说明 Shuō Míng

◆ 本报告由德科地产频道研究团队撰写。
◆本报告正文篇章所有数据均采用：国家统计局 70 城二手住宅价格涨
跌数据中的「定基：2015 年 =100%」这一统计口径；由于不同城市
的新房限价严厉程度不同，一手住宅数据的可比较性较弱，故本文所有
数据均采用二手住宅数据。
◆本报告未掌握中国香港与中国台北之数据，故所有排名未包含香港与
台北。
◆现在你看到的这个版本，为 2021 年 1 月 31 日校对版本。
目录 Mù Lù 第四章 新一轮「城市轮动」
37——两个城市的时间差
第一章 当前市场水准与未来峰值判断 39——上一轮的「城市轮动」
03——全国平均房价：9860 元 /m² 42——新一轮的「城市轮动」
06——全国商品房销售额：破 17 万亿
08——全国商品房销售面积：将是 20 亿㎡ 47——附录：中国城市房价清单（2021 年 1 月）
10——全国商品房库存率：九年以来新低
12——结论：三项关键指标的未来峰值

第二章 四大高房价城市的小爆发与大爆发
17——北京：阴跌三年，一把就回来了
18——厦门：走了一条大涨大跌的路
19——上海：2020 年又是一个分水岭
20——深圳：只有阳线，没有阴线
21——结论：补偿性小爆发与补偿性大爆发

第三章 那些持续深跌的省会城市
27——它们为什么连续跌
32——贵阳的另一个我
33——再跌一会儿
中国是一个超大规模国家，
韧性与潜能超乎想象。

第一章

当前市场水准
与
未来峰值判断
Fēng Zhí

销售额峰值：25-30 万亿元
销售面积峰值：20 亿 m²
平均价格：1.5 万元 /m²

01
 全国平均房价：9860 元 /m²

2020 年，全国商品房均价创下历史新高，跟十年前相比
接近翻番。

2020 年是 9860 元 /m²，2010 年是 5033 元 /m²。

GDP 破了 100 万亿，房地产销售额破了 17 万亿，在魔幻 ◆ 中国历年商品房均价一览（2011-2020）

的 2020 年。

房地产不止是销售额创了历史新高，销售面积与平均房价
也都创了历史新高，库存率创了九年以来的新低。也就是说，
2020 年全国房地产市场的四项关键指标，都耀眼得让黑
夜宛若白昼。
* 数据来源：国家统计局 数据单位：元 / 平米

2020 年 的 全 国 平 均 房 价， 同 比 2019 年 涨 了 5.90%。

2021 年很可能会突破万元大关，将是非常有标志性的一年。

如果你住在大城市或者东部县城，对于 9860 元 /m² 的全

国平均房价可能是无感的；所以，你还可能补充感受一下

02 03
中国城市的天花板均价：深圳，87957 元 /m²〔2020 年 ◆中国历年商品房均价一览（2011-2020）
年份 全国均价 同比增长
12 月，商品住宅均价，非国家统计局数据〕。
2020 年 9860 元 /m² 5.90%
2019 年 9310 元 /m² 6.56%
2018 年 8737 元 /m² 10.71%
过去十年，全国商品房均价一路上涨；哪怕是楼市行情最 2017 年 7892 元 /m² 5.56%
2016 年 7476 元 /m² 10.05%
为惨淡的 2014 年，也没有下跌，涨了 1.38%。
2015 年 6793 元 /m² 7.43%
2014 年 6323 元 /m² 1.38%
2013 年 6237 元 /m² 7.70%
当然，并不是所有城市的房价都是年年上涨，有涨有跌、 2012 年 5791 元 /m² 7.66%
2011 年 5379 元 /m² 6.85%
曲线上扬是大部分城市的常态；但就全国商品房均价而言，
* 数据来源：国家统计局
只有阳线，没有阴线——中国是一个超大规模国家，韧性
与潜能超乎想象。

从 2010 年 到 2020 年， 全 国 商 品 房 均 价 年 均 增 长 率 是
6.95%。

未来十年，房价还会怎样？未来十年，中国的平均房价峰值，
很可能是 1.5 万元 /m²，现在仅仅是逼近万元大关的时刻
而已。

04 05
 未来十年的峰值会达到多少？很可能是：25-30 万亿元之
全国商品房销售额：破 17 万亿 间。由于中国的城市扩张态势来看，全国商品房销售额保
持 5% 的年均增长率，是大概率事情。
2020 年，全国商品房销售额破了 17 万亿元，是十年前的
近三倍。 当然，如果你认为中国城市的「大规模增量建设时代」已
经结束，你也可以认为 2020 年的 17 万亿元就是峰值——
这 个 数 据 并 不 是 每 年 都 会 增 长：2014 年 是 负 增 长， 未来几年会稳定在这个峰值，然后就一路下跌。
同 比 -6.31%。2020 年 并 未 因 新 冠 疫 情 而 出 现 负 增 长
（8.69%），同比涨幅反而超过 2019 年（6.50%）。 ◆ 中国历年商品房销售额一览（2011-2020）
年份 销售金额 同比增长
2020 年 173613 亿元 8.7%
◆ 中国历年商品房销售额一览（2011-2020） 2019 年 159725 亿元 6.5%
2018 年 149973 亿元 12.2%
2017 年 133701 亿元 13.7%
2016 年 117627 亿元 34.8%
2015 年 87281 亿元 14.4%
2014 年 76292 亿元 -6.3%
2013 年 81428 亿元 26.3%
2012 年 64456 亿元 9.0%
2011 年 59119 亿元 12.1%
* 数据来源：国家统计局

* 数据来源：国家统计局 数据单位：万亿元

06 07
 ◆ 中国历年商品房销售面积一览（2011-2020）
年份 销售面积（万 m²） 同比增长
2020 年 176086 2.6%
全国商品房销售面积：将是 20 亿 m² 2019 年 171558 -0.1%
2018 年 171654 1.3%
2017 年 169408 7.7%
2016 年 157349 22.5%
2020 年，全国商品房销售面积也创下历史新高，但值得
2015 年 128495 6.5%
注意的是：最近四年暂时稳定在约 17 亿 m²。 2014 年 120649 -7.6%
2013 年 130551 17.3%
2012 年 111304 1.8%
2011 年 109900 4.9%
◆ 中国历年商品房销售面积一览（2011-2020）
* 数据来源：国家统计局

* 数据来源：国家统计局 数据单位：亿平米

只是暂时稳定，未来十年的峰值将是 20 亿 m²。两个关键
因素不可忽略：中国除京沪深以外的多数头部城市才刚刚
拉开新一轮的城市骨架拉伸，「以县城为重要载体的城镇
化建设」的国家战略才刚刚提出。

08 09
 楼市去库存卓有成效：2015 年以来，全国商品房库存率一
全国商品房库存率：九年以来新低 路走低。2020 年已是相对低位，未来几年库存率即便上升，
亦属正常波动。
2020 年， 全 国 商 品 房 库 存 率 创 下 九 年 以 来 新 低， 仅
28.31%。 ◆ 历年全国商品房库存率一览（2011-2020）
年份 库存量（万 m²） 销售量（万 m²） 库存率
2020 年 49850 176086 28.31%
◆ 历年全国商品房库存率一览（2011-2020） 2019 年 49821 171558 29.04%
2018 年 52414 171654 30.53%
2017 年 58923 169408 34.78%
2016 年 69539 157349 44.19%
2015 年 71853 128495 55.92%
2014 年 62169 120649 51.53%
2013 年 49295 130551 37.76%
2012 年 36460 111304 32.76%
2011 年 27194 109900 24.74%
* 库存率 = 当年年末库存面积 ÷ 当年全年销售面积；数据来源：国家统计局

* 数据来源：国家统计局

过去十年的库存率峰值是：2015 年，55.92%。这样，你
就更能理解为何中央要在 2015 年末把楼市去库存作为「国
家任务」。
〔2015 年 12 月，中央经济工作会议提出「化解房地产库存」，

作为次年的结构性改革五大任务之一〕

10 11

结论：三项关键指标的未来峰值
对于未来十年的三个关键指标，我们的趋势性判断是——
● 销售额峰值：25-30 万亿元
● 销售面积峰值：20 亿 m²
● 平均价格：1.5 万元 /m²
判断不同，战略便不同，无论你是购房者还是开发商。以
中国最有研究力的两家头部房企为例——
○ 万科持保守态度：万科从 2012 年就提出中国房地产已
从「黄金时代」进入「白银时代」的判断，这个判断一直
沿用至今。
○ 龙湖持开放态度：龙湖董事局主席吴亚军女士在 2020
年初有一个判断，龙湖在十年之后的地产权益销售额可以
是 9000 亿元——2019 年龙湖的销售额是仅约 2400 亿元。
12
最后，更宏观地划分一下中国房地产市场四个阶段——
量价齐涨→量稳价涨→量跌价涨→量跌价稳
目前，中国还处于「量价齐涨」阶段。什么时候才会「量跌」？
必然是十年之后的事情。
什么时候才能「量跌价稳」？要等中国的城市化浪潮基本
结束，像欧美日那样进入相对凝固状态的时候。
那么「量价齐跌」呢？我们恐怕等不到那一天。如果有的话，
那就是这个国家走上了衰败之路——不是英国在一百年里
经历的那种大国影响力衰退，而是中国在一千年里经历的
那种「从盛唐沦为晚清」之衰败。
站在一座城市的角度看，有一些年份出现「量价齐跌」很
正常；但站在全国来看，要出现持续数年的「量价齐跌」，
我们恐怕要等上一千年。
一千年后的事情，谁说得清楚呢。
13
反弹强度跟城市能级成正比。
回调过的城市，要比没回调的城市更强劲。

第二章

四大高房价城市
的
小爆发与大爆发
Bào Fā

北京：阴跌三年，一把就回来了
厦门：走了一条大涨大跌的路
上海：2020 年又是一个分水岭
深圳：只有阳线，没有阴线

15

哪个城市房价暴涨，最令人揪心？除了你所在的城市，就
是京沪深。因为它们是中国的超级城市，它们的暴涨会像
一块投入湖心的大石头，泛起的涟漪多少会波及全国其它
城市。
特别是北京与上海，都是跌过的城市 —— 在过去五年中完
整地经历了「暴涨 - 下跌 - 反弹 - 再创历史新高」的全过程。
还有一种城市，你也会关心：它刚刚暴跌过，又迅猛反弹，
也在 2020 年再创历史新高 —— 那个城市就是厦门。
我们来看看中国四大高房价城市 —— 京沪深厦：它们在
2020 年是如何反弹的，这种反弹是否会延续到 2021 年 ……
16
北京：阴跌三年，一把就回来了
北京跌过，而且是阴跌三年：在 2016 年达到房价最高值
之后，在 2017 年、2018 年与 2019 年持续下跌，累计下
跌 5.8 个百分点。
戏剧性的是：2020 年不仅出现了反弹，而且一把就收复
了失地，单年涨了 9.1 个百分点，房价已超过 2016 年这
个历史峰值。
也就是说，三年阴跌，敌不过一年反弹。
◆ 近五年北京二手房涨跌走势（2015-2020）
* 以 2015 年为基准，根据国家统计局数据整理
17
怎么看北京？ 2019 年是阶段性谷底，2020 年是缓坡， 怎么看厦门？那么令人心慌的深跌，都能收复；所以，
2021 年很可能是陡坡。 2021 年是涨是跌，都已不重要。重要的是深跌之后必有
反弹——很多像厦门这样并不出众的城市，都有这种能力。

厦门：走了一条大涨大跌的路
上海：2020 年又是一个分水岭
厦门的深跌发生在 2018 年。不同于北京的连年阴跌，厦
门是一把深跌：2018 年深跌了 8 个百分点。 跟厦门一样，上海在过去五年中也仅有 2018 年是下跌
的——下跌了 3.9 个百分点，但跌幅远小于厦门。
次年，厦门就迅速收复了失地：2019 年上涨了 8.2 个百分
点，填平了 2018 年的深跌。更戏剧性的是，2020 年继续 上海在下跌之后的次年（2019 年）仅仅只有超级微弱的
反弹，再涨 6.7 个百分点，房价再创新高。 反弹，相对强势的反弹出现在 2020 年——上涨 8.8 个百
分点，同样也突破历史峰值（2017 年）。
过去五年，厦门走了一条大涨大跌的路：2016 年暴涨，
2017 年达到历史峰值，2018 年深跌，2019 年反弹至历 ◆ 近五年上海二手房涨跌走势（2015-2020）
史峰值，2020 年再创新的峰值。

◆ 近五年厦门二手房涨跌走势（2015-2020）

* 以 2015 年为基准，根据国家统计局数据整理

19
* 以 2015 年为基准，根据国家统计局数据整理
怎么看上海？如果非要按照以往的调控旧思路，那么 2021
年的上海就只能再出台超严厉调控措施了。
深圳：只有阳线，没有阴线
深圳在 2020 年是何种走势？暴涨 23 个百分点，冠绝全国，
甚至冠绝全球——如果全球城市用相同统计口径的话。
而且，深圳没有跌过：在中国内地房价排名前四的城市中，
深圳是过去五年中惟一一个没有跌过的城市。
只有阳线，没有阴线，一路高歌猛进：有严厉政策出台的
年份，少涨一些；严厉政策快速就会消化之后，就会涨势
明显。
◆ 近五年深圳二手房涨跌走势（2015-2020）
* 以 2015 年为基准，根据国家统计局数据整理
结论：补偿性小爆发与补偿性大爆发
京沪深厦这四大高房价城市在 2020 年的反弹，可持续吗？
如果没有出台抑制政策，这种反弹很可能会在 2021 年持
续。
反弹强度跟城市能级成正比：京沪深的反弹强度大概率要
强于厦门。
回调过的城市，要比没回调的城市更强劲——京沪的反弹
强度大概率要强于深圳。
对于深圳来说，2020 年是补偿性大爆发；但对于北京、
上海来说， 2020 年只是补偿性小爆发，2021 年才是补偿
性大爆发。
◆ 中国四大高房价城市的五年走势（2016-2020）
* 以 2015 年为基准，根据国家统计局数据整理
北京与上海在 2020 年的反弹，放在全国并不是最强劲的，
但最值得额外关注——因为 2021 年很可能是它们的大年。

◆ 2020 年中国城市房价涨幅排名
排序 城市 环比上涨百分点
1 深圳 23 个百分点
2 宁波 11.3 个百分点
3 广州 11 个百分点
4 唐山 10.9 个百分点
4 无锡 10.9 个百分点
6 徐州 10.7 个百分点
7 沈阳 10.1 个百分点
8 杭州 9.9 个百分点
9 西宁 9.7 个百分点
9 银川 9.7 个百分点
11 成都 9.6 个百分点
12 北京 9.1 个百分点
13 上海 8.8 个百分点
注：采用国家统计局二手住宅的「定基：2015 年 =100%」数据口径，
表中「环比上涨百分点」指 2020 年 12 月数值 -2019 年 12 月数值，以
深圳为例：185.7-162.7=23 个百分点。

还是那句话：头部城市的房价上涨，就像是一块扔进湖心
的大石头，它们的涟漪会波及到全国其它城市。

2020 年，深圳涨得最猛；2021 年北京与上海会接棒吗？

会成为全国楼市行情的发动机吗？我们会在第四章详解风
起云涌的「新一轮『城市轮动』」。

22
等到我们国家的房价
也像哥本哈根那样超级稳定时……

第三章

那些持续深跌
的
省会城市
Shēn Diē

阶段性回调
调控政策超配
土地供应量过大
经济发展缺乏新动能

25
 它们为什么连续跌

最近两年房价连续下跌的省会城市、副省级城市或直辖市，
一共有五个，分别是：青岛、郑州、贵阳、济南和天津。

◆ 连续两年下跌的中国高级别城市
城市 峰值年份 谷值年份 下跌百分点
过去一年，中国楼市像南宋诗人蒋捷的词一样分化：红了 2018 年 2020 年
樱桃，绿了芭蕉。 青岛 33.5% 23.6% 9.9 个百分点
郑州 32.4% 23.6% 8.8 个百分点
贵阳 21.8% 14.9% 6.9 个百分点
济南 31.9% 25.6% 6.3 个百分点
红的是头部城市：深圳在猛涨，京沪在补偿性小爆发。绿 天津 34.3% 28.9% 5.4 个百分点
的也是头部城市：经济强省的省会或副省级城市，比如青岛、 注：采用国家统计局二手住宅的「定基：2015 年 =100%」数据口径，
表中「下跌上涨百分点」指 2018 年 12 月数值 -2020 年 12 月数值，高
郑州、贵阳和济南，都在跌。
级别城市特指省会城市、副省级城市或直辖市。

我们来看看它们如何跌，会跌到什么时候…… 比它们弱的省会，反而是涨的：郑州两年累计跌了 8.8 个

百分点，隔壁省会合肥累计涨了 12.6 个百分点；贵阳两
年累计跌了 6.9 个百分点，隔壁省会南宁涨了 17.2 个百分
点……

26 27
◆ 近五年郑州二手房涨跌走势（2015-2020）
* 以 2015 年为基准，根据国家统计局数据整理
为什么？房价下跌的原因非常复杂，但就青郑贵济津这五
个城市而言，我们可以关注至少四个因素：阶段性回调，
调控政策超配，土地供应量过大，经济发展缺乏新动能。
● 阶段性回调
阶段性回调，是很多城市都有可能发生的。即便是广州这
样的发达省会，在 2019 年也回调了 2.9 个百分点，但在
2020 年迅速反弹了 11 个百分点。但青郑贵济津这五个城
市不一样，它们的阶段性回调更绵长。
● 调控政策超配
调控严厉程度超过了城市能级的承载力。以限购和限贷为
28
主的限制性政策，降低了更多普通人（非官方定义的「人
才」）向它们流入的速度。〔贵阳的连续下跌不含该因素：
贵阳不限购。〕
● 土地供应量过大
土地供应量过大确实是其中一个原因，但并不是主要原因；
当行情来临时（比如解除限购，放松银根等），如果一
个城市有足够的吸引力，再大的土地供应量也会被消化殆
尽——毕竟，中国是人口流动性极强的超大规模国家。
● 经济发展缺乏新动能
这是非常关键的因素。经济发展缺乏新动能的城市，房价
在经过一轮大幅拉升之后，下跌回调的概率是要更高一些
的〔这一点不仅适用于最近两年在阴跌的青郑贵济津，今
后也适用于最近两年在连涨的西宁与银川〕。
青郑贵济津这五个城市普遍面临着经济结构老化的问题。
比如，前些年郑州在引入富士康之后崛起态势极强，但
单纯的硬件制造并没有及时滋生出相对复杂的数字经济生
态——这一点，郑州暂时不如合肥。
贵阳也面临着跟郑州相似的瓶颈：前些年贵阳因「云上贵州」
29
崛起态势极强，但也暂时没有生长出更多的根系。 本面还是向好的，反弹是迟早的。

青岛这两年（2019-2020）主政官得力，正在奋发图强， 像青岛这样，反弹可能会来得更快一些；像天津或济南那样，
颇有王者归来之势，但要形成新的竞争力还尚需一些时 反弹可能稍慢一些。但迟早都是要反弹的。期待贵阳在「云
间——应该很快了。青岛的城市竞争力反弹，是指日可待 上贵州」的基础上还能再度裂变，期待郑州在引入富士康
的。 的基础上还能再度裂变。

◆ 近五年青岛二手房涨跌走势（2015-2020） 总之，省会城市、副省级城市或直辖市的房价，还没涨透。

◆ 近五年济南二手房涨跌走势（2015-2020）

* 以 2015 年为基准，根据国家统计局数据整理

连续两年下跌，不是单一原因造成的，至少是上述四个因 * 以 2015 年为基准，根据国家统计局数据整理

素相互叠加所导致的。

不过，不用担心，毕竟它们是省会城市、副省级城市或直
辖市，即便找不到过硬的新动能，只要这座城市的经济基

30 31
 贵阳的另一个我 再跌一会儿

最近在听中国歌手薛凯琪的粤语新歌《哥本哈根的另一个 还在深跌的那些省会城市，再跌一会儿该反弹了。为什么
我》，她不会唱「郑州的另一个我」或者「贵阳的另一个 说得这么肯定？从长期看，是中国的经济态势仍然向上；
我」……哪怕是青岛这么优美的地方，她也不会唱：「青岛 从短期看，是房价上涨的新一轮「城市轮动」已正在启
的另一个我」。 动——我们还有下一篇，详解风起云涌的「城市轮动」。

还需要一些时间。等到我们国家的房价也像哥本哈根那样
超级稳定时，等到我们大多数人都懒得谈论房价时，或许
才有可能。所以，未必是哥本哈根有多高级，而是阶段不
一样：我们的房价还没涨透，哥本哈根的房价已经涨透了。

总有一天，会有一位北欧歌手唱那种很高级的流行歌曲：
《贵
阳的另一个我》或《郑州的另一个我》……

◆ 近五年贵阳二手房涨跌走势（2015-2020）

* 以 2015 年为基准，根据国家统计局数据整理
33
各个城市的涨幅将会弱于上一轮，
轮动效应也将不如上一轮那么明显。

第四章

新一轮「城市轮动」
开始
了
Lún Dòng

上海与西宁：两个城市的时间差
上一轮的「城市轮动」
新一轮的「城市轮动」

35
 两个城市的时间差

对比一下过去几年上海与西宁的房价走势，你可以更清晰
地感受到「城市轮动」的时间差。

◆ 上海和西宁的房价走势对比（2015-2020）

房价的新一轮「城市轮动」应该是已经开始了。2021 年，
你的城市能轮到吗？我们继续用国家统计局数据，来呈现
「城市轮动」的节奏。

* 数据来源：国家统计局

两个城市在同一年份的涨跌几乎完全错开：2016 年，上
海暴涨 40.9 个百分点，西宁仍然是下跌的；2018 年，西
宁开始显著上涨，上海却跌了；2020 年，西宁与上海涨
得旗鼓相当。

36 37
表面上看，2020 年西宁与上海是涨得旗鼓相当，但各自所
处的周期不一样：西宁还处在上一轮上涨的高峰期（峰值 上一轮的「城市轮动」
年是 2019 年），上海则是刚刚开启新一轮上涨（上一轮
的峰值年是 2016 年）。所以，从趋势上看，西宁在 2021 如果把 2015-2019 年国家统计局的 70 城数据全部梳理一
年的涨幅将收窄，上海的涨幅很有可能放大。 番，可以看得更完整。就像上海不同城市的「暴涨年份」
我们把「暴涨年份」设定为：年度涨幅超过 10 个百分点
◆上海与西宁的房价走势对比（2015-2019） 的第一个年份。比如，上海的「暴涨年份」是 2016 年，
年份 西宁 上海
西宁则是 2019 年。
2016 年 -0.8 个百分点 40.9 个百分点
2017 年 2.9 个百分点 0.5 个百分点
2018 年 7.4 个百分点 -3.9 个百分点
2019 年 14.1 个百分点 1.8 个百分点 就省会、副省级城市或直辖市而言，东部与中部的「暴涨
2020 年 9.7 个百分点 8.8 个百分点
年份」基本上都在 2016 年，西部与东北的「暴涨年份」
注：根据国家统计局数据整理，特指「定基：2015 年 =100%」这一统
计口径下的当年涨跌百分点。 基本上都在 2018 年或 2019 年。

通过上海与西宁这两个城市的对比，你的这种感受会更强 （见下表）

烈：中国幅员辽阔，城市能级差异巨大，房价上涨存在明
显的「城市轮动」——就像一块大石头扔进湖心，它的涟
漪是慢慢波及到岸边的。

38 39
◆中国房价上涨的「城市轮动」（2015-2019） 现在，我们可以完整地复盘上一轮「城市轮动」（2015-
* 表中括号里的数值为「定基：2015 年 =100%」这一统计口径下的当年 2019）的全过程——
上涨百分点

暴涨 城市 ● 2015 年：深圳最先开始暴涨。
年份 省会、副省级城市、直辖市 其他城市
2015 深圳 —
2016 合肥 (52.6)、北京 (50.4)、 无锡 (19.1)、惠州（15.1）、 ● 2016 年：先是北京上海，
「四小龙」
（南京苏州合肥厦门）
上海 (40.9)、南京（38.6）、 赣州（10.2）
厦门 (37.3)、广州 (33.5)、
迅猛跟上，然后是广州杭州武汉郑州等等东部与中部的省
郑州（29.8）、天津（27.0）、 会城市、副省级城市和直辖市。
武汉（25.2）、杭州 (25.1)、
福州（18.8）、石家庄（18.2）、
济南（17.0）、南昌（14.0）、 ● 2017 年：全国调控政策下猛药，「城市轮动」效应减弱。
长沙（13.1）、宁波 (10.6)、
青岛（10.2）
2017 — — ● 2018-2019 年：主要是两种城市上涨明显，一种是西部
2018 呼和浩特（18.2）、西安（15.7）、济宁 (18.2)、大理（14.7）、
乌鲁木齐 (14.7)、 三亚（13.7）、宜昌（12.4）、 和东北的省会城市、副省级城市和直辖市，另一种是经济
贵阳（13.9）、哈尔滨（11.9）、烟台（12.2）、泸州（11.2）、 强省的地级市。当然，也有例外，比如受 2018 年朝鲜宣
太原（11.2）、兰州（11.0）、遵义（11.2）、洛阳（11.1）、
长春（10.7）、重庆（10.6） 南充（10.9）、扬州（10.7）、 布「改革开放」因素影响，中国的边境城市丹东在 2019
襄阳（10.7）、徐州 (10.3) 年迎来了「暴涨年份」；再比如，受三亚超严格限购之影响，
2019 昆明（18.2）、西宁 (14.1)、 唐山 (17.4)、秦皇岛（11.8）、
南宁（12.2）、沈阳 (11.9) 丹东（10.3） 巨大的外溢效应使得大理成为了三亚的替代品，在 2018
年迎来了「暴涨年份」。
注：在国家统计局统计的 70 城中，共计 49 个城市符合我们对「暴涨年份」
的定义（当年上涨超过 10 个百分点）；苏州、南通、佛山、东莞等经济
强市未被列为国家统计局 70 城范围

40 41

新一轮的「城市轮动」
现在，新一轮「城市轮动」应该是已经开始了。2020 年，
又是深圳开始暴涨，上涨 23 个百分点，冠绝全国。
北京和上海在经历了三年的阴跌或横盘之后，也在 2020
年强势反弹——分别上涨 9.1 个百分点和 8.8 个百分点。
北京和上海在 2020 年的这股反弹，称不上是「暴涨」，
但大概率是一种苗头：正在开启新一轮「城市轮动」。
重要的问题来了：2020 年深圳是暴涨，京沪是反弹，但
这样就能断定会有新一轮「城市轮动」？
至少有这么三个关键因素值得重视——
第一，超严苛的调控政策，已被基本消化。
沪深在 2016-2017 年出台的超严苛调控，随着三四年时
间的推移，已被潜能巨大的市场所消化：不仅调控政策的
正作用（抑制需求）被消化了，而且调控政策的负作用（减
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少供应）显现出来了。
说得再简单一些：跟弹簧一样，压久了就会反弹。房价温
和上涨是中国的必然趋势，如果行政干预掐断了这种温和
上涨，那么在阴跌或横盘之后，迟早会反弹甚至井喷。
第二，宏观层面银根相对宽松的基本面，没有变。
第三，从微观层面看，房地产有其特殊的行业周期性：从
拿地（一级市场）到楼盘交付（二级市场）再到进入二手
房市场（三级市场），差不多是五年。
这三个因素叠加，我们基本可以判断：上一轮「城市轮动」
（2015-2019）已经结束，新一轮「城市轮动」已经开启。
当然，西宁、南宁、沈阳等少数城市仍然处在两个周期的
交集中。
2021 年，京沪应该会很快就跟上——跟上深圳在 2020 年
的那种上涨节奏；当然，还有很多头部城市也会再跟上。
2021 年很像是 2016 年，很可能又是一个标志性年份。你
可以把 2021 年当作转折点，来判断一下你的城市何时会
43
明显上涨：你所在的城市能级越高，上涨的节奏就会越快
速地到来。

但是，调控这根弦仍然紧绷，所以新一轮的「城市轮动」，
各个城市的涨幅将会弱于上一轮，轮动效应也将不如上一
轮那么明显。

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深圳第一，鹤岗垫底。

附录

中国城市房价清单
Fù Lù

冲破五万均价线：5 个城市
冲破两万均价线：18 个城市
冲破一万均价线：92 个城市

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◆中国城市房价清单（2021 年 1 月）
* 单位：元 /m²，均价特指 2021 年 1 月二手住宅均价

排序 城市 均价 所属省份 36 石家庄 15,605 河北 72 秦皇岛 11,563 河北 108 九江 9,297 江西

1 深圳 90,049 广东 37 保亭 15,297 海南 73 东方 11,438 海南 109 蚌埠 9,294 安徽
2 北京 66,493 — 38 莆田 14,919 福建 74 漳州 11,416 福建 110 柳州 9,262 广西
3 上海 61,923 — 39 宁德 14,875 福建 75 连云港 11,385 江苏 111 天水 9,220 甘肃
4 厦门 50,097 福建 40 佛山 14,858 广东 76 日照 11,342 山东 112 赤峰 9,197 内蒙古
5 广州 40,657 广东 41 扬州 14,802 江苏 77 哈尔滨 11,270 黑龙江 113 乌鲁木齐 9,188 新疆
6 三亚 37,149 海南 42 昆明 14,658 云南 78 澄迈 11,137 海南 114 甘孜州 9,137 四川
7 杭州 34,750 浙江 43 南昌 14,504 江西 79 保定 11,112 河北 115 汕尾 9,118 广东
8 南京 33,556 江苏 44 大理 14,495 云南 80 汕头 11,024 广东 116 安庆 9,107 安徽
9 东莞 33,077 广东 45 郑州 14,222 河南 81 琼海 10,992 海南 117 池州 9,092 安徽
10 陵水 32,071 海南 46 唐山 13,498 河北 82 西宁 10,959 青海 118 儋州 9,055 海南
11 宁波 30,549 浙江 47 廊坊 13,473 河北 83 洛阳 10,875 河南 119 淮北 9,028 安徽
12 苏州 29,793 江苏 48 兰州 13,391 甘肃 84 黄山 10,668 安徽 120 长治 9,005 山西
13 福州 28,003 福建 49 南宁 13,219 广西 85 五指山 10,655 海南 121 丽江 9,000 云南
14 天津 26,613 — 50 昌都 13,216 西藏 86 聊城 10,634 山东 122 山南 8,929 西藏
15 青岛 23,436 山东 51 泰安 13,038 山东 87 日喀则 10,631 西藏 123 铜陵 8,834 安徽
16 丽水 23,186 浙江 52 三明 12,835 福建 88 湛江 10,556 广东 124 南平 8,703 福建
17 温州 22,486 浙江 53 重庆 12,823 — 89 昌江 10,305 海南 125 枣庄 8,587 山东
18 万宁 21,047 海南 54 龙岩 12,681 福建 90 承德 10,292 河北 126 吉安 8,570 江西
19 金华 19,755 浙江 55 湖州 12,644 浙江 91 邯郸 10,223 河北 127 上饶 8,552 江西
20 绍兴 19,670 浙江 56 芜湖 12,534 安徽 92 长春 10,032 吉林 128 襄阳 8,546 湖北
21 武汉 19,340 湖北 57 中山 12,459 广东 93 镇江 9,981 江苏 129 咸阳 8,435 陕西
22 合肥 19,087 安徽 58 沧州 12,449 河北 94 江门 9,880 广东 130 庆阳 8,409 甘肃
23 成都 18,510 四川 59 文昌 12,434 海南 95 济宁 9,857 山东 131 阜阳 8,357 安徽
24 常州 18,203 江苏 60 泰州 12,321 江苏 96 贵阳 9,811 贵州 132 濮阳 8,308 河南
25 无锡 18,111 江苏 61 长沙 12,291 湖南 97 赣州 9,808 江西 133 玉溪 8,208 云南
26 南通 18,070 江苏 62 沈阳 12,267 辽宁 98 烟台 9,722 山东 134 东营 8,190 山东
27 嘉兴 17,860 浙江 63 淮安 12,217 江苏 99 威海 9,695 山东 135 丹东 8,153 辽宁
28 大连 17,527 辽宁 64 呼和浩特 12,052 内蒙古 100 南阳 9,632 河南 136 普洱 8,127 云南
29 衢州 17,083 浙江 65 惠州 12,031 广东 101 凉山 9,607 四川 137 鄂尔多斯 8,036 内蒙古
30 陕西 16,388 西安 66 徐州 11,868 江苏 102 德州 9,574 山东 138 德宏 8,016 云南
31 台州 16,344 浙江 67 临沂 11,835 山东 103 临高县 9,564 海南 139 包头 8,001 内蒙古
32 济南 16,124 山东 68 拉萨 11,792 西藏 104 定安 9,495 海南 140 抚州 7,998 江西
33 海口 16,093 海南 69 宿迁 11,771 江苏 105 晋城 9,487 山西 141 宜昌 7,967 湖北
34 乐东 15,847 海南 70 太原 11,665 山西 106 马鞍山 9,344 安徽 142 宣城 7,958 安徽
35 泉州 15,839 福建 71 盐城 11,616 江苏 107 绵阳 9,319 四川 143 衡水 7,940 河北

48 49
144 榆林 7,913 陕西 180 德阳 6,952 四川 216 信阳 6,241 河南 252 白银 5,649 甘肃
145 滁州 7,909 安徽 181 白沙 6,930 海南 217 红河 6,215 云南 253 黔东南 5,645 贵州
146 张家口 7,899 河北 182 大同 6,917 山西 218 临夏 6,203 甘肃 254 乐山 5,621 四川
147 屯昌 7,822 海南 183 平凉 6,892 甘肃 219 阳江 6,200 广东 255 抚顺 5,613 辽宁
148 晋中 7,773 山西 184 临汾 6,880 山西 220 益阳 6,155 湖南 256 安康 5,606 陕西
149 西双版纳 7,753 云南 185 景德镇 6,850 江西 221 神农架 6,132 湖北 257 怀化 5,606 湖南
150 滨州 7,743 山东 186 黄石 6,831 湖北 222 定西 6,127 甘肃 258 喀什 5,596 新疆
151 宜春 7,699 江西 187 安阳 6,828 河南 223 衡阳 6,114 湖南 259 随州 5,551 湖北
152 济源 7,669 河南 188 南充 6,827 四川 224 商洛 6,070 山西 260 葫芦岛 5,501 辽宁
153 林芝 7,641 西藏 189 达州 6,783 四川 225 淮南 6,052 安徽 261 孝感 5,487 湖北
154 开封 7,632 河南 190 揭阳 6,759 广东 226 石河子 6,051 新疆 262 酒泉 5,456 甘肃
155 吉林 7,617 吉林 191 眉山 6,753 四川 227 贺州 6,049 广西 263 通化 5,451 吉林
156 临沧 7,582 云南 192 菏泽 6,713 山东 228 延安 6,048 陕西 264 广安 5,423 四川
157 宿州 7,543 安徽 193 新余 6,706 江西 229 娄底 6,043 湖南 265 铜仁 5,423 贵州
158 潮州 7,538 广东 194 鄂州 6,691 湖北 230 昭通 6,041 云南 266 巴中 5,416 四川
159 陇南 7,533 甘肃 195 十堰 6,643 湖北 231 吕梁 6,026 山西 267 宝鸡 5,377 陕西
160 潍坊 7,526 山东 196 武威 6,601 甘肃 232 攀枝花 6,000 四川 268 玉林 5,372 广西
161 广元 7,487 四川 197 曲靖 6,559 云南 233 迪庆 5,987 云南 269 克拉玛依 5,369 新疆
162 银川 7,481 宁夏 198 北海 6,549 广西 234 忻州 5,974 山西 270 百色 5,368 广西
163 常德 7,466 湖南 199 漯河 6,493 河南 235 文山 5,970 云南 271 兴安盟 5,331 内蒙古
164 河源 7,436 广东 200 泸州 6,460 四川 236 永州 5,961 湖南 272 邵阳 5,329 湖南
165 六安 7,422 广西 201 平顶山 6,444 河南 237 焦作 5,947 河南 273 大庆 5,318 黑龙江
166 邢台 7,377 河北 202 张家界 6,444 湖南 238 防城港 5,875 广西 274 呼伦贝尔 5,299 内蒙古
167 桂林 7,314 广西 203 通辽 6,437 内蒙古 239 齐齐哈尔 5,849 黑龙江 275 天门 5,293 湖北
168 茂名 7,304 广东 204 宜宾 6,435 四川 240 汉中 5,835 山西 276 乌海 5,286 内蒙古
169 清远 7,201 广东 205 许昌 6,419 河南 241 仙桃 5,830 湖北 277 固原 5,222 宁夏
170 新乡 7,144 河南 206 郴州 6,414 湖南 242 海东 5,825 青海 278 渭南 5,219 陕西
171 鹤壁 7,066 河南 207 楚雄 6,361 云南 243 湘潭 5,812 湖南 279 三门峡 5,211 河南
172 梅州 7,049 广东 208 岳阳 6,358 湖南 244 运城 5,792 山西 280 梧州 5,192 广西
173 鹰潭 7,042 江西 209 内江 6,353 四川 245 潜江 5,791 湖北 281 五家渠 5,192 新疆
174 亳州 7,031 安徽 210 巴彦淖尔 6,334 内蒙古 246 延边 5,775 吉林 282 吴忠 5,183 宁夏
175 保山 7,016 云南 211 韶关 6,291 广东 247 伊犁 5,772 新疆 283 云浮 5,176 广东
176 肇庆 6,987 广东 212 昌吉 6,270 新疆 248 雅安 5,759 四川 284 本溪 5,148 辽宁
177 黄冈 6,981 湖北 213 恩施 6,262 湖北 249 贵港 5,732 广西 285 湘西 5,130 湖南
178 遂宁 6,971 四川 214 锦州 6,261 辽宁 250 牡丹江 5,727 黑龙江 286 锡林郭勒 5,108 内蒙古
179 荆州 6,956 湖北 215 商丘 6,254 河南 251 萍乡 5,717 江西 287 朝阳 5,093 辽宁

50 51
288 四平 5,092 吉林 324 嘉峪关 4,124 甘肃
289 鞍山 5,066 辽宁 325 阜新 4,106 辽宁
290 白城 5,042 吉林 326 阿拉善 4,021 内蒙古
291 安顺 5,008 贵州 327 博州 3,795 新疆
292 绥化 5,007 黑龙江 328 朔州 3,749 山西
293 毕节 4,997 贵州 329 吐鲁番 3,597 新疆
294 荆门 4,984 湖北 330 铁岭 3,559 辽宁
295 河池 4,940 广西 331 七台河 3,312 黑龙江
296 营口 4,930 辽宁 332 张掖 3,225 甘肃
297 来宾 4,896 广西 333 大兴安岭 3,030 黑龙江
298 六盘水 4,867 贵州 334 石嘴山 3,019 宁夏
299 崇左 4,863 广西 335 双鸭山 2,997 黑龙江
300 金昌 4,822 甘肃 336 鹤岗 2,316 黑龙江
301 咸宁 4,806 湖北
302 阿勒泰 4,783 新疆 * 数据来自中国房价行情平台，未包括
303 辽阳 4,779 辽宁 中国港澳台地区
304 钦州 4,726 广西
305 乌兰察布 4,726 内蒙古
306 巴州 4,687 四川
307 松原 4,663 吉林
308 和田 4,651 新疆
309 黔南 4,641 贵州
310 阳泉 4,629 山西
311 佳木斯 4,600 黑龙江
312 盘锦 4,596 辽宁
313 黑河 4,590 黑龙江
314 阿克苏 4,540 新疆
315 伊春市 4,493 黑龙江
316 铜川 4,414 陕西
317 辽源 4,319 吉林
318 黔西南 4,305 贵州
319 鸡西 4,290 黑龙江
320 哈密 4,269 新疆
321 白山 4,249 吉林
322 阿拉尔 4,211 新疆
323 海西 4,187 青海

52