, kao osnove
za prestanak prava graenja, u austrijskoj se literaturi33 navode jo i ove pravne
osnove: sjedinjenje s pravom vlasnitva ( 526. ABGB), nevrenje prava graenja
u trajanju od trideset godina ( 1479. ABGB) i otkaz kada za ovo postoje izriito
propisani zakonski razlozi. Meutim, samo u sluaju otkaza pravo graenja prestaje
u apsolutnom smislu, dok u sluaju sjedinjenja i nevrenja dolazi do relativnog
prestanka prelaenja prava graenja na vlasnika zemljita (pravo graenja i po
austrijskom pravu moe se imati i na svome zemljitu). U tom sluaju, u odnosu
na ovlatenike hipotekarnih i drugih stvarnih prava, naime, pravo graenja i dalje
traje do isteka vremena za koje je bilo osnovano. Prestanak prava graenja zbog
odricanja, ako se stvarnopravni ovlatenici nisu suglasili - u odnosu na njih nema
pravni uinak. Ono za njih traje do isteka vremena za koje je bilo osnovano ( 8.
Zakona).34
3.2. Razlozi prestanka prava graenja po hrvatskom pravu
Hrvatski ZV propisuje da pravo graenja prestaje propau stvari,
ovlatenikovim odreknuem, istekom roka, ispunjenjem raskidnog uvjeta, zatitom
tueg povjerenja, prestankom korisnika, rastereenjem i ukinuem (l. 292. st.1.).
Time nisu iscrpljeni svi razlozi prestanka prava graenja jer ako to pravo moe
prestati odreknuem utoliko prije (a fortiori) prestaje i sporazumom izmeu njegova
nositelja i vlasnika optereenog zemljita uz suglasnost ovlatenika prava koja ga
optereuju.
3.2.1. Propast objekta prava graenja
Propast zgrade ne utjee na egzistenciju prava graenja, osim kada je aktom o
osnivanju prava graenja upisanog u zemljinu knjigu odreeno da propast zgrade
povlai za sobom prestanak prava graenja (raskidni uvjet). Neupisana ugovorna
odredba (uglavak, klazula) obvezuje samo ugovaratelje, odnosno njihove univerzalne
pravne sljednike, a treih se ne tie.
I u sluaju kad to nije izriito propisano, po prirodi stvari, pravo graenja, kao
i svako drugo stvarno pravo, prestaje s propau njegovog objekta - graevinske
estice. ZV propisuje da pravo graenja prestaje propau stvari (l. 292. st. 1.), tj.
zemljita koje optereuje. Propast objekta prava graenja treba shvatiti ire, tj. kao
promjenu koja predstavlja faktinu ili pravnu zapreku za graenje ili za odravanje
32 ire o prestanku nasljednog prava graenja (Erbaurecht), Oefele/Winkler, op. cit., glava peta,
VII, str. 255-273. i prava graenja (Baurecht), M. Schaffgotsch, Grundeigentum und Baurecht,
Mazsche Verlags-und Universittsbuchhandlung, Wien, 1998., Glava V.
33 Ehrenzweig, op. cit., str. 410.
34 Ehrenzweig, op. cit., str. 414-415; Mayr, op. cit., str. 528.
24.3.2011 9:56:05

12
zgrade na neijem zemljitu (na temelju prava graenja) koja je nastupila nakon
njegova konstituiranja, mimo volje vlasnika optereenog zemljita ili nositelja prava
graenja, pa i protiv njihove volje.
Faktine promjene mogu biti, npr. potapanje zemljita zbog promjene toka
rijeke, kao i zbog poremeaja geostatike ravnotee, odnosno stabilnosti zemljita
uslijed tektonskih ili geolokih promjena, pod utjecajem prirodnih dogaaja (npr.
potresa, odrona ili slijeganja zemljita itd.) ili ljudskog djelovanja, npr. klizanje
zemljita ili slijeganje povrine zemljita, uslijed potkopavanja ili izgradnje vodenih
akumulacija koje prekrivaju zemljite optereeno pravom graenja itd.
Proglaenje zemljita opim dobrom ili javnim dobrom u opoj uporabi takoer
povlai za sobom prestanak prava graenja, jer se pravo graenja moe osnivati
samo na neijem zemljitu (l. 280. st. 1. ZV), a ne i na zemljitu koje je po svojoj
namjeni ope ili javno dobro, ako za javno dobro u opoj uporabi nije posebnim
zakonom doputeno (l. 35. st. 4. ZV). to vrijedi za propast stvari, vrijedi i za
sluaj da stvar bude stavljena izvan prometa (l. 273. st. 2. na koji upuuje l. 293.
ZV). Meutim, ako bi se zemljitu koje je optereeno pravom graenja, promjenom
odgovarajueg prostornog plana ili na drugi nain vratila prvobitna namjena,
oivjet e neizbrisano pravo graenja kao to oivljava stvarnopravni teret u
analognom sluaju (l. 273. st. 1. na koji upuuje l. 393. ZV).
3.2.2. Ovlatenikovo odreknue
Pravo graenja prestaje odreknuem prije proteka vremena, pa i kada
rok trajanja nije odreen, ali samo uz izriitu suglasnost vlasnika zemljita i
stvarnopravnih ovlatenika ija prava terete pravo graenja. Ova suglasnost pravni
je temelj za prestanak prava graenja, ali ono samim tim ne prestaje ve je za to
potrebno brisanje u zemljinoj knjizi na propisan nain. Zato se ta suglasnost mora
dati u formi tabularne isprave kojom se to pravo brie iz zemljine knjige. U tom
sluaju brisanje u zemljinoj knjizi ima konstitutivan uinak.
Po hrvatskom pravu, pravo graenja koje pripada dvojici ili nekolicini
ovlatenika iji sadraj nije djeljiv prestaje odreknuem svih sunositelja
(odgovarajua primjena l. 274. st. 3. na koji upuuje l. 293. ZV). Kako s
prestankom prava graenja, u naelu, prestaju i tua prava koja ga optereuju
(l. 296. st. 1. ZV), jasno je da se nositelj prava graenja ne moe odrei svoga
optereenog prava bez suglasnosti ovlatenika prava koja ga optereuju, jer bi u
protivnom sluaju od njegove jednostrane volje ovisila njihova prava (l. 274. st. 4.
na koji upuuje l. 293. ZV).
3.2.3. Istek roka
Pravo graenja prestaje istekom vremena za koje je bilo ustanovljeno, po
sili zakona, bez posebne izjave ili pristanka njegova ovlatenika, vlasnika njime
optereenog zemljita ili treih osoba koje imaju priznati pravni interes. Pristanak za
prestanak prava graenja sadran je u klauzuli pravnog posla o roku koji je unesen
24.3.2011 9:56:05

13
u zemljinu knjigu ime je ta klauzula postala integralni dio prava graenja. Zato
prestanak prava graenja istekom roka pogaa ne samo prvobitnoga nego i svakog
njegovog potonjeg ovlatenika, kao i ovlatenika prava na pravu graenja, samo
ako je vrijeme njegova trajanja upisano u zemljinu knjigu. Vremensko ogranienje
prava graenja koje nije upisano u zemljine knjige ima obveznopravni uinak,
pa djeluje samo izmeu osoba koje su ga odredile pravnim poslom i njihovih
nasljednika odnosno univerzalnih sljednika pravne osobe.
3.2.4. Ispunjenje raskidnog uvjeta
Uvjet se najee povezuje s nastankom ili prestankom obveznopravnih odnosa
koji izviru iz pravnog posla, pa se kae da je uvjet nuzgredna stranaka odredba
dodana pravnom poslu kojim uinak pravnog posla ine zavisnim od neke budue
neizvjesne okolnosti35. Prema ZOO-u36), ugovor je sklopljen pod uvjetom ako
nastanak ili prestanak njegovih uinaka zavisi od budue neizvjesne injenice (l.
297. st. 1.). Ako je ugovor sklopljen pod raskidnim uvjetom, uinci ugovora prestaju
kad se uvjetu udovolji (l. 297. st. 3.). Isto vrijedi za pravni posao (l. 14. st. 3.
ZOO)37. Pravo graenja nastaje, u naelu, dvostrukim upisom u zemljinu knjigu
(l. 288. st.1. ZV). Raskidni uvjet iz pravnog posla o osnivanju prava graenja
dvostrukim upisom u zemljinu knjigu, pretvara se u raskidni uvjet prestanka prava
graenja. ZV, kao to je navedeno, izriito predvia prestanak prava graenja
stvarnog prava ispunjenjem raskidnog uvjeta (l. 292. st. 1. ZV).
Uzima se da je uvjet ispunjen ako njegovo ispunjenje, protivno naelu
savjesnosti i potenja, sprijei strana na iji je teret odreen (l. 297. st. 4. ZOO).38
Pod pretpostavkom da je trajanje prava graenja ogranieno raskidnim uvjetom
do ruenja zgrade zbog dotrajalosti, smatrat e se da je taj uvjet ispunjen, ako je
ruenje zgrade, protivno naelu savjesnosti i potenja, sprijeio nositelj prava
graenja time to je zgradu prezidao, obnovio ili na drugi nain otklonio ruenje, tj.
ispunjenje raskidnog uvjeta. Obrnuto, smatrat e se da raskidni uvjet nije ispunjen
ako je njegovo nastupanje, protivno naelu savjesnosti i potenja, prouzroila
strana u iju je korist odreen (l. 297. st. 4. ZOO). Primjerice kad je trajanje prava
graenja ogranieno ruenjem zgrade uslijed djelovanja vie sile, a vlasnik zemljita
optereenog pravom graenja, protivno naelu savjesnosti i potenja, prouzroi
ruenje zgrade prije vremena (npr. potkopavanjem, izazivanjem odrona zemljita,
klizita itd.).
35 Spai, V., Graansko pravo, Sarajevo, 1971., str. 292.; Vedri, M., Klari, P.; Osnove imovinskog
prava, Narodne Novine, Zagreb, 1992., str. 90.; Stankovi, O., Pravni posao, Enciklopedija
imovinskog prava i prava udruenog rada, izd. NIU Slubeni list SFRJ, Beograd, 1978. Tom
drugi, str. 1076./1077.; Stojanovi, D. D., Uvod u graansko pravo, Savremena administracija,
Beograd, 1979., str. 167. 172.
36 Zakon o obveznim odnosima, NN 33/05 i 41/08.
37 Stojanovi, D., D., op. cit., str. 257.
38 Gorenc, V., i drugi, Komentar Zakona o obveznim odnosima, RRiF, Zagreb, 2005., str. 429-433.
24.3.2011 9:56:05
14

Trajanje prava graenja je mogue uiniti ovisnim od ispunjenja ugovorne

obveze ponovne izgradnje zgrade na mjestu sruene zgrade, koja obvezuje i
singularnog sukcesora ako je upisana u zemljinu knjigu u trenutku stjecanja ili
preinake prava graenja. To je potestativni uvjet kome neki pravni pisci odriu
karakter uvjeta, osim kod ugovora na probu (npr. Savigny)39,40.
Ugovorom je mogue obvezati ovlatenika prava graenja da nakon ruenja ili
razaranja postojee zgrade na istom mjestu podigne novu zgradu. Ta obveza postaje
integralnim dijelom nasljednog prava graenja ako se upie u zemljinu knjigu.
Mogunost ugovaranja takve obveze proizlazi iz naela autonomije volje, odnosno
slobode ureivanja obveznih odnosa u granicama kogentnih normi: ustavnog
ureenja, prisilnih propisa i morala (l.2.ZOO41). Ona se ne protivi ni biu prava
graenja. Pri tome su irelevantne imovinske mogunosti ovlatenika nasljednog
prava graenja i njegov interes da ponovno podigne zgradu. Po ugovoru, sankcija
zbog neispunjenja ove obveze moe biti prelaenje prava graenja na vlasnika
optereenog zemljita. Takva ugovorna odredba ulazi u sadraj prava graenja,
razumije se, tek upisom u zemljinu knjigu, inae zadrava obveznopravnu prirodu.
3.2.5. Prestanak prava graenja zatitom tuega povjerenja
Po pravilu, pravo graenja se osniva dvostrukim upisom u zemljinu knjigu, a
prestaje brisanjem upisa u zemljinoj knjizi, pa se nitko ne moe pozivati na to da
mu nije bila poznata njegova egzistencija na njime optereenom zemljitu.

3.2.5.1. Stjecanje prava graenja od osobe koja je nevaljano upisana kao

njegov nositelj
Smatra se da je nositelj prava graenja ona osoba koja je kao takva upisana
u zemljinu knjigu, pa onaj koji je u dobroj vjeri postupao s povjerenjem u
zemljine knjige, ne znajui da je druga osoba sunositelj (npr. brani drug koji je
izvanugovorno stekao udio u pravu graenja zajednikim radom u branoj zajednici)
ili nositelj prava graenja, koji je izbrisan zbog nevaljanog upisa otuivatelja,
u stjecanju toga prava uiva zatitu povjerenja prema odredbama ZV (l. 122.
st. 1.). ZV propisuje da je stjecatelj bio u dobroj vjeri ako u trenutku sklapanja
pravnog posla, a ni u trenutku kad je zahtijevao upis, nije znao niti je s obzirom
na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati u to, da stvar (pravo graenja)
pripada otuivatelju (l. 122. st. 2.). Zbog velikog raskoraka izmeu knjinog i
izvanknjinog pravnog stanja svojedobno je Vrhovni sud Hrvatske zauzeo stav da
je stjecatelj duan sam provjeravati istinitost zemljine knjige.42 Ovaj stav nije bio
39 Navod iz Stojanovi, op. cit., str. 254.; Spai, V., Graansko pravo, op. cit., str. 295.
40 Suprotno, Vedri, M., Klari, P., Osnove imovinskog prava, Narodne novine, Zagreb, 1992.,
str. 92.; Vedri, M., Klari, P., Graansko pravo, Narodne novine, Zagreb, 1998., str. 111.;
Stankovi, O., Pravni posao, Enciklopedija, str. 1077.,
41 Zakon o obveznim odnosima, NN 33/05 i 41/08.
42 Vidi npr. VSH G 3151/73 od 31.X.1974., uvela, Zakon o osnovnim vlasnikopravnim
24.3.2011 9:56:05

15
u suglasnosti sa naelom istinitosti zemljine knjige i pravilima graanskog prava.

Zato je Zakon o vlasnitvu izriito propisao: Nedostatak dobre vjere ne moe
se predbaciti nikome iz razloga to nije istraivao zemljinoknjino stanje (l.
122. st. 3.). Stjecatelj koji se u dobroj vjeri pouzdao u zemljinu knjigu stjee pravo
graenja od osobe koja je bila upisana kao njegov nositelj premda to nije bila pod
pretpostavkom da mu taj upis ne bude izbrisan zbog nevaljanosti (l. 123. st. 1.)
prednikova upisa.
Brisanje prednikova upisa prava graenja zbog nevaljanosti moe se zahtijevati
tubom za brisanje dok ne proteknu tri godine otkada je bio zatraen prednikov
upis. Meutim, onaj koji je o neistinitom prednikovom upisu bio uredno obavijeten
(rjeenje o upisu), moe zbog neistinitosti prednikova upisa zahtijevati brisanje
upisa samo ako je u roku za albu protiv rjeenja zatraio zabiljebu da je taj upis
sporan i odmah, a najkasnije u roku od ezdeset dana od isteka roka za albu, podnio
tubu protiv onih koji su osporenim upisom stekli pravo ili na temelju njega ishodili
daljnje upise u zemljinu knjigu (l. 123. st. 2.).43.

3.2.5.2. Prestanak izvanknjino steenog prava graenja primjenom pravila

zatite tuega povjerenja
Postoji, meutim, mogunost izvanknjinog stjecanja prava dosjelou u

sluaju kada je na pravu graenja izgraena zgrada ili kada je njime odvojena od
zemljita postojea zgrada. U jednom i drugom sluaju, zgrada s pravom graenja
ini jedinstvenu nerazluivu nekretninu. Takva nekretnina, kao i ona koja se sastoji
od zemljita i zgrade, moe se stei dosjelou, pod uvjetom da je objekt posjeda
pravo graenja, a ne pravo vlasnitva. To e biti pod pretpostavkom da je posjednik
toga svjestan i da oituje volju posjedovanja (animus possidendi) prava graenja sa
zgradom koja je njegova pripadnost u opravdanom uvjerenju (poteni posjednik)
da njemu pripada, pa se tako i ponaa, npr. plaa periodinu naknadu vlasniku
zemljita za pravo graenja, doputa vlasniku zemljita izgraditi zgradu ili osnovati
pravo graenja ispod povrine zemljita na dubini koja ne ugroava njegovu zgradu
na povrini zemljita. Pri tome, posjed prava graenja moe biti i zakonit, jer se
zasniva na valjanom pravnom poslu o njegovom osnivanju ili derivativnom stjecanju
(prijenosu), ali ono ne postoji jer nije upisano u zemljinu knjigu. Pretpostavka
za dosjelost je posjed, a posjed prava graenja je vrenje sadrine toga prava, tj.
graenje. Teko je, meutim, zamisliti stjecanje prava graenja izgradnjom zgrade
jer posjednik prava graenja, koji nema pravo graenja, ve vri samo faktiku vlast
nositelja prava graenja, graenjem na tuem zemljitu bez prava graenja, stupa
ili moe stupiti u pravni odnos kakav se uspostavlja izgradnjom zgrade na tuem
odnosnima, Narodne novine, Zagreb, 1987., str. 646.

43 Vidi: Simonetti, P., Stjecanje prava vlasnitva i drugih stvarnih prava s povjerenjem u zemljine
knjige, u: Rasprave iz stvarnog prava, Pravni fakultet Sveuilita u Rijeci, 2001., str. 115-130.;
Gavella, op. cit., 464.-469.
24.3.2011 9:56:05

16
zemljitu bez pravne osnove (l.152.-154. ZV)44.

U sluaju da je pravo graenja steeno izvanknjino (npr. dosjelou, to se
utvruje deklarativnom prosudbom) i da ni naknadno nije upisano u zemljine
knjige na temelju sudske odluke, niti je iz zemljine knjige vidljivo da postoji, nema
npr.: biljeke da je zaprimljen zahtjev za upis (plomba), pa ak ni zabiljebe spora,
trei koji se uzda u istinitost zemljine knjige (l. 122. st. 1. i l. 123. i 124. ZV na
koje upuuje l. 288. st. 5. preko l. 264. ZV), sklapanjem pravnog posla o stjecanju
prava vlasnitva na zemljite i zgradu, s povjerenjem u zemljinu knjigu, u dobroj
vjeri stei e pravo vlasnitva te nekretnine kao da nema prava graenja. Stjecatelj
je bio u dobroj vjeri ako u trenutku sklapanja pravnog posla, a ni u trenutku kada je
podnio zahtjev za upis u zemljinu knjigu nije znao niti je s obzirom na okolnosti
imao dovoljno razloga posumnjati u to da nekretnina pripada otuivatelju (l. 122.
st. 2.). ZV je izriit: Nedostatak dobre vjere ne moe se predbaciti nikome samo iz
razloga to nije istraivao izvanknjino stanje (l. 122. st. 3.). Brani drug stjee
pravo graenja u branoj zajednici zajednikim radom, iako je samo jedan od njih
upisan u zemljinu knjigu kao i u sluaju kada su brani drugovi zajednikim radom
izgradili zgradu na pravu graenja jednog od njih samo jedan je upisan u zemljinu
knjigu kao nositelj prava graenja, iako su izvanknjino po samom zakonu (ex lege)
oba brana druga, ako nisu drukije ugovorili (l. 248. i 249. OZ)45. To znai da e
na temelju pravnog posla sklopljenog s uknjienim nositeljem prava graenja trei,
i u tom sluaju stei pravo graenja ako je bio u dobroj vjeri i u trenutku sklapanja
pravnog posla, i u trenutku kada je zahtijevao upis, jer nije znao niti je s obzirom na
okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati u to da stvar (nekretnina koja se sastoji
samo od prava graenja ili od prava graenja i zgrade) pripada otuivatelju (l. 122.
st. 1. ZV).
3.2.6. Prestanak prava graenja prestankom korisnika
Pravo graenja, u naelu, nije osobno pravo. Ono se po zakonu moe otuiti,
opteretiti i naslijediti (l.285.st.1. ZV), pa ne moe prestati smru fizike osobe, jer i
kada fizike osobe nemaju nasljednika, ostaviteljeve nekretnine i s njima izjednaena
prava prelaze na opinu, odnosno grad na ijem se podruju nalaze (l.20. ZoN46).47
U tom sluaju opina, odnosno grad stjee pravo graenja.
Pravo graenja pravne osobe, meutim, moe prestati prestankom pravne
osobe u postupku steaja48 ili likvidacije.
44 Gavella et al.., op. cit., str.537.-542.; i Breanski, J., Graenje na tuem zemljitu, ZPFR,
v. 19., br. 2. (1998.), str. 505.-519.; ire o tome sa stajalita biveg Zakona o osnovnim
vlasnikopravnim odnosima koji se primjenjivao u RH do 1. sijenja 1997., Simonetti, P.,
Graenje na tuem zemljitu, Svjetlost, Sarajevo, 1982. (monografija), str. 69. 188.
45 Obiteljski zakon, NN 116/03, 17/04, 111/04, 107/07.
46 Zakon o nasljeivanju, NN 48/03, 163/03.
47 Vidi l. 8. ranijeg Zakona o nasljeivanju, NN, br. 52/73, 47/78 i 56/00, Kre-Pavi, Komentar
Zakona o nasljeivanju, NN, Zagreb, 1964. uz l. 8. tadanjeg ZoN-a, str. 28/29.
48 Vidi l. 123. st. 3. Steajnog zakona NN, br. 44/46., 29/99.,129/00., 123/03.,127/03., 187/04.
i 82/06.
24.3.2011 9:56:05

17
Budui da ZV ograniava naelo po kome je pravo graenja otuivo i

nasljedivo kao i druge nekretnine, odredbom ako nije to drugo odreeno (l.
285. st. 1.), postavlja se pitanje moe li pravo graenja imati svojstvo osobnog
prava. Ako moe, ono, u naelu, prestaje smru njegova nositelja isto kao i stvarni
teret koji je bio osnovan u korist odreene osobe (l. 278. st. 1. na koji upuuje
l. 293. ZV). ini se da takvu mogunost doputa hrvatski Zakon o vlasnitvu koji
propisuje da se moe vremenski ograniiti raskidnim uvjetom (l. 292.). Ako se
pravo graenja moe vezati za njegova nositelja (do njegove smrti) tada su mogua
i druga ogranienja, kao npr. ako je ono izriito osnovano i za zakonske nasljednike
njegova nositelja ili za odreeni krug zakonskih nasljednika (oni koji u trenutku
njegove smrti stanuju u kui izgraenoj na pravu graenja). U tom sluaju pravo
graenja prestaje smru posljednjeg nasljednika, ako nije drukije odreeno (l.
278. st. 2. na koji upuuje l. 293. ZV). Pravo graenja moe se osnovati u korist
jedne obitelji. U tom sluaju pravo graenja prestaje kad obitelj izumre (l. 278.
st. 3. na koji upuuje l. 293. ZV). Ovdje se korektno koristi standard hrvatskog
knjievnog jezika, imenica obitelj za kunu zajednicu, tj. za zajednicu onih koji
zajedno obitavaju (stanuju), to ne obuhvaa zajednicu srodnika - porodicu49. Ova je
opaska nuna jer se ponekad u pravnim izvorima, naime, mijea obitelj s porodicom,
pa se smatra da je obitelj u hrvatskom jeziku isto to i porodica u srpskom50.
Ovo je zasad, meutim, samo mogua pravna interpretacija zakona koju e potvrditi
ili opovrgnuti sudska praksa, vrhovni tuma zakona.
3.2.7. Prestanak prava graenja rastereenjem
Pravo graenja po ZVu prestaje i rastereenjem (l. 292. st. 1.). Pri tome, zakon
upuuje na odredbe o prestanku stvarnih tereta (l. 293.), tj. ispunjenjem pretpostavki
odreenih posebnim zakonom (l. 279. st. 1.). Prema tome pravo graenja prestaje
rastereenjem pod pretpostavkama koje su zakonom propisane. Prema Zakonu o
izvlatenju, po pravilu se ukida pravo graenja u postupku izvlatenja da bi se pravo
vlasnitva na zemljite prenijelo na korisnika izvlatenja bez toga optereenja kad se
ono protivi svrsi izvlatenja ili zato to se prema prostornom (urbanistikom) planu
zemljite optereeno pravom graenja prenamjenjuje u javnu povrinu na kojoj
nitko ne moe imati pravo vlasnitva ili bilo koje drugo stvarno pravo, pa ni pravo
graenja, ako za dobra u opoj uporabi nije drukije odreeno posebnim zakonom
(l. 35. st. 4. ZV), to se jedva moe zamisliti, ali se ne moe iskljuiti. Takoer je
mogu prestanak prava graenja u postupku urbane komasacije (l. 169. ZPUG)51.
49 Vidi: Ani, V., Rjenik hrvatskoga jezika, Novi liber, Zagreb, 1991., str. 393., 502.; Hrvatski
enciklopedijski rjenik (grupe autora), EPH, Zagreb i Novi liber, Zagreb, 2002., 2004.
50 Tako je npr. u l. 236. st. 2. Zakona o obveznim odnosima odreena hipoteza lanovima
njegove obitelji koji zajedno s njim ive, to sugerira da je obitelj i ira zajednica od zajednice
osoba koje ive u kunoj zajednici. Naime, dovoljno je rei obitelj, suvino je koji zajedno
s njim ive, jer obitelj upravo precizira zajednicu ivota obitavanja. ira srodnika zajednica
je porodica.
51 Zakon o prostornom ureenju i gradnji, NN, 36/07, 38/09.
24.3.2011 9:56:05
18

Pravo graenja je mogue ukinuti, npr. na zemljinoj estici koja ulazi u veu
graevinsku esticu ili u sluaju kada se komasacijom smanjuju povrine zemljinih
estica optereenih pravom graenja. U prvom i drugom sluaju pravo graenja
se osniva na onoliko graevinskih estica koliko je oblikovano u postupku urbane
komasacije. Inae je mogue prelaganje prava graenja (ija svrha nije prestala
provedbom komasacije) na odgovarajuu graevinsku esticu istog vlasnika.
(l. 170. ZPUG). Iz gornjih izlaganja proizlazi da bi se neki razlozi prestanka prava
graenja mogli izbjei ako bi se ono osnovalo nakon oblikovanja graevinskih
estica u postupku urbane komasacije.
I u postupku izvlatenja i u postupku urbane komasacije ukida se pravo
graenja na izvlatenoj, odnosno komasiranom zemljitu koje po namjeni prelazi u
kategoriju javnog dobra u opoj uporabi, jer na takvom dobru, u naelu, se ne moe
osnivati pravo graenja. Kad bi se iznimno moglo osnovati u skladu sa zakonom,
njegov nositelj bila bi po pravilu osoba javnog prava koja je po zakonu ovlatena
upravljati javnim dobrom u opoj uporabi.
3.2.8. Prestanak prava graenja ukinuem
Pravo graenja prestaje na temelju odluke o ukinuu po zahtjevu vlasnika
optereene nekretnine. Ako nije to posebno odreeno, odluku o ukinuu prava
graenja donosi sud bez obzira na pravni temelj na kojem je pravo graenja bilo
osnovano (l. 294. st. 1. ZV). Vlasnik optereene nekretnine moe zahtijevati da se
pravo graenja ukine iz dva razloga:
prvi, ako zgrada ne bude izgraena u roku od dvadeset godina od osnutka
prava graenja;
drugi, ako zgrada ne bude ponovno izgraena u roku od est godina otkada je
sruena (l. 294. st. 2.).
U drugom sluaju, dakle, postojala je zgrada izgraena na pravu graenja, ili
pravom graenja nakon izgradnje naknadno odvojena od zemljita. Ali je ta zgrada
sruena do te mjere da se ne moe rabiti u svrhu kojoj je bila namjenjena.
Rok od est godina rauna se od prvog dana godine koja slijedi nakon godine
kad je zgrada sruena. Ovaj rok ne tee, meutim, ako postoje okolnosti pod kojima
bi zastao tei i rok dosjelosti (l. 294. st. 3. ZV). Na zastoj tijeka vremena dosjelosti
na odgovarajui nain se primjenjuju odredbe o zastoju tijeka rokova za zastaru
trabina (l. 160. st. 6. ZV). Prema tome, razlozi zastoja zastare potraivanja su, u
naelu, i razlozi zastoja tijeka rokova iz l. 294. ZV. Meutim, razlozi zastoja zastare
potraivanja izmeu osoba iz l. 235. ZOO i zastoja zastare trabine koje imaju
zaposlene osobe u tuem kuanstvu prema poslodavcu ili lanovima njegove obitelji
koji zajedno s njim ive sve dok taj odnos traje (l. 236. st. 2. ZOO) imaju usku
praktinu primjenu na zastoj rokova iz l. 294. ZV. Ovo zbog toga to se jedva mogu
zamisliti ove osobe u meusobnom pravnom odnosu vlasnika zemljita i nositelja
prava graenja. Praktinu vrijednost imaju razlozi obustave zastare potraivanja iz
l. 236. t. 1., l. 237. i l. 239. st. 2. ZOO kao razloga za zastoj tijeka roka iz l. 294.
24.3.2011 9:56:05

19
st. 2. ZV.52
Prema l. 236. t. 1. ZOO-a, ne tee zastara trabine osoba na vojnoj dunosti
za vrijeme mobilizacije, kao ni u sluaju ratne opasnosti ili rata. Primijenjeno na
estogodinji rok iz l. 294. st. 3. ZV, taj rok ne tee, iz gornjih razloga, ako je
nositelj prava graenja vlasnik sruene zgrade, osoba na vojnoj dunosti, jer se po
zakonu smatra da je pod takvim okolnostima opravdano sprijeiti ponovnu izgradnju
zgrade dok traju gornje okolnosti. Budui da zastara trabine maloljetnika koji nema
zastupnika ili druge poslovno nesposobne osobe bez zastupnika, ne moe nastupiti
dok ne proteknu dvije godine otkad su postali poslovno sposobni ili dobili zastupnika
(l. 239. st. 2. ZOO) ni estogodinji rok iz l. 294. st. 3. ZV nee tei prije nego to
proteknu dvije godine otkada je maloljetni ili poslovno nesposobni nositelj prava
graenja, kome je sruena zgrada stekao poslovnu sposobnost, ako do tada nije
imao zastupnika, odnosno do dana kada je dobio zakonskog zastupnika. Nasuprot
tome, estogodinji rok iz l. 294. st. 3. ZV tee ako je vlasnik optereenog zemljita
maloljetnik ili druga poslovno nesposobna osoba bez obzira imaju ili nemaju
zakonskog zastupnika, jer u sluaju proteka toga roka, vlasnik optereenog zemljita
moe zahtijevati ukidanje prava graenja bez obzira to je maloljetan ili poslovno
nesposoban ako ima zakonskog zastupnika, odnosno od dana kada ga dobije, jer to
njegovo pravo ne zastarijeva. Odredba iz l. 239. st. 1. ZOO glasi: Zastara tee
i prema maloljetniku i drugoj poslovno nesposobnoj osobi bez obzira na to imaju
li zakonskog zastupnika ili nemaju.. U pogledu zastoja estogodinjeg roka iz l.
294. st. 3. ZV, najiru primjenu ima razlog zastoja potraivanja iz l. 237. ZOO.
Po l. 237. ZOO, naime, zastara ne tee za sve vrijeme za koje vjerovniku, u ovom
sluaju, nositelju prava graenja nije bilo mogue zbog nesavladivih prepreka
izgraditi zgradu ili ponovno izgraditi ako je zgrada bila sruena. Jesu li postojale
nesavladive prepreke na koje se poziva nositelj prava graenja, prosudit e sud
u svakom konkretnom sluaju. Pri tome e sud cijeniti jesu li imovinske, socijalne,
obiteljske, drutvene i druge okolnosti za nositelja prava graenja bile nesavladiva
prepreka za izgradnju ili ponovnu izgradnju zgrade.
3.3. Nain prestanka prava graenja
Pravo graenja u naelu prestaje brisanjem iz zemljine knjige zbog razloga iz
l. 292. st. 1., kako izriito propisuje ZV: Kad bude izbrisano kao teret na zemljitu
optereenom tim pravom i kao posebno zemljinoknjino tijelo. (l. 292. st. 2.).
Prema tomu kad nadleni sud utvrdi pravomonom odlukom da je nastupio neki od
gore navedenih razloga za prestanak prava graenja, pravo graenja ne prestaje dok
se na temelju te odluke ne izbrie iz zemljine knjige. Kako pravo graenja nastaje
dvostrukim upisom u zemljinu knjigu na temelju pravnog posla ili odluke suda,
odnosno drugog nadlenog tijela, tako i prestaje brisanjem iz zemljine knjige, kao
prava koje optereuje odreeno zemljite i kao samostalne nekretnine u pravnom
52 Vidi Gorenc i drugi, Komentar Zakona o obveznim odnosima, op. cit., uz navedene lanke ZOO.
24.3.2011 9:56:05
20

pogledu, na temelju pravomone sudske odluke kojom je utvreno da je nastupio

zakonski razlog za njegov prestanak (deklarativna sudska odluka). Pravo graenja,
dakle, ne prestaje ni odreknuem ni ukidanjem pravomonom sudskom odlukom,
pa ak ni propau objekta, istekom roka ili ispunjenja raskidnog uvjeta, ve i tada
prestaje tek brisanjem u zemljinoj knjizi na temelju deklarativne sudske odluke,
konstitutivne isprave o odreknuu sainjene u zakonom propisanom obliku ili
konstitutivne sudske odluke o ukinuu (l. 294. st. 4.).53 U naelu, dakle, nema prava
graenja dok se ne upie u zemljinu knjigu (dvostruki upis) na temelju valjanog
pravnog naslova, osim u sluaju kad je steeno dosjelou, kao to nema ni prestanka
toga prava dok se ne izbrie iz zemljine knjige (dvostruko brisanje). Nastanak prava
graenja dvostrukim upisom u zemljinu knjigu na temelju pravnog posla ili sudske
odluke, ako se zanemari rijetka mogunost izvanknjinog stjecanja (npr. dosjelou)
i prestanak dvostrukim brisanjem u zemljinoj knjizi, jami visok stupanj pravne
sigurnosti u pravnom prometu.
3.4. Pravne posljedice prestanka prava graenja
S prestankom prava graenja postaje pripadnost zemljita sve ono to je bilo
od zemljita pravno odvojeno (l. 295. st. 1.) zgrada i sve trajne naprave koje
su pripadnost prava graenja, odnosno zgrade s pravom graenja pa su kao takve
bile pravno odvojene od zemljita. Time se uspostavlja pravno jedinstvo zemljita
i svega to je s ugaenim pravom graenja bilo odvojeno od zemljita. Posljedica
prestanka prava graenja je i prestanak tuih stvarnih prava koja su bila teret na
pravu graenja, ako nije to drugo odreeno.
3.4.1. Uspostavljanje pravnog jedinstva zemljita i zgrade
S prestankom prava graenja po sili zakona, uspostavlja se pravno jedinstvo
zemljita i zgrade i svih trajnih naprava koje su pravom graenja bile odvojene
od zemljita kao pripadnost zgradi. U tom sluaju na odnos vlasnika zemljita i
osobe kojoj je prestalo pravo graenja na odgovarajui nain primjenjuju se pravila
po kojima se prosuuju odnosi nakon prestanka prava plodouivanja, ako nije to
drugo odreeno (l. 295. st. 2.). Posebno je propisana obveza vlasnika da osobi
kojoj je prestalo pravo graenja plati onoliku naknadu za zgradu koliko je njegova
nekretnina u prometu vrjednija s tom zgradom nego bez nje.
U sluaju prestanka prava plodouivanja u naelu je polodouivatelj (u ovom
sluaju nositelj prava graenja) duan je stvar (objekt prava graenja) vratiti
u stanje u kakvom ju je primio (l. 210. st. 1. ZV), inae odgovara vlasniku za
smanjenje njezine vrijednosti, bez obzira na to ime je ono prouzrokovano. Ovo se
odnosi i na nositelja prava graenja koje je osnovano na izgraenom zemljitu radi
pravnog odvajanja postojee zgrade od zemljita, a ne na nositelja prava graenja
53 Josipovi, T., Zemljinoknjino pravo, Informator, Zagreb, 2001., str. 162.-163.
24.3.2011 9:56:05

21
na kome je izgraena zgrada, ili njime odvojena od zemljita jer je esencijalno

ovlatenje prava graenja na neizgraenom zemljitu izgradnja zgrade.
Plodouivatelj nee odgovarati za smanjenje vrijednosti zbog starenja ili
redovitog troenja stvari koje se nije moglo izbjei ni otkloniti potpunim ispunjenjem
dunosti iz l. 205. st. 6. ZV (l. 210. st. 2.). Odgovarajuom primjenom ovih
odredbi na odnos vlasnika zemljita i osobe kojoj je prestalo pravo graenja, obveza
plaanja naknade za zgradu smanjuje se onoliko koliko su njene obveze prema
vlasniku koje proizlaze iz odgovarajue primjene l. 205. st. 6. ZV, ali ne i za one
koje proizlaze iz propusta obveze odravanja i obnavljanja zgrade. Ovo zbog toga
to se visina naknade za zgradu odreuje prema stvarnom stanju u kojem se zgrada
nalazi na dan predaje u posjed vlasniku. Svi propusti nositelja prava graenja u
pogledu obveze odravanja ili obnavljanja zgrade njega pogaaju, jer to je zgrada
u gorem stanju, to je i manja njena vrijednost odnosno nia visina naknade koju
vlasnik duguje nositelju ugaenog prava graenja. Od ovog pravila se odstupa samo
u sluaju ako vlasnik zemljita dokae da trpi tetu zato to zgrada nije odrana u
ispravnom stanju zbog nemarnosti nositelja prava graenja.
Druge obveze dotadanjeg nositelja prava graenja iz l. 205. st. 6. na koji
upuuje l. 210. st. 2., a na ovoga l. 295. st. 2. ZV, su:
- javne obveze (porezne i sl.) na zgradu koja je bila odvojena od zemljita
pravom graenja i
- kamate na trabine osigurane hipotekom na pravu graenja, odnosno
nekretnini koja se sastoji od prava graenja i zgrade.
3.4.2. Obveza plaanja naknade za zgradu
Njemako pravo obvezuje vlasnika zemljita da ovlateniku prava graenja
plati naknadu za zgradu u visini njezine prosjene cijene ( 27. st. 1. Uredbe).
Austrijski Zakon o pravu graenja ide na ruku vlasniku zemljita (to je obino
opina ili grad) jer ga obvezuje da ovlateniku prava graenja plati samo jednu
etvrtinu trine cijene zgrade ako nije ugovoreno to drugo (l. 9. st. 2).
Pravila o naknadi za zgradu nisu imperativna, osim jedne iznimke u njemakom
pravu, pa sudionici toga pravnog odnosa mogu od njih odstupiti. Prema njemakoj
Uredbi, kao sadraj nasljednog prava graenja, moe se ugovoriti visina naknade i
nain plaanja, a moe se i iskljuiti obveza plaanja naknade ( 27. st. 1.). Od toga
dispozitivnog pravila se odstupa samo ako je nasljedno pravo graenja ustanovljeno
radi zadovoljavanja stambenih potreba slabije stojeih slojeva stanovnitva. U
tom sluaju naknada se ne moe ugovoriti u iznosu koji bi bio manji od dvije treine
prometne vrijednosti zgrade u vrijeme prestanka nasljednog prava graenja i na
takav ugovor se ne moe pozivati vlasnik zemljita ( 27. st. 2. Uredbe).
Hrvatski ZV propisuje: Vlasnik je duan osobi kojoj je prestalo pravo graenja
dati onoliku naknadu za zgradu koliko je njegova nekretnina u prometu vrjednija s
tom zgradom nego bez nje (l. 295. st. 3.). Ovo pravilo u naelu je dispozitivno,
doputa stranama pravnog odnosa da svoja prava i obveze drugaije urede ako nije
24.3.2011 9:56:05
22

to drugo odreeno zakonom, izravno ili neizravno. Neizravno je drukije odreeno

ako je vlasnik zemljita ili nositelj prava graenja jedinica lokalne i podrune
(regionalne) samouprave jer te pravne osobe mogu raspolagati svojom nekretninom,
pa i osnivanjem prava graenja ili prijenosom toga prava na drugu osobu, samo na
osnovi javnog natjeaja (konkursa) i uz naknadu utvrenu po trinoj vrijednosti (l.
391. st. 1. ZV). Prema tomu, ove pravne osobe mogle bi odstupiti od ovog pravila
samo u sluaju iz l. 391. st. 2., dakle, u pravnim poslovima o prijenosu prava
vlasnitva, odnosno prava graenja koje meusobno sklapaju Republika Hrvatska
i jedinice lokalne i podrune (regionalne) samouprave, ako je to u interesu i cilju
opega gospodarskoga i socijalnoga napretka njezinih graana (npr. zbog izgradnje
zgrada zdravstvenih, obrazovnih i drugih ustanova od javnoga interesa).
3.4.3. Zemljite jami za naknadu ovlateniku nasljednog prava graenja
Zemljite sa zgradom, kao njegovim sastavnim dijelom (priratajem), po
njemakom pravu jami za naknadu koju duguje vlasnik zemljita ovlateniku
ugaenog prava graenja ( 28. Uredbe).54 Upis tog tereta (realnog duga) u zemljinu
knjigu je deklarativan te ima samo znaaj publiciteta. Vjerovnik (ovlatenik
ugaenog prava graenja) gubi realno osiguranje, ako zemljite pribavi trei savjesni
stjecatelj prije uknjibe ( 892. BGB-a), to znai da se nositelj prava graenja koje
je prestalo moe zatititi prema treima ako bez odgaanja zatrai uknjibu svoga
prava na naknadu za zgradu.55
Po opim pravilima graanskog prava ( 320. BGB-a) ovlatenik realne
trabine ima pravo, po prestanku nasljednog prava graenja, sprijeiti prodaju,
odnosno otuenje pojedinih dijelova zgrade sve do namirenja svog potraivanja ili
bar do osiguranja trabine uknjibom realnog duga u zemljinu knjigu.56
Hipoteka s prvim rang-mjestom, kao i nasljedno pravo graenja, zapreka je
za osnivanje novoga nasljednog prava graenja u korist tree osobe, jer se i ono
moe osnovati samo s prvim rang-mjestom u zemljinoj knjizi, pa se to pravo
moe osnovati tek po isplati osigurane trabine hipotekarnom vjerovniku. Kad se
ta trabina isplati, hipoteka se s prvim rang-mjestom pretvara u obinu vlasniku
hipoteku koja prestaje brisanjem iz zemljine knjige.57
54 Jamiti u znaenju teretiti, to znai da je zemljite sa zgradom po zakonu optereeno kao
zalog osiguranja potraivanja naknade za zgradu (Ring, op. cit.).
55 Simonetti, P., Pravo na graenja, str. 85-86.
56 Ring, op. cit., str. 976.
57 O vlasnikoj hipoteci i zemljinom dugu u njemakom pravu, Palandt: Brgerliches
Gesetzbuch, Verlag C.H. Beck, Mnchen, 1986., Kommentar (Achter Abschnitt, Hypothek,
Gruntschuld, Rentenschuld i tamo citirana sudska praksa, struna i znanstvena djela); takoer
i Ingestau/Hustetd Kommentar par. 11 R.n. 4-7 koji upuuje na par. 1113 ff BGB-a. O tim
pravima u njemakom pravu: Markovi, L., Hipotekarno pravo, Beograd, 1911., str. 151-156.
O mogunosti kreiranja vlasnike hipoteke u austrijskom i vicarskom pravu, koji zadravaju
naelo akcesornosti: Gavella, N., Zalono pravo, izd. Pravni fakultet u Zagrebu, 1992., str.
65-67.; Lazi, M., Rang stvarnih prava, Pravni ivot, br. 10/2002, II tom, tematski broj: Pravo
i svetski poredak, str. 77-78.
24.3.2011 9:56:05

23
U hrvatskom pravu nema izriitih odredbi o jamstvu zemljita za zgradu,

kao ni o hipoteci s prvim rang mjestom, ali se ugovorom o davanju kredita
nositelju prava graenja moe ugovoriti (ius dispositivum) i jedno i drugo pravo
koje e imati uinak prema svakome ako se upie u zemljinoknjini uloak u
kome je upisano pravo graenja kao samostalna nekretnina. Uostalom, trajanje
prava graenja koje nije osnovano s prvim rang-mjestom suvie je neizvjesno jer
ovisi od ostvarenja drugog stvarnog prava koje je ispred njega upisano u zemljinu
knjigu. Ovo se ne odnosi, samo na zalono pravo (hipoteku), ve i na stvarnu
slunost koja onemoguava osnivanje prava graenja i na osobne slunosti i stvarne
terete koje bitno ograniavaju realizaciju prava graenja. Zato bi trebalo smatrati
(predmnijevati) da je pravo graenja osnovano s prvim rang-mjestom ako nije
drukije odreeno zakonom.
3.4.4. Odricanje prava na naknadu
Po njemakom pravu ovlatenik prava graenja moe se odrei prava na
naknadu tek nakon njezina dospijea.58 Ako je pravo na naknadu bilo optereeno
pravima treih osoba, odricanje ne vrijedi bez njihove suglasnosti (hipotekarnih
vjerovnika, odnosno vjerovnika zemljinog ili rentnog duga ili ovlatenika realnog
tereta). Tako se i po austrijskom pravu trai suglasnost svih stvarnopravnih
ovlatenika ija prava se po samom zakonu proteu na naknadu za zgradu u sluaju
prestanka prava graenja ( 10. Zakona o pravu graenja). Ni po hrvatskom pravu
ovlatenik ugaenog prava graenja ne bi se mogao odrei prava na naknadu za
zgradu bez suglasnosti nositelja stvarnih prava koja su optereivala pravo graenja,
ako zbog toga prestaju ta prava, a njihovi nositelji imaju pravo na naknadu iz iznosa
koji duguje vlasnik zemljita. Zalono pravo koje je teretilo pravo graenja po
zakonu se protee na naknadu za zgradu - l. 296. st. 2. ZV, pa je logino da se
nositelj ugaenog prava graenja ne moe odrei prava na naknadu bez suglasnosti
zalonog vjerovnika.
3.4.5. Oslobaanje obveze plaanja naknade
Po njemakom pravu, vlasnik zemljita bi se mogao osloboditi obveze plaanja
naknade ovlateniku prava graenja time to bi se prije isteka vremena na koje je bilo
osnovano pravo graenja izjasnio da produava nasljedno pravo graenja za vrijeme
za koje se pretpostavlja da e trajati zgrada. Ako ovlatenik odbije vlasnikovu
ponudu za produetak nasljednog prava graenja, po njemakom pravu gubi pravo
na naknadu ( 27. st. 3. Uredbe). Takve odredbe nema u hrvatskom pravu, ali
ne postoje zapreke da se takva prava i obveze ustanove na temelju pravnog posla
upisom u zemljinu knjigu.
58 27. st. 5. Uredbe o nasljednom pravu graenja.
24.3.2011 9:56:05
24

3.4.6. Sudbina stvarnih prava na pravu graenja

Njemaka Uredba propisuje da hipotekarni vjerovnik, jednako kao i vjerovnik
zemljinog ili rentnog duga ili realnog tereta na nasljednom pravu graenja, ima
pravo naplatiti se iz naknade za nasljedno pravo graenja ( 29). Smatra se, naime,
da je to pravo na naknadu prije dospjelosti potraivanja vjerovnika bilo sastavnim
dijelom nasljednog prava graenja-virtualno,59 pa da pravo na naknadu za zgradu
jami za hipotekarnu trabinu, zemljini ili rentni dug kao i za realne terete na pravu
graenja koje je prestalo.60 Prema austrijskom Zakonu o pravu graenja na naknadu
za zgradu proteu se zalona prava koja osiguravaju potraivanja i drugih stvarnih
prava koja su teretila ugaeno pravo graenja ( 10).
Po hrvatskom pravu, u naelu tua stvarna prava prestaju s prestankom prava
graenja, ako nije to drugo odreeno (l. 296. st. 1.). Zalono pravo koje je teretilo
pravo graenja od trenutka prestanka prava graenja po samom zakonu tereti
naknadu koju je vlasnik duan osobi ije je pravo graenja prestalo (l. 296. st.
2.). Prema tome, zaloni (hipotekarni) vjerovnik je zainteresiran da se zgrada odri
u dobrom stanju i da se obnavlja jer to je nekretnina u prometu vrjednija s tom
zgradom nego bez nje, bit e via i naknada koju po prestanku prava graenja tereti
zalono pravo dotadanjeg hipotekarnog vjerovnika. Svako poveanje vrijednosti
zgrade na pravu graenja koje je optereeno hipotekom: dogradnja, nadogradnja
i druge poboljice koje podiu vrijednost zgrade do visine potraivanja zalonog
(hipotekarnog) vjerovnika njemu idu u prilog. Obrnuto, svako umanjenje vrijednosti
hipotekom optereenog prava graenja, odnosno prava graenja sa zgradom ispod
potraivanja zalonog (hipotekarnog) vjerovnika, ugroavaju njegovo pravo. Zato
je preporuljivo da se nositelj prava graenja ugovorom obvee hipotekarnom
vjerovniku da e odravati zgradu u ispravnom stanju i da se ta obveza upie u
zemljinu knjigu kao integralni dio prava graenja. Pri tome odredbe koje se odnose
na posljedice prestanka prava plodouivanja iz l. 205. st. 6. ZV mogu sluiti kao
putokaz za stipuliranje takvih ili slinih obveza nositelja prava graenja optereenog
hipotekom prema hipotekarnom vjerovniku.
Ukoliko se u postupku izvlatenja ukida pravo plodouivanja ili neko
drugo stvarno pravo (pa, dakle, i pravo graenja) korisnik izvlatenja duan je
odgovarajui iznos naknade poloiti kod banke uz poseban raun. (l. 41. ZI)61,
a banka e isplatiti naknadu vlasniku izvlatene nekretnine na temelju pismenog
sporazuma ovjerenog kod dravne uprave ili na temelju sudske odluke. (l. 41. st.
4.). Korisnik izvlatenja je osoba koja stjee pravo vlasnitva na zemljitu koje je do
toga trenutka bilo optereeno pravom graenja.
Meutim, ako je na pravu graenja izgraena zgrada ili je pravom graenja
postojea zgrada odvojena od zemljita, u oba sluaja zgrada je pravno neodvojivi
sastavni dio prava graenja. S prestankom prava graenja ne prestaju slunosti,
59 96. BGB-a na koji upuuje 11. Uredbe.
60 112, 1192, 1200. i 1107. BGB-a.
61 Zakon o izvlatenju, NN, 35/94, 114/01, 76/06.
24.3.2011 9:56:05

25
stvarni tereti i zalona prava koja su teretila pravo graenja, ve od prestanka prava
graenja ova prava terete zemljite sa zgradom. U trenutku prestanka prava graenja
ostaju, takoer, slunosti, stvarni tereti i zalona prava koja su bila osnovana u
korist prava graenja kao slunosti, stvarni tereti i zalono pravo u korist zemljita
sa zgradom. U oba sluaja navedena stvarna prava ostaju nakon prestanka prava
graenja s prvenstvenim redom (l. 296. st. 3.).
Interpretacijom l. 296. ZV dolazi se do zakljuka da zalono pravo na
pravu graenja prestaje samo ako nema zgrade koja je njegova pripadnost. Zgrada
u izgradnji (graevina) na pravu graenja od kamena temeljca je pripadnost
pravu graenja ako se izgradnja izvodi u skladu sa zakonom. Takvom izgradnjom
(graevinom) po prestanku prava graenja poveana je vrijednost zemljita, jer s
prestankom prava graenja i nedovrena zgrada postaje pripadnost zemljita.
Sve ono to je bilo od zemljita pravno odvojeno kae ZV, s prestankom prava
graenja postaje pripadnost zemljita (l. 295. st. 1.). U tom sluaju vlasnik je
duan osobi kojoj je prestalo pravo graenja dati onoliku naknadu za zgradu koliko
je njegova nekretnina u prometu vrjednija s tom graevinom nego bez nje (analogno
l. 295. st. 3.). Upravo tu naknadu tereti zalono pravo koje je optereivalo pravo
graenja u trenutku njegova prestanka.
Inae, slunosti, stvarni tereti i zalona prava u korist i na teret prava graenja
sa zgradom ostaju kao slunosti, stvarni tereti u korist, odnosno na teret zemljita sa
zgradom, a s dosadanjim prvenstvenim redom (l. 296. st. 1. ZV). Ovo se odnosi na
ona stvarna prava iji nositelji nisu namireni iz naknade za zgradu.
24.3.2011 9:56:05
26

Summary
THE RIGHT TO BUILD ITS DURATION AND CESSATION
At the same time, the right to build is a real property right on someones land
and a real property in legal sense while the building belongs to it as if it is a land.
The right to build can be alienated, inherited and burdened. Mortgage encumbering
the right to property extends over the building from the beginning of its construction
and over each and every element of the future building starting from its foundations.
Therefore, the right to build is suitable for procuring a loan secured by mortgage. In
case of termination of the loan contract due to repayment failure, the creditor whose
claim is secured by mortgage may settle his claims by selling the real property
encumbered by mortgage which consists of a right to build and a building under
construction for which the loan was procured.
The Croatian right to build, as opposed to the Austrian Baurecht, is not limited
in time by law, nevertheless, it can be limited by legal transaction in regard to its
duration or condition subsequent. Moreover, the right to build ceases when its object
(the land) perishes (legally or factually), or when authorised party waives his claims,
as well as in case of protection of trust of others in land register, users termination,
disburdening and suspension. At the request of the owner of the land burdened by
right to build, the right ceases to exist when court delivers a decision on suspension
due to holder of a right to build failure to build a building in the period of twenty
years or to restore a ruinous or substantially damaged building in the period of sex
years. On the basis of a formal document containing the statement on waiver of
the right to build as well as of a court decision or a decision of another authorised
body regarding the suspension upon the above mentioned grounds and court
decision stating that legal presumptions of cessation have been fulfilled the right
to build ceases when its cessation is entered in the land register. Legal consequences
following the cessation of the right to build are as follows: establishment of the legal
unity of a land and a building and owners obligation to reimburse the party who
lost the right to build for value of the building in real estate transactions which has
augmented the value of his real estate. The rights of others which burdened the right
to build in principle cease whit the cessation of that right (when there is no building),
unless agreed otherwise. After the cessation of the right to build, the right of pledge
which was burdening the right to build burdens compensation which is owed by
the owner to the party who lost the right to build. Servitudes, real burdens and
rights of pledge in favour of and burdening the right to build with the land remain
as servitudes and real burdens in favour of the land, that is, as a burden on the land
with the building according to previously established order of precedence.
Key words: right to build, right of superficies, ownership, mortgage.
24.3.2011 9:56:05

27
Zusammenfassung
DIE DAUER UND BEENDIGUNG DES BAURECHTES
Das Baurecht ist gleichzeitig ein dingliches Recht am Grundstck eines Anderen
sowie an der Immobilie in rechtlicher Hinsicht. Dabei stellt das Gebude Teil des
Grundstcks dar, als ob es selbst Grundstck wre. Das Baurecht kann entfremdet,
geerbt und belastet werden. Von Beginn des Baues umfasst die Hypothek am Baurecht
das Gebude im Ganzen (jedes Teil des zuknftigen Gebudes von Bausteinen).
Insofern ist das Baurecht fr die Aufnahme eines durch die Hypothek gesicherten
Kredits angemessen. Wird der Kreditvertrag wegen Schuldabzahlungsversumung
gekndigt, so kann der Hypothekglubiger seine Forderungen durch den Verkauf der
unter Hypothek stehenden Immobilie, die aus Baurecht und dem im Bau befindenden
Gebude, fr welches der Kredit aufgenommen wurde, besteht, begleichen.
Im Unterschied zu dem sterreichischen Baurecht ist das kroatische Baurecht
durch Gesetz zeitlich uneingeschrnkt, allerdings kann es mit einem Rechtsgeschft
durch eine Frist oder Kndigungsbedingung eingeschrnkt werden. Auerdem wird
das Baurecht durch den entweder rechtlichen, oder faktischen Verfall eines Objektes
(Grundstcks) beendigt, als auch durch den Verzicht des Bevollmchtigten, den
Schutz des Vertrauens eines Anderen ins Grundbuch, das Ende des Nutzers,
Befreiung von Belastung und Aufhebung. Nach dem Antrag des Eigentmers
vom unter Baurecht stehenden Grundstck wird dieses Recht beendigt, wenn das
Gericht eine Aufhebungsentscheidung trifft, weil der Baurechttrger das Gebude
innerhalb von zwanzig Jahren nicht gebaut hat, oder weil er ein zerstrtes oder
beschdigtes Gebude innerhalb von sechs Jahren nicht renoviert hat. Das Baurecht
wird beendigt, indem es aus dem Grundbuch gelscht wird, und dies durch eine
vorgeschriebene Urkunde ber Baurechtsverzicht oder durch eine Gerichts- oder
Behrdenentscheidung ber Aufhebung aus obengenannten Grnden, oder auf
Grund einer Gerichtsentscheidung ber die Erfllung aller Gesetzesvoraussetzungen
fr die Beendigung. Die Rechtsfolgen der Beendigung des Baurechts enthalten
die Aufstellung der rechtlichen Einheit von Grndstck und Gebude und
Eigentmerverpflichtung der Person, dessen Baurecht beendigt ist, entsprechende
Vergtung fr das Gebude im Verhltnis zu dem Wert seiner Immobilie mit dem
Gebude im Vergleich zu dem Wert ohne Gebude, zu zahlen. Rechte anderer,
welche das Baurecht belasteten enden mit der Beendigung des Baurechtes (wenn
kein Gebude existiert), es sei denn es wird anders festgelegt. Das Pfandrecht ber
das Baurecht belastet eine Vergtung, die der Eigentmer an die Person, dessen
Baurecht beendigt wird, zahlen muss. Dienstbarkeiten, Reallasten und Pfandrechte
zu Gunsten und zur Last des Baurechtes mit dem Gebude, verbleiben als
Dienstbarkeiten und Reallasten zu Gunsten, bzw. zur Last des Grndstcks mit dem
Gebude nach dem bisherigen Vorrang.

Schlsselwrter: Baurecht, Superdifikat, Eigentum, Hypothek.
24.3.2011 9:56:05
28

Riassunto
DIRITTO DI COSTRUIRE QUALE FACOLTA DEL DIRITTO DI
SUPERFICIE - DURATA ED ESTINZIONE
Il diritto di costruire, quale facolt del diritto di superficie, al tempo stesso
un diritto reale su fondo altrui ed un immobile in senso giuridico; mentre ledificio
ne un accessorio come se lo stesso fosse un fondo. Il diritto di costruire, quale
facolt del diritto di superficie, pu venire alienato, ereditato e gravato. Il diritto di
ipoteca sul diritto di costruire si estende alledificio sin dallinizio della costruzione,
comprendendo qualsiasi elemento del costruendo edificio sin dalla prima pietra.
Pertanto il diritto di costruire adatto allottenimento di un mutuo assicurato dalla
costituzione di un diritto dipoteca. Nel caso di risoluzione del contratto di mutuo
a causa del mancato pagamento del debito, il creditore ipotecario pu soddisfare i
propri crediti mediante lalienazione dellimmobile ipotecato, il quale costituito
dal diritto di costruire e dal costruendo edificio per il quale venne stipulato il mutuo.
Il diritto di costruire croato, a differenza dellaustriaco Baurecht non trova
limitazioni di tempo nella legge, ma pu essere limitato da un negozio giuridico,
attraverso lapposizione di un termine o mediante una condizione risolutiva. Inoltre,
il diritto di costruire si estingue: a causa del deterioramento (giuridico o materiale)
del suo oggetto (fondo), a causa della rinuncia del titolare del diritto, per tutelare
laffidamento di un terzo nei libri fondiari, a causa della cessazione dellutilizzatore,
per esenzione o prescrizione. Su richiesta del proprietario del fondo gravato dal
diritto di costruire, tale diritto si estingue quando il tribunale emana la pronuncia
attestante che il diritto prescritto poich il titolare del diritto di costruire non ha
costruito ledificio nel termine di ventanni oppure quando non ha provveduto
alla ristrutturazione delledificio distrutto o seriamente compromesso nel termine
di sei anni. In base allatto di rinuncia al diritto di costruire, come anche in base
alla decisione giudiziale o di altro organo competente riguardante lestinzione per
i motivi di cui sopra, come ancora in base alla pronuncia giudiziale che accerta
che sussistono i presupposti giuridici per lestinzione, il diritto di costruire si
estingue mediante cancellazione dai libri fondiari. Le conseguenze giuridiche legate
allestinzione del diritto di costruire sono: la riespansione del diritto di propriet sul
fondo e sulla costruzione e conseguente obbligo del proprietario di indennizzare
lex titolare del diritto di costruire, versando una somma pari allaumento di valore
che il fondo ha con la costruzione annessa, rispetto alla situazione precedente in
cui la costruzione non esisteva. Gli altrui diritti gravanti unicamente sul diritto di
costruire di base vengono meno con lestinzione del diritto medesimo (in assenza di
costruzione), qualora non sia previsto altrimenti. Il diritto di garanzia che gravava
sul diritto di costruire a seguito dellestinzione del diritto grava sullindennizzo che
il proprietario deve versare al soggetto il cui diritto di costruire estinto. Le servit,
gli oneri reali ed i diritti di garanzia a favore e a peso del diritto di costruire con
24.3.2011 9:56:05

29
edificio rimangono quali servit e oneri reali a favore oppure a peso del fondo con
ledificio, seguendo lordine prestabilito.
Parole chiave: diritto di costruire, diritto di superficie, propriet, ipoteca.
24.3.2011 9:56:05

Petar - Simonetti Pravo Građenja PDF

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Petar - Simonetti Pravo Građenja PDF

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

P.

SIMONETTI, Pravo graenja - trajanje i prestanak

PRAVO GRAENJA TRAJANJE I PRESTANAK

Zbornik v32 br1.indd 1

P. SIMONETTI, Pravo graenja - trajanje i prestanak

graenja sa zgradom, ostaju kao slunosti i stvarni tereti u korist, odnosno na

Zbornik v32 br1.indd 2

P. SIMONETTI, Pravo graenja - trajanje i prestanak

Zbornik v32 br1.indd 3

P. SIMONETTI, Pravo graenja - trajanje i prestanak

U austrijskom i njemakom pravu se osobito istie prednost hipotekarnoga

1. OPI PREGLED USTANOVE PRAVA GRAENJA PREMA

Zbornik v32 br1.indd 4

P. SIMONETTI, Pravo graenja - trajanje i prestanak

preostalom podruju (podruje Apelacionog suda u Splitu) i dalje primjenjivao

Zbornik v32 br1.indd 5

pripojeno teritoriju Federativne Narodne Republike Jugoslavije po Ugovoru o miru s Italijom,

P. SIMONETTI, Pravo graenja - trajanje i prestanak

Zbornik v32 br1.indd 6

P. SIMONETTI, Pravo graenja - trajanje i prestanak

Ovlatenje ponovnoga graenja, nakon ruenja postojee zgrade, je

Zbornik v32 br1.indd 7

P. SIMONETTI, Pravo graenja - trajanje i prestanak

od zemljita superficijarnim pravom. Ona nije pripadnost toga prava ve posve

2. TRAJANJE PRAVA GRAENJA

Zbornik v32 br1.indd 8

P. SIMONETTI, Pravo graenja - trajanje i prestanak

prava graenja raskidnim uvjetom e se u praksi vjerojatno restriktivno primjenjivati

Zbornik v32 br1.indd 9

P. SIMONETTI, Pravo graenja - trajanje i prestanak

3. PRESTANAK PRAVA GRAENJA

Zbornik v32 br1.indd 10

P. SIMONETTI, Pravo graenja - trajanje i prestanak

optereivanje hipotekom, zemljinim i rentnim dugom.32 (Mogua odstupanja u

Zbornik v32 br1.indd 11

P. SIMONETTI, Pravo graenja - trajanje i prestanak

Zbornik v32 br1.indd 12

P. SIMONETTI, Pravo graenja - trajanje i prestanak

Zbornik v32 br1.indd 13

P. SIMONETTI, Pravo graenja - trajanje i prestanak

Trajanje prava graenja je mogue uiniti ovisnim od ispunjenja ugovorne

3.2.5.1. Stjecanje prava graenja od osobe koja je nevaljano upisana kao

Zbornik v32 br1.indd 14

P. SIMONETTI, Pravo graenja - trajanje i prestanak

u suglasnosti sa naelom istinitosti zemljine knjige i pravilima graanskog prava.

3.2.5.2. Prestanak izvanknjino steenog prava graenja primjenom pravila

Postoji, meutim, mogunost izvanknjinog stjecanja prava dosjelou u

odnosnima, Narodne novine, Zagreb, 1987., str. 646.

Zbornik v32 br1.indd 15

P. SIMONETTI, Pravo graenja - trajanje i prestanak

zemljitu bez pravne osnove (l.152.-154. ZV)44.

Zbornik v32 br1.indd 16

P. SIMONETTI, Pravo graenja - trajanje i prestanak

Budui da ZV ograniava naelo po kome je pravo graenja otuivo i

Zbornik v32 br1.indd 17

P. SIMONETTI, Pravo graenja - trajanje i prestanak

Zbornik v32 br1.indd 18

P. SIMONETTI, Pravo graenja - trajanje i prestanak

Zbornik v32 br1.indd 19

P. SIMONETTI, Pravo graenja - trajanje i prestanak

pogledu, na temelju pravomone sudske odluke kojom je utvreno da je nastupio

Zbornik v32 br1.indd 20

P. SIMONETTI, Pravo graenja - trajanje i prestanak