1

KAJIAN HUKUM TERHADAP PERJANJIAN BUILD OPERATE

AND TRANSFER (BOT) UNTUK MELINDUNGI HAK MILIK
ATAS TANAH DALAM RANGKA MENUNJANG SEKTOR
PARIWISATA
I Gede Abdhi Prabawa1, Dr. Nyoman Sukeni, S.H., M.Si.2,
Herlin Wijayanti, S.H.M.H.3
The Faculty of Law, Universiti Brawijaya Malang
Email: abdhi_Prabawa@yahoo.com

Abstrack

The growing development of the tourism sector in Indonesia. This led to many
investors both foreign and indigenous to invest in tourism. Construction of
infrastructure facilities such as hotels, villas, apartments and restaurants cause
land land formerly occupied by the public began to change hands to the investors,
it makes people no longer have their lands in place - a strategic place. Thus the
model of the new agreement is needed as Build Operate and Transfer agreement
so that people do not lose their land ownership. The formulation of the problem
of this research is how regulation of the BOT and whether the advantages and
disadvantages and risks of the BOT agreement to protect the land rights to
support the tourism industry. Build Definition To Deliver (Built Operate and
Transfer) is a form of agreement made between the holders of land rights to
investors, stating that the holders of land rights entitles the investor to build a
long term agreement for the transfer of waking (BOT) and transfer ownership of
the building to the holders of land rights after the handover to an end. On one
hand the use of instruments of civil law is important for the parties to determine
its position in solving the problem.

Abstrak

Berkembangnya pembangunan sektor pariwisata di Indonesia, Hal ini

menyebabkan banyaknya pemodal baik asing maupun pribumi untuk berinvestasi
di bidang pariwisata. Pembangunan sarana prasarana seperti hotel, villa, apartemen
dan restoran menyebabkan lahan-lahan pertanahan yang semula dikuasai oleh
masyarakat mulai berpindah tangan kepada para pemodal, ini membuat masyarakat
tidak memiliki lagi tanah-tanahnya di tempat ± tempat yang strategis. Maka dari itu
diperlukan model perjanjian yang baru seperti perjanjian Build operate and transfer
agar masyarakat tidak kehilangan tanah hak milik mereka. Dalam tiap-tiap tahap,
masing-masing pihak mempunyai hak dan kewajiban sesuai dengan yang
diperjanjikan, dan biasanya bervariasi menurut sifat bangunan komersial yang
dibangun. Namun hal yang pasti, dalam tahap transfer (penyerahan), pihak investor
wajib menyerahkan kembali tanah beserta bangunan komersial diatasnya kepada
pemilik tanah. Kedudukan perjanjian BOT dalam sistem hukum perjanjian

1 Mahasiswa Fakultas Hukum; Program Studi Magister Kenotariatan

2 Pembimbing Pertama; Hukm Perdata

3
Pembimbing Kedua; Hukum Tata Negara
 2

Indonesia terletak pada bagian perjanjian tidak bernama, yaitu dalam hal perjanjian
campuran antara perjanjian bernama dan tidak bernama. Dalam praktik perjanjian
BOT juga sering menimbulkan problematika hukum yang cukup pelik. Disatu sisi
pemanfaatan instrumen hukum perdata ini penting artinya bagi para pihak untuk
menentukan kedudukannya dalam menyelesaikan masalah nya.

PENDAHULUAN kecenderungan bahwa investor berupaya

Indonesia merupakan negara yang menjadi untuk menguasai tanah seluas-luasnya

tujuan para wisatawan untuk berlibur, karena dengan modal yang minim, hal inilah yang

Indonesia banyak memiliki daerah-daerah kemudian memunculkan konsep baru

yang menjadi obyek pariwisata Banyak seperti BOT (Build operate Transfer), BOO

Pembangunan sarana prasarana untuk (Build operate Own), BROT (Build Rent

wilayah pariwisata memerlukan peran Operate Transfer), KSO (Kerjasama

investor karena investor biasanya operasi/Joint Operation), usaha patungan ,

bertanggung jawab untuk mengembangkan ruislag dan sebagainya, merupakan

suatu pemukiman atau wilayah tertentu. fenomena yang baru.4

Salah satunya dengan privatisasi proyek

Salah satu alternatif pembiayaan proyek yang
tersebut dengan melibatkan pihak swasta
dapat dilakukan adalah dengan mengundang
baik nasional maupun asing untuk ikut
pihak swasta untuk berpartisipasi dalam
terlibat dalam proyek-proyek tersebut.
pengadaan proyek pemerintah dengan
Partisipasi swasta dalam pengadaan proyek-
system Bulid Operate Transfer. Dengan
proyek infrastruktur tersebut tentunya
BOT, sektor swasta berperan dalam hal
merupakan fenomena yang cukup baru di
mendesain, menyediakan keuangan,
Indonesia, oleh karena itu penguasaan tanah
membangun dan mengoperasikan fasilitas
oleh investor menjadi sangat penting karena
untuk kemudian akhirnya, setelah masa
tanah adalah obyek utama dari
4Budi Santoso, Aspek Hukum Pembiayaan
pengembangan itu sehingga timbul Proyek Infrastruktur Model BOT (Build Operate Transfer),
(Solo : Genta Press, 2008), hal 2
 3

konsesi tertentu, kepemilikan ditransfer pembangunan³pemasok juga bertanggung

kepada pemilik tanah atau pemerintah. Oleh jawab untuk pengoperasian fasilitas.

karena itu, BOT dapat dimaknai sebagai Fasilitas yang pertamakali dibangun dengan

teknik untuk mengembangkan proyek- nama Build Operate Transfer adalah di

proyek infrastruktur dengan menggunakan Turki pada tahun 1984 oleh Perdana

inisiatif dan pendanaan dari pihak swasta. Menteri Ozal sebagai salah satu bagian dari

Seperti proyek-proyek infrastruktur meliputi program privatisasi dalam rangka

beragam fasilitas yang berfungsi utama membangun infrastruktur baru (Beuker,

untuk melayani kebutuhan masyarakat, 1988). Namun demikian, pendekatan BOT

untuk memberikan pelayanan sosial dan dipakai pada awal 1834 pada pengembangan

mempromosikan kegiatan ekonomi di sektor Terusan Swess. Terusan yang menghasilkan

swasta. Contoh yang paling umum adalah banyak revenue ini dibiayai oleh European

jalan, jembatan, air dan sistem saluran Capital dengan dukungan pendanaan dari

pembuangan, bandara, pelabuhan dan Mesir, dimana Mesir mendapatkan konsesi

bangunan-bangunan umum. Selain untuk mendesain, membangun dan

Pemerintah, dalam hal ini BUMN, sektor mengoperasikan yang saat itu dipimpin oleh

swasta dapat memulai proyek-proyek BOT Pasha Muhammad. Paruh kedua pada abad

bila dana yang tersedia terbatas dan tidak ke-19, di Barat, rel kereta api dan jalanan

cukup sumber daya untuk sukses dibangun dengan menggunakan pendanaan

mengeksekusi proyek pembangunan yang swasta.

diperlukan. Contoh dapat dilihat pada

Di Eropa, proyek-proyek infrastruktur tetap
rumah sakit nirlaba dan institusi pendidikan
berada di bawah yurisdiksi pemerintah
serta fasilitas manufaktur. BOT lebih dekat
karena itu dianggap sebagai persyaratan
dengan penyelesaian produk secara total
umum yang harus disediakan oleh negara.
dimana³selain pembiayaan dan
 4

Namun, sejak tahun 1980-an, sikap negara- BOT (Build, Operate and Transfer)

negara Eropa berubah, mereka memasukkan merupakan jenis perjanjian yang baru dikenal

lebih banyak privatisasi dalam pembangunan di Indonesia pertengahan tahun 1980-an yang

infrastruktur, terutama di Perancis dan diadaptasi dari Amerika dan Eropa. Pada

Britania, dalam rangka memenuhi kebutuhan prinsipnya, Build, Operate and Transfer

publik. Pada saat yang sama, Asia mengalami merupakan perjanjian antara dua pihak,

booming ekonomi yang membuka pintu dimana pihak yang satu menyerahkan

bagi bentuk-bentuk baru penyelesaian penguasaan tanah miliknya untuk diatasnya

proyek yang didasarkan pada prinsip didirikan suatu bangunan yang bersifat

privatisasi. Ernst dan Pham (1994) komersial oleh pihak kedua (investor), dan

mendefinisikan privatisasi sebagai sebuah pihak kedua berhak mengoperasikan

proses dimana delivery barang dan jasa, yang bangunan komersial tersebut

biasanya dikelola oleh pemerintah, dialihkan denganmemberik an fee tertentu kepada

ke sektor swasta. Privatisasi dapat dibagi pemilik tanah untuk jangka waktu tertentu,

menjadi tiga area utama yaitu (1) Pertama, dan menyerahkah kepada pemilik tanah

penjualan saham pemerintah (seperti British setelah jangka waktu tertentu tersebut habis.6

Airways dan British Telecom), (2) Kedua, Secara terbuka istilah Build, Operate and

subkontrak pelayanan pemerintah kepada Transfer (BOT) di Indonesia pertama kali

pengurus swasta (seperti US Postal Service, dikemukakan oleh Menristek B.J. Habibie

taman pemeliharaan), (3) Ketiga, subkontrak dalam suatu acara dengar pendapat (hearing)

pembiayaan dan mengembangkan fasilitas. di Dewan Perwakilan Rakyat pada awal 1987,

BOT termasuk kategori terakhir.5 Menristek B.J. Habibie menawarkan sistem

Build, Operate and Transfer (BOT), sebagai

5 Siti Ummu Adillah, Kontruksi Hukum
Perjanjian Build Operate Tranfers (BOT) Sebagai Alternate alternatif untuk mengatasi kesulitan dana
Pembiayaan Proyek, Jurnal Hukum, Vol. XIV, No. I,
April 2004 6 Ibid hlm 125
 5

pembangunan dan atau teknologi. Dengan dapat untuk diperbaharui. Tanah diakui pula

sistem Build, Operate and Transfer, proyek- penggunaannya memberikan dampak

proyek pembangunan prasarana umum ekonomi dan sosial yang maksimal bagi

seperti jalan, telekomunikasi, listrik dan lain masyarakat khususnya pada daerah industri

sebsgainya dapat tetap direalisasi walaupun pariwista. Daerah-daerah yang masuk sebagai

dana pembangunan terbatas. Jadi pada kawasan industri pariwisata, tidak jarang akan

awalnya Build, Operate and Transfer diadakan pembebasan atas tanah yang

ditawarkan sebagai alternatif untuk dilakukan oleh pemerintah untuk menunjang

membiayai proyek-proyek pemerintah. pembangunan. Hal ini membuat bisnis

Dengan demikian Build, Operate and properti di Indonesia dewasa ini berkembang

Transfer dipandang sebagai alternative sangat pesat. Konsep-konsep yang

lembaga pembiayaan disamping sebagai cara ditawarkan pun beranekaragam seperti

untuk alih teknologi.7 konsep kondonium/kondotel, villa,

apartemen, hotel,dan lainnya.

Pariwisata merupakan salah satu penghasil

devisa terbesar di negara ini, maka dari itu Para investor pun mulai melirik daerah-

diperlukan pembangunan sarana dan daerah pariwisata untuk dijadikan pangsa

prasarana pendukungnya agar pariwisata di pasarnya, karena daerah-daerah pariwisata

Indonesia menjadi lebih baik dan menarik memiliki pesona alam dan budaya sebagai

bagi para wisatawan baik lokal maupon tujuan perkembangan industri pariwisata.

internasional. Pembangunan hotel, villa, Indonesia sebagai salah satu tujuan wisata

apartemen di suatu daerah berpengaruh pada dunia juga sedang gencarnya melaksanakan

pemilikan dan keberadaan tanah sebagai pembangunan dibidang pariwisata karena

sumber alam yang terbatas adanya dan tidak Indonesia memiliki daya pesona alam yang

tinggi yang menjadi daya tarik para

7 Ibid hlm 125
 6

wisatawan. Oleh karena itu melaksanakan biasanya milik negara atau orang perorangan.

pembangunan dibidang industri pariwisata Hasil investasi hanya dari penyewaan, atau

pemerintah daerah juga terkendala masalah dari bangunannya yang kemudian dijual lagi.

permodalan karena APBD pemerintah Dalam suatu perjanjian pasti menimbulkan

daerah sangat terbatas. Oleh Karena itu ada resiko yang harus dipikul para pihak

pemerintah daerah juga mulai melakukan selain juga menimbulkan hak dan kewajiban

privatisasi terhadap proyek-proyek yang harus di taati. Penelitian ini untuk

akomodasi pariwisatanya seperti mengetahui bentuk-bentuk kerjasama yang

pembangunan hotel, villa, apartemen.8 mana digunakan untuk mengatasi masalah

Dalam pengembangan pembangunan diatas dan pembagian resiko serta akibat

akomodasi pariwisata selama ini dilakukan hukumnya.

dengan cara jual beli, take over dari pemilik

Mengkaji uraian diatas terlihat begitu
sebelumnya. Selain dengan cara membeli ada
pentingnya melakukan pembangunan sarana
juga alternatif lain yaitu dengan cara build
dan prasarana penunjang sektor pariwisata
operation transfer dengan jangka waktu 20
yang dibangun atas dasar kerjasama dengan
tahun yang kemudian dapat diperpanjang.
memakai jenis kontrak atau pola BOT yang
Alasan para investor untuk melakukan build
tentunya akan menimbulkan permasalahan-
operation transfer dikarenakan, jika para
permasalahan yang layak di bahas dalam
investor membangun dari awal bisa lebih
tulisan ini yaitu mengenai pengaturan tentang
mahal dan membutuhkan modal investasi
perjanjian build operate and transfer (BOT)
yang sangat tinggi. Jika sistem Built-Operate-
untuk melindungi hak milik atas tanah dalam
Transfer, yang dipakai berarti investor hanya
menunjang industri pariwisata beserta
membeli bangunannya karena tanahnya
keuntungan dan kerugian serta pembagian

8 NM. Wahyu Kuncoro, Investasi di Bali Sangat resiko dari bentuk perjanjian build operate
Menguntungkan, 14 mei 2009, www. Swa. Com.
 7

and transfer (BOT) untuk melindungi hak konstruksi tersebut ada yang merupakan

milik atas tanah dalam menunjang industri kombinasi dari beberapa pola tradisional,

pariwisata. namun banyak pula yang merupakan benar-

benar produk yang baru. Kiranya tipe kontrak

konstruksi seperti Build Operate Transfer

(BOT).9 Pembangunan dengan sistem Build,

Operate and Transfer dapat menghemat

PEMBAHASAN anggaran negara. Anggaran negara benar-

Masuknya pihak swasta asing dalam benar digunakan untuk proyek-proyek

pembangunan infrastruktur di dalam negeri dengan skala prioritas tertinggi. Disamping

bukanlah suatu hal yang baru, terutama di era itu rencana pinjaman luar negeri dapat

globalisasi ini. Efek munculnya kerja sama ditunda sehingga dapat menghemat devisa

dengan negara lain bukan hanya masuknya Negara. Dalam perkembangannya Build,

sumber daya asing baik manusia maupun Operate and Transfer juga dilakukan oleh pihak

pembiayaan, tetapi juga model-model swasta untuk mengembangkan usaha.

kontrak baru yang mewarnai kontrak kerja Pembangunan Hotel, pcrkantoran,

sama pemerintah dengan swasta. Akhir-akhir pertokoan dan prasarana produksi (pabrik-

ini banyak bermunculan tipe kontrak pabrik) mulai banyak memakai perjanjian

kerjasama kontruksi dan pemborongan yang sistem Build, operate and Transfer.

umumnya disesuaikan dengan sistem

Sistem Build, Operate and Transfer yang berasal
pembiayaannya. Banyaknya corak ragam
dari sistem hukum Anglo Saxon agak sedikit
tersebut merupakan hasil kreasi para pelaku
9 Nyoman Martha Jaya, "Analisa
dalam bisnis kontruksi sebagai tuntutan dari Perbandingan Kerjasama Proyek Antara Sistem BOT dan
Turn Key (Study Kasus Proyek Multy Investmen
perkembangan bisnis konstruksi itu sendiri. PT.(Persero) Pos Indonesia, Jurnal Ilmiah Teknik Sipil",
Vol.12, No.01, Januari 2008, hal 14.
Produk-produk baru di bidang kontrak
 8

berbeda dengan sistem Build, Operate and berkontrak. Adapun aspek-aspek hukum yang

Transfer yang ada di Indonesia, meskipun berkaitan dengan pemanfaatan tanah melalui

tidak seluruhnya. Perbedaan tersebut terletak perjanjian BOT, meliputi (1) aspek hukum

pada peruntukan setelah transfer. Pada sistem tanah, sebagai objek perjanjian BOT, yang

Anglo Saxon suatu proyek yang dibangun dapat dimanfaatkan baik oleh Pemerintah,

dengan sistem Build, Operate and Transfer masyarakat pemegang hak ulayat, dan

untuk selamanya berfungsi sebagaimana masyarakat perorangan, (2) aspek Hukum

proyek itu dibangun. Sedangkan yang terjadi Perjanjian, yaitu perjanjian BOT, perjanjian

pada sistem yang mirip Build, Operate and pemborongan pekerjaan, perjanjian kredit

Transfer di Indonesia, setelah tahap transfer perbankan, perjanjian Asuransi/

dapat berubah menjadi toko atau tempat Pertanggungan, serta perjanjian sewa

tinggal. menyewa.

Ketentuan Hukum Nasional Indonesia yang Meskipun tidak ada pengaturan lebih lanjut

mengatur mengenai perjanjian BOT, yang keberadaan pola kontrak BOT telah diakui

pada pokoknya didasarkan pada Pasal 33 ayat dalam perundangan di Indonesia. Seperti

(3) Undang-Undang Dasar 1945, yang dalam Peraturan Pemerintah No 6 tahun

kemudian dijabarkan dalam Undang-undang 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik

No. 5 Tahun 1960 tentang Undang Undang Negara dan Daerah disebutkaan pada Pasal

Pokok-Pokok Agraria. Kemudian sebagai 20 bahwa Bentuk-ben- tuk pemanpaatan

suatu perjanjian, maka perjanjian BOT barang milik Negara dan Daerah dapat

didasarkan pada Buku III KUH Perdata berupa sewa, pinjam pakai, kerjasama

tentang Perikatan (van verbintenissen), pemanfaatan, dan Bangun Guna Serah (BOT)

khususnya Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata, dan Bangun Guna Serah (BTO). Peraturan

yang dikenal sebagai asas kebebasan Pemerintah ini sebenarnya merupakan

 9

pelaksanaan dari ketentuan dalam pasal 48 adalah merupakan jenis-jenis perjanjian baru,

ayat 2 dan pasal 49 ayat 6 Undang-Undang untuk memenuhi kebutuhan masyarakat.10

No 1 tahun 2004 tentang Perbendaharaan Adapun yang termasuk dalam

Negara. perjanjian bernama adalah perjanjian leasing,

Ditinjau dari keberadaan suatu jenis beli sewa, franchise, perjanjian rahim, joint

perjanjian di dalam KUHPerdata Indonesia, venture, perjanjian karya, keagenan,

secara umum ada dua jenis perjanjian utama, production sharing, dan sebagainya.11 Tetapi

yaitu perjanjian bernama (nominaat contract) menurut Vollmar selain kedua jenis perjanjian

dan perjanjian tidak bernama (innominaat tersebut, ada perjanjian jenis ketiga, yang

contract). Perjanjian bernama adalah mengandung unsur perjanjian bernama dan

perjanjian yang dikenal dalam KUHPerdata perjanjian tidak bernama sekaligus, yang

Indonesia. Ada tiga belas jenis perjanjian yang GLVHEXWQ\D GHQJDQ QDPD ´SHUMDQMLDQ

diatur didalam KUHPerdata Indonesia, di FDPSXUDQµ12. Perjanjian campuran disebut

antaranya adalah perjanjian jual ² beli, tukar MXJD GHQJDQ ´FRQWUDFWXV VXL JHQHULVµ \DLWX

menukar, sewa ² menyewa, persekutuan ketentuan ² ketentuan yang berkaitan dengan

perdata, hibah, penitipan barang, pinjam perjanjian khusus yang merupakan gabungan

pakai, pinjam ² meminjam, pemberian kuasa, dari perjanjian bernama dan tidak bernama

penanggungan utang, dan perdamaian. sedemikian rupa sehingga tidak dapat lagi

Sedangkan perjanjian tidak bernama adalah diidentifikasi perjanjian dasarnya dengan

perjanjian yang timbul, tumbuh, dan metode penafsiran biasa (plain meaning),

berkembang dalam masyarakat. Jenis

10
Sudikno Mertokusunlo, 1989,
perjanjian ini belum dikenal dalam Perkembangan Hukum Perjanjian, Makalah.
11 Salim H.S, Hukum Kontrak : Teori dan
KUHPerdata Indonesia. Perjanjian-perjanjian Teknik Penyusunan Kontrak, Cetakan ke IV, Sinar
Grafika, Jakarta, hal. 28
sewa guna usaha, kartu kredit, joint venture, 12 H.F.A. Vollmar, Pengantar Studi Hukum
Perdata : Jilid II, diterjemahkan oleh I.S. Adiwimarta,
factoring dan build, operate and transfer Rajawali Press, Jakarta, 1984, hal. 144 ² 146.
 10

sehingga untuk penafsirannya hanya dapat perjanjian bernama (perjanjian yang diatur

diterapkan secara analogi. dalam KUHPerdata Indonesia) dengan

Dari keterangan tersebut, maka didapati perjanjian tidak bernama, yaitu (1) Perjanjian

bahwa perjanjian BOT adalah suatu sewa menyewa (saat memulai), yang

perjanjian campuran dengan karakteristik merupakan perjanjian bernama, (2) Perjanjian

sebagai berikut (1) Perjanjian terjadi antara pembagian keuntungan (saat proses

satu pihak yang mempunyai modal tetapi operasional), yang merupakan perjanjian tidak

tidak mempunyai tanah (investor) dengan bernama, (3) Perjanjian Hibah (setelah jangka

pihak lain yang tidak mempunyai modal waktu berlakunya perjanjian habis), yang

tetapi mempunyai sebidang tanah, (2) di merupakan perjanjian bernama.

mana investor yang bersangkutan dapat

Jika ditelaah dari Syarat Sahnya Perjanjian
membangun bangunan usahanya di atas tanah
menurut Sistem Hukum Indonesia yang
pihak yang satu dan mengoperasionalkan
diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata
usaha di atas bangunan sendiri, (2.2) Memberi
Indonesia dikatakan bahwa ada empat hal
keuntungan kepada pihak pemilik tanah
yang menjadi syarat sahnya suatu perjanjian,
(profit sharing),(3) Setelah jangka waktu yang
yaitu (a) Kesepakatan, (b) Kecakapan para
ditentukan dalam perjanjian habis, maka
pihak , (c) Adanya suatu hal tertentu, (d)
Tanah objek perjanjian dikembalikan kepada
Adanya suatu sebab yang halal.
pemiliknya, dan Bangunan yang didirikan
Asas Keseimbangan Perjanjian Dalam
oleh investor yang dihibahkan kepada pemilik
Perjanjian BOT menempatkan para pihak
tanah.
baik pemilik hak atas tanah maupun investor

Dikatakan perjanjian campuran dalam dalam kedudukan seimbang, dimana tidak

perjanjian BOT terkandung 3 (tiga) jenis ada satu pihak pun yang mendominasi pihak

perjanjian yang merupakan gabungan antara lainnya, baik pada fase prakontrak, fase isi
 11

kontrak, maupun fase pascakontrak dan pihak investor berhak mengoperasikan

Perjanjian BOT merupakan perjanjian bangunan komersial yang dibangun untuk

timbal balik yang meletakkan hak-hak dan jangka waktu tertentu dengan membayar fee

kewajiban kepada kedua belah pihak secara tertentu kepada pihak pemilik tanah atau

timbal balik. Jika pihak investor wanprestasi tanpa membayarfee. Jangka waktu

yang mengakibatkan adanya pengoperasian atau pengelolaan berkisar

ketidakseimbangan kedudukan di antara para antara 15 sampai 30 tahun. Jika pihak

pihak, maka undang-undang membebani investor harus membayar fee kepada pihak

tanggung jawab kepada pihak yang pemilik tanah, besamya fee ditetapkan

melakukan wanprestasi untuk memberikan berdasarkan prosenme dari pendapatan kotor

suatu ganti rugi, sehingga kedudukan (had bruto) tiap tahun dan ditetapkan secara

keseimbangan para pihak dalam perjanjian berjenjang, (3) Pada tahap penyerahan, pihak

Bangun Guna Serah/BOT dapat terwujud. inwestor wajib menyerahkan kembali tanah

Perjanjian Build, Operate and Transfer dan bangunan komersial diatasnya beserta

terbagi dalam tiga tahap yang berlangsung segala fasilitasnya kepada pihak pemilik tanah

secara prosedural, yaitu (1) tahap setelah jangka waktu operasional berakhir,

pembangunan pada tahap ini pihak pemilik dalam keadaan dapat dan siap dioperasikan

tanah menyerahkan penggunaan tanah yang

Dari tahap pembangunan dan tahap
dimiliki atau dikuasainya kepada pihak
operasional dapat dilihat adanya suatu
investor untuk dibangun diatasnya suatu
perjanjian sewa-menyewa. Di dalam Pasal
bangunan komersial beserta segala
1548 KUH Perdata disebutkan sewa-
fasilitasnya. Sebelum dibangun investor wajib
menyewa adalah suatu persetujuan, dengan
menunjukkan gambar bangunan kepada
mana pihak yang satu mengikatkan dirinya
pihak pemilik tanah dengan disertai
untuk memberikan kepada pihak yang lainnya
penjelasan secara rinci, (2) tahap operasional,
 12

kenikmatan dari suatu barang, selama suatu siapapun, kemudian dapat menentukan syarat

waktu tertentu dan dengan pembayaran dan ketentuan yang disepakti oleh para pihak,

sesuatu harga, yang oleh pihak tersebut meskipun dalam hal ini tidak berlaku mutlak,

belakangan itu disanggupi pembayarannya. misalnya jika dikaitkan dengan ajaran

Dari pasal tersebut menurut Suryodiningrat melawan hukum, yang tidak hanya melawan

dapat disimpulkan bahwa dalam perjanjian undang-undang, tetapi juga melanggar hak-

sewa-menycwa ada tiga unsur, yaitu: benda, hak subjektif orang lain, kesusilaan dan

harga dan jangka waktu tertentu. Sedangkan ketertiban umum.14

yang berpindah adalah kenikmatan dari suatu

benda, dan hak miilik atas benda tersebut SIMPULAN

tetap pada pemilik.13 Berdasarkan pembahasan yang telah

Dalam Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata dilakukan dapat diambil kesimpulan sebagai

ditegaskan bahwa semua perjanjian yang berikut (1) Perjanjian build, oprate and

dibuat secara sah berlaku sebagai undang- transfer merupakan perjanjian yang baru

undang bagi mereka yang membuatnya. Hal dikenal di Indonesia. Hal ini membuat

ini menunjukkan bahwa sistem Hukum Kedudukan perjanjian BOT dalam sistem

Perjanjian Indonesia menganut Sistem hukum perjanjian Indonesia belum diatur

Terbuka, artinya setiap kata sepakat yang secara tegas apakah perjanjian ini terletak

terjadi atau dilakukan oleh para pihak pada bagian perjanjian tidak bernama atau

menimbulkan daya ikat yang berlaku bagi perjanjian campuran karena perjanjian BOT

para pihak. Ketentuan tersebut mengandung tidak diatur secara jelas dalam KUH Perdata.

makna, bahwa orang berhak untuk (2) Perjanjian Build, Operate and Transfer
14
membuat/mengadakan perjanjian dengan Tejabuwana, ´AKTA SAPUJAGAT DAN
6,*,1,),.$6, 3(5-$1-,$1µ Senin, 15
Agustus2012,http://mkn-
13 Taufiq El-Rahman, ´Konsep dan Prospek unsri.blogspot.com/2012/08/akta-sapujagat-dan-
Perjanjian BOT (Build,Operate and Transfer) Studi siginifikasi.html
kasus pada fl "X" (Persero),µ Jakarta, 1994.
 13

memiliki beberapa keuntungan yaitu Bagi kepastian hukum kepada para pihak kalau

pemilik tanah tidak memiliki kehilangan tidak maka setiap perjanjian BOT harus

tanah, bagi investor dapat menekan biaya dilakukan dengan akta otentik. (2) Karena

investasi. Selama masa pengelolaan pemilik perjanjian BOT masih baru dikenal di

tanah dapat memperoleh keuntungan jika itu Indonesia maka perjanjian ini perlu untuk di

ada dalam perjanjian dan Pemilik dan kaji lebih mendalam lagi oleh para akademisi

investor juga dapat menjaminkan tanah dan dan pemerintah karena perjanjian ini sangat

bangunan nya dibank sebagai anggunan bagus dalam menunjang pembangunan

kredit. resiko dari perjanjian ini jika terjadi fasilitas umum, sarana dan prasarana

masalah maka akan sulit untuk menentukan pariwisata sehingga masyarakat yang memiliki

kategori perjanjian ini apakah masuk dalam tanah strategis untuk pariwisata tidak

perjanjian sewa menyewa , perjanjian hibah kehilangan tanahnya.

atau perjanjian lainnya

Daftar Pustaka
SARAN
Budi Santoso, Aspek Hukum Pembiayaan
Berdasarkan kesimpulan diatas ada beberapa
Proyek Infrastruktur Model BOT (Build Operate
saran yang dapat diberikan berdasarkan pada
Transfer), Solo : Genta Press, 2008
permasalahan dan pembahasan tersebut di
Siti Ummu Adillah, Kontruksi Hukum
atas. (1) Perjanjian BOT memberikan banyak
Perjanjian Build Operate Tranfers (BOT) Sebagai
keuntungan. Maka untuk itu perlu dibuatkan
Alternate Pembiayaan Proyek, Jurnal Hukum,
pengaturan khusus mengenai perjanjian bisa
Vol. XIV, No. I, April 2004
berupa undang-undang maupun peraturan
Sudikno Mertokusumo, Mengenal Hukum
pemerintah dalam mengatur perjanjian BOT
(Suatu Pengantar), Liberty, Yogyakarta, 1988.
atau perjanjian lain yang tidak diatur dalam

KUH Perdata yang tujuannya memberi

 14

Salim H.S, Hukum Kontrak : Teori dan Teknik NM. Wahyu Kuncoro, Investasi di Bali Sangat

Penyusunan Kontrak, Cetakan ke IV, Sinar Menguntungkan, www. Swa. Com. 14 mei

Grafika, Jakarta 2009

Vollmar H.F.A., Pengantar Studi Hukum Laila, Sari, Desi dan Diah, BUILD,

Perdata : Jilid II, diterjemahkan oleh I.S. OPERATE AND TRANSFER (BOT),

Adiwimarta, Rajawali Press, Jakarta, 1984 www.coretanila.com Kamis 27 mei 2010

Nyoman Martha Jaya, "Analisa Perbandingan Sendi Nugraha, Perjanjian Build Operate and

Kerjasama Proyek Antara Sistem BOT dan Turn Tranfers (BOT), www. My Blog sendi.com

Key (Study Kasus Proyek Multy Investmen kamis 20 oktober 2011.

PT.(Persero) Pos Indonesia, Jurnal Ilmiah Teknik

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Sipil", Vol.12, No.01, Januari 2008
Terjemahan dari R. Subekti

6\DULS +LGD\DW ´Asas Kebebasan Berkontrak

Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2008
Menurut Mazhab Hukum Alam Serta Kondisi
Tentang Pengelolaan Barang Milik Negara-
dalam Praktek Di Indonesiaµ PDNDODK
Daerah
minggu,3 maret 2007.