Update มาตรฐานการบัญชี

 มาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 16 (ปรับปรุง 2552) เรื่อง ที่ดิน อาคาร

อุปกรณ์
 มาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 23 (ปรับปรุง 2552) เรื่อง ต้นทุนการกูย้ ืม
 มาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 40 (ปรับปรุง 2552) เรื่อง อสังหาริมทรัพย์
เพื่อการลงทุน
มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 16
(ปรับปรุง 2552)
ที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์

2
 TAS 16 เรื่อง ที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์

 ขอบเขตของมาตรฐานการบัญชี
 นิยามของรายการที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์
 การรับรู้รายการที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์
 การวัดมูลค่าที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์
 การตัดรายการที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์
 การเปิดเผยข้อมูล
 วันถือปฏิบัติ

3
 ขอบเขตของมาตรฐานการบัญชี

 ถือปฏิบัติกับรายการบัญชีสาหรับที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์

 ไม่ครอบคลุมถึง
- ที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ถือไว้เพื่อขาย (มาตรฐานการบัญชี เรื่อง สินทรัพย์ไม่หมุนเวียนที่
ถือไว้เพื่อขายและการดาเนินงานที่ยกเลิก (TFRS 5))
- สินทรัพย์ชีวภาพที่เกี่ยวข้องกับกิจกรรมทางการเกษตร(มาตรฐานการบัญชี เรื่อง
เกษตรกรรม (TAS 41))
- การรับรู้และวัดมูลค่าสินทรัพย์ทเี่ กิดจากการสารวจและการประเมินค่า (มาตรฐานการ
บัญชี เรื่อง การสารวจและการประเมินค่าแหล่งทรัพยากรแร่ (TFRS 6))
- สัมปทานเหมืองแร่ และสินแร่

4
 นิยามของรายการที่ดนิ อาคาร และอุปกรณ์

หมายถึง สินทรัพย์ที่มีตัวตน ซึ่งเข้าเงื่อนไขทุกข้อต่อไปนี้

 กิจการมีไว้เพื่อใช้ประโยชน์ในการผลิต ในการจาหน่ายสินค้าหรือ
ให้บริการ เพื่อให้เช่า หรือเพื่อใช้ในการบริหารงาน
 กิจการคาดว่าจะใช้ประโยชน์มากกว่าหนึ่งรอบระยะเวลาบัญชี

5
 การรับรู้รายการที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์

กิจการต้องรับรู้ต้นทุนของรายการที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ เป็นสินทรัพย์เมื่อเข้า

เงื่อนไขทุกข้อ ดังต่อไปนี้
 มีความเป็นไปได้ค่อนข้างแน่ที่กิจการจะได้รับประโยชน์เชิงเศรษฐกิจในอนาคต
 สามารถวัดมูลค่าต้นทุนของรายการได้อย่างน่าเชื่อถือ

6
 การวัดมูลค่าที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์

 การวัดมูลค่าเมื่อเป็นไปตามเงื่อนไขการรับรู้รายการ (การวัดมูลค่า
เริ่มแรก)
 การวัดมูลค่าภายหลังการรับรู้รายการ

7
การวัดมูลค่าเมื่อรับรู้รายการที่ดนิ อาคาร และอุปกรณ์

 กิจการต้องวัดมูลค่าของที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ที่เข้าเงื่อนไขการรับรู้รายการโดยใช้ราคาทุน

 ราคาทุนของที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ ประกอบด้วย
- ราคาซื้อรวมอากรขาเข้าและภาษีซื้อที่เรียกคืนไม่ได้ หลังหักส่วนลดการค้า และจานวนที่ได้รับ
คืนจากผูข้ าย
- ต้นทุนทางตรงอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับการจัดหาสินทรัพย์ให้อยู่ในสถานที่และสภาพที่พร้อมใช้
งานได้ตามความประสงค์
- ต้นทุนทีป่ ระมาณในเบื้องต้นสาหรับการรื้อ การขนย้าย และการบูรณะสถานที่ตั้งของ
สินทรัพย์ ซึง่ เป็นภาระผูกพันของกิจการ
 การรับรู้ต้นทุนจะหยุดเมื่อสินทรัพย์นนั้ อยู่ในสถานที่และสภาพที่พร้อมจะใช้งานได้ตามความ
ประสงค์

8
 ตัวอย่างการวัดมูลค่าเริ่มแรก

ตัวอย่าง1
เมื่อวันที่ 1 มกราคม 25x5 บริษัท บูรพา จากัด ตกลงซื้อเครื่องจักรราคา
500,000 บาท มีค่านายหน้า 5% ของราคาซื้อ และได้รับส่วนลด
10% จากราคาซื้อ มีค่าขนส่ง 500 บาท บริษัทได้รับเครื่องจักรในวันที่ 1
กุมภาพันธ์ 25x5 และใช้เวลาติดตั้ง 10 วัน โดยมีค่าใช้จ่ายเกิดขึ้นดังนี้
ค่าจ้างวิศวกรควบคุมการติดตั้ง 12,000 บาท เงินเดือนผู้จัดการโรงงาน
10,000 บาท ค่าใช้จ่ายและอะไหล่ในการติดตั้ง 9,000 บาท ค่าวัสดุที่
ใช้ในการทดสอบ 3,000 บาท ค่าใช้จ่ายในโรงงาน 4,000 บาท

9
 ตัวอย่างการวัดมูลค่าเริ่มแรก (ต่อ)

ตัวอย่าง1 (ต่อ)
ราคาทุนของเครื่องจักร ประกอบด้วยรายการดังนี้
ราคาซื้อหลังหักส่วนลด (500,000 – 50,000) 450,000
ค่านายหน้า (5%500,000) 25,000
ค่าขนส่ง 500
ค่าจ้างวิศวกร 12,000
ค่าใช้จ่ายและอะไหล่ในการติดตั้ง 9,000
ค่าวัสดุที่ใช้ในการทดสอบ 3,000
รวมราคาทุนของเครื่องจักร 499,500

10
การวัดมูลค่าเมื่อรับรู้รายการที่ดนิ อาคาร และอุปกรณ์

 ต้นทุนของที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ คือ ราคาเทียบเท่าเงินสด ณ วันที่รับรู้รายการ

 หากมีการขยายกาหนดการชาระเงินออกไปนานกว่าปกติ กิจการต้องบันทึกผลต่าง
ระหว่างราคาเทียบเท่าเงินสดและจานวนเงินที่ต้องจ่ายเป็นดอกเบี้ยตลอดระยะเวลา
ได้สินเชื่อ
 กิจการสามารถรวมดอกเบี้ยดังกล่าวเป็นราคาทุนของสินทรัพย์ได้ หากเป็นไปตาม
ข้อกาหนดของมาตรฐานการบัญชีเรื่อง ต้นทุนการกู้ยืม (TAS 23)
 สินทรัพย์ที่ได้มาจากการแลกเปลี่ยนต้องวัดด้วยมูลค่ายุติธรรม หากไม่สามารถวัด
มูลค่ายุติธรรมได้อย่างน่าเชื่อถือ ต้องวัดมูลค่าสินทรัพย์นั้นด้วยราคาตามบัญชีของ
สินทรัพย์ที่นาไปแลกเปลี่ยน

11
 การวัดมูลค่าภายหลังการรับรู้รายการ

 ภายหลังการวัดมูลค่าเริ่มแรก กิจการสามารถเลือกใช้
- วิธีราคาทุน
หรือ
- วิธีการตีราคาใหม่
 ทั้งนี้กิจการต้องใช้นโยบายบัญชีเดียวกันสาหรับทุกรายการที่อยู่ใน
ประเภทเดียวกัน

12
 การวัดมูลค่าภายหลังการรับรู้รายการ

วิธรี าคาทุน
 ภายหลังการรับรู้รายการที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ กิจการต้องแสดง
มูลค่าของสินทรัพย์ด้วยราคาทุนหักค่าเสื่อมราคาสะสม และค่าเผื่อ
การด้อยค่าสะสม

13
 การวัดมูลค่าภายหลังการรับรู้รายการ

วิธีการตีราคาใหม่
 ภายหลังการรับรู้รายการที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ หากสินทรัพย์นั้น
สามารถวัดมูลค่ายุติธรรมได้อย่างน่าเชื่อถือ กิจการต้องแสดงรายการ
ดังกล่าวด้วยราคาที่ตีใหม่
 ราคาที่ตีใหม่ = มูลค่ายุติธรรม ณ วันที่มีการตีราคาใหม่หักค่าเสื่อม
ราคาสะสม และค่าเผื่อการด้อยค่าสะสม

14
 การวัดมูลค่าภายหลังการรับรู้รายการ

วิธีการตีราคาใหม่
 หากกิจการเลือกใช้วิธกี ารตีราคาใหม่ กิจการต้องตีราคาสินทรัพย์ใหม่
อย่างสม่าเสมอเพื่อให้แน่ใจว่าราคาตามบัญชีไม่แตกต่างจากมูลค่า
ยุติธรรมอย่างมีสาระสาคัญ
 ถ้ามูลค่ายุติธรรมมีความผันผวนมากอาจจาเป็นต้องตีราคาใหม่ทุกปี
แต่ถ้าการเปลี่ยนแปลงในมูลค่ายุติธรรมไม่มีสาระสาคัญ การตีราคา
ใหม่ทุก 3-5 ปี ถือว่าเพียงพอ

15
 การวัดมูลค่าภายหลังการรับรู้รายการ

วิธีการตีราคาใหม่
 กิจการต้องตีราคาสินทรัพย์ทุกรายการที่อยู่ในประเภทเดียวกันกับ
รายการที่ตีใหม่ด้วยเพื่อมิให้มีการเลือกตีเฉพาะบางรายการ
 กิจการอาจทยอยตีราคาสินทรัพย์ที่อยู่ในประเภทเดียวกัน หากการตีราคา
เสร็จสิ้นภายในระยะเวลาอันสั้น และราคาของสินทรัพย์ที่ตีใหม่แสดงถึง
ข้อมูลที่เป็นปัจจุบัน

16
 การวัดมูลค่าภายหลังการรับรู้รายการ

วิธีการตีราคาใหม่
กรณีตีราคาเพิม่ ขึ้น
 หากการตีราคาสินทรัพย์ใหม่ทาให้มูลค่าตามบัญชีเพิ่มขึ้น ส่วนที่เพิ่มขึ้นจากการตี
ราคา เรียกว่า “ส่วนเกินทุนจากการตีราคาสินทรัพย์”
 กิจการต้องรับรู้ส่วนเกินทุนจากการตีราคาสินทรัพย์โดยตรงไปยังส่วนของเจ้าของ
ในงบดุล
 กิจการต้องรับรู้ส่วนเพิ่มจากการตีราคาใหม่ในกาไรหรือขาดทุนได้ไม่เกินจานวนที่
เคยตีราคาสินทรัพย์รายการดังกล่าวลดลงในอดีตและเคยรับรู้ในกาไรหรือขาดทุน

17
 การวัดมูลค่าภายหลังการรับรู้รายการ

วิธีการตีราคาใหม่
กรณีตีราคาลดลง
 หากการตีราคาสินทรัพย์ใหม่ทาให้ราคาตามบัญชีของสินทรัพย์ลดลง กิจการต้อง
รับรู้มูลค่าที่ลดลงในกาไรหรือขาดทุน (รับรู้เป็นค่าใช้จ่ายในงบกาไรขาดทุน)
 หากสินทรัพย์ดังกล่าวมีส่วนเกินทุนจากการตีราคาสินทรัพย์คงเหลือ กิจการต้องนา
ส่วนที่ลดลงจากการตีราคาใหม่ไปหักออกจากบัญชีส่วนเกินทุนจากการตีราคา
สินทรัพย์ก่อน ส่วนที่เหลือจึงจะรับรู้ในกาไรหรือขาดทุน

18
 การวัดมูลค่าภายหลังการรับรู้รายการ

วิธีการตีราคาใหม่
 เมื่อมีการจาหน่ายหรือเลิกใช้สินทรัพย์ กิจการต้องโอนส่วนเกินทุนทั้งหมดจากการ
ตีราคาสินทรัพย์ไปยังกาไรสะสม
 ในระหว่างที่ยังมีการใช้งานสินทรัพย์ กิจการจะทยอยโอนส่วนเกินทุนดังกล่าวไป
ยังกาไรสะสมเท่ากับผลต่างระหว่างค่าเสื่อมราคาที่คานวณจากมูลค่าตามบัญชีของ
สินทรัพย์ที่มีการตีราคาใหม่กับค่าเสื่อมราคาที่คานวณจากราคาทุนเดิม
(จานวนตัดจาหน่ายส่วนเกินทุน = ค่าเสื่อมราคาใหม่ – ค่าเสื่อมราคาเดิม)
 การโอนส่วนเกินทุนจากการตีราคาสินทรัพย์ไปยังกาไรสะสมจะต้องไม่กระทา
ผ่านงบกาไรขาดทุน

19
 การวัดมูลค่าภายหลังการรับรู้รายการ

วิธีการตีราคาใหม่
 เมื่อมีการตีราคาที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ใหม่ กิจการต้องถือปฏิบัติกับรายการค่า
เสื่อมราคาสะสมของสินทรัพย์ ณ วันที่มีการตีราคาใหม่ ตามข้อใดข้อหนึ่ง
1. ปรับค่าเสื่อมราคาสะสมเป็นสัดส่วนกับการเปลี่ยนแปลงของราคาตามบัญชี ก่อน
หักค่าเสื่อมราคาสะสม เพื่อทาให้ราคาตามบัญชีหลังการตีราคาใหม่เท่ากับราคาที่ตี
ใหม่ของสินทรัพย์
2. นาค่าเสื่อมราคาสะสมหักออกจากราคาตามบัญชีก่อนหักค่าเสื่อมราคาสะสมและ
ค่าเผื่อการด้อยค่าของสินทรัพย์เพื่อให้ได้ราคาตามบัญชี แล้วนาราคาตามบัญชีมาปรับ
ให้เป็นราคาที่ตีใหม่

20
 ตัวอย่างการวัดมูลค่าภายหลังการรับรู้รายการ

ตัวอย่าง2:
1ม.ค. 25x1 กิจการซื้อเครื่องจักรราคาทุน 100,000 บาท อายุการใช้งาน 5 ปี ไม่มีมูลค่า
ซาก ณ วันที่ 31 ธ.ค. 25x3 มีราคาประเมิน 50,000 บาท การตีราคาใหม่ทาให้ราคาตาม
บัญชีเท่ากับ 50,000 บาท
กรณี1: ปรับค่าเสื่อมราคาสะสมเป็นสัดส่วนกับการเปลี่ยนแปลงของราคาตามบัญชี
ราคาตามบัญชีเพิ่มขึ้น 25% จาก 40,000 บาท เป็น 50,000 บาท กิจการต้องปรับค่า
เสื่อมราคาสะสมเพิม่ 25% ด้วย
กิจการบันทึกบัญชีโดย
Dr. เครื่องจักร (25% 100,000) 25,000
Cr. ค่าเสื่อมราคาสะสมเครื่องจักร(25%60,000) 15,000
ส่วนเกินทุนจากการตีราคาสินทรัพย์ 10,000

21
 ตัวอย่างการวัดมูลค่าภายหลังการรับรู้รายการ

ตัวอย่าง2:
1ม.ค. 25x1 กิจการซื้อเครื่องจักรราคาทุน 100,000 บาท อายุการใช้งาน 5 ปี ไม่มี
มูลค่าซาก ณ วันที่ 31 ธ.ค. 25x3 มีราคาประเมิน 50,000 บาท การตีราคาใหม่ทาให้
ราคาตามบัญชีเท่ากับ 50,000 บาท
กรณี 2: นาค่าเสื่อมราคาสะสมหักจากราคาตามบัญชีของสินทรัพย์
Dr. ค่าเสื่อมราคาสะสมเครื่องจักร 60,000
Cr. เครื่องจักร 60,000
Dr. เครื่องจักร 10,000
Cr. ส่วนเกินทุนจากการตีราคาสินทรัพย์ 10,000

22
 การวัดมูลค่าภายหลังการรับรู้รายการ

การคิดค่าเสื่อมราคาของสินทรัพย์ที่ตีราคาใหม่
สินทรัพย์ที่ตีราคาเพิ่มขึ้นจะต้องคิดค่าเสื่อมราคาตามปกติ โดยมีขั้นตอนดังนี้
 บันทึกค่าเสื่อมราคาประจางวดโดยคิดจากราคาที่ตีใหม่
 ปรับปรุงบัญชีส่วนเกินทุนจากการตีราคาสินทรัพย์ให้ลดลง โดยทยอยโอนไป
กาไรสะสมเท่ากับผลต่างของค่าเสื่อมราคาที่คานวณจากราคาทุนกับราคาที่ตี
ใหม่
(จานวนตัดจาหน่ายส่วนเกินทุน = ค่าเสื่อมราคาใหม่ – ค่าเสื่อมราคาเดิม)

23
ตัวอย่างการคิดค่าเสื่อมราคาของสินทรัพย์ที่ตีราคาใหม่

ตัวอย่างที่ 3:
จากตัวอย่างที่ 2 ราคาตามบัญชีเครื่องจักรเท่ากับ 50,000 บาท อายุการใช้งาน
เหลือ 2 ปี
ค่าเสื่อมราคาต่อปี = 50,000/2 = 25,000
กิจการต้องบันทึกค่าเสื่อมราคาโดย
Dr. ค่าเสื่อมราคา-เครื่องจักร 25,000
Cr. ค่าเสื่อมราคาสะสม-เครื่องจักร 25,000
Dr. ส่วนเกินทุนจากการตีราคาสินทรัพย์ 5,000
Cr. กาไรสะสม 5,000

24
 การคิดค่าเสื่อมราคา

 กิจการต้องปันส่วนจานวนทีค่ ิดค่าเสื่อมราคาของสินทรัพย์อย่างมีระบบตลอดอายุการใช้งาน
 กิจการต้องทบทวนมูลค่าคงเหลือและอายุการให้ประโยชน์ของสินทรัพย์อย่างน้อยทุกสิ้น
รอบบัญชี หากมีการเปลี่ยนแปลงถือเป็นการเปลี่ยนแปลงประมาณการบัญชีตามมาตรฐาน
การบัญชีฉบับที่ 8 เรื่อง นโยบายการบัญชี การเปลี่ยนแปลงประมาณการทางบัญชี และ
ข้อผิดพลาด
 กิจการจะเริ่มต้นคิดค่าเสื่อมราคาเมื่อสินทรัพย์นั้นพร้อมใช้งาน และ
 กิจการต้องหยุดคิดค่าเสื่อมราคาเมื่อกิจการตัดรายการสินทรัพย์นั้น หรือจัดประเภทสินทรัพย์
นั้นเป็นสินทรัพย์ถอื ไว้เพื่อขาย
 กิจการไม่สามารถหยุดคิดค่าเสื่อมราคาเมื่อไม่มีการใช้งานสินทรัพย์ หรือปลดจากการใช้งาน
ประจา เว้นแต่สินทรัพย์นั้นได้คิดค่าเสือ่ มราคาหมดแล้ว

25
 การคิดค่าเสื่อมราคา

 ตามปกติที่ดินจะมีอายุการใช้ประโยชน์ที่ไม่จากัด จึงไม่จาเป็นต้องมีการคิดค่า
เสื่อมราคา
 ในบางกรณีที่ดินอาจมีอายุการใช้ประโยชน์ที่จากัด จึงต้องมีการคิดค่าเสื่อม
ราคาที่สะท้อนให้เห็นถึงประโยชน์ที่ได้รับจากที่ดิน เช่น เหมืองแร่ที่ทาบนผิว
ดิน หรือพื้นที่สาหรับทิ้งขยะ
 การเพิ่มขึ้นของมูลค่าที่ดินที่เป็นที่ตั้งของอาคารไม่มีผลกระทบต่อการคิดค่า
เสื่อมราคาของอาคาร

26
 การคิดค่าเสื่อมราคา

 กิจการต้องเลือกใช้วิธีในการคิดค่าเสื่อมราคาให้สะท้อนรูปแบบของประโยชน์
ที่ได้จากสินทรัพย์นั้น
 กิจการต้องมีการทบทวนวิธีคิดค่าเสื่อมราคาอย่างน้อยทุกสิ้นปีบัญชี หาก
รูปแบบประโยชน์ที่ได้รับเปลี่ยนแปลงอย่างมีสาระสาคัญ กิจการต้อง
เปลี่ยนแปลงวิธีการคิดค่าเสื่อมราคา
 การเปลี่ยนแปลงวิธีการคิดค่าเสื่อมราคาถือเป็นการเปลี่ยนแปลงประมาณการ
ทางบัญชี

27
 การตัดรายการที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์

 กิจการต้องตัดมูลค่าตามบัญชีของที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ออกจากบัญชี เมื่อ

เข้าเงื่อนไขข้อใดข้อหนึ่ง
- กิจการจาหน่ายสินทรัพย์
- กิจการคาดว่าจะไม่ได้รับประโยชน์เชิงเศรษฐกิจในอนาคตจากการใช้หรือ
จาหน่ายสินทรัพย์
 กิจการต้องรับรู้กาไรหรือขาดทุนจาการตัดรายการในกาไรหรือขาดทุนเมื่อมี
การตัดรายการสินทรัพย์ออกจากบัญชี เว้นแต่สินทรัพย์นั้นได้มาจากการขาย
และเช่ากลับคืนตามมาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 17 เรื่อง สัญญาเช่า

28
 การตัดรายการที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์

 ในกรณีที่มีการเปลี่ยนแทนส่วนประกอบของสินทรัพย์ที่เป็นส่วนหนึ่งของมูลค่า
ตามบัญชี กิจการต้องตัดมูลค่าตามบัญชีของส่วนประกอบที่ถูกเปลี่ยนแทน
 หากกิจการไม่สามารถกาหนดมูลค่าตามบัญชีของส่วนประกอบที่ถูกเปลี่ยนแทน
ได้ อาจใช้ต้นทุนในการเปลี่ยนแทนเป็นตัวบ่งชี้ถึงต้นทุนส่วนประกอบที่ถูกเปลี่ยน
แทนในขณะที่กิจการได้มาหรือก่อสร้างส่วนประกอบที่ถูกเปลี่ยนแทนนั้น

29
 การเปิดเผยข้อมูล

หากรายการที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์แสดงด้วยราคาที่ตีใหม่ กิจการต้องเปิดเผย

 วันที่มีการตีราคาสินทรัพย์ใหม่
 ข้อเท็จจริงที่ว่ามีผู้ประเมินราคาอิสระมีส่วนร่วม
 วิธีและข้อสมมติที่ใช้ประมาณมูลค่ายุติธรรม
 ขอบเขตในการกาหนดมูลค่ายุติธรรม
 มูลค่าตามบัญชีที่ควรจะรับรู้หากใช้วิธีราคาทุน
 การเปลี่ยนแปลงในส่วนเกินทุนจากการตีราคาสินทรัพย์ในระหว่างงวด

30
 วันถือปฏิบัติ
 ถือปฏิบัติกับงบการเงินสาหรับรอบระยะเวลาบัญชีทเี่ ริ่มในหรือหลังวันที่ 1 มกราคม 2554
เป็นต้นไป
 โดยสนับสนุนให้นามาตรฐานการบัญชีฉบับนี้มาถือปฏิบัติก่อนวันที่มีผลบังคับใช้ (ต้องเปิดเผย
ไว้ในหมายเหตุประกอบงบการเงินด้วย)

31
มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 23
(ปรับปรุง 2552)
ต้นทุนการกู้ยืม

32
 TAS23 ต้นทุนการกู้ยืม

 คานิยามของต้นทุนการกู้ยืม
 วิธีปฏิบัติทางบัญชีเกี่ยวกับต้นทุนการกู้ยืม
 ต้นทุนการกู้ยืมที่อนุญาตให้รวมเป็นราคาทุนของสินทรัพย์
 ประเภทของเงินกู้ยืม
 การรวมต้นทุนการกู้ยืมเป็นราคาทุนของสินทรัพย์
 การเริ่มต้นการรวมต้นทุนการกู้ยืมเป็นราคาทุนของสินทรัพย์
 การหยุดพักการรวมต้นทุนการกู้ยืมเป็นราคาทุนของสินทรัพย์
 การสิ้นสุดการรวมต้นทุนการกู้ยืมเป็นราคาทุนของสินทรัพย์
 การเปิดเผยข้อมูล
 วันถือปฏิบัติ
33
 นิยามของต้นทุนการกู้ยืม

ต้นทุนการกู้ยืม หมายถึง ดอกเบี้ยและต้นทุนอื่นที่เกิดจากการกู้ยืมของกิจการ

ประกอบด้วย
 ดอกเบี้ยจ่ายที่คานวณโดยวิธีอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง
 ค่าใช้จ่ายทางการเงินที่เกิดจากสัญญาเช่าการเงินที่มีการรับรู้ตาม TAS17
เรื่อง สัญญาเช่า
 ผลต่างจากอัตราแลกเปลี่ยนที่เกิดขึ้นจากการกู้ยืมที่นามาปรับปรุงกับต้นทุนของ
ดอกเบี้ย

34
 การรับรู้รายการต้นทุนการกู้ยืม

 กิจการต้องรวมต้นทุนการกู้ยืมที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการได้มา การ
ก่อสร้าง หรือการผลิตสินทรัพย์ที่เข้าเงื่อนไขรวมเป็นราคาทุนของ
สินทรัพย์นั้น
 กิจการต้องรับรู้ต้นทุนการกู้ยืมอื่นเป็นค่าใช้จ่ายในงวดบัญชีที่ต้นทุน
นั้นเกิดขึ้น
สินทรัพย์ที่เข้าเงื่อนไข
สินทรัพย์ที่เข้าเงื่อนไข หมายถึง สินทรัพย์ที่จาเป็นต้องใช้ระยะ
เวลานานในการเตรียมพร้อมเพื่อให้สามารถนาสินทรัพย์นั้นมาใช้ได้
ตามประสงค์หรือนาไปขาย
35
 ตัวอย่าง

ตัวอย่างสินทรัพย์ที่เข้าเงื่อนไข:
โรงงาน โรงผลิตผลิตพลังงาน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และ
สินค้าที่ต้องใช้ระยะเวลานานในการแปลงสภาพให้พร้อมขาย
ตัวอย่างสินทรัพย์ทไี่ ม่เข้าเงื่อนไข:
เงินลงทุนอื่น สินค้าที่ทาการผลิตเป็นประจา สินค้าที่ผลิตเป็นจานวน
มากโดยมีขั้นตอนการผลิตซ้าๆ ในช่วงระยะเวลาสั้น และสินทรัพย์ที่อยู่
ในสภาพพร้อมใช้งานหรือพร้อมขายได้ทันทีที่มีการซื้อ

36
ต้นทุนการกู้ยืมที่รวมเป็นราคาทุนของสินทรัพย์

กิจการสามารถบันทึกต้นทุนการกู้ยืมของสินทรัพย์ที่เข้าเงื่อนไขรวมเป็น
ราคาทุนของสินทรัพย์ได้ หากต้นทุนการกูย้ ืมดังกล่าว
- เป็นต้นทุนการกู้ยืมที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการได้มา การก่อสร้าง หรือการ
ผลิตสินทรัพย์ที่เข้าเงื่อนไข
- มีความเป็นไปได้ค่อนข้างแน่ที่ต้นทุนการกู้ยืมดังกล่าวก่อให้เกิดประโยชน์
เชิงเศรษฐกิจแก่กิจการในอนาคต และสามารถประมาณได้อย่างน่าเชื่อถือ
- เป็นต้นทุนที่สามารถหลีกเลี่ยงได้ หากกิจการไม่ก่อรายจ่ายในการจัดหา
สินทรัพย์ที่เข้าเงื่อนไขการกู้ยืมดังกล่าวจะก่อให้เกิดประโยชน์เชิงเศรษฐกิจใน
อนาคต

37
 ประเภทของเงินกู้ยืม

 เงินที่กู้ยืมมาโดยเฉพาะเพื่อจัดหาสินทรัพย์ที่เข้าเงื่อนไข
- หมายถึง เงินกู้ยืมทีก่ ู้มาโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อใช้ในการจัดหา
สินทรัพย์ที่เข้าเงื่อนไข

เงินที่กู้ยืมมาเพื่อวัตถุประสงค์ทั่วไปและได้นามาใช้จดั หาสินทรัพย์ที่
เข้าเงื่อนไข
- หมายถึง เงินกู้ยืมทั้งหมดของกิจการที่ไม่รวมเงินกู้ที่กู้มาโดยเฉพาะ
เพื่อจัดหาสินทรัพย์ที่เข้าเงื่อนไข

38
การรวมต้นทุนการกู้ยืมเป็นราคาทุนของสินทรัพย์

 เงินที่กู้ยืมมาโดยเฉพาะเพื่อจัดหาสินทรัพย์ที่เข้าเงื่อนไข
- ต้นทุนการกู้ยืมที่อนุญาตให้รวมเป็นราคาทุนของสินทรัพย์ต้องเป็น
ต้นทุนการกู้ยืมที่เกิดขึ้นจริงในระหว่างงวดของเงินกู้นั้นหักด้วย
รายได้ที่เกิดจากการนาเงินกู้ยืมดังกล่าวไปลงทุนเป็นการชั่วคราว

39
การรวมต้นทุนการกู้ยืมเป็นราคาทุนของสินทรัพย์

 เงินที่กู้ยืมมาเพื่อวัตถุประสงค์ทั่วไปและได้นามาใช้จดั หาสินทรัพย์ที่
เข้าเงื่อนไข
- ต้นทุนการกู้ยืมที่อนุญาตให้รวมเป็นราคาทุนของสินทรัพย์ต้องคานวณโดย
การคูณรายจ่ายของสินทรัพย์ด้วยอัตราการตั้งขึ้นเป็นราคาทุนของสินทรัพย์
- อัตราการตั้งขึ้นเป็นราคาทุนของสินทรัพย์ คือ อัตราถัวเฉลี่ยถ่วงน้าหนักของ
ต้นทุนการกู้ยืมที่เกิดขึ้นในงวดที่ไม่รวมต้นทุนการกู้ยืมของเงินกู้ยืมโดย
เฉพาะเจาะจง
- ต้นทุนการกู้ยืมที่รวมเป็นราคาทุนของสินทรัพย์ในงวดต้องไม่เกินจานวน
ต้นทุนการกู้ยืมทั้งสิ้นที่เกิดขึ้นในงวดเดียวกัน

40
การเริ่มต้นการรวมต้นทุนการกู้ยืมเป็นราคาทุนของสินทรัพย์

 ต้นทุนการกู้ยืมเริ่มบันทึกเป็นสินทรัพย์เมื่อเข้าเงื่อนไขทุกข้อดังนี้
- รายจ่ายเพื่อให้ได้สินทรัพย์มาได้เกิดขึ้น
- มีต้นทุนการกู้ยืมเกิดขึ้น
- สินทรัพย์อยู่ระหว่างเตรียมการเพื่อให้สินทรัพย์อยู่ในสภาพพร้อมใช้งานตาม
วัตถุประสงค์หรือพร้อมที่จะขาย (เป็นสินทรัพย์ที่เข้าเงื่อนไข)

41
การหยุดพักการรวมต้นทุนการกูย้ ืมเป็นราคาทุนของสินทรัพย์

 กิจการต้องหยุดพักการบันทึกต้นทุนการกู้ยืมเป็นสินทรัพย์เมื่อการดาเนินการ
พัฒนาสินทรัพย์หยุดชะงักลงเป็นเวลาต่อเนื่อง
 ในกรณีที่เกิดการล่าช้าชั่วคราว หากการล่าช้าดังกล่าวเป็นสิ่งจาเป็นที่จะทาให้
สินทรัพย์อยู่ในสภาพพร้อมใช้งานได้ตามประสงค์หรือพร้อมที่จะขาย กิจการ
สามารถรับรู้ต้นทุนการกู้ยืมในช่วงที่เกิดเหตุการณ์ล่าช้านั้นเป็นราคาทุนของ
สินทรัพย์ได้
 ตัวอย่างเช่น กิจการต้องรอให้สินค้าที่อยู่ในกระบวนการผลิตมีความพร้อมที่จะ
ดาเนินการขั้นต่อไป หรือช่วงระยะเวลาที่รอน้าลดเพื่อทาการก่อสร้างสะพาน หาก
ว่าระดับน้าที่ขึ้นสูงถือเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นตามปกติระหว่างการก่อสร้างของภูมิภาค
แถบนั้น

42
การสิ้นสุดการรวมต้นทุนการกู้ยืมเป็นราคาทุนของสินทรัพย์

 กิจการต้องยุติการบันทึกรวมต้นทุนการกู้ยืมเป็นสินทรัพย์เมื่อการดาเนินการ
ส่วนใหญ่ที่จาเป็นในการเตรียมสินทรัพย์ให้อยู่ในสภาพพร้อมที่จะใช้งานได้
ตามวัตถุประสงค์หรือพร้อมที่จะขายได้เสร็จสิ้นลง
 สาหรับสินทรัพย์ที่สร้างเสร็จเป็นบางส่วนและสามารถใช้งานได้ ในขณะที่
สินทรัพย์ส่วนอื่นยังอยู่ในระหว่างก่อสร้าง ให้หยุดรวมต้นทุนการกู้ยืมเฉพาะ
ส่วนที่สร้างเสร็จ หากการดาเนินการที่สาคัญนั้นได้เสร็จสิ้นลงแล้ว
 ตัวอย่างเช่น การก่อสร้างอาคารหลายหลัง โดยอาคารแต่ละหลังสามารถใช้งาน
ได้อิสระ การสร้างกระบวนการผลิตในโรงงานที่มีหลายแผนกหรือหลาย
ขั้นตอน

43
 การเปิดเผยข้อมูล

งบการเงินต้องเปิดเผยข้อมูลทุกข้อดังนี้
 นโยบายการบัญชีที่ใช้สาหรับต้นทุนการกูย้ ืม
 จานวนต้นทุนการกู้ยืมที่รวมเป็นราคาทุนของสินทรัพย์ในระหว่าง
งวด
 อัตราการตั้งขึ้นเป็นราคาทุนของสินทรัพย์ที่ใช้คานวณต้นทุนการกูย้ ืม
ที่อนุญาตให้รวมเป็นราคาทุนของสินทรัพย์

44
 วันถือปฏิบัติ

 ถือปฏิบัติกับงบการเงินสาหรับรอบระยะเวลาบัญชีที่เริ่มในหรือหลัง
วันที่ 1 มกราคม 2554 เป็นต้นไป

45
 ตัวอย่างการรวมต้นทุนการกู้ยืมเป็นราคาทุน
 1 ม.ค. 51 บริษัททาสัญญาซื้อที่ดินเพื่อจัดสรรขาย โดยวางมัดจา 500,000 บาท
กาหนดจ่ายเงินวันที่ 1 มี.ค. 51
 2 ม.ค. 51 บริษัทดาเนินการกู้เงินจานวน 10 ล้านบาท มีค่าใช้จ่ายในการกู้ยืมจานวน
300,000 บาท
 1 มี.ค. 51 บริษัทเบิกเงินกู้จากธนาคารนาเงินไปจ่ายค่าที่ดิน และเริ่มจ่ายดอกเบี้ย
 7 เม.ย. 51 บริษัททาการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินเพื่อปรับพื้นที่
 30 เม.ย. 51 บริษัททาการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างเสร็จแต่ยังมิได้ปรับพื้นที่
 31 ธ.ค. 51 บริษัทยังไม่ได้ปรับพื้นที่โดยให้เหตุผลว่าเศรษฐกิจไม่อานวย จึงได้หยุดพัก
โครงการไว้ก่อน โครงการดังกล่าวยังไม่ล้มเลิกและจะดาเนินการต่อทันที
ที่ทาได้
หากบริษัทเลือกที่จะรวมต้นทุนการกู้ยืมเป็นราคาทุนของที่ดิน บริษัทสามารถทาได้โดยเริ่มจาก
วันที่ 7 เม.ย. 51 ถึงวันที่ 30 เม.ย. 51

46
 ตัวอย่างการสิ้นสุดการรวมต้นทุนการกู้ยืม

 1 ม.ค. 51 บริษัทอยู่ในระหว่างการก่อสร้างอาคารพาณิชย์เพื่อให้เช่า
 30 ม.ค. 51 การก่อสร้างอาคารพาณิชย์แล้วเสร็จพร้อมให้เช่า ขณะที่บริษัทยังต้อง
ปรับปรุงเล็กน้อย เพื่อให้เสร็จสมบูรณ์เต็มที่
 1 พ.ค. 51 ผู้เช่ารายแรกทาสัญญาเช่า
บริษัทสามารถรวมต้นทุนการกู้ยืมเป็นส่วนหนึ่งของราคาทุนของสินทรัพย์จนถึงวันที่
30 ม.ค. 51 เนื่องจากการรวมต้นทุนการกู้ยืมเป็นราคาทุนของสินทรัพย์ต้องสิ้นสุดลงเมื่อการ
ดาเนินการส่วนใหญ่ที่จาเป็นในการเตรียมสินทรัพย์ให้อยู่ในสภาพพร้อมที่จะใช้ได้ตาม
ประสงค์หรือพร้อมที่จะขายได้เสร็จสิน้ ลง ในที่นี้อาคารพาณิชย์มีสภาพพร้อมที่จะใช้ได้ตาม
ประสงค์เมื่ออาคารพาณิชย์พร้อมที่จะให้เช่า ไม่ใช่เมื่อมีการเช่า

47
ตัวอย่างการรวมต้นทุนการกู้ยืมจากเงินกู้วัตถุประสงค์เฉพาะ
 บริษัททาสัญญากู้ยืมเงิน 20 ล้านบาทเพื่อก่อสร้างโรงงานแห่งใหม่ อัตราดอกเบี้ย 12% ต่อปี
การก่อสร้างเริ่ม ณ วันที่ 1 มิ.ย. 25 51 บริษัทได้รับเงินกู้ 3 งวด ดังนี้

งวด วันที่ได้รับเงินกู้ จานวนเงินกู้ (บาท)

1 1 มิ.ย. 51 4,000,000
2 1 ก.ย. 51 10,000,000
3 1 ธ.ค. 51 6,000,000

รวม 20,000,000

48
ตัวอย่างการรวมต้นทุนการกู้ยืมจากเงินกู้วัตถุประสงค์เฉพาะ
บริษัทได้ชาระค่าก่อสร้างโรงงานไปบางส่วนแล้วจานวน 15 ล้านบาท และได้นาเงินกูส้ ่วนที่เหลือไป
ลงทุนชั่วคราวได้รับผลตอบแทนทัง้ สิน้ 300,000 บาท
ต้นทุนการกู้ยืมที่อนุญาตให้รวมเป็นราคาทุนของสินทรัพย์คานวณได้ดังนี้
งวดที่ วันที่กู้ เงินกู้ (บาท) ดอกเบี้ยจ่าย (บาท)
1 1 มิ.ย. 51 4,000,000 4,000,000 x 12% x 7/12 = 280,000
2 1 ก.ย. 51 10,000,000 10,000,000 x 12% x 4/12 = 400,000
3 1 ธ.ค. 51 6,000,000 6,000,000 x 12% x 1/12 = 60,000
รวม 20,000,000 740,000
หัก ผลตอบแทนจากเงินลงทุนชั่วคราว 300,000
ต้นทุนการกู้ยืมที่อนุญาตให้รวมเป็นราคาทุนของสินทรัพย์ ณ วันที่ 31 ธ.ค. 51 440,000

49
ตัวอย่างการรวมต้นทุนการกู้ยืมจากเงินกู้วัตถุประสงค์ทั่วไป

บริษัทกู้ยืมเงินจากแหล่งเงินทุน 3 แหล่งในปี 2551 ดังนี้

 เงินกู้ 10 ล้านบาท อายุ 5 ปี อัตราดอกเบี้ย 10% ต่อปี กู้มา ณ วันที่ 1
ม.ค. 51
 เงินกู้ 20 ล้านบาท อายุ 20 ปี อัตราดอกเบี้ย 8% ต่อปี กู้มา ณ วันที่ 1
เม.ย. 51
 เงินเบิกเกินบัญชีธนาคารถัวเฉลี่ย 3 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยผันแปร
และมีดอกเบี้ยของเงินเบิกเกินบัญชีทั้งสิ้น 450,000 บาท

50
ตัวอย่างการรวมต้นทุนการกู้ยืมจากเงินกู้วัตถุประสงค์เฉพาะ

บริษัทมีราคาตามบัญชีของสินทรัพย์ที่เข้าเงื่อนไข ดังนี้
ยอดต้นงวด - 1 ม.ค. 50 0 บาท
เพิ่มขึ้นระหว่างงวด 6,000,000 บาท (รวมต้นทุนการกู้ยืมที่รวมเป็น
ราคาทุนจานวน 700,000 บาท)
ยอดต้นงวด - 1 ม.ค. 51 6,000,000 บาท
เพิ่มขึ้นระหว่างงวด 16,000,000 บาท
ยอดปลายงวด - 31 ธ.ค. 51 22,000,000 บาท

51
ตัวอย่างการรวมต้นทุนการกู้ยืมจากเงินกู้วัตถุประสงค์เฉพาะ

 อัตราการตั้งขึ้นเป็นทุนของปี 2551 คานวณได้ดังนี้

เงินต้น (บาท) ดอกเบี้ย (บาท)
เงินกู้ อายุ 5 ปี 10,000,000 10,000,000 x 10% = 1,000,000
เงินกู้ อายุ 20 ปี 20,000,000 20,000,000 x 8% x 9/12 = 1,200,000
เงินเบิกเกินบัญชีธนาคาร 3,000,000 450,000
รวมทั้งสิ้น 33,000,000 2,650,000

 อัตราการตั้งขึ้นเป็นทุน 2,650,000 = 8.03%

33,000,000

52
 ตัวอย่างการรวมต้นทุนการกู้ยืมจากเงินกู้วัตถุประสงค์เฉพาะ

 ต้นทุนการกู้ยืมคานวณได้ดงั นี้
รายจ่ายโดยประมาณที่เชื่อถือได้ = (6,000,000 + 22,000,000) / 2
= 14,000,000 บาท
ต้นทุนการกู้ยืมคานวณจากรายจ่ายโดยประมาณ = 14,000,000 x 8.03%
= 1,124,200 บาท
 ต้นทุนการกู้ยืมจานวน 1,124,200 บาท นามารวมเป็นราคาทุนของ
สินทรัพย์ทั้งจานวน เนื่องจากมีจานวนน้อยกว่าต้นทุนการกู้ยืมที่เกิดขึ้นจริง
จานวน 2,650,000 บาท
53
มาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 40 (ปรับปรุง 2552)
เรื่อง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
โดย
อาจารย์ดร.ศิรดา จารุตกานนท์
อาจารย์ประจาสาขาการบัญชีและการเงิน
คณะการจัดการและการท่องเที่ยว มหาวิทยาลัยบูรพา
มาตรฐานการบัญชี เรื่อง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
 วัตถุประสงค์ของมาตรฐานการบัญชี
 ขอบเขตของมาตรฐานการบัญชี
 นิยามของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
 การจัดประเภทอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
 การรับรู้รายการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
 การวัดมูลค่ารายการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
 การโอนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
 การจาหน่ายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
 การเปิดเผยข้อมูล
 วันถือปฏิบัติ
 วัตถุประสงค์

 กาหนดวิธีปฏิบัติทางบัญชีสาหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนและ
กาหนดการเปิดเผยข้อมูลที่เกี่ยวข้อง
 ขอบเขต

 กาหนดการรับรู้รายการ การวัดมูลค่า และการเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับ

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
 มาตรฐานการบัญชีฉบับนี้ครอบคลุมถึง
- การวัดมูลค่าของส่วนได้เสียของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ถือไว้
ภายใต้สัญญาเช่าการเงินในงบการเงินของผู้เช่า และการวัดมูลค่าของ
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในงบการเงินของผู้ให้เช่าตามสัญญาเช่า
ดาเนินงาน
 ขอบเขต (ต่อ)

 มาตรฐานการบัญชีฉบับนีไ้ ม่ถือปฏิบัติกับรายการทุกรายการ
ดังต่อไปนี้
 สินทรัพย์ทางชีวภาพที่เกี่ยวข้องกับกิจกรรมทางการเกษตร (ดูมาตรฐาน
การบัญชีฉบับที่ 41 เรื่อง เกษตรกรรม (เมื่อมีการประกาศใช้))
 สัมปทานเหมืองแร่ ทรัพยากรแร่ เช่น น้ามัน ก๊าซธรรมชาติ และ
ทรัพยากรธรรมชาติอื่นที่คล้ายคลึงกันซึ่งไม่สามารถสร้างทดแทนขึ้นได้
 นิยาม

 อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หมายถึง อสังหาริมทรัพย์ (ที่ดิน หรืออาคาร

หรือส่วนของอาคาร) ที่ถือครองโดยเจ้าของหรือผู้เช่าภายใต้สัญญาเช่าการเงิน
เพื่อหาประโยชน์จากรายได้ค่าเช่า หรือจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าของสินทรัพย์
หรือทั้งสองอย่าง ทั้งนี้ไม่ได้มีไว้เพื่อ
- ใช้ในการผลิตหรือจัดหาสินค้าหรือให้บริการ หรือใช้ในการบริหารงาน
ของกิจการ
- ขายตามปกติของธุรกิจ
 ตัวอย่างของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
 ที่ดินที่กิจการถือครองไว้เพื่อหวังกาไรจากการเพิ่มมูลค่าของที่ดินนั้นในระยะยาว
 ที่ดินที่กิจการถือครองไว้โดยที่ปัจจุบันยังมิได้ระบุวัตถุประสงค์ของการใช้ใน
อนาคต
 อาคารที่กิจการเป็นเจ้าของ (หรืออาคารที่กิจการครอบครองภายใต้สัญญาเช่า
การเงิน) และให้เช่าต่อด้วยสัญญาเช่าดาเนินงาน (ไม่ว่าจะเป็นหนึ่งสัญญาหรือ
มากกว่าหนึ่งสัญญา)
 อาคารที่ยังไม่มีผู้เช่าซึ่งกิจการถือครองเพื่อให้เช่าต่อภายใต้สัญญาเช่าดาเนินงาน
ไม่ว่าจะเป็นหนึ่งสัญญาหรือมากกว่าหนึ่งสัญญาเช่า
 อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างก่อสร้างหรือพัฒนาเพื่อใช้เป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อ
การลงทุนในอนาคต
 ตัวอย่างที่ไม่ถือเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

 อสังหาริมทรัพย์ที่กิจการมีไว้เพื่อขายในการดาเนินงานปกติหรืออยู่ใน
ขั้นตอนการก่อสร้างหรือพัฒนาเพื่อขาย
 อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้าง หรือพัฒนาให้บุคคลอื่น
 อสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ใช้งาน รวมถึงที่ถือครองเพื่อใช้ภายในกิจการใน
อนาคต อสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองเพื่อการพัฒนาในอนาคตและนามาใช้งาน
ในเวลาต่อมา อสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ประโยชน์โดยพนักงาน และ
อสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ใช้งานรอการจาหน่าย
 อสังหาริมทรัพย์ที่ให้กิจการอื่นเช่าภายใต้สัญญาเช่าการเงิน
 การจัดประเภท
 อสังหาริมทรัพย์บางอย่างประกอบด้วยส่วนที่กิจการถือไว้เพื่อหาประโยชน์
จากรายได้ค่าเช่าหรือจากการเพิ่มมูลค่าของสินทรัพย์ และส่วนที่กิจการถือ
ครองเพื่อใช้ในการผลิตสินค้าหรือการจัดหาสินค้าหรือการให้บริการ หรือ
เพื่อวัตถุประสงค์ในการบริหารงาน
 ถ้าแต่ละส่วนสามารถแยกขาย (หรือแยกให้เช่าภายใต้สัญญาเช่าการเงิน)
กิจการต้องบันทึกส่วนต่างๆ แยกจากกัน
 ถ้าไม่สามารถแยกส่วนขายได้ กิจการจะบันทึกอสังหาริมทรัพย์เป็น
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนได้ต่อเมื่อสัดส่วนของอสังหาริมทรัพย์ที่
กิจการถือไว้เพื่อใช้ในการผลิตสินค้าหรือจัดหาสินค้าหรือให้บริการ หรือ
เพื่อวัตถุประสงค์ในการบริหารงานนั้นไม่มีนัยสาคัญ
 การจัดประเภท (ต่อ)

 ในบางกรณี กิจการให้บริการเสริมอื่นๆ แก่ผู้ครอบครองสินทรัพย์ของกิจการ

กิจการจัดประเภทอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนได้
หากบริการเสริมนั้นเป็นส่วนประกอบที่ไม่มีนัยสาคัญในการจัดการโดยรวม
ตัวอย่างเช่น การที่เจ้าของอาคารสานักงานจัดให้มียามรักษาความปลอดภัย
และการบริการบารุงรักษาให้แก่ผู้เช่าที่ใช้อาคารสานักงานนั้น

 ในกรณีอื่นๆ ซึ่งการบริการที่ให้ถือเป็นส่วนที่มีนัยสาคัญ ตัวอย่างเช่น ถ้า

กิจการเป็นเจ้าของและเป็นผู้บริหารจัดการโรงแรม บริการต่างๆ ที่ให้กับแขก
ที่เข้าพักถือเป็นองค์ประกอบที่สาคัญของการจัดการในภาพรวม ดังนั้น
โรงแรมที่บริหารโดยเจ้าของถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ใช้งานไม่ใช่
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
 การจัดประเภท (ต่อ)

 ในบางกรณี กิจการอาจเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าและถูกใช้
งาน โดยบริษัทแม่ หรือบริษัทย่อยอื่นของกิจการ
 ในงบการเงินรวม: ไม่ถือเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของ
กิจการเหล่านั้น
 ในงบการเงินเฉพาะของกิจการ: ถือเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
ถ้าอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นไปตามคานิยาม
 การรับรู้รายการ

 กิจการต้องรับรู้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเป็นสินทรัพย์ เมื่อเข้าเงื่อนไขทุก
ข้อ ดังนี้
- มีความเป็นไปได้ค่อนข้างแน่ที่กิจการจะได้รับประโยชน์เชิงเศรษฐกิจ
ในอนาคตจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
- สามารถวัดราคาทุนของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนได้อย่างน่าเชื่อถือ
 การวัดมูลค่าเมื่อรับรูร้ ายการ

 กิจการต้องวัดมูลค่าเริ่มแรกของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนด้วยราคาทุน ซึ่ง
รวมถึงต้นทุนในการทารายการ
 ต้นทุนประกอบด้วย ราคาซื้อ และรายจ่ายโดยตรงอื่นๆ ที่เกี่ยวกับการจัดหา
สินทรัพย์ เช่น ค่าธรรมเนียมตามกฎหมาย ค่าภาษีในการโอนสินทรัพย์ และ
ต้นทุนในการทารายการอื่นๆ
 โดยไม่รวมถึง ต้นทุนก่อนการดาเนินงาน ขาดทุนจากการดาเนินงานก่อนที่จะมี
ผู้ครอบครอง จานวนที่สูญเสียเกินปกติในการก่อสร้างหรือพัฒนา
 การวัดมูลค่าเมื่อรับรูร้ ายการ (ต่อ)

 หากกิจการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนโดยการผ่อนชาระ กิจการต้อง
บันทึกราคาทุนของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนด้วยมูลค่าที่เทียบเท่ากับ
การซื้อด้วยเงินสด ผลต่างระหว่างราคาเทียบเท่าเงินสดและจานวนเงินที่ต้อง
จ่ายชาระทั้งหมดให้รับรู้เป็นดอกเบี้ยจ่ายตลอดอายุของการได้สินเชื่อ
 การวัดมูลค่าเมื่อรับรูร้ ายการ (ต่อ)

 ต้นทุนเมื่อเริ่มแรกของส่วนได้เสียในอสังหาริมทรัพย์ที่ถือไว้ภายใต้สัญญา
เช่าที่จัดประเภทเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนต้องเป็นไปตาม
ข้อกาหนดของมาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 17 เรื่องสัญญาเช่า
 โดยกาหนดให้รับรู้สินทรัพย์ด้วยมูลค่าที่ต่ากว่าระหว่างมูลค่ายุติธรรมของ
อสังหาริมทรัพย์และมูลค่าปัจจุบันของจานวนเงินขั้นต่าที่ต้องจ่ายตาม
สัญญาเช่า
 การวัดมูลค่าเมื่อรับรูร้ ายการ (ต่อ)
การได้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจากการแลกเปลี่ยน ต้นทุนของ
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนต้องวัดด้วยมูลค่ายุติธรรม เว้นแต่เป็นไปตาม
ข้อใดข้อหนึ่ง คือ
 การแลกเปลี่ยนไม่มีเนื้อหาเชิงพาณิชย์
 กิจการไม่สามารถวัดมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ที่ได้รับ และสินทรัพย์ที่
ให้ไปในการแลกเปลี่ยนได้อย่างน่าเชื่อถือ
หากไม่สามารถวัดมูลค่ายุติธรรมได้ให้วัดราคาทุนของสินทรัพย์ด้วยมูลค่า
ตามบัญชีของสินทรัพย์ที่ให้ไปในการแลกเปลี่ยน
 การวัดมูลค่าภายหลังการรับรู้รายการ

 กิจการสามารถเลือกใช้วิธีมูลค่ายุติธรรม หรือวิธีราคาทุนในการวัดมูลค่า
อสังหาริมทรัพย์
 โดยต้องใช้นโยบายการบัญชีนั้นกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนทั้งหมดของ
กิจการ
 วิธีมูลค่ายุติธรรม
 หลังจากการรับรู้รายการเมื่อเริ่มแรก กิจการที่เลือกใช้วิธีมูลค่ายุติธรรมต้องวัด
มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนทั้งหมดด้วยมูลค่ายุติธรรม
 ส่วนได้เสียในอสังหาริมทรัพย์ของผู้เช่าภายใต้สัญญาเช่าดาเนินงานที่ถูกจัด
ประเภทเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนต้องวัดด้วยมูลค่ายุติธรรม
 กิจการต้องรับรู้กาไรหรือขาดทุนที่เกิดจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่ายุติธรรม
ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในกาไรหรือขาดทุนในงวดที่เกิดขึ้น
 มูลค่ายุติธรรม

 ตามปกติหลักฐานที่ดีที่สุดของมูลค่ายุติธรรม คือ ราคาปัจจุบันในตลาดที่มี

การซื้อขายคล่องสาหรับอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันทั้งสภาพและทาเล
ที่ตั้งและอยู่ภายใต้เงื่อนไขของสัญญาเช่าหรือสัญญาอื่นๆ ที่คล้ายคลึงกัน
 กิจการต้องระบุความแตกต่างในลักษณะ ทาเลที่ตั้ง หรือสภาพของ
อสังหาริมทรัพย์ หรือเงื่อนไขในสัญญาเช่าหรือสัญญาอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับ
อสังหาริมทรัพย์
 มูลค่ายุติธรรม (ต่อ)
 หากไม่มีราคาปัจจุบันในราคาตลาดซื้อขายคล่องให้กิจการพิจารณาข้อมูลจาก
แหล่งต่างๆ รวมถึง
 ราคาปัจจุบันในตลาดซื้อขายคล่องของอสังหาริมทรัพย์ที่มีลกั ษณะ สภาพ หรือทาเล
ที่ตั้งที่แตกต่างกัน โดยต้องปรับปรุงให้สะท้อนถึงความแตกต่างนั้น
 ราคาล่าสุดของอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันในตลาดทีม่ ีระดับการซื้อขายคล่อง
รองลงมา โดยปรับปรุงให้สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงในสภาพเศรษฐกิจตั้งแต่วันที่
เกิดการซื้อขายด้วยราคานั้น และ
 ประมาณการกระแสเงินสดคิดลดโดยใช้พื้นฐานของประมาณการที่เชือ่ ถือได้ของ
กระแสเงินสดในอนาคต ที่สนับสนุนด้วยเงื่อนไขของสัญญาเช่าที่มีอยู่และสัญญา
อื่นๆ และ (ถ้าเป็นไปได้) หลักฐานภายนอก
กรณีไม่สามารถวัดมูลค่ายุติธรรมได้อย่างน่าเชื่อถือ

• กรณีที่ไม่สามารถวัดมูลค่ายุติธรรมได้อย่างน่าเชื่อถือ กิจการต้องใช้วิธี
ราคาทุนสาหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนรายการนั้นจนกว่าจะ
สามารถวัดมูลค่ายุติธรรมได้อย่างน่าเชื่อถือ โดยยังคงใช้วิธีมูลค่ายุติธรรม
กับอสังหาริมทรัพย์รายการอื่นๆ
 วิธีราคาทุน

 หลังจากการรับรู้รายการเมื่อเริ่มแรก กิจการที่เลือกใช้วิธีราคาทุนต้องวัดมูลค่า
ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนทั้งหมดตามแนวทางที่กาหนดไว้ใน
มาตรฐานการบัญชีเรื่อง ที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์
 เว้นแต่เป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่เข้าเงื่อนไขการจัดประเภทเป็น
สินทรัพย์ไม่หมุนเวียนที่ถือไว้เพื่อขาย
 การโอน

การโอนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนไปยังบัญชีอื่นๆ หรือโอนจากบัญชีอื่นๆ
มาเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจะทาได้ต่อเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงการใช้
งานของอสังหาริมทรัพย์นั้น โดยมีหลักฐานข้อใดข้อหนึ่ง
 มีการใช้งานอสังหาริมทรัพย์ภายในกิจการเอง
 มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อมีไว้ขาย
 สิ้นสุดการใช้งานอสังหาริมทรัพย์ภายในกิจการเอง
 เริ่มสัญญาเช่าดาเนินงานกับกิจการอื่น
 การโอน (ต่อ)

 หากกิจการเลือกใช้วิธีราคาทุน ในการโอนจะไม่เกิดการเปลี่ยนแปลงใน
มูลค่าตามบัญชีของอสังหาริมทรัพย์นั้น แต่จะเกิดการเปลี่ยนแปลงหาก
กิจการเลือกใช้วิธีมูลค่ายุติธรรม
 การโอนจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนไปเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการใช้
งานหรือสินค้าคงเหลือ ให้ใช้มูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการ
ลงทุน ณ วันที่มีการเปลี่ยนแปลงเป็นราคาทุนของอสังหาริมทรัพย์นั้น
 การโอน (ต่อ)

 การโอนสินทรัพย์ประเภทอื่นมาเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
- การโอนจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการใช้งานเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อ
การลงทุนซึ่งบันทึกด้วยมูลค่ายุติธรรม กิจการต้องคิดค่าเสื่อมราคาและรับรู้
ขาดทุนจากการด้อยค่าถึงวันที่โอนเปลี่ยน กิจการต้องใช้วิธีการตีราคาใหม่
กับผลต่างระหว่างมูลค่าตามบัญชีกับมูลค่ายุติธรรมตามที่กาหนดไว้ใน
มาตรฐานการบัญชีเรื่อง ที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์
 การโอน (ต่อ)

 การโอนสินทรัพย์ประเภทอื่นมาเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
- การโอนจากสินค้าคงเหลือเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนซึ่งบันทึก
ด้วยมูลค่ายุติธรรม กิจการต้องรับรู้ผลต่างระหว่างมูลค่าตามบัญชีกับมูลค่า
ยุติธรรมในกาไรหรือขาดทุนสาหรับงวด
- เมื่อเสร็จสิ้นการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่จะบันทึกด้วย
มูลค่ายุติธรรม กิจการต้องบันทึกผลต่างระหว่างมูลค่ายุติธรรมของ
อสังหาริมทรัพย์ ณ วันเสร็จสิ้นกับมูลค่าตามบัญชีในกาไรหรือขาดทุนสาหรับ
งวด
 การจาหน่าย

 กิจการต้องตัดรายการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนออกจากงบดุลเมื่อกิจการ
จาหน่ายหรือเลิกใช้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนนั้นอย่างถาวร และคาดว่าจะ
ไม่ได้รับประโยชน์เชิงเศรษฐกิจในอนาคตจากการจาหน่ายอีก
 กิจการต้องรับรู้ผลกาไรขาดทุนจากการจาหน่ายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
(ผลต่างระหว่างจานวนเงินที่ได้รับสุทธิจากการจาหน่ายกับมูลค่าตามบัญชี) ใน
งวดที่จาหน่ายสินทรัพย์นั้น (เว้นแต่กรณีขายและเช่ากลับคืนตามมาตรฐานการ
บัญชีเรื่อง สัญญาเช่า)
 การเปิดเผยข้อมูล

กิจการต้องเปิดเผยข้อมูลต่อไปนี้
 กิจการใช้วิธีมูลค่ายุติธรรมหรือวิธีราคาทุน
 หากใช้วิธีมูลค่ายุติธรรมต้องเปิดเผยกาไรหรือขาดทุนจากการปรับ
มูลค่ายุติธรรม
 หากใช้วิธีราคาทุนต้องเปิดเผยวิธีการคิดค่าเสื่อมราคา อายุการใช้งาน
มูลค่าตามบัญชี ณ วันต้นงวดและสิ้นงวด
(อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมในย่อหน้าที่ 75-84)
 วันถือปฏิบัติ

 ถือปฏิบัติกับงบการเงินสาหรับรอบระยะเวลาที่เริ่มในหรือหลังวันที่ 1
มกราคม 2554 เป็นต้นไป