‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫اإلصدار األول‬

‫الصادرة بقرار مجلس إدارة الهيئة رقم ‪ 93‬لسنة ‪5102‬‬

‫‪5102‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪1‬‬

 ‫توطئة‬

‫يعد اإلصدار األول من المعايير المصرية للتقييم العقارى‪ ،‬أول معايير وطنية للتقييم العقارى فى مصر‪ .‬وهى‬
‫أ ول معايير باللغة العربية تتفق والمعايير الدولية للتقييم ‪ ،‬ويعتبر العديد من االقتصاديين أن العقار فى مقدمة‬
‫مصادر الثروة ومن ثم يعد التقييم العقارى أحد أهم االنشطة التى يتأثر بها اقتصاد اى دولة‪ .‬وقد التزمت تلك‬
‫المعايير بمنهج التبويب المتبع بمعايير التقييم المماثلة الدولية واألوروبية واقتدت بأهم المعايير العالمية‬
‫السيما المعايير الدولية واالوروبية واالمريكية مع تضمينها أهم الممارسات المحلية‪ ،‬وذلك البراز التوافق مع‬
‫تلك المعايير ولضمان ثقة المجتمع المحلى واالجنبى فى ضوابط ممارسة مهنة التقييم العقارى داخل جمهورية‬
‫مصر العربية‪.‬‬

‫وجاء حرص الهيئة العامة للرقابة المالية على إصدار معايير مصرية معتمدة للتقييم العقارى لتمثل المرجعية‬
‫لكافة األطراف ذات العالقة بجمهورية مصر العربية‪ ،‬إنطالقا من دور الهيئة الذى حدده الدستور فى المادة‬
‫‪ 502‬من كونها ضمن الهيئات المستقلة واألجهزة الرقابية وفى المادة ‪ 550‬من إختصاصها بالرقابة‬
‫واإلِشراف على األسواق واألدوات المالية غير المصرفية بما فى ذلك أسواق رأس المال وأنشطة التأمين‬
‫والتمويل العقارى والتأجير التمويلى والتخصيم التوريق‪ .‬وكذلك إعماال لما نص عليه القانون ‪ 01‬لسنة‬
‫‪ 5113‬بشأن تنظيم الرقابة على االسواق واألدوات المالية غير المصرفية والسيما فى المادة الرابعة من هذا‬
‫القانون والتى تضمنت " أن تعمل الهيئة على سالمة واستقرار األسواق المالية غير المصرفية وعلى تنظيمها‬
‫وتنميتها وعلى توازن حقوق المتعاملين فيها‪ ،‬كما تقوم بتوفير الوسائل والنظم وإصدار القواعد التى تضمن‬
‫كفاء هذه األسواق وشفافية األنشطة التى تمارس فيها‪ .‬وللهيئة فى سبيل تحقيق أغراضها على األخص ما‬
‫يلى‪ :‬الترخيص بمزاولة األنشطة ‪ ....‬التفتيش على الجهات التى يرخص لها بالعمل فى تلك األنشطة ‪....‬‬
‫حماية حقوق المتعاملين واتخاذ ما يلزم من االجراءات للحد من التالعب والغش فى تلك األسواق‪".‬‬
‫ويتم قيد خبراء التقييم العقارى فى جمهورية مصر العربية بسجالت الهيئة العامة للرقابة المالية المخصصة‬
‫للقائمين على تقدير مثل تلك األصول وينظم قيدهم القانون رقم ‪ 041‬لسنة ‪ 5110‬بشأن التمويل العقارى‬
‫والئحته التنفيذية‪ .‬وعليهم اإللتزام بمعايير التقييم العقارى الصادرة عن الهيئة‪.‬‬
‫هذا وتتقدم الهيئة بخالص الشكر ووافر التقدير للجهد المبذول من قبل السيدات والسادة أعضاء اللجنة التى‬
‫شكلتها الهيئة لصياغة أول مشروع لمعايير التقييم العقارى فى مصر‪ ،‬ووافر اإلمتنان لكافة الخبراء والجهات‬
‫التى أرسلت تعليقات ومقترحات بشأن مشروع المعايير عند طرحها للحوار المجتمعى بشأنها‪ ،‬وقد تم األخذ‬
‫بالعديد من المقترحات فى هذا اإلصدار‪ ،‬والذى ال شك سيليه إصدارات الحقة من هذه المعايير لتواكب‬
‫االحتياجات االقتصادية المتغيرة للمجتمع وما قد يسفر عنه التطبيق الفعلى من مستجدات ‪.‬‬

‫رئيس الهيئة‬

‫شريف سامى‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪2‬‬

 ‫تقديم من اللجنة المكلفة بإعداد المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫إنه لمن دواعى الفخر أن تكون هذه المعايير هى أول معايير باللغة العربية تتفق والمعايير الدولية للتقييم‪،‬‬
‫فتقييم االصول ومنها العقارية نشاط يتداخل فى مختلف االنشطة االقتصادية ويؤثر فيها‪.‬‬

‫ووجود معايير وطنية لتقييم األصول العقارية تتفق والمعايير الدولية انما يهدف لكسب ثقة المتعاملين‬
‫والمؤسسات المالية والجهات الرقابية والرأى العام فى أعمال التقييم وتسهيل انتقال االموال عبر الحدود‬
‫وتشجيع تدفق االستثمارات االجنبية ومن ثم كان اصدار معايير للتقييم العقارى احد أهم دعائم االستثمار فى‬
‫أى دولة ‪.‬‬

‫إن صناعة معايير للتقييم تتطلب وجود لجنة دائمة للمعايير تهدف الى تطوير وتحديث هذه المعايير وتجيب‬
‫على تساؤالت خبراء التقييم التى تعنى بتفاصيل المهنة ‪ ،‬وتعنى باصدار طبعات الحقة من هذه المعايير لتواكب‬
‫االحتياجات االقتصادية المتغيرة للمجتمع ‪.‬‬

‫وقيمة المعايير ليست فى مجرد اصدارها بقدر اصدار القرارات التى تجعلها ملزمة لكل من يمارس المهنة فى‬
‫أى دولة‪ ،‬ومن ثم لزم ان يواكب اصدار هذه المعايير اصدار القرارات التى تجعل هذه المعايير ملزمة لكل من‬
‫يمارس المهنة فى وطننا العزيز لضمان تحقق الفائدة المرجوة منها ‪.‬‬

‫وكشأن أى معايير مستجدة تم األخذ واالتباع واالقتداء بأهم المعايير العالمية السيما المعايير الدولية‬
‫واالوروبية واالمريكية مع تضمينها اهم الممارسات المحلية‪ ،‬وتم اتباع منهج التبويب المتبع فى المعايير‬
‫الدولية واالوروبية للتقييم البراز التوافق مع تلك المعايير ولضمان ثقة المجتمع المحلى واألجنبى فى ضوابط‬
‫ممارسة المهنة داخل جمهورية مصر العربية‪.‬‬

‫وال شك أن هذه المعايير اضافة هامة لالستثمار و التقييم العقارى نامل ان تساهم فى تقدم وازدهار السوق‬
‫العقارى الذى هو أحد أهم مصادر الثروة فى جمهورية مصر العربية والوطن العربى‪.‬‬
‫وهللا الموفق ‪،،‬‬

‫منسق اللجنة‬
‫أ‪.‬د‪.‬م‪ /‬أحمد رجائي أنيس‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪3‬‬

 ‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬

‫المحتويات‬

‫صفحة ‪4‬‬ ‫‪.... .. .. ... ... .. ... ... ... . . .. . ... .... .. .. ... ... .. ..‬‬ ‫أوال‪ :‬مقدمة‪... ... ... :‬‬

‫صفحة ‪2‬‬ ‫‪.... .. .. ... ... .. ... ... ...‬‬ ‫‪.. ...‬‬ ‫‪... ... .... .. ..‬‬ ‫‪.1‬مقدمة عامة ‪... .. ... ... ...‬‬
‫صفحة ‪7‬‬ ‫‪.... .. .. ... ... .. ... ... ...‬‬ ‫‪ .2‬ميثاق قواعد السلوك وشرف المهنة لخبراء التقييم العقاري ‪.‬‬
‫صفحة ‪09‬‬ ‫‪.... .. .. ... ... .. ... ... ...‬‬ ‫‪ .3‬األساسيات والمفاهيم العامة لممارسة التقييم العقاري ‪... ..‬‬
‫صفحة ‪52‬‬ ‫‪.... .. .. ... ... .. ... ... ... ... . .. .... ....‬‬ ‫ثانيا‪ :‬معـايير التقييــم‪.. ... .... .. .. :‬‬

‫صفحة ‪57‬‬ ‫‪.... .. .. ...‬‬ ‫‪...‬‬ ‫‪... ...‬‬ ‫‪ .1‬المعيار رقم (‪ :)1‬التقييم لحساب القيمة السوقية‪.. .... .. ..‬‬
‫صفحة ‪92‬‬ ‫‪ .2‬المعيار رقم (‪ :)2‬التقييم لحساب قيمة خالف القيمة السوقية‪.... .. .. ... ... .. ... ... ... . ..‬‬

‫صفحة ‪49‬‬ ‫‪.... .. .. ... ... .. ... ... ...‬‬ ‫‪ .3‬المعيار رقم (‪ :)3‬إعداد تقرير التقييم ‪.. . .. ... .... .. ..‬‬
‫صفحة ‪21‬‬ ‫‪.... .. .. ... ... .. ... ... ...‬‬ ‫ثالثا‪ :‬التــطبيقـات‪.. .. .. .. ... .... .. .. ... .... .. .. :‬‬
‫صفحة ‪20‬‬ ‫‪.... .. .. ... ... .. ... ... ...‬‬ ‫‪ .1‬منهج التقييم العقارى ‪.. .. ... .... .. .. ... .... .. ..‬‬
‫صفحة ‪20‬‬ ‫‪.... .. .. ... ... .. ... ... ...‬‬ ‫‪ .2‬التقييم لخدمة متطلبات إعداد القوائم المالية‪... .. .. ... ...‬‬
‫صفحة ‪21‬‬ ‫‪.... .. .. ... ... .. ... ... ...‬‬ ‫‪ .3‬التقييم لخدمة حاالت التمويل‪.. .... .. .. ... .... .. ..‬‬
‫صفحة ‪77‬‬ ‫‪.... .. .. ... ... .. ... ... ...‬‬ ‫‪ .4‬تقييم المشروعات والعقارات تحت اإلنشاء‪... .... .. ..‬‬
‫صفحة ‪19‬‬ ‫رابعا‪ :‬المذكرات االسترشادية‪.... .. .. ... ... .. ... ... ... .. ....... .. .. ... .... .. .. :‬‬
‫صفحة ‪14‬‬ ‫‪.... .. .. ... ... .. ... ... ...‬‬ ‫طرق التقييم العقاري‪.... ... ... .. .. ... .... .. .... .. ..‬‬
‫صفحة ‪12‬‬ ‫‪.... .. .. ... ... .. ... ... ...‬‬ ‫‪ .1‬طريقة البيع المقارن‪.. ..... .. .. .. ... .... .. .. .. ..‬‬
‫صفحة ‪11‬‬ ‫‪.... .. .. ... ... .. ... ... ...‬‬ ‫‪ .2‬طرق رسملة الدخل‪......... .. .. ... ....... .... .. ..‬‬
‫صفحة ‪35‬‬ ‫‪.... .. .. ... ... .. ... ... ...‬‬ ‫‪ .3‬طريقة التكلفة‪.... ........ .. .. ... ...... ... .... .. ..‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪4‬‬

 ‫أوال‪ :‬مقدمــــــة‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪5‬‬

 ‫‪ -0‬مقدمة عامة‬

‫تنقسم األصول إلى األنواع التالية‪:‬‬

‫عقارية‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫منقولة‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫شركات وأنشطة اقتصادية‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫أوراق مالية‪.‬‬ ‫‪-‬‬

‫تقييم االصول ومنها العقارية نشاط يتداخل مع مختلف االنشطة االقتصادية ‪ ،‬و تصنف المعايير الدولية‬
‫للتقييم االنشطة االقتصادية التى تساهم فيها عملية التقييم الى االفرع التالية ‪:‬‬
‫‪ .1‬عمليات تبادل الملكية مثل البيع والهبة والتنازل وحق االنتفاع ‪....‬الخ‬
‫‪ .2‬عمليات التمويل بضمان عقار وتشمل االقراض‪ ،‬ومعامالت التمويل المتفقة مع مبادىء الشريعة‬
‫االسالمية ومنها المرابحة وااليجارة والبيع اآلجل مع حوالة الحقوق ‪ ،‬ومعامالت االيجار‬
‫التمويلى ‪...‬الخ ‪.‬‬
‫‪ .3‬المنازعات القانونية ‪ ،‬حاالت التحكيم ‪ ،‬حاالت نزع الملكية ‪ ،‬التركات ‪ ،‬التأمين ‪...‬الخ‬
‫‪ .4‬اعداد القوائم المالية للشركات ومؤسسات االعمال ‪.‬‬

‫ووجود معايير وطنية إلزامية لخبراء التقييم العقارى ومعاونيهم لتقييم االصول العقارية تتفق والمعايير‬
‫الدولية للتقييم انما يهدف لكسب ثقة مختلف الجهات واألطراف ذات العالقة بأعمال التقييم وتسهيل انتقال‬
‫االموال عبر الحدود وتشجيع االستثمار ‪ .‬وعلى ذلك صدرت هذه المعايير لتنظيم مهنة التقييم العقارى‬
‫ولتكون ملزمة لكل من يمارس هذه المهنة بجمهورية مصر العربية‪.‬‬

‫وتعد الهيئة العامة للرقابة المالية الجهة الرقابية الوحيدة فى مصر المسئولة عن قيد وتسجيل خبراء التقييم‬
‫العقارى وإقرار المتطلبات التنظيمية والرقابية الخاصة بهم‪ .‬فوفقا للقانون (‪ )141‬لسنة ‪ 2001‬وتعديالته‬
‫بشأن التمويل العقارى‪ ،‬يتولى خبراء التقييم العقارى تقدير قيمة األمالك العقارية وتنظم عملهم هيئة الرقابة‬
‫المالية‪ ،‬وتضع الهيئة نظام التسجيل والتجديد لهم‪ .‬وال يخل ذلك بسلطة البنك المركزى المصرى فى قيد‬
‫وتسجيل خبراء التقييم العقارى المرخص لهم بتقييم االصول العقارية المصرفية ( أمالك أو ضمانات )‬
‫ويلزم أن يكون هؤالء الخبراء مقيدون أوال بسجالت الهيئة العامة للرقابة المالية (مادة ‪ 24‬من الالئحة‬
‫التنفيذية لقانون البنك المركزى والجهاز المصرفى والنقد الصادر بالقانون رقم ‪ 11‬لسنة ‪.)2003‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪6‬‬

‫ونظرا ألهمية المهنة التى يقومون بها‪ ،‬يلتزم خبراء التقييم العقارى بإجتياز دورات تدريب وإختبارات‬
‫تحريرية ‪ ،‬كما أنهم ملتزمون بتطبيق تلك المعايير وغيرها من القرارات الصادرة عن الهيئة العامة‬
‫للرقابة المالية فى عملهم وباتباع ميثاق قواعد السلوك وشرف المهنة الوارد بهذه المعايير‪ ،‬حيث تتسم‬
‫أعمال التقييم بالدقة والحيادية والنزاهة والكفاءة وهو مادفع غالبية معايير التقييم العالمية للبدء بمعايير‬
‫لميثاق قواعد السلوك ألداء مهنة التقييم ‪.‬‬

‫وال يجوز قبول تقارير التقييم العقارى الرسمية داخل جمهورية مصر العربية إال إذا كانت موقعة من‬
‫خبير تقييم عقارى مسجل لدى الهيئة العامة للرقابة المالية ومدون بها رقم القيد المسجل به الخبير لدى‬
‫الهيئة العامة للرقابة المالية وبأنها متوافقة مع هذه المعايير‪.‬‬

‫أما "الخبراء المثمنون" فى جمهورية مصر العربية فيتم قيدهم بسجل خاص لدى وزارة التموين‬
‫والتجارة الداخلية ويتحدد عملهم فى إجراء المزادات العلنية فى صاالت المزادات وتحديد السعر‬
‫االساسي بمزادات بيع المنقول فقط وذلك وفقا ألحكام القانون رقم ( ‪ ) 100‬لسنة ‪.1175‬‬

‫وتنقسم هذه النسخة من المعايير الى االجزاء التالية ‪:‬‬

‫أوال‪ -‬مقدمة المعايير والتى تهدف الى تقديم األساسيات والمفاهيم العامة لممارسة التقييم العقارى‬
‫وميثاق قواعد السلوك وشرف المهنة بجمهورية مصر العربية ‪.‬‬
‫ثانيا ‪ -‬معايير التقييم وتنقسم الى ثالثة معايير تختص بالتقييم لحساب القيمة السوقية ‪ ،‬المعايير لحساب‬
‫قيمة خالف القيمة السوقية واعداد تقرير التقييم ‪ ،‬وكلها ملزمة لممارسة مهنة التقييم بجمهورية‬
‫مصر العربية ‪.‬‬
‫ثالثا ‪ -‬تطبيقات التقييم وتشمل منهج التقييم ‪ ،‬التقييم لخدمة متطلبات اعداد القوائم المالية ‪ ،‬التقييم‬
‫لخدمة حاالت التمويل ‪ ،‬وتقييم المشروعات والمنشآت تحت االنشاء ‪.‬‬
‫رابعا ‪ -‬المذكرات االسترشادية وتشمل طرق التقييم ‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪7‬‬

 ‫‪ .5‬ميثاق قواعد السلوك وشرف المهنة لخبراء التقييم العقارى‬

‫‪ -0‬تمهيـــــــــــــــــــــد‪:‬‬

‫‪ -1-1‬يلتزم خبراء التقييم العقارى عند قيدهم فى سجالت الهيئة باالطالع على أحكام هذا الميثاق‬
‫والتوقيع على إقرار بإحاطتهم بجميع األحكام الواردة به والتزامهم بها‪.‬‬
‫‪ -2-1‬هذا الميثاق ليس بديال عن القوانين واللوائح التنفيذية السارية وإنما جاء مكمال لها‪ ،‬وحيثما‬
‫وجد تعارض بين أحد نصوص ميثاق الشرف وبين القوانين واللوائح التنفيذية تكون األخيرة هى‬
‫المرجع‪.‬‬
‫‪ -3-1‬في حال تعرض أحد خبراء التقييم العقارى المقيدين بسجالت الهيئة ألى من المواقف أو‬
‫األمور التى يشوبها الشك أو الريبة والتى ال تتعرض لها أحكام هذا الميثاق بنص صريح فإن‬
‫على خبير التقييم الرجوع إلى الهيئة لتحديد اإلجراءات الواجب إتباعها فى ذلك األمر‪.‬‬
‫‪ -4-1‬هذا التمهيد جزء ال يتجزأ من الميثاق‪.‬‬

‫‪ -5‬أهداف الميثاق ‪:‬‬

‫‪ -1-2‬الحفاظ على الحيادية والموضوعية فى أداء أعمال التقييم العقارى وإعداد تقرير التقييم‪،‬‬
‫والتحقق من التزام خبراء التقييم بأعلى مستويات الحياد وعدم تعارض المصالح‪.‬‬
‫‪ -2-2‬رفع مستوى أداء المهنة والحفاظ على مصالح العاملين فى مجال التقييم العقارى بترسيخ وتأكيد‬
‫مصداقية عملهم تجاه كافة األطراف المعنية بالتقييم العقارى والثروة العقارية‪.‬‬

‫‪ -9‬نطاق العمل‪:‬‬
‫‪ -1-3‬كل من يمارس مهنة التقييم العقارى بجمهورية مصر العربية ملزم بما جاء بهذا الميثاق‬
‫والذى يتوافق مع االشتراطات الدولية ألعمال التقييم وقرارات الهيئة العامة للرقابة المالية‪.‬‬
‫‪ -2-3‬هذا الميثاق مكمل للقوانين المصرية والقواعد التى تصدرها الهيئة العامة للرقابة المالية‬
‫واالتحادات ذات العالقة‪.‬‬

‫‪ -4‬المعايير األخالقية‪:‬‬
‫على خبراء التقييم االلتزام بأعلى مستويات األمانة والنزاهة فى أداء عملهم والمحافظة على مصالح‬
‫كل من‪:‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪8‬‬

 ‫أ‪ -‬عمالئهم‪.‬‬
‫ب‪ -‬األطراف المرتبطة بالتقييم العقارى الرأى العام‪.‬‬
‫ج‪ -‬مهنة التقييم العقارى‪.‬‬
‫د‪ -‬الجمعيات واالتحادات ذات العالقة‪.‬‬
‫‪ -1-4‬النزاهة‪:‬‬
‫‪ -1-1-4‬يحظر على خبير التقييم العقارى أن يتسم أى تصرف له بالغش أو الخداع‪.‬‬
‫‪ -2-1-4‬يحظر على خبير التقييم إعداد أو تداول تقرير تقييم يعلم أن به معلومات أو تحليالت‬
‫غير حقيقية أو غير دقيقة أو غير محايدة‪.‬‬
‫‪ -3-1-4‬يحظر على خبير التقييم أداء أو المشاركة فى أداء أعمال التقييم المخالفة للقوانين أو‬
‫اللوائح أو قرارات الهيئة العامة للرقابة المالية واالتحادات ذات العالقة‪.‬‬
‫‪ -4-1-4‬يحظر على الخبير أن يدعى لنفسه أو يتغاضى عن تصحيح معلومة حول أى‬
‫مؤهالت علمية أو مهنية أو سابقة خبرة ال يتمتع بها‪.‬‬
‫‪ -7-1-4‬يحظر على خبير التقييم استخدام معلومات غير صحيحة أو مبالغ فيها أو مضللة فى‬
‫الدعاية لنفسه أو جهة عمله للحصول على تكليف بأداء أعمال‪.‬‬
‫‪ -6-1-7‬خبير التقييم مسئول عن التزام معاونيه أو مستشاريه أو موظفيه بكل االلتزامات‬
‫الواقعة عليه والواردة بهذا الميثاق‪.‬‬
‫‪ -2-4‬تعارض المصالح‪:‬‬
‫‪ -1-2-4‬ال يجوز لخبير التقييم أداء أعمال التقييم لجهتين– أو أكثر– متعارضتين فى نفس‬
‫الوقت إال بموافقة كتابية من كل من الجهتين‪.‬‬
‫‪ -2-2-4‬خبير التقييم مسئول عن التأكد من عدم وجود تعارض بين مصلحته الشخصية أو‬
‫موظفيه أو جهة عمله أو أقربائه حتى الدرجة الرابعة أو مشاركوه وبين مصالح‬
‫العميل أو مصالح أى عمالء أخرين‪ .‬وفى حالة وجود احتمال تعارض يلتزم خبير‬
‫التقييم بإبالغ العميل كتابة بذلك قبل قبول التكليف بالعمل‪ .‬وفى حالة اكتشاف خبير‬
‫التقييم وجود التعارض بعد التكليف بأداء العمل يكون الخبير ملزما بإبالغ العميل‬
‫بذلك كتابيا وفى وقت مناسب قبل انتهاء العمل‪.‬‬
‫‪ -3-2-4‬يحظر على خبراء التقييم إصدار تقرير تقييم بغرض التداول لتحديد قيمة عقارات‬
‫مملوكة لهم أو ألى من أقاربهم حتى الدرجة الرابعة أو ألحد من تابعيهم أو شركائهم‬
‫أو من ينوبون عنهم ‪ ،‬كما يحظر عليهم شراء عقار قاموا بتقييمه خالل الثالثة سنوات‬
‫التالية لتاريخ التقييم طبقا لنص المادة رقم ‪ 46‬من الالئحه التنفيذيه لقانون التمويل‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪9‬‬

‫العقارى ‪ ،‬كما يحظر عليهم اصدار تقرير تقييم لالستخدام فى اغراض التمويل‬
‫العقارى اذا كانت تربطهم عالقة بأحد أطراف التمويل ‪.‬‬
‫‪ -3-4‬السرية‪:‬‬
‫‪ -1-3-4‬خبير التقييم ملتزم بالحفاظ على سرية وحماية أى معلومات خاصة بالعميل غير‬
‫متعلقة باألصل موضوع التقييم قد تنمو إلى علمه أثناء أداء العمل‪.‬‬
‫‪ -2-3-4‬خبير التقييم يلتزم بعدم اإلفصاح عن أى معلومات خاصة بالعمل أو األصل موضوع‬
‫التقييم– ماعدا الجزء الخاص بوصف العقار‪ -‬كما يلتزم خبير التقييم بعدم االفصاح‬
‫عن نتائج تقييم تم أداؤه لعميل ما لغير الجهات التى يحددها العميل أو النيابة والقضاء‬
‫أو أطراف التمويل فى حالة القيام بأعمال تقييم بغرض طلب تمويل أو جهات رقابية‬
‫مستقلة‪.‬‬
‫‪ -4-4‬الحيادية‪:‬‬
‫‪ -1-4-4‬يلتزم خبير التقييم فى أداء عمله بأعلى مستويات الموضوعية واالستقاللية والحيادية‬
‫وبدون أى اعتبار للمصالح الشخصية‪.‬‬
‫‪ -2-4-4‬يلتزم خبير التقييم بعدم قبول تكليف بعمل يحوى أى توصية بضرورة الوصول إلى‬
‫قيمة معينة أو استنتاجات مسبقة أو نتائج التقييم‪.‬‬
‫‪ -3-4-4‬ال يجوز أن ترتبط أتعاب خبير التقييم بنتائج عملية التقييم أو بقيمة األصل موضوع‬
‫التقييم أو أى أحداث مستقبلية‪ .‬فاألتعاب ترتبط بالخبرة والوقت والجهد المطلوبين ألداء‬
‫العمل‪.‬‬
‫‪ -4-4-4‬لخبير التقييم أن يطلب من العميل ما يراه من بيانات أو مستندات الزمة لعملية التقييم‪،‬‬
‫على أن يكون الخبير مسئوال عن التحقق من أى بيانات أو معلومات مؤثرة على نتائج‬
‫التقييم وذلك ماعدا سند الملكية والذى هو مسئولية المستشار القانونى (أو اإلدارات‬
‫القانونية) للعميل إال إذا ورد خالف ذلك فى تقرير التقييم فى الجزء الخاص بمحددات‬
‫التقييم‪.‬‬
‫‪ -7-4-4‬يلتزم الخبير بعدم قبول أى مهمة تحوى فروض غير واقعية ‪.‬‬
‫‪ -6-4-4‬يلتزم خبير التقييم بعدم إبداء أى أراء أو استنتاجات تؤثر على القيمة العقارية تنحاز‬
‫إلى جنس أو لون أو عنصر أو دين مالم تكن مدعمة ببيانات موضوعية‪.‬‬
‫‪ -5-4-4‬يلتزم خبير التقييم بالحيادية والموضوعية فى أعمال مراجعة تقرير خبير آخر‪ ،‬كما‬
‫يلزم أن يدرج فى تقريره النهائى بيان سبب االتفاق أو االختالف مع نتائج التقرير‬
‫األول‪ ،‬كما يلتزم الخبير المراجع بالحفاظ على سرية البيانات والمعلومات‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪10‬‬

‫واالستنتاجات الواردة بالتقرير األول وال يجوز له مناقشتها أو اإلفصاح عنها إال للعميل‬
‫طالب المراجعة أو جهات التحقيق القانونية أوالهيئة العامة للرقابه المالية او الجهات‬
‫الرقابية المستقلة ذات العالقة‪.‬‬

‫‪ -2‬قاعدة الكفاءة‪:‬‬
‫‪ -1-7‬قبول التكليف‪:‬‬
‫‪ -1-1-7‬يجب على خبير التقييم قبل قبول أى مهمة أن يتأكد من أن لديه القدرة والخبرة على‬
‫أداء العمل بكفاءة أو أن لديه القدرة على االستعانة بخبير آخر يمتلك القدرة الالزمة‬
‫الستكمال العمل بالكفاءة المطلوبة‪.‬‬
‫‪ -2-1-7‬اذا تبين للخبير أثناء تأدية عمله عدم القدرة على أداء عمله بالكفاءة المطلوبة وجب‬
‫عليه االستعانة بخبير معاون لديه الخبرة والقدرة على إتمام العمل بالكفاءة المطلوبة‬
‫أو االعتذار عن إتمام العمل‪.‬‬
‫‪ -2-7‬االستعانة بخبرة إضافية‪:‬‬
‫فى حال االستعانة بخبير آخر إلتمام العمل يكون الخبير األول مسئوال عن اختيار مساعد لديه‬
‫الخبرة والقدرة على أداء العمل المكلف به بالكفاءة المطلوبة‪ ،‬ويلتزم الخبير األول بذكر الجزء‬
‫الذى تولى إعداده الخبير المعاون فى تقرير التقييم كما يلزم توقيع الخبير المعاون على أجزاء‬
‫التقرير التى شارك فى إعدادها‪. .‬‬
‫‪ -3-7‬كفاءة ودقة األداء‪:‬‬
‫‪ -1-3-7‬يلتزم الخبير بالكفاءة واإلسراع فى عمله ومراعاة مصالح العميل‪ .‬وفى حاالت طلب‬
‫التمويل يلتزم الخبير بإبالغ أطراف التمويل بنتائج األعمال وفقا لما جاء بقانون‬
‫التمويل العقارى ‪.‬‬
‫‪ -2-3-7‬يلتزم الخبير بتنفيذ تعليمات وتوجيهات العميل والتى ال تتعارض مع متطلبات ميثاق‬
‫الشرف أو جودة أداء الخبير لعمله‪.‬‬
‫‪ -3-3-7‬يجب أن تكون تعليمات وتوجيهات العميل للخبير مكتوبة وموقعة وال يجوز للخبير‬
‫قبول أى تعليمات أو توجيهات شفوية من العميل‪.‬‬
‫‪ -4-3-7‬يلتزم الخبير بالبحث واالستعالم عن البيانات الواردة إليه ‪ ،‬خالف المستندات القانونية‬
‫مثل سند الملكية او الميزانية المعتمدة او ماشابه ‪ ،‬والتى تستخدم فى حساب قيمة‬
‫العقار‪ ،‬وعلية التأكد من صحتها وإمكان االعتماد عليها‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪11‬‬

 ‫‪ -7-3-6‬يلتزم خبير التقييم بإعداد ملف عمل (ورقى أو إلكترونى) لكل تقرير تقييم يحتوى‬
‫على كافة المستندات والمراسالت والبيانات والحسابات والتحليالت التى ساعدت‬
‫للوصول إلى نتائج التقييم‪ .‬وعليه أن يلتزم باإلحتفاظ بملف العمل لديه لمدة ال تقل عن‬
‫خمسة أعوام تالية لتاريخ صدور تقرير التقييم‪.‬‬

‫‪ -2‬قاعدة السلوك المهنى‪:‬‬

‫‪ -1-6‬اإلفصاح‪:‬‬
‫‪ -1-1-6‬يجب أن يكون تقرير التقييم مفيدا وصادقا وواضحا وال يحوى أى غش أو تضليل‬
‫ويحوى التفاصيل التى تتعلق بالنتائج التى توصل إليها الخبير‪.‬‬
‫‪ -2-1-6‬تقرير التقييم يجب أن يحتوى على وصف دقيق لمجال العمل والغرض من التقييم كما‬
‫يجب أن يوضح أى فروض أو محددات استخدمها الخبير فى عمله وتأثير تلك‬
‫الفروض والمحددات على نتائج التقرير‪.‬‬
‫‪ -3-1-6‬يجب أن يحتوى التقرير على تفاصيل كافية لوصف العمل الذى أداه الخبير والنتائج‬
‫التى توصل إليها والسياق الذى تم من خالله التوصل إلى تلك النتائج‪.‬‬
‫‪ -4-1-6‬خبير التقييم مسئول عن اإلفصاح عن أى عالقة شخصية أو مهنية مباشرة أو غير‬
‫مباشرة تربطه باألصل موضوع التقييم قد ينشأ عنها تعارض مصالح‪.‬‬
‫‪ -7-1-6‬فى حالة التقارير الداخلية يلتزم القائم باعمال التقييم باإلفصاح عن طبيعة العالقة التى‬
‫تربطه بالجهة مالكة األصل موضوع التقييم فى مقدمة تقرير التقييم بشكل واضح ال‬
‫يحتمل إساءة تفسير‪.‬‬
‫‪ -6-1-6‬يلتزم خبير التقييم المستقل باإلفصاح عن أى عالقة تربطه بالعميل طالب التقييم–‬
‫خالف العمل كخبير تقييم محايد– وذلك حماية للخبير من أن يتهم بعدم الحيادية‪.‬‬
‫‪ -5-1-6‬على خبير التقييم اإلفصاح عن أى محددات للتقرير يرى أنها تؤثر على نتائج التقييم‬
‫سواء كانت هذه المحددات لظروف خارجيه أو ظروف الخبير نفسه أو طبيعة العمل‪،‬‬
‫وفى حالة االستعانة بخبير خارجى معاون يكون خبير التقييم مسئوال عن اإلفصاح عن‬
‫شخصية الخبير المعاون ومدى وحدود تلك المعاونة وان لم يعفى ذلك الخبير األصلى‬
‫من المسئولية عن عمل الخبير المعاون‪.‬‬
‫‪ -1-1-6‬يجب على خبير التقييم اإلفصاح عن عدم اتباع أى من األجزاء االختيارية الواردة فى‬
‫المعايير المصرية للتمويل العقارى والتى ترد فى المقدمة او التطبيقات او المذكرات‬
‫االسترشادية وسبب وبيان عدم تأثير ذلك على النتائج النهائية‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪12‬‬

‫‪ -1-1-6‬يجب على خبير التقييم عدم اإلفصاح عن محتويات التقرير إال أمام ذوى الشأن أو‬
‫جهات الرقابة الرسمية وبصفة رسمية ومكتوبة‪.‬‬
‫‪ -10-1-6‬إذا اضطر خبير التقييم إلى عدم اتباع جزء من هذا الميثاق وذلك خالف قاعدتى‬
‫األخالق والكفاءة واللتين ال يجوز مخالفتهما‪ -‬يجب عليه اإلفصاح عن أسباب ذلك‬
‫وتأثير ذلك على النتائج النهائية التى توصل إليها‪.‬‬
‫‪ -11-1-6‬يجب أن يحافظ خبير التقييم على حق الملكية الفكرية لعمله بعدم السماح بنشر نتائج‬
‫أعماله دون الحصول على موافقة كتابيه منه بذلك‪.‬‬

‫‪ -2-6‬يحظر على خبير التقييم تقديم أى عطايا مالية أو عينية قيمة أو ما شابه للحصول على أعمال‬
‫او النهائها ‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪13‬‬

 ‫‪ .9‬األساسيات والمفاهيم العامة لممارسة التقييم العقارى‬

‫‪ - 1‬مقـدمـــــة‪:‬‬

‫تعتمد مهنة التقييم العقارى على مجموعة من األساسيات والمفاهيم العامة تتشابه بين أغلب دول العالم‬
‫وإن اختلفت التطبيقات أحيانا‪ .‬والغرض من هذا الفصل من المعايير المصرية للتقييم العقارى تقديم‬
‫ملخص لهذه المفاهيم العامة المستخدمة فى حساب القيمة للتعريف بهذه المفاهيم ومعاونة خبير التقييم‬
‫فى استخدام طرق التقييم والتى سيأتى ذكرها الحقا‪.‬‬

‫‪ -5‬التعريفات الرئيسية‪:‬‬
‫‪ -1-2‬االفتراضات‪:‬‬
‫‪ -1-1-2‬االفتراضات هى تعبيرات تحتوى على معلومات وشروط ومواقف تؤثر على حساب‬
‫القيمة‪.‬‬
‫‪ -2-1-2‬بصفة عامة أغلب أعمال التقييم تحتوى على بعض االفتراضات والتى أحيانا ال يمكن‬
‫إثباتها‪ ،‬ولكن من المقبول وجود بعض االفتراضات فى أعمال التقييم متى رأى اغلب‬
‫مجتمع الخبراء ومستخدمي التقييم معقولية هذه االفتراضات‪.‬‬
‫‪ -2-2‬المحددات‪:‬‬
‫‪ -1-2-2‬محددات التقرير قد تكون بناء على طلب العميل مثل طلب العميل عدم دراسة أحد‬
‫العوامل التى قد تؤثر على قيمة العقار‪.‬‬
‫‪ -2-2-2‬أو بناء على رأى الخبير مثل ما يتعلق بعدم نشر جزء من تقرير التقييم دون موافقة‬
‫الخبير وذلك لحماية حقوق الملكية الفكرية‪.‬‬

‫‪ -3-2‬خبير التقييم العقارى – ( المستقل ) ‪:‬‬

‫‪ -1-3-2‬هو شخص طبيعى يقوم بتقدير قيمة االصول العقارية وذلك لكافة األغراض من خالل‬
‫استخدام الطرق واألساليب الفنية للتقييم العقارى وفقا لآلليات الواردة بهذه المعايير‪ ،‬ولذلك‬
‫يجب أن يكون خبير التقييم العقارى على دراية كافية بالعلوم الهندسية المرتبطة بتقييم‬
‫العقارات وبمهنة البناء والتشييد باإلضافة إلى إلمامه بالجوانب المرتبطة باألعباء المالية‬
‫المتصلة بصيانة وإدارة العقارات و كذلك اإلعتبارات االقتصادية واالجتماعية لتقدير حركة‬
‫السكان وتوقع قوى العرض والطلب وتاثير ذلك على السوق العقارى‪.‬‬
‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪14‬‬
‫‪ -2-3-2‬ويلزم ان يكون الخبير حاصل على المؤهالت العلمية المناسبة والالزمة التباع هذه المعايير‬
‫و أن تكون لديه القدرة الفنية والخبرة العملية للقيام بأعمال التقييم العقارى‪ ،‬و أن يكون مقيدا‬
‫بالسجالت المعدة لهذا الغرض الهيئة العامة للرقابة المالية ‪ ،‬وأن يلتزم بالقواعد الصادرة‬
‫عنها والخاصة بتنظيم مهنة التقييم العقارى ‪.‬‬
‫‪ -2-3-2‬ويجب أن يتمتع بالسلوك والسمعة الحسنة ويتوافر فيه اضافة الى اشتراطات القيد المعتمدة‬
‫من الهيئة ما يلى‪:‬‬
‫أ‪ -‬أن يحافظ على مستويات الخبرة والتدريب المستمر خالل حياته العملية‪.‬‬
‫ب‪ -‬أن يتمتع بالخبرة الكافية فى أنواع األسواق والعقارات التى يتعامل فيها‪.‬‬
‫ج‪ -‬أن يكون ملما ومتمرسا بطرق التقييم المتعارف عليها ويستطيع تطبيقها بدقة وتفهم‬
‫جيد‪.‬‬

‫‪ -4-2‬المقيم الداخلى (غير المستقل)‪:‬‬

‫هو القائم بالتقييم لدى العميل مالك األصول العقارية موضوع التقييم أو لدى الممول أو‬
‫لدى المحاسب القانونى المسئول عن إعداد القوائم المالية لهذا العميل أو المهندس المحايد‬
‫المعين من الممول للمشروع موضع التقييم‪ .‬ويجب عليه أن يتمتع بنفس الصفات والمؤهالت‬
‫التى يتمتع بها خبير التقييم المستقل إال أنه لضمان الحيادية وكسبا لثقة كافة األطراف ذات‬
‫العالقة بالتقييم فإنه يمتنع عليه إصدار تقارير تقييم لألصول المملوكة لهذا العميل بغرض‬
‫التعامل بها مع جهات أخرى‪.‬‬

‫‪ -9‬األرض وحقوق الملكية‪:‬‬

‫‪ -1-3‬األرض‪:‬‬
‫‪1-1-3‬هى الجزء اليابس من كوكب الكرة األرضية التى نحيا عليه وقديما قيل أن األرض‬
‫خلقت مرة واحدة ولذلك فقيمتها تتزايد عبر الزمن نتيجة النمو السكانى المطرد‪ .‬واألرض‬
‫الصالحة لالستخدام اآلدمى هى جزء من األرض‪ ،‬والمتاح منها لالستغالل فى السوق يتناقص‬
‫تدريجيا ومن ثم يزيد سعرها مع مرور الوقت‪.‬‬
‫‪ -2-1-3‬األرض إما فضاء أو مطورة‪ ،‬والتطوير يبدأ من أعمال التقسيم وإنشاء البنية األساسية من‬
‫مرافق وشرايين حياة– الطرق وشبكات الكهرباء والمياه والصرف الصحى والتليفونات والغاز‬
‫‪ ....‬إلخ– وحتى إقامة مبانى عليها‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪15‬‬

‫‪ -3-1-3‬تقييم األرض الفضاء أو كما لو كانت فضاء أو األرض وما بها أو عليها من تحسينات– بنية‬
‫أساسية أو منشآت– هو مفهوم اقتصادى‪ .‬وسواء كانت األرض فضاء (خام‪ /‬خالية) أو مطورة ففى‬
‫المفهوم القانونى المصرى تعرف بأنها عقار‪ .‬وتنتج قيمة العقار من قابلية االنتفاع به (االستخدام)‬
‫والتى يمكن أن تعرف بانها قدرة العقار على الوفاء باحتياجات ومتطلبات المجتمعات البشرية‪.‬‬
‫وتتميز العقارات بخصوصيتها والتى تتمثل فى التصاقها باألرض وعدم قابليتها للنقل والتى تساهم‬
‫بفعالية فى قيمة العقار‪ .‬ويساهم فى تحديد قيمة العقارات المطورة محدودية المعروض منها‪ ،‬وعدم‬
‫مرونة العالقة بين العرض والطلب لوجود فاصل زمنى كبير بينهما فى المعتاد نظرا لالحتياج إلى‬
‫وقت كبير واستثمارات ضخمة لتوفير أيهما ليتزن مع اآلخر‪ ،‬وثبات الموقع‪ ،‬وطول العمر‪ ،‬وقابلية‬
‫االستخدام ألى موقع محدد‪.‬‬

‫‪ -2-3‬حقوق الملكية‪:‬‬
‫‪ 1-2-3‬هى مبدأ قانونى يشير إلى المزايا التى يحصل عليها مالك العقار‪ ،‬وفى المفهوم القانونى‬
‫المصرى تشمل حقوق الملكية التصرف واالستخدام واالستغالل ‪ ،‬وقد تشمل الحقوق على كل‬
‫المزايا السابقة وتصبح الملكية تامة‪ ،‬أو تمتع المالك ببعض هذه المزايا فقط مثل حالة حق‬
‫االنتفاع ‪.‬‬
‫‪ -2-2-3‬تتغير أسعار العقارات بمرور الزمن نتيجة للعوامل الرئيسية التالية‪ :‬التغيرات االقتصادية‪-‬‬
‫القوانين‪ -‬التغيرات االجتماعية‪ -‬العوامل البيئية‪.‬‬
‫‪ -3-2-3‬العديد من المفاهيم االقتصادية تطبق فى أعمال التقييم العقارى ومنها‪ :‬العرض والطلب‪-‬‬
‫المنافسة‪ -‬المساهمة‪ -‬التعويض‪ -‬التوقع‪ -‬التغير‪ -‬التوافق‪ .... -‬إلخ‪ ،‬وتشترك كل هذه المفاهيم فى‬
‫تأثيرها المباشر وغير المباشر على درجة االستخدام واإلنتاجية للعقار‪ .‬ومن ثم يمكن القول أن‬
‫درجة استخدام العقار تعكس جميع قوى السوق المؤثرة على قيمة العقارات‪.‬‬

‫‪ -4‬األمالك العقارية والمنقولة واألصول‪:‬‬

‫‪ -1-4‬األمالك العقارية‪:‬‬
‫‪ 1-1-4‬وفقا لهذه المعايير فالعقار هو األرض الطبيعية وكل ما التصق بها من تحسينات من‬
‫وضع اإلنسان‪ .‬ومن ثم فالعقار مادى يمكن رؤيته ولمسه‪ ،‬ويشمل ذلك كل ما يقام داخل أو‬
‫فوق أو تحت األرض‪ .‬وتخضع حقوق الملكية للقوانين المعمول بها بجمهورية مصر‬
‫العربية سواء ما يخص ملكية المعادن داخل األرض أو شروط البناء تحت أو فوق األرض‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪16‬‬

‫‪ -2-1-4‬تنقسم األمالك فى النظام القانونى المصرى إلى أمالك عقارية وهى األمالك الثابتة أو‬
‫التى تفسد بالنقل ومنها العقار بااللتصاق أو العقار بالتخصيص‪ ،‬واألمالك القابلة لالنتقال‬
‫والتى تعرف بانها أمالك منقولة‪.‬‬
‫‪ -3-1-4‬حقوق الملكية تشمل المزايا التى يتمتع بها مالك العقار وهى فى القانون المصرى حق‬
‫التصرف وحق االستخدام وحق االستغالل‪ ،‬وتتحقق الملكية التامة فى القانون المصرى‬
‫بالتسجيل بمصلحة الشهر العقارى‪ .‬وسند هذه الملكية هو العقد المشهر ومن ثم فأى نوع‬
‫آخر من العقود– مثل العقود االبتدائية أو عقود وضع اليد أو أحكام صحة التوقيع أو أحكام‬
‫صحة ونفاذ العقد ‪ ....‬إلخ‪ -‬تمثل ملكية ناقصة وغير ثابتة‪ .‬على أن قرارات التخصيص من‬
‫الهيئات العامة بالدولة تعامل فى حاالت التمويل معاملة الملكية التامة وإن لم تكن قد تم‬
‫تسجيلها بعد بالشهر العقارى وذلك فى حالة عدم مخالفة شروط التخصيص وسداد كامل‬
‫الثمن ‪.‬‬

‫‪ -2-4‬األمالك المنقولة‪:‬‬
‫وتشمل أشياء مادية أو معنوية‪ .‬وفى سياق القانون المصرى فالمنقول الملتصق بعقار يعد عقارا‬
‫والمنقول المخصص لخدمة عقار يعد عقارا أيضا ويقال عقار بالتخصيص‪.‬‬

‫‪ -3-4‬األصول ( وفقا لتصنيف معايير المحاسبة المصرية )‪: 1‬‬

‫‪ -1-3-4‬طبقا للتعريف الوارد بمعايير المحاسبة المصرية فاألصل هو مورد تسيطر عليه‬
‫المنشأة نتيجة ألحداث سابقة ومن المتوقع أن ينجم عنه منافع اقتصادية مستقبلية للمنشأة‪ .‬إن‬
‫ملكية األصل فى حد ذاتها هي أمر غير مادى فى حين أن األصل المملوك يمكن أن يكون‬
‫ماديا أو أصال غير مادى‪.‬‬
‫‪ -2-3-4‬إن المنافع االقتصادية المستقبلية التي يتضمنها األصل والمشار إليها فى البند السابق‬
‫قد تأخذ عدة أشكال منها على سبيل المثال استخدام األصل بمفرده أو مع أصول أخرى‬
‫إلنتاج سلع أو خدمات تباع من قبل المنشأة‪ ،‬أو نتيجة تبادل األصل مقابل أصول أخرى‪ ،‬أو‬
‫تستخدم لتسوية أو سداد التزامات‪ ،‬أو في صورة توزيعات على المالك‪( .‬راجع إطار إعداد‬

‫وعرض القوائم المالية فقرة (‪.))77‬‬

‫‪1‬‬
‫تم اعدادها وفقا للمعايير المحاسبه المصريه الصادرة بقرار وزير االستثمار رقم ‪ 243‬لسنه ‪2006‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪17‬‬

‫‪ -3-3-4‬يتم االعتراف باألصل فى الميزانية عندما يكون من المتوقع تدفق المنافع االقتصادية‬
‫المستقبلية إلى المنشأة وأن لألصل تكلفة أو قيمة يمكن قياسها بدرجة من الثقة‪( .‬راجع إطار‬

‫إعداد وعرض القوائم المالية فقرة (‪.))11‬‬

‫‪ -4-3-4‬لقد فرقت معايير المحاسبة المصرية بين كل من األصول المادية واألصول غير‬
‫المادية‪ .‬وفيما يلى تصنيف األصول كما حددتها معايير المحاسبة المصرية‪:‬‬
‫‪ -1-4-3-4‬األصول المتداولة‪ :‬يبوب األصل بالميزانية على أنه أصل متداول عندما‬
‫يتوفر فيه واحد من الشروط التالية‪:‬‬
‫(أ) عندما يكون من المتوقع تحقق قيمته أو يكون محتفظا به بغرض البيع أو‬
‫االستخدام خالل دورة التشغيل المعتادة للمنشأة‪.‬‬
‫(ب) عندما يحتفظ به أساسا لغرض اإلتجار‪.‬‬
‫(ج) يتوقع تحقق قيمته خالل اثنى عشر شهرا من تاريخ الميزانية‪.‬‬
‫(د) إذا كان األصل يتمثل في نقدية أو ما فى حكمها (كما هو معرف فى معيار‬
‫المحاسبة المصرى رقم (‪ )4‬الخاص بقائمة التدفقات النقدية) ما لم يكن هناك قيود‬
‫تمنع تبادله أو استخدامه فى سداد التزام لمدة اثنى عشر شهرا على األقل بعد تاريخ‬
‫الميزانية‪.‬‬
‫وبالتالى فهى تشمل على سبيل المثال المخزون والمدينون واألرصدة المستحقة‬
‫للمنشأة واألصول بغرض المتاجرة والنقدية لدى البنوك وبالصندوق‪ .‬وفى حاالت‬
‫محددة قد تشمل العقارات (أراضى أو مباني) التى تباع من خالل النشاط العادى‬
‫للمنشأة‪ .‬وهى ال تشمل األصول الثابتة المبوبة كمحتفظ بها لغرض البيع طبقا لمعيار‬
‫المحاسبة المصرى رقم (‪.)32‬‬
‫‪ -2-4-3-4‬األصول غير المتداولة (األصول الثابتة واألصول طويلة األجل األخرى)‪:‬‬
‫وتتمثل في األصول المادية واألصول غير المادية التى ال تستوفى شروط األصول‬
‫المتداولة‪ .‬وبالتالي يمكن تقسيمها بصورة عامة إلى البندين التاليين‪:‬‬
‫(أ) األصول الثابتة (العقارات واآلالت والمعدات ووسائل النقل واالنتقال)‪ :‬وتتمثل في‬
‫األصول المادية بما في ذلك األراضى والمبانى واآلالت والمعدات وغيرها من‬
‫األصول المادية التى تحتفظ بها المنشأة الستخدامها فى إنتاج أو توفير السلع أو‬
‫الخدمات أو لتأجيرها للغير أو ألغراضها اإلدارية‪ ،‬ويكون من المتوقع استخدامها‬
‫لمدة تزيد عن فترة محاسبية واحدة‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪18‬‬

‫(ب) األصول طويلة األجل األخرى‪ :‬وتتمثل في األصول التي ال تنوى المنشأة‬
‫استخدامها فى أنشطتها بل يكون من المتوقع االحتفاظ بها لمدة طويلة على سبيل‬
‫المثال االستثمارات المتاحة للبيع واالستثمارات المحتفظ بها لتاريخ االستحقاق‬
‫واالستثمارات فى الشركات التابعة والشقيقة وأرصدة المدينين طويلة األجل‪ ،‬واسم‬
‫الشهرة واألصول غير المادية األخرى مثل براءات االختراع والعالمات التجارية‬
‫واألصول المشابهة‪ .‬وتشمل تلك األصول بذلك أصوال مادية وأصوال غير مادية‪.‬‬
‫وتعتبر من األصول غير المادية أيضا تلك البنود التي تمثل مهارات شخصية مثل‬
‫المهارات التسويقية واإلدارية والتصنيف االئتمانى والحقوق القانونية ( مثال‪ :‬حقوق‬
‫االنتفاع وحقوق االمتياز والحقوق الواردة فى العقود )‪ ،‬وتتطلب معايير المحاسبة‬
‫المصرية ‪ -‬عند اعداد القوائم المالية ‪ -‬التفرقة بين األصول التشغيلية (قصيرة‬
‫األجل) واألصول االستثمارية (طويلة األجل)‪ ،‬حيث تعتبر األصول التشغيلية هى‬
‫األصول المطلوبة للعملية التشغيلية المستمرة بالمنشأة فى حين تعتبر األصول‬
‫االستثمارية هى األصول اإلضافية للمتطلبات التشغيلية‪.‬‬
‫‪ -7-3-4‬المصطلحات المحاسبية تختلف في بعض األحوال عن المصطلحات األكثر تعارفا‬
‫لدي خبراء التقييم ‪ ،‬حيث أن خبراء التقييم العقارى عادة معنيين باألصول الثابتة و تتركز‬
‫عملية التقييم على قيمة األصول أو قيمة الحقوق الناشئة عن ملكية األصول التى يتم تقييمها‬
‫يفرق بين التقييم‬ ‫أكثر من تبويبها كأصول مادية أو غير مادية ‪ .‬إن هذا المفهوم‬
‫الموضوعى لألصل بناء على قابليته للتبادل بالسوق وهو مبدأ بنى عليه اسس القيمة السوقية‬
‫التى سترد الحقا ‪ ،‬و مفهوم التقييم العداد القوائم المالية والذى قد يبنى على أسس خالف‬
‫القيمة السوقية‪.‬‬

‫‪ -2‬اإلهالك‪:‬‬

‫‪ -1-7‬اإلهالك هو انخفاض قيمة المبانى بعد مرور فترة زمنية من عمر المبنى‪ ،‬ويصنف فى تقييم‬
‫العقارات إلى ثالثة أنواع وهى‪:‬‬
‫‪ -1-1-7‬اإلهالك الطبيعى ‪ :‬وهو نتيجة تهالك المبنى نتيجة االستخدام ومرور الزمن‪ ،‬ويمكن‬
‫التأثير على معدالته بأعمال الصيانة‪.‬‬
‫‪ -2-1-7‬التقادم الوظيفى ‪ :‬وهو يمثل انخفاض القيمة نتيجة عدم قدرة العقار على تلبية‬
‫احتياجات مستخدمى السوق‪ ،‬وقد يكون ناتجا عن تغير مواد وأساليب البناء‪ ،‬أو‬
‫الذوق العام أو االحتياجات اإلنسانية لمستخدمى السوق‪.‬‬
‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪19‬‬
‫‪ -3-1-7‬التقادم الخارجى ‪ :‬وهو انخفاض القيمة نتيجة عوامل خارجية قد تكون مادية أو‬
‫اقتصادية أو بيئية ‪.‬‬
‫‪ -2-7‬يمثل اإلهالك بأنواعه فارق القيمة بين قيمة عقار افتراضى حديث البناء مطابق للعقار موضع‬
‫التقييم ( فى حالة االستنساخ ) أو مماثل للعقار موضع التقييم فى الوظيفة وقد يختلف فى الخامات‬
‫أو أساليب البناء( فى حالة االستبدال) وقيمة العقار موضع التقييم ‪.‬‬
‫‪ -3-7‬يستخدم مصطلح اإلهالك بصورة مختلفة عند حساب القيمة السوقية للعقار عنه عند إعداد‬
‫القوائم المالية‪ .‬ففى سياق إجراء تقييم األصول فإن اإلهالك يشير إلى التسويات التي تجرى على‬
‫تكلفة إعادة إنتاج أو إحالل األصل لتعكس التدهور المادى في قيمته ووظائفه الفنية واالقتصادية‬
‫(العوامل الخارجية) وكذا التقادم وذلك لتقدير قيمة األصل عند التبادل االفتراضى فى السوق‬
‫عندما ال يتوافر دليل متاح من عمليات بيع مباشرة‪ .‬فى حين يعرف اإلهالك ألغراض إعداد‬
‫القوائم المالية (األغراض المحاسبية) بأنه التحميل المنتظم للقيمة القابلة لإلهالك من األصل‬
‫الثابت على العمر اإلنتاجي المقدر له‪ .‬ومن ثم فهذا المفهوم هو لغرض محدد وهو إعداد القوائم‬
‫المالية لمنشأة بعينها ومعدالت استخدامها لألصل وليس من الضرورى أن يكون قد تأثر بعوامل‬
‫السوق‪.‬‬
‫مما سبق يتضح اختالف اإلهالك من منظور التقييم عن اإلهالك المحاسبى والذى يمثل توزيع‬
‫القيمة الدفترية على العمر المفيد للعقار ومن ثم فهو غير متأثر بالسوق وذلك خالفا لمفهوم‬
‫اإلهالك من منظور التقييم‪.‬‬

‫‪ -2‬الثمن والتكلفة والسوق والقيمة‪:‬‬

‫‪ -1-6‬الثمن‪ :‬هو المبلغ المدفوع فعال لقاء بيع العقار‪ .‬ولذا فالثمن حقيقة تاريخية بمعنى أنها وقعت‬
‫فعال ويمكن تعريفه أيضا على أنه المبلغ المالى الذى تلقاه البائع نظير بيع العقار‪ .‬وفى بعض‬
‫األحيان يطلق نفس التعبير على المبلغ الذى يطلبه البائع وليس المبلغ الذى تم تبادل الملكية وفقا‬
‫له‪ .‬ولتوحيد أعمال التقييم واستخدام نتائج السوق فى مقارنة البدائل فقد تعارف الخبراء على‬
‫استخدام القيمة النقدية للتعامل‪ ،‬ولذا ففى حاالت البيع بالتقسيط لزم تحويل الثمن إلى المكافئ النقدى‬
‫باستعمال معامل الخصم المناسب واإلشارة إلى ذلك صراحة فى التقرير‪ ،.‬وبسبب دوافع البيع‬
‫والشراء لدى أطراف تعامل محدد فقد ال يرتبط الثمن بقيمة العقار‪ .‬على أن الثمن بصفة عامة‬
‫مؤشر جيد للقيمة النسبية لمقارنة العقارات من وجهة نظر مشترى أو بائع محدد فى لحظة معينة‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪20‬‬

‫‪ -2-6‬التكلفة‪ :‬هى المبلغ المدفوع من مشترى العقار أو مجموع ما ينفقه المالك فى حالة البناء ويمثل‬
‫إجمالى ثمن األرض ونفقات البناء‪ .‬تكلفة المبنى جديد مفهوم يشير إلى تكلفة بناء مبنى افتراضى‬
‫مطابق– فى حالة االستنساخ– أو مماثل وظيفيا ولكن باستخدام خامات وأساليب إنشاء تاريخ‬
‫التقييم‪ -‬فى حالة االستبدال– للمبنى موضع التقييم‪ .‬هذا المفهوم يبنى على سعر األرض وتكلفة‬
‫البناء بأسعار تاريخ التقييم‪ ،‬ويتطلب اإللمام– إضافة إلى أسعار الخامات ومعدالت البناء وتكلفة‬
‫العمالة والتكاليف المباشرة وغير المباشرة للبناء‪ -‬بهامش أرباح المقاولين‪ .‬وتحدد التكلفة بمقدار ما‬
‫يدفعه المالك لمقاول عمومى لتنفيذ البناء بطريقة محترفة وبخبرة وفقا لنوع وتعقيد البناء‪.‬‬

‫‪ -3-6‬السوق‪ :‬هو النطاق الذى يتم فيه عرض العقارات وتبادلها بين البائعين والمشترين من خالل‬
‫آليات البيع والشراء‪ .‬ويقتضى آليات السوق الحر قيام المشتريين والبائعين بتبادل البضائع‬
‫والخدمات بدون أى قيود على أنشطتهم‪ .‬فى السوق الحر كل طرف يتصرف وفق مصلحته‬
‫وبفرض درايته باألسعار واالستخدامات النسبية للبضائع والخدمات واحتياجاته الشخصية‪ .‬والسوق‬
‫قد يكون محلى أو إقليمى أو دولى‪ ،‬وقد تختلف القيمة السوقية للعقار باختالف نوع السوق‬
‫المعروض فيه الختالف القوة الشرائية للمتعاملين بتلك السوق‪.‬‬

‫‪ -4-6‬القيمة‪ :‬مفهوم اقتصادى يشير إلى الثمن األكثر احتماال للقبول ألطراف السوق‪ .‬القيمة تمثل‬
‫رأى وليس حدث حقيقى ولكنها تقدير للثمن األكثر احتماال الذى يدفع مقابل منتج أو خدمة‪ .‬وعلى‬
‫ذلك فالقيمة هى ثمن افتراضى مبنى على أسس تعرف بأسس التقييم‪ ،‬ومن ثم فأسس التقييم هى‬
‫تعريف لالفتراضية التى يبنى عليها حساب قيمة ما‪ .‬ونظرا لتعدد القيم بتعدد الغرض من التقييم‬
‫يصبح لزاما على خبير التقييم المحترف تحديد نوع القيمة المطلوبة ومن ثم يصبح من الواجب‬
‫توصيف القيمة بإضافة نوع إليها‪ -‬مثال القيمة السوقية‪ ،‬القيمة االستثمارية ‪ ....‬إلخ–‪ ،‬على أن‬
‫أشهر أنواع القيمة وأكثرها استخداما هو القيمة السوقية‪.‬‬

‫‪ -7‬القيمة السوقية‪:‬‬

‫القيمة السوقية هى مفهوم يعكس الرؤية المجتمعة لقوى السوق لقيمة العقار‪ ،‬وهو أساس للتقييم ألغلب‬
‫موارد السوق الحر ويعرف على النحو التالى ‪ :‬المقابل النقدى األكثر احتماال الذى يغله العقار فى‬
‫تاريخ التقييم فى حالة بيع افتراضى بين طرفين جادين لعملية البيع والشراء وال يستطيع أيهما التأثير‬
‫على اآلخر وكل منهما على دراية بحالة السوق ويتصرف وفقا لمصلحته الشخصية وبدون اضطرار‬
‫وذلك وفقا لسوق مفتوح‪ ،‬وبحيث يكون قد سبق عرض العقار للبيع بالسوق فترة تسويق تتفق وحالة‬
‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪21‬‬
‫السوق العقارى فى ذلك الوقت‪ .‬هذا التعريف يعد تقديرا لقيمة حقوق الملكية لعقار ما فى يوم محدد‪.‬‬
‫يطلق أحيانا تعبير القيمة السوقية العادلة بدال من تعبير القيمة السوقية وأى من التعبيرين يلزم أال‬
‫يختلط بتعبير القيمة العادلة والذى يرد بالمراجع المحاسبية والذى ال يستلزم العرض على قوى السوق‬
‫كافة ومن ثم فكل قيمة سوقية هى قيمة عادلة وليس العكس بمعنى أن كل قيمة عادلة ليست بالضرورة‬
‫قيمة سوقية‪.‬‬

‫‪ -1‬تحليل أعلى وأفضل استخدام‪:‬‬

‫‪ -1-1‬تتميز العقارات بان األرض دائمة التواجد ومن ثم عادة تقام عليها العديد من التحسينات والتى‬
‫تتغير بمرور الزمن‪ ،‬وقد يكون المقام على قطعة أرض تحسينات ال تمثل االستخدام األمثل‬
‫لألرض والذى يعرف بانه استخدام مسموح به قانونا وممكن من الناحية العملية وذو جدوى‬
‫اقتصادية ويحقق أعلى قيمة للعقار بين كل االستخدامات المحتملة المحققة للشروط السابقة‪ .‬ويقوم‬
‫هذا التحليل على افتراضية أن االستخدام األمثل هو الذى تبنى عليه حسابات القيمة السوقية ألرض‬
‫العقار سواء كانت فضاء أو كما لو كانت فضاء‪ .‬وتقتضى االفتراضية ضرورة أن تكون‬
‫التحسينات على األرض مطابقة لالستخدام األمثل للحصول على القيمة السوقية للعقار المطور‬
‫وإال كانت القيمة أقرب إلى القيمة عند االستخدام أو قيمة االستخدام الحالى والذى يعد استخدام‬
‫مرحلى‪.‬‬
‫‪ -2-1‬للحصول على قيمة األرض الفضاء أو كما لو كانت فضاء يلزم تحديد أعلى وأفضل استخدام‪،‬‬
‫وفى حالة تعدد احتماالت أفضل استخدام يلزم قيام الخبير بمناقشة المالك فى تحديد االستخدام‬
‫األمثل‪.‬‬
‫‪ -3-1‬تتحدد القيمة السوقية لألرض من إجراء هذا التحليل ويجب مراعاة أن التحليل ليس فقط تحديد‬
‫قيمة األرض وإنما يلزم إجراء العمليات الحسابية المصاحبة لتحديد قيمة أعلى وأفضل استخدام‬
‫لألرض‪.‬‬

‫‪ -3‬المنفعة‪:‬‬

‫‪ -1-1‬منفعة أى عقار هى عنصر رئيسى فى تحديد قيمته‪ ،‬وتراعى جميع طرق التقييم المتعارف‬
‫عليها تحديد الفائدة من استخدام العقار‪.‬‬
‫‪ -2-1‬المنفعة مفهوم نسبى وليس مطلق‪ ،‬فعلى سبيل المثال منفعة األرض الزراعية تعتمد على كمية‬
‫ما تنتجه من إنتاج زراعى وقيمة ذلك اإلنتاج فى السوق والتى تعتمد على جودته‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪22‬‬

‫‪ -3-1‬فى األراضي المطورة تعتمد قيمة األرض على منفعتها والتى يعبر عنها كمية المبانى المسموح‬
‫بإقامتها على األرض ونوعيتها والعائد الذى يعرضه المجتمع لوحدة البناء من نوعية هذه المبانى‬
‫(سكنى‪ ،‬تجارى‪ ،‬إدارى‪ ،‬صناعى ‪ ....‬إلخ) والتى تتحدد وفقا للقوانين المعمول بها واإلمكانية‬
‫العملية لالستخدام والعناصر االقتصادية وأحيانا البيئية المحيطة والتى تتحكم فى حجم البناء على‬
‫األرض‪.‬‬
‫‪ -4-1‬منفعة العقار قد تختلف فى حالة استخدامه كجزء من محفظة أو بصفة منفردة‪ ،‬ومثال ذلك‬
‫عقارات سلسلة المطاعم أو سلسلة الفنادق ‪ ...‬إلخ والتى قد تكون قيمتها السوقية كجزء من محفظة‬
‫مختلفة عن قيمتها منفردة ‪ ،‬وفى هذه الحالة وجب على المقيم اإلشارة إلى اختالف القيمة فى حالة‬
‫المحفظة عن قيمتها منفردة‪.‬‬
‫‪ -7-1‬أحيانا تختلف منفعة عقار ما لمشترى محدد عن عامة المشتريين بالسوق‪ ،‬وفى تلك الحالة قد‬
‫يعرض هذا المشترى قيمة تخالف القيمة السوقية لشراء العقار وعادة أعلى منها‪ .‬هذه القيمة ال‬
‫تعتبر قيمة سوقية ويلزم مراعاة ذلك عند مقارنة السعر عند تطبيق طريقة البيوع المقارنة وتحليل‬
‫أسعار البيوع السابقة‪ ،‬ويجب اإلشارة إليها عن تحديد القيمة لهذا العقار‪.‬‬

‫‪ -01‬مفاهيم متخصصة ‪:‬‬

‫‪ -1-10‬العقارات المتخصصة هى عقارات نادرا ما تباع فى السوق بصفة منفردة إال كجزء من بيع‬
‫المنشأة االقتصادية المرتبطة بها وذلك الرتباطها بحرفة أو مهنة ما‪ -‬ومثال على ذلك مبانى‬
‫المستشفيات أو المصانع‪ -‬والتى تنفرد بتميزها عن المنشآت العامة بسبب تصميمها أو أبعادها أو‬
‫موقعها أو أى أسباب أخرى‪ .‬وحيثما ال تتوافر للمقييم بيانات بيع حقيقى فى السوق فقد يلجأ المقيم‬
‫إلى طرق أخرى مثل التكلفة أو غيرها‪ ،‬ولذا يجب فى هذه الحاالت أن تبنى طرق الحساب على‬
‫معلومات مستقاة من السوق العقارى ومعبرة عنه‪ .‬ولذا كلما كان ممكنا لزم على الخبير حساب‬
‫قيمة األرض وتكاليف البناء واإلهالك وهامش ربح المالك من واقع بيانات السوق العقارى وعليه‬
‫تفسير أسس التقييم التى اعتمد عليها فى حساب القيمة التى توصل لها‪.‬‬
‫‪ -2-10‬فى حاالت التغيرات االقتصادية أو االجتماعية أو السياسية الحادة والتى ال يمكن خاللها‬
‫تحديد القيمة السوقية وفقا لتعريفها فقد يواجه خبير التقييم صعوبة كبيرة فى عمله‪ ،‬ومع ذلك فإنه‬
‫استرشادا بتعريف القيمة السوقية وباستخدام بيانات السوق ومنطقه يمكن التوصل إلى نتائج تقييم‬
‫جيدة ومفيدة لطالب التقييم‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪23‬‬

‫‪ -3-10‬يجب أن يشمل تقرير التقييم‪ -‬إضافة إلى المتطلبات الواردة بالمعيار رقم (‪ )3‬من هذه‬
‫المعايير– الغرض من التقييم واستخدام التقرير‪ ،‬كما يجب أن يرد بالتقرير فى حالة التقييم إلعداد‬
‫القوائم المالية تصنيف األصل موضع التقييم وفقا للمعايير المحاسبية المصرية‪.‬‬
‫‪ -4-10‬عمل الخبير ينقسم إلى جزئين هامين وهما أداء التقييم وإعداد التقرير‪ .‬وتعد كتابة التقرير‬
‫وتحديد أسس التقييم وعرض النتائج عمال هاما‪ ،‬ولذا لزم الوضوح فى تعريف التعبيرات الفنية‬
‫لكل من المقيم وقارئ التقرير‪ ،‬كما يلزم إلمام المقيم بطرق التقييم وخواص السوق العقارى‬
‫الخاص بالعقار‪.‬‬

‫‪ -00‬أسس التقييم‪:‬‬

‫‪ -1-11‬مفهوم القيمة السوقية مرتبط بالتصور الجماعى وتصرفات المتعاملين فى السوق العقارى‪.‬‬
‫وهو مفهوم يأخذ فى االعتبار العوامل السياسية واالجتماعية واالقتصادية والبيئية التى تؤثر على‬
‫قيمة العقار‪ .‬وحيث أن القيمة السوقية تبنى على حالة السوق وجب أن تكون بيانات طرق حسابها‬
‫مستقاة من السوق‪ .‬ولذا فالتقييم لحساب القيمة السوقية يعتمد فقط على تفاعل قوى السوق وال يؤخذ‬
‫بعين االعتبار أى قوى أخرى من خارج السوق‪ ،‬ولذا وجب فى حالة التقييم لحساب القيمة السوقية‬
‫اتباع اآلتى‪:‬‬
‫أ‪ -‬إجراء تحليل أعلى وأفضل استخدام والذى يعد أحد أهم عناصر تحديد القيمة‪.‬‬
‫ب‪ -‬استنباط البيانات المستخدمة فى الحساب من واقع سوق العقار موضع التقييم واستخدام‬
‫طرق تعكس تفاعل أطراف السوق وتحركاتهم‪.‬‬
‫ج‪ -‬استخدام طرق البيوع المقارنة (طريقة السوق) أو رسملة الدخل أو التكلفة بشرط أن تكون‬
‫البيانات واألساليب المستخدمة مستقاة من واقع السوق‪.‬‬
‫‪ -2-11‬إضافة إلى القيمة السوقية قد يطلب من المقيم إعداد تقييم على أسس اقتصادية ال تتوافق‬
‫والقيمة السوقية مثل‪ :‬القيمة العادلة‪ ،‬القيمة االستثمارية‪ ،‬القيمة الخاصة‪ ،‬القيمة التزاوجية ‪ ....‬إلخ‪.‬‬
‫ولذا فإنه فى حالة إعداد تقييم وفقا ألسس خالف القيمة السوقية يجب ذكر الفروض التى يبنى‬
‫عليها التقييم والتى عادة تكون مختصة بتلك الحالة تحديدا‪ ،‬كما يلزم أن يذكر بالتقرير األساس‬
‫الذى تم االعتماد عليه وأنه يخالف القيمة السوقية وسبب اختالفه عن أسس حساب القيمة السوقية‪.‬‬
‫ويلزم فى هذه الحالة استخدام طرق تحليل وبيانات عملية كافية للوصول إلى نتائج يمكن االعتماد‬
‫عليها فى أعمال التقييم‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪24‬‬

 ‫‪ -05‬طرق التقييم‪:‬‬
‫‪ -1-12‬لحساب قيمة العقار وفقا ألسس التقييم يتم اتباع طرق التقييم المتعارف عليها‪ .‬طريقة التقييم‬
‫تشير إلى الخطوات الحسابية المستخدمة فى تقدير القيمة‪.‬‬
‫‪ -2-12‬األصل فى التقييم هو استخدام طرق التقييم الثالث المعروفة– البيع المقارن‪ ،‬الرسملة‪،‬‬
‫التكلفة– ويمكن إسقاط إحدى الطرق أو اثنتين منها بشرط أال تتغير نتيجة التقييم نتيجة لهذا‬
‫اإلسقاط وأن العميل مطلع على هذا اإلسقاط‪ .‬كما يجب أال تتبع طريقة الرسملة وحدها لتحديد‬
‫القيمة السوقية‪ .‬وتعتمد طرق حساب القيمة السوقية على المبدأ االقتصادى للتعويض وبيانات‬
‫السوق العقارى‪ .‬وينص المبدأ المشار إليه أن المشترى الحريص لن يدفع لشراء منتج أو خدمة‬
‫أكثر من تكلفة الحصول على منتج أو خدمة مماثلة أو بديلة إضافة إلى تأثير فارق الزمن‬
‫والمخاطرة والجهد المبذول للحصول عليها‪ ،‬وأن أقل تكلفة ألفضل البدائل المتاحة– مماثل أو‬
‫بديل– هى المحددة للقيمة السوقية لذلك المنتج أو الخدمة‪.‬‬
‫‪ -3-12‬طرق التقييم المعتمدة على بيانات السوق لحساب القيمة السوقية‪:‬‬
‫‪ -1-3-12‬طريقة البيوع المقارنة‪ :‬طريقة مقارنة تعتمد على أسعار بيع عقارات مماثلة أو‬
‫مشابهة (عقارات مقارنة) لتحديد القيمة للعقار المستهدف عن طريق عمل مقارنات بين‬
‫مزايا وعيوب العقارات المباعة سابقا وتلك للعقار المستهدف وإجراء عملية تعديل أسعار‬
‫البيع السابقة للحصول على األسعار المكافئة لحاالت بيع افتراضى للعقار المقارن‪.‬‬
‫وفى حال عدم توافر قواعد بيانات لحاالت بيع حقيقى سابق يمكن استخدام أسعار‬
‫المعروض بالسوق أو العروض المقدمة من المشترين مع مراعاة تعديل األسعار عند‬
‫التفاوض وأن بعض هذه العروض قد ال ينطبق عليها تعريف القيمة السوقية الخاص بجدية‬
‫طرفى التعاقد‪.‬‬
‫‪ -2-3-12‬طريقة رسملة الدخل‪ :‬طريقة مقارنة تستخدم صافى التدفقات النقدية المتوقعة للعقار‬
‫ويحسب بناء على رسملة هذه التدفقات القيمة السوقية للعقار‪ .‬طرق الرسملة متعددة الدقة‬
‫والتفصيل وتربط الدخل بنوع محدد من العقارات وذلك بتحويل الدخل المستقبلى إلى قيمة‬
‫وتتعدد طرق الرسملة من مضاعف الدخل اإلجمالى أو الفعال‪ ،‬معامل الرسملة‪،‬‬ ‫حالية‪.‬‬
‫القيمة المتبقية‪ ،‬إلى خصم التدفقات النقدية التى تعتمد على تحويل الدخل إلى قيمة باستخدام‬
‫معدالت عائد (خصم)‪ ،‬وبصفة عامة فمبدأ التعويض ينص على أن التدفقات النقدية التى‬
‫تنتج أعلى فائدة ترتبط بنفس مستوى المخاطرة يقود إلى القيمة األكثر توقعا‪.‬‬
‫‪ -3-3-12‬طريقة التكلفة‪ :‬وهى طريقة مقارنة تعتمد على البديل لشراء العقار المعروض أن‬
‫المشترى يستطيع بناء مبنى جديد مطابق أو بديل يوفر نفس المنفعة مع األخذ فى االعتبار‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪25‬‬

‫تأثير عمر المبنى الحالى ودرجة المخاطرة والجهد المبذول لعملية البناء‪ .‬فى هذه الطريقة‬
‫يتم التعبير عن تأثير العمر بخصم اإلهالك الطبيعى والتقادم الوظيفى والتقادم الخارجى من‬
‫قيمة المبنى االفتراضى الجديد للحصول على القيمة السوقية‪ ،‬أما المخاطرة والجهد فتتمثل‬
‫فى هامش ربح المالك‪.‬‬

‫طرق التقييم السابقة سوف يتم تناولها بتفصيل أكثر فى المذكرات االسترشادية الواردة في البند‬
‫رابعا بهذه المعايير‪.‬‬

‫‪ -4-12‬عند أداء تقييم لحساب القيمة خالف القيمة السوقية تستخدم نفس طرق التقييم السابقة مع‬
‫استخدام بيانات قد تخالف البيانات السوقية‪ ،‬فعلى سبيل المثال‪:‬‬
‫● جهة ما قد تطبق طريقة التكلفة لمقارنة حساب تكلفة مشروع حديث بمبانى أخرى مقامة من‬
‫قبل مع اعتبار حساب هامش الربح للجهة المالكة مخالف للقيمة المعتادة بالسوق‪ .‬هذا‬
‫التطبيق يخالف بيانات السوق فى تحديد هامش الربح وتكون القيمة الناتجة غير سوقية‪.‬‬
‫● مالك أرض قد يدفع قيمة تخالف تلك المحسوبة وفقا لطريقة البيوع المقارنة– عادة أعلى–‬
‫ألن األرض المباعة تجاور أرض يملكها وضم القطعتين يضيف إلى قيمة األرض التى‬
‫يملكها‪ ،‬والقيمة الناتجة تكون قيمة خاصة‪.‬‬
‫● مستثمر قد يطبق معدل خصم خاص به– عادة يزيد عن عائد السوق– لحساب قيمة عقار‬
‫يشتريه وتكون النتيجة مخالفة للقيمة السوقية‪ ،‬وهى قيمة استثمارية‪.‬‬
‫‪ -7-12‬الحكمة من تعدد طرق التقييم هى إتاحة أكثر من فرصة لإللمام بآليات السوق فى تحديد سعر‬
‫العقار المعروض‪ ،‬ويبقى أنه على المقيم اختيار النتيجة النهائية بناء على ثقته فى دقة البيانات‬
‫المستخدمة وتعبيرها عن حالة السوق ومالءمة كل طريقة للقيمة المحسوبة ومالئمة القيمة‬
‫المحسوبة لطبيعة العقار‪ ،‬ومن ثم تكون القيمة النهائية والتى تعبر عن القيمة السوقية واقعة بين قيم‬
‫الطرق المختلفة وبنسب يختارها المقيم وفقا للضوابط السابقة‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪26‬‬

 ‫ثانيا‪ :‬معـايير التقييــم‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪27‬‬

 ‫‪ .0‬المعيــــار رقم (‪)0‬‬

‫التقييم لحساب القيمة السوقية‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪28‬‬

 ‫المعيــــار رقم (‪)0‬‬

‫التقييم لحساب القيمة السوقية‬

‫‪ -1‬مقدمـــــة‪:‬‬

‫‪ -1-1‬الهدف من هذا المعيار هو تحديد تعريف موحد للقيمة السوقية للعقار وتفسير القواعد العامة‬
‫المرتبطة بهذا التعريف وطرق وأساليب التقييم المستخدمة لحساب هذه القيمة‪.‬‬

‫‪ -2-1‬القيمة السوقية يمكن اعتبارها مقياس للمبلغ المدفوع فى عملية بيع افتراضى للعقار موضع‬
‫التقييم فى تاريخ التقييم إذا كان العقار معروضا فى ظروف السوق الحر العادل وأن العملية تمت‬
‫بين طرفين بإرادة حرة فيما بينهما وكالهما على دراية بالسوق ويتصرف لمصلحته‪.‬‬

‫‪ -3-1‬تحسب القيمة السوقية بتطبيق طرق وأساليب التقييم التى تعكس حالة العقار وظروف السوق‬
‫العقارى المعروض به العقار فى تاريخ التقييم‪ ،‬وطرق التقييم المستخدمة هى‪ :‬طريقة البيوع‬
‫المقارنة وطريقة رسملة الدخل وطريقة التكلفة‪.‬‬

‫‪ -4-1‬بصفة عامة طرق التقييم اذا طبقت باستخدام بيانات تعكس حالة السوق والتطبيق السليم‬
‫للعمليات الحسابية والمنطقية ألى طريقة ستقود إلى قيم متقاربة ومنطقية لحساب القيمة السوقية‪.‬‬

‫‪ -5-1‬تبنى طريقة البيوع المقارنة على بيانات مبيعات حديثة لعقارات مماثلة وأحيانا قد تعتمد على‬
‫حاالت معروضة مع مراعاة هامش التفاوض وجدية البائع‪.‬‬

‫‪ -6-1‬تعتمد طريقة الرسملة على بيانات التدفقات النقدية السوقية ومعدالت العائد السارية بالسوق‬
‫العقارى‪.‬‬

‫‪ -7-1‬تعتمد طريقة التكلفة على التكاليف المباشرة وغير المباشرة المتالك عقار مستنسخ أو بديل‬
‫المستنتجة من المقاولين بالسوق العقارى و معدالت اإلهالك بأنواعه‪ -‬الطبيعى والتقادم الوظيفى‬
‫والخارجى– المتفقة وظروف السوق العقارى فى تاريخ التقييم‪.‬‬

‫‪ -8-1‬تعتمد النتيجة النهائية لحساب هذه القيمة على توافق نوعية العقار مع طريقة الحساب‪ ،‬وعلى‬
‫الخبير إجراء عملية توفيق لنتائج الطرق الثالثة للوصول إلى القيمة النهائية المعبرة عن رؤية‬
‫السوق لقيمة العقار‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪29‬‬

 ‫‪ -2‬نطاق المعيار ‪:‬‬

‫‪ -1-2‬يطبق هذا المعيار عند حساب القيمة السوقية للعقار المستهدف وتعتمد على فرضية أن هناك‬
‫بيع افتراضى للعقار بالسوق‪.‬‬

‫‪ -2-2‬القيمة السوقية هى أساس التقييم فى حاالت كثيرة منها الحاالت التالية‪:‬‬

‫أ‪ -‬معاونة المشترين أو البائعين فى تحديد سعر شراء العقار أو فى تحديد السعر المطلوب أو‬
‫حاالت االندماج أو االنفصال‪.‬‬

‫ب‪ -‬حاالت استخدام العقار كضمانة لتمويل‪.‬‬

‫ج‪ -‬حاالت نزع الملكية أو إعادة االستخدام أو نزاعات التحكيم أو حساب مقابل التعويض‬
‫ألضرار نشأت من الظواهر الطبيعية ‪.......‬إلخ‪.‬‬

‫د‪ -‬دراسات الجدوى والقيمة االستثمارية لمشروع ما‪ ،‬تأثير إعادة تخطيط منطقة ما‪ ،‬تحديد‬
‫القيمة الدفترية لعرض أسهم ما‪ ،‬تحديد القيمة اإليجارية‪ ،‬تحديد مقابل حق االنتفاع ‪.....‬إلخ‪.‬‬

‫‪ -3‬تعريفات‪:‬‬

‫‪ -1-3‬القيمة السوقية‪ :‬هى المقابل النقدى األكثر احتماال الناتج من عملية بيع افتراضى لعقار فى‬
‫تاريخ التقييم بين بائع ومشترى جادين فى ظروف سوق حر وعادل وأن يكون سبق عرض العقار‬
‫لفترة عرض مناسبة تحددها آليات السوق العقارى‪ ،‬وأن الطرفين يتعامالن بإرادة حرة‪ ،‬وأن يكون‬
‫العرض للكافة بدون أى قيود‪ ،‬وأن كل من الطرفين على دراية بالسوق ويتصرف وفق مصلحته‬
‫الشخصية وبدون اضطرار من البائع أو اندفاع للمشترى‪.‬‬

‫‪ -2-3‬ملكية عقار‪ :‬ملكية عقار تشمل العقار ذاته وكل حقوق الملكية المرتبطة به‪.‬‬

‫‪ -3-3‬المبلغ النقدى األكثر احتماال ‪ :‬هو المبلغ االفتراضى الذى يتم على أساسه تبادل الملكية وفقا‬
‫إلجماع أغلب اطراف السوق فى عملية بيع حر‪ ،‬وهو ليس بالضرورة نتاج عملية بيع حقيقية‬
‫وذلك بغض النظر عن تكلفة العقار أو الضرائب على العقار وال يشتمل على أى محفزات خاصة‬
‫لتسهيل التسويق والبيع مثل التقسيط أو التمويل المنخفض أو المدعوم أو الضرائب أو عمولة‬
‫التسويق‪ .‬هذا المبلغ يجب أن يكون نقدا لسهولة مقارنة حاالت البيع ولفصله عن قيم أخرى مثل‬
‫القيمة التبادلية أو الثمن اآلجل ‪...‬إلخ‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪30‬‬

‫‪ -4-3‬تاريخ التقييم ‪ :‬هو التاريخ الذى تتحقق فيه القيمة المشار إليها‪ ،‬وهو ما يعنى أن التقييم لحظى‬
‫وفقا لرؤية السوق العقارى فاذا تغيرت حالة السوق العقارى تتغير القيمة‪ .‬تاريخ التقييم قد يكون‬
‫إما سابقا لتاريخ إجراء التقييم أو مساويا له‪ ،‬وفى حالة طلب العميل حساب القيمة فى وقت الحق‬
‫عن تاريخ إجراء التقييم‪ ،‬مثل حساب القيمة عند اكتمال بناء العقار‪ ،‬فالنتيجة المحسوبة ال تكون‬
‫قيمة سوقية النتفاء علم الخبير بحالة السوق بدقة مقبولة والناتج فى هذه الحالة قد يعرف بالقيمة‬
‫المأمولة وينطبق عليها المعيار رقم (‪ )2‬من هذه المواصفات‪.‬‬

‫‪ -7-3‬بائع جاد ‪ :‬بائع افتراضى جاد ولكنه ليس مضطرا أو مندفعا للبيع بأى ثمن و غير مستعد لبقاء‬
‫العقار معروضا لحين الحصول على سعر معين بغض النظر عن حالة السوق ‪ ،‬وهو بائع متحمس‬
‫لبيع العقار وفقا ألعلى سعر يسمح به السوق الحالى وبعد فترة تسويق مناسبة مهما كان هذا‬
‫السعر‪ .‬هذا التعريف ال يشمل أى ظروف خاصة بالبائع ألنه مبنى على بائع افتراضى للعقار‪.‬‬

‫‪ -6-3‬مشترى جاد ‪ :‬مشترى افتراضى جاد ولكنه ليس مدفوعا بدوافع شخصية تجعله يشترى بأى‬
‫ثمن‪ ،‬وهو مشترى مطلع على حالة السوق ويتصرف وفق حالة وتوقعات السوق الحالى وليس‬
‫وفقا لتوقعات تخيلية لحالة السوق ال يمكن إثباتها‬

‫‪ -5-3‬معاملة بين طرفين بإرادة حرة ‪ :‬هى معاملة بين طرفين افتراضيين ال عالقة بينهما– مثل‬
‫األب واإلبن أو الشركة والموظف لديها أو الرئيس والمرؤوس أو عملية تسوية عينية بين البنك‬
‫والعميل– قد تؤثر على سعر تبادل الملكية بينهما‪ ،‬فالقيمة السوقية تفترض طرفين ال عالقة بينهما‬
‫وكل منهما يتصرف لصالحه الشخصى‪.‬‬

‫‪ -1-3‬فترة عرض مناسبة ‪ :‬أن العقار كان معروضا للكافة فترة مناسبة لحالة السوق فى تاريخ التقييم‬
‫بأكثر الطرق مالءمة لبيع ذلك العقار‪ .‬هذه الفترة يجب أن تكون كافية لجذب انتباه عدد كافى من‬
‫المشترين‪ .‬فترة العرض تسبق تاريخ التقييم وهى خالف فترة التسويق والتى تقع بعد تاريخ التقييم‪.‬‬

‫‪ -1-3‬أطراف التعامل على دراية بالسوق و كل يتصرف لمصلحته ‪ :‬دراية األطراف قد تكون‬
‫شخصية أو من خالل معاونين لهم مثل السماسرة أو خبراء التقييم أو المهندسين‪ ،‬والدراية تشمل‬
‫التعرف على حالة العقار وأسعار العقارات المشابهة بالسوق العقارى وال تشمل رؤى مستقبلية‬
‫للسوق‪.‬‬

‫‪ -10-3‬بدون اضطرار من البائع ‪ :‬البيع ليس اضطرارى وهو ما يخرج البيع الجبرى من هذا‬
‫التعريف‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪31‬‬

‫‪ -11-3‬بدون اندفاع للمشترى ‪ :‬أن دوافع الشراء ال تشمل الدوافع الشخصية ألن المشترى‬
‫افتراضى‪.‬‬

‫‪ -12-3‬أعلى وافضل استخدام ‪ :‬االستخدام األكثر احتماال لألصل وهو ممكن التنفيذ ومسموح به‬
‫قانونا وذو جدوى اقتصادية ويعطى أعلى قيمة للعقار بين جميع االستخدامات األخرى‪.‬‬

‫‪ -13-3‬السوق المفتوح ‪ :‬السوق هو المناخ الذى يتم فيه تبادل السلع بين المشتريين والبائعيين ‪،‬‬
‫وصفة المفتوح تنصب على ان السلع معروضة للجميع ‪.‬‬

‫‪ -14-3‬السوق العادل ‪ :‬هو سوق يخلو من اى قيود وتتصرف فيه كل االطراف لصالحها‪.‬‬
‫‪0‬‬
‫‪ -4‬العالقة بمعايير المحاسبة المصرية‪:‬‬

‫‪ -1-4‬إن التقييم ألغراض إعداد القوائم المالية الذي يتم التركيز فيه على القيمة السوقية يجب أن يقرأ‬
‫فى إطار هذا المعيار‪.‬‬

‫‪ -2-4‬يوفر التقييم ألغراض إعداد القوائم المالية إرشادا إلى المقيمين والمحاسبين والجمهور وذلك‬
‫فيما يتعلق بمعايير التقييم التي تؤثر على النواحى المحاسبية لدى إعداد القوائم المالية‪ .‬وبالتالى فإن‬
‫القيم العادلة لألصول العقارية سواء كانت ضمن األصول الثابتة أو االستثمارات العقارية أو‬
‫المخزون أو األصول العقارية التى تؤول للمؤسسات مقابل الديون عادة ما تكون هي القيمة‬
‫السوقية‬

‫‪ -3-4‬هناك العديد من أمثلة المصطلحات المستخدمة فيما بين المقيمين والمحاسبين والتي قد تتفق فيما‬
‫بينهم أو قد تختلف‪ ،‬وحيث أن ذلك قد يؤدى إلى الخلط بين بعض المصطلحات لذا فمن المهم‬
‫استخدام تلك المصطلحات للمقيمين أو للمحاسبين كل فى سياق تطبيقاته ‪.‬‬

‫‪ -4-4‬عند تطبيق معايير المحاسبة المصرية إلعداد القوائم المالية يتم احيانا استخدام مصطلح القيمة‬
‫العادلة بديال عن مصطلح القيمة السوقية على اعتبار أن مصطلح القيمة العادلة متوافق مع القيمة‬
‫السوقية‪.‬‬

‫‪ -7-4‬تحوى معايير المحاسبة المصرية افتراض ضمنى بين سطور تعريف القيمة العادلة مفاده أن‬
‫المنشأة مستمرة دون النية أو الحاجة إلى التصفية أو خفض عملياتها بطريقة جوهرية أو القيام‬
‫بمعامالت بشروط معاكسة‪ ،‬وبالتالي فالقيمة العادلة ليست المبلغ الذي سوف تقوم المنشأة‬
‫‪1 1‬‬
‫تم اعدادها وفقا للمعايير المحاسبه المصريه الصادرة بقرار وزير االستثمار رقم ‪ 243‬لسنه ‪2006‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪32‬‬

‫بالحصول عليه أو سداده في معاملة إجبارية أو تصفية أو بيع جبرى وهى فى ذلك تتفق والقيمة‬
‫السوقية ‪.‬‬

‫‪ -2‬نص المعيار ‪:‬‬

‫‪ -1-7‬ألداء تقييم متوافق مع هذا المعيار يلزم على الخبير اتباع كل ما جاء بميثاق شرف المهنة فيما‬
‫يخص قواعد األخالق والكفاءة واإلفصاح وإعداد التقرير‪.‬‬

‫‪ -2-7‬عند حساب القيمة السوقية للعقار يلزم قيام خبير التقييم باتباع اآلتى‪:‬‬

‫‪ -1-2-7‬إعداد التقييم والتقرير بطريقة تخلوا من أى معلومات قد تضلل القارئ‪.‬‬

‫‪ -2-2-7‬التأكد من أن القيمة السوقية تم التوصل إليها باستخدام بيانات منتقاة من واقع السوق‬
‫العقارى‪.‬‬

‫‪ -3-2-7‬التأكد من أن القيمة السوقية تم التوصل إليها باستخدام طرق وأساليب تقييم سليمة‪.‬‬

‫‪ -4-2-7‬أن التقرير يحوى المعلومات والبيانات الكافية والتى تجعل قارئ ومستخدم التقرير‬
‫ملما إلماما كافيا بتفاصيل حساب القيمة وكيفية التوصل إليها والمنطق والتحليل والنتائج‬
‫النهائية التى تم التوصل إليها‪.‬‬

‫‪ -7-2-7‬توافق التقرير مع متطلبات إعداد التقرير– معيار رقم (‪ )3‬من هذه المعايير‪ -‬والتى‬
‫تتضمن‪:‬‬

‫أ‪ -‬تعريف القيمة المطلوبة (القيمة السوقية) وتحديد الغرض من التقييم‪.‬‬

‫ب‪ -‬تحديد تاريخ التقييم– تاريخ تحقق القيمة‪ -‬وتاريخ المعاينة وتاريخ إصدار التقرير‪.‬‬

‫ج‪ -‬تقديم تحديد ووصف دقيق للعقار موضع التقييم وحقوق الملكية‪.‬‬

‫د‪ -‬وصف مجال العمل ودرجة فحص العقار‪.‬‬

‫هـ‪ -‬تقديم وصف كامل لالشتراطات ومحددات التقرير والتى تؤثر فى القيمة الواردة‪.‬‬

‫و‪ -‬تقديم شرح كامل ودقيق لطرق التقييم المستخدمة وأسباب استخدامها والمنطق خلف‬
‫استنتاجات الخبير وكيفية التوصل للنتيجة النهائية‪.‬‬

‫ز‪ -‬إدراج شهادة للخبير يشهد بها بموضوعية وحيادية التقييم وعدم اعتماد األتعاب على‬
‫القيمة التى تم التوصل إليها وتطبيق هذه المواصفات ومتطلبات اإلفصاح األخرى‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪33‬‬

 ‫‪ -2‬إيضــــــاحـــات ‪:‬‬

‫‪ -1-6‬مفهوم القيمة السوقية ال يعتمد على حالة بيع حقيقى يقع فى تاريخ التقييم ولكنه هو تقدير للسعر‬
‫الذى يجب أن يتحقق لحالة بيع فى تاريخ التقييم بشروط التعريف السابق‪ .‬القيمة السوقية تمثل‬
‫السعر الذى يرتضيه بائع ومشترى فى تاريخ التقييم وكل منهما سبق له دراسة حالة السوق‬
‫العقارى وملم بمستوى األسعار والبدائل المطروحة ومتوافر لديه الوقت الكافى لتبادل عروض‬
‫الشراء والرد عليها وإنهاء إجراءات صفقة البيع‪.‬‬

‫‪ -2-6‬مفهوم القيمة السوقية يفترض التفاوض بين البائع والمشترى فى سوق مفتوح منافس اقرب إلى‬
‫السوق العادل ويتوافر به عدد كبير أو أحيانا عدد محدود من المشاركين وغير مقيد‪.‬‬

‫‪ -3-6‬القيمة السوقية تعتمد على بيانات وأسعار بيع العقارات المقارنة‪ .‬عملية التقييم تقتضى إجراء‬
‫بحث وتحليل لبيانات وأسعار بيع العقارات المقارنة إلجراء عملية المقارنة وللوصول إلى‬
‫استنتاجات سليمة للسعر النموذجى مدعومة ببيانات السوق‪ .‬على خبير التقييم دراسة البيانات التى‬
‫تعرض عليه و البيانات المتاحة واتجاهات السوق والبيوع المقارنة‪ .‬وحيثما لم تتوافر بيانات كافية‬
‫وجب على الخبير اإلفصاح عن أن القيمة التى تم التوصل إليها هى نتيجة تقديره وبناء على خبرته‬
‫الشخصية كما لزم عليه اإلفصاح عن تأثير غياب هذه البيانات على القيمة المحسوبة‪ .‬كل أعمال‬
‫التقييم تتطلب حكم الخبير ويلزم على الخبير اإلفصاح عما اذا كانت القيمة السوقية التى تم‬
‫التوصل إليها تعتمد على بيانات السوق أو على تقدير الخبير بدرجة أكبر نتيجة عدم توافر بيانات‬
‫السوق المقارنة‪.‬‬

‫‪ -4-6‬نتيجة طبيعة السوق العقارى المتغيرة يلزم على خبير التقييم مراعاة تغير البيانات المقارنة‬
‫بمرور الوقت وأن البيانات المتاحة تمثل السوق فى تاريخ التقييم وتتفق وتعريف القيمة السوقية‪.‬‬

‫‪ -7-6‬فى حاالت األسواق المتغيرة اقتصاديا أو اجتماعيا قد تنتج حاالت بيع ال تعكس الحالة الحقيقية‬
‫للسوق فى تاريخ التقييم‪ ،‬فى هذه الحالة يجب على خبير التقييم االعتماد على نتائج هذه الحاالت‬
‫بدرجة أقل‪.‬‬

‫‪ -6-6‬تعريف القيمة السوقية يعتمد على بيع افتراضى للعقار بالسوق الحر األقرب لظروف السوق‬
‫العادل بعد فترة عرض وبطريقة عرض مناسبة‪ ،‬هذه الفترة تسبق تاريخ التقييم‪ .‬نتيجة لخصوصية‬
‫األصول الثابتة تكون أسواق بيعها عادة أقل تنظيما مقارنة بأسواق األصول المالية– األسهم‬
‫والسندات‪ -‬فهى أقل تكرارا فى عدد مرات البيع وفى أسواق أقل تنظيما وكفاءة ولذا كانت هذه‬
‫األصول أقل سيولة‪ .‬لألسباب السابقة اقتضى تعريف القيمة السوقية العرض لفترة زمنية مناسبة‬
‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪34‬‬
‫للتسويق واستكمال صفقة البيع‪ .‬ومن هنا كانت نتائج البيع الجبرى أو البيع االضطرارى أو‬
‫المرتبط بفترة عرض محددة قصيرة– المزادات‪ -‬ال يتطابق مع شروط التعريف السابق للقيمة‬
‫السوقية‪.‬‬

‫‪ -5-6‬العقارات التجارية داخل المحافظ العقارية قد تختلف قيمتها داخل المحفظة عن قيمتها السوقية‬
‫منفردة‪.‬‬

‫‪ -1-6‬يلزم أن تتضمن كل تقارير التقييم اإلشارة إلى الغرض من التقييم‪ .‬وفى حالة التقييم إلعداد‬
‫القوائم المالية يلزم على الخبير تحديد نوعية األصل وفقا للمعايير المحاسبية المصرية‪.‬‬

‫‪ -7‬قواعد اإلفصاح‪:‬‬

‫‪ -1-5‬تقارير التقييم يجب أال تؤدى إلى نتائج مضللة‪.‬‬

‫‪ -2-5‬يجب أن يتضمن التقرير تعريف للقيمة السوقية‪.‬‬

‫‪ -3-5‬يجب أن يتضمن التقرير االستخدامات الحالية للعقار‪.‬‬

‫‪ -4-5‬يجب أن يحتوى التقرير تحديد ألعلى وافضل استخدام للعقار‪.‬‬

‫‪ -7-5‬يجب تحديد تاريخ التقييم (تاريخ تحقق القيمة المحددة) وتاريخ المعاينة وتاريخ إصدار التقرير‪.‬‬

‫‪ -6-5‬يجب تحديد الغرض من التقييم وأى إضافات يراها الخبير الزمة للوصول إلى تفسير سليم‬
‫لرأى الخبير‪.‬‬

‫‪ -5-5‬الخبير مسئول عن تحديد نوعية أى قيم أخرى خالف القيمة السوقية قد يضطر إلى استخدامها‬
‫فى التقرير‪.‬‬

‫‪ -1-5‬فى حال التقارير الداخلية يلزم على القائم باعمال التقييم ان يذكر عالقته بالعميل فى التقرير‬
‫ونوعية تلك العالقة ‪.‬‬

‫‪ - 1‬قاعدة التوافق ‪:‬‬

‫التوافق مع هذا المعيار يقتضى االلتزام بما جاء بالمعيار رقم (‪ )3‬من المعايير المصرية للتقييم‬
‫العقارى والخاصة بإعداد التقرير‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪35‬‬

 ‫‪ .5‬المعيــــار رقم (‪)5‬‬

‫التقييم لحساب قيمة خالف القيمة السوقية‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪36‬‬

 ‫المعيــــار رقم (‪)5‬‬

‫حساب قيمة خالف القيمة السوقية‬

‫‪ -1‬مقدمـــــة‪:‬‬

‫على الرغم من أن اغلب أعمال التقييم تتم وفقا ألسس حساب القيمة السوقية إال أنه فى بعض األحيان‬
‫قد يضطر خبير التقييم الى إجراء أعمال تقييم على أسس التتفق و اسس تعريف القيمة السوقية‪،‬‬
‫وفى هذه الحاالت يتم التقييم وفقا لمتطلبات هذا المعيار‪ .‬وفى تلك الحاالت يلزم إلمام كل من‬
‫الخبير ومستخدم التقرير بأسس حساب القيمة خالف القيمة السوقية وتأثير ذلك على نتيجة التقييم‪.‬‬

‫‪ -2‬نطاق المعيار‪:‬‬

‫‪ -1-2‬يغطى هذا المعيار حساب القيم خالف القيمة السوقية والتى قد يكلف الخبير بحسابها وفقا‬
‫لطبيعة المهمة الموكلة إليه‪ ،‬وتشترك جميع هذه القيم فى أنها تخالف تعريف القيمة السوقية فى‬
‫بعض أو أحد شروطها‪ ،‬ويغطى هذا المعيار الحد األدنى للمعلومات الواجب توافرها عند استخدام‬
‫أحد القيم التى يغطيها مجال العمل‪.‬‬
‫‪ -2-2‬القيم التى سيتضمنها هذا المعيار هى‪:‬‬
‫● القيمة العادلة‪.‬‬
‫● قيمة االستخدام الحالى‪.‬‬
‫● القيمة االستثمارية‪.‬‬
‫● القيمة المستدامة‪.‬‬
‫● القيمة التأمينية‪.‬‬
‫● التقدير الكمى‪.‬‬
‫● قيمة التصفية‪.‬‬
‫● قيمة األنقاض‪.‬‬
‫● القيمة المتبقية‪.‬‬
‫● القيمة التزاوجية‪.‬‬
‫● القيمة الخاصة‪.‬‬
‫● السعر األساسي للمزاد‪.‬‬
‫● قيمة السداد العينى‪.‬‬
‫● قيمة حق االنتفاع‪.‬‬
‫‪ -3-2‬على الخبير تحديد الغرض من التقييم قبل استخدام أى من القيم المشار إليها والتى تختلف عن‬
‫القيمة السوقية‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪37‬‬

‫‪ -4-2‬تطبيق " التقييم لخدمة اعداد القوائم المالية " يجب ان يقرأ فى اطار هذا المعيار‪ -.‬استخدام‬
‫أسس تقييم خالف القيمة السوقية قد يحدث نتيجة ضرورة قانونية أو موضوعية أو تنفيذا لتعليمات‬
‫المالك ال تتوافر شروط تطبيق القيمة السوقية‪ ،‬وفى جميع الحاالت السابقة النتيجة النهائية تختلف‬
‫عن القيمة السوقية‪.‬‬

‫‪ -3‬تعريفات‪:‬‬

‫‪ -1-3‬أسس التقييم ‪ :‬هى نص الفروض الرئيسية المستخدمة فى عملية التقييم لغرض محدد‪.‬‬
‫‪ -2-3‬القيمة العادلة ‪ :‬هى المقابل المالى لتبادل أصل بين طرفين محددين على دراية بحالة السوق‬
‫وكل منهما راغب فى إجراء التبادل ويتصرف كالهما بإرادة حرة‪.‬‬
‫‪ -3-3‬قيمة االستخدام الحالى ‪ :‬قيمة استخدام العقار وقت التقييم وهى عادة قيمة مرحلية يكون المبنى‬
‫خاللها ال يتفق وأعلى وأفضل استخدام لألرض‪.‬‬
‫‪ -4-3‬القيمة االستثمارية ‪ :‬هى المقابل المالى لألصل من وجهة نظر مستثمر‪ -‬أو مجموعة‬
‫مستثمرين‪ -‬محدد وذلك الستثمار محدد أو أهداف استثمارية محددة‪ .‬هذا التعريف يربط قيمة‬
‫األصل بأهداف محددة لمستثمر– أو مجموعة مستثمرين‪ -‬محدد‪ ،‬والمعتاد أن تكون هذه القيمة‬
‫أكبر من القيمة السوقية‪.‬‬
‫‪ -7-3‬القيمة المستدامة ‪ :‬هى صافى القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية للعقار‪.‬‬
‫‪ -6-3‬القيمة التأمينية ‪ :‬المقابل المالى إلعادة األصل لحالته– وقت شراء التأمين– وال تشتمل على‬
‫ثمن األرض واالساسات فى حالة األصول العقارية‪.‬‬
‫‪ -5-3‬التقدير الكمى ‪ :‬التقدير اإلحصائى للمقابل المادى لتبادل أصل عقارى فى عملية تقييم مجمعة‪،‬‬
‫يعتمد هذا التقدير على نماذج رقمية للقيمة السوقية للعقارات المشابهة‪.‬‬
‫‪ -1-3‬قيمة التصفية ‪ :‬المقابل المالى لتصفية أصول أعمال‪ ،‬ويتم بفرض تصفية العمل نفسه وبيع‬
‫األصول منفردة‪.‬‬
‫‪ -1-3‬قيمة األنقاض ‪ :‬المقابل المالى لبيع المخلفات المتبقية من أصل عقارى– خالف األرض‪ -‬بعد‬
‫هدمه ويفترض قيمة للمخلفات إعادة التدوير‪.‬‬
‫‪ -10-3‬القيمة المتبقية ‪ :‬قيمة العقار عند انتهاء فترة االستثمار سواء بالبيع فى حالة فترات االستثمار‬
‫المحددة أو الهدم عند انتهاء العمر االقتصادى للمبنى‪.‬‬
‫‪ -11-3‬القيمة التزاوجية ‪ :‬قيمة إضافية تنتج من تجميع أصلين أو أكثر وحيث يكون قيمة األصول‬
‫مجمعة أكبر من مجموع قيمة األصول منفردة‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪38‬‬

‫‪ -12-3‬المشترى الخاص ‪ :‬هو مشترى محدد ألصل ما حيث يمثل األصل للمشترى قيمة أعلى من‬
‫القيمة السوقية عند تملك المشترى لهذا األصل وذلك خالفا للمشترى العام بالسوق‪.‬‬
‫‪ -13-3‬القيمة الخاصة ‪ :‬المقابل المالى الذى يعرضه المشترى الخاص‪ -‬وهو عادة أعلى من القيمة‬
‫السوقية– والذى يعكس القيمة الخاصة لهذا المشترى الخاص‪.‬‬
‫‪ -14-3‬القيمة (السعر األساسى) للمزاد ‪ :‬الحد األدنى للمقابل المادى لترسية مزاد علنى لبيع أصل‬
‫عقارى‪.‬‬
‫‪ -17-3‬قيمة السداد العينى ‪ :‬المقابل المادى لتبادل أصل بين مالك وممول فى حالة فشل األول فى‬
‫سداد مديونيته للثانى‪ .‬ويلزم عند تحديد هذه القيمة توقع نسبة مصروفات إلعادة األصل لحالة قابلة‬
‫إلعادة البيع للغير والوقت إعادة تأهيل األصل ومصروفات إعادة البيع‪ .‬ولذا فهو عادة أقل من‬
‫القيمة السوقية‪.‬‬
‫‪ -16-3‬قيمة مقابل حق االنتفاع ‪ :‬القيمة الحالية للمقابل المادى الذي يسدده المنتفع لشراء حق‬
‫االنتفاع بأصل عقارى‪ ،‬وتتحدد قيمته وفقا لشروط التعاقد وطريقة السداد ومدة حق االنتفاع وسعر‬
‫العائد على رأس المال ومعدل التضخم‪ ،‬وفى حالة السداد مرة واحدة عند بداية التعاقد يكون أقل‬
‫من القيمة السوقية‪ ،‬ويلزم االشارة الى ان القانون المدنى المصرى المادة ‪ 1/111‬ينص على ان‬
‫حق االنتفاع غير محدد االجل ينتهى بوفاة المنتفع ‪.‬‬

‫‪0‬‬
‫‪ -4‬العالقة بمعايير المحاسبة المصرية‪:‬‬

‫‪ -1-4‬ألداء تقييم متوافق مع هذا المعيار يلزم على الخبير اتباع كل ما جاء بميثاق شرف المهنة فيما‬
‫يخص قواعد األخالق والكفاءة واإلفصاح وإعداد التقرير‪.‬‬

‫‪ -2-4‬فى معظم األحوال تتطلب معايير المحاسبة المصرية تحديد القيمة العادلة والتى تتفق و حساب‬
‫القيمة السوقية لألصل ‪.‬‬
‫‪ -3-4‬فى بعض الحاالت وعلى الرغم مما سبق فقد يكون التقييم على أساس قيمة بخالف القيمة‬
‫السوقية مطلوبا طبقا لمعايير المحاسبة المصرية‪ ،‬وهذا يتضمن‪:‬‬
‫‪ -1-3-4‬القيمة العادلة لألصول العقارية المدرجة ضمن األصول الثابتة عند استخدام نموذج‬
‫إعادة التقييم وعندما تسمح القوانين واللوائح بذلك‪.‬‬
‫‪ -2-3-4‬القيمة العادلة لالستثمارات العقارية عند استخدام نموذج إعادة التقييم‪.‬‬

‫‪11‬‬
‫تم اعدادها وفقا للمعايير المحاسبه المصريه الصادرة بقرار وزير االستثمار رقم ‪ 243‬لسنه ‪2006‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪39‬‬

‫‪ -3-3-4‬القيمة االستخدامية طبقا لمعيار المحاسبة المصرى رقم (‪" )31‬اضمحالل قيمة‬
‫األصول" لألصول العقارية المدرجة ضمن األصول الثابتة أو االستثمارات العقارية عند‬
‫قياسها بالتكلفة وألغراض حساب خسائر االضمحالل في قيمتهما عندما توجد مؤشرات عن‬
‫هذا االضمحالل‪.‬‬
‫‪ -4-3-4‬فى بعض الحاالت تقدير القيمة التخريدية لألصل ألغراض حساب اإلهالك طبقا‬
‫لمعيار المحاسبة المصرى رقم (‪" )10‬األصول الثابتة وإهالكاتها"‪.‬‬
‫على انه فى كل األحوال فإن القيمة تخص فقط منشأة بذاتها‪ .‬وفى هذا اإلطار فان مواصفة التقييم‬
‫رقم (‪ )2‬يناقش هذه األمور وبتفصيالت أكبر‪.‬‬
‫‪ -4-4‬عرفت معايير المحاسبة المصرية خسارة االضمحالل فى القيمة بأنها المبلغ الذى تزيد فيه‬
‫القيمة الدفترية لألصل عن القيمة االستردادية له المتمثلة في قيمته العادلة ناقصا تكاليف البيع أو‬
‫قيمته االستخدامية أيهما أكبر‪.‬‬
‫‪ -7-4‬عرفت معايير المحاسبة المصرية القيمة االستخدامية بانها القيمة الحالية للتدفقات النقدية‬
‫المستقبلية المتوقع حدوثها من األصل فى حين أن القيمة العادلة ناقصا تكاليف البيع هى المبلغ‬
‫الذى يمكن الحصول عليه من بيع أصل ما أو وحدات مولدة للنقد مخصوما منه تكاليف البيع فى‬
‫عملية بين أطراف لديهم الرغبة فى التبادل وعلى بينة من الحقائق ويتعامالن بإرادة حرة‪.‬‬

‫‪ -2‬نص المعيار‪:‬‬

‫‪ -1-7‬ألداء تقييم متوافق مع هذا المعيار يلزم على الخبير اتباع كل ما جاء بميثاق شرف المهنة فيما‬
‫يخص قواعد األخالق والكفاءة واإلفصاح وإعداد التقرير‪.‬‬

‫‪ -2-7‬ألداء تقييم لقيمة خالف القيمة السوقية يلتزم الخبير باآلتى‪:‬‬

‫‪ -1-2-7‬إعداد وتقديم العمل بطريقة واضحة وال تقبل اللبس‪.‬‬
‫‪ -2-2-7‬ان يكون التقييم مبنى على بيانات ومعلومات مناسبة ألعمال التقييم‪.‬‬
‫‪ -3-2-7‬التأكد من أن القيمة التى تم التوصل اليها والمعايير المحيطة بها توافق الغرض من‬
‫التقييم‪.‬‬
‫‪ -4-2-7‬التأكد من اتباع طرق وأساليب التحليل المناسبة للتوصل إلى القيمة المطلوبة‪.‬‬
‫‪ -7-2-7‬التأكد من أن التقييم تم بناء على توافر معلومات كافية لدعم طرق التحليل والنتائج‪.‬‬
‫‪ -6-2-7‬توفير معلومات كافية للتأكد من أن قارئ التقرير يتفهم البيانات ومنطقية العمليات‬
‫الحسابية‪ ،‬وأنه سيتوصل إلى نفس النتائج والتحليالت التى توصل إليها معد التقرير‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪40‬‬

‫‪ -5-2-7‬أن التقرير يتوافق مع متطلبات المواصفات المصرية إلعداد التقرير (معيار رقم (‪))3‬‬
‫ولذا يلتزم الخبير بما يلى‪:‬‬
‫أ‪ -‬تحديد أسس التقييم (ذكر نوع القيمة المحسوبة وأنها تخالف القيمة السوقية) وذكر‬
‫الغرض واالستخدام من التقرير وتاريخ تحقق القيمة وتاريخ المعاينة وتاريخ إصدار‬
‫التقرير‪.‬‬
‫ب‪ -‬تحديد ووصف األصل بوضوح وتحديد حقوق الملكية التى تم االعتماد عليها فى‬
‫التقييم‪ ،‬ووصف مجال العمل المستخدم عند إعداد التقييم‪.‬‬
‫ج‪ -‬ذكر كل الفروض والمحددات التى اعتمد عليها التقييم‪.‬‬
‫د‪ -‬ذكر الفروض التى تختلف عن أو تضاف إلى الفروض المستخدمة فى تحديد القيمة‬
‫السوقية والتى تخص القيمة المحسوبة‪.‬‬
‫هـ‪ -‬تقديم شرح كامل للطرق و االساليب المتبعة إلعداد التقييم والمنطق المستخدم فى‬
‫دعم البيانات واألساليب واآلراء واالستنتاجات الموجودة بالتقرير‪.‬‬
‫و‪ -‬إرفاق فقرة تتضمن التوافق مع المعايير المصرية ألعمال التقييم وذكر أى اختالف‬
‫عما تتطلبه هذه المعايير وأسباب ذلك‪.‬‬
‫ز‪ -‬حيث ال يعتبر البيع بالمزاد الجبرى أحد حاالت أسس التقييم‪ ،‬فإنه فى حاالت التنفيذ‬
‫على العقار يلزم أن يتبع الخبير ماورد بالالئحة التنفيذية لقانون التمويل العقارى حول‬
‫ما يخص التنفيذ على العقار من توصيات ‪.‬‬
‫ح‪ -‬يلتزم الخبير بالتأكيد على أن القيم الواردة فى التقرير اليمكن تفسيرها على أنها قيم‬
‫سوقية حسب التعريف الوارد فى المواصفات وأن القيمة الواردة فى التقرير هى قيمة‬
‫خالف القيمة السوقية‪.‬‬

‫‪ -2‬إيضاحات‪:‬‬

‫‪ -1-6‬أسس التقييم تصف الفروض التى يبنى عليها التقييم‪ ،‬وهذه األسس قد تختلف باختالف القيمة‬
‫المحسوبة‪ .‬هذه األسس ليست طرق وال أسلوب للتقييم كما أنها ليست وصف لألصل موضع‬
‫التقييم‪ .‬القيمة السوقية هى أكثر األسس المستخدمة فى أعمال التقييم‪ .‬هذا المعيار يقدم ويناقش‬
‫أعمال التقييم ألسس خالف القيمة السوقية‪ .‬األسس موضع األعمال فى هذه المواصفة يمكن‬
‫تقسيمها إلى مجموع كالتالى‪:‬‬
‫‪ -1-1-6‬المجموعة األولى‪ :‬تعكس هذه المجموعة الفائدة التى يتمتع بها المالك وترتبط به‪،‬‬
‫والمثال على ذلك القيمة االستثمارية‪.‬‬
‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪41‬‬
‫‪ -2-1-6‬المجموعة الثانية‪ :‬هذه المجموعة تمثل القيمة المقبولة لتبادل األصل بين طرفين‬
‫محددين قد يوجد بينهما عالقة سابقة وكل منهما يعمل لصالحه وال تأثير ألى منهما على‬
‫اآلخر فإن األصل ال يلزم أن يكون معروضا للبيع للسوق العام والسعر قد يعكس المميزات‬
‫التى قد يتمتع بها أى من الطرفين مقارنة بأطراف السوق العام‪ ،‬وهذه المجموعة تشمل‬
‫القيمة العادلة والقيمة الخاصة والقيمة اإلضافية‪.‬‬
‫‪ -3-1-6‬المجموعة الثالثة‪ :‬هذه المجموعة تشير إلى قيمة محددة بعقد أو قانون ‪.‬‬

‫‪ -2-6‬القيمة العادلة تختلف عن القيمة السوقية– ألغراض خالف المحاسبية– فى كونها المقابل المالى‬
‫العادل بين طرفين محددين آخذين فى االعتبار المميزات أو العيوب التى قد تلحق بأى طرف‬
‫نتيجة تبادل األصل‪.‬‬
‫‪ -3-6‬على الرغم من أن القيمة العادلة قد تتساوى مع القيمة السوقية أحيانا إال أن هناك حاالت قد‬
‫يضطر الخبير ألخذ اعتبارات تختلف عن تلك المستخدمة عند حساب القيمة السوقية‪.‬‬
‫‪ -4-6‬القيمة الخاصة قد تنشأ إذا تمتع األصل بعناصر قد تجعله أكثر جاذبية لمشترى محدد أو‬
‫مجموعة مشتريين محددين مقارنة بالسوق العام فى حالة القيمة السوقية‪ ،‬هذه العناصر قد تكون‬
‫طبيعية أو جغرافية أو مرتبطة بحقوق الملكية‪ .‬القيمة السوقية تقتضى إهمال أى من عناصر القيمة‬
‫الخاصة ألن تعريفها يهمل وجود مشترى محدد‪.‬‬
‫‪ -7-6‬بعض حاالت العقار تمثل نوع من الحاالت الخاصة وال يجوز اعتبارها ضمن أسس التقييم‪.‬‬
‫مثال على ذلك قيمة األنقاض والقيمة المستدامة وقيمة التصفية والسعر األساسى للمزاد‬
‫● قيمة األنقاض‪ :‬هذه الحالة تصف األصل حين يصل إلى نهاية عمره االقتصادى المفيد‪ .‬هذا‬
‫التعريف يمثل القيمة االقتصادية لمخلفات العقار– خالف األرض– والتى قد تستخدم فى‬
‫إعادة التدوير‪.‬‬
‫● قيمة التصفية والقيمة المستدامة تنطبق على تقييم أصول األعمال‪.‬‬
‫● البيع الجبرى يمثل حالة بيع اضطرارى خالل فترة محددة وقد ال يشمل فترة تسويق مناسبة‪،‬‬
‫وعليه فنتيجة البيع قد تخالف القيمة السوقية‪ .‬نتاج البيع فى هذه الحاالت مرتبط بالضغوط‬
‫على البائع وفترة التسويق المتاحة‪ .‬نتيجة البيع فى هذه الحالة ال يمكن توقعها بطريقة‬
‫منطقية العتمادها على الموقف المعرض له البائع ولذا فهذه الحالة ال تعتبر من أسس تحديد‬
‫القيمة‪.‬‬
‫‪ -6-6‬المجموعة الثالثة من القيم خالف القيمة السوقية تمثل حاالت التخصيص والضرائب العقارية‪.‬‬
‫هذه المجموعة تتحدد باعتبارات عادة خالف القيمة السوقية وترتبط بقرارات حكومية‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪42‬‬

‫‪ -5-6‬جميع القيم السابقة تعتمد على فروض خاصة بها يلزم على خبير التقييم إدراجها بطريقة‬
‫واضحة بالتقرير‪.‬‬

‫‪ -7‬قواعد اإلفصاح‪:‬‬

‫‪ -1-5‬يلزم على الخبير توضيح الغرض من التقييم ومدى قابلية القيمة الواردة لالستخدام ومحددات‬
‫القيمة الواردة بالتقييم‪.‬‬
‫‪ -2-5‬ال يجوز للخبير استخدام قائمة المحددات أو الفروض الستخدام أى استثناءات غير مالئمة من‬
‫هذه المواصفات‪.‬‬
‫‪ -3-5‬ال يجوز للخبير استخدام فروض غير مناسبة– فى ضوء الحقائق المعمول بها وقت التقييم–‬
‫ويجب ذكر الفروض المستخدمة بالتقرير‪.‬‬
‫‪ -4-5‬يجب أن يحوى التقرير فقرة موقعة من الخبير حول شهادة الخبير وموضوعيته وعدم وجود‬
‫تعارض مصالح ‪ ....‬إلخ‪.‬‬
‫‪ -7-5‬يلتزم القائم باعمال التقييم باإلفصاح فى نص منفصل عن أى عالقة تربطه باألطراف طالبة‬
‫التقييم‪.‬‬

‫‪ - 1‬قاعدة التوافق ‪:‬‬

‫التوافق مع هذا المعيار يقتضى االلتزام بما جاء بالمعيار رقم (‪ )3‬من المعايير المصرية للتقييم‬
‫العقارى والخاصة بإعداد التقرير‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪43‬‬

 ‫‪ .9‬المعيــــار رقم (‪)9‬‬

‫إعــداد تقـرير التقييم‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪44‬‬

 ‫المعيار رقم ( ‪) 9‬‬
‫إعداد تقرير التقييم‬

‫‪ -1‬مقدمـــــة‪:‬‬

‫‪ -‬الهدف من هذا المعيار هو تحديد قواعد إعداد تقرير التقييم ووصف محتوياته‪.‬‬

‫‪ -2‬نطاق المعيار ‪:‬‬

‫‪ -1-2‬يختص هذا المعيار بالقواعد الخاصة بإعداد تقرير التقييم أيا كان نوعية القيمة المطلوبة (‬
‫سوقية أو خالفه ) ‪.‬‬
‫‪ -2 -2‬اتباع هذا المعيار إجبارى على كل من يمارس اعمال التقييم ‪.‬‬
‫‪ -3-2‬بعض متطلبات حساب القيم غير السوقية قد تتطلب معايير خاصة لإلفصاح ولذا لزم أن يقرأ‬
‫هذا المعيار مع المعيار رقم (‪ )2‬من هذه المعايير‪ ،‬كما يلزم ان يقرأ مع المعيار رقم ( ‪ ) 1‬من هذه‬
‫المعايير‪.‬‬

‫‪ -3‬تعريفات‪:‬‬

‫‪ -0-9‬تقرير التقييم ‪ :‬تقرير يقدم النتيجة النهائية للقيمة المطلوبة وطرق وأساليب التقييم المستخدمة‬
‫للحصول عليها‪.‬‬
‫يجب أن يحوى تقرير التقييم على اآلتى‪:‬‬
‫‪ - 1-1-3‬تعريف األصل موضع التقييم‪.‬‬
‫‪ - 2-1-3‬تحديد حقوق الملكية (من المستندات المقدمة من المالك)‪.‬‬
‫‪ - 3-1-3‬تحديد الغرض من التقييم‪.‬‬
‫‪ - 4-1-3‬تعريف أساس حساب القيمة‪.‬‬
‫‪ -7-1-3‬تحديد تاريخ المعاينة وتاريخ التقييم‪.‬‬
‫‪ -6-1-3‬تحديد مجال العمل ووصف المعاينة‪.‬‬
‫‪ -5-1-3‬تحديد محددات التقييم‪.‬‬
‫‪ -1-1-3‬تقديم شهادة الخبير‪.‬‬
‫‪ -2-3‬شهادة خبير التقييم ‪ :‬أحد محتويات تقرير التقييم يشهد فيها خبير التقييم على اآلتى‪:‬‬
‫‪ -1-2-3‬أن التقييم تم أداؤه والتقرير تم إعداده وفقا لمسئولية الرجل الحريص‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪45‬‬

 ‫‪ -2-2-3‬أن التحليل والنتائج ال يحدها سوى المحددات الواردة بالتقرير‪.‬‬
‫‪ -3-2-3‬أن الخبير ال يوجد لديه أى اهتمام بالعقار أو يورد خالف ذلك‪.‬‬
‫‪ -4-2-3‬أن أتعاب الخبير ال تعتمد على نتيجة التقييم أو التقرير‪.‬‬
‫‪ -7-2-3‬أن الخبير لم يطلب منه تحقيق نتيجة معينة وليس له أى عالقة باألطراف المعنية‬
‫بالعقار‪.‬‬
‫‪ -6-2-3‬أن التقييم تم متوافقا مع المعايير وميثاق الشرف‪.‬‬
‫‪ -5-2-3‬أن الخبير لديه المؤهالت العلمية المطلوبة ألداء التقييم‪.‬‬
‫‪ -1-2-3‬أن الخبير لديه الخبرة فى منطقة ونوعية العقار موضع التقييم الكافية ألداء العمل‬
‫بالكفاءة المطلوبة‪.‬‬
‫‪ -1-2-3‬أن الخبير قد قام شخصيا بمعاينة العقار ودرجة المعاينة أو يذكر سبب خالف ذلك‪.‬‬
‫‪ -10-2-3‬عدم تواجد أشخاص– خالف من ورد ذكرهم بالتقرير– لهم عالقة بأى جزء هام من‬
‫التقييم أو التقرير‪.‬‬
‫‪ -3-3‬تقرير تقييم شفهى‪ :‬قيام الخبير بتحديد قيمة او اتجاه قيمة شفهيا بدون كتابة‬
‫‪ -4-9‬تقرير تقييم مكتوب‪ :‬أصل تقرير مقدم من الخبير كتابة وقد يكون سردى او على هيئة جدول ‪،‬‬
‫كما قد يكون ملخص او مفصل ‪.‬‬
‫‪ -2-9‬تقرير تقييم إلكترونى‪ :‬أصل تقرير مكتوب ومرسل عبر االنترنت باى من لغات الكتابة‬
‫االلكترونية‬

‫‪0‬‬
‫‪ -4‬العالقة بمعايير المحاسبة المصرية‪:‬‬

‫‪ -1-4‬عند إتباع هذا المعيار فمن المتوقع أن تقرير التقييم يستوفى أو يزيد فى محتوياته عن ما تتطلبه‬
‫معايير المحاسبة المصرية من معلومات بغرض اإلثبات واإلفصاح‪.‬‬
‫‪ - 2-4‬تطبيق " التقييم لخدمة إعداد التقارير المالية " يجب أن يقرأ فى إطار هذا المعيار ‪.‬‬
‫‪ -3-4‬تتطلب معايير المحاسبة المصرية عند إثبات معامالت أو أرصدة معتمدة على تقارير المقيمين‬
‫أو الخبراء أن تتضمن هذه التقارير بيانات ومعلومات هامة يتم استخدامها في إثبات المعامالت‬
‫واألرصدة أو اإلفصاحات المطلوبة بموجب معايير المحاسبة المصرية ومن أهمها‪:‬‬
‫‪ -1-3-4‬مصدر‪/‬مصادر المعلومات المستخدمة‪.‬‬
‫‪ -2-3-4‬االفتراضات واألساليب المستخدمة ومدى تماشيها مع الفترات السابقة إن وجدت‪.‬‬

‫‪11‬‬
‫تم اعدادها وفقا للمعايير المحاسبه المصريه الصادرة بقرار وزير االستثمار رقم ‪ 243‬لسنه ‪2006‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪46‬‬

 ‫‪ -3-3-4‬نتائج عمل الخبير في ضوء المعرفة الكلية للخبير بالنشاط‪.‬‬
‫‪ -4-3-4‬الطرق واالفتراضات الهامة المطبقة فى تحديد القيمة ‪ ،‬على أن يتم ذكر ما إذا كان‬
‫ذلك التحديد مدعما بدليل سوقى أو يعتمد بشكل أكبر على عوامل أخرى (يجب اإلفصاح‬
‫عنها) وذلك نتيجة لنوعية العقار والبيانات السوقية المقارنة‪.‬‬
‫‪ -7-3-4‬حدود التقديرات التى من المحتمل بصورة كبيرة أن تكون القيمة ضمنها إن أمكن‬
‫ذلك‪.‬‬
‫‪ -6-3-4‬تاريخ التقييم‪.‬‬
‫‪ -5-3-4‬األساس الذي تم االعتماد عليه لتحديد القيمة ‪ ،‬سواء كان هو االعتماد على األسعار‬
‫الموجودة بالسوق من خالل معامالت حديثة مستقلة وعادلة تحدث بالسوق وفقا إلرادة حرة‬
‫‪ ،‬أو تم تقديرها بناء على أساليب تقييم أخرى‪.‬‬
‫‪ -1-3-4‬معدالت الخصم المستخدمة في التقييم ومعدالت العائد المستخدمة ‪.‬‬
‫‪ -1-3-4‬فى هذا المعيار يلزم توضيح ان االستثمارات العقارية ‪ ( :‬وفقا لما جاء بمعايير‬
‫المحاسبة المصرية ) هى عقارات (أراضى أو مبانى– أو جزء من مبنى– أو كالهما)‬
‫محتفظ بها من المالك لتحقيق إيجار (اإليجار التشغيلى) أو ارتفاع فى قيمتها أو كلـيهما وكذا‬
‫األرض المحتفظ بها لغرض مستقبلى غير محدد فى الوقت الحاضر وهذا كله ليـس بغرض‬
‫االستخدام فى اإلنتاج أو توريد البضائع أو الخدمات أو األغراض االدارية أو البيع ضمن‬
‫النشاط المعتاد للمنشأة‪.‬‬

‫‪ -2‬نص المعيار‪:‬‬

‫‪ -1-7‬ألداء تقييم متوافق مع هذه المعايير يلزم على الخبير اتباع كل ما جاء بميثاق شرف المهنة فيما‬
‫يخص قواعد األخالق والكفاءة واإلفصاح وإعداد التقرير‪.‬‬
‫‪ -2-7‬يجب أن يحتوى تقرير التقييم على اآلتى‪:‬‬
‫‪ -1-2-7‬النتائج النهائية بطريقة واضحة وغير مضللة‪.‬‬
‫‪ -2-2-7‬تحديد األصل موضع التقييم تحديدا اليقبل اللبس‪.‬‬
‫‪ -3-2-7‬تحديد العميل والغرض من التقييم‪.‬‬
‫‪ -4-2-7‬تحديد التواريخ المرتبطة بعملية التقييم ‪:‬‬
‫أ‪ -‬تاريخ التقييم (تاريخ تحقق القيمة)‪.‬‬
‫ب‪ -‬تاريخ المعاينة‪.‬‬
‫ج‪ -‬تاريخ صدور التقرير‪.‬‬
‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪47‬‬
 ‫‪ -7-2-7‬تحديد وتعريف أسس التقييم‪ :‬القيمة السوقية أو القيمة خالف السوقية‪.‬‬
‫‪ -6-2-7‬تعريف ووصف‪:‬‬
‫أ‪ -‬حقوق الملكية (من المستندات المقدمة من المالك)‪.‬‬
‫ب‪ -‬نوع الملكية خالف الملكية الخالصة‪.‬‬
‫ج‪ -‬مجال العمل والمعاينة‪.‬‬
‫د‪ -‬الخواص الطبيعية للعقار‪.‬‬
‫هـ‪ -‬منطقة العقار‪.‬‬
‫‪ -5-2-7‬تحديد كل الفروض والمحددات التى اعتمد عليها التقييم‪.‬‬
‫‪ -1-2-7‬وصف أى فروض خاصة أو غير معتادة واحتماالت تحقق كل فرض على حده‪.‬‬
‫‪ -1-2-7‬وصف البيانات والمعلومات المستخدمة فى حساب القيمة وبيان مصدرها‪.‬‬
‫‪ -10-2-7‬وصف دراسة تحليل السوق المستخدمة وطرق وأساليب التقييم والمنطق فى تحليل‬
‫واعتماد النتائج والنتيجة النهائية‪.‬‬
‫‪ -11-2-7‬فى حاالت التنفيذ على العقار يلزم اتباع ماجاء بالالئحة التنفيذية لقانون التمويل‬
‫العقارى حول هذه الحالة‪.‬‬
‫‪ -12-2-7‬إرفاق فقرة تمنع استخدام أو نشر أو اإلشارة إلى التقرير أو القيمة النهائية أو اسم‬
‫الخبير أو مؤهالته دون موافقة مكتوبة مسبقة من الخبير‪.‬‬
‫‪ -13-2-7‬إرفاق فقرة تشير إلى توافق التقرير مع المعايير والتى تشمل اتباع كافة المعايير أو‬
‫أى اختالف عنها وفى هذه الحالة يلتزم الخبير ببيان هذه االختالفات وتأثير ذلك على تطبيق‬
‫قواعد ميثاق الشرف‪.‬‬
‫‪ -14-2-7‬التوافق مع هذه المعايير يقتضى أن يحوى التقرير على شهادة الخبير والتى يجب ان‬
‫تشتمل على ‪:‬‬
‫‪ -17-2-7‬أن التقييم والتقرير تم إعداده وفقا لمسئولية الرجل الحريص‪.‬‬
‫‪ -16-2-7‬أن التحليل والنتائج ال يحدها سوى المحددات الواردة بالتقرير‪.‬‬
‫‪ -15-2-7‬أن الخبير ال يوجد لديه أى اهتمام بالعقار أو يذكر خالف ذلك‪.‬‬
‫‪ -11-2-7‬أن أتعاب الخبير ال تعتمد على نتيجة التقييم او التقرير‪.‬‬
‫‪ -11-2-7‬أن الخبير لم يطلب منه تحقيق نتيجة معينة وليس له أى عالقة باألطراف المعنية‬
‫بالعقار‪.‬‬
‫‪ -20-2-7‬أن التقييم تم متوافقا مع هذه المعايير وميثاق الشرف‪.‬‬
‫‪ -21-2-7‬أن الخبير لديه المؤهالت العلمية والمهنية المطلوبة ألداء التقييم‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪48‬‬

‫‪ -22-2-7‬أن الخبير لديه الخبرة فى منطقة ونوعية العقار موضع التقييم الكافية ألداء العمل‬
‫بالكفاءة المطلوبة‪.‬‬
‫‪ -23-2-7‬أن الخبير قد قام شخصيا بمعاينة العقار ودرجة المعاينة أو يذكر سبب خالف ذلك‪.‬‬
‫‪ -24-2-7‬عدم تواجد أشخاص– خالف من ورد ذكرهم بالتقرير– لهم عالقة بأى جزء هام من‬
‫التقييم أو التقرير‪.‬‬
‫‪ -24-2-7‬ذكر اسم الخبير والمؤهالت العلمية والمهنية والتوقيع‪.‬‬
‫‪ -3-7‬يلتزم الخبير بالحفاظ على نسخة كاملة ورقية أو إلكترونية من التقرير الفترة الزمنية التى‬
‫يتطلبها القانون وعلى األقل لمدة خمسة أعوام‪.‬‬
‫‪ -4-7‬لكل أنواع التقارير يراعى االحتفاظ بملف عمل يحوى التفاصيل والبيانات اإلضافية وأى‬
‫اتصاالت أو مستندات مكملة للتقرير أعتمد عليها الخبير فى عمله لمدة خمسة أعوام التالية‬
‫إلصدار التقرير‪.‬‬

‫‪ -2‬إيضاحات‪:‬‬

‫‪ -1-6‬السياق الذى تقدم به نتيجة أعمال التقييم ال يقل أهمية عن العمل نفسه ولذا لزم أن يشمل السياق‬
‫اإلشارة الى استخدام بيانات السوق العقارى والطرق واالفتراضات المستخدمة للوصول إلى نتيجة‬
‫أعمال التقييم وأسس التقييم المستخدمة‪.‬‬
‫‪ -2-6‬تقديم نتاج العمل يجب أن يتم بطريقة واضحة وبشفافية ومنطقية تمكن القارئ العادى غير‬
‫المتخصص من تفهم التقرير والنتائج التى توصل إليها خبير التقييم‪.‬‬

‫‪ -7‬التقرير اإللكترونى‪:‬‬

‫‪ -1-5‬الخبير مسئول عن اتباع الخطوات المناسبة لحماية محتوى التقرير من العبث بأجزائه أو‬
‫حدوث أخطاء أثناء نقل التقرير إلكترونيا‪ ،‬ويجب توفير الحماية الكافية لذلك‪.‬‬
‫‪ -2-5‬مصدر وتاريخ وساعة النقل يجب أن تكون واضحة ومحددة بتقرير النقل‪.‬‬
‫‪ -3-5‬تاريخ وساعة الوصول يجب أن تكون محددة‪.‬‬
‫‪ -4-5‬الخبير مسئول عن حماية التوقيع ‪.‬‬
‫‪ -7-5‬يلتزم الخبير بالحفاظ على نسخة كاملة ورقية أو إلكترونية من التقرير الفترة الزمنية التى‬
‫يتطلبها القانون وعلى األقل لمدة خمسة أعوام‪.‬‬
‫‪ -6-5‬طريقة تقديم التقرير للعميل تعتمد على االتفاق المسبق بين الخبير والعميل‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪49‬‬

 ‫‪ -1‬قواعد اإلفصاح‪:‬‬

‫‪ -1-1‬متطلبات اإلفصاح عند إعداد تقرير داخلى ‪:‬‬

‫● اذا اختلف دور الخبير عن كونه خبير مستقل كأن يكون مستشار أو مهندس ‪ ...‬إلخ وجب‬
‫عليه ذكر ذلك فى التقرير‪.‬‬
‫‪ -2-1‬يلتزم الخبير باإلفصاح عن أى قواعد أو أعراف محلية تقتضى مخالفة هذا المعيار فى التقرير‪.‬‬

‫‪ -3‬قاعدة التوافق ‪:‬‬

‫للتوافق مع هذه المعايير يجب على خبير التقييم العقارى االلتزام بالتالى ‪:‬‬

‫‪ -1-1‬يقرأ هذا المعيار مع المعيار رقم ( ‪ ) 1‬فى حالة التقييم لحساب القيمة السوقية ومع المعيار رقم‬
‫(‪ ) 2‬لحساب القيم خالف ذلك ‪.‬‬
‫‪ -2-1‬يجب أن يكون كل تقرير واضحا ودقيقا ‪ ،‬وأن ترد نتائج التقييم واضحة وغير مضللة ‪ ،‬كما‬
‫يجب أن يرد بالتقرير محددات وفروض التقييم وشهادة الخبير‪.‬‬
‫‪ -3-1‬فى المهام التى تحوى تعليمات من المالك تخالف هذه المعايير ال يجب قبول العمل إال بالشروط‬
‫التالية‪:‬‬
‫‪ -1-3-1‬أن يتأكد الخبير أن هذه التعليمات لن تضلل مستخدم التقرير‪.‬‬
‫‪ -2-3-1‬أن يتأكد الخبير أن التقييم يمكن االعتماد على نتائجه فى حالة تنفيذ هذه التعليمات‪.‬‬
‫‪ -3-3-1‬أن يخبر الخبير العميل أن تلك التعليمات سترد صراحة بالتقرير‪.‬‬
‫‪ -4-3-1‬اسس التقييم خالف القيمة السوقية يجب أن ترد صراحة بالتقرير‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪50‬‬

 ‫ثالثا‪ :‬التــطبيقـات‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪51‬‬

 ‫تطبيق رقم (‪)0‬‬

‫‪ .0‬منهج التقييم‬

‫‪ -1‬مقدمـــــة‪:‬‬

‫‪ -1-1‬تنظيم مهنة التقييم يحتاج إلى تحديد نمط إلداء التقييم مما يسهل عملية األداء والمراجعة وتوحيد‬
‫خطوات العمل تحقيقا لجودة العمل وتسهيال على المجتمع فى متابعة العمل وكسبا لثقة المجتمع فى‬
‫أعمال التقييم والقائمين عليها‪.‬‬

‫‪ -2-1‬عمل الخبير ينقسم إلى قسمين رئيسيين وهما‪:‬‬

‫‪ -1-2-1‬أداء أعمال التقييم‪.‬‬

‫‪ -2-2-1‬إعداد تقرير التقييم‪.‬‬

‫‪ -3-1‬هذا التطبيق يعنى بالتفاصيل الرئيسية ألداء أعمال التقييم‪ ،‬أما تفاصيل إعداد وإصدار تقرير‬
‫التقييم فيرجع فيها إلى المعيار رقم (‪ )3‬من هذه المعايير‪.‬‬

‫‪ -2‬نطاق التطبيق ‪:‬‬

‫‪ -‬يقدم هذا التطبيق منهج موحد ألداء أعمال التقييم العقارى‪ ،‬وااللتزام بهذا المنهج ضرورة لتوافق‬
‫تقرير التقييم مع هذه المعايير‪.‬‬

‫‪ -3‬تعريفات‪:‬‬

‫‪ -1-3‬قيمة االستخدام الحالى لألرض‪ :‬هى قيمة األرض وفق استخدامها الحالى‪ ،‬وعادة تمثل هذه‬
‫القيمة نسبة حجم البناء الحالى إلى حجم البناء األمثل والمتفق مع أعلى وأفضل استخدام لألرض ‪،‬‬
‫فاذا اختلف االستخدام الحالى عن االستخدام االمثل لزم مراعاة ذلك عند حساب هذه القيمة ‪.‬‬

‫‪ -2-3‬قيمة االستخدام الحالى للعقار‪ :‬حاصل جمع قيمة المبانى وقيمة االستخدام الحالى لألرض‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪52‬‬

‫‪ -3-3‬الفروض العامة‪ :‬هى افتراضات يبنى عليها أعمال التقييم بصفة عامة وال تخص عملية تقييم‬
‫بعينها‪.‬‬

‫‪ -4-3‬الفروض الخاصة‪ :‬هى افتراضات يبنى عليها أعمال التقييم لعملية تقييم بعينها وقد تكون بناء‬
‫على طلب العميل أو يفرضها الخبير‪.‬‬

‫‪ -7-3‬محددات التقييم‪ :‬فقرة بالتقرير تشمل الفروض العامة والخاصة والتى تحدد نتائج األعمال‪.‬‬

‫‪ -6-3‬شهادة الخبير‪ :‬فقرة بالتقرير يشهد فيها الخبير أنه مارس عمله بحيادية وشفافية ولم يطلب منه‬
‫التوصل إلى قيمة محددة أو اتجاه قيمة معين وأن أتعاب الخبير ال ترتبط بنتائج األعمال‪ ،‬وذلك كما‬
‫هو موضح تفصيال بالمعيار رقم (‪.)3‬‬

‫‪ -5-3‬فترة العرض‪ :‬الفترة الزمنية بين تاريخ عرض العقار للبيع بالسوق إلى تاريخ التقييم‪.‬‬

‫‪0‬‬
‫‪ -4‬العالقة بمعايير المحاسبة المصرية‪:‬‬

‫‪ -1-4‬فى معظم األحوال يتطلب التقييم طبقا لمعايير المحاسبة المصرية تحديد القيمة العادلة‪ .‬وينص‬
‫معيار التقييم رقم (‪ )1‬أن استيفاء هذه المتطلبات عادة ما يتحقق بناء على تقدير المقييم للقيمة‬
‫السوقية لألصل‪.‬‬

‫‪ -2-4‬فى بعض الحاالت وعلى الرغم مما سبق فقد يكون التقييم على أساس قيمة بخالف القيمة‬
‫السوقية مطلوبا طبقا لمعايير المحاسبة المصرية‪ ،‬وهذا يتضمن‪:‬‬

‫‪ -1-2-4‬القيمة العادلة لألصول العقارية المدرجة ضمن األصول الثابتة عند استخدام نموذج‬
‫إعادة التقييم وعندما تسمح القوانين واللوائح بذلك‪.‬‬

‫‪ -2-2-4‬القيمة العادلة لالستثمارات العقارية عند استخدام نموذج إعادة التقييم‪.‬‬

‫‪ -3-2-4‬القيمة االستخدامية طبقا لمعيار المحاسبة المصرى رقم (‪" )31‬اضمحالل قيمة‬
‫األصول" لألصول العقارية المدرجة ضمن األصول الثابتة أو االستثمارات العقارية عند‬
‫قياسها بالتكلفة وألغراض حساب خسائر االضمحالل في قيمتهما عندما توجد مؤشرات عن‬
‫هذا االضمحالل‪.‬‬

‫‪11‬‬
‫تم اعدادها وفقا للمعايير المحاسبه المصريه الصادرة بقرار وزير االستثمار رقم ‪ 243‬لسنه ‪2006‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪53‬‬

‫‪ -4-2-4‬فى بعض الحاالت تقدير القيمة التخريدية لألصل ألغراض حساب اإلهالك طبقا‬
‫لمعيار المحاسبة المصرى رقم (‪" )10‬األصول الثابتة وإهالكاتها"‪.‬‬

‫على انه فى كل األحوال فإن القيمة تخص فقط منشأة بذاتها‪ .‬وفى هذا اإلطار فان معيار التقييم رقم‬
‫(‪ )1‬يناقش هذه األمور وبتفصيالت أكبر‪.‬‬

‫‪ -7-2-4‬عرفت معايير المحاسبة المصرية خسارة االضمحالل فى القيمة بأنها المبلغ الذى تزيد‬
‫فيه القيمة الدفترية لألصل عن القيمة االستردادية له المتمثلة في قيمته العادلة ناقصا تكاليف‬
‫البيع أو قيمته االستخدامية أيهما أكبر‪.‬‬

‫‪ -6-2-4‬يختلف مفهوم القيمة االستخدامية لدى معايير المحاسبة المصرية عنها فى هذا التطبيق‪،‬‬
‫حيث عرفت معايير المحاسبة المصرية القيمة االستخدامية بانها القيمة الحالية للتدفقات‬
‫النقدية المستقبلية المتوقع حدوثها من األصل فى حين أن القيمة العادلة ناقصا تكاليف البيع‬
‫هى المبلغ الذى يمكن الحصول عليه من بيع أصل ما أو وحدات مولدة للنقد مخصوما منه‬
‫تكاليف البيع فى عملية بين أطراف لديهم الرغبة فى التبادل وعلى بينة من الحقائق‬
‫ويتعامالن بإرادة حرة‪.‬‬

‫‪ -2‬نص التطبيق‪:‬‬

‫تتلخص خطوات أداء التقييم فى اآلتى‪:‬‬

‫‪ -1-7‬مرحلة التكليف‪:‬‬

‫‪ -1-1-7‬يلزم مراعاة أن يكون هناك خطاب تكليف من العميل طالب التقييم قبل بدء‬
‫العمل‪.‬‬

‫‪ -2-1-7‬يوضح خطاب التكليف االتى ‪:‬‬

‫أ‪ -‬العقار موضع التقييم والغرض من التقييم واستخدام التقرير‪.‬‬

‫ب‪ -‬أى شروط أو محددات أو توجيهات وشروط خاصة يطلبها العميل‪.‬‬

‫ج‪ -‬أتعاب خبير التقييم‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪54‬‬

 ‫‪ -2-7‬تحديد نطاق التقييم ‪:‬‬

‫يشتمل نطاق التقييم على تحديد العناصر التالية‪:‬‬

‫‪ -1-2-7‬التحديد الدقيق‪ -‬غير القابل للبس‪ -‬للعقار موضع التقييم‪.‬‬

‫‪ -2-2-7‬ذكر اسم مالك العقار ونوعية حقوق الملكية المستخدمة فى التقييم‪.‬‬

‫‪ -3-2-7‬نوع القيمة المطلوب تحديدها وسبب اختيار هذه القيمة (أسس التقييم)‪.‬‬

‫‪ -4-2-7‬نوع المعاينة الظاهرية للعقار (خارجية وداخلية‪ ،‬خارجية فقط‪ ،‬أو عدم‬
‫المعاينة)‪.‬‬

‫‪ -3-7‬جمع وتحليل البيانات‪:‬‬

‫تنقسم البيانات إلى األنواع التالية‪:‬‬

‫‪ -1-3-7‬بيانات تختص بالحالة االقتصادية وحالة السوق العقارى العام وبمنطقة‬

‫العقار‪.‬‬

‫‪ -2-3-7‬بيانات تختص بالعقار موضع التقييم والعقارات المقارنة‪.‬‬

‫‪ -3-3-7‬بيانات تختص بطرق التقييم‪.‬‬

‫‪ -4-7‬تحليل أعلى وأفضل استخدام‪:‬‬

‫‪ -1-4-7‬هو تحليل يجرى بهدف تحديد القيمة السوقية لألرض الفضاء أو كما لو كانت‬
‫أرض فضاء‪.‬‬

‫‪ -2-4-7‬يمكن عدم القيام بهذا التحليل فى حالة أعمال تقييم عدد محدد من الوحدات فى‬
‫نفس المبنى‪.‬‬

‫‪ -3-4-7‬هو تحليل وليس رقم ويقتضى تحديد االستخدام الحالى واالستخدام األمثل‬
‫ألرض العقار‪.‬‬

‫‪ -4-4-7‬االستخدام األمثل يقتضى تحقق الشروط التالية‪:‬‬

‫أ‪ -‬أن يكون مسموح به قانونا‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪55‬‬

 ‫ب‪ -‬أن يمكن تحقيقه فعليا‪.‬‬

‫ج‪ -‬أن يكون له جدوى اقتصادية‪.‬‬

‫د‪ -‬االستخدام المحقق ألعلى وأفضل استخدام هو المحقق ألعلى قيمة لألرض‪،‬‬
‫وهو المحقق للقيمة السوقية‪.‬‬

‫‪ -7-4-7‬ينتهى التحليل السابق بتحديد القيمة السوقية واالستخدام األمثل لألرض الفضاء‪،‬‬
‫أو لألرض كما لو كانت فضاء فى حالة العقارات المبنية‪.‬‬

‫‪ -6-4-7‬عند حساب القيمة السوقية للعقار فى حالة استخدام األرض استخداما مغايرا‬
‫عن االستخدام األمثل ال يجوز جمع القيمة السوقية لألرض مع قيمة المبانى حيث أن‬
‫االستخدام فى هذه الحالة ال يتفق واالستخدام األمثل‪ ،‬ويمكن جمع قيمة االستخدام‬
‫الحالى لألرض مع قيمة المبانى لحساب قيمة االستخدام الحالى للعقار‪ .‬فى هذه الحالة‬
‫تكون القيمة السوقية للعقار هى القيمة األكبر بين القيمة السوقية لألرض كما لو كانت‬
‫فضاء وقيمة االستخدام الحالى للعقار‪.‬‬

‫‪ -7-7‬طرق حساب قيمة األرض‪:‬‬

‫‪ -1-7-7‬طريقة البيوع المقارنة‪ :‬تتحدد قيمة األرض بمقارنة حاالت بيع سابقة وحديثة‬
‫ألراضى مماثلة مع عمل تعديالت السعر المناسبة والتى تتفق واختالف خواص‬
‫األرض موضع التقييم عن حاالت األراضى المقارنة‪.‬‬

‫‪ -2-7-7‬طريقة تنمية المنتجعات‪ :‬تستخدم فى حاالت تنمية األراضي كبيرة المساحة‬

‫والتى تنمى على مراحل زمنية متتالية‪ ،‬وهى إحدى مرادفات طريقة التكلفة مع األخذ‬
‫فى االعتبار تغير قيمة النقود عبر األزمنة المختلفة‪.‬‬

‫‪ -3-7-7‬طريقة حصة األرض ‪ :‬وهى طريقة غير مباشرة وتقريبية وتعتمد على فرضية‬
‫أن قيمة األرض هى نسبة من قيمة العقار األمثل الذى يمكن بناؤه على تلك األرض‪،‬‬
‫وأن هذه النسبة ثابتة فى المنطقة الواحدة فى الزمن الواحد‪ ،‬ويمكن حساب تلك النسبة‬
‫بمقارنة هذه النسبة لعقارات مقارنة مباعة حديثا‪.‬‬

‫‪ -4-7-7‬طريقة االستخالص‪ :‬وهذه أيضا طريقة غير مباشرة لحساب قيمة األرض فى‬
‫حالة عدم توافر حاالت بيع مقارن لألرض موضع التقييم‪ ،‬وتعتمد على نظرية‬
‫التوزيع االقتصادية والتى تقضى بأن ثمن بيع العقار األمثل الممكن بناؤه على‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪56‬‬

‫األرض يتوزع بين أرباح المالك وتكلفة البناء (خامات وأتعاب فريق البناء) وثمن‬
‫األرض‪ .‬من تحديد تكلفة البناء وأرباح المالك لعقارات مقارنة مباعة حديثا يمكن‬
‫حساب قيمة األرض‪.‬‬

‫‪ -7-7-7‬طريقة القيمة المتبقية لألرض‪ :‬وهى إحدى طرق الرسملة والتى ستقدم ضمن‬
‫طرق الرسملة الحقا‪.‬‬

‫‪ -6-7-7‬طريقة رسملة إيجار األرض‪ :‬وهى إحدى طرق الرسملة والتى ستقدم ضمن‬
‫طرق الرسملة الحقا‪.‬‬

‫‪ - 6-7‬تطبيق طرق التقييم‪:‬‬

‫‪ -1-6-7‬إلعداد تقييم كامل يلزم استخدام طرق التقييم الرئيسية الثالث وهى‪:‬‬

‫أ‪ -‬طريقة البيوع المقارنة (طريقة السوق)‪.‬‬

‫ب‪ -‬طريقة رسملة الدخل‪.‬‬

‫ج‪ -‬طريقة التكلفة‪.‬‬

‫‪ -2-6-7‬وعلى الخبير مراعاة ضرورة أن تكون البيانات والمعلومات المستخدمة فى‬

‫تطبيق هذه الطرق مستنتجة من السوق العقارى وتمثل حالته‪.‬‬

‫‪ -3-6-7‬يمكن إسقاط استخدام طريقة أو طريقتين بالشروط التالية‪:‬‬

‫أ‪ -‬أال يؤثر هذا اإلسقاط على النتيجة النهائية للتقييم‪.‬‬

‫ب‪ -‬أن يطلع الخبير المالك على هذا اإلسقاط وآثاره على النتيجة‪.‬‬

‫ج‪ -‬وبصفة عامة ال يجوز االعتماد على طريقة رسملة الدخل بمفردها فى حساب‬
‫القيمة السوقية‪.‬‬

‫‪ -4-6-7‬تنتهى هذه الخطوة من أداء التقييم بالحصول على ثالث قيم مختلفة للعقار‬
‫موضع التقييم (قيمة لكل طريقة)‪ .‬تقارب القيم السابقة يعطى مؤشرا جيدا على جودة‬
‫النتائج‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪57‬‬

 ‫‪ -5-7‬توفيق النتائج واستخالص القيمة النهائية للتقييم‪:‬‬

‫‪ -1-5-7‬تعتمد هذه الخطوة على مراجعة نتائج التقييم السابق وتقدير القيمة النهائية‪.‬‬
‫‪ -2-5-7‬للخبير تحديد اآلتى‪:‬‬
‫أ‪ -‬قيمة واحدة محددة تقع بين القيمتين الصغرى والكبرى من نتائج طرق التحليل‬
‫السابقة‪.‬‬
‫ب‪ -‬أو تحديد حد أقصى وأدنى للقيمة‪.‬‬
‫ج‪ -‬أو تحديد قيمة واحدة ونسبة مئوية تمثل درجة دقة النتائج‪.‬‬

‫‪ -1-7‬الخطوة الثانية هى إعداد التقرير‪:‬‬

‫‪ -1-1-7‬يجب أن يصدر التقرير وفقا لمتطلبات المعيار رقم (‪ )3‬من هذه المعايير‪.‬‬

‫‪ -2-1-7‬التقارير قد تكون مفصلة أو مختصرة‪ ،‬والفارق هو درجة تفصيل تقديم النتائج‬

‫بغض النظر عن أداء أعمال التقييم‪.‬‬

‫‪ -3-1-7‬محددات التقييم وشهادة الخبير‪:‬‬

‫أ‪ -‬يلزم أن يحوى التقرير فقرة توضح كل الشروط والمحددات التى بنى عليها التقييم‪.‬‬
‫المحددات قد تكون عامة أو خاصة بموضوع التقييم‪ ،‬وقد تكون بناء على تعليمات‬
‫العميل أو افتراضات الخبير‪.‬‬

‫ب‪ -‬التوافق مع هذه المعايير يتطلب إقرار الخبير بأن العمل تم بحيادية ونزاهة ولم‬
‫يطلب منه التوصل إلى قيمة محددة أو اتجاه قيمة معين وأن أتعاب الخبير ال تعتمد‬
‫على نتائج التقييم أو أحداث مستقبلية‪.‬‬

‫‪ -2‬إيضاحات‪:‬‬

‫‪ -1-6‬يلزم تحديد أساس التقييم لتحديد ما إذا كانت القيمة سوقية أو خالف ذلك‪ ،‬وفى الحالة الثانية‬
‫يلزم تحديد تعريف القيمة المطلوب البحث عنها‪.‬‬

‫‪ -2-6‬الغرض من التقييم والقيمة المطلوب حسابها مرتبطان ببعضهما‪ ،‬ولذا يلزم أن يكون الخبير‬
‫ملما بسبب والغرض من إعداد التقييم‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪58‬‬

‫‪ -3-6‬لتحديد العقار قد يلجأ الخبير إلى الحدود الواردة بالعقود المسجلة أو لوصف موضع العقار‬
‫بالنسبة لجزء ثابت من العقار ال يمكن تغييره‪.‬‬

‫‪ -4-6‬لتحديد منطقة العقار يلزم مراعاة العوامل التالية‪:‬‬

‫‪ -1-4-6‬الفواصل الطبيعية‪.‬‬
‫‪ -2-4-6‬الفواصل الصناعية مثل محاور الحركة أو خطوط السكك الحديدية‪.‬‬
‫‪ -3-4-6‬اختالف نوعية العقار‪.‬‬
‫‪ -4-4-6‬اختالف المستوى االقتصادى للمنطقة‪.‬‬
‫‪ -7-6‬البيانات العامة لحالة السوق العقارى قد تشتمل على‪ :‬عدد العقارات المماثلة المعروضة للبيع‬
‫فى تاريخ التقييم‪ ،‬عدد الوحدات المزمع إنشاؤها قريبا‪ ،‬متوسط أسعار البيع بالمنطقة‪ ،‬الحد األدنى‬
‫واألقصى ألسعار العقارات المماثلة‪ ،‬متوسط زمن العرض بالسوق فى تاريخ التقييم‪ ،‬نسبة البناء‬
‫بالمنطقة‪ ،‬وغيرها من البيانات الموضحة لحالة السوق‪.‬‬

‫‪ -6-6‬فى حاالت التمويل قد يكون من المفيد بيان توقع الخبير لتطور األسعار بالمنطقة مستقبليا خالل‬
‫فترة التمويل‪ ،‬وهذا التوقع وإن كان خارج عملية التقييم يعد غير ملزم للخبير وإن كان من أعمال‬
‫استقراء المستقبل فى ضوء المعلومات المتاحة وقت التقييم للحالة االقتصادية وحالة السوق‬
‫العقارى‪.‬‬

‫‪ -5-6‬درجة معاينة العقار تتنوع من المعاينة الظاهرية من الداخل والخارج وهى الحالة العامة إلى‬
‫عدم المعاينة وذلك فى حاالت اضطرارية مثل التنفيذ على العقار أو عدم المعاينة االختيارى فى‬
‫حالة بعض أعمال المراجعة‪.‬‬

‫‪ -1-6‬األصل فى أعمال التقييم هو أن يقوم الخبير بنفسه بمعاينة العقار موضع التقييم ظاهريا من‬
‫الداخل والخارج والعقارات المقارنة من الخارج اعتمادا على أنها سبق وصفها من الداخل وقت‬
‫عرضها للبيع وذلك حيثما تتواجد العقارات المعروضة للبيع‪.‬‬

‫‪ -1-6‬فى الحاالت االضطرار ية التى قد ال يتمكن فيها الخبير من معاينة العقار موضع التقييم ظاهريا‬
‫من الداخل يلزم عليه ذكر ذلك تفصيال بالتقرير وأسباب ذلك‪ -‬مثل حاالت التنفيذ على العقار أو‬
‫مراجعة تقرير معد بمعرفة خبير آخر‪ .‬وفى هذه الحاالت يفضل أن يشير الخبير إلى تصوره عن‬
‫مدى تأثير عدم المعاينة على نتائج التقييم‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪59‬‬

‫‪ -10-6‬تطبيق طرق وأساليب التقييم يجب أن يعتمد على بيانات مشتقة من واقع السوق العقارى‬
‫بمنطقة العقار مثل بيانات تكلفة البناء وأتعاب المقاولين ومعدالت البناء وأسعار األراضى فى حالة‬
‫طريقة التكلفة‪ ،‬وأسعار العقارات المشابهة ودرجات االختالف عن العقار المقارن وزمن بيع هذه‬
‫العقارات فى طريقة البيوع المقارنة‪ ،‬وإيجار السوق ومصروفات الوحدات المشابهة ومعدالت‬
‫العائد على االستثمار العقارى فى طريقة رسملة الدخل ‪ ....‬إلخ‪.‬‬

‫‪ -11-6‬تقرير التقييم يجب أن يحوى نص الفروض العامة وأى فروض خاصة اعتمد عليها الخبير‪.‬‬

‫‪ -12-6‬فى حالة وجود استخدام لألرض خالف االستخدام األمثل المحقق ألعلى وأفضل استخدام‬
‫يجب مراعاة حساب قيمة االستخدام الحالى (القيمة المؤقتة) لألرض إضافة إلى حساب القيمة‬
‫السوقية لألرض (وفى حاالت ضرورة إزالة المبنى لتحقيق االستخدام األمثل لألرض ال يمكن‬
‫إضافة قيمة المبانى إلى القيمة السوقية لألرض الفضاء)‪ ،‬وتكون القيمة السوقية فى هذه الحالة‬
‫للعقار (األرض والمبانى) هى األكبر بين قيمة االستخدام الحالى للعقار والقيمة السوقية لألرض‬
‫الفضاء‪.‬‬

‫‪ -13-6‬فى حاالت التقييم لغرض أعداد القوائم المالية يلزم على الخبير ذكر نوعية العقار وفقا لألنواع‬
‫الواردة بالمعايير المحاسبية المصرية‪.‬‬

‫‪ -14-6‬فى حالة تباين نتائج طرق التقييم تباينا كبيرا يجوز للخبير إعادة مراجعة طرق التقييم بغرض‬
‫تصحيح ما يراه مناسبا من النتائج السابقة‪ ،‬وفى جميع الحاالت ال يجوز تغيير نتيجة أى طريقة‬
‫دون تعديل إما البيانات المستخدمة أو طريقة الحساب‪ ،‬ويلزم أن تكون العمليات الحسابية سليمة‬
‫وأن يتأكد الخبير من أن مستخدم التقرير سيستخلص نفس النتائج التى توصل إليها الخبير فى حالة‬
‫استخدام نفس المعطيات‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪60‬‬

 ‫منهج التقييم‬

‫تحديد مجال العمل‬

‫العقار– المالك– نوع الملكية– نوع القيمة المطلوبة– استخدام التقرير– محددات التقرير– شهادة الخبير‬
‫تاريخ التقييم – تاريخ المعاينة – تاريخ إصدار التقرير‬

‫جمع وتحليل البيانات‬

‫بيانات طرق التقييم‬ ‫بيانات العقارات المقارنة‬ ‫تحليل السوق‬

‫تحليل أعلى وأفضل استخدام‬

‫تحديد قيمة األرض‬

‫طريقة التكلفة‬ ‫طريقة رسملة الدخل‬ ‫طريقة البيوع المقارنة‬

‫توفيق النتائج وتقدير القيمة النهائية‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪61‬‬

 ‫تطبيق رقم (‪)5‬‬
‫‪0‬‬
‫‪ .5‬التقييم لخدمة متطلبات إعداد القوائم المالية‬

‫‪ -1‬مقدمـــــة‪:‬‬

‫اعداد القوائم المالية للشركات ومؤسسات االعمال يتطلب تقييم االصول المملوكة لتلك المؤسسات‬
‫ويعتمد ادراج تلك االصول على معايير المحاسبة المستخدمة ولذا كانت اهمية هذا التطبيق‪.‬‬

‫‪ -2‬نطاق التطبيق ‪:‬‬

‫يستخدم هذا التطبيق فى حالة تقييم االصول الدراجها بالقوائم المالية للشركات والمؤسسات ‪.‬‬

‫‪ -3‬تعريفات‪:‬‬

‫التعريفات الوارده بهذا التطبيق هى كما جاءت بالمعايير المحاسبيه المصريه وتم تضمينها لالستخدام‬
‫فقط فى هذا التطبيق فقط‬

‫‪ -1-3‬القيمة الدفترية‪ :‬هى القيمة التى يظهر بها األصل الثابت فى الميزانية بعد خصم مجمع‬
‫اإلهالك الخاص به ومجمع خسائر االضمحالل فى قيمته‪.‬‬

‫‪ -2-3‬التكلفة‪ :‬هى مبلغ النقدية أو ما فى حكمها المدفوعة أو التى تم تكبدها أو القيمة العادلة‬
‫للمقابل الذى قدم من أجل الحصول على األصل الثابت عند اقتنائه أو إنشائه‪.‬‬

‫‪ -3-3‬القيمة القابلة لإلهالك ‪ :‬هى تكلفة األصل الثابت أو أى قيمة أخرى بديلة للتكلفة فى‬
‫القوائم المالية ناقصا منها القيمة التخريدية لالصل أو القيمة المتبقية له فى نهاية عمره‬
‫اإلنتاجى المقدر‪.‬‬

‫‪ -4-3‬اإلهالك‪ :‬هو التحميل المنتظم للقيمة القابلة لإلهالك من األصل الثابت على العمر‬
‫اإلنتاجى المقدر له‪.‬‬

‫‪ -6-3‬القيمة العادلة ‪ :‬هى القيمة التبادلية ألصل معين بين أطراف معينة كل منهم لديه الرغبة‬
‫فى التبادل وعلى بينة من الحقائق ويتعامالن بإرادة حرة ‪.‬‬

‫‪1 1‬‬
‫تم اعدادها وفقا للمعايير المحاسبه المصريه الصادرة بقرار وزير االستثمار رقم ‪ 243‬لسنه ‪ 2006‬الساريه وقت اعداد هذا التطبيق ‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪62‬‬

‫‪ -5-3‬اضمحالل القيمة ‪ :‬هى مقدار النقص فى القيمة االستردادية لألصل الثابت عن قيمته‬
‫الدفترية‪.‬‬

‫‪ -1-3‬القيمة االستردادية‪ :‬هى صافى القيمة البيعية لألصل أو قيمته االستخدامية أيهما أكبر‪.‬‬

‫‪ -1-3‬صافى القيمة البيعية‪ :‬هو السعر التقديرى للبيع من خالل النشاط العادى ناقصا التكلفة‬
‫التقديرية إلتمام البيع وكذلك أية تكلفة أخرى يستلزمها إتمام عملية البيع‪.‬‬

‫‪ -10-3‬القيمة التخريدية‪ :‬هى صافى القيمة المتوقع الحصول عليها حاليا نتيجة التخلص من‬
‫األصل لو كان بحالته المتوقع أن يكون عليها فى نهاية عمره اإلنتاجى المقدر بعد خصم‬
‫تكاليف التخلص منه‪.‬‬

‫‪ -11-3‬العمر اإلنتاجى المقدر هو ‪:‬‬

‫○ الفترة التى تتوقع المنشأة أن تنتفع خاللها باألصل الثابت‪ .‬أو‬

‫○ عدد وحدات اإلنتاج أو عدد وحدات مماثلة تتوقع المنشأة الحصول عليها من ذلك‬
‫األصل الثابت‪.‬‬

‫" معيار المحاسبة المصرى رقم (‪( ،)31‬فقرة ‪ :)6‬اضمحالل قيمة األصول‪".‬‬

‫‪ -12-3‬السوق النشطة‪ :‬هى السوق التى تتوفر فيها الشروط التالية‪:‬‬

‫‪ -1-12-3‬أن تتماثل البنود التي يتم التعامل فيها فى السوق‪.‬‬

‫‪ -2-12-3‬أن يتواجد عادة مشترين وبائعين لديهم الرغبة فى التعامل فى أى وقت‬

‫وبشكل طبيعى‪.‬‬

‫‪ 3-12-3‬األسعار متاحة للعامة‪.‬‬

‫‪ -13-3‬الوحدة المولدة للنقد‪ :‬أصغر مجموعة يمكن تحديدها من األصول التى تولد تدفقات‬
‫نقدية داخلة وتكون مستقلة بشكل كبير عن التدفقات النقدية الداخلة من غيرها من األصول‬
‫أو مجموعات األصول‪.‬‬

‫‪ -14-3‬القيمة العادلة ناقصا تكاليف البيع‪ :‬هى المبلغ الذى يمكن الحصول عليه من بيع أصل‬
‫ما أو وحدات مولدة للنقد مخصوما منه تكاليف البيع فى عملية بين أطراف لديهم الرغبة فى‬
‫التبادل وعلى بينة من الحقائق ويتعامالن بإرادة حرة‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪63‬‬

‫‪ -17-3‬خسارة االضمحالل فى القيمة‪ :‬هى المبلغ الذى تزيد فيه القيمة الدفترية لألصل أو‬
‫الوحدة المولدة للنقد عن القيمة االستردادية لها‪.‬‬

‫‪ -16-3‬القيمة االستردادية لألصل أو للوحدة المولدة للنقد‪ :‬هى قيمته العادلة ناقصا تكاليف البيع‬
‫أو قيمته االستخدامية أيهما أكبر‪.‬‬

‫الحصول‬ ‫‪ -15-3‬القيمة االستخدامية‪ :‬هى القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية المتوقع‬
‫عليها من أى أصل أو وحدة مولدة للنقد نتيجة عملها المستمر مضافا اليها القيمة المتبقية‬
‫عند نهاية عمرها االقتصادى‬

‫‪ -4‬العالقة بمعايير المحاسبة المصرية‪:‬‬

‫تتعرض معايير المحاسبة المصرية لعدد من المفاهيم والتعريفات التى قد تختلف فى مضمونها عن‬
‫مثيالتها من مفاهيم وتعريفات وردت فى معايير التقييم العقارى ‪ - .‬وتعتمد معايير المحاسبة‬
‫المصرية على التعريفات الواردة اعاله ‪ :‬وذلك فى ضوء تعريفات (أ) معيار رقم (‪( ،)10‬فقرة‬
‫‪ :)6‬األصول الثابتة وإهالكاتها ‪.‬‬

‫‪ -2‬نص التطبيق‪:‬‬

‫‪ -1-7‬يتطلب إعداد القوائم المالية للمنشآت فى حاالت عديدة تقييم العقارات من أراضى ومبانى‪،‬‬
‫وتعتبر أعمال وضوابط التقييم العقارى طبقا لهذه المعايير مالئمة لهذا الغرض بعد قيام الجهة‬
‫المعدة للقوائم المالية بمراعاة تأثر القيمة المستخرجة من التقييم العقارى بأية تسويات قد تتطلبها‬
‫معايير المحاسبة المصرية إن لزم األمر‪.‬‬

‫‪ -2-7‬قد تستخدم إدارة المنشاة لدى إعدادها قوائمها المالية التقييم العقارى فى الحاالت التالية‪:‬‬

‫‪ -1-2-7‬تقييم العقارات المدرجة ضمن األصول الثابتة إلى قيمتها العادلة– إذا سمحت القوانين‬
‫بذلك‪.‬‬

‫‪ -2-2-7‬تقييم العقارات المدرجة ضمن األصول الثابتة التى تقاس بالتكلفة بغرض تحديد قيمة‬
‫خسائر االضمحالل في قيمتها‪.‬‬

‫‪ -3-2-7‬تقييم العقارات المبوبة كاستثمارات عقارية التى تقاس بالتكلفة بغرض تحديد قيمة‬
‫خسائر االضمحالل في قيمتها‪.‬‬

‫‪ -4-2-7‬تقييم العقارات المبوبة كاستثمارات عقارية عندما تقاس بالقيمة العادلة‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪64‬‬
 ‫‪ -7-2-7‬تقييم العقارات المبوبة كمخزون بالقوائم المالية بغرض تحديد صافي القيمة البيعية‪.‬‬

‫‪ -6-2-7‬تقييم العقارات التى تحصل عليها المؤسسات مقابل الديون‪.‬‬

‫‪ 5-2-7‬تقييم العقارات التى تدخل ضمن عمليات تجميع األعمال (اقتناء الشركات)‪.‬‬

‫‪ -2‬إيضاحات ‪:‬‬

‫‪ -1-6‬طبقا للفقرة (‪ )26‬من معيار المحاسبة المصرى رقم (‪" )10‬األصول الثابتة وإهالكاتها"‪ ،‬فإن‬
‫القيمة العادلة لألصل الذى ال وجود لعمليات مماثلة له فى السوق يمكن قياسها بطريقة يعتمد عليـها‬
‫إذا لم يكن هناك تغيرا هاما فى تقدير القيمة العادلة المتوقعة لألصل أو كانت التقديرات المختلفة‬
‫فى إطار معين يمكن تحديدها بمعقولية واستخدامها فى تقدير القيمة العادلة‪.‬‬

‫‪ -2-6‬طبقا للفقرة (‪ )31‬من معيار المحاسبة المصرى رقم (‪" )10‬األصول الثابتة وإهالكاتها"‪ ،‬فإن‬
‫األصل الثابت والذى يمكن قياس قيمته العادلة يتم إدراجه عندما تسمح القوانين واللوائح بذلك‬
‫على أساس قيمة إعادة التقييم التى تعكس القيمة العادلة لألصل فى تاريخ إعادة التقييم ويتم إعادة‬
‫التقييم على فترات منتظمة وكافية للتأكد من أن القيمة الدفترية ‪ -‬الحالية ‪ -‬ال تختلف جوهريا عن‬
‫تلك التى تم تحديدها باستخدام القيمة العادلة فى تاريخ إعداد الميزانية ‪.‬‬

‫‪ -3-6‬طبقا للفقرة (‪ )32‬من معيار رقم (‪" )10‬األصول الثابتة وإهالكاتها"‪ ،‬تتمثل القيمة العادلة‬
‫لألراضى والمبانى عادة فى القيمة السوقية‪ ،‬ويتم تحديد هذه القيمة عن طريق التقدير الذى يتم‬
‫عادة بمعرفة خبراء متخصصين فى التقييم‪.‬‬

‫‪ -4-6‬طبقا للفقرة (‪ )33‬من معيار رقم (‪" )10‬األصول الثابتة وإهالكاتها"‪ ،‬تتحدد القيمة العادلة لبنود‬
‫األصول الثابتة بالقيمة السوقية التي يحددها خبراء التقييم‪ .‬وعندما ال يكون هناك دليل على القيمة‬
‫السوقية بسبب الطبيعة المتخصصة لألصل أو بسبب ندرة تداول مثل هذه األصول إال كجزء من‬
‫نشاط مستمر‪ ،‬فإنه يتم تقييمها على أساس العائد أو التكلفة االستبدالية بعد خصم مجمع اإلهالك‪.‬‬

‫‪ -7-6‬طبقا للفقرة (‪ )34‬من معيار رقم (‪" )10‬األصول الثابتة وإهالكاتها"‪ ،‬فإن تكرار إعادة التقييم‬
‫عندما تسمح القوانين واللوائح بذلك تعتمد على التغير فى القيمة العادلة لبنود األصول الثابتة المعاد‬
‫تقييمها‪ ،‬وعندما تكون القيمة العادلة لألصول المعاد تقييمها تختلف جوهريا عن قيمتها الدفترية‬
‫سوف يتطلب األمر إعادة تقييمها مرة أخرى‪ .‬وحين تتغير القيمة العادلة لبعض بنود األصول‬
‫الثابتة تغيرا هاما وسريعا بسبب طبيعتها فقد يستدعى هذا إعادة تقييمها سنويا عندما تسمح‬
‫القوانين بذلك‪.‬‬
‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪65‬‬
 ‫‪ -6-6‬طبقا للفقرة (‪ )34‬من معيار رقم (‪" )10‬األصول الثابتة وإهالكاتها"‪ ،‬فعندما يعاد تقييم أحد‬
‫بنود األصول الثابتة فيجب إعادة تقييم كل بنود مجموعة األصول الثابتة التى ينتمى إليها هذا البند‪.‬‬

‫‪ -5-6‬طبقا للفقرة (‪ )36‬من معيار رقم (‪" )10‬األصول الثابتة وإهالكاتها"‪ ،‬يجب إعادة تقييم كل‬
‫بنود األصول التي تشكل مجموعة من األصول الثابتة فى نفس الوقت حتى يمكن تجنب التقييم‬
‫االختيارى وما يترتب عليه من أن تحتوى القوائم المالية على بنود متعددة تابعة لمجموعة واحدة‬
‫مقيمة بأسس مختلفة‪.‬‬

‫‪ -1-6‬طبقا للفقرة (‪ )76‬من معيار رقم (‪" )10‬األصول الثابتة وإهالكاتها"‪ ،‬تستنفد المنشأة العوائد‬
‫االقتصادية لألصول الثابتة عن طريق استخدامها لألصل‪ ،‬ولكن هناك عوامل أخرى مثل التقادم‬
‫الفنى والزمنى تؤدى إلى إنقاص المنافع االقتصادية المتوقعة حتى لو لم يستخدم األصل‪ ،‬وعلى‬
‫ذلك يجب أخذ جميع العوامل السابقة فى االعتبار عند تحديد العمر اإلنتاجى المقدر لألصل‬
‫وإهالكاته‪.‬‬

‫‪ -1-6‬طبقا للفقرة (‪ )1‬من معيار المحاسبة المصرى رقم (‪" )2‬المخزون"‪ ،‬تقاس قيمة المخزون من‬
‫العقارات– اذا كان نشاط المنشأة يسمح بذلك‪ -‬على أساس التكلفة أو صافى القيمة البيعية أيهما أقل‪.‬‬
‫وفى هذا اإلطار تقضى الفقرة (‪ )5‬من ذات معيار المحاسبة المصرى بأن صافى القيمة البيعية هو‬
‫االجمالى النقدى الذى تتوقع المنشأة تحقيقه من بيع مخزونها من خالل دورة النشاط العادى‬
‫مخصوما منها مصروفات البيع ‪ ،‬فى حين أن القيمة العادلة هى تقدير لالجمالى النقدى التى يمكن‬
‫تبادل نفس المخزون به بين بائع ومشترى كل منهما لديه الرغبة فى التبادل فى السوق‪ .‬ومن ثم‬
‫فإن صافى القيمة البيعية يرتبط بظروف المنشأة فى حد ذاتها فى حين أن ذلك قد ال ينطبق على‬
‫القيمة العادلة‪ .‬ومن هنا فإن صافى القيمة البيعية قد ال يساوى القيمة العادلة بعد تخفيضها‬
‫بالمصروفات البيعية‪.‬‬

‫‪ -10-6‬بالنسبة لألصول العقارية المدرجة ضمن األصول الثابتة وكذا االستثمارات العقارية التى يتم‬
‫قياسهما بالتكلفة مع قياس االضمحالل فى القيمة‪ ،‬عرفت معايير المحاسبة المصرية خسارة‬
‫االضمحالل فى القيمة طبقا لمعيار رقم (‪" )31‬اضمحالل قيمة األصول" بأنها المبلغ الذى تزيد‬
‫فيه القيمة الدفترية لألصل عن القيمة االستردادية له المتمثلة فى قيمته العادلة ناقصا تكاليف البيع‬
‫أو قيمته االستخدامية أيهما أكبر‪.‬‬

‫‪ -11-6‬عرف معيار رقم (‪" )31‬اضمحالل قيمة األصول" القيمة االستخدامية بأنها القيمة الحالية‬
‫للتدفقات النقدية المستقبلية المتوقع حدوثها من األصل‪ ،‬فى حين أن القيمة العادلة ناقصا تكاليف‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪66‬‬

‫البيع هى المبلغ الذي يمكن الحصول عليه من بيع أصل ما أو وحدات مولدة للنقد مخصوما منه‬
‫تكاليف البيع فى عملية بين أطراف لديهم الرغبة في التبادل وعلى بينة من الحقائق ويتعامالن‬
‫بإرادة حرة‪.‬‬

‫‪ -12-6‬بموجب معيار رقم (‪" )34‬االستثمار العقارى"‪ ،‬فإن االستثمارات العقارية هى عقارات‬
‫(أراضى أو مبانى– أو جزء من مبنى– أو كالهما) محتفظ بها من المالك لتحقيق إيجار أو ارتفاع‬
‫فى قيمتها أو كلـيهما‪ ،‬وليـست لالستخدام في اإلنتاج أو توريد البضائع أو الخدمات أو لألغراض‬
‫اإلدارية أو للبيع ضمن النشاط المعتاد للمنشأة‪.‬‬

‫‪ -13-6‬وطبقا للفقرة (‪ )30‬من المعيار المحاسبى المشار اليه فعندما تختار المنشأة نموذج القيمة‬
‫العادلة فى قياس االستثمار العقارى لدي إعدادها للقوائم المالية كسياسة محاسبية فيجب تطبيق هذه‬
‫السياسة على جميع االستثمارات العقارية ‪.‬‬

‫‪ -14-6‬وتنص فقرة ( ‪ ) 7‬من المعيار رقم (‪ ) 30‬على ان القيمة العادلة لالستثمارات العقارية هي‬
‫القيمة التبادلية ألصل معين بين أطراف كل منهم لديه الرغبة في التبادل وعلى بينة من الحقائق‬
‫ويتعامالن بإرادة حرة ‪ ،‬وهذا التقدير للقيمة العادلة ال يشمل اى تغير فى السعر ‪ -‬بالتضخم أو‬
‫االنكماش ‪ -‬نتيجة شروط خاصة أو ظروف معينة مثل التمويل غير المعتاد أو الترتيبات الخاصة‬
‫بالبيع مع إعادة التأجير أو المبالغ الخاصة أو االمتيازات التي تمنح من قبل أى طرف له صلة‬
‫بعملية البيع‪ ،‬ومن ثم تتحدد القيمة العادلة بدون إجراء أى خصم لتكاليف عملية البيع أو اى‬
‫عملية استبعاد اخرى ‪ ،‬وبالتالى تعكس القيمة العادلة لالستثمار العقاري ظروف السوق فى تاريخ‬
‫اعداد الميزانية‪.‬‬

‫‪ -17-6‬طبقا لفقرة (‪ )47‬من معيار رقم (‪" )34‬االستثمار العقارى"‪ ،‬تتحدد القيمة العادلة بشكل أفضل‬
‫من خالل األسعار الحالية فى السوق النشطة للعقارات المشابهة فى نفس الموقع والحالة ولشروط‬
‫إيجاريه أو تعاقدية مشابهة‪ ،‬وعلى المنشأة مراعاة تحديد أية فروق فى طبيعة أو موقع أو حالة‬
‫العقار أو الشروط التعاقدية فى عقود اإليجار أو العقود األخرى المرتبطة بالعقار‪ .‬وفى حالة غياب‬
‫األسعار الحالية فى سوق نشطة للعقارات موضع التقييم يكون على المنشأة األخذ فى االعتبار‬
‫المعلومات من مصادر اخرى والتي تشمل‪:‬‬

‫‪ -1-17-6‬األسعار الحالية في سوق نشطة لعقارات مثيلة من حيث طبيعتها وحالتها وموقعها (أو‬
‫الخاضعة إليجار مختلف أو عقود أخرى) ثم يتم تعديلها بما يعكس االختالفات عن‬
‫العقارات موضع التقييم ‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪67‬‬

‫‪ -2-17-6‬األسعار المعلنة فى اآلونة األخيرة في سوق أقل نشاطا‪ ،‬مع تعديلها بما يعكس‬
‫التغيرات فى الظروف االقتصادية والتى أثرت على تلك األسعار منذ تاريخ المعاملة‪.‬‬

‫‪ -3-17-6‬التدفقات النقدية المتوقعة المخصومة على أساس توقعات يعتمد عليها للتدفقات النقدية‬
‫المستقبلية ومؤيدة بشروط أو بنود أى عقود إيجار أو عقود أخرى قائمة‪ ،‬ومؤيدة‬
‫كذلك إن أمكن بأدلة خارجية مثل اإليجار فى األسواق الحالية لعقارات مشابهة فى‬
‫نفس الموقع وبنفس الحالة وباستخدام معدالت خصم تعكس تقديرات السوق الحالية‬
‫المتعلقة بعدم التأكد بشأن قيمة وتوقيت التدفقات النقدية‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪68‬‬

 ‫تطبيق رقم (‪)9‬‬

‫‪ .9‬التقييم لخدمة حاالت التمويل‬

‫‪ -1‬مقدمـــــة‪:‬‬

‫‪ -1-1‬الغرض من هذا التطبيق هو توفير إطار عام ألعمال تقييم األصول التى تعرض كضمانة‬
‫عقارية للحصول على تمويل أو قرض‪.‬‬

‫‪ -2-1‬من الضرورى أن يقوم الخبراء بتطبيق مبادئ أعمال التقييم المتعارف عليها لتوفير آراء‬
‫واضحة ومستقلة وموضوعية وذات أهمية الحتياجات طالب التقييم‪.‬‬

‫‪ -2‬نطاق التطبيق ‪:‬‬

‫‪ -‬هذا التطبيق يستخدم في حاالت التقييم لألصول التي تستخدم أو يقترح أن تستخدم كضمانة لقرض‬
‫أو تمويل‪ .‬يجوز أن يكون التمويل أو القرض على أى نوع سواء كانت الفائدة ثابتة أو متغيرة ‪.‬‬

‫‪ )3‬تعريفات‪:‬‬

‫‪ -1-3‬التمويل العقارى‪ :‬هو تمويل شراء او بناء او ترميم او تحسين العقارات الغراض السكن‬
‫والوحدات االدارية والمنشات الخدمية ومبانى المحال المخصصة للنشاط التجارى وذلك باى من‬
‫الطرق التمويلية التالية ‪ :‬االيجارة المنتهيه بالتملك ‪ ،‬المرابحة ‪ ،‬المشاركة ‪ ،‬حق االنتفاع للعقار‪،‬‬
‫الشراء باالجل وحوالة الحق وذلك كله بضمانة عقارية اساسا وضمانات اخرى استثناءا‪.‬‬

‫‪ -2-3‬التأجير التمويلي للعقارات‪ :‬هو توفير التمويل الالزم لمستاجر العقار الستخدامه فى مباشرة‬
‫نشاطه االنتاجى أو الخدمى مع التزام المؤجر بنقل ملكية العقار إلى المستأجر عند نهاية عقد‬
‫اإليجارة لقاء مقابل نقدى رمزى في حالة إختيار المستأجر ممارسة حقه في الشراء‪.‬‬

‫‪ -3-3‬العقارات المتخصصة ( ذات الطبيعة المتخصصة )‪ :‬هى عقارات نادرا ما تباع فى السوق‬
‫بصفة منفردة إال كجزء من بيع المنشأة االقتصادية المرتبطة بها وذلك الرتباطها بحرفة أو مهنة‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪69‬‬

‫ما‪ -‬ومثال على ذلك مبانى المستشفيات أو المصانع‪ -‬والتى تنفرد بتميزها عن المنشآت العامة‬
‫بسبب تصميمها أو أبعادها أو موقعها أو أى أسباب أخرى‪.‬‬

‫‪ -4-3‬األصول التجارية (العقارات المرتبطة بمنشأة تجارية)‪ :‬نوعيات خاصة من العقارات‬

‫المتخصصة التي تصمم لغرض خاص أو نوع محدد من األعمال والتى عادة تباع بالسوق كجزء‬
‫من المهنة التي تخدمها‪.‬‬

‫‪ -7-3‬قيمة اإلقراض (قيمة الرهن العقارى (طبقا للمعايير األوروبية))‪ :‬هى قيمة العقار كما تحددها‬
‫القيمة التسويقية المستقبلية آخذين فى االعتبار‪:‬‬

‫‪ -1-7-3‬المستقبل البعيد للعقار‪.‬‬

‫‪ -2-7-3‬حالة السوق العقارى المحلي العادية‪.‬‬

‫‪ -3-7-3‬االستخدام الحالي واالستخدامات األخرى المحتملة المناسبة للعقار‪.‬‬

‫‪ -4-7-3‬العناصر التنبؤية ال يجب أن تؤخذ فى االعتبار عند تحديد قيمة العقار‪.‬‬

‫قيمة الرهن العقارى يجب أن تقدم بطريقة واضحة وشفافة‪ .‬وفى جمهورية مصر العربية يعتبر‬
‫حساب هذه القيمة ضمن اعمال تحليل المخاطر والتى عادة يحددها محلل مالى متخصص لدى‬
‫الممول ‪.‬‬

‫‪0‬‬
‫‪ -4‬العالقة بمعايير المحاسبة المصرية‪:‬‬

‫‪ -1-4‬ال تتطرق معايير المحاسبة المصرية للتقييم ألغراض اإلقراض والتمويل إال عند األخذ فى‬
‫االعتبار قيمة العقار المقدم كضمان لمديونية وذلك بغرض تحديد القيمة االستردادية لالصل‬
‫المتمثلة فى صافى قيمته البيعية أو قيمته االستخدامية وقت التقييم ‪ ،‬أو فى إطار تحديد القيمة‬
‫االئتمانية لحجم التمويل وقيمة خسائر االضمحالل فى قيمة األصل عن قيمته الدفترية‪ .‬باإلضافة‬
‫إلى ذلك فإن هناك بعض المتطلبات التنظيمية واالئتمانية التي تفرضها بعض الجهات الرقابية مثل‬
‫البنك المركزى المصرى والهيئة العامة للرقابة المالية بالنسبة ألعمال التمويل العقارى والتأجير‬
‫التمويلى وشركات التامين للعقارات المقدمة كضمان لالقراض والتمويل بما فى ذلك نسبة التمويل‬
‫الى قيمة العقار ‪.‬‬
‫‪11‬‬
‫تم اعدادها وفقا للمعايير المحاسبه المصريه الصادرة بقرار وزير االستثمار رقم ‪ 243‬لسنه ‪2006‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪70‬‬

‫‪ -2-4‬على الرغم من تماشي تعريف القيمة السوقية فى إطاره العام بين معايير التقييم ومعايير‬
‫وضوابط منح االئتمان واإلقراض إال أنه يمكن أن يكون هناك اختالف فى الفروض األساسية‬
‫للتقييم ومن أهمها‪:‬‬

‫‪ -1-2-4‬الفرضية الرئيسية فى حاالت تقييم األصول بغرض اإلقراض والتمويل هى أن‬

‫المؤسسة المقترضة سوف تستمر في عملها بمستوى التشغيل الحالى وقت منح التمويل‬
‫والى المستقبل المنظور (مدة منح التمويل) وبصفة دائمة ودون فصل العقار عن‬
‫المؤسسة المقترضة‪ ،‬وبالتالى فإن القيمة فى حالة العقارات المتخصصة (المرتبط‬
‫قيمتها بالنشاط) قد تتأثر من حيث قابلية التسويق للعقار الضامن بشكل منفصل عن‬
‫نشاط المؤسسة‪.‬‬

‫‪ -2-2-4‬ال تسمح كافة المتطلبات االئتمانية والتنظيمية للجهات المانحة مثل البنوك وشركات‬
‫التمويل العقارى وشركات التأجير التمويلى وشركات التأمين باسس للتقييم بديلة عن‬
‫القيمة السوقية عند قبول العقارات كضمان للتمويل سواء كان طويل األجل أو قصير‬
‫األجل وبغض النظر عن قبوله ضمان أساسى أو ضمان إضافى‪.‬‬

‫‪ -3-2-4‬ال تسمح كافة المتطلبات االئتمانية والتنظيمية للجهات المانحة للتمويل مثل البنوك‬
‫وشركات التمويل العقارى وشركات التأجير التمويلى وشركات التأمين باسس للتقييم‬
‫بديلة عن القيمة السوقية عند تحديد قيمة العقارات وقت التنفيذ عليها استيفاء لحقوق‬
‫الممول فى حالة التعثر أو أى حاالت أخرى مسببة للتنفيذ على العقار‪.‬‬

‫‪ -4-2-4‬عند حساب نسبة االقراض او التمويل يحق للجهة المانحة إجراء تسويات أو‬
‫تعديالت– إن لزم األمر‪ -‬على القيمة الواردة بالتقييم العقارى ‪ ،‬مع ضرورة اإلفصاح‬
‫عن تلك التعديالت واإلجراءات والشروط لكل من المقيم العقارى والجهات األخرى‬
‫التى قد تستخدم هذه القيمة‪.‬‬

‫‪ -7-2-4‬تختلف أسس منح التمويل لدى البنوك طبقا لضوابط منح االئتمان بضمان العقار حيث‬
‫يتم التفرقة لدى تحديد الجدارة االئتمانية للعمالء وتكوين المخصصات بين ثالث‬
‫مجموعات وهى‪ :‬القروض الممنوحة للمؤسسات والقروض ألغراض استهالكية‬
‫والعقارية لإلسكان الشخصى والقروض الصغيرة لألنشطة االقتصادية‪.‬‬

‫‪ -6-2-4‬فى اغلب األحوال يتم التركيز لدى الجهات المانحة للتمويل بضمان عقارى على إدارة‬
‫المخاطر اال ئتمانية بحيث يتم تقييم الجدارة االئتمانية أخذا فى االعتبار مخاطر القيمة‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪71‬‬

‫العادلة للعقارات عند منح االئتمان أو زيادته أو تجديده وعند تكوين المخصصات بما‬
‫فى ذلك مخاطر السوق بالنسبة للعقارات محل الضمان‪.‬‬

‫‪ -5-2-4‬يحدد البنك المركزى المصرى نسب من القيمة السوقية للضمانات التي يمكن االعتداد‬
‫بها لدى تكوين المخصص سواء كانت ضمانات نقدية أو ما في حكمها وأوراق مالية‬
‫وضمانات عقارية وتجارية مع تحديد األركان القانونية الواجب توافرها فى تلك‬
‫الضمانات والقواعد المنظمة لتحديد قيمتها العادلة والتى تعتبر معايير إضافية علي‬
‫متطلبات معايير التقييم العقارى‪.‬‬

‫‪ -1-2-4‬تتضمن أسس تحديد الجدارة االئتمانية للعمالء الصادرة عن البنك المركزى المصرى‬
‫شروطا للعقارات التى يعتد بها ألغراض منح التمويل وتكوين المخصصات وتتمثل‬
‫فى‪:‬‬

‫أ‪ -‬الشروط القانونية‪:‬‬

‫■ أن تكون القيمة العادلة قابلة للتحقق خالل فترة ال تجاوز سنة‪.‬‬

‫■ أن تكون فى الحصص المفرزة حيث ال يعتد بالحصص التي تكون على‬

‫المشاع‪.‬‬

‫ب‪ -‬األركان القانونية للضمانات العقارية‪:‬‬

‫■ حصول البنك على شهادة بالتصرفات العقارية او شهادة قيود ومطابقة على‬
‫حسب االحوال تفيد ملكية الراهن ( مدين ‪ ،‬كفيل عينى ) للعقار محل الضمان‬
‫حتى تاريخ قيد الرهن وبيان الديون وشروطها‪.‬‬

‫■ أن يتم قيد رهن األصول العقارية بمكتب الشهر العقارى الكائن فى دائرته‬
‫العقار بالسجل الخاص بذلك والحصول على شهادة تفيد أن قيد الرهن من‬
‫الدرجة األولى‪.‬‬

‫■ أن يكون للعميل الحيازة المستقرة على تلك الضمانات‪.‬‬

‫■ يجب أن يتم تحديد القيمة العادلة لألصول موضوع الرهون العقارية مرة على‬
‫األقل كل ثالث سنوات ما لم تكن هناك من المؤشرات التى تفيد وجود تغير‬
‫جوهرى فى هذه القيمة فيتعين إعادة تقييم تلك األصول‪.‬‬
‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪72‬‬
 ‫‪ -2‬نص التطبيق‪:‬‬

‫‪ -1-7‬ألداء تقييم متوافق مع هذه المعايير يلزم على الخبير اتباع كل ما جاء بميثاق شرف المهنة فيما‬
‫يخص قواعد األخالق والكفاءة واإلفصاح وإعداد التقرير‪.‬‬

‫‪ -2-7‬أداء التقييم بغرض االستخدام كضمانة لقرض أو لتمويل يكون بتحديد القيمة السوقية وفقا‬
‫للمعيار رقم (‪ )1‬من المعايير المصرية للتقييم العقارى‪.‬‬

‫حساب قيمة خالف القيمة السوقية يلزم تحديد ذلك بوضوح مع‬ ‫‪ -3-7‬فى الحاالت التى تقتضى‬
‫تفسير وشرح سبب ذلك ‪ ،‬وتعريف للقيمة المقدمة فى التقرير وبيان االختالف بين القيمتين‪.‬‬

‫‪ -4-7‬يلزم إعداد تقرير التقييم وفقا للمعيار رقم (‪ )3‬من المعايير المصرية للتقييم العقارى‪.‬‬

‫‪ -7-7‬يلزم أن يشمل تقرير التقييم إضافة لما سبق اآلتى‪:‬‬

‫● النشاط الحالى والمستقبلى فى السوق الموجود به العقار موضوع التقييم‪.‬‬

‫● الطلب التاريخى والحالى والمستقبلى على نوعية العقار فى السوق‪.‬‬
‫● الطلب المستقبلى على االستخدامات األخرى المحتملة للعقار‪.‬‬
‫● قابلية التسويق الحالية واستمرارية هذه القابلية إن طلبها العميل‪.‬‬
‫● تأثير أى أحداث مرئية على قيمة العقار (الضمانة)‪.‬‬
‫● أسلوب التقييم المستخدم‪ ،‬ومدى تطبيق البيانات السوقية فى دعم أسلوب التقييم‪.‬‬
‫‪ -6-7‬التقييم بغرض التمويل قد يكون مطلوبا بناء على افتراض حدوث تغيير فى حالة العقار مثل‬
‫بناء مبنى جديد أو إعادة تأهيل مبنى حالى‪ ،‬و يتم التقييم فى هذه الحاالت بافتراض أن التغيير قائم‬
‫فى تاريخ التقييم وليس لتحديد القيمة فى تاريخ التعديل المستقبلى‪ ،‬ويلزم أن يوضح التقرير أن‬
‫القيمة تمثل أن التغيير تم فى تاريخ التقييم‪ .‬فى هذه الحالة تعرف القيمة المحددة على أنها "القيمة‬
‫السوقية بافتراض تمام التعديل" وليس "القيمة السوقية"‪.‬‬
‫‪ -5-7‬قد يتطلب التقييم الوصول لحالة معينة من األشغال‪ ،‬وفى هذه الحالة يجب أن يعكس هذا‬
‫االفتراض الظروف الطبيعية لحالة السوق فى تاريخ التقييم ‪.‬‬
‫‪ -1-7‬القروض الشخصية وقروض الشركات عادة يصاحبها ضمانة بأصول عقارية‪ ،‬وقد يحتاج‬
‫خبير التقييم لإللمام بطبيعة المؤسسات وشروط القرض‪ .‬وعلى الرغم من أن الممول عادة ما‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪73‬‬

‫بمدة القرض والعمر‬ ‫يشترط إبقاء شروط القرض سرية فإن هذا ال يعفى الخبير من اإللمام‬
‫االقتصادى المتبقى للعقار الضامن ‪.‬‬

‫‪ -2‬إيضاحات‪:‬‬
‫‪ -1-6‬يجب عند بداية العمل تحديد العقار موضع التقييم‪ .‬ويجب مراعاة التفرقة بين أنواع األمالك‬
‫(عقارية أو منقولة) فى حالة وجود أكثر من نوع كضمانة ‪ ،‬ويلزم مراعاة القانون المدنى‬
‫المصرى فيما يخص العقار والعقار بااللتصاق والعقار بالتخصيص‪.‬‬
‫‪ -2-6‬الطريقة التي يتم بها تداول العقار بالسوق تحدد األسلوب المناسب لحساب القيمة السوقية بناء‬
‫على المعلومات المتوفرة عن السوق‪ ،‬وذلك يعنى أن الخبير سوف يحتاج الستخدام أكثر من‬
‫طريقة ألداء التقييم ‪.‬‬

‫‪ -3-6‬كل طريقة ألداء التقييم– إذا طبقت بعناية‪ -‬ستؤدى إلى الوصول إلى قيمة محددة‪ ،‬على ان كل‬
‫الطرق يجب أن تبنى على معلومات من واقع السوق‪ ،‬فبيانات التكلفة واإلهالك يجب أن تبنى على‬
‫ممارسات السوق‪ ،‬واستخدام طريقة رسملة الدخل–خاصة خصم التدفقات النقدية‪ -‬يجب أن يبنى‬
‫على توقع إيرادات ومصروفات واقعى لحالة السوق ونوعية العقار وعلى معدل خصم مرتبط‬
‫بحالة السوق وتطلعات المالك وفقا للغرض من اجراء التقييم ونوع القيمة المحسوبة ‪.‬‬

‫‪ -4-6‬أحيانا قد يرغب الممول فى حساب قيمة خالف القيمة السوقية‪ ،‬وفى هذه الحالة يطبق المعيار‬
‫رقم (‪ )2‬من هذه المعايير‪ .‬فى حالة استخدام قيم خالف القيمة السوقية يجب تنبيه الممول أن النتائج‬
‫قد تكون غير حقيقية إذا تعدلت فروض التقييم ‪.‬‬

‫‪ -7-6‬العقارات االستثمارية‪:‬‬
‫‪ -1-7-6‬العقارات االستثمارية‪ -‬المنتجة للدخل– عادة يتم تقييمها بصفة منفردة‪ ،‬على أن‬
‫مؤسسات التمويل قد تطلب تقييم العقار كجزء من محفظة عقارية‪ .‬فى هذه الحالة يلزم‬
‫توضيح نوعية التقييم (منفردة أو جزء من محفظة)‪.‬‬

‫‪ -2-7-6‬على الرغم من أنه قد يكون مطلوب من الخبير التعليق على القيمة وقابلية التسويق‬
‫طوال عمر القرض فإن قدرة المستاجر على الوفاء باإليجار تخرج عن حدود العمل‬
‫فيما عدا رؤية السوق لجودة المستأجر‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪74‬‬

 ‫‪ -6-6‬العقارات المشغولة بالمالك‪:‬‬
‫‪ -1-6-6‬العقارات المشغولة بالمالك يتم التقييم على افتراض تسليمها خالية من أى إشغال‪.‬‬

‫‪ -2-6-6‬هذه الفرضية ال تستثنى المالك كجزء من السوق ولكنها ال ترتب أى امتيازات للمالك‬
‫على العقار عند تقييم العقار ‪.‬‬

‫‪ -5-6‬عقود اإليجار بين طرفين ذوى عالقة‪:‬‬

‫‪ -1-5-6‬يجب مراعاة الحذر عند تقييم عقار مستخدم كضمانة فى حالة أن المستأجر له عالقة‬
‫بالمالك‪.‬‬

‫‪ -2-5-6‬إذا اعتقد الخبير أن شروط التعاقد تعطى المالك مميزات تزيد عما تفرضه أحوال‬
‫السوق العادى وجب تنبيه الممول‪ ،‬وقد يرى الخبير االستغناء عن العقد الحالى عند‬
‫تقييم العقار كضمانة (فى حالة استخدام طريقة الرسملة)‪.‬‬

‫‪ -1-6‬محفزات التمويل‪:‬‬
‫‪ -1-1-6‬من المعتاد أن يعرض البائع– خاصة المطورين العقاريين– بعض محفزات البيع مثل‬
‫ضمان االستئجار أو عمل التشطيبات الداخلية التى تناسب المشترى أو األثاث ‪....‬‬
‫إلخ‪.‬‬

‫‪ -2-1-6‬يلزم ان تتجاهل القيمة السوقية تاثير هذه المحفزات التى تؤثر عادة على السعر‪ .‬وقد‬
‫يكون من المناسب تنبيه الممول لتأثير هذه المحفزات على السعر الحقيقى لهذه‬
‫األصول‪.‬‬

‫‪ -1-6‬العقارات المتخصصة ‪:‬‬

‫‪ -1-1-6‬العقارات المتخصصة عادة ذات قدرة تسويقية محدودة وقيمتها تتمثل فى كونها جزء‬
‫من منشأة ما‪ .‬وفى حالة االستخدام كضمانة لقرض أو تمويل يجب افتراض أن العقار خالى‬
‫وأن التقييم يبنى على أعلى وأفضل استخدام لألرض والذى قد يخالف االستخدام الحالى‪،‬‬
‫وفى هذه الحالة يجب أن يراعي الخبير التكلفة والمخاطر التى قد تصاحب تحقيق أعلى‬
‫وأفضل استخدام ‪.‬‬

‫‪ -2-1-6‬قد يرفض العديد من الممولين استخدام المبانى المتخصصة كضمان عقارى‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪75‬‬

 ‫‪ -3-1-6‬في كثير من األحيان يتم تقييم العقار كجزء من المنشاة‪ ،‬عندئذ يجب تنبيه الممول إن‬
‫القيمة قد تعتمد على ربحية واستمرارية المنشأة‪ ،‬وإذا كانت قيمة المبانى الخالية أقل من‬
‫كونها جزء من المنشاة وجب تنبيه الممول لذلك‪.‬‬

‫‪ -10-6‬المنشآت المرتبطة بمهنة‪:‬‬

‫‪ -1-10-6‬هي نوع من المنشآت المتخصصة بما فى ذلك الفنادق وغيرها حيث تم البناء‬
‫والترخيص الستخدام محدد‪ .‬عادة يتم تقييم هذه المنشات على أساس الدخل بعد خصم قيمة‬
‫االسم التجارى‪ ،‬وفي تلك الحاالت وجب تنبيه الممول إلى الفارق الكبير بين تقييم العقار‬
‫أثناء وجود المنشأة أو حالة توقف العمل وإغالق المنشأة ورفع المخزون وإلغاء التراخيص‬
‫أو اتفاقيات الفرانشيز التي قد تؤثر على الربحية المستقبلية‪.‬‬

‫‪ -2-10-6‬إذا اعتمدت اإليرادات على مستأجر معين أو مستأجر من قطاع تجارى خاص مما‬
‫قد يسبب تغير الدخل المستقبلى إذا تغير المستأجر وجب التنبيه إلى ذلك فى تقرير التقييم‬
‫ويجوز أن يتم التقييم على أساس المبنى خالى فى هذه الحاالت‪.‬‬

‫‪ -11-6‬األمالك تحت التطوير‪:‬‬

‫‪ -1-11-6‬المباني التي يتم شرائها إلعادة التأهيل والتطوير أو األراضي المشتراه للتطوير‬
‫يجب تقييمها آخذين في االعتبار إمكانية تطويرها‪ .‬جميع الفروض الخاصة بالتطوير‬
‫يجب أن تمثل حالة السوق والعقار ويجب ذكرها صراحة بالتقرير‪.‬‬

‫‪ -2-11-6‬طريقة تقييم العقارات تحت التطوير تعتمد على حالة العقار فى تاريخ التقييم ويجوز‬
‫أن يراعى حاالت البيع أو اإليجار مقدما‪ .‬ويجب مراعاة االعتبارات التالية‪:‬‬

‫أ‪ -‬مراعاة الزمن المطلوب للتنمية وتأثير القيمة المضافة على التكلفة واإليرادات مع‬
‫مراعاة حساب القيمة الحالية للنقود‪.‬‬

‫ب‪ -‬تقييم حركة السوق العقارى خالل فترة التنمية بأقصى درجة ممكنة‪.‬‬

‫ج‪ -‬مراعاة المخاطر التى قد يواجها العقار خالل فترة التنمية‪.‬‬

‫د‪ -‬توضيح أى عالقة بين المجموعات المسئولة عن التنمية‪.‬‬

‫‪ -12-6‬األصول المتناقصة‪:‬‬
‫‪ -1-12-6‬األصول المتناقصة (مثل المحاجر) تحتاج عناية خاصة حيث يجب تنبيه الممول‬
‫للمخاطر المرتبطة مع هذا النوع من األصول‪ ،‬كما يجب مراعاة المخاطر المرتبطة بنوع‬
‫هذا األصل وبرنامجه الزمني لإلنتاج واالستهالك من األصل‪.‬‬
‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪76‬‬
 ‫‪ -2-12-6‬اإليجارات التي تزيد عن إيجار السوق تعتبر أصل متناقص حيث أن قيمة األصل‬
‫تتناقص بتمام عقد اإليجار الحالى‪.‬‬

‫‪ -‬عمل خبير التقييم‬

‫‪ -13-6‬طبيعة ومجال عمل الخبير يجب أن يكون واضحا للخبير ولطالب التقييم‪ ،‬ويجب أن يراعى‬
‫الخبير المخاطر المرتبطة بالتقييم لغرض اإلقراض حيث أن سوء الفهم أو سوء التفسير قد‬
‫يقود إلى منازعات قضائية بين الممول والخبير‪.‬‬

‫‪ -14-6‬فى حاالت التقييم بغرض التمويل أو اإلقراض يلزم أن يكون الخبير مستقال عن الممول‪.‬‬

‫‪ -17-6‬يلزم أن يكون الخبير متمرسا بنوعية العقار والمنطقة أو إذا لم يتوافر عنصر الخبرة وجب‬
‫االستعانة بأشخاص متخصصين للمعاونة‪.‬‬

‫‪ -16-6‬البيع االضطرارى والتنفيذ على العقار‪:‬‬

‫‪ -1-16-6‬قد تطلب مؤسسات التمويل التقييم في حالة البيع الجبرى أو البيع خالل فترة قصيرة‬
‫(محددة)‪ ،‬وحيث أن تحديد فترة البيع قد تؤثر على النتائج يجب إلمام الخبير بسبب‬
‫تحديد فترة البيع أو ظروف بيع العقار‪ ،‬ويلزم أن يبلغ الخبير الممول أن القيمة فى هذه‬
‫الحالة مرتبطة بشروط وتاريخ البيع ‪.‬‬

‫‪ -2-16-6‬فى حاالت التنفيذ على العقار يلزم اتباع ما جاء بالالئحة التنفيذية لقانون التمويل‬
‫العقارى حول هذه الحالة‪.‬‬

‫‪ -7‬قواعد اإلفصاح‪:‬‬

‫‪ -1-5‬إلعداد تقرير عن القيمة السوقية يلزم أن يتبع الخبير المعيار رقم (‪ )3‬من هذه المعايير‪.‬‬
‫‪ -2-5‬ويلزم أن يحوى التقرير شروط التكليف للخبير بشكل واضح ألى مستخدم آخر للتقرير‪.‬‬
‫‪ -3-5‬تقارير التقييم يجب أن تقدم بطريقة واضحة وغير مضللة للقارىء العادى‪.‬‬
‫‪ -4-5‬يلتزم الخبير باإلفصاح عن أى عدول عن هذه المعايير وسبب ذلك‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪77‬‬

 ‫تطبيق رقم (‪)4‬‬

‫‪ .4‬تقييــم المشاريع والعقارات تحـت اإلنشاء‬

‫‪ -1‬مقدمـــــة‪:‬‬

‫فى كثير من األحيان قد يكون المطلوب تقييم مشروع أو عقار تحت اإلنشاء‪ .‬وتختلف حالة المبانى‬
‫بين مبانى جارى تنفيذها وعادة ما يكون الهدف فى هذه الحالة مقارنة القيمة السوقية للعقار‬
‫بعناصر التكلفة وأحيانا يكون الهدف حساب التكلفة المتوقعة لحين إنهاء األعمال‪ ،‬أو مبانى متوقفة‬
‫نتيجة ألسباب متعددة منها ضعف السيولة أو خالف بين أطراف المشروع‪....‬الخ‪.‬‬

‫‪ -2‬نطاق التطبيق ‪:‬‬

‫‪ -1-2‬هذا التطبيق يعنى بأعمال حساب القيمة السوقية للمشروعات أو المبانى تحت التنفيذ سواء كانت‬
‫متوقفة أو جارى تنفيذها‪.‬‬
‫‪ -2-2‬يقرأ هذ التطبيق مع المعيار رقم (‪ )1‬والخاص بحساب القيمة السوقية‪.‬‬

‫‪ -3‬تعريفات‪:‬‬

‫‪ -1-3‬القيمة السوقية‪ :‬يرجع إلى تعريفات المعيار رقم (‪.)1‬‬

‫‪ -2-3‬التكلفة‪ :‬فى اعمال تقييم المبانى المتوقفة او تحت االنشاء يلزم التفرقة بين الحالتين التاليتيين ‪:‬‬
‫‪ -1-2-3‬التكلفة التاريخية للعقار موضع التقييم ‪ :‬هى حاصل جمع ما انفقه المالك فى شراء‬
‫االرض واعمال البناء شاملة المصروفات المباشرة وغير المياشرة حتى تاريخ التقييم ‪.‬‬
‫‪ -2-2-3‬تكلفة عقار مماثل ‪ :‬وهى حاصل جمع قيمة االرض مضافا اليها ماانفق على اعمال‬
‫البناء من مصروفات مباشرة وغير مباشرة فى تاريخ التقييم ‪.‬‬
‫‪ -3-3‬القيمة المأمولة‪ :‬القيمة فى وقت الحق لتاريخ إجراء التقييم ‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪78‬‬

 ‫‪0‬‬
‫‪ -4‬العالقة بمعايير المحاسبة المصرية‪:‬‬

‫‪ -1-4‬طبقا لمعيار المحاسبة المصري فيما يتعلق باألصول المادية يتم االعتراف بقيمة‬
‫المشروعات التي ما زالت تحت االنشاء بالتكلفة الفعلية التى يتحملها المالك دون اعتبار‬
‫الى هامش ربح له لقاء المخاطرة ‪.‬‬
‫‪ -2-4‬في بعض الحاالت عندما يتم تقدير ان التكلفة المتكبدة للمشروعات تحت االنشاء مضافا‬
‫اليها التكاليف حتي استكمال المشروع سوف تزيد عن القيمة العادلة للعقار عند استكماله‬
‫فإن معايير المحاسبة المصرية تتطلب تخفيض قيمة المشروعات تحت االنشاء بالميزانية‬
‫بالنسبة والتناسب الي ما يساوي قيمتها االستردادية علي حالتها القائمة ‪ .‬وفي هذا المجال‬
‫يتم استخدام القيمة المستخرجة من تقارير التقييم لمثل تلك المشروعات في تحديد الخسارة‬
‫الي يتعين ان تتحملها الشركة ‪.‬‬

‫‪ -2‬نص التطبيق‪:‬‬

‫‪ -1-7‬حاالت تبادل منشآت غير كاملة محدودة جدا عمليا‪ ،‬عدا حاالت بيع مؤسسات بكاملها أو أن‬
‫يواجه المالك األصلي حاالت اإلفالس وبالتالى يصبح غير قادر على استكمال المشروع‪.‬‬
‫‪ -2-7‬عند عدم وجود حاالت بيع مقارن يجب استخدام إحدى الطرق المعتمدة على البيانات السوقية‪.‬‬
‫هذه الطرق تعتمد على مصادر المعلومات التالية‪:‬‬
‫‪ -1-2-7‬حاالت بيع عقارات مماثلة فى مناطق أخرى مع مراعاه التعديالت المناسبة‪.‬‬
‫‪ -2-2-7‬حاالت بيع فى ظروف اقتصادية مختلفة مع مراعاة التعديالت المناسبة‪.‬‬
‫‪ -3-2-7‬رسملة الدخل مع مراعاة استكمال بيانات من السوق عن تكاليف البناء وعقود اإليجار‬
‫وتكاليف اإلدارة ‪ ....‬إلخ‪.‬‬
‫‪ -3-7‬القيمة السوقية للمبانى غير المكتملة تعكس رؤية السوق للمبنى عند االكتمال مخصوما منها‬
‫تكاليف استكمال المشروع وما يلزم من خصم لمقابلة الربح والمخاطرة الستكمال المشروع‪.‬‬
‫‪ -4-7‬جميع بيانات التقييم والفروض الناشئة يجب أن تعكس حالة السوق فى تاريخ التقييم‪.‬‬
‫‪ -7-7‬القيمة المحسوبة قد تكون بافتراض االكتمال اآلن ‪ ،‬أو عند االنتهاء الحقيقى للمشروع‪.‬‬
‫‪ -6-7‬يجب أن تراعى طريقة التقييم تغير العائد والتكلفة مع الزمن الالزم الستكمال المشروع‪.‬‬
‫‪ -5-7‬يجوز أن تعتمد طريقة التقييم على البيانات واألسعار الحالية أو البيانات واألسعار المستقبلية‪،‬‬
‫وفى كلتا الحالتين– أسعار حالية أو أسعار مستقبلية‪ -‬يجب دراسة تأثير الفروض على قيمة العقار‬
‫‪11‬‬
‫تم اعدادها وفقا للمعايير المحاسبه المصريه الصادرة بقرار وزير االستثمار رقم ‪ 243‬لسنه ‪2006‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪79‬‬

 ‫حاليا أو عند االنتهاء‪ ،‬وبناء على ذلك يتم عمل الخصم المناسب‪ ،‬وال يجوز خلط مدخالت إحدى‬
‫الحالتين بالحالة األخرى‪.‬‬
‫‪ -1-7‬الطريقة األكثر مالءمة لظروف المشروع ‪ -‬بين طرق التقييم‪ -‬هى التى تستخدم لتحديد القيمة‬
‫المطلوبة ‪.‬‬

‫‪ - 2‬ايضاحات‪:‬‬

‫االيضاحات التالية تستخدم فى حاالت حساب التكلفة او القيمة لالصول موضع التقييم الخاضعة لنطاق‬
‫هذا التطبيق ‪:‬‬
‫‪ -1-6‬قيمة المشروع المستكمل ‪:‬‬
‫يلزم مراعاة التفرقة بين القيم التالية عند حساب قيمة استكمال اى مشروع ‪:‬‬
‫‪ -1-1-6‬القيمة فى تاريخ المعاينة ‪( :‬وهى القيمة السوقية كما لو كان المشروع مكتمال فى‬
‫تاريخ المعاينة ) وتحسب هذ القيمة باستخدام البيانات وقت التقييم ( مثل االسعار‬
‫والعقود الحالية الفعالة ‪..‬الخ ) ‪.‬‬
‫وتمثل هذه القيمة قيمة المشروع كما لو كان منتهيا فى تاريخ المعاينة ‪.‬‬
‫‪ -2-1-6‬القيمة عند االستكمال ‪:‬‬
‫تنتج هذه القيمة باستخدام البيانات المستقبلية والتى تحدد قيمة المشروع عند زمن‬
‫انتهائه‪.‬‬
‫‪ -2-6‬اإليجـارات‪:‬‬
‫‪ -1-2-6‬عند استخدام بيانات اإليجار يجب مراعاة الجهد والزمن الالزمين للوصول‬
‫لحالة اإلشغال المتزنة‪.‬‬
‫‪ -2-2-6‬الدخل من اإليجارات المتوقعة يجب أن يعتمد على بيانات السوق سواء فى‬
‫تاريخ المعاينة أو فى تاريخ االنتهاء من المشروع‪.‬‬
‫‪ -3-2-6‬يجب مراعاة أى عقود إيجار موجودة مرتبطة باالنتهاء من العقار‪.‬‬
‫‪ -3-6‬تكلفـة البنـاء‪:‬‬
‫عند حساب تكلفة البناء يلزم مراعاة االتى ‪:‬‬
‫‪ -1-3-6‬تكلفة استكمال العقود القائمة‪.‬‬
‫‪ -2-3-6‬ال يجوز االعتماد على تكاليف المراحل السابقة‪ -‬تلقائيا‪ -‬فى تحديد تكلفة‬
‫المراحل المستقبلية‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪80‬‬

 ‫‪ -3-3-6‬احتماالت عدم تنفيذ العقود القائمة مما يستوجب االعتماد على عقود جديدة‬
‫خاصة فى حاالت المشروعات المتوقفة‪.‬‬
‫‪ -4-3-6‬يجب حساب تكلفة تمويل المشروع من تاريخ بدايته حتى سداد التمويل‪.‬‬
‫‪ 7-3-6‬يجب مراعاة حساب تكلفة التمويل خالل مراحل المشروع المتوقف المختلفة‬
‫(البناء– التوقف– إعادة االستكمال)‪.‬‬

‫‪ -6-3-6‬يلزم مراعاة عناصر التكلفة القانونية والمهنية‪.‬‬

‫كما يجب مراعاة تكلفة التسويق ويستثنى من ذلك عموالت البيع‪.‬‬

‫‪ -4-6‬المخاطـــر‪:‬‬
‫عند حساب تاثير المخاطر المحيطة باستكمال المشروع يلزم مراعاة المخاطر التالية ‪:‬‬
‫‪ -1-4-6‬مخاطر تغير كل من تكلفة البناء و تكلفة التمويل والبرنامج الزمنى‪.‬‬
‫‪ -2-4-6‬أى مخاطر أخرى قد تغير القيمة‪.‬‬
‫‪ -3-4-6‬الزمن المطلوب لتحقيق ‪.‬نسب االشغال المستقرة‪.‬‬
‫‪ -4-4-6‬الزمن المطلوب لتحقق القيمة‪.‬‬

‫‪ -7-6‬عائــد االستثمار (ربحيـة المستثمـر)‪:‬‬

‫عند حساب عائد االستثمار لمشترى هذا النوع من العقارات يجب مراعاة ‪:‬‬
‫‪ -1-7-6‬هامش ربح لمشترى المشروعات غير المكتملة عن المخاطرة التى يتحملها‬
‫النهاء المشروع ‪ ،‬هذا الهامش يعكس مخاطر عدم استكمال المشروع‪.‬‬
‫‪ -2-7-6‬هذا الهامش قد يكون مبلغ مقطوع أو نسبة مئوية من تكلفة االعمال المتبقية مع‬
‫مراعاة احتمال تغيير اجزاء من المبنى سبق تنفيذها ‪ ،‬او اصالح عيوب بالمبنى فى‬
‫الجزء السابق ‪ ....‬الخ ‪.‬‬
‫‪ -3-7-6‬هذا الهامش قد يعبر عنه ضمن سعر الخصم او معامل الراسملة عند تطبيق‬
‫طرق خصم التدفقات النقدية وذلك باستخدام معامل خصم او راسملة أعلى من‬
‫المستخدم فى المشروعات المكتملة ‪.‬‬
‫‪ -4-7-6‬إذا تغير استخدام األرض بحيث أصبح المبنى ال يمثل أعلى وأفضل استخدام‬
‫يجب دراسة تأثير هدم المبنى دون استكماله أو تعديل استخدامه‪ ،‬فى هذه الحالة يلزم‬
‫مراعاة االستخدام الحالى للمبنى والمخاطر المصاحبة الستكمال المشروع‪.‬‬
‫‪ -7-7-6‬فى حالة المبانى غير المكتملة فإن العديد من عقود البناء قد تكون منتهية‪ ،‬لذا‬
‫يجب مراعاة الحذر من افتراض استفادة المشترى من العقود القديمة منخفضة التكلفة‬
‫أو شهادات الضمان‪ .‬هذا التحذير ينطبق على عقود اإليجار المبرمة مع المالك‬
‫األصلى‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪81‬‬

 ‫‪ -6-6‬حساب قيمة االعمال ‪:‬‬
‫‪ - 1-6-6‬قيمة األعمال الحالية على حالتها (‪ :)As is‬هى القيمة فى تاريخ المعاينة طبقا لحالة‬
‫المبانى على الطبيعة‪ ،‬وتمثل قيمة األرض الفضاء ‪ +‬قيمة المنشآت والمبانى الموجودة‬
‫فعال فى تاريخ المعاينة‪.‬‬
‫‪ -2-6-6‬ال يجوز عند حساب هذه القيمة افتراض استكمال المشروع وحساب قيمته وخصم‬
‫تكلفة األعمال المتبقية‪ ،‬حيث أن ذلك ينقل مقابل المخاطرة وجهد استكمال األعمال‬
‫لصالح المالك السابق وليس المشترى الذى سيقوم بإتمام المشروع‪.‬‬
‫‪ -3-6-6‬المشروعات تحت االنشاء لها اكثر من قيمة يمكن التعبير عنها بالرســـم المرفق‬
‫وهى ‪:‬‬
‫أ‪ -‬القيمة عند بداية المشروع وتشمل ثمن االرض والمصروفات غير المباشرة‬
‫من تراخيص ودراسات ومصروفات تسويق ‪....‬الخ‬
‫ب‪ -‬القيمة عند االنتهاء من المشروع وقبل الوصول الى مرحــلة اتزان االيجار ‪.‬‬
‫ج‪ -‬القيمة عند او بعد الوصول الى مرحلة اتزان االيجار للمشروع والتى قد‬
‫تصل احيانا الى اربعة اعوام فى حاالت الفنادق على سبيل المثال ‪.‬‬

‫مراحل التقييم‬
‫الزمن‬

‫حاالت تقدم المشروع‬

‫‪ -‬بداية المشروع‬
‫– انتهاء البناء‬
‫– اتزان اإليجار‬

‫‪ -4-6-6‬القيمــة المستقبليـة– قبـل اإلشغال– قيمة مأمولة‪:‬‬

‫‪ - 1‬هى قيمة األعمال منتهية ولكن قبل اإلشغال‪.‬‬
‫‪ - 2‬التاريخ المتوقع يكون مستقبلى ولذا تكون القيمة مأمولة ‪.‬‬
‫‪ -7-6-6‬القيمة عند اإلشغال الطبيعى‪:‬‬
‫هى القيمة بعد وصول المبنى إلى معدل اإلشغال الطبيعى له‪.‬‬
‫التاريخ المتوقع للوصول إلى هذه الحالة هو الوقت الالزم لالنتهاء من البناء مضافا اليه‬
‫الوقت المطلوب لإلشغال‪.‬‬
‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪82‬‬
 ‫وقت اإلشغال يعتمد على دراسة السوق لزمن االستيعاب‪.‬‬
‫‪ -6-6-6‬أرباح المستثمـر‪:‬‬
‫‪ -1‬ال تتحقق ارباح المستثمر إال بعد اإلشغال‪.‬‬
‫‪ - 2‬فى حالة انتهاء البناء وعدم اإلشغال يتحقق للمستثمر جزء فقط من األرباح‪ ،‬ويعتمد‬
‫هذا الجزء على ممارسات السوق العقارى‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪83‬‬

 ‫رابعا ‪ :‬مذكرات استرشادية‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪84‬‬

 ‫طــرق التقيـيـم العقارى‬

‫مقدمة ‪:‬‬

‫‪ -1‬طرق التقييم العقارى هى الخطوات المستخدمة فى تقدير القيمة‪ ،‬وهى تعتمد على مبدأ التعويض الذى‬
‫يفترض أنه فى حالة تساوى المنفعة فالعقار األقل سعرا يالقى أكبر انتشار وإقبال من المشتريين‪.‬‬

‫‪ -2‬طرق التقييم المستخدمة فى تقدير القيمة هى‪ :‬طريقة البيوع المقارنة وطريقة رسملة الدخل وطريقة‬
‫التكلفة‪ ،‬وإلجراء تقييم كامل يلزم استخدام طرق التقييم الثالثة‪.‬‬

‫‪ -3‬يجب ان تعتمد جميع طرق التقييم على بيانات مستقاة من واقع السوق العقارى ومن ثم تم تصنيف‬
‫جميع الطرق على انها طرق مقارنة وفقا للنوعية المختلفة من البيانات التى تتفق وكل واحدة من هذه‬
‫الطرق ‪.‬‬

‫‪ -4‬يمكن إسقاط استخدام طريقة أو طريقتان من طرق التقييم عند إجراء تقييم محدود بشرط أال يؤثر ذلك‬
‫اإلسقاط على النتيجة النهائية للتقييم وأن يتم إطالع العميل على هذا اإلسقاط‪ ،‬وبشرط أال تستخدم‬
‫طريقة رسملة الدخل وحدها لتقدير القيمة السوقية للعقار‪.‬‬

‫‪ -7‬يجب أن تعتمد طرق التقييم على بيانات من واقع السوق العقارى‪ ،‬وتنجح نتائج تطبيق هذه الطرق‬
‫كلما كانت هذه البيانات كافية ودقيقة‪.‬‬

‫‪ -6‬فى حالة تقدير قيمة خالف السوقية يلزم استخدام طرق تحليل وبيانات عملية كافية من واقع السوق‬
‫العقارى للوصول إلى نتائج يمكن االعتماد عليها ألعمال التقييم‪.‬‬

‫وفيما يلى شرح مبسط لكل طريقة من طرق التقييم شامال تعريف المصطلحات المستخدمة وخطوات‬
‫تطبيق الطريقة ومحدداتها‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪85‬‬

 ‫‪ -0‬طريقة البيوع المقارنة (طريقة السوق)‬

‫تستخدم طريقة البيوع المقارنة لتحديد قيمة العقار عن طريق المقارنة مع أسعار بيع سابقة لبعض‬
‫العقارات المماثلة بعد عمل التعديالت المناسبة على هذه األسعار بناء على عناصر المقارنة المختارة‪.‬‬
‫‪ -1-1‬تعريفات‪:‬‬
‫‪-1-1-1‬العقار المستهدف‪ :‬العقار المطلوب تقييمه لتقدير قيمته السوقية‪.‬‬

‫‪-2-1-1‬العقار المقارن‪ :‬عقار مشابه للعقار المستهدف مع إمكان وجود بعض االختالفات عنه‪.‬‬

‫‪ -3-1-1‬عناصر المقارنة (التميز)‪ :‬الصفات الخاصة بالعقارات والتى تؤثر على سعرها مثل‬
‫الخصائص الطبيعية للعقار وحقوق الملكية وظروف عملية البيع والعناصر االقتصادية والعناصر‬
‫غير العقارية‪.‬‬

‫‪ -4-1-1‬الضبط (تعديل السعر)‪ :‬قيمة أو نسبة تعديل سعر بيع العقار المقارن باألخذ فى االعتبار‬
‫تأثير عناصر االختالف بينه وبين العقار المستهدف‪ ،‬وهو يعكس القيمة السوقية لتاثير عنصر‬
‫التمييز موضع التعديل على السعر وليس بالضرورة تكلفة العنصر‪.‬‬

‫‪ -7-1-1‬الضبط القيمى (المالى)‪ :‬فرق قيمة أحد عناصر المقارنة بين العقار المقارن والعقار‬
‫المستهدف‪.‬‬

‫‪ -6-1-1‬الضبط النسبى‪ :‬فرق قيمة أحد عناصر المقارنة بين العقار المقارن والعقار المستهدف‬
‫منسوبا إلى سعر بيع العقار المقارن‪.‬‬

‫‪ -5-1-1‬تحليل األزواج المتناظرة‪ :‬طريقة لتحديد قيمة أو نسبة أحد عناصر المقارنة‪.‬‬

‫‪ -1-1-1‬السعر المعدل‪ :‬سعر بيع العقار المقارن بعد إضافة إجمالى الضبط القيمى لعناصر المقارنة‬
‫بين العقار المقارن والعقار المستهدف‪.‬‬

‫‪ -1-1-1‬مصفوفة تحليل بيانات العقارات‪ :‬جدول يشمل كافة البيانات الخاصة بالعقار المستهدف‬
‫والعقارات المقارنة موضحا به كافة عناصر المقارنة بها وكذا أسعار بيع العقارات المقارنة‪.‬‬

‫‪ -10-1-1‬مصفوفة ضبط أسعار بيع العقارات المقارنة‪ :‬جدول يشمل الضبط القيمى لعناصر المقارنة‬
‫المختارة وحساب السعر المعدل للعقارات المقارنة وتقدير قيمة العقار المستهدف‪.‬‬

‫‪ -11-1-1‬الضبط الصافى‪ :‬المجموع الجبرى للضبط القيمى لعناصر المقارنة المختارة للعقار‬
‫المقارن‪.‬‬

‫‪ -12-1-1‬الضبط الكلى‪ :‬المجموع المطلق (بإهمال اإلشارة) للضبط القيمى لعناصر المقارنة‬
‫المختارة للعقار المقارن‪.‬‬

‫‪ -13-1-1‬الضبط الصافى النسبى‪ :‬نسبة الضبط الصافى إلى سعر البيع األصلى للعقار المقارن‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪86‬‬

 ‫‪ -14-1-1‬الضبط الكلى النسبى‪ :‬نسبة الضبط الكلى إلى سعر البيع األصلى للعقار المقارن‪.‬‬

‫‪ -17-1-1‬الوزن النسبى‪ :‬نسبة مساهمة كل عقار مقارن فى تقدير قيمة العقار المستهدف‪.‬‬

‫‪ -2-1‬خطوات التقييم‪:‬‬

‫‪ -1-2-1‬تحديد كافة البيانات الخاصة بالعقار المستهدف‪.‬‬

‫‪ -2-2-1‬دراسة السوق العقارى فى منطقة العقار المستهدف واختيار مجموعة من العقارات المقارنة‬
‫وتحديد كافة البيانات الخاصة بها شامال سعر البيع األصلى مع مراعاة تدقيق هذه البيانات‪.‬‬

‫‪ -3-2-1‬تحديد عناصر المقارنة (التميز) بين العقارات المقارنة والعقار المستهدف مثل‪:‬‬

‫● الخصائص الطبيعية للعقار‪ ،‬والتى منها ‪:‬‬

‫‪ ‬الموقع – المطل‪ -‬المساحة– حالة البناء‪ -‬جودة البناء– أعمال المرافق العامة وحالتها‬
‫(تغذية مياه وصرف صحى‪ ،‬كهرباء‪ ،‬غاز‪ –)... ،‬تكييف‪ /‬تدفئة مركزية‪ -‬الخدمات‬
‫العامة (المدخل‪ ،‬مصاعد‪ ،‬جراج‪ ،‬غرف سطح‪ –)... ،‬تحسينات إضافية (حديقة‪ ،‬فناء‪،‬‬
‫صالة جيمانزيوم‪ ،‬حمام سباحة‪ ،... -)... ،‬وفى حالة بيوع األراضى يمكن إضافة‪:‬‬
‫طبيعة االستخدام– انتظام شكل األرض– نسبة الواجهة إلى العمق‪... -‬‬
‫‪ ‬وبصفة عامة تختلف هذه العناصر باختالف طبيعة العقار ( سكنى ‪ ،‬استثمارى ‪،‬‬
‫زراعى ‪ ،‬صناعى ‪.....‬الخ ) ‪.‬‬
‫● حقوق الملكية‪ :‬نوع الملكية‪ /‬الحيازة ‪ -‬نوع االستخدام‪.‬‬

‫● ظروف عملية البيع‪ :‬محفزات البيع‪ -‬شروط التمويل– توقيت البيع – الظروف االقتصادية‬
‫وقت البيع ‪....‬الخ ‪.‬‬

‫● العناصر االقتصادية‪ :‬اإليجارات‪ -‬اإليرادات‪ -‬المصروفات‪ -‬الحالة االقتصادية‪ -‬عقود اإليجار‬

‫التمويلى‪.‬‬

‫● العناصر غير العقارية‪ :‬منقوالت‪.‬‬

‫● أى عناصر أخرى يقدرها خبير التقييم‪.‬‬

‫‪ -4-2-1‬إعداد مصفوفة تحليل بيانات العقارات شاملة أسعار بيع العقارات المقارنة وبيان ما إذا كان‬
‫هذا السعر نقدا أو مكافئ نقدى طبقا لشروط الدفع‪.‬‬

‫‪ -7-2-1‬يتم إجراء تحليل لألزواج المتناظرة من العقارات المقارنة لتحديد ضبط كل عنصر من‬
‫عناصر المقارنة وذلك باختيار عقارين متطابقين فى كافة عناصر المقارنة ما عدا العنصر المراد‬
‫تحديد تأثيره‪ ،‬ويتم حساب الضبط المكافئ لتأثير هذا العنصر وهو إما أن يكون ضبط قيمى أو‬
‫ضبط نسبى‪.‬‬

‫‪ -6-2-1‬إعداد مصفوفة ضبط أسعار بيع العقارات المقارنة التى تحتوى على الضبط القيمى لكل‬
‫عنصر من عناصر المقارنة المختارة‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪87‬‬

‫‪ -5-2-1‬يتم حساب الضبط الصافى والضبط الكلى والضبط الصافى النسبى والضبط الكلى النسبى‬
‫لكل عقار مقارن‪.‬‬

‫‪ -1-2-1‬يتم حساب السعر المعدل لكل عقار مقارن = السعر األصلى ‪ +‬الضبط الصافى‪.‬‬

‫‪ -1-2-1‬يتم تقدير الوزن النسبى لكل عقار من العقارات المقارنة بناء على رؤية خبير التقييم‪ ،‬وهو‬
‫عادة يتناسب عكسيا مع القيمة المطلقة للضبط الصافى النسبى ‪ .‬ويلزم مراعاة ان اجمالى االوزان‬
‫النسبية يساوى ‪ . %100‬ويجوز ان يحدد الخبير وزن نسبى يساوى صفر للعقارات ذات الضبط‬
‫الصافى النسبي المرتفع القيمة ‪.‬‬

‫‪ -10-2-1‬يتم تقدير قيمة العقار المستهدف وهى حاصل جمع قيمة المساهمة لكل عقار ‪ ،‬وتحسب‬
‫مساهمة كل عقار بحساب حاصل ضرب السعر المعدل للعقار فى الوزن النسبى للعقار‪.‬‬

‫‪ -11-2-1‬ويفضل فى هذه الطريقة ان يعتمد الخبير على نتائج اكثر من ثالثة عقارات مقارنة ‪.‬‬

‫‪ -3-1‬محددات الطريقة ‪:‬‬

‫‪ -1-3-1‬تعطى هذه الطريقة تقديرا جيدا للقيمة السوقية للعقارات عندما يكون السوق نشطا وبالتالى‬
‫تتوفر أسعار بيوع مقارنة يمكن االعتماد عليها‪.‬‬

‫‪ -2-3-1‬يراعى أن يتم اختيار عدد مناسب من العقارات المقارنة حيث أنه يفضل أال يقل عدد‬
‫العقارات المقارنة التى يتم مساهمتها فى تقدير قيمة العقار المستهدف عن ثالثة عقارات‪.‬‬

‫‪ -4-1‬إيضاحات‪:‬‬

‫‪ -1-4-1‬هذه الطريقة تعتمد فى حساب تأثير عناصر المقارنة على أسعار البيع وليس تكلفة هذه‬
‫العناصر والذى يعرف بمساهمة العنصر فى تحديد القيمة‪.‬‬

‫‪ -2-4-1‬كلما زادت القيمة المطلقة للضبط الصافى أو قيمة الضبط الكلى للعقار المقارن كلما تباعد‬
‫التشابه بينه وبين والعقار المستهدف‪.‬‬

‫‪ -3-4-1‬على الرغم من أن اصل الطريقة يعتمد على نتائج حاالت بيع فعلى إال انه فى حالة عدم‬
‫توافر حاالت بيع فعلية فإنه يمكن استخدام البيانات التالية كبديل عن أسعار البيع الفعلى مع مراعاة‬
‫تعديل األسعار وفقا لطبيعة التفاوض بالسوق والتى تترك لتقدير الخبير‪:‬‬

‫● البيوع الجارى إتمامها‪.‬‬

‫● عروض األسعار والتى تعطى مؤشرا التجاه السوق مع مراعاة هامش التفاوض فى السعر‬
‫طبقا لألعراف السائدة وجدية التفاوض وكذا مدة عرض العقار فى السوق‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪88‬‬

 ‫‪ -5‬طرق رسملة الدخل ‪:‬‬
‫تعتمد هذه الطرق على فرضية أن قيمة العقار موضع التقييم ترتبط بالفائدة المستقبلية المتوقعة من العقار‬
‫(التدفقات النقدية المستقبلية)‪ .‬وتطبق فى هذه الطرق عمليات حسابية لتحويل هذه التدفقات النقدية‬
‫المستقبلية إلى القيمة الحالية لها‪.‬‬

‫‪ -1-2‬تعريفات‪:‬‬
‫‪ -1-1-2‬إجمالى الدخل‪ :‬إجمالى اإليرادات السوقية السنوية التى يمكن أن يحققها العقار‪.‬‬

‫‪ -2-1-2‬الدخل الفعال‪ :‬إجمالى الدخل مخصوما منه خسائر عدم اإلشغال‪.‬‬

‫‪ -3-1-2‬مضاعف الدخل‪ :‬النسبة بين قيمة العقار وإجمالى الدخل‪.‬‬

‫‪ -4-1-2‬مضاعف الدخل الفعال‪ :‬النسبة بين قيمة العقار ودخله الفعال‪.‬‬

‫‪ -7-1-2‬مصروفات التشغيل‪ :‬المصروفات المدفوعة لتشغيل العقار مثل‪ :‬الضرائب العقارية‪ -‬التأمين‪-‬‬
‫المصروفات اإلدارية‪ -‬الطاقة‪ -‬النظافة‪ -‬األمن‪ -‬اإلصالح واإلحالل‪... -‬‬

‫‪ -6-1-2‬صافى دخل التشغيل‪ :‬الدخل الفعال مخصوما منه مصروفات التشغيل‪.‬‬

‫‪ - 5-1-2‬معامل الرسملة‪ :‬النسبة بين صافى دخل التشغيل وقيمة العقار‪.‬‬

‫‪ -1-1-2‬عائد االستثمار‪ :‬ربح المستثمر عن استثمار رأس ماله‪.‬‬

‫‪ -1-1-2‬معدل عائد االستثمار (سعر الفائدة)‪ :‬النسبة المئوية لعائد االستثمار‪.‬‬

‫‪ -10-1-2‬العمر االقتصادى المتبقى للمبنى‪ :‬هو العمر المتبقى المفيد اعتبارا من تاريخ التقييم أى عدد‬
‫السنوات المتبقية التى يحقق خاللها المبنى قيمته االقتصادية‪ ،‬وهو ناتج خصم العمر الفعال من‬
‫العمر االقتصادى الكلى‪.‬‬

‫‪ -11-1-2‬معامل االسترداد (معدل االسترداد)‪ :‬النسبة المئوية السترداد الثمن المدفوع بالمبانى خالل‬
‫العمر االقتصادى المتبقى للمبنى‪ ،‬وهو يساوى (‪ ÷ 1‬العمر االقتصادى المتبقى للمبنى)‪.‬‬

‫‪ -12-1-2‬معامل رسملة األرض‪ :‬معدل عائد االستثمار‪.‬‬

‫‪ -13-1-2‬معامل رسملة المبنى‪ :‬معدل عائد االستثمار ‪ +‬معامل االسترداد‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪89‬‬

 ‫‪ -2-2‬خطوات التقييم‪:‬‬

‫‪ -1-2-2‬تتنوع طرق الحساب من طرق مبسطة تقريبية إلى طرق أكثر صعوبة تأخذ فى االعتبار‬
‫التغيرات المحتملة فى قيمة المال عبر الوقت‪.‬‬

‫‪ -2-2-2‬يتم إجراء بحث ميدانى بالسوق العقارى المحلى فى منطقة العقار للحصول على بيانات عن‬
‫العقار المستهدف وعدد من العقارات المشابهة حديثة البيع والتى تم إيجارها فى توقيت مقارب‬
‫لتاريخ البيع (قوائم الدخل والمصروفات السابقة باإلضافة إلى سعر بيع العقارات المشابهة)‪ ،‬مع‬
‫مراعاة تدقيق هذه البيانات‪.‬‬

‫‪ -3-2-2‬يتم دراسة وتحليل قوائم الدخل والمصروفات السابقة للعقارات المشابهة والعقار المستهدف‪.‬‬

‫‪ -4-2-2‬بال نسبة للعقار المستهدف يتم إعداد قائمة للتدفقات النقدية التى تعكس توقعات السوق فى‬
‫خالل السنة التالية لتاريخ التقييم‪ ،‬حيث يتم تقدير دخل العقار المستهدف على أساس قدرته على‬
‫توليد الدخل وليس فقط على الدخل الحالى أو السابق‪ ،‬مع افتراض أن العقار يدار بمعرفة إدارة‬
‫ناجحة تمثل مستوى اإلدارات المماثلة بالسوق العقارى وبما يتفق وطبيعة العقار‪.‬‬

‫‪ -3-2‬طرق الرسملة ‪:‬‬

‫تنقسم طرق رسملة الدخل إلى مجموعتين‪ :‬طرق الرسملة المباشرة التى تعتمد فى حساب قيمة العقار‬
‫على إيراد عام واحد وهو التالى لتاريخ التقييم ‪ ،‬وطريقة خصم التدفقات النقدية التى تعتمد فى حساب‬
‫قيمة العقار على اإليرادات المتوقعة خالل فترة استثمار العقار‪.‬‬

‫‪ -0-9-5‬طرق الرسملة المباشرة‪:‬‬

‫‪ -1-1-3-2‬طرق مضاعف الدخل‪:‬‬

‫‪ -‬هى أبسط طرق التقييم وتعتمد على افتراضية أنه فى الزمن الواحد والمنطقة الواحدة فأن‬
‫العقارات المتشابهة لها مضاعف دخل متساوى‪ ،‬وحيث أنه ال يوجد بالطريقة آلية لحساب‬
‫درجات التشابه فاألمر متروك لخبرة الخبير لتقدير التشابه من حيث الموقع والخواص‬
‫الطبيعية للعقار والخواص المالية مثل اإليرادات والمصروفات وحقوق الملكية ‪...‬إلخ‪.‬‬

‫‪ -‬يتم حساب مضاعف الدخل للعقارات المشابهة من البيانات السابق دراستها وتحليلها‪ ،‬ومنها‬
‫يتم تقدير مضاعف الدخل للعقار المستهدف‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪90‬‬

 ‫‪ -‬تكون قيمة العقار المستهدف كاآلتى‪:‬‬

‫قيمة العقار = إجمالى دخل العقار المستهدف × مضاعف دخل العقار‬

‫قيمة العقار = الدخل الفعال للعقار المستهدف × مضاعف الدخل الفعال للعقار‬ ‫أو‬

‫‪ -‬هذه الطريقة تستخدم فى حاالت العقارات البسيطة والتى ال يستغرق إنشاؤها فترة طويلة‪.‬‬

‫‪ -‬ويعيب هذه الطريقة عدم تضمنها االشارة الى مصروفات العقار‪.‬‬

‫‪ -2-1-3-2‬طريقة معامل الرسملة‪:‬‬

‫‪ -‬تتميز هذه الطريقة عن الطرق السابقة بإدخال مصروفات التشغيل فى االعتبار‪ ،‬وتعتمد على‬
‫مبدأ مماثل وهو افتراضية أنه فى الزمن الواحد والمنطقة الواحدة فأن العقارات المتشابهة‬
‫لها معامل رسملة متساوى ‪.‬‬

‫‪ -‬يتم حساب معامل الرسملة للعقارات المشابهة من البيانات السابق دراستها وتحليلها‪ ،‬ومنها‬
‫يتم تقدير معامل الرسملة للعقار المستهدف‪.‬‬

‫‪ -‬تكون قيمة العقار المستهدف كاآلتى‪:‬‬

‫قيمة العقار = صافى دخل التشغيل للعقار المستهدف ÷ معامل الرسملة للعقار‬

‫‪ -3-1-3-2‬طرق القيمة المتبقية‪:‬‬

‫‪ -‬تعتبر هذه الطرق من مشتقات طريقة معامل الرسملة‪.‬‬

‫‪ -‬يتم إما تحديد قيمة األرض أوال (بطريقة البيوع المقارنة) أو تحديد قيمة المبنى أوال (‬
‫بطريقة التكلفة او البيع المقارن )‪ ،‬ويتم تقدير قيمة العقار المستهدف عن طريق استخدام‬
‫معامل رسملة المبنى ومعامل رسملة األرض‪.‬‬

‫‪ -5-9-5‬طريقة خصم التدفقات النقدية‪:‬‬

‫‪ -‬تعتبر هذه الطريقة اكثر الطرق صعوبة‪ ،‬وتتميز بأخذها فى االعتبار تغيرات التدفقات النقدية‬
‫المتوقعة خالل فترة استثمار العقار (العمر االقتصادى المتبقى للمبنى)‪.‬‬

‫‪ -‬تعتمد الطريقة على اختيار معدل عائد االستثمار وتقدير إيرادات العقار خالل فترة استثماره‬
‫وكذا القيمة النهائية عند انتهاء فترة االستثمار وذلك من واقع بيانات السوق العقارى لنفس‬
‫نوعية العقار موضع التقييم‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪91‬‬

 ‫‪ -‬تكون قيمة العقار المستهدف كاآلتى‪:‬‬

‫قيمة العقار = القيمة الحالية لكل التدفقات النقدية خالل فترة االستثمار‬

‫‪ -4-2‬محددات الطريقة‪:‬‬

‫‪ -‬تنجح هذه الطريقة فى تقييم العقارات ذات الطبيعة التجارية والتى عادة يقتنيها الناس للحصول على‬
‫إيراداتها السنوية أو بيعها بعد فترة بعد تضخم ثمنها‪.‬‬

‫‪ -‬يمثل البحث الميدانى بالسوق العقارى المحلى فى منطقة العقار أهمية كبيرة لطرق الرسملة من‬
‫حيث توفير بيانات المقارنات‪ ،‬وتنجح النتائج المعتمدة على هذه الطريقة كلما توافرت بيانات كافية‬
‫ودقيقة مستقاة من واقع السوق العقارى (اإليرادات‪ -‬المصروفات‪ -‬معدل عائد االستثمار‪،)...-‬‬
‫ويفضل االعتماد على بيانات خمسة عقارات مشابهة على األقل‪.‬‬

‫‪ -‬تعتمد نتائج هذه الطريقة على تشابه العقار المستهدف والعقارات المقارنة‪ ،‬وتنقسم عناصر التشابه‬
‫إلى عناصر طبيعية مثل الموقع ونوعية البناء وحجم البناء‪ ،‬وحقوق الملكية مثل الملكية التامة وحق‬
‫االنتفاع أو ملكية المبانى دون األرض ‪ ...‬إلخ‪ ،‬وعناصر مالية مثل إيجار المتر أو الوحدة ‪...‬إلخ‪.‬‬

‫‪ -‬حيث أن طريقة الرسملة تعتمد على توقع قيم مستقبلية لدخل العقار فإنه يوصى بعدم استخدامها‬
‫وحدها لتحديد القيمة السوقية للعقار وإنما يوصى باستخدامها إضافة إلى طريقة واحدة على األقل‬
‫من طريقتى البيوع المقارنة أو التكلفة‪.‬‬

‫‪ -7-2‬إيضاحات‪:‬‬

‫‪ -‬يلزم مراعاة أن معدل عائد االستثمار يعتمد على معدل العائد الخالى من المخاطر‪ 1‬والفرصة البديلة‬
‫والمخاطر التى يرتئيها المستثمرون بالسوق العقارى وقت التقييم وفى منطقة العقار ولهذه النوعية من‬
‫العقارات‪.‬‬

‫‪ -‬اإلهالك المحاسبى وفوائد قرض التمويل العقارى ال تدخل ضمن مصروفات التشغيل‪ ،‬ويتم معالجة‬
‫تأثير اإلهالك من خالل معامل استرداد المبنى أما مصروفات التمويل العقارى فهى مصروفات‬
‫تمويل وليست مصروفات تشغيل‪.‬‬

‫‪1‬هو معدل العائد المحدد الداة مالية ‪ /‬ورقه مالية تصدرها جهة تتمتع بأعلى مستويات التصنيف االئتمانى على المستوى المحلى‬
‫( ‪ )AAA+‬اذا كان الهدف قياس المخاطر على المستوى المحلى ‪ ،‬ويعتبر العائد على االدوات واالوراق المالية التى يصدرها البنك‬
‫المركزى نيابه عن وزارة المالية ( اذون او مستندات الخزانه ) المقياس الرئيسى للعائد الخالى من المخاطر على المستوى المحلى ‪،‬‬
‫ويمكن االستدالل على ذلك المعدل من خالل النشرات المعلنه من وزارة المالية والبنك المركزى‬
‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪92‬‬
 ‫‪ -9‬طريقة التكلفة‬

‫فى هذه الطريقة تعتمد قيمة العقار موضع التقييم على تكلفة امتالك عقار مماثل أو عقار مشابه محقق‬
‫لنفس المنفعة‪ ،‬ولحساب قيمة العقار يلزم حساب تكلفة عقار مستنسخ أو بديل فى تاريخ التقييم أوال‬
‫وإضافة هامش ربح لمالك العقار مقابل المخاطرة والجهد المطلوبين إلقامة العقار ثم خصم مجموع‬
‫اإلهالك نتيجة لعمر المبنى األصلى‪ .‬وتعرف هذه الطريقة أحيانا باسم الطريقة الهندسية أو طريقة‬
‫المقاولين‪.‬‬

‫‪ -1-3‬تعريفات‪:‬‬

‫‪ -1-1-3‬العقار المستنسخ‪ :‬هو عقار افتراضى مطابق للعقار موضع التقييم فى جميع الخواص‬
‫الطبيعية‪.‬‬

‫‪ -2-1-3‬العقار البديل‪ :‬هو عقار افتراضى بنفس أبعاد العقار موضع التقييم ويحقق نفس المنفعة‪،‬‬
‫ولكن باستخدام خامات ونظم إنشاء وتكنولوجيا بناء معاصرة لتاريخ التقييم‪.‬‬

‫‪ -3-1-3‬اإلهالك‪ :‬انخفاض قيمة المبانى بعد مرور فترة زمنية من عمر المبنى‪ ،‬وينقسم إلى‪ :‬إهالك‬
‫طبيعى وتقادم وظيفى وتقادم خارجى‪.‬‬

‫‪ -4-1-3‬اإلهالك الطبيعى‪ :‬هو انخفاض قيمة المبانى نتيجة االستخدام والصيانة على مدى عمر‬
‫المبنى‪ ،‬وينقسم إلى جزء قابل لإلصالح وهو عادة لألجزاء قصيرة العمر والتى يحتمل تغييرها‬
‫عدة مرات خالل عمر المبنى وعادة هى أعمال التشطيبات وجزء غير قابل لإلصالح وهو عادة‬
‫هيكل المبنى إال ما ندر من الحاالت‪.‬‬

‫‪ -7-1-3‬اإلهالك القابل لإلصالح‪ :‬هو اإلهالك الممكن إصالحه بتكلفة وجدوى اقتصادية‪.‬‬

‫‪ -6-1-3‬اإلهالك غير القابل لإلصالح‪ :‬هو اإلهالك الذى يصعب إصالحه أو أن تكلفة اإلصالح‬
‫مرتفعة وغير اقتصادية‪.‬‬

‫‪ -5-1-3‬التقادم الوظيفى‪ :‬هو انخفاض القيمة نتيجة تغير الذوق العام وطرق وأساليب البناء عبر‬
‫الزمن‪ ،‬وينقسم إلى جزأين أولهما قابل لإلصالح واآلخر غير قابل لإلصالح‪.‬‬

‫‪ -1-1-3‬التقادم الخارجى‪ :‬هو انخفاض القيمة نتيجة عوامل خارجية مؤثرة على قيمة العقار سواء‬
‫كانت عوامل اقتصادية أو بيئية أو خاصة بالموقع‪ ،‬وهو عادة غير قابل لإلصالح‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪93‬‬

 ‫‪ -1-1-3‬العمر االقتصادى الكلى للمبنى‪ :‬هو العمر المفيد للعقار والذى يحافظ خالله المبنى على‬
‫قيمته االقتصادية‪.‬‬

‫‪ -10-1-3‬العمر الفعال للمبنى‪ :‬هو عمر يعتمد على جودة بناء العقار وحالة العقار فى تاريخ التقييم‬
‫وكفاءة أعمال الصيانة على مدى عمر المبنى ‪.‬‬

‫‪ -2-3‬خطوات التقييم ‪:‬‬

‫تقدر قيمة العقار على أساس التكلفة الكلية الالزمة إلنشاء عقار مستنسخ أو بديل باألسعار السائدة فى‬
‫تاريخ التقييم مضافا إليها هامش ربح لمالك العقار مقابل المخاطرة والجهد المطلوبين إلقامة العقار‬
‫ومخصوما منها قيمة اإلهالك الذي حدث منذ تاريخ إنشائه وحتى تاريخ التقييم‪ ،‬وبذلك تكون قيمة‬
‫العقار كاآلتى‪:‬‬

‫قيمة العقار = قيمة األرض ‪ +‬تكلفة اإلنشاء ‪ +‬هامش ربح المالك – اإلهالك‬

‫‪ -1-2-3‬قيمة األرض‪:‬‬

‫● فى حالة أن العقار المطلوب تقييمه عبارة عن مبنى يحقق أعلى وأفضل استخدام‪:‬‬

‫يتم تقييم األرض وفقا ألعلى وأفضل استخدام‪.‬‬

‫● فى حالة أن العقار المطلوب تقييمه عبارة عن مبنى ال يحقق أعلى وأفضل استخدام‪:‬‬

‫يتم تقييم األرض طبقا لقيمة االستخدام الحالى‪ ،‬وتكون قيمة العقار وفقا لطريقة التكلفة هى القيمة‬
‫األكبر بين قيمة االستخدام الحالى للعقار والقيمة السوقية لألرض الفضاء ‪.‬‬

‫‪ -2-2-3‬تكلفة اإلنشاء‪:‬‬

‫● تكلفة اإلنشاء هي التكلفة الالزمة إلنشاء عقار مستنسخ أو بديل للعقار المستهدف طبقا لألسعار‬
‫السائدة فى تاريخ التقييم‪ ،‬وتشمل كل من التكلفة المباشرة (عقود المقاولين) والتكلفة غير المباشرة‬
‫(تكلفة اإلعداد الهندسى واالقتصادى للمشروع واإلشراف على التنفيذ وإدارة المشروع والتمويل‬
‫وأعباؤه والرسوم والمصروفات اإلدارية ‪ ...‬إلخ)‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪94‬‬

 ‫● يمكن حساب تكلفة اإلنشاء إما عن طريق تقدير تكلفة المتر المسطح بالمقارنة بعقارات مشابهة أو‬
‫باستخدام طريقة الحصر وهى أكثر دقة إال أنها تحتاج إلى خبرة هندسية وتتطلب وقتا أكثر‪.‬‬

‫‪ -3-2-3‬هامش ربح مالك العقار‪:‬‬

‫● هو المقابل المادى الذى يحصل عليه مالك العقار نتيجة الجهد والوقت المبذول والمخاطرة التى‬
‫يتحملها المالك لبناء العقار‪ .‬هامش ربح المالك قد يحسب كنسبة من قيمة اإلنشاءات فقط أو قيمة‬
‫اإلنشاءات واألرض‪ ،‬وتحديد هذه النسبة واألساس الذى تبنى عليه متروك عادة لممارسة السوق‬
‫ولذا يلزم إلمام خبير التقييم بكيفية حساب هذا المقابل المادى وفقا آلليات السوق العقارى‪.‬‬

‫‪ -4-2-3‬اإلهالك‪:‬‬

‫● توجد عدة طرق لتقدير قيمة اإلهالك تتدرج فى مدى صعوبة تطبيقها وفى تفصيل قيم اإلهالك‬
‫المحسوبة منها العمر الفعال او مقارنة اسعار المثل ( البيع المقارن ) و راسملة فاقد الدخل ‪.‬‬

‫● تعتبر طريقة العمر الفعال ومشتقاتها من أبسط طرق تقدير قيمة اإلهالك الطبيعى‪ ،‬وتعتمد على‬
‫العالقة بين العمر الفعال والعمر االقتصادى الكلى للمبنى فى تقدير قيمة اإلهالك الطبيعى للمبنى‪.‬‬
‫ويقدر اإلهالك الطبيعى القابل لإلصالح بتكلفة اإلصالحات المطلوبة إلعادة العقار الى حالة‬
‫جديدة ‪ .‬وتقدر قيمة هذه اإلصالحات وفقا ألسعار مقاول عمومى محترف وفقا لتصنيف اتحاد‬
‫المقاولين المصرى لنوعية األعمال المطلوب تنفيذها‪.‬‬

‫● وتستخدم طريقة البيوع المقارنة والتى تعتمد على استنباط معدل سنوى لإلهالك فى تقدير مجموع‬
‫اإلهالك ككل‪.‬‬

‫● كما تستخدم طريقة رسملة الفاقد فى الدخل والتى تعتمد على تحديد الفاقد فى الدخل عن طريق‬
‫المقارنة بدخل عقارات مشابهة فى تقدير كل من التقادم الوظيفى غير القابل لإلصالح والتقادم‬
‫الخارجى‪.‬‬

‫● ويعتبر حساب قيمة اإلهالك عن طريق مالحظة وتحليل حالة العقار هو أكثر الطرق تفصيال ودقة‬
‫حيث يتم تقدير قيمة اإلهالك القابل لإلصالح وغير القابل لإلصالح لكل نوع من أنواع اإلهالك‬
‫على حده (اإلهالك الطبيعى والتقادم الوظيفى والتقادم الخارجى)‪ ،‬وهى أكثر الطرق مناسبة فى‬
‫بعض أنواع العقارات مثل المستشفيات والمصانع ‪.‬‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪95‬‬

 ‫‪ -3-3‬محددات الطريقة‪:‬‬

‫‪ -1-3-3‬هذه الطريقة مفيدة فى حساب القيمة السوقية للعقارات حديثة البناء أو العقارات تحت اإلنشاء‬
‫أو العقارات الخاصة نادرة التبادل بالسوق‪.‬‬

‫‪ -2-3-3‬يلزم لتطبيق هذه الطريقة االلمام بتكاليف البناء واسعار العمالة وارباح المقاوليين وهامش‬
‫ربح المستثمرين العقاريين من واقع السوق العقارى وهو مايتطلب المام الخبير بالعلوم‬
‫والممارسات الهندسية ولذا يطلق على هذه الطريقة احيانا التقييم الهندسي ‪.‬‬

‫‪ -3-3-3‬يعتبر تقدير قيمة اإلهالك هو أكثر البنود صعوبة عند استخدام هذه الطريقة‪ ،‬ويجب مراعاة‬
‫الحرص الشديد عند تقديره‪ .‬وتقل دقة حساب االهالك كلما زاد عمر المبنى ويفضل عدم‬
‫استخدام الطريقة للعقارات التى تجاوز عمرها العشرون عاما او ‪ %70‬من العمر االقتصادى‬
‫الكلى للعقار‪.‬‬

‫***************‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪96‬‬

 : ‫المراجع الرئيسية‬
1. “International Valuation Standards”, 8th Ed, 2013, International Valuation
Standards Council, London, UK.
2. “International Valuation Standards”, 7th Ed, 2007, International Valuation
Standards Council, London, UK.
2. “European Valuation Standards”, 7th Ed, 2012, The European Group of
Valuers’ Associations, Belgium.
3. “RICS Valuation- Professional Standards”, January 2014, The Royal
Institution of Chartered Surveyors, London, UK.
4. “Uniform Standards of Professional Appraisal Practice”, January 2014, The
Appraisal Foundation, Washington, D.C., USA.
‫ مذكرات اعداد خبراء التقييم العقارى – مركز التقييم العقارى – جامعة القاهرة – أحمد أنيس‬.7
. 2001 – ‫واخرون‬

. 2006 ‫ لسنه‬243 ‫ معايير المحاسبة المصرية الصادرة بقرار وزير االستثمار رقم‬-6

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ 97 ‫صفحة‬

 ‫أعضاء لجنة تطوير منظومة التقييم العقاري في مصر‬

‫(المشكلة بموجب قرار رئيس الهيئة العامة للرقابة المالية رقم ‪ 176‬بتاريخ ‪ 20‬فبراير ‪)2014‬‬

‫‪ o‬ممثلوا الهيئات ‪:‬‬

‫‪ -‬ممثل البنك المركزي المصري ‪ -‬أ‪ /‬رفاهية السيد حسين رشدي‪.‬‬
‫‪ -‬ممثل وزارة اإلسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية ‪ -‬أ ‪ /‬مي عبد الحميد‪.‬‬
‫‪ -‬ممثل الهيئة العامة لإلستثمار ‪ -‬أ ‪ /‬نبيل السيد إبراهيم‪.‬‬
‫‪ -‬ممثل الهيئة العامة للرقابة المالية ‪ -‬د‪ /.‬إيمان زكريا حسين\‬

‫خبراء التقييم العقارى بجمهورية مصر العربية ‪:‬‬ ‫‪o‬‬

‫‪ -‬ا د احمد رجائى انيس ‪.................................‬منسق اللجنة‬
‫‪ -‬د‪.‬م‪ /‬حسام الدين حسن فؤاد‪.‬‬ ‫‪ -‬د‪.‬م‪ /‬حاتم مصطفى محمد‪.‬‬
‫‪ -‬لواء م‪ /‬محمد أحمد أغا‪.‬‬ ‫‪ -‬م‪ /‬خالد محمد جمال الدين صدقي‪.‬‬
‫‪ -‬أ‪.‬د‪.‬م‪ /‬محمد نبيل عبد السالم‪.‬‬ ‫‪ -‬أ‪.‬د‪.‬م‪ /‬محمد ناصر درويش‪.‬‬
‫‪ -‬أ‪.‬د‪.‬م‪ /‬مها أحمد كمال الدسوقي‪.‬‬
‫‪ -‬أ‪.‬د‪ /‬مشهور غنيم أحمد غنيم‪.‬‬
‫‪ o‬خبير فى مجال المحاسبة والمراجعة‪ :‬أ‪ /‬هشام األفندى‪.‬‬

‫أمين سر اللجنة‪ :‬م‪ /‬فيفيان وجيه‬

‫المعايير المصرية للتقييم العقارى‬ ‫صفحة ‪98‬‬