PRAVO GRAENJA

Pravo graenja jeste ogranieno stvarno pravo, novi institut, jedino novostvarno pravo - do sada
nije postojalo u domaem zakonodavstvu.Pravo graenja je ogranieno stvarno pravo na osnovu
koga korisnik pravagraenja ima pravo da na povrini zemljita ili ispod povrine
zemljitan a p r a v i z g r a d u , a v l a s n i k z e m l j i t a j e d u a n t o d a t r p i .
O v d j e p o s t o j i zemljite koje je u vlasnitvu drugog lica. Na tom zemljitu se
konstituiep r a v o g r a e n j a .
Z a k o n i z u z e t n o d o p u t a p r a v o g r a e n j a n a t u e m zemljitu.
Nosilac prava graenja je lice u iju je korist to pravo osnovano ili je na njega
preneseno.Vlasnik zemljita moe biti nosilac prava graenja na svome zemljitu.
Pravo graenja je otuivo i nasljedivo, a prenosivo je samo zajedno sa
zemljitem.
Onaj ko konstituie pravo graenja i na osnovu prava graenja on napravi nekretninu na tom
zemljitu s tim to plaa vlasniku zemljita ne cijenu zemljita nego mjesenu
zakupninu. Zgrada i pravo graenja ine pravni odnos. Zemljite je povezano
pravom graenja ali ono pripada drugom licu. Pravo graenja moe se ograniiti pravnim
poslom na svaki nain koji nije suprotan zakonu, ili njegovoj prirodi, ili pravima treih lica.
Pravo graenja moe nastati:
- na osnovu pravnog posla: nastaje uknjibom u javne knjige,
p r a v o graenja stie se dvostrukim upisom u zemljinu knjigu, i to
njegovim u p i s o m k a o t e r e t n a z e m l j i t u k o j e o p t e r e u j e , i
n j e g o v i m u p i s o m zemljinoknjinog tijela u za to novoosnovanom zemljinoknjinom
uloku.
- na osnovu odluke suda: u postupku diobe i ostavinskom postupku; i to p r a v o s e
upisuje u zemljinu knjigu ali upis ima samo deklarativni
karakter. P r a v o g r a e n j a k a o p r a v o n a n e i j e m
z e m l j i t u u i v a z a t i t u odgovarajuom primjenom pravila
o s t v a r n i m s l u b e n o s t i m a , a k a o nepokretnost u pravnom pogledu
o d g o v a r a j u o m p r i m j e n o m p r a v i l a o zatiti prava svojine.
Prestanak prava graenja:
- popau zemljita;
- sporazumom;
- odricanjem korisnika prava graenja;
- najee prestane istekom ugovorenog vremena (obino se ugovara naperiod od 99
godina);
- ispunjenjem uslova, roka,
- ukidanjem prava graenja, uslovi: ako titular prava graenja u roku od 10godina na pravo
graenja ne napravi zgradu onda vlasnik zemljita imap r a v o d a s e u k i n e p r a v o
graenja;
a k o t i t u l a r p r a v a g r a e n j a n a p r a v i zgradu ali se ta zgrada srui onda titular prava
graenja mora u roku od 6 godina da napravi zgradu - taj rok poinje da tee od prvog dana

naredne godine nakon godine kad je zgrada sruena, ali rok ne tee dok postoje
okolnosti pod kojima zastaje rok odraja.
Posljedice prestanka graenja:
-S prestankom prava graenja postaje pripadnost z e m l j i t a o n o t o j e p r a v o m
g r a e n j a b i l o o d z e m l j i t a p r a v n o o d v o j e n o . N a o d n o s vlasnika zemljita i lica
kome je prestalo pravo graenja, primjenjuju se pravila po kojima se prosuuju odnosi nakon
prestanka prava plodouivanja, ako nije zakonom drugaije odreeno. Vlasnik je duan licu
kome je prestalo pravo graenja dati onoliku naknadu za zgradu koliko je njegova nepokretnost u
prometu vrjednija s tom zgradom, a ne bez nje
Pravo nadogradnje
Pravo nadogradnje je pravo izgradnje jednog ili vie posebnih dijelova nepokretnosti na
postojeoj zgradi.:) Na pravo nadogradnje primjenjuju se propisi o pravu
graenja, ako ovim zakonom nije drugaije odreeno i ako se ne
p r o t i v i n j e g o v o j prirodi.Pravo nadogradnje se ne moe otuiti ni opteretiti bez
saglasnosti vlasnika zgrade inosioca drugih stvarnih prava na nepokretnosti.
Nadogradnjom se stie pravo svojine na n a d o g r a e n o m d i j e l u i p r a v o s u s v o j i n e
n a c i j e l o j n e p o k r e t n o s t i , a p r a v o n a d o g r a d n j e prestaje.Zalono pravo na pravu
nadogradnje prelazi na nadograeni dio nepokretnosti i na pravo susvojine na nepokretn
Tua prava
Tua stvarna prava koja su bila teret prava graenja prestaju s prestankom toga prava, ako
zakonom nije drugaije odreeno. Zalono pravo koje je teretilo pravo graenja nakon prestanka
toga prava tereti naknadu koju je vlasnik duan licu ije je pravo graenja p r e s t a l o .
Slubenosti, stvarni tereti i zalona prava u korist i na teret prava
graenja sa zgradom, ostaju kao slubenosti i stvarni tereti u korist,
o d n o s n o n a t e r e t z e m l j i t a s a zgradom, a s dotadanjim prvenstvenim redom.
REALNI TERETI
Pojam:
Realni teret daje svom korisniku ogranieno stvarno pravo na
nepokretnosti koju optereuje ovlaujui ga da mu se na teret njene
vrijednosti periodino daju stvari ili ine radnje koje su sadraj tog realnog tereta.
- RT je teret nekretnine koje neko tree lice ima na teret vrijednosti
nekretnine.
- izvrava ga vlasnik nekretnine;
R e a l n i t e r e t o b a v e z u j e v l a s n i k a o p t e r e e n e nepokretnosti da korisniku tereta
ispunjava sadraj tereta, za to odgovara vrijednou te nepokretnosti. Osnovna obaveza
iz realnog tereta ne zastarijeva.
Sadraj realnog tereta
m o e b i t i m o g u a , d o p u t e n a i o d r e e n a , i l i odrediva radnja periodinog
davanja stvari ili novca, ili drugih radnji kojeimaju novanu vrijednost. Radnja koja
ini sadraj RT ne mora biti u vezi s a e k o n o m s k o m n a m j e r o m

o p t e r e e n e n e p o k r e t n o s t i , n i t i s l u i t i ostvarivanju ekonomske namjene

korisnikove neporektnosti.
Sadraj RT je periodino davanje, tj. radnja koja traje kontinuirano.
Promjena sadraja realnogtereta doputena je samo u sporazumu sa vlasnikom optereene
nepokretnosti.
Radnja j e d n o k r a t n o g d a v a n j a i l i i n j e n j a k o j e i m a
n o v a n u vrijednost moe biti sporedni sadraj RT.
Realnim teretom moe bitio p t e r e e n a j e d n a i l i v i e n e p o k r e t n o s t k o j e m o g u
b i t i p r e d m e t z a l o n o g p r a v a . S optereenom nepokretnou optereeni su i svi njeni
pripaci.
Nastanak realnog tereta:
- na osnovu pravnog posla:
p r a v n i p o s a o m o r a d a b u d e u o b l i k u notarski ovjerene listine, RT se onda
uknjiuje u teretni list nekretnine i to j e m o d u s a q u i r e n d i ; a k o n i s u i s p u n j e n e s v e
pretpostavke odreenez a k o n o m z a u p i s u Z K , R T s t i e s e
p r e d b i l j e b o m , p o d u s l o v o m d a s e predbiljeba naknadno opravda.
- odlukom suda ili drugog nadlenog organa:
n a s t a j e d a n o m pravosnanou odluke sude u postupku diobe, ostavinskom postupku, i
ud r u g i m s l u a j e v i m a o d r e e n i m z a k o n o m . N a o s n i v a n j e R T s h o d n o
seprimjenjuju odredbe zakona o osnivanju slubenosti.
L i c e k o j e R T stekne na osnovu pravosnane odluke suda ovlaeno je da trai upis togprava u
ZK. R T s e n e m o e o d v o j i t i o d n e k r e t n i n e , m o e d a p o s t o j i u k o r i s t l i c a i l i
u korist vlasnika odreene nekretnine. RT je neprenosiv ako je konstituisan ukorist lica.
Realni teret je osnovan kada su ispunjeni svi zakonom propisani uslovi.
Vrste realnih tereta
Nepokretnost moe biti optereena realnim teretom, u korist svakog
v l a s n i k a o d r e e n e nepokretnosti (povlasna nepokretnost) daje vlasniku te
nepokretnosti ogranieno stvarno pravo na optereenoj nepokretnosti koje ga
ovlauje da mu se periodino daju stvari ili izvravaju radnje koje su sadraj tog
stvarnog tereta.Realni teret koji je osnovan u korist neke nepokretnosti kao povlasne ne moe se
razdvojiti od svojine te nepokretnosti te je prenosiv s a m o z a j e d n o s t o m
n e p o k r e t n o u . M o g u s e p r e n i j e t i n a d r u g o l i c e , a k o z a k o n o m n i j e drugaije
odreeno. R e a l n i t e r e t u k o r i s t l i c a d a j e o v l a e n i k u o g r a n i e n o s t v a r n o
p r a v o n a o p t e r e e n o j nepokretnosti koje ovlauje da mu se periodino daju
stvari ili izvravaju radnje koje su sadraj tog realnog tereta, ne moe se prenositi
sa ovlaenika na drugo lice, ako zakonom nije drugaije odreeno.

Zatita realnnog tereta

- Prvi nain je da korisnik RT tui vlasnika nekretnine na iji teret postoji RT radi utvrivanja
postojanja RT.
- Drugi nain je ako neko tree lice ometa ili spreava izvravanje sadraja R T o n d a
k o r i s n i k R T i m a p r a v o t u b o m d a z a h t i j e v a d a t o o m e t a n j e i l i spreavanje
prestane.
Prestanak realnog tereta:
Realni teret prestaje njegovim brisanjem u zemljinoj knjizi.
Ako izgubi realnu svrhu Brisanje realnog tereta moe se zahtijevati zbog:
propasti optereene ili povlasne nepokretnosti,
stavljanje izvan prometa optereene i povlasne nepokretnosti,
odricanja korisnika tereta,
isteka vremena na koje je bio osnovan ili ispunjavanjem raskidnog uslova pod
kojim jebio osnovan,
donoenja odluke suda o amortizaciji tereta,
smrti lica u iju je korist bio osnovan, ako stvarni teret nije izriito osnovan i
za
njegovenasljednike.
Ako izgubi realnu svrhu

ZEMLJINI REGISTRI
Pojam
Zemljini registri su javne knjige u koje se upisuju nepokretne stvari i prava koja se odnose na
nepokretnosti. Voenje podataka o nepokretnostima ima za cilj da licima koja se zato
interesiraju omogui saznanje o tanom poloaju, prostiranju i granicama
nepokretnosti, vrsti i kvalitetu zemljita, zgradama, kao i o pravima koja se na zemljitu
nalaze.
Zemljine knjige
Zemljine knjige su javni registri koje vode sudovi i u koje se upisuju nepokretne
stvari istvarna prava na nepokretnostima kao i neka obligaciona prava na ovim stvarima. U
zemljinuknjigu upisuju se dvije vrste nepokretnosti to su: zemljita i zgrade. Zemljine knjige su
javneknjige, zato to ih vode sudovi kao javne vlasti, a podaci koji se vode u njima
dostupni susvima.U zemljine knjige upisuju se nepokretne stvari.
Sistemi ZK:
- Torensov ili australijski:
postoji u Australiji gdje odreeni korisnik sam obavlja odreenestvari, uz pomo geodetskog
vjetaka podnosi prijavu za uknjibu nekretnina i na taj nain sevri evidencija;

- francuski:
je sistem koji je zasnovan na principu personalnih folija, dok je kod nas po principu
realnih folija; interesantan je poto se u francuskoj pravo na nekretninama na osnovu pravnog
posla ne stie uknjibom kao kod nas nego se stie ugovorom;
- austrijsko njemaki:
to je na sistem; zasnovan je na katastru;
Katastar zemljita
Zemljine knjige imaju za osnovu katastar zemljita.
Katastar
Je evidencija o zemljitu koja sadri podatke o poloaju, obliku, i povrini zemljinih parcela
o nainu koritenja (kulturi) i plodnosti i o katastarskom prihodu i korisniku. Katastar je javna
knjiga. Svako moe dobiti uvid u podatke katastra u slubenim
p r o s t o r i j a m a n a d l e n o g geodetskog zavoda. Osnovna jedinica u sistemu katastra
je katastarska parcela ili katastarska estica k. To je dio z e m l j i t a k o j e s e
koristi na isti nain i pripada istom sopstveniku. U katastru su
s v e katastarske parcele oznaene brojevima poev od jedan na dalje. Vie parcela ini
katastarsku opinu, ona obuhvata podruje jednog naseljenog mjesta.
Sastav zemljinih knjiga
Zemljina knjiga se sastoji od :
a) glavne knjige,
b) zbirke isprava A u irem smislu spadaju jo i
c) zbirka katastarskih planova,
d) registri,
e) pomona evidencija(dnevnik).
A). Glavna knjiga
- U glavnu knjigu se upisuju zemljita i zgrade i prava na nepokretnostima.Sva zemljinoknjina prava se stiu i prestaju upisom u glavnu knjigu. Glavna knjiga sesastoji od
zemljino-knjinih uloaka. Svaki od njih ima svoj redni broj.
--Zemljino-knjiniuloak
-je sastavni dio glavne zemljine knjige. Glavna knjiga je skup zemljini-knjinih
uloaka povezanih i proiveni jemstvenikom u jednu cjelinu. U zemljino-knjini
uloak upisuje se jedno zemljite ili zgrada. Zemljini knjini uloak ima tri lista to su:

popisnog:
upisuju se parcele sa svim relevantnim podacima; je najvaniji dio ZK uloka;

vlasnikog
: tko je vlasnik; evidentira se pravni osnov na osnovu ega je dolo doodreenog
stvarnog prava;

teretnog:
evidentiraju se tereti; npr. slubenosti, realni tereti, hipoteka
B) Zbirka isprava- je skup isprava na osnovu kojih se vre upisi u glavnu knjigu.Za
svakiupis potrebno je sudu podnijeti odreene isprave. Zbirka isprava moe samo
objanjavatinedovoljno jasne upise.
C) Katastarski planovije dio zemljine knjige. Sve promjene u pogledu zemljino-knjinogdijela podaci o objektima na
zemljitu i predstavljanja u planovima sprovode se i u katastru iu zemljinoj knjizi.
D) Registri-su pomone knjige koje omoguavaju lake i bre snalaenje u glavnoj
knjizi.Postoje registri: stvarni registar, i imenik. Stvarni registar predstavlja popis
katastarskih parcela u jednoj katastarskoj opini. Parcele su navedene onim redom kojim su
oznaene uk a t a s t a r s k o m p l a n u . K a d a s e z n a b r o j k a t a s t a r s k e p a r c e l e l a k o s e
m o e p r o n a i b r o j zemljino-knjinog uloka u kome su upisani svi potrebni podaci
.
Imenik- predstavlja abacedni spisak vlasnika zemljino-knjini prava . Uz ime lica navedenisu
brojevi zemljino-knjinih uloaka u kojima su upisana njegova prava i to posebno
zavlasniki list, a posebno za teretni list.

ZEMLJINO KNJINO PRAVOZemljino knjino pravo jeste pravo koje se bavievidencijom i sticanjem stvarnih prava na
nekretninama. ZK pravo prouava zemljine knjigekoje su javni registri u pogledu nekretnina.
Pod naelima zemljino-knjinog prava podrazumijeva se najbolja pravila koja vae
u ovijoblasti. To su sljedea naela; naelo upisa, naelo javnosti, naelo pouzdanja
u zemljineknjige, naelo prvenstvenog reda i naelo legaliteta.
1. Naelo upisa
modus aquirendi (upis u javne knjige)
oznaava da se stvarna prava nan e p o k r e t n o s t i m a m o g u s t e i s a m o
u p i s o m u z e m l j i n e k n j i g e . S t v a r n a p r a v a n a nepokretnostima se stiu i
prestaju upisom u zemljine knjige.2.
Naelo javnosti
- Zemljine knjige su javne knjige to znai da je njihova sadrina dostupnasvima. Svatko moe
zatraiti da pogleda bilo koji zemljino-knjini uloak i zahtijevati da muse izda pismeni
izvod iz zemljinih knjiga. druga strana naela javnosti je to ih vode javniorgani osnovni sudovi;3
. Naelo povjerenja u zemljine knjige
upuuje na to da je sadrina zemljinih knjigav j e r o d o s t o j n a , a t o z n a i i s t i n i t a i
p o t p u n a . O p o v j e r e n j u u z e m l j i n e k n j i g e g o v o r i s e o pozitivnom i negativnom

povjerenju ili pouzdanju. Pozitivno- ako se moe pouzdati da je sve t o j e u p i s a n o u

knjige zaista postoji, znai ako su zemljine knjige uredno
v o e n e . Negativno- ako knjiga nije voena u redu i ako se neto izbrisalo pa
nepostoji u zemljinojknjizi.4.
Naelo legaliteta
oznaava da se zemljino knjini sud ispituje po slubenoj dunosti da lis u i s p u n j e n i
zakonom predvieni uvjeti za upis. Ako prijedlog za upis koji je
p o d n i j e l a stranka ne ispunjava potrebne uvjete sud e odbiti molbu za upis.5.
Naelo prioriteta ili prvenstva
ureuje pravno dejstvo jednog upisa u odnosu na drugiupis prema vremenskom
redoslijedu. Raniji upis uiva prioritet u odnosu na kasnija, a ovaj uo d n o s u n a j o k a s n i j e
u p i s e . p r v e n s t v o u Z K s e n e r a u n a o d m o m e n t a u p i s a n e g o o d momenta
podnoenja zahtjeva za upis; zbog toga u svakom podnesku stoji dan, sat i minutkad
je bio primljen zahtijev.
Vrste upisa u zemljine knjige:- uknjiba:
znai konaan, definitivan nain sticanja ili gubljenja odreenih stvarnih prava nanekretnini;
postoji uknjiba sticanja intabulacija
i uknjiba brisanja ekstabulacija;
uknjiba je u naem pravnom sistemu
kauzalna
to znai da mora da se zasniva na valjanom pravnom osnovu; da bi uknjiba bila valjana moraju
da budu ispunjeni slijedei uslovi:

uknjiba mora da se trai protiv onog lica koji je u ZK upisan kao vlasnik;

uknjiba mora da bude na osnovu pravno valjane isprave;

za uknjibu mora da postoji tzv.

klauzula intabulandi
( t o z n a i d e f i n i t i v a n , bezuslovan pristanak ranijeg vlasnika da se na njegovo mjesto
uknjii novi vlasnik;ona moe da bude navedena u ugovoru ili u anexu ugovora);
- predbiljeba:
jeste upis pod uslovom naknadnog opravdanja; ako se ne opravda nema pravni
uinak; ako se opravda onda se upis rauna od momenta upisa predbiljebe;
- zabiljeba:
je obavjetavanje o odreenim pravno relevantnim okolnostima koje mogu da budu od uticaja
za odreene nekretnine (npr. zabiljeba maloljetnosti, zabrana otuenja
ilioptereenja, zabrana hipotekarne tube...)