Uloga i značaj načela povjerenja u procesu reforme zemljišnoknjižnog prava

The role and importance of trustiness principle in the reform of land rights

Sažetak

Stupanjem na snagu novih entitetskih zakona o zemljišnim knjigama uvodi se novi način
sticanja prava vlasništva na nekretnini po samom zakonu u slučaju kada upis prava vlasništva
knjižnog prenosioca nije istinit, odnosno sticanje prava vlasništva zaštitom povjerenja u
tačnost i potpunost zemljišne knjige.
Unazad više decenija stanje zemljišne knjige je netačno i nepotpuno obzirom da postoji veliki
nesklad između knjižnog i vanknjižnog stanja nekretnina. Upravo ova okolnost zahtijeva
sveobuhvatnu reformu zemljišnoknjižnog prava, a naročito u pogledu izmjena i dopuna
zakonskih rješenja koja nisu u dovoljnoj mjeri afirmisala načelo povjerenja. U radu je
izvršena analiza ovakvih zakonskih rješenja, detektirani su nedostaci koji generiraju nesklad
između knjižnog i vanknjižnog stanja nekretnina, te su prezentirani prijedlozi de lege ferenda
u cilju stvaranja zakonskih pretpostavki za stabilnu i efikasnu zemljišnu knjigu. S ciljem
potpunijeg razumijevanja ovog problema, te uloge, značaja i uticaja načela povjerenja na
sređivanje i ažuriranje zemljišnoknjižnog stanja nekretnina, izvršena je analiza ovog načela u
hrvatskom pravu.
Ključne riječi: Načelo povjerenja u tačnost zemljišne knjige, Načelo povjerenja u potpunost
zemljišne knjige, Odgođena primjena pravila o zaštiti povjerenja, Načelo upisa, Načelo
savjesnosti

Summary

Entering into force of new entity laws of land registries brings new mode of gaining rights of
ownership on real estate according to the law itself in case when registering ownership right
of the register transferor is not true, or gaining right of ownership protecting the trustiness in
trueness and completeness of the land registry.
During the past few decades, status of land registry has been incorrect and incomplete due to a
huge disharmony between registry and out-of-registry status of estates. It is this circumstance
that requires comprehensive reform of land rights, particularly with regard to the amendment
of legal solutions that are not sufficiently affirmed the principle of trustiness. The paper gave
an analysis of such legislation and detected defects that generate discord between the
registered and non-registered state of property as well as presented proposals de lege ferenda
in order to create the legal conditions for a stable and efficient land registry. In order to better
understand this problem, and the role, importance and influence of the principle of trustiness
to the classification and updating of land registers related to real estate, the paper also
addresses an analysis of this principle in the croatian`s law.
Key words: Trustiness principle in trueness of land registries, Trustiness principle in
completeness of land registry, Delayed implementation of the rules concerning protection of
trust, Registration principle, Conscientiousness principle

1
 1. Uvod

Stupanjem na snagu novih entitetskih zakona o zemljišnim knjigama 1, odredbom člana 9.

uvodi se novi originarni način sticanja prava vlasništva na nekretnini u slučaju kada upis
knjižnog prenosioca nije tačan (istinit) ili potpun, odnosno sticanje prava vlasništva na
temelju povjerenja u zemljišnu knjigu. Novo zemljišnoknjižno i stvarno pravo polaze od
pretpostavke da zemljišna knjiga tačno i potpuno odražava pravno stanje nekretnina. Upisano
pravo u zemljišnoj knjizi smatra se tačnim (pozitivna strana pouzdanja), a ono što nije upisano
pravno ne postoji (negativna strana pouzdanja). S jedne strane, smatra se da postoje prava
koja su upisana u zemljišnu knjigu i da su njihovi titulari one osobe koje su u njoj upisane,
dok se s druge strane smatra da ne postoje prava koja nisu upisana u zemljišnu knjigu, bez
obzira na činjenicu ako su stečena po zakonu ili odlukom nadležnog državnog organa, te kao
takva postoje izvan zemljišne knjige.

Za upisanu osobu po zakonu se pretpostavlja da je vlasnik nekretnine, a ko tvrdi suprotno

mora to i dokazati. Upis prava vlasništva u korist određene osobe nije apsolutni dokaz
vlasništva, zbog mogućeg neslaganja između knjižnog i vanknjižnog stanja nekretnine. Ako
posjednik određenog kvaliteta dokaže da ima jači pravni osnov sticanja po materijalnom
pravu, onda s uspjehom može oboriti zakonsku pretpostavku vlasništva upisane osobe. Na
istoj nekretnini dvije osobe ne mogu biti isključivi vlasnici. Ona pripada onoj osobi koja je
stvarni vlasnik. Stvarni vlasnik je osoba koja je upisana kao knjižni vlasnik i ujedno ima
samostalan posjed nekretnine.2 Upis prava vlasništva takve osobe je tačan, što znači da se
knjižno stanje podudara sa vanknjižnim stanjem nekretnine. U takvim okolnostima moguće je
derivativno sticanje prava, jer u tom slučaju sticalac knjižno pravo izvodi iz prava prethodnika
koji je stvarni vlasnik nekretnine. Da bi se steklo pravo vlasništva na nekretnini na temelju
načela zaštite povjerenja u tačnost zemljišne knjige zemljišnoknjižno stanje mora biti različito
od vanknjižnog, posjedovnog stanja nekretnine. U tom slučaju upis prava vlasništa u
zemljišnoj knjizi u korist otuđioca je netačan3, što znači da on nije stvarni vlasnik nekretnine,
zbog čega se ovaj način sticanja prava na nekretnini ubraja u originarne načine. 4 Pravnim
učincima zaštite povjerenja savjestan sticalac nekretnine sanira nedostatak vlasništva knjižnog
prethodnika tako što se smatra da je upisana osoba zaista stvarni vlasnik nekretnine, mada je

1
Zakon o zemljišnim knjigama FBiH – ZZK FBiH, Službene novine FBiH br. 58/2002, 19/03 i 54/04 i Zakon o
zemljišnim knjigama RS – ZZK RS, Službeni glasnik RS br. 74/02, 67/03, 46/04, 109/05 i 119/08.
2
Prema čl. 304. Zakona o stvarnim pravima RS – ZSP RS, Službeni glasnik RS br. 124/08, 58/09 i 95/11, i čl.
316. Zakona o stvarnim pravima FBiH – ZSP FBiH, Službene novine FBiH br. 66/2013, samostalni posjednik je
osoba koja stvar posjeduje kao da je njen vlasnik, odnosno pravo stvarne služnosti kao da je njegov nosilac. Istu
definiciju samostalnog posjeda propisuje i čl. 11. st. 1. i 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima
Republike Hrvatske – ZV RH, Narodne novine br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 14/01, 79/06,
141/06, 146/08, 38/09, 153/09 i 143/12.
3
Upis prava vlasništva u korist neke osobe u zemljišnoj knjizi može biti netačan u dva slučaja. Prvi slučaj je
onaj kada je upis izvršen na temelju ništavog pravnog posla, zbog čega je ništava i uknjižba. Samom uknjižbom
ne stiče se knjižno pravo ako pravni posao, na temelju kojeg je izvršena uknjižba, nije punovažan po
materijalnom pravu (kauzalnost uknjižbe). Drugi slučaj je onaj kada je upis prava vlasništva određene osobe
prvobitno bio tačan, ali je naknadno postao netačan iz razloga što je druga osoba vanknjižno stekla pravo
vlasništva na istoj nekretnini, čime je ranije pravo prestalo, ali je i dalje ostalo upisano u zemljišnoj knjizi.
4
Kod originarnog načina sticanja prava sticalac svoje pravo ne izvodi iz prava prethodnika, već ga stiče izvorno,
po samom zakonu. Neovisno od toga što je kod sticanja na temelju načela povjerenja pravni posao osnov sticanja
prava, ne radi se o derivativnom sticanju, već o sticanju na osnovu zakona, što predstavlja izuzetak od pravila da
niko na drugoga ne može prenijeti više prava nego što sam ima. Sigurnost pravnog prometa i pouzdanje
savjesnog sticaoca opravdavaju odstupanje od ovog pravila. Drugi izuzetak je savjesno sticanje prava vlasništva
na pokretnoj stvari od otuđioca nevlasnika na temelju teretnog pravnog posla uz ispunjenje jednog od tri posebna
uslova, što se takođe ubraja u originarne načine sticanja prava.

2
objektivno samo formalni vlasnik. Izvršenim upisom u zemljišnu knjigu, uz saglasnost
knjižnog prethodnika, savjestan sticalac stiče pravo vlasništva na nekretnini zaštitom
povjerenja u tačnost zemljišne knjige, pri čemu prestaje vanknjižno vlasništvo stvarnog
vlasnika zbog propusta da do tog momenta izvrši upis svog prava.

Na nekretnini stvarnog zemljišnoknjižnog vlasnika može se zasnovati neko od ograničenih

stvarnih prava, koje na odgovarajući način ograničava vlasnika u korištenju nekretnine ili u
pravu raspolaganja tom nekretninom. Ograničena stvarna prava u korist njihovih nosilaca
mogu postojati kao upisana ili neupisana i sama po sebi su neprenosiva. Treća savjesna osoba
stiče pravo vlasništva na nekretnini zaštitom povjerenja u potpunost zemljišne knjige bez
ograničenja, koja nisu upisana niti su joj bila poznata. Zbog toga će sva sticanja u korist
savjesnih sticatelja, do kojih dođe prije nego što se nepotpuno zemljišnoknjižno stanje uskladi
sa stvarnim (izvanknjižnim) pravnim stanjem nekretnina, biti zaštićena. Tada, u odnosu na
savjesnog sticatelja, djeluje neoboriva pretpostavka da je zemljišnoknjižno stanje potpuno,
odnosno da na nekretnini ne postoje prava i pravne činjenice koje nisu upisane u zemljišnoj
knjizi.

Cilj odredbe člana 9., a u vezi s članom 89. ZZK FBiH/ZZK RS, kao i članovima 55. i 56.
ZSP RS/ZSP FBiH, jeste da se ograniči mogućnost vanknjižnog sticanja vlasništva, te na
takav način ograniče situacije nesklada između knjižnog i vanknjižnog stanja nekretnina. Na
ovaj način zakonodavac je želio da primora vanknjižne nosioce stvarnih prava da upišu svoja
prava u zemljišnu knjigu pod prijetnjom njihova gubitka. Naime, ukoliko vanknjižni nositelj
prava na nekretnini propusti upis stečenog prava u zemljišnu knjigu, onda zakon dopušta
trećoj savjesnoj osobi da stekne pravo vlasništva na istoj nekretnini na temelju povjerenja u
tačnost i potpunost zemljišne knjige protiv zemljišnoknjižnog otuđioca koji nije stvarni
vlasnik nekretnine. U konkurenciji dva prava zakon daje prednost kasnijem savjesnom
sticaocu, koji se pouzdao u tačnost i potpunost zemljišnoknjižnog upisa, u odnosu na ranijeg
sticaoca koji nije proveo upis stečenog prava u zemljišnu knjigu. 5 Usljed ovakvog djelovanja
načela povjerenja svaki vanknjižni nosilac prava na nekretnini osjećati će se nesigurnim, pa je
za očekivati da će u narednom periodu vanknjižni titulari stvarnih prava imati odgovorniji
odnos prema svojim neupisanim pravima, što će u konačnici doprinijeti sređivanju i
ažuriranju zemljišne knjige, što i jeste osnovna intencija zakonodavca.

Do stupanja na snagu ZZK, sudska praksa je negirala mogućnost sticanja prava vlasništva na
temelju načela povjerenja u zemljišnu knjigu. Ovakav stav zasnivan je na tome da se na
osnovu pravnog posla ne može steći pravo vlasništva na nekretnini od nevlasnika 6, jer niko na
drugoga ne može prenijeti pravo koje nema (prenosilac mora biti vlasnik da bi svoje pravo
vlasništva mogao prenijeti na sticaoca).7 Iako je osnovna funkcija sudske prakse primjena
5
U ovom slučaju ne radi se o višestrukom ugovaranju otuđenja iste nekretnine, bez obzira što u oba slučaja
kasniji savjestan sticalac stiče pravo vlasništva na nekretnini na temelju načela povjerenja u tačnost zemljišne
knjige. Kod višestrukog otuđenja iste nekretnine prodavac je stvarni zemljišnoknjižni vlasnik, dok je u ovom
slučaju prodavac samo formalni vlasnik nekretnine, čiji je upis u zemljišnoj knjizi netačan, obzirom da je druga
osoba vanknjižno stekla pravo vlasništva na istoj nekretnini (npr. dosjelošću). V. S. Mulabdić, „Sticanje prava
vlasništva na nekretnini polazeći od načela povjerenja u istinitost i potpunost zemljišne knjige“, Pravna misao,
7–8/2007, 32.
6
U pravilu, na temelju pravnog posla, čija je kauza usmjerena na prenos prava vlasništva, ne može se steći
pravo vlasništva od nevlasnika. U ovom radu koristi se termin „nevlasnik“ u širem smislu, za pojam koji
obuhvata i zemljišnoknjižnog otuđioca koji nema samostalan posjed nekretnine, zbog čega je njegov upis u
zemljišnoj knjizi netačan.
7
„Kupovinom nekretnina od nevlasnika, pa makar on bio upisan u zemljišne knjige kao vlasnik, ne stiče se
svojina prema vlasniku tih nekretnina.“ (Odluka Vrhovnog suda Jugoslavije, Rev. 2736/65 od 24. 08. 1966.,
navedeno prema V. Korać, „Pouzdanje u katastar nepkretnosti i raspolaganje zajedničkom imovinom“, Pravni

3
prava, u ovom slučaju ona je bila u funkciji stvaranja prava. U ovom radu ističu se sličnosti i
razlike u uređenju načela povjerenja u ranijem stvarnom pravu i interpretaciji ovog načela u
sudskoj praksi u odnosu na novo zemljišnoknjižno i stvarno pravo.

Imajući u vidu činjenicu da bi primjenom pravila o zaštiti povjerenja u odnosu na netačno i

nepotpuno zemljišnoknjižno stanje brojni nosioci vanknjižnih prava izgubili svoja neupisana
prava na nekretninama, ZSP RS/ZSP FBiH u završnim odredbama propisuje odgodu primjene
pravila o zaštiti povjerenja, odnosno propisuje rok od tri godine od dana stupanja na snagu
ovog zakona u kome je odgođeno nastupanje pravnih učinaka načela povjerenja, zbog čega ni
prema kome ne djeluje pretpostavka da je zemljišnoknjižno stanje tačno i potpuno, tako da će
jedan od problema istraživanja ovog rada biti analiza ove zakonske odredbe, kako bi se u
primjeni prava izbjegle sve moguće nejasnoće, ali i utvrdio značaj ove odredbe za ukupan
proces reforme zemljišnoknjižnog prava. Entitetski zakoni o stvarnim pravima nisu usaglašeni
po ovom pitanju, zbog čega će u ovom radu biti odvojeno izložena rješenja ova dva zakonska
teksta.

U radu će biti izložena uporedna rješenja hrvatskog prava kod sticanja prava vlasništva na
temelju načela povjerenja u zemljišnu knjigu, radi kritičke ocjene kvaliteta sadašnjeg
zakonskog rješenja u našem pravu, na koje je imalo uticaja i hrvatsko pravo sa svojim
kvalitetnim rješenjima. Predmet posebne analize biće rješenje koje propisuje odgođeno
dejstvo načela povjerenja, čiji je prvenstveni cilj zaštita vanknjižno stečenih prava, ali i
njihova provedba u zemljišnu knjigu. Na temelju kvalitativne ocjene ovog rješenja u
hrvatskom pravu, odredit će se vrijednost i ispravnost postojećeg zakonskog rješenja u našem
zakonodavstvu, te ukazati na neophodne pravce njihove izmjene, što bi trebalo doprinijeti
smanjenju diskrepance između knjižnog i vanknjižnog stanja nekretnina.

2. Primjena načela povjerenja u interpretaciji ranije jugoslovenske sudske prakse

U starijoj sudskoj praksi veoma česti su bili sporovi u kojima se rješavalo o sukobu između
knjižnog i vanknjižnog vlasnika, pri čemu je prednost uglavnom davana vanknjižnom
vlasniku nekretnine, koji ima jači pravni osnov sticanja po materijalnom pravu.8 Ovo iz
razloga što sticalac koji se upisao u zemljišnu knjigu nije provjerio i vanknjižno stanje
nekretnine, zbog čega je smatran nesavjesnim.9 Iz toga proizilazi da starija sudska praksa nije

život, 11/2009, 652.)

8
„Samo pouzdanjem u zemljišnu knjigu i upisom prava svojine na kupljenoj nepokretnosti, kupac se ne može
smatrati jačim u pravu nasuprot ranijem sticaocu koji nepokretnost drži u posedu, ako je prema njemu nastupio
osnov za sticanje prava svojine održajem. Savestan kupac nepokretnosti je ono lice, koje pored pouzdanja u
zemljišne knjige prethodno utvrdi stanje poseda kupljene nepokretnosti.“ (Odluka Vrhovnog suda Srbije, Rev.
4740/92, navedeno prema S. Vuković, Sudska praksa iz svojinskopravnih odnosa, Poslovni biro, Beograd 2003,
264.) „Lice koje ima pravni osnov sticanja i posed nepokretnosti jače je u pravu od zemljišno-knjižnog imaoca
prava svojine.“ (Odluka Vrhovnog suda Vojvodine, Gž. 103/89, Ibid, 254.) „Kada se u sporu pojavljuju dva
prava na istoj nepokretnosti, i to zemljišno-knjižno pravo i pravo koje proizilazi iz presude, uvek je jači u pravu
onaj koji je u posedu imovine, pri čemu se ima ceniti savesnost ugovornika.“ (Odluka Vrhovnog suda Srbije,
Rev. 120/80, Ibid, 257.)
9
„Sticalac nekretnine smatrat će se savjesnim ako se prilikom sticanja nekretnine osvjedočio da se prenosilac
faktički nalazi u posjedu otuđenih nekretnina. Nije dovoljno za pitanje ko se nalazi u posjedu učiniti jedino uvid
u zemljišne knjige i katastarski posjedovni list.“ (Odluka Vrhovnog suda Vojvodine, Rev. 525/65, navedeno
prema M. Orlić, „Savesnost pri sticanju nepokretnosti“, Pravni život, 2/1980, 74.) „Kupac je dužan prilikom
kupovine da provjeri ne samo na osnovu uvida u zemljišnu knjigu ko je vlasnik, nego i u prirodi (na terenu) ko je
u posjedu te nekretnine.“ (Odluka Vrhovnog suda Vojvodine, Rev. 272/89, navedeno prema D. Stamenković,
Priručnik za upise u zemljišnu knjigu i katastar nepokretnosti, Savremena administracija, Beograd 1991, 59.)

4
dopuštala sticanje prava vlasništva na nekretnini zaštitom povjerenja u tačnost i potpunost
zemljišne knjige.

Stanje u kojemu su se u tom trenutku nalazile zemljišne knjige, kao i nekvalitetna i

nekonzistentna zakonska regulativa u ovoj oblasti, ističu se kao osnovni razlozi zbog kojih je
sudska praksa permanentno negirala načelo povjerenja u zemljišne knjige. Međutim, ne treba
zaboraviti ni sudsku praksu koja je, zbog postojanja neujednačenih sudskih odluka, ali i
različitog tumačenja zakonskih odredbi, dodatno doprinosila destabilizaciji zemljišne knjige i
njenih temeljnih načela.

2.1. Zemljišnoknjižno stanje nekretnina

Razlog za ovakvo postupanje sudova treba tražiti u stanju zemljišne knjige, koja nije
odražavala stvarnu sliku o pravnoj evidenciji nekretnina i o zasnovanim pravima na
nekretninama. Osnovni uzrok postojanja netačnog i nepotpunog zemljišnoknjižnog stanja leži
u činjenici da sticaoci nekretnina nisu izvršavali upis stečenih prava u glavnu zemljišnu
knjigu. Zaključen punovažan ugovor o prodaji ili drugi odgovarajući ugovor, koji ima za cilj
prenos prava vlasništva, predstavlja samo pravni osnov podoban da dovede do sticanja prava
vlasništva upisom u glavnu zemljišnu knjigu. Da bi došlo do prenosa prava sa otuđioca na
sticaoca potreban je određeni zakonit način sticanja, a kod nepokretnih stvari to je uknjižba.
Upis ima konstitutivno dejstvo, što znači da se tek uknjižbom stiče knjižno pravo. Isto je i u
slučaju drugih ograničenih stvarnih prava kod kojih je upis u zemljišnu knjigu
materijalnopravna pretpostavka njihova sticanja.10

Na temelju postojećeg nesređenog zemljišnoknjižnog stanja, sudska praksa je svjesno

tolerisala izbjegavanje knjižnog prometa, odnosno prihvatala je pravni promet nekretnina koji
je vršen vanknjižnim putem, šireći tako krug izuzetaka od načela upisa i načela povjerenja. 11
Savjesno sticanje na temelju povjerenja u zemljišnu knjigu onemogućeno je zbog široko
postavljenog predmeta istraživanja kasnijeg sticaoca. Sudska praksa je konsekventno
zahtijevala savjesnost ne samo u pogledu knjižnog već i vanknjižnog stanja nekretnine, što
znači da je svaki sticalac imao obavezu istraživati i posjedovno stanje nekretnine. Ukoliko
kasniji sticalac to ne bi učinio, onda bi se postojanje vanknjižno stečenog prava stavljalo na
teret njegove savjesnosti, zbog čega je primjena načela povjerenja praktično bila
onemogućena.12 Na takav način vanknjižni titulari stvarnih prava na nekretninama bili su
zaštićeni i demotivirani za pokretanje postupaka za upis stečenih prava.

Može se zaključiti da je raskoraku između knjižnog i vanknjižnog stanja nekretnina dodatno

doprinosila i sudska praksa izbjegavajući primjenu pravila zemljišnoknjižnog prava, a pod
10
Isto pravilo primjenjuje se i u nekim drugim zakonodavstvima, poput austrijskog, njemačkog, hrvatskog,
srbijanskog itd., s time da u nekim zakonodavstvima uknjižba kao zakoniti načini sticanja stvarnog prava na
nekretnini nije uvjetovana punovažnošću pravnog posla o otuđenju nekretnine, kao što je to slučaj u njemačkom
pravu (V. M. Wolf, Das angebliche Grundbuch der römischen Ägypten, Festschrift für Franz Wiecker zum 70.
Geburtstag, Göttingen, 1978, 175.) U nekim zakonodavstvima pravo vlasništva stiče se u trenutku sklapanja
pravnog posla, kao što su francusko, talijansko, špansko, portugalsko, rumunsko, bugarsko itd. Upis u javnu
knjigu u ovim zakonodavstvima ima deklarativno dejstvo, što znači da se treća lica samo obavještavaju o
postojanju stvarnih prava u korist njihovih nosilaca. U takvim zakonodavstvima upis u javnu knjigu ima funkciju
da spriječi nastupanje pravnih učinaka zaštite povjerenja u korist trećih lica. (V. F. Messineo, Manuale di diritto
civile e commerciale, Giuffre ed., Milano, 1965, 414.)
11
V. D. Matić, T. Đoković, Zemljišnoknjižni postupak, Pravni fakultet Univerziteta u Beogradu, Beograd 1998,
7-8.
12
Vidi supra str. 4. ovog rada

5
izgovorom da su opće pravne prilike (zemljišnoknjižna evidencija o pravima na nekretninama
razlikovala se od realnog stanja) bile takve da je načelo pravednosti zahtijevalo ovakvo
postupanje. „Paralelno dejstvo nekonsekventne primjene načela upisa, mogućnosti
vanknjižnog stjecanja i određenja savjesnosti kakvo je bilo izgrađeno u sudskoj praksi bivše
SFRJ (savjestan je bio samo onaj ko je istraživao vanknjižno stanje) neminovno je za
posljedicu moralo imati neažurnu zemljišnu knjigu.“13

2.2. Nekvalitetna zakonska regulativa

Do stupanja na snagu Zakona o svojinskopravnim odnosima 14 načelo upisa bilo je propisano u

pravnim pravilima zemljišnoknjižnog prava na sasvim suprotan način: „Knjižna prava mogu
se steći, prenijeti, ograničiti ili ukinuti jedino upisom u zemljišnu knjigu.“ 15 Međutim,
zakonodavac i sudska praksa krenuli su drugim putem i tretirali upis kao zakonit način
sticanja samo kod sticanja na osnovu pravnog posla,16 dok je u svim ostalim slučajevima upis
stečenog prava u zemljišnu knjigu imao deklarativno dejstvo. Identično rješenje preuzeo je i
Zakon o vlasničkopravnim odnosima17, kao i Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima
Brčko Distrikta BiH.18 Neobaveznost knjiženja takvih prava dovodila je do toga da je
isključivo od volje nositelja knjižnog prava zavisilo da li će izvršiti upis svog prava protiv
upisane osobe, što je najčešće propuštao da učini zbog nemarnosti ili izbjegavanja plaćanja
knjižnih obaveza.19

Iako odredba člana 5. ZZK FBiH/ZZK RS propisuje da se stvarna prava na nekretninama

stiču isključivo upisom u zemljišne knjige 20, izuzev u slučaju nasljeđivanja, što predstavlja
razliku u odnosu ZOSPO i ZOVO, rješenja ZSP RS/ZSP FBiH znače povratak rješenjima
kakva poznaju ZOSPO i ZOVO, jer propisuju da se na osnovu pravnog posla pravo vlasništva
stiče uknjižbom, ako zakonom nije drugačije određeno. 21 Iz toga slijedi da su moguća sticanja
prava vlasništva i drugih stvarnih prava i bez upisa u zemljišnu knjigu, što je bila pozicija i
ranijeg stvarnog prava. „Time načelo javnog povjerenja u zemljišnu knjigu i upisane podatke
u zemljišnu knjigu u pravnom prometu modificira načelo upisa.“22 Očito je da postoji
neusklađenost zemljišnoknjižnog i stvarnog prava po ovom pitanju. Međutim, zakoni koji

13
M. Povlakić, „Načelo upisa i stjecanje prava vlasništva na nekretninama prema novom zemljišnoknjižnom i
stvarnom pravu u BiH“, Godišnjak Pravnog fakulteta u Sarajevu, LIII/2010, 322.
14
Zakon o svojinskopravnim odnosima - ZOSPO, Službeni list SFRJ br. 6/1980.
15
V. § 4. st. 1. Zakona o zemljišnim knjigama Kraljevine Jugoslavije – ZZK KJ, Službene novine Kraljevine
Jugoslavije br. 146-LIII, 281-XC.
16
V. čl. 33. ZOSPO
17
V. čl. 38. st. 1., čl. 58. i 69. Zakona o vlasničkopravnim odnosima - ZOVO, Službene novine FBiH br. 6/98,
29/03.
18
V. čl. 36. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima Brčko Distrikta BiH, Službeni glasnik Brčko
Distrikta BiH br. 11/01, 08/03.
19
V. I. Babić et al., Komentar Zakona o stvarnim pravima Republike Srpske, Privredna štampa, Sarajevo 2011,
799.
20
Cilj ove odredbe, koja znači prekid sa dosadašnjom pravnom tradicijom, jeste da se mogućnost vanknjižnih
sticanja knjižnih prava ograniči, iz razloga što upravo takva sticanja generiraju pojavu nesređenog
zemljišnoknjižnog stanja. „Prekid je učinjen s ciljem da se zaštiti savjesno sticanje treće osobe na osnovu
pravnog posla i da se sankcioniše propust uknjižbe vanknjižno stečenih prava od strane njihovih nosilaca.“ S.
Mulabdić, „Sticanje prava vlasništva dosjelošću s posebnim osvrtom na rješenja Zakona o zemljišnim
knjigama“, Pravna misao, 7-8/2007, 67.
21
V. čl. 53. st. 1. ZSP RS/ZSP FBiH
22
Bittner/Lehner, Komentar o zemljišnoknjižnom pravu, Beč 2004, 1., navedeno prema Jörg Weike, „Značaj
načela upisa i javnog povjerenja u zemljišnu knjigu shodno novom zemljišnoknjižnom pravu u Bosni i
Hercegovini“, Zbornik radova Aktualnosti građanskog i trgovačkog zakonodavstva i pravne prakse, 4/2006, 446.

6
reguliraju stvarno i zemljišnoknjižno pravo moraju biti u saglasnosti, naročito kada je u
pitanju uknjižba kao zakonit način sticanja stvarnih prava na nekretninama. „Njihova
međusobna neusklađenost u pogledu tako esencijalnog pitanja kao što je način odnosno
momenat stjecanja stvarnih prava na nekretninama je sistemska greška.“ 23 Neophodno je u
narednom periodu izvršiti usklađivanje odredbi zemljišnoknjižnog i stvarnog prava kako bi se
rasvijetlile sve moguće nejasnoće u primjeni prava, te spriječila pojava različitih pravnih
stavova u sudskoj praksi. Ukoliko bi se u praksi dosljedno primjenjivale odredbe ZZK
FBiH/ZZK RS, znatno bi se smanjila mogućnost vanknjižnih sticanja prava na nekretninama,
što bi doprinijelo usklađivanju zemljišnoknjižnog i posjedovnog stanja nekretnina. Moglo bi
se zaključiti da to i jeste osnovna intencija tvorca zemljišnoknjižnog prava, pa je nužno
izvršiti usklađivanje odredbi zemljišnoknjižnog i stvarnog prava u tom pogledu.

Negirajući načelo povjerenja u istinitost i potpunost zemljišne knjige u sudskoj praksi je bilo
zastupljeno stajalište da se odredbe ZOSPO o sticanju prava vlasništva od nevlasnika na
osnovu pravnog posla odnose samo na sticanje prava vlasništva na pokretnim stvarima, dok se
od nevlasnika ne može steći pravo vlasništva na nekretninama, bez obzira na savjesnost
kasnijeg sticaoca.24 U nedostatku zakonskog rješenja sudska praksa je permanentno negirala
primjenu načela povjerenja, pri čemu se kao osnovni razlog ističe zaštita vanknjižno stečenih
prava u korist njihovih titulara. Ukoliko se pri ovakvim shvatanjima, koja su bila dominantna
u ranijoj jugoslovenskoj sudskoj praksi, u obzir uzme i činjenica da je ZOSPO, a kasnije i
ZOVO, zahtijevao uknjižbu samo u slučaju kada su stvarna prava na nekretninama bila
stečena na temelju pravnog posla, onda je sasvim razumljivo to što zemljišna knjiga nema
više onaj značaj koji je imala po ranijem ZZK KJ. Za očekivati je da će nova definicija načela
povjerenja u zemljišne knjige generirati drugačiju sudsku praksu, jer će neobaveznost
istraživanja vanknjižnog stanja nekretnina stabilizirati zemljišnu knjigu i pravni promet
nekretnina učiniti jednostavnijim i bržim. Vrhovni sud FBiH već je donio jednu značajnu
odluku na temelju čl. 9. ZZK, kojom se na potpuno novi način cijeni savjesnost i načelo
povjerenja, što predstavlja prekid s dosadašnjom sudskom praksom.25

3. Odgođena primjena pravila o zaštiti povjerenja

Odgođena primjena pravila o zaštiti povjerenja sastoji se u tome da u roku u kome je

odgođeno nastupanje pravnih učinaka načela povjerenja ni prema kome ne djeluje
23
M. Povlakić (2010), 248.
24
„Na osnovu pravnog posla - kupoprodajnog ugovora od nevlasnika ne može se steći pravo svojine ni po
pravilima imovinskog prava – paragrafa 367 OGZ. Prema članu 31. Zakona o svojinsko-pravnim odnosima za
derivativno sticanje vlasništva potreban je prethodni vlasnik, a sticanje od nevlasnika je moguće samo na
pokretnim stvarima.“ (Odluka Vrhovnog suda Hrvatske, Rev. 1816/89 od 01. III 1990., navedeno prema S.
Mulabdić (2007 a), 33.) „Kupac nekretnine nema pravni naslov za uknjižbu prava vlasništva ako prodavac nije
bio vlasnik, niti je kupac stekao pravo vlasništva dosjelošću, ako su nekretnine konfisirane osobi koja ih je ranije
pribavila na javnoj dražbi u izvršnom postupku.“ (Odluka Vrhovnog suda BiH, Rev. 26/88 od 17. XI 1988.,
Ibid.). „Prema pravnom pravilu iz paragrafa 367 Biv. OGZ kupnjom od nevlasnika na javnoj prodaji (dražbi)
može se steći pravo vlasništva samo na pokretnoj, a ne i nepokretnoj stvari.“ (Odluka Okružnog suda Split, Gž.
1489/77 od 27. IV 1979., Ibid.) „Titular stvarne službenosti stečene održajem koja nije upisana u zemljišne
knjige može svoje pravo sa uspjehom isticati i prema savjesnom sticaocu prava svojine na poslužnom dobru.“
(Zaključak br. 2/86 sa Savjetovanja građanskih i građanskih privrednih odjeljenja Saveznog suda, Vrhovnog
vojnog suda i vrhovnih sudova republika i pokrajina od 28. i 29. maja 1986., Ibid, 34.) „Kupovinom nepokretne
stvari od lica koje nije vlasnik, ne pribavlja se vlasništvo te stvari. Nasuprot pravom vlasniku, kupcu ne koristi
što je stvar kupio i primio u posjed u dobroj vjeri da je pribavljena od vlasnika.“ ( Rješenje Saveznog vrhovnog
suda, Gz. 6/57 od 15. 02. 1957., Zbirka sudskih odluka, Knjiga II, Sveska I, Beograd 1957, 156.).
25
V. Presuda Vrhovnog suda FBiH, Rev. 53 0 P 006550, od 14. 02. 2013.

7
pretpostavka da je zamljišnoknjižno stanje tačno ili potpuno. Entitetski zakoni o stvarnim
pravima nisu usaglašeni po ovom pitanju, zbog čega će u nastavku biti odvojeno izložena
rješenja jednog i drugog zakona.

3.1. Odgođena primjena pravila o zaštiti povjerenja prema ZSP RS

U osnovnom tekstu ZSP RS, odredbom člana 346. stav 1., bio je propisan rok od tri godine u
kojem su vanknjižni nosioci stvarnih prava mogli pokrenuti postupak za upis stvarnih prava u
pogledu nepokretnosti i svih promjena na njima u zemljišnu knjigu. Prema sadržaju ove
odredbe nije se mogao odrediti početak roka, niti se moglo utvrditi na šta se on tačno odnosi.
Nepreciznost ove odredbe posebno je bila naglašena ukoliko se ona dovede u vezu s
odredbama stava 2. i 3. istog člana. Zakonom o izmjenama i dopunama Zakona o stvarnim
pravima otklonjen je ovaj nedostatak, pa se propisuje da „nosioci prava svojine koji nisu
upisani u javnu evidenciju o nepokretnostima i prava na njima mogu, u roku od tri godine od
dana stupanja na snagu ovog Zakona, pokrenuti postupak pred nadležnim sudom za sticanje
pravnog osnova za upis tih prava.“26 Iz sadržaja ove odredbe proizilazi da se odgoda zaštite
povjerenja odnosi samo na načelo povjerenja u tačnost zemljišne knjige, što znači da su u
predviđenom periodu bili zaštićeni samo vanknjižni nosioci prava vlasništva na nekretninama
od eventualnog sticanja istog prava od treće savjesne osobe na temelju ovog načela.
Trogodišnji rok o odgođenoj primjeni pravila zaštite povjerenja u tačnost zemljišne knjige je
istekao, obzirom da je ZSP RS stupio na snagu 04. 01. 2009.27

Odgoda zaštite povjerenja u potpunost zemljišne knjige nije predviđena ovim Zakonom, što
znači da u trenutku sticanja stvarnog prava na nekretnini na temelju načela povjerenja u
potpunost zemljišne knjige prestaju da postoje svi vanknjižno stečeni tereti i ograničenja koji
do tog trenutka nisu bili evidentirani u zemljišnu knjigu/javnu evidenciju o nepokretnostima.28

3.2. Odgođena primjena pravila o zaštiti povjerenja prema ZSP FBiH

26
V. čl. 9. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o stvarnim pravima, Službeni glasnik Republike Srpske br.
95/11.
27
U čl. 357. ZSP RS predviđeno je da će ovaj Zakon stupiti na snagu osmog dana od dana objavljivana u
Službenom glasniku Republike Srpske. Zakon je objavljen 27. 12. 2008.
28
Stupanjem na snagu Zakona o premjeru i katastru RS (Službeni glasnik RS br. 6/12) praktično se ukida
zemljišna knjiga, a nadležnost za evidentiranje nekretnina i prava na nekretninama povjerava se organima
uprave. Time je ponovo aktueliziran koncept uspostave sistema jedinstvene evidencije nekretnina, koji je već
jednom napušten od većina republika bivše Jugoslavije, pa i od strane RBiH, nakon što se primjenom odredama
Zakona o premjeru i katastru nekretnina iz 1984. godine (Službeni list SRBiH br. 22/84, 12/87, 26/90 i Službeni
list RBiH br. 4/93 i 13/94) nije moglo doprinijeti sređivanju i ažuriranju zemljišnoknjižnog stanja nekretnina.
Prije stupanja na snagu ovog Zakona Narodna Skupština Republike Srpske je 2011. godine usvojila Zakon o
katastru (Službeni glasnik RS br. 60/11) koji je kasnije poništen pred Ustavnim sudom BiH u postupku zaštite
vitalnog nacionalnog interesa Bošnjaka. U tom smislu je Zakonom o izmjenama i dopunama Zakona o stvarnim
pravima usklađena ova terminologija, pa se u ZSP RS umjesto termina „zemljišna knjiga“ upotrebljava termin
„javna evidencija o nepokretnostima“.

8
U završnim odredbama ZSP FBiH propisuje se da su vanknjižni nosioci stvarnih prava dužni
u roku od tri godine od dana stupanja na snagu ovog zakona (05. 09. 2013.) 29 pokrenuti
postupak za upis stvarnih prava u pogledu nekretnina i svih promjena na njima u zemljišnu
knjigu30, što znači da je za navedeni period odgođeno nastupanje pravnih učinaka načela
povjerenja. Sve dok ne protekne zakonom propisani rok od tri godine svako sticanje koje se
temelji na načelu zaštite povjerenja u zemljišnu knjigu biti će uslovno. Takvo će sticanje
postati bezuslovno i konačno tek kad osoba, u čiju je korist propisan ovaj rok, ne podnese
zahtjev za upis vanknjižnog prava na nekretnini, odnosno ne uspije u parnici koja je pokrenuta
u povodu brisovne tužbe u slučaju kada je savjesni sticalac već izvšio uknjižbu u svoju korist.

ZSP FBiH propisuje da su vanknjižni nosioci stvarnih prava na nekretninama dužni u ovom
roku pokrenuti postupak za upis svojih prava.31 Shodno privatnopravnoj naravi prava na
nekretninama i načelu dispozicije, isključivo od volje vanknjižnog nosioca prava ovisi hoće li
on podnošenjem zahtjeva za upis pokrenuti postupak za upis stečenog prava, jer se nikome ne
može narediti da zahtijeva uknjižbu svog prava.32 U slučaju da takav zahtjev ne bude
podnesen vanknjižni nosilac prava se izlaže riziku da izgubi vanknjižno stečeno pravo u
slučaju da treći savjesni sticalac stekne neko pravo na nekretnini na temelju načela zaštite
povjerenja u tačnost i potpunost zemljišne knjige. Stoga bi dejstvo načela zaštite povjerenja
trebalo primorati zainteresirana lica da izvrše upis vanknjižno stečenih prava u zemljišne
knjige.
Odgoda zaštite povjerenja odnosi se na oba segmenta ovog načela, pa je nastupanje pravnih
učinaka odgođeno kako u odnosu na načelo zaštite povjerenja u tačnost, tako i u odnosu na
načelo zaštite povjerenja u potpunost zemljišne knjige.33 Odgoda zaštite povjerenja u
potpunost sastoji se u tome da u periodu odgođene primjene pravila o zaštiti povjerenja ni
prema kome ne djeluje pretpostavka o potpunosti zemljišnoknjižnog stanja. Zbog toga svaki
sticatelj mora prilikom sticanja stvarnog prava na nekretnini uzeti u obzir mogućnost da se, i
nakon što on upisom u zemljišnu knjigu stekne stvarno pravo, može provesti upis nekog do
tada neupisanog prava. Isto tako, u periodu odgođene primjene pravila o zaštiti povjerenja ni
prema kome ne djeluje ni pretpostavka zaštite povjerenja u tačnost zemljišne knjige. To znači
da stvarni vlasnik nekretnine, čije je pravo vlasništva oštećeno netačnim upisom u zemljišnoj
knjizi, može u ovom periodu zahtijevati brisanje takvog upisa i uspostavu ranijeg
zemljišnoknjižnog stanja. Stoga svaki sticatelj, koji u periodu odgođene primjene pravila o
zaštiti povjerenja u tačnost zemljišne knjige stiče stvarno pravo na nekretnini, mora uzeti u
obzir mogućnost da njegovo pravo, zbog netačnog upisa njegova knjižnog prethodnika, može
biti izbrisano.

U periodu odgođene primjene pravila o zaštiti povjerenja savjesni sticaoci nekretnina nisu
sigurni po pitanju stečenih prava zbog činjenice da bi zbog eventualno postojanja nekog
vanknjižnog prava na nekretnini mogli izgubiti upisano pravo u svoju korist. Prilikom sticanja
prava vlasništva na nekretnini svaki savjesni sticalac mora imati u vidu činjenicu da se može
pojaviti neko treće lice koje će tvrditi da je ono nositelj vanknjižno stečenog prava na istoj
nekretnini, zbog čega upisano pravo može biti izbrisano ili ograničeno nekim do tada
29
U čl. 374. ZSP FBiH predviđeno je da će ovaj Zakon stupiti na snagu osmog dana od dana objavljivana u
Službenim novinama FBiH. Zakon je objavljen 28. 08. 2013.
30
V. čl. 361. st. 1. ZSP FBiH
31
V. čl. 361. st. 1. ZSP FBiH
32
V. M. Povlakić (2010 a), 326., P. Simonetti, „Stjecanje prava vlasništva i drugih stvarnih prava s povjerenjem u
zemljišne knjige u republici Hrvatskoj i u Bosni i Hercegovini“, Zbornik Radova Aktuelna pitanja građanskog
zakonodavstva u Bosni i Hercegovini, 5/2010, 24., D. Matić, T. Đoković (1998), 12., M. Košutić, Tumač k
zakonu o zemljišnim knjigama, Zagreb 1931, 160-164.
33
V. čl. 361. st. 1. ZSP FBiH

9
neupisanim pravom. Iako se istraživanje vanknjižnog stanja prema novom zemljišnoknjižnom
i stvarnom pravu ne smatra uvjetom savjesnosti34, savjesni sticaoci i dalje moraju istraživati
ne samo knjižno nego i vanknjižno stanje nekretnine, kako bi smanjili rizik koji postoji zbog
mogućnosti da neko treće lice zatraži upis vanknjižno stečenog prava i time dovede do
brisanja već upisanog prava u korist savjesnog sticaoca ili takvo pravo ograniči nekim
teretom. Ovakva rješenja znače povratak na raniju pravnu praksu, u kojoj su sudovi negirali
primjenu načela povjerenja, a samim time obezvrijedili primjenu i ostalih načela
zemljišnoknjižnog prava, što je destabiliziralo zemljišnu knjigu i bitno otežalo pravni promet
nekretnina. „Intencija zakonodavca da reducira vanknjižno stjecanje bi morala značiti da se
istraživanje vanknjižnog stanja ne može više smatrati uvjetom savjesnosti.“35

U nastavku su navedeni razlozi zbog kojih se propisuje odgođena primjena pravila o zaštiti
povjerenja, kao i mogućnost ažuriranja zemljišnoknjižnog stanja u takvim okolnostima, što se
ističe kao osnovni cilj ovakvog zakonskog rješenja. Posebno su zanimljiva iskustva hrvatskog
zakonodavca u ovoj oblasti, pa je za očekivati da će naš zakonodavac imati u vidu i ovu
činjenicu, naročito u dijelu koji se odnosi na određivanje roka u kojem djeluje odgođena
primjena pravila o zaštiti povjerenja.

3.2.1. Razlozi odgođene primjene pravila o zaštiti povjerenja

Odgođena primjena pravila o zaštiti povjerenja u tačnost i potpunost zemljišne knjige
uvjetovana je velikim raskorakom između zemljišnoknjižnog i vanknjižnog stanja nekretnina.
Primjenom pravila o zaštiti povjerenja, u situaciji kad je zemljišnoknjižno stanje u velikom
broju slučajeva nesređeno, došlo bi do brojnih sudskih sporova. U takvim okolnostima brojni
nosioci vanknjižnih prava na nekretninama mogli bi biti oštećeni, jer bi, zbog djelovanja
pravnih učinaka zaštite povjerenja u tačnost i potpunost zemljišne knjige u korist savjesnih
sticalaca, mogli izgubiti svoja prava na nekretninama. Dakle, da zakon nije predvidio ovu
mogućnost, te da nije propisao rok u kojem stvarni nosioci knjižnih prava mogu izvršiti upis
svojih vanknjižno stečenih prava, došlo bi do gubitka neupisanih prava zbog djelovanja
pravnih učinaka zaštite povjerenja u korist savjesnih sticatelja. Tako su vanknjižni nositelji
prava na nekretninama zaštićeni od mogućnosti da u periodu odgođene primjene pravila o
zaštiti povjerenja izgube svoja neupisana prava, odnosno prava koja su povrijeđena netačnim
upisom, zbog djelovanja pravnih učinaka zaštite povjerenja u tačnost ili potpunost zemljišne
knjige. To znači da vanknjižni nositelji prava mogu u ovom periodu zahtijevati upis
neupisanih prava, odnosno brisanje netačnih upisa kojima su povrijeđena njihova prava.
Nakon isteka ovog roka takvi će upisi biti mogući jedino ako u korist savjesnih sticatelja nisu
nastupili pravni učinci zaštite povjerenja u tačnost i potpunost zemljišne knjige. To znači da je
i nakon proteka ovog roka moguće zahtijevati upis vanknjižnih prava. Međutim, tada će se
primjenjivati pravila o zaštiti povjerenja, po kojima će se osnovanost zahtjeva za upis

34
U nedostatku zakonskog rješenja ranija sudska praksa je suviše široko tumačila pojam savjesnosti,
zahtijevajući od kasnijih sticalaca istovremeno istraživanje knjižnog i vanknjižnog stanja nekretnine. Prema čl.
55. st. 3. ZSP RS/ZSP FBiH od savjesnog sticaoca se zahtijeva da istraži samo zemljišnoknjižno stanje, dok se u
pogledu vanknjižnog stanja nekretnine zahtijeva njegovo nepoznavanje. To znači da je za postojanje savjesnosti
dovoljno da sticalac nije znao da je upisani zemljišnoknižni vlasnik otuđio nekretninu i predao je u samostalan
posjed kupcu (pretpostavljenom vlasniku) i da postoji vanknjižno stečeno pravo. Isto zakonsko rješenje sadrži i
čl. 9. st. 2. i 3. ZZK FBiH/ZZK RS. Iako to direktno ne proizilazi iz odredbi ovog zakona, njihovim tumačenjem
bi se mogao izvesti zaključak da za savjesnost trećeg lica nije nužno aktivno istraživanje vanknjižnog stanja.
„Ova odredba znači bitan preokret u pogledu dosadašnje sudske prakse, jer su istom otklonjene brojne
nedoumice u vezi sa dosadašnjim tumačenjem pojma dobre vjere, kao i načela povjerenja u zemljišne knjige“ ( I.
Babić et al., 259.)
35
M. Povlakić, Transformacija stvarnog prava u Bosni i Hercegovini, Pravni fakultet, Sarajevo 2009, 119.

10
vanknjižnih prava prosuđivati ovisno o tome jesu li već nastupili pravni učinci zaštite
povjerenja u tačnost i potpunost zemljišne knjige ili ne.
Može se zaključiti da je zaštita vanknjižno stečenih prava od njihova gubitka jedan od razloga
odgođene primjene pravila o zaštiti povjerenja, obzirom da u tom periodu oštećeni nositelji
knjižnih prava mogu zahtijevati brisanje netačnih upisa kojima su njihova prava povrijeđena,
kao i upis vanknjižno stečenih prava protiv svakog upisanog sticaoca knjižnog prava,
neovisno o tome je li on u pogledu zemljišnoknjižnog stanja bio savjestan ili ne. Podsjećamo
da je i ranija sudska praksa iz istih razloga negirala primjenu načela povjerenja, što se
negativno odrazilo na stanje zemljišnih knjiga i sigurnost pravnog prometa nekretnina.

Očekuje se da će u periodu odgođene primjene pravila o zaštiti povjerenja vanknjižni nosioci

stvarnih prava pokrenuti postupke za upis neupisanih prava, što bi trebalo doprinijeti
usklađivanju zemljišnoknjižnog i vanknjižnog stanja nekretnina36, pa se može zaključiti da bi
to mogao biti takođe jedan od razloga što se zakonodavac odlučio za određeno vrijeme
odgoditi primjenu pravila o zaštiti povjerenja.

3.2.2. Mogućnost ažuriranja zemljišnoknjižnog stanja usljed odgođene primjene

pravila o zaštiti povjerenja
Ovo zakonsko rješenje trebalo bi doprinijeti sređivanju i ažuriranju zemljišnoknjižnog stanja,
što je od velike važnosti za pravnu sigurnost u ovoj oblasti i za zaštitu svih onih koji sudjeluju
u prometu nekretnina. Ovo iz razloga što je vanknjižnim nositeljima prava data mogućnost da
u određenom roku mogu zahtijevati upis svojih prava u zemljišnu knjigu neovisno o primjeni
pravila o zaštiti povjerenja, pod prijetnjom da bi nakon isteka ovog roka mogli izgubiti
vanknjižno stečeno pravo. Tako je vanknjižnim nositeljima prava na nekretninama u periodu
odgode zaštite povjerenja data prednost u odnosu na savjesne sticaoce nekretnina koji su se
pouzdali u tačnost i potpunost zemljišnoknjižnog upisa.

Polazeći od situacije u kojoj se nalaze zemljišne knjige, teško je povjerovati da u

postavljenom roku može doći do znatnog napretka, obzirom da se radi o vrlo složenom i
dugoročnom poslu, pa bi usaglašavanje vanknjižnog sa knjižnim stanjem nekretnina moglo
potrajati znatno duže vrijeme. Upravo na takve poteškoće naišlo je hrvatsko zakonodavstvo,
jer takav sklad nije uspostavljen u Republici Hrvatskoj za prvih pet godina, pa je rok odgode
primjene pravila o zaštiti povjerenja u zemljišne knjige odgođen za još dodatnih pet godina. 37
Tako je primjena pravila o zaštiti povjerenja u Republici Hrvatskoj odgođena na ukupno deset
godina.

Neophodno je pristupiti izmjenama i dopunama ZSP FBiH po pitanju odredbe kojom se

propisuje trogodišnji rok odgode primjene pravila o zaštiti povjerenja na način da se briše
takva zakonska odredba, te da se pristupi primjeni općih pravila o zaštiti povjerenja bez
ikakvih odlaganja. Obzirom da ni u znatno dužem roku, kojeg propisuju ZV RH i ZZK RH,
vanknjižni nosioci stvarnih prava na nekretninama uglavnom nisu izvršavali upis svojih
prava, zbog čega nije došlo do usaglašavanja zemljišnoknjižnog i vanknjižnog stanja

36
V. D. Medić, „Reforma stvarnog prava u Republici Srpskoj“, Zbornik radova Aktuelna pitanja građanskog
zakonodavstva u Bosni i Hercegovini, 5/2010, 35.
37
V. čl. 224. st. 2. Zakona o zemljišnim knjigama Republike Hrvatske – ZZK RH, Narodne novine br. 91/96,
68/98, 137/99, 73/00, 114/01, 100/04, 107/07, 152/08, 126/10, 55/13 i 60/13 i čl. 2. Zakona o izmjenama i
dopunama Zakona o zemljišnim knjigama Republike Hrvatske, Narodne novine br. 114/01.

11
nekretnina38, iluzorno je očekivati bilo kakve pozitivne efekte odgođene primjene pravila o
zaštiti povjerenja u bosanskohercegovačkom pravu. Smatramo da iz tih razloga naš
zakonodavac ne bi trebao slijediti praksu hrvatskog zakonodavca po pitanju produžavanja
ovog roka. Ukoliko bi se to pak desilo naše zakonodavstvo bi se moglo suočiti s istim
problemima.

Ukoliko se odgođenom primjenom pravila o zaštiti povjerenja ne mogu postići rezultati koji
bi doprinijeli sređivanju i ažuriranju zemljišnoknjižnog stanja, a na osnovu iskustva hrvatskog
zakonodavca teško bi bilo tako nešto i očekivati, neophodno je pristupiti primjeni općih
pravila o zaštiti povjerenja bez ikakvih odlaganja. Primjenom ovih pravila sigurno će se
doprinijeti sređivanju i ažuriranju zemljišnoknjižnog stanja, obzirom da je prestanak
vanknjižno stečenih i neupisanih prava osnovna posljedica djelovanja načela povjerenja.
Prestanak vanknjižno stečenih prava u takvim okolnostima treba shvatiti kao sankciju prema
svim njihovim nosiocima zbog njihovog nemarnog odnosa i nepokretanja postupaka za upis
takvih prava, a nikako kao obavezu zakonodavca u cilju njihova očuvanja.

4. Načelo povjerenja u hrvatskom pravu

Stupanjem na snagu ZV RH i ZZK RH 01. 01. 1997. godine uvodi se nova zakonska
definicija načela povjerenja, čime se prekida sa dotadašnjom sudskom praksom koja je u
primjeni prava uglavnom negirala ovo načelo. Oba zakona normiraju pretpostavku o tačnosti i
potpunosti zemljišnoknjižnog stanja, pa se smatra da zemljišna knjiga tačno i potpuno
odražava činjenično i pravno stanje nekretnine.39

Sticalac koji se pouzdao u tačnost zemljišnoknjižnog stanja stiče knjižno pravo na nekretnini
kao da ga stiče od njegovog vlasnika, bez obzira što knjižni prethodnik nije stvarni vlasnik.
Savjesni sticatelj stiče knjižno pravo iako njegov knjižni prethodnik nije bio ovlašten na taj
način raspolagati knjižnim pravom. Zaštita koja se u takvim slučajevima pruža savjesnom
sticatelju sastoji se u tome da se sticanje savjesnog sticatelja neće moći osporavati, bez obzira
što je u korist knjižnog prethodnika proveden netačan upis.40 Iako knjižni prethodnik
savjesnog sticaoca nije bio nositelj prava kojim je raspolagao, savjesni sticatelj postaje
nositelj knjižnog prava zbog djelovanja pravnih učinaka zaštite povjerenja u tačnost zemljišne
knjige. Tako se zaštita povjerenja, kao najvažnija funkcija zemljišnih knjiga, nadovezuje na
publicitetnu funkciju zemljišnih knjiga, jer sva stvarna prava koja su upisana u zemljišne
knjige djeluju prema svim trećim licima, pa tako i prema savjesnom sticaocu nekretnine koji
se pouzdao u tačnost zemljišnoknjižnog upisa.41 Nastupanjem pravnih učinaka zaštite
povjerenja u tačnost, stvarni vlasnik, čije je knjižno pravo bilo povrijeđeno netačnim upisom,
na temelju kojeg je savjesni sticalac stekao knjižno pravo, prestaje biti nositelj knjižnog prava.

Pravni učinci zaštite povjerenja u tačnost ne nastupaju odmah kad se u korist savjesnog
sticaoca izvrši upis stečenog prava u glavnu zemljišnu knjigu. Ovakvo sticanje uvjetovano je
rokom u kojem se u odnosu na savjesnog sticaoca brisovnom tužbom može zahtijevati
brisanje netačnog upisa knjižnog prethodnika i uspostavljanje ranijeg zemljišnoknjižnog
stanja. Sticanje savjesnog sticaoca će postati bezuvjetno i konačno tek ukoliko oštećeni
nositelj knjižnog prava ne podnese brisovnu tužbu, ili sudskom odlukom bude odbijen tužbeni
38
V. infra str. 15. ovog rada
39
V. čl. 122. st. 1. ZV RH i čl. 8. st. 2. ZZK RH
40
V. čl. 122. st. 1. ZV RH i član 8. st. 5. ZZK RH
41
V. T. Josipović, „Uloga zemljišnih knjiga u pravnom prometu nekretnina“, HGK-sektor za trgovinu, 2005, 46-
47.

12
zahtjev za brisanje netačnog upisa knjižnog prethodnika, odnosno ukoliko isteknu rokovi u
kojima se protiv savjesnog sticaoca može osporavati valjanost uknjižbe njegovog knjižnog
prethodnika.42

Pravni učinci zaštite povjerenja u potpunost nastupaju kad je zemljišnoknjižno stanje

nepotpuno, jer u zemljišnu knjigu nisu upisana sva prava, tereti i ograničenja koja postoje na
nakretnini, a koja inače mogu biti predmetom upisa u zemljišnu knjigu. ZV RH i ZZK RH sa
gotovo identičnim sadržajem propisuju načelo zaštite povjerenja u potpunost zemljišne knjige,
koje se sastoji u tome da savjesni sticalac, koji je postupao sa povjerenjem u potpunost
zemljišnoknjižnog stanja kada je ono bilo nepotpuno, stiče pravo vlasništva na nekretnini
neopterećeno tuđim pravima, teretima i ograničenjima, koja u momentu kada je zatražio upis
svog prava vlasništva nisu bila upisana, niti je iz zemljišne knjige bilo vidljivo da je zatražen
njihov upis.43 Savjesni sticalac stiče nekretninu sa onim pravnim stanjem koje je bilo vidljivo
iz zemljišne knjige u času kad je on podnio zahtjev za upis svog prava. Tada u odnosu na
savjesnog sticaoca nekretnine djeluje neoboriva pretpostavka o potpunosti zemljišnoknjižnog
stanja, pa se smatra da na predmetnoj nekretnini postoje samo ona prava, tereti i ograničenja
koji su već bili upisani u zemljišnu knjigu ili je iz zemljišne knjige bilo vidljivo da je zatražen
njihov upis.44 „Prava koja nisu u tom času još bila upisana, niti je u zemljišnoj knjizi bilo
vidljivo da je njihov upis zatražen, prestaju tj. njihovi neupisani nositelji ta prava gube.“ 45 Iz
toga proizilazi da savjesni sticatelj stiče knjižno pravo opterećeno samo onim pravima,
teretima i ograničenjima, koji su u času podnošenja zahtjeva za upis u njegovu korist već bili
upisani u zemljišnoj knjizi, ili je iz zemljišne knjige bilo vidljivo da je njihov upis zatražen.

Za razliku od pravnih učinaka zaštite povjerenja u tačnost, koji su uvjetovani ishodom parnice
nastale u povodu brisovne tužbe, pravni učinci zaštite povjerenja u potpunost nastupaju
odmah kad se u korist savjesnog sticatelja provede upis stečenog prava u glavnu zemljišnu
knjigu. U tom momentu savjesni sticatelj stiče knjižno pravo neopterećeno neupisanim tuđim
pravima, teretima i ograničenjima.

4.1. Odgođena primjena pravila o zaštiti povjerenja

U trenutku stupanja na snagu ZV RH i ZZK RH (01. 01. 1997.) postojao je veliki raskorak
između zemljišnoknjižnog i vanknjižnog stanja nekretnina. Znatan broj vanknjižno stečenih
prava na nekretninama nije bio upisan u zemljišne knjige. Neusklađenosti zemljišnoknjižnog s
vanknjižnim stanjem nekretnina doprinijeli su brojni razlozi, među kojima se ističe
mogućnost sticanja knjižnih prava bez upisa u zemljišnu knjigu. Tome je najviše doprinijela
nepotpuna i nekvalitetna zakonska regulativa u ovoj oblasti, jer ZV RH dopušta sticanje prava
vlasništva na nekretnini i bez upisa u zemljišnu knjigu u situaciji kada se pravo vlasništva
stiče na osnovu zakona, nasljeđivanja, pravosnažne odluke suda ili drugog nadležnog
državnog organa.46 Nausklađenom zemljišnoknjižnom stanju doprinosila je i sudska praksa
koja je širilila krug izuzetaka od načela upisa i načela povjerenja u zemljišne knjige. 47
Primjenom pravila o zaštiti povjerenja u odnosu na takvo zemljišnoknjižno stanje brojni bi
42
V. čl. 129. st. 2. ZZK RH
43
V. čl. 124. st. 1. ZV RH i čl. 8. st. 4. ZZK RH
44
V. čl. 122. ZV RH i čl. 8. st. 4. ZZK RH
45
T. Josipović, Komentar Zakona o zemljišnim knjigama, Zagreb 1999, 44.
46
V. čl. 119., 120., 121., 220., 263., 288. i 309. ZV RH
47
V. P. Simonetti, Stjecanje prava vlasništva i drugih stvarnih prava s povjerenjem u zemljišne knjige, Rijeka
2001, 128-129., N. Gavella et al., Hrvatsko građanskopravno uređenje i kontinentalnoeuropski pravni krug,
Zagreb 1994, 119-132.

13
nosioci vanknjižnih prava na nekretninama mogli biti oštećeni, jer bi, zbog djelovanja pravnih
učinaka zaštite povjerenja u zemljišne knjige u korist savjesnih sticalaca, mogli izgubiti svoja
neupisana prava. Da se to ne bi desilo zakon je za određeno vrijeme odgodio primjenu pravila
o zaštiti povjerenja, čime je vanknjižnim nosiocima prava na nekretninama data mogućnost da
u određenom roku mogu zahtijevati upis svojih prava u zemljišne knjige neovisno o primjeni
pravila o zaštiti povjerenja.

Osnovni cilj ovih odredbi bio je potaknuti vanknjižne nosioce knjižnih prava da izvrše upis
svojih stečenih prava radi usklađivanja zemljišnoknjižnog s vanknjižnim pravnim stanjem
nekretnina, što bi u konačnici doprinijelo bržem i efikasnijem sređivanju i ažuriranju
zemljišnoknjižnog stanja.48 Važno je napomenuti da se isti cilj želi postići i primjenom pravila
o zaštiti povjerenja, obzirom da se može očekivati da bi neupisani nosioci stvarnih prava, pod
prijetnjom gubitka svojih prava usljed djelovanja pravnih učinaka zaštite povjerenja,
izvršavali upis vanknjižno stečenih prava. Stoga se može zaključiti da usklađivanje
zemljišnoknjižnog i vanknjižnog stanja nekretnina nije jedini cilj koji se želi postići
odgođenom primjenom pravila o zaštiti povjerenja. Prilikom donošenja ovakve odredbe
zakonodavac je imao u vidu i veliki broj vanknjižno stečenih prava koja nisu provedena u
zemljišnu knjigu, a koja bi mogla prestati usljed djelovanja pravnih učinaka zaštite
povjerenja, zbog čega je usklađivanje zemljišnoknjižnog i vanknjižnog stanja nekretnina
ponovo stavljeno u drugi plan. Zakonodavac na ovakav način štiti vanknjižne nosioce stvarnih
prava na nekretninama od mogućnosti da u određenom periodu izgube svoja neupisana prava
zbog djelovanja pravnih učinaka zaštite povjerenja u tačnost i potpunost zemljišne knjige.
Naime, ovakvim zakonskim rješenjem vanknjižnim nosiocima stvarnih prava i dalje ne prijeti
opasnost da zbog nemarnog odnosa prema stečenim pravima i zbog neizvšavanja upisa mogu
izgubiti svoje pravo.

4.2. Period u kojem je odgođena primjena pravila o zaštiti povjerenja

ZZK RH izričito propisuje da su vanknjižni nositelji prava na nekretninama dužni do 01. 01.
2007. godine pokrenuti postupak za upis stvarnih prava i svih promjena na njima u zemljišnu
knjigu. Naime, članom 224., stav 2. ZZK RH propisano je da su vanknjižni nosioci prava prvo
bili dužni u roku od pet godina pokrenuti postupak za upis stvarnih prava i svih promjena na
njima u zemljišnu knjigu.49 Ovaj rok počeo je teći stupanjem na snagu ovog zakona, tj. 01. 01.
1997. godine. Navedenom odredbom vanknjižnim nositeljima prava na nekretninama data je
mogućnost da zahtijevaju upis svojih neupisanih prava neovisno o tome je li neko u
međuvremenu upisom u zemljišnu knjigu stekao knjižno pravo koje isključuje postojanje
vanknjižnog prava na nekretnini. Članom 224., stav 2. ZZK RH nije izričito propisano da je
na period od pet godina odgođena primjena pravila zaštite povjerenja, ali je ovaj član propisao
da su vanknjižni nositelji prava na nekretninama u navedenom roku dužni pokrenuti postupak
za upis stvarnih prava u pogledu nekretnina u glavnu zemljišnu knjigu, što znači da u
navedenom periodu nije prijetila mogućnost gubitka neupisanih prava usljed djelovanja
načela povjerenja. Tokom ovog perioda prema sticaocima prava na nekretninama nisu
djelovali pravni učinci zaštite povjerenja, bez obzira na njihovu savjesnost. Tako su
vanknjižni nositelji prava na nekretninama mogli na osnovu člana 224., stav 2. zahtijevati upis
svojih prava protiv svakog sticaoca knjižnog prava koji je bio upisan u zemljišnu knjigu. Ovaj
petogodišnji rok kasnije je produžen za dodatnih pet godina, pa je propisano da su vanknjižni
48
V. T. Josipović, Izvanknjižno stjecanje i prestanak stvarnih prava na nekretninama, Narodne novine, Zagreb
2005, 21., P. Simonetti (5/2010), 22-25.
49
V. čl. 224. st. 2. ZZK RH

14
nositelji prava na nekretninama dužni do 01. 01. 2007. godine pokrenuti postupak za upis
vanknjižno stečenih prava, kao i svih promjena koje su nastale u pogledu određene
nekretnine.50 Produženjem ovog roka za sve savjesne sticaoce nekretnina produžen je period
neizvjesnosti i rizika da bi upisano pravo moglo biti izbrisano zbog postojanja vanknjižnog
prava na istoj nekretnini, ili da bi takvo pravo moglo biti ograničeno nekim teretom koji
postoji u korist trećeg lica.

Produženje roka je uslijedilo zbog toga što odgođena primjena pravila o zaštiti povjerenja nije
polučila očekivane rezultate, odnosno nije došlo do očekivanog usaglašavanja
zemljišnoknjižnog i vanknjižnog pravnog stanja nekretnina, zbog čega se nije moglo ni
pristupiti primjeni općih pravila o zaštiti povjerenja.51 Zakonske odredbe koje propisuju
odgođenu primjenu pravila o zaštiti povjerenja, ne samo da nisu doprinijele sređivanju i
ažuriranju zemljišnoknjižnog stanja, nego su za isti period odgodile i nastupanje pravnih
učinaka zaštite povjerenja, čime je odgođeno i nastupanje svih pozitivnih učinaka ovog načela
po pitanju usklađivanja zemljišnoknjižnog i vanknjižnog stanja nekretnina. Razloge treba
tražiti u tome što pokretanje postupaka za upis vanknjižnih prava, koji bi rezultirali
usklađivanjem zemljišnoknjižnog i vanknjižnog stanja nekretnina, ovisi isključivo o inicijativi
vanknjižnih nositelja prava, koji su shodno načelu dispozicije u pravilu ovlašteni na
pokretanje takvih postupaka. Brojni vanknjižni titulari stvarnih prava u prvom petogodišnjem
roku odgode zaštite povjerenja nisu pokrenuli postupke za upis neupisanih prava. Stoga se
zakonodavac odlučio da ovaj rok produži za dodatnih pet godina. 52 Ne treba zaboraviti da je
zakonodavac uvođenjem ovog načina sticanja prava na nekretnini želio pred vanknjižne
nosioce stvarnih prava postaviti dužnost odgovornijeg odnosa prema njihovim neupisanim
pravima. Stoga se postavlja pitanje do koje granice će zakonodavac tolerisati nemaran odnos
vanknjižnih nosilaca prema njihovim neupisanim pravima, obzirom da je u ostavljenom roku
od pet godina izostala inicijativa za upis vanknjižnih prava, zbog čega je ovaj rok i produžen
za dodatnih pet godina.

Obzirom da su propisi iz oblasti stvarnog i zemljišnoknjižnog prava u BiH u velikoj mjeri

kreirani po uzoru na ZV RH i ZZK RH, pa i po pitanju roka kojim je odgođeno nastupanje
pravnih učinaka zaštite povjerenja, za očekivati je da će zakonodavac u BiH imati u vidu
naprijed navedena iskustva hrvatskog zakonodavca.

Zaključak

Unazad više decenija u pravnom sistemu BiH zemljišna knjiga ne odražava tačno i potpuno
stanje nekretnina, jer je čest slučaj da upisana osoba nije stvarni vlasnik nekretnine, odnosno
da na nekretnini postoje prava i ograničenja koja nisu evidentirana u zemljišnoj knjizi. Nakon
50
V. čl. 2. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zemljišnim knjigama Republike Hrvatske, Narodne novine
br. 114/01. i čl. 2. Zakona o izmjeni i dopuni Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima Republike
Hrvatske, Narodne novine br. 114/01.
51
V. T. Josipović (2005 b), 20-22.
52
Ibid, 22.

15
što je zemljišna knjiga u velikoj mjeri izgubila značaj tačne i potpune evidencije o
nekretninama i stvarnih prava na nekretninama, slijedi odlučna namjera zakonodavca da se sa
takvom pravnom tradicijom konačno prekine i zemljišnoj knjizi da onaj značaj koji stvarno
treba da ima za siguran pravni promet nekretnina.

Reforma zemljišnoknjižnog prava započeta je donošenjem Zakona o zemljišnim knjigama sa

istim zakonskim rješenjima u oba entiteta, tako što je propisana obaveza upisa svih nekretnina
i prava na nekretninama. Međutim, dosljedna primjena načela upisa uvjetovana je primjenom
načela povjerenja u tačnost i potpunost zemljišne knjige. Nastupanjem pravnih učinaka ovog
načela, ne samo da se doprinosi usklađivanju zemljišnoknjižnog i vanknjižnog stanja
nekretnina, nego se doprinosi i afirmaciji načela upisa i njegovom paktičnom značaju, čime se
sprečava dalje razilaženje zemljišnoknjižnog i vanknjižnog stanja nekretnina. Stupanjem na
snagu ovog Zakona uvodi se nova definicija načela povjerenja, prema kojoj prednost pri
sticanju knjižnih prava imaju kasniji savjesni sticaoci koji su se pouzdali u tačnost i potpunost
zemljišnoknjižnog upisa u odnosu na ranije sticaoce iste nekretnine, koji su propustili izvršiti
upis stečenog prava u zemljišnu knjigu. Iako je zemljišnoknjižni otuđilac izvršio dvostruko
otuđenje iste nekretnine različitim sticaocima, ne radi se o derivativnom načinu sticanja
vlasništva, već o sticanju vlasništva od nevlasnika, što je ranija sudska praksa uporno
negirala. Nepostojanje osnova ugovorne obaveze prodavca ne utiče na punovažnost pravnog
posla, obzirom da savjesni sticalac ne izvodi pravo iz prava prethodnika, već ga stiče
originarno, po samom zakonu.

Do stupanja na snagu Zakona o zemljišnim knjigama sudska praksa je negirala mogućnost

savjesnog sticanja prava vlasništva na nekretnini na temelju načela povjerenja u tačnost i
potpunost zemljišne knjige. Ovakav stav zasnivan je na tome da se na osnovu pravnog posla
ne može steći pravo vlasništva na nekretnini od nevlasnika. Razlozi za ovakvo postupanje su
nekonzistentna i neusklađena zakonska regulativa, koja je negirala značaj načela upisa i
načela povjerenja. Dodatni razlog jeste i nesređeno zemljišnoknjižno stanje, zbog čega su
vanknjižni vlasnici nekretnina bili zaštićeni u vlasničkim sporovima ove vrste. U sukobu
prava između knjižnog i vanknjižnog vlasnika prednost se davala vanknjižnom vlasniku
nekretnine koji ima jači pravni osnov sticanja po materijalnom pravu, što je dodatno
doprinosilo razilaženju knjižnog i vanknjižnog stanja, jer su vanknjižni vlasnici bili zaštićeni i
pored toga što nisu izvršavali upis stečenih prava u zemljišne knjige. Stupanjem na snagu
novih entitetskih zakona o zemljišnim knjigama napušta se dugogodišnja sudska praksa, što
ne treba negativno cijeniti. Od vanknjižnih nosilaca stvarnih prava na nekretninama zahtijeva
se odgovorniji odnos prema stečenim pravima pod prijetnjom njihova gubitka usljed
djelovanja pravnih učinaka načela povjerenja u tačnost i potpunost zemljišne knjige. Zakon
štiti savjesno sticanje trećih osoba, te sankcioniše propust uknjižbe vanknjižno stečenih prava
od strane njihovih nosilaca. Na ovakav način doprinosi se afirmaciji zemljišnoknjižnih načela,
a naročito načela upisa, što će generirati usklađivanje zemljišnoknjižnog i vanknjižnog stanja
nekretnina, a pravni promet nekretnina učiniti bržim i jednostavnijim.

Entitetski zakoni o stvarnim pravima u završnim odredbama propisuju da se u periodu od tri

godine od dana stupanja na snagu ovih zakona neće primjenjivati pravila o zaštiti povjerenja,
što znači da je za navedeni period odgođeno nastupanje pravnih učinaka ovog načela. Time se
pozivaju vanknjižni nosioci stvarnih prava na nekretninama da u ostavljenom roku podnesu
zahtjev za upis stečenih prava pod prijetnjom njihova gubitka ukoliko to ne učine. Smatramo
da se odgođenom primjenom pravila o zaštiti povjerenja ne mogu postići rezultati koji bi
doprinijeli sređivanju i ažuriranju zemljišnoknjižnog stanja. Ovaj zaključak temelji se i na
iskustvu hrvatskog zakonodavca koji u ukupnom periodu od deset godina, u kojem je

16
odgođena primjena načela povjerenja, nije uspio znatnije doprinijeti stabilizaciji zemljišne
knjige. Stoga je neophodno pristupiti primjeni općih pravila o zaštiti povjerenja bez ikakvih
odlaganja, obzirom da će primjenom ovih pravila vanknjižni nosioci stvarnih prava zbog
neizvršavanja upisa u zemljišne knjige izgubiti stečena prava, što će doprinijeti usklađivanju
zemljišnoknjižnog i vanknjižnog stanja nekretnina. Prestanak vanknjižno stečenih prava u
takvim okolnostima treba shvatiti kao sankciju prema svim njihovim nosiocima zbog
njihovog nemarnog odnosa i nepokretanja postupaka za upis takvih prava, a nikako kao
obavezu zakonodavca u cilju njihova očuvanja. U suprotnom, odredbe entitetskih zakona o
zemljišnim knjigama i zakona iz oblasti stvarnog prava, koje propisuju konstitutivno dejstvo
upisa kod svakog načina sticanja prava vlasništva, osim u slučaju nasljeđivanja, zatim
odredbe koje na potpuno novi način definiraju načelo povjerenja u tačnost i potpunost
zemljišne knjige, kao i potpuno drugačije određen predmet istraživanja savjesnog sticaoca
koji se pouzdao u tačnost i potpunost zemljišnoknjižnog upisa, mogu biti dovedene u pitanje,
obzirom da je osnovni cilj ovih odredbi usklađivanje zemljišnoknjižnog i vanknjižnog stanja
nekretnina, pa čak i u okolnostima u kojima vanknjižni nosioci stvarnih prava na
nekretninama gube svoja neupisana prava.

U okolnostima primjene pravila o zaštiti povjerenja takođe je moguće zahtijevati upis

vanknjižno stečenih prava. Naravno da bi osnovanost takvog zahtjeva ovisila o tome jesu li
već nastupili pravni učinci zaštite povjerenja u zemljišnu knjigu u korist savjesnog sticaoca
nekretnine. Ukoliko bi savjesni sticalac pozivom na načelo zaštite povjerenja u tačnost i
potpunost zemljišne knjige upisom stekao pravo vlasništva na nekretnini, stvarni vlasnik bi
izgubio svoje pravo, a prava, tereti i ograničenja koja su bez upisa egzistirala na takvim
nekretninama prestala bi postojati. Smatramo da bi vanknjižni titulari tek u takvim
okolnostima bili potaknuti na pokretanje postupaka za upis vanknjižno stečenih prava na
nekretninama.

Literatura
1. D. Matić, T. Đoković, Zemljišnoknjižni postupak, Pravni fakultet, Beograd 1998.
2. D. Medić, „Reforma stvarnog prava u Republici Srpskoj“, Zbornik radova Aktuelna
pitanja građanskog zakonodavstva u Bosni i Hercegovini, 5/2010.

17
 3. D. Stamenković, Priručnik za upise u zemljišnu knjigu i katastar nepokretnosti,
Savremena administracija, Beograd 1991.
4. F. Messineo, Manuale di diritto civile e commerciale, Giuffre ed., Milano 1965.
5. I. Babić et al., Komentar Zakona o stvarnim pravima Republike Srpske, Privredna
štampa, Sarajevo 2011.
6. Jörg Weike, „Značaj načela upisa i javnog povjerenja u zemljišnu knjigu shodno
novom zemljišnoknjižnom pravu u Bosni i Hercegovini“, Zbornik radova Aktualnosti
građanskog i trgovačkog zakonodavstva i pravne prakse, 4/2006.
7. M. Košutić, Tumač k zakonu o zemljišnim knjigama, Zagreb 1931.
8. M. Orlić, „Savesnost pri sticanju nepokretnosti“, Pravni život, 2/1980.
9. M. Povlakić, „Načelo upisa i stjecanje prava vlasništva na nekretninama prema novom
zemljišnoknjižnom i stvarnom pravu u BiH“, Godišnjak Pravnog fakulteta u Sarajevu,
LIII/2010.
10. M. Povlakić, Transformacija stvarnog prava u Bosni i Hercegovini, Pravni fakultet,
Sarajevo 2009.
11. M. Wolf, Das angebliche Grundbuch der römischen Ägypten, Festschrift für Franz
Wiecker zum 70. Geburtstag, Göttingen 1978.
12. N. Gavella et al., Hrvatsko građanskopravno uređenje i kontinentalnoeuropski pravni
krug, Zagreb 1994.
13. P. Simonetti, „Stjecanje prava vlasništva i drugih stvarnih prava s povjerenjem u
zemljišne knjige u republici Hrvatskoj i u Bosni i Hercegovini“, Zbornik Radova
Aktuelna pitanja građanskog zakonodavstva u Bosni i Hercegovini, 5/2010.
14. P. Simonetti, Stjecanje prava vlasništva i drugih stvarnih prava s povjerenjem u
zemljišne knjige, Rijeka 2001.
15. S. Mulabdić, „Sticanje prava vlasništva dosjelošću s posebnim osvrtom na rješenja
Zakona o zemljišnim knjigama“, Pravna misao, 7-8/2007.
16. S. Mulabdić, „Sticanje prava vlasništva na nekretnini polazeći od načela povjerenja u
istinitost i potpunost zemljišne knjige“, Pravna misao, 7–8/2007.
17. S. Vuković, Sudska praksa iz svojinskopravnih odnosa, Poslovni biro, Beograd 2003.
18. T. Josipović, „Uloga zemljišnih knjiga u pravnom prometu nekretnina“, HGK-sektor
za trgovinu, 2005.
19. T. Josipović, Izvanknjižno stjecanje i prestanak stvarnih prava na nekretninama,
Narodne novine, Zagreb 2005.
20. T. Josipović, Komentar Zakona o zemljišnim knjigama, Zagreb 1999.
21. V. Korać, „Pouzdanje u katastar nepkretnosti i raspolaganje zajedničkom imovinom“,
Pravni život, 11/2009.
22. Zbirka sudskih odluka, Knjiga II, Sveska I, Beograd 1957.

Legislativa
1. Zakon o zemljišnim knjigama FBiH, Službene novine FBiH br. 58/2002.
2. Zakon o zemljišnim knjigama RS, Službeni glasnik RS br. 74/02.
3. Zakon o stvarnim pravima RS, Službeni glasnik RS br. 124/08, 58/09 i 95/11.
4. Zakon o stvarnim pravima FBiH, Službene novine FBiH br. 66/2013.
5. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima Republike Hrvatske, Narodne novine
br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06.
6. Zakon o svojinskopravnim odnosima, Službeni list SFRJ br. 6/1980.
7. Zakon o zemljišnim knjigama Kraljevine Jugoslavije, Službene novine Kraljevine
Jugoslavije br. 146-LIII, 281-XC.

18
8. Zakon o vlasničkopravnim odnosima, Službene novine FBiH br. 6/98, 29/03.
9. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima Brčko Distrikta BiH, Službeni glasnik
Brčko Distrikta BiH br. 11/01, 08/03.
10. Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o stvarnim pravima RS, Službeni glasnik
Republike Srpske br. 95/11.
11. Zakon o zemljišnim knjigama Republike Hrvatske, Narodne novine br. 91/96, 68/98,
137/99, 73/00, 114/01, 100/04.
12. Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o zemljišnim knjigama Republike Hrvatske,
Narodne novine br. 114/01.
13. Zakon o izmjeni i dopuni Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima Republike
Hrvatske, Narodne novine br. 114/01.

19