Načelo upisa u zemljišnu knjigu prema novom stvarnom pravu Bosne i

Hercegovine

The Principle of Land Registration According to the New Property Law of

Bosnia and Herzegovina

Tuzla, 22. 07. 2016.

Broj riječi u članku: 6.082
Dr. sc. Hamid Mutapčić, docent
Pravni fakultet Univerziteta u Tuzli
hamid.mutapcic@untz.ba

Sažetak
Stupanjem na snagu novih entitetskih zakona o zemljišnim knjigama započeta je
reforma zemljišnoknjižnog prava, čiji je cilj reafirmacija zemljišne knjige, te brži i
jednostavniji pravni promet nekretnina. Među najznačajnija reformska rješenja
spadaju odredbe članova 5. i 8. navedenih zakona, koje predviđaju konstitutivno
dejstvo uknjižbe i obavezu provedbe stečenih prava na nekretninama u zemljišne
knjige. Međutim, novo stvarno pravo predviđa drugačiju definiciju načela upisa
(konstitutivno dejstvo uknjižbe postoji samo u slučaju kad je pravo na nekretnini
stečeno na temelju pravnog posla), što može upućivati na zaključak da je
zakonodavac odustao od navedene reforme. Neusaglašenost zakonskih odredaba u
pogledu ovako važnog pitanja može generirati pojavu različitih shvatanja i
neujednačene prakse u primjeni prava, jer bi sudovi primjenom načela lex specialis,
odnosno lex posterior, mogli dati prednost jednom, odnosno drugom zakonu. U cilju
rasvjetljavanja ovog problema u radu se ukazuje na značaj veze između načela upisa
i načela povjerenja, kao novog originarnog načina sticanja prava, što je od ključne
važnosti za pravilno razumijevanje nove zakonske definicije načela upisa.
Ključne riječi: Načelo upisa, Načelo povjerenja, Reforma zemljišnoknjižnog prava

Summary
With the entry into force of the new entity Land Registry Acts, the reform of the land
registry law has started which aims to reaffirm the land registers, and ensure faster
and simpler real estate transaction. Among the most significant reform solutions are
provision of mentioned entity Land Registry Acts contained in articles 5 and 8 which
provide constitutive effect of registration and obligation of implementing acquired real
estate rights in the land registers. Nevertheless, new property law provides different
definition of the principle of land registration (constitutive effect of the registration
exists only when the real estate right is acquired based on legal transaction), which
can bring to the conclusion that legislator has give up on the mentioned reform.
Divergency of provisions of law in such an important legal issue can generate
appearance of different interpretations and uneven practice in implementation of law
because the courts while implementing the principle lex specialis and lex posterior
can prefer one law over the other. In order to clarify this legal issue, the article
indicates to significance of relation between the principle of registration and the
principle of trust as a new originary method of law acquisition, which is essential for a
proper comprehension of the new legal definition of the principle of registration.
Keywords: the principle of registration, the principle of trust, reform of the land
registry law

1
1. Uvod

Unazad više decenija u pravnom sistemu BiH zemljišna knjiga ne odražava tačno i
potpuno stanje nekretnina, jer je čest slučaj da upisana osoba nije stvarni vlasnik
nekretnine, odnosno da na nekretnini postoje prava i ograničenja koja nisu
evidentirana u zemljišnoj knjizi. Nesklad između knjižnog i vanknjižnog stanja
nekretnina nije se mogao popraviti ni donošenjem Zakona o katastru i premjeru
nekretnina iz 1984. godine,1 čiji je cilj bio uspostava sistema jedinstvene evidencije
nekretnina. Većina republika bivše Jugoslavije, među kojima je i RBiH, ubrzo je
odustala od ovog projekta, jer se primjenom odredaba ovog Zakona nije moglo
doprinijeti uspostavi tačne i potpune evidencije nekretnina. 2

Osnovni uzrok postojanja netačnog i nepotpunog zemljišnoknjižnog stanja leži u

činjenici da sticaoci nekretnina nisu zahtijevali provedbu stečenih prava u zemljišnu
knjigu. Zaključen punovažan ugovor o prodaji ili drugi odgovarajući ugovor, koji ima
za cilj prenos prava vlasništva, predstavlja samo pravni osnov podoban da dovede
do sticanja prava upisom u glavnu zemljišnu knjigu. Da bi došlo do prenosa prava sa
otuđioca na sticaoca potreban je određeni zakonit način sticanja, a kod nepokretnih
stvari to je uknjižba.3 Provedbom vanknjižno stečenog prava vlasništva u zemljišnu
knjigu samostalni posjednik postaje stvarni vlasnik nekretnine, njegov upis je tačan i
postoji usklađenost knjižnog i vanknjižnog stanja nekretnine u jednoj osobi. Takođe,
upisom prava koje vanknjižno postoji kao teret ili ograničenje u pogledu određene
nekretnine doprinosi se uspostavi potpunog zemljišnoknjižnog stanja.

Pored neizvršavanja upisa, kao osnovnog uzroka koji generira postojanje netačne i
neažurne zemljišne knjige, uzroke treba tražiti i u nepotpunoj i nekonzistentnoj
zakonskoj regulativi. Iz tog razloga u radu je izvršena analiza odredaba ranijeg
stvarnog prava, te novog zemljišnoknjižnog i stvarnog prava, koje propisuju uknjižbu
kao zakonit način sticanja prava na nekretninama. U cilju pravilnog razumijevanja
nove zakonske definicije načela upisa u radu se ukazuje na značaj veze između
ovog načela i načela povjerenja, kao novog originarnog načina sticanja prava na
nekretninama. Pružanjem pravne zaštite trećim savjesnim licima, koja su stekla
prava na nekretninama pouzdavajući se u sadržaj zemljišne knjige, zakonodavac je u
potpunosti naglasio značaj upisa. Da bi se spriječilo djelovanje pravnih učinaka
1
Zakon o katastru i premjeru nekretnina, Službeni list SRBiH br. 22/84, 12/87, 26/90 i Službeni list RBiH br.
4/93 i 13/94.
2
Narodna Skupština Republike Srpske je usvajanjem Zakona o premjeru i katastru – ZPK RS (Službeni glasnik
Republike Srpske br. 6/12) ponovo aktualizirala koncept uspostave sistema jedinstvene evidencije nekretnina.
Stupanjem na snagu ovog Zakona praktično se ukida zemljišna knjiga u Republici Srpskoj, a nadležnost za
evidentiranje nekretnina i prava na nekretninama povjerava se organima uprave (v. čl. 5. ZPK RS). Može se
zaključiti da će u narednom periodu u pravnom sistemu BiH biti otvoreno pitanje u vezi sa uspostavom jednog
od dva navedena koncepta evidentiranja nekretnina i prava na nekretninama.
3
Isto pravilo primjenjuje se i u nekim drugim zakonodavstvima, poput austrijskog, njemačkog, hrvatskog,
srbijanskog, s time da uknjižba u nekim zakonodavstvima, kao zakoniti načini sticanja prava na nekretnini, nije
uvjetovana punovažnošću pravnog posla o otuđenju nekretnine, kao što je to slučaj u njemačkom pravu. (V.
Wolf, M. (1978) Das angebliche Grundbuch der römischen Ägypten, Festschrift für Franz Wiecker zum 70.
Geburtstag. Göttingen. 175.) U nekim zakonodavstvima pravo vlasništva stiče se u trenutku sklapanja pravnog
posla, kao što su francusko, talijansko, špansko, portugalsko, rumunsko, bugarsko itd. Upis u javnu knjigu u
ovim zakonodavstvima ima deklarativno dejstvo, što znači da se treća lica samo obavještavaju o postojanju
stvarnih prava u korist njihovih nosilaca. U takvim zakonodavstvima upis u javnu knjigu ima funkciju zaštite
stečenih prava, jer je nakon toga onemogućeno savjesno sticanje prava na istoj nekretnini na temelju zaštite
povjerenja u sadržaj javne knjige. (V. Messineo, F. (1965) Manuale di diritto civile e commerciale, Giuffre ed.
Milano. 414.)

2
načela povjerenja, što za posljedicu ima gubitak ranije stečenog i neupisanog prava,
potrebno je podnijeti zahtjev za provedbu takvog prava u zemljišnu knjigu. Iz tog
razloga načelo upisa prema novom stvarnom pravu ima drugačiju funkciju od one
koju predviđaju odredbe zemljišnoknjižnog prava, što je jedan od problema
istraživanja ovog rada.

Predmet posebne analize jeste ranija sudska praksa koja je dodatno doprinosila
destabilizaciji zemljišne knjige i slabljenju njenih temeljnih načela. Prilikom rješavanja
vlasničkih sporova između zemljišnoknjižnih i vanknjižnih vlasnika sudovi su
zauzimali stavove koji su destimulisali vanknjižne titulare za provedbu stečenih prava
u zemljišne knjige, što je generiralo pojavu još većeg razilaženja između
zemljišnoknjižnog i posjedovnog stanja nekretnina.

Kako bi se utvrdila vrijednost i ispravnost postojećih zakonskih rješenja u našem

pravu, te ukazalo na neophodne pravce njihove izmjene, u radu je izvršena analiza
načela upisa u njemačkom pravu. Ovo iz razloga što zemljišna knjiga u njemačkom
pravu bezprijekorno funkcioniše zahvaljujući dosljednoj primjeni načela i normi koje
afirmišu zemljišnu knjigu i provedbu upisa stečenih prava na nekretninama, zbog
čega je izvršena uporedno pravna analiza i takvih rješenja.

2. Načelo upisa prema ranijem stvarnom pravu

Zemljišna knjiga duži vremenski period nema onaj značaj koji je imala po ranijem
Zakonu o zemljišnim knjigama Kraljevine Jugoslavije iz 1930. godine. 4 Razloge treba
tražiti u nekvalitetnoj i nekonzistentnoj zakonskoj regulativi koja je dopuštala sticanje
knjižnih prava i bez upisa u zemljišnu knjigu. Do stupanja na snagu Zakona o
svojinskopravnim odnosima5 načelo upisa bilo je propisano pravnim pravilima
zemljišnoknjižnog prava na sasvim suprotan način: „Knjižna prava mogu se steći,
prenijeti, ograničiti ili ukinuti jedino upisom u zemljišnu knjigu.“ 6 Dakle, prema pravnim
pravilima koja su se primjenjivala u bivšoj SFRJ upis u zemljišnu knjigu imao je
konstitutivno dejstvo, bez obzira da li je pravo na nekretnini bilo stečeno na temelju
pravnog posla ili na temelju nekog drugog pravnog osnova. Međutim, zakonodavac i
sudska praksa krenuli su drugim putem i tretirali upis kao zakonit način sticanja samo
u slučaju kad je pravo na nekretnini bilo stečeno na osnovu pravnog posla. U ostalim
slučajevima upis je imao deklarativno dejstvo, što znači da su se upisom treća lica
samo obavještavala o postojanju nekog prava na nekretnini. 7 Dakle, sticalac nije
imao obavezu upisa ukoliko je pravo na nekretnini stekao na osnovu nasljeđivanja,
zakona, odlukom suda ili drugog nadležnog državnog organa. Neobaveznost
knjiženja takvih prava dovodila je do toga da je isključivo od volje nositelja knjižnog
prava zavisilo da li će izvršiti upis svog prava protiv upisane osobe, što je najčešće
propuštao da učini zbog nemarnosti ili izbjegavanja plaćanja knjižnih obaveza. 8
Identično zakonsko rješenje sadržano u ZOSPO kasnije je preuzeo i Zakon o
4
Zakon o zemljišnim knjigama Kraljevine Jugoslavije – ZZK KJ, Službene novine Kraljevine Jugoslavije br.
146 – LIII od 1. jula 1930. i br. 281 XC od 1. decembra 1931. godine.
5
Zakon o svojinsko pravnim odnosima – ZOSPO, Službeni list SFRJ br. 6/1980.
6
V. § 4. stav 1. ZZK KJ. Isto zakonsko rješenje bilo je predviđeno i u § 11. Zakona o zemljišnim knjigama iz
1884. godine.
7
V. čl. 33. ZOSPO
8
V. više (o tome): Babić, I. et al. (2011) Komentar Zakona o stvarnim pravima Republike Srpske. Sarajevo:
Privredna štampa. 799.

3
vlasničkopravnim odnosima Federacije BiH,9 kao i Zakon o vlasništvu i drugim
stvarnim pravima Brčko Distrikta BiH.10

Navedena zakonska definicija načela upisa negativno se odrazila na

zemljišnoknjižno stanje nekretnina, koje nije odgovaralo stvarnom stanju na terenu.
Neprovođenje vanknjižno stečenog prava vlasništva ili nekog drugog ograničenog
stvarnog prava u zemljišnu knjigu dovelo je do pojave netačnog (neistinitog) i
nepotpunog zemljišnoknjižnog stanja, jer su kao nosioci prava evidentirane osobe
koje nisu stvarni vlasnici nekretnina, odnosno u zemljišnu knjigu nisu upisana prava
koja vanknjižno postoje kao teret ili ograničenje u pogledu određene nekretnine.
Međutim, uzroke netačnog i nepotpunog zemljišnknjižnog stanja treba tražiti i u
sudskoj praksi, koja je na temelju postojećeg zakonskog rješenja tolerisala
izbjegavanje knjižnog prometa nekretnina i na takav način dodatno doprinosila
destabilizaciji zemljišne knjige i slabljenju njenih temeljnih načela, o čemu ćemo više
govoriti u nastavku ovog rada.

3. Sticanje prava na nekretninama u interpretaciji ranije sudske prakse

Raskoraku između knjižnog i vanknjižnog stanja nekretnina dodatno je doprinosila

sudska praksa izbjegavajući primjenu pravila zemljišnoknjižnog prava, a pod
izgovorom da su opšte pravne prilike (zemljišnoknjižna evidencija o pravima na
nekretninama razlikovala se od realnog stanja) bile takve da je načelo pravednosti
zahtijevalo ovakvo postupanje. U cilju zaštite vanknjižno stečenih prava sudovi su
zanemarili knjižni promet nekretnina, zbog čega su neupisani titulari uživali potpunu
pravnu zaštitu.11 Takva praksa sudova dodatno je destabilizirala zemljišnu knjigu i
njena temeljna načela, a prije svega načelo upisa i načelo povjerenja. Primjena
načela povjerenja praktično je bila onemogućena zbog široko postavljenog predmeta
istraživanja kasnijeg sticaoca nekretnine, što je važilo kao pravni standard kojeg je
izgradila sudska praksa dugogodišnjim rješavanjem vlasničkih sporova ove vrste.
Naime, za ocjenu savjesnosti kasnijeg sticaoca nije bilo dovoljno da on izvrši uvid u
zemljišnu knjigu. Pored toga, on je morao ispitati i posjedovno stanje nekretnine kako
bi se uvjerio da predmetna nekretnina nije otuđena i predata u samostalan posjed
ranijem sticaocu.12 U protivnom, kasnije stečeno pravo ne bi bilo u skladu sa načelom
9
V. čl. 38. Zakona o vlasničko pravnim odnosima - ZOVO, Službene novine FBiH br. 6/98 i 29/03.
10
V. čl. 36. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima Brčko Distrikta BiH, Službeni glasnik Brčko
Distrikta BiH br. 11/01 i 08/03.
11
„Tužilac koji dokaže da ima pravni osnov sticanja prava vlasništva na nekretnini ima jače pravo od kasnijeg
nesavjesnog sticaoca koji je ishodio uknjižbu prava vlasništva.“ (Odluka Vrhovnog suda BiH, Rev. 618/86 od
18.06.1987. godine, Bilten sudske prakse Vrhovnog suda BiH, br. 4/87, 15.) „Samo pouzdanjem u zemljišnu
knjigu i upisom prava svojine na kupljenoj nepokretnosti, kupac se ne može smatrati jačim u pravu nasuprot
ranijem sticaocu koji nepokretnost drži u posedu, ako je prema njemu nastupio osnov za sticanje prava svojine
održajem.“ (Odluka Vrhovnog suda Srbije, Rev. 4740/92, navedeno prema Vuković, S. (2003) Sudska praksa iz
svojinskopravnih odnosa. Beograd: Poslovni biro. 264.) „Lice koje ima pravni osnov sticanja i posed
nepokretnosti jače je u pravu od zemljišno-knjižnog imaoca prava svojine.“ (Odluka Vrhovnog suda Vojvodine,
Gž. 103/89, Ibid, 254.) „Kada se u sporu pojavljuju dva prava na istoj nepokretnosti, i to zemljišno-knjižno
pravo i pravo koje proizilazi iz presude, uvek je jači u pravu onaj koji je u posedu imovine, pri čemu se ima
ceniti savesnost ugovornika.“ (Odluka Vrhovnog suda Srbije, Rev. 120/80, Ibid, 257.)
12
„Kod kupovanja nepokretnosti nije dovoljno da se kupac osloni samo na zemljišno-knjižno stanje, već je
dužan da bi bio savestan, da se interesuje i utvrdi ko i po kom osnovu drži nepokretnost koja je predmet
kupoprodaje.“ (Odluka Vrhovnog suda Jugoslavije, Rev. 266/68, od 19. 02. 1969., navedeno prema Stanković,
O., Orlić, M. (2001) Stvarno pravo. Beograd: Nomos. 339.) „Sticalac nekretnine smatrat će se savjesnim ako se
prilikom sticanja nekretnine osvjedočio da se prenosilac faktički nalazi u posjedu otuđenih nekretnina. Nije

4
savjesnosti i poštenja, pa bi eventualno izvršena uknjižba bila poništena zbog
ništavosti pravnog posla kao pravnog osnova sticanja. Ovakva praksa sudova
negativno se odrazila na pravnu sigurnost, jer ako je sticalac, pored činjenica koje su
upisane u zemljišnu knjigu, morao voditi računa i o činjenicama koje vanknjižno
postoje, on nikada nije mogao biti siguran da je neko pravo na nekretnini konačno
stekao.

U sudskoj praksi bivše Jugoslavije zabilježeni su slučajevi u kojima se odstupalo od

ustaljene sudske prakse, što znači da su treća lica bila vezana samo upisanim
podacima iz zemljišne knjige. Za ocjenu savjesnosti nije bilo relevantno to što kasniji
sticaoci nisu istraživali posjedovno stanje nekretnine. 13 Pojava različitih pravnih
stavova i neujednačene prakse u primjeni prava u pogledu načela savjesnosti i
predmeta istraživanja kasnijeg sticaoca nekretnine bila je posljedica nepostojanja
zakonskog rješenja po tom pitanju. Odredbe ZOSPO nisu predviđale rješenje za
pravne sporove koji bi nastali usljed višestrukog otuđenja iste nekretnine, zbog čega
je postojala pravna praznina po pitanju predmeta istraživanja kasnijeg sticaoca
nekretnine.14 Da bi se obezbijedilo jedinstveno rješavanje vlasničkih sporova ove
vrste, na Savjetovanju Saveznog suda, vrhovnih sudova republika i pokrajina, te
Vrhovnog vojnog suda SFRJ, usvojen je zaključak 3/86, prema kojem se od kasnijih
sticaoca nekretnina zahtijevalo ispitivanje i posjedovnog stanja nekretnina. 15 Iako
ovaj zaključak nije bio pravno obvezujući za sudove, kasnija praksa će pokazati da je
on prihvaćen kao opće načelo za rješavanje ove vrste vlasničkih sporova. 16

Važno je napomenuti da se navedena definicija savjesnosti i poštenja isključivo

primjenjivala prilikom utvrđivanja najjačeg pravnog osnova za sticanje prava
vlasništva usljed višestrukog otuđenja iste pokretne i nepokretne stvari kao
derivativnog načina sticanja prava. Kada su u pitanju pravni sporovi nastali usljed
višestrukog otuđenja iste nekretnine onda je to važilo u sukobu pravnih osnova
između ranijeg kupca koji je imao nekretninu u samostalnom posjedu i kasnijeg
kupca koji je ishodio upis prava vlasništva na istoj nekretnini u zemljišnu knjigu. Ako
bi raniji kupac uspio dokazati da je uknjiženi kupac u vrijeme zaključenja svog
ugovora, a najkasnije do podnošenja zahtjeva za upis, znao ili mogao znati da je

dovoljno za pitanje ko se nalazi u posjedu učiniti jedino uvid u zemljišne knjige i katastarski posjedovni list.“
(Odluka Vrhovnog suda Vojvodine, Rev. 525/65, navedeno prema Orlić, M. (1980) „Savesnost pri sticanju
nepokretnosti“, Pravni život, br. 2/1980, str. 74.) „Kupac je dužan prilikom kupovine da provjeri ne samo na
osnovu uvida u zemljišnu knjigu ko je vlasnik, nego i u prirodi (na terenu) ko je u posjedu te nekretnine.“
(Odluka Vrhovnog suda Vojvodine, Rev. 272/89, navedeno prema Stamenković, D. (1991) Priručnik za upise u
zemljišnu knjigu i katastar nepokretnosti. Beograd: Savremena administracija. 59.)
13
V. odlukaVrhovnog suda Crne Gore, GŽ. 304/72. od 18.05.1973., navedeno prema Stanković, O., Orlić, M.
(1999) Stvarno pravo. Beograd: Pravni informator. 538.
14
Ovo pitanje je regulisano tek stupanjem na snagu novih entitetskih zakona o zemljišnim knjigama 2003.
godine, koji predviđaju sticanje prava vlasništva na temelju načela povjerenja u tačnost i potpunost zemljišne
knjige, kao novi originarni način sticanja prava. (V. čl. 9. st. 2. Zakona o zemljišnim knjigama FBiH – ZZK
FBiH, Službene novine FBiH br. 58/2002, 19/03 i 54/04 i Zakona o zemljišnim knjigama RS – ZZK RS,
Službeni glasnik RS br. 74/02, 67/03, 46/04, 109/05 i 119/08.) Iako su Zakon o osnovama vlasničkih odnosa
(Službeni list RBiH 37/95.) i ZOVO regulisali materiju višestrukog otuđenja iste nekretnine, oni i dalje nisu
imali rješenje u pogledu predmeta istraživanja kasnijeg sticaoca nekretnine. (V. čl. 36. Zakona o osnovama
vlasničkih odnosa i čl. 38. ZOVO)
15
V. Bilten Vrhovnog suda BiH, 3/86, 47.
16
O navedenom zaključku v. više: Povlakić, M. (1999) „Uloga savjesnosti kod višestrukog otuđenja iste
nepokretnosti i predstojeća reforma zemljišno-knjižnog prava“, Godišnjak Pravnog fakulteta u Sarajevu,
Sarajevo, br. XLII/1999, str. 261-265., Petaković, R. (1991) Zakon o osnovnim svojinsko-pravnim odnosima.
Beograd. 74.

5
prodavac ranije zaključio ugovor o otuđenju i predao nekretninu u samostalan posjed
ranijem kupcu, onda bi izvršena uknjižba bila poništena zbog ništavosti pravnog
posla kao pravnog osnova sticanja. 17 Međutim, kada je u pitanju sticanje prava
vlasništva na temelju načela povjerenja u tačnost zemljišne knjige, sve do stupanja
na snagu ZZK FBiH/RS sudska praksa je negirala ovaj način sticanja prava. 18
Ovakav stav zasnivan je na tome da se na osnovu pravnog posla ne može steći
pravo vlasništva na nekretnini od nevlasnika, jer niko na drugoga ne može prenijeti
više prava nego što sam ima (prenosilac mora biti vlasnik da bi svoje pravo
vlasništva mogao prenijeti na sticaoca). 19 Međutim, ovo pravilo važi samo kod
derivativnog načina sticanja prava gdje se pravo kupca izvodi iz prava prethodnika.
Kada je u pitanju sticanje na temelju načela povjerenja, kao originarni način sticanja
prava, vlasništvo prethodnika nije uslov punovažnosti pravnog posla. Dovoljno je da
je otuđilac u zemljišnoj knjizi označen kao vlasnik nekretnine, a nije nužno da on
mora biti i njen stvarni vlasnik, obzirom da se pravnim učincima zaštite povjerenja
sanira nepostojanje ovlaštenja knjižnog prethodnika da raspolaže sa postojećim
knjižnim pravom. Ipak, prave razloge negiranja ovog načina sticanja prava treba
tražiti u određenju savjesnosti i predmeta istraživanja kasnijeg sticaoca nekretnine.

Može se zaključiti da je za neupisivanje prava u zemljišnu knjigu odgovorna ne samo

zakonska regulativa zbog navedene definicije načela upisa, nego i sudska praksa,
koja je u nedostatku zakonskog rješenja od kasnijih sticalaca zahtijevala ispitivanje i
posjedovnog stanja nekretnina, zbog čega je primjena načela povjerenja praktično
onemogućena. U takvim okolnostima vanknjižni titulari su bili zaštićeni i demotivisani
za pokretanje postupaka za upis stečenih prava, jer nije prijetila mogućnost gubitka
njihovih neupisanih prava usljed djelovanja pravnih učinaka načela povjerenja u
korist treće savjesne osobe.

4. Načelo upisa prema zemljišnoknjižnom pravu

17
V. više (o tome): Mulabdić, S. (2006) „Višestruko ugovaranje otuđenja nekretnine“, Pravna misao, Sarajevo,
br. 11-12/2006, str. 42-43.
18
U ovom slučaju ne radi se o višestrukom ugovaranju otuđenja iste nekretnine, bez obzira što u oba slučaja
kasniji savjestan sticalac stiče pravo vlasništva na nekretnini na temelju načela povjerenja u tačnost zemljišne
knjige. Kod višestrukog otuđenja iste nekretnine prodavac je stvarni zemljišnoknjižni vlasnik, dok je u ovom
slučaju prodavac samo formalni vlasnik nekretnine. Njegov upis u zemljišnoj knjizi je netačan, obzirom da je
druga osoba vanknjižno stekla pravo vlasništva na istoj nekretnini (npr. dosjelošću). Isto tako: Mulabdić, S.
(2007) „Sticanje prava vlasništva na nekretnini polazeći od načela povjerenja u istinitost i potpunost zemljišne
knjige“, Pravna misao, Sarajevo, br. 7–8/2007, str. 32.
19
„Na osnovu pravnog posla – kupoprodajnog ugovora od nevlasnika ne može se steći pravo svojine ni po
pravilima imovinskog prava – paragrafa 367 OGZ. Prema članu 31. Zakona o svojinsko-pravnim odnosima za
derivativno sticanje vlasništva potreban je prethodni vlasnik, a sticanje od nevlasnika je moguće samo na
pokretnim stvarima.“ (Odluka Vrhovnog suda Hrvatske, Rev. 1816/89 od 01. III 1990., Ibid, 33.) „Prema
pravnom pravilu iz paragrafa 367 OGZ kupnjom od nevlasnika na javnoj prodaji (dražbi) može se steći pravo
vlasništva samo na pokretnoj, a ne i nepokretnoj stvari.“ (Odluka Okružnog suda u Splitu, Gž. 1489/77 od 27. IV
1979., Ibid.) „Kupovinom nepokretne stvari od lica koje nije vlasnik, ne pribavlja se vlasništvo te stvari.
Nasuprot pravom vlasniku, kupcu ne koristi što je stvar kupio i primio u posjed u dobroj vjeri da je pribavljena
od vlasnika.“ (Rješenje Saveznog vrhovnog suda, Gz. 6/57 od 15. 02. 1957., Zbirka sudskih odluka, Knjiga II,
Sveska I, Beograd, 1957, 156.) „Kupovinom nekretnina od nevlasnika, pa makar on bio upisan u zemljišne
knjige kao vlasnik, ne stiče se svojina prema vlasniku tih nekretnina.“ (Odluka Vrhovnog suda Jugoslavije, Rev.
2736/65 od 24. 08. 1966., navedeno prema Korać, V. (2009) „Pouzdanje u katastar nepokretnosti i raspolaganje
zajedničkom imovinom“, Pravni život, Beograd, br. 11/2009, str. 652.)

6
Nakon što je zemljišna knjiga u velikoj mjeri izgubila značaj tačne i potpune
evidencije o nekretninama i zasnovanih prava na nekretninama, slijedi odlučna
namjera zakonodavca da se sa takvom pravnom tradicijom konačno prekine, te da
se osiguraju zakonske pretpostavke za uspješno funkcionisanje zemljišne knjige i
siguran pravni promet nekretnina. Stupanjem na snagu novih entitetskih zakona o
zemljišnim knjigama 2003. godine započeta je reforma zemljišnoknjižnog prava.
Osnovna intencija zakonodavca jeste da se novim i kvalitetnijim zakonskim
rješenjima unaprijedi zemljišnoknjižni sistem evidentiranja nekretnina i prava na
nekretninama, što bi u konačnici trebalo doprinijeti bržem i jednostavnijem pravnom
prometu nekretnina. Jedno od takvih rješenja jeste i odredba člana 5. ZZK FBiH/RS,
kojom se propisuje konstitutivno dejstvo uknjižbe, što znači da je upis u zemljišnu
knjigu materijalna pretpostavka sticanja stvarnog prava na nekretnini. Za razliku od
ranijeg zakonskog rješenja, konstitutivnost upisa proširena je i na ona stvarna prava
koja su stečena na temelju odluke nadležnog državnog organa, kao i na prava koja
su stečena na temelju zakona. Izuzetak postoji samo u slučaju kada su prava na
nekretnini stečena na osnovu nasljeđivanja, 20 kao i u slučaju kada su pretpostavke za
sticanje stvarnog prava po osnovu dosjelosti ispunjene prije stupanja na snagu novih
zakona o zemljišnim knjigama.21

Cilj odredbe člana 5. ZZK FBiH/RS jeste da se ograniči mogućnost vanknjižnog

sticanja stvarnih prava na nekretninama, te na takav način doprinese sređivanju i
ažuriranju zemljišne knjige. Kako bi osigurao provedbu stvarnih prava u zemljišnu
knjigu zakonodavac je otišao i korak dalje, te je propisao obavezu upisa prava na
nekretninama, kao i svih promjena koje se tiču podataka u zemljišnoj knjizi. 22
Međutim, ovakvo zakonsko rješenje nije prihvatljivo iz razloga što svaki titular,
shodno načelu dispozicije, treba samostalno odlučiti hoće li zatražiti provedbu svoga
prava u zemljišnu knjigu i na takav način osigurati njegovo apsolutno djelovanje
prema svim trećim licima. Nakon provedenog upisa samostalni posjednik postaje
stvarni vlasnik nekretnine,23 što znači da se u tom trenutku zemljišnoknjižno stanje
usaglašava sa posjedovnim ili faktičkim stanjem nekretnine. Nakon toga moguće je
samo derivativno ili izvedeno sticanje prava koje se temelji na pravu prethodnika.
Međutim, ukoliko vanknjižni titular ne podnese zahtjev za uknjižbu, te ukoliko kasniji
sticalac na temelju netačne ili nepotpune zemljišne knjige stekne knjižno pravo na
istoj nekretnini, onda će ranije stečeno pravo prestati, odnosno biti ograničeno, kao
posljedica neizvršavanja upisa. Za očekivati je da će u takvim okolnostima vanknjižni
titulari imati odgovorniji odnos prema svojim neupisanim pravima, te pokrenuti
postupke za njihovu provedbu u zemljišnu knjigu. Dakle, pravnom zaštitom trećih
savjesnih lica, koja su se pouzdala u tačnost i potpunost upisanih podataka u
zemljišnoj knjizi, doprinosi se afirmaciji načela upisa, što bi trebalo doprinijeti
usklađivanju zemljišnoknjižnog i posjedovnog stanja nekretnina. Može se zaključiti da
odredba koja predviđa obavezu upisa prava na nekretninama, pored pravne

20
V. čl. 5. st. 2. ZZK FBiH/RS
21
V. čl. 89. st. 1. ZZK FBiH/RS. Iako je zakonodavac ovom odredbom propisao deklarativno dejstvo upisa za
ona prava koja su stečena po osnovu dosjelosti prije stupanja na snagu novih entitetskih zakona o zemljišnim
knjigama, ipak je poželjno i u tom slučaju izvršiti uknjižbu kako bi se spriječilo eventualno nastupanje pravnih
učinaka načela povjerenja u korist trećih savjesnih osoba (v. čl. 9. st. 2. ZZK FBiH/RS).
22
V. čl. 8. ZZK FBiH/RS
23
Prema čl. 316. ZSP FBiH i čl. 304. ZSP RS samostalni posjednik je osoba koja stvar posjeduje kao da je njen
vlasnik, odnosno pravo stvarne služnosti kao da je njegov nosilac. Istu definiciju samostalnog posjeda propisuje i
čl. 11. st. 1. i 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima Republike Hrvatske – ZV RH, Narodne novine
br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 14/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09 i 143/12.

7
neutemeljenosti, nema ni praktični značaj ukoliko se ne osiguraju pretpostavke za
punu primjenu načela povjerenja u tačnost i potpunost zemjišne knjige. Upravo iz tih
razloga prema novom stvarnom pravu načelo povjerenja ima posebnu funkciju u
primjeni načela upisa i reafirmaciji zemljišne knjige. Zbog značaja veze između ova
dva načela za ukupan proces reforme zemljišnoknjižnog prava zakonodavac je
modificirao definiciju načela upisa, o čemu ćemo više kazati u nastavku ovog rada.

5. Načelo upisa prema novom stvarnom pravu

Prema odredbama novog stvarnog prava sticalac prava vlasništva na nekretnini na

osnovu zakona, nasljeđivanja, pravosnažne odluke suda ili konačne odluke drugog
nadležnog državnog organa, ovlašten je zahtijevati upis stečenoga prava vlasništva u
zemljišne knjige,24 što znači da zakonodavac u navedenim slučajevima ne normira
uknjižbu kao materijalnu pretpostavku za sticanje, promjenu ili prestanak prava
vlasništva. U takvim situacijama upis u zemljišnu knjigu ima deklarativno dejstvo, što
znači da se treća lica samo obavještavaju o postojanju stvarnog prava na nekretnini.
Ovakva vrsta uknjižbe ima posebnu ulogu prilikom zaštite knjižnog prava, kao i u
slučaju daljnjeg raspolaganja tim pravom. Provedbom ove vrste upisa u zemljišnu
knjigu daje se vanjska vidljivost o postojanju prava na nekretnini u korist osobe koja
je upisana kao njegov nositelj, čime se osigurava apsolutno djelovanje takvog prava
prema svim trećim licima. Važno je napomenuti da apsolutno dejstvo stvarnih prava
prema trećim licima nastupa od trenutka podnošenja zahtjeva za upis. „Dovoljno je
za zaštitu neupisanog prava da je prije provedbe upisa u korist poštenog stjecatelja
zatražen upis u zemljišnu knjigu, a nije nužno da se on i tehnički provede.“ 25 Takođe,
upis prava koje je stečeno na osnovu zakona, nasljeđivanja, pravosnažne odluke
suda ili konačne odluke drugog nadležnog državnog organa važan je i zbog daljnjeg
raspolaganja takvim pravom, jer se time osigurava materijalna pretpostavka o
postojanju prava knjižnog prethodnika, što je pretpostavka punovažnosti pravnog
posla kod derivativnog ili izvedenog načina sticanja prava. 26 Konstitutivno dejstvo
upisa postoji samo u slučaju kada se pravo vlasništva na nekretninama stiče na
osnovu pravnog posla.27 Dakle, prema novom stvarnom pravu moguće je sticanje
prava vlasništva na nekretninama i bez upisa u zemljišnu knjigu, što znači da je
zakonodavac u potpunosti preuzeo definiciju načela upisa iz ranijeg stvarnog prava.

Iz navedenog proizilazi da odredbe zemljišnoknjižnog i stvarnog prava nisu

usaglašene po pitanju uknjižbe kao zakonitog načina sticanja prava na
nekretninama. Takva neusaglašenost može generirati pojavu različitih pravnih
shvatanja i neujednačene prakse u primjeni prava, jer bi sudovi primjenom načela
„lex specialis“, odnosno „lex posterior“ mogli dati prednost jednom, odnosno drugom
zakonu. Time bi bilo ugroženo načelo pravne sigurnosti kao jedno od temeljnih
načela pravnog poretka Bosne i Hercegovine. Stoga je rasvjetljavanje ovog problema

24
V. čl. 52. st. 1. ZSP FBiH/RS
25
Josipović, T. (2001) Zemljišno knjižno pravo. Zagreb: Informator. 56.
26
Kod originarnog načina sticanja prava osnov ugovorne obaveze prodavca nije opći uslov punovažnosti
pravnog posla, jer sticalac svoje pravo ne izvodi iz prava knjižnog prethodnika, već ga stiče izvorno, po samom
zakonu. To znači da će kod ovog načina sticanja prava pravni posao biti punovažan i u slučaju kada knjižni
prethodnik nije stvarni vlasnik nekretnine, neovisno od toga što je osnov ugovorne obaveze podloga pravnog
posla kao pravnog osnova. U tome se ogleda suštinska razlika između originarnog i derivativnog načina sticanja
prava.
27
V. čl. 53. st. 1. ZSP FBiH/RS

8
i zauzimanje ispravnog stava po pitanju primjene mjerodavnog prava od posebne
važnosti.

5.1. Značaj veze između načela upisa i načela povjerenja

Istakli smo da novi entitetski zakoni o stvarnim pravima predviđaju identičnu definiciju
načela upisa kao i u ranijem stvarnom pravu. To bi moglo upućivati na zaključak da
je zakonodavac odustao od započetog procesa reforme zemljišnoknjižnog prava,
obzirom da je usaglašavanje zemljišnoknjižnog i posjedovnog stanja nekretnina
moguće samo na temelju dosljedne primjene načela i normi koje afirmišu zemljišnu
knjigu i provedbu upisa stečenih prava na nekretninama. Međutim, za pravilno
razumijevanje nove zakonske definicije načela upisa neophodno je ukazati na ulogu i
značaj načela povjerenja u novom stvarnom pravu Bosne i Hercegovine.
Reducirajući predmet istraživanja kasnijeg sticaoca nekretnine 28 zakonodavac je
omogućio primjenu načela povjerenja, zbog čega uknjižba, kao zakonit način sticanja
prava na nekretninama, ima sasvim drugačiju funkciju. U konkurenciji između
vanknjižno stečenog prava i upisanog prava, koje je stečeno na temelju načela
povjerenja u tačnost i potpunost zemljišne knjige, zakonodavac daje prednost ovom
drugom. Bez obzira što upis prava, koje je stečeno na osnovu zakona, nasljeđivanja,
pravosnažne odluke suda ili konačne odluke drugog nadležnog državnog organa,
nije uslov njegova sticanja, takvo pravo će prestati postojati usljed djelovanja pravnih
učinaka načela povjerenja u korist treće savjesne osobe. Prestanak vanknjižno
stečenih prava u takvim okolnostima treba shvatiti kao sankciju prema njihovim
nosiocima zbog njihovog nemarnog odnosa i nepokretanja postupaka za upis takvih
prava. Pružanjem pravne zaštite kasnijem sticaocu nekretnine, koji je postupao sa
povjerenjem u sadržaj zemljišne knjige, ispunjava se osnovna funkcija zemljišne
knjige, jer je njen značaj u tome da stvara pretpostavku prava u situaciji kada
zemljišnoknjižno stanje ne odgovara faktičkom stanju. 29

Međutim, upisom vanknjižno stečenog prava u zemljišnu knjigu sprečava se bilo

kakva mogućnost za djelovanje pravnih učinaka načela povjerenja. Takva mogućnost
ne postoji čak i u slučaju da kasniji sticalac posjeduje punovažan ugovor kojeg je
zaključio sa knjižnim prethodnikom prije nego je vanknjižni titular podnio zahtjev za
upis. Ovo iz razloga što odredbe stvarnog prava zahtijevaju savjesnost kasnijeg
sticaoca kako u momentu zaključenja pravnog posla tako i u momentu podnošenja
zahtjeva za upis.30 Za punovažno sticanje knjižnog prava na temelju načela
28
Prema odredbama novog stvarnog prava istraživanje posjedovnog stanja nekretnine nije više uvjet savjesnosti
(v. čl. 55. st. 3. ZSP FBiH/RS). Sticalac će biti savjestan ako u trenutku zaključenja pravnog posla, kao i u
trenutku kad je podnio zahtjev za uknjižbu, nije znao niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga
posumnjati u to da stvar pripada prodavcu (v. čl. 55. st. 2. ZSP FBiH/RS). To znači da je za postojanje
savjesnosti dovoljno da kasniji sticalac nije znao niti mogao znati da je upisani zemljišnoknižni vlasnik otuđio
nekretninu i predao je u samostalan posjed ranijem sticaocu (pretpostavljenom vlasniku). Uz ovako određen
predmet istraživanja kasnijeg sticaoca nekretnine stvorene su pretpostavke za primjenu načela povjerenja, a
vanknjižnim titularima se uskraćuje pravna zaštita koju su imali u ranijoj sudskoj praksi.
29
V. Povlakić, M. (2003) „Novo zemljišnoknjižno pravo u BiH“, Pravni savjetnik, Sarajevo, br. 12/03, str. 48.
30
V. čl. 55. st. 2. ZSP FBiH/RS. Prema odredbi čl. 9. st. 4. ZZK FBiH/RS za savjesnost kasnijeg sticaoca jedino
je mjerodavno vrijeme podnošenja zahtjeva za upis. Iako ZZK ne normira trenutak zaključenja ugovora kao
pravno relevantnu činjenicu za ocjenu savjesnosti kasnijeg sticaoca, pravilno je zaključiti da ne postoji kolizija
između odredbi zemljišnoknjižnog i stvarnog prava po ovom pitanju, iz razloga što momenat podnošenja
zahtjeva za upis slijedi nakon zaključenja punovažnog ugovora o prenosu prava vlasništva sa otuđioca na treće
lice. Obzirom da u našem pravu važi princip kauzalne tradicije, prema kojem će upis prava u zemljišnu knjigu

9
povjerenja nije dovoljno biti savjestan samo u trenutku zaključenja pravnog posla, što
je bio stav i ranije sudske prakse.31 Nakon što sud izvrši upis vanknjižno stečenog
prava u korist njegova titulara niko se neće moći pravdati da nije znao niti mogao
znati za upisane podatke iz zemljišne knjige, jer zemljišna knjiga ima status javne
knjige i po zakonu se pretpostavlja da svako zna njen sadržaj. U parnici nije
dozvoljeno dokazivanje protiv ove pretpostavke koja je neoboriva.

5.2. Odnos zemljišnoknjižnog i stvarnog prava u pogledu uknjižbe

Iz gore navedenog možemo zaključiti da je dovođenje u vezu načela povjerenja sa

načelom upisa u zemljišnu knjigu od esencijalnog značaja za pravilno razumijevanje
odredbe člana 52. stav 1. ZSP FBiH/RS i zauzimanje ispravnog stava po pitanju
kolizije ove odredbe sa odredbama članova 5. i 8. ZZK FBiH/RS. Stupanjem na
snagu novih entitetskih zakona o stvarnim pravima prestale su da važe odredbe
zemljišnoknjižnog prava koje su propisivale konstitutivno dejstvo uknjižbe za prava
koja su stečena na osnovu zakona, pravosnažne odluke suda ili konačne odluke
drugog nadležnog organa. Isto tako, derogirana je i odredba koja propisuje obavezu
upisa vanknjižno stečenih prava na nekretninama, što znači da vanknjižni titulari
samostalno odlučuju o eventualnoj provedbi stečenih prava u zemljišnu knjigu.
Poništenjem pravnih pravila o konstitutivnosti i obavezi upisa, te davanjem većeg
značaja načelu povjerenja u tačnost i potpunost zemljišne knjige, 32 stvorene su
zakonske pretpostavke za unapređenje zemljišnoknjižnog sistema evidentiranja
nekretnina i prava na nekretninama. Iako je zakonodavac predvidio istu definiciju
načela upisa kao i u ranijem stvarnom pravu, to ne znači da će vanknjižni titulari
uživati apsolutnu sudsku zaštitu u odnosu na kasnije sticaoce, kao što je to bio slučaj
u ranijoj sudskoj praksi. Pružanjem pravne zaštite uknjiženim kupcima, koji su stekli
prava na nekretninama na temelju netačne i nepotpune zemljišne knjige, pred
vanknjižne titulare se postavlja dužnost odgovornijeg odnosa prema njihovim
neupisanim pravima. Takva prava će biti zaštićena samo ukoliko budu evidentirana u
biti punovažan samo ukoliko je izvršen na osnovu punovažnog pravnog posla, može se zaključiti da kasniji
sticalac nekretnine treba biti savjestan kako u trenutku zaključenja pravnog posla tako i u trenutku podnošenja
zahtjeva za upis. Isto tako: Gavella, N. (1998) Stvarno pravo. Zagreb: Informator. 344-345., Brežanski, J. et al.
(2005) Nekretnine kao objekti imovinskih prava. Zagreb: Narodne novine. 10., Mulabdić, S. (2007), str. 39.,
Heljić, T. (2006) „Značaj načela upisa i javnog povjerenja u zemljišnu knjigu shodno novom zemljišnoknjižnom
pravu u Bosni i Hercegovini“, Zbornik radova Aktualnosti građanskog i trgovačkog zakonodavstva i pravne
prakse, Pravni fakultet, Mostar, str. 455. Naknadno saznanje za činjenicu da je zemljišnoknjižno stanje
nekretnine bilo netačno u trenutku zaključenja pravnog posla, odnosno u trenutku podnošenja zahtjeva za upis,
neće uticati na stečeno pravo (mala fides superveniens non nocet – zla vjera ne škodi ako se naknadno pojavi).
31
„Na načelo povjerenja u zemljišne knjige može se pozivati samo onaj ko je bio savestan, i to ne samo savestan
u vreme zaključenja posla, već i u vreme prenosa u zemljišnim knjigama.“ (Odluka Vrhovnog suda Slovenije,
Rev. 197/63, navedeno prema Vuković, S. (2003), 248.) „Za pravnu valjanost sticanja svojine na nekretninama
potrebna je savesnost kasnijeg sticaoca, ne samo u momentu sklapanja kupoprodajnog ugovora, već i do
podnošenja zahteva za uknjižbu prava svojine.“ (Odluka Vrhovnog suda Srbije, Gzz. 66/67, Ibid, 164.) „Dobra
vjera kao pretpostavka za korištenje zaštite koju pruža načelo povjerenja u zemljišne knjige treba postojati u času
stavljanja zahtjeva za zemljišnoknjižni upis a nije dovoljno da postoji samo u času sklapanja pravnog posla na
temelju kojeg se vrši upis.“ (Odluka Vrhovnog suda Hrvatske, Rev. 1305/80, navedeno prema Žuvala, M. (1987)
Zakon o osnovnim vlasničkopravnim odnosima – objašnjenja, komentarske napomene, sudska praksa i drugi
odgovarajući propisi. Zagreb: Narodne novine. 699.)
32
Ovo načelo je prožeto kroz više odredaba novog stvarnog prava koje tretiraju različite oblike sticanja prava na
nekretninama, pri čemu je zakonodavac ukazao na negativne posljedice njegove primjene. V. čl. 43. st. 2., 47. st.
2. tač. 2., 52. st. 2., 55. st. 1., 56. st. 1. i 2., 57., 202., 208., 211., 230. st. 4., 271., 279. st. 4. i 306. st. 5. ZSP
FBiH i čl. 43. st. 2., 47. st. 2. tač. 2., 52. st. 2., 55. st. 1., 56. st. 1. i 2., 190., 196., 199., 218. st. 4., 259., 267. st. 4.
i 294. st. 5. ZSP RS

10
zemljišnoj knjizi u korist njihovih stvarnih nosilaca. Za očekivati je da će zbog
navedenog značaja upisa vanknjižni titulari pokrenuti postupke za provedbu svojih
neupisanih prava u zemljišnu knjigu, što će doprinijeti usaglašavanju
zemljišnoknjižnog i posjedovnog stanja nekretnina. Moglo bi se zaključiti da to i jeste
osnovna intencija zakonodavca, zbog čega je potrebno imati u vidu navedena
shvatanja prilikom utvrđivanja mjerodavnog prava u vezi sa načinom, odnosno
momentom sticanja prava na nekretninama.

Na osnovu prethodnih izlaganja možemo konstatovati da se provedba stečenih prava

u zemljišnu knjigu može osigurati samo ukoliko se obezbijede zakonske pretpostavke
za uspješno funkcionisanje zemljišne knjige i njenih temeljnih načela. Redefinicijom
načela povjerenja i načela savjesnosti i poštenja zakonodavac je u potpunosti
naglasio značaj uknjižbe kao načina sticanja prava na nekretninama. Poznato je, na
primjer, da zemljišna knjiga u njemačkom pravu bezprijekorno funkcioniše
zahvaljujući upravo dosljednoj primjeni načela i normi koje afirmišu zemljišnu knjigu i
provedbu upisa stečenih prava na nekretninama. U nastavku ovog rada izvršit ćemo
analizu načela upisa u njemačkom pravu, te ukazati na značaj veze između ovog
načela i ostalih načela zemljišnoknjižnog prava za proces provedbe stečenih prava u
zemljišnu knjigu. Uporedno pravnom analizom načela upisa i ostalih načela
zemljišnoknjižnog prava utvrdit će se vrijednost i ispravnost postojećih zakonskih
rješenja u našem pravu, te ukazati na neophodne pravce njihove izmjene.

6. Načelo upisa u njemačkom pravu

Uknjižba u njemačkom pravu ima konstitutivno dejstvo, što znači da se prava na

nekretninama stiču upisom u zemljišnu knjigu. 33 Za punovažnost upisa dovoljno je da
postoji valjano očitovanje volje prodavca da se može izvršiti zemljišnoknjižni prenos
prava vlasništva u korist kupca (pravni posao sa stvarnopravnim učinkom), čime se
izvršava preuzeta obaveza iz obligacionopravnog posla. Naime, njemačko pravo
poznaje dvije vrste pravnih poslova na osnovu kojih se stiču prava na nekretninama, i
to obligacionopravni (Verpflichtungsgeschäft, obligatorischer Vertrag, Grundgeschäft)
i stvarnopravni posao (Leistungsgeschäft, dinglicher Vertrag, dingliche Einigung).
Zaključenjem obligacionopravnog posla prodavac se obavezuje da će omogućiti
zemljišnoknjižni prenos ugovorenog prava na kupca. Ova obaveza izvršava se
zaključenjem stvarnopravnog posla i davanjem dozvole za upis
(Eintragungsbewilligung, Eintragungserklärung). Obzirom da se u njemačkom pravu
primjenjuje princip apstraktne tradicije, upis će biti punovažan bez obzira na činjenicu
da li obligacionopravni posao ispunjava sve zakonom propisane uslove. 34 Iz tog
razloga zaštita upisa i povjerenja u njemačkom pravu mnogo je snažnija, jer ne
postoji mogućnost da se zbog ništavosti pravnog posla zahtijeva brisanje prava koje
je provedeno u zemljišnu knjigu.35 U takvim slučajevima dosljednije se provodi ideja
da zakon treba štititi savjesne sticaoce nekretnina koji su se pouzdali u tačnost i
potpunost zemljišnoknjižnog upisa, što doprinosi afirmaciji zemljišne knjige i provedbi
upisa stečenih prava na nekretninama.

33
V. § 873, 875, 877, 880, 925. Njemačkog građanskog zakonika (Bürgerliches Gesetzbuch – BGB).
34
V. § 873. BGB. O apstraktnoj tradiciji u njemačkom pravu: Josipović, T. (1995) Sustavi publiciranja prava na
nekretninama kao temelj zaštite povjerenja u pravnom prometu. Zagreb. 39–46.
35
V. više (o tome): Wolf, M. (1978), 175.

11
U njemačkom pravu postoji zakonska pretpostavka tačnosti i potpunosti zemljišne
knjige, pa se smatra da upisani podaci iz zemljišne knjige odgovaraju stvarnom
stanju na terenu. Ono što je upisano u zemljišnu knjigu smatra se tačnim (pozitivna
strana pouzdanja), a ono što nije upisano, pravno ne postoji (negativna strana
pouzdanja). Pretpostavka o tačnosti zemljišnoknjižnog stanja proizilazi iz § 891.
BGB: “Ako je u zemljišnoj knjizi upisano neko pravo za nekoga, tada se pretpostavlja
da mu to pravo pripada. U slučaju kad je u zemljišnoj knjizi neko upisano pravo
izbrisano, pretpostavlja se da to pravo ne postoji.” Pretpostavku o potpunosti
zemljišnoknjižnog stanja sadrži § 892. BGB iz koga proizilazi da ova pretpostavka
djeluje kao neoboriva u korist savjesnog sticaoca kad je zemljišnoknjižno stanje
nepotpuno. Odredbe zemljišnoknjižnog prava propisuju da se upis u zemljišnu knjigu
može dopustiti jedino protiv osobe koja je već upisana kao nositelj prava u pogledu
koga se zahtijeva upis.36 Ovo zakonsko rješenje je važno za nastupanje pravnih
učinaka upisa u slučaju sticanja knjižnog prava na temelju načela povjerenja. Kad je
u zemljišnoj knjizi upisan stvarni nositelj knjižnog prava ostvaruje se pretpostavka za
derivativno ili izvedeno sticanje prava. Međutim, kad je u zemljišnoj knjizi kao nositelj
knjižnog prava upisana osoba koja nije stvarni vlasnik nekretnine, onda se ostvaruje
pretpostavka za zaštitu savjesnog sticaoca koji je postupao s povjerenjem u tačnost i
potpunost zemljišne knjige. Za sticanje knjižnog prava na temelju načela povjerenja
dovoljno je utvrditi da se upis zahtijeva protiv osobe koja je raspolagala upisanim
pravom u korist savjesnog sticaoca i koja je ujedno upisana u zemljišnoj knjizi kao
nositelj tog prava.37 Prodavac ne mora da dokazuje svoje pravo, jer se pretpostavlja
da je on njegov stvarni nositelj (pretpostavka tačnosti zemljišne knjige). Teret
dokazivanja je na strani osobe koja osporava tačnost zemljišnoknjižnog upisa. “Da bi
se oborila pretpostavka tačnosti zemljišno-knjižnog upisa, nije nužno dokazati da ne
postoji nijedan od mogućih osnova za sticanje nekog knjižnog prava, već je dovoljno
da se utvrdi nepostojanje onog osnova koji sticanje upisanog lica opravdava.” 38

Pitanje savjesnosti i predmeta istraživanja kasnijeg sticaoca nekretnine uređeno je

na znatno drugačiji način, ne samo u odnosu na pravna shvatanja koja su bila
dominantna u ranijoj jugoslovenskoj sudskoj praksi, već i u odnosu na pozitivna
zakonska rješenja u našem pravu. Savjesnost se zahtijeva samo u pogledu
zemljišnoknjižnog stanja nekretnine, što znači da je sticalac vezan samo onim
činjenicama koje postoje u zemljišnoj knjizi. 39 Činjenice koje postoje van zemljišne
knjige ne mogu uticati na punovažnost stečenog prava na nekretnini. U njemačkoj
pravnoj teoriji preovladava shvatanje da će sticalac biti savjestan čak i onda kad je
njegovo neznanje u pogledu posjedovnog stanja nekretnine posljedica grube
nepažnje, odnosno ukoliko sticalac prilikom pribavljanja nekog prava na nekretnini
nije poklonio toliko pažnje, u vezi sa ispitivanjem tačnosti zemljišne knjige, koliko se
očekuje od iole pažljivog čovjeka u pravnom prometu. Za sprečavanje savjesnog
sticanja prava na nekretnini pored grube nepažnje nije dovoljna ni sumnja ili nehat.
Tako će sticalac biti savjestan čak i u slučaju kad je sumnjao u tačnost
zemljišnoknjižnih podataka u pogledu nekretnine koju pribavlja ili iz nehata nije znao
za postojanje takvih činjenica.40 Ovakvo zakonsko rješenje u njemačkom pravu
36
V. § 39. Njemačkog zakona o zemljišnim knjigama - Grundbuchordnung
37
V. više (o tome): Baur, F. (1978) Lehrbuch des Sachenrechts. München. 133-140.
38
Stav Saveznog Vrhovnog suda Njemačke, navedeno prema Wolf, M. (1997) Sachenrecht 14. Ergäntze und
Auflage, C.H.Beck, Verlagbsbuchandlung. München. 207.
39
V. Baur, F. (1978), 145.
40
V. Ibid, 145., Weike, J. (2006) „Značaj načela upisa i javnog povjerenja u zemljišnu knjigu shodno novom
zemljišnoknjižnom pravu u Bosni i Hercegovini“, Zbornik radova Aktualnosti građanskog i trgovačkog

12
zanimljivo je u poređenju s rješenjem ovog pitanja u našem zakonodavstvu. Prema
entitetskim zakonima o stvarnim pravima savjesnost se zahtijeva u pogledu
upoznavanja knjižnog i nepoznavanja vanknjižnog stanja nekretnine. 41 Uslov
nepoznavanja vanknjižnog stanja je ispunjen tek ako sticalac nije znao, niti je prema
okolnostima mogao znati da je zemljišnoknjižno stanje netačno ili nepotpuno. Iz toga
proizilazi da pretpostavka savjesnosti sticaoca neće biti ispunjena ukoliko je on na
temelju određenih pravno relevantnih činjenica, koje postoje van zemljišne knjige,
ipak znao ili mogao znati da nekretnina ne pripada otuđiocu. Bez obzira što
navedena definicija savjesnosti predstavlja radikalan zaokret u odnosu na ranija
zakonska rješenja i pravna shvatanja izražena u jugoslovenskoj sudskoj praksi,
može se uočiti da ipak postoji značajna razlika u odnosu na rješenje ovog pitanja
koje postoji u njemačkom pravu. Zahtijevajući savjesnost samo u pogledu
zemljišnoknjižnog stanja njemački zakonodavac je doprinio afirmaciji zemljišne
knjige, te je naglasio značaj upisa kao načina sticanja prava na nekretninama. Time
je otklonjena bilo kakva mogućnost zaštite neupisanog prava usljed višestrukog
otuđenja iste nekretnine, jer je savjesnost u pogledu posjedovnog stanja nekretnine
apsolutno irelevantna. Međutim, u novijoj sudskoj praksi Bosne i Hercegovine i
Republike Hrvatske42 donesene su odluke kojima se, zbog navedene zakonske
definicije savjesnosti, ali i zbog važećeg načela kauzalne tradicije, prednost daje
neupisanom titularu knjižnog prava u odnosu na treće lice koje je steklo pravo na
nekretnini pouzdavajući se u tačnost upisanih podataka iz zemljišne knjige. 43
Evidentno je da za sticanje prava vlasništva na temelju načela povjerenja nije bilo
dovoljno to što je sticalac zahtijevao upis protiv upisane osobe koja je raspolagala
knjižnim pravom. Upravo je to dovoljna pretpostavka za djelovanje pravnih učinaka
načela povjerenja u njemačkom pravu. 44

Zaključak

Iako novi zakoni o stvarnim pravima predviđaju istu definiciju načela upisa kao Zakon
o svojinsko pravnim odnosima i Zakon o vlasničko pravnim odnosima, što je u koliziji
zakonodavstva i pravne prakse, Pravni fakultet Sveučilišta u Mostaru, Mostar, str. 447, Stanković, O., Orlić, M.
(2001), 334.
41
V. čl. 55. st. 2. ZSP FBiH/RS
42
Zaštita povjerenja u zemljišnu knjigu u hrvatskom pravu predviđena je usvajanjem novog Zakona o
zemljišnim knjigama RH – ZZK RH (Narodne novine, br. 91/96, 68/98, 137/99, 114/01 i 100/04., v. čl. 8. ZZK
RH) i ZV RH (v. čl. 122. i 123. ZV RH). Predmet istraživanja kasnijeg sticaoca nekretnine, kao i relevantni
momenti u kojima se zahtijeva njegova savjesnost, propisani su na identičan način kao u našem pravu. V. čl. 8.
st. 3., 15. i 16. ZZK RH i čl. 120. st. 3. i 122. st. 2. ZV RH
43
V. odluku Vrhovnog suda Federacije BiH br. 65 0 P 049691 12 Rev, od 29. 08. 2013. godine i odluke
Ustavnog suda Republike Hrvatske br. U-III-493/2002 od 13. listopada 2004. i br. U-III-821/2007 od 20. lipnja
2008. godine.
44
V. Baur, F. (1978), 133-140.

13
sa važećim odredbama entitetskih zakona o zemljišnim knjigama, može se zaključiti
da ovo načelo ima sasvim drugačiju funkciju nego što je to bilo u ranijem stvarnom
pravu. Razloge treba tražiti u odredbama koje predviđaju zaštitu povjerenja u
zemljišnu knjigu kao novi originarni način sticanja prava na nekretninama. Naime,
pružanjem pravne zaštite trećim licima, koja su stekla pravo na nekretninama na
temelju načela povjerenja u zemljišnu knjigu, vanknjižnim titularima prijeti mogućnost
gubitka njihovih neupisanih prava. Bez obzira što provedba takvih prava u zemljišnu
knjigu nije pretpostavka njihova sticanja, poželjno je zatražiti upis da bi se spriječilo
nastupanje pravnih učinaka načela povjerenja u korist trećih lica. Iz tog razloga upis
prava koje je stečeno na osnovu zakona, nasljeđivanja, pravosnažne odluke suda ili
konačne odluke drugog nadležnog organa ima funkciju zaštite takvog prava, jer
nakon upisa samostalni posjednik nekretnine postaje njen stvarni vlasnik, a
eventualno raspolaganje od strane knjižnog prethodnika neće proizvoditi nikakve
pravne učinke. Upravo u tome se ogleda suštinska razlika između odredbi ranijeg i
novog stvarnog prava u pogledu uknjižbe kao zakonitog načina sticanja prava na
nekretninama. Na takav način zakonodavac je prekinuo sa dominantnim pravnim
shvatanjima izraženim u ranijoj sudskoj praksi, koja je u vlasničkim sporovima ove
vrste prednost uglavnom davala vanknjižnim titularima koji su imali jači pravni osnov
sticanja po materijalnom pravu.

Može se zaključiti da je stupanjem na snagu novih entitetskih zakona o stvarnim

pravima derogirana odredba zemljišnoknjižnog prava koja propisuje konstitutivno
dejstvo upisa za prava koja su stečena na osnovu zakona, pravosnažne odluke suda
ili konačne odluke drugog nadležnog državnog organa. Isto tako, derogirana je i
odredba koja propisuje obavezu upisa vanknjižno stečenih prava na nekretninama,
što znači da vanknjižni titulari samostalno odlučuju o eventualnoj provedbi stečenih
prava u zemljišnu knjigu. Iako upis nije obavezan, za očekivati je da će takvi postupci
biti pokrenuti, što će doprinijeti sređivanju i ažuriranju zemljišnih knjiga, a pravni
promet nekretnina učiniti bržim i jednostavnijim. Moglo bi se zaključiti da to i jeste
osnovna intencija zakonodavca, zbog čega je potrebno imati u vidu navedena
shvatanja prilikom utvrđivanja mjerodavnog prava u vezi sa načinom, odnosno
momentom sticanja prava na nekretninama.

Iako je zakonodavac izvršio redefiniciju načela savjesnosti i time omogućio primjenu

načela povjerenja, može se zaključiti da ipak postoji značajna razlika takvog rješenja
u odnosu na rješenje koje postoji u njemačkom pravu. Zahtijevajući savjesnost samo
u pogledu zemljišnoknjižnog stanja nekretnina njemački zakonodavac je u potpunosti
afirmisao zemljišnu knjigu i njena temeljna načela, a naročito načela upisa. Značajnu
ulogu u uspješnom funkcionisanju zemljišne knjige u njemačkom pravu ima i načelo
apstraktne tradicije, prema kojem će uknjižba biti valjana čak i u slučaju kad je
izvršena na osnovu ništavog pravnog posla. Za očekivati je da će naš zakonodavac
imati u vidu navedena rješenja i time unaprijediti zemljišnoknjižni sistem evidentiranja
nekretnina i prava na nekretninama.

Literatura

1. Babić, I. et al. (2011) Komentar Zakona o stvarnim pravima Republike Srpske.

Sarajevo: Privredna štampa.

14
2. Baur, F. (1978) Lehrbuch des Sachenrechts. München.
3. Bilten sudske prakse Vrhovnog suda BiH, br. 4/87.
4. Bilten Vrhovnog suda BiH, 3/86.
5. Brežanski, J. et al. (2005) Nekretnine kao objekti imovinskih prava. Zagreb:
Narodne novine.
6. Gavella, N. (1998) Stvarno pravo. Zagreb: Informator.
7. Heljić, T. (2006) „Značaj načela upisa i javnog povjerenja u zemljišnu knjigu
shodno novom zemljišnoknjižnom pravu u Bosni i Hercegovini“, Zbornik
radova Aktualnosti građanskog i trgovačkog zakonodavstva i pravne prakse,
Pravni fakultet, Mostar.
8. Josipović, T. (1995) Sustavi publiciranja prava na nekretninama kao temelj
zaštite povjerenja u pravnom prometu. Zagreb.
9. Josipović, T. (2001) Zemljišno knjižno pravo. Zagreb: Informator.
10. Korać, V. (2009) „Pouzdanje u katastar nepokretnosti i raspolaganje
zajedničkom imovinom“, Pravni život, Beograd, br. 11/2009.
11. Messineo, F. (1965) Manuale di diritto civile e commerciale, Giuffre ed. Milano.
12. Mulabdić, S. (2006) „Višestruko ugovaranje otuđenja nekretnine“, Pravna
misao, Sarjevo, br. 11-12/2006.
13. Mulabdić, S. (2007) „Sticanje prava vlasništva na nekretnini polazeći od
načela povjerenja u istinitost i potpunost zemljišne knjige“, Pravna misao,
Sarajevo, br. 7–8/2007.
14. Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske br. U-III-493/2002 od 13. listopada
2004. godine.
15. Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske br. U-III-821/2007 od 20. lipnja
2008. godine.
16. Odluka Vrhovnog suda Federacije BiH br. 65 0 P 049691 12 Rev, od 29. 08.
2013. godine.
17. Orlić, M. (1980) „Savesnost pri sticanju nepokretnosti“, Pravni život, br.
2/1980.
18. Petaković, R. (1991) Zakon o osnovnim svojinsko-pravnim odnosima.
Beograd.
19. Povlakić, M. (1999) „Uloga savjesnosti kod višestrukog otuđenja iste
nepokretnosti i predstojeća reforma zemljišno-knjižnog prava“, Godišnjak
Pravnog fakulteta u Sarajevu, Sarajevo, br. XLII/1999.
20. Povlakić, M. (2003) „Novo zemljišnoknjižno pravo u BiH“, Pravni savjetnik,
Sarajevo, br. 12/03.
21. Stamenković, D. (1991) Priručnik za upise u zemljišnu knjigu i katastar
nepokretnosti. Beograd: Savremena administracija.
22. Stanković, O., Orlić, M. (1999) Stvarno pravo. Beograd: Pravni informator.
23. Stanković, O., Orlić, M. (2001) Stvarno pravo. Beograd: Nomos.
24. Vuković, S. (2003) Sudska praksa iz svojinskopravnih odnosa. Beograd:
Poslovni biro.
25. Weike, J. (2006) „Značaj načela upisa i javnog povjerenja u zemljišnu knjigu
shodno novom zemljišnoknjižnom pravu u Bosni i Hercegovini“, Zbornik
radova Aktualnosti građanskog i trgovačkog zakonodavstva i pravne prakse,
Pravni fakultet Sveučilišta u Mostaru, Mostar.
26. Wolf, M. (1978) Das angebliche Grundbuch der römischen Ägypten,
Festschrift für Franz Wiecker zum 70. Geburtstag. Göttingen.
27. Wolf, M. (1997) Sachenrecht 14. Ergäntze und Auflage, C.H.Beck,
Verlagbsbuchandlung. München.

15
 28. Zbirka sudskih odluka, Knjiga II, Sveska I, Beograd, 1957.
29. Žuvala, M. (1987) Zakon o osnovnim vlasničkopravnim odnosima –
objašnjenja, komentarske napomene, sudska praksa i drugi odgovarajući
propisi. Zagreb: Narodne novine.

Legislativa

1. Njemački građanski zakonik - Bürgerliches Gesetzbuch

2. Njemački zakon o zemljišnim knjigama – Grundbuchordnung
3. Zakon o katastru i premjeru nekretnina, Službeni list SRBiH br. 22/84, 12/87,
26/90 i Službeni list RBiH br. 4/93 i 13/94.
4. Zakon o osnovama vlasničkih odnosa, Službeni list RBiH 37/95.
5. Zakon o premjeru i katastru RS, Službeni glasnik Republike Srpske br. 6/12.
6. Zakon o svojinsko pravnim odnosima, Službeni list SFRJ br. 6/1980.
7. Zakon o vlasničko pravnim odnosima, Službene novine FBiH br. 6/98 i 29/03.
8. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima Brčko Distrikta BiH, Službeni
glasnik Brčko Distrikta BiH br. 11/01 i 08/03.
9. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima Republike Hrvatske, Narodne
novine br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 14/01, 79/06, 141/06,
146/08, 38/09, 153/09 i 143/12.
10. Zakon o zemljišnim knjigama FBiH, Službene novine FBiH br. 58/2002, 19/03 i
54/04.
11. Zakon o zemljišnim knjigama Kraljevine Jugoslavije, Službene novine
Kraljevine Jugoslavije br. 146 – LIII od 1. jula 1930. i br. 281 XC od 1.
decembra 1931. godine.
12. Zakon o zemljišnim knjigama RH, Narodne novine, br. 91/96, 68/98, 137/99,
114/01 i 100/04.
13. Zakon o zemljišnim knjigama RS, Službeni glasnik RS br. 74/02, 67/03, 46/04,
109/05 i 119/08.

16