July2013

საქართველოს რკინიგზის სათაო ოფისის

არქიტექტურული პროექტის მომზადების

ტექნიკური დავალება
 შინაარსი

1. შესავალი .........................................................................................................................4
1.1. პროექტის მოკლე აღწერა ............................................................................................. 4
1.2. შესავალი: მიზანი, ამოცანა და კონკურსის კონცეფცია ......................................... 4
1.3. საპროექტო ტერიტორიის მიმოხილვა ...................................................................... 4
1.4. ზოგადი მიმოხილვა ..................................................................................................... 6

2. საქართველოს რკინიგზის შენობა:............................................................................... 6

2.1. ლობი ............................................................................................................................... 7
2.2. შიდა განლაგება ............................................................................................................. 7
2.3. მრავალფუნქციური ტრანსფორმირებადი საკონფერენციო დარბაზი;............... 7
2.4. ფიტნესი .......................................................................................................................... 8
2.5. პარკინგი ......................................................................................................................... 8

3. არქიტექტურული კონცეფცია ......................................................................................8

3.1. ღირშესანიშნაობა .......................................................................................................... 8
3.2. ტრადიცია და მოდერნიზმი........................................................................................ 9
3.3. საზოგადოებრივი სივრცე / რკინიგზის მუზეუმი ................................................ 10
3.4. ხელმისაწვდომობა ...................................................................................................... 13
3.5. ფასადი .......................................................................................................................... 14
3.6. ატრიუმი ....................................................................................................................... 15
3.7. ლობი ............................................................................................................................. 15
3.8. გამჭვირვალობა ........................................................................................................... 17

4. პროექტის ხარისხის კრიტერიუმები ......................................................................... 18

4.1. სამშენებლო ფართი .................................................................................................... 18
4.2. მანქანის პარკების ადგილები და ლიფტი .............................................................. 18
4.3. ჭერი და განათება........................................................................................................ 20
4.4. BMS (შენობის მართვის სისტემა) სისტემები ........................................................ 21
4.5. სართულები ................................................................................................................. 21
4.6. კონსტრუქცია ............................................................................................................... 21
5. შენობის კომფორტი ..................................................................................................... 21
5.1. კომფორტის პირობები ............................................................................................... 22
5.2. დღის განათება ............................................................................................................ 22
5.3. HVAC ............................................................................................................................... 22
5.4. ძირითადი ნორმატიული საკითხები ...................................................................... 23
5.5. სახანძრო უსაფრთხოება ............................................................................................ 23
 სს "საქართველოს რკინიგზის" სათაო ოფისის არქიტექტურული პროექტის
მომსახურების შესყიდვა კონკურსის საშუალებით.

1. შესავალი
1.1. პროექტის მოკლე აღწერა

სს "საქართველოს რკინიგზა" აცხადებს კონკურსს სს "საქართველოს რკინიგზის"

საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთებზე [საკადასტრო კოდები: 01.13.06.002.052;
01.13.06.002.061; 01.13.06.002.034] სათაო ოფისის მშენებლობის არქიტექტურული პროექტის
დოკუმენაციის შესყიდვის მიზნით.

1.2. შესავალი: მიზანი, ამოცანა და კონკურსის კონცეფცია

კონკურსი ითვალისწინებს შეიქმნას ორი პირობითად ურთიერთდაკავშირებული (ან ცალ-

ცალკე მდგომი) შენობებისგან სიმბოლური კომპლექსი ქალაქის სტრუქტურაში, რომელსაც
დიდი მნიშვნელობა ექნება თბილისის თანამედროვე არქიტექტურის განვითარებისათვის.
კონკურსი მნიშვნელოვანია იმ კუთხითაც რომ იგი მიზნად ისახავს არა მხოლოდ იდეების
გამოვლენას არამედ შემდგომში პროექტირებას. აქედან გამომდინარე დიდი ყურადღება ექცევა
საპროექტო შენობების მორგებას არსებულ ლანდშაფტთან შესაბამისი მასშტაბითა და
მოცულობით.

მნიშვნელოვანია ობიექტი ჩაეწეროს ქალაქის არსებულ რთულ ორგანიზმში, მაგრამ არ უნდა

იმეორებდეს მიმდებარე არქიტექტურულ იერსახეს, არ უნდა იყოს მონუმენტალური, ამავე
დროს არც მკაფიოდ ამოვარდნილი არსებული გარემოდან.

საერთო ჯამში უნდა მივიღოთ ისეთი კომპლექსი, რომელიც არქიტექტურულ-გეგმარებითი

გადაწყვეტით არათუ ჩაჯდება არსებულ გარემოში, არამედ იქნება მისი განუყოფელი ნაწილი
და ერთგვარი ნიმუში არსებული ტერიტორიის შემდგომი არქიტექტურულ – გეგმარებითი
განვითარებისათვის.

ასევე აღსანიშნავია, რომ ამ ეტაპზე კონკურსი ტარდება არქიტექტურული იდეების დონეზე,

რომელიც მონაწილეებს საშუალებას აძლევს წარმოადგინონ ესკიზები საკმაოდ
მრავალფეროვანი ექსპერიმენტალური არქიტექტურის სახით, როგორც ქალაქის არსებულ
განაშენიანებაში ჩაწერით ასევე ახალი სიმბოლური შენობის შექმნით.

ვიმედოვნებთ, რომ გამარჯვებული პროექტი გახდება ერთ-ერთი ნაწილი იმ მასშტაბური და

მნიშვნელოვანი ობიექტებისა, რომელთა მშენებლობაც დღეისათვის მიმდინარეობს არა
მხოლოდ თბილისში არამედ მთელ საქართველოში და სისტემურ სიახლეს შეიტანს ქალაქის
არქიტექტურულ განვითარებაში.

1.3. საპროექტო ტერიტორიის მიმოხილვა

საპროექტო ტერიტორია (48,068 კვ.მ.) მდებარეობს დიდუბე-ჩუღურეთის რაიონში, წერეთლის
გამზირის პარალელურად, ჯ. სტანისლავსკის ქუჩის გასწვრივ საქართველოს რკინიგზის
საკუთრებაში არსებულ ტერიტორიაზე.
თბილისის სივრცით განაშენიანებისთვის გადამწყვეტი მნიშვნელობა აქვს ისეთი რესურსების
არსებობას, როგორიცაა სატრანზიტო ხაზის გადატანა, გამოთავისუფლებული ტერიტორიების
განვითარება როგორც გრძივი მრავალ-ფუნქციური დერეფანი, ბევრი მნიშვნელოვანი დიდი
ურბანული ცენტრებით.

საპროექტო მიწის ნაკვეთი არის თბილისის შემოვლითი რკინიგზის პროექტის ფარგლებში

გამოსანთავისუფლებელი ტერიტორიის ნაწილი, ამ ტერიტორიის განვითარება არის ერთ-
ერთი პირველი მაგალითი ქალაქისთვის რომ განავითაროს მრავალფუნქციური ბიზნეს
დერეფანი. საქართველოს რკინიგზამ თბილისის მერიაში წარადგინა განაშენიანების
რეგულირების გეგმა, რომლის საფუძველზეც 2016 წლის 19 აპრილს ქალაქ თბილისის მერიამ
გამოსცა საქართველოს რკინიგზის და საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების
სამინისტროსთვის სათაო ოფისების მშენებლობის ნებართვა. დაგეგმილია ორი მაღალი სათაო
ოფისის, სკვერის და სარკინიგზო მუზეუმის მშენებლობა საქართველოს რკინიგზის
საკუთარებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე (4 ჰექტარამდე). განაშენიანების რეგულირების გეგმის
მიხედვით ასევე გათვალისწინებულია სხვა საჯარო ნაგებობების მშენებლობა.
გეომორფოლოგიურად რაიონი წარმოადგენს ზედა ტერასის ნაწილს (I ტერასა) მდინარე
მტკვრის ჭალის მარცხენა მხარეს, მდინარის მხარეს ოდნავ დახრილი ლანდშაფტით,
ლანდშაფტის აბსოლუტური ნიშნული ტერიტორიის საზღვრებში მერყეობს 419.0-დან 425.0მ-
მდე.

ამჟამად სამშენებლოდ განკუთვნილი ტერიტორია თითქმის მთლიანად თავისუფალია

შენობებისაგან, თუმცა არის რამოდენიმე არასაცხოვრებელი შენობა რომელიც მდებარეობს
სამხრეთ-აღმოსავლეთ ნაწილში. ზონირებული ტერიტორიის რუკის მიხედვით, ტერიტორიას
მიენიჭა სატრანსპორტო ზონის და ზემოაღნიშნული ტერიტორიაზე ჩატარებული კვლევის
საფუძველზე ტერიტორია მიეკუთვნა სოციალურ და საქმიან ზონას, დამატებითი გრძივი და
განივი კავშირების წარმოშობით.
განაშენიანების რეგულირების გეგმის მიხედვით, ტერიტორიაზე შემდეგი ფუნქციური
ზონები იქნება განვითარებული: საზოგადოებრივ-საქმიანი ზონა 2, რეკრეაციული ზონა 1,
რეკრეაციული ზონა 3 და სატრანსპორტო ზონა. განაშენიანების რეგულირების გეგმის
მიხედვით, იგეგმება წერეთლის გამზირის და დადიანის ქუჩის დამაკავშირებელი გზის
პროექტირება, ასევე მიმდებარე ტერიტორიის განვითარების გენერალური გეგმა არის
წარმოდგენილი.

საპროექტო ტერიტორია დაყოფილია 9 სექტორად: სექტორი 1 (10606 კვ.მ.) და სექტორი 8 (5764

მ) საზოგადოებრივ-საქმიანი ზონა 2, კოეფიციენტები k-1=0.7 K-2=4.6 k-3=0.1. სადაც დაგეგმილია
საზოგადოებრივი შენობების პროექტირება. სექტორი 2 (3811 კვ.მ.) და სექტორი 7 (5535 კვ.მ)
არის განკუთვნილი რეკრეაციული ზონისთვის (რზ-3), სადაც პარკები იქნება განთავსებული
საზოგადოებრივი შენობებით და რკინიგზის მუზეუმით. სექტორ 2-ში არსებული
საფეხთმავლო ხიდი მდებარეობს, პროექტი ითვალისწინებს მის რეაბილიტაციას და
ინტეგრაციას რეკრეაციულ ზონაში.

სექტორი 3 (5033 კვ.მ.) და სექტორი 4 (9238 კვ.მ) არის საზოგადოებრივ-საქმიანი ზონა 2,

კოეფიციენტები k-1=0.7 K-2=4.6 K-3=0.1. წერეთლის გამზირს და დადიანის ქუჩას შორის
დამაკავშირებელი საპროექტო გზა გაივლის აღნიშნულ სექტორებს შორის, გზის ერთ მხარეს
იქნება საქართველოს რკინიგზის შენობა. სექტორი 4 არის დაგეგმილი ავტოსადგომისათვის.

4 სექტორში, ასევე, დაგეგმილია პარკირების შენობა. სექტორი 5 (1291 კვ.მ.) და სექტორი 6 (2008
კვ.მ) გათვალისწინებულია რეკრეაციულ ზონა 1-ში, რომელიც იქნება ბუფერული ზონა
ფუნქციურ სარკინიგზო ხაზებსა და საპროექტო ტერიტორიას შორის. სექტორი 9 (16068 კვ.მ)
სატრანსპორტო ზონა, რომელიც მოიცავს საპროექტო დამაკავშირებელ გზას წერეთლის
გამზირსა და დადიანის ქუჩას შორის და შიდა გრძივ გზებს.

ამ ზონაში, ასევე განთავსდება ღია ავტოსადგომები. საპროექტო ტერიტორიისთვის

დაგეგმილია 2100-ზე მეტი ავტოსადგომის განთავსება, იგეგმება ველოტრასების მოწყობა
მთელ ტერიტორიაზე.

აღსანიშნავია, რომ პირველ ეტაპზე კონკურსი ცხადდება მხოლოდ ადმინისტრაციული

შენობების და ღია სარკინიგზო მუზეუმის პროექტზე. კონკურსის წარმატებით გავლის
შემთხვევაში გამარჯვებული კონკურსანტი ვალდებულება იქნება უზრუნველყოს მხოლოდ
რკინიგზის სათაო ოფისის (ერთი შენობის), მიმდებარე ტერიტორიისა და სარკინიგზო
მუზეუმის საპროექტო სახარჯთაღრიცხვო დოკუმენტაციების მომზადება წინამდებარე
ტექნიკური დავალების პირობების შესაბამისად.

1.4. ზოგადი მიმოხილვა

როგორც ზემოთ აღინიშნა, წარმოდგენილი კომპლექსი აშენდება 48,068 კვ.მ. მიწის ნაკვეთზე.
სტრუქტურა პირობითად დააკავშირებს ორ თითქმის იზოლირებულ შენობას, რომელთაგან
ერთი იქნება აგებული "A" მიწის ნაკვეთებზე როგორც ეს ნაჩვენებია ტოპოგრაფიულ რუკაზე,
რაც შეეხება მეორე შენობას, აღნიშნული შენობა უნდა განთავსდეს "B" მიწის ნაკვეთზე.

სართულების რაოდენობა და ასაშენებელი შენობის სტრუქტურის შესაბამისი სიმაღლე რჩება

როგორც პროექტის ავტორების პრივილეგია არსებულ ლანდშაფტთან მიმართებაში და
დამტკიცებულ განაშენიანების რეგულირების გეგმასთან ჰარმონიულ კავშირში თუმცა ჯამური
ფართი სრულ შესაბამისობაში უნდა იყოს წინამდებარე ტექნიკური დავალების დანართ №2-ში
მითითებულ მონაცემებთან.

2. საქართველოს რკინიგზის შენობა:

სს „საქართველოს რკინიგზის“ ადმინისტრაციული შენობის მშენებლობა დაგეგმილია "B"

მიწის ნაკვეთზე, შემოთავაზებული კონცეფციით შენობაში უნდა იყოს არანაკლებ შემდეგი
სივრცეები:

• ლობი;
• საოფისე ფართი საპირფარეშოებით;
• მრავალფუნქციური ტრანსფორმირებადი საკონფერენციო დარბაზები;
• ფიტნეს ცენტრი;
• სამზარეულო და მცირე ზომის საკუჭნაო სირვცე თითოეულ სართულზე;
• სადისპეტჩერო ცენტრი
• არქივი
• სასერვერო
• და სხავ დამხმარე ტექნიკური სივრცეები

• სასურველია ქონდეს შუალედურ სართულზე რეკრეაციული მწვანე ზონა (ატრიუმი).

 2.1. ლობი

ლობი იქნება მთავარი ზონა, საიდანაც დანარჩენი ზონების მართვა მოხდება

ცენტრალიზებულად.

ლობი უნდა განთავსდეს ცენტრალურ საინფორმაციო მისაღებთან ინტეგრირებულად,

რომელიც მოემსახურება ყველა მომხმარებელს, და მისი მთავარი ფუნქცია იქნება
უზრუნველყოს მომხმარებლები ყველა სახის საინფორმაციო და საკომუნიკაციო
საშუალებებით. ლობიში შემდეგი ფუნქციური სირვცეები უნდა იყოს გათვალისწინებული:
ლობი ბარი (კაფე, სასადილო სივრცით მინიმუმ 100 კვ.მ.), მოსაცდელი ზონა (lounge),
კანცელარია, ვიზიტორთა მომსახურების ოფისი (გაყიდვების/კომერციული ცენტრი),
მრავალფუნქციური ტრანსფორმირებადი საკონფერენციო დარბაზი/ები (ტრანსფორმირებადი
3 შეხვედრის ოთახი მინიმალური ფართი თითოეული 25 კვ.მ.), ბანკომატით მომსახურების
ცენტრი, ფართი დაცვისთვის და სხვა ამ ტიპის კომპლექსისათვის საჭირო სივრცეები.

2.2. შიდა განლაგება

საქართველოს რკინიგზის საქმიანობის სპეციფიკის გათვალისწინებით, პროექტით შენობის

შიდა გეგმარება სრულ შესაბამისობაში უნდა იყოს სტრუქტურული ერთეულების საქმიანობის
სპეციფიკასთან და ზოგადად კომპანიის შიდა საოპერაციო საქმიანობასთან ისე, როგორც ეს
განსაზღვრულია წარმოდგენილ დანართ №2, ამასთან თითეულ სართულზე
გათვალისწინებული უნდა იყოს:

- სამზარეულო
- ტექნიკური სივრცე მაქსიმალური ფართით 15 კვ.მ.
- შეხვედრის ოთახი, არაუმეტეს 25 კვ.მ.

2.3. მრავალფუნქციური ტრანსფორმირებადი საკონფერენციო დარბაზი;

გარდა ტრანსფორმირებადი შეხვედრის ოთახისა რომელიც უნდა განთავსდეს ლობის

სივრცეში შემოთავაზებული კონცეფცია ასევე უნდა ითვალისწინებდეს ლობის გარდა სხვა
რომელიმე სართულზე დიდი ზომის კიდევ ერთ მრავალფუნქციურ საკონფერენციო დარბაზს,
სასურველია რომელიმე ზედა სართულზე (სასურველია განთავსდეს ბოლო სართულზე,
თუმცა შენობის საოპერაციო შეზღუდვების გათვალისწინებით ექვემდებარება
დამპროექტებლების შეხედულებით დაზუსტებას და განსაზღვრას) უნდა იყოს
ტრანსფორმირებადი (შესაძლებელი უნდა იყოს მთლიანი საკონფერენციო სივრცის გაყოფა
მოძრავი გამყოფი კედლით რომელსაც ასევე ექნება ხმის იზოლაციის ფუნქციაც და ტექნიკური
მახასიათებლები) საკონფერეციო დარბაზის გვერდით უნდა არსებობდეს ტექნიკური
მხარდაჭერისათვის შესაბამისი ფართი, სველი წერტილები და სამზარეულო (არაუმეტეს 20
კვ.მ.).
მრავალფუნქციური საკონფერენციო დარბაზი აღჭურვილი უნდა იყოს აუცილებელი
საილუსტრაციო და გახმოვანების მოწყობილობებით საჭიროების შემთხვევაში შესაძლებელი
უნდა იყოს საზეიმო ღონისძიებების გამართვა სულ მცირე 200 ადამიანის მონაწილეობით

2.4. ფიტნესი
ფიტნეს ცენტრის ზონაში უნდა იყოს გათვალისწინებული შესაბამისი გასახდელი ოთახები
(ქალის და მამაკაცის). ფიტნეს ცენტრს უნდა გააჩნდეს პანორამული ხედები ქალაქზე.
სპორტული დარბაზი, ქალისა და მამაკაცის საშხაპე ოთახები, კაფე-ბარი და სხვა დამხმარე
ხასიათის ოთახები. ფიტნეს ცენტრისათვის საჭირო ფართობი და სხვა დამატებითი
ინფრასტრუქტურა უნდა განისაზღვროს დამპროექტებლის მიერ.

2.5. პარკინგი
მთავარი ავტოსადგომის ტერიტორია უნდა განთავსდეს მიწის ზემოთ, ერთდონიანი,
გათვლილი არანაკლებ 300 მსუბუქ ავტომობილზე.

შენობას უნდა გააჩნდეს მიწისქვეშა ავტოსადგომი, აღჭურვილი თანამედროვე სახანძრო

სიგნალიზაციისა და ვენტილაციის სისტემებით ასევე, დამოუკიდებელი შესასვლელ-
გასასვლელით.

3. არქიტექტურული კონცეფცია

3.1. ღირშესანიშნაობა

შემოთავაზებულ შენობამ უნდა შეძინოს განსაკუთრებული ისტორიული, კულტურული,

ესთეტიკური ღირებულება თბილისს.
საქართველოს რკინიგზის სათაო ოფისის შენობის კონცეპცია უნდა ეფუძნებოდეს
გამჭვირვალობის, ტრადიციებზე დაფუძნებული მოდერნიზმის, ადაპტაციის და ინოვაციები
პრინციპებს
 ფოტოები არის მხოლოდ ვიზუალური მინიშნება და არცერთ შემთხვევაში არ უნდა იყოს
განხილული, როგორც სახელმძღვანელო

3.2. ტრადიცია და მოდერნიზმი

საქართველოს კულტურა ყალიბდებოდა ქვეყნის ხანგრძლივ ისტორიის განმავლობაში,

რომელიც უზრუნველყოფდა უნიკალურ ეროვნულ კულტურასა და ძლიერ ტრადიციას. ეს
ტენდენცია ევოლუციურად დროთა განმავლობაში ასახავს გარემოს, კულტურულ,
ტექნოლოგიურ, ეკონომიკურ და ისტორიულ კონტექსტს, რომელშიც ის არსებობს. ამასთან, სს
„საქართველოს რკინიგზა“ წარმოადგენს ქვეყნის ერთ-ერთ უძველეს კომპანიას, რომელიც
ფუნქციონირებს 1872 წლიდან. შემოთავაზებული პროექტი უნდა ასახავდეს
ძველი/ტრადიციული ქართული და თანამედროვე არქიტექტურის ელემენტებს.
ფოტოები არის მხოლოდ ვიზუალური მინიშნება და არცერთ შემთხვევაში არ უნდა იყოს განხილული,
როგორც სახელმძღვანელო

3.3. საზოგადოებრივი სივრცე / რკინიგზის მუზეუმი

პროექტი ითვალისწინებს შენობის მიმდებარედ საზოგადოებრივი რეკრიაციული სივრცის

მოწყობას.

რეკრეაციული სივრცის პროექტირებისას სულ მცირე გათვალისწინებული უნდა იყოს

ტერიტორიის ელექტრო განათება, დასაჯდომი მოსასვენებელი სივრცეები ველოსიპედის
ბილიკები და მუზეუმისთვის აუცილებელი სხვა ინფრასტრუქტურა. იმის გათვალისწინებით,
რომ რეკრეაციული სივრცე ეწყობა რკინიგზის მუზეუმის მოსაწყობად ასევე დაგეგმილია
რკინიგზის ძველი ისტორიული მოძრავი შემადგენლობის შემაღლებულ პედესტალებზე
განთავსება (პედესტალის სიმაღლე და სხვა ტექნიკური პარამეტრები უნდა დაზუსტდეს მუშა
პროექტის ეტაპზე).

მდგრადობა

შემოთავაზებული კონცეპტუალური პროექტით დაგეგმილი გამოსაყენებელი სამშენებლო მასალები

მინიმუმამდე უნდა ამცირებდეს შენობების გარემოზე უარყოფით ზეგავლენას.პროექტი უნდა
ითვალისწინებდეს ენერგიის, დაზოგვისა და სამშენებლო სივრცის ეფექტური გამოყენების
შესაძლებლობას. ენერგო ეფექტურობა უნდა წარმოადგენდეს შემოთავაზებული პროექტის ერთ-ერთ
მიზანს.
ერთ-ერთ მთავარ მიმართულებას წარმოადგენს ადგილობრივი გარემოს რესურსების (დღის სინათლე,
მზის სითბო, ვენტილაცია) ეფექტური გამოყენება, შენობის განთავსების ტრაექტორიის გადაწყვეტის
გზით

• შემოთავაზებული პროექტი შესაძლოა ითვალისწინებდეს ენერგო ეფექტურობის შესაძლებლობებს

კერძოდ
• გათბობის, ვენტილაციისა და გაგრილების სისტემაში
• განახლებადი ენერგიის
• მზის პანელები
• წყლის მზით გათბობა
• სითბოს ტუმბოები

• ნარჩენების მართვა
• შენობის განთავსება
• წვიმის წყლის გამოყენება

ფოტოები არის მხოლოდ ვიზუალური მინიშნება და არცერთ შემთხვევაში არ უნდა იყოს განხილული,
როგორც სახელმძღვანელო
ფოტოები არის მხოლოდ ვიზუალური მინიშნება და არცერთ შემთხვევაში არ უნდა იყოს განხილული,
როგორც სახელმძღვანელო

3.4. ხელმისაწვდომობა

შემოთავაზებული პროექტით შიდა და გარე სივრცეებში შეღწევა უნდა იყოს ადვილად

ხელმისაწვდომი განსაკუთრებით საზეიმო ღონისძიებების აღნიშვნისას. ამასთან შენობის
პროექტი ადაპტირებული უნდა იყოს უნარშეზღუდულთათვის.
ფოტოები არის მხოლოდ ვიზუალური მინიშნება და არცერთ შემთხვევაში არ უნდა იყოს განხილული,
როგორც სახელმძღვანელო

3.5. ფასადი

შემოთავაზებული პროექტით შენობის ფასადი სასურველია დაპროექტდეს ენერგო ეფექტური

მასალით უმეტესი საზოგადოებრივი თავშეყრის ადგილები უნდა დაპროექტდეს გამოსაღები
ფანჯრებით რათა მოხდეს სუფთა ჰაერის ვენტილაციის მაქსიმიზაცია. (გამოსაღები ფანჯრების
რაოდენობა უნდა შეესაბამებოდეს ენერგო ეფექტურობისა და თბოდანაკარგების
გაანგარიშებებს) უპირატესობა მიენიჭება და წახალისდება ადგილობრივი მასალების
გამოყენება.
 3.6. ატრიუმი

შემოთავაზებული პროექტი სასურველია ითვალისწინებდეს ატრიუმს რომელიც ასევე

შეასრულებს სავენტილაციო, დღის შუქის ოპტიმალური განაწილებისა და შიდა ინტერიერის
გრანდიოზულობის აღქმის ფუნქციას.

3.7. ლობი

ფოტოები არის მხოლოდ ვიზუალური მინიშნება და არცერთ შემთხვევაში არ უნდა იყოს განხილული,
როგორც სახელმძღვანელო
 ლობი უნდა წარმოადგენდეს რკინიგზის სათაო ოფისის შიდა გეგმარებისა და კომპანიის
საოპერაციო საქმიანობის განხორციელებისათვის ეფექტურ და მნიშვნელოვან ელემენტს.

ლობი შეძლებისდაგვარად უნდა იყოს თანამედროვე ინტერიერის ღია სივრცე, რომელიც

შესაბამისობაში იქნება რკინიგზის კორპორატიულ მოთხოვნებთან.

ფოტოები არის მხოლოდ ვიზუალური მინიშნება და არცერთ შემთხვევაში არ უნდა იყოს განხილული,
როგორც სახელმძღვანელო

ფოტოები არის მხოლოდ ვიზუალური მინიშნება და არცერთ შემთხვევაში არ უნდა იყოს განხილული,
როგორც სახელმძღვანელო
 3.8.გამჭვირვალობა

სტაბილური ეკონომიკური განვითარება, ლიბერალურ და თავისუფალ ბაზარზე

ორიენტირებული ეკონომიკური პოლიტიკა, მნიშვნელოვნად შემცირებული ლიცენზიებისა
და ნებართვების რაოდენობა, მნიშვნელოვნად გამარტივებული ადმინისტრაციული
პროცედურები, შეღავათიანი სავაჭრო რეჟიმი უცხო ქვეყნებთან, მათ შორის ევროკავშირთან,
ხელსაყრელი გეოგრაფიული მდებარეობა, კარგად განვითარებული, ინტეგრირებული და
მულტიმოდალური სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურა, განათლებული, გამოცდილი და
კონკურენტუნარიანი სამუშაო ძალა წარმოადგენს წარმატებული ბიზნესის მყარ საფუძველს
საქართველოში.
4. პროექტის ხარისხის კრიტერიუმები

4.1. სამშენებლო ფართი

შენობის შიდა განლაგება

შიდა განლაგება უნდა იყოს მოქნილი და პასუხობდეს საოფისე ფართისათვის არსებულ

თანამედროვე სტანდარტებს.

სასურველია კონსტრუქციული სქემა იყოს ურიგელო სართულშუა გადახურვა - 8.1 მ

დაშორება კოლონებს შორის

ა) ოფისის ეფექტურობა

შენობის შიდა-გეგმარება უნდა იყოს ეფექტურად დაპროექტებული, რაც გულისხმობს

სასარგებლო ფართისა და საერთო სარგებლობის ფართების ოპტიმალურ თანაფარდობას.
სასურველია ამგვარი თანაფარდობა იყოს 80-85/20-15-ზე, თუმცა იგი შეიძლება შეიცვალოს
შენობის სართულიანობის კვალობაზე, ამასთან მინიმალური თანაფარდობა უნდა იყოს 75/25-
ზე.

ბ) სამუშაო ფართი

სამუშაო ფართი უნდა იყოს 6m2-მდე. სპეციფიკაციები მოცემულია დანართ №2-ში.

გ) სამოძრაო (ხალხის გადაადგილების) სივრცეები

კონსულტანტმა უნდა უზრუნველყოს სახანძრო უსაფრთოებისა, ევაკუაციისა და ოფისის

ნორმალური ფუნქციონირებისათვის შესაბამისი სამოძრაო სივრცეების გათვალისწინება.

4.2. მანქანის პარკების ადგილები და ლიფტი

პროექტი უნდა ითვალისწინებდეს როგორც მიწისქვეშა ასევე ღია (სასურველია ერთდონიან)

ავტოსადგომის სივრცეს. მიწისქვეშა სივრცე უნდა იყოს ინტეგრირებული შენობასთან,
იმგვარად, რომ ავტოსადგომიდან გამოუსვლელად ლიფტით მისაწვდომი იყოს ყველა
სართული. ღია ავტოსადგომი სასურველია მოეწყოს შენობის მიმდებარედ, მაქსიმალურად
ახლოს ცენტრალურ შესასვლელთან და გათვალისწიებული იყოს მინიმუმ 300 მსუბუქ
ავტომობილზე. მიწისქვეშა სადგომი აღჭურვილი უნდა იყოს შესავლელი ავტომატური
ჭიშკრით, უნდა გააჩნდეს სავინტილაციო სისტემა, ხანძარსაწინააღმდეგო („სპრინკლერული
სისტემა“) და კვამლის დეტექტორები.
ღია ავტოსადგზე გათვალისწინელი უნდა იქნეს სულ მცირე 10 ელექტრო მანქანის დამტენი
და სულ მცირე 20 ველოსიპედის გასაჩერებელი ქვესადგამი.

ლიფტი უნდა დაპროექტდეს შემდეგნაირად:

• 80% დატვირთვა / 30 წმ ინტერვალით

• მგზავრების ლიფტით გამტარუნარიოანობა:

მთლიანი შენობის 15% თანამშრომლების 5 წუთის განმავლობაში მომსახურება.

გაანგარიშებით: სასურველია 14m2 (NIA) მინიმუმ ერთ პერსონაზე.

• უზრუნველყოფილი უნდა იყოს მინიმუმ ერთი სატვირთო ლიფტი.

ა) ავტოსადგომის სტანდარტები

- სადგომის ტერიტორიის მინიმალური ზომა

• 2.3 x 5.0 მ (მინ. 0.5მ კედელს / სვეტს და მანქანის გვერდს შორის)

• მინიმუმ 1.2მ მისასვლელი მანქანის ერთი მხარის გასწვრივ შეზღუდული
შესაძლებლობების მქონე პირების პარკირების ადგილისთვის.

- შიდა ავტოსადგომის გზების სიგანე

• 5.7მ როცა ავტოსადგომის სივრცე განლაგებულია პერპენდიკულარულად (წინა
მიმართულებით)
• 5.0მ როდესაც ავტოსადგომები განლაგებულია პერპენდიკულარულად (წინა
მიმართულებით) მაგრამ 2.5მ სიგანის ავტოსადგომი არის საჭირო
• 4.0მ როდესაც ავტოსადგომები განლაგებულია არანაკლებ 60 ° კუთხით
• 3.5მ როდესაც ავტოსადგომები განლაგებულია არანაკლებ 45 ° კუთხით
• 3.0 მ როდესაც ავტოსადგომები განლაგებულია პარალელურად

- ავტოსადგომის ზუსტი სიმაღლე

თანამშრომლების მანქანები არ უნდა იყოს უფრო დაბალი ვიდრე:

• 2.0 მ ზუსტად
• 2.2 მ იზომება კონსტრუქციული ელემენტების გათვალისწინებით (მაგ კოჭები , ქვემოთა
სტენდები)

სხვა ავტომობილებისთვის (კომერციული, საზოგადოებრივი მომსახურების) არ უნდა იყოს

უფრო დაბალი, ვიდრე:
• 3.0 მ ზუსტად

- ავტომობილის შემაღლებული სადგომი

მინიმალური სიგანე:
• 5.5მ ორ მიმართულებიანი გზა
• 2.7მ ერთ მიმართულებიანი გზა

შემაღლებისთვის შესაბამისი ქანობი უნდა იყოს უზრუნველყოფილი:

- ვენტილაცია

• ბუნებრივი ვენტილაცია არის ყველაზე ეფექტური ამიტომ, თუ შესაძლებელია, უნდა

გამოვიყენოთ - ღია გვერდიანი ავტოსადგომი (კედლის მინიმუმ 35% გახსნა, მაქსიმალური
მანძილი მოპირდაპირე კედლებს შორის არის 100მ)
• მექანიკური ვენტილაცია კონტროლდება ნახშირორჟანგით და პროპან ბუტანის
დეტექტორებით (მიწისქვეშა ან სხვა დახურული ავტოსადგომებში 10-ზე მეტი მანქანის
მომსახურება)

- სახანძრო უსაფრთხოება

ავტოსადგომის ცეცხლის ზონის ზომა, ნიშნავს გასასვლელის უზრუნველყოფას და კავშირს

ავტოსადგომს და შენობას შორის, რომელიც უნდა დაპროექტდეს მშენებლობის
რეგულირების მოთხოვნების შესაბამისად. უფრო დიდი ზომის მანქანის სადგომებში
ხანძარსაწინაარმდეგო და / ან ავტომატური კვამლის ვენტილაციის სისტემები არის საჭირო.
- ავტოსადგომის დატვირთვა
ზოგადად 3.0 კნ / მ 2

ბ) მომსახურების უზრუნველყოფა
კომერციულ სატრანსპორტო საშუალებებზე, საჯარო სამსახურის სატრანსპორტო
საშუალებებზე, სახანძრო ავტომანქანებზე და ტაქსიდან გადმოსასვლელ ადგილებზე წვდომა
უნდა იყოს უზრუნველყოფილი ადგილზე ან ავტოსადგომზე. როდესაც უფრო დიდი
მანქანები შემოვა ავტოსადგომზე:
• სიმაღლე არ უნდა იყოს ზუსტად 3.0 მ-ზე ნაკლები
• მიწისქვეშა ატოსადგომის ზედა დონეზე სახანძრო გზა უნდა დაპროექტდეს ისე რომ
უზრუნველყოს სახანძრო ავტომობილების გადაადგილება დატვირთვით 100kN / ღერძი (3
ღერძიანი). სახანძრო ავტომანქანას ესაჭიროება 4.2მ ზუსტი სიმაღლე გადახურულ
გასასვლელში / შენობის ქვეშ

4.3. ჭერი და განათება

ჭერი

ძირითადად ორი ტიპის ჭერი განიხილება; ღია და დახურული ან შეკიდული ჭერის

სისტემები. აღნიშნული უნდა ითვალისწინებდეს ხმაურის და სინათლის დონის
კონტროლს.

განათება
კონსულტანტმა უნდა უზრუნველყოს შენობაში დღის სინათლის მაქსიმალური
შეღწევადობა.

განათება ოფისში უნდა იყოს, როგორც კომფორტული ასევე ეფექტური და ემსახურებოდეს

სამუშაო გარემოს პროდუქტიულობის გაზრდას.

გათვალისწინებული უნდა იქნას შემდეგი კრიტერიუმები:

• განათების დონე
• ერთგვაროვნობა
• ნათების განაწილება
• კაშკაშის შემცირება
• ფერი (ტემპერატურა) და ფერის გადმოცემა
• ციმციმის და სპეციალური განათების ეფექტი
• LED განათება
•
4.4. BMS (შენობის მართვის სისტემა) სისტემები

თანამედროვე BMS სისტემა აკონტროლებს შენობაში შეღწევის უსაფრთხოებას, ხანძარს, და

სხვა

შემოთავაზებული პროექტით BMS-ის სისტემით უნდა იმართოს შემდეგი სისტემები:

• შიდა გარემო - გათბობა / გაგრილება / განათება ადვილად ზონირებადი სახეობა

• ცენტრალური უსაფრთხოების კონტროლი

• სახანძრო სიგნალიზაცია და წვდომა მეხანძრეებისთვის პირველ სართულზე

• ლიფტები

4.5. სართულები

პროექტი უნდა მოიცავდეს ამაღლებულ იატაკს მინიმალური მომსახურების ზონით 40-80მმ

4.6. კონსტრუქცია

იატაკის მოცულობის მინიმალური კონსტრუქციული დატვირთვა თითოეული სართულის

ოფისის იატაკისთვის უნდა შეესაბამედობეს საქართველოში დადგენილ სეისმოლოგიურ
მოთხოვნებს.

გათვალისწინებული უნდა იქნას შემდეგი პარამეტრები:

ა) რკინა-ბეტონის კარკასი

5. შენობის კომფორტი
 5.1. კომფორტის პირობები

შენობაში გათვალისწინებული უნდა იყოს შემდეგი მინიმალური ზონები:

• კაფე
• ბანკი / ATM
• მარკეტი
• რესტორანი / სასადილო
• სასადილო (პერსონალისთვის / თანამშრომლებისთვის)
• ფიტნეს ცენტრი

5.2. დღის განათება

იატაკიდან ჭერამდე სიმაღლე

იატაკიდან ჭერამდე სიმაღლის თანაფარდობა არის მნიშვნელოვანი კომფორტისათვის.

თანაფარდობა გავლენას ახდენს განათების დონეზე, ასევე სივრცის და ჰაერის განიავების
შეგრძნებაზე. ზოგადად, რაც უფრო ღრმაა ოფისის სართულის გეგმა მით უფრო დიდი უნდა
იყოს სართულის ჭერის სიმაღლე.

ფანჯრის დიზაინი და დღის განათება

სასურველია რომ ფანჯრები იყოს იატაკიდან ჭერამდე რაც საშუალებას მოგვცემს

ოპტიმალურად გადანაწილდეს სინათლე შენობის მთლიან სართულზე. ასევე დასაშვებია
პატარა ზომის ფანჯარებიც თუმცა ეს უკანასკნელი უნდა უზრუნველყოფდეს მინიმალური
დღის სინათლის შეღწევას. სასურველია, რომ ფასადზე მინის და სხვა მასალის თანაფარდობა
შეადგენდეს არანაკლებ 60%/40%

ფსიქოლოგიური თვალსაზრისით, რეკომენდირებულია უზრუნველყოთ მინიმუმ ერთი

გასასხნელი ფანჯარა საოფისე ფართის ყოველ 2.7მ, მაგრამ ეს შეიძლება ეწინააღმდეგებოდეს
შენობის მდგრადობის ასპექტს. გამოსაღებმა ფანჯრებმა შესაძლებელია გამოიწვიოს
კონდიციონერის მუშაობის დაბალი ეფექტურობა და ასევე ენერგიის მაღალი მოხმარება.

5.3. HVAC

გათბობა, ვენტილაცია და გაგრილების სისტემები

პროექტი უნდა ითვალისწინებდეს ეფექტურ, გათბობის გაგრილებისა და ვენტილაციის

სისტემებს.

ხმაური

საოფისე ფართში ხმაურის დონე არის ძალიან მნიშვნელოვანი და აქვს დიდი გავლენა
თანამშრომლების კომფორტზე და ეფექტურობაზე. მაქსიმალური ხმაურის დონეები

• ოფისი: 40 dB

• სამუშაოზე კონცენტრაციისთვის მოითხოვება: 35 dB

5.4. ძირითადი ნორმატიული საკითხები

შეზღუდული შესაძლებლობების მქონე პირები

• შენობაში შეღწევადობა, წვდომა

შენობას უნდა გააჩნდეს არანაკლებ ერთი შესასვლელი ადაპტირებული უნარშეზღუდული

ადამიანისებისათვის

• ავტოსადგომის ფართი უნდა იყოს უზრუნველყოფილი შეზღუდული შესაძლებლობების

მქონე პირებისთვის

• შესასვლელი ლობი უნდა იყოს დაპროექტებული, რომ შეესაბამებოდეს შეზღუდული

შესაძლებლობების მქონე პირებისთვის საჭირო მოთხოვნებს

• კარის ზღურბლის სიმაღლე არ უნდა იყოს 20 მმ-ზე მეტი

• ყველა ლიფტიანი სართული უნდა იყოს შეზღუდული შესაძლებლობების მქონე

პირებისთვის ხელმისაწვდომი

• მინიმუმ ერთი საპირფარეშო უნდა იყოს განკუთვნილი შეზღუდული შესაძლებლობების

მქონე პირთათვის, მათთვის განსაზღვრულ სართულზე

• გარე დახრილობის ქანობი და ზომები უნდა დაპროექტდეს მშენებლობის წესების მიხედვით

• შეზღუდული შესაძლებლობების მქონე პირისთვის ხელმისაწვდომი ლიფტის კაბინას უნდა

ქონდეს მინიმალური ზომები 1.1მx1.4მ

• შეზღუდული შესაძლებლობების მქონე პირისთვის განკუთვნილი აბაზანა

5.5. სახანძრო უსაფრთხოება

სახანძრო უსაფრთხოების წესების უმეტესობა თავმოყრილია ძირითადად ორ დოკუმენტში:

• შინაგან საქმეთა სამინისტროს ბრძანება ხანძარსაწინააღმდეგო მიზნებისთვის წყლის

მოწოდებასთან და სახანძრო მანქანისთვის მისასვლელი გზების უზრუნველყოფასთან
დაკავშირებით

IBC 2006 წესები

ა) სახანძრო ზონები და სახანძრო განყოფილებები

სახანძრო ზონები არ უნდა აღემატებოდეს ზომებს რომელიც წარმოდგენილია შენობის

სტანდარტების მიხედვით

ბ) ევაკუაციის საშუალებები

ევაკუაციის საშუალებები დაპროექტებულია ისე რომ მოემსახუროს ადამიანების იმ

რაოდენობას, რომელიც შეფასებულია Occupant Capacity Factor-ის მიერ 5 მ2 ერთ ადამიანზე

გ) ჰორიზონტალური ევაკუაციის მარშრუტები

• მაქსიმალური გადაადგილების მანძილი ოთახში

• მაქსიმალური გადაადგილების მანძილი ოთახის გარეთ
• გაქცევის მარშრუტის მინიმალური თავისუფალი სიგანე
• ევაკუაციის კარის მინიმალური თავისუფალი სიგანე
• ოფისის შენობებს უნდა ქონდეს ევაკუაციის დერეფნები აღჭურვილი კვამლის გამწოვი
მოწყობილობებით

დ) ვერტიკალური ევაკუაციის მარშრუტები

• კიბის მინიმალური თავისუფალი სიგანე

• საოფისე შენობებს უნდა ჰქონდეს დაცული კიბეები, აღჭურვილი კვამლის საწინააღმდეგო ან
კვამლის გამწოვი მოწყობილობებით
• საოფისე შენობები, რომელთა სართულის ფართის ტერიტორია არის 750 მ2 უნდა ჰქონდეს
მინიმუმ 2 დაცული კიბე

ვ) წვდომა და ობიექტები სახანძრო სამსახურისთვის

• უნდა იყოს უზრუნველყოფილი სახანძრო გზა

• სახანძრო მისასვლელი გზა უნდა მდებარეობდეს შენობის გრძელ მხარეს ან 2 მხარეს,
როდესაც შენობა არის 60 მეტრზე მეტი, ან როცა შეესაბამება ადგილობრივ პირობებს,
მარშრუტი უზრუნველყოფილი იქნება, თუ:
• მანძილი სახანძრო გზის ნაპირსა და შენობის გარე კედლს შორის არის: 5m - 15m
• არ უნდა იყოს 3 მეტრზე უფრო მაღალი დაბრკოლება ან ხეები გზას და შენობის კედელს
შორის
• სახანძრო გზაზე უნდა იყოს მოსაბრუნებელი ტერიტორია 20მX20მ მინიმალური ზომით
• სახანძრო გზა უნდა იყოს დაპროექტებული, რომ გაატაროს სახანძრო ავტომობილი
100kN / ღერძი (3 ღერძიანი) დატვირთვით
• სახანძრო ავტომობილი მოითხოვს 4.2m სიმაღლეს, რომ გაიაროს დახურული
გასასვლელი / შენობის ქვეშ
• სახანძრო ავტომობილის გზის სიგანეა მინიმუმ 4მ შენობის გასწვრივ. დანარჩენი
სახანძრო გზა უნდა იყოს არანაკლებ 3-3.5მ და დამოკიდებულია შენობის მდებარეობაზე
(ურბანული / არა-ურბანული ტერიტორია).

დანართები:

რკინიგზის ტერიტორიაზე ადმინისტრაციულ საოფისე კომპლექსის

განვითარების განაშენიანების რეგულირების გეგმა

სს „საქართველოს რკინიგზისა“ და მისი შვილობილი კომპანიების,

პერსონალის განაწილების სქემა