Doc.

dr Izet Laličić
v. ass Haris Hasić, MA

PRAVO GRAĐENJA,
PRAVO STVARNOG TERETA I
ZEMLJIŠNI DUG
 PRAVO GRAĐENJA

1. Općenito
2. Sticanje prava građenja
3. Zaštita prava građenja
4. Prestanak prava građenja
1. Općenito

 Radi se o novom instititu stvarnog prava na

nekretninama koji je uveden u naš
vlasničkopravni sistem donošenjem entiteskih
zakona o stvarnim pravima.

 Suština prava građanje je u tome što se njime

omogućava korištenje zemljišne parcele koja se
nalazi u vlasništvu druge osobe i građenje
vlastitog građevinskog objekta na toj parceli.
1.1. Pojam
 Pravo građenja je ograničeno stvarno pravo na nečijem
zemljištu koje daje ovlast svom nosiocu da na površini toga
zemljišta ili ispod nje ima vlastitu zgradu, a svagdašnji
vlasnik tog zemljišta dužan je to trpjeti (član 298. st.1. ZSP
FBiH).

 Iz zakonskog određenja pojma prava građanja proizilazi

njegova dvojaka pravna priroda.
- Tako da, s jedne strane predstavlja pravo i to ograničeno
stvarno pravo (čl.298. st.1. ZSP), a s druge strane je kao
pravo izjedanačeno s nekretninom (Čl.298. st.2.).
1.2. Sadržaj prava građenja i njegova promjena
 Nositelj prava građanja stiče:
- pravo plodouživanja na opterećenom zemljištu i
- pravo vlasništva na zgradi (bez obzira da li je zgrada postojala
prije zasnivanja prava građenja ili ju je on izgradio nakon
zasnivanja tog prava)

 Dok, vlasnik zemljišta

- zadržava pravo vlasništva na njemu i po tom osnovu mu
pripada pravo na naknadu na ime korištenje tog zemljišta, ali
- gubi prava neposrednog posjeda tog zemljišta (jer ovo prelaze
u korist osobe u čiju korist je pravo građenja osnovano).
- Član 299. ZSP FBiH.

 Promjena samog sadržaja prava građanje dopuštena je samo uz

saglasnost s vlasnikom opterećene nekretnine, kao i u sporazumu
ovlašćenimcima drugih prava koja postoje na toj nekretnini ako se
time ometa dosadašnji način izvršavanja njihovih ovlasti.
1.3. Neodvojivost
 Pravo građenja se ne može odvojiti od zemljišta koje
opterećuje ( član 301. ZSP FBiH).

 To praktično da onaj koji stekne vlasništvo

opterećenog zemljišta po bilo kojem pravnom
osnovu, time je stekao zemljište opterećeno pravom
građenja, osim ako zakonom nije drugačije određeno.
1.4. Nosilac prava građenja i prometnost prava građenja
 To je osoba u čiju korist je pravao građenja: osnovano ili je na
nju prešlo.

 Pravo građenja je otuđivo i nasljedivo kao i druge nekretnine,

ako nije dugačije određeno.

 Pravo građenja se može opteretiti (služnostima, stvarnim

teretima i založnim pravom, zemljišnim dugom) i na drugi
način koji je u skladu zakonu i koji nije suprotan pravnoj prirodi
toga prava.

 Zgrada i pravo građenja čine neraskidivo pravno jedinistvo tako

da se zajedno prenose, nasljeđuju i opterećuju.
2. Sticanje prava građenja

2.1. Osnivanje prava građenja

2.2. Upis prava građenja

2.3. Osnivanje odlukom suda

2.4. Prijenos prava građenja

2.1. Osnivanje prava građenja
 Pravo građenja osniva se na osnovu:
- pravnog posla (u obliku notarski obrađene isprave) ili
odluke suda (čl.305. ZSP FBiH).

2.2. Upis prava građenja

 Pravo građenja stiče se dvostrukim upisom u zemljišni knjigu i to
njegovim:
- upisom kao tereta na zemljištu koje opterećuje i
- upisom kao posebnog zemljišno knjižnog tijela u za to
novoosnovanom zemljišnom knjižnom ulošku.

 Upis prava građanje u zemljišnu knjigu moguć je samo na osnovu

izjave vlasnika da time optereti svoje zemljište.
2.3. Osnivanje odlukom suda

 Pravo građenja može svojom odlukom osnovati u postupku

diobe i ostavinskom postupku i u dr. slučajevima određenim
zakonom.
-Pri tome se na odgovarajući način primjenjuju pravila o
osnivanju služnosti odlukom suda.

2.3. Prijenos prava građenja

 Kada je u pitanju prijenos prava građenja tada se na

odgovarajući način primjenjuju pravila o sticanju prava
vlasništva na nekretninama na osnovu pravnog posla, odluke
nadležnog tijela i nasljeđivanja.
 3. Zaštita prava građenja

 Obim zaštite

1) Kada se pravo građenja štiti kao pravo na nečijem

zemljištu tada se na odgovarajući način primjenjuju
pravila o stvarnim služnostima.

2) Kada se pravo građenja štiti kao nekretnina u pravnom

pogledu tada se na odgovarajući način primjenjuju
pravila o zaštiti prava vlasništva.
4. Prestanak prava građenja

4.1. Način prestanka

4.2. Ukinuće
4.3. Posljedice prestanka
4.4. Tuđa prava
4.5. Pravo nadziđivanja
4.1. Način prestanka prava građenja (čl.310.ZSP FBiH)
 Pravo građenja prestaje (razlozi):

1) propašću opterećenog zemljišta ,

2) sporazumom,
3) ovlašćenikovim odreknućem,
4) istekom ugovorenog roka i
5) ispunjenjem ugovorenog raskidnog uvjeta,
rasterećenjem i ukidanjem.

 Pravo građenja upisano u zemljišnoj knjizi prestaje

kad zbog navedenih razloga, bude izbrisano kao teret.
4.2. Ukinuće
 Ukoliko na pravu građenja ne bude izgrađena zgrada u roku od
10 (deset) godine od njegovog osnivanja tada, vlasnik
opterećene nekretnine može zahtijevati da se ono ukine.

 Odluku o tome donosi sud na zahtjev vlasnika opterećene

nekretnine, pri tome nije od uticaja po kom pravnov osnovu je
pravo građenja bilo osnovano.

 Pravo građenja prestat će na osnovu odluke o ukidanju tek

brisanjem u zemljišnoj knjizi.
4.3. Posljedice prestanka
 S prestankom prava građenja postaje pripadanost zemljišta ono
što je pravom građenja bilo od zemljišta pravno odvojeno.

 Na sam odnos vlasnika i zemljišta i osobe kojoj je prestalo

pravo građenja primjenjuju se pravila koje se odnose na
prestanak prava plodouživanja.

 Osobi kojoj je prestalo pravo građenja vlasnik je dužan dati

onoliku naknadu za zgradu koliko je njena nekretnina u
prometu vrijednija s tom zgradom nego bez nje.
4.4. Tuđa prava

 Ona stvarna prava koju su predstavljala teret prava građenja

prestaju s prestankom toga prava, osim ako nije nešto drugo
određeno.

 Nakon prestanka prava građenja, založno pravo koje ga je

teretilo nastavlja da tereti naknadu koju je vlasnik dužan osobi
čije je pravo građenja prestalo.

 Što se tiče služnosti , stvarnih tereta i založnih prava u korist i

na teret prava građenjasa zgradom, ostaju kao i služnosti i
stvarni tereti u korist o0dnosno na teret zemljišta sa zgradom,
sa rangom-prevenstvenim redom koji je ranije postojao.
 4.5. Pravo nadziđivanja
 To je pravo izgradnje jednog ili više posebnih dijelova nekretnine
na postojećoj zgradi.

 Kod prava nadziđivanja primjenjuju se pravla o pravu građenja,

osim ako nije nešto drugo odrđeno zakonom ili se protivi njegovoj
prirodi.

 Pravo nadziđivanja, bez saglasnosti vlasnika zgrade i dr. nosioca

stvarnih prava na nekretnini, ne može se ni otuđiti niti opteretiti.

 Nadziđivanjem, shodno s pravom o nadziđivanju i odobrenjem

nadležnog organa stiče se:
- pravo vlasništva na nadzidanom dijelu i
- pravo suvlasništva na cijeloj nekretnini, a pravo nadziđivanja
prestaje.
 REALNI TERETI

1. Općenito

2. Teret u korist vlasnika nekretnine

3. Teret u korist osobe

1. Općenito

1.1. Pojam i sadržaj

 Realni ili stvarni teret (lat.onus reale) daje svom korisniku
ograničeno stvarno pravo na nekretnini koju opterećuje, pri tome
ovlašćujući ga da mu se na teret njene vrijednosti periodično daju
stvari ili čine radnje koje su sadržaj tog realnog tereta.

 Sam sadržaj relanog tereta čini jedno ili više ovlašćenja korisnika
stvarnog tereta da zahtijeva od vlasnika nekrtenine opterećene
realnim teretom određene periodične činidbe koje mogu biti
novčane, robne ili druge prirode.

Čl. 276. ZSP FBiH.

 1.2. Osnivanje realnog tereta

OSNOV

ODLUKOM SUDA ILI

PRAVNI POSAO NADLEŽNOG ORGANA

Čl. 278. ZSP FBiH Čl. 280. ZSP FBiH

• Realni teret je osnovan kada su ispunjeni svi zakonom

propisani uvjeti.
1.3. Upis tereta u zemljišnu knjigu
 Realni teret osnovan na temelju pravnog posla stiče
se upisom u zemljišnu knjigu kao teret na njime
opterećeoj nekretnini.

 Ukoliko nisu ispunjenjene sve pretpostavke za upis

predviđene zemljišnoknjižnim pravilima, realni etert
se stiče predbilježbom pod uvjetom da se predbilježba
naknadno opravda.
 1.4. Osnivanje odlukom suda

ODLUKOM SUDA

OSTAVINSKOM U DR. SLUČAJEVIMA

U POSTUPKU DIOBE ODREĐENIM ZAKONOM
POSTUPKU

 Na osnivanje realnog tereta shodno se primjenjuju pravila o

osnivanju služnosti.
1.5. Opterećena nekretnina
 Nekretnine koje su sposobne biti predmetom založnog prava,
jedana ili više mogu biti opterećene realnim teretom.

1.6. Sadržaj realnog tereta

 Može biti moguća, dopuštena i određena ili odrediva radnja

periodičnog davanja stvari ili novca ili drugih radnji koje imaju
novčanu vrijednost.
 Sama radanja koja čini sadržaj realnog tereta nemora biti:

- u vezi s ekonomskom namjenom opterećene nekretnine

- niti služiti ostvarivanju ekonomske namjene korisnikove
nekretnine.
1.7. Promjena sadržaja
 Dopuštena je promjena sadržaja realnog tereta ali samo u
sporazumu s vlasnikom opterećene nekretnine.

 U slučaju promjene sadržaja relanog tereta tada se primjenjuju

pravila o osnivanju realnog tereta na osnovu pravnog posla.

1.8. Osnovna obaveza

 Obaveza vlasnika opterećene nekretnine da korisniku tereta
ispunjava sadržaj tereta, za što mu odgovara vrijednošću
nekretnine.
 Kada dođe do prelaska prava vlasništva na drugu osobu tada
ujedno prelazi i obavezea iz realnog tereta.
 Osnovvna obaveza iz realnog tereta ne zastarijeva.
 1.9. Pojedinačne obaveze davanja i činjenja
 Kada dospije za ispunjenje neko davanje i činjenje vlasnika
opterećene nekretnine tada nastaje njegova pojedinačna obaveza
da to ispuni korisniku tereta kao povjeriocu.

 Pojedinačne obaveze davanja i činjenja zastarijevu u roku od 3

(tri) godine od dospijeća svake pojedine obaveze.

1.10. Lična odgovornost za pojedinačne obaveze

- Osoba koja odgovara svom svojom imovinom, za ispunjenjenje

pojedinačne obaveze (davanja i činjenja), je vlasnik opterećene
nekretnine u vrijeme dospijeća obaveze.

- Za slučaj da je opterećena nekretnina u posjed tereće osobe, tada

ona odgovara cjelokupnom svojom za pojedinačna davanja i
činjenja dospjela do prestanka posjeda nekretnine.
-
1.11.Stvarnopravna odgovornost za pojedinačne obaveze
 Vlasnik opterećene nekretnine odgovara vrijednošću te
nekretnine za sve pojedinačne dospjele obaveze koje proizilaze
iz realnog tereta na toj nekretnini.

 Ukoliko bi došlo do diobe te nekretnine onda vrijednošću

svojih dijelova solidarno odgovaraju svi vlasnici dijelova na
koje je razdijeljena.

1.12. Neodvojivost

 Realni teret se ne može odvojiti od nekretnine koju opterećuje.

 Ako je pravo relanog tereta osnovano u korist neke osobe tada

se ne može prenositi sa ovlaštenika na drugu osobu. Međutim,
ukoliko je osnovano u korist vlasnika neke nekretnine tada se
prenosi zajedno sa vlasništvom te nekretnine.
2. Teret u korist vlasnika nekretnine
2.1. Teret i povlasna nekretnina

 Realni teret u korist neke nekretnine (povlasna nekretnina)

daje vlasniku te nekretnine ograničeno stvarno pravo na
opterećenoj nekretnini koje ga ovlašćuje da mu se periodičnu
daju stvari ili izvršavanju radnje koje su sadržaj tog stvarnog
tereta.

2.2. Uticaj diobe

 Ukoliko dođe do podjele povlasne nekretnine tada realni teret

postoji i dalje u korist pojedinih dijelova srazmjerno velični
svakog dijela pod
uvjetom da su davanja i radnje djeljiva.
 Međutim, uako davanja i radnje nisu djeljivi shodno se
primjenjuju pravila o nedjeljivima obavezama.
3. Tereti u korist osobe
3.1. Tereti lične naravi

 Realni teret u korist osobe daje ovlašteniku ograničeno stvarno

pravo na opterećenoj nekretnini koje ovlašćuje da mu se
periodično daju stvari ili izvršavaju radnje koje su sadržaj tog
realnog tereta.

3.2 Vrste realnih tereta

 Nekretnina može biti opterećena:

- u korist svakodobnog vlasnika određene nekretnine
(povlasne nekretnine) ili nosioca prava građenja.
3.3. Zaštita korisnika tereta
 Tužba korisnika realnog tereta

- korisnik realnog tereta ima pravo tužbom zahtijevati

da se prema vlasniku opterećene nekretnine utvrdi
postojanje realnog tereta ( čl.295. st.1. ZSP FBiH)

- ukoliko treća osoba ometa ili spriječava korisnika u

izvršavanju realnog tereta tada on ima pravo tužbom
zahtijevati da to ometanje prestane (čl.295. st.2. ZSP
FBiH).
 3.4. Prestanak realnog tereta
 Realni teret prestaje njegovim brisanjem u zemljišnoj knjizi.
 Brisanje realnog tereta se može zahtijevati iz sljedećih razloga:

1) propasti opterećene ili povlasne nekretnine

2) stavljanje izvan prometa opterećene i povlasne
nekretnine
3) odricanja korisnika tereta
4) isteka vremena na koje je bio osnovan ili
ispunjenjem raskidnog uslvjeta pod kojim je bio osnovan
5) donošenja odluke suda o amortizaciji tereta
6) smrt osobe u čiju je korist bio osnovan, ako stvarni
teret nije izričito osonovan i za njene nasljednike.
3.5. Ukidanje realnog tereta
 Vlasnik opterećene nekretnine ima pravo zahtijevati
da se realni teret ukine ako on izgubi svoju svrhu.

 Odluku o ukidanju realnog tereta donosi sud na

zahtjev vlasnik opterećene nekretnine, pri tome nije
od uticaj pravn osnov o njegovom osnivanju.

 Čl. 297. ZSP FBiH

 ZEMLJIŠNI DUG
1. Pojam
2. Neakcesornost zemljišnog duga
3. Primjena odredaba o hipoteci
4. Predmet zemljišnog duga
5. Osnivanje zemljišnog duga
6. Pismo zemljišnog duga
7. Prijenos zemljišnog duga
8. Prigovori vlasnika opterećene nekretnine
9. Plaćanje zemljišnog duga
10. Prinudno namirenje
11. Ugovor o svrsi osiguranja
12. Prestanak zemljišnog duga
1. Pojam

 Zemljišni dug je ograničeno stvarno pravo kojim se opterećuje

nekretnina na način, da se onome u čiju korist je nekretnina
opterećena isplati određeni novčani iznos iz vrijednosti
nekretnine, a svagdašnji vlasnik nekretnine je to dužan trpjeti
(čl.186. st.1. ZSP FBiH).

 Zemljišni dug se može osnovati: u korist vlasnika opterećene

nekretnine (vlasnički zemljišni dug ) ili u korist treće osobe
(nevlasnički zemljišni dug) - čl.186. st.2. ZSP FBiH.
2. Neakcesornost zemljišnog duga
 Zemljišni dug ima svrhu kao i hipoteka, dakle služi
prevenstveno za osiguranje određenog potraživanja i
mogućnost namirenja iz vrijednosti opterećene nekretnine.

 Ono što im je zajedničko da predstavljaju teret, ali razlika

između ova dva stvarna prava je što zemljišni dug nije zavisan
o postajanju ili valjanosti potraživanja (neakcesornost), pa ga
u literaturi neki autori nazivaju “ nekacesornom hipotekom ili
hipotekom bez potraživanja.” dok je hipoteka zavisna od
potraživanja koje obezbjeđuje (akcesornost).

 Zemljišni dug ne ovisi o postajanju ili valjanosti potraživanja

( čl.187. ZSP FBiH)
3. Primjena odredaba o hipoteci

 Imajući u vidu srodnost između zemljišnog duga i

hipoteke, to se na zemljišni dug na odgovarajući
način primjenjuju odredbe ZSP o hipoteci, pod
uvjetom:
- da to nije u suprotnosti sa neakcesornom prirodom
zemljišnog duga i
- ukoliko ZSP nije nešto drugo određeno.
4. Predmet zemljišnog duga
 Zemljišnim dugom može se opteretiti:
- nekretnina
- suvlasnički dio u nekretnini uključujući i etaženo
vlasništvo,
- pravo građenja, kao i suvlasnički udio u pravu
građenja i
- vlasništvo na posebnom dijelu zasnovano na pravu građenja.
5. Osnivanje zemljišnog duga
 Zemljišni dug se osniva na osnovu:
Izjave volje koju je vlasnik nekretnine koja se opterećuje da u
formi notarski obrađene isprave, a nastaje upisom u zemljišnu
knjigu.

 Predmet upisa zemljišnog duga u zemljišnu knjigu je

njegova visina, dospjelost i kamata zemljišnog duga.
6. Pismo zemljišnog duga
 Zemljišni dug se može osnovati:
1) bez izdavanje pisma zemljišnog duga (knjižni zemljišni
dug) ili
2)uz izdavanje pisma zemljišnog duga (zemljišni dug uz
pismo)

 Pismo zemljišnog duga izdaje sud nadležan za vođenje

zemljišnih knjiga, nakon što je izvršena uknjižba zemljišnog
duga.

 Pismo zemljišnog duga je vrijednosni papir po naredbi.

7. Prijenos zemljišnog duga

 U pravilu, ako šta drugo nije određeno, zemljišni dug se može

prenositi.

 Ograničenje prijenosa moraju biti upisana u zenljišnu knjigu.

 Za prijenos je potrebna:
- Izjava o ustupanju zemljišnog duga od strane imaoca
zemljišnog duga koja mora biti notarski ovjerene, kao i
- Upis u zemljišnu knjigu.

 Ako se radi o zemljišnom dugu uz pismo, tada upis u

zemljišnu knjigu zamjenjuje predaja pisma zemljišnog duga.
8. Prigovori vlasnika opterećene nekretnine
 U slučaju da je zemljišni dug osnovan u svrhu osiguranja
potraživanja (osiguravajući zemljišni dug) ili je prvobitni
vlasnički zemljišni dug prenesen u svrhu osiguranja
potraživanja, vlasnik opterećene nekretnine nije dužan platiti
veći iznos od iznosa osiguranog potraživanja.

 U situaciji kada je zemljišni dug ustupljen trećoj osobi

tada vlasnik opterećene nekretnine može istaci prethodni
prigovor samo ako je treći znao ili mogao znati da je
zemljišni dug osnovan za osiguranje potraživanje.

- Čl. 193. ZSP FBIH.

9. Plaćanje zemljišnog duga

 Vlasnik nekretnine po dospijeću zemljišnog duga mora platiti

određeni novačani iznos zakonitom imaocu zemljišnog pisma.

 Vlasnik koji je isplatio potraživanje osigurano zemljišnim

dugom može zahtijevati da mu imalac zemljišnog duga:
- prenese zemljišni dug, i tada zemljišni dug postaje vlasnički
zemljišni dug ili
- da povjerilac da izjavu za brisanje zemljišnog duga u
zemljišnoj knjizi.
10. Prinudno namirenje
 Ukoliko je titular zemljišnog duga ujedno i vlasnik opterećene
nekretnine on ne može pokrenuti izvršni postupak niti
zahtijevati naplatu zemljišnog duga (Čl.195. ZSP FBiH).

11. Ugovor o svrsi osiguranja

U slučaju kada je zemljišni dug osnovan za osiguranje

potraživanja dužnik ili vlasnik opterećene nekretnine (davalac
osiguranja) i imalac zemljišnog duga (primalac osiguranja)
mogu ugovorom o svrsi osguranja urediti uvjete i pretpostavke
pod kojim je imalac zemljišnog duga ovlaštene zahtijevati
ostvarenje svog prava. Ovaj ugovor zaključuje se u pisanoj
formi.
12. Prestanak zemljišnog duga

 Zemljišni dug prestaje brisanjem iz zemljišne knjige

po zahtjevu vlasnika kome je prethodno predato
pismo zemljišnog duga ili pod uslovima predviđenih
u čl.194. st.2. ZSP FBiH.

 Zemljišni dug ne prestaje ukoliko se u jednoj ličnosti

ujedini svojstvo vlasnika i imaoca zemljišnog duga

 Čl.197. ZSP FBiH.

HVALA NA PAŽNJI !