INTERNACIONALNI UNIVERZITET TRAVNIK

PRAVNI FAKULTET

Seminarski rad iz predmeta

Uvod u gradjansko pravo
Tema: Zemljine knjige

Mentor:
Doc.dr.
Kadri Remzija

Student:
Bikovi Arnad

Travnik, Juni 2014 godine

Sadraj:
1.
2.
3.
4.
5.
6.

Uvod....3
Sastav zemljine knjige...4
Vrste upisa u zemljinu knjigu.6
Nacela zemljinoknjiznog prava..7
Zakljucak.....8
Literatura..9

1. UVOD
Zemljine knjige su javni registri koje vode opinski sudovi, a u koje se upisuju nekretnine,
stvarna prava na tim nekretninama, te drugi pravni odnosi u vezi sa nekretninama. Pored toga,
zemljine knjige osiguravaju i zakonom predvieni nain sticanja stvarnih prava na
nekretninama.Zemljine knjige omogucuju i pruzaju sigurnost u prometu nekretnina.Zbog
toga se i vode kod sudova.
Nekretnine ne mogu mjenjati polozaj u prostoru.Promet nekretnina ostvaruje se prometom
prava na nekretninama.Stvarna prava na nekretninama mogu se i cisto tehnicki registrirati jer
je broj tih prava u svakom pravnom sustavu ogranicen.Osim toga ustanova zemljinih knjiga
(gruntovnica) povezana je s onim osobitim znacenjem koje su u proslosti imale nekretnine u
imovinskoj masi pojedinaca.Ekonomska snaga pojedinca mjerila se vlasnistvom nekretnina.
No iako danas u savremenom vremenu sve vise raste ekonomsko znacenje pokretnina ipak se
ne moze i ne smije ni danas podcjeniti ekonomska vaznost nekretnina.U svakom ekonomskodrustvenom sustavu nekretnine su opci uvjet proizvodnje.Vrijeme za ukidanje gruntovnice jos
nije doslo, ali je njezin preobrazaj aktuelan.1

1 Kuekovi V.,Zbornik Pravnog fakulteta u Zagrebu, br 1-2/1982, str 57-84

3

2. SASTAV ZEMLJINE KNJIGE

Zemljina knjiga sastoji se od:

Glavne knjige;
Zbirke isprava;
Zbirke katastarskih planova;
Pomonih knjiga.
Glavna knjiga obuhvata zemljita jedne katastarske opine. U nju se upisuju nekretnine i
stvarna prava na njima.
Sastoji se od zemljinoknjinih (ZK) uloaka.
Zemljinoknjini uloak je dio glavne knjige koji se odnosi na jedno zemljinoknjino
tijelo.
Zemljinoknjino tijelo je estica ili skup estica koje se nalaze u jednoj katastarskoj
opini i imaju u prometu isti pravni poloaj (status).
estica ili katastarska parcela je dio zemljine povrine koji je u zemljinom katastru
oznaen posebnim brojem (tzv.katastarski broj). estice koje ine jedno
zemljinoknjino tijelo ne moraju u prirodi leati jedna do druge.
Objekat pravnog odnosa je zemljinoknjino tijelo u cjelini, a ne pojedine estice koje ga
ine. Jedno zemljinoknjino tijelo moe biti u vlasnitvu samo jedne osobe. Ako ima vie
osoba, onda su suvlasnici. Ako vlasnik eli otuiti samo jednu esticu (npr.jednu livadu) koja
se nalazi u sastavu jednog ZK tijela, mora izvriti otpis te estice iz svog ZK uloka. Novi
vlasnik e izvriti pripisivanje te estice u svoj ZK uloak, ukoliko je estica u istoj
katastarskoj opini kao ZK tijelo novog vlasnika. U suprotnom, novi vlasnik mora osnovati
novi ZK uloak za tu esticu.
Zemljinoknjizni ulozak (zk. ul.) sastoji se od tri lista: list A ili posjedovnica, list B ili
vlastovnica i list C ili teretovnica.Na prvoj stranici zemljinoknjiznog uloska u lijevom uglu
stoji oznaka katastarske opcine a u desnom broj zemljinoknjiznog uloska.
ZK uloak se sastoji od 3 lista:
List A, popisni list ili posjedovnica.
U popisni list se upisuju sve estice koje ine jedno ZK tijelo i to sa rednim brojem,
katastarskim brojem, nazivom estice, imenom predjela u kome lei, kulturom i
povrinom. U popisni list trebalo bi upisati i stvarna prava u korist nekretnine
(npr.slunost puta). Meutim, u praksi se to upisuje u vlasniki list, a u popisnom listu
se kod odgovarajue estice upuuje na upis u vlasnikom listu.
List B, vlasniki list ili vlastovnica.
U vlasniki list upisuje se ime vlasnika i eventualna ogranienja vlasnika u
raspolaganju njegovim ZK pravima (npr. poslovna nesposobnost), te pravna osnova
sticanja prava vlasnitva.
List C, teretni list ili teretovnica.

Ovdje se upisuju stvarna prava kojima je zemljite optereeno, (npr.slunost, zalono

pravo), zatim 4 obvezna prava: najam, zakup, prekup, nazadkup, te stvarnopravna
ogranienja vlasnitva (npr.zabrana otuenja).
Zbirka isprava sadri originale ili ovjerene prepise svih isprava na osnovu kojih je izvren
upis u glavnu knjigu. Isprave su poredane hronoloki. Ako se sadraj isprave ne moe ukratko
unijeti u glavnu knjigu, u glavnu knjigu e se upisati samo pravna osnova i pozvat e se na
samu ispravu.
Zbirka katastarskih mapa je zbirka katastarskih planova. Slui za orijentaciju o poloaju i
obliku zemljita. Vodi se posebno za svaku glavnu knjigu.
Pomone knjige su razliiti registri koji slue za laku orijentaciju u glavnoj knjizi
(npr.registar vlasnika, registar zemljita itd). 2

2 Prof.dr .Martin Vedri i prof.dr. Petar Klari,Gradjansko pravo, Zagren 1995, str. 229
5

3. VRSTE UPISA U ZEMLJINU KNJIGU

Za zemljinoknjizno stjecanje prava vlasnistva i ostalih stvarnih prava na nekretninama

potrebna je pravna osnova (titulus) i nacin stjecanja (modus).Kao pravne osnove dolaze u
obzir: pravni poslovi, zakon, nasljedjivanje i akt drzavnog tijela vlasti (npr. Presuda, rjesenje o
izvlastenju itd.)Nacin stjecanja stvarnih prava jest upis tih prava u zemljisnu knjigu.
Razlikuju se 3 vrste upisa: uknjiba, predbiljeba i zabiljeba.
Uknjiba je svaki bezuvjetan i definitivan upis sticanja, prenosa, ogranienja i
prestanka knjinih prava koji ne zavise ni od kakvog daljeg postupka. Osim stvarnih
prava, predmet upisa mogu biti i 4 gore navedena obvezna prava.
Predbiljeba je upis kojim se knjina prava stiu, prenose, ograniavaju i prestaju pod
uslovom naknadnog opravdanja. Prema tome, predbiljeba je uvjetan upis.
Predbiljeba se mora opravdati, a opravdava se zabiljebom. Opravdana predbiljeba
ima znaenje uknjibe.
Zabiljeba je upis kojim se u svrhu publiciteta evidentiraju oni osobni odnosi vlasnika
koji su pravno relevantni za raspolaganje knjinim pravom, npr.poslovna
nesposobnost. Zabiljebe se, ako ih propisi predviaju mogu odnositi i na prisilnu
upravu, prvenstveni red itd. 3

3 Prof.dr .Martin Vedri i prof.dr. Petar Klari,Gradjansko pravo, Zagreb 1995, str. 229-230
6

4. NAELA ZEMLJINOKNJINOG PRAVA

U pravnim pravilima zemljisnoknjiznog prava dosla su do izrazaja stanovita nacela na
kojima je zasnovan citav institute gruntovnice.To su: nacelo javnosti, povjerenja,
stvarnosti, potpunosti, specijalnosti, preglednosti, konsenza, legaliteta, upisa i
prvenstva.
Naelo javnosti ima formalnu i materijalnu stranu. Formalna strana znai da je uvid u
zemljinu knjigu svakome dozvoljen. Materijalna strana se sastoji u tome to se
zemljine knjige uzimaju kao vjerodostojne u pogledu istinitosti i potpunosti svog
sadraja.
Naelo povjerenja je nuna posljedica materijalne strane naela javnosti. Na
povjerenje u zemljine knjige moe se pozvati samo onaj ko nije znao, a nije ni morao
znati da se vanknjino stanje ne slae sa knjinim. Sticatelj mora poznavati stanje u
zemljinim knjigama i poznavati faktiko posjedovno stanje. Tek tada se moe pozvati
na povjerenje u zemljine knjige.
Naelo stvarnosti znai da su objekat upisa u zemljine knjige nekretnine i stvarna
prava na nekretninama. U zemljine knjige iznimno mogu biti upisana i neka obavezna
prava. Jednom upisana, ta obavezna prava djeluju erga omnes, poput stvarnih prava.
Naelo potpunosti zahtijeva da zemljine knjige sadre sve pravno relevantne
injenice za promet nekretnina (podaci o vrsti i veliini nekretnine, osobi vlasnika,
teretima i dr).
Naelo specijalnosti (naelo odreenosti) podrazumijeva da svaki upis u zemljinoj
knjizi ini samostalnu i odreenu pravnu cjelinu.
Naelo preglednosti je zahtjev da se zemljine knjige vode na nain da svako moe
brzo i lahko doi do podataka o upisanim nekretninama i stvarnim pravima.
Naelo konsenzusa nalae da se upisi u zemljine knjige mogu izvriti samo na osnovu
saglasnosti osobe ije pravo se prenosi, ukida ili ograniava i osobe koja stie ZK
pravo. Saglasnost stranaka iskazuje se pravnim poslom, posebno klauzulom
intabulandi, a sticatelj svoj pristanak iskazuje i molbom za upis. Postoje izuzeci od
naela konsenzusa, prema kojima se upis moe izvriti po slubenoj dunosti ili na
osnovu jednostranog zahtjeva (predbiljeba i zabiljeba).
Naelo legaliteta podrazumijeva da sud po slubenoj dunosti mora ispitati postojanje
zakonskih pretpostavki za upis u zemljine knjige.
Naelo upisa podrazumijeva da se stvarna prava na nekretninama stiu iskljuivo
upisom u zemljine knjige. Upis ima konstitutivno znaenje, te se ovo naelo naziva i
naelom konstitutivnosti upisa. Izuzetak od ovog naela su nekretnine koje nisu
upisane u zemljine knjige, a postoje i sluajevi vanknjinog sticanja prava vlasnitva i
slunosti.
Naelo prioriteta (prvenstva). Po ovom naelu, pravni uinak upisa ravna se prema
njegovom prioritetnom redu, a taj red prema vremenu kad je zahtjev za upis stigao u
sud. Pravni uinak upisa proizvee najranije pristigli zahtjev prior tempore quotior
iure (raniji u vremenu, jai u pravu). Podnesci koji stignu istovremeno se upisuju u
zemljinu knjigu sa naznakom da imaju isti red prvenstva. Ako se sadrajno iskljuuju,
stranke e sporazumno ili sudski rijeiti koji upisi ostaju, a koji se briu.
7

5. ZAKLJUAK
Zemljine knjige su javni registri koje vode opinski sudovi, a u koje se upisuju nekretnine,
stvarna prava na tim nekretninama, te drugi pravni odnosi u vezi sa nekretninama. Pored toga,
zemljine knjige osiguravaju i zakonom predvieni nain sticanja stvarnih prava na
nekretninama.Zemljine knjige omogucuju i pruzaju sigurnost u prometu nekretnina.Zbog
toga se i vode kod sudova.
Nekretnine ne mogu mjenjati polozaj u prostoru.Promet nekretnina ostvaruje se prometom
prava na nekretninama.Stvarna prava na nekretninama nisu sama po sebi vidljiva i
uocljiva.Zemljisna knjiga u neku ruku takva prava cini vidljivima te se svaki subjekt u
prometu moze o tim pravima bez teskoca obavjestiti.Za gruntovnicu jos uvijek vrijedi ona
stara parola. Gruntovnica treba da bude ogledalo svih stvarnopravnih odnosa koji se ticu
nekretnina.

6. LITERATURA

Kuekovi V.,Zbornik Pravnog fakulteta u Zagrebu, br 1-2/1982

Prof.dr .Martin Vedri i prof.dr. Petar Klari,Gradjansko pravo, Zagreb 1995
Domae internet stranice (www.Wikipedija.com , www.scribd.org )