الكتاب الذهبي في عقد الإيجار

‫كتاب عقد اإليجار صيغ قانونية ومذكرات و أحكام نقض ومذكرات نقض شرح لنصوص القانون‬
‫صفحة رقم ‪ ==== 1‬حرر فى = ‪01/09/2019‬‬ ‫اعداد البسيونى عبده المحامى بالنقض‬
‫جمهورية مصر العربية‬
‫مكــتب‬
‫البسيونى محمود أبو عبده‬
‫المحامى‬
‫بالنقض والدستورية العليا‬
‫‪01222291073=01008832714‬‬
‫الكتب الذهبي‬
‫الشامل في عقد اإليجار صيغ قانونية مذكرات أحكام نقض ومذكرات نقض‬
‫شرح لنصوص القانون‬
‫اإلصدار االول قابل للتعديل واالضافه ارجوا من الزمالء مراجعة الكتاب وحذف ماتريد حذفه النه‬
‫ملك لك سالحك وانا لم اراجع الكتاب ولكنى وضعت به كل ماعندى وقابل للتعديل واالضافه‬
‫إعداد‬
‫البسيونى محمود أبو عبده المحامى بالنقض‬
‫إهداء‬
‫إلى زوجتي وأبنائي وزمالئي المحترمين‬ ‫البسيونى محمود أبو عبده‬
‫بسم اهلل الرحمن الرحيم( فأم الزبد فيذهب جفاءا وأما ما ينفع الناس فيمكث في األرض ))‬
‫المجموعة االستشارية القانونية‬

‫البسيونى محمود عبده‬
‫المحامي‬
‫بالنقض والدستورية العليا‬
‫المحلة الكبرى ‪ 15‬شارع الحنفي‬
‫فهرس الكتاب يحتوى هذا الكتاب على‬
‫تلفون‪01222291073==01008832714‬‬
‫تمهيدعقـد اإليجـــار‪ ‬في القانون المـدني المصــــري‬
‫‪-1‬أركان عقد اإلجارة حسبما عرفتها محكمة النقض‬

‫‪-2‬ماهية عقد االيجار‬
‫‪-3‬احكامـ العقد واجبة االتباع‬
‫‪-4‬العقود الخاضعة الحكام القانون المدنى‬
‫‪-5‬تفسير عقد االيجار‬
‫‪-6‬االلتزام بأحكام عقد االيجار‬
‫‪-7‬انتهاء عقد االيجار‬
‫‪-8‬دعوى صحة و نفاذ عقد االيجار‬
‫‪-9‬المـشاهـرة في عقـد اإليجــار كلمة موجودة كتير فى عقود اإليجار الجديدة والقديمة‬
‫‪-10‬نبذة عن فسخ العقود‬
‫‪-11‬احكام الغنى عنهامحكمة النقض المشرع لم يضع حدًا أقصى لمدة عقد اإليجار‬
‫‪-12‬الشرط الفاسخ الصريح بعقد االيجار‬
‫‪-13‬تجديد عقد االيجار‬
‫‪-14‬تكليف المستأجر بالوفاء باالجرة المستحقة‬
‫‪-15‬عقد إيجار‬
‫‪-16‬عقد إيجار سيارة‬
‫‪-17‬عقد ايجار امالك خاضع الحكام القانون ‪ 4‬لسنة ‪1996‬‬
‫‪-18‬عقد ايجار امالك فى ظل أحكامـ القانون ‪ 4‬لسنة ‪1996‬‬
‫‪-19‬عقد إيجار صيدلية من رابطة محامين المحله‬
‫‪-20‬صيغة دعوى انهاء عقد ايجار لقيام ورثة المستاجراألصلى بغلق العين وعدم استغاللها‬
‫‪-21‬صحيفة دعوى استرداد الحيازة مرفوعة من مستأجر‬
‫‪-22‬صحيفة دعوى بنقل بيانات الحيازة و الزام مؤجر االرض‬
‫‪-23‬صيغة دعوى انهاء عقد ايجار لقيام ورثة المستاجراألصلى بتغير النشاط‬
‫فى ضوء القانون(‪ )6‬لسنة‪1997‬‬
‫‪-24‬دعوى اخالء للتأجير من الباطن‬
‫‪-25‬فسخ عقد ايجار الشرط الفسخ الصريح‬
‫‪-26‬صيغة دعوى طرد شاغرين العين لموت اصحاب حق البقاء فيها‬
‫‪-27‬دعـوى إخـالء للتـرك‪ ‬‬
‫‪-28‬دعوى طرد شاغرين العين لموت أصحاب حق البقاء فيها فى ضوء القانون(‪ )6‬لسنة‪1997‬‬
‫‪-29‬من له الحق فى االمتداد القانونى لعقد االيجار لغير اغراض السكني‬
‫‪-30‬دعوى طرد مستعجله لعدم دفع االجره‬
‫‪ -31‬عقد إيجار كازينو سياحي في ظل أحكام القانون رقم ‪4‬لسنة ‪1996‬‬
‫‪-32‬النقض إخالل المستأجر في رد العين عند إنتهاء المدة خطأ يستوجب التعويض‬
‫‪-34‬انذار على يد محضر بعدم الرغبة فى تجديد ايجار‬
‫‪-35‬صيغة دعوى طرد شاغرين العين لموت أصحاب‬
‫‪-36‬طعن من المالك فىقرار لجنةالحكم المحلى بترميم عقار‬
‫‪-37‬طلب المؤجرالحجزالتحفظىعلىالمنقوالت الموجودةبالعين‬
‫‪-38‬صيغة انذار التكليف بالوفاء بالقيمة اإليجارية‬
‫‪-39‬صيغة انذار بعدم الرغبة فى تجديد عقد اإليجار‬
‫‪-40‬طلب تعيين مأمور التحاد مالك وتحديد اجرة‬
‫‪ -41‬اعالن مالك المتجررغبتها فى شرائه وايداعه نصف الثمن‬
‫‪-42‬اعالن مالك المتجر بالثمن المعروض على يد محضر‬
‫‪-43‬تنبية رسمى باخالء المبنى لهدمه مع عرض مبلغ التعويض‬
‫‪-44‬صيغة دعوى انهاء عقد ايجار لقيام ورثة المستاجراألصلى بغلق العين وعدم استغاللها‬
‫‪-45‬دعوى ابطال عقد ايجار لصدوره من قاصر واخالءالمستأجر‬
‫‪-46‬دعوى إثبات قيام عالقة ايجارية‬
‫‪-47‬دعوى اخالء لترك العين المؤجرة للغير‬
‫‪ -48‬استئناف حكم اخالء للترك والوفاه‬
‫‪-49‬اسنئناف حكم ظرد مستعجل —‬
‫‪-50‬اسنئناف خكم طرد مستعجل‬
‫‪-51‬اشكال فى تنفيذ حكم مدني‬
‫‪-52‬اشكاالت التنفيذ صيغ إجراءات دفوع تعليق اشكاالت التنفيذ‬
‫‪-53‬إقرار تنازل عن الحق الشخصي في عقد اإليجار‬
‫‪-54‬دعوى رجوع على المستأجر لعدم عنايته بالعين المؤجرة‬
‫‪-55‬دعوى إخالء لعدم سداد األجرة ‪ ،‬ودعوى اإلخالء للتكرار‬
‫‪-56‬مذكرة فى دعوى اخالء للتكرار‬
‫‪-57‬دعوى اخالء لعدم سداد القيمة اإليجارية‬
‫‪ -59‬دعوى اخالء للتنازل عن االيجار أو لاليجار من الباطن‬
‫‪-60‬دعوى اخالء للتنازل عن االيجار رغم انتهاءشروط الجدك‬
‫‪-61‬دعوى اخالء لمخالفة االستغالل المألوف‬
‫‪-62‬دعوى تحديداالجرةوفقا لتقديرسابق و المطالبةبردالفروق‬
‫‪-63‬دعوى استصدار حكم قضائى باثبات االضرار بسالمةالمبنى‬
‫‪-65‬تكليف المستاجر بعدم الوفاء باالجرة للمدين‬
‫‪-67‬إنذار العزم على صرف األجرة المودعة‪ ‬ال يعد بذاته موافقة ضمنية على نشوء عالقة إيجارية جديدة ‪:‬‬
‫‪-68‬إنـذار بسداد القيمة األيجارية‬
‫‪-69‬إنذار عرض قيمة ايجارية‬
‫‪-70‬دعوى ابطال عقد ايجار لصدوره من قاصر واخالء المستأجر‬
‫‪-71‬دعوى إخالء أرض زراعيه مع التسليم‬
‫‪-72‬دعوى اخالء لتكرار امتناع المستأجر أو تأخرة فى االجرة‬
‫‪-73‬دعوى اخالء لعدم الوفاء باالجرة المستحقة‬
‫‪-75‬دعوى اخالء للتنازل عن االيجار أو لاليجار من الباطن‬
‫‪-76‬دعوى اخالء للتنازل عن االيجار رغم انتهاء شروط الجدك‬
‫‪ -77‬دعوى إخالء مع التسليم‬
‫‪-78‬دعوى إخالء مع التسليم لعدم سداد القيمة االيجارية‬
‫‪ -79‬دعوى انهاء عقد ايجار لقيام ورثة المستاجراألصلى بغلق العين وعدم استغاللها فى ضوء القانون(‪ )6‬لسنة‬
‫‪1997‬‬
‫‪-81‬دعوى اخالء مؤقت للقيام بترميمات بالعقار‬
‫‪-82‬دعوى رجوع على مؤجر بضمان التعرض لتأجيرة مدخل العقار‬
‫‪-83‬دعوى فسخ عقد اإليجار مع التسليم‬
‫‪-84‬دعوى طرد النتهاء مدة اإلجارة وعدم الرغبة فى التجديد‬
‫‪-86‬دعوى طرد مستعجله لعين مؤجره مفروشه‬
‫‪-87‬دعوى عدم نفاذ تصرف مدير الشيوع لغش و اضرار الشركاء‬
‫‪-88‬دعوى فسخ عقد ايجار لعدم وجود مستفيد من اإلمتداد القانونى لعقد االيجار‬
‫‪-89‬دعوى الثبات قيام عالقه ايجاريه‬
‫‪-90‬دعوى مستعجلة بطرد المستأجر لتأخره فى دفع االجرة‬
‫‪-91‬دعوى مستعجلة بطرد حديقة النتهاء مدة االيجار‬
‫‪-92‬دعوى مستعجله بتمكن المستأجر من العودة للعين المؤجرة‬
‫‪- 93‬دعوى طرد مستجله ألساءه استعمال العين المؤجره (‪ )1‬بطريقه مقلقه للراحه‬
‫بطريقه ضاره بالصحه بطريقه منافيه لالداب بطريقه ضاره بسالمه المبنى‬
‫‪-94‬دعوى فسخ عقد إداري‬
‫‪-96‬دعوى اخالء مستأجر لعدم توافر مكان مالئم بالمبنى‬
‫‪-97‬دعوى إخالء مع التسليم‬
‫‪-98‬دعوى اخالءلعدم االحقية فى االمتداد‬
‫‪-99‬دعوى الزام المؤجر بأبرام عقد ايجار تنفيذ لوعده بااليجار‬
‫‪-100‬دعوى الزام المؤجر بتحرير عقد ايجار للتنازل عن االيجار‬
‫‪-101‬دعوى امتداد عقدااليجار‬
‫‪-102‬دعوى امتداد عالقه إيجاريه‬
‫‪-104‬دعوى انتهاء عالقه ايجاريه بوفاة المستأجر وعدم وجود مستحق لالمتداد‬
‫‪-105‬دعوى انهاء عقد ايجار أرض فضاء والمطالبة بالريع المستحق‬
‫‪-106‬دعوى انهاء عقد ايجارـ لقيامـ ورثة المستاجراألصلىـ بتغير النشاط فى ضوء القانونـ ( ‪ ) 6‬لسنة‪1997‬‬
‫‪-107‬دعوى انهاء عقد إيجار لوفاة المستأجر‬
‫‪-108‬دعوى بالزام المؤجر بتسليم العين المؤجرة‬
‫‪--109‬دعوى بالزام المستعير برد العارية ومطالبته بتعويض‬
‫‪-110‬دعوى بتحديد االجرة وفقا الجرة شهر االساس‬
‫‪-111‬دعوى بطالن عقد ايجار وتمكين الطالب من االنتفاع بالعين‬
‫‪-112‬دعوى تحديد االجرة وفقا لتقدير سابق و المطالبة برد الفروق‬
‫‪-113‬مكرردعوى تسليم شقه‬
‫‪-113‬دعوى ثبوت العالقة االيجارية‬
‫‪-114‬دعوى ثبوت العالقة االيجارية آلرض زراعية وتحريرعقد ايجار‬
‫‪-115‬دعوى ثبوت عالقة ايجارية طبقا لتوافر شروط الجدك‬
‫‪-116‬دعوى رجوع المستأجر على المؤجر بالتعويض الستصدار حكم طرد‬
‫‪-117‬دعوى اخالء لعدم االحقية فى االمتداد‬
‫‪-119‬دعوى اخألء ألساءه استعمال العين المؤجره‬
‫‪-121‬انذار حائز العقار بالدفع او التخلية‬
‫‪-122‬إنذار فسخ عقد إيجــار‬
‫‪-123‬دعوى اعتبار التبادل كأن لم يكن وباخالء الساكنين‬
‫‪-124‬دعوى الزام المؤجربأبرام عقدايجارتنفيذ لوعده االيجار‬
‫‪-125‬دعوى الزام المؤجربتحريرعقد ايجار للتنازل عن االيجار‬
‫‪-126‬دعوى انهاءعقدايجارأرض فضاءوالمطالبةبالريع المستحق‬
‫‪-129‬دعوى بطالن عقدايجاروتمكين الطالب من االنتفاع بالعين‬
‫‪-130‬دعوى بطلب التصريح للطالبين بتبادل مسكنيهما‬
‫‪-131‬دعوى بطلب تصريح طالبين بتبادل مسكنيهما لظروف صحية‬
‫‪-132‬دعوى بعدم نفاذ ايجار صادر من أحدالشركاء فى حق الباقين‬
‫‪-133‬دعوى إنهاء عقد إيجار أماكن لوفاة المستأجر األصلي وعدم وجود من يستفيد من االمتداد القانوني لعدم‬
‫توافر درجة القرابة‬
‫‪-134‬دعوى انهاء عقد ايجار لقيام ورثة المستاجراألصلى بغلق العين وعدم استغاللها فى ضوء القانون(‪)6‬‬
‫لسنة‪1997‬‬
‫‪-135‬استئناف ايجارات قانون جديد‬
‫‪-136‬أستئناف الحكمـ الصادر من محكمة شمال القاهرة األبتدائية الدائرة ‪ 22‬أيجارات فى‬
‫‪ -137‬عقد ايجار ارض زراعية بالنقد‬
‫‪ -138‬عقد ايجار محل تجاري ( جدك )‬
‫‪--139‬نقض مدنى في انهاء العالقة االيجارية لوفاة المستأجر االصلى‬
‫‪-141‬استئناف الحكمـ رقم ‪ 338‬لسنة ‪2003‬مدنى مأمورية‬
‫‪-142‬استئناف ايجارات‬
‫‪-143‬استئناف الحكمـ رقم لسنة ايجارات كلي الخانكة والصادر بجلس ‪/ /‬‬
‫‪-144‬استئناف إيجارات قانون مدني الشرط الفاسخ الصريح‬
‫‪-145‬استئناف حكم‬
‫‪-146‬استئناف حكم اخالء‬
‫‪-147‬استئناف بثبوت العالقة االيجارية‬
‫‪-148‬استئناف حكم بأخالء المدعى عليهم من الشقة المبينة بالصحيفة‬
‫‪-149‬استئناف حكم اخالء ‪ ----‬رائع اليفوتك‬
‫‪-150‬استئناف حكم إخالء والقاضي منطوقة “حكمت المحكمة بصفة مستعجل بطرد لمدعى عليه من العين‬
‫المؤجرة المبينة الحدود والمعالم بعقد اإليجار‬
‫‪-153‬استئناف حكم انهاء عالقه ايجاريه‬
‫‪-155‬دعوى عدم نفاذ عقد ايجار صادر من شريك على الشيوع للمده اكثر من ثالث سنوات فى مواجهة باقى‬
‫مالك العقار‬
‫‪-156‬صحيفة دعوى اخالء لترك العين المؤجرة للغيربقصد االستغناء عنها نهائيا)‬
‫‪-157‬مـــــذكـــــــــرة مذكرة فى الترك مقدمة لمحكمة النقض‬
‫‪-158‬مذكرة دعوى اخالء للترك‬
‫‪-164‬دعوى طرد للغصب‬
‫‪-165‬دعوى طرد مستعجلة إلساءه استعمال العين المؤجرة‬
‫‪167‬دعوى فسخ عقد ايجار لعدم وجود مستفيذ – ‪-2‬دعوى فسخ عقد ايجار طبقا الحكام القانون المدنى ‪-3‬‬
‫مذكره بالرد على دفاع دعوى اخالء للتكرار مستأنف ضده ‪-4‬مجموعة أحكام‬
‫‪-168‬دعوى فسخ عقد ايجار حيث ان اإليجار شهري يتجدد بإرادة المالك وحدة مع التسليم‬
‫‪-169‬مذكره بالرد على دفاع دعوى اخالء للتكرار مستأنف ضده – نصير‬
‫‪-170‬مجموعة أحكامـ النقض الحديثة عن اإليجارات‬
‫‪-172‬دعوى مستعجله بالترخيص بأستكمال االعمال الناقصة‬
‫‪-173‬دعوى مستعجله بالترخيص فى اجراء الترميمات الضرورية‬
‫‪-175‬دعوى مستعجله بطرد مستأجر العين المفروشة‬
‫‪-176‬دعوىبطالن عقدايجاروتمكين الطالب من االنتفاع بالعين‬
‫‪-177‬دعوىرجوع المستأجرعلىالمؤجربالتعويض الستصدارحكمـ طرد‬
‫‪-178‬اسباب انحالل العقود المالية من رابطة محامين المحله‬
‫‪-179‬إذا عقد اإليجار لمده غير محدده أو تعذر تحديد المدة كان الحكمـ لنص المادة ‪ 563‬مدني واعتبار العقد‬
‫منعقد للمدة المحددة لدفع األجرة ‪ ---‬اما عن صيغة فهى‬
‫‪ -180‬األمتداد القانوني لورثة المستأجر‬
‫‪-181‬احكام خاصه بعقد االيجار اوال حــق ورثة المستـأجر فى االمتـداد القانونـي لعقد اإليجار‪ ‬‬
‫‪-182‬نقض مدنى في إنتهاء العالقة اإليجارية‬
‫‪-184‬نقض مدنى في انهاء عالقة ايجاريه‬
‫‪-185‬نقض مدنى في اهاء عالقة ايجارية لوفاة المستاجر‬
‫‪-186‬نقض ايجارات قضى بنقض الحكم واالعاده‬
‫‪-187‬نقض ايجارات مدة عقد االيجار الغير محدد المده او المشاهره فى القانون المدنى شهر واحد او المده‬
‫المحدده لدفع القيمه االيجاريه‬
‫‪-189‬نقض ايجارات‪ ‬‬
‫‪-190‬طعن ايجارات امتداد عقد االيجار‬
‫‪-191‬مذكـره‪ ‬بالـرد على أسباب الطعـــــن‪ ‬‬
‫‪-192‬صحيفة طعن ايجارت‬
‫‪-193‬صحيفة طعن بالنقض مدنى‬
‫‪194‬صحيفة طعن بالنقض هام جدًا فى قضية إيجارات من منقول‬
‫‪-195‬صحيفة طعن بالنقض هام جدًا فى قضية إيجارات من منقول‬
‫‪-196‬طعن ايجارات رائع الضرر تحققه االخالء‬
‫‪-197‬طعن بالنقض حول عقد االيجار‬
‫‪ -198‬رد‪ :‬صحف طعن بالنقض حول مدة عقد االيجار‬
‫‪-199‬طعن ايجارات ‪ -‬قانون مدنى ‪ --‬هديه بجد للزمالء واقع عملى مهم‪ ‬‬
‫‪-200‬صحيفة طعن من المستأجر فى قرار هدم‬
‫‪-201‬صحيفة اشكال وقتى فى تنفيذ حكم اخالء‬
‫‪-202‬صحيفة اشكال وقتى فى تنفيذ حكم مستعجل بالطرد‬
‫‪-203‬شروط قبول اإلشكال الوقتي‬
‫‪-204‬طعن بالنقض فى دفع المورث ايصال االيجار باسمه وقبول المستاجر‬
‫‪-205‬صحيفة استئناف حكم مستعجل وطلب منع التنفيذ‬
‫‪-206‬صحيفة دعوى اخالء بالتنازل عن االيجار‬
‫‪-207‬صحيفة طعن باالستئناف على حكم انتهائى بفسخ عقد ايجار‪ ‬‬
‫‪-208‬صحيفة طلب عارض بثبوت العالقة االيجارية‬
‫‪ -209‬صحيفة استئناف هامة فى حكم إخالء للتكرار‬
‫‪-210‬صحيفة أستئناف عن حكم بفسخ عقد أيجار فى ظل القانون رقم ‪ 4‬لسنة ‪1996‬‬
‫‪-211‬صحيفة استئناف حكم ثبوت عالقه ايجاريه ‪ ---‬رائع بجد اليفوتك‬
‫‪-212‬صحيفة استئناف حكم اخالء لعدم سداد االجرة صدر غيابيا‬
‫‪-213‬المــــشاهــــرة فـــي عــقــد اإليــجــار كلمة موجودة كتير فى عقود اإليجار الجديدة والقديمة واذا سألت‬
‫محامي بتكون إجابته غير التاني ‪ .‬إيه الحل؟الحل أننا‬
‫‪-214‬انذار على يد محضر بعدم الرغبة فى تجديد ايجار من رابطة محامين المحله‬
‫‪-215‬صيغة عقد ايجار مع إنتهاء عقد اإليجار إلنتهاء مدته‪ :‬النص التشريعى ثانيا ‪:‬‬
‫‪-216‬التكليف بالوفاء بعض المبادىء الحديثة التى اقرتها دوائر االيجارات بمحكمة النقض فى‬
‫‪-217‬صيغة عقد ايجار محدد المدة‬
‫‪-218‬البقاء في االيجار المدني على ضوء القانون المدني والتعديالت الموضوع يتعلق بحق البقاء في ظل‬
‫القانون المدني والتعديالت الواقعة عليه سنتناول فيه اوال ماهية حق‬
‫‪-219‬إخالء المستأجر إذا أقام مبنى مملوكا له مكون من اكثر من ثالث وحدات تجرى الفقرة الثانية من المادة‬
‫‪ 22‬من القانون ‪ 136‬لسنة ‪18‬‬
‫‪-220‬إذا عقد اإليجار لمده غير محدده أو تعذر تحديد المدة ‪ ---‬كان الحكم لنص المادة ‪ 563‬مدني واعتبار العقد‬
‫منعقد للمدة المحددة لدفع األجرة من رابطة محامين المحله‬
‫‪-221‬استئناف ايجارات قانون جديد من رابطة محامين المحله‬
‫‪-222‬استئناف الحكمـ الصادر فى الدعوى رقم‪ 1116‬لسنه ‪ 2011‬أيجارات كلى‬
‫‪-223‬استئناف حكم مستعجل طرد والقاضي منطوقة حكمت المحكمة بصفة مستعجل بطرد‬
‫‪-225‬استئناف حكم اخالءمن رابطة محامين المحله‬
‫‪-226‬استئناف حكم بأخالء المدعى عليهم من الشقة المبينة بالصحيفةمن رابطة محامين المحله‬
‫‪-227‬القانون رقم ‪ 6‬لسنة ‪ 97‬بشأن تنظيم العالقه بين المالك والمستأجر إمتداد العقد‬
‫‪-228‬امتداد العالقة االيجارية لصالح أقارب المستأجر ‪ .‬مناطه ‪ .‬االقامة م ‪ 21‬ق ‪ 52‬لسنة ‪. 1969‬‬
‫‪-229‬يجوز لورثة المستأجر األصلي تغيير النشاط الذي كان يمارسه المستأجر األصلي طبقًا للعقد بالشروط‬
‫اآلتية‪:‬ـ‬
‫‪-230‬إنتهاء عقد اإليجار إلنتهاء مدته من رابطة محامين المحله‬
‫‪ -231‬أسباب اإلخالء فى قانون ايجار األماكن وردت علي سبيل الحصر‬
‫‪-232‬الدعوى بطلب انهاء عقد االيجار في ظل القانون ‪ 4‬لسنة ‪ 1996‬دعوى غير مقدرة القيمة تختص بها المحكمة االبتدائية‬
‫‪-233‬تضاربت االحكامـ فى شأن مدة عقد االيجار الخاضع للقانون المدنى المشاهره‪ --‬وان بعض الدوائر على‬
‫اعتبار العقد ‪ 59‬سنه قياسا على مدة الحكر‬
‫‪-234‬مجموعه من اهم احكام النقض فى االيجارات‬
‫‪ -235‬الحكومة تصدر قرار برفع اإليجارات القديمة وتعديل قانون غرامات المباني المخالفة‪« ..‬نص القانون باألرقام»‬
‫‪-240‬مجموعة أحكامـ النقض الحديثة عن اإليجارات‬
‫‪-241‬آثار القوة الملزمة للعقد‬
‫‪-242‬احكام ايجارات‬
‫‪ 244‬دعوى اخالء المستاجر لعدم سداد االجرة استحقاق اجرة متجددة فى ذمتة اثناء‬
‫‪-245‬احكام حديثة لاليجارات‬
‫‪-246‬اسباب االخالء في عقد االيجار‪ -‬أسباب إنهاء عقد االيجار‪ - ‬اسباب إنهاء اإليجار حسب القانون‬
‫المدنى‪ ‬انتهاء عقد االيجار بانتهاء مدته‪ ‬ثانيا ‪:‬االتفاق على تحديد مدة االيجار‪-‬تطبيقات قضائية فى تحديد مدة عقد‬
‫اإليجار•‪ ‬انقضاء عقد االيجار مشاهرة وتعليق على‬
‫‪-247‬حكم المحكمة الدسنورية فى استعمال العين فى غير الغرض المؤجرة من اجله دون موافقة المؤجر صحيح قانونا‬
‫‪-248‬استرجاع حيازة المحالت المهجورة أو المغلقة‬
‫‪-249‬اإلباحة واإلجارة والجعالة مقــدمــــة ‪:‬الفصــــل األول ‪ :‬اإلبـــــــــاحة‪ ‬المبحثـ األول ‪ :‬حقيقة اإلباحةـ‬
‫‪-250‬اإلقامة التى يترتب عليها امتداد عقد اإليجار‬
‫‪-251‬االمتداد القانوني لعقد االيجار مع احكام المحكمه الدستوريه المتعلقه بالموضوع‪ -2‬األمتداد القانوني لورثة‬
‫المستأجر‪ -3‬احكام خاصه بعقد االيجار اوال حــق ورثة المستـأجر‬
‫‪-252‬األمتداد القانوني لورثة المستأجر حــق ورثة المستـأجر فى االمتـداد القانونـي لعقد اإليجار‪ ‬األساس‬
‫القانوني لحق ورثة المتاجر األصلي في البقاء في العين المؤجرة ال‬
‫‪-253‬احكام خاصه بعقد االيجار اوال حــق ورثة المستـأجر فى االمتـداد القانونـي لعقد اإليجار‪ ‬‬
‫‪-254‬اإليواء واالستضافة‬
‫‪-255‬الباقة الحديثة من أحكامـ محكمة النقض دائرة اإليجارات‪ ‬‬
‫‪-256‬دراسة حول التأجير كأداه للتمويل أبعاده وتقنياته لقد اثبت نشاط التأجير أهميته كاداه منافسة من ادوات‬
‫تمويل التجارة واالستثمار في بلدان شتى‪ ،‬خاصة مع تزايد‬
‫‪-257‬التكليف بالوفاء بعض المبادىء الحديثة التى اقرتها دوائر االيجارات بمحكمة النقض فى‬
‫‪-258‬التوازن في عقد اإليجار دراسة مقارنة‬
‫‪-259‬الحيازة المكسبة للملكية ارست الدوائر المدنية بمحكمة النقض بعض المبادىء بشأن انقضاء‬
‫‪-260‬الدستورية العليا تقضي بأحقية المستأجر في توريث أوالده‬
‫‪-261‬الشرط الجزائي في العقود وتجري محكمة النقض في قضاء مستقر لها علي القول‬
‫‪-262‬الطعن في المسائل القضاء االستعجالي نوع خاص من حيث اختصاصاته وكذا طبيعة األحكام الصادرة فيه‬
‫ولذلك فقد أعطاه المشرع ميزة خاصة في طرق الطعن ‪.‬‬
‫‪-263‬العقد غير المحدد المده فى قانون رقم ‪ 4‬اعادة نشر بناء على طلب الزمالء خصوصا االستاذه مروه صابر‬
‫المحاميه التى اعتز انها ابنتى‬
‫‪-264‬المساكنه يترتب عليها امتداد عقد االيجار‬
‫‪-265‬النقض المساكنةـ التى يعتد فيها بامتداد عقد اإليجارـ يستلزمـ حصولها في بدء اإلجارة واستمرارها‬
‫‪-266‬النقض إذا تزاحمت عقود االيجار على عين واحدة فإن االسبق في ثبوت التاريخ هو األولي‬
‫‪-267‬النقض قيام مستأجر العين بإشراك آخر معه فى النشاط الذى يباشره عن طريق شركة بينهما ال يعتبر تخليا‬
‫عن االيجار‬
‫‪-268‬امتداد عقد االيجار الخاضع للقانون المدنى لورثة المستأجر دون شرط االقامه معه‬
‫‪-269‬امثله شارحة لكيفية حساب اإلجرة القانونية‪ ‬من رابطة محامين المحله‬
‫‪269‬مكرر‪-‬امثله شارحة لكيفية حساب اإلجرة القانونية‪ ‬من رابطة محامين المحله‬
‫‪-270‬إنتهاء عقد اإليجار إلنتهاء مدته‬
‫‪-271‬انواع العقود التجارية‪ ‬‬
‫‪-272‬طعن بالنقض إيجارات دالله قبول اإليجار وامتداد العقد على الحكم الصادر برفض االمتداد‬
‫‪-273‬بحث عن اإلجارةاألجرة في عقد اإلجارة من األركان األساسية حيث أنها تمثل المعقود عليه‬
‫‪-274‬تعديالت قانون اإليجار القديم قبل مناقشته من قبل البرلمان يشمل ‪ 3‬مقترحات أبرزها رفع اإليجار بنسبة‬
‫‪-275‬تفاصيل في كيفية حساب القيمة اإليجارية لألماكن المعدة لغير أغراض السكنى‬
‫‪-276‬خروج المنازعات المتعلقه بقانون ايجار االماكن عن اختصاص لجان التوفيق‬
‫‪-277‬احكام النقض فى عالج حالة صدور أكثر من عقد ايجار عن عين واحدة تجرى المادة ‪ 573‬من القانون‬
‫المدنى باآلتى‬
‫‪-278‬قضت محكمة النقض باآلتى امتداد عقد االيجار الى االبنه عن والدها المسـتأجر‬
‫‪-279‬مذكرات فى دعوى فسخ تعاقد عن مستأنف ضدهما‬
‫‪-280‬مذكرة دفاع ايجارات – رائعه‪ -‬نصير المحامين – عدنان محمد عبد المجيد المحامى‬
‫‪-281‬مذكرة دفاع اخرى فى دعوى فسخ عقد ايجار لعدم سداد القيمة االيجاريةم‬
‫‪-282‬مذكرة دفاع ‪ -‬إنتفاء ثبوت اإليجار من الباطن‬
‫‪-283‬مذكــــرة دفــــاع فى دعوى ايجارات مقدمه من مستأنف‬
‫‪ -284‬مذكرة فى االيجارات بها دفوع هامة جدًا جدًا‪ ‬‬
‫‪-285‬مذكرة فى الدفع بانتفاءـ توافر شروط الحكم باإلخالءـ الستعمال المستأجر العين بطريقة منافية آلداب‬
‫‪-286‬مذكرة في الدفع بانتفاء حالة التكرارلعدم وجود حكم يمثل سابقة في االمتناع‬
‫‪-287‬مذكرة بدفاع في الدفع بتقادم دين األجرة‬
‫‪-288‬مذكرة في الدفع بعدم قبول الدعوى ( لخلوها من أصل التكليف بالوفاء‬
‫‪-289‬مذكرة فى دعوى طرد لعدم سداد االجرة‬
‫‪-290‬مذكرة في دعوي طرد مستأجر مقدمة من المؤجر‬
‫‪291‬مذكرة متخصصة في الدفع بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل األوان‬
‫‪-292‬مذكرة متخصصة في الدفع بوجود نزاع جدي في تحديد األجرة مع طلب ندب خبير في الدعوى‬
‫‪-293‬مذكرة متخصصة في تفادي الحكمـ باإلخالء أو الطرد‬
‫‪-294‬مذكرة متخصصة موضوعها الدفع بسقوط الخصومة ( المواد من ‪ 134‬الي ‪ 139‬من قانون المرافعات )‬
‫‪-295‬مذكرة متخصصة موضوعها الدفع بعدم اختصاص المحكمة نوعيًا‬
‫‪-296‬مذكرة هامة في اإليجارات‬
‫‪-297‬مذكره ايجارات اخالء للتكرار — الرد على الدفع — نصير‬
‫‪-298‬مذكره رائعه استئناف ايجارات مستأنف –نصير المحامين عدنان محمد‬
‫‪-300‬مذكره عن المستأنف هل يجوز اثبات مدة العقد غير المحدد المده بشهادة الشهود‬
‫‪-301‬موضوع‪ :‬مذكرة فى دعوى إيجارات‬
‫‪-302‬مذكره فى قضية ايجارات مدعى عليه‬
‫‪-303‬مذكره فى قضية ايجارات مدعى عليهم‬
‫‪-304‬نص مشروع قانون اإلسكان الجديد‬
‫‪-305‬قرار رئيس الجمهورية رقم ‪1997 / 237‬باالئحة التنفيذية للقانون رقم ‪6/1997‬‬
‫‪-306‬الباب الثاني احوال استمرار العقد في االماكن لمزاولة‬
‫نشاط تجاري او صناعي او مهني او حرفي ‪.‬‬
‫‪-307‬من احكام النقض فى االيجارات‬
‫‪-308‬مسودة حكم إخالء لعدم سداد‪ ‬األجرة‬
‫‪-309‬أوال ‪ -‬في شأن قواعد و إجراءات تحديد أجرة األماكن قانون رقم ‪ 6‬لسنة ‪1997‬بتعديل القفرة الثانية من المادة ‪29‬‬
‫من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬وببعض االحكام الخـاصــة بايجارـ االماكن غير السكنية ‪.‬‬
‫‪-310‬قانون رقم ‪ 6‬لسنة ‪1997‬بتعديل القفرة الثانية من المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬وببعض‬
‫االحكام الخـاصــة بايجار االماكن غير السكنية ‪.‬‬
‫‪-311‬قانون ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬بشأن ايجار األماكن ‪-312‬قانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪1981‬في شأن بعض األحكام‬
‫الخاصة بتأجير وبيع األماكن وتنظيم العالقة بين المؤجر و المستأجر‬
‫‪-313‬القانونـ ‪ 6‬لسنة ‪ 1997‬ومذكرته اإليضاحيةـ والئحته التنفيذية وتعديالته قانون رقم ‪ 6‬لسنة ‪1997‬‬
‫‪-314‬أحكام إيجار المحل التجاري حسب تعديل ‪2005‬‬
‫‪-315‬قانون رقم ‪ 51‬لسنة ‪1981‬المعدل بالقانون رقم ‪ 153‬لسنة ‪2004‬بشأن تنظيم المنشآت الطبية‬
‫‪-316‬معلومة عاجلة‪....‬ال يكون االيجار نافذا فى حق المالك الجديد اذا لم يكن تاريخه سابق ثابت تجرى المادة‬
‫المادة ‪ 604‬من القانون المدنى باآلتى ‪:‬ـ‬
‫‪-317‬كافة مواعيد السقوط واإلنقضاء والتقادم واألستحقاق المقررة بالقانون المدنى‬
‫‪-318‬القانون ‪ 137‬لسنة ‪ 2006‬بتعديل بعض أحكام القانون رقم ‪ 4‬لسنة ‪1996‬‬
‫‪-319‬ضمانات بائع المحل التجاري في القانون المصري إعداد الباحث ناصر المصري‬
‫‪-320‬البقاء في االيجار المدني على ضوء القانون المدني والتعديالت ‪..‬‬
‫تمهيدعقـد اإليجـــار‪ ‬في القانون المـدني المصــــري‬

‫‪ ‬‬
‫او ًال ‪ :‬تعريف عقد اإليجار ‪-:‬‬
‫عرفت المادة ‪ 558‬من القانون المدني عقد اإليجار بأنه عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن‬
‫المستأجر من االنتفاع بشيء معين مدة معينة‪ 2‬لقاء أجر معلوم‬
‫ثانيًا ‪ :‬خصائصه ‪-:‬‬
‫‪-1‬عقد اإليجار عقد مسمى يرد على المنفعة ‪-:‬‬

‫فهو من العقود المسماة التي نظمها المشرع ويقع على االنتفاع بالشيء المؤجر وال يخول‬
‫المستأجر أي حق على الشيء نفسه يمكنه من التصرف فيه ألنه ليس حق عيني على الشيء وأنما‬
‫هو حق شخص للمستأجر بمقتضاه الزم المؤجر بتمكينه من االنتفاع بالمال محل اإليجار وهو ال‬
‫يرد إال على االشياء غير القابلة لالستهالك ألن المؤجر يلتزم برد الشيء المؤجر بعينه بعد مدة‬
‫معينة‬
‫‪ -2‬عقد اإليجار عقد رضائي‪-:‬‬
‫ينعقد بمجرد التراضي بين المؤجر والمستأجر وال يشترط القانون النعقاد أي شكل خاص فقد ينعقد‬
‫شفاهة أو كتابة بعقد عرفي او رسمي‬
‫‪ -3‬عقد اإليجار عقد معاوضة ‪:‬‬
‫حيث ان كل من طرفى العقد يحصل على مقابل لما يلزم به فالمؤجر ينشئ‪ 2‬للمستأجر حق االنتفاع‬
‫بالعين المؤجرة ويحصل منه‪ 2‬على الحق في اقتضاء األجرة المقابلة لهذا االنتفاع‬
‫‪-4‬عقد اإليجار عقد ملزم للجانبين ‪:‬‬
‫فالمؤجر يلتزم بتمكين المستاجر من االنتفاع وبما يتصل‪ 2‬به من التزام بالتسليم أو بالضمان‬
‫والمستأجر يلتزم بأداء االجرة ورد العين بعد انتهاء اإليجار وباقي االلتزامات التي يرتبها العقد على‬
‫عاتقه ويترتب على اعتباره ملزما للجانبين ان تطبق فيه أحكام الفسخ والدفع بعدم التنفيذ ‪.‬‬
‫‪ -5‬عقد اإليجار من عقود المدة‪-:‬‬
‫التي يعتبر الزمن فيها عنصرا جوهريا ويرتبط بكل من المنفعة واألجرة فالتزام المؤجر بتمكين‬
‫المستاجر من االنتفاع بالعين المؤجرة والتزام المستأجر بالوفاء باألجرة ال يمكن تحديد كم كل‬
‫منهما إال مقيسا بالزمن فالمنفعة تقل أو تكثر بحسب ما إذا قصر امد اإليجار أو طال واألجرة تحسب‬
‫نظير المنفعة التي تتحقق في مدة معينة‪. 2‬‬
‫ثالثًا ‪ :‬األهليه‪:‬‬
‫إذا باشر المؤجر أو المستأجر العقد بنفسه‪ 2‬فيجب حتى ينعقد العقد صحيح أن يكون أه ً‬
‫ال إليجار و‬
‫اإلستجار ‪ .‬و لما كان عقد اإليجار من العقود الدائره بين النفع و الضرر سؤاء بالنسبه‪ 2‬للمؤجر و‬
‫المستأجر لهذا يشترط بحسب األصل أن يكون كل من المؤجر و المستأجر رشيدًا و لم يحكم عليه‬
‫بالحجر أو إستمرارا الواليه و العبره باألهليه وقت التعاقد فال أثر لما ينتابها بعد التعاقد و أثناء‬
‫سريان عقد اإليجار‪.‬‬
‫األحوال التى يكون فيها للقاصر أهلية التأجير و اإلستئجار ‪ :‬‬

‫‪ -1‬للقاصر الذى بلغ سن ‪ 16‬عام أهلية التصرف فيما كسب من عمله من أجر و غيره ‪ .‬و من ذلك‬
‫فيجوز للقاصر الذى بلغ سن السادسه عشر سنه أن يؤجر ماله الذى كسبه من عمله ألى مده كانت‬
‫و كذلك يستأجر لكسب عمله ما يحتاج لمنفعته على أال يلتزم باكثر مما كسبه من عمله ‪.‬‬
‫‪ -2‬القاصر البالغ الثامنه عشر سنه من عمره إذا أذن له بتسلم أموال إلدارتها فإن له حق أن يؤجر‬
‫هذه األموال كلها أو بعضها بناء على هذا اإلذن على أنه ال يؤجر المبانى لمده تزيد عن سنه‪ 2‬و ال‬
‫تجاوز الثالث سنوات إال بإذن من وليه أو وصيه عن كل سنه ‪.‬و كذلك له الحق فى اإلستئجار ما‬
‫يلزم اإلداره ‪.‬‬
‫‪ -3‬للقاصر الذى يبلغ سن ‪ 18‬عام و قد حصل من المحكمه على إذن باإلتجار يتبت له أهلية‬
‫التصرف فيما يتعلق بتجارته‪ 2‬من تأجير و إستئجار‪ ‬‬
‫عقد اإليجارسوف يتم في هذا الجزء التحدث عن النقاط التالية‪:‬‬

‫أوال‪ :‬تعريفه‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬خصائصه‪.‬‬
‫ثالثا‪ :‬أحكامه‪.‬‬
‫رابعا‪ :‬أركانه‪.‬‬
‫خامسا‪ :‬صيغه (أنواعه)‪.‬‬
‫ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬
‫أوال‪ :‬تعريف عقد اإليجار‪.‬‬
‫هو عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن ُي َم ّكن المستأجر من االنتفاع بشيء معين لمدة معينة‪ 2‬لقاء أجر‬
‫معلوم‪.‬‬
‫أو ‪...‬‬
‫هو عقد ُي َم ّك ن المؤجر بمقتضاه المستأجر من االنتفاع بشيء لمدة محددة مقابل بدل إيجار معلوم‪.‬‬
‫ويكون الثمن في األصل ماال‪ ،‬إال أنه يجوز أن يكون هذا البدل تقديم عمل‪.‬‬
‫و كما يعرف على انه‪:‬‬
‫عملية االستفادة من وحدة عقارية لمدة مقدرة مقابل نقد أو عين‪.‬‬
‫ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬
‫ثانيا‪ :‬خصائص عقد اإليجار‪.‬‬
‫يتسم عقد اإليجار بخصائص تميزه عن العقود األخرى و هي‪:‬‬
‫عقد رضائي‪ :‬يكفي النعقاده توافق اإليجاب والقبول بين طرفيه وهما المؤجر و‬ ‫‪.1‬‬
‫المستأجر‪.‬‬
‫عقد زمني‪ 2‬أو مؤقت‪ :‬يعني أن الزمن عنصرًا جوهريًا فيه‪ ,‬بمعنى أن الزمن يعد هو‬ ‫‪.2‬‬
‫المعيار المستخدم لتحديد محل العقد‪ .‬حيث تحدد األجرة على أساس زمن االنتفاع بالعين‬
‫المؤجرة‪ .‬وأيضًا يتحدد التزام المؤجر بالتمكين من االنتفاع بالعين على أساس مدة‬
‫اإليجار المتفق عليها‪.‬‬
‫عقد معاوضة‪ :‬أن عقد اإليجار يرد على منفعة الشيء دون ملكيته‪ ,‬حيث يأخذ كل من‬ ‫‪.3‬‬
‫المؤجر و المستأجر مقاب ً‬
‫ال لما يعطيه‪ ,‬و تظل ملكية العين للمؤجرة دون أن تنتقل‪ 2‬بهذا‬
‫العقد إلى المستأجر‪.‬‬
‫عقد ملزم للجانبين‪ :‬ألنه يترتب في ذمة ك ًال من المؤجر والمستأجر التزامات اتجاه‬ ‫‪.4‬‬
‫األخرى‪.‬‬
‫ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬
‫ثالثا‪ :‬أحكام عقد اإليجار‪.‬‬
‫وعليه‬ ‫يقصد بأحكام عقد اإليجار آثاره و هي مجموعة الحقوق وااللتزامات الناشئة‪ 2‬عنه‪.‬‬
‫سنتطرق إلى التزامات المؤجر ثم التزامات المستأجر‪:‬‬
‫التزامات المؤجر‪:‬‬ ‫‪‬‬
‫يلتزم المؤجر بعدة التزامات وهي‪:‬‬
‫‪ .1‬االلتزام بتسليم العين المؤجرة‪ :‬يلتزم المؤجر بتسليم العين المؤجرة التي تم االتفاق عليها‬
‫وال يجوز له تسليم شيء آخر حتى وان كان أفضل إال إذا وافق المستأجر عليها و يلتزم‬
‫كذلك المؤجر بتسليم ملحقات العين المؤجرة بمعنى مستلزماتها‪.‬‬
‫‪ .2‬التزام المؤجر بالصيانة‪ 2:‬على أن المؤجر ملزم بصيانة‪ 2‬العين المؤجرة لتبقى على الحالة‬
‫التي سلمت بها وأن يقوم بجميع الترميمات الضرورية دون الترميمات الخاصة بالمستأجر‬
‫والترميمات الضرورية‪ 2‬إما أن تكون ضرورية لحفظ العين المؤجرة أو ضرورية لالنتفاع بها‬
‫على الوجه المقصود من العقد‪.‬‬
‫‪ .3‬التزام المؤجر بالضمان‪ :‬االلتزام بضمان التعرض الشخصي‪ ,‬االلتزام بضمان تعرض الغير‬
‫المبني‪ 2‬على سبب قانوني‪ 2‬و ضمان العيوب الخفية التي تكون في العين المؤجرة‪.‬‬
‫التزامات المستأجر‪:‬‬ ‫‪‬‬

‫يلتزم المستأجر بعدة التزامات وهي‪:‬‬
‫‪ .1‬االلتزام باستعمال العين فيما أعدت له و المحافظة عليها‪ :‬حيث تفرع هذا االلتزام إلى أربع‬
‫التزامات وهي‪:‬‬
‫‪ -1‬وجوب استعمال العين المؤجرة فيما أعدت له‪ ,‬و عدم التغيير فيها تغييرًا يضر بالمؤجر‪.‬‬
‫‪ -2‬أخطار المؤجر بكل ما يستوجب تدخله‪.‬‬
‫‪ -3‬المحافظة على العين‪.‬‬
‫‪ .2‬االلتزام بالوفاء باألجرة‪ :‬يقابل هذا االلتزام عدة ضمانات يلتزم المستأجر بدفع األجر في الميعاد‬
‫المتفق عليه أو الذي حدده المؤجر‪.‬‬
‫‪.3‬االلتزام برد العين المؤجرة عند انتهاء عقد اإليجار‪ :‬إن رد العين المؤجرة إلى المؤجر عند انتهاء‬
‫عقد اإليجار هو النتيجة الطبيعية‪ 2‬للعالقة اإليجارية‪ ,‬لذلك ُيلزم المستأجر برد العين للمؤجر لمجرد‬
‫انتهاء مدة العقد‪.‬‬
‫ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬
‫ــ‬
‫رابعا‪ :‬أركان عقد اإليجار‪.‬‬
‫األهلية‪ :‬يخضع اإليجار للقواعد العامة في األهلية إذ يشترط في انعقاده واكتماله أهلية‬ ‫‪.1‬‬
‫طرفي العقد‪.‬‬
‫المحل‪ :‬يقصد به في عقد اإليجار العملية القانونية المراد تحقيقها منه‪ 2,‬وتتجسد هذه العملية‬ ‫‪.2‬‬
‫في تمكين المستأجر من االنتفاع بالعين المؤجرة مقابل بدل اإليجار أو األجرة‪.‬‬
‫عنصر األجرة أو بدل اإليجار‪ :‬هو المبلغ المالي الذي يلتزم المستأجر بدفعه في مقابل‬ ‫‪.3‬‬
‫حصوله على المنفعة‪.‬‬
‫المدة‪ :‬تعد المدة من العناصر الجوهرية في عقد اإليجار ألنه من العقود الزمنية التي تتخذ‬ ‫‪.4‬‬
‫فيه التزامات و حقوق الطرفين تبعًا لمدة العقد‪.‬‬
‫ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬
‫خامسا‪ :‬أنواع عقد اإليجار‪.‬‬
‫‪.1‬اإليجار المنتهي بالتملك‪ :‬تنتقل ملكية العقار مقابل مبلغ نقدي يتقاضاه البائع بعد زمن يتفق عليه‪.‬‬
‫‪.2‬إيجار الوقت‪ :‬عملية االستفادة من وحدة عقارية لمدة معينة في السنة لعدد من السنين‪.‬‬
‫‪.3‬التقبيل‪ 2:‬عملية استالم عين عقارية بما تحتويه من مواد وتقبل‪ 2‬المستلم لجميع الشروط التي‬
‫تنطبق على المسلم فيما يتعلق بالعين وما فيها مقابل مبلغ نقدي أو عيني‪.‬‬
‫‪.4‬الص ْبرة‪ :‬إيجار منفعة لمدة معينة‪2.‬‬
‫‪.5‬الوقف‪ :‬هو حبس عين لمنفعة خيرية‪2.‬‬
‫‪.6‬الم َنح‪ :‬أراضي توزعها الدولة على المواطنين‪.‬‬
‫‪.7‬الهبات‪ :‬ما يعطى دون مقابل لشخص أو هيئة أو جمعية خيرية أو غيرها‪.‬‬
‫ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬
‫ـ‬
‫‪-1‬أركان عقد اإلجارة فى حسبما عرفتها محكمة النقض‬
‫ال للتعاقد له حق التصرف في المعقود‬‫الركن األول ‪ :‬العاقدان‪= ‬وشروطهما أن يكون ك ًال منهما‪:‬أه ً‬
‫عليه‬
‫الركن الثاني ‪ :‬الصيغة‪= ‬ويشترط‪ 2‬لها‪:‬‬
‫موافقة اإليجاب للقبول =أال يفصل بينهما فاصل طويل =عدم التعليق على شرط مجهول‬
‫الركن الثالث ‪ :‬المنفعة =ويشترط له‪-1 :‬متقومة في الشرع أو العرف ‪ .2‬القدرة على تسليمها‬
‫‪ -3‬حصولها للمستأجر ‪ .4‬عدم استيفاء العين قصدًا‪ -5‬معلومة للعاقدين‬
‫الركن الرابع ‪ :‬األجرة‬
‫ويشترط له ‪:‬‬
‫‪-1‬طاهرة ‪ .2‬القدرة على تسليمها‬
‫‪-3‬منتفعًا بها ‪ .4‬معلومة للعاقدين‬
‫‪-2‬ماهية عقد االيجار‬

‫=================================‬
‫الطعن رقم ‪ 1032‬لسنة ‪ 46‬مكتب فنى ‪ 30‬صفحة رقم ‪927‬‬
‫بتاريخ ‪1979-03-24‬‬
‫الموضوع ‪ :‬عقد االيجار‬
‫الموضوع الفرعي ‪ :‬ماهية عقد االيجار‬
‫فقرة رقم ‪1 :‬‬
‫عقد اإليجار عقد رضائى يخضع فى قيامه لمبدأ سلطان اإلرادة فيما عدا ما فرضه القانون من أحكام‬
‫مقيدة لهذا المبدأ فى حدودها دون مجاوزة لنطاقها ‪ ،‬و األصل فى اإلرادة هو المشروعية فال يلحقها‬
‫بطالن إال إذا كان اإللتزام الناشىء عنها مخالفًا للنظام العام أو اآلداب مح ً‬
‫ال أو سببًا أو كان عل‬
‫خالف نص آمر أو ناه فى القانون ‪.‬‬
‫=================================‬
‫بتاريخ ‪1989-03-20‬‬
‫الموضوع الفرعي ‪ :‬ماهية عقد االيجار‬
‫عقد اإليجار عقد رضائيًا يخضع فى قيامه لمبدأ سلطان اإلرادة ‪ -‬فيما عدا ما فرضه القانون من‬
‫أحكام مقيدة لهذا المبدأ فى حدودها و دون مجاوزة لنطاقها ‪ -‬و كان األصل فى اإلرادة هو‬
‫المشروعية‪ 2‬فال يلحقها بطالن إال إذا كان اإللتزام الناشئى عنها مخالفًا للنظام العام أو اآلداب مح ً‬
‫ال‬
‫أو سببًا أو على خالف نص آمر أو ناه فى القانون ‪.‬‬
‫‪-3‬احكام العقد واجبة االتباع‬

‫=================================‬
‫بتاريخ ‪1968-11-14‬‬
‫الموضوع الفرعي ‪ :‬احكام العقد واجبة االتباع‬
‫إذا كان الثابت أن عالقة الطرفين يحكمها عقد إيجار مبروم بينهما فال محل لتطبيق قواعد اإلثراء‬
‫بال سبب لوجود رابطة عقدية بينهما بل تكون أحكام العقد هى المرجع فى تحديد حقوق وواجبات‬
‫كل من الطرفين قبل اآلخر ‪.‬‬
‫‪-4‬العقود الخاضعة الحكام القانون المدنى‬

‫=================================‬
‫بتاريخ ‪1989-02-22‬‬
‫الموضوع الفرعي ‪ :‬العقود الخاضعة الحكام القانون المدنى‬
‫المقرر فى قضاء هذه المحكمة ‪ -‬أن األصل فى عقود اإليجار الخاضعه ألحكام القانون المدنى انها‬
‫تنقضى بإنقضاء المدة المحددة فيها و أن التنبيه باإلخالء فى الميعاد الصادر من أحد الطرفين‬
‫للطرف اآلخر يؤدى إلى إنحالل الرابطة العقدية القائمة بينهما ‪.‬‬
‫‪-5‬تفسيرـ عقد االيجار‬

‫=================================‬
‫بتاريخ ‪1986-12-25‬‬
‫الموضوع الفرعي ‪ :‬تفسير‪ 2‬عقد االيجار‬
‫األصل فى بيان حدود و نطاق المكان المؤجر و هو بما يفصح‪ 2‬عنه المتعاقدان فى عقد اإليجار ‪ ،‬فإذا‬
‫لم يتضح‪ 2‬ذلك من عبارة العقد فإنه يتعين وفقًا لحكم المادة ‪ 2/150‬من القانون المدنى البحث عن‬
‫النية المشتركة للمتعاقدين مع اإلستهداء فى ذلك بطبيعة التعامل وفقًا للعرف الجارى فى‬
‫المعامالت ‪ ،‬و يمكن اإلستهداء فى ذلك بالطريقة التى تم بها تنفيذ العقد منذ البداية ‪ ،‬فإذا ما قام‬
‫المتعاقدان بتنفيذه على نحو معين مدة من الزمن أمكن تفسير إرادتهما المشتركة فى ضوء طريقة‬
‫التنفيذ التى تراضيا عليها ‪.‬‬
‫=================================‬
‫لسنة ‪ 53‬مكتب فنى ‪ 42‬صفحة رقم ‪1180‬‬ ‫الطعن رقم ‪0335‬‬
‫بتاريخ ‪1991-05-23‬‬
‫الموضوع الفرعي ‪ :‬تفسير‪ 2‬عقد االيجار‬
‫إذا كانت المادة ‪ 558‬من القانون المدنى قد عرفت عقد اإليجار بأنه عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن‬
‫يمكن المستأجر من اإلنتفاع بشىء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم فإنه قد يلتبس بعقد بيع حق‬
‫اإلنتفاع بإعتبار أن كال من المنتفع و المستأجر ينتفع بشىء ال يملكه مدة معينة لقاء جعل من المال‬
‫إال أن حق اإلنتفاع حق عينى يلزم تسجيله فتصبح‪ 2‬للمنتفع سلطة على المنتفع به دون وساطة مالك‬
‫الرقبة ‪ ،‬فى حين أن حق المستأجر بطبيعته حق شخصى يجعل المستأجر دائنًا للمؤجر و باإلنتفاع‬
‫بالعين المؤجرة ‪.‬‬
‫======================================================‬
‫‪-6‬االلتزام بأحكام عقد االيجار‬
‫=================================‬
‫بتاريخ ‪1975-01-22‬‬
‫الموضوع الفرعي ‪ :‬االلتزام بأحكام عقد االيجار‬
‫تقضى القواعد العامة الواردة فى قانون المرافعات بأنه إذا كانت الدعوى قد رفعت من المؤجر‬
‫بطلب فسخ عقد اإليجار و تسليم العين المؤجرة و إزالة ما عليها من مبان ‪ .‬فإنه يجب وفقًا لقواعد‬
‫تقدير قيمة الدعوى الواردة فى المادة ‪ 30‬و ما بعدها من قانون المرافعات رقم ‪ 77‬لسنة ‪- 1949‬‬
‫الذى صدر الحكم اإلبتدائى فى ظله ‪ -‬إضافة قيمة المبانى إلى طلب فسخ عقد اإليجار و التسليم‬
‫بإعتبار أن طلب اإلزالة طلب أصلى ‪ ،‬و أن طلبات المؤجر و إن تعددت إال أن منشأها جميعًا هو عقد‬
‫اإليجار مما يتعين معه أن تقدر قيمة الدعوى بمجموع هذه الطلبات وفقًا للمادة ‪ 41‬منه ‪.‬‬
‫=================================‬
‫بتاريخ ‪1983-05-30‬‬
‫الموضوع الفرعي ‪ :‬االلتزام بأحكام عقد االيجار‬
‫مفاد المواد ‪ 599 ، 598 ، 563‬من القانون المدنى أنه إذا إتفق العاقدان على مدة ما إنقضى‬
‫اإليجار ‪ -‬غير الخاضع للقوانين اإلستثنائية‪ - 2‬بفواتها ما لم يشترط إلنتهائه صدور التنبيه باإلخالء‬
‫من أحدهما لآلخر قبل فوات المدة بوقت معين و إال فيمتد اإليجار إلى مدة أخرى طبقًا إلتفاقهما و‬
‫متى إتفقا على جعل حق إنهاء اإليجار بالتنبيه مقصورًا على أحدهما دون اآلخر فإن هذا اإلتفاق ال‬
‫مخالفة فيه للقانون و يكون ملزمًا لهما ‪.‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 1537‬لسنة ‪ 48‬ق ‪ ،‬جلسة ‪) 1983/5/30‬‬
‫‪-7‬انتهاء عقد االيجار‬

‫=================================‬
‫بتاريخ ‪1975-03-12‬‬
‫الموضوع الفرعي ‪ :‬انتهاء عقد االيجار‬
‫طلب إخالء العين المؤجرة إستنادًا إلى إنتهاء عقد اإليجار ‪ ،‬ال يشكل تعرضًا للمستأجر بل هو‬
‫إستعمال من المؤجر لحقه الذى خوله له القانون ‪.‬‬
‫‪-8‬دعوى صحة و نفاذ عقد االيجار‬

‫=================================‬
‫بتاريخ ‪1983-01-19‬‬
‫الموضوع الفرعي ‪ :‬دعوى صحة و نفاذ عقد االيجار‬
‫المقرر أن الدعوى بصحة و نفاذ عقد اإليجار هو دعوى موضوعية تستلزم أن تبحث المحكمة فيها‬
‫موضوع العقد و صحته و تتحقق من إستيفائه الشروط الالزمة‪ 2‬إلنعقاده ‪،‬‬
‫و يتسع نطاقها لبحث كافة ما يثار فيها من أسباب تتعلق بوجود العقد أو إنعدامه و صحته أو بطالنه‬
‫‪.‬‬
‫‪-9‬المـشاهـرة في عقـد اإليجــار كلمة موجودة‬
‫كتير فى عقود اإليجار الجديدة والقديمة واذا‬
‫سألت محامي بتكون إجابته غير التاني ‪.‬‬
‫إيه الحل؟الحل أننا األول‪ ‬نعرف يعني أيه مشاهرة؟‬
‫…………………………………………………‬
‫كلمة موجودة كتير فى عقود اإليجار الجديدة والقديمة واذا سألت محامي بتكون إجابته‪ 2‬غير التاني ‪.‬‬
‫إيه الحل؟‬
‫الحل أننا األول نعرف يعني أيه مشاهرة؟‬
‫هو موضوع ملخبط شوية بس هنتعامل معاه واحدة واحدة‬
‫مدلول كلمة مشاهرة اختلفت اراء الفقهاء في تحديد مدلول لها‬
‫فمنهم من قال إنها تعنى شهر وهى المدة المحددة لدفع ا‬
‫ألجرة ومنهم من قال إنها تعنى أطول مدة لإليجار وهى ستون عاما ولكل رأى أسانيده‬
‫مفهمتش حاجة؟؟؟‬
‫نقول تاني‬
‫الرأي األول ‪:‬‬
‫وفقا لهذا الرأي فإن لكلمة مشاهرة معنى واحد واضح ومحدد هو شهر وبالتالي فإن عقد اإليجار‬
‫الذي تحدد مدته بكلمة مشاهرة ينعقد لمدة شهر واحد ويكون المستأجر ملزما برد العين إلي‬
‫المؤجر أثر انتهاء الشهر ‪.‬‬
‫– ويورد أنصار هذا الرأي لتأكيد صحة تفسيرهم لكلمة مشاهرة عدم حجج وأسانيد هى ‪-:‬‬
‫أو ًال ‪ -:‬النصوص القانونية‪2‬‬
‫********************‬
‫( اإليجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من االنتفاع بشيء‪ 2‬معين مدة معينة لقاء‬
‫أجر معلوم )‬
‫[ المادة ‪ 558‬من القانون المدنى ]‬
‫( ينتهى عقد اإليجار بانتهاء المدة المعينه في العقد )‬
‫[ المادة ‪ 598‬فقرة أ من القانون المدنى ]‬
‫– فالواضح من نص المادتين ‪ 598 ، 558‬فقرة أ من القانون المدنى أن عقد اإليجار عقد محدد‬
‫المدة مؤقت بطبيعته‪ ، 2‬وتفسير كلمة مشاهرة بأنهاء مدة شهر هو التفسير الوحيد الذى يتفق مع‬
‫طبيعة عقد اإليجار كعقد مؤقت المدة ‪ ،‬كما أن كلمة مشاهرة هى أحد اشتقاقات كلمة شهر وبالتالى‬
‫تفيد معناها ومقصودها وال يصح‪ 2‬األنحراف بالكلمة عن معناها وصوال إلى غاية أخرى بعيدة ‪.‬‬
‫– وقد أكد ذات المعنى وكما سبق ‪ ،‬المذكورة اإليضاحية للقانون المدني وكذا األحكام الصادرة من‬
‫المحكمة الدستورية‪ 2‬العليا وخالصتها جميعا أن عقد اإليجار أحد القعود الرضائية والتي ترد على‬
‫منفعة الشيء وال يتصور فيها التأبيد ‪ ،‬ألن تأبيد القد أى تأبيد مدته أمر يتنافى مع طبيعة عقد‬
‫اإليجار ‪.‬‬
‫ثانيا ‪:‬من قضاء محكمة النقض فى بيان تفسير‪ 2‬المشاهرة‬
‫**************************************‬
‫– يدعم هذا االتجاه رأيه في تفسير كلمة مشاهرة بأنها مدة شهر بما أستقر عليه قضاء محكمة‬
‫النقض فى خصوص قواعد شروط العقود ‪.‬‬
‫‪ ( .1‬متى كانت عبارة العقد واضحة فى إفادة المعنى المقصود منها فاته ال يجوز إخضاعها لقواعد‬
‫التفسير للوصول إلى معنى أخر مغاير )‬
‫[ نقض ‪ 491‬لسنة ‪ 59‬ق جلسة ‪]23/2/1993‬‬
‫‪ ( .2‬القاضي ملزم بأن يأخذ عبارة المتعاقدين واضحة كما هي فال يجوز له تحت ستار التفسير‬
‫االنحراف عن معناها الواضح إلى معنى أخر )‬
‫[ نقض ‪ 904‬لسنة ‪ 59‬ق جلسة ‪]5/4/1993‬‬
‫‪ ( .3‬فى تفسير القعود يجب التزام عبارتها الواضحة على هدى من حسن النية )‬
‫[ نقض ‪ 9459‬لسنة ‪ 62‬ق جلسة ‪]11/1/1996‬‬
‫– ومقتضى ما أوردة هذا االتجاه من أحكام محكمتنا العليا في سلوك سبيل التفسير أنه ال يجوز‬
‫التفسير لما هو واضح ‪ ،‬وال يجوز التفسير لتأويل المعنى المقصود ‪ ،‬وكلمة مشاهرة واضحة الداللة‬
‫على أنها تعنى مدة شهر ومن ثم ال يجوز تحت ستار التفسير اآليتان بمعنى مغاير وغير صحيح ‪.‬‬
‫الرأي الثاني‬
‫***************‬
‫المشاهرة تعنى اإليجار لمدة ستون عامًا‬
‫××××××××××××××××××××××××××‬
‫– في حين يري أنصار الرأي األول أن كلمة مشاهرة والتي ترد أحيانا في العقود المحرر في ظل‬
‫قواعد القانون المدني أي منذ ‪ ، 1/2/1996‬تعنى مدة عقد اإليجار شهرا واحدا يلتزم بنهايته‪2‬‬
‫المستأجر برد العين إلى المؤجر ‪.‬‬
‫– فإن أنصار الثاني يروا خطأ هذا التفسير ويروا من جانبهم أن عقد اإليجار المحرر في ظل قواعد‬
‫المدني وعبر المتعاقدان عن مدته بكلمة مشاهرة يمتد ال طول مدة يمتد‪ 2‬إليها عقد اإليجار ‪ ،‬وهى‬
‫مدة ستون عاما قياسا على مدة حق الحكر الواردة بالمادة ‪ 999‬من القانون المدني ‪.‬‬
‫– وقد أورد أيضا هذا الرأي عددا من الحجج لتأكد صحة تفسيرهم لكلمة مشاهرة بأنها أطول مدة‬
‫يمكن أن يمتد أليها عقد اإليجار وهى مدة ستون عاما ‪.‬‬
‫أوال ‪ -:‬أن عقود اإليجار ظلت ولفترة طويلة خاضعة ألحكام القوانين االستثنائية‪ 2‬وكان امتداد يتم‬
‫وبقوة القانون ‪ ،‬والتحول من إعمال أحكام قوانين اإليجارات االستثنائية إلى أحكام القانون المدني ‪،‬‬
‫باعتبارها القواعد العامة استتبع ظهور بعض المشكالت العملية أهمها مطلقا حرص المستأجر على‬
‫تدوين كلمة مشاهرة رغبة من المتعاقدين وعلى األخص المستأجر في التعاقد لمدة طويلة وليس‬
‫لمدة شهر ‪.‬‬
‫ثانيا ‪ -:‬إن كلمة مشاهرة والتي يوردها المتعاقدان المؤجر والمستأجر في عقدهما المحرر في ظل‬
‫القانون ‪ 4‬لسنة ‪1996‬م – القانون المدني – يقصد بها حتمًا أقصى مدة إيجار ممكنه يدعم ذك‬
‫ظروف التعاقد وطبيعة الظروف االجتماعية واالقتصادية والشخصية ‪ ،‬باعتبار عقد اإليجار عقد ذي‬
‫صبغة أسرية ال شخصية ‪.‬‬
‫ثالثا ‪ -:‬أن تفسير كلمة المشاهرة يجب أن يتم بما يتفق مع قواعد حسن النية في التعامل وظروف‬
‫كل تعاقد على حدة ‪.‬‬
‫‪ .1‬يجب تنفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه وبطريقة‪ 2‬تتفق مع ما يوجبه حسن النية ‪.‬‬
‫‪ .2‬وال يقتصر العقد على إلزام المتعاقد بما ورد فيه ‪ ،‬ولكن يتناول أيضا ما هو من مستلزماته‪، 2‬‬
‫وفقا للقانون والعرف والعدالة بحسب طبيعة االلتزام { المادة ‪ 148‬من القانون المدني }‬
‫‪-10‬نبذة عن فسخ العقود‬
‫‪ ‬الماده ‪157‬‬
‫(‪ - )1‬في العقود الملزمة للجانبين‪ ،‬إذا لم يوف أحد المتعاقدين بإلتزامه‪ 2‬جاز للمتعاقد اآلخر بعد‬
‫إعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ‪ 2‬العقد أو بفسخه‪ ،‬مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتض‪.‬‬
‫ال إذا إقتضت الظروف ذلك‪ ،‬كما يجوز له أن يرفض الفسخ‬ ‫‪ - 2‬ويجوز للقاضي أن يمنح‪ 2‬المدين أج ً‬
‫إذا كان ما لم يوف به المدين قليل األهمية بالنسبة إلى اإللتزام‪ ‬‬
‫االعمال التحضيرية‪:‬‬
‫يفترض الفسخ وجود عقد ملزم للجانبين يتخلف فيه احد العاقدين عن الوفاء بإلتزامه‪ ،‬فيطلب االخر‬
‫فسخه‪ ،‬ليقال بذلك من تنفيذ ما إلتزم به‪ ،‬ويقع الفسخ بناء على حكم يقضى به أو بتراضى‬
‫العاقديين‪ ،‬أو بحكم القانون وبذلك يكون الفسخ قضائيا أو إتفاقيا أو قانونا على حسب االحوال‪.‬‬
‫‪ ‬ففى حالة الفسخ القضائى يتخلف أحد العاقدين عن الوفاء بإلتزامه‪ ،‬رغم ان الوفاء ال‬
‫يزال ممكنا‪ ،‬ويكون العاقد االخر بالخيار بين المطالبة بتنفيذ العقد‪ ،‬وبين طلب الفسخ‪ ،‬على ان يكون‬
‫قد اعذر المدين من قبل‪ ،‬فإذا اختار الدائن تنفيذ العقد وطلبه‪ ،‬وهو يدخل فى حدود االمكان‪ ،‬كما هو‬
‫حكم الفرض‪ ،‬تعين ان يستجيب القاضى لهذا الطلب‪ ،‬وجاز له ان يحكم بالتعويض إذا اقتضى الحال‬
‫ذلك‪ ،‬اما إذا اختار الفسخ فال يجيز القاضى على اجابته‪ 2‬اليه‪ ،‬بل يجوز له ان يقضى بذلك من تلقاء‬
‫نفسه‪ ،‬وله كذلك ولو كان التنفيذ جزئيا‪ ،‬ان يقتصر على تعويض الدائن عما تخلف المدين عن‬
‫تنفيذه‪ ،‬إذا كان ما تم تنفيذه هو الجزء االهم فى اإللتزام‪ .‬على ان للقاضى ان يجيب للدائن إلى طلبه‪،‬‬
‫ويقضى بفسخ العقد‪ ،‬مع إلزام المدين بالتعويض دائما ان كان ثمة محل لذلك وال يكون التعاقد ذاته‬
‫فى حالة الفسخ أساسا لإللزام بالتعويض‪ ،‬اذ هو ينعدم انعداما يستند اثره بفعل الفسخ‪ ،‬وانما يكون‬
‫مصدر اإللزام فى هذه الحالة خطأ المدين أو تقصيره‪ .‬على ان القاضى ال يحكم بالفسخ اال بتوافر‬
‫شروط ثالثة‪ :‬اولهما‪ -‬ان يظل تنفيذ العقد ممكنا‪ ،‬والثانى‪ -‬ان يطلب الدائن فسخ العقد دون تنفيذه‪،‬‬
‫والثالث‪ -‬ان يبقى المدين على تخلفه‪ ،‬فيكون من ذلك مبرر للقضاء بالفسخ‪ ،‬فإذا اجتمعت هذه‬
‫الشروط تحقق بذلك ما ينسب الى المدين من خطأ أو تقصير‪.‬‬
‫‪ ‬اما الفسخ اإلتفاقي فيفترض إتفاق المتعاقدين على وقوع الفسخ بحكم القانون دون حاجة‬
‫الى حكم قضائى عند التخلف عن الوفاء‪ ،‬ويقضى مثل هذا‬
‫اإلتفاق الى حرمان العاقد من ضمانتين‪( 2:‬أ) فالعقد يفسخ حتما دون ان يكون لهذا العاقد بل وال‬
‫للقاضى خيار بين الفسخ والتنفيذ‪ ،‬وانما يبقى الخيار للدائن بداهة‪ ،‬فيكون له ان يرغب عن الفسخ‬
‫ويصر على التنفيذ (ب) ويقع الفسخ بحكم اإلتفاق دون حاجة للتقاضى على ان ذلك ال يقبل الدائن‬
‫من ضرورة الترافع الى القضاء عند منازعة المدين فى واقعة تنفيذ العقد‪ .‬بيد ان مهمة‪ 2‬القاضى‬
‫تقتصر فى هذه الحالة على التثبت من هذه الواقعة‪ ،‬فإذا تحققت لدية صحتها ابقى على العقد‪ ،‬واال‬
‫قضى بالفسخ على ان حرمان المدين من هاتين الضمانتين ال يسقط عنه ضمانه اخرى‪ ،‬تتمثل فى‬
‫ضرورة االعذار مالم يتفق المتعاقدان صراحة على عدم لزوم هذا اإلجراء ايضا‪.‬‬
‫‪ ‬يبقى بعد ذلك امر الفسخ القانونى وهو يقع عند انقضاء اإللتزام على اثر استحالة تنفيذه‪،‬‬
‫فانقضاء هذا اإللتزام يستتبع‪ 2‬انقضاء اإللتزام المقابل له لتخلف سببه‪ ،‬ولهذا العلة ينفسخ‪ 2‬العقد من‬
‫تلقاء نفسه أو بحكم القانون‪ ،‬بغير حاجة الى التقاضى‪ ،‬بل وبغير اعذار‪ ،‬متى وضحت استحالة‬
‫التنفيذ وضوحا كافيا‪ ،‬على ان الترافع الى القضاء قد يكون ضروريا عند منازعة الدائن أو المدين‬
‫فى وقوع الفسخ بحكم القانون‪ ،‬ثم يقضى بالتعويض أو يرفض القضاء به‪ ،‬تبعا لما إذا كانت هذه‬
‫االستحالة راجعة الى خطأ المدين أو تقصيره أو الى أسباب اجنبى ال يد له فيه‪.‬‬
‫‪ ‬ويترتب على الفسخ‪ ،‬قضائيا كان أو إتفاقيا أو قانونيا‪ ،‬انعدام العقد انعداما يستند‪ 2‬اثره‪،‬‬
‫فيعتبر كان لم يكن‪ ،‬وبهذا يعود المتعاقدان الى الحالة التى كانا عليها قبل العقد‪ ،‬فيرد كل منهما ما‬
‫تسلم بمقتضى هذا العقد‪ ،‬بعد ان تم فسخه‪ .‬واذا اصبح الرد مستحيال وجب التعويض على الملزم‪،‬‬
‫وفقا لألحكام الخاصة بدفع غير المستحق‪ ،‬ومع ذلك فقد استثنى المشرع من حكم هذه القاعدة‬
‫صورة خاصة تعرض فى فسخ العقود الناقلة الملكية للعقارات‪ ،‬فنص‬
‫على ان هذا الفسخ ال يضر بالغير حسن النية‪ ،‬حقا على هذا العقار قبل تسجيل صحيفة دعوى‬
‫الفسخ‪ ،‬ومؤدى هذا ان يظل حق الغير قائما‪ ،‬ويرد العقار مثقال به‪ ،‬رغم فسخ العقد الناقل للملكية‪.‬‬
‫وغنى عن البيان ان هذا اإلستثناء يكفل قسطا معقوال من الحماية للغير حسن النية‪ ،‬ويهيئ بذلك‬
‫التعامل ما يخلق به من أسباب اإلستقرار‬
‫(مجموعة األعمال التحضيرية القانون المدني – الجزء ‪ -2‬ص ‪ 327‬وما بعدها)‬
‫_______________‬
‫الشرح‬
‫‪ - 1‬يجب ان يعذر الدائن المدين قبل المطالبة بالفسخ‪ ،‬على ان مجرد رفع الدعوى بالفسخ يعد‬
‫اعذارا‪ .‬ولكن اعذار الدائن للمدين قبل رفع دعوى الفسخ له اهمية عملية تظهر فى امرين‪:‬‬
‫‪ -1‬يجعله القاضى اسرع استجابة لطلب الفسخ‪.‬‬
‫‪ -2‬يجعله اقرب الى الحكم على المدين بتعويض فوق الحكم بالفسخ‪.‬‬
‫والبد من رفع دعوى وصدور حكم بالفسخ‪.‬‬
‫‪ ‬وهنا يتجلى الفرق ما بين الفاسخ بحكم القضاء والفسخ بحكم اإلتفاق‪ ،‬ففى الفسخ بحكم االنفاق‬
‫وكذلك الفسخ بحكم القانون‪ ،‬يكون الحكم كاشفا عن الفسخ ال منشئأ له‪ ،‬اما الفسخ بحكم القضاء‬
‫فالحكم فيه منشئ‪ 2‬للفسخ‪ ،‬والمطالبة بالفسخ من اعمال التصرف‪ ،‬فإذا رفع الموصى دعوى بالفسخ‬
‫دون اذن محكمة الوالية على المال المختصة‪ 2‬كانت الدعوى غير مقبولة‪.‬‬
‫‪ ‬وليس محتما على القاضى ان يحكم بالفسخ‪ ،‬بل ان له فى ذلك سلطة تقديرية‪ ،‬فقد يحكم بالفسخ إذا‬
‫رأى الظروف تبرر‪ 2‬ذلك‪ ،‬وقد ال يحكم به ويعطى المدين مهلة لتنفيذ إلتزامه‪ ،‬ومما يحمل القاضى‬
‫على الحكم بالفسخ ان يتضح‪ 2‬له تعمد المدين عدم التنفيذ أو اهماله فى ذلك اهماال واضحا رغما من‬
‫اعذار الدائن له قبل رفع الدعوى‪ ،‬ومما يحمله على استيفاء العقد ان يكون مالم يوف به المدين‬
‫قليل االهمية بالنسبة الى اإللتزام فى جملته‪.‬‬
‫‪ ‬ودعوى لفسخ ليست له مدة خاصة تتقادم بها‪ ،‬فتقادمها اذن يكون بخمس عشر سنة من وقت‬
‫ثبوت الحق فى الفسخ‪ ،‬ويكون ذلك عادة عند االعذار‪ ،‬طبقا للقواعد العامة فى التقادم المسقط‪،‬‬
‫وذلك بخالف دعوى االبطال التى تتقادم بثالث سنوات أو بخمس عشرة سنة على حسب االحوال(‬
‫‪.)1‬‬
‫‪ - 2‬لم يعرف الفقه اإلسالمى الفسخ اال على سبيل اإلستثناء‪ ،‬وذلك بوجه خاص فى عقد البيع وعقد‬
‫اإليجار‪.‬‬
‫والفسخ‪ -‬فى القانون‪ -‬هو حق المتعاقد فى العقد الملزم للجانبين‪ ،‬إذا لم يوف المتعاقد االخر بإلتزامه‬
‫فى ان يطلب حل الرابطة العقدية كى يتحلل هو من إلتزامه‪ ،‬فهو يدخل‪ -‬الى جانب المسئولية‬
‫العقدية‪ -‬فى نطاق الجزاء الذى يترتب على القوة الملزمة للعقد‪.‬‬
‫‪ ‬فإذا كان التنفيذ العينى ممكنا وامتنع عنه المدين‪ ،‬كان للدائن الخيار بين طلب التنفيذ العينى وطلب‬
‫الفسخ‪.‬‬
‫‪ ‬وليس صحيحا ان أساس الفسخ هو الشرط الفاسخ الضمنى‪ ،‬اذ لو صح هذا لكان مقتضاه ان عدم‬
‫قيام احد المتعاقدين بتنفيذ‪ 2‬إلتزامه يترتب عليه ان يتحقق الشرط‪ ،‬فيقع الفسخ من تلقاء نفسه‪ ،‬مع‬
‫ان الفسخ‪ ،‬ال يقع اال بحكم أو إتفاق‪ ،‬وللقاضى فيه سلطة تقديرية‪ ،‬ولكل من المتعاقدين ان يغير‬
‫موقفه فى الدعوى‪ ،‬ومن هذا فإن عبارة الشرط الفاسخ الصريح أو الضمنى التى كثيرا ما تتردد فى‬
‫أحكام القضاء عبارة غير دقيقة‪.‬‬
‫‪ ‬فأساس الفسخ هو نظرية السبب‪ ،‬اذ ان سبب اإللتزام فى العقد الملزم للجانبين هو اإللتزام الذى‬
‫سيقابله‪ ،‬من ثم فإن فكرة السبب هى التى تربط بين اإللتزامين المتقابلين فى هذا العقد‪ ،‬بحيث إذا لم‬
‫يقيم احد المتعاقدين بتنفيذ‪ 2‬إلتزامه‪ ،‬حق المتعاقد االخر ان يتحلل من إلتزامه بالفسخ‪.‬‬
‫وشروط المطلبة بالفسخ‪ ،‬ثالثة هى‪:‬‬
‫‪ -1‬ان يكون العقد ملزما للجانبين‪ ‬‬
‫‪ -2‬ان يكون احد المتعاقدين قد قعد عن تنفيذ إلتزامه‬
‫‪ - 3‬ان يكون المتعاقد االخر الذى يطلب الفسخ قد نفذ إلتزامه أو مستعد لتنفيذه‪ ،‬وقادرا على اعادة‬
‫الحال الى ما كانت عليه‪.‬‬
‫‪ ‬واألصل ان يقع الفسخ بمقتضى حكم من القضاء‪ ،‬وال يجوز ان يتفق المتعاقدان على ان يعتبر‪ 2‬العقد‬
‫مفسوخا من تلقاء نفسه عند عدم قيام احد المتعاقدين بتنفيذ إلتزامه‪ ،‬وفى هذه الحالة يقع لفسخ‬
‫بمقتضى االنفاق‪ ،‬ومن هذا يكون الفسخ من حيث طريقة وقوعه اما قضائيا أو إتفاقيا‪.‬‬
‫‪ ‬ويقع الفسخ بحكم القضاء مادام ان ليس هناك إتفاق فى هذا الشان‪ .‬غير ان رفع الدعوى ليس‬
‫مقتضاه ان يحكم حتما بالفسخ وان توفرت شروطه‪ ،‬وانما تظل مع ذلك فرصة من الخيار بين‬
‫الفسخ والتنفيذ امام كل من الدائن والمدين والقاضى‪ ،‬فللدائن الذى رفع دعوى الفسخ ان يعدل قبل‬
‫الحكم عن طلب الفسخ الى طلب التنفيذ‪ ،‬عينيا كان أو بطريق التعويض‪ ،‬واذا كان قد رفع الدعوى‬
‫بطلب التتنفيذ ‪ ،‬فله ان يعدل عنه ان طلب الفسخ وهذا وذاك ما لم يكن قد نزل عن احدهما‪ ،‬وللمدين‬
‫قبل صدور حكم نهائى فى الدعوى ان يتوقى الفسخ إذا قام بتنفيذ إلتزامه‪ ،‬وال يبقى امام القاضى فى‬
‫هذه الحالة اال ان يقدر ما إذا كان هناك مقتض للحكم بالتعويض عن التأخير فى الوفاء من عدمه‪،‬‬
‫وللقاضى سلطة تقديرية‪ ،‬فله ان يحكم بالفسخ إذا قدر الظروف تبرر‪ 2‬اجابة طلب الدائن‪ ،‬كان يتبين‬
‫ان المدين تعمد عدم التنفيذ‪ ،‬أو اهمل بدرجة خطيرة بالرغم من اعذاره‪ ،‬وله اال يحكم بالفسخ إذا‬
‫وجد ان الجزء الهام من اإللتزام قد تم تنفيذه‪ ،‬فيكتفى بأال يحكم بتنفيذ الجزء الباقى أو بالتعويض‬
‫عنه‪ ،‬وله ان يمنح المدين اجال‪ ،‬وهو ما يقال له نظرة الميسرة إذا اتضح له ان ظروف المدين‬
‫تستدعى ذلك‪ ،‬كان يكون له عذر مقبول فى التاخير فى الوفاء‪ ،‬أو يكون الدائن لم يصبه ضرر يذكر‬
‫من هذا التأخير‪ ،‬وفى هذه الحالة يجب على المدين ان ينفذه إلتزامه خالل هذه المهلة‪ ،‬وال يستطيع‪2‬‬
‫القاضى ان يعطيه مهلة اخرى‪ ،‬واذا لم يقم بالتنفيذ اثناء هذه المهلة‪ ،‬إعتبر العقد بعد فواتها‬
‫مفسوخا من تلقاء نـفسه حتى لو لم يذكر ذلك فى الحكم(‪.)2‬‬
‫____________________‬
‫(‪ )1‬الوسيط ‪ -‬جزء‪ -1‬ط ‪ -1952‬الدكتور السنهوري ‪ -‬ص ‪696‬وما بعدها ‪ ،‬وكتابة الوجيز ‪ -‬ص‬
‫‪ 270‬وما بعدها ‪.‬‬
‫(‪ )1‬نظرية العقد في قوانين البالد العرية ‪ -‬الدكتور عبد المنعم فرج الصده ص ‪ 113‬وما بعدها ‪.‬‬
‫‪ ‬ماده ‪160‬‬
‫إذا فسخ العقد أعيد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد‪ ،‬فإذا إستحال ذلك جاز الحكم‬
‫بالتعويض‬
‫الشرح‬
‫‪ - 1‬إذا انفسخ العقد بحكم القانون‪ ،‬ترتب على انفساخه من االثر ما يترتب على فسخه بحكم القاضى‬
‫أو بحكم اإلتفاق‪ ،‬فيعاد المتعاقدان الى الحالة التى كانا عليها قبل العقد‪ ،‬وال محل للتعويض‪ ،‬الن‬
‫المدين قد انقضى إلتزامه بسبب اجنبى ال يد له فيه‪ .‬وينطبق ما سبق ان تقرر فى هذا الصدد‪ -‬فيما‬
‫عدا التعويض‪ -‬من إنحالل العقد بأثر رجعى‪ ،‬ومن اثر الفسخ فيما بين المتعاقدين وبالنسبة‪ 2‬الى‬
‫الغير‪ ،‬ومن انعدام االثر الرجعى بالنسبة الى العقود الزمنية‪ 2،‬ينطبق هنا(‪.)1‬‬
‫‪ - 2‬يترتب على الفسخ ان تعود الحال الى ما كانت عليه قبل التعاقد‪ ،‬فإذا كان العقد الذى تقرر‬
‫فسخه لم ينفذ شئ منه‪ 2،‬فال يلتزم اى من المتعاقدين بشئ نحو األخر‪ ،‬واذا كان العقد قد نفذ جزئ‬
‫منه‪ ،‬وجب ان يرد كل من المتعاقدين الى الطرف االخر االداء الذى قبضه منه‪ ،‬فإذا كان العقد بيعا‬
‫تعين على المشترى ان يرد المبيع الذى تسلمه الى البائع‪ ،‬وتعين على البائع ان يرد الثمن الذى‬
‫قبضه الى المشترى‪ ،‬وهذا وذاك فضال عن الفوائد والثمار‪.‬‬
‫واذا اصبح الرد مستحيال حكم القاضى عليه بتعويض يعادل قيمة المبيع وقت الهالك‪ ،‬مع مالحظة‬
‫ما سبق ان قلناه فى البطالن من ان اإللتزام بالرد ليس أساسه دفع غير المستحق كما يرى فريق‬
‫من الفقهاء‪ ،‬بل يجب ان ينفذ هذا اإللتزام كما كل كان ناشئا عن عقد‪ ،‬وذلك نظرا الى ما قام من‬
‫عالقة بين الطرفين‪ ،‬فال يستطيع اى من الطرفين ان يطالب االخر برد ما اخذه اال بقدر ما يرد هو‬
‫ايضا مما اخذه‪.‬‬
‫‪ ‬وللدائن الذى طلب الفسخ‪ ،‬زيادة على استرداد ما اداه‪ ،‬ان يطلب التعويض من المدين عن الضرر‬
‫الذى اصابه من الفسخ‪ ،‬وفى هذه الحالة يكون التعويض على أساس المسئولية التقصيرية‪ 2،‬واذا‬
‫طلب الدائن التنفيذ جاز له ان يطلب التعويض على أساس المسئولية العقدية‪ ،‬فيصبح‪ 2‬ان يحكم‬
‫للدائن بالتعويض سواء اكان ما طلبه هو التنفيذ أو الفسخ‪.‬‬
‫‪ ‬انما يالحظ انه فى عقود المدة‪ ،‬كاإليجار‪ ،‬ال يكون للفسخ اثر رجعى الن طبيعة هذه العقود تأبى ان‬
‫يكون للفسخ فيها مثل هذا االثر فالزمن‬
‫معقود عليه‪ ،‬وما انقضى منه ال يمكن الرجوع فيه‪ ،‬وعليه فإن ما تم من العقد قبل الفسخ يظل قائما‬
‫محتفظا بآثاره‪ ،‬فال يفسخ العقد اال بالنسبة الى ما بقى منه بعد وقوع الفسخ‪ ،‬ومن ثم تكون االجرة‬
‫المستحقة عن المدة السابقة على الفسخ لها صفة االجرة ال التعويض‪ ،‬فيضمنها امتياز المؤجر‪،‬‬
‫وذلك على خالف ما جاء بالنسبة لحالة ابطال عقد المدة حيث يزول كل اثر للعقد‪ ،‬فيكون المستحق‬
‫عن المدة السابقة على االبطال تعويضا ال اجرة‪ ،‬فال يضمنه امتياز المؤجر‪ ،‬والواقع ان الفسخ فى‬
‫هذه العقود هو فى حقيقته‪ 2‬انها للعقد(‪.)2‬‬
‫_________________________‬
‫(‪ )1‬الوسيط ‪ -‬جزء ‪ -1‬الدكتور السنهوري ‪ -‬ط‪ -1952‬ص ‪ ، 226‬وكتابة الوجيز ‪ -‬ص ‪281‬‬
‫وعقد المدة ‪ -‬رسالة دكتورا ‪ -‬الدكتور عبد الحي حجازي ص ‪ 160‬وما بعدها ‪.‬‬
‫(‪ )2‬نظرية العقد في قواني البالد العربية ‪ -‬الدكتور عبد المنعم فرج الصده ‪ -3 -‬ص ‪.127‬‬
‫احكام محكمة النقض‬
‫تقدير كفاية أسباب فسخ العقد أو عدم كفايتها وتحديد الجانب المقصر في العقد أو نفي التقصير عنه‬
‫‪ .‬من أمور الواقع ‪ .‬استقالل محكمة الموضوع بتقديرها بما لها من سلطة فهم الواقع في الدعوي ‪.‬‬
‫من المقرر – في قضاء هذه المحكمة –‪ ‬كفاية أسباب‪ ‬الفسخ أو عدم كفايتها وتحديد الجانب‬
‫المقصر في العقد أو نفي التقصير عنه هو من أمور الواقع التي تستقل‪ 2‬محكمة الموضووع بتقديرها‬
‫بما لها من سلطة فهم الواقع في الدعوى وتقدير األدلة المقدمة اليها والموازنة بينهما وترجيح‪ 2‬ما‬
‫تطئمن اليه منها ‪.‬‬
‫( الطعن ‪ 1352‬لسنة ‪ 60‬ق جلسة ‪ 31/3/1996‬س ‪ 47‬ص ‪) 605‬‬
‫‪ ‬عدم جواز انفراد أحد المتعاقدين بفسخ‪ 2‬العقد دون رضاء المتعاقد اآلخر‪ ‬من العقد ‪ .‬جواز ان‬
‫يكون صراحة أو ضمنا ‪ .‬لمحكمة الموضوع سلطة رفض أو قبول دعوى الفسخ متي أقامت‬
‫قضاءها علي أسباب سائغة ‪.‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 1313‬لسنة ‪58‬ق – جلسة ‪)24/2/1993‬‬
‫( نقض جلسة ‪ 4/1/1983‬مجموعة المكتب الفني السنة ‪ 34‬ع‪ 1‬ص ‪)113‬‬
‫( نقض جلسة ‪ 3/3/1976‬مجموعة المكتب الفني السنة ‪ 27‬ع ‪ 1‬ص ‪)546‬‬
‫‪ ‬للدائن الذي أجيب إلى فسخ عقده أن يرجع بالتعويض على المدين إذا كان عدم قيام المدين بتنفيذ‪2‬‬
‫إلتزامه راجعًا إلى خطئه بإهمال أو تعمد وينبني التعويض على أساس المسئولية التقصيرية‪ 2‬وليس‬
‫على أحكام المسئولية‪ 2‬العقدية ذلك أن العقد بعد أن يفسخ ال يصلح أساسًا لطلب التعويض وإنما‬
‫يكون أساسه هو خطأ المدين‪ ،‬وتخضع دعوى التعويض الناشئة عنه لقواعد المسئولية التقصيرية‬
‫وللتقادم المسقط المنصوص عليه في المادة ‪ 172‬من القانون المدني بإنقضاء ثالث سنوات من‬
‫اليوم الذي يعلم فيه المضرور بوقوع الضرر وبالشخص المسئول عنه‪.‬‬
‫‪[ ‬الطعن رقم ‪ - 1643‬لسنــة ‪ 55‬ق‪ - ‬تاريخ الجلسة ‪ - 1990 / 12 / 05‬مكتب فني ‪ - 41‬رقم‬
‫الجزء‪ - 2 ‬رقم الصفحة ‪ - 849‬تم رفض هذا الطعن]‬
‫ان كان لمحكمة الموضوع ‪ -‬عمال بالقاعدة العامة المنصوص‪ 2‬عليها فى الفقرة الثانية‪ 2‬من المادة‬
‫‪ 157‬من القانون المدنى ‪ -‬سلطة الحكم برفض الدعوى بفسخ عقد البيع للتاخير فى سداد باقى‬
‫الثمن وملحقاته على سند من انه قليل االهمية بالنسبة‪ 2‬الى االلتزام فى جملته ‪ .‬اال ان ذلك مشروط‬
‫بان يكون حكمها مبنيا على اسباب واضحة جلية تنم عن تحصيل المحكمة فهم الواقع فى الدعوى‬
‫بما له سند من االوراق والبيانات المقدمة لها وان الحقيقة التى استخلصتها واقتنعت بها قام عليها‬
‫دليلها قضاؤها وهو ما ال يتحقق اال ببيان الثمن المستحق على المشترى‪ 2‬وملحقاته ان وجدت وما‬
‫سدده منه وما بقى فى ذمته ونسبته‪ 2‬الى االلتزام فى جملته توصال الجراء تقدير واع حصيف لمدى‬
‫اهمية‪ 2‬ذلك الباقى بالنسبة الى االلتزام فى جملته وفقا لما تمليه طبائع االمور وقواعد العدالة وبيان‬
‫الدليل الذى اقامت عليه قضاءها فى كل ذلك من واقع مستندات الدعوى على نحو مفصل وان تفصل‬
‫فى كل نزاع بين الخصوم حول تلك االمور بحكم يحسم كل خصومة بينهم على كلمة سواء وقول‬
‫محكم حتى يمكن مراقبة صحة تطبيقه للقانون فى هذا الشان ‪.‬‬
‫‪[ ‬الطعن رقم ‪ - 3366‬لسنــة ‪ 64‬ق‪ - ‬تاريخ الجلسة ‪]2004 / 05 / 25‬‬
‫‪ ‬لما كان الفسخ المبنى على الشرط الفاسخ الضمني طبقًا للمادة ‪ 157‬من القانون المدني يخول‬
‫المدين أن يتوقى صدور الحكم بالفسخ بالوفاء بإلتزامه إلى ما قبل صدور الحكم النهائي في‬
‫الدعوى إال أن هذا الوفاء المتأخر يجب أن يتم طبقًا لألوصاف وبذات الشروط المتفق عليها ‪-‬‬
‫فالتنفيذ المعيب يعتبر في حكم عدم التنفيذ الجزئي ‪ -‬وأن يكون مما ال يضار به الدائن‪ ،‬ومحكمة‬
‫الموضوع فيما تقرره من كفاية أسباب الفسخ أو عدم كفايتها ال تخضع لرقابة محكمة النقض متى‬
‫استندت في ذلك إلى أسباب سائغة‪.‬‬
‫‪[ ‬الطعن رقم ‪ - 2092‬لسنــة ‪ 57‬ق‪ - ‬تاريخ الجلسة ‪ - 1989 / 03 / 06‬مكتب فني ‪ - 40‬رقم‬
‫الجزء‪ - 1 ‬رقم الصفحة ‪ - 735‬تم رفض هذا الطعن]‬
‫‪-11‬احكام الغنى عنهامحكمة النقض المشرع‬

‫لم يضع حدًا أقصى لمدة عقد اإليجار‬
‫إيجار – عقد – عقد اإليجار عقدًا زمنيًا مؤقتًا لم يضع المشرع حدًا أقصى لمدته فيستطيع‬
‫المتعاقدان تحديد أية مدة لإليجار ما دامت هذه المدة ال تجعل العقد مؤبدًا – مثال ذلك‬
‫المحكمة‪:‬‬
‫وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه اإلخالل بحق الدفاع وفى بيان ذلك يقول إنه‬
‫متمسك بدفاعه أمام محكمة الموضوع بطلب إلزام المطعون ضده بتقديم أصل عقد اإليجار المؤرخ‬
‫‪ 4/9/1996‬للوقوف على حقيقة ما سدده من مقدم إيجار يخصم من ‪ 35‬جنيه شهريًا وهو ما قرره‬
‫المطعون ضده بصحيفة دعواه بما يفيد استمرار العالقة اإليجارية بينهما لمدة ‪ 189‬شهر إال أن‬
‫المحكمة التفتت عن تحقيق هذا الدفاع الجوهري وقضت بتأييد الحكم اإلبتدائى بالطرد والتسليم‬
‫تأسيسًا على أن مدة العقد هي المدة المعينة لدفع األجرة دون أن تعمل اثر هذا المقدم مدته مما‬
‫يعيب الحكم المطعون فيه ويستوجب نقضه‪.‬‬
‫وحيث إن هذا النعي فى محله ذلك أن المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – أن مفاد نص المادة ‪563‬‬
‫من القانون المدني يدل على أنه إذا اتفق العاقدان على مدة ما انقضى اإليجار بفواتها وإال فيمتد‬
‫اإليجار إلى مدة أخرى طبقًا إلتفاقهما أخذًا بشريعة العقد ذلك أن عقد اإليجار عقدًا زمنيًا مؤقتًا لم‬
‫يضع المشرع حد أقصى لمدته فيستطيع المتعاقدان تحديد أية مدة لإليجار ما دامت هذه المدة ال‬
‫تجعل العقد مؤبدًا‪ ،‬كما أنه من المقرر أن الدفاع جوهريًا ومؤثرًا فى النتيجة التي انتهى إليها إذ‬
‫يعتبر ذلك اإلغفال قصورًا فى أسباب الحكم الواقعية يقتضى بطالنه بما مؤداه إنه إذا طرح على‬
‫المحكمة دفاع كان عليها أن تنظر فى أثره فى الدعوى فإن كان منتجًا فعليها أن تقدر مدى جديته‬
‫حتى إذا ما رأته متسمًا بالجدية مضت إلى فحصه لتقف على أثره فى قضائها فإن لم تفعل كان‬
‫حكمها قاصر البيان‪.‬‬
‫لما كان ذلك‪ ،‬وكان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الموضوع باستمرار‪ 2‬العالقة اإليجارية لمدة ‪189‬‬
‫شهرًا لحين انتهاء مقدم اإليجار الثابت بعقد أإليجار المؤرخ ‪ 4/9/1996‬والمتفق على خصم مبلغ‬
‫‪ 35‬جنيه شهريًا وطلب إلزام المطعون ضده بتقديم أصل عقد اإليجار المشار إليه إلثبات أن الصورة‬
‫الضوئية‪ 2‬لهذا العقد قد وضع عليها طوابع دمغة على عبارة المقدم المدفوع والمتفق على خصمه‬
‫من القيمة اإليجارية بمقدار خمسة وثالثون جنيهًا شهريًا ووفق ما قرره المطعون ضده بصحيفة‬
‫دعواه إال أن الحكم المطعون فيه لم يحقق دفاع الطاعن سالف البيان للوقوف على حقيقة ما اتجهت‬
‫إليه إرادة المتعاقدان من استمرار العالقة اإليجارية على اعتبار أن مدته هي المدة المعينة لدفع‬
‫األجرة بشهر واحد فإنه يكون معيبًا باإلخالل بحق الدفاع والقصور فى التسبب بما يوجب نقضه‪.‬‬
‫( محكمة النقض – الدائرة المدنية والتجارية واألحوال الشخصية – الطعن رقم ‪ 5094‬لسنة ‪77‬ق‬
‫– جلسة ‪.)11/5/2008‬‬
‫‪-12‬الشرط الفاسخ الصريح بعقد االيجار‬

‫=================================‬
‫بتاريخ ‪1983-01-27‬‬
‫الموضوع الفرعي ‪ :‬الشرط الفاسخ الصريح بعقد االيجار‬
‫لما كان عقد اإليجار ينص فى بنده الرابع على أنه " إذا تأخر الطرف الثانى فى سداد اإليجار فى‬
‫موعده يصبح هذا العقد مفسوخًا من تلقاء نفسه بغير حاجة تنبيه أو إنذار أو إتخاذ إجراءات و يحق‬
‫للطرف األول رفع دعوى أمام القضاء المستعجل بفسخ عقد اإليجار و طرد المستأجر إذ تعتبر يده‬
‫فى هذه الحالة يد غاصب " ‪ .‬فإنه يكون قد تضمن شرطًا فاسخًا صريحًا يسلب القاضى و على ما‬
‫جرى به قضاء هذه المحكمة كل سلطة تقديرية فى صدد الفسخ و ال يبقى له فى إعتبار الفسخ‬
‫ال إال التحقق من حصول المخالفة التى بنى عليها ‪.‬‬ ‫ال فع ً‬
‫حاص ً‬
‫=================================‬
‫بتاريخ ‪1983-01-27‬‬
‫الموضوع الفرعي ‪ :‬الشرط الفاسخ الصريح بعقد االيجار‬
‫و لما كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض الدعوى فى شقها المتعلق بتحقق هذا الشرط ‪-‬‬
‫الشرط الفاسخ الصريح ‪ -‬على القول بأن " تأسيسه دعواه على سند من أن المستأنف عليهما ‪-‬‬
‫المطعون ضدهما ‪ -‬قد تأخرا فى سداد اإليجار و قدره ‪ .....‬بواقع ‪ .....‬شهريًا عن المدة من ‪.....‬‬
‫إلى ‪ .....‬فمردود بأن المستأجرين قد عرضا عليه أمام محكمة أول درجة ‪ ....‬هذا المبلغ بما يبرىء‬
‫ذمتها ‪ ،‬و لكنه تقاعس عن إستالم المبلغ و رفض قبوله دون مبرر و من ثم فإن هذا السبب يكون‬
‫على غير أساس " ‪ .‬فإنه يكون قد أعتبر مجرد عرض األجرة بعد إنقضاء ميعادها المحدد فى العقد‬
‫موجبًا لرفض الدعوى مع أن الفسخ متى وقع بمقتضى‪ 2‬شرط العقد فإن عرض األجرة و على ما‬
‫جرى به قضاء هذه المحكمة ليس من شأنه أن يعيد العقد بعد إنفساخه و بما تدل على أن الحكم لم‬
‫يتفهم شرط العقد و صرفه ذلك عن إعمال مقتضى هذا الشرط على وجهة الصحيح و هو ما يشوبه‪2‬‬
‫فض ً‬
‫ال عن الخطـأ فى تطبيق القانون بالقصور فى التسبيب ‪.‬‬
‫‪-13‬تجديد عقد االيجار‬

‫=================================‬
‫بتاريخ ‪1975-03-12‬‬
‫الموضوع الفرعي ‪ :‬تجديد عقد االيجار‬
‫إذ كان الطاعنان قد نعيا على الحكم المطعون فيه ‪ -‬القاضى باخالئهما من العين المؤجرة إلنتهاء‬
‫العقد ‪ -‬أن عقد اإليجار قد تجدد ببقائهما فى العين المؤجرة برضاء المطعون ضدها التى إستوفت‬
‫األجرة منهما بعد صدور ذلك الحكم ‪ ،‬فإن هذا النعى يكون غير مقبول ‪ ،‬ألنه يتعلق بأمر الحق على‬
‫صدور الحكم ‪ ،‬فيخرج عن إختصاص هذه المحكمة‬

‫=================================‬
‫بتاريخ ‪1975-05-28‬‬
‫متى كان الطاعن قد تمسك بمذكرته المقدمة لمحكمة اإلستئناف‪ 2‬بأنه على الرغم من منازعته فى‬
‫مقدار األجرة التى يجب عليه دفعها و المحاسبة‪ 2‬على أساسها فإنه قام بالوفاء للمطعون ضدها‬
‫باألجرة المسماة فى عقد اإليجار كاملة قبل قفل باب المرافعة فى اإلستئناف ‪ ،‬و أنه بذلك يمتنع‪2‬‬
‫ال بنص المادة ‪ 23‬من القانون رقم ‪ 52‬لسنة ‪ ، 1969‬و كانت المادة ‪23‬‬ ‫الحكم باإلخالء عم ً‬
‫المذكورة تنص على أنه ال يحكم باإلخالء إذا قام المستأجر بأداء األجرة و فوائدها بواقع ‪ % 7‬من‬
‫تاريخ اإلستحقاق حتى تاريخ السداد و المصاريف الرسمية ‪ ،‬و ذلك قبل إقفال باب المرافعة فى‬
‫الدعوى فإن هذا الدفاع يعتبر دفاعًا جوهريًا قد يتغير به لو صح وجه الرأى فى الدعوى ‪ ،‬و إذ‬
‫أغفل الحكم المطعون فيه الرد عليه فإنه يكون مشوبًا بقصور يبطله ‪.‬‬
‫=================================‬
‫بتاريخ ‪1975-05-28‬‬
‫يشترط للحكم باإلخالء بسبب التأخير فى سداد األجرة ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء باألجرة‬
‫معدلة بالزيادة أو النقصان طبقًا لما تنص عليه قوانين إيجار األماكن فإن كانت األجرة متنازعًا‬
‫عليها من جانب المستأجر منازعة جدية سواء فى مقدارها أو إستحقاقها إستنادًا إلى خالف فى‬
‫تفسير نص من نصوص تلك القوانين ‪ ،‬و كان تفسيره على نحو أو آخر مما تحتمله عبارات‬
‫النص ‪ ،‬فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل فى طلب اإلخالء أن تعرض لهذا الخالف و تقول‬
‫كلمتها فيه بإعتباره مسألة أولية الزمة للفصل فى طلب اإلخالء المعروض عليها ‪ ،‬ثم تقضى بعد‬
‫ذلك فيه على ضوء ما يكشف عنه التفسير الصحيح للنص دون حاجة للمستأجر إلى رفع دعوى‬
‫أصلية أو فرعية بالتخفيض ألن ما يجوز له طلبه بطريق الدعوى يجوز له إبداؤه بطريق الدفع ‪ ،‬و‬
‫إذ كان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر ‪ ،‬فإنه يكون قد خالف القانون و شابه القصور ‪.‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫أنه فى يوم ‪ .............‬الموافق ‪ .............‬الساعة ‪ .............‬بناء علىطلب السيد‪............. /‬‬

‫ومهنته‪ ............. 2‬المقيم برقم ‪ .............‬شارع ‪ .............‬قسم ‪ .............‬محافظة ‪.............‬‬
‫ومحله المختار مكتب االستاذ ‪ .............‬المحامى الكائن ‪ .............‬أنا ‪ .............‬محضر‬
‫محكمه ‪ .............‬قد انتقلت الى محل أقامة ‪:‬‬
‫السيد‪ ............. /‬ومهنته‪ ............. 2‬المقيم برقم ‪ .............‬شارع ‪ .............‬قسم ‪.............‬‬
‫محافظة ‪.............‬مخاطبا ‪.............‬‬
‫وانذرته باالتى‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ‪ ............. 2‬استأجر المنذر اليه من المنذر الشقة رقم ‪ .............‬بالعقار‬
‫رقم ‪ .............‬الكائن ‪ .............‬بأجرة شهرية قدرها ‪ .............‬وتضمن البند ‪ .............‬التزام‬
‫المنذر اليه بالوفاء بها حتى اليوم الخامس من كل شهر وإذ تأخر االخير فى الوفاء باالجرة‬
‫المستحقة فى ذمته منذ ‪ .............‬وحتى ‪ .............‬وجمله ذلك مبلغ ‪ .............‬جنيها ‪.‬‬
‫وإذ تنص المادة ‪ 18‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنه ‪ 1981‬فى شأن بعض االحكام الخاصة بتأجير وبيع‬
‫االماكن وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر على أنه إذا لم يقم المستأجر بالوفاء باالجرة‬
‫المستحقة خالل خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم وصول‬
‫دون مظروف أو باعالن على يد محضر‪ ,‬جاز للمؤجر أن يطلب اخالء المكان المؤجر ‪.‬‬
‫بناء عليه‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخة الى محل اقامة المنذر اليه وانذرته بصورة‪ 2‬من هذا‬
‫وكلفته بالوفاء للمنذر بمبلغ ‪ .............‬جنيها قيمة االجرة المستحقة فى ذمته عن المدة‬
‫من ‪ .............‬وحتى ‪ .............‬خالل خمسة عشر يوما من تاريخ هذا التكليف واال اضطر المنذر‬
‫الى رفع دعوى باخالء العين المؤجرة ‪.‬‬
‫مع حفظ كافة الحقوق والجل العلم ‪. .‬‬
‫بسم اهلل الرحمن الرحيم‬

‫‪-15‬عقد إيجار‬
‫‪2011 /‬‬ ‫الموافق ‪/‬‬ ‫انة فى يوم‬
‫اجر السيد ‪ ====== /‬المقيم بناحية صفط تراب مركز المحلة الكبرى _ غربية‬
‫( طرف اول موجر )‬
‫الى كال من ‪ _1‬السيد ‪ ========= /‬المقيم بالمحلة الكبرى ش محمود نصر‬
‫_ بابو راضى‬
‫‪ _2‬السيد ‪ ======= /‬الصايغ المقيم بالمحلة الكبرى ابو شاهين عمارة ‪ 23‬مدخل (ب )‬
‫(( طرف ثانى مستأجر))‬
‫بعد ان اقر الطرفان باهليتهما للتصرالف والتعاقد فقد اتفقا على االتى ‪_:‬‬
‫اوال ‪ _:‬اجر الطرف االول المالك الى الطرف الثانى المستاجر ما هو عبارة عن قطعة ارض‬
‫مساحتها ‪ 9‬تسعة قيراط كائنة ناحية زمام صفط تراب حوض العطف وذلك بغرض تجيزها واعدادها‬
‫الستعمالها قاعة افراح ومناسبات‬
‫ومحدود بحدود اربع كاالتى ‪_:‬‬
‫الحد القبلى ‪ /‬قاعة افراح الف ليلة وليلة لصاحبها ا ‪=== /‬‬
‫الحد البحرى‪ /‬ورثة‪ 2‬سعد مازن‬
‫الشرقى‪ /‬طريق المحلة طنطا السريع‬
‫الغربى‪ /‬ورثة‪ 2‬فوزى المزين‬
‫ثانيا ‪ _:‬مدة االيجار هى سبعة سنوات تبدا من ‪ 1/12/2011‬وتنتهى فى ‪ 1/12/2018‬ويجوز‬
‫تجديدها لمدة اخرى بعد موافقة الطرفين على ذلك كتابة‬
‫ثالثا ‪ _:‬االجرة المتفق عليها الطرفان هى مبلغ اربعة االف جنية للسنة االولى تدفع مقدما كل اول‬
‫شهر بااليصال الالزم ثم تقيد االجرة خمسة االف جنية لباقى المدة المتفق عليها‬
‫على ان تزداد االجرة بنسبة قدرها ‪ %10‬من القيمة‪ 2‬االيجارية وقدرها خمسة االف جنية والتى تبدا‬
‫من ‪1/12/2013‬‬
‫رابعا ‪ _:‬اذا تاخر المستاجر عن دفع االجرة المتفق عليها لمدة شهرين فلمالك الحق فى المطالبة‬
‫باالجرة او فسخ التعاقد بعد التنبة‪ 2‬عليى كتابة بخطاب مسجل بعلم الوصول او انذار على يد محضر‬
‫خامسا‪ _:‬للمستاجر الحق فى اتخاذ كافة االجراءات االزمة من اقامة منشات او تجهيزات يكون من‬
‫شانها االستفادة بالغرض الذى من اجلة تم التاجير دون معارضة المالك بشى حاال ومستقبال‬
‫سادسا‪ _:‬يقر الطرفان بانة فى حالة حدوث اى عائق او مانع من شانة ان يعوق المستاجر فى‬
‫استغالل المكان للغرض الذى اجر من اجلة فللمستاجر الحق فى فسخ التعاقد واعادة الحال الى ما‬
‫كان علية قبل التعاقد‬
‫سابعا ‪ _:‬ال يجوز للمستاجر ان يوجر العين المذكور من الباطن او التنازل عنها للغير اال بعد‬
‫موافقة كتابية من المالك‬
‫ثامنا ‪ _:‬تختص محكمة المحلة الكبرى دون غيرها بشان اى نزاع قد ينشا عن العقد‬
‫تاسعا ‪ _:‬تحرر هذا العقد من صورتين بيد كل طرف صورة‬
‫(( الطرف الثاني المستأجرين))‬ ‫))‬ ‫((الشهود‬ ‫(( الطرف األول المؤجر ))‬
‫عقد إيجار سيارة‪16-‬‬

‫أنه فى يوم بين الموقعين أدناه‬
‫أوال ‪ :‬السيد‪ /‬ديانة جنسية‪ 2‬‬
‫مهنه محل اإلقامة ( طرف أول مؤجر )‬
‫ثانيا ‪ :‬السيد ‪ /‬ديانة جنسية‬
‫مهنه محل اإلقامة ( طرف ثان مستأجر)‬
‫حيث أن الطرف الثانى ( المستأجر ) رغـب فى تأجير سيارة الطرف األول ( المؤجر)‬
‫رقم موتور‪ 2‬رقم شاسيه‪ 2‬رقم‬
‫موديل ماركة‬
‫وحيث تالقت إرادة الطرفين فقد اتفقوا على اآلتى ‪:‬‬
‫أجر الطرف األول للطرف الثانى ما هو السيارة المذكورة بعالية لمدة سنة‬
‫بإيجار شهرى أو سنوى قيمته‪ 2‬‬
‫ويقر المستأجر ويتعهد بالمحافظة على السيارة المذكورة ‪.‬‬
‫المؤجر المستأجر‬
‫محضر تصديق‪ ‬‬
‫وزارة العدل‪ ‬‬
‫مصلحة الشهر العقارى والتوثيق‪2‬‬
‫مكتب ‪ /‬فرع توثيق‪2‬‬
‫محضر تصديق رقم سنة‪ 2‬‬
‫ـــــــــــــــــــ‬
‫أنه فى يوم الموافق سنة تم التوقيع على هذا العقد‬
‫من كل من السيد بصفته‪ 2‬مؤجرا‬
‫الثابت الشخصية‪ 2‬بموجب‬
‫ومن السيد ‪ /‬بصفته‪ 2‬مستأجرا‬
‫الثابت الشخصية‪ 2‬بموجب‬
‫أمامنا نحن الموثق بـ‬
‫وهذا تصديق‪ 2‬منا بذلك‬
‫الموثق‬
‫إيصال استالم سيارة وإخالء مسئولية‪ 2‬مالكها‬
‫استلمت أنا األستاذ ‪ – /‬والمقيم بطاقة من السيد ‪ /‬السيارة رقم موديل شاسية‪ 2‬وذلك في تمام السـاعة‬
‫من مساء يوم والسيارة بحالة جيدة و أكون مسئــوال عنها اعتبارا من ساعـته وتاريخه مسئوليــة‪2‬‬
‫جنائية‪ 2‬ومدنية وذلك بموجب هذا اإليصال وعقد البيع االبتدائي المؤرخ ‪2003/ /‬‬
‫اسم المستلم‪ /‬‬
‫التوقيــع ‪/‬‬
‫البـطاقـة ‪ /‬‬
‫التـاريـخ ‪/‬‬
‫الســـاعة ‪/‬‬
‫‪-17‬عقد ايجار امالك خاضع الحكام القانون ‪ 4‬لسنة ‪1996‬‬

‫وزارة العد‬
‫مصلحة الشهر العقاري‬
‫مكتب لتوثيق‬
‫‪ 201‬الساعه‬ ‫‪/‬‬ ‫‪/‬‬ ‫الموفق‬ ‫انه في يوم‬
‫مامورية توثيق‬
‫الموثق بالمكتب‬ ‫امامنا نحن‬
‫وبحضور كل من‬
‫‪-1‬‬
‫(‬
‫‪(.‬طرف ثانى مستاجر‬ ‫(طرف أول مؤجر ))‬
‫‪201‬‬ ‫‪/‬‬ ‫الموافق ‪/‬‬ ‫انة فى يوم‬

‫قد أجرة السيدة‪ /‬فاديه كمال عبد العزيز سعيد يصفتها وكيله عن البسيوتى محمود محمد أبو عبده‬
‫بالتوكيل العام رقم ‪2541‬لسنة ‪2008‬ج أن اول المحله الكبر المقيم بناحية المحله الكبرى ‪15‬‬
‫شارع الحنفى بملكه الدور الرابع عاطفة الصواف عمارة عزت زعلول اول المحله الكبرى‬
‫بناحية المحله الكبرى ثالث شارع نعمان االعصر‬ ‫الى السيد‪/‬‬
‫المعهد الدينى الدور‬
‫‪.‬‬ ‫‪......................................................................‬ـ‬
‫(طرف ثانى مستاجر)‬
‫بند‪ :1‬بموجب هذا العقد اجر الطرف االول للطرف الثانى القابل لذلك شقة رقم( )‬
‫بالدور( العاشر ) شقة سكنى بناحية المحله الكبرى ثالث شارع نعمان االعصر المعهد الدينى‬
‫‪ 20‬والمكان المؤجر‬ ‫‪/‬‬ ‫‪ 20‬وتنتهى فى ‪/‬‬ ‫‪/‬‬ ‫الدورالعاشرلمدة تبداء من ‪/‬‬
‫) من تاريخ تحرير هذا العقداى‬ ‫يخضع للقانون ‪ 1996 /4‬مدة هذا (‬
‫‪ 20‬ويلزم المستاجر بتسليم العين المؤجرة للطرف االول بمجرد انهاء‬ ‫‪/‬‬ ‫‪/‬‬ ‫وتنتهى فى‬
‫مدة هذا العقد دون الحاجة الى تنبية او انذار وال يجوز امتداد العقد بعد تلك المدة اال باتفق الطرفين‬
‫كتابة‬
‫بند‪ :2‬ال يجوز باى حال من االحوال للمستاجر االقامة بالشقة بانتهاء مدة العقد ويعتبر‪ 2‬وجود‬
‫المستاجر غاصبا للعين دون سند من القانون ويجوز فى هذة الحالة للمؤجر اخالئة من العين دون‬
‫اللجوء للقضاء ال يجوز للمستاجر ان يؤجر الشقة موضوع هذا العقد من الباطن الى الغير واال‬
‫اصبح العقد مفسوخا من تلقاء نفسة ويعتبر غاصبا للعين اذا استمر بها بعد ذلك كما يقر المستاجر‬
‫انة عاين المكان ووجدة صالحا للغرض المؤجر الجلة‬
‫بند‪ :3‬يتعهد المستاجر بعدم هدم اى حوائط او اساسات قد تؤثر‪ 2‬على صحة وسالمة المبنى واذا‬
‫احدث امر يخل بالعين فالمالك لة الحق فى طرد الساكن من العين ويفسخ العقد تلقائيا يتعهد‬
‫المستاجر بالحفاظ على الشقة وعلى استعمالها‬
‫بند‪ : :4‬يقر المستاجر بانة عاين الوحدة المؤجرة بنفسة وقبلها بالحالة التى هى عليها مستوفية كل‬
‫لوازمها من ابواب ونوافذ وزجاج وادوات صحية وكهربائية‪ ،‬ويتعهد بالمحافظة عليها وصيانتها‬
‫بما يتفق واالستعمالكما يقر المالك بان الشقة موضوع هذا العقد ليس محال للنزاع وهى ملكا لة من‬
‫المتفق بين الطرفين ان يفتح المالك الشقة دون اللجؤء الى القضاء اذا تبين ان المستاجر قد غادر‬
‫البالد المصرية‪ 2‬بعد انتهاء مدة العقد او غيابة عن الشقة نهائيا الى سبب اخر او اخاللة باستعمال‬
‫العين او مخالفة احد البنود الموضحة بالعقد وكذا القيمة‬
‫بند‪ :5‬فى حالة التاخير عن دفع القيمة‪ 2‬االيجارية فى ميعاد االستحقاق يفسخ هذا العقد فورا ومن‬
‫تلقاء نفسة دون الحاجة الى تنبية او انذار وبحق للمؤجر اللجو الى فتح العين باعتباره مالكا‬
‫وحيازة المستاجر لها اصبحت فى هذة الحالة اغتصاب للعين‬
‫بند‪ : 6‬ال يجوز للمستاجر ترك المكان قبل نهاية العقد واال سوف يتم خصم قيمة التامين عن المدة‬
‫المتبقية‪ 2‬بالعقد‬
‫) تدفع اول كل‬ ‫) (‬ ‫بند‪ :7‬القيمة اايجارية المتفق عليها شهريا(‬
‫شهر‬
‫) كتامين‬ ‫) (‬ ‫بند‪ :8‬اتفق الطرفان على دفع مبلغ وقدرة (‬
‫ويرد هذا المبلغ بعد تسليم الشقه للمؤجر المالك و دفع جميع قيمة استهالك" الكهرباء ‪ ،‬المياة ‪،‬‬
‫التليفون ‪ ،‬الغاز ‪ ،‬الصيانة " طول مدة اشغال المستاجر للشقة ويتم تقديم االيصاالت الدالة على‬
‫ذلك‪.‬‬
‫بند‪ :9‬كل اخطار او انذار يرسل من طرفى العقد للطرف االخر على العناوين المبينة‪ 2‬بصدد هذا العقد‬
‫تعتبر قانونية واقر الطرفين بعدم وجود محل مختار لهما سوى العنوان المذكور بهذا العقد‬
‫بند‪ :10‬فى حالة انهاء العقد او تسليم العين المؤجرة قبل انتهاء هذا العقد يلتزم المستاجر باصالح‬
‫اى تلفيلت قد تحدث من بداية تاريخ‪ 2‬استالمة للشقة حتى تاريخ انهاء العقد كما يلزم بازالة جميع‬
‫التلفيات الموجودة بالشقة او تخصم قيمتها من التامين الموجود تحت يدى المؤجر‬
‫بند‪ :11‬جميع ما يملكة الساكن من اثاث ومنقوالت وبضائع وخالفة بالعين المؤجرة يحق للمالك‬
‫الحجز عليها فى حالة التاخير عن دفع القيمة االيجارية الستيفاء حقة منها‬
‫بند‪ :12‬يفسخ العقد فورا وتلقائيا وبدون انذار فى حالة تاخير المستاجر عن سداد شهر واحد من‬
‫قيمة االيجار فى ميعاد االستحقاق و كذلك ال يجوز للمستاجر ان يؤخر سداد االيجار فى ميعادة‬
‫الىسبب او يدعى مقصاتة مع اى مصاريف كتصليحات او خالفة او ان يطلب تخفيضة وللمالك‬
‫الحق فى ان يلزمة فى دفع االجرة المتاخرة والمصاريف‪ 2‬باالضافة الى تعويض ثالثة اشهر من‬
‫القيمة االيجارية‬
‫بند‪ :13‬جميع ما ينفقة المستاجر بعد استالمة العين المؤجر من دهانات او لصق ورق او ديكور‬
‫وخالفة ال يلزم المالك بشى منها وال يحق للمستاجر ان يطلب قيمتها عند خروجة منها بل يكون‬
‫متبرعا بة للمالك‬
‫بند‪14‬يلتزم المستاجر بدفع فواتير الكهرباء والمياة ونور السلم واجرة البواب وكافة مصاريف‬
‫الصيانة ابنداء من تاريخ هذا العقد‬
‫بند‪ :15‬تحرر هذا العقد من نسختين بيد كل طرف نسخة للعمل بها عند الزوم‬
‫(( الموثق))‬ ‫الطرف الثانى المستأجر)‬ ‫الطرف االول المؤجر)‬
‫‪-18‬عقد ايجار امالك فى ظل أحكام القانون ‪ 4‬لسنة ‪1996‬‬

‫انة فى يوم االحدالموافق ‪11/2014 /30‬‬
‫قد أجرة ‪===========/‬ـالمقيم بناحية المحله الكبرى ‪ 15‬شارع الحنفى بملكه الدور الرابع‬
‫عاطفة الصواف عمارة عزت زعلول اول المحله الكبرى‬
‫((طرف أول مؤجر ))‬ ‫=‬
‫بناحية المحله الكبرى ثالث شارع نعمان االعصر‬ ‫====ـ‬ ‫الى السيد‪/‬‬
‫‪(....=..‬طرف ثانى مستاجر)‬ ‫المعهد الدينى الدور‬
‫بند‪ :1‬بموجب هذا العقد اجر الطرف االول للطرف الثانى القابل لذلك شقة رقم( )‬
‫بالدور( العاشر ) شقة سكنى بناحية المحله الكبرى ثالث شارع نعمان االعصر المعهد الدينى‬
‫‪ 20‬والمكان المؤجر‬ ‫‪/‬‬ ‫‪ 20‬وتنتهى‪ 2‬فى ‪/‬‬ ‫‪/‬‬ ‫‪/‬‬ ‫الدورالعاشرلمدة تبداء من‬
‫) من تاريخ تحرير هذا العقداى‬ ‫يخضع للقانون ‪ 1996 /4‬مدة هذا (‬
‫‪ 20‬ويلزم المستاجر بتسليم العين المؤجرة للطرف االول بمجرد انهاء‬ ‫‪/ /‬‬ ‫وتنتهى فى‬
‫مدة هذا العقد دون الحاجة الى تنبية‪ 2‬او انذار وال يجوز امتداد العقد بعد تلك المدة اال باتفق الطرفين‬
‫كتابة‬
‫شهر‬
‫ذلك‪.‬‬
‫الطرف االول المؤجر)‬
‫الطرف الثانى المستأجر)‬
‫وزارة العدل‬
‫مصلحة الشهر العقاري‬
‫محضر تصديق رقم‬
‫………………………‬ ‫مكتب التوثيق النموذج بالمحله‬
‫انه في يوم ……………………‬
‫الموافق…………………………………………………………………………‬
‫………‬
‫تم التوقيع من‬
‫السيد‪…………………………………………………………………………/‬‬
‫…………………………‬
‫أمامنا نحن…………………………………………………الموثق‬
‫بالمكتب………………………………………………‪.‬‬
‫وهذا تصديق‪ 2‬منا بذلك‬
‫‪-19‬عقد إيجار صيدلية من رابطة محامين المحله‬
‫إنه فى يوم الموافق ‪ 200 / /‬م‬

‫بموجب هذه الشروط الموقعة من المتعاقدين على اعتبارهم محرره أمام المحكمة المختصة‪ 2‬بذلك‬
‫‪ -1‬قد أجر السيد الدكتور ا ( طرف أول )‬
‫‪ -2‬إلى السيد الدكتور ‪ ( /‬طرف ثان )‬
‫ما هو عبارة عن صيدلية كائنة فى المنزل الكائن بمنزل‪ / 2‬و محددة الحدود و المعالم بنهاية هذا‬
‫العقد ‪.‬‬
‫و قد قرر المتعاقدين بأن العقار الجاري تأجيره مستوفى جميع لوازمه من أبواب و شبابيك و زجاج‬
‫وأرفف و دواليب ( وثالجة ومروحة سقف وكوالين بمفاتيحها ) و قد اعترف المستأجر المذكور أنه‬
‫خالي من أي خلل وصار عقد اإليجار بالشروط اآلتية ‪:‬‬
‫بند ‪ : 1‬أن مدة اإليجار ( خمسة سنوات فقط الغير ) اعتبارا من‪ 200 / / .‬وتنتهي‪ 2‬في ‪200 / /‬م‬
‫بند ‪ : 2‬األجرة المتفق عليها هي مبلغ ( ) جنيه ( ) و تزيد ‪ %5‬سنويا كل شهر ويتعهد المستأجر‬
‫دفعها شهريا مقدما ليد المالك باإليصال الالزم ‪.‬‬
‫بند ‪ : 3‬إذا تأخر المستأجر عن دفع اإليجار فى المواعيد المحددة ولو لمدة قسط واحد فللمالك الحق‬
‫أن يلزمه بدفع األجرة و المصاريف الرسمية‪ 2‬التي تلزم فيها إذا أقيمت دعوى قضائية‪ 2‬عليه وله‬
‫أيضا الحق فى أن يفسخ العقد بدون الحصول على حكم قضائي لهذا الفسخ وبدون إجراءات رسمية‪2‬‬
‫وقد قبل المستأجر بهذه الشروط‪.‬‬
‫بند ‪ : 4‬أن المستأجر يستعمل‪ 2‬المحل المؤجر له بشرط يراعيه كما يراعى اإلنسان ماله الخاص وال‬
‫يستعمله إال على حسب شروط العقد وبخالف ذلك يكون هذا العقد مفسوخا‬
‫بند ‪ : 5‬ال يجوز للمستأجر أن يؤجر المحل من باطنه أو يسلبه لخالفه عن أى مدة كانت بدون إذن‬
‫المؤجر كتابة وإذا خالف ذلك فللمالك الحق أن يفسخ العقد ‪.‬‬
‫بند ‪ : 6‬إن المستأجر ليس مسموح‪ 2‬له بأى تغيير بالمحل مثل الهدم أو البناء أو التقسيم أو فتح‬
‫شبابيك أو أبواب بدون إذن المؤجر كتابة وإن تم أي شيء من ذلك يكون ملزما بإرجاع المحل‬
‫لحالته األصلية على نفقته الخاصة ‪.‬‬
‫بند ‪ : 7‬المستأجر ملزم بإرجاع المحل كما استلمه من المالك و ملزم بإصالح ما أتلف مدة إيجاره‬
‫ولو كان المتسبب عن ذلك أحدا من طرفه و ال يحق له تخزين مواد ملتهبة أو مفرقعات وإذا حدث‬
‫ذلك يعتبر هذا العقد مفسوخا ‪.‬‬
‫بند ‪ : 8‬أن المستأجر ال يحق له بمطالبة أضرار أو إنقاص األجرة و تأخير دفعها بحجة عيب‬
‫بالمحل أو أى ترميمات تلزم المكان المؤجر ‪.‬‬
‫بند ‪ :9‬أن تكون المياه والنور على المستأجر وهى مبلغ ما يخصه شهريا ‪.‬‬
‫بند ‪ : 10‬يلزم المستأجر بإبقاء االسم التجاري على الصيدلية المؤجرة وهذا االسم المعتمد من‬
‫نقابة الصيـــادلة و هو صيـــدلية الدكتور‪ ‬‬
‫بند ‪ : 11‬المستأجر غير ملزم تجاه أي من األشخاص الطبيعيين أو االعتباريين أو الهيئات‬
‫الحكومية‪ 2‬عن أيديون تكون سابقة على تاريخ تحرير هذا العقد ‪.‬‬
‫بند ‪ : 12‬يلتزم المستأجر بدفع الضرائب المستحقة عن العين المؤجرة وذلك اعتبارا من تاريخ‬
‫تحرير هذا العقد حتى تاريخ انتهائه ‪.‬‬
‫بند ‪ : 13‬يتعهد الطرف األول بعدم التدخل في عمل المدير المسئول إداريًا وفنيًا وماديًا طالما يؤديه‪2‬‬
‫على خير وجه ما لم يصدر حكم قضائى يمس سمعة الصيدلية وفي هذه الحالة يحق للطرف األول‬
‫فسخ العقد وأخذ التعويض الالزم ‪0‬‬
‫بند ‪ : 14‬يتعهد الطرف األول بعدم استجالب أدوية من الشركات باسم الصيدلية المذكورة وعدم أخذ‬
‫قروض باسم الصيدلية ‪0‬‬
‫بند ‪ : 15‬تسلم الصيدلية للطرف الثاني – في بداية العقد – خالية من األدوية وكذلك تسلم الصيدلية‬
‫للطرف األول – في نهاية العقد – خالية من األدوية وكاملة األرفف والفترينات التي ستكتب بها‬
‫قائمة فيما بعد ‪0‬‬
‫بند ‪ : 16‬اتفق الطرفان على أن يلتزم المستأجر بإصالح أي كسر أو تلف يحدث أثناء اإليجار‬
‫بالموبيليا و األرفف سنويًا لتحسين مظهر الصيدلية و أن يتكفل بدفع المياه و الكهرباء و التليفون‬
‫و الغاز بإنتظام ‪0‬‬
‫بند ‪ : 17‬أن الطرف الثاني هو المسئول شخصيا عن أي سحب أدوية من الشركات و مكلف بسداد‬
‫أي مستحقات مالية لجميع شركات األدوية كما يلتزم بحفظ فواتير‪ 2‬الشركات والهيئات وطلب رقم‬
‫أعمال الصيدلية من الشركات بمجرد انتهاء العام و التعامل نقدا ‪0‬‬
‫بند ‪ : 18‬يقر المستأجر عند تسليم العين خالية من أي التزامات مالية لشركات األدوية والضرائب‬
‫و التأمينات و شركات المياه و الكهرباء وأي جهات أخرى وإذا ظهرت أي التزامات للعين يكون هو‬
‫المسئول عن سدادها اعتبارا من تاريخ العقد وفى حالة عدم السداد يعامل معاملة من أؤتمن خان ‪.‬‬
‫بند ‪: 19‬حدود ومعالم وبيانات الصيدلية المستأجرة ‪-:‬منزل السيد األستاذ‬
‫بند ‪ : 20‬تحرر هذا العقد من صورتين تم ايداعهما بنقابة الصيادلة بالدقهلية بصفة أمانه ‪0‬‬
‫شهود طرف أول طرف ثان‬
‫‪-20‬صيغة دعوى انهاء عقد ايجار لقيام ورثة المستاجراألصلى بغلق العين وعدم‬
‫استغاللها فى ضوء القانون(‪ )6‬لسنة‪1997‬‬
‫انه فى يوم‪ .......‬الموافق‪..../..../ .....‬‬

‫بناء على طلب السيد ‪......./‬والمقيم فى ‪ ........‬ومحله المختار مكتب‬
‫األستاذ‪........./‬المحامى الكائن فى ‪...........‬‬
‫انا‪.........‬محضر محكمة ‪ ........‬الجزئيه انتقلت واعلنت‬
‫ورثه المرحوم‪............./‬‬
‫‪ -1‬السيد‪ ......../‬والمقيم فى‪ ........‬محافظة ‪...............‬‬
‫مخاطبا مع‪ -2-------2 -2 ................../‬السيد‪ ........../‬والمقيم فى‪ .......‬قسم ‪.......‬‬
‫محافظة‪.........‬‬
‫مخاطبا مع‪.................../‬‬
‫( لجميــــع الورثـــــه)‬
‫واعلنتهم باالتى‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ‪ ..../..../.....‬استاجرمورث المعلن اليهم‬

‫المرحوم‪.............../‬ما هو ‪ ..........‬بغرض األستعمال فى ‪ ......‬بالعقار‬
‫رقم ‪ ........‬الكائن فى‪................‬‬
‫وقد نما الى علم المؤجر ان ورثة‪ 2‬المستاجر األصلى قد قاموا بغلق العين المؤجره‬
‫لمورثهم مخالفين بذلك نص الماده االولى من القانون (‪ )6‬لسنه ‪1997‬و التى‬
‫تنص على انه ‪:‬‬
‫"فاذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى‪,‬‬
‫فال ينتهى العقد بموت المستأجر ويستمرلصالح الذين يستعملون العين من ورثته‪2‬‬
‫فى ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر األصلى طبقا للعقد ‪ ,‬أو‬
‫زواجا وأقارب حتى الدرجة الثانية ‪ ,‬ذكورا وإناثا من قصر وبلغ ‪ ,‬يستوى فىذلك‬
‫أن يكون االستعمال بالذات أو بواسطة‬
‫نائب عنهم " ‪.‬واعتبارا من اليوم التالى لتاريخ‪ 2‬نشر هذا القانون المعدل ‪ ,‬اليستمرالعقد‬
‫بموت أحد من أصحاب حق البقاء فى العين اال لصالح المستفيدين مـن ورثة المستأجر‬
‫األصلى دون غيره ولمرة واحدة‪.‬‬
‫االمر الذى حدا بالطالب بتحرير‪ 2‬محضر اثبات حاله برقم ‪ ......‬لسنه ‪......‬ادارى‬
‫( ويذكر مكان اقامة المحضر) الذى اثبت غلق العين وعدم استغاللها مخلفين بذلك نص‬
‫القانون الذى اشترط الستمرار العقد ان الورثه‪ 2‬يستعملون العين وفى نفس النشاط وغلق‬
‫العين كما ثبت بالمحضر يعد قرينه على عدم االستغالل‪0‬‬
‫ومن ثم يحق للطالب رفع هذه الدعوى النهاء عقد االيجار لقيام ورثة المستاجر االصلى‬
‫بغلق العين المستاجره لمورثهم‬
‫انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخه الى حيث المعلن اليهم وسلمتهم صوره‬
‫من اصل هذه الصحيفه وكلفتهم الحضور امام محكمها‪ ......‬الكليه الدائره( ) ايجارات‬
‫الكائنه فى ‪..............‬وذلك بجلستها التى سوف تنعقد علنا فى تمام الساعه‬
‫التاسعه من صباح يوم ‪ ......‬الموافق ‪ ..../..../ .....‬ليسمعوا الحكم بانهاء عقد‬
‫ايجارالعين المؤجره لمورثهم لعدم استغاللها مخالفين بذلك نص القانون‬
‫وتسليم العين خاليه من االشخاص والمتاع سليمه من التلف مع الزامهم بالمصاريف‪2‬‬
‫واألتعاب وشمول الحكم بالنفاذ المعجل المعجل وبال كفاله مع حفظ كافة الحقوق القانونيه‪2‬‬
‫االخرى للطالب ‪0‬‬
‫والجل العلم‬
‫السند القانونى‬
‫الماده (االولى) من القانون رقم (‪ )6‬لسنه ‪1997‬‬
‫======================================================‪2‬‬
‫‪-21‬صحيفة دعوى استرداد الحيازة مرفوعة من مستأجر‬

‫انه فى يوم ‪ .............‬الموافق ‪.............‬الساعة ‪ .............‬بناء على طلب السيد‪ ............. /‬و‬
‫مهنته‪ ............. 2‬المقيم برقم ‪ .............‬شارع ‪ .............‬قسم ‪ .............‬محافظة ‪ .............‬و‬
‫محله المختار مكتب االستاذ ‪ .............‬المحامى الكائن ‪ .............‬أنا ‪ .............‬محضر‬
‫محكمة ‪ .............‬قد أنتقلت الى محل اقامة ‪:‬‬
‫‪ -1‬السيد‪............. /‬و مهنته ‪ .............‬المقيم برقم ‪ .............‬شارع ‪ .............‬قسم ‪.............‬‬
‫محافظة ‪.............‬مخاطبا ‪ -2.............‬السيد‪............. /‬و مهنته ‪ .............‬المقيم‬
‫برقم ‪ .............‬شارع ‪ .............‬قسم ‪ .............‬محافظة ‪.............‬مخاطبا ‪-3.............‬‬
‫السيد‪............. /‬و مهنته‪ ............. 2‬المقيم برقم ‪ .............‬شارع ‪ .............‬قسم ‪.............‬‬
‫محافظة ‪.............‬مخاطبا ‪.............‬‬
‫و أعلنتهم باآلتى‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ‪ ............. 2‬استأجر مورث الطالب و المعلن اليه االول الشقة‬
‫رقم ‪ .............‬بالعقار رقم ‪ .............‬الكائن ‪ .............‬من المعلن اليه الثانى بقصد استعماله‬
‫للسكنى ‪ ,‬و فى غضون عام ‪ .............‬استقل المعلن اليه االول بسكن خاص به و قد استقر فيه و‬
‫أصبح مأواه و مسقره وهو الشقة رقم ‪ .............‬الكائن ‪ .............‬و بتاريخ ‪ .............‬توفى‬
‫مورث الطالب و المعلن اليه االول فأصبح الطالب و حده هو المستأجر االصلى لعين النزاع وفقا‬
‫لالحكام المقررة فى هذا الصدد متعلقة بامتداد عقد االيجار لالوالد و االقارب ‪.‬‬
‫و اذ اضطر الطالب الى السفر خارج المدينة التى بها تلك العين ‪ ,‬فقد طلب اليه المعلن اليه االول أن‬
‫يقيم بعض الوقت بها على سبيل التسامح فمكنه من ذلك و عند عودة الطالب فى ‪ .............‬فوجىء‬
‫بالمعلن اليه الثالث يشغل العين بموجب عقد ايجار صادر له من المعلن اليه الثانى و علم أن المعلن‬
‫اليه االول قد تنازل لالخير عن عقد ايجارها و بالتالى فقد أجرها للمعلن اليه الثالث ‪.‬‬
‫و لما كان الطالب يحتفظ بعقد االيجار بعين النزاع و لم يساوره أدنى شك عندما مكن منها المعلن‬
‫اليه االول فى أنه سوف يعبث بمحتوياتها و يختلس عقد االيجار و يتنازل عنه و هو ما يتحقق به‬
‫الغش و التواطوء الذى ال يسلب الطالب حقه ذلك أن النص فى المادة ‪ 958‬من القانون المدنى على‬
‫أن لحائر العقار اذا فقد الحيازة ان يطلب خالل السنه التالية لفقدها ردها اليه ‪,‬فاذا كان فقد الحيازة‬
‫خفية بدأ سريان السنة من وقت ان يكشف ذلك ويجوز ايضا ان يسترد‪ 2‬الجيازة من كان حائزا‬
‫بالنيابة عن غيره يدل على أن دعوى استرداد الحيازة انما شرعت لحماية الحائز من أعمال الغصب‬
‫ومن ثم كان قبولها رهنا بأن يكون لرفعها حيازة مادية حالية ‪ ,‬ومعنى كونها مادية أن تكون يد‬
‫الحائز متصلة بالعقار اتصاال فعليا يجعل العقار تحت تصرفة المباشر و معنى كونها حالية أن يكون‬
‫هذا االتصال قائما حال وقوع الغصب ‪ ,‬و ال يشترط أن تكون هذه الحيازة مقرونة‪ 2‬بنية التملك فيكفى‬
‫لقبولها أن يكون لرافعها حيازة فعلية و من ثم يجوز رفعها من المستأجر و المراد بالقوة‬
‫المستعملة لسلب الحيازة كل فعل يؤدى الى منع الحيازة الواقعية ال فرق فى ذلك بين القوة المادية‬
‫أو المعنوية فيجوز أن يبنى االغتصاب على أساليب الغش و التدليس و الخداع و غيرها من‬
‫المؤثرات المعنوية ‪ .‬لما كان ذلك و كان الثابت من تحقيقات المحضر رقم ‪ .............‬أن حيازة‬
‫الطالب لعين النزاع لم تنقطع و انما ظلت قائمة حتى تاريخ االبالغ و اذ تغيب بعض الوقت و كانت‬
‫العين مشغولة بمنقوالته فال يمكن القول بانقطاع تلك الحيازة و لو لجأ المعلن اليه االول الى التنازل‬
‫للمالك المعلن اليه الثانى عن عقد االيجار اذ الثابت بتلك التحقيقات أن اقامته لم تكن دائمة بشقة‬
‫النزاع و انما كان يقيم بها مؤقتا وعلى سبيل‪ 2‬التسامح و أن اقامته‪ 2‬الدائمة‪ 2‬بالشقة رقم ‪.............‬‬
‫بالعقار رقم ‪ .............‬الكائن ‪ .............‬و من ثم يكون ال يستند الى أساس من القانون و يصبح‪2‬‬
‫عمال من أعمال الغش قصد به سلب حيازة الطالب لشقة النزاع ألنه عمل ينافى القانون ومن ثم‬
‫يعتبر قهرا الرادة الطالب الحائز بقصد سلب حيازته كرها عنه و هذا العمل المبنى على الغش و‬
‫المنافى للقانون و قع على عقار فى حيازة الطالب و قد طلب استرداد حيازته خالل السنة التالية‬
‫لفقدها و من ثم تكون دعواه مقبوله ‪.‬‬
‫و اذ أصبح الطالب المستأجر االصلى لشقة النزاع بوفاة مورثه‪ 2‬و انفراده باالقامة بها ‪ ,‬مما يستلزم‬
‫رد حيازتها بأكملها له حتى لو كانت شغلت بمستأجر حسن النية ذلك أن مؤدى المادة ‪ 960‬من‬
‫القانونه‪ 2‬المدنى بأنه يجوز رفع دعوى استرداد الحيازة على من انتقلت اليه حيازة العقار من‬
‫مغتصب الحيازة ولو كان االول حسن النية فان الدعوى تكون مقبولة قبل المعلن اليهما الثانى و‬
‫الثالث و يكون من حق الطالب استرداد الحيازة دون تأثير لحسن أو سوء نية أيهما ‪ ,‬و ال يساغ‬
‫القول بأن الطالب لم يلجأ لدعوى العقد و آثر دعوى الحيازة ألن محل ذلك أن يكون رافع الدعوى‬
‫مرتبط مع المدعى عليه فيها بعقد و يكون انتزاع الحيازة داخال فى نطاق هذا العقد ‪ ,‬و اذ كان‬
‫الثابت أن المعلن اليه الثالث الذى انتقلت اليه الحيازة ال تربطه بالطالب الذى سلبت حيازته أى‬
‫عالقة تعاقدية فانه يحق له من ثم اللجوء الى دعوى الحيازة ‪.‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخه الى محل اقامة المعلن اليهم و أعلنتهم بصورة من‬
‫هذا و كلفتهم بالحضور أمام محكمة ‪ .............‬الدائرة ‪ .............‬بمقرها الكائن بشارع ‪.............‬‬
‫و ذلك بجلستها المنعقدة علنا فى يوم ‪ .............‬الموافق ‪ .............‬الساعة ‪ .............‬لسماع‬
‫الحكم باسترداد حيازة الطالب لشقة النزاع المبينة بهذه الصحيفة و تسليمها له خالية مما يشغلها ‪,‬‬
‫مع الزام المعلن اليهم المصاريف و مقابل أتعاب المحاماه و شمول الحكم بالنفاذ المعجل بال كفالة ‪.‬‬
‫مع حفظ كافة الحقوق ‪ ,‬و ألجل العلم ‪..‬‬
‫‪-22‬صحيفة دعوى بنقل بيانات الحيازة و الزام مؤجر االرض‬
‫انه فى يوم ‪ ........‬الموافق ‪ ....-..-..‬الساعة ‪........‬‬
‫بناء على طلب السيد‪ ........ /‬المزارع المقيم ‪ ........‬مركز ‪ ........‬محافظة ‪ ........‬و محله المختار‬
‫مكتب االستاذ ‪ ........‬المحامى الكائن ‪........‬‬
‫أنا ‪ ........‬محضر محكمة ‪ ........‬قد انتقلت الى محل اقامة ‪:‬‬
‫السيد‪ ........ /‬و مهنته‪ ........ 2‬المقيم برقم ‪ ........‬شارع ‪ ........‬قسم ‪ ........‬محافظة ‪........‬‬
‫مخاطبا ‪........‬‬
‫و أعلنته باالآلتى‬
‫بموجب عقد مزارعة مؤرخ ‪ ....-..-..‬مودعة نسخته‪ 2‬بالجمعية التعاونية‪ 2‬الزراعية بناحية ‪........‬‬
‫اتفق المعلن اليه مع الطالب على أن يؤجر لالخير أطيانا زراعية مساحتها ‪ ........‬س ‪........ ,‬‬
‫ط ‪ ........ ,‬ف بناحية ‪ ........‬و ذلك بطريق المزارعة ‪ ,‬و تم االتفاق على توزيع الغلة الناتجة‬
‫مناصفة بين الطرفين بعد خصم نفقات مقاومة اآلفات و الحشرات و نفقات الرى باآلالت فى حدود‬
‫االجور التى تحددها وزارة الرى و نفقات جمع و تجهيز المحصول و ما يلزم الزراعة من تقاوى و‬
‫أسمدة و ضريبة‪ 2‬الدفاع ‪ ,‬كما يقسم انتاج الماشية على هذا النحو ‪ ,‬و أن مدة االيجار ثالث سنوات‬
‫قابلة للتجديد ‪.‬‬
‫و لما كانت الحيازة المتعلقة باالطيان المؤجرة ثابتة بالدفاتر باسم المعلن اليه ‪ ,‬فقد اتفق الطرفان‬
‫على تقديم طلب لجمعية ‪ ........‬لصرف سلف زراعية تتمثل فى ‪ ........‬لتوجيهها لخدمة االرض‬
‫المؤجرة علىأن تخصم مستحقات الجمعية عنها من ثمن المحصول الذى يتم تسليمه اليها و الذى‬
‫استخدمت هذه السلف فى انتاجه ‪.‬‬
‫فقام المعلن اليه بصرف السلف الزراعية سالفة البيان اال أنه لم يوجهها كلها لخدمة االرض‬
‫المؤجرة‪ ,‬بل قصر ذلك على نصفها فقط أما النصف اآلخر فقد أساء استخدامه و تصرف‪ 2‬فيه بعيدا‬
‫عن الطالب ‪.‬‬
‫و اذ تنص المادة ‪ 39‬مكررا من المرسوم بقانون رقم ‪ 178‬لسنة ‪ 1952‬بشأن االصالح الزراعى‬
‫المضافة بالقانون رقم ‪ 67‬لسنة ‪ 1975‬على أن تختص المحكمة الجزئية أيا كانت قيمة الدعوى‬
‫بنظر المنازعات المتعلقة بالسلف الزراعية أو العينية‪ 2‬فى خدمة االرض المؤجرة بواسطة طرفى‬
‫عقد المزارعة و للمحكمة اذا ثبت لها سوء استخدام هذه السلف أن تقضى بنقل بيانات الحيازة‬
‫باسم الطرف اآلخر فضال عن الزام الطرف المسئول االستخدام وحده بكافة السلف التى أساء‬
‫استخدامها و لم يوجهها لخدمة االرض المؤجرة ‪ .‬مما مفاده أن تتحقق المحكمة من االخالل‬
‫المنسوب لالخير بكافة طرق االثبات المقررة قانونا بما فى ذلك شهادة الشهود و القرائن و هو ما‬
‫يركن اليه الطالب اثباتا لدعواه ‪.‬‬
‫و لما كانت المادة ‪/19‬د من ذات المرسوم توجب على الجمعية التى قدمت تلك السلف تسلم‬
‫المحاصيل الناتجة من االطيان سالفة البيان و بيعها لحساب اعضائها على أن تخصم من ثمنها‬
‫السلف الزراعية و ديون الجمعية المستحقة قبل اعضائها ‪ ,‬فان ذلك يؤدى حتما الى االضرار‬
‫بالطالب لخصم سلف و ديون لم يوجه غير نصفها لخدمة االرض المؤجرة له من المعلن اليه ‪ ,‬أما‬
‫النصف اآلخر فقد اختص به االخير و حده مما يتعين الزامه به لتوجيهه لخدمة االرض‪ ,‬أو خصمه‬
‫من مستحقاته بعد بيع المحاصيل دون أن يمتد ذلك لمستحقات الطالب ‪.‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخه الى محل اقامة المعلن اليه وأعلنته بصورة من هذا و‬
‫كلفته بالحضور أمام محكمة ‪ ........‬الجزئية بمقرها الكائن بشارع ‪ ........‬و ذلك بجلستها المنعقدة‬
‫علنا فى يوم ‪ ........‬الموافق ‪ ....-..-..‬الساعة ‪ ........‬لسماع الحكم بنقل بيانات الحيازة الخاصة‬
‫باالطيان المؤجرة باسم الطالب و الزام المعلن اليه برد ما احتبسه من السلف لتوجيهه لخدمة‬
‫االرض المؤجرة أو خصمه من مستحقاته بعد بيع المحاصيل مع الزامه المصاريف و مقابل أتعاب‬
‫المحاماه و شمول الحكم بالنفاذ المعجل بال كفالة ‪.‬‬
‫مع حفظ كافة الحقوق ‪ ,‬و الجل العلم ‪..‬‬
‫‪-23‬صيغة دعوى انهاء عقد ايجار لقيام ورثةـ المستاجراألصلى بتغير النشاط‬
‫انه فى يوم‪ .......‬الموافق‬
‫‪.../..../ .....‬‬

‫ورثه المرحوم‪............./‬‬
‫مخاطبا مع‪ -2---2 -2 ................../‬السيد‪ ........../‬والمقيم فى‪ .......‬قسم ‪ .......‬محافظة‪.........‬‬
‫مخاطبا مع‪.................../‬‬
‫واعالنتهم باالتى‬
‫المرحوم‪.............../‬ما هو ‪ ..........‬بغرض األستعمال فى ‪......‬‬
‫بالعقار رقم ‪ ........‬الكائن فى‪................‬وقد نما الى علم المؤجر ان‬
‫ورثة المستاجر األصلى قد قاموا بتغير النشاط من ‪..........‬الى ‪..........‬‬
‫مخالفين بذلك نص العقد رقم ‪ ..........‬والذى ينص على ‪..........‬‬
‫وكذلك مخلفين نص الماده االولى من القانون (‪ )6‬لسنه ‪ 1997‬و التى‬
‫تنص على انه‪:‬‬
‫"فاذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو‬
‫حرفى‪ ,‬فال ينتهى العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من‬
‫ورثته فى ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر األصلى طبقا للعقد ‪ ,‬أو‬
‫زواجا وأقارب حتى الدرجة الثانية ‪ ,‬ذكورا وإناثا من قصر وبلغ ‪ ,‬يستوى فىذلك أن يكون االستعمال بالذات أو‬
‫بواسطة نائب عنهم " ‪.‬واعتبارا من اليوم التالى لتاريخ نشر هذا القانون المعدل ‪ ,‬اليستمرالعقد بموت أحد من‬
‫أصحاب حق البقاء‬
‫فى العين اال لصالح المستفيدين مـن ورثة المستأجر األصلى دون غيره ولمرة واحدة‪.‬‬
‫االمر الذى حدا بالطالب بتحرير محضر اثبات حاله برقم ‪ .......‬لسنه‪ .......‬ادارى‬
‫(ويذكر مكان اقامة المحضر) الذى اثبت تغير النشاط من ‪ .......‬اللى‪.......‬‬
‫بتغير النشاط‬
‫انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخه الى حيث المعلن اليهم وسلمتهم صوره من‬
‫اصل هذه الصحيفه وكلفتهم الحضور امام محكمها ‪ .......‬الكليه الدائره( ) ايجارات‬
‫الكائنه فى‪ .......‬وذلك بجلستها التى سوف تنعقد علنا فى تمام الساعه‬
‫التاسعه من صباح يوم ‪ .......‬الموافق ‪ ..../..../.....‬ليسمعوا‪ 2‬الحكم بانهاء عقد ايجارالعين‬
‫المؤجره لمورثهم لقيامهم بتغير نشاط مورثهم مخالفين بذلك صحيح العقد ونص القانون‬
‫وتسليم العين خاليه من االشخاص والمتاع سليمه من التلف مع الزامهم بالمصاريف‬
‫واألتعاب وشمول الحكم‪ 2‬بالنفاذ المعجل‪ 2‬المعجل وبال كفاله‪ 0‬مع حفظ كافة الحقوق القانونيه‬
‫الماده (االولى) من القانون رقم (‪ )6‬لسنه‪1997‬‬

‫انه فى يوم ‪ .................‬الموافق ‪.........../..../....‬‬
‫بناء على طلب السيد ‪ ............. /‬المقيم ‪ .............‬محافظة‪............‬‬
‫ومحله المختار مكتب االستاذ ‪ .................. /‬المحامى الكائن فى ‪.................‬‬
‫انا ‪ ...........‬محضر محكمة ‪ ...............‬الجزئية قد انتقلت فى التاريخ المذكور اعاله واعلنت ‪:‬‬
‫السيد ‪ ................... /‬المقيم فى ‪ ................‬قسم ‪ .............‬محافظة ‪........‬‬
‫مخاطبا مع ‪................. /‬‬
‫واعلنته باألتى‬
‫بموجب عقد إيجار مؤرخ‪ ......../...../.... 2‬استأجر المعلن اليه من الطالب ما هو‪ ............‬بغرض‬
‫االستعمال فى‪ .............‬بالعقار رقم ‪ .............‬الكائن فى‪ ................‬قسم ‪..............‬‬
‫محافظة ‪....................‬‬
‫وذلك لقاء قيمة إيجارية شهرية‪ 2‬قدرها ‪ ...........‬جنيه تدفع مقدما أول كل شهر ‪ ،‬باإلضافة الى كافة‬
‫ملحقات األجرة من عوائد واستهالك مياه وخالفه ‪ ،‬وتفصيلها كاألتى ‪..............‬جنيه القيمة‬
‫األيجارية الشهرية ‪ .............. ،‬جنيه قيمة استهالك المياه ‪ ،‬واإلجمالى مبلغ ‪ .............‬جنيه ‪.‬‬
‫وحيث فؤجى الطالب ( المالك ) بقيام المعلن اليه بتأجير العين موضوع العقد سالف الذكر من‬
‫الباطن الى الغير دون أذن كتابى أو تصريح‪ 2‬منه مخالفا بذلك نص البند رقم ( ) من عقد اإليجار‪.‬‬
‫وحيث تقضى المادة ‪ 18‬فقرة( ج) من القانون ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬على انه‪:‬‬
‫"ال يجوز للمؤجر أن يطلب إخالء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد إال ألحد األسباب‬
‫االتية‪: 2‬‬
‫( ا )‪ ..............‬الخ ( ب ) ‪ ................‬الخ‬
‫( ج ) إذا ثبت ان المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر أو أجره من الباطن بغير إذن كتابى صريح‪2‬‬
‫من المالك للمستأجر األصلى ‪. " .............‬‬
‫وفى ذلك قضت محكمة النقض بأنه ‪:‬‬
‫" حق المؤجر فى طلب إخالء المستأجر من المكان المؤجر نشوئه بمجرد تخلى المستأجر عنه‬
‫للغير كليا أو جزئيا مستمرا أو مؤقتا بمقابل أو بدونه – زوال المخالفة بعد وقوعها ال أثر له فى‬
‫حق المؤجر فى طلب االخالء ( الطعن رقم ‪ 162‬لسنة ‪ 49‬ق جلسة ‪. " ) 10/5/84‬‬
‫وهو ما اضطر معه الطالب الى إقامة الدعوى الماثلة لطلب إخالء المعلن اليه من العين المؤجرة‬
‫والمبينة الحدود والمعالم بصدر الصحيفة وعقد اإليجار‪.‬‬
‫انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى التاريخ المذكور اعاله الى حيث المعلن اليه وسلمته‪ 2‬صورة‬
‫من اصل الصحيفة وكلفته بالحضور امام محكمة ‪ ..........‬الكائن مقرها‪ ................‬امام الدائرة ( )‬
‫إيجارات ‪ ،‬وذلك بجلستها العلنية التى ستنعقد فى تمام الساعة التاسعة وما بعدها من صباح‬
‫يوم ‪ .............‬الموافق ‪ ...../..../...‬وذلك لسماع الحكم بإخالء المعلن اليه من العين المبينة الحدود‬
‫والمعالم بصدر الصحيفة وعقد اإليجار وتسليمها للطالب خالية من األشخاص والشواغل وسليمة‪2‬‬
‫من أية تلفيات ‪ ،‬مع إلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة ‪ ,‬مع حفظ كافة الحقوق القانونية‬
‫األخرى للطالب ‪.‬‬
‫والجل ‪/‬‬
‫السند القانونى‪ :‬المادة ‪ 18‬فقره ( ج ) من القانون ‪ 136‬لسنة ‪1981‬‬
‫‪-25‬فسخ عقد ايجار الشرط الفسخ الصريح‬
‫انه في يوم الموافق ‪/ /‬‬

‫بناء على طلب السيد‪ /‬ومحله المختار مكتب األس‬
‫المحامون بالقاهرة‪.‬‬
‫انتقلت أنا محضر محكمة الجزئية وأعلنت‪-:‬‬
‫السيد‪0 /‬‬
‫مخاطبًا مع‪/‬‬
‫وأعلنتــه باألتي‬
‫بموجب عقد إيجار مؤرخ‪ 2‬فى ‪ 102‬خاضع ألحكام القانون المدنى استأجر المعلن إليه من الطالب‬
‫ماهية الشقة الكائنة لقاء قيمة ايجارية قدرها ‪ 150‬جنيه ( مائة وخمسون جنيه ) ‪0‬‬
‫وحيث أن المعلن إليه قد تقاعس عن سداد القيمة‪ 2‬األيجارية المستحقة عن المدة من ‪1/8/2008‬‬
‫وحتى ‪ 31/10/2008‬بواقع ثالث اشهر × ‪ 450 = 150‬جنيه ( فقط أربعمائة وخمسون جنيهًا )‬
‫قيمة متأخر القيمة االيجارية المستحقة عن تلك الفترة‬
‫األمر الذى يتحقق به الفسخ إعما ًال للشرط الفاسخ الصريح‪ 2‬الوارد بالعقد وفقًا للمادة ‪ 158‬من‬
‫التقنين المدني و على مايبين من مطالعة العقد سند الدعوى أنه قد حوى فى البند الثانى عشر منه‬
‫بشأن فسخ العقد األتى نصه‪ " 2‬يفسخ هذا العقد فورًا وتلقائيًا وبدون تنبيه أو إنذار فى حالة تأخر‬
‫المستأجر فى سداد قسط واحد من قيمة اإليجار فى ميعاد استحقاقه ‪"...‬‬
‫مما مفاده أن شرطًا فاسخ صريح فى أعلى مراتبه‪ 2‬القانونية التى أوردها الشارع باتفاق المتعاقدان‬
‫على أن العقد يعتبر‪ 2‬مفسوخًا من تلقاء نفسه ودون‬
‫حاجة الى إنذار بعدم وفاء أحدهما بألتزاماته‪ 2‬و باألعفاء من األعذار القانونى وتحقق الفسخ بمجرد‬
‫وقوع المخالفة وعدم السداد فى الموعد المحدد باعتبار العقد مفسوخًا من تلقاء نفسه ‪ ,‬ومن ثم‬
‫ينحصر دور القاضى بهذا الشأن فى أمرين أولهما التحقق من توافر الصيغة الجازمة التى تفيد‬
‫الفسخ الصريح والتى تحول دون أعمال السلطة التقديرية للقضاء فى إيقاعه وأجلى معانيها عدم‬
‫وجوب األعذار قانونًا ‪ ,‬والثانية فى التثبت من حدوث المخالفة التعاقدية بتمام عدم التنفيذ من جانب‬
‫الطرف المخل وهو فى دعوانا الراهنة ثابت بالتقاعس عن سداد مبلغ الزيادة فى حينه فإذا تبين‬
‫توافرها سلبه ذلك كل سلطة تقديرية‪ 2‬فى صدد الفسخ وألتزم بالحكم بالفسخ للعقد كأجراء كاشف له‬
‫ال للوفاء أو أن يمتنع عن الحكم بالفسخ و يعتد بالوفاء الالحق‬ ‫وليس له أن يمنح‪ 2‬المدين أج ً‬
‫بالعرض واأليداع بعد تحقق الشرط الفاسخ الصريح ألنه بتحقق هذا الشرط ينزل الحكم منزلة إرادة‬
‫الطرفين التى تالقت على الفسخ فور توافر األخالل بتنفيذ العقد فأن القاضى بحكمه يقرر ذلك وليس‬
‫له مخالفة أرادة المتعاقدين فيكون حكمه مقررًا للفسخ ومظهرًا له وليس منشئًا له ويترتب أثر‬
‫الفسخ بحل الرابطة العقدية منذ تحقق المخالفة وليس من تاريخ الحكم بالفسخ والمقرر بقضاء‬
‫النقض أنه ‪:‬‬
‫اإلنفاق على أن يكون عقد البيع مفسوخًا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه‪ 2‬أو إنذار عند تخلف‬
‫المشترى‪ 2‬عن سداد أى قسط من أقساط باقى الثمن فى ميعاده من شأنه ‪ -‬و على ما جرى به قضاء‬
‫هذه المحكمة ‪ -‬أن يسلب القاضى كل سلطة تقديرية فى صدد الفسخ‪ ،‬و حسبه أن يتحقق من توافر‬
‫شروطه ‪ .‬‬
‫بتاريخ ‪1981-11-18‬‬
‫السبب األول‬
‫الفساد فى األستدالل‬
‫أن الناظر بعين األعتبار الصحيح القانون وتطبيقه ليجد فى وضوح تام ال لبس فيه وال إبهام أن‬
‫الحكم المستأنف قد ران عليه التناقض والتضارب بين مدونات أسبابه بعضها مع بعض بما‬
‫يستعصى على المؤانمه والجمع بينهما بما وصمه‪ 2‬بالفساد فى األستدالل ‪.‬‬
‫ذلك أن الحكم المستأنف قد أستهل مدونات أسبابه بالتقرير‪ 2‬بصحة السند القانونى للمستأنف‬
‫بالركون إلى البند الثانى عشر بالعقد بإعتباره شرطًا فاسخ صريح‪ 2‬قانونًا يسلب القاضى سلطته‬
‫التقديرية‪ 2‬فى إيقاع الفسخ بمجرد تحقق موجبات الشرط ‪.‬‬
‫ال أمينًا لفحوى هذا البند وما تضمنه من النص على‬ ‫وذلك حين نقل عن العقد وصحيفة الدعوى نق ً‬
‫األتى نصه‪ (( -:‬يفسخ هذا العقد فورًا وتلقائيًا وبدون تنبيه‪ 2‬أو إنذار فى حالة تأخر المستأجر عن‬
‫سداد قسط واحد من قيمة اإليجار فى ميعاد إستحقاقه )) ولم يكتفى الحكم بذلك بل ساق الحقائق‬
‫الوارده بأوراق الدعوى من أن المستأنف قد أقام دعواه بعد أن تأخر المستأنف ضده عن سداد‬
‫القيمة اإليجارية مدة ثالثة أشهر كاملة فى الفترة من ‪ 1/8/2008‬وحتى ‪ 31/10/2008‬بمبلغ ‪450‬‬
‫جنية‪ ‬‬
‫وأستكمل الحكم تحصيله للوقائع بأن المستأنف ضده قد قام بسداد المبلغ المذكور عن تلك األشهر‬
‫بإنذار عرض تالى عن تلك المدة فى ‪ - 10/11/2008‬بما يعنى أنه قد قام بالسداد والوفاء عقب‬
‫فوات المدة بما يحقق به الشرط الفاسخ –‬
‫وأستطرد الحكم بمدوناته إلى أن أورد العديد من األحكام القضائية التى تؤكد على إيقاع الفسخ فى‬
‫حالة تحقق الشرط الفاسخ الصريح‪ 2‬بمجرد التحقق من عباراته الجازمة ووقوع المخالفة بدون أدنى‬
‫سلطة تقديرية للقاضى فى إيقاع هذا الفسخ وإنما يعد حكمه تقريريا له ‪.‬‬
‫بيد أن الحكم المستأنف ما لبث أن نكص على عقيبه متناقضًا مع كافة تلك الحقائق التى ساقها‬
‫بمدوناته إذ سرعان ماقرر بأن سداد القيمة اإليجارية الالحق من قبل المستأنف ضده على تحقق‬
‫الشرط الفاسخ الصريح يعد أنتظام منه فى السداد يجزى عنه ويمنع‪ 2‬من القضاء مثله بالفسخ بما‬
‫حدى به للقضاء برفض الدعوى ‪.‬‬
‫والحق الذى ال مريه فيه وال يأتيه الباطل من بين يديه وال من خلفه أن هذا التخبط فى مدونات‬
‫الحكم المستأنف بأعمال السلطة التقديرية للقاضى فى إيقاع الفسخ بخالف الشرط الفاسخ األتفاقى‬
‫القانونى الصريح الذى يسلبه تلك السلطة ال سند له من حيث الواقع أو القانون ذلك أن شرط إهمال‬
‫الشرط الفاسخ الصريح من جانب المحكمة ال يتأتى إال فى حالة ما إذا قبل المستأنف هذا الوفاء‬
‫الالحق على تحقق الشرط الفاسخ الصريح‪ 2‬بطريقة تفيد تنازله عن هذا الشرط وهو ما خال الحكم‬
‫المستأنف من بيانه وخلت األوراق مما يفيد قبول المستأنف لهذا الوفاء بما يجعله غير مجزى فى‬
‫الدعوى وثاينها أن تكون لدى المستأنف أسباب سائغة لعدم الوفاء كما فى حالة الحق فى الحبس‬
‫وهو أمر ال صله له بدعوانا الراهنة أما قيام المستأنف ضده بالسداد والالحق على تحقق الشرط‬
‫الفاسخ الصريح قانونًا ال يترتب‪ 2‬ثمه أثر وقوع الفسخ الذى تحقق بمجرد حدوث المخالفة التى‬
‫توجب الفسخ والمقرر بقضاء النقض أنه ‪ -:‬‬
‫المشترى‪ 2‬عن سداد أى قسط من أقساط باقى الثمن فى ميعاده من شأنه ‪ -‬وعلى ما جرى به قضاء‬
‫بتاريخ ‪1981-11-18‬‬
‫وقضى كذلك بأنه‬
‫اإلتفاق على أن يكون العقد مفسوخًا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه‪ 2‬أو حكم من القضاء عند‬
‫عدم الوفاء باإللتزامات الناشئة عنه يترتب عليه الفسخ حتمًا بمجرد تحقق الشرط بغير حاجة لرفع‬
‫دعوى الفسخ و ال يملك القاضى فى هذه الحالة سلطة تقديرية يستطيع معها إمهال المشترى‬
‫المتخلف عن آداء الثمن و ال يستطيع المشترى أن يتفادى الفسخ بآداء الثمن أو عرضه بعد إقامة‬
‫دعوى الفسخ عليه‪ ‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 703‬لسنة ‪ 56‬ق ‪ ،‬جلسة‪)28/6/1989‬‬
‫وقضى كذلك بأنه ‪ -:‬‬
‫إذا كان العقد مشروطًا فيه أنه إذا خالف المستأجر أى شرط من شروطه فللمؤجر إعتبار العقد‬
‫مفسوخًا بمجرد حصول هذه المخالفة بدون إحتياج إلى تنبيه رسمى أو تكليف بالوفاء ‪ ،‬و له الحق‬
‫فى تسلم العين المؤجرة بحكم يصدر من قاضى األمور المستعجلة ‪ ،‬فهذا شرط فاسخ صريح‪ 2‬يسلب‬
‫ال فع ً‬
‫ال إال أن‬ ‫القاضى كل سلطة تقديرية‪ 2‬فى صدد الفسخ ‪ ،‬و ال يبقى له فى إعتبار الفسخ حاص ً‬
‫يتحقق من حصول المخالفة التى يترتب عليها ‪ .‬و ال يؤثر‪ 2‬فى مدلول هذا الشرط و أثره القانونى أن‬
‫يكون التمسك به من حق المؤجر وحده ‪ ،‬ألنه فى الواقع موضوع لمصلحته هو دون المستأجر ‪ .‬و‬
‫القول بأن نية المؤجر قد إنصرفت عن الفسخ بإقتصاره على طلب األجرة فى دعوى سابقة هو قول‬
‫مردود ‪ ،‬ألن التنازل الضمنى عن الحق ال يثبت بطريق اإلستنتاج‪ 2‬إال من أفعال ال يشك فى أنه قصد‬
‫بها التنازل عنهو ليس فى المطالبة باألجرة ما يدل على ذلك ‪ ،‬إذ ال تعارض بين التمسك بحق‬
‫الفسخ و المطالبة باألجرة التى يترتب الفسخ على التأخر فى دفعها‪ ‬‬
‫الطعن رقم ‪ 52‬لسنة ‪ 14‬مجموعة عمر ‪4‬ع صفحة رقم ‪540‬‬
‫بتاريخ ‪ 1945-1-18‬‬
‫ولما كان الحكم المستانف قد ركن إلى السداد االحق على مضى فى ‪ 10/11/2008‬فى فى قضاءه‬
‫باالدانة مدعيا كون المستأنف ضده منتظمًا فى السداد بالرغم من أن هذا السداد تالى على وقوع‬
‫المخالفة و ال يعد أنتظامًا منه فى سداد القيمة‪ 2‬األيجارية فى مواعيد أستحقاقها بمكان و ال يمكن‬
‫أعتباره من قبيل عدم األخالل بالعقد و شروطه ومن ثم فأن الحكم المستانف قد تردى فى الفساد فى‬
‫االستدالل بما يوجب ألغاءه والقضاء بطلبات المستانف ‪.‬‬
‫‪-26‬صيغة دعوى طرد شاغرين العين لموت اصحاب حق البقاء فيها‬

‫انه فى يوم‪ ............‬الموافق ‪....../.../...‬‬

‫بناء على طلب السيد ‪ ............/‬والمقيم فى ‪............‬ومحله المختار‬
‫مكتب األستاذ‪ ............ /‬المحامى الكائن فى ‪............‬‬
‫انا‪ ............‬محضر محكمة ‪ ............‬الجزئيه انتقلت واعلنت‬
‫شاغيرين العين‬
‫‪ -1‬السيد‪ ............/‬والمقيم فى‪............‬قسم ‪............‬‬
‫محافظة‪ ............‬مخاطبا مع‪............/‬‬
‫‪ -2‬السيد‪ ............/‬والمقيم فى‪............‬قسم ‪............‬‬
‫محافظة‪ ............‬مخاطبا مع‪............/‬‬
‫(لجمـــــــــيـــــــع شــــــــاغيرين العين)‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ‪....../.../... 2‬استاجرالمرحوم‪ ............/‬ماهو‬

‫‪ ............‬بغرض األستعمال فى ‪ ............‬بالعقار رقم ‪ ......‬الكائن‬
‫فى ‪............‬‬
‫وبتاريخ ‪ ....../.../...‬توفى المرحوم ‪............/‬الى رحمة اهلل تعالى وحل‬
‫محله ورثته‪ 2‬الشرعين‬
‫طبقا لنص الماده االولى من القانون (‪ )6‬لسنه ‪1997‬والتى تنص على انه‪:‬‬
‫"فاذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو‬
‫حرفى‪ ,‬فال ينتهى العقد بموت المستأجر ويستمر‪ 2‬لصالح الذين يستعملون العين من‬
‫ورثته فى ذات النشاط الذى كان يمارسه‪ 2‬المستأجر األصلى طبقا للعقد ‪,‬‬
‫زوجه أو زواجا وأقارب حتى الدرجة الثانية ‪ ,‬ذكورا وإناثا من قصر وبلغ ‪,‬‬
‫يستوى فىذلك أن يكون االستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم ‪000000‬‬
‫الــــــــــــــــــــــــــــــــخ " ‪,.‬‬
‫كما تنص الفقره الثانيه‪ 2‬من الماده االولى على انه‪:‬‬
‫اليستمرالعقد بموت أحد من أصحاب حق البقاء فى العين اال لصالح المستفيدين‬
‫مـن ورثة المستأجراألصلى دون غيره ولمرة واحدة‪.‬‬
‫وبتارخ ‪ ....../.../...‬توفى الى رحمة المرحوم ‪ /‬اخر ورثه المستاجر االصلى‬
‫ولم يعد الحد حق االمتداد القانونى لعقد االيجار ‪0‬‬
‫االمر الذى حدا بالطالب بتحرير‪ 2‬محضر اثبات حاله برقم ‪ ........‬لسنه‪............‬‬
‫ادارى (ويذكر مكان اقامة المحضر) الذى اثبت وفاه اخر ورثة المستاجر االصلى‬
‫ولم يعد هناك من له الحق فى االمتداد القانونى لعقد االيجار‪0‬‬
‫ومن ثم يحق للطالب رفع هذه الدعوى بطرد شاغرين العين لموت اصحاب حق البقاء فيها‪0‬‬
‫انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخه الى حيث المعلن اليهم وسلمتهم صوره من‬
‫اصل هذه الصحيفه وكلفتهم الحضور امام محكمها‪ ............‬الكليه الدائره( ) ايجارات‬
‫الكائنه فى‪ ............‬وذلك بجلستها التى سوف تنعقد علنا فى تمام الساعه‬
‫التاسعه من صباح يوم ‪...........‬الموافق ‪ ....../.../...‬يسمعوا الحكم بطردهم من العين‬
‫لموت اصحاب حق البقاء فيها ‪ 0‬وتسليم العين خاليه من االشخاص والمتاع سليمه‬
‫من التلف مع الزامهم بالمصاريف‪ 2‬واألتعاب وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وبال كفاله‪0‬‬
‫مع حفظ كافة الحقوق القانونيه االخرى للطالب‪.‬‬
‫الماده (االولى) الفقره الثانيه من القانون رقم (‪ )6‬لسنه‪1997‬‬
‫‪-27‬دعـوى إخـالء للتـرك‪ ‬‬
‫إنه فى يوم الموافق ‪ 2010 / /‬‬

‫بناء على طلب كال من ‪.:‬‬
‫السيد‪ /‬‬
‫السيد‪ /‬‬
‫والمقيمان فى ‪....................................‬‬
‫ومحله المختار مكتب األستاذ‪– /‬حسام الدين يس محمد المحامى بحلوان‪ ‬‬
‫أنا محضر محكمة الجزئيه إنتقلت فى تاريخه وأعلنت‪:‬‬
‫أو ًال‪ :‬السيد‪ ........................ /‬مخاطبًا مع‪/‬‬
‫ثانيًا‪ :‬السيده‪ ..................... /‬مخاطبًا مع‪/‬‬
‫ثالثًا‪ :‬السيده‪ ...................... /‬مخاطبًا مع‪/‬‬
‫رابعًا‪ :‬السيده‪ ...................... /‬مخاطبًا مع‪/‬‬
‫خامسًا‪ :‬السيده‪ ................./‬مخاطبًا مع‪/‬‬
‫والمقيمون فى ‪.....................................‬‬
‫وأعلــنتهم بـاألتـى‪:‬‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ‪1/3/1970 2‬استأجر مورث المعلن إليهم الشقه السكنيه الكائنه بالدور‬
‫االول بالعقار رقم ‪ 15‬شارع ابو الفتوح حجازى ‪.‬‬
‫وحيث أن المستأجر االصلى (مورث المعلن اليهم) قد توفى إلى رحمة اهلل وباقى الورثه‪( 2‬المعلن‬
‫اليهم) قد تركو العين المؤجره تركا نهائيا واصبحوا يقيمون بعقار اخر مما حذا بالمنذر بإنذارهم‬
‫بتسليمه‪ 2‬العين المؤجره لتركها وعدم اإلنتفاع بها بموجب اإلنذار الرقيم ‪ 42429‬لسنة ‪2008‬‬
‫محضرى البساتين والمعلن بتاريخ‪.2/11/2008 2‬‬
‫وحيث انه من المقرر قانونا أن المقصود بترك المستأجر للعين هو الترك الذى يقوم على عنصرين‬
‫عنصر مادى يتمثل فى هجر اإلقامه بالعين المؤجره وعنصر معنوى هو نية التخلى عن العالقه‬
‫اإليجاريه وال تترتب على المستأجر ان هو لم ينتفع بالعين المؤجره فعال أو انقطع عن االقامه فيها‬
‫لفتره طالت ام قصرت مادام قائم بتنفيذ التزاماته ‪.‬‬
‫(الطعن رقم ‪ 237‬لسنة ‪ 59‬جلسه ‪)8/11/1989‬‬
‫وحيث ان المعلن اليهم قد انتقلوا منذ فتره طويله لإلقامه بعقار مملوك لهم تاركين العين المؤجره‬
‫غير منتفعين بها حيث انهم ورثة للمستأجر االصلى ‪.‬‬
‫فى حين ان اساس العالقه اإليجاريه هو االنتفاع بالعين المؤجره وهم غير منتفعين بها ثمة انتفاع‬
‫ولئن كان استخالص ترك المستأجر للعين المؤجره بعنصريه وتخليه عنها للغير وتقدير اقوال‬
‫الشهود واستخالص الواقع منها هو ما تستقل به محكمه الموضوع اال ان‪ ‬‬
‫ذلك مشروط بان يكون هذا االستخالص سائغا غير مخالف للثابت باالوراق واليتنافى مع مدلول ما‬
‫اخذت به اقوالهم‪ ‬‬
‫(الطعن رقم ‪ 805‬لسنة ‪ 54‬ق جلسة ‪)1989‬‬
‫وحيث ان المعلن اليهم وهو ورثة‪ 2‬المستأجر االصلى قد تركوا العين المؤجره كما اوضحنا سلفا‬
‫وانتقلوا لالقامه بعقار مستقل بهم مما حذا بالطالبين القامة دعواهم هذه بغية القضاء لهم بإخالء‬
‫المعلن اليهم من العين المؤجره للترك وتسليمها لهم خاليه من االشخاص والشواغل ‪.‬‬
‫بنـــــاء علـــيه‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد إنتقلت فى التاريخ المذكور أعاله إلى حيث المعلن إليه وسلمته‪ 2‬صوره‬
‫من هذا اإلعالن وكلفته بالحضور أمام محكمة المعادى الجزئيه‪ 2‬الكائن مقرها بشارع عبد المنعم‬
‫رياض‪ -‬عرب المعادى أمام الدائره( مدنى البساتين) وذلك بجلستها العلنيه‪ 2‬التى ستنعقد فى تمام‬
‫الساعه التاسعه وما بعدها من صباح يوم ‪ ...........‬الموافق‬
‫‪ 2010/ /‬وذلك ليسمع المعلن إليهم الحكم بإخالء العين المبينه‪ 2‬الحدود والمعالم بصدر الصحيفه‬
‫وعقد االيجار للترك وتسليمها للطالبين خاليه من االشخاص والشواغل وسليمه من اية تلفيات‪ ‬‬
‫مع حفظ كافة الحقوق االخرى ‪،،،‬‬
‫والجل‪ ،،،‬‬
‫‪-28‬دعوى طرد شاغرين العين لموت أصحاب‬

‫حق البقاء فيها فى ضوء القانون(‪ )6‬لسنة‪1997‬‬
‫انه فى يوم‪ ............‬الموافق‪..../.../..……… ‬‬
‫بناء على طلب السيد ‪ ............/‬والمقيم فى ‪............‬ومحله المختار مكتب‬
‫األستاذ‪............... /‬المحامى الكائن ‪...................‬‬
‫انا‪ ............‬محضر محكمة ‪ ............‬الجزئيه انتقلت واعلنت شاغيرين العين ‪.‬‬
‫السيد‪ ............/‬والمقيم فى‪............‬قسم ‪............‬محافظة‪............‬‬
‫مخاطبا مع ‪.................. /‬‬
‫‪ -2‬السيد‪ ............/‬والمقيم فى‪............‬قسم ‪............‬محافظة‪ ............‬‬
‫مخاطبا مع ‪................ /‬‬
‫الجميع شاغيرين العين ‪.‬‬
‫أعلنتهم باالتى‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ‪....../.../... 2‬أستأجر المرحوم‪ ............/‬ماهو‪ ............ ‬بغرض‬
‫األستعمال فى‪ ....... ‬بالعقار رقم ‪ ......‬الكائن فى ‪ ............‬وبتاريخ ‪....../.../...‬‬
‫توفى المرحوم ‪ ............/‬إلى رحمة اهلل تعالى وحل محله ورثته الشرعين طبقا لنص الماده االولى‬
‫من القانون (‪ )6‬لسنه ‪1997‬والتى تنص على انه‪ :‬فاذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى‬
‫أو صناعى أو مهنى أوحرفى ‪ ،‬فال ينتهى العقد بموت المستأجر ويستمر‪ 2‬لصالح الذين يستعملون‬
‫العين من ورثته فى ذات النشاط الذى كان يمارسه‪ 2‬المستأجر األصلى طبقا للعقد زوجه أو زواجا‬
‫وأقارب حتى الدرجة الثانية‪ , 2‬ذكورا وإناثا من قصر وبلغ ويستوى فى ذلك أن يكون االستعمال‬
‫بالذات أو بواسطة نائب عنهم ‪ ....‬الخ ‪.‬‬
‫كما تنص الفقره الثانيه‪ 2‬من المادة األولى على أنه ‪ :‬ال يستمرالعقد بموت أحد من أصحاب حق‬
‫البقاء فى العين إال لصالح المستفيدين مـن ورثة المستأجراألصلى دون غيره ولمرة واحدة ‪.‬‬
‫وبتارخ ‪ ....../.../...‬توفى إلى رحمة المرحوم ‪ /‬اخر ورثه المستاجر األصلى ولم يعد الحد حق‬
‫االمتداد القانونى لعقد االيجار‪.‬‬
‫االمر الذى حدا بالطالب بتحرير‪ 2‬محضر اثبات حاله برقم ‪ ........‬لسنه‪ ............‬ادارى (ويذكر مكان‬
‫اقامة المحضر) الذى اثبت وفاه اخر ورثة‪ 2‬المستاجر االصلى ولم يعد هناك من له الحق فى االمتداد‬
‫القانونى لعقد االيجار‪0‬‬
‫انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخه الى حيث المعلن اليهم وسلمتهم صوره من أصل هذه‬
‫الصحيفه وكلفتهم الحضور امام محكمها‪ ............‬الكليه الدائره( ) ايجارات الكائنه فى‪............‬‬
‫وذلك بجلستها التى سوف تنعقد علنا فى تمام الساعه التاسعه من صباح‬
‫يوم ‪...........‬الموافق ‪ ....../.../...‬يسمعوا الحكم بطردهم من العين لموت اصحاب حق البقاء فيها ‪،‬‬
‫وتسليم العين خاليه من االشخاص والمتاع سليمه من التلف مع الزامهم بالمصاريف واألتعاب‬
‫وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وبال كفاله‪ ،‬مع حفظ كافة الحقوق القانونيه األخرى للطالب ‪.‬‬
‫وألجل العلم ‪/‬‬
‫السند القانونى‪ :‬الماده (األولى) الفقره الثانيه‪ 2‬من القانون رقم (‪ )6‬لسنه ‪1997‬‬
‫‪-29‬من له الحق فى االمتداد القانونى‬
‫لعقد االيجار لغير اغراض السكني‬
‫تجرى الماده‪ 1‬من القانون ‪ 6‬لسنة ‪ 97‬األتى ‪:‬ـ‬
‫فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى؛ فال ينتهى العقد بموت‬
‫المستأجر ويستمر‪ 2‬لصالح الذين يستعملون العين من ورثته‪ 2‬فى ذات النشاط الذى كان يمارسه‬
‫المستأجر األصلي طبقا للعقد ‪ ,‬أزواجا وأقارب حتى الدرجة الثانية ‪ ,‬ذكورا وإناثا من قصر وبلغ ‪,‬‬
‫يستوى فى ذلك‬
‫أن يكون االستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم‬
‫واعتبارا من اليوم التالي لتاريخ نشر هذا القانون المعدل ‪ ,‬ال يستمر العقد بموت أحد من أصحاب‬
‫حق البقاء فى العين إال لصالح المستفيدين مـن ورثة المستأجر األصلي دون غيره ولمرة واحدة‬
‫وعليه فإن االمتداد يكون للورثه جميعا ممن عددهم النص شريطة استعمال العين فى ذات النشاط‬
‫عند تحقق االمتداد اى وقت وقوع االمتداد وان كان لهم حق التغيير بعد ذلك الحرفى لحرفى‬
‫والمهنى لمهنى والتجارى لتجارى شريطة عدم االضرار بسالمة المبنى‬
‫وقد قضت محكمة النقص " إخالء العين المؤجرة لتغيير وجه استعمالها ‪ .‬شرطه ‪ .‬ثبوت ‪ .‬اإلضرار‬
‫بالمبنى بحكم قضائى نهائى ‪ .‬م ‪ 18‬ق ‪ 136‬لسنة ‪ . 1981‬مؤداه ‪ .‬للوارث تغيير النشاط الذى كان‬
‫يمارسه مورثة‪ 2‬بعد إمتداد العقد إليه ‪ .‬شرطه ‪ .‬أال يكون التغيير‪ 2‬بقصد التحايل على أحكام القانون أو‬
‫يلحق ضررا بسالمة المبنى أو شاغليه " ‪.‬‬
‫[ طعن رقم ‪ ، 1679‬س ‪ 69‬ق ‪ ،‬بجلسة ‪]2001 /2/06‬‬
‫وعليه فإنه‬
‫يجوز لورثة المستأجر األصلي تغيير النشاط الذي كان يمارسه المستأجر األصلي طبقًا للعقد‬
‫بالشروط اآلتية‪:‬ـ‬
‫‪ -1‬أال ُيستعمل المكان أو ُيسمح‪ 2‬باستعماله بطريقة ُمقلقة للراحة أو ضارة بسالمة‪ 2‬المبنى أو‬
‫بالصحة العامة أو في أغراض ُمنافية لآلداب وهي الضوابط المنصوص عليها بالمادة ‪ 18‬من‬
‫القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪.1981‬‬
‫المستأجر‬
‫‪ -2‬أن يكون الورثة قد استمروا قبل التغيير في مزاولة ذات النشاط الذي كان يزاوله ُ‬
‫األصلي طبقًا للعقد‪.‬‬
‫ال على أحكام القانون‪ ،‬ويقع على عاتق المؤجر إثبات ذلك‪( .‬المصدر‪:‬‬ ‫‪ -3‬أال يكون التغيير قد تم تحاي ً‬
‫"موسوعة الفقه والقضاي والتشريع في إيجار وبيع األماكن الخالية" – لل ُمستشار‪ /‬محمد عزمي‬
‫البكري – الجزء الثاني – الطبعة الرابعة عشر ‪ 2001‬القاهرة – بند ‪ُ 42‬مكرر – صـ ‪ 220‬و ‪.)221‬‬
‫المقرر في قضاء النقض أن‪" :‬المناط المتداد عقد اإليجار لمزاولة نشاط تجاري أو‬ ‫هذا‪ ،‬ومن ُ‬
‫صناعي أو مهني أو حرفي – بعد وفاة المستأجر إلى ورثته‪ 2‬ال ُمشار إليهم – هو استعمالهم العين في‬
‫ذات النشاط الذي كان يمارسه‪ 2‬المستأجر األصلي طبقًا للعقد حال حياته وذلك بالنظر في وقت امتداد‬
‫عقد اإليجار للمستفيدين من المستأجر األصلي بعد وفاته باعتباره ضابطًا استلزمه المشرع للحفاظ‬
‫على الرواج المالي والتجاري ويتعين على المؤجر تحرير عقد إيجار لهم إذ ينتقل‪ 2‬حق اإلجارة‬
‫لصالحهم بقوة القانون ويحق لهم االنتفاع بالعين المؤجرة بذات الحقوق التي كانت للمستأجر‬
‫األصلي‪ .‬ولما كان للمستأجر وفقًا للمادة ‪ 18‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬أن يغير أوجه‬
‫استعمال العين المؤجرة ما دام ال يسبب ضررًا بالمبنى أو بشاغليه وفقًا للضوابط التي استلزمتها‬
‫هذه المادة ولم تتوافر في حقه إحدى الحاالت التي تجيز اإلخالء والتي تضمنتها المادة المشار إليها‬
‫فإنه يجوز لمن امتد إليه عقد اإليجار من ورثة المستأجر األصلي وفقًا للقانون أن يغير فيما بعد‬
‫النشاط الذي كان يمارسه مورثة‪ 2‬من قبل وفاته ما دام لم يثبت المؤجر أن هذا التغيير قد تم تحاي ً‬
‫ال‬
‫على أحكام القانون أو أنه يلحق ضررًا بسالمة المبنى أو بشاغليه‪ .‬لما كان ذلك وكان الحكم‬
‫المطعون فيه أقام قضاءه برفض الدعوى استنادًا إلى أن الطاعنة لم تستمر في مزاولة ذات النشاط‬
‫التجاري الذي كانت تمارسه المستأجرة األصلية حين أن الثابت من السجل التجاري للطاعنة أنها‬
‫غيرت استعمال العين من مهنة بائع خضروات إلى لحام كاوتشوك في ‪ 8/7/1984‬أي بعد وفاة األم‬
‫الحاصلة في ‪ 20/12/1980‬ولم تتحقق المحكمة عما إذا كانت الطاعنة قد مارست ذات النشاط‬
‫التجاري للعين المؤجرة قبل تغيير استعمالها إلى لحام كاوتشوك وما إذا كانت هذا التغيير يلحق‬
‫ضررًا بالمبنى وبسالمة شاغليه فإنه يكون معيبًا"‪( .‬نقض مدني في الطعن رقم ‪ 6397‬لسنة ‪62‬‬
‫قضائية‪ – 2‬جلسة ‪.4/7/1999‬‬
‫انه في يوم ‪ ............‬الموافق‪.........../..../..... ‬‬

‫بناء على طلب السيد ‪ .............. /‬المقيم‪................. ‬محله المختار مكتب األستاذ ‪............... /‬‬
‫المحامي الكائن ‪.........................‬‬
‫أنا‪ .......................‬محضر محكمة ‪ ............‬الجزئية قد انتقلت في التاريخ المذكور أعاله‬
‫وأعلنت ‪:‬‬
‫السيد ‪ ..................... /‬المقيم ‪ ..........‬قسم ‪ .............‬محافظة ‪...........‬‬
‫مخاطبا مع ‪.................. /‬‬
‫وأعلنته باألتي‬
‫بموجب عقد إيجار مؤرخ‪ ............. 2‬استأجر المعلن إليه من الطالب ما هو ‪ ...............‬بغرض‬
‫االستعمال في ‪ ......‬بالعقار رقم ‪ ......‬الكائن بشارع ‪ ..........‬قسم ‪ .........‬محافظة‪ .............‬وذلك‬
‫لقاء قيمة إيجاريه شهرية‪ 2‬قدرها‪ ...........‬جنيه تدفع مقدما أول كل شهر ‪ ،‬باإلضافة إلى كافة‬
‫ملحقات األجرة من عوائد واستهالك مياه وخالفه ‪ ،‬وتفصيلها كاألتي ( ‪ ---‬جنيه القيمة اإليجارية‬
‫الشهرية‪ --- ، 2‬جنيه استهالك المياه‪ ) ‬فيكون اإلجمالي ‪ .........‬جنية ‪ ،‬وحيث أن المعلن إليه قد‬
‫تقاعس عن سداد القيمة اإليجازية‪ 2‬المستحقة اعتبارا من شهر‪ .......‬وحتى تاريخ هذا اإلنذار والتي‬
‫تقدر بمبلغ ‪ .........‬جنيه ‪.‬‬
‫‪ ‬مما اضطر الطالب معه إلى تكليف المعلن إليه بالوفاء بالقيمة اإليجازية المتأخرة بموجب اإلنذار‬
‫الرسمي‬
‫‪ ‬على يد محضر والرقيم ‪ ........‬محضري ‪، ......‬أو ( خطاب موصى بعلم الوصول دون مظروف )‬
‫وتم إعالن المعلن إليه بتاريخ ‪ ...../..../ ....‬إال انه لما يحرك ساكنا ‪.‬‬
‫‪ ‬وحيث تنص المادة ‪/18‬ب من القانون ‪1981/ 136‬م بأنه‪ :‬ال يجوز للمؤجر أن يطلب إخالء المكان‬
‫ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إال ألحد األسباب اآلتية ‪ ......:‬ب‪ -‬إذا لم يقم المستأجر‬
‫بالوفاء باألجرة المستحقة خالل خمسة عشرة يوما من تاريخ‪ 2‬تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه‬
‫مصحوب بعلم الوصول دون مظروف ‪ ،‬أو بإعالن على يد محضر ‪ ،‬وكذلك نص المادة ‪ 45‬من‬
‫قانون المرافعات والتى تنص على انه‪ :‬يندب في مقر المحكمة االبتدائية قاض من قضاتها ليحكم‬
‫بصفة مؤقتة ومع عدم المساس بالحق فى المسائل المستعجلة التى يخشى عليها من فوات الوقت ‪.‬‬
‫لما كان ذلك فأنه يحق للطالب إقامة الدعوى الماثلة بطلب طرد المعلن إليه لتوافر ركن االستعجال‬
‫المتمثل‪2‬‬
‫في حرمان الطالب (المؤجر) من االنتفاع بملكه‪.‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى التاريخ المذكور اعاله الى حيث المعلن اليه وسلمته‪ 2‬صورة‬
‫من اصل‬
‫الصحيفة وكلفته بالحضور امام محكمة ‪ .............‬لالمور المستعجله الكائن مقرها فى ‪..............‬‬
‫أمام الدائرة ( ) مستعجل ‪ ،‬وذلك بجلستها العلنية التى ستنعقد فى تمام الساعة التاسعة وما بعدها‬
‫من صباح يوم ‪ .........‬الموافق ‪ ..../.../...‬وذلك لسماع الحكم بصفه‪ 2‬مستعجله بطرد المدعى عليه‬
‫من العين المؤجره له والمبينة‪ 2‬الحدود والمعالم بصدر الصحيفة وعقد اإليجار وتسليمها للطالب‬
‫خالية من الشخاص والشواغل وسليمة‪ 2‬من أية تلفيات ‪ ،‬مع إلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب‬
‫المحاماة ‪ ،‬وذلك بحكم مشمول بالنفاذ المعجل طليقا من قيد الكفاله مع حفظ كافة الحقوق القانونية‪2‬‬
‫وألجل العلم‪/‬‬
‫السند القانونى‪ :‬المادة ‪ / 18‬ب من القانون رقم‪ 136‬لسنة‪ 1981‬والماده (‪ )45‬من قانون المرافعات‬
‫‪ -31‬عقد إيجار كازينو سياحي في ظل‬
‫أحكام القانون رقم ‪4‬لسنة ‪1996‬‬
‫أنة في يوم السبت الموافق ‪1/10/2011‬‬

‫اجر السيد ‪ -------------------------- /‬المقيم ناحية صفط تراب مركز المحلة الكبرى _ غربية‬
‫(( طرف أول موجز ))‬
‫إلى كال من ‪----------------------------------- _1 _:‬‬
‫(( طرف ثانى مستأجر))‬ ‫‪ _2‬السيد ‪--------------------------------- /‬‬
‫المقيمان بناحية المحلة الكبرى ‪ _-------------------------------‬أبو شاهين عمارة ‪ ------------‬مدخل (ب)‬
‫ما هو قرية ‪ ------------------------‬السياحية طريق طنطا _ المحلة الكبرى السريع ‪/-:‬وهى عبارة عن مبنى‬
‫مكون من طابقين كاملة التشطيب وبها كافة المرافق وملحقاتها من حديقة بالمرافق وبها كافة األدوات‬
‫المعدة لالستعمال السياحي وإلقامة األفراح والمناسبات والحفالت‬
‫وقد اقر الطرفان بأهليتهما للتعاقد والتصرفات واتفقا على االتى ‪_:‬‬
‫أوال ‪ _:‬التمهيد السابق جزء ال يتجزء من عقد االيجار‬
‫ثانيا ‪ _:‬مدة اإليجار هي خمس سنوات تبدأ من يوم ‪ 1/10/2011‬وتنتهى في ‪ 1/10/2016‬ويجوز‬
‫تجديدها لمدة أخرى بموافقة الطرفين‬
‫ثالثا ‪ _:‬اذا رغب احد الطرفان بانتهاء العالقة االيجاريه في نهاية المدة المتفق عليها وجب ان يعلن‬
‫الطرف األخر بخطاب مسجل بعلم الوصول أو إنذار على يد محضر قبل انتهاء مدة التعاقد بثالثة‪2‬‬
‫اشهر وأال يعتبر مجددا لمدة مماثلة‬
‫رابعا‪ _:‬األجرة المتفق عليها هي مبلغ تسعة أالف جنية شهريا يتعهد المستأجران بدفعها للمؤجر‬
‫أول كل شهر باإليصال أالزم لذلك على أن يتم زيادة القيمة االيجارية المذكورة بنسبة‪ %10 2‬من‬
‫القيمة االيجارية سنويا بعد انتهاء السنة األولى‬
‫خامسا ‪ _:‬اقر الطرف األول المؤجر باستالمه‪ 2‬وتقاضية مبلغ سبعة وعشرون آلف جنية مصري‬
‫بصفته تامين للمكان ومحتوياته‪ 2‬يرد عند انتهاء المدة المحددة بهذا العقد أو يبقى عند امتداد‬
‫العالقة االيجاريه بعد موافقة الطرفين و تسليم العين ذلك بحالتها التي‬
‫كانت عليها وقت التعاقد مع تعهده بتسليم المحتويات الموضحة بقائمة استالم منقوالت خاصة‬
‫بالكازينو‪ 2‬والملحقة كجزء ضمن هذا العقد‬
‫سادسا ‪ _:‬يقر الطرف الثاني المستأجران بانهما عاينا المكان محل العقد وهى قرية وأدى الغزالن‬
‫السياحية ومشتمال تها بمحتوياتها المعاينة التامة النافية للجهالة وأنها بحالة جيدة وقبلها بحالتها‬
‫التي عليها ويتعهد بالمحافظة عليها وردها بحالتها الراهنة عند انتهاء العقد وتسليم المكان‬
‫بمحتوياته‪2‬‬
‫سابعا ‪ _:‬إذا تأخر المستأجران الطرف الثاني عن دفع اإليجار في المواعيد المتفق عليها بالبند‬
‫الرابع لمدة شهرين فللمالك الحق في أن يلزماهما بدفع األجرة أو فسخ التعاقد وذلك بعد التنبيه‬
‫عليهما بخطاب مسجل بعلم الوصول أو إنذار على يد محضر بالتكليف بالوفاء‬
‫ثامنا ‪ _:‬ال يجوز للمستأجر إحداث اى تغيرات بالعين المؤجرة إال بعد حصوله على أذان كتابي بذلك‬
‫من المالك‬
‫تاسعا ‪ _:‬يلتزم ويتعهد الطرف الثاني المستأجر باستعمال العين المؤجرة وفقا للبنود المتفق عليها‬
‫بالعقد وان يتعهد بالمحافظة عليها والعناية بها واذا خالف ذلك يكون للمالك حق فسخ التعاقد‬
‫عاشرا‪ _:‬جميع ما يقوم به المستأجر وبعد استالم العين من تشطيبات أو ديكورات أو تجميل‬
‫للمكان يكون على نفقته الخاصة وال يلزم المالك بشي وليس له المطالبة بها عند تسليم العين‬
‫للمالك اال اذ اتفق الطرفان على خالف ذلك فيما بينهما كتابة‬
‫حادي عشر ‪ _:‬يلتزم المستأجر بدفع قيمة فواتير‪ 2‬المياة والكهرباء وخالفة ومما يلزم المكان من‬
‫مصروفات‬
‫ثاني عشر ‪ _:‬تختص محكمة المحلة الكبرى بجميع درجاتها عند اى نزاع بشان هذا العقد‬
‫ثالث عشر ‪ _:‬تحرر هذا العقد من نسختين بيد كل طرف نسخة للعمل بموجبها عند الزوم‬
‫(( الطرف الثاني المستأجرين))‬ ‫))‬ ‫((الشهود‬ ‫(( الطرف األول المؤجر ))‬
‫‪-32‬النقض إخالل المستأجر في رد العين عند‬
‫إنتهاء المدة خطأ يستوجب التعويض‬
‫المقرر ‪ -‬في قضاء محكمة النقض ‪ -‬أن إخالل المستأجر بالتزامه برد العين عند انتهاء اإليجار إذا‬
‫هو حال بفعله دون تمكين المؤجر من االنتفاع بها دون عائق يجعله ‪ -‬بمقتضى نص المادة ‪590‬‬
‫ً‬
‫تعويضا يراعى في تقديره القيمة اإليجارية للعين وما أصاب‬ ‫ملزما بأن يدفع للمؤجر‬
‫مدنى ‪ً -‬‬
‫المؤجر من ضرر‬
‫وقررت محكمة النقض‬
‫بعد االطالع على األوراق وسماع التقرير الذي تاله السيد المستشار المقرر والمرافعة‪ ،‬وبعد‬
‫المداولة‪.‬‬
‫حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية‪.‬‬
‫وحيث إن الوقائع ‪ -‬على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر األوراق ‪ -‬تتحصل في أن الطاعن‬
‫أقام على المطعون ضده الدعوى رقم ‪ .......‬سنة ‪ 1992‬مدنى دمياط االبتدائية بطلب الحكم بإلزامه‬
‫بأن يؤدى له مبلغ ‪ 36.800‬جنيه منها مبلغ ‪ 16.800‬جنيه مقابل انتفاع عن الفترة التي قضاها في‬
‫عين النزاع منذ التنبيه عليه باإلخالء وحتى استالمه لها في ‪ 1992 /2 /3‬بموجب حكم قضائي‬
‫تعويضا له عما تكبده من نفقات التقاضي وما لحقه من‬‫ً‬ ‫شهرا‪ ،‬ومبلغ ‪ 20000‬جنيه‬
‫ومدتها ‪ً 28‬‬
‫أضرار أخرى‪ ،‬وبتاريخ ‪ 1993 /4 /20‬حكمت المحكمة برفض الدعوى‪،‬استأنف الطاعن هذا الحكم‬
‫برقم ‪ .......‬سنة ‪ 25‬ق المنصورة ‪ -‬مأمورية‪ 2‬دمياط ‪ -‬وبتاريخ‪ 1994 /3 /23 2‬قضت المحكمة‬
‫بالتأييد‪ .‬طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض‪ ،‬وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض‬
‫الطعن‪ ،‬وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة المشورة أمرت باستبعاد ما عدا السبب األول‬
‫ال بالحق المخول لها بمقتضى‪ 2‬الفقرة الخامسة من المادة ‪ 263‬من قانون‬ ‫من أسباب الطعن عم ً‬
‫المرافعات وحددت جلسة لنظر هذا السبب وفيها التزمت النيابة رأيها‪.‬‬
‫وحيث إن حاصل النعي بالسبب األول على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور‬
‫في التسبيب‪ 2‬إذ قضى برفض طلبه بأحقيته في تقاضى مقابل انتفاع عن العين المؤجرة من تاريخ‬
‫التنبيه على المطعون ضده باإلخالء حتى تاريخ‪ 2‬استالم العين بموجب حكم اإلخالء على قالة أن يده‬
‫على العين المؤجرة خالل تلك المدة لم يكن غص ًبا وإنما كانت بسبب طول إجراءات التقاضي وهو‬
‫ردا عليه مما يعيبه‪ 2‬ويستوجب نقضه‪.‬‬
‫ما ال يصلح ً‬
‫وحيث إن هذا النعي في محله ذلك أنه من المقرر ‪ -‬في قضاء هذه المحكمة ‪ -‬أن إخالل المستأجر‬
‫بالتزامه برد العين عند انتهاء اإليجار إذا هو حال بفعله دون تمكين المؤجر من االنتفاع بها دون‬
‫ً‬
‫تعويضا يراعى في تقديره‬ ‫ملزما بأن يدفع للمؤجر‬
‫عائق يجعله ‪ -‬بمقتضى‪ 2‬نص المادة ‪ 590‬مدنى ‪ً -‬‬
‫القيمة اإليجارية للعين وما أصاب المؤجر من ضرر‪ .‬لما كان ذلك‪ ،‬وكان الحكم المطعون فيه لم‬
‫يلتزم هذا النظر وقضى برفض طلب التعويض عن عدم االنتفاع بالعين المؤجرة بعد التنبيه‪ 2‬على‬
‫المستأجر بإنهاء العقد وحتى استالمه لها تنفيذا للحكم الصادر باإلخالء على قالة أن يد المستأجر ال‬
‫ردا على هذا الطلب فإنه‬
‫يشوبها غصب وكانت بسبب طول إجراءات التقاضي‪ ،‬وهو ماال يصلح ً‬
‫يكون معي ًبا بالخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب بما يوجب نقضه لهذا السبب‪.‬‬

‫أنه فى يوم بين الموقعين أدناه‬
‫أوال ‪ :‬السيد‪ /‬ديانة جنسية‪ ‬‬
‫مهنه محل اإلقامة ( طرف أول مؤجر )‬
‫ثانيا ‪ :‬السيد ‪ /‬ديانة جنسية‬
‫مهنه محل اإلقامة ( طرف ثان مستأجر)‬
‫حيث أن الطرف الثانى ( المستأجر ) رغـب فى تأجير سيارة الطرف األول ( المؤجر)‬
‫رقم موتور رقم شاسيه رقم‬
‫موديل ماركة‬
‫وحيث تالقت إرادة الطرفين فقد اتفقوا‪ 2‬على اآلتى ‪:‬‬
‫أجر الطرف األول للطرف الثانى ما هو السيارة المذكورة بعالية لمدة سنة‬
‫بإيجار شهرى أو سنوى قيمته‪ ‬‬
‫ويقر المستأجر ويتعهد بالمحافظة على السيارة المذكورة ‪.‬‬
‫المؤجر المستأجر‬
‫محضر تصديق‪ ‬‬
‫وزارة العدل‪ ‬‬
‫مصلحة الشهر العقارى والتوثيق‬
‫مكتب ‪ /‬فرع توثيق‬
‫محضر تصديق رقم سنة‪ ‬‬
‫ـــــــــــــــــــ‬
‫أنه فى يوم الموافق سنة تم التوقيع على هذا العقد‬
‫من كل من السيد بصفته مؤجرا‬
‫الثابت الشخصية بموجب‬
‫ومن السيد ‪ /‬بصفته مستأجرا‬
‫الثابت الشخصية بموجب‬
‫أمامنا نحن الموثق بـ‬
‫وهذا تصديق منا بذلك‬
‫الموثق‬
‫إيصال استالم سيارة وإخالء مسئولية مالكها‬
‫استلمت أنا األستاذ ‪ – /‬والمقيم بطاقة من السيد ‪ /‬السيارة رقم موديل شاسية وذلك في تمام السـاعة من مساء‬
‫يوم والسيارة بحالة جيدة و أكون مسئــوال عنها اعتبارا من ساعـته وتاريخه مسئوليــة جنائية ومدنية وذلك‬
‫بموجب هذا اإليصال وعقد البيع االبتدائي المؤرخ ‪2003/ /‬‬
‫اسم المستلم‪ /‬‬
‫التوقيــع ‪/‬‬
‫البـطاقـة ‪ /‬‬
‫التـاريـخ ‪/‬‬
‫الســـاعة ‪/‬‬
‫‪-34‬انذار على يد محضر بعدم الرغبة فى تجديد ايجار‬
‫‪ ‬‬
‫أنه فى يوم ‪ .............‬الموافق ‪ .............‬الساعة ‪ .............‬بناء على طلب ‪ .............‬المقيم‬
‫برقم ‪ .............‬شارع ‪ .............‬قسم ‪ .............‬محافظة ‪ .............‬ومحله المختار مكتب االستاذ‬
‫‪ .............‬المحامى الكائن ‪ .............‬أنا ‪ .............‬محضر محكمه ‪ .............‬قد انتقلت الى محل‬
‫اقامة ‪:‬‬
‫مخاطبا مع ‪.............‬‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ‪ ............. 2‬استأجر المنذر اليه من الطالب ‪ .............‬الكائنة ‪.............‬‬
‫وقد تضمن البند ‪ .............‬منه أن مدة االيجار سنة واحدة تبدأ من ‪ .............‬وتنتهى‬
‫فى ‪ .............‬وتجدد لمدد أخرى مماثلة ما لم يخطر أحد الطرفين اآلخر بعدم رغبته‪ 2‬فى التجديد‬
‫بموجب انذار رسمى على يد محضر على أن يتم ذلك قبل نهاية المدة االولى أو المدة التى تجدد‬
‫العقد فيها بثالثة أشهر على االقل ‪.‬‬
‫ولما كان الطالب ال يرغب فى تجديد االيجار لمدة تجاوز المدة الحالية التى تنتهى فى ‪.............‬‬
‫فأنه ينذر المعلن اليه بموجب هذا بعدم رغبته فى تجديده وينبه عليه بتسليم العين بالحالة التى‬
‫كانت عليها عند التعاقد وذلك فور انتهاء مدة االيجار الحالية واال أصبحت يده عليها يد غاصب‬
‫ويحق للطالب حينئذ اللجوء لقاضى االمور المتسعجلة بطلب طرده وفقا لما تضمنه البند ‪.............‬‬
‫من العقد ‪.‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت الى محل أقامة المنذر اليه واعلنته بصورة‪ 2‬من هذا وكلفته‬
‫بتسليم العين المؤجرة فور انتهاء مدة العقد فى ‪ .............‬لعدم الرغبة فى تجديده ‪.‬‬
‫مع حفظ كافة الحقوق ‪ ,‬والجل العلم ‪..‬‬
‫‪-35‬صيغة دعوى طرد شاغرين العين لموت أصحاب‬
‫حق البقاء فيها فى ضوء القانون(‪ )6‬لسنة‪1997‬‬

‫انه فى يوم‪ ............‬الموافق ‪......./.../...‬‬
‫بناء على طلب السيد ‪ ............/‬والمقيم فى ‪............‬ومحله المختار مكتب األستاذ‪== /‬‬
‫انا‪ ............‬محضر محكمة ‪ ............‬الجزئيه انتقلت واعلنت شاغيرين العين ‪.‬‬
‫السيد‪ ............/‬والمقيم فى‪............‬قسم ‪............‬محافظة‪............‬‬
‫مخاطبا مع ‪.................. /‬‬
‫‪ -2‬السيد‪ ............/‬والمقيم فى‪............‬قسم ‪............‬محافظة‪............‬‬
‫مخاطبا مع ‪................ /‬‬
‫الجميع شاغيرين العين ‪.‬‬
‫أعلنتهم باالتى‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ‪....../.../... 2‬أستأجر المرحوم‪ ............/‬ماهو ‪ ............‬بغرض األستعمال‬

‫فى ‪ .......‬بالعقار رقم ‪ ......‬الكائن فى ‪ ............‬وبتاريخ‪ ....../.../... 2‬توفى المرحوم ‪ ............/‬إلى‬
‫رحمة اهلل تعالى وحل محله ورثته‪ 2‬الشرعين طبقا لنص الماده االولى من القانون (‪ )6‬لسنه‬
‫‪1997‬والتى تنص على انه‪ :‬فاذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى‬
‫أوحرفى ‪ ،‬فال ينتهى العقد بموت المستأجر ويستمر‪ 2‬لصالح الذين يستعملون العين من ورثته فى‬
‫ذات النشاط الذى كان يمارسه‪ 2‬المستأجر األصلى طبقا للعقد زوجه أو زواجا وأقارب حتى الدرجة‬
‫الثانية ‪ ,‬ذكورا وإناثا من قصر وبلغ ويستوى‪ 2‬فى ذلك أن يكون االستعمال بالذات أو بواسطة نائب‬
‫عنهم ‪ ....‬الخ ‪.‬‬
‫كما تنص الفقره الثانيه‪ 2‬من المادة األولى على أنه ‪ :‬ال يستمرالعقد بموت أحد من أصحاب حق‬
‫البقاء فى العين إال لصالح المستفيدين مـن ورثة المستأجراألصلى دون غيره ولمرة واحدة ‪.‬‬
‫وبتارخ ‪ ....../.../...‬توفى إلى رحمة المرحوم ‪ /‬اخر ورثه المستاجر األصلى ولم يعد الحد حق‬
‫االمتداد القانونى لعقد االيجار ‪0‬‬
‫االمر الذى حدا بالطالب بتحرير‪ 2‬محضر اثبات حاله برقم ‪ ........‬لسنه‪ ............‬ادارى (ويذكر مكان‬
‫اقامة المحضر) الذى اثبت وفاه اخر ورثة‪ 2‬المستاجر االصلى ولم يعد هناك من له الحق فى االمتداد‬
‫القانونى لعقد االيجار‪0‬‬
‫انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخه الى حيث المعلن اليهم وسلمتهم صوره من أصل هذه‬
‫الصحيفه وكلفتهم الحضور امام محكمها‪ ............‬الكليه الدائره( ) ايجارات الكائنه فى‪............‬‬
‫وذلك بجلستها التى سوف تنعقد علنا فى تمام الساعه التاسعه من صباح‬
‫يوم ‪...........‬الموافق ‪ ....../.../...‬يسمعوا الحكم بطردهم من العين لموت اصحاب حق البقاء فيها ‪،‬‬
‫وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وبال كفاله‪ ،‬مع حفظ كافة الحقوق القانونيه األخرى للطالب ‪.‬‬
‫السند القانونى‪ :‬الماده (األولى) الفقره الثانيه‪ 2‬من القانون رقم (‪ )6‬لسنه‪1997‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪-36‬طعن من المالك فىقرار لجنةالحكم المحلى بترميم عقار‬
‫أنه فى يوم ‪ .............‬الموافق ‪ .............‬الساعة ‪ .............‬بناء على طلب السيد ‪............. /‬‬
‫محكمة ‪ .............‬قد انتقلت الى محل اقامة ‪:‬‬
‫‪ -1‬السيد ‪ ............. /‬ومهنته ‪ .............‬المقيم برقم ‪ .............‬شارع ‪ .............‬قسم ‪.............‬‬
‫محافظة ‪.............‬مخاطبا ‪ -2.............‬السيد ‪ ............. /‬ومهنته ‪ .............‬المقيم‬
‫برقم ‪ .............‬شارع ‪ .............‬قسم ‪ .............‬محافظة ‪.............‬مخاطبا ‪ -3 .............‬السيد ‪/‬‬
‫‪ .............‬بصفته ويعلن بادارة قضايا الحكومة بمقرها الكائن ‪.............‬مخاطبا ‪.............‬‬
‫‪ -4‬مدير االدارة الهندسية بمحافظة ‪.............‬ويعلن بادارة قضايا الحكومة بمقرها‬
‫الكائن ‪.............‬مخاطبا ‪.............‬‬
‫واعلنته باالتى‬
‫بتاريخ ‪ .............‬قام السيد المهندس المختص باالدارة الهندسية‪ 2‬القائمة على شئون التنظيم‬
‫بمحافظة ‪ .............‬بمعاينة وفحص العقار رقم ‪ .............‬الكائن بشارع ‪.............‬‬
‫قسم ‪ .............‬المملوك للطالب وقد ضمن تقريرة ‪.............‬‬
‫وبعد عرض هذا التقرير على اللجنة المختصة حسبما تنص عليه المادة ‪ 57‬من القانون رقم ‪49‬‬
‫لسنه ‪ 1977‬فى شأن تأجير وبيع االماكن وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر أصدرت قرارها‬
‫بتاريخ ‪ .............‬متضمنا ‪ .............‬وبتاريخ ‪ .............‬تم اعالن الطالب بقرار اللجنة وإذ تنص‬
‫المادة ‪ 59‬من القانون سالف البيان على ان لكل من ذوى الشأن أن بطعن فى هذا القرار فى موعد‬
‫ال يجاوز خمسه عشر يوما من تاريخ اعالنه بالقرار أمام المحكمة االبتدائية‪ . 2‬فقد بادر الطالب برفع‬
‫هذا الطعن خالل االجل المشار اليه وذلك لالسباب االتية ‪:‬‬
‫أوال ‪ :‬تضمن قرار اللجنة أن أعمال الترميم التىأشار اليها تكفى وتجدى فى اصالح العقار فى حين‬
‫أن هذا القرار أغفل االشارة الى تصدع العقار لوجود ‪ .............‬مما يهدده باالنهيار وال تجدى فيه‬
‫أعمال الترميم‪ ,‬وأنه يخشى منه‪ 2‬على حياة االشخاص وأموالهم عند تنفيذ أعمال الترميم التى أوصت‬
‫بها اللجنة ‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬يبين من تقرير الخبير االستشارى المودع حافظة مستندات الطالب أنه بمعاينة العقار الصادر‬
‫فى شأنه القرار المطعون فيه تبين ‪ .............‬وان حالته ال يجدى معها ترميم لتصدعة وتحلل مواد‬
‫بنائه و ‪ .............‬مما يتطلب هدمه وازالته حتى سطح االرض ‪.‬‬
‫ويركن الطالب فى اثبات دعواه الى رأى أهل الخبرة وتقرير‪ 2‬الخبير االستشارى المودع حافظة‬
‫مستندات الطالب ‪.‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت الى محل اقامة المعلن اليهم واعلنته بصورة من هذا وكلفتهم‬
‫بالحضور أمام محكمة ‪ .............‬الدائرة ‪ .............‬بمقرها الكائن بشارع ‪.............‬‬
‫الموافق ‪ .............‬الساعة ‪ .............‬ليسمعوا الحكم بقبول الطعن شكال وفى الموضوع بتعديل‬
‫قرار اللجنة سالف البيان وهدم العقار رقم ‪ .............‬بجميع أجزائة وازالته حتى سطح االرض‬
‫فورا مع الزامهم المصاريف ومقابل أتعاب المحاماه وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بال كفالة ‪.‬‬
‫مع حفظ كافة الحقوق والجل العلم ‪..‬‬
‫__________________‬
‫‪-37‬طلب المؤجرالحجزالتحفظىعلىالمنقوالت الموجودةبالعين‬

‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫السيد رئيس محكمة ‪ .............‬مقدمة ‪ .............‬ومهنتة ‪ .............‬المقيم برقم ‪.............‬‬

‫شارع ‪ .............‬قسم ‪ .............‬محافظة ‪ .............‬ومحله المختار مكتب االستاذ ‪.............‬‬
‫المحامى الكائن ‪.............‬‬
‫ضد‬
‫السيد‪ ............. /‬مهنتة‪ ............. 2‬المقيم برقم ‪ .............‬شارع ‪ .............‬قسم ‪.............‬‬
‫محافظة ‪.............‬‬
‫الموضوع‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ‪ ............. 2‬يستأجر المقدم ضده من الطالب الشقة رقم ‪ .............‬بالعقد‬
‫رقم ‪ .............‬بشارع ‪ .............‬قسم ‪ .............‬محافظة ‪ .............‬بأجرة شهرية‬
‫قدرها ‪ .............‬جنيها تدفع مقدما بموجب ايصاالت موقع عليها من الطالب ‪,‬وقد امتنع المقدم‬
‫ضده عن سداد االجرة من ‪.............‬وحتى‪ .............‬وجملة ذلك ‪ .............‬جنيها ‪ .‬وإذ تنص‬
‫المادة ‪ 317‬من قانون المرافعات على أن لمؤجر العقار أن يوقع فى مواجهة المستأجر أو لمستأجر‬
‫من الباطن الحجز التحفظى على المنقوالت والثمرات والمحصوالت الموجودة بالعين المؤجرة وذلك‬
‫ضمانا لحق االمتياز المقررله قانونا بموجب المادة ‪ 1143‬من القانون المدنى ‪.‬‬
‫ومن ثم يحق للطالب استصدار أمر حجز تحفظى على المنقوالت الموجودة بالعين المؤجرة ‪.‬‬
‫يلتمس الطالب ‪ ,‬بعد االطالع على عقد االيجار‪ ,‬اصدار االمر بتوقيع الحجز التحفظى على المنقوالت‬
‫الموجودة بالعين المؤجرة ضمانا لالجرة المتأخرة وقدرها ‪ .............‬جنيها وما يستجد منها ‪ ,‬مع‬
‫التزام الطالب باستكمال االجراءات ‪.‬‬
‫تحريرا فى ‪ .............‬الطالب ‪.............‬‬
‫__________________‬
‫‪ ‬‬
‫‪-38‬صيغة انذار التكليف بالوفاء بالقيمة اإليجارية‬
‫انه فى يوم‪ ............‬الموافق ‪...... /... /.......‬‬
‫بناء على طلب السيد ‪ ................../‬المقيم ‪....................‬‬

‫ومحله المختار مكتب االستاذ ‪ ............... /‬المحامى الكائن ‪...............‬‬
‫انا‪ ................‬محضر محكمة ‪ ..............‬الجزئية قد انتقلت فى التاريخ المذكور اعاله واعلنت ‪:‬‬
‫السيد ‪ ................... /‬المقيم ‪ .................‬قسم ‪ ............‬محافظة ‪..........‬‬
‫مخاطبا مع ‪................ /‬‬
‫وانذرته باألتى‬
‫بموجب عقد إيجار مؤرخ‪ ............ 2‬استأجر المنذر اليه من الطالب ما هو‪ ...............‬بغرض‬
‫االستعمال فى‪ .......‬بالعقار رقم ‪ .........‬الكائن بشارع ‪ .................‬قسم ‪........‬‬
‫محافظة ‪..............‬‬
‫وذلك لقاء قيمة إيجارية شهرية‪ 2‬قدرها ‪ ............‬جنيه تدفع مقدما أول كل شهر ‪ ،‬باإلضافة الى‬
‫كافة ملحقات األجرة من عوائد واستهالك مياه وخالفه ‪ ،‬وتفصيلها كاألتى جنيه القيمة‪ 2‬األيجارية‬
‫الشهرية‪ ............ 2‬جنيه قيمة استهالك المياه ‪ ،‬واإلجمالى مبلغ ‪ ...............‬جنيه ‪.‬‬
‫وحيث ان المنذر اليه قد تقاعس عن سداد القيمة اإليجارية المستحقة اعتبارا من شهر ‪.............‬‬
‫وحتى تاريخ هذا األنذار والتى تقدر بمبلغ ‪ ............‬جنيه (عدد الشهور مضروبة فى القيمة‬
‫اإليجارية الشهرية ) ‪.‬‬
‫وحيث باءت المحاوالت الودية بالفشل ‪ ،‬وهو األمر الذى اضطر معه الطالب الى توجيه هذا األنذار‬
‫الرسمى على يد محضر الى المنذر اليه ينذره بموجبه‪ 2‬بسرعة سداد مبلغ وقدره ‪................‬‬
‫القيمة اإليجارية المتأخرة وذلك فى خالل خمسة عشر يوما من تاريخ اعالنه بهذا االنذار ‪.‬‬
‫انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى التاريخ المذكور اعاله الى حيث محل إقامة المنذر اليه‬
‫وسلمته صورة من هذا االنذار وكلفته بسرعة سداد مبلغ وقدره ‪ ...........‬جنيه القيمة اإليجارية‬
‫المستحقة اعتبارا من شهر ‪ ...........‬وحتى شهر ‪ ...........‬مضافا اليها الملحقات الرسميه وذلك‬
‫خالل خمسة عشريوما من تاريخ تسلمه هذا االنذار‪ ،‬وفى حالة امتناعه عن الوفاء سوف يضطر‬
‫الطالب آسفا الى إتخاذ كافة اإلجراءات القانونية الكفيلة بحفظ حقوقه القانونية ‪ .‬وذلك للعلم بما جاء‬
‫به ونفاذ مفعوله قانونا ‪.‬‬
‫مع حفظ كافة الحقوق القانونية األخرى للطالب ‪.‬‬
‫والجل العلم ‪،،،،،‬‬
‫‪-39‬صيغة انذار بعدم الرغبة فى تجديد عقد اإليجار‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫انه فى يوم ‪ ...............‬الموافق ‪....../......./....‬‬
‫بناء على طلب السيد ‪ ................... /‬المقيم ‪...................‬‬

‫ومحله المختار مكتب االستاذ ‪ .................... /‬المحامى الكائن فى ‪...........‬‬
‫انا‪ .......................‬محضر محكمة ‪ .................‬الجزئية قد انتقلت فى التاريخ المذكور اعاله‬
‫واعلنت ‪:‬‬
‫السيد ‪ ................... /‬المقيم فى ‪ ................‬قسم ‪ ..........‬محافظة ‪ .......‬مخاطبا‬
‫مع ‪..................... /‬‬
‫وانذرته باألتى‬
‫بموجب عقد إيجار مؤرخ‪ ........../..../....... 2‬استأجر المنذر اليه من الطالب ما هو ‪..............‬‬
‫بغرض استخدامه فى ‪ .............‬بالعقار رقم ‪ ............‬الكائن فى ‪ ..................‬قسم ‪............‬‬
‫محافظة ‪ ..................‬وذلك لقاء قيمة إيجارية شهرية قدرها‪ ............‬جنيه تدفع مقدما أول كل‬
‫شهر ‪.‬‬
‫ولما كانت المادة ( ) من عقد اإليجار سالف الذكر تنص على أن مـدة العقـد هى ‪ .........‬وال يجدد‬
‫العقد لمدد أخرى اال بعقد جديد ‪.‬‬
‫وحيث ان الطالب ( المؤجر ) ال يرغب فى تجديد العقد لمدة أخرى ‪.‬‬
‫االمر الذى حدا به الى توجيه هذا االنذار الرسمى على يد محضر العالن المعلن اليه بعدم رغبته فى‬
‫تجديد عقد اإليجار سالف الذكر لمدة أخرى ‪.‬‬
‫انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى التاريخ المذكور اعاله الى حيث المنذر اليه وسلمته‪ 2‬صورة‬
‫من هذا االنذار ونبهت عليه بعدم رغبة الطالب فى تجديد عقد اإليجارسالف الذكر لمدة أخرى‬
‫وإلزامه بتسليم العين المبينة‪ 2‬بصدر العريضة للطالب خالية من األشخاص والشواغـل وسليمة من‬
‫أية تلفيـــات وذلـك خالل ‪ .............‬يوم من تاريخ تسلمه هذا االنذار واال تعتبر يده يد غاصب ‪.‬‬
‫والجل العلم ؛؛؛؛؛‬
‫‪-40‬طلب تعيين مأمور التحاد مالك وتحديد اجرة‬
‫السيد رئيس محكمة ‪ .............‬االبتدائية‪ 2‬مقدمة ‪ .............‬ومهنته‪ ............. 2‬المقيم‬

‫برقم ‪ .............‬شارع ‪ .............‬قسم ‪ .............‬محافظة ‪ .............‬ومحله المختار مكتب االستاذ‬
‫‪ .............‬المحامى الكائن ‪.............‬‬
‫ضد‬
‫محافظة ‪ -2 .............‬السيد‪ ............. /‬ومهنته‪ ............. 2‬المقيم برقم ‪.............‬‬
‫شارع ‪ .............‬قسم ‪ .............‬محافظة ‪ -3 .............‬السيد‪ ............. /‬ومهنته ‪.............‬‬
‫المقيم برقم ‪ .............‬شارع ‪ .............‬قسم ‪ .............‬محافظة ‪ -4 .............‬السيد‪............. /‬‬
‫ومهنته‪ ............. 2‬المقيم برقم ‪ .............‬شارع ‪ .............‬قسم ‪ .............‬محافظة ‪-5 .............‬‬
‫محافظة ‪.............‬‬
‫قام الطالب باالتفاق مع المقدم ضدهم بتكوين اتحاد مالك فيما بينهم الغرض منه انشاء عمارة‬
‫سكنية بقطعة االرض المعطاة رقم ‪ .............‬تنظيم الكائنة بشارع ‪ .............‬قسم ‪.............‬‬
‫محافظة ‪ .............‬والمسجلة باسم االتحاد تحت رقم ‪ .............‬بتاريخ ‪ .............‬وتم تخصيص‬
‫وحدة لكل من االعضاء تم اختيارها وفقا لالتحاد وذلك بأسبقية‪ 2‬العضوية ‪ ,‬كما تم تعيين الطالب‬
‫مأمورا لالتحاد على أن تنتهى صفته كمأمور فور اتمام كافة االعمال التى تمت بتاريخ ‪.............‬‬
‫ووفقا للنظام الموضوع لالتحاد‪ ,‬كان يجب تعيين مأمور فور اتمام االعمال باالغلبية المطلقة‬
‫لالعضاء محسوبة‪ 2‬على أساس قيمة االنصباء‪ ,‬ومع ذلك لم يجتمع االعضاء المقدم ضدهم لتعيين‬
‫مأمور ‪ ,‬ووفقا لما تنص عليه المادة ‪ 866‬من القانون المدنى يحق للطالب أن يستصدر‪ 2‬أمرا على‬
‫عريضة من رئيس المحكمة االبتدائية‪ 2‬الكائن العقار بدائرتها بتعيينة‪ 2‬مأمورا آلتحاد المالك المشار‬
‫اليه وذلك بعد اعالن باقى االعضاء لسماع أقوالهم ‪ ,‬كما أقرت ذلك بالمادة ‪/75‬جـ من قانون ايجار‬
‫االماكن رقم ‪49‬لسنة ‪.1977‬‬
‫وإذ نصت المادة ‪ 1/867‬من القانون المدنى على أن أجر المأمور يحدده االمر الصادر بتعيينه ‪,‬‬
‫وكان تحديد هذا االجر فى الطلب الماثل ال يتعارض مع قرار وزير االسكان والتعمير الصادر تنفيذا‬
‫للمادة ‪ 74‬من قانون ايجار االماكن رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬ومن ثم يلتمس الطالب تحديد أجرة مقابل‬
‫االعمال المنوطة به بمبلغ ‪ .............‬جنيها شهريا ‪.‬‬
‫يلتمس الطالب تحديد أجل ليعلن المقدم ضدهم بهذا الطلب لسماع أقوالهم إذا ما كان لهم اعتراض‬
‫على تعيينه مأمور لالتحاد الدارته على النحو المقرر قانونا مقابل أجر شهرى قدره ‪.............‬‬
‫جنيها ‪.‬‬
‫تحريرا فى ‪ .............‬الطالب ‪.............‬‬
‫__________________‬
‫‪ -41‬اعالن مالك المتجررغبتها فى شرائه وايداعه نصف الثمن‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫السيد ‪ ............. /‬ومهنته‪ ............. 2‬المقيم برقم ‪ .............‬شارع ‪ .............‬قسم ‪.............‬‬
‫محافظة ‪ .............‬مخاطبا ‪.............‬‬
‫بتاريخ ‪ .............‬تلقى الطالب من المعلن اليه واعالنا رسميا تضمن ‪ .............‬ويبدى الطالب‬
‫رغبته فى شراء المتجر ويقر بأنه سوف يودع نصف الثمن الموضح باالعالن المشار اليه خزينة‬
‫محكمه ‪ .............‬الجزئية‪ 2‬الكائن بدائرتها العقار ‪ ,‬ايداعا مشروطا بالتنازل عن عقد االيجار‬
‫وتسليم العين‪ ,‬مع االحتفاظ بحقه فى الطعن على الثمن الوارد باالعالن بالصورية ‪.‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخه الى محل اقامة المعلن الية واعلنته بصورة من هذا‬
‫متضمنه اعالن الطالب رغبته‪ 2‬فى شراء المتجر وفقا للثمن المعلن مع حفظ حقه فى الطعن عليه‬
‫بالصوريه‪. 2‬‬
‫والجل العلم ‪..‬‬
‫‪-42‬اعالن مالك المتجر بالثمن المعروض على يد محضر‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫أنه فى يوم ‪ .............‬الموافق ‪ .............‬الساعة ‪.............‬بناء على طلب السيد‪............. /‬‬

‫المقيم برقم ‪ .............‬شارع ‪.............‬قسم ‪ .............‬محافظة ‪ .............‬ومحله المختار مكتب‬
‫االستاذ ‪ .............‬المحامى الكائن ‪ .............‬أنا ‪ .............‬محضر محكمه ‪ .............‬قد انتقلت‬
‫الى محل أقامة ‪:‬‬
‫السيد‪ ............. /‬ومهنته‪ ............. 2‬المقيم برقم ‪ .............‬قسم ‪ .............‬شارع ‪.............‬‬
‫محافظة ‪ .............‬مخاطبا ‪.............‬‬
‫يستأجر الطالب من المعلن اليه المحل التجارى الكائن ‪ .............‬بموجب عقد ايجار‬
‫مؤرخ ‪ .............‬لمباشرة تجارة ‪ .............‬وقد اضطر الطالب لعرض متجره للبيع لضرورة‬
‫الجأته الى ذلك فى ‪ .............‬فتقدم للشراء السيد‪ ............. /‬بثمن اجمالى قدرة ‪ .............‬جنيها‬
‫ولما كانت المنقوالت الموجودة بالمتجر تقدر بمبلغ ‪ .............‬جنيها فيكون الثمن الذى يلتزم‬
‫الطالب بدفع نصفه للمعلن اليه قدره ‪ .............‬جنيها ‪ ,‬وذلك بعد خصم قيما هذه المنقوالت ‪.‬‬
‫وعمال بنص المادة ‪ 20‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنه ‪ 1981‬يجب على المعلن اليه إذا رغب فى‬
‫الشراء أن يمعلن رغبته فى ذلك مع ايداع نصف الثمن خزينه المحكمة االجزئية‪ 2‬الواقع فى دائرتها‬
‫العقار خالل شهر من تاريخ‪ 2‬هذا االعالن واال حق للطالب البيع لغيره ‪.‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخة الى محل اقامة المعلن اليه وأعلنته بصورة من هذا‬
‫تنفيذا الحكام القانون ‪.‬‬
‫والجل العلم ‪..‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫تنبية‪ 2‬رسمى باخالء المبنى لهدمه مع عرض مبلغ التعويض‬

‫أنه فى يوم ‪ .............‬الموافق ‪ .............‬الساعة ‪ .............‬بناء على طلب السيد‪............. /‬‬
‫‪ -1‬السيد‪ ............. /‬ومهنته ‪ .............‬المقيم برقم ‪ .............‬شارع ‪ .............‬قسم ‪.............‬‬
‫محافظة ‪.............‬مخاطبا ‪ - 2.............‬السيد‪ ............. /‬ومهنته ‪ .............‬المقيم‬
‫برقم ‪ .............‬شارع ‪ .............‬قسم ‪ .............‬محافظة ‪.............‬مخاطبا ‪.............‬‬
‫وانذرتهم باالتى‬
‫يمتلك الطالب العقار رقم ‪ .............‬الكائن ‪ .............‬والمؤجرة كل وحداته للمنذر اليهم لغير‬
‫اغراض السكنى ‪ ,‬إذ يستغل المنذر االول العين المؤجرة له رقم ‪ .............‬بموجب العقد‬
‫المؤرخ ‪ .............‬فى اعمال ‪ .............‬بأجرة شهرية قدرها ‪ .............‬جنيها ‪ ,‬وان المنذر اليه‬
‫الثانى يستغل العين المؤجره له رقم ‪ .............‬بموجب العقد المؤرخ ‪ .............‬فى‬
‫اعمال ‪ .............‬بأجرة شهريه‪ 2‬قدرها ‪ .............‬جنيها ‪.‬‬
‫وإذ تنص المادة ‪ 49‬من القانون لسنه ‪ 1977‬فى شأن تأجير وبيع االماكن وتنظيم العالقة بين‬
‫المؤجر والمستأجر على أنه يجوز لمالك المبنى المؤجره كل وحداته لغير أغراض السكن ان ينبه‬
‫على المستاجرين باعالن على يد محضر باخالء المبنى بقصد اعادة بنائه‪ 2‬وزيادة مسطحاته وعدد‬
‫وحداته وفقا للشروط التى نصت عليها تلك الماده‪ ,‬والتزاما بهذه الشروط فقد حصل الطالب على‬
‫التصاريح والتراخيص والمواصفات الالزمة للهدم واعادة البناء‪ ,‬وقد تضمن الترخيص بناء وحدات‬
‫جديدة تصلح لذات الغرض الذى كانت تستعمل فيه الوحدات المرخص بهدمها‪ ,‬كما يعرض الطالب‬
‫رفض هذا مبلغ التعويض المستحق لكل من المنذر اليهم عرضا حقيقيا وفقا للتقدير الذى نصت‬
‫عليه المادة سالفة الذكر‪ ,‬وفى حالة رفضه يودع خزينه المحكمه الواقع المبنى بدائرتها مع‬
‫التصريح‪ 2‬بصرفه دون قيد أو شرط ‪.‬‬
‫ولما كانت مدة عقود االيجار جميعها مشاهره‪ ,‬ومن ثم فأنه وفقا لنص الفقرة (هـ) من ذات المادة‬
‫ينبه الطالب على المعلن اليهم باخالء المبنى فى موعد أقصاه سته اشهر من تاريخ‪ 2‬هذا التنبية‬
‫وعلى المعلن اليهم تقديم اقرارات خالل ثالثة اشهر من تاريخ‪ 2‬التنبيه‪ 2‬بموافقتهم على االخالء واال‬
‫اضطر الطالب الى اللجوء الى المحكمة االبتدائيه الواقع المبنى بدائرتها للحصول على حكم باالخالء‬
‫بمصرفات على عاتقهم ‪.‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت الى محال اقامة المنذر اليهم وأنذرت كال منهم بصورة من هذا‬
‫ونبهت عليهم باخالء المبنى المؤجرة وحداته لهم والموضح بصدر هذا االنذار بقصد هدمه واعادة‬
‫بنائه وتخصيص لكل منهم وحده بالمبنى الجديد تصلح لذات الغرض الذى كانت تستعمل‪ 2‬فيه‬
‫الوحدات المرخص بهدمها ‪ ,‬على ان يتم االخالء خالل أجل غايته ‪ .............‬ويعرض الطالب‬
‫بموجب هذا على المنذر اليه االول مبلغ ‪ .............‬جنيها قيمة التعويض المستحق له عن فترة‬
‫االخالءوعلى المنذر الثانى بمبلغ ‪ .............‬مبلغ وفى حالة رفض هذا العرض تودع المبالغ خزينة‪2‬‬
‫محكمة ‪ .............‬على ذمة المعلن اليهم ويصرح لكل منهم بصرف‪ 2‬ما يخصه دون قيد وال شرط ‪.‬‬
‫__________________‬
‫‪-44‬صيغة دعوى انهاء عقد ايجار لقيام‬

‫ورثة المستاجراألصلى بغلق العين‬
‫وعدم استغاللها‬

‫ورثه المرحوم‪............./‬‬
‫مخاطبا مع‪ -2---2 -2 ................../‬السيد‪ ........../‬والمقيم فى‪ .......‬قسم ‪ .......‬محافظة‪.........‬‬
‫مخاطبا مع‪.................../‬‬

‫المرحوم‪.............../‬ما هو ‪ ..........‬بغرض األستعمال فى ‪ ......‬بالعقار‬
‫رقم ‪ ........‬الكائن فى‪................‬‬
‫وقد نما الى علم المؤجر ان ورثة‪ 2‬المستاجر األصلى قد قاموا بغلق العين المؤجره‬
‫لمورثهم مخالفين بذلك نص الماده االولى من القانون (‪ )6‬لسنه ‪1997‬و التى‬
‫"فاذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى‪,‬‬
‫فال ينتهى العقد بموت المستأجر ويستمرلصالح الذين يستعملون العين من ورثته‪2‬‬
‫فى ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر األصلى طبقا للعقد ‪ ,‬أو‬
‫زواجا وأقارب حتى الدرجة الثانية ‪ ,‬ذكورا وإناثا من قصر وبلغ ‪ ,‬يستوى فىذلك‬
‫أن يكون االستعمال بالذات أو بواسطة‬
‫نائب عنهم " ‪.‬واعتبارا من اليوم التالى لتاريخ‪ 2‬نشر هذا القانون المعدل ‪ ,‬اليستمرالعقد‬
‫بموت أحد من أصحاب حق البقاء فى العين اال لصالح المستفيدين مـن ورثة‪ 2‬المستأجر‬
‫االمر الذى حدا بالطالب بتحرير‪ 2‬محضر اثبات حاله برقم ‪ ......‬لسنه ‪......‬ادارى‬
‫( ويذكر مكان اقامة المحضر) الذى اثبت غلق العين وعدم استغاللها مخلفين بذلك نص‬
‫القانون الذى اشترط الستمرار العقد ان الورثه‪ 2‬يستعملون العين وفى نفس النشاط وغلق‬
‫العين كما ثبت بالمحضر يعد قرينه على عدم االستغالل‪0‬‬
‫بغلق العين المستاجره لمورثهم‬
‫انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخه الى حيث المعلن اليهم وسلمتهم صوره‬
‫من اصل هذه الصحيفه وكلفتهم الحضور امام محكمها‪ ......‬الكليه الدائره( ) ايجارات‬
‫الكائنه فى ‪..............‬وذلك بجلستها التى سوف تنعقد علنا فى تمام الساعه‬
‫التاسعه من صباح يوم ‪ ......‬الموافق ‪ ..../..../ .....‬ليسمعوا الحكم بانهاء عقد‬
‫ايجارالعين المؤجره لمورثهم لعدم استغاللها مخالفين بذلك نص القانون‬
‫وتسليم العين خاليه من االشخاص والمتاع سليمه من التلف مع الزامهم بالمصاريف‬
‫واألتعاب وشمول الحكم بالنفاذ المعجل المعجل وبال كفاله مع حفظ كافة الحقوق القانونيه‪2‬‬
‫الماده (االولى) من القانون رقم (‪ )6‬لسنه ‪1997‬‬
‫‪-45‬دعوى ابطال عقد ايجار لصدوره من قاصر واخالءالمستأجر‬
‫‪ ‬‬
‫أنه فى يوم ‪ .............‬الموافق ‪ .............‬الساعة ‪ .............‬بناء على طلب السيدة ‪............. /‬‬
‫والمقيمة‪ ............. 2‬بصفتها وصية على ‪ .............‬قاصر المرحوم ‪ .............‬ومحلها المختار‬
‫مكتب االستاذ‪ .............‬المحامى الكائن ‪ .............‬انا ‪ .............‬محضر محكمة ‪ .............‬قد‬
‫انتقلت الى محل اقامة ‪:‬‬
‫السيد‪ ............. /‬ومهنتة‪ ............. 2‬المقيم برقم ‪ .............‬شارع ‪ .............‬قسم ‪.............‬‬
‫محافظة ‪ .............‬مخاطبا ‪.............‬‬
‫توفى المرحوم ‪ .............‬بتاريخ‪ ............. 2‬وانحصر ارثه الشرعى فى الطالبة باعتبارها زوجه له‬
‫وفى ابنه القاصر ‪ .............‬حسبما يبين من القرار الصادر فى مادة الوارثة رقم ‪.............‬‬
‫وبتاريخ ‪ .............‬اصدرت محكمة ‪ .............‬الجزئية لالحوال الشخصية قرارا بتعيين الطالبة‬
‫وصية على القاصر سالف الذكر ‪ ,‬ومارست حقها المقرر قانونا ‪.‬‬
‫وبتاريخ ‪ .............‬ابرام القاصر عقد ايجار مع المعلن اليه انصرف الى ‪ .............‬وتمكن االخير‬
‫بذلك من وضع يده على العين سالفة البيان ‪.‬‬
‫واذ كان المؤجر القاصر يبلغ من العمر ‪ .............‬سنة فى تاريخ ابرام عقد االيجار ومن ثم يكون‬
‫هذا العقد قابال ويحق للطالبة باعتبارها نائبة قانونية‪ 2‬عنه أن تتمسك بهذا البطالن‪ ,‬ذلك الن نص‬
‫المادة ‪ 112‬من القانون المدنى يجرى على أنه إذا بلغ الصبى المميز‪ 2‬الثامنة عشرة من عمره وإذن‬
‫له فى تسلم أمواله الدارتها أو تسلمها بحكم القانون ‪ ,‬كانت اعمال االدارة الصادرة منه‪ 2‬صحيحة فى‬
‫الحدود التى رسمها القانون ‪ .‬والمراد بالقانون فى هذا المجال هو قانون الوالية على المال رقم‬
‫‪ 119‬لسنه ‪ 1952‬وقد نص فى المادة ‪ 55‬منه على أنه يجوز للمحكمة بعد سماع أقوال الوصى أن‬
‫تأذن للقاصر الذى بلغ الثامنة‪ 2‬عشرة فى تسليم أمواله كلها أو بعضها الدارتها وإذا رفضت المحكمة‬
‫االذن فال يجوز تجديد طلبه قبل مضى سنة من تاريخ صدور القرار النهائى بالرفض ‪ .‬مما مفاده أنه‬
‫ال يجوز للقاصر ابرام عقد االيجار وهو عمل من أعمال االدارة كما ال يجوز ذلك للوصى اال إذا أذنته‬
‫المحكمة فى ذلك واال كان العقد قابال لالبطال لمصلحة القاصر وال يزول حق التمسك بهذا االبطال اال‬
‫إذا أجازه القاصر بعد بلوغه سن الرشد أو إذا انقضت ثالث سنوات على بلوغه سن الرشد دون أن‬
‫يتمسك باالبطال أو إذا اجازته المحكمة حسبما تنص عليه الفقرة الثانية من المادة ‪ 111‬من القانون‬
‫المدنى والمادة ‪ 140‬من ذات القانون ‪.‬‬
‫لما كان ذلك وكان الثابت باالوراق أن القاصر ابرم العقد المطعون فيه بتاريخ‪ ............. 2‬بينما كان‬
‫يبلغ من العمر ‪ .............‬سنة دون ان تتخذ الطالبة أية اجراءات للحصول على اذن المحكمة ومن‬
‫ثم لم يصدر هذا االذن وقد رفعت الطالبة الدعوى بتاريخ ‪ .............‬وقبل بلوغ القاصر سن الرشد‬
‫ومن ثم تكون الدعوى قائمة على سند صحيح من القانون ‪.‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخة الى محل إقامة المعلن اليه واعلنته بصورة من هذا‬
‫وكلفته بالحضور أمام محكمة ‪ .............‬الدائرة ‪ .............‬بمقرها الكائن بشارع ‪.............‬وذلك‬
‫بجلستها المنعقدة علنا فى يوم‪.............‬الموافق ‪ .............‬الساعة ‪ .............‬ليسمع الحكم‬
‫بابطال عقد االيجار المؤرخ ‪ .............‬والمبرم فيما بين القاصر ‪ .............‬المشمول بوصاية‬
‫الطالبة وبين المعلن اليه والذى استأجر االخير بموجبه عين النزاع المبينة بهذا العقد وبصدر‬
‫الصحيفة والزام المعلن اليه بتسليمها للطالبة خالية مما يشغلها ‪ ,‬مع المصاريف ومقابل اتعاب‬
‫المحاماة وشمول‪ 2‬الحكم بالنفاذ المعجل بال كفالة ‪.‬‬
‫انه فى يوم ‪ ............‬الموافق ‪....../..../....‬‬
‫بناء على طلب السيد ‪ ................/‬المقيم ‪ .........‬محافظة ‪.......‬‬

‫ومحله المختار مكتب االستاذ ‪ ............. /‬المحامى الكائن فى ‪...........‬‬
‫انا ‪ ................‬محضر محكمة ‪ ...............‬الجزئية قد انتقلت فى التاريخ المذكور اعاله واعلنت ‪:‬‬
‫‪ - 1‬السيد ‪ .............. /‬المقيم ‪ .............‬قسم ‪ ........‬محافظة ‪...........‬‬
‫مخاطبا مع‪................. /‬‬
‫واعلنتهم باألتى‬
‫بتاريخ‪ ....../..../...‬استاجر الطالب من المعلن اليه ما هو ‪.........‬بغرض االستعمال فى ‪..............‬‬
‫بالعقار رقم ‪ ..............‬الكائن‬
‫‪ ...........‬قسم‪ ...........‬محافظة‪..................‬وحيث انه اليوجد عقد تحت يده‬
‫بسبب ‪.......................‬‬
‫ومن ثم يحق للمستاجر فى هذه الحاله ان يثبت العالقه االيجاريه‪ 2‬وجميع شروط العقد بكافة طرق‬
‫االثبات وذالك طبقا لنص الماده ( ‪ ) 24‬الفقره الثانيه من القانون رقم ‪ 49‬لسنة‪ 1977‬والتى تنص‬
‫على االتى ‪:‬‬
‫‪..............‬و يجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجيـر و جميـع شروط العقد بكافة طرق‬
‫االثبات‪.....................‬الخ‬
‫وهو ما اضطر الطالب الى إقامة الدعوى الماثلة إلثبات قيام العالقة اإليجارية بينه‪ 2‬وبين المعلن اليه‬
‫وإلزام المعلن اليه بتحرير‪ 2‬عقد إيجار للطالب عن العين المؤجرة والمبينة‪ 2‬الحدود والمعالم بصدر‬
‫الصحيفة ‪.‬‬
‫من اصل الصحيفة وكلفته بالحضور امام محكمة ‪.............‬الكائن مقرها فى ‪ ....................‬امام‬
‫الدائرة ( ) إيجارات ‪ ،‬وذلك بجلستها العلنية التى ستنعقد فى تمام الساعة التاسعة وما بعدها من‬
‫صباح يوم‪ ..........‬الموافق‪ .........../...../....‬وذلك لسماع الحكم بثبوت قيام العالقة اإليجارية بين‬
‫الطالب والمعلن اليه وإلزامه بتحريرعقد إيجارللطالب عن العين المبينة‪ 2‬الحدود والمعالم بصدر‬
‫عريضة الدعوى ‪ ،‬مع إلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة ‪ ،‬مع حفظ كافة الحقوق القانونية‪2‬‬
‫السند القانونى ‪ :‬الماده (‪ )24‬الفقره الثانيه من القانون ‪ 49‬لسنة‪1977‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫دعوى اخالء لترك العين المؤجرة للغير‬

‫محكمه ‪ .............‬قد انتقلت الى محل اقامة ‪:‬‬
‫محافظة ‪.............‬مخاطبا ‪ -2 .............‬السيد ‪ ............. /‬ومهنته ‪ .............‬المقيم‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ‪ ............. 2‬أستأجر المعلن اليه االول من الطالب الشقة رقم ‪.............‬‬
‫بالعقار رقم ‪ .............‬الكائن ‪ .............‬بأجرة شهرية‪ 2‬قدرها ‪ .............‬جنيها وقد تضمن البند‬
‫رقم ‪ .............‬منه‪ 2‬أنه يحظر على المستأجر التنازل عن االيجار أو ترك العين المؤجره للغير بغير‬
‫أذن كتابى صريح من المؤجر وبالرغم من ذلك فقد اخل المعلن اليه االول بهذا الحظر وترك العين‬
‫المؤجرة له وتخلى عنها للمعلن اليه الثانى بغير أذن كتابى صريح‪ 2‬من الطالب ‪.‬‬
‫ولما كان المقرر قانونا أن العقد شريعة المتعاقدين فال يجوز نقضه‪ 2‬أو تعديله اال باتفاق الطرفين أو‬
‫لالسباب التى يقررها القانون‪ ,‬مما مؤداه التزام المستأجر باحترام الشروط الواردة بعقد االيجار‬
‫والتى تحظر عليه ترك العين المؤجرة والتخلى عنها للغير واال حق عليه الجزاء المقرر لمخالفة‬
‫ذاك العقد أو القانون‪ ,‬وكان من االصول التى تقوم عليها القوانين االستئنافية الصادرة فى شأن‬
‫ايجار االماكن وتنظيم العالقة بين المؤجرين والمستأجرين حظر التنازل عن االيجار وترك المكان‬
‫المؤجر للغير بأى وجه من الوجوه بغير أذن كتابى صريح من المالك وتقرير‪ 2‬الحق للمؤجر فى حالة‬
‫اخالل المستأجر بذلك فى طلب اخالء المكان المؤجر ‪.‬‬
‫والمقرر كذلك أن التشريعات االستئنافية‪ 2‬الخاصة بتنظيم العالقة بين المؤجرين والمستأجرين ‪ ,‬بعد‬
‫أن سلبت المؤجر حقه فى طلب اخالء المكان المؤجر بعد انتهاء مدة االيجار االتفاقية مقرره مبدأ‬
‫امتداد عقود االيجار تلقائيا أجازت له طلب االخالء السباب حددتها من بينها تأجير المستأجر للمكان‬
‫من باطنه أو تنازله عنه أو تركة للغير بأى وجه من الوجوه بغير اذن كتابى صريح من المالك ‪-‬‬
‫مما يضحى معه االصل فى ظل هذه القوانين اآلمره هو انفراد المستأجر ومن يتبعه بحكم العقد فى‬
‫االنتفاع بالمكان المؤجر _ وعدم جواز تخليه عنه للغير كليا كان ذلك أو جزئيا مستمرا أو مؤقتا‪,‬‬
‫بمقابل أو بدونه‪ ,2‬باعتبار هذا التخلى بجميع صورة خروجا من المستأجر على نص عقد االيجار‬
‫مكمال بحكم القانون‪ ,‬يجيز للمؤجر طلب اخالء المكان طالما تم الترك بقصد االستغناء عن المكان‬
‫نهائيا ‪.‬‬
‫ويركن الطالب فى اثبات دعواه لكافة طرق االثبات المقررة قانونا بما فى ذلك البينه‪ 2‬والقرائن ‪.‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخة الى محل أقامة المعلن اليهما واعلنتهما بصورة من‬
‫هذا وكلفتهما بالحضور أمام محكمة ‪ .............‬الدائرة ‪ .............‬بمقرها الكائن بشارع ‪.............‬‬
‫وذلك بجلستها المنعقدة علنا فى يوم ‪ .............‬الموافق ‪ .............‬الساعة ‪ .............‬ليسمعا‬
‫الحكم باخالئهما من عين النزاع المبينه‪ 2‬بصدر هذه الصحيفة وبعقد االيجار المؤرخ ‪.............‬‬
‫وتسليمها للطالب خالية مما يشغلها مع الزامهما المصاريف ومقابل التعاب المحاماه وشمول‪ 2‬الحكم‬
‫بالنفاذ المعجل بال كفالة ‪.‬‬
‫__________________‬
‫‪ -48‬استئناف حكم اخالء للترك والوفاه‬
‫انه فى يوم الموافق ‪/ /‬‬
‫بناء على طلب كال من ‪:‬‬

‫(‪ – )1‬السيد ‪/‬‬
‫(‪ – )2‬السيده ‪ /‬المقيمان ‪/‬‬
‫ومحلهما المختار مكتب األستاذ ‪ /‬‬
‫انا محضر محكمه الجزئيه قد انتقلت واعلنت ‪-:‬‬

‫ورثه المرحوم ‪ //‬المقيمه ‪ /‬مخاطبا مع ‪/‬‬
‫بصحيفه معلنه قانونا اقام المستأنفان ضد المستأنف ضدهم دعواهم اإلبتدائيه‪ 2‬رقم ‪ 1599‬لسنه‬
‫‪ 2010‬ايجارات كلى جنوب الجيزه اإلبتدائيه‪ 2‬طالبان فى ختامها الحكم (( بإنتهاء عقد اإليجار‬
‫المؤرخ ‪ 1/6/1985‬للترك والوفاه وبإخالئهم من الشقه محل عقد اإليجار وتسليمها للطالب األول‬
‫خاليه من األشخاص والشواغل بالحاله التى كانت عليها وشمول الحكم بالنفاذ المعجل طليقا من قيد‬
‫الكفاله مع ‪)).......‬‬
‫وقاال شرحا لدعواهما انهما بموجب عقد ايجار مؤرخ ‪ 1/6/1985‬م ( مشاهره ) إستأجر مورث‬
‫المستأنف ضدهم من المستأنف األول ( وقد وقعت على العقد المستأنفه الثانيه نيابه عن المستأنف‬
‫األول ) ما هو ( شقه ) ‪ -‬بالدور الثانى بعد األرضى – بالعقار رقم (‪ )1‬ش الشهيد نصر ((ش‬
‫استديو مصر سابقا )) – العروبه – المريوطيه‪ – 2‬قسم العمرانيه – محافظه الجيزه وذلك لقاء قيمه‬
‫ايجاريه شهريه‪ 2‬وقدرها ثمانون جنيها فقط ال غير ‪.‬‬
‫** ومنذ تاريخ بدء اإلجاره فى عام ‪ 1985‬لم يقيم مورث المستأنف ضدهم فى الشقه موضوع‬
‫العقد مطلقا قبل وفاته‬
‫وايضا لم يقيم ايا من المستأنف ضدهم مع مورثهم فى الشقه موضوع العقد سواء ( قبل وفاته )‬
‫او( بعد وفاته ) !!!‬
‫وحيث أن نص الماده ‪ 29‬من ق ‪ 49‬لسنه ‪ 1977‬قد نصت على ‪-:‬‬
‫(( ‪ ........‬ال ينتهى عقد ايجار المسكن بوفاه المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أوالده‬
‫أو أى من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاه أو الترك ‪)).....‬‬
‫وقد استقرت محكمه النقض فى تعريف اإلقامه التى يعتد بها كشرط لإلمتداد القانونى لعقد اإليجار‪ ‬‬
‫(( بانها اإلقامه المستقره المعتاده وانصراف نيه المقيم الى ان يجعل من هذا المسكن مراحه‬
‫ومغداه بحيث ال يعول على مأوى دائم وثابت سواه ‪ ...‬فتخرج اإلقامه العرضيه‪ 2‬أو العابره‬
‫والموقوته مهما استطالت وايا كان مبعثها ودواعيها ‪ ...‬وكان الفصل فى كون اإلقامه مستقره ام ال‬
‫مطلق سلطه قاضى الموضوع دون معقب متى اقام قضاءه على اسباب سائغه‬
‫(( الطعن رقم ‪ 146‬س ‪ 34‬جلسه ‪)) 28/12/1977‬‬
‫النص فى الماده ‪ 29‬من ق ايجار األماكن ‪ 49‬لسنه ‪ 1977‬على تحديد المستفيدين من إمتداد عقد‬
‫اإليجار بعد وفاه المستأجر أو تركه العين يدل على أن حق اإلجاره فى هذه الحاله ينتقل وبقوه‬
‫القانون لصالح هؤالء المستفيدين دون غيرهم وانهم يشتركون معا فى اإلنتفاع بكامل العين فإذا ما‬
‫ترك احدهم اإلقامه فيها ترتب على ذلك زوال صفته كمستفيد وال يحق له العوده بعد ذلك لألقامه‬
‫بهذه الصفه واإلحتجاج بحقه فى اإلمتداد القانونى لعقد اإليجار بعد ترك المستأجر األصلى للعين‬
‫(( الطعن رقم ‪ 4751‬لسنه ‪ 61‬جلسه ‪)) 5/1995/ 21‬‬
‫اذا كان المقيمان مع المستأجر قد انقطعت عالقتهما بالشقه موضوع النزاع قبل وفاه المستأجر‬
‫وانتهى الحكم إلى أن ترددهما على الشقه بعد أن إنقطعت صلتهما بها كان من قبيل اإلستضافه فإنه‬
‫ال يثبت لهما الحق فى اإلمتداد القانونى لإليجار وال يعيب الحكم أنه لم يبين على وجه التحديد‬
‫التاريخ الذى انقطعت فيه إقامتهما بالشقه إذ يكفى إلقامه قضاؤه بعدم احقيتهما فى شغل العين بعد‬
‫وفاه المستأجر أن يكون قد حصل إن إقامتهما بها قد انقطعت قبل الوفاه ))‬
‫(( الطعن رقم ‪ 16‬س ‪ 40‬ق اول ابريل ‪)) 1975‬‬
‫وهــــــديا بما سبـــــــــــق‬
‫فإن العبره باإلقامه المستقره المعتاده كشرط لإلمتداد القانونى‬
‫وال يعتد باإلقامه العرضيه أو العابره‬
‫واستخالص القصد من توافر النيه من اإلقامه سواء كانت دائمه‪ 2‬أو عرضيه‪ 2‬هو أمر يجوز اثباته‬
‫من خالل المظاهر الخارجيه التى تؤكده ‪.‬‬
‫وانصراف النيه الى اإلقامه العابره مهما استطالت ال يشكل استقرار يبيح اإلمتداد القانونى‬
‫‪ -‬وحيث أن ترك المعلن إليهم ومورثهم شقه النزاع خاليه لمده تزيد على ( ‪ ) 25‬عاما ( واتخاذهم‬
‫مسكنا اخر لراحتهم ومغداهم )) امر يعد فى حد ذاته ضرب من ضروب اإلساءه فى استعمال الحق‬
‫يشكل ضررا على الطالب البد من درءه فى المقام األول فضال عن انه يعبر بشكل صريح‪ 2‬عن كون‬
‫إقامتهم فى شقه النزاع ما هى إال إقامه عابره على إفتراض وجودها ال يعتد بها فى اإلمتداد‬
‫القانونى لعقد اإليجار‬
‫‪ -‬وحيث أن الطالب قد فوجىء بقيام المعلن اليهم بوضع قفل خارجى على باب الشقه محل عقد‬
‫إيجار مورثهم بعد تركه العين ووفاته وادعائهم على خالف الحقيقه بأحقيتهم فى امتداد العالقه‬
‫اإليجاريه فى مواجهه المدعيان‬
‫‪ -‬وحيث أن اإلقامه التى يعتد بها كشرط لإلمتداد القانونى هى اإلقامه المستقره حتى الوفاه أو الترك‬
‫(( دون )) اإلقامه الالحقه‬
‫اإلقامه التى يترتب عليها امتداد عقد اإليجار لصالح المستفيدين من حكم الماده ‪ 1/ 29‬ق ‪ 49‬لسنه‬
‫‪ 1977‬المقابله للماده ‪ 21‬ق ‪ 52‬لسنه ‪ 1969‬بعد وفاه المستأجر أو تركه العين – المقصود بها‬
‫اإلقامه المستقره حتى الوفاه أو الترك دون إشتراط اإلقامه الالحقه – عله ذلك ‪.‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 473‬لسنه ‪ 52‬ق جلسه ‪) 30/1/1989‬‬
‫وحيث أن نص الماده الخامسه من القانون المدنى قد قررت أن أستعمال الحق يكون غير مشروع‬
‫فى احوال – منها – اذا كانت المصالح التى يرمى الى تحقيقها قليله بحيث ال تتناسب مع الضرر‬
‫الواقع‬
‫وبإعتبار أن المعلن إليهم بحجزهم شقه النزاع فى الظاهر وتركها وتخليهم عنها فى الواقع يؤكد‬
‫رجحان الضرر الذى يصيب الطالبان على المصلحه التى يبغى المعلن اليهم تحقيقها ‪ ,,‬بل انه ال‬
‫يوجد للمعلن اليهم اى مصلحه فى خصوص وقائع تلك الدعوى – وهنا ال يبقى سوى الضرر البحت‬
‫الذى يصيب الطالب وهو ما حدا بالمدعيان ( المستأنفان ) إلى التذرع بحصن القضاء العادل لدرء‬
‫هذا الضرر وإلعاده ميزان العدل فأقاما الدعوى الماثله‬
‫‪ -‬ولدى تداول الجلسات طلب الحاضر عن المستأنفان إلزام المستأنف ضدهم بتقديم شهاده وفاه‬
‫مورثهم ( المستأجر األصلى )‬
‫وكذا إعالم وراثه شرعى‬
‫وبجلسه ‪ 27/1/2011‬اصدرت هيئه‪ 2‬محكمه اول درجه حكما تمهيديا وقبل الفصل فى الموضوع‬
‫يقضى بإحاله الدعوى الى التحقيق ليثبت المدعيان ( المستأنفان ) فيها بكافه طرق اإلثبات‬
‫القانونيه بما فيها البينه والقرائن وشهاده الشهود وفاه المستأجر األصلى وعدم إقامه وارثته‬
‫( المستأنف ضدهم ) بالعين محل التداعى حال حياته وحتى وفاته إقامه هادئه مستقره وللمدعى‬
‫عليها ( المستأنف ضدهم ) النفى بذات الطرق وحددت لبدء التحقيق جلسه ‪--- 3/2011 / 24‬‬
‫الخ )‬
‫وبجلسه ‪ 3/2011/ 24‬حضر شاهدى اإلثبات لدى المستأنف بجلسه التحقيق وقررا بأن الشقه محل‬
‫التداعى مغلقه وال يتردد عليها احد منذ فتره طويله‬
‫‪ -‬ولـــم يحضر المستأنف ضـــدهم اى شهــود نفــى‬
‫‪ -‬وبذات الجلسه تم انهاء حكم التحقيق واعاده الدعوى للمرافعه بعد ان طلب دفاع الطرفين ذلك‬
‫المطلب‬
‫وبجلسه ‪ 4/2011 / 28‬اصدرت محكمه أول درجه حكمها المستأنف والقاضى منطوقه‬
‫(( حكمت المحكمه برفض الدعوى والزمت المدعيان المصروفات وخمسه وسبعون جنيها مقابل‬
‫اتعاب المحاماه ))‬
‫وحيث أن هذا الحكم لم يلقى قبوال من المستأنفان – فإنهما يطعنان عليه باإلستئناف الماثل وذلك‬
‫لألسباب األتيه ‪-:‬‬
‫اسبـــاب اإلستئنـــاف‬
‫اوال ‪ :‬الخطأ فــى تطبيـق القانــون‬
‫بإستقراء الحكم المستأنف نجد أن محكمه اول درجه قد استندت فى رفض الدعوى إلى أن‬
‫المستأنفان لم يثبتا عدم إقامه المستأنف ضدهم بالعين محل التداعى قبل وفاه مورثهم ( المستأجر‬
‫األصلى ) وقد استدل فى ذلك ( بعد إطراح كافه قرائن المستأنفان القانونيه والقضائيه‪ ) 2‬على قيام‬
‫المستأنف ضدهم بتنفيذ‪ 2‬إلتزاماتهم التعاقديه فى مواجهه المستأنفان – فطالما أنه ال يوجد إخالل من‬
‫جانب المستأنف ضدهم باإللتزامات التعاقديه فهذا طبقا لمفهوم الحكم المستأنف هو دليل كافى بذاته‬
‫للقول بتوافر اإلقامه المستقره الهادئه للمستأنف ضدهم بعين التداعى قبل وفاه مورثهم المستأجر‬
‫األصلى وساق فى ذلك احكام مفادها انه ال جناح على المستأجر إن هو لم ينتفع بالعين المؤجره‬
‫طالما كان قائما بتنفيذ التزاماته التعاقديه قبل المؤجر !!!!؟؟؟؟‬
‫وبإستقراء نص الماده ‪ 29‬من ق ‪ 49‬لسنه ‪ 1977‬والتى نصت على ‪-:‬‬
‫(( ‪ ....‬ال ينتهى عقد ايجار المسكن بوفاه المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أوالده أو‬
‫أى من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاه أو الترك ‪)).....‬‬
‫وبتطبيق نص الماده سالفه الذكر على ما ساقه الحكم المستأنف يتبين أن محكمه اول درجه قد‬
‫ساقت احكام واسباب مفادها أنها وضعت المستأنف ضدهم مقام مورثهم ( المستأجر األصلى ) فى‬
‫القيام باإللتزامات التعاقديه فى مواجهه المستأنفان ( المؤجران ) وتناست بشكل فاضح أن اساس‬
‫العالقه التعاقديه هو (( مورث المستأنف ضدهم )) وليس ( المستأنف ضدهم بشخصهم ) وأن عقد‬
‫إيجار شقه التداعى قد إنتهى بوفاه المستأجر األصلى وأن نص الماده ‪ 29‬من ق ‪ 49‬إشترط‬
‫إلستمرار العقد لصالح المستفيدين من اإلمتداد فى مواجهه المؤجر توافر اإلقامه الهادئه المستقره‬
‫فاإلمتداد القانونى لعقد اإليجار هو وليد اإلقامه الهادئه المستقره ‪ ...‬وبناء عليه ‪ ....‬متى انتفت‬
‫اإلقامه الهادئه المستقره قبل الوفاه انتهى العقد وما ترتب عليه من التزامات تعاقديه كأثر حتمى‬
‫ومتى توافرات استمر العقد وما ترتب عليه من التزامات تعاقديه لصالح المستفيدين فى مواجهه‬
‫المؤجر ‪.‬‬
‫عقد اإليجار ‪ ..‬عدم إنتهاؤه بوفاه المستأجر أو تركه العين المؤجره ‪ ..‬إمتداده لصالح زوجه وأوالده‬
‫أو والديه _ شـــرطه _ إقامتهم معه بالعين المؤجره _ حتى تاريخ الوفاه او الترك م ‪ 21‬ق ‪52‬‬
‫لسنه ‪ 1969‬المقابله للماده ‪ 29‬من ‪ 49‬لسنه ‪ – 1977‬المقصود باإلقامه المستقره المعتاده تقديرها‬
‫من سلطه قاضى الموضوع ))‬
‫( طعن رقم ‪ 1769‬لسنه ‪ 1950‬ق جلسه ‪) 1987 /4/ 27‬‬
‫إذ أن من المقرر – أن عقد اإليجار كغيره من العقود ‪ -‬ال يلزم به غير عاقديه – فال تنصرف‪2‬‬
‫الحقوق الناشئه عنه واإللتزامات المتولده منه إال إلى طرفيه دون غيرهم كالمقيمن مع المستأجر‬
‫ولو كانوا من افراد اسرته بما الزمه‪ 2‬القول بإنتفاء وجود عالقه مباشره أو غير مباشره بين‬
‫المؤجر وبين المقيمين مع المستأجر خالل مده مشاركتهم له فى المسكن ويبقى هذا األخير هو‬
‫الطرف األصيل والوحيد فى التعامل مع المؤجر ‪ ...‬كما ال يسوغ القول بأن المقيمن مع المستأجر‬
‫يعتبرون مستأجرين اصليين اخذا باحكام النيابه الضمنيه إنحرافا عن المبادىء العامه فى نسبيه‪ 2‬اثر‬
‫العقد حين يقوم بإراده النائب وينصرف اثره إلى األصيل ألن هؤالء طبقا للقانون ليسوا اطراف فى‬
‫عقد اإليجار وال تربطهم بالمؤجر اى عالقه تعاقديه مباشره أو غير مباشره سواء كانت إقامتهم فى‬
‫بدايه اإليجار أو بعده ‪.....‬‬
‫(( لئن كان من المقرر فى قضاء هذه المحكمه أن المقيمين مع المستأجر ممن لهم حق اإلنتفاع‬
‫باإلمتداد القانونى لعقد اإليجار فى حالتى الوفاه أو الترك ال يعتبرون مستأجرين اصليين للعين فال‬
‫تترتب فى ذمتهم – خالل مشاركتهم المسكن – ايه التزامات قبل المؤجر بل يبقى المستأجر هو‬
‫الطرف األصيل والوحيد فى التعامل مع المؤجر حتى إذا ما أخل بإلتزاماته جاز للمؤجر مقاضاته‬
‫دون اختصام المقيمين معه )) ‪...‬‬
‫(( الطعن رقم ‪ 507‬لسنه ‪ 47‬ق جلسه ‪) 1981 /6 / 13‬‬
‫واألثار التى تترتب على عدم اعتبار األقارب المنصوص عليهم فى الماده ‪ 29‬من ق ‪ 49‬لسنه‬
‫‪ 1977‬مستأجرين اصليين‬
‫(‪ – )1‬ال تترتب فى ذمتهم ثمه التزامات ناشئه‪ 2‬عن عقد اإليجار قبل المؤجر – فى الفتره التى‬
‫يشاركون فيها المستأجره األصلى فى السكن قال يلتزم هؤالء األقارب بالوفاء بأجره العين إلى‬
‫المؤجر مثال ‪))..‬‬
‫(‪ – )2‬إنه لما كان المستأجر األصلى هو صاحب الحق وحده فى اإلنتفاع بالعين المستأجره فإنه‬
‫يملك طرد أى من هؤالء األشخاص ومنهم الزوج فيملك الزوج طرد زوجته ‪ ..‬كما تمتلك الزوجه‬
‫طرد زوجها ‪ ..‬ألن الماده ال تمنح هؤالء األشخاص حق البقاء فى العين إأل بعد الوفاه أو الترك‬
‫(‪ – )3‬حق البقاء فى العين والمقرر لهؤالء األشخاص بعد وفاة المستأجر األصلى أو تركه العين‬
‫معلق على شرط اساسى هو اإلقامه الهادئه المستقره قبل الوفاة أو الترك مع المستأجر األصلى‬
‫(‪ – )4‬قيام اإللتزامات التعاقديه فى حق هؤالء األشخاص فى مواجهه المؤجر بعد الوفاه أو الترك‬
‫متوقف على مدى توافر شرط اإلمتداد من عدمه‪ ‬‬
‫وتأسيسا على ما سبق فال يثار البحث فى تنفيذ اإللتزامات التعاقديه الخاصه بالمستفيدين من‬
‫اإلمتداد القانونى لعقد اإليجار بعد وفاه المستأجر األصلى قبل بحث شرط اإلمتداد نفسه ( توافر‬
‫اإلقامه الهادئه المستقره قبل الوفاه من عدمه ) ثم يلى ذلك بحث من لهم الحق فى اإلمتداد وذلك كى‬
‫يتسنى التوصل فى النهايه الى مدى استمراريه‪ 2‬العقد أو إنتهاؤه وبالتالى قيام إلتزماته تعاقديه من‬
‫عدمه‬
‫(( قضاء الحكم بتسليم شقه النزاع لورثه المستأجر بإعتبارهم ممن يمتد‪ 2‬اليهم عقد اإليجار دون أن‬
‫يتحقق من توافر شروط اإلمتداد إليهم – قصور ))‬
‫(( طعن رقم ‪ 174‬لسنه ‪ 57‬ق جلسه ‪) 28/1/1988‬‬
‫ومسأله انتقال تلك اإللتزامات التعاقديه بعد وفاه المستأجر األصلى وقيامها فى مواجهه المؤجر هى‬
‫أمر الحق على اثبات الحق فى اإلمتداد وليس سابق عليه ‪.......‬‬
‫حيث أن الحكم المستأنف إلتبس عليه األمر وذلك بإحالله لألقارب المنصوص عليهم فى الماده ‪29‬‬
‫من ق ‪ 49‬فى التزاماتهم التعاقديه محل مورثهم المستأجر األصلى دون أن يعنى بالبحث مدى توافر‬
‫اإلقامه الهادئه المستقره للمستأنف ضدهم مع مورثهم المستأجر األصلى قبل الوفاه من عدمه وأدى‬
‫هذا اإللتباس الى استخالص غير سائغ وجنوح فى التكييف للواقع وهو ما جره إلى الخطأ فى‬
‫تطبيق القواعد القانونيه‪ 2‬المتعلقه باإلثبات‪ ‬‬
‫ثانيا ‪ :‬الفساد فى اإلستدالل والقصور فى التسبيب‪ ‬‬
‫يترك لتقدير القاضى استنباط كل قرينه لم يقررها القانون وال يجوز اإلثبات بهذه القرائن إال فى‬
‫األحوال التى يجوز فيها اإلثبات بهذة القرائن إال فى األحوال التى يجوز اإلثبات بشهاده الشهود –‬
‫ولما كان اإلثبات بالقرائن القضائيه – كدليل – يقوم على الترجيح واإلستنباط – وهما عمليتان‬
‫عقليتان – مما قد يعنى اختالف الحكم بالقرينه‪ – 2‬فيرى األول كفايتها ويرى األخر غير ذلك ‪.....‬‬
‫ولما كان القضاه من البشر وليسوا معصومين من الخطأ فأوجد المشرع التقاضى على درجتين‬
‫ويبنى على هذا إنه اذا كان القاضى قد استمد قرينته من واقعه محتمله أو غير مقطوع بها أو من‬
‫واقعه ال وجود لها فعال أو كان قد استمد القرينه‪ 2‬من واقعه ثابته‪ 2‬ولكن استخالصه غير مقبول عقال‬
‫أو يتعارض مع الثابت فى األوراق فإن حكمه يكون معيبا بما يستوجب نقضه‪)) 2‬‬
‫واذا كان الحال كذلك وكانت قرينه الوفاء باألجره ما هى إال قرينه على السداد وعلى سداد ما قبله‬
‫وهى قرينه قانونيه‪ 2‬بسيطه قابله إلثبات العكس فى جميع األحوال فيمكن إهداراها اذا ما اثبت‬
‫المؤجر عدم الوفاء وفقا لنص الماده ‪ 587‬من القانون المدنى‬
‫وإذا بالحكم المستأنف يفاجئنا بأن قرينه الوفاء باألجره هى قرينه على اإلقامه الهادئه المستقره‬
‫للمستفيدين من اإلمتداد قبل وفاه المستأجر األصلى فى مواجهه المؤجر‬
‫ولكن حقيقه األمر أن قرينه الوفاء باألجره لم تكن يوما قرينه‪ 2‬على توافر اإلقامه الهادئه المستقره‬
‫التى تبيح‪ 2‬للمستفيدين اإلمتداد القانونى لعقد اإليجار بعد ترك المستأجر األصلى لعين النزاع او قبل‬
‫وفاتـــــــــــه ولـــــو اننا سلمنــــا جـــــدال ( ونقول جدال والجدل خالف الواقع ) بصحه ما ساقه‬
‫الحكم بكفايه قيام ورثه المستأجر األصلى بإلتزاماتهم التعاقديه فـــى مواجهه المؤجر (( بعد‬
‫وفاته))‪ 2‬كدليل على اإلقامه الهادئه المستقره((‪ 2‬قبل وفاته)) وبالتالى يحق اإلمتداد فإننا سنصل الى‬
‫نتيجه مؤداها انه يجوز للشخص الواحد احتجاز اكثر من مسكن مستأجر ويغادرها جميعا وال يقيم‬
‫فيها مطلقا ويكفى قيامه وورثته‪ 2‬من بعده بسداد األجره للقول بحق اإلمتداد القانونى لعقد‬
‫اإليجار ‪......‬‬
‫وكذا ايضا نصل الى نتيجه (وفقا لمفهوم الحكم المستأنف ) مؤداها إنه ال يشترط اإلقامه السابقه‬
‫على الوفاه كشرط لإلمتداد وانما يكفى اإلقامه الالحقه لثبوت الحق فى اإلمتداد القانونى لعقد اإليجار‬
‫طالما أن الورثه يقومون بسداد األجره للمؤجر ؟؟؟!!!! وهو أمر ال يتصور‪ 2‬عقال وال قانونا ‪ ..‬إذ أنه‬
‫ال عبره باإلقامه الالحقه على الوفاه‪ ‬‬
‫وعلى ذلك فتوافر اإلقامه الهادئه المستقره قبل وفاه المستأجر األصلى كشرط لإلمتداد القانونى من‬
‫عدمه هى واقعه ماديـــه تتوقف على مدى استعمال العين او التوقف عن استعمالها وال يتصور‪ 2‬ان‬
‫تتوافر اإلقامه لمجرد تنفيذ اإللتزامات التعاقديه فى مواجهه المؤجر خاصه اذا كان المؤجر ينفى‬
‫قيام تلك اإللتزامات فى مواجهته‬
‫ولما كان مرام المستأنفان من دعوتهم هو القضاء لهما بإنتهاء عقد اإليجار لشقه التداعى للترك‬
‫ووفاه المستأجر األصلى وعدم وجود من يمتد اليه عقد اإليجار قانونا وإنتهاء عقد اإليجار لوفاه‬
‫المستأجر األصلى بال شك يشمل طلبا ضمنيا هو انتفاء وإنكار المؤجران ( المستأنفان ) أليه‬
‫إلتزامات تعاقديه بينهما وبين المستفيدين من العقد ( المستأنف ضدهم )‬
‫ودعوى المستأنفان تقوم على سببين مستقلين ‪-:‬‬
‫السبب األول ‪ :‬هو هجر المستأجر األصلى ( مورث المستأنف ضدهم ) لعين التداعى قبل وفاته وكذا‬
‫هجر المستفيدين لها‬
‫السبب الثانى ‪ :‬وفاه المستأجر األصلى وعدم وجود من يمتد اليه عقد اإليجار قانونا لعدم إقامه‬
‫المستفيدين فى العين محل التداعى قبل وفاته‬
‫وعلي ذلك فإن دعوى المستأنفان ليست دعوى إخالء لعدم سداد القيمه‪ 2‬اإليجاريه أو التكرار فى‬
‫تأخيرها ليتذرع الحكم باإللتزامات التعاقديه كأساس لرفض الدعوى ‪...‬‬
‫(( هذا مع افتراض قيام اإللتزامات التعاقديه اساسا فى مواجهه المستأنفان )) ‪.....‬‬
‫((( وهذا كله ايضا مع إفتراض قبول المستأنفان للقيمه اإليجاريه أو إستالمهم إياها من المستأنف‬
‫ضدهم )))‬
‫إذ أن محكمه اول درجه قد قضت بغير دليل مستمد من األوراق ألنها حين تصدت للفصل فى النزاع‬
‫وإستغلق عليها األمر وساقت فى تدليلها على توافر اإلمتداد القانونى للمستأنف ضدهم مجرد‬
‫قيامهم بتنفيذ التزاماتهم التعاقديه‪ ....‬دون ان يكون فى اوراق الدعوى ما يفيد قيام هذا اإللتزام ‪.....‬‬
‫‪ -‬كما ساقت ايضا ان المستأنفان لم ينازعا المستأنف ضدهم فى التزاماتهم التعاقديه فى حين أن‬
‫الثابت أن مرام المستأنفان من دعواهم هو انتهاء عقد اإليجار اصال بما ترتب عليه فضال عن أن‬
‫الثابت باوراق الدعوى على وجه حافظه المستندات المقدمه من المستأنفان والتى تحوى انذار‬
‫عرض اجره موجه من المستأنف ضدهم لصالح المستأنف األول ثابت بتلك الحافظه رفض استالم‬
‫المستأنفان للقيمه اإليجاريه المعروضه الخاصه بشقه التداعى وذلك لرفضهم امتداد العالقه‬
‫اإليجاريه فى مواجهتهم – واذا كان الحكم قد قرر ان المستأنفان لم ينازعا المستأنف ضدهم فى‬
‫قيامهم بالتزاماتهم التعاقديه فانه قد استدل على واقعه ال وجود لها فى األوراق خاصه وأن إنذارات‬
‫عرض األجره المقدمه من المستأنف ضدهم لم تشتمل على محضر ايداع للمبالغ المعروضه‪ 2‬كما لم‬
‫يقدم المستأنف ضدهم ما يفيد إستالم المستأنفان أليه مبالغ ايجاريه كما لم يثبت من األوراق قيام‬
‫المستأنف ضدهم بالحصول على اى ايصاالت اجره صادره بإسمهم من قبل المستأنفان‬
‫وفى ذلك قضت محكمه النقض ‪-:‬‬
‫األصل فى استنباط القرائن انها من اطالقات محكمه الموضوع إال أنه يشترط أن يكون استنباطها‬
‫سائغا وان يكون استدالل الحكم له سنده فى األوراق ومؤديا الى النتيجه التى بنى عليها قضاءه ‪,,‬‬
‫فإذا كان الحكم المطعون فيه قد استدل على إقامه المستأنف ضدها بعين التداعى على مجرد عدم‬
‫منازعه المستأنف باإللتزامات التعاقديه لورثه المستأجر األصلى وكان هذا اإلستنباط ليس له اساس‬
‫ثابت باألوراق اذ خلت اوراق الدعوى من ثمه ايصال اجره بإسم الورثه أو ما يفيد إستالم‬
‫المستأنف أليه إنذارات عرض من جانب المستأنف ضدهم وكان القيام باإللتزامات التعاقديه هو‬
‫الواقعه التى اقام عليها الحكم قضاؤه فإنه يكون مشوبا بالفساد فى اإلستدالل ))‬
‫( نقــض مدنـــى ‪) 1979 /1 / 24‬‬
‫ومن المقرر ان اسباب الحكم تعتبر مشوبه بالفساد فى اإلستدالل اذا انطوت على عيب يمس سالمه‬
‫اإلستنباط ويتحقق ذلك اذا استندت المحكمه فى اقتناعها الى ادله غير صالحه من الناحيه‬
‫الموضوعيه‪ 2‬لإلقتناع بها وإلى فهم العناصر الواقعيه التى تثبت لديها او وقوع تناقض بين هذه‬
‫العناصر كما فى حاله عدم اللزوم المنطقى للنتيجه التى انتهت اليها المحكمه بناء على تلك العناصر‬
‫التى تثبت لديها‬
‫(( الطعن رقم ‪ 705‬لسنه ‪ 44‬ق جلسه ‪)) 1981/ 6/ 25‬‬
‫هذا فضال على أن محكمه أول درجه قد طرحت عده قرائن قويه استند اليها المستأنفان إلثبات‬
‫دعواهما وهى‬
‫(‪ - )1‬قرينه المحضر اإلدارى المرفق باوراق الدعوى الثابت به غلق العين محل التداعى والذى تم‬
‫فيه معاينه الشقه من الخارج وسؤال القاطنين بالعقار والذى افادوا بأن شقه التداعى مغلقه منذ‬
‫فتره طويله وال يتردد عليها احد وهوذاته ما قرره شهود المستأنفان بجلسه التحقيق بعد حلف‬
‫اليمين‬
‫(‪ - )2‬قرينه شهاده شهود المستأنفان واللذان شهدا بأن عين التداعى مغلقه منذ زمن وال يتردد‬
‫عليها احد وهم من سكان ذات العقار الكائن به شقه التداعى واحدهم قاطن بالعقار منذ عام ‪1985‬‬
‫ولم يطعن المستأنف ضدهما على كونهما من سكان العقار‬
‫(‪ – )3‬قرينه امتناع المستأنف ضدهم عن إحضار شهود نفى بجلسه التحقيق وعدم تنفيذ ما قضى‬
‫به الحكم التمهيدى‬
‫(‪ – )4‬قرينه إقرار المستأنف ضدهم فى مذكره دفاعهم المقدمه بجلسه ‪ 20/1/2011‬بعدم إقامه‬
‫المستأجر األصلى‬
‫( مورث المستأنف ضدهم ) بعين التداعى طوال السنوات السابقه‬
‫( ‪ - )5‬قرينه خلو اوراق الدعوى من ثمه ايصاالت اجره بإسم الورثه وكذا من أيه انذارات عرض‬
‫تم إستالمها‬
‫(‪ – ) 6‬قرينه امتناع المستأنف ضدهم تقديم شهاده وفاه مورثهم المستأجر األصلى وكذا إعالم‬
‫وراثه شرعى رغم طلب المستأنفان إلزام المستأنف ضدهم بتقديم تلك المستندات طوال تداول‬
‫الجلسات امام محكمه اول درجه‬
‫المقرر فى القانون انه يجب ان يكون الحكم فيه من األسباب ما يطمئن المطلع عليه ان المحكمه قد‬
‫استنفدت كل ما فى سلطتها وصوال الى كشف وجه الحق فى الدعوى وبذلت كل الوسائل لما ترى‬
‫انه الواقع فيها‬
‫( الطعن رقم ‪ 2542‬لسنه ‪ 52‬ق جلسه ‪) 4/1956 / 15‬‬
‫وحيث أن محكمه أول درجه أطرحت كل تلك القرائن واستندت فى حكمها إلى قرينه‪ 2‬القيام‬
‫باإللتزامات التعاقديه دون أن يكون لتلك القرينه‪ 2‬التى استندت اليها وجود اصال فى األوراق ودون‬
‫أن تطلب ندب خبير فى الدعوى على افتراض إن قرائن المستأنفان غير كافيه لتكوين عقيدتها فإن‬
‫حكمها يكون معيبا و مشوبا بالفساد فى اإلستدالل بما يوجب الطعن فيه باإلستئناف الماثل‬
‫كما يلتمس المستأنفان اخيرا ندب خبير فى الدعوى لبيان عناصرها وإثبات عدم اإلقامه الهادئه‬
‫المستقره للمستأنف ضدهم قبل وفاه مورثهم المستأجر األصلى‬
‫بنـــــاء علـــــيه‬
‫انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخه اعاله الى حيث محل اقامه المعلن اليهم وسلمتهم‬
‫صوره من هذا اإلستئناف وكلفتهم بالحضور امام محكمه إستئناف والكائن مقرها الدائره ( )‬
‫مستأنف ايجارات وذلك فى تمام الساعه الثامنه صباحا وما بعدها من يوم الموافق ‪ 2011/ /‬م وذلك‬
‫للمرافعه وسماعهم الحكم ‪:‬‬
‫اوال ‪ :‬بقبول اإلستئناف‪ 2‬شكال لرفعه فى الميعاد‬
‫ثانيا ‪ :‬وفى الموضوع بإلغاء حكم أول درجه والقضاء مجددا‬
‫بإنتهاء عقد اإليجار المؤرخ ‪ 1/6/1985‬للترك والوفاه وبإخالء المستأنف ضدهم من الشقه محل‬
‫عقد اإليجار وتسليمها للمستأنف األول خاليه من األشخاص والشواغل بالحاله التى كانت عليها‬
‫وشمول الحكم بالنفاذ المعجل طليقا من قيد الكفاله مع الزام المستأنف ضدهم بالمصاريف واتعاب‬
‫المحاماه عن درجتى التقاضى ‪.‬‬
‫وألجل العلم ‪,,‬‬
‫منقول‬
‫‪-49‬اسنئناف حكم طرد مستعجل —‬

‫نصير المحامين =‪ ‬‬
‫عدنان محمد عبد المجيد‬
‫‪ ‬‬
‫كتب ‪ :‬عدنان محمد عبد المجيد‬
‫أنه فى يوم الموافق ‪/ /‬‬
‫بناء على طلب السيد ‪=======================/‬ومحله المختار مكتب االستاذ‪/‬‬
‫عدنان محمد عبد المجيد المحامى لدى محكمه النقض والدستورية العليا واالساتذه‪ /‬عفاف احمد‬
‫فرج – نهله احمد ظريف – عبد العزيز احمد عبد العزيز – ايمان عبد الحكيم – مدحت مسعد –‬
‫الحسين احمد ابو دوح – زينب مصطفى المحامون ‪ 94‬أ ش الشهيد أحمد عصــمت – عين شمس‬
‫الشرقية ‪.‬‬
‫أنا محضر محكمه الجزئية قــد أنتقلت وأعلنـــــت‪-:‬‬
‫السيد‪2========================== /‬‬
‫مخاطبا مع ‪-:‬‬
‫وأعلنته باألستئناف األتـــــــــى‬
‫***‬
‫طعنًا باألستئناف على الحكم الصادر من محكمه القاهره لألمور المستعجله بتاريخ‪========= 2‬‬
‫مستعجل القاهره والقاضى منطوقه ‪ -:‬حكمت المحكمه فى ماده مستعجله بطرد المدعى عليه من‬
‫عين التداعى المحدده المعالم بصدر الصحيفه وبعقد االيجار المؤرخ ‪ 1/3/1996‬وتسليمها للمدعى‬
‫خاليه من الشواغل واالشخاص والزمت المدعى عليه بالمصروفات ومبلغ خمسه وسبعون جنيهًا‬
‫مقابل اتعاب المحاماه ‪.‬‬
‫وكان المعلن اليه قد اقام دعواه بصحيفه‪ 2‬اودعها قلم كتاب المحكمه طلب فى ختامها الحكم له بصفه‬
‫مستعجله بطرد المدعى عليه من العين سالفه الذكر والزمه بتسليمها خاليه من االشخاص واالشياء‬
‫وما يشغلها بال قيد او شرط مع الزامه بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماه وشمول الحكم بالنفاذ‬
‫المعجل وبال كفاله وشرحًا لدعواه زعم المعلن اليه – بغير حق او واقع – ان الطالب قد استأجر منه‬
‫– على حد زعمه – بتاريخ ‪ 1/3/1996‬ما هيه الشقه المرقومه ‪ 5‬بالعقار رقم ‪ 36‬بعزبه النخل ش‬
‫– االمام مالك بقصد السكن وبأجره شهريه‪ 2‬قدرها مائه جنيه ‪.‬‬
‫وذهــــــب الى حد القـــــــول بأن عقد االيجــــــار قد تضمن فى بنده االول والثانى ان تكون االجره‬
‫– على حد زعم المعلن اليه خمس سنوات تبدأ من ‪ 1/3/1996‬وتنتهى فى ‪ 1/3/2001‬وادعى –‬
‫زورًا القول وبهتانًا – أن العقد المزعوم تحريره بين الطالب والمدعى عليه يخضع األحكام القانون‬
‫المدنى وان مدته قد انتهت بتاريخ ‪ 1/3/2001‬وانه ( اى المعلن اليه ) قام باعزاز الطالب بتاريخ‬
‫‪ 17/1/2001‬بعدم رغبته فى تجديد العقد لمده اخرى ولما امتنع اقام دعواه بطلباته انفه البيان ‪.‬‬
‫ال عن الطالب وقرر بمحضر جلسه المحكمه انه يطعن‬ ‫وبالجلسه االولى لنظر الدعوى حضر وكي ً‬
‫باالنكار على عقد االيجار سند الدعوى المقدم من المعلن اليه وانه ال توجد بينه وبين المدعى فى‬
‫تلك الدعوى ايه عالقه ايجاريه من اى نوع كانت وانه ال يعرفه وانه ينكر وجود هذا العقد او ايه‬
‫عالقه اخرى بينه‪ 2‬وبين المدعى فى تلك الدعوى واستأجل نظر الدعوى لتقديم سند اقامته‪ 2‬بعين‬
‫التداعى ‪ .‬وبجلســــــــــه ‪ 23/5/2001‬قدم المدعى عليه ( الطالب ) اصل عقد االيجار المؤرخ فى‬
‫‪ 1/11/1995‬والمبرم بينه‪ 2‬وبين السيد ‪ /‬عبد الناصر على احمد والثابت التاريخ فى ‪ 5/7/1997‬عن‬
‫شقه التداعى قرر بدفاعه على وجه حافظه المستندات بأن هذا العقد هو سنده فى اقامته فى عين‬
‫التداعى استئجارًا من مالكها وأنه ال توجد عالقه له بالمدعى من اى نوع كانت وتنكر لعقد االيجار‬
‫المقدم من المدعى كما طوت ذات الحافظه على عقد ايجار اخر صادر فى ذات العقار ثابت التاريخ‬
‫ايضًا فى ‪ 30/3/1995‬بين عبد الناصر على احمد مالك العقار وبين السيد ‪ /‬عرفه القطب مرسى‬
‫عن شقه بذات العقار وبجلسه ‪ 25/7/2001‬قدم الطالب حافظه مستندات اخرى حوت على اصـــل‬
‫وصـــالت ادخــــال التيار الكهربائى للعقار باسم السيد ‪ /‬عبد الناصر على احمد المؤجر له كما قدم‬
‫عقد ايجار اخر فى ذات العقار مبرم فى تاريخ ‪ 29/1/1992‬بين السيد ‪ /‬عبد الناصر على احمد‬
‫( مالك العقار ) واخر يدعى ‪ /‬اسامه احمد محمود عن شقه بذات العقار وقال بانه يدفع بعدم‬
‫اختصاص المحكمه نوعيًا بنظر الدعوى لوجود نزاع حول عقد االيجار سند المدعى وانه ال عالقه‬
‫له بهذا العقد ولم يوقع منه وال يوجد بينه وبين المعلن اليه الحالى أى رابطه ‪.‬‬
‫ومهما يكن من امر فأن المحكمــــه قد حجــــزت الدعوى للنطـــق بالحكم بجلسه ‪24/4/2002‬‬
‫وبتلك الجلسه قضت بحكمها المار ذكره بصدر هذه الصحيفه والذى ران عليه الفساد فى االستدالل‬
‫واعتوره الخطأ فى تطبيق القانون وتأويله وأعتراه االخالل الجسيم بحق الدفاع وغض الطرف دون‬
‫مسوغ مشروع عن الرد على دفاع المستأنف المسطور بمحاضر جلساته او حتى ان يفطن الى‬
‫المستندات المقدمه منه وداللتها األمر الذى ينأى بهذا الحكم عن مطابقه الواقع والحقيقه ويجعله‬
‫غير اهل للثقه فيما انتهى اليه من قضاء حريًا وبحق ان يطعن عليه الطالب بهذا االستئناف‬
‫فساد الحكــــــــــــــــــم المستأنف فى االستدالل‬
‫واالخـــــالل الجسيم بحــــــــــــــــــــق الدفـــــــــــــاع‬
‫***‬
‫كان عمده الحكم المستأنف فيما قضى به ما ذهب اليه بمدوناته‪ 2‬وتنقلها عنه بحصر لفظها ‪-:‬‬
‫” حيث انه لما كان ما تقدم وكان البادى من ظاهر اوراق الدعوى ومستداتها ان المدعى ( المعلن‬
‫اليه الحالى ) قد قام بانذار المدعى عليه ( المستأنف الحالى ) على يد محضر بأنتهاء عقد االيجار‬
‫وتسلم العين فى نهايه مده العقد سند التداعى وذلك بموجب انذار مؤرخ فى ‪ 13/1/2001‬وكان‬
‫البادىء من ظاهر األوراق انتهاء مده العقد سند التداعى ووضوح دالله اللفظ على ذلك الذى تكون‬
‫معه يد المدعى عليه من وجه نظر هذا الحكم المعيب – على عين التداعى يد غاصب ال سند لها من‬
‫الواقع او القانون ‪ ،‬وقد توافرت معه للدعوى – من وجه نظر الحكم المستأنف – أركانها فى‬
‫االستعجال وعدم المساس بأصل الحق والمتمثل فى حرمان المدعى عليه من االنتفاع بالعين محل‬
‫التداعى ‪.‬وانتهى الى قضائه انفق البيان “‬
‫والحق الذى ال مريه فيه وال يأنيه الباطل من بين يديه وال من خلفه ان ما ذهب اليه الحكم الطعين‬
‫تبريرًا لقضائه الغير سائغ مجافًا للحقيقه والواقع والقانون على السواء بل ال يخلو من مغالطه‬
‫مفضوحه لألسبــــــــــــــــــــــاب األتيـــــــــــــــــــــــه ‪-:‬‬
‫أو ًال ‪ -:‬عجز الحكم عن الرد على دفاع الطاعن الذى لم يفطن حتى الى وجوده وهو واقع مسطور‬
‫بين يديه حملته مستندات رسميه‪ 2‬غير منكوره من طرفى التداعى حين غض الطرف فى سابقه‬
‫خطيره عن دالله انكار المدعى عليه ( الطالب ) لعقد االيجار سند المعلن اليه فى دعواه وانه ال‬
‫تربط بينه وبين المعلن اليه ايه رابطه تعاقديه ايًا كان نوعها وان عقد االيجار المؤرخ ‪1/3/1996‬‬
‫سند المدعى ( المعلن اليه حاليًا ) فى دعواه لم يوقع منه ولم يصدر عنه اطالقًا وانه ال يعرفه ولم‬
‫يبرم معه ايه تعاقدات اطالقًا وانه يطعن باألنكار على التوقيع المنسوب اليه فى عقد االيجار ‪.‬‬
‫بيد ان الحكم المستأنف لم يفطن الى هذا الدفاع الجوهرى وداللته ولم يحقق للمستأنف الحالى طعنه‬
‫بأنكار التوقيع والعالقه االيجاريه فى عقد االيجار المؤرخ ‪ 1/3/1996‬سند المستأنف عليه فى‬
‫دعواه وراح يعلن ان ظاهر األوراق يؤيد دعوى المستأنف عليه وهو قول مجاف للحقيقه لتنكر‬
‫الحكم لدفاع جوهرى لو صح لتغير به وجه الرأى فى الدعوى ولو فطن الحكم الطعين الى دالله هذا‬
‫الدفاع لما انتهى اطالقًا الى قضاءه المعيب ‪.‬‬
‫ثانيًا ‪ -:‬لم يفطن الحكم كذلك الى دالله المستندات المقدمه من المستأنف وأغلب الظن بل أكبر اليقين‬
‫انه لم يقرأهـــــــا او لم يتنبأ حتى بوجودها فقد قدم المستأنف الحالى ( المدعى عليه ) بجلسه‬
‫‪ 23/5/2001‬حافظه مستندات تضمنت‪ 2‬اصل عقد ايجار مؤرخ فى ‪ 1/11/1995‬مبرم بين المستأنف‬
‫الحالى وبين من يدعى ‪ /‬عبد الناصر على احمد المؤجر له لذات العين وهذا العقد ثابت التاريخ‬
‫بالشهر العقارى – المطريه فى ‪ 5/7/1997‬وقد أستعمله المستأنف فى ادخال هاتف لشقته وكذا‬
‫مرفق الكهرباء وغيره بيد ان الحكم المستأنف لم يفطن ايضًا الى دالله الدفاع المسطور على وجه‬
‫حافظه المستندات التى وداللته حيث ذكر دفاع المستأنف ما ننتقله‪ 2‬بحصر لفظه ‪.‬‬
‫” عقد االيجار المؤرخ ‪ 1/11/1995‬والمبرم بين المدعى علبه والسيد ‪ /‬عبد الناصر على احمد‬
‫والثابـــــــت التاريخ والذى بموجبه‪ 2‬اجر المدعى عليه عين التداعى اما ما يزعمه المدعى‬
‫( المستأنـــــف عليه الحالــــــــى ) بأن المدعى بأنه بينه‪ 2‬وبين المدعى عليه عالقه ايجاريه‪ 2‬فهو‬
‫محض اكاذيب ذلك ان المدعى عليه ال عالقه له بالمدعى ولم يوقع له على عقد االيجار وكيف يقبل‬
‫ان يستأجر عيــــــن سبق له استئجارها من مالكها بموجب عقد ايجار “‬
‫ومــــــــــــــــن ثــــــــــــــــــــــــم‬
‫فأن دفاع المستأنف الحالى لم يقف عند حد انكاره لوجود اى عالقه بينه وبين المستأنف عليه وأنما‬
‫قدم للمحكمه الدليل الدامغ على سنده فى االقامه ‪ .‬وكان ينبغى على الحكم المستأنف ان يفطن‬
‫ويتنبه الى ذلك ولكنه غض الطرف دون مسوغ مشروع عن هذا الدفاع بما يعيبه ويوجب الغاءه ‪.‬‬
‫ثالثًا ‪ -:‬وليت امر الحكم قد اقتصر عند هذا الحد بل لقد كاد ما هو ادهى من ذلك وامر حين غض‬
‫الطرف عن دالله المستندات المقدمه من المستأنف الحالى سواء بحافظه مستنداته المقدمه فى‬
‫‪ 23/5/2001‬او تلك المقدمه بجلسه ‪ 25/1/2001‬حيث تضمنت األولى عقد ايجار بذات العقار‬
‫صادر من ‪ /‬عبد الناصر على احمد إلى ‪ /‬عرفه قطب يونس مؤرخ فى ‪ ، 24/1/1995‬تضمنــــــت‬
‫الثانيه عقــــد إيجار اخر بـــذات العقار مؤرخ فى ‪ 29/1/1992‬مبرم بين السيد ‪ /‬أسامه أحمد‬
‫محمود ‪ ،‬السيد ‪ /‬عبد الناصر على احمد ‪ ،‬ومن ثم فقد اقام الدليل القاطع الساطع على ان عقار‬
‫التداعى الكائن به الشقه مدار النزاع قد قام بتأجيره السيد ‪ /‬عبد الناصر على احمد ‪ ،‬واذا بالحكم‬
‫يهدر دالله هذه المستندات وليت األمر قد اقتصر عند هذا الحد بل يهدر الحكم ايضًا أن ‪ /‬عبد الناصر‬
‫على احمد قد ادخل لعقار التداعىالمرفق األساسيه وهى مرفق الكهرباء بحسبانه ان مالك للعقار‬
‫وابال الحكم الطعين يهدر دالله هذه المستندات ويساير المستأنف عليه فى عقد ايجار مصطنع ال‬
‫ال صلبًا وتوقيعًا وهو امر ينم عن قصور شديد‬ ‫اساس له من الصحه ينكره المستأنف جمله وتفصي ً‬
‫وعن فساد شديد فى االستدالل واخالل جسيم بحق الدفاع ‪.‬‬
‫رابعًا ‪ -:‬الحكم الطعين استئنافيًا قد غض الطرف عن الرد عن دفاع جوهرى مسطور فى محاضر‬
‫الجلسات وهو الدفع بعدم االختصاص النوعى للقضاء المستعجل بالفصل فى الدعوى المطروحه‬
‫وان الفصل فيها يحتاج الى تحقيق ال يختص به من قريب او من بعيد القضاء المستعجل وحسبان‬
‫تبيانًا لذلك ‪.‬‬
‫أ‌‪ -‬الطعلن باالنكار على التوقيع المنسوب صدوره للمستأنف الحالى على عقد االيجار سند المستأنف‬
‫عليه فى دعواه وسند الحكم فى قضاءه وانكاره ايضًا لوجود ايه عالقه ايجاريه تربطه‪ 2‬بالمستأنف‬
‫عليه الحالى األمر الذى يحتاج الى تحقيق موضوعى ال يختص به ا لقضاء المستعجل ‪.‬‬
‫ب‌‪ -‬تقدم المستأنف الحالى بمستندات قاطعه منها عقد ايجار سابق فى تاريخه على العقد المقدم من‬
‫المستأنف عليه بل وثابت التاريخ بالشهر العقارى يؤكد انه يقيم فى عين التداعى استنادًا الى هذا‬
‫العقد الذى قام بأدخال المرافق الى الشقه به وهو العقد المؤرخ ‪ 1/11/1995‬والمبرم بينه‪ 2‬وبين‬
‫السيد ‪ /‬عبد الناصر على احمد األمر الذى لو فطن اليه الحكم الطعين لتغير لديه وجه الرأى‬
‫بالدعوى ‪.‬‬
‫والغريـــــــــــــب فى األمـــــــــــر‬
‫أن دفاع ذات المعلن اليه ( المستأنف ضده ) لم ينكر او يجحد ايًا من المستندات الرسميه‪ 2‬المقدمه‬
‫فى الدعوى ومنها ان المؤجر للمستأنف الحالى قد ادخل المرافق لعقار التداعى بما فيها مرفق‬
‫الكهرباء وبحسبان انه مالكًا للعقار بل تطرق الى التسليم بصحه هذه المستندات األمر الذى يقطع‬
‫فى فساد الحكم المستأنف فيما قضى به ذلك ان قضاءه كان يحتاج الى خبير تندبه المحكمه لبيان‬
‫وجه الحق فى الدعوى وهو امر اقحم الحكم الطعين نفسه فيه وهو غير مختص به ‪.‬‬
‫خامسًا ‪ -:‬لم يفطـــــن الحكم الطعيـــــــن كذلك الى ما تناولـــــــه دفاع المستأنف عليه ( المدعى )‬
‫بمذكرته المقدمه بجلسه ‪ 25/7/2001‬وحسبنا ان ننقل عن هذه المذكره ما جاء بها بحصر اللفظ ‪-:‬‬
‫أو ًال ‪ -:‬ندفع ببطالن العقود المقدمه من المدعى عليه ( المستأنف الحالى ) فى حافظه مستنداته‬
‫بجلسه ‪ 23/5/2001‬لعدم صدورها من المالك وهو المدعى فالمدعى قدم مستندات ملكيته‪ 2‬لعين‬
‫النزاع بموجب عقد بيع ابتدائى للعقار الكائن به عين النزاع وحكم فى الدعوى رقم ‪ 15964‬لسنه‬
‫‪ 97‬مدنى كلى شمال القاهره بصحه التوقيع …‪“ ..‬‬
‫ومـــــــــــــن ثـــــــــــــــم‬
‫فأن ذات المستأنف عليه بدفع البطالن ويقر صحه اصدار عقود االيجار اال انه يطعن عليها بالبطالن‬
‫يزعم صدورها من غير مالك وهو امر كان ينبغى عليه ان يلجًا الى دعوى البطالن على هذه العقود‬
‫امام القضاء الموضوعى المختص وال يشفع له أبدًا فى اصطناع عقود ايجار وبمهرها بتوقيعات ال‬
‫اساس لها من الصحه بنسب صدورها الى المستأنف الحالى ثم يقيم بها دعوى ‪.‬‬
‫ال عن ان‬ ‫فالعقل يملى والبديهه تقول ان القضاء المستعجل غير مختص يمثل هذه األمور أطالقًا فض ً‬
‫تسليمه بوجود عقود ايجار سواء كانت على حد زعمه باطله او على حد قولنا صحيحه ال يشفع له‬
‫ال عن ان ذلك يؤدى بالضروره‬ ‫أبدًا فى تنكب ما سلكه من سبل هى غير صحيحه باطالق فض ً‬
‫واللزوم العقلى الى وجود عقدين يجب المفاضله بينهما بما ينفى عن المستأنف شبهه الغصب التى‬
‫يتشدق بها المستأنف عليه او الحكم الذى سايره فى هذا األمر فالمستأنف عليه ذاته يقر بوجود‬
‫عقد ايجار اال انه ينادى ببطالنه والزعم انه صادر من غير مالك ومادام القانون او القضاء لم‬
‫يفصل فى هذه الملكيه المدعاه فأنه ال يحق للقضاء المستعجل ان يرى صحه عقد او بطالن اخر‬
‫فهذا األمر ممنوع عليه ألنه قضاء موضوعى يمس اصل الحق بل ويقطع فيه وهو ما لم يفطن اليه‬
‫الحكم الطعين األمر الذى يعيبه ويوجب الغاءه وال ينال من هذا النظر وصحته‪ 2‬ما ذهب اليه‬
‫المستأنف عليه من قاله انه قد صدر له حكم بصحه توقيع فى الدعوى رقم ‪ 15964‬لسنه ‪ 1997‬م ‪.‬‬
‫ك ش فهذا الحكم ال يمكن بحال من األحوال أعتباره سندًا للمالك األن القانون المصرى ال يعرف‬
‫ال بنص المادتين ‪ 10 ، 9‬من قانون الشهر العقارى فالملكيه ال‬ ‫سندًا للملكيه سوى التسجيل عم ً‬
‫تنتقل اال بالتسجيل فى القانون المصرى هذا الى جانب ان العقد المزكور تضمن بيع قطعه ارض لم‬
‫ال عن ان قطعه األرض الوارده بتلك العقد كائنه بزمام ناحيه‬ ‫يتضمن شىء بشأن المبانى فض ً‬
‫الزهراء دائره قسم المطريه وال يمكن بحال من األحوال ان تكون هى ذات قطعه األرض المقام‬
‫ال عن ان هذا الحكم صادر فى ‪ 15/11/1997‬فى حين ان عقد ايجار المستأنف فى‬ ‫عليها العقار فض ً‬
‫‪ 1/11/1995‬اى ان التاريخ قبل هذا الحكم والسؤال ان يطرح نفسه ما رأى المستأنف عليه فى ان‬
‫الكهرباء لذات العقار قد ادخلها شخص اخر هو المؤجر للمستأنف الحالى وبأعتباره مالكًا وليس‬
‫هناك ما يمنع فى العقل والمنطق والقانون على السواء ان الملكيه قد انتقلت الى شخص اخر وليس‬
‫هناك ما يمنع فى العقل والمنطق والقانون ان يكون قد تصرف‪ 2‬فى العقد بالبيع عمومًا وفى جميع‬
‫الوجوه فهذا األمر ال اختصاص من قريب او من بعيد للقضاء المستعجل به وهو امر يعيب الحكم‬
‫المستأنف ‪.‬‬
‫كل ذلك يؤدى ال محاله الى تطرق الحكم الطعين الى فصل فى الموضوع وهو امر ممنوع بقوه‬
‫القانون على القاضى المستعجل األمر الذى يعيب حكمه او يوجب الغاؤه ‪.‬‬
‫السبب الثانى‬
‫الخطأ فى تطبيق القانون وتأويله‬
‫والفساد والقصور واألخالل بحق الدفاع‬
‫***‬
‫المستأنف وقد دفع بعدم اختصاص المحكمه نوعيًا بنظر الدعوى وقال تبريرًا‪ 2‬لهذا الدفاع انه انما‬
‫يقيم فى العين مدار التداعى استنادًا الى عقد ايجار صادر اليه من السيد ‪ /‬عبد الناصر على أحمد‬
‫مــــــــؤرخ فى ‪ 1/11/1995‬وثابـــت التاريخ بالشهر العقارى فى ‪ 5/7/1997‬وانه يقوم بسداد‬
‫القيمه االيجاريه الى ذلك الشخص وان من قام بالتأجير له هو ذاته الذى قام بتأجير باقى وحدات‬
‫العقار المستأجرين اخرين بموجب عقود ايجار مؤرخه فى ‪ ، 1992‬وفى سنه‪ 1995 2‬وقدم صور‬
‫من هذه العقود طى حافظه مستنداته‪ 2‬واضاف ان من قام بالتأجير له هو ذاته من قام بأدخال المرافق‬
‫لعين التداعى بأعتباره مالكًا وقدم فواتير مقاسات بأدخال الكهرباء للعقار واضاف انه لم يقيم فى‬
‫العين غصبًا وانما يقيم فيها بسند صحيح هو عقد ايجار ثابت التاريخ وانه قد تمكن من العين‬
‫بموجب هذا العقد وانه يقوم بسداد القيمه األيجاريه الى المؤجرله بانتظام واضاف انه ال تربطه‬
‫برافع الدعوى ( المستأنف عليه ) أيه رابطه من اى نوع كانت وانه لم يوقع له على عقد االيجار‬
‫سنده فى دعواه المؤرخ ‪ 1/3/1996‬المزعوم انه ابرم بينه‪ 2‬وبين رافع الدعوى وان التوقيع‬
‫المنسوب صدوره اليه تحت عباره المستأجر ليس توقعه وال يمت اليه بصله بل انه فى تاريخ‬
‫تحرير هذا العقد وكان خارج البالد للعمل بالمملكه العربيه السعوديه ‪.‬‬
‫وان هذا العقد نبت شيطانى من اختراع وتأليف المستأنف عليه بقصد اإليهام بوجود عالقه تعاقديه‬
‫صورها له خياله وهى غير حقيقيه‪ 2‬بالمره حتى يتسنى‪ 2‬له التحايل بقصد اإلفتئات على حقوق‬
‫المستأنف المشروعه وأضاف المستأنف انه لم يكن غاصبًا يومًا ما وأنما اقامته‪ 2‬فى عين التداعى‬
‫تستند الى سبب صحيح هو عقد ايجار ثابت التاريخ ىقام بأدخال كافه المرافق به وقدم لمحكمه‬
‫الدرجه األولى اصل هذا العقد وصور من العقود األخرى التى ابرمها السيد ‪ /‬عبد الناصر على احمد‬
‫على عين التداعى وكذا فواتير توصيل التيار الكهربائى للعقار بأعتباره مالكًا له ‪.‬‬
‫والمستأنف عليه بمذكرته‪ 2‬المقدمه بجلسه ‪ 25/4/2001‬قال فى بندها االول من دفاعه ما يأتى ‪-:‬‬
‫( ندفع ببطالن العقود المقدمه من المدعى عليه والمستأنف الحالى ) فى حافظه مستنداته‪ 2‬بجلسه‬
‫‪ 23/5/2001‬لعدم صدورها من المالك وهو المدعى …‪) .‬‬
‫مما مفاده انه يقر بوجود العقود سند اقامه المستأنف فى العين اال انه ينادى ببطالنها وذلك بصدد‬
‫اقامته لدعوى مستعجله بالطرد ‪.‬‬
‫ومهما يكن من امر‬
‫فأن الحكـــــم المستأنف قد خــــرج على شرعه الحق حين غض الطرف عن دالله دفاع المستأنف‬
‫وأن يده على العين ليست يد غاصب وانما تستند الى سبب صحيح لم تقضى ببطالنه وال ينال من‬
‫صحته تشدق المستأنف عليه بما زعمه من بطالن هذا العقد وفى ذلك قضت محكمه النقض بأنه ‪-:‬‬
‫( قاضى األمور المستعجله ال يختص بدعوى طرد الحائز للعقار مع توافر شروط األستعجال اال اذا‬
‫كان الطرد اجراء يراد به رفع يد الغاصب ‪ ،‬وال يعتبر الطرد كذلك اال اذا تجرد واضع اليد من‬
‫االستناد الى سندله شأن فى تبرير‪ 2‬يد الحائز ‪ ،‬ذلك ألن تصدى القاضى المستعجل فى الدعوى مع‬
‫توافر السند الجدى لدى الحائز يعتبر تصديًا منه للفصل فى نزاع موضوعى بحت ال واليه له فى‬
‫البت فيه “‬
‫نقض ‪ 28/10/1954‬مجموعه التبويب – ‪) 63 – 6‬‬
‫راجع ايضًا قضاء األمور المستعجله لألستاذ ‪ /‬محمد على راتب ‪،‬‬
‫وزميليه ط ‪ 7‬سنه ‪ 1985‬ص ‪ 36‬بند ‪ ، 21‬هامش ‪ 1‬بذات الصفحه )‬
‫ومن المستقر عليه انه يشترط األختصاص القضاء المستعجل بنظر المسائل المستعجله طبقًا لنص‬
‫م ‪ 45‬مرافعات اال يكون لحكمه تأثير‪ 2‬فى الموضوع أو أصل الحق أى ان يكون الحكم وقتيًا فليس له‬
‫بأى حال من األحوال ان يقضى فى اصل الحقوق واأللتزامات واألتفاقيات مهما أحاط بها من‬
‫استعجال او ترتب عن امتناعه من القضاء فيها من ضرر بالخصوم بل يجب عليه بتركها لقاضى‬
‫الموضوع المختص وحده بالحكم فيها‬
‫‪.‬‬
‫ومعنى اصل الحقوق هو كل ما يتعلق بها وجودًا وعدمًا فيدخل فى ذلك ما يمس صحتها او يؤثر‪ 2‬فى‬
‫كيانها او يغير فيها او فى األثار التى رتبها لها القانون او التى قصدها العاقدان ومثل‪ 2‬ذلك اذا رفعت‬
‫الدعوى بطلب اجراء وقتى فى مظهرها ولكنها انطوت فى مخبرها على مساس بأصل الحق ‪ ،‬فأن‬
‫القاضى المستعجل يقضى بعدم اختصاصه بنظر الدعوى ‪.‬‬
‫( راجع راتب وزميليه‪ 2‬المرجع السابق بند ‪ 21‬ص ‪) 36‬‬
‫ومن المستقر عليه فى الفقه والقضاء على السواء ان القاضى المستعجل ال يختص بالفصل اذا‬
‫كانت المسائل التى يفصل فيها تمس اصل الحق ومن امثله ذلك صحه العقود ‪ ،‬األتفاقيات او بطالنها‬
‫او بطالن شرط من الشروط الوارده بها او الحكم بصوريتها او بفسخها ‪.‬‬
‫( راجع محمد على راتب وزميليه‪ 2‬المرجع السابق بند ‪ 25‬ص ‪) 43‬‬
‫فأذا كان ذلك و كان دفاع المستأنف عليه قد يعتصم ببطالن العقود المقدمه من المدعى عليه‬
‫( المستأنف الحالى ) وكان المستأنف الحالى يتمسك‪ 2‬بصحه عقده فما كان ينبغى على المحكمه ان‬
‫تقضى فى الدعوى ألن قضاءها ينطوى ضمنًا على الفصل فى اصل الحق وبيان من المالك ومن هو‬
‫غير المالك وينطوى ايضًا على قضاء ضمنى ببطالن عقد وصحه اخر مع الطعن عليه باألنكار ‪.‬‬
‫ال عن ذلك فأن الحكم الطعين لم يفطن الى ان األيجار ينعقد صحيحًا اذا صدر من احد طوائف‬ ‫فض ً‬
‫ثالث ‪.‬‬
‫أولهـــــا ‪ -:‬من له حـــــق الملك فى الشــــــــــــىء ‪.‬‬
‫ثانيها ‪ -:‬من له الحق فى أن يتنتفع‪ 2‬بهذا الشىء ‪.‬‬
‫ثالثهما ‪ -:‬من له الحــــــق فى اداره هـــذا الشىء ‪.‬‬
‫فاألصل ان عقد االيجار بخالف عقد البيع الذى يلزم البائع بأن ينقل ملكيه المبيع فالزم ان يكون‬
‫مالكًا فال يلزم المؤجر اال بتمكين المستأجر من ان ينتفع من الشىء المؤجر فمالك الشىء يستطيع‬
‫ان يلتزم بذلك ألن مالك الشىء مالك المنفعه ومن له الحق فى ان ينتفع بالشىء يستطيع‪ 2‬ان يلتزم‬
‫بتمكين غيره من االنتفاع به ‪.‬‬
‫ولما كان عقد االيجار هو من عقود االداره بل هو اهم من هذه العقود لذلك من كان يملك اداره‬
‫الشىء يملك ان يؤجره فااليجار هو الوسيله المألوفه األداره ‪.‬‬
‫( راجع السنهورى‪ – 2‬الوسيط – ج ‪ – 6‬المجلد األول بند ‪ 29‬صفحه ‪) 50‬‬
‫مما مفاده ان الحكم قد تنكب وجه نظر المستأنف عليه بأن يفطن الى ان عقد االيجار ال يلزم فيه ان‬
‫يكون مصدره مالك للعين ‪.‬‬
‫ال عن ذلك فأننا ال ندرى على اى اساس غلب الحكم المستأنف عقد على اخر فذلك مساس بأصل‬ ‫فض ً‬
‫الحق ال يملك القاضى المستعجل الخوض فيه ألنه غير مختص به ‪.‬‬
‫األمر الذى يوجب الغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددًا بعدم اختصاص المستعجل بنظر الدعوى ‪.‬‬
‫السبب الثالث‬
‫واألخــــــــــــــــالل بحـــــــــق الدفـــــــاع‬
‫***‬
‫الحكم المستأنف واذ قضى بأختصاصه فقد فصــــــل ضمنًا فى قضاء موضوعــــــى ( تعرض ألصل‬
‫الحق ) ذلك ان الدعوى عقدين عقد ايجار المستأنف الحالـــــى مؤرخ فى ‪ 1/11/1995‬ثابت‬
‫التاريخ فى ‪ 5/7/1997‬مبرم بين مستأنف‪ 2‬وأخر ‪ ،‬عقد ايجار عرفى غير ثابت للتاريخ مطعون على‬
‫التوقيع فيه باألنكار مؤرخ فيه ‪ 1/3/1996‬مزعوم صدروه بين المستأنف والمستأنف عليه وقد‬
‫انكر المستأنف عليه توقيعه على هذا العقد ثابت فيه انه فى تاريخ ابرام هذا العقد كان خارج البالد‬
‫ومع وجود هذين العقدين غلبت المحكمه عقد على األخر دون ان يكون لها ثمه‪ 2‬دليل سائغ فى هذا‬
‫التغليب اللهم اال تنكب وجه نظر المستأنف عليه واعتبرت المستأنف غاصبًا مع وجود سند صحيح‬
‫ثابت التاريخ بأقامته‪ 2‬وهو أمر ينبنى‪ 2‬حتمًا على قضاء موضوعى صريحًا وضمنيًا ويجاوز‬
‫اختصاص القضاء المستعجل ولألسباب األخرى التى يحتفظ المستأنف لنفسه الحق فى ابدائها ‪.‬‬
‫بنـــــــــــاء عليــــــــــــــــه‬
‫***‬
‫انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخه واعاله صوب محل اقامه المعلن اليه وسلمته صوره‬
‫من صحيفه االستئناف‪ 2‬وكلفته بالحضور امام محكمه جنوب القاهره االبتدائيه‪ 2‬دائره مدنى مستأنف‬
‫عابدين والكائن مقرها بشارع رشدى – الساحه سابقًا بعابدين – وذلك امام الدائره ( ) مستأنف‬
‫مستعجل جنوب القاهره وذلك بجلستها التى ستنعقد صباح يوم الموافق ‪ / /‬ليسمع المعلن اليه‬
‫لصالح المستأنف وبصفه مستعجله ‪-:‬‬
‫ال لرفعه فى الميعاد‪.‬‬ ‫او ًال ‪ -:‬قبول االستئناف شك ً‬
‫ثانيًا ‪ -:‬وفى الموضوع بألغاء الحكم المستأنف فيما قضى به والقضاء مجددًا بعدم اختصاص‬
‫القضاء المستعجل نوعيًا بنظر الدعوى او القضاء برفض الدعوى مع الزام المستأنف عليه‬
‫المصاريف ومقابل اتعاب المحاماه عن درجتى التقاضى وبحكم مشمول‪ 2‬بالنفاذ المعجل طليقًا من قيد‬
‫الكفاله‬
‫مع حفظ كافه الحقوق اخرى للطالب ‪،،،‬‬
‫‪-50‬اسنئناف حكم طرد مستعجل‬

‫أنه فى يوم الموافق ‪2001 / /‬‬

‫بناء على طلب السيد ‪=======================/‬ومحله المختار مكتب االستاذ‪/‬‬
‫عدنان محمد عبد المجيد المحامى لدى محكمه النقض والدستورية العليا واالساتذه‪ /‬عفاف احمد‬
‫فرج – نهله احمد ظريف – عبد العزيز احمد عبد العزيز – ايمان عبد الحكيم – مدحت مسعد –‬
‫الحسين احمد ابو دوح – زينب مصطفى المحامون ‪ 94‬أ ش الشهيد أحمد عصــمت – عين شمس‬
‫الشرقية ‪.‬‬
‫أنا محضر محكمه الجزئية قــد أنتقلت وأعلنـــــت‪-:‬‬
‫السيد‪2========================== /‬‬
‫مخاطبا مع ‪-:‬‬
‫وأعلنته باألستئناف األتـــــــــى‬
‫***‬
‫طعنًا باألستئناف على الحكم الصادر من محكمه القاهره لألمور المستعجله بتاريخ‪========= 2‬‬
‫مستعجل القاهره والقاضى منطوقه ‪ -:‬حكمت المحكمه فى ماده مستعجله بطرد المدعى عليه من‬
‫عين التداعى المحدده المعالم بصدر الصحيفه وبعقد االيجار المؤرخ ‪ 1/3/1996‬وتسليمها للمدعى‬
‫خاليه من الشواغل واالشخاص والزمت المدعى عليه بالمصروفات ومبلغ خمسه وسبعون جنيهًا‬
‫مقابل اتعاب المحاماه ‪.‬‬
‫وكان المعلن اليه قد اقام دعواه بصحيفه‪ 2‬اودعها قلم كتاب المحكمه طلب فى ختامها الحكم له بصفه‬
‫مستعجله بطرد المدعى عليه من العين سالفه الذكر والزمه بتسليمها خاليه من االشخاص واالشياء‬
‫وما يشغلها بال قيد او شرط مع الزامه بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماه وشمول الحكم بالنفاذ‬
‫المعجل وبال كفاله وشرحًا لدعواه زعم المعلن اليه – بغير حق او واقع – ان الطالب قد استأجر منه‬
‫– على حد زعمه – بتاريخ ‪ 1/3/1996‬ما هيه الشقه المرقومه ‪ 5‬بالعقار رقم ‪ 36‬بعزبه النخل ش‬
‫– االمام مالك بقصد السكن وبأجره شهريه‪ 2‬قدرها مائه جنيه ‪.‬‬
‫وذهــــــب الى حد القـــــــول بأن عقد االيجــــــار قد تضمن فى بنده االول والثانى ان تكون االجره‬
‫– على حد زعم المعلن اليه خمس سنوات تبدأ من ‪ 1/3/1996‬وتنتهى فى ‪ 1/3/2001‬وادعى –‬
‫زورًا القول وبهتانًا – أن العقد المزعوم تحريره بين الطالب والمدعى عليه يخضع األحكام القانون‬
‫المدنى وان مدته قد انتهت بتاريخ ‪ 1/3/2001‬وانه ( اى المعلن اليه ) قام باعزاز الطالب بتاريخ‬
‫‪ 17/1/2001‬بعدم رغبته فى تجديد العقد لمده اخرى ولما امتنع اقام دعواه بطلباته انفه البيان ‪.‬‬
‫ال عن الطالب وقرر بمحضر جلسه المحكمه انه يطعن‬ ‫وبالجلسه االولى لنظر الدعوى حضر وكي ً‬
‫باالنكار على عقد االيجار سند الدعوى المقدم من المعلن اليه وانه ال توجد بينه وبين المدعى فى‬
‫تلك الدعوى ايه عالقه ايجاريه من اى نوع كانت وانه ال يعرفه وانه ينكر وجود هذا العقد او ايه‬
‫عالقه اخرى بينه‪ 2‬وبين المدعى فى تلك الدعوى واستأجل نظر الدعوى لتقديم سند اقامته‪ 2‬بعين‬
‫التداعى ‪ .‬وبجلســــــــــه ‪ 23/5/2001‬قدم المدعى عليه ( الطالب ) اصل عقد االيجار المؤرخ فى‬
‫‪ 1/11/1995‬والمبرم بينه‪ 2‬وبين السيد ‪ /‬عبد الناصر على احمد والثابت التاريخ فى ‪ 5/7/1997‬عن‬
‫شقه التداعى قرر بدفاعه على وجه حافظه المستندات بأن هذا العقد هو سنده فى اقامته فى عين‬
‫التداعى استئجارًا من مالكها وأنه ال توجد عالقه له بالمدعى من اى نوع كانت وتنكر لعقد االيجار‬
‫المقدم من المدعى كما طوت ذات الحافظه على عقد ايجار اخر صادر فى ذات العقار ثابت التاريخ‬
‫ايضًا فى ‪ 30/3/1995‬بين عبد الناصر على احمد مالك العقار وبين السيد ‪ /‬عرفه القطب مرسى‬
‫عن شقه بذات العقار وبجلسه ‪ 25/7/2001‬قدم الطالب حافظه مستندات اخرى حوت على اصـــل‬
‫وصـــالت ادخــــال التيار الكهربائى للعقار باسم السيد ‪ /‬عبد الناصر على احمد المؤجر له كما قدم‬
‫عقد ايجار اخر فى ذات العقار مبرم فى تاريخ ‪ 29/1/1992‬بين السيد ‪ /‬عبد الناصر على احمد‬
‫( مالك العقار ) واخر يدعى ‪ /‬اسامه احمد محمود عن شقه بذات العقار وقال بانه يدفع بعدم‬
‫اختصاص المحكمه نوعيًا بنظر الدعوى لوجود نزاع حول عقد االيجار سند المدعى وانه ال عالقه‬
‫له بهذا العقد ولم يوقع منه وال يوجد بينه وبين المعلن اليه الحالى أى رابطه ‪.‬‬
‫ومهما يكن من امر فأن المحكمــــه قد حجــــزت الدعوى للنطـــق بالحكم بجلسه ‪24/4/2002‬‬
‫وبتلك الجلسه قضت بحكمها المار ذكره بصدر هذه الصحيفه والذى ران عليه الفساد فى االستدالل‬
‫واعتوره الخطأ فى تطبيق القانون وتأويله وأعتراه االخالل الجسيم بحق الدفاع وغض الطرف دون‬
‫مسوغ مشروع عن الرد على دفاع المستأنف المسطور بمحاضر جلساته او حتى ان يفطن الى‬
‫المستندات المقدمه منه وداللتها األمر الذى ينأى بهذا الحكم عن مطابقه الواقع والحقيقه ويجعله‬
‫غير اهل للثقه فيما انتهى اليه من قضاء حريًا وبحق ان يطعن عليه الطالب بهذا االستئناف‬
‫فساد الحكــــــــــــــــــم المستأنف فى االستدالل‬
‫واالخـــــالل الجسيم بحــــــــــــــــــــق الدفـــــــــــــاع‬
‫***‬
‫كان عمده الحكم المستأنف فيما قضى به ما ذهب اليه بمدوناته‪ 2‬وتنقلها عنه بحصر لفظها ‪-:‬‬
‫” حيث انه لما كان ما تقدم وكان البادى من ظاهر اوراق الدعوى ومستداتها ان المدعى ( المعلن‬
‫اليه الحالى ) قد قام بانذار المدعى عليه ( المستأنف الحالى ) على يد محضر بأنتهاء عقد االيجار‬
‫وتسلم العين فى نهايه مده العقد سند التداعى وذلك بموجب انذار مؤرخ فى ‪ 13/1/2001‬وكان‬
‫البادىء من ظاهر األوراق انتهاء مده العقد سند التداعى ووضوح دالله اللفظ على ذلك الذى تكون‬
‫معه يد المدعى عليه من وجه نظر هذا الحكم المعيب – على عين التداعى يد غاصب ال سند لها من‬
‫الواقع او القانون ‪ ،‬وقد توافرت معه للدعوى – من وجه نظر الحكم المستأنف – أركانها فى‬
‫االستعجال وعدم المساس بأصل الحق والمتمثل فى حرمان المدعى عليه من االنتفاع بالعين محل‬
‫التداعى ‪.‬وانتهى الى قضائه انفق البيان “‬
‫والحق الذى ال مريه فيه وال يأنيه الباطل من بين يديه وال من خلفه ان ما ذهب اليه الحكم الطعين‬
‫تبريرًا لقضائه الغير سائغ مجافًا للحقيقه والواقع والقانون على السواء بل ال يخلو من مغالطه‬
‫مفضوحه لألسبــــــــــــــــــــــاب األتيـــــــــــــــــــــــه ‪-:‬‬
‫أو ًال ‪ -:‬عجز الحكم عن الرد على دفاع الطاعن الذى لم يفطن حتى الى وجوده وهو واقع مسطور‬
‫بين يديه حملته مستندات رسميه‪ 2‬غير منكوره من طرفى التداعى حين غض الطرف فى سابقه‬
‫خطيره عن دالله انكار المدعى عليه ( الطالب ) لعقد االيجار سند المعلن اليه فى دعواه وانه ال‬
‫تربط بينه وبين المعلن اليه ايه رابطه تعاقديه ايًا كان نوعها وان عقد االيجار المؤرخ ‪1/3/1996‬‬
‫سند المدعى ( المعلن اليه حاليًا ) فى دعواه لم يوقع منه ولم يصدر عنه اطالقًا وانه ال يعرفه ولم‬
‫يبرم معه ايه تعاقدات اطالقًا وانه يطعن باألنكار على التوقيع المنسوب اليه فى عقد االيجار ‪.‬‬
‫بيد ان الحكم المستأنف لم يفطن الى هذا الدفاع الجوهرى وداللته ولم يحقق للمستأنف الحالى طعنه‬
‫بأنكار التوقيع والعالقه االيجاريه فى عقد االيجار المؤرخ ‪ 1/3/1996‬سند المستأنف عليه فى‬
‫دعواه وراح يعلن ان ظاهر األوراق يؤيد دعوى المستأنف عليه وهو قول مجاف للحقيقه لتنكر‬
‫الحكم لدفاع جوهرى لو صح لتغير به وجه الرأى فى الدعوى ولو فطن الحكم الطعين الى دالله هذا‬
‫الدفاع لما انتهى اطالقًا الى قضاءه المعيب ‪.‬‬
‫ثانيًا ‪ -:‬لم يفطن الحكم كذلك الى دالله المستندات المقدمه من المستأنف وأغلب الظن بل أكبر اليقين‬
‫انه لم يقرأهـــــــا او لم يتنبأ حتى بوجودها فقد قدم المستأنف الحالى ( المدعى عليه ) بجلسه‬
‫‪ 23/5/2001‬حافظه مستندات تضمنت‪ 2‬اصل عقد ايجار مؤرخ فى ‪ 1/11/1995‬مبرم بين المستأنف‬
‫الحالى وبين من يدعى ‪ /‬عبد الناصر على احمد المؤجر له لذات العين وهذا العقد ثابت التاريخ‬
‫بالشهر العقارى – المطريه فى ‪ 5/7/1997‬وقد أستعمله المستأنف فى ادخال هاتف لشقته وكذا‬
‫مرفق الكهرباء وغيره بيد ان الحكم المستأنف لم يفطن ايضًا الى دالله الدفاع المسطور على وجه‬
‫حافظه المستندات التى وداللته حيث ذكر دفاع المستأنف ما ننتقله‪ 2‬بحصر لفظه ‪.‬‬
‫” عقد االيجار المؤرخ ‪ 1/11/1995‬والمبرم بين المدعى علبه والسيد ‪ /‬عبد الناصر على احمد‬
‫والثابـــــــت التاريخ والذى بموجبه‪ 2‬اجر المدعى عليه عين التداعى اما ما يزعمه المدعى‬
‫( المستأنـــــف عليه الحالــــــــى ) بأن المدعى بأنه بينه‪ 2‬وبين المدعى عليه عالقه ايجاريه‪ 2‬فهو‬
‫محض اكاذيب ذلك ان المدعى عليه ال عالقه له بالمدعى ولم يوقع له على عقد االيجار وكيف يقبل‬
‫ان يستأجر عيــــــن سبق له استئجارها من مالكها بموجب عقد ايجار “‬
‫ومــــــــــــــــن ثــــــــــــــــــــــــم‬
‫فأن دفاع المستأنف الحالى لم يقف عند حد انكاره لوجود اى عالقه بينه وبين المستأنف عليه وأنما‬
‫قدم للمحكمه الدليل الدامغ على سنده فى االقامه ‪ .‬وكان ينبغى على الحكم المستأنف ان يفطن‬
‫ويتنبه الى ذلك ولكنه غض الطرف دون مسوغ مشروع عن هذا الدفاع بما يعيبه ويوجب الغاءه ‪.‬‬
‫ثالثًا ‪ -:‬وليت امر الحكم قد اقتصر عند هذا الحد بل لقد كاد ما هو ادهى من ذلك وامر حين غض‬
‫الطرف عن دالله المستندات المقدمه من المستأنف الحالى سواء بحافظه مستنداته المقدمه فى‬
‫‪ 23/5/2001‬او تلك المقدمه بجلسه ‪ 25/1/2001‬حيث تضمنت األولى عقد ايجار بذات العقار‬
‫صادر من ‪ /‬عبد الناصر على احمد إلى ‪ /‬عرفه قطب يونس مؤرخ فى ‪ ، 24/1/1995‬تضمنــــــت‬
‫الثانيه عقــــد إيجار اخر بـــذات العقار مؤرخ فى ‪ 29/1/1992‬مبرم بين السيد ‪ /‬أسامه أحمد‬
‫محمود ‪ ،‬السيد ‪ /‬عبد الناصر على احمد ‪ ،‬ومن ثم فقد اقام الدليل القاطع الساطع على ان عقار‬
‫التداعى الكائن به الشقه مدار النزاع قد قام بتأجيره السيد ‪ /‬عبد الناصر على احمد ‪ ،‬واذا بالحكم‬
‫يهدر دالله هذه المستندات وليت األمر قد اقتصر عند هذا الحد بل يهدر الحكم ايضًا أن ‪ /‬عبد الناصر‬
‫على احمد قد ادخل لعقار التداعىالمرفق األساسيه وهى مرفق الكهرباء بحسبانه ان مالك للعقار‬
‫وابال الحكم الطعين يهدر دالله هذه المستندات ويساير المستأنف عليه فى عقد ايجار مصطنع ال‬
‫ال صلبًا وتوقيعًا وهو امر ينم عن قصور شديد‬ ‫اساس له من الصحه ينكره المستأنف جمله وتفصي ً‬
‫وعن فساد شديد فى االستدالل واخالل جسيم بحق الدفاع ‪.‬‬
‫رابعًا ‪ -:‬الحكم الطعين استئنافيًا قد غض الطرف عن الرد عن دفاع جوهرى مسطور فى محاضر‬
‫الجلسات وهو الدفع بعدم االختصاص النوعى للقضاء المستعجل بالفصل فى الدعوى المطروحه‬
‫وان الفصل فيها يحتاج الى تحقيق ال يختص به من قريب او من بعيد القضاء المستعجل وحسبان‬
‫تبيانًا لذلك ‪.‬‬
‫أ‌‪ -‬الطعلن باالنكار على التوقيع المنسوب صدوره للمستأنف الحالى على عقد االيجار سند المستأنف‬
‫عليه فى دعواه وسند الحكم فى قضاءه وانكاره ايضًا لوجود ايه عالقه ايجاريه تربطه‪ 2‬بالمستأنف‬
‫عليه الحالى األمر الذى يحتاج الى تحقيق موضوعى ال يختص به ا لقضاء المستعجل ‪.‬‬
‫ب‌‪ -‬تقدم المستأنف الحالى بمستندات قاطعه منها عقد ايجار سابق فى تاريخه على العقد المقدم من‬
‫المستأنف عليه بل وثابت التاريخ بالشهر العقارى يؤكد انه يقيم فى عين التداعى استنادًا الى هذا‬
‫العقد الذى قام بأدخال المرافق الى الشقه به وهو العقد المؤرخ ‪ 1/11/1995‬والمبرم بينه‪ 2‬وبين‬
‫السيد ‪ /‬عبد الناصر على احمد األمر الذى لو فطن اليه الحكم الطعين لتغير لديه وجه الرأى‬
‫بالدعوى ‪.‬‬
‫والغريـــــــــــــب فى األمـــــــــــر‬
‫أن دفاع ذات المعلن اليه ( المستأنف ضده ) لم ينكر او يجحد ايًا من المستندات الرسميه‪ 2‬المقدمه‬
‫فى الدعوى ومنها ان المؤجر للمستأنف الحالى قد ادخل المرافق لعقار التداعى بما فيها مرفق‬
‫الكهرباء وبحسبان انه مالكًا للعقار بل تطرق الى التسليم بصحه هذه المستندات األمر الذى يقطع‬
‫فى فساد الحكم المستأنف فيما قضى به ذلك ان قضاءه كان يحتاج الى خبير تندبه المحكمه لبيان‬
‫وجه الحق فى الدعوى وهو امر اقحم الحكم الطعين نفسه فيه وهو غير مختص به ‪.‬‬
‫خامسًا ‪ -:‬لم يفطـــــن الحكم الطعيـــــــن كذلك الى ما تناولـــــــه دفاع المستأنف عليه ( المدعى )‬
‫بمذكرته المقدمه بجلسه ‪ 25/7/2001‬وحسبنا ان ننقل عن هذه المذكره ما جاء بها بحصر اللفظ ‪-:‬‬
‫أو ًال ‪ -:‬ندفع ببطالن العقود المقدمه من المدعى عليه ( المستأنف الحالى ) فى حافظه مستنداته‬
‫بجلسه ‪ 23/5/2001‬لعدم صدورها من المالك وهو المدعى فالمدعى قدم مستندات ملكيته‪ 2‬لعين‬
‫النزاع بموجب عقد بيع ابتدائى للعقار الكائن به عين النزاع وحكم فى الدعوى رقم ‪ 15964‬لسنه‬
‫‪ 97‬مدنى كلى شمال القاهره بصحه التوقيع …‪“ ..‬‬
‫ومـــــــــــــن ثـــــــــــــــم‬
‫فأن ذات المستأنف عليه بدفع البطالن ويقر صحه اصدار عقود االيجار اال انه يطعن عليها بالبطالن‬
‫يزعم صدورها من غير مالك وهو امر كان ينبغى عليه ان يلجًا الى دعوى البطالن على هذه العقود‬
‫امام القضاء الموضوعى المختص وال يشفع له أبدًا فى اصطناع عقود ايجار وبمهرها بتوقيعات ال‬
‫اساس لها من الصحه بنسب صدورها الى المستأنف الحالى ثم يقيم بها دعوى ‪.‬‬
‫ال عن ان‬ ‫فالعقل يملى والبديهه تقول ان القضاء المستعجل غير مختص يمثل هذه األمور أطالقًا فض ً‬
‫تسليمه بوجود عقود ايجار سواء كانت على حد زعمه باطله او على حد قولنا صحيحه ال يشفع له‬
‫ال عن ان ذلك يؤدى بالضروره‬ ‫أبدًا فى تنكب ما سلكه من سبل هى غير صحيحه باطالق فض ً‬
‫واللزوم العقلى الى وجود عقدين يجب المفاضله بينهما بما ينفى عن المستأنف شبهه الغصب التى‬
‫يتشدق بها المستأنف عليه او الحكم الذى سايره فى هذا األمر فالمستأنف عليه ذاته يقر بوجود‬
‫عقد ايجار اال انه ينادى ببطالنه والزعم انه صادر من غير مالك ومادام القانون او القضاء لم‬
‫يفصل فى هذه الملكيه المدعاه فأنه ال يحق للقضاء المستعجل ان يرى صحه عقد او بطالن اخر‬
‫فهذا األمر ممنوع عليه ألنه قضاء موضوعى يمس اصل الحق بل ويقطع فيه وهو ما لم يفطن اليه‬
‫الحكم الطعين األمر الذى يعيبه ويوجب الغاءه وال ينال من هذا النظر وصحته‪ 2‬ما ذهب اليه‬
‫المستأنف عليه من قاله انه قد صدر له حكم بصحه توقيع فى الدعوى رقم ‪ 15964‬لسنه ‪ 1997‬م ‪.‬‬
‫ك ش فهذا الحكم ال يمكن بحال من األحوال أعتباره سندًا للمالك األن القانون المصرى ال يعرف‬
‫ال بنص المادتين ‪ 10 ، 9‬من قانون الشهر العقارى فالملكيه ال‬ ‫سندًا للملكيه سوى التسجيل عم ً‬
‫تنتقل اال بالتسجيل فى القانون المصرى هذا الى جانب ان العقد المزكور تضمن بيع قطعه ارض لم‬
‫ال عن ان قطعه األرض الوارده بتلك العقد كائنه بزمام ناحيه‬ ‫يتضمن شىء بشأن المبانى فض ً‬
‫الزهراء دائره قسم المطريه وال يمكن بحال من األحوال ان تكون هى ذات قطعه األرض المقام‬
‫ال عن ان هذا الحكم صادر فى ‪ 15/11/1997‬فى حين ان عقد ايجار المستأنف فى‬ ‫عليها العقار فض ً‬
‫‪ 1/11/1995‬اى ان التاريخ قبل هذا الحكم والسؤال ان يطرح نفسه ما رأى المستأنف عليه فى ان‬
‫الكهرباء لذات العقار قد ادخلها شخص اخر هو المؤجر للمستأنف الحالى وبأعتباره مالكًا وليس‬
‫هناك ما يمنع فى العقل والمنطق والقانون على السواء ان الملكيه قد انتقلت الى شخص اخر وليس‬
‫هناك ما يمنع فى العقل والمنطق والقانون ان يكون قد تصرف‪ 2‬فى العقد بالبيع عمومًا وفى جميع‬
‫الوجوه فهذا األمر ال اختصاص من قريب او من بعيد للقضاء المستعجل به وهو امر يعيب الحكم‬
‫المستأنف ‪.‬‬
‫كل ذلك يؤدى ال محاله الى تطرق الحكم الطعين الى فصل فى الموضوع وهو امر ممنوع بقوه‬
‫القانون على القاضى المستعجل األمر الذى يعيب حكمه او يوجب الغاؤه ‪.‬‬
‫والفساد والقصور واألخالل بحق الدفاع‬
‫***‬
‫المستأنف وقد دفع بعدم اختصاص المحكمه نوعيًا بنظر الدعوى وقال تبريرًا‪ 2‬لهذا الدفاع انه انما‬
‫يقيم فى العين مدار التداعى استنادًا الى عقد ايجار صادر اليه من السيد ‪ /‬عبد الناصر على أحمد‬
‫مــــــــؤرخ فى ‪ 1/11/1995‬وثابـــت التاريخ بالشهر العقارى فى ‪ 5/7/1997‬وانه يقوم بسداد‬
‫القيمه االيجاريه الى ذلك الشخص وان من قام بالتأجير له هو ذاته الذى قام بتأجير باقى وحدات‬
‫العقار المستأجرين اخرين بموجب عقود ايجار مؤرخه فى ‪ ، 1992‬وفى سنه‪ 1995 2‬وقدم صور‬
‫من هذه العقود طى حافظه مستنداته‪ 2‬واضاف ان من قام بالتأجير له هو ذاته من قام بأدخال المرافق‬
‫لعين التداعى بأعتباره مالكًا وقدم فواتير مقاسات بأدخال الكهرباء للعقار واضاف انه لم يقيم فى‬
‫العين غصبًا وانما يقيم فيها بسند صحيح هو عقد ايجار ثابت التاريخ وانه قد تمكن من العين‬
‫بموجب هذا العقد وانه يقوم بسداد القيمه األيجاريه الى المؤجرله بانتظام واضاف انه ال تربطه‬
‫برافع الدعوى ( المستأنف عليه ) أيه رابطه من اى نوع كانت وانه لم يوقع له على عقد االيجار‬
‫سنده فى دعواه المؤرخ ‪ 1/3/1996‬المزعوم انه ابرم بينه‪ 2‬وبين رافع الدعوى وان التوقيع‬
‫المنسوب صدوره اليه تحت عباره المستأجر ليس توقعه وال يمت اليه بصله بل انه فى تاريخ‬
‫تحرير هذا العقد وكان خارج البالد للعمل بالمملكه العربيه السعوديه ‪.‬‬
‫وان هذا العقد نبت شيطانى من اختراع وتأليف المستأنف عليه بقصد اإليهام بوجود عالقه تعاقديه‬
‫صورها له خياله وهى غير حقيقيه‪ 2‬بالمره حتى يتسنى‪ 2‬له التحايل بقصد اإلفتئات على حقوق‬
‫المستأنف المشروعه وأضاف المستأنف انه لم يكن غاصبًا يومًا ما وأنما اقامته‪ 2‬فى عين التداعى‬
‫تستند الى سبب صحيح هو عقد ايجار ثابت التاريخ ىقام بأدخال كافه المرافق به وقدم لمحكمه‬
‫الدرجه األولى اصل هذا العقد وصور من العقود األخرى التى ابرمها السيد ‪ /‬عبد الناصر على احمد‬
‫على عين التداعى وكذا فواتير توصيل التيار الكهربائى للعقار بأعتباره مالكًا له ‪.‬‬
‫والمستأنف عليه بمذكرته‪ 2‬المقدمه بجلسه ‪ 25/4/2001‬قال فى بندها االول من دفاعه ما يأتى ‪-:‬‬
‫( ندفع ببطالن العقود المقدمه من المدعى عليه والمستأنف الحالى ) فى حافظه مستنداته‪ 2‬بجلسه‬
‫‪ 23/5/2001‬لعدم صدورها من المالك وهو المدعى …‪) .‬‬
‫مما مفاده انه يقر بوجود العقود سند اقامه المستأنف فى العين اال انه ينادى ببطالنها وذلك بصدد‬
‫اقامته لدعوى مستعجله بالطرد ‪.‬‬
‫ومهما يكن من امر‬
‫فأن الحكـــــم المستأنف قد خــــرج على شرعه الحق حين غض الطرف عن دالله دفاع المستأنف‬
‫وأن يده على العين ليست يد غاصب وانما تستند الى سبب صحيح لم تقضى ببطالنه وال ينال من‬
‫صحته تشدق المستأنف عليه بما زعمه من بطالن هذا العقد وفى ذلك قضت محكمه النقض بأنه ‪-:‬‬
‫( قاضى األمور المستعجله ال يختص بدعوى طرد الحائز للعقار مع توافر شروط األستعجال اال اذا‬
‫كان الطرد اجراء يراد به رفع يد الغاصب ‪ ،‬وال يعتبر الطرد كذلك اال اذا تجرد واضع اليد من‬
‫االستناد الى سندله شأن فى تبرير‪ 2‬يد الحائز ‪ ،‬ذلك ألن تصدى القاضى المستعجل فى الدعوى مع‬
‫توافر السند الجدى لدى الحائز يعتبر تصديًا منه للفصل فى نزاع موضوعى بحت ال واليه له فى‬
‫البت فيه “‬
‫نقض ‪ 28/10/1954‬مجموعه التبويب – ‪) 63 – 6‬‬
‫راجع ايضًا قضاء األمور المستعجله لألستاذ ‪ /‬محمد على راتب ‪،‬‬
‫وزميليه ط ‪ 7‬سنه ‪ 1985‬ص ‪ 36‬بند ‪ ، 21‬هامش ‪ 1‬بذات الصفحه )‬
‫ومن المستقر عليه انه يشترط األختصاص القضاء المستعجل بنظر المسائل المستعجله طبقًا لنص‬
‫م ‪ 45‬مرافعات اال يكون لحكمه تأثير‪ 2‬فى الموضوع أو أصل الحق أى ان يكون الحكم وقتيًا فليس له‬
‫بأى حال من األحوال ان يقضى فى اصل الحقوق واأللتزامات واألتفاقيات مهما أحاط بها من‬
‫استعجال او ترتب عن امتناعه من القضاء فيها من ضرر بالخصوم بل يجب عليه بتركها لقاضى‬
‫الموضوع المختص وحده بالحكم فيها‬
‫‪.‬‬
‫ومعنى اصل الحقوق هو كل ما يتعلق بها وجودًا وعدمًا فيدخل فى ذلك ما يمس صحتها او يؤثر‪ 2‬فى‬
‫كيانها او يغير فيها او فى األثار التى رتبها لها القانون او التى قصدها العاقدان ومثل‪ 2‬ذلك اذا رفعت‬
‫الدعوى بطلب اجراء وقتى فى مظهرها ولكنها انطوت فى مخبرها على مساس بأصل الحق ‪ ،‬فأن‬
‫القاضى المستعجل يقضى بعدم اختصاصه بنظر الدعوى ‪.‬‬
‫( راجع راتب وزميليه‪ 2‬المرجع السابق بند ‪ 21‬ص ‪) 36‬‬
‫ومن المستقر عليه فى الفقه والقضاء على السواء ان القاضى المستعجل ال يختص بالفصل اذا‬
‫كانت المسائل التى يفصل فيها تمس اصل الحق ومن امثله ذلك صحه العقود ‪ ،‬األتفاقيات او بطالنها‬
‫او بطالن شرط من الشروط الوارده بها او الحكم بصوريتها او بفسخها ‪.‬‬
‫( راجع محمد على راتب وزميليه‪ 2‬المرجع السابق بند ‪ 25‬ص ‪) 43‬‬
‫فأذا كان ذلك و كان دفاع المستأنف عليه قد يعتصم ببطالن العقود المقدمه من المدعى عليه‬
‫( المستأنف الحالى ) وكان المستأنف الحالى يتمسك‪ 2‬بصحه عقده فما كان ينبغى على المحكمه ان‬
‫تقضى فى الدعوى ألن قضاءها ينطوى ضمنًا على الفصل فى اصل الحق وبيان من المالك ومن هو‬
‫غير المالك وينطوى ايضًا على قضاء ضمنى ببطالن عقد وصحه اخر مع الطعن عليه باألنكار ‪.‬‬
‫ال عن ذلك فأن الحكم الطعين لم يفطن الى ان األيجار ينعقد صحيحًا اذا صدر من احد طوائف‬ ‫فض ً‬
‫ثالث ‪.‬‬
‫أولهـــــا ‪ -:‬من له حـــــق الملك فى الشــــــــــــىء ‪.‬‬
‫ثانيها ‪ -:‬من له الحق فى أن يتنتفع‪ 2‬بهذا الشىء ‪.‬‬
‫ثالثهما ‪ -:‬من له الحــــــق فى اداره هـــذا الشىء ‪.‬‬
‫فاألصل ان عقد االيجار بخالف عقد البيع الذى يلزم البائع بأن ينقل ملكيه المبيع فالزم ان يكون‬
‫مالكًا فال يلزم المؤجر اال بتمكين المستأجر من ان ينتفع من الشىء المؤجر فمالك الشىء يستطيع‬
‫ان يلتزم بذلك ألن مالك الشىء مالك المنفعه ومن له الحق فى ان ينتفع بالشىء يستطيع‪ 2‬ان يلتزم‬
‫بتمكين غيره من االنتفاع به ‪.‬‬
‫ولما كان عقد االيجار هو من عقود االداره بل هو اهم من هذه العقود لذلك من كان يملك اداره‬
‫الشىء يملك ان يؤجره فااليجار هو الوسيله المألوفه األداره ‪.‬‬
‫( راجع السنهورى‪ – 2‬الوسيط – ج ‪ – 6‬المجلد األول بند ‪ 29‬صفحه ‪) 50‬‬
‫مما مفاده ان الحكم قد تنكب وجه نظر المستأنف عليه بأن يفطن الى ان عقد االيجار ال يلزم فيه ان‬
‫يكون مصدره مالك للعين ‪.‬‬
‫ال عن ذلك فأننا ال ندرى على اى اساس غلب الحكم المستأنف عقد على اخر فذلك مساس بأصل‬ ‫فض ً‬
‫الحق ال يملك القاضى المستعجل الخوض فيه ألنه غير مختص به ‪.‬‬
‫األمر الذى يوجب الغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددًا بعدم اختصاص المستعجل بنظر الدعوى ‪.‬‬
‫واألخــــــــــــــــالل بحـــــــــق الدفـــــــاع‬
‫***‬
‫الحكم المستأنف واذ قضى بأختصاصه فقد فصــــــل ضمنًا فى قضاء موضوعــــــى ( تعرض ألصل‬
‫الحق ) ذلك ان الدعوى عقدين عقد ايجار المستأنف الحالـــــى مؤرخ فى ‪ 1/11/1995‬ثابت‬
‫التاريخ فى ‪ 5/7/1997‬مبرم بين مستأنف‪ 2‬وأخر ‪ ،‬عقد ايجار عرفى غير ثابت للتاريخ مطعون على‬
‫التوقيع فيه باألنكار مؤرخ فيه ‪ 1/3/1996‬مزعوم صدروه بين المستأنف والمستأنف عليه وقد‬
‫انكر المستأنف عليه توقيعه على هذا العقد ثابت فيه انه فى تاريخ ابرام هذا العقد كان خارج البالد‬
‫ومع وجود هذين العقدين غلبت المحكمه عقد على األخر دون ان يكون لها ثمه‪ 2‬دليل سائغ فى هذا‬
‫التغليب اللهم اال تنكب وجه نظر المستأنف عليه واعتبرت المستأنف غاصبًا مع وجود سند صحيح‬
‫ثابت التاريخ بأقامته‪ 2‬وهو أمر ينبنى‪ 2‬حتمًا على قضاء موضوعى صريحًا وضمنيًا ويجاوز‬
‫اختصاص القضاء المستعجل ولألسباب األخرى التى يحتفظ المستأنف لنفسه الحق فى ابدائها ‪.‬‬
‫بنـــــــــــاء عليــــــــــــــــه‬
‫***‬
‫انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخه واعاله صوب محل اقامه المعلن اليه وسلمته صوره‬
‫من صحيفه االستئناف‪ 2‬وكلفته بالحضور امام محكمه جنوب القاهره االبتدائيه‪ 2‬دائره مدنى مستأنف‬
‫عابدين والكائن مقرها بشارع رشدى – الساحه سابقًا بعابدين – وذلك امام الدائره ( ) مستأنف‬
‫مستعجل جنوب القاهره وذلك بجلستها التى ستنعقد صباح يوم الموافق ‪ / /‬ليسمع المعلن اليه‬
‫لصالح المستأنف وبصفه مستعجله ‪-:‬‬
‫ال لرفعه فى الميعاد‪.‬‬ ‫او ًال ‪ -:‬قبول االستئناف شك ً‬
‫ثانيًا ‪ -:‬وفى الموضوع بألغاء الحكم المستأنف فيما قضى به والقضاء مجددًا بعدم اختصاص‬
‫القضاء المستعجل نوعيًا بنظر الدعوى او القضاء برفض الدعوى مع الزام المستأنف عليه‬
‫المصاريف ومقابل اتعاب المحاماه عن درجتى التقاضى وبحكم مشمول‪ 2‬بالنفاذ المعجل طليقًا من قيد‬
‫الكفاله‬
‫مع حفظ كافه الحقوق اخرى للطالب ‪،،،‬‬
‫والجـل العلـــــــــم ‪،،،،‬‬
‫‪-51‬اشكال فى تنفيذ حكم مدني‬
‫أنه في يوم ‪ ............‬الموافق‪ ................ / ..... /..... ‬‬

‫بناء على طلب السيد ‪ ................... /‬المقيم في‪ ............... ‬ومحله المختار مكتب‬
‫األستاذ ‪ ................ /‬‬
‫أنا ‪ ................‬محضر محكمة ‪ ............‬الجزئية قد انتقلت فى التاريخ المذكور اعاله واعلنت ‪:‬‬
‫‪ -1 ‬السيد ‪ ................... /‬المقيم فى ‪ ....................‬قسم ‪ ..........‬محافظة ‪.................‬‬
‫مخاطبا مع‪/ .................‬‬
‫‪ -2‬السيد ‪ /‬محضر أول محكمة ‪ ..............‬بصفته‪2‬‬
‫مخاطبا مع‪/ .................‬‬
‫وأعلنتهما باألتي‬
‫أقام المستشكل ضده األول الدعوى رقم ‪ .........‬لسنة ‪ .........‬مدنى طالبا فى ختام صحيفة افتتاحها‬
‫الحكم‬
‫له ب‪...................‬‬
‫وبتاريخ ‪ ........ / .... /....‬قضت محكمة أول درجة ( منطوق الحكم ) وحيث أن هذا الحكم قد جاء‬
‫مخالفا للواقع ‪ ،‬وهو األمر الذى يحق معه للطالب إعماال لنص المادة ‪ 312‬من قانون المرافعات‬
‫إقامة األشكال الماثل لوقف تنفيذ الحكم وذلك لألسباب التالية ‪:‬‬
‫‪..................... ..................................................‬‬
‫‪...................... ..................................................‬‬
‫‪...................... ..................................................‬‬
‫غير أن الغرض من اختصام المستشكل ضده الثانى هو وقف تنفيذ الحكم رقم‪ .........‬لسنة ‪..........‬‬
‫مدني لحين الفصل فى األشكال ‪.‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى التاريخ المذكور اعاله الى حيث المعلن إليه وسلمته‪ 2‬صورة‬
‫من أصل‬
‫الصحيفة وكلفته بالحضور امام محكمة ‪ .............‬الكائن مقرها فى ‪ ............‬أمام الدائرة ( )‬
‫مستعجل وذلك بجلستها العلنية التى ستنعقد فى تمام الساعة التاسعة وما بعدها من صباح‬
‫يوم ‪ .......‬الموافق ‪ ..... / ... /...‬وذلك ليسمع الحكم بقبول اإلشكال شكال ‪ ،‬وفى الموضوع بوقف‬
‫تنفيذ الحكم رقم ‪ .....‬لسنة ‪ .......‬مدنى ‪ ،‬مع حفظ كافة الحقوق القانونية األخرى للطالب ‪.‬‬
‫السند القانوني ‪ :‬المادة ‪ 312‬من قانون المرافعات‬
‫‪-52‬اشكاالت التنفيذ صيغ إجراءات‬

‫دفوع تعليق اشكاالت التنفيذ‬
‫األستاذ الزميل ‪ :‬مقدمات هامة بخصوص إشكاالت التنفيذ‬
‫ال قيمة للحكم القضائي إال بتنفيذه ‪ ،‬فبالتنفيذ الدقيق واألمين يعود الحق إلى أصحابه ‪ ،‬وبالتنفيذ‬
‫يمكن الحديث عن حق تم ردة أو استرداده ‪ ،‬والمشكلة أن التنفيذ يواجهه هو األخر بعقبات قد تحول‬
‫دون تمامه‪ ، 2‬لذا خصصنا هذا الباب إلشكاالت التنفيذ ‪ ،‬نوضح في البدء كعادتنا بإيجاز غير مخل‬
‫القواعد التي تحكم إجراءات التنفيذ واشكالتها لكي تكون الصيغ الواردة بهذا الباب واضحة مؤسسة‪2‬‬
‫قانونا ال منقطعة الصلة وكأنها نبت غريب ‪ ،‬وليس أفضل وابسط وأقرب للفهم من أن تثار كل‬
‫الموضوعات في صورة تساؤالت ‪.‬‬
‫التساؤل األول ‪ 000‬من المختص قانونا باإلشراف علي عملية التنفيذ …؟‪ ‬‬
‫ج حددت المادة ‪ 274‬من قانون المرافعات السلطة المختصة بالتنفيذ بنصها " يجرى التنفيذ تحت‬
‫إشراف قاضى للتنفيذ يندب في مقر كل محكمة جزئية من بين قضاة المحكمة االبتدائية ويعاونه فى‬
‫ذلك عدد كاف من المحضرين وتتبع‪ 2‬أمامه اإلجراءات المقررة أمام المحكمة الجزئية ما لم ينص‬
‫القانون على خالف ذلك "‪.‬‬
‫ولتيسير عملية التنفيذ قررت المادة ‪ " 278‬يعد بالمحكمة جدول خاص تقيد فيه طلبات التنفيذ ‪،‬‬
‫وينشأ لكل طلب ملف تودع به جميع األوراق المتعلقة بهذه الطلبات‪.‬‬
‫ويعرض الملف على قاضى التنفيذ عقب كل إجراء ويثبت‪ 2‬به ما يصدره من قرارات وأوامر‬
‫وأحكام ‪.‬‬
‫أما من يعاون قاضي التنفيذ فهم المحضرون " يجرى التنفيذ بوساطة المحضرين وهم ملزمون‬
‫بإجرائه بناء على طلب ذي الشأن متى سلمهم السند التنفيذي ‪.‬‬
‫فإذا امتنع المحضر عن القيام بأي إجراء من إجراءات التنفيذ كان لصاحب الشأن أن يرفع األمر‬
‫بعريضة إلى قاضى التنفيذ ‪.‬‬
‫فإذا وقعت مقاومة أو تعد على المحضر وجب عليه أن يتخذ جميع الوسائل التحفظية وأن يطلب‬
‫معونة القوة العامة والسلطة المحلية " ‪.‬‬
‫التساؤل الثاني ‪ 000‬ما هي اختصاصات قاضي التنفيذ قانونا … ؟‬
‫حددت المادة ‪ 275‬من قانون المرافعات اختصاصات قاضي التنفيذ بالنص " يختص قاضى التنفيذ‬
‫دون غيره بالفصل في جميع منازعات التنفيذ الموضوعية‪ 2‬والوقتية أيًا كانت قيمتها ‪ ،‬كما يختص‬
‫بإصدار القرارات واألوامر المتعلقة بالتنفيذ‪.‬‬
‫ويفصل قاضى التنفيذ في منازعات التنفيذ الوقتية‪ 2‬بوصفة قاضيًا لألمور المستعجلة "‪.‬‬
‫اختالف المحكمة المختصة بالتنفيذ حسب المال المنفذ علية " عقار ‪ -‬منقول ‪ -‬حجز ما للمدين لدي‬
‫الغير "‬
‫حددت المادة ‪ 276‬من قانون المرافعات اختصاص محكمة التنفيذ ‪ -‬القاضي المختص بالتنفيذ ‪-‬‬
‫بحسب ماهية المال محل وموضوع التنفيذ بنصها " يكون االختصاص عند التنفيذ على المنقول‬
‫لدى المدين لمحكمة التنفيذ التي يقع المنقول فى دائرتها ‪ ،‬وفى حجز ما للمدين لدى الغير لمحكمة‬
‫موطن المحجوز لديه‪ ،‬ويكون االختصاص عند التنفيذ على العقار للمحكمة التي يقع العقار فى‬
‫دائرتها فإذا تناول التنفيذ عقارات تقع فى دوائر محاكم متعددة كان االختصاص إلحداها‪.‬‬
‫التساؤل الثالث ‪ 000‬استئناف أحكام قاضي التنفيذ … ؟‬
‫تستأنف أحكام قاضى التنفيذ ‪ -‬طبقا للمادة ‪ 277‬من قانون المرافعات ‪ -‬فى المنازعات الموضوعية‬
‫إلى المحكمة االبتدائية‪ 2‬إذا زادت قيمة النزاع على ألفى جنيه ولم يجاوز عشرة آالف جنيه وإلى‬
‫محكمة االستئناف إذا زادت على ذلك‪.‬‬
‫وتستأنف أحكامه فى المنازعات الوقتية إلى المحكمة االبتدائية‪. 2‬‬
‫التساؤل الرابع ‪ 000‬السند التنفيذي ‪ 0‬ماهيته ‪ 0‬أنواعه ‪ 0‬الصيغة التنفيذية …؟‬
‫لما كان التنفيذ هو تتمة‪ 2‬التقاضي ‪ ،‬بعد أن يكون الحق قد ثبت وتأكد قرر نص المادة ‪ 280‬من قانون‬
‫المرافعات انه ال يجوز التنفيذ الجبري إال بسند تنفيذي‪ 2‬اقتضاء لحق محقق الوجود ومعين المقدار‬
‫وحال األداء ‪ ،‬والسندات التنفيذية‪ 2‬هي األحكام واألوامر والمحررات الموثقة ومحاضر الصلح التى‬
‫تصدق عليها المحاكم أو مجالس الصلح واألوراق األخرى التي يعطيها القانون هذه الصفة ‪ ،‬وال‬
‫يجوز التنفيذ فى غير األحوال المستثناة بنص فى القانون إال بموجب صورة من السند التنفيذي‬
‫عليها صيغة التنفيذ التالية‬
‫) على الجهة التى يناط بها التنفيذ أن تبادر إليه متى طلب منها وعلى السلطات المختصة‪ 2‬أن تعين‬
‫على إجرائه ولو باستعمال القوة متى طلب إليها ذلك )‬
‫التساؤل الخامس ‪ 000‬ما المقصود بمقدمات التنفيذ كشرط إلجراء ه … ؟‬
‫يجب أن يسبق التنفيذ إعالن السند التنفيذي لشخص المدين أو فى موطنه األصلي وإال كان باط ً‬
‫ال ‪،‬‬
‫ويجب أن يشتمل هذا اإلعالن على تكليف المدين الوفاء وبيان المطلوب وتعيين موطن مختار‬
‫لطالب التنفيذ فى البلدة التي بها مقر محكمة التنفيذ المختصة ‪ ،‬ويجب عند الشروع فى تنفيذ عقد‬
‫رسمي بفتح اعتماد أن يعلن معه مستخرج بحساب المدين من واقع دفاتر الدائنين التجارية ‪ ،‬وال‬
‫يجوز إجراء التنفيذ إال بعد مضى يوم على األقل من إعالن السند التنفيذي‪.‬‬
‫وحرصا علي سرعة إجراءات التنفيذ في حاالت الضرورة أجاز نص المادة ‪ 286‬للمحكمة فى المواد‬
‫المستعجلة أو فى األحوال التي يكون فيها التأخير ضارًا أن تأمر بتنفيذ الحكم بموجب مسودته‪ 2‬بغير‬
‫إعالنه وفى هذه الحالة يسلم الكاتب المسودة للمحضر وعلى المحضر أن يردها بمجرد االنتهاء من‬
‫التنفيذ‪.‬‬
‫التساؤل السادس ‪ 000‬ما هي واجبات المحضر عند إعالن السند التنفيذي كمقدمة وشرط للتنفيذ‬
‫‪ 000‬؟‬
‫على المحضر عند إعالنه السند التنفيذي أو عند قيامه بالتنفيذ قبض الدين عند عرضه عليه مع‬
‫إعطاء المخالصة وذلك دون حاجة إلى تفويض خاص‪.‬‬
‫التساؤل السابع ‪ 000‬الوضع القانوني لحلول شخص محل الدائن وموت المدين أو فقد أهليته أو‬
‫زوال صفة من كان يباشر اإلجراءات نيابة عنه ‪ 000‬؟‬
‫‪.1‬من حل قانونًا أو اتفاقًا محل الدائن في حقه حل محله فيما اتخذ من إجراءات التنفيذ‪.‬‬
‫‪ .2‬إذا توفى المدين أو فقد أهليته أو زالت صفة من يباشر اإلجراءات بالنيابة عنه قبل البدء فى‬
‫التنفيذ أو قبل إتمامه فى يجوز التنفيذ قبل ورثته أو من يقوم مقامه إال بعد مضى ثمانية أيام من‬
‫تاريخ إعالنهم بالسند التنفيذي ‪ ،‬ويجوز قبل انقضاء ثالثة أشهر من تاريخ وفاة المدين أن تعلن‬
‫األوراق المتعلقة بالتنفيذ إلى ورثته‪ 2‬جملة فى آخر موطن كان لمورثهم بغير بيان أسمائهم وصفاتهم‬
‫‪.‬‬
‫أداء غير المدين للدين‬
‫ال يجوز للغير أن يؤدى المطلوب بموجب السند التنفيذي وال أن يجبر على أدائه إال بعد إعالن‬
‫المدين بالعزم على هذا التنفيذ قبل وقوعه بثمانية أيام على األقل ‪ .‬‬
‫التساؤل الثامن ‪ 000‬ما هو الوضع القانوني‪ 2‬لألحكام المشمولة بالنفاذ المعجل ‪ 000‬؟‬
‫تناول المشرع موضوع النفاذ المعجل لألحكام بالفصل الثالث من الباب األول من الكتاب الثاني "‬
‫المواد من ‪287‬الي ‪ " 295‬وقد أرست هذه النصوص القانونية‪ 2‬مجموعة المبادئ القانونية التي‬
‫تحكم موضوع النفاذ المعجل لألحكام نوردها علي النحو التالي ‪:‬‬
‫المبدأ األول ‪ 00‬ال يجوز تنفيذ األحكام جبرًا مادام الطعن فيها باالستئناف جائزًا إال إذا كان النفاذ‬
‫المعجل منصوصًا عليه فى القانون أو مأمورًا به فى الحكم ‪ ،‬ومع ذلك يجوز بمقتضاه اتخاذ‬
‫اإلجراءات التحفظية ‪" .‬مادة ‪287‬مرافعات "‬
‫المبدأ الثاني ‪ 00‬النفاذ المعجل بغير كفالة واجب بقوة القانون لألحكام الصادرة فى المواد‬
‫المستعجلة أيًا كانت المحكمة التى أصدرتها ‪ ،‬ولألوامر الصادرة على العرائض ‪ ،‬وذلك ما لم ينص‬
‫الحكم أو األمر على تقديم كفالة‪" .‬مادة ‪288‬مرافعات "‬
‫المبدأ الثالث ‪ 00‬النفاذ المعجل واجب بقوة القانون لألحكام الصادرة فى المواد التجارية ‪ ،‬وذلك‬
‫بشرط تقديم كفالة ‪" .‬مادة ‪289‬مرافعات "‬
‫المبدأ الرابع ‪ 00‬يجوز األمر بالنفاذ المعجل بكفالة أو بغير بكفالة أو بغير كفالة فى األحوال اآلتية ‪:‬‬
‫األحكام الصادرة بأداء النفقات واألجور والمرتبات ‪.‬‬
‫إذا كان الحكم قد صدر تنفذًا لحكم سابق حائز لقوة األمر المقضي أو مشمول بالنفاذ المعجل بغير‬
‫كفالة أو كان مبينًا على سند رسمي لم يطعن فيه بالتزوير وذلك متى كان المحكوم عليه خصمًا فى‬
‫الحكم السابق أو طرفًا فى السند‪.‬‬
‫إذا كان المحكوم عليه قد أقر بنشأة االلتزام ‪.‬‬
‫إذا كان الحكم مبنيًا على سند عرفي لم يجحده المحكوم عليه ‪.‬‬
‫إذا كان الحكم صادرًا لمصلحة طالب التنفيذ فى منازعة متعلقة به ‪.‬‬
‫إذا كان يترتب على تأجير التنفيذ ضرر جسيم بمصلحة المحكوم له‪.‬‬
‫• " مادة مرافعات ‪" 290‬‬
‫المبدأ الخامس ‪ 00‬يجوز التظلم أمام المحكمة االستئنافية‪ 2‬من وصف الحكم وذلك باإلجراءات‬
‫المعتادة لرفع الدعوى ويكون ميعاد الحضور ثالثة أيام ‪ ،‬ويجوز إبداء هذا التظلم فى الجلسة أثناء‬
‫ال عن الموضوع ‪.‬‬ ‫نظر االستئناف المرفوع عن الحكم ‪ ،‬ويحكم فى التظلم مستق ً‬
‫" مادة ‪291‬مرافعات "‬
‫المبدأ الخامس ‪ 00‬يجوز في جميع األحوال للمحكمة المرفوع إليها االستئناف أو التظلم أن تأمر‬
‫بناء على طلب ذي الشأن بوقف النفاذ المعجل إذا كان يخشى وقوع ضرر جسيم من التنفيذ وكانت‬
‫أسباب الطعن فى الحكم أو األمر يرجع معها إلغاؤه ‪.‬‬
‫ال بصيانة‪ 2‬حق‬ ‫ويجوز للمحكمة عندما تأمر بوقف التنفيذ أن توجب تقديم كفالة أو تأمر تراه كفي ً‬
‫المحكوم له ‪.‬‬
‫" مادة ‪292‬مرافعات "‬
‫المبدأ السادس ‪ 00‬في األحوال التي ال يجوز فيها تنفيذ الحكم أو األمر إال بكفالة ‪ ،‬يكون للملزم بها‬
‫الخيار بين أن يقدم كفيال مقتدرًا ‪ ،‬أو أن يودع خزانة المحكمة من النقود أو األوراق المالية مافية‬
‫الكافية وبين أن يقبل إيداع ما يحصل من التنفيذ خزانة المحكمة أو تسليم الشيء المأمور بتسليمه‪2‬‬
‫فى الحكم أو األمر إلى حارس مقتدر ‪.‬‬
‫" مادة ‪ 293‬مرافعات "‬
‫المبدأ السادس ‪ 00‬يكون إعالن خيار الملزم بالكفالة أما على يد محضر بورقة مستقلة وإما ضمن‬
‫إعالن السند التنفيذي أو ورقة التكليف بالوفاء ‪ ،‬ويجب فى جميع األحوال أن يتضمن إعالن الخيار‬
‫تعيين موطن مختار لطالب التنفيذ تعلن فيه األوراق المتعلقة بالمنازعة فى الكفالة‪" .‬مادة ‪294‬‬
‫مرافعات"‬
‫المبدأ السابع ‪ 00‬لذوى الشأن خالل ثالثة األيام التالية لهذا اإلعالن أن ينازع في اقتدار الكفيل أو‬
‫الحارس أو في كفاية ما يودع على أن يتم إعالن دعوى المنازعة خالل هذا الميعاد بتكليف الخصم‬
‫بالحضور أمام قاضى التنفيذ المختص ويكون حكمة فى المنازعة انتهائيًا ‪.‬‬
‫وإذا لم تقدم المنازعة فى الميعاد أو قدمت ورفضت اخذ على الكفيل فى قلم الكتاب التعهد بالكفالة أو‬
‫على الحارس قبوله الحراسة ‪ ،‬ويكون المحضر المشتمل‪ 2‬على تعهد الكفيل بمثابة‪ 2‬سند تنفيذي قبله‬
‫بااللتزامات المترتبة‪ 2‬على تعهده‪.‬‬
‫"مادة ‪294‬مرافعات "‬
‫التساؤل التاسع ‪ 000‬ما هي القواعد التي تحكم تنفيذ األحكام األجنبية‪ 2‬في مصر‬
‫القاعدة األولي ‪ :‬وقررتها المادة ‪ " 296‬األحكام واألوامر الصادرة فى بلد أجنبي يجوز األمر‬
‫بتنفيذها بنفس الشروط المقررة فى قانون ذلك البلد لتنفيذ األحكام واألوامر المصرية فيه"‪.‬‬
‫القاعدة الثانية ‪ :‬وقررتها المادة ‪ " 297‬يقدم طلب األمر بالتنفيذ إلى المحكمة االبتدائية التي يراد‬
‫التنفيذ فى دائرتها وذلك باألوضاع المعتادة لرفع الدعوى ‪.‬‬
‫القاعدة الثالثة ‪ :‬وقررتها المادة ‪ " 298‬ال يجوز األمر بالتنفيذ إال بعد التحقق مما يأتي ‪ :‬إن محاكم‬
‫الجمهورية‪ 2‬غير مختصة بالمنازعة التى صدر فيها الحكم أو األمر وأن المحاكم األجنبية‪ 2‬التى‬
‫أصدرته مختصة بها طبقًا لقواعد االختصاص القضائي الدولي المقررة فى قانونها ‪.‬‬
‫ال صحيحًا‪.‬‬‫أن الخصوم فى الدعوى التى صدر فيها الحكم قد كلفوا الحضور ومثلوا تمثي ً‬
‫أن الحكم أو األمر حاز قوة األمر المقضي طبقًا لقانون المحكمة التى أصدرته‪.‬‬
‫أن الحكم أو األمر ال يتعارض مع حكم أو أمر سبق صدوره من محاكم الجمهورية وال يتضمن ما‬
‫يخالف النظام العام أو اآلداب فيها‪.‬‬
‫القاعدة الرابعة ‪ :‬وقررتها المادة ‪ " 299‬تسرى أحكام المواد السابقة على أحكام المحكمين‬
‫الصادرة فى بلد أجنبي‪ ، 2‬ويجب أن يكون الحكم صادرًا فى مسألة يجوز التحكيم فيها طبقًا لقانون‬
‫الجمهورية‪. " 2‬‬
‫القاعدة الخامسة ‪ :‬وقررتها المادة ‪ " 300‬السندات الرسمية‪ 2‬المحررة فى بلد أجنبي يجوز األمر‬
‫بتنفيذها بنفس الشروط المقررة فى قانون ذلك البلد لتنفيذ السندات الرسمية القابلة للتنفيذ المحررة‬
‫في الجمهورية‪. 2‬‬
‫ويطلب األمر بالتنفيذ بعريضة‪ 2‬تقدم لقاضى التنفيذ الذي يراد التنفيذ فى دائرة اختصاصه ‪.‬‬
‫ويطلب األمر بالتنفيذ بعريضة‪ 2‬تقدم لقاضى التنفيذ الذي يراد التنفيذ فى دائرة اختصاصه ‪.‬‬
‫وال يجوز األمر بالتنفيذ إال بعد التحقق من توافر الشروط المطلوبة لرسمية‪ 2‬السند وقابليته للتنفيذ‬
‫وفقًا لقانون البلد الذي تم فيه ومن خلوه مم يخالف النظام العام أو اآلداب فى الجمهورية"‪.‬‬
‫القاعدة الخامسة وقررتها المادة ‪ " 301‬العمل بالقواعد المنصوص عليها فى المواد السابقة ال‬
‫يخل بأحكام المعاهدات المعقودة أو التي تعقد بين الجمهورية‪ 2‬وبين غيرها من الدول فى هذا الشأن‬
‫"‪.‬‬
‫التساؤل العاشر ‪ 000‬ما هي األموال التي ال يجوز الحجز عليها قانونا ً‪ 000‬؟‬
‫الحظر األول ‪ -:‬قررته المادة ‪ 305‬من قانون المرافعات " ال يجوز الحجز على ما يلزم المدين‬
‫وزوجه وأقاربه وأصهاره على عمود النسب المقيمين معه فى معيشة واحدة من الفراش والثبات‬
‫وكذلك ما يلزمهم من الغذاء لمدة شهر "‪.‬‬
‫الحظر الثاني ‪ -:‬قررته المادة ‪306‬من قانون المرافعات " ال يجوز الحجز على األشياء اآلتية‪ 2‬إال‬
‫القتضاء ثمنها أو مصاريف‪ 2‬صيانتها أو نفقة مقررة ‪:‬‬
‫ما يلزم المدين من كتب وأدوات ومهمات لمزاولة مهنته‪ 2‬أو حرفته بنفسه‪.2‬‬
‫إناث الماشية‪ 2‬الالزمة النتفاع المدين فى معيشته‪ 2‬هو وأسرته وما يلزم لغذاء هذه الماشية لمدة شهر‬
‫"‪.‬‬
‫الحظر الثالث ‪ -:‬قررته المادة مادة ‪ 307‬من قانون المرافعات " ال يجوز الحجز على ما يحكم به‬
‫القضاء من المبلغ المقررة أو المرتبة مؤقتًا للنفقة أو للصرف منها فى غرض معين وال على‬
‫األموال الموهوبة أو الموصى بها لتكون نفقة إال بقدر الربع وفاء لدين نفقة مقررة‪.‬‬
‫الحظر الرابع ‪ -:‬قررته المادة مادة ‪ 308‬من قانون المرافعات " األموال الموهوبة‪ 2‬أو الموصى بها‬
‫مع اشتراط عدم جواز الحجز عليها ال يجوز حجزها من دائني‪ 2‬الموهوب له أو الموصى له الذين‬
‫نشأ دينهم قبل الهبة أو الوصية إال لدين نفقة مقررة وبالنسبة‪ 2‬المبينة فى المادة السابقة " ‪.‬‬
‫الحظر الخامس ‪ -:‬قررته المادة مادة ‪ 309‬من قانون المرافعات " ال يجوز الحجز على األجور‬
‫والمرتبات إال بمقدار الربع وعند التزاحم يخصص نصفه‪ 2‬لوفاء دين النفقة المقررة والنصف اآلخر‬
‫لما عداه من الديون ‪.‬‬
‫الحظر الخامس ‪ -:‬قررته المادة مادة ‪ 310‬من قانون المرافعات " إذا وقع الحجز على ثمار أو‬
‫محصوالت أو غيرها من المنقوالت التى يتعين تسليمها إلى الدولة أو إحدى الهيئات العامة أو‬
‫المؤسسات العامة أو الوحدات االقتصادية التابعة لها وجب على الحارس على هذه المنقوالت أن‬
‫يقدم إلى من يتسلمها صور محاضر الحجوز الموقعة عليها ‪ ،‬وينتقل‪ 2‬الحجز بتسليم المنقول‬
‫ومحضر حجزه إلى الثمن الذى يستحقه المدين وذلك دون أي إجراء آخر "‪.‬‬
‫التساؤل الحادي عشر ‪ 000‬ما هي وسائل تفادي بيع أموال المدين … ؟‬
‫الوسيلة األولي ‪ -:‬حددتها المادة ‪ 302‬من قانون المرافعات بنصها " يجوز في أية حالة كانت‬
‫عليها اإلجراءات قبل إيقاع البيع إيداع مبلغ من النقود مساو للديون المحجوز من أجلها والفوائد‬
‫والمصاريف يخصص للوفاء بها دون غيرها ويترتب على هذا اإليداع زوال الحجز عن األموال‬
‫المحجوزة وانتقاله إلى المبلغ المودع‪.‬‬
‫وإذا وقعت بعد ذلك حجوز جديدة على المبلغ المودع فال يكون لها أثر فى حق من خصص لهم‬
‫المبلغ ‪ .‬‬
‫الوسيلة الثانية ‪ -:‬حددتها المادة ‪ 303‬من قانون المرافعات بنصها " يجوز لمحجوز عليه أن يطلب‬
‫بصفة مستعجلة من قاضى التنفيذ في أية حالة تكون عليها اإلجراءات تقدير مبلغ يودعه خزانة‬
‫المحكمة على ذمة الوفاء للحاجز ‪ ،‬ويترتب على هذا اإليداع زوال الحجز عن األموال المحجوزة‬
‫وانتقاله إلى المبلغ المودع ‪.‬‬
‫ويصبح‪ 2‬المبلغ المودع مخصصًا للوفاء بمطلوب الحاجز عند اإلقرار له به أو الحكم له بثبوته‪.‬‬
‫الوسيلة الثالثة ‪ -:‬حددتها المادة ‪ 302‬من قانون المرافعات بنصها " إذا كانت قيمة الحق المحجوز‬
‫من أجله ‪ ،‬ال تتناسب مع قيمة األموال المحجوز عليها ‪ ،‬جاز للمدين أن يطلب من قاضى التنفيذ‬
‫الحكم بصفة مستعجلة بقصر الحجز على بعض هذه األموال ‪ .‬ويكون ذلك بدعوى ترفع وفقًا‬
‫لإلجراءات المعتادة ويختصم فيها الدائنون الحاجزون‪ ‬‬
‫وال يكون الحكم الصادر قاب ً‬
‫ال للطعن بأي طريق ‪.‬‬
‫ويكون للدائنين الحاجزين قبل قصر الحجز أولوية فى استيفاء حقوقهم من األموال التى يقصر‬
‫الحجز عليها ‪.‬‬
‫التساؤل الثاني عشر ‪ 000‬ما هو التصرف القانوني إذا طرأ عند التنفيذ إشكال‪ ‬‬
‫إذا عرض عند التنفيذ أشكال وكان المطلوب فيه إجراء وقتيًا فللمحضر أن يوقف التنفيذ أو أن‬
‫يمضى فيه على سبيل االحتياط مع تكليف الخصوم فى الحالتين الحضور أمام قاضى التنفيذ ولو‬
‫بميعاد ساعة وفى منزله عند الضرورة ويكفى إثبات حصول هذا التكليف فى المحضر فيما يتعلق‬
‫برافع األشكال وفى جميع األحوال ال يجوز أن يتم التنفيذ قبل أن يصدر القاضي حكمه ‪.‬‬
‫" مادة ‪ 312‬مرافعات "‬
‫وعلى المحضر أن يحرر صورًا من محضره بقدر عدد الخصوم وصورة لقلم الكتاب يرفق بها‬
‫أوراق التنفيذ والمستندات التي يقدمها إليه المستشكل وعلى قلم الكتاب قيد األشكال يوم تسليم‬
‫الصورة إليه فى السجل الخاص بذلك ‪.‬‬
‫التساؤل الثالث عشر ‪ 000‬اإلجراءات القانونية لنظر اإلشكال في التنفيذ من اختصام الملتزم في‬
‫السند التنفيذي وحتى صدور الحكم في اإلشكال ؟‬
‫‪.1‬يجب اختصام الطرف الملتزم فى السند التنفيذي فى اإلشكال إذا كان مرفوعًا من غيره سواء‬
‫بإبدائه أمام المحضر على النحو المبين فى الفقرة األولى أو باإلجراءات المعتادة لرفع الدعوى‬
‫‪ .2‬إذا لم يختصم في اإلشكال وجب على المحكمة أن تكلف المستشكل باختصامه فى ميعاد تحدده‬
‫له ‪ ،‬فإن لم ينفذ ما أمرت به المحكمة جاز الحكم بعدم قبول اإلشكال‪.‬‬
‫‪.3‬ال يترتب على تقديم أي أشكال آخر وقف التنفيذ ما لم يحكم قاضى التنفيذ بالوقف‪.‬‬
‫حالة تغيب الخصوم ‪ -:‬إذا تغيب الخصوم وحكم القاضي بشطب اإلشكال زال األثر الواقف للتنفيذ‬
‫المترتب على رفعه‬
‫حالة خسارة المستشكل ‪ - :‬إذا خسر المستشكل دعواه جاز الحكم عليه بغرامة ال تقل عن مائة جنيه‬
‫وال تزيد على أربعمائة جنيه وذلك مع عدم اإلخالل بالتعويضات أن كان لها وجه ‪.‬‬
‫‪-53‬إقرار تنازل عن الحق الشخصي في عقد اإليجار‬
‫اقر أنا‪......................../‬ـ بأنني تنازلت عن حقي الشخصي في عقد إيجار الشقة رقم‬
‫‪ ...............‬من العقار الكائن ‪ .............‬والمؤجر من ‪..........‬ـ إلى ‪..............‬ـ والقيمةـ‬
‫االيجارية الشهرية‪.................‬ـ مليم‪ /‬جنية وتم هذا التنازل بدون مقابل وللعمل به أمام كافة‬
‫الجهات‪ ‬‬
‫المقر لــه بالتنازل‬
‫االسم ‪...... /‬‬
‫العنوان ‪......... /‬‬

‫محافظة ‪.............‬مخاطبا ‪.............‬‬
‫وأعلنته باالتى‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ‪ ............. 2‬استأجر المعلن اليه من الطالب الشقة رقم ‪ .............‬بالعقار‬
‫رقم ‪ .............‬الكائن ‪ .............‬بأجره شهريه قدرها ‪ .............‬جنيها وبتاريخ ‪ .............‬نشب‬
‫حريق بالعين المؤجرة أتى عليها وأدى الى ‪ .............‬مما اصاب الطالب باضرار التعويض الجابر‬
‫لها بمبلغ ‪ .............‬جنيها ‪ ,‬وقد ثبتت مسئوليه المعلن اليه مما تضمنته‪ 2‬التحقيقات فى المحضر‬
‫رقم ‪ .............‬لسنه ‪ .............‬إذ تبين أن سبب الحريق يرجع الى ‪.............‬‬
‫ولما كان نص المادة ‪ 584‬من القانون المدنى جرى على أن المستأجر مسئول عن حريق العين‬
‫المؤجرة اال إذا اثبت أن الحريق نشأ عن سبب أجنبى ال يد له فيه فقد أوجب المشرع على المستأجر‬
‫أن يحافظ على العين المؤجرة من الحريق ‪ ,‬واعتبر أن هذا التزام بتحقيق غاية بالنسبة لما يحدث‬
‫بالعين من تلف وفقا للمادة ‪ 583‬مدنى فأن التزام المستأجر هو التزام ببذل عنايه الرجل المعتاد ال‬
‫يعفى المستأجر من المسئوليه المترتبة‪ 2‬على ذلك اال إذا أثبت أن الحريق نشأ عن سبب أجنبى ال يد‬
‫له فيه‪ ,‬فأن عجز عن هذا االثبات أو ظل السبب مجهوال ظلت مسئوليته‪ 2‬قائمة ‪ ,‬أما وقد ثبت على‬
‫نحو ما سلف أن الحريق نشأ بسبب خطأ المعلن اليه ومن ثم يكون مسئوال عنه ‪ ,‬والتزم بدفع نفقات‬
‫اعادة العين الى أصلها ويبين من تقرير الخبير المودع حافظة مستندات الطالب أن هذه النفقات‬
‫تقدر بمبلغ ‪ .............‬جنيها يضاف اليه ما تكبده الطالب فى سبيل اعداد أدلة دعواه وقدر‬
‫ذلك ‪ .............‬جنيها ‪.‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخة الى محل اقامة المعلن اليه واعلنته بصورة من هذا‬
‫وكلفته بالحضور أمام محكمة ‪ .............‬الدائرة ‪ .............‬بمقرها الكائن بشارع ‪ .............‬وذلك‬
‫بجلستها المنعقده علنا فى يوم ‪ .............‬الموافق ‪ .............‬الساعة ‪ .............‬ليسمع الحكم‬
‫بالزامه بأن يدفع للطالب مبلغ ‪ .............‬جنيه والمصاريف ومقابل اتعاب المحاماه وشمول الحكم‬
‫__________________‬
‫‪-55‬دعوى إخالء لعدم سداد األجرة ‪ ،‬ودعوى اإلخالء للتكرار‬
‫دعوى اخالء لعدم الوفاء باالجرة المستحقة‬

‫محافظة ‪.............‬مخاطبا ‪.............‬‬
‫رقم ‪ .............‬الكائن ‪ .............‬باجرة شهرية قدرها ‪ .............‬جنيها ‪ ,‬وقد تخلف المعلن اليه‬
‫عن الوفاء بها عن المدة من ‪ .............‬الى ‪ .............‬وجمله ذلك ‪ .............‬جنيها ‪.‬‬
‫وبتاريخ ‪ .............‬قام الطالب بتكليف المعلن اليه بالوفاء بهذه االجرة باعالن على يد محضر ونبه‪2‬‬
‫عليه بموجبه بالوفاء باالجرة المستحقة المبينه به خالل ‪ .............‬من تاريخ هذا التكليف واال‬
‫اضطر لرفع دعوى االخالء المقرره للطالب قانونا بسبب اخالل المعلن اليه بالتزامه المتعلق بالوفاء‬
‫باالجرة‪ ,‬ورغم انقضاء هذا االجل لم يقم بالوفاء ‪.‬‬
‫واذ تنص الفقرة (ب) من القانون رقم ‪ 136‬لسنه ‪ 1981‬فى شأن بعض االحكام الخاصة بتأجير‬
‫وبيع االماكن وتنظيم العالقة بين المءجر والمستأجر على أنه ال يجوز للمؤجر أن يطلب اخالء‬
‫المكان المؤجر ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد اال ألحد االسباب االتية ‪( .............‬ب) إذا‬
‫لم يقم المستأجر بالوفاء باالجرة المستحقه خالل ‪ .............‬من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب الموصى‬
‫عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو باعالن على يد محضر ‪.‬‬
‫فانه يحق للطالب رفع دعوى االخالء ‪.‬‬
‫أنا المحضر سالف قد انتقلت فى تاريخه الى محل اقامة المعلن اليه وأعلنته بصورة من هذا وكلفته‬
‫بالحضور أمام محكمة ‪ .............‬الدائرة ‪ .............‬بمقرها الكائن بشارع ‪ .............‬وذلك‬
‫بجلستها المنعقدة علنا فى يوم ‪ .............‬الموفق ‪ .............‬الساعة ‪ .............‬ليسمع الحكم‬
‫باالخالئه من الشقه المبينه‪ 2‬بصدور هذه الصحيفة عقد االيجار المؤرخ ‪ .............‬وتسليمها للطالب‬
‫خاليه مما يشغلها ‪ ,‬مع الزام المعلن اليه المصاريف ومقابل اتعاب المحاماه وشمول الحكم بالنفاذ‬
‫المعجل بال كفالة ‪.‬‬
‫ثانيــًا ‪:‬‬
‫دعوى اخالء لتكرار امتناع المستأجر أوتأخرةفى االجرة‬
‫ومهنته‪ ............. 2‬المقيم برقم ‪ .............‬شارع ‪ .............‬قسم ‪.............‬محافظة ‪.............‬‬
‫محله المختار مكتب االستاذ ‪ .............‬المحامى الكائن ‪ .............‬أنا ‪ .............‬محضر‬
‫محكمة ‪ .............‬قد انتقلت الى محل أقامة ‪:‬‬
‫السيد‪ ............. /‬ومهنته‪ ............. 2‬المقيم برقم ‪ .............‬شارع ‪.............‬‬
‫قسم ‪.............‬محافظة ‪.............‬مخاطبا ‪.............‬‬
‫رقم ‪ .............‬الكائن ‪ .............‬بأجرة شهرية قدرها ‪ .............‬جنيها تدفع حتى ‪ .............‬من‬
‫كل شهر وقد تضمن البند رقم ‪ .............‬من العقد شرطا باعتبار العقد مفسوخا من تلقاء نفسه‬
‫دون حاجة الى تنبية‪ 2‬أو انذار أو أى اجراء آخر فى حالة تأخر المعلن اليه عن الوفاء باالجرة عن‬
‫موعد استحقاقها ومن ثم يكون العقد قد انطوى على الشرط الفاسخ الصريح الذى يسلب القاضى كل‬
‫سلطة تقديرية فى الفسخ بحيث ال يبقى له فى اعتبار الفسخ حاصال اال التحقيق من حصول المخالفة‬
‫التى بنى عليها ‪.‬‬
‫وقد سبق للطالب أن أقار ضد المعلن اليه الدعوى المستعجلة رقم ‪ .............‬لسنه ‪.............‬‬
‫مستعجلة ‪ .............‬بطلب طرده من عين النزاع استنادا لتحقيق الشرط الفاسخ الصريح‪ 2‬لتأخره فى‬
‫الوفاء باالجرة عن المدة من ‪ .............‬حتى ‪ .............‬اال أنه توقى الحكم بطرده بالوفاء بها مما‬
‫حال دون اعمال اثر شرط العقد المتعلق بالفسخ فاستمرت العالقة االيجارية دون انفصام ‪.‬‬
‫واذ عاد اليه الى االمتناع عن الوفاء باالجرة عن المدة من ‪ .............‬حتى ‪ .............‬رغم تكليفه‬
‫بالوفاء على يد محضر بتاريخ‪ ............. 2‬وامهاله خمسه عشر يوما للوفاء اال أنه ظل على عنته‬
‫مما اضطر الى رفع هذه الدعوى استنادا الى تكرار امتناع المعلن اليه عن الوفاء باالجرة حسبما‬
‫تنص عليه المادة ‪ 18‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنه ‪ 1981‬فى شأن بعض االحكام الخاصة بتأجير‬
‫وبيع االماكن وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر ن وذلك أن المقرر فى هذا الصدد انصراف‬
‫قصد المشرع الى اعتبار التأخر فى وفاء االجرة أمام قاضى االمور المستعجله ضمن حاالت التكرار‬
‫التى تبرر االخالء ومن ثم يكفى رفع دعوى طرد مستعجله ضد المستأجر لتأخره فى سداد االجرة‬
‫فيتوقى صدور حكم فيها ثم يعود مرة ثانية الى التأخير فى هذا السداد فيتحقق التكرار الذى يجيز‬
‫للمؤجر طلب االخالء ‪.‬‬
‫لما كان ما تقدم وكان سبب الدعوى هو تكرار المعلن اليه فى االمتناع عن الوفاء باالجرة ومن ثم ال‬
‫يجوز له أن يتوقى الحكم باخالئة اذ يقتصر هذا التوقى على الدعوى التى يرجع سببها الى االمتناع‬
‫أو التأخر فى الوفاءباالجرة ‪.‬‬
‫بجلستها المنعقدة علنا فى يوم ‪ .............‬الموافق ‪ .............‬الساعة ‪ .............‬ليسمع الحكم عليه‬
‫باخالئه من العين الموضحة بصدر هذه الصحيفة وبعقد االيجار المؤرخ ‪ .............‬وتسليمها‬
‫للطالب خالية مما يشغلها والزامه بأن يدفع للطالب مبلغ ‪ .............‬جنيها قيمة االجرة المستحقة‬
‫عن المدة من ‪ .............‬حتى التكليف بالوفاء ‪ ,‬مع المصاريف ومقابل اتعاب المحاماه وشمول‬
‫الحكم بالنفاذ المعجل بال كفالة‪.‬‬
‫‪-56‬مذكرة فى دعوى اخالء للتكرار‬

‫الدائرة ( ‪ ) 4‬إيجارات‬
‫مذكرة بدفاع‬
‫ورثة المرحوم‪ /‬ـــــــــــــــــــــ‬
‫مدعي عليهم‬
‫ضـــــــــد‬
‫السيد‪ /‬ـــــــــــــــ‬
‫مدعى‬
‫في الدعوى ــــــــ لسنة‪ 2006‬إيجارات‬

‫المحدد لنظرها جلسة ‪ 20/4/2006‬ـ مرافعة‬
‫الطلــــــــبات‬
‫ملتمس المدعى عليهم من عدل المحكمة القضاء لصالحهم ‪0:‬‬
‫اصليا‪ 0:‬بعدم قبول الدعوى ‪0:‬‬
‫‪ -1‬النتفاء شرط التأخير في الوفاء باألجرة في المواعيد المحددة للوفاء‪0‬‬
‫‪ -2‬لسداد القيمة االيجارية قبل تاريخ رفع الدعوى‪0‬‬
‫احتياطيا‪ 0:‬رفض الدعوى النتفاء واقعة التكرار وعدم االعتداد بدعوى اإلخالء السابق رفعها ضد‬
‫مورث المدعى عليهم في مواجهة المدعى عليهم‪0‬‬
‫الوقــــــــائع‬
‫محمولة وعلى تفصيل‪ 2‬الثابت بكل من ‪0:‬‬
‫‪ -1‬زعم الوقائع المدعى بها بصحيفة دعوى المدعى‪0‬‬
‫‪ -2‬حافظة مستندات المدعى المقدمة عند قيد الدعوى‪0‬‬
‫‪ -3‬حافظة مستندات المدعى عليهم المقدمة رفق هذه المذكرة‪0‬‬
‫نحيل إلى مواقع المبين بعاليه دعامة لدفع ودفاع المدعى عليهم‪0‬‬
‫الدفــــــــــاع‬
‫أوال‪ :‬الدفع بعدم قبول الدعوى النتفاء شرط التأخير‬
‫في الوفاء باألجرة في المواعيد المحددة للوفاء‬
‫بادىء ذي بدء ‪00‬وجب اإلشارة إلى نص المادة ‪ 27‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬والذي جرى على‬
‫انه ( يجب الوفاء باألجرة المحددة وما في حكمها كاملة إلى المؤجر طبقا ألحكام هذا الباب في‬
‫موعد ال يجاوز األسبوع األول من الشهر المستحقة عنه أو الموعد المتفق عليه في العقد‪0) 0000‬‬
‫وقد جاء نص المادة سالفة الذكر بقاعدة خاصة ‪ 00‬مؤداها‪ 00‬أن يكون الوفاء باألجرة في موعد ال‬
‫يجاوز األسبوع األول من الشهر ‪00‬اال أنها قد قيدت تطبيق تلك القاعدة‪ 00‬بعدم وجود نص في عقد‬
‫اإليجار يتضمن ميعاد اخر‪ 00‬فإذا تضمن العقد موعدا آخر للوفاء باألجرة تعين االلتزام بذلك‬
‫الموعد‪ 00‬إعماال لنص العقد وما له من قوة تعادل القانون‪0‬‬
‫(يراجع موسوعة الفقه والقضاء في إيجار وبيع األماكن الخالية ـ المستشار عزمي البكرى ـ ط‬
‫‪ 1997‬ـ الجزء األول ـ ص ‪) 731‬‬
‫وحيث أن‬
‫الثابت من عقد اإليجار للعين محل النزاع ‪ 00‬انه قد نص به أن ميعاد دفع األجرة هو( في أول كل‬
‫شهر حتى نهايته‪ ) 2‬ومؤدى ذلك ‪ 00‬أن للمستأجر القيام بسداد القيمة االيجارية في اى يوم من‬
‫الشهر حتى نهايته‪00‬دون أن يكون بذلك متأخرًا في السداد وال يجوز للمؤجر اتخاذ اإلجراءات ضده‬
‫للتأخر عن الدفع إال في اليوم التالي لنهاية ذلك الشهر‪0‬‬
‫( يراجع في هذا المعنى ـ نقض ‪ 7/12/1933‬ـ مجموعة عمر‪ 1‬رقم‪ 150‬ص‪ 284‬ـ الوسيط ـ‬
‫السنهوري الجزء السادس ص‪0) 623‬‬
‫خاصـــة‬
‫وان هناك قاعدة عامة ‪ 00‬مؤداها‪ 00‬أن الشك يفسر لمصلحة المدين عمال بنص الفقرة األولى من‬
‫المادة ‪ 151‬من القانون المدنى‪ 00‬فإذا اتفقا على ميعاد لدفع األجرة وكان هناك شك ‪ 00‬فسر‬
‫لمصلحة المستأجر ألنه هو المدين باالجرة‪00‬وفى ذلك قضى بأنه إذا تبين من عقد اإليجار أن ميعاد‬
‫استحقاق األجرة هو شهر ابريل دون تحديد يوم معين من الشهر المذكور كان ميعاد االستحقاق هو‬
‫آخر يوم من الشهر الن ذلك في مصلحة المستأجر‪0‬‬
‫( يراجع المحاماة ‪ 28‬رقم ‪ 58‬ص‪ 136‬ـ مشار إليه بالمرجع السابق ـ ص‪ 620‬ـ الهامش)‬
‫وبناء على ما تقدم‬
‫فان ما أورده المدعى بصحيفة دعواه ـ المقيدة بقلم الكتاب بتاريخ ‪19/1/2006‬ـ من تأخر المدعى‬
‫عليهم في سداد أجرة شهر يناير عام ‪ 2006‬هو قول يخالف الواقع والقانون خاصة وان دعوى‬
‫المدعى قيدت بقلم الكتاب قبل نهاية شهر يناير ‪ 2006‬مما ينتفي‪ 2‬عن المدعى عليهم صفة‬
‫المتأخرين في سداد القيمة االيجارية وتكون دعواه غير مقبولة النتفاء شرط التأخير في سداد‬
‫القيمة االيجارية في المواعيد المحددة للوفاء‪0‬‬
‫بما يكــون معه‬
‫هذا المثار دفعا قد صادف صحيح الواقع والقانون‪ 00‬يسانده أحكام محكمة النقض‪ 00‬وملتمس‬
‫قبوله‪0‬‬
‫ثانيا‪:‬الدفع بعدم قبول الدعوى لسداد القيمة‪ 2‬االيجارية‬
‫قبل تاريخ رفع الدعوى‬
‫استقرت أحكام محكمة النقض على أن وفاء المستأجر باألجرة المستحقة عليه قبل انعقاد الخصومة‪2‬‬
‫في دعوى االخالء للتكرار بتمام إعادة اإلعالن ينفى حالة تكرار التأخر في الوفاء باألجرة الموجب‬
‫لإلخالء‪0‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 952‬لسنة ‪69‬ق ـ جلسة ‪) 12/7/2000‬‬
‫وقضى أيضا‪ :‬وفاء المستأجر باألجرة المستحقة للمؤجر قبل انعقاد الخصومة‪ 0 2‬اثره‪ 0‬انتفاء تكرار‬
‫التأخير أو االمتناع عن الوفاء بها‪0‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 1969‬لسنة‪68‬ق ـ جلسة ‪) 24/11/1999‬‬
‫(الطعن رقم ‪ 1505‬لسنة‪67‬ق ـ جلسة ‪) 3/3/1999‬‬
‫وحيث أن الثابت‬
‫بحافظة مستندات المدعى عليهم المقدمة رفق هذه المذكرة أنها تطوى إنذار عرض بمبلغ ‪97,92‬‬
‫جنيه القيمة االيجارية‪ 2‬عن المدة من ‪ 1/1/2006‬وحتى ‪ 31/12/2006‬مرسل من المدعى عليهم‬
‫للمدعى بتاريخ‪ 17/1/2006 2‬وانه تم إيداع المبلغ خزينة المحكمة على ذمة المدعى بموجب محضر‬
‫اإليداع المؤرخ ‪ 18/1/2006‬وكل تلك االجراءت تمت قبل تاريخ إقامة دعوى المدعى المقيدة بقلم‬
‫الكتاب بتاريخ‪ 19/1/2006 2‬اى أن المدعى عليهم قد قاموا بسداد القيمة االيجارية‪ 2‬قبل تاريخ إقامة‬
‫دعوى المدعى‪ 00‬مما تنتفي معه واقعة التأخير في سداد القيمة االيجارية‪0‬‬
‫وقد قضى نقضا‪ 0:‬عرض الطاعنة األجرة المستحقة على المطعون ضده وإيداعها قبل انعقاد‬
‫الخصومة في الدعوى بإعادة اإلعالن ‪ 0‬أثره ‪ 0‬عدم قيام حالة التكرار في التأخير في الوفاء‬
‫باألجرة ‪ 0‬قضاء الحكم المطعون فيه بفسخ عقد اإليجار ‪0‬خطأ‪0‬‬
‫من جماع ما تقدم‬
‫يتضح ويتأكد صحة الدفع بعدم قبول الدعوى النتفاء التأخير في سداد األجرة ولسدادها قبل رفع‬
‫الدعوى‪0‬‬
‫وقد قضى نقضا‪ 0:‬إخالء المستأجر للتكرار في االمتناع أو التأخير في الوفاء باألجرة ‪ 0‬مناطه‪0‬‬
‫وفاء المستأجر باألجرة قبل دعوى االخالء ‪0‬اثره‪ 0‬انتفاء التأخير كشرط لتوافر التكرار‪ 0‬وجوب‬
‫تحقق المحكمة عند الحكم باإلخالء للتكرار من وقوع التأخير في سداد األجرة إلى ما بعد انقضاء‬
‫المواعيد المحددة للوفاء بها وان سدادها تم بعد رفع الدعوى كمبرر لالخالء‪ 0‬تخلف ذلك‪0‬اثره‬
‫‪0‬عدم قبولها‪0‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 1704‬لسنة ‪68‬ق ـ جلسة ‪)13/2/2000‬‬
‫ثالثا‪ :‬رفض الدعوى النتفاء واقعة التكرار‬
‫وعدم االعتداد بدعوى اإلخالء السابق رفعها ضد‬
‫مورث المدعى عليهم في مواجهة المدعى عليهم‬
‫معلوم فقها وقضاءا‪00‬ان التكرار لغة معناه أن تكون الدعوى أو الدعاوى السابقة متماثلة مع‬
‫الدعوى المنظورة اى أن تكون من دعاوى االخالء وبين ذات الخصوم دون أن تتغير صفاتهم‪00‬‬
‫خاصة وان المشرع أراد بالنص الوارد بالفقرة األخيرة من المادة ‪/18‬ب من القانون رقم ‪136‬‬
‫لسنة ‪ 1981‬عقاب المستأجر المعتاد على االمتناع أو التأخير في سداد القيمة االيجارية دون غيره‬
‫‪0‬‬
‫وفى ذلك قضت محكمة النقض ‪ 0:‬أن التكرار هو تكرار المتناع أو تأخير سابق بما يتحقق به ثبوت‬
‫ميل المستأجر إلى المماطلة أو اتجاهه إلى إعنات المؤجر باضطراره إياه إلى سلوك اإلجراءات‬
‫القضائية أكثر من مرة‪0‬‬
‫( نقض ‪ 15/2/1978‬س‪ 29‬ص‪) 478‬‬
‫لـــــــــذلك‬
‫فإذا وصم المستأجر بتلك الصفات فال يجوز وصمها لورثته من بعده حين يمتد إليهم عقد اإليجار‬
‫خاصة وأنهم لم يرتكبوا فعال يؤدى إلى ذلك‪ 00‬هذا باإلضافة إلى أنهم وفى الغالب يجهلون ما صدر‬
‫ضد مورثهم من أحكام سابقة على امتناعه أو تأخره في سداد القيمة االيجارية‪ 00‬األمر الذي‬
‫يستوجب عدم االعتداد بدعاوى االخالء السابق رفعها ضد المستأجر المتوفى في مواجهة من امتد‬
‫إليه عقد اإليجار من ورثته‪ 00‬الن األصل في الجزاء أن يكون شخصيًا‪0‬‬
‫وحيث أن الثابت‬
‫من حافظة مستندات المدعى المقدمة عند قيد الدعوى أنها تطوى على صورة ضوئية من الحكم‬
‫رقم ‪ 1163‬لسنة ‪ 1996‬إيجارات كلى قليوب السابق صدوره ضد مورث المدعى عليهم ‪ 00‬والذي‬
‫يستند إليه المدعى كسابقة لتكرار التأخير في سداد القيمة‪ 2‬االيجارية‪ 00‬وهو األمر الذي يفتقد‬
‫للصحة حيث انه وان كان ذلك الحكم يعد سابقة للتكرار على مورث المدعى عليهم إال انه ال يعد‬
‫كذلك على المدعى عليهم وال يعتد بذلك الحكم في مواجهتهم‪ 00‬وهو ما أكدته أحكام محكمة النقض‬
‫حيث قضت‪0:‬‬
‫( إذا كان مؤدى إيراد الحكم باإلخالء للتكرار وفق نص المادة ‪/18‬ب من القانون رقم ‪ 136‬لسنة‬
‫‪ 1981‬أن يكون قيدًا على ما سبقه من تيسير منح للمستأجر يتقى به الحكم ضده في دعوى اإلخالء‬
‫التي يقيمها المؤجر قبله وفق اإلجراءات المحددة بنص هذه الفقرة فان مجال إعمال هذا الجزاء ال‬
‫يتحقق إال إذا تكرر من ذات المستأجر امتناعه أو تأخره عن الوفاء باألجرة بعد إقامة هذه الدعوى‬
‫ضده إذ األصل في الجزاء أن يكون شخصيًا يلحق الشخص مرتكب المخالفة دون اى شخص آخر‬
‫وبالتالي فال يعتد بدعوى اإلخالء التي سبق رفعها ضد المستأجر المتوفى أو التارك للمكان المؤجر‬
‫وال يعول عليها إذا تأخر من امتد إليه عقد اإليجار في الوفاء باألجرة بعد الوفاة أو الترك وال يسوغ‬
‫القول بأن الورثة من الخلف العام للمستأجر يلتزمون بما يلتزم به مورثهم الن الخالفة قاصرة على‬
‫انتقال االلتزامات والحقوق ويخرج عن هذا النطاق أنواع الجزاءات التي يرتبها المشرع على‬
‫مخالفة شخص لحكم من أحكام القانون فاألصل فيها أن تكون شخصية ال تلحق إال الشخص مرتكب‬
‫المخالفة التي يترتب‪ 2‬عليها الجزاء)‬
‫" الطعن رقم ‪ 231‬لسنة ‪69‬ق ـ جلسة ‪" 9/2/2000‬‬
‫بنــــاء عليــــه‬
‫نصمم على الطلبات‬
‫واهلل ولى التوفيق‬
‫‪-57‬دعوى اخالء لعدم سداد القيمةـ اإليجاريةـ‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫انه فى يوم ‪ ............‬الموافق ‪.........../..../.....‬‬

‫بناء على طلب السيد ‪ .............. /‬المقيم ‪.................‬‬

‫ومحله المختار مكتب االستاذ ‪ ................ /‬المحامى الكائن ‪.............‬‬
‫انا‪ .......................‬محضر محكمة ‪ ............‬الجزئية قد انتقلت فى التاريخ المذكور اعاله‬
‫مخاطبا مع ‪............ /‬‬
‫بموجب عقد إيجار مؤرخ‪ ............. 2‬استأجر المعلن اليه من الطالب ماهو‪ ...............‬بغرض‬
‫االستعمال فى‪ ...........‬بالعقار رقم ‪..............‬الكائن بشارع ‪ ..........‬قسم ‪...............‬‬
‫محافظة ‪................‬‬
‫وذلك لقاء قيمة إيجارية شهرية‪ 2‬قدرها‪ ...........‬جنيه تدفع مقدما أول كل شهر ‪ ،‬باإلضافة الى كافة‬
‫ملحقات األجرة من عوائد واستهالك مياه وخالفه ‪ ،‬وتفصيلها كاألتى جنيه القيمة‪ 2‬األيجارية‬
‫الشهرية‪ ...............، 2‬جنيه قيمة استهالك المياه ‪ ،‬واإلجمالى مبلغ جنيه ‪.............‬‬
‫وحيث ان المعلن اليه قد تقاعس عن سداد القيمة‪ 2‬اإليجارية المستحقة اعتبارا من‬
‫شهر‪ ..................‬وحتى تاريخ‪ 2‬هذا األنذار والتى تقدر بمبلغ ‪ .........‬جنيه (عدد الشهور مضروبة‪2‬‬
‫فى القيمة‪ 2‬اإليجارية الشهرية‪. ) 2‬‬
‫مما اضطر الطالب معه الى تكليف المعلن اليه بالوفاء بالقيمة اإليجارية المتأخرة بموجب االنذار‬
‫الرسمى على يد محضروالرقيم ‪ ................‬محضرى ‪، ......‬أو ( خطاب موصى بعلم الوصول دون‬
‫مظروف ) وتم اعالن المعلن اليه‬
‫بتاريخ ‪ ...../..../ .......‬اال انه لما يحرك ساكنا ‪.‬‬
‫وحيث تنص المادة ‪18‬من القانون ‪ 136‬الفقرة( ب) بأنه ‪:‬‬
‫ال يجوز للمؤجر أن يطلب اخالء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد اال ألحد األسباب‬
‫األتية‪: 2‬‬
‫(ا)‪ ..............‬الخ‬
‫( ب ) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء باالجرة المستحقة خالل خمسة عشرة يوما من تاريخ تكليفه بذلك‬
‫بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف ‪ ،‬أو بإعالن على يد محضر ‪................‬‬
‫"‬
‫وهو ما اضطر الطالب معه الى إقامة الدعوى الماثلة لطلب إخالء المعلن اليه من العين المؤجرة‬
‫من اصل الصحيفة وكلفته بالحضور امام محكمة ‪ .............‬الكائن مقرها ‪ ................‬امام الدائرة‬
‫( ) إيجارات ‪ ،‬وذلك بجلستها العلنية التى ستنعقد فى تمام الساعة التاسعة وما بعدها من صباح‬
‫يوم‪ ......................‬الموافق ‪ ....... /.../....‬وذلك لسماع الحكم ب‬
‫اوال ‪ :‬إخالء المعلن اليه من العين المبينة الحدود والمعالم بصدر الصحيفة وعقد اإليجار وتسليمها‬
‫للطالب خالية من الشخاص والشواغل وسليمة من أية تلفيات ‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬إلزام المعلن اليه بسداد القيمة اإليجارية المتأخرة حتى تاريخ الحكم فى هذه الدعوى كمقابل‬
‫حق انتفاع ‪ ،‬مع إلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة ‪.‬‬
‫السند القانونى‪ :‬الماده (‪ )18‬فقره (ب) من القانون رقم‪ 49‬لسنة‪1977‬‬

‫والمعدل بالقانون رقم‪ 136‬لسنة‪1981‬‬

‫مخاطبا مع ‪................. /‬‬
‫محافظة ‪....................‬‬
‫ملحقات األجرة من عوائد واستهالك مياه وخالفه ‪ ،‬وتفصيلها كاألتى ‪..............‬جنيه القيمة‪2‬‬
‫" ال يجوز للمؤجر أن يطلب إخالء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد إال ألحد األسباب‬
‫( ا )‪ ..............‬الخ ( ب ) ‪ ................‬الخ‬
‫( ج ) إذا ثبت ان المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر أو أجره من الباطن بغير إذن كتابى صريح‬
‫" حق المؤجر فى طلب إخالء المستأجر من المكان المؤجر نشوئه‪ 2‬بمجرد تخلى المستأجر عنه‬
‫يوم ‪ .............‬الموافق ‪ ...../..../...‬وذلك لسماع الحكم بإخالء المعلن اليه من العين المبينة‪ 2‬الحدود‬
‫والمعالم بصدر الصحيفة وعقد اإليجار وتسليمها للطالب خالية من األشخاص والشواغل وسليمة‪2‬‬
‫‪ -59‬دعوى اخالء للتنازل عن االيجار أو لاليجار من الباطن‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬

‫محافظة ‪.............‬مخاطبا ‪ -2 .............‬السيد‪ ............. /‬ومهنته ‪ .............‬المقيم‬
‫بموجب عقد ايجار ارض زراعية مؤرخ ‪ .............‬ومودعه نسخته بالجمعية التعاونية الزراعية‬
‫بناحية ‪ .............‬استأجر المعلن اليه االول من الطالب أرضا زراعية مساحتها ‪.............‬‬
‫س ‪ .............‬ط ‪ .............‬ف مبينه‪ 2‬الحدود والمعالم بالعقد المشار اليه والمقدمة نسخته‪ 2‬بحافظة‬
‫مستندات الطالب وقد تضمن البند رقم ‪ .............‬منه حظرا يحول دون المعلن اليه والتنازل عن‬
‫االيجار أو االيجار من الباطن ورتب جزاء لذلك الفسخ واخالء االرض ‪ ,‬وبالرغم من هذا الحظر فقد‬
‫أخل المعلن اليه بهذا االلتزتم الجوهرىإذ قام بالتنازل عن االرض المؤجرة للمعلن اليه الثانى الذى‬
‫يباشر زراعتها لحسابه الخاص مما أدى الى انذار المعلن اليه االول بهذه المخالفة ‪.‬‬
‫وإذ تنص المادة ‪ 35‬من المرسوم بقانون رقم ‪ 178‬لسنه ‪ 1952‬بشأن االصالح الزراعى المعدلة‬
‫بالقانون رقم ‪ 67‬لسنه ‪1975‬على أنه ال يجوز للمؤجر أن يطلب اخالء االطيان المؤجرة ولو عند‬
‫انتهاء المدة المتفق عليها فى العقد اال إذا أخل المستأجر بالتزام جوهرى يقضى به القانون أو العقد‬
‫‪ ,‬وفى هذه الحالة يجوز للمؤجر أن يطلب من المحكمة الجزئية‪ 2‬المختصة فسخ عقد االيجار واخالء‬
‫المستأجر من االرض المؤجرة ‪.‬‬
‫لما كان ذلك ‪ ,‬وكان المعلن اليه االول باعتباره مستأجرا الرض زراعية من الطالب قد أخل بالتزام‬
‫جوهرى قضى به القانون وعقد االيجار بأن تنازل عن االيجار ومن ثم يحق للطالب اللجوء للمحكمة‬
‫المختصة للقضاء بفسخ عقد االيجار واخالء المعلن اليهما من االرض المؤجرة وتسليمها له ‪.‬‬
‫ويركن الطالب فى اثبات دعواه الى كافة طرق االثبات المقررة قانونا بما فى ذلك شهادة الشهود ‪.‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخة الى محل إقامة المعلن اليهما واعلنت كال منهما‬
‫بصورة من هذا وكلفتهما بالحضور أمام محكمة ‪ .............‬الجزئية‪ 2‬بمقرها الكائن‬
‫بشارع ‪ .............‬وذلك بجلستها المنعقدة علنا فى يوم ‪ .............‬الموافق ‪.............‬‬
‫الساعة ‪ .............‬ليسمع الحكم بفسخ عقد االيجار المؤرخ ‪ .............‬والمبرم فيما بين الطالب‬
‫والمعلن اليه االول واخالئهما من االرض المؤجرة وتسليمها للطالب مع الزامهما المصاريف‬
‫ومقابل اتعاب المحاماة وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بال كفالة ‪.‬‬
‫‪-60‬دعوى اخالء للتنازل عن االيجار رغم انتهاءشروط الجدك‬
‫دعوى اخالء للتنازل عن االيجار رغم انتهاءشروط الجدك‬

‫محافظة ‪.............‬مخاطبا ‪ -2 .............‬السيد‪ ............. /‬ومهنته ‪ .............‬المقيم‬
‫بموجب عقد مؤرخ ‪ .............‬استأجر المعلن اليه االول من الطالب المحل رقم ‪ .............‬بالعقار‬
‫رقم ‪ .............‬الكائن ‪ .............‬بأجرة شهرية‪ 2‬قدرها ‪ .............‬جنيها بغرض استعماله‬
‫فى ‪ .............‬ونص البند ‪ .............‬على انه يحظر على المستأجر التنازل عن االيجارأو االيجار‬
‫من الباطن بغير اذن كتابى صحيح من المؤجر‪ ,‬وقد بدأ المعلن اليه االول فى اعداد المحل لمباشرة‬
‫تجارته‪ 2‬المؤجر المحل من أجلها ‪ ,‬أال أنه قبل مباشرتها به تنازل عن االيجار للمعلن اليه الثانى لقاء‬
‫مبلغ ‪ .............‬جنية حسبما تضمنه‪ 2‬االخطار الذى تسلمه الطالب متعلقا بهذا التنازل قوال بأن‬
‫المعلن اليه االول قد باع للمعلن اليه الثانى المتجر الذى أنشأه بالعين المؤجرة وفقا لنص الفقرة‬
‫الثانية من المادة ‪ 594‬من القانون المدنى ‪.‬‬
‫ولما كان الثابت أن المعلن اليه االول استأجر عين النزاع بتاريخ ‪ .............‬واستمر فى اعدادها‬
‫لمباشرة نشاطه التجارى حتى تاريخ‪ ............. 2‬وقبل أن يمارس هذا النشاط تنازل عنها للمعلن‬
‫اليه الثانى فى ‪ .............‬حسبما تضمنه‪ 2‬االخطار سالف البيان ‪.‬‬
‫واذ كان ما تقدم ‪ ,‬وكان المقرر قانونا أن المتجر فى معنى المادة ‪ 2/594‬من القانون المدنى يشمل‬
‫جميع عناصرة من ثابت ومنقول ومن مقومات مادية ومعنوية‪ ,2‬وان المقومات المعنوية هى عماد‬
‫فكرته وأهم عناصره‪ ,‬وأن العنصر المعنوى الرئيسى الذى ال غنى عن توافره لوجود المحل‬
‫التجارى والذى ال يختلف باختالف نوع التجارة هو االتصال بالعمالء والسمعة التجارية باعتباره‬
‫المحور الذى يدور حوله العناصر االخرى‪ ,‬فيترتب‪ 2‬على غيبته‪ 2‬انتفاء فكرة المتجر فى ذاتها فيكون‬
‫المتجر المقول بالتنازل عنه لم يكن له وجود ولم يزوال نشاطا منذ ابرام عقد االيجار وحتى حصول‬
‫التنازل مما مفادة ان التصرف الذى تم بين المعلن اليهما ليس اال تنازال عن االيجار بغيرموافقة‬
‫المالك النتفاء الشروط التى يتطلبها القانون العتبار التصرف واردا على متجر وذلك النتفاء وجود‬
‫المتجر ذاته ‪.‬‬
‫واعماال للحظر المنصوص عليه بالبند ‪ .............‬ولنص الفقرة (ج) من المادة ‪ 18‬من رقم ‪136‬‬
‫لسنة ‪ 1981‬يتعين اخالء عين النزاع وتسليمها للطالب خالية مما يشغلها ‪.‬‬
‫ويركن الطالب فى اثبات دعواه لشهادة الشهود والقرائن ‪.‬‬
‫بناء علية‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخة الى محل اقامة المعلن اليهما واعلنت كل منهما‬
‫بصورة من هذا وكلفتهما بالحضور أمام محكمة ‪ .............‬الدائرة ‪ .............‬بمقرها الكائن بشارع‬
‫‪ .............‬وذلك بجلستها المنعقدة علنا فى يوم ‪ .............‬الموافق ‪ .............‬الساعة ‪.............‬‬
‫ليسمع الحكم باخالئهما من عين النزاع المبينة‪ 2‬بصدر هذه الصحيفة وعقد االيجار‬
‫المؤرخ ‪ .............‬والزامها بتسليمها للطالب خالية مما يشغلها ‪ ,‬مع المصاريف ومقابل اتعاب‬
‫المحاماه وشمول‪ 2‬الحكم بالنفاذ المعجل بال كفالة ‪.‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫دعوى اخالء لمخالفة االستغالل المألوف‬

‫ومهنته‪ ............. 2‬المقيم برقم ‪.............‬شارع‪.............‬قسم‪.............‬محاف ظة‪.............‬‬
‫السيد‪ ............. /‬ومهنته‪ ............. 2‬المقيم ‪.............‬مخاطبا ‪.............‬‬
‫بموجب عقد ايجار أرض زراعية مؤرخ ‪ .............‬ومودعة نسخته بالجمعية التعاونية‬
‫بناحية ‪ .............‬أستأجر المعلن اليه من الطالب ارضا زراعية مساحتها ‪ .............‬س ‪.............‬‬
‫ط ‪ .............‬فبزمام ‪ .............‬مبينه‪ 2‬الحدود والمعالم بالعقد المشار اليه والمقدمة نسخة بحافظة‬
‫مستندات الطالب ‪ ,‬بغرض زراعتها بالمحاصيل الزراعية المعتادة ووفقا للعرف الزراعى ‪ ,‬وتضمن‬
‫العقد التزام المعلن اليه بالمحافظة على االرض وعدم انهاكها أو تركها بورا أو عدم تطهير‬
‫المراوى والمصاريف واال يستعملها فى غير الغرض المؤجرة من أجله ‪ .‬وبالرغم من ذلك فقد أقام‬
‫بها بناء عبارة عن ‪ .............‬وهو ما ينطوى على اخالل بالتزامه يتمثل‪ 2‬فى استغالل االرض‬
‫استغالال غير مألوف من شأنه أن يؤدى إلى االضرار بها ضررا يتمثل فى تبوير هذا الجزء الذى‬
‫أقيم عليه البناء واضعاف تربته وتغير تكوينها ويعتبر اخالال من المعلن اليه بالتزاماته الجوهرية‬
‫وقد أنذره الطالب على يد محضر بتاريخ‪. ............. 2‬‬
‫واذ تنص المادة ‪ 35‬من المرسوم بقانون رقم ‪ 178‬لسنه ‪ 1952‬بشأن االصالح الزراعى المعدلة‬
‫بالقانون رقم ‪ 67‬لسنة ‪ 1975‬على أنه ال يجوز للمؤجر أن يطلب اخالء االطيان المؤجرة ولو عند‬
‫انتهاء المدة المتفق عليها فى العقد اال إذا أخل المستأجر بالتزام جوهرى يقضى به القانون أو العقد‬
‫وفى هذه الحالة يجوز للمؤجر أن يطلب من المحكمة الجزئية‪ 2‬المختصة بعد انذار المستأجر فسخ‬
‫عقد االيجار واخالء المستأجر من االرض المؤجرة ‪.‬‬
‫لما كان ذلك وكان الثابت من المحضر االدارى رقم ‪ .............‬أن المعلن اليه أقام بناء باالرض‬
‫المؤجرة على نحو ما سلف وكان المقرر قانونا انه متى وقعت المخالفة التى تجيز الفسخ واالخالء‬
‫فال يحول دون ذلك ازاره هذه المخالفة اذا ما لجأ المعلن اليه الى ذلك بعد انذاره توقيا لطلب الفسخ‬
‫واالخالء ‪.‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخة الى محل إقامة المعلن اليه واعلنته بصورة من هذا‬
‫وكلفته بالحضور أمام محكمة ‪ .............‬جزئية بمقرها الكائن بشارع ‪ .............‬وذلك بجلستها‬
‫المنعقدة علنا فى يوم ‪ .............‬الموافق ‪ .............‬الساعة ‪ .............‬ليسمع الحكم بفسخ عقد‬
‫االيجار المؤرخ ‪ .............‬والمبرم فيما بين الطالب والمعلن اليه واخالء االخير من االرض‬
‫المؤجرة وتسليمها للطالب مع الزامه المصاريف ومقابل اتعاب المحاماة وشمول الحكم بالنفاذ‬
‫==========================‬
‫‪===================================================== ‬‬
‫‪-62‬دعوى تحديداالجرةوفقا لتقديرسابق و المطالبةبردالفروق‬

‫محافظة ‪.............‬مخاطبا ‪.............‬‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ‪ ............. 2‬استأجر الطالب من المعلن اليه الشقة رقم ‪.............‬‬
‫الكائن ‪ .............‬بأجره شهرية قدرها ‪ .............‬جنيها وظل الطالب يوقى بها منذ ابرام العقد‬
‫سالف البيان وحتى تاريخ رفع الدعوى التزاما بالتحديد االتفاقى الذى تضمنه العقد حتى يقضى‬
‫نهائيا فى النزاع الماثل ‪.‬‬
‫واذ تبين للطالب أن االجرة القانونية‪ 2‬للعين المؤجرة والتى استقرت فيما بين اطراف العالقة‬
‫االيجارية السابقه عن ذات العين هى مبلغ ‪ .............‬جنيها وذلك وفقا ‪ .............‬وكان يتعين على‬
‫المعلن اليه االلتزام بهذه االجرة عند ابرامه العقد الجديد مع الطالب باعتبار أن تحديد االجرة عينى‬
‫ينصب على العين ذاتها دون اعتداد بأطراف العالقة االيجارية الذين التزموا بهذا التقدير الذى يؤخذ‬
‫كدليل على قيمة االجرة فى العالقات الالحقة ‪.‬‬
‫ولما كان المقرر قانونا أن الدعوى بتخفيض االجرة لالماكن الخاضعة للتشريعات االستثنائية‪ 2‬معناها‬
‫بطالن االتفاق على اجرة تزيد عن الحد االقصى المقرر قانونا فتتصل بالنظام العام وال يعد سكوت‬
‫المستأجر عنها نزوال عن الحق المطالب به ال صراحة وال ضمنا ‪.‬‬
‫فانه يحق للطالب رفع هذه الدعوى لتحديد االجرة بمبلغ ‪ .............‬جنيها باعتبار هذا المبلغ يمثل‪2‬‬
‫االجرة القانونية‪ 2‬للعين المؤجرة ‪ ,‬والزام المعلن اليه بأن يرد للطالب مبلغ ‪ .............‬جنيها قيمه‬
‫الفرق بين االجرة االتفاقية واالجرة القانونية‪ 2‬مقسطا على أقساط شهرية‪ 2‬لمدة مساويه‪ 2‬للمدة التى‬
‫استحقت تلك الفروق عنها وقدرها ‪ .............‬شهرا ‪.‬‬
‫ويركن الطالب فى اثبات دعواه الى ‪ .............‬المودع حافظة مستنداته ‪.‬‬
‫انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخة الى محل اقامة المعلن اليه واعلنته بصورة من هذا‬
‫وكلفته بالحضور امام محكمة ‪ .............‬الدائرة ‪ .............‬بمقرها الكائن بشارع ‪ .............‬وذلك‬
‫بتحديد االجرة التى تضمنتها عقد االيجار المؤرخ ‪ .............‬بمبلغ ‪ .............‬والزامه برد فروق‬
‫االجرة منذ ابرام العقد وحتى تاريخ رفع الدعوى وقدرها ‪ .............‬جنيها مع ما قد يستجد حتى‬
‫صدور الحكم على ان يسقط ذلك على مدة مساوية للمدة آنفه الذكر‪ ,‬مع المصاريف ومقابل اتعاب‬
‫المحاماه وشمول‪ 2‬الحكم بالنفاذ بال كفالة ‪.‬‬
‫__________________‬
‫‪ ‬‬
‫‪-63‬دعوى استصدار حكم قضائى باثبات االضرار بسالمةالمبنى‬

‫ومهنته‪ ............. 2‬المقيم برقم ‪ .............‬شارع ‪ .............‬محافظة ‪ .............‬ومحله المختار‬
‫مكتب االستاذ ‪ .............‬المحامى الكائن ‪ .............‬أنا ‪ .............‬محضر محكمه ‪ .............‬قد‬
‫انتقلت الى محل اقامة ‪:‬‬
‫السيد‪ ............. /‬ومهنته‪ ............. 2‬المقيم برقم ‪ .............‬شارع ‪.............‬‬
‫محافظة ‪.............‬مخاطبا ‪.............‬‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ‪ ............. 2‬استأجر المعلن اليه من الطالب ‪.............‬الشقة‬
‫رقم ‪ .............‬بالعقار رقم ‪ .............‬الكائن ‪ .............‬بأجرة شهرية قدرها ‪ .............‬جنيها‬
‫بغرض استعمالها فى ‪.............‬‬
‫ولما كان العقد شريعة المتعاقدين‪ ,‬فال يجوز نقضة‪ 2‬أو تعديله اال باتفاق الطرفين أو لالسباب التى‬
‫يقررها القانون مما مؤداه التزام المستأجر باحترام الشروط الواردة بعقد االيجار مكمله بنصوص‬
‫القانون التى تتعارض معها ‪ ,‬وإذ كان الغرض من االستعمال ينصرف‪ ............. 2‬مما يتطلب تثبيت‪2‬‬
‫بعض المعدات بالعين فكان يتعين معه على المعلن اليه أن يستعين بعمال من ذوى الخبرة الفنية‪2‬‬
‫بهذه التركيبات وعدم المساس بهيكل البناء االنشائى حفاظا على سالمة المبنى اال أنه لم يلتزم بذلك‬
‫فأحدث فجوات فى الكمرات الخرسانية‪ 2‬الحاملة و ‪ .............‬وهو ما من شانه االضرار بسالمة‬
‫المبنى بليغا لمساسه بالهيكل االنشائى ‪.‬‬
‫ولما كانت الفقرة (د) من المادة ‪ 18‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنه ‪ 1981‬فى شأنه بعض االحكام‬
‫الخاصة بتأجير وبيع االماكن وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر تنص على انه ال يجوز للمؤجر‬
‫أن يطلب اخالء المكان المؤجر او سمح باستعماله بطريقة مقلقه للراحة أو ضارة بسالمة المبنى أو‬
‫بالصحة العامة أو فى أغراض منافية لآلداب العامة‪ ,‬مما مفاده أن المستأجر إذا ما التزم بالغرض‬
‫المؤجر المكان من اجله فأنه يتعين عليه فى استعماله له أال يحدث ما من شأنه االضرار بسالمة‬
‫المبنى بأى قدر كان وليس له أن يتخذ من التزامه بالغرض من االيجار ذريعه لهذه االضرار ألنها‬
‫وليدة خطأ شخصى منه يرتب مسئوليته عما لحق بالمؤجر من اضرار يرجع سببها الى هذا الخطأ ‪.‬‬
‫لما كان ذلك‪ ,‬وكان المعلن اليه يلتزم بموجب بنود العقد ونصوص‪ 2‬القانون بالمحافظة على سالمة‬
‫المبنى ‪ ,‬بحيث أن أخل بذلك قامت مسئوليته العقدية لتحقيق أركانها من خطأ تمثل فى احداث‬
‫تعديالت ضارة بالمبنى‪ ,‬واالضرار بالطالب لما يترتب على هذه التعديالت من مساس بسالمة‬
‫المبنى‪ ,‬وكان هذا الضرر نتيجه‪ 2‬مباشرة لذلك الخطأ‪ ,‬مما يلزمه بتعويض‪ 2‬الطالب تعويضا جابرا لما‬
‫مسه من ضرر‪ ,‬ويقدره بمبلغ ‪ .............‬جنيها ‪.‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخة الى محل أقامة المعلن الية واعلنته بصورة من هذا‬
‫بجلستها المنعقدة علنا فى يوم ‪ .............‬الموافق ‪ .............‬الساعة ‪ .............‬ليسمع الحكم‬
‫بالزامه بأن يدفع للطالب مبلغ ‪ .............‬جنيها تعويضا عما لقه من ضرر بسبب استعماله العين‬
‫المؤجرة بطريقة‪ 2‬ضاره بسالمة المبنى ‪ ,‬مع المصاريف ومقابل اتعاب المحاماه وشمول الحكم‬
‫بالنفاذ الحكم بالنفاذ المعجل بال كفالة ‪.‬‬
‫مع حفظ كافة الحقوق والجل العلم‬

‫أنه فى يوم ‪ ........‬الموافق ‪ ....-..-..‬الساعة ‪........‬‬
‫بناء على طلب السيد‪ ........ /‬ومهنته ‪ ........‬المقيم برقم ‪ ........‬شارع‬
‫‪ ........‬قسم ‪ ........‬محافظة ‪ ........‬ومحله المختار مكتب االستاذ‬
‫‪ ........‬المحامى الكائن ‪........‬‬
‫أنا ‪ ........‬محضر محكمه ‪ ........‬قد انتقلت الى محل أقامة ‪:‬‬
‫‪ -1‬السيد‪ ........ /‬ومهنته ‪ ........‬المقيم برقم ‪ ........‬شارع ‪ ........‬قسم ‪........‬‬
‫محافظة ‪........‬مخاطبا ‪........‬‬
‫‪ - 2‬السيد‪ ........ /‬ومهنته ‪ ........‬المقيم برقم ‪ ........‬شارع ‪ ........‬قسم ‪........‬‬
‫محافظة ‪........‬مخاطبا ‪........‬‬
‫وانذرتهم باالتى‬
‫يمتلك الطالب العقار رقم ‪ ........‬الكائن ‪ ........‬والمؤجرة كل وحداته‬
‫للمنذر اليهم لغير اغراض السكنى ‪ ,‬إذ يستغل المنذر االول العين المؤجرة له‬
‫رقم ‪ ........‬بموجب العقد المؤرخ ‪ ....-..-..‬فى اعمال ‪ ........‬بأجرة شهرية‪2‬‬
‫قدرها ‪ ........‬جنيها ‪ ,‬وان المنذر اليه الثانى يستغل العين المؤجره له‬
‫رقم ‪ ........‬بموجب العقد المؤرخ ‪ ....-..-..‬فى اعمال ‪ ........‬بأجرة شهريه‪2‬‬
‫قدرها ‪ ........‬جنيها ‪.‬‬
‫وإذ تنص المادة ‪ 49‬من القانون لسنه ‪ 1977‬فى‬
‫شأن تأجير وبيع االماكن وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر على أنه يجوز‬
‫لمالك المبنى المؤجره كل وحداته لغير أغراض السكن ان ينبه‪ 2‬على المستاجرين‬
‫باعالن على يد محضر باخالء المبنى بقصد اعادة بنائه وزيادة مسطحاته وعدد‬
‫وحداته وفقا للشروط التى نصت عليها تلك الماده‪ ,‬والتزاما بهذه الشروط فقد‬
‫حصل الطالب على التصاريح والتراخيص والمواصفات الالزمة للهدم واعادة‬
‫البناء‪ ,‬وقد تضمن الترخيص بناء وحدات جديدة تصلح لذات الغرض الذى كانت‬
‫تستعمل فيه الوحدات المرخص بهدمها‪ ,‬كما يعرض الطالب رفض هذا مبلغ التعويض‬
‫المستحق لكل من المنذر اليهم عرضا حقيقيا وفقا للتقدير الذى نصت عليه‬
‫المادة سالفة الذكر‪ ,‬وفى حالة رفضه يودع خزينه المحكمه الواقع المبنى‬
‫بدائرتها مع التصريح‪ 2‬بصرفه دون قيد أو شرط ‪.‬‬
‫ولما كانت مدة عقود‬
‫االيجار جميعها مشاهره‪ ,‬ومن ثم فأنه وفقا لنص الفقرة (هـ) من ذات المادة‬
‫ينبه الطالب على المعلن اليهم باخالء المبنى فى موعد أقصاه سته اشهر من‬
‫تاريخ هذا التنبية‪ 2‬وعلى المعلن اليهم تقديم اقرارات خالل ثالثة اشهر من‬
‫تاريخ التنبيه بموافقتهم على االخالء واال اضطر الطالب الى اللجوء الى‬
‫المحكمة االبتدائيه‪ 2‬الواقع المبنى بدائرتها للحصول على حكم باالخالء‬
‫بمصرفات على عاتقهم ‪.‬‬
‫أنا‬
‫المحضر سالف الذكر قد انتقلت الى محال اقامة المنذر اليهم وأنذرت كال منهم‬
‫بصورة من هذا ونبهت عليهم باخالء المبنى المؤجرة وحداته لهم والموضح بصدر‬
‫هذا االنذار بقصد هدمه واعادة بنائه وتخصيص لكل منهم وحده بالمبنى الجديد‬
‫تصلح لذات الغرض الذى كانت تستعمل‪ 2‬فيه الوحدات المرخص بهدمها ‪ ,‬على ان يتم‬
‫االخالء خالل أجل غايته ‪ ....-..-..‬ويعرض الطالب بموجب هذا على المنذر اليه‬
‫االول مبلغ ‪ ........‬جنيها قيمة التعويض المستحق له عن فترة االخالءوعلى‬
‫المنذر الثانى بمبلغ ‪ ........‬مبلغ وفى حالة رفض هذا العرض تودع المبالغ‬
‫خزينة محكمة ‪ ........‬على ذمة المعلن اليهم ويصرح لكل منهم بصرف‪ 2‬ما يخصه‬
‫دون قيد وال شرط ‪.‬‬
‫‪-65‬تكليف المستاجر بعدم الوفاء باالجرة للمدين‬

‫بناء على طلب السيد‪ ........ /‬و مهنته ‪ ........‬المقيم برقم ‪ ........‬شارع‬
‫‪ ........‬قسم ‪ ........‬محافظة ‪ ........‬و محله المختار مكتب االستاذ‬
‫‪ ........‬المحامى الكائن ‪........‬‬
‫انا ‪ ........‬محضر محكمة ‪ ........‬قد انتقلت الى محل اقامة ‪........ :‬‬
‫‪ -1‬السيد‪ ........ /‬و مهنته ‪ ........‬المقيم برقم ‪ ........‬شارع ‪ ........‬قسم ‪ ........‬محافظة ‪........‬‬
‫مخاطبا ‪........‬‬
‫‪ -2‬السيد‪ ........ /‬و مهنته ‪ ........‬المقيم برقم ‪ ........‬شارع ‪ ........‬قسم ‪ ........‬محافظة ‪........‬‬
‫مخاطبا ‪........‬‬
‫‪-3‬السيد‪ ........ /‬و مهنته ‪ ........‬المقيم برقم ‪ ........‬شارع ‪ ........‬قسم ‪ ........‬محافظة ‪........‬‬
‫مخاطبا ‪........‬‬
‫و اعلنتهم باالتى‬
‫يستأجر المعلن اليهم وحدات بالعقار رقم ‪ ........‬شارع ‪ ........‬قسم‬
‫‪ ........‬محافظة ‪ ........‬المملوك للسيد‪ ........ /‬و قد اتخد الطالب‬
‫اجراءات نزع ملكيته فقام باعالن تنبيه نزع الملكية لمالك العقار ثم سجله‬
‫بتاريخ ‪ ....-..-..‬تحت رقم ‪ ........‬لسنة ‪ ........‬شهر عقارى ‪ ........‬و‬
‫بذلك تكون االجرة المستحقة فى ذمة المعلن اليهم محجوزة تحت يدهم بمجرد‬
‫تكليفهم من الطالب او من اى دائن اخر بيده سند تنفيذى بعدم دفعها للمدين ‪,‬‬
‫حتى تلحق بالعقار عمال بالمادتين ‪ 406‬و ‪ 407‬من قانون المرافعات ‪ ,‬و يكون‬
‫وفاء المعلن اليهم باالجرة للمدين بعد هذا التكليف غير مبرىء لذمتهم قانونا‬
‫و يتعرضون بذلك لكافة اآلثار المترتبة‪ 2‬على عدم وفاء المستـأجر بأجرة العين‬
‫المؤجرة ‪ .‬بناء عليه‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخه الى محل اقامة المعلن اليهم‬
‫وأعلنت كل بصورة من هذا و كلفتهم بعدم دفع االجرة للمدين السيد‪........ /‬‬
‫اعتبارا من تسجيل تنبيه نزع الملكية فى ‪ ....-..-..‬تفاديا لكافة اآلثار‬
‫القانونية المترتبة‪ 2‬على مخالفة ذلك ‪.‬‬
‫‪..‬‬
‫بناء علىطلب السيد‪ ........ /‬ومهنته‪ ........ 2‬المقيم برقم ‪ ........‬شارع‬
‫‪ ........‬المحامى الكائن ‪........‬‬
‫أنا ‪ ........‬محضر محكمه ‪ ........‬قد انتقلت الى محل أقامة ‪ :‬السيد‪ ........ /‬ومهنته ‪ ........‬المقيم‬
‫برقم ‪ ........‬شارع ‪ ........‬قسم ‪ ........‬محافظة ‪........‬مخاطبا ‪........‬‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ‪ ....-..-.. 2‬استأجر المنذر اليه من المنذر الشقة رقم‬
‫‪ ........‬بالعقار رقم ‪ ........‬الكائن ‪ ........‬بأجرة شهرية‪ 2‬قدرها ‪........‬‬
‫وتضمن البند ‪ ........‬التزام المنذر اليه بالوفاء بها حتى اليوم الخامس من‬
‫كل شهر وإذ تأخر االخير فى الوفاء باالجرة المستحقة فى ذمته منذ‬
‫‪ ....-..-..‬وحتى ‪ ....-..-..‬وجمله ذلك مبلغ ‪ ........‬جنيها ‪.‬‬
‫وإذ‬
‫تنص المادة ‪ 18‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنه ‪ 1981‬فى شأن بعض االحكام الخاصة‬
‫بتأجير وبيع االماكن وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر على أنه إذا لم‬
‫يقم المستأجر بالوفاء باالجرة المستحقة خالل خمسة عشر يوما من تاريخ‪ 2‬تكليفه‬
‫بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم وصول دون مظروف أو باعالن على يد محضر‪,‬‬
‫جاز للمؤجر أن يطلب اخالء المكان المؤجر ‪.‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخة الى محل اقامة المنذر اليه‬
‫وانذرته بصورة من هذا وكلفته بالوفاء للمنذر بمبلغ ‪ ........‬جنيها قيمة‬
‫االجرة المستحقة فى ذمته عن المدة من ‪ ....-..-..‬وحتى ‪ ....-..-..‬خالل خمسة‬
‫عشر يوما من تاريخ هذا التكليف واال اضطر المنذر الى رفع دعوى باخالء‬
‫العين المؤجرة ‪.‬‬
‫مع حفظ كافة الحقوق والجل العلم ‪. .‬‬
‫‪-67‬إنذار العزم على صرف األجرة المودعة‪ ‬ال يعد بذاته‬

‫موافقة ضمنية على نشوء عالقة إيجارية جديدة ‪:‬‬
‫قضت محكمة النقض في ذلك بأنه ‪:‬‬

‫" إذا كان الحكم المطعون فيه قد انتهى في أسبابه إلى أن الشركة الطاعنة قد وافقت ضمنيًا على‬
‫التنازل عن إيجار عين النزاع الحاصل للمطعون ضده من ورثة المستاجر األصلي أخذًا من قبولها‬
‫عرض المطعون ضده ألجرة العين و مقابل استهالك المياه و الكهرباء دون تحفظ بموجب إنذار‬
‫ال عن رئيس مجلس إدارتها‬ ‫العزم على الصرف المؤرخ ‪ / /‬المرسل من محامي الشركة بوصفه وكي ً‬
‫بما يعد موافقة ضمنية منها تقوم مقام اإلذن الكتابي الصريح و تنشأ به عالقة إيجارية جديدة بين‬
‫المطعون ضده و الشركة الطاعنة ‪ ،‬و كان الثابت من عبارات التوكيل الصادر من الطاعن بصفته‬
‫إلى محامي الشركة الذي وجه اإلنذار سالف البيان أنه انصب على تمثيل الشركة أمام القضاء و‬
‫مباشرة الدعاوى نيابة عنها و ما يعهد إليه من أعمال قانونية خاصة بالشركة ‪ ،‬و أنه ليس من‬
‫بينها سلطة تفويضه في إبرام العقود الواردة على عقارات الشركة و التوقيع عليها أو قبول التنازل‬
‫ال عن أن إنذار العزم على الصرف ال يعد بذاته موافقة ضمنية‪ 2‬على نشوء عالقة إيجارية‬ ‫عنها ‪ ،‬فض ً‬
‫جديدة ‪ ،‬لما هو مقرر من أحقية المؤجر في أن يستأدي من المستأجر المتنازل إليه عن اإليجار‬
‫مباشرة ما قد يكون ثابتًا لديه في ذمة المستأجر األصلي من األجرة بما له من حقوق مقابل االنتفاع‬
‫بالعين وفقًا للقواعد العامة ‪ ،‬فإن الحكم المطعون فيه إذ فسر عبارات التوكيل الصادر من رئيس‬
‫مجلس إدارة الشركة الطاعنة إلى محاميها الذي وقع على اإلنذار المشار إليه بأنه يبيح‪ 2‬له أعمال‬
‫اإلدارة و منها تأجير ممتلكات الشركة رغم أنه اقتصر – على ما سلف بيانه – على تخويله الجق‬
‫في إقامة الدعاوى نيابة عنها أمام المحاكم كافة و تمثيلها أمامها و اتخاذ كافة اإلجراءات‬
‫والتصرفات القانونية‪ 2‬المتعلقة بها بالمخالفة لمدلول المعنى الظاهر لعباراته بما ال تحتمله ‪ ،‬و رتب‬
‫على ذلك أن ثمة موافقة صدرت من الشركة الطاعنة تقوم مقام اإلذن الكتابي الصريح و نشوء‬
‫عالقة إيجارية‪ 2‬جديدة بينها و بين المطعون ضده عن العين محل النزاع ‪ ،‬فإنه يكون معيبًا " ‪ .‬‬
‫(الطعن رقم ‪ 6490‬لسنة ‪ 63‬ق – جلسة ‪)6/4/2006‬‬
‫‪-68‬إنـذار بسداد القيمة األيجارية‬

‫‪2015/‬م‬ ‫‪/‬‬ ‫المـوافق‬ ‫أنة فى يوم‬
‫بناء على طلب ورثةـ المرحوم ‪ ===== /‬وهم ‪:‬‬
‫‪ -4‬مكتب االستاذ ‪ /‬محمد السعيد شاهين المحامى بالمحلة الكبرى‬
‫محضر محكمة ثان المحلة الكبرى قد أنتقلت فى التاريخ المذكور أعالة وأعلنت‬ ‫أنا‬
‫السيد ‪ /‬سمير عبد الحى خليل والمقيم بالمحلة الكبرى بالعقار الكائن بشارع =‬
‫مخاطبا مع‬
‫المـــوضــوع‬
‫بموجب عقد أيجار مؤرخ‪ 2‬فى ‪ 1/12/1975‬ا ستأجر المعلن الية من المرحوم محمود السيد‬
‫الكيالنى ماهو دكان وذلك بإيجار شهري قدرة ‪ 275‬جنية (( مائتان وخمسة وسبعون قرشا )) تدفع‬
‫مقدم أول كل شهر‬
‫** وحيث أن المنذر الية المستأجر قد أمتنع عن دفع القيمة األيجارية من تاريخ ‪31/6/2010‬‬
‫وحتى األن ‪ 31/5/2015‬اأى‪120‬شهر × ‪ 165 = 275‬جنية‬
‫وحيث أنة ة يحق لورثة‪ 2‬المؤجر إنذاره بسداد المبلغ المذكور خالل خمسة عشر يوما من تاريح‬
‫تسليم األنذار وإال سيضطر‪ 2‬المنذرين برفع دعوى قضائية واستصدار حكم بالطرد‬
‫** وتوقيع الحجز التنفيذى علية وذلك لتحصيل القيمة األيجارية المتأخرة علية‬
‫بنــاء علية‬
‫أنا المحضر س الف ال ذكر قد أنتقلت فى الت اريخ الم ذكورأعالة الى حيث يقيم المن ذر اليه وأعالنته‬
‫وسلمتة صورة من هذة وكلفتة المنذر الية بسرعة سداد القيمة األيجارية المتأخر علية وذلك عن الم دة‬
‫من‪ 2010 /31/6‬وحتى ‪ 31/5/2015‬اى ‪ 120‬شهر × ‪ 165 = 275‬جنية‬
‫((فقط مائة خمسة وستون جنية )) ونبهت علية‬
‫بسرعة سداد القيمة األيجارية المتأخرة فى خالل خمسة عشر يوما من تاريخ تسلمه اإلنذار وفى‬
‫حالة رفضة سيضطر الطالبين إلى رفع دعوى قضائية ضد المستاجر ومطالبة بسداد القيمة‬
‫االيجارية واعتبار العقد االيجار مفسوخا‬
‫مع حفظ كافة حقوق الطالبين األخرى سواء ذكرت باإلنذار أو لم تذكر‬
‫وألجـــل العــلم‬
‫_____________‬
‫‪-69‬إنذار عرض قيمة ايجارية‬
‫‪2003/ /‬‬ ‫الموافق‬ ‫إنه فى يوم‬

‫قد أنتقلت وأعلنت ‪-:‬‬ ‫محضر محكمه‬ ‫بناء على طلب ‪ /‬أنا‬
‫ورثة المرحوم =========‬
‫المـــوضوع‬
‫يستأجر المنذر من المنذر إليهم ثالثة محالت تجارية بعقود مختلفة التواريخ و القيمة‪ 2‬االيجارية‬
‫المحل األول بقصد استعمال مخزن بعقد مؤرخ بتاريخ ‪ 18/7/1984‬بقيمة‪ 2‬عشرة جنيهات و المحل‬
‫الثاني بقصد استعمال معصرة بعقد مؤرخ ‪ 14/6/1979‬و ذلك بقيمة ايجارية عشرة جنيهات‬
‫و المحل الثالث بقصد استعمال مخزن بقيمة ايجارية خمسين جنية و حيث ان المنذر عرض‬
‫القيمة االيجارية بصفة‪ 2‬ودية على المنذر إليهم أال انهم امتنعوا عن االستالم دون سبب‬
‫و حيث يهم المنذر إبراء ا لذمته المالية فانة ووفقا لقانون المرافعات المواد ‪)488 .487‬يعرض‬
‫القيمة االيجارية عن المدة من ‪1/7/2003‬حتى ‪ 13/12/2003‬وهى ‪420= 6 70‬جنية عن ثالثة‬
‫محالت‬
‫حيث أن المنذرين هم المقيمين في الشقة و المنتفعين بها و قاموا بصفة و دية بعرض القيمة‬
‫االيجارية آال أن المنذر إلية رفض قبول العرض‬
‫بالتالي فان المنذرين يعرضون على المنذر إلية هذا المبلغ شامل رسم النظافة و عرضا قانونيا‬
‫على يد محضر و فى حالة رفض االستالم يودع خزنيه المحكمة و يخصم رسم اإليداع من المبلغ‬
‫‪0‬‬
‫ذلك‬
‫انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى التاريخ المذكور أعال حيث يقيم المنذر إلية و عرضت علية‬
‫مبلغ ‪420‬جنية ربعمائة وعشرون جنيها و ذلك عن الفترة من ‪1/7/2003‬حتى ‪/31/12/2003‬‬
‫و فى حالة رفض المنذر الية استالم المبلغ يودع خزنيه المحكمة مع حفظ كافة حقوق المنذرين‬
‫والجل للعلم‬ ‫الحالية و المستقبلية‪2‬‬
‫=============‬
‫وحيث أن العارض قد عرض القيمة‪ 2‬اإليجارية بشكل دورى وودى للمعروض عليه إال أنهما قد‬
‫إمتنع عن اإلستالم دون سبب لذلك ‪0‬‬
‫وحيث أن العارض وإبراءًا ذمته لماليه فإنه ووفقًا لنصوص قانون المرافعات( المواد ‪، 487‬‬
‫حتى‬ ‫‪ ) 488‬يعرض القيمة‪ 2‬اإليجارية المتبقيةوذلك عن المدة من ‪0 0‬‬
‫سنة وذلك بمبلغ وقدره‬
‫وفى حالة رفضه يودع خزينة‪ 2‬المحكمة على نفقتهما ويخصم الرسم من المبلغ المعروض‬
‫لذلك‬
‫انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى التارخ المذكور اعالة الى حيث يقيم المنذر إليه وتركت لهما‬
‫وذلك كقيمة إيجارية عن‬ ‫‪0‬‬ ‫صورة من هذا وعرضت عليهما المبلغ العروض عليهما وقدره‬
‫وبإستالمه المبلغ يعد ذلك‬ ‫‪0‬‬ ‫حتى‬ ‫المدة من‬
‫إبراءًا لذمة المنذر‬
‫وألجــل العلــم ‪،،،‬‬
‫‪-70‬دعوى ابطال عقد ايجار لصدوره من قاصر واخالء المستأجر‬

‫بناء على طلب السيدة ‪ ........ /‬والمقيمة‪ ........ 2‬بصفتها وصية على‬
‫‪ ........‬قاصر المرحوم ‪ ........‬ومحلها المختار مكتب االستاذ‪........‬‬
‫المحامى الكائن ‪........‬‬
‫انا ‪ ........‬محضر محكمة ‪ ........‬قد انتقلت الى محل اقامة ‪:‬‬
‫السيد‪ ........ /‬ومهنتة‪ ........ 2‬المقيم برقم ‪ ........‬شارع ‪ ........‬قسم ‪ ........‬محافظة ‪........‬‬
‫مخاطبا ‪........‬‬
‫توفى المرحوم ‪ ........‬بتاريخ‪ ....-..-.. 2‬وانحصر ارثه الشرعى فى الطالبة‬
‫باعتبارها زوجه له وفى ابنه القاصر ‪ ........‬حسبما يبين من القرار الصادر‬
‫فى مادة الوارثة رقم ‪ ........‬وبتاريخ ‪ ....-..-..‬اصدرت محكمة ‪........‬‬
‫الجزئية لالحوال الشخصية‪ 2‬قرارا بتعيين الطالبة وصية على القاصر سالف الذكر ‪,‬‬
‫ومارست حقها المقرر قانونا ‪.‬‬
‫وبتاريخ ‪ ....-..-..‬ابرام القاصر عقد‬
‫ايجار مع المعلن اليه انصرف الى ‪ ........‬وتمكن االخير بذلك من وضع يده على‬
‫العين سالفة البيان ‪.‬‬
‫واذ كان المؤجر القاصر يبلغ من العمر ‪........‬‬
‫سنة فى تاريخ ابرام عقد االيجار ومن ثم يكون هذا العقد قابال ويحق للطالبة‬
‫باعتبارها نائبة‪ 2‬قانونية‪ 2‬عنه أن تتمسك بهذا البطالن‪ ,‬ذلك الن نص المادة‬
‫‪ 112‬من القانون المدنى يجرى على أنه إذا بلغ الصبى المميز الثامنة‪ 2‬عشرة من‬
‫عمره وإذن له فى تسلم أمواله الدارتها أو تسلمها بحكم القانون ‪ ,‬كانت اعمال‬
‫االدارة الصادرة منه صحيحة فى الحدود التى رسمها القانون ‪ .‬والمراد‬
‫بالقانون فى هذا المجال هو قانون الوالية على المال رقم ‪ 119‬لسنه ‪ 1952‬وقد‬
‫نص فى المادة ‪ 55‬منه‪ 2‬على أنه يجوز للمحكمة بعد سماع أقوال الوصى أن تأذن‬
‫للقاصر الذى بلغ الثامنة عشرة فى تسليم أمواله كلها أو بعضها الدارتها وإذا‬
‫رفضت المحكمة االذن فال يجوز تجديد طلبه قبل مضى سنة من تاريخ صدور القرار‬
‫النهائى بالرفض ‪ .‬مما مفاده أنه ال يجوز للقاصر ابرام عقد االيجار وهو عمل‬
‫من أعمال االدارة كما ال يجوز ذلك للوصى اال إذا أذنته المحكمة فى ذلك‬
‫واال كان العقد قابال لالبطال لمصلحة القاصر وال يزول حق التمسك بهذا‬
‫االبطال اال إذا أجازه القاصر بعد بلوغه سن الرشد أو إذا انقضت ثالث سنوات‬
‫على بلوغه سن الرشد دون أن يتمسك باالبطال أو إذا اجازته المحكمة حسبما تنص‬
‫عليه الفقرة الثانية من المادة ‪ 111‬من القانون المدنى والمادة ‪ 140‬من ذات‬
‫القانون ‪.‬‬
‫لما كان ذلك وكان الثابت باالوراق أن القاصر ابرم العقد‬
‫المطعون فيه بتاريخ‪ ....-..-.. 2‬بينما كان يبلغ من العمر ‪ ........‬سنة دون‬
‫ان تتخذ الطالبة أية اجراءات للحصول على اذن المحكمة ومن ثم لم يصدر هذا‬
‫االذن وقد رفعت الطالبة الدعوى بتاريخ ‪ ....-..-..‬وقبل بلوغ القاصر سن‬
‫الرشد ومن ثم تكون الدعوى قائمة على سند صحيح من القانون ‪.‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخة الى محل إقامة المعلن اليه‬
‫واعلنته بصورة من هذا وكلفته بالحضور أمام محكمة ‪ ........‬الدائرة ‪........‬‬
‫بمقرها الكائن بشارع ‪........‬وذلك بجلستها المنعقدة علنا فى‬
‫يوم‪........‬الموافق ‪ ....-..-..‬الساعة ‪ ........‬ليسمع الحكم بابطال عقد‬
‫االيجار المؤرخ ‪ ....-..-..‬والمبرم فيما بين القاصر ‪ ........‬المشمول‪2‬‬
‫بوصاية الطالبة وبين المعلن اليه والذى استأجر االخير بموجبه‪ 2‬عين النزاع‬
‫المبينة بهذا العقد وبصدر الصحيفة والزام المعلن اليه بتسليمها للطالبة‬
‫خالية مما يشغلها ‪ ,‬مع المصاريف ومقابل اتعاب المحاماة وشمول‪ 2‬الحكم بالنفاذ‬
‫‪-71‬دعوى إخالء أرض زراعيه مع التسليم‬

‫إنه في يوم‪ ........‬الموافق ‪2009 / /‬‬
‫بناء على طلب السيده‪ ........../‬المقيمهـ‪..............‬ـ ‪.‬‬
‫محلها المختار مكتب األستاذ ‪/‬‬
‫أنا ‪.................‬ـ محضر محكمة ‪ .......................‬قد إنتقلت وأعلنت‪:‬‬
‫السيد‪ ............./‬المقيم‪. ...................‬‬
‫الموضـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــوع‬
‫بموجب عقد إيجار مؤرخ ‪ / /‬والمسجل بالجمعيه الزراعيه بناحية‪.............‬إستأجر المعلن إليه‬
‫من الطالبه ما مساحته‪ .......‬فدان و ‪.......‬ـقيراط أرض زراعيه وهي كائنه بذمام ‪..........‬ومحدده‬
‫بالحدود األربعه التاليه الحد البحري‪..........‬ـ والحد القبلي ‪ .........‬والحد الشرقي ‪ ........‬والحد‬
‫الغربي‪............‬ـ ‪.‬‬
‫والمعلن إليه خلف المرحوم والده(مورثه) في زراعة األطيان المذكوره وما زال يضع يده عليها‬
‫حتى األن‪ .‬وقد حاولت الطالبه معه بشتى الطرق الوديه من أجل إخالء األطيان المؤجرة المشار‬
‫إليها وتسليمها لها وذلك إلنتهاء عقود اإليجار بالنسبهـ لألراضي الزراعيه نقدا أو مزارعه وذلك‬
‫بإنتهاء السنة الزراعيه‪ 1996/1997‬وذلك طبقا للماده رقم ‪ 33‬من القانون رقم ‪ 96‬لسنة‬
‫‪ 1992‬الصادر بتعديل بعض أحكام المرسوم بقانون رقم ‪178‬لسنة‪ 1952‬باإلصالح الزراعي ‪.‬‬
‫وحيث أن وضع يد المعلن إليه خلفا عن مورثه وحتى اآلن كان بطريق التسامح إلى أن طالبته‬
‫الطالبه مرارا وتكرارا من أجل إخالء األرض السابق ذكرها مع التسليم نظرا إلنتهاء عقود اإليجار‬
‫لألراضي الزراعيه نقدا أو مزارعه طبقا للقانون رقم ‪ 96‬لسنة ‪ 1992‬المشار إليه سلفا ولكنه‬
‫رفض ولم يمتثلـ األمر الذي يجعل وضع يده على هذه األرض وضع يد غاصب وبدون سند من‬
‫وحيث أن الطالبه إضطرت إلى توجيه اإلنذار الرسمي إلى المعلن إليه بتاريخ ‪ / /‬تنذره فيه بإلغاء‬
‫األطيان المؤجره السابق بيانها وذلك مع التسليم وذلك لألساس القانوني السابق اإلشارة إليه وذلك‬
‫خالل مهله قدرها ‪ 15‬يوم من تاريخه إال أنه لم يمتثل األمر الذي حدا بالطالبه إلى إقامة هذه‬
‫الدعوى‪.‬‬
‫بناءا عليـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــه‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد إنتقلت وأعلنت المعلن إليه وسلمته صوره من عريضة الدعوى‬
‫وكلفته بالحضور أمام محكمة ‪ ...........‬وذلك بجلستها التى ستنعقد بها علنا يوم‪.......‬‬
‫الموافق ‪ / /‬في تمام الساعه الثامنهـ صباحا وما بعدها وذلك لسماعه الحكم عليه بإخالء األطيان‬
‫الزراعيه المؤجره لمورثه المرحوم‪ ............. /‬وقدرها ‪........‬فدان و‪........‬قيرط والكائنهـ‬
‫بذمام‪ .............‬والموضحة الحدود والمعالم بصحيفة الدعوى وبعقد اإليجار المذكور وذلك مع‬
‫التسليم إلنتهاء عقود إيجار األراضي الزراعيه نقدا أو مزارعه طبقا للقانون رقم ‪ 96‬لسنة‬
‫‪ 1992‬على النحو الموضح بصحيفةـ الدعوى ‪ .‬مع إلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماه‬
‫وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وبال كفاله‬
‫وألجل العلم‬
‫______‬
‫‪-72‬دعوى اخالء لتكرار امتناع المستأجر أو تأخرة فى االجرة‬
‫‪ ........‬قسم ‪........‬محافظة ‪ ........‬محله المختار مكتب االستاذ ‪........‬‬
‫المحامى الكائن ‪........‬‬
‫أنا ‪ ........‬محضر محكمة ‪ ........‬قد انتقلت الى محل أقامة ‪:‬‬
‫السيد‪ ........ /‬ومهنته‪ ........ 2‬المقيم برقم ‪ ........‬شارع ‪........‬‬
‫قسم ‪........‬محافظة ‪........‬مخاطبا ‪........‬‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ‪ ....-..-.. 2‬استأجر المعلن اليه من الطالب الشقة رقم‬
‫جنيها تدفع حتى ‪ ........‬من كل شهر وقد تضمن البند رقم ‪ ........‬من العقد‬
‫شرطا باعتبار العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة الى تنبية‪ 2‬أو انذار أو‬
‫أى اجراء آخر فى حالة تأخر المعلن اليه عن الوفاء باالجرة عن موعد‬
‫استحقاقها ومن ثم يكون العقد قد انطوى على الشرط الفاسخ الصريح الذى يسلب‬
‫القاضى كل سلطة تقديرية‪ 2‬فى الفسخ بحيث ال يبقى له فى اعتبار الفسخ حاصال‬
‫اال التحقيق من حصول المخالفة التى بنى عليها ‪.‬‬
‫وقد سبق للطالب أن أقار‬
‫ضد المعلن اليه الدعوى المستعجلة رقم ‪ ........‬لسنه ‪ ........‬مستعجلة‬
‫‪ ........‬بطلب طرده من عين النزاع استنادا لتحقيق الشرط الفاسخ الصريح‬
‫لتأخره فى الوفاء باالجرة عن المدة من ‪ ....-..-..‬حتى ‪ ....-..-..‬اال أنه‬
‫توقى الحكم بطرده بالوفاء بها مما حال دون اعمال اثر شرط العقد المتعلق‬
‫بالفسخ فاستمرت العالقة االيجارية دون انفصام ‪.‬‬
‫واذ عاد اليه الى‬
‫االمتناع عن الوفاء باالجرة عن المدة من ‪ ....-..-..‬حتى ‪ ....-..-..‬رغم‬
‫تكليفه بالوفاء على يد محضر بتاريخ ‪....-..-..‬وامهاله خمسه عشر يوما للوفاء‬
‫اال أنه ظل على عنته مما اضطر الى رفع هذه الدعوى استنادا الى تكرار‬
‫امتناع المعلن اليه عن الوفاء باالجرة حسبما تنص عليه المادة ‪ 18‬من القانون‬
‫رقم ‪ 136‬لسنه ‪ 1981‬فى شأن بعض االحكام الخاصة بتأجير وبيع االماكن وتنظيم‬
‫العالقة بين المؤجر والمستأجر ن وذلك أن المقرر فى هذا الصدد انصراف قصد‬
‫المشرع الى اعتبار التأخر فى وفاء االجرة أمام قاضى االمور المستعجله ضمن‬
‫حاالت التكرار التى تبرر‪ 2‬االخالء ومن ثم يكفى رفع دعوى طرد مستعجله ضد‬
‫المستأجر لتأخره فى سداد االجرة فيتوقى صدور حكم فيها ثم يعود مرة ثانية‬
‫الى التأخير فى هذا السداد فيتحقق التكرار الذى يجيز للمؤجر طلب االخالء ‪.‬‬
‫لما كان ما تقدم وكان سبب الدعوى هو تكرار المعلن اليه فى‬
‫االمتناع عن الوفاء باالجرة ومن ثم ال يجوز له أن يتوقى الحكم باخالئة اذ‬
‫يقتصر هذا التوقى على الدعوى التى يرجع سببها الى االمتناع أو التأخر فى‬
‫الوفاءباالجرة ‪.‬‬
‫أنا‬
‫المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخة الى محل اقامة المعلن اليه واعلنته‬
‫بصورة من هذا وكلفته بالحضور أمام محكمة ‪ ........‬الدائرة ‪ ........‬بمقرها‬
‫الكائن بشارع ‪ ........‬وذلك بجلستها المنعقدة علنا فى يوم ‪........‬‬
‫الموافق ‪ ....-..-..‬الساعة ‪ ........‬ليسمع الحكم عليه باخالئه من العين‬
‫الموضحة بصدر هذه الصحيفة وبعقد االيجار المؤرخ ‪ ....-..-..‬وتسليمها للطالب‬
‫خالية مما يشغلها والزامه بأن يدفع للطالب مبلغ ‪ ........‬جنيها قيمة‬
‫االجرة المستحقة عن المدة من ‪ ....-..-..‬حتى التكليف بالوفاء ‪ ,‬مع المصاريف‬
‫ومقابل اتعاب المحاماه وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بال كفالة‪.‬‬
‫‪-73‬دعوى اخالء لعدم الوفاء باالجرة المستحقة‬
‫‪ ........‬المحامى الكائن ‪........‬‬
‫أنا ‪ ........‬محضر محكمه ‪ ........‬قد انتقلت الى محل اقامة ‪:‬‬
‫السيد‪ ........ /‬ومهنته‪ ........ 2‬المقيم برقم ‪ ........‬شارع ‪ ........‬قسم ‪........‬‬
‫محافظة ‪........‬مخاطبا ‪........‬‬
‫بموجب‬
‫عقد ايجار مؤرخ ‪ ....-..-..‬استأجر المعلن اليه من الطالب الشقة رقم‬
‫‪ ........‬بالعقار رقم ‪ ........‬الكائن ‪ ........‬باجرة شهرية‪ 2‬قدرها ‪........‬‬
‫جنيها ‪ ,‬وقد تخلف المعلن اليه عن الوفاء بها عن المدة من ‪ ....-..-..‬الى‬
‫‪ ....-..-..‬وجمله ذلك ‪ ........‬جنيها ‪.‬‬
‫وبتاريخ ‪ ....-..-..‬قام الطالب‬
‫بتكليف المعلن اليه بالوفاء بهذه االجرة باعالن على يد محضر ونبه عليه‬
‫بموجبه بالوفاء باالجرة المستحقة المبينه به خالل ‪ ........‬من تاريخ هذا‬
‫التكليف واال اضطر لرفع دعوى االخالء المقرره للطالب قانونا بسبب اخالل‬
‫المعلن اليه بالتزامه المتعلق بالوفاء باالجرة‪ ,‬ورغم انقضاء هذا االجل لم‬
‫يقم بالوفاء ‪.‬‬
‫واذ تنص الفقرة (ب) من القانون رقم ‪ 136‬لسنه ‪ 1981‬فى‬
‫شأن بعض االحكام الخاصة بتأجير وبيع االماكن وتنظيم العالقة بين المءجر‬
‫والمستأجر على أنه ال يجوز للمؤجر أن يطلب اخالء المكان المؤجر ولو انتهت‬
‫المدة المتفق عليها فى العقد اال ألحد االسباب االتية ‪( ........‬ب) إذا لم‬
‫يقم المستأجر بالوفاء باالجرة المستحقه خالل ‪ ........‬من تاريخ تكليفه بذلك‬
‫بكتاب الموصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو باعالن على يد محضر ‪.‬‬
‫فانه يحق للطالب رفع دعوى االخالء ‪.‬‬
‫أنا‬
‫المحضر سالف قد انتقلت فى تاريخه الى محل اقامة المعلن اليه وأعلنته بصورة‬
‫من هذا وكلفته بالحضور أمام محكمة ‪ ........‬الدائرة ‪ ........‬بمقرها‬
‫الكائن بشارع ‪ ........‬وذلك بجلستها المنعقدة علنا فى يوم ‪ ........‬الموفق‬
‫‪ ....-..-..‬الساعة ‪ ........‬ليسمع الحكم باالخالئه من الشقه المبينه بصدور‬
‫هذه الصحيفة عقد االيجار المؤرخ ‪ ....-..-..‬وتسليمها للطالب خاليه مما‬
‫يشغلها ‪ ,‬مع الزام المعلن اليه المصاريف ومقابل اتعاب المحاماه وشمول الحكم‬


‫مخاطبا مع ‪................. /‬‬
‫محافظة ‪....................‬‬
‫ملحقات األجرة من عوائد واستهالك مياه وخالفه ‪ ،‬وتفصيلها كاألتى ‪..............‬جنيه القيمة‪2‬‬
‫" ال يجوز للمؤجر أن يطلب إخالء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد إال ألحد األسباب‬
‫( ا )‪ ..............‬الخ ( ب ) ‪ ................‬الخ‬
‫( ج ) إذا ثبت ان المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر أو أجره من الباطن بغير إذن كتابى صريح‬
‫" حق المؤجر فى طلب إخالء المستأجر من المكان المؤجر نشوئه‪ 2‬بمجرد تخلى المستأجر عنه‬
‫انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى التاريخ المذكور اعاله الى حيث المعلن اليه وسلمته صورة‬
‫يوم ‪ .............‬الموافق ‪ ...../..../...‬وذلك لسماع الحكم بإخالء المعلن اليه من العين المبينة‪ 2‬الحدود‬
‫والمعالم بصدر الصحيفة وعقد اإليجار وتسليمها للطالب خالية من األشخاص والشواغل وسليمة‬
‫‪-75‬دعوى اخالء للتنازل عن االيجار أو لاليجار من الباطن‬

‫‪ ........‬المحامى الكائن ‪........‬‬
‫محافظة ‪........‬مخاطبا ‪........‬‬
‫محافظة ‪........‬مخاطبا ‪........‬‬
‫بموجب عقد ايجار ارض زراعية مؤرخ ‪ ....-..-..‬ومودعه نسخته بالجمعية‬
‫التعاونية الزراعية بناحية ‪ ........‬استأجر المعلن اليه االول من الطالب‬
‫أرضا زراعية مساحتها ‪ ........‬س ‪ ........‬ط ‪ ........‬ف مبينه الحدود‬
‫والمعالم بالعقد المشار اليه والمقدمة نسخته بحافظة مستندات الطالب وقد‬
‫تضمن البند رقم ‪ ........‬منه حظرا يحول دون المعلن اليه والتنازل عن‬
‫االيجار أو االيجار من الباطن ورتب جزاء لذلك الفسخ واخالء االرض ‪ ,‬وبالرغم‬
‫من هذا الحظر فقد أخل المعلن اليه بهذا االلتزتم الجوهرىإذ قام بالتنازل‬
‫عن االرض المؤجرة للمعلن اليه الثانى الذى يباشر زراعتها لحسابه الخاص مما‬
‫أدى الى انذار المعلن اليه االول بهذه المخالفة ‪.‬‬
‫وإذ تنص المادة‬
‫‪ 35‬من المرسوم بقانون رقم ‪ 178‬لسنه ‪ 1952‬بشأن االصالح الزراعى المعدلة‬
‫بالقانون رقم ‪ 67‬لسنه ‪1975‬على أنه ال يجوز للمؤجر أن يطلب اخالء االطيان‬
‫المؤجرة ولو عند انتهاء المدة المتفق عليها فى العقد اال إذا أخل المستأجر‬
‫بالتزام جوهرى يقضى به القانون أو العقد ‪ ,‬وفى هذه الحالة يجوز للمؤجر أن‬
‫يطلب من المحكمة الجزئية‪ 2‬المختصة فسخ عقد االيجار واخالء المستأجر من‬
‫االرض المؤجرة ‪.‬‬
‫لما كان ذلك ‪ ,‬وكان المعلن اليه االول باعتباره‬
‫مستأجرا الرض زراعية من الطالب قد أخل بالتزام جوهرى قضى به القانون وعقد‬
‫االيجار بأن تنازل عن االيجار ومن ثم يحق للطالب اللجوء للمحكمة المختصة‬
‫للقضاء بفسخ عقد االيجار واخالء المعلن اليهما من االرض المؤجرة وتسليمها‬
‫له ‪.‬‬
‫ويركن الطالب فى اثبات دعواه الى كافة طرق االثبات المقررة قانونا بما فى ذلك شهادة الشهود ‪.‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخة الى محل إقامة المعلن اليهما‬
‫واعلنت كال منهما بصورة من هذا وكلفتهما بالحضور أمام محكمة ‪........‬‬
‫الجزئية بمقرها الكائن بشارع ‪ ........‬وذلك بجلستها المنعقدة علنا فى يوم‬
‫‪ ........‬الموافق ‪ ....-..-..‬الساعة ‪ ........‬ليسمع الحكم بفسخ عقد االيجار‬
‫المؤرخ ‪ ....-..-..‬والمبرم فيما بين الطالب والمعلن اليه االول واخالئهما‬
‫من االرض المؤجرة وتسليمها للطالب مع الزامهما المصاريف ومقابل اتعاب‬
‫‪-76‬دعوى اخالء للتنازل عن االيجار رغم انتهاء شروط الجدك‬

‫‪ ........‬المحامى الكائن ‪........‬‬
‫محافظة ‪........‬مخاطبا ‪........‬‬
‫محافظة ‪........‬مخاطبا ‪........‬‬
‫بموجب عقد مؤرخ ‪ ....-..-..‬استأجر المعلن اليه االول من الطالب المحل رقم‬
‫جنيها بغرض استعماله فى ‪ ........‬ونص البند ‪ ........‬على انه يحظر على‬
‫المستأجر التنازل عن االيجارأو االيجار من الباطن بغير اذن كتابى صحيح من‬
‫المؤجر‪ ,‬وقد بدأ المعلن اليه االول فى اعداد المحل لمباشرة تجارته المؤجر‬
‫المحل من أجلها ‪ ,‬أال أنه قبل مباشرتها به تنازل عن االيجار للمعلن اليه‬
‫الثانى لقاء مبلغ ‪ ........‬جنية حسبما تضمنه‪ 2‬االخطار الذى تسلمه الطالب‬
‫متعلقا بهذا التنازل قوال بأن المعلن اليه االول قد باع للمعلن اليه الثانى‬
‫المتجر الذى أنشأه بالعين المؤجرة وفقا لنص الفقرة الثانية من المادة ‪594‬‬
‫من القانون المدنى ‪.‬‬
‫ولما كان الثابت أن المعلن اليه االول استأجر عين‬
‫النزاع بتاريخ ‪ ....-..-..‬واستمر فى اعدادها لمباشرة نشاطه التجارى حتى‬
‫تاريخ ‪ ....-..-..‬وقبل أن يمارس هذا النشاط تنازل عنها للمعلن اليه الثانى‬
‫فى ‪ ....-..-..‬حسبما تضمنه االخطار سالف البيان ‪.‬‬
‫واذ كان ما تقدم ‪,‬‬
‫وكان المقرر قانونا أن المتجر فى معنى المادة ‪ 2/594‬من القانون المدنى‬
‫يشمل جميع عناصرة من ثابت ومنقول ومن مقومات مادية ومعنوية‪ 2,‬وان المقومات‬
‫المعنوية هى عماد فكرته وأهم عناصره‪ ,‬وأن العنصر المعنوى الرئيسى الذى ال‬
‫غنى عن توافره لوجود المحل التجارى والذى ال يختلف باختالف نوع التجارة هو‬
‫االتصال بالعمالء والسمعة التجارية باعتباره المحور الذى يدور حوله العناصر‬
‫االخرى‪ ,‬فيترتب‪ 2‬على غيبته‪ 2‬انتفاء فكرة المتجر فى ذاتها فيكون المتجر‬
‫المقول بالتنازل عنه لم يكن له وجود ولم يزوال نشاطا منذ ابرام عقد االيجار‬
‫وحتى حصول التنازل مما مفادة ان التصرف الذى تم بين المعلن اليهما ليس اال‬
‫تنازال عن االيجار بغيرموافقة المالك النتفاء الشروط التى يتطلبها القانون‬
‫العتبار التصرف واردا على متجر وذلك النتفاء وجود المتجر ذاته ‪ .‬واعماال للحظر المنصوص‬
‫عليه بالبند ‪........‬ولنص الفقرة (ج) من المادة ‪18‬‬
‫من رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬يتعين اخالء عين النزاع وتسليمها للطالب خالية مما‬
‫يشغلها ‪.‬‬
‫ويركن الطالب فى اثبات دعواه لشهادة الشهود والقرائن ‪.‬‬
‫أنا‬
‫المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخة الى محل اقامة المعلن اليهما‬
‫واعلنت كل منهما بصورة من هذا وكلفتهما بالحضور أمام محكمة ‪........‬‬
‫الدائرة ‪ ........‬بمقرها الكائن بشارع ‪ ........‬وذلك بجلستها المنعقدة علنا‬
‫فى يوم ‪ ........‬الموافق ‪ ....-..-..‬الساعة ‪ ........‬ليسمع الحكم‬
‫باخالئهما من عين النزاع المبينة بصدر هذه الصحيفة وعقد االيجار المؤرخ‬
‫‪ ....-..-..‬والزامها بتسليمها للطالب خالية مما يشغلها ‪ ,‬مع المصاريف‬
‫ومقابل اتعاب المحاماه وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بال كفالة ‪.‬‬
‫‪ -77‬دعوى إخالء مع التسليم‬
‫‪2002/‬م‬ ‫‪/‬‬ ‫الموافــق‬ ‫أنــه فـى يــوم‬

‫بناء على طلب الشيخ ‪ /‬مصطفى محمد أحمد السيسى بصفته‪ 2‬الوصى على القاصر ‪ /‬محمد محمود‬
‫أحمد كامل بالحكم رقم ‪ 11 ، 10‬لسنة ‪ 45‬ق أستئناف عالى طنطا والمقيد بالنقض رقم ‪ 241‬لسنة‬
‫‪ 241‬لسنة ‪ 65‬ق المقيم بناحيه الرهبين مركز سمنود ومحله المختار مكتب األستاذ‪ /‬البسيونى‬
‫محمود أبو عبده المحامى بالمحله الكبرى‬
‫الجزئيه قد انتقلت فى التاريخ المذكور أعاله الى حيث يقيم كل‬ ‫محضر محكمه‬ ‫أنا‬
‫من ‪/-:‬‬
‫(‪ )1‬حلمى عبد الغنى مصطفى اسماعيل المقيم بناهية‪ 2‬الرهبين مركز سمنود بمزله مخاطبا مــع‬
‫بموجب عقد أيجار محرر بين مورث القاصرمورح فى ‪ 1/1/1978‬مزيل بتوقيع مورث القاصر‬
‫والمعلن اليه وثابت التاريخ بالشهر العقارىيستأجر المعلن إلية ماهى حظير مواشى جزءمنها‬
‫مسقوف والجزاء االخر بدون سقف وهذ العقار كائن بناحية الرهبين مركز سمنود ومساحته ‪،50‬‬
‫‪ 218‬مائتان وثمانية عشر متر وخمسون سنتمتر مربع ومحدوده بحدود أربعه بيا نها كاالتى‬
‫الحد القبلى ‪ /‬أرض ذراعيه عبد القادر كامل‬ ‫الحد البحرى ‪/‬منزل‪ 2‬ملك الطالب بصفته‪2‬‬
‫الحد الغربى ‪ /‬أرض ذراعيه أبراهيم حسن‬ ‫الحد الشرقى ‪ /‬شارع ابو النصر‬
‫اال ان الطالب بصفته‪ 2‬الوصى على القاصر ‪/‬محمد محمود أحمد كامل قد فوجاء بالمعلن اليه قد باع‬
‫العقار محل هذه الدعوى وهو ليس مالك له بل مستاجره من مورث القاصر حال حياته مما يعد هذا‬
‫التصرف محل هذه الدعوى والصادر من المعلن اليه تصرف باطال وغير صادرمن مالك وعلى ملك‬
‫القاصر وقد اقام المشترى ‪ /‬مصطفى مصطفى محمد جوده ضدالمعلن اليه الدعوى رقم ‪ 948‬لسنة‬
‫‪ 2001‬مدنى جزئى مركز المحله الكبرى طالبا صحة توقيع المعلن اليه على عقد البيع االبتدائى‬
‫المورخ ‪ 1994/ 2/ 15‬وقد اقر المعلن اليه بذلك البيع بمحضر‪ 2‬الجلسه ولما كان المعلن اليه قد باع‬
‫ملك القاصر واخل اخالل جسيم بعقد االيجار المحرر بينه وبين مورث القاصر مخالفا شروط عقد‬
‫االيجار وما جاء كذلك بنص الماده ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬والتى تنص على انه اذ ثبت أن المستاجر قد‬
‫تنازل عن المكان المؤجر اواجره من الباطن او تركه للغير بقصد االستغناء عنه نهائيا وقد خالف‬
‫المستاجر هذا الحظر بل اكثر من ذالك بل باع ملك الغير وهو العقار محل الدعوى مما اليسع‬
‫الطالب والحاله هذه اال اقامت هذه الدعوى‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى التاريخ المذكور أعاله ألي حيث يقيم المعلن إليه وأعلنته‪2‬‬
‫وسلمته له صورة من هذه العريضة‪ 2‬وكلفتة بالحضور أمام محكمه مامورية المحله ا الكبرى امام‬
‫وذلك بجلستها‬ ‫الدائرة‬
‫‪2002/‬‬ ‫الموافق ‪/‬‬ ‫التي ستنعقد علنا في تمام الساعة الثامنة‪ 2‬صباح يوم‬
‫ليسمع الحكم عليه ‪:‬ـ‬
‫اوال ‪:‬ـ بفسخ‪ 2‬عقد اإليجار المحرر بينه‪ 2‬وبين مورث القاصر ‪ /‬محمد محمود احمد كامل والمؤرخ‬
‫فى ‪ 1/1/1978‬وإلزامه بإخالء العين المبينة‪ 2‬بصحيفة الدعوى وتسليمها للطالب بصفته خاليه من‬
‫الشاغول واألشخاص بالحاله التي كانت عليه وقت التعاقد مع حفظ كافة حقوق الطالب بصفته فى‬
‫الرجوع على المعلن اليه بالتعويضات المناسبه وبسداد القيمه االيجاريه المتاحره عليه وملحقاتها‬
‫بجكم مشمول‪ 2‬بالنفاذ المعجل وبال كفاله مع الزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماه‬
‫‪-78‬دعوى إخالء مع التسليم لعدم سداد القيمة االيجارية‬
‫‪2001/‬م‬ ‫‪/‬‬ ‫المـوافق‬ ‫أنة فى يوم‬

‫بناء على طلب السيد األستاذ ‪ ==== /‬المحامى بالمحلة الكبرى ومحلة المختار مكتب سيادته‬
‫الكائن ‪ 15‬شارع الحنفي أعلى بالدور الثاني علوي‬
‫محضر محكمة مركز المحلة الكبرى قد انتقلت في التاريخ المذكور أعاله وأعلنت‬ ‫أنا‬
‫(‪ ======= )1‬المقيم بناحية بطينة‪ 2‬مركز المحلة الكبرى بملك الطالب بشارع النادى‬
‫بموجب عقد أيجار محرر بين الطالب والمعلن إليه بتاريخ ‪ 1/3/2001‬يستأجر المعلن إلية من‬
‫الطالب شقة بالدور األراضي مكون من حجرتين وصاله بالمنافع بناحية قرية بطينة‪ 2‬مركز المحلة‬
‫الكبرى وذلك بإيجار شهري قدرة ‪ 100‬جنية (( مائة جنيها )) تدفع مقدم أول كل شهر‪0‬‬
‫** وحيث أن المعلن إلية قد أمتنع عن سداد القيمة االيجارية‪ 2‬من تاريخ‪ 2‬تحرير عقد اإليجار في‬
‫‪ 2001/ 1/3‬وحتى اآلن ‪ 1/6/2001‬أي ‪3‬شهور ×‪(( 300=100‬ثالثمائة جنيه فقط )) وما يستجد‬
‫اآلمر الذي اضطرالطالب إلى تكليف المعلن إليه بالوفاء باألجرة بإنذار على يد محضر بتاريخ‬
‫‪27/6/2001‬‬
‫** وحيث أن المعلن إليه لم يحرك ساكتا حتى أالن األمر الذي دعى الطالب إلى رفع هذه الدعوى‬
‫بطلب الحكم له على المعلن اليه بإخالء المعلن إليه من العين المؤجرة والمبينة بعقد اإليجار‬
‫وبصحيفة هذه الدعوى مع تسليمها للطالب فضال عن إلزامه بأداء أال جره المتأخرة عليه وما‬
‫يستجد حتى تاريخ الفصل فى الدعوى مع الزامه بالمصاريف واالتعاب بحكم مشمول‪ 2‬بالنفاذ‬
‫وسلمته له صورة من هذه العريضة‪ 2‬وكلفتة بالحضور أمام محكمه ماموريةالمحلة الكبرى‬
‫االبتدائيه‪ 2‬الكائنه بمجمع المحاكم الجديد بالمحله الكبرى امام الدائرة‬
‫الموافق ‪/‬‬ ‫وذلك بجلستها التي ستنعقد علنا في تمام الساعة الثامنة صباح يوم‬
‫‪ 2001/‬لسماع الحكم عليه ‪:‬ـ‪/‬‬
‫اوال ‪:‬ـ بفسخ‪ 2‬عقد اإليجار المحرر بينه‪ 2‬وبين الطالب والمؤرخ فى ‪ 1/3/2001‬وإلزامه بإخالء العين‬
‫المبينة بصحيفة الدعوى وعقد االيجاروتسليمها خاليه من التلف واألشخاص بالحاله التي كانت‬
‫عليها وقت التعاقد وإلزامه بسداد القيمة‪ 2‬االيجارية المتأخرة وذلك عن المده من‪ 2001/ 1/3‬وحتى‬
‫‪ 1/6/2001‬أي ‪3‬شهور ×‪(( 300=100‬ثالثمائة جنيه فقط )) وما يستجد حتى تاريخ الفصل فى‬
‫الدعوىمع إلزامه بالمصاريف‪ 2‬ومقابل أتعاب المحاماه وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وبال كفاله ‪.‬‬
‫‪ -79‬دعوى انهاء عقد ايجار لقيام ورثة المستاجراألصلى‬

‫بغلق العين وعدم استغاللها فى ضوء القانون(‪ )6‬لسنة‪1997‬‬
‫بناء على طلب السيد ‪......./‬والمقيم فى ‪ ................‬ومحله المختار مكتب األستاذ‪................/‬المحامى الكائن‬
‫فى ‪...........‬‬
‫ورثه المرحوم‪............./‬‬
‫مخاطبا مع‪................../‬‬
‫‪ -2‬السيد‪ ........../‬والمقيم فى‪ .......‬قسم ‪ .......‬محافظة‪.........‬‬
‫مخاطبا مع‪.................../‬‬
‫‪ ‬‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ‪ ..../..../.....‬استاجرمورث المعلن اليهم المرحوم‪.............../‬ما هو ‪ ..........‬بغرض‬
‫األستعمال فى ‪ ......‬بالعقار رقم ‪ ........‬الكائن فى‪ ................‬وقد نما الى علم المؤجر ان ورثة المستاجر األصلى‬
‫قد قاموا بغلق العين المؤجره لمورثهم مخالفين بذلك نص الماده االولى من القانون (‪ )6‬لسنه ‪1997‬و التى‬
‫"فاذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى‪,‬فال ينتهى العقد بموت المستأجر‬
‫ويستمرلصالح الذين يستعملون العين من ورثته فى ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر األصلى طبقا للعقد ‪,‬‬
‫أو زواجا وأقارب حتى الدرجة الثانية ‪ ,‬ذكورا وإناثا من قصر وبلغ ‪ ,‬يستوى فىذلك‬
‫أن يكون االستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم " ‪.‬واعتبارا من اليوم التالى لتاريخ نشر هذا القانون المعدل ‪,‬‬
‫اليستمرالعقد بموت أحد من أصحاب حق البقاء فى العين اال لصالح المستفيدين مـن ورثة المستأجر‬
‫االمر الذى حدا بالطالب بتحرير محضر اثبات حاله برقم ‪ ......‬لسنه ‪......‬ادارى (ويذكر مكان اقامة المحضر) الذى‬
‫اثبت غلق العين وعدم استغاللها مخلفين بذلك نص القانون الذى اشترط الستمرار العقد ان الورثه يستعملون‬
‫العين وفى نفس النشاط وغلق العين كما ثبت بالمحضر يعد قرينه على عدم االستغالل‪0‬‬
‫ومن ثم يحق للطالب رفع هذه الدعوى النهاء عقد االيجار لقيام ورثة المستاجر االصلى بغلق العين المستاجره‬
‫لمورثهم‬
‫انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخه الى حيث المعلن اليهم وسلمتهم صوره من اصل هذه الصحيفه‬
‫وكلفتهم الحضور امام محكمها‪ ......‬الكليه الدائره( ) ايجاراتالكائنه فى ‪..............‬وذلك بجلستها التى سوف تنعقد‬
‫علنا فى تمام الساعهالتاسعه من صباح يوم ‪ ......‬الموافق ‪ ..../..../ .....‬ليسمعوا الحكم بانهاء عقدايجارالعين‬
‫المؤجره لمورثهم لعدم استغاللها مخالفين بذلك نص القانون وتسليم العين خاليه من االشخاص والمتاع سليمه‬
‫من التلف مع الزامهم بالمصاريف واألتعاب وشمول الحكم بالنفاذ المعجل المعجل وبال كفاله مع حفظ كافة الحقوق‬
‫القانونيهاالخرى للطالب ‪0‬‬
‫السند القانونىالماده (االولى) من القانون رقم (‪ )6‬لسنه ‪1997‬‬

‫بناء على طلب السيد‪ ........ /‬ومهنته ‪ ........‬المقيم برقم‬
‫‪........‬شارع‪........‬قسم‪........‬محافظة‪ ........‬ومحله المختار مكتب‬
‫االستاذ ‪ ........‬المحامى الكائن ‪........‬‬
‫السيد‪ ........ /‬ومهنته ‪ ........‬المقيم ‪........‬مخاطبا ‪........‬‬
‫بموجب عقد ايجار أرض زراعية مؤرخ ‪ ....-..-..‬ومودعة نسخته بالجمعية‬
‫التعاونية بناحية ‪ ........‬أستأجر المعلن اليه من الطالب ارضا زراعية‬
‫مساحتها ‪ ........‬س ‪ ........‬ط ‪ ........‬ف بزمام ‪ ........‬مبينه‪ 2‬الحدود‬
‫والمعالم بالعقد المشار اليه والمقدمة نسخة بحافظة مستندات الطالب ‪ ,‬بغرض‬
‫زراعتها بالمحاصيل الزراعية المعتادة ووفقا للعرف الزراعى ‪ ,‬وتضمن العقد‬
‫التزام المعلن اليه بالمحافظة على االرض وعدم انهاكها أو تركها بورا أو عدم‬
‫تطهير المراوى والمصاريف واال يستعملها فى غير الغرض المؤجرة من أجله ‪.‬‬
‫وبالرغم من ذلك فقد أقام بها بناء عبارة عن ‪ ........‬وهو ما ينطوى على‬
‫اخالل بالتزامه‪ 2‬يتمثل فى استغالل االرض استغالال غير مألوف من شأنه أن يؤدى‬
‫إلى االضرار بها ضررا يتمثل فى تبوير هذا الجزء الذى أقيم عليه البناء‬
‫واضعاف تربته وتغير تكوينها ويعتبر اخالال من المعلن اليه بالتزاماته‬
‫الجوهرية وقد أنذره الطالب على يد محضر بتاريخ‪. ....-..-.. 2‬‬
‫واذ تنص‬
‫المادة ‪ 35‬من المرسوم بقانون رقم ‪ 178‬لسنه ‪ 1952‬بشأن االصالح الزراعى‬
‫المعدلة بالقانون رقم ‪ 67‬لسنة ‪ 1975‬على أنه ال يجوز للمؤجر أن يطلب اخالء‬
‫االطيان المؤجرة ولو عند انتهاء المدة المتفق عليها فى العقد اال إذا أخل‬
‫المستأجر بالتزام جوهرى يقضى به القانون أو العقد وفى هذه الحالة يجوز‬
‫للمؤجر أن يطلب من المحكمة الجزئية المختصة بعد انذار المستأجر فسخ عقد‬
‫االيجار واخالء المستأجر من االرض المؤجرة ‪.‬‬
‫لما كان ذلك وكان‬
‫الثابت من المحضر االدارى رقم ‪ ........‬أن المعلن اليه أقام بناء باالرض‬
‫المؤجرة على نحو ما سلف وكان المقرر قانونا انه متى وقعت المخالفة التى‬
‫تجيز الفسخ واالخالء فال يحول دون ذلك ازاره هذه المخالفة اذا ما لجأ‬
‫المعلن اليه الى ذلك بعد انذاره توقيا لطلب الفسخ واالخالء ‪.‬‬
‫أنا‬
‫المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخة الى محل إقامة المعلن اليه واعلنته‬
‫بصورة من هذا وكلفته بالحضور أمام محكمة ‪ ........‬جزئية‪ 2‬بمقرها الكائن‬
‫بشارع ‪ ........‬وذلك بجلستها المنعقدة علنا فى يوم ‪ ........‬الموافق‬
‫‪ ....-..-..‬الساعة ‪ ........‬ليسمع الحكم بفسخ عقد االيجار المؤرخ‬
‫‪ ....-..-..‬والمبرم فيما بين الطالب والمعلن اليه واخالء االخير من االرض‬
‫المؤجرة وتسليمها للطالب مع الزامه المصاريف ومقابل اتعاب المحاماة وشمول‬
‫الحكم بالنفاذ المعجل بال كفالة ‪.‬‬
‫‪-81‬دعوى اخالء مؤقت للقيام بترميمات بالعقار‬
‫انه فى يوم ‪ ...............‬الموافق‪...... /...../ ......‬‬

‫بناء على طلب السيد ‪................. /‬المقيم ‪ ، ...............‬ومحله المختار مكتب‬
‫األستاذ ‪ ............... /‬االلمهنة الكائن ب‪.....................‬شارع ‪................................‬‬
‫انا‪ ...........‬محضر محكمة‪ .........‬الجزئية قد انتقلت فىى التاريخ المذكور اعاله واعلنت ‪:‬‬
‫السيد ‪ ............./‬المقيم‪ ...................‬محافظة‪.............‬‬
‫مخاطبا مع ‪............................ /‬‬
‫بموجب عقد إيجار مؤرخ ‪ ...../...../.....‬إستأجر المعلن اليه من الطالب ما هو ‪ ..............‬بالعقار‬

‫رقم ‪ ...........‬الكائن بشارع‪ ..........‬قسم ‪ ...........‬محافظة ‪ ، .........‬وذلك بغرض إستعماله‬
‫فى ‪............‬‬
‫وبتاريخ ‪ ....../..../...‬صدر قرار من ‪ .......‬بضرورة عمل ترميمات بالعقار وهذه الترميمات من‬
‫الخطوره لدرجه ان الجهه االداريه المختصه طالبت المؤجر بضرورة اخالء المبنى قبل البدء فى‬
‫أعمال الترميم ‪.‬‬
‫وحيث أمتنع المعلن اليه عن اخالء العين موضوع عقد اإليجار ‪ ،‬وذلك رغم المطالبات الودية‬
‫المتكررة من الطالب له باإلخالء ‪ ،‬مما حدا بالطالب إلى تحرير المحضر رقم ‪.....‬‬
‫بتاريخ ‪ ......./..../.....‬إدارى قسم ‪ ..............‬فضال عن التنبيه‪ 2‬عليه بموجب إنذار رسمى على يد‬
‫محضر بتارخ ‪ ، ......./.../...‬اال انه لم يحرك ساكنا ‪.‬‬
‫وحيث تنص الماده ‪ 63‬من القانون رقم‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬على انه‪:‬‬
‫" اذا اقتضت أعمال الترميم أو الصيانة اخالء المبنى مؤقتا من شاغليه حررمحضـر ادارى بأسماء‬
‫المستأجرين الفعليين دون سواهم وتقوم الجهة االدارية المختصـة بشئون التنظيم باخطارهم‬
‫باالخالء فى المدة التى تحددها فاذا لم يتم االخالء بعـد انقضائها جاز تنفيذه بالطريق االدارى و‬
‫لشاغـلى البناء الحق فى العودة الى العين بعد ترميمها دون حاجة الى موافقة المالك ويتـم ذلك‬
‫بالطريق االدارى فى حالة امتناع المالك ‪ ،‬وتضاف األجرة خالل فترة االخالء الى تكاليف االصالح‬
‫الالزمة لتنفيذ أعمال الترميم و الصيانة التى تحددها الجهة االدارية المختصة واليجوز مد هذه‬
‫المدة اال بقرار من الجهة المذكورة ‪ ,‬وفـى هذه الحالة يجوز لشاغل العين التظلم من القرار امام‬
‫رئيس المحكمة المنصـوص عليها فـى المادة ‪18‬من هذا القانون وتعتبر العين خالل هذه المدة فى‬
‫حيازة المستأجر قانونا واليجوز المالك أن يغير فى معالم العين كل ذلك مالم يبد المستأجر رغبته‬
‫فى انهاء العقـد خالل خمسة عشر يوما من تاريخ اخطاره بقرار االخالء المؤقت ‪".‬‬
‫وكذلك الماده ‪ 45‬من قانون المرافعات والتى تنص على انه‪:‬‬
‫" يندب فى مقر المحكمة االبتدائية قاض من قضاتها ليحكم بصفة مؤقتة‪ 2‬ومع عدم المساس بالحق‬
‫فى المسائل المستعجلة التى يخشى عليها من فوات الوقت ‪" ............‬‬
‫لما كان ذلك فأنه يحق للطالب إقامة الدعوى الماثلة بطلب إخالء المعلن اليه مؤقتا من العين‬
‫المؤجرة والمبينة‪ 2‬الحدود والمعالم بصدر الصحيفة وبصفه مستعجله لتوافر االستعجال المتمثل‪ 2‬فى‬
‫حرمان المالك من المحافظه على سالمة ملكه ‪.‬‬
‫من اصل الصحيفة وكلفته بالحضور امام محكمة ………… لالمورالمستعجله الكائن مقرها‬
‫فى………‪ ..‬امام الدائرة ( ) مستعجل وذلك بجلستها العلنية التى ستنعقد فى تمام الساعة التاسعة‬
‫وما بعدها من صباح يوم ………الموافق …‪.…/…/.‬وذلك ليسمع المعلن اليه الحكم بصفه‬
‫مستعجله باخالئه من العين المبينة‪ 2‬الحدود والمعالم بصدر الصحيفة وعقد اإليجار اخالءا مؤقتا‬
‫لمدة‪ ......‬المكان تنفيذ اعمال الترميم والصيانه‪ 2‬الصادر بها القرار الهندسى‬
‫رقم ‪..........‬لسنة ‪ , .............‬مع إلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة بحكم مشمول‪ 2‬بالنفاذ‬
‫المعجل طليقا من قيد الكفاله ‪ .‬مع حفظ كافة الحقوق القانونية‪ 2‬األخرى للطالب‬
‫السند القانونى‪ :‬الماده رقم (‪)63‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة‪ 1977‬والماده (‪ )45‬من قانون‬
‫المرافعات‬

‫السيد‪ ............. /‬ومهنته ‪ .............‬المقيم برقم ‪ .............‬شارع ‪ .............‬قسم ‪.............‬‬
‫محافظة ‪.............‬مخاطبا ‪.............‬‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ‪ ............. 2‬استأجر الطالب من المعلن اليه الشقة رقم ‪.............‬العقار‬
‫رقم ‪.............‬الكائن ‪ .............‬وبتاريخ ‪ .............‬فوجئ الطالب بوضع بضائع ومنقوالت أخرى‬
‫بمدخل العقار مملوكة للسيد‪ ............. /‬الذى استغل هذا المدخل كمتجر وهو ما يحول دون الطالب‬
‫كمستأجر الحدى الوحدات واالنتفاع الكامل بأجزاء العقار المعدة لالنتفاع المشترك للمستأجرين لما‬
‫ترتب على هذا االستغالل من وجود البضائع والصناديق المعدة لتعبئتها وازدحام العمالء بالمدخل‬
‫على نحو يسبب حرجا وضيقا شديدين للطالب وأفراد اسرته الذين يشاركونه االقامة بالعين‬
‫المؤجرة ‪.‬‬
‫وإذ تنص المادة ‪ 571‬من القانون المدنى على أنه على الموجر ان يمتنع عن كل ما من شأنه ان‬
‫يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة‪ ,‬وال يجوز له ان يحدث بالعين المؤجرة‪ ,‬وال يجوز له‬
‫ان يحدث بالعين او بملحقاتها اى تغيير يخل بهذا االنتفاع‪ ,‬وال يقتصر‪ 2‬ضمان المؤجر على االعمال‬
‫التى تصدر منه او من اتباعه بل يمتد هذا الضمان الى كل تعرض او اضرار بالمبنى مبنى على‬
‫سبب قانونى يصدر من اى مستأجر اخر او من اى شخص تلقى الحق عن المؤجر مفاد ذلك ان‬
‫المؤجر يضمن التعرض الشخصى الصدر منه سواء كان قانونيا او ماديا‪ ,‬كما اذا مكن الغير من‬
‫استغالل مدخل العقار مما يتوفر به االخالل باالنتفاع بالعين المؤجرة باعتبارهذا المدخل من‬
‫ملحقاتها الذى يتعين بقاؤه بالحالة التى كان عليها وقت ابرام عقد االيجار مخصصا لالنتفاع‬
‫المشترك دون شغله بأية منقوالت حتى يؤدى الغرض المخصص من اجله وهو دخول المستأجرين‬
‫وخروجهم بأمتعتهم دون حائل أو ضيق ‪.‬‬
‫ولما كان المقرر قانونا أن ايجار مدخل العقار يعتبر‪ 2‬ايجارا لمكان خال يخضع الحكام قانون ايجار‬
‫االماكن مما يحول دون المؤجر وطلب االخالء طالما لم يتحقق سبب من اسباب االخالء والعتبار‬
‫مستأجر مدخل العقار كفيره من المستأجرين تابعا للمؤجر ومن ثم يكون المؤجر مسئوال عن كافة‬
‫افعالة التى من شأنها االخالل بانتفاع مستأجر آخر بأحد االجزاء المشتركه بالعقار إذ ال يقتصر‪2‬‬
‫ضمان المؤجر على التعرض الحاصل من مستأجر لمستأجر آخر المستند الى أدعاء حق بل يمتد‬
‫الى التعرض المادى متى كان المستأجر المتعرض قد استأجر من نفس المؤجر ‪.‬‬
‫وإذ ابرم المعلن اليه مع شاغل مدخل العقار عقد ايجار ومكنه من االنتفاع به بتسليمه‪ 2‬له‪ ,‬ومن ثم‬
‫يكون قد قرر له بموجبه‪ 2‬حقا شخصيا يتعارض مع حق الطالب ويحتج به عليه‪ ,‬كما قام المستأجر‬
‫سالف الذكر بوضع بضائعة بمدخل العقار واعده الستقبال عمالئه مما يسبب ضيقا وحرجا شديدين‬
‫للطالب ومن ثم يلتزم المعلن اليه بضمان التعرض الشخصى الصادر منه للغير حقا شخصيا على‬
‫مدخل العقار يحتج به على الطالب‪ ,‬وكذلك التعرض المادى الصادر من مستأجر هذا المدخل‬
‫باعتباره تابعا للمعلن اليه فيسأل االخير عن التعرض الصادر منه‪. 2‬‬
‫وقد خول القانون للطالب ازاء هذا االخالل ‪ ,‬أن يطلب انقاص االجرة بقدر ما حرم منه من انتفاع مع‬
‫تعويضه عما لحقه من اضرار استنادا الى مسئولية‪ 2‬المعلن اليه العقدية‪ ,‬ويرى الطالب تخفيض‬
‫االجرة بنسبة ‪ % .............‬ويقدر التعويض الجابر للضرر الذى حاق به بمبلغ ‪ .............‬جنيه ‪.‬‬
‫ويركن الطالب فى اثبات المقرره قانونا بما فى ذلك البينه والقرائن ‪.‬‬
‫وكلفته بالحضور امام محكمة ‪ .............‬الدئرة ‪ .............‬بمقرها الكائن بشارع ‪ .............‬وذلك‬
‫بتخفيض اجرة الشقة رقم ‪ .............‬محل عقد االيجار المؤرخ ‪ .............‬والمؤجرة من المعلن‬
‫اليه للطالب بنسبة ‪ % .............‬اعتبارا من تاريخ التعرض فى ‪ .............‬مع الزامه بأن يدفع‬
‫للطالب تعويضا قدره ‪ .............‬جنيهاوالمصاريف‪ 2‬ومقابل اتعاب المحاماه وشمول الحكم بالنفاذ‬
‫مع حفظ كافة الحقوق ‪ ,‬والجل العلم‬
‫‪-83‬دعوى فسخ عقد اإليجار مع التسليم‬
‫‪2004/‬م‬ ‫‪/‬‬ ‫الموافق‬ ‫انـه في يوم ‪-:‬‬

‫بناء على طلب ‪ =======/‬المقيم ب======غربية و محلها المختارمكتب األستاذة‬
‫=======‬
‫قد انتقلت في التاريخ المذكور أعاله إلى حيث‬ ‫محضر محكمه‬ ‫أنا ‪/‬‬
‫======= المقيم بناحية المقيم =================‪ – 2‬اول المحلة‬
‫الموضــــوع‬
‫المعلن إلية يستأجر مورثة الطالبة الشقة الكائنة بالدور الثالث في العقار ‪ 12‬بشارع إسماعيل‬
‫الشيخ أول المحلة بعقد أيجار مؤرخ ‪0 1/3/1982‬‬
‫حيث إن المستأجر استأجر هذه الشقة منذ ما يزيد على واحد وعشرين عاما و لم يقم بالسكن‬
‫فيهامنذ ما يقرب من خمسة عشر عاما وهو الغرض الذي من اجله تم تأجير الشقة له بال ترك‬
‫مغلقة طوال هذه مما أدى إلى تتآكل محابس المياه و مواسير الصرف الذي أدى إلى تلف‬
‫بأرضية الشقة المستأجر ة و سقف الشقة التي تقطن بها الطالبة مالكة العقار وذلك يؤدى إلى‬
‫ساقط األرضية و السقف نتيجة التشبع و اإلغراق بالمياه وكان ذلك في يوم ‪ 29/7/1999‬وكل‬
‫ذلك يرجع إلى عدم استعمال المعلن آلية اللعين محل النزاع‬
‫وحيث انه طبقا لنصوص القانون لسنة ‪1977‬المادة ‪18‬من القانون ‪136‬لسنة ‪1981‬و التي‬
‫تنص على انه يحق لطالبة طلب إخالء العين المستأجرة إذ اثبت بحكم قضائي نهائي إن‬
‫المستأجر (المعلن إلية قد استعماله بطريقة المكان المؤجر أو سمح بباستعمالة بطريقة مقلقة‬
‫للراحة أو ضارة بسالمة المبنى أو الصحة العامة‬
‫حيث انه و الحال كذلك فال يسع الطالبة سوى رفع دعواها مطالبة بفسخ عقد إليجار المحرر‬
‫بين مورثة‪ 2‬الطالبة الخالل المعلن إلية بالتزاماته التي حدها القانون من عدم ترك العين محل‬
‫النزاع بدون استعمال ممااضر بالعين محل النزاع و العقار بالكامل مم أيعد إخالال بنص المادة‬
‫‪583‬من القانون المدني و التىتنص على يجب على المستأجر ان يبذل من العناية ى استعمال‬
‫العين المؤجر ة وفى‬
‫المحافظة عليها ما يبذلة الشخص المعتاد‬
‫وذلك ما ذهبت الية محكمة النقض فى إحكامها منها (إخالء المستأجر الستعماله العين المؤجر او‬
‫سماحة باستعماله بطريقة‪ 2‬ضارة بسالمة المبنى م ‪ 136 / 18‬لسنة ‪ 0 1981‬شرطة ثبوت ذلك بحكم‬
‫قضائي نهائي ‪ 0‬استخالص ص الصلة بين إساءة استعمال المستأجر للمكان و الضرر و حجمة و‬
‫تأثير على سالمة المبنى من األوراق الدعوى الصادر فيها ذلك الحكم ‪ 0‬واقع ‪ 0‬استقالل محكمة‬
‫الموضوع بتقديره ‪(0‬الطعن رقم ‪2718‬لسنة ‪69‬ق)(جلسة ‪15/1/2001‬‬
‫لذلك‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت إلى حيث يقيم المعلن إلية أعلنته وسلمته‪ 2‬صوره من هذا‬
‫اإلعالن وكلفته بضرورة‪ 2‬الحضور أمام مأمورية المحلة الكبرى مقرها بمجمع المحاكم‬
‫الموافق ‪ 2004 / /‬م من‬ ‫بالمحلة الكبرى بجلستها التي ستنعقد بها في يوم‬
‫الساعة الثامنة وما و‬
‫لسماع الحكم بفسخ عقد اإليجار المؤرخ بتاريخ‪ 1/3/1982‬و المحرر بين المعلن إلية و مورثة‬
‫الطالبة و ذلك لترك المعلن إلية العين بدون استعمال مما اضر بالعين و الثابت بالحكم القضائي فى‬
‫الدعوى رقم ‪ 762‬لسنة ‪1999‬مدنى اول المحلة مع تسليم العين خالية من الشاغل و األشخاص و‬
‫إلزام المعلن إلية بالمصروفات و أتعاب المحاماة‬
‫وألجــل العلم‪00‬‬
‫لمدة أخرى فى ظاللقانون ‪ 4‬لسنة ‪1996‬‬
‫انه فى يوم ‪ .............‬الموافق ‪...../.../...‬‬
‫بناء على طلب السيد ‪ .............. /‬المقيم ‪ ...........‬ومحله المختارمكتب االستاذ ‪ /‬أشرف رويه‪2‬‬
‫المحامي الكائن بدسوق شارع الشركات ‪.‬‬
‫أنا‪ ....................‬محضر محكمة ‪ ............‬الجزئية قد انتقلت فىالتاريخ المذكور اعاله واعلنت ‪:‬‬
‫السيد ‪ ................ /‬المقيم ‪ ..............‬قسم ‪ ..........‬محافظة‪.................‬‬
‫مخاطبا مع‪............. /‬‬
‫بموجب عقد إيجار مؤرخ‪ ...../..../.... 2‬استأجر المعلن اليه من الطالب ما هو‪ .......‬بغرض‬
‫االستعمال‬
‫في‪ ...........‬بالعقار رقم الكائن فى ‪ .......‬قسم ‪ ..........‬محافظة ‪ ..........‬وذلك لقاء قيمة إيجارية‬
‫شهرية قدرها ‪ ........‬جنيه تدفع مقدماأول كل شهر ‪.‬‬
‫وحيث نصت المادة ( ) من عقد اإليجار سالف الذكر على أنه ‪ :‬يكون العقد مفسوخا من تلقاء نفسه‬
‫فى نهاية المدة المتفق عليها على أن يوجه المؤجرانذارا الى المستأجر بعدم الرغبة فى التجديد‬
‫لمدة أخرى ‪.‬‬
‫وبالفعل تم إنذارالمعلن اليه بموجب االنذار الرسمى على يد محضر الرقيم ‪...........‬‬
‫بتاريخ ‪ ...../..../...‬محضرى ‪ ،..........‬اال انه لم يحرك ساكنا رغم انتهاء مدة اإلنذار ‪.‬‬
‫وحيث تنص المادة ‪ 598‬من القانون المدنى على أنه ‪ :‬ينتهى عقد اإليجاربانتهاء المـدة المعينة فى‬
‫العقد دون حاجة الى تنبيـه باإلخالء ‪ ،‬كذلك تنص المادة ‪ 590‬من القانون المدنى على انه ‪ :‬يجب‬
‫على المستأجر أن يرد العين المؤجرة عند انتهاءاإليجار ‪ ،‬فاذا أبقاها تحت يده دون حق كان ملزما‬
‫أن يدفع للمؤجر تعويضا يراعى فىتقديره القيمة‪ 2‬اإليجارية للعين وما أصاب المؤجر من ضرر ‪.‬‬
‫وفى ذلك قضت محكمةالنقض بأنه ‪ :‬إخالل المستأجر بالتزامه برد العين عند انتهاء اإليجار اذا هو‬
‫حالبفعله دون تمكين المؤجرمن اإلنتفاع بها دون عائق يجعله بمقتضى نص المادة ‪590‬‬
‫مدنىملزما بأن يدفع للمؤجر تعويضا يراعى فى تقديره القيمة اإليجارية للعين وما أصابالمؤجر من‬
‫ضرر ( نقض جلسة ‪ 14/11/1967‬س ‪ 18‬ص ‪. 1659‬‬
‫وهو ما اضطر معه الطالبالى إقامة الدعوى الماثلة لطلب طرد المعلن اليه من العين المؤجرة‬
‫والمبينة الحدودوالمعالم بصدر الصحيفة وعقد اإليجار‪.‬‬
‫أنا المحضر سالفالذكر قد انتقلت فى التاريخ المذكور اعاله الى حيث المعلن اليه وسلمته صورة من‬
‫اصل‬
‫الصحيفة وكلفته بالحضور امام محكمة ‪ ...........‬المستعجله الكائن مقرها ‪ .........‬امام الدائرة ( )‬
‫وذلك‬
‫جلستها العلنية التي ستنعقد فى تمامالساعة التاسعة وما بعدها من صباح يوم ‪..........‬‬
‫الموافق ‪ ....../..../....‬وذلكلسماع الحكم بطرد المعلن إليه من العين المبينة الحدود والمعالم بصدر‬
‫الصحيفة وعقداإليجار وتسليمها للطالب خالية من األشخاص والشواغل وسليمة‪ 2‬من أية تلفيات ‪،‬‬
‫وإلزامالمعلن إليه بالتعويض عن االضرارالتى لحقت بالطالب إيذاء تقاعسه عن تسليم العينالمؤجرة‬
‫مع إلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة وحفظ كافة الحقوق القانونيةاألخرى للطالب ‪.‬‬
‫السند القانونى‪ :‬القانون رقم (‪ )4‬لسنه‪1996‬‬

‫________________‬
‫انه في يوم ‪ ............‬الموافق‪.........../..../..... ‬‬

‫بناء على طلب السيد ‪ .............. /‬المقيم‪................. ‬محله المختار مكتب األستاذ ‪............... /‬‬
‫المحامي الكائن ‪.........................‬‬
‫أنا‪ .......................‬محضر محكمة ‪ ............‬الجزئية قد انتقلت في التاريخ المذكور أعاله‬
‫وأعلنت ‪:‬‬
‫مخاطبا مع ‪.................. /‬‬
‫بموجب عقد إيجار مؤرخ‪ ............. 2‬استأجر المعلن إليه من الطالب ما هو ‪ ...............‬بغرض‬
‫االستعمال في ‪ ......‬بالعقار رقم ‪ ......‬الكائن بشارع ‪ ..........‬قسم ‪ .........‬محافظة‪ .............‬وذلك‬
‫لقاء قيمة إيجاريه شهرية‪ 2‬قدرها‪ ...........‬جنيه تدفع مقدما أول كل شهر ‪ ،‬باإلضافة إلى كافة‬
‫ملحقات األجرة من عوائد واستهالك مياه وخالفه ‪ ،‬وتفصيلها كاألتي ( ‪ ---‬جنيه القيمة اإليجارية‬
‫الشهرية‪ --- ، 2‬جنيه استهالك المياه‪ ) ‬فيكون اإلجمالي ‪ .........‬جنية ‪ ،‬وحيث أن المعلن إليه قد‬
‫تقاعس عن سداد القيمة اإليجازية‪ 2‬المستحقة اعتبارا من شهر‪ .......‬وحتى تاريخ هذا اإلنذار والتي‬
‫تقدر بمبلغ ‪ .........‬جنيه ‪.‬‬
‫‪ ‬مما اضطر الطالب معه إلى تكليف المعلن إليه بالوفاء بالقيمة اإليجازية المتأخرة بموجب اإلنذار‬
‫الرسمي‬
‫‪ ‬على يد محضر والرقيم ‪ ........‬محضري ‪، ......‬أو ( خطاب موصى بعلم الوصول دون مظروف )‬
‫وتم إعالن المعلن إليه بتاريخ ‪ ...../..../ ....‬إال انه لما يحرك ساكنا ‪.‬‬
‫‪ ‬وحيث تنص المادة ‪/18‬ب من القانون ‪1981/ 136‬م بأنه‪ :‬ال يجوز للمؤجر أن يطلب إخالء المكان‬
‫ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إال ألحد األسباب اآلتية ‪ ......:‬ب‪ -‬إذا لم يقم المستأجر‬
‫بالوفاء باألجرة المستحقة خالل خمسة عشرة يوما من تاريخ‪ 2‬تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه‬
‫مصحوب بعلم الوصول دون مظروف ‪ ،‬أو بإعالن على يد محضر ‪ ،‬وكذلك نص المادة ‪ 45‬من‬
‫قانون المرافعات والتى تنص على انه‪ :‬يندب في مقر المحكمة االبتدائية قاض من قضاتها ليحكم‬
‫بصفة مؤقتة ومع عدم المساس بالحق فى المسائل المستعجلة التى يخشى عليها من فوات الوقت ‪.‬‬
‫لما كان ذلك فأنه يحق للطالب إقامة الدعوى الماثلة بطلب طرد المعلن إليه لتوافر ركن االستعجال‬
‫المتمثل‪2‬‬
‫في حرمان الطالب (المؤجر) من االنتفاع بملكه‪.‬‬
‫من اصل‬
‫الصحيفة وكلفته بالحضور امام محكمة ‪ .............‬لالمور المستعجله الكائن مقرها فى ‪..............‬‬
‫أمام الدائرة ( ) مستعجل ‪ ،‬وذلك بجلستها العلنية التى ستنعقد فى تمام الساعة التاسعة وما بعدها‬
‫من صباح يوم ‪ .........‬الموافق ‪ ..../.../...‬وذلك لسماع الحكم بصفه‪ 2‬مستعجله بطرد المدعى عليه‬
‫من العين المؤجره له والمبينة‪ 2‬الحدود والمعالم بصدر الصحيفة وعقد اإليجار وتسليمها للطالب‬
‫خالية من الشخاص والشواغل وسليمة‪ 2‬من أية تلفيات ‪ ،‬مع إلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب‬
‫المحاماة ‪ ،‬وذلك بحكم مشمول بالنفاذ المعجل طليقا من قيد الكفاله مع حفظ كافة الحقوق القانونية‪2‬‬
‫وألجل العلم‪/‬‬
‫السند القانونى‪ :‬المادة ‪ / 18‬ب من القانون رقم‪ 136‬لسنة‪ 1981‬والماده (‪ )45‬من قانون المرافعات‬
‫‪-86‬دعوى طرد مستعجله لعين مؤجره مفروشه‬

‫بناء على طلب السيد ‪......................./‬المقيم ‪...............‬‬
‫ومحله المختار مكتب االستاذ ‪ ......./‬المحامى الكائن فى‪........‬‬
‫انا‪ ...........‬محضر محكمة‪ .........‬الجزئية قد انتقلت فى‬

‫التاريخ المذكور اعاله واعلنت ‪:‬‬
‫السيد ‪ ............./‬المقيم‪ ..............‬قسم ‪ .................‬محافظة‪.............‬‬
‫مخاطبا مع‪........................ /‬‬
‫بموجب عقد إيجار مفروش مؤرخ ‪...../...../.....‬استأجر المعلن اليه من الطالب ما‬
‫هو‪ ...............‬بالعقار رقم ‪ ...........‬الكائن فى‪ ...................‬قسم ‪ ...........‬محافظة ‪، .........‬‬
‫بغرض إستعماله فى ‪ ........‬وذلك لقاء قيمة إيجارية شهرية قدرها ‪ .........‬جنيه تدفع مقدما أول كل‬
‫شهر ‪.‬‬
‫وقد قيد هذا العقد بالوحده المحليه المختصه تحت رقم ‪ ..........‬بتاريخ ‪....../..../...‬‬
‫وحيث نصت المادة ( ) من عقد اإليجار سالف الذكر على انه ‪:‬‬
‫" يكون العقد مفسوخا من تلقاء نفسه‪ 2‬فى نهاية المدة المتفق عليها‬
‫على أن يوجه المؤجر انذارا الى المستأجر بعدم الرغبة فى التجديد لمدة أخرى "‬
‫وحيث تم انذار المعلن اليه بموجب االنذار الرسمى على يد محضر‬
‫رقم ‪ .....‬بتاريخ‪ ، ......./..../..... 2‬محضرى ‪ ، ..........‬اال‬
‫انه لم يحرك ساكنا رغم انتهاء المدة المحددة فى االنذار ‪.‬‬
‫وحيث تنص المادة ‪ 598‬من القانون المدنى على انه ‪:‬‬
‫" ينتهى عقد اإليجار بانتهاء المـدة المعينة فى العقد دون حاجة الى تنبيـه االخالء "‬
‫وكذلك نص الماده ‪ 45‬من قانون المرافعات والتى تنص على انه‪:‬‬
‫" يندب فى مقر المحكمة االبتدائية قاض من قضاتها ليحكم بصفة مؤقتة‪ 2‬ومع‬
‫عدم المساس بالحق فى المسائل المستعجلة التى يخشى عليها من فوات الوقت‪" .............‬‬
‫األمر الذى أضطر معه الطالب الى إقامة الدعوى الماثلة لطلب طرد المعلن اليه من العين المؤجرة‬
‫والمبينة الحدود والمعالم بصدر الصحيفة وعقد اإليجاربصفه مستعجله لتوافر االستعجال المتمثل‪2‬‬
‫فى حرمان المؤجر من االنتفاع بملكه ‪.‬‬
‫من اصل الصحيفة وكلفته بالحضور امام محكمة ………… لالمورالمستعجله الكائن مقرها‬
‫فى………‪ ..‬امام الدائرة ( ) مستعجل وذلك بجلستها العلنية التى ستنعقد فى تمام الساعة‬
‫التاسعة وما بعدها من صباح يوم ………الموافق …‪.…/…/.‬وذلك لسماع الحكم بصفه‪2‬‬
‫مستعجله بطرد المعلن اليه من العين المبينة‪ 2‬الحدود والمعالم بصدر الصحيفة وعقد اإليجار‬
‫المفروش وتسليمها للطالب خالية من االشخاص وبالمنقوالت المبينه بالقائمه المرفقه بعقد االيجار‬
‫وبحالة سليمة‪ 2‬من أية تلفيات ‪ ،‬مع إلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة بحكم مشمول بالنفاذ‬
‫المعجل طليقا من قيد الكفاله ‪ ،‬مع حفظ كافة الحقوق القانونية‪ 2‬األخرى للطالب ‪.‬‬
‫والجل‪/‬‬
‫السند القانونى‪ :‬الماده رقم (‪)598‬من القانون المدنى والماده (‪ )45‬من قانون المرافعات‬
‫‪-87‬دعوى عدم نفاذ تصرف مدير الشيوع لغش و اضرار الشركاء‬

‫بناء على طلب السيد ‪ ........ /‬ومهنته ‪ ........‬المقيم برقم ‪ ........‬شارع ‪ ........‬قسم ‪........‬‬
‫محافظة ‪ ........‬ومحله المختار مكتب االستاذ ‪ ........‬المحامى الكائن ‪........‬‬
‫أنا ‪ ........‬محضر محكمة ‪ ........‬قد انتقلت الى محل اقامة كل من ‪:‬‬
‫محافظة ‪........‬مخاطبا ‪........‬‬
‫محافظة ‪........‬مخاطبا ‪........‬‬
‫محافظة ‪........‬مخاطبا ‪........‬‬
‫يمتلك الطالب والمعلن اليهما االول والثانى العقار رقم ‪ ........‬الكائن ‪ ........‬شيوعا فيما بينهم‬
‫للمعلن اليه االول حق النصف ولكل من الطالب والمعلن اليه الثانى حق الريع ‪ ,‬ومن ثم قام المعلن‬
‫اليه االول بأعمال االدارة دون اعتراض من الباقين ‪ ,‬وكان يباشر تلك االعمال بتحصيل االجرة‬
‫وتوزيعها على شريكيه‪ , 2‬كما كان يقوم بتأجير الشقة رقم ‪ ........‬بذات العقار مفروشة بأجرة‬
‫شهرية قدرها ‪ ........‬جنيها كان يخص الطالب منها مبلغ ‪ ........‬جنيها ‪ ,‬وبتاريخ ‪ ....-..-..‬تصرف‬
‫المعلن اليه االول فى المنقوالت التى كانت بها وقام بتأجيرها خالية البنه المستأنف عليه الثالث‬
‫بموجب عقد مؤرخ ‪ ....-..-..‬باالجرة القانونية بقدرها ‪ ........‬جنيها شهريا ‪.‬‬
‫ولما كانت نيابة الوكيل عن الموكل تقف عند حد الغش ‪ ,‬فاذا سخر الوكيل الغير بقصد االضرار‬
‫بحقوق الموكل فان التسخير يكون باطال ويشمل البطالن عقد الوكالة المستتر‪ 2‬المبرم بين الوكيل‬
‫والغير كما يشمل التصرف الذى باشرة المسخر باسمه الشخصى تنفيذا للوكالة ‪ ,‬الحكم السابق ‪.‬‬
‫وكان مدير الشيوع يعتبر وكيال عن شركائه فى المال الشائع ومن ثم يخضع فى تصرفه لالحكام‬
‫المقررة للوكالة ‪ ,‬وإذ كان المجرى العادى لالمور المتعلقة بادارة المال الشائع يقطع باالبقاء على‬
‫عين النزاع الستغاللها مفروشه‪ 2‬تحقيقا لمصلحة الشركاء جميعا إذ كانت تدر دخال شهريا‬
‫قدره ‪ ........‬جنيها بينما ايجارها خالية ال يدر اال االجرة القانونية وقدرها ‪ ........‬جنيها ولما كان‬
‫التصرف قد تم البن المعلن اليه االول القائم بادارة المال الشائع ومن ثم يتضح‪ 2‬ان هذا التصرف تم‬
‫بطريق الغش اضرارا بالطالب وليس للمعلن اليهما االول والثالث التذرع بأنه طالما ثبتت االدارة‬
‫الولهما فال اعتراض على ما يجريه من تصرفات تتصل‪ 2‬بها ومنها ابرام عقد ايجار عين النزاع ‪,‬‬
‫الن ذلك يقف عند حد الغش ‪ ,‬فال ينصرف‪ 2‬أثر التصرف الى الطالب أو لغيرة من الشركاء لما يترتب‪2‬‬
‫على الغش من ابطال التصرفات على التفصيل المتقدم ‪ ,‬وال ريب فى أن تصرف المعلن اليه االول‬
‫على النحو المتقدم يؤدى الى خفض قيمة العقار اذا ما تمت قسمته بطريق التصفية‪ 2‬أو اتفق‬
‫الشركاء على بيعه وهو ما يتحقق به االضرار بالنسبة للطالب ‪.‬‬
‫ويركن الطالب فى اثبات دعواه الى كافة طرق االثبات المقررة قانونا ومنها القرائن سالفة الذكر‬
‫وأقوال الشهود ‪.‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخة الى محل أقامة المعلن اليهم واعلنت كل منهم بصورة‬
‫من هذا وكلفتهم بالحضور أمام محكمة ‪ ........‬الدائرة ‪ ........‬بمقرها الكائن بشارع ‪ ........‬بجلستها‬
‫المنعقدة علنا فى يوم ‪ ........‬الموافق ‪ ....-..-..‬الساعة ‪ ........‬ليسمعوا الحكم بعدم نفاذ عقد االيجار‬
‫المبرم فيما بين المعلن اليهما االول والثالث متعلقا بعين النزاع والزام االخير تسليمها للمعلن اليه‬
‫االول خالية مما يشغلها ‪ ,‬والمصاريف‪ 2‬ومقابل اتعاب المحاماه وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بال‬
‫كفالة ‪.‬‬
‫‪-88‬دعوى فسخ عقد ايجار لعدم وجود مستفيدـ من اإلمتداد القانونى لعقد االيجار‬
‫‪ ‬‬
‫انة فى يوم الموافق ‪2007 / /‬‬
‫بناء على طلب‬
‫ومحلهم المختار مكتب االستاذ ‪........................ /‬ـ‬
‫اتنقلت انا محضرمحكمةـ ‪.............................‬ـ الجزئيةـ حيث اعلنت ‪-:‬‬
‫السيدة ‪........................../‬ـ مخاطبا مع ‪/‬‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ ‪ 1964 / 3 / 1‬استأجر مورث المعلن اليها من مورث الطالببين شقة‬
‫بالدور الرابع بالعقار رقم ‪ .......‬بالعقار الكائن بشارع ‪..............................‬وذلك بقيمة ايجارية‬
‫شهرية قدرها ‪ ( .............‬فقط ربعمائة وخمسون قرشا ) الغير بقصد استخدامها كسكن ‪.‬‬
‫وحيث ان نص المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنه ‪ 1977‬بشأن االماكن تنص على ( الينتهى عقد‬
‫االيجار المسكن بوفاة المستاجر او تركة العين اذا بقى فيها زوجة او اوالده او اى من المقيمين‬
‫معه حتى الوفاة او الترك )‬
‫وحيث ان مورث المعلن اليها قد توفاه اهلل ولم تبقى بالعين سوى ارملته التى اقامت بمفردها وامتد‬
‫اليها عقد اإليجار بقوة القانون وقد اتنقلت هى ايضا الى رحمة اهلل عز وجل‬
‫ومنذ تاريخ وفاة زوجة المستأجر األصلى ظلت العين اإليجارية خالية من الشواغل واالشخاص‬
‫والذى دعا الطالبين‬
‫الى تحرير محضر بتاريخ ‪ 2006 / 9 / 4‬الثبات هذة الواقعة قيد برقم ‪ ...........‬لسنة ‪2006‬‬
‫ادارى ‪ ...................‬الثبات وفاة زوجة المستأجر األصلى وعدم وجود من يمتد‪ 2‬اليه عقد اإليجار‬
‫قانونا وعدم وجود من يقيم بالشقةعين النزاع من تاريخ وفاه زوجة المستأجر األصلى حتى تاريخ‬
‫تحرير المحضر المذكور‬
‫وبناء على قرار النيابة العامة فى هذا المحضر والتى امرت بمعاينة الشقة موضوع النزاع تمت‬
‫المعاينة علىهذه الشقة وثبت محرر المعاينة انها مغلقة وعدم تواجد احد بها‬
‫االمر الذى يثبت ان المعلن اليها ليس لها حق األمتداد القانونى لتخليها عن األقامة بالشقة موضوع‬
‫الدعوى واستغنت عنها‬
‫وحيث انه من المستقر علية فى القضاء محكمة النقض ان " الترك هو تخلى مستاجر العين‬
‫المؤجرة بقصد االستغناء عنها نهائيا "‬
‫( الطعن رقم ‪ 782‬س ‪ 46‬ق جلسة ‪ 21/3/1981‬قاعدة رقم ‪ 164‬ص ‪ – 890‬مجموعة المكتب‬
‫الفنى ‪)32‬‬
‫ولكون العين المؤجرة موضوع الدعوى على هذا الحال االمر الذى به تضحى الخطورة عليها من‬
‫تركها ‪ .‬خشية تسرب المياه والرشح مما يعرضها للتلف ويؤدى ضررا للعقارات المجاورة ويصيب‬
‫الطالبين باالضرر المادية والمعنوية وايضا من جراء عدم انتفاع الطالبين بتلك الشقة ملكهم وذلك‬
‫من حرمانهم فى سد احتياجاتهم لتلك الشقة الستعمالها سكن الفراد اسرتهم االمر الذى حدا الطالبين‬
‫الى مطالبة المعلن اليها مرارا وتكرارا بتسليمهم الشقة ايجارة مورثهم وذلك خاصة لعدم احقيتها‬
‫قانونا فى امتداد عقد ايجار الصادر من مورث الطالبين الى مورث المعلن اليها ولعدم اقامتها بها‬
‫حال حياة وجود مورثيها وذلك مااستقر علية قضاء محكمة النقض فى العديد من احكامها‪0‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 1072‬لسنه ‪ 57‬ق جلسة ‪)17/12/1992‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 420‬لسنه ‪ 50‬جلسة ‪)9/2/1985‬‬
‫وحيث ان المعلن اليها مقيمة‪ 2‬بشقة غير شقة النزاع االمر الذى يضحى به تخليها الصريح عن تلك‬
‫الشقة واالستغناء عنها نهائيا ولم تضحى لها بها اقامة مستقرة او تبين منها انقطاعها العابر او‬
‫المؤقت وعلى ذلك اليكون هناك محل المتداد عقد االيجار الصادر لمورثها وهذا ومااستقر علية‬
‫الفقة وقضاء محكمة النقض ‪0‬يؤيد ذلك ويؤكدة المعاينة التى تمت على الشقة من قبل‬
‫قسم ‪ ....................‬وثبت انها خالية من األشخاص‬
‫( الطعن رقم ‪ 233‬لسنه ‪ 59‬ق جلسة ‪) 21/7/1993‬‬
‫وحيث انه بأستقالل المعلن اليها بمسكن اخر خالف الشقة موضوع الدعوى واستمرارها فى‬
‫االحتفاظ بها دون سند من القانون حيث انها ثبت تخليها النهائى عن الشقة موضوع الدعوى‬
‫واستقرارها بمسكن زوجها الكائن‪..........................‬‬
‫وحيث ان المادة الرابعة من القانون المدنى تنص على ان " من استعمل حقة استعماال مشروعا‬
‫اليكون مسئوال عما ينشأ من ذلك من ضرر "‬
‫وكانت المادة الخامسة من ذات القانون ‪ :‬قد قررت ان استعمال الحق يكون غير مشروع فى احوال‬
‫منها اذا كانت المصالح التى يرمى الى تحقيقها التتناسب البته مع مايصيب الغير من ضرر بسببها‬
‫وقد استقر قضاء المحكمة على ان مؤدى المادة الخامسة من القانون المدنى ان المشرع اعتبر‬
‫نظرية اساءة استعمال الحق من المبادى االساسية التى تنظم جميع فروع ونواحى القانون‬
‫وحيث ان تقدير التعسف هو من اطالقات محكمة الموضوع متروك لتقديرها تستخلصة من ظروف‬
‫الدعوى ومالبساها وتحيل منها دون معقب عليها من محكمة النقض فمن اكثر صور التعسف التى‬
‫يتمسك بها المعلن اليها هو ادعاء وتخيل منها فى ان لها حق االحتفاظ بالشقة عين النزاع ميراثا‬
‫لها من مورثها وبأن لها حق عليها هو امتداد لحق مورثها وهو ما يخالف صحيح القانون والواقع‬
‫بالتالى يتبين‪ 2‬لهيئة المحكمة اننا بصدد التعسف فى استعمال حق غير مشروع غير جدير بحماية‬
‫القانون موجب الحكم بطلبات المدعين بفسخ عقد االيجار الصادر من مورث الطالبين لمورث‬
‫المعلن اليها والمؤرخ ‪ 1964 / 3 / 1‬ومايترتب علية من اثار وتسليمها للطالبين خالية من‬
‫االشخاص والمنقوالت وصالحة للغرض الذى اعدت من اجلة وبالحالة التى كانت علية اثناء التعاقد‬
‫‪0‬‬
‫انا المحضر سالف الذكر قد اتنقلت بتاريخة اعاله الى حيث محل اقامة المعلن اليها فى ا وسلمتها‬
‫صورة هذة الصحيفة وكلفتها الحضور امام محكمة مأمورية‪ ............................. 2‬االبتدائية‪2‬‬
‫الكائنه ‪.‬بمجمع المحاكم ‪ .......................‬وذلك بجلستها التى ستنعقد بها علنا فى تمام الساعة‬
‫الثامنه من صباح يوم الموافق ‪ 2007/ /‬امام الدائرة ( ) ايجارت كلى‪/-:‬‬
‫وذلك لسماعها الحكم عليها بفسخ عقد االيجار المؤرخ ‪ 1964 / 3 / 1‬الصادر من مورث‬
‫الطالبين لمورث المعلن اليها وبتسليم الطالبين العين موضوع العقد الموضحة الحدود والمعالم‬
‫بصدر هذةالصحيفة وعقد األيجار سند الدعوى والمؤرخ ‪ 1964 / 3 / 1‬خالية من االشخاص‬
‫والمنقوالت وصالحة لالستعمال والزامهم بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماه وشمول الحكم‬
‫بالنفاذ المعجل وبال كفالة‬
‫‪-89‬دعوى الثبات قيام عالقه ايجاريه‬


‫مخاطبا مع‪................. /‬‬
‫بسبب ‪.......................‬‬
‫ومن ثم يحق للمستاجر فى هذه الحاله ان يثبت‪ 2‬العالقه االيجاريه وجيع شروط العقد بكافة طرق‬
‫االثبات‪.....................‬الخ‬
‫وإلزام المعلن اليه بتحرير‪ 2‬عقد إيجار للطالب عن العين المؤجرة والمبينة الحدود والمعالم بصدر‬
‫صباح يوم‪ ..........‬الموافق‪ .........../...../....‬وذلك لسماع الحكم بثبوت قيام العالقة اإليجارية بين‬

‫‪-90‬دعوى مستعجلة بطرد المستأجر لتأخره فى دفع االجرة‬

‫بناء على طلب السيد‪ ........ /‬ومهنته ‪ ........‬المقيم برقم ‪ ........‬شارع ‪ ........‬قسم ‪........‬‬
‫محافظة ‪ ........‬ومحله المختار مكتب االستاذ ‪ ....-..-..‬المحامى الكائن ‪........‬‬
‫أنا ‪ ........‬محضر محكمه ‪ ........‬قد انتقلت الى محل اقامة‪:‬‬
‫محافظة ‪........‬مخاطبا ‪....-..-..‬‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ ‪ ....-..-..‬استأجر المعلن اليه من الطالب الشقه رقم ‪ ........‬بالعقار‬
‫رقم ‪ ........‬الكائن ‪ ........‬بأجرة شهرية قدرها ‪ ........‬جنيها ‪ ,‬وجرى نص البند رقم ‪ ........‬من‬
‫العقد على انه اذا تأجر المعلن اليه فى سداد االجرة عن الموعد المحدد لها وهو اليوم ‪ ........‬من‬
‫الشهر يعتبر العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة الى تنبيه‪ 2‬أو أنذار أو أى أجراء آخر ‪ ,‬ومن‬
‫ثم يكون هذا الشرط قد انصرف الى الشرط الفاسخ الصريح‪. 2‬‬
‫ولما كان المقرر قانونا وما استقر عليه قضاء النقض أن الشرط الفاسخ الصريح اذا تضمنه عقد‬
‫االيجار فانه يسلب القاضى كل سلطة تقديرية‪ 2‬فى الفسخ وال يبقى له فى أعتبار الفسخ حاصال اال‬
‫التحقيق من حصول المخالفة التى عليها مفاد ذلك اعتبار المستأجر الذى تأخر فى سداد االجرة‬
‫بمثابة مغتصب للعين وأنه يضع يده عليها بدون سند مما يحق معه للمالك اللجوء لقاضى االمور‬
‫المستعجله لوقف هذا االعتداء ‪.‬‬
‫وإذ تأخر المعلن اليه فى الوفاء باالجرة اعتبارا من ‪ ....-..-..‬وحتى ‪ ....-..-..‬وجمله ذلك ‪........‬‬
‫جنيها ‪ ,‬فان عقد االيجار سالف البيان يكون قد انفسخ تلقائيا منذ تحقق المخالفة ويكون استمرار‬
‫المعلن اليه فى وضع يده على العين التى كان يستأجرها أضحى بدون سند مما تتوفر معه شروط‬
‫اختصاص القضاء المستعجل ‪.‬‬
‫وكلفته بالحضور أمام محكمة االمور المستعجله بمقرها الكائن بشارع ‪ ........‬وذلك بجلستها‬
‫المنعقده علنا فى يوم ‪ ........‬الموافق ‪ ....-..-..‬الساعة ‪ ........‬ليسمع الحكم بصفة مستعجله بطرده‬
‫من العين الموضحة بصدر هذه الصحيفة وبعقد االيجار المفسوخ المؤرخ ‪ ....-..-..‬مع الزامه‬
‫المصاريف ومقابل اتعاب المحاماه وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بال كفالة ‪.‬‬

‫محافظة ‪........‬مخاطبا ‪........‬‬
‫يمتلك الطالب حديقة مثمرة‪ 2‬بثمار ‪ ........‬مساحتها ‪ ........‬كائنة ‪ ........‬استأجرها منه المعلن اليه‬
‫لمدة ‪ ........‬سنه‪ 2‬تبدأ من ‪ ....-..-..‬وتنتهى‪ 2‬فى ‪ ....-..-..‬بأجره سنويه قدرها ‪ ........‬جنيها ‪........‬‬
‫وذلك بموجب عقد ايجار مؤرخ‪ ,....-..-.. 2‬وبالرغم من انقضاء هذه المدة امتنع المعلن اليه عن‬
‫تنفيذ التزامه برد الحديقة الى الطالب ‪.‬‬
‫ولما كان المقرر قانونا أن تشريعات االصالح الزراعى ما صدرت اال لتطبق على عقود ايجار‬
‫االراضى التى تزرع بمحاصيل حقلية عادية دون الحدائق التى تعتبر استئجارها أدنى الى االستغالل‬
‫التجارى منه الى االستغالل الزراعى خاصة وأن مستأجرى هذه الحدائق غالبا ما يكونون من تجار‬
‫الفاكهة أو على االقل ليسوا من صغار الزراع الذين قصد المشرع حمايتهم ‪.‬‬
‫يدل ذلك على خروج عقود ايجار الحدائق عن نطاق قوانين االصالح الزراعى وخضوعها للقواعد‬
‫العامة المقرره فى القانون المدنى‪,‬‬
‫ذلك أن تلك العقود تؤدى الى استحقاق المستأجر لمنفعة العين وثمراتها ‪.‬‬
‫وإذ تنص المادة ‪ 598‬من القانون المدنى على أن ينتهى االيجار بانتهاء المدة المعينة فى العقد دون‬
‫حاجة الى تنبية باالخالء ‪ ,‬مما مفاده انحالل سند المعلن اليه الذى كان يشغل الحديقة بموجبة فور‬
‫انتهاء المدة المحددة بهذا السند تلقائيا دون حاجة التخاذ أى اجراء ومن ثم تكون يده عليها يد‬
‫غاصب‪ ,‬فينعقد االختصاص لقاضى االمور المستعجلة لدفع هذا االعتداد لوضع حد لحالة تهدد‬
‫بالخطر يخشى معها من طول الوقت الذى تستلزمه‪ 2‬اجراءات التقاضى أمام محكمة الموضوع مما‬
‫يتوفر به شرط االستعجال ‪.‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت الى محل أقامة المعلن اليه واعلنته‪ 2‬بصورة من هذا وكلفته‬
‫بالحضور أمام محكمة االمور المستعجلة بمقرها الكائن بشارع ‪ ........‬وذلك بجلستها المنعقده علنا‬
‫فى يوم ‪ ........‬الموافق ‪ ....-..-..‬الساعة ‪ ........‬ليسمع الحكم بطرد من الحديقة المبينة بصدر هذه‬
‫الصحيفة وبعقد االيجار المؤرخ ‪ ....-..-..‬مع الزامه المصاريف ومقابل اتعاب المحاماه وشمول‬
‫ومحله المختار مكتب االستاذ ‪ .............‬المحامى الكائن ‪ .............‬انا ‪ .............‬محضر‬
‫محافظة ‪ .............‬مخاطبا ‪ -2 .............‬السيد ‪ ............. /‬ومهنته ‪ .............‬المقيم‬
‫برقم ‪ .............‬شارع ‪ .............‬قسم ‪ .............‬محافظة ‪ .............‬مخاطبا ‪.............‬‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ‪ ............. 2‬استأجر الطالب من المعلن اليه االول الشقه رقم ‪.............‬‬
‫بالعقارالكائن ‪ .............‬بأجرة شهرية قدرها ‪ .............‬شهريا وتضمن البند رقم ‪ .............‬منه‬
‫أن العقد يعتبر مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة الى تنبيه أو انذار أو اى اجراء آخر فى حاله‬
‫تأخر الطالب عن الوفاء بهذه االجره ونظرا ‪ .............‬فقد تأخر فى دفع االجرة عن المدة‬
‫من ‪ .............‬الى ‪ .............‬فقام المعلن اليه االول برفع الدعوى رقم ‪ .............‬لسنه ‪.............‬‬
‫مدنى مستعجل ‪ .............‬ضد الطالب ابتغاء الحكم بطرده من هذه الشقه لعدم الوفاء باالجرة اعماال‬
‫للشرط الفاسخ الصريح واعلن الطالب بحيفتها بشقه النزاع ولتغيبه عنها فقد تم االعالن دون علم‬
‫الطالب بالدعوى المشار اليها ‪ ,‬كما صدر الحكم وتم تنفيذه دون تحقق هذا العلم ‪.‬‬
‫وابرم المعلن اليه االول عقد ايجار مع المعلن اليه الثانى تمكن االخير بموجبه‪ 2‬من تسلم شقه النزاع‬
‫بعد تنفيذ حكم الطرد الصادر ضد الطالب ‪.‬‬
‫ولما كان مفاد النص فى الفقرة (ب) من المادة ‪ 18‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنه ‪ 1981‬فى بعض‬
‫االحكام الخاصة بتأجير وبيع االماكن وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر‪ ,‬يدل على أن المشرع‬
‫اتاح للمستأجر فرصة التمسك باستمرار العالقة االيجارية ليتفادى اخالء المكان المؤجر وذلك‬
‫بالقيام بأداء االجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعليه قبل اقفال باب المرافعة فى‬
‫الدعوى القائمة‪ 2‬بينه وبين المؤجر بشأن طلب اخالء العين المؤجرة لعدم الوفاء باالجرة‪ ,‬فان كان‬
‫االخير قد توقف عند حد استصدار حكم مستعجل تم تنفيذه دون أن يلجأ لمحكمة الموضوع‬
‫الستصدار حكم موضوعى يحسم النزاع فان الحق ال يكون قد استقر بعد باعتبار أن الحكم‬
‫المستعجل ليس اال اجراء وقتيا ال يحول دون اللجوء لقضاء الموضوع وتكون لهذا الحكم حتى بعد‬
‫صيرورته نهائيا وبعد تنفيذه حجية وقتية تزول وتنحسر عنه فور اللجوء لقضاء الموضوع‪,‬‬
‫العتبراه فى هذه الحالة عقبة مادية استعملها المؤجر النتزاع حيازة شقه النزاع قسرا مما ال يزيل‪2‬‬
‫تلك الحيازة عن الطالب قانونا وتكون لالخير باعتباره المستأجر السابق االفضلية لسبقة فى‬
‫حيازتها بصرف النظر عن الحسن نيه المعلن اليه الثانى كمستأجر الحق الذى استغل العين تنفيذ‬
‫حكم القضاء المستعجل ‪.‬‬
‫واذ تنص الفقرة االخيره من المادة ‪ 24‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنه ‪ 1977‬على انه يحظر على‬
‫المؤجر ابرام أكثر من عقد ايجار واحد للمبنى أو لوحدة منه‪ 2‬وفى حالة المخالفة يقع باطال العقد أو‬
‫العقود الالحقة للعقد االول‪ ,‬مما مفاده أن عقد االيجار الصادر من المعلن اليه االول للمعلن اليه‬
‫الثانى عن عين النزاع فى تاريخ الحق لعقد ايجار الطالب الذى لم تهدر حجيته‪ ,‬يكون باطال‪,‬‬
‫والبطالن هنا مطلق لمخالفته للنظام العام ولترتيب‪ 2‬جزاء جنائى على مخالفة هذا الحظر بموجب‬
‫المادة ‪ 76‬من القانون سالف الذكر ‪ ,‬وكان النص فى المادة ‪ 571‬من القانون المدنى على انه على‬
‫المؤجر أن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة وكان ابرامه‬
‫لعقد ايجار مع المعلن اليه الثانى رغم عدم انحالال يوجب عليه الضمان ويكون للطالب الرجوع عليه‬
‫بالتعويض وفقا الحكام المسئولية العقدية‪ ,‬ويقدر الطالب هذا التعويض بمبلغ ‪ .............‬جنيها ‪.‬‬
‫لما كان ما تقدم‪ ,‬وكان العقد الباطل بطالنا مطلقا يعتبر معدوما منذ نشأته‪ ,‬فان وضع يد المعلن اليه‬
‫الثانى على عين النزاع يكون بدون سند‪ ,‬أما عن الشرط الفاسخ الصريح الذى استند اليه الحكم‬
‫المستعجل‪ ,‬فقد استقر قضاء النقض على بطالن هذا الشرط فور أداء المستأجر االجرة وكافة ما‬
‫تكبدة المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية فى دعوى المؤجر باالخالء‪ ,‬فان كان مستأجر العين هو‬
‫الذى لجأ للقضاء فيبطل الشرط الفاسخ الصريح‪ 2‬فور أدائه االجرة‪ ,‬واذ قام الطالب بايداع االجرة‬
‫المستحقة خزينة الضرائب العقارية بعد تكليف المعلن اليه االول بقبضها وامتناعه عن ذلك فأن‬
‫الطالب يكون قد وفى باالجرة مما يبطل معه الشرط الفاسخ الصريح‪ ,‬وتكون دعواه قائمة على سند‬
‫حيح من القانون ‪.‬‬
‫انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخة الى محل اقامة المعلن اليهما وسلمتهما صورة من‬
‫هذا وكلفتهما بالحضور امام محكمة االمور المستعجلة بمقرها الكائن بشارع ‪ .............‬وذلك‬
‫بجلستها المنعقدة علنا فى يوم ‪ .............‬الموافق ‪ .............‬الساعة ‪ .............‬ليسمعا الحكم‬
‫بتمكن الطالب من العودة لعين النزاع وطرد المعلن اليه الثانى منها مع الزامهما المصاريف ومقابل‬
‫أتعاب المحاماه وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بال كفالة ‪.‬‬
‫‪-93‬دعوى طرد مستجله ألساءه استعمال العين المؤجره‬

‫(‪ )1‬بطريقه مقلقه للراحه‬
‫(‪ )2‬بطريقه ضاره بالصحه‬
‫(‪ )3‬بطريقه منافيه لالداب‬
‫(‪)4‬بطريقه ضاره بسالمه المبنى‬

‫بناء على طلب السيد ‪.................../‬المقيم ‪ ، .........‬ومحله المختار مكتب االستاذ ‪................../‬‬
‫انا‪ ...........‬محضر محكمة‪ .........‬الجزئية قد انتقلت فى التاريخ المذكور اعاله واعلنت ‪:‬‬
‫السيد ‪ ............./‬المقيم‪ ..............‬قسم ‪............‬محافظة‪........‬‬
‫مخاطبا مع‪................... /‬‬
‫وأعلنته باألتى‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ‪ ...../.../...‬استاجر المعلن اليه من الطالب‬
‫ما هو‪ ................‬الكائن بالعقار رقم ‪ ........‬شارع ‪ ..........‬بغرض‬
‫االستعمال فى ‪.....................‬‬
‫اال ان المعلن اليه قد قام باستعمال العين بطريقه ‪...................‬‬
‫وحيث انه تنص الفقره(د) من الماده (‪ )18‬من القانون ‪ 136‬لسنة‬
‫‪ 1981‬على انه‪:‬‬
‫" (د) اذا ثبت بحكـم قضائى نهائى أن المستأجر استعمل المكان المؤجر‬
‫أو سمـح باستعماله بطريقة مقلقة للراحـة أو ضـاره بسالمة المبنى أو‬
‫بالصحـة العامة أو فـى أغراض منافية لآلداب العامة ‪0‬‬
‫ومـع عـدم االخالل باالسباب المشار اليها ال تمتد بقوة القانون عقود‬
‫ايجار االماكن المفروشة ‪" 0‬‬
‫وقد ثبت إستعمال المعلن إليه للعقار موضوع عقد اإليجار‬
‫بالمخالفة أحكام الفقرة (د) من المادة (‪ )18‬من القانون ‪ 136‬لسنة‬
‫‪ ، 1981‬وذلك بالحكم القضائى النهائى رقم‪ .......‬لسنه‪ ........‬الصادر‬
‫من محكمة ‪.....‬‬
‫وكذلك الماده ‪ 45‬من قانون المرافعات والتى تنص على انه‪:‬‬

‫يندب فى مقر المحكمة االبتدائية قاض من قضاتها ليحكم بصفة مؤقتة ومع عدم المساس بالحق‬
‫فى المسائل المستعجلة التى يخشى عليها من فوات الوقت‪" ........... .‬‬
‫وهو ما اضطر معه الطالب الى إقامة الدعوى الماثلة لطلب طرد المعلن اليه من العين‬
‫المؤجرة والمبينة الحدود والمعالم بصدر الصحيفة وعقد اإليجارالمؤرخ ‪ ......../..../....‬بصفه‬
‫مستعجله لتوافر االستعجال المتمثل فى االضرار بمصلحة المالك باستعمال العين بطريقه‬
‫‪...............‬‬
‫انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى التاريخ المذكور اعاله الى حيث المعلن اليه‬
‫وسلمته صورة من اصل الصحيفة وكلفته بالحضور امام محكمة …………‬
‫لالمورالمستعجله الكائن مقرها فى………‪ ..‬امام الدائرة ( ) مستعجل وذلك بجلستها العلنية‬
‫التى ستنعقد فى تمام الساعة التاسعة وما بعدها من صباح يوم ………الموافق …‪.…/…/.‬‬
‫وذلك ليسمع المعلن اليه الحكم بصفه مستعجله بطرده من العين المبينة الحدود والمعالم بصدر‬
‫الصحيفة وعقد اإليجار الستعماله العين بطريقه ‪ ، .............‬مع إلزامه بالمصروفات ومقابل‬
‫أتعاب المحاماة بحكم مشمول بالنفاذ المعجل طليقا من قيد الكفاله ‪ ،‬مع حفظ كافة الحقوق‬
‫القانونية األخرى للطالب ‪.‬‬
‫والجل‪/‬‬
‫السند القانونى‪ :‬الفقره(د) من الماده (‪ )18‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنه‪, 1981‬الماده (‬

‫‪ )45‬من قانون المرافعات ‪.‬‬
‫‪-94‬دعوى فسخ عقد إداري‬
‫السيد األستاذ المستشار رئيس محكمة القضاء اإلداري‬

‫تحية طيبة وبعد‬
‫يتشرف مقدمه السيد ‪…………………………… /‬‬
‫ضد‬
‫السيد الوزير بصفته …………………………‪..‬‬
‫تعاقد الطالب مع المطعون عليه بتاريخ ‪( 19 / /‬يذكر بنود العقد) وبتاريخ‬
‫‪ 19 / /‬أخلت الجهة اإلدارية بالتزاماتها فى تنفيذ العقد (تذكر البنود التى استند إليها ‪ ،‬وقد قام‬
‫الطالب بإنذار المطعون ضده على يد محضر بتاريخ‪ 19 / / 2‬لتنفيذ هذه اإللتزامات الواردة بالعقد‬
‫ولكنه امتنع بدون سند من القانون أو الواقع ‪.‬‬
‫وحيث أن الطالب أضير من جراء ذلك باألضرار المادية واألدبية (تذكر) كما يستحق الطالب مبلغ‬
‫وقدره …………… نتيجة األعمال التى أتمها من العقد ‪.‬‬
‫يلتمس الطالب تحديد أقرب جلسة لكى يسمع المطعون ضده الحكم عليه ‪:‬‬
‫أوال ‪ :‬بقبول الطعن شكال‬
‫ثانيا ‪ :‬فى الموضوع بفسخ العقد المبرم بينه وبين المطعون ضده بتاريخ ‪ 19 / /‬مع الزام المطعون‬
‫ضده بأن يدفع الطالب مبلغ وقدره ……………… قيمة مستحقاته‪ 2‬لألعمال التى أتمها ومبلغ‬
‫……………‪ ..‬مقابل التعويض عن األضرار التى أصابته لألخالل المطعون ضده بالتزامه بما‬
‫جاء فى العقد مع الزامه بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماة ‪.‬‬
‫مع حفظ كافة حقوق الطالب بسائر أنواعها ‪.‬‬
‫وكيل الطاعن‬
‫‪-95‬دعوى رجوع على المستأجر لعدم عنايتهـ بالعين المؤجرة‬

‫محافظة ‪........‬مخاطبا ‪........‬‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ ‪ ....-..-..‬استأجر المعلن اليه من الطالب الشقة رقم ‪ ........‬بالعقار‬
‫رقم ‪ ........‬الكائن ‪ ........‬بأجره شهريه قدرها ‪ ........‬جنيها وبتاريخ ‪ ....-..-..‬نشب حريق بالعين‬
‫المؤجرة أتى عليها وأدى الى ‪ ........‬مما اصاب الطالب باضرار التعويض الجابر لها بمبلغ ‪........‬‬
‫جنيها ‪ ,‬وقد ثبتت مسئوليه‪ 2‬المعلن اليه مما تضمنته التحقيقات فى المحضر رقم ‪ ........‬لسنه ‪........‬‬
‫إذ تبين أن سبب الحريق يرجع الى ‪........‬‬
‫ولما كان نص المادة ‪ 584‬من القانون المدنى جرى على أن المستأجر مسئول عن حريق العين‬
‫المؤجرة اال إذا اثبت أن الحريق نشأ عن سبب أجنبى ال يد له فيه فقد أوجب المشرع على المستأجر‬
‫أن يحافظ على العين المؤجرة من الحريق ‪ ,‬واعتبر أن هذا التزام بتحقيق غاية بالنسبة لما يحدث‬
‫بالعين من تلف وفقا للمادة ‪ 583‬مدنى فأن التزام المستأجر هو التزام ببذل عنايه الرجل المعتاد ال‬
‫يعفى المستأجر من المسئوليه المترتبة على ذلك اال إذا أثبت أن الحريق نشأ عن سبب أجنبى ال يد‬
‫له فيه‪ ,‬فأن عجز عن هذا االثبات أو ظل السبب مجهوال ظلت مسئوليته قائمة ‪ ,‬أما وقد ثبت على‬
‫نحو ما سلف أن الحريق نشأ بسبب خطأ المعلن اليه ومن ثم يكون مسئوال عنه ‪ ,‬والتزم بدفع نفقات‬
‫اعادة العين الى أصلها ويبين من تقرير الخبير المودع حافظة مستندات الطالب أن هذه النفقات‬
‫تقدر بمبلغ ‪ ........‬جنيها يضاف اليه ما تكبده الطالب فى سبيل اعداد أدلة دعواه وقدر ذلك ‪........‬‬
‫وكلفته بالحضور أمام محكمة ‪ ........‬الدائرة ‪ ........‬بمقرها الكائن بشارع ‪ ........‬وذلك بجلستها‬
‫المنعقده علنا فى يوم ‪ ........‬الموافق ‪ ....-..-..‬الساعة ‪ ........‬ليسمع الحكم بالزامه بأن يدفع‬
‫للطالب مبلغ ‪ ........‬جنيه والمصاريف ومقابل اتعاب المحاماه وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بال‬
‫‪-96‬دعوى اخالء مستأجر لعدم توافر مكان مالئم بالمبنى‬

‫بناء على طلب السيد‪........ /‬ومهنته ‪ ........‬المقيم برقم ‪ ........‬شارع‬
‫‪ ........‬المحامى الكائن ‪........‬‬
‫أنا ‪........‬محضر محكمة ‪ ........‬قد انتقلت الى محل أقامة ‪:‬‬
‫محافظة ‪........‬مخاطبا ‪........‬‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ‪ ....-..-.. 2‬استأجر المعلن اليه من الطالب الشقة رقم‬
‫‪ ........‬المكونه من ‪ ........‬بالعقار المملوك له رقم ‪ ........‬الكائن‬
‫‪ ........‬بأجرة شهرية قدرها ‪ ........‬جنيها ‪.‬‬
‫وبتاريخ الحق على ابرام‬
‫هذا العقد وفى ‪ ....-..-..‬أقام المعلن اليه مبنى مملوكا له يتكون من أكثر‬
‫من ثالث وحدات معدة للسكنى ‪ ,‬ولما كان نص الفقرة الثانية من المادة ‪ 22‬من‬
‫القانون رقم ‪ 136‬لسنه ‪ 1981‬فى شأن بعض االحكام الخاصة بتأجير وبيع االماكن‬
‫وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر ‪ ,‬يجرى على أنه إذا أقام المستأجر‬
‫مبنى مملوكا له يتكون من أكثر من ثالث وحدات فى تاريخ الحق الستئجاره يكون‬
‫بالخيار بين االحتفاظ بسكنه‪ 2‬الذى يستأجرة أو توفير مكان مالئم لمالكه أو‬
‫أحد أقاربة حتى الدرجة الثانية‪ 2‬بالمبنى الذى أقامة بما ال يجاوز مثلى‬
‫االجرة المستحقة له عن الوحدة التى تستأجرها منه ‪ ,‬فأن مفاد ذلك التزام‬
‫المستأجر بتوفير مكان مالئم على نحو ما تقدم متى أخطره المالك بذلك فى وقت‬
‫مناسب ويعتبر‪ 2‬وقتا مناسبا الوقت الذى تتم فيه أعمال التشطيب وتسليم المبنى‬
‫معدا لالستغالل حتى ال يتذرع المستأجر بالتصرف فى جميع الوحدات قبل ذلك‬
‫أهماال للنص ‪.‬‬
‫وإذ قام الطالب بانذارالمعلن اليه بتاريخ ‪....-..-..‬‬
‫وقبل اتمام اعمال التشطيب بما تنص عليه الفقرة الثانية من المادة ‪ 22‬سالفة‬
‫الذكر وخيره بين االحتفاظ بسكنه‪ 2‬الذى يستأجرة أو توفير مكان مالئم آلبنه‬
‫السيد‪ ........ /‬وحدد له اجال للرد اال أنه امتنع عن توفير هذا المكان‬
‫وتبين تصرفه فى جميع الوحدات ‪.‬‬
‫ومن ثم يحق للطالب وقد أختار المعلن‬
‫اليه عدم توفير مكان مالئم بالمبنى المملوك له لنجل الطالب ‪ ,‬أن يطلب اخالء‬
‫الشقة رقم ‪ ........‬سكن المعلن اليه وتسليمها للطالب خالية مما يشغلها إذ‬
‫يكون المعلن اليه قد اسقط حقه فيها باختيار البديل ‪.‬‬
‫أنا‬
‫الموافق ‪ ....-..-..‬الساعة ‪ ........‬ليسمع الحكم باخالئه من الشقة سكنه‬
‫المبينة بعقد االيجار المؤرخ ‪ ....-..-..‬وتسليمها للطالب خالية مما يشغلها‬
‫مع الزام المعلن اليه المصاريف ومقابل اتعاب المحاماه وشمول الحكم بالنفاذ‬
‫‪-97‬دعوى إخالء مع التسليم‬
‫‪2002/‬م‬ ‫‪/‬‬ ‫الموافــق‬ ‫أنــه فـى يــوم‬

‫بناء على طلب الشيخ ‪ /‬مصطفى محمد أحمد السيسى بصفته‪ 2‬الوصى على القاصر ‪ /‬محمد محمود‬
‫أحمد كامل بالحكم رقم ‪ 11 ، 10‬لسنة ‪ 45‬ق أستئناف عالى طنطا والمقيد بالنقض رقم ‪ 241‬لسنة‬
‫‪ 241‬لسنة ‪ 65‬ق المقيم بناحيه الرهبين مركز سمنود ومحله المختار مكتب األستاذ‪ /‬البسيونى‬
‫محمود أبو عبده المحامى بالمحله الكبرى‬
‫الجزئيه قد انتقلت فى التاريخ المذكور أعاله الى حيث يقيم كل‬ ‫محضر محكمه‬ ‫أنا‬
‫من ‪/-:‬‬
‫(‪ )1‬حلمى عبد الغنى مصطفى اسماعيل المقيم بناهية‪ 2‬الرهبين مركز سمنود بمزله مخاطبا مــع‬
‫بموجب عقد أيجار محرر بين مورث القاصرمورح فى ‪ 1/1/1978‬مزيل بتوقيع مورث القاصر‬
‫والمعلن اليه وثابت التاريخ بالشهر العقارىيستأجر المعلن إلية ماهى حظير مواشى جزءمنها‬
‫مسقوف والجزاء االخر بدون سقف وهذ العقار كائن بناحية الرهبين مركز سمنود ومساحته ‪،50‬‬
‫‪ 218‬مائتان وثمانية عشر متر وخمسون سنتمتر مربع ومحدوده بحدود أربعه بيا نها كاالتى‬
‫الحد القبلى ‪ /‬أرض ذراعيه عبد القادر كامل‬ ‫الحد البحرى ‪/‬منزل‪ 2‬ملك الطالب بصفته‪2‬‬
‫الحد الغربى ‪ /‬أرض ذراعيه أبراهيم حسن‬ ‫الحد الشرقى ‪ /‬شارع ابو النصر‬
‫اال ان الطالب بصفته‪ 2‬الوصى على القاصر ‪/‬محمد محمود أحمد كامل قد فوجاء بالمعلن اليه قد باع‬
‫العقار محل هذه الدعوى وهو ليس مالك له بل مستاجره من مورث القاصر حال حياته مما يعد هذا‬
‫التصرف محل هذه الدعوى والصادر من المعلن اليه تصرف باطال وغير صادرمن مالك وعلى ملك‬
‫القاصر وقد اقام المشترى ‪ /‬مصطفى مصطفى محمد جوده ضدالمعلن اليه الدعوى رقم ‪ 948‬لسنة‬
‫‪ 2001‬مدنى جزئى مركز المحله الكبرى طالبا صحة توقيع المعلن اليه على عقد البيع االبتدائى‬
‫المورخ ‪ 1994/ 2/ 15‬وقد اقر المعلن اليه بذلك البيع بمحضر‪ 2‬الجلسه ولما كان المعلن اليه قد باع‬
‫ملك القاصر واخل اخالل جسيم بعقد االيجار المحرر بينه وبين مورث القاصر مخالفا شروط عقد‬
‫االيجار وما جاء كذلك بنص الماده ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬والتى تنص على انه اذ ثبت أن المستاجر قد‬
‫تنازل عن المكان المؤجر اواجره من الباطن او تركه للغير بقصد االستغناء عنه نهائيا وقد خالف‬
‫المستاجر هذا الحظر بل اكثر من ذالك بل باع ملك الغير وهو العقار محل الدعوى مما اليسع‬
‫الطالب والحاله هذه اال اقامت هذه الدعوى‬
‫وسلمته له صورة من هذه العريضة‪ 2‬وكلفتة بالحضور أمام محكمه مامورية المحله ا الكبرى امام‬
‫وذلك بجلستها‬ ‫الدائرة‬
‫‪2002/‬‬ ‫الموافق ‪/‬‬ ‫التي ستنعقد علنا في تمام الساعة الثامنة‪ 2‬صباح يوم‬
‫ليسمع الحكم عليه ‪:‬ـ‬
‫اوال ‪:‬ـ بفسخ‪ 2‬عقد اإليجار المحرر بينه‪ 2‬وبين مورث القاصر ‪ /‬محمد محمود احمد كامل والمؤرخ‬
‫فى ‪ 1/1/1978‬وإلزامه بإخالء العين المبينة‪ 2‬بصحيفة الدعوى وتسليمها للطالب بصفته خاليه من‬
‫الشاغول واألشخاص بالحاله التي كانت عليه وقت التعاقد مع حفظ كافة حقوق الطالب بصفته فى‬
‫الرجوع على المعلن اليه بالتعويضات المناسبه وبسداد القيمه االيجاريه المتاحره عليه وملحقاتها‬
‫بجكم مشمول‪ 2‬بالنفاذ المعجل وبال كفاله مع الزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماه‬
‫‪-98‬دعوى اخالءلعدم االحقية فى االمتداد‬
‫‪ / /‬انة فى يوم الموافق‬

‫بناء على طلب السيد ‪ ............. /‬المقيم‪ ...........‬ومحلة المختار مكتب االستاذ‬
‫‪/ .....................................................‬‬
‫‪ :-‬اتنقلت انا محضرمحكمةـ‪ .......... ‬الجزئية حيث اعلنت‬
‫‪ :-‬ورثة المرحوم‪..................... ‬وهمـ كل من‬
‫‪:-‬السيد ‪ .................... /‬مخاطبا مع ‪1-‬‬
‫‪ :-‬السيد ‪ .................... /‬مخاطبا مع ‪2-‬‬
‫ويقمون بالعقار رقم ‪...‬شارع ‪ ..................‬قسم‪ ...... ‬القاهرة‪0‬‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ ‪ ...../.../..‬استأجر مورث المعلن اليهم من الطالب شقة‬
‫بالعقار‪....................................‬قسم‪....... ‬محافظة‪ ...... ‬وذلك بقيمةـ ايجارية شهريةـ‬
‫‪ .‬قدرها‪....... ‬الغير‪ ‬بقصد استخدامها كسكن‬
‫وحيث ان نص المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنه ‪ 1977‬بشأن االماكن تنص على ( الينتهىـ‬
‫عقد االيجار المسكن بوفاة المستاجر او تركة العين اذا بقى فيها زوجة او اوالده او اى من‬
‫المقيمين معه حتى الوفاة او الترك )‬
‫وحيث ان مورث المعلن اليهم قد توفاه اهلل ولم تبقى بالعين سوى ارملته التى اقامت بمفردها دون‬
‫المعلن اليه منذ امد طويل وقد اتنقلت هى ايضا الى رحمة اهلل عز وجل االمر الذى به ترك المعلن‬
‫اليهم الشقة موضوع العقد والدعوى خالية من السكنى واستغنوا عنها وحيث انه من المستقر‬
‫علية فى القضاء محكمة النقض ان الترك هو تخلى مستاجر العين المؤجرة بقصد االستغناء عنها‬
‫نهائيا‬
‫الطعن رقم ‪ 782‬س ‪ 46‬ق جلسة ‪ 21/3/1981‬قاعدة رقم ‪ 164‬ص ‪ – 890‬مجموعة (‬
‫)المكتب الفنى ‪32‬‬
‫ولكون العين المؤجرة وقد اضحت بة الشقة موضوع الدعوى على هذا الحال االمر الذى به‬
‫تضحى الخطورة عليها من تركها ‪ .‬خشية تسرب المياه والرشح مما يعرضها للتلف ويؤدى ضررا‬
‫للعقارات المجاورة ويصيب الطالب باالضرر المادية والمعنوية وايضا من جراء عدم انتفاع‬
‫الطالب بتلك الشقة ملكة وذلك من حرمانه فى سد احتياجة لتلك الشقة الستعمالها سكن الفراد‬
‫اسرته االمر الذى حدا الطالب الى مطالبة المعلن اليهم مرارا وتكرارا بتسليمةـ الشقة ايجارة‬
‫مورثهم وذلك خاصة لعدم احقيتهم قانونا فى امتداد عقد ايجار الصادر منهـ لمورثهم ولعدم اقامتهم‬
‫بها حال حياة مورثهم وذلك مااستقر علية قضاء محكمة النقض فى العديد من احكامها‪0‬‬
‫)الطعن رقم ‪ 1072‬لسنه ‪ 57‬ق جلسة ‪( 17/12/1992‬‬
‫)الطعن رقم ‪ 420‬لسنه ‪ 50‬جلسة ‪( 9/2/1985‬‬
‫وحيث ان كال من المعلن اليهم عنها قد تركا الشقة واستقرا فى مسكن مستقل عنها االمر الذى‬
‫يضحى به تخليهم الصريح عن تلك الشقة واالستغناء عنها نهائيا ولم تضحى لهم بها اقامة‬
‫مستقرة او تبين منه ان انقطاعهم عابر او مؤقت وعلى ذلك اليكون هناك محل المتداد عقد‬
‫االيجار الصادر لمورثهم وهذا ومااستقر علية الفقة وقضاء محكمة النقض ‪0‬‬
‫) الطعن رقم ‪ 233‬لسنه ‪ 59‬ق جلسة ‪( 21/7/1993‬‬
‫وحيث انه بأستقالل كل من المعلن اليهم بمسكن اخر خالف الشقة موضوع الدعوى واستمراهم‬
‫فى االحتفاظ بها دون سند من القانون لهو االمر الذى يشكل مخالفة صريحةـ لنص المادة ‪ 8/1‬و‬
‫‪ 29/1‬ق ‪ 49‬لسنه ‪ 1977‬وفى ذلك قد قضت محكمة النقض بالحكم االتى ( االمتداد القانونى لعقد‬
‫االيجار بعد وفاة المستأجر او تركة العين المؤجرة شرطة اال يترتبـ علية احتجاز المستفيد الكثر‬
‫من المسكن فى البلد الواحدة دون متقضى )‬
‫وحيث ان المادة الرابعة من القانون المدنى تنص على ان من استعمل حقة استعماال مشروعا‬
‫اليكون مسئوال عما ينشأ من ذلك من ضرر وكانت المادة الخامسة من ذات القانون قد قررت ان‬
‫استعمال الحق يكون غير مشروع فى احوال منها اذا كانت المصالح التى يرمى الى تحقيقها‬
‫التتناسب البته مع مايصيب الغير من ضرر بسببها وقد استقر قضاء المحكمة على ان مؤدى‬
‫المادة الخامسة من القانون المدنى ان المشرع اعتبر نظرية اساءة استعمال الحق من المبادى‬
‫االساسية التى تنظم جميع فروع ونواحى القانون‬
‫الدعوى ومالبساها وتخيل منها دون معقب عليها من محكمة النقض فمن اكثر صور التعسف التى‬
‫يتمسك بها المعلن اليهم هو ادعاء وتخيل منهم فى ان لهم حق االحتفاظ بالشقة عين النزاع ميراثا‬
‫لهم من مورثهم وبأن لهم حق عليها هو امتداد لحق مورثهم وهو ما يخالف صحيح القانون‬
‫والواقع بالتالى يتبين لهيئة المحكمة اننا بصدد التعسف فى استعمال حق غير مشروع غير جدير‬
‫بحماية القانون موجب الحكم بطلبات المدعى بفسخ عقد االيجار الصادر منه لمورث المعلن اليهم‬
‫والمؤرخ‪ ...../../.. ‬ومايترتب علية من اثار وتسليمها للطالب خالية من االشخاص والمنقوالت‬
‫وصالحة للغرض الذى اعدت من اجلة وبالحالة التى كانت علية اثناء التعاقد‪0‬‬
‫انا المحضر سالف الذكر قد اتنقلت بتاريخة اعاله الى حيث محل اقامة المرغوب فى اعالنهم‬
‫وسلمت كل منهم من هذة الصحيفة وكلفتهم الحضور امام محكمة‪ ......... ‬االبتدائيةـ‬
‫الكائنه‪ .............. ‬وذلك بجلستها التى ستنعقد بسراياها علنا ابتداء من الساعة الثامنه من‬
‫صباح يوم‪ .... ‬الموافق‪...../ ... / .. ‬امام الدائرة‪ ..... ‬ايجارت كلى وذلك لسماعهم الحكم عليهم‬
‫بفسخ عقد االيجار المؤرخ‪ ....../..../.. ‬الصادر من الطالب لمورثهم وبتسليم الطالب العين‬
‫موضوع العقد الموضحة الحدود والمعالم بصدر هذة الصحيفة وقد األيجار سند الدعوى والمؤرخ‬
‫فى‪....../.../.. ‬خالية من االشخاص والمنقوالت وصالحة لالستعمال والزامهم بالمصروفات ومقابل‬
‫اتعاب المحاماه وشمول الحكم بالنفاذ المعجل الطليق من قيد الكفالة‬
‫مع حفظ كافة حقوق الطالب االخرى من اى نوع كانت‬
‫‪ :-‬والجل العلم‬
‫‪-99‬دعوى الزام المؤجر بأبرام عقد ايجار تنفيذ لوعده بااليجار‬
‫‪ ........‬المحامى الكائن ‪........‬‬
‫محافظة ‪........‬مخاطبا ‪........‬‬
‫بموجب عقد مؤرخ ‪ ....-..-..‬وعد المعلن اليه الطالب بأن يؤجر له ‪........‬‬
‫خالية بأجرة شهرية‪ 2‬قدرها ‪ ........‬جنيها وتضمن عقد الوعد كافة االلتزامات‬
‫المترتبة عليه فى ذمة طرفية‪ ,‬ونص البند رقم ‪ ........‬على ان يظل المعلن‬
‫اليه ملتزما بوعده لمدة ‪ ........‬بحيث أن أظهر الطالب رغبته فى ابرام عقد‬
‫ايجار خاللها تعين على المعلن اليه ابرامه بذات الشروط الواردة بعقد الوعد‪,‬‬
‫وتم االتفاق على ان يتم االخطار بهذه الرغبه بموجب ‪ ........‬ونفاذ لهذا‬
‫ولرغبة الطالب فى ابرام عقد االيجار فقد أعلن رغبته‪ 2‬الى المعلن اليه بموجب‬
‫‪ ........‬ودعاه الى ابرام عقد االيجار وتسليمة‪ 2‬العين لحاجته اليها خالل‬
‫اسبوعين من اعالن هذه الرغبة اال أن المعلن اليه امتنع عن ذلك ‪.‬‬
‫ولما كان المقرر قانونا أنه إذا كان الوعد بااليجار الملزم لجانب واحد هو‬
‫عقد بمقتضاه يتعهد صاحب العين بأن يؤجرها آلخر إذا رغب فى استئجارها وكان‬
‫هذا العقد وفقا للمادة ‪ 101‬من القانون المدنى لكى يعتبر ملزما لمن صدر منه‬
‫يشترط أن تبين فيه العناصر الجوهريه لعقد االيجار وأن تحدد فيه المدة التى‬
‫يجوز فيها الزام الواعد باتمام تعين الزام الواعد بأن يبرم عقد االيجار ‪.‬‬
‫وإذ كان ما تقدم‪ ,‬وكان الثابت من عقد الوعد المقدم بحافظة الطالب انه‬
‫استوفى كافة العناصر الجوهرية التى يتطلبها القانون بالنسبة‪ 2‬لعقد االيجار‬
‫وذلك بتحديد العين المؤجرة كمحل لعقد االيجار واالجره التى تم االتفاق‬
‫عليها ومدة العقد باعتبارها مشاهرة وفقا لاللتزام بالوفاء بها ‪ ,‬كما تم‬
‫االتفاق على المدة التى يتعين على الطالب أظهار رغبته خاللها فى ابرام‬
‫العقد والتى تنتهى فى ‪ ....-..-..‬وقد استعمل الطالب حقه خاللها حسبما هو‬
‫ثابت من االنذار الرسمى المقدم بحافظة مستندات الطالب ‪.‬‬
‫ويترتب على‬
‫تقدم حق الطالب فى استصدار حكم بالزام المعلن اليه بأن يبرم معه عقد ايجار‬
‫عن عين النزاع بذات الشروط التى تضمنها عقد الوعد بااليجار المؤرخ‬
‫‪ ....-..-..‬وتسلم العين المؤجرة للطالب خاليه مما يشغلها على أن تبدأ‬
‫االلتزامات المترتبه على ذلك ابتداء من تاريخ تسليم العين معدة لالنتفاع‬
‫بها بالغرض المعده له ‪.‬‬
‫أنا‬
‫المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخه الى محل اقامة المعلن اليه واعلنته‬
‫الموافق ‪ ....-..-..‬الساعة ‪ ........‬ليسمع الحكم بالزامه بتحرير عقد ايجار‬
‫للطالب عن ‪ ........‬لقاء أجرة شهرية‪ 2‬قدرها ‪ ........‬جنيها وبذات الشروط‬
‫التى تضمنها عقد الوعد بااليجار المؤرخ ‪ ....-..-..‬مع التسليم ‪,‬والزامه‬
‫المصاريف ومقابل اتعاب المحاماه وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بال كفالة ‪.‬‬
‫‪-100‬دعوى الزام المؤجر بتحريرـ عقد ايجار للتنازل عن االيجار‬
‫أنه فى يوم ‪ ........‬الموافق ‪ ........‬الساعة ‪........‬‬
‫‪ ........‬المحامى الكائن ‪........‬‬
‫محافظة ‪........‬مخاطبا ‪........‬‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ‪ ....-..-.. 2‬استأجر السيد ‪ ........ /‬عين النزاع من‬
‫المعلن اليه بأجرة شهريه قدرها ‪ ........‬جنيها ‪ ,‬وبتاريخ‪ ....-..-.. 2‬تنازل‬
‫المستأجر سالف الذكر عنها للطالب بموجب اقرا ر موقع منه محرر بصلب عقد‬
‫االيجار وتم تنفيذ هذا التنازل بتسليم العين للطالب فى ذات تاريخ صدوره‬
‫وانفرد الطالب باالنتفاع بها وتنفيذ االلتزامات المترتبة على االيجار ومنها‬
‫الوفاء باالجرة للمعلن اليه الذى ظل يقبضها من الطالب دون أى أعتراض أو‬
‫تحفظ مما مفاده القبول الضمنى للطالب باعتباره مستأجرا حل محل المستأجر‬
‫السابق ويكون المعلن اليه قد تنازل تنازال ضمنيا عن البند الوارد بعقد‬
‫االيجار منصرفا الى حظر التنازل عن االيجار بدون موافقه كتابيه منه‪ ,‬ومن ثم‬
‫تنشأ عالقة مباشرة فيما بينه وبين الطالب منصرفه الى ايجار عين النزاع‬
‫لالخير بذات شروط العقد المتنازل له عنه وما يترتب على ذلك من حقوق‬
‫والتزامات بالنسبة لطرفيه‪ ,‬إذ يتضمن التنازل عن االيجار حواله حق بالنسبة‪2‬‬
‫الى حقوق المستأجر وحواله دين بالنسبه‪ 2‬اللتزاماته ولذلك يخضع من حيث صحته‬
‫ونفاذه للقواعد العامة التى تحكم هذين التصرفين فال ينفذ التنازل عن‬
‫االيجار كحواله حق فى حق المؤجر اال من وقت اعالنه بالتنازل أو قبوله له‬
‫حسبما تنص المادة ‪ 305‬من القانون المدنى وال ينفذ فى حق الدائن كحواله دين‬
‫اال إذا أقرها ‪.‬‬
‫فان تضمن عقد االيجار شرطا يحظر على المستأجر‬
‫التنازل عن االيجار بغير تصريح‪ 2‬كتابى من المؤجر‪ ,‬فحينئذ ال يكفى اعالن‬
‫االخير بالحواله لتنفيذ فى حقه انما يتعين قبوله لها حتى يستفاد من هذا‬
‫القبول تنازله عن حظر التنازل عن االيجار ويكفى فى هذا القبول أن يكون‬
‫ضمنيا ‪ ,‬لما هو مقرر قانونا من أن اشتراط الكتابه فى االذن بالتصريح‪2‬‬
‫بالتنازل عن االيجار ليس ركنا شكليا فيه وانما اشترطت الكتابه كوسيله‬
‫لالثبات ومن ثم فيجوز اثبات االذن باالقرار الصريح أو الضمنى ‪ ,‬وكذلك‬
‫بالبينه‪ 2‬أو القرائن فى الحاالت التى تجيزها القواعد العامة استثناء‪ ,‬فيجوز‬
‫اثبات التنازل الضمنى عن الحظر بالبينه‪ 2‬اعتبارا بأن االرادة الضمنيه تستمد‪2‬‬
‫من وقائع ماديه وهى تثبت بجميع الوسائل ‪.‬‬
‫لما كان ذلك‪ ,‬وكان المعلنى اليه قد علم بالتنازل عن االيجار وأقره بدل على ذلك ‪........‬‬
‫ومتى تحققت موافقة المؤجر على التنازل عن االيجار وقبوله له‪ ,‬قامت بينه‬
‫وبين المتنازل له عالقة مباشرة إذ يصبح‪ 2‬االخير هو المستأجر للعين ومن ثم‬
‫يلتزم المؤجر بتحرير عقد ايجار جديد له حتى يتمكن من االنتفاع بالعين لما‬
‫قد يتطلبه ذلك من ضروره وجوب عقد ايجار بأسم المستأجر ‪.‬‬
‫ويركن الطالب فى اثبات دعواه لكافة طرق االثبات المقرره قانونا بما فى ذلك البينة‪ 2‬والقرائن ‪.‬‬
‫أنا‬
‫بصوره من هذا وكلفته بالحضور أمام محكمه ‪ ........‬الدائرة ‪ ........‬بمقرها‬
‫الموافق ‪ ....-..-..‬الساعة ‪ ........‬ليسمع الحكم بثبوت‪ 2‬العالقة االيجاريه‪2‬‬
‫فيما بينه‪ 2‬وبين الطالب عن العين المبينه بصدر هذه الصحيفة وبعقد االيجار‬
‫المؤرخ ‪ ....-..-..‬لقاء أجرة شهرية‪ 2‬قدرها ‪ ........‬والزامه بتحرير‪ 2‬عقد‬
‫ايجار للطالب عنها بذات شروط العقد المشار اليه اعتبارا من ‪....-..-..‬‬
‫والمصاريف ومقابل اتعاب المحاماه وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بال كفالة ‪.‬‬
‫‪-101‬دعوى امتداد عقدااليجار‬
‫‪ 2001/ /‬الساعة‬ ‫الموافق‬ ‫انه فى يوم‬

‫بناء على طلب السيد ‪ /‬المحامى بالمحله الكبرى‬
‫قد انتقلت وأعلنت ‪:‬‬ ‫محضر محكمه بندر ثان المحلة الكبرى‬ ‫انا‬
‫المقيم بالمحلة الكبرى ========= المحلة الكبرى‬
‫‪:‬‬
‫مخاطبا مع ‪:‬‬
‫الموضــوع‬
‫*حيث ان الطالب احد وراثة المرحوم =====صاحب مطبعة االتحاد و الكائنة بالعقار ====‬
‫بمو جب عقد ايجار ثم انتقلت ملكية هذا العقار الى المعلن الية بتاريخ ‪ 1/7/2001‬زلك قام‬
‫المعلن الية بانذار الطالب بحوالة االيجار باعتبارة المالك الجديد‬
‫* حيث ان الطالب احد وراثة المرحوم ==== و الذى توفى بتاريخ ‪ 2/8/2001‬و الذى يقوم‬
‫بنفس عمل والدة فى الطباعة و كان يمارسة فى حياة والد ةحتىتوفاة اللة ومازال يمارس هذا‬
‫العمل حتى االن ‪0‬‬
‫*حيث ان باقى الوراثة للمرحوم جورج غالى يعملون باعمال اخرى التمت بصلة لعمل الطباعة فى‬
‫مطبعة االتحاد‬
‫*حيث ان وصفىجورج غالى هو صاحب مطبعة و صفى و الكا ئنة خلف مقابر االقباط اول المحلة‬
‫وهى مطبعة منفصلة النشاط عن مطبعة االتحاد و كتبها باسماء بناتة و يمارس عملة بهامنذ‬
‫سنوات طويلة من قبل و فاة والدة‬
‫*امجد جورج غالى وهو صاحب مكتبة اجد الموجودة فى ذات العقار الموجود بة المطبعة االتحاد‬
‫*‪-‬جانيت جورج غالى تعمل موظفة بتموين‪ 2‬المحلة الكبرىجيهان وجوين جورج غالى مقيمين‬
‫بامريكا منذ سنوات طويلة ‪0‬‬
‫وطبقالنص المادة المادة االولى من قانون رقم ‪ 6‬لسنة ‪ 1997‬بتعديل الفقرة الثانية‪ 2‬من المادة‬
‫‪29‬من القانون رقم‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬ة التى تنص على اذا كانت العين موجرة لمزوالة نشاط تجارى‬
‫اصناعى او منهى او حرفى فال ينتهى العقد بموت المستاجر و يستمر‪ 2‬لصالح الذين يستعملون العين‬
‫ورثتة فى ذات النشاط الذى و لقدتواترت احكام محكمة النقض على امتداد القانونى لعقد االيجار‬
‫المبرم لمزوالة نشاط مهنى او حرفى حيث قضت (قضاء المحكمة الدستوريا بعدم ستورية المدة‬
‫‪ 29‬ق ‪ 49‬لسنة ‪1977‬فى شان تاجير و بيع االماكن و تنظيم العالقة بين المؤجر المستاجر مؤاة‬
‫عدم امتدادلشريك عقد االيجار لشريك االصلى )(طعن رقم ‪1502‬اسنة ‪63‬ق جلسة‬
‫‪)18/11/1999‬‬
‫وكذلك (عقد االيجار المبرم لمزوالة نشاط تجارى او صنعى او مهنى او حرفى ‪0‬استمرارة بعد وفاة‬
‫المستاجر لصالح المستفيدين من ورثتة اعتبار ا من تاريخ العمل بالقانون ‪49‬لسنة‪19770‬مناطة‬
‫استعمالهم العين فى ذات النشاط الذى يمارسة الستاجر طبقا للعقد حال حياتة و قوعة االمتداد‬
‫المادتان ‪.1‬و ‪ 5‬ق‪ 6‬لسنة ‪1997‬و الئحتة التنفيذية‪)0 2‬‬
‫بناءعلية‬
‫فان الطالب يطالب بامتدا عقد االيجار على العين الكائنة بالعقار رقم ‪ 2‬بشارع البيطار المتفرع‬
‫من ش عبد الوهاب مطبعة االتحاد بصففتة احد وراثة المرحوم جورج غالى رزق اللة و الذى‬
‫يقوم بنفس العمل الذى يقوم بةعلى ذات العين فى حياة والدة ومازال يقوم بة حتى االن دون‬
‫غيرية من باقى وراثة جورج غالى و ذلك طبقا للمادة االولى من قانون رقم ‪6‬لسنة ‪1997‬‬
‫‪0‬‬
‫لذلك‬
‫انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى التارخ المذكور اعاله الى حيث المعلن إليهما وتركت لهما‬
‫صورة من هذة العريضةوكلفتهم بالحضور أمام محكمه مأمورية المحلة الكبرى د ‪/‬‬
‫ايجارات والكائنه‪ 2‬بمجمع المحاكم بمنشية الزهراء بالمحلة الكبرى بجلستها التى ستنعقد علنا‬
‫صباح وما بعدها ليسمعوا‬
‫ً‬ ‫الموافق ‪2001/ /‬م وتبدأ من الساعه الثامنه‬ ‫صباح يوم‬
‫الحكم عليةبامتداد عقد االيجار المورخ بتارخ ‪ 1/1/1967‬للطالب باعتبارة الواريث الوحيد‬
‫الممارس ذات النشاط حيال حياة والد ة محل العين محل عقد االيجار‪0‬‬
‫وألجل العلم ‪،،،‬‬

‫انه فى يوم ‪ ...........‬الموافق ‪....../..../....‬‬
‫بناء على طلب السيد ‪ .................. /‬المقيم ‪...............‬‬

‫ومحله المختار مكتب االستاذ ‪ .............. /‬المحامى الكائن فى‪.............‬‬
‫انا‪ ................‬محضر محكمة ‪ ...............‬الجزئية قد انتقلت فى التاريخ المذكور اعاله واعلنت ‪:‬‬
‫السيد ‪ .......................... /‬المقيم ‪ ..............‬قسم ‪ ..............‬محافظة‪......‬‬
‫مخاطبا مع ‪............... /‬‬
‫بموجب عقد إيجار مؤرخ‪ ...../..../... 2‬استأجر مورث الطالب من المعلن اليه ما هو‪ ........‬بالعقار‬
‫رقم ‪ ..........‬الكائن فى ‪ ...........‬قسم ‪.............‬محافظة‬
‫‪ ، .........‬بغرض االستعمال فى ‪ ...........‬وذلك لقاء قيمة إيجارية شهرية‪ 2‬قدرها ‪ ........‬جنيه تدفع‬
‫مقدما أول كل شهر ‪.‬‬
‫وحيث أن الطالب له الحق فى االمتداد القانونى للعقد سالف الذكر طبقا لنص المادة ‪ 29‬من القانون‬
‫رقم ‪ 49‬لسنة ‪. 1977‬‬
‫وكذلك أقرت المادة ‪ 18‬من القانون ‪ 136‬اإلمتداد القانونى حيث نصت على أنه ‪:‬‬
‫" ال يجوز للمؤجر ان يطلب إخالء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد اإل ألحد األسباب‬
‫األتية‪." ........... 2‬‬
‫وهو ما اضطر معه الطالب الى إقامة الدعوى الماثلة إلثبات الحق فى االمتداد القانون للعقد المذكور‬
‫عاليه للطالب عن العين المؤجرة والمبينة‪ 2‬الحدود والمعالم بصدر الصحيفة ‪.‬‬
‫من اصل الصحيفة وكلفته بالحضور امام محكمة ‪ ............‬الكائن مقرها‬
‫‪ .............‬امام الدائرة ( ) إيجارات ‪ ،‬وذلك بجلستها العلنية التى ستنعقد فى تمام الساعة التاسعة‬
‫وما بعدها من صباح يوم ‪ .........‬الموافق ‪ ....../.../...‬وذلك لسماع الحكم بامتداد العالقة اإليجارية‬
‫بين الطالب والمعلن اليه ‪ ،‬مع إلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة ‪ ،‬مع حفظ كافة الحقوق‬
‫السند القانونى ‪ :‬الماده ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪1977‬‬

‫والماده ‪ 18‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪1981‬‬
‫===‬

‫انه فى يوم ‪ ...........‬الموافق ‪....../..../....‬‬
‫بناء على طلب السيد ‪ .................. /‬المقيم ‪...............‬‬

‫ومحله المختار مكتب االستاذ ‪ .............. /‬المحامى الكائن فى‪.............‬‬
‫انا‪ ................‬محضر محكمة ‪ ...............‬الجزئية قد انتقلت فى التاريخ المذكور اعاله واعلنت ‪:‬‬
‫السيد ‪ .......................... /‬المقيم ‪ ..............‬قسم ‪ ..............‬محافظة‪......‬‬
‫مخاطبا مع ‪............... /‬‬
‫بموجب عقد إيجار مؤرخ‪ ...../..../... 2‬استأجر مورث الطالب من المعلن اليه ما هو‪ ........‬بالعقار‬
‫رقم ‪ ..........‬الكائن فى ‪ ...........‬قسم ‪.............‬محافظة‬
‫‪ ، .........‬بغرض االستعمال فى ‪ ...........‬وذلك لقاء قيمة إيجارية شهرية‪ 2‬قدرها ‪ ........‬جنيه تدفع‬
‫مقدما أول كل شهر ‪.‬‬
‫وحيث أن الطالب له الحق فى االمتداد القانونى للعقد سالف الذكر طبقا لنص المادة ‪ 29‬من القانون‬
‫رقم ‪ 49‬لسنة ‪. 1977‬‬
‫وكذلك أقرت المادة ‪ 18‬من القانون ‪ 136‬اإلمتداد القانونى حيث نصت على أنه ‪:‬‬
‫" ال يجوز للمؤجر ان يطلب إخالء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد اإل ألحد األسباب‬
‫األتية‪." ........... 2‬‬
‫وهو ما اضطر معه الطالب الى إقامة الدعوى الماثلة إلثبات الحق فى االمتداد القانون للعقد المذكور‬
‫عاليه للطالب عن العين المؤجرة والمبينة‪ 2‬الحدود والمعالم بصدر الصحيفة ‪.‬‬
‫من اصل الصحيفة وكلفته بالحضور امام محكمة ‪ ............‬الكائن مقرها‬
‫‪ .............‬امام الدائرة ( ) إيجارات ‪ ،‬وذلك بجلستها العلنية التى ستنعقد فى تمام الساعة التاسعة‬
‫وما بعدها من صباح يوم ‪ .........‬الموافق ‪ ....../.../...‬وذلك لسماع الحكم بامتداد العالقة اإليجارية‬
‫بين الطالب والمعلن اليه ‪ ،‬مع إلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة ‪ ،‬مع حفظ كافة الحقوق‬
‫السند القانونى ‪ :‬الماده ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪1977‬‬

‫والماده ‪ 18‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪1981‬‬
‫‪-104‬دعوى انتهاء عالقه ايجاريه بوفاة المستأجر وعدم وجود مستحق لالمتداد‬
‫انه فى يوم ‪ ............‬الموافق ‪......./...../...‬‬
‫بناء على طلب السيد ‪ ................/‬المقيم ‪ ...............‬محافظة ‪..........‬‬

‫ومحله المختار مكتب االستاذ ‪ .................... /‬المحامى الكائن فى ‪.............‬‬
‫انا‪ ........................‬محضر محكمة ‪ ...................‬الجزئية قد انتقلت فى التاريخ المذكور اعاله‬
‫واعلنت ورثة المرحوم‪ .....................‬وهم‪:‬‬
‫‪ -1‬السيد ‪ .............../‬المقيم ‪ ..................‬قسم‪........‬محافظة ‪ ..........‬مخاطبا مع‪............... /‬‬
‫‪ -2‬السيد ‪ .................. /‬المقيم ‪ ................‬قسم ‪.............‬محافظة ‪ .........‬مخاطبا‬
‫مع‪................ /‬‬
‫( لجـمــــيــع الــــورثــــة )‬
‫بموجب عقد إيجار مؤرخ‪ ............. 2‬استأجر مورث المعلن اليهم من الطالب ماهو ‪..................‬‬
‫بغرض االستعمال فى ‪ ...............‬بالعقار‬
‫رقم ‪ ..........‬الكائن فى‪ .......................‬قسم ‪ ........‬محافظة ‪..........‬‬
‫وذلك لقاء قيمة إيجارية شهرية‪ 2‬قدرها‪ ..........‬جنيه تدفع مقدما أول كل شهر ‪.‬‬
‫وقد نما الى علم الطالب ان مورث المعلن اليهم المرحوم ‪ .........‬قد توفى‬
‫بتاريخ ‪ ...../..../.....‬دون وارث يحق له االمتداد القانونى وفقا لنص المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪49‬‬
‫لسنة ‪1977‬‬
‫وهو األمر الذى يحق معه للطالب إقامة هذه الدعوى الماثلة بطلب انهاء عقد اإليجار‬
‫المؤرخ ‪ ....../..../...‬والمحرر فيما بين الطالب ومورث المعلن اليهم وذلك لوفاة المستأجر األصلى‬
‫وعدم وجود من له الحق فى االمتداد القانونى وفقا لنص المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة‬
‫‪. 1977‬‬
‫انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى التاريخ المذكور اعاله واعلنت كل من المعلن اليهم بصورة‬
‫من اصل العريضة وكلفتهم بالحضور امام محكمة ‪ ............‬الكائن مقرها‪ .............‬امام الدائرة‬
‫( ) إيجارات ‪ ،‬وذلك بجلستها العلنية التى ستنعقد فى تمام الساعة التاسعة وما بعدها من صباح يوم‬
‫‪ ..........‬الموافق ‪ ..... /.../...‬وذلك لسماع الحكم بإنهاء عقد اإليجار المؤرخ ‪ ...../.../...‬وتسليمه‬
‫العين المبينة‪ 2‬بصدر العريضة للطالب خالية من األشخاص والشواغل وسليمة من أية تلفيات ‪ ،‬و‬
‫إلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة ‪ ،‬مع حفظ كافة الحقوق القانونية‪ 2‬األخرى للطالب ‪.‬‬
‫السند القانونى ‪ :‬الماده ‪ 29‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪1977‬‬

‫والمعدل بالقانون رقم ‪ 136‬لسنة‪1981‬‬
‫‪-105‬دعوى انهاء عقد ايجار أرض فضاء والمطالبة بالريع المستحق‬

‫بناء على طلب السيد ‪ ........ /‬ومهنته ‪ ........‬المقيم برقم ‪ ........‬شارع ‪ ........‬قسم ‪ ........‬محافظة‬
‫‪ ........‬ومحلة المختار مكتب االستاذ ‪ ........‬المحامى الكائن ‪........‬‬
‫السيد ‪ ........ /‬ومهنته‪ ........ 2‬المقيم برقم ‪ ........‬شارع ‪ ........‬قسم ‪........‬‬
‫محافظة ‪........‬مخاطبا ‪........‬‬
‫بموجب عقد مؤرخ ‪ ....-..-..‬استأجر المعلن اليه من الطالب قطعه أرض فضاء كائنه بشارع ‪........‬‬
‫قسم ‪ ........‬مساحتها ‪ ........‬مترا مربعا مسورة بسور من ‪ ........‬بها حجرة للخفارة‪ ,‬بغرض‬
‫استغاللها فى ‪ ........‬بأجرة شهرية قدرها ‪ ........‬جنيها ولمدة ‪ ........‬شهرا تبدأ من ‪....-..-..‬‬
‫وتنتهى فى ‪ ....-..-..‬وبالرغم من انقضاء هذه المدة امتنع المعلن اليه عن تنفيذ التزامه برد العين‬
‫الى الطالب ‪.‬‬
‫ولما كان المقرر قانونا أن كون االرض مسورة أو مقام عليها بعض المبانى أمر لم يكن محل‬
‫اعتبار وال يغير من طبيعة محل العقد باعتباره أرضا فضاء‪ ,‬ومن ثم يخضع لقواعد القانون المدنى‬
‫وال تسرى عليه أحكام التشريع‪ 2‬االستثنائى لما كان ذلك وكانت المادة ‪ 598‬من القانون المدنى‬
‫تنص على أن ينتهى االيجار بانتهاء المدة العينية فى العقد دون حاجة الى تنبيه باالخالء ‪ ,‬مما‬
‫مفاده انحالل سند المعلن اليه الذى كان يشغل عين النزاع بموجبه فور انتهاء المدة المحددة بهذا‬
‫السند وتلقائيا دون حاجة التخاذ أى اجراء‪ ,‬ومن ثم تكون يده عليها يد غاصب ويحق للطالب‬
‫الرجوع عليه فضال عن انهاء عقد االيجار بتعويض عن هذا الغصب عن المدة التالية النتهاء‬
‫االيجار وحتى صدور الحكم بواقع مبلغ ‪ ........‬جنيها شهريا ومن المستقر عليه أن القاضى عندما‬
‫ينظر فى تقدير التعويض فى هذه الحالة ال يعتد باالجرة التى تضمنها العقد وانما يقدر التعويض فى‬
‫هذه الحالة ال يعتد باالجرة التى تضمنها العقد وانما يقدر التعويض وفقا الحكام المسئوليه‪2‬‬
‫التقصيرية أى بقدر ما فات المضرور من كسب وما لحقه من خسارة سواء كان الضرر متوقعا أو‬
‫غير متوقع ‪ ,‬ويركن الطالب فى اثبات عناصر التعويض الى التنبية ‪.‬‬
‫وكلفته بالحضور امام محكمة ‪ ........‬الدائرة ‪ ........‬بمقرها الكائن بشارع ‪ ........‬وذلك بجلستها‬
‫المنعقده علنا فى يوم ‪ ........‬الموافق ‪ ....-..-..‬الساعة ‪ ........‬ليسمع الحكم بانهاء عقد ايجار‬
‫االرض الفضاء المؤرخ ‪ ....-..-..‬وتسليمها للطالب بالحالة التى كانت عليها وقت التعاقد مع الزامه‬
‫بأن يدفع له مبلغ ‪ ........‬جنيها كتعويض عن كل شهر اعتبارا من تاريخ انتهاء العقد وحتى صدور‬
‫الحكم ‪ ,‬مع المصاريف ومقابل اتعاب المحاماه وشمول‪ 2‬الحكم بالنفاذ المعجل بال كفالة ‪.‬‬
‫‪-106‬دعوى انهاء عقد ايجار لقيام ورثةـ المستاجر‬

‫األصلى بتغير النشاط فى ضوء القانون ( ‪ ) 6‬لسنة‪1997‬‬
‫أنه في يوم ‪ ............‬الموافق ‪ .................‬بناءا على طلب السيد ‪ ................. /‬والمقيم‬

‫في ‪ ..............‬ومحله المختار األستاذ ‪ /‬أشرف رويه‪ 2‬المحامي الكائن بدسوق – شارع الشركات ‪.‬‬
‫انتقلت أنا ‪ ...................... /‬محضر محكمة ‪ ...................‬حيث إقامة السيد ‪................... /‬‬
‫المقيم في ‪ ..................‬مخاطبًا مع ‪ /‬السيد ‪ ................... /‬المقيم في ‪ ..................‬مخاطبًا مع‬
‫‪ /‬وأعلنتهم باآلتي ‪ :‬بموجب عقد ايجار مؤرخ‪ . . . / . . . / . . . 2‬استاجرمورث المعلن اليهم‬
‫المرحوم ‪ . . . . . . . . . . . . . . . /‬ما هو ‪ . . . . . . . . . .‬بغرض األستعمال فى ‪ . . . . . .‬بالعقار‬
‫رقم ‪ . . . . . . . .‬الكائن فى ‪ . . . . . . . . . . . . . . . .‬وقد نما الى علم المؤجر ان ورثة المستاجر‬
‫األصلى قد قاموا بتغير النشاط من ‪ . . . . . . . . . .‬الى ‪ . . . . . . . . . .‬مخالفين بذلك نص العقد رقم‬
‫‪ . . . . . . . . . .‬والذى ينص على ‪ . . . . . . . . . .‬وكذلك مخلفين نص الماده االولى من القانون (‬
‫‪ ) 6‬لسنه ‪ 1997‬و التى تنص على انه ‪ " :‬فاذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو‬
‫صناعى أو مهنى أو حرفى ‪ ,‬فال ينتهى العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون‬
‫العين من ورثته فى ذات النشاط الذى كان يمارسه‪ 2‬المستأجر األصلى طبقا للعقد ‪ ,‬أو زواجا وأقارب‬
‫حتى الدرجة الثانية ‪ ,‬ذكورا وإناثا من قصر وبلغ ‪ ,‬يستوى‪ 2‬فىذلك أن يكون االستعمال بالذات أو‬
‫بواسطة نائب عنهم " ‪ .‬واعتبارا من اليوم التالى لتاريخ نشر هذا القانون المعدل ‪ ,‬اليستمرالعقد‬
‫بموت أحد من أصحاب حق البقاء فى العين اال لصالح المستفيدين مـن ورثة المستأجر األصلى دون‬
‫غيره ولمرة واحدة ‪.‬االمر الذى حدا بالطالب بتحرير‪ 2‬محضر اثبات حاله برقم ‪ . . . . . . .‬لسنه ‪. . . .‬‬
‫‪ . . .‬ادارى ( ويذكر مكان اقامة المحضر ) الذى اثبت تغير النشاط من ‪ . . . . . . .‬اللى ‪. . . . . . .‬‬
‫ومن ثم يحق للطالب رفع هذه الدعوى النهاء عقد االيجار لقيام ورثة‪ 2‬المستاجر االصلى بتغير‬
‫النشاط ‪.‬‬
‫بنــاء عليــــــــه‬
‫انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخه الى حيث المعلن اليهم وسلمتهم صوره من اصل هذه‬
‫الصحيفه وكلفتهم الحضور امام محكمها ‪ . . . . . . .‬الكليه الدائره (‪ ). . . . . . . .‬ايجارات الكائنه‬
‫فى ‪ . . . . . . .‬وذلك بجلستها التى سوف تنعقد علنا فى تمام الساعه التاسعه من صباح يوم ‪. . . . .‬‬
‫‪ . .‬الموافق ‪ . . . . / . . . / . . .‬ليسمعوا الحكم بانهاء عقد ايجارالعين المؤجره لمورثهم لقيامهم‬
‫بتغير نشاط مورثهم مخالفين بذلك صحيح العقد ونص القانون وتسليم العين خاليه من االشخاص‬
‫والمتاع سليمه من التلف مع الزامهم بالمصاريف واألتعاب وشمول الحكم بالنفاذ المعجل المعجل‬
‫وبال كفاله‪ 0‬مع حفظ كافة الحقوق القانونيه‪ 2‬االخرى للطالب‬

‫‪ -1‬السيد ‪ .............../‬المقيم ‪ ..................‬قسم‪........‬محافظة ‪..........‬‬
‫مخاطبا مع ‪............... /‬‬
‫‪ -2‬السيد ‪ .................. /‬المقيم ‪ ................‬قسم ‪.............‬محافظة ‪.........‬‬
‫مخاطبا مع ‪................ /‬‬
‫لسنة ‪1977‬‬
‫‪. 1977‬‬
‫إلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة ‪ ،‬مع حفظ كافة الحقوق القانونية األخرى للطالب ‪.‬‬

‫محافظة ‪ ........‬ومحل مكتب االستاذ ‪ ........‬المحامى الكائن ‪........‬‬
‫محافظة ‪........‬مخاطبا ‪........‬‬
‫بموجب عقد مؤرخ ‪ ....-..-..‬استأجر الطالب من المعلن اليه ‪ ........‬بأجرة شهرية‪ 2‬قدرها ‪........‬‬
‫جنيها وتم اثبات تاريخ هذا العقد فى ‪ ....-..-..‬وقد تضمن البند ‪ ........‬منه التزام المعلن اليه بتسليم‬
‫عين النزاع خالل ‪ ........‬شهرا صالحة للغرض المؤجره من أجله ‪ ,‬وقد امتنع عن تنفيذ هذا االلتزام‬
‫بالرغم من انقضاء االجل المحدد لذلك وانذاره على يد محضر بتاريخ‪. ....-..-.. 2‬‬
‫ولما كان مؤدى نصوص المواد ‪ 565,1/435 ,564‬من القانون المدنى أن تسليم العين المؤجرة‬
‫يحصل بوضعها تحت تصرف المستأجر بحيث يتكمن من حيازتها واالنتفاع بها دون عائق فى‬
‫الزمان المتفق عليه‪ ,‬فأن أخل المؤجر بهذا االلتزام وكان ممكن تنفيذه عينا حق المستأجر أن يطلب‬
‫القضاء له به وإذ كان المؤجر ال يمارى فى أحقية الطالب فى تسلم العين المؤجر حسبما تضمنه‪2‬‬
‫عقد االيجار وكانت العين معدة فعال للغرض المؤجرة من أجله ومن ثم كان للطالب أن يستصدر‬
‫حكما بالزام المعلن اليه بتسليمها له ‪.‬‬
‫ولما كان المقرر قانونا أن االجرة مقابل االنتفاع بالعين المؤجرة فال يتحقق التزام الطالب بدفع‬
‫االجرة اال اعتبارا من تاريخ تسلمه لها ‪.‬‬
‫وكلفته بالحضور أمام محكمه ‪ ........‬الدائرة ‪ ........‬بمقرها الكائن بشارع ‪ ........‬وذلك بجلستها‬
‫المنعقده علنا فى يوم ‪ ........‬الموافق ‪ ....-..-..‬الساعة ‪ ........‬ليسمع الحكم بالزامه بتسليم عين‬
‫النزاع المبينة بعقد االيجار المؤرخ ‪ ....-..-..‬للطالب فى حالة تصلح معها ألن تفى بما اعدت له من‬
‫منفعة وفقا لما تضمنه العقد ‪ ,‬مع الزامه المصاريف ومقابل اتعاب المحاماه وشمول‪ 2‬الحكم بالنفاذ‬
‫‪--109‬دعوى بالزام المستعير برد العارية ومطالبته بتعويض‬

‫أنه فى يوم ‪ ........‬الموافق ‪ ........‬الساعة ‪........‬‬
‫‪ ........‬المحامى الكائن ‪........‬‬
‫أنا ‪ ........‬محضر محكمة قد انتقلت الى محل اقامة ‪:‬‬
‫السيد ‪ ........ /‬ومهنته ‪ ........‬المقيم برقم ‪ ........‬شارع ‪ ........‬قسم ‪........‬‬
‫محافظة ‪........‬مخاطبا ‪........‬‬
‫بموجب عقد مؤرخ ‪ ....-..-..‬استعار المعلن اليه من الطالب ‪ ........‬بغرض‬
‫‪ ........‬والتزام المعلن اليه برد العارية فى ‪ ....-..-..‬وفى حالة اخالله‬
‫بهذا االلتزام يدفع تعويضا اتفاقيا للطالب بواقع ‪ ........‬جنيها عن كل‬
‫‪ ........‬حتى يتم الرد رضاء او قضاء ‪ .‬واتفق الطرفان على أنه ال يجوز‬
‫للمعلن اليه حبس العارية بعد انقضاء االجل المحدد لها مهما كان سبب‬
‫االنقضاء وعليه ردها ثم المطالبة وديا أو قضائيا بما يكون قد انفقة من‬
‫مصرفات نافعة ‪.‬‬
‫وإذ كان ما تقدم ‪ ,‬وكان أجل العارية قد انقضى دون أن‬
‫يكون للمعلن اليه الحق فى الحبس ألى سبب من االسباب ‪ ,‬ورغم ذلك أخل المعلن‬
‫اليه بالتزامه بالرد مما حالى دون الطالب وانتفاعة بالشئ المعار اعتبارا من‬
‫وقت انتهاء العارية وهو االمر الذى قرر له المتعاقدان تعويضا اتفاقيا قدره‬
‫‪ ........‬جنيها عن كل ‪ ........‬ومجموع ذلك حتى تاريخ رفع الدعوى مبلغ‬
‫‪........‬‬
‫ولما كان المقرر قانونا أن للمعير أن يسترد الشئ المعار‬
‫بدعوى العارية وهى دعوى شخصية ترفع ضد المستعير‪ 2‬ومن ثم كانت الدعوى الماثلة‬
‫بطلب استرداد العارية والتعويض عن حرمان الطالب من االنتفاع بها ‪.‬‬
‫أنا‬
‫المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخه الى محل أقامة المعلن اليه واعلنته‬
‫الموافق ‪ ....-..-..‬الساعة ‪ ........‬ليسمع الحكم بالزامه برد العارية محل‬
‫العقد المؤرخ ‪ ....-..-..‬للطالب وبأن يدفع له تعويضا قدره ‪ ........‬جنيها‬
‫وما يستجد حتى صدور الحكم مع المصاريف ومقابل اتعاب المحاماه وشمول الحكم‬

‫‪ ........‬المحامى الكائن ‪........‬‬
‫محافظة ‪........‬مخاطبا ‪........‬‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ‪ ....-..-.. 2‬استأجر الطالب من المعلن اليه الشقة رقم‬
‫‪ ........‬بالعقار رقم ‪ ........‬الكائن ‪ ........‬بأجرة شهريه‪ 2‬قدرها ‪........‬‬
‫جنيها ‪ ,‬واذ تبين للطالب ان االجرة القانونية وهى أجرة شهر ابريل سنه ‪1941‬‬
‫بأعتبار اجرة هذا الشهر هى اجرة االساس التى يلتزم المؤجر بها وليس له‬
‫تجاوزها واال كان االتفاق على التجاوز باطال بطالن مطلقا لتعلق ذلك بالنظام‬
‫العام تبين أنها مبلغ ‪ ........‬جنيها وفقا لما تضمنه‪ 2‬العقد السابق صدوره‬
‫متعلقا بذات العين والذى كان ساريا خالل شهر ابريل‪ 1941‬مما مفاده ان االجرة‬
‫القانونية التى اعتد المشرع بها وأوجب االلتزام بها هى االجرة الثابته‬
‫بهذا العقد ويحق للطالب استصدار حكم بتحديد اجرة عين النزاع بمبلغ ‪........‬‬
‫جنيها واستيرداد ما دفع زائدا عن ذلك وهو مبلغ ‪ ........‬جنيها‪ ,‬لما هو‬
‫مقرر قانونا ان النص فى المادة الرابعة من القانون رقم ‪ 121‬لسنه ‪ 1947‬على‬
‫أنه ال يجوز أن تزيد االجرة المتفق عليها فى عقود االيجار التى ابرمت من‬
‫اول مايو ‪ 1941‬على اجرة شهر ابريل‪ 1941‬أو اجرة المثل لهذا الشهر اال بمقدار‬
‫ما يلى يدل على ان القانون اتخذ اساسا لحساب الحد االقصى الجرة هذه الفئة‬
‫من االماكن االجرة الفعلية التى كانت العين مؤجرة بها فى شهر ابريل ‪1941‬‬
‫فاذا لم تكن العين مؤجرة فى هذا التاريخ وجب التعويل على اجرة المثل عن هذا‬
‫الشهر ‪.‬‬
‫انا‬
‫المحضر سالف الذكر قد انتقلت الى محل اقامة المعلن اليه واعلنته بصوره من‬
‫هذا وكلفته بالحضور امام محكمة ‪ ........‬الدائرة ‪ ........‬بمقرها الكائن‬
‫بشارع ‪ ........‬الساعة ‪ ........‬ليسمع الحكم بتحديد أجرة عين النزاع بمبلغ‬
‫‪ ........‬جنيه شهريا والزامه بأن يرد للطالب مبلغ ‪ ........‬جنيها والمصاريف‬
‫ومقابل اتعاب المحاماه وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بال كفالة ‪.‬‬
‫‪-111‬دعوى بطالن عقد ايجار وتمكين الطالب من االنتفاع بالعين‬

‫بناء على طلب السيد ‪ ........ /‬ومهنته ‪ ........‬المقيم برقم ‪ ........‬شارع‬
‫‪ ........‬المحامى الكائن ‪........‬‬
‫انا ‪ ........‬محضر محكمه ‪ ........‬قد انتقلت الى محل اقامة ‪:‬‬
‫‪ -1‬السيد ‪ ........ /‬ومهنته ‪ ........‬المقيم برقم ‪ ........‬شارع ‪ ........‬قسم ‪ ........‬محافظة ‪........‬‬
‫مخاطبا ‪........‬‬
‫‪ -2‬السيد ‪ ........ /‬ومهنته ‪ ........‬المقيم برقم ‪ ........‬شارع ‪ ........‬قسم ‪ ........‬محافظة ‪........‬‬
‫مخاطبا ‪........‬‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ‪ ....-..-.. 2‬استأجر الطالب من المعلن اليه االول‬
‫الشقه رقم ‪ ........‬بالعقار الكائن ‪ ........‬بأجرة شهرية‪ 2‬قدرها ‪........‬‬
‫شهريا وتضمن البند رقم ‪ ........‬منه أن العقد يعتبر مفسوخا من تلقاء نفسه‬
‫دون حاجة الى تنبيه‪ 2‬أو انذار أو اى اجراء آخر فى حالة تأخر الطالب عن‬
‫الوفاء بهذه االجره ونظرا ‪ ........‬فقد تأخر فى دفع االجرة عن المدة من‬
‫‪ ....-..-..‬الى ‪ ....-..-..‬فقام المعلن اليه االول برفع الدعوى رقم‬
‫‪ ........‬لسنه ‪ ........‬مدنى مستعجل ‪ ........‬ضد الطالب ابتغاء الحكم بطرده‬
‫من هذه الشقة لعدم الوفاء باالجرة اعماال للشرط الفاسخ الصريح واعلن‬
‫الطالب بصحيفتها بشقة النزاع ولتغيبه‪ 2‬عنها فقد تم االعالن دون علم الطالب‬
‫بالدعوى المشار اليها‪ ,‬كما صدر الحكم وتم تنفيذه دون تحقق هذا العلم ‪.‬‬
‫وابرم المعلن اليه االول عقد ايجار مع المعلن اليه الثانى تمكن االخير‬
‫بموجبه من تسلم شقة النزاع بعد تنفيذ حكم الطرد الصادر ضد الطالب ‪.‬‬
‫ولما‬
‫كان مفاد النص فى الفقرة (ب) من المادة ‪ 18‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنه ‪1981‬‬
‫فى بعض االحكام الخاصة بتأجير وبيع االماكن وتنظيم العالقة بين المؤجر‬
‫والمستأجر‪ ,‬يدل على أن المشرع اتاح للمستأجر فرصة التمسك بأستمرار‪ 2‬العالقة‬
‫االيجارية ليتفادى اخالء المكان المؤجر وذلك بالقيام بأداء االجرة وكافة ما‬
‫تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعليه قبل اقفال باب المرافعة فى الدعوى‬
‫القائمة‪ 2‬بينه وبين المؤجر بشأن طلب اخالء العين المؤجرة لعدم الوفاء‬
‫باالجرة‪ ,‬فان كان االخير قد توقف عند حد استصدار حكم مستعجل تم تنفيذه دون‬
‫أن يلجأ لمحكمة الموضوع الستصدار حكم موضوعى يحسم النزاع‪ ,‬فان الحق ال يكون‬
‫قد استقر بعد باعتبار أن الحكم المستعجل ليس اال اجراء وقتيا ال يحول دون‬
‫اللجوء لقضاء الموضوع وتكون لهذا الحكم حتى بعد صيرورته نهائيا وبعد تنفيذه‬
‫حجية وقتية تزول وتنحسر‪ 2‬عنه فور اللجوء لقضاء الموضوع‪ ,‬العتباراه فى هذه‬
‫الحالة عقبة مادية استعملها المؤجر النتزاع حيازة شقه النزاع قسرا مما‬
‫ال يزيل تلك الحيازة عن الطالب قانونا وتكون لالخير باعتباره المستأجر‬
‫السابق االفضلية لسبقه فى حيازتها بصرف‪ 2‬النظر عن الحسن نيه المعلن اليه‬
‫الثانى كمستأجر الحق الذى استغل العين تنفيذ حكم القضاء المستعجل ‪.‬‬
‫واذ‬
‫تنص الفقرة االخيرة من المادة ‪ 24‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنه ‪ 1977‬على انه‬
‫يحظر على المؤجر ابرام أكثر من عقد ايجار واحد للمبنى أو لوحدة منه‪ 2‬وفى‬
‫حالة المخالفة يقع باطال العقد أو العقود الالحقة للعقد االول‪ ,‬مما مفادة‬
‫أن عقد االيجار الصادر من المعلن اليه االول للمعلن اليه الثانى عن عين‬
‫النزاع فى تاريخ الحق لعقد ايجار الطالب الذى لم تهدر حجيته‪ ,‬يكون باطال ‪,‬‬
‫والبطالن هنا مطلق لمخالفته للنظام العام ولترتيب‪ 2‬جزاء جنائى على مخالفة‬
‫هذا الحظر بموجب المادة ‪ 76‬من القانون سالف الذكر ‪ ,‬وكان النص فى المادة‬
‫‪ 571‬من القانون المدنى على انه على المؤجر أن يمتنع‪ 2‬عن كل ما من شأنه أن‬
‫يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة‪ ,‬وكان ابرامه لعقد ايجار مع‬
‫المعلن اليه الثانى رغم عدم انحالل عقدايجار الطالب يدل على اخالله بهذا‬
‫االلتزام االخالال يوجب عليه الضمان ويكون للطالب الرجوع عليه بالتعويض‬
‫وفقا الحكام المسئولية‪ 2‬العقدية ويقدر الطالب هذا التعويض بمبلغ ‪........‬‬
‫لما كان ما تقدم وكان العقد الباطل بطالنا مطلقا يعتبر‬
‫معدوما منذ نشأته‪ 2,‬فأن وضع يد المعلن اليه الثانى على عين النزاع يكون بدون‬
‫سند‪ ,‬أما عن الشرط الفاسخ الصريح الذى استند اليه الحكم المستعجل‪ ,‬فقد‬
‫استقر قضاء النقض على بطالن هذا الشرط فور أداء المستأجر االجرة وكافة ما‬
‫تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية فى دعوى المؤجر باالخالء‪ ,‬فان كان‬
‫مستأجر العين هو الذى لجأ للقضاء فيبطل الشرط الفاسخ الصريح فور أدائه‬
‫االجرة‪ ,‬واذ قام الطالب بايداع االجرة المستحقة خزينة الضرائب العقارية بعد‬
‫تكليف المعلن اليه االول بقبضها وامتناعه عن ذلك‪ ,‬فأن الطالب يكون قد وفى‬
‫باالجرة مما يبطل معه الشرط الفاسخ الصريح‪ ,‬وتكون دعواه قائمة على سند صحيح‬
‫من القانون ‪.‬‬
‫أنا‬
‫المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخة الى محل اقامة كل من المعلن اليهما‬
‫واعلنتهما بصورة من هذا وكلفتهما بالحضور أمام محكمة ‪ ........‬الدائرة‬
‫‪ ........‬بمقرها الكائن بشارع ‪ ........‬وذلك بجلستها المنعقدة علنا فى يوم‬
‫‪ ........‬الموافق ‪ ....-..-..‬الساعة ‪ ........‬ليسمعا الحكم ‪.‬‬
‫أوال ‪ :‬ببطالن عقد اريجار المبرم بين المعلن اليهما عن عين النزاع واعتباره كأن لم يكن ‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬تسليمه‪ 2‬العين المؤجرة وتمكنه‪ 2‬من االنتفاع بها ‪.‬‬
‫ثالثا‬
‫‪ :‬الزام المعلن اليه االول بأن يدفع للطالب تعويضا قدره ‪ ........‬جنية‪,‬‬
‫والمصاريف ومقابل اتعاب المحاماه وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بال كفالة ‪.‬‬
‫‪-112‬دعوى تحديد االجرة وفقا لتقدير سابق و المطالبة برد الفروق‬

‫محافظة ‪........‬مخاطبا ‪........‬‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ ‪ ....-..-..‬استأجر الطالب من المعلن اليه الشقة رقم ‪ ........‬الكائن ‪........‬‬
‫بأجره شهرية قدرها ‪ ........‬جنيها وظل الطالب يوقى بها منذ ابرام العقد سالف البيان وحتى تاريخ‬
‫رفع الدعوى التزاما بالتحديد االتفاقى الذى تضمنه‪ 2‬العقد حتى يقضى نهائيا فى النزاع الماثل ‪.‬‬
‫واذ تبين للطالب أن االجرة القانونية‪ 2‬للعين المؤجرة والتى استقرت فيما بين اطراف العالقة‬
‫االيجارية السابقه عن ذات العين هى مبلغ ‪ ........‬جنيها وذلك وفقا ‪ ........‬وكان يتعين على المعلن‬
‫اليه االلتزام بهذه االجرة عند ابرامه العقد الجديد مع الطالب باعتبار أن تحديد االجرة عينى ينصب‬
‫على العين ذاتها دون اعتداد بأطراف العالقة االيجارية الذين التزموا بهذا التقدير الذى يؤخذ كدليل‬
‫على قيمة االجرة فى العالقات الالحقة ‪.‬‬
‫ولما كان المقرر قانونا أن الدعوى بتخفيض االجرة لالماكن الخاضعة للتشريعات االستثنائية‪ 2‬معناها‬
‫بطالن االتفاق على اجرة تزيد عن الحد االقصى المقرر قانونا فتتصل بالنظام العام وال يعد سكوت‬
‫المستأجر عنها نزوال عن الحق المطالب به ال صراحة وال ضمنا ‪.‬‬
‫فانه يحق للطالب رفع هذه الدعوى لتحديد االجرة بمبلغ ‪ ........‬جنيها باعتبار هذا المبلغ يمثل‬
‫االجرة القانونية‪ 2‬للعين المؤجرة ‪ ,‬والزام المعلن اليه بأن يرد للطالب مبلغ ‪ ........‬جنيها قيمه الفرق‬
‫بين االجرة االتفاقية واالجرة القانونية مقسطا على أقساط شهرية‪ 2‬لمدة مساويه‪ 2‬للمدة التى استحقت‬
‫تلك الفروق عنها وقدرها ‪ ........‬شهرا ‪.‬‬
‫ويركن الطالب فى اثبات دعواه الى ‪ ........‬المودع حافظة مستنداته ‪.‬‬
‫وكلفته بالحضور امام محكمة ‪ ........‬الدائرة ‪ ........‬بمقرها الكائن بشارع ‪ ........‬وذلك بجلستها‬
‫المنعقده علنا فى يوم ‪ ........‬الموافق ‪ ....-..-..‬الساعة ‪ ........‬ليسمع الحكم بتحديد االجرة التى‬
‫تضمنتها عقد االيجار المؤرخ ‪ ....-..-..‬بمبلغ ‪ ........‬والزامه برد فروق االجرة منذ ابرام العقد‬
‫وحتى تاريخ رفع الدعوى وقدرها ‪ ........‬جنيها مع ما قد يستجد حتى صدور الحكم على ان يسقط‬
‫ذلك على مدة مساوية للمدة آنفه الذكر‪ ,‬مع المصاريف ومقابل اتعاب المحاماه وشمول الحكم بالنفاذ‬
‫بال كفالة ‪.‬‬
‫‪-113‬دعوى تسليم شقه‬
‫إنه فى يوم الموافق ‪/ /‬‬

‫بنــــــــــــــاءًا على طلب المهندس ‪/‬‬
‫ومحله‬
‫المختار مكتــــب األستاذ ‪ /‬عدنان محمد عبد المجيد‬
‫المحامي بالقاهرة‬
‫أنا محضر محكمة الجزئية قد إنتقلت وأعلنت ‪:‬‬
‫[‪ ]1‬السيد ‪============= /‬مخاطبًا مع ‪:‬‬
‫[‪ ]2‬السيد ‪ /‬مجدى ميالد عطية المقيم‬
‫مخاطبًا مع ‪:‬‬
‫[‪ ]3‬السيد ‪ /‬محضر أول محكمة المرج الجزئية بصفته‪ 2‬ويعلن بمقر‬
‫عمله بمحكمة مصر الجديدة‬
‫مخاطبًا مع ‪:‬‬
‫وأعلنتهم باألتى‬
‫إستشكـــــا ًال فى الحكم الصادر من محكمة شمال القاهرة اإلبتدائية‪2‬‬
‫الدائـــــرة ( ) مدنى بتاريخ ‪ / /‬فى‬
‫الدعوى رقم ‪ 57‬لسنة ‪ 2004‬مدنى كلى شمال والقاضى منطـوقه‬
‫" حكمت المحكمة ‪:‬‬
‫بإلزام المدعى عليه بتسليم الشقق موضوع التداعى محل عقد البيع‬
‫البيع المؤرخ ‪ 22/12/2001‬أرقام [‪ ]1103-1102-1101‬الكائنة بالدورالحادى عشر بعمارة‬
‫المتفوقين – شارع السكة الحديد – من شارع وابور عصمت – عين شمس – قسم المرج –‬
‫القاهرة والمبين حدودًا و معالمًا بالعقد وصدر الصحيفة وبالحالة التى كانوا عليها وقت التعاقد –‬
‫وألزمت المدعى عليه بالمصروفات و خمسة وسبعون جنيهًا مقابل أتعاب المحاماة "‬
‫الواقعـــــــــــات‬
‫تتحصل واقعات التداعى بالقدر الالزم للفصل فى اإلشكال المطروح أن المستشكل كان قد إشترى‬
‫بموجب عقد بيع إبتدائى مؤرخ فى ‪ 9/8/1999‬من المعلن إليه األول ماهية عدد ثالث وحدات‬
‫سكنية أرقام ‪ 1103 ، 1102 ، 1101‬بالدور الحادى عشر بعد األرضى ببرج المتفوقين الكائن‬
‫بشارع شرق السكة الحديد دائرة قسم المرج‬
‫وبتاريخ ‪ / /‬أقام الطالب الدعوى المرقومة لسنة ‪ 2002‬صحة توقيع شمال القاهرة والتى صدر فيها‬
‫الحكم بتاريخ ‪/ /‬‬
‫بصحة توقيع المعلن إليه األول ( البائع ) على عقد البيع‬
‫وكان الحكم حضوريًا بحضور المدعى عليه وإقراره بصحة توقيعه على العقد وكان قد تأسس‬
‫للعقار إتحاد للمالك برئاسة المعلن إليه األول وكان عضوًا فى هذا اإلتحاد المستشكل الحالى‬
‫( الطالب ) بإعتباره مالكًا للثالث وحدات السكنية مدار التداعى وقد سجل هذا اإلتحاد سنة ‪1999‬‬
‫بما فيه بمجلس محلى المرج بتاريخ‪ / / 2‬وقد تضمن إسم الطالب األمر الذى يجعل التعاقد فى حد ذاته‬
‫ال بالمادة ‪ 15‬من قانون اإلثبات‬‫ثابت التاريخ منذ تسجيل إتحاد المالك سنة ‪ 1999‬عم ً‬
‫وكان المستشكل قد تسلم العين المباعة منذ تاريخ التعاقد الحاصل فى ‪ 9/8/1999‬ووضع يده عليها‬
‫وحازها حيازة هادئة مستقرة مستمرة‪ 2‬ال تشوبها منازعة بل وقام بإعتباره مالكًا لها بإدخال المرافق‬
‫لها سواء أن كان بالكهرباء أو الهاتف أو غيرها فى تواريخ الحقة لتاريخ التعاقد‬
‫ومهما يكن من أمر فإن الطالب قد فوجئ بما لم يكن فى الحسبان حين نما إلى علمه عرضًا وبطريق‬
‫المصادفة أن ثمة حكم قد صدر من محكمة شمال القاهرة قضت فيه بإلزام البائع له ( المعلن إليه‬
‫األول ) بتسليم الوحدات السكنية‪ 2‬الثالث التى إشتراها المستشكل إلى أخر هو المستشكل ضده الثانى‬
‫ولما إستوضح‪ 2‬الطالب جلية األمر إستبان له أن المستشكل ضده األول (البائع له) قد إستعمل طرق‬
‫إحتيالية بقصد إغتيال حقوق الطالب واإلستيالء عليها بدون وجه حق وأنه قد عقد سترة آثمة بينه‬
‫وبين المستشكل ضده الثانى المسخر من قبله لتنفيذ هذه السترة اآلثمة وكانت خطتهم المنحرفة‬
‫تسير على النسق األتى ‪:‬‬
‫أو ًال ‪ :‬قام المعلن إليه األول بإبرام عقد بيع عن ذات الوحدات السكنية ( التى سبق أن إشتراها منه‬
‫الطالب ) إلى المستشكل ضده الثانى وأعطى لهذا العقد تاريخ ‪ 22/12/2001‬وهو على كل حال بيع‬
‫صورى كان فيه المستشكل ضده الثانى مخلب قط لألول فى تنفيذ مآربه اآلثمة‬
‫ال على القانون سعى المعلن إليهما األول والثانى فى الحصول على حكم من وراء ظهر‬ ‫ثانيًا ‪:‬وتحاي ً‬
‫الطالب يمكن لهما من التنفيذ على العين واإلستيالء عليها وهضم حقوق الطالب واإلستيالء عليها‬
‫فراح الثانى يقيم دعوى أمام محكمة شمال القاهرة اإلبتدائية يزعم فيها أن األول قد أخل بإلتزاماته‬
‫التعاقدية وإمتنع عن تسليمه‪ 2‬الوحدات السكنية‪ 2‬مدار التداعى ( السابق للطالب شرائها ) وإنتهى إلى‬
‫طلبه إلزام المعلن إليه األول بتسليم الوحدات العقارية ‪ ،‬وحتى يسبغ‪ 2‬هالة من الجدية على هذا‬
‫الطلب ويحول دون تأجيل الدعوى وخشية‪ 2‬تسرب أمرها إلى المستشكل ولو عرضًا دفع المعلن إليه‬
‫ال لإلطالع ضاربًا بذلك عصفورين بحجر واحد ‪ ..‬أو ًال ‪ :‬أن‬ ‫األول محاميه‪ 2‬ليمثل ً‪2‬‬
‫نيابة عنه ويطلب أج ً‬
‫يكون الحكم حضورى بتمكين من الحصول على الصيغة التنفيذية بأسرع وقت ممكن ‪ ..‬والثانى ‪ :‬أال‬
‫تتداول أوراق الدعوى بين يدى المحضرين فيعلم بأمرها المستشكل فيتدخل فيها‬
‫وبتاريخ ‪ / /‬أصدرت محكمة شمال القاهرة حكمها بإلزام المستشكل ضده األول بتسليم الوحدات‬
‫السكنية المبينة بعقد البيع وصحيفة الدعوى نفاذًا لإللتزامات الملقاة على عاتق المستشكل ضده‬
‫األول التى تضمنها عقد البيع‬
‫ثالثًا ‪ :‬وإستكما ًال لمسلسل األباطيل وحتى يستأثر‪ 2‬المستشكل ضدهما األول والثانى بهضم حقوق‬
‫الطالب قدما أوراق هذا الحكم إلى قلم محضرى المرج تمهيدًا لتنفيذه وقد علم الطالب عن طريق‬
‫وكيله عرضًا بتقديم هذه األوراق ولما إستوضح‪ 2‬جليتها بادر لفوره بإقامة دعاويه الموضوعية‪ 2‬التى‬
‫تبطل هذا التصرف كما بادر بإقامة هذا اإلشكال بإعتباره صاحب المصلحة الوحيد وبإعتباره‬
‫المضرور األول إذا ماتم التنفيذ‬
‫ومن حيث أن الحكم المستشكل فيه صادر بالتسليم لعقد بيع تالى للعقد سند المستشكل فى الملكية‬
‫ال بصحيح‪ 2‬القانون ويحق للطالب‬ ‫ال عم ً‬
‫وأن العقد التالى صادر من ذات المالك فإنه يكون عقدًا باط ً‬
‫أن يستشكل فى تنفيذ هذا الحكم الصادر بتنفيذ أحد اإللتزامات الجوهرية الملقاة على عاتق‬
‫المستشكل ضده األول بإعتباره بائعًا وذلك بغية وقف تنفيذ هذا الحكم وسعيًا وراء ذلك فإنه يقيم‬
‫إشكاله لألسباب األتية ‪:‬‬
‫بطالن السند التنفيذى بطالنًا مطلقًا متعلقًا بالنظام العام لبطالن محله وهو عقد البيع اإلبتدائى‬
‫المؤرخ ‪22/12/2001‬‬
‫وبإعتبار أن الحكم الصادر بالتسليم هو تنفيذ إللتزامات أحد طرفي ذلك العقد وسند البطالن صريح‪2‬‬
‫بنص المادة ‪ 23‬من القانون ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬بشأن بعض األحكام الخاصة بتأجير وبيع األماكن‬
‫وتنظــــيم العالقة بين المؤجر والمستأجر أما سبب البطالن فهو سبـــــــــق شراء‬
‫المستشكل الحالى لذات الوحدات الواردة بالحكم المستشكل فيه من ذات المستشكل ضده األول‬
‫بموجب عقد بيع إبتدائى سابق فى تحريره ونشأته‪ 2‬على العقد سند المستشكل ضده الثانى‬
‫ومن المستقر عليه طبقًا لنص المادة ‪ 23‬من القانون ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬شأن األحكام الخاصة‬
‫بتأجير وبيع األماكن وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر ماجرى النص فيها على األتى ‪:‬‬
‫( يعاقب بعقوبة جريمة النصب المنصوص عليها فى قانون العقوبات المالك الذى يتقاضى بأى‬
‫صورة من الصور ‪ ،‬بذاته أو بالوساطة ‪ ،‬أكثر من مقدم عن ذات الوحدة أو يؤجرها ألكثر من‬
‫مستأجر أو يبيعها لغير من تعاقد معه على شراءها ‪ ،‬ويبطل كل تصرف بالبيع الحق لهذا التاريخ‬
‫ولو كان مسج ً‬
‫ال )‬
‫ومفاد ذلك أن المشرع المصرى كان حصيفًا حين إتخذ من السبل ما يغلق على من تسول‪ 2‬له نفسه‪2‬‬
‫اإلفتئات على حقوق الناس نصبًا وإحتيا ًال لهضم حقوقهم بالباطل وسدًا من المشرع لكل مظنة‬
‫ودرءًا لكل ذريعة قطع يقينًا بأن عقد البيع أو التعاقد فى حد ذاته محل حماية وإحترام وأن أى عقد‬
‫ال فى خروج محمود للمشرع على‬ ‫ال حتى ولو كان هذا العقد التالى مسج ً‬ ‫يتلو هذا التعاقد يكون باط ً‬
‫حجية التسجيل وإعتبر المشرع أن هذا العقد اإلبتدائى هو عقد ناقل للملكية بل ذهب المشرع ألبعد‬
‫ال بطالنًا مطلقًا من النظام العام تقضى به المحكمة‬ ‫من ذلك حيث قطع بأن عقد البيع التالى يعتبر‪ 2‬باط ً‬
‫من تلقاء نفسه حتى ولو كان العقد التالى مسج ً‬
‫ال‬
‫وقد عرض هذا الخلف على المحكمة الدستورية العليا فى طعن غير سديد على النص التشريعى‬
‫( المادة ‪ 23‬من القانون ‪ 136‬لسنة ‪ ) 1981‬وفى واحد من أشهر أحكامها قضت المحكمة‬
‫الدستورية‪ 2‬العليا فى معرض ردها على أسباب الطعن المتمثلة فى صحة العقد العرفى السابق لعقد‬
‫مسجل عن عين واحدة ومن مالك واحد فقالت فى غير ما إبهام ‪:‬‬
‫( وحيث أن النص المطعون فيه – فيما تضمنه‪ 2‬من قاعدة آمرة ناهية – قد تقرر على ضوء أسس‬
‫موضوعية بعد أن شاع التعامل فى الوحدة الواحدة أكثر من مرة ‪ ،‬إنحرافًا عن الحق وتماديًا فى‬
‫الباطل ‪ ،‬وإستمراء للزور والبهتان ‪ ،‬وجلبًا للمال الحرام إيثارًا وإثراء ‪ ،‬وضمانًا لموارد متجددة‬
‫إهتبا ًال وإنتباهًا ‪ ،‬وإفتئاتًا على الحقوق الثابتة‪ 2‬إنكارًا ‪ ،‬وسعيًا من مالكها لنقض ما تم من جهته‬
‫جزاء وفاقًا ‪ ،‬وأن‬
‫ً‬ ‫عدوانًا ‪ ،‬فقد كان أمرًا محتومًا أن يرده المشرع على أعقابه بإهدار سوء قصد‬
‫يقرر بالتالى – وزجرًا بتالعبه – بطالن البيوع الالحقة جميعها – وقوامها اإلنتهاز والتحايل على‬
‫ماسلف البيان – بطالنًا مطلقًا لبيان إنعدامها ‪ ،‬بإعتبار أن العدم ال يصير وجودًا ولو أجيز ‪ ،‬وألن‬
‫بطالن هذه البيوع مؤداها أن لكل ذى مصلحة أن يتمسك ببطالنها ‪ ،‬وللمحكمة أن تقضى به من‬
‫جزاء على عدم إستجماعه ألركانه كاملة مستوفية‪2‬‬ ‫ً‬ ‫تلقاء نفسها ‪ ،‬واليعدو بطالن العقد أن يكون‬
‫لشروطها ‪ ،‬وهو مانحاه النص المطعون عليه بناء على إعتبارات موضوعية‪ ، 2‬ولحماية مصلحة‬
‫عامة ال يجوز أن تختل ‪ ،‬ضمانًا لتعامل يتوخى رعاية الحقوق ال إهدارها أو اإلنتقاص منها ‪ ،‬وبثًا‬
‫للثقة المشروعة التى ينبغى أن يكون محاطًا بها ‪ ،‬ملتزمًا إطارها ‪ ،‬وقمعًا لكل صور اإلنحراف التى‬
‫تفسده وتنال منه ‪ ،‬ولو كان محل اإللتزام قد أضحى غير مشروع حكمًا ‪ -‬ال طبيعة – بناء على نص‬
‫ناه فى القانون ‪ ،‬وال مخالفة فى ذلك كله للدستور ذلك أن النص المطعون فيه قد سرى بأثر مباشر‬
‫إعتبارًا من تاريخ العمل به ‪ ،‬وتحدد مجال البطالن – وفقًا ألحكامه – بالعقود الالحقة التى تم بها‬
‫بيع الوحدة ذاتها لغير من تعاقد مالكها على شرائها منه أو ًال ‪ ،‬وإرتد هذا البطالن إلى قاعدة أمره‬
‫اليجوز التحلل منها أو إهدارها بإعتبارها أصون للمصالح اإلجتماعية واإلقتصادية المرتبطة بها‬
‫وأدعى إلى تنحية المصلحة الفردية التى تناقضها ‪ ،‬وبوصفها واقعة فى المجال الطبيعى للنظام العام‬
‫‪ ،‬وهو يتحدد دائرة ومفهومًا ‪ ،‬تخومًا وداللة ‪ ،‬على ضوء العوامل اإلجتماعية واإلقتصادية الغالبة‬
‫فى بيئة‪ 2‬بذاتها خالل زمن معين ‪ ،‬متى كان ذلك وكان القانون المدنى قد نص فى المادة ‪ 135‬منه‪2‬‬
‫ال ‪ ،‬وكان النص المطعون فيه‬ ‫على أنه إذا كان محل اإللتزام مخالفًا للنظام العام ‪ ،‬كان العقد باط ً‬
‫دامغًا لمشروعية المحل فى عقود البيع الالحقة ‪ ،‬مقررًا بطالنها ‪ ،‬مجردًا إياها من األثار المترتبة‪2‬‬
‫عليها كأعمال قانونية‪ ، 2‬فإن تسجيلها يكون معدوم األثر لوروده على غير محل ‪ ،‬ذلك أن العقد‬
‫الباطل منعدم وجودًا من الناحية القانونية ‪ ،‬وهو إنعدام ال تتعدد مراتبه أو يتدرج ‪ ،‬بل هو درجة‬
‫واحدة ال تفاوت فيها ‪ ،‬وبه يعود المتعاقدان إلى الحالة التى كانا عليها عند التعاقد مالم يكن ذلك‬
‫ال ‪ ،‬فيجوز عندئذ الحكم بتعويض عادل ‪ ،‬وحيث أن المدعى قد قرر – فى تدليله على مخالفة‬ ‫مستحي ً‬
‫النص المطعون عليه للدستور – أن الفرض فى العقد األسبق أنه غير مسجل بما مؤداه بقاء الوحدة‬
‫محل النزاع بيد مالكها وجواز تصرفه فيها وذلك خالفًا للعقد الالحق إذ هو مسجل ‪ ،‬ومن المقرر أن‬
‫األسبق إلى تسجيل العقد هو األحق واألجدر بنقل الملكية إليه ‪ ،‬ذلك أن التسجيل – وقد ورد فى‬
‫شأن أحد العقود المنشئة لحق من الحقوق العينية األصلية – يفيد لزومًا جواز اإلحتجاج بأثره الناقل‬
‫للملك ‪ ،‬سواء فيمابين المتعاقدين أو فى مواجهة األغيار ‪ ،‬وكان ما قرره المدعى على النحو‬
‫المتقدم مردودًا أو ًال بأن المفاضلة بين عقدين تغليبًا ألحدهما وترجيحًا ألحد المركزين القانونيين‬
‫على األخر ‪ ،‬يفترض أن هذين العقدين مستوفيان ألركانهما ولشروط صحتهما وهو ماتخلف فى‬
‫ال بطالنًا‬‫تطبيق أحكام النص التشريعى المطعون عليه ‪ ،‬ذلك أن عقد البيع الالحق ‪ ،‬وقد إعتبر باط ً‬
‫مطلقًا بناء على نص ناه فى القانون – قد أضحى منعدمًا ال مجال إلنفاذه بما مؤداه زوال كافة األثار‬
‫التى رتبها وعودة األوضاع إلى حالها قبل إبرامه كلما كان ذلك ممكنًا ‪ ،‬وذلك خالفًا للعقد األول إذ ال‬
‫شبهة فى صحته ونفاذه وترتيبه‪ 2‬إلتزامًا شخصيًا على البائع بالعمل على إتخاذ اإلجراءات الالزمة‬
‫لنقل ملكية المبيع ومردود ثانيًا بأن تسجيل عقد ما ‪ ،‬اليدل بالضرورة على صحته ونفاذه ‪ ،‬ذلك أن‬
‫ال أو مستحيل‪ 2‬التنفيذ أو منفسخًا ‪ ،‬وحيث أنه ال محل كذلك‬ ‫العقد المسجل قد يكون صوريًا أو باط ً‬
‫للقول بأن تدخل المحكمة الجنائية‪ 2‬يعتبر الزمًا لتقرير بطالن عقد البيع الالحق فى شأن الوحدة ذاتها‬
‫إعما ًال للنص المطعون فيه الذى إعتبر مالكها متصرفًا فيها بهذا العقد مخاتله أو تواطؤًا ‪ ،‬ومرتكبًا‬
‫بالتالى لجريمة محدد عقوبتها ال محل لذلك ‪ ،‬ذلك أن البيع الالحق أبرم بالمخالفة لقاعدة أمرة تعد‬
‫بذاتها مصدرًا مباشرًا لبطالنه ‪ ،‬ومجرد إعمالها يعتبر كافيًا إليقاع الجزاء المقترن بها‬
‫وحيث أن ما ينعاه المدعى من تعارض بين النص المطعون فيه وبين كل من القانون المدنى وقانون‬
‫تنظيم الشهر العقارى ‪ ،‬مردود – وبفرض صحة هذا اإلدعاء – بما جرى عليه قضاء هذه المحكمة‬
‫من أن إختصاصها بالفصل فى المسائل الدستورية مبناه مخالفة نص فى قانون أو الئحة لقاعدة فى‬
‫الدستور ‪ ،‬فاليمتد لحاالت التعارض بين القوانين واللوائح أو بين التشريعات ذات المرتبة‪ 2‬الواحدة ‪،‬‬
‫وحيث أنه لما كان ماتقدم فإن قالة مخالفة النص المطعون فيه للحماية التى كفلها الدستور‪ 2‬لحق‬
‫الملكية ‪ ،‬تكون مفتقرة إلى دعامتها مجردة منها ‪ ،‬حرية باإلعراض عنها ‪ .‬متى كان ذلك ‪ ،‬وكان‬
‫النص المطعون فيه ال يتعارض مع أى حكم أخر فى الدستور من أوجه أخرى )‬
‫( القضية‪ 2‬رقم ‪ 22‬لسنة ‪ 12‬قضائية‪ 2‬دستورية‪ – 2‬جلسة أول يناير سنة ‪) 1994‬‬
‫لما كان ذلك وكان اإلشكال المطروح بين يدى الهيئة الموقرة ثابت به من ظاهر مستنداته‪ 2‬األتى ‪:‬‬
‫[‪ ]1‬أن عقد البيع سند المستشكل سابق فى تاريخه على عقد البيع سند الحكم المنفذ به‬
‫[‪ ]2‬أن البائع فى ذات العقدين هو ذات المستشكل ضده األول‬
‫[‪ ]3‬أن عقد البيع سند المستشكل له معين ثابت تاريخًا سواء كان ذلك لدى إشهار إتحاد المالك سنة‬
‫‪ 1999‬أو بدعوى صحة التوقيع أو بالمرافق التى قدمها للوحدات مدار التداعى‬
‫[‪ ]4‬ثابت باألوراق بيقين تام ال لبس فيه وال إبهام أن عقد البيع سند الحكم المستشكل فى تنفيذه لم‬
‫يظهر إلى النور إال سنة ‪ 2004‬عند إقامة دعوى التسليم وأن هذا العقد من صنيع المستشكل ضده‬
‫األول والثانى وأنهما قد أرخيا التاريخ فيه إلى التاريخ الذى ظهر بالعقد حتى يسبغا هالة من الجدية‬
‫على عقدهما وقد آبت إرادة اهلل إال أن ترد كيدهم بصريح نص المادة ‪ 15‬من قانون اإلثبات التى‬
‫تقضى بأن ثبوت التاريخ للورقة العرفية يكون بطرق معينة‪ 2‬ضمنتها المادة وأفقدت حجة الورقة‬
‫العرفية على الغير إال من تاريخ ثبوت هذا التاريخ فجرى النص فيه على األتى ‪:‬‬
‫( اليكون المحرر العرفى حجة على الغير فى تاريخه إال منذ أن يكون له تاريخ ثابت‬
‫ويكون للمحرر تاريخ ثابت ‪:‬‬
‫أ ) من يوم أن يقيد بالسجل المعد لذلك‬
‫ب ) من يوم أن يثبت‪ 2‬مضمونه‪ 2‬فى ورقة أخرى ثابتة التاريخ‬
‫جـ) من يوم أن يؤشر عليه موظف عام مختص‬
‫د ) من يوم وفاة أحد ممن لهم على المحرر أثر معترف به من خط أو إمضاء أو بصمــــــــة أو من‬
‫ال على أحد من هؤالء أن يكتب أو‬ ‫يوم أن يصبح‪ 2‬مستحي ً‬
‫يبصم لعلة فى جسمه‬
‫هـ) من يوم وقوع أى حادث أخر يكون قاطعًا فى أن الورقة قد صدرت قبل وقوعه‬
‫ومع ذلك يجوزللقاضى تبعًاللظروف أال يطبق حكم هذه المادة على المخالصات )‬
‫ومن ثم فال يسوغ للمستشكل ضدهما اإلعتصام بحكم إنعدمت قوته وزالت حجيته بصريح‪ 2‬نص‬
‫القانون وحكم الدستورية‪ 2‬العليا واليملك قاضى التنفيذ من سبيل‪ 2‬سوى القضاء ومن ظاهر‬
‫المستندات بوقف تنفيذ هذا الحكم ريثما يتم الفصل فى الدعاوى الموضوعية التى أقيمت بالفعل من‬
‫المستشكل إلبطال هــــــذا العقد وعدم نفاذ التصرف الوارد فيه فى مواجهة المستشكل‬
‫عدم جواز التنفيذ بمقتضى حكم باطل ومعدوم قانونا‬
‫النعدام محله وهو عقد البيع المقضى بالتسليم استنادا إليه‬
‫ال بصريح نص المادة ‪ 23‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬الخاص بإيجار األماكن والتى‬ ‫وعم ً‬
‫قطعت فى فقرتها األخيرة‬
‫( ‪ 000‬ويبطل كل تصرف بالبيع الحق لهذا التاريخ‪ – 2‬تاريخ‪ 2‬العقد األول‬
‫‪ -‬ولو كان مسجال و مفاد ذلك قطعًا ويقينًا أن الحكم المنفذ به هو سند معدوم لبطالن وانعدام محله‬
‫وزوال كافة أثاره القانونية‪ 2‬الملزمة قبل المستشكل صاحب الحق األصيل فى العين المنفذ عليها على‬
‫النحو السابق تجليته‪ 2‬بالسبب األول من هذا اإلشكال وعلى حد تعبير المحكمة الدستورية‪ 2‬العليا فإن‬
‫ال بطالنًا مطلقًا بناء على نص القانون – وقد أضحى منعدما ال مجال لنفاذه –‬ ‫عقد البيع الالحق باط ً‬
‫بما مؤداه زوال كافة أثار التى رتبها وعودة األوضاع إلى حالها قبل إبرامه ‪ 0‬وذلك خالفًا للعقد‬
‫األول – وهو هنا عقد المستشكل إذ ال شبهة فى صحته ونفاذه )‬
‫( حكم الدستوريه فى الدعوى رقم ‪ 12 / 22‬ق دستوريه‪ 2‬جلسة ‪) 1/1/1994‬‬
‫ومن نافلة القول أن المستشكل الحالى صاحب العقد األسبق قد إستلم العين إستنادا إلى ذلك العقد‬
‫ووضع يده عليها وأدخل بها المرافق وال تزال تحت يده وال يجوز بحال من األحوال نزع حيازة‬
‫العين من تحت يده نفاذا لحكم بالتسليم صادر بناء على عقد صادر ممن باع له إلى أخر هو‬
‫المستشكل ضده الثانى وذلك مستقر بقضاء محكمة النقض فقد قضى بأنه ‪-:‬‬
‫( اذا لم يسجل المشتريان لعقار واحد عقديهما فإنه ال يكون ثمة محل للمفاضلة بين البيعين وذلك‬
‫بسبب تعادل سندات المشترين ‪ 0‬ومن مقتضى ذلك أنه إذا كان المشترى األول قد تسلم العقار ؛ فإنه‬
‫ال يجوز نزع العين من تحت يده وتسليمها إلى المشترى الثانى )‬
‫( الطعن رقم ‪ 59 / 2092‬ق جلسة ‪) 13/12/19990‬‬
‫من جماع ما تقدم يبين بوضوح تام ال لبس فيه وال إبهام أن السند التنفيذى قد صار من ظاهر‬
‫ال ومخالفًا من جميع المناحى حريا أن يجاب المستشكل بطلبه بوقف‬ ‫األوراق سندًا معدومًا وباط ً‬
‫تنفيذه‬
‫الغش يفسد كل التصرفات‬
‫ويتحتم إال يستفيد من غش من غشه‬
‫ومهما يكن من أمر أن المستشكل ضدهما األولين فى حيلة إبتدعها لهضم حقوق المستشكل قد بادر‬
‫بتسخير أحد أعوانهم لعمل إشكال أول فى تنفيذ الحكم قيد برقم لسنة وتركه للشطب حتى يحول بين‬
‫المستشكل‬
‫وبين األثر الواقف لإلشكال األول عمال بالمادة ‪ 312‬مرافعات‬
‫وهذا األمر ال يحول بين المحكمة الموقرة وبين إبطال هذا الغش والتحايل وإفساده وأن تأمر مؤقتًا‬
‫بوقف التنفيذ لحين الفصل فى هذا اإلشكال ولألسباب األخرى التى يحتفظ المستشكل بالحق فى‬
‫إبداءها‬
‫أنا المحضـــــر سالف الذكر قد إنتقلت وأعلنت المعلن إليهم بصورة من هذا وكلفتهم بالحضور أمام‬
‫السيد قاضى التنفيذ بمحكمة الزيتون الجزئية‪ 2‬الكائن مقرها بمجمع محاكم مصر الجديدة – ميدان‬
‫المحكمة فى تمام الساعة الثامنة صباح يوم الموافق ‪ / /‬أمام الدائرة ( ) ليسمع المعلن إليهم الحكم‬
‫ال وفى الموضوع بوقف تنفيذ‬ ‫عليهم لصالح الطالب فى مادة تنفيذ مستعجلة بقبول اإلشكال شك ً‬
‫الحكم المستشكل فيه رقم لسنة‬
‫الصادر من محكمة شمال القاهرة بتاريخ ‪ / /‬لبطالنه وإنعدامه أو وقف التنفيذ لحين الفصل فى‬
‫الدعوى الموضوعية رقم لسنة كلى شمال القاهرة مع إلزام المستشكل ضدهما األولين المصاريف‬
‫ومقابل أتعاب المحاماة وشمول الحكم بعاجل النفاذ وإطالقه من ربقة الكفالة‬
‫وألجل ‪،، .............‬‬
‫'من اجل عيون شباب المحامين ‪ ----‬كانت هذه العريضه‪ ---- 2‬لطفا ممكن لو سمحت بضع دقائق‬
‫‪ ----‬رايك يهمنى ‪ ----‬ممكن اعرف رايك نصير شباب المحامين عدنان محمد عبد المجيد المحامى‬
‫إنه فى يوم الموافق ‪ / /‬بنــــــــــــــاءًا على طلب المهندس ‪ /‬ومحله المختار مكتــــب األستاذ ‪/‬‬
‫عدنان محمد عبد المجيد المحامي بالقاهرة أنا محضر محكمة الجزئية‪ 2‬قد إنتقلت وأعلنت ‪]1[ :‬‬
‫السيد ‪============= /‬مخاطبًا مع ‪ ]2[ :‬السيد ‪ /‬مجدى ميالد عطية المقيم مخاطبًا مع ‪[ :‬‬
‫‪ ]3‬السيد ‪ /‬محضر أول محكمة المرج الجزئية بصفته‪ 2‬ويعلن بمقر عمله بمحكمة مصر الجديدة‬
‫مخاطبًا مع ‪ :‬وأعلنتهم باألتى إستشكـــــا ًال فى الحكم الصادر من محكمة شمال القاهرة اإلبتدائية‬
‫الدائـــــرة ( ) مدنى بتاريخ ‪ / /‬فى الدعوى رقم ‪ 57‬لسنة ‪ 2004‬مدنى كلى شمال والقاضى منطـوقه‬
‫" حكمت المحكمة ‪ :‬بإلزام المدعى عليه بتسليم الشقق موضوع التداعى محل عقد البيع البيع‬
‫المؤرخ ‪ 22/12/2001‬أرقام [‪ ]1103-1102-1101‬الكائنة بالدورالحادى عشر بعمارة المتفوقين‬
‫– شارع السكة الحديد – من شارع وابور عصمت – عين شمس – قسم المرج – القاهرة والمبين‬
‫حدودًا و معالمًا بالعقد وصدر الصحيفة وبالحالة التى كانوا عليها وقت التعاقد – وألزمت المدعى‬
‫عليه بالمصروفات و خمسة وسبعون جنيهًا مقابل أتعاب المحاماة " الواقعـــــــــــات تتحصل‬
‫واقعات التداعى بالقدر الالزم للفصل فى اإلشكال المطروح أن المستشكل كان قد إشترى بموجب‬
‫عقد بيع إبتدائى مؤرخ فى ‪ 9/8/1999‬من المعلن إليه األول ماهية عدد ثالث وحدات سكنية أرقام‬
‫‪ 1103 ، 1102 ، 1101‬بالدور الحادى عشر بعد األرضى ببرج المتفوقين الكائن بشارع شرق‬
‫السكة الحديد دائرة قسم المرج وبتاريخ‪ / / 2‬أقام الطالب الدعوى المرقومة لسنة ‪ 2002‬صحة توقيع‬
‫شمال القاهرة والتى صدر فيها الحكم بتاريخ ‪ / /‬بصحة توقيع المعلن إليه األول ( البائع ) على عقد‬
‫البيع وكان الحكم حضوريًا بحضور المدعى عليه وإقراره بصحة توقيعه على العقد وكان قد تأسس‬
‫للعقار إتحاد للمالك برئاسة المعلن إليه األول وكان عضوًا فى هذا اإلتحاد المستشكل الحالى‬
‫( الطالب ) بإعتباره مالكًا للثالث وحدات السكنية مدار التداعى وقد سجل هذا اإلتحاد سنة ‪1999‬‬
‫بما فيه بمجلس محلى المرج بتاريخ‪ / / 2‬وقد تضمن إسم الطالب األمر الذى يجعل التعاقد فى حد ذاته‬
‫ال بالمادة ‪ 15‬من قانون اإلثبات وكان‬ ‫ثابت التاريخ منذ تسجيل إتحاد المالك سنة ‪ 1999‬عم ً‬
‫المستشكل قد تسلم العين المباعة منذ تاريخ التعاقد الحاصل فى ‪ 9/8/1999‬ووضع يده عليها‬
‫وحازها حيازة هادئة مستقرة مستمرة‪ 2‬ال تشوبها منازعة بل وقام بإعتباره مالكًا لها بإدخال المرافق‬
‫لها سواء أن كان بالكهرباء أو الهاتف أو غيرها فى تواريخ الحقة لتاريخ التعاقد ومهما يكن من‬
‫أمر فإن الطالب قد فوجئ بما لم يكن فى الحسبان حين نما إلى علمه عرضًا وبطريق المصادفة أن‬
‫ثمة حكم قد صدر من محكمة شمال القاهرة قضت فيه بإلزام البائع له ( المعلن إليه األول ) بتسليم‬
‫الوحدات السكنية‪ 2‬الثالث التى إشتراها المستشكل إلى أخر هو المستشكل ضده الثانى ولما إستوضح‪2‬‬
‫الطالب جلية األمر إستبان له أن المستشكل ضده األول (البائع له) قد إستعمل طرق إحتيالية بقصد‬
‫إغتيال حقوق الطالب واإلستيالء عليها بدون وجه حق وأنه قد عقد سترة آثمة‪ 2‬بينه وبين‬
‫المستشكل ضده الثانى المسخر من قبله لتنفيذ هذه السترة اآلثمة وكانت خطتهم المنحرفة تسير‬
‫على النسق األتى ‪ :‬أو ًال ‪ :‬قام المعلن إليه األول بإبرام عقد بيع عن ذات الوحدات السكنية ( التى‬
‫سبق أن إشتراها منه الطالب ) إلى المستشكل ضده الثانى وأعطى لهذا العقد تاريخ ‪22/12/2001‬‬
‫وهو على كل حال بيع صورى كان فيه المستشكل ضده الثانى مخلب قط لألول فى تنفيذ مآربه‬
‫ال على القانون سعى المعلن إليهما األول والثانى فى الحصول على حكم من وراء‬ ‫اآلثمة ثانيًا ‪:‬وتحاي ً‬
‫ظهر الطالب يمكن لهما من التنفيذ على العين واإلستيالء عليها وهضم حقوق الطالب واإلستيالء‬
‫عليها فراح الثانى يقيم دعوى أمام محكمة شمال القاهرة اإلبتدائية يزعم فيها أن األول قد أخل‬
‫بإلتزاماته التعاقدية وإمتنع‪ 2‬عن تسليمه الوحدات السكنية مدار التداعى ( السابق للطالب شرائها )‬
‫وإنتهى إلى طلبه إلزام المعلن إليه األول بتسليم الوحدات العقارية ‪ ،‬وحتى يسبغ هالة من الجدية‬
‫على هذا الطلب ويحول دون تأجيل الدعوى وخشية تسرب أمرها إلى المستشكل ولو عرضًا دفع‬
‫ال لإلطالع ضاربًا بذلك عصفورين بحجر‬ ‫المعلن إليه األول محاميه ليمثل ً‬
‫نيابة عنه ويطلب أج ً‬
‫واحد ‪ ..‬أو ًال ‪ :‬أن يكون الحكم حضورى بتمكين من الحصول على الصيغة التنفيذية‪ 2‬بأسرع وقت‬
‫ممكن ‪ ..‬والثانى ‪ :‬أال تتداول أوراق الدعوى بين يدى المحضرين فيعلم بأمرها المستشكل فيتدخل‬
‫فيها وبتاريخ ‪ / /‬أصدرت محكمة شمال القاهرة حكمها بإلزام المستشكل ضده األول بتسليم الوحدات‬
‫السكنية المبينة بعقد البيع وصحيفة الدعوى نفاذًا لإللتزامات الملقاة على عاتق المستشكل ضده‬
‫األول التى تضمنها عقد البيع ثالثًا ‪ :‬وإستكما ًال لمسلسل األباطيل وحتى يستأثر المستشكل ضدهما‬
‫األول والثانى بهضم حقوق الطالب قدما أوراق هذا الحكم إلى قلم محضرى المرج تمهيدًا لتنفيذه‬
‫وقد علم الطالب عن طريق وكيله عرضًا بتقديم هذه األوراق ولما إستوضح‪ 2‬جليتها بادر لفوره‬
‫بإقامة دعاويه الموضوعية التى تبطل هذا التصرف كما بادر بإقامة هذا اإلشكال بإعتباره صاحب‬
‫المصلحة الوحيد وبإعتباره المضرور‪ 2‬األول إذا ماتم التنفيذ ومن حيث أن الحكم المستشكل فيه‬
‫صادر بالتسليم لعقد بيع تالى للعقد سند المستشكل فى الملكية وأن العقد التالى صادر من ذات‬
‫ال بصحيح القانون ويحق للطالب أن يستشكل فى تنفيذ هذا الحكم‬ ‫ال عم ً‬
‫المالك فإنه يكون عقدًا باط ً‬
‫الصادر بتنفيذ أحد اإللتزامات الجوهرية الملقاة على عاتق المستشكل ضده األول بإعتباره بائعًا‬
‫وذلك بغية وقف تنفيذ هذا الحكم وسعيًا وراء ذلك فإنه يقيم إشكاله لألسباب األتية ‪ :‬السبب األول‬
‫بطالن السند التنفيذى بطالنًا مطلقًا متعلقًا بالنظام العام لبطالن محله وهو عقد البيع اإلبتدائى‬
‫المؤرخ ‪ 22/12/2001‬وبإعتبار أن الحكم الصادر بالتسليم هو تنفيذ إللتزامات أحد طرفي ذلك العقد‬
‫وسند البطالن صريح‪ 2‬بنص المادة ‪ 23‬من القانون ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬بشأن بعض األحكام الخاصة‬
‫بتأجير وبيع األماكن وتنظــــيم العالقة بين المؤجر والمستأجر أما سبب البطالن فهو سبـــــــــق‬
‫شراء المستشكل الحالى لذات الوحدات الواردة بالحكم المستشكل فيه من ذات المستشكل ضده‬
‫األول بموجب عقد بيع إبتدائى سابق فى تحريره ونشأته على العقد سند المستشكل ضده الثانى‬
‫ومن المستقر عليه طبقًا لنص المادة ‪ 23‬من القانون ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬شأن األحكام الخاصة‬
‫بتأجير وبيع األماكن وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر ماجرى النص فيها على األتى ‪:‬‬
‫( يعاقب بعقوبة جريمة‪ 2‬النصب المنصوص عليها فى قانون العقوبات المالك الذى يتقاضى بأى‬
‫صورة من الصور ‪ ،‬بذاته أو بالوساطة ‪ ،‬أكثر من مقدم عن ذات الوحدة أو يؤجرها ألكثر من‬
‫مستأجر أو يبيعها لغير من تعاقد معه على شراءها ‪ ،‬ويبطل كل تصرف بالبيع الحق لهذا التاريخ‬
‫ال ) ومفاد ذلك أن المشرع المصرى كان حصيفًا حين إتخذ من السبل ما يغلق على‬ ‫ولو كان مسج ً‬
‫من تسول له نفسه اإلفتئات على حقوق الناس نصبًا وإحتيا ًال لهضم حقوقهم بالباطل وسدًا من‬
‫المشرع لكل مظنة ودرءًا لكل ذريعة قطع يقينًا بأن عقد البيع أو التعاقد فى حد ذاته محل حماية‬
‫ال فى خروج‬ ‫ال حتى ولو كان هذا العقد التالى مسج ً‬ ‫وإحترام وأن أى عقد يتلو هذا التعاقد يكون باط ً‬
‫محمود للمشرع على حجية التسجيل وإعتبر المشرع أن هذا العقد اإلبتدائى هو عقد ناقل للملكية بل‬
‫ذهب المشرع ألبعد من ذلك حيث قطع بأن عقد البيع التالى يعتبر باط ً‬
‫ال بطالنًا مطلقًا من النظام العام‬
‫ال وقد عرض هذا الخلف على‬ ‫تقضى به المحكمة من تلقاء نفسه حتى ولو كان العقد التالى مسج ً‬
‫المحكمة الدستورية‪ 2‬العليا فى طعن غير سديد على النص التشريعى ( المادة ‪ 23‬من القانون ‪136‬‬
‫لسنة ‪ ) 1981‬وفى واحد من أشهر أحكامها قضت المحكمة الدستورية‪ 2‬العليا فى معرض ردها على‬
‫أسباب الطعن المتمثلة‪ 2‬فى صحة العقد العرفى السابق لعقد مسجل عن عين واحدة ومن مالك واحد‬
‫فقالت فى غير ما إبهام ‪ ( :‬وحيث أن النص المطعون فيه – فيما تضمنه من قاعدة آمرة ناهية – قد‬
‫تقرر على ضوء أسس موضوعية بعد أن شاع التعامل فى الوحدة الواحدة أكثر من مرة ‪ ،‬إنحرافًا‬
‫عن الحق وتماديًا فى الباطل ‪ ،‬وإستمراء للزور والبهتان ‪ ،‬وجلبًا للمال الحرام إيثارًا وإثراء ‪،‬‬
‫وضمانًا لموارد متجددة إهتبا ًال وإنتباهًا ‪ ،‬وإفتئاتًا على الحقوق الثابتة إنكارًا ‪ ،‬وسعيًا من مالكها‬
‫لنقض ما تم من جهته عدوانًا ‪ ،‬فقد كان أمرًا محتومًا أن يرده المشرع على أعقابه بإهدار سوء‬
‫جزاء وفاقًا ‪ ،‬وأن يقرر بالتالى – وزجرًا بتالعبه – بطالن البيوع الالحقة جميعها – وقوامها‬ ‫ً‬ ‫قصد‬
‫اإلنتهاز والتحايل على ماسلف البيان – بطالنًا مطلقًا لبيان إنعدامها ‪ ،‬بإعتبار أن العدم ال يصير‪2‬‬
‫وجودًا ولو أجيز ‪ ،‬وألن بطالن هذه البيوع مؤداها أن لكل ذى مصلحة أن يتمسك ببطالنها ‪،‬‬
‫جزاء على عدم إستجماعه‬ ‫ً‬ ‫وللمحكمة أن تقضى به من تلقاء نفسها ‪ ،‬واليعدو بطالن العقد أن يكون‬
‫ألركانه كاملة مستوفية لشروطها ‪ ،‬وهو مانحاه النص المطعون عليه بناء على إعتبارات‬
‫موضوعية ‪ ،‬ولحماية مصلحة عامة ال يجوز أن تختل ‪ ،‬ضمانًا لتعامل يتوخى رعاية الحقوق ال‬
‫إهدارها أو اإلنتقاص منها ‪ ،‬وبثًا للثقة المشروعة التى ينبغى أن يكون محاطًا بها ‪ ،‬ملتزمًا إطارها ‪،‬‬
‫وقمعًا لكل صور اإلنحراف التى تفسده وتنال منه ‪ ،‬ولو كان محل اإللتزام قد أضحى غير مشروع‬
‫حكمًا ‪ -‬ال طبيعة – بناء على نص ناه فى القانون ‪ ،‬وال مخالفة فى ذلك كله للدستور ذلك أن النص‬
‫المطعون فيه قد سرى بأثر مباشر إعتبارًا من تاريخ العمل به ‪ ،‬وتحدد مجال البطالن – وفقًا‬
‫ألحكامه – بالعقود الالحقة التى تم بها بيع الوحدة ذاتها لغير من تعاقد مالكها على شرائها منه‬
‫أو ًال ‪ ،‬وإرتد هذا البطالن إلى قاعدة أمره اليجوز التحلل منها أو إهدارها بإعتبارها أصون للمصالح‬
‫اإلجتماعية واإلقتصادية المرتبطة بها وأدعى إلى تنحية المصلحة الفردية التى تناقضها ‪ ،‬وبوصفها‬
‫واقعة فى المجال الطبيعى للنظام العام ‪ ،‬وهو يتحدد دائرة ومفهومًا ‪ ،‬تخومًا وداللة ‪ ،‬على ضوء‬
‫العوامل اإلجتماعية واإلقتصادية الغالبة فى بيئة بذاتها خالل زمن معين ‪ ،‬متى كان ذلك وكان‬
‫القانون المدنى قد نص فى المادة ‪ 135‬منه‪ 2‬على أنه إذا كان محل اإللتزام مخالفًا للنظام العام ‪ ،‬كان‬
‫ال ‪ ،‬وكان النص المطعون فيه دامغًا لمشروعية‪ 2‬المحل فى عقود البيع الالحقة ‪ ،‬مقررًا‬ ‫العقد باط ً‬
‫بطالنها ‪ ،‬مجردًا إياها من األثار المترتبة‪ 2‬عليها كأعمال قانونية‪ ، 2‬فإن تسجيلها يكون معدوم األثر‬
‫لوروده على غير محل ‪ ،‬ذلك أن العقد الباطل منعدم وجودًا من الناحية القانونية ‪ ،‬وهو إنعدام ال‬
‫تتعدد مراتبه‪ 2‬أو يتدرج‪ ، 2‬بل هو درجة واحدة ال تفاوت فيها ‪ ،‬وبه يعود المتعاقدان إلى الحالة التى‬
‫ال ‪ ،‬فيجوز عندئذ الحكم بتعويض‪ 2‬عادل ‪ ،‬وحيث أن‬ ‫كانا عليها عند التعاقد مالم يكن ذلك مستحي ً‬
‫المدعى قد قرر – فى تدليله على مخالفة النص المطعون عليه للدستور – أن الفرض فى العقد‬
‫األسبق أنه غير مسجل بما مؤداه بقاء الوحدة محل النزاع بيد مالكها وجواز تصرفه فيها وذلك‬
‫خالفًا للعقد الالحق إذ هو مسجل ‪ ،‬ومن المقرر أن األسبق إلى تسجيل العقد هو األحق واألجدر بنقل‬
‫الملكية إليه ‪ ،‬ذلك أن التسجيل – وقد ورد فى شأن أحد العقود المنشئة‪ 2‬لحق من الحقوق العينية‪2‬‬
‫األصلية – يفيد لزومًا جواز اإلحتجاج بأثره الناقل للملك ‪ ،‬سواء فيمابين المتعاقدين أو فى مواجهة‬
‫األغيار ‪ ،‬وكان ما قرره المدعى على النحو المتقدم مردودًا أو ًال بأن المفاضلة بين عقدين تغليبًا‬
‫ألحدهما وترجيحًا ألحد المركزين القانونيين‪ 2‬على األخر ‪ ،‬يفترض أن هذين العقدين مستوفيان‬
‫ألركانهما ولشروط صحتهما وهو ماتخلف فى تطبيق أحكام النص التشريعى المطعون عليه ‪ ،‬ذلك‬
‫ال بطالنًا مطلقًا بناء على نص ناه فى القانون – قد أضحى‬ ‫أن عقد البيع الالحق ‪ ،‬وقد إعتبر باط ً‬
‫منعدمًا ال مجال إلنفاذه بما مؤداه زوال كافة األثار التى رتبها وعودة األوضاع إلى حالها قبل إبرامه‬
‫كلما كان ذلك ممكنًا ‪ ،‬وذلك خالفًا للعقد األول إذ ال شبهة‪ 2‬فى صحته ونفاذه وترتيبه إلتزامًا شخصيًا‬
‫على البائع بالعمل على إتخاذ اإلجراءات الالزمة لنقل ملكية المبيع ومردود ثانيًا بأن تسجيل‪ 2‬عقد ما‬
‫ال أو مستحيل‪2‬‬ ‫‪ ،‬اليدل بالضرورة على صحته ونفاذه ‪ ،‬ذلك أن العقد المسجل قد يكون صوريًا أو باط ً‬
‫التنفيذ أو منفسخًا ‪ ،‬وحيث أنه ال محل كذلك للقول بأن تدخل المحكمة الجنائية يعتبر‪ 2‬الزمًا لتقرير‬
‫بطالن عقد البيع الالحق فى شأن الوحدة ذاتها إعما ًال للنص المطعون فيه الذى إعتبر مالكها‬
‫متصرفًا فيها بهذا العقد مخاتله أو تواطؤًا ‪ ،‬ومرتكبًا بالتالى لجريمة محدد عقوبتها ال محل لذلك ‪،‬‬
‫ذلك أن البيع الالحق أبرم بالمخالفة لقاعدة أمرة تعد بذاتها مصدرًا مباشرًا لبطالنه ‪ ،‬ومجرد‬
‫إعمالها يعتبر كافيًا إليقاع الجزاء المقترن بها وحيث أن ما ينعاه المدعى من تعارض بين النص‬
‫المطعون فيه وبين كل من القانون المدنى وقانون تنظيم الشهر العقارى ‪ ،‬مردود – وبفرض صحة‬
‫هذا اإلدعاء – بما جرى عليه قضاء هذه المحكمة من أن إختصاصها بالفصل فى المسائل‬
‫الدستورية‪ 2‬مبناه مخالفة نص فى قانون أو الئحة لقاعدة فى الدستور ‪ ،‬فاليمتد‪ 2‬لحاالت التعارض‬
‫بين القوانين واللوائح أو بين التشريعات ذات المرتبة الواحدة ‪ ،‬وحيث أنه لما كان ماتقدم فإن قالة‬
‫مخالفة النص المطعون فيه للحماية التى كفلها الدستور لحق الملكية ‪ ،‬تكون مفتقرة إلى دعامتها‬
‫مجردة منها ‪ ،‬حرية باإلعراض عنها ‪ .‬متى كان ذلك ‪ ،‬وكان النص المطعون فيه ال يتعارض مع أى‬
‫حكم أخر فى الدستور من أوجه أخرى ) ( القضية رقم ‪ 22‬لسنة ‪ 12‬قضائية‪ 2‬دستورية‪ – 2‬جلسة أول‬
‫يناير سنة ‪ ) 1994‬لما كان ذلك وكان اإلشكال المطروح بين يدى الهيئة‪ 2‬الموقرة ثابت به من ظاهر‬
‫مستنداته‪ 2‬األتى ‪ ]1[ :‬أن عقد البيع سند المستشكل سابق فى تاريخه على عقد البيع سند الحكم‬
‫المنفذ به [‪ ]2‬أن البائع فى ذات العقدين هو ذات المستشكل ضده األول [‪ ]3‬أن عقد البيع سند‬
‫المستشكل له معين ثابت تاريخًا سواء كان ذلك لدى إشهار إتحاد المالك سنة ‪ 1999‬أو بدعوى‬
‫صحة التوقيع أو بالمرافق التى قدمها للوحدات مدار التداعى [‪ ]4‬ثابت باألوراق بيقين تام ال لبس‬
‫فيه وال إبهام أن عقد البيع سند الحكم المستشكل فى تنفيذه لم يظهر إلى النور إال سنة ‪ 2004‬عند‬
‫إقامة دعوى التسليم وأن هذا العقد من صنيع‪ 2‬المستشكل ضده األول والثانى وأنهما قد أرخيا‬
‫التاريخ فيه إلى التاريخ‪ 2‬الذى ظهر بالعقد حتى يسبغا هالة من الجدية على عقدهما وقد آبت إرادة‬
‫اهلل إال أن ترد كيدهم بصريح‪ 2‬نص المادة ‪ 15‬من قانون اإلثبات التى تقضى بأن ثبوت التاريخ‬
‫للورقة العرفية يكون بطرق معينة‪ 2‬ضمنتها المادة وأفقدت حجة الورقة العرفية على الغير إال من‬
‫تاريخ ثبوت هذا التاريخ فجرى النص فيه على األتى ‪ ( :‬اليكون المحرر العرفى حجة على الغير فى‬
‫تاريخه إال منذ أن يكون له تاريخ ثابت ويكون للمحرر تاريخ ثابت ‪ :‬أ ) من يوم أن يقيد بالسجل‬
‫المعد لذلك ب ) من يوم أن يثبت مضمونه فى ورقة أخرى ثابتة التاريخ‪ 2‬جـ) من يوم أن يؤشر عليه‬
‫موظف عام مختص د ) من يوم وفاة أحد ممن لهم على المحرر أثر معترف به من خط أو إمضاء‬
‫ال على أحد من هؤالء أن يكتب أو يبصم لعلة فى جسمه‬ ‫أو بصمــــــــة أو من يوم أن يصبح مستحي ً‬
‫هـ) من يوم وقوع أى حادث أخر يكون قاطعًا فى أن الورقة قد صدرت قبل وقوعه ومع ذلك‬
‫يجوزللقاضى تبعًاللظروف أال يطبق حكم هذه المادة على المخالصات ) ومن ثم فال يسوغ‬
‫للمستشكل ضدهما اإلعتصام بحكم إنعدمت قوته وزالت حجيته بصريح‪ 2‬نص القانون وحكم‬
‫الدستورية‪ 2‬العليا واليملك قاضى التنفيذ من سبيل‪ 2‬سوى القضاء ومن ظاهر المستندات بوقف تنفيذ‬
‫هذا الحكم ريثما يتم الفصل فى الدعاوى الموضوعية التى أقيمت بالفعل من المستشكل إلبطال‬
‫هــــــذا العقد وعدم نفاذ التصرف الوارد فيه فى مواجهة المستشكل السبب الثانى عدم جواز التنفيذ‬
‫بمقتضى حكم باطل ومعدوم قانونا النعدام محله وهو عقد البيع المقضى بالتسليم استنادا إليه وعم ً‬
‫ال‬
‫بصريح‪ 2‬نص المادة ‪ 23‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬الخاص بإيجار األماكن والتى قطعت فى‬
‫فقرتها األخيرة ( ‪ 000‬ويبطل كل تصرف بالبيع الحق لهذا التاريخ – تاريخ العقد األول ‪ -‬ولو كان‬
‫مسجال و مفاد ذلك قطعًا ويقينًا أن الحكم المنفذ به هو سند معدوم لبطالن وانعدام محله وزوال كافة‬
‫أثاره القانونية‪ 2‬الملزمة قبل المستشكل صاحب الحق األصيل فى العين المنفذ عليها على النحو‬
‫السابق تجليته بالسبب األول من هذا اإلشكال وعلى حد تعبير المحكمة الدستورية العليا فإن عقد‬
‫ال بطالنًا مطلقًا بناء على نص القانون – وقد أضحى منعدما ال مجال لنفاذه – بما‬ ‫البيع الالحق باط ً‬
‫مؤداه زوال كافة أثار التى رتبها وعودة األوضاع إلى حالها قبل إبرامه ‪ 0‬وذلك خالفًا للعقد األول –‬
‫وهو هنا عقد المستشكل إذ ال شبهة‪ 2‬فى صحته ونفاذه ) ( حكم الدستوريه فى الدعوى رقم ‪12 / 22‬‬
‫ق دستوريه‪ 2‬جلسة ‪ ) 1/1/1994‬ومن نافلة القول أن المستشكل الحالى صاحب العقد األسبق قد‬
‫إستلم العين إستنادا إلى ذلك العقد ووضع يده عليها وأدخل بها المرافق وال تزال تحت يده وال يجوز‬
‫بحال من األحوال نزع حيازة العين من تحت يده نفاذا لحكم بالتسليم صادر بناء على عقد صادر‬
‫ممن باع له إلى أخر هو المستشكل ضده الثانى وذلك مستقر بقضاء محكمة النقض فقد قضى‬
‫بأنه ‪ ( -:‬اذا لم يسجل المشتريان لعقار واحد عقديهما فإنه ال يكون ثمة محل للمفاضلة بين البيعين‬
‫وذلك بسبب تعادل سندات المشترين ‪ 0‬ومن مقتضى ذلك أنه إذا كان المشترى األول قد تسلم‬
‫العقار ؛ فإنه ال يجوز نزع العين من تحت يده وتسليمها إلى المشترى‪ 2‬الثانى ) ( الطعن رقم‬
‫‪ 59 / 2092‬ق جلسة ‪ ) 13/12/19990‬من جماع ما تقدم يبين بوضوح‪ 2‬تام ال لبس فيه وال إبهام‬
‫ال ومخالفًا من جميع المناحى حريا‬ ‫أن السند التنفيذى قد صار من ظاهر األوراق سندًا معدومًا وباط ً‬
‫أن يجاب المستشكل بطلبه بوقف تنفيذه السبب الثالث الغش يفسد كل التصرفات ويتحتم إال يستفيد‪2‬‬
‫من غش من غشه ومهما يكن من أمر أن المستشكل ضدهما األولين فى حيلة إبتدعها لهضم حقوق‬
‫المستشكل قد بادر بتسخير أحد أعوانهم لعمل إشكال أول فى تنفيذ الحكم قيد برقم لسنة وتركه‬
‫للشطب حتى يحول بين المستشكل وبين األثر الواقف لإلشكال األول عمال بالمادة ‪ 312‬مرافعات‬
‫وهذا األمر ال يحول بين المحكمة الموقرة وبين إبطال هذا الغش والتحايل وإفساده وأن تأمر مؤقتًا‬
‫بوقف التنفيذ لحين الفصل فى هذا اإلشكال ولألسباب األخرى التى يحتفظ المستشكل بالحق فى‬
‫إبداءها بناء عليه أنا المحضـــــر سالف الذكر قد إنتقلت وأعلنت المعلن إليهم بصورة من هذا‬
‫وكلفتهم بالحضور أمام السيد قاضى التنفيذ بمحكمة الزيتون الجزئية الكائن مقرها بمجمع محاكم‬
‫مصر الجديدة – ميدان المحكمة فى تمام الساعة الثامنة صباح يوم الموافق ‪ / /‬أمام الدائرة ( )‬
‫ال وفى‬‫ليسمع المعلن إليهم الحكم عليهم لصالح الطالب فى مادة تنفيذ مستعجلة بقبول‪ 2‬اإلشكال شك ً‬
‫الموضوع بوقف تنفيذ الحكم المستشكل فيه رقم لسنة الصادر من محكمة شمال القاهرة بتاريخ ‪/ /‬‬
‫لبطالنه وإنعدامه أو وقف التنفيذ لحين الفصل فى الدعوى الموضوعية رقم لسنة كلى شمال القاهرة‬
‫مع إلزام المستشكل ضدهما األولين المصاريف ومقابل أتعاب المحاماة وشمول الحكم بعاجل النفاذ‬
‫وإطالقه من ربقة الكفالة وألجل ‪'،، .............‬‬

‫السيد ‪ ........ /‬ومهنته‪ ........ 2‬المقيم برقم ‪ ........‬شارع ‪ ........‬قسم ‪........‬‬
‫محافظة ‪........‬مخاطبا ‪........‬‬
‫بتاريخ ‪ ....-..-..‬أتفق المعلن اليه مع الطالب على أن يؤجر االول للثانى الشقة رقم ‪ ........‬بالعقار‬
‫المملوك له والكائن ‪ ........‬بأجرة شهرية‪ 2‬قدرها ‪ ........‬جنيها فأبرم بذلك عقد شفوى تسلم الطالب‬
‫بموجبة العين المؤجرة من المعلن اليه واستمر انتفاقه بها حتى تاريخ رفع هذه الدعوى وقام كل‬
‫طرف بتنفيذ‪ 2‬التزامه المقرر قانونا والمترتب‪ 2‬على هذه العالقة‪ ,‬وإذ عرض الطالب على المعلن اليه‬
‫أن يحرر له عقد ايجار عن العين التى يشغلها أو يعطيه وصوال لقاء االجرة التى يقوم بدفعها له‬
‫شهريا وفاء اللتزامه ‪ ,‬فأمتنع عن ذلك ‪.‬‬
‫لما كان ذلك وكانت الفقرة الرابعة من المادة ‪ 24‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنه ‪ 1977‬تنص على انه‬
‫يجوز للمستأجر اثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق االثبات‪ ,‬مما مؤداه ان‬
‫المشروع قد أجاز للمستأجر أن يثبت‪ 2‬واقعة التأخير وجميع شروط العقد بكافة طرق االثبات سواء‬
‫كانت الكتابة غير موجودة أصال أو وجدت ويراد االثبات ما يخالفها أو يجاوزها وغاية المشروع‬
‫من هذا سواء بامتناع المؤجر عن تحرير‪ 2‬عقد ايجار للمستأجر أو اتخاذه وسيله الخفاء أمر غير‬
‫مشروع ولذلك رخص للمستأجر عند مخالفة ذلك النص اثابت واقعة التأجير وجميع شروط العقد‬
‫بكافة الطرق استثناء من أحكام المادتين ‪60‬و‪ 61‬من قانون االثبات رقم ‪ 25‬لسنه ‪. 1968‬‬
‫واستنادا الى ما سلف‪ ,‬فأن الطالب يتمسك باحالة الدعوى الى التحقيق الثبات واقعة التأجير بينه‪2‬‬
‫وبين المعلن اليه عن شقة النزاع ويكون هذا الطلب متفقا وصحيح القانون بما يجيز قبوله ‪.‬‬
‫وكلفته بالحضور أمام محكمة ‪ ........‬الدائرة ‪ ........‬بمقرها الكائن بشارع ‪ ........‬وذلك بجلستها‬
‫المنعقده علنا فى يوم ‪ ........‬الموافق ‪ ....-..-..‬الساعة ‪ ........‬ليسمع الحكم عليه بثبوت‪ 2‬العالقة‬
‫االيجارية فيما بينه‪ 2‬وبين الطالب عن شقة النزاع اعتبارا من ‪ ....-..-..‬لقاء أجرة شهرية‬
‫قدرها ‪ ........‬جنيها مع الزامه بتحرير عقد ايجار للطالب ‪ ,‬والزامه المصاريف ومقابل أتعاب‬
‫‪-114‬دعوى ثبوت العالقة االيجارية آلرض زراعية وتحريرعقد ايجار‬

‫بناء على طلب السيد‪ ........ /‬المزارع المقيم ‪ ........‬ومحله المختار مكتب االستاذ ‪ ........‬المحامى‬
‫الكائن ‪........‬‬
‫السيد‪ ........ /‬ومهنته‪ ........ 2‬المقيم‬
‫برقم ‪........‬قسم ‪........‬شارع ‪........‬محافظة ‪........‬مخاطبا ‪........‬‬
‫بتاريخ ‪ ....-..-..‬اتفق المعلن اليه مع الطالب على أن يؤجر له أرضا زراعية مساحتها ‪........‬‬
‫س ‪ ........‬ط ‪ ........‬ف كائنة بزمام ‪ ........‬يحدها من الناحية البحرية ‪ ........‬والقبلية ‪........‬‬
‫والشرقية ‪ ........‬والغربية‪ ........ 2‬بأجرة سنوية قدرها ‪ ........‬جنيها ‪ ,‬وتنفيذ لهذا االتفاق الشفوى‬
‫قام المعلن اليه بتسليم الطالب االرض المؤجره بتاريخ ‪ ....-..-..‬ومنذ هذا التاريخ يباشر الطالب‬
‫زراعتها ‪.‬‬
‫ولحاجة الطالب لعقد ايجار حتى يتمكن من صرف المقررات الزراعية الخاصة بأرضه والستقرار‬
‫حيازته‪ 2‬لها فقد طالب المعلن اليه بتحرير‪ 2‬عقد ايجار له يودع نسخه منه الجمعية التعاونية‪ 2‬الزراعية‬
‫بجهة ‪ ........‬فامتنع ‪.‬‬
‫ولما كانت المادة ‪ 36‬مكررا من المرسوم بقانون رقم ‪ 178‬لسنه ‪ 1952‬بشأن االصالح الزراعى‬
‫المعدلة بالقانون رقم ‪ 52‬لسنه ‪ 1966‬تنص على انه إذا امتنع أحد الطرفين على توقيع عقد االيجار‬
‫وجب على الطرف اآلخر أن يبلغ ذلك الى الجمعية التعاونيه‪ 2‬الزراعيه المختصة التى عليها أن تحيل‬
‫االمر الى لجنه الفصل فى المنازعات الزراعية ولالخيرة إذا ثبت لها قيام العالقة االيجارية أن‬
‫تصدر قرارا بذلك وتكلف رئيس الجمعية التعاونية‪ 2‬الزراعية المختصة بتحرير‪ 2‬العقد وتوقيعة نيابة‬
‫عن الطرف الممتنع ويكون هذا العقد ملزما للطرفين ‪.‬‬
‫ثم صدر القانون رقم ‪ 67‬لسنة ‪ 1975‬بالغاء لجان الفصل فى المنازعات الزراعية وأحل محلها‬
‫المحكمة الجزئية المختصة‪ 2,‬ومن ثم فاذا امتنع أحد الطرفين عن تحرير عقد ايجار االرض الزراعية‬
‫تعين اعمال المادة ‪ 36‬مكررا سالفة الذكر بأن يقوم الطرف االخر بابالغ ذلك الى الجمعية التعاونية‬
‫الزراعية التى تقع االرض المؤجرة بدائرتها وحينئذ يقوم رئيسها باحالة البالغ الى المحكمة‬
‫الجزئية التى تقع االرض بدائرتها فتتحقق بكافة طرق االثبات المقرره قانونا من حقيقة العالقة ولها‬
‫فى سبيل‪ 2‬ذلك أن تجرى تحقيقا وتسأل رجال الحفظ عن واضع اليد لتأخذ من وضع اليد قرينة تعزز‬
‫بها ما تجمع لديها من أدلة تفيد قيام عالقة ايجارية‪ ,‬ومتى ثبت لها قيام هذه العالقة اصدرت قرارا‬
‫بذلك وكلفت رئيس الجمعية التعاونية الزراعية بتحريرالعقد وتوقيعه نيابة‪ 2‬عن الطرف الممتنع‬
‫وتسلم نسخه منه لكل طرف وتودع الثالثة مقر الجمعية مع صورة رسمية‪ 2‬من قرار المحكمة ويكون‬
‫هذا العقد ملزما للجانبين ‪.‬‬
‫ولما كان نص المادة ‪ 36‬مكررا نصا تنظيميا فيما يتعلق بابالغ الجمعية باالمتناع عن توقيع العقد إذ‬
‫يقتصر دورها على احاله البالغ الى المحكمة دون اتخاذ اجراء فى شأنه يتعلق بموضوعه‪ 2‬اثباتا أو‬
‫مصالحة‪ ,‬ومن ثم جاز اللجوء مباشرة الى المحكمة الجزئية الثبات العالقة الثبات العالقة االيجارية‬
‫واصدار قرار بذلك وتكليف رئيس الجمعية التعاونية الزراعية بتحرير‪ 2‬العقد وتوقيعة عن الطرف‬
‫الممتنع‪. 2‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخة الى محل اقامة الملعن اليه واعلنته‪ 2‬بصورة من هذا‬
‫وكلفته بالحضور أمام محكمة ‪........‬الجزئية بمقرها الكائن بشارع ‪ ........‬وذلك بجلستها المنعقدة‬
‫فى يوم ‪ ........‬الموافق ‪ ....-..-..‬الساعة ‪ ........‬ليسمع الحكم بثبوت‪ 2‬العالقة االيجارية فيما بينه‬
‫وبين الطالب اعتبارا من العام الزراعى ‪ ....-..-..‬وبتكليف رئيس الجمعية التعاونية‪ 2‬الزراعية‬
‫بجهة ‪ ........‬بتحرير العقد باالجرة القانونية‪ 2‬اعتبارا من ‪ ....-..-..‬وتوقيعة نيابة عن المعلن اليه‬
‫وتسليم الطالب والمعلن اليه نسخة منه وايداع أخرى مقر هذه الجمعية مع صورة رسمية من حكم‬
‫المحكمة‪ ,‬مع الزام المعلن اليه المصاريف ومقابل أتعاب المحاماه وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بال‬

‫أنا ‪ ........‬محضرمحكمه‪ ........ 2‬قد انتقلت الى محل أقامة ‪:‬‬
‫‪ -1‬السيد‪ ........ /‬ومهنته ‪ ........‬المقيم برقم ‪ ........‬شارع ‪ ........‬قسم ‪ ........‬محافظة ‪........‬‬
‫مخاطبا ‪........‬‬
‫مخاطبا ‪........‬‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ ‪ ....-..-..‬استأجر المعلن اليه الثانى محل النزاع من المعلن اليه االول‬
‫بأجرة شهرية قدرها ‪ ........‬جنيها بغرض انشاء متجر به ‪ ,‬وتم تنفيذ ذلك فأنشأ متجرا لبيع ‪........‬‬
‫وظل يمارس تلك التجارة منذ أبرام العقد وحتى الجأته الضرورة الى بيعه لمن يمارس فيه نفس‬
‫التجارة حسبما تنص عليه الفقرة الثانية من المادة ‪ 594‬من القانون المدنى ‪.‬‬
‫وإذ تنص المادة ‪ 20‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنه ‪ 1981‬فى شأن بعض االحكام الخاصه بتأجير وبيع‬
‫االماكن وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر‪ ,‬على انه يحق للمالك عند قيام المستأجر فى‬
‫الحاالت التى يجوز له فيها بيع المتجر أو المصنع الحصول على ‪ % 50‬من ثمن البيع بعد خصم‬
‫قيمة المنقوالت التى بالعين‪ ,‬وعلى المستأجر قبل ابرام االتفاق اعالن المالك على يد محضر بالثمن‬
‫المعروض ويكون للمالك الحق فى الشراء اذا ابدى رغبته فى ذلك وأودع الثمن مخصوما منه‪ 2‬نسبة‬
‫ال ‪ % 50‬المشار اليها خزانه المحكمه الجزئية الواقع فى دائرتها العقار ايداعا مشروطا بالتنازل‬
‫عن عقد االيجار وتسليم العين وذلك خالل شهر من تاريخ االعالن‪ ,‬وبانقضاء ذلك االجل يجوز‬
‫للمستأجر ان يبيع لغير المالك مع التزام المشترى‪ 2‬بأن يؤدى للمالك مباشرة نسبة‪ % 50 2‬المشار‬
‫اليه ‪.‬‬
‫واعماال لهذا النص‪ ,‬قام المعلن اليه الثانى باعالن المعلن الية االول على يد محضر بتاريخ ‪....-..-..‬‬
‫بعزمه على بيع متجره الى الطالب للضروره التى الجأته الى ذلك وتتمثل فى ‪ ........‬بثمن اجمالى‬
‫قدره ‪ ........‬جنيها واذ قدرت البضاعة والمنقوالت الموجودة بالمحل بمبلغ ‪ ........‬فيكون ثمن البيع‬
‫بعد خصم هذه المنقوالت مبلغ ‪ ........‬جنيها‪ ,‬يستحق المعلن اليه نصفه ‪.‬‬
‫وإذ انقضى االجل المحدد بالمادة ‪ 20‬سالفة البيان دون ابداء المعلن اليه االول رغبته فى الشراء‬
‫لقاء دفع نصف بعد خصم قيمة المنقوالت‪ ,‬فانه يحق للمعلن اليه الثانى بيع المتجر لغير المالك‪,‬‬
‫ومن ثم قام ببيعه للطالب لقاء الثمن االجمالى المشار اليه بموجب عقد بيع متجر مؤرخ ‪....-..-..‬‬
‫وازاء ما تقدم‪ ,‬قام الطالب بانذار المعلن اليه مضمون ذلك وتضمن االنذار عرض نصف الثمن عليه‬
‫عرضا حقيقيا فامتنع عن قبوله فأودع خزينه المحكمة على ذمته ايداعا مشروطا بتحرير‪ 2‬عقد ايجار‬
‫للطالب عن عين النزاع‪ ,‬ثم أقام دعواه ‪.‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخة الى محل اقامة المعلن اليهما واعلنته كل منهما‬
‫بصوره من هذا وكلفتهما بالحضور أمام محكمه ‪ ........‬الدائره ‪ ........‬بمقرها الكائن بشارع ‪........‬‬
‫وذلك بجلستها المنعقدة علنا فى يوم ‪ ........‬الموافق ‪ ....-..-..‬الساعة ‪ ........‬ليسمعا الحكم ‪:‬‬
‫اوال‪ :‬بصحة العرض وااليداع واعتبار ذلك وفاء من الطالب مباشرة الى المعلن اليه االول ‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬بصحة ونفاذ عقد بيع المتجر المؤرخ ‪ ....-..-..‬والمتضمن بيع المعلن اليه الثانى للطالب‬
‫المتجر المبين بصدر هذه الصحيفة وبعقد االيجار المؤرخ ‪ ....-..-..‬لقاء ثمن مقبوض قدره ‪........‬‬
‫جنيها‪ ,‬وذلك فى مواجهة المعلن اليه االول ‪.‬‬
‫ثالثا ‪ :‬بالزام المعلن اليه االول بتحرير عقد ايجار للطالب عن عين ايجار للطالب عن عين النزاع‬
‫سالفة البيان بذات شروط العقد السابق الصادر للمعلن اليه الثانى اعتبارا من ‪ ,....-..-..‬مع الزام‬
‫االول المصاريف ومقابل اتعاب المحاماه وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بال كفالة ‪.‬‬
‫‪-116‬دعوى رجوع المستأجر على المؤجر بالتعويض الستصدار حكم طرد‬

‫السيد‪ ........ /‬ومهنته‪ ........ 2‬المقيم برقم ‪ ........‬شارع ‪ ........‬قسم ‪ ........‬محافظة ‪........‬‬
‫مخاطبا ‪........‬‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ ‪ ....-..-..‬يستأجر الطالب من المعلن اليه الشقة رقم ‪ ........‬بالعقار‬
‫رقم ‪........‬الكائن‪ ........‬ونظرا لغياب الطالب وغلقه لمسكنه سالف البيان بسبب ‪ ........‬فقد اقام‬
‫المعلن اليه ضده الدعوى المستعجله رقم ‪ ........‬لسنه ‪ ........‬بطلب طرده من العين المؤجرة‬
‫لتأخره فى سداد االجرة وقام باعالن الطالب بها بذات العين مع علمه بعدم وجوده بها فصدر الحكم‬
‫له بذلك‪ ,‬كما استصدر أمر حجز تحفظى على المنقوالت الموجوده بها ضمانا لالجرة المدعاه‪ ,‬ثم‬
‫استصدر أمر أداء بها‪ ,‬وتنفيذا لذلك‪ ,‬تمكن المعلن اليه من العين وقام بايداع المنقوالت لدى حارس‬
‫وإذ تمت كل هذه االجراءات فى غفلة منه وبقصد االضرار به وحرمانه من مسكنه فقد استأنف حكم‬
‫الطرد باالستئناف رقم ‪ ........‬لسنه ‪ ........‬كما استأنف الحكم الصادر فى أمر االداء باالستئناف رقم‬
‫‪ ........‬لسنه ‪ ........‬وقضى فى أولهما بالغاء حكم الطرد وببطالن صحيفة افتتاح الدعوى وما تالها‬
‫من اجراءات‪ ,‬كما قضى فى ثانيهما بالغاء أمر االداء ورفض دعوى المعلن اليه ‪.‬‬
‫لما كان ما تقدم‪ ,‬وكأن الخطأ الموجب لمسئولية المعلن اليه ثابت فى حقه من االجراءات الباطلة‬
‫المفعمة بالكيد الظاهر التى اتخذها بصدد توقيع الحجز التحفظى على منقوالت الطالب واستصدار‬
‫أمر االداء وحكم بطرده من الشقة التى كان بطرده من الشقة التى كان يستأجرها ‪ ,‬وقد ثبت هذا‬
‫الخطأ بالحكمين الصادرين فى االستئنافين سالفى البيان لما لهما من حجية االمر المقضى‪ ,‬فقد‬
‫أصبح الحكم االول عن بطالن اعالن صحيفة افتتاح الدعوى التمامه بالشقة المؤجرة فى وقت يعلم‬
‫اليه أن الطالب ال يقيم كما أفصح الحكم الثانى عن بيان ذلك االجراءات الباطله والمتخذه عمدا‬
‫اضرارا بالطالب ‪.‬‬
‫ويتمثل‪ 2‬الضرر المادى الذى لحق بالطالب فى حرمانه من االنتفاع بالعين بايجار منخفض واضراره‬
‫الى االقامة فى أماكن اخرى بأجره مرتفعة وصعوبة حصوله على مسكن مماثل بأجرة مناسبة‬
‫وانفاقه مبالغ فى سبيل استرداد حقه والدفاع عنه أمام القضاء وال يكفى لجبرها المصروفات‬
‫القضائية المحكوم بها كما حرم من االنتفاع بمنقوالته‪ 2‬فضال عما لحقة من ضرر ادبى يتمثل‪ 2‬فى‬
‫التقليل من شأنه وعدم المباالة بحقه ‪.‬‬
‫والمستقر قضاء أن للمستأجر الحق فى التعويض بسبب حرمان المؤجر‪ ,‬يستوى‪ 2‬فى ذلك أنه كان‬
‫ينتفع بها باالستعمال الشخصى أو التأجير من الباطن أو كان يغلقها لظروف اضطرته لذلك إذ يتوفر‬
‫االنتفاع رغم المسكن باالحتباس ويقدر الطالب هذا التعويض بمبلغ ‪ ........‬جنية ‪.‬‬
‫وكلفته بالحضور امام محكمة ‪ ........‬الدائرة ‪ ........‬بمقرها الكائن بشارع ‪........‬وذلك بجلستها‬
‫المنعقدة علنا فى يوم‪ ........‬الموافق ‪ ....-..-..‬الساعة ‪ ........‬ليسمع الحكم بالزامه بأن يدفع للطالب‬
‫مبلغ ‪ ........‬جنيه على سبيل التعويض ‪ ,‬والمصاريف ومقابل اتعاب المحاماة وشمول الحكم بالنفاذ‬
‫‪-117‬دعوى اخالء لعدم االحقية فى االمتداد‬
‫انة فى يوم الموافق ‪/ /‬‬

‫بناء على طلب السيد ‪ ............. /‬المقيم‪ ...........‬ومحلة المختار مكتب‬
‫االستاذ ‪..................................................... /‬‬
‫اتنقلت انا محضرمحكمة‪ .......... 2‬الجزئية حيث اعلنت ‪-:‬‬
‫ورثة المرحوم ‪.....................‬وهم كل من ‪-:‬‬
‫‪ -1‬السيد ‪ .................... /‬مخاطبا مع‪-:‬‬
‫‪ -2‬السيد ‪ .................... /‬مخاطبا مع ‪-:‬‬
‫ويقمون بالعقار رقم ‪...‬شارع ‪ ..................‬قسم ‪ ......‬القاهرة‪0‬‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ‪ ...../.../.. 2‬استأجر مورث المعلن اليهم من الطالب شقة‬
‫بالعقار‪....................................‬قسم ‪.......‬محافظة ‪ ......‬وذلك بقيمة‪ 2‬ايجارية شهرية‪2‬‬
‫قدرها ‪.......‬الغير بقصد استخدامها كسكن ‪.‬‬
‫وحيث ان نص المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنه ‪ 1977‬بشأن االماكن تنص على ( الينتهى‪ 2‬عقد‬
‫وحيث ان مورث المعلن اليهم قد توفاه اهلل ولم تبقى بالعين سوى ارملته التى اقامت بمفردها دون‬
‫المعلن اليه منذ امد طويل وقد اتنقلت هى ايضا الى رحمة اهلل عز وجل االمر الذى به ترك المعلن‬
‫اليهم الشقة موضوع العقد والدعوى خالية من السكنى واستغنوا عنها وحيث انه من المستقر علية‬
‫فى القضاء محكمة النقض ان الترك هو تخلى مستاجر العين المؤجرة بقصد االستغناء عنها نهائيا‬
‫الفنى ‪)32‬‬
‫ولكون العين المؤجرة وقد اضحت بة الشقة موضوع الدعوى على هذا الحال االمر الذى به تضحى‬
‫الخطورة عليها من تركها ‪ .‬خشية تسرب المياه والرشح مما يعرضها للتلف ويؤدى ضررا للعقارات‬
‫المجاورة ويصيب الطالب باالضرر المادية والمعنوية وايضا من جراء عدم انتفاع الطالب بتلك‬
‫الشقة ملكة وذلك من حرمانه فى سد احتياجة لتلك الشقة الستعمالها سكن الفراد اسرته االمر الذى‬
‫حدا الطالب الى مطالبة المعلن اليهم مرارا وتكرارا بتسليمة‪ 2‬الشقة ايجارة مورثهم وذلك خاصة لعدم‬
‫احقيتهم قانونا فى امتداد عقد ايجار الصادر منه لمورثهم ولعدم اقامتهم بها حال حياة مورثهم وذلك‬
‫مااستقر علية قضاء محكمة النقض فى العديد من احكامها‪0‬‬
‫وحيث ان كال من المعلن اليهم عنها قد تركا الشقة واستقرا فى مسكن مستقل عنها االمر الذى‬
‫يضحى به تخليهم الصريح عن تلك الشقة واالستغناء عنها نهائيا ولم تضحى لهم بها اقامة مستقرة‬
‫او تبين منه‪ 2‬ان انقطاعهم عابر او مؤقت وعلى ذلك اليكون هناك محل المتداد عقد االيجار الصادر‬
‫لمورثهم وهذا ومااستقر علية الفقة وقضاء محكمة النقض ‪0‬‬
‫وحيث انه بأستقالل كل من المعلن اليهم بمسكن اخر خالف الشقة موضوع الدعوى واستمراهم فى‬
‫االحتفاظ بها دون سند من القانون لهو االمر الذى يشكل مخالفة صريحة لنص المادة ‪ 8/1‬و‪29/1‬‬
‫ق ‪ 49‬لسنه ‪ 1977‬وفى ذلك قد قضت محكمة النقض بالحكم االتى ( االمتداد القانونى لعقد االيجار‬
‫بعد وفاة المستأجر او تركة العين المؤجرة شرطة اال يترتب علية احتجاز المستفيد الكثر من‬
‫المسكن فى البلد الواحدة دون متقضى )‬
‫وحيث ان المادة الرابعة من القانون المدنى تنص على ان من استعمل حقة استعماال مشروعا‬
‫اليكون مسئوال عما ينشأ من ذلك من ضرر وكانت المادة الخامسة من ذات القانون قد قررت ان‬
‫استعمال الحق يكون غير مشروع فى احوال منها اذا كانت المصالح التى يرمى الى تحقيقها‬
‫التتناسب البته مع مايصيب‪ 2‬الغير من ضرر بسببها وقد استقر قضاء المحكمة على ان مؤدى المادة‬
‫الخامسة من القانون المدنى ان المشرع اعتبر نظرية اساءة استعمال الحق من المبادى االساسية‪2‬‬
‫التى تنظم جميع فروع ونواحى القانون‬
‫الدعوى ومالبساها وتخيل منها دون معقب عليها من محكمة النقض فمن اكثر صور التعسف التى‬
‫يتمسك بها المعلن اليهم هو ادعاء وتخيل منهم فى ان لهم حق االحتفاظ بالشقة عين النزاع ميراثا‬
‫لهم من مورثهم وبأن لهم حق عليها هو امتداد لحق مورثهم وهو ما يخالف صحيح القانون‬
‫والواقع بالتالى يتبين لهيئة المحكمة اننا بصدد التعسف فى استعمال حق غير مشروع غير جدير‬
‫بحماية القانون موجب الحكم بطلبات المدعى بفسخ عقد االيجار الصادر منه لمورث المعلن اليهم‬
‫والمؤرخ ‪ ...../../..‬ومايترتب‪ 2‬علية من اثار وتسليمها للطالب خالية من االشخاص والمنقوالت‬
‫وصالحة للغرض الذى اعدت من اجلة وبالحالة التى كانت علية اثناء التعاقد‪0‬‬
‫انا المحضر سالف الذكر قد اتنقلت بتاريخة اعاله الى حيث محل اقامة المرغوب فى اعالنهم‬
‫وسلمت كل منهم من هذة الصحيفة وكلفتهم الحضور امام محكمة ‪ .........‬االبتدائية‪2‬‬
‫الكائنه ‪ ..............‬وذلك بجلستها التى ستنعقد بسراياها علنا ابتداء من الساعة الثامنه من صباح‬
‫يوم ‪ ....‬الموافق ‪...../ ... / ..‬امام الدائرة ‪ .....‬ايجارت كلى وذلك لسماعهم الحكم عليهم بفسخ عقد‬
‫االيجار المؤرخ ‪ ....../..../..‬الصادر من الطالب لمورثهم وبتسليم الطالب العين موضوع العقد‬
‫الموضحة الحدود والمعالم بصدر هذة الصحيفة وقد األيجار سند الدعوى والمؤرخ‬
‫فى ‪....../.../..‬خالية من االشخاص والمنقوالت وصالحة لالستعمال والزامهم بالمصروفات ومقابل‬
‫اتعاب المحاماه وشمول الحكم بالنفاذ المعجل الطليق من قيد الكفالة‬
‫مع حفظ كافة حقوق الطالب االخرى من اى نوع كانت‬
‫والجل العلم ‪-:‬‬
‫المؤجر للغير بأى وجه من الوجوه بغير أذن كتابى صريح من المالك وتقرير الحق للمؤجر فى حالة‬
‫بمقابل أو بدونه‪ 2,‬باعتبار هذا التخلى بجميع صورة خروجا من المستأجر على نص عقد االيجار‬
‫وتسليمها للطالب خالية مما يشغلها مع الزامهما المصاريف ومقابل التعاب المحاماه وشمول الحكم‬
‫__________________‬
‫‪-119‬دعوى اخألء ألساءه استعمال العين المؤجره‬
‫(‪ )1‬بطريقه مقلقه للراحه‬
‫(‪ )2‬بطريقه ضاره بالصحه‬
‫(‪ )3‬بطريقه منافيه لالداب‬
‫(‪)4‬بطريقه ضاره بسالمه المبنى‬
‫انه فى يوم‪ ............‬الموافق‪........../......./......‬‬

‫بناء على طلب السيد ‪ ............../‬والمقيم فى ‪ ................‬ومحله‬
‫المختارمكتب األستاذ‪ ............../‬المحامى الكائن فى‪................‬‬
‫انا‪ .............‬محضر محكمة ‪ ........‬الجزئيه انتقلت واعلنت‬
‫السيد‪ ............./‬والمقيم فى‪ ............‬قسم ‪ .......‬محافظة‪..........‬‬
‫مخاطبا مع‪............../‬‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ‪ ...../.../....‬استاجر المعلن اليه من الطالب‬

‫(المؤجر) ما هو‪ ...........‬بغرض األستعمال فى ‪ ........‬بالعقار رقم ‪....‬‬
‫الكائن فى‪.............‬‬
‫وحيث ان المعلن اليه (المستاجر) قد قام( باستعمال العين)ا و(سمح باستخدامها)‬
‫بطريقه( مقلقه للراحه)‬
‫او (ضاره بالصحه)‬
‫او (منافيه لالداب)‬
‫او(ضاره بسألمه المبنى)‬
‫وقد ثبت ذلك بالحكم القضائى النهائى فى الدعوى رقم‪.......‬لسنه‪........‬‬
‫الصادر من محكمة‪ .......‬األمر الذى يحق معه للطالب استنادا الى نص‬
‫الماده (‪)18‬الفقره(د) من القانون ‪ 136‬لسنة لسنه‪ 1981‬اقامه هذه الدعوى بطلب اخألء‬
‫المعلن اليه من العين المؤجره‪0‬‬
‫انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخه الى حيث المعلن اليه وسلمته صوره من‬
‫اصل هذه الصحيفه وكلفته الحضور امام محكمه‪ ..........‬الكليه الدائره( ) ايجارات‬
‫الكائنه فى‪ ..............‬وذلك بجلستها التى سوف تنعقد علنا فى تمام الساعه‬
‫التاسعه من صباح يوم ‪ .........‬الموافق‪ ...../..../....‬ليسمع الحكم باخألءه من العين‬
‫المؤجره الساءة استعمالها بطريقه‪ .......‬وقد ثبت ذلك بالحكم القضائى النهائى‬
‫من محكمه‪ ...........‬فى الدعوى رقم ‪ ..........‬لسنة ‪............‬‬
‫مع الزامه بالمصاريف واألتعاب وشمول الحكم بالنفاذ المعجل المعجل وبال كفاله‪0‬‬
‫والجل العلم‪0‬‬
‫الماده (‪ )18‬الفقره(د) من القانون رقم ‪ 136‬لسنه‪1981‬‬

‫مخاطبا مع‪................. /‬‬
‫بسبب ‪.......................‬‬
‫ومن ثم يحق للمستاجر فى هذه الحاله ان يثبت العالقه االيجاريه‪ 2‬وجميع شروط العقد بكافة طرق‬
‫االثبات‪.....................‬الخ‬
‫وإلزام المعلن اليه بتحرير‪ 2‬عقد إيجار للطالب عن العين المؤجرة والمبينة الحدود والمعالم بصدر‬
‫صباح يوم‪ ..........‬الموافق‪ .........../...../....‬وذلك لسماع الحكم بثبوت‪ 2‬قيام العالقة اإليجارية بين‬
‫‪-121‬انذار حائز العقار بالدفع او التخلية‬
‫انه فى يوم ‪ .............‬الموافق ‪ .............‬الساعة ‪.............‬‬

‫بناء على طلب السيد‪ ............. /‬و مهنته ‪ .............‬المقيم برقم ‪ .............‬شارع ‪ .............‬قسم‬
‫‪ .............‬محافظة ‪ .............‬و محله المختار مكتب االستاذ ‪ .............‬المحامى الكائن ‪.............‬‬
‫انا ‪ .............‬محضر محكمة ‪ .............‬قد انتقلت الى محل اقامة ‪.:‬‬
‫السيد‪ ............. /‬و مهنته‪ ............. 2‬المقيم برقم ‪ .............‬شارع ‪ .............‬قسم ‪.............‬‬
‫محافظة ‪.............‬‬
‫مخاطبا ‪.............‬‬
‫و انذرته باالتى‬
‫بموجب عقد رهن رسمى مؤرخ ‪ .............‬برقم ‪ .............‬لسنه ‪ .............‬توثيق ‪.............‬‬
‫مقيد بمأمورية ‪ .............‬للشهر العقار تحت رقم ‪ .............‬بتاريخ‪ ............. 2‬رهن‬
‫السيد‪ ............. /‬للطالب العقار المملوك له رقم ‪ .............‬الكائن بشارع ‪.............‬‬
‫قسم ‪ .............‬محافظة ‪ .............‬و المكون من ‪ .............‬و البالغ مساحته ‪ .............‬مترا‬
‫مربعا و الذى يحده من الناحية البحرية ‪ .............‬و القبلية ‪ .............‬و الشرقية ‪ .............‬و‬
‫الغربية ‪ .............‬حسبما تضمنه‪ 2‬عقد الرهن الرسمى سالف البيان‪ ,‬و ذلك ضمانا لدين‬
‫قدره ‪ .............‬جنيها مستحق االداء فى ‪ .............‬وقد قام المدين ببيع العقار المرهون بموجب‬
‫عقد بيع مبرم فيما بينه و بين المعلن اليه و تم تسجيل هذا البيع بتاريخ‪ ............. 2‬تحت‬
‫رقم ‪ .............‬لسنة ‪ .............‬شهر عقارى ‪ .............‬و بذلك تكون ملكية العقار قد انتقلت الى‬
‫المعلن اليه مثقلة بالرهن الضامن للدين ‪ ,‬و من ثم يصبح‪ 2‬حائزا للعقار وفقا للمادة ‪ 2/1060‬من‬
‫القانون المدنى ‪ .‬و اذ حل اجل الدين المضمون بالرهن‪ ,‬فانه وفقا لما نصت عليه المادة ‪ 1051‬من‬
‫القانون المدنى يكون للطالب بعد التنبية‪ 2‬على المدين بالوفاء ان ينفذ بحقه على العقار المرهون‬
‫ويطلب بيعه فى المواعيد ووفقا لالوضاع المقررة فى قانون المرافعات‪ ,‬فان كان العقار فى يد حائز‬
‫له فقد اجازت المادة ‪ 1/1060‬من ذات القانون للدائن المرتهن عند حلول اجل الدين ان ينزع ملكية‬
‫العقار المرهون فى يد الحائز لهذا العقار اال اذا اختار الحائز ان يقضى الدين او يطهر العقار من‬
‫الرهن او يتخلى عنه‪ ,‬فان اختار قضاء الدين فانه يلتزم وفقا للمادة ‪ 1061‬من القانون المدنى‬
‫باصل الدين و ملحقاته بما فى ذلك ما صرف فى االجراءات من وقت انذاره ‪.‬‬
‫لما كان ذلك‪ ,‬و كان الطالب قد كلف المدين بالوفاء بتاريخ ‪ .............‬ثم اعلنه بتنبيه نزع ملكية‬
‫العقار المرهون بتاريخ ‪ .............‬و قد تضمن هذا التنبيه‪ ............. 2‬وتم تسجيل هذا التنبية‪ 2‬بتاريخ‬
‫‪.............‬تحت رقم‪.............‬لسنة ‪.............‬شهر عقارى‬
‫و اذ تنص المادة ‪ 411‬من قانون المرافعات على انه اذا كان العقار مثقال بتامين عينى والى حائز‬
‫بعقد مسجل قبل تسجيل التنبية‪ 2‬وجب انذاره بدفع الدين اوتخليته العقار و اال جرى التنفيذ فى‬
‫مواجهته ‪.‬‬
‫و يشمل الدين المطلوب الوفاء به ما يلى ‪ ............. ............. :‬اصل الدين ‪............. .............‬‬
‫الفوائد ‪ ............. .............‬المصاريف ‪ ,‬فضال عما يستجد منها بعد هذا‬
‫االنذار ‪ ............. ............. .‬جملة الدين المطلوب الوفاء به ‪ ,‬بخالف ما يستجد ‪.‬‬
‫انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخه الى موطن المعلن اليه واعلنته بصورة من هذا‬
‫وانذرته بدفع مبلغ ‪ .............‬جنيها وما يستجد من مصاريف‪ 2‬او تخلية العقار المرهون للطالب‬
‫والمبين حدودا ومعا لما بهذا االنذار‪ ,‬و اال جرى التنفيذ عليه فى مواجهته ‪ .‬مع حفظ كافة الحقوق ‪,‬‬
‫و الجل العلم ‪..‬‬

‫‪-122‬إنذار فسخ عقد إيجــار‬
‫الساعة‬ ‫‪2001/ /‬‬ ‫الموافق‬ ‫انه فى يوم‬
‫بناء على طلب السيد ‪ /‬المحامى بالمحله الكبرى‬
‫محضر محكمه بندر أول المحلة قد انتقلت وأعلنت ‪:‬‬ ‫انا‬
‫السيد ‪ === /‬مخاطبأ مع‪-:‬‬
‫حيث أن المنذر إليه يستأجر ماهو شقة سكنية بالدور االول عبارة عن ثالث حجرات بموجب‬
‫عقد إيجار مؤرخ ‪1/10/1996‬م بملكه الكائن بشارع البدوى خلف مسجد الصفا – امام عيادة‬
‫محلة البرج – أول المحلة الكبرى حيث ان المنذر الية يرغب‬ ‫الصفا –الدور االول‬
‫فى إنهاء عقد االيجار المبرم بينة وبين المستأجر حيث ان االيجار شهرى يتجدد بارادة المالك وحدة‬
‫وحيث ان المالك ال يرغب فى تجديد عقد االيجار المبرم بينة وبين المستأجر وذلك منعأ اللحاق‬
‫الضرر الواقع علية باستمرار‪ 2‬عقد االيجار ونظرأ النة مشاهرة بينة وبين المستأجر فان المالك‬
‫يرغب بانهاء العالقة االيجارية إعتبارأ من واحد أكتوبر الفين وثالثة ‪0‬‬
‫*وذلك عمال بنص المادة االولى من القانون رقم ‪4‬لسنة ‪1996‬م بشأن سريان احكام القانون‬
‫المدنى على االماكن التى لم يسبق تأجيرها واالماكن التى انتهت أو تنتهى عقود إيجارها دون أن‬
‫يكون ألحد حق البقاء فيها‬
‫* وأيضا المادة الثانية‪ 2‬من القانون رقم ‪4‬لسنة ‪ 96‬حيث تطبق أحكام القانون المدنى بشأن تأجير‬
‫االماكن المنصوص عليها فى المادة االولى من هذا القانون خالية أو مفروشة أو فى شأن إستغاللها‬
‫أو التصرف فيها ‪0‬‬
‫لذلك‬
‫انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى التارخ المذكور اعاله الى حيث المنذر إليه وتركت له صورة‬
‫فى ‪ 1/10/1996‬وضرورة تسليم العين‬ ‫من هذا االنذار وأنذرته بفسخ عقد اإليجار المؤرخ‬
‫محل العقد خالية من الشواغل وذلك فى موعد غايته ‪ 2003/ 9 /1‬مع حفظ كافة حقوق المنذر‬
‫األخرى عمال بالقانون رقم‪ 4‬لسنة ‪1996‬منذ صدور القانون حتى اآلن ‪00‬‬
‫وألجل العلم ‪،،،‬‬
‫‪-123‬دعوى اعتبار التبادل كأن لم يكن وباخالء الساكنين‬
‫‪ ‬‬
‫أنه فى يوم ‪ .............‬الموافق ‪ .............‬الساعة ‪.............‬‬

‫بناء على طلب كل من ‪:‬‬
‫‪-1‬السيد‪ ............. /‬ومهنته ‪ .............‬المقيم برقم ‪ .............‬شارع ‪ .............‬قسم ‪.............‬‬
‫شارع ‪ .............‬قسم ‪ .............‬محافظة ‪ .............‬ومحلهما المختار مكتب االستاذ ‪.............‬‬
‫المحامى الكائن ‪ .............‬أنا ‪ .............‬محضر محكمه ‪ .............‬قد انتقلت الى محل اقامة كل‬
‫من ‪:‬‬
‫‪-1‬السيد‪ ............. /‬ومهنته ‪ .............‬المقيم برقم ‪ .............‬شارع ‪ .............‬قسم ‪.............‬‬
‫محافظة ‪.............‬مخاطبا ‪.............‬‬
‫محافظة ‪ .............‬مخاطبا ‪.............‬‬
‫واعلنتهما باالتى‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ‪ ............. 2‬كان المعلن اليه يستأجر من الطالب االول الشقة‬
‫رقم ‪ .............‬العقار رقم ‪ .............‬الكائن بشارع ‪ .............‬قسم ‪ .............‬وبموجب عقد ايجار‬
‫مؤرخ ‪ .............‬كان المعلن اليه الثانى يستأجر من الطالب الثانى الشقة رقم ‪ .............‬بالعقار‬
‫رقم ‪ .............‬الكائن بشارع ‪ .............‬قسم ‪ .............‬وبتاريخ ‪ .............‬قام المعلن اليهما‬
‫باخطار الطالبين برغبتهما فى أن يبادل كل منهما اآلخر على الشقة المؤجرة له قوال بتوافر‬
‫ظروف ‪ .............‬وإذ رفض الطالبان ذلك فقد أقام المعلن اليهما الدعوى رقم ‪.............‬‬
‫لسنه ‪ .............‬مدنى كلى ‪ .............‬ضد الطالبين ابتغاء الحكم بالتصريح‪ 2‬لهما بالتبادل وبتنازل‬
‫كل منهما لالخر عن عقده والزام الطالبين بتحرير‪ 2‬عقدى ايجار كل فيما يتعلق بالشقة المملوكة له‬
‫وبتاريخ ‪ .............‬صدر الحكم بذلك ‪ ,‬وبصيرورته نهائيا ‪ ,‬قام الطالبان بتنفيذه كما قام كل من‬
‫المعلن اليهما بتسليم شقة اآلخر بتاريخ‪. ............. 2‬‬
‫واذ تنص المادة ‪ 6‬من قرار وزير االسكان رقم ‪ 97‬لسنه ‪ 1970‬على أنه فيما عدا الظروف الصحية‬
‫يشترط أن يقيم كل المستأجرين بعد تمتم التبادل مدةال تقل عن سنتين وإذا ثبت عدم جدية التبادل‬
‫بسبب مخالفة أحكام هذه المادة أو ألى سبب آخر يجوز للمؤجرين المطالبة باعتباره كأن لم يكن‬
‫وبالتعويضات أن كان لها وجه ‪.‬‬
‫واذ كان الثابت من المحضر رقم ‪ .............‬لسنه ‪ .............‬ادارى ‪ .............‬أن المعلن اليهما‬
‫اقاما بعد تمام التبادل مده أقل من سنتين بشقتى النزاع ثم اقاما اقامة دائمة بعد ذلك فى شقتين‬
‫اخريين االول كائنه ‪ .............‬ويقيم بها المعلن اليه االول والثانية‪ 2‬كائنه ‪ .............‬ويقيم بها‬
‫المعلن اليه الثانى بالمخالفة لحكم المادة السادسة سالفة البيان مما يترتب‪ 2‬عليه اعتبار التبادل كأن‬
‫لم يكن ويكون ما تم تنازال عن االيجار بغير سند من القانون مما يحق معه للطالبين طلب اخالء‬
‫شقتى النزاع وتسليمهما خاليتين مما يشغلهما ‪.‬‬
‫انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخة الى محل اقامة المعلن اليهما واعلنتهما بصورة من‬
‫هذا وكلفتهما بالحضور امام محكمة ‪.............‬االبتدائية‪ 2‬الدائرة ‪ .............‬بمقرها الكائن‬
‫بشارع ‪ .............‬وذلك بجلستها المنعقده علنا فى يوم ‪ .............‬الموافق ‪.............‬‬
‫الساعه ‪ .............‬ليسمعا الحكم باعتبار التبادل كأن لم يكن واخالئهما من شقتى النزاع ونسليمهما‬
‫خاليتين مما يشغلهما للطالبين مع الزامهما المصاريف ومقابل أتعاب المحاماه وشمول الحكم بالنفاذ‬
‫‪-124‬دعوى الزام المؤجربأبرام عقدايجارتنفيذـ لوعده االيجار‬

‫محافظة ‪.............‬مخاطبا ‪.............‬‬
‫بموجب عقد مؤرخ ‪ .............‬وعد المعلن اليه الطالب بأن يؤجر له ‪ .............‬خالية بأجرة‬
‫شهرية قدرها ‪ .............‬جنيها وتضمن عقد الوعد كافة االلتزامات المترتبة عليه فى ذمة طرفية‪,‬‬
‫ونص البند رقم ‪ .............‬على ان يظل المعلن اليه ملتزما بوعده لمدة ‪ .............‬بحيث أن أظهر‬
‫الطالب رغبته‪ 2‬فى ابرام عقد ايجار خاللها تعين على المعلن اليه ابرامه بذات الشروط الواردة بعقد‬
‫الوعد‪ ,‬وتم االتفاق على ان يتم االخطار بهذه الرغبه بموجب ‪ .............‬ونفاذ لهذا ولرغبة الطالب‬
‫فى ابرام عقد االيجار فقد أعلن رغبته‪ 2‬الى المعلن اليه بموجب ‪ .............‬ودعاه الى ابرام عقد‬
‫االيجار وتسليمة‪ 2‬العين لحاجته اليها خالل اسبوعين من اعالن هذه الرغبة اال أن المعلن اليه امتنع‬
‫عن ذلك ‪.‬‬
‫ولما كان المقرر قانونا أنه إذا كان الوعد بااليجار الملزم لجانب واحد هو عقد بمقتضاه يتعهد‬
‫صاحب العين بأن يؤجرها آلخر إذا رغب فى استئجارها وكان هذا العقد وفقا للمادة ‪ 101‬من‬
‫القانون المدنى لكى يعتبر ملزما لمن صدر منه يشترط أن تبين فيه العناصر الجوهريه لعقد االيجار‬
‫وأن تحدد فيه المدة التى يجوز فيها الزام الواعد باتمام تعين الزام الواعد بأن يبرم عقد االيجار ‪.‬‬
‫وإذ كان ما تقدم‪ ,‬وكان الثابت من عقد الوعد المقدم بحافظة الطالب انه استوفى كافة العناصر‬
‫الجوهرية التى يتطلبها القانون بالنسبة لعقد االيجار وذلك بتحديد العين المؤجرة كمحل لعقد االيجار‬
‫واالجره التى تم االتفاق عليها ومدة العقد باعتبارها مشاهرة وفقا لاللتزام بالوفاء بها ‪ ,‬كما تم‬
‫االتفاق على المدة التى يتعين على الطالب أظهار رغبته خاللها فى ابرام العقد والتى تنتهى‬
‫فى ‪ .............‬وقد استعمل الطالب حقه خاللها حسبما هو ثابت من االنذار الرسمى المقدم بحافظة‬
‫ويترتب على تقدم حق الطالب فى استصدار حكم بالزام المعلن اليه بأن يبرم معه عقد ايجار عن‬
‫عين النزاع بذات الشروط التى تضمنها عقد الوعد بااليجار المؤرخ ‪ .............‬وتسلم العين‬
‫المؤجرة للطالب خاليه مما يشغلها على أن تبدأ االلتزامات المترتبه‪ 2‬على ذلك ابتداء من تاريخ‬
‫تسليم العين معدة لالنتفاع بها بالغرض المعده له ‪.‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخه الى محل اقامة المعلن اليه واعلنته بصورة من هذا‬
‫بالزامه بتحرير عقد ايجار للطالب عن ‪ .............‬لقاء أجرة شهرية قدرها ‪ .............‬جنيها وبذات‬
‫الشروط التى تضمنها عقد الوعد بااليجار المؤرخ ‪ .............‬مع التسليم ‪,‬والزامه المصاريف‬
‫ومقابل اتعاب المحاماه وشمول‪ 2‬الحكم بالنفاذ المعجل بال كفالة ‪.‬‬
‫‪-125‬دعوى الزام المؤجربتحريرعقد ايجار للتنازل عن االيجار‬
‫‪ ‬‬

‫ومحله المختار مكتب االستاذ ‪ .............‬المحامى الكائن ‪.............‬أنا ‪ .............‬محضر‬
‫محافظة ‪.............‬مخاطبا ‪.............‬‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ‪ ............. 2‬استأجر السيد ‪ ............. /‬عين النزاع من المعلن اليه بأجرة‬
‫شهريه قدرها ‪ .............‬جنيها ‪ ,‬وبتاريخ‪ ............. 2‬تنازل المستأجر سالف الذكر عنها للطالب‬
‫بموجب اقرا ر موقع منه‪ 2‬محرر بصلب عقد االيجار وتم تنفيذ هذا التنازل بتسليم العين للطالب فى‬
‫ذات تاريخ صدوره وانفرد الطالب باالنتفاع بها وتنفيذ‪ 2‬االلتزامات المترتبة على االيجار ومنها‬
‫الوفاء باالجرة للمعلن اليه الذى ظل يقبضها من الطالب دون أى أعتراض أو تحفظ مما مفاده‬
‫القبول الضمنى للطالب باعتباره مستأجرا حل محل المستأجر السابق ويكون المعلن اليه قد تنازل‬
‫تنازال ضمنيا عن البند الوارد بعقد االيجار منصرفا الى حظر التنازل عن االيجار بدون موافقه‬
‫كتابيه‪ 2‬منه‪ ,‬ومن ثم تنشأ عالقة مباشرة فيما بينه‪ 2‬وبين الطالب منصرفه‪ 2‬الى ايجار عين النزاع‬
‫لالخير بذات شروط العقد المتنازل له عنه وما يترتب على ذلك من حقوق والتزامات بالنسبة‪2‬‬
‫لطرفيه‪ ,‬إذ يتضمن التنازل عن االيجار حواله حق بالنسبة الى حقوق المستأجر وحواله دين‬
‫بالنسبه‪ 2‬اللتزاماته ولذلك يخضع من حيث صحته ونفاذه للقواعد العامة التى تحكم هذين التصرفين‬
‫فال ينفذ التنازل عن االيجار كحواله حق فى حق المؤجر اال من وقت اعالنه بالتنازل أو قبوله له‬
‫حسبما تنص المادة ‪ 305‬من القانون المدنى وال ينفذ فى حق الدائن كحواله دين اال إذا أقرها ‪.‬‬
‫فان تضمن عقد االيجار شرطا يحظر على المستأجر التنازل عن االيجار بغير تصريح كتابى من‬
‫المؤجر‪ ,‬فحينئذ ال يكفى اعالن االخير بالحواله لتنفيذ فى حقه انما يتعين قبوله لها حتى يستفاد من‬
‫هذا القبول تنازله عن حظر التنازل عن االيجار ويكفى فى هذا القبول أن يكون ضمنيا ‪ ,‬لما هو‬
‫مقرر قانونا من أن اشتراط الكتابه فى االذن بالتصريح بالتنازل عن االيجار ليس ركنا شكليا فيه‬
‫وانما اشترطت الكتابه كوسيله لالثبات ومن ثم فيجوز اثبات االذن باالقرار الصريح أو الضمنى ‪,‬‬
‫وكذلك بالبينه‪ 2‬أو القرائن فى الحاالت التى تجيزها القواعد العامة استثناء‪ ,‬فيجوز اثبات التنازل‬
‫الضمنى عن الحظر بالبينه اعتبارا بأن االرادة الضمنيه‪ 2‬تستمد من وقائع ماديه وهى تثبت بجميع‬
‫الوسائل ‪.‬‬
‫لما كان ذلك‪ ,‬وكان المعلنى اليه قد علم بالتنازل عن االيجار وأقره بدل على ذلك ‪.............‬‬
‫ومتى تحققت موافقة المؤجر على التنازل عن االيجار وقبوله له‪ ,‬قامت بينه وبين المتنازل له‬
‫عالقة مباشرة إذ يصبح االخير هو المستأجر للعين ومن ثم يلتزم المؤجر بتحرير عقد ايجار جديد‬
‫له حتى يتمكن من االنتفاع بالعين لما قد يتطلبه ذلك من ضروره وجوب عقد ايجار بأسم‬
‫المستأجر ‪.‬‬
‫ويركن الطالب فى اثبات دعواه لكافة طرق االثبات المقرره قانونا بما فى ذلك البينة‪ 2‬والقرائن ‪.‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخة الى محل اقامة المعلن اليه واعلنته بصوره من هذا‬
‫وكلفته بالحضور أمام محكمه ‪ .............‬الدائرة ‪ .............‬بمقرها الكائن بشارع ‪ .............‬وذلك‬
‫بثبوت العالقة االيجاريه فيما بينه‪ 2‬وبين الطالب عن العين المبينه‪ 2‬بصدر هذه الصحيفة وبعقد االيجار‬
‫المؤرخ ‪ .............‬لقاء أجرة شهرية قدرها ‪.............‬والزامه بتحرير عقد ايجار للطالب عنها‬
‫بذات شروط العقد المشار اليه اعتبارا من ‪ .............‬والمصاريف‪ 2‬ومقابل اتعاب المحاماه وشمول‬
‫‪-126‬دعوى انهاءعقدايجارأرض فضاءوالمطالبةبالريع المستحق‬
‫‪ ‬‬
‫ومحلة المختار مكتب االستاذ ‪ .............‬المحامى الكائن ‪ .............‬أنا ‪ .............‬محضر‬
‫محافظة ‪.............‬مخاطبا ‪.............‬‬
‫بموجب عقد مؤرخ ‪ .............‬استأجر المعلن اليه من الطالب قطعه أرض فضاء كائنه‬
‫بشارع ‪ .............‬قسم ‪ .............‬مساحتها ‪ .............‬مترا مربعا مسورة بسور من ‪.............‬‬
‫بها حجرة للخفارة‪ ,‬بغرض استغاللها فى ‪ .............‬بأجرة شهرية‪ 2‬قدرها ‪ .............‬جنيها‬
‫ولمدة ‪ .............‬شهرا تبدأ من ‪ .............‬وتنتهى فى ‪ .............‬وبالرغم من انقضاء هذه المدة‬
‫امتنع المعلن اليه عن تنفيذ التزامه برد العين الى الطالب ‪.‬‬
‫ولما كان المقرر قانونا أن كون االرض مسورة أو مقام عليها بعض المبانى أمر لم يكن محل اعتبار‬
‫وال يغير من طبيعة محل العقد باعتباره أرضا فضاء‪ ,‬ومن ثم يخضع لقواعد القانون المدنى وال‬
‫تسرى عليه أحكام التشريع االستثنائى لما كان ذلك وكانت المادة ‪ 598‬من القانون المدنى تنص‬
‫على أن ينتهى االيجار بانتهاء المدة العينية فى العقد دون حاجة الى تنبيه باالخالء ‪ ,‬مما مفاده‬
‫انحالل سند المعلن اليه الذى كان يشغل عين النزاع بموجبه فور انتهاء المدة المحددة بهذا السند‬
‫وتلقائيا دون حاجة التخاذ أى اجراء‪ ,‬ومن ثم تكون يده عليها يد غاصب ويحق للطالب الرجوع‬
‫عليه فضال عن انهاء عقد االيجار بتعويض عن هذا الغصب عن المدة التالية النتهاء االيجار وحتى‬
‫صدور الحكم بواقع مبلغ ‪ .............‬جنيها شهريا ومن المستقر عليه أن القاضى عندما ينظر فى‬
‫تقدير التعويض فى هذه الحالة ال يعتد باالجرة التى تضمنها العقد وانما يقدر التعويض فى هذه‬
‫الحالة ال يعتد باالجرة التى تضمنها العقد وانما يقدر التعويض وفقا الحكام المسئوليه التقصيرية‪ 2‬أى‬
‫بقدر ما فات المضرور من كسب وما لحقه من خسارة سواء كان الضرر متوقعا أو غير متوقع ‪,‬‬
‫ويركن الطالب فى اثبات عناصر التعويض الى التنبية ‪.‬‬
‫وكلفته بالحضور امام محكمة ‪ .............‬الدائرة ‪ .............‬بمقرها الكائن بشارع ‪ .............‬وذلك‬
‫بانهاء عقد ايجار االرض الفضاء المؤرخ ‪ .............‬وتسليمها للطالب بالحالة التى كانت عليها‬
‫وقت التعاقد مع الزامه بأن يدفع له مبلغ ‪ .............‬جنيها كتعويض عن كل شهر اعتبارا من تاريخ‬
‫انتهاء العقد وحتى صدور الحكم ‪ ,‬مع المصاريف ومقابل اتعاب المحاماه وشمول الحكم بالنفاذ‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬

‫ومحل مكتب االستاذ ‪ .............‬المحامى الكائن ‪ .............‬أنا ‪ .............‬محضر محكمه ‪.............‬‬
‫قد انتقلت الى محل اقامة ‪:‬‬
‫محافظة ‪.............‬مخاطبا ‪.............‬‬
‫بموجب عقد مؤرخ ‪ .............‬استأجر الطالب من المعلن اليه ‪ .............‬بأجرة شهرية‪2‬‬
‫قدرها ‪ .............‬جنيها وتم اثبات تاريخ‪ 2‬هذا العقد فى ‪ .............‬وقد تضمن البند ‪ .............‬منه‬
‫التزام المعلن اليه بتسليم عين النزاع خالل ‪ .............‬شهرا صالحة للغرض المؤجره من أجله ‪,‬‬
‫وقد امتنع عن تنفيذ هذا االلتزام بالرغم من انقضاء االجل المحدد لذلك وانذاره على يد محضر‬
‫بتاريخ ‪. .............‬‬
‫ولما كان مؤدى نصوص المواد ‪ 565,1/435 ,564‬من القانون المدنى أن تسليم العين المؤجرة‬
‫يحصل بوضعها تحت تصرف المستأجر بحيث يتكمن من حيازتها واالنتفاع بها دون عائق فى‬
‫الزمان المتفق عليه‪ ,‬فأن أخل المؤجر بهذا االلتزام وكان ممكن تنفيذه عينا حق المستأجر أن يطلب‬
‫القضاء له به وإذ كان المؤجر ال يمارى فى أحقية الطالب فى تسلم العين المؤجر حسبما تضمنه‪2‬‬
‫عقد االيجار وكانت العين معدة فعال للغرض المؤجرة من أجله ومن ثم كان للطالب أن يستصدر‬
‫حكما بالزام المعلن اليه بتسليمها له ‪.‬‬
‫ولما كان المقرر قانونا أن االجرة مقابل االنتفاع بالعين المؤجرة فال يتحقق التزام الطالب بدفع‬
‫االجرة اال اعتبارا من تاريخ تسلمه لها ‪.‬‬
‫وكلفته بالحضور أمام محكمه ‪ .............‬الدائرة ‪ .............‬بمقرها الكائن بشارع ‪ .............‬وذلك‬
‫بالزامه بتسليم عين النزاع المبينة‪ 2‬بعقد االيجار المؤرخ ‪ .............‬للطالب فى حالة تصلح معها ألن‬
‫تفى بما اعدت له من منفعة وفقا لما تضمنه‪ 2‬العقد ‪ ,‬مع الزامه المصاريف ومقابل اتعاب المحاماه‬
‫وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بال كفالة ‪.‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬

‫محافظة ‪.............‬مخاطبا ‪.............‬‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ‪ ............. 2‬استأجر الطالب من المعلن اليه الشقة رقم ‪ .............‬بالعقار‬
‫رقم ‪ .............‬الكائن ‪ .............‬بأجرة شهريه قدرها ‪ .............‬جنيها ‪ ,‬واذ تبين للطالب ان‬
‫االجرة القانونية‪ 2‬وهى أجرة شهر ابريل سنه ‪ 1941‬بأعتبار اجرة هذا الشهر هى اجرة االساس التى‬
‫يلتزم المؤجر بها وليس له تجاوزها واال كان االتفاق على التجاوز باطال بطالن مطلقا لتعلق ذلك‬
‫بالنظام العام تبين أنها مبلغ ‪ .............‬جنيها وفقا لما تضمنه‪ 2‬العقد السابق صدوره متعلقا بذات‬
‫العين والذى كان ساريا خالل شهر ابريل‪ 1941‬مما مفاده ان االجرة القانونية‪ 2‬التى اعتد المشرع‬
‫بها وأوجب االلتزام بها هى االجرة الثابته بهذا العقد ويحق للطالب استصدار حكم بتحديد اجرة عين‬
‫النزاع بمبلغ ‪ .............‬جنيها واستيرداد ما دفع زائدا عن ذلك وهو مبلغ ‪ .............‬جنيها ‪ ,‬لما‬
‫هو مقرر قانونا ان النص فى المادة الرابعة من القانون رقم ‪ 121‬لسنه ‪ 1947‬على أنه ال يجوز أن‬
‫تزيد االجرة المتفق عليها فى عقود االيجار التى ابرمت من اول مايو ‪ 1941‬على اجرة شهر ابريل‬
‫‪ 1941‬أو اجرة المثل لهذا الشهر اال بمقدار ما يلى يدل على ان القانون اتخذ اساسا لحساب الحد‬
‫االقصى الجرة هذه الفئة من االماكن االجرة الفعلية التى كانت العين مؤجرة بها فى شهر ابريل‬
‫‪ 1941‬فاذا لم تكن العين مؤجرة فى هذا التاريخ وجب التعويل على اجرة المثل عن هذا الشهر ‪.‬‬
‫انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت الى محل اقامة المعلن اليه واعلنته‪ 2‬بصوره من هذا وكلفته‬
‫بالحضور امام محكمة ‪ .............‬الدائرة ‪ .............‬بمقرها الكائن بشارع ‪.............‬‬
‫الساعة ‪ .............‬ليسمع الحكم بتحديد أجرة عين النزاع بمبلغ ‪ .............‬جنيه شهريا والزامه‬
‫بأن يرد للطالب مبلغ ‪ .............‬جنيها والمصاريف‪ 2‬ومقابل اتعاب المحاماه وشمول الحكم بالنفاذ‬
‫المعجل بال كفالة‬
‫‪-129‬دعوى بطالن عقدايجاروتمكين الطالب من االنتفاع بالعين‬
‫‪ ‬‬
‫دعوى بطالن عقدايجاروتمكين الطالب من االنتفاع بالعين‬

‫بالعقار الكائن ‪ .............‬بأجرة شهرية قدرها ‪ .............‬شهريا وتضمن البند رقم ‪ .............‬منه‬
‫أن العقد يعتبر مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة الى تنبيه أو انذار أو اى اجراء آخر فى حالة‬
‫مدنى مستعجل ‪ .............‬ضد الطالب ابتغاء الحكم بطرده من هذه الشقة لعدم الوفاء باالجرة اعماال‬
‫للشرط الفاسخ الصريح واعلن الطالب بصحيفتها بشقة النزاع ولتغيبه عنها فقد تم االعالن دون‬
‫علم الطالب بالدعوى المشار اليها‪ ,‬كما صدر الحكم وتم تنفيذه دون تحقق هذا العلم ‪.‬‬
‫وابرم المعلن اليه االول عقد ايجار مع المعلن اليه الثانى تمكن االخير بموجبه من تسلم شقة النزاع‬
‫اتاح للمستأجر فرصة التمسك بأستمرار العالقة االيجارية ليتفادى اخالء المكان المؤجر وذلك‬
‫الستصدار حكم موضوعى يحسم النزاع‪ ,‬فان الحق ال يكون قد استقر بعد باعتبار أن الحكم‬
‫العتباراه فى هذه الحالة عقبة مادية استعملها المؤجر النتزاع حيازة شقه النزاع قسرا مما ال يزيل‬
‫تلك الحيازة عن الطالب قانونا وتكون لالخير باعتباره المستأجر السابق االفضلية لسبقه فى‬
‫واذ تنص الفقرة االخيرة من المادة ‪ 24‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنه ‪ 1977‬على انه يحظر على‬
‫العقود الالحقة للعقد االول‪ ,‬مما مفادة أن عقد االيجار الصادر من المعلن اليه االول للمعلن اليه‬
‫الثانى عن عين النزاع فى تاريخ الحق لعقد ايجار الطالب الذى لم تهدر حجيته‪ ,‬يكون باطال ‪,‬‬
‫المؤجر أن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة‪ ,‬وكان ابرامه‬
‫لعقد ايجار مع المعلن اليه الثانى رغم عدم انحالل عقدايجار الطالب يدل على اخالله بهذا االلتزام‬
‫االخالال يوجب عليه الضمان ويكون للطالب الرجوع عليه بالتعويض وفقا الحكام المسئولية العقدية‬
‫ويقدر الطالب هذا التعويض بمبلغ ‪ .............‬جنيها ‪.‬‬
‫لما كان ما تقدم وكان العقد الباطل بطالنا مطلقا يعتبر معدوما منذ نشأته‪ ,‬فأن وضع يد المعلن اليه‬
‫تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية فى دعوى المؤجر باالخالء‪ ,‬فان كان مستأجر العين هو‬
‫المستحقة خزينة الضرائب العقارية بعد تكليف المعلن اليه االول بقبضها وامتناعه عن ذلك‪ ,‬فأن‬
‫صحيح من القانون ‪.‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخة الى محل اقامة كل من المعلن اليهما واعلنتهما‬
‫ليسمعا الحكم ‪.‬‬
‫ثالثا ‪ :‬الزام المعلن اليه االول بأن يدفع للطالب تعويضا قدره ‪ .............‬جنية‪ ,‬والمصاريف ومقابل‬
‫اتعاب المحاماه وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بال كفالة ‪.‬‬
‫‪-130‬دعوى بطلب التصريحـ للطالبين بتبادل مسكنيهما‬
‫‪ ‬‬
‫انه فى يوم ‪ .............‬الموافق ‪ .............‬الساعة ‪.............‬‬

‫‪ -1‬السيد‪ ............. /‬مصرى‪ 2‬الجنسيه ومهنته ‪ .............‬المقيم ‪ -2 .............‬السيد‪............. /‬‬
‫مصرى الجنسيه‪ 2‬ومهنته‪ ............. 2‬المقيم ‪ .............‬ومحلها المختار مكتب االستاذ ‪.............‬‬
‫المحامى الكائن ‪ -1 .............‬السيد‪ ............. /‬ومهنته‪ ............. 2‬المقيم برقم ‪.............‬‬
‫شارع ‪ .............‬قسم ‪ .............‬شارع ‪ .............‬محافظة ‪ .............‬مخاطبا ‪-2 .............‬‬
‫السيد‪ ............. /‬ومهنته ‪ .............‬المقيم برقم ‪ .............‬شارع ‪ .............‬قسم ‪.............‬‬
‫شارع ‪ .............‬محافظة ‪ .............‬مخاطبا ‪.............‬‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ‪ ............. 2‬يستأجر الطالب المعلن اليه االول الشقة رقم ‪.............‬‬
‫بالعقار رقم ‪ .............‬شارع ‪ .............‬قسم ‪ .............‬محافظة ‪ .............‬بموجب عقد ايجار‬
‫مؤرخ ‪ .............‬يستأجر الطالب المعلن اليه الثانى الشقة رقم ‪ .............‬بالعقار رقم ‪.............‬‬
‫شارع ‪ .............‬قسم ‪ .............‬محافظة ‪ .............‬ولما كان الطالب االول يعمل بجهه حكوميه‬
‫هى ‪ .............‬الكائن مقرها بشارع ‪ .............‬وهو على مقربة من الشقة المؤجرة للطالب الثانى‬
‫والكائنه‪ 2‬بشارع ‪ .............‬قسم ‪ .............‬وكان االخير يعمل بدورة بجهه حكوميه هى ‪.............‬‬
‫الكائن مقرها بشارع ‪ .............‬قسم ‪.............‬وهو على مقربة‪ 2‬من الشقة المؤجرة للطالب االول‪,‬‬
‫فى حين أن مسكن كل من الطالبين يبعد كثيرا عن مقر عمله ‪.‬‬
‫واذ تنص الفقرة الثالثة من المادة السابعة من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬فى شأن تأجير وبيع االماكن‬
‫وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر‪ ,‬على أنه فى البلد الواحد يجوز تبادل الوحدات السكنية بين‬
‫مستأجر وآخر وذلك فى البالد وبين االحياء وطبقا للحاالت ووفقا للقواعد والشروط واالجراءات‬
‫والضمانات التى يحددها وزير االسكان والتعمير‪ ,‬ولما كانت هذه الفقرة تقابل الفقرة الثالثة من‬
‫المادة الرابعة من قانون ايجار االماكن رقم ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬وقد صدر تنفيذا لها قرار وزير االسكان‬
‫رقم ‪ 97‬لسنة ‪ 1970‬ولم يحل محله بعد قرار آخر ‪ ,‬فأن مؤدى القواعد القانونية‪ 2‬استمرار العمل‬
‫بهذا القرار فى ظل القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬رغم الغاء القانون رقم ‪ 52‬لسنة ‪. 1969‬‬
‫ولما كان نص المادة الثانية‪ 2‬من القرار سالف البيان‪ ,‬يجيز تبادل الوحدات السكنية‪ 2‬بين المستأجرين‬
‫بسبب ظروف العمل بأحياء كل من مدينتى القاهرة واالسكندرية‪ 2‬إذا كانت مقار أعمالهم تبعد عن‬
‫محل اقامتهم واشترط لذلك ان يكون التبادل مقصورا على المستأجرين الذين يعملون بالدولة أو‬
‫بالقطاع العام دون سواهم‪ ,‬وأن يكون التبادل فيما بين الوحدات السكنية المملوكة للدولة والقطاع‬
‫العام أو فيما بين الوحدات السكنية المملوكة للقطاع الخاص وكان الثابت من المستندات المرفقة‬
‫أن الطالبيين يعمالن بجهه حكوميه فى مدينة‪ 2‬واحدة هى القاهرة الكبرى وان مقر عمل كل منهما‬
‫يبعد عن محل اقامته‪ ,‬وان مسكنيهما مملوكان للمعلن اليهما وهما من القطاع الخاص وقد أقام كل‬
‫منهما بمسكنه مدة تجاوز سنه ‪.‬‬
‫وبتاريخ ‪ .............‬أرسل الطلبان كتابا مسجال مصحوبا بعلم وصول الى كل من المعلن اليهما‬
‫ضمناه رغبتهما باتمام التبادل وارفقا به صورا من المستندات المؤيدة لذلك‪ ,‬واذ انقضى خمسة‬
‫عشر يوما دون قيامهما بالرد ومن ثم اضطر الطالبان الى اللجوء للقضاء لتقرير حقهما فى‬
‫التبادل ‪.‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخة الى محل أقامة المعلن الية ‪ .............‬واعلنته‬
‫بصوره من هذا وكلفته بالحضور أمام محكمه ‪ .............‬االبتدائيه الدائره ‪ .............‬كلى‬
‫مساكن‪ .............‬بمقرها الكائن بشارع ‪ .............‬وذلك بجلستها المنعقدة علنا فى يوم ‪.............‬‬
‫الموافق ‪ .............‬الساعة ‪ .............‬لسماع الحكمبالتصرف للطالبين بأن يبادل كل منهما اآلخر‬
‫على وحدته السكنية‪ 2‬المبينة‪ 2‬بهذه الصحيفة وتنازل كل منهما لآلخر عن عقد الثانى عن الوحدة التى‬
‫تبادل عليها رقم ‪ .............‬الكائنة ‪ .............‬والمعلن اليه الثانى بتحرير‪ 2‬عقد ايجار للطالب االول‬
‫عن الوحدة التى تبادل عليها رقم ‪ .............‬الكائنة ‪ .............‬بذات المصاريف ومقابل اتعاب‬
‫‪-131‬دعوى بطلب تصريحـ طالبين بتبادل مسكنيهما لظروف صحية‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬

‫‪ -1‬السيد ‪ ............. /‬مصرى‪ 2‬الجنسية مقيم ‪ -2 .............‬السيد ‪ ............. /‬مصرى‪ 2‬الجنسية‬
‫مقيم ‪ .............‬ومحلهما المختار مكتب االستاذ ‪ .............‬المحامى الكائن ‪.............‬‬
‫انا محضر محكمة قد انتقلت واعلنت كل من ‪:‬‬
‫‪ -1‬السيد رئيس مجلس ادارة الشركة ‪ .............‬بصفته بمقره الكائن ‪ .............‬مخاطبا ‪.............‬‬
‫‪ -2‬السيد رئيس مجلس ادارة الشركة ‪ .............‬بصفته بمقره الكائن ‪ .............‬مخاطبا ‪.............‬‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ‪ ............. 2‬يستأجر الطالب االول من المعلن اليه االول الشقة‬
‫رقم ‪.............‬العقار رقم ‪ .............‬شارع ‪ .............‬قسم ‪ .............‬محافظة ‪.............‬‬
‫بالطابق ‪ .............‬تطل على الناحية البحرية ‪.‬‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ‪ ............. 2‬يستأجر الطالب الثانى من المعلن اليه الثانى الشقة‬
‫رقم ‪ .............‬بالعقار رقم ‪ .............‬شارع ‪ .............‬قسم ‪ .............‬محافظة ‪.............‬‬
‫بالطابق ‪ .............‬تطل على الناحية الشرقية ‪.‬‬
‫وإذ تنص الفقرة الثالثة من المادة السابعة من القانون رقم ‪ 49‬لسنه ‪. 1977‬‬
‫ولما كان نص المادة الثالثة من القرار سالف البيان يجيز تبادل الوحدات السكنية‪ 2‬بين المستأجرين‬
‫بسبب ظروفهم الصحية فى حاالت االمراض المستعصية والمزمنة‪ , 2‬وكان الثابت من التقارير‬
‫الطبية المرافقة أن الطالب االول مريض‪ 2‬بربو شعبى مزمن وأن حالته الصحية تستدعى سكناه‬
‫بمسكن تتخلله أشعة الشمس الدافئة بينما هو يقيم بمسكن بحرى أرضى ال تصل اليه هذه االشعة‬
‫كما أن الطالب الثانى مريض بأمراض القلب المتمثلة فى ‪ .............‬وهى أمراض مزمنة‪ 2‬تتطلب‬
‫منه الراحة التامة وعدم الصعود على درج السلم وهو ما لم يتوفر فى مسكنه الحالى إذ يقع فى‬
‫الطابق ‪ .............‬ولم يوجد مصعد كهربائى ‪.‬‬
‫فانه يحق للطالبين أن يبادل كل منهما االخر بسبب هذه الظروف الصحية التى ألمت بهما وقد‬
‫توافرت لديهما الشروط الالزمة لذلك فكل من المسكنين مملوكين للقطاع العام ويقعان فى مدينة‬
‫واحدة ‪.‬‬
‫وبتاريخ ‪ .............‬أرسل الطلبان كتابا مسجال بعلم وصول ‪.‬‬
‫انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخة الى مقر المعلن اليهما واعلنتهما بصورة من هذا‬
‫وكلفتهما بالحضور أمام محكمة ‪ .............‬االبتدائية الدائرة ‪ .............‬بمقرها الكائن‬
‫الساعة ‪ .............‬ليسمع الحكم بالتصريح للطالبين بأن يبادل كل منهما االخر على وحدته السكنية‬
‫المبينة بهذه الصحيفة وتنازل كل منهما لالخر عن عقد ايجار للطالب الثانى عن الوحدة التى تبادل‬
‫عليها رقم ‪ .............‬الكائنة ‪.............‬والمعلن اليه الثانى بتحرير عقد ايجار للطالب االول عن‬
‫الوحدة التى تبادل عليها رقم ‪ .............‬الكائنة ‪ .............‬بذات الشروط التى تضمنتها عقد ايجار‬
‫كل منهما مع الزام المعلن اليهما المصاريف ومقابل أتعاب المحاماة وشمول الحكم بالنفاذ المعجل‬
‫بال كفالة ‪.‬‬

‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫شارع ‪ .............‬قسم ‪ .............‬محافظة ‪.............‬‬
‫ومحلها المختار مكتب االستاذ ‪ .............‬المحامى الكائن ‪ .............‬أنا ‪ .............‬محضر‬
‫محافظة ‪ .............‬مخاطبا ‪ -2 .............‬السيد‪ ............. /‬ومهنته ‪ .............‬المقيم‬
‫يمتلك الطالبان والمعلن اليه االول العقار ‪ .............‬بموجب ‪ .............‬ملكية شائعة فيما بينهم‬
‫بالسوية‪ 2‬بحق الثلث لكل منهم ‪.‬‬
‫ولما كان مفاد المادة ‪ 828‬من القانون المدنى أن حق تأجير المال الشائع يثبت لالغلبية‪ 2‬المطلقة‬
‫للشركاء محسوبة على أساس االنصباء وال يثبت‪ 2‬ألحد المشتاعين بمفرده طالما أنه ال يمتلك أكثر‬
‫من نصف االنصباء وأن االيجار الصادر من أحد الشركاء متى كان ال يملك أكثر من نصف االنصبة‬
‫ال يسرى فى مواجهة باقى الشركاء اال إذا أرتضوه صراحة أو ضمنا وانه يترتب‪ 2‬على عدم سريان‬
‫االيجار من أحد المشتاعين فى مواجهة الباقين ثبوت الحق لهؤالء فى اعتبار االيجار غير قائم‬
‫بالنسبة‪ 2‬لهم وبالتالى فى اعتبار المستأجر متعرضا لهم اذا كان قد وضع يده بالفعل على العين ‪.‬‬
‫واذ قام المعلن اليه االول وهو مشتاع بحق الثلث فى قيمة االنصباء بتأجير ‪ .............‬للمعلن اليه‬
‫الثانى الذى وضع يده بالفعل على العين المؤجرة وفور تحقق علم الطالبين بذلك بادرا بانذارهما‬
‫على يد محضر بعدم موافقتهما على هذا االيجار الصادر ممن ال حق له فيه وطلبا اخراج المعلن‬
‫اليه الثانى من العين فورا واذ لم يمتثل لذلك أقام الطالبان دعواهما الماثلة ‪.‬‬
‫ولما كان المقرر قانونا أن االيجار الصادر من الشريك الذى ال يمتلك نصف االنصباء ال يسرى فى‬
‫حق الباقين لوقوع جزء منه على ملك الغير فيحق لهؤالء الشركاء اخراج المستأجر باعتباره‬
‫متعرضا لهم فيما يملكون ‪.‬‬
‫مفاد ما تقدم أن االيجار الصادر من المعلن اليه االول للمعلن اليه الثانى ال يسرى فى حق الطالبين‬
‫ويعتبر المعلن اليه الثانى متعرضا لهما فيما يملكان مما يتعين معه اخراجه من العين ‪.‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخة الى محل اقامة المعلن اليهما واعلنت كال منهما‬
‫بضرورة من هذا وكلفتهما بالحضور أمام محكمة ‪ .............‬الدائرة ‪ .............‬بمقرها الكائن‬
‫الساعة ‪ .............‬ليسمعا الحكم بعدم نفاذ عقد االيجار الصادر من المعلن اليه االول للمعلن اليه‬
‫الثانى فى حق الطالبين وباخراج المعلن اليه الثانى من عين النزاع وتسليمها للطالبين مع الزامهما‬
‫المصاريف ومقابل اتعاب المحاماة وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بال كفالة ‪.‬‬
‫__________________‬
‫‪-133‬دعوى إنهاء عقد إيجار أماكن لوفاة المستأجر‬

‫األصلي وعدم وجود من يستفيد من االمتداد‬
‫القانونيـ لعدم توافر درجة القرابة‬
‫"وأعلنته بصحيفة‪ ‬الدعوى‪ ‬التالية"‬
‫الموضوع‪:‬‬
‫بم وجب عق د إيج ار أم اكن م ؤرخ في ‪ 17/4/1961‬ك ان يس تأجر ج د المعلن إلي ه‬
‫السيد‪ .......................... /‬من وزارة األوق اف (ال تي حلت محله ا هيئ ة األوق اف المص رية في‬
‫خصوص إدارة واستثمار والتصرف في أموال وأعيان األوقاف الخيرية بموجب قانون إنشاء الهيئ ة‬
‫رقم ‪ 80‬لسنة ‪ ،)1971‬ما هو‪ :‬الشقة رقم ‪ – 5‬بالبلوك رقم ‪ 1‬بالمساكن الش عبية بناحي ة ت اج ال دول‬
‫من شارع مجاهد ندا – إمبابة – الجيزة (عين التداعي)‪ ،‬وذلك الستعمالها في غرض السكنى‪.‬‬
‫وإذ توفي المستأجر األصلي لعين التداعي من دون أن يترك من بين ورثته أي ًا من والدي ه أو‬
‫زوجته أو أوالده‪ .‬ومن ثم‪ ،‬يحق للطالبة إقامة الدعوى الماثلة بغية القضاء لها بإنهاء عقد إيج ار عين‬
‫التداعي مع إخالء حفيد المستأجر األصلي (المعلن إليه) منه ا وإلزام ه برده ا وتس ليمها إلى الطالب ة‬
‫بالحالة التي كانت عليها عند التعاقد‪ .‬وذلك تأسيسًا على ما يلي‪:‬‬
‫تنص الفقرة األولى من الم ادة ‪ 29‬من الق انون رقم ‪ 49‬لس نة ‪ 1977‬في ش أن ت أجير وبي ع‬
‫األماكن وتنظيم العالق ة بين الم ؤجر والمس تأجر على أن ه‪ ..." :‬ال ينتهي عق د إيج ار المس كن بوف اة‬
‫المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أوالده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه ح تى‬
‫الوفاة أو الترك ‪."...‬‬
‫ويبين من نص الفقرة األولى من المادة ‪ 29‬سالفة الذكر‪ ،‬أنه يشترط المتداد اإليج ار لص الح‬
‫زوج وأقارب المستأجر إذا توفي أو ترك العين خالل فترة االمتداد القانوني لإليجار ت وافر الش روط‬
‫اآلتية‪:‬‬
‫‪ -1‬وفاة المستأجر األصلي أو تركه العين المؤجرة‪.‬‬
‫‪ -2‬أن يكون المستفيد من االمتداد الزوج واألوالد والوالدان‪.‬‬
‫‪ -3‬إقامة الزوج واألوالد والوالدين في العين المؤجرة حتى الوفاة أو الترك‪.‬‬
‫وما يهمنا هنا هو بحث مدى انطباق وتطبيق الشرط الثاني على وقائع دعوانا الماثلــة‪ ،‬وإن‬
‫كنا ننوه على الشرطين األول والثالث بكلمة عابرة‪ ،‬على النحو التالي‪:‬‬
‫الشرط األول‪ -‬وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة‪:‬‬
‫والمقصــود بــالترك في هــذا الخصــوص هــو تخلي المســتأجر األصــلي عن العين المــؤجرة‬
‫لصالح من كانوا يقيمـون معـه وقت حصـول الـترك تخليـًا فعليـًا‪ ،‬والـترك المعـول عليـه هـو الـترك‬
‫اإلرادي‪ ،‬وتعبير المستأجر عن إرادته في التخلي عن العين المؤجرة قد يكــون صــريحًا وقــد يكــون‬
‫ضمنيًا‪ .‬وواقعة ترك المستأجر العين المؤجرة آلخر من مسائل الواقــع وتســتقل محكمــة الموضــوع‬
‫بتقديرها متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة‪.‬‬
‫الشرط الثاني‪" -‬أن يكون المستفيد من االمتداد الزوج أو األوالد أو الوالدان"‪:‬‬
‫والزوج يشملـ الذكر واألنثى‪ ،‬فإذا كان الرجل هو مستأجر المسكن وترك المســكن أو تــوفي‬
‫فإن زوجته تفيد من حكم االمتـداد‪ ،‬وإذا كـانت الزوجـة هي المسـتأجرة وتـركت المسـكن أو تـوفيت‬
‫أفاد الزوج من حكم االمتداد‪.‬‬
‫والمقصــود بــاألوالد الــذين يفيــدون من االمتــداد‪ ،‬األبنــاء الحقيقيــون‪ ،‬واألبنــاء الــذين يثبت‬
‫نسبهم للمستأجر األصلي طبقًا للشريعة اإلسالمية‪ .‬أما األبناء بالتبني‪،‬ـ فال يفيدون من االمتداد‪.‬‬
‫درجة القرابة واإلقامة – وليس اإلرث – شرط لالمتداد‪:‬‬
‫فإذا كــان الشــخص المقيم مــع المســتأجر قبــل الوفــاة أو الــترك ليس زوج وال أبن وال والــد‬
‫للمستأجر‪ ،‬فال يفيد من حكم النص ولو كان وارثًا للمستأجر‪.‬‬
‫إذ أنه‪ ‬من ال ُمقرر قانونًا أن حق المســتأجر في البقــاء في العين المــؤجرة بعــد انقضــاء مــدة‬
‫عقده (الثابتة في عقد اإليجار) لالمتداد القانوني (بقوة القوانين االســتثنائية إليجــار األمــاكن)‪ ،‬هــذا‬
‫الحق هو حق شخصي لصــيق بشــخص المســتأجر فينتهي بوفاتــه وال يوجــد في تركتــه وبالتـالي ال‬
‫يورث عنه وال يجوز لورثته أن يتمسكوا به لمجرد كونهم وراثين له‪ ،‬وإن كان يجوز أن ينشــأ لهم‬
‫حق في االستمرار في اإلجارة إذا أثبتوا أنهم درجة القرابة المنصوص عليها في المادة ‪ 29‬ســالفة‬
‫الذكر وأنهم كانوا مقيمين معه في العين المؤجرة لحين وفاته‪.‬‬
‫المقـرر في قضـاء النقض أن‪" :‬المقــرر ــ في‪ ‬قضـاء محكمــة النقض ــ أن النص‬ ‫هذا‪ ،‬ومن ُ‬
‫في‪ ‬الفقــرة األولى من المــادة‪ 29 ‬من القــانون رقم‪ 49 ‬لســنة‪ 1977 ‬يــدل على أن المشــرع عــدد‬
‫حاالت استمرار إيجار المسكن الخاضــع لتشــريعات إيجــار األمــاكن بعــد وفــاة المســتأجر األصلي‪ ‬أو‬
‫حصرا‪ ،‬جــاعالً‪ ‬القاعــدة فيمن يســتمر العقــد لصــالحه من ذويــه الــذين أوردهم‪ ‬تحديــدًا‪ ‬ـ‬
‫ً‬ ‫تركه العين‪ ‬‬
‫هي‪" ‬اإلقامة"‪ ‬مع المستأجر األصلي‪ ‬ولم يجعل ركيزة هذه القاعــدة عالقــة‪" ‬اإلرث"‪ ‬بين المســتأجر‬
‫األصلي‪ ‬وورثته‪ ،‬ممــا مفــاده أن دعــوى اإلخالء النتهــاء العقــد بوفــاة المســتأجر أو تركــه العين‬
‫هيدعوى ال تتعلق بتركتهـ‪ ‬التي‪ ‬تكون محال للتوريث‪ ،‬ومن ثم فال يكون ثمـةـ محــل لوجــوب اختصــام‬
‫ورثته"‪( .‬نقض مــدني في الطعن رقم ‪ 2511‬لســنة ‪ 65‬قضــائيةـ – جلســة ‪ 7/2/1996‬مجموعــة‬
‫المكتب الفني – السنة ‪ – 47‬صـ ‪ – 313‬فقرة ‪.)1‬‬
‫امتداد عقد إيجار المسكن لألقارب من الدرجة األولى فقط‪:‬‬
‫فاالمتداد القانوني لعقود إيجار المساكن الخاضعة ألحكــام الفقــرة األولى من المــادة ‪ 29‬من‬
‫القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬سالفة الذكر‪ ،‬ال يستفيد منها إال أقارب المستأجر من الدرجــة األولى‬
‫فقط بعد صدور الكثــير من أحكــام المحكمــة الدســتوريةـ العليــا بعــدم دســتوريةـ النص األصــلي لتلــك‬
‫المادة‪.‬‬
‫ولما كانت المحكمـة الدسـتوريةـ العليـا قـد حكمت في القضـية رقم ‪ 116‬لسـنة ‪ 18‬قضـائيةـ‬
‫"دستورية" المنشور بالجريدة الرسمية بالعدد رقم "‪ "33‬بتاريخ ‪ 14/8/1997‬بعدم دستورية ما‬
‫نصت عليــه المــادة ‪ 29‬من القــانون رقم ‪ 49‬لســنة ‪ 1977‬في شــان تــأجير وبيــع األمــاكن وتنظيم‬
‫العالقة بين المؤجر والمستأجر من أنه "وفيما عدا هؤالء من أقارب المستأجر نســبًا حــتى الدرجــة‬
‫الثالثة‪ ،‬يشترط الستمرار عقد اإليجار‪ ،‬إقامتهم في المسكن مــدة ســنة على األقـل سـابقة على وفـاة‬
‫المستأجر أو تركة للعين أو مدة شغله للمسكن أيتهما أقل"‪.‬‬
‫المقرر في قضاء المحكمة الدستورية العليا أنــه‪" :‬تنص المــادة ‪49‬‬ ‫لما كان ذلك‪ ،‬وكان من ُ‬
‫من قــانون المحكمــة الدســتورية العليــا الصــادر بالقــانون رقم ‪ 48‬لســنة ‪ 1979‬على أن أحكــام‬
‫المحكمة في الدعاوى الدستورية ‪ُ ...‬ملزمة لجميع سلطات الدولة وللكافــة‪ .‬وُتنشــر األحكــام ‪ ...‬في‬
‫الجريدة الرسمية ويترتب على الحكم بعدم دسـتورية نص من قـانون أو الئحــة عـدم جـواز تطبيقــه‬
‫من اليوم التــالي لنشــره‪ .‬ومفــاد هــذا النص أن األحكــام الصــادرة في الــدعاوى الدســتوريةـ – وهي‬
‫بطبيعتهــا دعــاوى عينيــة توجــه الخصــومة فيهــا إلى النصــوص التشــريعية المطعــون عليهــا بعيب‬
‫دستوري – تكون لها حجية ُمطلقة وال يقتصرـ أثرها على الخصوم في تلك الــدعاوى الــتي صــدرت‬
‫فيها‪ ،‬وإنما ينصرف هذا األثر إلى الكافة وكذلك جميع ســلطات الدولــة‪ ،‬كمــا أن مــؤدى عــدم جــواز‬
‫بالمـ ذكرة‬
‫تطــبيق النص المقضــي بعــدم دســتوريته من اليــوم التــالي لنشــر الحكم – وعلى مــا جــاء ُ‬
‫اإليضــاحية للقــانون ‪ -‬ال يقتصــر على المســتقبل فحســب‪ ،‬وإنمــا ينســحب على الوقــائع والعالقــات‬
‫الســــابقة على صــــدور الحكم"‪( .‬الطعن رقم ‪ 48‬لســـــنة ‪ 3‬قضــــائيةـ "دســــتورية" – جلســـــة‬
‫‪ 11/6/1983‬مجموعة المكتب الفني – السنة ‪ – 2‬صـ ‪ – 148‬فقرة ‪.)1‬‬
‫مما مؤداه إن االمتداد القـانوني لعقـد اإليجـار المنصــوص عليـه في المـادة ‪ 29‬آنفــة الـذكر‬
‫أصبح مقصورا على الزوجة واألوالد وأي من والـدي المسـتأجر‪ ،‬وهم األقـارب من الدرجـة األولى‬
‫فقط دون غيرهم‪.‬‬
‫المقرر في قضاء النقض أنه‪ ..." :‬وحيث أن المقرر في قضاء هذه المحكمة ـ‬ ‫حيث أنه من ُ‬
‫أن لمحكمة النقض من تلقاء نفسها كما يجوز للخصوم وللنيابــة العامــة ‪ -‬إثــارة األســباب المتعلقــة‬
‫بالنظام العام ولو لم يسبق التمسك بها أمام محكمة الموضوع أو في صــحيفة الطعن مــتى تــوافرت‬
‫عناصر الفصل فيها من الوقائع واألوراق التي سبق عرضها على محكمـة الموضـوع ووردت على‬
‫الجزء المطعون فيه من الحكم‪ ،‬وكان من المقـرر أيضــا أنــه يـترتبـ على صــدور حكم من المحكمـة‬
‫الدستوريةـ العليا بعدم دستوريةـ نص في قانون غير ضريبيـ أو الئحــة عــدم جــواز تطبيقــه اعتبــارا‬
‫من اليوم التـالي لنشــر هــذا الحكم في الجريــدة الرســمية وهــذا الحكم ملــزم لجميــع ســلطات الدولــة‬
‫وللكافــة ويتعين على المحــاكم بــاختالف أنواعهــا ودرجاتهــا إن تمتنــعـ عن تطبيقــهـ على الوقــائع‬
‫والمراكز الدستوريةـ باعتباره قضــاء كاشــفًا عن عيب لحــق النص منــذ نشــأته بمــا ينفي صــالحيته‬
‫لترتيب أي أثر من تاريخـ نفاذ النص والزم ذلك إن الحكم بعدم دستوريةـ نص في القــانون ال يجــوز‬
‫تطبيقه اعتبارا من اليوم التالي وهو أمر متعلق بالنظام العام تعمله هذه المحكمة من تلقاء نفســها‪.‬‬
‫ولمــا كــانت المحكمــة الدســتوريةـ العليــا قــد حكمت في القضــيةـ رقم ‪ 116‬لســنة ‪ " 18‬قضــائية‬
‫دستوريةـ " المنشور بالجريدة الرسمية بالعدد رقم "‪ "33‬بتاريخ ‪ 14/8/1997‬بعدم دستورية مــا‬
‫نصت عليــه المــادة ‪ 29‬من القــانون رقم ‪ 49‬لســنة ‪ 1977‬في شــان تــأجير وبيــع األمــاكن وتنظيم‬
‫العالقة بين المؤجر والمستأجر من أنه "وفيما عدا هؤالء من أقارب المستأجر نســبًا حــتى الدرجــة‬
‫الثالثة يشترط الستمرار عقد اإليجــار إقـامتهم في المســكن مــدة ســنة على األقــل سـابقة على وفـاة‬
‫المستأجر أو تركة للعين أو مدة شغله للمسكن أيتهما أقـل" ممـا مـؤداه إن‪ ‬االمتـداد القـانوني لعقـد‬
‫اإليجــار المنصــوص عليــه في المــادة آنفــة الــذكر أصــبح مقصــورا على الزوجــة واألوالد وأي من‬
‫والدي المستأجر وهم األقارب من الدرجة األولى "‪( .‬نقض مــدني في الطعن رقم ‪ 4510‬لســنة ‪65‬‬
‫قضائيةـ – جلسة ‪.)10/2/2002‬‬
‫يتعين على المحكمة استظهار درجة القرابة‪:‬‬
‫فمن ال ُمقــرر في قضــاء النقض أن‪" :‬النص في المــادتين ‪ 8‬و ‪ 29/1‬من القــانون رقم ‪49‬‬
‫لسنة ‪ 1977‬في شأن تأجير وبيع األمــاكن وتنظيم العالقــة بين المــؤجر والمســتأجر‪ ،‬يــدل على أن‬
‫المشرع اســتلزم لتطــبيق هــذا النص القــانوني أن تكــون للمقيم درجــة قرابــة معينــة‪ ،‬باإلضــافة إلى‬
‫شرط اإلقامة عند وفاة المستأجر‪ ،‬ويتعين على المحكمة أن تستظهر هذين الشرطين الستمرار عقد‬
‫اإليجـــار ألقـــارب المســـتأجر"‪( .‬نقض مـــدني في الطعن رقم ‪ 417‬لســـنة ‪ 54‬قضـــائيةـ – جلســـة‬
‫‪.)8/3/1990‬‬
‫والحتساب درجة القرابة بالنســب لألقــارب المســتفيدين من االمتــداد القـانونيـ يتعين إعمـال‬
‫نص المادة ‪ 36‬من القانون المدني‪ ،‬فتحسب درجة القرابة بعدد الدرجات صعودًا من الفرع لألصــل‬
‫المشترك‪ ،‬ثم نزو ًال إلى الفرع اآلخــر‪ ،‬وكــل فــرع عــدا األصــل المشــترك يعتــبر درجــة‪ .‬وعلى ذلــك‪:‬‬
‫فالحفيد والحفيدة أقارب من الدرجة الثانية؛ فأقارب المستأجر من الدرجة الثانية هم‪ :‬أبنــاء وبنــات‬
‫االبن‪ ،‬وأبناء وبنات البنت (أي األحفاد)‪ ،‬والجد والجدة ألب أو ألم (الجدود)‪ .‬واألخ واألخت ألبوين‬
‫أو ألب أو ألم (األخوة)‪.‬بينما العم والعمـة والخـال والخالـة أقـارب من الدرجـة الثالثـة‪ ،‬وأبن وابنـة‬
‫العم وأبن وابنة الخال وأبن وابنة العمة وأبن وابنةـ الخالة أقارب من الدرجة الرابعة‪.‬‬
‫المقــرر في قضــاء النقض أن‪" :‬النص في المــادتين ‪ 35‬و ‪ 36‬من القــانون‬ ‫وحيث أنــه من ُ‬
‫المدني يدل – وعلى ما جاء باألعمــال التحضــيرية – أن قرابــة ابنــة الخــال هي قرابــة من الدرجــة‬
‫الرابعة باحتساب درجتين صعودًا إلى األصل المشــترك ودرجــتين نــزو ًال منــه إلى القــريب"‪( .‬نقض‬
‫مدني في الطعن رقم ‪ 1193‬لسنة ‪ 54‬قضائية – جلسة ‪.)5/2/1990‬‬
‫فإذا كان الشــخص المقيم مــع المســتأجر قبــل الوفــاة أو الــترك ال تربطـهـ بــه درجــة القرابــة‬
‫المنصوص عليها في المادة ‪ 29‬ســالفة الــذكر‪ ،‬فإنــه ال يفيــد من حكم هــذا النص‪ ،‬ولــو كــان وارثـًا‬
‫للمستأجر‪.‬‬
‫الشرط الثالث‪ -‬إقامة الزوج أو األوالد أو الوالدين في العين المؤجرة حتى الوفاة أو الترك‪:‬‬
‫فيشترط إلعمال النص أن يبقى الزوج واألوالد والوالدان الذين كانوا يقيمون مع المســتأجر‬
‫بالعين المؤجرة‪ ،‬حتى الوفاة أو الترك‪ ،‬إنما ال يشترط أن تكون إقامتهم قد استمرت مدة معينة قبــل‬
‫الوفاة أو الترك‪.‬‬
‫تخلف أحد الشروط السابقة يجيز إنهاء العقد‪:‬‬
‫وإذا تخلف أي شرط من الشروط الثالثة المتقــدم ذكرهــا‪ ،‬فال يطبــق حكم المــادة ‪ 29‬ســالفة‬
‫الذكر‪ ،‬وينتهي عقد اإليجار بوفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة‪.‬‬
‫التزام المعلن إليه برد العين المؤجرة‪:‬‬
‫تنص المــادة ‪ 590‬من القــانون المــدني – الشــريعة العامــة للمعــامالت – على أنــه‪" :‬يجب‬
‫على المستأجر أن يرد العين عند انتهاء اإليجار ‪."...‬‬
‫كما تنص المادة ‪ 591‬مدني على أنه‪" :‬‬
‫‪ -1‬على المستأجر أن يرد العين المؤجرة بالحالة التي تسلمها عليها‪ ،‬إال ما يكون قد أصاب‬
‫العين من هالك أو تلف لسبب ال يد له فيه‪.‬‬
‫‪ -2‬فإذا كان تسليم العين للمســتأجر قــد تم دون كتابــة محضــر أو دون بيــان بأوصــاف هــذه‬
‫العين‪ ،‬افترض‪ ،‬حتى يقوم الدليل على العكس‪ ،‬أن المستأجر قد تسلم العين في حالة حسنة"‪.‬ـ‬
‫ومفاد هذين النصين أن رد العين المؤجرة يكــون عنــد انتهــاء عقــد اإليجــار‪ ،‬ألي ســبب من‬
‫أسباب اإلنهــاء‪ ،‬فــإذا انتهى اإليجــار بســبب منهــا وجب الــرد‪ .‬ويكــون رد العين المــؤجرة للمــؤجرة‬
‫بالحالة التي كانت تسلمها عليها المستأجر‪.‬‬
‫وبتطبيق كل تلك القواعد القانونية سالفة الذكر على وقـائع دعوانــا الماثلـة يتضــح جليـًا أن‬
‫المعلن إليه وهو حفيد المستأجر األصلي لعين التداعي‪ ،‬أي أن صلة قرابته له كحفيد‪ ،‬تحســب على‬
‫عمود النســب من "الدرجــة الثانيــة" وليســت من الدرجــة األولى‪ ،‬وبالتــالي ال يســتفيد من االمتــداد‬
‫القانونيـ لعقد إيجار جــده المتــوفى‪ ،‬طبقـًا لنص المــادة ‪ 29‬من القــانون ‪ 49‬لســنة ‪ 1977‬وأحكــام‬
‫المحكمة الدستوريةـ العليا‪ ،‬ومن ثم يحق للطالبة – والحال كذلك – إقامة هذه الدعوى بغية القضاء‬
‫لها بإنهاء عقد إيجار عين التداعي لوفاة المستأجر وعدم وجود من يســتفيدـ من االمتــداد القــانوني‬
‫طبقًا للقانون‪ ،‬وإلزام المعلن إليه بإخالء عين التداعي وردهــا وتســليمها إلى الطالبــة بالحالــة الــتي‬
‫كانت عليها عند التعاقـد‪ .‬وعليــه تكــون الـدعوى الماثلـة قـد جـاءت على سـند من صـحيح القـانون‬
‫خليقة بالقبول وإجابة الطالب بصفتهـ إلى طلباته فيها‪.‬‬
‫االختصاص بنظر الدعوى‪:‬‬
‫المقــرر قانونـًا أن التشــريعات الخاصــة بإيجــار األمــاكن إذ منعت المــؤجر من‬
‫لمــا كــان من ُ‬
‫إخراج المستأجر من المكان المؤجر ولو بعد انتهاء مدة اإليجار‪ ،‬وسمحت للمستأجر بالبقاء شاغ ً‬
‫ال‬
‫له‪ ،‬ما دام موفيًا بالتزامه على النحو الذي فرضه عقد اإليجار وأحكام القانون‪ ،‬فإن هذه التشريعات‬
‫تكون قد قيدت في شأن إيجار األماكن الخاضعة ألحكامها – من نصوص القــانون المــدني المتعلقــة‬
‫بانتهاء مدة اإليجار‪ ،‬وجعلت عقود إيجار تلك األمـاكن ممتـدة تلقائيـًا وبحكم القـانون إلى مــدة غــير‬
‫محددة‪ ،‬ويكون المقابل النقدي لهذه المدة غير محدد‪ ،‬ومن ثم فإن طلب إنهاء عقد من هــذه العقــود‬
‫هو طلب غير قابل لتقدير قيمته وتعتبرـ الدعوى به زائدة على عشرة آالف جنيه طبقـًا لنص المـادة‬
‫‪ 41‬من قــانون المرافعــات‪ ،‬ومن ثم تختص المحكمــة االبتدائيــةـ بنظــره‪ ،‬ويجــوز اســتئناف الحكم‬
‫الصـــادر فيهـــا‪( .‬نقض مـــدني في الطعن رقم ‪ 431‬لســـنة ‪ 41‬قضـــائيةـ – جلســـة ‪29/5/1975‬‬
‫مجموعة المكتب الفني – السنة ‪ – 26‬صـ ‪.)1129‬‬
‫سابقة العرض على لجان فض ال ُمنازعات‪:‬‬
‫ومن حيث أن المادة ‪ 11‬من القانون رقم ‪ 7‬لسنة ‪ 2000‬بإصدار لجان التوفيق التي تكـون‬
‫الوزارات واألشخاص االعتبارية العامة طرفًا تنص على أنه‪" :‬ال ُتقبل الــدعوى الــتي ُترفــع إبتـ ً‬
‫ـداء‬
‫المنازعات الخاضعة ألحكام هذا القانون إال بعــد تقــديم طلب التوفيــق إلى اللجنــة‬
‫إلى المحاكم بشأن ُ‬
‫الميعاد ال ُمقرر لعرضها دون قبول"‪.‬‬ ‫المقرر إلصدار التوصية‪ ،‬أو ِ‬‫المختصة وفوات الميعاد ُ‬ ‫ُ‬
‫ممــا أضــطر الطــالب بصــفتهـ إلى تقــديم الطلب رقم ‪ 65‬لســنة ‪ 2007‬إلى اللجنــة الثالثــة‬
‫للتوفيــق الكائنـةـ في بــديوان عــام هيئــة األوقــاف والــتي أصــدرت توصــيتها في هــذا الطلب بجلســة‬
‫‪ 18/3/2007‬والذي جرى منطوقها على النحو التالي‪" :‬بإنهاء العالقة االيجارية"‪.‬ـ‬
‫لكل ما تقدم‪ ،‬ولما ستبديهـ الطالبة من أسباب وأوجه دفاع ودفوع أخرى‪ ،‬مع حفظ حقها في‬
‫إبداء كافة الدفوع وأوجه الدفاع الشكلية والموضوعية على حد سـواء‪ ،‬وذلـك أثنـاء نظـر الـدعوى‬
‫بالجلسات‪ ،‬في مرافعاتها الشفوية ومذكراتها المكتوبة؛ـ لشرح ُمفصل لما أجملته وأوجزتــه في هـذا‬
‫المقام‪ ..‬ولما تراه عدالة المحكمة من أسباب أصوب وأرشد‪.‬‬
‫"ُبـنــاء عليــه"‬
‫أنـا المحضــر ســالف الـذكر قـد أنتقــل في التـاريخ أعاله إلى حيث مقــر وتواجــد ال ُمعلن إليــه‬
‫وأعلنته وسلمتهـ صورة من هذه الصحيفة وكلفته بالحضور أمام محكمة == الكائن = الحكوميةـ –‬
‫بــالجيزة‪ ،‬وذلــك أمــام الــدائرة ( ‪ ) .................‬إيجــارات‪ ،‬والــتي ســتعقد جلســاتها علن ـًا بســرايا‬
‫المحكمـــة في تمـــام الســـاعة التاســـعة ومـــا بعـــدها من ص ــباح ي ــوم ………………………‬
‫الموافــــــق …‪ ،2007/.......…/......‬لســـماعه الحكم ضـــده‪" :‬بإنهـــاء عقـــد اإليجـــار المـــؤرخ‬
‫‪ 17/4/1961‬عن عين التداعي المبينة بصدر هذه الصحيفة وبعقد اإليجــار‪ ،‬وبــإخالء المعلن إليــه‬
‫منها وإلزامه بردها وتسليمها إلى الطالب بصفته خاليــة من األشــياء واألشــخاص بالحالــة الحســنة‬
‫التي كانت عليها عند التعاقد‪ ،‬مــع إلــزام المعلن إليــه بالمصــروفات ومقابــل أتعــاب ال ُمحامــاة‪ ،‬بحكم‬
‫مشمول بالنفاذ المعجل بال كفالة"‪.‬‬
‫ومع حفظ كافة حقوق األوقاف األخرى أيًا كانت‪،،‬‬
‫‪-134‬دعوى انهاء عقد ايجار لقيام ورثةـ المستاجراألصلى‬

‫بغلق العين وعدم استغاللها فى ضوء القانون(‪ )6‬لسنة‪1997‬‬
‫بناء على طلب السيد ‪......./‬والمقيم فى ‪ ................‬ومحله المختار مكتب‬
‫األستاذ‪................/‬المحامى الكائن فى ‪...........‬‬
‫ورثه المرحوم‪............./‬‬
‫مخاطبا مع‪................../‬‬
‫‪ -2‬السيد‪ ........../‬والمقيم فى‪ .......‬قسم ‪ .......‬محافظة‪.........‬‬
‫مخاطبا مع‪.................../‬‬
‫‪ ‬‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ‪ ..../..../.....‬استاجرمورث المعلن اليهم المرحوم‪.............../‬ما‬
‫هو ‪ ..........‬بغرض األستعمال فى ‪ ......‬بالعقار رقم ‪ ........‬الكائن فى‪ ................‬وقد نما الى علم‬
‫المؤجر ان ورثة المستاجر األصلى قد قاموا بغلق العين المؤجره لمورثهم مخالفين بذلك نص‬
‫الماده االولى من القانون (‪ )6‬لسنه ‪1997‬و التى‬
‫"فاذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى‪,‬فال ينتهى العقد بموت‬
‫المستأجر ويستمرلصالح الذين يستعملون العين من ورثته‪ 2‬فى ذات النشاط الذى كان يمارسه‬
‫المستأجر األصلى طبقا للعقد ‪ ,‬أو زواجا وأقارب حتى الدرجة الثانية‪ , 2‬ذكورا وإناثا من قصر وبلغ ‪,‬‬
‫يستوى فىذلك‬
‫أن يكون االستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم " ‪.‬واعتبارا من اليوم التالى لتاريخ نشر هذا‬
‫القانون المعدل ‪ ,‬اليستمرالعقد بموت أحد من أصحاب حق البقاء فى العين اال لصالح المستفيدين‬
‫مـن ورثة المستأجر‬
‫االمر الذى حدا بالطالب بتحرير‪ 2‬محضر اثبات حاله برقم ‪ ......‬لسنه ‪......‬ادارى (ويذكر مكان اقامة‬
‫المحضر) الذى اثبت غلق العين وعدم استغاللها مخلفين بذلك نص القانون الذى اشترط الستمرار‬
‫العقد ان الورثه يستعملون العين وفى نفس النشاط وغلق العين كما ثبت بالمحضر يعد قرينه على‬
‫عدم االستغالل‪0‬‬
‫ومن ثم يحق للطالب رفع هذه الدعوى النهاء عقد االيجار لقيام ورثة المستاجر االصلى بغلق العين‬
‫المستاجره لمورثهم‬
‫انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخه الى حيث المعلن اليهم وسلمتهم صوره من اصل هذه‬
‫الصحيفه وكلفتهم الحضور امام محكمها‪ ......‬الكليه الدائره( ) ايجاراتالكائنه فى ‪..............‬وذلك‬
‫بجلستها التى سوف تنعقد علنا فى تمام الساعهالتاسعه من صباح يوم ‪ ......‬الموافق ‪..../..../ .....‬‬
‫ليسمعوا الحكم بانهاء عقدايجارالعين المؤجره لمورثهم لعدم استغاللها مخالفين بذلك نص القانون‬
‫وشمول الحكم بالنفاذ المعجل المعجل وبال كفاله مع حفظ كافة الحقوق القانونيهاالخرى للطالب ‪0‬‬
‫السند القانونىالماده (االولى) من القانون رقم (‪ )6‬لسنه ‪1997‬‬
‫‪-135‬استئناف ايجارات قانون جديد‬

‫نصير المحامين‬

‫بناء على طلب السيد‪ ====== /‬ومحله المختار مكتب األس‬
‫تاذ‪ /‬عدنان محمد عبد المجيد المحامى بالنقض والدستورية‪ 2‬العليا ‪94‬أ الشهيد أحمد عصمت عين‬
‫شمس الشرقية‪ ‬‬
‫واألساتذة ‪/‬عبد العزيز أحمد ‪ /‬مروة عدنان‪ /‬هند حمدي‪ /‬ريهام سالم ‪ /‬شيماء حمدى ‪ /‬عماد حمدى‬
‫السيد‪2========== /‬‬
‫بموجب عقد إيجار مؤرخ‪ 2‬فى ‪ 1/5/2002‬خاضع ألحكام القانون المدنى استأجر المعلن إليه من‬
‫الطالب ماهية الشقة الكائنة بالدور الرابع ‪ 2‬شارع النصر متفرع من شارع الشيخ منصور‪ – 2‬المرج‬
‫– قسم المرج – القاهرة لقاء قيمة ايجارية قدرها ‪ 150‬جنيه ( مائة وخمسون جنيه ) ‪0‬‬
‫بتاريخ ‪1981-11-18‬‬
‫بتاريخ ‪1981-11-18‬‬
‫ال فع ً‬
‫بتاريخ ‪ 1945-1-18‬‬
‫‪-136‬أستئناف الحكم الصادر من محكمة شمال‬

‫القاهرة األبتدائية الدائرة ‪ 22‬أيجارات فى‬

‫بناء على طلب ورثة المرحوم ‪–——— /‬ومحله المختار مكتب األستاذ ‪/‬عدنان محمد عبد المجيد‬
‫المحامى بالنقض والدستورية‪ 2‬العليا ‪94‬أ الشهيد أحمد عصمت عين شمس – الشرقية‬
‫واألساتذة‪/‬عبد العزيز أحمد عبد العزيز‪ /‬مروة عدنان ‪ /‬هند حمدي ‪ /‬محمد حميد ‪ /‬أحمد حسن‪/‬‬
‫ريهام سالم ‪ /‬نجالء على المحامون بالقاهرة‪0‬‬
‫انتقلت أنا محضر محكمة الجزئية وأنذرت ‪-:‬‬
‫السيد ‪/‬‬
‫و علنته بآالتي‬
‫أستئناف الحكم الصادر من محكمة شمال القاهرة األبتدائية الدائرة ‪ 22‬أيجارات فى الدعــوى رقم =‬
‫لسنة === أيجارات كلى شمال بجلسة=== والقاضى منطوقه‬
‫” حكمت المحكمة بأخالء المدعى عليهم من الشقة المبينة‪ 2‬بالصحيفة والعقد المؤرخ فى‬
‫‪ 24/8/1972‬و تسليمها المدعى خالية و ألزمتهم المصاريف ومبلغ ‪ 75‬أتعاب محاماة ”‬
‫تتحصل واقعات األستئناف بإيجاز فى أن المستأنف ضده قد أقام دعواه بطلب إنهاء العالقة‬
‫اإليجارية بالعقد المؤرخ فى ‪ 24/8/1972‬لوفاة المستأجر األصلى وعدم وجود من له الحق اإلمتداد‬
‫القانونى من بعده وإخالء المستأنفين من العين محل التداعى على سند من القول المجافى للحقيقة‬
‫والواقع أن مورث المستأنفين المرحوم ‪ /‬فوزى العزب محمد النمر أستأجر من مورث المستأنف‬
‫ضده بموجب عقد إيجار مؤرخ‪ 2‬فى ‪24/8/1972‬‬
‫شقة سكنية‪ 2‬تحمل رقم ‪ 2‬بالدور األرضى بالعقار رقم ‪ 17‬شارع عظيم الدولة‬
‫العباسية بقيمة إيجارية شهرية قدرها ‪ 5.100‬جنيه مصرى ‪.‬‬
‫واستطرد إلى حد الزعم بأن مورث المستأنفين قد توفى منذ ستة سنوات وظلت الشقة السكنية‬
‫مغلقة طوال تلك المدة وأنه قد طالب المستأنفين بتسليمه العين إال أنهم ماطلوه مدعيا أن مورثهم‬
‫كان يقيم بمفرده بالعين حتى وفاته وهو ما حدى به ألن يحرر المحضر رقم ‪ 25‬لسنة ‪ 2006‬إدارى‬
‫الوايلى بإثبات الحالة وإقامته الدعوى الماثلة ‪.‬‬
‫ومهما يكن من أمر فقد أحيلت الدعوى إلى مكتب خبراء وزارة العدل بالحكم التمهيدى‪ 2‬الصادر‬
‫بجلسة ‪ 23/4/2006‬وقد باشر الخبير المأمورية المنوطة إليه دون أن يعلن المستأنفين بالمثول‬
‫بمحاضر األعمال بين يديه وباشــر مأموريته فى غيبتهم متتهيًا لتأييد كافة مزاعم المستأنف ضده‬
‫الباطلة على نحو ما جاء بنتيجة‪ 2‬تقريره النهائية ‪.‬‬
‫وكانت الدعوى قد نظرت بجلسة ‪ / /‬حيث قررت المحكمة الموقرة حجز الدعوى للحكم لجلسة‬
‫‪ 24/1/2009‬مع التصريح للمستأنفين باإلطالع على التقرير وإيداع مذكرات خالل ثالثة أسابيع ‪,‬‬
‫وكان المستأنفين قد قدموا مذكرة حوت أوجه دفاعهم الجوهرى الذى لم يبدى مطلقًا فى الدعوى‬
‫من قبل مشفوعًا بمستندات مؤيدة له وأختتموا مذكرتهم بطلبات جوهرية قاطعة إلال أن الحكم‬
‫المستأنف قد غض الطرف عن كافة ما جاء بها وقضى بحكمه أنف البيان بما يصمه‪ 2‬بالفساد فى‬
‫األستدالل والقصور واألخالل بحق الدفاع ‪.‬بما يوجب اللغاءه لألتى ‪-:‬‬
‫السبب االول بطالن عمل الخبير المنتدب فى الدعوى لعدم إعالن المستأنفين بالمثول بين يديه جال‬
‫مباشرته‪ 2‬مأموريته‪2‬‬
‫لما كان الخبير المنتدب فى الدعوى قد باشر مأموريته‪ 2‬دون أن يخطر المستأنفين بالمثول بين يديه‬
‫ولم يحدث أن تسلم المستأنفين ثمة‪ 2‬إخطار لهم بالحضور وهو ما يبطل أعمال الخبير‪ ،‬وما أسفرت‬
‫عنه لعدم أرساله لثمة أخطار إلى العنوان الوارد بصحيفة الدعوى أو حتى العين محل النزاع وهو‬
‫ما ينبغى معه تقديم الخبير لما يفيد أرساله لتلك األخطارات قانونًا‪.‬‬
‫والمقرر بهذا الشأن أنه ‪-:‬‬
‫عدم دعوة الخبير للخصوم للحضور عند مباشرة المأمورية أثره بطالن عمل الخبير بتقرير‪ 2‬الخبير‬
‫وإغفالها هذا الدفع قصور‪.‬‬
‫(نقض ‪ 24/6/1981‬الطعن رقم ‪ 267‬لسنة ‪) 47‬‬
‫وقضى كذلك بأنه ‪-:‬‬
‫عدم دعوة الخبير الخصوم لحضور اإلجتماع األول الذى يحدده أثره البطالن لإلجراءات التالية‬
‫(نقض ‪ 28/12/1981‬الطعن رقم ‪ 126‬لسنة ‪ 42‬ق)‬
‫السبب الثاني ‪ -:‬فساد الحكم فى األستدالل من حيث الواقع والقانون ‪.‬‬
‫على ما يبين من مطالعة تقرير الخبير المنتدب فى الدعوى الذى رفع له الحكم المستانف لواء‬
‫التأييد أنه قد عنى خالله بأن يرفع لواء التأييد لكافة مزاعم المستأنف ضده وأسانيده المبداه منه‬
‫معو ًال عليها فى استظهار نتيجة حاصلها عدم أحقية المستأنفين فى أستمرار العالقة األيجارية عقب‬
‫وفاة مورثهم عن عين التداعى ‪.‬‬
‫ولو فطن الخبير المنتدب فى الدعوى لصحيح القانون لعلم أن ما إعتنقه من مستندات وأقوال‬
‫ال – فى تقريره التؤدى بأى وجه كان من الناحية القانونية لعدم أحقية‬ ‫ووقائع – ال تسلم بها أص ً‬
‫المستأنفين فى أستمرار العالقة األيجارية و يعد اإلستدالل بها من جانبه فاسد ال قيام له واقعًا أو‬
‫قانونًا ‪.‬‬
‫وحاصل القول بهذا الشأن أن دعامات التقرير وفقما سردها الخبير فى نتيجته النهائية‪ 2‬بتسانده إلى‬
‫المحضر رقم ‪ 25‬لسنة ‪ 2006‬إدارى وشهادة الجيران التى أستخلص منها وعلى غير المتوقع أن‬
‫العين قد تركت منذ عام ‪ 90‬وأنه حال وفاته لم يكن أحد بالشقة وكانت مغلقة ‪ ,‬قد أتت متهاوية‪ 2‬وال‬
‫ال للتعويل عليها لنفى أستمرار العالقة األيجارية‪ 2‬لصالح المستأنفين و شقيقاتهم غير‬ ‫تصلح أص ً‬
‫الممثلين فى الدعوى‬
‫وذلك‬
‫حال كون الخبير المنتدب فى الدعوى قد أقام عقيدته على محضر إدارى حرر فى عام ‪ 2006‬أى بعد‬
‫سبع سنوات من تلك الوقائع التى يتعين عليه بحثها وأستدل به على عدم وجود أقامة لهم بعين‬
‫النزاع فأن نتيجته‪ 2‬تضحى باطلة سيما وأن هذا البعد الزمنى للمحضر قد جعل أوراقه تنصب على‬
‫أثبات عدم شغل العين فى المدة التالية للوفاة بعد ‪- 23/11/2000‬وليس قبل ذلك‪ -‬وأن كان ذلك غير‬
‫صحيح أيضًا لكون العين مشغولة بسكن المستأنفين – إال أن ما تساند إليه التقرير بهذا الشأن يعد‬
‫أمرًا خارجًا عن نطاق وحدود مهمته‪ 2‬الموكوله إليه بالحكم التمهيدى‪ 2‬الذى قرر فى غيرما أبهام بأن‬
‫مهمة الخبير الوقوف على ما إذا كان أحد يقيم بالعين قبل وفاة مورث المستأنفين بصفة دائمة‬
‫وليس بعدها وهو ما لم يفطن إليه المستأنف أو الخبير الذى أعتنق تصوره للواقعة‪.‬‬
‫وال ينال من ذلك ما أورد الخبير المنتدب فى الدعوى من تحصيل ألقوال جيران السكن الوارد ذكرهم‬
‫ال يعول عليه أص ً‬
‫ال‬ ‫بمحاضر اإلعمال فجميعهــم قد سمعوا أستدال ًال ومن ثم فأن أقوالهم ال تعد دلي ً‬
‫ال عن ثبوت أن جميع هؤالء قد تناقضت أقوالهم فأدعى بعضهم أن مورث المستأنفين كان‬ ‫فض ً‬
‫بالعين حتى وفاته بمفرده منذ ست سنوات وتوفى بها وهو ما يعنى أنه بالعين حتى عام ‪2000‬‬
‫ومتواجدًا بها‬
‫فى حين أراد البعض من المجاملين لصاحب العقار المستأنف أن يغالى فى مجاملته فأدعى بأن‬
‫العين مغلقة منذ عام ‪ 1990‬أى قبل عشر سنوات على الوفاة متناقضًا مع الباقين‬
‫وبالرغم من أنهم جميعًا أدعوا أنهم بالعقار منذ أمد بعيد إال أنهم وللغرابة لم يستطيع‪ 2‬أحدًا منهم ذكر‬
‫أسم مورث المستأنفين المسـتأجر األصلى أو معرفته مرددين أن المقيم بها شخص ال يعرفونه وهو‬
‫ال وما إذا كانوا يقصدون‬ ‫ما يعنى أن هؤالء الشهود ال يدرون من أمر حائز العين ومن بها شيئًا أص ً‬
‫بهذا الشخص غير المعروف لهم مورث المستأنفين أو غيره من أشقائه المقيمين معه بالعين ‪,‬‬
‫سيما وأن أحدى الجيران قد ذكرت تواجد أخرين معه بالشقة (شاب و شابة أخوة ) على حد قولها‬
‫وهو ما يقطع فى أن أشقاء وشقيقات مورث المستأنفين معه بالعين ومقيمين بها منذ بدء العالقة‬
‫األيجارية حتى األن ‪.‬‬
‫ال عن ذلك فأن تساند الحكم إليصاالت كهرباء تالية على الوفاة بسنوات للتدليل على عدم وجود‬ ‫فض ً‬
‫أحد بالعين ال يترتب عليها أحقية المستأنفين فى أقامة المستأنف عليهم و اشقائهم و انتفاعهم‬
‫بالعالقة اإليجارية ‪ ،‬بأعتبار أنه يتعين أثبات تواجد ثمة أحد بالعين حتى وفاة مورثهم و إزاء ذلك‬
‫فأن المستأنف عليهم يقدمون أيصاالت سداد القيمة‪ 2‬األيجارية لسنوات عدة ووجود أستهالك لهم ‪.‬‬
‫ومهما يكن من أمر فأن المستأنف الثانى كان يقيم بالعين وأن كان بوصفه‪ 2‬أستاذًا وباحثًا دائم‬
‫األسفار للخارج وهو أمر غير مؤثر فى أحقيته فى األستمرار‪ 2‬بالعالقة األيجارية ‪.‬‬
‫ال عن ذلك فأن الدعوى الماثلة لم يتم أقامتها قبل كافة ورثة المستأجر األصلى وأغفل فيها ذكر‬ ‫فض ً‬
‫بعضهم فى حين أن الثابت باألوراق كون من أغفلوا فى الخصومة مقيمين مع مورث المستأنفين‬
‫بعين التداعى إال أن المستأنف ضده قد عمد ألقامة دعواه فى غيبة منهم عنها وهم شقيقات مورث‬
‫المستأنفين ليلى ‪ ,‬ماجدة ‪ ,‬نادية العزب وهم خصوم يتعين أدخالهم فى الدعوى من جانب‬
‫المستأنفين أو من قبل المحكمة الموقرة وأعادة الدعوى لمكتب الخبراء لتقديمهم مستنداتهم الدالة‬
‫على أقامتهم منذ بدء العالقة األيجارية ‪.‬‬
‫السبب الثالث‪ -:‬فساد الحكم فى األستدالل ألحقية المستأنفين فى األستمرار‪ 2‬بالعين و األنتفاع بها و‬
‫استمرار العالقة االيجارية فى لصالحهم بالمستندات الدامغة حال كونهم مساكنين للمستأجر منذ بدء‬
‫األجارة حتى األن ‪.‬‬
‫الحق الذى المرية فيه وال يأتيه الباطل من بين يديه وال من خلفه أن لوقائع الدعوى صورة أخرى‬
‫غائبة تماما باألوراق أخفاها المستأنف ضده فى ثنايا أوراق الدعوى عن عمد ولم يفطن لها الحكم‬
‫المستأنف بالرغم من أن المستانفين قد ذكروها بين يديه مدعمة بالمستندات ‪ ،‬ذلك أن حقيقة الواقع‬
‫تتمثل‪ 2‬فى أن عين التداعى قد استأجرت منذ ما يزيد عن ستة وثالثون عما كشقة عائلية لجميع‬
‫األشقاء ” المدعين عليهم وأخواتهم الغير ممثلين فى الدعوى ” حال قــدومهــم من محافظة‬
‫الغربية للدراسة واألقامة النهائية بالقاهرة ‪.‬‬
‫وقد كان ذلك تحت رعاية المستأنف الثانى أكبرهم ( والذى يعد حقيقة المستأجر األصلى للعين ولم‬
‫يفارقها قط ) إال أنه ونظرًا النشغاله بدراسته العليا والحصول على درجة الدكتوراه وسفــره الدائم‬
‫خــارج البالد للدراسة وحضور المؤتمرات فقد قاموا بتحرير عقد اإليجار بأسم شقيقهم المرحوم ‪/‬‬
‫فوزى العزب فى حين أنهم جميعًا منتفعين بالعين منذ بدء العالقة األيجارية حتى األن ‪.‬‬
‫وقد ظلت تلك الشقة سكنًا عائليًا لهم وأتموا مراحل التعليم المختلفة به حتى التخرج أربعة منهم من‬
‫الجامعات بالقاهرة ( عين شمس –االزهر) واستمرت‪ 2‬إقامتهم حتى أثناء سفر المرحوم‪ /‬فوزى‬
‫العزب للملكة العربية السعودية للعمل بوزارة التربية والتعليم مدة إحدى عشر سنة كاملة حتى عام‬
‫‪ 1992‬وقد كان التعامل على العين وسداد القيمة اإليجارية لمورث المستأنف ضده يتم بواسطة‬
‫المستأنف الثانى حال إقامتهم بالعين ‪.‬‬
‫وكان المرحوم ‪ /‬فوزى العزب قد عاد إلى البالد خالل عام ‪ 1992‬مصــابًا بفيروس( ‪ )C‬الكبدى‬
‫وبحالة مرضية سيئة للغاية حتى وفاته فى ‪ 23/11/2000‬وقد كان خالل هذه الفترة العصيبة‪ 2‬فى‬
‫رعاية أشقائه المقيمين بالعين معه إقامة كاملة – وال يتصور أقامة هذا المريض بمفرده أص ً‬
‫ال‬
‫كتصور المستأنف ضده – سيما شقيقه المستأنف الثانى وشقيقته السيدة ‪ /‬نادية العزب حتى وفاته‬
‫ال وهو المريض من جانب أشقاءه الذين‬ ‫بسبب حالته المرضية‪ 2‬الشديدة و أستحالة تركه بمفرده أص ً‬
‫أستمروا فى األقامة بالعين كسكن لهم ‪.‬‬
‫وما أسلفنا ذكره من واقعات ليس به بدعًا من عندنا وإنما هى وقائع قائمة بمستندات دامغة تقطع‬
‫بوضوح تام ال لبس فيه وال إبهام بتلك اإلقامة وصحة أقامة المستأنفين وشقيقاتهم بالعين وجميعها‬
‫مستندات سابقة بأعوام على وفاة مورثهم تثبت‪ 2‬هذه اإلقامة منذ أنعقاد العالقة األيجارية حتى تاريخ‬
‫وفاة مورث المستأنفين دون أدنى أنقطاع لألقامة وقد حيل بين المستأنفين وتقديم هذه المستندات‬
‫الدامغة أمام الخبير لعدم إعالنهم من جانبه وأمام المحكمة مصدرة الحكم المستأنف لحجز الدعوى‬
‫للحكم ودون أدخال باقى الورثة لتقديم ما لديهم من مستندات و أوراق تؤكد هذا الواقع ‪.‬‬
‫وهــــــــــــى كــــاألتـــــــــى ‪-:‬‬
‫‪ -1‬الثابت من واقع بطاقات تحقيق الشخصية الخاصة بشقيقات المستأنفين غير الممثلين فى‬
‫الدعوى وهم نادية العزب محمد ‪ ،‬ماجد العزب محمد ‪ ،‬الصادرة فى عامى ‪ 1977،1974‬إقامتهم‬
‫بالعقار رقم ‪ 17‬شارع عظيم الدولة الوايلى بعين التداعى وهو دليل قائم منذ زمن بعيد يؤكد أن‬
‫الشقة سكنًا عائليًا ألسرتهم جميعًا وأن المستأنف ضده قد حجب هذه الحقيقة وعمد إلى أعفال‬
‫أسماء باقى الورثة المقيمين بالعين حتى يحول دونهم وتقديم هذه المستندات‪.‬‬
‫‪ -2‬أن التليفون المنزلى بالعين محل النزاع منذ أستأجارها والذى يحمل رقم ‪ 2685739‬بأسم‬
‫المستأنف ‪ /‬مأمون العزب محمد وهو من قام بإدخاله بالعين محل أقامته‪.‬‬
‫‪ -3‬الثابت من جواز السفر الخاص بالسيدة‪ /‬نادية العزب محمد والذى يحمل رقم ‪ 114580‬جوازات‬
‫العجوزة الصادر بتاريخ ‪ 14/5/1998‬والمستخرج منها لتأدية فريضة الحج أنها مقيمة‪ 2‬بالعقار‬
‫‪17‬شارع عظيم الدولة بعين النزاع حيث ظلت مقيمة‪ 2‬بالعين على سبيل الدوام حتى وفاة شقيقها‬
‫المرحوم‪ /‬فوزى العزب ولم تفارقه أو تفارق الشقة سكناها مطلقًا مؤثرة أتخاذها محل أقامة لها‬
‫لرعاية شقيقها المريض بمعاونة أخوته المستأنف عليهم حتى وفاته ‪.‬‬
‫‪ -4‬وثمة‪ 2‬دليل قاطع آخر بين يدى المحكمة الموقرة منذ فجر الدعوى إذ قام المستأنف الثانى بسداد‬
‫القيمة اإليجارية إلى المستأنف وتسلم منه أيصال بسداد القيمة‪ 2‬اإليجارية عن عام ‪ 2001‬كام ً‬
‫ال‬
‫عقب وفاة مورثه المرحوم‪ /‬فوزى العزب فى ‪ 23/11/2000‬وهو ما يعد أقرارًا منه بأقامتهم بالعين‬
‫وبصحةالعالقة االيجارية معهم القائمة‪ 2‬وفقًُا لعقد األيجار و تواجدهم بالعين منذ أنعقاد العالقة‬
‫االيجارية‪.‬‬
‫والمقرر بقضاء النقض أنه‪-:‬‬
‫اإلقرار حجه قاطعة على المقر مادة ‪ 104‬أثبات أثره حيرورة الواقعة التى أقر بها الخصم فى غير‬
‫حاجة إلى األثبات فيأخذ بها القاضى كواقعة ثابتة بالنسبة للخصم الذى أقر بها‪.‬‬
‫(نقض ‪ 17/2/1998‬الطعن رقم ‪ 2588‬لسنة ‪59‬ق)‬
‫وقضى كذلك بأنه‪-:‬‬
‫اإلقرار غير القضائى إذا ما ثبت بورقة عرفية موقع عليها من المقر كانت هذه الورقة حجه على‬
‫من صدرت منه فال يحق له أن يتدخل مما هو وارد فيها بمحض أرادته إال بمبرر قانونى‪.‬‬
‫(نقض ‪ 20/2/1964‬مجموعة المكتب الفنى سنة ‪ 15‬صـ‪)263‬‬
‫ومفاد ما سبق أن تحرير المستأنف ضده أليصال سداد القيمة‪ 2‬اإليجارية إلى المستأنف الثانى عن‬
‫عام ‪ 2001‬عقب وفاة مورثه فى ‪ 23/11/2000‬هو إقرار صريح منه بالعالقة اإليجارية له‬
‫وأستمرارها معه وأقامته بالعين وفقًا لصحيح القانون‪.‬‬
‫‪ -5‬وثمة‪ 2‬قرينة أخرى دامغة على توافر هذه األقامة تتمثل‪ 2‬فى سكوت المستأنف ضده عن أقامة‬
‫دعواة منذ عام ‪ 2000‬حتى عام ‪ 2006‬ولمدة ستة أعوام كاملة دون مبرر مشروع ثم بعد تلك‬
‫األعوام يستفيق‪ 2‬من غفوته ليقيم دعواه مدعيًا بعدم أقامتهم بالعين ‪.‬‬
‫وأغلب الظن بل أكبر اليقين أن المستأنف ضده كان مضطرًا للسكوت طوال تلك األعوام حتى تقل‬
‫مظاهر أقامة المستأنفين بالعين وأنشغال من فيها بالسفر والعمل ورعاية األبناء‪ ،‬فيقوم بأستغالل‬
‫هذه المظاهر ألقامة دعواه مسبغًا عليها هالة من الزيف بأن المستأنفين أو شقيقاتهم ال أقامة ألى‬
‫منهم بالعين ويؤيده الخبير منخدعًا بتلك المظاهر فى عام ‪ 2008‬بعد مضى ما يزيد عن ثمانى‬
‫ال عن الشقة ومن فيها‬ ‫سنوات كاملة‪ ،‬وبشهادة شهود واضح من األوراق أنهم ال يعرفون شيئًا أص ً‬
‫ال ؟؟؟؟؟ و أنما جاءت أقوالهم مجاملة وبخاصة وهى بغير يمين ‪ ,,,,,‬ومن ثم فأن‬ ‫ومستاجرها أص ً‬
‫هذا التراخى يعد قرينه وفقًا لنص المادة ‪100‬من قانون األثبات يستخلص منها عدم صحة األدعاء‬
‫من واقع مسلك المستأنف ضده بعدم أقامة الدعوى إال بعد مضى تلك السنوات الطوال‪.‬‬
‫لما كان ذلك‬
‫وكان القضاء من قديم ال يشترط أية قرابة بين المستأجر والمساكنين له ‪ ..‬ألن القانون رقم ‪121‬‬
‫لسنة ‪ ..1947‬لم يكن ينظم حق المساكنين فى األستمرار فى األجارة بعد وفاة المستأجر‪ ..‬ولكن‬
‫القضاء والفقه اعترفا بهذا الحق للمساكنين ولو لم يكونوا من األقارب بمجرد ثبوت مساكنتهم له‬
‫منذ بدء األجارة… وهو ما ساعد على أبتداع نظرية‪ 2‬النيابة المفترضة‪ 2‬التى انعقدت عليها ما يشوبه‬
‫األجماع فى ظل القانون رقم ‪ 121‬لسنة ‪.1947‬‬
‫(نقض مدنى‪ -‬جلسة ‪ -9/11/1998‬الطعن رقم ‪ 665‬لسنة ‪ 56‬ق)‬
‫المشاركون للمستأجر منذ بدء األجارة‪ ..‬فى سكن العين المؤجرة‪ ..‬حقهم فى األنتفاع بها بعد وفاة‬
‫المستأجر‪ -‬ال يحول دونه‪ ..‬خلو عقد اإليجار من تقرير ذلك الحق‪.‬‬
‫(نقض مدنى جلسة ‪ 29/3/1989‬الطعن رقم ‪ 1812‬لسنة ‪51‬ق)‬
‫المساكنة التى تنشىء المنتفعين بالعين المؤجرة حقًا فى البقاء بها بعد وفاة المستأجر أو تركه لها‪..‬‬
‫وجوب حصولها منذ بدء األجارة واستمرارها دون انقطاع‪.‬‬
‫( نقض مدنى جلسة ‪ 16/11/1988‬الطعن رقم ‪ 1134‬لسنة ‪51‬ق)‬
‫المساكنون للمستأجر األصلى‪ -‬منذ بدء األجارة حقهم فى االنتفاع بالعين المؤجرة طوال مدة العقد‬
‫أو بعد انتهائها دون اشتراط أقامته‪ 2‬بالعين‪ -‬لهم جميع الحقوق الناشئة عن العالقة اإليجارية من‬
‫تاريخ وفاته‪ ..‬أو تركه العين‪ -‬وجوب اختصامهم جميعًا فى المنازعات التى تنشأ بينهم وبين المؤجر‬
‫بعد وفاة المستأجر أو تركه العين‪.‬‬
‫المساكنون للمستأجر منذ بدء األجارة… حقهم فى األنتفاع بالعين المؤجرة رغم ترك المستأجر‬
‫لها‪ ..‬أو وفاته ‪ ..‬طالما لم تنقطع أقامتهم فيها‪.‬‬
‫(وأيضًا نقض مدنى جلسة ‪ 18/12/1988‬الطعن رقم ‪ 1416‬لسنة ‪51‬ق)‬
‫وإذ نص المشرع فى المادة ‪ 21‬من القانون ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬ثم فى المادة ‪ 29‬من القانون ‪ 49‬لسنة‬
‫‪ …1977‬على حق بعض أقارب المستأجر المقيمين معه فى العين المؤجرة حتى وفاته… فى‬
‫استمرارهم فى األجارة من بعده… دون أن يشترط أن تكون أقامتهم معه منذ بدء األجارة‪.‬‬
‫ورأت محكمة النقض‪ ..‬أن عدم اشتراط المشرع هذا الشرط األخير… دليل… على أن هؤالء‬
‫األقارب ال يستمدون حقهم من نيابة المستأجر عنهم وقت أبرام األجارة بأسمه… نيابة‪ 2‬ضمنيه‪2..‬‬
‫فنبذت بناء على ذلك‪( ..‬نظر النيابة المفترضة)‬
‫واستندت فى ذلك إلى نسبية‪ 2‬أثر العقد‪ ..‬والتى مؤداها من أن عقد اإليجار ال يمكن أن ينتج أثرًا‪ ..‬إال‬
‫فيما بين عاقديه… دون غيرهم ولكنها أقرت صراحة … أن عقد اإليجار ذو طابع عائلى‬
‫وجماعى… وأن المستأجر ال يعقد اإليجار ليسكن بمفرده بل‪ ..‬ليعيش معه أفراد أسرته ومن‬
‫يتراءى له إيواءهم … وأن ما قرره المشرع فى القانون رقم ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬والقانون ‪ 49‬لسنة‬
‫‪ ..1977‬من حماية ألقارب المستأجر المقيمين معه حتى وفاته‪ ..‬وهو حق مقرر لهم بمقتضى‬
‫القانون‪ ..‬ويصرف النظر عن نيابة المستأجر عنهم فى التعاقد أو عدمه‪.‬‬
‫وكان المنطق يقتضى أن تقصر محكمة النقض… تلك الحماية … على األقارب الذين ورد النص‬
‫عليهم هذيه القانونين… ولكنها لم تتقيد بهذا المنطق… وظلت مبقية‪ 2‬على قضائها السابق الذى‬
‫أضفت به هذه الحماية… على جميع من ساكنو المستأجر منذ بدء األجارة‪ ..‬ولو لم يكونوا من‬
‫أقاربه الذين خصهم القانونان ‪ 52‬لسنة ‪ …1969‬و‪ 49‬لسنة ‪ …1977‬بهذه الحماية… فأصبح‬
‫قضاء محكمة النقض يسلم بأستمرار‪ 2‬عقد اإليجار بعد وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة‬
‫لفريقين من الناس‪:‬‬
‫( أ) فريق األزواج‪ ..‬واألقارب حتى الدرجة الثالثة‪ ..‬بشرط أقامته مع المستأجر أقامة مستقرة لحين‬
‫وفاته أو تركه ‪ ..‬على أن تكون أقامة من عدا األزواج واألبناء والوالدين‪ ..‬قد استمرت سنة سابقة‬
‫على األقل قبل الوفاة أو الترك كما كان قديما‪.‬‬
‫ال ‪ ..‬بشرط استمرار‬ ‫( ب) فريق المساكنين للمستأجر منذ بدء األجارة‪ ..‬ولو لم يكونوا من أقاربه أص ً‬
‫أقامتهم مدة فى العين المؤجرة إلى حين وفاته أو تركه‪.‬‬
‫وقد قضت محكمة النقض بأن‪-:‬‬
‫المساكنة تنشىء للمنتفعين بالعين المؤجرة من غير األقارب المنصوص عليهم فى المادتين ‪ 21‬من‬
‫القانون ‪ 52/1969‬و ‪ 29‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬حقًا فى البقاء فيها بالرغم من ترك المستأجر‬
‫لها أو وفاته‪ ..‬بشرط أن يثبت حصولها عند بدء اإليجار مادام أن أقامة هؤالء المساكنين بالعين لم‬
‫تنقطع ‪ ..‬فأنه يحق لهم األفادة من األمتداد القانونى وشغلهم للعين بعد ترك المستأجر لها‪ ..‬أو فى‬
‫حالة وفاته ‪ ..‬حيث يكون لها سندها من القانون‪.‬‬
‫وال ينال من هذا النظر أن المشرع قد عدد فى المادتين المشار إليهما‪ ..‬أقارب مستأجر العين ممن‬
‫يحق لهم األستناد إلى مساكنتهم له كى يمتد عقد اإليجار لصالحهم بعد وفاته أو تركه للعين‪ ..‬ذلك‬
‫ألن النص عليهم فى التشريعين سالفى البيان ال ينفى حق من عداهم فى التمسك بالمساكنة ‪ ..‬وما‬
‫رتب القانون عليه من أستمرارهم فيها فى الحالتين سالفتى الذكر ألن حقهم مصدره ما تعارف‬
‫المالكون والمستأجرون عليه فى أستمرار وأطراد من تحرير عقد اإليجار بأسم مستأجر واحد فى‬
‫حالة تعددهم عند أستئجار عين واحدة‪.‬‬
‫وكانت محكمة النقض قد قضت بجلسة ‪ ..2/5/1979‬فى الطعن رقم ‪ 643‬لسنة ‪48‬ق‪:‬‬
‫بأن المساكنة التى تنشىء للمنتفعين بالعين المؤجرة من غير المشار إليهم فى المادة ‪ 21‬من‬
‫القانون ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬المنطبق على واقعة الدعوى حقًا فى البقاء فيها رغم ترك المستأجر للعين‬
‫أو وفاته تستلزم وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة حصول المشاركة السكنية منذ بدء اإلجارة‪.‬‬
‫(مجموعة أحكام النقض السنة ‪30‬ج ‪2‬ص ‪ 253‬رقم ‪)232/7‬‬
‫وقد أطرد بعدئذ … قضاء النقض على ذلك‪ -‬نورد منه فيما يلى على سبيل المثال ال الحصر تواريخ‬
‫وأرقام األحكام التالية مشفوعة بملخصها‪:‬‬
‫‪ -1‬نقض مدنى ‪9‬يونيه‪ -1988 2‬فى الطعن رقم رقم ‪ 128‬لسنة ‪52‬ق‪-:‬‬
‫المساكنون للمستأجر من غير من عددتهم المادة ‪ 29‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ …1977‬لهم الحق فى‬
‫األستمرار‪ 2‬فى األجارة بعد وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة بشرط ثبوت مشاركتهم السكنية‬
‫منذ بدء األجارة‪.‬‬
‫نقض مدنى ‪8‬فبراير ‪ 1988‬فى الطعن رقم ‪ 2296‬سنة ‪51‬ق‪-:‬‬
‫المشاركة السكنية مع المستأجر منذ بدء األجارة تخول المساكنين حق البقاء فى العين المؤجرة بعد‬
‫ترك المستأجر لها أو وفاته‪ ..‬ولو كانوا من غير ورد ذكرهم فى المادة ‪ 29‬من القانون ‪ 49‬لسنة‬
‫‪ …1977‬طالما لم تنقطع أقامتهم بها‪.‬‬
‫نقض مدنى ‪ 28‬يناير ‪ -1988‬فى الطعن رقم ‪ 675‬لسنة ‪50‬ق‪-:‬‬
‫المساكنة التى تنشىء للمنتفعين بالعين المؤجرة حقًا فى البقاء بها بعد وفاة المساكنة أو تركه لها‪-‬‬
‫وجوب حصولها منذ بدء األجارة وأستمرارها دون أنقطاع وأيضًا ‪ 29‬يونيه ‪ -1988‬فى الطعن رقم‬
‫‪ 420‬لسنة ‪52‬ق‪-:‬‬
‫‪ -4‬نقض مدنى ‪ 13‬أبريل ‪ -1988‬فى الطعن رقم ‪ 638‬سنة ‪51‬ق‪-:‬‬
‫المشاركة السكنية‪ -‬وجوب أن تكون منذ بدء األجارة‪ -‬حق المشاركين الذين لم تنقطع أقامتهم فى‬
‫األنتفاع باألمتداد القانونى للعقد‪ -‬دون أشتراط أقامة المستأجر بالعين‪.‬‬
‫‪ -5‬نقض مدنى ‪ 23‬ديسمبر ‪ -1987‬فى الطعن رقم ‪ 656‬لسنة ‪50‬ق‪-:‬‬
‫المشاركة السكنية‪ -‬وجوب أن تكون منذ بدء األجارة‪ -‬أستغالل محكمة الموضوع بتقديرها دون‬
‫معقب متى أقامة قضاءها على أسباب سائغة تكفى لحملها‪.‬‬
‫‪ -6‬نقض مدنى ‪7‬مارس ‪ -1984‬مجموعة أحكام النقض ‪ 118-627-35‬وقد جاء فيه أن حق البقاء‬
‫فى العين المؤجرة يثبت ألبن عم مستأجرها الذى ساكنه فيها منذ أبرام العقد وحتى تركه العين‪.‬‬
‫يبين من هذه األحكام… األخيرة الصادرة فى ظل القانونين رقمى ‪ 52/1969‬و‪ 49/77‬أنها طبقت‬
‫األمتداد القانونى على غير األقارب المنصوص عليهم فى القانونين المذ كورين ورتبته على ثبوت‬
‫المساكنة مع المستأجر منذ بدء األجارة وعدم أنقطاعها إلى وقت وفاة المستأجر أو تركه العين‬
‫المؤجرة فيثبت االمتداد القانونى لزوجه المستأجر التى ساكنته فى العين المؤجرة منذ بدء األجازة‬
‫إذا بقيت مقيمة فيها حتى تركها هو ولو حصل الترك بعد الطالق‪.‬‬
‫ومن جماع ما سبق‬
‫يبين بوضوح تام اللبس فيه وال أبهام ان الحكم المستانف إذ أعرض عن تلك المستندات الجازمة‬
‫والدفاع المؤيد بسنده من حيث الواقع والقانون بأن المستأنفين ما هم سوى مستأجرين أصليين‬
‫مساكنين لمورثهم منذ بدء العالقة األيجارية ولم يحدث أن تركوا العين مستأجرهم مطلقًا وكان ثمة‪2‬‬
‫أخالل فى أنعقاد الخصومة‪ 2‬منذ فجر الدعوى يتمثل‪ 2‬فى أغفال بعض الورثة المقيمين فى العين ممن‬
‫لهم أحقية فى أستمرار العالقة األيجارية‪ 2‬لكونهم مقيمين ومساكنين المستأجر األصلى منذ بدء‬
‫األجارة حتى األن ‪ ,‬سيما وأن المستأنفين لم يمثلوا بين يدى الخبير المنتدب فى لدعوى لعدم‬
‫أعالنهم وإال لقدموا المستندات الرسمية المار ذكرها بعاليه وأكثر منها بين يديه وألبدوا دفاعهم‬
‫الدامغ و ألحضروا شهودهم بين يديه بما يطيح بمزاعم المستأنف ضده إال أن الحكم المستأنف لم‬
‫يمكنهم من ذلك وقضى دون التعرض لهذا الدفاع و أسانيده ‪ ,‬وال ينال من هذا النظر تسانده لحكم‬
‫الدستورية‪ 2‬الذى أنتهى لعدم أحقية األشقاء فى األمتداد القانونى للعقد بأعتبار أن مناط هذا القضاء‬
‫متعلق بحالة األمتداد القانونى دون حالة المساكنة والتعاقد المبنى على طابع عائلى منذ بداية‬
‫التعاقد كما هو الحال بالنسبة للمستأنفين و شقيقاتهم الغير ممثلين فى الدعوى و الذين ال يستفيدون‬
‫من أمتداد عقد لهم و أنما يعدون مستأجرين أصليين للعين وهو ما أهدره الحكم المستأنف بما يعد‬
‫فاسدًا فى األستدالل و قاصرًا فى التسبيب ‪.‬‬
‫السبب الرابع ‪ :‬األخالل بحق الدفاع الطراحه الطلبات الجازمة التى تمسك‬
‫بها المستأنفين‬
‫لما كان الحكم المستأنف قد أعرض ونأى بجانبه عن ما جاء بمذكرة الدفاع التى صرحت المحكمة‬
‫مصدرة الحكم المستأنف بأيداعها والتى تمسك المستأنفين خاللها بطلبات جوهرية جازمة الداللة‬
‫أبدية أحتياطيًا لطلب أصلى بالحكم برفض الدعوى تمثلت فى األتى ‪:‬‬
‫أعادة الدعوى لمكتب الخبراء بعد أدخال باقى الخصوم فى الدعوى وهم شقيقات مورث المستأنف‬
‫عليهم الوارد ذكرهم بالمذكرة لفساد تقرير الخبير المنتدب فيها من حيث الواقع والقانون ولعدم‬
‫أعالن المستأنف عليهم بالمثول‪ 2‬بين يديه‬
‫أو أحالة الدعوى للتحقيق ألثبات أحقية المستأنف عليهم وباقى الورثة فى األمتداد القانونى لعقد‬
‫األيجار حال كونهم مساكنين للمستأجر منذ بدء األجارة حتى وفاته مع تمسك المستأنف عليهم‬
‫بكافة طرق األثبات بما فيها البينة والقرائن وشهادة الشهود ‪.‬‬
‫ولما كان هذا الدفاع جوهرى يتعين تحقيقه وكان مازال مطروحًا بين يدى عدلكم للوصول لحقيقة‬
‫األمر فيه كطلب جازم أبدى من المستأنفين بأدخال باقى الورثة المساكنين و أعادة الدعوى للخبير‬
‫من جديد لفحص المأمخورية على ضوء مستندات المستأنفين أو أحالة الدعوى للتحقيق بوصف‬
‫المحكمة هى الخبير األعلى فى الدعوى التى يتبين لها الغث من السمين ومن ثم فان تلك الطلبات ال‬
‫زالت مطروحة ويتمسك بها المستأنفين ألاخالل حكم محكمة الدرجة االولى بحق الدفاع باعراضه‬
‫عن هذا الدفاع بما يوجب ألغاءه ‪.‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المستأنف ضده وسلمته صورة من هذا وكلفته‬
‫بالحضور أمام أستئناف عالى شمال القاهرة و الكائن مقرها بمحكمة شمال القاهرة‪ -‬ميدان العباسيه‬
‫أمتداد شارع رمسيس‪ 2‬وذلك بجلستها المنعقدة علنا صباح يوم الموافق ‪ / /‬أمام الدائرة ( ) في تمام‬
‫الساعة الثامنة والنصف‪ 2‬صباحًا وما بعدها ليسمع المستأنف ضده الحكم لصالح المستأنفين ‪-:‬‬
‫أوال ‪ -:‬بقبول االستئناف شك ً‬
‫ال‪0‬‬
‫ثانيًا‪-:‬بالغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددًا برفض الدعوى وألزام المستأنف ضده المصاريف‬
‫وأتعاب المحاماة مع حفظ كافة حقوق المستأنفين األخرى‪0‬‬
‫وألجل العلم ‪،،،،،،،،،،،،،،‬‬
‫‪ -137‬عقد ايجار ارض زراعية بالنقد‬
‫أنه فى يوم ‪ ........‬الموافق ‪........./......../........‬‬

‫تم تحرير هذا العقد بين كل من‪:‬‬
‫‪ )1‬السيد‪ ........ /‬مقيم برقم ‪........‬‬
‫قسم ‪ ........‬محافظة ‪........‬‬
‫يحمل يحمل رقم قومى ‪........‬‬
‫سجل مدنى ‪........‬‬
‫"طرف أول"‬
‫‪ )2‬السيد‪ ........ /‬مقيم برقم ‪........‬‬
‫قسم ‪ ........‬محافظة ‪........‬‬
‫يحمل يحمل رقم قومى ‪........‬‬
‫سجل مدنى ‪........‬‬
‫"طرف ثان"‬
‫يقر الطرفان بأهليتهما للتعاقد وقد أتفقا على ما يلى‪:‬‬
‫"البند االول"‬
‫أجر الطرف االول للطرف الثانى أرضا زراعية وفقا الحكام قانون االصالح الزراعى‪ ,‬كائنة بزمام ‪ ........‬تابعة‬
‫للجمعية التعاونية الزراعية بناحية ‪ ........‬والبالغ مساحتها ‪ ........‬سهم ‪........‬قيراط ‪ ........‬فدان ‪ ........‬يحدها‬
‫من الجهة البحرية ‪ ........‬والقبلية ‪ ........‬والشرقية ‪ ........‬والغربية ‪........‬‬
‫"البند الثانى"‬
‫يشمل اإليجار االرض الزراعية الموضحة بالبند السابق دون سواها من ماشية ومعدات ‪ ,‬بغرض زراعة‬
‫المحاصيل التقليدية ‪.‬‬
‫"البند الثالث"‬
‫مدة االيجار ‪ ........‬تبدأمن ‪ ........‬وتنتهى فى ‪ ........‬قابلة للتجديد لمدة أخرى مماثلة ما لم ينبه الطرف‬
‫الثانى"المستأجر" على الطرف االول باخالء قبل انقضاء المدة بثالثة أشهر على االقل‪.‬‬
‫"البند الرابع"‬
‫فى حالة التنبيه باالخالء على نحو ما تقدم ‪ ,‬أواالخالء اتفاقا أو قضاء ‪ ,‬يلتزم الطرف الثانى بتسليم االرض‬
‫المؤجرة بالحالة التى تسلمها بها خالية مما يشغلها من مزروعات مع مرعاة ما تضمنه البند السابع‪.‬‬
‫"البند الخامس"‬
‫تم هذا االيجار بأجرة سنوية قدرها ‪ ........‬تمثل ‪ ........‬من الضريبة العقارية المقررة حتى تاريخ ابرام هذا العقد‪,‬‬
‫على أن تعدل االجرة فى حالة تعديل الربط ‪.‬‬
‫"البند السادس"‬
‫يقر الطرف االول أن تقدير االجرة على النحو المتقدم تم وفقا للكشف الرسمى الصادر من مأمورية الضرائب‬
‫العقارية بمركز ‪ ........‬والمؤرخ ‪........./......../........‬‬
‫"البند السابع"‬
‫فى حالة تأخر الطرف الثانى عن الوفاء باالجرة المبينة فيما تقدم ‪ ,‬كان للطرف االول ‪ ,‬بعد انذاره باإلخالء‪ ,‬طلب‬
‫فسخ العقد واإلخالء‪ ,‬بعد انقضاء ‪ ........‬من السنة الزراعية المحددة وفقا للعرف الزراعى بالجهة الكائنة االرض‬
‫بها بشهر ‪ ........‬من كل عام‬
‫"البند الثامن"‬
‫يتم الوفاء باالجرة بمواطن للطرف االول مقابل مخالصة موقع عليها من الطرف االول "أو من وكيله‬
‫السيد‪........ /‬‬
‫"البند التاسع"‬
‫يجوز باتفاق الحق لهذا العقد تحويل االيجار إلى ايجار بطريق المزارعة ‪.‬‬
‫"البند العاشر"‬
‫يلتزم الطرف االول بضمان التعرض القانونى الصادر من الغير على أن يخطره به الطرف الثانى فى وقت‬
‫مناسب ‪.‬‬
‫"البند الحادى عشر "‬
‫يلتزم الطرف االول بالقيام بكافة االعمال الالزمة لالنتفاع بالغير كاالصالحات الالزمة لالبار والترع ومجارى‬
‫المياه والخزانات ‪.‬‬
‫"البند الثانى عشر "‬
‫يقر الطرف الثانى بأنه عاين العين المؤجرة معاينة تامة نافية للجهالة وليس له الرجوع بضمان العيوب الخفية‬
‫على الطرف االول‪.‬‬
‫"البند الثالث عشر"‬
‫على الطرف الثانى القيام بإجراء االصالحات التى يقتضيها االنتفاع المألوف المؤجرة ‪ ,‬وبوجه خاص تطهير‬
‫وصيانة الترع والمساقى والمراوى والمصارف‪ ,‬والقيام بأعمال الصيانة المعتادة للطرق والجسور والقناطر‬
‫واالسور واالبار وحظائر المواشى‪.‬‬
‫"البند الرابع عشر"‬
‫ال يجوز للطرف الثانى أن يترك االرض بورا فى غير الحاالت التى يقتضيها العرف الزراعى‪ ,‬أو يوالى زراعتها‬
‫بمحاصيل تضر بتربتها‪ ,‬أو يقيم بها بناء على نحو يتخلف عنه الضرر بالطرف االول‪.‬‬
‫"البند الخامس عشر"‬
‫ال يجوز للطرف الثانى تجريف االرض فى أى جزء منها ولو لم يكن معدا للزراعة‪ ,‬كما ال يجوز استعمالها فى‬
‫غير أعمال الزراعة‪ ,‬ويلتزم بزراعتها وفقا لالصول المتعارف عليها وأن يسمدها ويتعهد أشجارها بالصيانة‬
‫وبتنقية ما قد يوجد بها من حشائش‪.‬‬
‫"البند السادس عشر"‬
‫ال يجوز للطرف الثانى أن يدخل على الطريقة المتبعة فى استغالل االرض تغييرا جوهريا كتحويلها إلى حديقة أو‬
‫استغاللها فى غير الزراعات التقليدية ‪.‬‬
‫"البند السابع عشر"‬
‫ال يجوز للطرف الثانى التنازل عن االيجار أاو االيجار من الباطن كليا أو جزئيا ‪.‬‬
‫"البند الثامن عشر"‬
‫تختص االحكمة الجزئية الواقع بدائرتها العين المؤجرة بكافة المنازعات الموضوعية والمستعجلة والمتعلقة‪2‬‬
‫بالتنفيذ التى قد تنشب بين المتعاقدين ويكون عنوان كل منهما المبين بالعقد موطنا مختارا لهما فى هذا الصدد ‪.‬‬
‫"البند التاسع عشر"‬
‫حرر هذا العقد من ثالث نسخ ‪ ,‬لكل طرف نسخة وسلمت الثالثة للطرف االول اليداعها بالجمعية التعاونية‬
‫الزراعية ‪.‬‬
‫"الطرف االول"‪" ‬الطرف الثانى"‬
‫‪ -138‬عقد ايجار محل تجاري ( جدك )‬
‫محرر بتاريخ ‪ ... / .. / ...‬بين كل من ‪:‬‬

‫السيد ‪ ............... /‬المقيم ‪ ( ..............‬طرف أول مؤجر )‬
‫السيد ‪ ............... /‬المقيم‪ ( ..............‬طرف ثان مستأجر )‬
‫بعد أن أقر بأهليتهما للتصرف والتعاقد ‪ ،‬اتفقا على ما يلي ‪:‬‬

‫او ًال ‪:‬‬
‫بموجب هذا العقد قد أجر الطرف األول للطرف الثاني ما هو محل تجارى‬
‫( يذكر اسم المحل ) بكامل أدواته ومنقوالته الكائن بالعقار رقم ‪..........‬‬
‫ثانيًا ‪ :‬مدة اإليجار ‪:‬‬
‫مدة هذا اإليجار ‪ ......‬تبدأ من ‪ .. / .. /..‬وتنتهي في ‪ .. / .. / ..‬قابلة للتجديد لمدة أخرى مماثلة ‪،‬ما لم يحصل تنبيه‬
‫من أحد الطرفين على اآلخر بإنذار على يد محضر قبل إنهاء مدة اإليجار أو أية مدة مجددة بـ ‪ .........‬على األقل ‪.‬‬
‫هذا ويلزم بتسليم المحل بكامل محتوياته من منقوالت ومعدات ‪ ،‬طبقًا للقائمة المرفقة بالعقد والمزيلة بتوقيعه‬
‫بمجرد انتهاء عقد اإليجار وتسليم المحل بالحالة التي كانت عليها وقت التعاقد ‪.‬‬
‫ثالثًا ‪ :‬القيمة االيجارية ‪:‬‬
‫اتفق الطرفان بأن القيمة اإليجارية هى ‪ .......‬جنيهًا تدفع مقدمًا كل أول شهر بموجب إيصال مزيل بتوقيع الطرف‬
‫األول ‪.‬‬
‫رابعًا ‪ :‬قيمة استهالك الكهرباء والمياه تكون على عاتق المستأجر الطرف الثاني ‪.‬‬
‫خامسًا ‪ :‬التنازل والتأجير من الباطن ‪:‬‬
‫ال يحق للطرف الثاني أن يؤجر من الباطن أو يتنازل عن كل المكان المؤجر أو جزء منه أو من المنقوالت أو‬
‫المعدات ‪ .‬وفى حالة مخالفته لهذا الحظر‪ ،‬يحق للطرف األول فسخ هذا العقد ‪.‬‬
‫سادسًا ‪ :‬اإلخالء قبل الميعاد ‪:‬‬
‫إذا رغب الطرف الثانى في ترك المكان قبل انتهاء المدة الباقية من العقد ‪ ،‬يلزم بأن يدفع للمؤجر اإليجار عن كل‬
‫المدة الباقية ‪.‬‬
‫سابعًا ‪ :‬يتعهد الطرف الثانى بعدم إجراء أية تعديالت بالعين باإلضافة أو التغيير في النشاط المعد لتلك اإلجارة ‪.‬‬
‫ثامنًا ‪ :‬يقر الطرف الثانى بأنه مسئول مسئولية تامة عن أية سرقة أو حريق لألدوات والمعدات والمنقوالت أو أية‬
‫أضرار تحدث بالعين ‪.‬‬
‫تاسعًا ‪ :‬تعتبر األدوات والمعدات‪ 2‬والمنقوالت الخاصة بالمحل والمدونة بالقائمة المرفقة بالعقد أمانة فى يد‬
‫المستأجر يلزم بإثبات وجودها إذا طلب منه ذلك ‪ ،‬كما يتعهد بدفع قيمة كل قطعة تم فقدها والقيمة تحدد بحسب ما‬
‫هو موضح بالقائمة ‪.‬‬
‫عاشرًا ‪ :‬مخالفة أى بند من بنود هذا العقد يعتبر مفسوخًا من تلقاء نفسه بدون تنبيه أو إنذار ‪.‬‬
‫حادي عشر ‪ :‬كل نزاع ينشأ عن تفسير بند من بنود هذا العقد تكون محكمة ‪ ......‬هى المختصة ‪.‬‬
‫ثاني عشر ‪ :‬تحرر هذا العقد من نسختين بيد كل طرف نسخة للعمل بها وقت اللزوم ‪.‬‬
‫طرف أول ‪ /‬مؤجر ‪ .........................‬طرف ثانى ‪ /‬مستأجر‬
‫‪--139‬نقض مدنى في انهاء العالقة االيجارية لوفاو المستاجر االصلى‬
‫‪ ‬محكمه النقض‬
‫الدائره المدنيه‬
‫صحيفه طعن بالنقض‬
‫قيد بجدول المحكمة برقم‪ ‬لسنه‪ ‬‬
‫أودعت هذه الصحيفة ‪ ‬قلم كـتاب محكمـه النقــــض فى يــوم‪ ‬الموافق‪ / / ‬‬
‫‪ ‬من األستاذ ‪ /‬عــدنان‪ ‬محمد عبد المجيد المحــامى ‪ ‬المقبــول للمرافعة أمــام محكمة النقض‬
‫وكيآل عن الســـــيد ‪********************/‬ومحله المختـــــار مكتب‬
‫وكيله الرسمى األستاذ ‪ /‬عــدنان محمد عبد المجيد الكــائن ‪ 94‬أ شــارع احمد عصــمت عين‬
‫شمس بالتوكيل رقم‪ ‬لسنه‪ ‬توثيق‪ ‬‬
‫ضــــد‬
‫(‪ )1‬السيدة ‪ ******************* /‬مخاطبًا مع ‪-:‬‬
‫‪ ‬‬
‫وذلك‬
‫طعنا على الحكم الصادر من محكمه استئناف‪ ‬طنطا الدائرة (‪ )2‬مــدني فى القضــيةـ رقم‬
‫******ـ‪ ‬لســــــنة ‪ 8 ‬ق بجلســــــة ‪ 27/11/2012‬والقاضــــــي منطوقــــــه "حكمت‬
‫المحكمــة"(بقبــول االســتئناف شــك ً‬
‫ال وفى الموضــوع برفض ـهـ و تأييــد الحكم المســتانف‬
‫وألزمت المستأنف بالمصاريف ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة )‪0 ‬‬
‫عن الحكم الصــادر من محكمة الخانكة الكلية فى الــدعوى رقم *** لســنة ‪ 2011‬ايجــارات كلى‬
‫الخانكة بجلسة **‪ 2012/***/‬والقاضى منطـوق الحكم‪ " :‬حكمت المحكمة " " بـرفض الـدعوى‬
‫والزمت المدعى عليها بالمصاريف ومبلغ ‪ 75‬جنيه مقابل اتعاب المحاماة "‬
‫الواقـعـــات‬
‫اقــام الطـاعن دعــواه بصــحيفةـ اودعت قلم كتــاب المحكمة واعلنت قانونـًا طلب فى ختامها الحكم‬
‫بانهــاء العالقة االيجارية الناشــئةـ عن العقد المــؤرخ ‪ 19/12/1990‬لوفــاة المســتأجر االصــلى‬
‫للشقة الكائنة بالدور الثالث بالعقار الكائن **************ـ المبينة بصدر الصــحيفة والعقد ســند‬
‫الـــدعوى وتســـليمها خالية من االشـــخاص والشـــواغل مع الزامها بالمصـــاريف ومقابل اتعـــاب‬
‫المحاماة "‬
‫على سند من القول انه بموجب عقد ايجار مؤرخ فى ‪ 19/12/1990‬استأجرت والدة المطعــون‬
‫ضـــدها من عين التـــداعى المبينة وصـــفًا بعريضةـ الـــدعوى مقابل قيمة ايجارية قـــدرها ‪ 70‬ج‬
‫سبعون جنيهًا وبتاريخـ ‪ 18/2/2010‬توفيت المســتأجرة االصــلية والــدة المطعــون ضــدها وكــان‬
‫زوج المســتأجرة االصــلية هو الــذى يقيم فقط بعين التــداعى دون غــيره وتــوفى االخــير بتــاريخـ‬
‫‪ 10/10/2010‬والطاعن فؤجى باقامة المطعون ضــدها غاصـبة لعين التـداعى وفقـًا للمـادة ‪29‬‬
‫من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬االمر الذى به الى اقامة الدعوى ‪0‬‬
‫وقــــدم ســــندا لــــدعواه حافظة مســــتندات طــــويت على ‪ -1‬اصل عقد ايجــــار محــــرر بتــــاريخ‬
‫‪ 19/12/1990‬بين المســتأنف ووالــدة المطعــون ضــدها بقيمة ايجارية شــهريةـ قــدرها ‪ 70‬ج‬
‫سبعون جنيهًا و حافظة أخرى طويت على بيانات بطاقة الرقم القومى للمطعون ضدها‬
‫وكانت الدعوى قد تداوالت بالجلسات على النحو المــبين بمحاضــرها وبجلسة مثل وكيل الطــاعن‬
‫كما حضر وكيل عن المطعون ضدها وقــدم االول حافظة مســتندات طــويت على ‪ -1‬صــورة طبق‬
‫االصل من قيد وفــاة المســتأجر االصــلية وتــدعى **** بتــاريخـ ‪ -2 18/2/2010‬صــورة طبق‬
‫االصل من قيد وفــــاة زوج المســــتأجرة االصــــلية ووالد المطعــــون ضــــدها ****** بتــــاريخ‬
‫‪-3 10/10/2010‬انــذار عــرض مــؤرخ فى ‪ 5/3/2011‬موجه من المطعــون ضــدها للطــاعن‬
‫بمبلغ ‪420‬ج عن المدة من ‪1/12/2010‬حتى ‪ 1/5/2011‬كما قدم وكيل المطعون ضدها ثالث‬
‫حوافظ مستندات‬
‫‪ ‬‬
‫وكـــانت المحكمة قد قضت بجلسة ‪ 30/5/2011‬بأحالة الـــدعوى للتحقيق ليثبت الطـــاعن بكافة‬
‫طـرق االثبــات ان المطعـون ضـدها لم تقم مع والـدتها اقامة دائمةـ ومســتقرة حـتى وفـاة والـدها‬
‫والمطعون ضدها نفى ذلك ‪0‬‬
‫ونفــاذًا لــذلك شــهد للطــاعن كل من ‪-1‬ـ **** ـ ‪ ******* -2‬وهم من الجــيران المالصــقين لشــقة‬
‫النزاع حيث شهد االول بان الذى كان يقيم فى عين التداعى والدة المطعون ضدها ووالــدها فقط‬
‫وان اوالدهم كانوا يقمون بزيارتهم وال يوجد احد معهم وانه كـان يقضى بعض الطلبـات لوالـدى‬
‫المطعون ضدها وقرر بــان المطعــون ضــدها ال تقيم فى عين التــداعى وان االخــيرة تقيم ******ـ‬
‫واضاف بان المطعون ضدها تقيم فى عين التداعى بعد وفاة والدهما وشهد الثــانى بمضــمون ما‬
‫شهد به االول ‪ ,‬كما أستمعت المحكمة لشاهدى المطعون ضدها من زمالئها فى العمل ‪0‬‬
‫وحيث انه بجلسة ‪ 23/1/2012‬مثل وكيل الطــــاعن وتم حجز الــــدعوى للحكم حيث أصــــدرت‬
‫المحكمة حكمها أنف البيان‬
‫ولما كان هذا القضاء قد ران عليه الفساد فى االستدالل‪ ‬ومخالفة الثابت باالوراق والقصــور فى‬
‫التسبيب االمر االمر الذى حدى بالطاعن للطعن عليه ألسباب حاصلها فسـاد الحكم فى األســتدالل‬
‫حال كون الحكم قد غض ىالطرف عن شهادة رسمية صادرة من مصلحة األحــوال المدنية تثبت‬
‫أقامة المطعون ضدها فى مسكن اخر منذ عــام ‪ 2003‬وحــتى ‪ 2011‬وبعد وفــاة مورثيها قــامت‬
‫بتغيـــيرـ محل أقامتها على عين التـــداعى ‪ ,‬وثانيهما ان الحكم الطعين رفع لـــواء التاييد لقضـــاء‬
‫الحكم الصادر من محكمة الدرة األولى الذى تســاند إلى أقــوال شــهود المطعــون ضــدها الــذين ال‬
‫صلة لهم بالعين و غــير جــيران لها فى حين غض الطــرف عن أقــوال الجــيران الفعلــيين شــهود‬
‫الطاعن ‪.‬‬
‫وكانت المحكمة قد قررت حجز الدعوى للحكم حيث اصدرت حكمها أنف اللبيان ولما كان هذا‬
‫القضاء قد ران عليه الفساد فى األستدالل و القصور فى التسبيب األمر الذى يوجب نقضه لألتى‬
‫أســــــباب الطعــــن‬
‫‪ ‬‬
‫السبب االول‬
‫فساد الحكم فى األستدالل‬
‫ذلك أن ‪ ‬الحكم الطعي قد أقام ‪ ‬قضائه برفض أستئناف الطاعن و تأييد الحكم الصادر من محكمة‬
‫الدرجة االولى على ما أورده بمــدونات قضــائه بشــأن منعى الطــاعن بــأن حكم محكمة الدرجة‬
‫األولى قد أعــرض عن شــهادة صــادرة من مصــلحة األحــوال المدنية تثبت أن المطعــون ضــدها‬
‫مقيمة منذ ‪ 18/7/2003‬بــالعنوان الكــائن فى ‪ ‬شــارع احمد حسن متفــرع من شــارع مصــطفى‬
‫الشـــريف بالـــدور الثـــالث عزبة النخل حـــتى قـــامت بتغيـــيرـ محل أقامتها على عين الـــنزاع فى‬
‫‪ 12/1/2011‬بعد وفــاة مورثتها فى ‪ 18/2/2010‬وقد أنتهى الحكم الطعي بهــذا الشــأن إلى أن‬
‫العبرة باألقامة الفعلية سيما و أن ما يــرد فى بيانــات بطاقة الــرقم القــومى ال ينفى بــذات االٌقامة‬
‫الفعلية فى مكــان أخر و قد أنتهى الحكم الطعين إلى أن هــذا المســتند الجــازم قد أضــحى قاصــرًا‬
‫عن الداللة على ما قصد منهـ وال يغير وجه الرأى فى الدعوى ‪.‬‬
‫بيد أن ما ذهب إليه الحكم الطعين هو عين األستدالل الفاسد والقصور فى التسبيب حال كونه لم‬
‫يفطن لكون شرط األقامة فى العين كما عرفته محكمة النقض من قــديم ينصــرف فى مدلوله إلى‬
‫األقامة جعل المسكن مأوى دائم وأن الزواج و اتخاذ مسكن أخر من األوجه التى عــدها القــانون‬
‫دليل واضح على أن األقامة قد أنقطعت بمفهومها المــذكور بــإرادة المطعــون ضــدها مهما تــردد‬
‫مدعى األقامة بعد ذلك على العين أو تواجد بها ما دام قد أتخذ له ســكنًا أخر بوجه قــاطع الداللة‬
‫على نيةـ ان يكون موطن أقامته فى هذا المسكن وقد قضى فى ذلك بأن ‪:‬‬
‫ال مع زوجها و‬ ‫إذا كانت الطاعنة قد تزوجت وتركت شقة الــنزاع و أتخــذت لنفســها ســكنًا مســتق ً‬
‫أوالدها فى الفيوم وكانت أقامتها فى عين النزاع على سبيلـ األستضافة وفى فترة مرض والدتها‬
‫التى أنتهت بوفاتها فال يثبت لها حق أمتداد األيجار ‪.‬‬
‫الطعن رقم ‪ 146‬لسنة ‪ 43‬ق جلسة ‪28/12/1977‬‬
‫‪ ‬‬
‫وقد قضى بشأن مفهوم االقامة المعول عليه باألتى ‪:‬‬
‫األقامة المســــتقرة المعتــــادة و أنصــــراف نية المقيم إلى أن يجعل من هــــذا‬
‫المسكن مراحه ومغداه بجيث ال يعول على ماوى دائم وثابت سواه‪. ‬‬
‫الطعن رقم ‪ 1187‬لسنة ‪ 49‬ق جلسة ‪ 31‬يناير سنة ‪ 1985‬وبــذات المعــنى الطعن رقم ‪1118‬‬
‫لسنة ‪ 51‬ق جلسة ‪10/3/1982‬‬
‫‪ ‬‬
‫فإذا ما تقرر ذلك وكان هذا المستند يشى بوضوحـ تــام ال لبس فيه و ال أبهــام عن ان المطعــون‬
‫ضـــدها بإرادتها قد أتخـــذت مـــأوى أخر لها يتمثلـ فى مســـكن الزوجية خاصـــتها و أن الورقة‬
‫الرســــمية الصــــادرة من‪ ‬مصــــلحة األحــــوال المدنية تثبت أن المطعــــون ضــــدها مقيمة منذ‬
‫‪ 18/7/2003‬بالعنوان الكائن فى ‪ ‬شارع احمد حسن متفرع من شارع مصطفى الشريف بالدور‬
‫الثالث عزبة النخل حتى قامت بتغييرـ محل أقامتها على عين الــنزاع فى ‪ 12/1/2011‬بعد وفــاة‬
‫مورثتها فى ‪18/2/2010‬وأنتغيير محل أقامتها لم يحدث سوى عقب وفــاة المســتاجرة األصــلية‬
‫مما مفاده أن شرط أستعمال المسكن محل النزاع كمــأوى دائم دون ســواه لم يتحقق األمر الــذى‬
‫يصم الحكم الطعين بالفساد فى االستدالل و القصور فى التسبيب و يوجب نقضه ‪.‬‬
‫فساد أخر فى األستدالل‬
‫عــول الحكم الطعين فى قضــائه بتأييد حكم محكمة الدرجة األلى بــرفض الــدعوى على ما أنتهى‬
‫إليه كذلك من رفع لواء التاييد ‪ ‬لما حصله هذا الحكم من اقــوال لشــهود المطعــون ضــدها ‪ ‬و لما‬
‫ذلك غــير رعــابىء بمنعى الطــاعن على هــذه األقــوال بين يديه بأنها قد جــاءت مخالفة للثــابت‬
‫باألوراق بما يحول دون األخذ بها ‪ ,‬إال أنه أهدر هذا الدفاع الجوهرى ‪.‬‬
‫وكان الدفاع قد تمسك بين يدى قضاء الحكم الطعين بــان محكمة االســتئناف لها كامل الســلطة‪ ‬‬
‫ال عن مراقبة تطــبيق القــانون من قبل‬ ‫فى تقــدير االدلة الواقعية والموضــوعية فى الــدعوى فضـ ً‬
‫محكمة الدرجة االولى وكـــانت محكمة الدرجة االولى قد رفعت لـــواء التأييد لتلك االقـــوال الـــتى‬
‫اورى بها اشخاص ال صلة لهم بالمسكن محل النزاع حال كونهم ليسوا من الجيران او االقــارب‬
‫وان ادعوا وجود صلة لهم بالعين وقاطنيها‪.‬‬
‫وكان البادى من األوراق بين يدى المحكمة أن الشاهد الثانى عبــدالنعيم عبــدالعزيز حــال ســؤاله‬
‫بالتحقيقــات قد أنكر وجــود أى أقامة ســابقة للمطعــون ضــدها مع زوجها فى مكــان أخر تماما‬
‫مــدعيًا أنه يعلم ذلك لوجــود صــالت بين الطــرفين فى حين أن المســتند الرســمى الصــادر من‬
‫مصلحة األحوال المدنية يكذب أقوال الشـاهد ويجعل من شـهادته مناقضة للثـابت بـاألوراق وهى‬
‫الحالة الوحيــدة الــتى لم يجز فيها لمحكمة الموضــوع أن تعمل ســلطتها التقديرية للشــهادة و أن‬
‫تــنزلـ على مقتضى الثــابت بــاألوراق وما يــترتب على ذلك من أهــدار ألقــوال الشــاهد برمتها‬
‫والمقرر بقضاء النقض أنه ‪:‬‬
‫القول بأن لمحكمة الموضوع السلطة المطلقة فى تقدير أقوال الشهود مشروط بأن ال يكون هــذا‬
‫التقدير مبينا على سبب مخالف للثابت فى أوراق الدعوى‪.‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ( ‬الطعن رقم ‪ 225‬لسنة ‪ 21‬ق ‪ ،‬جلسة ‪) 1954/6/24‬‬
‫‪ ‬‬
‫لما كان ذلك وكان الحكم الطعين قد ركن ألقوال الشهود المخالفة للثابت بــاألوراق ولم يفطن لما‬
‫هية هذا التضارب بين المستند الرســمى وفحــوى أقــوال الشــاهد الــتى أحــال حكم محكمة الدرجة‬
‫األولى المؤيد من قبل الحكم الطعين إلى أقوال الشاهد األول فى مدلولها بالرغم من عدم تطــابق‬
‫أقوالهما األمر الذى يصم الحكم الطعين بالفساد فى األستدالل و القصور فى التسبيب ‪0‬‬
‫‪ ‬‬
‫بنــــــــاء عليـــــه‬
‫يلتمس الطاعن‬
‫‪ ‬أوأل ‪ -:‬قبول الطعن شك ً‬
‫ال‬
‫‪ ‬ثانيا ‪ -:‬وفى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه واألحالة‬
‫‪ ‬وكيل الطاعنة‬
‫‪ ‬‬

‫‪ -1‬السيد ‪ .............../‬المقيم ‪ ..................‬قسم‪........‬محافظة ‪..........‬‬
‫مخاطبا مع ‪............... /‬‬
‫‪ -2‬السيد ‪ .................. /‬المقيم ‪ ................‬قسم ‪.............‬محافظة ‪.........‬‬
‫مخاطبا مع ‪................ /‬‬
‫لسنة ‪1977‬‬
‫‪. 1977‬‬
‫إلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة ‪ ،‬مع حفظ كافة الحقوق القانونية األخرى للطالب ‪.‬‬
‫‪-141‬استئناف الحكم رقم ‪ 338‬لسنة ‪2003‬مدنى مأمورية‬

‫المحلة أمام الدائرة ‪ 37‬مدني مأمورية‪ 2‬المحلة طرد من محل‬
‫الموافق ‪2005 / /‬‬ ‫أنة في يوم‬

‫بناء على طلب السيدة ‪ ------------- /‬عن نفسها وبصفتها الوصية على أوالدها القصر ‪------‬‬
‫‪ -------‬قصر المرحوم ‪ ---------‬المقيمة بناحية كفر حجازى مركز المحلة الكبرى و محلها‬
‫المختار مكتب األستاذ ‪ /‬البسيونى محمود أبو عبدة المحامى بالمحلة ‪.‬‬
‫محضر محكمة مركز المحلة قد انتقلت و وأعلنت ‪:‬‬ ‫أنا‬
‫مخاطبا مع ‪/‬‬ ‫‪----------------- -1‬المقيم بناحية كفر حجازى مركز المحلة‬
‫أقامت الطالبة الدعوى رقم ‪ 8-33‬لسنة ‪2003‬مدنى مأمورية المحلة أمام الدائرة ‪ 37‬مدني‬
‫مأمورية المحلة ضد المعلن إلية طلبت الحكم عليه ‪ /-:‬بطرد ة من المحل المؤجر لزوجها المتوفى‬
‫والذي اغتصبة بغير حق وتسليمه للطالبه خالي من األشخاص مع إلزامه المصاريف واألتعاب مع‬
‫شمول الحكم بالنفاذ المعجل وبال كفأله وقد تداولت الدعوى بالجلسات وبجلسة ‪ -- / 12 / 29‬صدر‬
‫حكم محكمة أول درجه‪ :‬حكمت المحكمة برفض الدعوى ألزمت المدعية المصاريف وخمسة‬
‫وسبعون جنيها مقابل أتعاب المحاماة ولما كان هذا الحكم لم يلقى قبوال لدى الطالبة فهي تطعن‬
‫علية باالستئناف لألسباب اآلتية‪2‬‬
‫‪ -1‬الخطاء في تطبيق القانون‬
‫‪ -2‬الخطأ في تأويل الثابت في األوراق على غير مؤداه‬
‫‪ -3‬خطأ الحكم في االستدالل‬
‫سير الدعوى أمام محكمة أولى درجة‬
‫أقامت الطالبه الدعوى بعريضة أعلنت قانونا طالبة في ختامها الحكم على المدعى عليه‪ /-:‬بطرد ة‬
‫من المحل المؤجر لزوجها المتوفى والذي اغتصبه بغير حق وتسليمه للطالبه خالي من األشخاص‬
‫مع إلزامه المصاريف واألتعاب مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل وبال كفأله و تداولت الدعوى‬
‫بالجلسات و بجلسة ‪ 2004 /30/6‬قدم وكيل المدعى عليه حافظة مستندات طويت على صوره‬
‫ضوئية‪ 2‬من إقرار مزور منسوب‪ 2‬صدوره على غير الحقيقة للمدعيه واخرين وإلصرار المدعى عليه‬
‫إلدخال الغش والتدليس على عدالة المحكمة قام بنسبة‪ 2‬صدور هذا القرار للمدعيه وفى نهاية‬
‫الحافظة وقع عليها بصفته‪ 2‬المدعى عليه مما أدى ذلك إلى إدخال الغش والتدليس على المحمكمه و‬
‫قررت المحكمة حجز الدعوى للحكم بجلسة ‪2004 / 12 / 29‬‬
‫دفاع المستأنفة والمستندات التي قدمتها أمام محكمة أول درجة‬
‫المستأنفة من الوهلة األولى قامت بتقديم المستندات الدالة على تأييد دعواها وهى عبارة عن‬
‫صوره من عقد اإليجار‬
‫‪ -‬صوره من شهادة ترخيص للمصنع محل العين المؤجرة‬
‫صوره من رخصة نشاط المحل‬
‫‪ -4‬مستخرج‪ 2‬من مصلحة السجل التجاري‬
‫‪ -5‬صوره من محضر تحقيق في ‪28/12/2002‬‬
‫‪ -6‬صوره ضوئية‪ 2‬من فاتورة الكهرباء‬
‫اوجه االســتئناف‬
‫أوال – الخطأ في تطبيق القانون‬
‫حيث أخطأت محكمة أول درجة في حكمها حيث أنها استندت في حكمها إلى الفقرة الثانية من‬
‫المادة ‪ 29‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪1977‬والتي استبدلت بالمادة األولى من القانون رقم ‪ 6‬لسنة‬
‫‪ 1977‬والتي طرأت عليها عدة تعديالت أخرها كما زعمت عدالة المحكمة وهو الواجب التطبيق‬
‫الماد السابعة من قرار رئيس الجمهورية‪ 2‬رقم ‪ 237‬لسنة ‪ 1977‬والتي أسفرت المتداد عقد‬
‫اإليجار شرطان أن يكون من الورثة على النحو السالف بنص الماده‪ -2‬استعمال العين في ذات‬
‫النشاط الذي كان يمارسه المستأجر األصلي ثم جاء في حيثيات هذا الحكم انه الثابت من‬
‫صورة اإلقرار المقدم من المدعي أنها قامت واقاربها بإخالء المحل من األشياء الموجودة فيه‬
‫األمر الذي تستخلص منه المحكمة أن المدعية بعد وفاة زوجها لم تستعمل المحل في ذات‬
‫النشاط والذي كان يستعمله المستأجر األصلي األمر الذي يكون معه عقد اإليجار قد فقد صالحية‬
‫امتداده وقررت المحكمة أن صورة اإلقرار تحوى في مضمونها تنازل من المدعية وكان الحكم‬
‫المستانف مما تكون معه المحكمة قد أخطأت في تطبيق القانون فحافظة المسندات المقدمة‬
‫والتي استندت عليها المحكمة فى حيثيات حكمها والتي طويت على صورة إقرار مزور مقدمه‬
‫من المدعى عليه طويت على صوره ضوئية‪ 2‬من إقرار مزور‪ 2‬منسوب صدوره على غير الحقيقة‬
‫للمدعيه واخرين وألصرار المدعى عليه إلدخال الغش والتدليس على عدالة المحكمة قام بنسبة‬
‫صدور هذا اإلقرار للمدعيه وفى نهاية الحافظة وقع عليها بصفته‪ 2‬المدعى عليه مما أدى ذلك‬
‫إلى إدخال الغش والتدليس على المحكمه ووكيل المدعية والتفتت عدالة المحكمة عن حافظة‬
‫المستندات المقدمة من وكيل المدعية والتي تؤكد أنها لم تترك العين الموجره ولم توقع على‬
‫مثل هذا اإلقرار ولم تقدمه كما أن عدالة المحكمة التفتت عن صفة باقي الورثه وهم قصر ولم‬
‫تشير إلى إدخال النيابة الحسبية‪ 2‬في الدعوى مما يكون حكم محكمة أول درجة قد شابة خطا في‬
‫تطبق القانون لمخالفته لنص المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ ( 1977‬والتي تنص على انه‬
‫إذ كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو مهني أو حرفي فال ينتهي الحق‬
‫بموت المستأجر األصلي طبقا للعقد أزواجا و أقارب حتى الدرجة الثانية ذكورا و إناثا من قصر‬
‫و بلغ يستوي ذلك أن يكون االستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم و بالتالي يلتزم المؤجر‬
‫بتحرير عقد إيجار لمن لهم حق في االستمرار‪ 2‬في شغل العين )‬
‫‪-2‬الخطأ في تأويل الثابت باألوراق على غير مؤداة‬
‫جاء في حيثيات حكم محكمة أول درجة على غير الحقيقة أن الطالبة قامت بتقديم إقرار مؤرخ‬
‫بتاريخ ‪2003 / 1 / 3‬وذلك بجلسة ‪ 2004 / 6 / 30‬جاء فية أن المستأنفة ووالدها وعمها اقروا‬
‫بفقد عقد اإليجار وفى حالة ظهوره يعتبر الغى وال يعتد به وإذا حدث خالف حول التسليم يكونوا‬
‫مسئولين عن ذلك واستخلصت محكمة أول درجة أن المستأنفة بعد وفاة زوجها لم تستعمل المحل‬
‫في ذات النشاط والذي كان يستعملة المستأجر األصلي وهذا على غير الحقيقة حيث أن الطالبة لم‬
‫تقم بالتوقيع أصال على ذلك اإلقرار المنسوب صدوره إليها ولم تقدم هذه الحافظة والذي قام‬
‫باصطناعه المستأنف ضده صلبا وتوقيعا بالتواطؤ مع آخرين وعندما علمت المستأنفة بان‬
‫المستأنف ضده قام بنقل المعدات الموجودة في المصنع محل عقد اإليجار توجهت فورا إلى مركز‬
‫شرطة المحلة لتدلى بأقوالها بان المستأنف ضده قام بنقل المعدات الموجودة في المصنع محل عقد‬
‫اإليجار واستولى على ذلك المصنع محل عقد اإليجار وذلك كلة من اجل عدم تمكينها وأوالدها‬
‫القصر من االنتفاع بالمصنع‪ 2‬محل عقد أال يجار الفور بتقديم شكوى إلى مركز شرطة المحلة‬
‫والتي قيدت تحت رقم ‪ 2242‬لسنة ‪ 2003‬أدارى مركز المحلة و المقدم صورته‪ 2‬أمام محكمة أول‬
‫درجة وذلك فور وفاة زوج المستأنفة المستأجر األصلي ومن هنا يتضح أن المستأنفة لم تتخلى عن‬
‫حيازة المصنع محل عقد اإليجار وال بالتنازل عنة كما أن محكمة أول درجة قد التفتت عن كافة‬
‫المستندات المقدمة من المدعية عن نفسها وبصفتها والتي تؤكد استمرار النشاط وسريان السجل‬
‫التجاري وكافة المستندات األخرى مما تكون معه المحكمة قد قامت بتأويل الثابت باألوراق على‬
‫غير مؤداه‬
‫‪-3‬خطأ الحكم في االستدالل‬
‫فقد استدلت محكمة أول درجه في حكمها على صورة اقرار مزور‪ 2‬مقدم من المدعى عليه‬
‫منسوب صدوره للمدعيه بهدف إدخال الغش والتدليس على عدالة المحكمة فحافظة المسندات‬
‫المقدمة والتي استندت عليها المحكمة في حيثيات حكمها والتي طويت على صورة إقرار مزور‬
‫مقدمه من المدعى عليه طويت على صوره ضوئية‪ 2‬من إقرار مزور‪ 2‬منسوب صدوره على غير‬
‫الحقيقة للمدعيه واخرين وإلصرار المدعى عليه إلدخال الغش والتدليس على عدالة المحكمة‬
‫قام بنسبة‪ 2‬صدور هذا القرار للمدعيه وفى نهاية الحافظة وقع عليها بصفته المدعى عليه مما‬
‫أدى ذلك إلى إدخال الغش والتدليس على المحمكمه وبالتالي التفتت عدالة المحكمة عن حافظة‬
‫المستندات المقدمة من وكيل المدعية والتي تؤكد اتها لم تترك العين الموجره هي وباقى‬
‫الورثه وهم قصر المستأجر األصلي الذي كان يستعمل المحل بقصد استعماله مصنع‪ 2‬تصنيع‬
‫زيت صابون بموجب عقد اإليجار المحرر في ‪ 5/8/1995‬و أن المحل كان في حيازة زوج‬
‫الطالبة حتى تاريخ وفاته في ‪ 28/12/2002‬كما أن زوج الطالبة قام باستخراج جميع األوراق‬
‫الرسمية‪ 2‬لممارسة نشاطه المذكور بعقد اإليجار مما يكون معه حكم محكمة أول قد أخطأ في‬
‫االستدالل‬
‫فلهذه األسباب واألسباب األخرى التي سنبديها بجلسات المرافعة تستانف الطالبة هذا الحكم ‪.‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت في التاريخ‪ 2‬المذكور أعاله إلي حيث يقيم المعلن إليه وسلمته‬
‫صورة من هذه وكلفتة بضرورة‪ 2‬الحضور أمام محكمة استئناف عالي طنطا المدنية الدائرة‬
‫مدني مستأنف طنطا الكائنة بمجمع المحاكم بطنطا بميدان المحطة وذلك بجلستها التي ستنعقد بها‬
‫‪2005 / /‬م وذلك من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها‬ ‫الموافق‬ ‫علنا صباح يوم‬
‫لسماع الحكم عليه‪/:‬‬
‫أوال ‪ /‬قبول االستئناف شكال لرفعة في الميعاد‬
‫ثانيا‪ -:‬وفى الموضوع ‪ /‬القضاء بإلغاء حكم محكمة أول درجة والقضاء مجددا بطرد ة من المحل‬
‫المؤجر لزوج الطالبة المتوفى والذي اغتصبه بغير حق وتسليمه‪ 2‬للطالبة خالي من األشخاص مع‬
‫إلزامه المصاريف واألتعاب عن درجتين التقاضي مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل‬
‫و الجل العلم‬
‫‪-142‬استئناف ايجارات‬
‫بناء على طلب السيد‪ -----/‬ومحله المختار مكتب األس‬
‫السيد‪====== /‬‬
‫بتاريخ ‪1981-11-18‬‬
‫بتاريخ ‪1981-11-18‬‬
‫ال فع ً‬
‫بتاريخ ‪ 1945-1-18‬‬
‫‪-143‬استئناف الحكم رقم لسنة ايجارات‬

‫كلي والصادر بجلسة ‪/ /‬‬
‫وكيل المستانف انه في يوم الموافق ‪ 200 / /‬بناء علي طلب السيد ‪ – ==== /‬المقيم بالخصوص‬
‫– ومحله المختار مكتب االساتذة ‪ /‬سامح مريت ‪ -‬عبدالرازق محمد – وليد محمد عبد التواب –‬
‫احمد حسن احمد – محمد صابر – المحامون بالخصوص – الشارع الرئيسي انا محضر محكمة‬
‫الجزئية قد انتقلت واعلنت السيد ‪ /‬عاطف يحيى عزيز – المقيم بالخصوص شارع يحيى االسيوطى‬
‫من الشارع الرئيسى – قسم الخصوص – القليوبية‪ 2‬مخاطبا مع ‪ /‬واعلنته باالتي اقام المعلن اليه‬
‫الدعوي رقم ‪ 568‬لسنة ‪ 2008‬مدني جزئى الخانكة وتداولت بالجلسات وبجلسة ‪10/2010/ 28‬‬
‫اصدرت محكمة الخانكة الجزئية‪ 2‬حكمها ( بعدم اختصاصها قيما بنظر الدعوي واحالتها بحالتها‬
‫لمحكمة الخانكة الكلية‪ ) ..............‬واحيلت الدعوي بحالتها الي محكمة مامورية‪ 2‬الخانكة الكلية‬
‫وقيدت الدعوي برقم ‪ 937‬لسنة ‪ 2011‬كلي ايجارات الخانكة وتداولت هذه الدعوي بالجلسات‬
‫وبجلسة ‪ 3/2011/ 24‬صدر فيها الحكم االتي ‪ -:‬حكمت المحكمة ((( اوال ‪ -:‬بفسخ‪ 2‬عقد‬
‫االيجارالمبرم بين الدعى والمدعى عليه والمؤرخ فى‪ 15/8/1989‬وطرد المدعى عليه من عين‬
‫التداعى المبينة بعقد االيجار وبصحيفة الدعوى وتسليمها للمدعى خالية من االشخاص والشواغل‬
‫وبالحالة التى كانت عليها وقت التعاقد ثانيا ‪ -:‬الزام المعدعى عليه بان يؤدى للمدعى مبلغ وقدره‬
‫الف ومائتى جنيه قيمة االجرة المتاخرة عليه حتى مارس‪ 2011‬والزمت المدعي عليه بالمصاريف‬
‫ومبلغ ‪ 75‬جنيه اتعاب محاماة‪ .‬ثالثا ‪ -:‬بقبول طلب االدخال شكال وفى الموضوع برفضه والزمت‬
‫المدعى عليه بمصاريف االدخال وخمسة وسبعون جنيها مقابل اتعاب المحاماة ))) ‪ -‬وحيث ان هذا‬
‫الحكم لم يلقي قبوال من المستانف الجحافه بحقوقه وصدوره باطال ومخالفا للنظام العام ولمخالفته‬
‫لحجية االمر المقضى به وللخطا في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والفساد في االستدالل‬
‫واالخالل بحقوق الدفاع فانه يطعن علي هذا الحكم وذلك لالسباب االتية ‪ -:‬اوال ‪ -:‬بطالن حكم‬
‫محكمة اول درجة لمخالفته لحكم حاز حجية االمر المقضى ‪ -:‬حيث وانه بمطالعة اوراق الدعوى‬
‫وما ورد بحكم عدم االختصاص القيمى الرقيم ‪ 568‬لسنة ‪ 2008‬ىجزئى الخانكة ووفقا لنص المادة‬
‫‪101‬من قانون االثبات وان الحكم قد صدر فى نزاع بين الخصوم انفسهم ودون تغير‬
‫لصفاتهم ‪ .....................‬وقضت محكمة النقض انه (( قوة االمر المقضى كما ترد على على‬
‫منطوق الحكم ترد على ايضا على مايكون من اسبابه مرتبطا ارتباطا وثيقا بهذا المنطوق بحيث‬
‫التقوم له قائمة بدونه )) الطعن ‪ 339‬لسنة ‪ 29‬ق وحيث انه باستقراء حكم عدم االختصاص سالف‬
‫الذكر نجد انه ورد فيه وبالنص مايلى ‪(((((((( ------‬وحيث‪ 2‬انه هديا بما تقدم وكان البين من‬
‫االوراق ان طلبات المدعى فى الدعوى الراهنة هى الحكم باءنهاء عقد االيجار محل التداعى استنادا‬
‫على انتهاء مدته بعد ان انذر المدعى عليهم على يد محضر بانتهاء عقد االيجار وان يدهم على‬
‫العين قد صارت بذلك يد غاصب مع الحكم له بقيمة االجرة المتأخرة فى ذمته ‪ ........‬واذا كانت‬
‫الدعوى بهذه المثابة ليست دعوى فسخ اذ انها ال تستند الخالل المستأجر بأى من التزاماته ومن ثم‬
‫تعد هى طرد من العين المؤجرة للغصب ومن ثم تعد بطلب غير قابل للتقدير وتكون قيمتها زائدة‬
‫على اربعون الف جنيه ‪ ........‬مما يتعين معه والحال كذلك القضاء بعد اختصاص المحكمة قيميا‬
‫بنظر الدعوى واحالتها بحالتها الى محكمة الخانكة االبتدائية‪ 2‬المأمورية‪ 2‬الكلية‪))))))))) ..........‬‬
‫وحيث ان منطوق الحكم يحوز الحجية وكذلك االسباب المرتبطة‪ 2‬بالمنطوق بحيث ال تقوم له قائمة‬
‫بدونها وكان المنطوق قد بنى على سبب واحد حاصله ان الدعوى بهذه المثابة ليست دعوى فسخ‬
‫انها ال تستند‪ 2‬الخالل المستأجر بأى من التزاماته ‪ ........‬وتم تكييف الدعوى تكيفا قيميا استنادا الى‬
‫ذلك وتحصنت االسباب بمنطوق‪ 2‬الحكم وال يجوز القضاء بما يخالف الحجية ‪ -‬فى حين نجد ان‬
‫المحكمة االبتدائية‪ 2‬خالفت االمر واعتمدت تكييف اخر للدعوى باعتبارها دعوى فسخ لتحقق الشرط‬
‫الفاسخ الصريح ونسبت للمستأنف االخالل بالتزاماته فى حين ان الحكم الحائز للحجية منطوقا‬
‫واسبابا مبنية‪ 2‬على عدم اخالل المستأنف ( المدعى عليه ) باى من التزاماته وان الدعوى ليست‬
‫دعوى فسخ وان القول باخالل المستأنف بالتزامه وان هناك اجرة متأخرة فى ذمته فيه مخالفة‬
‫صريحة لحجية االمر المقضى تبطل الحكم الن الحجية من النظام العام واليجوز مخالفتها وان‬
‫االشهر المقول بعدم وجود دليل سداد لها هناك قرينة ال تقبل اثبات العكس على سدادها وهى تقديم‬
‫ايصاالت اجرة الشهر بعدها وبالتالى فهناك قرينة‪ 2‬على الدفع وبخاصة ان كافة ايصاالت االجرة‬
‫المقدمة لم تجحد ولم يطعن عليها باى طعن وبالتالى فهناك اقرار بها وتسليم من المستانف ضده‬
‫بصحتها وبالتالى فذمة المستأنف بريئة‪ 2‬من دين االجرة ‪ .‬وحيث وانه واالمر كذلك فان حكم اول‬
‫درجة يكون قد جاء باطال لمخالفته لحجية االمر المقضى مما يتعين معه الغاء الحكم والقضاء‬
‫مجددا برفض الدعوى ‪ .‬ثانيا ‪ -:‬ندفع بخطا محكمة اول درجة في تطبيق القانون والقصور في‬
‫التسبيب ‪ -1 .....‬بالنظر الي حكم محكمة اول درجة وما جاء في حكمها بشان خضوع العقد سند‬
‫الدعوي الماثلة الي احكام القانون المدني استنادا الي تقرير الخبير المرفق بملف الدعوى والذى‬
‫انتهى الى ان عين التداعى تقع بعزبة‪ 2‬المعاجينى وهى كما جاء بالتقرير من توابع الخصوص ولم‬
‫يصدر بشأنها قرار بخضوعها لقوانين ايجار االماكن وهى غير خاضعة لقولنين ايجار االماكن رقم‬
‫‪ 49‬لسنة ‪ 77‬و ‪ 136‬لسنة ‪ 81‬وال ينص عليها القرار رقم ‪ 204‬لسنة ‪ 79‬الصادر من وزير‪2‬‬
‫اإلسكان ‪ .‬والمحكمة فى تسبيب اخذها بتقرير‪ 2‬الخبير لم تالحظ ان التقرير جاء خاليا من اى معاينى‬
‫حسبما هو واضح وان الخبير بنى تقريره على اقرار منسوب‪ 2‬وجوده بمحضر ادارى والرقيم ‪2527‬‬
‫لسنة ‪ 2008‬ادارى الخصوص ثابت فيه عنوان المستأنف والذى من السهل اضافته بعد ترك القسم‬
‫ولم يتم عمل معاينة‪ 2‬على العقار الموجودة به العين وهو الفيصل الثبات الشارع والحوض والحدود‬
‫اما االعتماد على محضر ادارى فان المحاضر وثائق ليست بطبيعتها معدة الثبات االقامة ولكن‬
‫الثبات واقعة او تهمة‪ 2‬عالوة على ان تقرير الخبير لم يأتى بجديد فى شان الخضوع وعدمه لخلوه‬
‫من المعاينة او التوجه الى جهة رسمية‪ 2‬النجاز المأمورية كالمساحة ومجلس مدينة‪2‬‬
‫الخصوص ‪ ............‬واكتفى بتوضيح المستندات السابق عرضها على المحكمة بالمخالفة للحكم‬
‫التمهيدى الذى حدد مأمورية الخبير‪ -2 .‬ان محكمة اول درجة اخطأت فى تطبيق القانون حين‬
‫اوردت ان المستأنف اخل بالتزامه متمثل فى عدم السداد وخلو االوراق من ايصاالت سداد وانذرات‬
‫عرض لالجرة الشهرية عن شهرابريل ‪ 2006‬وشهر يوليه ‪ 2006‬وشهر اغسطس ‪ 2006‬وشهر‬
‫اكتوبر ‪ 2006‬وشهر يناير ‪ 2007‬وشهر فبراير ‪ 2007‬وشهرديسمبر‪ 2007‬وكذا حتى تاريخ‬
‫صدور الحكم وهى شهر يناير وفبراير ومارس ‪ 2011‬والثبا ت خطأ محكمة اول درجة نقول انه‬
‫بمطالعة مستندات القضية عن بصر وبصيرة‪ 2‬نجد انه هناك ايصال سداد اجرة عن شهر يونيه‪2‬‬
‫‪ 2006‬قرينة على سداد اجرة شهر ابريل ‪ 2006‬ونجدانه هناك ايصال سداد اجرة عن شهرسبتمبر‬
‫‪ 2006‬قرينة على سداد االجرة عن شهر يوليه واغسطس ‪ 2006‬ونجدانه هناك ايصال سداد اجرة‬
‫عن شهر نوفمبر‪ 2006‬قرينة‪ 2‬على سداد االجرة عن شهر اكتوبر ‪ 2006‬ونجد انه هناك ايصال‬
‫سداد اجرة عن شهر مارس ‪ 2007‬قرينة على سداد االجرة عن شهرى يناير وفبراير‪ 2007‬ونجد‬
‫انه هناك ايصال سداد اجرة عن شهر يناير ‪ 2008‬قرينة‪ 2‬على سداد االجرة عن شهر ديسمبر‪20072‬‬
‫وعلى ذلك فاءن محكمة اول درجة تكون قد اخطأت فى حكمها وخالفت نص المادة ‪ 587‬من احكام‬
‫القانون المدنى والتى تنص (الوفاء بسقط من األجرة قرينة على الوفاء باألقسـاط السابقة على هذا‬
‫القسـط حتى يقوم الدليل على عكس ذلك ) وان الوفاء بقسط من األجرة كقرينة‪ 2‬علي الوفاء بما‬
‫سبق وفي هذا قضت محكمة النقض ‪ (( :‬الوفاء بقسط من األجرة قرينه علي الوفاء باألقساط‬
‫السابقة عليه ما لم يقم الدليل علي العكس ذلك )) ‪ .‬م ‪ 587‬مدني ‪ .‬تمسك الخصم بها ‪ .‬مؤداه ‪.‬‬
‫وجوب بيان محكمة الموضوع اطالعها عليها وبحثها ‪ .‬إغفال ذلك ‪ .‬قصور الطعن رقم ‪ 1729‬لسنة‬
‫‪ 69‬ق جلسة ( ‪ )21/5/2000‬وبالتالى فان حكم المحكمة يكون قد شابه الخطأ فى تطبيق القانون‬
‫وعدم اعتبار الوفاء بقسط من االجرة قرينة ودليل على الوفاء باالقساط السلبقة عليه وعدم وجود‬
‫ما يد على عكس ذلك ولم يطعن المستأنف ضده على ايصاالت االجرة المقدمة بأى طعن اما عن‬
‫المدة الموضحة بالحكم وهى يناير وفبراير ومارس ‪ 2011‬فأن ذمة المستأنف بريئة‪ 2‬من اى دين‬
‫لالجرة عنها وذلك لسبق عرضها على المستأنف ضده بوجب االنذارات االتية تم سداد اجرة شهر‬
‫يناير ‪ 2011‬بموجب االنذار رقم ‪ 35‬بتاريخ ‪ 1/1/2011‬والمنفذ مع شخص المستأنف ضده بتاريخ‪2‬‬
‫‪ 1/1/2011‬وتم سداد اجرة شهر فبراير ‪ 2011‬بموجب االنذار رقم ‪ 655‬بتاريخ ‪9/2/2011‬‬
‫والمنفذ مع شخص المستأنف ضده بتاريخ ‪ 9/2/2011‬وتم سداد اجرة شهر مارس ‪ 2011‬بموجب‬
‫االنذار رقم ‪ 1034‬بتاريخ‪ 1/3/2011 2‬والمنفذ مع شخص المستأنف ضده بتاريخ ‪1/3/2011‬‬
‫وجميع هذه االنذارات معلنة مع شخص المستانف ضده وقام باستالم االجرة بشخصه‪ 2‬وذلك قبل‬
‫الحكم فى الدعوى مما تكون معه المحكمة اخطأت فى ان الشرط الفسخ قد تحقق لعدم تحققه ‪-3‬‬
‫خطأ محكمة اول درجة فى تطبيق القانون فى ردها على دفاع المدعى عليه بسقوط حق المدعى فى‬
‫رفع الدعوى حيث دفع المدعى عليه امام محكمة اول درجة بسقوط الحق فى رفع دعوى الفسخ‬
‫بالتقادم المسقط الطويل ‪ 15‬عاما وفقا لنص المادة ‪ 374‬من القانون المدنى ونوضح‪ 2‬خطأ المحكمة‬
‫فى كاالتى ‪ .....................‬بفرض اعتناق المحكمة لما قرره المدعى بعريضة دعواه وان مدة‬
‫العقد مشاهرة اى شهر واحد وان العقد خاضع الحكام القانون المدنى فبالتالى فأن سبب الفسخ‬
‫وانتهاء مدة العقد بفرض صحة الطلبات وهذا ما ننفيه يكون قد تحقق سبب الفسخ النتهاء المدة فى‬
‫الشهر التالى لتحرير العقد اوبعد انقضاء مدة ستة شهور لعدم اخطار المدعى للمدعى عليه بالفسخ‬
‫فى نهاية المدة وبالتالى فقد تحقق سبب الفسخ قد مر عليه ما يزيد عن ثمانية‪ 2‬عشر عاما حيث ان‬
‫عقد االيجار محرر بتاريخ‪ 15/8/1989 2‬ومدته مشاهرة وتاريخ‪ 2‬االنذار باالنتهاء وعدم الرغبة فى‬
‫التجديد قد تم بتاريخ ‪ 9/4/2008‬والدعوى قيدت فى ‪ 10/5/2008‬اى بعد تحقق االنتهاء بالفرض‬
‫الجدلى بحوالى ‪ 18‬عام وبالتالى فاءن الحق فى رفع الدعوى قد سقط بالتقادم وفقا لنص المادة‬
‫‪ 374‬من القانون المدنى فى حين ان المحكمة قد ردت على التقدم الطويل بما يفيد ان االجرة‬
‫المطالب بها لم يسقط الحق فى المطالبة بها بالتقدم الخمسى وفقا للمادة ‪ 375‬اى بوجب مادة غير‬
‫التى قرر المدعى عليه باعتبارها سند لدفعه بسقوط الحق فى رفع الدعوى وليس المطالبة باالجرة‬
‫مما تكون معه المحكمة قد اخطأت فى تطبيق القانون على وجهه الصحيح مما يوجب الغاء الحكم‬
‫والقضاء مجددا بعدم قبول الدعوى الدعوى لسقوط حق المدعى فى رفع دعواه طبقا لنص المادة‬
‫‪ 374‬من القانون المدنى بالتقادم المسقط الطويل ‪ .‬ثالثا ‪ -:‬القصور في التسبيب والخطا في تحصيل‬
‫الوقائع ‪ - 1‬حيث ان المحكمة فى بيانها للقانون لم تطالع المذكرة المقدمة من هيئة‪ 2‬قضايا الدولة فى‬
‫الدعوى والمرفق بها اصل الكتاب الوارد من الشئون القانونية‪ 2‬لمجلس مدينة الخصوص والذى‬
‫يتضمن الرد على ما جاء بصحيفة‪ 2‬االدخال حيث جاء فيه (((( ان قرية الخصوص وجميع العزب‬
‫التابعة لها اداريا اصبحت ضمن الكتلة السكنية لمدينة الخصوص ومن ضمن حدود المدينة‬
‫وبموجب قرار رئيس مجلس الوزراء رقم ‪ 263‬لسنة ‪ 2006‬ومن ثم يسرى فى شأنها احكام‬
‫القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬فى شأن تأجير وبيع االماكن وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر‬
‫وذلك على جميع عقود االيجارات المحررة قبل سريان احكام القانون ‪ 4‬لسنة ‪ 1996‬ومن ثم فأن‬
‫مناط تطبيق احكام القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬هو تاريخ تحرير‪ 2‬عقد االيجار شرط تحريره قبل‬
‫العمل باحكام القانون ‪ 4‬لسنة ‪ 1996‬ولكن المحكمة غضت الطرف عن هذا المستند الحكومى الهام‬
‫ومدى داللته رغم صدوره من جهة رسمية‪ 2‬موكول اليها تطبيق القانون ومدخلة فى الدعوى لهذا‬
‫السبب ولم توضح المحكمة لماذا التفتت عن هذا المستند ولم تمحصه‪ 2‬وتبين سبب التفاتها عنه‬
‫كدليل قانونى فنى مؤثر فى الدعوى ‪ -2‬حيث ان المحكمة ردت على الدفع بعد قبول الدعوى لسقوط‬
‫الحق فى اقامتها بالتقادم المسقط ‪ 15‬عاما وفقا لنص المادة ‪ 374‬من القانون المدنى ورفضت‬
‫الدفع وطرحته وفسرته‪ 2‬فى ضوء نص المادة ‪ 375‬من القانون المدنى الخاص بالتقادم الخمسى مما‬
‫يعد خطأ فى التسبيب وخطا فى تحصيل الوقائع ‪ -3‬المحكمة اخطأت فى تحصيل‪ 2‬الوقائع ومخالفة‬
‫الثابت باالوراق عندما نسبت للمستأنف مخالفته اللتزاماته وعدم سداد االجرة فى حين انه سبق‬
‫تقديم ايصاالت سداد اجرة ووفقا لنص المادة ‪ 587‬من القانون المدنى تفيد سداد السابق على المدد‬
‫الموضحة بالحكم ‪......‬اما عن المدة حتى الحكم فى الدعوى فتم سدادها مع شخص المدعى بموجب‬
‫انذرات رسمية حتى قبل صيرورة سدادها حتميا وقبل انتهاء النصف االول من الشهر وبالتالى‬
‫فليس هناك شرط فاسخ متحقق فى الدعوى مما يضحى الحكم معه قد جاء مخالفا للقانون وقاصرا‬
‫فى التسبيب وتحصيل الوقائع بشكل فج ال يمكن قبوله ويضحى الغاء الحكم شىء وجوبيا رابعا ‪-:‬‬
‫ندفع بان العين الموجودة بها الشقة محل التداعي ال تقع في عزبة المعاجيني وانها تقع في الكتلة‬
‫السكنية لقرية الخصوص القديمة الخاضعة لقوانين االيجارات االستثنائيةالمتعاقبة بالقرار الوزاري‬
‫رقم ‪ 204‬لسنة ‪ 79‬والصادر من وزير االسكان في هذا الخصوص ‪ .‬وذلك وفقا للشهادات المقدمة‬
‫فى الدعوى والتى تفيد ان العين تقع من حدود الخصوص وداخل نطاقها خامسا ‪ -:‬ان العقد سند‬
‫الدعوى قد تم تحريره قبل العمل بأحكام القانون رقم ‪ 4‬لسنة ‪ 1996‬وان الضابط الوحيد بإعمال‬
‫آحكام القانون المدنى هو تحرير العقد بعد العمل بأحكام القانون رقم ‪ 4‬لسنة ‪ . 1996‬وبالنظر الى‬
‫العقد سند الدعوى نجد انه محرر بتاريخ ‪ 15/8/1989‬وبالتالى فإن عقد االيجار سند الدعوى قد تم‬
‫تحريره قبل العمل بالقانون المدنى ووجب تطبيق أحكام قانون االيجارات االستثتائية‪ 2‬أرقام ‪ 49‬لسنة‬
‫‪ 1977‬و ‪ 136‬لسنة ‪ . 1981‬سادسا ‪ _:‬ان العالقة االيجارية تخضع ألحكام قوانين االيجارات‬
‫االستثنائية‪ 2‬أرقام ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬والمعدل بالقانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬وحيث ان مدينة‬
‫الخصوص الكائنة بها عين النزاع تخضع ألحكام قوانين االيجارات االستثنائية‪ 2‬وفقا لنص المادة‬
‫االولى من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬أنهــــا من البالد المعتبرة مدنا وليست من القرى التى‬
‫يصدر بشأنها القرار من وزير االسكان ومفاد هذا النص هو " فى شأن تأجير وبيع االماكن ان‬
‫أحكامه تسرى على االماكن وأجزاء االماكن الواقعة فى عواصم المحافظات والبالد المعتبرة مدن "‬
‫ولما كان عين النزاع كائنة بمدينة الخصوص فأن مؤدى ذلك هو ان تسرى عليها أحكام قانون‬
‫ايجار االماكن منذ تاريخ صدور قرار رئيس مجلس الوزراء بأعتبارها مدينة ‪ .‬ولما كان التنبيه‪2‬‬
‫بعدم الرغبة فى تجديد عقد االيجار عن العين المؤجرة قد أعلن بتاريخ‪ 9/4/2008 2‬اى بعد صدور‬
‫قرار رئيس مجلس الوزراء فال آثر له فى انهاء عقد االيجار الذى إمتد بقوة القانون ‪ .‬سابعا‪ :‬كما‬
‫يركن الطالب فى اثبات ذلك الى القرار الصادر من السيد رئيس مجلس الوزراء رقم ‪ 263‬لسنة‬
‫‪ 2006‬والذى لم يستثنى فيه بنص صريح‪ 2‬أى عزبة من الخضوع ألحكام قوانين االيجارات ‪ -:‬وقد‬
‫جاء القرار عام وشامل لمدينة الخصوص ككتلة سكنية واحدة دون إستثناءات فوجب سريان قانون‬
‫االيجارات على مدينة الخصوص كاملة وال يجوز ان يستثنى‪ 2‬منها شيئا الن االستثناء ال يكون اال‬
‫بنص صريح حيث ان االصل هو سريان قانون االيجارات على مدينة الخصوص كاملة وما يرد على‬
‫ذلك من إستثناء البد ان يكون بنص صريح‪ 2‬وقد جرى نص الفقرة االولى من القانون رقم ‪ 49‬لسنة‬
‫‪ 1977‬فى شأن تأجير وبيع االماكن وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر فى البيان االول منه‬
‫على أنه ( فيما عدا االراضى الفضاء تسرى أحكام هذا الباب على االماكن واجزاء االماكن على‬
‫إختالف أنواعها المعدة للسكنى أو لغير ذلك من االغراض سواء كانت مفروشة أو غير مفروشة‬
‫مؤجرة من المالك او من غيره وذلك فى عواصم المحافظات والبالد المعتبرة مدنا بتطبيق أحكام‬
‫القانون رقم ‪ 52‬لسنة ‪1975‬م بإصدار قانون الحكم المحلى والقوانين المعدلة له ) ‪ .‬فأن مفاد ذلك‬
‫هو سريان قانون ايجار االماكن على مدينة الخصوص إعتبارا من تاريخ نشر قرار رئيس مجلس‬
‫الوزراء رقم ‪ 263‬لسنة ‪ 2006‬بالجريدة الرسمية‪ 2‬دون الحاجة الى النص فى القرار على ذلك ‪ .‬ولما‬
‫كان ذلك وكان الثابت ان العين محل النزاع أجرت لمدة تبدأ من ‪ – 15/8/1989‬مشاهرة ولم يقم‬
‫المعلن اليه بالتنبيه‪ 2‬على الطالب بإنتهاء عقد االيجار اال بتاريخ ‪9/4/2008‬م اى بعد نفاذ قرار‬
‫رئيس مجلس الوزراء المشار اليه فال ينتج آثرا فى إنهاء عقد االيجار المؤرخ فى ‪15/8/1989‬م‬
‫الذى أمتد قانونا منذ نفاذ قرار رئيس مجلس الوزراء سالف الذكر ‪ .‬ثامنا ‪ _:‬ان العين محل النزاع‬
‫كائنة بمدينة الخصوص الخاضعة ألحكام قانون االيجارات االستثنائية أرقام ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬و‪136‬‬
‫لسنة ‪ 1981‬وليست بعزبة المعاجينى ‪ -:‬وأن جميع العزب أصبحت تسمى مدينة‪ 2‬الخصوص وقد‬
‫تحولت جميع العزب والقرى التابعة لها الى مدينة‪ 2‬الخصوص وضمن حدودها ومن ثم يسرى فى‬
‫شأنها أحكام القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬وذلك على جميع عقود االيجارات المحررة قبل العمل‬
‫بأحكام القانون رقم ‪ 4‬لسنة ‪ . 1996‬ومن ثم فأن مناط تطبيق أحكام القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪1977‬‬
‫هو تاريخ تحرير العقد شرط تحريره قبل تطبيق أحكم القانون رقم ‪ 4‬لسنة ‪ 1996‬ولما كان ما تقدم‬
‫وهديا به فأن مدينة‪ 2‬الخصوص قد صدر قرار تحويلها الى مدينة‪ 2‬ومن ثم فأنه يسرى عليها القوانين‬
‫واللوائح المنظمة للمدينة ويشمل‪ 2‬ذلك مدينة الخصوص ككتلة سكنية‪ 2‬واحدة ويسرى عليها أحكام‬
‫قوانين االيجارات دون إستثناء وإعماال للمبدأ القانونى الذى يقضى بأنه ال أستثناء أال بنص صريح‪2.‬‬
‫تاسعا ‪ - :‬ندفع بانه ال يوجد كيان بشكل رسمى بالخصوص يسمى بعزبة المعاجينى وبالتالى فليس‬
‫هناك حاجة لصدور قرار بخضوع مكان ليس له كيان قانونى رسمى ولم يتم تسميته رسميا وال‬
‫وجود له بالخرائط المساحية الو الضرائب العقارية وذلك وفقا لالفادات الرسمية المقدمة من دفاع‬
‫المستأنف اما محكمة اول درجة بجلسة ‪ -: 7/2/2010‬عاشرا ‪ :‬ان عين النزاع تخضع لجميع‬
‫اللوائح والقوانين المعمول بها بالمدينة‪ 2‬ويسرى عليها رسوم النظافة كمدينة ‪ -:‬وفقا لنص المادة ‪8‬‬
‫فقرة أ ‪,‬ب من القانون رقم ‪ 10‬لسنة ‪2005‬م وهو الذى يتم تطبيقه على الوحدات السكنية الموجودة‬
‫بالمدن وعواصم المحافظات مما يؤكد ان العين محل النزاع كائنة بمدينة‪ 2‬الخصوص ويسرى‪ 2‬عليها‬
‫كافة اللوائح والقوانين المنظمة‪ 2‬للمدن وبالتالى خضوع العين ألحكام قوانين االيجارات االستثنائية‬
‫وعدم خضوعها ألحكام القانون المدنى ‪ .‬فلهذه االسباب واالسباب االخري التي سيبديها دفاع‬
‫المستانف في المرافعات الشفوية والمذكرات التحريرية وما سيقدمه‪ 2‬من مستندات بناء‬
‫عليــــــــــــــــــــــــه انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت واعلنت المعلن اليه بصورة من هذا للعلم‬
‫بما جاء فيها وكلفته بالحضور امام محكمة االستئناف العالي مامورية‪ 2‬بنها والكائن مقرها مدينة‬
‫بنها شارع الجميل – وذلك بجلستها المنعقدة علنا يوم الموافق ‪ 2011 / /‬امام الدائرة ( ) س ع‬
‫بنها وذلك للمرافعة ولسماعه الحكم ‪ -:‬اوال ‪ -:‬بقبول االستئناف شكال للتقرير به في الميعاد‬
‫القانوني‪ 2‬ثانيا ‪ -:‬وفي الموضوع بالغاء حكم اول درجة فيما قضي به والقضاء برفض الدعوي‬
‫لرفعها علي غير اساس قانوني لوجود العين داخل نطاق قرية الخصوص الخاضعة لقوانين‬
‫االيجارات وليس الحكام القانون المدني ولعدم توافر شروط االخالء وفقا لنصوص قانون ايجار‬
‫االماكن مع الزام المستانف ضده بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماة عن الدرجتين ‪ .‬والجل العلم‬
‫؛؛؛؛؛؛؛؛؛؛؛؛؛؛؛؛؛؛؛؛؛؛؛‬
‫‪-144‬استئناف إيجارات قانون مدني الشرط الفاسخ الصريح‬

‫من رابطة محامين المحله‬
‫نصير المحامون‬
‫بناء على طلب السيد====== ومحله المختار مكتب األس‬
‫السيد‪==== /‬‬
‫بتاريخ ‪1981-11-18‬‬
‫بتاريخ ‪1981-11-18‬‬
‫ال فع ً‬
‫بتاريخ ‪ 1945-1-18‬‬
‫اس‬
‫‪-145‬استئناف حكم‬
‫‪ ‬‬
‫انه في يوم ‪ .....................‬الموافق ‪........... / .... / .....‬‬

‫بناء على طلب السيد ‪ ................... /‬المقيم في ‪ ................‬ومحله المختار مكتب‬
‫األستاذ ‪............... /‬المحامي الكائن ‪.........................‬‬
‫أنا ‪ ............‬محضر محكمة ‪ ............‬الجزئية قد انتقلت فى التاريخ المذكور أعاله وأعلنت ‪:‬‬
‫السيد ‪ ................... /‬المقيم فى ‪ ............‬قسم ‪ ...........‬محافظة ‪ ...........‬‬
‫مخاطبا مع ‪.................. /‬‬
‫أقام المستأنف ضده الدعوى رقم ‪ ........‬لسنة ‪ .......‬طالبا في ختام صحيفة افتتاحها الحكم له‬
‫بـ ‪ ، .................................‬وبتاريخ‪ ..... /.... /... 2‬قضت محكمة أول درجة بـ‪ ( ‬منطوق الحكم‬
‫)‪. ‬‬
‫وحيث أن هذا الحكم قد جاء مخالفا للواقع والقانون وذلك لألسباب التالية ‪:‬‬
‫‪..............................................................‬‬
‫‪..............................................................‬‬
‫‪ ‬وحيث تنص المادة ‪ 221‬من قانون المرافعات على أنه ‪ " :‬يجوز استئناف األحكام الصادرة‬
‫بصفة انتهائية من محاكم الدرجة األولى بسبب مخالفة قواعد االختصاص المتعلقة بالنظام العام ‪،‬‬
‫أو وقوع بطالن فى الحكم ‪ ،‬أو بطالن فى اإلجراءات أثر في الحكم‬
‫‪ ‬وهو ما يحق معه للطالب إقامة االستئناف الماثل لألسباب السابق ذكرها بصدر الصحيفة واألسباب‬
‫األخرى التي سيبديها في المذكرات والمرافعات الشفاهيه‪. ‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت في التاريخ‪ 2‬المذكور أعاله إلى حيث المعلن إليه وسلمته صورة‬
‫من أصل الصحيفة وكلفته بالحضور أمام محكمة‪ ............ ‬الكائن مقرها فى ‪ ...............‬أمام‬
‫الدائرة (‪ ) ‬مستأنف وذلك بجلستها العلنية التي ستنعقد فى تمام الساعة التاسعة وما بعدها من‬
‫صباح يوم ‪ .........‬الموافق ‪ ...... /.. /...‬وذلك لسماع الحكم بـ ‪.........‬‬
‫أوال ‪ :‬بقبول االستئناف‪ 2‬شكال ‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬وفى الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف رقم ‪ ........‬لسنة ‪ ...........‬واعتباره كان لم‪ ‬يكن ‪،‬‬
‫والقضاء مجددا ب ‪ ...............‬وإلزام المستأنف ضده بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة عن‬
‫درجتي التقاضي‪ ، ‬مع حفظ كافة الحقوق القانونية‪ 2‬األخرى للطالب ‪.‬‬
‫وألجل العلم‪/ ‬‬
‫السند القانونى ‪ :‬المادة ‪ 221‬من قانون المرافعات‪ ‬‬

‫استئناف حكم اخالء‬
‫أنه في يوم الموافق ‪/ /‬‬
‫بناء على طلب السيد‪ -------/‬المقيم‪ ‬‬
‫ومحله المختار مكتب األستاذ‪ /‬عدنان محمد عبد المجيد المحامى بالنقض‪ ‬‬
‫واألساتذة ‪/‬عبد العزيز أحمد عبد العزيز ‪/‬مروة عدنان ‪ /‬هند حمدى ‪ /‬أحمد محمد ‪ /‬محمود أشرف ‪/‬‬
‫صفاء عبد القادر المحامون بالقاهرة‬
‫انتقلت انا محضر محكمة الجزئية وأعلنت‬
‫‪-1‬السيدة ‪ /‬مخاطبا مع‬
‫‪-2‬السيدة‪ /‬عد مخاطبا مع‬
‫‪-3‬السيدة‪ /‬ر مخاطبا مع‬
‫وأعلنتهم باالستئناف االتى‬
‫عن الحكم الصادر من محكمة الجيزة الدائرة (‪ )2‬مستعجل فى الدعوى‪ ‬‬
‫رقم ‪ 4188‬لسنة ‪2008‬مستعجل الجيزة بجلسة ‪30/10/2008‬والقاضى منطوقة "حكمت المحكمة‬
‫بصفة مستعجل بطرد لمدعى عليه من العين المؤجرة المبينة‪ 2‬الحدود والمعالم بعقد اإليجار المؤرخ‬
‫فى‪1/5/2007‬والمحرر بين المدعيات والمدعى عليه وألزمت المدعى عليه بتسليم العين المؤجرة‬
‫للمدعيات بالحالة التى تسلمها عليهما والمصاريف ومبلغ خمسة وسبعون جنيها أتعاب محاماة "‬
‫أقام المستأنف ضدهم دعواهم الماثلة بصحيفة أودعت قلم كتاب المحكمة فى ‪25/8/2008‬ولم تعلن‬
‫قانونا للمستأنف أو بأى من إجراءاتها حتى اآلن طلب فى ختامها الحكم بصفة مستعجلة بطرد‬
‫المدعى عليه مع تسليم جميع المعدات واألدوات (الجدك) المبين بعقـد اإليجار‬
‫وذلك على سند من القول وال سند من القانون انه بموجب عقد أيجار مؤرخ ‪1/4/2007‬يستأجر‬
‫المستأنف من المستأنف ضدهم الثالث األول محل كائن فى ‪ 89‬شارع ترعة السواحل نظير قيمة‬
‫ايجارية قدرها ‪2165‬جنيه وقد سبق وأقيمت قبل‪ ‬‬
‫المستأنف الدعوى رقم ‪4490‬لسنة ‪2007‬مستعجل عن المدة من ‪1/7/2008‬حتى ‪ 31/7/2008‬إال‬
‫انه قد قدم إيصال بالسداد بما ترتب عليه أن قضى فيها بعدم االختصاص وأحيلت لمحكمة الموضوع‬
‫وقيدت برقم ‪495‬لسنة‪ ‬‬
‫‪2008‬والتزال متداولة حتى اآلن وقدم المستأنف ضدهم سندا لدعواهم إنذارا للمستأنف لم يصله‬
‫معطى تاريخ ‪7/8/2008‬وصورة من الحكم الصادر فى الدعوى رقم‪4490‬لسنة‪2007‬مستعجل‬
‫الجيزة وكانت الدعوى بجلسة ‪ 11/10/2008‬قد مثل فيها وكيال من المستأنف ضدهم فى حين لم‬
‫يحضر المستأنف لعدم إعالنه وحجزت الدعوى للحكم لجلسة‪ 30/10/2008‬حيث أصدرت حكمها‬
‫آنف البيان ومن حيث أن هذا القضاء قد دان عليه الفساد فى االستدالل والقصور فى التسبب بما‬
‫يوجب إلغاءه لألسباب االتية ‪-:‬‬
‫أو ًال‪-:‬انعدام الحكم المستأنف لعدم إعالن صحيفة الدعوى األصلية للمستأنف وعدم‪ ‬‬
‫اإلعالن بالحكم بما يتعين معه قبول األستئناف شك ً‬
‫ال‪ ‬‬
‫حيث أن المستأنف قد علم بطريق المصادفة بوجود هذا الحكم ولم يعلن بصحيفة الدعوى بما يعدم‬
‫الحكم المستأنف لعدم انعقاد الخصومة‪ 2‬فيه ‪ ,‬ولم يصله أخطار بصحيفة الدعوى حتى اآلن ‪.‬‬
‫وقد أستقر الفقه والقضاء بهذا الشأن أن الحكم فى حال ثبوت عدم األعالن به أو بأى من إجراءاته‬
‫يعد منعدما غير مستأهل الحماية القانونيه وال األحترام الالزم لألحكام القضائيه بأعتباره عدم وغير‬
‫موجود أصال ولم تنعقد خصومته‪ 2‬أصال وليس هذا ببدع من عندياتنا ولكن المستقر عليه فى قضاء‬
‫النقض من قديم فقيـل فى ذلك أنـه‪ ‬‬
‫من المسلم أن هناك عيوبًا جسيمه إذا شابت الحكم القضائى تمنع من اعتباره موجودًا منذ صدوره‬
‫ولذا ال تستنفذ سلطه القاضى وال يرتب حجيه األمر المقضى وفى هذه الحاله يكون غير قابل‬
‫للتصحيح ألن غير الموجود ال يمكن تصحيحه ولذا يمكن التمسك بهذا العيب سواء بطريق الدعوى‬
‫األصليه أو بالطلب العارض أو الدفع أو بالمنازعه فى تنفيذه كما يمكن أستخدام طرق الطعن‬
‫القانونيه للتمسك بهذه العيوب ويمكن للقاضى أن يقرر أنعدامه من تلقاء نفسه إذا جرى التمسك‬
‫بالحكم أمامه ويطلق على األمر الذى ترتبه‪ 2‬هذه العيوب " األنعدام " تميزًا له عن البطالن القابل‬
‫للتصحيح‬
‫د ‪ /‬وجدى راغب النظـريـة العــامة للعـــمل القضائـى فى قانون المـرافعات سنه ‪ -1974‬ص ‪403‬‬
‫وعن طبيعة االنعدام يقول الفقه ‪-:‬‬
‫انعدام الحكم أو عدم وجوده واقعه ماديه حدثت بالفعل ومن ثم فال يحتاج األمر إلى حكم يقررها أو‬
‫ينشئها ؛ فالعدم ال يحتاج إلى ما ينشئه‪ 2‬أو يقرر بانعدامه والحكم الصادر بناء على دعوى االنعدام‬
‫هو حكم كاشف له غير منشىء إذ يكشف عن واقعة ماديه حدثت فى الوجود فعال ‪ 0‬‬
‫ولقد أنحازت محكمه النقض المصرية‪ 2‬إلى هذه الفكرة وذهبت تواظب على أعمالها فى خصوص‬
‫األحكام القضائية ‪ ،‬وتقوم هذه الفكرة فى تطبيقات المحكمة على ضرورة التصنيف فى العيوب التى‬
‫يمكن أن تشوب األحكام والتنويع‪ 2‬فى أثارها بحسب جسامه العيب ‪ ،‬فالعيب الجسيم هو العيب الذى‬
‫يجرد الحكم من مقوماته‪ 2‬وأركانه األساسيه على نحو يفقده كيانه وصفته كحكم ويطيح بماله من‬
‫حصانه ويحول دون أعتباره موجودًا منذ صدوره ‪ ،‬فال يستنفذ سلطه القاضى وال يرتب حجيه األمر‬
‫المقضى وال يرد عليه التصحيح ألن المعدوم ال يمكن رأب صدعه (‪. )3‬‬
‫الدكتور ‪ /‬محمد ماهر أبو العنين – مجلة المحاماة – العدد األول – دعوى البطالن األصلية ص‬
‫‪631‬‬
‫ويؤكد شراح القانون هذا الرأى ووجاهته له فقيل فى ذلك انه ‪ -:‬‬
‫حاالت األنعدام هى أعنف من حاالت البطالن وأمعن فى الخروج على القانون ‪ ..‬وكثيرًا ما تدق‬
‫التفرقه بينهما ‪ ،‬وتظهر أهميتها فى أن الحكم الباطل يعد قائمًا مرتبًا كل أثاره الى أن يحكم ببطالنه‬
‫بولوج طرق الطعن فى األحكام المقرره فى التشريع أما الحكم المعدوم فهو والعدم سواء ‪ ،‬وال‬
‫يرتب أى أثر قانونى ‪ ،‬وال يلزم الطعن فيه للتمسك بأنعدامه وأنما يكفى أنكاره عند التمسك به بما‬
‫أشتمل عليه من قضاءه ‪ ،‬ويجوز رفع الدعوى مبتدأه بطلب أنعدامه وال تزول حاله انعدام الحكم‬
‫بالرد عليه بما يدل على اعتباره صحيحا‪.‬‬
‫الدكتور ‪ /‬محمد ماهر أبو العنين ‪ -‬المرجع السابق‬
‫ويقـول الفقه فى ذلــــك ‪-:‬‬
‫يؤدى اإلعالن إلى أنعقاد الخصومه‪ 2‬وهو ما يعنى اكتمال اجراءات افتتاحها ‪ ،‬ذلك أن أعالن صحيفه‬
‫الدعوى أنما هو إجراء أساسى فى أفتتاحها مكمل إلجراء المطالبه القضائيه ‪ ،‬وإذا كانت المطالبه‬
‫هى إجراء رفعها فى مواجهه المستأنفعليه وبما أن الخصومه كمنهج أجرائى تقوم على هذه‬
‫المواجهه فقد قيل أنها تنشأ عن المطالبه القضائيه ‪ ،‬ولكنها تكون معلقه على شرط فاسخ هو عدم‬
‫اعالنها قبل صدور الحكم فيها ‪ ،‬فإذا صدر حكم فيها دون أعالنها أعالنًا صحيحًا كان منعدمًا فى‬
‫غير خصومه وإذا لم يتحقق األعالن على نحو صحيح ال تكون ثمه خصومه‪ 2‬قد أنعقدت بين الطرفين‬
‫ويكون قضاء القاضى فيها رغم ذلك قد ورد على غير محل‬
‫وأعالن صحيفه الدعوى أجراء الزمًا النعقاد الخصومه بين طرفيها تحقيقًا لمبدأ مواجهه الخصوم‬
‫ويكون وجود الخصومه الذى يبداء بأيداع صحيفه الدعوى قلم الكتاب معلقًا على أعالنها إلى‬
‫المستأنف عليه صحيحًا ‪ ،‬فإذا تخلف هذا الشرط حتى صدور الحكم األبتدائى زالت الخصومه كأثر‬
‫للمطالبه القضائيه ولذلك إذا ما طعن فى الحكم األبتدائى باألستئناف وقضت المحكمه بألغائه تأسيسًا‬
‫على إعالن صحيفه أفتتاح الدعوى ‪ ،‬يتعين عليها الوقوف عند حد تقرير‪ 2‬البطالن وال تفصل فى‬
‫الموضوع حتى ال يفوت درجه من درجات التقاضى على الخصوم ألن بطالن أعالن صحيفه‬
‫الدعوى يؤدى إلى زوال الخصومه‪ 2‬التى بدأت معلقه على شرط اإلعالن الصحيح ومن ثم فأنه يعد‬
‫معدومًا الحكم الصادر على من لم يعلن أطالقًا بصحيفه الدعوى أو ثبت أعالنه بأجراء معدوم كما لو‬
‫كان األعالن مزور ‪ -‬ويعد معدومًا أيضًا الحكم الصادر على من أخرجته المحكمه من خصومه‪2‬‬
‫الدعوى ألنه لم يكن طرفًا فيها وبالتالى ال حجيه له ومواجهته ‪ ... .‬ويعتبر‪ 2‬معدومًا الحكم على من‬
‫توفى أو فقد أهليته‪ 2‬قبل رفع الدعوى‬
‫مبادىء القضاء المدنى د ‪ /‬وجدى راغب فهمى الطبعة الثالثة لسنه ‪ 2001‬ص‬
‫وقد نحت محكمة النقض هذا المنحى وظلت تواظب عليه فى أحكامها ‪ :‬‬
‫" من المقــرر فى قضاء هذه المحكمة أن صحيفة إفتتاح الدعوى هما األساس الذى تقوم عليه كل‬
‫إجراءاتها ويترتب على عدم إعالنها عدم إنعقاد الخصومة‪ ، 2‬ومن ثم التترتب عليها إجراء أو حكــم‬
‫صحيح ‪ ،‬إذ يعتبر الحكم الصادر فيها منعـــدمًا ‪ ،‬ومن ثم التكون له قوة ‪ ..‬األمر المقضى واليلزم‬
‫الطعن فيه أو رفع دعوى بطــالن أصلـــية بل يكفى إنكاره أو التمسك بعدم وجوده "‬
‫( الطعن رقم ‪ 772‬لسنة ‪ 45‬ق جلسة ‪ 21/4/1981‬س ‪ 432‬ص ‪) 1200‬‬
‫ولما كان ذلك وكان المستأنف لم يعلن بصحيفة أفتتاح الدعوى حتى األن أو بأى أجراء فيها فأن‬
‫الحكم يعد معدومًا لعدم أنعقاد الخصومة فى الدعوى بالحكم الصادر قبله محل االستئناف الماثل حتى‬
‫اآلن ‪.‬‬
‫ال عن ذلك فان المستأنف لم يعلن بالحكم الصادر بجلسة ‪ 30/10/2008‬وهو ما يكون معه‬ ‫فض ً‬
‫مواعيد االستئناف‪ 2‬ال زالت مفتوحة حيث لم يعلن المستأنف بالحكم الصادر قبله حتى اآلن ومن ثم‬
‫ال نزو ًال على مقتضى نص المادة ‪ 213‬من قانون المرافعات والتى‬ ‫فأن االستئناف يعد مقبوال شك ً‬
‫تستلزم العلم اليقينى بالحكم الصادر قبل المستانف وتلقى على عاتق المستأنف ضدهم عبء أثبات‬
‫علمه اليقينى بالحكم وتسلمه لألخطار باألعالن وفقًا لما أنتهى إليه حكم الجمعية العامة لمحكمة‬
‫النقض بهذا الشأن ‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬فساد الحكم فى االستدالل لعدم أختصاص المحكمة بنظر الدعوى ‪.‬‬
‫لما كان دفاع المستأنف ضدهم قد ذكر بعض الحقائق واعرض عن ذكر البعض فى دعواه حين‬
‫أشار إلى سبق أقامته الدعوى رقم ‪4490‬لسنة ‪ 2007‬مستعجل الجيزة والتى قضى فيها بعدم‬
‫االختصاص وأحيلت لمحكمة الموضوع برقم ‪ 495‬لسنة ‪ 2008‬مدنى كلى الجيزة دون أن يذكر كون‬
‫تلك الدعوى المتداولة حتى اآلن تحمل فى طياتها دعوى فرعية من المستأنف بعدم استحقاق‬
‫المستأنف ضدهم للقيمة االيجارية لكون الجهات اإلدارية قد حررت العديد من المخالفات قبل‬
‫المستأنف لثبوت أن جزء من العين المؤجرة كان شقة سكنية ولم يكن محل تجارى فيما سبق كما‬
‫أدعى المستأنف ضدهم فى العقد وتم إدخالها ضمن المحل و أدخال الغش على المستأنف بتأجيره‬
‫ال عن أنه قد قام بصرف مبالغ طائلة على العين فى‬ ‫للعين بطريق الجدك وبقيمة أيجارية مرتفعة فض ً‬
‫توضيبات وفؤجىء عقب ذلك بالجهة األدارية تحول دونه ودون مزاولة النشاط وتحرر قبله العديد‬
‫من المخالفات وعليه فقد رفضت الجهات المختصة أعطاءه تراخيص بمزاولة النشاط ومنعه من‬
‫فتح المحل التجارى‪.‬‬
‫ولما كانت األجرة هى مقابل أالنتفاع بالعين وكان هذا االنتفاع ال يتأتى إال بقيام المستأنف ضدهم‬
‫بإزالة هذا التعرض من الجهة االدارية ومنعها المستأنف من مزاولة النشاط بسبب أخالل المستأنف‬
‫ضدهم ومن ثم فأن القيمة االيجارية تصبح غير مستحقة‪ 2‬للمستأنف ضدهم حتى تمام إنهاء هذا‬
‫ال عن أحقيته فى التعويض عن‬ ‫الوضع بإصدار تراخيص من الجهة اإلدارية بمزاولة النشاط ‪ ،‬فض ً‬
‫غل يده عن االنتفاع بالعين المؤجرة و ما قام بصرفه من مبالغ مالية فى التشطيبات ‪.‬‬
‫ولما كان هذا النزاع الموضوعى مطروح على القضاء فى الدعوى أنفة البيان من قبل أقامة‬
‫الدعوى الماثلة بأمد طويل بما يؤكد جدية النزاع وأنه سابق على أقامة الدعوى المستعجلة محل‬
‫األستئناف‪ 2‬الماثل وهو نزاع موضوعى يخرج الفصل فيه عن نطاق اختصاص القضاء المستعجل‬
‫ويستلزم تحقيقه ندب خبير لبحث األوراق ومعاينة‪ 2‬العين على الطبيعة لبيان التعديالت التى أدخلها‬
‫المستأنف عليهم على المحل التجارى قبل أنعقاد العالقة األيجارية وما قام به المستانف من‬
‫ال عن ما سدده كمقدم للتعاقد إال أن المستأنف ضدهم لعلمهم أن هذا‬ ‫تشطيبات فى العين وتكلفتها فض ً‬
‫النزاع الموضوعى إذا ما عرض على قضائكم لكان الحكم بعدم االختصاص أمر حتمى وهو ما‬
‫جعلهم يؤثرون عدم اإلشارة لهذا النزاع والحصول على الحكم المستعجل بالطرد محل االستئناف‬
‫الماثل فى غيبة من المستأنف ‪ .‬‬
‫وقد قضت محكمة النقض من قديم بأنه ‪:‬‬
‫متى كان النزاع فى الدعوى يدور فى جوهره حول تحقق شرط الفسخ المتفق عليه فى عقد االيجار‬
‫و قيام سببه‪ 2‬و مدى صلته بإلتزامات المطعون عليها قبل الطاعنين و إقرارها بمصابرتها لهم فى‬
‫المطالبة بأقساط األجرة فى مواعيد إستحقاقها و تراخيها تبعًا لذلك فى التمسك بالشرط الفاسخ فى‬
‫حينه وسكوتها زمنا طويال مما يعدو منها عدو ًال عن إستعماله ‪ ،‬فإن هذه المنازعات المتشابكة‬
‫تتسم بطابع الجد بحيث لم يعد أصل الحق واضحًا وضوحًا يستطيع معه القاضى المستعجل أن‬
‫يحميه باإلجراء المطلوب منه ‪ .‬فإذا كان الحكم المطعون فيه قد تغلغل فى هذه المنازعات وقضى‬
‫فيها ورتب على ذلك رفض الدفع بعدم اإلختصاص فإنه يكون قد جاوز قاعدة من قواعد اإلختصاص‬
‫النوعى يما يستوجب نقضه‪ .‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 372‬لسنة ‪ 27‬ق ‪ ،‬جلسة ‪)1962/3/14‬‬
‫وقضى كذلك بأنه‪ :‬‬
‫إذ كان البين من األوراق أن الدعوى رفعت إبداء بطلب طرد الشركة الطاعنة من األرض الفضاء‬
‫موضوع التداعى إلنتهاء مدة اإليجار الواردة فى العقد بينما نازعت الشركة الطاعنة فى إمتداد‬
‫العقد بإعتباره خاضع لقوانين إيجار األماكن و كان المطلوب فى الدعوى على هذا النحو ‪ -‬و بعد‬
‫التنازل عن صفة اإلستعجال فيها ‪ -‬هو فصل فى أصل الحق فإن قرار القاضى المستعجل بإحالة‬
‫الدعوى إلى محكمة الموضوع ال يعد باط ً‬
‫ال ‪ .‬‬
‫الطعن رقم ‪ 0014‬لسنة ‪ 14‬مجموعة عمر ‪4‬ع صفحة رقم ‪ 476‬بتاريخ‪1944-12-14 2‬‬
‫بنـــاء عليــــه‬
‫أنا المحضر سالف الذكر أنتقلت وأعلنت المعلن إليهم بصورة من هذا وكلفته بالحضور أمام‬
‫محكمة‪ ‬‬
‫بجلستها المنعقدة صباح يوم الموافق ‪ / /‬من الساعة الثامنه وما بعدها أمام الدائرة ( ) ليسمع‬
‫المستانف ضدهم الحكم لصالح المستأنف‬
‫ال بنص المادة ‪ 213‬مرافعات‪ ‬‬‫ال عم ً‬
‫أو ًال ‪ :‬بقبول األستئناف‪ 2‬شك ً‬
‫ثانيًا ‪ :‬وفى الموضوع بألغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددًا بعدم أختصاص المحكمة نوعيًا مع‬
‫ألزامهم المصاريف و مقابل أتعاب المحاماة ‪0‬‬
‫وألجل العلم‪،‬‬
‫استئناف بثبوت العالقة االيجارية‪147-‬‬
‫‪ 2005/ /‬م‬ ‫الموافق‬ ‫انـه فى يوم‬
‫بناء على طلب السيد ‪ =====/‬المقيم بناحية المحلة الكبرى ===ومحله المختار مكتب‬
‫االستاذ===== المحامى بالمحلة الكبرى‬
‫محضر محكمه بندر ثان المحلة الكبرى الجزئية‪ 2‬قد انتقلت وأعلنت ‪-:‬‬ ‫أنا‬
‫السيد‪ ====== /‬المقيم بناحية قسم ثان المحلة الكبرى ‪ 44‬شارع سكة زفتى العمومى مخاطبا‬
‫مع‬
‫وأعلنته باالستئناف األتى‬
‫بتاريخ ‪ 2005/ 3 1/30‬م أصدرت محكمة مأمورية المحلة الكبرى االبتدائية الدائرة ‪ 35/‬م‪.‬ك‬
‫حكمها فى الدعوى رقم ‪ 0‬لسنة ‪ 2002‬مدنى كلى والذى قضى منطوقة باالتى ‪:‬‬
‫حكمت المحكمة‬
‫اوال‪ : -‬بقبول الدعوى الفرعية شكال وفى الموضوع برفضها والزامت المدعى علية بالمصاريف‬
‫وأتعاب المحاماه ‪.‬‬
‫ثانيا ‪ : -‬فى الموضوع الدعوى االصلية بالزام المدعى علية بتسليم العين محل النزاع الموضحة‬
‫الحدود والمعالم بصحيفة الدعوى وتقرير الخبير للمدعى خالية من الشواغل واالشخاص وألزمت‬
‫المدعى علية بالمصاريف واالتعاب ورفضت ماعدا ذلك من الطلبات ‪..‬‬
‫وحيث أن هذا الحكم لم يلق قبوال لدى الطالب (مدعى فرعى – مدعى علية أصلى )الجحافه‬
‫بحقوق المستأنف ومن ثم فهو يطعن علية باالستئناف وذلك لالسباب اآلتية ‪:‬‬
‫‪ -2‬القصور فى التسبيب‪2‬‬ ‫‪-1‬الخطأ فى تطبيق القانون‬
‫والفساد فىاالستدالل ‪ -3‬االخالل بحق الدفاع‬
‫سير الدعوى أمام محكمة أول درجة ‪-:‬‬
‫تخلص وقائع الدعوى فى أن المستأنف ضده أقام ضد المستأنف (مدعى فرعى ‪/‬مدعى علية اصلى‬
‫) الدعوى رقم == لسنة ‪ 2002‬أمام الدائرة ‪ 35‬م‪ .‬ك المحلة طلب فى ختام صحيفتها الحكم له‬
‫( بالزام المدعى علية – المستأنف – بتسليم العين محل النزاعالموضحةـ الحدود والمعالم بصحيفة‬
‫الدعوى بالجلسات وبجلسة ‪ 2005 / 3 / 29‬حضر المدعى علية ( المستأنف ) بوكيل عنه ووجه‬
‫دعوى فرعية قبل المدعى (المستأنف ضدة ) وبجلسة ‪ 2003 / 10 / 11‬حضر وكيل المدعى‬
‫علية‬
‫وقدم صحيفة الدعوى الفرعية معلنة قانونا وطلب فى ختامها الحكم له بثبوتـ العالقة االيجارية‬
‫بينهما بموجب عقد القسمةـ منذ عام ‪1988‬بقيمةـ ايجارية قدرها ستون جنيها ‪. . .‬‬
‫وبجلسة ‪ 2004/ 2 / 28‬أصدرت المحكمة بهيئة مغايرة حكما تمهيديا بندب خبير فى الدعوى‬
‫الداء المأمورية المبينةـ بمنطوقـ هذا الحكم ‪. . .‬‬
‫أسباب االستئناف ‪-:‬‬
‫أوال ‪ -:‬الخطأ فى تطبيق القانون ‪-:‬‬
‫ان حكم أول درجة قد أخطأ فى تطبيق نصوص مواد القانون أرقام ‪ 125– 123 -:‬مرافعات‬
‫المواد‪ 63– 62‬أ – ‪ 156 -154-153 -134 -106 -104 -103 – 70‬اثبات ‪..‬‬
‫وذلك على النمو الثابت بأ سباب هذا الحكم المعيب المطعون علية باالستئناف الماثل ‪.‬‬
‫‪.‬ثانيا‪ -‬القصور فى التسبيب والفار فى االستدالل ‪-:‬‬
‫ان حكم أول درجة فض فى منطوقة برفض الدعوى الفرعية وقبول الدعوى االصلية دون أن‬
‫يوضح االسباب التى استند اليها فى قضائة توضيحا دقيقا بما يتناسب مع الموضوع بالنسبة‬
‫للدعويين الفرعية واالصلية ‪ ,‬اذ خال هذا الحكم من بيان االساس الثابت باالوراق الذى ترى أنها‬
‫قد اقتنعت به من عدمه ‪ ,‬وانما هى أخذت بتقرير الخبير المرفق باالوراق يفتقر الى الجدية فى‬
‫البحث القانوني الذى تقتضى المأمورية المكلف بها الخبير بما يتالئم مع موضوع الدعوى وأوجة‬
‫الدفاع من جانب طرفى الدعوى سواء من المدعى أو المدعى علية االمر الذى يستبان منة أن‬
‫الحكم مطعون علية لكونة منطوى على قصور فى التسبيب وفساد فى االستدالل على النحو الثابت‬
‫بالحكم محل هذا االستئناف ‪..‬‬
‫ثالثا ‪ -:‬االخالل بحق الدفاع ‪-:‬‬
‫أن المدعى الفرعى ( المستأنف ) قد حضر بوكيل عنة أمام الخبير وطلب أجال لتقديم مستندات‬
‫تثبت أنة وضع اليد على العين محل التداعى كمستأجر لها منذ عام ‪ 1988‬باعتبارها عيادة‬
‫طبية يؤدى فيها مهنته ‪ ,‬اال أن الخبير لم يمكنة من ذلك ورفض منحة أجل لتقديم ما يفيد طبيعة‬
‫وضع يدة على العين موضوع الدعوى فى حين أن الخبير أفسح المجال للمدعى االصلى‬
‫(المستأنفـ ضدة ) فى ابداء دفاعة وسماع شاهديه اللذان تواطئا مع المستأنف ضدة وذلك‬
‫بسبب وجود خالفات عائلية بينهم وبين المستأنف وشهدوا لصالحة على سبيل المجاملة‬
‫أن محكمة أول درجة لم تمكن المستأنف (المدعى الفرعى ) من ابداء دفاعة استنادا لنص‬
‫المواد ‪63,62‬أ ‪ 104,106 ,103,‬من قانون االثبات ‪ ,‬خاصة وأن المستأنف ضدة قد أقر أمام‬
‫الخبير أن المستأنف واضع اليد على عين الزراعى (م‪/‬ع أثبات ) بدليل أنة يطلب تسليمها الية ‪,‬‬
‫اال ان هذه المحكمة قد التفتت عن طلبات المستانف سواء بالنسبةـ لما سبق أو بشأن طلب اعادة‬
‫الدعوى لمكتب الخبراء لبحثها من جديد أمام خبير أخر و وقررت حجز الدعوى للحكم دون‬
‫االستجابة لطلبات المستأنف سالفة الذكر ‪ ,‬واصدرت حكمها المطعون علية بناء على تقرير‬
‫الخبير المعيب المرفق باالوراق والذى قد جاء مخالفا لحقيقة الواقع وصحيحـ القانون ‪.‬‬
‫بنــــاء عليه‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قــد انتقلت وأعلنتت المعلن اليــة بصــوره من هــذا وكلفتــه بالحضــور أمــام‬
‫مدنى بمجمع محاكم طنطا بجلستها المنعقدة بهــا علنــا‬ ‫محكمة استئناف عالى طنطا الدائرة‬
‫‪ 2005/ /‬و ذلك للمرافعــة‬ ‫الموافق‬ ‫ابتداءا من الساعة الثامنة وما بعدها صباح يوم‬
‫و سماع الحكم باالتى‬
‫اوال – بقبول االستئنافـ شكال لرفعة فى الميعاد القانوني‬

‫ثانيا – وفى الموضوع‬
‫‪ -1‬بالنسبةـ للدعوى الفرعية ‪-:‬‬
‫بالغاء حكم اول درجــة و القضــاء مجــددا بثبــوتـ العالقــة االيجاريــة بين المســتأنف والمســتأنف‬
‫ضدة بشأن العين موضوع الدعوى باعتبارة واضع اليد عليها كمستأجر منذ عام ‪ 1988‬بقيمةـ‬
‫ايجاريــة قــدرها ســتون جنيــة عالقــة ايجاريــة شــفهية بينهم لوجــود المــانع االدبى على النحــو‬
‫الثابت باالوراق‪.‬‬
‫‪ -2‬بالنسبةـ للدعوى االصلية ‪-:‬‬
‫بالغــاء حكم أول درجــة والقضــاء برفضــها مــع الــزام المســتأنف ضــدة بالمصــاريف وأتعــاب‬
‫المحاماةعن الدرجتين ‪ ..‬مع حفظ كافة حقوق المستانف القانونية‬
‫‪-148‬استئناف حكم بأخالء المدعى عليهم‬

‫من الشقة المبينة بالصحيفة‬

‫وذلك‬
‫ال‬
‫ال‬
‫ال ‪ ..‬بشرط استمرار‬‫( ب) فريق المساكنين للمستأجر منذ بدء األجارة‪ ..‬ولو لم يكونوا من أقاربه أص ً‬
‫‪ 420‬لسنة ‪52‬ق‪-:‬‬
‫ال‪0‬‬
‫وألجل العلم ‪،،،،،،،،،،،،،،‬‬
‫‪-149‬استئناف حكم اخالء ‪ ----‬رائع اليفوتك‬


‫بناء على طلب السيد‪ /‬ومحله المختار مكتب األستاذ‪/‬عدنان محمد عبد المجيد المحامى بالنقض‬
‫والدستورية‪ 2‬العليا والكائن مقره ‪ 94‬أ الشهيد احمد عصمت عين شمس الشرقية واألساتذة‪/‬عبد‬
‫العزيز أحمد عبد العزيز‪ /‬مروة عدنان ‪ /‬هند حمدي ‪ /‬ريهام سالم‪/‬يوسف سليمان‪/‬عبد العزيز‬
‫محمد ‪/‬أيه حمدى‪/‬شيماء حمدى‪ /‬عماد حمدى المحامون بالقاهرة‪0‬‬
‫انتقلت أنا محضر محكمة الجزئية أعلنت‪-:‬‬
‫السيدة ‪/‬‬
‫مخاطبًا مع ‪-:‬‬
‫وأعلنتها باالستئناف األتي‬
‫استئناف الحكم الصادر فى الدعوى رقم‪ 1116‬لسنه ‪ 2011‬أيجارات كلى جنوب القاهرة بتاريخ‬
‫‪ 2012 /27/3‬والقاضي منطوقة‬
‫" حكمت المحكمة " بأخالء المدعى عليه من الشقة عين التداعى و المبينة الحدود والمعالم بأصل‬
‫الصحيفة وعقد األيجار المؤرخ ‪ 1/2/1982‬و تسليمها للمدعى خالية من المنقوالت و االشخاص‬
‫وألزمت المدعى عليه بالمصروفات ومبلغ خمسة وسبعون جنيه مقابل أتعاب المحاماة‪0‬‬
‫الواقعات‬
‫حيث تخلص وجيز واقعات الدعوى فان المستأنف ضدهاقد أقام دعواه بصحيفة‪ 2‬أودعت قلم كتاب‬
‫المحكمة طلب فى ختامها الحكم بأخالء المستأنف من العين المبينة بصدر الصحيفة وعقد األيجار‬
‫وفسخه وتسليم الشقة موضوع الدعوى خالية من المنقوالت واألشخاص‬
‫وذلك على سند من القول أنه بموجب العقد المؤرخ ‪ 1/2/1982‬أستأجر المستأنف من المستانف‬
‫ضده الشقة الكائنة بالدور الثانى باألرضى والمقيم بالعقار رقم ‪ 4‬شارع خالد بن الوليد من شارع‬
‫على عبدالعزيز – فايدة كامل البساتين وقد تقاعس عن سداد القيمة االيجارية فى الفترة من‬
‫‪ 1/1/2010‬حتى ‪ 31/8/2011‬و قد قام باعذار المستأنف بالساداد بتاريخ ‪ 11/8/2011‬بما حدا بها‬
‫إلى إقامة دعواها بغية القضاء بالطلبات أنفة البيان‪.‬‬
‫وقدمت سندًا حافظة مستندات طوت على أصل عقد األيجار سند الدعوى و أصل األنذار بالسدادا‬
‫وحيث تداولت الدعوى بالجلسات على النحو الثابت بمحاضرها مثلت المستأنف ضده بوكيل عنها‬
‫وطلب حجز الدعوى للحكم ولم يمثل‪ 2‬المستانف بشخصه‪ 2‬أو من ينوب عنه قانونًا وقررت المحكمة‬
‫حجز الدعوى للحكم حيث أصدرت حكمها انف البيان ولما كان هذا القضاء قد ران عليه االنعدام‬
‫لعدم أنعقاد خصومته و األجحاف بحقوق المستأنف ‪ 0‬األمر الذى بادر ألستئنافه بمجرد علمه بامر‬
‫هذا الحكم لألسباب التالية ‪:‬‬
‫السـبب األول‬
‫أنعدام الحكم المستأنف‬
‫لعدم أنعقاد خصومتهـ قانونا‬
‫البين من مطالعة الحكم المستأنف وصحيفة الدعوى و كافة االعالنات القضائية‪ 2‬التى تمت فيها أن‬
‫الحكم الصادر فى دعوى منعدم قانونا لعدم أعالن المستأنف بأى من أجراءاته أو تسلمه أى من‬
‫أعالناته قانونًا ما يؤكد أن كافة تلك اإلعالنات قد تمت عن طريق الغش من جانب المستانف ضده‬
‫بالتواطؤ مع المحضر بما ترتب عليه عدم علمه بأمر الدعوى وما تم فيها من إجراءات و ترتب‬
‫على ذلك عدم أنعقاد الخصومة‪ 2‬فيها و أنعدام الحكم ‪.‬‬
‫وقد أستقر الفقه والقضاء بهذا الشأن أن الحكم فى حال ثبوت عدم األعالن به أو بأى من أجراءاته‬
‫يعد منعدما غير مستأهل الحماية القانونيه وال األحترام لالزم لألحكام القضائيه بأعتباره عدم وغير‬
‫النقض من قديم فقيـل فى ذلك أنه ‪:‬‬
‫ولذا ال تستنفذ سلطه القاضى وال يرتب حجيه األمر المقضى وفى هذه الحاله يكـــــــــون غير قابل‬
‫بالحكم أمامه ويطلق على األمر الذى ترتبه‪ 2‬هذه العيوب " األنعدام " تميزًا‪ 2‬له عن البطالن القابل‬
‫د ‪ /‬وجدى راغـــــب النظـــريــه العــامه للعـــمل القضــائـى فى قـانون المـرافعــات سنـه ‪-1974‬‬
‫ص ‪403‬‬
‫انعدام الحكم او عدم وجوده واقعه ماديه حدثت بالفعل ومن ثم فال يحتاج االمر الى حكم يقررها او‬
‫ينشئها ؛ فالعدم ال يحتاج الى ما ينشئه‪ 2‬او يقرر بانعدامه والحكم الصادر بناء على دعوى االنعدام‬
‫هو حكم كاشف له غير منشىءاذ يكشف عن واقعة ماديه حدثت فى الوجود فعال‬
‫ولقد أنحازت محكمه النقض المصريه‪ 2‬الى هذه الفكره وذهبت تواظب على أعمالها فى خصوص‬
‫األحكام القضائيه ‪ ،‬وتقوم هذه الفكره فى تطبيقات المحكمه على ضروره التصنيف فى العيوب التى‬
‫يمكن ان تشوب األحكام والتنويع‪ 2‬فى أثارها بحسب جسامه العيب ‪ ،‬فالعيب الجسيم هو العيب الذى‬
‫الدكتور ‪ /‬محمد ماهر أبو العنين – مجلة المحاماه – العدد األول – دعوى البطالن األصليه ص‬
‫‪631‬‬
‫ويؤكد شراح القانون هذا الرأى ووجاهته له فقيل فى ذلك انه ‪-: -:‬‬
‫ويقــــول الفقه فى ذلـــــــــــــــك ‪-:‬‬
‫الدعوى أنما هو إجراء أساسى فى أفتتاحها مكمل إلجراء المطالبه القضائيه‪ ، 2‬وإذا كانت المطالبه‬
‫هى إجراء رفعها فى مواجهه المستأنفعليه وبما أن الخصومه‪ 2‬كمنهج أجرائى تقوم على هذه‬
‫ويكون وجود الخصومه الذى يبداء بأيداع صحيفه الدعوى قلم الكتاب‬
‫معلقًا على أعالنها إلى المستأنفعليه صحيحًا ‪ ،‬فإذا تخلف هذا الشرط حتى صدور الحكم األبتدائى‬
‫زالت الخصومه‪ 2‬كأثر للمطالبه القضائيه‪ 2‬ولذلك إذا ما طعن فى الحكم األبتدائى باألستئناف وقضت‬
‫المحكمه بألغائه تأسيسًا على إعالن صحيفه أفتتاح الدعوى ‪ ،‬يتعين عليها الوقوف عند حد تقرير‪2‬‬
‫البطالن وال تفصل فى الموضوع حتى ال يفوت درجه من درجات التقاضى على الخصوم ألن بطالن‬
‫أعالن صحيفه الدعوى يؤدى إلى زوال الخصومه التى بدأت معلقه على شرط اإلعالن‬
‫الصحيح ‪.‬ومن ثم فأنه يعد معدومًا الحكم الصادر على من لم يعلن أطالقًا بصحيفه‪ 2‬الدعوى أو ثبت‬
‫أعالنه بأجراء معدوم كما لو كان األعالن مزور ‪ -‬ويعد معدومًا أيضًا الحكم الصادر على من‬
‫أخرجته المحكمه من خصومه الدعوى ألنه لم يكن طرفًا فيها وبالتالى ال حجيه له ومواجهته ‪... .‬‬
‫ويعتبر معدومًا الحكم على من توفى أو فقد أهليته قبل رفع الدعوى‬
‫‪ .‬مبادىء القضاء المدنى د ‪ /‬وجدى راغب فهمى الطبعه الثالثه لسنه ‪ 2001‬ص‬
‫وقد نحت محكمة النقض هذا المنحى وظلت تواظب عليه فى أحكامها ‪:‬‬
‫" من المقــــــــرر فى قضاء هذه المحكمة أن صحيفة إفتتاح الدعوى هما األساس الذى تقوم عليه‬
‫كل إجراءاتها ويترتب على عدم إعالنها عدم إنعقاد الخصومة‪ ، 2‬ومن ثم التترتب عليها إجراء أو‬
‫حكــم صحيح ‪ ،‬إذ يعتبر الحكم الصادر فيها منعـــدمًا ‪ ،‬ومن ثم التكون له قوة ‪ ..‬األمر المقضى‬
‫واليلزم الطعن فيه أو رفع دعوى بطـــــــــالن أصلــــــــية بل يكفى إنكاره أو التمسك بعدم وجوده "‬
‫فأذا ما تقرر ذلك وكان الثابت عدم صحة كافة أجراءات األعالن فى الدعوى حتى تمام الحكم وقد‬
‫صدر الحكم فى غيبته وبدون حضوره أو أبداءه أى دفاع ولم يتسلم أى من األعالنات فى الدعوى‬
‫وكان مؤدى ذلك أنعدام الحكم الصادر فيها بما يتمسك به المستأنفه بأعتبار هذا القضاء غير موجود‬
‫قانونا ومنعدم قانونا وفقا لما سبق بما يترتب على ذلك من أثار‪.‬‬
‫توقى المستأنف األخالء بسداد القيمةـ األيجارية‬
‫لما كان المستأنف قد قام بسداد القيمة األيجارية قبل أغالق باب المرافعة فى الدعوى بحكم نهائى‬
‫بأعتبار أن مواعيد األستئناف لم تنقضى فى الدعوى لعدم األعالن بأى من إجراءاتها و أنعدام الحكم‬
‫الصادر فيها وكان المستانف قد بادر بمجرد علمه ألستئناف‪ 2‬هذا القضاء وسداد القيمة األيجارية بما‬
‫يعد توقيًا منه لألخالء من العين مستأجره ويترتب‪ 2‬على ذلك ألغاء الحكم المستأنف ورفض الدعوى‬
‫مفاد نص المادة ‪ 23‬من القانون رقم ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬فى شأن إيجار األماكن و تنظيم العالقة بين‬
‫المؤجرين و المستأجرين ‪ ،‬أنه يشترط لطلب اإلخالء بسبب عدم الوفاء باألجرة مضى خمسة عشر‬
‫يومًا بعد تسليم المستأجر التنبيه‪ 2‬بإيفائها دون أن يقوم بالسداد ‪ ،‬و األجرة التى يتعين على‬
‫ال فى ذمته حتى تاريخ‬ ‫المستأجر الوفاء بها كى يتفادى رفع الدعوى باإلخالء هى تلك المستحقة فع ً‬
‫تكليفه بالوفاء ‪ ،‬و على الرغم من أن المشرع رتب للمؤجر الحق فى إخالء المستأجر لنكوله عن‬
‫أداء األجرة بمجرد إنقضاء المدة السابقة فإنه رغبة منه فى التيسير على المستأجر بعد رفع‬
‫الدعوى أفسح لهم مجال الوفاء باألجرة المستحقة حتى تاريخ إقفال باب المرافعة فيها ‪ ،‬و لما كان‬
‫المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن صياغة المادة ‪ 23‬المشار إليها جاءت عامة مطلقة و ال يجوز‬
‫قصر نطاقها على إغالق باب المرافعة أمام المحكمة اإليتدائية دون محكمة اإلستئناف ‪ ،‬لما فيه من‬
‫تقييد لمطلق النص و تخصيص لعمومه بغير مقتض و هو ما ال يجوز مما مؤداه أنه لتوقى طلب‬
‫اإلخالء و إلسقاط حق المؤجر فيه يتعين أداء األجرة و فوائدها و المصاريف الرسمية المستحقة‬
‫حتى إقفال باب المرافعة فى الدعوى أمام محكمة اإلستئناف أيضًا ‪ ،‬لما كان ذلك و كان الحكم‬
‫المطعون فيه قد بنى قضاءه باإلخالء على سند من أن الطاعن لم يقم بوفاء األجرة المستحقة حتى‬
‫تاريخ إغالق باب المرافعة أمام محكمة اإلستئناف‪ 2‬فإنه ال يكون قد خالف القانون ‪.‬‬
‫بتاريخ ‪1978-02-15‬‬
‫بنـــــــاء عـــلـــيـــه‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن إليها وسلمتها صوره من هــذا وكلفتها بالحضور‬
‫أمام محكمة استئناف عالي القاهرة الكائن مقرها بجلستها المنعـقدة علنا صباح يوم الموافق ‪ / /‬فى‬
‫تمام الساعة الثامنة والنصف‪ 2‬وما بعدها ليسمع المستأنف ضده الحكم لصالح المستأنف ‪- :‬‬
‫أوال ‪ :‬بقبول االستئناف شكال ‪0‬‬
‫ثانيا ‪ :‬وفى الموضوع بالغاء الحكم المستأنف مع إلزام المستأنف ضده المصاريف ومقابل أتعاب‬
‫المحاماة عن درجتي التقاضي ‪0‬‬
‫مع حفظ كافة حقوق المستأنف االخرى‬
‫‪-150‬استئناف حكم إخالء والقاضي منطوقة‬

‫“حكمت المحكمة بصفة مستعجل بطرد لمدعى‬
‫عليه من العين المؤجرة المبينةـ الحدود‬
‫والمعالم بعقد اإليجار‬
‫بناء على طلب السيد‪ -——/‬المقيم‬
‫ومحله المختار مكتب األستاذ‪ /‬عدنان محمد عبد المجيد المحامى بالنقض‬
‫عن الحكم الصادر من محكمة الجيزة الدائرة (‪ )2‬مستعجل فى الدعوى‬
‫رقم ‪ 4188‬لسنة ‪2008‬مستعجل الجيزة بجلسة ‪30/10/2008‬والقاضى منطوقة “حكمت المحكمة‬
‫للمدعيات بالحالة التى تسلمها عليهما والمصاريف ومبلغ خمسة وسبعون جنيها أتعاب محاماة “‬
‫ايجارية قدرها ‪2165‬جنيه وقد سبق وأقيمت قبل‬
‫وقيدت برقم ‪495‬لسنة‬
‫أو ًال‪-:‬انعدام الحكم المستأنف لعدم إعالن صحيفة الدعوى األصلية للمستأنف وعدم‬
‫ال‬
‫النقض من قديم فقيـل فى ذلك أنـه‬
‫بالحكم أمامه ويطلق على األمر الذى ترتبه‪ 2‬هذه العيوب ” األنعدام ” تميزًا له عن البطالن القابل‬

‫هو حكم كاشف له غير منشىء إذ يكشف عن واقعة ماديه حدثت فى الوجود فعال ‪0‬‬
‫‪631‬‬
‫ويؤكد شراح القانون هذا الرأى ووجاهته له فقيل فى ذلك انه ‪-:‬‬
‫الدكتور ‪ /‬محمد ماهر أبو العنين – المرجع السابق‬

‫كان األعالن مزور – ويعد معدومًا أيضًا الحكم الصادر على من أخرجته المحكمه من خصومه‬
‫الدعوى ألنه لم يكن طرفًا فيها وبالتالى ال حجيه له ومواجهته ‪ … .‬ويعتبر‪ 2‬معدومًا الحكم على من‬
‫” من المقــرر فى قضاء هذه المحكمة أن صحيفة إفتتاح الدعوى هما األساس الذى تقوم عليه كل‬
‫الطعن فيه أو رفع دعوى بطــالن أصلـــية بل يكفى إنكاره أو التمسك بعدم وجوده “‬
‫الماثل فى غيبة من المستأنف ‪.‬‬
‫النوعى يما يستوجب نقضه‪.‬‬
‫وقضى كذلك بأنه‪:‬‬

‫العقد بإعتباره خاضع لقوانين إيجار األماكن و كان المطلوب فى الدعوى على هذا النحو – و بعد‬
‫التنازل عن صفة اإلستعجال فيها – هو فصل فى أصل الحق فإن قرار القاضى المستعجل بإحالة‬
‫ال ‪.‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر أنتقلت وأعلنت المعلن إليهم بصورة من هذا وكلفته بالحضور أمام محكمة‬
‫ال بنص المادة ‪ 213‬مرافعات‬ ‫ال عم ً‬
‫وألجل العلم‪=====،‬‬

‫بناء على طلب السيد‪ -——/‬المقيم‬
‫ومحله المختار مكتب األستاذ‪ /‬عدنان محمد عبد المجيد المحامى بالنقض‬
‫عن الحكم الصادر من محكمة الجيزة الدائرة (‪ )2‬مستعجل فى الدعوى‬
‫رقم ‪ 4188‬لسنة ‪2008‬مستعجل الجيزة بجلسة ‪30/10/2008‬والقاضى منطوقة “حكمت المحكمة‬
‫للمدعيات بالحالة التى تسلمها عليهما والمصاريف ومبلغ خمسة وسبعون جنيها أتعاب محاماة “‬
‫ايجارية قدرها ‪2165‬جنيه وقد سبق وأقيمت قبل‬
‫وقيدت برقم ‪495‬لسنة‬
‫أو ًال‪-:‬انعدام الحكم المستأنف لعدم إعالن صحيفة الدعوى األصلية للمستأنف وعدم‬
‫ال‬
‫النقض من قديم فقيـل فى ذلك أنـه‬
‫هو حكم كاشف له غير منشىء إذ يكشف عن واقعة ماديه حدثت فى الوجود فعال ‪0‬‬
‫‪631‬‬
‫ويؤكد شراح القانون هذا الرأى ووجاهته له فقيل فى ذلك انه ‪-:‬‬
‫كان األعالن مزور – ويعد معدومًا أيضًا الحكم الصادر على من أخرجته المحكمه من خصومه‬
‫الدعوى ألنه لم يكن طرفًا فيها وبالتالى ال حجيه له ومواجهته ‪ … .‬ويعتبر‪ 2‬معدومًا الحكم على من‬
‫” من المقــرر فى قضاء هذه المحكمة أن صحيفة إفتتاح الدعوى هما األساس الذى تقوم عليه كل‬
‫الطعن فيه أو رفع دعوى بطــالن أصلـــية بل يكفى إنكاره أو التمسك بعدم وجوده “‬
‫الماثل فى غيبة من المستأنف ‪.‬‬
‫النوعى يما يستوجب نقضه‪.‬‬
‫وقضى كذلك بأنه‪:‬‬
‫العقد بإعتباره خاضع لقوانين إيجار األماكن و كان المطلوب فى الدعوى على هذا النحو – و بعد‬
‫التنازل عن صفة اإلستعجال فيها – هو فصل فى أصل الحق فإن قرار القاضى المستعجل بإحالة‬
‫ال ‪.‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر أنتقلت وأعلنت المعلن إليهم بصورة من هذا وكلفته بالحضور أمام محكمة‬
‫ال بنص المادة ‪ 213‬مرافعات‬‫ال عم ً‬

‫ال‪ ‬‬
‫‪631‬‬
‫ال ‪ .‬‬
‫ال بنص المادة ‪ 213‬مرافعات‪ ‬‬ ‫ال عم ً‬
‫‪-153‬استئناف حكم انهاء عالقه ايجاريه‬

‫بناء على طلب األستاذ‪ /‬عدنان محمد عبد المجيد ومحله المختار مكتبه الكائن ‪ 94‬أ أحمد عصمت‬
‫عين شمس واألساتذة ‪ /‬عبد العزيز أحمد عبد العزيز ‪ /‬مروة عدنان ‪ /‬هند حمدي ‪ /‬ريهام سالم ‪/‬‬
‫يوسف سليمان ‪ /‬محمود أمير ‪ /‬محمد عبد العاطى ‪ /‬المحامون بالقاهرة‪0‬‬
‫انتقلت أنا محضر محكمة الجزئية إلى حيث أقامة ‪-:‬‬
‫السيد ‪0=============== /‬‬
‫‪)1‬ورثة‪ 2‬السيد‪/‬‬
‫حيث تتحصل وقائع الدعوى فى أن المستأنف أقامها بموجب صحيفة موقع من محام أودعت وقيدت‬
‫قلم كتاب المحكمة ‪ 2/12/2010‬وأعلنت قانونًا للمستأنف عليه طلب فى ختامها الحكم بإنتهاء‬
‫العالقة اإليجارية بعقد اإليجار ‪ 1/1/1998‬بإنتهاء شهر نوفمبر ‪ 2010‬وتسليم العين المبينة‪2‬‬
‫بالصحيفة والعقد سند الدعوى خالية من األشخاص والشواغل بالحالة التى كانت عليها مع إلزامه‬
‫بالمصاريف واألتعاب ‪.‬‬
‫وذلك على سند من القول أنه بموجب عقد اإليجار المؤرخ ‪ 1/1/1998‬أستأجر المستأنف ضده من‬
‫مورث المستأنف العين المبينة وصفًا ومعالم بالصحيفة وعقد اإليجار بقيمة‪ 2‬إيجارية ‪ 140‬جنية‬
‫ومدة اإليجار مشاهرة وحيث أن عقد اإليجار تضمن أن مدته مشاهرة ولما كان المستأنف يرغب فى‬
‫إنهاء العالقة اإليجارية فأعلن المستأنف ضده باإلنذار معلن له بتاريخ ‪ 2/11/2010‬بإنتهاء العالقة‬
‫اإليجارية بإنتهاء شهر نوفمبر‪ 2010 2‬إال أنه لم يحرك ساكنًا مما حدا به إلقامة دعواه الماثلة بغية‬
‫القضاء بما سلف من طلبات ‪.‬‬
‫وقدم سندًا لدعواه حافظة مستندات طويت على أصل عقد اإليجار سند الدعوى المؤرخ ‪1/1/1998‬‬
‫وأصل إنذار على يد محضر معلن للمدعى عليه بتاريخ‪ 2/11/2010 2‬‬
‫وحيث تداولت الدعوى بالجلسات ومثل فيها المستأنف ضده بوكيل عنه وبجلسة ‪10/5/2011‬‬
‫أدعى وكيل المستأنف ضده فرعيًا بصحيفة تأشر عليها بقلم الكتاب ومعلنه قانونًا للمستأنفعليه‬
‫فرعيًا (المستأنف أصليًا)طلب فى ختامها الحكم أو ًال فى الدعوى األصلية برفضها ‪ ,‬وفى الفرعية‬
‫ال وفى الموضوع بإحالة الدعوى لمكتب خبراء وزارة العدل ليعهد بدوره ألحد خبرائه‬ ‫بقبولها شك ً‬
‫تكون مهمته األنتقال لعين النزاع ‪ ,‬ثانيًا القضاء بإنعقاد العقد سند الدعوى لمدة تسعة وخمسون‬
‫عامًا من تاريخ سريانه مع إلزام المستأنف عليه بالمصروفات وأتعاب المحاماة‪ ‬‬
‫وبجلسة ‪ 11/10/2011‬قدم وكيل المستأنف إعالم وراثة الخاص بورثة‪ /‬محمد عبد المجيد حسانين‬
‫ال ألختصام باقى الورثة وبجلسة ‪ 20/12/2011‬قد صحيفة تصحيح‪2‬‬ ‫فطلب وكيل المستأنف ضده أج ً‬
‫شكل الدعوى معلنه قانونًا طلب فيها إدخال بقية ورثة المرحوم‪ /‬محمد عبد المجيد حسانين وطلب‬
‫ال وفى الموضوع‬ ‫فى ختامها الحكم أو ًال فى الدعوى األصلية برفضها ‪ ,‬وفى الفرعية بقبولها شك ً‬
‫بإحالة الدعوى لمكتب خبراء وزارة العدل ليعهد بدوره ألحد خبارئه تكون مهمته‪ 2‬األنتقال لعين‬
‫النزاع والبحث فى طبيعة عين النزاع وفى إمكانية فصلها عن الدكان الملحقة به ‪.‬‬
‫وبجلسة ‪ 24/7/2012‬تبين وفاة يوسف‪ 2‬محمد عبد المجيد فطلب وكيل المستأنف ضده أج ً‬
‫ال‬
‫ألختصام ورثته فى دعواه الفرعية ‪ ,‬وبجلسة ‪ 16/10/2012‬قدم أعالن بتصحيح شكل الدعوى‬
‫وطلب فى ختامها الحكم بإحالة الدعوى لمكتب الخبراء لبحث إمكانية فصلها عن الدكان الملحقه‬
‫به ‪ ,‬وبجلسة ‪ 25/12/2012‬قدم وكيل المستأنف ضده صحيفة أدخال جاد عطية شنودى بصفته‬
‫المستأجر للمحل الملحق بالمخزن وطلب فى ختامها الحكم بذات طلباته الواردة فى صحف اإلدخال‬
‫السابقة‪ ‬‬
‫وبجلسة ‪ 14/12/2013‬مثل طرفى التداعى كال بوكيل عنه وقدم وكيل المستأنف ضده مذكرة‬
‫بدفاعه طلب فى ختامها بعدم قبول الدعوى األصلية لرفعها من غير ذى صفة وأحتياطيًا أحالتها‬
‫لخبير وفى الدعوى الفرعية تمسك بطلباته الوارده بأل صحيفة الدعوى الفرعية وبجلسة المرافعة‬
‫الختامية قررت المحكمة حجز الدعوى للحكم حيث اصدرت حكمها انف البيان ’ ولما كان هذا‬
‫القضاء قد أتى مشوبًا بالخطأ فى تطبيق القانون و الفساد فى االستدالل االمر الذى يتعين معه ألغاءه‬
‫لألتى‪ ‬‬
‫خطأ الحكم فى تطبيق القانون وتأويله ومخالفته‬
‫والفساد فى األستدالل‪ ‬‬
‫عول الحكم المستأنف فى قضاءه برفض الدعوى االصلية وقبول الدعوى الفرعية بأعتبار مدة العقد‬
‫سند الدعوى منعقدة لمدة تسع و خمسون عاما على ما أنتهى إليه فى مدونات قضاءه من أنه حين‬
‫طالع العقد وجد أن القيمة األيجارية تزاد سنويًا بنسبة‪ 2‬معلومة و أن العقد قد كتب على هامشه كلمة‬
‫"العقد مستديم المدة " ومن ثم فقد خلص الحكم المستأنف على غير هدى من أوراق الدعوى أو‬
‫سند من القانون إلى ان العقد مؤبد المدة ومن ثم فقد حق له التدخل و تحديد العقد بمدة تسع‬
‫وخمسون عاما مفسرًا ارادة عاقديه على أنها أتجهت لجعله قائمًا القصى مدة ممكنة قانوًا االمر‬
‫الذى وصمه بالخطأ فى تطبيق القانون وتأويله والفساد فى االستدالل‪ ‬‬
‫ذلك ان عقد اإليجار سند التداعى يخضع وفق تاريخ تحريره ألحكام ونصوص‪ 2‬القانون المدنى‬
‫وكانت المادة ‪ 147/1‬من ذلك القانون تنص على أن العقد شريعة المتعاقدين فال يجوز نقضه وال‬
‫تعديله إال بإتفاق الطرفين أو لألسباب التى يقررها القانون وكانت المادة ‪ 148/1‬من ذات القانون‬
‫تنص على أنه يجب تنفيذ العقد طبقًا لما أشتمل عليه وبطريقه‪ 2‬تتفق مع ما يوجبه حسن النية وقد‬
‫نصت المادة ‪ 150/1‬أيضًا من ذات القانون على أنه إذا كانت عبارة العقد واضحة فال يجوز‬
‫األنحراف عنها عن طريق تفسيرها للتعرف على إرادة المتعاقدين ‪ .‬‬
‫و من ناحية أخرى فقد أستقرت أحكام محكمة النقض فى هذا الشأن على أن مبدأ سلطان اإلرادة ما‬
‫زال يسود الفكر القانونى وأنه يتمنع على طرفى العقد نقض العقد أو إنهائه أو تعديلة على غير‬
‫مقتضى شروطه ما لم يتفق على ذلك مع الطرف األخر كما يمتنع‪ 2‬ذلك على القاضى ألنه ال يتولى‬
‫إنشاء العقود عن عاقديها وإنما يقتصر عمله على تفسير مضمونها وهو ما يلزم عند وضوح‬
‫عبارات العقد بعدم الخروج عنها بإعتبارها تعبيرًا عن إرادة المتعاقدين المشتركة وكذلك رعاية‬
‫لمبدأ سطان اإلرادة وتحقيقًا إلستمرار المعامالت ‪ ,‬كما أستقرت أحكام محكمة النقض أيضًا فى هذا‬
‫الشأن على أن مفاد المواد ‪ 599 , 598 , 563‬من القانون المدنى أنه إذا اتفق المتعاقدان على مدة‬
‫ما أنقضى العقد بفواتها ما لم يشترط إلنتهائه صدور التنبيه‪ 2‬باإلخالء من أحدهما لألخر قبل نهاية‬
‫المدة بوقت معين وإال فيمتد اإليجار إلى مدة أخرى أو إلى مدة غير محددة طبقًا ألتفاقهما ويعد بقاء‬
‫المستأجر فى العين بعلم المؤجر ودون اعتراض منه تجديدًا ضمنيًا للعقد ‪ ,‬وقد نصت المادة ‪563/3‬‬
‫من القانون المدنى على أنه إذا عقد اإليجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر‬
‫إثبات المدة المدعاة ‪ ,‬اعتبر اإليجار منعقدًا للفترة المعينة لدفع األجرة وينتهى‪ 2‬بإنتهاء هذه الفترة‬
‫بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه‪ 2‬على المتعاقد األخر باإلخالء فى المواعيد اآلتى‬
‫بيانتها ‪............‬فى المساكن والغرف المؤثثة إذا كانت الفترة المعينة لدفع األجرة شهرين أو أكثر‬
‫وجب التنبيه‪ 2‬قبل نهايتها بشهر فإذا كانت أقل من ذلك وجب التنبيه‪ 2‬قبل نصفها األخير ‪ .‬‬
‫ولما كان ذلك وكانت عبارة العقد مستديم المدة ال تفيد أكثر من أن مدة العقد غير محددة و مجهولة‬
‫او أن العقد مدته‪ 2‬غير معينة فأن صراحة نص المادة ‪ 3/‬من القانون المدنى قد اعتبر اإليجار منعقدًا‬
‫للفترة المعينة‪ 2‬لدفع األجرة وينتهى بإنتهاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه‬
‫على المتعاقد األخر باإلخالء فى المواعيد ‪ ,‬وليس للمحكمة أن تفترض ما يخالف صراحة النص‬
‫القانونى المقيد له فى أن العالقة األيجارية تعد منعقدة للمدة المحددة لدفع القيمة‪ 2‬األيجارية ما دام لم‬
‫يرد بالعقد مدة محددة و قد كان هذا مذهب الهيئة‪ 2‬العامة لمحكمة النقض فى حكم لها أرست به هذا‬
‫المبدء القانونى حين قضت بأنه ‪ :‬‬
‫حيث أن الوقائع تتحصل على مايبين من الحكم المطعون فيه وسائر األوراق فى أن الطاعنين فى‬
‫الطعن رقم ‪ 766‬سنة ‪ 56‬ق أقاموا على الطاعنين فى الطعن رقم ‪ 733‬سنة ‪ 56‬ق الدعوى رقم‬
‫‪ 11908‬سنة ‪ 1982‬مدنى جنوب القاهرة األبتدائية بطلب الحكم بإنهاء عقد اإليجار المؤرخ‬
‫‪ 20/2/1964‬وإخالء العين المؤجرة وتسليمها لهم بما فيها من منقوالت وقالوا بيانًا لذلك إنه‬
‫بموجب العقد المشار إليه اجرت المرحومة والدتهم بصفتها وصيه‪ 2‬عليهم إلى مورث المستأنف‬
‫عليهم ((الكازينو))‪ 2‬المبين بالصحيفة ملحقًا به حديقة بكافة مقوماته المادية والمعنوية‪ 2‬لمدة خمس‬
‫سنوات تتجدد لمدد أخرى مماثلة ولعدم رغبتهم فى تجديد العقد فقد نبهوا على ورثة‪ 2‬المستأجر‬
‫بتاريخ ‪ 27/1/1983‬بإنتهاء العقد من أول مارس سنة‪ 1983 2‬وبتسليمهم العين المؤجره ولما لم‬
‫يمتثلوا أقاموا الدعوى تدخل فى الدعوى المطعون ضده السادس فى الطعن رقم ‪ 766‬سنة ‪ 56‬ق‬
‫ودفع والمستأنف عليهم بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير وعلى غير ذى صفة حكمت المحكمة‬
‫بتاريخ ‪ 14/6/1984‬برفض التدخل والدفعين وبعدم قبول الدعوى تأسيسًا على تضمن العقد نصًا‬
‫يجعل للمستأجر وحده الحق فى إنهاء العقد أستأنف المؤجرون هذا الحكم باإلستئناف‪ 2‬رقم ‪5846‬‬
‫لسنة ‪ 101‬ق القاهرة كما استأنفه الخصم المتدخل باألستئناف رقم ‪ 3589‬لسنة ‪ 102‬ق القاهرة‬
‫ضمت المحكمة األستئنافين وبتاريخ ‪ 14/1/1986‬قضت فيهما بتأييد الحكم المسأنف وحددت فى‬
‫أسبابها مدة العقد بثالثين عامًا تنتهى فى ‪ 20/12/1994‬طعن المؤجرون فى هذا الحكم بطريق‬
‫النقض بالطعن رقم ‪ 766‬لسنة ‪ 56‬ق كما طعن عليه ورثة‪ 2‬المستأجر بالطعن رقم ‪ 773‬لسنة ‪ 56‬ق‬
‫وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم المطعون فيه وإذ عرض الطعنان على الدائرة‬
‫المختصة حددت لنظرهما جلسة ألتزمت فيها النيابة رأيها ‪.‬‬
‫وحيث ارتات الدائرة المختصة‪ 2‬بجلستها المنعقدة بتاريخ ‪ 19/12/1991‬إحالة الطعنين إلى الهيئة‪2‬‬
‫ال بنص المادة ‪ 4/2‬من‬ ‫العامة للمواد المدنية‪ 2‬والتجارية ومواد األحوال الشخصية للفصل فيهما عم ً‬
‫قانون السلطة القضائية‪ 2‬رقم ‪ 46‬لسنة ‪ 1972‬لتضارب األحكام فى شأن تحديد المدة فى عقد اإليجار‬
‫الذى ال يخضع لقوانين اإليجارات األستثنائية‪ 2‬حاله تضمنه نصًا بتجدد المدة المتفق عليها فيه لمدد‬
‫أخرى مماثلة طالما كان المستأجر قائمًا بأداء إلتزاماته العقدية وأحقيه األخير وحده دون المؤجر‬
‫فى إنهاء العالقة اإليجارية ‪.‬‬
‫وإذ عرض الطعنان على هذه الهيئة حددت جلسة لنظرهما وقدمت النيابة مذكرة تكميلية ألتزمت‬
‫فيها رأيها السابق ‪.‬‬
‫وحيث إن النص فى المادة ‪ 558‬من القانون المدنى على أن ((اإليجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه‬
‫أن يمكن المستأجر من األنتفاع بشئ معين مدة معينة ‪ ))....‬والنص فى المادة ‪ 563‬من هذا القانون‬
‫على أن ((إذ عقد اإليجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة‪ 2‬أو تعذر إثبات المدة المدعاه‬
‫أعتبر اإليجار منعقدًا للفترة المعينة لدفع األجرة وينتهى بإنقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد‬
‫المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد اآلخر باإلخالء فى المواعيد اآلتى بيانها ‪ )).....‬يدل على أن‬
‫المشرع أستلزم توقيت عقد اإليجار واعتبر المدة ركنًا فيه وإنه إذا عقدا لعقد دون اتفاق على‬
‫ميقات ينتهى فيه اإليجار أو تعذر إثبات المدة المدعاة أو عقد لمدة غير معينة بحيث ال يمكن معرفة‬
‫تاريخ إنتهاء اإلجارة على وجه التحديد كأن ربط انتهاؤها بأمر مستقبل‪ 2‬غير محقق الوقوع تعين‬
‫اعتبار العقد منعقدًا للفترة المعينة لدفع األجرة ويكون لكل من المتعاقدين الحق فى إنهاء العقد بعد‬
‫التنبيه على اآلخر باإلخالء فى المواعيد المبينة بنص المادة ‪ 563‬سالفة البيان ولما كان النص فى‬
‫عقد اإليجار على انعقاده لمدة محددة تتجدد تلقائيًا لمدد أخرى مماثلة طالما كان المستأجر قائمًا‬
‫بتنفيذ إلتزاماته زأحقيه األخير وحده دون المؤجر فى إبداء الرغبة فى انهائه يؤدى إلى أعتبار‬
‫العقد بعد انتهاء المدة المتفق عليها متجددًا تلقائيًا لمدد أخرى مماثلة ال يعرف على وجه التحديد‬
‫تاريخ أنتهائها إذ نهايتها منوطه بمحض مشيئة‪ 2‬المستأجر وحده أو خلفه العام وال يعرف متى يبدى‬
‫أيهما الرغبة فى إنهاء العقد خاصة وأن األصل فى عقد اإليجار أنه ال ينتهى إعماال لنص المادة‬
‫ال بنص المادة ‪ 145‬من‬ ‫‪ 601‬من القانون المدنى بوفاة المستأجر وتنصرف آثاره إلى خلفه العام عم ً‬
‫ذات القانون ما لم يتبين من العقد أو طبيعة التعامل أن نص القانون إن هذا األثر ال ينصرف‪ 2‬إليهم‬
‫ومن ثم فإن عقد اإليجار يعتبر فى هذه الحالة منعقدًا لمدة غير معينة ويستعين إعمال نص المادة‬
‫‪ 563‬مدنى واعتباره بعد إنتهاء مدته األولى المتفق عليها متجددًا للفترة المحددة لدفع األجرة‬
‫وينتهى بإنقضائها بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد األخر باإلخالء فى‬
‫المواعيد المبينة بنص هذه المادة فإن لم يحصل التنبيه‪ 2‬تجدد العقد للمدة المحددة لدفع األجرة ثم‬
‫لمدة مماثلة وهكذا إلى أن يحصل التنبيه وال يسوغ استبعاد نص المادة ‪ 563‬مدنى والقوا بإنتهاء‬
‫العقد بموت المستأجر الذى لم يبد الرغبة فى حياته فى إنهائه إذ يعتذر تطبيق هذا القول فى حالة ما‬
‫إذا كان المستأجر شخصًا اعتباريًا اذ انقضاء الشخصية األعتبارية‪ 2‬أمر غير محقق الوقوع كما ال‬
‫محل للقول أيضًا بوجوب تدخل القاضى لتحديد مدة العقد أو انتهاء العقد بمضى ستون عامًا قياسيًا‬
‫على حق الحكر ذلك أن األصل أنه يمتنع‪ 2‬على القاضى إعما ًال لنص المادة ‪ 147‬مدنى التدخل لتعديل‬
‫إرادة المتعاقدين إال لسبب يقره القانون ولو ارتأى المشرع أن يتدخل القاضى لتحديد مدة العقد أو‬
‫تحديد حد أقصى للمدة فى عقد اإليجار كما فى حق الحكر لنص على ذلك صراحة ومن ثم فال محل‬
‫للقياس واألجتهاد مع وجود نص المادة ‪ 563‬مدنى سالف البيان ويؤيد هذا النظر أن المشروع‬
‫التمهيدى للتقنين المدنى الحالى كان ينص فى الفقرة األولى من المادة ‪ 760‬على أن ((إذا عقد‬
‫اإليجار لمدة تزيد على ثالثين سنة أو إذا كان مؤبدًا جاز أن ينتهى بعد انقضاء ثالثين سنة‪ 2‬بناء على‬
‫طلب المتعاقدين مع مراعاة المواعيد القانونية المنصوص عليها فى المادة التالبية ‪ )).....‬وقد‬
‫حذفت لجنة الشئون التشريعية‪ 2‬بمجلس النواب هذا النص بعد أن كانت قد أقرته لجنة المراجعة دون‬
‫أن تشير إلى هذا الحذف فى تقريرها وبذلك تركت المسألة للقواعد العامة الواردة فى المادة ‪563‬‬
‫مدنى لما كان ذلك وكانت األحكام السابق صدورها من دوائر المواد المدنية فى الطعون أرقام ‪591‬‬
‫سنة ‪ 49‬ق جلسة ‪ 664 , 5/3/1980‬سنة ‪ 56‬ق جلسة ‪ 15 , 20/11/1986‬سنة ‪ 53‬ق جلسة‬
‫‪ 2528 , 6/5/1987‬سنة ‪ 55‬ق جلسة ‪ 1760 , 2/12/1987‬سنة ‪ 54‬ق جلسة ‪, 9/5/1988‬‬
‫‪ 2440‬سنة ‪ 54‬ق جلسة ‪ 5/4/1990‬قد ألتزمت هذا النظر فإنها تكون قد صادفت صحيح القانون‬
‫ويتعين العدول عما يخالفها من مبادئ وذلك باألغلبية المنصوص عليها فى المادة ‪ 4/2‬من قانون‬
‫السلطة القضائية فإنه يتعين عليها الفصل فى الطعنين ‪ .‬‬
‫وحيث أن الطعنين استوفيا أوضاعهما الشكلية وحيث إن حاصل ما ينعاه الطاعنون فى الطعن رقم‬
‫‪ 766‬سنة ‪ 56‬ق على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون وفى بيان ذلك يقولون إن الحكم‬
‫المطعون فيه بعد ان انتهى إلى ان انتقال عقد اإليجار إلى الطعون ضدهم كخلف لمورثهم المستأجر‬
‫الذى كان إنهاء عقد اإليجار رهينًا بمحض مشيئته‪ 2‬وحده يجعل العقد فى الحكم المؤبد عمد الحكم‬
‫إلى التدخل فى تحديد فى تحديد مدة العقد تحديدًا تحكميًا بثالثين عامًا آخذ فى األعتبار ماانفقه‬
‫المستأجر فى سبيل استغالل العين الؤجرة فى حين أنه كان يتعين إعمال مانصت عليه المادة ‪563‬‬
‫من القانون المدنى من اعتبار العقد بعد انتهاء مدته األولى منعقدًا للفترة المحددة لدفع األجرة مما‬
‫يعيبه ويستوجب نقضه ‪.‬‬
‫وحيث أن هذا النعى فى محله ذلك انه وقد انتهت الهيئة‪ 2‬وعلى ما سلف بيانه‪ 2‬إلى انه إذا انعقد‬
‫اإليجار لمدة محددة تتجدد لمدد أخرى مماثلة طالما كان المستأجر قائمًا بتنفيذ التزاماته لألخير‬
‫وحده دون المؤجر الحق فى ابداء الرغبة فى انهاء العقد يؤدى إلى اعتبار العقد بعد انتهاء مدته‬
‫األولى منعقدًا للمدة المحددة لدفع األجرة إعما ًال لنص المادة ‪ 563‬من القانون المدنى ويحق لكل من‬
‫عاقديه طلب انهائه إذا نبه على اآلخر باإلخالء فى المواعيد المححدة بالنص سالف الذكر وكان‬
‫الثابت أن عقد اإليجار محل النزاع المؤرخ ‪ 20/12/1964‬قد انعقد لمدة خمس سنوات تتجدد طالما‬
‫كان المستأجر قائمًا بسداد األجرة وله وحده الحق فى طلب إنهائه وان األجرة مبلغ ‪ 180‬جنية تدفع‬
‫شهريًا فإنه مع وجود هذا الشرط يعتبر العقد بعد انتهاء مدته األولى منعقدًا للفترة المحددة لدفع‬
‫األجرة وهى شهر يتجدد ويكون ألى من المتعاقدين الحق فى انهاء العقد إذا نبه على األخر قبل‬
‫النصف األخير من الشهر إعماالص لنص المادة ‪ 563‬مدنى وإذ كان الطاعنون قد نبهوا الطعون‬
‫ضدهم رسميًا فى ‪ 27/1/1983‬بإنهاء العقد فإن العالقة اإليجارية‪ 2‬تكون قد انفصمت بهذا التنبيه وإذ‬
‫خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وعمد إلى تحديد مدة اإلجارة تحديدًا تحكيمًا بثالثين عامًا فإنه‬
‫يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون بما يستوجب نقضه‪ 2‬فيما قضى به فى إستئناف الطاعنين رقم‬
‫‪ 5846‬لسنة ‪ 101‬ق القاهرة ‪.‬‬
‫وحيث أنه عن الطعن رقم ‪ 773‬لسنة ‪ 56‬ق فإنه وقد انتهت الهيئة إلى نقض الحكم المطعون فيه‬
‫فإنه ال يكون هناك ثمه محل للرد على ما اثاره الطاعنون بأسباب طعنهم المشار إليه من تعييب‬
‫للحكم فى شأن تحديده مدة عقد اإليجار بثالثين عامًا وأنه كان ينبغى اعتبار أقصى مدة ستون عامًا‬
‫قياسًاعلى حق الحكر ويكون الطعن برمته‪ 2‬على غير أسباب ‪.‬‬
‫وحيث ان الموضوع صالح للفصل فيه وإذ كان ما اثاره المستأنف عليهما ‪ .......‬ولدى‬
‫المستأجر ‪ .......‬فى األستئناف رقم ‪ 5846‬لسنة ‪ 101‬ق من بطالن اختصامهما كقاصرين أمام‬
‫محكمة أول درجة وفى هذا األستئناف‪ 2‬لبلوغهما سن الرشد مردود بأن الوصى عليهما إذ حضر‬
‫عنهما أمام محكمة أول درجة ولم ينبه هذه المحكمة بزوال وصايته‪ 2‬عليهما لبلوغهما سن الرشد‬
‫فإنه يعتبر وعلى ما جرى به من قضاء هذه المحكمة نائبًا عنهما نيابة‪ 2‬اتفاقية وإذ كان الطاعنون‬
‫لدى علمهم ببلوغهما سن الرشد قد اختصموهما فى استئنافهم كبالغين فإنه ال يكون هناك ثمه‪ 2‬محل‬
‫للبطالن وال ينال من ذلك ان اختصامهما كان بعد فوات ميعاد األستئناف إذ انه كان يجب اختصامهما‬
‫ال بنص المادة ‪ 218/2‬مرافعات باعتبار ان موضوع النزاع غير قابل للتجزئه ‪.‬‬ ‫عم ً‬
‫وحيث ان الحكم األبتدائى فيما قضى به من عدم قبول دعوى الطاعنين بإنهاء عقد اإليجار محل‬
‫النزاع على سند من ان العقد ال ينتهى إال بإبداء المستأجر أو ورثته‪ 2‬من بعده الرغبة فى انهائه قد‬
‫جانبه الصواب على ما سلف بيانه‪ 2‬فإنه يتعين القضاء بإلغائه فى هذا الشق والحكم للمدعيين‬
‫بطلباتهم ‪.‬‬
‫الطعنان رقما ‪ 773 , 776‬لسنة ‪ 56‬ق (هيئة‪ 2‬عامة ) جلسة ‪ 23‬فبراير سنة ‪1993‬مجموعة المكتب‬
‫الفنى لسنة ‪ 39‬ج ‪ 2‬ص ‪866‬‬
‫فإذا ما تقرر ذلك وكان المشرع لم يعط للمحكمة والية تحديد المدة التى قصدها المتعاقدين و أنما‬
‫أورد نص صريح‪ 2‬الداللة على أنه فى حالة عدم تحديد المدة على وجه جازم تعد الفترة المحددة‬
‫لسداد القيمة األيجارية‪ 2‬هى مدة التعاقد وتتجدد لمدة أخرى مماثلة إلى ان يبدى أحد المتعاقدين‬
‫رغبته فى أنهاء العالقة األيجارية فى المواعيد القانونية‪ 2‬للطرف االخر فأن فعل أنتهت العالقة‬
‫األيجارية بقوة القانون دون تدخل أو أعمال سلطة القاضى التقديرية‪ 2‬مع صراحة النص أو احقيته‬
‫فى أن يستدل‪ 2‬من كلمة التأبيد أو االستدامة أو األستمرار على أن العقد قائم القصى مدة و إذ خالف‬
‫ال عن فساده فى‬ ‫الحكم المستانف هذا النظر فأن يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون وتأويله فض ً‬
‫األستدالل بما يوجب ألغاءه‪.‬‬

‫المؤجر للغير بأى وجه من الوجوه بغير أذن كتابى صريح من المالك وتقرير الحق للمؤجر فى حالة‬
‫بمقابل أو بدونه‪ 2,‬باعتبار هذا التخلى بجميع صورة خروجا من المستأجر على نص عقد االيجار‬
‫وتسليمها للطالب خالية مما يشغلها مع الزامهما المصاريف ومقابل التعاب المحاماه وشمول الحكم‬
‫__________________‬
‫‪-155‬دعوى عدم نفاذ عقد ايجار صادر من شريك على الشيوع‬

‫للمده اكثر من ثالث سنوات فى مواجهة باقى مالك العقار‬
‫انه فى يوم الموافق ‪ 2015/ /‬‬
‫بناء على طلب كل من ‪ -:‬‬
‫‪ ...... -4 .......... -3 .....-2 ......... -1‬والجميع ورثة المرحوم‪ . .... /‬والمقيمون جميعا ‪........‬‬
‫ومحلهم المختار مكتب االستاذ‪ /‬يحيى سعد جاد الرب المحامى ‪ 43‬أ شارع قصر النيل – القاهرة‬
‫انا محضر محكمة امبابة الجزئية قد انتقلت فى تاريخه الى حيث‪ :‬‬
‫‪ -1‬السيدة ‪ ........ /‬مخاطبا مع‪ - 2 /‬السيد‪ ..... /‬مخاطبا مع‪-/‬‬
‫" و أعلنتهما باألتـــى "‬
‫يمتلك مورث الطالبين المرحوم‪ ......./‬كامل ارض وبناء العقار ‪.. )............‬وبعد وفاته انتقلت‬
‫ملكية العقار لورثته‪ 2‬وهم ‪............-:‬‬
‫وأصبح الجميع مالكا للعقار المشار اليه سلفا على المشاع بالميراث الشرعى من والدهم‪ ‬‬
‫غير انهم فوجئوا بأحد الشركاء على المشاع (المعلن اليه الثانى) السيد ‪.............../‬‬
‫الذى ال يمتلك االغلبية يقوم بتأجير احدى الوحدات بالعقار المشار اليه للمعلن اليها االولى وهى‬
‫الشقة رقم ‪...........‬وذلك بموجب عقد ايجار مؤرخ ‪ 14/5/2000‬لمدة خمسة عشرعاما وتجدد لمده‬
‫اخرى مثلها‪ ‬‬
‫ولما كان ما تقدم وكانت المادة ‪ 559‬من القانون المدنى تنص على أنه "‪ ‬‬
‫اليجوز لمن اليملك اال حق االدارة أن يعقد ايجارًا تزيد مدته على ثالث سنوات اال بترخيص من‬
‫السلطة المختصة‪ 2‬فإن عقد لمدة اطول من ذلك انقصت المدة الى ثالث سنوات ‪) 0000‬‬
‫كما تنص الماده ‪ 827‬من القانون المدنى تنص على انه‬
‫"تكون ادارة المال الشائع من حق الشركاء مجتمعين ‪ )000‬‬
‫و "تنص المادة ‪ 828‬من القانون المدنى على انه ‪ -:‬‬
‫{ما يستقرعليه راى االغلبية فى أعمال االدارة يكون ملزمًا للجميع وتحسب االغلبية‪ 2‬على اساس‬
‫قيمة االنصباء واذا تولى احد الشركاء االدارة دون اعتراض من الباقين وكيالعنهم }‬
‫واخيرا تنص "المادة ‪ 701‬من القانون المدنى على انه‪ ‬‬
‫( يعد من اعمال االدارة االيجار اذا لم تزد مدته على ثالث سنوات )‬
‫ولما كان ما تقدم وكان الشريك على الشيوع (المعلن اليه الثانى) قد قام بتأجير الشقة موضوع هذه‬
‫الدعوى لمدة خمس عشرعاما وتجدد على النحو الموضح بعاليه فإن هذا العقد اليسرى فى مواجهة‬
‫باقى الورثة‪ 2‬المالك على المشاع اال لمدة ثالث سنوات فقط باعتباره وكيال عنهم عمال بنص المادة‬
‫‪ 559‬من القانون المدنى‬
‫االمر الذى حدا بهم الى ان يقوموا بانذار المعلن اليهما بموجب انذار رسمى على يد محضر بتاريخ‬
‫‪ 21/3/2015‬ينذرهما فيه بعدم سريان عقد االيجار المنوه عنه في مواجهة باقى الورثه اال ان‬
‫المعلن اليهما لم يحركا ساكنا‪ ‬‬
‫ومن ثم يحق للطالبين المالك على المشاع طلب عدم سريان عقد االيجار اال لمدة ثالث سنوات فقط‬
‫عمال بنص المواد ‪827‬و ‪ 828‬و‪ 701‬و‪ 559‬من القانون المدنى‬
‫ذلك ان ايجار احد الشركاء المال الشائع ال يسرى في حق الباقين اال لمدة ثالث سنوات وال يغير في‬
‫ذلك حسن نية‪ 2‬المستأجر بإعتقاده أن المؤجر له هو صاحب الحق في تأجير العين‬
‫ال عنهم " يدل ‪ -‬و على ما‬ ‫كما انه إذ تولى أحد الشركاء اإلدارة دون إعتراض من الباقين عد وكي ً‬
‫جرى به قضاء محكمة النقض ‪ -‬على أن حق تأجير المال الشائع يثبت لألغلبية المطلقة للشركاء‬
‫محسوبة على أساس األنصباء و ال يثبت ألحد المشتاعين بمفرده طالما أنه ال يملك أكثر من نصف‬
‫األنصباء ‪ ،‬و أن اإليجار الصادر من أحد الشركاء متى كان ال يملك أكثر من نصف األنصبة ال‬
‫يسرى في مواجهة باقى الشركاء ‪ .......‬و أنه يترتب على عدم سريان اإليجار من أحد المشتاعين‬
‫في مواجهة الباقين ثبوت الحق لهؤالء في إعتبار اإليجار غير قائم بالنسبة‪ 2‬لهم ‪ ،‬و بالتالى في‬
‫إعتبار المستأجر متعرضًا لهم فيما يملكون إذ كان قد وضع يده بالفعل على العين ‪ .‬‬
‫في هذا المعنى الطعن بالنقض رقم ‪ 762‬لسنة ‪ 52‬جلسة ‪1984-3-15‬‬
‫كما قضت محكمة النقض بانه ‪-:‬‬
‫النص في المواد ‪ 701 ، 559 ، 828 ، 827‬من القانون المدنى يدل على أن حق تأجير المال‬
‫الشائع بإعتباره من أعمال اإلدارة كما يكون للشركاء مجتمعين ‪ ،‬يصح‪ 2‬أن يكون ألصحاب األغلبية‬
‫و تعتبر األغلبية في هذه الحالة نائبة عن أصحاب األقلية نيابة قانونية في المال الشائع و لكن ال‬
‫تنفذ هذه اإلجازة في حق األقلية إال لمدة ثالث سنوات ‪ ،‬فإذا عقدت األغلبية‪ 2‬إجازة لمدة تجاوز ذلك‬
‫كان لألقلية أن تطالب بإنقاص المدة بالنسبة إليها إلى هذا الحد ‪ ،‬إذ تعتبر األغلبية فيما جاوز أعمال‬
‫اإلدارة المصرح لها بأدائها متعدية على حقوق األقلية التى يحقق لها إزاء ذلك المطالبة بتعويض‬
‫الضرر الناجم عن هذا التعدى و ذلك بطريق التنفيذ العينى ما دام ممكنًا بإنهاء عقد اإليجار المنصب‬
‫على نصيبهم بعد إنتهاء مدة السنوات الثالث آنفة الذكر دون أن يغير من ذلك حسن نية المستأجر‬
‫بإعتقاده أن المؤجر له هو صاحب الحق في تأجير العين ما دام لم يقع من صاحب األغلبية‪ 2‬ما‬
‫يضفى على ذلك من المظاهر ما يوحى إلى المستأجر بأنه هو صاحب الحق في التأجير إذ بوقوع‬
‫ذلك من صاحب األقلية يكون مخطئًا فال يحق له اإلفادة من خطئه في مواجهة المستأجر‬
‫الطعن رقم ‪ 406‬لسنة ‪ 46‬ق جلسة ‪1980-5-31‬‬
‫واخيرا قضت محكمة النقض بانه في حكم حديث لها بجلسة ‪ 26/1/2014‬بانه ‪ -:‬‬
‫وحيث إن هذا النعي مردود‪ ,‬ذلك أن المقرر ـ في قضاء هذه المحكمة ـ أن النص في المواد ‪،559‬‬
‫‪ 828 ,827 ,701‬من القانون المدني يدل على أن حق تأجير المال الشائع باعتباره من أعمال‬
‫اإلدارة كما يكون للشركاء مجتمعين‪ ،‬يصح أن يكون ألصحاب األغلبية‪ ...... ,‬ولكن ال تنفذ هذه‬
‫اإلجارة في حق األقلية إال لمدة ثالث سنوات‪ ,‬فإذا عقدت األغلبية إجارة لمدة تجاوز ذلك كان لألقلية‬
‫أن تطالب بإنقاص المدة بالنسبة إليها إلى هذا الحد‪ ,‬إذ تعتبر األغلبية فيما جاوز أعمال اإلدارة‬
‫المصرح لها بأدائها متعدية على حقوق األقلية التي يحق لها إزاء ذلك المطالبة بتعويض الضرر‬
‫الناجم عن هذا التعدي وذلك بطريق التنفيذ العيني مادام ممكنًا بإنهاء عقد اإليجار المنصب على‬
‫نصيبهم بعد انتهاء مدة الثالث سنوات آنفة الذكر‬
‫‪ -‬النقض المدني ‪ -‬الطعن رقم ‪ - 17669‬لسنة ‪ 82‬قضائية ‪ -‬تاريخ الجلسة ‪2014-1-26‬‬
‫وبتطبيق كل تلك القواعد القانونية المتقدم ذكرها على وقائع الدعوى الماثلة يتضح‪ 2‬بجالء ان عقد‬
‫االيجار موضوع الدعوى ال يسرى فى مواجهة باقى الورثة المالك على المشاع اال لمدة ثالث‬
‫سنوات فقط عمال بنص المادة ‪ 559‬من القانون المدنى وبالتالى يحق معه للطالبين اقامة هذه‬
‫الدعوى بطلب الحكم لهم بعدم نفاذ عقد االيجار موضوع الدعوى في حق االغلبيه‪ ‬‬
‫بنــــــاء عليـــــــه‬
‫انا المحضر سالف الذكر قد سلمت كال من المعلن اليهما صوره من هذه الصحيفه وكلفتهما‬
‫بالحضور امام محكمة شمال الجيزة االبتدائية‪ 2‬والكائن مقرها بشارع تاج الدول خلف ‪ -‬قسم امبابة‬
‫– محافظة الجيزة من الساعة التاسعة صباحا وما بعدها فى يوم‪ ...........‬الموافق ‪ 2015/ /‬امام‬
‫الدائرة ( ) مدنى وذلك لسماعهما الحكم ‪-:‬‬
‫بعدم نفاذ عقد االيجار المؤرخ ‪ 14/5/2000‬المحرر بين المدعى عليهما عن العين الموضحه‬
‫تفصيال بصحيفة الدعوى فى حق المدعين وبانهاء عقد االيجار المشار اليه مع ما يترتب على ذلك‬
‫من اثار اخصها اخالء المدعى عليها االولى من العين محل التداعى مع الزام المعلن اليها االولى‬
‫بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماة ‪.‬‬
‫والجل العلم ‪/‬‬
‫‪-156‬صحيفة دعوى اخالء لترك العين المؤجرة‬
‫للغيربقصد االستغناء عنها نهائيا)‬
‫انه في يوم‪ ...‬الموافق ‪ / /‬‬
‫بناء على طلب السيد ‪ .../‬ومهنته ‪ ...‬المقيم برقم‪ ...‬شارع‪ ...‬قسم ‪ ...‬محافظة‪ ...‬ومحله المختار‬
‫مكتب األستاذ ‪ ...‬المحامي الكائن ‪ ...‬‬
‫انا ‪ ...‬محضر محكمة ‪ ...‬قد انتقلت الى محل اقامة ‪:‬‬
‫‪ .1‬السيد‪ .../‬ومهنته‪ ... 2‬المقيم ‪...‬برقم ‪ ...‬شارع ‪ ...‬قسم ‪ ....‬محافظة ‪...‬‬
‫مخاطبا‪ ...‬‬
‫‪2‬‬
‫واعلنته بآالتي‬
‫بموجب عقد إيجار مؤرخ‪ 19 / / 2‬استأجر المعلن إليه من الطالب الشقة ((أو المحل)) رقم ‪ ..‬بالعقار‬
‫رقم ‪ ..‬الكائن ‪ ..‬بأجرة شهرية قدرها ‪ ..‬جنيها ‪ ،‬وتضمن البند رقم ‪ ...‬من العقد حظرا على التنازل‬
‫عن االيجار او ترك العين المؤجرة للغير بغير اذن كتابي صريح‪ 2‬من المؤجر ((إذا خلى عقد االيجار‬
‫من هذا الحظر ‪ ،‬فأنه يحق للمؤجر طلب االخالء بالرغم من ذلك اذ ان التنازل عن االيجار والترك‬
‫والتخلي للغيرعن العين المؤجرة محظور في ظل التشريعات االستثنائية‪ 2‬وفي حالة خلو العقد من‬
‫الحظر ‪ ،‬فالعبارة السابقة التي تبدأ بـ "وقد تضمن ‪ " ..‬يستبدل بها العبارة التالية (وقد تضمن‬
‫قانون إيجار االماكن حظرا على التنازل عن االيجار او الترك بغير اذن كتابي صريح من المؤجر) ))‬
‫وبالرغم من ذلك اخل المعلن إليه األول بهذا الحظر وترك العين المؤجر له وتخلى عنها للمعلن إليه‬
‫الثاني بدون اذن كتابي صريح‪ 2‬من الطالب‪ ،‬ولما كان المقرر قانونا ان العقد شريعة المتعاقدين فال‬
‫يجوز نقضه‪ 2‬او تعديله اال باتفاق الطرفين او لألسباب التي يقررها القانون ‪ ،‬مما مؤداه ‪ ،‬التزام‬
‫المستأجر بالشروط الواردة في عقد االيجار والتي تحظر عليه ترك العين المؤجر والتخلي عنها‬
‫للغير ‪ ،‬وإال حق عليه الجزاء المقرر لمخالفة ذلك العقد او القانون ‪ ،‬وكان من االصول التي تقوم‬
‫عليها القوانين االستثنائية الصادرة في شأن إيجار االماكن وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر ‪،‬‬
‫حظر التنازل عن االيجار وترك المكان المؤجر للغير بأي وجه من الوجوه بغير اذن كتابي صريح‬
‫من المالك وتقرير الحق للمؤجر إذا أخل المستأجر بذلك في طلب اخالء المكان المؤجر ‪.‬‬
‫والمقرر كذلك أن التشريعات االستثنائية الخاصة بتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجرين ‪،‬بعد ان‬
‫سلبت المؤجر حقه في طلب اخالء المكان المؤجر بعد انتهاءمدة االيجار االتفاقية مقررة مبدأ امتداد‬
‫عقود االيجار تلقائيا ‪ ،‬أجازت له طلب االخالء ألسباب حددتها من بينها تأجير المستأجر للمكان من‬
‫الباطن او تنازله عنه او تركه للغير بأي وجه من الوجوه بغير اذن كتابي من المالك ‪-‬مما يضحى‬
‫معه االصل في ظل هذه القوانين اآلمرة هو انفراد المستأجر ومن يتبع بحكم العقد في االنتفاع‬
‫بالمكان المؤجر‪ -‬وعدم جواز تخليه عنه للغير كان ذلك أو جزئيا ‪ ،‬مستمرا او مؤقتا بمقابل او‬
‫بدونه ‪ ،‬باعتبار هذا التخلي بجميع صوره خروجا من المستأجر على نص عقد اإليجار مكمال بحكم‬
‫القانون ‪ ،‬يجيز للمؤجر طلب اخالء المكان طالما تم الترك بقصد االستغناء عن المكان نهائيا ‪.‬‬
‫((نقض ‪)) 22/1/1982‬‬
‫ويركن الطالب في اثبات دعواه لكافة طرق االثبات المقررة قانونا بما في ذلك البينة والقرائن ‪.‬‬
‫انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت في تاريخه الى محل اقامة المعلن اليهما وأعلنتهما بصورة من‬
‫هذا وكلفتهما بالحضور امام محكمة ‪ ...‬الدائرة ‪ ...‬بمقرها الكائن بشارع ‪ ...‬وذلك بجلستها المنعقدة‬
‫علنا في يوم الموافق ‪ 19 / /‬الساعة التاسعة صباحا ليسمعا الحكم باخالئهما من عين النزاع‬
‫المبينة بصدر هذه الصحيفة وبعقد اإليجار المؤرخ ‪ 19 / /‬وتسليمها للطالب خالية مما يشغلها ‪،‬مع‬
‫الزام المعلن اليهما بالمصاريف ومقابل اتعاب المحاماة وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بال كفالة‪.‬‬
‫مع حفظ كافة الحقوق االخرى‪ ،‬والجل العلم ‪...‬‬
‫‪-157‬مـــــذكـــــــــرة مذكرة فى الترك مقدمة لمحكمة النقض‬
‫بدفاع‪ :‬السيد‪ ..................... /‬طــــــــــــاعن‬

‫ضـــد‪ :‬السادة ‪ .................. /‬مطعون ضدهم‬
‫في الطعن رقم ‪ 79/ 776:‬ق‬
‫الـمحدد لـنظرة جـلسة ‪2011/ 5 / 5 :‬‬
‫امام الدائرة المدنية والتجارية بمحكمة النقض‬
‫الموضــــوع‬
‫تقدم الطاعن بطعن بالنقض ضد مورث المطعون ضدهم قيد برقم ‪ 776/79‬ق على الحكم الصادر‬
‫من محكمة استئناف اسكندرية بتاريخ‪ 12/11/2008 2‬في االستئناف‪ 2‬رقم ‪2813/64‬ق والذى قضى‬
‫منطوقة بــقبول االســتئناف شكال وفى الـموضـوع برفضة وتأييد الحكم المستأنف الصادر في‬
‫الدعوى رقم ‪ 2941/2006‬من محـكمة اسكندرية االبتدائية الدائرة(‪ )3‬مسـاكن بـتاريخ‬
‫‪ 23/2/2008‬بـفسخ عـقد االيجار المؤرخ ‪ 1/10/1976‬وبأخالء الشقة موضوع هذا العقد‪(.‬ونحيل‪2‬‬
‫في ذلك الى ما جاء بأسباب تلك االحكام وعريضة‪ 2‬الطعن بالنقض حرصا على ثمين وقت المحكمة)‪.‬‬
‫وحيث ان الـحـكم االستئنافي المطــعون علية ومـن قبلة حـكم محكمة اول درجة قد صـدرا مشــوبين‬
‫بمخـالفة الـقانون والخـطأ في تطبيقه‪ ,‬فضـال عــن القصـور في التسبيب والفساد في االستدالل وكذا‬
‫مخالفة الثابت باألوراق ولما كان الحــكم االســتئنافي الــمطعون فيه قد ايد الحكم االبتدائي فقد‬
‫استطال الية البطالن بما يستوجب نقضة‪ 2‬وذلك وفقا لألسباب االتي بيانها‪:‬‬
‫الدفــــــــاع‬
‫بادئ ذي بدء نحيل الى كافة مذكراتنا السابقة وكذا عريضة الطعن بالنقض ونتمسك بكل ماجاء بها‬
‫ونضيف االتي‪-:‬‬
‫اوال‪ :‬بطالن الحكم االبتدائي ومـن بعدة الحـكم االستئنافي ‪:‬‬
‫اذ انه ووفــقا لنص المادة ‪ 176‬مـن قانون المرافعات فأنه يجب ان تشتمل‪ 2‬االحــكام عـلى االسباب‬
‫التي بنيت عليها واال كانت باطلة ‪.‬‬
‫وقد استقر الفقه في تفسير ذلك النص على أن المقصود بتسبيب الحكم بيان األدلة الواقعية والحجج‬
‫القانونية التي بني عليها القاضي حكمه وأنه يقصد بضمانة‪ 2‬تسبيب األحكام ‪:‬‬
‫‪ 1‬ـ التحقق من أن القاضي قد أطلع على وقائع القضية وجميع المستندات واألوراق المقدمة فيها‬
‫واتصل علمه بجميع ما أبداه الخصوم من طلبات ودفوع‪.‬‬
‫‪ 2‬ـ التحقق من أن القاضي قد استخلص الوقائع الصحيحة في الدعوى من واقع إثبات يجيزه‬
‫المشرع وتم صحيحًا في مواجهة أصحاب الشأن‪.‬‬
‫‪ 3‬ـ التحقق من أن القاضي قد فهم ما أحاط بالدعوى من مسائل قانونية وأنه قد كيفها التكييف‬
‫القانوني‪ 2‬الصحيح بعد التحقيق من توافر شروطه وأنه قد أرسى عليها اآلثار القانونية‪ 2‬الصحيحة‪.‬‬
‫‪ 4‬ـ التحقق من أن القاضي لم يخل بدفاع جوهري من شأنه لو صح لتغير وجه الرأي في الدعوى‪.‬‬
‫( التعليق على قانون المرافعات د ‪ /‬أحمد مليجي ـ الطبعة الثالثة ـ الجزء الثالث ص ‪ 825‬وما بعدها‬
‫)‬
‫كذلك استقر الفقه في هذا الشأن على أن ‪:‬‬
‫" التسبيب يؤدي إلى تحقيق الرقابة التي قررها القانون على أعمال القضاء وأخصها رقابة محكمة‬
‫النقض على سالمة تطبيق القانون وتفسيره ‪ ،‬فالقضاء المسبب يمكن المحكمة االستئنافية‪ 2‬من‬
‫تقدير األحكام المطعون فيها ‪ ،‬ويمكن محكمة النقض من مراقبتها حتى تشرف على تطبيق القانون‬
‫وتقرير القواعد القانونية‪ 2‬الصحيحة فيما يختلف فيه من المسائل وتثبيت‪ 2‬القضاء بصددها "‪.‬‬
‫( أحمد أبو الوفا ـ نظرية األحكام ـ بند ‪ 65‬ـ ص ‪ / 173 ، 172‬رمزي سيف ـ بند ‪533‬‬
‫ص ‪ 675 ، 674‬مشار إليه بالمرجع السابق )‬
‫" النص في المادة ‪ 176‬من قانون المرافعات على وجوب اشتمال األحكام على األسباب التي بنيت‬
‫عليها وإال كانت باطلة يدل على أن المشرع أراد أن يحمل الحكم آيات صحته وضمانات بلوغه‬
‫الغاية المقصودة منه وذلك عن طريق التحقق من إطالع القاضي على أوراق الدعوى ومستنداتها‬
‫واتصال علمه بما أبداه الخصوم فيها من طلبات ودفوع ودفاع ‪ ،‬ومن أنه استخلص الوقائع‬
‫الصحيحة في الدعوى من واقع تلك األوراق ثم كيف هذا الفهم ثم طبق القانون على حاصل هذا‬
‫التكييف تطبيقًا صحيحًا وقد رتب القانون البطالن على مخالفة ذلك أو إغفاله أو القصور في أسباب‬
‫الحكم الواقعية "‪.‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 1805‬لسنة ‪ 49‬جلسة ‪) 19/4/1983‬‬
‫وتطبيق كل هذا على موضوع الطعن نفيد بأن الطاعن قد تمسك امام محكمة أول درجة ومـن بعدها‬
‫محكمة االستئناف بأنه لم يترك عين النزاع او يتنازل‪ 2‬عنها للغير واستدل عــلى ذلك بالمستندات‬
‫المـــقدمة في اثبات دفــاعة بعــدم الترك واستـمرار انتفاعه بالعين‪.‬‬
‫وقد قدم الطاعن مخالصات تحصيل‪ 2‬االجرة وحتى قبل رفع الدعوى بشهر واحد وكذا انذار عرض‬
‫االجرة على المالك بعد رفضة االستالم وما يفيد حدوث االيداع وكذا قدم فواتير استهالك الكهرباء‬
‫بقيم استهالك مختلفة عن الفترة السابقة ومنذ االدعاء بترك الــعين وعـدم االقامة بها وكذلك‬
‫مخالصات مـن المالك بتحصيل قيمة استهالك المياه‪.‬‬
‫وكذلك ارفق الطاعن المستندات الدالة على تركيب خط تليفون بأسمة‪ 2‬في العين وتاريخ‪ 2‬المستند في‬
‫عام ‪ 2005‬أي قبل رفع الدعوى بعام والعديد من المستندات االخرى التي تنفى أي نية مادية او‬
‫معنوية للطاعن بترك العين‪.‬‬
‫وقد استقرت احكام النقض على هذا المعنى‪.‬‬
‫فقد قضت في الطعن رقم ‪1147/67‬ق جلسة‪ 30/4/2000‬على ان ترك العين المؤجرة ماهيته‪ 2‬قيامة‬
‫على عنصرين مادى يتمثل‪ 2‬في هجر المستأجر االقامة على نحو نهائي ومعنوي هو تخلية عن‬
‫العالقة االيجارية وان عدم اقامة المستأجر الفعلية بالعين المؤجرة عدم اعتباره تخليا منهيا لعقد‬
‫ايجارها الزمة ان تقيم محكمة الموضوع قضائها ترك المستأجر على اسباب سائغة‪.‬‬
‫كما قضت في الطعنين رقم‪7816/64‬ق جلسة‪ 31/5/2000‬ورقم‪102/54‬ق جلسة‪ 6/11/1991‬ان‬
‫استخالص التنازل الضمني عن االيجار من ادلة الدعوى والقرائن المطروحة فيها مـن سلطة‬
‫محكمة الموضوع شرطة ان يكون استخالصها سائغا ومؤديا الى النتيجة التي انتهت اليها وله‬
‫مأخذه من االوراق‪.‬‬
‫اما الطعن رقم ‪2147/69‬ق جلسة‪ 29/11/2000‬فقد اضاف ان تمسك الطاعن بعدم تركة عين‬
‫النزاع وانتظامه في سداد اجرتها دفاع جوهري‪ ,‬استخالص الحكم المطعون فيه ترك الطاعن لشقة‬
‫النزاع من مجرد أقامته في مسكن اخر اخذا بأقوال شاهدي المطعون ضدة وثبوت عنوانه االخر‬
‫بصورتي‪ 2‬شهادتي ميالد نجليه وشهادتي وفاة والدية واستالمة انذار عــلى ذات العنوان وقضاؤه‬
‫باإلخالء دون ان يعرض لذلك الدفاع قصور وفساد في االستدالل‪.‬‬
‫كما ان الطعن رقم ‪ 1427‬لسنة ‪71‬ق بجلسة ‪ 22/4/2002‬قد افاد بان "تمسك الطاعن بأنه لم يترك‬
‫عين النزاع واستدل على ذلك بالمستندات دفاع جوهري قضاء الحكم المطعون فيه باإلخالء لترك‬
‫العين المؤجرة دون تمحيص هذا الدفاع خطأ وقصور"‪.‬‬
‫من كل ما سبق يتضح‪ 2‬ان كل تلك المستندات التي قدمها الطاعن ذات داللة قوية ومؤثرة بالدعوى‬
‫وقد تمسك بها الطاعن امام محكمة اول درجة وظل متمسكا بها امام محكمة االستئناف اال انهما قد‬
‫اغفال بحث وتمحيص هذا الدفاع وهو دفاع جوهري ان صح (وهو كذلك) تغير بـه وجه الرأي في‬
‫الدعـوى واذ اغفل الحكم المطعون فيه بحثة يكون قد اخطأ وشابة القصور ويعد هـذا اخـــالال بحق‬
‫الدفاع فيكون الحكم معيبا يستوجب نقضة‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬الفساد في االستدالل والخطأ في تطبيق القانون‪:‬‬
‫يتضح هذا جليا في االسباب التي استند اليها حكم محكمة اول درجة وأيده في ذلك وزاد علية الحكم‬
‫االستئنافي اذ ان حكم محكمة اول درجة قـد اقام واسس قضائه على ان الثابت مــن اقــوال جمـيع‬
‫الشهود( أي شــهود المـدعى والمـدعى عــلية) ان المـدعى عـلية االول(الطاعن) وهــو المستأجر‬
‫األصلي لعين التداعي قــد ترك الشقة عين التداعي من فترة زمنية‪ 2‬تقارب العشر سنوات واقام‬
‫بشقة اخرى وان المدعى علية الثاني (زوج ابنته) يقيم بالشقة عين التداعي مع زوجته (ابنة‬
‫الطاعن) من فترة زمنية‪ 2‬تقارب السنة ومن ثم فأن المحكمة تستخلص من هذه االقوال والتي تطمئن‬
‫اليها المحكمة ان المدعى علية االول (الطاعن)تخلى عن الشقة للمدعى علية الثاني (زوج ابنة‬
‫الطاعن) وأيده في ذلك حكم محكمة االستئناف على اعتبار ان زوج االبنة ليس من ضمن االقرباء‬
‫الذين عنتهم المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪1977‬‬
‫وحيث ان ما انتهت الية المحكمة االبتدائية‪ 2‬ومن بعدها المحكمة االستئنافية يخالف الواقع وكذا‬
‫يخالف الثابت بالعديد من احكام محكمة النقض اذ ان الترك الذي يتعين على المحكمة ان تقضى‬
‫باإلخالء وفقا له عنصراه هجر المستأجر االقامة فيها على وجه نهائي بنية تخلية عن العالقة‬
‫االيجارية وهما العنصران الذين لم يتحققا ولم تقم أيا من المحكمة االبتدائية ومن بعدها المحكمة‬
‫االستئنافية‪ 2‬بذكر أي مظهر من مظاهرهما اذ ان الثابت في العديد من احكام محكمة النقض ان "‬
‫استخالص التخلي عن العين المؤجرة او نفية واقع تستقل محكمة الموضوع بتقديره متى اقامت‬
‫قضائها على اسباب سائغة "(الطعن رقم‪2147/69‬ق جلسة ‪_ 29/11/2000‬الطعن رقم‪185/68‬ق‬
‫جلسة‪_18/4/1999‬الطعن رقم‪266/68‬ق جلسة‪.)7/3/1999‬‬
‫كما قررت محكمة النقض انه "ال تثريب على المستأجر ان هو لم ينتفع‪ 2‬بالعين المؤجرة فعال ما دام‬
‫قائما بتنفيذ‪ 2‬التزاماته قبل المؤجر(لطعن رقم ‪2147/69‬ق جلسة‪_29/11/2000‬الطعن رقم‬
‫‪444/65‬ق جلسة‪_14/2/1996‬الطعن رقم‪6247/64‬ق جلسة‪)20/4/1995‬‬
‫وقررت ايضا ان" ترك العين المؤجرة شرطة هجر المستأجر االقامة فيها على وجه نهائي بنية‬
‫تخلية عن العالقة االيجارية طواعية واختيارا تخلف ذلك اثرة عدم تحققه في معنى المادة ‪ 29‬من‬
‫القانون ‪"49/1977‬‬
‫كما وانه لم يثبت من اقوال الشهود ما يفيد حدوث التنازل عن االيجار حيث ان التنازل او الترك‬
‫وطبقا لنص المادة ‪ 18‬من القانون رقم ‪ 136/1981‬والتي يستند‪ 2‬اليها مورث المطعون ضدهم في‬
‫دعواه شرطة "صدور تصرف من المستأجر نافذ والزم يكشف عن تخلية عن حقة في االنتفاع‬
‫بالعين المؤجرة بتنازله للغير او باتخاذه تصرفا التدع ظروف الحال شكا في انصراف قصدة الى‬
‫االستغناء عنة مؤداه ان االيواء واالستضافة التعدوا كذلك"(الطعن رقم ‪1502/71‬ق جلسة‬
‫‪.)16/4/2002‬‬
‫كما لم يثبت من اقوال الشهود ولم يقدم مورث المطعون ضدهم ما يفيد حدوث الترك الذى يبرر‬
‫الحكم باإلخالء حيث ان المقصود بالترك "هو تخلى مستأجر العين الى اخر لم يكن مقيما معه‬
‫وليس علية التزام بإسكانه دون تعاقد او اية عالقة قانونية‪ 2‬بشأن االنتفاع ويكون الترك بقصد‬
‫االستغناء عنها نهائيا اما التخلي عن العين لفترة طالت او قصرت ال يعد تركا وال تترتب علية اثار‬
‫الترك" (الطعن رقم‪1440‬س‪49/‬ق جلسة‪.)5/5/1980‬‬
‫وقد ورد بأسباب الحكمين المطعون عليهما ان الطاعن قد ترك عين النزاع واقام بعين اخرى‬
‫وتعليقا على هذا نفيد بأن هذا ال يعتبر لزوما وبذاته تخليا عن العالقة االيجارية‪ 2‬خاصة وان هناك‬
‫العديد من المظاهر والمستندات التي اثبتها وقدمها الطاعن للمحكمة والتي تثبت عكس ما تقدم‬
‫وتنفى تماما نية هجر االقامة بالعين‪.‬‬
‫ومن كل ما سبق يتضح جليا عدم توافر أي عنصر من عناصر الترك المادي منها او المعنوي ولم‬
‫ترد اية اسباب سائغة سواء في حكم محكمة اول درجة او المحكمة االستئنافية تبين أيا من هذين‬
‫العنصريين ‪.‬واذا كان استخالص الترك من مسائل الواقع التي تستقل بها محكمة الموضوع دون‬
‫معقب اال ان ذلك مشروط بأن يكون تحصيلها لما استخلصته سائغا متفقا مع الثابت باألوراق مؤديا‬
‫الى النتيجة التي انتهت اليها وهو ما افتقدته االحكام المطعون عليها‪.‬‬
‫كما وان اقامة زوج ابنة الطاعن في الشقة عين التداعي ال تعدو كونها استضافة وايواء واليخضع‬
‫لقانون ايجار االماكن فهذا التسامح ال يعد عالقة ايجارية وال يعتبر التزاما على‬
‫المستضيف(الطاعن) بل ان ذلك يعد من أوجه االنتفاع المألوف بالعين اذ ان مجرد اقامة ووجود‬
‫زوج ابنة الطاعن في الشقة عين التداعي ال يعتبر‪ 2‬تخليا من الطاعن وال يتحقق به هذا السبب من‬
‫اسباب االخالء كما انه لم يثبت من اقوال أيا من شهود الطاعن او مورث المطعون ضدهم انفراد‬
‫زوج ابنة الطاعن بشغل العين ولم يظهر بمظهر المتنازل الية حيث ان االعمال الصحيح لنص‬
‫المادة ‪ 18‬فقرة(ج) هو انطباقها في حالة ما اذا كان اقامة الغير بالعين ال تستند الى سببا قانونيا‪,‬‬
‫اما اذا كان الغير يستند في أقامته الى سببا قانونيا كما في حالتنا هذه حيث انه زوج ابنة الطاعن‬
‫ويستمد حقة في االقامة من حق زوجته ابنة الطاعن فال مجال لتطبيقها حيث ان الثابت بأحكام‬
‫محكمة النقض ان "اقامة الزوج مع زوجته في منزل اسرة الزوجة وانتفاعه بالسكنى هو انتفاع‬
‫متفرع من حقها وتابع لها في استمرارها في شغلها العين طالما بقيت هي فيه وتكييفه‪ 2‬بانة ايواء‬
‫واستضافة"(نقض ‪ 31/5/1978‬س‪ 29‬ص ‪ .)1373‬وانتهت ايضا محكمة النقض الى ان"‬
‫المقيمون مع المستأجر على سبيل التسامح او وفاء اللتزامات اخرى مصدرها عالقة غير االيجار‬
‫حقهم في االنتفاع بالعين من قبيل استعمال المستأجر لها طلب المؤجر طردهم او اخالئهم من العين‬
‫شرطة انقضاء العالقة االيجارية"( طعن ‪ 5354‬لسنة ‪ 64‬ق جلسة ‪)17/1/2000‬‬
‫كما وانه فان حكم محكمة اول درجة ومن بعدة الحكم االستئنافي قد غضا الطرف عن ان المقيمة مع‬
‫الطاعن هي ابنته التي وان ثبت ان الطاعن قد ترك الشقة( وهو األمر الذى لم يتحقق او يثبت على‬
‫نحو ما سلف البيان) فقد تركها البنته التي يحق لها االمتداد القانوني طبقا لنص المادة ‪ 29‬من‬
‫القانون ‪ 49/1977‬والتي قررت بانة ال ينتهى عقد ايجار المسكن بوفاة المستأجر آو تركة العين اذا‬
‫بقى فيها زوجة او أوالده او أي من والدية الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة او الترك‪ ,‬وزاد حكم‬
‫محكمة االستئناف هذا الفساد في االستدالل بأن تطلب دون مسوغ قانونى انه البد وان تمثل ابنة‬
‫الطاعن في الدعوى لكى تستفيد‪ 2‬من الترك وهو تزيد لم تشترطه‪ 2‬نص المادة سالفة الذكر اذ يكفى‬
‫للمحكمة ان تتيقن هنا من استمرار اقامة ابنة الطاعن بالشقة عين التداعي لكى تستفيد من االمتداد‬
‫القانوني‪ 2‬الذى أعطته لها المادة ‪ 29‬سالفة الذكر وهو ما اوردة حكم محكمة اول درجة في أسبابه‬
‫وتحقق منة من اقوال جميع الشهود واقام قضائه علية ومن بعدة ايضا حكم محكمة االستئناف‪ 2‬فقد‬
‫اورد حكم محكمة اول درجة في أسبابه ان الثابت من جميع اقوال الشهود ان المدعى علية‬
‫الثاني(في الدعوى االبتدائية) يقيم بالشقة مع زوجته ابنة المدعى علية االول فكان يتعين علية ومن‬
‫بعدة المحكمة االستئنافية‪ 2‬االمتناع عن اصدار هذا الحكم المعيب اذ ان القانون لم يستوجب تدخلها‬
‫اال في حالة طلبها الزام المؤجر بتحرير‪ 2‬عقد ايجار جديد لها فقط وذلك كلة على فرض تحقق ترك‬
‫الطاعن للشقة عين التداعي وهو مالم يحدث واثبته الطاعن وفقا للسابق إيضاحه بالبند اوال وامام‬
‫المحكمة االستئنافية‪ 2‬ومن قبلها المحكمة االبتدائية‪.‬‬
‫ويؤيدنا في ذلك الثابت بأحكام محكمة النقض ومنها الطعن رقم ‪231/69‬ق جلسة‪ 9/2/2000‬والذى‬
‫قضى بأن" المقيمون مع المستأجر ممن لهم حق االنتفاع باالمتداد القانوني عدم جواز ترتيب اية‬
‫التزامات في ذمتهم خالل مشاركتهم له المكان المؤجر وفاة المستأجر او تركة العين اثرة امتداد‬
‫العقد لصالحهم بقوة القانون وانتقال جميع الحقوق الناشئة عن العالقة االيجارية"‪.‬‬
‫أي ان االمتداد هنا بقوة القانون‪.‬‬
‫كما افاد النقض رقم ‪13‬لسنة ‪48‬ق جلسة‪ 23/12/1978‬ورقم ‪ 178‬لسنة ‪7‬ق جلسة ‪19/3/2001‬‬
‫بأن" االصل اقامة االوالد مع والديهم وتنقطع بالزواج مالم يثبت استمرار االقامة رغم الزواج وان‬
‫من يتمسك بالثابت اصال ال يكلف بأثباته اما من يدعى خالف االصل فعلية عبء االثبات"‬
‫أي ان اقامة ابنة الطاعن معه اصال ثابتا لم يثبت عكسه وفقا القوال كال من شهود الطاعن وشهود‬
‫مورث المطعون ضدهم على نحو ما أوردته محكمة اول درجة وكذا المحكمة االستئنافية في اسباب‬
‫حكميهما‪.‬‬
‫نلتمس الحكم بنقض الحكم المطعون فيه رقم ‪2813/64‬ق وحكم اول درجة رقم ‪2941/2006‬‬
‫واعادة الدعوى الى محكمة استئناف اسكندرية‪ 2‬لنظرها امام دائرة اخرى مع الزام المطعون ضدهم‬
‫المصاريف ومقابل اتعاب المحاماة‪.‬‬
‫المحــامي‬
‫‪-158‬مذكرة دعوى اخالء للترك‬
‫دائرة األربعاء ( المدنى )‬

‫مذكرة بدفاع السيد ‪ ....................... /‬بصفته‪ 2‬مدعى عليه‬
‫ضد‬
‫السيد ‪ ........................ /‬بصفته‪ 2‬مدعى‬
‫فى الدعوى الرقيمة‪ 46 2‬لسنة ‪ 2010‬مدنى جزئى \\\محدد لنظرها جلسة األربعاء الموافق ‪/ 3 / 24‬‬
‫‪2010‬‬
‫الوقائع‬
‫حيث تخلص وجيز واقعات الدعوى فى أن المدعى قد أقام دعواه طالبا فى ختامها الحكم بإخالء‬
‫المدعى عليه من العين محل النزاع على سند من القول من أن المدعى عليه‬
‫السيد ‪ ........................... /‬قد قام بترك المحل آلخر وهو السيد ‪ .................... /‬دون مسوغ‬
‫قانونى وقام كذلك بإنذار األخير بترك العين ألن يده عليه هى يد غاصب مستندا فى ذلك لنص المادة‬
‫‪ 18‬من القانون ‪ 136‬لسنة ‪1981‬‬
‫الدفاع‬
‫بادىء ذى بدء وقبل الخوض فى الموضوع وعلى ضوء ما جاء بأوراق الدعوى ومستنداتها‬
‫استقرار تتضح‪ 2‬لنا العديد من الحقائق نريد أن نفندها وعلى هدى منها نلتمس الحكم برفض طلبات‬
‫المدعى فى دعواه وذلك تأسيسًاعلى ‪- :‬‬
‫أوال ‪ -:‬عدم أستناد المدعى فى دعواه على سند صحيح من الواقع أو القانون‬
‫ثانيا ‪ -:‬أنتفاء الركن المادى للترك‬
‫ثالثا ‪ -:‬أنتفاء الركن المعنوى للترك‬
‫أوال ‪ -:‬عدم أستناد المدعى فى دعواه على سند صحيح من الواقع أو القانون ‪ -:‬حيث يكمن صحيح‬
‫الواقع فى أن المدعى قد أشترى العقار الكائن به المحل موضوع النزاع بموجب عقد البيع المؤرخ‬
‫‪ 2009 / 1 / 30‬وذلك وفقا لحافظة المستندات المقدمة من المدعى بجلسة ‪ 2010 / 2 / 1‬من‬
‫السيد ‪ ................... /‬بمبلغ كبير بلغ ‪ 180000‬جنيه ( مائة وثمانون الف جنيه ال غير ) برغم‬
‫علمه اليقينى بأن العقار بأكمله مشغول بعقود إيجار قديمة من ساكنيه‪ 2‬ورغم ذلك أصر على شرائه‬
‫وأتضحت فيما بعد أسباب إصراره على هذا الشراء فقام بإرغام جميع السكان على تحرير عقود‬
‫إيجار جديدة ومن ال ينصاع لرغبته يقوم بتلفيق شكاوى ودعاوى كيدية ضده مختلقا فى ذلك‬
‫مختلف األسباب وكذلك عدم إستناد المدعى فى دعواه على سند صحيح من القانون وذلك ألنه‬
‫ووفقا لما أستند إليه المدعى نفسه فى صحيفة دعواه على نص المادة ‪ 18‬قائال ‪-:‬‬
‫وحيث تنص المادة ‪ 18‬من القانون ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬على اآلتى ‪:‬‬
‫‪ -1‬ال يجوز للمؤجر أن يطلب اخالء المكان إال ألحد األسباب األتيه ‪:‬‬
‫ح – " اذا ثبت تنازل المستأجر عن المكان المؤجر أو أجره من الباطن بدون إذن كتابى صريح‪ 2‬من‬
‫المالك للمستأجر األصلى "‬
‫وتوقف عند ذلك ولم يكمل نص المادة والذى ينص بعد ذلك على " أو تركه للغير بقصد األستغناء‬
‫عنه نهائيا وذلك دون إخالل بالحاالت التى يجيز فيها القانون للمستأجر تأجير المكان مفروشا أو‬
‫التنازل عنه أو تأجيره من الباطن أو تركه لذوى القربى وفقا ألحكام المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪49‬‬
‫لسنة ‪.1977‬‬
‫وذلك على طريقة من يقرأ اآلية الكريمة القائلة " يا أيها الذين آمنوا ال تقربوا الصالة " ويسكت‬
‫عند ذلك وال يكمل باقى اآلية الكريمة والتى تقول بعد ذلك " وأنتم سكارى حتى تعلموا ما تقولون "‬
‫فإكمال باقى اآلية الكريمة‪ 2‬يوضح سبب المنع وعدم إكمالها فيه منع صريح للمؤمنين بعدم الصالة‬
‫وكذلك فعل المدعى فى صحيفة دعواه بعم إكماله باقى نص المادة ‪ 18‬من القانون سالف الذكر‬
‫وإنتقائه منها ما يروقه وما يخدم دعواه الكيدية مكتفيا بذلك بقوله وحيث تنص المادة ‪ 18‬من‬
‫القانون ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬على اآلتى ‪:‬‬
‫‪ -2‬ال يجوز للمؤجر أن يطلب اخالء المكان إال ألحد األسباب األتيه ‪:‬‬
‫ح – " اذا ثبت تنازل المستأجر عن المكان المؤجر أو أجره من الباطن بدون إذن كتابى صريح‪ 2‬من‬
‫المالك للمستأجر األصلى " وعدم إكمال باقى نص المادة متحاشيا بذلك عدم ذكر أن القانون قد أجاز‬
‫عكس ذلك فى بعض الحاالت ومنها ترك العين المؤجرة لذوى القربى وهى حالتنا التى نحن بصددها‬
‫حيث أن السيد ‪ ................... /‬الذى يدعى المدعى أنه مغتصبا للعين والسيد ‪................... /‬‬
‫المدعى عليه شقيقان بغض النظر حتى عن وجود عالقة الوكالة والشراكة بينهما وباقى أفراد‬
‫األسرة وذلك وفقا لما بيناه بناء على المستندات المقدمة منا بجلسة ‪2010 / 3 / 24‬‬
‫ثانيا ‪ -:‬أنتفاء الركن المادى للترك ‪ - :‬فالمقصود بالترك هو تخلى المستأجر عن العين المؤجرة إلى‬
‫آخر لم يكن مقيما معه وليس عليه إلتزام بإسكانه دون تعاقد أو أية عالقة قانونية‪ 2‬بشأن األنتفاع‬
‫بالعين وهو بذلك يفترق عن حالة المستأجر الذى يتعاقد مع آخر على أن يخوله حق األنتفاع بالعين‬
‫كلها أو بعضها لقاء أجر معين أو على أن ينزل إليه عن حقوقه وإلتزاماته الناشئة عن عقد اإليجار‬
‫وهما حالتا التأجير من الباطن والنزول عن اإليجار فالترك أذن يقوم على عنصرين أساسيين‬
‫هما ‪-:‬‬
‫أولهما ‪ :‬مادى يتمثل فى هجر األقامة فى العين على وجه نهائى‬
‫ثانيهما ‪ :‬معنوى ويتمثل‪ 2‬فى أن يصاحب هجر األقامة فى العين التخلى عن العالقة اإليجارية‬
‫أما األول والذى نحن بصدده األن وهو الركن المادى للترك والذى يعنى هجر اإلقامة فى العين على‬
‫وجه نهائى ال يعنى بالضرورة أستمرار المستأجر األنتفاع بالعين المؤجرة بنفسه‪ 2‬بل يمكنه‬
‫األستعانة بآخرين لألنتفاع بتلك العين مادام يفى بجميع إلتزاماته الناشئة عن عقد اإليجار وال يعنى‬
‫كذلك عدم إقامة المدعى عليه فى ذات المحافظة تخليه عن العالقة اإليجارية أو تركه للعين المؤجرة‬
‫حيث أنه‬
‫" إقامة المستأجر فى بلد آخر أو مسكن خالف للعين المؤجرة لفترة مهما استطالت ال تعد دليال‬
‫على تخليه عنها بصفة نهائية ‪.‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 2645‬لسنة ‪63‬ق – جلسة ‪) 1998 / 11 / 1‬‬
‫وأيضا " ال تثريب على المستأجر إن هو لم ينتفع بالعين فعال مادام قائما بتنفيذ‪ 2‬إلتزاماته قبل‬
‫المؤجر "‬
‫( الطعن رقم ‪ 1302‬لسنة ‪ 64‬ق – جلسة ‪) 1999 / 12 / 29‬‬
‫و ( الطعن رقم ‪ 2645‬لسنة ‪63‬ق – جلسة ‪) 1998 / 11 / 1‬‬
‫وكذلك " مغادرة المستأجر البالد ولو كانت نهائية ال تعنى تخليه عن اإلقامة بالعين المؤجرة ما لم‬
‫يفصح عن إرادته فى إنهاء العالقة اإليجارية "‬
‫( الطعن رقم ‪ 659‬لسنة ‪ 69‬ق – جلسة ‪) 2000 / 3 / 6‬‬
‫و ( الطعنان رقما ‪ 760 , 817‬لسنة ‪68‬ق – جلسة ‪) 1998 / 5 / 26‬‬
‫ولما كان " ترك العين المؤجرة ‪ .‬عنصراه ‪ .‬هجر المستأجر اإلقامة فيها على وجه نهائى بنية‪2‬‬
‫تخليه عن العالقة اإليجارية ‪ .‬م‪ 29‬ق‪ 49‬لسنة ‪ . 1977‬ال تثريب‪ 2‬على المستأجر إن هو إنقطع عن‬
‫اإلقامة فى العين ما دام قائما بتنفيذ‪ 2‬إلتزاماته ‪.‬‬
‫ولما كان أيضا " إقامة المستأجر فى مسكن آخر ال تعد بذاتها تركا للعين المؤجرة ما لم يفصح عن‬
‫إرادته فى إنهاء العالقة اإليجارية ‪ .‬علة ذلك ‪.‬‬
‫إذن فالركن المادى للترك و المتمثل‪ 2‬فى هجر األقامة فى العين على وجه نهائى غير متوافر فى‬
‫حالتنا وذلك ألن المدعى عليه دائم التردد على المحل لمتابعته كشريك فى الشركة وكمستأجر أصلى‬
‫للمحل التجارى موضوع النزاع‬
‫ولم يكن األمر مقتصرا فى هذا الشأن على محكمة النقض وحدها بل والمحاكم األستئنافية‪ 2‬فى العديد‬
‫من الدوائر قد أدلت بدلوها أيضا فى هذا الشأن ومنها‬
‫" تواجد المستأجر األصلى خارج البالد ال يفيد بذاته إنهاء العالقة اإليجارية طالما ظل يؤدى‬
‫التزاماته تجاه المؤجر‬
‫( األسئنافين رقما ‪117 / 5061 , 4633‬ق القاهرة جلسة ‪) 2001 / 1 / 10‬‬
‫وأيضا قالت " لما كان الثابت باألوراق أن المستأنف عليه المستأجر يقوم بتنفيذ إلتزاماته الناشئة‬
‫من عقد اإليجار عن العين محل النزاع وذلك بالوفاء بأجرتها الشهرية‪ 2‬األمر الذى يتخلف فيه‬
‫العنصر المعنوى الالزم لتكامل الترك وال يغير من ذلك النظر عدم إنتفاع المستأنف عليه بالعين‬
‫لفترة من الزمان طالت أو قصرت إذ أن غلق المسكن لفترة من الزمان ليس بذاته دليال على الترك‬
‫طالما يثبت‪ 2‬من األوراق وكما سلف وفاء المستأنف عليه بأجرة العين محل النزاع ومن ثم يكون‬
‫القول بترك المستأنف عليه للعين بالمعنى المقصود سلفا على غير سند من واقع أو قانون ‪.‬‬
‫( األستئناف رقم ‪ 10806‬لسنة ‪ 117 /‬ق القاهرة جلسة ‪) 2001 / 12 / 6‬‬
‫ثالثا ‪ -:‬أنتفاء الركن المعنوى للترك ‪ -:‬وهو ما يعنى وكما ذكرنا من قبل أن يصاحب هجر األقامة‬
‫فى العين التخلى عن العالقة اإليجارية‪ 2‬فالتخلى أو الترك أذن يتطلبان أرادة صريحة من المستأجر‬
‫فى إنهاء العالقة اإليجارية تتمثل‪ 2‬فى األفصاح عن تلك األرادة فى األنهاء بشكل مباشر ال يجوز‬
‫أستنباطها طالما يقوم المستأجر بالوفاء بجميع اإللتزامات المقررة عليه والناشئة عن عقد اإليجار‬
‫وأهمها الوفاء باألجرة المتفق عليها فى عقد اإليجار وذلك وفقا لحافظة المستندات المقدمة منا‬
‫بجلسة اليوم وبغض النظرعن كل ذلك فوجود عالقة الشراكة بين المدعى عليه وأخوته جميعا‬
‫ومنهم السيد ‪ ........... /‬والذى يزعم المدعى أنه مغتصبا للعين بموجب عقد الشركة الرقيم ‪2090‬‬
‫لسنة ‪ 1997‬شركات جنوب القاهرة بتاريخ ‪ 1997 / 6 / 7‬وكذلك حق األدارة الموكل لذلك األخير‬
‫من قبل المدعى عليه ينفيان أى نية لدى المدعى عليه فى ترك العين المؤجرة خاصة وأن توكيل‬
‫األدارة وعقد الشركة سالفى الذكر بتواريخ‪ 2‬سابقة عن تاريخ‪ 2‬شراء المدعى للعقار أى أنها أوضاع‬
‫قانونية‪ 2‬مستقرة فى عهد المالك السابق للعقار كان يعلم بها وبالتبعية كان يعلم بها المدعى حين‬
‫أشترى ذلك العقار فلماذا العبث بها األن وفى ذلك تقول محكمة النقض‬
‫" عقد الشركة ‪ .‬ماهيته ‪ .‬إشراك المستأجر آخر معه فى النشاط المالى الذى يباشره ال يعد تخليا‬
‫عن األنتفاع بالعين المؤجرة ‪ .‬بقاء عقد اإليجار قائما لصالح المستأجر األصلى ‪.‬‬
‫وقالت أيضا " إشراك مستأجر العين ألخرين معه فى النشاط المالى والصناعى الذى يباشره فيها‬
‫عن طريق تكوين شركة بينهم ‪ .‬عدم أنطوائه على معنى تخليه عنها‬
‫وتقول كذلك " إدخال المستأجر شريكا معه فى إستغالل العين المؤجرة أو إسناده إدارته للغير ‪.‬‬
‫عدم إعتباره تأجيرا من الباطن أو نزوال عن اإليجار "‬
‫وتتابع " إشراك مستأجر العين آلخرين معه فى النشاط المالى الذى يباشره فيها عن طريق تكوين‬
‫شركة بينهم‪ . 2‬عدم أنطوائه على معنى تخليه عنها ‪ .‬بقاء عقد اإليجار لصالح المستأجر وحده ‪.‬‬
‫وتستطرد قائلة " اإلخالء للتأجير من الباطن أو التنازل أو الترك ‪ .‬م‪ / 18‬ج ق ‪ 136‬لسنة ‪. 1981‬‬
‫شرطه ‪ .‬صدور تصرف‪ 2‬من المستأجر نافذ والزم له يكشف عن تخليه عن حقه فى األنتفاع بالعين‬
‫المؤجرة بتنازله عنه للغير من الباطن أو بإتخاذه تصرفا ال تدع ظروف الحال شكا فى أنصراف‬
‫قصده إلى االستغناء عنه نهائيا ‪ .‬مؤداه ‪ .‬اإليواء واألستضافة وإشراك الغير فى النشاط أو توكيله‬
‫فى إدارة العمل ‪ .‬ال تعد كذلك‬
‫( الطعنان رقما ‪ 1466 ,1266‬لسنة ‪69‬ق – جلسة ‪) 2000 / 7 / 10‬‬
‫فالقاعدة أذن هى أن النص فى المادة ‪ / 18‬ج من قانون إيجار األماكن رقم ‪ 136‬لسنة ‪ – 1981‬يدل‬
‫على أن المشرع قد أشترط لتحقق سبب اإلخالء فى هذه الحالة أن يصدر من المستأجر تصرف الزم‬
‫له يكشف عن أستغنائه عن حقه فى األنتفاع المقرر بعقد اإليجار إما بتنازل عن هذا الحق بيعا أو‬
‫هبة أو تأجيرا لهذا الحق إلى الغير من باطنه أو أن يكون ذلك باتخاذ تصرف ال تدع الظروف مجاال‬
‫للشك فى أنه استغنى عن هذا الحق بصفة‪ 2‬نهائية أما عدا ذلك من التصرفات التى ال تعبر عن تخلى‬
‫المستأجر عن األنتفاع بالعين المؤجرة على نحو نافذ والزم مثل إشراك الغير فى النشاط أو اإليواء‬
‫أو األستضافة أو إسناد اإلدارة فى العمل إلى وكيل أو عامل فكل ذلك ال يتحقق به هذا السبب من‬
‫أسباب اإلخالء‬
‫لهذه األسباب واألسباب األخرى التى تراها المحكمه ببصرها وحسن بصيرتها نلتمس الحكم برفض‬
‫الدعوى وإلزام المدعى بالمصروفات ‪.‬‬
‫ووفقكم اهلل لما فيه الخير‬

‫وكيل المدعى عليه‬

‫شارع ‪ .............‬قسم ‪ .............‬محافظة ‪.............‬‬
‫ومحلها المختار مكتب االستاذ ‪ .............‬المحامى الكائن ‪ .............‬أنا ‪ .............‬محضر‬
‫يمتلك الطالبان والمعلن اليه االول العقار ‪ .............‬بموجب ‪ .............‬ملكية شائعة فيما بينهم‬
‫بالسوية‪ 2‬بحق الثلث لكل منهم ‪.‬‬
‫ولما كان مفاد المادة ‪ 828‬من القانون المدنى أن حق تأجير المال الشائع يثبت لالغلبية‪ 2‬المطلقة‬
‫للشركاء محسوبة على أساس االنصباء وال يثبت‪ 2‬ألحد المشتاعين بمفرده طالما أنه ال يمتلك أكثر‬
‫من نصف االنصباء وأن االيجار الصادر من أحد الشركاء متى كان ال يملك أكثر من نصف االنصبة‬
‫ال يسرى فى مواجهة باقى الشركاء اال إذا أرتضوه صراحة أو ضمنا وانه يترتب‪ 2‬على عدم سريان‬
‫االيجار من أحد المشتاعين فى مواجهة الباقين ثبوت الحق لهؤالء فى اعتبار االيجار غير قائم‬
‫بالنسبة‪ 2‬لهم وبالتالى فى اعتبار المستأجر متعرضا لهم اذا كان قد وضع يده بالفعل على العين ‪.‬‬
‫واذ قام المعلن اليه االول وهو مشتاع بحق الثلث فى قيمة االنصباء بتأجير ‪ .............‬للمعلن اليه‬
‫الثانى الذى وضع يده بالفعل على العين المؤجرة وفور تحقق علم الطالبين بذلك بادرا بانذارهما‬
‫على يد محضر بعدم موافقتهما على هذا االيجار الصادر ممن ال حق له فيه وطلبا اخراج المعلن‬
‫اليه الثانى من العين فورا واذ لم يمتثل لذلك أقام الطالبان دعواهما الماثلة ‪.‬‬
‫ولما كان المقرر قانونا أن االيجار الصادر من الشريك الذى ال يمتلك نصف االنصباء ال يسرى فى‬
‫حق الباقين لوقوع جزء منه على ملك الغير فيحق لهؤالء الشركاء اخراج المستأجر باعتباره‬
‫متعرضا لهم فيما يملكون ‪.‬‬
‫مفاد ما تقدم أن االيجار الصادر من المعلن اليه االول للمعلن اليه الثانى ال يسرى فى حق الطالبين‬
‫ويعتبر المعلن اليه الثانى متعرضا لهما فيما يملكان مما يتعين معه اخراجه من العين ‪.‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخة الى محل اقامة المعلن اليهما واعلنت كال منهما‬
‫بضرورة من هذا وكلفتهما بالحضور أمام محكمة ‪ .............‬الدائرة ‪ .............‬بمقرها الكائن‬
‫الساعة ‪ .............‬ليسمعا الحكم بعدم نفاذ عقد االيجار الصادر من المعلن اليه االول للمعلن اليه‬
‫الثانى فى حق الطالبين وباخراج المعلن اليه الثانى من عين النزاع وتسليمها للطالبين مع الزامهما‬
‫المصاريف ومقابل اتعاب المحاماة وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بال كفالة ‪.‬‬
‫__________________‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬

‫بناء على طلب السيد ‪ ............. /‬ومهنته ‪ .............‬المقيم برقم ‪ .............‬شارع ‪ .............‬قسم‬
‫‪ .............‬محافظة ‪ .............‬ومحله المختار مكتب االستاذ ‪ .............‬المحامى‬
‫الكائن ‪.............‬أنا ‪ .............‬محضر محكمه ‪ .............‬قد انتقلت الى محل اقامة ‪:‬‬
‫محافظة ‪.............‬مخاطبا ‪.............‬‬
‫بتاريخ ‪ .............‬أتفق المعلن اليه مع الطالب على أن يؤجر االول للثانى الشقة رقم ‪.............‬‬
‫بالعقار المملوك له والكائن ‪ .............‬بأجرة شهرية قدرها ‪ .............‬جنيها فأبرم بذلك عقد‬
‫شفوى تسلم الطالب بموجبة‪ 2‬العين المؤجرة من المعلن اليه واستمر‪ 2‬انتفاقه بها حتى تاريخ رفع هذه‬
‫الدعوى وقام كل طرف بتنفيذ التزامه المقرر قانونا والمترتب على هذه العالقة‪ ,‬وإذ عرض الطالب‬
‫على المعلن اليه أن يحرر له عقد ايجار عن العين التى يشغلها أو يعطيه وصوال لقاء االجرة التى‬
‫يقوم بدفعها له شهريا وفاء اللتزامه ‪ ,‬فأمتنع عن ذلك ‪.‬‬
‫لما كان ذلك وكانت الفقرة الرابعة من المادة ‪ 24‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنه ‪ 1977‬تنص على انه‬
‫يجوز للمستأجر اثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق االثبات‪ ,‬مما مؤداه ان‬
‫المشروع قد أجاز للمستأجر أن يثبت‪ 2‬واقعة التأخير وجميع شروط العقد بكافة طرق االثبات سواء‬
‫كانت الكتابة غير موجودة أصال أو وجدت ويراد االثبات ما يخالفها أو يجاوزها وغاية المشروع‬
‫من هذا سواء بامتناع المؤجر عن تحرير عقد ايجار للمستأجر أو اتخاذه وسيله الخفاء أمر غير‬
‫مشروع ولذلك رخص للمستأجر عند مخالفة ذلك النص اثابت واقعة التأجير وجميع شروط العقد‬
‫بكافة الطرق استثناء من أحكام المادتين ‪60‬و‪ 61‬من قانون االثبات رقم ‪ 25‬لسنه ‪. 1968‬‬
‫واستنادا الى ما سلف‪ ,‬فأن الطالب يتمسك باحالة الدعوى الى التحقيق الثبات واقعة التأجير بينه‬
‫وبين المعلن اليه عن شقة النزاع ويكون هذا الطلب متفقا وصحيح القانون بما يجيز قبوله ‪.‬‬
‫بجلستها المنعقده علنا فى يوم ‪ .............‬الموافق ‪ .............‬الساعة ‪ .............‬ليسمع الحكم عليه‬
‫بثبوت العالقة االيجارية فيما بينه‪ 2‬وبين الطالب عن شقة النزاع اعتبارا من ‪ .............‬لقاء أجرة‬
‫شهرية قدرها ‪ .............‬جنيها مع الزامه بتحرير‪ 2‬عقد ايجار للطالب ‪ ,‬والزامه المصاريف ومقابل‬
‫أتعاب المحاماه وشمول‪ 2‬الحكم بالنفاذ المعجل بال كفالة ‪.‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬

‫ومحله المختار مكتب االستاذ ‪ .............‬المحامى الكائن ‪ .............‬أنا ‪.............‬‬
‫محضرمحكمه ‪ .............‬قد انتقلت الى محل أقامة ‪:‬‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ‪ ............. 2‬استأجر المعلن اليه الثانى محل النزاع من المعلن اليه االول‬
‫بأجرة شهرية قدرها ‪ .............‬جنيها بغرض انشاء متجر به ‪ ,‬وتم تنفيذ ذلك فأنشأ متجرا‬
‫لبيع ‪ .............‬وظل يمارس تلك التجارة منذ أبرام العقد وحتى الجأته الضرورة الى بيعه لمن‬
‫يمارس فيه نفس التجارة حسبما تنص عليه الفقرة الثانية من المادة ‪ 594‬من القانون المدنى ‪.‬‬
‫وإذ تنص المادة ‪ 20‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنه ‪ 1981‬فى شأن بعض االحكام الخاصه بتأجير وبيع‬
‫االماكن وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر‪ ,‬على انه يحق للمالك عند قيام المستأجر فى‬
‫الحاالت التى يجوز له فيها بيع المتجر أو المصنع الحصول على ‪ % 50‬من ثمن البيع بعد خصم‬
‫قيمة المنقوالت التى بالعين‪ ,‬وعلى المستأجر قبل ابرام االتفاق اعالن المالك على يد محضر بالثمن‬
‫المعروض ويكون للمالك الحق فى الشراء اذا ابدى رغبته فى ذلك وأودع الثمن مخصوما منه‪ 2‬نسبة‬
‫ال ‪ % 50‬المشار اليها خزانه المحكمه الجزئية الواقع فى دائرتها العقار ايداعا مشروطا بالتنازل‬
‫عن عقد االيجار وتسليم العين وذلك خالل شهر من تاريخ االعالن‪ ,‬وبانقضاء ذلك االجل يجوز‬
‫للمستأجر ان يبيع لغير المالك مع التزام المشترى بأن يؤدى للمالك مباشرة نسبة‪ % 50 2‬المشار‬
‫اليه ‪.‬‬
‫واعماال لهذا النص‪ ,‬قام المعلن اليه الثانى باعالن المعلن الية االول على يد محضر‬
‫بتاريخ ‪ .............‬بعزمه على بيع متجره الى الطالب للضروره التى الجأته الى ذلك وتتمثل‬
‫فى ‪ .............‬بثمن اجمالى قدره ‪ .............‬جنيها واذ قدرت البضاعة والمنقوالت الموجودة‬
‫بالمحل بمبلغ ‪ .............‬فيكون ثمن البيع بعد خصم هذه المنقوالت مبلغ ‪ .............‬جنيها‪ ,‬يستحق‬
‫المعلن اليه نصفه ‪.‬‬
‫وإذ انقضى االجل المحدد بالمادة ‪ 20‬سالفة البيان دون ابداء المعلن اليه االول رغبته فى الشراء‬
‫لقاء دفع نصف بعد خصم قيمة المنقوالت‪ ,‬فانه يحق للمعلن اليه الثانى بيع المتجر لغير المالك‪,‬‬
‫ومن ثم قام ببيعه للطالب لقاء الثمن االجمالى المشار اليه بموجب عقد بيع متجر مؤرخ ‪.............‬‬
‫وازاء ما تقدم‪ ,‬قام الطالب بانذار المعلن اليه مضمون ذلك وتضمن االنذار عرض نصف الثمن عليه‬
‫عرضا حقيقيا فامتنع عن قبوله فأودع خزينه المحكمة على ذمته ايداعا مشروطا بتحرير‪ 2‬عقد ايجار‬
‫للطالب عن عين النزاع‪ ,‬ثم أقام دعواه ‪.‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخة الى محل اقامة المعلن اليهما واعلنته كل منهما‬
‫بصوره من هذا وكلفتهما بالحضور أمام محكمه ‪ .............‬الدائره ‪ .............‬بمقرها الكائن بشارع‬
‫ليسمعا الحكم ‪:‬‬
‫اوال‪ :‬بصحة العرض وااليداع واعتبار ذلك وفاء من الطالب مباشرة الى المعلن اليه االول ‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬بصحة ونفاذ عقد بيع المتجر المؤرخ ‪ .............‬والمتضمن بيع المعلن اليه الثانى للطالب‬
‫المتجر المبين بصدر هذه الصحيفة وبعقد االيجار المؤرخ ‪ .............‬لقاء ثمن مقبوض‬
‫قدره ‪ .............‬جنيها‪ ,‬وذلك فى مواجهة المعلن اليه االول ‪.‬‬
‫ثالثا ‪ :‬بالزام المعلن اليه االول بتحرير عقد ايجار للطالب عن عين ايجار للطالب عن عين النزاع‬
‫سالفة البيان بذات شروط العقد السابق الصادر للمعلن اليه الثانى اعتبارا من ‪ ,.............‬مع الزام‬
‫االول المصاريف ومقابل اتعاب المحاماه وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بال كفالة ‪.‬‬
‫‪ ‬‬

‫محافظة ‪.............‬مخاطبا ‪.............‬‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ‪ ............. 2‬استأجر الطالب من المعلن اليه الشقة رقم ‪.............‬العقار‬
‫رقم ‪.............‬الكائن ‪ .............‬وبتاريخ ‪ .............‬فوجئ الطالب بوضع بضائع ومنقوالت أخرى‬
‫بمدخل العقار مملوكة للسيد‪ ............. /‬الذى استغل هذا المدخل كمتجر وهو ما يحول دون الطالب‬
‫كمستأجر الحدى الوحدات واالنتفاع الكامل بأجزاء العقار المعدة لالنتفاع المشترك للمستأجرين لما‬
‫ترتب على هذا االستغالل من وجود البضائع والصناديق المعدة لتعبئتها وازدحام العمالء بالمدخل‬
‫على نحو يسبب حرجا وضيقا شديدين للطالب وأفراد اسرته الذين يشاركونه‪ 2‬االقامة بالعين‬
‫المؤجرة ‪.‬‬
‫وإذ تنص المادة ‪ 571‬من القانون المدنى على أنه على الموجر ان يمتنع عن كل ما من شأنه ان‬
‫يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة‪ ,‬وال يجوز له ان يحدث بالعين المؤجرة‪ ,‬وال يجوز له‬
‫ان يحدث بالعين او بملحقاتها اى تغيير يخل بهذا االنتفاع‪ ,‬وال يقتصر ضمان المؤجر على االعمال‬
‫التى تصدر منه او من اتباعه بل يمتد هذا الضمان الى كل تعرض او اضرار بالمبنى مبنى على‬
‫سبب قانونى يصدر من اى مستأجر اخر او من اى شخص تلقى الحق عن المؤجر مفاد ذلك ان‬
‫المؤجر يضمن التعرض الشخصى الصدر منه سواء كان قانونيا او ماديا‪ ,‬كما اذا مكن الغير من‬
‫استغالل مدخل العقار مما يتوفر به االخالل باالنتفاع بالعين المؤجرة باعتبارهذا المدخل من‬
‫ملحقاتها الذى يتعين بقاؤه بالحالة التى كان عليها وقت ابرام عقد االيجار مخصصا لالنتفاع‬
‫المشترك دون شغله بأية منقوالت حتى يؤدى الغرض المخصص من اجله وهو دخول المستأجرين‬
‫وخروجهم بأمتعتهم دون حائل أو ضيق ‪.‬‬
‫ولما كان المقرر قانونا أن ايجار مدخل العقار يعتبر‪ 2‬ايجارا لمكان خال يخضع الحكام قانون ايجار‬
‫االماكن مما يحول دون المؤجر وطلب االخالء طالما لم يتحقق سبب من اسباب االخالء والعتبار‬
‫مستأجر مدخل العقار كفيره من المستأجرين تابعا للمؤجر ومن ثم يكون المؤجر مسئوال عن كافة‬
‫افعالة التى من شأنها االخالل بانتفاع مستأجر آخر بأحد االجزاء المشتركه‪ 2‬بالعقار إذ ال يقتصر‬
‫ضمان المؤجر على التعرض الحاصل من مستأجر لمستأجر آخر المستند الى أدعاء حق بل يمتد‬
‫الى التعرض المادى متى كان المستأجر المتعرض قد استأجر من نفس المؤجر ‪.‬‬
‫وإذ ابرم المعلن اليه مع شاغل مدخل العقار عقد ايجار ومكنه من االنتفاع به بتسليمه‪ 2‬له‪ ,‬ومن ثم‬
‫يكون قد قرر له بموجبه‪ 2‬حقا شخصيا يتعارض مع حق الطالب ويحتج به عليه‪ ,‬كما قام المستأجر‬
‫سالف الذكر بوضع بضائعة بمدخل العقار واعده الستقبال عمالئه مما يسبب ضيقا وحرجا شديدين‬
‫للطالب ومن ثم يلتزم المعلن اليه بضمان التعرض الشخصى الصادر منه‪ 2‬للغير حقا شخصيا على‬
‫مدخل العقار يحتج به على الطالب‪ ,‬وكذلك التعرض المادى الصادر من مستأجر هذا المدخل‬
‫باعتباره تابعا للمعلن اليه فيسأل االخير عن التعرض الصادر منه‪. 2‬‬
‫وقد خول القانون للطالب ازاء هذا االخالل ‪ ,‬أن يطلب انقاص االجرة بقدر ما حرم منه من انتفاع مع‬
‫تعويضه عما لحقه من اضرار استنادا الى مسئولية‪ 2‬المعلن اليه العقدية‪ ,‬ويرى الطالب تخفيض‬
‫االجرة بنسبة ‪ % .............‬ويقدر التعويض الجابر للضرر الذى حاق به بمبلغ ‪ .............‬جنيه ‪.‬‬
‫ويركن الطالب فى اثبات المقرره قانونا بما فى ذلك البينه والقرائن ‪.‬‬
‫وكلفته بالحضور امام محكمة ‪ .............‬الدئرة ‪ .............‬بمقرها الكائن بشارع ‪ .............‬وذلك‬
‫بتخفيض اجرة الشقة رقم ‪ .............‬محل عقد االيجار المؤرخ ‪ .............‬والمؤجرة من المعلن‬
‫اليه للطالب بنسبة ‪ % .............‬اعتبارا من تاريخ التعرض فى ‪ .............‬مع الزامه بأن يدفع‬
‫للطالب تعويضا قدره ‪ .............‬جنيهاوالمصاريف ومقابل اتعاب المحاماه وشمول الحكم بالنفاذ‬
‫لمدة أخرى فى ظل القانون ‪ 4‬لسنة ‪1996‬‬
‫بناء على طلب السيد ‪ .............. /‬المقيم ‪ ...........‬ومحله المختار مكتب االستاذ ====‬
‫أنا‪ ....................‬محضر محكمة ‪ ............‬الجزئية قد انتقلت فى التاريخ المذكور اعاله واعلنت ‪:‬‬
‫مخاطبا مع‪............. /‬‬
‫بموجب عقد إيجار مؤرخ‪ ...../..../.... 2‬استأجر المعلن اليه من الطالب ما هو‪ .......‬بغرض‬
‫االستعمال‬
‫في‪ ...........‬بالعقار رقم الكائن فى ‪ .......‬قسم ‪ ..........‬محافظة ‪ ..........‬وذلك لقاء قيمة إيجارية‬
‫شهرية قدرها ‪ ........‬جنيه تدفع مقدما أول كل شهر ‪.‬‬

‫وحيث نصت المادة ( ) من عقد اإليجار سالف الذكر على أنه ‪ :‬يكون العقد مفسوخا من تلقاء نفسه‬
‫فى نهاية المدة المتفق عليها على أن يوجه المؤجر انذارا الى المستأجر بعدم الرغبة فى التجديد‬
‫لمدة أخرى ‪.‬‬
‫وبالفعل تم إنذار المعلن اليه بموجب االنذار الرسمى على يد محضر الرقيم ‪...........‬‬
‫بتاريخ ‪ ...../..../...‬محضرى ‪ ،..........‬اال انه لم يحرك ساكنا رغم انتهاء مدة اإلنذار ‪.‬‬
‫وحيث تنص المادة ‪ 598‬من القانون المدنى على أنه ‪ :‬ينتهى عقد اإليجار بانتهاء المـدة المعينة فى‬
‫العقد دون حاجة الى تنبيـه باإلخالء ‪ ،‬كذلك تنص المادة ‪ 590‬من القانون المدنى على انه ‪ :‬يجب‬
‫على المستأجر أن يرد العين المؤجرة عند انتهاء اإليجار ‪ ،‬فاذا أبقاها تحت يده دون حق كان ملزما‬
‫أن يدفع للمؤجر تعويضا يراعى فى تقديره القيمة اإليجارية للعين وما أصاب المؤجر من ضرر ‪.‬‬
‫وفى ذلك قضت محكمة النقض بأنه ‪ :‬إخالل المستأجر بالتزامه برد العين عند انتهاء اإليجار اذا هو‬
‫حال بفعله دون تمكين المؤجرمن اإلنتفاع بها دون عائق يجعله بمقتضى نص المادة ‪ 590‬مدنى‬
‫ملزما بأن يدفع للمؤجر تعويضا يراعى فى تقديره القيمة اإليجارية للعين وما أصاب المؤجر من‬
‫ضرر ( نقض جلسة ‪ 14/11/1967‬س ‪ 18‬ص ‪. 1659‬‬
‫وهو ما اضطر معه الطالب الى إقامة الدعوى الماثلة لطلب طرد المعلن اليه من العين المؤجرة‬
‫من اصل‬
‫الصحيفة وكلفته بالحضور امام محكمة ‪ ...........‬المستعجله الكائن مقرها ‪ .........‬امام الدائرة ( )‬
‫وذلك‬
‫جلستها العلنية التي ستنعقد فى تمام الساعة التاسعة وما بعدها من صباح يوم ‪..........‬‬
‫الموافق ‪ ....../..../....‬وذلك لسماع الحكم بطرد المعلن إليه من العين المبينة الحدود والمعالم بصدر‬
‫الصحيفة وعقد اإليجار وتسليمها للطالب خالية من األشخاص والشواغل وسليمة من أية تلفيات ‪،‬‬
‫وإلزام المعلن إليه بالتعويض عن االضرارالتى لحقت بالطالب إيذاء تقاعسه عن تسليم العين‬
‫المؤجرة مع إلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة وحفظ كافة الحقوق القانونية األخرى‬
‫للطالب ‪.‬‬

‫السند القانونى‪ :‬القانون رقم (‪ )4‬لسنه‪1996‬‬
‫‪-164‬دعوى طرد للغصب‬

‫بناء على طلب السيد ‪ .............. /‬المقيم ‪ ...........‬ومحله المختار مكتب االستاذ ‪............... /‬‬
‫المحامى الكائن فى ‪.........‬‬
‫انا‪ .......................‬محضر محكمة ‪ ............‬الجزئية قد انتقلت فى التاريخ المذكور اعاله‬
‫مخاطبا مع ‪............ /‬‬
‫الطالب يمتلك ما هو‪ ( .......‬عقار او ارض او شقه )الكائن فى ‪ .......‬قسم ‪ ..........‬محافظة ‪..........‬‬
‫والمحدده الحدود بـ ‪ ...........‬وقد فوجىء الطالب بالمعلن اليه يغتصب الـ ‪...............‬بدون سند من‬
‫القانون ويضع يده عليه دون وجه حق مما حدا بالطالب الى اجراء كافة المحاوالت الوديه دون‬
‫جدوى االمر الذى دفع الطالب لتحرير محضر اثبات حاله رقم ‪ ........‬لسنة‪ ......‬ادارى ‪.......‬‬
‫قسم ‪...........‬‬
‫ولم يحرك ساكنا االمر الذى يحق معه للطالب اقامة هذه الدعوى ضد المعلن اليه لطلب غل يده‬
‫الغاصبه عن العين المبينة‪ 2‬الحدود والمعالم بصدر الصحيفة‪ .‬وردها للطالب شاغره من المنقوالت‬
‫واالشخاص سليمه من أية تلفيات ‪.‬‬
‫من اصل الصحيفة وكلفته بالحضور امام محكمة ‪ ...........‬الكائن مقرها ‪ .........‬امام الدائرة ( )‬
‫وذلك بجلستها العلنية‪ 2‬التى ستنعقد فى تمام الساعة التاسعة وما بعدها من صباح يوم ‪..........‬‬
‫الموافق ‪ ....../..../....‬وذلك لسماع الحكم بغل يد المعلن اليه الغاصبه من العين المبينة الحدود‬
‫والمعالم بصدر الصحيفة وتسليمها للطالب خالية من االشخاص والشواغل وسليمة من أية تلفيات ‪،‬‬
‫مع إلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة ‪.‬‬
‫‪-165‬دعوى طرد مستعجلة إلساءه استعمال العين المؤجرة‬

‫‪ ‬‬
‫انه في يوم ‪ ...............‬الموافق‪...... /...../ ......‬‬
‫بناء على طلب السيد ‪.................../‬المقيم ‪ ، .........‬ومحله المختار مكتب األستاذ المحامي الكائن‬
‫=== ‪.‬‬
‫أنا ‪ ...........‬محضر محكمة‪ .........‬الجزئية قد انتقلت فى التاريخ المذكور أعاله وأعلنت ‪:‬‬
‫السيد ‪ ................... /‬المقيم ‪ ..............‬قسم ‪ ............‬محافظة‪........‬‬
‫مخاطبا مع ‪..................... /‬‬
‫بموجب عقد إيجار مؤرخ‪ ...../.../... 2‬استأجر المعلن إليه من الطالب ما هو‪ ................‬الكائن‬
‫بالعقار رقم ‪ ........‬شارع ‪ ..........‬بغرض االستعمال في ‪.....................‬‬
‫إال أن المعلن إليه قد قام باستعمال العين بطريقة ( مقلقة للراحة – أو ضارة بالصحة – أو منافية‬
‫لآلداب – أو ضارة بسالمة المبني ) ‪.‬‬
‫وحيث انه تنص الفقرة (د) من المادة (‪ )18‬من القانون ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬على أنه ‪ " :‬إذا ثبت‬
‫بحكـم قضائي نهائي أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمـح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة‬
‫– أو ضارة بالصحة – أو منافية لآلداب – أو ضارة بسالمة المبني ومـع عـدم اإلخالل باألسباب‬
‫المشار إليها ال تمتد بقوة القانون عقود إيجار األماكن المفروشة " ‪.‬‬
‫وقد ثبت استعمال المعلن إليه للعقار موضوع عقد اإليجار بالمخالفة أحكام الفقرة (د) من المادة (‬
‫‪ )18‬من القانون ‪ 136‬لسنة ‪ ، 1981‬وذلك بالحكم القضائي النهائي رقم‪ .......‬لسنه‪ ........‬الصادر‬
‫من ‪ ....‬وكذلك المادة ‪ 45‬من قانون المرافعات والتي تنص على أنه ‪ " :‬يندب في مقر المحكمة‬
‫االبتدائية‪ 2‬قاض من قضاتها ليحكم بصفة مؤقتة ومع عدم المساس بالحق فى المسائل المستعجلة‬
‫التي يخشى عليها من فوات الوقت " ‪.‬‬
‫وهو ما اضطر معه الطالب إلى إقامة الدعوى الماثلة لطلب طرد المعلن إليه من العين المؤجرة‬
‫والمبينة‬
‫الحدود والمعالم بصدر الصحيفة وعقد اإليجار المؤرخ ‪ ......../..../....‬بصفه مستعجلة لتوافر‬
‫االستعجال‬
‫المتمثل‪ 2‬في اإلضرار بمصلحة المالك باستعمال العين بطريقه ‪...............‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت في التاريخ‪ 2‬المذكور أعاله إلى حيث المعلن إليه وسلمته صورة‬
‫من أصل الصحيفة وكلفته بالحضور أمام محكمة ………… لألمور المستعجلة الكائن مقرها‬
‫في………‪ ..‬أمام الدائرة ( ) مستعجل وذلك بجلستها العلنية التي ستنعقد في تمام الساعة التاسعة‬
‫وما بعدها من صباح يوم ………الموافق …‪ .…/…/.‬وذلك ليسمع المعلن إليه الحكم بصفه‬
‫مستعجلة بطرده من العين المبينة الحدود والمعالم بصدر الصحيفة وعقد اإليجار الستعماله العين‬
‫بطريقه ‪ ، .............‬مع إلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة بحكم مشمول بالنفاذ المعجل‬
‫طليقا من قيد الكفاله ‪ ،‬مع حفظ كافة الحقوق القانونية‪ 2‬األخرى للطالب ‪.‬‬
‫السند القانوني ‪ :‬المادة ‪/18‬د من القانون رقم ‪ 136‬لسنه‪ - 1981‬المادة (‪ )45‬من قانون المرافعات‬
‫‪167‬دعوى فسخ عقد ايجار لعدم وجود مستفيذ‬

‫– ‪-2‬دعوى فسخ عقد ايجار طبقا الحكام القانون المدنى‬
‫‪ -3‬مذكره بالرد على دفاع دعوى اخالء للتكرار مستأنف ضده ‪-4‬مجموعة أحكام النقض الحديثة‬
‫عن اإليجارات من رابطة محامين المحله محبي‪ /‬المستشار عدنان عبد المجيد و البسيونى محمود‬
‫عبده‬
‫‪ ‬‬
‫انة فى يوم الموافق ‪2007 / /‬‬
‫بناء على طلب‬
‫ومحلهم المختار مكتب االستاذ ‪........................ /‬ـ‬
‫اتنقلت انا محضرمحكمةـ ‪.............................‬ـ الجزئيةـ حيث اعلنت ‪-:‬‬
‫السيدة ‪........................../‬ـ مخاطبا مع ‪/‬‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ ‪ 1964 / 3 / 1‬استأجر مورث المعلن اليها من مورث الطالببين شقة‬
‫بالدور الرابع بالعقار رقم ‪ .......‬بالعقار الكائن بشارع ‪..............................‬وذلك بقيمة ايجارية‬
‫شهرية قدرها ‪ ( .............‬فقط ربعمائة وخمسون قرشا ) الغير بقصد استخدامها كسكن ‪.‬‬
‫وحيث ان نص المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنه ‪ 1977‬بشأن االماكن تنص على ( الينتهى عقد‬
‫وحيث ان مورث المعلن اليها قد توفاه اهلل ولم تبقى بالعين سوى ارملته التى اقامت بمفردها وامتد‬
‫اليها عقد اإليجار بقوة القانون وقد اتنقلت هى ايضا الى رحمة اهلل عز وجل‬
‫ومنذ تاريخ وفاة زوجة المستأجر األصلى ظلت العين اإليجارية خالية من الشواغل واالشخاص‬
‫والذى دعا الطالبين‬
‫الى تحرير محضر بتاريخ ‪ 2006 / 9 / 4‬الثبات هذة الواقعة قيد برقم ‪ ...........‬لسنة ‪2006‬‬
‫ادارى ‪ ...................‬الثبات وفاة زوجة المستأجر األصلى وعدم وجود من يمتد‪ 2‬اليه عقد اإليجار‬
‫قانونا وعدم وجود من يقيم بالشقةعين النزاع من تاريخ وفاه زوجة المستأجر األصلى حتى تاريخ‬
‫تحرير المحضر المذكور‬
‫وبناء على قرار النيابة العامة فى هذا المحضر والتى امرت بمعاينة الشقة موضوع النزاع تمت‬
‫المعاينة علىهذه الشقة وثبت محرر المعاينة انها مغلقة وعدم تواجد احد بها‬
‫االمر الذى يثبت ان المعلن اليها ليس لها حق األمتداد القانونى لتخليها عن األقامة بالشقة موضوع‬
‫الدعوى واستغنت عنها‬
‫وحيث انه من المستقر علية فى القضاء محكمة النقض ان " الترك هو تخلى مستاجر العين‬
‫المؤجرة بقصد االستغناء عنها نهائيا "‬
‫الفنى ‪)32‬‬
‫ولكون العين المؤجرة موضوع الدعوى على هذا الحال االمر الذى به تضحى الخطورة عليها من‬
‫تركها ‪ .‬خشية تسرب المياه والرشح مما يعرضها للتلف ويؤدى ضررا للعقارات المجاورة ويصيب‬
‫الطالبين باالضرر المادية والمعنوية وايضا من جراء عدم انتفاع الطالبين بتلك الشقة ملكهم وذلك‬
‫من حرمانهم فى سد احتياجاتهم لتلك الشقة الستعمالها سكن الفراد اسرتهم االمر الذى حدا الطالبين‬
‫الى مطالبة المعلن اليها مرارا وتكرارا بتسليمهم الشقة ايجارة مورثهم وذلك خاصة لعدم احقيتها‬
‫قانونا فى امتداد عقد ايجار الصادر من مورث الطالبين الى مورث المعلن اليها ولعدم اقامتها بها‬
‫حال حياة وجود مورثيها وذلك مااستقر علية قضاء محكمة النقض فى العديد من احكامها‪0‬‬
‫وحيث ان المعلن اليها مقيمة‪ 2‬بشقة غير شقة النزاع االمر الذى يضحى به تخليها الصريح عن تلك‬
‫الشقة واالستغناء عنها نهائيا ولم تضحى لها بها اقامة مستقرة او تبين منها انقطاعها العابر او‬
‫المؤقت وعلى ذلك اليكون هناك محل المتداد عقد االيجار الصادر لمورثها وهذا ومااستقر علية‬
‫الفقة وقضاء محكمة النقض ‪0‬يؤيد ذلك ويؤكدة المعاينة التى تمت على الشقة من قبل‬
‫قسم ‪ ....................‬وثبت انها خالية من األشخاص‬
‫وحيث انه بأستقالل المعلن اليها بمسكن اخر خالف الشقة موضوع الدعوى واستمرارها فى‬
‫االحتفاظ بها دون سند من القانون حيث انها ثبت تخليها النهائى عن الشقة موضوع الدعوى‬
‫واستقرارها بمسكن زوجها الكائن‪..........................‬‬
‫وحيث ان المادة الرابعة من القانون المدنى تنص على ان " من استعمل حقة استعماال مشروعا‬
‫اليكون مسئوال عما ينشأ من ذلك من ضرر "‬
‫وكانت المادة الخامسة من ذات القانون ‪ :‬قد قررت ان استعمال الحق يكون غير مشروع فى احوال‬
‫منها اذا كانت المصالح التى يرمى الى تحقيقها التتناسب البته مع مايصيب الغير من ضرر بسببها‬
‫وقد استقر قضاء المحكمة على ان مؤدى المادة الخامسة من القانون المدنى ان المشرع اعتبر‬
‫نظرية اساءة استعمال الحق من المبادى االساسية التى تنظم جميع فروع ونواحى القانون‬
‫الدعوى ومالبساها وتحيل منها دون معقب عليها من محكمة النقض فمن اكثر صور التعسف التى‬
‫يتمسك بها المعلن اليها هو ادعاء وتخيل منها فى ان لها حق االحتفاظ بالشقة عين النزاع ميراثا‬
‫لها من مورثها وبأن لها حق عليها هو امتداد لحق مورثها وهو ما يخالف صحيح القانون والواقع‬
‫بالتالى يتبين‪ 2‬لهيئة المحكمة اننا بصدد التعسف فى استعمال حق غير مشروع غير جدير بحماية‬
‫القانون موجب الحكم بطلبات المدعين بفسخ عقد االيجار الصادر من مورث الطالبين لمورث‬
‫المعلن اليها والمؤرخ ‪ 1964 / 3 / 1‬ومايترتب علية من اثار وتسليمها للطالبين خالية من‬
‫االشخاص والمنقوالت وصالحة للغرض الذى اعدت من اجلة وبالحالة التى كانت علية اثناء التعاقد‬
‫‪0‬‬
‫انا المحضر سالف الذكر قد اتنقلت بتاريخة اعاله الى حيث محل اقامة المعلن اليها فى ا وسلمتها‬
‫صورة هذة الصحيفة وكلفتها الحضور امام محكمة مأمورية‪ ............................. 2‬االبتدائية‪2‬‬
‫الكائنه ‪.‬بمجمع المحاكم ‪ .......................‬وذلك بجلستها التى ستنعقد بها علنا فى تمام الساعة‬
‫الثامنه من صباح يوم الموافق ‪ 2007/ /‬امام الدائرة ( ) ايجارت كلى‪/-:‬‬
‫وذلك لسماعها الحكم عليها بفسخ عقد االيجار المؤرخ ‪ 1964 / 3 / 1‬الصادر من مورث‬
‫الطالبين لمورث المعلن اليها وبتسليم الطالبين العين موضوع العقد الموضحة الحدود والمعالم‬
‫بصدر هذةالصحيفة وعقد األيجار سند الدعوى والمؤرخ ‪ 1964 / 3 / 1‬خالية من االشخاص‬
‫والمنقوالت وصالحة لالستعمال والزامهم بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماه وشمول الحكم‬
‫بالنفاذ المعجل وبال كفالة‬
‫‪-168‬دعوى فسخ عقد ايجار حيث ان اإليجار‬

‫شهري يتجدد بإرادة المالك وحدة مع التسليم‬
‫الموافق ‪2003/ /‬‬ ‫انة يوم‬
‫بناء طلب‪ ========== /‬المقيم بناحية ===========اول‪ 2‬المحلة الكبرى و محلة‬
‫المختار ========المحامى‬
‫قد انتقلت أعلنت األتي‬ ‫محضر محكمة‬ ‫انا‬
‫السيد ‪ ======== -‬المقيم مجلة البرج شارع البدوي خلف مسجد الصفا إمام عيادة الصفا‬
‫مخاطبا مع‬ ‫منزل ر قم ‪ 132‬الدور األول أراضى ‪ -‬أول المحلة‬
‫الطالب يمتلك العقار الكائن بناحية قسم أول المحلة بشارع البدوي محلة البرج أول المحلة‬
‫يستأجر المعلن إلية شقة بدور الثالث عبارة عن ثالثة حجرات بموجب عقد إيجار مؤرج‬
‫‪ 1/10/1996‬بذلك العقار ‪0‬‬
‫حيث ان الطالب يرغب فى إنهاء عقد اإليجار المبرم بينة‪ 2‬وبين المستأجر حيث ان اإليجار شهري‬
‫يتجدد بإرادة المالك وحدة وحيث ان المالك ال يرغب فى تجديد عقد اإليجار المبرم بينة و بين‬
‫المستأجر و ذلك منعا اللحاق الضرر الواقع علية باستمرار عقد إيجار و نظرا ألنة مشاهرة بينة و‬
‫بين المستأجر فان المالك يرغب بإنهاء العالقة االيجارية اعتبار ا من أكتوبر الفين وثالثة‬
‫وحيث إن الطالب بإنذار المعلن إلية بتاريخ ‪ 19/8/2003‬ينذره بفسخ عقد االيجار المحرر بتاريخ‪2‬‬
‫‪ 1/10/2003‬عن الشقة الكائنة بالدور الثالث وذلك اعتبار من واحد أكتوبر الفين و ثالثة ‪0‬‬
‫وذلك عمال بنص المادة األولى من القانون رقم ‪4‬لسنة ‪ 1996‬بشأن سريان إحكام القانون المدني‬
‫على األماكن التي لم يسبق تأجيرها و األماكن التي انتهت او تنتهي عقود إيجارها دون إن يكون‬
‫الحد حق البقاء فيها ‪0‬‬
‫وكذلك أيضا المادة األولى من هذا القانون خالية او مفروشة او في شأن استغاللها او التصرف و‬
‫ذلك ما ذهبت الية محكمة النقض فى احكامها عقد االيجار الخاضع االحكام القانون المدنى ‪0‬‬
‫انتهاؤة ‪0‬مدتة ‪ 598 0‬مدنى ‪ 0‬التزام المستأجر برد العين الموجرة و تمكين المؤجر من حيازتها و‬
‫االنتهاء القعد ‪0‬غصب ‪ 0‬جواز التعويض عنة طبقا الحكام المسئولية التقصيرية‪ 2‬وجوب مراعاة‬
‫القيمة االيجارية للعين وما أصاب المؤجر من ضرر عند تقرير التعويض ‪ 0590/2‬ق مدنى الطعن‬
‫رقم ‪ 2829‬لسنة ‪66‬ق –جلسة ‪)3/1/2001‬‬
‫(عقد اإليجار الخاضع الحكام القانون المدني ‪ 0‬و عدم انتهائه بوفاة أحد المتعاقدين ‪ 0‬انتقال‬
‫الحقوق و االلتزامات الى ورثة المستأجر التزامهم باداء األجرة للمؤجر طالما بقيت مدة العقد‬
‫االتفاقية ‪ 0‬مؤداة ‪ 0‬للمؤجر استرداد العين‪ 0‬وانتهاء المدة المتفق عليها م ‪601/1‬و‪2‬مدنى ‪0‬‬
‫(الطعن رقم ‪6451‬لسنة ‪ 64‬ق – جلسة ‪8/4/2001‬‬
‫وحيث طالب المعلن الية بكافة الوسائل الودية إنهاء التعاقد المبرم بينهم اال ان المعلن إلية رفض‬
‫ذلك مما حاد الطالب باتخاذ اإلجراءات القانونية‪ 2‬نحو المعلن الية لفسخ العقد و انهائة مع التسليم‬
‫العين خالية من الشواغل و األشخاص ‪0‬‬
‫لذلك‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت و أعلنت المذكور أعال حيث يقيم المعلن إلية و تركت لة‬
‫صورة من اإلعالن مكلفا آيا بالحضور أمام مأمورية‪ 2‬المحلة الكبرى بمجمع المحاكم بالمحلة‬
‫الموافق ‪ 2004/ /‬و ذلك من الساعة الثامنة وما‬ ‫الكبرى دائرة يوم‬
‫بعدها و لسماع الحكم علية بفسخ عقد اإليجار المحرر بتاريخـ ‪ 0 1/10/1996‬و مع التسليم‬
‫العين محل عقد اإليجار خالية من الشواغل األشخاص إلزام بالمصروفات و أتعاب المحاماة و‬
‫الجل للعلم‬
‫‪-169‬مذكره بالرد على دفاع دعوى‬
‫اخالء للتكرار مستأنفـ ضده – نصيرـ‬
‫الدائرة ( )‬
‫مذكرة‬
‫بدفاع السيد ‪ ”============ /‬مستأنف ضده “‬
‫ضـــــــــــد‬
‫=============================”‪ 2‬مستأنف “‬
‫فى القضية‪ 2‬رقم ‪---‬لسنة‪ 5-‬ق أستئناف عالى بنها‬
‫المحدد لنظرها جلسة يوم الثالثاء الموافق ‪------23‬‬
‫نحيل فى بيانها إلى صحيفة الدعوى و الحكم الصادر من محكمة الدرجة األولى منعًا للتكرار‬
‫وحرصًا على ثمين وقت المحكمة ونقصر مذكرة دفاعنا للرد على أسباب األستئناف‬
‫الرد على الدفع ‪ :‬بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل األوران لعدم صيرورة الحكم السابق المقام‬
‫باألخالء نهائيًا‬
‫لما كان المستأنف قد أقام أود أسباب أستئنافه على دفع بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل األوان‬
‫تساندًا إلى القول بأن الدعوى محل األستئناف الماثل باألخالء لتكرار عدم سداد االجرة قد أقامها‬
‫المستانف ضده قبيل صيرورة الحكم الصادر فى الدعوى السابقة المقامة منه نهائيًا بعدم فوات‬
‫ميعاد األستئناف ‪.‬‬
‫بيد أن المستأنف قد فاته أن المشرع قد أستلزم صيرورة‪ 2‬الحكم الصادر فى الدعوى األولى نهائيًا‬
‫فى حالة واحدة وجود منازعة من قبل المستأجر فى األجرة أو أستحقاقها بما يلزم معه التريث حتى‬
‫صيرورة الحكم األول المقام باألخالء نهائى اما بالحكم فيه أستئنافيًا أو فوات ميعاد األستئناف لحكم‬
‫الدرجة االولى ‪.‬‬
‫فى حين أن المشرع ال يستلزم صيرورة‪ 2‬الحكم نهائيًا إذا مثل المستأجر أمام محكمة الدرجة األولى‬
‫ولم يبدى ثمة منازعة فى االجرة أو أستحقاقها و توقى الحكم قبله باألخالء بسدادها بما يعد منه‬
‫تسليمًا بطلبات المؤجر و اقرار بصحة األساس الواقعى و القانونى الذى أقيمت عليه الدعوى ومن‬
‫ثم فال مجال ألستئناف الحكم الصادر فيها لعدم وجود مصلحة فيه و يضحى حكم محكمة الدرجة‬
‫األولى نهائيًا بأقرار المستأجر بهذا ‪ ,‬وقد نحت محكمة النقض هذا المنحى حين قضت بأنه ‪:‬‬
‫مفاد نص المادة ‪ 18‬ب من القانون ‪ 136‬لسنة ‪ 81‬بشأن بعض األحكام الخاصة بتأجير وبيع‬
‫األماكن وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر وعلى ماجرى به قضاء محكمة النقض أنه ‪-:‬‬
‫أشترط لتوافر حالة التكرار فى دعوى األخالء بتكرار أمتناع المستأجر أو تأخره فى الوفاء باألجرة‬
‫المستحقة عليه أن يكون التأخير أواألمتناع قد رفعت بشأنه دعوى إخالء موضوعية‪ 2‬أو دعوى طرد‬
‫مستعجلة يتحقق فى أيهما للمحكمة تأخر المستأجر أو أمتناعه عن سداد أجره مستحقه‪ 2‬عليه بالفعل‬
‫غير المتنازع فى مقدارها أو شروط أستحقاق ‪.‬‬
‫ولكنه توفى صدور الحكم باألخالء أو تنفيذ حكم الطرد المستعجل بسداد األجرة المستحقة‬
‫والمصروفات واألتعاب أبات نظرها ثبوت تكرار أمتناع المستأجر أو تأخره فى الوفاء باألجرة‬
‫المستحقة ال يستلزم بالضرورة أن يصدر فى الدعوى السابقة حكم نهائى لم يستلزم المشرع هذا‬
‫الشرط سواء فى القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬أو فى القانون الحالى ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬ومن ثم‬
‫يكفى لتوافر التكرار أن تحقق المحكمة وهى تنظر دعوى األخالء للتكرار من أن المستأجر سبق أن‬
‫تأخر أو أمتنع عن سداد أجرة مستحقة عليه بالفعل وغير متنازع فى مقدارها وأن قام بسدادها مع‬
‫المصاريف واألتعاب لكى يتوفى الحكم باألخالء ‪.‬‬
‫(الطعن رقم ‪ 2728‬لسنة ‪ 59‬ق جلسة ‪)26/1/1995‬‬
‫مشار إليه بكتاب مجموعة القواعد التى قررتها محكمة النقض فى تطبيق قوانين اإليجار حتى‬
‫يونيو ‪ 2010‬للمستشار‪ /‬محمد خيرى أو الليل الجزء األول – المجلد الثانى ص ‪. 471‬‬
‫فإذا ما تقرر ذلك وكان الحكم الصادر فى دعوى األخالء األولى التى توقى المستأنف الحكم فيها‬
‫باألخالء بسداد القيمة األيجارية‪ 2‬غير جائز الطعن عليه باألستئناف من قبل المستأنف فى األستئناف‬
‫الماثل لكونه قد قام بسداد القيمة‪ 2‬األيجارية المتأخرة فى الدعوى و لم ينازع فى أساس الدعوى‬
‫القانونى أو الواقعى بثمة‪ 2‬مطعن وعلى ذلك فان حكم الدرجة األولى قد صدر نهائيًا غير جائز الطعن‬
‫عليه من قبله ألنتفاء المصلحة فى الطعن ومن ثم فأنه ال مجال للتذرع بعدم فوات ميعاد األستئناف‬
‫ال قبل أقامة الدعوى محل األستئناف الماثل األمر الذى يكون معه الدفع قد أقيم على غير صحيح‬ ‫كام ً‬
‫القانون بما يتعين رفضه ‪.‬‬
‫الرد على الدفع الثانى ‪ :‬الدفع بأن الدعوى قد أقيمت من غيرال ذى كامل صفة‬
‫كان المستأنف قد تذرع بأن الدعوى محل األستئناف الماثل قد أقيمت من غير ذى كامل صفة حال‬
‫كون المستأنف أحد ورثة المؤجر المرحوم ‪ /‬محمد عبدالمجيد حسانين ‪.‬‬
‫والحق الذى ال مرية فيه وال يأتيه الباطل من بين يديه وال من خلفه فان هذا الدفاع ليس له ثمة ظل‬
‫من الواقع أو القانون ذلك أن الصفة اما أن تكون ثابته لمقيم الدعوى أو منتفيه‪ 2‬تماما إذ ال يوجد ما‬
‫يسمى بالصفة المنقوصه‪ 2‬للمتداعين ‪.‬‬
‫و مهما يكن من أمر فأن المشرع يبيح‪ 2‬ألحد الورثة‪ 2‬التداعى على التركة منفردًا بأقامة دعوى‬
‫األخالء وما شابه ذلك باعتبار ان تلك الدعوى من مستلزمات حفظ المال الشائع بين الورثة و تعود‬
‫بالفائدة على جميعهم‬
‫وقد قضى بأنه ‪:‬‬
‫النص فى المادة ‪ 830‬من القانون المدنى يدل على أن لكل شريك فى الشيوع منفردًا أن يقوم‬
‫بأعمال الحفظ ‪ ،‬لما كان ذلك و كانت الدعوى بطرد الغاصب تندرج ضمن أعمال الحفظ التى يحق‬
‫لكل شريك على الشيوع رفعها ‪ ،‬بالنسبة لكل المال الشائع دون حاجة لموافقة باقى الشركاء و من‬
‫ثم فإذا رفعها منفردًا أحد الشركاء على الشيوع لرد بعض المال الشائع من يد مغتصبه فإنه يجوز‬
‫أن يقضى لذلك الشريك بطلباته برد القدر المغتصب لكل المال الشائع ‪.‬‬
‫بتاريخ ‪1983-12-27‬‬
‫وقضى كذلك بأنه ‪:‬‬
‫أقامة الدعوى بأخالء المستأجر من أحد ورثة المؤجر دفع المستأجر بعدم قبول الدعوى لعدم‬
‫ال عن باقى الورثة فى ادارة المال الشائع‬ ‫أقامتها من الورثة أجمعين ال سند له أعتبار المدعى وكي ً‬
‫طالما لم يعترض أحد منهم على ذلك ‪.‬‬
‫نقض ‪ 12/6/1978‬الطعن رقم ‪ 570‬لسنة ‪ 44‬ق‬
‫ال عن باقى‬ ‫فاذا ما تقرر ذلك وكان يحق للمسـانف ضده أقامة دعواه باألخالء باعتباره يقوم وكي ً‬
‫الورثة وأن ما يقوم به من قبيل أعمال األدارة للمال الشائع ومن ثم فانه ال مجال ألثارة هذا الدفع‬
‫حريًا بالمحكمة رفضه‬
‫الرد على الدفع الثالث ‪ :‬األدعاء بوجود منازعة فى األجرة ‪.‬‬
‫لما كان الحكم الصادر فى الدعوى رقم ‪ 205‬لسنة ‪ 2010‬مدنى كلى الخانكة بجلسة ‪30/4/2011‬‬
‫والذى توقى فيه المستأنف الحكم قبله باألخالء بسداد متاخر القيمة األيجارية و المصاريف الفعليه‬
‫وعدم أبداء ثمة دفع أو دفاع يركن غليه فى المنازعة فى القيمة‪ 2‬االيجارية وقد أضحى هذا الحكم‬
‫أقرار قضائيًا بشان القيمة‪ 2‬األيجارية و تحديدها من قبل‬
‫ً‬ ‫ال عن أن السداد فيه يعد‬‫نهائيًا باتًا‪ -‬فض ً‬
‫المستأنف – ومن ثم فانه نزو ُال على حجية االمر المقضى فى الدعوى المذكورة و حجية األقرار‬
‫القضائى بأستحقاق االجرة وقيمتها فى ذات الدعوى بسدادها فانه ال مجال لطرح هذا الدفاع باعتبار‬
‫ان الهدف منه‪ 2‬اطالة امد النزاع والمقرر أنه ‪:‬‬
‫متى كان يبين من الصورة الرسمية‪ 2‬لمحضر جلسة دعوى الطرد المقامة من الطاعن قبل المطعون‬
‫عليه أن ما صدر من هذا األخير لم يكن إقرارا عن واقعة متنازع عليها بل كان قبوال منه إليجاب‬
‫من الطاعن انعقد به االتفاق فعال بين الطرفين على تحديد إيجار الفدان بمبلغ معين فى السنة‬
‫الزراعية فنزل الطاعن عن دعوى الطرد و التزم بمصاريفها تنفيذا لالتفاق الذى انعقد بينهما‪،‬‬
‫وكانت المحكمة إذ لم تعمل أثر هذا االتفاق فى دعوى المطالبة باألجرة أقامت قضاءها على أنه‬
‫إقرار صادر فى دعوى أخرى وال يصح‪ 2‬التمسك به فى الدعوى الحالية ‪ ،‬فانها تكون قد خالفت‬
‫وقضى كذلك بانه ‪:‬‬
‫إذا كان الواقع فى الدعوى أن محكمة الموضوع إذ عاملت الطاعنه بإقرارها الوارد فى صحيفة‬
‫دعوى آخرى مرفوعة منها لم تخرج عن مفهوم اإلقرار بأنه إخبار ‪ ،‬و كان اإلقرار قرينة‪ 2‬قانونية‪2‬‬
‫على حقيقة المقر به ‪ ،‬و كانت الطاعنه كما ذكر الحكم المطعون فيه لم تستطع دحض هذه القرينة‪2‬‬
‫بإثبات أن مضمونه غير مطابق للحقيقة ‪ ،‬فإن مؤدى ذلك أن محكمة الموضوع لم تر فيما أبدته‬
‫الطاعنة فى شأن هذا اإلقرار أنه مبنى على خطأ فى الواقع إذ أن ظاهر الحال يكذبه – و الزم ذلك‬
‫أن تعامل الطاعنة بمقتضاه – و من ثم يكون قضاء الحكم المطعون فيه فى هذا الخصوص غير‬
‫منطو على خطأ فى القانون ‪.‬‬
‫بتاريخ ‪1959-03-5‬‬
‫لدفع بعدم جواز نظر الدعوى لسبق الفصل فيها من النظام العام تقضى به المحكمة من تلقاء نفسها‬
‫و علة ذلك إحترام حجية الحكم السابق صدوره فى نفس الدعوى ‪ ،‬و هذه الحجية أجدر باإلحترام و‬
‫أكثر إتصا ًال بالنظام العام من أى أمر آخر يترتب عليه إهدارها تأييد المنازعات و عدم إستقرار‬
‫الحقوق ألصحابها ‪.‬‬
‫بتاريخ ‪1981-1-26‬‬
‫ولما كان ذلك وكان المستأنف قد سبق و أقر بالقيمة األيجارية و أستحقاقها و قد حمل هذا األقرار‬
‫حكم نهائى بات حائز لحجية األمر المقضى بما يترتب عليه أن هذا الدفاع غير جائز االبداء لحجية‬
‫الحكم السابق بشأنه‪ 2‬فى ثبوت األجرة بما يتعين معه رفض الدفع ‪.‬‬
‫يلتمس المستأنف ضده القضاء برفض األستئناف وتأييد الحكم المستأنف‬
‫==================================================‬
‫‪-170‬مجموعة أحكام النقض الحديثة عن اإليجارات‬
‫‪-1‬دعوى اخالء المستاجر لعدم سداد االجرة استحقاق اجرة متجددة فى ذمتة اثناء نظر الدعوى ال‬
‫يعد طلبا جديدا اليجوز ابداؤة امام محكمة االستنا ف التزام المحكمة بنظرة دون طلب من الطاعن‬
‫المحل لتكليف المستاجر بالوفاء مخالفة ذلك‪،‬خطأ علة ذلك‪.‬‬
‫القاعـدة‪:‬‬
‫اذا كان الثابت باالوراق ان الطاعن استند فى طلبة اخالء الشقة محل النزاع الى قعود المطعون‬
‫ضدة عن اد ا ء كامل االجرة المستحقة وليس لعدم سداد قدر معين منها مما الزمة ان استحقاق‬
‫اجرة متجددة فى ذمة المطعون ضدة اثناء سير الدعوى ‪ ،‬اليعد طلبأ جديدأ فيها اليجوز ابداؤة أمام‬
‫محكمة االستنئناف‪ ، 2‬وانما هو دليل فى الدعوى تلزم المحكمة بالنظر فية واعمال أثرة فيها دون‬
‫موجب لقيام الطاعن بتكليف المطعون ضدة بأداء ما استجد فى ذمته من اجرة لتحقق العله من‬
‫التكليف من باب اولى ببلوغ االمر مبلغ الخصومه القضائيه المؤسسه على ذلك التاخير وتمسك‬
‫المؤجر بطلب االخالء لقيام سببه‪ . 2‬واذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واقام قضاءة برفض‬
‫الدعوى االخالء على ان المستأجر المطعون ضده قام بسداد االجرة المستحقه عن الفترة من ‪/ /‬‬
‫‪ 19‬حتى ‪ ، 19 / /‬والتى لم تشمل الوفاء بما استجد من اجرة حتى قفل باب المرافعه امام محكمه‬
‫االستئناف‪ 2‬بتاريخ ‪ ، 25/11/1992‬رغم ان التكليف بالوفاء يتضمن‪ 2‬ما يستجد منها عن االشهر‬
‫الالحقه للمدة الواردة به ‪ ،‬فان الحكم يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون ‪.‬‬
‫الطعن رقم ‪ 412‬لسنه ‪ 63‬ق جلسه ‪10/1/1999‬‬
‫====================================================‬
‫‪ -2‬لوفاء من الغير المبرئ لذمه المدين ‪ .‬شرطه ‪ ،‬اتجاه ارادة الموفى للوفاء بدين غيرة ‪.‬‬
‫القاعـدة ‪:‬‬
‫المقرر فى قضاء محكمه النقض ‪ ،‬اخذا بمفهوم نص المادة ‪ 323‬من القانون المدنى – ان الوفاء‬
‫بالدين يصح من اى شخص له مصلحه فى الوفاء به وهذا الوفاء من شأنه ابراء ذمه المدين من‬
‫الدين متى اتجهت ارادة الموفى الى الوفاء بدين غيره ومن ثم فانه يجوز لغير المستأجر ان يقوم‬
‫بدفع االجرة المستأجر كما الغير الدين عن المدين متى اتجهت ارادة هذا الغير للوفاء ابراء لذمه‬
‫المستأجر فيها ‪.‬‬
‫====================================================‬
‫‪-3‬دعوى االخالء بسبب تأخر المستأجر فى سداد االجرة او ملحقاتها ‪ 0‬وجوب رفعها بعد‬
‫انقضاءخمسة‪ 2‬عشر يوما على اعالن التكليف بالوفاء ‪ .‬مخالفه ذلك ‪ .‬اثرة عدم قبول الدعوى ( مثال‬
‫لتسبيب معيب ) ‪.‬‬
‫القاعـده‪:‬‬
‫ِ‬
‫اذ كانت الدعوى فى ظل قانون المرافعات الحالى تعتبر‪ 2‬مرفوعه طبقا للمادة ‪ 63‬منه‪ 2‬بمجرد ايداع‬
‫صحيفتها قلم الكتاب المحكمه ‪ ،‬فان مؤدى ذلك ان يجب على المؤجر ان يرفع دعواه باالخالء بسبب‬
‫التاخير فى سداد االجرة او ملحقاهتا بايداع صحيفتها قلم كتاب المحكمه بعد مضى خمسه عشر‬
‫يوما على اعالن التكليف بالوفاء للمستأجر ‪ ،‬فاذا اقامها قبل انتهاء هذا الميعاد الحتمى المقرر‬
‫لوفاء المستأجر باالجرة المطالب بها فان التكليف يكون حابط االثر قانونا مما يترتب‪ 2‬عليه عدم‬
‫قبول الدعوى ‪ ،‬لما كان ما تقدم وكان البين من االوراق ان المطعون ضدهما كلفا الطاعن بموجب‬
‫االنذار المعلن اليه على يد محضر بتاريخ ‪ 22/6/1996‬بالوفاء بالمبالغ المتأخرة محل الدعوى‬
‫خالل خمسه عشر يوما من تاريخ التكليف المشار اليه والذى به ينقضى اثر التكليف السابق المعلن‬
‫للطاعن فى ‪ 23/4/1996‬ثم قاما برفع الدعوى الماثله بايداع صحيفتها قلم كتاب المحكمه بتاريخ‪2‬‬
‫‪ 25/6/1996‬قبل انقضاء ميعاد الخمسه عشر يوما المقررة قانونا لوفاء الطاعن بالمبالغ المطالب‬
‫بها فان مؤدى ذلك ان تكون الدعوى غير مقبوله لعدم استيفاء الشروط المقررة قانونا القامتها‬
‫على ما سلف – واذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى رغم ذلك باخالء العين محل النزاع‬
‫فانه يكون قد خالف القانون واخطأ فى تطبيقه‪. 2‬‬
‫===================================================‬
‫‪-4‬تمثيل الجهه االداريه القائمه‪ 2‬على شؤن التنظيم فى الطعن على قراراهتا بشأن المنشأت االيله‬
‫للسقوط ‪ .‬واجب بقوة القانون العتبارات المصلحه العامه ‪ .‬عدم اختصاصها فى الطعن او اختصامها‬
‫اختصام غير صحيح ‪ .‬وجوب تكليف قلم الكتاب باعالنها ‪ .‬تعلق ذلك بالنظام العام ‪ .‬المواد‬
‫‪ 56،59،2،3،60‬ق لسنه ‪ ( 1977‬مثال ‪ :‬لتسبيب‪ 2‬معيب )‬
‫المقرر – فى قضاء محكمه النقض ان مؤدى نصوص المواد ‪ 56،59/2,3،60‬من القانون رقم ‪94‬‬
‫لسنه ‪ 1977‬ان المشرع اوجب تمثيل‪ 2‬الجهه االداريه القائمه على الشؤن التنظيم فى الطعن على‬
‫قرارتها باعالن قلم الكتاب لها بالطعن – وبالجلسه المحددة لنظرة حتى تدافع عن هذه القرارات‬
‫المطعون عليها والصادرة عليها العامه وتكون على بينه‪ 2‬من نتيجه الفصل فيها وليكون لها ان تقوم‬
‫يتنفيذ تلك النتيجه على نفقه صاحب الشأن فى حاله امتناع صاحب الشأن ذوى الشأن عن تنفيذها‬
‫فى الميعاد المحدد ‪ ،‬اذا ما رأت فى ذلك التنفيذ من جانبها ما يحقق الصالح العام بالمحافظه على‬
‫االرواح واالموال ومن ثم يكون تمثيل‪ 2‬جهه جهه االدارة فى الطعن امر ا اوجبه القانون العتبارات‬
‫المصلحه العامه بحيث اذا تقاعس الطاعن على القرار عن اختصام هذه الجهه او لم يكن قد‬
‫اختصمها فيه او ال ختصامها اختصاما صحيحا وال يجوز لها ان تقضى برفضه لمجرد عدم‬
‫اختصامها فيه او الختصامها فيه او الختصامها اختصاما غير صحيح لما فى ذلك من مخالفه‬
‫لصريح نص المادة ‪ 59‬الذى ناط بقلم الكتاب اعالنهم بالطعن العتبارات المصلحه العامه – على ما‬
‫سلف – ويكون لمحكمه النقض وللنيابه العامه ان تثير‪ 2‬ذلك من تلقاء نفسها لتعلقه بالنظام العام‬
‫ولورودة على جزء مطعون عليه من الحكم ‪ ،‬لما كان ذلك وكان البين من االوراق ان الطاعن اقام‬
‫دعواه امام محكمه اول درجه طعنا على القرار الصادر من اللجنه المنتصه بازاله العقار محل‬
‫النزاع حتى سطح االرض مختصما فيها المطعون ضده الثانى بصفته ممثال للجهه االداريه القائمه‬
‫على شؤن التنظيم واذ دفع الحاضر عن االخير ببطالن اعالنهبالطعن لعدم حصوله لهيئه‪ 2‬قضايا‬
‫الدوله ‪ ،‬قضت المحكمه ببطالن اعالن صحيفه الطعن بالنسبه له وبتأييد القرار المطعون فيه وقد‬
‫تأيد هذا القضاء بالحكم المطعون فيه على سند من ان الخصومه فى الدعوى لم تنعقد بالنسبه‬
‫للجهه االداريه لبطالن اعالنهم بصحيفه‪ 2‬افتتاحها ‪ .‬وان القرار محل النزاع اصبح بذلك نهائيا‬
‫بالنسبه‪ 2‬لها وللمطعون ضدها االولى ‪ ،‬مالكه العقار ‪ ،‬بالتالى لصدورة فى موضوع غير قابل‬
‫للتجزئه ‪ ،‬واذ كان مفاد هذا الذى ذهب اليه الحكم ‪ ،‬اعتبر ان الدعوى قد رفعت فقط على المطعون‬
‫ضدها االولى دون اختصام الجهه االداريه فيها اختصاما صحيحا ‪ ،‬ومع ذلك قضى فى موضوعها‬
‫بتأييد القرار المطعون عليه وهو ما ينطوى على مخالفه لصريح نص القانون الذى يلزم المحكمه‬
‫فى هذه الحاله بتكليف قلم الكتاب باعالن تلك الجهه بالطعن دون اعتداد بما وقع فيه الطاعن من‬
‫خطأ حتى اذا ما استقام شكل الدعوى مضت المحكمه فى نظر موضوع النزاع المطروح عليها ‪ ،‬واذ‬
‫لم يلتزم الحكم المطعون به هذا النظر فانه يكون قد خالف القانون واخطأ فى تطبيقه ‪.‬‬
‫الطعن رقم ‪ 7870‬لسنه ‪ 66‬ق جلسة ‪27/1/1999‬‬
‫====================================================‬
‫‪ -5‬الوفاء بالدين االصل فيه ان يكون فى محل المدين ‪ .‬عدم اشتراط الوفاء باالجرة فى موطن‬
‫المؤجر ‪ .‬وجوب سعى االخير الى موطن المستأجر القتضاء واالجرة متى حل موعد استحقاقها مالم‬
‫يوجد اتفاق او عرف يقضى بغير ذلك المؤجر الصعى الى موطن المستأجر القتضاء االجرة وتمسك‬
‫المستأجر بأن يكون الوفاء بها فى موطنه ‪ .‬عدم اعتبار المستأجر مخال بالتزامه بالوفاء باالجرة‬
‫وتمسك المستاجر بان يكون الوفاء بها فى موطنه ‪ .‬مؤداه عدم اعتبار المستأجر مخال بالتزامه‬
‫بالوفاء باالجرة ‪ .‬المادتان ‪ 347/586/2‬من القانون المدنى ‪.‬‬
‫مؤدى نص المادتين ‪ 347/586/2‬من القانون المدنى وعلى ما جرح به قضاء هذه المحكمه على‬
‫انه يجب على المؤجر متى حل موعد استحقاق االجرة ان يسعى الى موطن المستأجر ليطالبه‬
‫بالوفاء بها – مالم يوجد اتفاق او عرف يقضى بغير ذلك – فاذا لم يتحقق هذا السعى من جانب‬
‫المؤجر لطلب االجرة وتمسك المستأجر بأن يكون الوفاء فى موطنه فلم يحمل دينه‪ 2‬الى المؤجر كان‬
‫المستاجر غير مخل بالتزامه بالوفاء باالجرة – رغم بقائه مدنيا بها ‪.‬‬
‫====================================================‬
‫‪=6‬ايجار االرض للقضاء عدم خضوعه للقوانين ايجار االماكن العبرة فى تحديد طبيعه العين‬
‫المؤجرة بما تضمنه‪ 2‬العقد متى كان مطابقا للحقيقه وانصرفت اليه ارادة العاقدين ‪ ،‬العبرة بالغرض‬
‫التى استؤجر من اجله وال بما يقيمه‪ 2‬المستأجر عليها من منشات ‪.‬‬
‫القاعـدة ‪-:‬‬
‫قوانين ايجار االماكن استثنت صراحه االرض الفضاء من تطبيق احكامه ‪ ،‬وانه ولئن كانت العبرة‬
‫فى وصف العين المؤجرة بانها ارض فضاء هى – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمه – بما جاء‬
‫بعقد االيجار دون غيره وال عبرة فى ذلك بالعرض الذى اجرت من اجله هذه االرض وال بما يقيمه‪2‬‬
‫عليها المستأجرين من منشات تحقيقا لهذا الغرض ‪ ،‬االانه يشترط لذلك ان يكون ما ورد فى العقد‬
‫حقيقا انصرفت اليه ارادة المتعاقدين ‪ ،‬فاذا ثبت ان ما جاء بالعقد صورى قصد به التحايل على‬
‫احكام قانون ايجار االماكن التعلقه بتحديد االجرة واالمتداد القانونى لعقد االيجار بعد انتهاء مدته ‪،‬‬
‫فانه ال يعول عليه وتكون العبرة بحقيقه الواقع اى بطبيعه العين وقت التعاقد عليها وما اتجهت اليه‬
‫ارادة المتعاقدين بالفعل فى ذلك الوقت ‪.‬‬
‫====================================================‬
‫‪-7‬قضاء محكمه الدستوريه‪ 2‬العليا بعدم دستوريه نص م ‪ 29‬ق ‪ 49‬لسنه ‪ 1977‬فيما تضمنه‪ 2‬من‬
‫استمرار عقد االيجار لصالح اقارب المستأجر حتى الدرجه الثالثه بسبب الوفاة او الترك الدعوى‬
‫الماثله قبل صيرورة الحكم باتا ‪ .‬اثرة قضاء الحكم المطعون فيه برفض الدعوى استنادا الى عدم‬
‫امتداد عقد االيجار للطاعنه ‪ .‬صحيح فى القانون ‪.‬‬
‫اذ كانت المحكمه الدستوريه‪ 2‬العليا قد قضت بتاريخ ‪ 2‬من اغسطس سنه ‪ 1997‬فى الطعن رقم ‪116‬‬
‫لسنه ‪ 18‬قضائيه المنشور فى الجريدة الرسميه‪ 2‬فى ‪ 14‬من اغسطس سنه ‪ 1977‬بعدم دستوريه‬
‫نص الفقرة االولى من المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنه ‪ 1977‬فيما تصضمنه من استمرار عقد‬
‫االيجار لصالح اقارب المستأجر حتى الدرجه الثالثه بسبب الوفاة او الترك فانه بذلك يكون قد ادرك‬
‫الدعوى قبل صيرورة الحكم الصادر فيها باتا ‪.‬واذا اقام الحكم المطعون فيه قضاءة بتأييد الحكم‬
‫االبتدائى برفض الدعوى على سند من عدم امتداد عقد االيجار محل الدعوى للطاعنه بعدم ثبوت‬
‫اقامتها بالشقه محل النزاع فانه يكون قد انتهى الى نتيجه‪ 2‬صحيحه فى القانون ‪.‬‬
‫===================================================‬
‫‪ -8‬امتداد عقد ايجار االجنبى لزوجته المصريه واوالدها منه المقيمين باعين المؤجرة مالم يثبت‪2‬‬
‫مغادرتهم البالد نهائيا ‪ .‬حق مقرر لمصلحتهم دون غيرهم ‪ .‬مؤداه تمسك الزوج بهذا الحق دون ان‬
‫يكون له صفه فى تمثيلهم ‪ .‬غير مقبول ‪ .‬عله ذلك‬
‫القاعـدة‪-:‬‬
‫النص فى المادة ‪ 17‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنه ‪ – 1981‬فى شأن بعض االحكام الخاصه بتأجير‬
‫وبيع االماكن وتنظيم العالقه بين المؤجر والمستأجر – وان دل على استمرار عقد ايجار االجنبى‬
‫الذى انتهت اقامته بالبالد بقوة القانون لزوجته واوالدها منه الذين كانوا يقيمون بالعين المؤجرة ‪،‬‬
‫مالم تثبت مغادرتهم البالد بصفه نهائيه اال ان هذا االستمرار‪ 2‬مقرر لمصلحه هؤالء االخيرين دون‬
‫غيرهم وبالشرط سالفة الذكر ‪ ،‬وبالتالى اليحق لمن عداهم التمسك بهذا الحق ‪ ،‬لما كان ذلك ‪ ،‬وكان‬
‫الطاعن يؤسس نعيه – بسببيه – على الحكم المطعون فيه على حق مقرر لزوجته واوالدها منه‬
‫بالشرط المنصوص عليها فى المادة ‪ 17‬سالفه البيان ‪ ،‬دون ان يكون له حق او مركز قانونى‬
‫شخصى فى هذا الصدد ‪ ،‬واذ كان هؤالء المقرر لصالحهم الحق غير ممثلين فى الدعوى ‪ ،‬وكان‬
‫الصفه للطاعن فى تمثيلهم فان النعى برمته‪ 2‬يكون غير مقبول ويضحى بذلك على غير اساس ‪.‬‬
‫====================================================‬
‫‪ -9‬أنه لما كان طلب األخالء – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – يعتبر حقا شخصيا للمؤجر ‪,‬‬
‫ويجوز له أن يتنازل عنه بعد وقوع المخالفة الموجبة له صراحة أو ضمنا باتخاذ موقف ال تدع‬
‫ظروف الحال شكا في داللته على حقيقة المقصود منه‪ , 2‬وأنه ولئن كان لمحكمة الموضوع السلطة‬
‫التامة في تقدير الظروف المالبسة‪ 2‬التي تحيط بتراخي المؤجر في طلب االخالء كي تستخلص منه‬
‫متى يكون ذلك داال على نزوله عن حقه في طلب األخالء اال أن ذلك مشروط بأن يكون تقديرها‬
‫سائغا وكان تقاضي المالك لألجرة دون تحفظ يفيد قيام عالقة ايجارية مباشرة بينه وبين من تقاضى‬
‫منه األجرة ‪.‬‬
‫الطعن رقم ‪ 2505‬لسنة ‪ 69‬ق جلسة ‪ 5‬من فبراير سنة ‪2001‬‬
‫====================================================‬
‫‪-10‬أن النص في المادة ‪ 18‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬على أنه ( اليجوز للمؤجر أن يطلب‬
‫أخالء المكان ولو أنتهت المدة المتفق عليها في العقد اال ألحد االسباب األتية ‪( :‬ب) اذا لم يقم‬
‫المستأجر بالوفاء باألجرة المستحقة خالل خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى‬
‫عليه بعلم الوصول دون مظروف أو بأعالن على يد محضر ‪ ،‬وال يحكم باألخالء اذا قام المستأجر‬
‫قبل اقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء األجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية‬
‫‪ ) 000‬يدل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – على أن المشرع وأن رتب للمؤجر الحق في‬
‫اخالء العين المؤجرة بمجرد انقضاء خمسة عشر يوما من تكليف المستأجر بالوفاء باألجرة دون‬
‫الوفاء بها اال أنه رغبة منه في التيسير على المستأجرين أفسح لهم مجال الوفاء باألجرة المتأخرة‬
‫حتى تاريخ قفل باب المرافعة في الدعوى ‪ ،‬وحينئذ يسقط حق المؤجر في طلب االخالء ويمنع‬
‫المحكمة من الحكم به ‪ ,‬واذ جائت عبارة المادة مطلقة فال يجوز قصر نطاقها على قفل باب المرافعة‬
‫أمام المحكمة األبتدائية‪ 2‬دون محكمة األستئناف فأذا فوت المستأجر االستفادة من رخصة السداد‬
‫حتى قفل باب المرافعة أمام محكمة أول درجة فأن حقه في األستفادة منها يظل حنى قفل باب‬
‫المرافعة في األستئناف ‪ ,‬اال أنه اذا استعمل هذه الرخصة وقام بالسداد حتى قفل باب المرافعة في‬
‫الدعوى أمام المحكمة األبتدائية‪ 2‬فأن االخالء للتأخير في دفع األجرة يكون ممتنعا وجوبا فأذا تم‬
‫استئناف الحكم فأن المستأجر ال يكون مطالبا بمواالة سداد األجرة عن الفترة التي تستجد بعد ذلك‬
‫في مرحلة األستئناف توقيا للحكم باألخالء ‪ ،‬وتقف سلطة محكمة األستئناف عند حد التحقق من‬
‫مطابقة السداد الحاصل أمام محكمة أول درجة لشروط توقي األخالء ‪.‬‬
‫الطعن رقم ‪ 52‬لسنة ‪ 70‬ق جلسة ‪ 7‬فبراير سنة ‪2001‬‬
‫====================================================‬
‫‪ -11‬أن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – انه ليس ثمة ما يمنع‪ 2‬في القانون من تعدد أطراف‬
‫عقد األيجار مؤجرين أو مستأجرين وسواء كان المستأجرون من األقارب المنصوص عليهم في‬
‫المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬أم كانوا غير ذلك ما دام األمر يحكمه انصراف نية‬
‫المتعاقدين الى ذلك عند التعاقد وأنه أذا تعدد المستأجرون لعين واحدة وانصرفت نيتهم‪ 2‬وقت التعاقد‬
‫الى أحداث األثر القانوني للعقد بما يرتبه من حقوق ويفرضه من ألتزامات فيعتبر كل منهم مستأجرا‬
‫للعين وال يغير من ذلك أن يحرر العقد بأسم واحد منهم دون الباقين أذ تفرض بعض الظروف‬
‫األدبية أو االجتماعية ذلك وتكون عالقة األيجار في حقيقتها قد انعقدت بين المؤجر والمستأجرين‬
‫جميعا ويكون لهؤالء المستأجرين كافة الحقوق وااللتزامات الناشئة عن عقد االيجار دون أن يعتبر‬
‫ذلك أخالال بمبدأ نسبية‪ 2‬أثر العقد ذلك أن الكتابة ليست شرطا النعقاد عقد األيجار وأنه يجوز‬
‫للمستأجر وحده أثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق األثبات القانونية‪. 2‬‬
‫الطعن رقم ‪ 1446‬لسنة ‪ 69‬قجلسة ‪ 28‬منفبراير سنة ‪2001‬‬
‫====================================================‬
‫‪ -12‬أن المقرر ‪ -‬في قضاء هذه المحكمة – أن أغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه‬
‫بطالن الحكم أذا كان هذا الدفاع جوهريا ومؤثرا في النتيجة التي أنتهى أليها الحكم أذ يعتبر ذلك‬
‫األغفال قصورا في أسباب الحكم الواقعية ويترتب‪ 2‬عليه البطالن ‪ ,‬ومن المقرر أن المشرع في المادة‬
‫‪ /18‬ب من القانون رقم ‪ 1981 / 136‬أوجب على المؤجر تكليف المستأجر بالوفاء باألجرة بكتاب‬
‫موصى عليه أو بأعالن على يد محضر قبل رفع الدعوى باألخالء لعدم سداد األجرة وأعتبر التكليف‬
‫بالوفاء شرطا أساسيا لقبول الدعوى فأذا خلت الدعوى منه أو وقع باطال لتضمنه أجرة سبق الوفاء‬
‫بها أو أجرة غير قانونية‪ 2‬تعين الحكم بعدم قبول الدعوى وهي مسألة متعلقة بالنظام العام تقضي‪ 2‬بها‬
‫المحكمة من تلقاء نفسها ولو لو يتمسك المدعى عليه بها‬
‫الطعن رقم ‪ 10191‬لسنة ‪ 64‬قجلسة ‪ 22‬من فبراير سنة ‪2001‬‬
‫====================================================‬
‫‪-13‬أن المقرر – في قضاء هذه المحكمة ـ أنه ولئن كانت قوانين أيجار األماكن قد حظرت على‬
‫المستأجر التنازل عن األيجار والتأجير من الباطن أال أن المستأجر له أن يدخل معه شركاء في‬
‫استغالل العين المؤجرة فأشراك المستأجر شخصا آخر معه في المحل التجاري الذي أقامه في العين‬
‫المؤجرة ال يعتبر أخالال بالحظر المانع من التنازل او التأجير من الباطن بشرط أن تكون الشركة‬
‫حقيقية‪ 2‬أى لم يقصد بها ستر أحالل الشريك المزعوم محل المستأجر األصلي كما وأنه ولئن كان‬
‫أثبات أو نفي جدية عقد الشركة وواقعة التأجير من الباطن هو من مسائل الواقع التي تستقل‬
‫محكمة الموضوع بتقديرها أال ان ذلك مشروط بأن تقيم قضائها في هذا الشأن على أسباب سائغة‬
‫تكفي لحمله‬
‫الطعن رقم ‪ 1178‬لسنة ‪ 61‬قجلسة ‪ 11‬من مارس سنة‪2001 2‬‬
‫====================================================‬
‫‪ -14‬أن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة ‪ -‬أن عقد األيجار عقد رضائي يخضع في قيامه لمبدأ‬
‫سلطان االرادة فيما عدا ما فرضه القانون من أحكام مقيدة لهذا المبدأ في حدودها ودون مجاوزة‬
‫لنطاقها كما أن من المقرر أنه وأن كان لمحكمة الموضوع سلطة تفسير‪ 2‬العقود والشروط للتعرف‬
‫على مقصود المتعاقدين أال أن ذلك مشروط بأال تخرج في تفسيرها عما تحتمله عبارات تلك العقود‬
‫أو تجاوز المعنى الظاهر لها وأنه على القاضي أذا ما أراد حمل عبارة المتعاقدين على معنى مغاير‬
‫لظاهرها أن يبين في حكمه األسباب المقبولة التي تبرر‪ 2‬العدول عن هذا المدلول الظاهر الى خالفه‬
‫وكيف أفادت تلك العبارات المعنى الذي أخذ به ورجح أنه مقصود المتعاقدين بحيث يتضح‪ 2‬لمحكمة‬
‫النقض من هذا البيان أن محكمة الموضوع قد اعتمدت في تأويلها لها على اعتبارات معقولة يصح‪2‬‬
‫عقال استخالص ما استخلصته‪ 2‬منها‬
‫رقم ‪ 1517‬لسنة ‪63‬ق جلسة ‪ 11‬من أبريل سنة ‪2001‬‬
‫====================================================‬
‫‪ -15‬االمتداد القانوني لعقد اإليجارإن تدليل الطاعن عن أن أبيه هو المستأجر األصلي لعين النزاع‬
‫وقت أن كان صغيرًا واستقالله بها بعد وفاته‪ .‬عدم تقديم المطعون ضدهم الدليلعلى تخليه عنها أمر‬
‫مؤداه ثبوت إقامته بالعين‪ ،‬وقضاء الحكم المطعون فيه بتسليمها للمطعون ضدهم استنادًا إلى عدم‬
‫تقديمه دليال ًعلى إقامته وقت الوفاة هو فساد في االستدالل يرتب البطالن‪.‬‬
‫فالقاعدة ‪ :‬أنه إذ كان الثابت من األوراق أن الطاعن قد دلل على أن إياه هو المستأجر األصلي لعين‬
‫النزاع وقت أن كان سن الطاعن ست سنوات واألصل أن تكون إقامة الصغير مع أبيه في هذا‬
‫ال على تعبير الطاعن عن نية التخلي عن العين بعد‬ ‫الوقت‪ ،‬وكان المطعون ضدهم لم يقدموا دلي ً‬
‫ثبوت إقامته فيها مع أبيه‪ ،‬وإنما ساقوا زعمًا آخر حاصله أن شقيق الطاعن هو المستأجر األصلي‬
‫وأنه توفى فيها قبل سنة من تاريخ رفع الدعوى‪ ،‬وهو ما دلل الطاعن على عدم صحته‪ ،‬كما دلل‬
‫ببطاقته الشخصية ووثيقة زواجه وجواز سفره ورخصة قيادته وشهادة ميالد ابنته‪ 2‬على بقائه في‬
‫العين قبل وفاة أبيه وبعدها وإصراره على اتخاذها موطنًا‪ ،‬فإن الحكم المطعون فيه إذا أقام قضاءه‬
‫ال على إقامته وقت الوفاة‪ ،‬إذ أن بيانات األوراق التي قدمها الطاعن حررت بناء‬ ‫على أنه لم يقدم دلي ً‬
‫على ما أدلى هو به من بيانات وأن معظمها الحق على تاريخ وفاة أبيه فإنه يكون معيبًا بالفساد في‬
‫االستدالل‪.‬‬
‫الطعن رقم ‪ 2715‬لسنة ‪ 70‬ق – جلسة ‪24/12/2001‬‬
‫وينطبق نفس المبدأ ونفس القواعد على االمتداد القانوني‪ 2‬لعقد اإليجار المبرم نشاط تجاري أو‬
‫صناعي أو مهني أو حرفي لذلك فإن استمرار عقد اإليجار المبرم لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي‬
‫أو مهني في حالة وفاة المستأجر‪ .‬اتساعه لكافة الورثة‪ 2‬الذين يستعملون العين في ذات النشاط الذي‬
‫كان يمارسه طبقًا للعقد‪ .‬عدم اشتراطه مزاولة المستفيد بنفسه‪ 2.‬كفاية أن ينيب عنه أحد من باقي‬
‫المستفيدين أو غيرهم‪( .‬م ‪ 1/1‬ق ‪ 6‬لسنة ‪ 1997‬والئحته التنفيذية‪(2‬‬
‫فالقاعدة ‪ :‬أنه إذ كانت عبارة نص الفقرة األولى من المادة األولى من القانون ‪ 6‬لسنة ‪ 1997‬والذي‬
‫جرى على أن "يستبدل بنص الفقرة الثانية‪ 2‬من المادة (‪ )29‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬في شأن‬
‫تأجير وبيع األماكن وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر النص اآلتي "فإذا كانت العين مؤجرة‬
‫لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي فال ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر‬
‫الصالح الذين يستعملون العين من ورثته‪ 2‬في ذات النشاط الذي كان يمارسه‪ 2‬المستأجر األصلي طبقًا‬
‫للعقد أزواجًا وأقارب حتى الدرجة الثانية ذكورًا وإناثًا من قصر أو بلغ يستوي في ذلك أن يكون‬
‫االستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم" وردت عامة مطلقة تتسع لكافة ورثة‪ 2‬المستأجر فال‬
‫ينتهي‪ 2‬العقد بموته وإنما يستمر لمصلحة من يستعملون العين منهم في ذات النشاط الذي كان‬
‫يمارسه طبقًا للعد األمر الذي يدل على أنه ال يشترط فيمن يكون له حق االستمرار‪ 2‬من الورثة سوى‬
‫أن يستعمل العين في ذات النشاط وال يشترط وعلى ما ورد بالالئحة التنفيذية‪ 2‬للقانون ‪ 6‬لسنة‬
‫‪ 1997‬أن يستعمل المستفيد العين بنفسه بل يكفي أن ينوب عنه في ذلك أحد سواء كان من باقي‬
‫ال رسميًا‪ ،‬وقد كان رائد المشرع‬ ‫المستفيدين أو من غيرهم وال يلزم أن يكون قيمًا أو وصيًا أو وكي ً‬
‫في تعديل المادة (‪ )29‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬سالفة اإلشارة وعلى ما ورد بالمذكرة‬
‫اإليضاحية للقانون ‪ 6‬لسنة ‪ 1997‬هو الحرص على تحقيق المساواة بين األنشطة المتنوعة حرفية‬
‫كانت أو تجارية أو صناعية أو مهنية وكذا على استقرارها لما لها من أبلغ األثر على األوضاع‬
‫االقتصادية في البالد ومراعاة للبعد االجتماعي وصو ًال إلى قدر مقبول من التوازن في العالقة بين‬
‫المؤجر والمستأجر‪.‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬

‫محافظة ‪.............‬مخاطبا ‪.............‬‬
‫يمتلك الطالب حديقة مثمرة‪ 2‬بثمار ‪ .............‬مساحتها ‪ .............‬كائنة ‪ .............‬استأجرها منه‬
‫المعلن اليه لمدة ‪ .............‬سنه تبدأ من ‪ .............‬وتنتهى‪ 2‬فى ‪ .............‬بأجره سنويه‬
‫قدرها ‪ .............‬وذلك بموجب عقد ايجار مؤرخ ‪ , .............‬وبالرغم من انقضاء هذه المدة امتنع‬
‫المعلن اليه عن تنفيذ التزامه برد الحديقة الى الطالب ‪.‬‬
‫ولما كان المقرر قانونا أن تشريعات االصالح الزراعى ما صدرت اال لتطبق على عقود ايجار‬
‫االراضى التى تزرع بمحاصيل حقلية عادية دون الحدائق التى تعتبر استئجارها أدنى الى االستغالل‬
‫التجارى منه الى االستغالل الزراعى خاصة وأن مستأجرى هذه الحدائق غالبا ما يكونون من تجار‬
‫الفاكهة أو على االقل ليسوا من صغار الزراع الذين قصد المشرع حمايتهم ‪.‬‬
‫يدل ذلك على خروج عقود ايجار الحدائق عن نطاق قوانين االصالح الزراعى وخضوعها للقواعد‬
‫العامة المقرره فى القانون المدنى‪,‬‬
‫ذلك أن تلك العقود تؤدى الى استحقاق المستأجر لمنفعة العين وثمراتها ‪.‬‬
‫وإذ تنص المادة ‪ 598‬من القانون المدنى على أن ينتهى االيجار بانتهاء المدة المعينة فى العقد دون‬
‫حاجة الى تنبية باالخالء ‪ ,‬مما مفاده انحالل سند المعلن اليه الذى كان يشغل الحديقة بموجبة فور‬
‫انتهاء المدة المحددة بهذا السند تلقائيا دون حاجة التخاذ أى اجراء ومن ثم تكون يده عليها يد‬
‫غاصب‪ ,‬فينعقد االختصاص لقاضى االمور المستعجلة لدفع هذا االعتداد لوضع حد لحالة تهدد‬
‫بالخطر يخشى معها من طول الوقت الذى تستلزمه‪ 2‬اجراءات التقاضى أمام محكمة الموضوع مما‬
‫يتوفر به شرط االستعجال ‪.‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت الى محل أقامة المعلن اليه واعلنته‪ 2‬بصورة من هذا وكلفته‬
‫بالحضور أمام محكمة االمور المستعجلة بمقرها الكائن بشارع ‪ .............‬وذلك بجلستها المنعقده‬
‫علنا فى يوم ‪ .............‬الموافق ‪ .............‬الساعة ‪ .............‬ليسمع الحكم بطرده من الحديقة‬
‫المبينة بصدر هذه الصحيفة وبعقد االيجار المؤرخ ‪ .............‬مع الزامه المصاريف ومقابل اتعاب‬
‫‪-172‬دعوى مستعجله بالترخيص بأستكمال االعمال الناقصة‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬

‫ومحله المختار مكتب االستاذ ‪ .............‬المحامى الكائن ‪.............‬انا ‪.............‬محضر‬
‫محكمه ‪.............‬قد انتقلت الى محل اقامة ‪:‬‬
‫محافظة ‪.............‬مخاطبا ‪.............‬‬
‫بموجب عقد مؤرخ ‪ .............‬استأجر الطالب من المعلن اليه ‪ .............‬بأجرة شهرية‪2‬‬
‫قدرها ‪ .............‬جنيها ‪ ,‬والتزم المعلن اليه باتمام تشطيبها واعدادها لتفى بالغرض الذى أوجرت‬
‫من أجله وتسليمها خالل ‪ .............‬شهرا ‪ ,‬وعندما تسلم الطالب العين المؤجرة تبين له وجود‬
‫نقص كبير فى االعمال تتمثل فى ‪ .............‬فرفع الدعوى المستعجلة رقم ‪.............‬‬
‫لسنه ‪.............‬بطلب اثبات حالة العين وتحديد االعمال الناقصة التى كان يجب على المعلن اليه‬
‫اتمامها حتى تفى العين بالغرض المؤجرة من أجله ‪ ,‬وقد خلص الخبير المنتدب فى دعوى اثبات‬
‫الحالة الى حصر هذه االعمال وهى ‪ .............‬بتكلفة قدرها ‪ .............‬جنيها ‪.‬‬
‫واذ تنص الفقرة االخيرة من المادة ‪ 13‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنه ‪ 1977‬على أن يلتزم المالك‬
‫بتسليم العين المؤجرة صالحة لالستعمال فى الموعيد المتفق عليها واال جاز للمستأجر بعد اعذار‬
‫المالك استكمال االعمال الناقصة بترخيص من قاضى االمور المستعجله مع خصم التكاليف من‬
‫االجرة ‪.‬‬
‫فقد قام الطالب باعذار المعلن اليه بتاريخ ‪ .............‬ودعاه الى استكمال االعمال الناقصة حتى تفى‬
‫العين المؤجرة بالغرض المؤجرة من أجله وحدد لذلك اسبوعين من تاريخ االعذار اال أنه امتنع عن‬
‫ذلك‪ ,‬فرفع الطالب دعوى اثبات الحالة وأعقبها بالدعوى الماثله ‪.‬‬
‫ويركن الطالب فى اثبات دعواه الى دعوى اثبات الحالة المشاه اليها وذلك بعد أن تقرر المحكمة‬
‫ضمنها ‪.‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخة الى محل اقامة المعلن اليه وأعلنته بصورة من هذه‬
‫وكلفته بالحضور امام محكمة االمور المستعجلة بمقرها الكائن بشارع ‪ .............‬وذلك بجلستها‬
‫المنعقدة علنا فى يوم ‪ .............‬الموافق ‪ .............‬الساعة ‪.............‬ليسمع‪ 2‬الحكم بالترخيص‬
‫للطالب فى استكمال االعمال الناقصة بعين النزاع الموضحة بعقد االيجار المؤرخ ‪ .............‬وفقا‬
‫لما تضمنه تقرير‪ 2‬خبير اثبات الحالة مع خصم التكاليف من االجرة‪ ,‬والزام المعلن اليه المصاريف‬
‫ومقابل اتعاب المحاماه وشمول‪ 2‬الحكم بالنفاذ المعجل بال كفالة ‪.‬‬
‫‪-173‬دعوى مستعجله بالترخيص فى اجراء الترميمات الضروريةـ‬
‫‪ ‬‬
‫دعوى مستعجله بالترخيص فى اجراء الترميمات الضرورية‪2‬‬

‫انه فى يوم ‪ .............‬الموافق ‪ .............‬الساعة ‪ .............‬بناء على طلب السيد‪............. /‬‬
‫محافظة ‪.............‬مخاطبا ‪.............‬‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ‪ ............. 2‬استأجر الطالب من المعلن اليه الشقة رقم ‪ .............‬بالعقار‬
‫الكائن ‪ .............‬بغرض استعمالها سكنا خاصا بأجرة شهرية قدرها ‪ .............‬جنيهاوقد تلفت‬
‫مواسير الصرف العمومية‪ 2‬الخاصة بدورات المياه مما أدى الى تسرب المياه بالمبانى الى حد ترتب‬
‫أسرته استعمالها منذ ‪ .............‬انتقاصا لحقه فى االنتفاع بالعين المؤجرة‪ ,‬وقد قام الطالب بأعذار‬
‫المعلن اليه على يد محضر بتاريخ ‪ .............‬منبها عليه اجراء االصالح واعادة دورة المياه الى‬
‫الحالة التى تفى بالغرض منها خالل ثالثة ايام من االعذار واال اضطر الطالب الى حبس االجرة التى‬
‫قد تستحق مستقبال واستصدار ترخيص من قاضى االمور المستعجله فى اجراءا ذلك خصما من‬
‫االجرة‪ ,‬اال أن المعلن اليه امتنع عن ذلك رغم اعذاره ‪.‬‬
‫واذ تنص المادة ‪ 568‬من القانون المدنى على انه إذا تأخر المؤجر بعد أعذاره عن القيام بتنفيذ‪2‬‬
‫االلتزامات المبينة فى المادة السابقة‪ ,‬جاز للمستأجر أن يحصل على ترخيص من القضاء فى اجراء‬
‫ذلك بنفسه وفى استيفاء ما أنفقه خصما من االجرة‪ ,‬وهذا دون اخالل بحقه فى طلب الفسخ أو‬
‫انقاص االجرة ويجوز للمستأجر دون حاجة الى ترخيص من القضاء ان يقوم باجراء الترميمات‬
‫المستعجلة اذا لم يقم المؤجر بعد اعذاره بتنفيذ‪ 2‬هذا االلتزام فى ميعاد مناسب على ان يستوفى‬
‫المستأجر ما انفقه خصما من االجرة وقد جرى نص المادة ‪ 567‬من ذات القانون على أنه على‬
‫المؤجر أن يتعهد العين المؤجرة بالصيانة لتبقى على الحالة التى سلمت بها وأن يقوم فى أثبات‬
‫االجارة بجميع الترميمات الضرورية ‪.‬‬
‫مفاد ذلك‪ ,‬أنه إذا تأخر المؤجر بعد اعذاره عن القيام بتنفيذ‪ 2‬التزاماته بصيانه العين المؤجرة لتبقى‬
‫على الحالة التى سلمت بها أو أخل بما عليه من وأجب القيام فى اثناء االجارة بجميع الترميمات‪,‬‬
‫فأن للمستأجر أن يحصل على ترخيص من القضاء فى اجراء ذلك بنفسه وفى استيفاء ما أنفقه‬
‫خصما من االجرة وينطوى تحت الترميمات التى يلتزم المؤجر بها اقامة دورة المياه التى كانت‬
‫بالعين المؤجرة وهدمت وال يساغ القول بأعتبار ذلك انشاءات جديدة بعد هلك دورة المياه مما ال‬
‫يلزم به المؤجر وال يحول دون تنفيذ التزام المؤجر ما نصت عليه المادتان‪ 7‬و‪ 9‬من القانون رقم‬
‫‪ 136‬لسنه ‪ 1981‬فى شأن بعض االحكام الخاصة بتأجير وبيع االماكن وتنظيم العالقة بين المؤجر‬
‫والمستأجر النصرافهما الى تخصيص مبلغ من الحصيله المنصوص عليها بالمادة السابقة تودع‬
‫تحت يد المؤجر لمواجهه تكاليف الترميم والصيانه‪ 2‬وعند اجراء ذلك تقسم المصاريف ما بينه وبين‬
‫شاغلى المبنى والزمت المادة الثامنة هؤالء الشاغلين بدفع ما يخصهم منها ورتب على االخالل‬
‫بذلك ما يترتب على عدم سداد االجرة من آثار قانونية‪ 2‬يدل ذلك على بقاء التزام المؤجر على نحو ما‬
‫كان عليه قبل صدور القانون رقم ‪ 136‬لسنه ‪ 1981‬المشار اليه‪ ,‬بحيث اذا انفق مصاريف فى‬
‫اصالح وترميم المبنى أو احدى وحداته كان له تقسيمها حسبما تنص عليه المادة التاسعة من هذا‬
‫ولما كان المبنى منشأ فى ‪ .............‬ومن ثم تسرى الفقرة رقم ‪ .............‬من المادة التاسعة‬
‫سالفة الذكر ويتحمل‪ 2‬الطالب نسبة ‪ % .............‬من اعباء الترميم والصيانه ويتحمل‪ 2‬المعلن اليه‬
‫نسبة ‪ % .............‬من هذه االعباء ويتم خصم االجرة بقدر ما يخص االخير منها ‪.‬‬
‫وكلفته بالحضور أمام محكمة اآلمور المستعجلة بمقرها الكائن بشارع ‪.............‬وذلك بجلستها‬
‫المنعقدة علنا فى يوم ‪ .............‬الموافق ‪ .............‬الساعة ‪ .............‬ليسمع الحكم بالترخيص‬
‫للطالب فى اجراء الترميمات الضرورية‪ 2‬الموضحة بصدر هذه الصحيفة مع خصم التكاليف من‬
‫االجرة والزام المعلن اليه المصاريف ومقابل اتعاب المحاماه وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بال كفالة‬
‫‪.‬‬
‫_________________‬
‫‪ ‬‬
‫بالعقارالكائن ‪ .............‬بأجرة شهرية قدرها ‪ .............‬شهريا وتضمن البند رقم ‪ .............‬منه‬
‫أن العقد يعتبر مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة الى تنبيه أو انذار أو اى اجراء آخر فى حاله‬
‫مدنى مستعجل ‪ .............‬ضد الطالب ابتغاء الحكم بطرده من هذه الشقه لعدم الوفاء باالجرة اعماال‬
‫للشرط الفاسخ الصريح واعلن الطالب بحيفتها بشقه النزاع ولتغيبه عنها فقد تم االعالن دون علم‬
‫الطالب بالدعوى المشار اليها ‪ ,‬كما صدر الحكم وتم تنفيذه دون تحقق هذا العلم ‪.‬‬
‫وابرم المعلن اليه االول عقد ايجار مع المعلن اليه الثانى تمكن االخير بموجبه من تسلم شقه النزاع‬
‫اتاح للمستأجر فرصة التمسك باستمرار العالقة االيجارية ليتفادى اخالء المكان المؤجر وذلك‬
‫الستصدار حكم موضوعى يحسم النزاع فان الحق ال يكون قد استقر بعد باعتبار أن الحكم‬
‫العتبراه فى هذه الحالة عقبة مادية استعملها المؤجر النتزاع حيازة شقه النزاع قسرا مما ال يزيل‪2‬‬
‫تلك الحيازة عن الطالب قانونا وتكون لالخير باعتباره المستأجر السابق االفضلية لسبقة فى‬
‫واذ تنص الفقرة االخيره من المادة ‪ 24‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنه ‪ 1977‬على انه يحظر على‬
‫العقود الالحقة للعقد االول‪ ,‬مما مفاده أن عقد االيجار الصادر من المعلن اليه االول للمعلن اليه‬
‫الثانى عن عين النزاع فى تاريخ الحق لعقد ايجار الطالب الذى لم تهدر حجيته‪ ,‬يكون باطال‪,‬‬
‫المؤجر أن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة وكان ابرامه‬
‫لعقد ايجار مع المعلن اليه الثانى رغم عدم انحالال يوجب عليه الضمان ويكون للطالب الرجوع عليه‬
‫بالتعويض وفقا الحكام المسئولية العقدية‪ ,‬ويقدر الطالب هذا التعويض بمبلغ ‪ .............‬جنيها ‪.‬‬
‫لما كان ما تقدم‪ ,‬وكان العقد الباطل بطالنا مطلقا يعتبر معدوما منذ نشأته‪ ,‬فان وضع يد المعلن اليه‬
‫تكبدة المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية فى دعوى المؤجر باالخالء‪ ,‬فان كان مستأجر العين هو‬
‫المستحقة خزينة الضرائب العقارية بعد تكليف المعلن اليه االول بقبضها وامتناعه عن ذلك فأن‬
‫انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخة الى محل اقامة المعلن اليهما وسلمتهما صورة من‬
‫هذا وكلفتهما بالحضور امام محكمة االمور المستعجلة بمقرها الكائن بشارع ‪ .............‬وذلك‬
‫بجلستها المنعقدة علنا فى يوم ‪ .............‬الموافق ‪ .............‬الساعة ‪ .............‬ليسمعا الحكم‬
‫بتمكن الطالب من العودة لعين النزاع وطرد المعلن اليه الثانى منها مع الزامهما المصاريف ومقابل‬
‫أتعاب المحاماه وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بال كفالة ‪.‬‬
‫‪-175‬دعوى مستعجله بطرد مستأجر العين المفروشة‬
‫‪ ‬‬

‫محافظة ‪.............‬مخاطبا ‪.............‬‬
‫بموجب عقد مؤرخ ‪ .............‬استأجر المعلن اليه من الطالب ‪ .............‬رقم ‪ .............‬بالعقار‬
‫رقم ‪ .............‬الكائن ‪ .............‬بقصد استعمالها فى ‪ .............‬وقد قام الطالب بأعداد العين بكافة‬
‫المنقوالت التى تفى بالغرض من االيجار والمبينه بقائمة المنقوالت المرافقة للعقد والموقع عليها‬
‫من المعلن اليه وتم االيجار بأجرة شهرية قدرها ‪ .............‬جنيها ولمدة ‪ .............‬شهرا ‪ ,‬تبدأ من‬
‫‪ .............‬وتنهتى فى ‪ .............‬وبالرغم من انقضاء هذه المدة امتنع المعلن اليه عن تنفيذ‬
‫التزامه برد العين الى الطالب ‪.‬‬
‫ولما كان المقرر قانونا ان االيجار متى شمل منفعة العين المؤجرة فى ذاتها ومفروشات أو منقوالت‬
‫ذات قيمة تبرز‪ 2‬تغليب منفعة تلك المفروشات أو المنقوالت على منفعة العين فى ذاتها ‪ .‬فأن االيجار‬
‫فى هذه الحالة يخرج عن نطاق قانون ايجار االماكن ويخضع الحكام القانون المدنى فضال عن‬
‫أحكام قانون ايجار االماكن التى قصد المشرع اعمال أحكامها على االماكن المؤجرة مفروشة وليس‬
‫من بينها امتداد عقود ايجار هذه االماكن حسبما نصت عليه الفقرة قبل االخيرة من المادة ‪18‬من‬
‫القانون رقم ‪ 136‬لسنه ‪. 1981‬‬
‫لما كان ذلك‪ ,‬وكانت المادة ‪ 598‬من القانون المدنى تنص على أن ينتهى االيجار بانتهاء المدة‬
‫المعينة فى العقد دون حاجة الى تنبيه باالخالء‪ ,‬مما مفاده انحالل سند المعلن اليه الذى كان يشغل‬
‫عين النزاع بموجبه فور انتهاء المدة المحددة بهذا السند تلقائيا دون حاجة التخاذ أى اجراء‪ ,‬ومن‬
‫ثم تكون يده عليها يد غاصب‪ ,‬فينعقد االختصاص لقاضى االمور المستعجله لدفع هذا االعتداء‬
‫لوضع حد لحالة تهدد بالخطر يخشى معها من طول الوقت الذى يستلزمه اجراءات التقاضى امام‬
‫محكمه الموضوع مما يتوفر به شرط االستعجال ‪.‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخه الى محل اقامة المعلن اليه واعلنته بصورة من هذا‬
‫وكلفته بالحضور أمام محكمه اآلمور المستعجلة بمقرها الكائن شارع ‪ .............‬وذلك بجلستها‬
‫المنعقده علنا فى يوم ‪ .............‬الموافق ‪ .............‬الساعة ‪ .............‬ليسمع الحكم بطرده من‬
‫العين الموضحه بعقد االيجار المؤرخ ‪ .............‬مع الزامه المصاريف ومقابل اتعاب المحاماه‬
‫وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بال كفالة ‪.‬‬
‫‪-176‬دعوىبطالن عقدايجاروتمكين الطالب من االنتفاع بالعين‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫بالعقار الكائن ‪ .............‬بأجرة شهرية قدرها ‪ .............‬شهريا وتضمن البند رقم ‪ .............‬منه‬
‫أن العقد يعتبر مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة الى تنبيه أو انذار أو اى اجراء آخر فى حالة‬
‫مدنى مستعجل ‪ .............‬ضد الطالب ابتغاء الحكم بطرده من هذه الشقة لعدم الوفاء باالجرة اعماال‬
‫للشرط الفاسخ الصريح واعلن الطالب بصحيفتها بشقة‪ 2‬النزاع ولتغيبه‪ 2‬عنها فقد تم االعالن دون‬
‫علم الطالب بالدعوى المشار اليها‪ ,‬كما صدر الحكم وتم تنفيذه دون تحقق هذا العلم ‪.‬‬
‫وابرم المعلن اليه االول عقد ايجار مع المعلن اليه الثانى تمكن االخير بموجبه من تسلم شقة النزاع‬
‫اتاح للمستأجر فرصة التمسك بأستمرار العالقة االيجارية ليتفادى اخالء المكان المؤجر وذلك‬
‫الستصدار حكم موضوعى يحسم النزاع‪ ,‬فان الحق ال يكون قد استقر بعد باعتبار أن الحكم‬
‫العتباراه فى هذه الحالة عقبة مادية استعملها المؤجر النتزاع حيازة شقه النزاع قسرا مما ال يزيل‬
‫تلك الحيازة عن الطالب قانونا وتكون لالخير باعتباره المستأجر السابق االفضلية لسبقه فى‬
‫واذ تنص الفقرة االخيرة من المادة ‪ 24‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنه ‪ 1977‬على انه يحظر على‬
‫العقود الالحقة للعقد االول‪ ,‬مما مفادة أن عقد االيجار الصادر من المعلن اليه االول للمعلن اليه‬
‫الثانى عن عين النزاع فى تاريخ الحق لعقد ايجار الطالب الذى لم تهدر حجيته‪ ,‬يكون باطال ‪,‬‬
‫المؤجر أن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة‪ ,‬وكان ابرامه‬
‫لعقد ايجار مع المعلن اليه الثانى رغم عدم انحالل عقدايجار الطالب يدل على اخالله بهذا االلتزام‬
‫االخالال يوجب عليه الضمان ويكون للطالب الرجوع عليه بالتعويض وفقا الحكام المسئولية العقدية‬
‫ويقدر الطالب هذا التعويض بمبلغ ‪ .............‬جنيها ‪.‬‬
‫لما كان ما تقدم وكان العقد الباطل بطالنا مطلقا يعتبر معدوما منذ نشأته‪ ,‬فأن وضع يد المعلن اليه‬
‫تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية فى دعوى المؤجر باالخالء‪ ,‬فان كان مستأجر العين هو‬
‫المستحقة خزينة الضرائب العقارية بعد تكليف المعلن اليه االول بقبضها وامتناعه عن ذلك‪ ,‬فأن‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخة الى محل اقامة كل من المعلن اليهما واعلنتهما‬
‫ليسمعا الحكم ‪.‬‬
‫ثالثا ‪ :‬الزام المعلن اليه االول بأن يدفع للطالب تعويضا قدره ‪ .............‬جنية‪ ,‬والمصاريف ومقابل‬
‫اتعاب المحاماه وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بال كفالة ‪.‬‬
‫‪-177‬دعوىرجوع المستأجرعلىالمؤجربالتعويض الستصدارحكم طرد‬

‫محافظة ‪ .............‬مخاطبا ‪.............‬‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ‪ ............. 2‬يستأجر الطالب من المعلن اليه الشقة رقم ‪ .............‬بالعقار‬
‫رقم ‪.............‬الكائن‪ .............‬ونظرا لغياب الطالب وغلقه لمسكنه سالف البيان بسبب ‪.............‬‬
‫فقد اقام المعلن اليه ضده الدعوى المستعجله رقم ‪ .............‬لسنه ‪ .............‬بطلب طرده من العين‬
‫المؤجرة لتأخره فى سداد االجرة وقام باعالن الطالب بها بذات العين مع علمه بعدم وجوده بها‬
‫فصدر الحكم له بذلك‪ ,‬كما استصدر أمر حجز تحفظى على المنقوالت الموجوده بها ضمانا لالجرة‬
‫المدعاه‪ ,‬ثم استصدر أمر أداء بها‪ ,‬وتنفيذا لذلك‪ ,‬تمكن المعلن اليه من العين وقام بايداع المنقوالت‬
‫لدى حارس وإذ تمت كل هذه االجراءات فى غفلة منه‪ 2‬وبقصد االضرار به وحرمانه من مسكنه فقد‬
‫استأنف حكم الطرد باالستئناف‪ 2‬رقم ‪ .............‬لسنه ‪ .............‬كما استأنف الحكم الصادر فى أمر‬
‫االداء باالستئناف رقم ‪ .............‬لسنه ‪ .............‬وقضى فى أولهما بالغاء حكم الطرد وببطالن‬
‫صحيفة افتتاح الدعوى وما تالها من اجراءات‪ ,‬كما قضى فى ثانيهما بالغاء أمر االداء ورفض‬
‫دعوى المعلن اليه ‪.‬‬
‫لما كان ما تقدم‪ ,‬وكأن الخطأ الموجب لمسئولية المعلن اليه ثابت فى حقه من االجراءات الباطلة‬
‫المفعمة بالكيد الظاهر التى اتخذها بصدد توقيع الحجز التحفظى على منقوالت الطالب واستصدار‬
‫أمر االداء وحكم بطرده من الشقة التى كان بطرده من الشقة التى كان يستأجرها ‪ ,‬وقد ثبت هذا‬
‫الخطأ بالحكمين الصادرين فى االستئنافين سالفى البيان لما لهما من حجية االمر المقضى‪ ,‬فقد‬
‫أصبح الحكم االول عن بطالن اعالن صحيفة افتتاح الدعوى التمامه‪ 2‬بالشقة المؤجرة فى وقت يعلم‬
‫اليه أن الطالب ال يقيم كما أفصح الحكم الثانى عن بيان ذلك االجراءات الباطله والمتخذه عمدا‬
‫اضرارا بالطالب ‪.‬‬
‫ويتمثل‪ 2‬الضرر المادى الذى لحق بالطالب فى حرمانه من االنتفاع بالعين بايجار منخفض واضراره‬
‫الى االقامة فى أماكن اخرى بأجره مرتفعة وصعوبة حصوله على مسكن مماثل بأجرة مناسبة‬
‫وانفاقه مبالغ فى سبيل استرداد حقه والدفاع عنه أمام القضاء وال يكفى لجبرها المصروفات‬
‫القضائية المحكوم بها كما حرم من االنتفاع بمنقوالته‪ 2‬فضال عما لحقة من ضرر ادبى يتمثل‪ 2‬فى‬
‫التقليل من شأنه وعدم المباالة بحقه ‪.‬‬
‫والمستقر قضاء أن للمستأجر الحق فى التعويض بسبب حرمان المؤجر‪ ,‬يستوى فى ذلك أنه كان‬
‫ينتفع بها باالستعمال الشخصى أو التأجير من الباطن أو كان يغلقها لظروف اضطرته لذلك إذ يتوفر‬
‫االنتفاع رغم المسكن باالحتباس ويقدر الطالب هذا التعويض بمبلغ ‪ .............‬جنية ‪.‬‬
‫وكلفته بالحضور امام محكمة ‪ .............‬الدائرة ‪ .............‬بمقرها الكائن بشارع ‪.............‬وذلك‬
‫بجلستها المنعقدة علنا فى يوم‪ .............‬الموافق ‪ .............‬الساعة ‪ .............‬ليسمع الحكم‬
‫بالزامه بأن يدفع للطالب مبلغ ‪ .............‬جنيه على سبيل‪ 2‬التعويض ‪ ,‬والمصاريف ومقابل اتعاب‬
‫__________________‬
‫‪-178‬اسباب انحالل العقود المالية من رابطة محامين المحله‬
‫‪ -1‬انحالل العقد ال يكون إال بعد تح ّقق وجوده على وجه مشروع بين العاقدين ‪ ,‬ويشمل الفسخ‬
‫واالنفساخ ‪ ,‬واإلنهاء واالنتهاء ‪.‬‬
‫‪ -2‬تنحل عقود السفيه الجائزة غير الالزمة بحجر القاضي عليه لسفهه ‪ ,‬وإن لم يعلم العاقد اآلخر‬
‫بذلك ‪.‬‬
‫‪ -3‬تنحل عقود المجنون الجائزة غير الالزمة إذا كان جنونه مطبقًا بمجرد جنونه ‪ ,‬وإن لم يعلم‬
‫العاقد اآلخر بذلك ‪ ,‬وال تنحل عقوده إذا كان جنونه غير مطبق ‪.‬‬
‫‪ -4‬ينحل باإلفالس كل من ‪ :‬عقد البيع إذا أفلس المشتري قبل دفع الثمن ‪ ,‬وعقد الحوالة إذا أفلس‬
‫المحال عليه ولم يكن المحال راضيًا بالحوالة ‪ ,‬أو كان راضيًا واشترط كون المحال عليه مليئًا ‪ ,‬أو‬
‫كان ال يعلم بإفالس المحال عليه ‪ ,‬وعقد الرهن إذا أفلس الراهن قبل قبض المرتهن الرهن ‪ ,‬وعقد‬
‫ِّ‬
‫الموكل وكانت الوكالة بأعيان ماله ‪.‬‬ ‫الوكالة إذا أفلس‬
‫‪ -5‬ينحل بموت أحد العاقدين كل من العقود التالية ‪ :‬الوكالة ‪ ,‬والشركة ‪ ,‬والوديعة ‪ ,‬والمضاربة ‪,‬‬
‫والعارية ‪ ,‬والجعالة ‪ ,‬والهبة قبل القبض ‪ ,‬والكفالة بالنفس في حالة موت الكفيل أو األصيل ‪.‬‬
‫‪ -6‬ال ينحل بموت أحد العاقدين كل من العقود التالية ‪ :‬الرهن ‪ ,‬والحوالة ‪ ,‬والصلح على منافع ‪,‬‬
‫والمساقاة ‪ ,‬والمزارعة ‪ ,‬واإلجارة ‪ ,‬والكفالة بالمال ‪ ,‬والوقف ‪.‬‬
‫‪ -7‬عقود المرتد موقوفة ولو لحق بدار الحرب إلى أن يرجع إلى اإلسالم ‪ ,‬فتنفذ أو يقتل فتنحل‬
‫بموته‪. 2‬‬
‫‪ -8‬إذا اختلف المتعاقدان في قدر المبيع أو صفته ‪ ,‬أو في وجود رهن أو كفيل في العقد ‪ ,‬أو في قدر‬
‫الثمن أو صفته أو جنسه ‪ ,‬أو اختلفا في عين الرهن أو صفته ‪ ,‬أو في قدر مدة اإلجارة ‪ ,‬أو قدر‬
‫األجرة ‪ ,‬أو في مقدار رأس مال السلم ‪ ,‬أو في قدر الجعل تحالفا ‪ ,‬ومن ثم انحل العقد المختلف فيه ‪.‬‬
‫‪ -9‬إذا اختلف المتعاقدين في وجود خيار في البيع ‪ ,‬أو في وجود األجل أو قدره ‪ ,‬أو في قدر الرهن ‪,‬‬
‫أو في صفة اإلنتفاع بالعين المؤجرة ‪ ,‬لم ينحل العقد المختلف فيه ‪.‬‬
‫‪ -10‬ال ينحل العقد بمجرد تحالف المتعاقدين ‪ ,‬بل ال بد من ِّ‬

‫حله من قبل الحاكم ‪.‬‬
‫‪ -11‬ينحل العقد الجائز بعزل أحد العاقدين اآلخر ‪ ,‬إذا كان نائبًا له في تنفيذ هذا العقد ‪.‬‬
‫‪ -12‬المقاصة سبب النحالل العقد المالي الذي كان سببًا للدين الذي ت ّمت فيه المقاصة ‪.‬‬
‫‪ -13‬ينحل عقد السلم إذا أدى المسلم إليه المسلم فيه عند حلول األجل وفق الصفات المشروطة ‪ ,‬أو‬
‫أداه قبل حلول األجل ‪َ ,‬‬
‫وق ِب َل المسلم ذلك ‪ ,‬أو ّأداه بصفة‪ 2‬أعلى من الصفة المشروطة ‪ ,‬أو أداه في‬
‫مكان التسليم وفق الصفات المشروطة ‪.‬‬
‫‪ -14‬إذا لم يقبل المسلم بتأدية المسلم إليه المسلم فيه بعد حلول األجل ‪ ,‬أو بصفة أقل من الصفة‬
‫المشروطة ‪ ,‬أو بنوع آخر وفي غير مكان التسليم ‪ ,‬أو قبل حلول األجل وله غرض في عدم القبول ‪,‬‬
‫لم ينحل عقد السلم ‪.‬‬
‫‪ -15‬ينحل عقد القرض بتأدية المقترض مثل ما اقترضه‪ 2‬إن كان مثليًا ‪ ,‬أو مثله صورة إن كان قيميًا‬
‫‪ ,‬أو بتأدية القرض بعينه إن كان لم يتغّير‪ 2‬بزيادة أو نقصان ‪ ,‬أو كان تغيره بزيادة ‪.‬‬
‫رد المقترض القرض في مكان العقد ‪ ,‬أو في غير مكان العقد وليس‬
‫‪ -16‬ينحل عقد القرض إذا ّ‬
‫لحمله مؤونة‪ , 2‬أو كان لحمله مؤونة‪ 2‬وتراضيا على ذلك ‪.‬‬
‫‪ -17‬ال ينحل عقد الرهن بتسليم المرهون لصاحبه قبل انحالل العقد ألسباب أخرى ‪.‬‬
‫سواء سلمه الكفيل أم األصيل أم أجنبي ‪.‬‬

‫ً‬ ‫‪ -18‬ينحل عقد الكفالة بتسليم المكفول به للمكفول له ‪,‬‬
‫‪ -19‬ينحل عقد الوديعة برد الوديعة إذا لم يكن هذا الرد بطلب من المودع ‪.‬‬
‫‪ -20‬ينحل عقد الحوالة بأداء المحال عليه الحق إلى المحال ‪.‬‬
‫‪ -21‬ينحل عقد العارية برد العين المعارة إلى المعير ‪ ,‬إذا لم يطلب ردها ‪ ,‬وبردها إلى عيال المعير‬
‫إذا كان المردود إليه ممن يسند إليه هذا األمر عادة‪.‬‬
‫‪ -22‬الحوالة سبب النحالل العقد الذي كان سببًا للدين الذي تمت به ‪.‬‬
‫‪ -23‬إذا أبرأ صاحب الحق العاقد االخر ‪ ,‬فقد برىء المبرأ وانحل العقد الذي كان سببًا لهذا الحق ‪.‬‬
‫‪ -24‬اإلقامة سبب النحالل العقود الصحيحة الالزمة ‪.‬‬
‫‪ -25‬الصلح سبب النحالل العقد الذي كان سببًا للحق المدعى به ‪.‬‬
‫‪ -26‬العقود المؤقتة بمدة تنحل بانتهاء مدتها ‪ ,‬وهذه العقود هي ‪ :‬اإلجارة ‪ ,‬والمضاربة ‪ ,‬والمساقاة‬
‫‪ ,‬والمزارعة ‪.‬‬
‫سدد الراهن الدين كّله أو برىء منه‪ 2‬بأي وجه من وجوه البراءة انحل عقد الرهن ‪.‬‬
‫‪ -27‬إذا ّ‬
‫‪ -28‬إذا أُنهى الشيء الموكل فيه ‪ ,‬فقد ّ‬

‫انحل عقد الوكالة ‪.‬‬
‫‪ -29‬إذا عقدت اإلجارة على عمل ما ‪ ,‬كبناء حائط أو خياطة ثوب ‪ ,‬فإن عقد اإلجارة ينحل بإتمام هذا‬
‫سواء جمع بين تقدير المدة والعمل أم ال ‪.‬‬
‫ً‬ ‫العمل ‪,‬‬
‫‪ -30‬إذا قام العامل بإتمام العمل المعقود عليه في الجعالة ‪ ,‬فقد انحل عقد الجعالة ‪.‬‬
‫‪ -31‬يملك كل من العاقدين حل العقد الفاسد ‪ ,‬ويسقط هذا الحق بتصرف‪ 2‬القابض بالشيء‬
‫تغير‬
‫المقبوض ‪ ,‬بالزيادة المتصلة غير المتولدة عن األصل ‪ ,‬وبهالك المعقود عليه أو استهالكه أو ُّ‬
‫شكله واسمه ‪.‬‬
‫‪ -32‬ينحل العقد الموقوف بعدم إجازة من له الحق اإلجازة ‪ ,‬وال يكون ذلك إال بصدور ما يدل على‬
‫حله ‪ ,‬ويسقط حق حل العقد باختيار إمضائه من قبل من له حق اإلجازة ‪.‬‬ ‫إرادة ِّ‬
‫‪ -33‬ينحل العقد الجائز بفسخه من أحد العاقدين ‪ ,‬أو بفسخ من كان العقد جائزًا في حقه ‪.‬‬
‫‪ -34‬العقود التي تنحل بفسخها ‪ ,‬هي ‪ :‬الشركة ‪ ,‬والمضاربة ‪ ,‬والعارية‪ 2,‬والجعالة ‪ ,‬والرهن بفسخ‬
‫المرتهن أو بفسخ الراهن قبل القبض ‪ ,‬والهبة قبل القبض ‪ ,‬وبفسخ‪ 2‬الوالد لها ‪ ,‬والكفالة بفسخ‪2‬‬
‫المكفول له ‪ ,‬والوصية بفسخ الموصي ‪ ,‬وبفسخ الموصى له بعد موت الموصي وقبل القبول‬
‫والقبض ‪ ,‬والقرض بفسخ المقترض ‪.‬‬
‫‪ -35‬العقود التي ال تنحل بفسخها ‪ ,‬وهي ‪ :‬المساقاة ‪ ,‬والمزارعة ‪ ,‬والوقف والهبة بعد القبض ‪,‬‬
‫والرهن بفسخ الراهن بعد القبض ‪ ,‬والكفالة بفسخ‪ 2‬الكفيل والمكفول ‪ ,‬والوصية بفسخ الموصى له‬
‫قبل موت الموصي ‪ ,‬أو بعد موته وقبول الموصى له الوصية ‪ ,‬والقرض بفسخ المقرض ‪.‬‬
‫‪ -36‬للعاقدين حل العقد القترانه بخيار المجلس ‪.‬‬
‫‪ -37‬العقود القابلة للحل بسبب اقترانها بخيار المجلس ‪ ,‬هي ‪ :‬البيع ‪ ,‬والسلم ‪ ,‬والصلح على مال ‪,‬‬
‫والمساقاة ‪ ,‬والمزارعة ‪ ,‬وإلجارة ‪ ,‬والهبة بعوض ‪.‬‬
‫‪ -38‬يسقط حق حل العقد القترانه بخيار المجلس بتفرق العاقدين بأبدانهما ‪ ,‬وباختيار إمضاء‬
‫العقد ‪.‬‬
‫‪ -39‬لمن له خيار الشرط حل العقد ما دام في مدة الخيار ‪.‬‬
‫‪ -40‬العقود القابلة للحل بسبب اقترانها بخيار الشرط هي ‪ :‬البيع ‪ ,‬والصلح على مال ‪ ,‬والمساقاة ‪,‬‬
‫والمزارعة ‪ ,‬والهبة بعوض ‪.‬‬
‫‪ -41‬يسقط حق حل العقد القترانه بخيار الشرط باختيار إمضاء العقد وبانتهاء مدة الخيار ‪,‬‬
‫وبالتصرف‪ 2‬في المبيع بما ال يراد منه تجربته ‪.‬‬
‫‪ -42‬يملك كل من العاقدين حل العقد القترانه بخيار الرؤية ‪ ,‬إذا كان المعقود عليه غائبًا ووصف ‪,‬‬
‫ولم يجده العاقد على ما وصف له ‪.‬‬
‫‪ -43‬العقود القابلة للحل بسبب اقترانها بخيار الرؤية هي ‪ :‬البيع ‪ ,‬الصلح على مال ‪ ,‬واإلجارة ‪.‬‬
‫‪ -44‬يسقط حق حل العقد القترانه بخيار الرؤية باختيار إمضاء العقد بعد الرؤية ‪ ,‬وبالتصرف‪ 2‬في‬
‫المبيع بما يدل على إمضاء العقد إذا كان بعد الرؤية ‪,‬أو كان قبل الرؤية وتعذر رفعه ‪.‬‬
‫‪ -45‬ينحل العقد القترانه بخيار العيب ‪.‬‬
‫‪ -46‬العيب الذي ُيثبت الخيار في حل العقد هو ما جرت العادة بالسالمة منه ‪ ,‬وكان ُينقص عين‬
‫المعقود عليه أو منفعته نقصًا يفوت به غرض صحيح أو كان ُينقص القيمة بما ال يتغابن الناس‬
‫بمثله ‪.‬‬
‫‪ -47‬العقود القابلة للحل بسبب اقترانها بخيار العيب هي ‪ :‬البيع ‪ ,‬والسلم ‪ ,‬والصلح على مال ‪,‬‬
‫واإلجارة والهبة بعوض ‪.‬‬
‫‪ -48‬يسقط حق حل العقد القترانه بخيار العيب بالرضا بالعيب بعد العلم به ‪ ,‬وبهالك المبيع ‪,‬‬
‫وبزوال العيب قبل الرد‪ ‬‬
‫‪ -49‬يحل العقد القترانه بخياري الغبن والتغرير‪.‬‬
‫‪ -50‬العقود القابلة للحل بسبب اقترانها بخياري الغبن والتغرير هي ‪ :‬البيع ‪ ,‬والسلم ‪ ,‬والصلح على‬
‫مال ‪ ,‬واإلجارة ‪.‬‬
‫‪ -51‬يسقط حق حل العقد القترانه بخياري الغبن والتغرير بتلف المعقود عليه ‪ ,‬وبالرضا بالغبن‬
‫والتغرير بعد العلم به ‪ ,‬وبانتهاء مدة الخيار في التصرية‪. 2‬‬
‫‪ -52‬ينحل عقد السلم ببيع المسلم فيه للمسلم إليه‪.‬‬
‫‪ -53‬ينحل عقد القرض ببيع المقرض القرض على المقترض بثمن حال ‪ ,‬أو بثمن مؤجل إذا باعه‬
‫بغير جنسه ‪.‬‬
‫‪ -54‬ال ينحل عقد الرهن بتصرف‪ 2‬الراهن بالشيء المرهون ‪ ,‬إذا كان بغير إذن المرتهن ‪ ,‬أ ّما إذا أذن‬
‫المرتهن بذلك ‪ ,‬فإن عقد الرهن ينحل ‪.‬‬
‫المودع ‪ ,‬وبتأجير العين‬

‫َ‬ ‫المودع أم‬
‫ِ‬ ‫سواء باعه‬
‫ً‬ ‫‪ -55‬ينحل عقد الوديعة ببيع الشيء المودع ‪,‬‬
‫المودعة كذلك ‪.‬‬
‫‪ -56‬ينحل عقد العارية بتأجير العين المعارة من قبل المعير ‪ ,‬وال ينحل بتأجيرها من قبل المستعير ‪.‬‬
‫سواء قبل الشروع في العمل أم بعده ‪.‬‬

‫ً‬ ‫‪ -57‬ينحل عقد الجعالة بالزيادة أو النقص في الجعل ‪,‬‬
‫‪ -58‬ينحل بهالك المعقود عليه كل من العقود التالية ‪ :‬الوكالة ‪ ,‬والشركة ‪ ,‬والعارية ‪ ,‬والوديعة ‪,‬‬
‫والبيع إذا هلك المبيع قبل قبضه بآفة سماوية وكان في المبيع حق توفية ‪ ,‬أو هلك المبيع بجائحة‬
‫والرهن إذا هلك المرهون وذهبت ماليته إلى غير بدل ‪ ,‬واإلجارة إذا كان المعقود عليه عينًا ولم‬
‫تمض مدة لها أجر ‪ ,‬والوقف ‪ ,‬والوصية‪ 2‬إذا كان المعقود عليه فيهما عينًا معينة ‪.‬‬
‫‪ -59‬ال ينحل عقد السلم بتعذر تسليم المسلم فيه ‪.‬‬
‫ِّ‬
‫الموكل ‪.‬‬ ‫َّ‬
‫الموكل فيه عن ملك‬ ‫‪ -60‬ينحل عقد الوكالة بخروج‬
‫‪ -61‬ال ينحل عقد اإلجارة باألعذار الطارئة إذا كان المعقود عليه موصوفًا في الذمة ‪ّ ,‬‬
‫أما إذا كان‬
‫المعقود عليه عينًا ‪ ,‬فإن عقد اإلجارة ينحل بالعذر الذي يمنع من استيفاء المنفعة حسًا أو شرعًا ‪,‬‬
‫أو ينقص من االنتفاع بالمعقود عليه ‪ ,‬وال ينحل بالعذر الذي ال يؤثر على االنتفاع بالمعقود عليه ‪.‬‬
‫‪-179‬إذا عقد اإليجار لمده غير محدده أو تعذر تحديد المدة‬
‫‪ ---‬كان الحكم لنص المادة ‪ 563‬مدني واعتبار العقد منعقد‬
‫للمدة المحددة لدفع األجرة ‪ ---‬اما عن صيغة‬
‫المحامى بالنقض‬
‫بناء على طلب األستاذ‪ 0 / /‬المحامون بالقاهرة‪0‬‬
‫أتقلت أنا محضر محكمة الجزئية‪ 2‬إلى حيث أقامة ‪-:‬‬
‫‪-1‬السيد‪ –/‬الخصوص مخاطبًا مع ‪-:‬‬
‫بموجب عقد أيجار مؤرخ‪ 2‬فى ‪ 1/12/1996‬أستأجر المنذر إليه من مورث المنذر شقة مكونة من‬
‫ثالث غرف وصالة والمنافع بالعقار الكائن بالدور الثانى بعد األرضى بالعقار الكائن شارع محمود‬
‫طلب ناصية شارع على عبد المجيد‪ -‬عزبة النوار لقاء قيمة أيجارية شهرية قدرها مائة جنيه‬
‫مصرى ومدة العقد مشاهرة ‪.‬‬
‫ولما كان العقد قد أبرم فى ظل العمل بالقانون رقم ‪ 4‬لسنة ‪ 1996‬والذى بموجبه طبقت أحكام‬
‫التقنين المدنى على كافة عقود األيجار االحقة على تاريخ‪ 2‬العمل به‪ ‬‬
‫ولما كانت الماده‪ 598‬من التقنين المدني قد نصت على أنه‪ ‬‬
‫" ينتهي‪ 2‬اإليجار بانتهاء المدة المعينة في العقد دون حاجه إلى تنبيه‪ 2‬باإلخالء "‬
‫كما نص في الماده‪ 599‬منه على أنه‪ ‬‬
‫" اذا أنتهي عقد اإليجار وبقى المستأجر منتفعا بالعين المؤجرة بعلم المؤجر ودون اعتراض منه‬
‫أعتبر األيجار قد تجدد بشروطه األولى ولكن لمده غير معينه وتسرى‪ 2‬على اإليجار اذا تجدد على‬
‫هذا الوجه أحكام الماده‪"563‬‬
‫وكانت المادة ‪ 563‬من التقنين المدني قد نصت على أنه‬
‫اذا عقد اإليجار دون أتفاق على مده أو عقد لمده غير معينه اوتعذر أثبات المدة المدعاه ‪،‬‬
‫أعتبراأليجار منعقدا للفترة المعينة لدفع األجرة ‪،‬وينتهي‪ 2‬بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب احد‬
‫المتعاقدين اذا هو نبه على المتعاقد اآلخر باإلخالء في المواعيد األتي بيانها‪ ‬‬
‫أ‌) في األرض الزراعية واألراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع األجرة سته‪ 2‬أشهر او أكثر‬
‫يكون التنبيه‪ 2‬قبل أنتهائها بثالثة‪ 2‬أشهر ‪ ,‬فإذا كانت المدة أقل وجب التنبيه قبل نصفها األخير ‪ .....‬‬
‫ب‌) فى المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذ كانت الفترة‬
‫المعينة لدفع األجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل إنتهائها بشهرين فإذا كانت الفترة أقل من‬
‫ذلك وجب التنبيه‪ 2‬قبل نصفها األخير ‪.‬‬
‫ت‌) فى المساكن والغرف المؤثثة‪ 2‬وفى أى شئ غير ماتقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع األجرة‬
‫شهرين أو أكثر وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر‪ 2‬فإذا كانت أقل من ذلك ‪ .‬وجب التنبيه قبل نصفها‬
‫األخير ‪.‬‬
‫ولما كان المنذر ال يرغب فى أستمرار العالقة األيجارية فيما بينه وبين المنذر إليه بانتهاء شهر‬
‫أكتوبر سنة‪ 2010 2‬ولذا فإنه ينبه‪ 2‬علي المنذر اليه المستأجر خالل المواعيد القانونية بضرورة‪2‬‬
‫اخالء العين وتسليمها خالية من الشواغل واألشخاص بنهاية‪ 2‬شهر أكتوبر سنة ‪ 2010‬وأن وجوده‬
‫في العين بعد هذا التاريخ يعتبر وجود غاصب بال سند‪ ‬‬
‫بنـــــــــــــاء عليــــــــــــــــــه‬
‫انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأنذرت المنذر اليه ونبهت عليها بضرورة انهاء العالقة‬
‫اإليجارية في عقد اإليجار المؤرخ ‪ 1/12/1996‬بإنتهاء شهر اكتوبر ‪ 2010‬ونبهت عليه كذلك‬
‫بتسليمه‪ 2‬العين خاليه من األشخاص والشواغل وبالحالة التي كانت عليها قبل التعاقد وإال اضطر‬
‫المنذر إلتخاذ اإلجراءات القانونية قبله ونبهت‪ 2‬عليه بمضمون ماذكر وما اشتمل عليه مع حفظ كافة‬
‫حقوق المنذر األخري‪ ‬‬
‫‪ -180‬األمتداد القانونيـ لورثة المستأجر‬
‫األساس القانونيـ لحق ورثةـ المتاجر األصلي في البقاء في العين المؤجرة‬

‫( ال ينتهيـ اإليجار بموت المؤجر وال بموت المستأجر )‬
‫[ المادة ‪ 601‬فقرة ‪ 1‬من القانون المدنى ]‬
‫عقد اإليجار الخاضع ألحكام القانون المدنى ال ينقضى بموت أحد عاقدية المؤجر أو المستأجر‬
‫ومقتض ذلك أن عقد اإليجار يظل نافذا بين الورثة سواء ورثة المؤجر أو ورثة المستأجر إلى أن‬
‫تنقضي المدة المحددة له قانونا ‪ ،‬وبالتالي تنتقل‪ 2‬التزامات العقد إلى الورثة الشرعيين فيلزم ورثة‬
‫المؤجر بتمكين المستأجر أو ورثته‪ 2‬من االنتفاع بالعين كالتزام أساس وجوهري ‪ ،‬وفى المقابل‬
‫يلتزم المستأجر أو ورثته بأداء القيمة اإليجارية ‪.‬‬
‫مفهوم امتداد عقد اإليجار في ظل قواعد القانون المدني‬

‫مفهوم االمتداد فى ظل قواعد القانون المدني ال يعنى وكما كان الوضع فى قوانين اإليجارات‬
‫االستثنائية‪ 2‬امتداد تلقائي دون حد أقصى للمدة ‪ ،‬بل امتداد العقد حتى ينتهى بانتهاء المدة المقررة‬
‫له ‪.‬‬
‫التعاقد ألسباب شخصية ‪ -‬التعاقد العتبارات خاصة‪ ‬‬

‫أثر ذلك على االمتداد القانوني لعقد اإليجار‪ ‬‬
‫( إذا لم يعقد اإليجارية إال بسبب حرفة المستأجر أو العتبارات أخرى تتعلق بشخصه ثم مات جاز‬
‫لورثته‪ 2‬أو للمؤجر أن يطلب إنهاء العقد )‬
‫‪ -‬لما كان األصل فى عقد اإليجار أنه من العقود المالية والتي ال تبرم عادة العتبارات خاصة ( حرفة‬
‫المستأجر ‪ -‬شخصيته‪ ) 2‬فإن عقد اإليجار ال ينتهى قانونا بموت أحد المتعاقدين بل يظل نافذا مولدا‬
‫إلثارة إلى أن تنقضي مدته ‪.‬‬
‫العقود المحررة ألسباب خاصة ‪ -‬العقود المحررة بسبب حرفة المستأجر‬
‫‪ -‬إذا كان اإليجار معقودًا بسبب حرفة المستأجر أو العتبارات خاصة فإن اإليجار وأن كان ال ينتهي‪2‬‬
‫بقوة القانون فأنه يجب أن يطلب إنهاؤه ‪.‬‬
‫( إذا لم يعقد اإليجار إال بسب حرقة المستأجر أو العتبارات أخرى تتعلق بشخصه‪ 2‬ثم مات جاز‬
‫لورثته‪ 2‬أو للمؤجر أن يطلبوا إنهاء العقد )‬
‫(‪ 00‬إذا كان اإليجار قد عقد العتبارات شخصية في المستأجر ‪ ،‬كما لو أجرت العين لتكون مكتب‬
‫محام أو عيادة طبيب ‪ ،‬وكما فى عقد الزراعة فيجوز لورثة‪ 2‬المستأجر أن يطلب إنهاء العقد [ من‬
‫المذكرة اإليضاحية للقانون ]‬
‫خالصة القول ‪ " 000‬أن اإليجار ال ينتهى بموت المستأجر وأن الحقوق الناشئةـ عن العقد‬
‫وااللتزامات المترتبة عليه تنتقلـ إلى ورثته وأن كان يحق لهم طلب إنهائه إاذ كان لم يعقد إال‬
‫بسبب حرفة مورثهم أو العتبارات أخرى متعلقة بشخصهـ ‪ ،‬لذا يكون فى استمرار اإليجار رغم‬
‫عدم توافر القدرة لدى ورثته على استعمال الشيء المؤجرة فيما أجر لتحقيقه من أعراض إعنات‬
‫لهم رأى المشرع إعفائهم منهـ كما يحق للمؤجر طلب اإلنهاء إذا كانت االعتبارات الشخصية فى‬
‫المستأجر هى التي دفعت المؤجر إلى التعاقد معه بحيث ال يصلح ورثتهـ للحلول محله فى تحقيق‬
‫الغرض من اإليجار‬
‫‪-181‬احكام خاصه بعقد االيجار اوال حــق ورثةـ المستـأجر‬

‫فى االمتـداد القانونـي لعقد اإليجار‪ ‬‬
‫اوال‪ --:‬حــق ورثة‪ 2‬المستـأجر فى االمتـداد القانونـي لعقد اإليجار‪ ‬‬
‫األساس القانوني لحق ورثة المتاجر األصلي في البقاء في العين المؤجرة‬

‫( ال ينتهي‪ 2‬اإليجار بموت المؤجر وال بموت المستأجر )‬

‫له ‪.‬‬

‫خالصة القول ‪ " 000‬أن اإليجار ال ينتهى بموت المستأجر وأن الحقوق الناشئة عن العقد‬
‫وااللتزامات المترتبة‪ 2‬عليه تنتقل إلى ورثته وأن كان يحق لهم طلب إنهائه إاذ كان لم يعقد إال بسبب‬
‫حرفة مورثهم أو العتبارات أخرى متعلقة بشخصه ‪ ،‬لذا يكون فى استمرار اإليجار رغم عدم توافر‬
‫القدرة لدى ورثته‪ 2‬على استعمال الشيء المؤجرة فيما أجر لتحقيقه من أعراض إعنات لهم رأى‬
‫المشرع إعفائهم منه‪ 2‬كما يحق للمؤجر طلب اإلنهاء إذا كانت االعتبارات الشخصية فى المستأجر‬
‫هى التي دفعت المؤجر إلى التعاقد معه بحيث ال يصلح ورثته‪ 2‬للحلول محله فى تحقيق الغرض من‬
‫اإليجار‬
‫‪-182‬نقض مدنى في إنتهاء العالقة اإليجاريةـ‬
‫محكمه النقض‬
‫الدائرة المدنية‬
‫صحيفة طعن بالنقض‬
‫أودعت هذه الصحيفة قلم كتاب محكمه النقض في يوم‪ ‬الموافق‪ / / ‬حيث قيد برقم‪ ‬‬
‫لسنة‪ ‬ق‪ ‬‬
‫‪ ‬من األستاذ ‪ /‬عــدنان محمد عبد المجيد المحــامى المقبــول للمرافعة أمــام محكمه النقض بصــفتهـ‬
‫وكيال عن الســـيد‪******************** /‬ومحلهـ المختـــار مكتب األســـتاذ‪ /‬عـــدنان محمد عبد‬
‫المجيد المحامى بالنقض والدستوريةـ العليا‬
‫ضد‬
‫(‪ )1‬السيد‪************************ /‬ـ‪ ‬‬
‫(‪ )2‬السيد‪***************************** /‬ـ‬
‫وذلك‬
‫عن الحكم الصادر من محكمة أستئناف طنطا " مأموريةـ بنها" الدائرة الثانيةـ فى األستئناف رقم‬
‫**** لسنة ‪ 46‬ق بجلسة ****‪/‬ـ‪ 2014 /2‬والقاضى منطوقه " حكمت المحكمة بقبول األستئنافـ‬
‫شك ً‬
‫ال‬
‫ثانيــُا ‪ :‬وفى الموضع بألغــاء الحكم المســتأنف و القضـــاء مج ــددًا بــرفض الــدعوى و ألـــزمت‬
‫المســتأنف ضــده المصــاريف عن درجــتى التقاضى ومبلغ مائة جنيه وخمسة و ســبعون جنيها‬
‫أتعاب محاماة"‬
‫وعن الحكم الصـــادر من محكمة الخانكة الكلية فى الـــدعوى رقم *** لســـنة ‪ 2012‬مـــدنى كلى‬
‫بجلسة *‪ 2013/*/‬والقاضى منطوقه " حكمت المحكمة‬
‫‪ ‬‬
‫الــواقـــعــات‬
‫تتخلص واقعة التداعى فى أن الطاعن قد أقام الــدعوى رقم ** لســنة ‪ 2012‬مــدنى كلى الخانكة‬
‫بمـــوجب صـــحيفة أودعت قلم كتـــاب محكمة أول درجة بتـــاريخ ‪ 12/3/2012‬وأعلنت قانونـــًا‬
‫للمطعـــون ضـــدهما طلب فى ختامها الحكم عليهما بإنتهـــاء العالقة اإليجاريةـ محل عقد اإليجـــار‬
‫المعطى له تاريخ ‪ 11/9/1995‬الذى أقر المطعـون ضـدهما فى الـدعوى رقم *** لسـنة ‪2005‬‬
‫إيجارات كلى الخانكة أنه أبرم فى ظل التقنين المــدنى بإنتهــاء شــهر فــبراير ‪ 2012‬بكافة أثارها‬
‫القانونية وبتســليم العين خالية من األشــحاص والشــواغل وبالحالة الــتى كــانت عليها قبل التعاقد‬
‫وإلزامهما بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة‬
‫‪ ‬وذلك تأسيس ـًا على أنه بمــوجب عقد إيجــار معطى له تــاريخ ‪ 11/9/1995‬أســتأجر المطعــون‬
‫ضـدهما من مـورث المرحـوم‪ ***** /‬نظـير قيمة إيجارية قـدرها مـائتين وعشـرين جنيهـًا ومـدة‬
‫العقد مشاهرة وقد سبق وأن أقام المطعون ضدهما الــدعوى رقم ******ـ لســنة ‪ 2005‬إيجـارات‬
‫كلى الخانكة وأقــــرا خاللها صــــراحة بصــــوريةـ تــــاريخ العقد المــــذكور وأن تاريخه الحقيقى‬
‫‪ 1/4/1997‬وهو إقــرار قضــائى من جانبهما ال يجــوز لهما النكــول عنه أو إنكــاره بما له من‬
‫حجيه قبلهما وينبــنى على ذلك خضــوع العالقة اإليجارية ألحكــام القــانون رقم ‪ 4‬لســنة ‪1996‬‬
‫الذى أبرم العقد فى ظله والذى أحال فى أحكامه بشأن عقود اإليجار الــتى تــبرم بعد ســريانهـ إلى‬
‫أحكام التقنين المدنى وقد أنذرهما بإنهاء العالقة اإليجارية بإنتهاء شهر فــبراير ‪ 2012‬بمــوجب‬
‫إنذار مؤرخ فى ‪ 24/1/2012‬وذلك عمال بالمواد ‪/563‬ب ‪ 599 , 598 ,‬من القانون المدنى ‪.‬‬
‫وتــداول نظر الــدعوى بالجلســات حيث قــدم الحاضر عن الطــاعن ثالث حوافظ مســتندات األولى‬
‫طويت على أصل إنذار رســمى مــؤرخ فى ‪ 24/1/2012‬بإنهــاء العالقة اإليجارية بإنتهــاء شــهر‬
‫فــبراير ‪ 2012‬وبتســليم العين خالية وصــور ضــوئية لعقد إيجــار مــؤرخ ‪ 1/9/1995‬والثانيةـ‬
‫طويت على أصل عقد إيجـار مـؤرخ ‪ 1/9/1995‬والصـورة المعلنة إلنــذار عــرض قيمة إيجارية‬
‫مــؤرخ ‪ 27/9/2008‬والثالثة طــويت على صــورة رســمية لصــحيفة الــدعوى رقم *****ـ لســنة‬
‫‪ 2005‬إيجـــارات الخانكة وشـــهادة رســـمية صـــادرة من قلم الجـــدول بمحكمة الخانكة الجزئية‬
‫مؤرخه ‪30/12/2012‬‬
‫كما قدم الحاضر عن المطعون ضدهما حافظة مستندات طــويت على شــهادة رســميةـ صــادرة من‬
‫جدول مأموريةـ أستئناف الخانكة مؤرخه ‪ 10/5/2012‬وصورة ضوئيةـ لمحاضر أعمــال الخبــير‬
‫فى الدعوى رقم *** لسنة ‪ 2005‬إيجارات الخانكة ‪.‬‬
‫وبجلسة ‪ 27/5/2013‬حكمت المحكمة بإنهــاء عقد اإليجــار محل التــداعى والمعطى به تاريخــًا‬
‫صــوريًا هو ‪ 1/9/1995‬وتســليم العين محله للمــدعى خالية من الشــواغل واألشــخاص وألــزمت‬
‫المدعى عليهما المصاريف وخمسة وسبعين جنيهًا أتعاب محاماة‬
‫وذلك تأسيسًا على أن الثابت بالصورة الرسمية لصحيفة الدعوى رقم *** لسنة ‪ 2005‬إيجارات‬
‫كلى الخانكة أنها مقامة من المطعــون ضــدهما ضد الطــاعن وآخــرين ويقــران فيها أن التــاريخ‬
‫الحقيقى للعقد المــبرم بينهما وبين مــورث الطــاعن والمــؤرخ ‪ 1/9/1995‬هو ‪ 1/4/1997‬وهو‬
‫إقرار غير قضــائى وخاضع لتقــدير المحكمة وتأخذ به بحســبانه صــادرًا ممن يملكانه وعن إرادة‬
‫حــرة وواعية وتســتخلص منهـ المحكمة أن طــرفى عقد اإليجــار محل التــداعى قد منحــاه تاريخ ـًا‬
‫صــوريًا لتحريــره هو ‪ 1/9/1995‬ومن ثم يعد هــذا العقد صــوريًا صــورية نســبية تنصب على‬
‫تاريخ تحريره وال تعول المحكمة فى قضــائها فى الــدعوى على التــاريخ الصــورى المعطى للعقد‬
‫بإعتباره ال وجود له قانونًا وتمضى فى الفصل فى الدعوى بإعتبار أن العقد محل التــداعى أبــرم‬
‫بعد صــدور القــانون رقم ‪ 4‬لســنة ‪ 1996‬بتــاريخ ‪ 1/4/1997‬حســبما جــاء بــإقرار المطعــون‬
‫ضدهما فى الدعوى سالفة الذكر وتطبق عليه أحكام القانون المدنى‬
‫‪ ‬ولما كــان الثــابت بعقد اإليجــار محل التــداعى أن مدته مشــاهرة بمعــنى أنه يتجــدد شــهريًا دون‬
‫تحديد زمن العقد أو المدة التى ينتهى بإنقضائها أو التاريخ الذى أنتهى العقد بحلوله مما يتعــزر‬
‫معه على المحكمة معرفه مدة العقد وتكون مدته غــير معينةـ ومن ثم ينعقد للفــترة المعينة لــدفع‬
‫ال بالمادة ‪ 563‬من القانون المدنى وإذ كان الثابت بالعقد أن األجرة تدفع شهريًا ونبهـ‬ ‫األجرة عم ً‬
‫الطـــاعن على المطعـــون ضـــدهما بعـــدم الرغبة فى تجديد العقد باإلنـــذار المعلن لهما بتـــاريخـ‬
‫‪ 24/1/2012‬بحلــول نهاية شــهر فــبراير ‪ 2012‬ومن ثم فقد أســتوفى طلب اإلنهــاء شــرائطه‬
‫القانونية وتقضى المحكمة بإنهاء العقد والتسليم أثر من آثار إنهاء العقد‪.‬‬
‫وإذ لم يــرتض المطعــون ضــدهما ذلك القضــاء فطعنا عليه باإلســتئناف الماثل بمــوجب صــحيفة‬
‫أودعت قلم كتاب المحكمة بتــاريخـ ‪ 30/6/2013‬وأعلنت قانونـًا للطــاعن وأعيد إعالنه طلبـًا فى‬
‫ال ‪ ,‬ثاني ـًا‪ -:‬وفى الموضــوع بإلغــاء الحكم المســتأنف‬‫ختامها الحكم أو ًال‪ -:‬بقبــول األســتئناف شــك ً‬
‫والقضاء مجددًا برفض الدعوى وإلزام المستأنف ضده بالمصاريف ومقابل أتعــاب المحامــاة عن‬
‫درجــتى التقاضى وذلك تأسيس ـًا على ثالث أســباب أولها العــبرة بالطلبــات الختامية فى‪ ‬الــدعوى‬
‫حيث ســبق وأن أقاما الــدعوى رقم **** لســنة ‪ 2005‬إيجــارات كلى الخانكة ولم يحضــرا أمــام‬
‫الخبير ثم تركاها للشطب وفى هذا إقرار بعدم صحة ما جاء بالصحيفة‪, ‬‬
‫وثانيهما صدور أحكام نهائيةـ بشأن العقد حيث ســبق وأن أقــام الطــاعن الــدعوى رقم *** لســنة‬
‫‪ 2005‬إيجــــارات كلى الخانكة وطلب فى ختامها الحكم بإخالئهما من عين الــــنزاع المبينة بعقد‬
‫اإليجار المؤرخ ‪ 1/9/1995‬لعدم ســداد القيمة اإليجارية وبجلسة ‪ 30/1/2006‬حكمت المحكمة‬
‫بإخالئهما وطعنا عليه باإلستئناف رقم ‪ 60‬لسنة ‪ 39‬ق إيجارات إستئناف عالى طنطا‪ ‬مأمورية‬
‫بنها وبجلسة ‪ 26/12/2006‬وقاما بسداد القيمة االيجارية و قضى برفض األستئنافـ ‪.‬‬
‫وكانت الدعوى قد تداولت بالجلسات حيث قررت المحكمة حجز الدعوى للحكم و قضت بقضائها‬
‫مدار الطعن الماثل ولما كــان هــذا القضــاء قد ران عليه الخطأ فى تطــبيق القــانون و الفســاد فى‬
‫األستدالل و مخالفة الثابت باالوراق و التنــاقض االمر الــذى يحق للطــاعنين الطعن عليه بطريق‬
‫النقض لالسباب األتيةـ ‪. :‬‬
‫‪ ‬‬
‫أســباب الطعــــن‬
‫بالفساد فى األستدالل والخطأ فى تطبيق القانون‬
‫ومخالفة الثابت باألوراق‪.‬‬
‫على ما يــبين من مطالعة مــدونات الحكم المطعــون فيه أنه إذ قضى بإلغــاء الحكم الصــادر من‬
‫محكمة الدرجة األولى باإلخالء ألنتهاء العالقة اإليجارية قد شــيد دعــائم قضــاءه على ركونه إلى‬
‫حجية الحكم الصـــادر فى األســـتئناف رقم ***‪ ‬لســـنة ‪ 39‬ق أيجـــارات عن الحكم الصـــادر فى‬
‫الدعوى رقم ** لسنة ‪ 2005‬إيجارات كلى الخانكة‪ ‬والتى‪ ‬سبق الحكم فيها باإلخالء لعدم ســداد‬
‫القيمة اإليجارية أمــام محكمة الدرجة االولى ثم قضى أســتئنافيًا بإلغــاء الحكم لتــوقى المطعــون‬
‫ضـــدهما األخالء بالســـداد بما وقر فى يقينه وأســـتقر فى وجدانه على غـــير هـــدى من صـــحيح‬
‫االوراق المطروحة بين يديه من أن الطاعن الماثل كان خصمًا فى الدعوى المذكورة التى أقيمت‬
‫من رافعها بحسبان أن العالقة خاضعة لقوانين أيجار االماكن ‪ ‬بما يترتبـ على ذلك من أنســحاب‬
‫حجيه الحكم الصــادر فيها عليه كطــرف فى خصــومتها األمر الــذى أصــاب قضــائه بالفســاد فى‬
‫األستدالل والخطأ فى تطبيق القانون ومخالفة الثابت باألوراق‪.‬‬
‫ذلك أن الحكم الطعين إذ قــرر فى غــير موضع من مــدونات قضــائه بــأن الطــاعن الماثل قد أقــام‬
‫دعوى األخالء سند الدفع من المطعون ضده بعدم قبول الدعوى لسابقة الفصل فيها والتى تحمل‬
‫رقم ‪ 89‬لسنة ‪ 2005‬إيجارات كلى الخانكة‪ ‬والمستأنفةـ برقم ‪60‬لسنة‪ 39 ‬ق فقد خالف الثابت‬
‫باألوراق حال كون الدعوى المذكورة قد أقيمت من الســيد‪ **** /‬قبل المطعــون ضــدهما‪ ‬ولم يكن‬
‫الطـــاعن من ضـــمن خصـــومها مطلقـــًا ســـواء أمـــام محكمة الدرجة األولى أو أمـــام المحكمة‬
‫األســتئنافية أو ‪ ‬كخصم منضم فى الــدعوى ومن ثم فــأن تقريرـ الحكم الطعين على طــول مــدى‬
‫مدوناته فى عدة مواضع منها بأن الطاعن أقام الدعوى المذكورة والــتى تم التســاند فيها إلى أن‬
‫العقد مــدار التــداعى خاضع لقــانون إيجــار األمــاكن وقد قضى فيها على ذلك األســاس فــأن ذلك‬
‫يتضح من خالله أن محكمة الموضــوع لم تطــالع أوراق الــدعوى عن بصر وبصــيره وإال لتــبين‬
‫لها أن الطاعن لم يقيم الدعوى المذكورة ولم يختصم فيها مطلقًا من طرفيها ‪.‬‬
‫وهـــذا الـــذى ذهب إليه الحكم عين الخطأ فى األســـناد إذ يتعين أن ينبـــنى الحكم على مصـــادر‬
‫صحيحة مأخوذه من عناصر الخصومةـ القائمةـ فال يجوز للقاضى أن يستخلص واقعة من مصدر‬
‫وهمى ال وجــود له إال فى ذهنه ومخيلته هو أو أن يكــون المصــدر موجــودًا ولكنه ينــاقض ما‬
‫أستخلصه القاضى أو ال يلــتئم معه وقد عــرفت محكمة النقض مخالفة الثــابت فى األوراق بأنها‬
‫بنــاء الحكم على تحصــيل خــاطئ لما هو ثــابت بــاألوراق أو على تحريف الثــابت ماديــًا ببعض‬
‫األوراق ‪.‬‬
‫وقد قضى بأنه‪-:‬‬
‫إذا جعلت المحكمة عمادها فى قضائها وقائع قالت أنها أستخلصتها من تقريرـ الخبير وكانت هذه‬
‫الوقائع يعيده عما يمكن أستخالصه من التقرير فأنه يتعين نقض حكمها ‪.‬‬
‫فــإذا ما تقــرر ذلك وكــان الحكم الطعين قد نسب إلى الطــاعن الماثل كونه قد أقــام الــدعوى ســند‬
‫الدفع المبدى من المطعون ضدهما بعدم جــواز نظر الــدعوى لســابقة الفصل فيها رقم ‪ 89‬لســنة‬
‫‪ 2005‬مدنى كلى الخانكة و المستأنفة بــرقم ‪ 60‬لســنة ‪ 39‬ق والــتى أقيمت من رافعها أســتنادًا‬
‫غألى أن العقد خاضع لقوانين أيجار االماكن فى حين أنه لم يكن من ضمن خصومها مطلقًا ولم‬
‫يمثل فيها معتدًا بحجيه هذا الحكم قبله على غير هدى من أوراق الدعوى فأن الحكم يعد مخالفًا‬
‫للثابت باألوراق مشوبًا بالخطأ فى األسناد بما يوجب نقضه ‪.‬‬
‫الحكم الطعين وقد أنساق خلف دفــاع المطعــون ضــدهما فيما ســاقه من دفــاع قوامه عــدم جــواز‬
‫نظر الــدعوى لســابقة الفصل فيها بــالحكم الصــادر فى دعــوى األخالء رقم *** لســنة ‪2005‬‬
‫إيجــارات كلى الخانكــة‪ ‬والمســتأنفة بــرقم ***لســنةـ‪ 39 ‬ق ‪ ‬جــاع ً‬
‫ال أثــره القــانونى ممتــدا إلى‬
‫ال فى الدعوى المذكورة أو من ضمن أطرافها ‪.‬‬ ‫الطاعن الغير ممث ً‬
‫وكــان األســاس الــذى أقيم عليه هــذا الــدفاع من قبل المطعــون ضــدهما بصــحيفةـ االســتئنافـ و‬
‫مذكرات دفاعهم قائم على وجود نيابة ضمنيهـ من السيد‪ *** /‬مقيم الدعوى المــذكورة وخاســرها‬
‫عن باقى ورثةـ المرحوم‪ **** /‬مورث الطاعن وأن الحكم الصادر فى الدعوى برفضها يمتد أثره‬
‫إلى جميع الورثة تساندًا لهذه النيابة المقترضهـ ‪.‬‬
‫ولما كـــان النـــاظر بعين األعتبـــار لصـــحيح القـــانون وتأويله يجد أن الحكم الطعين قد أخطأ فى‬
‫تطـــبيق القـــانون إذ أن حجيه الحكم المـــذكور ال تمتد إلى الطـــاعن بإعتبـــاره لم يكن طرفـــًا فى‬
‫الدعوى المذكورة وقد أستقر الفقه بهذا الشأن على أنه‪-:‬‬
‫إذا تعدد الدائنون أو المدينون وكانوا متضامنين فإن التضامن يوجد فيما بينهم نيابة تبادلية فيما‬
‫ينفع ال فيما يضر فالحكم الصادر ألحدهم يجوز أن تدفع بحجيته دعوى جديــدة ترفع على غــيره‬
‫من المتضامنين معه أمام الحكم الصادر ضد أحدهم فال يمنح سائر المتضــامنينـ من رفع دعــوى‬
‫جديدة بذات الموضوع أما غير الخلف العام والخاص والدائن العادى فال يكون الحكم حجه عليه‬
‫فالغيريةـ فى الحكم ال تختلف فى جوهرها عن الغيريةـ فى العقد فلو صـــــدر حكم ضد أحد المالك‬
‫على الشـــيوع فأنه ال يكـــون حجه على بـــاقى المالك فى الشـــيوع ما دامـــوا لم يختصـــمو وفى‬
‫الدعوى ‪.‬‬
‫راجع التعليق على قانون األثبات – عكاز والدناصورى صــ ‪713‬‬
‫عدم أختصام بعض ورثة البائع فى الدعوى بصــوريةـ عقد الــبيع يــترتب عليه أن الحكم الصــادر‬
‫فيها ال يكون حجيه عليهم ‪.‬‬
‫(نقض ‪ 6/6/1973‬لسنة ‪ 24‬ص ‪) 967‬‬
‫حجيه الحكم مناطه أتحــاد الخصــوم والموضــوع والســبب والــدعويين أختالف الخصــوم وأثــره‬
‫أنحسار الحجيه عن الحكم السابق ولو كان صادرًا فى موضوع غير قابل للتجزئه ‪.‬‬
‫وقضى أيضًا بأنه‪-:‬‬
‫من المقرر أن الــوارث ال فيــه‪ ‬ال ينتصب خصــمًا عن بــاقى الورثة أو عن التركة إال إذا كـان قد‬
‫خاصم أو خوصم طالبًا الحكم للتركة نفســها بكل حقها أو مطلوبـًا فى مواجهة الحكم على التركة‬
‫نفسها بكل ما عليها ‪.‬‬
‫نقض ‪ 3/5/1978‬سنة ‪ 29‬العدد األول صـ ‪)1623‬‬
‫ولما كــان ذلك وكــان الحكم الصــادر فى الــدعوى ســند الــدفع بعــدم جــواز نظر الــدعوى لســابقة‬
‫الفصل فيها قد صدر فى مواجهة السيد‪ /‬أبراهيم محمـود طلب رافعها دون الطـاعن الماثل او اى‬
‫من بــاقى الورثة الغــير ممثلين فى الــدعوى وخصــومتها ومن ثم فــان أعتبــار حجية هــذا الحكم‬
‫مانعة من نظر النزاع فى الدعوى الماثلة خطأ فى تطبيق القانون يوجب نقض الحكم الطعين ‪.‬‬
‫تناقض اسباب الحكم الطعين‬
‫ذلك ان الحكم المطعون فيه قد تردى فى تناقض حملته مدونات قضاءه حين رفع لواء التأييد ما‬
‫جاء بصـحيفة االسـتئنافـ من أن المطعـون ضـدهما إذ تركا الـدعوى المتسـاند إليها من الطـاعن‬
‫كأقرار منهما بصوريةـ العقد فى دعــواه رقم **** لســنة ‪ 2005‬إيجــارات كلى الخانكة ‪ ‬للشــطب‬
‫وعدم حضورهما امام الخبير فيها فأن ذلك يستفاد منه أنهما قد تنازال عن الدفع بصورية تاريخ‬
‫العقد سند الدعوى وعدم صــحة ما جــاء بصــحيفةـ الــدعوى ‪ ‬المشــار إليها منهما بشــأن صــوريةـ‬
‫العقد و أنهما لم يحضرا بجلسة الخبراء ألبداء هذا الدفاع بين يــدى الخبــير المنتــدب بما يــترتبـ‬
‫عليه أعتبارهما قد تنازال عن هذا الدفاع فى حين ان الحكم ال يلبث إال قليال ليعـود لينـاقض هـذا‬
‫الوجه لدى ســرده لمــؤدى الحكم الصــادر فى دعــوى االخالء ســند المطعــون ضــدهما فى دفعهما‬
‫بعــدم جـــواز نظر الــدعوى لســابقة الفصل فيها رقم **لســنة ‪ 2005‬إيجــارات كلى الخانكـــة‪ ‬‬
‫والمستأنفةـ برقم **لسنة‪ 39 ‬ق‪ ‬ليقرر بأن المطعون ضدهما قد ظال متمسكينـ بالـدفع بصـوريةـ‬
‫العقد حتى تمام الحكم فى دعوى اإلخالء سند دفعهم المقامة من السيد‪**** /‬باالخالء لعدم ســداد‬
‫القيمة األيجارية حتى تمام الفصل فيها أستئنافيًا و ان الحكم األســتئنافى قد فصل ضــمنا فى هــذا‬
‫الدفاع المبدى منهما بصــورية العقد ســند الــدعوى ومن ثم فقد فصل فى مســألة أساســية بشــأن‬
‫تــاريخ العقد مانعة من معــاودة الــنزاع بشــأنها من جديد بما ننقله عن مــدونات قضــاءه بحصر‬
‫ال فى األتى ‪:‬‬‫لفظه ممث ًُ‬
‫"‪....‬وحيثـ أنه عن الموضـــوع وبالنســـبه ألســـباب األستئنافوحاصـــلها جميعها بشـــأن العـــبرة‬
‫بالطلبات الختامية فى الدعوى حيث سبق وأن أقــام المســتأنفين الــدعوى رقم *** لســنة ‪2005‬‬
‫إيجــارات كلى الخانكة ولم يحضــرا أمــام الخبــير ثم تركاها للشــطب وفى هــذا إقــرار بعــدم صــحة‬
‫ماجاء بالصحيفة وصدور أحكام نهائية بشأن العقد حيث سبق وأن أقام المستأنف ضده الــدعوى‬
‫رقم **** لسنة ‪ 2005‬إيجارات كلى الخانكة وطلب فى ختامها الحكم بإخالئهما من عين الــنزاع‬
‫المبينة بعقد اإليجار المؤرخ فى ‪ 1/9/1995‬لعدم سداد القيمة اإليجاريةـ وبجلسة ‪30/1/2006‬‬
‫حكمت المحكمة بإلخالئهما وطعنا عليه باإلســـتئناف رقم *** لســـنة ‪ 39‬ق إيجـــارات إســـتئناف‬
‫عالى طنطا مأمورية بنها وبجلسة ‪ 26/12/2006‬حكمت المحكمة بإحالة الدعوى لمكتب خبراء‬
‫وزارة العــدل لألنتقــال إلى عين التــداعى لمعاينتها على الطبيعة وبيــان تــاريخ إنشــائها وإتمامها‬
‫وبيان القيمةـ اإليجاريةـ وأنتهى الخبير إلى أن عين التداعى مــؤجرة بالعقد المــؤرخ ‪1/9/1995‬‬
‫بأجرة شهريةـ قدرها مائتين وعشرين جنيهًا وتخضع للزيـادة القانونيــةوأن ما قـرره المســتأنفين‬
‫عن صـــورية العقد لم يقـــدما أى مســـتندات تقطع بصـــحة أقـــوالهم ثم حكمت المحكمة بإعتبـــار‬
‫األستئنافـ كأن لم يكن وقام المستأنف ضده بتنفيذ الحكم إستالم المحل وقد طعنًا بالنقض وقضى‬
‫بنقض الحكم وإحالة األسئتناف إلى محكمة األستئنافـ وقامًا بعرض القيمة اإليجاريةـ طبقًا لتقدير‬
‫الخبير والزيادات المقررة قانونًا وبجلسة ‪ 23/4/2013‬حكمت المحكمة بإلغــاء الحكم المســتأنف‬
‫والقضــاء مجــددًا بــرفض الــدعوى واإلخالل بحق الــدفاع والقصــور فى التســبيب أللتفــات الحكم‬
‫المستأنف عن الرد على المستندات المقدمة منهما بشــأن شــطب الــدعوى وتركها نهائيـًا‪ ‬وتقريرـ‬
‫الخبـير الـذى قـرر عـدم حضــورهما‪ ‬وحيث أنه من المقـرر قانونـًا بنص المـادة ‪ 101‬من قـانون‬
‫اإلثبات أن األحكام التى حازت قــوة األمر المقضى تكــون حجة فيما فصــلت فيه من الحقــوق وال‬
‫يحوز قبول دليل بنقض هــذه الحجية ولكن ال تكــون لتلك األحكــام هــذه الحجية إال فى نــزاع قــام‬
‫ال وسـببًا وتقضى المحكمة‬ ‫بين الخصوم أنفســهم دون أن تتغــير صــفاتهم وتتعلق بـذات الحق مح ً‬
‫بهذه الحجية من تلقــاء نفســها كما أنه من المقــرر بقضــاء أنه لكى يجــوز التمسك بحجيه الحكم‬
‫يتعين كشرط أساسى أن يكون هناك حكم قضائى صــادرًا من جهة قضــائية لها والية فى الــنزاع‬
‫المطـــروح عليها وأن يظل هـــذا الحكم قائمـــًا ولم يتم إلغـــاؤه من جهة القضـــاء المختصة ومن‬
‫المقرر قضاء أنه متى أصبح الحكم أنتهائيًا فقد حاز قوة األمر المقضى بحيث يمنع الخصــوم فى‬
‫الدعوى التى صدر فيها من العــودة إلى المناقشة فى المســألة الــتى فصل فيها بأيه دعــوى تالية‬
‫يثار فيها هذا النزاع ولو بأدلة قانونية أو واقعية لم يسبق أثارتها فى الدعوى األولى أو أثــيرت‬
‫ولم يبحثها الحكم الصادر فيها‬
‫‪ ‬‬
‫ومن ثم فأن هذا الذى ذهب إليه الحكم الطعين عين التنناقض فى األســباب المبطل له حــال كونه‬
‫تارة يدعى انهما سبق وتنــازال عن تمســكهما بصــورية تــاريخ العقد ســند الـدعوى و أنه يخضع‬
‫ألحكام القانون المدنى و ليس قانون ايجار األماكن القديم و انهما قد تركا دعواهما المقامة بهذا‬
‫بطلب صوريتهـ منهما ولم يكمال السير فيها وتارة أخرى يقرر بأن المطعون ضدهما قد أثارا هذا‬
‫الدفاع فى دعوى االخالء لعــدم ســداد القيمةـ االيجاريةـ رقم ‪ 89‬لســنة ‪ 2005‬مــدنى كلى الخانكة‬
‫التى أقامها أحد الورثة بطلب األخالء لعدم سداد زيادة القيمة االيجاريةـ المستحقه بموجب قانون‬
‫أيجار األماكن و أن الخبير المنتدب فى الدعوى قد أنهى إلى أن العقد مبرم فى عام ‪ 1995‬لعدم‬
‫تقـــديمهما أى المطعـــون ضـــدهما ما يفيد صـــوريةـ العقد المـــدعى من قبلهما االمر الـــذى يوقع‬
‫المطـــالع لمدوناته فى حـــيرة هل تنـــازال عن هـــذا الـــدفاع فى دعواهما رقم *** لســـنة ‪2005‬‬
‫أيجــارات كلى الخانكة وتركاها للشــطب و لم تعد بمثابةـ أقــرار منهما بصــوريةـ العقد االمر الــذى‬
‫ترتب عليه أن هذا الدفاع لم يعــرض على القاضى فى الــدعوى رقم *** لســنة ‪ 2005‬أيجــارات‬
‫كلى الخانكة ومن ثم فلم يفصل فى تلك المسألة األساسية بشان تــاريخ العقد و القــانون الخاضع‬
‫له أو أن المطعون ضدهما قد ظال متمسكينـ بهذه الصورية حتى تمام الحكم فى الدعوى االخيرة‬
‫و فصل القاضى في مسالة الصورية ضمنًا بما يمنعـ من معـاودة بحثها من جديد بما أوقع الحكم‬
‫الطعي نفى التناقض ‪ ‬والمقرر بقضاء النقض أنه ‪:‬‬
‫متى كان الحكم المطعون فيه قد أطــرح فى أســبابه بــداءة االتفــاق الــذى عقد بين الطــرفين أمــام‬
‫الخبير المنتدب فى نزاع بينهما بشأن مقاولة من الباطن ثم عاد فجعل ذلك االتفاق قــوام قضــاءه‬
‫فى تحيد ثمن االشياء محل المقاولة فانه يكون مشوبا بالتناقض بما يستوجب نقضه ‪.‬‬
‫وقضى كذلك ‪:‬‬
‫التنـاقض الـذى يفسد األحكـام هو الـذى تتمـاحى به األسـباب بحيث ال يبقى بعـدها ما يمكن حمل‬
‫الحكم عليه أو ما يكـــون واقعـــًا فى أســـباب الحكم بحيث ال يمكن معه أن يفهم على أى أســـاس‬
‫قضت المحكمة بما قضت به فى منطوقه ‪.‬‬
‫الطعن رقم‪ 260 ‬لسنة ‪ 33‬مكتب فنى ‪ 18‬صفحة رقم ‪889‬‬
‫بتاريخـ ‪1967-4-27‬‬
‫كما قضى بأنه ‪:‬‬
‫إذا ما قــرره الحكم المطعــون فيه يفيد أن محكمة اإلســتئنافـ بعد أن إعتــبرت العقد المــبرم بين‬
‫الطاعن و المطعون ضده منفسخا بقــوة القــانون إلســتحالة تنفيذ إلــتزام البــائع " الطــاعن " نقل‬
‫الملكية إلى المشــترىـ و رتب على ذلك عــدم أحقية البــائع فى مطالبة المشــترىـ بــدفع الثمن ثم‬
‫عادت المحكمة عند بحثها طلب ريع األطيــان المبيعة و طلب التعــويض المتفق عليه فى العقد و‬
‫إعتبرت هذا العقد قائما و رتبت على ذلك حق البائع فى حبس الثمن و إعتبار طلب الريع سابقًا‬
‫ألوانه ألن مجال بحثه إنما يكون عند فسخ العقد فإن هذا من الحكم تنــاقض تتمــاحى به أســبابه‬
‫إذ ال يعــرف منها إذا كــانت المحكمة قد إعتــبرت العقد منفســخا أو أنه قــائم و منتج آلثــاره و إذ‬
‫كــانت نتيجةـ الفصل فى الطلبــات الــتى قضى فيها الحكم المطعــون فيه تختلف فى حالة إنفســاخ‬
‫العقد عنها فى حالة قيامه فـــإن الحكم يكـــون بما وقع فيه من تنـــاقض على هـــذا النحو يعجز‬
‫محكمة النقض عن مباشرة سلطتها فى التحقيق من مدى صحة تطبيق القانون‪ ‬و يتعين لــذلك‬
‫نقضه‪.‬‬
‫‪ ‬‬
‫وحاصل القول أن الحكم الطعين قد تردى فى تناقض بين أسبابه و اضح ذلك أن الدعوى الماثلة‬
‫أقامها الطـاعن بحسـبان أنه قد تلقى من المطعـون ضـدهما أعالن قضـائى فى الـدعوى رقم ***‬
‫لسنة ‪ 2005‬أيجارات كلى الخانكة بطلب الحكم بصورية تاريخ عقد االيجار سند هم فى االنتفاع‬
‫بعين التداعى بزعم أنه لم يــبرم فى ‪ 1/9/1995‬و أن حقيقة تــاريخ هــذا العقد هو ‪1/4/1997‬‬
‫أى أنه يخضع ألحكام القانون المدنى و ليس قانون أيجار األماكن وقد حدى به ذلك إلى أن أقام‬
‫الدعوى الماثلة بأعتبار أن هذا يعد أقرار منهم ملــزم لهم فيما ويــترتبـ عليه أنه ما دام العقد قد‬
‫تضمن أن مدته مشاهرة فأنه يحق له أخالئهما وفقـًُـا ألحكــام التقــنين المــدنى ‪ ,‬ولم يكن الطــاعن‬
‫على علم بامر الدعوى رقم *** لسـنة ‪ 2005‬أيجـارات كلى الخانكة المقامة من شـقيقه ******ـ‬
‫بطلب االخالء لعدم سداد فروق القيمة االيجارية المستحقه وفقُا ألحكام قانون أيجار االمــاكن ألن‬
‫تاريخ العقد الظاهر لهذا الوارث ‪ 1/9/1995‬فإذا بالحكم يتنــاقض بعضه مع بعض فتــارة يــدعى‬
‫أن هذا الدفاع الذى أثــاره المطعــون ضــدهما ابتــداء بأقامة دعــوى الصــورية تنــازال عنه و تركا‬
‫الدعوى و ال يعد ذلك بمثابةـ أقرار منهما بصوريةـ تاريخ العقد ثم ما يلبث ليقرر ان هــذا الــدفاع‬
‫قد تمســـكا به حـــتى نهاية الـــدعوى رقم *** لســـنة ‪ 2005‬أيجـــارات كلى الخانكة بـــالحكم فيها‬
‫استئنافيًا برقم *** لسنة ‪ 39‬ق و من ثم فقد قضى فى تلك المسألة االساسية ضــمنا وهــذا يمنعـ‬
‫من معاودة نظر تلك المساألة من جديد زاعمًا أن الطاعن هو من أقام الدعوى األخــيرة فى حين‬
‫انه لم يكن من خصومها االمر الذى يقطع بتناقض أسباب الحكم ويوجب نقضه ‪.‬‬
‫السبب الرابع‬
‫عن طلب وقف التنفيذ‬
‫الحكم الطعين وقد اعتور ه الخطأ فى تطبيق القانون و الفساد فى االســتدالل والقصــور فى التســبيب‬
‫و لم يفطن لحقيقة دفاع الطاعن وغفل أيضا عن حقيقة الواقع وخالف الثابت األوراق و أولهــا على‬
‫غير مؤداها بما يترتب على ذلك من بالغ الضــرر بمصــالح الطــاعنين وضــياع حقــوقهم األمــر الــذي‬
‫يوجب وقف تنفيذ الحكم الطعين لحين الفصل في الطعن سيما وانه من المرجح قبولــه بــأذن اهلل لمــا‬
‫ران عليه من أوجه العوار سالفة الذكر‪ ‬‬
‫بــنـــاء عــليــه‬
‫يلتمس الطاعنان‬
‫أوآل‪ -: ‬قبول الطعن شكال‬
‫وبصفةـ مستعجلة وقف تنفيذ الحكم المعون فيه لحين الفصل فى الطعن‬
‫ثانيا‪ -: ‬وفى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه واألحاله‬
‫‪ ‬وكيـــــــــــــــل الطــــاعن‬
‫الدائرة المدنية‪2‬‬
‫أودعت هذه الصحيفة قلم كتاب محكمه النقض في يوم الموافق ‪ / /‬حيث قيد برقم لسنة ق‬
‫من األستاذ ‪ /‬عدنان محمد عبد المجيد المحامى المقبول للمرافعة أمام محكمه النقض بصفته‪ 2‬وكيال‬
‫عن السيد‪******************** /‬ومحله المختار مكتب األستاذ‪ /‬عدنان محمد عبد المجيد‬
‫المحامى بالنقض والدستورية‪ 2‬العليا‬
‫ضد‬
‫(‪ )1‬السيد‪************************ /‬‬
‫(‪ )2‬السيد‪***************************** /‬‬
‫وذلك‬
‫عن الحكم الصادر من محكمة أستئناف طنطا " مأمورية‪ 2‬بنها" الدائرة الثانية‪ 2‬فى األستئناف رقم‬
‫**** لسنة ‪ 46‬ق بجلسة ****‪ 2014 /2/‬والقاضى منطوقه " حكمت المحكمة بقبول األستئناف‬
‫شك ً‬
‫ال‬
‫ثانيُا ‪ :‬وفى الموضع بألغاء الحكم المستأنف و القضاء مجددًا برفض الدعوى و ألزمت المستأنف‬
‫ضده المصاريف عن درجتى التقاضى ومبلغ مائة جنيه وخمسة‪ 2‬و سبعون جنيها أتعاب محاماة"‬
‫وعن الحكم الصادر من محكمة الخانكة الكلية فى الدعوى رقم *** لسنة ‪ 2012‬مدنى كلى بجلسة‬
‫*‪ 2013/*/‬والقاضى منطوقه " حكمت المحكمة‬
‫الــواقـــعــات‬
‫تتخلص واقعة التداعى فى أن الطاعن قد أقام الدعوى رقم ** لسنة ‪ 2012‬مدنى كلى الخانكة‬
‫بموجب صحيفة أودعت قلم كتاب محكمة أول درجة بتاريخ ‪ 12/3/2012‬وأعلنت قانونًا للمطعون‬
‫ضدهما طلب فى ختامها الحكم عليهما بإنتهاء العالقة اإليجارية‪ 2‬محل عقد اإليجار المعطى له تاريخ‬
‫‪ 11/9/1995‬الذى أقر المطعون ضدهما فى الدعوى رقم *** لسنة ‪ 2005‬إيجارات كلى الخانكة‬
‫أنه أبرم فى ظل التقنين المدنى بإنتهاء شهر فبراير ‪ 2012‬بكافة أثارها القانونية‪ 2‬وبتسليم العين‬
‫خالية من األشحاص والشواغل وبالحالة التى كانت عليها قبل التعاقد وإلزامهما بالمصاريف‪ 2‬ومقابل‬
‫أتعاب المحاماة‬
‫وذلك تأسيسًا على أنه بموجب عقد إيجار معطى له تاريخ ‪ 11/9/1995‬أستأجر المطعون ضدهما‬
‫من مورث المرحوم‪ ***** /‬نظير قيمة إيجارية قدرها مائتين وعشرين جنيهًا ومدة العقد مشاهرة‬
‫وقد سبق وأن أقام المطعون ضدهما الدعوى رقم ****** لسنة ‪ 2005‬إيجارات كلى الخانكة‬
‫وأقرا خاللها صراحة بصورية تاريخ العقد المذكور وأن تاريخه الحقيقى ‪ 1/4/1997‬وهو إقرار‬
‫قضائى من جانبهما ال يجوز لهما النكول عنه أو إنكاره بما له من حجيه قبلهما وينبنى على ذلك‬
‫خضوع العالقة اإليجارية‪ 2‬ألحكام القانون رقم ‪ 4‬لسنة ‪ 1996‬الذى أبرم العقد فى ظله والذى أحال‬
‫فى أحكامه بشأن عقود اإليجار التى تبرم بعد سريانه‪ 2‬إلى أحكام التقنين المدنى وقد أنذرهما بإنهاء‬
‫العالقة اإليجارية بإنتهاء شهر فبراير ‪ 2012‬بموجب إنذار مؤرخ فى ‪ 24/1/2012‬وذلك عمال‬
‫بالمواد ‪/563‬ب ‪ 599 , 598 ,‬من القانون المدنى ‪.‬‬
‫وتداول نظر الدعوى بالجلسات حيث قدم الحاضر عن الطاعن ثالث حوافظ مستندات األولى طويت‬
‫على أصل إنذار رسمى مؤرخ فى ‪ 24/1/2012‬بإنهاء العالقة اإليجارية بإنتهاء شهر فبراير ‪2012‬‬
‫وبتسليم العين خالية وصور ضوئية لعقد إيجار مؤرخ ‪ 1/9/1995‬والثانية طويت على أصل عقد‬
‫إيجار مؤرخ‪ 1/9/1995 2‬والصورة المعلنة إلنذار عرض قيمة إيجارية مؤرخ ‪ 27/9/2008‬والثالثة‬
‫طويت على صورة رسمية لصحيفة الدعوى رقم ***** لسنة ‪ 2005‬إيجارات الخانكة وشهادة‬
‫رسمية‪ 2‬صادرة من قلم الجدول بمحكمة‪ 2‬الخانكة الجزئية‪ 2‬مؤرخه ‪30/12/2012‬‬
‫كما قدم الحاضر عن المطعون ضدهما حافظة مستندات طويت على شهادة رسمية صادرة من‬
‫جدول مأمورية أستئناف الخانكة مؤرخه ‪ 10/5/2012‬وصورة ضوئية لمحاضر أعمال الخبير فى‬
‫الدعوى رقم *** لسنة ‪ 2005‬إيجارات الخانكة ‪.‬‬
‫وبجلسة ‪ 27/5/2013‬حكمت المحكمة بإنهاء عقد اإليجار محل التداعى والمعطى به تاريخًا صوريًا‬
‫هو ‪ 1/9/1995‬وتسليم العين محله للمدعى خالية من الشواغل واألشخاص وألزمت المدعى‬
‫عليهما المصاريف وخمسة وسبعين جنيهًا أتعاب محاماة‬
‫وذلك تأسيسًا على أن الثابت بالصورة الرسمية‪ 2‬لصحيفة الدعوى رقم *** لسنة ‪ 2005‬إيجارات‬
‫كلى الخانكة أنها مقامة من المطعون ضدهما ضد الطاعن وآخرين ويقران فيها أن التاريخ‪ 2‬الحقيقى‬
‫للعقد المبرم بينهما وبين مورث الطاعن والمؤرخ ‪ 1/9/1995‬هو ‪ 1/4/1997‬وهو إقرار غير‬
‫قضائى وخاضع لتقدير المحكمة وتأخذ به بحسبانه‪ 2‬صادرًا ممن يملكانه وعن إرادة حرة وواعية‬
‫وتستخلص منه‪ 2‬المحكمة أن طرفى عقد اإليجار محل التداعى قد منحاه تاريخًا صوريًا لتحريره هو‬
‫‪ 1/9/1995‬ومن ثم يعد هذا العقد صوريًا صورية نسبية تنصب‪ 2‬على تاريخ تحريره وال تعول‬
‫المحكمة فى قضائها فى الدعوى على التاريخ الصورى المعطى للعقد بإعتباره ال وجود له قانونًا‬
‫وتمضى فى الفصل فى الدعوى بإعتبار أن العقد محل التداعى أبرم بعد صدور القانون رقم ‪ 4‬لسنة‬
‫‪ 1996‬بتاريخ ‪ 1/4/1997‬حسبما جاء بإقرار المطعون ضدهما فى الدعوى سالفة الذكر وتطبق‬
‫عليه أحكام القانون المدنى‬
‫ولما كان الثابت بعقد اإليجار محل التداعى أن مدته مشاهرة بمعنى أنه يتجدد شهريًا دون تحديد‬
‫زمن العقد أو المدة التى ينتهى بإنقضائها أو التاريخ‪ 2‬الذى أنتهى العقد بحلوله مما يتعزر معه على‬
‫المحكمة معرفه مدة العقد وتكون مدته غير معينة‪ 2‬ومن ثم ينعقد للفترة المعينة لدفع األجرة عم ً‬
‫ال‬
‫بالمادة ‪ 563‬من القانون المدنى وإذ كان الثابت بالعقد أن األجرة تدفع شهريًا ونبه الطاعن على‬
‫المطعون ضدهما بعدم الرغبة فى تجديد العقد باإلنذار المعلن لهما بتاريخ‪ 24/1/2012 2‬بحلول‬
‫نهاية شهر فبراير ‪ 2012‬ومن ثم فقد أستوفى طلب اإلنهاء شرائطه القانونية وتقضى المحكمة‬
‫بإنهاء العقد والتسليم أثر من آثار إنهاء العقد‪.‬‬
‫وإذ لم يرتض المطعون ضدهما ذلك القضاء فطعنا عليه باإلستئناف الماثل بموجب صحيفة أودعت‬
‫قلم كتاب المحكمة بتاريخ‪ 30/6/2013 2‬وأعلنت قانونًا للطاعن وأعيد إعالنه طلبًا فى ختامها الحكم‬
‫ال ‪ ,‬ثانيًا‪ -:‬وفى الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددًا‬ ‫أو ًال‪ -:‬بقبول األستئناف شك ً‬
‫برفض الدعوى وإلزام المستأنف ضده بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة عن درجتى التقاضى‬
‫وذلك تأسيسًا على ثالث أسباب أولها العبرة بالطلبات الختامية‪ 2‬فى الدعوى حيث سبق وأن أقاما‬
‫الدعوى رقم **** لسنة ‪ 2005‬إيجارات كلى الخانكة ولم يحضرا أمام الخبير ثم تركاها للشطب‬
‫وفى هذا إقرار بعدم صحة ما جاء بالصحيفة ‪,‬‬
‫وثانيهما صدور أحكام نهائية بشأن العقد حيث سبق وأن أقام الطاعن الدعوى رقم *** لسنة‬
‫‪ 2005‬إيجارات كلى الخانكة وطلب فى ختامها الحكم بإخالئهما من عين النزاع المبينة بعقد اإليجار‬
‫المؤرخ ‪ 1/9/1995‬لعدم سداد القيمة اإليجارية وبجلسة ‪ 30/1/2006‬حكمت المحكمة بإخالئهما‬
‫وطعنا عليه باإلستئناف رقم ‪ 60‬لسنة ‪ 39‬ق إيجارات إستئناف عالى طنطا مأمورية بنها وبجلسة‬
‫‪ 26/12/2006‬وقاما بسداد القيمة‪ 2‬االيجارية و قضى برفض األستئناف ‪.‬‬
‫مدار الطعن الماثل ولما كان هذا القضاء قد ران عليه الخطأ فى تطبيق القانون و الفساد فى‬
‫األستدالل و مخالفة الثابت باالوراق و التناقض االمر الذى يحق للطاعنين الطعن عليه بطريق‬
‫النقض لالسباب األتية ‪. :‬‬
‫على ما يبين من مطالعة مدونات الحكم المطعون فيه أنه إذ قضى بإلغاء الحكم الصادر من محكمة‬
‫الدرجة األولى باإلخالء ألنتهاء العالقة اإليجارية قد شيد دعائم قضاءه على ركونه إلى حجية الحكم‬
‫الصادر فى األستئناف رقم *** لسنة ‪ 39‬ق أيجارات عن الحكم الصادر فى الدعوى رقم ** لسنة‬
‫‪ 2005‬إيجارات كلى الخانكة والتى سبق الحكم فيها باإلخالء لعدم سداد القيمة اإليجارية أمام‬
‫محكمة الدرجة االولى ثم قضى أستئنافيًا بإلغاء الحكم لتوقى المطعون ضدهما األخالء بالسداد بما‬
‫وقر فى يقينه‪ 2‬وأستقر فى وجدانه على غير هدى من صحيح االوراق المطروحة بين يديه من أن‬
‫الطاعن الماثل كان خصمًا فى الدعوى المذكورة التى أقيمت من رافعها بحسبان أن العالقة خاضعة‬
‫لقوانين أيجار االماكن بما يترتب‪ 2‬على ذلك من أنسحاب حجيه الحكم الصادر فيها عليه كطرف فى‬
‫خصومتها األمر الذى أصاب قضائه بالفساد فى األستدالل والخطأ فى تطبيق القانون ومخالفة‬
‫الثابت باألوراق‪.‬‬
‫ذلك أن الحكم الطعين إذ قرر فى غير موضع من مدونات قضائه بأن الطاعن الماثل قد أقام دعوى‬
‫األخالء سند الدفع من المطعون ضده بعدم قبول الدعوى لسابقة الفصل فيها والتى تحمل رقم ‪89‬‬
‫لسنة ‪ 2005‬إيجارات كلى الخانكة والمستأنفة برقم ‪60‬لسنة ‪ 39‬ق فقد خالف الثابت باألوراق حال‬
‫كون الدعوى المذكورة قد أقيمت من السيد‪ **** /‬قبل المطعون ضدهما ولم يكن الطاعن من ضمن‬
‫خصومها مطلقًا سواء أمام محكمة الدرجة األولى أو أمام المحكمة األستئنافية‪ 2‬أو كخصم منضم فى‬
‫الدعوى ومن ثم فأن تقرير الحكم الطعين على طول مدى مدوناته‪ 2‬فى عدة مواضع منها بأن الطاعن‬
‫أقام الدعوى المذكورة والتى تم التساند فيها إلى أن العقد مدار التداعى خاضع لقانون إيجار األماكن‬
‫وقد قضى فيها على ذلك األساس فأن ذلك يتضح‪ 2‬من خالله أن محكمة الموضوع لم تطالع أوراق‬
‫الدعوى عن بصر وبصيره وإال لتبين لها أن الطاعن لم يقيم الدعوى المذكورة ولم يختصم فيها‬
‫مطلقًا من طرفيها ‪.‬‬
‫وهذا الذى ذهب إليه الحكم عين الخطأ فى األسناد إذ يتعين أن ينبنى الحكم على مصادر صحيحة‬
‫مأخوذه من عناصر الخصومة‪ 2‬القائمة‪ 2‬فال يجوز للقاضى أن يستخلص واقعة من مصدر وهمى ال‬
‫وجود له إال فى ذهنه ومخيلته هو أو أن يكون المصدر موجودًا ولكنه يناقض ما أستخلصه القاضى‬
‫أو ال يلتئم معه وقد عرفت محكمة النقض مخالفة الثابت فى األوراق بأنها بناء الحكم على تحصيل‬
‫خاطئ لما هو ثابت باألوراق أو على تحريف الثابت ماديًا ببعض األوراق ‪.‬‬
‫إذا جعلت المحكمة عمادها فى قضائها وقائع قالت أنها أستخلصتها من تقرير الخبير وكانت هذه‬
‫فإذا ما تقرر ذلك وكان الحكم الطعين قد نسب إلى الطاعن الماثل كونه قد أقام الدعوى سند الدفع‬
‫المبدى من المطعون ضدهما بعدم جواز نظر الدعوى لسابقة الفصل فيها رقم ‪ 89‬لسنة ‪2005‬‬
‫مدنى كلى الخانكة و المستأنفة برقم ‪ 60‬لسنة ‪ 39‬ق والتى أقيمت من رافعها أستنادًا غألى أن العقد‬
‫خاضع لقوانين أيجار االماكن فى حين أنه لم يكن من ضمن خصومها مطلقًا ولم يمثل‪ 2‬فيها معتدًا‬
‫بحجيه هذا الحكم قبله على غير هدى من أوراق الدعوى فأن الحكم يعد مخالفًا للثابت باألوراق‬
‫مشوبًا بالخطأ فى األسناد بما يوجب نقضه ‪.‬‬
‫الحكم الطعين وقد أنساق خلف دفاع المطعون ضدهما فيما ساقه من دفاع قوامه عدم جواز نظر‬
‫الدعوى لسابقة الفصل فيها بالحكم الصادر فى دعوى األخالء رقم *** لسنة ‪ 2005‬إيجارات كلى‬
‫ال أثره القانونى ممتدا إلى الطاعن الغير ممث ً‬
‫ال فى‬ ‫الخانكة والمستأنفة‪ 2‬برقم ***لسنة ‪ 39‬ق جاع ً‬
‫الدعوى المذكورة أو من ضمن أطرافها ‪.‬‬
‫وكان األساس الذى أقيم عليه هذا الدفاع من قبل المطعون ضدهما بصحيفة االستئناف و مذكرات‬
‫دفاعهم قائم على وجود نيابة ضمنيه‪ 2‬من السيد‪ *** /‬مقيم الدعوى المذكورة وخاسرها عن باقى‬
‫ورثة المرحوم‪ **** /‬مورث الطاعن وأن الحكم الصادر فى الدعوى برفضها يمتد أثره إلى جميع‬
‫الورثة تساندًا لهذه النيابة المقترضه ‪.‬‬
‫ولما كان الناظر بعين األعتبار لصحيح القانون وتأويله يجد أن الحكم الطعين قد أخطأ فى تطبيق‬
‫القانون إذ أن حجيه الحكم المذكور ال تمتد إلى الطاعن بإعتباره لم يكن طرفًا فى الدعوى المذكورة‬
‫وقد أستقر الفقه بهذا الشأن على أنه‪-:‬‬
‫ينفع ال فيما يضر‪ 2‬فالحكم الصادر ألحدهم يجوز أن تدفع بحجيته‪ 2‬دعوى جديدة ترفع على غيره من‬
‫المتضامنين‪ 2‬معه أمام الحكم الصادر ضد أحدهم فال يمنح‪ 2‬سائر المتضامنين من رفع دعوى جديدة‬
‫بذات الموضوع أما غير الخلف العام والخاص والدائن العادى فال يكون الحكم حجه عليه فالغيرية‬
‫فى الحكم ال تختلف فى جوهرها عن الغيرية فى العقد فلو صدر حكم ضد أحد المالك على الشيوع‬
‫فأنه ال يكون حجه على باقى المالك فى الشيوع ما داموا لم يختصمو‪ 2‬وفى الدعوى ‪.‬‬
‫عدم أختصام بعض ورثة‪ 2‬البائع فى الدعوى بصورية‪ 2‬عقد البيع يترتب عليه أن الحكم الصادر فيها‬
‫ال يكون حجيه عليهم ‪.‬‬
‫(نقض ‪ 6/6/1973‬لسنة ‪ 24‬ص ‪) 967‬‬
‫حجيه الحكم مناطه أتحاد الخصوم والموضوع والسبب والدعويين أختالف الخصوم وأثره أنحسار‬
‫الحجيه عن الحكم السابق ولو كان صادرًا فى موضوع غير قابل للتجزئه ‪.‬‬
‫من المقرر أن الوارث ال فيه ال ينتصب خصمًا عن باقى الورثة أو عن التركة إال إذا كان قد خاصم‬
‫أو خوصم طالبًا الحكم للتركة نفسها بكل حقها أو مطلوبًا فى مواجهة الحكم على التركة نفسها بكل‬
‫ما عليها ‪.‬‬
‫ولما كان ذلك وكان الحكم الصادر فى الدعوى سند الدفع بعدم جواز نظر الدعوى لسابقة الفصل‬
‫فيها قد صدر فى مواجهة السيد‪ /‬أبراهيم محمود طلب رافعها دون الطاعن الماثل او اى من باقى‬
‫الورثة الغير ممثلين فى الدعوى وخصومتها ومن ثم فان أعتبار حجية هذا الحكم مانعة من نظر‬
‫النزاع فى الدعوى الماثلة خطأ فى تطبيق القانون يوجب نقض الحكم الطعين ‪.‬‬
‫ذلك ان الحكم المطعون فيه قد تردى فى تناقض حملته مدونات قضاءه حين رفع لواء التأييد ما جاء‬
‫بصحيفة االستئناف من أن المطعون ضدهما إذ تركا الدعوى المتساند إليها من الطاعن كأقرار‬
‫منهما بصورية‪ 2‬العقد فى دعواه رقم **** لسنة ‪ 2005‬إيجارات كلى الخانكة للشطب وعدم‬
‫حضورهما امام الخبير فيها فأن ذلك يستفاد منه أنهما قد تنازال عن الدفع بصورية تاريخ العقد سند‬
‫الدعوى وعدم صحة ما جاء بصحيفة الدعوى المشار إليها منهما بشأن صورية‪ 2‬العقد و أنهما لم‬
‫يحضرا بجلسة الخبراء ألبداء هذا الدفاع بين يدى الخبير المنتدب بما يترتب عليه أعتبارهما قد‬
‫تنازال عن هذا الدفاع فى حين ان الحكم ال يلبث إال قليال ليعود ليناقض هذا الوجه لدى سرده لمؤدى‬
‫الحكم الصادر فى دعوى االخالء سند المطعون ضدهما فى دفعهما بعدم جواز نظر الدعوى لسابقة‬
‫الفصل فيها رقم **لسنة ‪ 2005‬إيجارات كلى الخانكة والمستأنفة برقم **لسنة ‪ 39‬ق ليقرر بأن‬
‫المطعون ضدهما قد ظال متمسكين بالدفع بصورية‪ 2‬العقد حتى تمام الحكم فى دعوى اإلخالء سند‬
‫دفعهم المقامة من السيد‪**** /‬باالخالء لعدم سداد القيمة‪ 2‬األيجارية حتى تمام الفصل فيها أستئنافيًا‬
‫و ان الحكم األستئنافى قد فصل ضمنا فى هذا الدفاع المبدى منهما بصورية‪ 2‬العقد سند الدعوى ومن‬
‫ثم فقد فصل فى مسألة أساسية بشأن تاريخ العقد مانعة من معاودة النزاع بشأنها من جديد بما‬
‫ننقله عن مدونات قضاءه بحصر لفظه ممث ًُ‬
‫ال فى األتى ‪:‬‬
‫"‪....‬وحيث أنه عن الموضوع وبالنسبه‪ 2‬ألسباب األستئنافوحاصلها جميعها بشأن العبرة بالطلبات‬
‫الختامية فى الدعوى حيث سبق وأن أقام المستأنفين الدعوى رقم *** لسنة ‪ 2005‬إيجارات كلى‬
‫الخانكة ولم يحضرا أمام الخبير ثم تركاها للشطب وفى هذا إقرار بعدم صحة ماجاء بالصحيفة‬
‫وصدور أحكام نهائية بشأن العقد حيث سبق وأن أقام المستأنف ضده الدعوى رقم **** لسنة‬
‫‪ 2005‬إيجارات كلى الخانكة وطلب فى ختامها الحكم بإخالئهما من عين النزاع المبينة‪ 2‬بعقد اإليجار‬
‫المؤرخ فى ‪ 1/9/1995‬لعدم سداد القيمة اإليجارية وبجلسة ‪ 30/1/2006‬حكمت المحكمة‬
‫بإلخالئهما وطعنا عليه باإلستئناف رقم *** لسنة ‪ 39‬ق إيجارات إستئناف عالى طنطا مأمورية‪2‬‬
‫بنها وبجلسة ‪ 26/12/2006‬حكمت المحكمة بإحالة الدعوى لمكتب خبراء وزارة العدل لألنتقال إلى‬
‫عين التداعى لمعاينتها على الطبيعة وبيان تاريخ إنشائها وإتمامها وبيان القيمة اإليجارية وأنتهى‬
‫الخبير إلى أن عين التداعى مؤجرة بالعقد المؤرخ ‪ 1/9/1995‬بأجرة شهرية‪ 2‬قدرها مائتين‬
‫وعشرين جنيهًا وتخضع للزيادة القانونيةوأن ما قرره المستأنفين عن صورية‪ 2‬العقد لم يقدما أى‬
‫مستندات تقطع بصحة أقوالهم ثم حكمت المحكمة بإعتبار األستئناف كأن لم يكن وقام المستأنف‬
‫ضده بتنفيذ الحكم إستالم المحل وقد طعنًا بالنقض وقضى بنقض الحكم وإحالة األسئتناف إلى‬
‫محكمة األستئناف وقامًا بعرض القيمة اإليجارية‪ 2‬طبقًا لتقدير الخبير والزيادات المقررة قانونًا‬
‫وبجلسة ‪ 23/4/2013‬حكمت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددًا برفض الدعوى‬
‫واإلخالل بحق الدفاع والقصور فى التسبيب أللتفات الحكم المستأنف عن الرد على المستندات‬
‫المقدمة منهما بشأن شطب الدعوى وتركها نهائيًا وتقرير‪ 2‬الخبير الذى قرر عدم حضورهما وحيث‬
‫أنه من المقرر قانونًا بنص المادة ‪ 101‬من قانون اإلثبات أن األحكام التى حازت قوة األمر المقضى‬
‫تكون حجة فيما فصلت فيه من الحقوق وال يحوز قبول دليل بنقض هذه الحجية ولكن ال تكون لتلك‬
‫األحكام هذه الحجية إال فى نزاع قام بين الخصوم أنفسهم دون أن تتغير صفاتهم وتتعلق بذات الحق‬
‫ال وسببًا وتقضى المحكمة بهذه الحجية من تلقاء نفسها كما أنه من المقرر بقضاء أنه لكى‬ ‫مح ً‬
‫يجوز التمسك بحجيه الحكم يتعين كشرط أساسى أن يكون هناك حكم قضائى صادرًا من جهة‬
‫قضائية‪ 2‬لها والية فى النزاع المطروح عليها وأن يظل هذا الحكم قائمًا ولم يتم إلغاؤه من جهة‬
‫القضاء المختصة ومن المقرر قضاء أنه متى أصبح الحكم أنتهائيًا فقد حاز قوة األمر المقضى‬
‫بحيث يمنع‪ 2‬الخصوم فى الدعوى التى صدر فيها من العودة إلى المناقشة فى المسألة التى فصل‬
‫فيها بأيه دعوى تالية يثار فيها هذا النزاع ولو بأدلة قانونية‪ 2‬أو واقعية لم يسبق أثارتها فى الدعوى‬
‫األولى أو أثيرت ولم يبحثها الحكم الصادر فيها‬
‫ومن ثم فأن هذا الذى ذهب إليه الحكم الطعين عين التنناقض فى األسباب المبطل له حال كونه تارة‬
‫يدعى انهما سبق وتنازال عن تمسكهما بصورية تاريخ العقد سند الدعوى و أنه يخضع ألحكام‬
‫القانون المدنى و ليس قانون ايجار األماكن القديم و انهما قد تركا دعواهما المقامة بهذا بطلب‬
‫صوريته‪ 2‬منهما ولم يكمال السير فيها وتارة أخرى يقرر بأن المطعون ضدهما قد أثارا هذا الدفاع فى‬
‫دعوى االخالء لعدم سداد القيمة االيجارية‪ 2‬رقم ‪ 89‬لسنة ‪ 2005‬مدنى كلى الخانكة التى أقامها أحد‬
‫الورثة بطلب األخالء لعدم سداد زيادة القيمة االيجارية المستحقه بموجب قانون أيجار األماكن و أن‬
‫الخبير المنتدب فى الدعوى قد أنهى إلى أن العقد مبرم فى عام ‪ 1995‬لعدم تقديمهما أى المطعون‬
‫ضدهما ما يفيد صورية العقد المدعى من قبلهما االمر الذى يوقع المطالع لمدوناته فى حيرة هل‬
‫تنازال عن هذا الدفاع فى دعواهما رقم *** لسنة ‪ 2005‬أيجارات كلى الخانكة وتركاها للشطب و‬
‫لم تعد بمثابة أقرار منهما بصورية‪ 2‬العقد االمر الذى ترتب عليه أن هذا الدفاع لم يعرض على‬
‫القاضى فى الدعوى رقم *** لسنة ‪ 2005‬أيجارات كلى الخانكة ومن ثم فلم يفصل فى تلك المسألة‬
‫األساسية بشان تاريخ العقد و القانون الخاضع له أو أن المطعون ضدهما قد ظال متمسكين بهذه‬
‫الصورية‪ 2‬حتى تمام الحكم فى الدعوى االخيرة و فصل القاضى في مسالة الصورية ضمنًا بما يمنع‪2‬‬
‫من معاودة بحثها من جديد بما أوقع الحكم الطعي نفى التناقض والمقرر بقضاء النقض أنه ‪:‬‬
‫متى كان الحكم المطعون فيه قد أطرح فى أسبابه بداءة االتفاق الذى عقد بين الطرفين أمام الخبير‬
‫المنتدب فى نزاع بينهما بشأن مقاولة من الباطن ثم عاد فجعل ذلك االتفاق قوام قضاءه فى تحيد‬
‫ثمن االشياء محل المقاولة فانه يكون مشوبا بالتناقض بما يستوجب نقضه ‪.‬‬
‫التناقض الذى يفسد األحكام هو الذى تتماحى به األسباب بحيث ال يبقى بعدها ما يمكن حمل الحكم‬
‫عليه أو ما يكون واقعًا فى أسباب الحكم بحيث ال يمكن معه أن يفهم على أى أساس قضت المحكمة‬
‫بما قضت به فى منطوقه ‪.‬‬
‫بتاريخ ‪1967-4-27‬‬
‫إذا ما قرره الحكم المطعون فيه يفيد أن محكمة اإلستئناف بعد أن إعتبرت العقد المبرم بين الطاعن‬
‫و المطعون ضده منفسخا بقوة القانون إلستحالة تنفيذ إلتزام البائع " الطاعن " نقل الملكية إلى‬
‫المشترى‪ 2‬و رتب على ذلك عدم أحقية البائع فى مطالبة المشترى بدفع الثمن ثم عادت المحكمة عند‬
‫بحثها طلب ريع األطيان المبيعة و طلب التعويض المتفق عليه فى العقد و إعتبرت هذا العقد قائما و‬
‫رتبت على ذلك حق البائع فى حبس الثمن و إعتبار طلب الريع سابقًا ألوانه ألن مجال بحثه إنما‬
‫يكون عند فسخ العقد فإن هذا من الحكم تناقض تتماحى به أسبابه إذ ال يعرف منها إذا كانت‬
‫المحكمة قد إعتبرت العقد منفسخا أو أنه قائم و منتج آلثاره و إذ كانت نتيجة الفصل فى الطلبات‬
‫التى قضى فيها الحكم المطعون فيه تختلف فى حالة إنفساخ العقد عنها فى حالة قيامه فإن الحكم‬
‫يكون بما وقع فيه من تناقض على هذا النحو يعجز محكمة النقض عن مباشرة سلطتها فى التحقيق‬
‫من مدى صحة تطبيق القانون و يتعين لذلك نقضه‪.‬‬
‫أقامها الطاعن بحسبان أنه قد تلقى من المطعون ضدهما أعالن قضائى فى الدعوى رقم *** لسنة‬
‫‪ 2005‬أيجارات كلى الخانكة بطلب الحكم بصورية‪ 2‬تاريخ عقد االيجار سند هم فى االنتفاع بعين‬
‫التداعى بزعم أنه لم يبرم فى ‪ 1/9/1995‬و أن حقيقة تاريخ هذا العقد هو ‪ 1/4/1997‬أى أنه‬
‫يخضع ألحكام القانون المدنى و ليس قانون أيجار األماكن وقد حدى به ذلك إلى أن أقام الدعوى‬
‫الماثلة بأعتبار أن هذا يعد أقرار منهم ملزم لهم فيما ويترتب عليه أنه ما دام العقد قد تضمن أن‬
‫مدته مشاهرة فأنه يحق له أخالئهما ًُ‬
‫وفقا ألحكام التقنين المدنى ‪ ,‬ولم يكن الطاعن على علم بامر‬
‫الدعوى رقم *** لسنة ‪ 2005‬أيجارات كلى الخانكة المقامة من شقيقه ****** بطلب االخالء‬
‫لعدم سداد فروق القيمة االيجارية المستحقه وفقُا ألحكام قانون أيجار االماكن ألن تاريخ العقد‬
‫الظاهر لهذا الوارث ‪ 1/9/1995‬فإذا بالحكم يتناقض بعضه مع بعض فتارة يدعى أن هذا الدفاع‬
‫الذى أثاره المطعون ضدهما ابتداء بأقامة دعوى الصورية تنازال عنه و تركا الدعوى و ال يعد ذلك‬
‫بمثابة أقرار منهما بصورية‪ 2‬تاريخ العقد ثم ما يلبث ليقرر ان هذا الدفاع قد تمسكا به حتى نهاية‬
‫الدعوى رقم *** لسنة ‪ 2005‬أيجارات كلى الخانكة بالحكم فيها استئنافيًا برقم *** لسنة ‪ 39‬ق و‬
‫من ثم فقد قضى فى تلك المسألة االساسية ضمنا وهذا يمنع‪ 2‬من معاودة نظر تلك المساألة من جديد‬
‫زاعمًا أن الطاعن هو من أقام الدعوى األخيرة فى حين انه لم يكن من خصومها االمر الذى يقطع‬
‫بتناقض أسباب الحكم ويوجب نقضه ‪.‬‬
‫الحكم الطعين وقد اعتور ه الخطأ فى تطبيق القانون و الفساد فى االستدالل والقصور فى التسبيب و‬
‫لم يفطن لحقيقة دفاع الطاعن وغفل أيضا عن حقيقة الواقع وخالف الثابت األوراق و أولها على‬
‫غير مؤداها بما يترتب على ذلك من بالغ الضرر بمصالح الطاعنين وضياع حقوقهم األمر الذي‬
‫يوجب وقف تنفيذ الحكم الطعين لحين الفصل في الطعن سيما وانه من المرجح قبوله بأذن اهلل لما‬
‫ران عليه من أوجه العوار سالفة الذكر‬
‫بــنـــاء عــليــه‬
‫يلتمس الطاعنان‬
‫أوآل ‪ -:‬قبول الطعن شكال‬
‫وبصفة مستعجلة وقف تنفيذ الحكم المعون فيه لحين الفصل فى الطعن‬
‫ثانيا ‪ -:‬وفى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه واألحاله‬
‫وكيـــــــــــــــل الطــــاعن‬
‫‪-184‬نقض مدنى في ‪ .‬بانهاء العالقة االيجارية لوفاة المستأجر االصلى‬
‫أودعت هذه الصحيفة ‪ ‬قلم كـتاب محكمـه النقــــض فى يــوم‪ ‬الموافــق‪ / ‬‬
‫‪ /‬‬
‫‪ ‬من األســتاذ ‪ /‬عــدنان‪ ‬محمد عبد المجيد المحــامى ‪ ‬المقبــول للمرافعة أمــام محكمة‬
‫النقض وكيآل عن السيد ‪********************/‬ومحله المختــار‬
‫مكتب وكيله الرســمى األســتاذ ‪ /‬عــدنان محمد عبد المجيد الكــائن ‪ 94‬أ شــارع احمد‬
‫عصمت عين شمس بالتوكيل رقم‪ ‬لسنه‪ ‬توثيق‪ ‬‬
‫ضــــد‬
‫(‪ )1‬السيدة ‪******************* /‬ـ‪ ‬مخاطبًا مع ‪-:‬‬
‫‪ ‬‬
‫وذلك‬
‫ال وفى الموضــوع برفض ـهـ و تأييــد الحكم المســتانف‬ ‫المحكمــة"(بقبــول االســتئناف شــك ً‬
‫‪ ‬‬
‫وكانت المحكمة قد قررت حجز الدعوى للحكم حيث اصــدرت حكمها أنف اللبيــان ولما كــان هــذا‬
‫‪ :‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫األقامة المستقرة المعتــادة و أنصــراف نية المقيم إلى أن يجعل من هــذا المســكن مراحه ومغــداه‬
‫بجيث ال يعول على ماوى دائم وثابت سواه‪. ‬‬
‫لسنة ‪ 51‬ق جلسة ‪10/3/1982‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫ال‬
‫‪ ‬‬
‫‪-185‬نقض مدنى في بانهاء العالقة االيجاريةـ لوفاة المستأجر االصلى‬

‫أودعت هذه الصحيفة ‪ ‬قلم كـتاب محكمـه النقــــض فى يــوم‪ ‬الموافــق‪ / ‬‬
‫‪ /‬‬
‫‪ ‬من األســتاذ ‪ /‬عــدنان‪ ‬محمد عبد المجيد المحــامى ‪ ‬المقبــول للمرافعة أمــام محكمة‬
‫النقض وكيآل عن السيد ‪********************/‬ومحله المختــار‬
‫مكتب وكيله الرســمى األســتاذ ‪ /‬عــدنان محمد عبد المجيد الكــائن ‪ 94‬أ شــارع احمد‬
‫عصمت عين شمس بالتوكيل رقم‪ ‬لسنه‪ ‬توثيق‪ ‬‬
‫ضــــد‬
‫(‪ )1‬السيدة ‪******************* /‬ـ‪ ‬مخاطبًا مع ‪-:‬‬
‫‪ ‬‬
‫وذلك‬
‫ال وفى الموضــوع برفض ـهـ و تأييــد الحكم المســتانف‬ ‫المحكمــة"(بقبــول االســتئناف شــك ً‬
‫‪ ‬‬
‫وكانت المحكمة قد قررت حجز الدعوى للحكم حيث اصــدرت حكمها أنف اللبيــان ولما كــان هــذا‬
‫‪ :‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫األقامة المستقرة المعتــادة و أنصــراف نية المقيم إلى أن يجعل من هــذا المســكن مراحه ومغــداه‬
‫بجيث ال يعول على ماوى دائم وثابت سواه‪. ‬‬
‫لسنة ‪ 51‬ق جلسة ‪10/3/1982‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫ال‬
‫‪ ‬‬
‫‪-186‬نقض ايجارات قضى بنقض الحكم واالعاده‬

‫محكمة النقض‬
‫مذكرة بأسباب الطعن بالنقض‬
‫وطلب وقف التنفيذ‬
‫أودعت هذه الصحيفة قلم كتاب محكمة النقض بتاريخ‪ / / 2‬‬
‫حيث قيد الطعن برقم لسنة‪ ‬‬
‫من األستاذ ‪ /‬عدنان محمد عبد المجيد المحامى المقبول للمرافعة أمام محكمة النقض بصفته‪ 2‬وكي ً‬
‫ال‬
‫ال من ‪.‬‬‫عن ك ً‬
‫‪ -1‬السيد ‪ ====/‬بالتوكيل رقم لسنة توثيق‬
‫الطـــــاعن‬
‫ضــــــــــد‬
‫‪ -1‬السيدة ‪ =====/‬مطعون ضدها‬
‫وذلــــــك‬
‫طعنًا على الحكم الصادر من محكمة أستئناف عالى القاهرة مأمورية شمال الدائرة (‪ )39‬أيجارات‬
‫الصادر بجلسة ‪ 21/8/2011‬فى األستئناف‪ 2‬رقم ‪ 7938‬لسنة قضائية و القاضى بالمنطوق األتى ‪ :‬‬
‫ال ثانيًا ‪ :‬وفى موضوع االستئناف‪ 2‬برفضه و تاييد‬ ‫حكمت المحكمة ‪ :‬أو ُال ‪ :‬بقبول األستئناف شك ً‬
‫الحكم المستأنف و ألزمت المستأنف بالمصروفات ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة "‬
‫والحكم الصادر من محكمة شمال القاهرة األبتدائية الدائرة (‪ )52‬أيجارات بجلسة ‪ 18/9/2010‬فى‬
‫الدعوى رقم ‪ 1177‬لسنة ‪ 2005‬أيجارات كلى شمال القاهرة والقاضى منطوقه " أو ًال ‪ :‬فى‬
‫الدعوى االصلية بأنتهاء عقد االيجار المؤرخ ‪ 1/4/1995‬وألزام الطاعن واخربتسليم العين محل‬
‫ذلك العقد إلى المطعون ضدها خالية من االشخاص والمنقوالت و ألزمتهما بالمصاريف و مبلغ‬
‫خمسة و سبعون جنيها مقابل أتعاب المحاماة "‪ ‬‬
‫ثانيًا ‪ :‬فى الدعوى الفرعية برفضها و ألزمت المدعى بالمصاريف و مبلغ خمسة و سبعون جنيهًا‬
‫مقابل أتعاب المحاماة "‬
‫تتحصل و اقعة الدعوى فى أن المطعون ضدها أقامت دعواها بموجب صحيفة أودعت قلم الكتاب ‪,‬‬
‫وأعلنت للطاعن وشقيقه‪ 2‬المدعى عليه األول بطلب الحكم‪-:‬‬
‫أو ًال‪ -:‬بأنتهاء عقد اإليجار المحرر لصالح مورثتهما عن الفيال رقم ‪ 2‬بالدور األرضى بالعقار رقم ‪9‬‬
‫شارع مراد الشريعى – قسم النزهة ‪.‬‬
‫ثانيًا‪ -:‬ألزمهما بتسليم العين خالية من األشخاص والمنقوالت ‪.‬‬
‫ثالثًا‪ -:‬ألزمهما بالمصاريف وأتعاب المحاماة وذلك بحكم مشمول بالنفاذ المعجل بال كفالة‪.‬‬
‫على سند من القول وال سند صحيح من الواقع أنه بموجب عقد إيجار مؤرخ فى ‪1/4/1995‬‬
‫أستأجرت مورثة الطاعن واخر من المطعون ضدها العين المبينة بالعقد ثم توفيت فى‬
‫‪ , 16/1/2005‬وكانت مقيمة بمفردها بالعين مما حدا بالمطعون ضدها ألقامة الدعوى ‪.‬وقدمت سندًا‬
‫لدعواها حافظة مستندات طويت على أصل عقد اإليجار المؤرخ فى ‪ 1/4/1995‬سند الدعوى ‪.‬‬
‫ال عن المطعون‬ ‫وحيث تداول نظر الدعوى بالجلسات على النحو الثابت بمحاضرها ومثل خاللها وكي ً‬
‫ال عن الطاعن الذى أنكر صدور هذا العقد مدار التداعى عن والدته ‪ ,‬وقدم وكيل‬ ‫ضدها ووكي ً‬
‫المطعون ضدها حافظتى مستندات طويتا على‪-:‬‬
‫‪ )1‬أصل شهادة من هيئة القضاء العسكرى تفيد بأن أخر عنوان مسجل للمدعى عليه الثانى هو‬
‫عين التداعى والشهادة مؤرخة فى ‪. 27/10/2009‬‬
‫‪ )2‬صورة من عقد أشتراك تليفون يفيد بأن محل إقامة الطاعن بالمشروع السويسرى ‪.‬‬
‫وحيث قدم وكيل الطاعن إعالنًا باألدعاء الفرعى بطلب ثبوت العالقة اإليجارية بينه وبين المدعى‬
‫عليه إمتدادًا عن والده المستأجر االصلى للعين فهمى سعيد بكر و أنتهى فيها لطلب و قبول الدعوى‬
‫ال وفى الموضوع الدعوى األصلية برفضها ‪.‬‬ ‫الفرعية شك ً‬
‫وقدم سند ًا لدعواه الفرعية سبعة حوافظ مستندات تضمنت األتى‪-:‬‬
‫‪ )1‬إعالم شرعى لوالدة الطاعن ‪.‬‬
‫‪ )2‬شهادة وفاة والدة الطاعن ‪.‬‬
‫‪ )3‬شهادة وفاة والد الطاعن وإعالم شرعى للورثة ‪.‬‬
‫‪ )4‬عقد تركيب تليفون بأسم الطاعن بالعين محل التداعى ‪.‬‬
‫‪ )5‬فواتير تليفون ومخاطبات للمدعى عليه الثانى على عين التداعى ‪.‬‬
‫‪ )6‬شهادة إتمام األبتدائية‪ 2‬واألعدادية وشهادة ميالد أوالد الطعن على عين التداعى ‪ ,‬وكذا شهادات‬
‫أتمام الدراسة االبتدائية و األعداديه للطاعن و شهادة الخدمة العسكرية و مخاطبات رسمية‪ 2‬له عن‬
‫المدة من عام ‪ 1977‬وحتى عام ‪ 2000‬بما يقطع باقامته‪ 2‬فى العين طوال تلك المدة ‪.‬‬
‫‪ )7‬إنذار عرض أجرة على المطعون ضدها عن األعوم منذ ‪ 1993‬وحتى ‪ 2005‬باسم الطاعن ‪.‬‬
‫‪ )8‬شهادة من هيئة القضاء العسكرى مؤرخه فى ‪ 26/10/2009‬تفيد بأن أخر محل إقامة للمدعى‬
‫عليه الثانى هو عين التداعى ‪.‬‬
‫وكانت محكمة الدرجة األولى بجلسة ‪ 29/7/2006‬قد قضت بندب خبير تكون مهمته‪ 2‬ما جاء‬
‫بمنطوق ذلك الحكم والذى نحيل إليه منعًا للتكرار ‪.‬‬
‫وبين يدى الخبير المنتدب فى الدعوى قدم الطاعن مستندات أخرى قاطعة الداللة طى حوافظ‬
‫مستنداته‪ 2‬بشان الدعوى رقم ‪ 5831‬لسنة ‪ 1964‬أيجارات كلى جنوب القاهرة المقامة من مالك‬
‫سابق قبل مورث الطاعن المرحوم ‪ /‬فهمى سعيد بكر و شقيقه المرحوم ‪ /‬فايز سعيد بكر بوصفهم‬
‫المستأجرين األصليين لعين التداعى‪ ‬‬
‫وحيث ورد التقرير أن العين موضوع النزاع هو الفيال رقم ‪ 2‬بالدور األرضى بالعقار رقم ‪ 9‬شارع‬
‫مراد الشريعى – قسم النزهة وأن المدعوه‪ /‬نادية أحمد نصير مورثة‪ 2‬المدعى عليها أستأجرت‬
‫بتاريخ ‪ 1/4/1995‬من‪ /‬قدرية محمد ربيع المطعون ضدها ‪ ,‬وخنايات محمد مصطفى (غير ممثلة‬
‫بالدعوى) العين موضوع النزاع وأن الطاعن تزوج فى ‪ 29/6/1995‬وذلك حال حياة والدته‬
‫المستأجرة األصلية وتقدم بشهادات ميالد أوالده بها محل اإلقامة عين التداعى وتضمنت‪ 2‬أقوال‬
‫الشاهد الثالث أن الطاعن مقيم بالعين مع والدته قبل وفاتها وحتى األن وتضمنت‪ 2‬أقوال الشاهدة‬
‫األولى والثانية أن الطاعن لم يكن مقيم مع والديه ‪.‬‬
‫وكانت محكمة الدرجة األولى قد قضت بجلسة ‪ 24/4/2010‬بإحالة الدعوى للتحقيق لتثبت‬
‫المطعون ضدها أن الطاعن لم يكن يقيم إقامة دائمة ومستقرة مع المستأجر األصلى وقت وفاته و‬
‫بجلسة التحقيق أستمعت المحكمة إلى شهود المطعون ضدها حيث مثل المدعو‪ /‬سالم عبد السالم‬
‫أبو بكر قرر بأن حارس العقار الكائن به عين التداعى وأن والده الطاعن هى المستأجر لعين‬
‫التداعى وأنه لم يكن مقيم معها إقامة دائمة ومستقرة‪ 2‬وإنما كان يتردد عليها ‪ ,‬وبسؤال المدعوه‪/‬‬
‫ليلى محمد محمد الموصيل قررت بذات األقوال السابقة وأضافت بأنها تركت اإلقامة بالعقار الكائن‬
‫به عين التداعى منذ عام ‪ 2003‬وأن نجلها يقيم بذات العقار ‪ ,‬وبسؤال المدعوه‪ /‬سلوى محمد على‬
‫سليمان قررت بأن المستأجرة األصلية لعين التداعى توفيت منذ حوالى أربعة أو خمس سنوات‬
‫وأنها كانت مقيمة‪ 2‬بمفردها وأن أوالدها كانوا يترددون عليها وأفادت بأنها تركت اإلقامة بالعقار‬
‫الكائن به عين التداعى عام ‪ 1985‬ثم عادت لألقامة عام ‪. 1997‬‬
‫كما أستمعت محكمة الدرجة األولى لشهود الطاعن وبسؤل‪ 2‬المدعو‪ /‬قدرى سيد محمد قرر بأنه‬
‫صديق الطاعن وأن المستأجر األصلى هو والد المدعى عليه وتوفى عام ‪ 1982‬وتوفيت والدته عام‬
‫‪ 2005‬وأن الطاعن يقيم بالعين وقت وفاة والده ووالدته وبسؤال المدعو‪ /‬أحمد منير ماهر قررت‬
‫بذات مضمون أقوال سابقة‬
‫وكانت محكمة الدرجة االولى بجلسة المرافعة األخيرة قد قررت المحكمة حجز الدعوى للحكم حيث‬
‫أصدرت حكمها أنف البيان بعاليه ‪.‬‬
‫و إذ لم يرتضى الطاعن هذا القضاء المعيب فقد بادر ألستئنافه بصحيفة أوددعت قلم كتاب المحكمة‬
‫ال وثانيًا ‪ :‬وفى الموضوع بالغاء‬‫و أعلنت قانونًا طلب فى ختامها الحكم أو ًال ‪ :‬بقبول األستئناف شك ً‬
‫الحكم المستأنف و القضاء مجددا برفض الدعوى األصلية و قبول الدعوى الفرعية بثبوت العالقة‬
‫األيجارية بين مورث الطاعن المرحوم ‪ /‬فهمى سعيد بكر المتوفى فى عام ‪ 1981‬و بين المطعون‬
‫ضدها عن الشقة محل النزاع بأجرة شهريه قدرها ‪ 10‬جنيه و أمتدادها لصالح الطاعن أو ثبوت‬
‫العالقة األيجارية المستقلة و المنفصلة و المباشرة بين الطاعن و المطعون ضدها بقبضها األجرة‬
‫عن عام ‪ . 1994 , 1993‬‬
‫وكان الطاعن قد تساند فى ذلك إلى أسباب حاصلها أن محكمة الدرجة األولى قد أخطأت فى فهم‬
‫الواقع فى الدعوى بعدم الوقوف على أمتداد العالقة األيجارية عن والد الطاعن المرحوم ‪ /‬فهمى‬
‫سعيد بكر المستأجر عين النزاع مع شقيقه فايز سعيد بكر منذ عام ‪ 1963‬وفقًا للثابت بالدعوى رقم‬
‫‪ 5831‬لسنة ‪ 1964‬أيجارات جنوب القاهرة بطلب أخالئهما من عين النزاع و المقدم شهادة بشأنها‬
‫امام الخبير المنتدب كما قدم الطاعن أيصاالت القيمة‪ 2‬االيجارية للعين حتى عام ‪ 2004‬و التى ثبت‬
‫منها ان المطعون ضدها تحررها بأسم عم الطاعن ‪ /‬فايز سعيد بكر بما يقطع باستمرار‪ 2‬العالقة‬
‫االيجارية المذكورة ‪.‬‬
‫كما تمسك الطاعن باسباب أستئنافه بنشوء عالقة أيجارية مستقلة بينه و بين المطعون ضدها‬
‫بقبضها القيمة االيجارية عن عام ‪ 1994 ,1993‬المعروضه من الطاعن عليها وقدم بجلسة‬
‫‪ 26/12/2010‬حافظة مستندات طيت على ما يفيد قبض المطعون ضدها القيمة األيجارية‪ 2‬من‬
‫الطاعن عن عام ‪. 1994 ,1993‬‬
‫كما نعى على قضاء محكمة الدرجة األولى كونه قد خرج باقوال الشهود عن مدلولها و خالف‬
‫الثابت باالوراق المقدمة فى الدعوى والتى تقطع بأنه مقيم فى عين النزاع خلفًا لوالد المتوفى عام‬
‫‪ 1981‬و أنه و أبنائه قد أتخذوا من عين النزاع سكنًا لهم ‪ .‬‬
‫وكانت المحكمة قد قررت حجز الدعوى للحكم حيث قضت بحكمها محل الطعن الماثل و لما كان هذا‬
‫القضاء قد ران عليه الخطأ فى تطبيق القانون و الفساد فى االستدالل و مخالفة الثابت باألوراق و‬
‫القصور فى التسبيب واألخالل بحق الدفاع األمر الذى يحق معه للطاعن الطعن عليه لألسباب األتيه‬
‫‪:‬‬
‫أسباب الطعن‬
‫خطأ الحكم فى تطبيق القانون وفساده فى األستدالل‬
‫عول الحكم الطعين فى قضائه بتأييد الحكم المستأنف الصادر من محكمة الدرجة األولى وأطراحه‬
‫لما ساقه دفاع الطاعن بصحيفه‪ 2‬األستئناف‪ 2‬من تمسكه بدفاع جديد قوامه أنعقاد عالقة إيجارية‬
‫مستقلة فيما بين الطاعن بوصفه مستأجر أصلى لعين النزاع والمطعون ضدها حال كونه يقوم‬
‫بسداد القيمة اإليجارية بموجب أنذارات عرض للقيمة‪ 2‬األيجارية خالل المدة من عامى ‪, 1993‬‬
‫‪ 1994‬وقبض المطعون ضدها للقيمة األيجارية وهو ما يعد منشىء لعالقة إيجارية مستقلة لصالح‬
‫بيد أن الحكم الطعين قد أعرض ونأى بجانبه عن هذا الدفاع الجوهرى المبدى بأسباب أستئناف‬
‫الطاعن بقالته بما تنقله عن مدوناته قضائه بحصر لفظه ‪.‬‬
‫((‪ ...‬كما ال ينال من ذلك طلب المستأنف فى صحيفة أستئنافه ثبوت العالقة اإليجارية المستقلة‬
‫والمنفصلة والمباشرة بين المستأنف والمستأنف ضدها بقبضها لألجره عن عام ‪ 1994- 1993‬إذ‬
‫أن المحكمة تشير إلى أن هذا الطلب لم لكن مطروحًا على محكمة أول درجة فى الدعوى الفرعية‬
‫التى أقامها المدعى عليه ومن ثم يعد طلبًا جديدًا ال يجوز للمحكمة األستئنافية‪ 2‬التعرض له والفصل‬
‫فيه إذ أنه ال يجوز أبداء طلبات جديدة فى األستئناف ومن ثم نقض المحكمة بعدم قبوله ‪))...‬‬
‫والحق الذى ال مريه فيه وال يأتيه الباطل من بين يديه وال من خلفه أن ماذهب إليه الحكم الطعين‬
‫على النحو آنف البيان عين الخطأ فى تطبيق القانون والفساد فى األستدالل ذلك أن صحيفة‬
‫األستئناف‪ 2‬المقدمه من الطاعن تشتمل على شقين أولهما طلب إلغاء الحكم بأنتهاء العالقة اإليجارية‪2‬‬
‫الصادر لصالح المطعون ضدها فى الدعوى األصلية والقضاء مجددًا برفض الدعوى المذكورة ‪.‬‬
‫وثانيهما الحكم فى الدعوى الفرعية بثبوت األمتداد القانونى للطاعن خلفًا لوالده المستأجر األصلى‬
‫المرحوم‪ /‬فهمى سعيد بكر أو ثبوت العالقة اإليجارية له بأعتباره مستأجر أصلى يقــبض المطــعون‬
‫ضدها القيمة اإليجارية عن عام ‪. 94 – 93‬‬
‫ومفاد ما سبق أن خصومه األستئناف‪ 2‬ليست منعقده من قبل الطاعن بشأن الحكم فى الدعوى‬
‫الفرعية بمفردها التى كان طلبه أمام محكمة الدرجة االولى بشأنها طلب أمتداد العالقة األيجارية‬
‫عن والده المرحوم ‪ /‬فهمى سعيد بكر والقائمة منذ عام ‪ 1963‬بحيث يعد أبداء التمسك بأنعقاد‬
‫عالقة إيجارية‪ 2‬مستقلة ومنفصله لصالح الطاعن عقب ذلك امام المحكمة االستئنافية دربًُا من‬
‫الطلبات الجديده التى ال يمكن أبداءها من الخصوم أعما ًال لنص المادة ‪ 235‬مرافعات إذ أن هذا‬
‫الحظر يقتصر فقط على الحكم بهذا الطلب فيما يخص أستئناف الدعوى الفرعية‬
‫وينبنى على ذلك أن تمسك الطاعن بالعالقة اإليجارية المستقلة والمنفصلة التى أنعقدت لصالحة‬
‫بسداده األجرة للمطعون ضدها وقبضها لها يعد فيما يخص األستئناف فى شقه األول المتعلق‬
‫بالدعوى األصلية بأنتهاء العالقة االيجارية وتسليم العين خالية من األشخاص والشواغل من أوجه‬
‫الدفاع الجديدة التى أجاز المشرع إبداءها فى خصومة األستئناف وفقًا للمادة ‪ 233‬مرافعات التى‬
‫نصت على أن "المحكمة تنظر األستئناف على أساس ما يقدم لها من أدلة ودفوع وأوجه دفاع‬
‫جديدة" ومن ثم فأن تمسك الطاعن بأنه سداده للقيمة اإليجارية وقبض المطعون ضدها لها عن‬
‫ومرتبات أثره بأعتباره يعد مانعًا من تأييد الحكم المستأنف فيما‬
‫ً‬ ‫عام ‪ 1994 – 1993‬صحيحًا قانونًا‬
‫يخص أنتهاء العالقة اإليجارية وتسليم العين خالية من األشخاص والشواغل حال ثبوت كون‬
‫ال فى العالقة األيجارية‬ ‫الطاعن كشاغل لعين التداعى يركن فى ذلك إلى سند من صحيح القانون ممث ًً‬
‫التى نشأت مستقلة فيما بينه‪ 2‬وبين المطعون ضدها إذ ال يعدوا ذلك سوى درب من دروب الدفاع‬
‫المبداه للرد على طلبات المطعون ضدها فى الدعوى األصلية والمقرر بقضاء النقض أنه ‪-:‬‬
‫والمقرر بقضاء النقض أنه‪ -:‬‬
‫إذا أعتمد الخصم لدى المحكمة اإلبتدائية فى ملكيته‪ 2‬على وضع اليد ولكنه لدى محكمة األستئناف‬
‫قدم مستندات يستدل بها على أيلوله الملكية له بطريق الشراء فمن الواجب على محكمة اإلستئناف‬
‫أن تبين فى حكمها رأيها فى هذه المستندات فإذا هى أغفلتها كليًا وأقتصرت على تأييد الحكم‬
‫المستأنف ألسبابه التى بنى عليها كان حكمها معيبًا بالقصوره عن تحقيق الغرض الذى ترمى إليه‬
‫المادة ‪ 103‬من قانون المرافعات وتعين نقضه ‪.‬‬
‫(الطعن رقم ‪ 92‬لسنة ‪ 2‬ق ‪ ,‬جلسة ‪) 2/3/1933‬‬
‫وقضى كذلك بأنه‪ -:‬‬
‫النص فى المادة ‪ 234‬من قانون المرافعات على أنه يجب على المحكمة إذا ألغت الحكم الصادر فى‬
‫الطلب األصلى أن تعيد القضية إلى محكمة الدرجة األولى لتفصل فى الطلبات اإلحتياطية ‪ ,‬وفى‬
‫المادة ‪ 233‬على أنه يجب على المحكمة أن تنظر اإلستئناف‪ 2‬على أساس ما يقدم لها من أدلة ودفوع‬
‫وأوجه دفاع جديدة و ما كان قد قدم من ذلك إلى محكمة الدرجة األولى ‪ ,‬يدل على أن المشرع قد‬
‫فرق بين الطلبات الموضوعية التى يطرحها الخصوم على المحكمة ويطلبون الحكم لهم بها وبين‬
‫األدلة والدفوع وأوجه الدفاع التى يركن إليها الخصوم فى تأييد طلباتهم الموضوعية أو للرد بها‬
‫على طلبات خصومهم فأوجب فى المادة ‪ 234‬على محكمة اإلستئناف‪ 2‬إذا خالفت محكمة أول درجة‬
‫فى قضائها فى الطلب األصلى أن تعيد الدعوى إلى تلك المحكمة لتفصل فى الطلب اإلحتياطى الذى‬
‫لم تبحثه – إذ حجبها عن نظره إجابتها للطلب األصلى – ومن ثم لم تستفيد وال يتها بالنسبه‪ 2‬له ‪,‬‬
‫وذلك حتى ال يحرم الخصوم من إحدى درجتى التقاضى وذلك على ما أشارت إليه المذكرة‬
‫اإليضاحية لقانون المرافعات ‪ ,‬أما الدفوع وأوجه الدفاع فقد أطلق المشرع العنان للخصوم فى إبداء‬
‫ال أمام محكمة‬ ‫ما يشاءون منها أمام محكمة اإلستئناف ولو لم يسبق لهم طرحها أو التمسك بها أص ً‬
‫أول درجة ما دام أن حقهم فى إبدائها لم يسقط وأوجب المشرع فى المادة ‪ 233‬على محكمة‬
‫اإلستئناف‪ 2‬أن تتصدى للفصل فى تلك الدفوع وأوجه الدفاع سواء ما أبدى منها كدفاع أصلى أو‬
‫إحتياطى وال تلزم بإعادة الدعوى إلى محكمة أول درجة إذا ما خالقت قضاءها فى شأن ما تمسك به‬
‫أحد الخصوم فى دفع أو دفاع أصلى إال أن يكون ما قضت به تلك المحكمة دفعًا شكليًالم تستفيد به‬
‫واليتها فى نظر الموضوع كالحكم بعدم اإلختصاص ‪.‬‬
‫الطعن رقم ‪ 1291‬لسنة ‪ 47‬مكتب فنى ‪ 29‬صفحة رقم ‪1640‬بتاريخ ‪30/10/1978‬‬
‫وقضى ايضا بانه ‪ :‬‬
‫المقرر على ما جرى به قضاء هذه المحكمة أن الطلب الجديد الذى ال يجوز أبداؤه أمام محكمة‬
‫األستئناف‪ 2‬هو ما يتغير به موضوع الدعوى أما وسيلة الدفاع الجديدة فيجوز التمسك بها ألول مرة‬
‫أمام المحكمة التى تنظر األستئناف على أساس ما يقدم إليها من ادلة ودفوع وأوجه دفاع جديدة‬
‫ال عن ما كان قد قدم من ذلك أمام محكمة أول درجة ‪.‬‬ ‫فض ً‬
‫ومفاد ما سبق أن الحكم الطعين حين أعمل نص المادة ‪ 235‬من قانون المرافعات بشأن ما أبداه‬
‫الطاعن فى صحيفة أستئنافية من دفاع متعلق بأعتباره مستأجر أصلى للعين محل النزاع متذرعًا‬
‫فى ذلك بأبداء الطاعن لهذا الدفاع ضمن طلباته النهائية فى شأن دعواه الفرعية منتهيًا إلى‬
‫األعراض عن هذا الدفاع كليًا بدون أن يبدى كلمته بشأن أساسه القانونى والواقعى جازمًا بعدم‬
‫قبوله ودون أن يفطن لكون هذا الدفاع يصح األخذ به والتعرض له فيما يخص النيل من الدعوى‬
‫األصلية وصو ًال لألنتهاء للقضاء برفضها إذا صح الدفاع وأساسه إال أن حدود األمر أن تنتهى‬
‫محكمة الموضوع للقضاء برفض الدعوى األصلية تأسيسًا على هذا الدفاع الجديد و من ناحية‬
‫أخرى تقضى بعدم قبول الطلب الجديد المتساند إلى هذا الدفاع فى الدعوى الفرعية للطاعن‬
‫بأعتباره لم يبدى أمام محكمة أول درجة نزو ًال على مبداء التقاضى على درجتين األمر الذى وصم‬
‫الحكم الطعين بالخطأ فى تطبيق القانون والفساد فى األستدالل ويوجب نقضه ‪.‬‬
‫قصور الحكم فى اللتسبيب‬
‫و مخالفة الثابت باألوراق‬
‫كان الحكم الطعين قد أعرض ونأى بجانبه‪ 2‬عن ما تمسك به دفاع الطاعن من أحقيته فى أمتداد‬
‫العالقة اإليجارية للطاعن خلفًا لمورثه المرحوم‪ /‬فهمى سعيد بكر مستأجر العين مدار التداعى منذ‬
‫ما يزيد عن أربعون عامًا مضت وما قدمه الطاعن بين يدى محكمة الموضوع من أدلة و مستندات‬
‫جازمة على وجود تلك العالقة اإليجارية وسبق أقامت المالكة السابقة لدعوى أخالء قبل مورث‬
‫الطاعن حملت رقم ‪ 5831‬لسنة ‪ 1964‬جنوب القاهرة وقد ذهب الحكم الطعين فى معرض أطراحه‬
‫لهذا الدفاع الجوهرى للقول باألتى‪ -:‬‬
‫(( ‪ ...‬كما ال ينال من ذلك طلب المدعى فرعيًا ثبوت العالقة اإليجارية بين مورثه المرحوم‪ /‬فهمى‬
‫سعيد بكر المستأجر األصلى وبين المستأنف ضدها عن الشقة محل التداعى وبأحقيته فى األمتداد‬
‫القانونى عن مورثه‪ 2‬المستأجر للعين منذ عام ‪ 1963‬إذ أن األوراق قد خلت مما يفيد ثبوت‬
‫المشاركة السكنية لمورث المستأنف مع المستأجر فايز سعيد بكر منذ بدء األجارة إذ أن المستأنف‬
‫قرر بصحيفة أستئنافه أن أقامت السيدة‪ /‬أفكار عبد الحميد حسن المالكة القديمة‪ 2‬للعقارى عام‬
‫‪ 1964‬دعوى أخالء وطرد كال من‪ /‬فايز سعيد بكر ‪ ,‬فهمى سعيد بكر ‪ ,‬نادية أحمد نصير وهى‬
‫الدعوى رقم ‪ 5831‬لسنة ‪ 1964‬جنوب القاهرة وقضى فيها بالرفض لثبوت المشاركة السكنية‪ 2‬وقد‬
‫خلت األوراق مما يفيد على وجه رسمى ما آلت إليه هذه الدعوى والمحكمة ليست ملزمه بلفت نظر‬
‫الخصوم إلى مقتضيات دفاعهم ومن ثم يكون الطلب فى غير محله‪)) ...‬‬
‫بيد أن الحكم الطعين قد تنكب جادة الصواب القانونى وحاد عنها وأفصح بمدونات قضائه عن عدم‬
‫مطالعته أوراق الدعوى عن بصر وبصيره و أختالل أستنباطه لألدلة إذ أن الطاعن لدى طرحه هذا‬
‫الدفاع بين يدى محكمة الموضوع بدرجتيها قد أستدل بواقعة أقامت الدعوى رقم ‪ 5831‬لسنة‬
‫‪ 1964‬جنوب القاهرة قبل مورث الطاعن وعمه مستأجرى العين األصليين للتدليل على تاريخ‪ 2‬بدء‬
‫العالقة اإليجارية للعين محل التداعى ‪ ,‬فى حين أنه وأن لم يستطع التقدم بما يفيد ما آل إليه أمر تلك‬
‫الدعوى لكون ملفها قد تعرض (للدشت) بمضى الزمن ولم يتم قيد تتابع جلساتها التالية بالجدول إال‬
‫أنه قد قدم طى حوافظ مستنداته‪ 2‬عددًًا من األدلة األخرى المتساندة والجازمة الداللة والتى تقطع‬
‫بأستمراريه‪ 2‬تلك العالقة اإليجارية وأنها العالقة القائمة‪ 2‬والحقيقية التى تربط بين طرفى الدعوى‬
‫حين قدم إيصاالت األجرة الخاصة بعين النزاع حتى عام ‪ 2004‬والتى ال زالت تحرر بأسم‪ /‬فايز‬
‫سعيد بكر وتلك اإليصاالت لم تكن محل ثمه طعن أو أنكار من جانب المطعون ضدهاومن ثم فأن تلك‬
‫اإليصاالت قاطعة الداللة فى أستمرار العالقة اإليجارية منذ عام ‪ 1964‬وأن العالقة اإليجارية التى‬
‫تنسب لمورثه الطاعن المرحومه‪ 2/‬نادية أحمد نصير بالعقد مؤرخ ‪ 1/4/1995‬ليس لها أصل من‬
‫الواقع كما قدم سلة من المستندات الجازمة الداللة على أمتداد العالقة األيجارية إليه و أقامته فى‬
‫عين النزاع سنوات طوال وتمثلت تلك المستندات فى شهادة وفاة والد الطاعن بعين النزاع وإعالم‬
‫شرعى للورثة ‪ , ,‬عقد تركيب تليفون بأسم الطاعن بالعين محل التداعى ‪ ,‬فواتير تليفون ومخاطبات‬
‫للمدعى عليه الثانى على عين التداعى ‪ .‬شهادة إتمام األبتدائية واألعدادية وشهادة ميالد أوالد‬
‫الطعن على عين التداعى ‪ ,‬وكذا شهادات أتمام الدراسة االبتدائية‪ 2‬و األعداديه للطاعن ذاته و شهادة‬
‫الخدمة العسكرية و مخاطبات رسمية‪ 2‬له عن المدة من عام ‪ 1977‬وحتى عام ‪ 2000‬بما يقطع‬
‫باقامته فى العين طوال تلك المدة ‪ ,‬إنذار عرض أجرة على المطعون ضدها عن األعوم منذ ‪1993‬‬
‫وحتى ‪ 2005‬باسم الطاعن ‪,‬شهادة من هيئة القضاء العسكرى مؤرخه فى ‪ 26/10/2009‬تفيد بأن‬
‫أخر محل إقامة للمدعى عليه الثانى هو عين التداعى ‪.‬‬
‫وينبنى على ذلك أن أوراق الدعوى التى خالفها قضاء الحكم الطعين مشايعًا فى ذلك قضاء محكمة‬
‫الدرجة األولى تقطع بان للطاعن أمتداد قانونى للعالقة األيجارية عن والده وذلك ثابت بمستندات‬
‫قاطعه تمتد لسنوات طوال بما يصم الحكم بالقصور حال أغفاله لداللة تلك المستندات وحجيتها و‬
‫عدم تعرضه لداللتها وتعاضدها مع المستند الخاص بدعوى األخالء المقامة قبل والد الطاعن‬
‫للمقرر بقضاء النقض من أنه‬
‫إذا كان الحكم بعد أن أستعرض األدلة والقرائن التى تمسك بها الخصم تأييدًا لدفاعه قد رد عليها ردًا‬
‫مثبتًا عدم درس األوراق المقدمة لتأييد الدفع فأنه ال يكون مسببًا التسبيب الذى يتطلبه القانون‬
‫ويكون باط ً‬
‫ال متعينًا نقضه ‪.‬‬
‫(نقض ‪ – 9/2/1972‬الطعن رقم ‪ 61‬لسنة ‪ 34‬ق )‬
‫(نقض ‪ – 10/12/1942‬الطعن رقم ‪ 29‬لسنة ‪ 12‬ق)‬
‫متى كان ال يبين من أسباب الحكم المطعون فيه أن المحكمة قد ألتفتت لدفاع الطاعنين بما يقتضيه‪2‬‬
‫أو أنها فحصته وأطلعت على الدليل الذى أستندوا إليه فيه فأن الحكم يكون معيبًا بالقصور ‪.‬‬
‫(نقض ‪ 16/1/1964‬الطعن رقم ‪ 140‬لسنة ‪29‬ق )‬
‫الطعون أرقام ‪ 2‬ص ‪639‬‬
‫تقديم مستندات مؤثره فى الدعوى مع التمسك بداللتها ألتفات الحكم عن التحدث عنها كلها أو‬
‫بعضها وعدم أطالعه عليها قصور ‪.‬‬
‫(نقض ‪ 21/6/1983‬طعن رقم ‪ 2571‬لسنة ‪ 52‬ق)‬
‫فإذا ما تقرر ذلك وكان الطاعن وفقًا للثابت بأوراق الدعوى قد قدم مستندات عدة لألستدالل بها‬
‫على بدء العالقة اإليجارية لعين النزاع منذ عام ‪ 1964‬لصالح مورثه المرحوم‪ /‬فهمى سعيد بكر و‬
‫أستمراريتها طوال تلك السنوات وكانت تلك المستندات متأزره فيما بينها ومنها مجتمعه يتأكد‬
‫أنعقاد العالقة اإليجارية وأستمراريتها حتى األن دون أنقطاع إال أن الحكم الطعين لم يفطن لتلك‬
‫المستندات وتأزرها بعضها مع البعض و أجتزئها قاصرًا إياها على األستدالل بالدعوى المقامة‬
‫باألخالء خالل عام ‪1964‬من قبل الطاعن وأعتبرها غير كافيه الدالله على وجود تلك العالقة‬
‫األيجارية ومألها غاضًا الطرف عن ما قدم من مستندات قدمها الطاعن تنبىء فى غيرما أبهام أنه‬
‫منذ صغره ومن بعده ذريته قد أتخذوا عين النزاع سكنًا لهم عن والده المرحوم ‪ /‬فهمى سعيد بكر‬
‫األمر الذى يصم الحكم الطعين بالقصور فى التسبيب ويوجب نقضه ‪.‬‬
‫الفساد فى االستدالل‬
‫على ما يبين من مطالعة مدونات الحكم الطعين أنه قد شايع قضاء محكمة أول درجة رافعًا لواء‬
‫التأييد ألسبابه التى أبتنى عليها ممثلة‪ 2‬فى أقوال شهود المطعون ضدها كدليل وحيد عولت عليه فى‬
‫قضائها بأنتهاء العالقة اإليجارية وعدم أحقيه الطاعن فى أستمرارها‪ ‬‬
‫وكان قضاء الحكم الطعين قد غض الطرف عن منعى جوهرى ساقه دفاع الطاعن بصحيفة أستئنافه‬
‫على قضاء محكمة الدرجة األولى أنه خرج بمدلول أقوال الشهود عن واقع الدعوى ‪.‬‬
‫وقد أكد الدفاع على تلك الحقيقة بما أورده بصحيفة‪ 2‬أستئنافه من أن الشاهدة‪/‬سلوى محمد على‬
‫سليمان وفقًا ألقوالها التى أدلت بها بالتحقيقات كانت مقيمة فى العقار الكائن به عين النزاع منذ‬
‫عام ‪ 1982‬وتركته فى عام ‪ 1985‬ثم عادت إليه فى عام ‪ 1997‬و أدعت أن والده الطاعن كانت‬
‫تقيم بمفردها خالل تلك المدة ‪ ,‬فى حين أن الشاهدة الثانية‪ 2/‬ليلى محمد محمد قد قررت بشهادتها‬
‫وفقًا لما حصله قضاء الحكم المطعون فيه أن والدة الطاعن كانت بمفردها فى عين النزاع وقررت‬
‫الشاهدة كذلك بأنها قد تركت سكناها بالعقار الكائن به عين التداعى منذ عام ‪. 2003‬‬
‫ومفاد ما سبق أن كلتا الشاهدتين تعد أقوالهما غير مؤثره أو منتجه فى واقع النزاع حال كون دفاع‬
‫الطاعن قد تمسك بأن أوالهما قد حضرت لألقامة بالعقار الكائن به عين النزاع فى عام ‪ 1982‬أى‬
‫بعد وفاة والد الطاعن المرحوم‪ /‬فهمى سعيد بكر الذى تمسك الطاعن بأن األمتداد القانونى للعالقة‬
‫اإليجارية إليه بوصفه خلقًا له كمستأجر أصلى للعين ومن ثم فأن أقوالهما ال تنفى دفاع الطاعن‬
‫المبدى منه بأمتداد العالقة اإليجارية إليه عن والده الذى توفى قبل سكنى الشاهده بالعقار ‪.‬‬
‫أما الشاهده الثانية فقد أكد الحكم الطعين فى تحصيله أنها قد تركت سكناها فى العقار الكائن به عين‬
‫النزاع فى عام ‪ 2003‬وذلك قبل أن تتوفى مورثه الطاعن بعامين كاملين ومن ثم فأن تحقق علمها‬
‫بأقامتها منفرده حتى وفاتها ال تحمله أقوالها التى ركن إليه الحكم الطعين فى تأييده للحكم الصادر‬
‫عن محكمة الدرجة األولى بأنتهاء العالقة اإليجارية إذ أن مناط األمتداد القانونى ثبوت اإلقامة‬
‫المستقرة للوارث وقت الوفاة ‪.‬‬
‫وغاية القصد أن تحصيل‪ 2‬الحكم الطعين لمؤدى أقوال شهود المطعون ضدها التى تساند إليها‬
‫وأتخذها عمادًا لقضائه ال يؤدى إلى نفى أحقيه الطاعن فى األمتداد القانونى للعالقة اإليجارية سواء‬
‫التى تمسك بها عن والده منذ عام ‪ 1963‬وحتى وفاته فى عام ‪ 1981‬أو المدعى بها من المطعون‬
‫ضدها بموجب عقد اإليجار المنسوب صدوره لوالدة الطاعن المرحومة‪ 2/‬نادية أحمد نصير‪ 2‬حال كون‬
‫كلتا الشاهدتين ال يستقيم بهما قضائه إذ أنهما ال تؤديان لنفى دفاعه ‪.‬‬
‫وقد قضت محكمة النقض أنه‪-:‬‬
‫إذ بنى الحكم على واقعة أستخلصها من مصدر ال وجود له أو موجود ولكنه مناقض لما أثبته أو‬
‫ال أستخالص تلك الواقعة منه كان هذا الحكم باط ً‬
‫ال ‪.‬‬ ‫غير مناقض ولكن من المستحصل عق ً‬
‫(نقض ‪ 29/7/1992‬طعن رقم ‪ 4970‬لسنة ‪ 61‬ق)‬
‫وقضى كذلك‪-:‬‬
‫فساد الحكم فى األستدالل ما هيته أمتداد المحكمة فى أمتناعها إلى أدلة غير صالحة من الناحيه‬
‫الموضوعية‪ 2‬لألمتناع بها ‪.‬‬
‫وبمفهوم المخالفة قضى بأنه‪ -:‬‬
‫إلن كانت محكمة الموضوع غير ملزمه‪ 2‬بأبداء أسباب عدم أطمئنانها ألقوال الشهود إال أنها أوردت‬
‫أسبابًا لذلك تعين أن تكون هذه األسباب سائغه ‪.‬‬
‫(نقض ‪ 27/12/1988‬طعن رقك ‪ 567‬لسنة ‪ 53‬ق)‬
‫(نقض ‪ 25/11/1986‬طعن رقم ‪ 1827‬لسنة ‪ 51‬ق)‬
‫وقضى كذلك بأنه ‪ :‬‬
‫ال يجوز للمحكمة أن تتدخل فى رواية الشاهد ذاتها و تاخذها على وجه خاص يخالف صريح‪2‬‬
‫عباراتها و أن يقيم قضائها على فروض تناقض صريح روايته‪ . 2‬‬
‫نقض ‪ 20/4/1963‬الطعن رقم ‪ 208‬لسنة ‪33‬ق‬
‫فإذا ما تقرر ذلك وكان أستدالل الحكم الطعين بمؤدى أقوال شهود المطعون ضدها التى حصلها على‬
‫النحو أنف البيان بمدونات قضاءه كدليل وحيد و أوحد ركن إليه مشايعًا قضاء محكمة الدرجة‬
‫األولى فى ذلك و مطيحًا فى سبيل‪ 2‬قناعته به كدليل عول عليه بمستندات الطاعن الجازمة الداللة‬
‫على أقامته فى عين النزاع لما يزيد عن أربعون عامًا مضت فى حين أن الدليل المستمد من أقوال‬
‫الشهود ال تنفى دفاع الطاعن و ال تنصب على الوقائع المراد أثباتها حال كون كلنا الشاهدتين لم‬
‫تكن أوالهما مقيمة‪ 2‬بعين النزاع حال وفاة مورث الطاعن المستأجر االصلى للعين الذى أمتدت‬
‫العالقة األيجارية إلى الطاعن عنه إذ حضرت بعد الوفاة بعام كامل فى حين أن األخرى قد غادرت‬
‫العقار قبل وفاة مورثة‪ 2‬والدة الطاعن بعامين أى لم تشهد خال تلك الفترة أقامته معها حتى الوفاة من‬
‫عدمه بمايفسد أستدالل الحكم الطعين بتلك األقوال و يوجب نقضه‪ ‬‬
‫قصور أخر فى التسبيب‪ ‬‬
‫تمسك دفاع الطاعن منذ فجر الدعوى بأنكار عقد اإليجار المؤرخ فى ‪ 1/4/1995‬المنسوب لمورثته‬
‫المرحومة‪ 2/‬نادية أحمد نصير‪ 2‬لعين التداعى متمسكًا كذلك بأن العالقة اإليجارية لعين النزاع سابقة‬
‫على هذا التاريخ مع والده المرحوم‪ /‬فهمى سعيد بكر منذ عام ‪ 1963‬كمستأجر أصلى لعين النزاع‬
‫وأن أمتداد العالقة اإليجارية للطاعن عن مورثه آنف الذكر ‪.‬‬
‫بيد أن الحكم الطعين مشايعًا لقضاء محكمة الدرجة األولى قد أهدر هذا الدفاع الجوهرى المرتكن‬
‫لنص المادة ‪ 14‬إثبات والذى يعد أبداء الوارث له بطعنه بالجهاله واألنكار لعقد اإليجار الصادر عن‬
‫مورثه ملزمًا لمحكمة الموضوع بأتخاذ االزم لتحقيق الخط أو األمضاء ونسبته‪ 2‬لمورثه بالرغم من‬
‫تمسك الطاعن بهذا الدفاع بصحيفة دعواه الفرعية و بصحيفة‪ 2‬األستئناف‪. 2‬‬
‫بيد أن الحكم الطعين لم يقم بما يستوجبه‪ 2‬القانون من تحقيق لهذا الدفاع الجوهرى أو تبيان ما‬
‫يؤدى لصحة نسبة هذا العقد لمورثة الطاعن المرحومة ‪ /‬نادية أحمد نصير‪ 2‬بأدلة أو قرائن تؤكد‬
‫وجود هذا العقد ونفاذه بين طرفيه بأعتبار أن ذلك يعد شاهدًا على وجود العقد بل أنه لم يقدم ثمه‪2‬‬
‫دليل صحه الخطأ أو األمضاء المنسوب لمورثه‪ 2‬الطاعن بما يصمه بالقصور للمقرر بقضاء النقض‬
‫يبين أنه‪-:‬‬
‫أنكار التوقيع على المحرر العرض عدم ألتزام قاضى الموضوع بأجراء تحقيق حتى وجد فى وقائع‬
‫الدعوى ومستنداتها ما يكفى لتكوين عقيدته فى شأن صحة الخط واألمضاء والختم وجوب أن يبين‬
‫فى محكمة القرائن التى أستبان فيها ذلك أعفاله بيان ذلك خطأ ‪.‬‬
‫الدفع بعدم العلم من صور الدفع باألنكار مؤاداه حق الوارث فى الطعن باألتكار بد ًال من الدفع‬
‫بالجهاله ‪.‬‬
‫وهديًا بتلك المبادىء التى أستقر عليها قضاء النقض وكان الطاعن قد تمسك بانكار العقد سند‬
‫التداعى من المطعون ضدها بين يدى محكمة الموضوع بدرجتيها ومنذ بدء النزاع و ابدى هذا‬
‫التمسك فى أكثر من موضع ومناسبة‪ 2‬باوراق الدعوى ولم يقم الحكم الطعين بما أستوجبه القانون‬
‫من تحقيق للخط و األمضاء المنسوب صدوره لوالدة الطاعن وصو ًال لصحته قبيل الخوض فى‬
‫موضوع النزاع وبخاصة وان دفاع الطاعن الموضوعى يركن إلى ان العالقة األيجارية أمتدادًا عن‬
‫والده المرحوم ‪ /‬فهمى سعيد بكر و أن أقامته ووالدته أستنادًا إلى ذلك إال أن الحكم الطعين لم‬
‫يتعرض للدفع بأنكار العقد و يحققه بما يصمه بالقصور و يتعين نقضه ‪ .‬‬
‫السبب الخامس‬
‫األخالل بحق الدفاع‬
‫ذلك أن الحكم الطعين قد غض الطرف عن دفع جوهرى أخر مبدى من دفاع الطاعن بصورية عقد‬
‫األيجار المؤرخ ‪ 1/4/1995‬المنسوب إلى مورثة‪ 2‬الطاعن المرحوم ‪ /‬نادية أحمد نصير‪ 2‬حال كون‬
‫كافة األوراق تقطع بأنه بفرض صحته قد حرر لظروف خاصة كتغيير عداد أنارة أو تقديمه‪ 2‬إلى‬
‫الضرائب و أن كافة األوراق تقطع بصوريته‪ 2‬وعدم نفاذه بين طرفيه ودلل الدفاع على ذلك بأن‬
‫أيصاالت القيمة األيجارية حتى عام ‪ 2004‬تحرر بأسم المرحوم ‪ /‬فايز سعيد بكر المستأجر األصلى‬
‫لعين النزاع وهو ما لم ينكره المطعون ضدها ‪ .‬‬
‫وكان تمسك دفاع الطاعن بهذا الطعن بالصورية قد أبدى فى صحيفة دعواه الفرعية وكذا فى‬
‫صحيفة األستئناف‪ 2‬صراحة إال أن الحكم الطعين لم يلتفت لهذا الدفاع الجوهرى ولم يقسطه قدره‬
‫أيرادًا له وردًا عليه وكأنه لم يطرح بين يديه باألوراق مشمو ً‪2‬ال بالدليل على صورية هذا العقد‬
‫باوراق الضد القاطعة الداللة على تلك الصورية ووضوحها إال أن الحكم الطعين قد غفل عن هذا‬
‫الدفاع الجوهرى وأخل بحق الدفاع ‪ .‬‬
‫والمقرر بقضاء النقض انه ‪:‬‬
‫إذا كان البائع للبائع قد قرر أنه بعد أن باع القدر المذكور عاد فرد إليه الثمن ‪ ،‬و حصل منه على‬
‫إقرار بإلغاء البيع ‪ ،‬فإن هذا التفاسخ و إن كان يمكن أن يعتبر عائقًا دون تنفيذ العقد الصادر منه إال‬
‫أنه إذا كان المشترى األخير قد تمسك لدى المحكمة بصورية‪ 2‬هذا التفاسخ إلصطناعه بعد رفع‬
‫دعواه لإلضرار به ‪ ،‬فإنه يكون واجبًا على المحكمة أن تتحدث عن هذه الصورية‪ 2‬بما يكشف عن‬
‫حقيقة األمر و إال كان حكمها قاصر األسباب ‪ ،‬و ال يعد ردًا على الدفع بصورية تعاقد ما قول‬
‫المحكمة إن أحد طرفيه قد أقر بصحته ‪.‬‬
‫إذا كان الدفاع بالصورية‪ 2‬مما لو صح يتغير‪ 2‬به وجه الحكم فى الدعوى ‪ ،‬و كان الثابت أن صاحب‬
‫هذا الدفاع قد طلب إلى محكمة اإلستئناف فى مذكرة قدمها إليها إحالة الدعوى إلى التحقيق إلثبات‬
‫الصورية‪ 2‬التى يدعيها ‪ ،‬و كان الحكم قد جاء خلوًا من إيراد هذا الطلب و من الرد عليه ‪ ،‬فإنه يكون‬
‫قد عاره بطالن جوهرى ‪.‬‬
‫وقضى أيضًا بأنه ‪ :‬متى كان الحكم المطعون فيه قد عول فى قضائه على العقد الذى طعن فيه‬
‫الطاعن بالصورية المطلقة فإن إغفال هذا الحكم بحث دفاع الطاعن المتضمن صورية هذا العقد‬
‫صورية مطلقة ‪ -‬يجعله كشوبا بالقصور ‪.‬‬
‫بتاريخ ‪1965-5-27‬‬
‫ولما كان الدفع بالصورية‪ 2‬قد أبدى من دفاع الطاعن منذ فجر الدعوى وقد ظلب متمسكًا به فى كافة‬
‫مراحلها التالية وقدم الدفع مشفوعًا بدليل هذه الصورية للعقد سند المطعون ضدها فى أقامة دعواه‬
‫إال أن الحكم الطعين لم يفطن لهذا الدفاع المطروح بين يديه ولم يشر إليه ولمك يقل كلمته بشأن‬
‫أوراق الضد التى تظهرصورية هذا العقد وعدم وجوده األمر الذى شاب معه الحكم الطعين األخالل‬
‫بحق الدفاع ويتعين نقضه‪. 2‬‬
‫السبب السادس‬
‫حيث أن للطاعن أسرة ليس لها من ملجاء سوى عين النزاع وفى تنفيذ الحكم المطعون فيه ما‬
‫يلحق بهم بالغ الضرر مع ما ران عليه من أوجه الفساد و القصور بما يرجح بمشيئة اهلل نقضه‪ ‬‬
‫بنـــــــاء عليـــــــه‬
‫يلتمس دفاع الطاعن‪ ‬‬
‫او ًال ‪ :‬بقبول الطعن شك ً‬
‫ال ‪.‬‬
‫ثانيًا ‪ :‬و بصفة‪ 2‬مستعجلة وقف تنفيذ الحكم الطعين لحين الفصل فى الطعن‪ ‬‬
‫ثالثًا ‪:‬وفى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه و األحالة‪ ‬‬
‫‪-187‬نقض ايجارات مدة عقد االيجار الغير محدد المده او المشاهره‬

‫فى القانون المدنى شهر واحد او المده المحدده لدفع القيمه االيجاريهـ‬
‫مــذكــــره‬
‫بأسباب الطعن بالنقض‬
‫أودعت هذه المذكرة قلم كتاب محكمة النقض بتاريخ‪ 2015 / / 2‬وقيدت برقم لسنة ق‪ ‬‬
‫مقدمه من مكتب األستاذ‪ /‬عدنان محمد عبد المجيد المحامى بالنقض واألداريه العليا بصفته‪ 2‬وكيال‬
‫عن ‪====== /‬والمقيم ‪ 24‬شارع محمود نصر عزبة النوار الخصوص – القليوبية‪ 2‬بالتوكيل رقم‬
‫لسنة توثيق‪ 2‬‬
‫ضد‬
‫السيد‪ /‬رجب محمد على والمقيم ‪ 24‬شارع محمود نصرمتفرع من ابراهيم بخيت ‪ -‬عزبة النوار‬
‫الخصوص القليوبية‪ 2‬شقة يمين الصاعد بالدور االرضى ‪0‬‬
‫وذلك‬
‫طعنا على الحكم الصادر من محكمه‪ ‬‬
‫بتاريخ ‪ / /‬والقاضى منطوقه‬
‫‪....................................................................‬‬
‫والحكم الصادر فى الدعوى رقم ‪ 584‬لسنة ‪ 2013‬مدنى كلى الخانكة بجلسة ‪ 27/1/2014‬والقاضى‬
‫ال وفى الموضوع بإعتبار أن عقد‬ ‫منطوقه " حكمت المحكمة أو ًال فى الدعوى الفرعية‪ /‬بقبولها شك ً‬
‫اإليجار محل التداعى المؤرخ ‪ 1/1/1999‬منعقد لتسعه وخمسون عامًا وينتهى‪ 2‬فى ‪30/12/20058‬‬
‫وألزمت المدعى عليه فرعيًا المصاريف وخمسه وسبعون جنيهًا أتعاب محاماة‪ ‬‬
‫ثانيًا برفض الدعوى األصلية وألزمت المدعى المصاريف وخمسة وسبعون جنيهًا أتعاب محاماة‬
‫حيث تتحصل وقائع الدعوى فى أن الطاعن أقامها بموجب صحيفة موقع من محام أودعت قلم كتاب‬
‫المحكمة وأعلنت قانونًا للمطعون ضده طلب فى ختامها الحكم بإنتهاء العالقة اإليجارية بعقد اإليجار‬
‫‪ 1/1/1999‬بإنتهاء شهر أغسطس ‪ 2012‬وتسليم العين المبينة‪ 2‬بالصحيفة والعقد سند الدعوى‬
‫خالية من األشخاص والشواغل بالحالة التى كانت عليها مع إلزامه بالمصاريف واألتعاب ‪.‬‬
‫وذلك على سند من القول أنه بموجب عقد اإليجار المؤرخ ‪ 1/1/1999‬أستأجر المطعون ضده االول‬
‫من مورث الماعن العين المبينة‪ 2‬وصفًا ومعالم بالصحيفة وعقد اإليجار بقيمة‪ 2‬إيجارية خمسون جنية‬
‫ومدة اإليجار بحسب ما جاء بالعقد‪ :‬دائمة " هى مدة غير محددة تخضع لنص المادة ‪ 563‬من‬
‫التقنين المدنى ‪ .‬‬
‫ولما كان الطاعن يرغب فى إنهاء العالقة اإليجارية فأعلن المطعون ضده باإلنذار معلن له بتاريخ‬
‫‪ 15/8/2012‬بإنتهاء العالقة اإليجارية بإنتهاء شهر أغسطس ‪ 2012‬إال أنه لم يحرك ساكنًا مما‬
‫حدا به إلقامة دعواه الماثلة بغية القضاء بما سلف من طلبات ‪.‬‬
‫وحيث تداولت الدعوى بالجلسات ومثل فيها المطعون ضده بوكيل عنه أدعى فرعيًا بصحيفة‪ 2‬تأشر‬
‫عليها بقلم الكتاب ومعلنه قانونًا للطاعن طلب فى ختامها الحكم أو ًال فى الدعوى األصلية برفضها ‪,‬‬
‫ال بإنعقاد العقد سند الدعوى لمدة تسعة وخمسون عامًا من تاريخ سريانه‬ ‫وفى الفرعية بقبولها شك ً‬
‫مع إلزام الطاعن بالمصروفات وأتعاب المحاماة‪ ‬‬
‫وبجلسة المرافعة الختامية قررت محكمة الدرجة االولى حجز الدعوى للحكم حيث اصدرت حكمها‬
‫انف البيان ’‬
‫ولما كان هذا القضاء قد أتى مشوبًا بالخطأ فى تطبيق القانون و الفساد فى االستدالل االمر الذى‬
‫حدى بالطاعن ألستئنافه بصحيفة‪ 2‬أودعت قلم كتاب المحكمة و أعلنت قانونا ألسباب حاصلها خطأ‬
‫الحكم فى تطبيق القانون وتأويله ومخالفته والفساد فى األستدالل لكون العقد بحسب ما ورد به أن‬
‫العالقة دائمة وهو ما يعنى أنها غير محددة المدة ويمتنع على القاضى تحديد مدتها من تلقاء نفسه‬
‫لكونه ال ينشىء العقود على أطرافها و من ثم فما ادمت المدة ال يمكن تحديدها فأن الرجوع إلى‬
‫القاعدة العامة يقتضى أعتبارها وفقًا لنص المادة ‪ 563‬من تقنين المرافعات منعقدة للمدة المحددة‬
‫لساداد القيمة االيجارية وهى مشاهرة بحسب العقد ومن ثم فان أعذار الطاعن المطعون ضده‬
‫بانتهاء العالقة األيجارية ساريًَا قانونًا ويترتب عليه أخالءه وفقًا لمذهب الهيئة‪ 2‬العامة لمحكمة‬
‫النقض فى قضاءها المشار إليه بصحيفة االستئناف‪. 2‬‬
‫وكانت محكمة االستئناف مصدرة الحكم الطعين قد أحالت الدعوى للتحقيق ألثبات مدة العالقة‬
‫االيجارية وجاءت نتيجة‪ 2‬التحقيق لصالح الطاعن وفقًا لما حصله الحكم الطعين ذاته بمدوناته‪ 2‬والتى‬
‫نحيل لفحواها منعًا للتكرار حيث قرر شهود المطعون ضده أن العقد غير محدد المدة و أنه لحين‬
‫توافر مسكن للمطعون ضده ‪ ,‬وكانت الدعوى قد أعيدت للمرافعة حيث قدم كل من طرفى الخصومة‬
‫مذكرة بدفاعه و قررت المحكمة حجز الدعوى للحكم حيث ألصدرت حكمها مدار الطعن الماثل بتأييد‬
‫قضاء محكمة الدرجة االولى ألسبابه و أطاحت بنتائج‪ 2‬التحقيق ولم تعول عليه فجاء قضائها مشوبًَا‬
‫بالخطأ فى تطبيق القانون و تاويله و الفساد فى االستدالل االمر الذى يوجب نقضه لالتى ‪ :‬‬
‫والفساد فى األستدالل‬
‫البين من مطالعة الحكم الطعين أنه و أنه قد أنتهى إلى تأييد قضاء محكمة الدرجة االولى ألسبابه‬
‫وفقًا لما ذكره صراحة فى مدوناته من قالته‪ ‬‬
‫" ‪ ...‬كما استقر القضاء على ان "الحكم القطعى –ماهيته‪2-‬احالة المحكمة الدعوى للتحقيق استجالء‬
‫للحقيقة ال يعد مانعا من الفصل فى الدعوى على ضوء المستندات المقدمة فيها‪.‬والمستقر‪ 2‬عليه‬
‫قضاء وفقها ان " اذا امرت المحكمة من تلقاء نفسها بالحالة لتتحقيق ثم يتمسك احد الخصوم بعد‬
‫ذلك وقبل سماع الشهود ويذلك ال يقيدها فى هذا الشان ويتعين على المحكمة ان تعدل عنه ‪.‬‬
‫وحيث وكان ماتقدم وهديا ولما كان الحكم المستانف قدم قضائة على اسباب سائغه لها أصلها‬
‫الثابت باالورق ومؤديا للنتيجة التى خلص اليها ومن ثم يكون قد التزام صحيح القانون ونؤيدة‬
‫المحكمة السبابه‪ 2‬وتعتبرها اسبابا لقضائها السيما ان المستانف لم ياتى يجديد ينال من الصحة‬
‫وسالمة ما ذهب اليه القضاء المستانف والمحكمة تنوة الى و ان كانت قد احالت االستئناف للتحقيق‬
‫الستجالء الحقيقة فانه ال يعد مانعا من الفصل فى الدعوى على ضوء المستندات المقدمة فيها وال‬
‫يقيدها هذا الحكم وان المحكمة تؤيد الحكم المستأنف فيما اورده من اسباب ومنها ما سطرة من ان‬
‫فى اجابتها لطلبات المستانف ضدة } المدعى فرعيا{تطبيقا مباشر لنصوص العقد المكتوبه‪ ...‬وان‬
‫ما جاء باسباب االستئناف تكفل الحكم المستانف بالرد عليها ردا كافيا يغنى عن ايراد جديد بما‬
‫يكون معه االستئناف قد اقيم على سند من الواقع والقانون وتقضى المحكمة برفضة‪ 2‬وتاييد الحكم‬
‫المستانف السبابه بما سطرت المحكمة من اسباب‪ "....‬‬
‫وكان قضاء محكمة الدرجة االولى قد عول فى قضاءه برفض الدعوى االصلية وقبول الدعوى‬
‫الفرعية بأعتبار مدة العقد سند الدعوى منعقدة لمدة تسع و خمسون عاما على ما أنتهى إليه فى‬
‫مدونات قضاءه من أنه حين طالع العقد وجد أن العالقة األيجارية غير محددة المدة وليس لها تاريخ‬
‫ألنتهائها وذكر فى البند األول من العقد أن مدة العقد دائمة ومن ثم فقد خلص الحكم الصادر من‬
‫محكمة الدرجة االولى المؤيد ألسبابه من قضاء الحكم الطعي على غير هدى من أوراق الدعوى أو‬
‫وخمسون عاما مفسرًا ارادة عاقديه على أنها أتجهت لجعله قائمًا القصى مدة ممكنة قانونًا االمر‬
‫زال يسود الفكر القانونى وأنه يتمتنع‪ 2‬على طرفى العقد نقض العقد أو إنهائه أو تعديلة على غير‬
‫المستأجر فى العين بعلم المؤجر ودون اعتراض منه تجديدًا ضمنيًا للعقد‪ ‬‬
‫وقد نصت المادة ‪ 563/3‬من القانون المدنى على أنه إذا عقد اإليجار دون اتفاق على مدة أو عقد‬
‫لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة ‪ ,‬اعتبر اإليجار منعقدًا للفترة المعينة لدفع األجرة‬
‫وينتهى بإنتهاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه‪ 2‬على المتعاقد األخر باإلخالء‬
‫فى المواعيد اآلتى بيانتها ‪............‬فى المساكن والغرف المؤثثة إذا كانت الفترة المعينة لدفع‬
‫األجرة شهرين أو أكثر وجب التنبيه‪ 2‬قبل نهايتها بشهر فإذا كانت أقل من ذلك وجب التنبيه‪ 2‬قبل‬
‫نصفها األخير ‪ .‬‬
‫ولما كان ذلك وكانت عبارة العقد بأن مدته دائمة ال تفيد أمد بعينه للعالقة االيجارية‪ 2‬و ال تحتمل‬
‫العبارة أكثر من أن مدة العقد غير محددة و مجهولة او أن العقد مدته غير معينة فأن صراحة نص‬
‫المادة ‪ 3/‬من القانون المدنى قد اعتبر اإليجار منعقدًا للفترة المعينة لدفع األجرة وينتهى بإنتهاء‬
‫هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد األخر باإلخالء فى المواعيد‪ ‬‬
‫وليس للمحكمة أن تفترض ما يخالف صراحة النص القانونى المقيد له فى أن العالقة األيجارية‪ 2‬تعد‬
‫منعقدة للمدة المحددة لدفع القيمة األيجارية ما دام لم يرد بالعقد مدة محددة و قد كان هذا مذهب‬
‫الهيئة العامة لمحكمة النقض فى حكم لها أرست به هذا المبدء القانونى حين قضت بأنه ‪ :‬‬
‫المستأجر فى سبيل استغالل العين الؤذجرة فى حين أنه كان يتعين إعمال مانصت عليه المادة ‪563‬‬
‫يعيبه ويستوجب نقضه‪ ‬‬
‫‪ 5846‬لسنة ‪ 101‬ق القاهرة ‪.‬‬
‫الفنى لسنة ‪ 39‬ج ‪ 2‬ص ‪866‬‬
‫فإذا ما تقرر ذلك وكان المشرع بنص القانون الصريح المؤيد بأحكامكم الغراء لم يعط للمحكمة‬
‫والية تحديد المدة التى قصدها المتعاقدين و أنما أورد نص صريح‪ 2‬الداللة على أنه فى حالة عدم‬
‫تحديد المدة على وجه جازم تعد الفترة المحددة لسداد القيمة األيجارية هى مدة التعاقد وتتجدد لمدة‬
‫أخرى مماثلة إلى ان يبدى أحد المتعاقدين رغبته فى أنهاء العالقة األيجارية فى المواعيد القانونية‬
‫للطرف االخر فأن فعل أنتهت العالقة األيجارية بقوة القانون دون تدخل أو أعمال سلطة القاضى‬
‫التقديرية‪ 2‬مع صراحة النص أو احقيته‪ 2‬فى أن يستدل من كلمة التأبيد أو االستدامة‪ 2‬أو األستمرار‬
‫على أن العقد قائم القصى مدة و إذ خالف الحكم الطعين هذا النظر حين أيد قضاء محكمة الدرجة‬
‫االولى زاعمًا على غير الحقيقة أن ما قضت به محكمة الدرجة االولى تطبيقًا مباشرًا لنصوص العقد‬
‫الذى ورد به أن المدة دائمة بما يعنى أنها غير محددة فأن هذا النظر فأن الحكم الطعين يكون قد‬
‫ال عن فساده فى األستدالل بما يوجب نقضه‪.2‬‬ ‫أخطأ فى تطبيق القانون وتأويله فض ً‬
‫السبب الثانى‪ ‬‬
‫حيث أن الحكم المطعون فيه قد ترتب عليه أضرار جمة بالطاعن و بخاصة و أنه يحول دونه‬
‫واالنتفاع بملكه وكان الحكم المطعون فيه قدشابه الخطأ فى تطبيق القانون ومخالفته ومن المرجح‬
‫بمشيئة اهلل نقضه‪ 2‬بما يستوجب تحدي اقرب جلسه لوقف التنفيذ ونظر الشق المستعجل‬
‫يلتمس الطاعن‪ ‬‬
‫أوال‪ :‬قبول الطعن شكال‪ ‬‬
‫ثانيا‪ :‬وقف تنفيذ الحكم المطعون فيه‬
‫ثالثًا‪ :‬وفى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه و االحالة‬
‫‪-189‬نقض ايجارات‪ ‬‬
‫أودعت هذه الصحيفة قلم كتاب محكمه النقض في يوم الموافق ‪ / /‬حيث قيد برقم لسنة ق‪ ‬‬
‫من األستاذ ‪ /‬عدنان محمد عبد المجيد المحامى المقبول للمرافعة أمام محكمه النقض بصفته‪ 2‬وكيال‬
‫عن السيد‪====== /‬ومحله المختار مكتب األستاذ‪ /‬عدنان محمد عبد المجيد المحامى بالنقض‬
‫والدستورية‪ 2‬العليا‬
‫ضد‬
‫(‪ )1‬السيد‪========== /‬مخاطبا مع‪ /‬‬
‫(‪ )2‬السيد‪========== /‬مخاطبا مع‪/‬‬
‫المقيمون ‪ 6‬شارع ناصر من شارع الفريد عزبة النخل‬
‫وذلك‪ ‬‬
‫عن الحكم الصادر من محكمة أستئناف طنطا " مأمورية‪ 2‬بنها" الدائرة الثانية‪ 2‬فى األستئناف رقم‬
‫=== لسنة == ق بجلسة ‪ -----‬والقاضى منطوقه " حكمت المحكمة بقبول األستئناف شك ً‬
‫ال‪ ‬‬
‫ثانيُا ‪ :‬وفى الموضع بألغاء الحكم المستأنف و القضاء مجددًا برفض الدعوى و ألزمت المستأنف‬
‫ضده المصاريف عن درجتى التقاضى ومبلغ مائة جنيه وخمسة و سبعون جنيها أتعاب محاماة"‪ ‬‬
‫وعن الحكم الصادر من محكمة الخانكة الكلية فى الدعوى رقم == لسنة === مدنى كلى بجلسة‬
‫====== والقاضى منطوقه " حكمت المحكمة‬
‫الــواقـــعــات‪ ‬‬
‫تتخلص واقعة التداعى فى أن الطاعن قد أقام الدعوى رقم ‪ 83‬لسنة ‪ 2012‬مدنى كلى الخانكة‬
‫بموجب صحيفة أودعت قلم كتاب محكمة أول درجة بتاريخ ‪ 12/3/2012‬وأعلنت قانونًا للمطعون‬
‫ضدهما طلب فى ختامها الحكم عليهما بإنتهاء العالقة اإليجارية محل عقد اإليجار المعطى له تاريخ‬
‫‪ 11/9/1995‬الذى أقر المطعون ضدهما فى الدعوى رقم ‪ 82‬لسنة ‪ 2005‬إيجارات كلى الخانكة أنه‬
‫أبرم فى ظل التقنين المدنى بإنتهاء شهر فبراير ‪ 2012‬بكافة أثارها القانونية‪ 2‬وبتسليم العين خالية‬
‫من األشحاص والشواغل وبالحالة التى كانت عليها قبل التعاقد وإلزامهما بالمصاريف ومقابل‬
‫أتعاب المحاماة‬
‫وذلك تأسيسًا على أنه بموجب عقد إيجار معطى له تاريخ ‪ 11/9/1995‬أستأجر المطعون ضدهما‬
‫من مورث المرحوم‪ /‬محمود طلب سعداوى المحل الكائن بشارع ترعة الطوالة منزل الحاج محمود‬
‫طلب النوار الخصوص الخانكة نظير قيمة إيجارية قدرها مائتين وعشرين جنيهًا ومدة العقد‬
‫مشاهرة وقد سبق وأن أقام المطعون ضدهما الدعوى رقم ‪ 82‬لسنة ‪ 2005‬إيجارات كلى الخانكة‬
‫وأقرا خاللها صراحة بصورية تاريخ العقد المذكور وأن تاريخه الحقيقى ‪ 1/4/1997‬وهو إقرار‬
‫قضائى من جانبهما ال يجوز لهما النكول عنه أو إنكاره بما له من حجيه قبلهما وينبنى على ذلك‬
‫خضوع العالقة اإليجارية‪ 2‬ألحكام القانون رقم ‪ 4‬لسنة ‪ 1996‬الذى أبرم العقد فى ظله والذى أحال‬
‫فى أحكامه بشأن عقود اإليجار التى تبرم بعد سريانه‪ 2‬إلى أحكام التقنين المدنى وقد أنذرهما بإنهاء‬
‫العالقة اإليجارية بإنتهاء شهر فبراير ‪ 2012‬بموجب إنذار مؤرخ فى ‪ 24/1/2012‬وذلك عمال‬
‫بالمواد ‪/563‬ب ‪ 599 , 598 ,‬من القانون المدنى ‪.‬‬
‫وتداول نظر الدعوى بالجلسات حيث قدم الحاضر عن الطاعن ثالث حوافظ مستندات األولى طويت‬
‫على أصل إنذار رسمى مؤرخ فى ‪ 24/1/2012‬بإنهاء العالقة اإليجارية بإنتهاء شهر فبراير ‪2012‬‬
‫وبتسليم العين خالية وصور ضوئية‪ 2‬لعقد إيجار مؤرخ‪ 1/9/1995 2‬والثانية طويت على أصل عقد‬
‫إيجار مؤرخ‪ 1/9/1995 2‬والصورة المعلنة إلنذار عرض قيمة إيجارية مؤرخ ‪ 27/9/2008‬والثالثة‬
‫طويت على صورة رسمية لصحيفة الدعوى رقم ‪ 82‬لسنة ‪ 2005‬إيجارات الخانكة وشهادة رسمية‪2‬‬
‫صادرة من قلم الجدول بمحكمة الخانكة الجزئية مؤرخه ‪ 30/12/2012‬‬
‫كما قدم الحاضر عن المطعون ضدهما حافظة مستندات طويت على شهادة رسمية صادرة من‬
‫جدول مأمورية أستئناف الخانكة مؤرخه ‪ 10/5/2012‬وصورة ضوئية‪ 2‬لمحاضر أعمال الخبير فى‬
‫الدعوى رقم ‪ 82‬لسنة ‪ 2005‬إيجارات الخانكة ‪.‬‬
‫وبجلسة ‪ 27/5/2013‬حكمت المحكمة بإنهاء عقد اإليجار محل التداعى والمعطى به تاريخًا صوريًا‬
‫هو ‪ 1/9/1995‬وتسليم العين محله للمدعى خالية من الشواغل واألشخاص وألزمت المدعى‬
‫عليهما المصاريف وخمسة وسبعين جنيهًا أتعاب محاماة‪ ‬‬
‫وذلك تأسيسًا على أن الثابت بالصورة الرسمية‪ 2‬لصحيفة الدعوى رقم ‪ 82‬لسنة ‪ 2005‬إيجارات كلى‬
‫الخانكة أنها مقامة من المطعون ضدهما ضد الطاعن وآخرين ويقران فيها أن التاريخ الحقيقى‬
‫للعقد المبرم بينهما وبين مورث الطاعن والمؤرخ ‪ 1/9/1995‬هو ‪ 1/4/1997‬وهو إقرار غير‬
‫قضائى وخاضع لتقدير المحكمة وتأخذ به بحسبانه صادرًا ممن يملكانه وعن إرادة حرة وواعية‬
‫وتستخلص منه‪ 2‬المحكمة أن طرفى عقد اإليجار محل التداعى قد منحاه تاريخًا صوريًا لتحريره هو‬
‫‪ 1/9/1995‬ومن ثم يعد هذا العقد صوريًا صورية نسبية تنصب‪ 2‬على تاريخ تحريره وال تعول‬
‫المحكمة فى قضائها فى الدعوى على التاريخ الصورى المعطى للعقد بإعتباره ال وجود له قانونًا‬
‫وتمضى فى الفصل فى الدعوى بإعتبار أن العقد محل التداعى أبرم بعد صدور القانون رقم ‪ 4‬لسنة‬
‫‪ 1996‬بتاريخ ‪ 1/4/1997‬حسبما جاء بإقرار المطعون ضدهما فى الدعوى سالفة الذكر وتطبق‬
‫عليه أحكام القانون المدنى‬
‫ولما كان الثابت بعقد اإليجار محل التداعى أن مدته مشاهرة بمعنى أنه يتجدد شهريًا دون تحديد‬
‫زمن العقد أو المدة التى ينتهى بإنقضائها أو التاريخ الذى أنتهى العقد بحلوله مما يتعزر معه على‬
‫المحكمة معرفه مدة العقد وتكون مدته غير معينة ومن ثم ينعقد للفترة المعينة لدفع األجرة عم ً‬
‫ال‬
‫بالمادة ‪ 563‬من القانون المدنى وإذ كان الثابت بالعقد أن األجرة تدفع شهريًا ونبه الطاعن على‬
‫المطعون ضدهما بعدم الرغبة فى تجديد العقد باإلنذار المعلن لهما بتاريخ‪ 24/1/2012 2‬بحلول‬
‫نهاية شهر فبراير ‪ 2012‬ومن ثم فقد أستوفى طلب اإلنهاء شرائطه القانونية وتقضى المحكمة‬
‫بإنهاء العقد والتسليم أثر من آثار إنهاء العقد‪ .‬‬
‫وإذ لم يرتض المطعون ضدهما ذلك القضاء فطعنا عليه باإلستئناف‪ 2‬الماثل بموجب صحيفة أودعت‬
‫قلم كتاب المحكمة بتاريخ ‪ 30/6/2013‬وأعلنت قانونًا للطاعن وأعيد إعالنه طلبًا فى ختامها الحكم‬
‫ال ‪ ,‬ثانيًا‪ -:‬وفى الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددًا‬ ‫أو ًال‪ -:‬بقبول األستئناف شك ً‬
‫برفض الدعوى وإلزام المستأنف ضده بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة عن درجتى التقاضى‬
‫وذلك تأسيسًا على ثالث أسباب أولها العبرة بالطلبات الختامية فى الدعوى حيث سبق وأن أقاما‬
‫الدعوى رقم ‪ 82‬لسنة ‪ 2005‬إيجارات كلى الخانكة ولم يحضرا أمام الخبير ثم تركاها للشطب وفى‬
‫هذا إقرار بعدم صحة ما جاء بالصحيفة ‪ ,‬‬
‫وثانيهما صدور أحكام نهائية بشأن العقد حيث سبق وأن أقام الطاعن الدعوى رقم ‪ 89‬لسنة ‪2005‬‬
‫إيجارات كلى الخانكة وطلب فى ختامها الحكم بإخالئهما من عين النزاع المبينة بعقد اإليجار‬
‫المؤرخ ‪ 1/9/1995‬لعدم سداد القيمة اإليجارية وبجلسة ‪ 30/1/2006‬حكمت المحكمة بإخالئهما‬
‫وطعنا عليه باإلستئناف رقم ‪ 60‬لسنة ‪ 39‬ق إيجارات إستئناف عالى طنطا مأمورية‪ 2‬بنها وبجلسة‬
‫‪ 26/12/2006‬وقاما بسداد القيمة‪ 2‬االيجارية و قضى برفض األستئناف ‪.‬‬
‫مدار الطعن الماثل ولما كان هذا القضاء قد ران عليه الخطأ فى تطبيق القانون و الفساد فى‬
‫األستدالل و مخالفة الثابت باالوراق و التناقض االمر الذى يحق للطاعنين الطعن عليه بطريق‬
‫النقض لالسباب األتية ‪. :‬‬
‫على ما يبين من مطالعة مدونات الحكم المطعون فيه أنه إذ قضى بإلغاء الحكم الصادر من محكمة‬
‫الدرجة األولى باإلخالء ألنتهاء العالقة اإليجارية قد شيد دعائم قضاءه على ركونه إلى حجية الحكم‬
‫الصادر فى األستئناف رقم ‪ 60‬لسنة ‪ 39‬ق أيجارات عن الحكم الصادر فى الدعوى رقم ‪ 89‬لسنة‬
‫‪ 2005‬إيجارات كلى الخانكة والتى سبق الحكم فيها باإلخالء لعدم سداد القيمة‪ 2‬اإليجارية أمام‬
‫محكمة الدرجة االولى ثم قضى أستئنافيًا بإلغاء الحكم لتوقى المطعون ضدهما األخالء بالسداد بما‬
‫وقر فى يقينه‪ 2‬وأستقر فى وجدانه على غير هدى من صحيح االوراق المطروحة بين يديه من أن‬
‫الطاعن الماثل كان خصمًا فى الدعوى المذكورة التى أقيمت من رافعها بحسبان أن العالقة خاضعة‬
‫لقوانين أيجار االماكن بما يترتب على ذلك من أنسحاب حجيه الحكم الصادر فيها عليه كطرف فى‬
‫خصومتها األمر الذى أصاب قضائه بالفساد فى األستدالل والخطأ فى تطبيق القانون ومخالفة‬
‫الثابت باألوراق‪.‬‬
‫ذلك أن الحكم الطعين إذ قرر فى غير موضع من مدونات قضائه بأن الطاعن الماثل قد أقام دعوى‬
‫األخالء سند الدفع من المطعون ضده بعدم قبول الدعوى لسابقة الفصل فيها والتى تحمل رقم ‪89‬‬
‫لسنة ‪ 2005‬إيجارات كلى الخانكة والمستأنفة برقم ‪60‬لسنة ‪ 39‬ق فقد خالف الثابت باألوراق حال‬
‫كون الدعوى المذكورة قد أقيمت من السيد‪ /‬إبراهيم محمود طلب قبل المطعون ضدهما ولم يكن‬
‫الطاعن من ضمن خصومها مطلقًا سواء أمام محكمة الدرجة األولى أو أمام المحكمة األستئنافية‪ 2‬أو‬
‫كخصم منضم فى الدعوى ومن ثم فأن تقرير الحكم الطعين على طول مدى مدوناته فى عدة مواضع‬
‫منها بأن الطاعن أقام الدعوى المذكورة والتى تم التساند فيها إلى أن العقد مدار التداعى خاضع‬
‫لقانون إيجار األماكن وقد قضى فيها على ذلك األساس فأن ذلك يتضح‪ 2‬من خالله أن محكمة‬
‫الموضوع لم تطالع أوراق الدعوى عن بصر وبصيره وإال لتبين لها أن الطاعن لم يقيم الدعوى‬
‫المذكورة ولم يختصم فيها مطلقًا من طرفيها ‪.‬‬
‫وهذا الذى ذهب إليه الحكم عين الخطأ فى األسناد إذ يتعين أن ينبنى الحكم على مصادر صحيحة‬
‫مأخوذه من عناصر الخصومة‪ 2‬القائمة‪ 2‬فال يجوز للقاضى أن يستخلص واقعة من مصدر وهمى ال‬
‫وجود له إال فى ذهنه ومخيلته هو أو أن يكون المصدر موجودًا ولكنه يناقض ما أستخلصه القاضى‬
‫أو ال يلتئم معه وقد عرفت محكمة النقض مخالفة الثابت فى األوراق بأنها بناء الحكم على تحصيل‬
‫خاطئ لما هو ثابت باألوراق أو على تحريف الثابت ماديًا ببعض األوراق ‪.‬‬
‫وقد قضى بأنه‪ -:‬‬
‫إذا جعلت المحكمة عمادها فى قضائها وقائع قالت أنها أستخلصتها من تقرير الخبير وكانت هذه‬
‫فإذا ما تقرر ذلك وكان الحكم الطعين قد نسب إلى الطاعن الماثل كونه قد أقام الدعوى سند الدفع‬
‫المبدى من المطعون ضدهما بعدم جواز نظر الدعوى لسابقة الفصل فيها رقم ‪ 89‬لسنة ‪2005‬‬
‫مدنى كلى الخانكة و المستأنفة برقم ‪ 60‬لسنة ‪ 39‬ق والتى أقيمت من رافعها أستنادًا غألى أن العقد‬
‫خاضع لقوانين أيجار االماكن فى حين أنه لم يكن من ضمن خصومها مطلقًا ولم يمثل‪ 2‬فيها معتدًا‬
‫بحجيه هذا الحكم قبله على غير هدى من أوراق الدعوى فأن الحكم يعد مخالفًا للثابت باألوراق‬
‫مشوبًا بالخطأ فى األسناد بما يوجب نقضه ‪.‬‬
‫الحكم الطعين وقد أنساق خلف دفاع المطعون ضدهما فيما ساقه من دفاع قوامه عدم جواز نظر‬
‫الدعوى لسابقة الفصل فيها بالحكم الصادر فى دعوى األخالء رقم ‪ 89‬لسنة ‪ 2005‬إيجارات كلى‬
‫ال أثره القانونى ممتدا إلى الطاعن الغير ممث ً‬
‫ال فى‬ ‫الخانكة والمستأنفة برقم ‪60‬لسنة ‪ 39‬ق جاع ً‬
‫الدعوى المذكورة أو من ضمن أطرافها ‪ .‬‬
‫وكان األساس الذى أقيم عليه هذا الدفاع من قبل المطعون ضدهما بصحيفة االستئناف و مذكرات‬
‫دفاعهم قائم على وجود نيابة ضمنيه‪ 2‬من السيد‪ /‬إبراهيم طلب مقيم الدعوى المذكورة وخاسرها عن‬
‫باقى ورثة المرحوم‪ /‬محمود طلب مورث الطاعن وأن الحكم الصادر فى الدعوى برفضها يمتد أثره‬
‫إلى جميع الورثة تساندًا لهذه النيابة المقترضه ‪.‬‬
‫ولما كان الناظر بعين األعتبار لصحيح القانون وتأويله يجد أن الحكم الطعين قد أخطأ فى تطبيق‬
‫القانون إذ أن حجيه الحكم المذكور ال تمتد إلى الطاعن بإعتباره لم يكن طرفًا فى الدعوى المذكورة‬
‫وقد أستقر الفقه بهذا الشأن على أنه‪-:‬‬
‫ينفع ال فيما يضر‪ 2‬فالحكم الصادر ألحدهم يجوز أن تدفع بحجيته‪ 2‬دعوى جديدة ترفع على غيره من‬
‫المتضامنين‪ 2‬معه أمام الحكم الصادر ضد أحدهم فال يمنح‪ 2‬سائر المتضامنين من رفع دعوى جديدة‬
‫بذات الموضوع أما غير الخلف العام والخاص والدائن العادى فال يكون الحكم حجه عليه فالغيرية‬
‫فى الحكم ال تختلف فى جوهرها عن الغيرية فى العقد فلو صدر حكم ضد أحد المالك على الشيوع‬
‫فأنه ال يكون حجه على باقى المالك فى الشيوع ما داموا لم يختصمو‪ 2‬وفى الدعوى ‪.‬‬
‫عدم أختصام بعض ورثة‪ 2‬البائع فى الدعوى بصورية‪ 2‬عقد البيع يترتب عليه أن الحكم الصادر فيها‬
‫ال يكون حجيه عليهم ‪.‬‬
‫(نقض ‪ 6/6/1973‬لسنة ‪ 24‬ص ‪) 967‬‬
‫حجيه الحكم مناطه أتحاد الخصوم والموضوع والسبب والدعويين أختالف الخصوم وأثره أنحسار‬
‫الحجيه عن الحكم السابق ولو كان صادرًا فى موضوع غير قابل للتجزئه ‪.‬‬
‫من المقرر أن الوارث ال فيه ال ينتصب خصمًا عن باقى الورثة أو عن التركة إال إذا كان قد خاصم‬
‫أو خوصم طالبًا الحكم للتركة نفسها بكل حقها أو مطلوبًا فى مواجهة الحكم على التركة نفسها بكل‬
‫ما عليها ‪.‬‬
‫ولما كان ذلك وكان الحكم الصادر فى الدعوى سند الدفع بعدم جواز نظر الدعوى لسابقة الفصل‬
‫فيها قد صدر فى مواجهة السيد‪ /‬أبراهيم محمود طلب رافعها دون الطاعن الماثل او اى من باقى‬
‫الورثة الغير ممثلين فى الدعوى وخصومتها ومن ثم فان أعتبار حجية هذا الحكم مانعة من نظر‬
‫النزاع فى الدعوى الماثلة خطأ فى تطبيق القانون يوجب نقض الحكم الطعين ‪ .‬‬
‫ذلك ان الحكم المطعون فيه قد تردى فى تناقض حملته مدونات قضاءه حين رفع لواء التأييد ما جاء‬
‫بصحيفة االستئناف من أن المطعون ضدهما إذ تركا الدعوى المتساند إليها من الطاعن كأقرار‬
‫منهما بصورية‪ 2‬العقد فى دعواه رقم ‪ 82‬لسنة ‪ 2005‬إيجارات كلى الخانكة للشطب وعدم‬
‫حضورهما امام الخبير فيها فأن ذلك يستفاد منه أنهما قد تنازال عن الدفع بصورية‪ 2‬تاريخ العقد سند‬
‫الدعوى وعدم صحة ما جاء بصحيفة الدعوى المشار إليها منهما بشأن صورية العقد و أنهما لم‬
‫يحضرا بجلسة الخبراء ألبداء هذا الدفاع بين يدى الخبير المنتدب بما يترتب‪ 2‬عليه أعتبارهما قد‬
‫تنازال عن هذا الدفاع فى حين ان الحكم ال يلبث إال قليال ليعود ليناقض هذا الوجه لدى سرده لمؤدى‬
‫الحكم الصادر فى دعوى االخالء سند المطعون ضدهما فى دفعهما بعدم جواز نظر الدعوى لسابقة‬
‫الفصل فيها رقم ‪ 89‬لسنة ‪ 2005‬إيجارات كلى الخانكة والمستأنفة برقم ‪60‬لسنة ‪ 39‬ق ليقرر بأن‬
‫المطعون ضدهما قد ظال متمسكين بالدفع بصورية‪ 2‬العقد حتى تمام الحكم فى دعوى اإلخالء سند‬
‫دفعهم المقامة من السيد‪ /‬أبراهيم طلب باالخالء لعدم سداد القيمة األيجارية حتى تمام الفصل فيها‬
‫أستئنافيًا و ان الحكم األستئنافى قد فصل ضمنا فى هذا الدفاع المبدى منهما بصورية العقد سند‬
‫الدعوى ومن ثم فقد فصل فى مسألة أساسية بشأن تاريخ العقد مانعة من معاودة النزاع بشأنها من‬
‫جديد بما ننقله عن مدونات قضاءه بحصر لفظه ممث ًُ‬
‫ال فى األتى ‪ :‬‬
‫"‪....‬وحيث أنه عن الموضوع وبالنسبه‪ 2‬ألسباب األستئناف‪ 2‬وحاصلها جميعها بشأن العبرة بالطلبات‬
‫الختامية فى الدعوى حيث سبق وأن أقام المستأنفين الدعوى رقم ‪ 82‬لسنة ‪ 2005‬إيجارات كلى‬
‫الخانكة ولم يحضرا أمام الخبير ثم تركاها للشطب وفى هذا إقرار بعدم صحة ماجاء بالصحيفة‬
‫وصدور أحكام نهائية بشأن العقد حيث سبق وأن أقام المستأنف ضده الدعوى رقم ‪ 89‬لسنة ‪2005‬‬
‫إيجارات كلى الخانكة وطلب فى ختامها الحكم بإخالئهما من عين النزاع المبينة بعقد اإليجار‬
‫المؤرخ فى ‪ 1/9/1995‬لعدم سداد القيمة اإليجارية وبجلسة ‪ 30/1/2006‬حكمت المحكمة‬
‫بإلخالئهما وطعنا عليه باإلستئناف رقم ‪ 60‬لسنة ‪ 39‬ق إيجارات إستئناف عالى طنطا مأمورية‪ 2‬بنها‬
‫وبجلسة ‪ 26/12/2006‬حكمت المحكمة بإحالة الدعوى لمكتب خبراء وزارة العدل لألنتقال إلى‬
‫عين التداعى لمعاينتها على الطبيعة وبيان تاريخ إنشائها وإتمامها وبيان القيمة اإليجارية وأنتهى‬
‫الخبير إلى أن عين التداعى مؤجرة بالعقد المؤرخ ‪ 1/9/1995‬بأجرة شهرية‪ 2‬قدرها مائتين‬
‫وعشرين جنيهًا وتخضع للزيادة القانونيةوأن ما قرره المستأنفين عن صورية‪ 2‬العقد لم يقدما أى‬
‫مستندات تقطع بصحة أقوالهم ثم حكمت المحكمة بإعتبار األستئناف كأن لم يكن وقام المستأنف‬
‫ضده بتنفيذ الحكم إستالم المحل وقد طعنًا بالنقض وقضى بنقض الحكم وإحالة األسئتناف إلى‬
‫محكمة األستئناف وقامًا بعرض القيمة اإليجارية‪ 2‬طبقًا لتقدير الخبير والزيادات المقررة قانونًا‬
‫وبجلسة ‪ 23/4/2013‬حكمت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددًا برفض الدعوى‬
‫واإلخالل بحق الدفاع والقصور فى التسبيب أللتفات الحكم المستأنف عن الرد على المستندات‬
‫المقدمة منهما بشأن شطب الدعوى وتركها نهائيًا وتقرير‪ 2‬الخبير الذى قرر عدم حضورهما وحيث‬
‫أنه من المقرر قانونًا بنص المادة ‪ 101‬من قانون اإلثبات أن األحكام التى حازت قوة األمر المقضى‬
‫تكون حجة فيما فصلت فيه من الحقوق وال يحوز قبول دليل بنقض هذه الحجية ولكن ال تكون لتلك‬
‫األحكام هذه الحجية إال فى نزاع قام بين الخصوم أنفسهم دون أن تتغير‪ 2‬صفاتهم وتتعلق بذات الحق‬
‫ال وسببًا وتقضى المحكمة بهذه الحجية من تلقاء نفسها كما أنه من المقرر بقضاء أنه لكى‬ ‫مح ً‬
‫يجوز التمسك بحجيه الحكم يتعين كشرط أساسى أن يكون هناك حكم قضائى صادرًا من جهة‬
‫قضائية‪ 2‬لها والية فى النزاع المطروح عليها وأن يظل هذا الحكم قائمًا ولم يتم إلغاؤه من جهة‬
‫القضاء المختصة ومن المقرر قضاء أنه متى أصبح الحكم أنتهائيًا فقد حاز قوة األمر المقضى‬
‫بحيث يمنع‪ 2‬الخصوم فى الدعوى التى صدر فيها من العودة إلى المناقشة فى المسألة التى فصل‬
‫فيها بأيه دعوى تالية يثار فيها هذا النزاع ولو بأدلة قانونية‪ 2‬أو واقعية لم يسبق أثارتها فى الدعوى‬
‫األولى أو أثيرت ولم يبحثها الحكم الصادر فيها‬
‫ومن ثم فأن هذا الذى ذهب إليه الحكم الطعين عين التنناقض فى األسباب المبطل له حال كونه تارة‬
‫يدعى انهما سبق وتنازال عن تمسكهما بصورية‪ 2‬تاريخ العقد سند الدعوى و أنه يخضع ألحكام‬
‫القانون المدنى و ليس قانون ايجار األماكن القديم و انهما قد تركا دعواهما المقامة بهذا بطلب‬
‫صوريته‪ 2‬منهما ولم يكمال السير فيها وتارة أخرى يقرر بأن المطعون ضدهما قد أثارا هذا الدفاع فى‬
‫دعوى االخالء لعدم سداد القيمة االيجارية رقم ‪ 89‬لسنة ‪ 2005‬مدنى كلى الخانكة التى أقامها أحد‬
‫الورثة بطلب األخالء لعدم سداد زيادة القيمة االيجارية المستحقه بموجب قانون أيجار األماكن و أن‬
‫الخبير المنتدب فى الدعوى قد أنهى إلى أن العقد مبرم فى عام ‪ 1995‬لعدم تقديمهما أى المطعون‬
‫ضدهما ما يفيد صورية العقد المدعى من قبلهما االمر الذى يوقع المطالع لمدوناته فى حيرة هل‬
‫تنازال عن هذا الدفاع فى دعواهما رقم ‪ 82‬لسنة ‪ 2005‬أيجارات كلى الخانكة وتركاها للشطب و لم‬
‫تعد بمثابة أقرار منهما بصورية‪ 2‬العقد االمر الذى ترتب عليه أن هذا الدفاع لم يعرض على القاضى‬
‫فى الدعوى رقم ‪ 89‬لسنة ‪ 2005‬أيجارات كلى الخانكة ومن ثم فلم يفصل فى تلك المسألة األساسية‬
‫بشان تاريخ العقد و القانون الخاضع له أو أن المطعون ضدهما قد ظال متمسكين بهذه الصورية‬
‫حتى تمام الحكم فى الدعوى االخيرة و فصل القاضى في مسالة الصورية ضمنًا بما يمنع‪ 2‬من معاودة‬
‫بحثها من جديد بما أوقع الحكم الطعي نفى التناقض والمقرر بقضاء النقض أنه ‪:‬‬
‫متى كان الحكم المطعون فيه قد أطرح فى أسبابه بداءة االتفاق الذى عقد بين الطرفين أمام الخبير‬
‫المنتدب فى نزاع بينهما بشأن مقاولة من الباطن ثم عاد فجعل ذلك االتفاق قوام قضاءه فى تحيد‬
‫ثمن االشياء محل المقاولة فانه يكون مشوبا بالتناقض بما يستوجب نقضه ‪ .‬‬
‫وقضى كذلك ‪ :‬‬
‫التناقض الذى يفسد األحكام هو الذى تتماحى به األسباب بحيث ال يبقى بعدها ما يمكن حمل الحكم‬
‫عليه أو ما يكون واقعًا فى أسباب الحكم بحيث ال يمكن معه أن يفهم على أى أساس قضت المحكمة‬
‫بما قضت به فى منطوقه ‪ .‬‬
‫بتاريخ ‪1967-4-27‬‬
‫إذا ما قرره الحكم المطعون فيه يفيد أن محكمة اإلستئناف بعد أن إعتبرت العقد المبرم بين الطاعن‬
‫و المطعون ضده منفسخا بقوة القانون إلستحالة تنفيذ إلتزام البائع " الطاعن " نقل الملكية إلى‬
‫المشترى‪ 2‬و رتب على ذلك عدم أحقية البائع فى مطالبة المشترى بدفع الثمن ثم عادت المحكمة عند‬
‫بحثها طلب ريع األطيان المبيعة و طلب التعويض المتفق عليه فى العقد و إعتبرت هذا العقد قائما و‬
‫رتبت على ذلك حق البائع فى حبس الثمن و إعتبار طلب الريع سابقًا ألوانه ألن مجال بحثه إنما‬
‫يكون عند فسخ العقد فإن هذا من الحكم تناقض تتماحى به أسبابه إذ ال يعرف منها إذا كانت‬
‫المحكمة قد إعتبرت العقد منفسخا أو أنه قائم و منتج‪ 2‬آلثاره و إذ كانت نتيجة الفصل فى الطلبات‬
‫التى قضى فيها الحكم المطعون فيه تختلف فى حالة إنفساخ العقد عنها فى حالة قيامه فإن الحكم‬
‫يكون بما وقع فيه من تناقض على هذا النحو يعجز محكمة النقض عن مباشرة سلطتها فى التحقيق‬
‫من مدى صحة تطبيق القانون و يتعين لذلك نقضه‪ .‬‬
‫أقامها الطاعن بحسبان أنه قد تلقى من المطعون ضدهما أعالن قضائى فى الدعوى رقم ‪ 82‬لسنة‬
‫‪ 2005‬أيجارات كلى الخانكة بطلب الحكم بصورية‪ 2‬تاريخ عقد االيجار سند هم فى االنتفاع بعين‬
‫التداعى بزعم أنه لم يبرم فى ‪ 1/9/1995‬و أن حقيقة تاريخ هذا العقد هو ‪ 1/4/1997‬أى أنه‬
‫يخضع ألحكام القانون المدنى و ليس قانون أيجار األماكن وقد حدى به ذلك إلى أن أقام الدعوى‬
‫الماثلة بأعتبار أن هذا يعد أقرار منهم ملزم لهم فيما ويترتب عليه أنه ما دام العقد قد تضمن أن‬
‫مدته مشاهرة فأنه يحق له أخالئهما ًُ‬
‫وفقا ألحكام التقنين المدنى ‪ ,‬ولم يكن الطاعن على علم بامر‬
‫الدعوى رقم ‪ 89‬لسنة ‪ 2005‬أيجارات كلى الخانكة المقامة من شقيقه أبراهيم محمود طلب بطلب‬
‫االخالء لعدم سداد فروق القيمة االيجارية المستحقه وفقُا ألحكام قانون أيجار االماكن ألن تاريخ‬
‫العقد الظاهر لهذا الوارث ‪ 1/9/1995‬فإذا بالحكم يتناقض بعضه مع بعض فتارة يدعى أن هذا‬
‫الدفاع الذى أثاره المطعون ضدهما ابتداء بأقامة دعوى الصورية تنازال عنه و تركا الدعوى و ال‬
‫يعد ذلك بمثابة أقرار منهما بصورية‪ 2‬تاريخ العقد ثم ما يلبث ليقرر ان هذا الدفاع قد تمسكا به حتى‬
‫نهاية الدعوى رقم ‪ 89‬لسنة ‪ 2005‬أيجارات كلى الخانكة بالحكم فيها استئنافيًا برقم ‪ 60‬لسنة ‪39‬‬
‫ق و من ثم فقد قضى فى تلك المسألة االساسية ضمنا وهذا يمنع من معاودة نظر تلك المساألة من‬
‫جديد زاعمًا أن الطاعن هو من أقام الدعوى األخيرة فى حين انه لم يكن من خصومها االمر الذى‬
‫يقطع بتناقض أسباب الحكم ويوجب نقضه ‪.‬‬
‫عن طلب وقف التنفيذ‪ ‬‬
‫الحكم الطعين وقد اعتور ه الخطأ فى تطبيق القانون و الفساد فى االستدالل والقصور فى التسبيب و‬
‫لم يفطن لحقيقة دفاع الطاعن وغفل أيضا عن حقيقة الواقع وخالف الثابت األوراق و أولها على‬
‫غير مؤداها بما يترتب على ذلك من بالغ الضرر بمصالح الطاعنين وضياع حقوقهم األمر الذي‬
‫يوجب وقف تنفيذ الحكم الطعين لحين الفصل في الطعن سيما وانه من المرجح قبوله بأذن اهلل لما‬
‫ران عليه من أوجه العوار سالفة الذكر‪ ‬‬
‫بــنـــاء عــليــه‪ ‬‬
‫يلتمس الطاعنان‪ ‬‬
‫أوآل ‪ -:‬قبول الطعن شكال‪ ‬‬
‫وبصفة مستعجلة وقف تنفيذ الحكم المعون فيه لحين الفصل فى الطعن‬
‫ثانيا ‪ -:‬وفى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه واألحاله‪ ‬‬
‫وكيـــــــــــــــل الطــــاعن‬
‫‪-190‬طعن ايجارات امتداد عقد االيجار‬

‫الدائره المدنيه‪ 2‬‬
‫قيد بجدول المحكمة برقم لسنه‪ ‬‬
‫أودعت هذه الصحيفة قلم كـتاب محكمـه النقــــض فى يــوم الموافق ‪ / /‬‬
‫من األستاذ ‪ /‬عدنان محمد عبد المجيد المحامى المقبول للمرافعة أمام محكمة النقض وكيآل عن‬
‫السيد ‪====== /‬والمقيم شارع محمد سعيد عزبة النخل –ومحله المختار مكتب وكيله الرسمى‬
‫األستاذ ‪ /‬عدنان محمد عبد المجيد الكائن ‪ 94‬أ شارع احمد عصمت عين شمس بالتوكيل رقم لسنه‬
‫توثيق‬
‫ضــــد‬
‫(‪ )1‬السيدة ‪======= /‬‬
‫وذلك‬
‫طعنا على الحكم الصادر من محكمه استئناف طنطا الدائرة (‪ )2‬مدني فى القضية رقم ‪ 8043‬لسنة‬
‫‪ 8‬ق بجلسة ‪ 27/11/2012‬والقاضي منطوقه "حكمت المحكمة"(بقبول االستئناف شك ً‬
‫ال وفى‬
‫الموضوع برفضه و تأييد الحكم المستانف وألزمت المستأنف بالمصاريف‪ 2‬ومبلغ مائة جنيه مقابل‬
‫أتعاب المحاماة ) ‪0‬‬
‫عن الحكم الصادر من محكمة الخانكة الكلية فى الدعوى رقم ‪ 2‬لسنة ‪ 2011‬ايجارات كلى الخانكة‬
‫بجلسة ‪ 27/2/2012‬والقاضى منطوق الحكم‪ " :‬حكمت المحكمة " " برفض الدعوى والزمت‬
‫المدعى عليها بالمصاريف ومبلغ ‪ 75‬جنيه مقابل اتعاب المحاماة "‬
‫اقام الطاعن دعواه بصحيفة اودعت قلم كتاب المحكمة واعلنت قانونًا طلب فى ختامها الحكم بانهاء‬
‫العالقة االيجارية الناشئة عن العقد المؤرخ ‪ 19/12/1990‬لوفاة المستأجر االصلى للشقة الكائنة‬
‫بالدور الثالث بالعقار الكائن ‪ 1‬شارع الجمهورية‪ 2‬من شارع الشيخ منصور – عزبة النوار القديمة‬
‫مدخل عزبة النوار القديم الخصوص قليوبية‪ 2‬المبينة بصدر الصحيفة والعقد سند الدعوى وتسليمها‬
‫خالية من االشخاص والشواغل مع الزامها بالمصاريف ومقابل اتعاب المحاماة "‬
‫على سند من القول انه بموجب عقد ايجار مؤرخ فى ‪ 19/12/1990‬استأجرت والدة المطعون‬
‫ضدها من عين التداعى المبينة‪ 2‬وصفًا بعريضة الدعوى مقابل قيمة ايجارية قدرها ‪ 70‬ج سبعون‬
‫جنيهًا وبتاريخ‪ 18/2/2010 2‬توفيت المستأجرة االصلية والدة المطعون ضدها وكان زوج‬
‫المستأجرة االصلية هو الذى يقيم فقط بعين التداعى دون غيره وتوفى االخير بتاريخ‬
‫‪ 10/10/2010‬والطاعن فؤجى باقامة المطعون ضدها غاصبة لعين التداعى وفقًا للمادة ‪ 29‬من‬
‫القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬االمر الذى به الى اقامة الدعوى ‪0‬‬
‫وقدم سندا لدعواه حافظة مستندات طويت على ‪ -1‬اصل عقد ايجار محرر بتاريخ‪19/12/1990 2‬‬
‫بين المستأنف ووالدة المطعون ضدها بقيمة‪ 2‬ايجارية شهرية‪ 2‬قدرها ‪ 70‬ج سبعون جنيهًا و حافظة‬
‫أخرى طويت على بيانات بطاقة الرقم القومى للمطعون ضدها‪ ‬‬
‫وكانت الدعوى قد تداوالت بالجلسات على النحو المبين بمحاضرها وبجلسة مثل وكيل الطاعن كما‬
‫حضر وكيل عن المطعون ضدها وقدم االول حافظة مستندات طويت على ‪ -1‬صورة طبق االصل من‬
‫قيد وفاة المستأجر االصلية وتدعى فوزية احمد محمد قطرى بتاريخ ‪ -2 18/2/2010‬صورة طبق‬
‫االصل من قيد وفاة زوج المستأجرة االصلية ووالد المطعون ضدها رجب مخلوف حسن جمعه‬
‫بتاريخ ‪-3 10/10/2010‬انذار عرض مؤرخ فى ‪ 5/3/2011‬موجه من المطعون ضدها للطاعن‬
‫وكانت المحكمة قد قضت بجلسة ‪ 30/5/2011‬بأحالة الدعوى للتحقيق ليثبت الطاعن بكافة طرق‬
‫االثبات ان المطعون ضدها لم تقم مع والدتها اقامة دائمة‪ 2‬ومستقرة حتى وفاة والدها والمطعون‬
‫ضدها نفى ذلك ‪0‬‬
‫ونفاذًا لذلك شهد للطاعن كل من ‪ -1‬ابراهيم سيد محمود السقا ‪ -2‬محمد كمال الدين حسن وهم من‬
‫الجيران المالصقين لشقة النزاع حيث شهد االول بان الذى كان يقيم فى عين التداعى والدة‬
‫المطعون ضدها ووالدها فقط وان اوالدهم كانوا يقمون بزيارتهم وال يوجد احد معهم وانه كان‬
‫يقضى بعض الطلبات لوالدى المطعون ضدها وقرر بان المطعون ضدها ال تقيم فى عين التداعى‬
‫وان االخيرة تقيم فى شارع احمد حسن متفرع من شارع مصطفى الشريف بالدور الثالث عزبة‬
‫النخل واضاف بان المطعون ضدها تقيم فى عين التداعى بعد وفاة والدهما وشهد الثانى بمضمون‬
‫ما شهد به االول ‪ ,‬كما أستمعت المحكمة لشاهدى المطعون ضدها من زمالئها فى العمل ‪0‬‬
‫وحيث انه بجلسة ‪ 23/1/2012‬مثل وكيل الطاعن وتم حجز الدعوى للحكم حيث أصدرت المحكمة‬
‫حكمها أنف البيان‪ ‬‬
‫ولما كان هذا القضاء قد ران عليه الفساد فى االستدالل ومخالفة الثابت باالوراق والقصور فى‬
‫التسبيب االمر االمر الذى حدى بالطاعن للطعن عليه ألسباب حاصلها فساد الحكم فى األستدالل حال‬
‫كون الحكم قد غض ىالطرف عن شهادة رسمية‪ 2‬صادرة من مصلحة األحوال المدنية تثبت أقامة‬
‫المطعون ضدها فى مسكن اخر منذ عام ‪ 2003‬وحتى ‪ 2011‬وبعد وفاة مورثيها قامت بتغيير‪ 2‬محل‬
‫أقامتها على عين التداعى ‪ ,‬وثانيهما ان الحكم الطعين رفع لواء التاييد لقضاء الحكم الصادر من‬
‫محكمة الدرة األولى الذى تساند إلى أقوال شهود المطعون ضدها الذين ال صلة لهم بالعين و غير‬
‫جيران لها فى حين غض الطرف عن أقوال الجيران الفعليين شهود الطاعن ‪ .‬‬
‫وكانت المحكمة قد قررت حجز الدعوى للحكم حيث اصدرت حكمها أنف اللبيان ولما كان هذا‬
‫القضاء قد ران عليه الفساد فى األستدالل و القصور فى التسبيب األمر الذى يوجب نقضه لألتى ‪:‬‬
‫فساد الحكم فى األستدالل‪ ‬‬
‫ذلك أن الحكم الطعي قد أقام قضائه برفض أستئناف الطاعن و تأييد الحكم الصادر من محكمة‬
‫الدرجة االولى على ما أورده بمدونات قضائه بشأن منعى الطاعن بأن حكم محكمة الدرجة األولى‬
‫قد أعرض عن شهادة صادرة من مصلحة األحوال المدنية تثبت أن المطعون ضدها مقيمة منذ‬
‫‪ 18/7/2003‬بالعنوان الكائن فى شارع احمد حسن متفرع من شارع مصطفى الشريف بالدور‬
‫الثالث عزبة النخل حتى قامت بتغيير محل أقامتها على عين النزاع فى ‪ 12/1/2011‬بعد وفاة‬
‫مورثتها فى ‪ 18/2/2010‬وقد أنتهى الحكم الطعي بهذا الشأن إلى أن العبرة باألقامة الفعلية سيما و‬
‫أن ما يرد فى بيانات بطاقة الرقم القومى ال ينفى بذات االٌقامة الفعلية فى مكان أخر و قد أنتهى‬
‫الحكم الطعين إلى أن هذا المستند الجازم قد أضحى قاصرًا عن الداللة على ما قصد منه‪ 2‬وال يغير‬
‫وجه الرأى فى الدعوى ‪.‬‬
‫يفطن لكون شرط األقامة فى العين كما عرفته محكمة النقض من قديم ينصرف فى مدلوله إلى‬
‫األقامة جعل المسكن مأوى دائم وأن الزواج و اتخاذ مسكن أخر من األوجه التى عدها القانون دليل‬
‫واضح على أن األقامة قد أنقطعت بمفهومها المذكور بإرادة المطعون ضدها مهما تردد مدعى‬
‫األقامة بعد ذلك على العين أو تواجد بها ما دام قد أتخذ له سكنًا أخر بوجه قاطع الداللة على نية ان‬
‫يكون موطن أقامته فى هذا المسكن وقد قضى فى ذلك بأن ‪ :‬‬
‫ال مع زوجها و‬‫إذا كانت الطاعنة قد تزوجت وتركت شقة النزاع و أتخذت لنفسها سكنًا مستق ً‬
‫أوالدها فى الفيوم وكانت أقامتها فى عين النزاع على سبيل‪ 2‬األستضافة وفى فترة مرض والدتها‬
‫التى أنتهت بوفاتها فال يثبت لها حق أمتداد األيجار ‪ .‬‬
‫وقد قضى بشأن مفهوم االقامة المعول عليه باألتى ‪ :‬‬
‫األقامة المستقرة المعتادة و أنصراف نية‪ 2‬المقيم إلى أن يجعل من هذا المسكن مراحه ومغداه بجيث‬
‫ال يعول على ماوى دائم وثابت سواه ‪.‬‬
‫الطعن رقم ‪ 1187‬لسنة ‪ 49‬ق جلسة ‪ 31‬يناير سنة ‪ 1985‬وبذات المعنى الطعن رقم ‪ 1118‬لسنة‬
‫‪ 51‬ق جلسة ‪10/3/1982‬‬
‫فإذا ما تقرر ذلك وكان هذا المستند يشى بوضوح تام ال لبس فيه و ال أبهام عن ان المطعون ضدها‬
‫بإرادتها قد أتخذت مأوى أخر لها يتمثل‪ 2‬فى مسكن الزوجية خاصتها و أن الورقة الرسمية الصادرة‬
‫من مصلحة األحوال المدنية تثبت أن المطعون ضدها مقيمة‪ 2‬منذ ‪ 18/7/2003‬بالعنوان الكائن فى‬
‫شارع احمد حسن متفرع من شارع مصطفى الشريف بالدور الثالث عزبة النخل حتى قامت بتغيير‪2‬‬
‫محل أقامتها على عين النزاع فى ‪ 12/1/2011‬بعد وفاة مورثتها فى ‪ 18/2/2010‬وأنتغيير‪ 2‬محل‬
‫أقامتها لم يحدث سوى عقب وفاة المستاجرة األصلية مما مفاده أن شرط أستعمال المسكن محل‬
‫النزاع كمأوى دائم دون سواه لم يتحقق األمر الذى يصم الحكم الطعين بالفساد فى االستدالل و‬
‫القصور فى التسبيب و يوجب نقضه ‪.‬‬
‫عول الحكم الطعين فى قضائه بتأييد حكم محكمة الدرجة األلى برفض الدعوى على ما أنتهى إليه‬
‫كذلك من رفع لواء التاييد لما حصله هذا الحكم من اقوال لشهود المطعون ضدها و لما ذلك غير‬
‫رعابىء بمنعى الطاعن على هذه األقوال بين يديه‪ 2‬بأنها قد جاءت مخالفة للثابت باألوراق بما يحول‬
‫دون األخذ بها ‪ ,‬إال أنه أهدر هذا الدفاع الجوهرى ‪ .‬‬
‫وكان الدفاع قد تمسك بين يدى قضاء الحكم الطعين بان محكمة االستئناف لها كامل السلطة فى‬
‫ال عن مراقبة تطبيق القانون من قبل محكمة‬ ‫تقدير االدلة الواقعية والموضوعية فى الدعوى فض ً‬
‫الدرجة االولى وكانت محكمة الدرجة االولى قد رفعت لواء التأييد لتلك االقوال التى اورى بها‬
‫اشخاص ال صلة لهم بالمسكن محل النزاع حال كونهم ليسوا من الجيران او االقارب وان ادعوا‬
‫وجود صلة لهم بالعين وقاطنيها‪ .‬‬
‫وكان البادى من األوراق بين يدى المحكمة أن الشاهد الثانى عبدالنعيم عبدالعزيز حال سؤاله‬
‫بالتحقيقات قد أنكر وجود أى أقامة سابقة للمطعون ضدها مع زوجها فى مكان أخر تماما مدعيًا أنه‬
‫يعلم ذلك لوجود صالت بين الطرفين فى حين أن المستند الرسمى الصادر من مصلحة األحوال‬
‫المدنية يكذب أقوال الشاهد ويجعل من شهادته مناقضة للثابت باألوراق وهى الحالة الوحيدة التى‬
‫لم يجز فيها لمحكمة الموضوع أن تعمل سلطتها التقديرية‪ 2‬للشهادة و أن تنزل على مقتضى الثابت‬
‫باألوراق وما يترتب على ذلك من أهدار ألقوال الشاهد برمتها والمقرر بقضاء النقض أنه ‪:‬‬
‫القول بأن لمحكمة الموضوع السلطة المطلقة فى تقدير أقوال الشهود مشروط بأن ال يكون هذا‬
‫لما كان ذلك وكان الحكم الطعين قد ركن ألقوال الشهود المخالفة للثابت باألوراق ولم يفطن لما هية‬
‫هذا التضارب بين المستند الرسمى وفحوى أقوال الشاهد التى أحال حكم محكمة الدرجة األولى‬
‫المؤيد من قبل الحكم الطعين إلى أقوال الشاهد األول فى مدلولها بالرغم من عدم تطابق أقوالهما‬
‫األمر الذى يصم الحكم الطعين بالفساد فى األستدالل و القصور فى التسبيب ‪0‬‬
‫أوأل ‪ -:‬قبول الطعن شك ً‬
‫ال‬
‫ثانيا ‪ -:‬وفى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه واألحالة‬
‫وكيل الطاعنة‬
‫‪-191‬مذكـــــره‪ ‬بالـرد علــى أسباب الطعـــن‪ ‬‬

‫رقم ‪ 1748‬لسنه ‪ 72‬ق أيجارات‪ ‬‬
‫***‬
‫أودعت هذه المذكره قلم كتاب محكمه النقض بتاريخ‪ / / 2‬حيث قيدت برقم لسنه‪ ‬‬
‫قضائيه‪ . 2‬من األستاذ ‪ /‬عدنان محمد عبد المجيد المحامى المقبول للمرافعه امام محكمه النقض‬
‫بصفته وكيــــــــــــــــ ً‬
‫ال عــــــــــــــــــن ‪ -:‬‬
‫ورثه المرحـــــوم على حسن السروجى وهـــــــــــــم ‪ -:‬‬
‫الســــــاده والسيد ات األتـــــــــــى أسماءهــــــــــم ‪-:‬‬
‫وذلك بموجب التوكيالت ارقام ‪ 5967‬أ لسنه ‪ 2000‬توثيق‪ 2‬الخانكه ‪ 6462 ،‬لسنه ‪ 2000‬توثيق‪2‬‬
‫الخانكه ‪ 6244‬أ لسنه ‪ 2001‬توثيق‪ 2‬الخانكه ‪ 5948 ،‬د لسنه ‪ 2001‬توثيق‪ 2‬مدينه نصر ‪ ..‬‬
‫( مطعون ضدهــــــــــــم )‪ ‬‬
‫والجميع ( مطعون ضدهم ) ومقيمون ‪ 28‬ش الجمهوريه بالقلج – مركز الخانكه – محافظه‬
‫القليوبيه ‪ ،‬ومحلهم المختار مكتب االستاذ ‪ /‬عدنان محمد عبد المجيد المحامى بالنقض ‪ 94‬أ ش‬
‫الشهيد أحمد عصمت – عين شمس ‪ -‬القاهره ‪.‬‬
‫ضـــــــــــــــــــــــــــــــد‬
‫( طـــــــــــــــاعنيــــــــــــــــــــــــن )‪ ‬‬
‫والمقيمتان ‪ 32‬ش محمد عبيد – بمصر‪ 2‬الجديده ‪.‬‬
‫( مطعــــــــــــــــون ضدهمــــــــــــا )‬
‫وذلــــــــــــــــــــــــــــــــــك‬
‫مردًا على مذكره اسباب الطعن بالنقض المقام من الطاعنين ضد المطعون ضدهم والمقيد برقم‬
‫‪ 1748‬لسنه ‪ 72‬ق والمعلن الى المطعون ضدهم اداريًا بتاريخ ‪. 13/7/2002‬‬
‫والمقـــــــــــــــــــــــــــام‬
‫طعنـــــــــــــًا على الحكــــــــــم الصـــــــــــادر من محكمه استئناف القاهره فى االستئناف رقم‬
‫‪ 4595‬لسنه ‪ 5‬ق والصادر بجلسه ‪.29/4/2002‬‬
‫ال ‪ -:‬ورفضه‬‫والقاضـــــــــــــى منطوقــــــــــــــــه ‪ " -:‬حكمت المحكمـــــه ‪ -:‬بقبول‪ 2‬االستئناف شك ً‬
‫موضوعًا وتأييد الحكم المستأنف والزام المستأنفين بالمصروفات وعشرين جنيه مقابل أتعاب‬
‫المحاماه ‪ .‬‬
‫وكان الحكم األبتدائى صادرًا من محكمه شمال القاهره األبتدائيه فى الدعوى رقم ‪ 1912‬لسنه‬
‫‪ 1996‬ايجارات كلى شمال بتاريخ‪ 28/8/2001 2‬بالمنطــــــوق االتــى ‪ " -:‬حكمــــت‬
‫المحكمــــــه ‪-:‬‬
‫بأخالء المدعى عليهم من الدور االرضى واالول فوق االرضى من العقار الكائن ‪ 28‬ش الجمهوريه‬
‫– القلج – مركز الخانكه ‪ ،‬تسليمه‪ 2‬المدعين خاليًا من األشخاص والشواغل بالحاله التى تم تسليمها‬
‫به مع الزام المدعى عليهم بالمصروفات وعشره جنيهات مقابل اتعاب المحاماه ‪.‬‬
‫الواقعـــــــــــــــــــــــــــــات‬
‫** ‪** ..‬‬
‫تتحصل الواقعـــــــات – بالقـــــــدر الالزم – للفصل فى الطعن المطروحه ان المطعون ضدهــــــــــم‬
‫( مقدمى هذه المذكره ) كانوا قد أقاموا الدعوى المرقومه ‪ 1912‬لسنه ‪ 1996‬أمام محكمه شمال‬
‫القاهره األبتدائيه‪ 2‬بصحيفه اودعوها قلم كتاب تلك المحكمه بتاريخ ‪ 14/2/1996‬وأعلنت قانونًا‬
‫للطاعنين والى مورث المطعون ضدهم ‪ 12 ، 11‬بصحيفه‪ 2‬الطعن ‪ .‬طلبوا فى ختامها الحكم بأخالء‬
‫المدعى عليهم من الدور االرضى واألول فوق األرضى من العقار الكائن ‪ 28‬ش الجمهوريه –‬
‫بالقلج وتسليمها خاليه من األشخاص واألدوات اليهم وبالحاله التى سلمت عليها مع الزام المدعى‬
‫عليهم بالمصاريف واالتعاب ‪ .‬‬
‫وشرحـــــــــــــًا لدعواهم قال المطعون ضدهم ( مقدمى هذه المذكره ) انه وبموجب عقد ايجار‬
‫مؤرخ فى ‪ 1/5/1978‬أستأجر الطاعنين وآخر ( المرحوم ‪ /‬عادل على عزمى ) الدور االرضى‬
‫بالعقار الكائن ‪ 28‬ش الجمهوريه بالقلج – بقصد استعماله مصنع بسيط لصناعه الحلويات ‪.‬‬
‫وبتـــــــــــــــاريخ ‪ 3/3/1982‬تم اجراء تعديل على العقد آنف الذكر بملحق له ‪ ،‬وقد تضمن الملحق‬
‫ان يقوم مورث المدعون بأنشاء عماره سكنيه‪ 2‬على ارض العقار وتخصيص الدور االرضى منها‬
‫للطاعنين الستغالله كمصنع بسيط ‪ ،‬وبتاريخ ‪ 11/5/1982‬تم تحرير ملحق ثان للعقد تضمن‬
‫استغالل الطاعنين للدور االول فوق االرضى ألستخدامه مقر إلداره المصنع ‪.‬‬
‫بيــــــــــد ان الطاعنيــــــــــن قامـــــــــــــوا بإحـــــــــــداث تغيـــــــرات جوهريه فى العين المؤجره‬

‫اذ قاموا بضم المناور الى العين المؤجره مما احدث ضررًا بالغًا للمطعون ضدهم وباقى قاطنى‬
‫العقار ذلك انهم قاموا بوضــــــــــــــع ماكينات عمالقــــــه وغاليــــــــــــــــات ‪.‬‬
‫األمـــــــــــر الذى ترتـــــــــــــــــب عليه تصاعــــــــــــد أبخره األمر الذى حال دون قاطنى العقار‬
‫ودون استغاللهم للمناور وترتب عليه كذلك تعديل مسار الصرف الصحى فض ً‬
‫ال عن حرمان قاطنى‬
‫العقار من أستعمـــــــــــــــــــــال هذه المنـــــــــــــــــــاور الثالثـــــــــــــــه ‪.‬‬
‫وكـــــــــــــان المطعــــــــــــون ضدهم قد أقاموا الدعــــوى رقم ‪ 120‬لسنه ‪ 1984‬مستعجـــــــــــل‬

‫الخانكه إلثبات حاله العقار والضرر الذى أصابهم ‪ .‬ثم أقاموا الدعوى رقم ‪ 4693‬لسنه ‪ 1993‬مدنى‬
‫كلى شمال القاهره ‪.‬‬
‫ألثبات الضرر الذى لحق بالعقار وقد صدر لصالحهم حكمًا بإلزام الطاعنين الحاليين وآخر‬
‫المرحوم ‪ /‬عادل على عزمى بإعاده العين المؤجره الى بحاله التى كانت عليها على ضوء ما جاء‬
‫بالتقرير ‪،‬‬
‫واذا لم يلق هذا القضاء القبول لدى الطاعنين الحاليين فقد طعنوا عليه باألستئناف رقم ‪ 8007‬لسنه‬
‫‪ 112‬ق والذى قضى فيه برفض اإلستئناف وتأييد الحكم المستأنف ‪.‬‬
‫وبعد ان اصبح هذا الحكم نهائيًا فقد أقاموا دعواهم طالبين فيها طلباتهم آنفه البيان ‪ .‬والذى قضى‬
‫فيه بإخالء المطعون ضدهم من العين ‪ .‬بيد ان المطعون ضدهم لم يرتضوا هذا الحكم فطعنوا عليه‬
‫بطريق االستئناف رقم ‪ 4595‬لسنه ‪ 5‬قضائيه‪ 2‬موضـــــــــــــــوع الطعن الماثــــــل ‪.‬‬
‫وبتاريــــــــــــــخ ‪ 29/4/2002‬قضت محكمــــــــه االستئناف بتأييد الحكم المستأنف ‪ .‬واذا لم يلق‬

‫هذا القضاء السديد القبول لدى المحكوم عليهم فقد بادر بعض المحكوم ضدهم بالطعن عليه بالنقض‬
‫الذى نحن بصدده والمرقـــــــــــــــــــوم ‪ 1748‬لسنه ‪ 72‬قضائيـــــــــــــــه ‪.‬‬
‫ومهما يكن من امر فإن المطعون ضدهم قد أعلنوا بصحيفه هذا الطعن بتاريخ ‪ 13/7/2002‬وعم ً‬
‫ال‬
‫بنص م ‪ 258‬من قانون المرافعات فإنه يحق لهـــــــــــم ايداع مذكـــــــــــــــــره بدفاعهم ردًا على‬
‫مما تضمنته‪ 2‬صحيفه ذلك الطعن ‪ .‬وفيما يلى دفاع المطعون ضدهـــــــــــــــــم ‪.‬‬
‫الدفـــــــــــــــــــــــاع‬
‫أو ًال الرد على السبب األول‪ ‬‬
‫من أسباب الطعن والمعنون بمخالفه الثابت باألوراق‬
‫والخطأ فى تطبيق القانون‪ ‬‬
‫***‬
‫كــــــــان عمــــــــده الطاعنيـــــــــــن فى منعاهم على الحكم المطعون فيه لمخالفه الثابت باألوراق‬
‫وبالخطأ فى تطبيق القانون ما ذهبوا اليه فى صحيفه الطعن بقاله ان الحكم الصادر فى الدعوى رقم‬
‫‪ 4693‬لسنه ‪ 1993‬مدنى كلى شمال والمؤيد باألستئناف قد أنتهى على حد تعبيرهم الى اعمال نص‬
‫الفقره الثانيه من الماده ‪ 580‬من القانون المدنى بألزامهم بأعاده العين الى الحاله التى كانت عليها‬
‫وان تصاعد األبخره والغازات نتيجه ضم المناور الثالثه الى مسطح الدور االرضى ال يتحقق به‬
‫ضرر بسالمه المبنى ‪.‬‬
‫ونعى الطاعنين على الحكم ما ذهبوا اليه بعريضه‪ 2‬طعنهم أنه أغفل التعديل الوارد بالماده ‪ 18‬من‬
‫القانون ‪ 136‬لسنه ‪ 1981‬المعدله لنص الماده ‪ / 31‬جـ من القانون ‪ 49‬لسنه ‪ 1977‬وأنتهى‬
‫الطاعنين فى هذا السبب الى الزعم بأن ما اقاموا به ال يمثل من وجهه نظرهم ضررًا بسالمه المبنى‬
‫وانه طبقًا لنص الماده ‪ 18‬من القانون ‪ 136‬لسنه ‪ 1981‬ال يتحقق به األخالء وذهبوا الى حد القول‬
‫ان تصاعد األبخره والغازات ومضايقه السكان ال يتحقق به األزعاج أو أقالق الراحه ‪.‬‬
‫وذهبوا الى حد القول ان األستيالء على المناور الثالثه ال يتحقق به سالمه المبنى وانتهوا الى‬
‫األدعاء بأن الحكم المطعون به قد خالف القانون حين أعتبر هذه األعمال ضاره بسالمه المبنى وان‬
‫كان ضارًا بصوالح المؤجر وال يصلح بوجهه نظره ان يكون سببًا لألخالء ‪ .‬األمر الذى يعيبه من‬
‫وجه نظرهم الحكم المطعون به ويوجب نقضه‪. 2‬‬
‫والحق الذى ال مريه فيه ان ما ذهب اليه الطاعنون غير سديد ومجافى للحقيقه والواقع والقانون‬
‫على السواء ‪ ،‬وقد رد عليهم الحكم المطعون فيه ردا سائغ حيث تناول الحكم المطعون فيه هذا‬
‫الدفاع ورد عليه ردًا سائغًا يكفى لدحض هذه الحجج وطرحها وحسبنا ان ننقل على الحكم المطعون‬
‫فيه هذا الرد السائغ الذى تعمد الطاعنين لحكمه غير خافيه تناوله فى اسباب طعنهم وذلك بحصر‬
‫لفظه ‪.‬‬
‫( من المقرر قانونًا ان النص فى الماده ‪ 18‬من القانون ‪ 136‬لسنه ‪ 1981‬على أنه ال يجوز لمؤجر‬
‫ان يطلب اخالء المكان ولو انتهت المده المتفق عليها فى العقد اال ألحد األسباب‬
‫األتيه‪ ............. -: 2‬اذا ثبت بحكم قضائى نهائى ان المستأجر أستعمل المكان المؤجر او سمح‬
‫بأستعماله بطريقه مقلقه للراحـــه او ضاره بسالمــــــه المبنى أو بالصحه العامه او فى أغراض‬
‫منافيه لألداب العامه ) ‪.‬‬
‫ال من المؤجر والمستأجر ولحسن‬‫يدل على ان المشرع رغبه منه فى تحقيق التوازن بين مصلحه ك ً‬
‫األنتفاع باألماكن المؤجره ‪ ،‬قد أجاز لألول طلب أخالء المكان المؤجر اذا استعمله المستأجر أو‬
‫سمح بأستعماله فى امور من شأنها ان تقلق راحه األخرين وتضجر مضاجعهم ‪ .‬‬
‫وأشترط لذلك أن تثبت أيًا من هذه المخالفات بحكم قضائى نهائى حتى ال يقوم طلب األخالء على‬
‫مجرد األدعاء ‪ ،‬وحتى اذا ما ثبت المخالفه بهذا الحكم النهائى تعين الحكم باألخالء ‪ ،‬وال ريب فى‬
‫اعتبار احد األفعال التى تستخلص من اوراق الدعوى الصادر فيها الحكم من التصروفات التى‬
‫تحدث عنها النص المشار اليه من عدمه هو من مسائل الواقعه التى تخضع لتقدير قاضى‬
‫الموضوع ‪ .‬متى اقام قضائه على أسباب سائغه تكفى لحمله ‪.‬‬
‫كما أنه من المقرر أن منور العقار من المرافق التى ال غنى عنها المستأجرين فى أستعمال الشقق‬
‫المؤجره لهم ‪ ،‬اذ لها عليه فتحات التهويه واألضاءه فيعتبر المنور من توابع العين المؤجره‬
‫ويسرى عليه ما يسرى عليها من وجوب التزام المستأجر فى أستعمالها وعدم مخالفه شروط‬
‫األيجار المعقوله بما يضر بمصلحه المؤجر وأستطرد الحكم الى القول بأنه من المقرر قانونًا أيضًا‬
‫أنه اذا كان ملحقات العين المؤجره تشمل كل ما أعد لها بصفه دائمه والتى ال يتأتى الحصول على‬
‫منفعه العين او ال تستكمل‪ 2‬هذه المنفعه اال بها ‪ ،‬فأن ذلك مشروط بعدم تجاوز المستأجر بأستعماله‬
‫الملحقات للغرض الذى وجدت من أجله أو تجاوز لما هو غير ضرورى لتحقيق هذا الغرض ‪ ،‬فأن‬
‫فعل فأنه يكون قد خرج عن حقه فى أستعمال الملحقات الى األعتداء على الملكيه بما يجيز رد هذا‬
‫األعتداء بأعاده الحال الى ما كانت عليه دون حاجه ثبوت ايقاع ضرر على المالك ‪.‬‬
‫كما وأنه من المقرر قانونًا أيضًا ‪-:‬‬

‫أنه لما كانت العين المؤجره ال تقتصر‪ 2‬على ما ورد بالعقد وأنما تشمل أيضًا ما يكون من ملحقاتها‬
‫التى ال تكتمل منفعتها المقصوده باأليجار إال بها والزم ذلك ان كل اساءه أستعمال لهذه الملحقات‬
‫تعد اساءه أستعمال العين المؤجره ذاتها ‪ .‬وان كل انتقاص من منافع المبنى الذى توجد به العين‬
‫المؤجره يعد ضررًا ماسًا بسالمه المبنى ‪.‬‬
‫وأستطرد الحكم الطعين الى القول لما كان ذلك وكان الثابت من مطالعه الحكم القضائى الصادر فى‬
‫الدعوى رقم ‪ 4693‬لسنه ‪ 93‬مدنى كلى شمال القاهره والمؤيد باألستئناف رقم ‪ 8007‬لسنه ‪112‬‬
‫قضائيه‪ 2‬أستئناف عالى القاهره – وعلى ما ورد بمدوناته أن المحكمه تأخذ بتقرير‪ 2‬الخبير محمو ًال‬
‫على أسبابه بشأن األعمال التى قام بها المدعى عليهم ( الطاعنين الحاليين ) وأن هذه األعمال‬
‫تسبب ضررًا للمؤجر ( المطعون ضدهم الحاليين ) اذ ان المناور التى ضمت للمصنع من جانب‬
‫ال عن أن تصاعد األبخره والغازات الخارجه من‬ ‫المدعى عليهم مخصصه لخدمه العقار جميعه فض ً‬
‫المصنع يسبب مضايقه لسكان األدوار العليا للعقار ومن بينهم المدعى ( المطعون ضدهم ) وأتباعه‬
‫ال عن ان ذلك متعارض مع التزام المؤجر تجاه مستأجرى العقار بضمان تعرض لهم فى األنتفاع‬ ‫فض ً‬
‫بالعين المؤجره وان هذه األعمال كما جاء بتقرير الخبير مخالف لشروط التعاقد ‪ .‬األمر الذى يكون‬
‫معهم المدعى عليهم ( الطاعنين ) قد أخلون بألتزامهم بأستعمال العين فيما اعدت له وبأال يحدث‬
‫بها تغيرات ضاره وأنه وقد أنتهت المحكمه الى اخالل المدعى عليهم بألتزامهم على النحو السالف‬
‫ذكره فأن جزاء ذلك هو أعمال الفقره الثانيه‪ 2‬من الماده ‪ 580‬من القانون المدنى بألزامهم بأعاده‬
‫العين الى الحاله التى كانت عليها وحيث أن ما اورده الحكم القضائى النهائـــــى بأسبابه‬
‫ومدوناتـــــــــه على النحو السالف بيانه استخلص منه هذه المحكمه بأن المستأجرين ( الطاعنين )‬
‫قد أستعملوا المكان المؤجر وسمحوا بأستعماله بطريقه مقلقه للراحه لتصاعد األبخره والغازات‬
‫ال عن أنه‬ ‫نتيجه ضم المناور الثالث للعقار الى مسطح الدور االرضى للمصنع موضوع النزاع فض ً‬
‫ينتقص من منفعتهم ( أى المطعون ضدهم ) بها بأعتبارها من ملحقات العين المؤجره المخصصه‬
‫للتهويه واالضاءه لكافه وحدات العقار الكائنه به هو ما يعد ضررًا ماسًا بسالمه المبنى وشاغليه‬
‫يوجب اخالء المستأجر من العين المؤجره ‪.‬‬
‫وأستطرد الحكم الطعين الى حد القول بأن السماح للمستأجرين فى عقد األيجار بأجراء التعديالت‬
‫الالزمه للتشغبل المقصود منه تعديالت للعين المؤجره ذاتها وال يتطرق الى منافع وملحقات العقار‬
‫المخصصه لمنفعه جميع قاطنيها وشاغليها وبشرط عدم تعرض المبنى أليه أضرار أو بطريقه‬
‫تتنافى مع شروط األيجار على النحو الوارد بالبند السادس من عقد األيجار المؤرخ ‪1/5/1978‬‬
‫والبند الخامس من ملحق عقد االيجار المؤرخ ‪ 11/5/1982‬هو ما ألتزم به حكم محكمه الدرجه‬
‫االولى الذى يتعين معه تأييد الحكم المستأنف ‪.‬‬
‫لما كان ذلك فأن ما أنتهى أليه الحكم المطعون فيه سديد من حيث الواقع والقانون وان ما ينعاه‬
‫الطاعنين على ذلك الحكم ينحل الى جدل موضوعى ال يجوز اثارته امام محكمه النقض فضال عن‬
‫ذلك فأن محكمه النقض قد تواترت أحكامها أن كل أساءه أستعمال ملحقات العين المؤجره وكل‬
‫أنقاص من منافع المبنى المؤجر يعد ماسُا بسالمه المبنى هو وبهذه المثابه يوجب األخال وعلى ذلك‬
‫تواترت أحكام محكمتنا العليا ‪.‬‬
‫ومـــــــــــــــــن المستقـــــــــــــــــــر عليـــــــــــه ‪-:‬‬

‫لما كان من المقرر فى قضاء النقض بهذا الشأن ان العين المؤجره ال تقتصر على ما ورد ذكره‬
‫بالعقد انما تشتمل ايضًا ما يكون من ملحقاتها التى ال تكتمل منفعتها المقصوده من االيجار اال بها‬
‫والزم ذلك ان كل من اساء استعمال هذه الملحقات تعد اساءه الستعمال العين المؤجره ذاتها وان كل‬
‫انقاص من منافع المبنى الذى تؤجر به العين المؤجره يعد ضررًا ماسًا بسالمه المبنى ‪ ،‬لما كان‬
‫ذلك وكان نص المواد ‪ 566 ، 564 ، 432‬من التقنين المدنى ان ملحقات العين المؤجره تشمل‪ 2‬كل‬
‫ما اعد بصفه دائمه‪ 2‬الستعمال العين فى الغرض المقصود منهـــا او حتى يستكمل هذا االستعمال‬
‫طبقًا لما تقضى بها‪ ‬‬
‫طبيعه االشياء وعرف الجهه وقصد المتعاقدين واال كان سطح العقار الكائن به الشقه محل النزاع‬
‫من المرافق المشتركه فى العقار الالزمه الستعمال العين فى الغرض المقصود منها وحتى يستكمل‬
‫هذا االستعمال فان يؤدى ذلك ان يعتبر السطح من ملحقات هذه العين ‪.‬‬
‫وفــــى حكـــم ثــــــان لهـــــا قضـــــــت محكمــــــــه النقـــــض بــــــــأن ‪-:‬‬

‫النص فى المادتين ‪ 580 ، 579‬من القانون المدنى على التزام المستأجر باستعمال العين المؤجره‬
‫على النحو المتفق عليه وبأال يحدث بها تغيرات بدون اذن المؤجر يدل على ان المستأجر يلتزم‬
‫باستعمال العين المؤجره فى الغرض الذى اجرت من اجله ‪ ،‬فان تحدد هذا االستعمال فى العقد وجب‬
‫على المستأجر ان يقتصر عليه ‪ ،‬و اال يعمد الى تغييره اال بعد حصوله على اذن من المؤجر ‪ ،‬كذلك‬
‫يمتنع على المستأجر اجراء اى تغيير مادى بالعين المؤجره كالهدم والبناء اال باذن المؤجر ‪.‬‬
‫اال انه يستثنى من ذلك حاله التغير بنوعيه‪ 2‬المادى والمعنوى والذى ال يترتب‪ 2‬عليه ضرر للمؤجر‬
‫فتنتفى عندئذ حكمه التقييد ويصبح‪ 2‬التغيير جائزًا وال يغير من ذلك ان يتضمن عقد االيجار حظرًا‬
‫صريحًا للتغير بكافه صوره ألن تمسك المؤجر بهذا النص المانع رغم ثبوت انتفاء الضرر يجعله‬
‫متعسف فى استعماله حقه فى طلب الفسخ تطبيقًا لحكم الفقره االولى من الماده الخامسه من‬
‫القانون المدنى التى تنص على ان يكون استعمال الحق غير مشروع فى االحوال‬
‫االتيــــــــــــــــــــــــــــــــه ‪ -:‬‬
‫اذا لم يقصد به سوى االضرار بالغير ‪" ...............‬‬
‫( نقض جلسه ‪ 28/4/1983‬س ‪ 34‬ص ‪1067‬‬

‫منشور بمجمــــــــــوعه القواعد التى قررتها محكمه النقض‬
‫فى تطبيق قوانين االيجار خالل ستين عام‬
‫للمستشار ‪ /‬محمد خيــــرى ابو الليــــــــــــــل جـ ‪ 1‬ص ‪ 117‬رقم ‪) 260‬‬
‫وفى حكم لها قررت محكمه النقض فى غير ما ابهام بأن ‪-:‬‬
‫النــــــــــــص فى الماده ‪ 580‬من القانون المدنى يدل على ان المستأجر يلتزم بعدم اجراء اى تغيير‬
‫ضار بالمؤجر بغير اذن منه اما اذا انتفى الضرر فللمستأجر اجراء التغيير ولو اعترض عليه‬
‫المؤجر بشرط اعاده العين الصلها عند نهايه االيجار ويقع على المستأجر عبء اثبات انتفاء‬
‫الضرر وال يكون للمؤجر طلب فسخ العقد حتى ولو حظر عقد االيجار على المستأجر اجراء اى‬
‫تعديل و اال كان المؤجر متعسفًا فى استعمال هذا الحق ‪.‬‬
‫اذا كان التغيــــــــير الذى يجريه المستأجر – ضارًا بالمؤجر جاز لالخير الزام المستأجر باعاده‬
‫العين الى الحاله التى كانت عليها وبالتعويض ان كان له مقتضى اعما ًال لحكم الفقره الثانيه‪ 2‬من‬
‫الماده ‪ 580‬من القانون المدنى وقد جاء نصها تطبيقًا للقواعد العامه فيجوز للمؤجر ان يطلب‬
‫التنفيذ العينى واعاده العين الى اصلها او فسخ عقد االيجار مع التعويض فى الحالتين ان كان له‬
‫مقتضى وال يغير من ذلك ان يكون المشرع قد خص بالذكر اعاده الحاله الى اصلها فأن هذا ال يحول‬
‫دون طلب الفسخ اذا توفر مبرره ‪.‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 464 ، 458‬لسنه ‪ 50‬ق جلسه ‪) 29/5/1986‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 2219‬لسنه ‪ 53‬ق هيئه عامه جلسه ‪ 25/3/1985‬س ‪ 33‬ص ‪) 629‬‬
‫( الطعـــن رقم ‪ 1786‬لسنه ‪ 52‬ق جلسه ‪) 22/2/1989‬‬
‫فأذا ما تقرر ذلك وكان الثابت بما ال يدع مجا ًال للشك أن الطاعنين قد أساءوا أستعمال العين‬
‫المؤجره واألنتفاع بها وبملحقاتها بالغ األساءه ‪.‬‬
‫األمــــــــــر الـــــــــــــــذى‬
‫ترتب عليه بالغ الضرر ( المؤجرين ) وأتباعهم من مستأجرى العقار الذين يضمنون لهم عدم‬
‫التعرض فى األنتفاع وكان ذلك راجعًا الى فعــــــــل الطاعنيـــــن ( المستأجرين ) ذلك أنهم قد قاموا‬
‫ال عن‬‫بأزاله حوائط المناور الثالثه وضمها عنوه الى مساحه المصنع بل وتركيب ماكينات بها فض ً‬
‫تشغيل ماكينات وغاليات تتصاعد منها أبخره كثيفه وغازات ضاره بالصحه العامه مما حول أقامه‬
‫قاطنى العقار الى جحيم فهم ال يستيطعون األنتفاع بشققهم التى تعلوا هذا المصنع بسبب األضرار‬
‫ال عن أرتفاع درجه الحراره مما‬ ‫الجسيمه التى خلفها هذا المصنع وتصاعد الغازات واألبخره فض ً‬
‫ترتب عليه ضررًا بالغًا بالمؤجـــــــــــر وباقى المستأجرين وحال بينهم وبين األنتفاع بالعين‬
‫المؤجره أو بالمناور ( ملحقات العين ) ‪.‬‬
‫وهذه المناور تعد ضروره من ملحقات العين المؤجره التى ال تكتمل منفعه العين المؤجره أال بها‬
‫ال بحكم النقض‬ ‫وأن أساءه األستعمال وأنقاص المنفعه بها يرتب ضررًا ماسًا بسالمه المبنى عم ً‬
‫السابق تجليته مما يستتبع صحه طلب المستأنف عليهم ‪.‬‬
‫ال عن ذلك فأنه على المدى الطويل تسبب هذا التعديل فى تحريم األنتفاع بخطوط الصرف‬ ‫فض ً‬
‫الصحى للعقار وتحويل مسارها بعد أن قام المستأنفين بضم هذه المناور الثالث الى مساحه المصنع‬
‫‪.‬‬
‫وليت األمر قد أقتصر عند هذا الحد بل أن بعض السكان من قاطنى العقار قد أصيبوا بأمراض‬
‫صدريه خطيره ناجمه عن تصاعد األبخره والغاليات والماكينات الخاصه لهذا المصنع ‪.‬‬
‫وقد تم عالجهم والشهادات الرسميه المقدمه بحافظه مستنداتنا تفيد ذلك رسميًا‪ ‬‬
‫( راجع حافظه المستندات المقدمه من المطعون ضده أمام محكمه الحكم المطعون فيه )‬
‫ومن نافله القول أن القضاء والفقه على السواء لم يشترطا وقوع الضرر فى الحال بل يكفى ان‬
‫يكون فى االستقبال ‪.‬‬
‫( راجع أحكام االيجار وتشريعات ايجار االماكن‬
‫د ‪ /‬عبد الناصر العطـــــــــــــــــار – ط ‪ – 2‬ص ‪) 606‬‬
‫ولقد تشددت احكام محكمه النقض فى هذا االمر بالذات فقالت ان إلقاء قطن او فضالت فى مواسير‪2‬‬
‫الصرف الصحى مما قد ترتب عليه أنسدادها وتالفها وطفح المجارى أمر يهدد جدران المبنى‬
‫بالتصدع ويتحقق به الضرر الموجب لألخال ء وقالت أن مد أسالك كهربائيه‪ 2‬عاريه تخالف األصول‬
‫الفنيه وعدم أصالح الصنابير التالفه يعد فى حكم األستعمال الضار بسالمه المبنى ‪.‬‬
‫( راجع المرجــــــــــــــع السابق ص ‪) 606‬‬
‫وقضى بأنه يتحقق الضرر الماس بسالمه المبنى حتى ولو كانت األضرار مستقبليه ستقع أو من‬
‫المحتمل وقوعها فى المستقبل‪ 2‬القريب أو البعيد مع أعتبار أن األجزاء المشتركه للعقار أو تلك المعد‬
‫لألنتفاع المشترك بين قاطنى العقار وكذا ملحقات العين المؤجره ومواسير الصرف الصحى‬
‫الرئيسيه كل تلك المسائل من األمور التى يحقق العبث بها أوأساءه أستعمالها ضررًا ماسًا بسالمه‬
‫المبنى ‪.‬‬
‫( راجع حكم النقض رقم ‪ 5080‬لسنه ‪ 63‬ق المومأ أليه أنفا )‬
‫فأذا ما تقرر ذلك فأن ما ساقه الطاعنين طى صحيفه الطعن يكون مجاف للقانون والواقع على‬
‫السواء حريًا برفضه وبحق ‪.‬‬
‫ومن نافله القول أن المشرع المصرى لم يذكر حاالت األخالء على سبيل‪ 2‬الحصر ‪.‬‬
‫فمن المستقر عليه ‪-:‬‬

‫ان المشرع لم يذكر حاالت االخالء على سبيل الحصر ‪ ،‬انما حصر النص فى المقام االول االسباب‬
‫التى تجيز للمؤجر طلب االخالء عند اخالل المستأجر بالتزاماته بينما ترك اسباب االخالء فى‬
‫الحاالت االخرى لحكم القواعد العامه فيما ال يتعارض مع ما وضعه قانون ايجار االماكن من احكام‬
‫ويدل على ذلك بجالء ما ذهبت اليه محكمه النقض بتاريخ ‪ 31/12/1975‬فى الطعن رقم ‪ 456‬لسنه‬
‫‪ 40‬ق وكذلك بتاريخ ‪30/4/1980‬فى الطعن رقم ‪ 220‬لسنه ‪ 46‬ق من ان مخالفه الحظر الوارد‬
‫بالماده الخامسه من القانون رقم ‪ 52‬لسنه ‪ 69‬المقابله للماده الثامنه‪ 2‬من القانون ‪49‬لسنه ‪1977‬‬
‫والتى تقضى بعدم جواز احتجاز اكثر من مسكن فى البلد الواحد دون مقتضى كسبب من اسباب‬
‫االخالء بالرغم من عدم ذكرها فى اسباب االخالء الوارده فى الماده ‪ 23‬ق من القانون‪ 52‬لسنه ‪69‬‬
‫المقابله للماده ‪ 31‬من القانون ‪ 49‬لسنه ‪ ( 1977‬الماده ‪ 18‬من القانون ‪ 136‬لسنه ‪ ) 1981‬وقد‬
‫جاء فى اسباب حكم النقض االول " وكان ال محل للقول بأن اسباب اخالء المستأجر قد وردت على‬
‫سبيل الحصر فى الماده ‪ 23‬من القانون ‪ 52‬لسنه ‪ 1969‬وليس من بينها مخالفه ذلك الحصر الن ما‬
‫اوردته هذه الماده تحديد للحاالت التى يجوز للمؤجر وحده من اجلها طلب اخالء العين المؤجره من‬
‫المستأجر وهى حاالت تغاير حاله مخالفه حظر احتجاز اكثر من مسكن واحد فى البلد الواحده " ‪.‬‬
‫( راجع موســــــــــــــــوعه الفقه والقضـــــــــــــــاء‬
‫والتشريع‪ 2‬فى ايجار وبيع االماكن الخاليـــــــه‬
‫مستشار د‪ /‬محمد عزمى البكرى – الجزء االول‪ ‬‬
‫الطبعه الخامســـــــــــه – ص ‪ 884‬وما بعدها ‪).‬‬
‫مما مفاده ان مسوغات االخالء الوارده بالماده ‪ 18‬من القانون ‪ 136‬لسنه ‪ 1981‬انما تخول‬
‫المؤجر طلب االخالء فى ظروف معينه‪ 2‬وال تفرض عليه واجبًا فهى تقررت لمصلحته وعلى ذلك فأن‬
‫النص على مسوغات االخالء فى قانون ايجار االماكن ال يتعلق بالنظام العام ويجوز االتفاق على ما‬
‫يخالفه ‪ ،‬فيجوز االتفاق فى عقد االيجار على اال يكون للمؤجر حق طلب االخالء اذا توافر لديه‬
‫مسوغ معين من المسوغات او اذا توافر لديه واحد منها ‪ ،‬انما يستثنى من ذلك السبب االول من‬
‫اسباب االخالء وهو الهدم الكلى او الجزئى للمنشأت اآليله للسقوط واالخالء المؤقت لمقتضيات‬
‫الترميم والصيانه‪ 2‬النه يتعلق بحمايه مصلحه المجتمع وبالنظام العام ‪.‬‬
‫( محمد عزمى البكرى – المرجع السابق – ص ‪ 891‬بند رقم ‪) 527‬‬
‫ولقد تنكبت محكمه النقض هذا الرأى السديد فى العديد من احكامها وعللت له باالسانيد القانونيه‪2‬‬
‫المدعمه له واعطت المؤجر الحق فى فسخ عقد االيجار اذا توافر مبرره‪ 2‬وذلك تطبيقًا للقواعد‬
‫العامه الوارده فى الماده ‪ 580‬من القانون المدنى دونما تعارض مع اسباب االخالء الوارده فى نص‬
‫الماده ‪ 18‬من القانون ‪ 136‬لسنه ‪. 1981‬‬
‫فقضـت فى حكم من اشهـــــر احكامها صادر عن الهيئـــــــــه العامه‬

‫قالــــــــــــــت فيه فـــــــــــــى غيـــــــــــــــــر ما ابهـــــــــــــــــــــــــــام ‪-:‬‬
‫وحيث ان هذا النعى غير سديد ذلك ان االصل طبقًا للقواعد العامه فى القانون المدنى ان المستأجر‬
‫ملتزم باال يحدث تغيرًا ضارًا فى العين المؤجره بدون اذن من المالك وقد نصت الماده ‪2 / 580‬‬
‫مدنى على انه اذا ما خالف المستأجر هذا االلتزام جاز الزامه باعاده العين الى الحاله التى كانت‬
‫عليها وبالتعويض ان كان له مقتضى ‪ ،‬وجاء هذا النص تطبيقًا للقواعد العامه فيجوز للمؤجر ان‬
‫يطلب التنفيذ العينى واعاده العين الى اصلها او فسخ عقد االيجار مع التعويض فى الحالتين ان كان‬
‫له مقتضى ‪ ،‬فأذا ما خص المشرع بالذكر اعاده الحاله الى اصلها فأن هذا ال يحول دون طلب الفسخ‬
‫اذا توافر مبرره ‪.‬‬
‫لما كان ما تقدم وكان ما ورد بالبند السابع من عقد االيجار سالف الذكر ال يعدو ان يكون تطبيقًا‬
‫للقواعد سالفه البيان وال يحول دون حق المؤجر " المطعون عليه " فى طلب الفسخ طبقًا الحكام‬
‫قانون ايجار االماكن الواجب التطبيق وهو فى هذا الصدد القانون ‪ 136‬لسنه ‪ 1981‬طالما توافرت‬
‫شروطه المنصوص عليها بالماده ‪ / 18‬د منه ومن ثم فأن هذا النص يكون ال اساس له ‪.‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 2219‬لسنه ‪ 53‬ق بتاريخ ‪25/3/1985‬‬
‫الصادر عن الهيئـــــــــــــه العامـــــــــه للمواد المدنيه )‪ ‬‬
‫ولقد تواترت احكام محكمه النقض على هذا المبدأ فقضت فى حكم اخر لها ‪-:‬‬
‫االصل طبقًا للقواعد العامه فى القانون المدنى ان المستأجر وفقا لنص الماده ‪ 580‬منه ملتزم باال‬
‫يحدث تغيرًا فى العين المؤجره دون اذن من المؤجره اال اذا كان هذا التغير غير ضار به واذا خالف‬
‫المستأجر هذا االلتزام جاز الزامه باعاده العين الى الحاله التى كانت عليها وبالتعويض ان كان له‬
‫مقتضى ‪ ،‬واذا جاء هذا النص تطبيقًا للقواعد العامه ‪ ،‬فانه يجوز للمؤجر وعلى ما جرى به قضاء‬
‫هذه المحكمه ان يطلب التنفيذ العينى باعاده العين الى اصلها او فسخ عقد االيجار مع التعويض فى‬
‫الحالتين ان كان له مقتضى ذلك انه ال يحول دون طلب الفسخ اذا توافر مبرره ان يكون المشرع قد‬
‫خص بالذكر اعاده الحاله الى اصلها كجزاء طبيعى الخالل المستأجر بالتزامه‪. 2‬‬
‫( الطعـــــــــــــن رقم ‪ 1787‬لسنه ‪ 52‬ق جلســـــــــه ‪) 22/2/1989‬‬
‫غنى عن البيان أنه ال يسوغ للطاعنين النعى على الحكم الطعين أستخالصه للضرر وأستعمال العين‬
‫بطريقه مقلقه للراحه وضاره بسالمه‪ 2‬المبنى وال يسوغ لهم التعلل بأن الحكم المطعون فيه حين‬
‫أثبت أستعمال العين بطريقه مقلقه للراحه قد جاوز الحكم المثبت للضرر اذ لم يتضمن الحكم المثبت‬
‫للضرر هذا األستعمال وهو قول مردود من جانب الطاعنين ‪.‬‬
‫فمن المستقر عليه أن للمحكمه ‪-:‬‬

‫ان تستخلص ثبوت الضرر او نفيه من أى من أوراق الدعوى سواء كان ذلك واردًا بأسباب الحكم‬
‫الجوهريه المرتبطه‪ 2‬وان هذا االستخالص من مسائل الواقع التى يستقل به قاضى الموضوع ‪.‬‬
‫وفى ذلك يقــــــــــول الفقــــــــــــه ‪ -:‬‬

‫يشترط ان يكون الحكم صادرًا من جهه قضائيه سواء اكان جنائيًا ام مدنيًا أم أداريًا ويمتد‪ 2‬فى هذا‬
‫الصدد بالحكم القضائى النهائى ولو كان صادرًا قبل العمل بالقانون ‪ 136‬لسنه ‪ 1981‬وكل ما‬
‫يشترط القانون ان يتضمن هذا الحكم فى منطوقه او اسبابه المرتبطه‪ 2‬بهذا المنطوق ارتباطًا وثيقًا‬
‫استعمال المستأجر او سماحه باستعمال المكان المؤجر على النحو المشار اليه بنص الماده ‪ /18‬د‬
‫( راجع د ‪ /‬عبد الناصر العطار – المرجع السابق – ص ‪) 608‬‬
‫ومن المستقر عليه انه ‪-:‬‬

‫يثبت حق المؤجر فى طلب االخالء حتى ولو ازال المستأجر المخالفه او عرض على المؤجر‬
‫تعويضه عنها او تضمن عقد االيجار المكتوب جزاء اضر الن األخالء هنا مقرر الستعمال المستأجر‬
‫المكان او سماحه بأستعماله بطريقه تضر بالمصلحه العامه ‪.‬‬
‫( راجع د ‪ /‬عبد الناصر العطار – المرجع السابق – ص ‪) 608‬‬
‫( راجع د ‪ /‬عبد الحميد عمران – اسباب االخالء – ص ‪) 217‬‬
‫انه ال يشترط ان يكون الضرر قد وقع بالفعل انما يكفى حصول الضرر فى المستقبل‪ 2‬طالما قام الدليل‬
‫على انه ال محاله حاصل ولو تراضى ظهوره الى امد متوسط‪ 2‬او بعيد ‪.‬‬
‫( شرح قانون ايجار االماكن – د‪ /‬سليمان مرقص –‬
‫ج ‪ – 2‬ط ‪ 8‬سنه ‪ 1983‬حتى ص ‪) 277‬‬
‫( راجع ايضــــــــــــــًا نقض مدنـــــــــــــــــى ‪11/5/1977‬‬
‫مجموعه احكام النقض السنه ‪) 202 – 1077 – 28‬‬
‫ويحكم باالخالء متى اثبت المؤجر فى دعوى االخالء ذاتها ان المستأجر استعمل المكان المؤجر او‬
‫سمع باستعماله بطريقه مقلقه للراحه او ضاره بسالمه المبنى او بالصحه العامه او اغراض منافيه‬
‫لالداب ‪.‬‬
‫( راجع مرقص – المرجع السابق نقض مدنى ‪ 1983-31/1‬الطعن رقم ‪ 117‬لسنه ‪ 52‬ق )‬
‫انظر ايضًا ‪ 17/1/1981‬الطعن رقم ‪ 754‬لسنه ‪ 46‬ق ‪ 20/12/1982‬الطعن رقم ‪20‬لسنه ‪ 52‬ق‪ ‬‬
‫والحق الذى ال مريه فيه أنه ال يسوغ للمستأجر التمسك بأن تصاعد األبخره ال يسبب على حد قوله‬
‫ضررًا بالصحه العامه كما ذهب فى عريضه األستئناف فذلك قول مردود وال يخلوا من مغالطه‬
‫مفضوحه ذلك أن الحكم المثبت للضرر فى الدعوى رقم ‪ 4693‬لسنه ‪ 93‬مدنى كلى شمال القاهره‬
‫والحكم المستأنف رقم ‪ 7008‬لسنه ‪ 112‬ق القاهره قد قطع فى يقين تام أن تصاعد األبخره يسبب‬
‫أضرارًا وليس يسوغ بعد ذلك للطاعنين المجادله فيما أنتهى أليه هذا الحكم الذى أصبح نهائيًا حائزًا‬
‫ال بالماده ‪ 101‬من قانون األثبات ‪.‬‬‫لحجيه األمر المقضى وحجه على الكافه عم ً‬
‫ومن ناحيه أخرى فأن المستقر عليه فى قضاء محكمه النقض ‪-:‬‬
‫أخل المستأجر الستعماله العين او سماحه باستعماله بطريقه ضاره بسالمه المبنى او بالصحه‬
‫العامه المبنى على الماده ‪ /18‬د من القانون ‪ 136‬لسنه ‪ 1981‬شرطه ثبوت ذلك بحكم قضائى‬
‫نهائى ولمحكمه الموضوع استخالص ذلك االستعمال من عدمه من الحكم المشار اليه متى اقام‬
‫قضائه على اسباب سائغه كفى لحمله‬
‫( الطعن رقم ‪ 61 / 1447‬ق جلسه ‪ ) 21/5/1998‬‬
‫وقضـــــــــــــــــــــى ايضــــــــــــــــــــــــــًا ‪-:‬‬
‫استخالص ثبوت الضررأو نفيه‪ 2‬مسأله واقع يستقل‪ 2‬قاضى الموضوع بتقديره وشرطه ان يكون‬
‫الدليل الذى اخذ به مقبو ًال قانًا ‪.‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 58 / 2517‬ق جلسه ‪) 15/4/1998‬‬
‫وهديًا بهذه المبادىء المستقره يكون الحكم المطعون فيه قد بنى على اسباب سائغه مواكبه لصحيح‬
‫القانون ويكون ما انتهى اليه من قضائه باالخالء متفق وصحيح القانون ‪.‬‬
‫ويضحى ما زعمه الطاعنين من مناعى على الحكم الطعين ال مساغ لها من حيث الواقع أو القانون‬
‫وال مناص من رفضها ورفض الطعن برمته ‪.‬‬
‫أما ما ينعاه الطاعنين فى السبب الثانى من أسباب الطعن بالنقض ويتزرعون به فأن فيما ورد من‬
‫ردنا على السبب األول ما يفيد الرد على ذلك السبب وحرصًا على منع التكرار بدون مقتضى فأنه‬
‫يجدر األحاله أليه سيما المبادىء المستقره من محكمتنا العليا ‪.‬‬
‫من جماع ما تقدم يبين بوضوح تام ال لبس فيه وال ابهام انه كيفما قلب الطعن الحالى على كافه‬
‫وجوهه فليس ثمه أثاره من حق فيه للطاعنين ‪ ،‬فهو ال يعدو كونه جد ًال موضوعيًا ال تختص به‬
‫ال عما تضمنه من تقارير قانونيه خاطئه على النحو السابق تجليته‪ . 2‬األمر الذى‬ ‫محكمه النقض فض ً‬
‫تجدر معه والحاله كذلك القضاء برفض الطعن ‪.‬‬
‫بنــــــــــــــــــــــاء عليـــــــــــــــــــه‬
‫نلتمس القضاء برفض الطعن وألزام رافعيه مصروفاته ‪.‬‬
‫وكيل الطاعنين‪ ‬‬
‫‪-192‬صحيفة طعن ايجارت‬
‫الدائـــــــرة المدنيـــــــــــة‬
‫صحيفــــــــــة طعـــــــــــن بطريقــــــــــة النقض‬

‫***‬
‫اودعت هذه الصحيفة قلم كتاب محكمة النقض بالقاهرة فى يوم الموافق من شهر‪ ‬‬
‫لسنة حيث قيدت بجدول محكمة النقض تحت رقم لسنة قضائية ‪.‬‬
‫من السيد االستاذ‪ /‬عدنان محمد عبد المجيد المحامى المقبول للمرافعة امام محكمة النقض ‪ .‬‬
‫و الموكل بموجب التوكيل المودع و الموثق تحت رقم لسنة رسمى عام توثيق مكتب ‪ .‬‬
‫وذلك عن السيد‪ /‬ياسر احمد دسوقى خليل المقيم ‪ 217‬ش شبرا الساحل‪ -‬محافظ القاهرة‪ ‬‬
‫ضـــــــــــــــــــــــد‬
‫‪ )1‬السيد ‪ /‬احمد صادق ابراهيم صوان المقيم ‪ 217‬ش شبرا الساحل‪ -‬محافظ القاهرة‬
‫‪ )2‬السيدة ‪ /‬ألهام أحمد دسوقى المقيمه ‪ 217‬ش شبرا الساحل‪ -‬محافظ القاهرة‬
‫‪ )3‬السيد‪ /‬الممثل القانونى للنقابة العامة لعمال الصناعات الكيماوية و الكائن مقرها ‪ 90‬ش الجالء‬
‫قسم االزبكية ‪.‬‬
‫وذلــــــــــــــــــــك‬
‫طعنا على الحكم الصادر من محكمة استئناف القاهرة الدائرة ‪ 39‬ايجارات بجلسة ‪ 29/6/2003‬فى‬
‫االستئنافين المنضمين رقمى ‪ 235‬لسنة ‪ 7‬ق ‪ 4520 ,‬لسنة ‪ 2‬ق‪.‬‬
‫و القاضى منطوقة حكمت المحكمة ‪ -:‬‬
‫اوال ‪ -:‬فى موضوع االستئناف رقم ‪ 4520‬لسنة ‪ 2‬ق برفضه‪ 2‬و تاييد الحكم المستانف الصادر فى‬
‫الدعوى رقم ‪ 4766‬لسنة ‪ 1997‬ايجارات كلى شمال القاهرة‪ ‬‬
‫ثانيا ‪ -:‬بقبول االستئناف رقم ‪ 235‬لسنة ‪ 7‬ق شكال وفى الموضوع بالغاء الحكم المستانف الصادر‬
‫فى الدعوى رقم ‪ 13769‬لسنة ‪ 1996‬ايجارات كلى شمال القاهرة ‪.‬‬
‫ثالثًا ‪ -:‬وبألزام المستأنفين فى األستئناف الثانى رقم ‪ 4520‬لسنه ‪ 2‬ق بمصروفات درجتى التقاضى‬
‫ومائه جنيه مقابل أتعاب المحاماه ‪.‬‬
‫وكانت محكمه الدرجة األولى الدائره ( ) إيجارات قد قضت فى الدعوى رقم ‪ 13769‬لسنه ‪1996‬‬
‫ايجارات كلى شمال القاهرة بتاريخ ‪ " 27/11/2002‬المستأنفه باألستئناف رقم ‪ 235‬لسنه ‪ 7‬ق ‪.‬‬
‫بالمنطوق األتى ‪ -:‬حكمت المحكمه ‪ -:‬بأثبات العالقة اإليجارية بين مورث المدعى والمدعى عليه‬
‫عن عين التداعى المبينه بصحيفه الدعوى وألزمت المدعى عليه المصاريف ومبلغ خمسه وسبعون‬
‫جنيهًا مقابل ألتعاب المحاماه ورفضت ماعدا ذلك من طلبات ‪.‬‬
‫وكانت محكمه الدرجة األولى الدائره ( ) أيجارات قد قضت فى الدعوى رقم ‪ 4766‬لسنه ‪ 1997‬كلى‬
‫أيجارات شمال القاهرة والصادر بتاريخ‪ " 28/2/1998 2‬المستأنفه باألستئناف رقم ‪ 4520‬لسنه ‪2‬‬
‫ق " بالمنطوق األتى ‪ -:‬حكمت المحكمه ‪-:‬‬
‫بأخالء المدعى عليهما الثانية‪ 2‬والثالثة من العين المبينه بصحيفة‪ 2‬الدعوى وتسليمها خاليه مع‬
‫ألزامهما المصاريف وعشره جنيهات مقابل اتعاب المحاماه ورفضت ماعدا ذلك من طلبات ‪.‬‬
‫الواقـــــعـــــــــــــــــــــــات‬
‫**‬
‫كان مورث الطاعن السيد ‪ /‬أحمد دسوقى خليل ونجلته السيده ‪ /‬ألهام أحمد دسوقى قد أقاما الدعوى‬
‫رقم ‪ 13769‬لسنه ‪ 1996‬أيجارات كلى شمال القاهره بصحيفة أودعت قلم كتاب المحكمه وأعلنت‬
‫قانونًا للمطعون ضده ً‬
‫طلب فى ختامها الحكم بثبوت العالقة األيجارية له عن الشقه رقم ‪ 9‬بالدور‬
‫الثانى فوق االرضى بالعقار رقم ‪ 217‬شارع شحات – قسم الساحل ‪.‬‬
‫وذلك على سند من صحيح القول أنه يستأجر عين التداعى من المطعون ضده بتاريخ ‪/ 4 / 1‬‬
‫‪ 1984‬بعقد أيجار شفهى فيما بينهم ‪ .........‬ونظرًا لكون المطعون ضده دائم السفر فإنه أستحصل‬
‫منه على إيصال بإيجار عين التداعى حتى عام ‪ 1987‬تم فقده منه وأنه كان يعرض القيمة‬
‫اإليجارية التالية على ذلك التاريخ بأنذارات عرض للمطعون ضده ‪ ...‬وقد فوجىء بالمطعون ضده‬
‫يستحصل على حكم فى الدعوى رقم ‪ 7234‬لسنه ‪ 1995‬إيجارات كلى شمال القاهره ويشرع فى‬
‫تنفيذه على عين التداعى ‪ ...‬ولما أستبان جليه األمر علم أن المطعون ضده بطرق ملتوية‪ 2‬وطرائق‬
‫غير قويمة قد أقام دعواه تلك قبل النقابه العامه لعمال الصناعات الكيماوية التى كانت تستأجر عين‬
‫التداعى قبل قيام العالقه األيجارية بينه وبين المطعون ضده بموجب العقد المؤرخ فى‬
‫‪ 19/10/1960‬و التى تركت عين التداعى عام ‪ 1983‬طالبًا أخالءها من عين التداعى على سند من‬
‫القول أنها قد أمتنعت عن سداد القيمة األيجارية أعتباراُ من ‪ 1/7/1991‬وقد قضى له باألخالء فى‬
‫مواجهة ممثل‪ 2‬النقابة العامه لعمال الصناعات الكيماوية ‪.‬‬
‫وحال تنفيذ هذا القضاء تدخل مورث الطاعن ونجلته وأستشكال فى تنفيذه باألشكال رقم ‪ 566‬لسنه‬
‫‪ 1996‬تنفيذ شبر كما بادرا بأقامت دعوى بطلب ثبوت العالقة اإليجارية فيما بينهم وبين المطعون‬
‫ضده ‪.‬‬
‫وأثناء تداول الدعوى توفى مورث الطاعن ‪ /‬أحمد دسوقى خليل بتاريخ‪ 1998 / 12 / 2 2‬وعجلت‬
‫السير فيها من الطاعن بوصفه‪ 2‬خلف لمورثه بعد أن قدم أعالم شرعى يفيد أنه أحد ورثته الشرعيين‬
‫‪.‬‬
‫وقد قضت محكمه الدرجة األولى بتاريخ ‪ / /‬بثبوت العالقه اإليجارية فيما بين مورث الطاعن‬
‫والمطعون ضده بعد أن أستظهرت من واقع المستندات المقدمه من دفاع الطاعن قيام العالقه‬
‫األيجارية ‪.‬‬
‫وإذا لم يلق هذا القضاء قبو ًال من المطعون ضده فقد قام بأستئنافه باألستتئناف رقم ‪ 235‬لسنه ‪ 7‬ق‬
‫مدار الطعن الحالى طالبًا فيه ألغاء الحكم الصادر بثبوت العالقة األيجارية مختصمًا الطاعن عن باقى‬
‫ورثة المرحوم ‪ /‬أحمد دسوقى خليل دون وجود ثمة وكاله من باقى الورثه للطاعن ‪.‬‬
‫وكان المطعون ضده قد أقام الدعوى رقم ‪ 4766‬لسنه ‪ 1997‬أيجارات كلى شمال القاهرة بصحيفة‬
‫أودعت قلم كتاب المحكمه طلب فى ختامها أخالء مورث الطاعن ونجلته السيده ‪ /‬ألهام أحمد‬
‫دسوقى من عين التداعى وتسليمها خاليه من األشخاص والشواغل ‪ ...‬وأختصم فى دعواه السيد ‪/‬‬
‫ممثل النقابة العامه لعمال الكيماويات ‪.‬‬
‫وذلك على سند من القول أن األخير بصفته قد أستأجر منه عين التداعى بالعقد المؤرخ فى‬
‫‪ 19/10/1960‬وقد أمتنع عن سداد القيمة‪ 2‬األيجارية مما حداه إلى أقامة الدعوى رقم ‪ 7234‬لسنه‬
‫‪ 1995‬أيجارات كلى شمال القاهره واستصدر حكمًا قبله باألخالء ‪ ...‬وأستمراراُ فى مزاعمه قال أنه‬
‫فوجىء باألشكال المقام من مورث الطاعن ونجلته وأن مورث الطاعن قد أقام بعين النزاع عن‬
‫طريق التنازل من النقابه العامه لعمال الكيماويات بدون اذن كتابى صريح‪ 2‬من المالك زاعما أن‬
‫مورث الطاعن هو رئيس النقابه العامه لعمال الكيماويات وزعم انه استغل هذا المنصب فى‬
‫االستيالء على عين التداعى ‪.‬‬
‫ولدى تداول الدعوى بالجلسات قررممثل‪ 2‬النقابه العامه لعمال الكيماويات انه قد ترك عين التداعى‬
‫للمطعون ضدة و سلمها له و لم يتنازل عنها للطاعن منذ أكثر من سبعة عشر عام سبقه‪ 2‬على أقامة‬
‫الدعوى‪0‬‬
‫و قد قضت محكمة الدرجه االولى باخالء مورث الطاعن من عين التداعى بعد ان تساندت فى‬
‫قضائها الى مزاعم المطعون ضده بان النقابه العامه لعمال الكيماويات قد تركت عين التداعى‬
‫لمورث الطاعن دون أذن من المالك لكونه كان يشغل منصب رئيس النقابه‪0‬‬
‫و لما كان هذا القضاء قد جاء مجحفا بحقوق مورث الطاعن فقد طعن عليه باالستئناف رقم ‪4520‬‬
‫لسنة ‪ 2‬ق طالبًا ‪ -:‬الغاء الحكم الصادر باالخالء ‪0‬و لدى تداول ذلك االستئناف توفى مورث الطاعن‬
‫و عجلت الخصومه من الطاعن منفردا دون باقى ورثته‪ 2‬بعد ان قدم اعالم شرعى بوفاه مورثه‪2‬‬
‫السيد‪ /‬احمد دسوقى خليل و انه احد ورثته‪ 2‬الشرعيين ‪00‬‬
‫و مهما يكن من امر فان المحكمه مصدرة الحكم الطعن قد قررت ضم االستئنافين رقمى ‪ 235‬لسنه‬
‫‪7‬ق ‪ 4520 ,‬لسنه ‪2‬ق استئناف القاهره ليصدر فيها حكمًا واحدًا و بجلسه ‪ 15/12/1999‬قضت‬
‫باحاله النزاع لمكتب الخبراء لندب احد خبراءه المختصين لبيان تاريخ‪ 2‬ترك النقابه العامه لعمال‬
‫الكيماويات لعين النزاع التى كانت تستاجرها بموجب عقد االيجار المؤرخ ‪ 19/10/1960‬و سبب‬
‫ذلك و ما اذا كان المالك ((المطعون ضده)) قد تسلم العين من النقابه عقب ذلك الترك و بيان شاغل‬
‫العين بعد ذلك و سنده فى ذلك‪ ‬‬
‫و ما اذا كان مورث المستانفين (( الطاعن و شقيقته )) السيد ‪ /‬احمد دسوقى خليل قد شغل العين‬
‫تنازال له من النقابه دون موافقه المالك ام باالتفاق مع االخير و بيان الدليل فى الحالتين ‪0‬‬
‫و كان الخبير المنتدب قد باشر ماموريته‪ 2‬و اودع تقريره بتاريخ‪ 31/1/2002 2‬حصل مؤداه الحكم‬
‫الطعن على نحو ماورد بمدوناته‪ 2‬فى االتى ‪-:‬‬
‫ان ممثل النقابه المستاجره االصليه قرر انه رد العين المؤجره للمالك اصحاب العقارو ال توجد اى‬
‫مستندات خاصه بها بالنقابه لمضى اكثر من سته او سبعه عشر عام على هذا الرد و ان طرفى‬
‫الخصومه لم يقدما اى مستند‪ 2‬يفيد ما اذا كان مورث المستانفين (( احمد دسوقى خليل )) اقام‬
‫بالعين بصفته تنازال له من النقابه دون موافقه كتابيه من المالك او انه اقام بالعين بموجب اتفاق‬
‫مع المالك (( المطعون ضده )) و ان الذى يقيم بالعين عند االنتقال لمعاينتها المستانف‬
‫(( الطاعن )) احد ورثه المرحوم ‪ /‬احمد دسوقى خليل ‪.‬‬
‫و كان ممثل النقابه العامه لعمال الكيماويات قد قرر امام الخبير المنتدب فى الدعوى انه بالرجوع‬
‫الى السيد الوزير ‪ /‬احمد العماوى (( الذى كان نقيب للنقابه فى تلك الفتره التى تم فيها ترك العين‬
‫للمالك قرر ان النقابه العامه قد تركت عين التداعى منذ اكثر من ‪ 16‬او ‪ 17‬عام من تاريخ‪ 2‬المعاينه‪2‬‬
‫وسلمتها للمالك ‪0‬‬
‫فضال عن ذلك فان الشهود من الجيران قد قررو ان النقابه قد تركت العين منذاكثر من سته‪ 2‬عشر‬
‫عام و ان مورث الطاعن هو المقيم بها و قرر احد الجيران ان المطعون ضده قد حضر الى العقار و‬
‫انه يعلم أن المقيم بالشقه مورث الطاعن وأنه أفادها باالتفاق معه على استئجار العين مدار التداعى‬
‫و ان لم يتم تحرير عقد لاليجار للثقه المتبادله بين الطرفين ‪0‬‬
‫و كانت هيئه‪ 2‬سابقه للمحكمه مصدره الحكم الطعن قد قضت بتاريخ ‪ 21/5/2002‬باحاله الدعوى‬
‫للتحقيق‪.‬‬
‫و قد اورد الحكم الطعن مؤداه ‪ -:‬بما تنقله عنه بحصر لفظه ‪ (( -:‬ليثبت المستانفــــــــين ))‬
‫(( الطاعن و شقيقه )) ان مورثهم المرحوم ‪ /‬احمد دسوقى خليل كان يستاجر عين النزاع كمسكن‬
‫خاص و انه نشات عالقه ايجاريه جديده بينهما مستقله عن تلك العالقه االيجاريه التى كانت‬
‫تؤجرعلى اساسها شقه التداعى كمقر للنقابه العامه لعمال الصناعات الكيماويه‪ 2‬و صرحت‬
‫للمسـتانف عليه (( المطعون ضدة )) بالنفى و قد ا ستمعت المحكمه الى شهود الطاعنين الذين‬
‫قرروا أن النقابة العامة لعمال الصناعات الكيماوية قد تركت عين التداعى منذ ما يزيد عن سبعه‬
‫عشر عام وأن المقيم بعين التداعى مورث الطاعن ‪.‬‬
‫وبجلسه ‪ 29/6/2003‬قد قضت المحكمه بقضاءها مدار الطعن الحالى بعد أن ثبت لديها أنه ال يوجد‬
‫تنازل من قبل النقابة العامه لعمال الصناعات الكيماوية عن عين النزاع ومورث الطاعن ‪.‬ومن ثم‬
‫فال مساغ لألخالء للتأجير من الباطن إال أن قضاء الحكم الطعين بالرغم من ذلك قد قضى بأخالء‬
‫الطاعن بعد أن وقر فى يقينه‪ 2‬عدم ثبوت سنده فى األقامة بعين التداعى االمر الذى وصم قضاءه‬
‫بالقضاء بأكثر مما يطلبه الخصوم فى الدعوى فضال عن صدوره فى مواجهة من لم يكن ممثال فى‬
‫خصومة التداعى بعد أن أعتبر الطاعن ممثال لباقى الورثه بالمخالفه للثابت بين يديه من مستندات‬
‫كما وصمه‪ 2‬بالتناقض بين ماذهب أليه من قضاء بأخالء الطاعن من عين التداعى وما قرره‬
‫بمدوناته من عدم ثبوت التأجير من الباطن المتساند اليه بأسباب دعوى المطعون ضده وقضاء‬
‫محكمة الدرجه األولى ‪ .‬‬
‫السبـــــــــب األول‪ ‬‬
‫الخطأ فى تطبيق القانون‪ ‬‬
‫الحكم الطعين و قد تجاوز فى قضائه طلبات خصوم التداعى حين قضى بما لم يطلبوه بالمخالفه‬
‫الحكام القانون بل و اخطأ فى تطبيق القانون حين عدل عن سبب اقامه الدعوى و موضوعها‬
‫ليقضى فى طلب لم يكن معروضا عليه اطالقا او مطلوبا من احد الخصوم القضاء به و هذا العوار‬
‫واضح و بجالء من اوراق الدعوى التى تشير‪ 2‬اليه فى غير ما ابهام فالثابت ان مورث الطاعن كان‬
‫قد اقام الدعوى رقم‪ 13769‬لسنة ‪ 1996‬ايجارات كلى شمال طالبًا ‪ -:‬الحكم بثبوت العالقه االيجاريه‬
‫فيما بينه‪ 2‬و بين المطعون ضدة ‪ 0‬و حال نظر الدعوى توفى الى رحمة اهلل تعالى مورث الطاعن‬
‫ال اجراءات التداعى عن نفسه ‪0‬‬ ‫الذى عجل اجراءات الدعوى مستكم ً‬
‫و بتاريخ ‪ 27/11/2002‬قضت محكمة الدرجه االولى بثبوت‪ 2‬العالقه االيجاريه بين مورث الطاعن و‬
‫المطعون ضده عن عين التداعى و كان المطعون ضدة قد بادر باستئناف الحكم المذكور باالستئناف‬
‫رقم ‪ 235‬لسنه ‪3‬ق و هو الحكم محل الطعن الحالى و ذلك بصحيفه طلبه فى ختامها القضاء بالغاء‬
‫الحكم المستانف و الزام المستانف عليه المصروفات ‪0‬‬
‫و مهما يكن من امر فان المستانف ( المطعون ضده ) لم يطلب فى صحيفه استئنافه او مذكراته‬
‫المكتوبه اى طلب اخر غير الغاء الحكم المستانف دون أن يزيد على ذلك طلب االخالء ‪0‬‬
‫فاذا كان ذلك و كان الحكم الطعين قد تجاوز طلبات المستانف ( المطعون ضده ) و قضى باخالء‬
‫الطاعن من العين و تسليماها خاليه من االشخاص و الشواغل فانه يكون قد تجاوز طلبات الخصوم‬
‫‪ 0‬‬
‫وال ينال من ذلك النظر وسالمته ان المطعون ضده قد أقام الدعوى رقم ‪ 4766‬لسنة ‪ 1997‬بطلب‬
‫اخالء مورث الطاعن بزعم ان النقابة العامة لعمال الصناعات الكيماوية قد تنازلت له عن العين‬
‫المؤجرة واجرتها له من الباطن بالمخالفة لعقد االيجار المبرم فى ‪ / /‬بين النقابة و المطعون ضده‬
‫وقد تمسك المطعون ضده باسباب دعواه تلك منذ فجر الدعوى حتى منتهاها وعلى ذلك اختصم فى‬
‫دعواه مورث الطاعن السيد ‪ /‬احمد دسوقى خليل و شقيقته السيده‪ /‬الهام احمد دسوقى الى جانب‬
‫السيد‪ /‬الممثل‪ 2‬القانونى للنقابة العامة لعمال الصناعات الكيماوية‪ . 2‬‬
‫ومحكمة الدرجة االولى فى دعوى األخالء المشار أليها استجابت لطلبات المطعون ضده انفه البيان‬
‫وقضت باخالء مورث الطاعن من عين التداعى للتاجير من الباطن على نحو ما ورد بمدونات هذا‬
‫الحكم من قالته " ومن ثم يكون ما اتاه المدعى عليه االول من تنازل عن عين التداعى الى المدعى‬
‫عليه الثالث مخالفا للقانون ويكون القضاء الصادر فى الدعوى رقم ‪ 7234‬لسنة ‪ 1995‬باخالء‬
‫المستاجر االصلى لعين النزاع يستتبع‪ 2‬ذلك انقضاء العالقة االيجارية وتضحى يد المدعى عليه‬
‫الثالث يد غاصب "‪ ‬‬
‫بيد ان قضاء الحكم الطعين قد هدم تلك االسس التى اوردها المطعون ضده فى اسباب دعواه وكذلك‬
‫ما ركن اليه حكم محكمة الدرجة االولى حينما قرر ان الثابت لديه ان النقابة العامة لعمال‬
‫الكيماويات قد سلمت عين النزاع الى المطعون ضده وتساند فى ذلك إلى تقرير الخبير فى الدعوى‬
‫بما يعنى ان طلب المطعون ضده اخالء مورث الطاعن من عين التداعى للتاجير من الباطن قد‬
‫اضحى على غير صحيح من الواقع او القانون االمر الذى يستتبع‪ 2‬معه ان ال يقضى الحكم الطعين‬
‫باخالء الطاعن من عين التداعى و اال يختلق اسباب اخرى لالخالء غير تلك التى عرض لها قضاء‬
‫محكمة الدرجة االولى وكان مطروح عليها وما تمسك به المطعون ضده من طلب االخالء للتاجير‬
‫من الباطن لكون ذلك يعد وبحق فى صحيح القانون قضاء باكثر مما يطلبه الخصوم واهدار لالثر‬
‫الناقل لألستئناف بطرح طلب جديد غير ما ورد امام محكمة الدرجة االولى من طلبات باعتبار ان‬
‫االستئناف‪ 2‬ال ينقل الى محكمة ثانى درجة مما فصل فيه الحكم المستانف مما كان مطروحا على‬
‫محكمة اول درجة اال ما رفع عنه االستئناف من طلبات فقط فيتعين على محكمة ثانى درجة ان تتقيد‬
‫بطلبات المستانف ‪ .‬‬
‫وعـــن ذلـــك بقـــول الفقــــه ‪ -:‬‬
‫ال يمنع من اعتبار الطلب جديد ان يكون مماثال فى النوع للطلب المبدى امام محكمة اول درجة متى‬
‫كان مختلفا فى الموضوع او الخصوم‪ ‬‬
‫( محمد كمال عبد العزيز ‪ -‬المرافعات ط الثالثة لسنة ‪ 1995‬ج ‪ 1‬صـ ‪1563‬‬
‫العشماوى بند ‪ -1127‬سيف بند ‪ 684‬ابو الوفا بند ‪) 621‬‬
‫وقد استقرت احكام محكمتنا العليا فى الكثرة الكثيرة من احكامها على ان العبره بالطلبات الختامية‬
‫للمدعى وكذلك على ان المحكمة ال يجوز لها ان تفصل فى غير هذه الطلبات فقيل فى ذلك انه ‪:‬‬
‫‪ -‬العبـره بالطلبـات الختاميـة اذا المنـاط فى تحديـد طلبـات المدعـى بوقـف فصـل بـاب المرافعـة فى‬
‫الدعـوى و ليـس بمـا ورد بصحيفـة افتتاحهـا ‪ .‬‬
‫جلسـة ‪ 8/12/1991‬الطعـن ‪ 2316‬لسنـة ‪ 55‬ق‬
‫وقضــــى ايضــــا انــــه ‪ -:‬‬

‫وال تتقيــد المحكمــة اال بهــذه الطلبــات‪ ‬‬
‫نقـض ‪ 24/6/1992‬الطعـن ‪ 1468‬لسنـة ‪ 55‬ق‬
‫واستكمـاال لتلـك المبـادئ قضـت محكمتنـا العليـا انـه ‪ -:‬‬
‫ال يجوز للمحكمـة ان تفصـل فى غيـر هـذه الطلبـات لـو كـان ممـا ورد بصحيفـة اقتنائهـا بغيـر مـا‬
‫طلـب الخصـوم ‪ .‬‬
‫وعلى ذلك استقر قضاء محكمتنا العليا فى غيرها ابهام الى التقرير بان طلب اخالء المستاجر‬
‫للتنازل عن عقد االيجار يختلف عن طلب الغصب حيث قضى فى ذلك انه ‪ -:‬‬
‫طلب اخالء المستاجر للتنازل عن االيجار يختلف عن طلب الطرد للغصب ‪.‬‬
‫نقض ‪ 13/5/1981‬الطعن ‪ 950‬لسنة ‪ 48‬ق‬
‫وقضــى ايضــا تأييــد لذلــك انــه ‪-:‬‬
‫طلب المستانف اعتبار عقد االيجار مفسوخا الخالل المستاجر بالتزامة التعاقدية و بالتالى طرده‬
‫يختلف عن طلب الحكم بانقضاء عقد االيجار النتهاء مدته وطرد المستاجر لذلك باعتباره اصبح‬
‫غاصبا ‪ .‬‬
‫نقض ‪ 15/2/1990‬الطعن ‪ 495‬لسنة ‪ 54‬ق‬
‫وهديا بتلك المبادئ المستقرة التى درج عليها قضاء محكمتنا العليا فان الحكم الطعين وقد قضى‬
‫باخالء الطاعن من عين التداعى لعدم ثبوت وجود سند القامته بالعين االمر الذى يعد و بحق قضاء‬
‫بما لم يطلبه الخصوم وفى طلب لم يكن مطروح امام محكمة الدرجة االولى و كان يتعين على الحكم‬
‫الطعين ان يقف فى قضاءه عند القضاء بعدم ثبوت العالقه األيجاريه للعين بأعتبار أن واقعة التنازل‬
‫قد نفاها الحكم الطعين لعدم توافر شرائطها القانونية‪ 2‬لديه ومن ثم فانه اليحق له القضاء باالخالء‬
‫لكون أخالء الطاعن ألى سبب أخر غير الذى تساند أليه المطعون ضده يعد وبحق قضاء بما لم‬
‫يطلبه الخصوم االمر الذى يكون الحكم المطعون فيه قد جاء على غير صحيح القانون ‪ .‬‬
‫السبــــــب الثانــــــى‬
‫بطالان الحكم الطعين لبطالن اجراءت اصداره‬
‫الحكم الطعين و قد صدر فى الدعويين المنضمين رقمى ‪ 4520‬لسنة ‪ 2‬ق ‪ 235 ,‬لسنة ‪ 3‬ق‬
‫استئناف ا لقاهرة و المقام أولهما من مورث الطاعن وشقيقته‪ 2‬عن الحكم الصادر لصالح المطعون‬
‫ضده فى دعوى اإلخالء رقم ‪ 4766‬لسنة ‪ 1997‬إيجارات كلى شمال القاهرة و الصادر بتاريخ‬
‫‪ 28/2/1998‬وقد تدخل الطاعن فى االستئناف‪ 2‬المذكور بعد وفاة مورثه‪ / 2‬احمد دسوقى خليل فى‬
‫‪ 1998 /2/12‬معجال السير فى خصومة التداعى منفردا دون باقى ورثته بعد ان قدم إعالم شرعى‬
‫لمورثه يفيد انه أحد ورثته‪ 2‬الشرعيين ‪.‬‬
‫وكان المطعون ضده قد اقام االستئناف‪ 2‬االخر الرقيم ‪ 235‬لسنة ‪ 7‬ق استئناف القاهرة عن الحكم‬
‫الصادر فى دعوى اثبات العالقة االيجارية الصادر لمصلحة الطاعن فى الدعوى رقم ‪ 13769‬لسنة‬
‫‪ 1996‬ايجارات كلى شمال القاهرة بتاريخ ‪ 27/11/2002‬والذى توفى مورث الطاعن لدى تداول‬
‫الدعوى المبتداءة و عجلت اجرأتها من الطاعن عن نفسه كخلف لمورثه المرحوم ‪ "/‬احمد دسوقى‬
‫" وقد صدر قضاء الدعوى المبتداءة لصالحة بتلك الصفة ولم يصدر له بصفته‪ 2‬ممثال لباقى الورثة‬
‫فى التداعى وهم وفقا لإلعالم الشرعى رقم ‪ 59‬لسنة ‪ 1999‬من محكمة شبرا الجزيئة‪ 2‬الصادر فى‬
‫‪ 22/2/1999‬زوجته " حكمت عبد المنعم على " و أبناءه " جمال ‪ ,‬ياسر ‪ ,‬سهير ‪ ,‬سناء ‪,‬‬
‫سوريا ‪ ,‬الهام " وعلى نحو ماأتى به قضاء هذا الحكم فى منطوقه باألتى حكمت المحكمه ‪ -:‬بأثبات‬
‫العالقه األيجاريه بين مورث المدعى والمدعى عليه عن عين التداعى المبينه‪ 2‬بصحيفة الدعوى‬
‫وألزمت المدعى عليه المصاريف ومبلغ خمسه وسبعون جنيها مقابل أتعاب المحاماه ورفضت‬
‫ماعدا ذلك من طلبات ‪.‬‬
‫وكان الحكم المشار أليه و القاضى بثبوت‪ 2‬العالقه األيجاريه قد أحجم عن القضاء للطاعن باألنفراد‬
‫بتحرير عقد األيجار دون باقى الورثه غير الممثلين بالدعوى مقررا بثبوت‪ 2‬العالقه األيجاريه‬
‫لمورثهم بأعتباره غير ممثل لهم فى خصومة الدعوى ‪0‬‬
‫لما كان ذلك وكان الثابت ان مورث الطاعن قد توفى فى اثناء تداول الدعوى رقم ‪ 13769‬لسنة‬
‫‪ 1996‬ايجارات كلى شمال القاهرة و المستأنفة من المطعون ضده باالستئناف‪ 2‬رقم ‪ 235‬لسنة ‪7‬‬
‫ق ‪ ...........‬وان الطاعن قد عجل السير فى خصومتها دون باقى الورثه اال ان المطعون ضده قد‬
‫اقام استئنافه بصحيفة‪ 2‬اختصم فيها ورثة‪ 2‬المرحوم ‪ " /‬احمد دسوقى محمد " وعنهم ‪ /‬ياسر احمد‬
‫دسوقى " الطاعن " ‪ .‬بالرغم من ان خصومة التداعى امام محكمة الدرجة االولى قد استكملت بعد‬
‫االنقطاع بوفاة مورث الطاعن بحلول الطاعن منفردا فى مباشرة دعواه ‪ .‬‬
‫بيد ان قضاء الحكم الطعين قد انساق خلف المطعون ضده واصدر قضاءه فى مواجهة الطاعن عن‬
‫ورثة احمد دسوقى محمد خليل بالرغم من ان اوراق الدعوى المطروحة بين يديه ليس فيها ما‬
‫يشير الى ان هناك ثمة وكالة للطاعن عن باقى الورثة االمر الذى خالف فيه قضاءه نص المادة ‪.‬‬
‫‪ 232‬من قانون المرافعات ‪.‬‬
‫و التى جرى النص فيها على انه االتى ‪ -:‬‬
‫االستئناف‪ 2‬ينقل الدعوى بحالتها التى كانت عليها قبل صدور الحكم المستأنف بالنسبة الى ما رفع‬
‫عنه االستئناف فقط " و المادة ‪ 218‬مرافعات ‪.‬‬
‫و التى جرى النص فيها على انه ‪ -:‬‬
‫" ال يفيد من الطعن إال من رفعه وال يحتج به إال على من رفع عليه " و يقرر هذا النص قاعدة‬
‫األثر الناقل لالستئناف و التى تتقيد حتما بحدود خصومة الدعوى أمام محكمة الدرجة األولى و‬
‫أطرافها فهو ال يفيد سوى الطاعن وال يضر سوى المطعون ضده ‪ .‬‬
‫ويقول الفقه فى ذلك انه ال يجوز لمن لم يكن خصما فى خصومة أول درجة ان يتدخل اختصاصا فى‬
‫خصومة االستئناف الن هذا التدخل يتضمن طلبا جديدا وكما ال يجوز إدخال من لم يكن خصما فى‬
‫الدعوى األصلية الن هذا يعنى توجيه طلب جديد إليه ‪ .‬و القاعدة عدم قبول طلبات جديدة فى‬
‫االستئناف‪ . 2‬‬
‫راجـــــع مبـــــادئ القضـــــــاء المدنـــــــــى د‪ /‬وجــــــدى رافــــت فهمــــــى‬
‫وعلى ذلك الوجه فان قضاء الحكم الطعين قد أهدر فى قضاءه مبدأين هامين من المبادئ القائم‬
‫عليها النظام القضائى أولهما مبدأ عدم إدخال خصوم جدد فى خصومة االستئناف مراعاة لمبدأ‬
‫التقاضى على درجتين ‪ ..‬إما ثانيهما فإهدار لمبدأ الصفه فى الطعن وفى ذلــــــــك يقول‬
‫الفقـــــــــه ‪ -:‬‬
‫يشترط لقبول الطعن توافر الصفة فى كل من الطاعن و المطعون ضده بما يعنى ان يكون كل من‬
‫الطاعن و المطعون ضده طرفا فى الخصومة التى صدر فيها الحكم ‪ .‬سواء كان مدعيا او مدعا‬
‫عليه متدخال او خصما ‪ .‬‬
‫راجـع د‪ /‬وجـدى راغـب ‪ -‬المرجـع السابـق صـــ ‪731‬‬
‫وقـد تأيد ذلـك بقضـاء محكمتنـا العليـا إذ قضـى فـى ذلـك انـه ‪-:‬‬
‫المناط فى انتصاب الوارث خصما عن باقى الورثة فى الدعاوى التى ترفع من التركة او عليها بان‬
‫يكون الوارث قد خاصم او خوصم طلبا للتركة او عليها بكل الحق او الدين ‪ ,‬و ال مساغ للقول بتمثل‬
‫واحد منهم للتركة على غير سند ‪ .‬‬
‫‪ 21/3/1979‬الطعن رقم ‪ 78‬لسنة ‪ 44‬ق‬
‫وقد قضت محكمة النقض بأن ‪-:‬‬
‫نص المادة ‪ 236‬مرافعات يدل على ان أطراف الخصومة فى االستئناف‪ 2‬تتحدد بالحكم الصادر من‬
‫محكمة أول درجة فال يجوز للمستأنف ان يختصم فى صحيفة االستئناف من لم يكن طرفا فى‬
‫الدعوى الن ذلك يعد بدء لدعوى جديدة لدى محكمة الدرجة الثانية مما يخالف قواعد االختصاص‬
‫ومبدأ التقاضى على درجتين ‪ .‬‬
‫كما قضى أيضا انه ‪ -:‬‬
‫الخصومة فى االستئناف تتحدد باألشخاص الذين كانوا مختصمين أمام محكمة الدرجة األولى سواء‬
‫كانوا مدعين او مدعى عليهم او مدخلين او متدخلين فى الدعوى ‪ -‬و المناط فى تحديد الخصم‬
‫بتوجيه الطلبات فى الدعوى ‪ ,‬فال يكفى مجرد المثول أمام محكمة الدرجة األولى دون ان يكون‬
‫للطرف الماثل طلبات قبل صاحبه أو لصاحبة طلبات قبله حتى يعتبر‪ 2‬خصما بالمعنى الذى يجوز معه‬
‫توجيه الدعوى إلية فى المرحلة االستئنافية‪ . 2‬فإذا تم االختصام على خالف ذلك أمام محكمة‬
‫االستئناف‪ 2‬فانه يعد بدء لدعوى جديدة أمامها بما يخالف قواعد االختصاص ومبداء التقاضى على‬
‫درجتين ‪ .‬‬
‫وهديا بهذه المبادئ التى استقر عليها قضاء محكمتنا العليا أراء الفقه فان قضاء الحكم الطعين قد‬
‫خالف بقضاءه مبدأ التقاضى على درجتين و قواعد االختصاص النوعى المتعلقة بالنظام العام إذ مد‬
‫اثر قضاءه الى باقى الورثة دون ان يكون للطاعن صفة فى تمثيلهم بإجراءات التداعى فضال عن‬
‫مثوالهم أمام قضاء محكمة الدرجة األولى بما يبطل إجراءات الحكم ذاته وهو أمر متعلق بالنظام‬
‫العام يجوز التمسك به فى اى حالة كانت عليها الدعوى وعلى ذلك استقر قضاء النقض فقضى فى‬
‫ذلك انه ‪ -:‬‬
‫القواعد التى تحكم جواز االستئناف‪ 2‬تتعلق بالنظام العام فيجوز التمسك بها فى أية حالة كانت عليها‬
‫الدعوى و لو الول مرة أمام محكمة النقض ‪ ,‬كما يتعين على المحكمة أعمالها من تلقاء نفسها ‪ .‬‬
‫نقض ‪ , 15/5/1986‬الطعون ‪ 2174 , 678 , 249 , 161‬لسنة ‪ 52‬ق‬
‫وال ينال من هذا النظر ان الحكم الطعين قد ضم االستئناف األخر رقم ‪ 4520‬لسنة ‪ 2‬ق المقام من‬
‫مورث الطاعن وشقيقته‪ 2‬ضد المطعون ضده عن دعوى اإلخالء رقم ‪ 4766‬لسنة ‪ 1997‬لكون ذلك‬
‫االستئناف‪ 2‬قد عجل الطاعن السير فيه الى جانب شقيقته‪ 2‬دون باقى الورثة الذين لم يمثلوا فيهو لم‬
‫يصح من اوراق الدعوى انه وكيال عن باقى الورثة أو ممثال لهم ‪ ..‬األمر الذى يوصم إجراءات‬
‫إصدار الحكم الطعين بالبطالن ‪ .‬‬
‫السبــــــب الثالــــث‬
‫الفســـــاد فــــى االستـــــدالل‬
‫و مخالفـــــــة الثابــــت بـاألوراق‬
‫ُ***‬
‫كان عمدة الحكم الطعين فيما ركن إليه بمدوناته وتساند أليه فى قضائه ما وقر فى يقينه‪ 2‬وحملته‬
‫أسبابه الجوهرية التى قال فيها " وحيث انه ال خالف بين الخصوم فى ان شقة النزاع كانت مؤجره‬
‫أصال بموجب عقد اإليجار المؤرخ فى ‪ 19/10/1960‬للنقابة العامة لعمال الصناعات الكيماوية‪ 2‬وان‬
‫المرحوم احمد دسوقى خليل مورث المستأنفين فى االستئناف‪ 2‬رقم ‪ 4530‬لسنة ‪ 2‬ق كان رئيسا‬
‫للنقابة ‪ " ........‬‬
‫و تنكب فى قضاءه ما زعمه المطعون ضده بصحيفة استئنافه من ان مورثه‪ 2‬الطاعن كان يعمل‬
‫رئيسا للنقابة العامة للكيماويات وتبريره القامة مورث الطاعن بعين التداعى و أسرته الكثر من‬
‫سبعة عشر عام قبل إقامة دعواه بان مورث الطاعن قد أقام مع أسرته فى عين التداعى بطريق‬
‫التواطؤ مع النقابة التى يزعم انه كان رئيسا لها وانه ظل طوال تلك السنوات ال يعلم عن ذلك شئ‬
‫حتى أقام دعواه قبل النقابة العامة للكيماويات ‪.‬‬
‫و الحق الذى ال مراء فيه ان الحكم الطعين حين بنى قضاءه على التسليم بان مورث الطاعن رئيسا‬
‫للنقابة العامة لعمال الكيماويات للعمال قد خالف بذلك صحيح المستندات التى بين يديه حين شيد‬
‫قضائه عليها قد انساق خلف مزاعم المطعون ضده بان العين قد أقام فيها مورث الطاعن بالتواطؤ‬
‫مع النقابة العامة مستغال نفوذه بوصفه رئيسا لها مخالفا بذلك ما هو ثابت تحت يديه فى مستندات‬
‫الدعوى وما قدمه دفاع الطاعن من مستندات تدل على ان مورث الطاعن لم يكن يوما رئيسا للنقابة‬
‫العامة لعمال الكيماويات وانما كان يرأسها السيد‪ /‬احمد العماوى وزير القوى العامله وقدم أيضا‬
‫ضمن مستنداته ما يفيد انقطاع صلة مورث الطاعن بالنقابة العامة لعمال الكيماويات بإحالته‬
‫للمعاش قبل ذلك بفترة طويلة ومن ثم فان القول بان النقابة العامة للكيماويات قد تواطئت مع‬
‫مورث الطاعن على إقامته بعين النزاع مستترا فى عبائتها مستغال نفوذه ليس له ظل من األوراق‬
‫بيد ان قضاء الحكم الطعين قد غابت عنه تلك الحقيقة الواضحة بين يديه من واقع مستندات‬
‫الدعوى وذهب فى مدوناته للقول انه ال خالف بين الخصوم حول ان مورث الطاعن كان رئيسا لتلك‬
‫النقابة بما يقطع من غير إبهام بان الحكم الطعين لم يمحص اوراق الدعوى عن بصر وبصيرة و إال‬
‫ما داخلت عقيدته مزاعم المطعون ضده من أن مورث الطاعن كان رئيسا للنقابة العامة لعمال‬
‫الكيماويات وان صفته‪ 2‬تلك هى ما جعلته يقيم فى عين التداعى األمر الذى انتهى معه الخالء الطاعن‬
‫من عينالتداعى و كان قضاء الحكم الطعين قد خالف بذلك ما استقر عليه قضاء محكمتنا العليا إذ‬
‫ذهبت فى ذلك الى انه‪ -:‬‬
‫إذا بنى القاضى حكمه على واقعة استخلصها من مصدر ال وجود له او موجود و لكنه مناقض لما‬
‫أثبته ‪ ,‬أو غير مناقض و لكن من المستحيل استخالص تلك الواقعة منه وكان هذا الحكم متعينا‬
‫نقضه فإذا جعلت المحكمة عمادها فى قضاءها وقائع قالت انه استخلصتها من تقرير الخبير و‬
‫األوراق األخرى التى أشارت إليها ‪ .‬وكانت هذه الوقائع بعيدة عما يمكن استخالصه من تلك‬
‫األوراق فانه يتعين نقض حكمها ‪ .‬‬
‫الطعن وختم ‪ 75‬لسنة ‪ 8‬ق جلسة ‪18/5/1939‬‬
‫وهديا بهذه المبادئ الراسخة التى درج عليها قضاء محكمتنا العليا من قديم فان الحكم الطعين و قد‬
‫انتهى فى قضاءه من قالته ان مورث الطاعن كان رئيسا للنقابة العامة لعمال الكيماويات وانه بتلك‬
‫المثابة أقام بعين التداعى بل وذهب إلى حد القول إلى انه ال خالف بين خصوم التداعى على ذلك و‬
‫كانت تلك الواقعة التى استخلصها قضاء الحكم الطعين ليست لها ظل فى األوراق ‪ ..........‬بل‬
‫تناقض الثابت باألوراق التى قدمها الطاعن بمستندات الدعوى و التى تؤكد أن مورثه لم يكن يوما‬
‫رئيسا للنقابة و إنما انفصمت عرى العالقة بينه‪ 2‬و بينها منذ زمن طويل بما يضحى معه ما داخل‬
‫عقيدة المحكمة مصدره الحكم الطعين قد بنى على أساس فاسد ال يمكن الجزم بمبلغه فى تكوين‬
‫عقيدتها فى قضاءه األمر الذى يتعين معه نقض الحكم وهو عين ما ذهب إليه قضاء النقض فقضى‬
‫فى ذلك انه ‪-:‬‬
‫إذا كانت المحكمة قد اعتمدت فى القول بتزوير ورقة على حملة أدلة منها دليل معيب و كان الحكم‬
‫قائما على هذه األدلة فى تكوين عقيدة المحكمة بحيث ال يعرف ما إذا كان يكون قضاءها مع استبعاد‬
‫هذا الدليل الذى ثبت فساده فانه يكون من المتعين نقض هذا الحكم‪ ‬‬
‫وقضى أيضا انه ‪ -:‬‬
‫متى كان الحكم قد أقام قضاءه على عدة قرائن مجتمعة بحيث ال يعرف أيها كان أساسا جوهريا له‬
‫ثم تبين فساد بعضها ‪ -‬فانه يكون قد عابة بطالن جوهرى ‪.‬‬
‫وقضى فى حكم أخر اكثر داللة و أوضح انه ‪ -:‬‬

‫إذا كان الحكم قد اقام قضاءه ببطالن عقد البيع محل الدعوى على اعتبار انه وصية لم يجزها جميع‬
‫الورثة وذلك بناء على قرائن منها عدم منازعة الصادر لهم العقد فى عدم دفعهم ثمنا و استمرار‬
‫وضع يد البائع حتى وفاته وكان ثابتا من الصورة الرسمية للمذكرة المقدمة منهم امام المحكمة‬
‫انهم نازعوا فى هاتين الواقعتين فى اكثر من وضع فان الحكم يكون قد اخطا فى االسناد ويتعين‬
‫نقضه و ال يغنى عن ذلك ان يكون قد ذكر قرائن أخرى ما دامت المحكمة قد كونت عقيدتها مما‬
‫ذكرته من كل القرائن مجتمعة ‪ .‬‬

‫وبذات المعنى الطعن رقم ‪ 15‬لسنة ‪ 20‬ق جلسة ‪15/11/1951‬‬
‫ومهما يكن من أمر فان قضاء الحكم الطعين لم يخالف بذلك فقط ما هو ثابت بين يديه من اوراق‬
‫الدعوى و أنما خالف ماأنتهى أليه فى اسباب قضائه من التقرير بأن مورث الطاعن لم يتلقى عين‬
‫التداعى عن النقابه العامه لعمال الكيماويات األمر الذى انتهى به لنتيجة تناقض ما أنتهى أليه من‬
‫قضاء‬
‫لما كان ذلك وكان الحكم الطعين وقد اورى فى أسبابه ان مورث الطاعن كان رئيسا للنقابة العامة‬
‫لعمال الصناعات الكيماوية منتهيا للقضاء بأخالءه من عين التداعى بما يعد تأييد لما ساقه دفاع‬
‫المطعون ضده من ان النقابة قد مكنته‪ 2‬من عين التداعى بالتنازل على أعتبار أن ذلك هو سبب‬
‫الدعوى المطروح بين يديه ‪ ..‬ثم عاد و نقص على عقبيه متناقضا مع ذلك وقرر ما ننقله عنه‬
‫بحصر لفظه " ‪ .....‬وحيث ان ممثل النقابة قرر انه قام برد العين المؤجرة للمالك مما مفاده تنازله‬
‫عن عقد االيجار ومن ثم فان عبء إثبات إقامة المورث احمد دسوقى خليل بعين النزاع بصفته‪2‬‬
‫مستأجرا لها هو المورث ومن بعده مورثه‪ 2‬النه يدعى خالف الثابت اصال وصورة العين المؤجرة‬
‫للمالك من المستأجر السابق عمال بنص المادة األولى من قانون االثبات ‪.‬‬
‫وكان قضاء الحكم الطعين قد قضى بجلسة ‪ 12/12/1999‬باحالة الدعوى لمكتب الخبراء لبيان‬
‫تاريخ ترك النقابة العامة لعمال الكيماويات لعين النزاع التى كانت تستاجرها بموجب عقد االيجار‬
‫المؤرخ فى ‪ 19/10/1960‬وسبب ذلك وما اذا كان المالك قد تسلم العين من النقابة عقب ذلك الترك‬
‫و بيان شاغل العين بعد ذلك و سنده فى ذلك ‪ .‬وما اذا كان مورث المستانفين " احمد دسوقى خليل‬
‫" قد شغل تلك العين تنازال له من النقابة دون موافقة المالك ام باالنفاق مع االخير وبيانه‪ 2‬الدليل فى‬
‫الحالتين "‪ ‬‬
‫وقد انتهى الحكم الطعين بعد ذلك الى ان قرر ان النقابة العامة قد تركت العين و سلمتها الى المالك‬
‫منذ تاريخ الترك الحاصل فى عام ‪ 1983‬بما يعنى ان مورث الطاعن لم يتلق عين التداعى عن‬
‫النقابة العامة لعمال الكيماويات وفقا لمزاعم المطعون ضده وبخاصة ان الحكم الطعين قد دخل‬
‫عقيدته تلك المزاعم و انتهى الى القضاء بطلبات المطعون ضده بعد ان سايره فى التقرير بان‬
‫مورث الطاعن كان رئيسا للنقابة العامة وأنه ليس فى ذلك منازعة بين الخصوم ‪ .‬‬
‫فاذا ما تقرر ذلك و كان قضاء الحكم الطعين لم يستظهر فى قضاءه فساد مزاعم المطعون ضده‬
‫باعتباره قد حاول اتخاذ طرق ملتويه الخالء مورث الطاعن من عين التداعى بان اقام دعوى اخرى‬
‫سابقة على تلك الدعوى ضد النقابة لعمال الكيماويات وهى الدعوى رقم ‪ 7234‬لسنة ‪1995‬‬
‫ايجارات كلى شمال و التى طلبت فيها فسخ عقد االيجار مع النقابة المؤرخ فى ‪ 19/10/1960‬على‬
‫سند من زعمه ان النقابة قد امتنعت عن سداد القيمة االيجارية ‪ ...‬وقضى له بما اراد وحال تنفيذه‬
‫لذلك القضاء تصدى له مورث الطاعن بصفته‪ 2‬مستاجرا لعين التداعى منه منذ عام ‪ ... 1984‬وكان‬
‫الحكم الطعين قد انتهى الى تقرير‪ 2‬بان النقابة قد سلمت عين التداعى للمطعون ضده فى عام ‪1984‬‬
‫على نحو ما ورد باسباب الحكم الطعين ثم عاد و ناقض ذلك وقضى له باالخالء باعتباره لصحة‬
‫مزاعمة الواردة بصحيفة‪ 2‬استئنافة و التى حاصلها ان النقابة العامة قد مكنت مورث الطاعن من‬
‫االقامة بالعين وذلك لكونة رئيس النقابة العامة و له العديد من العالقات المؤثره و النفوذ و ومن ثم‬
‫فانه يكون قد حازها ولكون تحت يده بعد تاريخ ‪ 1984‬وفى انتقالها ليد الطاعن ما يؤكد ان ذلك‬
‫االنتقال قد تم بسند صحيح من المطعون ضده الى مورث الطاعن و ليس هناك ادنى صلة بين‬
‫رئاسته للنقابة العامة للكيماويات و انتقال العين اليه بما يهدم هذه القرينة‪ 2‬التى ساقها الحكم‬
‫بمدوناته ‪ .‬ومؤدى ذلك ان الحكم الطعين قد سقط فى تناقض واضح فى مدوناته تناقض مخذل على‬
‫نحو ماعنته احكام محكمتنا العليا فقضى فى ذلك ان ‪ -:‬‬
‫اذا كان المستفاد مما اورده الحكم ان من ضمن االسس الجوهرية لقضائه ان البائع عمل على نزع‬
‫ملكية العين المبيعة غدرا بالمشترى‪ 2‬و غشا منه‪ 2‬له ومكرا سيئا او عزبة جرا لمنفعة لنفسة ‪ ,‬ولكن‬
‫كان هذا الحكم عند براءة وقاع المشترى ‪ ,‬قال انهم يذهبون الى ان نازع الملكية لم يكن اال اداة‬
‫يحركها البائع و ان هذا االمر هو الذى نزع الملكية تعال و باشر اجراءاتها ‪ ,‬ورد هذا الدفاع بقوله‬
‫ان هذا الذى يقولونه ‪ ,‬وان كان الظاهر يؤيده ‪ ,‬ال يمكن الجزم به لعدم قيام الدليل المثبت له فهذا‬
‫الحكم يكون قد اقام قضاءه على ثبوت االمر الذى كان قد قرر عدم ثبوته ‪ ,‬وبهذا يكون متناقض‬
‫االسباب مستوجب النقض ‪ .‬‬
‫نقض ‪ 119‬لسنة ‪ 17‬ق جلسة ‪3/2/1949‬‬
‫نقض رقم ‪ 257‬لسنة ‪ 25‬ق جلسة ‪ 5/5/1960‬س ‪ -10‬صـ ‪367‬‬
‫لما كان ذلك وكان قضاء الحكم الطعين قد عجز عن محو هذا التناقض من قضاءه بذهابه تارة الى‬
‫انشاء عالقة بين مورث الطاعن و النقابة التى كانت تشغل العين قبل استأجاره لها انسياقا خلف‬
‫مزاعم المطعون ضده مروجا لها فى قضاءه ‪ -‬وتارة اخرى يقرر ان الثابت باالوراق ان العين قد‬
‫سلمت للمطعون ضده من النقابة العامة بما يفيد أنعدام العالقة بين اقامة مورث الطاعن بعين‬
‫التداعى وتلقيه لها من غير مالكها بحيث اصبح فى غير االمكان معرفة االسباب التى بنى عليها‬
‫الحكم الطعين قضاءه باالخالء االمر الذى وصمة بالتناقض فى االسباب ومخالفة الثابت باألوراق‬
‫بما يوجب نقضه‪ . 2‬‬
‫الحكم المستانف قد شابه من اوجه العوار الكثيرو من المرجح بمشيئة اهلل قبوله لما شابه اجراءات‬
‫اصداره من البطالن بصدوره فى مواجهة من لم يكن ممثال فى خصومة التداعى فضال عن قضاءه‬
‫بأكثر مما طلبه الخصوم فى الدعوى ولما كانت شقة التداعى هى مأوى الطاعن وأسرته‪ 2‬و فى‬
‫تنفيذالحكم الطعين ما يلحق بالطاعن و اسرته بالغ الضرر لذلك يلتمس الطاعن وقف تنفيذ الحكم‬
‫لحين الفصل فى الطعن‪ ‬‬
‫يلتمس الطاعن‪ ‬‬
‫‪0‬اوال ‪ -:‬قبول هذا الطعن شكال‪ ‬‬
‫ثانيا ‪-:‬وبصفه مستعجله وقف تنفيذ الحكم المطعون فيه لحين الفصل فى الطعن‪ ‬‬
‫و فى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه و االحاله‪ ‬‬
‫وكيل الطاعن‪ ‬‬
‫المحامى‪ ‬‬
‫‪-193‬صحيفة طعن بالنقض مدنى‬
‫أودعت هذه الصحيفة قلم كتاب محكمة النقض فى يوم ‪ .............‬الموافق ‪ .............‬من‬
‫شهر ‪ .............‬سنة ‪ .............‬و قيد الطعن برقم ‪ .............‬لسنة ‪ .............‬ق ‪ ,‬من‬
‫االستاذ ‪ .............‬المحامى المقبول أمام محكمة النقض و الكائن مكتبه‪ 2‬برقم ‪.............‬‬
‫شارع ‪ .............‬قسم ‪ .............‬محافظة ‪ .............‬بصفته وكيال عن السيد‪ ............. /‬و‬
‫مهنته‪ ............. 2‬شارع ‪ .............‬قسم ‪ .............‬محافظة ‪ .............‬بموجب ‪ .............‬التوكيل‬
‫رقم ‪ .............‬لسنة ‪ .............‬توثيق‪ ............. 2‬و المودع بحافظة المستندات‪.‬‬
‫ضد‬
‫السيد‪ ............. /‬و مهنته‪ ............. 2‬المقيم برقم ‪ .............‬شارع ‪ .............‬قسم ‪.............‬‬
‫محافظة ‪ .............‬و ذلك طعنا بالنقض فى حكم محكمة استئناف ‪ .............‬الصادر‬
‫بتاريخ ‪ .............‬فى االستئناف رقم ‪ .............‬لسنة ‪ .............‬ق و الذى قضى بقبول االستئناف‬
‫شكال و فى الموضوع ‪ , .............‬و كذلك فى حكم محكمة ‪ .............‬االبتدائية‪ 2‬الدائرة ‪.............‬‬
‫الصادر بتاريخ ‪ .............‬فى الدعوى رقم ‪ .............‬لسنة ‪ .............‬مدنى كلى ‪ .............‬و‬
‫الذى قضى بـ‪ ............. ..‬‬
‫تتحصل الوقائع ‪ -‬على ماهو ثابت من االوراق ‪ -‬فى أن الطاعن أقام الدعوى رقم ‪.............‬‬
‫لسنة ‪ .............‬مدنى كلى مساكن ‪ .............‬ضد المطعون ضده ابتغاء الحكم بفسخ عقد االيجار‬
‫المؤرخ ‪ .............‬و اخالء عين النزاع و تسليمها له خالية مما يشغلها ‪ ,‬و قال بيانا لدعواه أن‬
‫المطعون ضده استأجر منه تلك العين بموجب العقد سالف البيان غير أنه أجرى بها تعديالت‬
‫جسيمة بتاريخ‪ ............. 2‬و بالغة الخطورة على المبنى بأن أزال الحائط الفاصل بين ‪ .............‬و‬
‫هو من الحوائط الحاملة و قام بفتح باب مما أحدث خلال بكيان المبنى و قلل من عمره االفتراضى‬
‫فقام بانذاره بتاريخ ‪ .............‬باعادة الحالة الى ما كانت عليه و لما لم يفعل أقام دعواه ‪.‬‬
‫و بتاريخ ‪ .............‬ندبت محكمة أول درجة مكتب خبراء وزارة العدل لمعيانة العين محل النزاع‬
‫لبيان ما اذا كان المطعون ضده قد أحدث بها تعديالت جسيمة بالغة الخطورة على المبنى و ما اذا‬
‫كانت هذه التعديالت تشكل ضررا عليه ‪ ,‬و بعد أن قدم الخبير تقريره حكمت بتاريخ‪............. 2‬‬
‫برفض الدعوى ‪ ,‬فاستأنف الطاعن هذا الحكم لدى محكمة استئناف ‪ .............‬باالستئناف‬
‫رقم ‪ .............‬رقم ‪ .............‬لسنة ‪ .............‬ق ‪ ,‬فأصدرت بجلسة ‪ .............‬حكمها المنوه عنه‬
‫فيما تقدم ‪ .‬و لما كان هذا الحكم قد صدر مشوبا بمخالفة القانون و الخطأ فى تطبيقة و القصور فى‬
‫التسبيب و االخالل بحق الدفاع فضال عن مخالفة الثابت فى االوراق ‪ ,‬فان الطاعن يطعن فيه‬
‫بالنقض لالسباب اآلتية ‪:‬‬
‫السبب االول‪ ‬‬
‫مخالفة القانون و الخطأ فى تطبيقة‪ ‬‬
‫أقام الحكم المطعون فيه قضاءه المؤيد لحكم محكمة الدرجة االولى القاضى برفض الدعوى ‪ ,‬على‬
‫سند من القول ‪ ,‬بأن الثابت من االوراق و من تقرير‪ 2‬الخبير المنتدب أن التعديالت التى قام المطعون‬
‫ضده بها تمت بتاريخ ‪ .............‬و فى ظل القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬و أثناء نظر الدعوى أمام‬
‫محكمة الدرجة االولى صدر القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬و عمل به اعتبارا من ‪ 31‬يوليو ‪1981‬‬
‫و نصت المادة ‪ 18‬منه‪ 2‬على أنه ال يجوز للمؤجر ان يطلب اخالء المكان ولو انتهت المدة المتفق‬
‫عليها فى العقد اال الحد االسباب االتية ‪(.............‬د) اذا ثبت بحكم قضائى ان المستأجر استعمل‬
‫المكان المؤجر او سمح باستعماله بطريقة ‪.............‬أو ضارة بسالمة المبنى ‪ , .............‬بينما‬
‫كانت المادة ‪ 31‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬تشترط أن يكون من شأن التعديالت التى تبرر‪2‬‬
‫طلب االخالء أن تكون ضارة بمصلحة المؤجر و لم تتطلب أن تكون ثابته بحكم قضائى نهائى ‪ ,‬و‬
‫خلصت المحكمة من ذلك الى أن القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬هو الواجب التطبيق اذ تتعلق‬
‫أحكامه بالنظام العام فيسرى بأثر فورى على كافة الوقائع التى لم يكن قد تم الفصل فيها ‪ ,‬و لما‬
‫كانت الدعوى لم يصدر فيها مثل هذا الحكم ‪ ,‬فانه ال يقضى باالخالء اال اذا كانت المخالفة ثابته‬
‫بحكم قضائى نهائى ‪.‬‬
‫و هذا الذى خلص اليه الحكم مشوب بمخالفة القانون و الخطأ فى تطبيقة‪ , 2‬ذلك أن المادة ‪ 31‬من‬
‫القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬فى شأن تأجير و بيع االماكن و تنظيم العالقة بين المؤجر و المستأجر‬
‫‪ -‬و المعمول به اعتبارا من ‪ 1977/9/9‬و الذى يحكم واقعة الدعوى قد نصت على أنه فى غير‬
‫االماكن المؤجرة مفروشة‪ 2‬ال يجوز للمؤجر ان يطلب اخالء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها‬
‫فى العقد اال لحد االسباب االتية ‪( .............‬ج) اذا استعمل المستأجر المكان المؤجر او سمح‬
‫باستعماله بطريقة تخالف شروط االيجار المعقولة والمتعارف عليها وتضر بمصلحة‬
‫المؤجر ‪.............‬وذلك بعد اعذاره باعادة الحالة الى ما كانت علية ‪ ,‬يدل على أن مخالفة المستأجر‬
‫لشروط االيجار المعقولة المبررة لالخالء مشروطة‪ 2‬بأن تكون ضارة بالمؤجر ‪ ,‬و اذ صدر القانون‬
‫رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬فى شأن بعض االحكام الخاصة بتأجير و بيع االماكن و تنظيم العالقة بين‬
‫المؤجر والمستأجر و المعمول به اعتبارا من ‪ 1981/7/31‬و نص فى المادة ‪ 18‬منه‪ 2‬على أنه ال‬
‫يجوز للمؤجر ان يطلب اخالء المكان ولو انتهت المدة المتقف عليها فى العقد اال الحد االسباب‬
‫االتية‪(............. 2‬د) اذا ثبت بحكم قضائى نهائى ان المستأجر استعمل المكان المؤجر او سمح‬
‫باستعماله بطريقة ‪ .............‬او ضارة بسالمة المبنى ‪ ,‬مفاد ذلك أن المشرع قصر سبب االخالء‬
‫الذى كان منصوصا عليه فى الفقرة ( ج ) من المادة ‪ 31‬سالفة الذكر على االستعمال الضار بسالمة‬
‫المبنى و اشترط أن يكون ذلك ثابتا بحكم قضائى نهائى ‪ ,‬و كان من االصول الدستورية المقررة ‪,‬‬
‫أن أحكام القوانين ال تسرى‪ 2‬اال على ما يقع من تاريخ العمل بها و أنه ال يترتب‪ 2‬عليها أثر فيما و قع‬
‫قبلها ‪ ,‬مما مفاده عدم جواز انسحاب أثر القانون الجديد على ما يكون قد وقع قبل العمل به من‬
‫تصرفات أو تحقق من أوضاع اذ يحكم هذه و تلك القانون الذى كان معموال به وقت وقوعها اعماال‬
‫لمبدأ عدم رجعية القوانين ‪.‬‬
‫غير أن ذلك ال ينقص من سريان أحكام القانون الجديد على ما يقع منذ العمل به من تصرفات أو‬
‫يتحقق من أوضاع و لو كانت مستندة الى عالقات سابقة عليه اعماال لمبدأ االثر المباشر للقانون و‬
‫ذلك ما دامت تلك القواعد و االحكام الجديدة غير متعلقة بالنظام العام ‪ ,‬أما اذا استحدث القانون‬
‫الجديد أحكاما متعلقة بالنظام لعام فانها تسرى بأثر فورى على المراكز و الوقائع القانونية‪ 2‬القائمة‪2‬‬
‫وقت نفاذه ولو كانت ناشئة‪ 2‬قبله ‪.‬‬
‫لما كان ما تقدم ‪ ,‬و كان من المقرر فى قوانين ايجار االماكن أن االحكام الخاصة بتحديد االجرة و‬
‫االمتداد القانونى وتعيين أسباب االخالء هى قواعد آمرة و متعلقة بالنظام العام ‪ ,‬و من ثم فانها‬
‫تسرى بأثر فورى على جميع المراكز و الوقائع القائمة‪ 2‬و التى لم تستقر‪ 2‬نهائيا وقت نفاذها و لو‬
‫كانت ناشئة قبل تاريخ العمل بها ‪ ,‬و مؤدى ذلك أنه اذا صدر قانون الحق تضمن تعديال فى‬
‫تشريعات ايجار االماكن كان من شأنه استحداث حكم جديد متعلق بذاتيه‪ 2‬تلك القواعد الموضوعية‬
‫اآلمرة سواء بااللغاء أو بالغيير اضافة أو حذفا ‪ ,‬فان هذا التعديل يأخذ حكم القاعدة اآلمرة من حيث‬
‫سريانه بأثر فورى على المراكز و الوقائع القائمة وقت نفاذه ‪ ,‬أما اذا كان التعديل منصبا على‬
‫بعض شروط اعمال القاعدة اآلمرة ‪ -‬دون مساس بذاتيتها أو حكمها ‪ -‬كما لو استوجب لتطبيقها‬
‫توافر شروط خاصة أو اتخاذ اجراءات معينة ‪ ,‬سواء من اجراءات التقاضى أو االثبات لم تكن‬
‫مطلوبة و ال مقررة من قبل ‪ ,‬فان التعديل ال يسرى فى هذه الحالة اال من تاريخ نفاذه و على الوقائع‬
‫و المراكز التى تنشأ فىظله دون أن يكون له أثر على الوقائع التى نشأت فى ظل القانون السابق ‪,‬‬
‫باعتبار أن القانون الذى رفعت الدعوى فى ظله هو الذى يحكم شروط قبلولها واجراءاتها و قواعد‬
‫اثباتها ‪ .‬وقد نصت المادة الثانية من قانون المرافعات على أن كل اجراء من اجراءات المرافعات تم‬
‫صحيحا فى ظل قانون معمول به يبقى صحيحا ما لم ينص على غير ذلك كما نصت المادة التاسعة‬
‫من القانون المدنى على ان تسرى فى شان االدلة التى تعد مقدما النصوص المعمول بها فى الوقت‬
‫الذى اعد فيه الدليل او فى الوقت الذى كان ينبغى فيه اعداده ‪.‬‬
‫لما كان ذلك ‪ ,‬و كان المشرع قد استحدث بالتعديل الوارد بالمادة ‪ 18‬آنفة الذكر أمرين أولهما أنه‬
‫عدل من سبب االخالء الذى كان مقررا بنص المادة ‪/31‬ج من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬بأن‬
‫جمله قاصرا على حالة االضرار بسالمة‪ 2‬المبنى بعد أن كان االضرار بالمؤجر ‪ -‬و هو أعم و أشمل ‪-‬‬
‫هو مناط االخالء فىمجال تطبيق تلك الحالة ‪ ,‬و االمر الثانى أنه حدد و سيلة االثبات القانونية‪2‬‬
‫لواقعة االستعمال الضار بسالمة المبنى ‪ -‬أمام محكمة االخالء ‪ -‬بصدور حكم نهائى بذلك ‪ .‬مما‬
‫مفاده أن ما استحدثه القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬فى االمر االول من تعديل فى سبب االخالء‬
‫يتصل بقاعدة موضوعية‪ 2‬آمرة و متعلقة بالنظام العام و من ثم فانها تسرى‪ 2‬بأثر فورى مباشر على‬
‫المراكز القانونية‪ 2‬القائمة و التى لم تستقر بحكم نهائى وقت العمل به و لو كانت قد نشأت فى ظل‬
‫القانون السابق ‪ ,‬أما ما استحدثه فى االمر الثانى و المتعلق باشتراط الحصول على حكم نهائى‬
‫الثبات واقعة االستعمال الضار بسالمة المبنى فانه ال يمس ذاتية‪ 2‬القاعدة اآلمرة و ال يغير من‬
‫حكمها بل يضع شرطا العمالها اذ استلزم للحكم باالخالء ثبوت االستعمال الضار بسالمة المبنى‬
‫بحكم قضائى نهائى و هو ما لم يكن مقررا فى القانون السابق و من ثم فانه ال يسرى اال من من‬
‫تاريخ نفاذ القانون االخير و العمل به دون أن يكون له أثر على الوقائع السابقة عليه سواء رفعت‬
‫بها الدعوى أو لم ترفع قبل صدوره ‪.‬‬
‫و اذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر ‪ ,‬و ذهب الى القول باعمال القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪1981‬‬
‫على واقعة النزاع و قضى بتأييد حكم محكمة الدرجة االولى الذى تطلب للحكم باالخالء أن تكون‬
‫المخالفة ثابتة‪ 2‬بحكم قضائى نهائى ‪ ,‬فانه يكون قد خالف القانون و أخطا فى تطبيقة ‪.‬‬
‫القصور فى التسبيب و الفساد فى االستدالل‪ ‬‬
‫أقام الحكم المطعون فيه قضاءه على ما استخلصه من تقرير الخبير المنتدب و انتهى الى القول بأنه‬
‫ليس من شأن التعديالت التى قام المطعون ضده بها االضرار بسالمة المبنى قوال بأنها غير‬
‫خطيرة ‪ ,‬فى حين أن الثابت من هذا التقرير أن المطعون ضده قد أزال حائطا وهو ما يشكل ضررا‬
‫بالمبنى اذ أن نقصان الحوائط الحاملة تؤثر‪ 2‬فى متانة المبنى و قدرته على التحمل و حرمان المالك‬
‫من التعلية ‪ ,‬و من ثم كان يتعين على الحكم المطعون فيه أن يستدل‪ 2‬من ذلك على توافر الضرر‬
‫بسالمة المبنى و لو خالف فى ذلك ما انتهى اليه الخبير المنتدب باعتبار أن المحكمة هى الخبير‬
‫االعلى متى توافرت لديها الماديات التى من شأنها استخالص النتيجة المتنازع عليها ‪ ,‬وكان المقرر‬
‫قانونا أن التعديالت التى تجيز طلب االخالء هى التى من شأنها أن تؤثر من الناحية االنشائية‪ 2‬على‬
‫المبنى ‪ ,‬مما كان يتعين معه على المحكمة أن هى قررت أن ليس من شأن التعديالت االضرار‬
‫بسالمة المبنى أن تبين فى حكمها ما هية هذه التعديالت و كيف استخلصت عدم تأثيرها من الناحية‬
‫االنشائية‪ 2‬على المبنى طالما أن تقرير الخبير الذى أحالت اليه جاء خلوا من هذا ‪ ,‬فان لم تفعل ‪ ,‬كان‬
‫حكمها مشوبا بالقصور فى التسبيب و الفساد فىاالستدالل‪ .‬‬
‫السبب الثالث‪ ‬‬
‫الخطأ فى تطبيق القانون و مخالفة الثابت باالوراق‪ ‬‬
‫و الفساد فى االستدالل‪ ‬‬
‫يبين من مدونات الحكم المطعون فيه أنه استند فى قضائه برفض دعوى االخالء الى ما تضمنه عقد‬
‫االيجار بالبند‪ ............. ..‬من أنه ال يجوز للمستأجر اجراء أى تعديالت بالعين المؤجرة ال من هدم‬
‫أو بناء أو فتح أبواب أو نوافذ بدون رضاء المالك و بموجب اذن كتابى منه واال التزم باعادة الحالة‬
‫الى ما كانت عليه بمصاريف‪ 2‬على عاتقه ‪ ,‬و خلص الحكم من ذلك الى أن نية العاقدين قد انصرفت‬
‫الى تحديد الجزاء على مخالفته باعادة الحالة الى أصلها بمصروفات على عاتق المستأجر مما ال‬
‫يساغ معه القول بفسخ العقد كجزاء على هذه المخالفة اعماال لنص المادة ‪ /18‬د من القانون رقم‬
‫‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬التى تجيز للمؤجر أن يطلب فسخ عقد االيجار و اخالء العين المؤجرة اذا ثبت أن‬
‫المستأجر استعمل المكان المؤجر بطريقة‪ 2‬ضارة بسالمة المبنى ‪.‬‬
‫و هذا الذى خلص اليه الحكم المطعون فيه ينطوى على خطأ فى تطبيق القانون ومخالفة الثابت‬
‫باالوراق ‪ ,‬ذلك أن مجرد االتفاق على منع المستأجر من اجراء تعديالت بالعين المؤجرة بدون‬
‫موافقة المالك واال كان ملتزما باعادة الحالة الى ما كانت عليه‪ ,‬ال يدل على ان المالك اسقط حقه‬
‫بموجب ذلك فى طلب الفسخ واالخالء‪ ,‬اذ ان المقرر قانونا‪ ,‬ان االصل طبقا للقواعد العامة فى‬
‫القانون المدنى ان المستأجر ملتزما بأال يحدث تغييرا ضارا فى العين المؤجرة بدون اذن من المالك‪,‬‬
‫وقد نصت المادة ‪ 2/850‬من القانون المدنى على انه اذا ما خالف المستأجر هذا االلتزام جاز الزامه‬
‫باعادة العين الى الحالة التى كانت عليها وبالتعويض ان كان له مقتض وجاءهذا النص تطبيقا‬
‫للقواعد العامة فيجوز للمؤجر ان يطلب التنفيذ العينى واعادة العين الى اصلها أو فسخ االيجار مع‬
‫التعويض فى الحالتين ان كان له مقتضى‪ ,‬فاذا ما خص المشرع بالذكر اعادة الحالة الى اصلها‪ ,‬فان‬
‫هذا ال يحول دون طلب الفسخ اذا توافر مبررة‪ ,‬لما كان ما تقدم‪ ,‬وكان ما ورد بالبند سالف البيان ال‬
‫يحول دون حق المؤجر ‪ -‬الطاعن ‪ -‬فى طلب الفسخ طبقا لنص المادة ‪/18‬د من القانون رقم ‪136‬‬
‫لسنة ‪ 1981‬ومن ثم يكون الحكم المطعون فيه قد شابه خطأ فى تطبيق القانون ومخالفة الثابت‬
‫باالوراق فضال عن الفساد فى االستدالل ‪ .‬‬
‫عن طلب وقف التنفيذ‪ ‬‬
‫واذ تجيز المادة ‪ 251‬من قانون المرافعات لمحكمة النقض أن تأمر بوقف تنفيذ الحكم مؤقتا اذا‬
‫طلب ذلك فى صحيفة الطعن وكان يخشى من التنفيذ وقوع ضرر جسيم يتعذر تداركه‪ ,‬ولما كان‬
‫الثابت أن ضررا جسيما سوف يلحق بالطاعن من جراء تنفيذ الحكم المطعون فيه ويمتثل‪2‬‬
‫فى ‪ .............‬وهو ما يتعذر تداركه اذا ما نقض هذا الحكم ‪ .‬‬
‫بناء عليه‪ ‬‬
‫يطلب الطاعن الحكم بقبول الطعن شكال وفى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه رقم ‪.............‬‬
‫لسنة ‪ .............‬ق ‪ .............‬واحالة االوراق الى محكمة استئناف ‪ .............‬لنظره بمعرفة دائرة‬
‫اخرى مع الزام المطعون ضده المصاريف ومقابل اتعاب المحاماه ‪ .‬‬
‫وكيل الطاعن ‪ .............‬ت بالعين المؤجرة بدون موافقة المالك و اال كان ملتزما باعادة الحالة الى‬
‫ما كانت عليه ‪ ,‬ال يدل على أن المالك أسقط حقه بموجب ذلك فى طلب الفسخ و االخالء ‪ ,‬اذ أن‬
‫المقرر قانونا ‪,‬أن االصل طبقا للقواعد العامة فى القانون المدنى أن المستأجر ملتزم بأال يحدث‬
‫تغييرا ضارا فى العين المؤجرة بدونه‪ 2‬اذن من المالك ‪ ,‬و قد نصت المادة ‪ 580/2‬من القانون المدنى‬
‫على أنه اذا ما خالف المستأجر هذا االلتزام ‪ ,‬و جاء هذا النص تطبيقا للقواعد العامة فيجوز‬
‫للمؤجر أن يطلب التنفيذ و اعادة العين الى أصلها أو فسخ االيجار مع التعويض فىالحالتين ان كان‬
‫له مقتض ‪ ,‬فاذا ما خص المشرع بالذكر اعادة الحالة الى أصلها ‪ ,‬فان هذا ال يحول دون طلب‬
‫الفسخ اذا توافر مبرره ‪ ,‬لما كان ما تقدم ‪ ,‬و كان ما ورد بالبند سالف البيان ال يحول دون حق‬
‫المؤجر ‪ -‬الطاعن ‪ -‬فى طلب الفسخ طبقا لنص المادة ‪/18‬د من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬و‬
‫من ثم يكون الحكم المطعون فيه قد شابه خطأ فى تطبيق القانون و مخالفة الثابت باالوراق فضال‬
‫عن الفساد فى االستدالل ‪.‬‬
‫و اذ تجيز المادة ‪ 251‬من قانون المرافعات لمحكمة النقض أن تأمر بوقف تنفيذ الحكم مؤقتا اذا‬
‫طلب ذلك فى صحيفة الطعن و كان يخشى من التنفيذ وقوع ضرر جسيم يتعذر تداركه ‪ ,‬و لما كان‬
‫الثابت أن ضررا جسيما سوف يلحق بالطاعن من جراء تنفيذ الحكم المطعون فيه و يتمثل‪2‬‬
‫فى ‪ .............‬و هو ما يتعذر تداركه اذا ما نقض هذا الحكم ‪ .‬‬
‫يطلب الطاعن الحكم بقبول الطعن شكال ‪ .‬و فى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه رقم ‪.............‬‬
‫لسنة ‪ .............‬ق ‪ .............‬و احالة االوراق الى محكمة استئناف ‪ .............‬لنظره بمعرفة‬
‫دائرة أخرى مع الزام المطعون ضده المصاريف و مقابل أتعاب المحاماه‪ ‬‬
‫( وكيل الطاعن )‬
‫أو‪ ‬‬
‫يطلب الطاعن الحكم بقبول الطعن شكال ‪ ,‬و فى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه و القضاء فى‬
‫االستئناف‪ 2‬رقم ‪ .............‬لسنة ‪ .............‬ق ‪ .............‬بالغاء الحكم المستأنف و باجابة الطاعن‬
‫الى طلباته المبينة‪ 2‬بصحيفة افتتاح الدعوى رقم ‪ .............‬لسنة ‪ .............‬مدنى كلى‬
‫مساكن ‪ ............. ..‬أو أن يكون مع النقض االحالة ‪ ,‬و الزام المطعون ضده المصاريف و مقابل‬
‫أتعاب المحاماه ‪.‬‬
‫( وكيل الطاعن ) ‪ .............‬‬
‫__________________‪ ‬‬
‫‪194‬صحيفة طعن بالنقض هام جدًا فى قضية إيجارات من منقول‬
‫محكمة النقض‪ ‬‬
‫الدائرة المدنية‪ 2‬والتجارية‪ ‬‬

‫**صحيفــــــة طعــــــــــــن بالنقــــــــــــــــض **‪ ‬‬
‫إنه في يوم السبت الموافق ‪ 5/2002 /25‬أودعت هذه الصحيفة قلم كتاب محكمة النقض‬
‫وقيــــــــــــــــــــــد الطعــــن برقم ‪ 1408‬لسنة ‪ 72‬قضائية إيجارات من األستاذ‪ /‬وحيد رمضان‬
‫ال عن ك ً‬
‫ال مـــن‪ ‬‬ ‫وهدان المحامي لدي محكمة النقض بصفته‪ 2‬وكي ً‬
‫ورثة ‪ ......................................... /‬رحمه اهلل وهـــــــم ‪ -::‬‬
‫‪ .............................................‬‬
‫المقيمـــــــين بالعقـــــــــار رقــــــــــم ‪ 91‬شــــــــارع ‪ 26‬يوليو‪-‬قسم بوالق‪-‬القاهــــــــــــــــــــرة ‪ 0‬‬
‫ومحلهم المختار مكتب األستاذ‪ /‬طه محمود عبد الجليل رضا محمد مرسي المحامي الكائن برقم ‪17‬‬
‫شارع أحمد السيد من شارع المزرعة‪-‬حدائق المعادى‪-‬القاهـــــــــــــــــــــــــــــرة‪ ‬‬
‫وذلك بمقتضي‪ 2‬التوكيالت الرسمية أرقام ‪ 1073‬أ‪ 1991/‬عام االزبكية & ‪ 1075‬أ‪ 1991/‬عام‬
‫االزبكية&‪2670‬د‪ 2002/‬خاص االزبكية (طاعنين )‪ ‬‬
‫}ضـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــد{‪ ‬‬
‫ورثة‪ ........................... /‬رحمه اهلل وهــــــم ‪ -::‬‬
‫‪ ... ..................................................‬‬
‫والجميع يقيمون بالعقار ملك مورثهم السيد‪( ...................................... /‬مطعون ضدهم)‪ ‬‬

‫وذلك طعنًا بالنقض في الحكم الصادر بتاريخ‪ 27/3/2002 2‬من محكمة استئناف القاهرة (مأمورية‪2‬‬
‫شمال ) الدائرة (‪ )67‬إيجارات في االستئناف رقم ‪3376/4‬ق إيجارات والقاضي منطوقة " حكمت‬
‫ال وفي الموضوع برفضه‪ 2‬وتأييد الحكم المستأنف وألزمت المستأنفين‬ ‫المحكمة بقبول االستئناف‪ 2‬شك ً‬
‫(الطاعنين) بالمصروفات وعشرين جنيهًا مقابل أتعاب المحامـــــاة ‪ 0‬‬
‫} الوقائع والموضوع {‪ ‬‬
‫‪ a‬تتحصل الوقائع في أن المطعون ضده األول كان قد أقام الدعوى رقم ‪ 5594/1997‬إيجارات‬
‫شمال القاهرة ضد الطاعنين وباقي المطعون ضدهم بطلب الحكم بإلزام الطاعنين بتحرير عقد إيجار‬
‫له عن المحل الكائن بالعقار رقم ‪ 39‬شارع الزهار ناصية متولي عويس بالقللى‪-‬قسم االزبكية –‬
‫محافظة القاهرة‪-‬بذات شروط العقد المؤرخ ‪ 1/8/1974‬وبذات القيمة االيجارية مع إلزامهم‬
‫المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وبال كفالة وبالنسبة‪ 2‬للمطعون‬
‫ضدهم من الثاني وحتى األخير بمنع‪ 2‬تعرضهم الحقيته دونهم في االمتداد القانوني كعقد إيجار‬
‫مورثهم وقال بيانًا لدعواه أنه بموجب عقد إيجار مؤرخ‪ 1/8/1974 2‬أستأجر مورثة وباقي المطعون‬
‫ضدهم السيد‪ /‬حسن محمود على من مورث الطاعنين السيد‪ /‬عبد السميع إبراهيم مصطفي العين‬
‫المشار إليها بقصد استعمالها في تخمير وبيع األلبان بقيمة‪ 2‬ايجارية قدرها أربعة جنيهات وثمانية‪2‬‬
‫قروش وبتاريخ ‪ 10/8/1985‬توفي المستأجر األصلي ولكونه كان يمارس ذات النشاط في العين‬
‫المؤجرة مع والده ومورثة‪ 2‬المستأجر األصلي وحتى وفاته فقد أقام دعواه ابتغاء الحكم بطلباته ‪ 0‬‬
‫‪ a‬وتداولت الدعوى بالجلسات على النحو الثابت بمحاضرها إلي أن صدر فيها حكم تهميدي بجلسة‬
‫‪ 26/5/1998‬قضي بإحالة الدعوى إلي التحقيق إلثبات ونفي ما جاء بمنطوقة ونفاذًا لهذا الحكم‬
‫استمعت المحكمة إلي شهادة شهود الطرفين بجلسة ‪ 29/12/1998‬وتداولت الدعوى بالجلسات إلي‬
‫أن صدر فيها حكم من الدائرة ‪ 46‬إيجارات قضي في منطوقة باألتــــــــــــي ‪ 2:::::::‬‬
‫" حكمت المحكمة ‪ :::::::::::‬‬
‫أو ًال ‪- :‬بإلزام المدعي عليه من األول حتى التاسع ( الطاعنين ) بتحرير‪ 2‬عقد إيجار للمدعي‬
‫( المطعون ضده األول ) عن عين التداعي المبينة‪ 2‬بأصل الصحيفة امتدادًا لعقد اإليجار المؤرخ‬
‫‪ 1/8/1974‬وذلك بذات الشروط المنصوص عليها في العقد سالف الذكر ‪ 0‬‬
‫ثانيًا ‪ - :‬منع تعرض المدعي عليهم من العاشر حتى األخير ( المطعون ضدهم من الثاني حتى‬
‫األخير ) للمدعي ( الطاعن) ‪ 0‬‬
‫ثالثًا ‪ - :‬إلزام المدعي عليهم جميعًا بالمصاريف ومبلغ عشرة جنيهات مقابل أتعاب المحاماة‬
‫ورفضت ما عدا ذلك من طلبات )‪ ‬‬
‫‪ a‬وبطبيعة الحال لم يلق هذا الحكم قبو ًال لدي الطاعنين فبادر و بالطعن عليه باالستئناف رقم‬
‫‪ 3376/4‬ق إيجارات استئناف القاهرة ( مأمورية‪ 2‬شمال) بموجب صحيفة طلبوا في ختامها الحكم‬
‫ال وفي موضوعه بإلغاء الحكم المستأنف بكامل أجزائه والقضاء مجددًا برفض‬ ‫بقبول االستئناف‪ 2‬شك ً‬
‫الدعوى مع إلزام المطعون ضده األول المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة عن درجتي التقاضي ‪ 0‬‬
‫‪ a‬وتداول نظر االستئناف بالجلسات إلي أن صدر فيه حكم من الدائرة ‪ 67‬إيجارات قضي بالمنطوق‬
‫المتقدم ذكره‪ ‬‬
‫‪ a‬وحيث إن هذا القضاء قد صدر مشوبًا بعيوب تبطله وتستوجب نقضه فإن الطاعنين يبادرون‬
‫بالطعن عليه بالنقض بموجب هذه الصحيفة لألسباب اآلتيــــة ‪ 2:::::‬‬
‫} أسباب الطعن {‪ ‬‬
‫السبب األول ‪ - :‬مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه بمخالفة حكم المادة ‪ 24‬من القانون رقم‬
‫‪ 49/1977‬‬
‫‪ //////‬وبيانًا لهذا النعي نورد اآلتـــــــــــــي ‪ 0000000000‬‬
‫من المستقر عليه في قضاء النقض أن النص في المادتين ‪ 76 , 24/4‬من القانون رقم ‪49/1977‬‬
‫يدل على أن المشرع قصد إلي أن يحظر علي المؤجر إبرام أكثر من عقد إيجار عن الوحدة السكنية‬
‫الواحدة ‪ ,‬ورتب على مخالفة هذا الحظر جزاء جنائيًا هو العقوبة المقررة لمقارفها وجزاء مدنيًا هو‬
‫بطالن العقد أو العقود الالحقة وهو بطالن يالزمها حتى لو صدرت من مؤجر غير الذي أصدر العقد‬
‫األول ‪ ,‬طالما كان العقد األول صادر ممن يملك حق التأجير ومستوف‪ 2‬لشرائط صحته ‪ ,‬ذلك أن‬
‫مطلق البطالن الذي وصم به القانون العقود الالحقة منذ نشوئها مؤداه اخضاعها لنفس الحكم‬
‫سواء كانت صادرة من مؤجر واحد أو اختلف المؤجر فيها عن المؤجر األول ‪ ,‬إذ كان ذلك وكان‬
‫المقرر في قضاء هذه المحكمة أن الفقرة األخيرة من المادة ‪ 16‬من القانون رقم ‪ 52/1969‬التي‬
‫تحظر على المالك إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبني أو الوحدة منه وإن لم تنص على البطالن‬
‫بلفظه جزاء مخالفتها إال أن مقتضي‪ 2‬الحظر الصريح الوارد فيها وتجريم مخالفته بحكم المادة ‪44‬‬
‫من هذا القانون هو ترتيب‪ 2‬هذا الجزاء وإن لم يصرح به ‪ ,‬ومن ثم فإن اعمال القانون رقم‬
‫‪ 52/1969‬على أساس أن العقدين مثار النزاع قد أبرما في ظله ليس من شأنه أن يؤدى إلي تطبيق‬
‫المادة ‪ 573‬مدني وإنما مؤداه تطبيق حكم المادة ‪16/3‬ق من هذا القانون على واقعة النزاع والتي‬
‫يتفق حكمها مع المادة ‪ 24/2‬من القانون رقم ‪ 49/1997‬من ترتيب بطالن العقود والالحقة بطالنًا‬
‫مطلقًا متعلقًا بالنظام العام أثر لمخالفة الحظر الوارد فيها ‪ 0‬‬
‫} الطعن رقم ‪1795/49‬ق جلسة ‪ { 20/2/1986‬‬
‫} الطعن رقم ‪334/58‬ق جلسة ‪ { 30/12/1992‬‬
‫} الطعن رقم ‪ 630/53‬ق جلسة ‪ { 31/3/1988‬‬
‫} الطعن رقم ‪ 5874/66‬ق جلسة ‪ { 16/10/1997‬‬
‫‪ a‬النص في الفقرة الرابعة من المادة ‪ 24‬من القانون ‪ 49/1977‬بشأن إيجار األماكن يدل وعلى ما‬
‫جري به قضاء هذه المحكمة على أن المشرع رتب بطالن عقد اإليجار الالحق للعقد األول بطالنًا‬
‫مطلقًا لتعارض محل االلتزام في ذلك العقد مع نص قانوني‪ 2‬أخر متعلق بالنظام العام بما يمتنع‪ 2‬معه‬
‫إجراء المفاضلة بينه وبين العقد السابق وفقًا لنص المادة ‪ 573‬من القانون المدني على أساس‬
‫االسبقية‪ 2‬في وضع يده وذلك سواء كان المستأجر الالحق عالمًا بصدور العقد األول أم غير عالم‬
‫بــــــــــــه ‪ 0‬‬
‫} الطعن رقم ‪2124/55‬ق جلسة ‪ { 19/12/1990‬‬
‫} الطعن رقم ‪5115/63‬ق جلسة ‪ { 22/5/1996‬‬
‫‪ a‬وحيث إن الثابت باألوراق وبمستندات الطاعنين المقدمة أمام محكمة الدرجة األولي بجلسة‬
‫‪ 13/1/1998‬‬
‫والتي لم يطعن عليها بثمة مطعن أن والدة المطعون ضده األول السيدة‪ /‬نجية محمد علي كانت‬
‫مستأجرة لعين النزاع بموجب عقد اإليجار المؤرخ ‪ 1/10/1961‬المحرر بينها وبين مورث‬
‫الطاعنين والموقع منهما مع زوجها ‪/‬حسن محمود على مورث المطعون ضدهم كضامن للمستأجرة‬
‫!!!!!! والمقدم صورته الضوئية ضمن حافظة مستندات الطاعنين والثابت التاريخ منذ عام ‪1969‬‬
‫بتقديمه‪ 2‬في الدعاوى أرقام ‪7013/69‬مستعجل القاهرة ‪ 15109/1969 ,‬مستعجل القاهرة ‪,‬‬
‫‪ 14118/1989‬إيجارات شمال القاهرة والتي أعلنت بصحيفتها في مواجهة نجلها المطعون ضده‬
‫األول بشخصه !!! ‪ ,‬وأخيرًا الدعوى رقم ‪ 16892/1992‬إيجارات شمال القاهرة والتي قضي‬
‫بإخالء العين المؤجرة والتسليم بجلسة ‪ 28/3/1993‬وقد نفذ هذا الحكم بعد صيرورته‪ 2‬نهائيًا باتًا‬
‫بمحضر تنفيذ وإخالء رسمي‪ 2‬مؤرخ ‪ 3/8/1993‬تم تسليم العين بموجبه‪ 2‬للطاعنين خالية ‪ 0‬‬
‫‪ a‬لما كان ذلك فإنه وعلى فرض صحة زعم المطعون ضده األول بوجود عقد إيجار والده وصحة‬
‫التاريخ المعطي له وهو ‪ 1/8/1974‬وعلى فرض تسليم الطاعنين بذلك فإن هذا العقد يكون الحقًا‬
‫في تحريره لعقد إيجار والدة المطعون ضده والذي كان قائمًا وصحيحًا منذ تاريخ إبرامه وحتى‬
‫الحكم في الدعوى ‪ 16892/1992‬إيجارات شمال القاهرة بتاريخ ‪ 28/3/1993‬ومن ثم يعتبر هذا‬
‫ال لحكم المادة ‪16/3‬ق من القانون رقم ‪52/1969‬‬ ‫ال بطالنًا مطلقًا متعلقًا بالنظام العام عم ً‬
‫العقد باط ً‬
‫والمادة ‪ 24/4‬من القانون ‪ 49/1977‬ويجوز لكل ذي مصلحة حتى الطاعنين التمسك بهذا البطالن‬
‫‪ 0‬‬
‫‪ a‬لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه ومن قبله الحكم االبتدائي قد اعتد بعقد إيجار والد المطعون‬
‫ضده األول المؤرخ ‪ 1/8/1974‬واعتبره صحيحًا ورتب آثاره وبني‪ 2‬عليه حكمه بأحقية المطعون‬
‫ضده األول في االمتداد القانوني لهذا العقد وأجابه – بناء على ذلك – إلي طلبه بإلزام الطاعنين‬
‫بتحرير عقد إيجار له عن عين النزاع بذات شروط عقد إيجار والده ودون مراعاة لحكم المادتين‬
‫السالف اإلشارة إليهما ومؤداهما إلي بطالن هذا العقد بطالنًا مطلقًا لتعارض محل االلتزام فيه مع‬
‫نص قانوني متعلق بالنظام العام وبالرغم من ثبوت عناصر القضاء به فإن الحكم المطعون فيه بذلك‬
‫يضحي مشوبًا بعيب مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه مما يستوجب نقضه ‪ 0‬‬
‫‪ a‬وال يقدح في ذلك وال ينال منه عدم تمسك الطاعنين بهذا الدفع أمام محكمة الموضوع بدرجتيها‬
‫األولي والثانية لكون هذا الدفع وعلى ما انتهت إليه محكمة النقض متعلق بالنظام العام يجوز‬
‫للمحكمة اثارته والحكم به من تلقاء نفسها متى ثبتت عناصرها أمامها من واقع المستندات في‬
‫الدعوى ولو لم يدفع به الخصوم كما أنه يجوز التحدي به الول مرة أمام محكمة النقض بل إنه‬
‫يجوز لمحكمة النقض من تلقاء نفسها وعم ً‬
‫ال بحكم المادة ( ‪ ) 253‬من قانون المرافعات أن تثير‪2‬‬
‫هذا الدفع وتقضي به ولو لم يتمسك به الطاعنين في أسباب هذا الطاعن لثبوت عناصره من واقع‬
‫مستنداتهم المقدمة تقديمًا صحيحًا والتي لم يطعن عليها بثمة مطعن‬
‫‪ a‬كما أنه ال يزيل عن عقد االيجار سند المطعون ضده األول وصف البطالن المطلق المتعلق بالنظام‬
‫العام ما أورده الحكم المطعون فيه في مدوناته بقوله ‪ ( - :‬أن الثابت أن والدة المطعون ضده األول‬
‫قد باعت المحل ( عين النزاع ‪ ,‬بالجدك !!! لوالده وتنازلت عن الدكان بتاريخ‪ 10/7/1974 2‬ووثق‬
‫ذلك بمحضر تصديق رقـــــــم ‪ 885/1974‬‬
‫‪ a‬مكتب توثيق‪ 2‬قصر النيل ثم تم تغيير‪ 2‬ترخيص المحل باسم والده !!!!! إذ أن ذلك كله على فرض‬
‫صحته ال يؤدى قانونًا إلي اعتبار العقد األول (عقد إيجار والده المطعون ضده األول) منتهيًا ألن كل‬
‫هذه التصرفات ال تلزم مورث الطاعنين لكونه لم يكن طرفا فيها وال تلزم بالتالي ورثته الطاعنين‬
‫من بعده وألنه من المقرر قانونًا أن عقد اإليجار كسائر العقود ال ينقضي وال ينفسخ‪ 2‬إال باتفاق‬
‫طرفيه أو بحكم قضائي وإال يظل قائمًا منتجًا آلثاره القانونية ومنها بطالن أي عقد الحق له يكون‬
‫محله ذات العين المؤجرة لما كان ذلك فإن الحكم المطعون فيه إذ انتهي إلي تقريراته‪ 2‬المشار إليها‬
‫ال عن مخالفته للقانون والخطأ في تطبيقه‪ 2‬معيبًا بمخالفة الثابت باألوراق مما يستوجب‬ ‫يكون فض ً‬
‫نقضـه‪ ‬‬
‫السبب الثاني ‪ -:‬مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه مخالفة قاعدة حجية األمر المقضي به ‪ :::::‬‬
‫‪ ////‬وبيانًا لهذا النعي نورد اآلتــــــــــــي ‪ 00000000‬‬
‫من المقرر قانونًا بنص المادة ‪ 101‬من قانون اإلثبات أن ( األحكام التي حازت قوة األمر المقضي‬
‫تكون حجه فيما قضت فيه من الحقوق ‪ ,‬وال يجوز قبول دليل ينقص هذه الحجية ولكن ال تكون لتلك‬
‫األحكام هذه الحجية إال في نزاع قام بين الخصوم أنفسهم دون أن تتغير صفاتهم وتتعلق بذات الحق‬
‫مح ً‬
‫ال وسببًا وتقضي‪ 2‬المحكمة بهذه الحجية بهذه الحجية من تلقاء نفسها ‪ ) 0‬‬
‫ومن المستقر عليه في قضاء النقــض ‪ :::::::‬‬
‫‪ a‬أن حجية األحكام تتعدى الخصوم إلي خلفهم فيكون الحكم الصادر على الخصم حجة على خلفه‬
‫ومنهم ورثته بحسب أن المورث يعتبر ممث ً‬
‫ال لورثته في الدعاوى التي ترفع منه أو عليه ‪ 0‬‬
‫} طعن رقم ‪ 2479‬س ‪ 52‬ق جلسة ‪ { 23/1/1986‬‬

‫‪ a‬المقرر في قضاء هذه المحكمة أن الحكم النهائي الصادر بين الخصوم يجوز حجية األمر المقضي‬
‫بالنسبة‪ 2‬للخصوم أنفسهم وكذا بالنسبة لخلفهم العام في الحقوق التي يتلقاها مباشرة من المورث‬
‫وتعتبر األحكام الصادرة ضد المورث حجة على الورثة ومفاد حجية الحكم أنه يمتنع على الخصوم‬
‫العودة إلي مناقشة المسألة التي فصل فيها الحكم في دعوى تالية ولو بأدلة قانونية لم يسبق‬
‫أثارتها في الدعوى األولــي ‪ 0‬‬
‫} طعن رقم ‪ 1822‬س ‪ 51‬ق جلسة ‪ { 4/6/1985‬‬
‫‪ a‬لما كان ذلك وكان الثابت بمستندات الطاعنين صدور حكم في الدعوى رقم ‪16892/1992‬‬
‫إيجارات شمال القاهرة بتاريخ ‪ 28/3/1993‬ضد والدة المطعون ضدهم قضي بإخالئها من عيد‬
‫النزاع لتخلفها عن سداد األجرة وقد صار هذا الحكم نهائيًا وباتًا لعدم الطعن عليه وتم تنفيذه بعد‬
‫ذلك وقد اكتسب هذا الحكم حجية فيما انتهي إليه من كونه والدة المطعون ضده األولي هي‬
‫المستأجرة للعين المؤجرة بموجب عقد االيجار المؤرخ ‪ 1/10/1961‬وتكون هذه الحجية في‬
‫مواجهة أطرافه وخلفهم وعليه فإن هذا الحكم يحوز حجية األمر المقضي به في هذا الخصوص في‬
‫مواجهة المطعون ضده األول كخلف لوالدته ويمتنع‪ 2‬عليه العودة إلي مناقشة هذه المسألة التي‬
‫فصل فيها الحكم من كون والدته هي المستأجرة لعين النزاع بموجب عقد إيجارها المشار إليه وال‬
‫يجوز له االدعاء بخالفها في أي دعوى تالية خاصة وأن المستندات المقدمة من الطاعنين تفيد‬
‫بيقين أن المطعون ضده األول كان على علم بالخصومات القضائية‪ 2‬بين والدته ومورث الطاعنين‬
‫والطاعنين وأنه قد استلم بشخصه‪ 2‬عن والدته اعالنها بصحيفة الدعوى رقم ‪14118/1989‬‬
‫إيجارات شمال القاهرة ووقع باالستالم عليها وهي دعوى إخالء كان مورث الطاعنين أقامها على‬
‫والدته بوصفها المستأجرة للعين وامتنعت عن سداد أجرتها – كما يؤكد علم المطعون ضده األول‬
‫بذلك أنه كان أحد الشهود الرسميين الموقعين على التوكيل الخاص الذي أصدرته والدته ألحد‬
‫المحامين لمباشرة هذه الدعوى ‪ 0‬‬
‫‪ a‬لما كان ذلك وكانت دعوى الطاعن قائمة على االدعاء بأن والده هو المستأجر لعين النزاع‬
‫بموجب عقد مؤرخ ‪ 1/8/1974‬وأن هذا العقد أمتد إليه قانونًا بعد وفاة والده كوارث له فإن هذا‬
‫االدعاء يمس مباشرة حجية الحكم الصادر في الدعوى المشار إليها وهو ماال يجوز منه كخلف عام‬
‫لوالدته المحكوم ضدها بموجب ذلك الحكم ‪ 0‬‬
‫‪ a‬لما كان ذلك وكان الحكم االبتدائي قد اعتد بإدعاء المطعون ضده األول وأجابه إليه بالرغم من‬
‫ذلك فإنه يكون قد أهدر بذلك حجية الحكم الصادر في الدعوى ‪ 14118/1989‬إيجارات شمال‬
‫القاهرة‪ ‬‬
‫‪ a‬ويضحي بذلك الحكم المطعون فيه الذي أيده ألسبابه مشوبًا بعيب مخالفة القانون والخطأ في‬
‫تطبيقه مما يستوجب نقضـه ‪ 0‬‬
‫السبب الثالث ‪ - :‬القصور في التسبيب واإلخالل بحق الدفاع ‪ :::::::‬‬
‫‪ 2/////‬وبيانًا لهذا النعي نورد اآلتــــــــــــي ‪ 00000000‬‬
‫من المستقر عليه في قضاء النقض أن استناد الخصم في دفاعه الذي قد يتغير به الرأي في الدعوى‬
‫إلي مستندات أو وقائع ذات دالله في ثبوت هذا الدفاع أو نفيه عدم تعرض محكمة الموضوع لتلك‬
‫المستندات أو الوقائع يعيب حكمها بالقصور ‪ 0‬‬
‫} الطعن رقم ‪4059/60‬ق جلسة ‪ { 21/11/1991‬‬
‫الثابت بمذكرات الطاعنين أمام محكمة الموضوع بدرجتيها أنهم تمسكوا بدفاع مؤيد بمستنداتهم‪2‬‬
‫مفاده ثبوت تزوير‪ 2‬عقد اإليجار سند المطعون ضده األول ودللوا على ذلك باألتــــــــي ‪ :‬‬
‫‪ .1‬أن المستأجرة الحقيقة لعين النزاع هي والده المطعون ضده األول بموجب عقد إيجار مؤرخ‬
‫ثابت التاريخ بتقديمه في عدة دعاوى أقيمت من مورث الطاعنين منذ عام ‪ 1969‬بسبب تخلفها عن‬
‫سداد األجرة وأن هذا العقد لم ينتهي إال بالحكم الصادر في الدعوى رقم ‪ 16892/1992‬إيجارات‬
‫شمال القاهرة الصادر بتاريخ ‪ 1993 /3 /28‬‬
‫‪ .2‬أن المطعون ضده األول كان يعلم بالدعاوى التي أقيمت على والدته كمستأجرة لعين النزاع علمًا‬
‫يقينًا باستالمه‪ 2‬إلعالنها بصحيفة الدعوى رقم ‪1989 /14118‬إيجارات شمال القاهرة بشخصه‬
‫وتوقيعه على االعالن وكذا توقيعه كشاهد على التوكيل الذي أصدرته والدته ألحد المحامين‬
‫لمباشرته هذه الدعوى ‪ 0‬‬
‫‪ .3‬تنفيذ الحكم الصادر ضد والدة المطعون ضده األول في الدعوى رقم ‪ 16892/1992‬إيجارات‬
‫شمال القاهـــرة‪ ‬‬
‫‪ .4‬وبعد صيرورته نهائيًا واستالمهم للعين المؤجرة بمحضر‪ 2‬رسمي على يد محضر التنفيذ منذ‬
‫‪ 3/8/1993‬وتراخي المطعون ضده األول في رفع دعواه ألكثر من خمس سنوات منذ تنفيذ هذا‬
‫الحكم حيـــــث أقـــــــام دعــــــــــواه في ‪1997 /30/4‬وأكد الطاعنين في دفاعهم أن كل هذه الدالئل‬
‫تقطع بتزوير‪ 2‬عقد اإليجار سند المطعون ضده األول وطلبوا بناء على ذلك من عدالة المحكمة اعمال‬
‫سلطتها المخولة لها بموجب المادة ‪ 58‬من قانون اإلثبات والقضاء تلقائيًا برده وبطالنه وعدم‬
‫التعويل عليه في قضائها في موضوع الدعوى ‪ 0‬‬
‫لما كان ذلك وكان الحكم االبتدائي أغفل أيراد هذا الدفاع ولم يعن ببحثه‪ 2‬وتمحيصه‪ 2‬وصو ًال لوجه‬
‫الحق في الدعوى وخلت مدوناته من اإلشارة كلية إلي أن الطاعنين تمسكوا به وأغفل كلية اإلشارة‬
‫إلي تقديم الطاعنين للمستندات المؤيدة له لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه بدوره قد وقع في‬
‫نفس الخطأ ولم يعين ببحث هذا الدفاع وتمحيصه والرد عليه بما يقسطه بل أغفله كلية والمستندات‬
‫المؤيد له فإنه يضحي مشوبًا بالقصور في التسبيب واإلخالل بحق الدفاع مما يستوجب نقضــه ‪ 0‬‬
‫‪ 2/////‬لكل ما تقــــــــدم ‪ 0000000000‬‬
‫‪2/////‬يلتمس الطاعن القضاء باألتــــــــــــــي ‪ 0000000000‬‬
‫أو ًال ‪ - :‬بقبول هذا الطعن شك ً‬

‫ال لرفعه في الميعاد وبإجراءات صحيحة ‪ 0‬‬
‫ثانيًا ‪ - :‬بنقض الحكم المطعون فيه والقضـــــــــــــــاء مجددًا باألتــــي ‪ - :‬‬
‫أصليــــــًا ‪ -:‬بإلغاء الحكم االبتدائي ورفض الدعوى االبتدائيــــــــــــــة‪ ‬‬
‫احتياطيًا ‪ - :‬بإحالة القضية إلي محكمة استئناف القاهرة (مأمورية‪ 2‬شمال) لنظرها من جديد أمام‬
‫دائرة أخري مع إلزام المطعون ضده بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة عن درجتي التقاضي ‪ 0‬‬
‫} وكيل الطاعنين {‪ ‬‬
‫صحيفة طعن بالنقض هام جدًا فى قضية إيجارات من منقول‪195-‬‬
‫الدائرة المدنية والتجارية‬
‫** صحيفــــــة طعــــــــــــن بالنقــــــــــــــــض**‬
‫إنه في يوم السبت الموافق ‪ 5/2002 /25‬أودعت هذه الصحيفة قلم كتاب محكمة النقض‬
‫وقيــــــــــــــــــــــد الطعــــن برقم ‪ 1408‬لسنة ‪ 72‬قضائية إيجارات من األستاذ‪ /‬وحيد رمضان‬
‫ال عن ك ً‬
‫ال مـــن‬ ‫وهدان المحامي لدي محكمة النقض بصفته وكي ً‬
‫‪ ::-‬ورثة‪ ......................................... / 2‬رحمه اهلل وهـــــــم‬
‫‪.............................................‬‬
‫المقيمـــــــين بالعقـــــــــار رقــــــــــم ‪ 91‬شــــــــارع ‪ 26‬يوليو‪-‬قسم بوالق‪-‬القاهــــــــــــــــــــرة ‪0‬‬
‫ومحلهم المختار مكتب األستاذ‪ /‬طه محمود عبد الجليل رضا محمد مرسي المحامي الكائن برقم ‪17‬‬
‫شارع أحمد السيد من شارع المزرعة‪-‬حدائق المعادى‪-‬القاهـــــــــــــــــــــــــــــرة‬
‫وذلك بمقتضي التوكيالت الرسمية‪ 2‬أرقام ‪ 1073‬أ‪ 1991/‬عام االزبكية & ‪ 1075‬أ‪ 1991/‬عام‬
‫االزبكية&‪2670‬د‪ 2002/‬خاص االزبكية (طاعنين )‬
‫{ضـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــد}‬
‫‪ ::-‬ورثة‪ ........................... 2/‬رحمه اهلل وهــــــم‬
‫‪.................................................. ...‬‬
‫والجميع يقيمون بالعقار ملك مورثهم السيد‪( ...................................... /‬مطعون ضدهم)‬
‫وذلك طعنًا بالنقض في الحكم الصادر بتاريخ ‪ 27/3/2002‬من محكمة استئناف القاهرة (مأمورية‬
‫شمال ) الدائرة (‪ )67‬إيجارات في االستئناف‪ 2‬رقم ‪3376/4‬ق إيجارات والقاضي منطوقة " حكمت‬
‫ال وفي الموضوع برفضه وتأييد الحكم المستأنف وألزمت المستأنفين‬ ‫المحكمة بقبول االستئناف شك ً‬
‫(الطاعنين) بالمصروفات وعشرين جنيهًا مقابل أتعاب المحامـــــاة ‪0‬‬
‫{ الوقائع والموضوع }‬
‫تتحصل الوقائع في أن المطعون ضده األول كان قد أقام الدعوى رقم ‪ 5594/1997‬إيجارات ‪a‬‬
‫شمال القاهرة ضد الطاعنين وباقي المطعون ضدهم بطلب الحكم بإلزام الطاعنين بتحرير‪ 2‬عقد إيجار‬
‫له عن المحل الكائن بالعقار رقم ‪ 39‬شارع الزهار ناصية متولي عويس بالقللى‪-‬قسم االزبكية‪– 2‬‬
‫محافظة القاهرة‪-‬بذات شروط العقد المؤرخ ‪ 1/8/1974‬وبذات القيمة‪ 2‬االيجارية مع إلزامهم‬
‫المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وبال كفالة وبالنسبة‪ 2‬للمطعون‬
‫ضدهم من الثاني وحتى األخير بمنع تعرضهم الحقيته‪ 2‬دونهم في االمتداد القانوني‪ 2‬كعقد إيجار‬
‫مورثهم وقال بيانًا لدعواه أنه بموجب عقد إيجار مؤرخ ‪ 1/8/1974‬أستأجر مورثة‪ 2‬وباقي المطعون‬
‫ضدهم السيد‪ /‬حسن محمود على من مورث الطاعنين السيد‪ /‬عبد السميع إبراهيم مصطفي العين‬
‫المشار إليها بقصد استعمالها في تخمير وبيع األلبان بقيمة ايجارية قدرها أربعة جنيهات وثمانية‬
‫قروش وبتاريخ‪ 10/8/1985 2‬توفي المستأجر األصلي ولكونه كان يمارس ذات النشاط في العين‬
‫المؤجرة مع والده ومورثة المستأجر األصلي وحتى وفاته فقد أقام دعواه ابتغاء الحكم بطلباته ‪0‬‬
‫وتداولت الدعوى بالجلسات على النحو الثابت بمحاضرها إلي أن صدر فيها حكم تهميدي بجلسة ‪a‬‬
‫‪ 26/5/1998‬قضي بإحالة الدعوى إلي التحقيق إلثبات ونفي ما جاء بمنطوقة‪ 2‬ونفاذًا لهذا الحكم‬
‫استمعت المحكمة إلي شهادة شهود الطرفين بجلسة ‪ 29/12/1998‬وتداولت الدعوى بالجلسات إلي‬
‫‪ :::::::‬أن صدر فيها حكم من الدائرة ‪ 46‬إيجارات قضي في منطوقة باألتــــــــــــي‬
‫‪ :::::::::::‬حكمت المحكمة "‬
‫أو ًال ‪- :‬بإلزام المدعي عليه من األول حتى التاسع ( الطاعنين ) بتحرير‪ 2‬عقد إيجار للمدعي‬
‫( المطعون ضده األول ) عن عين التداعي المبينة بأصل الصحيفة امتدادًا لعقد اإليجار المؤرخ‬
‫‪ 1/8/1974‬وذلك بذات الشروط المنصوص عليها في العقد سالف الذكر ‪0‬‬
‫ثانيًا ‪ - :‬منع تعرض المدعي عليهم من العاشر حتى األخير ( المطعون ضدهم من الثاني حتى‬
‫األخير ) للمدعي ( الطاعن) ‪0‬‬
‫ثالثًا ‪ - :‬إلزام المدعي عليهم جميعًا بالمصاريف ومبلغ عشرة جنيهات مقابل أتعاب المحاماة‬
‫) ورفضت ما عدا ذلك من طلبات‬
‫وبطبيعة‪ 2‬الحال لم يلق هذا الحكم قبو ًال لدي الطاعنين فبادر و بالطعن عليه باالستئناف رقم ‪a‬‬
‫‪ 3376/4‬ق إيجارات استئناف القاهرة ( مأمورية شمال) بموجب صحيفة طلبوا في ختامها الحكم‬
‫ال وفي موضوعه بإلغاء الحكم المستأنف بكامل أجزائه والقضاء مجددًا برفض‬ ‫بقبول االستئناف‪ 2‬شك ً‬
‫الدعوى مع إلزام المطعون ضده األول المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة عن درجتي التقاضي ‪0‬‬
‫وتداول نظر االستئناف بالجلسات إلي أن صدر فيه حكم من الدائرة ‪ 67‬إيجارات قضي بالمنطوق ‪a‬‬
‫المتقدم ذكره‬
‫وحيث إن هذا القضاء قد صدر مشوبًا بعيوب تبطله وتستوجب نقضه فإن الطاعنين يبادرون ‪a‬‬
‫‪ :::::‬بالطعن عليه بالنقض بموجب هذه الصحيفة لألسباب اآلتيــــة‬
‫{ أسباب الطعن }‬
‫السبب األول ‪ - :‬مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه بمخالفة حكم المادة ‪ 24‬من القانون رقم‬
‫‪49/1977‬‬
‫وبيانًا لهذا النعي نورد اآلتـــــــــــــي ‪////// 0000000000‬‬
‫من المستقر عليه في قضاء النقض أن النص في المادتين ‪ 76 , 24/4‬من القانون رقم ‪49/1977‬‬
‫يدل على أن المشرع قصد إلي أن يحظر علي المؤجر إبرام أكثر من عقد إيجار عن الوحدة السكنية‬
‫الواحدة ‪ ,‬ورتب على مخالفة هذا الحظر جزاء جنائيًا هو العقوبة المقررة لمقارفها وجزاء مدنيًا هو‬
‫بطالن العقد أو العقود الالحقة وهو بطالن يالزمها حتى لو صدرت من مؤجر غير الذي أصدر العقد‬
‫األول ‪ ,‬طالما كان العقد األول صادر ممن يملك حق التأجير ومستوف لشرائط صحته ‪ ,‬ذلك أن‬
‫مطلق البطالن الذي وصم به القانون العقود الالحقة منذ نشوئها مؤداه اخضاعها لنفس الحكم‬
‫سواء كانت صادرة من مؤجر واحد أو اختلف المؤجر فيها عن المؤجر األول ‪ ,‬إذ كان ذلك وكان‬
‫المقرر في قضاء هذه المحكمة أن الفقرة األخيرة من المادة ‪ 16‬من القانون رقم ‪ 52/1969‬التي‬
‫تحظر على المالك إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبني أو الوحدة منه‪ 2‬وإن لم تنص على البطالن‬
‫بلفظه جزاء مخالفتها إال أن مقتضي الحظر الصريح الوارد فيها وتجريم مخالفته بحكم المادة ‪44‬‬
‫من هذا القانون هو ترتيب هذا الجزاء وإن لم يصرح به ‪ ,‬ومن ثم فإن اعمال القانون رقم‬
‫‪ 52/1969‬على أساس أن العقدين مثار النزاع قد أبرما في ظله ليس من شأنه أن يؤدى إلي تطبيق‬
‫المادة ‪ 573‬مدني وإنما مؤداه تطبيق حكم المادة ‪16/3‬ق من هذا القانون على واقعة النزاع والتي‬
‫يتفق حكمها مع المادة ‪ 24/2‬من القانون رقم ‪ 49/1997‬من ترتيب‪ 2‬بطالن العقود والالحقة بطالنًا‬
‫مطلقًا متعلقًا بالنظام العام أثر لمخالفة الحظر الوارد فيها ‪0‬‬
‫{ الطعن رقم ‪1795/49‬ق جلسة ‪} 20/2/1986‬‬
‫{ الطعن رقم ‪334/58‬ق جلسة ‪} 30/12/1992‬‬
‫{ الطعن رقم ‪ 630/53‬ق جلسة ‪} 31/3/1988‬‬
‫{ الطعن رقم ‪ 5874/66‬ق جلسة ‪} 16/10/1997‬‬
‫النص في الفقرة الرابعة من المادة ‪ 24‬من القانون ‪ 49/1977‬بشأن إيجار األماكن يدل وعلى ما ‪a‬‬
‫جري به قضاء هذه المحكمة على أن المشرع رتب بطالن عقد اإليجار الالحق للعقد األول بطالنًا‬
‫مطلقًا لتعارض محل االلتزام في ذلك العقد مع نص قانوني أخر متعلق بالنظام العام بما يمتنع معه‬
‫إجراء المفاضلة بينه‪ 2‬وبين العقد السابق وفقًا لنص المادة ‪ 573‬من القانون المدني على أساس‬
‫االسبقية‪ 2‬في وضع يده وذلك سواء كان المستأجر الالحق عالمًا بصدور العقد األول أم غير عالم‬
‫بــــــــــــه ‪0‬‬
‫{ الطعن رقم ‪2124/55‬ق جلسة ‪} 19/12/1990‬‬
‫{ الطعن رقم ‪5115/63‬ق جلسة ‪} 22/5/1996‬‬

‫وحيث إن الثابت باألوراق وبمستندات الطاعنين المقدمة أمام محكمة الدرجة األولي بجلسة ‪a‬‬
‫‪13/1/1998‬‬
‫والتي لم يطعن عليها بثمة مطعن أن والدة المطعون ضده األول السيدة‪ /‬نجية محمد علي كانت‬
‫مستأجرة لعين النزاع بموجب عقد اإليجار المؤرخ ‪ 1/10/1961‬المحرر بينها وبين مورث‬
‫الطاعنين والموقع منهما مع زوجها ‪/‬حسن محمود على مورث المطعون ضدهم كضامن للمستأجرة‬
‫!!!!!! والمقدم صورته الضوئية ضمن حافظة مستندات الطاعنين والثابت التاريخ منذ عام ‪1969‬‬
‫بتقديمه‪ 2‬في الدعاوى أرقام ‪7013/69‬مستعجل القاهرة ‪ 15109/1969 ,‬مستعجل القاهرة ‪,‬‬
‫‪ 14118/1989‬إيجارات شمال القاهرة والتي أعلنت بصحيفتها في مواجهة نجلها المطعون ضده‬
‫األول بشخصه‪ , !!! 2‬وأخيرًا الدعوى رقم ‪ 16892/1992‬إيجارات شمال القاهرة والتي قضي‬
‫بإخالء العين المؤجرة والتسليم بجلسة ‪ 28/3/1993‬وقد نفذ هذا الحكم بعد صيرورته نهائيًا باتًا‬
‫بمحضر تنفيذ وإخالء رسمي‪ 2‬مؤرخ ‪ 3/8/1993‬تم تسليم العين بموجبه‪ 2‬للطاعنين خالية ‪0‬‬
‫لما كان ذلك فإنه وعلى فرض صحة زعم المطعون ضده األول بوجود عقد إيجار والده وصحة ‪a‬‬
‫التاريخ المعطي له وهو ‪ 1/8/1974‬وعلى فرض تسليم الطاعنين بذلك فإن هذا العقد يكون الحقًا‬
‫في تحريره لعقد إيجار والدة المطعون ضده والذي كان قائمًا وصحيحًا منذ تاريخ إبرامه وحتى‬
‫الحكم في الدعوى ‪ 16892/1992‬إيجارات شمال القاهرة بتاريخ ‪ 28/3/1993‬ومن ثم يعتبر هذا‬
‫ال لحكم المادة ‪16/3‬ق من القانون رقم ‪52/1969‬‬ ‫ال بطالنًا مطلقًا متعلقًا بالنظام العام عم ً‬
‫العقد باط ً‬
‫والمادة ‪ 24/4‬من القانون ‪ 49/1977‬ويجوز لكل ذي مصلحة حتى الطاعنين التمسك بهذا البطالن‬
‫‪0‬‬
‫لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه ومن قبله الحكم االبتدائي قد اعتد بعقد إيجار والد المطعون ‪a‬‬
‫ضده األول المؤرخ ‪ 1/8/1974‬واعتبره صحيحًا ورتب آثاره وبني‪ 2‬عليه حكمه بأحقية المطعون‬
‫ضده األول في االمتداد القانوني لهذا العقد وأجابه – بناء على ذلك – إلي طلبه بإلزام الطاعنين‬
‫بتحرير‪ 2‬عقد إيجار له عن عين النزاع بذات شروط عقد إيجار والده ودون مراعاة لحكم المادتين‬
‫السالف اإلشارة إليهما ومؤداهما إلي بطالن هذا العقد بطالنًا مطلقًا لتعارض محل االلتزام فيه مع‬
‫نص قانوني متعلق بالنظام العام وبالرغم من ثبوت عناصر القضاء به فإن الحكم المطعون فيه بذلك‬
‫يضحي مشوبًا بعيب مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه‪ 2‬مما يستوجب نقضه ‪0‬‬
‫وال يقدح في ذلك وال ينال منه عدم تمسك الطاعنين بهذا الدفع أمام محكمة الموضوع بدرجتيها ‪a‬‬
‫األولي والثانية لكون هذا الدفع وعلى ما انتهت إليه محكمة النقض متعلق بالنظام العام يجوز‬
‫للمحكمة اثارته والحكم به من تلقاء نفسها متى ثبتت عناصرها أمامها من واقع المستندات في‬
‫الدعوى ولو لم يدفع به الخصوم كما أنه يجوز التحدي به الول مرة أمام محكمة النقض بل إنه‬
‫يجوز لمحكمة النقض من تلقاء نفسها وعم ً‬
‫ال بحكم المادة ( ‪ ) 253‬من قانون المرافعات أن تثير‪2‬‬
‫هذا الدفع وتقضي به ولو لم يتمسك به الطاعنين في أسباب هذا الطاعن لثبوت عناصره من واقع‬
‫مستنداتهم المقدمة تقديمًا صحيحًا والتي لم يطعن عليها بثمة مطعن ‪0‬‬
‫كما أنه ال يزيل عن عقد االيجار سند المطعون ضده األول وصف البطالن المطلق المتعلق بالنظام ‪a‬‬
‫العام ما أورده الحكم المطعون فيه في مدوناته بقوله ‪ ( - :‬أن الثابت أن والدة المطعون ضده األول‬
‫قد باعت المحل ( عين النزاع ‪ ,‬بالجدك !!! لوالده وتنازلت عن الدكان بتاريخ‪ 10/7/1974 2‬ووثق‬
‫ذلك بمحضر تصديق رقـــــــم ‪885/1974‬‬
‫مكتب توثيق‪ 2‬قصر النيل ثم تم تغيير‪ 2‬ترخيص المحل باسم والده !!!!! إذ أن ذلك كله على فرض ‪a‬‬
‫صحته ال يؤدى قانونًا إلي اعتبار العقد األول (عقد إيجار والده المطعون ضده األول) منتهيًا ألن كل‬
‫هذه التصرفات ال تلزم مورث الطاعنين لكونه لم يكن طرفا فيها وال تلزم بالتالي ورثته‪ 2‬الطاعنين‬
‫من بعده وألنه من المقرر قانونًا أن عقد اإليجار كسائر العقود ال ينقضي وال ينفسخ‪ 2‬إال باتفاق‬
‫طرفيه أو بحكم قضائي وإال يظل قائمًا منتجًا آلثاره القانونية ومنها بطالن أي عقد الحق له يكون‬
‫محله ذات العين المؤجرة لما كان ذلك فإن الحكم المطعون فيه إذ انتهي إلي تقريراته‪ 2‬المشار إليها‬
‫ال عن مخالفته للقانون والخطأ في تطبيقه معيبًا بمخالفة الثابت باألوراق مما يستوجب‬ ‫يكون فض ً‬
‫نقضـه‬
‫‪ :::::‬السبب الثاني ‪ -:‬مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه مخالفة قاعدة حجية األمر المقضي به‬
‫وبيانًا لهذا النعي نورد اآلتــــــــــــي ‪//// 00000000‬‬
‫من المقرر قانونًا بنص المادة ‪ 101‬من قانون اإلثبات أن ( األحكام التي حازت قوة األمر المقضي‬
‫تكون حجه فيما قضت فيه من الحقوق ‪ ,‬وال يجوز قبول دليل ينقص هذه الحجية ولكن ال تكون لتلك‬
‫األحكام هذه الحجية إال في نزاع قام بين الخصوم أنفسهم دون أن تتغير‪ 2‬صفاتهم وتتعلق بذات الحق‬
‫مح ً‬
‫ال وسببًا وتقضي‪ 2‬المحكمة بهذه الحجية بهذه الحجية من تلقاء نفسها ‪) 0‬‬
‫‪ :::::::‬ومن المستقر عليه في قضاء النقــض‬
‫أن حجية األحكام تتعدى الخصوم إلي خلفهم فيكون الحكم الصادر على الخصم حجة على خلفه ‪a‬‬
‫ومنهم ورثته‪ 2‬بحسب أن المورث يعتبر‪ 2‬ممث ً‬
‫ال لورثته‪ 2‬في الدعاوى التي ترفع منه أو عليه ‪0‬‬
‫{ طعن رقم ‪ 2479‬س ‪ 52‬ق جلسة ‪} 23/1/1986‬‬
‫المقرر في قضاء هذه المحكمة أن الحكم النهائي الصادر بين الخصوم يجوز حجية األمر المقضي ‪a‬‬
‫بالنسبة‪ 2‬للخصوم أنفسهم وكذا بالنسبة لخلفهم العام في الحقوق التي يتلقاها مباشرة من المورث‬
‫وتعتبر‪ 2‬األحكام الصادرة ضد المورث حجة على الورثة ومفاد حجية الحكم أنه يمتنع على الخصوم‬
‫العودة إلي مناقشة المسألة التي فصل فيها الحكم في دعوى تالية ولو بأدلة قانونية لم يسبق‬
‫أثارتها في الدعوى األولــي ‪0‬‬
‫{ طعن رقم ‪ 1822‬س ‪ 51‬ق جلسة ‪} 4/6/1985‬‬
‫لما كان ذلك وكان الثابت بمستندات الطاعنين صدور حكم في الدعوى رقم ‪a 16892/1992‬‬
‫إيجارات شمال القاهرة بتاريخ ‪ 28/3/1993‬ضد والدة المطعون ضدهم قضي بإخالئها من عيد‬
‫النزاع لتخلفها عن سداد األجرة وقد صار هذا الحكم نهائيًا وباتًا لعدم الطعن عليه وتم تنفيذه بعد‬
‫ذلك وقد اكتسب هذا الحكم حجية فيما انتهي إليه من كونه والدة المطعون ضده األولي هي‬
‫المستأجرة للعين المؤجرة بموجب عقد االيجار المؤرخ ‪ 1/10/1961‬وتكون هذه الحجية في‬
‫مواجهة أطرافه وخلفهم وعليه فإن هذا الحكم يحوز حجية األمر المقضي به في هذا الخصوص في‬
‫مواجهة المطعون ضده األول كخلف لوالدته ويمتنع‪ 2‬عليه العودة إلي مناقشة هذه المسألة التي‬
‫فصل فيها الحكم من كون والدته هي المستأجرة لعين النزاع بموجب عقد إيجارها المشار إليه وال‬
‫يجوز له االدعاء بخالفها في أي دعوى تالية خاصة وأن المستندات المقدمة من الطاعنين تفيد‬
‫بيقين أن المطعون ضده األول كان على علم بالخصومات القضائية بين والدته ومورث الطاعنين‬
‫والطاعنين وأنه قد استلم بشخصه عن والدته اعالنها بصحيفة الدعوى رقم ‪14118/1989‬‬
‫إيجارات شمال القاهرة ووقع باالستالم عليها وهي دعوى إخالء كان مورث الطاعنين أقامها على‬
‫والدته بوصفها المستأجرة للعين وامتنعت عن سداد أجرتها – كما يؤكد علم المطعون ضده األول‬
‫بذلك أنه كان أحد الشهود الرسميين الموقعين على التوكيل الخاص الذي أصدرته والدته ألحد‬
‫المحامين لمباشرة هذه الدعوى ‪0‬‬
‫لما كان ذلك وكانت دعوى الطاعن قائمة على االدعاء بأن والده هو المستأجر لعين النزاع ‪a‬‬
‫بموجب عقد مؤرخ ‪ 1/8/1974‬وأن هذا العقد أمتد إليه قانونًا بعد وفاة والده كوارث له فإن هذا‬
‫االدعاء يمس مباشرة حجية الحكم الصادر في الدعوى المشار إليها وهو ماال يجوز منه‪ 2‬كخلف عام‬
‫لوالدته المحكوم ضدها بموجب ذلك الحكم ‪0‬‬
‫لما كان ذلك وكان الحكم االبتدائي قد اعتد بإدعاء المطعون ضده األول وأجابه إليه بالرغم من ‪a‬‬
‫ذلك فإنه يكون قد أهدر بذلك حجية الحكم الصادر في الدعوى ‪ 14118/1989‬إيجارات شمال‬
‫القاهرة‬
‫ويضحي بذلك الحكم المطعون فيه الذي أيده ألسبابه مشوبًا بعيب مخالفة القانون والخطأ في ‪a‬‬
‫تطبيقه‪ 2‬مما يستوجب نقضـه ‪0‬‬
‫‪ :::::::‬السبب الثالث ‪ - :‬القصور في التسبيب واإلخالل بحق الدفاع‬
‫وبيانًا لهذا النعي نورد اآلتــــــــــــي ‪///// 00000000‬‬

‫من المستقر عليه في قضاء النقض أن استناد الخصم في دفاعه الذي قد يتغير به الرأي في الدعوى‬
‫إلي مستندات أو وقائع ذات دالله في ثبوت هذا الدفاع أو نفيه عدم تعرض محكمة الموضوع لتلك‬
‫المستندات أو الوقائع يعيب حكمها بالقصور ‪0‬‬
‫{ الطعن رقم ‪4059/60‬ق جلسة ‪} 21/11/1991‬‬
‫الثابت بمذكرات الطاعنين أمام محكمة الموضوع بدرجتيها أنهم تمسكوا بدفاع مؤيد بمستنداتهم‬
‫‪ :‬مفاده ثبوت تزوير عقد اإليجار سند المطعون ضده األول ودللوا على ذلك باألتــــــــي‬
‫أن المستأجرة الحقيقة لعين النزاع هي والده المطعون ضده األول بموجب عقد إيجار مؤرخ‪1. 2‬‬
‫ثابت التاريخ بتقديمه في عدة دعاوى أقيمت من مورث الطاعنين منذ عام ‪ 1969‬بسبب تخلفها عن‬
‫سداد األجرة وأن هذا العقد لم ينتهي إال بالحكم الصادر في الدعوى رقم ‪ 16892/1992‬إيجارات‬
‫شمال القاهرة الصادر بتاريخ ‪1993 /3 /28‬‬
‫أن المطعون ضده األول كان يعلم بالدعاوى التي أقيمت على والدته كمستأجرة لعين النزاع علمًا ‪2.‬‬
‫يقينًا باستالمه إلعالنها بصحيفة الدعوى رقم ‪1989 /14118‬إيجارات شمال القاهرة بشخصه‬
‫وتوقيعه على االعالن وكذا توقيعه كشاهد على التوكيل الذي أصدرته والدته ألحد المحامين‬
‫لمباشرته هذه الدعوى ‪0‬‬
‫تنفيذ الحكم الصادر ضد والدة المطعون ضده األول في الدعوى رقم ‪ 16892/1992‬إيجارات ‪3.‬‬
‫شمال القاهـــرة‬
‫وبعد صيرورته‪ 2‬نهائيًا واستالمهم للعين المؤجرة بمحضر رسمي على يد محضر التنفيذ منذ ‪4.‬‬
‫‪ 3/8/1993‬وتراخي المطعون ضده األول في رفع دعواه ألكثر من خمس سنوات منذ تنفيذ هذا‬
‫الحكم حيـــــث أقـــــــام دعــــــــــواه في ‪1997 /30/4‬وأكد الطاعنين في دفاعهم أن كل هذه الدالئل‬
‫تقطع بتزوير‪ 2‬عقد اإليجار سند المطعون ضده األول وطلبوا بناء على ذلك من عدالة المحكمة اعمال‬
‫سلطتها المخولة لها بموجب المادة ‪ 58‬من قانون اإلثبات والقضاء تلقائيًا برده وبطالنه وعدم‬
‫التعويل عليه في قضائها في موضوع الدعوى ‪0‬‬
‫لما كان ذلك وكان الحكم االبتدائي أغفل أيراد هذا الدفاع ولم يعن ببحثه‪ 2‬وتمحيصه‪ 2‬وصو ًال لوجه‬
‫الحق في الدعوى وخلت مدوناته من اإلشارة كلية إلي أن الطاعنين تمسكوا به وأغفل كلية اإلشارة‬
‫إلي تقديم الطاعنين للمستندات المؤيدة له لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه بدوره قد وقع في‬
‫نفس الخطأ ولم يعين ببحث هذا الدفاع وتمحيصه والرد عليه بما يقسطه بل أغفله كلية والمستندات‬
‫المؤيد له فإنه يضحي مشوبًا بالقصور في التسبيب واإلخالل بحق الدفاع مما يستوجب نقضــه ‪0‬‬
‫لكل ما تقــــــــدم ‪///// 0000000000‬‬
‫يلتمس الطاعن القضاء باألتــــــــــــــي ‪/////0000000000‬‬
‫أو ًال ‪ - :‬بقبول هذا الطعن شك ً‬

‫ال لرفعه في الميعاد وبإجراءات صحيحة ‪0‬‬
‫‪ : -‬ثانيًا ‪ - :‬بنقض الحكم المطعون فيه والقضـــــــــــــــاء مجددًا باألتــــي‬
‫أصليــــــًا ‪ -:‬بإلغاء الحكم االبتدائي ورفض الدعوى االبتدائيــــــــــــــة‬
‫احتياطيًا ‪ - :‬بإحالة القضية إلي محكمة استئناف القاهرة (مأمورية‪ 2‬شمال) لنظرها من جديد أمام‬
‫دائرة أخري مع إلزام المطعون ضده بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة عن درجتي التقاضي ‪0‬‬
‫وكيل الطاعنين }‬
‫‪-196‬طعن ايجارات رائع الضرر تحققه االخالء‬
‫نصير المحامين‪ ‬‬
‫بســـــم اللــــه الرحمــــــــن الرحيــــــــــــــم‬
‫محكمــــــــــــــــه النقــــــــــــــــض‬
‫الدائـــــــــــره المدنيـــــــــــــه ( ايجـــــــــارات )‬
‫صحيفــــــــــه طعــــــــــــــن بطريق النقـــــــــــض‬
‫****‬
‫اودعـــــت هـذه الصحيفه قلم كتاب محكمه النقض بالقاهره فى يوم الموافق ‪2002 / /‬‬
‫حيث قيدت بجداول محكمه البنقض تحت رقم لسنه قضائيه‪ 2‬من االستاذ ‪ /‬عدنان محمد عبد المجيد‬
‫المحامى والمقبول للمرافعه امام محكمه النقض والموكل عن الطاعنين بموجب التوكيالت ارقام‬
‫‪1591‬ب لسنه‪ 1992‬توثيق‪ 2‬االهرام والتوكيل رقم ‪ 1736‬و لسنه ‪ 1992‬توثيق الجيزه النموذجـــــى‬
‫وذلـــــــــــــــــــــك عـــــــــــــــــــــــــن ‪-:‬‬
‫ضـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــد‬
‫‪ -1‬السيد‪/‬‬
‫و ذلــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــك‬
‫طعنــــــــــًا على الحكم الصادر من محكمه استئناف عالى القاهره الدائره ‪ 19‬ايجارات فى‬
‫االستئناف‪ 2‬المقيد برقم ‪ 1450‬لسنه ‪ 118‬ق والصادر بتاريخ‪ 13/11/2001 2‬والقاضى منطوقه ‪-:‬‬
‫" حكمــــــــــــــــت المحكمــــــــــــــــــه "‬
‫اوال ‪ -:‬بقبول االستئناف شك ً‬
‫ال ‪.‬‬
‫ثانيا ً ‪ -:‬وفى الموضوع بالغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددًا فى الدعوى االصليه بالزام‬
‫المستأنف ضده بصفته‪ 2‬بتحرير عقد ايجار للمستأنف عن شقه النزاع وبذات الشروط الوارده بعقد‬
‫االيجار المؤرخ ‪ 9/10/1963‬وفى الدعوى الفرعيــــــــــــه برفضها والزمــــــــــت المستأنف‬
‫ضدهم بالمصاريف عن درجتى التقاضى وعشرين جنيهًا مقابل اتعاب المحاماه "‬
‫وكانت محكمه الجيزه االبتدائيه‪ 2‬قد قضت بتاريخ‪ 30/1/2001 2‬فى الدعوى رقم ‪ 3198‬لسنه ‪1995‬‬
‫ايجارات كلى الجيزه ‪.‬‬
‫اوال‪ -:‬فى الدعوى الفرعيه بفسخ عقد االيجار المؤرخ ‪9/10/1963‬وبتسليم المدعين الشقه محل‬
‫ذلك العقد خاليه وبالحالـــــــــه التى كانــــــــــــــت عليهــــــــــــــــــــا ‪.‬‬
‫ثانيًا ‪ -:‬فى الدعوى االصليه برفضها والزمت رافعها بمصروفاتها ومصروفات الدعوى الفرعيه‬
‫وعشره جنيهات مقابل اتعاب المحاماه ورفضت ماعدا ذلك من طلبات ‪.‬‬
‫الواقعـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــات‬
‫*****‬
‫كان المطعون ضده قد اقام الدعوى المرقومه ‪ 3189‬لسنه ‪ 1995‬امام محكمه الجيزه االبتدائيه ضد‬
‫الطاعنين طالبا فيها الحكم بالزامهم بتحرير عقد ايجار للشقه الكائنه بالدور االرضى بالعقار رقم ‪8‬‬
‫المأمون من ش العلمين – مدينه االوقاف قسم العجوزه – محافظه الجيزه ‪.‬‬
‫وذلك على سند من القول انه بموجب عقد ايجار مؤرخ ‪ 9/10/1963‬استأجر والده المرحوم ‪ /‬عبد‬
‫الرحيم محمد الشقه رقم ‪ 1‬بالدور االرضى بالعقار رقم ‪ 8‬ش المأمون بأيجـــــــــار شهـــــــــرى‬
‫قدره ‪ 11 .500‬وبتاريخ‪ 23/7/1995 2‬توفى والده وانه كان يقيم معه حتى سنه ‪ 1990‬ثم ترك له‬
‫الشقه ليقيم فيها منفرد او انه عقب وفاه والده طالب الطاعنين بتحرير‪ 2‬عقد ايجار لهم اال انهم‬
‫رفضوا ‪.‬‬
‫االمر الذى حدا به اقامه دعواه بطلباته آنفه البيان وبتاريخ ‪ 26/6/1996‬اصدرت محكمه الدرجه‬
‫االولى المبتدأه حكمًا تمهيديًا بإحاله المأموريه‪ 2‬الى مكتب الخبراء الذى اودع تقريره فى الدعوى ‪.‬‬
‫وبجلسه ‪ 28/11/1998‬ادعـــــى الطاعنين فرعيًا بطلب رفض الدعوى االصليه وفسخ عقد االيجار‬
‫المؤرخ ‪9/10/1963‬والمحمول اليهم بتاريخ ‪ 1/8/1965‬والزام المطعون ضده تسلم العين‬
‫المؤجره خاليه من االشخاص والشواغل وبالحاله التى كانت عليها للطالبين وذلك الساءه‬
‫استعمالها من جانب مورث المطعون ضده مع الزامه بالمصاريف ومقابل اتعاب المحاماه ‪.‬‬
‫وشرحًا لدعواهم قالوا ان مورث المطعون ضده كان قد استأجر منهم عين التداعى ‪ .‬بموجب عقد‬
‫االيجار سالف الذكر والذى تضمن فى البند السابع منه التزامه بعدم اجراء اى تعديل كالهدم او‬
‫البناء او تغيير التفاصيل او تقسيم الحجرات او فتح ايه شبابيك او ابواب دون الحصول على اذن‬
‫كتابى او تصريح من المؤجر‪.‬‬
‫واضافوا ان مورث المطعون ضده قد اساء استعمال العين المؤجره بحيث قام بتكسير‪ 2‬الحائط‬
‫الموجود على بسطه السلم والموضح بالرسم الهندسى المعتمد لعين التداعى وتم نقل هذا الحائط‬
‫الى مكان اخر وتم ضم بسطه السلم ومواسير‪ 2‬الصرف الصحى العمومى اسفلها قام بأزاله الحوائط‬
‫بالنسبه‪ 2‬للتواليت ( الحمام الصغير ) وضمه الى المطبخ بل وقام بتكسير مواسير‪ 2‬الصرف الصحى‬
‫ونزع االحواض والمراحيض وقام باغالق مواسير‪ 2‬الصرف الصحى الموصله للحمامات التى‬
‫تعلوه ‪.‬‬
‫واستطرد الطاعنون الى ان هذا االمر ادى الى الحيلوله دون استعمالهم لدوره المياه فى االدوار‬
‫العليا خاصه بعد ان قام المستأجر بنزع مواسير الصرف الصحى الخاص بهذه الدورات واضافوا ان‬
‫هذا االمر وعلى المدى البعيد سوف يؤدى حتمًا الى تسرب المياه بجدران الحوائط مما يصيب‬
‫المبنى وشاغليه باضرار جسيمه‪ 2‬واضاف الطاعنون الى ان ذلك كله قد ثبت من تحقيقات المحضر‬
‫‪ 3655‬لسنه ‪ 1990‬ادارى العجوزه وكذلك المحضر رقم ‪ 67‬لسنه ‪ 1991‬ادارى نقطه شرطه‬
‫االعالم وكانوا قد اقاموا الدعوى المرقومه ‪ 799‬لسنه ‪ 1991‬مدنى كلى شمال الجيزه بصحيفه‪2‬‬
‫طلبوا فى ختامها الحكم لهم بثبوت االضرار الحاله والمستقبله‪ 2‬التى لحقت بالمبنى وبالطاعنين‬
‫شخصيًا من جراء فعل مورث المطعون ضده ‪ .‬سيما وقد حال بينهم وبين استعمال دورات المياه فى‬
‫االدوار المتكرره التى تعلو شقه مورث المطعون ضده ‪.‬‬
‫وبتاريخ ‪ 22/12/1994‬صـــــــــــدر للطاعنين حكم فى دعواهـــــــــــــــم بثبوت الضرر الذى حاق‬
‫بهم وفقا لما انتهى اليهم تقرير الخبير فى الدعــــــــــــــوى وقد صار هذا القضــــــــــــــاء نهائيًا‬
‫باتًا ‪.‬‬
‫وتساندًا منهم الى هذه االضرار فقد اقاموا دعواهم بطلباتهم انفه البيان ‪.‬وبتاريخ‪30/1/2001 2‬‬
‫اصدرت محكمه الدرجه االولى حكمها فى الدعوى الفرعيه بالمنطوق المار ذكره بصدر هذه‬
‫الصحيفه ‪.‬‬
‫واذا لم يصادف هذا القضاء السديد القبـــــــــــول لدى المطعون ضده فقد بادر بالطعن عليه‬
‫باالستئناف المرقــــــــــــوم ‪ 1450‬لسنه ‪ 118‬ق " مدار الطعن الحالى " وبتاريخ‪13/11/2001 2‬‬
‫قضت محكمه االستئناف بحكمها انف الذكـــــــــــــــــر بصدر هذه الصحيفـــــــــــــه ‪.‬‬
‫ال عن‬ ‫ومن حيث ان هذا الحكم قد جانب الصواب وران عليه الخطأ فى تطبيق القانون وتأويله فض ً‬
‫مخالفته للثابت باالوراق وفساده فى االستدالل وقصوره فى التسبيب ‪.‬‬
‫االمر الذى يحق معه للطاعنين ان يطعنوا عليه بطريق النقــــــــــــــــض لآلسبـــــــــــــــــــــــاب‬
‫االتيــــــــــــــــــــــــــــــه ‪-:‬‬
‫اســـــــــــــــــــــــــــــــــــــــباب الطعــــــــــــــــــــــــــــــن‬
‫السبـــــــــــــــــــــب االول‬
‫الخطأ فى تطبيق القانون وتأويله وفساد االستدالل‬
‫***‬
‫كان عمده الحكم الطعين فيما ركن اليه تبريرًا لقضائه بالغاء حكم محكمه الدرجه االولى المبتدأه‬
‫ورفض الدعوى االصليه ما عــــــــــــول عليه بمدوناته والتى ننقلها عنه بحصــــــــــــــــــــرها ‪-:‬‬
‫" لما كان المشرع قد استحدث بالتعديل الوارد بالماده ‪ /18‬د من ق ‪136‬لسنه ‪ 1981‬امريــن‬
‫اولهمـــــا ‪ -:‬انه عدل سبب االخالء الذى كان مقررًا بنص الماده ‪/31‬ج من القانون ‪ 49‬لسنه‬
‫‪ 1977‬بأن جعله قاصرًا على حاله االضرار بسالمه المبنى ان كان االضرار بالمؤجر هو اعم‬
‫واشمل هو مناط االخالء فى مجال تطبيق الحاله واالمر الثانى انه حدد وسيله االثبات القانونيه‪2‬‬
‫لواقعه االستعمال الضار بسالمه المبنى امام محكمه االخالء بصدور حكم نهائى بذلك ‪ .....‬متى كانت‬
‫ذلك وكان الحكم المستأنف قد استند فى حكمه لفسخ عقد االيجار الى الدعوى رقم ‪ 799‬لسنه‬
‫‪ 1992‬م ‪ .‬ك الجيزه وتقرير‪ 2‬الخبير المقدم فيها والثابت للمحكمه ان الحكم فى الدعوى المذكوره لم‬
‫يتناول من قريب او بعيد ما يشير‪ 2‬الى كون افعاله المستأجر ضاره بسالمه العقار واكتفى بأن اورد‬
‫اعمال الخبير والنتيجه‪ 2‬التى خلص اليها ومن ان االعمال التى اتاها ال تاثير لها على سالمه العقار‬
‫وحسبانه مكون من هيكل خرسانى وان كانت تلك االعمال قد الحقت االضرار بالمؤجر وهو االمر‬
‫الذى كان يعد سبب لالخالء فى ظل القانون ‪ 49‬لسنه ‪ 1977‬وعدل عنه المشرع فى القانون ‪18‬‬
‫لسنه ‪ 1981‬وجعل مناطه ان يلحق بالعقار بما يهدد سالمته وليس بالمؤجر ‪.....‬‬
‫وانتهى الحكم الطعين من ذلك الى ان الضرر قد اصاب الطاعنين ( المؤجرين ) دون ان يؤثر على‬
‫سالمه العقار ‪ .‬االمر الذى انتهى فيه الى رفض الدعوى ‪.‬‬
‫ومهما يكن من امر ان قانون ايجار االماكن على حد تعبير الحكم المطعون فيه قد خال من فسخ‬
‫العقد فى حاله وجود اضرار ناجمه عن تعديالت المستأجر للعين المؤجره ال ترقى الى مستوى‪2‬‬
‫التأثير على سالمه المبنى فانه ال يوجد مانع قانونا يمنع المحكمه من اللجوء الى احكام القانون‬
‫المدنى فى هذا الشأن وهو ما تواترت عليــــــــه احكـام‬
‫المحاكــــــــــــــم حــــــــــــــــــين قضــــــــــــــــــى بأنــــــــــــــــــــــه ‪-:‬‬
‫مع تطبيق قانون ايجار االماكن على عين النزاع فانه يتعين تطبيق القانون المدنى فيما لم يرد‬
‫بشأنه نص فى قانون ايجار االماكن ‪ ،‬واذ جاء القانون االخير خلوًا بشأن االضرار الناجمه عن‬
‫تعديالت المستأجر للعين المؤجره والتى ال ترقى الى مستوى التأثير‪ 2‬فى سالمه المبنى فال يوجد ما‬
‫يمنع المحكمه من اللجوء الى قانون االحكام المدنى فى هذا الشأن ‪ .‬وال شك ان تلك االضرار‬
‫الناجمه عن تعديالت فى العقار وتخرج عن نطاق معقوليه االستغالل لحق االنتفاع تدخل ضمن‬
‫االضرار التى ينفسخ‪ 2‬بها عقد االيجار ‪.‬‬
‫( حكم محكمه استئناف القاهره بتاريخ ‪ 18/7/1995‬فى الدعوى رقم ‪ 8700‬لسنه ‪ 112‬ق )‬
‫وال يفوتنا فى هذا المقام ان ننوه ان حكم محكمه الدرجه االولى قد تنكب هذا الرأى وعلل له‬
‫باالسانيد القانونيه المؤيده له وحسبنا ان ننقل عنه تلك االسانيد التى ركن اليه فى قضائه السديد‬
‫وننقل عنه ذلــــــــــــــــــك ‪-:‬‬
‫لما كان من المقرر فى قضاء النقض بهذا الشأن ان العين المؤجره ال تقتصر على ما ورد ذكره‬
‫بالعقد انما تشتمل ايضًا ما يكون من ملحقاتها التى ال تكتمل منفعتها المقصوده من االيجار اال بها‬
‫والزم ذلك ان كل من اساء استعمال هذه الملحقات تعد اساءه الستعمال العين المؤجره ذاتها وان كل‬
‫انقاص من منافع المبنى الذى تؤجر به العين المؤجره يعد ضررًا ماسًا بسالمه المبنى ‪ ،‬لما كان‬
‫ذلك وكان نص المواد ‪ 566 ، 564 ، 432‬من التقنين المدنى ان ملحقات العين المؤجره تشمل‪ 2‬كل‬
‫ما اعد بصفه دائمه‪ 2‬الستعمال العين فى الغرض المقصود منهـــا او حتى يستكمل هذا االستعمال‬
‫طبقًا لما تقضى بها طبيعه االشياء وعرف الجهه وقصد المتعاقدين واال كان سطح العقار الكائن به‬
‫الشقه محل النزاع من المرافق المشتركه فى العقار الالزمه الستعمال العين فى الغرض المقصود‬
‫منها وحتى يستكمل‪ 2‬هذا االستعمال فان يؤدى ذلك ان يعتبر السطح من ملحقات هذه العين ‪.‬‬
‫وفــــى حكـــم ثــــــان لهـــــا قضـــــــت محكمــــــــه النقـــــض بــــــــأن ‪-:‬‬
‫النص فى المادتين ‪ 580 ، 579‬من القانون المدنى على التزام المستأجر باستعمال العين المؤجره‬
‫على النحو المتفق عليه وبأال يحدث بها تغيرات بدون اذن المؤجر يدل على ان المستأجر يلتزم‬
‫باستعمال العين المؤجره فى الغرض الذى اجرت من اجله ‪ ،‬فان تحدد هذا االستعمال فى العقد وجب‬
‫على المستأجر ان يقتصر عليه ‪ ،‬و اال يعمد الى تغييره اال بعد حصوله على اذن من المؤجر ‪ ،‬كذلك‬
‫يمتنع على المستأجر اجراء اى تغيير مادى بالعين المؤجره كالهدم والبناء اال باذن المؤجر ‪.‬‬
‫اال انه يستثنى من ذلك حاله التغير بنوعيه‪ 2‬المادى والمعنوى والذى ال يترتب‪ 2‬عليه ضرر للمؤجر‬
‫فتنتفى عندئذ حكمه التقييد ويصبح‪ 2‬التغيير جائزًا وال يغير من ذلك ان يتضمن عقد االيجار حظرًا‬
‫صريحًا للتغير بكافه صوره ألن تمسك المؤجر بهذا النص المانع رغم ثبوت انتفاء الضرر يجعله‬
‫متعسف فى استعماله حقه فى طلب الفسخ تطبيقًا لحكم الفقره االولى من الماده الخامسه من‬
‫القانون المدنى التى تنص على ان يكون استعمال الحق غير مشروع فى االحوال‬
‫االتيــــــــــــــــــــــــــــــــه ‪ -:‬اذا لم يقصد به سوى االضرار بالغير ‪" ...............‬‬
‫( نقض جلسه ‪ 28/4/1983‬س ‪ 34‬ص ‪ 1067‬منشور بمجمــــــــــوعه القواعد‬
‫التى قررتها محكمه النقض فى تطبيق قوانين االيجار خالل ستين عام‬
‫للمستشار ‪ /‬محمد خيــــــــــــــــــــــرى ابو الليــــــــــــــل جـ ‪ 1‬ص ‪ 117‬رقم ‪) 260‬‬
‫وفى حكم لها قررت محكمه النقض فى غير ما ابهام بأن ‪-:‬‬
‫‪ -1‬النــــــــــــص فى الماده ‪ 580‬من القانون المدنى يدل على ان المستأجر يلتزم بعدم اجراء اى‬
‫تغيير ضار‬
‫بالمؤجر بغير اذن منه اما اذا انتفى الضرر فللمستأجر اجراء التغيير ولو اعترض عليه المؤجر‬
‫بشرط اعاده العين الصلها عند نهايه االيجار ويقع على المستأجر عبء اثبات انتفاء الضرر وال‬
‫يكون للمؤجر طلب فسخ العقد حتى ولو حظر عقد االيجار على المستأجر اجراء اى تعديل و اال كان‬
‫المؤجر متعسفًا فى استعمال هذا الحق ‪.‬‬
‫‪ -2‬اذا كان التغيــــــــير الذى يجريه المستأجر – ضارًا بالمؤجر جاز لالخير الزام المستأجر باعاده‬
‫العين الى‬
‫الحاله التى كانت عليها وبالتعويض ان كان له مقتضى اعما ًال لحكم الفقره الثانيه من الماده ‪580‬‬
‫من القانون المدنى وقد جاء نصها تطبيقًا للقواعد العامه فيجوز للمؤجر ان يطلب التنفيذ العينى‬
‫واعاده العين الى اصلها او فسخ عقد االيجار مع التعويض فى الحالتين ان كان له مقتضى وال يغير‬
‫من ذلك ان يكون المشرع قد خص بالذكر اعاده الحاله الى اصلها فأن هذا ال يحول دون طلب‬
‫الفسخ اذا توفر مبرره‪. 2‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 464 ، 458‬لسنه ‪ 50‬ق جلسه ‪) 29/5/1986‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 2219‬لسنه ‪ 53‬ق هيئه عامه جلسه ‪ 25/3/1985‬س ‪ 33‬ص ‪) 629‬‬
‫( الطعـــن رقم ‪ 1786‬لسنه ‪ 52‬ق جلسه ‪) 22/2/1989‬‬
‫فأذا ما تقرر ذلك وكان الثابت ان مورث المطعون ضدهم قد اساء استعمال عين النزاع واالنتفاع بها‬
‫بما اضر ضررًا بالغا بالعين المستأجره ذاتها وبالمؤجر ذلك انه قد اتلف عن عمد مواسير الصرف‬
‫الصحى وقام بانتزاعها والغاء خط الصرف الصحى الخاص بالحمام االضافى بأن قام بألغاء خط‬
‫الصرف االساسى الواصل من الدور االرضى وحتى الدور االول فوق االرضى بالنسبه لشقه الدور‬
‫االرضى وان هذا االتالف قد ادى الى ضرر بالطاعنين المالكين ‪.‬‬
‫حيث تم حرمانهم من استخدام التواليت االضافى فى شقتهم الواقعه اعلى شقه المطعون ضده كما‬
‫قام المطعون ضده لضم صدفه السلم بما فى ذلك خط الصرف الرئيسى للعقار الى شقته الغيًا بذلك‬
‫مواسير الصرف الصحى بغرض توسعه مساحه العين المؤجره له فأن بسطه ذلك السلم تعد من‬
‫ملحقات العقار كما ان مواسير الصرف الصحى تعد من المرافق المشتركه الالزمه الستعمال العين‬
‫فى الغرض المقصود منها فأنه والحال كذلك يكون ما اتاه مورث المطعون ضده يمثل ضررًا بسالمه‬
‫العقار لما استقر عليه قضاء النقض على النحو السابق تجليته من ان كل انقاص من منافع المبنى‬
‫المؤجر يعد ضررًا ماسًا بسالمه المبنى وان مواسير‪ 2‬الصرف الصحى وخطوطه وبسطه السلم هى‬
‫من االجزاء المعده لالستعمال المشترك ‪ .‬والتعرض لها ونفعها يعد ضررًا بسالمه العقار على النحو‬
‫الذى اوردناه فى قضاء محكمه النقض أنفًا ‪.‬‬
‫فأذا ما تقرر ذلك كان الحكم الطعين قد خالف هذا النظر وادعى ان نزع المواسير الخاصه بالصرف‬
‫الصحى والحيلوله بين مالك العقار واستعمال هذه المواسير وضم بسطه السلم الى شقته وتعريض‬
‫العقار فى حد ذاته للخطر المستقبلى الن ضم هذه البسطه سيحول حتمًا دون استعمال مواسير‬
‫الصرف الصحى او التمكن من تغيرها اذا ما تلفت وبالتالى سيعرض فى المستقبل‪ 2‬العقار لخطر قادم‬
‫ال محاله ‪.‬‬
‫وهو االمر الذى تعرض له الفقه والقضاء على السواء حين تضمن انه يكفى ان يكون من اثر‬
‫ال فال يشترط وقوع الضرر بالفعل بل يكفى‬ ‫االستعمال الضار االضرار التى تلحق بالمبنى مستقب ً‪2‬‬
‫وقوعه فى المستقبل ‪.‬‬
‫( راجع شرح احكام االيجار فى التقنين المدنى‬
‫وتشريعات ايجار االماكن الطبعه الثانيه د‪ /‬عبد الناصر توفيق العطار ص ‪) 606‬‬
‫فاذا ما تقرر ذلك وكانت احكام النقض قد تواترت على ان القاء قطن او فضالت فى مواسير الصرف‬
‫مما يترتب‪ 2‬عليه انسدادها وتلفها وطفح المجارى مما يهدد جدران المبنى للتصدع وكذا مد اسالك‬
‫كهربائيه عاريه تخالف االصول الفنيه بل عدم اصالح الصنابير التالفه كل ذلك يعد فى حكم‬
‫االستعمال الضار بسالمه المبنى ‪.‬‬
‫( المرجـــــــــــــــــــع السابـــــــــــــــــــــــق ص ‪) 606‬‬
‫ولسنا ندرى ما رأى الحكم الطعين بعد ان ثبت يقينًا فى وجدانه ان المستأجر قام بنزع مواسير‬
‫الصرف الصحى والغاءها تمامًا وليس هذا فحسب بل اقام بناءًا على الخط الرئيسى للصرف الصحى‬
‫للعقار حين قام بضم بسطه السلم المار بها الخط الرئيسى للصرف الصحى للعقار مما يحول دون‬
‫تغير هذه المواسير او تجديد ما يتلف منها اذا ما حدث لها انسداد بما يؤدى الى طفح وتسريب‪ 2‬مياه‬
‫الصرف الصحى باثاثات العقار وهو االمر الذى يؤثر فى المستقبل على سالمه العقار وليس هذا‬
‫فحسب بل حرم قاطنى العقار من استعمال دوره المياه االضافيه حين قام بنزع مواسير‪ 2‬الصرف‬
‫الصحى لهذه الدوره عن عمد وقضى بأدانته جنائيًا وبثبوت‪ 2‬الضرر مدنيًا وهذا كله يعد استعما ًال‬
‫غير مألوف ضارًا بسالمه المبنى فى المستقبل القريب وحرمان لقاطنى العقار باستعمال االجزاء‬
‫المشتركه المعده باالنفاع للعين المؤجره ‪.‬‬
‫وال يشفع للحكم الطعين تسانده على تقرير خبير الدعوى الذى نقل عنه ان االضرار التى وصفها فى‬
‫تقريره ليست ضاره بسالمه المبنى لكونه مقام على اعمده خرسانيه وانما تضر بمالك العقار‬
‫( المؤجر ) دون ان تتعدى سالمه العقار فالمقطوع به على النحو السابق تجليته‪ 2‬ان االضرار توضع‬
‫فى اعتبار الحكم حتى ولو كانت هذه االضرار مستقبليه ستقع او من المحتمل وقوعها فى المستقبل‬
‫القريب او البعيد على نحو ما اسلفنا فى صدر هذه الصحيفه كما ان االضرار المستقبليه‪ 2‬واعتبار‬
‫االجزاء المشتركه‪ 2‬للعقار او تلك المعده لالنتفاع المشترك بين قاطنى العقار وكذا ملحقات العين‬
‫المؤجره ومواسير‪ 2‬الصرف الصحى الرئيسيه كل تلك المسائل من المسائل القانونيه التى يلزم فيها‬
‫رأيًا قانونيًا محددًا وال يمكن بحال من االحوال ان يتم التساند فيها الى رأى الخبير ‪.‬‬
‫فمن المستقر عليه انه ال يجوز للقاضى ان يستعين برأى الخبير حال فصلــــــه فى المسائل‬
‫القانونيــــــــه التى يفــــــــــــــترض فيه العلـــــــــــم بهـــــــــــــــا ‪.‬‬
‫( نقـــــــــــــــــــــــض ‪ 24/3/1976‬السنه ‪ 27‬ص ‪) 752‬‬
‫( منشــــــــــــــور بكتاب التعليق على قانون االثبات‬
‫لالستاذين ‪ /‬عكاز والدناصورى الطبعه ‪ 3‬ص ‪607‬رقم ‪. ) 9‬‬
‫فأذا ما تقررذلك وكان الحكم الطعين قد خالف النظر وغض الطرف عن التعرض لهذه المسائل‬
‫ال عن خلطه فى فهم الواقع عن‬ ‫القانونيه فأنه ال شك يكون معيبًا بعيب الخطأ فى تطبيق القانون فض ً‬
‫قصوره فى التسبيب وفساده فى االستدالل بما يوجب نقضه ‪.‬‬
‫السبــــــــــــــــــــب الثانـــــــــــــــــــى‬
‫الخطأ فى تطبيق القانون والقصور والفساد فى االستدالل‬
‫*****‬
‫الحكم المطعون فيه اذ قضى برفض دعوى فسخ عقد االيجار الفرعيه المقامه من الطاعنين فأنه لم‬
‫يجىء باالسانيد القانونيه التى تؤازره فى هذا الرأى حين تنكب الحكم االسباب الوارده بالماده ‪/18‬‬
‫د من القانون ‪ 136‬لسنه ‪ 1981‬وجعلها هى الوارده على سبيل الحصر ال ينبغى فسخ عقد االيجار‬
‫اال اذا قام المستأجر بمخالفه احد هذه الحاالت وهو امر لم يورده المشرع ولم تقره شرعه الحق‬
‫والعدل فا المستقــــــــــــــــــر عليـــــــــــــــــــــــــــــه ‪-:‬‬
‫ان المشرع لم يذكر حاالت االخالء على سبيل الحصر ‪ ،‬انما حصر النص فى المقام االول االسباب‬
‫التى تجيز للمؤجر طلب االخالء عند اخالل المستأجر بالتزاماته بينما ترك اسباب االخالء فى‬
‫الحاالت االخرى لحكم القواعد العامه فيما ال يتعارض مع ما وضعه قانون ايجار االماكن من احكام‬
‫ويدل على ذلك بجالء ما ذهبت اليه محكمه النقض بتاريخ ‪ 31/12/1975‬فى الطعن رقم ‪ 456‬لسنه‬
‫‪ 40‬ق وكذلك بتاريخ ‪30/4/1980‬فى الطعن رقم ‪ 220‬لسنه ‪ 46‬ق من ان مخالفه الحظر الوارد‬
‫بالماده الخامسه من القانون رقم ‪ 52‬لسنه ‪ 69‬المقابله للماده الثامنه‪ 2‬من القانون ‪49‬لسنه ‪1977‬‬
‫والتى تقضى بعدم جواز احتجاز اكثر من مسكن فى البلد الواحد دون مقتضى كسبب من اسباب‬
‫االخالء بالرغم من عدم ذكرها فى اسباب االخالء الوارده فى الماده ‪ 23‬ق من القانون‪ 52‬لسنه ‪69‬‬
‫المقابله للماده ‪ 31‬من القانون ‪ 49‬لسنه ‪ ( 1977‬الماده ‪ 18‬من القانون ‪ 136‬لسنه ‪ ) 1981‬وقد‬
‫جاء فى اسباب حكم النقض االول " وكان ال محل للقول بأن اسباب اخالء المستأجر قد وردت على‬
‫سبيل الحصر فى الماده ‪ 23‬من القانون ‪ 52‬لسنه ‪ 1969‬وليس من بينها مخالفه ذلك الحصر الن ما‬
‫اوردته هذه الماده تحديد للحاالت التى يجوز للمؤجر وحده من اجلها طلب اخالء العين المؤجره من‬
‫المستأجر وهى حاالت تغاير حاله مخالفه حظر احتجاز اكثر من مسكن واحد فى البلد الواحده " ‪.‬‬
‫( راجع موسوعه الفقه والقضاء والتشريع فى ايجار وبيع االماكن الخاليه‬
‫مستشار د‪ /‬محمد عزمى البكرى – الجزء االول – الطبعه الخامسه – ص ‪ 884‬وما بعدها ‪).‬‬
‫مما مفاده ان مسوغات االخالء الوارده بالماده ‪ 18‬من القانون ‪ 136‬لسنه ‪ 1981‬انما تخول‬
‫المؤجر طلب االخالء فى ظروف معينه‪ 2‬وال تفرض عليه واجبًا فهى تقررت لمصلحته وعلى ذلك فأن‬
‫النص على مسوغات االخالء فى قانون ايجار االماكن ال يتعلق بالنظام العام ويجوز االتفاق على ما‬
‫يخالفه ‪ ،‬فيجوز االتفاق فى عقد االيجار على اال يكون للمؤجر حق طلب االخالء اذا توافر لديه‬
‫مسوغ معين من المسوغات او اذا توافر لديه واحد منها ‪ ،‬انما يستثنى من ذلك السبب االول من‬
‫اسباب االخالء وهو الهدم الكلى او الجزئى للمنشأت اآليله للسقوط واالخالء المؤقت لمقتضيات‬
‫الترميم والصيانه‪ 2‬النه يتعلق بحمايه مصلحه المجتمع وبالنظام العام ‪.‬‬
‫( محمد عزمى البكرى – المرجع السابق – ص ‪ 891‬بند رقم ‪) 527‬‬
‫ولقد تنكبت محكمه النقض هذا الرأى السديد فى العديد من احكامها وعللت له باالسانيد القانونيه‪2‬‬
‫المدعمه له واعطت المؤجر الحق فى فسخ عقد االيجار اذا توافر مبرره‪ 2‬وذلك تطبيقًا للقواعد‬
‫العامه الوارده فى الماده ‪ 580‬من القانون المدنى دونما تعارض مع اسباب االخالء الوارده فى نص‬
‫الماده ‪ 18‬من القانون ‪ 136‬لسنه ‪. 1981‬‬
‫فقضت فى حكم من اشهر احكامها صادر عن الهيئه العامه قالت فيه فى غير ما ابهام ‪-:‬‬
‫وحيث ان هذا النص غير سديد ذلك ان االصل طبقًا للقواعد العامه فى القانون المدنى ان المستأجر‬
‫ملتزم باال يحدث تغيرًا ضارًا فى العين المؤجره بدون اذن من المالك وقد نصت الماده ‪2 / 580‬‬
‫مدنى على انه اذا ما خالف المستأجر هذا االلتزام جاز الزامه باعاده العين الى الحاله التى كانت‬
‫عليها وبالتعويض ان كان له مقتضى ‪ ،‬وجاء هذا النص تطبيقًا للقواعد العامه فيجوز للمؤجر ان‬
‫يطلب التنفيذ العينى واعاده العين الى اصلها او فسخ عقد االيجار مع التعويض فى الحالتين ان كان‬
‫له مقتضى ‪ ،‬فأذا ما خص المشرع بالذكر اعاده الحاله الى اصلها فأن هذا ال يحول دون طلب الفسخ‬
‫اذا توافر مبرره ‪.‬‬
‫لما كان ما تقدم وكان ما ورد بالبند السابع من عقد االيجار سالف الذكر ال يعدو ان يكون تطبيقًا‬
‫للقواعد سالفه البيان وال يحول دون حق المؤجر " المطعون عليه " فى طلب الفسخ طبقًا الحكام‬
‫قانون ايجار االماكن الواجب التطبيق وهو فى هذا الصدد القانون ‪ 136‬لسنه ‪ 1981‬طالما توافرت‬
‫شروطه المنصوص عليها بالماده ‪ / 18‬د منه ومن ثم فأن هذا النص يكون ال اساس له ‪.‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 2219‬لسنه ‪ 53‬ق بتاريخ ‪25/3/1985‬‬
‫الصادر عن الهيئـــــــــــــه العامـــــــــه للمواد المدنيه )‬
‫ولقد تواترت احكام محكمه النقض على هذا المبدأ فقضت فى حكم اخر لها ‪-:‬‬
‫االصل طبقًا للقواعد العامه فى القانون المدنى ان المستأجر وفقا لنص الماده ‪ 580‬منه ملتزم باال‬
‫يحدث تغيرًا فى العين المؤجره دون اذن من المؤجره اال اذا كان هذا التغير غير ضار به واذا خالف‬
‫المستأجر هذا االلتزام جاز الزامه باعاده العين الى الحاله التى كانت عليها وبالتعويض ان كان له‬
‫مقتضى ‪ ،‬واذا جاء هذا النص تطبيقًا للقواعد العامه ‪ ،‬فانه يجوز للمؤجر وعلى ما جرى به قضاء‬
‫هذه المحكمه ان يطلب التنفيذ العينى باعاده العين الى اصلها او فسخ عقد االيجار مع التعويض فى‬
‫الحالتين ان كان له مقتضى ذلك انه ال يحول دون طلب الفسخ اذا توافر مبرره ان يكون ان يكون‬
‫المشرع قد خص بالذكر اعاده الحاله الى اصلها كجزاء طبيعى الخالل المستأجر بالتزامه ‪.‬‬
‫( الطعـــــــــــــن رقم ‪ 1787‬لسنه ‪ 52‬ق جلســـــــــه ‪) 22/2/1989‬‬
‫فأذا ما تقرر ذلك وكان الثابت يقينًا من البند السابع من عقد االيجار ان المستأجر قد التزم بعد‬
‫اجراء اى تعديل كالهدم او البناء او تغير تفاصيل او تقسيم البناء او فتح ايه شبابيك او ابواب بدون‬
‫الحصول على اذن كتابى او تصريح‪ 2‬كما التزمت بعقد االيجار بالمحافظه على العين المؤجره وعدم‬
‫اجراء اى تلفيات بها وكان الثابت ان المستأجر قد اساء استعمال العين المؤجره اليه حين قام بضم‬
‫جزء من السلم المؤدى للممر القبلى للعقار وقام بالغاء خط الصرف الصحى الخاص بالحمام‬
‫االضافى والغاء خط الصرف االساسى الواصل من الدور االرضى وحتى الدور االول فوق االرضى‬
‫بالنسبه‪ 2‬لشقه الدور االرضى مما ادى الى ضرر بالطاعنين المالكين حيث تم حرمانهم من استخدام‬
‫التواليت االضافى فى شقتهم الواقعه اعلى شقه المطعون ضده ‪ ،‬وكان ضم المطعون ضده لبسطه‬
‫السلم والغائه لمواسير الصرف الصحى بغرض توسعه مساحه العين المؤجره لهم على حساب‬
‫ملحقات العقار من المرافق المشتركه والالزمه الستعمال العين فى الغرض المقصود منها وهذا‬
‫الفعل الذى اتاه مورث المطعون ضده يمثل ضررًا بسالمه العقار الكائن به عين النزاع كما يمثل‬
‫مخالفه صارخه لشروط عقد االيجار الذى يعتبر شريعه المتعاقدين ومخالفه صارخه للقواعد العامه‬
‫فى نصوص القانون المدنى سيما االجزاء المشتركه عمال بالمواد ‪ 566 ، 564 ، 432‬و كذلك ما‬
‫تضمنه‪ 2‬نص الماده ‪ 580‬من القانون المدنى ‪.‬‬
‫وقد ثبتت هذه المخالفه لعقد االيجار بالحكم النهائى الصادر فى القضيه رقم ‪ 145‬لسنه ‪ 1992‬جنح‬
‫العجوزه والذى قضى فيه بتغريم مورث المطعون ضده خمسمائه جنيه وتصحيح‪ 2‬االعمال المخالفه‬
‫" يعنى اعاده الحال الى ما كانت عليه قبل وقوع المخالفه " وقد اضحى هذا القضاء نهائيًا باتًا ولم‬
‫يقم مورث المطعون ضده وال المطعون ضده باعاده الحال الى ما كانت عليه بل على العكس اقام‬
‫الطاعنون الدعوى رقم ‪ 779‬لسنه ‪ 1992‬طالبين فيها ثبوت االضرار وقد ثبت فيها الضرر ‪ .‬االمر‬
‫الذى ال يحول دون الطاعنين وطلب فسخ عقد االيجار عمال بالقواعد العامه فى القانون المدنى‬
‫وليس يسوغ مجابهه طلبهم بالفسخ ‪ .‬بما نصت عليه الماده ‪ 18‬من القانون ‪ 136‬لسنه ‪ 1981‬ذلك‬
‫ان نص الماده ال يعنى حصر اسباب االخالء او الفسخ انما هناك اسباب اخرى طبقًا للقواعد العامه‬
‫على النحو السابق تجليته باحكام محكمه النقض آنفه البيان واذا خالف الحكم المطعون فيه هذا‬
‫ال عن فساده فى االستدالل وقصوره فى التسبيب بما يعيب‬ ‫النظر فانه يكون مخالفا للقانون فض ً‬
‫الحكم المطعون فيه ويوجب نقضه ‪.‬‬
‫فساد الحكم فى االستدالل والخطأ فى فهم الوقائع‬
‫****‬
‫الطاعنون وقد اقاموا دعواهم الفرعيه امام محكمه الدرجه االولى بصحيفه طلبوا فى ختامها الحكم‬
‫بفسخ عقد االيجار المؤرخ ‪ 9/10/1963‬والمحول اليهم فى ‪ 1/8/1965‬وتسليم العين محل االيجار‬
‫خاليه من الشواغل واالشخاص بالحاله التى كانت عليها عند بدء التعاقد وتساندوا فى دعواهم الى‬
‫امرين اولهما ما تضمنه‪ 2‬عقد االيجار من شروط تعتبر شريعه للمتعاقدين تضمنت حظرًا على‬
‫المستأجر ان يقوم بالتعديل فى العين المؤجره او ان يخل بشروط ‪.‬‬
‫واالمر الثانى ثبوت مخالفه المستأجر لعقد االيجار وذلك ثابت بالحكم الصادر فى الجنحه رقم ‪145‬‬
‫لسنه ‪ 1992‬جنح العجوزه والذى اضحى نهائيًا والذى قضى فيه بتغريم مورث المطعون ضده‬
‫خمسمائه جنيه وتصحيح‪ 2‬االعمال المخالفه " اعاده الحال الى ما كانت عليه عند استالمه للعين‬
‫المؤجره "‬
‫فضال عن ذلك فقد اقاموا الدعوى رقم ‪ 779‬لسنه ‪ 1992‬مدنى كلى شمال الجيزه طالبين فيها ثبوت‬
‫االضرار التى حاقت بهم نتيجه‪ 2‬مخالفه المستأجر لشروط عقد االيجار ‪.‬‬
‫ومن ثم فأنه كان ينبغى على الحكم المطعون فيه ان يلجًا الى القواعد العامه فى القانون المدنى‬
‫والتى تتضمن خيارًا للمؤجر بين طلب اعاده الحال الى ما كانت عليه والتعويض ان كان له مقتضى‬
‫او طلب الفسخ مع التعويض او بدونه وابال الحكم المطعون فيه ينساق وراء نص الماده ‪ 18‬من‬
‫القانون ‪ 136‬لسنه ‪ 1981‬ويحصر اسباب االخالء بحاله واحده وهى ثبوت ضرر بسالمه‪ 2‬المبنى‬
‫ومع ثبوت هذا الضرر الذى نفاه الحكم على النحو الذى بيناه فى السببين االول والثانى من هذه‬
‫الصحيفه فأن مسوغات فسخ عقد االيجار لم ترد حصرًا فى القانون وانما يجوز ان ترد مسوغات‬
‫االخالء فى نصوص اخرى وفى حاالت اخرى على النحو الذى اسلفناه فى السبب االول والثانى من‬
‫هذه الصحيفه واذ تغاضى الحكم عن اعمال القواعد العامه بعد ان امتنع المستأجر عن اعاده الحال‬
‫الى ما كانت عليه طبقا لحكم محكمه الجنح فانه يحق للطاعنين ان يعتصموا بطلب الفسخ لعقد‬
‫االيجار لمخالفه المستأجر لشروط التعاقد سيما وان ذلك ليس من النظام العام ويحق للقاضى ان‬
‫يقدر مدى مخالفه المستأجر للقواعد العامه المنصوص عليها فى القانون المدنى ‪ .‬واذ اهدر الحكم‬
‫ذلك فأنه يكون معيبًا واجب النقض ‪.‬‬
‫( راجع حكم محكمه النقض فى ‪ 31/12/1975‬فى الطعن رقم ‪ 456‬لسنه ‪ 40‬ق‬
‫وكذلك حكم محكمـــــــه النقض ‪ 30/4/1980‬فى الطعن رقم ‪ 220‬لسنه ‪ 46‬ق‬
‫د‪ /‬محمد عزمى البكــــــــــــــــرى – المرجع السابق – ص ‪ ، 484‬ص ‪ 891‬بند ‪) 527‬‬
‫فأذا ما تقرر ذلك وكان الحكم المطعون قد خالف هذا النظر فأنه يكون معيبًا واجب النقض ‪....‬‬
‫بنــــــــــــــــــــاء عليـــــــــــــــــــــــه‬
‫ال وفى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه ‪.‬‬ ‫يلتمس الطاعنين الحكم بقبول الطعن شك ً‬
‫‪-197‬طعن بالنقض حول عقد االيجار‬

‫الطعن األول‬
‫} محكمـــة النقـــــــض {‬
‫الدائــرة المدنيـــة‬
‫صحيفــة طعـــن بالنقــــــــــض‬
‫إنـه في يوم السبت الموافق ‪ 2011/ 12 /31‬أودعت قلم كتاب محكمة النقض صحيفة هذا‬
‫الطعن وقيدت برقم لسنة ‪ 81‬ق مدنى من األستاذ ‪ /‬طه محمود عبد الجليل المحامى لدى‬
‫محكمة النقض بصفته وكيال عن السيد‪ ................ /‬والمقيم بالشقة‬
‫رقم ‪ – .................‬البساتين ‪ -‬القاهرة ومحله المختار مكتبه الكائن برقم ‪ 1‬شارع أحمد‬
‫زكى – أمام محطة بنزين آسو المعادى القاهــــــــــــرة ‪ -‬وذلك بمقتضى التوكيل الرسمى العام‬
‫رقم لسنة ‪ 2011‬توثيق البساتين ‪ -‬المرفق أصله طاعن‬
‫} ضـــــــــد {‬
‫السيد‪ ............... /‬المقيم بالشقة رقم ‪ –...........‬البساتين – القاهرة مطعون ضده‬
‫وذلك طعنًا فى الحكم الصادر من محكمة استئناف القاهرة (الدائرة ‪ 29‬إيجارات) بتاريخ‬
‫‪ 2/11/2011‬فى االستئناف رقم ‪ 26304/127‬ق ايجارات والقاضى منطوقه ‪ :‬حكمت‬
‫ال وفى الموضوع برفضه وتأييد الحكم المستأنف وألزمت‬ ‫ال ‪ -‬بقبول االستئناف شك ً‬ ‫المحكمة ‪ :‬أو ً‬
‫المستأنف (الطاعن) بالمصروفات ومبلغ مائة جنيهًا مقابل أتعاب المحاماة‬
‫} الوقائــع والموضــــــوع {‬
‫أقام الطاعن الدعوى رقم ‪ 2010 /2569‬مدنى كلى جنوب القاهرة ضد المطعون ضده بطلب‬
‫‪ ::‬الحكم باآلتـى‬
‫ال ‪ :‬إثبات حالة الشقة لبيان ما اجرى لها من صيانة وإصالحات قيمة تلك التكاليف الثبات‬ ‫أو ً‬
‫المقاصة بين قيمة تلك التكاليف وبين ما يتقاضاه المؤجر فى هذا الشأن‬
‫ثانيًا ‪ :‬إثبات أن مدة العقد المبرم بين الطالب والمعلن إليه بشأن العين المؤجرة ستون عامًا‬
‫وليس مشاهرة وأنه يتعين على المعلن إليه االلتزام بهذا االتفاق وعدم نقضه تحقيقًا لنص المادة‬
‫‪ 147‬مدنى‬
‫ثالثًا ‪ :‬تخفيض القيمة االيجارية للعين إلى سعر المثل وفق الربط الضريبى المستحق على العين‬
‫مع إلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة بحكم مشمول بالنفاذ المعجل‬
‫وذلك على سند القول انه بموجب عقد اإليجار المؤرخ ‪ 8/6/2001‬يستأجر الطاعن من‬
‫المطعون ضده الشقة رقم ‪ ............................‬البساتين ‪ -‬القاهرة بقصد استعمالها‬
‫ً‬
‫عاما على الحقيقة ‪ -‬وكما هو‬ ‫مسكن ولقاء أجرة شهرية قدرها (‪ )125‬جنيه ‪ -‬ولمدة ستون‬
‫ال بظروف ومالبسات‬ ‫شفويا بين الطرفين فى حين الثابت بالعقد أن مدته شهر مستد ً‬ ‫ً‬ ‫متفق عليه‬
‫عاما وذلك كله على التفصيل الوارد بصحيفة دعواه االبتدائية‬ ‫ً‬ ‫تؤكد أن المدة المتفق عليها ستون‬
‫ابتدائيا برفضها واستأنف الطاعن هذا الحكم باالستئناف ‪-‬‬‫ً‬ ‫وبتاريخ ‪ 29/12/2009‬قضى فيها‬
‫رقم ‪ 26304‬لسنة ‪ 127‬ق ايجارات استئناف القاهرة بموجب صحيفة طلب فى ختامها الحكم‬
‫ال وفى الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف ومجداً بطلباته الواردة بصحيفة‬ ‫بقبول االستئناف شك ً‬
‫دعواه االبتدائية ‪ -‬وتداول االستئناف بالجلسات أمام الدائرة ‪ 29‬ايجارات على النحو الوارد‬
‫‪ .‬بمحاضره إلى أن صدر فيها حكم بجلسة ‪ 2/11/2011‬قضى بالمنطوق المتقدم ذكره‬
‫وحيث إن هذا القضاء قد صدر مشوبا بعيوب تبطله وتستوجب نقضه فإن الطاعن يبادر بالطعن‬
‫‪ : -‬عليه بالنقض ‪ -‬بموجب هذه الصحيفة ‪ -‬لألسباب اآلتية‬
‫}أسبـــــاب الطعـــــــــــــــــــن{‬
‫ال ‪:‬مخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه والقصور فى التسبيب واالخالل بحق الدفاع بالرد غير‬ ‫أو ً‬
‫السائغ على دفاع الطاعن بدفع مقدم إيجار وتحمله لنفقات تشطيبات باجمالى مبلغ (‪)15000‬ج‬
‫ً‬
‫شهريا‬ ‫ً‬
‫جنيها‬ ‫واتفاقه مع المطعون ضده بخصم اجمالى المبلغ من القيمة االيجارية بواقع ستون‬
‫ً‬
‫عاما‬ ‫وطلبه احالة االستئناف للتحقيق الثباته كدليل على أن حقيقة مدة العقد ستون‬
‫‪،،،،،‬وفى بيان هذا النعى نورد اآلتى‬
‫‪ :‬من المقرر قانونَا والمستقر عليه فى قضاء النقض‬
‫ً‬
‫جوهريا و‬ ‫أن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطالن الحكمإذا كان هذا الدفاع‬
‫مؤثراً في النتيجة التي انتهى إليها الحكم ‪،‬إذ يعتبر ذلك اإلغفال قصوراً في أسباب الحكم الواقعية‬
‫يترتب عليه بطالنه‪ ،‬كما أن طلب الخصم تمكينه من إثبات أو نفي دفاع جوهري بوسيلة من‬
‫وسائالإلثبات الجائزة قانونًا هو حق له إذا كانت هي الوسيلة الوحيدة في اإلثبات‪ ،‬و كان البين‬
‫من األوراق أن الطاعن تمسك في دفاعه أمام محكمة الموضوع أنعقد اإليجار أبرم ليكون ساريًا‬
‫لمدة حياته و لم يبرم لمدة ثمان سنوات و طلبإحالة الدعوى إلى التحقيق إلثبات ذلك ‪........‬‬
‫إال أن الحكم المطعون فيه المؤيد للحكماإلبتدائي أقام قضاءه بإنهاء العالقة اإليجارية وتسليم العين‬
‫المؤجرةللمطعون ضده على سند من أن عقد اإليجار قد انتهى باإلنذار المعلن للطاعن في‬
‫‪5/12/2004‬باعتبار أنه غير محدد المدة و انعقد للفترة المعينة فيه لدفعاألجرة و هي مشاهرة‬
‫‪ ،‬و التفت عن طلب الطاعن بإحالة الدعوى إلى التحقيق على سند من أنه ال يجوز إثبات ما هو‬
‫ثابت بالكتابة إال بالكتابة رغم عدم تمسكالمطعون ضده بذلك ‪ ،‬و أن قاعدة عدم جواز اإلثبات‬
‫بشهادة الشهود و بالقرائنفي األحوال التي يجب فيها اإلثبات بالكتابة – و على ما جرى به قضاء‬
‫هذهالمحكمة – ليست من النظام العام ‪ ............ ،‬رغم أن هذا الدفاع دفاع جوهري من‬
‫شأنه – إن صح – أنيتغير به وجه الرأي في الدعوى ‪ ،‬فإنه يكون معيبًا مما يوجب نقضه لهذا‬
‫‪ ".‬السببدون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن على أن يكون مع النقض اإلحالة‬
‫) الطعن رقم ‪ 6993‬لسنة ‪ 77‬ق – جلسة ‪( 3/12/2009‬‬
‫وحيث إن الثابت بمحضر جلسة ‪ 8/6/2011‬أمام محكمة االستئناف وبصحيفة استئناف‬
‫الطاعن ومذكرة دفاعه المقدمة لمحكمة االستئناف بجلسة ‪2/10/2011‬والمرفق صورها‬
‫عاما على‬ ‫ً‬ ‫الرسمية بحافظة مستنداتنا تمسكه بدفاع مفاده أن مدة العقد الحقيقية المتفق عليها ستون‬
‫خالف الثابت بالعقد من انه مشاهرة ودلل على ذلك من بين ما دلل بدفعه مبلغ خمسة عشر الف‬
‫جنيه منها مبلغ تسعة آالف جنيه مقدم إيجار ومبلغ ستة آالف جنيه مقابل تشطيبات الشقة وانه‬
‫ً‬
‫جنيها‬ ‫اتفق مع المطعون ضده على خصم هذا المبلغ بكامله من األجرة الشهرية بواقع ستون‬
‫صوريا على غير الحقيقة وأن ارادة‬ ‫ً‬ ‫ً‬
‫شهريا مما يؤكد أن ما ذكر بالعقد من ان مدته مشاهرة كان‬
‫عاما والثابت بمذكرة دفاع الطاعن المشار إليها تمسك‬ ‫ً‬ ‫الطرفين قد اتجهت إلى أن مدته ستون‬
‫الطاعن أصليا بطلب إحالة االستئناف للتحقيق الثبات هذا الدفاع وحيث إن الثابت بجميع محاضر‬
‫جلسات نظر االستئناف خلوها من ثمة دفع تمسك به بعدم جواز اثبات دفاع الطاعن المذكور‬
‫بغير الكتابة ومن ثمة مذكرة قدمها‬
‫وحيث إن الثابت بالحكم المطعون فيه انه قد أورد طلب الطاعن باإلحالة للتحقيق إلثبات دفاعه‬
‫ورد عليه بقوله " ‪ ....‬لما كان ذلك وكانت محكمة أول درجة قد أوردت فى أسباب حكمها الرد‬
‫الكافى فيما يتعلق بطلبات المستأنف فال مجال إلحالة الدعوى للتحقيق بعد أن كونت المحكمة‬
‫عقيدتها بشأن العقد المؤرخ‪ 8/6/2001‬وكافة بنوده الثابتة بأسباب الحكم المستأنف والتى‬
‫!!! تؤيدها وعلى ما سلف القول هذه المحكمة‬
‫وحيث إن هذا الرد من الحكم المطعون فيه على طلب إثبات دفاع الطاعن المذكور باحالة‬
‫ً‬
‫قانونا وفيه مصادرة‬ ‫االستئناف للتحقيق غير سائغ لم يواجه هذا الدفاع وال طلب إثباته الجائز‬
‫على المطلوب وحكم على الدليل قبل تحقيقه خاصة وكان الثابت عدم تمسك المطعون ضده‬
‫قانونا للمحكمة طرح هذا‬‫ً‬ ‫بالدفع بعدم جواز إثبات دفاع الطاعن بغير الكتابة وكان ال يجوز‬
‫ً‬
‫قانونا باعتبار أن قواعد اإلثبات ليست متعلقة بالنظام العام ويجوز االتفاق‬ ‫الطلب رغم جوازه‬
‫على مخالفتها ولو ضمنًا وكان هذا الطلب جوهريًا فى خصوص الدعوى لما يترتب عليه فى‬
‫حالة تحقيقه من إثبات دفاع الطاعن المؤثر حتمًا على اثبات أن مدة االيجار الحقيقية ستون عامًا‬
‫فإن الحكم المطعون فيه بذلك يكون مشوبًا بمخالفة القانون وبالقصور فى التسبيب واالخالل بحق‬
‫الدفاع مما يستوجب نقضه‬
‫ثانيا ‪:‬مخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه والقصور فى التسبيب واالخالل بحق الدفاع بالرد غير‬ ‫ً‬
‫السائغ على طلب الطاعن بتوجيه اليمين الحاسمة على صحة دفاع للمطعون ضده بشأن مدة العقد‬
‫الحقيقية‬
‫مؤقتا ‪ ،‬إال أن "‬‫ً‬ ‫ً‬
‫زمنيا‬ ‫من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أنه و إن كان عقد اإليجار عقداً‬
‫المشرع لم يضع حداًأقصى لمدته ‪ ،‬فيستطيع المتعاقدان تحديد أية مدة لإليجار مادامت هذه‬
‫المدةال تجعل اإليجار مؤبداً أو في حكم المؤبد ‪ ،‬فإذا اتفقا على مدة طويلة تجعالإليجار في حكم‬
‫المؤبد أو إذا اتفقا على مدة يتعذر تحديدها ‪ ،‬انعقداإليجار لمدة يحددها القاضي تبعًا لظروف و‬
‫مالبسات التعاقد ‪ ،‬و يجوز لهتحديدها بحياة المستأجر ‪ ،‬ألن حياة المستأجر مؤقتة ‪ ،‬فإذا قيست‬
‫مدة اإليجاربها بقي اإليجار مؤقتًا ملزمًا للمؤجر و المستأجر ما يقي المستأجر حيا‪،‬بشرط أال‬
‫تجاوز مدته ستين سنة ‪ ،‬و ذلك قياسًا على الحكر الذي ال تزيد مدتهالقصوى على تلك المدة وفقًا‬
‫لنص المادة ‪ 999‬من القانون المدني ‪ ،‬كما أن منالمقرر أيضًا أن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه‬
‫الخصم يترتب عليه بطالن الحكمإذا كان هذا الدفاع جوهريًا و مؤثراً في النتيجة التي انتهى إليها‬
‫الحكم ‪،‬إذ يعتبر ذلك اإلغفال قصوراً في أسباب الحكم الواقعية يترتب عليه بطالنه‪ ،‬كما أن طلب‬
‫قانونا هو حق له‬ ‫ً‬ ‫الخصم تمكينه من إثبات أو نفي دفاع جوهري بوسيلة من وسائالإلثبات الجائزة‬
‫إذا كانت هي الوسيلة الوحيدة في اإلثبات‪ ،‬و كان البين من األوراق أن الطاعن تمسك في دفاعه‬
‫ساريا لمدة حياته و لم يبرم لمدة ثمان سنوات و‬ ‫ً‬ ‫أمام محكمة الموضوع أنعقد اإليجار أبرم ليكون‬
‫طلبإحالة الدعوى إلى التحقيق إلثبات ذلك ‪ ،‬كما طلب توجيه اليمين الحاسمة إلىالمطعون ضده‬
‫بشأن هذا األمر‪ ،‬إال أن الحكم المطعون فيه المؤيد للحكماإلبتدائي أقام قضاءه بإنهاء العالقة‬
‫اإليجارية وتسليم العين المؤجرةللمطعون ضده على سند من أن عقد اإليجار قد انتهى باإلنذار‬
‫المعلن للطاعن في ‪ 5/12/2004‬باعتبار أنه غير محدد المدة و انعقد للفترة المعينة فيه‬
‫لدفعاألجرة و هي مشاهرة ‪ ،‬و التفت عن طلب الطاعن بإحالة الدعوى إلى التحقيق علىسند من‬
‫أنه ال يجوز إثبات ما هو ثابت بالكتابة إال بالكتابة رغم عدم تمسكالمطعون ضده بذلك ‪ ،‬و أن‬
‫قاعدة عدم جواز اإلثبات بشهادة الشهود و بالقرائنفي األحوال التي يجب فيها اإلثبات بالكتابة –‬
‫و على ما جرى به قضاء هذهالمحكمة – ليست من النظام العام ‪ ،‬كما أنه التفت عن الرد على‬
‫طلب توجيهاليمين الحاسمة إلثبات اتجاه إرادة طرفي النزاع إلى انعقاد مدة اإليجار لمددأخرى ‪،‬‬
‫و رغم أن هذا الدفاع – بشقيه – دفاع جوهري من شأنه – إن صح – أنيتغير به وجه الرأي‬
‫معيبا مما يوجب نقضه لهذا السببدون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن‬ ‫ً‬ ‫في الدعوى ‪ ،‬فإنه يكون‬
‫‪ ".‬على أن يكون مع النقض اإلحالة‬
‫) الطعن رقم ‪ 6993‬لسنة ‪ 77‬ق – جلسة ‪( 3/12/2009‬‬
‫وحيث إن الثابت بصحيفة استئناف الطاعن ومذكرتى دفاعه المقدمة لمحكمة االستئناف بجلستى‬
‫‪ 2011 /2/10 ، 8/6/2011‬وبمضر جلسة ‪ 8/6/2011‬والمرفق صورها الرسمية‬
‫بحافظة مستنداتنا تمسكه بدفاع مفاده أن مدة العقد الحقيقية المتفق عليها ستون عامًا على خالف‬
‫الثابت بالعقد من انه مشاهرة ودلل على ذلك من بين ما دلل بدفعه مبلغ خمسة عشر الف جنيه‬
‫منها مبلغ تسعة آالف جنيه مقدم ايجار ومبلغ ستة آالف جنيه مقابل تشطيبات الشقة وانه اتفق مع‬
‫المطعون ضده على خصم هذا المبلغ بكامله من األجرة الشهرية بواقع ستون جنيهًا شهريًا مما‬
‫صوريا على غير الحقيقة وأن إرادة الطرفين قد‬‫ً‬ ‫يؤكد أن ما ذكر بالعقد من ان مدته مشاهرة كان‬
‫اتجهت إلى أن مدته ستون عامًا وكان الثابت بمذكرة دفاع الطاعن المشار إليها تمسكه احتياطيى‬
‫بتوجيه اليمين الحاسمة للمطعون ضده بالصيغة اآلتية " أقسم باهلل العظيم أنى لم أقم باستالم أية‬
‫مبالغ من المستانف (محمد عمار حسن ) وأن نيتى معه فى تحديد مدة العقد هى شهراً وليست‬
‫" عقداً ممتداً مدته ستون عامًا وأن المستأن لم يقم بأى تشطيبات فى الشقة‬
‫وحيث إن الثابت بالحكم المطعون فيه انه قد أورد طلب الطاعن بتوجيه اليمين الحاسمة ورد‬
‫عليه بقوله " ‪ ....‬وال يتيح أيضًا فى ذلك طلب المستأنف توجيه اليمين الحاسمة إلى المستأنف‬
‫ضده بالصيغة الواردة بمذكرته المقدمة أمام هذه المحكمة بجلسة المرافعة األخيرة إذ أنه وعم ً‬
‫ال‬
‫بالمادة ‪ 114/1‬من القانون المدنى أنه يجوز لكل من الخصمين توجيه اليمين الحاسمة إلى‬
‫الخصم اآلخر على أنه يجوز للقاضى أن يمنع اليمين إذا كان الخصم متعسفًا فى توجيهها فلما‬
‫كان ذلك وكانت بنود العقد المحرر فيما بين المستأنف والمستأنف ضده واضحة فى عبارتها‬
‫وجازمة فى داللتها األمر الذى تخلص معه المحكمة أن طلب توجيه اليمين الحاسمة المبدى من‬
‫المستأنف مقصود به مجرد تأخير الدعوى والفصل فيها !!! وهو ما تخلص معه المحكمة الى‬
‫ً‬
‫موضوعا وتأييد الحكم المستأنف ألسبابه ولما أضافته هذه المحكمة‬ ‫"!!! رفض االستئناف‬
‫وحيث إن هذا الرد من الحكم المطعون فيه على طلب الطاعن توجيه اليمين الحاسمة بالصيغة‬
‫ً‬
‫قانونا وال‬ ‫إثباتا لدفاعه المذكور غير سائغ لم يواجه هذا الطلب الجائز‬‫ً‬ ‫المذكورة للمطعون ضده‬
‫يصلح رداً عليه بل وفيه حكم على الدليل قبل تحقيقه بما ال يجوز القول به باعتبار أن توجيه‬
‫اليمين الحاسمة حق للخصم ال يجوز رفضه إال بانتفاء شروط توجيهها وال يجوز وصفه‬
‫بالتعسف دون سبب يفيده وليس منه القول بأن عبارات العقد واضحة صريحة الداللة وأن اليمين‬
‫تخالف الثابت المكتوب به !!! إذ أن ذلك فيه مصادرة على المطلوب ‪ -‬وإهدار للغرض الذى‬
‫من اجله شرع توجيه اليمن الحاسمة ‪ -‬وكان هذا الطلب جوهريًا فى خصوص الدعوى لما‬
‫يترتب عليه فى حالة تحقيقه من اثبات دفاع الطاعن المؤثر حتمًا على اثبات أن مدة االيجار‬
‫الحقيقية ستون عامًا فإن الحكم المطعون فيه بذلك يكون مشوبًا بمخالفة القانون وبالقصور فى‬
‫التسبيب واالخالل بحق الدفاع مما يستوجب نقضه‬
‫‪ ::::::::‬لكل ما تقدم من أسباب ولغيرها التى تراها عدالة المحكمة ‪//////‬‬
‫‪ ::‬يلتمس الطاعن القضاء باآلتــــــــــــــى‬
‫أوال ‪ - :‬بقبول هذا الطعن شكال لرفعــه فى الميعــاد وبإجراءات صحيحــــة ‪0‬‬
‫ثانيا ‪ - :‬بنقض الحكم المطعون فيه وإحالة االستئناف إلى محكمة استئناف القاهرة لنظرها من‬
‫جديد أمام دائرة أخري ‪0‬‬
‫مع إلزام المطعون ضده بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة عن درجات التقاضي‬
‫} وكيل الطاعن {‬
‫المحامـى بالنقـــض‬
‫‪ -198‬رد‪ :‬صحف طعن بالنقض حول مدة عقد االيجار‬

‫‪ { ‬محكمـــة النقـــــــض }‬
‫الدائــرة المدنيـــة‬
‫صحيفــة طعـــن بالنقــــــــــض‬
‫إنـه في يوم السبت الموافق ‪ 2012/ 1 /14‬أودعت قلم كتاب محكمة النقض صحيفة هذا الطعن‬
‫وقيدت برقم ‪ 240‬لسنة ‪ 82‬قضائية مدنى من األستاذ ‪ /‬طه محمود عبد الجليل المحامى لدى محكمة‬
‫ال عن‬‫النقض بصفته‪ 2‬وكيال عن السيد األستاذ‪ /‬أحمد عبد الحى أحمد المحامى بصفته‪ 2‬وكي ً‬
‫السيد‪ - .......................... /‬المقيم بالعقار رقم ‪ *.................‬المرج * القاهــــــرة ومحله‬
‫المختار مكتبه‪ 2‬الكائن برقم ‪ 1‬شارع أحمد زكى – أمام محطة بنزين آسو المعادى القاهــــــــــــرة ‪-‬‬
‫بموجب التوكيلين الرسميين العامين رقمى ‪ .....‬لسنة ‪ ......‬توثيق ‪ ..........‬النموذجى & ‪........‬‬
‫لسنة ‪ 2012‬توثيق‪ ............ 2‬المرفق صورتيهما الرسمية بالصحيفة طاعن‬
‫{ ضـــــــــد }‬
‫السيد‪ ............... /‬المقيم ‪ * ...............‬قسم المرج * القاهــــــرة مطعون ضده‬

‫وذلك طعنًا فى الحكم الصادر من محكمة استئناف القاهرة (مأمورية شمال )‪ -‬الدائرة ‪ 70‬إيجارات‪-‬‬
‫بتاريخ ‪ 15/11/2011‬فى االستئناف‪ 2‬رقم ‪ 487/15‬ق ايجارات والقاضى منطوقه ‪ :‬حكمت‬
‫ال ثانيًا ‪ -:‬وفى موضوع االستئناف (‪ )1‬وبالنسبة‪ 2‬للدعوى‬‫المحكمة ‪ :‬أو ًال ‪ -‬بقبول االستئناف‪ 2‬شك ً‬
‫الفرعية برفضه وتأييد الحكم المستأنف وألزمت المستأنف (المطعون ضده) بالمصاريف‪ 2‬االستئنافية‪2‬‬
‫ومبلغ مائة جنيه أتعاب محاماة(‪ )2‬بالنسبة للدعوى الفرعية ‪ :‬بالغاء الحكم المستأنف والقضاء‬
‫مجددًا بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل األوان وألزمت المستأنف ضده (الطاعن) بالمصروفات عن‬
‫درجتى التقاضى ومبلغ خمسة وسبعون جنيهًا مقابل أتعاب‬
‫{ الوقائــع والموضــــــوع }‬
‫أقام الطاعن الدعوى رقم ‪ 15‬لسنة ‪ 2010‬مدنى جزئى المرج ضد المطعون ضده بطلب الحكم‬
‫بطرده من عين التداعى الكائنة ‪ –..............‬قسم المرج – القاهرة مع تسليمها له خالية من‬
‫األشخاص والمنقوالت والشواغل على سند القول أنه بموجب عقد ايجار غير محدد المدة‬
‫‪ 10/4/1997‬استأجر منه المطعون ضده الشقة المشار اليها مسكنا بأجرة شهرية قدرها ‪ 80‬جنيهًا‬
‫ولما كان ال يرغب فى تجديد العالقة االيجارية وكشف عن رغبته باالنذار المعلن له بتاريخ‪2‬‬
‫‪ 14/11/2009‬فقد انتهى العقد بانتهاء مدته ولما كان المطعون ضده استمر فى اإلقامة بالعين ولم‬
‫يسلمها له رغم انتهاء عقد االيجار فقد أقام الدعوى طالبًا الحكم بطلباته وبتاريخ ‪27/2/2010‬‬
‫صدر حكم فى هذه الدعوى قضى بعدم اختصاص محكمة المرج الجزئية‪ 2‬بنظر الدعوى قيميًا بنظر‬
‫الدعوى واحالتها بحالتها إلى محكمة شمال القاهرة لالختصاص وقيدت الدعوى بجدول محكمة‬
‫شمال القاهرة االبتدائية‪ 2‬برقم ‪ 2178‬لسنة ‪ 2010‬ايجارات كلى وأثناء نظر الدعوى قام المطعون‬
‫ضده بتوجيه دعوى فرعية بموجب صحيفة طلب فى ختامها الحكم باثبات تقاضى الطاعن منه‪ 2‬مبلغ‬
‫خمسة عشر ألف جنيه كمقدم ايجار يخصم نصف القيمة االيجارية المدفوعة شهريًا حتى نفاذ‬
‫المبلغ مبينًا فى صحيفة دعواه أن هذا المبلغ عبارة عن خمسة آالف جنيه مقدم ايجار وعشرة آالف‬
‫جنيه نفقات تشطيب‬
‫وتداولت الدعوى بالجلسات على النحو الوارد بمحاضرها أمام الدائرة (‪ ) 39‬ايجارت وبجلسة‬
‫ال وفى الموضوع‬ ‫‪ 28/11/2010‬صدر فيها حكم قضى فى منطوقه ‪ :‬أو ًال بقبول الطلب العارض شك ً‬
‫برفضه وألزمت رافعه المصروفات ثانيًا ‪ :‬بانتهاء عقد االيجار المؤرخ ‪ 10/4/1997‬للشقة المبينة‬
‫الحدود والمعالم بصحيفة الدعوى والعقد وتسليمها للمدعى (الطاعن) خالية من األشخاص‬
‫والشواغل والمنقوالت وألزمت المدعى عليه(المطعون ضده ) المصروفات ومبلغ خمسة وسبعون‬
‫جنيهًا مقابل أتعاب المحاماة‬
‫بادر المطعون ضده بالطعن على هذا الحكم باالستئناف‪ 2‬رقم ‪ 487‬لسنة ‪ 15‬ق ايجارات استئناف‬
‫القاهرة (مامورية شمال) وتداول بالجلسات على النحو الوارد بمحاضرها إلى ان صدر فيه حكم‬
‫بتاريخ ‪ 15/11/2011‬من الدائرة (‪ )70‬ايجارات قضى بالمنطوق المتقدم ذكره‬
‫وحيث إن هذا القضاء فى شقه القاضى بإلغاء الحكم المستانف فى الدعوى األصلية وبعدم قبولها‬
‫لرفعها قبل األوان قد صدر مشوبا بعيوب تبطله وتستوجب نقضه فإن الطاعن يبادر بالطعن عليه‬
‫بالنقض ‪ -‬بموجب هذه الصحيفة ‪ -‬لألسباب اآلتية ‪- :‬‬
‫{أسبـــــاب الطعـــــــــــــــــــن}‬
‫أو ًال ‪ :‬مخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه بإهدار قوة األمر المقضى للحكم النهائى البات الصادر‬
‫بتاريخ ‪ 27/2/2010‬فى الدعوى رقم ‪ 15‬لسنة ‪ 2010‬مدنى جزئى المرج وفى ذات الخصومة‪ 2‬بعدم‬
‫االختصاص القيمى واالحالة‬
‫وفى بيان هذا النعى نورد اآلتى‪،،،،،‬‬
‫من المقرر قانونًا والمستقر عليه فى قضاء النقض‪::‬‬
‫أن حجية األمر المقضى التى تمنع‪ 2‬من معاودة النظر فى ذات المسألة إنما تكون إذا ما استقرت‬
‫منطوق الحكم السابق أو فى أسبابه المرتبطة‪ 2‬به‬
‫ٍ‬ ‫الحقيقة بشأن هذه المسألة بالفصل فيها فى‬
‫إرتباطًا وثيقا بالمنطوق الالزم للنتيجة التى انتهى إليها وتكون مع منطوقه وحدة ال تقبل التجزئة‬
‫[ طعن رقم ‪ ، 1653‬س ‪ 48‬ق ‪ ،‬بجلسة ‪]11/5/1983‬‬
‫الحكم الصادر بعدم اختصاص المحكمة قيميا هو حكم منه للخصومة‪ 2‬كلها فيما فصل فيه وحسمه‬
‫بصدد عدم االختصاص ولن يعقبه حكم آخر في موضوعها من المحكمة التي أصدرته‪ 2‬فيجوز الطعن‬
‫فيه علي استقالل عن طريق استئنافه في حينه وهو ما لم يحصل ‪ ،‬فان قوة األمر المقضي التي‬
‫حازها هذا الحكم ال تقتصر‪ 2‬علي ما قضي به في منطوقه من عدم اختصاص المحكمة الجزئية‪2‬‬
‫واالحالة الي المحكمة االبتدائية بل تلحق أيضا ما ورد بأسبابه من وصف لما جاء بحكمي ندب‬
‫الخبير من عدم اشتمالهما علي قضاء بأحقية الطاعنين للحد األدني للمرتب الوارد بالجدول المرافق‬
‫لالئحة المشار اليها ألن هذه التقريرات هي التي انبني عليها المنطوق وال يقوم اال بها ومقتضي‬
‫ذلك أن تتقيد المحكمة المحالة اليها الدعوي بذلك الوصف ولو كان قد بني علي قاعدة غير صحيحة‬
‫في القانون ويمتنع عليها كما يمتنع‪ 2‬علي الخصوم الجدل فيها من جديد ‪.‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 640‬لسنة ‪ 42‬ق جلسة ‪1977/11/12‬س ‪ 28‬ص ‪) 1668‬‬
‫وأن قوة األمر المقضى كما ترد على منطوق الحكم ‪ ،‬ترد أيضا على ما يكون من أسبابه مرتبطًا‬
‫إرتباطًا وثيقًا بهذا المنطوق بحيث ال تقوم له قائمة بدونه ‪ ،‬و إذ كانت المحكمة الجزئية قد أسست‬
‫قضاءها بعدم اإلختصاص و باإلحالة إلى المحكمة االبتدائية‪ 2‬على أن طلب الطاعنين رفض الدعوى‬
‫إستنادا إلى المخالصة المقدمة منهما ‪ ،‬يعتبر منهما بوصفهما مدعى عليهما طلبًا عارضًا ‪ ،‬فتقدر‬
‫قيمة الدعوى بقيمة الدين الصادرة عنه تلك المخالصة أى مبلغ ‪ 430‬ج مما يجعل المحكمة‬
‫اإلبتدائية‪ 2‬هى المختصة ‪ ،‬و لم يطعن فى ذلك أحد من الخصوم عن طريق إستئناف الحكم الصادر‬
‫به ‪ ،‬فإن قوة األمر المقضى التى حازها هذا الحكم ال تقتصر على ما قضى به فى منطوقه من عدم‬
‫إختصاص المحكمة الجزئية‪ 2‬و اإلحالة إلى المحكمة اإلبتدائية ‪ ،‬بل تلحق أيضا ما ورد فى أسبابه من‬
‫تقدير قيمة الدعوى بهذا المبلغ ‪ ،‬ألن هذا التقدير هو الذى إنبنى عليه المنطوق ‪ ،‬و ال يقوم هذا‬
‫المنطوق إال به ‪ ،‬ومقتضى ذلك أن تتقيد المحكمة المحال إليها الدعوى بذلك التقدير ‪ ،‬و لو كان قد‬
‫بنى على قاعدة غير صحيحة فى القانون ‪ ،‬و يمتنع‪ 2‬عليها كما يمتنع‪ 2‬على الخصوم الجدل فيه من‬
‫جديد‬
‫وحيث إن الثابت بصحيفة الدعوى االبتدائية المرفق صورتها الرسمية‪ 2‬بحافظة مستنداتنا المقدمة‬
‫رفق الطعن أن الطاعن رفع دعواه بداءة أمام محكمة مدنى المرج برقم ‪ 15‬لسنة ‪ 2010‬بطلب‬
‫بطلب الحكم بطرد المطعون ضده من عين التداعى مع تسليمها له خالية من األشخاص والمنقوالت‬
‫والشواغل على سند من أن عقد ايجارها المؤرخ ‪ 10/4/1997‬يخضع ألحكام القانون المدنى وغير‬
‫محدد المدة وقد انتهى بانتهاء مدته باعالن رغبته بذلك بموجب انذار معلن للمطعون ضده بتاريخ‬
‫‪14/11/2009‬‬
‫وحيث إن الثابت بمستنداتنا وبما أورد الحكمان االبتدائى والمطعون فيه أن هذه الدعوى صدر فيها‬
‫حكم بتاريخ ‪ 27/2/2010‬من محكمة مدنى جزئى المرج – مقدم صورته الرسمية بحافظة‬
‫مستنداتنا ‪ -‬قضى فى منطوقه بعدم اختصاص المحكمة قيميًا بنظر الدعوى وإحالتها بحالتها إلى‬
‫محكمة شمال القاهرة االبتدائية‪ 2‬على أسباب حاصلها أن عقد االيجار غير محدد المدة وال يعرف‬
‫نهايته واعتباره لذلك منعقدًا للمدة المعينة لدفع األجرة ويتجدد تلقائيًا ما لم تعلن الرغبة فى إنهائه‬
‫و قد انتهى بانتهاء مدته المجددة باعالن الطاعن كمؤجر رغبته فى انهائه بتنيه‪ 2‬قانونى أعلنه‬
‫للمطعون ضده مما جعل يده على العين المؤجرة يد غاصب و جعل تكييف دعواه كدعوى طرد‬
‫للغصب غير مقدرة القيمة‪ 2‬تخرج من اختصاص المحكمة الجزئية وينعقد االختصاص القيمى بنظرها‬
‫للمحكمة االبتدائية‪2‬‬
‫لما كان ذلك وكان الثابت بالشهادة المقدمة بمستنداتنا أن هذا الحكم صار نهائيًا باتًا بعدم الطعن‬
‫عليه من أى من الطرفين باالستئناف‪ 2‬وكانت حجية الحكم قد لحقت األسباب التى ارتبطت بمنطوقه‬
‫المشار إليه فى خصوص تكييف العقد على أنه غير محدد المدة وانتهى بانتهاء مدته‪ 2‬المجددة‬
‫باعالن الرغبة فى إنهائه ‪ -‬وقد حاز هذا الحكم قوة األمر المقضى فيه بصيرورته نهائيًا وباتًا بعدم‬
‫الطعن عليه من الطرفين مما يمتنع‪ 2‬معه قانونًا – وبناء على ما ذكر من مبادئ قانوينة أقرتها‬
‫محكمة النقض ‪ -‬على الخصوم معاودة الجدل فيه ويمتنع‪ 2‬على أية محكمة القضاء بعد ذلك على‬
‫خالفه‬
‫لما كان ذلك وكان الثابت بالحكم المطعون فيه أنه قضى بإلغاء الحكم االبتدائى القاضى بطلبات‬
‫الطاعن بالطرد والتسليم وبعدم قبول الدعوى لرفعها قبل األوان !! مؤسسًا قضاءه على أن عقد‬
‫اإليجار سند الدعوى غير محدد المدة وغير منتهى‪ 2‬ومنعقد لمدة حياة المستأجر (المطعون ضده)‬
‫فإنه يضحى مشوبًا بمحالفة القانون باهدار حجية الحكم النهائى البات المشار إليه فيما أقام عليه‬
‫أسبابه المذكورة سلفًا والتى ال يقوم منطوقه إال به مما يستوجب نقضه‬
‫ثانيًا ‪ :‬مخالفة القانون والخطا فى تطبيقه‪ 2‬والقصور فى التسبيب والفساد فى االستدالل والتعسف فى‬
‫االستنتاج‪ 2‬باعتبار مدة العقد على أنه مدة حياة المطعون ضده كمستأجر‬
‫وفى بيان هذا النعى نورد اآلتى‪،،،،،‬‬
‫حيث إنه من المقرر قانونًا والمستقر‪ 2‬عليه فى قضاء النقض ‪::‬‬
‫أن نص المادتين ‪ 563 ، 558‬من القانون المدني يدل على ما جرى به قضاء هذه المحكمة أن‬
‫المشرع استلزم توقيت عقد اإليجار وأنه كلما تعذر معرفة الزمن الذي جعله المتعاقدان ميقاتا ينتهي‬
‫إليه العقد بأن لم تحدد له مدة ينتهي‪ 2‬بانتهائها أو عقد لمدة غير معينة ال يمكن معرفة التاريخ الذي‬
‫ينتهي‪ 2‬فيه على وجه التحديد اعتبر العقد منعقدا للمدة المحددة لدفع األجرة ولكل من طرفيه الحق‬
‫فى إنهاءه بالتنبيه باإلخالء ‪0‬‬
‫الطعن رقم ‪ 773 ، 2766‬لسنة ‪ 56‬ق هيئة‪ 2‬عامة جلسة ‪23/2/1993‬‬
‫الطعن رفم ‪ 564‬لسنة ‪ 63‬ق جلسة ‪12/7/1995‬‬
‫وأن اإلقرار القضائي يمكن أن يكون شفويا يبديه الخصم من نفسه أمام القضاء أو يكون كتابة‬
‫ضمن مذكرة مقدمه أثناء سير الدعوى وهو بمثابة حجة قاطعة علي المقر‪.‬‬
‫( نقض ‪ 9/5/1990‬الطعن ‪ 509‬س ‪ 55‬ق )‪.‬‬
‫وأن اإلقرار إذا صدر أمام القضاء في دعوى متعلقة بالواقعة التي حصل عنها اإلقرار هو إقرار‬
‫قضائي حجة على المقر ويتعين على القاضي أن يأخذ به ويحكم بمقتضاه‬
‫( طعن رقم ‪ ، 60‬س ‪ 55‬ق ‪ ،‬بجلسة ‪)27/05/1986‬‬
‫وحيث إن الثابت بالحكم المطعون فيه أنه أقام قضاءه بالغاء الحكم االبتدائى ومجددًا بعدم قبول‬
‫الدعوى األصلية لرفعها قبل األوان على أسباب قال فيها " ‪ .......‬لما كان ذلك وكان الثابت بالبند‬
‫األول من عقد االيجار سند الدعوى المستأنفة (األصلية) والمؤرخ ‪ 10/4/1997‬أن المتعاقدين قد‬
‫حددا مدة سريان عقد االيجار اعتبارًا من تاريخ انعقاده فى ‪ 10/4/1997‬بمدة حياة المستاجر وبذلك‬
‫ينقضى العقد بوفاة المستأجر وال تجاوز المدة ستين عامًا اعتبارًا من تاريخ انعقاده ‪ ،‬وإذ خالف‬
‫الحكم المستأنف هذا النظر وانتهى إلى أن عقد االيجار سند الدعوى غير محدد المدة وأعمل نص‬
‫المادة ‪ 563‬من القانون المدنى وانتهى إلى أن مدة العقد هى المدة المحددة لدفع األجرة وهى شهر‬
‫ورتب على ذلك القضاء بانتهاء االيجار لعدم رغبة المؤجر فى تجديده فإنه يكون قد خالف القانون‬
‫وأخطأ فى تفسير العقد زمن ثم يتعين إلغاء الحكم المستأنف فى الدعوى األصلية ‪ ،‬ولما كانت مدة‬
‫العقد لم تنتهى بعد وبذلك يتعين القضاء مجددًا بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل األوان "‬
‫وحيث إن تلك التقريرات التى جاء بها الحكم المطعون فيه خاطئة ومخالفة للثابت بعقد اإليجار‬
‫ولالقرارت القضائية التى أقر بها المطعون ضده طوال نظر الدعوى بمرحلتيها بصحيفة استئنافه‬
‫ومذكرات دفاعه ذلك أن ما ورد بعقد اإليجار فى بيان المدة عبارة "مدى الحياة" وليس " مدة‬
‫حياة المستأجر" كما ذكر الحكم خطأ وكانت عبارة " مدى الحياة " فى ذاتها ال تفيد أن المقصود‬
‫بها مدة حياة المستأجر وحده بل قد تفيد مدة حياة المؤجر أو مدة حياة (بقاء العقار) أو مدة حياة‬
‫المستأجر وخلفه وخلف خلفه إلى آخر عقب له !!!‬
‫وإذا افترضنا أنها عبارة تفيد احتمال أن المقصود بها مدة حياة المستأجر وحده فهذا االحتمال يكذبه‬
‫ويدحضه إقرار المطعون ضده بنفسه‪ 2‬فى دفاعه طوال نظر الدعوى بصورة صريحة‪ 2‬جازمة وقاطعة‬
‫بأنها تعنى– فيما اتفق عليه مع الطاعن ‪ -‬أبدية العقد وليس تحديده بمدة حياته كمستأجر إذ الثابت‬
‫بصحيفة استئناف المطعون ضده ومذكراته الختامية المقدمة أمام محكمة االستئناف والتى قدمها‬
‫أمام محكمة أول درجة أن دفاعه وتقريراته دارت جميعها وبصورة صريحة جازمة وبعبارات‬
‫واضحة ال لبس فيها وال غموض وبحسب ما نقله عنه الحكم المطعون فيه نفسه حول التمسك بأن‬
‫العقد مؤبد المدة وليس محددها وأن عبارة "مدى الحياة" الواردة بالعقد تفيد وتؤكد التأبيد وليس‬
‫غيره وقد خال دفاعه من الزعم بأن العقد محدد المدة بمدة حياته وينتهى بوفاته وبأن هذا ما‬
‫انصرفت إليه إرادة الطرفين من إيراد عبارة "مدى الحياة" بأن المقصود بها مدة حياته هو‬
‫كمستأجر وفقط ولم يطلب من المحكمة إحالة االستئناف للتحقيق إلثبات ذلك أو حتى بتوجيه‪ 2‬اليمين‬
‫الحاسمة للطاعن عن ذلك‬
‫لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه كان فى تقريراته ملكيًا أكثر من ملك وافترض بما ال دليل‬
‫عليه باألوراق وبما لم يتمسك به المطعون ضده نفسه بل وبما يتعارض ما قرره هو وتمسك به فى‬
‫دفاعه من إقرار قضائى له حجة قاطعة من قول بأن العقد محدد المدة بمدة حياة المستأجر وعلى‬
‫سند من ذلك أقام قضاءه بإلغاء الحكم االبتدائى ومجددًا بعدم قبول دعوى الطاعن األصلية بمقولة‬
‫ال بذلك داللة ما قرره المطعون ضده من إقرارات قضائية وحجيتها‬ ‫رفعها قبل األوان !! متجاه ً‬
‫القاطعة فى إثبات أن العقد فى حقيقته‪ 2‬وبحسب إرادة طرفيه مؤبد المدة وأن المقصود بعبارة مدى‬
‫الحياة ليس مدة حياة المستأجر بل تأكيد لتأبيد العقد ‪ -‬فإن الحكم يضحى بذلك قد صدر مشوبًا بعيب‬
‫مخالفة القانون والفساد فى االستدالل والقصور فى التسبيب‪ 2‬ومخالفة الثابت باألوراق مما يبطله‬
‫ويستوجب نقضه‬
‫‪ //////‬لكل ما تقدم من أسباب ولغيرها التى تراها عدالة المحكمة ‪2::::::::‬‬
‫يلتمس الطاعن القضاء باآلتى ‪2:::::::‬‬
‫أوال ‪ - :‬بقبول هذا الطعن شكال لرفعــه فى الميعــاد وبإجراءات صحيحــــة ‪0‬‬
‫ثانيا ‪ - :‬بنقض الحكم المطعون فيه وإحالة االستئناف‪ 2‬إلى محكمة استئناف القاهرة (مأمورية‪ 2‬شمال‬
‫) لنظرها من جديد أمام دائرة أخري ‪0‬‬
‫مع إلزام المطعون ضده بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة عن درجات التقاضي‬
‫{ وكيل الطاعن }‬
‫المحامـى بالنقـــض‬
‫‪-199‬طعن ايجارات ‪ -‬قانون مدنى ‪--‬‬

‫مــذكــــره‬
‫بأسباب الطعن بالنقض‬
‫وطلب وقف التنفيذ‪ ‬‬
‫أودعت هذه المذكرة قلم كتاب محكمة النقض بتاريخ‪ 2015 / / 2‬وقيدت برقم لسنة ق‪ ‬‬
‫مقدمه من مكتب األستاذ‪ /‬عدنان محمد عبد المجيد المحامى بالنقض واألداريه العليا بصفته‪ 2‬وكيال‬
‫عن ‪==== /‬التوكيل رقم لسنة توثيق‪ 2‬‬
‫ضد‬
‫السيد‪==== /‬‬
‫وذلك‬
‫طعنا على الحكم الصادر من محكمه أستئناف طنطا مأمورية‪ 2‬بنها الدائرة الثانية فى الدعوى رقم‬
‫‪ 196‬لسنة ‪ 47‬ق مدنى بنها بجلسة ‪ 2014 / 25/11‬و القاضى منطوقه ‪ :‬حكمت المحكمة أو ًال ‪:‬‬
‫ال ثانيا‪ :‬وفى الموضوع بتأييد الحكم المستأنف و ألزام المستأنف بالمصاريف‬ ‫بقبول االستئناف‪ 2‬شك ً‬
‫و مبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة ‪....................................................................‬‬
‫والحكم الصادر فى الدعوى رقم ‪ 584‬لسنة ‪ 2013‬مدنى كلى الخانكة بجلسة ‪ 27/1/2014‬والقاضى‬
‫ال وفى الموضوع بإعتبار أن عقد‬ ‫منطوقه " حكمت المحكمة أو ًال فى الدعوى الفرعية‪ /‬بقبولها شك ً‬
‫اإليجار محل التداعى المؤرخ ‪ 1/1/1999‬منعقد لتسعه وخمسون عامًا وينتهى‪ 2‬فى ‪30/12/20058‬‬
‫وألزمت المدعى عليه فرعيًا المصاريف وخمسه وسبعون جنيهًا أتعاب محاماة‪ ‬‬
‫ثانيًا برفض الدعوى األصلية وألزمت المدعى المصاريف وخمسة وسبعون جنيهًا أتعاب محاماة‬
‫حيث تتحصل وقائع الدعوى فى أن الطاعن أقامها بموجب صحيفة موقع من محام أودعت قلم كتاب‬
‫المحكمة وأعلنت قانونًا للمطعون ضده طلب فى ختامها الحكم بإنتهاء العالقة اإليجارية بعقد اإليجار‬
‫‪ 1/1/1999‬بإنتهاء شهر أغسطس ‪ 2012‬وتسليم العين المبينة‪ 2‬بالصحيفة والعقد سند الدعوى‬
‫خالية من األشخاص والشواغل بالحالة التى كانت عليها مع إلزامه بالمصاريف واألتعاب ‪.‬‬
‫وذلك على سند من القول أنه بموجب عقد اإليجار المؤرخ ‪ 1/1/1999‬أستأجر المطعون ضده االول‬
‫من مورث الماعن العين المبينة‪ 2‬وصفًا ومعالم بالصحيفة وعقد اإليجار بقيمة‪ 2‬إيجارية خمسون جنية‬
‫ومدة اإليجار بحسب ما جاء بالعقد‪ :‬دائمة " هى مدة غير محددة تخضع لنص المادة ‪ 563‬من‬
‫التقنين المدنى ‪.‬‬
‫ولما كان الطاعن يرغب فى إنهاء العالقة اإليجارية فأعلن المطعون ضده باإلنذار معلن له بتاريخ‬
‫‪ 15/8/2012‬بإنتهاء العالقة اإليجارية بإنتهاء شهر أغسطس ‪ 2012‬إال أنه لم يحرك ساكنًا مما‬
‫حدا به إلقامة دعواه الماثلة بغية القضاء بما سلف من طلبات ‪.‬‬
‫وأصل إنذار على يد محضر معلن للمدعى عليه بتاريخ‪15/8/2012 2‬‬
‫وحيث تداولت الدعوى بالجلسات ومثل فيها المطعون ضده بوكيل عنه أدعى فرعيًا بصحيفة‪ 2‬تأشر‬
‫عليها بقلم الكتاب ومعلنه قانونًا للطاعن طلب فى ختامها الحكم أو ًال فى الدعوى األصلية برفضها ‪,‬‬
‫ال بإنعقاد العقد سند الدعوى لمدة تسعة وخمسون عامًا من تاريخ سريانه‬ ‫وفى الفرعية بقبولها شك ً‬
‫مع إلزام الطاعن بالمصروفات وأتعاب المحاماة‪ ‬‬
‫وبجلسة المرافعة الختامية قررت محكمة الدرجة االولى حجز الدعوى للحكم حيث اصدرت حكمها‬
‫انف البيان ’‬
‫ولما كان هذا القضاء قد أتى مشوبًا بالخطأ فى تطبيق القانون و الفساد فى االستدالل االمر الذى‬
‫حدى بالطاعن ألستئنافه بصحيفة‪ 2‬أودعت قلم كتاب المحكمة و أعلنت قانونا ألسباب حاصلها خطأ‬
‫الحكم فى تطبيق القانون وتأويله ومخالفته والفساد فى األستدالل لكون العقد بحسب ما ورد به أن‬
‫العالقة دائمة وهو ما يعنى أنها غير محددة المدة ويمتنع على القاضى تحديد مدتها من تلقاء نفسه‬
‫لكونه ال ينشىء العقود على أطرافها و من ثم فما ادمت المدة ال يمكن تحديدها فأن الرجوع إلى‬
‫القاعدة العامة يقتضى أعتبارها وفقًا لنص المادة ‪ 563‬من تقنين المرافعات منعقدة للمدة المحددة‬
‫لساداد القيمة االيجارية وهى مشاهرة بحسب العقد ومن ثم فان أعذار الطاعن المطعون ضده‬
‫بانتهاء العالقة األيجارية ساريًَا قانونًا ويترتب عليه أخالءه وفقًا لمذهب الهيئة‪ 2‬العامة لمحكمة‬
‫النقض فى قضاءها المشار إليه بصحيفة االستئناف‪. 2‬‬
‫وكانت محكمة االستئناف مصدرة الحكم الطعين قد أحالت الدعوى للتحقيق ألثبات مدة العالقة‬
‫االيجارية وجاءت نتيجة‪ 2‬التحقيق لصالح الطاعن وفقًا لما حصله الحكم الطعين ذاته بمدوناته‪ 2‬والتى‬
‫نحيل لفحواها منعًا للتكرار حيث قرر شهود المطعون ضده أن العقد غير محدد المدة و أنه لحين‬
‫توافر مسكن للمطعون ضده ‪ ,‬وكانت الدعوى قد أعيدت للمرافعة حيث قدم كل من طرفى الخصومة‬
‫مذكرة بدفاعه و قررت المحكمة حجز الدعوى للحكم حيث ألصدرت حكمها مدار الطعن الماثل بتأييد‬
‫قضاء محكمة الدرجة االولى ألسبابه و أطاحت بنتائج‪ 2‬التحقيق ولم تعول عليه فجاء قضائها مشوبًَا‬
‫بالخطأ فى تطبيق القانون و تاويله و الفساد فى االستدالل االمر الذى يوجب نقضه لالتى ‪:‬‬
‫البين من مطالعة الحكم الطعين أنه و أنه قد أنتهى إلى تأييد قضاء محكمة الدرجة االولى ألسبابه‬
‫وفقًا لما ذكره صراحة فى مدوناته من قالته‪ ‬‬
‫" ‪ ...‬كما استقر القضاء على ان "الحكم القطعى –ماهيته‪2-‬احالة المحكمة الدعوى للتحقيق استجالء‬
‫للحقيقة ال يعد مانعا من الفصل فى الدعوى على ضوء المستندات المقدمة فيها‪.‬والمستقر‪ 2‬عليه‬
‫قضاء وفقها ان " اذا امرت المحكمة من تلقاء نفسها بالحالة لتتحقيق ثم يتمسك احد الخصوم بعد‬
‫ذلك وقبل سماع الشهود ويذلك ال يقيدها فى هذا الشان ويتعين على المحكمة ان تعدل عنه ‪.‬‬
‫وحيث وكان ماتقدم وهديا ولما كان الحكم المستانف قدم قضائة على اسباب سائغه لها أصلها‬
‫الثابت باالورق ومؤديا للنتيجة التى خلص اليها ومن ثم يكون قد التزام صحيح القانون ونؤيدة‬
‫المحكمة السبابه‪ 2‬وتعتبرها اسبابا لقضائها السيما ان المستانف لم ياتى يجديد ينال من الصحة‬
‫وسالمة ما ذهب اليه القضاء المستانف والمحكمة تنوة الى و ان كانت قد احالت االستئناف للتحقيق‬
‫الستجالء الحقيقة فانه ال يعد مانعا من الفصل فى الدعوى على ضوء المستندات المقدمة فيها وال‬
‫يقيدها هذا الحكم وان المحكمة تؤيد الحكم المستأنف فيما اورده من اسباب ومنها ما سطرة من ان‬
‫فى اجابتها لطلبات المستانف ضدة } المدعى فرعيا{تطبيقا مباشر لنصوص العقد المكتوبه‪ ...‬وان‬
‫ما جاء باسباب االستئناف تكفل الحكم المستانف بالرد عليها ردا كافيا يغنى عن ايراد جديد بما‬
‫يكون معه االستئناف قد اقيم على سند من الواقع والقانون وتقضى المحكمة برفضة‪ 2‬وتاييد الحكم‬
‫المستانف السبابه بما سطرت المحكمة من اسباب‪ "....‬‬
‫وكان قضاء محكمة الدرجة االولى قد عول فى قضاءه برفض الدعوى االصلية وقبول الدعوى‬
‫الفرعية بأعتبار مدة العقد سند الدعوى منعقدة لمدة تسع و خمسون عاما على ما أنتهى إليه فى‬
‫مدونات قضاءه من أنه حين طالع العقد وجد أن العالقة األيجارية غير محددة المدة وليس لها تاريخ‬
‫ألنتهائها وذكر فى البند األول من العقد أن مدة العقد دائمة ومن ثم فقد خلص الحكم الصادر من‬
‫محكمة الدرجة االولى المؤيد ألسبابه من قضاء الحكم الطعي على غير هدى من أوراق الدعوى أو‬
‫وخمسون عاما مفسرًا ارادة عاقديه على أنها أتجهت لجعله قائمًا القصى مدة ممكنة قانونًا االمر‬
‫زال يسود الفكر القانونى وأنه يتمتنع‪ 2‬على طرفى العقد نقض العقد أو إنهائه أو تعديلة على غير‬
‫المستأجر فى العين بعلم المؤجر ودون اعتراض منه تجديدًا ضمنيًا للعقد‪ ‬‬
‫وقد نصت المادة ‪ 563/3‬من القانون المدنى على أنه إذا عقد اإليجار دون اتفاق على مدة أو عقد‬
‫لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة ‪ ,‬اعتبر اإليجار منعقدًا للفترة المعينة لدفع األجرة‬
‫وينتهى بإنتهاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه‪ 2‬على المتعاقد األخر باإلخالء‬
‫فى المواعيد اآلتى بيانتها ‪............‬فى المساكن والغرف المؤثثة إذا كانت الفترة المعينة لدفع‬
‫األجرة شهرين أو أكثر وجب التنبيه‪ 2‬قبل نهايتها بشهر فإذا كانت أقل من ذلك وجب التنبيه‪ 2‬قبل‬
‫نصفها األخير ‪ .‬‬
‫ولما كان ذلك وكانت عبارة العقد بأن مدته دائمة ال تفيد أمد بعينه للعالقة االيجارية‪ 2‬و ال تحتمل‬
‫العبارة أكثر من أن مدة العقد غير محددة و مجهولة او أن العقد مدته غير معينة فأن صراحة نص‬
‫المادة ‪ 3/‬من القانون المدنى قد اعتبر اإليجار منعقدًا للفترة المعينة لدفع األجرة وينتهى بإنتهاء‬
‫هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد األخر باإلخالء فى المواعيد‪ ‬‬
‫وليس للمحكمة أن تفترض ما يخالف صراحة النص القانونى المقيد له فى أن العالقة األيجارية‪ 2‬تعد‬
‫منعقدة للمدة المحددة لدفع القيمة األيجارية ما دام لم يرد بالعقد مدة محددة و قد كان هذا مذهب‬
‫الهيئة العامة لمحكمة النقض فى حكم لها أرست به هذا المبدء القانونى حين قضت بأنه ‪ :‬‬
‫يعيبه ويستوجب نقضه‪ ‬‬
‫‪ 5846‬لسنة ‪ 101‬ق القاهرة ‪.‬‬
‫الفنى لسنة ‪ 39‬ج ‪ 2‬ص ‪866‬‬
‫فإذا ما تقرر ذلك وكان المشرع بنص القانون الصريح المؤيد بأحكامكم الغراء لم يعط للمحكمة‬
‫والية تحديد المدة التى قصدها المتعاقدين و أنما أورد نص صريح‪ 2‬الداللة على أنه فى حالة عدم‬
‫تحديد المدة على وجه جازم تعد الفترة المحددة لسداد القيمة األيجارية هى مدة التعاقد وتتجدد لمدة‬
‫أخرى مماثلة إلى ان يبدى أحد المتعاقدين رغبته فى أنهاء العالقة األيجارية فى المواعيد القانونية‬
‫للطرف االخر فأن فعل أنتهت العالقة األيجارية بقوة القانون دون تدخل أو أعمال سلطة القاضى‬
‫التقديرية‪ 2‬مع صراحة النص أو احقيته‪ 2‬فى أن يستدل من كلمة التأبيد أو االستدامة‪ 2‬أو األستمرار‬
‫على أن العقد قائم القصى مدة و إذ خالف الحكم الطعين هذا النظر حين أيد قضاء محكمة الدرجة‬
‫االولى زاعمًا على غير الحقيقة أن ما قضت به محكمة الدرجة االولى تطبيقًا مباشرًا لنصوص العقد‬
‫الذى ورد به أن المدة دائمة بما يعنى أنها غير محددة فأن هذا النظر فأن الحكم الطعين يكون قد‬
‫ال عن فساده فى األستدالل بما يوجب ألغاءه‪.‬‬ ‫أخطأ فى تطبيق القانون وتأويله فض ً‬
‫لما كان الحكم المطعون فيه قد شابه مخالفة القانون و الخطأ فى تطبيقه وقد لحق بالطاعن بالغ‬
‫الضرر من جراء الحكم المخالف للقانون وفى نفاذ هذا الحكم ما يضر بصوالح الطاعن االمر الذى‬
‫يحق للطاعن طلب وقف تنفيذ الحكم المطعون فيه لحين الفصل فى الطعن‪ ‬‬
‫أوال‪ :‬قبول الطعن شكال‪ ‬‬
‫ثانيا‪ :‬وبصفة‪ 2‬مستعجلة وقف تنفيذ الحكم المطعون فيه‪ ‬‬
‫ثالثا‪ :‬وفى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه واالحالة ‪.‬‬
‫‪-200‬صحيفة طعن من المستأجر فى قرار هدم‬

‫‪ ........‬المحامى الكائن ‪........‬‬
‫محافظة ‪........‬مخاطبا ‪........‬‬
‫‪ - 2‬السيد‪/‬محافظ ‪ ........‬بصفته ويعلن بادارة قضايا الحكومة بمقرها الكائن ‪ ........‬مخاطبا ‪........‬‬
‫‪ - 3‬مدير االدارة الهندسية بمحافظة ‪........‬ويعلن بادارة قضايا الحكومة بمقرها‬
‫الكائن ‪........‬مخاطبا ‪........‬‬
‫بتاريخ ‪ ....-..-..‬قام السيد المهندس المختص باالدارة الهندسية القائمة‬
‫على شئون التنظيم بمحافظة ‪ ........‬بمعاينة وفحص العقار رقم ‪........‬‬
‫الكائن بشارع ‪ ........‬قسم ‪ ........‬المملوك للمعلن اليه االول والذى‬
‫يستأجر الطالب احدى وحداته وهى ‪ ........‬فضمن تقريرة ‪. ........‬‬
‫وبعد‬
‫عرض هذا التقرير على اللجنة المختصة حسبما تنص عليه المادة ‪ 57‬من القانون‬
‫رقم ‪ 49‬لسنه ‪ 1977‬فى شأن تأجير وبيع االماكن وتنظيم العالقة المؤجر‬
‫والمستأجر ‪ ,‬أصدرت قرارها بتاريخ‪ ....-..-.. 2‬متضمنا ‪. ........‬‬
‫وبتاريخ ‪ ....-..-..‬تم اعالن الطالب بقرار اللجنة‪ ,‬واذ تنص المادة ‪ 59‬من‬
‫القانون سالف البيان على أن لكل ذوى الشأن أن يطعن فى هذا القرار فى موعد‬
‫ال يجاوز خمسه عشر يوما من تاريخ اعالنة بالقرار أمام المحكمة االبتدائيه‪,2‬‬
‫فقد بادر الطالب برفع هذا الطعن خالل االجل المشار اليه وذلك لالسباب‬
‫أوال‪ :‬اكتفت اللجنة ببيان مشاهداتها للعقار وضمنت محاضر‬
‫أعمالها مواضع الخلك التى وجدت به وانتهت الى ضروره هدمه وازالته حتى سطح‬
‫االرض دون أن تبين ما إذا كان هذا الخلل يؤدى حتما الى انهيار العقار أم أن‬
‫الترميم يجدى فيه وبذلك تكون قد اقامت قرارها بالهدم على غير سند من‬
‫االصول الفنية وهو ما يهدره وينال من النتيجة التى خلص اليها ‪.‬‬
‫ثانيا ‪:‬‬
‫يبين من تقرير الخبير االستشارى المودع حافظة مستندات الطالب أنه بمعاينة‬
‫العقار الصادر فى شأنه القرار المطعون فيه تبين ‪ ........‬وان حالته يجدى‬
‫فيها الترميم واالصالح وال يخشى من أنهياره‪ ,‬وأن القرار المطعون فيه جاء‬
‫مخالفا لالسس الفنيه المتعارف عليها ‪.‬‬
‫ثالثا ‪ :‬ال عبرة بتكاليف‬
‫الترميم والصيانه‪ 2‬وأن تجاوزها مبلغ معين ال يحتم هدم العقار بسبب ذلك فقد‬
‫تكفل القانون بتوزيع هذه النفقات ‪.‬‬
‫ويركن الطالب فى اثبات دعواه الى رأى أهل الخبرة وتقرير‪ 2‬الخبير االستشارى المودع حافظة‬
‫أنا‬
‫المحضر سالف الذكر قد انتقلت الى محل أقامة المعلن اليهم واعلنت كل منهم‬
‫بالحضور أمام محكمة ‪ ........‬الدائرة ‪ ........‬بمقرها الكائن بشارع‬
‫‪ ........‬وذلك بجلستها المنعقدة علنا فى يوم الموافق ‪ ....-..-..‬الساعة‬
‫‪ ........‬ليسمع الحكم بقبول الطعن شكال وفى الموضوع بالغاء قرار اللجنة‬
‫سالف البيان وبالزام المعلن اليه االول بترميم العقار على نحو ما تضمنه‪2‬‬
‫تقرير الخبير االستشارى ‪ ,‬مع الزام المعلن اليهم المصاريف ومقابل اتعاب‬
‫‪-201‬صحيفة اشكال وقتى فى تنفيذ حكم اخالء‬

‫بناء علي طلب السيد‪ ........ /‬و مهنته ‪ ........‬المقيم برقم ‪ ........‬شارع ‪ ........‬قسم ‪........‬‬
‫محافظة ‪ ........‬و محله المختار مكتب االستاذ ‪ ........‬المحامى الكائن ‪........‬‬
‫أنا ‪ ........‬محضر محكمة ‪ ........‬قد انتقلت الى محل اقامة‪:‬‬
‫السيد‪ ........ /‬و مهنته‪ ........ 2‬المقيم برقم ‪ ........‬شارع ‪ ........‬شارع ‪ ........‬قسم ‪........‬‬
‫محافظة ‪ ........‬مخاطبا ‪........‬‬
‫و أعلنته باآلتى‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ ‪ ....-..-..‬يستأجر الطالب من المعلن اليه الشقة رقم ‪ ........‬بالعقار‬
‫رقم ‪ ........‬الكائن بشارع ‪ ........‬قسم ‪ ........‬محافظة ‪ ........‬باجرة شهرية‪ 2‬قدرها ‪........‬جنيها تدفع‬
‫مقدما ونظرا لبعض الظروف تأخر الطالب فى الوفاء بأجرة ‪ ........‬أشهر يستحق عنها مبلغ ‪........‬‬
‫جنيها وازاء ذلك قام المعلن اليه بتكليف الطالب بالوفاء بموجب انذار رسمى بتاريخ ‪ ....-..-..‬ثم‬
‫أقام الدعوى رقم ‪ ........‬لسنه ‪ ........‬مدنى كلى ‪ ........‬يطلب اخالء الطالب من عين النزاع سالفة‬
‫البيان وتسليمها له خالية مما يشغلها‪ ,‬وقضى له بذلك بجلسة ‪ ....-..-..‬وشملت المحكمة حكمها‬
‫بالنفاذ المعجل بال كفالة‪.‬‬
‫واذ تنص الفقرة ( ب ) من المادة ‪ 18‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬على أنه اذا لم يقم‬
‫المستأجر بالوفاء باالجرة المستحقة خالل خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفة بذلك بكتاب موصى‬
‫عليه دون مظروف أو باعالن على يد محضر جاز للمؤجر أن يطلب اخالء المكان‪ ,‬و ال يحكم‬
‫باالخالء اذا قام المستأجر قبل اقفال باب المرافعة فى الدعوى بأداء االجرة و كافة ما تكبده المؤجر‬
‫من مصاريف ونفقات فعلية‪ ,‬و كان المستقر عليه أنه اذا لم يقم المستأجر بالوفاء أمام محكمة اول‬
‫درجة فاصدرت حكما باخالئه‪ ,‬ظل للمستأجر الحق فى توقى االخالء منذ صدور هذا الحكم وحتى‬
‫يصبح نهائيا فان طعن عليه باالستئناف كان له توقى االخالء حتى اقفال باب المرافعة فيه‪ ,‬كما يحق‬
‫له اذا ما صدر حكم االخالء مشموال بالنفاذ المعجل ان يسارع برفع اشكال عنه بالطرق المعتادة‬
‫لرفع الدعوى أو يتربص‪ 2‬بالمحضر المنوط به التنفيذ فيستشكل فى التنفيذ أمامه أو يرفع استئنافيا‬
‫عن الحكم و يطلب بصفة مستعجلة وقف التنفيذ حتى يصدر حكم االستئناف‪ 2‬فى الموضوع ‪.‬‬
‫لما كان ما تقدم ‪ ,‬فان الطالب يسلك الطريق المعتاد لرفع االشكال ويعرض مبلغ االجرة المتـاخرة و‬
‫قدره ‪ ........‬جنيها على المعلن اليه مضافا اليه المصاريف الفعلية التى تكبدها و تشمل‪ 2‬مصاريف‬
‫الدعوى ومقابل أتعاب المحاماه وهو مبلغ ‪ ........‬جنيها توقيا لحكم االخالء‪ ,‬وفى حالة عدم قبوله‬
‫تودع قلم الكتاب على ذمته لما هو مقرر من أن من حق المستأجر أن يرفع اشكاال فى تنفيذ حكم‬
‫االخالء أمام السيد قاضى التنفيذ و يقوم بعرض االجرة المتأخرة والمصاريف على المؤجر فان‬
‫رفض هذا العرض أودع المبلغ خزينة المحكمة و يكون هذا االيداع مبرئا لذمة المستأجر و يجب‬
‫معه الحكم بوقف تنفيذ الحكم المستشكل فى تنفيذه ‪.‬‬
‫و لما كان التنفيذ لم يتم بعد وقد تم عرض االجرة بعد صدور الحكم المشار اليه و من ثم يكون‬
‫االشكال مقبوال شكال ‪.‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخه الى محل اقامة المعلن اليه وأعلنته بصورة من هذا و‬
‫كلفته بالحضور أمام السيد قاضى التنفيذ بمحكمة ‪ ........‬الجزئية‪ 2‬بمقرها الكائن بشارع ‪ ........‬وذلك‬
‫بجلستها المنعقدة علنا فى يوم ‪ ........‬الموافق ‪ ....-..-..‬الساعة ‪ ........‬لسماع الحكم فى مادة تنفيذ‬
‫مستعجلة بقبول االشكال شكال وفى الموضوع بوقف تنفيذ الحكم رقم ‪ ........‬لسنه ‪ ........‬مدنى‬
‫كلى ‪ ........‬مؤقتا والقاضى باخالء الطالب من العين المبينة بصدر هذه الصحيفة وبعقد االيجار‬
‫المؤرخ ‪ ....-..-..‬مع الزام المعلن اليه المصاريف ومقابل أتعاب المحاماه ‪.‬‬
‫‪-202‬صحيفة اشكال وقتى فى تنفيذ حكم مستعجل بالطرد‬

‫بناء على طلب السيد‪ ........ /‬و مهنته ‪ ........‬المقيم برقم ‪ ........‬شارع ‪ ........‬قسم ‪........‬‬
‫أنا ‪ ........‬محضر محكمة ‪........‬قد انتقلت الى محل اقامة ‪:‬‬
‫السيد‪ ........ /‬و مهنته‪ ........ 2‬المقيم برقم ‪ ........‬شارع ‪ ........‬قسم ‪ ........‬محافظة ‪ ........‬مخاطبا‬
‫‪........‬‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ ‪ ....-..-..‬يستأجر الطالب من المعلن اليه الشقة رقم ‪ ........‬رقم ‪........‬‬
‫بالعقار رقم ‪ ........‬الكائن بشارع ‪ ........‬قسم ‪ ........‬محافظة ‪ ........‬باجرة شهرية قدرها ‪........‬‬
‫جنيها تدفع مقدما ‪ ,‬و قد تضمن العقد شرطا فاسخا صريحا مؤداه أن العقد يعتبر مفسوخا دون‬
‫حاجة الى تنبيه أو أى اجراء آخر اذا تأخر المستأجر عن دفع االجرة فى موعد استحقاقها ‪ ,‬ونظرا‬
‫لظروف خارجة عن ارداة الطالب فقد تأخر عن الوفاء باالجرة عن المدة من ‪....-..-..‬‬
‫حتى ‪ ....-..-..‬و جملة ذلك ‪........‬جنيها ‪ ,‬وقد تذرع المعلن اليه بتحقق الواقعة التى من شأنها‬
‫اعمال آثار الشرط الفاسخ الصريح‪ ,‬فأقام الدعوى رقم ‪ ........‬لسنة ‪ ........‬مدنى مستعجل ‪........‬‬
‫ضد الطالب طالبا الحكم بطرده من عين النزاع قوال بانفساخ سنده الذى يخوله وضع اليد عليها‬
‫وتكون يده عليها يد غاصب تحول دون المالك واالنتفاع بملكه بما يتوافر به شرط االستعجال فأخذ‬
‫قاضى االمور المستعجلة بذلك و قضى بجلسة ‪ ....-..-..‬بطرد الطالب من عين النزاع ‪.‬‬
‫و قد أعلن المعلن الطالب بهذا الحكم بتاريخ‪. ....-..-.. 2‬‬
‫و رغبة من الطالب فى تفادى اتخاذ اجراءات التنفيذ فى مواجهته‪ ,‬فقد بادر الى رفع هذا االشكال‬
‫بالطريق المعتاد حسبما يدل عليه نص المادة ‪ 18‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنه ‪ 1981‬و الذى يجرى‬
‫بأنه ال ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخر فى سداد االجرة اعماال‬
‫للشرط الفاسخ الصريح اذا ما سدد المستأجر االجرة و المصاريف و االتعاب ‪ ,‬مما مفاده أن اعمال‬
‫أثر الشرط الفاسخ الصريح فى حالة تأخر المستأجر عن الوفاء باالجرة يكون معلقا على اصراره‬
‫على موقفه بعدم الوفاء‪ ,‬فان قام بالوفاء سقط هذا الشرط و أصبح باطال ال يعتد به لتعارضه مع‬
‫النص سالف البيان المتعلق بالنظام العام ‪.‬‬
‫لما كان ذلك ‪ ,‬فان الطالب يستشكل فى التنفيذ حتى يتمكن من عرض االجرة المتأخرة‬
‫وقدرها ‪ ........‬جنيها والمصاريف و مقابل أتعاب المحاماه وقدرها ‪........‬جنيها ‪ ,‬وبالتالى القضاء‬
‫له بوقف تنفيذ الحكم المستشكل فى تنفيذه‪.‬‬
‫و لما كان التنفيذ لم يتم بعد و كان السبب الذى يستند الطالب اليه فى االشكال وهو الوفاء الالحق‬
‫لحكم الطرد لم يسبق عرضه عند نظر دعوى الطرد و من ثم يكون االشكال مقبوال شكال ‪.‬‬
‫انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخه الى محل اقامة المعلن اليه وأعلنته بصورة من هذا‬
‫وكلفته بالحضور أمام السيد قاضى التنفيذ بمحكمة ‪ ........‬الجزئية‪ 2‬بمقرها الكائن بشارع ‪........‬‬
‫وذلك بجلستها المنعقدة علنا فى يوم ‪ ........‬الموافق ‪ ....-..-..‬الساعة ‪ ........‬لسماع الحكم فى مادة‬
‫تنفيذ مستعجلة بقبول االشكال شكال وفى الموضوع بوقف تنفيذ الحكم رقم ‪ ........‬لسنه ‪........‬‬
‫مدنى مستعجل ‪ ........‬والقاضى بطرد الطالب من عين النزاع المبينه‪ 2‬بهذه الصحيفة وبعقد االيجار‬
‫المؤرخ ‪ ....-..-..‬و الزام المعلن اليه المصاريف و مقابل أتعاب المحاماه ‪.‬‬
‫‪-203‬شروط قبول اإلشكال الوقتي‬

‫وحيث أنه لما كان من المقرر قانونًا وعلى ما جاء بالمادة ‪ 275‬مرافعات أن يختص قاضى التنفيذ‬
‫دون غيره بالفصل في جميع منازعات التنفيذ الموضوعية‪ 2‬والوقتية أيًا كانت قيمتها‪ ،‬كما يختص‬
‫بإصدار القرارات واألوامر المتعلقة بالتنفيذ ويفصل قاضى التنفيذ في منازعات التنفيذ الوقتية‪2‬‬
‫بوصفه قاضيًا لألمور المستعجلة‪.‬‬
‫وحيث أن مؤدى ذلك أن اختصاص قاضي التنفيذ بنظر منازعات التنفيذ الوقتية بوصفه قاضيًا‬
‫لألمور المستعجلة مقتضاه أن تطبق على اإلشكاالت القواعد و الضوابط التي تطبق على القضاء‬
‫المستعجل‪ .‬ومقتضى هذه القواعد أنه يشترط لقبول اإلشكال الوقتي ثالثة شروط ‪ -:‬األول وهو‬
‫االستعجال بمعنى أن يكون هناك ضرر داهم يهدد رافع اإلشكال وتعتبر‪ 2‬إشكاالت التنفيذ جميعها‬
‫مستعجلة ألنها تتضمن دائمًا ضررًا عاج ً‬
‫ال‪ .‬و الشرط الثاني هو عدم تمام التنفيذ‪-‬و ذلك ألنه إذا كان‬
‫التنفيذ قد تم لم يعد هناك محل لطلب إجراء مؤقت‪ .‬أما الشرط األخير فهو أن يكون المطلوب إجراء‬
‫وقتيًا أو تحفظيًا ال يؤثر‪ 2‬في أصل الحقوق المتنازع عليها ‪.‬كالحكم بوقف التنفيذ مؤقتًا ؛أو‬
‫باالستمرار فيه مؤقتًا أو بوقف التنفيذ مؤقتًا بسبب عرض الدين عرضًا حقيقيًا إلى أن يفصل في‬
‫النزاع حول العرض أو باالستمرار في التنفيذ مع إيداع المتحصل منه خزينة‪ 2‬المحكمة ‪.‬وهذا الشرط‬
‫ال عن كونه من مقتضيات خصائص القضاء المستعجل بصفة‪ 2‬عامة‬ ‫فض ً‬
‫فقد نص المشرع عليه صراحة في المادة ‪ 312‬بقوله"إذا كان المطلوب في اإلشكال إجراء وقتيًا"‪.‬‬
‫راجع قواعد تنفيذ األحكام والمحررات الرسمية للدكتور رمزي‪ 2‬سيف – الطبعة الثامنة بند ‪ 187‬ص‬
‫‪.184‬‬
‫‪-204‬طعن بالنقض فى دفع المورث‬

‫ايصال االيجار باسمه وقبول المستاجر‬
‫الطعن الذى طالعه اكثر من عشره االف ‪ ----‬رائع بكل ماتحمله الكلمه من معان ‪ ----‬اليفوتك ‪---‬‬
‫الطلبات الجديده ‪ ---‬متى يكون الطلب جديدا ‪ ---‬دفع المورث ايصال االيجار باسمه وقبول‬
‫المستاجر ‪--‬اثر ذلك‬
‫أودعت هذه الصحيفة قلم كتاب محكمة النقض بتاريخ‪/ / 2‬‬
‫حيث قيد الطعن برقم لسنة‬
‫ال‬
‫‪ -1‬السيد ‪/‬‬
‫‪ -1‬السيدة ‪ /‬مطعون ضدها‬
‫الصادر بجلسة ‪ 21/8/2011‬فى األستئناف‪ 2‬رقم ‪ 7938‬لسنة قضائية و القاضى بالمنطوق األتى ‪:‬‬
‫خمسة و سبعون جنيها مقابل أتعاب المحاماة "‬
‫ال عن المطعون‬ ‫وحيث تداول نظر الدعوى بالجلسات على النحو الثابت بمحاضرها ومثل خاللها وكي ً‬
‫ال وفى الموضوع الدعوى األصلية برفضها ‪.‬‬ ‫الفرعية شك ً‬
‫‪ Cool‬شهادة من هيئة‪ 2‬القضاء العسكرى مؤرخه فى ‪ 26/10/2009‬تفيد بأن أخر محل إقامة‬
‫للمدعى عليه الثانى هو عين التداعى ‪.‬‬
‫المستأجرين األصليين لعين التداعى‬
‫ال وثانيًا ‪ :‬وفى الموضوع بالغاء‬‫و أعلنت قانونًا طلب فى ختامها الحكم أو ًال ‪ :‬بقبول األستئناف شك ً‬
‫عن عام ‪. 1994 , 1993‬‬
‫الطاعن عن عام ‪. 1994 ,1993‬‬
‫‪ 1981‬و أنه و أبنائه قد أتخذوا من عين النزاع سكنًا لهم ‪.‬‬
‫القصور فى التسبيب واألخالل بحق الدفاع األمر الذى يحق معه للطاعن الطعن عليه لألسباب األتيه‬
‫‪:‬‬
‫وقضى ايضا بانه ‪:‬‬
‫ال عن ما كان قد قدم من ذلك أمام محكمة أول درجة ‪.‬‬ ‫فض ً‬
‫لهذا الدفاع الجوهرى للقول باألتى‪-:‬‬
‫(نقض ‪ 21/6/1983‬طعن رقم ‪ 2571‬لسنة ‪ 52‬ق)‬
‫قضائها بأنتهاء العالقة اإليجارية وعدم أحقيه الطاعن فى أستمرارها‬
‫(نقض ‪ 29/7/1992‬طعن رقم ‪ 4970‬لسنة ‪ 61‬ق)‬
‫وبمفهوم المخالفة قضى بأنه‪-:‬‬
‫(نقض ‪ 27/12/1988‬طعن رقك ‪ 567‬لسنة ‪ 53‬ق)‬
‫(نقض ‪ 25/11/1986‬طعن رقم ‪ 1827‬لسنة ‪ 51‬ق)‬
‫عباراتها و أن يقيم قضائها على فروض تناقض صريح روايته‪. 2‬‬
‫عدمه بمايفسد أستدالل الحكم الطعين بتلك األقوال و يوجب نقضه‬
‫قصور أخر فى التسبيب‬
‫يتعرض للدفع بأنكار العقد و يحققه بما يصمه بالقصور و يتعين نقضه ‪.‬‬
‫لعين النزاع وهو ما لم ينكره المطعون ضدها ‪.‬‬
‫الدفاع الجوهرى وأخل بحق الدفاع ‪.‬‬
‫بتاريخ ‪1965-5-27‬‬
‫يلحق بهم بالغ الضرر مع ما ران عليه من أوجه الفساد و القصور بما يرجح بمشيئة اهلل نقضه‬
‫يلتمس دفاع الطاعن‬
‫ال ‪.‬‬
‫ثانيًا ‪ :‬و بصفة‪ 2‬مستعجلة وقف تنفيذ الحكم الطعين لحين الفصل فى الطعن‬
‫ثالثًا ‪:‬وفى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه و األحالة‬
‫‪-205‬صحيفة استئناف حكم مستعجل وطلب منع التنفيذ‬
‫انه فى يوم ‪ ........‬الموافق ‪ ..../../..‬الساعة ‪........‬‬
‫بناء على طلب السيد‪ ........ /‬و مهنته ‪ ........‬المقيم برقم ‪ ........‬شارع ‪ ........‬قسم ‪........‬‬
‫أنا ‪ ........‬محضر محكمة ‪........‬قد انتقلت الى محل اقامة ‪:‬‬
‫السيد‪ ........ /‬و مهنته‪ ........ 2‬المقيم برقم ‪ ........‬شارع ‪ ........‬قسم ‪ ........‬محافظة ‪........‬‬
‫مخاطبا ‪........‬‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ ‪ ..../../..‬يستأجر الطالب من المعلن اليه الشقة رقم ‪ ........‬شارع ‪........‬‬
‫قسم ‪ ........‬محافظة ‪ ........‬باجرة شهرية قدرها ‪ ........‬جنيها تدفع مقدما و تضمن العقد بندا ينص‬
‫على الشرط الفاسخ الصريح فى حالة تأخر الطالب عن الوفاء باالجرة ‪ .‬و اذ تأخر الطالب عن‬
‫الوفاء باالجرة خالل المدة من ‪ ..../../..‬الى ‪ ..../../..‬و قدرها ‪ ........‬جنيهابسبب ظروف اضطرارية‬
‫‪ ,‬فقد أقام المعلن اليه ضد الطالب الدعوى رقم ‪ ........‬لسنه ‪ ........‬مدنى مستعجل ‪........‬بطلب طرد‬
‫الطالب من العين المؤجرة لتحقق الشرط الفاسخ الصريح و بجلسة ‪..../../..‬أصدرت محكمة االمور‬
‫المستعجلة الحكم التالى‬
‫و لما كان هذا الحكم مجحفا بحقوق الطالب فانه يستأنفه‪ 2‬لالسباب اآلتية‪: 2‬‬
‫أسباب االستئناف‬
‫السبب االول ‪ :‬االحتماء بنص المادة ‪/18‬ب من القانون ‪ 136‬لسنة ‪: 1981‬‬

‫استند الحكم المستأنف الى تحقق الشرط الفاسخ الصريح‪ 2‬بعدم الوفاء باالجرة المتأخرة عن المدة‬
‫من ‪..../../..‬‬
‫الى ‪ , ..../../..‬و اذ تنص الفقرة ( ب ) من المادة ‪ 18‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬فى شأن‬
‫تنظيم العالقة بين المؤجر و المستأجر على أنه ‪ ,‬و مفاد ذلك أن الشرط الفاسخ الصريح يقع باطال و‬
‫ال يعتد به اذا ما قام المستأجر بسداد االجرة والمصاريف‪ 2‬القضائية شاملة مقابل أتعاب المحاماه عند‬
‫التنفيذ عليه‪ ,‬و له القيام بهذا السداد قبل البدء فى التنفيذ و ذلك عن طريق عرض المبلغ المطلوب‬
‫على المؤجر عرضا حقيقيا بالجلسة وايداعه خزانة المحكمة على ذمته ان رفض هذا العرض‪ ,‬أو‬
‫عن الطريق الذى رسمه قانون ايجار االماكن بتكليفه بتسلم المبلغ بخطاب موصى عليه ثم ايداعه‬
‫خزانة الحى ‪ ,‬وقد آثر الطالب أن يتم العرض بالمحكمة بجلسة المرافعة شامال دين االجرة و‬
‫قدرة ‪ ........‬جنيها والمصاريف القضائية‪ 2‬شاملة مقابل أتعاب المحاماه والمتعلقة بالدعوى‬
‫المستعجلة المستأنف حكمها و مقدارها ‪ ........‬جنيها ‪ ,‬فيكون المبلغ الذى يعرضه الطالب ‪........‬‬
‫جنيها وذلك ما لم يبادر المعلن اليه الى تنفيذ الحكم مما يضطر الطالب الى االستشكال فى التنفيذ‬
‫وعرض المبلغ بجلسة االشكال ‪.‬‬
‫السبب الثانى ‪ :‬عن منع التنفيذ ‪:‬‬
‫وفقا للنص سالف الذكر ‪ ,‬الينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر اذا ما قام بالسداد ‪ ,‬مما‬
‫مفاده أنه فى حالة العرض و االيداع يكون السداد قد تم و يحق للطالب أن يطلب حجز االستئناف‬
‫للحكم للفصل فيه برمته‪ 2‬أو بوقف تنفيذ الحكم المستأنف‪.‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخه الى محل اقامه المعلن اليه وأعلنته بصورة من هذا و‬
‫كلفته بالحضور أمام محكمة ‪ ........‬االبتدائية‪ 2‬منعقدة بهيئة‪ 2‬استئنافية الدائرة ‪ ........‬بمقرها الكائن‬
‫بشارع ‪ ........‬و ذلك بجلستها المنعقدة علنا فى يوم ‪ ........‬الموافق ‪ ..../../..‬الساعة ‪ ........‬لسماع‬
‫الحكم بقبول االستئناف شكال و بصفة مستعجلة بمنع‪ 2‬تنفيذ الحكم مؤقتا و فى الموضوع بالغاء‬
‫الحكم المستأنف و رفض الدعوى مع التزام الطالب المصاريف‬
‫و الجل العلم‬
‫‪-206‬صحيفة دعوى اخالء بالتنازل عن االيجار‬

‫أنا ‪........‬محضر محكمه ‪........‬قد انتقلت الى محل اقامة ‪:‬‬
‫‪ -1‬السيد ‪ ........ /‬ومهنته ‪ ........‬المقيم برقم ‪ ........‬شارع ‪ ........‬قسم ‪........‬‬
‫محافظة ‪........‬مخاطبا ‪........‬‬
‫‪ -2‬السيد ‪ ........ /‬ومهنته ‪ ........‬المقيم برقم ‪ ........‬شارع ‪ ........‬قسم ‪........‬‬
‫محافظة ‪........‬مخاطبا ‪........‬‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ ‪ ....-..-..‬استأجر المعلن اليه االول من الطالب الشقة رقم ‪ ........‬بالعقار‬
‫رقم ‪ ........‬الكائن ‪ ........‬بأجرة شهريه قدرها ‪ ........‬جنيها‪ ,‬وتضمن البند رقم ‪ ........‬من العقد‬
‫حظرا على المعلن اليه فى التنازل عن االيجار للغير بغير أذن كتابى صريح‪ 2‬من الطالب‪ ,‬وبالرغم من‬
‫ذلك فقد أخل المعلن اليه االول بهذا الشرط وتنازل عن ايجار عين النزاع للمعلن اليه الثانى بغير‬
‫اذن كتابى صريح من الطالب‪ ,‬ولما كان المقرر قانونا أن العقد شريعة المتعاقدين فال يجوز نقضه أو‬
‫تعديله اال باتفاق الطرفين أو لألسباب التى يقرها القانون‪ ,‬مما مؤداه التزام المستأجر باحترام‬
‫الشروط الواردة فى عقد االيجار والتى تحظر عليه التنازل عن االيجار‪ ,‬واال حق عليه الجزاء‬
‫المقرر لمخالفه ذلك فى العقد أو القانون‪ ,‬وكان من االصول التى تقوم عليها القوانين االستثنائية‬
‫الصادرة فى شأن ايجار االماكن وتنظيم العالقة بين المؤجرين والمستأجرين‪ ,‬حظر التنازل عن‬
‫االيجار وترك المكان المؤجر للغير بأى وجه من الوجوة بغير اذن كتابى صريح‪ 2‬من المالك وتقرير‬
‫الحق للمؤجر فى حالة اخالل المستأجر بذلك فى طلب اخالء المكان المؤجر ‪.‬‬
‫واذ كان ما تقدم‪ ,‬وكان الثابت من المحضر االدارى رقم ‪ ........‬لسنه ‪ ........‬ان المعلن اليه الثانى‬
‫قرر بتازل المعلن اليه االول عن عين النزاع‪ ,‬فأن الطالب يركن فى اثبات دعواه الى ما تضمنه هذا‬
‫المحضر والى طرق االثبات المقررة قانونا ومنها البينه‪ 2‬والقرائن‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخة الى محل اقامه المعلن اليهما واعلنت كل منهما‬
‫بصورة من هذا وكلفتهما بالحضور أمام محكمة ‪ ........‬الدائرة ‪ ........‬بمقرها الكائن بشارع ‪........‬‬
‫وذلك بجلستها المنعقدة علنا فى يوم ‪ ........‬الموافق ‪ ....-..-..‬الساعة ‪ ........‬ليسمعا الحكم‬
‫باخالئهما من عين النزاع وتسليمها للطالب خالية مما يشغلها‪ ,‬مع الزامها المصاريف ومقابل اتعاب‬
‫‪-207‬صحيفة طعن باالستئناف على حكم انتهائى بفسخ عقد ايجار‪ ‬‬

‫و أعلنتهم باآلتي‬
‫أو ًال ‪ :‬الموضوع ‪:‬‬
‫يطعن الطالب بطريق االستئناف في حكم محكمة ******* الجزئية الصادر بتاريخ‬
‫******* في الدعوى رقم *******مدني و الذي يقضي منطوقة (( حكمت المحكمة بفسخ عقد‬
‫اإليجار المؤرخ *******وإلزام المدعى عليه بإخالء الشقة محل التداعي المبينة بالصحيفة وعقد‬
‫اإليجار للمدعى خالية مما يشغلها ورفضت ما عدا ذلك من طلبات‪. ))....‬‬
‫ثانيًا‪ :‬الوقائع‪:‬‬
‫وجيز الوقائع نحيل إليه إلى الحكم المستأنف وان كانت تخلص في أن المعلن إليه قد أقام الدعوى‬
‫محل الطعن بالطلبات المقضي بها له و ذلك على سند منه أن العين محل التداعي مؤجرة لصالح‬
‫المستأنف بموجب العقد المؤرخ ******* وزعم أنه أنذر الطالب بانتهاء عقد اإليجار في محل‬
‫التداعي وطلب بفسخ اإليجار النتهاء مدته ‪.‬‬
‫و تداولت الدعوى بجلساتها على النحو المسطر بمحاضرها وحضر المستأنف بالجلسة األخيرة‬
‫ودفع بعدم االختصاص وطلب أجل للمستندات واستكمال دفاعه أال أن محكمة أول درجة لم تمكنه‬
‫من إبداء دفاعه ودفوعه في الدعوى حيث تم حجز الدعوى للنطق بالحكم من أول جلسة حضور‬
‫للمستأنف ولم يتمكن من تأصيل دفاعه ولم تمكنه محكمة أول درجة من ذلك‪ .‬مما حدا بالطالب إلى‬
‫التقدم بطلب فتح باب المرافعة مشفوع بحافظة مستندات إال أن المحكمة التفتت عنه وقضت المحكمة‬
‫بحكمها آنف الذكر لألسباب الواردة به ‪.‬‬
‫وحيث أن هذا الحكم قد جاء خالف صحيح القانون فإن الطالب يطعن عليه باالستئناف لألسباب‬
‫اآلتية‪-:‬‬
‫‪ ‬‬
‫أوال من حيث قبول الطعن شكال‬
‫لما كان المقرر وفقا لنص المادة ‪ 221‬مرافعات ‪-:‬‬
‫" يجوز استئناف األحكام الصادرة بصفه انتهائية من محاكم الدرجة األولى بسبب مخالفه قواعد‬
‫االختصاص المتعلقة بالنظام العام أو وقوع بطالن في الحكم أو بطالن في اإلجراءات أثر في‬
‫الحكم وعلى المستأنف في هذه األحوال أن يودع خزانه المحكمة االستئنافيه عند تقديم االستئناف‬
‫على سبيل الكفالة مبلغ مائه جنيه ‪"....‬‬
‫كما أن المقرر وفقا لنص المادة ‪ 178/3‬مرافعات‪-:‬‬
‫" يجب أن يبين في الحكم المحكمة التي أصدرته وتاريخ إصداره ومكانه وما إذا كان صادرا في‬
‫مادة تجارية أو مسألة مستعجلة ‪ ،‬وأسماء القضاة الذين سمعوا المرافعة ‪ ،‬واشتركوا في الحكم‬
‫وحضروا تالوته وعضو النيابة الذي أبدى رأيه في القضية أن كان ‪ ،‬وأسماء الخصوم وألقابهم‬
‫وصفاتهم وموطن كل منهم ‪ ،‬وحضورهم وغيابهم‪ .‬كما يجب أن يشتمل الحكم على عرض‬
‫مجمل لوقائع الدعوى ‪ ،‬ثم طلبات الخصوم ‪ ،‬وخالصة موجزة لدفوعهم ولدفاعهم الجوهري ‪،‬‬
‫ورأى النيابة ثم تذكر بعد ذلك أسباب الحكم ومنطوقة‪ .‬والقصور في أسباب الحكم الواقعية‬
‫والنقص أو الخطأ الجسيم في أسماء الخصوم وصفاتهم وكذا عدم بيان أسماء القضاة الذين‬
‫أصدروا الحكم يترتب عليه بطالن الحكم‪ .‬ا‬
‫وهو األمر الذي يجعل من قصور الحكم في األسباب الواقعية يؤدى إلى بطالن الحكم ومن ثم‬
‫ينفتح به االستئناف ويجعل الحكم مقبول شكال رغم نهائيته‪.‬‬
‫وهو ما نصت عليه المادة ‪176‬مرافعات " يجب أن تشمل األحكام على األسباب التي بنيت عليها‬
‫وإال كانت باطلة‪" .‬‬
‫الوجه األول لبطالن الحكم‬
‫القصور في األسباب الواقعية للحكم‬
‫لما كان المقرر وفقا لنص المادة ‪ 178/3‬مرافعات ‪......-:‬والقصور في أسباب الحكم الواقعية‬
‫والنقص أو الخطأ الجسيم في أسماء الخصوم وصفاتهم وكذا عدم بيان أسماء القضاة الذين‬
‫أصدروا الحكم يترتب عليه بطالن الحكم‪.‬‬
‫هذا ولما كان الثابت أن الحكم الطعين قد أغفل الرد على طلب فتح باب المرافعة المقدم من المستأنف‬
‫– واكتفت فقط بالقول بأنها تلتفت عن طلب فتح باب المرافعة ‪ -‬كما لم يمكنه من إبداء دفاعه ودفوعه‬
‫في الدعوى حيث تم حجز الدعوى للنطق بالحكم من أول جلسة حضور للمستأنف الذي دفع بعدم‬
‫االختصاص ولم يتمكن من تأصيل دفاعه ولم تمكنه محكمة أول درجة من ذلك‪.‬وهو ما يعد قصور‬
‫في األسباب الواقعية للحكم‪.‬مما يؤدى لبطالن الحكم ويحق معه للمستأنف استئناف الحكم‪.‬‬
‫الوجه الثاني‬
‫مخالفة الحكم الطعين لقواعد االختصاص القيمى‬
‫لما كان المستقر عليه لدى محكمة النقض‪-:‬‬
‫إذ كان األصل أنه ال يجوز االعتراض علي قيمة الدعوي بعد صدور الحكم فيها ما لم يخالف‬
‫األسس التي وضعها المشرع للتقدير ‪ ،‬بمعني أن التقدير الذي يحدده المدعي فيها لدعواه يكون‬
‫حجة له وحجة عليه بالنسبة لنصاب االستئناف إال إذا كان هذا التقدير يصطدم مع احدي‬
‫القواعد التي قررها القانون لتقدير قيمة الدعوي ‪ ،‬فعندئذ ال يعتد بتقدير المدعي لدعواه أو بعدم‬
‫اعتراض خصمه عليها ‪ ،‬بل يتعين علي محكمة الدرجة الثانية أن تراقب من تلقاء نفسها اتفاق‬
‫التقدير مع قواعد القانون ‪ ،‬وأن تعتمد في ذلك علي القواعد التي نص عليها قانون المرافعات‬
‫في المواد من ‪ 36‬إلي ‪ 41‬وذلك عمال بالمادة ‪ 223‬من هذا القانون‪ ( ‬المواد ‪، 41 - 36‬‬
‫‪ 223‬مرافعات)‬
‫( الطعن رقم ‪ 458‬لسنة ‪ 43‬ق جلسة ‪ 16/3/1977‬س ‪ 28‬ص‪) 9‬‬
‫مناط عدم جواز استئناف األحكام الصادرة من محاكم الدرجة األولى لنهائيتها هو أن تكون‬
‫هذه األحكام صادرة في حدود االختصاص القيمى لتلك المحاكم طبقا لقواعد االختصاص التي‬
‫رسمها القانون والمتعلقة بالنظام العام ‪ ،‬أما إذا صدرت بمخالفة القواعد فال يمكن القول قد‬
‫صدرت في حدود النصاب االنتهائى لتلك المحاكم بما يمتنع معه الطعن عليها باالستئناف لغير‬
‫حاالت البطالن ‪ ( .‬المواد ‪ 221 ، 42 ، 38، 1، 37‬مرافعات ‪ ،‬المادة ‪ 28‬مدنى)‪.‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 2541‬لسنة ‪ 59‬ق جلسة ‪ 1994 /6 /15‬س‪ 45‬ج ‪2‬ص ‪) 1003‬‬
‫كما أن المقرر بنص المادة م‪41‬مرافعات ‪-:‬‬
‫"إذا كانت الدعوى بطلب غير قابل للتقدير بحسب القواعد المتقدمة اعتبرت قيمتها زائدة‬
‫على أربعون ألف جنيه"‬
‫وهو ما استقر عليه قضاء النقض من (( مؤدي نص المادة ‪ 41‬من قانون المرافعات أن األصل في‬
‫الدعاوي أنها معلومة القيمة ‪ ،‬وال يخرج عن هذا األصل إال الدعاوي التي ترفع بطلب غير قابل‬
‫للتقدير فتعتبر مجهولة القيمة ‪ ،‬وهي ال تعتبر كذلك إال إذا كان المطلوب فيها مما ال يمكن تقديره طبقا‬
‫ألية قاعدة من قواعد تقدير الدعاوي التي أوردها المشرع في المواد من ‪ 36‬إلي ‪ 40‬من قانون‬
‫المرافعات ‪ ،‬لما كان ( الطعن رقم ‪ 940‬لسنة ‪ 51‬ق جلسة ‪1/1987/ 8‬س ‪ 38‬ع ‪ 1‬ص ‪) 81‬‬
‫هذا ولما كان الثابت أن عقد االيجار محل التداعى‬
‫مدته هى مدة حياة المستأجر مما يجعل طلب فسخ‬
‫هذا العقد طلب غير مقدر القيمة ينعقد االختصاص به‬
‫للمحكمة االبتدائيةـ‬
‫( لئن كان عقد اإليجار عقدا زمنيا مؤقتا إال أن المشرع لم يضع حداً أقصى لمدته فيستطيع المتعاقدان‬
‫تحديد أي مده لإليجار مادامت هذه المدة ال تجعل اإليجار مؤبدا أو في حكم المؤبد فإذا اتفقا على مده‬
‫طويله تجعل اإليجار في حكم المؤبد أو إذا اتفقا على مده يتعذر تحديدها إنعقد اإليجار لمده يحددها‬
‫القاضي تبعا لظروف ومالبسات التعاقد ويجوز له تحديدها بحياة المستأجر ألن حياة المستأجر‬
‫مؤقتة فإذا قيست مدة اإليجار بها بقى اإليجار مؤقتا ملزما للمؤجر والمستأجر مابقى المستأجر حيا‬
‫بشرط أال تجاوز مدته ستين سنه وذلك قياسا ً على الحكر الذي ال تزيد مدته القصوى على تلك‬
‫المده وفقا لنص المادة ‪999‬من القانون المدني)‬
‫(طعن ‪6993‬لسنة‪77‬ق جلسة ‪)3/12/2009‬‬
‫‪ -1‬هذا ولما كان عقد اإليجار محل التداعى المؤرخ ***********قد تضمن فى البند األول منه‬
‫(( أن مدة عقد االيجار مشاهرة ‪))..‬‬
‫‪ -2‬كما نص البند ‪ 23‬من العقد ((أقر المستأجر على أن تزيد األجرة إثنان فى المائة **‪ %‬كل‬
‫سنـــــــــــــــة ‪ ))..‬فكيف تكون مدة العقد شهر وتزيد األجرة كل سنة بواقع **‪%‬‬
‫‪ ‬‬
‫*ولما كان المقرر أنه يجوز االتفاق على مدة العقد بحياة المؤجر أوالمستأجر ولما كان البند ‪ 23‬من‬
‫العقد ((أقر المستأجر على أن تزيد األجرة ***‪ %‬كل سنـــــــــــة)) مما مفاده أن مدة عقد اإليجار‬
‫هي حياة المستأجر حيث أن مناط تجديد العقد لمدد أخرى موقوف على إعالن المستأجر رغبته في‬
‫تجديد العقد – وذلك من خالل قيامة بسداد الزيادة المقررة في األجرة سنويا – حيث البند قرر‬
‫صراحة (أقر المستأجر على أن تزيد األجرة اثنان في المائة ‪ %2‬كل سنــــــــــة)) أي أن األمر‬
‫منوط بإرادة المستأجر باستمراره في أداء زيادة األجرة المقررة ‪ ،،‬ولما كانت تلك اإلرادة والتعبير‬
‫عنها ينتهي في حالة وفاة صاحبها ومن ثم يكون العقد مجدد حتى وفاة المستأجر على أن ينتهي بوفاته‬
‫بعد تجدده من المدة األولى ‪.‬‬
‫ومن ثم تصبح حقيقة مدة عقد اإليجار هي مدى حياة المستأجر تنتهي بوفاته ويؤكد ذلك أيضا نص‬
‫البند الثاني من العقد على اشتراط التنبيه قبل نهاية العقد بشهر فهل يتسق منطقا وعقال أن تكون مدة‬
‫العقد شهر ثم يطلب التنبيه قبل نهايته بشهر؟؟؟‬
‫*** هذا ولما كان الثابت من طلبات المستأنف ضده هو فسخ العقد النتهاء مدته ولما كان هذا الطلب‬
‫أصبح غير مقدر القيمة الستحالة معرفة قيمة الدعوى نظرا كون مده العقد هي مدة حياة المستأجر‬
‫وهى غير معلوم وقتها وان كان حتما هي مقدرة الحدوث ومن ثم يكون طلب الفسخ غير مقدر القيمة‬
‫ينعقد االختصاص به للمحكمة االبتدائية وليس المحكمة الجزئية‪.‬‬
‫مما يعيب الحكم الطعين بمخالفة القانون لمخالفته قواعد االختصاص‬
‫‪ ‬‬
‫الوجه الثالث‬
‫بطالن الحكم لبطالن اإلجراءات‬
‫لما كان المقرر وفقا لنص المادة ‪ 221‬مرافعات ‪-:‬‬
‫" يجوز استئناف األحكام الصادرة بصفه انتهائية من محاكم الدرجة األولى بسبب مخالفه قواعد‬
‫االختصاص المتعلقة بالنظام العام أو وقوع بطالن في الحكم أو بطالن في اإلجراءات أثر في الحكم‬
‫‪".......‬‬
‫هذا ولما كان المستأنف ضده أقام دعواه بطلب انتهاء عقد اإليجار محل التداعي ولو سايرنا بما أقر‬
‫به المستأنف ضده صراحة أن مدة العقد هي – سنة – ( مع تحفظنا بأن مدة العقد هي مدة حياة‬
‫المستأجر على النحو آنف الذكر ) وقام بالتنبيه على المستأنف حسب زعمه بموجب إنذار مؤرخ‪/29‬‬
‫*******بالتنبيه بفسخ العقد اعتبارا من ‪*******/1‬‬
‫*هذا ولما كان المقرر وفقا لنص الماده‪2/ 563‬من التقنين المدني "‬
‫‪...(( ‬في المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة‬
‫المعينة لدفع األجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين‪ ،‬فإذا كانت الفترة أقل من‬
‫ذلك وجب التنبيه قبل نصفها األخير‪)....‬‬
‫كما أن المقرر بنص المادة ‪599‬مدنى‬
‫"إذا انتهى عقد اإليجار وبقى المستأجر منتفعا بالعين المؤجرة بعلم المؤجر ودون اعتراض‬
‫منه اعتبر اإليجار قد تجدد بشروطه األولى ولكن لمده غير معينه وتسرى على اإليجار إذا تجدد على‬
‫هذا الوجه أحكام المادة ‪563‬مدنى "‬
‫·‪ ‬هذا ولما كان المستأنف ضده قد أقر أن مدة العقد هي سنة – وذلك حسبما قرر في إنذاره التنبيه‬
‫بالفسخ المؤرخ ‪ 2011****2‬المرفق باألوراق ‪ -‬وطلب إنهاء العقد في ‪****1‬وهو ما يعيب‬
‫الحكم بالبطالن في اإلجراءات وذلك لآلتي ‪-:‬‬
‫‪ -1‬أن المستأنف ضده قرر في إنذار التنبيه بإنهاء العقد أن مدة العقد هي سنة‬
‫‪ -2‬في حين أن المستأنف ضده قرر في صحيفة دعواه أن مدة العقد هي شهر وطلب الفسخ النتهاء‬
‫العقد على أن مدة العقد هي شهر مخالفا لما جاء باإلنذار المؤرخ ‪*******2‬من أن العقد مدته‬
‫سنة‪.‬‬
‫‪ -3‬كذلك التنبيه قد تم بعد الميعاد مخالف نصي المادتين ‪ 599‬و‪563‬مدنى حيث كان يتعين التنبيه‬
‫قبل نهاية المدة بشهرين ولما كان التنبيه في *******مطالبا انتهاء العقد في ‪****1‬أي أن التنبيه‬
‫لم يتم قبل ميعاد الشهرين‪.‬‬
‫‪ -4‬كذلك – على فرضية (لو سايرنا المستأنف ضده في قوله ) أن مدة العقد سنة وليست حياة‬
‫المستأجر ‪ -‬أنه وفقا لما قرره المستأنف ضده في إنذار التنبيه بالفسخ المؤرخ *******‪2011/‬أن‬
‫مدة العقد هي سنـــــــــــــــــــه ‪،،،‬ومن ثم فإن ميعاد السنة ينتهي في *******‪ -12/2011‬وفقا‬
‫لما يدعيه المستأنف ضده‪ -‬وال سيما أن األجرة تزاد بصفة سنوية( مع تمسكنا بأن مدة العقد هي‬
‫حياة المستأجر)‪.‬‬
‫األمر الذي يعيب الحكم بالبطالن لوجود خطأفى اإلجراءات‬
‫ثانيا‪ -:‬أسباب االستئنافـ‬
‫مخالفة القانون والخطأ في تطبيق القانون‬
‫حيث أن الحكم قد خالف القانون حينما ساير المستأنف ضده في أن مدة عقد اإليجار هي مدة شهر في‬
‫حين أن مدة العقد هي مدة حياة المستأجر‬
‫( لئن كان عقد اإليجار عقدا زمنيا مؤقتا إال أن المشرع لم يضع حداً أقصى لمدته فيستطيع المتعاقدان‬
‫تحديد أي مده لإليجار مادامت هذه المدة ال تجعل اإليجار مؤبدا أو في حكم المؤبد فإذا اتفقا على مده‬
‫طويله تجعل اإليجار في حكم المؤبد أو إذا اتفقا على مده يتعذر تحديدها انعقد اإليجار لمده يحددها‬
‫القاضي تبعا لظروف ومالبسات التعاقد ويجوز له تحديدها بحياة المستأجر ألن حياة المستأجر‬
‫مؤقتة فإذا قيست مدة اإليجار بها بقى اإليجار مؤقتا ملزما للمؤجر والمستأجر ما بقى المستأجر حيا‬
‫بشرط أال تجاوز مدته ستين سنه وذلك قياسا ً على الحكر الذي ال تزيد مدته القصوى على تلك‬
‫المدة وفقا لنص المادة ‪999‬من القانون المدني)‬
‫(طعن ‪6993‬لسنة‪77‬ق جلسة ‪)3/12/2009‬‬
‫‪-1‬هذا ولما كان عقد اإليجار محل التداعي المؤرخ *******قد تضمن في البند األول منه (( أن مدة‬
‫عقد اإليجار مشاهرة‪))..‬‬
‫‪-2‬كما نص البند ‪ 23‬من العقد ((أقر المستأجر على أن تزيد األجرة ****‪ %‬كل‬
‫سنـــــــــــــــة‪..‬نكرر كل سنة‪...‬نكرر كل سنة‪..‬نكرر كل سنة )) فكيف تكون مدة العقد شهر وتزيد‬
‫األجرة كل سنة بواقع ***‪%‬‬
‫‪ ‬‬
‫*ولما كان المقرر أنه يجوز االتفاق على مدة العقد بحياة المؤجر أوالمستأجر ولما كان البند ‪ 23‬من‬
‫العقد ((أقر المستأجر على أن تزيد األجرة ا****‪ %‬كل سنـــــــــــة)) مما مفاده أن مدة عقد اإليجار‬
‫هي حياة المستأجر حيث أن مناط تجديد العقد لمدد أخرى موقوف على إعالن المستأجر رغبته في‬
‫تجديد العقد – وذلك من خالل قيامة بسداد الزيادة المقررة في األجرة سنويا – حيث البند قرر‬
‫صراحة (أقر المستأجر على أن تزيد األجرة ****‪ %‬كل سنــــــــــة)) أي أن األمر منوط بإرادة‬
‫المستأجر باستمراره في أداء زيادة األجرة المقررة ‪ ،،‬ولما كانت تلك اإلرادة والتعبير عنها ينتهي في‬
‫حالة وفاة صاحبها ومن ثم يكون العقد مجدد حتى وفاة المستأجر على أن ينتهي بوفاته بعد تجدده من‬
‫المدة األولى ‪.‬‬
‫ومن ثم تصبح حقيقة مدة عقد اإليجار هي مدى حياة المستأجر تنتهي بوفاته ويؤكد ذلك أيضا نص‬
‫البند الثاني من العقد على اشتراط التنبيه قبل نهاية العقد بشهر فهل يتسق منطقا وعقال أن تكون مدة‬
‫العقد شهر ثم يطلب التنبيه قبل نهايته بشهر؟؟؟‬
‫وهو األمر الذي يعيب الحكم بالخطأ في تطبيق القانون‬
‫الوجه الثاني‬
‫لما كان المقرر وفقا لنص الماده‪2/ 563‬من التقنين المدني "‬
‫‪...(( ‬في المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت‬
‫الفترة المعينة لدفع األجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين‪ ،‬فإذا كانت‬
‫الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها األخير‪)....‬‬
‫كما أن المقرر بنص المادة ‪599‬مدنى‬
‫"إذا انتهى عقد اإليجار وبقى المستأجر منتفعا بالعين المؤجرة بعلم المؤجر ودون اعتراض‬
‫منه اعتبر اإليجار قد تجدد بشروطه األولى ولكن لمده غير معينه وتسرى على اإليجار إذا‬
‫تجدد على هذا الوجه أحكام المادة ‪563‬مدنى "‬
‫هذا ولما كان المستأنف ضده قد أقر أن مدة العقد هي سنة – وذلك حسبما قرر في إنذاره التنبيه‬
‫بالفسخ المؤرخ *******المرفق باألوراق ‪ -‬وطلب إنهاء العقد في *******وهو ما يعيب الحكم‬
‫بمخالفة القانون وذلك لآلتي‪-:‬‬
‫‪ -1‬أن المستأنف ضده قرر في إنذار التنبيه بإنهاء العقد أن مدة العقد هي سنة‬
‫‪ -2‬في حين أن المستأنف ضده قرر في صحيفة دعواه أن مدة العقد هي شهر وطلب الفسخ النتهاء‬
‫العقد على أن مدة العقد هي شهر مخالفا لما جاء باإلنذار المؤرخ ******** من أن العقد مدته سنة‪.‬‬
‫‪ -3‬كذلك التنبيه قد تم بعد الميعاد مخالف نصي المادتين ‪ 599‬و‪563‬مدنى حيث كان يتعين التنبيه‬
‫قبل نهاية المدة بشهرين ولما كان التنبيه في *******‪ 2011‬مطالبا انتهاء العقد في*****أي أن‬
‫التنبيه لم يتم قبل ميعاد الشهرين‪.‬‬
‫‪ -4‬كذلك – على فرضية (لو سايرنا المستأنف ضده في قوله ) أن مدة العقد سنة وليست حياة‬
‫المستأجر ‪ -‬أنه وفقا لما قرره المستأنف ضده في إنذار التنبيه بالفسخ المؤرخ ‪****2‬مدة العقد هي‬
‫سنـــــــــــــــــــه ‪،،،‬ومن ثم فإن ميعاد السنة ينتهي في *********‪ -‬وفقا لما يدعيه المستأنف ضده‪-‬‬
‫وال سيما أن األجرة تزاد بصفة سنوية( مع تمسكنا بأن مدة العقد هي حياة المستأجر)‪.‬‬
‫األمر الذي يعيب الحكم بمخالفة القانون‬
‫الفساد في االستدالل‬
‫حيث أن الحكم الطعين قد بني قضائه على مده العقد هي شهر في حين أن مدة عقد اإليجار الواردة‬
‫بالعقد هي " مشاهرة " وجاء تحديد المدة بهذه الطريقة نتيجة أن المستأنف قد قام بدفع مقدم إيجار عند‬
‫التوقيع على العقد بخالف قيام المستأنف بتشطيب الشقة محل التداعي من ماله الخاص باعتبار أن‬
‫قيمة التشطيب ضمن مقدم اإليجار المدفوع ويستدل الطالب على ذلك بشهادة الشهود ممن يقيمون‬
‫بالعقار من أن العين تم استئجارها ‪.‬بدون تشطيب على أن يقوم الطالب بتشطيب العين المؤجرة‬
‫باعتبار جمله قيمة التشطيب من مقدم اإليجار هذا بخالف مقدم اإليجار المدفوع وقت التوقيع على‬
‫العقد والذي استلمه المؤجر االصلى بالعقد " المالك السابق " ‪.‬‬
‫ويركن الطالب في إثبات ذلك إلى التحقيق وشهادة الشهود واستجواب المالك ‪.‬‬
‫فلهذا األسباب واألسباب األخرى التي سيبديها المستأنف أثناء نظر االستئناف‪.‬‬
‫بنـــــــــاء عليــــــــه‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت بتاريخه حيث إقامة المعلن إليه وسلمته صوره من هذه الصحيفة‬
‫‪ 66‬شارع ‪26‬‬ ‫وكلفته بالحضور أمام محكمة اإلسكندرية اإلبتدائيه بهيئة استئنافية والكائن مقرها‬
‫)مدني مستأنف وذلك في تمام التاسعة صباحا من يوم‬ ‫يوليو المنشية اإلسكندرية أمام الدائرة(‬
‫‪2012/ /‬‬ ‫الموافق‬
‫وذلك لسماع المعلن إليه الحكم ‪:‬‬
‫أوال ‪ -:‬قبول االستئنافـ شكال وال سيما تم سداد الكفالة ‪.‬‬
‫ثانيا‪ -:‬إلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا‪-:‬‬
‫‪ -1‬عدم اختصاص المحكمة قيميا بنظر الدعوى وإحالتها لمحكمة اإلسكندريةـ االبتدائيةـ‬
‫‪ -2‬رفض الدعوى‪.‬‬
‫ثالثا‪ -:‬وإلزامه المصروفات وأتعاب المحاماة عن درجتي التقاضى‬
‫‪-208‬صحيفة طلب عارض بثبوت العالقة االيجارية‬

‫بناء على طلب السيد‪ ........ /‬ومهنته ‪ ........‬والمقيم برقم ‪ ........‬شارع‬
‫‪ ........‬قسم ‪ ........‬محافظة ‪ ........‬ومحل المختار مكتب االستاذ‬
‫‪ ........‬والمحامى الكائن ‪........‬‬
‫مخاطبا ‪. ........‬‬
‫مخاطبا ‪. ........‬‬
‫أقام المعلن اليه األول الدعوى رقم ‪ ........‬لسنة ‪ ........‬مدنى كلى‬
‫مساكن ‪ ........‬ضد الطالب والمعلن اليه الثانى بطلب الحكم باخالئهما من‬
‫الشقة رقم ‪ ........‬بالعقار رقم ‪ ........‬الكائن بشارع ‪ ........‬قسم‬
‫‪ ........‬محافظة ‪ ........‬استأجرها منه بموجب عقد ايجار مؤرخ ‪....-..-..‬‬
‫وتضمن البند رقم ‪ ........‬منه‪ 2‬حظرا على المعلن اليه يحول بينه وبين التنازل‬
‫عن االيجار أو التأجير من الباطن بدون تصريح كتابى من المعلن اليه االول‬
‫وأضاف انه وقد خالف المعلن اليه الثانى هذا البند وتنازل عن عين النزاع‬
‫للطالب دون تصريح‪ 2‬كتابى منه ومن ثم يحق له طلب اخالئهما منها ‪.‬‬
‫ولما‬
‫كان المقرر قانونا أنه يجوز التنازل عن البند الوارد بعقد االيجار متعلقا‬
‫بحظر التنازل عن االيجار صراحة كما أن هذا التنازل قد يستفاد ضمنا وحينئذ‬
‫يعتبر المؤجر مقرا للتنازل وتقوم عالقة مباشرة فيما بينه‪ 2‬وبين المتنازل له‬
‫يحل فيها االخير محل المستأجر المتنازل فى حقوقه والتزاماته مما يحول دون‬
‫المؤجر وطلب اخالء العين المؤجرة اال ألحد االسباب المحددة على سبيل‪ 2‬الحصر ‪.‬‬
‫وإذ يبين من صحيفة افتتاح الدعوى سالفة البيان أن المعلن اليه‬

‫االول يجحد العالقة المباشرة التى قامت بينه وبين الطالب متعلقة بأبرام عقد‬
‫ايجار فيما بينهما عن عين النزاع لتنازله ضمنا عن البند الذى تضمنه‪ 2‬عقد‬
‫االيجار سند دعواه والذى يحظر على المعلن اليه الثانى التنازل عن االيجار ‪,‬‬
‫يدل على ذلك أن الطالب استقل بتلك العين بعد ترك المعلن اليه الثانى اياها‬
‫له منذ ‪ ....-..-..‬وظل الطالب يوفى أجرتها مباشرة للمعلن اليه االول الذى‬
‫يعلم يقينا بأقامته بها وتخلى المعلن اليه عنها نهائيا ‪.‬‬
‫لما كان ما‬
‫تقدم ‪ ,‬فأنه يحق للطالب اقامة دعوى فرعية بموجب هذه الصحيفة بطلب ثبوت‬
‫العالقة االيجارية فيما بينه وبين المعلن اليه االول والزام االخير بتحرير‬
‫عقد أيجار له عن عين النزاع اعتبارا من ‪ ....-..-..‬بذات شروط العقد الذى‬
‫تم التنازل عنه للطالب وذلك فى مواجهة المعلن اليه الثانى ‪.‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخة الى محل اقامة المعلن اليهما‬
‫واعلنتهما بصورة من هذا وكلفتهما بالحضور أمام محكمة ‪ ........‬الدائرة‬
‫‪ ........‬بمقرها الكائن بشارع ‪ ........‬وذلك بجلستها المنعقدة علنا فى يوم‬
‫‪ ........‬الموافق ‪ ....-..-..‬الساعة ‪ ........‬ليسمع المعلن اليه االول‬
‫الحكم بثبوت العالقة االيجارية فيما بينه‪ 2‬وبين الطالب عن عين النزاع‬
‫المبينة بصدر هذه الصحيفة والزامه بتحرير عقد ايجار له عنها اعتبارا من‬
‫‪ ....-..-..‬بذات شروط العقد المتنازل للطالب عنه وفى الدعوى االصليه رقم‬
‫‪ ........‬لسنه ‪ ........‬سالفة البيان برفضها مع الزامه المصاريف ومقابل‬
‫اتعاب المحاماه وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بال كفالة ‪ ,‬وذلك فى مواجهة‬
‫المعلن اليه الثانى ‪.‬‬
‫مع حفظ كافة الحقوق‪ ,‬والجل العلم‬
‫‪ -209‬صحيفة استئناف هامة فى حكم إخالء للتكرار‬

‫إنه في يـــــــــوم‪ ‬الموافق‪ 2002/ / ‬الساعــــــــــــة‬
‫بناء على طلب السيد‪-.................. /‬مستأجر دكان لبيع األحذية بالعقار ‪....................................‬‬
‫ومحله المختار مكتب األستاذ‪ ====== /‬المحامي الكائن =====‬
‫أنا(‪ ) ‬محضر محكمة‪ ‬الجزئية انتقلت في تاريخه وأعلنت ‪-:‬‬
‫السيد‪-........... /‬المقيم بالعقار رقم ‪.............‬‬
‫مخاطبًا مــع ‪،،‬‬
‫‪ ‬بموجب صحيفة أودعت قلم كتاب محكمة ====االبتدائية في ‪ 15/4/2001‬أقام المعلن إليه‬
‫الدعوى رقم ‪ 1313/2001‬إيجارات ضد الطالب بطلب الحكم بإخالئه من العين المؤجرة له‬
‫وتسليمها خالية من الشواغل مع إلزامه المصروفات واألتعاب وذلك على سند من القول أنه‬
‫بموجب عقد إيجار مؤرخ‪ 16/9/1988 2‬استأجر منه الطالب دكانًا بالعقار رقم ‪ 11‬شارع المدرسة‬
‫اإلعدادية‪-‬وراق العرب‪-‬قسم الوراق‪-‬الجيزة لقاء أجرة شهرية قدرها ‪ 110‬جنيه تم زيادتها بالقانون‬
‫‪ 6/1997‬ثم بالقانون ‪ 14/2001‬حتى صارت حاليًا ‪627‬ر‪ 163‬جنيهًا شهريًا‪-‬وإذ تأخر الطالب عن‬
‫سداد أجرة العين عن شهري مارس وإبريل ‪ 2002‬بما قيمته ‪654‬ر‪ 327‬جنيهًا رغم سبق تكرار‬
‫تخلفه عن سداد األجرة في الدعوى رقم ‪ 5159/1998‬إيجارات كلي الجيزة واستئنافها رقم‬
‫‪ 9992/116‬إيجارات استئناف القاهرة وعلى أساس ذلك أقام المعلن إليه دعواه االبتدائية وذلك كله‬
‫على حد زعمه في صحيفتها وعلى التفصيل الوارد بها وتداول نظر الدعوى بالجلسات أمام الدائرة‬
‫(‪ )9‬إيجارات إلي أن صدر فيها حكم بجلسة‪ 2002 /8 /27 ‬قضي‪ ‬بإخالء الطالب من محل‬
‫التداعي وتسليمها خالية من األشخاص والشواغل مع إلزامه المصروفات واألتعاب‪0 ‬‬
‫‪ ‬وحيث أن هذا القضاء قد صدر مشوبًا بعيب مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه ومخالفة الواقع‬
‫الثابت باألوراق‪-‬فإن الطالب يبادر بالطعن عليه باالستئناف بموجب هذه الصحيفة‪-‬لألسباب اآلتية ‪:‬‬
‫أسباب االستئنافـ‬
‫أو ًال ‪ -::‬انتقاء حالة التكرار في التأخير في الوفاء باألجرة في حق الطالب‪ ‬لسبق سداده مبالغ‬
‫للمؤجر غير مستحقه عليه تعادل األجرة المستحقة عليه المقامة بسببها الدعوى ‪0‬‬
‫** وفــــــــي بيـــــــــــــان ذلك‪ ‬نــــــــــــورد اآلتـــي ‪-::::‬‬
‫‪ ‬حيث أن الواقع الثابت الذي ال يسع المعلن إليه إنكاره أنه في بداية شهر مارس ‪ 2002‬طلب من‬
‫الطالب سداد مبلغ وقدره ‪25‬ر‪ 326‬ج ( ثالثمائة‪ 2‬وستة وعشرون جنيهًا وخمسة وعشرون قرشًا)‬
‫قيمة الضرائب العقارية المستحقة عن العين استئجاره واضطر الطالب إلي سداد هذا المبلغ بحضور‬
‫شهود ودون الحصول على إيصال بذلك‪ ‬بعد أن أوهمه المعلن إليه أنه الملتزم بأدائه ‪0‬‬
‫‪ ‬وحيث أنه من المستقر عليه في قضاء النقض "أن ثبوت أن عين النزاع مرخص في إقامتها أو‬
‫تم إنشائها بعد العمل بأحكام القانون رقم ‪ 136/1981‬ومؤجرة لغير أغراض السكني مؤداه تحمل‬
‫المالك عبء الضرائب العقارية المفروضة عليها مخالفة ذلك خطأ "‬
‫}الطعن رقم ‪517/69‬ق جلســــــــة ‪{ 10/5/2000‬‬
‫}الطعن رقم ‪74/69‬ق جلســـــــــــة ‪{23/1/2000‬‬
‫}الطعن رقم ‪11557/67‬ق جلسة ‪ {29/4/1998‬‬
‫‪ ‬لما كان ذلك وكان الثابت بالحكم الصادر في االستئناف رقم ‪166 /9992‬ق‪ ‬إيجارات استئناف‬
‫القاهرة المقدم صورته الضوئية بحافظة مستندات المعلن إليه أمام محكمة أول درجة ‪-‬ثابت في‬
‫مدوناته في الصفحة الثانية منه أن تاريخ‪ 2‬إنشاء العين هو ‪ 1987‬بحسب ما انتهي إليه الخبير‬
‫المنتدب في تقريره‪-‬وكان الثابت بعقد اإليجار أن عين التداعي مؤجرة لغير أغراض السكني ‪-‬فأنه‬
‫ال بما ذكر‪ -‬فأن عبء تحمل الضرائب العقارية المستحقة عليها يقع على عاتق المالك (المعلن‬ ‫وعم ً‬
‫إليه ) وليس المستأجر (الطالب) ويكون ما سدده الطالب في هذا الخصوص غير مستحق عليه‬
‫وتتحمل به ذمة المعلن إليه ومن حق الطالب خصمه من األجرة المستحقة عليه ‪0‬‬
‫‪ ‬لما كان ذلك وكان سداد الطالب لمبلغ ‪25‬ر‪ 326‬جنيهًا الذي طالبه به المعلن إليه سابق على رفع‬
‫الدعوى االبتدائية‪ 2‬ويغطي األجرة المستحقة عليه عن المدة المدعي تأخره عن الوفاء بها وهي في‬
‫حقيقتها مبلغ ‪ 326‬جنيهًا ‪0‬‬
‫‪ ‬وحيث أن المقرر في قضاء النقض "أن وفاء المستأجر باألجرة المستحقة للمؤجر قبل انعقاد‬
‫الخصومة أثره انتفاء تكرار التأخير أو األمتناع عن الوفاء بها "‬
‫} الطعن رقم ‪ 1969/68‬ق جلسة ‪{ 24/11/1999‬‬
‫} الطعن رقم ‪ 1505/67‬ق جلسة ‪{ 30/3/1999‬‬
‫‪ ‬لما كان ذلك فإن حالة تكرار التأخير في سداد األجرة المدعاة تكون منتفية‪ 2‬في حق الطالب ويتعين‬
‫القضاء معه بإلغاء الحكم المستأنف وعدم قبول الدعوى ‪0‬‬
‫‪ ‬وهو ما يتمسك به الطالب وفي حالة إنكار المعلن إليه لواقعة تقاضيه المبلغ المذكور منه‪ 2‬كضرائب‬
‫عقارية يركن في إثباتها "اصليًا ‪-:‬إلي إحالة االستئناف للتحقيق إلثباتها لسماع شهود هذه الواقعة‬
‫واحتياطيًا ‪ -:‬تحليف المعلن إليه اليمين الحاسمة عن هذه الواقعة ‪0‬‬
‫ثانيًا ‪ - :‬انتفاء حالة التكرار في التأخر في سداد األجرة لتخلف المعلن إليه عن السعي إلي الطالب‬
‫في موطنه واقتضاء األجرة منه‪ 2‬إعما ًال لحكم القانون ‪0‬‬
‫‪/////‬ـ وفـــــــــي بيـــــــــان ذلك نــــــــــــــــــــــورد اآلتــــــــــــي‬
‫‪ ‬حيــــــث أنــه مـن المستقر عليـه فـــي قضاء النقض ‪000‬‬
‫‪ ‬أن الوفاء بالدين األصل فيه أن يكون في محل المدين – عدم اشتراط الوفاء باألجرة في موطن‬
‫المؤجر – تقاعس األخير عن السعي إلي موطن المستأجر القتضاء األجرة عند حلول األجل وتمسك‬
‫المستأجر بأن يكون الوفاء بها في موطنه مؤداه عدم اعتبار المستأجر مخ ً‬
‫ال بالتزامه بالوفاء‬
‫باألجرة طبقًا للمادتين ‪ 586/2 , 347/2‬من القانون المدني ‪0‬‬
‫‪ ‬‬
‫} الطعن رقم ‪ 1208/67‬ق جلسة ‪{ 15/11/1999‬‬
‫} الطعن رقم ‪ 1831/68‬ق جلسة ‪{ 15/3/1999‬‬
‫} الطعن رقم ‪ 1230/67‬ق جلسة ‪{ 23/11/1998‬‬
‫·‪ ‬وإن التفات الحكم المطعون فيه عن داللة محاولة عرض الطاعن لألجرة مع عدم وجود ما‬
‫يفيد سعي المطعون ضدها لطلب األجرة أو وجود اتفاق يعفيها من هذا السعي وقضاؤه باإلخالء‬
‫تأسيسًا على أن الطاعن قد تكرر منه التخلف عن سداد األجرة خطأ في تطبيق القانون وفساد في‬
‫االستدالل ‪0‬‬
‫} الطعن رقم ‪ 1208/67‬ق – جلسة ‪{ 15/11/1999‬‬
‫‪ ‬لما كان ما تقدم – وعلي فرض انكار المعلن إليه لتقاضيه‪ 2‬من الطالب المبلغ المشار إليه في السبب‬
‫األول كضرائب عقارية واهلل حسيبه‪ 2‬في ذلك أو عجز الطالب عن إثبات هذه الواقعة – وكان الثابت‬
‫بعقد اإليجار سند الدعوى أنه خال من بند يفيد إعفاء المعلن إليه من السعى القتضاء األجرة في‬
‫موطن الطالب وخلو األوراق من ثمة دليل أخر قدمه المعلن إليه يفيد ذلك فإنه يترتب عليه وجوب‬
‫أن يكون الوفاء باألجرة في موطن الطالب وتقاعس المعلن إليه عن السعي إليه القتضاء األجرة في‬
‫مواعيدها وهو المتحمل عبء إثبات حصول هذا السعي – وهو ما لم يقدم المعلن إليه دليله – فإن‬
‫تأخر الطالب في سداد األجرة – وعلى فرض صحة الزعم به ‪-‬ال يعد منه إخال ًال بالتزامه بالوفاء‬
‫باألجرة طبقًا للمادتين ‪ 586/2 , 347/2‬مدني ‪ 0‬‬
‫‪ ‬بل إن الثابت على خالف ما تقدم أن الطالب هو الذي كان يسعى إلي المعلن إليه للوفاء باألجرة‬
‫ال متقنًا منه‪ 2‬للمسلسل الذي دبر له لمحاولة‬ ‫بموجب إنذارات عرض سابقة إال أن المعلن إليه وتمثي ً‬
‫اإليقاع بالطالب كان يرفض إستالم األجرة المعروضة – وطلب منه في بداية شهر مارس أن يسدد‬
‫الضرائب العقارية التي في األصل هو الذي يتحمل‪ 2‬عبء سدادها لمصلحة الضرائب – بعد إيهامه‬
‫بأنه كمستأجر ملتزم بالوفاء بها – مقابل أن يمنحه نظرة ميسرة‪ 2‬في سداد أجرة شهري مارس‬
‫وإبريل ‪ 2002‬على أال يسددها عن طريق إنذارات العرض حتى يتجنب تحمل مصاريف العرض‬
‫واإليداع وحسن نية الطالب‪ ‬دفعته إلي موافقة المعلن إليه على ذلك ولم يكن وقتها الطالب مدركًا‬
‫لخيوط المؤامرة المدبرة له لإليقاع به وسلب العين المؤجرة من حيازته‪0 2‬‬
‫ثالثا ‪ - :‬عدم دستوريةـ نص الفقرة األخيرة من المادة الثالثة من القانون ‪ 6/1997‬والمادة األولي‬
‫من القانون رقم ‪ 14/2001‬وهو ما يترتب على ثبوته انتفاء حالة التكرار في حق الطالب ‪0‬‬
‫‪ 2/////‬وفـي بيـان ذلـك‪ ‬نــورد اآلتـــي ‪000000000‬‬
‫‪ ‬حيث أن الثابت بنص الفقرة األخيرة من القانون رقم ‪ 6/1997‬بشأن إيجار األماكن غير السكنية‬
‫أنها قضت بزيادة أجرة األماكن المؤجرة لغير أغراض السكني بنسبة‪ %10 2‬من قيمة آخر أجرة‬
‫قانونية‪ 2‬زيادة سنوية دورية‪ 2‬مركبة اعتبارًا من ‪ 1997 /4 /1‬وفي نفس هذا الموعد عن األعوام‬
‫التالية – كما أن الثابت بالمادة األولي من القانون رقم ‪ 14/2001‬أنها نصت على أنه تستحق زيادة‬
‫سنوية‪ 2‬وبصفة دورية مستمرة‪ 2‬مركبة أبدية اعتبارا من (‪ ) 1/4/2001‬من آخر أجرة مستحقة عن‬
‫األعوام التالية بنسبة‪2‬‬
‫‪ 2%‬بالنسبة‪ 2‬لألماكن المنشأة حتي ‪9/9/1997‬‬
‫‪ 1%‬بالنسبة‪ 2‬لألماكن المنشأة من ‪ 10/9/1997‬وحتى ‪30/1/1996‬‬
‫ونصت المادة الثانية منهـ على ان يعمل بهذا القانون من ‪0 1/4/2001‬‬
‫‪ ‬وحيث إن هذه األحكام مشوبة‪ 2‬بعيب عدم الدستورية فيما قضت به من جعل الزيادة في األجرة‬
‫زيادة سنوية مركبة‪ 2‬مضطردة مستمرة‪ 2‬أبدية ال تقف عند‪ ‬حد إذ تخالف أحكام المواد ‪,34 ,32 ,7 ,2‬‬
‫‪ 40‬من الدستور وذلك بأن أوقعت ظلمًا شديدًا على مستأجر المكان المؤجر لغير أغراض السكني إذ‬
‫ألزمته النصوص بزيادة األجرة زيادة سنوية‪ 2‬دورية مضطردة أبدية ومركبة ال تقف عند حد حيث‬
‫بنيت على جهالة نافية للعلم زيادة قد تكون في المستقبل‪ 2‬غبنًا شديدًا للمستأجر – وقد كانت بالفعل –‬
‫وذلك بافتراض العلم بالتغيرات االقتصادية المستقبلية‪ 2‬وبالزيادة المستمرة في أسعار العقارات‬
‫ومقابل استغاللها واالنتفاع بها ناسية في ذلك السلطة التشريعية أن المستقبل مجهول ال يعلمه إال‬
‫اهلل وأن العقارات تختلف من مكان ألخر ومن زمان ألخر وال يجوز ربطها بنسبة مقيدة ومقننة في‬
‫وقت قد تنقص فيه القيمة في جهة وتزيد في أخرى‪-‬وألن ولي األمر ال يجوز له أن يتدخل في‬
‫المعامالت بين الناس إال استثناء لمنع الظلم ورفع الضرر وال يكون ذلك إال لضرورة ‪-‬والضرورة‬
‫تقدر بقدرها ‪-‬وال تأخذ أبدًا شكل األبدية – كما أن هذه النصوص تشكل عدوانًا على حق ملكية‬
‫المستأجر للمال الملتزم بدفعه للمؤجر كزيادة في األجرة وإخال ًال بأحد عناصرها وافتئاتًا كذلك على‬
‫ما هو مفترض من أن األصل في النصوص القانونية‪ 2‬التي اقتضتها الضرورة أن يكون إعما ًال بقدر‬
‫يتوافر موجباتها التي تعكسها الظروف االقتصادية الراهنة ‪-‬ال المستقبلية التي ال يعلمها إال اهلل –‬
‫كما أن من شأن أعمال هذه النصوص تمييز طائقة‪ ‬من مستأجري األماكن غير السكنية بعقود‬
‫إيجار قبل ‪ 31/1/1996‬على غيرهم من باقي مستأجري نفس األماكن بعقود إيجار بعد هذا التاريخ‬
‫بتحمل أعباء مالية تتمثل في الزيادة السنوية األبدية المقررة بهذه النصوص والتى أقامت بذلك‬
‫تمييزًا تحكميًا بين هؤالء وأولئك رغم تماثل مراكزهم القانونية ودون أن تستند‪ 2‬في هذا التمييز إلي‬
‫ال بإعتبارات العدالة والمساواه بين األفراد‬ ‫مصلحة مشروعة بل عمد المشرع بذلك إلي نقيضها مخ ً‬
‫‪0‬‬
‫‪ ‬وحيت أن المستقر عليه فى قضاء المحكمة الدستورية‪ 2‬العليا "أن إلغاء المشرع لقاعدة قانونية‬
‫بذاتها ال يحول دون الطعن عليها من قبل من طبقت عليه خالل فترة نفاذها وترتبت‪ 2‬بمقتضاها آثار‬
‫قانونية‪ 2‬بالنسبة‪ 2‬إليه تتحقق بإبطالها مصلحته الشخصية‪ 2‬المباشرة ذلك أن األصل في تطبيق القاعدة‬
‫القانونية هو سريانها على الوقائع التي تتم خالل الفترة من تاريخ العمل بها وحتى إلغائها‪ ،‬فإذا‬
‫استعيض عنها بقاعدة قانونية جديدة سرت القاعدة الجديدة من تاريخ إلغائها ‪ ،‬وبذلك يتحدد النطاق‬
‫الزمني لسريان كل من القاعدتين مما نشأ في ظل القاعدة القديمة من المراكز القانونية‪ 2‬وجرت‬
‫آثارها خالل فترة نفاذها يظل محكومًا بها وحدها "‬
‫حكم المحكمة الدستورية‪ 2‬العليا بجلسة ‪ 15/4/1995‬قضية رقم ‪27/16‬ق دستورية‬
‫حكم المحكمة الدستورية‪ 2‬العليا بجلسة ‪ 7/9/1996‬القضية‪ 2‬رقم ‪ 9/17‬قضائية‪ 2‬دستورية‪2‬‬
‫‪ ‬لما كان ذلك وكان نص الفقرة األخيرة من المادة الثالثة من القانون ‪ 6/97‬وإن كان قد استبدل نص‬
‫المادة األولي من القانون ‪ 14/2001‬إال أنها قد رتبت آثارها القانونية خالل وقت نفاذها منذ‬
‫صدورها وحتى إلغائها وأستحصل بموجبها المعلن إليه من الطالب بغير حق على نسبة ‪%10‬‬
‫زيادة سنوية مركبة‪ 2‬اعتبارًا من ‪ 1/4/97‬وحتى ‪ - 31/3/2001‬لما كان ذلك وكان نص المادة‬
‫األولي في القانون الجديد رقم ‪ 14/2001‬ال يسرى‪ ‬بأثر رجعي بل يسرى‪ 2‬بأثر فوري من تاريخ‪2‬‬
‫العمل به في ‪ 1/4/2001‬فضل عن أن النص فيها يكشف صراحة عن اعتمادها آلخر زيادة في‬
‫األجرة‪ ‬ترتبت‪ 2‬بموجب نص الفقرة األخيرة من المادة الثالثة من القانون ‪ 6/1997‬حتى تاريخ‬
‫‪ 31/3/2001‬ثم تبني عليها‪ ‬وتزيد بنسبة‪ 1 2‬أو ‪ %2‬زيادة سنوية‪ ‬اعتبارًا من ‪ ، 1/4/2001‬لما‬
‫كان ذلك فإن مصلحة الطالب تكون محققة في الدفع بعدم دستورية النصين المطعون عليهما ‪ 0‬‬
‫‪ ‬لما كان ذلك وكان يترتب على الحكم بعدم دستورية‪ 2‬هذه النصوص المشار إليها اعتبار الطالب سدد‬
‫مبالغ غير مستحقة عليه للمعلن إليه هي إجمالي الزيادات القانونية‪ 2‬التي قام بالوفاء بها عن المدة‬
‫من ‪ 1/4/1997‬وحتى تاريخه وهي تجاوز بكثير األجرة المطالب بها في الدعوى الماثلة والمدعي‬
‫بتأخره عن الوفاء بها في مواعيده مما تنتفي‪ 2‬معه حالة التكرار ويترتب عليه القضاء بعدم قبول‬
‫ال عن أنه ذلك يعد من الطالب منازعة في األجرة تلتزم محكمة الموضوع‬ ‫الدعوى أو برفضها فض ً‬
‫بالفصل فيها قبل الحكم في موضوعها ‪0‬‬
‫‪ ‬لما كان ذلك وكان المستقر عليه في قضاء النقض أن تكرار التأخير في سداد األجرة شرطة أن‬
‫يكون مقدار األجرة الشهرية المطالب بها في الدعوى الالحقة هي بذاتها التي كانت مح ً‬
‫ال للمطالبة‬
‫في الدعوى المتخذة سابقة للتكرار وأن تعديل مقدار األجرة بموجب قوانين إيجار األماكن ‪-‬منازعة‬
‫المستأجر جديًا في هذا المقدار بعد التعديل وجوب الفصل فيها باعتبارها مسألة أولية الزمة لتحديد‬
‫األجرة المستحقة قانونًا قبل الفصل في طلب التكرار ‪0‬‬
‫الطعن رقم ‪2218/68‬ق جلسة ‪23/1/2000‬‬
‫‪ ‬لما كان ما تقدم فان الطالب يتمسك‪ 2‬بدفع صريح جازم يقرع به سمع عدالة محكمة االستئناف‬
‫بعدم دستورية المواد السالف بيانها خاصة وأن وكيله قد سبق له‪ ‬أن دفع بذلك في دعوى أخرى‬
‫هي الدعوى رقم ‪ 3671/1998‬إيجارات كلي الجيزة وقدرت المحكمة جدية دفعه وصرحت له بإقامة‬
‫الدعوى الدستورية‪ 2‬طعنًا على هذه النصوص وبناء عليه أقام الدعوى رقم ‪ 28/23‬دستورية‪ 2‬مازالت‬
‫منظورة أمام المحكمة الدستورية‪ 2‬العليا وهو ما سيقدم دليله بين يدي المحكمة أثناء نظر االستئناف‬
‫‪ -‬وهو ما يشفع للطالب التمسك بهذا الدفع وطلب اآلتــــــــي ‪-:::‬‬
‫أصليا ‪ -:‬وقف السير في الدعوى واإلحالة للمحكمة الدستورية‪ 2‬العليا للفصل في الدفع المشار إليه‬
‫وإحتياطيًا ‪ -:‬التصريح‪ 2‬للطالب بإقامة الدعوى الدستورية‪ 2‬أمام المحكمة‪ ‬الدستورية‪ 2‬العليا ‪0‬‬
‫رابعًا ‪ -:‬توافر أعذار ومبررات اضطرت الطالب إلي التأخر في سداد األجرة مما ينفي عنه قصد‬
‫المماطلة والتسويف‪0 2‬‬
‫‪ ////‬وفـــــي بيــــــان ذلـــــك‪ ‬نــــــــــــــورد اآلتـــي‬
‫‪ ‬أن التكرار هو تكرار االمتناع أو تأخير سابق بما يتحقق به ثبوت ميل المستأجر إلي المماطلة‬
‫واتجاهه إلي إعنات المؤجر باضطراره إلي سلوك اإلجراءات القضائية أكثر من مرة – وهذه الحالة‬
‫وضع لها المشرع هذا الجزاء الذي ال يكشف عنها تأخر المستأجر الول مرة بل تأخيره الثاني أو‬
‫التالي ‪0‬‬
‫} نقض جلسة ‪ 15/2/1978‬س ‪ 29‬صـ ‪{ 478‬‬
‫وأن المبررات التي رآها المشرع كافيه العتبار المستأجر غير سيئ استعمال حقه في تفادي الحكم‬
‫باإلخالء للتأخر في الوفاء باألجرة وتكرار اضطرار المؤجر إلي رفع دعوى اإلخالء لهذا السبب‬
‫أكثر من مرة إنما تقتصر‪ 2‬على تلك التي تقدم من المستأجر في المدة األخيرة التي على أساسها‬
‫رفعت الدعوى المعروضة بخالف واقعة التأخير السابق التي تعتبر مجرد عامل مساعد على اعتبار‬
‫الفعل المادي تكرارًا ‪0‬‬
‫} نقض ‪ 24/1/1985‬طعن رقم ‪ 1258/49‬ق {‪ ‬‬
‫‪ ‬وأن عدم إيراد المشرع بيانًا لمبررات التأخير في الوفاء باألجرة المنصوص عليها في المادة ‪18‬‬
‫من القانون ‪ – 136/1981‬أثره – إعمال المحاكم للنص المذكور وفقًا لما يقتضيه‪ 2‬العقد ونص‬
‫المادة ‪ 157‬مدني – مؤداه – وقوع حادث استثنائي‪ 2‬لم يكن في وسع المستأجر دفعه أو توقعه جعل‬
‫ال – اعتباره مبررًا للتأخير في الوفاء بها – علة ذلك ‪0‬‬ ‫الوفاء باألجرة مرهقًا وليس مستحي ً‬
‫‪ } ‬الطعن رقم ‪ 9839/64‬ق جلسة ‪{25/6/2000‬‬
‫} الطعن رقم ‪ 73/69‬ق جلسة ‪{ 31/1/2000‬‬
‫} الطعن رقم ‪ 1161/68‬ق جلسة ‪{ 8/11/1999‬‬
‫لما كان ذلك‪-‬وعلى فرض تسليمنا جد ًال بتأخر الطالب في الوفاء باألجرة ‪ -‬فإن الطالب لديه عدة‬
‫أعذار توافرت في حقه دفعته إلي التأخر في سداد أجرة مدة قليلة هي شهري مارس وإبريل ‪2002‬‬
‫عن موعدها بقليل‪ ‬وهذه األعذار تعتبر‪ 2‬مبررات كافية إلعتبار الطالب غير سيئ النية في استعمال‬
‫رخصة التوقي وتنفي‪ 2‬عنه قصد المماطلة والتسويف وهذه األعذار تتلخص في اآلتـــي ‪:‬‬
‫‪ )1 ‬أن الثابت باألوراق‪ -‬وبحسب إقرار المعلن إليه الضمني في صحيفة دعواه ‪-‬التزام‬
‫الطالب بسداد األجرة في مواعيدها طوال المدة الماضية الالحقة علي الدعوى رقم ‪5159/1998‬‬
‫إيجارات الجيزة التي اتخذها المعلن إليه كسابقة تدلل على توافر حالة التكرار وهي مدة جاوزت‬
‫الثالث سنوات كان الطالب خاللها يقوم بسداد األجرة في مواعيدها بل مقدمًا بطريق إنذارات عرض‬
‫األجرة ‪0‬‬
‫‪ )2 ‬أن فترة التأخر في سداد األجرة المدعاة عن مواعيدها قليلة نسبيًا حيث ال تجاوز‬
‫شهرين إضطر الطالب إلي التأخر عن سدادها لظروف طارئة خارجة عن أرادته سنبينها في المبرر‬
‫التالي ‪0‬‬
‫‪ )3 ‬هذه الظروف الطارئة الخارجة عن إرادة الطالب هي مطالبة المعلن إليه له في بداية‬
‫شهر مارس ‪ 2002‬بسداد مبلغ ‪25‬ر‪ 326‬جنيها وهو ما يعادل أجرة شهرين – كضرائب عقارية‪2‬‬
‫بعد أن أوهمه أنه الملتزم بأدائها على خالف حكم القانون‪ ‬واضطرار الطالب إلي سداده ‪-‬دون‬
‫إيصال بذلك ‪-‬بعد تحايل المعلن إليه عليه وتظاهره بتفهم ظروفه المادية المتعسرة وبمنحه نظرة‬
‫ميسرة في الوفاء باألجرة عن المدة المطالب بها – وهذا المبلغ الذي إضطر الطالب إلي سداده‬
‫كضرائب عقارية على فرض أنه الملتزم به – قد أرهقه ماديًا ويعد حادثًا فجائيًا استثنائيًا لم يكن في‬
‫وسع الطالب دفعه او توقعه جعل الوفاء باألجرة في مواعيدها مرهقًا في حقه ويعد في حكم المادة‬
‫‪ 157‬مدني مبررًا للتأخر في الوفاء باألجرة ‪0‬‬
‫‪ )4 ‬ويلحق بالمبرر السابق ‪-‬الزيادة في األجرة التي أثقلت كاهل الطالب وأرهقته ماديًا وهي‬
‫الناتجة عن أعمال حكم القانون ‪ 6/1997‬ثم القانون ‪ 14/2001‬وهي محل منازعة جدية على النحو‬
‫الذي أوردناه في السبب الثالث ستحسمه‪ – 2‬إن شاء اهلل – المحكمة الدستورية‪ 2‬العليا في حالة‬
‫استجابة عدالة محكمة االستئناف لدفعنا بعدم الدستورية‪ ‬‬
‫‪ ‬وحيث أن مدة األربعين يومًا المقررة قانونا للطعن باإلستئناف‪ ‬تبدأمن ‪( 2002 /8 /28‬اليوم التالى‬
‫لتاريخ صدور الحكم ) وتنتهى فى ‪ 2002 /10 /6‬وحيث أن هذا اليوم يصادف عطلة رسمية‬
‫بمناسبة‪ 2‬اإلحتفال بذكرى نصر أكتوبر – فإن ميعاد اإلستئناف يمتد‪ 2‬لليوم التالى‪2002 /10 /7 ‬‬
‫إعما ًال لحكم القانون‪ - ‬وحيث أن اإلستئناف أقيم في هذا التاريخ فإنه يكون مرفوعا في الميعاد‬
‫ويضحى مقبو ًال شك ً‬
‫ال ‪0‬‬
‫‪ 2/////‬لكل هذه األسباب ولألسباب األخرى التي سنبديها أثناء نظر االستئناف ولغيرها التي تراها‬
‫عدالة المحكمـــــــــــة ‪ 0000000‬‬
‫‪ } ‬بنـــــــــــــــــاء عليــــــــــــــــــــــــه {‬
‫أنا المحضر سالف الذكر انتقلت في تاريخه وأعلنت المعلن إليه بصورة من هذه الصحيفة وكلفته‬
‫الحضور أمـــام الدائرة (‪ ) ‬إيجارات بمحكمة استئنــاف القاهــرة بموقرها الكائن بــدار‬
‫القضاء العالي بشارع ‪ 26‬يوليو‪-‬القاهرة وذلك بجلستها المنعقدة ابتداء من الساعة الثامنة‪ 2‬من‬
‫صباح يوم‪ ‬الموافق‪ 2002/ / ‬ليسمع الحكم باآلتـــــــــــي ‪-::‬‬
‫ال لرفعه في الميعاد وبإجراءات صحيحة ‪0‬‬ ‫أو ًال ‪ -:‬بقبول هذا االستئناف شك ً‬
‫ثانيًا‪ -:‬وفي الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددًا باآلتى‪-::‬‬
‫‪ .1 ‬قبول الدفع بعدم دستورية نص الفقرة األخيرة من المادة الثالثة من القانون ‪6/1997‬‬
‫والمادة األولي من القانون رقم ‪ 14/2001‬فيما نصت عليه من زيادة أجرة األماكن غير السكنية‪2‬‬
‫بنسبة‪ %10 2‬ثم بنسبة‪ 1 2‬أو ‪ %2‬زيادة دورية مستمرة مضطردة أبدية بالمخالفة لنصوص المواد‬
‫‪ 40 & 34 &32 &7 & 2‬من الدستور على التفصيل الوارد بصدر هذه الصحيفة‪-‬وإحالة الدعوى‬
‫إلي المحكمة الدستورية العليا للفصل فيه أو التصريح لنا برفع الدعوى الدستورية ‪0‬‬
‫‪ .2 ‬إحالة الدعوى إلي التحقيق تمكينا للطالب من إثبات واقعة سداده لمبلغ ‪25‬ر‪ 326‬ج‪ ‬‬
‫( ثلثمائة وسته وعشرون جنيهًا وخمسة وعشرون قرشًا)‪ ‬ليد المعلن إليه في بداية شهر مارس‬
‫‪ 2002‬بعد أن أوهمه المعلن إليه بأنها قيمة الضرائب العقارية المستحقة على العين استئجاره‬
‫ويلتزم هو كمستأجر بسدادها وكذلك توافر مبررات وأعذار التأخر في الوفاء باألجرة الواردة بصدر‬
‫هذه الصحيفة في حق الطالب وذلك تمهيدًا للقضاء باآلتــــــــــي ‪-:‬‬
‫أصليًا ‪ :‬عدم قبول الدعوى النتفاء حالة التكرار لسبق سداد األجرة المدعى بالتأخر فى سدادها قبل‬
‫رفع الدعوى ‪0‬‬
‫احتياطيًا ‪ :‬رفض الدعوى لتوافر األعذار والمبررات في التأخير في الوفاء باألجرة في حق الطالب ‪0‬‬
‫وعلى سبيل االحتياط الكلي توجيه اليمين الحاسمة للمعلن إليه بالصيغة التالية ‪-:‬‬
‫" أقسم باهلل العظيم أنني لم أتقاضي من الطالب مبلغ وقدره ‪25‬ر‪ 326‬جنيهًا في بداية شهر مارس‬
‫ال للوفاء بأجرة شهري مارس‬ ‫‪ 2002‬كضرائب عقارية ولم أقل له بأنني سأمنحه مقابل سداده أج ً‬
‫وإبريل ‪ 2002‬إلي أن يتيسر له الحال " على أن يضع المعلن إليه يده‪ ‬على كتاب اهلل أثناء أداء‬
‫اليمين ‪0‬‬
‫‪ ‬مع إلزام المعلن إليه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة عن الدرجتين ‪0‬‬
‫مع حفظ كافة الحقوق األخرى للطالب ‪0000‬‬
‫وألجــل العلــم‬
‫برجاء مالحظة ان صحيفة االستئناف‪ 2‬قديمة وأن المبدأ الذى سبق أن أقرته محكمة النقض‬
‫واستندت إليه الصحيفة الذى مفاده انتفاء حالة التكرار بقيام المستأجر بسداد األجرة المتأخرة‬
‫والمصاريف والنفقات الفعلية قبل انعقاد الخصومة بتمام إعادة إعالنه قد عدلت عنه حديثًا الهيئة‬
‫العامة للمحكمة باشتراط النتفاء حالة التكرار قيام المستأجر بسداد األجرة قبل رفع الدعوى بقيدها‬
‫فى قلم الكتاب‪ ‬ولس بانعقاد الخصومة فيها‬
‫واألمر العجيب الغريب وفى نفس الوقت المضحك الذى يثير السخرية أن محكمة االستئناف تركت‬
‫كل تلك اسباب االستئناف وقضت فيه بالغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددًا بعدم قبول الدعوى‬
‫لعدم سبقها بتكليف بالوفاء باألجرة المتاخرة بالمخالفة للمقرر قانونًا بنص المادة ‪ 18‬من القانون‬
‫‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬والمستقر عليه فى قضاء محاكم االستئناف العالى وقضاء النقض من أن التكليف‬
‫بالوفاء باألجرة ليس شرطًا لقبول دعوى التكرار وغن كان شرطًا لقبول دعوى االخالء للتأخير فى‬
‫سداد األجرة‬
‫هذا وهلل فى خلقه شئون‬
‫‪-210‬صحيفة أستئناف عن حكم بفسخ عقد أيجار فى ظل القانون رقم ‪ 4‬لسنة ‪1996‬‬
‫انه فى يوم الموافق ‪2011/ /‬‬

‫بناء علي طلب ‪ – ====== /‬مقيم ‪ ======-----‬ومحله المختار مكتب االستاذ ‪ /‬عماد محمود‬
‫خليل المحامى باإلستنئاف‪ 2‬العالى ومجلس الدولة ش القطب بسوهاج عمارة جالل حنفى بدوى‬
‫عمارة رقم ‪39‬‬
‫انا معاون تنفيذ محكمة بندر سوهاج غرب قد انتقلت في التاريخ المذكور اعاله الي ناحية شارع‬
‫حى الحسين حوض الثالثين خلف شارع فؤاد صديق منزل‪ 2‬محمد كامل محمد عبد اهلل حيث محل‬
‫اقامة‪:‬‬
‫‪ 2===================1‬مخاطبا مع‬
‫وأعلنته باآلتى‬
‫أقام المعلن اليه ضد المستأنف الدعوى رقم === لسنة ‪ 2009‬مدنى بندر سوهاج طالبا الحكم له‬
‫بفسخ عقد اإليجار المؤرخ ‪ 20/9/2004‬على زعم انه لم يقم بسداد األجرة وطرد المدعى عليه من‬
‫الشقة موضوع العقد‪0‬‬
‫‪ -‬وتداولت الدعوى بالجلسات وبجلسة ‪ 30/6/2011‬حكمت المحكمة اول درجة بفسخ عقد اإليجار‬
‫المؤرخ ‪ 20/9/2004‬المحرر بين المدعى والمدعى عليه من العين محل التداعى الموضحة الحدود‬
‫والمعالم بصدر الصحيفة وعقد اإليجار الزام المدعى عليه بالمصاريف وخمسون جنيه اتعاب‬
‫المحاماه‬
‫‪ -‬ولما كان هذاالحكم قد جانب الصواب وصدر معيبا وباطال من اكثر من وجه – فإن المستأنف‬
‫وبموجب هذه الصحيفة يطعن عليه بطريق اإلستنئاف وذلك لألسباب األتية ‪:‬‬
‫مخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه ‪:‬‬
‫‪-‬لما كان من المقرر قانونا وعمال بنص المادة ‪ 109‬من قانون المرافعات والتى تنص على ( الدفع‬
‫بعدم اختصاص المحكمة إلنتفاء واليتها أو بسبب نوع الدعوى او قيمتها تحكم به المحكمة من‬
‫تلقاء نفسها ويجوز الدفع به فى أية حالة كانت عليها الدعوى ‪)0‬‬
‫‪ -‬ولما كان من المقرر نقضا‪ -‬االختصاص بنوع القضية او قيمتها وعلى ما جرى به نص المادة‬
‫‪ 109‬من قانون المرافعات يتعلق بالنظام العام فال يجوز األتفاق على خالفة ويجوز الدفع به فى أية‬
‫حالة تكون عليها الدعوى ويجب على المحكمة ان تقضى به من تلقاء نفسها (نقض مدنى – طعن‬
‫رقم ‪ 1978‬لسنة لسنة ‪ 53‬ق جلسة ‪ 25/2/1988‬طعن رقم ‪ 175‬لنسة ‪ 66‬ق جلسة ‪9/4/2005‬‬
‫‪ -‬ولما كان من المقرر قانونا وعمال بنص المادة ‪42‬من قانون المرافعات والتى تنص على ( تختص‬
‫محكمة المواد الجزئية بالحكم ابتدائيا فى الدعاوى المدنية والتجارية التى التجاوز قيمتها أربعين‬
‫الف جنيه‬
‫‪-‬فمفاد ما سلف ذلك ان المشرع قد جعل من قيمة الدعوى معيارا يتحدد على اساسه اختصاص‬
‫المحكمة بنظرها وهو ما اصطلح القضاء المصرى على تسميته االختصاص القيمي للمحكمة والذى‬
‫بناء عليه يتم توزيع والية القضاء على المحاكم المختلفة بالنظر الى القيمة‪ 2‬بحيث تكون القيمة هى‬
‫المعيار المحدد ألختصاص المحكمة صرف النظر عن أى اعتبار‬
‫راجع فى ذلك د ‪ /‬أحمد مليجى ‪ -‬التعليق على قانون المرافعات ط ‪- 3‬ج‪ 1‬طبعة نادى القضاة ص‬
‫‪947-944‬‬
‫‪ -‬ولما كان من المقرر قانونا وعمال بنص المادة ‪ 37‬بندر رقم ‪ 8‬الفقرة الثانية‪ 2‬من قانون المرافعات‬
‫والتى تنص على ( اذا كانت الدعوى بطلب صحة عقد مستمرا او ابطالة كان التقدير بإعتبار‬
‫مجموع المقابل النقدى عن مدة العقد كلها ‪0‬‬
‫‪-‬واذا كانت بطلب فسخ العقد كان التقدير اعتبارا المقابل النقدى عن المدة الواردة بالعقد فأذا كان‬
‫العقد قد نفذ فى جزء منه وكان التقدير باعتبار المدة الباقية‬
‫‪ -‬ولما كان من المقرر وفقا لنص المادة االولى من القانون ‪ 76‬لسنة ‪ 2007‬بتعديل بعض احكام‬
‫قانون المرافعات المدنية والتجارية‪ 2‬وقانون األثبات فى المواد المدنية والتجارية والتى تنص على‬
‫تستبدل عبارة (اربعين الف جنيه ) (بعبارة عشرة االف جنيه )وعبارة (خمسة االف جنيه )بعبارة‬
‫(الف جنيه ) اينما وردت اى منهما فى المواد ‪ 41-42-47-48‬من قانون المرافعات المدنية‬
‫والتجارية‬
‫‪ -‬ومؤدى هذه النصوص التشريعية ‪ -‬ان المشرع جعل جميع الدعاوى التى ال تجاوز قيمتها‬
‫‪ 40000‬جنيه مصرى من اختصاص المحاكم الجزئية‪ 2‬وما زاد عن هذه القيمة تكون من اختصاص‬
‫المحاكم األبتدائية وهذا ما يسمى باالختصاص القيمى ويرتبط‪ 2‬األختصاص القيمى بالنظام العام‬
‫ويترتب على ذلك اآلتى ‪:‬‬
‫‪ -1‬أنه اليجوز للخصوم األتفاق على اقامة الدعوى امام محكمة ال يدخل النزاع فى اختصاصها‬
‫بحسب القيمة‪2‬‬
‫‪ -2‬يجوز للمدعى وللمدعى عليه الدفع بعدم األختصاص القيمى فى أية حالة كانت عليها الدعوى‬
‫وال يسقط الدفع بالكالم فى الموضوع‬
‫‪ -3‬على النيابة ان تدخلت كخصم منضم فى الحاالت التى يجيز لها القانون ان تتمسك به ولو لم‬
‫يتمسك به الخصوم ‪0‬‬
‫‪ -4‬على المحكمة ان تقضى بعدم االختصاص القيمى من تلقاء نفسها‬
‫‪ -5‬يجوز التمسك بالدفع بعدم االختصاص القيمى فى أية حالة كانت عليها الدعوى ولو ألول مرة‬
‫أمام محكمة األستنئاف وأمام محكمة النقض‪0‬‬
‫‪ -‬ومبدأ مخالفة المحكمة حدود االختصاص القيمى يعرض الحكم الصادر عنها للطعن باألستنئاف‬
‫وبهذا الصدد قضت محكمة (اذاكانت الدعوى من اختصاص محكمة المواد الجزئية‪ 2‬لم تقرر احالتها‬
‫اليها فانها تكون قد خالفت قاعدة من قواعد للنظام ويكن حكمها قابال للطعن فيه بطريق األستنئاف‪2‬‬
‫عمال بالمادة ‪ 401/2‬مرافعات والتى تجيز استنئاف االحكام الصادرة فى مسائل االختصاص‬
‫واالحالة محكمة أخرى مهما تكن قيمة الدعوى ‪0‬‬
‫( الطعن ‪ 13‬لسنة ‪ 22‬مكتب فنى ‪ 6‬صفحة ‪ 644‬بتاريخ ‪10/2/1955‬‬
‫ولما كان الثابت من عقد األيجار سند الدعوى والثابت به ان مدة األيجار هى تسعة وخمسون عاما‬
‫تبدأ من ‪ 20/9/2004‬وتنتهى‪ 2‬فى ‪19/9/2063‬‬
‫‪ -‬ولما كان الثابت ان القيمة اإليجارية الشهرية قدرها ‪ 160‬ج مائة وستون جنيها يخصم منها مبلغ‬
‫‪ 30‬جنيه من المقدم المدفوع حتى ينتهى – ولما كان الثابت ان المدعى قد اودع دعواه قلم كتاب‬
‫المحكمة بتاريخ ‪ 11/5/2009‬وبحساب المدة المتبقية‪ 2‬بالعقد اعماال للفقرة الثانية من البند رقم ‪8‬‬
‫من المادة ‪ 37‬من قانون المرافعات نجد انها ‪ 644‬شهر ×‪160‬جنيه شهريا = ‪ 103040‬جنيه مائة‬
‫وثالثة الف وأربعون جنيه واعماال لنص المادتين االولى من القانون ‪ 76‬لسنة ‪ 2007‬والمادة ‪42‬‬
‫من قانون المرافعات نجد ان األختصاص القيمى للدعوى ينعقد للمحكمة األبتدائية ويخرج عن نطاق‬
‫المحكمة الجزئية ‪0‬‬
‫‪ -‬ولما كان الثابت بمذكرات دفاع المستأنف المقدمة لمحكمة اول درجة والثابت بالبند ثانيا فيها‬
‫بالدفع بعدم اختصاص قيميا واحالتها الى محكمة سوهاج األبتدائية لألختصاص ‪00‬‬
‫وليس ذلك فحسب بل أن المستأنف اثبت ذلك الدفع بمحضر جلسة ‪ 9/12/2010‬وقد قرع ذلك الدفع‬
‫سمع الدفع سواء الرد عليه ولم تتناوله فى حكمها ولم تشير‪ 2‬عليه ال من بعيد او قريب ‪0‬‬
‫‪ -‬وليس ذلك فحسب بل ان المستأنف قدم لمحكمة اول درجة صورة ضوئية‪ 2‬من الحكم رقم‬
‫‪ 823/2009‬مدنى جزئى بندر سوهاج طى حافظة مستندات مقدمة بجلسة ‪ 5/5/2011‬وهذا الحكم‬
‫حالة مماثلة تماما للدعوى المطروحة وقد حكمت فيها المحكمة الجزئية‪ 2‬عدم اختصاصها قيميا تنظر‬
‫الدعوى واحالتها الى محكمة سوهاج األبتدائية لنظرها‬
‫اال انه لألسف الشديد محكمة اول درجة عصمت عيناها عن كل ذلك‬
‫‪ -‬من ذلك يثبت ان محكمة اول درجة خالفت القانون كما انها أخلت بحق الدفاع‬
‫اخالل آخر ‪:‬‬
‫‪-‬لما كان من المقرر قانونا وفقا لنص المادة ‪ 558‬من القانون المدنى والتى تنص على ان األيجار‬
‫عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه ان يمكن المستأجر من األنتفاع بشىء معين مدة معينة‪ 2‬لقاء آجر‬
‫معلوم )‬
‫‪ -‬ولما كان من المقرر ان عقد األيجار هو من العقود الرضائية التى تخضع لمبدأ سلطان األرادة‬
‫وان اتفاقها نتيجة‪ 2‬تالقى ارادة طرفى العقد‬
‫‪ -‬ولما ما من المقرر نقضا ان ( عقد األيجار عقد ا رضائيا يخضع فى قيامه لمبدأ سلطان األرادة‬
‫فيما عدا ما فرضه القانون من أحكام مقيدة لهذا المبدا فى حدودها ودون مجاوزة نطاقها – وكان‬
‫األصل فى األرادة هو المشروعية فال يلحقها البطالن اال اذا كان األلتزام الناشىء عنها مخالفا‬
‫للنظام او األداب محال وسببا او على خالف نص آمر فى القانون ‪0‬‬
‫( الطعن رقم ‪52/ 2202‬جلسة ‪ 20/3/1989‬ث ‪ 909‬س‪)40-‬‬
‫‪ -‬ولما كان من المقرر وفقا للمادة الثانية من القانون رقم ‪ 4‬لسنة ‪ 1996‬بشأن سريان أحكام‬
‫القانون المدنى على األماكن التى لم يسبق تأجيرها واألماكن التى انتهت او تنتهى عقود ايجارها‬
‫دون ان يكون ألحد حق البقاء فيها حيث تنص تلك المادة‬
‫( تطبق األحكام القانون المدنى فى شان تأجير األماكن المنصوص عليها فى المادة األولى من هذا‬
‫القانون خالية او مفروشة‪ 2‬او فى شأن استغاللها او التصرف فيها ‪0‬‬
‫ولما كان الثابت بعقد اإليجار سند الدعوى والمؤرخ فى ‪ 20/9/2004‬أى فى ظل احكام القانون رقم‬
‫‪ 4‬لسنة ‪ 1996‬اى تحكمة قواعد القانون المدنى الذى مبدأه حرية التعاقد ومبدأ سلطان األرادة‬
‫‪ -‬ولما كان من المقرر قانونا وفقا لنص المادة ‪ 147/1‬من القانون المدنى والتى نص على ( العقد‬
‫شريعة المتعاقدين فال يجوز نقضه‪ 2‬ال تعديله اال بأتفاق الطرفين او لألسباب التى يقررها القانون‬
‫‪ -‬ولما كان من المقرر وفقا لنص المادة ‪ 150/1‬من القانون المدنى والتى تنص على ( اذا كانت‬
‫عبارة العقد واضحة فال يجوز االنحراف عنها من طريق تفسيرها للترعف على ارادة المتعاقدين‬
‫‪ -‬كما انه من المقرر قانونا وعمال بنص المادة ‪ 148/1‬من القانون المدنى والتى تنص على ( يجب‬
‫تنفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه و الطريقة تتفق ما ما يوجبه حسن النية )‬
‫‪ -‬ولما كان الثابت بعقد اإليجار سند الدعوى وتحديد بالبندين رقمى ‪ 3/4‬منه‪ 2‬حيث ثابت بالبند رقم ‪3‬‬
‫حيث نص فيه االجرة تدفع أول كل شهر وثابت بالبند رقم ‪ 4‬من ذات العقد اقرار الطرف األول‬
‫المؤجر المستأنف ضده بانه تقاضى من الطرف الثانى المستأنف مبلغ وقدره ‪ 3000‬جنيه ثالثة‬
‫االف جنيه كمقدم ايجار يتم خصم ‪ 30‬جنيه شهريا حتى ينفذ وبعدها تسدد االجرة كاملة اى ان وفقا‬
‫لهذا البند المتفق عليه بالعقد يلتزم بسداد االجرة الشهرية بعد الخصم ‪ 130‬جنيه فقط ال غير ثم يتم‬
‫اضافة نسبة ‪ % 2‬لكل عام وفقا للبند رقم ‪ 17‬من هذا العقد ‪0‬‬
‫وتأكيدا لذلك ان جميع انذارات العرض الرسمية‪ 2‬التى قام بعرضها المستأنف على المستأنف ضده‬
‫ثابت بها خصم مبلغ ‪30‬ج من المقدم ويقوم بعرض ‪ 130‬جنيه الخصم وتسليمها المستأنف ضده‬
‫مضافا اليها نسبة ‪ % 2‬المقررة سنويا دون ان يعترض على القيمة الشهرية‪ 2‬المعروضة‬
‫والمستانف سوف يقدمها لعدالة المحكمة اثناء تداول األستنائف بالجلسات تأكيدا لذلك‬
‫‪ -‬ولما كان الثابت باإلنذار بالتكليف بالوفاء وبعريضة‪ 2‬دعوى المستأنف أمام محكمة اول درجة نجد‬
‫ان المستانف لم يخصم مبلغ‪ 30‬جنيه من مبلغ المقدم المدفوع من المستأجر وتقاضاه المؤجر‬
‫والمتفق على ان يخصم منه‪ 2‬وانما طالب بقيمة ايجارية شهرية قدرها ‪ 160‬جنيه وبذلك يثبت ان‬
‫المدعى طالب بقيمة‪ 2‬ايجارية ازيد من المتفق عليه مما يتعين بطالن التكليف بالوفاء المؤرخ‬
‫‪ 21/1/2009‬كما ايضا تبطل عريضة الدعوى لتضمنها قيمة ايجارية ازيد من المقرر والمتفق‬
‫وبذلك يكون المستأنف وقد أخل بالتزام التعاقدى والمتفق عليه بعقد اإليجار‬
‫‪ -‬وفى ذلك الخصوص قد قضت محكمة النقض‬
‫(ان تمسك الطاعنة بتقاضى المطعون ضده مقدم ايجار منها على ان يخصم من االجرة الشهرية‪2‬‬
‫المستحقة عليها اال انه كلفها بالوفاء باالجرة كاملة دون اعمال الخصم مما يقع معها التكليف‬
‫بالوفاء باطال‬
‫( الطعن رقم ‪ 1709‬لسنة ‪ 72‬ق من جلسة ‪) 18/8/2003‬‬
‫‪ -‬ولما كان الثابت باالوراق وبمحضر‪ 2‬الجلسة ‪ 16/12/2010‬وبمذكرة دفاع المدعى عليه المقدمة‬
‫امام محكمة اول درجة قد دفع ببطالن التكليف بالوفاء وبطالن عريضة الدعوى لتضمينها اجرة‬
‫ازيد من المتفق عليه اال ان محكمة اول درجة لم تلتفت الى ذلك الدفع الجوهرى مما يثبت ان‬
‫محكمة اول درجة قد آخلت بحق الدفاع ويعد مخالفا للواقع واألوراق مما يعد حكمهخا باطال يستلزم‬
‫استئنافه‬
‫ثانيا ‪ :‬خطأ آخر فى تطبيق القانون وفساد فى األستدالل وقصور فى التسبيب‪ 2‬وبمخالفة الثابت‬
‫باألوراق وأخالل بحق الدفاع‬
‫‪ -‬الثابت من حيثيات الحكم المستأنف انها استندت فى حكمها على طلب المدعى عليه بتوجيه اليمين‬
‫الحاسمة للمدعى بان المدعى لم يتقاض القيمة‪ 2‬اإليجارية عن الفترة الطالب بها بعريضة الدعوى‬
‫وبجلسة ‪ 5/5/2011‬حلف تلك اليمين كذبا والذى كان من بنا على تلك اليمين الكاذبة ارتكنت‬
‫محكمة اول درجة عليها وقضت بفسخ عقد اإليجار سند الدعوى والطرد‬
‫‪ -‬وبذلك فأن محكمة اول درجة قد اخطأت فى عدة نقاط قانونية ومنطقية‪ 2‬وخالفت لما هو ثابت‬
‫باألوراق وهى كالتالى ‪:‬‬
‫‪ -1‬الثابت من محضر جلسة ‪ 9/12/2010‬بان المدعى عليه طلب احالة الدعوى للتحقيق ليثبت بأنه‬
‫قام بسداد تلك االجرة المطالب بها بعريضة‪ 2‬الدعوى‬
‫‪ -2‬ان المدعى عليه المستأنف عندما طلب من محكمة أول درجة توجيه تلك اليمين كانت من باب‬
‫األحتياط الكلى ولم يكن طلبا جوهريا اساسيا مصمما عليه ‪0‬‬
‫ولما كان من المقرر نقض فى شأن اليمين الحاسمة حيث قضت ( جواز توجيهها على سبيل‬
‫األحتياط وقبل كل دفاع او بعده اثناء نظر الدعوى وحتى صدور حكم نهائى فيها خلو التشريع‬
‫المصرى الحالى ممايحرمه اذ يتعذر على طالب توجيهها معرفة رأى المحكمة األدلة التى ساقها‬
‫خاصة فى األنزعة التى تفصل فيها بصفة انتهائية اال بعد الحكم فى النزاع فال مفر من توجيهها اثنا‬
‫نظر النزاع ‪.‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 2938‬لسنة ‪ 64‬ق جلسة ‪ 8/2/1994‬ص ‪ 4045‬ص ‪1579‬‬
‫‪ -‬وقد قضت محكمة النقض ( ان الغاية من اليمين الحاسمة هى حسم النزاع فإنه يتعين ان تكون‬
‫الواقعة محل الحلف قاطعة فى النزاع بحيث يترتب على ادائها تحديد مصير الدعوى قبوال او رفضا‬
‫وبالتالى فإنه يجب ان توجه الى الواقعة التى ينحسم بها النزاع وال يجوز توجيهها اذا كانت تنصب‬
‫على مجرد دليل فى الدعوى‬
‫( الطعن رقم ‪ 6440‬لسنة ‪ 77‬جلسة ‪ 25‬فبراير ‪0 2004‬‬
‫ولما كان من المقرر قانونا على ما جرى به قضاء محكمة النقض‬
‫( ان األصل هو براءة ذمة وانشغالها عارض يقع عبء االثبات على عاتق من يدعى ما يخالف‬
‫الثابت أصالمدعيا كان او مدعى عليه‬
‫( نقض مدنى ‪ 14/6/1982‬طعن رقم ‪ 624‬لسنة ‪ 42‬ق مجموعة احكام النقض س ‪ 33‬ص ‪) 752‬‬
‫‪ -‬وال يغير من األمر شيئا اليمين الحاسمة التى وجهها المستانف للمستأنف ضده امام محكمة أول‬
‫درجة اذا ان هذه اليمين اذا الثابت من هذا اليمين انها انصبت على دليل فى الدعوى بان تسلم‬
‫األجرة عن فترة المطالبة وان كان قد حلفها كذبا اال ان هذه اليمين لم تنصب على مقطع النزاع فى‬
‫الدعوى وهو هل تحقق الشرط الصريح‪ 2‬الفاسخ من عدمة وهل االجرة المطالب بها من جانب‬
‫المستأنف ضده هى مستحقة من عدمة وهل المستأنف ضده اعمل الخصم الوارد بالبند رقم ‪ 4‬من‬
‫عقد اإليجار سند الدعوى من عدمه‬
‫كل هذه االمور لم تحسمها اليمين الحاسمة التى وجهتها محكمة اول درجة للمستأنف ضده ومن ثم‬
‫فهى ليست حاسمة فى الدعوى وذلك لمجرد انها قائم على دليل فى الدعوى‬
‫واية ذلك ثابت بمحضر جلسة ‪ 5/5/2011‬والتى وجهت فيها محكمة اول درجة اليمين للمستأنف‬
‫ضده وبانه لم يتقاضى القيمة‪ 2‬اإليجارية من المستأنف فعندما حلف اليمين حلف على ان القيمة‬
‫اإليجارية الشهرية قدرها ‪160‬جنيه‬
‫وهذا وقد عرض المستأنف على المستأنف ضده القيمة اإليجارية بعد أعمال الخصم المتفق عليه‬
‫بالعقد وقد رفض المستانف ضده استالم تلك القيمة من ذلك يثبت بان المستأنف ضده قد حلف تلك‬
‫اليمين كذبا ويخالف ما هو ثابت بالعقد‬
‫‪ -‬واذ خالفت محكمة اول درجة تلك الدفوع وكان حكمها بناء على تلك اليمين تكون قد خالفت‬
‫األحكام المستقرة وموارد القانون بما يوجبه حسن النية فى التعامل‬
‫والغريب والعجيب ان محكمة اول درجة قد عصمت عيناها عن كافة الدفوع الشكلية والجوهرية‬
‫الواردة بمذكرة دفاع المستأنف لمحكمة اول درجة ولم تتلفت اال للطب االحتياطى الوارد بالمذكرة‬
‫فلو نظرت ولو نظرة بسيطة على تلك الدفوع والطلبات لتغير وجه الحق فى الدعوى‬
‫‪ -‬ومن ذلك يثبت‪ 2‬بان محكمة اول درجة قد نظرت االوراق نظرة ضيقة ولم تبحث االوراق بحثا جيدا‬
‫مما حملها الى نتيجة غير منطقية وفى هذا قضت محكمة النقض‬
‫ان احكام المحاكم طبقا لنص المادة ‪ 103‬مرافعات ان تكون مبين على اسباب واضاحة جلية كافية‬
‫تحمل الدليل على ان القاضى بحث النزاع المطروح امامه بحثا دقيقا وعلى انه فيما قضى به كان‬
‫مجريا الحكام القانون‬
‫‪ -‬الطعن رقم ‪ 41‬لسنة ‪ 3‬ق جلسة ‪16/11/1933‬‬
‫حكم نقض آخر ‪:‬‬
‫وجوب اشتمال الحكم فى ذاته على ما يطمئن المطلع عليه الى ان المحكمة محصت االدلة المقدمة‬
‫وحصلت منها ما تؤدى اليه وبذلك فى سبيل ذلك كل الوسائل التى توصلها الى ما ترى انه الواقع‬
‫فاذا ما تبين ان المحكمة لم تستنفذ كل ما لها من سلطة تحقيق للوصول للواقع كان حكمها باطال‬
‫السبب الثالث ‪:‬‬
‫خطأ آخر فى تطبيق القانون وفساد فى األستدالل وفصور فى التسبيب وأخالل بحق الدفاع المبطل‬
‫للحكم ‪:‬‬
‫اخطأت محكمة اول درجة حين طبقت على واقعة هذه الدعوى الشرط الفاسخ الصريح بمقولة وكان‬
‫عقد األيجار منصب فى بنده الخامس على انه اذا تأخرالمستأجر فى سداد القيمة اإليجارية لمدة‬
‫شهر يتحقق الشرط الفاسخ للعقد االمر الذى يكون معه المدعى قد أقام دعواه على سند صحيح من‬
‫الواقع والقانون واذ قد نص فى البند رقم ‪ 5‬من هذا العقد والذى نص فيه على (( اذا تأخر‬
‫المستأجر عن دفع األيجار فى المواعيد المحددة لمدة شهر فللمالك الحق فان يلزمه بدفع االجرة‬
‫والمصاريف ويفسخ‪ 2‬العقد بدون الحصول على حكم قضائى بعد التنبيه‪ 2‬عليه كتابة)) هذا الفسخ‬
‫األتفاقى الوارد بعقد اإليجار ال يدل على اتجاه ارادة المستأنف بقبوله ‪0‬‬
‫وفى هذا قضت محكمة النقض فى حكم حديث لها بان تمسك الطاعنة بان عبارة الشرط الفاسح بعقد‬
‫اإليجار ال يدل على اتجاه ارادتها الى قبول الفسخ األتفاقى ‪ 0000000‬اطراح الحكم المطعون فيه‬
‫هذا الدفاع وقضاؤه باعتبار العقد مفسوخا استنادا الى مخالفة شرطا فاسخا يسلب المحكمة كل‬
‫سلطتها التقديرية خطأ وقصور‬
‫الطعن رقم ‪ 1503‬لسنة ‪ 69‬جلسة ‪ 18/9/2000‬منشور‪ 2‬فى مجلة المحاماة العدد االول لسنة ‪2001‬‬
‫ص ‪118‬‬
‫وهذا من ناحية آخرى الثابت عقد اإليجار سند الدعوى المؤرخ ‪ 20/9/2004‬بالبند رقم ‪ 4‬والثابت‬
‫به استالم الطرف االول المؤجر من الطرف الثانى المستاجر مبلغ وقدرة ثالثة االف جنيه كمقدم‬
‫ايجار يتم خصم ثالثون جنيها شهريا كما ثابت بالبند رقم ‪ 17‬اضافى يتم التشطيب بمعرفة المستاجر‬
‫بما يعادل سبعة االف جنيه مصرى‪ 2‬ال غير وبالتالى فإن المستأنف يعد دائن للمستأنف ضده‪0‬‬
‫هذا ومن ناحية أخرى الثابت ان المستانف ضده قد سعى وسوء نية‪ 2‬لألضرار المستأنف فقد نصب‬
‫ودبر المؤامرة الرخيصة‪ 2‬ضد المستأنف وعن سوء قصد وذلك لسلب حيازة الشقة محل عقد األيجار‬
‫وتأكيد لذلك لألسباب اآلتية ‪:‬‬
‫‪ -1‬ثابت ان عقد اإليجار محرر بتاريخ‪ 20/9/2004 2‬ينتهى فى ‪ 19/9/2063‬اى لمدة ‪ 59‬سنة‬
‫بقيمة ايجارية شهرية قدرها ‪ 160‬ج فمن غير المنكور بانه نظرا إلرتفاع ايجارات المساكن فى هذه‬
‫الفترة وبصورة‪ 2‬خيالية بالحصول على مقدمات ايجار باهظة جعل المالك يفكرون فى حيل ووسائل‬
‫متعددة للتخلص من المستأجرين باى وسيلة ثم اعادة تأجيرها بإيجار مرتفع بمعنى توافر سوء نية‪2‬‬
‫المؤجر فى طرد المستأجر وأخالئة من الشقة‬
‫‪ -2‬ان المستأنف ضده قد اختلق المشاكل مع المستأنف والتى اسفرت بان تعدى المستأنف ضده‬
‫وشقيقة على المستأنف بالضرب وتحرر على اثره الجنحة رقم ‪ 1697‬لسنة ‪ 2007‬جنح قسم أول‬
‫سوهاج والتى قضى فيها بحبس المستأنف ضده بالحبس لكل منهما هو وشقيقه ثالثة أشهر مع‬
‫الشغل وكفالة ‪ 100‬جنيه والمصاريف‬
‫وقد استأنف المستأنف ضده هذا الحكم وقيد برقم ‪ 8988‬لسنة ‪ 2007‬جنح مستأنفة‪ 2‬أول سوهاج‬
‫واثباتا لحسن نية المستأنف وحرصا منه على مستقبل‪ 2‬المستأنف ضده قرر التصالح معه لذا فقد‬
‫قضت محكمة الجنح بإنقضاء الدعوى الجنائية بالتصالح ‪ -‬كل هذه المستندات مقدمه طى حافظة‬
‫مستندات المستأنف امام محكمة اول درجة اال انه لألسف المستأنف ضده كان يدبر خيوط المؤامرة‬
‫لإلنتقام من المستأنف ‪ -‬لذا كان يسلم له ايصاالت مخالصة للقيمة اإليجارية مزورة ليس صادرة‬
‫عن خط يده رغم تقاضية األجرة وذلك لمدة ‪ 21‬شهر ثم فاجىء المستأنف ضده المستأنف بإقامته‪2‬‬
‫هذه الدعوى فما كان من المستأنف اال ان قدم وبحسن نية هذه المخالصات امام محكمة أول درجة‬
‫فما كان من المستأنف ضده بأن يطعن عليها جميعها بالتزوير‪ 2‬وهو يعلم علم اليقين بأنها مزورة‬
‫حيث انه هو الذى دبر وخطط لذلك وثبت بالفعل انها مزورة ونجح المستأنف فى مخططة الرخيص‬
‫من اجل الوصول الى هدفه وهو طرد المستأنف من الشقة‬
‫‪-‬مما سبق يثبت ان المستأنف ضده قد تعسف فى أعمال الشرط الصريح‬
‫وبخصوص ذلك قد نصت المادة ‪ 5‬من القانون المدنى والتى تنص على يكون استعمال الحق غير‬
‫المشروع فى االحوال التالية ‪:‬‬
‫‌أ‪ -‬اذا لم يقصد به سوى األضرار بالغير‬
‫ب‌‪ -‬اذا كانت المصالح التى يرمى الى تحقيقها قليلة االهمية‪ 2‬بحيث ال تتناسب البتة مع ما يصيب‬
‫الغير من ضرر يسببها‬
‫‪ -‬وقد قضت محكمة النقض ‪:‬‬
‫‪ -‬ان تمسك الطاعن بتعسف المطعون ضده فى طلب اعمال الشرط الصريح لتأخرة فى الوفاء‬
‫باالجرة ثالثة أشهر وان األضرار التى تصيبه‪ 2‬من فسخ العقد مع ما قد يحققه المطعون ضده من‬
‫مصلحة وتدليله على ذلك بالمستندات والقرائن اطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضائه‬
‫باالخالء استنادا الى ان الدفاع سالف البيان ال سند له من الواقع والقانون وان الشرط الفاسخ‬
‫يسلب القضاء سلطتة خطأ وقصور ‪0‬‬
‫‪ ( -‬الطعن رقم ‪ 2803‬لسنة ‪ 71‬ق جلسة ‪) 10/3/2003‬‬
‫‪ -‬دليل آخر على تعسف المستأنف ضده‬
‫بعد ان ادى المستأنف ضده اليمين الحاسمة الكاذبة امام محكمة اول درجة قام المستأنف واثباتا‬
‫لحسن نيته‪ 2‬قام بعرض القيمة اإليجارية المتفق عليها بعقد األيجار واثبت ذلك بمحضر جلسة‬
‫‪ 5/5/2011‬اال ان المستأنف ضده وبسوء نية‪ 2‬وتعسف منه‪ 2‬ضد المستأنف رفض وطالب قيمة‬
‫ايجارية تخالف ما هو متفق عليه ‪0‬‬
‫هذا ولما كان من الثابت بان محكمة اول درجة قد عصمت عيناها عن كل هذه الدفوع والمستندات‬
‫ولم تتناولها بثمة‪ 2‬رد او تنوية‪ 2‬فى حكمها تكون قد أخطأت فى حكمها مما يستلزم بطالنه‬
‫‪-‬دليل آخر على تعسف المستأنف ضده وتدبير‪ 2‬خيوط المؤامرة للمستأنف‬
‫‪ -‬ومن الثابت ان المستأنف ضده يطالب المستأنف بعريضة‪ 2‬دعواه بالقيمة‪ 2‬اإليجارية عن مدة ‪21‬‬
‫شهر على حد زعمه ‪0‬‬
‫فان كان المستأنف ضده حسن النية وال يقصد األضرار بالمستأنف‪ 2‬لماذا لم يذهب اليه مباشرة‬
‫للمطالبة بتلك االجرة ويتركه طوال تلك الفترة هذا من ناحية ومن ناحية أخرى ليس من المعقول‬
‫والمنطق بان المستأنف يقدم دليل المخالصات لمحكمة اول درجة وهو يعلم انها مزورة ويعلم علم‬
‫اليقين بأن هناك خالفات شديدة بينه‪ 2‬وبين المستأنف ضده ان الطبيعة البشرية‪ 2‬تأبى ان تعرض‬
‫نفسها لثمة خطر السيما وان الخصم يتربص به على ثمة خطأ‬
‫‪-‬وقد قضت محكمة النقض ‪:‬‬
‫بان الوفاء بالدين واألصل فيه ان يكون فى محل المدين عدم اشتراط الوفاء باألجرة فى موطن‬
‫المؤجر تقاعس األخير اى المؤجر عن السعى الى موطن المستأجر ألقتضاء االجرة عند حلول‬
‫األجل ويتمسك المستأجر بان يكون الوفاء بها فى موطنه مؤداه عدم اعتبار المستأجر مخال‬
‫بالتزامه بالوفاء باالجرة المادتان ‪ 347/2،586/2‬مدنى‬
‫الطعن رقم ‪ 1230‬لسنة ‪ 67‬ق جلسة ‪ 23/11/1998‬منشور‪ 2‬فى مجلة المحاماه العدد األول سنة‬
‫‪ 2001‬ص ‪142‬‬
‫من كل ما سبق يثبت ان حكم محكمة اول درجة قد جاء مخالف للواقع والقانون والمستندات فلهذه‬
‫األسباب واألسباب االخرى التى سيبديها المستأن بالمذكرات والمستندات يستأنف‪ 2‬هذا الحكم ‪0‬‬
‫أنا معاون التنفيذ سالف الذكر قد أعلنت المستأنف ضده بصورة من هذا وأكلفه الحضور أمام‬
‫محكمة سوهاج اإلبتدائية‪ 2‬دائرة المدنى المستانف والتى ستنعقد بمجمع محاكم سوهاج الكائن مقره‬
‫بطريق اسيوط سوهاج امام الدائرة مدنى مستأنف‪ 2‬فى يوم ‪ 2011 / /‬ابتداء من الساعة ‪ 8‬ص وما‬
‫بعدها وذلك لسماع المستأنف ضده الحكم ‪:‬‬
‫أوال ‪ :‬قبول اإلستنئاف شكال لقيدة فى الميعاد‬
‫ثانيا ‪ :‬الحكم بالغاء حكم محكمة اول درجة والقضاء مجددا بعدم اختصاص محكمة اول درجة قيميا‬
‫واحالتها الى محكمة سوهاج األبتدائية لنظرها ‪0‬‬
‫ثالثا ‪ :‬وفى الموضوع بالغاء حكم محكمة اول درجة والقضاء مجددا برفض الدعوى وذلك لعدم‬
‫تحقق الشرط الفاسخ ‪0‬‬
‫رابعا ‪ :‬الحكم بالزام المستأنف ضده باألتعاب والمصاريف عن الدرجتين‬
‫‪-211‬صحيفة استئناف حكم ثبوت عالقه ايجاريه‬

‫بناء على طلب‪==================================== /‬أنتقلت أنا محضر‬
‫محكمة الجزئية‪ 2‬وأعلنت ‪-:‬‬
‫السيدة‪.================= /‬مخاطبًا مع ‪/‬‬
‫وأعلنتها باألستئناف األتى‬
‫عن الحكم الصادر من محكمة شمال القاهرة اإلبتدائية الدائرة (==) إيجارات فى الدعوى رقم ===‬
‫لسنة === إيجارات كلى شمال القاهرة بجلسة ‪ 30/9/2012‬القاضى منطوقه‪ ‬‬
‫( حكمت المحكمة برفض الدعوى وإلزام رافعها بالمصروفات ومبلغ خمسه وسبعون جنيهًا مقابل‬
‫أتعاب المحاماة ‪.‬‬
‫كان المستأنف قد أقام دعواه بصحيفة‪ 2‬أودعها قلم كتاب محكمة شمال القاهرة بتاريخ‬
‫‪ 14/11/2011‬وأعلنها قانونًا إلى المستأنف عليها طلب فى ختامها الحكم لصالحة بثبوت العالقة‬
‫اإليجارية المستقلة والمباشرة لصالحة قبل المستأنف عليها منذ عام ‪ 1993‬بقبضها القيمة‬
‫اإليجارية منه وثبوت أنتفاعه بعين النزاع مع عدم التعرض المستأنف عليها إليه فى الشقة رقم ‪2‬‬
‫شارع مراد الشريعى قسم النزهة مع إلزامها بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة‪ ‬‬
‫وذلك على سندًا من صحيح القول أن المستأنف عليها كانت قد أقامت الدعوى رقم ==== لسنة‬
‫‪ 2005‬إيجارات كلى شمال القاهرة طالبة فيها أنتهاء العالقة اإليجارية بينها وبين المستأنف‬
‫بإعتباره أحد ورثة المرحومة‪ /‬نادية أحمد نصير‪ 2‬والناشئة عن عقد إيجار المؤرخ فى ‪, 1/4/1995‬‬
‫وكان المستأنف قد تداعى فرعيًا خاللها بطلب ثبوت العالقة اإليجارية بينه‪ 2‬وبين المستأنف عليها‬
‫أمتدادًا للعالقة اإليجارية التى كانت ناشئه بينها وبين والده المستأجر للعين المرحوم‪ /‬فهمى سعيد‬
‫بكر ‪ .‬‬
‫وكانت محكمة شمال القاهرة قد قضت فى الدعوى رقم ‪ 1177‬لسنة ‪ 2005‬فى الدعوى األصلية‬
‫المرفوعة بإنتهاء العالقة اإليجارية بإنتهاء عقد اإليجار المؤرخ فى ‪ 1/4/1995‬وإلزام المستأنف‬
‫الحالى بتسليم العين محل ذلك العقد إلى المستأنف عليها خالية من اشخاص والمنقوالت وألزمتهما‬
‫بالمصاريف ومبلغ الخمسة وسبعون مقابل أتعاب المحاماة وفى الدعوى الفرعية برفضها وألزمت‬
‫المدعى فيها مبلغ خمسه وسبعون جنية مقابل أتعاب المحاماة ‪.‬‬
‫وكان المستأنف الحالى كل بادر بالطعن على ذلك الحكم باألستئناف المقيد ‪ 7938‬لسنة ‪ 14‬ق‬
‫وعزز طلبه ثبوت العالقة اإليجارية بإنذارات عرض القيمة‪ 2‬اإليجارية إلى المستأنف عليها وما يفيد‬
‫قبضهما لتلك القيمة عن عام ‪ 1993/1994‬وأضاف فى صحيفه أستئنافيه أن المستأنف عليها قد‬
‫قبضت القيمة‪ 2‬اإليجارية بما يقطع فى ثبوت العالقة اإليجارية‪ ‬‬
‫وبتاريخ ‪ 21/8/2011‬قضت محكمة إستئناف عالى القاهرة بتأييد الحكم المستأنف فيما قضى فيه‬
‫قررت المحكمة فى مدونات حكمها أن سبب رفضها لثبوت العالقة اإليجارية بعد أن تيقنت من قبض‬
‫المستأنف عليها للقيمة‪ 2‬اإليجارية عن عام ‪ 1993/1994‬أن هذا الطلبات جديدًا لم يكن مطروحًا‬
‫على محكمة أول درجة فى الدعوى الفرعية التى أقامها المدعى عليه والمستأنف الحالى وأن هذا‬
‫الطلب الجديد ال يجوز لمحكمة األستئناف‪ 2‬التعرض له أو الفصل فيه إذا ال يجوز إبداء طلبات جديدة‬
‫فى اإلستئناف ومن ثم قضت المحكمة مبدأ قبوله إلعتباره طلبًا جديد ومن ثم لم تفصل المحكمة فى‬
‫هذا الطلب كونها أعتبرته‪ 2‬طلبًا جديدًا لم يطرح على محكمة أول درجة ولم يفصل فيه وأمتنعت‬
‫المحكمة عن الفصل فيه األمر الذى يحق معه للمستأنف الحالى أن يعيد طرحه لتقول المحكمة رأيها‬
‫فيه مادامت الحكم الصادر فى الدعوى ‪ 1177‬لسنة ‪ 2005‬والمستأنف برقم ‪ 7938‬لسنة ‪ 14‬ق قد‬
‫أحجمت عن الفصل فيه ولذا فقد بادر المستأنف بإقامته دعواه المستأنف حكمها بغيه الفصل له فى‬
‫طلبات بثبوت العالقة اإليجارية والتى حجب‬
‫وكانت الدعوى قد تداولت بالجلسات حيث مثل خاللها المستانف بجلسة ‪ 25/12/2011‬بوكيل غنه‬
‫وقدم حوافظ مستندات طويت على صورة ضوئية‪ 2‬من الحكمين الصادرين فى الدعوى رقم ‪1177‬‬
‫لسنة ‪ 2005‬أيجارات كلى شمال و الحكم الصادر فى أستئنافها رقم ‪ 7938‬لسنة ‪ 14‬ق ‪ ,‬كما قدم‬
‫صورة ضوئية من أنذار عرض أجرة صادر من المستأنف إلى المستأنف ضدها ومحاضر أيداع‬
‫لألجرة ‪ , 23/8/1994 , 27/11/1993‬كما قدم صورة ضوئية من شهادة صادرة من قلم ودائع‬
‫مصر الجديدة الجزئية مؤرخة فى ‪ 24/10/2010‬ثابت بها أستالم المستأنف عليها للقيمة‪2‬‬
‫األيجارية‪ .‬‬
‫وبجلسة المرافعة األخيرة قررت المحكمة حجز الدعوى للحكم حيث اصدرت حكمها أنف البيان و‬
‫لما كان هذا القضاء قد ران عليه الفساد فى األستدالل و القصور فى البيان فأنه يحق للمستأنف‬
‫الطعن عليه لألسباب األتية ‪:‬‬
‫أسباب األستئناف‬
‫الخطأ فى تطبيق القانون‬
‫والفساد فى االستدالل‬
‫كان الحكم المستأنف قد أعرض ونأى بجانبه‪ 2‬طلب المستأنف بثبوت‪ 2‬العالقة االيجارية المباشرة فيما‬
‫بينه وبين المستأنف ضدها ركونًا إلى أنه كان مقيمًا فى عين التداعى قبل صدور العقد المؤرخ فى‬
‫ى ‪ 1/4/1995‬الحكم الصادر فى الدعوى ‪ 1177‬لسنة ‪ 2005‬والمستأنف برقم ‪ 7938‬لسنة ‪ 14‬ق‬
‫لصالح والدته و أنه قد نشأت لصالحه هو قبل هذا العقد المشار إليه عالقة أيجارية مستقلة بعرضه‬
‫القيمة األيجارية على المستا‪،‬ف ضدها وقبولها لها بصرفها دون أدنى ممانعة بما يفيد أنه مستأجر‬
‫أصلى للعين محل النزاع فى وقت سابق على العقد محل الدعوى المذكورة ‪ .‬‬
‫بيد أن قضاء الحكم المستأنف قد أهدر هذا الدفاع بأسباب قد أكتنفها الفساد فى األستدالل حين أدعى‬
‫أن المستأنف قد ركن لهذه األنذارات التى تثبت‪ 2‬سداده القيمة األيجارية لصالحه منذ عام ‪ 1993‬من‬
‫قبل فى الدعوى المشار إليها و ان هذه القرينة ال تكفى ألثبات العالقة األيجارية بما ننقله عن‬
‫موناته بحصر لفظه‪ ‬‬
‫" ومن جماع ما سبق وهديا به وكان المدعى قد أقام دعواه بغيه القضاء له بثبوت‪ 2‬العالقة‬
‫اإليجارية المستقلة والمباشرة لصالحه قبل المدعى عليها منذ عام ‪ 1993‬وأرتكن فى إثبات دعواه‬
‫إلى إنذارات عرض أجره عن عين التداعى مؤرخه لعامى ‪ 1993/1994‬وتم إستالم المبالغ فى عام‬
‫‪ 1998‬كما هو ثابت بالشهادة المقدمة من المدعى والصادرة من محكمة مصر الجديدة الجزئية‪.. 2‬‬
‫وهو األمر الذى سبق وأن قضت معه المحكمة فى الدعوى الرقمية ‪ 1177‬لسنة ‪ 2005‬إيجارات‬
‫كلى شمال القاهرة والمؤيد حكمها باإلستئناف رقم ‪ 7938‬لسنة ‪ 14‬ق بإنتهاء عقد اإليجار المؤرخ‬
‫فى ‪ 1/4/1995‬إال أن المدعى قد عاود وأستند لهذه اإلنذارات مرة أخرى بتلك الدعوى المطروحه‬
‫على أنها قرينه‪ 2‬على قيامه بسداد القيمة اإليجارية ‪ ..‬زمن ثم يحق له المطلب بثبوت العالقة‬
‫اإليجارية قبل المدعى عليها عن عين التداعى إال أن المحكمة ترى أن المدعى لم يقدم مستندات‬
‫دالة على ثبوت العالقة اإليجارية له قبل المدعى عليها وال تعدو مستنداته‪ 2‬المقدمة إال تكرار لما‬
‫سبق وأورده فى الدعوى المقضى من قبل وذلك أستدال ًال بما قد أقررنا مسلفًا بقضاء النقض ‪ ..‬وهو‬
‫األمر الذى عجز معه المدعى تقديم مستندات دالة على طلباته مما تقضى معه المحكمة برفض‬
‫الدعوى وذلك حسبما سيرد بالمنطوق "‬
‫ومهما يكن من امر فقد مهدت المحكمة مصدرة الحكم المستانف لهذا القضاء المعيب بعدد من‬
‫المبادىء القانونية‪ 2‬التى تدور حول كيفية ثبوت األلتزام و أن هذا الثبوت ال يتأتى إال بتوقيعه على‬
‫مستند عرفى مثبت‪ 2‬للعالقة األيجارية وهو بذلك قد شاب قضاءه بالفساد فى األستدالل والخطأ فى‬
‫تطبيق القانون ذلك ان الحكم الطعين حين أعتد بتلك األنذارات فقد أتخذها مجرد قرينه ال ترقى لحمل‬
‫االثبات على وجود العالقة األيجارية لصالح المستانف وقد بدى لنا بوضوح‪ 2‬تام ال لبس فيه و ال أبها‬
‫أن الحكم المستأنف وفقًا لما ساقه من مبأدىء صدر بها قضاءه لم يكن ليقيم أود قضاءه إال على‬
‫عقد مكتوب يحمل توقيع المستأنف ضدها أو أيصال سداد القيمة األيجارية‪ ‬‬
‫وكانت هذه العقيدة قد أسلسته إلى عيب الخطأ فى تطبيق القانون وتأويله إذ أن عقيدته تلك قد‬
‫أقيمت على أن أثبات العالقة األيجارية فى دعوانا الراهنه يتعين أن يكون وفقًا لمبادىء التقنين‬
‫المدنى التى طبقت على العقود االيجارية التالية على العمل بالقانون رقم ‪ 4‬لسنة ‪ 1996‬والتى ال‬
‫قيام فيها لألثبات إال بالكتابة و التوقيع من قبل المدين على األلتزام ‪ .‬‬
‫بيد أن الناظر بعين األعتبار لصحيح القانون وتأويله ليجد فى وضوح تام ال لبس فيه وال أبهام أن‬
‫أثبات العالقة األيجارية‪ 2‬فى دعوانا الراهنة ال يتأتى إال وفقًا لقوانين أيجار األماكن التى فى ظلها‬
‫كانت واقعة سداد القيمة األيجارية من قبل المستأنف بموجب أنذارات العرض الصادرة منه خالل‬
‫عامى ‪ 1994 , 1993‬وقيام المستانف ضدها بصرف تلك القيمة‪ 2‬األيجارية دون ادنى ممانعة أو‬
‫تحفظ من قبلها بما يكون معه أثبات العالقة األيجارية وفقًا لهذا القانون المتعلقه قواعده بالنظام‬
‫العام بكافة طرق األثبا كالبينةو‪ 2‬القرائن و شهادة الشهود و األقرار الضمنى و الصريح من قبل‬
‫المؤجر وفقًا لما تواتر عليه قضاء النقض من أنه ‪ :‬‬
‫مفاد نص المادتين ‪ 16‬و ‪ 44‬من القانون رقم ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬يدل على أن المشرع إعتبر اإللتزام‬
‫بإفراغ التعاقد على اإليجار فى عقد مكتوب من مسائل النظام العام ‪ ،‬و أجاز للمستأجر فى حالة‬
‫مخالفة المؤجر لهذا اإللتزام أو فى حالة اإلحتيال لستر العقد أو شرط من شروطه فى صورة مخالفة‬
‫إثبات حقيقة التعاقد بجميع طرق اإلثبات ‪ ،‬و لما كان المطعون عليه قد طعن فى عقد اإلتفاق‬
‫المؤرخ بأنه قصد به اإلحتيال إلخفاء حقيقة أنه عقد إيجار لغرفة النزاع بأجرة سنوية هى المبلغ‬
‫الثابت به على أنه مقابل إستشارات قانونية‪ 2‬يؤديها الطاعن للمطعون عليه فال على الحكم المستأنف‬
‫فيما قضى به من إحالة الدعوى إلى التحقيق لتمكين المستأجر [ المطعون عليه ] من إثبات حقيقة‬
‫الواقع فيه بشهادة الشهود ‪ ،‬و إذ أقام الحكم قضاءه بثبوت العالقة اإليجارية على خالف الثابت‬
‫باإلتفاق المذكور على ما إطمأن إليه من البينات ‪ ،‬فال يكون قد أخطأ تطبيق القانون ‪.‬‬
‫وقضى كذلك بانه ‪ .:‬‬
‫إذا كان النص فى المادة ‪ 16‬من القانون رقم ‪ 52‬لسنة ‪ - 1969‬المقابلة للمادة ‪ 24‬من القانون رقم‬
‫‪ 49‬لسنة ‪ - 1977‬على أنه يجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجير و جميع شروط العقد بكافة طرق‬
‫اإلثبات يدل على ما أفصحت عنه مناقشات مجلس األمة فى هذا الخصوص ‪ - -‬على أن المشرع‬
‫حماية للطرف الضعيف و هو المستأجر قد إعتبر واقعة التأجير واقعة مادية و أجاز للمستأجر وحده‬
‫إثباتها ‪ .‬بكافة طرق اإلثبات القانونية‪ 2‬بما فيها البينة‪ . 2‬‬
‫بتاريخ ‪1981-2401‬‬
‫بتاريخ ‪1984-4-8‬‬
‫وقضى كذلك بانه ‪ :‬‬
‫يجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجير و جميع شروط العقد بكافة طرق اإلثبات و ذلك وفقًا لنص‬
‫المادة ‪ 3/24‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬بشأن إيجار األماكن ‪ .‬‬
‫بتاريخ ‪1989-4-12‬‬
‫وهديًا بتلك المبادىء المستقرة بقضاء النقض وكان الحكم المستأنف قد تردى فى عيب الفساد فى‬
‫األستدالل الذى أودى به إلى الخطا فى تطبيق القاونون وتأويله حين أشترط أن تثبت العالقة‬
‫األيجارية بدليل كتابى صريح‪ 2‬أعما ًال لنصوص القانون المدنى السارية على العقود التى أبرمت عقب‬
‫العمل بالقانون رقم ‪ 4‬لسنة ‪ 1996‬فى حين أن الواقعة التى يحاج بها المستأنف فى ثبوت العالقة‬
‫األيجارية كانت خالل عامى ‪ 1994 ,1993‬قبل صدور هذا القانون وتطبيقه وهى خاضعه الحكام‬
‫قوانين ايجار االماكن وما أشتملت عليه من جواز أثبات العالقة األيجارية بكافة طرق األثبات ومن‬
‫ثم فأن الحكم الطعين قد شابه الخطأ فى تطبيق القانون و الفساد فى األستدالل ‪.‬‬
‫والقصور فى التسبيب‬
‫يبين من مطالعة الحكم الطعين إذ أنتهى لرفض الدعوى فقد أقام عقيدته بهذا الشأن على ما وقر فى‬
‫يقينه و أستقر فى وجدانه من ان هذا الدفاع قد سبق أن طرح فى الدعوى رقم ‪ 1177‬لسنة ‪2005‬‬
‫أيجارات كلى شمال و الحكم الصادر فى أستئنافها رقم ‪ 7938‬لسنة ‪ 14‬ق ولم تأخذ به فى قضاءها‬
‫و أطاحت به ومن ثم إلانه ال يعدوا سوى تكرار لدفاع سبق أن أبدى فى تلك الدعوى بما حدى به‬
‫لرفضه ‪ .‬‬
‫ومهما يكن من أمر فأن هذا الذى ذهب إليه الحكم المستأنف فى مدونات قضاءه ألبلغ دليل على أنه‬
‫لم يطالع أوراق الدعوى عن بصر وبصيرة‪ 2‬و لم يطالع صحيفتها ومستنداتها المقدمة بين يديه وإال‬
‫لكانت انبأته أن هذا الدفاع لم تهدره المحكمة التى نظرت الدعوى المشار إليها بل حجبت نفسها‬
‫خلف مظنة كونه دفاع جديد طرح أمام المحكمة األستئنافية وال يمكن لها أن تنظره نزو ًال على‬
‫مبداء التقاضى على درجتين سواء أكان هذا الدفاع سديد من عدمه بما ننقله عن مدونات‬
‫األستئناف‪ 2‬رقم ‪ 7938‬لسنة ‪ 14‬ق المقدمة طى حافظة مستندات المستأنف بحصر لفظه ممث ً‬
‫ال فى‬
‫األتى ‪ :‬‬
‫مما مفاده أن هذا الدفاع لم تنظره المحكمة فى الدعوى السابقة لحائل أجرائى أرتأته حجبها عن‬
‫نظره – بغض النظر عن فساد ذلك من الناحية القانونية‪ 2-‬إال أنه ال يصح‪ 2‬قانونًا التذرع ضمنًا من‬
‫قبل الحكم المستأنف بعدم جواز نظر هذا الدفاع لسابقة الفصل فيه فى الدعوى السابقة و أن لم يقل‬
‫صراحة بمدونات قضائه بما يعيب الحكم بالقصور فى البيان والفساد فى األستدالل للمقرر بقضاء‬
‫النقض أنه ‪ :‬‬
‫بعضها وعدم أطالعه عليها قصور‪ ‬‬
‫(نقض ‪ 21/6/1983‬طعن رقم ‪ 2571‬لسنة ‪ 52‬ق)‬
‫(نقض ‪ 14/4/1994‬الطعن رقم ‪ 180‬لسنة ‪ 60‬ق‬
‫(نقض ‪ 29/7/1992‬طعن رقم ‪ 4970‬لسنة ‪ 61‬ق)‬
‫وفإذا ما تقرر ذلك وكان عدم مطالعة الحكم المستأنف لماهية المستندات المطروحة بين يديه‬
‫ووقوفه على ما جاء بالحكم الصادر فى األستئناف رقم ‪ 7938‬لسنة ‪ 14‬ق المقدم طى حافظة‬
‫مستندات المستأنف والذى يقطع بأن المحكمة لم تقل كلمتها فى هذا الدفاع المتعلق بثبوت‪ 2‬العالقة‬
‫األيجارية المباشرة مع المستأنف بما أنتهى به إلى عيب الفساد فى األستدالل بالحكم فى االستئناف‬
‫المذكور و اتخاذه إياه تكئه فى رفض الدعوى بما يوجب ألغاءه ‪ .‬‬
‫بنــاء عليـــه‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن إليه وسلمته صوره من هذا وكلفته بالحضور‬
‫أمام محكمة استئناف عالى شمال القاهرة والكائن مقرها أمتداد شارع رمسيس – ميدان العباسية‬
‫أمام الدائرة ( ) وذلك بمشيئة اهلل تعالى بجلستها المنعقدة صباح يوم الموافق ‪ / /‬فى تمام الساعة‬
‫الثامنة صباحًا وما بعدها ليسمع المستأنف ضده الحكم عليه لصالح المستأنف‪ ‬‬
‫ال‪ ‬‬
‫ثانيًا ‪ :‬وفى الموضوع بألغاء الحكم المستأنف و القضاء مجددًا بطلبات المستأنف مع ألزام‬
‫المستأنف ضدها بالمصاريف‪ 2‬أتعاب المحاماة ‪0‬‬
‫مع حفظ كافه حقوق الطالبة األخرى وألجل العلم ‪,,,,,,,,,,,,,,‬‬
‫‪-212‬صحيفة استئناف حكم اخالء لعدم سداد االجرة صدر غيابيا‬
‫إنه فى يوم الموافق ‪2012 / /‬‬
‫بناء على طلب السيد ‪ ........... /‬المقيم ‪ ،،،،،،،،44‬العمرانية الغربية و محله المختار مكتب‬
‫األستاذ ‪ /‬محمد راضى وعلى راضى واحمد ابورحاب وعلياء عماد الدين ومحمد االنصارى‬
‫وحمدى تمام المحاميين ‪ 47‬شارع قصر النيل القاهرة‬
‫‪ :‬أنا محضر محكمة قد إنتقلت إلى‬
‫‪ :‬السيد ‪ ................................... /‬مخاطبا مع‬
‫‪ ‬و أعلنته باألتى‬
‫الطالب يستأنف بصفة مستعجلةعمال بنص المادة ‪ 292‬من قانون المرافعات الحكم الصادر فى‬
‫الدعوى رقم ‪ 555‬لسنة ‪ 2010‬ايجارات كلى الجيزة من الدائرة الرابعة ايجارات بتاريخ‬
‫‪ 2010 / 9 / 27 :‬و القاضى منطوقه ‪ -‬حكمت المحكمة‬
‫بإخالء المدعى عليه من الشقة الكائنة بالدور الثالث من العقار ‪ 44‬شارع البستان من شارع سيد‬
‫عد اهلل العمرانية الغربية و المبينة به و بصحيفة الدعوى وعقد االيجار وتسليمها للمدعى خالية‬
‫ً‬
‫جنيها‬ ‫من االشخاص والشواغل و ألزمت المدعى عليه بالمصاريف و مبلغ خمسة و سبعون‬
‫‪ .‬مقابل أتعاب المحاماه‬
‫‪ ‬الموضوع‬
‫أقام المستأنف ضده الدعوىالمبتدأة رقم ‪ 555‬لسنة ‪ 2010‬ايجارات الجيزة امام الدائرة ‪4‬‬
‫ايجارات ولم تعلن للطالب قانونا طلب في ختامها زورا للقول وبهتانا إخالئه من العين محل عقد‬
‫االيجار المبينة بالصحيفة وعقد اإليجار المؤرخ ‪ 15/12/1993‬وتسليمها خالية من‬
‫األشخاص والمتاع وذلك على سند من الزعم المجافي للحقيقة والواقع ان الطاعن يستأجر عين‬
‫التداعي بموجب عقد اإليجار سالف البيان لقاء قيمة ايجارية قدرها ‪ 90‬جنيها وأنه قد امتنع عن‬
‫السداد لمدة ‪ 28‬شهرا باجمالى قدره الفان وخمسمائة وعشرون جنيها واستطرد زاعما انه قد‬
‫أنذر الطاعن بتاريخ ‪ 6/2/2010‬إال إنه لم يحرك ساكنا نحو السداد على حد مازعم وإذ‬
‫تداولت الدعوى بالجلسات لم يمثل خاللها الطاعن لعدم إعالنه باى من إجراءات الدعوى حتى‬
‫صدور الحكم فيها حيث فوجئ بالمصادفة بالحكم الصادر قبله عقب فوات مواعيد الطعن فبادر‬
‫من فوره إلقامة هذا االستئناف لعدم انعقاد الخصومة على الوجه الصحيح وعدم وصول ايا من‬
‫اعالناتها او اخطارتها المزعومة اليه فضال عن بطالن التكليف بالوفاء النه قد اشتمل على اجرة‬
‫قد سددت بالفعل وفق ما سنقدمه امام عدالة المحكمة ‪ .‬وقد تداولت الدعوى بالجلسات الى ان‬
‫صدر فيها الحكم المستأنف الذى جاء على خالف صحيح الواقع والقانون فإن الطالب يطعن عليه‬
‫‪ ‬ولالسباب االتية ‪:‬ـ‬
‫أوال ‪:‬ـ إنعدام الحكم لعدم انعقاد الخصومة على الوجه الصحيح ‪:‬ـ‬
‫ـ يتمسك الطاعن بأن كافة اإلعالنات القضائية التي تمت في الدعوى أمام محكمة الدرجة ‪1‬‬
‫األولى لم تصل إلى علمه ولم يتسلم ثمة اخطارات بشأنها وانها قد وقعت بطريق الغش والتزوير‬
‫لحرمانه من تقديم دفاعه وبيان عوار مدعاة رافعها والطالب يتمسك بتزويرها ودحض القرينة‬
‫المستمدة منها بشأن تمام االعالنات بكافة طرق االثبات وهو ما يجعل الحكم المستأنف منعدما‬
‫‪ .‬لعدم انعقاد خصومة التداعي على الوجه الصحيح‬
‫من القواعد المقررة ‪ :‬أن " الحكم الذى يصدر في دعوى لم يتم اعالن المدعى عليه فيها‬
‫بصحيفتها أصال يقع معدوما لتجرده من أحد أركانه األساسية " (نقض ‪ 24/12/1991‬طعن‬
‫‪ ‬رقم ‪ 894‬لسنة ‪ 61‬ق)‬
‫‪:-‬وقد استقر الفقه في ذلك على انه‬
‫الغش يبطل التصرفات ‪ ،،‬هي قاعدة قانونية سليمة و لو لم يجر بها نص خاص في القانون و ‪,,‬‬
‫تقوم على اعتبارات خلقية و اجتماعية في محاربة الغش و الخديعة و االحتيال و عدم االنحراف‬
‫عن جادة حسن النية الواجب توافره في المعاقدات و التصرفات و اإلجراءات عموما صيانة‬
‫لمصلحة األفراد و الجماعات ‪ .‬الطعن رقم ‪ 0345‬لسنة ‪ 21‬مكتب فني ‪ 07‬صفحة رقم‬
‫‪ 168‬بتاريخ ‪1956-02-09‬‬
‫‪:-‬وقضى أيضا‬
‫إذا قضت المحكمة بصحة األجراء – وكان قضاؤها هذا مخالفا للقانون فان الحكم المنهي‬
‫للخصومة يكون قد بنى على إجراء باطل ويجوز الطعن فيه استنادا إلى هذا العوار راجع نظرية‬
‫الطعن بالنقض المستشار طه الشريف صـ ‪160‬‬
‫ويذهب رأى آخر أن المشرع حين يجيز الطعن في حكم لبنائه على إجراء باطل إنما يجيزه لبناء‬
‫الحكم على ذات األجراء ال على الحكم الصادر بصحة األجراء ولو كان مخالفا للقانون د‪ /‬احمد‬
‫أبو الوفا – نظرية األحكام صـ ‪328‬‬
‫وكان قضاء النقض قد استقر على أنه يلزم أن يكون األجراء الباطل قد اثر في الحكم المطعون‬
‫فيه اى أن يكون هناك ارتباط قانوني بين العملين – الحكم واألجراء – بحيث يعتبر األجراء‬
‫‪:-‬الذي بطل شرطا لصحة الحكم الذي صدر بناء عليه وتطبيقا لذلك قضت محكمة النقض بان‬
‫الطعن في الحكم لوقوع بطالن في االجرءات منوط بان يكون البطالن قد اثر في الحكم‬
‫نقض ‪ – 12/12/1991‬الطعن رقم ‪ 410‬لسنة ‪ 56‬ق‬
‫وقضى تأسيسا على ما سبق بأنه‬
‫اذا كان الحكم الصادر في الموضوع قد اعتمد في قضاءه على التحقيق الذي تم نفاذا لحكم باطل‬
‫فان البطالن يمتد إليه مما يتعين معه نقضهما معا‬
‫نقض ‪ – 29/12/1980‬الطعن رقم ‪ 919‬لسنة ‪ 45‬ق‬
‫‪:-‬وقضى ايضا بأنه‬
‫متى كانت إعادة إعالن االستئناف قد بطلت وتخلف المستأنف عليهم عن الحضور في جميع‬
‫جلسات االستئناف فانه يترتب على ذلك بطالن الحكم المطعون فيه البتنائه على إجراء باطل اثر‬
‫في الحكم نقض ‪ – 29/11/1973‬الطعن رقم ‪ 362‬لسنة ‪ 38‬ق‬
‫وغاية القصد أنه لما كان الحكم المطعون فيه قد جعل من األعالن بالحكم الصادر من محكمة‬
‫الدرجة األولى إلى الطاعن رائده في قضاءه بسقوط الحق في االستئناف دون أن يفطن إلى أن‬
‫عدم انعقاد الخصومة على الوجه الصحيح وعدم اعالن الطاعن بجلساتها يبطلها لحد االنعدام و‬
‫يبطل األعالن بالحكم الصادر من محكمة الدرجة األولى وال يمكن معه التساند إليه كبداية‬
‫لسريان مواعيد الطعن باالستئناف على الحكم ومن ثم فان هذا البطالن الذي لحق األساس‬
‫الجوهري الذي جعل منه الحكم المطعون فيه قوامه في قضائه قد اثر في الحكم المطعون فيه‬
‫والحق به البطالن بما يوجب نقضه وباالخص النه ق وقد اعرض ونأى بجانبه عن ما أبدته‬
‫الطاعنة بصحيفة االستئناف المقدمة منها من أن كافة اإلعالنات القضائية التي تمت في الدعوى‬
‫لم تصل إليها ولم تتسلمها وان المطعون ضده قد تواطأ بطرق ملتوية وطرائق غير قويمة يكتنفها‬
‫‪ ‬الغش علي اتخاذ إجراءات اإلعالنات القضائية‬
‫وكان حريا بقضاء الحكم الطعين أن يستوثق من صحة اإلعالن الذي تم بالحكم الصادر من‬
‫محكمة الدرجة األولى والذي تساند إليه في مدوناته مع بطالن هذا األجراء لعدم تحقق الغاية منه‬
‫‪: -‬لكونه مزور ولمخالفته للمستقر عليه بهذا الشأن من انه‬
‫اإلعالن بطريقة تنطوي على الغش لمنع المعلن إليه من الدفاع في الدعوى ولتفويت مواعيد‬
‫الطعن في الحكم باطل ولو استوفى ظاهريا الشكل القانوني وإغفال الرد على مثل هذا الدفاع‬
‫قصور الطعن رقم ‪ 638‬لسنة ‪ 47‬ق جلسة ‪16/5/1981‬‬
‫ـ لم تعن محكمة اول درجة بتطبيق نص الفقرة الثانية من المادة ‪ 67‬مرافعات الذى جرى ‪2‬‬
‫‪ :‬على أنه‬
‫وعلي قلم الكتاب في اليوم التالي علي األكثر أن يسلم أصل الصحيفة وصورها إلي قلم "‬
‫" ‪ ....‬المحضرين إلعالنها ورد األصل إليه‬
‫فإذا كانت محكمة أول درجة قد عنيت بتطبيق النص المذكور و كلفت قلم الكتاب بإعالن‬
‫المستأنف طبقا للقانون لوضح الغش والعمد والزيف امامها ولكان الحال غير الحال فى هذه‬
‫‪ . ‬الدعوى‬
‫وهديا على ماتقدم يبين بيقين ان االجراءات التى تمت فى دعوانا الصادر فيها الحكم المستأنف قد‬
‫وقعت بطريق الغش والتزوير وحجبه عن ابداء دفاعه وصوال للنيل منه وحرمانه من اهم‬
‫مقومات الحياة وهو المأوى بما يبطلها ويعيبها ويستوجب الغاء الحكم المستأنف الذى بنى عليها‬
‫‪.‬‬
‫ثانيا ‪:‬ـ مخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه ومخالفة الثابت باالوراق‪:‬ـ‬
‫صدر منشور ‪ "-‬كتاب دوري " – عن وزارة العدل رقم ‪ 7‬لسنة ‪ 2009‬والذي تضمن فيه‬
‫‪:- ‬أنه ال يجوز تذييل األحكام الغيابية بالصيغة التنفيذية إال بعد توافر شرطين‬
‫تقديم ما يفيد إعالن الحكم الغيابي للمحكوم ضده إعالن قانوني سليم يتحقق به العلم اليقيني )‪(1‬‬
‫أو الظني – دون الحكمي – (‪ )2‬ما يفيد عدم حصول استئناف فى الحكم فى الميعاد القانوني‬
‫‪ . ‬الذى يبدأ من تاريخ اإلعالن القانوني الصحيح للحكم‬
‫وقد اشتمل الكتاب الدوري أيضا على أن الحكم ال يكون معلن إعالن قانوني صحيح إال إذا كان‬
‫قد تحقق به العلم اليقيني أو الظني دون االكتفاء فى هذا الصدد بالعلم الحكمي استثناء من األصل‬
‫المنصوص عليه فى المواد ‪ 13 , 11 , 10‬حيث أن العلم الحكمى يتحقق به غرض اإلعالن‬
‫‪ . ‬فى سائر األوراق القضائية دون األحكام‬
‫ً‬
‫مخاطبا مع " المحكوم ضده‬ ‫وعلى ذلك فإن الحكم ال يكون قد تم إعالنه قانونا إال إذا تم‬
‫بشخصه وهو ما يحقق العلم اليقيني – أو مخاطبا مع أحد أقاربه ً‬
‫نسبا أو مصاهرة – أو أحد‬
‫وفقا للمادة ‪ 10‬مرافعات وهو ما يحقق العلم الظني ‪ " ...‬بينما يرى‬ ‫تابعيه – أو أحد وكالئه – ً‬
‫ً‬
‫مخاطبا مع جهة اإلدارة لغلق السكن فال يتحقق به اإلعالن‬ ‫الكتاب الدوري أنه إذا تم اإلعالن‬
‫القانوني اليقيني أو الظني حيث أن إعالنات جهة اإلدارة هو إعالن حكمي ومن ثم ال يحقق‬
‫غايته فى إعالن األحكام وان كان يحقق غايته فى سائر األوراق القضائية " طعن رقم‬
‫‪ 5985/66 " ‬ق هيئتان مدنية وجنائية جلسة ‪18/5/2005‬‬
‫وعليه قرر الكتاب الدوري المذكور عدم جواز تذييل الحكم الغيابي بالصيغة التنفيذية إال إذا قدم‬
‫المحكوم له ما يفيد إعالن المحكوم ضده إعالن يقيني أو ظني ‪-‬دون الحكمي‪ -‬بخالف شهادة‬
‫‪ ‬سلبية بعدم حصول االستئناف خالل الميعاد القانوني‬
‫وقد قضت محكمة النقض ‪ :‬من حيث أن ما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في‬
‫ً‬
‫محتسبا من تاريخ تسليم‬ ‫تطبيق القانون‪ ،‬إذ قضى بسقوط حقه في االستئناف لرفعه بعد الميعاد‬
‫ورقة اإلعالن بالحكم المستأنف لجهة اإلدارة بسبب غلق مسكنه ‪ -‬في حين أن المادة ‪ 213‬من‬
‫قانون المرافعات قد استثنت إعالن األحكام ‪ -‬التي لم يحضر جلساتها المحكوم عليه ولم يقدم فيها‬
‫مذكرة بدفاعه ‪ -‬من القواعد المقررة إلعالن سائر أوراق المحضرين القضائية واشترطت أن يتم‬
‫إعالن هذه األحكام لشخص المحكوم عليه أو في موطنه األصلي‪ ،‬وإذ خالف الحكم المطعون فيه‬
‫‪.‬هذا النظر فإنه يكون معيبًا مما يستوجب نقضه‬
‫وحيث أن هذا النعي سديد ‪ ،‬ذلك أن إعالن الحكم إلى المحكوم عليه والذي يبدأ به ميعاد الطعن‬
‫فيه … في األحوال التي يكون فيها المذكور قد تخلف عن حضور جميع الجلسات المحددة لنظر‬
‫الدعوى ولم يقدم مذكرة بدفاعه ‪ -‬يخضع ‪ -‬وعلى ما انتهت إليه الهيئتان لنص الفقرة الثالثة من‬
‫المادة ‪ 213‬من قانون المرافعات التي استوجبت إعالن الحكم لشخص المحكوم عليه أو في‬
‫موطنه األصلي ‪ -‬لمن يقرر أنه وكيله أو أنه يعمل في خدمته أو أنه من الساكنين معه من‬
‫األزواج أو األقارب أو األصهار ‪ -‬لما كان ذلك ‪ ،‬وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر‬
‫وأقام قضاءه بسقوط حق الطاعن في االستئناف لرفعه بعد الميعاد على سند من أنه قد أعلن‬
‫بالحكم االبتدائي مخاطبًا مع جهة اإلدارة بتاريخ ‪ 27‬من سبتمبر سنة ‪ 1995‬وأنه تم إخطاره‬
‫بذلك بكتاب مسجل في ذات التاريخ ولم يرفع االستئناف إال في ‪ 18‬من يناير سنة ‪ 1996‬في‬
‫حين خلت األوراق من ثمة دليل على استالم الطاعن أو من يمثله لورقة اإلعالن من جهة‬
‫اإلدارة ‪ -‬التي أعلنه عليها المحضر بسبب غلقه مسكنه ‪ -‬أو من استالمه الكتاب المسجل الذي‬
‫يخبره فيه المحضر بتسليم تلك الورقة للجهة المشار إليها حتى يمكن القول بتحقيق الغاية من‬
‫اإلجراء بعلم الطاعن بالحكم‪ ،‬ومن ثم فإن الحكم المطعون فيه يكون فيهما قضى به من سقوط‬
‫حق الطاعن في االستئناف قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة‬
‫‪.‬لبحث سائر أوجه الطعن‬
‫فلهذه األسباب‬
‫حكمت هيئتا المواد الجنائية والمواد المدنية والتجارية ومواد األحوال الشخصية وغيرها مجتمعين‬
‫بنقض الحكم المطعون فيه وأحالتا القضية إلى محكمة استئناف طنطا "مأمورية كفر الشيخ"‬
‫‪.‬وألزمت المطعون ضدها المصاريف ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة‬
‫‪ ‬الطعن رقم ‪ 5985‬لسنة ‪66‬ق "هيئتان" جلسة ‪2005 / 5 / 18‬‬
‫فإذا كان ذلك كذلك وكان الثابت ان اعالن الصورة الرسمية للحكم المستأنف لم تتم وفقا لهذا‬
‫النهج وانها قد اعلنت غشا وتزويرا الى جهة االدارة ولم يعلم بها الطالب او يخطر بوجودها‬
‫ويتمسك باثبات ذلك بكافة طرق االثبات القانونية وبالرغم من ذلك اتخذ منها سندا لتسليم‬
‫المستأنف ضده الصيغة التنفيذية بغير حق االمر الذى يبطل االجراء ويعيبه ويستوجب قبول‬
‫‪ .‬االستئناف شكال والغاء الحكم المستأنف‬
‫ثالثا ‪ :‬بطالن التكليف بالوفاء لوروده على اجره مسدده بالفعل وعدم احقية المستأنف فى طلباته‬
‫‪ .‬الصادر بها الحكم المستأنف‬
‫ال يخفى على فطنة العدالة ان المشرع المصرى قد أشترط لقبول دعوى اإلخالء للتأخير فى‬
‫‪ :‬الوفاء باألجرة و الحكم باإلخالء ما يأتى‬
‫‪ .‬وجـــود أجرة مستحقة الــوفـــاء مـتـأخــرة ‪1.‬‬
‫‪2. ....................‬‬
‫‪3. ....................‬‬
‫ال لتضمينه تكليفًا بأجرة سبق‬
‫و حيث أن تكليف الوفاء باألجرة سند الدعوى المستأنفة وقع باط ً‬
‫‪ .‬سددها بطريق اإليداع و سيقدم المستأنف أصول اإليداعات للتدليل على صدق دفاعه‬
‫و من ثم يكون الدفع بعدم القبول لبطالن التكليف بالوفاء لوروده على أجرة مسددة ‪ ،‬قد صادف‬
‫‪ .‬صحيح الواقع و القانون‬
‫‪ :‬و فى هذا الشأن قضت محكمة النقض و أستقرت أحكامها على أنه‬
‫و حيث أن التكليف بالوفاء هو شرط من شروط قبول دعوى اإلخالء و الحكم باإلخالء ‪ ،‬فإنه‬
‫‪ .‬يترتب على بطالن هذا التكليف – عدم قبول الدعوى لبطالن التكليف بالوفاء‬
‫) طعن ‪ 1498‬لسنة ‪ 54‬ق جلسة ‪( 1990 / 12 / 17‬‬
‫) طعن ‪ 179‬لسنة ‪ 61‬ق جلسة ‪( 1995 / 1 / 12‬‬
‫سليمان مرقص – شرح قانون إيجار األماكن – الطبعة التاسعة – الجزء الثانى – ص ‪( 25‬‬
‫) و ما بعدها‬
‫مصطفى هرجه – الموسوعة القضائية الجديدة فى إيجار األماكن – الطبعة الثانية ‪( – 2001‬‬
‫) ج ‪ 1‬ص ‪ 268‬و ما بعدها‬
‫التكليف بالوفاء ‪ .‬تعلقه بالنظام العام ‪ .‬مؤداه ‪ .‬إعتباره مطروح دائمًا على المحكمة ‪ .‬أثره ‪.‬‬
‫‪ .‬بطالن التكليف ‪ .‬جواز إثارته ألول مرة أمام محكمة النقض‬
‫) طعن ‪ 5649‬لسنة ‪ 64‬ق جلسة ‪( 2000 / 5 / 31‬‬
‫) طعن ‪ 386‬لسنة ‪ 69‬ق جلسة ‪( 2000 / 5 / 31‬‬
‫) طعن ‪ 1729‬لسنة ‪ 69‬ق جلسة ‪( 2000 / 5 / 21‬‬
‫فإذا كان ذلك وكان الثابت ان ذمة الطالب غير مشغولة بدين االجرة المطالب بها بما يهدر‬
‫‪ .‬الدعوى ويهدر الحكم الصادر فيها ويجعلها جديرة بعدم القبول‬
‫‪ :‬رابعا ‪ :‬فى طلب وقف تنفيذ الحكم المستأنف‬
‫‪ :‬حيث أن النص فى الـمادة ‪ 292‬مرافعات على أنه‬

‫يجوز فى جميع األحوال للمحكمة المرفوع إليها االستئناف أو التظلم أن تأمر بناء على طلب "‬
‫ذي الشأن بوقف النفاذ المعجل إذا كان يخشى وقوع ضرر جسيم من التنفيذ وكانت أسباب الطعن‬
‫"‪ .‬فى الحكم أو األمر يرجع معها إلغاؤه‬
‫‪ :‬توافر شروط وقف تنفيذ الحكم المستأنف •‬

‫نتائج يتعذر تداركها ‪ :‬الشقة موضوع الحكم المستأنف هى مأوى المستأنف هو و عائلته ‪1.‬‬
‫‪ ‬فأين يذهب إذا ما ُنـفذ هذا الحكم المعيب واقعا وقانونا‬
‫ان الحكم المستأنف مرجح االلغاءو ذلك لصدوره فى غيبة المستأنف نتيجة لفعل المستأنف ‪2.‬‬
‫‪ .‬ضده و لصدوره عن قيمة ايجارية مسددة‬
‫لهذه االسباب وماسوف يبديه الطالب من دفاع اثناء الجلسات يستأنف هذا الحكم‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد إنتقلت وسلمت المستأنف ضده صورة من هذه الصحيفة و كلفته‬
‫الحضور أمام محكمة إستئناف القاهرة مأمورية الجيزة الكائنة بمجمع المحاكم بشارع السودان‬
‫ً‬
‫صباحا و‬ ‫بامبابه امام الدائرة ( ) س ع إيجارات فى يوم الموافق ‪ 2012 / /‬من الساعة ‪9‬‬
‫‪ :‬ما بعدها لسماعه الحكم‬
‫ال ‪ :‬بقبول اإلستئناف شك ً‬

‫ال‬ ‫‪ .‬أو ً‬
‫‪ .‬ثانـيـــًا ‪ :‬وقف تنفيذ الحكم المستأنف لحين الفصل فى موضوع اإلستئناف‬
‫‪ :‬ثالـثــًا ‪ :‬فــــى الـمــــوضــــــــوع‬

‫بإلغاء الحكم المستأنف و القضاء مجدداً بعدم قبول الدعـوى المستـأنفة لبطالن تكليف الــوفــاء‬
‫باألجرة لوروده على أجرة مسددة ورفض الدعوى مع إلزام المستأنف ضده المصاريف و مقابل‬
‫أتعـاب المحـامـاه عن درجتى التقـاضى‬
‫‪ ....‬و ألجل العلم‬
‫‪-213‬المــــشاهــــرة فـــي عــقــد اإليــجــار‬

‫كلمة موجودة كتير فى عقود اإليجار الجديدة والقديمة‬
‫واذا سألت محامي بتكون إجابته غير التاني ‪ .‬إيه الحل‬
‫؟الحل أننا األول نعرف يعني أيه مشاهرة؟‬
‫…………………………………………………‬
‫كلمة موجودة كتير فى عقود اإليجار الجديدة والقديمة واذا سألت محامي بتكون إجابته غير التاني ‪.‬‬
‫إيه الحل؟‬
‫الحل أننا األول نعرف يعني أيه مشاهرة؟‬
‫هو موضوع ملخبط شوية بس هنتعامل معاه واحدة واحدة‬
‫مدلول كلمة مشاهرة اختلفت اراء الفقهاء في تحديد مدلول لها‬
‫فمنهم من قال إنها تعنى شهر وهى المدة المحددة لدفع ا‬
‫ألجرة ومنهم من قال إنها تعنى أطول مدة لإليجار وهى ستون عاما ولكل رأى أسانيده‬
‫مفهمتش حاجة؟؟؟‬
‫نقول تاني‬
‫الرأي األول ‪:‬‬

‫وفقا لهذا الرأي فإن لكلمة مشاهرة معنى واحد واضح ومحدد هو شهر وبالتالي فإن عقد اإليجار‬
‫الذي تحدد مدته بكلمة مشاهرة ينعقد لمدة شهر واحد ويكون المستأجر ملزما برد العين إلي‬
‫المؤجر أثر انتهاء الشهر ‪.‬‬
‫– ويورد أنصار هذا الرأي لتأكيد صحة تفسيرهم لكلمة مشاهرة عدم حجج وأسانيد هى ‪-:‬‬
‫أو ًال ‪ -:‬النصوص القانونية‪2‬‬

‫********************‬
‫( اإليجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من االنتفاع بشيء‪ 2‬معين مدة معينة لقاء‬
‫أجر معلوم )‬
‫( ينتهى عقد اإليجار بانتهاء المدة المعينه في العقد )‬

‫[ المادة ‪ 598‬فقرة أ من القانون المدنى ]‬
‫– فالواضح من نص المادتين ‪ 598 ، 558‬فقرة أ من القانون المدنى أن عقد اإليجار عقد محدد‬
‫المدة مؤقت بطبيعته‪ ، 2‬وتفسير كلمة مشاهرة بأنهاء مدة شهر هو التفسير الوحيد الذى يتفق مع‬
‫طبيعة عقد اإليجار كعقد مؤقت المدة ‪ ،‬كما أن كلمة مشاهرة هى أحد اشتقاقات كلمة شهر وبالتالى‬
‫تفيد معناها ومقصودها وال يصح‪ 2‬األنحراف بالكلمة عن معناها وصوال إلى غاية أخرى بعيدة ‪.‬‬
‫– وقد أكد ذات المعنى وكما سبق ‪ ،‬المذكورة اإليضاحية للقانون المدني وكذا األحكام الصادرة من‬
‫المحكمة الدستورية‪ 2‬العليا وخالصتها جميعا أن عقد اإليجار أحد القعود الرضائية والتي ترد على‬
‫منفعة الشيء وال يتصور فيها التأبيد ‪ ،‬ألن تأبيد القد أى تأبيد مدته أمر يتنافى مع طبيعة عقد‬
‫اإليجار ‪.‬‬
‫ثانيا ‪:‬من قضاء محكمة النقض فى بيان تفسير‪ 2‬المشاهرة‬

‫**************************************‬
‫– يدعم هذا االتجاه رأيه في تفسير كلمة مشاهرة بأنها مدة شهر بما أستقر عليه قضاء محكمة‬
‫النقض فى خصوص قواعد شروط العقود ‪.‬‬
‫‪ ( .1‬متى كانت عبارة العقد واضحة فى إفادة المعنى المقصود منها فاته ال يجوز إخضاعها لقواعد‬
‫التفسير للوصول إلى معنى أخر مغاير )‬
‫[ نقض ‪ 491‬لسنة ‪ 59‬ق جلسة ‪]23/2/1993‬‬
‫‪ ( .2‬القاضي ملزم بأن يأخذ عبارة المتعاقدين واضحة كما هي فال يجوز له تحت ستار التفسير‬
‫االنحراف عن معناها الواضح إلى معنى أخر )‬
‫[ نقض ‪ 904‬لسنة ‪ 59‬ق جلسة ‪]5/4/1993‬‬
‫‪ ( .3‬فى تفسير القعود يجب التزام عبارتها الواضحة على هدى من حسن النية )‬
‫[ نقض ‪ 9459‬لسنة ‪ 62‬ق جلسة ‪]11/1/1996‬‬
‫– ومقتضى ما أوردة هذا االتجاه من أحكام محكمتنا العليا في سلوك سبيل التفسير أنه ال يجوز‬
‫التفسير لما هو واضح ‪ ،‬وال يجوز التفسير لتأويل المعنى المقصود ‪ ،‬وكلمة مشاهرة واضحة الداللة‬
‫على أنها تعنى مدة شهر ومن ثم ال يجوز تحت ستار التفسير اآليتان بمعنى مغاير وغير صحيح ‪.‬‬
‫الرأي الثاني‬
‫***************‬
‫المشاهرة تعنى اإليجار لمدة ستون عامًا‬
‫××××××××××××××××××××××××××‬
‫– في حين يري أنصار الرأي األول أن كلمة مشاهرة والتي ترد أحيانا في العقود المحرر في ظل‬
‫قواعد القانون المدني أي منذ ‪ ، 1/2/1996‬تعنى مدة عقد اإليجار شهرا واحدا يلتزم بنهايته‪2‬‬
‫المستأجر برد العين إلى المؤجر ‪.‬‬
‫– فإن أنصار الثاني يروا خطأ هذا التفسير ويروا من جانبهم أن عقد اإليجار المحرر في ظل قواعد‬
‫المدني وعبر المتعاقدان عن مدته بكلمة مشاهرة يمتد ال طول مدة يمتد‪ 2‬إليها عقد اإليجار ‪ ،‬وهى‬
‫مدة ستون عاما قياسا على مدة حق الحكر الواردة بالمادة ‪ 999‬من القانون المدني ‪.‬‬
‫– وقد أورد أيضا هذا الرأي عددا من الحجج لتأكد صحة تفسيرهم لكلمة مشاهرة بأنها أطول مدة‬
‫يمكن أن يمتد أليها عقد اإليجار وهى مدة ستون عاما ‪.‬‬
‫أوال ‪ -:‬أن عقود اإليجار ظلت ولفترة طويلة خاضعة ألحكام القوانين االستثنائية‪ 2‬وكان امتداد يتم‬
‫وبقوة القانون ‪ ،‬والتحول من إعمال أحكام قوانين اإليجارات االستثنائية إلى أحكام القانون المدني ‪،‬‬
‫باعتبارها القواعد العامة استتبع ظهور بعض المشكالت العملية أهمها مطلقا حرص المستأجر على‬
‫تدوين كلمة مشاهرة رغبة من المتعاقدين وعلى األخص المستأجر في التعاقد لمدة طويلة وليس‬
‫لمدة شهر ‪.‬‬
‫ثانيا ‪ -:‬إن كلمة مشاهرة والتي يوردها المتعاقدان المؤجر والمستأجر في عقدهما المحرر في ظل‬
‫القانون ‪ 4‬لسنة ‪1996‬م – القانون المدني – يقصد بها حتمًا أقصى مدة إيجار ممكنه يدعم ذك‬
‫ظروف التعاقد وطبيعة الظروف االجتماعية واالقتصادية والشخصية ‪ ،‬باعتبار عقد اإليجار عقد ذي‬
‫صبغة أسرية ال شخصية ‪.‬‬
‫ثالثا ‪ -:‬أن تفسير كلمة المشاهرة يجب أن يتم بما يتفق مع قواعد حسن النية في التعامل وظروف‬
‫كل تعاقد على حدة ‪.‬‬
‫‪ .1‬يجب تنفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه وبطريقة‪ 2‬تتفق مع ما يوجبه حسن النية ‪.‬‬
‫‪ .2‬وال يقتصر العقد على إلزام المتعاقد بما ورد فيه ‪ ،‬ولكن يتناول أيضا ما هو من مستلزماته‪، 2‬‬
‫وفقا للقانون والعرف والعدالة بحسب طبيعة االلتزام { المادة ‪ 148‬من القانون المدني }‬
‫‪-214‬انذار على يد محضر بعدم الرغبة فى‬

‫تجديد ايجار من رابطة محامين المحله‬
‫أنه فى يوم ‪ ........‬الموافق ‪ ....-..-..‬الساعة ‪........‬ـ‬
‫بناء على طلب ‪ ........‬المقيم برقم ‪ ........‬شارع ‪ ........‬قسم ‪ ........‬محافظة ‪ ........‬ومحله المختار‬
‫مكتب االستاذ ‪ ........‬المحامى الكائن ‪........‬‬
‫السيد‪ ........ /‬ومهنته‪ ........ 2‬المقيم برقم ‪ ........‬شارع ‪ ........‬قسم ‪ ........‬مخاطبا مع ‪........‬‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ‪ ....-..-.. 2‬استأجر المنذر اليه من الطالب ‪ ........‬الكائنة ‪ ........‬وقد تضمن‬
‫البند ‪ ........‬منه أن مدة االيجار سنة واحدة تبدأ من ‪ ....-..-..‬وتنتهى فى ‪ ....-..-..‬وتجدد لمدد‬
‫أخرى مماثلة ما لم يخطر أحد الطرفين اآلخر بعدم رغبته‪ 2‬فى التجديد بموجب انذار رسمى على يد‬
‫محضر على أن يتم ذلك قبل نهاية المدة االولى أو المدة التى تجدد العقد فيها بثالثة أشهر على االقل‬
‫‪.‬‬
‫ولما كان الطالب ال يرغب فى تجديد االيجار لمدة تجاوز المدة الحالية التى تنتهى فى ‪ ....-..-..‬فأنه‬
‫ينذر المعلن اليه بموجب هذا بعدم رغبته فى تجديده وينبه عليه بتسليم العين بالحالة التى كانت‬
‫عليها عند التعاقد وذلك فور انتهاء مدة االيجار الحالية واال أصبحت يده عليها يد غاصب ويحق‬
‫للطالب حينئذ اللجوء لقاضى االمور المتسعجلة بطلب طرده وفقا لما تضمنه‪ 2‬البند ‪ ........‬من العقد ‪.‬‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت الى محل أقامة المنذر اليه واعلنته بصورة‪ 2‬من هذا وكلفته‬
‫بتسليم العين المؤجرة فور انتهاء مدة العقد فى ‪ ....-..-..‬لعدم الرغبة فى تجديده ‪.‬‬
‫‪-215‬صيغة عقد ايجار مع إنتهاء عقد اإليجار إلنتهاء مدته‪:‬ـ النص التشريعى ثانيا ‪ :‬االتفاق على‬
‫تحديد مدة االيجارشكل التنبيه باالخالء تطبيقات قضائية‪ 2‬فى تحديد مدة عقد اإليجارانقضاء عقد‬
‫االيجار مشاهرة وتعليق على مشيئة المستاجر والنص فى المادة ‪ 563‬من هذا القانون على ان اذا‬
‫عقد االيجار دون اتفاق على مدة او عقد لمدة غير معينة‪ 2‬او تعذر اثبات المدة المدعاة اعتبر االيجار‬
‫منعقدا للفترة المعينة‪ 2‬لدفع االجرة من رابطة محامين المحله‬
‫‪:‬اوال‪ :‬النص التشريعى‬
‫نصت المادة ‪ 563‬من القانون المدنى على انه ( اذا عقد االيجار دون اتفاق على مدة او لمدة غير‬
‫معينة او تعذر اثبات المدة المدعاة ‪ ,‬اعتبر االيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع االجرة ‪ ,‬وينتهى‬
‫بانقضاء هذة الفترة بناء على طلب احد المتعاقدين اذا هويتهـ على المتعاقد االخر باالخالء فى‬
‫المواعيد االتى بيانها‪( -:‬أ‌) فى االراضى الزراعية واالراضى البور اذا كانت المدة المعينة لدفع‬
‫االجرة ستة اشهر او اكثرة يكون التنبيهـ قبل انتهائها بثالثة شهور ‪ ,‬فاذا كانت المدة اقل من ذلك ‪,‬‬
‫وجب التنبيه فبل نصفها االخير ‪ ,‬وكل هذا مراعاة حق المستاجر فى الحصول وفقا للعرف‪( .‬ب‌)‬
‫فى المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما الى ذلك اذا كانت الفترة‬
‫المعينة لدفع االجر اربعة شهور او اكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ‪ ,‬فاذا كانت الفترة اقل‬
‫من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها االخير‪( .‬ت‌) فى المساكن والغرف وفى اى شئ غير ما تقدم اذا‬
‫كانت الفترة المعينة شهرين او اكثر ‪ ,‬وجب التنبيهـ قبل نهايتها بشعر‪ ,‬فاذا كانت اقل من ذلك وجب‬
‫‪.‬التنبيهـ قبل نصفها االخير‬
‫ثانيا ‪ :‬االتفاق على تحديد مدة االيجار‬
‫عقد االيجار بطبيعتةـ عقد موقوت ‪ ,‬اذ ان المؤجر يلتزم بتاجير المستاجر من االنتفاع بالعين ‪* 1-‬‬
‫المؤجرة لمدة معينة نظير اجر معلوم ‪ ,‬ولذلك يجب االتفاق على تحديد مدة المنفعة محل العقد ‪,‬‬
‫فاذا اتفق الطرغان على مدة االيجار ‪ ,‬فاما ان تكون المدة المتفق عليها معينة واما ان تكون غير‬
‫معينة ‪ .‬وتكون المدة المتفق عليها معينةـ ‪ ,‬اذا كان ال نهاية معلومة كتعينها بحلول اجل معين ‪.‬‬
‫وعلى ذلك يجوز للمتعاقدين تحديد م\ة االيجار حسب رغيتها وقد اتجة الفقه على انه ينبغى اال‬
‫تزيد مدة االيجار حسب رغبتها وقد اتجه الفقه على انه ال ينبغى ان تزيد مدة االيجار على ستين‬
‫سنة قياسا على حق اللحكم المنصوص عليه فى المادة ‪ 999‬مدنى ‪ ,‬على ان عقد االيجار الوارد‬
‫على عقار اذا كانت مدته تزيد عن تسع سنوات يشترط لنفاذه فى حق الغير فى حدود مدته ان‬
‫يكون مسجال وال يكتفى ثبوت تاريخه ‪ ,‬وعلى ذلك فان المتعاقدين لها تحديد المدة التى يتفقا عليها‬
‫لعقد االيجار ‪ ,‬ويصبحـ هذا االتفاق طالما انه محدد بمدة معينة ‪ ,‬ويمكن ان تكون عشر سنوات او‬
‫عشرين سنهـ ‪ ,‬او اكثر او اقل بشرط اال تزيد المدة عن ستين سنة وال يجوز ان تزيد مدته عن‬
‫هذة المدة استناداالى حق الحكم الذى ال يجوز ان تزيد مدته عن ستين سنة ‪ ,‬بحيث ال يصبحـ عقد‬
‫االيجار عقدا مؤبدا ‪ ,‬واذا تعذر تحديد المدة او علقت المدة على مشيئةـ المستاجر ‪ ,‬او بانها طوال‬
‫حياة المستاجر كان ينص على عدم جواز انهاء العقد طالما كان المساجر قائما بسداد االجرة ‪,‬‬
‫‪.‬ففى هذة الحاالت يعتبر العقد منعقدا للفترة المحددة لدفع االجرة‬
‫تقسيم المدة الى اجال ‪ ,‬حيث تتفق المؤجر والمستاجر على ان مدة االيجار هى تسع سنوات ‪* 2-‬‬
‫وقسمت المدة الى ثالث اقسام كل منها بثالث سنوات بحيث يجوز الى من المتعاقدين ان يطلب‬
‫انهاء االيجار قبل انتهاء اى مدة بشرط اخطار الطرف االخر بوثت كاف ‪ ,‬ففى هذة الحالة يكون‬
‫االيجار محدد المدة بتسع سنوات وانتهاء اى مد\ة دون اخطار الطرف االخر بالرغبة فى االنهاء ‪,‬‬
‫فان العقد ال يكون قد تجرد عند كل مدة بل يعد مستمرا فى مدة واحدة وهى مدة التسع سنوات ‪,‬‬
‫والتنبيه بالخالء الذى يجوز الى من المتعاقدين اوالحدهما ان يقوم به ‪ ,‬يعتبر شرطا فاسخا ويكون‬
‫‪.‬انقضاء االيجار نتيجةـ لتحقق هذا الشرط‬
‫‪ :- ‬التنبيهـ باالخالء فى عقد االيجار الغير محدد المدة ‪* 3-‬‬
‫اذا كان عقد االيجار مؤقت وان المدة ركن فيه ‪ ,‬ولكن قد يعتبرـ عقد االيجار وال يتفق المتعاقدين‬
‫على مدة االيجار فى العقد وقد نصت المادة ‪ 563‬مدنى على انه ‪ -:‬اذا عقد االيجار دون اتفاق‬
‫على مدة او عقد لمدة غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاة ‪ ,‬اعتبر االيجار منعقدا للفترة‬
‫المعينة لدفع االجرة ويعد عقد االيجار معقودا دون اتفاق على مدة اذا سكت المتعاقدان عن ذكر‬
‫المدة اصال ‪ ,‬ففى هذة الحالة يعتبران انهما قد احاال الى المدة التى يعينها القانون عند عدم االتفاق‬
‫على ما يخالفها ويكون االيجار معقودا لمدة غير معينةـ اذا اتفق الطرفان على مدة دون ان يعينا‬
‫ضابطا يحدد نهايتها كما هو الشان ان يذكر عند نهاية مدة االيجار انه معلق على مشيئةـ المستاجر‬
‫‪ ,‬او مشاهرة ‪ ,‬او ما دام المستاجر يدفع االجرة ‪ ,‬او الى المدة التى يريدها المستاجر ‪ ,‬او‬
‫المؤجر ‪ ,‬او الذى يدوم بدوام العين المؤجرة ‪ ,‬ففى هذة الحاالت جميعها ال يعتبرـ العقد محدد المدة‬
‫وقد ذهب الفقه ان الموت يعتبر ضابطا ثابتا ويعتر المدة الحدد به او بحياة المستاجر ‪ ,‬او المؤجر‬
‫– معينةـ وهذا االيجار ال يعد مؤبدا بشرط اال تجاوز مدته عن ستين سنة حتى لو بقى من علق‬
‫العقد على حياته زادت عن ستين سنة ‪ ,‬فاذا كان بحياة المستاجر فانه بوفاة المستاجر ينتهى‬
‫االيجار وال ينتقل الى ورثتهـ ‪ ,‬وتكون المدة متعذرا اثباتها اذا اقر الطرفان انهما عينا لاليجار مدة‬
‫معينة ولكنهما تنازعا على مدى هذة المدة ولم يتمكن احدهما من اثبات ادعائه‪ .‬د ‪ /‬سليمان‬
‫مرقس ص____ ‪ 154‬عقد االيجار‪ .‬د ‪ /‬السنهورى ص____ ‪ 194‬عقد االيجار والمادية‪.‬‬
‫والمشرع لم يقصر عند تعيين المدة فى العقد غير مجدد المدة بالمدة التى تدفع عنها االجرة فقط ‪,‬‬
‫بل اعتبر هذة المدة قابلة لالمتداد لمدة اخرى مساوية لها اذا لم يبدا احد من العاقدين ما يدل على‬
‫عدم رغبتة فى هذا االمتداد بعد حق معين وقد نظمت ذلك المادة ‪ 5636‬مدنى فاذا عقد االيجار‬
‫دون اتفاق على مدة او عقد لمدة غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاه ‪ ,‬اعتبر االيجار منعقدا‬
‫للفترة المعينة لدفع االجرة وينتهى بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب امر المتعاقدين اذا هو نبه‬
‫على المتعاقد االخر باالخالء ففى المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما‬
‫الى ذلك اذا كانت الفترة المعينة لدفع االجرة اربعة اشهر او امثر وجب التنبيهـ قبل انتهائها‬
‫بشهرين فاذا كانت الفترة اقل من ذلك وجب التنبيهـ قبل نصفها االخير ‪ ,‬وفى المساكن والفرق‬
‫المؤثثهـ او اى شئ غير ما تقدم اذا كانت الفترة المعينه لدفع االجرة شهرين او اكثر ‪ ,‬وجب‬
‫‪ .‬التنبيه قبل نهايتها بشهر ‪ ,‬فاذا كانت اقل من ذلك وجب التنبيهـ قبل نصفها االخير‬
‫‪ :‬شكل التنبيهـ باالخالء‬
‫ال يشترط فى التنبيهـ اى شكل خاص فقد يكون بانذار على يد محضر ‪ ,‬او الخطاب او شفاهة ‪,‬‬
‫ومن يد على الحصول التنبيهـ ان ثبت ذلك ‪ ,‬هذا ما لم يتفق الطرفان على شكل خاص للتنبيهـ ففى‬
‫هذه الحالة ينبغى ان يكون وفق ما اتفق عليه بين الطرفين‪ .‬ثالثا‪ :‬اثر فسخ المستاجر االجارة قبل‬
‫انقضاء المدة ‪ -:‬متى اوفى المؤجر بالتزامه فال يجوز للمستاجر ان يتحلل من التزامه ويطلب‬
‫فسخ العقد من تلقاء نفسه اال فى الحاالت التى يجيز فيها القانون ومن ذلك نظرية الظروف‬
‫الطارئة او العذر الطارئ فعلى ذلك اذا انهى المستاجر ارادته المنفردة عقد االيجار دون موافقة‬
‫المالك حق لالخير طلب التعويض عند انهاء العقد قبل انتهاء مدته وغالبا يقدر القاضى التعويض‬
‫باالجرة المستحقة على المستاجر حتى يجد المؤجر من يقبل استئجار العين منه‪ .‬وننوه بان محل‬
‫التزامات المؤجر هو يمكن المستاجر م هو دفع االجرة ‪ .‬وتعتبرـ التزامات كال من العاقدين سببا فى‬
‫التزامات ** االخر ‪ .‬ويوجد بين التزامات الطرفين ارتباط بحيث اذا اخل اى طرف بالتزامه جاز‬
‫لالخر ان يجبره على تنفيذ التزامه او يطلب الفسخ ليتحلل منه ‪ .‬لذلك فااللتزامات المتبادلة متعددة‬
‫فى العالقة بين المؤجر والمستاجر ‪ .‬وتوجب الفسخ مع التعوبض ‪ ,‬او التعويض عن الفسخ بدون‬
‫‪.‬مبررـ‬
‫تطبيقات قضائيةـ فى تحديد مدة عقد اإليجار‬

‫مفاد ما نصت عليه المادة ‪ 563‬من القانون المدنى من انتهاء االيجار المنعقد للفترة المعينةـ *‬
‫لدفع االجرة بانقضاء هذة الفترة بناء على طلب احد المتعاقدين اذا هو نبه على المتعاقد االخر‬
‫باالخالء فى المواعيد البينية بالنص ‪ :‬ان التنبيه باالخالء هو تصرف قانونى صادر من جانب‬
‫واحد يتضمن رغبة صاحبه استنادا الى ارادته فى انهاء االيجار ويكفى لتحقيق االثر المترتب على‬
‫هذا التنبيهـ داللة عبارته فى عمومها على القصد منه وهو ايداء الرغبة فى اعتبار العقد متهيا فى‬
‫تاريخ معين اعماال لحقق المستمد من العقد فال يقوم من بعد اال بايجاب وقبول جديدين واذا افصح‬
‫موجه التنبيه عن هذا السبب دون سواه والنظر فى الدعوى على هذا االساس ومن ثم فال ينمر‬
‫ذلك االثر اال اذا اعتبر موجه التنبيه السبب الذى صدرت عنه ارادته فى طلب االخالء يستوى فى‬
‫ذلك ان تصميم الدعوى باالخالء اما القضاء المستعجل او القضاء الموضوعى ‪ ,‬او ** الدعوى‬
‫المستعجلة بالدعوى الموضوعة واذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتبر فى لخصوص‬
‫هذة الدعوى بالتنبيهـ الذى وجه الطاعن فى الدعوى المستعجلة والمقدم بحافظة مستندات‬
‫المطعون ضدهما امام محكمة اول درجة والذى انصح فيه االخر عن رغيتهما فى اعتبار العقد‬
‫منتهيا بانقضاء مدته فانه يكون قد التزم صحيح القانون ‪ ,‬ويكون النص عليه بهذه االسباب على‬
‫‪ ‬غير اساس‪ (.‬الطعن رقم ‪ 86‬لسنة ‪ 63‬ق جلسة ‪) 1997 / 1 / 15‬‬
‫انقضاء عقد االيجار مشاهرة وتعليق على مشيئة المستاجر ‪ ,‬وجوب اعتباره منعقدا للفترة•‬
‫المحددة لدفع االجرة ‪ :‬ثبوت انعقاد عقد االيجار محل النزاع مشاهرة وان المستاجر وحده طلب‬
‫انهائه وجوب اعتباره بعد انتهاء مدته االولى منعقدا للفترة المحددة لدفع االجرة لكل من‬
‫المتعاقدين الحق فى انهائه بالتنبيهـ على االخر فى الميعاد ‪ .‬م ‪ 563‬مدنى ‪ .‬قيام المطعون ضدها‬
‫بالتنبيه على الطاعن بانهاء العقد فى الميعاد ‪ ,‬اثره بانقضاء العالقة االيجارية التزام الحكم‬
‫المطعون فيه هذا النظر ‪ ,‬ال خطأ ‪ -‬الطعن رقم ‪1402‬لسنة ‪ 64‬ق جلسة ‪20/5/1998‬م‬
‫انعقاد عقد االيجار لمدة محددة تتجدد تلقائيا لمدة مماثلة طالما كان المستاجر قائما بتنفيذـ•‬
‫التزاماته‪ .‬تخويله وحده دون المؤجر حق انهائه ‪ .‬اثره وجوب اعتبار العقد بعد انتهاء المدة‬
‫االتفاقية منعقدا للفترة المحددة لدفع االجرة ‪ ,‬انقضاؤه بالتنبيه بناء على طلب احد المتعاقدين فى‬
‫المواعيد المبينةـ بنص المادة ‪ 563‬مدنى ‪ ( .‬الطعن رقم ‪ 1402‬لسنة ‪ 64‬ق جلسة ‪/ 5 / 20‬‬
‫( ‪1998‬‬
‫حكم الهيئة العامة بالعدول عن رايها السابق واعتبار العقد المعلق على مشيئة المستاجر منعقدا‬
‫‪.‬للفترة المحددة لدفع االجرة‬
‫وحيث ان ** فى المادة ‪ 558‬من القانون المدنى على ان االيجار عقد يلتزم المؤجر بقتضاه ان *‬
‫‪. ‬يمكن المستاجر من االنتفاع بشئ معين‬
‫والنص فى المادة ‪ 563‬من هذا القانون على ان اذا عقد االيجار دون اتفاق على مدة او عقد لمدة‬
‫غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاة اعتبر االيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع االجرة وينتهى‬
‫بانقضاء هذة الفترة بناء على طلب احد المتعاقدين اذا هو نبه على المتعاقد االخر باالخالء فى‬
‫المواعيد االتى بيانها…‪..‬ـ يدل على ان المشرع استلزم توقيت عقدى االيجار واعتبرـ المدة ركنا‬
‫فيه وانه اذا عقد العقد دون اتفاق على ميقات ينتهى فيه االيجار او تعذر اثبات المدة المدعاة او‬
‫عقد لمدة غير معينةـ بحيث ال يمكن معرفة تاريخـ انتهاء االجارة على وجه التحديد كان ربط‬
‫انتهاؤها بامر مستقبلـ غير محقق الوقوع ** العقد منعقدا للفترة المعينة لدفع االجره ويكون لكل‬
‫من المتعاقدين الحق فى انهاء العقد بعد التنبيه على االخر باالخالء فى المواعيد المبينة بنص‬
‫المادة ‪ 563‬مدنى سالفة البيان ‪ ,‬ولما كان النص فى عقد االيجار على انعقاده لمدة محددة تتجدد‬
‫تلقائيا لمدد اخرى مماثلة طالما كان المستاجر قائما بتنفيذ التزاماته واحقية االخر وحده دون‬
‫المؤجر فى ابداء الرغبة فى انهائه يؤدى الى اعتبار العقد بعد انتهاء المدة المتفق عليها متجددا‬
‫تلقائيا عدد اخرى مماثلة ال يعرف على وجه التحديد تاريخ انتهائها ‪ ,‬اذا نهايتها منوطهـ بمخض‬
‫مشيئةـ المستاجر وحده او خلفه العام وال يعرف متى يبدى ايهما الرغبة فى انهاء العقد ‪ ,‬وخاصة‬
‫ان االصل فى عقد االيجار انه ال ينتهى عماال لنص المادة ‪ 601‬من القانون المدنى بوفاة‬
‫المستاجر وتنصرفـ اثاره الى خلفه العام عمال بنص المادة ‪ 145‬من ذات القانون مالم يتبين من‬
‫العقد او طبيعة التعامل او نص القانون ان هذا االثر ال ينصرف اليهم‪ .‬ومن ثم فان عقد االيجار‬
‫يعتبر فى هذه الحالة منعقدا لمدة غير معينة ويتعين اعمال نص المادة ‪ 563‬مدنى واعتباره بعد‬
‫انتهاء مدته االولى المتفق عليها متحدا الفترة المحددة لدفع االجرة ‪ ,‬وينتهى بانقضائها بناء على‬
‫طلب احد المتعاقدين اذا هو نبهـ على المتعاقد االخر باالخالء فى المواعيد المبينةـ بنص هذه‬
‫المادة ‪ ,‬فان لم يحصل التنبيه تجدد العقد للمدة المحددة لدفع ىاالجر ثم لمدة مماثلة وهكذا الى ان‬
‫يحصل التنبيه تجدد العقد للمدة المحددة لدفع االجرة ثم لمدة مماثلة هكذا الى ان يحصل التنبيه وال‬
‫يسوغ استبعاد نص المادة ‪ 563‬مدنى والقول بانتهاء العقد بموت المستاجر الذى لم يبدى الرغبة‬
‫فى حياته فى انتهائه ‪ ,‬اذ يتعذر تطبيق هذا القول فى حالة ما اذا كان المستاجر شخصا اعتباريا ‪,‬‬
‫اذا انقضاء الشخصية االعتبارية امر غير محقق الوقوع ‪ ,‬كما ال محل للقول ايضا بوجوب تدخل‬
‫القاضى لتحديد مدة العقد او انتهاء العقد بمعنى ستون عاما قياسا على حق الحكم ذلك ان االصل‬
‫انه يمتنع على القاضى اعماال لنص المادة ‪ 147‬مدنى التدخل لتعديل ارادة المتعاقدين اال لسبب‬
‫يقره القانون ولو ارتأى المشروع ان يتدخل القاضى لتحديد مدة العقد او تحديد حد اقصى للمدة‬
‫فى عقد االيجار ‪ ,‬كما فى حق الحكم ينص على ذلك صراحة ‪ ,‬ومن ثم فال محل للقياس واالجتهاد‬
‫مع وجود نص المادة ‪ 563‬مدنى سالف البيان ‪ .‬ويؤيد هذا النظر ان المشروع التمهيدى للتقنين‬
‫المدنى الحالى كما ينص فى القرة االولى من المادة ‪ 760‬على ان ( اذا عقد االيجار لمدة تزيد‬
‫على ثالثين سنة او اذا كان مؤبدا جاز ان ينتهى بعد انقضا ثالثين سنة يناء على طلب المتعاقدين‬
‫مع مراعاة المواعيد القانونية المنصوص عليها فى المادة التالية‪ )...‬وقد حذفت لجنة الشئون‬
‫التشريعيةـ بمجلس النواب هذا النص بعد ان كانت قد اقرته لجنة المراجعة دون ان تشيرـ الى هذا‬
‫الحذف فى تقريرها وبذلك تركت المساله للقواعد العامة الواردة فى المادة ‪ 563‬مدنى لما كان‬
‫ذلك وكانت االحكام السابق صدورها من دوائر المواد المدنيةـ فى طعون ارقام ‪ 591‬سنىةـ ‪ 49‬ق‬
‫جلسة ‪ 1980 / 3 / 5‬و ‪ 664‬سنة ‪ 56‬ق جلسة ‪ 1986 / 11 / 20‬و ‪ 15‬سنة ‪ 53‬ق جلسة ‪6‬‬
‫‪ 1987 / 5 /‬و ‪ 2528‬سنة ‪ 55‬ق جلسة ‪ 1987 / 12 / 2‬و ‪ 1760‬سنة ‪ 54‬ق جلسة ‪/ 6‬‬
‫‪ 1987 / 5‬و ‪ 2440‬سنة ‪ 54‬ق جلسة ‪ 1990 / 4 / 5‬قد التزمت هذا النظر فانها تكون قد‬
‫صادفت صحيح القانون ويتعين العدول عما يخالفها من مبادئ وذلك باالغلبيةـ المنصوصـ عليها‬
‫فى المادة ‪ 4/2‬من قانون السلطة القضائية رقم ‪ 46‬لسنة ‪ 1972‬واذ ناطت هذة المادة بهذه‬
‫الهيئه الفصل فى الدعوى المحالة اليها فانه يتعين عليها الفصل فى الطعنين ‪ .‬وحيث ان الطعنين‬
‫استوفيا اوضاعهما الشكلية ‪ ,‬وحيث ان حاصل ما ينعاه الطاعنون فى الطعن رقم ‪ 766‬لسنة ‪56‬‬
‫ق على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون وفى بيان ذلك يقولون ان الحكم المطعون فيه‬
‫بعد ان انتهى الى ان انتقال عقد االيجار الى المطعون ضدهم كخلف لمورثهم المستاجر الذى كان‬
‫انهاء عقد االيجار رهينا بمحض مشيئتهـ وحده يجعل العقد فى حكم المؤبد – عمد الحكم الى‬
‫التدخل فى تحديد مدة العقد تحديدا تحكميا لثالثين عاما اخذا فى االعتبار ما انفق المستاجر فى‬
‫سبيل استغالل العين المؤجرة فى حين انه كان يتعين اعمال ما نصت عليه المادة ‪ 563‬من‬
‫القانون المدنى من اعتبار العقد بعد انتهاء مدتهـ االولى منعقدا للفترة المحددة لدفع االجرة مما‬
‫يعيبة ويستوجب نقضه ‪ .‬وحيث ان هذا النعى فى محله ذلك انه وقد انتهت الهيئة‪-‬ـ وعلى ما سلف‬
‫بيانه الى انه اذا انعقد االيجار لمدة محددة تجدد لمددة اخرى مماثلة طالما كان المستاجر قائما‬
‫بتنفيذ التزاماته ولالخير وحده دون المؤجر الحق فى ابداء الرغبة فى انهاء العقد يؤدى الى‬
‫اعتبار العقد بعد انتهاء ندته االولى منعقدا للمدة المحددة لدفع االجرة اعماال لنص المادة ‪ 563‬من‬
‫القانون المدنى ويحق لكل من عاقديه طلب انهائه اذا نبه على االخر باالخالء فى المواعيد المحددة‬
‫بنص سالف الذكر وكان الثابت ان عقد االيجار محل النزاع المؤرخ ‪ 1964/ 12 / 20‬قد انعقد‬
‫لمدة خمس سنوات تتجدد طالما كان المستاجر قائما بسداد االجرة وله وحده الحق فى طلب انهائه‬
‫وان االجرة مبلغ ‪ 180‬حنيه تدفع شهريا فانه مع وجود هذ الشرط يعتبرـ العقد بعد انتهاء مدته‬
‫االولى منعقدا للفترة المحددة لدفع االجرة وهى شهر يتجدد ويقول الى من المتعاقدين الحق فى‬
‫انهاء العقد اذا نبه على االخر قبل النصف االخير من الشهر اعماال لنص المادة ‪ 563‬مدنى واذا‬
‫كان الطاعنون قد نبهوا على المطعون ضدهم فى ‪ 1983 / 1 / 27‬بانهاء العقد فان العالقة‬
‫االجارية تكون قد انفصمت بهذا التنبيه واذا خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وعمد الى تحديد‬
‫مدة االجارة تحديدا تحكميا بثالثين عاما فانه يكون قد اخطأ فى تطبيق القانون بما يستوجب نقضه‬
‫الطعنان ‪ 766‬و‪ 773‬لسنة ‪ 56‬ق هيئة عامة ‪ 1993 / 2 / 23‬س ‪ 39‬ع ‪ 2‬ص ‪ 866‬و الطعن‬
‫رقم ‪ 564‬سنة ‪ 61‬ق جلسة ‪ 1995 / 7 / 12‬والطعن رقم ‪ 935‬لسنة ‪ 60‬ق جلسة ‪/ 12 / 29‬‬
‫‪ 1994 .‬والطعن رقم ‪ 3602‬لسنة ‪ 59‬ق جلسة ‪1994 / 3 / 23‬‬
‫‪· ‬‬
‫النص فى البند الرابع من عقد االيجار سنة الدعوى" مدة االيجار مشاهرة تبدا من ‪o / 2 / 1‬‬
‫‪ 1971‬وتنتهى ‪ 1971 / 2 / 28‬قابلة للتجديد مدة بعد اخرى مالم يطلب المستاجرين انهاء هذا‬
‫العقد من جانبهم " يدل على ان االيجار وان بدا سريانهـ لمدة معينةـ الى انه قد لحقه االمتداد مدة‬
‫بعد اخرى وفقا لشروطة وال يتوقف انتهاء االيجار على مجرد انقضاء المدة التى امتد اليها العقد‬
‫بل البد من ان ينبه المستاجرون على المؤجرين بانتهاء االيجار وعدم رغبتهم فى استمرارة مالم‬
‫يحصل هذا التنبيه امتد العقد مدة بعد اخرى واصبح االيجار غير محدد المدة اذ يتعذر معرفة‬
‫التاريخ الذى ينتهى اليه العقد على وجه التحديد الن شروطة جعلت نهاية مدته منوطه بمحض‬
‫مشيئةـ المستاجرين وحدهم دون اى ضابط اخر مما يحعل هذه المدة غير مجددة بحد معين ولما‬
‫كانت العالقة االيجابية يحكمها العقد والنصوص القانونية التى وضعها المشرع مكملة الحكامة او‬
‫منظمة لشروطة فان المادة ‪ 563‬مدنى اصبحت هى الواجبة التطبيق وهى تحدد مدة االيجار وحق‬
‫الطرفين المؤجر والستاجر فى انهائه واذ جاء النص صريحا يتعين تطبيقة وال محل للقول بان‬
‫العقد ينعقد لمدة يحددها القاضى تبعا لظروف ومالبسات التعاقد او ان االيجار ينتهى بوفاة‬
‫المستاجر او انقضاء ستين عاما على ابرام عقد االيجار قياسا على احكام الحكر اذ ال محل‬
‫لالجتهاد او القياس وهناك نص قانونى يحكم الواقعة ‪ ,‬لما كان ذلك ‪ ,‬وكان الحكم المطعون فية قد‬
‫عول فى قضائه بانهاء العقد على التنبيهـ الحاصل من المؤجرين فانه يكون قد انتهى الى النتيجة‬
‫‪ . ‬الصحيحة اذ يستمد المؤجر هذا الحق من القانون مباشرة‬
‫الطعن رقم ‪ 2440‬لسنة ‪ 54‬ق جلسة ‪ 1990 / 4 / 5‬س ‪ 41‬ص ‪ -926‬الطعن رقم ‪ 86‬لسنة‬
‫‪ 63 .‬ق جلسة ‪1997 / 1 / 15‬‬
‫عقد ايجار امالك خاضع الحكام القانون ‪ 4‬لسنة ‪1996‬‬
‫‪-216‬التكليف بالوفاء بعض المبادىء الحديثة التى‬

‫اقرتها دوائر االيجارات بمحكمة النقض فى‬
‫الطعن رقم ‪ 68 / 1033‬بتاريخ‪: 2011-6-22 2‬‬

‫"المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن مفاد النص في المادة ‪ /18‬ب من القانون رقم ‪ 136‬لسنة‬
‫‪ 1981‬بشأن تنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر أن التكليف ( بالوفاء ) المشار إليه يعتبر شرطـًا‬
‫أساسيـًا لقبول دعوى اإلخالء بسبب التأخير في سداد األجرة ‪ ،‬فإن خلت منه الدعوى أو وقع باط ً‬
‫ال‬
‫تعين الحكم بعدم قبول الدعوى ولو لم يتمسك المستأجر بذلك وأنه ولئن إيجـار ( تشريعات إيجـار‬
‫األماكن ) جاءت المادة خلوًا من البيانات التى يجب أن يتضمنها التكليف بالوفاء إال أنه لما كان‬
‫القصد منه إعذار المستأجر بالوفاء بالمتأخر عليه من األجرة فإنه يجب أن يذكر فيه مقدار األجرة‬
‫المطالب بها ‪ ،‬ويكفيه بيان القدر الذى يعتقد أن ذمة المستأجر مشغولة به حتى ولو ثبت بعد ذلك أن‬
‫المقدار الواجب دفعه أقل من المقدار المذكور في التكليف مما يعنى أن التكليف بأجرة متنازع عليها‬
‫ال ما دام ادعاء المؤجر يستند‪ 2‬إلى أساس جدى من الواقع أو القانون "‪.‬‬‫ال يقـع باط ً‬
‫"إذ كان المطعون ضده وجه للطاعن تكليفًا بالوفاء أعلن إليه في ‪ 7/3/1996‬يطالبه فيه بسداد‬
‫األجرة عن المدة من ‪ 1/11/1995‬حتى ‪ 30/3/1996‬ثم صدر قرار لجنة تقدير اإليجارات بتاريخ‪2‬‬
‫الحق في ‪ 5/8/1997‬فإن قضاء الحكم المطعون فيه باإلخالء استنادًا إلى هذا التكليف الذى صدر‬
‫صحيحًا لعدم وجود قرار لجنة بتحديد األجرة وقت توجيهه فإنه يكون قد طبق القانون على وجهه‬
‫الصحيح "‪.‬‬
‫كما فضت الدوائر المدنية‪ 2‬فى الطعن رقم ‪ 79/ 15119‬ايضا بشأن التكليف بالوفاء باالتى ‪:‬‬
‫" إذ كان الطاعن تمسك في دفاعه أمام محكمة الموضوع بأنه كان يقوم بسداد أجرة العين محل‬
‫النزاع ومنها األجرة محل الدعوى الماثلة للمطعون ضده األخير – نجل المطعون ضدها األولى‪-‬‬
‫ال على صحة دفاعه عددًا من إيصاالت بسداد األجرة مذيلة بتوقيع منسوب لألخير لم‬ ‫وقدم تدلي ً‬
‫يطعن عليها بأى مطعن تفيد جميعها سداده األجرة عن الفترة محل الدعوى وعن فترات سابقة‬
‫عليها من أعوام ‪ 1999 ، 1994 ، 1993 ، 1992‬مما يستخلص منها وجود وكالة ضمنية من‬
‫المطعون ضدهما األولى والثانية للمطعون ضده الثالث بمقتضاها يقوم بتحصيل‪ 2‬أجرة عين النزاع‬
‫وفاء مبرئًا للذمة ‪،‬‬
‫من الطاعن ومن ثم فإن السداد له يكون لذى صفة في استيفاء األجرة مما يعتبر ً‬
‫وكان الطاعن قد قام بسداد أجرة العين عن أشهر مايو ويونيه ونوفمبر‪ 2‬وديسمبر‪ 2‬سنة ‪ 1999‬قبل‬
‫إعالنه بالتكليف بالوفاء السابق على رفع الدعوى ‪ ،‬وقدم تأييدًا لذلك إيصاالت مؤرخة‬
‫‪ 5/12/1999 ، 10/11/1999 ، 1/5/1999‬تفيد استالم المطعون ضده الثالث أجرة األشهر سالفة‬
‫البيان ‪ ،‬وإذ ضمنت المطعون ضدهما األولى والثانية التكليف بالوفاء السابق على رفع الدعوى‬
‫والمعلن للطاعن بتاريخ ‪ 13/9/2001‬وعلى ما ورد بمدونات الحكم االبتدائى المؤيد بالحكـم‬
‫المطعون فيه مطالبة األخير باألجرة عن الفترة من ‪ 1/8/1998‬حتى ‪ 1/9/2001‬دون أن يستنزل‬
‫منها أجرة أشهر مايو ونوفمبر وديسمبر عام ‪ 1999‬محل اإليصاالت سالفة الذكر التى سبق سدادها‬
‫ال حابط األثر وال يصلح أساسًا‬ ‫من الطاعن األمر الذى يكون معه التكليف المشار إليه قد وقع باط ً‬
‫ال في ذمة الطاعن ‪ ،‬ويكون الحكم المطعون فيه‬ ‫لدعوى اإلخالء لتضمنه أجرة تجاوز المستحق فع ً‬
‫وقد قضى باإلخالء استنادًا إلى هذا التكليف معيبًا بالخطأ في تطبيق القانون "‪.‬‬
‫‪-217‬صيغة عقد ايجار محدد المدة‬
‫انة فى يوم االحدالموافق ‪30/11/2014‬‬

‫قد أجرة السيد‪ /‬البسيوتى محمود محمد أبو عبده المقيم بناحية المحله الكبرى ‪ 15‬شارع الحنفى‬
‫بملكه الدور الرابع عاطفة الصواف عمارة عزت زعلول اول المحله الكبرى‬
‫((طرف أول مؤجر ))‬
‫بناحية المحله الكبرى ثالث شارع نعمان االعصر‬ ‫الى السيد‪/‬‬
‫المعهد الدينى الدور‬
‫‪.‬‬ ‫‪......................................................................‬ـ‬
‫(طرف ثانى مستاجر)‬
‫بند‪ :1‬بموجب هذا العقد اجر الطرف االول للطرف الثانى القابل لذلك شقة رقم( ) بالدور( العاشر‬
‫علوى) شقة سكنى بناحية المحله الكبرى ثالث شارع نعمان االعصر المعهد الدينى‬
‫‪ 20‬والمكان‬ ‫‪/‬‬ ‫‪ 20‬وتنتهى فى ‪/‬‬ ‫‪/‬‬ ‫الدورالعاشرعلوى لمدة تبداء من ‪/‬‬
‫) من تاريخ تحرير هذا‬ ‫المؤجر يخضع للقانون ‪ 1996 /4‬مدة هذا (‬
‫‪ 20‬ويلزم المستاجر بتسليم العين المؤجرة للطرف االول‬ ‫‪/ /‬‬ ‫العقداى وتنتهى فى‬
‫بمجرد انهاء مدة هذا العقد دون الحاجة الى تنبية او انذار وال يجوز امتداد العقد بعد تلك المدة اال‬
‫باتفق الطرفين كتابة‬
‫شهر‬
‫ذلك‪.‬‬
‫الطرف الثانى المستأجر)‬ ‫الطرف االول المؤجر)‬
‫‪-218‬البقاء في االيجار المدني على ضوء القانون المدني والتعديالت الموضوع يتعلق بحق البقاء‬
‫في ظل القانون المدني والتعديالت الواقعة عليه سنتناولـ فيه اوال ماهية حق البقاء و أصحاب‬
‫الحق فيه و ثانيا القيود الواردة على هدا الحق و ثالثا أهم التشريعات الواردة على هدا الحق نسال‬
‫اهلل تعالى التوفيق من رابطة محامين المحله‬
‫بسم اهلل الرحمن الرحيم‬
‫البقاء في االيجار المدني على ضوء القانون المدني والتعديالت‬
‫مقدمة ‪:‬‬
‫الموضوع يتعلق بحق البقاء في ظل القانون المدني والتعديالت الواقعة عليه سنتناول فيه اوال‬
‫ماهية حق البقاء و أصحاب الحق فيه و ثانيا القيود الواردة على هدا الحق و ثالثا أهم التشريعات‬
‫الواردة على هدا الحق نسال اهلل تعالى التوفيق ‪ .‬‬
‫‪-1‬ماهية حق البقاء و أصحاب الحق فيه‪ ‬‬

‫حق البقاء‬
‫هو حق مقرر لفئة محددة قانونا تملك صالحيات البقاء بالمحل السكني دون إمكانية طلب إخالئهم‬
‫من طرف المؤجر صاحب المسكن أو من انتقلت إليه ملكية هدا المسكن بكل الطرق سواء الجبرية‬
‫كالميراث أو االختيارية‪ 2‬كالشراء ‪.‬‬
‫أصحاب هدا الحق‬
‫األشخاص الذين لهم الحق في البقاء حددتهم المواد ‪ 514‬و ‪ 515‬و ‪ 516‬من القانون المدني رقم ‪/‬‬
‫‪ 58/75‬المؤرخ في ‪ 1975 / 26/ 9‬‬
‫و هم المستأجر حسن النية أي الذي يشغل المسكن بسند إيجار كتابي أو شفوي بمعني باتفاق مع‬
‫صاحب المسكن بطريقة قانونية‪ 2‬و شرعية ال تحايل فيها ‪.‬‬
‫المستأجر الفرعي هو الذي يشغل المسكن عن طريق اإليجار من الباطن بعلم و موافقة المؤجر‬
‫صاحب المسكن كذلك هو تشرط فيه حسن النية المستأجر المتنازل له بعد انتهاء مدة العقد و هو كل‬
‫مستأجر يشغل المسكن بعد انتهاء مدة إيجار المستأجر األصلي ويدخل مكانه بموجب تنازل كذلك‬
‫تشرط فيه حسن النية المستأجر الذي استأجر مسكن تابع لإلدارة العامة إذا اثبت انه دفع ثمن‬
‫اإليجار خاصة إذا تم ذلك باقتطاع جزء من رتبيه الشهري ورثة‪ 2‬المستأجر المتوفى و هم الورثة‬
‫الذين كانوا يعيشون معه و تحت نفقته لمدة ال تقل عن ‪ 06‬أشهر ذ كرتهم المادة ‪ 515‬من القانون‬
‫المدني‪ ‬‬
‫الشخص المعنوي الذي يشغل محل سكني لمزاولة نشاطه ذكرته المادة ‪ 516‬‬
‫‪-2‬القيود الواردة على هداالحق‪ ‬‬

‫حق البقاء المقرر لالشخاص المدكورين اعاله و الدي قلنا انه ال يمكن المؤجر طرد هؤالء من‬
‫المحل السكني اال ان القانون بالمادة ‪ 517‬من القانون المدني المدكور اعاله وضع بعض‬
‫االستثناءات على اوبعض القيود في ممارسة‪ 2‬هدا الحق بحيث ال يمكن لالشخاص المدكورين ادناه‬
‫االحتجاج بحقالبقاء في الحاالت التالية‪ ‬‬
‫‪ -‬الدين صدر بحقهم حكم نهائي باالخالء بمقتضى نصوص سابقة تعطي لصاحب المسكن الحق في‬
‫استردادالحيازة ‪.‬‬
‫‪-‬الدين لم يشغلون المسكنبانفسهم او روثة‪ 2‬بعد وفاة المستاجر على ان يكون شغل المسكن قد‬
‫استمر ‪ 08‬اشهر من السنة االيجارية بمعنى ادا كان شغل المسكن اقل من هده المدة ثم تم اخالء‬
‫المسكن ليسلهم الحق في التمسك بحق البقاء الدين لهم عدة مساكن اخرى ‪ .‬الدين يشغلون مساكن‬
‫سكنها محظور و فيه خطورة تستوجب الترميم الدين يشغلون مساكن تم شرائها او نزعها للمنفعة‬
‫العامة ‪ .‬‬
‫‪-‬الدين يشغلون مساكن بصفة‪ 2‬مؤقتة كمواسم الصيف مثال‪ ‬‬
‫‪ -‬الدين يشغلون مساكن بموجب عالقة العمل و انتهت هده العالقة ‪.‬‬
‫‪-‬الدين لهم امكانيات الحصول على مسكن يفي بحاجياتهم‪ ‬‬
‫‪-3‬اهم التشريعات الواردة على هدا الحق‪ ‬‬

‫على العموم تعتبر التشريعات التي تنص على حق البقاء و اهما هي ثالث تشريعات كمحطات‬
‫رئيسية و لهدا سنقوم بطرح‪ ‬‬
‫كلتشريع كمحطة حتى نصل الى المرحلة االخيرة بالتعديل الجديد لتكون لنا صورة كاملةعلى هدا‬
‫الحق و اهم‪ ‬‬
‫النصوص المطبقة عليه ‪.‬‬
‫‪ 58 /1975/9‬المؤرخ في ‪ / 26‬ا المرحلة االولى في ظل القانونالمدني رقم ‪75‬‬
‫في هده المرحلة كان القانون السائد او المطبق على حقالبقاء هو القانون المدني المدكور اعاله‬
‫بنص المادة ‪ 514‬منه‪ 2‬‬
‫بحيث تعطي هده المادةكمبدا عام الحق لكل مستاجر مهما كان صاحبه و المدكورين اعاله المواد‬
‫‪ 515‬و ‪ 516‬و ‪ 517‬لهم‪ ‬‬
‫الحق في البقاء كحق مقرر قانونا بمعنى ال يمكن المؤجر باي حال من االحوااللمطالبة باسترجاع‬
‫محله السكني على‪ ‬‬
‫هؤالء حسني النية ‪.‬‬
‫‪ 1993/3/03‬المؤرخ في ‪ / 1‬ب المرحلة الثانية في ظاللمرسوم التشريعي رقم‪93‬‬

‫في هده المرحلة اصبح التشريع‪ 2‬المطبق على حق البقاء هوهدا المرسوم التشريعي و خاصة في‬
‫مادته ‪ 20‬التي تنص‪ ‬‬
‫على (( ال تطبق المواد ‪ 417‬و ‪ 472‬و ‪ 473‬و ‪ 509‬و كدا المواد من ‪ 514‬الى ‪ 537‬من القانون‬
‫المدني المؤرخ في ‪ 26/9/1975‬و المتعلقة بحق البقاءفي االمكنة على عقود االيجار داتاالستعمال‬
‫السكني و المهني من بعد تاريخ‪ ‬‬
‫صدور هدا المرسوم التشريعي‪. 2‬‬
‫بمعنى اصبحت المادة ‪ 20‬من هداالمرسوم هي النص التشريعي الوحيد الدي يطبق على حق البقاء‬
‫و التي نصت‪ ‬‬
‫صراحة انهال حق في البقاء الحد سواء مستاجر اصلي و المدكورين اعاله على شرط واحد ان‬
‫هداالمرسوم ال يطبق اال‪ ‬‬
‫على االيجار الدي يبرم في ظله أي ال يسري باثر رجعي بحيثيبقى االيجار المبرم قبل صدور هدا‬
‫المرسوم يخضع‪ ‬‬
‫للتشريع القديم أي القانون المدنيبمعنى‪ 2‬تبقى المادة ‪ 514‬و ما يليها سارية المفعول و هدا ما نصت‬
‫عليه نفس المادة أي‪ ‬‬
‫‪ 20‬من المرسوم التشريعي في فقرتها االخيرة (( يبقى االيجار المبرم قبل تاريخ صدورهدا‬
‫المرسوم التشريعي خاضعا‪ ‬‬
‫للتشريع السابق )) بحيث كرس هدا المرسوم التشريعيمبداين االول سلطته على االيجار الدي يبرم‬
‫في ظله و الثاني عدم‪ ‬‬
‫رجعيته‪ 2‬على االيجارالسابق بحيث يبقى يخضع للتشريع القديم أي القانون المدني‪ ‬‬
‫و هنا نستنتج ان الحق البقاء اصبح‪ ‬‬
‫‪ -‬اوال حق قانوني للمستاجر و غيره ادا كان لهم ايجار سابقلتاريخ صدور المرسوم التشريعي ‪.‬‬
‫‪ -‬ثانيا لميبقى حق البقاء للمستاجر و غيره ادا ابرم االيجار بعد تاريخ صدور هداالمرسوم ‪.‬‬
‫‪ 2007/5/05‬المؤرخ في ‪ / 13‬ج المرحلة الثالثة في ظاللقانون رقم ‪07‬‬

‫اوال و قبل التطرق لهده المرحلة جاء هدا القانون بمسالةمهمة‪ 2‬تتعلق بالمرسوم التشريعي و هو ما‬
‫نصت عليه المادة ‪08‬‬
‫‪ /03‬منه‪ 2‬الفقرة الثانية )) تلغى كدلك المادة ‪ 20‬و الفقرتان ‪ 2‬و ‪ 3‬من المادة ‪ 21‬و المادة ‪ 22‬من‬
‫المرسومالتشريعي‪ 2‬رقم ‪93‬‬
‫‪ ))1993‬و بالتالي االن اصبح ال وجود للمرحلةالثانية و تطرقنا لها فقط لمعرفة مراحل التشريع ‪/‬‬
‫‪ /3‬المؤرخ في ‪1‬‬
‫المتعلقة بحق البقاء و كيف وصاللمشرع للمرحلة الثالثة و هي اخر محطة و المطبق حاليا على‬
‫حقالبقاء‪ ‬‬
‫هدا القانون انهى كثير من المشاكلكانت مطروحة على شكل عقد االيجار و مسالة التنبيه‪ 2‬باالخالء و‬
‫اهم مسالة قضى‪ ‬‬
‫عليهاهدا القانون مسالة حق البقاء لمستاجر او ورثته‪ 2‬من بعد وفاته و التي كانت تشكلعائق كبير‬
‫للمؤجر باسترجاع‪ ‬‬
‫مسكنه سنترك مسالة شكل العقد و مسالة التنبيهباالخالء لموضوع اخر و نركز على موضوعنا‬
‫المتعلق بحق البقاء‪ ‬‬
‫بالنسبة‪ 2‬للورثة ‪.‬‬
‫المادة ‪ 469‬مكرر ‪ 02‬انهت االشكال بصفة قطعية و هو ال ينتقل االيجار للورثة بمعنى لم يصبح‬
‫للورثة أي حق في‪ ‬‬
‫التمسك بحقالبقاء اال ان الفقرة الثانية من هده المادة تطرقت لحالة واحدة يبقى فيها الورثةبالمسكن‬
‫ليس عن طريق حق البقاء و انما النهاء مدة عقد االيجار في حالة وفاة مورثهم ‪.‬‬
‫لكن ما العمل مع االيجار السابق أيااليجار المبرم قبل تاريخ صدور هدا القانون‪ ‬‬
‫فعال كما قلت القانون الجديد انهى كل االشكال المتعلق بحقالبقاء بحيث حتى هده النقطة المهمة‪2‬‬
‫تطرق لها هدا القانون‪ ‬‬
‫بالمادة ‪ 507‬مكرر ووضع لهاحالتين حالة بكل فقرة تشمل كل االحتماالت الدي يمكن ان تطرا‬
‫وهي ‪ //‬‬
‫الحالة االولى ‪ //‬جاءت بالفقرةاالولى هده الفقرة نصت على ان االيجار المبرم في ظل التشريع‪2‬‬
‫السابق (( و هناالتشريع‪ ‬‬
‫‪ 26‬و ليس تشريع المرحلة الثانية أي ‪ /9/‬السابق يقصد به تشريع المرحلة االولى أي القانون‬
‫المدني المؤرخ في ‪1975‬‬
‫المرسوم التشريعي النه الغي كما قلناسابقا )) هدا االيجار يخضع للتشريع السابق لمدة ‪ 10‬سنوات‬
‫من تاريخ صدور هدا‪ ‬‬
‫‪ /2007/5‬القانون أي قانون ‪13‬‬
‫بمعنى االيجارالمبرم قبل صدور القانون الجديد يبقى خاضع للقانون القديم لمدة ‪ 10‬سنوات و‬
‫عندماتنتهي هده المدة‪ ‬‬
‫يصبح هدا االيجار يخضع للقانون الجديد‪ ‬‬
‫مثال على دلك ‪ 2000‬هدا االيجار يخضعللقانون القديم لمدة ‪ 10‬سنوات من تاريخ صدور القانون ‪/‬‬
‫‪ /2‬لو فرضنا ان ايجار ابرم بتاريخ ‪1‬‬
‫‪ 2017‬بعد هدا التاريخ يصبح هدا االيجار خاضع للقانون ‪ /5/‬الجديد أي يبقى هدا االيجارخاضع‬
‫للقانون القديم لغاية ‪ 13‬الجديد ‪.‬‬
‫‪-219‬إخالء المستأجر إذا أقام مبنى مملوكا له مكون من‬

‫اكثر من ثالث وحدات تجرى الفقرة الثانيةـ من المادة‬
‫‪ 22‬من القانون ‪ 136‬لسنة ‪18‬‬
‫احكام النقض المرتبطة‬
‫الموجز‪:‬‬
‫أعمال نص المادة ‪ 2 /22‬ق ‪ 136‬لسنة ‪ . 1981‬منا طه ‪ .‬إقامة المستأجر بعد العمل بأحكامه‬
‫مبنى ابتداء أو استكمل بناءه يتكون من اكثر ثالث وحدات سكنية تامة البناء وصالحة لالنتفاع بها‬
‫ومعدة لإلقامة فيها بالفعل‬
‫القاعدة‪:‬‬
‫النص فى الفقرة الثانية من المادة ‪ 22‬من القانون ‪ 136‬لسنة ‪ ،1981‬يدل على ان مناط أعمال‬
‫حكم هذا النص أن يكون المستأجر قد انشا المبنى ابتداء أو استكمال بناءه على ان يشتملـ على ان‬
‫يشتملـ على اكثر من ثالث وحدات سكنية تامة البناء وصالحة للالنتفاع بها بعد ‪1981 / 7 / 31‬‬
‫تاريخ العمل بالقانون ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬ومعدة لإلقامة فيها بالفعل وال ينصرف هذا النص الى‬
‫الوحدات المستعملة فى غير أغراض السكنى وال ألى ماتمكله المستأجر بطريق الشراء أو الميراث‬
‫أو غير ذلك من أسباب كسب الملكية دون أن يسهم فى أقامته ‪.‬‬
‫( المادة ‪ 22‬من القانون ‪ 136‬لسن ‪) 1981‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 8717‬لسنة ‪ 66‬ق جلسة ‪ 1997 / 12 / 1‬س ‪ 48‬ج ‪ 2‬ص ‪) 1383‬‬
‫اقامة المستاجر مبنى مملوكا له يتكون من اكثر من ثالث وحدات سكنية ‪ .‬اثره ‪ .‬تخييره ‪.‬بين‬
‫اخالء العين المؤجرة له او توفير وحدة سكنيةـ مالئمة للمالك اوالحد اقاربه فى المبنى الذى‬
‫اقامه ‪ .‬م ‪ 2/ 22‬ق ‪ 136‬لسنة ‪ . 1981‬امتناع المستاجر عن اعماله حقه فى التخيير ‪ .‬للقاضى‬
‫ان يقوم بتعيين محل االلتزام ‪ .‬م ‪ 1 / 276‬مدنى ‪.‬اسقاط حقه فى التخيير بتاجيره وحدات المبنى‬
‫اوبيعها للغير اثره ‪ .‬وجوب الحكم باخالئه ‪.‬‬
‫النص فى المادة ‪ 2/ 22‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬بشان بعض االحكام الخاصة بتاجير‬
‫االماكن ‪ -‬يدل على ان المشرع انشا فى ذمة مستاجر الوحدة السكنية الذى اقام مبنى مملوكا له‬
‫تزيد وحداته السكنية الصالحة لالنتفاع عن ثالث وحدات التزاما تخييريا بين محلين احدهما اخالء‬
‫العين المؤجرة له والثانى هو توفير مكان مالئم لمالك هذه العين اوالحد اقاربه حتى الدرجة الثانية‬
‫فى المبنى الذى اقامه مطلقا للمستاجر الحق فى اختيار احد هذين المحلين والتبرا ذمته براءة تامة‬
‫االاذا ادى احد المحلين للمالك المؤجر له فاذا امتنع عن اعمال حقه فى اختيار فى الخيار تولى‬
‫القاضى تعيين محل التزام وفقا لنص المادة ‪ 1 / 276‬من القانون المدنى ‪ ،‬وان اسقط حقه فبادر‬
‫بتاجير وحدات هذا المبنى اوباعها للغير او تصرف فيها باى وجه من التصرفات انقلب هذا‬
‫االلتزام التخييرى الى التزام بسيط له محل واحد هو اخالء العين العين المؤجرة فال يبقى سوى‬
‫القضاء باخالئه منها ‪.‬‬
‫( المادتان ‪ 22‬ق ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬و ‪ 276‬مدنى )‬
‫لموجز‪:‬‬
‫اقامة المستاجر مبنى مملوكا له يتكون له يتكون من اكثر من ثالث وحدات سكنية ‪ .‬اثر ه ‪.‬تخييره‬
‫بين اخالء العين المؤجرة له اوتوفيره وحدة سكنية مالئمةـ للمالك اوالحد اقاربه فى المبنى الذى‬
‫اقامه‪ .‬م ‪ 2 / 22‬ق ‪ 136‬لسنة ‪.1981‬امتناع المستاجر عن اعمال حقه فى التخيير‪.‬ـ للقاضى ان‬
‫يقوم بتعيين محل االلتزام م ‪. 1 / 276‬مدنى‪ .‬اسقاط فى حقه فى التخيير بتاجيره وحدات المبنى‬
‫اوبيعها للغير ‪.‬اثره وجوب الحكم باخالئه ‪.‬‬
‫النص فى المادة ‪ 2 / 22‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬بشان بعض االحكام الخاصة بتاجير‬
‫وبيع االماكن يدل على ان المشرع انشا فى ذمة مستاجر الوحدة السكنية الذى اقام مبتى مملوكا له‬
‫تزيد وحداته السكنية‪-‬تامة البناء والصالحة لالنتفاع عن ثالث التزاما تخييريا بين محليين احدهما‬
‫اخالء العين المؤجرة له والثانى هو توفير مكان مالئم لمالك هذه العين اوالحد اقاربه حتى الدرجة‬
‫الثانية فى المبنى الذى اقامه مطلقا له الحق فى اختيار احدهما والتبرا ذمة المستاجر براءة تامة‬
‫االاذ ادى للدائن‪ -‬المؤجر له‪ -‬احد المحلين فاذا امتنع عن اعمال فى الخيار تولى القاضى محل‬
‫االلتزام وفقا لنص المادة ‪ 1 / 276‬من القانون المدنى فان اسقط حقه فبادر بتاجير وحدات هذا‬
‫المبنى اوباعها للغير ينقلب هذا االلتزام التتخييرى الى التزام بسيط له محل واحد هو اخالء العين‬
‫المؤجرة فال يبقى سوى القضاء باخالئه منها ( المادتان ‪ 22‬ق ‪ 136‬لسنة ‪ 276 ، 1981‬مدنى)‬
‫( الطعن رقم ‪ 2999‬لسنة ‪ 61‬ق جلسة ‪ 1996 / 1 / 15‬س ‪ 47‬ج‪ 1‬ص ‪) 173‬‬
‫إقامة المستأجر مبنيـ مملوكا له يتكون من أكثر من ثالث وحدات سكنية في تاريخ الحق السئجاره‬
‫‪ 0‬تخييره بين إخالء سكنه الذي يستأجره أو توفير مكان مالئم للمالك أو الحد أقاربه حتي الدرجة‬
‫الثانية في المبني الذي أقامه بما ال يجاوز مثلي أجره الوحدة التي يستأجرها ‪ .‬م ‪ 2 / 22‬ق ‪136‬‬
‫لسنة ‪ . 1981‬ال محل لتخصيص النص أو تقييده بالملكية المفرزه دون الشائعة علة ذلك ‪.‬‬
‫النص في الفقرة الثانية من المادة ‪ 22‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬بشأن بعض االحكام‬
‫الخاصة بتأجير وبيع االماكن ‪ -‬يدل علي أن المشرع قصد من هذا الحكم المستحدث الموازنهـ بين‬
‫مصلحة كل من المؤجر والمستأجر إذا ما أصبح االخير من طبقة المالك بأن أقام مبنيـ مملوكا له‬
‫يزيد علي ثالث وحدات إذ أن المستأجر المالك أصبح في غني عن الحماية التي قررها المشرع‬
‫للمستأجرين عامة عن طريق االمتداد القانونيـ لعقود االيجار إذ في إستطاعته نقل سكنه الي‬
‫المبنيـ الجديد الذي يملكه أو يوفر مكانا مالئما لمالك العين المؤجر له في المبنيـ الجديد بما ال‬
‫يجاوز مثلي االجرة المستحقة عليه والقول بغير ذلك يؤدي إلي إثراء طائفه من المالك علي‬
‫غيرهم بغير مبررـ ويعد ذلك مجافاة لروح العدالة وهو ما ال يتفق مع العقل والمنطق وإذ كان‬
‫النص المتقدم ورد عاما مطلقا بشأن الملكية فال محل لتخصيصه أو تقييده بالملكية المفرزه دون‬
‫الشائعة إذ أن في تلك إستحداث لحكم مغاير لم يأت به المشرع وخروج علي قصد الشارع من‬
‫إصداره والغرض الذي رمي إليه وال يغير من ذلك ما ورد بالمواد من ‪ 825‬إلي ‪ 828‬من القانون‬
‫المدني إذ أن المالك علي الشيوع له حق الملكية والتصرفـ والثمار بالنسبة لحصته ‪.‬‬
‫( المواد ‪ 22‬ق ‪ 136‬لسنة ‪ 828 ، 827، 826، 825، 1981‬مدني )‬
‫( الطعن رقم ‪ 2788‬لسنة ‪ 60‬ق جلسة ‪ 1994-12-28‬س ‪ 45‬ج ‪ 2‬ص ‪) 1727‬‬
‫نص المادة ‪ 2/22‬من القانون ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬سريان حكمها على حاالت البناء التى تتم‬
‫وتكون معدة للسكن فعآل بعد نفاذه فى ‪ 31/7/1981‬علة ذلك ‪.‬‬
‫لما كان القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬الصادر فى شأن األحكام الخاصة بتأجير وبيع األماكن‬
‫وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر المعمول به من تاريخـ ‪ 31/7/1981‬قد نص فى الفقرة‬
‫الثانية من المادة ‪ 22‬على أن ( وإذا أقام المستأجر مبنى مملوكأ له يتكون من أكثر من ثالث‬
‫وحدات فى تاريخ ال حق ال ستئجاره يكون بالخيار بين االحتفاظ بسكنهـ الذى يستأجره أو توفير‬
‫مكان مالئم لمالكهأو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذى أقامه بما ال يجاوز مثلى األجرة‬
‫المستحقة له عن الوحدة التى يستاجرها منه ) يدل على ان المشرع قصد إلى سريان الحكم المقرر‬
‫فيه على حاالت البناء التى تتم وتكون وحداته مهده للسكن فعآل بعد نفاذ هذا القانون وهو ما‬
‫أفصح عنه تقريرـ اللجنة المشتركة من لجنة االسكان والمرافق العامة والتعميرـ ومكتب لجنة‬
‫الشئون الدستوريةـ والتشريعيةـ فى تعقيبة على هذا النص اذ جاء به ( الزمت ذات المادة المستأجر‬
‫الذى يقيم مبنى مملوكأ له يتكون من أكثر من ثالث وحدات سكنية بأن يكون بالخيار بين أن يترك‬
‫الوحدة السكنية التى يستأجرها من المالك أو أن يوفر له أو آلحد أقاربه حتى الدرجة الثانية وحدة‬
‫سكنية مالئمةـ بما ال يجاوز مثلى أجرة الوحدة الى يستأجرها ويؤكد ذلك خلو القانون ‪ 136‬لسنة‬
‫‪ 1981‬من النص على سريان حكم المادة ‪ 22‬منه بأثر رجعى وال يسوغ القول بأن اشتراط النص‬
‫بان يكون المبنى الذى أقامة المستاجر – فى تاريخ ال حق ال ستئجارة يوحى بقصد المشروع فى‬
‫إعماله بأثر رجعى بأن تكون إحدى الوحدات على األقل قد أقيمت وأعدت للسكنى بعد العمل‬
‫بالقانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬إذ أن ذلك يعنى الخروج على األصل المقرر بأن النص التشريعى‬
‫ال يسرى أال على مايلى نفاذه من وقائع ما لم ينص المشرع صراحة على الخروج عليه هذا إلى‬
‫أن هذا القول فيه مفاجأة للمستأجر بأعمال النص على وحدات أقامها قبل نفاذ القانون لم يكن فى‬
‫حسبانه خضوعها أمره فإن استلزام تعدد الوحدات بعد نفاذ القانون يتيح للمستأجر أن يختار منها‬
‫ما يناسبهـ ويتفق مع ظروفه وأحواله العائلية إذا ما رأى التخلى عن سكنه ‪.‬‬
‫(المادة ‪ 1‬مدنى)‬
‫( المادة ‪ 2/22‬ق ‪ 136‬لسنة ‪) 1981‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 3563‬لسنة ‪ 60‬ق – جلسة ‪ 27/11/1994‬س ‪ 45‬ص ‪) 1497‬‬
‫نص المادة ‪ 2/22‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ . 1981‬سريان حكمها على ‪ 1981/7/31‬حاالت‬
‫البناء التى تتم وتكون معدة للسكن فعال بعد نفاذه فى ‪ .‬علة ذلك ‪.‬‬
‫وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر المعمول به من تاريخـ ‪ ، 1981/7/31‬قد نص فى الفقرة‬
‫الثانية ‪ 22‬على أن ‪ -‬اذا أقام المستأجر مبنى مملوكا له يتكون من أكثر من ثالث وحدات فى تاريخ‬
‫الحق الستئجاره يكون بالخيار بين االحتفاظ بمسكنه الذى يستأجره أو توفير مكان مالئم لمالكه أو‬
‫أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذى أقامه بما ال يجاوز مثلى األجرة المستحقة له عن‬
‫الوحده التى يستأجرها ‪ -‬يدل على أن المشرع قصد الى سريان الحكم المقرر فيه على حاالت‬
‫البناء التى تتم وتكون وحداته معدة للسكن فعال بعد نفاذ هذا القانون وهو ما أفصح عنه تقرير‬
‫اللجنة المشتركة من لجنة االسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية‬
‫والتشريعية فى تعقيبهـ على هذا النص اذ جاء به ‪ -‬الزمت ذات المادة المستأجر الذى يقيم مبنى‬
‫مملوكا له يتكون من أكثر من ثالث وحدات سكنية بأن يكون بالخيار بين أن يترك الوحدة السكنية‬
‫التى يستأجرها من المالك أو أن يوفر له أو ألحد أقاربه حتى الدرجة الثانية وحدة سكنيه مرئمه‬
‫بما ال يجاوز مثلى أجره الوحدة التى يستأجرها ‪ -‬ويؤكد ذلك خلو القانون ‪ 136‬لسنه ‪ 1981‬من‬
‫نص على سريان حكم المادة ‪ 22‬منه بأثر رجعى دون مسوغ القول ‪ 0‬اشتراط النص بأن يكون‬
‫المبنى الذى أقامه المستأجر فى تاريخ الحق الستئجاره ‪ -‬يوحى بقصد المشرع فى اعماله بأثر‬
‫رجعى بأن ‪ -‬تكون احدى الوحدات على األقل قد أقيمت واعدت للسكنى بعد العمل بالقانون رقم‬
‫‪ 136‬لسنة ‪ ، 1981‬اذ أن ذلك يعنى الخروج على األقل على األصل المقرر بأن النص التشريعى‬
‫ال يسرى اال على مايلى نفاذه من وقائع ما لم ينص المشرع صراحة على الخروج عليه هذا الى‬
‫أن هذا القول فيه للمستأجر باعمال النص على وحدات أقامها قبل نفاذ القانون لم يكن فى حسبانه‬
‫خضوعها ليتدبر أمره فان استلزام تعدد الوحدات بعد نفاذ القانون يتيح للمستأجر أن يختار منها‬
‫ما يناسبهـ ويتفق مع ظروفه وأحواله العائليه اذا ما رأى التخلى عن سكنه لما كان ذلك فان الهيئةـ‬
‫تقر المبدأ سالف البيان مما يخالفه باألغلبية المنصوص عليها فى المادة ‪ 2/4‬من قانون السلطة‬
‫القضائية ‪ 1973‬رقم ‪ 46‬لسنة ‪. 1973‬‬
‫( المادة ‪ 2/22‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ , 1981‬المادة ‪ 2/4‬من قانون السلطة القضائية )‬
‫( الطعنان رقما ‪ 2001 ، 1596‬لسنة ‪ 63‬ق ‪ -‬هئيةـ عامه ‪ -‬جلسة ‪ 1994/5/12‬س ‪ 5‬ص ‪41‬‬
‫)‬
‫مناط إعمال نص المادة ‪ 2/22‬ق ‪ 136‬لسنة ‪ . 1981‬أن تكون الوحدة المؤجرة للمستأجر وحدة‬
‫سكنية ‪ .‬مقتضى ذلك ‪ .‬عدم جواز تحايل المستأجر لتغيير استعمال العين المؤجرة إلى غير‬
‫أغراض السكنى بعد نفاذ ذلك القانون لتعطيل أحكامه المتعلقة بالنظام العام ‪ .‬علة ذلك ‪.‬‬
‫النص المستحدث الوارد بالمادة ‪ 2/22‬ق ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬يدل و على ما جاء بعباراته‬
‫الواضحة و ألفاظه الصريحة أن مناط إعمال حكمه أن تكون الوحدة المؤجرة للمستأجر وحدة‬
‫سكنية فال يسرى على مستأجرى الوحدات غير السكنية كالمحالت أو الوحدات المعدة لغير‬
‫أغراض السكنى كالمكاتب و خالفه ‪ ،‬والزم ذلك و مقتضاه أن يمتنع على مستأجرى الوحدات‬
‫السكنية بعد نفاذ القانون المذكور فى ‪ 1981/7/31‬القيام بطريق التحايل بتغييرـ وجه االستعمال‬
‫إلى غير أغراض السكنى بإرادتهم المنفردة وصو ًال منهم إلى تعطيل تطبيق النصوص المستحدثة‬
‫اآلمرة المتعلقة بالنظام العام ومنها نص المادة ‪ 2/22‬سالف الذكر ‪ ،‬و إال عد ذلك مخالفًا إلرادة‬
‫المشرع و مهدرًا للحكمة التى تغياها من تلك النصوص ‪.‬‬
‫( المادتان ‪ 22 ، 19‬ق ‪ 136‬لسنة ‪) 1981‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 684‬لسنة ‪ 59‬ق ‪ -‬جلسة ‪ 1993/10/21‬س ‪ 44‬ع ‪ 3‬ص ‪) 35‬‬
‫نص المادة ‪ 2 /22‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ . 1981‬سريان حكمها ‪ .‬مناطه ‪ .‬أن يكون المبنى‬
‫ال بعد نفاذ القانون فى ‪ . 1981/7/31‬ال عبرة بتاريخ‬ ‫الذى أقامه المستأجر قد تم بناؤه فع ً‬
‫الترخيص بإنشاء المبنى ‪ .‬النعى على الحكم إعماله النص المشار إليه لتمام المبنى الذى أقامه‬
‫المستأجر فى ظل سريانهـ رغم صدور الترخيص فى تاريخ سابق على سريان القانون المذكور ‪.‬‬
‫غير منتج ‪.‬‬
‫النص فى المادة ‪ 2 /22‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬فى شأن األحكام الخاصة بتأجير وبيع‬
‫األماكن وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر ‪ -‬يدل ‪ -‬وعلى ماجرى به قضاء محكمة النقض ‪-‬‬
‫على أن المناط فى سريان الحكم المقرر فيه أن يكون المبنى الذى أقامه المستأجر قد تم بناؤه فع ً‬
‫ال‬
‫بعد نفاذ هذا القانون ‪ ،‬وهو ما أفصح عنه تقريرـ اللجنة المشتركة من لجان اإلسكان والمرافق‬
‫العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستوريةـ فى التعقيب على هذا النص ومن ثم فإن مؤدى‬
‫ذلك أنه ال يعول فى تطبيق أحكام الفقرة الثانية من المادة ‪ 22‬سالفة الذكر على تاريخ الترخيص‬
‫بإنشاء المبنى بل العبرة بإتمام البناء فى ظل سريان القانون وبالتالى فإن النعى على الحكم‬
‫المطعون فيه تطبيقه أحكام النص السابق رغم أن الترخيص ببناء العقار المملوك للطاعن سابق‬
‫على سريانه وكذلك النعى عليه فيما تزيد فيه من أسباب بتقريرهـ بطالن عقود بيع الطاعن لوحدات‬
‫العقار ألبنائه استنادًا إلى نص المادة ‪ 13‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬يكون ‪ -‬أيًا كان وجه‬
‫الرأى فيه ‪ -‬غير منتج ‪.‬‬
‫( المواد ‪ 22 ، 13‬ق ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬و ‪ 253 ، 178‬مرافعات )‬
‫( الطعن رقم ‪ 843‬لسنة ‪ 59‬ق ‪ -‬جلسة ‪ - 1993/9/22‬السنة ‪ 44‬ج‪ 2‬ص ‪) 931‬‬
‫إعمال نص المادتين ‪ 1 /8‬ق ‪ 49‬لسنة ‪ 2 /22 ، 1977‬ق ‪ 136‬لسنة ‪ . 1981‬مناطه ‪ .‬أن‬

‫يكون المبنى الجديد الذى أقامه المستأجر أو المسكن المحتجز واقعًا فى ذات المدينة الكائن به‬
‫مسكنه المؤجر ‪ .‬علة ذلك ‪.‬‬
‫النص فى الفقرة األولى من المادة الثامنة من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬والفقرة الثانية من‬
‫المادة ‪ 22‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬فى شأن بعض األحكام الخاصة بتأجير وبيع‬
‫األماكن وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر ‪ -‬يدل وعلى ماجرى به قضاء هذه المحكمة ‪ -‬على‬
‫أن مناط إعمال الحكم الوارد بالنصين أن يكون المبنى الذى أقامه المستأجر أو المسكن المحتجز‬
‫واقعًا فى ذات المدينة التى يوجد بها مسكنهـ المؤجر باعتبار أن هذه المدينة وحدة لها كيانها‬
‫المستقل عن الوحدات األخرى المجاورة لها وفقًا للتقسيم اإلدارى الوارد بالقرار الجمهورىـ رقم‬
‫‪ 1755‬لسنة ‪.1960‬‬
‫( المادتان ‪ 8‬ق ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬و ‪ 22‬ق ‪ 136‬لسنة ‪) 1981‬‬
‫( المادة ‪ 8‬ق ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬عدم دستوريةـ )( الطعن رقم ‪ 1615‬لسنة ‪ 58‬ق ‪ -‬جلسة‬
‫‪ - 1993/1/13‬السنة ‪ 44‬ج‪ 1‬ص ‪) 203‬‬
‫إعمال نص المادة ‪ 2/22‬ق ‪ 136‬لسنة ‪ . 1981‬مناطه ‪ .‬أن تكون وحدات المبنى الذى أقامة‬
‫المستأجر أكثر من ثالث وحدات تامة البناء وصالحة لإلنتفاع بها وأن يظل المبنى مملوكًا له حتى‬
‫تاريخ رفع الدعوى ‪.‬‬
‫المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن النص فى الفقرة الثانية من المادة ‪ 22‬من القانون رقم ‪136‬‬
‫لسنة ‪ 1981‬فى شأن بعض األحكام الخاصة بتأجير وبيع األماكن يدل على أن مناط حكم هذا‬
‫النص أن تكون وحدات المبنى الذى أقامة مستأجر الوحدة السكنية أكثر من ثالث وحدات تامة‬
‫البناء وصالحة لالنتفاع بها باالضافة إلى أن يكون المبنى مملوكًا له حتى تاريخ رفع الدعوى ‪.‬‬
‫( المادة ‪ 2 / 22‬ق ‪ 136‬لسنة ‪) 1981‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 570‬لسنة ‪ 62‬جلسة ‪ 1992/12/16‬س ‪ 43‬ج ‪ 2‬ص ‪)1334‬‬
‫تطبيق نص المادة ‪ 2/22‬ق ‪ 136‬لسنة ‪ . 1981‬مناطه ‪ .‬إقامه المستأجر بعد العمل بأحكامه‬
‫مبنى مملوكًا له يتكون من أكثر من ثالث وحدات سكنية تامة البناء صالحة لألنتفاع بها ومعدة‬
‫لإلقامة فيها بالفعل ‪ .‬ما يشتمل عليه المبنى من حوانيت ‪ .‬عدم احتسابه ضمن تلك الوحدات ‪.‬‬
‫النص فى الفقره الثانية من المادة الثانية والعشرين من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬فى شأن‬
‫بعض األحكام الخاصة بتأجير األماكن يدل على أن مناط إعمال حكم هذا النص أن يقييم المستأجر‬
‫بعد العمل بأحكام القانون المذكور مبنى مملوكًا له يتكون من أكثر من ثالث وحدات سكنية تامة‬
‫البناء صالحة لإلنتفاع بها وعدة لالقامة فيها بالفعل تحقيقا للحكمة التى تغياها المشرع من هذا‬
‫النص بإعادة التوازن بين مصلحة كل من طرفى العالقة اإليجارية حيث يكون فى مكنة المستأجر‬
‫اإلستغناء عن الوحدة السكنية المؤجرة له و االستعاضة عنها بوحدة أخرى بالعقار الذى أقامة أو‬
‫تنفيذ التزامه بتوفير وحدة سكنية مالئمةـ ألحد المستفدين من حكم النص وهو ما ال يمكن تحقيقه‬
‫إال إذا كانت هذه الوحدات معدة للسكن مما مفاده أن ما يشتملـ عليه العقار من وحدات سكنية‬
‫كالحوانيت وخالفه ال تحتسب ضمن عدد الوحدات السكنيةـ الواجب توافرها إلعمال حكم النص‬
‫المشار إليه ‪.‬‬
‫( المادة ‪ 2 / 22‬ق ‪ 136‬لسنة ‪) 1981‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 744‬لسنة ‪ 58‬ق ‪ -‬جلسة ‪ 1992/11/5‬س ‪ 43‬ج‪ 2‬ص ‪)1116‬‬
‫إقامة المطعون ضده وزوجته مبنى مكون من أربع وحدات سكنية وستةـ حوانيت يخصه منها‬
‫وحدتين سكنتين وثالثة حوانيت ‪ .‬انتهاء الحكم المطعون فيه إلى عدم انطباق نص ‪ 2/22‬ق ‪136‬‬
‫لسنة ‪ .1981‬الخطأ‪.‬‬
‫إذ كان الثابت من الواقع المطروح فى الدعوى أن المبنى الذى أقامه المطعون ضده وزوجته‬
‫يتكون من أربع وحدات سكنيةوستةـ حوانيت بالدور األرضى ويخصهـ منها وحدتين سكنيتين‬
‫وثالثة حوانيت وانتهى الحكم المطعون فيه إلى عدم توافر شروط تطبيق نص المادة ‪ 2/22‬من‬
‫القانون ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬فإنه يكون أعمل صحيح حكم القانون ‪.‬‬
‫( الطعن ‪ 744‬لسنة ‪ 58‬ق ‪ -‬جلسة ‪ - 1992/11/5‬س ‪ - 43‬ج‪ - 2‬ص ‪)1116‬‬
‫خلو نص المادة ‪ 22‬ق ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬من وجوب اعذار المستأجر قبل رفع دعوى األخالء ‪.‬‬
‫أثره ‪ .‬ال محل العمال القواعد العامة فى القانون المدنى بخصوص األعذار‬
‫النص فى المادة ‪ 22‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬قد خير المستأجر بين األحتفاظ بسكنة‬
‫الذى يستأجرة أو توفير مكان مالئم لمالكه أو احد اقاربه بالمبنى الجديد الذى أقامه وقد خال من‬
‫ضرورة اعذار المستأجر قبل رفع دعوى االخالء فان هذا العذار يكون غير الزم لقبول دعوى‬
‫االخالء فى هذه الحالة ومن ثم فال محل العمال القواعد العامة فى القانون المدنى بخصوص‬
‫االعذار‪.‬‬
‫( م ‪ 22‬ق ‪ 136‬لسنة ‪) 1981‬‬
‫إقامة المستأجر مملوكًا له يتكون من أكثر من ثالث وحدات سكنية فى تاريخ الحق الستئجاره ‪.‬‬
‫أثره ‪ .‬تخييره بين تركه الوحدة السكنية التى يستأجرها أو توفير وحدة سكنية مالئمةـ للمالك أو‬
‫ألحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بما ال يجاوز مثلى أجرة الوحدة التى يستأجرها ‪ .‬م ‪ 2/22‬ق‬
‫‪ 136‬لسنة ‪ . 1981‬شرطه ‪ .‬وقوع المبنى الجديد الذى يملكة فى ذات البلد الكائن به مسكنه ‪.‬‬
‫وجود مسكنه بمحافظة الجيزة و المبنى الجديد الذى أقامة بمحافظة القاهرة ‪ .‬عدم انطباق النص‬
‫المذكور ‪ .‬علة ذلك ‪.‬‬
‫النص فى المادة فى المادة ‪ 2/22‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬يدل على أن المشرع قصد‬
‫من هذا الحكم المستحدث الموازنةـ بين مصلحة المؤجر والمستأجر إذا ما اصبح األخير من طبقة‬
‫المالك بأن أقام مبنى مملوكا له يزيد على ثالث وحدات أصبح فى غنى عن الحماية التى قررها‬
‫المشرع للمستأجرين عامة عن طريق األمتداد القانونى لعقد األيجار اذ فى استطاعته نقل سكنه‬
‫الى المبنى الجديد الذى يملكة أو يوفر مكانًا لمالك العين المؤجرة له فى المبنى الجديد بما ال‬
‫يجاوز مثلى األجرة المستحقة عليه والعمل بغير ذلك يؤدى إلى أثراء طائفة من المالك على‬
‫حساب غيرهم دون مبرر وهو ما يعد مجافاة لروح العدالة وال يتفق والعقل والمنطق ولما كان‬
‫حكم المادة ‪ 2 / 22‬سالفة البيان متعلق بالنظام العام فإن ذلك يتطلب وبطريق اللزوم كى تنحسر‬
‫الحماية المقررة لصالح المستأجر أصبح مالكا أن يكون المبنى الذى تملكه فى ذات البلد الذى‬
‫تملكه فى ذات البلد يوجد فيه مسكنه وهذا الشرط مستفاد من روح النص و يتفق مع الحكمة من‬
‫تطبيقة ألن تخييرـ المستأجر بين اخالء مسكنه وبين توفير مكان مالئم لمالك العين المؤجرة له فى‬
‫المبنى الجديد ال يتأتى اال إذا أقام المستأجر المبنى الجديد فى ذات الجديد فى ذات البلد حتى يكون‬
‫فى استطاعته نقل مسكنه اليه لما كان ذلك ذلك وكان الثابت باألوراق وبما ال نزاع فيه بين‬
‫الطرفين أن المسكن الذى يستأجره الطاعن كائن بحى الشرابيه بمدينةـ الطاعن كائن بحى الشرابيةـ‬
‫بمدينةـ القاهرة وأن الجديد الذى أقامه كائن بقسم الهرم بمدينة الجيزة‪ ،‬وهما عاصمتان لمحافظتين‬
‫مختلفتين تستقل كل مدينه منهما عن األخرى حسب التقسييم الوارد بالقرار الجمهورى رقم‬
‫‪ 1755‬لسنة ‪ 1960‬ومن ثم فإن المادة ‪ 22‬سالفة البيان تكون غير واجبة التطبيق لتخلف أحد‬
‫شروطها الجوهريةـ وهو أن يكون المبنى الجديد الذى يقع فيه مسكنه ‪.‬‬
‫( المادة ‪ 2 / 22‬ق ‪ 136‬لسنة ‪) 1981‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 2146‬لسنة ‪ 61‬ق جلسة ‪ 1992/1/22‬س ‪ 43‬ج ‪ 1‬ص ‪) 222‬‬
‫سريان حكم المادة ‪ 2/22‬ق لسنة ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬على البناء الذى يقيمه المستأجر فى تاريخ‬
‫الحق الستئجاره وتزيد وحداته عن ثالث‪ .‬مناطه ‪ .‬تمام بناء هذه الوحدات واعدادها للسكن فعال‬
‫بعد نفاذ القانون المذكور ‪ .‬مخالفة ذلك خطأ ‪.‬‬
‫مناط سريان حكم المادة ‪ 2/22‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬على البناء الذى يقيمهـ‬
‫المستأجر بعد استئجاره وتزيد وحداته عن ثالث هو أن تكون هذه الوحدات قد تم بناؤها وأعدت‬
‫للسكنى فعال بعد العمل بأحكام القانون المشار اليه ‪ ،‬وكان البين من تقرير الخبير أن العقار محل‬
‫النزاع لم يتم ‪ -‬بعد العمل بأحكام القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ - 1981‬سوى بناء وحدتين ( فقط به‬
‫هما الدورين الثالث والرابع العلويين و األخير ( الرابع العلوى لم يتم اعداده للسكنى بعد فان‬
‫الحكم المطعون فيه اذ قضى بتأييد الحكم االبتدائى باالخالء اعماال لنص المادة ‪ 2/22‬من القانون‬
‫رقم ‪ 136‬لسنة ‪ . 1981‬يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون ‪.‬‬
‫( المادة ‪ 22‬من القانون ‪ 136‬لسنة ‪) 1981‬‬
‫( الطعنان رقما ‪ 2001 ، 1596‬لسنة ‪ 63‬ق هئية عامه ‪ -‬جلسة ‪ 1990/5/12‬س ‪ 41‬ص ‪) 5‬‬
‫اقامة المستأجر مبنى مملوكا له يتكون من أكثر من ثالث وحدات سكنية فى تاريخ الحق‬
‫الستئجاره أثره ‪ 0‬تحييره بين تركه الوحدة السكنية التى يستأجرها أو توفير وحده سكنية مالئمه‬
‫للمالك أو ألحد أقاربه حتى الدرجة ‪ 136‬الثانيةـ بما ال يجاوز مثلى أجرة الوحدة التى يستأجرها ‪0‬‬
‫م‪ 2/22‬ق لسنة ‪ 1981‬شرطه ‪ 0‬وقوع امبنى الجديد الذى يملكه فى ذات البلد الكائن به مسكنه‬
‫‪ 0‬وجود مسكنه بمحافظة الجيزة ‪ 0‬والمبنى الجيزة ‪ 0‬والمبنى ‪ 0‬الجديد الذى أقامه بمحافظة‬
‫القاهرة ‪ 0‬عدم انطباق النص المذكور ‪ 0‬علة ذلك ‪.‬‬
‫‪ -‬النص فى المادة ‪ 2/22‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ - 1981‬يدل على أن المشرع قصد من هذا‬
‫الحكم المستحدث الموزانة بين مصلحة كل من المؤجر والمستأجر اذا ما اصبح األخير من طبقه‬
‫المالك بأن أقام مبنى مملوكا له يزيد على ثالث وحدات ‪ ،‬اذ أن المستأجر المالك أصبح فى غنى‬
‫عن الحمايه التى قررها المشرع للمستأجرين عامه عن طريق االمتداد القانونى لعقود االيجار اذ‬
‫فى أستطاعته نقل مسكنه الى المبنى الجديد الذى يملكه أو يوفر مكانا مالئما لمالك العين المؤجره‬
‫له فى المبنى الجديد ال يجاوز مثلى األجره المستحقه عليه والعمل بغير ذلك يؤدى الى اثرا طائفه‬
‫من المالك على غيرهم بغير مبرر ويعد ذلك مجافاه لروح العداله وهو ما ال يتفق مع العقل‬
‫والمنطق ‪ ،‬ولما كان حكم المادة ‪ 2/22‬سالفه البيان متعلق بالنظام العام فان ذلك ‪ 0‬يتطلب‬
‫وبطريق اللزوم كى ينحسر الجمايه المقرره لصالح المستأجر الذى أصبح مالكا أن يكون المبنى‬
‫الذى يمكله فى ذات البلد الذى يوجد فيه مسكنهـ وهذا الشرط مستفاد من روح النص ويتفق مع‬
‫الحكمة فى تطبيقهـ ألن تخيير المستأجر بين اخالء مسكنه وبين توفير مكان مالئم لمالك العين‬
‫المؤجره له فى المبنى الجديد ال يتأتى اال اذا أقام المستأجر المبنى الجديد فى ذات البلد حتى يكون‬
‫فى استطاعته نقل مسكنه اليه ‪ ،‬لما كان ذلك الثابت من األوراق ‪ -‬وال خالف فيه بين الطرفين أن‬
‫المسكن الذى يستأجره المطعون ضده كائن بمدينة األوقاف بالعجوزة محافظة الجيزة ‪ ،‬وأن المبنى‬
‫الجديد الذى أقامه كائن بوادى حوف قسم حلوان محافظة القاهرة ‪ ،‬وهما عاصمتان لمحافظتين‬
‫مختلفتين تستقل كل مدينة منها عن االخرى حسب التقسيم الوارد بالقرار الجمهورى رقم ‪1755‬‬
‫لسنة ‪ 1960‬ومن ثم فأن المادة ‪ 2/22‬سالفه البيان تكون غير واجبه التطبيق لتخلف أحد‬
‫شروطها الجوهريهـ وهو أن يكون المبنى الجديد ‪ 0‬الذى يقيمة المستأجر فى ذات البلد الذى يقع‬
‫فيه مسكنه ‪.‬‬
‫(‪ 22‬من القانون ‪ 136‬لسنة ‪)1981‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 1778‬لسنة ‪ 56‬ق ‪ -‬جلسة ‪ - 1990/4/5‬ص ‪ - 942‬س ‪)41‬‬
‫اقامة المستأجر مبنى مملوكًا له يتكون من أكثر من ثالث وحدات فى تاريخ الحق الستئجاره ‪.‬‬
‫تخييره بين اخالء العين المؤجرة له أو توفيره وحدة مالئمة للمالك أو ألحد أقاربه حتى الدرجة‬
‫الثانية فى المبنى الذى أقامه ‪ .‬المادة ‪ 2/22‬قانون ‪ 136‬لسنة ‪ . 1981‬اسقاط حقه فى التخيير‬
‫بتأجيره وحدات المبنى أو بيعها للغير ‪ .‬وجوب اخالئة للعين المؤجرة له ‪ .‬علة ذلك ‪.‬‬
‫النص فى الفقرة الثانية من المادة ‪ 22‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪1981‬يدل على أن التزام‬
‫المستأجر الذى استحدثه هذا النص التزام تخييرىـ بين محلين أحدهما اخالء العين المؤجرة له‬
‫والثانى هو توفير مكان مالئم لما لك هذه العين ألحد أقاربه حتى الدرجة الثانية فى المبنى الذى‬
‫أقامه بحيث يكون له الحق فى اختيار أحد هذين المحلين اال أنه اذا أسقط هذا الحق فبادر بتأجير‬
‫واحدات هذا المبنى أو باعها للغير ينقلب هذا االلتزام التخييرىـ إلى التزام بسيط له محل واحد هو‬
‫اخالء العين المؤجرة ألن هذا التصرف يدل على انعدام الرغبة فى توفير مثل ذلك المكان المالئم‬
‫فى المبنى الجديد ‪ .‬لما كان ذلك وكان الثابت ‪ -‬فى األوراق ‪ -‬وحصله الحكم المطعون فيه ‪ -‬أن‬
‫دفاع الطاعن قام على أنه أجر وحدات المبنى الذى أقامه جميعا بعقود ثابته التاريخ ‪ -‬قدمها‬
‫لمحكمة الموضوع فانه يكون‪ .‬قد أسقط خياره ذلك ويكون للمؤجر طلب اخالته من العين المؤجرة‬
‫له ‪.‬‬
‫( المادة ‪ 22‬من القانون ‪ 136‬لسنة ‪)1981‬‬
‫جمعت بواسطة‪ /‬محمد راضى مسعود‬

‫رئيس رابطة المحافظة على قيم وتقاليد المحاماه‬
‫‪-220‬إذا عقد اإليجار لمده غير محدده أو تعذر تحديد المدة ‪---‬‬
‫كان الحكم لنص المادة ‪ 563‬مدني واعتبار العقد منعقد‬
‫للمدة المحددة لدفع األجرة من رابطة محامين المحله‬
‫بناء على طلب األستاذ‪ 0 / /‬المحامون بالقاهرة‪0‬‬
‫أتقلت أنا محضر محكمة الجزئية‪ 2‬إلى حيث أقامة ‪-:‬‬
‫‪-1‬السيد‪ –/‬الخصوص مخاطبًا مع ‪-:‬‬
‫بموجب عقد أيجار مؤرخ‪ 2‬فى ‪ 1/12/1996‬أستأجر المنذر إليه من مورث المنذر شقة مكونة من‬
‫ثالث غرف وصالة والمنافع بالعقار الكائن بالدور الثانى بعد األرضى بالعقار الكائن شارع محمود‬
‫طلب ناصية شارع على عبد المجيد‪ -‬عزبة النوار لقاء قيمة أيجارية شهرية قدرها مائة جنيه‬
‫مصرى ومدة العقد مشاهرة ‪.‬‬
‫ولما كان العقد قد أبرم فى ظل العمل بالقانون رقم ‪ 4‬لسنة ‪ 1996‬والذى بموجبه طبقت أحكام‬
‫التقنين المدنى على كافة عقود األيجار االحقة على تاريخ‪ 2‬العمل به‪ ‬‬
‫ولما كانت الماده‪ 598‬من التقنين المدني قد نصت على أنه‪ ‬‬
‫" ينتهي‪ 2‬اإليجار بانتهاء المدة المعينة في العقد دون حاجه إلى تنبيه‪ 2‬باإلخالء "‬
‫كما نص في الماده‪ 599‬منه على أنه‪ ‬‬
‫" اذا أنتهي عقد اإليجار وبقى المستأجر منتفعا بالعين المؤجرة بعلم المؤجر ودون اعتراض منه‬
‫أعتبر األيجار قد تجدد بشروطه األولى ولكن لمده غير معينه وتسرى‪ 2‬على اإليجار اذا تجدد على‬
‫هذا الوجه أحكام الماده‪"563‬‬
‫وكانت المادة ‪ 563‬من التقنين المدني قد نصت على أنه‬
‫اذا عقد اإليجار دون أتفاق على مده أو عقد لمده غير معينه اوتعذر أثبات المدة المدعاه ‪،‬‬
‫أعتبراأليجار منعقدا للفترة المعينة لدفع األجرة ‪،‬وينتهي‪ 2‬بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب احد‬
‫المتعاقدين اذا هو نبه على المتعاقد اآلخر باإلخالء في المواعيد األتي بيانها‪ ‬‬
‫أ‌) في األرض الزراعية واألراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع األجرة سته‪ 2‬أشهر او أكثر‬
‫يكون التنبيه‪ 2‬قبل أنتهائها بثالثة‪ 2‬أشهر ‪ ,‬فإذا كانت المدة أقل وجب التنبيه قبل نصفها األخير ‪ .....‬‬
‫ب‌) فى المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذ كانت الفترة‬
‫المعينة لدفع األجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل إنتهائها بشهرين فإذا كانت الفترة أقل من‬
‫ذلك وجب التنبيه‪ 2‬قبل نصفها األخير ‪.‬‬
‫ت‌) فى المساكن والغرف المؤثثة‪ 2‬وفى أى شئ غير ماتقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع األجرة‬
‫شهرين أو أكثر وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر‪ 2‬فإذا كانت أقل من ذلك ‪ .‬وجب التنبيه قبل نصفها‬
‫األخير ‪.‬‬
‫ولما كان المنذر ال يرغب فى أستمرار العالقة األيجارية فيما بينه وبين المنذر إليه بانتهاء شهر‬
‫أكتوبر سنة‪ 2010 2‬ولذا فإنه ينبه‪ 2‬علي المنذر اليه المستأجر خالل المواعيد القانونية بضرورة‪2‬‬
‫اخالء العين وتسليمها خالية من الشواغل واألشخاص بنهاية‪ 2‬شهر أكتوبر سنة ‪ 2010‬وأن وجوده‬
‫في العين بعد هذا التاريخ يعتبر وجود غاصب بال سند‪ ‬‬
‫بنـــــــــــــاء عليــــــــــــــــــه‬
‫انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأنذرت المنذر اليه ونبهت عليها بضرورة انهاء العالقة‬
‫اإليجارية في عقد اإليجار المؤرخ ‪ 1/12/1996‬بإنتهاء شهر اكتوبر ‪ 2010‬ونبهت عليه كذلك‬
‫بتسليمه‪ 2‬العين خاليه من األشخاص والشواغل وبالحالة التي كانت عليها قبل التعاقد وإال اضطر‬
‫المنذر إلتخاذ اإلجراءات القانونية قبله ونبهت‪ 2‬عليه بمضمون ماذكر وما اشتمل عليه مع حفظ كافة‬
‫حقوق المنذر األخري‪ ‬‬
‫‪-221‬استئناف ايجارات قانون جديد من رابطة محامين المحله‬

‫بناء على طلب السيد‪ ====== /‬ومحله المختار مكتب األس‬
‫السيد‪2========== /‬‬
‫بتاريخ ‪1981-11-18‬‬
‫بتاريخ ‪1981-11-18‬‬
‫ال فع ً‬
‫بتاريخ ‪ 1945-1-18‬‬
‫‪-222‬استئناف الحكم الصادر فى الدعوى رقم‪ 1116‬لسنه ‪ 2011‬أيجارات كلى جنوب القاهرة‬
‫بتاريخ ‪ 2012 /27/3‬والقاضي منطوقة حكمت المحكمة " بأخالء المدعى عليه من الشقة عين‬
‫التداعى من رابطة محامين المحله‬
‫بناء على طلب السيد‪ /‬ومحله المختار مكتب األستاذ‪/‬عدنان محمد عبد المجيد المحامى بالنقض‬
‫والدستورية‪ 2‬العليا والكائن مقره ‪ 94‬أ الشهيد احمد عصمت عين شمس الشرقية واألساتذة‪/‬عبد‬
‫العزيز أحمد عبد العزيز‪ /‬مروة عدنان ‪ /‬هند حمدي ‪ /‬ريهام سالم‪/‬يوسف سليمان‪/‬عبد العزيز‬
‫محمد ‪/‬أيه حمدى‪/‬شيماء حمدى‪ /‬عماد حمدى المحامون بالقاهرة‪0‬‬
‫انتقلت أنا محضر محكمة الجزئية أعلنت‪-:‬‬
‫السيدة ‪ /‬‬
‫وأعلنتها باالستئناف األتي‬
‫استئناف الحكم الصادر فى الدعوى رقم‪ 1116‬لسنه ‪ 2011‬أيجارات كلى جنوب القاهرة بتاريخ‬
‫‪ 2012 /27/3‬والقاضي منطوقة‬
‫" حكمت المحكمة " بأخالء المدعى عليه من الشقة عين التداعى و المبينة الحدود والمعالم بأصل‬
‫الصحيفة وعقد األيجار المؤرخ ‪ 1/2/1982‬و تسليمها للمدعى خالية من المنقوالت و االشخاص‬
‫وألزمت المدعى عليه بالمصروفات ومبلغ خمسة وسبعون جنيه مقابل أتعاب المحاماة‪0‬‬
‫حيث تخلص وجيز واقعات الدعوى فان المستأنف ضدهاقد أقام دعواه بصحيفة أودعت قلم كتاب‬
‫المحكمة طلب فى ختامها الحكم بأخالء المستأنف من العين المبينة بصدر الصحيفة وعقد األيجار‬
‫وفسخه وتسليم الشقة موضوع الدعوى خالية من المنقوالت واألشخاص‪ ‬‬
‫وذلك على سند من القول أنه بموجب العقد المؤرخ ‪ 1/2/1982‬أستأجر المستأنف من المستانف‬
‫ضده الشقة الكائنة بالدور الثانى باألرضى والمقيم بالعقار رقم ‪ 4‬شارع خالد بن الوليد من شارع‬
‫على عبدالعزيز – فايدة كامل البساتين وقد تقاعس عن سداد القيمة االيجارية‪ 2‬فى الفترة من‬
‫‪ 1/1/2010‬حتى ‪ 31/8/2011‬و قد قام باعذار المستأنف بالساداد بتاريخ ‪ 11/8/2011‬بما حدا بها‬
‫إلى إقامة دعواها بغية القضاء بالطلبات أنفة البيان‪.‬‬
‫وقدمت سندًا حافظة مستندات طوت على أصل عقد األيجار سند الدعوى و أصل األنذار بالسدادا‪ ‬‬
‫وحيث تداولت الدعوى بالجلسات على النحو الثابت بمحاضرها مثلت المستأنف ضده بوكيل عنها‬
‫وطلب حجز الدعوى للحكم ولم يمثل‪ 2‬المستانف بشخصه أو من ينوب عنه قانونًا وقررت المحكمة‬
‫حجز الدعوى للحكم حيث أصدرت حكمها انف البيان ولما كان هذا القضاء قد ران عليه االنعدام‬
‫لعدم أنعقاد خصومته و األجحاف بحقوق المستأنف ‪ 0‬األمر الذى بادر ألستئنافه بمجرد علمه بامر‬
‫هذا الحكم لألسباب التالية ‪:‬‬
‫السـبب األول‬
‫أنعدام الحكم المستأنف‪ ‬‬
‫لعدم أنعقاد خصومته قانونا‬
‫البين من مطالعة الحكم المستأنف وصحيفة الدعوى و كافة االعالنات القضائية‪ 2‬التى تمت فيها أن‬
‫الحكم الصادر فى دعوى منعدم قانونا لعدم أعالن المستأنف بأى من أجراءاته أو تسلمه‪ 2‬أى من‬
‫أعالناته قانونًا ما يؤكد أن كافة تلك اإلعالنات قد تمت عن طريق الغش من جانب المستانف ضده‬
‫بالتواطؤ مع المحضر بما ترتب عليه عدم علمه بأمر الدعوى وما تم فيها من إجراءات و ترتب‬
‫على ذلك عدم أنعقاد الخصومة فيها و أنعدام الحكم ‪.‬‬
‫وقد أستقر الفقه والقضاء بهذا الشأن أن الحكم فى حال ثبوت عدم األعالن به أو بأى من أجراءاته‬
‫يعد منعدما غير مستأهل الحماية القانونيه وال األحترام لالزم لألحكام القضائيه بأعتباره عدم وغير‬
‫النقض من قديم فقيـل فى ذلك أنه ‪:‬‬
‫ص ‪403‬‬
‫هو حكم كاشف له غير منشىءاذ يكشف عن واقعة ماديه حدثت فى الوجود فعال‪ ‬‬
‫‪631‬‬
‫ويكون وجود الخصومه الذى يبداء بأيداع صحيفه الدعوى قلم الكتاب‪ ‬‬
‫زالت الخصومه كأثر للمطالبه القضائيه‪ 2‬ولذلك إذا ما طعن فى الحكم األبتدائى باألستئناف وقضت‬
‫المحكمه بألغائه تأسيسًا على إعالن صحيفه أفتتاح الدعوى ‪ ،‬يتعين عليها الوقوف عند حد تقرير‬
‫أعالن صحيفه الدعوى يؤدى إلى زوال الخصومه التى بدأت معلقه على شرط اإلعالن‬
‫الصحيح ‪.‬ومن ثم فأنه يعد معدومًا الحكم الصادر على من لم يعلن أطالقًا بصحيفه الدعوى أو ثبت‬
‫أعالنه بأجراء معدوم كما لو كان األعالن مزور ‪ -‬ويعد معدومًا أيضًا الحكم الصادر على من‬
‫أخرجته المحكمه من خصومه الدعوى ألنه لم يكن طرفًا فيها وبالتالى ال حجيه له ومواجهته ‪... .‬‬
‫ويعتبر معدومًا الحكم على من توفى أو فقد أهليته قبل رفع الدعوى‬
‫" من المقــــــــرر فى قضاء هذه المحكمة أن صحيفة إفتتاح الدعوى هما األساس الذى تقوم عليه‬
‫كل إجراءاتها ويترتب على عدم إعالنها عدم إنعقاد الخصومة ‪ ،‬ومن ثم التترتب عليها إجراء أو‬
‫واليلزم الطعن فيه أو رفع دعوى بطـــــــــالن أصلــــــــية بل يكفى إنكاره أو التمسك بعدم وجوده "‬
‫فأذا ما تقرر ذلك وكان الثابت عدم صحة كافة أجراءات األعالن فى الدعوى حتى تمام الحكم وقد‬
‫صدر الحكم فى غيبته وبدون حضوره أو أبداءه أى دفاع ولم يتسلم أى من األعالنات فى الدعوى‬
‫وكان مؤدى ذلك أنعدام الحكم الصادر فيها بما يتمسك به المستأنفه بأعتبار هذا القضاء غير موجود‬
‫قانونا ومنعدم قانونا وفقا لما سبق بما يترتب‪ 2‬على ذلك من أثار‪.‬‬
‫توقى المستأنف األخالء بسداد القيمة‪ 2‬األيجارية‬
‫لما كان المستأنف قد قام بسداد القيمة األيجارية قبل أغالق باب المرافعة فى الدعوى بحكم نهائى‬
‫بأعتبار أن مواعيد األستئناف لم تنقضى فى الدعوى لعدم األعالن بأى من إجراءاتها و أنعدام الحكم‬
‫الصادر فيها وكان المستانف قد بادر بمجرد علمه ألستئناف‪ 2‬هذا القضاء وسداد القيمة األيجارية بما‬
‫يعد توقيًا منه لألخالء من العين مستأجره ويترتب‪ 2‬على ذلك ألغاء الحكم المستأنف ورفض الدعوى‬
‫مفاد نص المادة ‪ 23‬من القانون رقم ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬فى شأن إيجار األماكن و تنظيم العالقة بين‬
‫المؤجرين و المستأجرين ‪ ،‬أنه يشترط لطلب اإلخالء بسبب عدم الوفاء باألجرة مضى خمسة عشر‬
‫يومًا بعد تسليم المستأجر التنبيه‪ 2‬بإيفائها دون أن يقوم بالسداد ‪ ،‬و األجرة التى يتعين على‬
‫ال فى ذمته حتى تاريخ‬ ‫المستأجر الوفاء بها كى يتفادى رفع الدعوى باإلخالء هى تلك المستحقة فع ً‬
‫تكليفه بالوفاء ‪ ،‬و على الرغم من أن المشرع رتب للمؤجر الحق فى إخالء المستأجر لنكوله عن‬
‫أداء األجرة بمجرد إنقضاء المدة السابقة فإنه رغبة منه فى التيسير على المستأجر بعد رفع‬
‫الدعوى أفسح لهم مجال الوفاء باألجرة المستحقة حتى تاريخ إقفال باب المرافعة فيها ‪ ،‬و لما كان‬
‫المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن صياغة المادة ‪ 23‬المشار إليها جاءت عامة مطلقة و ال يجوز‬
‫قصر نطاقها على إغالق باب المرافعة أمام المحكمة اإليتدائية دون محكمة اإلستئناف ‪ ،‬لما فيه من‬
‫تقييد لمطلق النص و تخصيص لعمومه بغير مقتض و هو ما ال يجوز مما مؤداه أنه لتوقى طلب‬
‫اإلخالء و إلسقاط حق المؤجر فيه يتعين أداء األجرة و فوائدها و المصاريف الرسمية المستحقة‬
‫حتى إقفال باب المرافعة فى الدعوى أمام محكمة اإلستئناف أيضًا ‪ ،‬لما كان ذلك و كان الحكم‬
‫المطعون فيه قد بنى قضاءه باإلخالء على سند من أن الطاعن لم يقم بوفاء األجرة المستحقة حتى‬
‫تاريخ إغالق باب المرافعة أمام محكمة اإلستئناف‪ 2‬فإنه ال يكون قد خالف القانون ‪.‬‬
‫بتاريخ ‪1978-02-15‬‬
‫بنـــــــاء عـــلـــيـــه‬
‫أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن إليها وسلمتها صوره من هــذا وكلفتها بالحضور‬
‫أمام محكمة استئناف عالي القاهرة الكائن مقرها بجلستها المنعـقدة علنا صباح يوم الموافق ‪ / /‬فى‬
‫تمام الساعة الثامنة والنصف‪ 2‬وما بعدها ليسمع المستأنف ضده الحكم لصالح المستأنف ‪- :‬‬
‫أوال ‪ :‬بقبول االستئناف‪ 2‬شكال ‪0‬‬
‫ثانيا ‪ :‬وفى الموضوع بالغاء الحكم المستأنف مع إلزام المستأنف ضده المصاريف ومقابل أتعاب‬
‫المحاماة عن درجتي التقاضي ‪0‬‬
‫مع حفظ كافة حقوق المستأنف االخرى‪0‬‬
‫وألجل العلم ‪,,,,,,,,,,,,,,,,,,,‬‬
‫‪-223‬استئناف حكم مستعجل طرد والقاضي منطوقة‬

‫حكمت المحكمة بصفة مستعجل بطرد لمدعى عليه من‬
‫العين المؤجرة المبينة الحدود والمعالم بعقد اإليجار‬
‫المؤرخ فى‪1/5/2007‬والمحرر بين المدعيات والمدعى عليه‬

‫بناء على طلب السيد‪ =======/‬‬
‫‪-1‬السيدة ‪ =====/‬مخاطبا مع‬
‫‪-2‬السيدة‪ =======/‬مخاطبا مع‬
‫‪-3‬السيدة‪ =======/‬مخاطبا مع‬
‫ال‪ ‬‬
‫‪631‬‬
‫ال ‪ .‬‬
‫‪-224‬استئناف ايجارات قانون رقم ‪4‬‬

‫بناء على طلب األستاذ‪ /‬عدنان محمد عبد المجيد ومحله المختار مكتبه الكائن ‪ 94‬أ أحمد عصمت‬
‫عين شمس واألساتذة ‪ /‬عبد العزيز أحمد عبد العزيز ‪ /‬مروة عدنان ‪ /‬هند حمدي ‪ /‬ريهام سالم ‪/‬‬
‫يوسف سليمان ‪ /‬محمود أمير ‪ /‬محمد عبد العاطى ‪ /‬المحامون بالقاهرة‪0‬‬
‫انتقلت أنا محضر محكمة الجزئية إلى حيث أقامة ‪-:‬‬
‫السيد ‪---‬ويعلن بالمخزن الملحق بالدكان رقم (‪ )3‬ناصية شارع على عبد المجيد بالعقار الكائن‬
‫محمود طلب ناصية‪ 2‬شارع على عبد المجيد عزبة النوار – الخصوص – القليوبية‪0 2‬‬
‫‪)1‬ورثة‪ 2‬السيد‪ /‬‬
‫محمد ‪.‬‬
‫‪)3‬السيد‪ ‬‬
‫‪)4‬السيد‪5 /‬‬
‫حيث تتحصل وقائع الدعوى فى أن المستأنف أقامها بموجب صحيفة موقع من محام أودعت وقيدت‬
‫قلم كتاب المحكمة ‪ 2/12/2010‬وأعلنت قانونًا للمستأنف عليه طلب فى ختامها الحكم بإنتهاء‬
‫العالقة اإليجارية بعقد اإليجار ‪ 1/1/1998‬بإنتهاء شهر نوفمبر ‪ 2010‬وتسليم العين المبينة‪2‬‬
‫بالصحيفة والعقد سند الدعوى خالية من األشخاص والشواغل بالحالة التى كانت عليها مع إلزامه‬
‫بالمصاريف واألتعاب ‪.‬‬
‫وذلك على سند من القول أنه بموجب عقد اإليجار المؤرخ ‪ 1/1/1998‬أستأجر المستأنف ضده من‬
‫مورث المستأنف العين المبينة وصفًا ومعالم بالصحيفة وعقد اإليجار بقيمة‪ 2‬إيجارية ‪ 140‬جنية‬
‫ومدة اإليجار مشاهرة وحيث أن عقد اإليجار تضمن أن مدته مشاهرة ولما كان المستأنف يرغب فى‬
‫إنهاء العالقة اإليجارية فأعلن المستأنف ضده باإلنذار معلن له بتاريخ ‪ 2/11/2010‬بإنتهاء العالقة‬
‫اإليجارية بإنتهاء شهر نوفمبر‪ 2010 2‬إال أنه لم يحرك ساكنًا مما حدا به إلقامة دعواه الماثلة بغية‬
‫القضاء بما سلف من طلبات ‪.‬‬
‫وحيث تداولت الدعوى بالجلسات ومثل فيها المستأنف ضده بوكيل عنه وبجلسة ‪10/5/2011‬‬
‫أدعى وكيل المستأنف ضده فرعيًا بصحيفة تأشر عليها بقلم الكتاب ومعلنه قانونًا للمستأنفعليه‬
‫فرعيًا (المستأنف أصليًا)طلب فى ختامها الحكم أو ًال فى الدعوى األصلية برفضها ‪ ,‬وفى الفرعية‬
‫ال وفى الموضوع بإحالة الدعوى لمكتب خبراء وزارة العدل ليعهد بدوره ألحد خبرائه‬ ‫بقبولها شك ً‬
‫تكون مهمته األنتقال لعين النزاع ‪ ,‬ثانيًا القضاء بإنعقاد العقد سند الدعوى لمدة تسعة وخمسون‬
‫عامًا من تاريخ سريانه مع إلزام المستأنف عليه بالمصروفات وأتعاب المحاماة‪ ‬‬
‫وبجلسة ‪ 11/10/2011‬قدم وكيل المستأنف إعالم وراثة الخاص بورثة‪ /‬محمد عبد المجيد حسانين‬
‫ال ألختصام باقى الورثة وبجلسة ‪ 20/12/2011‬قد صحيفة تصحيح‪2‬‬ ‫فطلب وكيل المستأنف ضده أج ً‬
‫شكل الدعوى معلنه قانونًا طلب فيها إدخال بقية ورثة المرحوم‪ /‬محمد عبد المجيد حسانين وطلب‬
‫ال وفى الموضوع‬ ‫فى ختامها الحكم أو ًال فى الدعوى األصلية برفضها ‪ ,‬وفى الفرعية بقبولها شك ً‬
‫بإحالة الدعوى لمكتب خبراء وزارة العدل ليعهد بدوره ألحد خبارئه تكون مهمته‪ 2‬األنتقال لعين‬
‫النزاع والبحث فى طبيعة عين النزاع وفى إمكانية فصلها عن الدكان الملحقة به ‪.‬‬
‫وبجلسة ‪ 24/7/2012‬تبين وفاة يوسف‪ 2‬محمد عبد المجيد فطلب وكيل المستأنف ضده أج ً‬
‫ال‬
‫ألختصام ورثته فى دعواه الفرعية ‪ ,‬وبجلسة ‪ 16/10/2012‬قدم أعالن بتصحيح شكل الدعوى‬
‫وطلب فى ختامها الحكم بإحالة الدعوى لمكتب الخبراء لبحث إمكانية فصلها عن الدكان الملحقه‬
‫به ‪ ,‬وبجلسة ‪ 25/12/2012‬قدم وكيل المستأنف ضده صحيفة أدخال جاد عطية شنودى بصفته‬
‫المستأجر للمحل الملحق بالمخزن وطلب فى ختامها الحكم بذات طلباته الواردة فى صحف اإلدخال‬
‫السابقة‪ ‬‬
‫وبجلسة ‪ 14/12/2013‬مثل طرفى التداعى كال بوكيل عنه وقدم وكيل المستأنف ضده مذكرة‬
‫بدفاعه طلب فى ختامها بعدم قبول الدعوى األصلية لرفعها من غير ذى صفة وأحتياطيًا أحالتها‬
‫لخبير وفى الدعوى الفرعية تمسك بطلباته الوارده بأل صحيفة الدعوى الفرعية وبجلسة المرافعة‬
‫الختامية قررت المحكمة حجز الدعوى للحكم حيث اصدرت حكمها انف البيان ’ ولما كان هذا‬
‫القضاء قد أتى مشوبًا بالخطأ فى تطبيق القانون و الفساد فى االستدالل االمر الذى يتعين معه ألغاءه‬
‫لألتى‪ ‬‬
‫عول الحكم المستأنف فى قضاءه برفض الدعوى االصلية وقبول الدعوى الفرعية بأعتبار مدة العقد‬
‫سند الدعوى منعقدة لمدة تسع و خمسون عاما على ما أنتهى إليه فى مدونات قضاءه من أنه حين‬
‫طالع العقد وجد أن القيمة األيجارية تزاد سنويًا بنسبة‪ 2‬معلومة و أن العقد قد كتب على هامشه كلمة‬
‫"العقد مستديم المدة " ومن ثم فقد خلص الحكم المستأنف على غير هدى من أوراق الدعوى أو‬
‫وخمسون عاما مفسرًا ارادة عاقديه على أنها أتجهت لجعله قائمًا القصى مدة ممكنة قانوًا االمر‬
‫زال يسود الفكر القانونى وأنه يتمنع على طرفى العقد نقض العقد أو إنهائه أو تعديلة على غير‬
‫المستأجر فى العين بعلم المؤجر ودون اعتراض منه تجديدًا ضمنيًا للعقد ‪ ,‬وقد نصت المادة ‪563/3‬‬
‫من القانون المدنى على أنه إذا عقد اإليجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر‬
‫إثبات المدة المدعاة ‪ ,‬اعتبر اإليجار منعقدًا للفترة المعينة لدفع األجرة وينتهى‪ 2‬بإنتهاء هذه الفترة‬
‫بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه‪ 2‬على المتعاقد األخر باإلخالء فى المواعيد اآلتى‬
‫بيانتها ‪............‬فى المساكن والغرف المؤثثة إذا كانت الفترة المعينة لدفع األجرة شهرين أو أكثر‬
‫وجب التنبيه‪ 2‬قبل نهايتها بشهر فإذا كانت أقل من ذلك وجب التنبيه‪ 2‬قبل نصفها األخير ‪ .‬‬
‫ولما كان ذلك وكانت عبارة العقد مستديم المدة ال تفيد أكثر من أن مدة العقد غير محددة و مجهولة‬
‫او أن العقد مدته‪ 2‬غير معينة فأن صراحة نص المادة ‪ 3/‬من القانون المدنى قد اعتبر اإليجار منعقدًا‬
‫للفترة المعينة‪ 2‬لدفع األجرة وينتهى بإنتهاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه‬
‫على المتعاقد األخر باإلخالء فى المواعيد ‪ ,‬وليس للمحكمة أن تفترض ما يخالف صراحة النص‬
‫القانونى المقيد له فى أن العالقة األيجارية تعد منعقدة للمدة المحددة لدفع القيمة‪ 2‬األيجارية ما دام لم‬
‫يرد بالعقد مدة محددة و قد كان هذا مذهب الهيئة‪ 2‬العامة لمحكمة النقض فى حكم لها أرست به هذا‬
‫المبدء القانونى حين قضت بأنه ‪ :‬‬
‫المستأجر فى سبيل استغالل العين الؤجرة فى حين أنه كان يتعين إعمال مانصت عليه المادة ‪563‬‬
‫‪ 5846‬لسنة ‪ 101‬ق القاهرة ‪.‬‬
‫الفنى لسنة ‪ 39‬ج ‪ 2‬ص ‪866‬‬
‫فإذا ما تقرر ذلك وكان المشرع لم يعط للمحكمة والية تحديد المدة التى قصدها المتعاقدين و أنما‬
‫أورد نص صريح‪ 2‬الداللة على أنه فى حالة عدم تحديد المدة على وجه جازم تعد الفترة المحددة‬
‫لسداد القيمة األيجارية‪ 2‬هى مدة التعاقد وتتجدد لمدة أخرى مماثلة إلى ان يبدى أحد المتعاقدين‬
‫رغبته فى أنهاء العالقة األيجارية فى المواعيد القانونية‪ 2‬للطرف االخر فأن فعل أنتهت العالقة‬
‫األيجارية بقوة القانون دون تدخل أو أعمال سلطة القاضى التقديرية‪ 2‬مع صراحة النص أو احقيته‬
‫فى أن يستدل‪ 2‬من كلمة التأبيد أو االستدامة أو األستمرار على أن العقد قائم القصى مدة و إذ خالف‬
‫ال عن فساده فى‬ ‫الحكم المستانف هذا النظر فأن يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون وتأويله فض ً‬
‫األستدالل بما يوجب ألغاءه‪.‬‬
‫‪-225‬استئناف حكم اخالءمن رابطة محامين المحله‬
‫ابنائى الشباب=== خب وخسر من ينساكم ==== انتم االمل === انتم الغد‪ ----‬الاجلكم كان هذا‬
‫الجهد === من فضلكم انشروا وشيروا كل مايتم نشره هو ملك لكم ولكل ابنائى المحامون الشباب‬
‫=== الدال على الخير كفاعله == كم كنت اتمنى ان يكون لى الف يد تكتب وتنقل خبرتى لكل واحد‬
‫منكم ==== لم ابخل بما تعلمته وجهد السنين فال تبخلوا بنقل ذلك الى زمالئكم‬
‫تحياتى‬
‫استئناف حكم اخالء‬
‫ال‪ ‬‬
‫‪631‬‬
‫ال ‪ .‬‬
‫‪-226‬استئناف حكم بأخالء المدعى عليهم‬

‫من الشقة المبينة بالصحيفةمن رابطة محامين المحله‬
‫وذلك‬
‫ال‬
‫ال‬
‫ال ‪ ..‬بشرط استمرار‬ ‫( ب) فريق المساكنين للمستأجر منذ بدء األجارة‪ ..‬ولو لم يكونوا من أقاربه أص ً‬
‫‪ 420‬لسنة ‪52‬ق‪-:‬‬
‫ال‪0‬‬
‫وألجل العلم ‪،،،،،،،،،،،،،،‬‬
‫‪-227‬القانون رقم ‪ 6‬لسنة ‪ 97‬بشأن تنظيم العالقه‬

‫بين المالك والمستأجر إمتداد العقد‬
‫المادة ‪1‬‬
‫يستبدل بنص الفقرة الثانية‪ 2‬من المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬فى شان تاجير وبيع‬
‫االماكن وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستاجر ‪ ،‬النص االتى ‪:‬‬
‫فاذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى او صناعى او مهنى او حرفى ‪ ،‬فال ينتهى الحق‬
‫بموت المستاجر االصلى طبقا للعقد ‪ ،‬ازواجا واقارب حتى الدرجة الثانية ‪ ،‬ذكورا واناثا من قصر‬
‫وبلغ ‪ ،‬يستوى فى ذلك ان يكون االستعمال بالذات او بواسطة نائب عنهم ‪ .‬واعتبار من اليوم التالى‬
‫لتاريخ نشر هذا القانون المعدل ‪ .‬ال يستمر العقد بموت احد من اصحاب حق البقاء فى العين اال‬
‫لصالح المستفيدين من ورثة المستاجر االصلى دون غيره ولمرة واحدة ‪.‬‬
‫استثناء من احكام الفقرة االولى من المادة السابقة ‪ ،‬يستمر العقد لصالح من جاوزت قرابته من‬
‫ورثة المستاجر المشار الية فى تلك الفقرة الدرجة الثانية ‪ ،‬متى كانت يده على العين فى تاريخ نشر‬
‫هذا القانون تستند الى حقه السابق فى البقاء فى العين ‪ ،‬وكان يستعملها فى ذات النشاط الذى‬
‫يمارسه المستاجر االصلى طبقا للعقد ‪ ،‬وينتهى العقد بقوة القانون بموته‪ 2‬او تركه اياها ‪.‬‬
‫تحدد االجرة القانونية للعين المؤجرة لغير اغراض السكنى المحكومة بقوانين ايجار االماكن‬
‫بواقع ‪:‬‬
‫‪ -‬ثمانية‪ 2‬امثال االجرة القانونية‪ 2‬الحالية لالماكن المنشاة قبل اول يناير ‪ . 1944‬ـ وخمسة‪ 2‬امثال‬
‫االجرة القانونية‪ 2‬الحالية لالماكن المنشاة من اول يناير ‪ 1944‬حتى نوفمبر‪. 1961 2‬‬
‫‪ -‬واربعة امثال االجرة القانونية‪ 2‬الحالية لالماكن المنشاة من ‪ 5‬نوفمبر‪ 1961 2‬حتى ‪ 6‬اكتوبر ‪1973‬‬
‫‪.‬‬
‫‪-‬وثالثة امثال االجرة الحالية لالماكن المنشاة من ‪ 7‬اكتوبر ‪ 1973‬حتى ‪ 9‬سبتمبر ‪. 1977‬‬
‫ويسرى هذا التحديد اعتبارا من موعد استحقاق االجرة التالية لتاريخ نشر هذا القانون ‪.‬‬
‫وتزداد االجرة القانونية‪ 2‬الحالية لالماكن المنشاة من ‪ 10‬سبتمبر‪ 1977 2‬وحتى ‪ 30‬يناير ‪1996‬‬
‫بنسبة‪ %100 2‬اعتبارا من ذات الموعد ‪.‬‬
‫ثم تستحق زيادة سنوية ‪ ،‬بصفة‪ 2‬دورية ‪ ،‬فى نفس هذا الموعد من االعوام التالية بنسبة‪ %10 2‬من‬
‫قيمة اخر اجرة قانونية لجميع االماكن انفة الذكر ‪.‬‬
‫تسرى احكام هذا القانون على االماكن المؤجرة لغير اغراض السكنى والتى يحكمها القانون رقم‬
‫‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬المشار اليه والقانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬فى شان بعض االحكام الخاصة بتاجير‬
‫وبيع االماكن وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستاجر والقوانين الخاصة بايجار االماكن الصادرة‬
‫قبلهما ‪ ،‬وال تسرى احكامة على االماكن المذكورة التى يحكمها القانون رقم ‪ 4‬لسنة ‪ ، 1996‬بشان‬
‫سريان احكام القانون المدنى على االماكن التى يسبق تاجيرها واالماكن التى انتهت او تنتهى عقود‬
‫ايجارها دون ان يكون الحد حق البقاء فيها ‪.‬‬
‫ينشر هذا القانون فى الجريدة الرسمية ويعمل به من اليوم التالى لتاريخ نشره ‪ ،‬عدا الفقرة االولى‬
‫من المادة االولى منه‪ 2‬فيعمل به اعتبارا من تاريخ العمل بالقانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬المشار اليه ‪.‬‬
‫يبصم هذا القانون بخاتم الدولة ‪ ،‬وبنفذ كقانون من قوانينها ‪ .‬صدر برئاسة الجمهورية‪ 2‬فى ‪ 17‬ذى‬
‫القعدة سنة ‪ 1417‬هـ الموافق ‪ 26‬من مارس سنة‪ 1997 2‬م حسنى مبارك‬
‫عقد اإليجار المبرم لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى ‪ .‬ال ينتهى‪ 2‬بوفاة المستأجر‬
‫أو تركه العين ‪ .‬امتداده لورثة المستأجر وشركائه مناطه ‪ .‬المزاولة الفعلية للنشاط قبل الوفاة أو‬
‫الترك ‪ .‬م ‪ 29‬ق ‪ 49‬لسنة ‪. 1977‬‬
‫احكام النقض ذات الصله بهذا القانون‬
‫النص فى الفقرة الثانية من المادة ‪ 29‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬فى شأن تأجير وبيع األماكن‬
‫وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر ‪ ،‬يدل على أن امتداد العقد لصالح الورثة والشركاء فى هذه‬
‫الحالة مناطه مزاولة المستأجر السابق لنشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى بالفعل قبل‬
‫وفاته أو تركه العين دون اعتداد بالغرض من استعمال العين الثابت بعقد اإليجار ‪ ،‬وذلك أن المشرع‬
‫فرق بين حالة تأجير المسكن المنصوص عليه بالفقرة األولى من المادة المشار إليها وبين حالة‬
‫التأجير ألحد األنشطة المذكورة بالفقرة الثانية منها حيث وضع المشرع قيودا على إمتداد اإليجار‬
‫فى الحالة األولى بعد وفاة المستأجر أو تركة العين ‪ ،‬بينما أطلق الفقرة الثانية من كل قيد وحرص‬
‫على استمرار الورثة عامة وشركاء المستأجر فى النشاط دون تخصيص ألحد منهم ‪ ،‬األمر الذى‬
‫يفصح عن أن هذه التفرقة إنما قصد بها حماية أوجه النشاط المذكورة والقائمة بالفعل وذلك ضمانا‬
‫الستمرارها أيا كانت الظروف الخاصة بكل وارث أو شريك ‪ ،‬مما مفاده أن العبرة فى تطبيق حكم‬
‫الفقرة الثانية من النص هى بقيام المستأجر األصلى بمزاولة أحد األنشطة المبينة به فى العين‬
‫المؤجرة له ‪.‬‬
‫( الفقرة الثانية‪ 2‬من المادة ‪ 29‬ق ‪ 49‬لسنة ‪ ( 1977‬عدم دستورية‪) 2‬‬
‫( المادتان ‪ 2 ، 1‬ق ‪ 6‬لسنة ‪) 1997‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 1764‬لسنة ‪ 51‬ق ‪ -‬جلسة ‪ 1986/11/27‬س ‪ - 37‬ص ‪)902‬‬
‫تغيير المستأجر للغرض المنصوص عليه فى العقد بعد استالمه العين وقبل الوفاة أو الترك ‪ .‬أثره‬
‫لكل ذى مصلحة إثبات التغيير بكافة طرق اإلثبات ‪.‬‬
‫إذا عمد المستأجر إلى تغيير‪ 2‬الغرض المنصوص عليه فى العقد لمباشرة النشاط ( نشاط تجارى أو‬
‫صناعى أو مهنى أو حرفى ) إلى غرض مخالف بعد استالمه العين وقبل وفاته أو تركه لها فانه ال‬
‫محل للتذرع بما أثبت بعقد اإليجار غرضا لالستعمال ‪ ،‬وهذا التغيير‪ 2‬مما يجوز لكل ذى مصلحة‬
‫إثباته بكافة طرق اإلثبات القانونية‪ 2‬باعتباره واقعة مادية مستقلة عن العقد ‪ ،‬بما ال تعد معه مخالفة‬
‫لما أثبت به كتابة ‪.‬‬
‫( المادتان ‪ 62 ، 1‬إثبات )‬
‫( الطعن رقم ‪ 1764‬لسنة ‪ 51‬ق ‪ -‬جلسة ‪ - 1986/11/27‬ص ‪ - 902‬السنة ‪)37‬‬
‫تحصيل فهم الواقع في الدعوي وبحث األدلة والمستندات من سلطة قاضي الموضوع ‪ .‬حسبه أن‬
‫يبين الحقيقة التي اقتنع بها ‪ ،‬وأن يقيم قضاءه علي أسباب كافية لحمله ‪ .‬عدم التزامه بتتبع‬
‫الخصوم في مختلف أقوالهم وحججهم والرد عليها استقالال ‪.‬‬
‫لقاضي الموضوع السلطة في تحصيل فهم الواقع في الدعوي وبحث األدلة والقرائن والمستندات‬
‫المقدمة فيها ‪ ،‬وموازنة بعضها بالبعض اآلخر ‪ ،‬وترجيح‪ 2‬ما تطمئن إليه نفسه إلى ترجيحه ‪.‬‬
‫وحسبه أن يبين الحقيقة التي اقتنع بها ‪ ،‬وأن يورد دليلها ويقم قضاءه علي أسباب سائغة تكفي‬
‫لحمله ‪ .‬وال عليه إن هو لم يتتبع‪ 2‬الخصوم في مختلف أقوالهم وحججهم وطلباتهم ويرد استقالال‬
‫علي كل قول أو حجة أو طلب أثاروه أو تفنيد كل قرينة‪ 2‬مناهضة ‪ ،‬ما دام أن في قيام الحقيقة التي‬
‫اقتنع بها وأورد دليلها فيه الرد الضمني‪ 2‬المسقط لتلك األقوال والحجج والطلبات ‪.‬‬
‫( المادة ‪ 178‬مرافعات )‬
‫( الطعن رقم ‪ 1764‬لسنة ‪ 51‬ق جلسة ‪ 1986/11/27‬س ‪ 37‬ص ‪)902‬‬
‫حق محكمة الموضوع في االحالة الي التحقيق من تلقاء نفسها ‪.‬‬
‫المدعي هو المكلف قانونا باثبات دعواه وتقديم األدلة التي تؤيد ما يدعيه فيها ـ فاذا كان الحكم‬
‫المطعون فيه قد أثبت أن الطاعن لم يقدم دليال ‪ -‬علي ما يدعيه من رده للشركة المطعون عليها‬
‫جهازي ‪ -‬الجراموفون اللذين يطلب رد ثمنهما اليه ‪ ،‬وكان الطاعن لم يطلب احالة الدعوي الي‬
‫التحقيق الثبات ما يدعيه في هذا الشأن ‪ ،‬وكان الحق المخول للمحكمة في المادة ‪ 190‬من قانون‬
‫المرافعات بأن تأمر باحالة الدعوي الي التحقيق الثباتها بالبينة‪ 2‬ـ هذا الحق جوازي لها متروك‬
‫لمطلق رأيها وتقديرها ال تخضع فيه لرقابة محكمة النقض ‪ ،‬فان النعي علي الحكم فيما انتهي اليه‬
‫من رفض الدعوي في هذا الشق منها بمخالفة القانون يكون غير سديد‬
‫( المادة ‪ 70‬من قانون االثبات )‬
‫( الطعن رقم ‪ 245‬لسنة ‪ 34‬ق جلسة ‪ 1967/11/2‬ص ‪)1599‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 711‬لسنة ‪ 42‬ق جلسة ‪ 1976/5/5‬ص ‪)1063‬‬
‫(الطعن رقم ‪ 151‬لسنة ‪ 46‬ق جلسة ‪ 1981/3/14‬ص ‪80‬‬
‫=====================================================‪2‬‬
‫‪-228‬امتداد العالقة االيجارية لصالح أقارب المستأجر ‪.‬‬

‫مناطه ‪ .‬االقامة م ‪ 21‬ق ‪ 52‬لسنة ‪ . 1969‬تحدي‬
‫الطاعن بانتهاء اعالة المستأجر ‪ .‬لقريبه المقيم معه ‪.‬‬
‫نعي غير منتج‬
‫مؤدي المادة ‪ 21‬من القانون رقم ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬يدل علي أن المشرع لم يشترط لسريان االمتداد‬
‫القانوني‪ 2‬وانتفاع أقارب المستأجر بالعين سوي اقامتهم معه فيها بالشروط الواردة في هذا الشق‬
‫من المادة فحسب ‪ ،‬واذا ‪ .‬كان حكمها أمرا متعلقا بالنظام العام ويتعين علي القاضي التزامه وكان‬
‫ما أثاره الطاعن بالنسبة‪ 2‬لما قضي به حكم محكمه أول درجة الصادر قبل الفصل في الموضوع‬
‫باحالة الدعوي الي التحقيق الثبات واقعة اعالة المطعون عليه األول للثاني وما أسفر عنه تحقيقها‬
‫ـ من انتهاء هذه االعالة ـ انما ينصب علي أمر لم يتطلبه القانون ‪ .‬فان التمسك بذلك أيا كان وجه‬
‫الرأي فيه يكون غير منتج‬
‫(المادة ‪ 1/29‬من القانون ‪ 49‬لسنه ‪ 1977‬بشأن ايجار االماكن )‬
‫(الطعن رقم ‪ 151‬لسنة ‪ 46‬ق جلسة ‪ 1981/3/14‬س ‪ 32‬ص ‪) 2806‬‬
‫عقد اإليجار المبرم لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى ‪ .‬ال ينتهى‪ 2‬بوفاة المستأجر‬
‫أو تركه العين ‪ .‬امتداده لورثة المستأجر وشركائه مناطه ‪ .‬المزاولة الفعلية للنشاط قبل الوفاة أو‬
‫الترك ‪ .‬م ‪ 29‬ق ‪ 49‬لسنة ‪. 1977‬‬
‫النص فى الفقرة الثانية من المادة ‪ 29‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬فى شأن تأجير وبيع األماكن‬
‫وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر ‪ ،‬يدل على أن امتداد العقد لصالح الورثة والشركاء فى هذه‬
‫وفاته أو تركه العين دون اعتداد بالغرض من استعمال العين الثابت بعقد اإليجار ‪ ،‬وذلك أن المشرع‬
‫فرق بين حالة تأجير المسكن المنصوص عليه بالفقرة األولى من المادة المشار إليها وبين حالة‬
‫التأجير ألحد األنشطة المذكورة بالفقرة الثانية منها حيث وضع المشرع قيودا على إمتداد اإليجار‬
‫فى الحالة األولى بعد وفاة المستأجر أو تركة العين ‪ ،‬بينما أطلق الفقرة الثانية من كل قيد وحرص‬
‫على استمرار الورثة عامة وشركاء المستأجر فى النشاط دون تخصيص ألحد منهم ‪ ،‬األمر الذى‬
‫يفصح عن أن هذه التفرقة إنما قصد بها حماية أوجه النشاط المذكورة والقائمة بالفعل وذلك ضمانا‬
‫الستمرارها أيا كانت الظروف الخاصة بكل وارث أو شريك ‪ ،‬مما مفاده أن العبرة فى تطبيق حكم‬
‫الفقرة الثانية من النص هى بقيام المستأجر األصلى بمزاولة أحد األنشطة المبينة به فى العين‬
‫( الفقرة الثانية‪ 2‬من المادة ‪ 29‬ق ‪ 49‬لسنة ‪ ( 1977‬عدم دستورية‪) 2‬‬
‫( المادتان ‪ 2 ، 1‬ق ‪ 6‬لسنة ‪) 1997‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 1764‬لسنة ‪ 51‬ق ‪ -‬جلسة ‪ 1986/11/27‬س ‪ - 37‬ص ‪)902‬‬
‫حكمت المحكمة برفض الدعوى ‪ ،‬وبمصادرة الكفالة وألزمت المدعى المصروفات ومبلغ مائتي‬
‫جنيه مقابل أتعاب المحاماة ‪.‬‬
‫( قانون اإليجارات المادة ‪ 3‬بالقانون رقم ‪ 6‬لسنة ‪ 1997‬زيادة األجرة لألماكن المؤجرة لغير‬
‫أغراض السكنى ) الحكم رقم ‪ 98‬لسنة ‪21‬ق دستوريه‪ 2‬جلسة ‪2003/ 6/ 7‬‬
‫ثم قضت ايضا برفض الطعن على الفقره االخيره من الماده ‪ 3‬من هذا القانون فى الحكم رقم ‪14‬‬
‫لسنة ‪ 21‬ق دستوريه جلسة ‪ 2003/ 11 / 5‬‬
‫طبقا لصريح نص الماده االولى من القانون ‪ 6‬لسنة ‪ 97‬فإن االمتداد يكون لالقارب جميعا ممن‬
‫عددهم النص شريطة استعمال العين فى ذات النشاط عند تحقق االمتداد اى وقت وقوع االمتداد وان‬
‫كان لهم حق التغيير بعد ذلك الحرفى لحرفى والمهنى لمهنى والتجارى لتجارى شريطة‪ 2‬عدم‬
‫االضرار بسالمة المبنى كما يمتد العقد طبقا لصريح نص الماده الثانيه من ذات القانون الى من‬
‫جاوزت قرابته الدرجه الثانيه شريطة ان يكون انتفاعه ثابت سابقا‬
‫وقد قضت محكمة النقص " إخالء العين المؤجرة لتغيير وجه استعمالها ‪ .‬شرطه ‪ .‬ثبوت ‪ .‬اإلضرار‬
‫بالمبنى بحكم قضائى نهائى ‪ .‬م ‪ 18‬ق ‪ 136‬لسنة ‪ . 1981‬مؤداه ‪ .‬للوارث تغيير النشاط الذى كان‬
‫يمارسه مورثة‪ 2‬بعد إمتداد العقد إليه ‪ .‬شرطه ‪ .‬أال يكون التغيير‪ 2‬بقصد التحايل على أحكام القانون أو‬
‫يلحق ضررا بسالمة المبنى أو شاغليه " ‪.‬‬
‫[ طعن رقم ‪ ، 1679‬س ‪ 69‬ق ‪ ،‬بجلسة ‪]2001 /2/06‬‬
‫وعليه فإنه‬
‫‪-229‬يجوز لورثةـ المستأجر األصلي تغيير النشاط الذي‬

‫كان يمارسه المستأجر األصلي طبقًا للعقد بالشروط اآلتية‪:‬ـ‬
‫‪ -1‬أال ُيستعمل المكان أو ُيسمح‪ 2‬باستعماله بطريقة ُمقلقة للراحة أو ضارة بسالمة‪ 2‬المبنى أو‬
‫بالصحة العامة أو في أغراض ُمنافية لآلداب وهي الضوابط المنصوص عليها بالمادة ‪ 18‬من‬
‫القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪.1981‬‬
‫المستأجر‬
‫‪ -2‬أن يكون الورثة قد استمروا قبل التغيير في مزاولة ذات النشاط الذي كان يزاوله ُ‬
‫األصلي طبقًا للعقد‪.‬‬
‫‪ -3‬أال يكون التغيير قد تم تحاي ً‬

‫ال على أحكام القانون‪ ،‬ويقع على عاتق المؤجر إثبات ذلك‪( .‬المصدر‪:‬‬
‫"موسوعة الفقه والقضاي والتشريع في إيجار وبيع األماكن الخالية" – لل ُمستشار‪ /‬محمد عزمي‬
‫البكري – الجزء الثاني – الطبعة الرابعة عشر ‪ 2001‬القاهرة – بند ‪ُ 42‬مكرر – صـ ‪ 220‬و ‪.)221‬‬
‫المقرر في قضاء النقض أن‪" :‬المناط المتداد عقد اإليجار لمزاولة نشاط تجاري أو‬ ‫هذا‪ ،‬ومن ُ‬
‫صناعي أو مهني أو حرفي – بعد وفاة المستأجر إلى ورثته‪ 2‬ال ُمشار إليهم – هو استعمالهم العين في‬
‫ذات النشاط الذي كان يمارسه‪ 2‬المستأجر األصلي طبقًا للعقد حال حياته وذلك بالنظر في وقت امتداد‬
‫عقد اإليجار للمستفيدين من المستأجر األصلي بعد وفاته باعتباره ضابطًا استلزمه المشرع للحفاظ‬
‫على الرواج المالي والتجاري ويتعين على المؤجر تحرير عقد إيجار لهم إذ ينتقل‪ 2‬حق اإلجارة‬
‫لصالحهم بقوة القانون ويحق لهم االنتفاع بالعين المؤجرة بذات الحقوق التي كانت للمستأجر‬
‫األصلي‪ .‬ولما كان للمستأجر وفقًا للمادة ‪ 18‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬أن يغير أوجه‬
‫استعمال العين المؤجرة ما دام ال يسبب ضررًا بالمبنى أو بشاغليه وفقًا للضوابط التي استلزمتها‬
‫هذه المادة ولم تتوافر في حقه إحدى الحاالت التي تجيز اإلخالء والتي تضمنتها المادة المشار إليها‬
‫فإنه يجوز لمن امتد إليه عقد اإليجار من ورثة المستأجر األصلي وفقًا للقانون أن يغير فيما بعد‬
‫النشاط الذي كان يمارسه مورثة‪ 2‬من قبل وفاته ما دام لم يثبت المؤجر أن هذا التغيير قد تم تحاي ً‬
‫ال‬
‫على أحكام القانون أو أنه يلحق ضررًا بسالمة المبنى أو بشاغليه‪ .‬لما كان ذلك وكان الحكم‬
‫المطعون فيه أقام قضاءه برفض الدعوى استنادًا إلى أن الطاعنة لم تستمر في مزاولة ذات النشاط‬
‫التجاري الذي كانت تمارسه المستأجرة األصلية حين أن الثابت من السجل التجاري للطاعنة أنها‬
‫غيرت استعمال العين من مهنة بائع خضروات إلى لحام كاوتشوك في ‪ 8/7/1984‬أي بعد وفاة األم‬
‫الحاصلة في ‪ 20/12/1980‬ولم تتحقق المحكمة عما إذا كانت الطاعنة قد مارست ذات النشاط‬
‫التجاري للعين المؤجرة قبل تغيير استعمالها إلى لحام كاوتشوك وما إذا كانت هذا التغيير يلحق‬
‫ضررًا بالمبنى وبسالمة شاغليه فإنه يكون معيبًا"‪( .‬نقض مدني في الطعن رقم ‪ 6397‬لسنة ‪62‬‬
‫قضائية‪ – 2‬جلسة ‪4/7/1999‬‬
‫إنتهاء عقد اإليجار إلنتهاء مدته من رابطة محامين المحله‪230-‬‬
‫اوال‪ :‬النص التشريعى‪:‬‬

‫بانقضاء هذة الفترة بناء على طلب احد المتعاقدين اذا هويته على المتعاقد االخر باالخالء فى‬
‫االجرة ستة اشهر او اكثرة يكون التنبيه قبل انتهائها بثالثة شهور ‪ ,‬فاذا كانت المدة اقل من ذلك ‪,‬‬
‫وجب التنبيه‪ 2‬فبل نصفها االخير ‪ ,‬وكل هذا مراعاة حق المستاجر فى الحصول وفقا للعرف‪( .‬ب‌) فى‬
‫المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما الى ذلك اذا كانت الفترة المعينة‬
‫لدفع االجر اربعة شهور او اكثر وجب التنبيه‪ 2‬قبل انتهائها بشهرين ‪ ,‬فاذا كانت الفترة اقل من ذلك‬
‫وجب التنبيه‪ 2‬قبل نصفها االخير‪( .‬ت‌) فى المساكن والغرف وفى اى شئ غير ما تقدم اذا كانت‬
‫الفترة المعينة شهرين او اكثر ‪ ,‬وجب التنبيه‪ 2‬قبل نهايتها بشعر‪ ,‬فاذا كانت اقل من ذلك وجب التنبيه‪2‬‬
‫قبل نصفها االخير‪.‬‬
‫‪ -1‬عقد االيجار بطبيعتة‪ 2‬عقد موقوت ‪ ,‬اذ ان المؤجر يلتزم بتاجير المستاجر من االنتفاع بالعين‬
‫المؤجرة لمدة معينة نظير اجر معلوم ‪ ,‬ولذلك يجب االتفاق على تحديد مدة المنفعة محل العقد ‪ ,‬فاذا‬
‫اتفق الطرغان على مدة االيجار ‪ ,‬فاما ان تكون المدة المتفق عليها معينة‪ 2‬واما ان تكون غير‬
‫معينة ‪ .‬وتكون المدة المتفق عليها معينة‪ , 2‬اذا كان ال نهاية معلومة كتعينها بحلول اجل معين ‪.‬‬
‫وعلى ذلك يجوز للمتعاقدين تحديد م\ة االيجار حسب رغيتها وقد اتجة الفقه على انه ينبغى اال تزيد‬
‫مدة االيجار حسب رغبتها وقد اتجه الفقه على انه ال ينبغى ان تزيد مدة االيجار على ستين سنة‬
‫قياسا على حق اللحكم المنصوص عليه فى المادة ‪ 999‬مدنى ‪ ,‬على ان عقد االيجار الوارد على‬
‫عقار اذا كانت مدته تزيد عن تسع سنوات يشترط لنفاذه فى حق الغير فى حدود مدته ان يكون‬
‫مسجال وال يكتفى ثبوت تاريخه ‪ ,‬وعلى ذلك فان المتعاقدين لها تحديد المدة التى يتفقا عليها لعقد‬
‫االيجار ‪ ,‬ويصبح هذا االتفاق طالما انه محدد بمدة معينة‪ , 2‬ويمكن ان تكون عشر سنوات او‬
‫عشرين سنه ‪ ,‬او اكثر او اقل بشرط اال تزيد المدة عن ستين سنة وال يجوز ان تزيد مدته عن هذة‬
‫المدة استناداالى حق الحكم الذى ال يجوز ان تزيد مدته‪ 2‬عن ستين سنة‪ , 2‬بحيث ال يصبح‪ 2‬عقد‬
‫االيجار عقدا مؤبدا ‪ ,‬واذا تعذر تحديد المدة او علقت المدة على مشيئة المستاجر ‪ ,‬او بانها طوال‬
‫حياة المستاجر كان ينص على عدم جواز انهاء العقد طالما كان المساجر قائما بسداد االجرة ‪ ,‬ففى‬
‫هذة الحاالت يعتبر العقد منعقدا للفترة المحددة لدفع االجرة‪.‬‬
‫‪ -2‬تقسيم المدة الى اجال ‪ ,‬حيث تتفق المؤجر والمستاجر على ان مدة االيجار هى تسع سنوات‬
‫انقضاء االيجار نتيجة‪ 2‬لتحقق هذا الشرط‪.‬‬
‫‪ -3‬التنبيه‪ 2‬باالخالء فى عقد االيجار الغير محدد المدة ‪-:‬‬
‫اذا كان عقد االيجار مؤقت وان المدة ركن فيه ‪ ,‬ولكن قد يعتبر عقد االيجار وال يتفق المتعاقدين‬
‫على مدة االيجار فى العقد وقد نصت المادة ‪ 563‬مدنى على انه ‪ -:‬اذا عقد االيجار دون اتفاق على‬
‫مدة او عقد لمدة غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاة ‪ ,‬اعتبر االيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع‬
‫االجرة ويعد عقد االيجار معقودا دون اتفاق على مدة اذا سكت المتعاقدان عن ذكر المدة اصال ‪ ,‬ففى‬
‫هذة الحالة يعتبران انهما قد احاال الى المدة التى يعينها القانون عند عدم االتفاق على ما يخالفها‬
‫ويكون االيجار معقودا لمدة غير معينة اذا اتفق الطرفان على مدة دون ان يعينا ضابطا يحدد‬
‫نهايتها كما هو الشان ان يذكر عند نهاية مدة االيجار انه معلق على مشيئة المستاجر ‪ ,‬او‬
‫مشاهرة ‪ ,‬او ما دام المستاجر يدفع االجرة ‪ ,‬او الى المدة التى يريدها المستاجر ‪ ,‬او المؤجر ‪ ,‬او‬
‫الذى يدوم بدوام العين المؤجرة ‪ ,‬ففى هذة الحاالت جميعها ال يعتبر العقد محدد المدة وقد ذهب‬
‫الفقه ان الموت يعتبر ضابطا ثابتا ويعتر المدة الحدد به او بحياة المستاجر ‪ ,‬او المؤجر – معينة‬
‫وهذا االيجار ال يعد مؤبدا بشرط اال تجاوز مدته‪ 2‬عن ستين سنة‪ 2‬حتى لو بقى من علق العقد على‬
‫حياته زادت عن ستين سنة ‪ ,‬فاذا كان بحياة المستاجر فانه بوفاة المستاجر ينتهى االيجار وال ينتقل‪2‬‬
‫الى ورثته ‪ ,‬وتكون المدة متعذرا اثباتها اذا اقر الطرفان انهما عينا لاليجار مدة معينة ولكنهما‬
‫تنازعا على مدى هذة المدة ولم يتمكن احدهما من اثبات ادعائه‪ .‬د ‪ /‬سليمان مرقس ص____‬
‫‪ 154‬عقد االيجار‪ .‬د ‪ /‬السنهورى ص____ ‪ 194‬عقد االيجار والمادية‪ .‬والمشرع لم يقصر عند‬
‫تعيين المدة فى العقد غير مجدد المدة بالمدة التى تدفع عنها االجرة فقط ‪ ,‬بل اعتبر هذة المدة قابلة‬
‫لالمتداد لمدة اخرى مساوية‪ 2‬لها اذا لم يبدا احد من العاقدين ما يدل على عدم رغبتة فى هذا االمتداد‬
‫بعد حق معين وقد نظمت ذلك المادة ‪ 5636‬مدنى فاذا عقد االيجار دون اتفاق على مدة او عقد لمدة‬
‫غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاه ‪ ,‬اعتبر االيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع االجرة وينتهى‬
‫بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب امر المتعاقدين اذا هو نبه على المتعاقد االخر باالخالء ففى‬
‫لدفع االجرة اربعة اشهر او امثر وجب التنبيه‪ 2‬قبل انتهائها بشهرين فاذا كانت الفترة اقل من ذلك‬
‫وجب التنبيه‪ 2‬قبل نصفها االخير ‪ ,‬وفى المساكن والفرق المؤثثه او اى شئ غير ما تقدم اذا كانت‬
‫الفترة المعينه لدفع االجرة شهرين او اكثر ‪ ,‬وجب التنبيه‪ 2‬قبل نهايتها بشهر ‪ ,‬فاذا كانت اقل من ذلك‬
‫وجب التنبيه‪ 2‬قبل نصفها االخير ‪.‬‬
‫شكل التنبيه باالخالء ‪:‬‬
‫ال يشترط فى التنبيه اى شكل خاص فقد يكون بانذار على يد محضر ‪ ,‬او الخطاب او شفاهة ‪ ,‬ومن‬
‫يد على الحصول التنبيه‪ 2‬ان ثبت ذلك ‪ ,‬هذا ما لم يتفق الطرفان على شكل خاص للتنبيه ففى هذه‬
‫الحالة ينبغى ان يكون وفق ما اتفق عليه بين الطرفين‪ .‬ثالثا‪ :‬اثر فسخ المستاجر االجارة قبل‬
‫انقضاء المدة ‪ -:‬متى اوفى المؤجر بالتزامه‪ 2‬فال يجوز للمستاجر ان يتحلل من التزامه ويطلب فسخ‬
‫العقد من تلقاء نفسه اال فى الحاالت التى يجيز فيها القانون ومن ذلك نظرية الظروف الطارئة او‬
‫العذر الطارئ فعلى ذلك اذا انهى المستاجر ارادته المنفردة عقد االيجار دون موافقة المالك حق‬
‫لالخير طلب التعويض عند انهاء العقد قبل انتهاء مدته وغالبا يقدر القاضى التعويض باالجرة‬
‫المستحقة على المستاجر حتى يجد المؤجر من يقبل استئجار العين منه‪ 2.‬وننوه بان محل التزامات‬
‫المؤجر هو يمكن المستاجر م هو دفع االجرة ‪ .‬وتعتبر‪ 2‬التزامات كال من العاقدين سببا فى التزامات‬
‫** االخر ‪ .‬ويوجد بين التزامات الطرفين ارتباط بحيث اذا اخل اى طرف بالتزامه جاز لالخر ان‬
‫يجبره على تنفيذ التزامه او يطلب الفسخ ليتحلل منه ‪ .‬لذلك فااللتزامات المتبادلة متعددة فى العالقة‬
‫بين المؤجر والمستاجر ‪ .‬وتوجب الفسخ مع التعوبض ‪ ,‬او التعويض عن الفسخ بدون مبرر‪.‬‬
‫تطبيقات قضائية فى تحديد مدة عقد اإليجار‬
‫مفاد ما نصت عليه المادة ‪ 563‬من القانون المدنى من انتهاء االيجار المنعقد للفترة المعينة لدفع‬
‫االجرة بانقضاء هذة الفترة بناء على طلب احد المتعاقدين اذا هو نبه على المتعاقد االخر باالخالء‬
‫فى المواعيد البينية‪ 2‬بالنص ‪ :‬ان التنبيه باالخالء هو تصرف قانونى صادر من جانب واحد يتضمن‬
‫رغبة صاحبه استنادا الى ارادته فى انهاء االيجار ويكفى لتحقيق االثر المترتب على هذا التنبيه‪2‬‬
‫داللة عبارته فى عمومها على القصد منه وهو ايداء الرغبة فى اعتبار العقد متهيا فى تاريخ معين‬
‫اعماال لحقق المستمد‪ 2‬من العقد فال يقوم من بعد اال بايجاب وقبول جديدين واذا افصح موجه التنبيه‪2‬‬
‫عن هذا السبب دون سواه والنظر فى الدعوى على هذا االساس ومن ثم فال ينمر‪ 2‬ذلك االثر اال اذا‬
‫اعتبر موجه التنبيه السبب الذى صدرت عنه ارادته فى طلب االخالء يستوى فى ذلك ان تصميم‬
‫الدعوى باالخالء اما القضاء المستعجل او القضاء الموضوعى ‪ ,‬او ** الدعوى المستعجلة‬
‫بالدعوى الموضوعة واذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتبر فى لخصوص هذة الدعوى‬
‫بالتنبيه الذى وجه الطاعن فى الدعوى المستعجلة والمقدم بحافظة مستندات المطعون ضدهما امام‬
‫محكمة اول درجة والذى انصح فيه االخر عن رغيتهما فى اعتبار العقد منتهيا بانقضاء مدته فانه‬
‫يكون قد التزم صحيح القانون ‪ ,‬ويكون النص عليه بهذه االسباب على غير اساس‪ (.‬الطعن رقم ‪86‬‬
‫لسنة ‪ 63‬ق جلسة ‪) 1997 / 1 / 15‬‬
‫•انقضاء عقد االيجار مشاهرة وتعليق على مشيئة‪ 2‬المستاجر ‪ ,‬وجوب اعتباره منعقدا للفترة‬
‫انهائه وجوب اعتباره بعد انتهاء مدته االولى منعقدا للفترة المحددة لدفع االجرة لكل من المتعاقدين‬
‫الحق فى انهائه بالتنبيه على االخر فى الميعاد ‪ .‬م ‪ 563‬مدنى ‪ .‬قيام المطعون ضدها بالتنبيه على‬
‫الطاعن بانهاء العقد فى الميعاد ‪ ,‬اثره بانقضاء العالقة االيجارية‪ 2‬التزام الحكم المطعون فيه هذا‬
‫النظر ‪ ,‬ال خطأ ‪ -‬الطعن رقم ‪1402‬لسنة ‪ 64‬ق جلسة ‪20/5/1998‬م‬
‫• انعقاد عقد االيجار لمدة محددة تتجدد تلقائيا لمدة مماثلة طالما كان المستاجر قائما بتنفيذ‬
‫االتفاقية منعقدا للفترة المحددة لدفع االجرة ‪ ,‬انقضاؤه بالتنبيه‪ 2‬بناء على طلب احد المتعاقدين فى‬
‫المواعيد المبينة بنص المادة ‪ 563‬مدنى ‪ ( .‬الطعن رقم ‪ 1402‬لسنة ‪ 64‬ق جلسة ‪1998 / 5 / 20‬‬
‫(‬
‫حكم الهيئة العامة بالعدول عن رايها السابق واعتبار العقد المعلق على مشيئة‪ 2‬المستاجر منعقدا‬
‫للفترة المحددة لدفع االجرة‪.‬‬
‫وحيث ان ** فى المادة ‪ 558‬من القانون المدنى على ان االيجار عقد يلتزم المؤجر بقتضاه ان‬
‫يمكن المستاجر من االنتفاع بشئ معين‪.‬‬
‫المواعيد االتى بيانها…‪ ..‬يدل على ان المشرع استلزم توقيت عقدى االيجار واعتبر المدة ركنا فيه‬
‫وانه اذا عقد العقد دون اتفاق على ميقات ينتهى فيه االيجار او تعذر اثبات المدة المدعاة او عقد‬
‫لمدة غير معينة بحيث ال يمكن معرفة تاريخ انتهاء االجارة على وجه التحديد كان ربط انتهاؤها‬
‫بامر مستقبل غير محقق الوقوع ** العقد منعقدا للفترة المعينة‪ 2‬لدفع االجره ويكون لكل من‬
‫المتعاقدين الحق فى انهاء العقد بعد التنبيه على االخر باالخالء فى المواعيد المبينة‪ 2‬بنص المادة‬
‫‪ 563‬مدنى سالفة البيان ‪ ,‬ولما كان النص فى عقد االيجار على انعقاده لمدة محددة تتجدد تلقائيا‬
‫لمدد اخرى مماثلة طالما كان المستاجر قائما بتنفيذ التزاماته واحقية االخر وحده دون المؤجر فى‬
‫ابداء الرغبة فى انهائه يؤدى الى اعتبار العقد بعد انتهاء المدة المتفق عليها متجددا تلقائيا عدد‬
‫اخرى مماثلة ال يعرف على وجه التحديد تاريخ انتهائها ‪ ,‬اذا نهايتها منوطه بمخض مشيئة‪2‬‬
‫المستاجر وحده او خلفه العام وال يعرف متى يبدى ايهما الرغبة فى انهاء العقد ‪ ,‬وخاصة ان‬
‫االصل فى عقد االيجار انه ال ينتهى عماال لنص المادة ‪ 601‬من القانون المدنى بوفاة المستاجر‬
‫وتنصرف‪ 2‬اثاره الى خلفه العام عمال بنص المادة ‪ 145‬من ذات القانون مالم يتبين من العقد او‬
‫طبيعة التعامل او نص القانون ان هذا االثر ال ينصرف اليهم‪ .‬ومن ثم فان عقد االيجار يعتبر فى هذه‬
‫الحالة منعقدا لمدة غير معينة ويتعين اعمال نص المادة ‪ 563‬مدنى واعتباره بعد انتهاء مدته‬
‫االولى المتفق عليها متحدا الفترة المحددة لدفع االجرة ‪ ,‬وينتهى بانقضائها بناء على طلب احد‬
‫المتعاقدين اذا هو نبه على المتعاقد االخر باالخالء فى المواعيد المبينة بنص هذه المادة ‪ ,‬فان لم‬
‫يحصل التنبيه‪ 2‬تجدد العقد للمدة المحددة لدفع ىاالجر ثم لمدة مماثلة وهكذا الى ان يحصل التنبيه‬
‫تجدد العقد للمدة المحددة لدفع االجرة ثم لمدة مماثلة هكذا الى ان يحصل التنبيه وال يسوغ استبعاد‬
‫نص المادة ‪ 563‬مدنى والقول بانتهاء العقد بموت المستاجر الذى لم يبدى الرغبة فى حياته فى‬
‫انتهائه ‪ ,‬اذ يتعذر تطبيق هذا القول فى حالة ما اذا كان المستاجر شخصا اعتباريا ‪ ,‬اذا انقضاء‬
‫الشخصية االعتبارية‪ 2‬امر غير محقق الوقوع ‪ ,‬كما ال محل للقول ايضا بوجوب تدخل القاضى لتحديد‬
‫مدة العقد او انتهاء العقد بمعنى ستون عاما قياسا على حق الحكم ذلك ان االصل انه يمتنع‪ 2‬على‬
‫القاضى اعماال لنص المادة ‪ 147‬مدنى التدخل لتعديل ارادة المتعاقدين اال لسبب يقره القانون ولو‬
‫ارتأى المشروع ان يتدخل القاضى لتحديد مدة العقد او تحديد حد اقصى للمدة فى عقد االيجار ‪ ,‬كما‬
‫فى حق الحكم ينص على ذلك صراحة ‪ ,‬ومن ثم فال محل للقياس واالجتهاد مع وجود نص المادة‬
‫‪ 563‬مدنى سالف البيان ‪ .‬ويؤيد هذا النظر ان المشروع التمهيدى للتقنين المدنى الحالى كما ينص‬
‫فى القرة االولى من المادة ‪ 760‬على ان ( اذا عقد االيجار لمدة تزيد على ثالثين سنة او اذا كان‬
‫مؤبدا جاز ان ينتهى بعد انقضا ثالثين سنة‪ 2‬يناء على طلب المتعاقدين مع مراعاة المواعيد القانونية‪2‬‬
‫المنصوص عليها فى المادة التالية‪ )...‬وقد حذفت لجنة الشئون التشريعية بمجلس النواب هذا‬
‫النص بعد ان كانت قد اقرته لجنة المراجعة دون ان تشير‪ 2‬الى هذا الحذف فى تقريرها وبذلك تركت‬
‫المساله للقواعد العامة الواردة فى المادة ‪ 563‬مدنى لما كان ذلك وكانت االحكام السابق صدورها‬
‫من دوائر المواد المدنية فى طعون ارقام ‪ 591‬سنىة‪ 49 2‬ق جلسة ‪ 1980 / 3 / 5‬و ‪ 664‬سنة ‪56‬‬
‫ق جلسة ‪ 1986 / 11 / 20‬و ‪ 15‬سنة ‪ 53‬ق جلسة ‪ 1987 / 5 / 6‬و ‪ 2528‬سنة ‪ 55‬ق جلسة ‪/ 2‬‬
‫‪ 1987 / 12‬و ‪ 1760‬سنة ‪ 54‬ق جلسة ‪ 1987 / 5 / 6‬و ‪ 2440‬سنة ‪ 54‬ق جلسة ‪1990 / 4 / 5‬‬
‫قد التزمت هذا النظر فانها تكون قد صادفت صحيح القانون ويتعين العدول عما يخالفها من مبادئ‬
‫وذلك باالغلبية المنصوص‪ 2‬عليها فى المادة ‪ 4/2‬من قانون السلطة القضائية رقم ‪ 46‬لسنة ‪1972‬‬
‫واذ ناطت هذة المادة بهذه الهيئه الفصل فى الدعوى المحالة اليها فانه يتعين عليها الفصل فى‬
‫الطعنين ‪ .‬وحيث ان الطعنين استوفيا اوضاعهما الشكلية ‪ ,‬وحيث ان حاصل ما ينعاه الطاعنون فى‬
‫الطعن رقم ‪ 766‬لسنة ‪ 56‬ق على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون وفى بيان ذلك‬
‫يقولون ان الحكم المطعون فيه بعد ان انتهى الى ان انتقال عقد االيجار الى المطعون ضدهم كخلف‬
‫لمورثهم المستاجر الذى كان انهاء عقد االيجار رهينا بمحض مشيئته وحده يجعل العقد فى حكم‬
‫المؤبد – عمد الحكم الى التدخل فى تحديد مدة العقد تحديدا تحكميا لثالثين عاما اخذا فى االعتبار ما‬
‫انفق المستاجر فى سبيل استغالل العين المؤجرة فى حين انه كان يتعين اعمال ما نصت عليه المادة‬
‫‪ 563‬من القانون المدنى من اعتبار العقد بعد انتهاء مدته االولى منعقدا للفترة المحددة لدفع االجرة‬
‫مما يعيبة ويستوجب‪ 2‬نقضه ‪ .‬وحيث ان هذا النعى فى محله ذلك انه وقد انتهت الهيئة‪ 2-‬وعلى ما‬
‫سلف بيانه الى انه اذا انعقد االيجار لمدة محددة تجدد لمددة اخرى مماثلة طالما كان المستاجر قائما‬
‫بتنفيذ التزاماته ولالخير وحده دون المؤجر الحق فى ابداء الرغبة فى انهاء العقد يؤدى الى اعتبار‬
‫العقد بعد انتهاء ندته‪ 2‬االولى منعقدا للمدة المحددة لدفع االجرة اعماال لنص المادة ‪ 563‬من القانون‬
‫المدنى ويحق لكل من عاقديه طلب انهائه اذا نبه‪ 2‬على االخر باالخالء فى المواعيد المحددة بنص‬
‫سالف الذكر وكان الثابت ان عقد االيجار محل النزاع المؤرخ ‪ 1964/ 12 / 20‬قد انعقد لمدة خمس‬
‫سنوات تتجدد طالما كان المستاجر قائما بسداد االجرة وله وحده الحق فى طلب انهائه وان االجرة‬
‫مبلغ ‪ 180‬حنيه تدفع شهريا فانه مع وجود هذ الشرط يعتبر العقد بعد انتهاء مدته االولى منعقدا‬
‫للفترة المحددة لدفع االجرة وهى شهر يتجدد ويقول الى من المتعاقدين الحق فى انهاء العقد اذا نبه‬
‫على االخر قبل النصف االخير من الشهر اعماال لنص المادة ‪ 563‬مدنى واذا كان الطاعنون قد‬
‫نبهوا على المطعون ضدهم فى ‪ 1983 / 1 / 27‬بانهاء العقد فان العالقة االجارية تكون قد انفصمت‬
‫بهذا التنبيه واذا خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وعمد الى تحديد مدة االجارة تحديدا تحكميا‬
‫بثالثين عاما فانه يكون قد اخطأ فى تطبيق القانون بما يستوجب نقضه الطعنان ‪ 766‬و‪ 773‬لسنة‬
‫‪ 56‬ق هيئة عامة ‪ 1993 / 2 / 23‬س ‪ 39‬ع ‪ 2‬ص ‪ 866‬و الطعن رقم ‪ 564‬سنة ‪ 61‬ق جلسة‬
‫‪ 1995 / 7 / 12‬والطعن رقم ‪ 935‬لسنة ‪ 60‬ق جلسة ‪ 1994 / 12 / 29‬والطعن رقم ‪ 3602‬لسنة‬
‫‪ 59‬ق جلسة ‪. 1994 / 3 / 23‬‬
‫·‬
‫النص فى البند الرابع من عقد االيجار سنة الدعوى" مدة االيجار مشاهرة تبدا من ‪1971 / 2 / 1‬‬
‫وتنتهى ‪ 1971 / 2 / 28‬قابلة للتجديد مدة بعد اخرى مالم يطلب المستاجرين انهاء هذا العقد من‬
‫جانبهم " يدل على ان االيجار وان بدا سريانه لمدة معينة الى انه قد لحقه االمتداد مدة بعد اخرى‬
‫وفقا لشروطة وال يتوقف انتهاء االيجار على مجرد انقضاء المدة التى امتد اليها العقد بل البد من‬
‫ان ينبه‪ 2‬المستاجرون على المؤجرين بانتهاء االيجار وعدم رغبتهم فى استمرارة مالم يحصل هذا‬
‫التنبيه امتد العقد مدة بعد اخرى واصبح االيجار غير محدد المدة اذ يتعذر معرفة التاريخ الذى‬
‫ينتهى اليه العقد على وجه التحديد الن شروطة جعلت نهاية مدته منوطه بمحض مشيئة‪2‬‬
‫المستاجرين وحدهم دون اى ضابط اخر مما يحعل هذه المدة غير مجددة بحد معين ولما كانت‬
‫العالقة االيجابية يحكمها العقد والنصوص القانونية التى وضعها المشرع مكملة الحكامة او منظمة‬
‫لشروطة فان المادة ‪ 563‬مدنى اصبحت هى الواجبة التطبيق وهى تحدد مدة االيجار وحق الطرفين‬
‫المؤجر والستاجر فى انهائه واذ جاء النص صريحا يتعين تطبيقة‪ 2‬وال محل للقول بان العقد ينعقد‬
‫لمدة يحددها القاضى تبعا لظروف ومالبسات التعاقد او ان االيجار ينتهى‪ 2‬بوفاة المستاجر او انقضاء‬
‫ستين عاما على ابرام عقد االيجار قياسا على احكام الحكر اذ ال محل لالجتهاد او القياس وهناك‬
‫نص قانونى يحكم الواقعة ‪ ,‬لما كان ذلك ‪ ,‬وكان الحكم المطعون فية قد عول فى قضائه بانهاء العقد‬
‫على التنبيه‪ 2‬الحاصل من المؤجرين فانه يكون قد انتهى الى النتيجة الصحيحة اذ يستمد‪ 2‬المؤجر هذا‬
‫الحق من القانون مباشرة ‪.‬‬
‫الطعن رقم ‪ 2440‬لسنة ‪ 54‬ق جلسة ‪ 1990 / 4 / 5‬س ‪ 41‬ص ‪ -926‬الطعن رقم ‪ 86‬لسنة ‪ 63‬ق‬
‫جلسة ‪. 1997 / 1 / 15‬‬
‫‪ -231‬أسباب اإلخالء فى قانون ايجار األماكن وردت علي سبيل الحصر‬
‫تجرى المادة ‪ 18‬من القانون ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬الخاص بايجار االماكن باآلتى ‪:‬ـ‬
‫ال يجوز للمؤجر ان يطلب اخالء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد اال الحد االسباب‬
‫( ا) الهدم الكلى او الجزئى للمنشات االيلة للسقوط واالخالء المؤقـت لمقتضيات الترميم والصيانة‬
‫وفقا لالحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية ‪.‬‬
‫( ب)اذا لم يقم المستاجر بالوفاء باالجرة المستحقة خالل خمسة عشر يوما مـن تاريـخ تكليفه بـذلك‬
‫بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف او باعالن علـى يـد محضر وال يحكم‬
‫باالخالء اذا قام المستاجر قبل اقفال بـاب المرافعة فى الدعوى باداء االجرة وكافة ما تكبده المؤجر‬
‫من مصاريف ونفقات فعلية ‪.‬‬
‫وال ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستاجر مـن العـين بسبب التاخير فى سـداد االجرة اعماال‬
‫للشرط الفاسخ الصريح اذا ما سدد المستاجر االجرة والمصاريف و االتعاب عـند تنفيذ الحكم‬
‫وبشـرط ان يتـم التنفيذ فـى مواجهة المستاجر ‪.‬‬
‫فاذا تكرر امتناع المستاجر او تاخره فى الوفاء باالجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة‬
‫حكم عليه باالخالء او الطرد بحسب االحوال ‪.‬‬
‫(جـ) اذا ثبت ان المستاجر قـد تنازل عن المكان المؤجر ‪ ,‬او اجـره من الباطن بغير اذن كتابى‬
‫صريح مـن المالك للمستاجر االصلى ‪ ,‬او تركـه للغير بقـصد االستغناء عـنه نهائيا وذلك دون اخالل‬
‫بالحاالت التـى يجـيز فـيها القانـون للمستاجر تاجـير المكان مفروشـا او التنازل عـنه او تاجـيره‬
‫مـن الباطن او تركـه لـذوى القربى وفقا الحكام المادة ‪ 29‬من القانون ‪ 49‬لسنه ‪. 1977‬‬
‫(د) اذا ثبت بحكـم قضائى نهائى ان المستاجر استعمل المكان المؤجر او سمـح باستعماله بطريقة‬
‫مقلقة للراحـة او ضـاره بسالمة‪ 2‬المبنى او بالصحـة العامة او فـى اغراض منافية لالداب العامة ‪.‬‬
‫ومـع عـدم االخالل باالسباب المشار اليها ال تمتد بقوة القانون عقود ايجار االماكن المفروشة ‪.‬‬
‫وتلغى المادة (‪ )31‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنه ‪ 1977‬وذلك اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون ‪.‬‬
‫وبالنظر الحكام الماده سالفة البيان يبين ان اسباب االخالء قد اوردها المشرع على سبيل الحصر‬
‫وهى قواعد امره متعلقه النظام العام وتسرى بأثر فورى على جميع المراكز والوقائع القائمه‪2‬‬
‫ويالحظ ان المشرع بما اورده من قيود على اسباب االخالء فان المؤجر يكون مقيدا بتلك القيود‬
‫والضوابط فاليستطيع تعديها او القياس عليهاالنها وارده على سبيل الحصر ال البيان وهو ما املته‬
‫اعتبارات النظام العام التى استوجبت اصدار التشريع الخاص ‪.‬‬
‫احكام النقض المتعلقه بهذه االسباب‬
‫عدم ايراد المشرع بيانا لمبررات التاخير فى االخير فى الوفاء باالجرة المنصوص عليها فى المادة‬
‫‪ 18‬ق ‪ 136‬لسنة ‪ . 1981‬اثره ‪ .‬اعما المحاكمللنص المذكور وفقا لما يقتضيه العقد ونص المادة‬
‫‪ 157‬مدنى ‪ .‬مؤداه ‪ .‬وقوع حادث استثنائى لم يكن فى وسغ المستاجر دفعه او توقعه جعل وفاته‬
‫باالجرة مرهقا وليس مستحيال ‪ .‬اعتبارا مبررا للتاخير فى الوفاء بها ‪ .‬علة ذلك ‪.‬‬
‫اذ كان المشرع لم يورد بيانا لمبررات التاخير فى الوفاء باالجرة ‪ ،‬بل عمم الحكم ليفسخ المجال‬
‫امام المحاكم لتعمل حكم هذا النص مع ما يقتضيه‪ 2‬العقد وما جرى عليه نص الفقرة الثانية للمادة‬
‫‪ 157‬من القانون المدنى‪ -‬بشان فسخ العقود عامة‪ -‬من انه ‪ ) 2(-‬ويجوز للقاضى ان يمنح للمدين‬
‫اجال اذا اقتضت الظروف ذلك ‪ ،‬كما يجوز ه ان يرفض الفسخ اذا كان مالم يوف به المدين قليل‬
‫االهمية‪ 2‬بالنسبة‪ 2‬الى االلتزام فى جملته ‪ -‬وهو ماالزمه ان كل حادث استثنائى لم يكن فى سع‬
‫المستاجر دفعه او توقعه قد يترتب‪ 2‬على حدوثه ان يصبح‪ 2‬وفاء المستاجر باالجرة فى معاد استحقاقه‬
‫مرهقا حتى حتى لو لم يصبح الوفاء يصبح الميعاد مستحيال فان هذا الحادث يصلح مبررا للتاخير‬
‫باعتبار وذلك بعض تطبيقات نظرية‪ 2‬الظروف الطارئة المنصوص عليها فى المادة ‪ 2 / 147‬من‬
‫القانون المدنى حاصلها ان الطارىء غير المتوقع من شانه ان ينقض االلتزامات الى الحد المعقول‬
‫دون اشتراط ان يصبح تنفيذ االلتزام مستحيال ‪.‬‬
‫( المادتان ‪ 157 ، 147‬مدنى ‪ 18،‬من القانون ‪ 136‬لسنة ‪) 1981‬‬
‫( الطعن ‪ 6698‬لسنة ‪ 63‬ق جلسة ‪ 1997 / 12 /22‬س ‪ 48‬ج‪ 2‬ص ‪) 1502‬‬
‫تمسك الطاعن ‪ -‬المستاجر ‪ -‬ببطالن التكليف بالوفاء لتضمنه المطالبة باالجرة االتفاقية وسداد اجرة‬
‫عين النزاع على اساس قرار بتخفيضها قبل رفع الدعوى وتدليله على ذلك بالمستندات ‪ .‬قضاء‬
‫الحكم المطعون فيه باالخالء على سند من الغائه القرار الصادر من اللجنة بتقدير اجرة عين النزاع‬
‫واعتباره ان األجرة االتفاقية هى االجرة القانونية‪ 2‬وان الطاعن انقلب متخلفا عن الوفاء باألجرة ‪.‬‬
‫خطأ ‪.‬‬
‫اذ كان الثابت من االوراق ان المستاجر‪ -‬الطاعن ‪ -‬كان قد تمسك دعوى المطعون ضده ببطالن‬
‫تكليف الوفاء لتضمنه باالجرة االتفاقية ومقدارها مائة جنيه بعد صدور قرار اللجنة الى ‪، 73, 550‬‬
‫كما تمسك بانه سداد اجرة عين النزاع على اساس قرار اللجنة قبل رفع الدعوى ودلل على ذلك‬
‫بمحضرى عرض وايداع لالجرة واقام وحده الدعوى …‪ .‬مساكن المنصورة االبتدائية‪ 2‬طعا فى قرار‬
‫اللجنة بطلب تخفيض القيمة االيجا رية تىقدرتها لجنة تحديد االيجارات لشقة النزاع فان هذه‬
‫الدعوى التى اقامها المستاجر ولئن كانت تتسع لبحث دفاع المطعون ضده بان الطاعن لجا الى‬
‫اللجنة بعد الميعاد اال انه اليجوز للمحكمة رغم انها انتهت الى صحة هذا الدفاع باعتبار ان الميعاد‬
‫المذكور يبدا من تاريخ التعاقد الالحق على اتمام البناء ان تقضى بالغاء قرار اللجنة فى طعن‬
‫مرفوع من المستاجر وحده واليسعها فى هذه الحالة سوى ان تقف عند حد القضاء برفض الطعن‬
‫دون ان تتعدى ذلك الى اهدار قرار اللجنة حتى التسوى مركز الطاعن بالطاعن بالطعن الذى قام هو‬
‫برفعه واليغير من ذلك ماورد بتقرير‪ 2‬الخبير المنتدب الذى عول عليه الحكم من انه لم يثبت اخطار‬
‫المطعون ضده ‪ -‬لمؤجر بقرار اللجنة الن عدم االخطار يقتصر اثره على بقاء ميعاد الطعن مفتوحا ‪،‬‬
‫واذا خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى فى اسبابه بالغاء القرار الصادر من اللجنة بتقدير‬
‫اجرة عين النزاع واعتبر ا االجرة االتفاقية هى االجرة القانونية‪ 2‬واسس قضاءه باالجرة النه لم‬
‫يسدد االجرة االتفاقية قبل رفع الدعوى رغم انه سدد االجرة التى قدرتها اللجنة وهو المقدار‬
‫الواجب فى تاريخ استحقاقها فانه يكون قدخالف القانون واخطا فى تطبيقه‪. 2‬‬
‫( المادة ‪ 18‬من القانون ‪ 136‬لسنة ‪ 178 ، 1981‬مرافعات)‬
‫( الطعن رقم ‪ 11606‬لسنة ‪ 65‬ق جلسة ‪ 1997 / 12 /22‬س ‪ 48‬ج ‪ 2‬ص ‪) 1507‬‬
‫دعوى االخالء لعدم الوفاء باالجرة ‪ .‬وجوب ان تبين المحكمة مقدار ماهو مستحق على المستاجر‬
‫من االجرة عن فترة المطالبة وماسدده منها وما بقى فى ذمته وان تبين الدليل الذى اقامت عليه‬
‫قضاءها ‪.‬‬
‫المقرر ‪ -‬فى قضا ء محكمة النقض ‪ -‬انه يجب على المحكمة عند نظر دعوى االخالء لعدم الوفاء‬
‫باالجرة ان تبين مقدار ماهو مستحق على المستاجر من هذه االجره عن فترة المطالبة ‪ ،‬وماسدده‬
‫للمؤجر منها فى ذمته وان تبين الدليل الذى اقامت قضاءها عليه ‪.‬‬
‫( المادة ‪ 18‬من القانون ‪ 136‬لسنة ‪ 178 ، 1981‬مرافعات )‬
‫( الطعن رقم ‪ 6697‬لسنة ‪ 63‬ق جلسة ‪ 1997 / 12 /8‬س ‪ 48‬ج ‪ 2‬ص ‪) 1404‬‬
‫دعوى اإلخالء لتخلف المستأجر عن الوفاء باآلجرة ‪ .‬منازعة المستأجر جديآ فى مقدار اآلجرة أو‬
‫استحقاقيها لخالف فى تفسير نص قانونى ‪ .‬وزجوب الفصل فى هذه المنازعة باعتبارها مسألة‬
‫أولية الزمة للفصل فى طلب اإلخالء ‪ .‬ثبوت أن المنازعة غير جدية ‪ .‬لمحكمة الموضوع اعتبار‬
‫اآلجرة مستحقة والقضاء باإلخالء ‪.‬‬
‫المقرر انه إذا كانت اآلجرة متنازعًا عليها من جانب المستأجر منازعة جدية سواء فى مقدارها أو‬
‫استحقاقها استنادًا إلى خالف فى تفسير‪ 2‬نص من نصوص تلك القوانين زكان تفسيره على نحو أو‬
‫آخر تحتمله عبارات النص فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل فى طلب اإلخالء أن تعرض لهذا‬
‫الخالف وتقول كلمتها فيه باعتباره مسألة أولية الزمة للفصل فى طلب االخالء المعروض عليها‬
‫فإن كانت المنازعة حول اآلجرة من جانب المستأجر ليست بالمنازعة الجدية حق لها أال تعبأ بها‬
‫وأن تعتبر اآلجرة التى ينازع فيها المستأجر مستحقة وأن تقضى باإلخالء‪.‬‬
‫( المادة ‪ / 18‬ب ق ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬بشأن تأجير وبيع االماكن ـ مادة ‪ 178‬مرافعات )‬
‫تكليف المستأجر بالوفاء باألجرة ‪ .‬شرط أساسي لقبول دعوى اإلخالء ‪ .‬خلو الدعوى منه أو وقوعه‬
‫باط ً‬
‫ال ‪ .‬أثره ‪ .‬عدم قبول الدعوى ‪ .‬تعلق ذلك بالنظام العام‪.‬‬
‫المقرر ‪ -‬وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض ‪ -‬أن تكليف المستأجر بالوفاء باألجرة شرط‬
‫أساسي لقبول دعوى اإلخالء للتأخير في سدادها فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باط ً‬
‫ال أو صدر ممن‬
‫ال حق له في توجيهه‪ 2‬أو وجه إلى غير ذي صفة في توجيه إليه يتعين الحكم بعدم قبول الدعوى إذ‬
‫يعتبر عدم التكليف بالوفاء أو بطالنه متعلقًا بالنظام العام ‪.‬‬
‫( المادة ‪ 18‬ق ‪ 136‬لسنة ‪) 1981‬‬
‫عرض األجرة صحيحًا ‪ .‬شرطه ‪ .‬أن يكون خاليًا من أى شرط أو قيد ال يحل للمدين فرضه ‪.‬‬
‫المقررـ فى قضاء محكمة النقض ـ أنه يشترط لصحة العرض واإليداع الذى يعقبه سواء حصل‬
‫العرض وقت المرافعة أمام المحكمة أو على يد محضر أن يكون خاليًا من أى قيد أو شرط ال يحل‬
‫للمدين فرضه ‪.‬‬
‫( المادة ‪ 18‬ق ‪ 136‬لسنة ‪) 1981‬‬
‫( الطعنان ‪ 446 ، 324‬لسنة ‪ 58‬ق جلسة ‪ 1996 / 7 / 7‬س ‪ 47‬ج ‪ 2‬ص ‪) 1090‬‬
‫إخالء المستأجر الستعماله المكان المؤجر أو سماحه باستعماله بطريقة مقلقة للراحة ‪ .‬م ‪ / 18‬د ق‬
‫‪ 136‬لسنة ‪ . 1981‬وجوب اتصال الفعل المقلق للراحة بالعين ذاتها أو ملحقاتها أو طريقة‬
‫استعمالها وثبوته‪ 2‬بحكم نهائى ‪ .‬عدم جواز القياس على الفعل المتطلب لإلستعمال الضار بسالمة‬
‫المبنى ‪ .‬علة ذلك ‪ .‬مؤداه ‪ .‬صدور حكم نهائى فى تهمة استعمال مذياع بطريقة مقلقة للراحة ‪ .‬غير‬
‫موجب لإلخالء ‪.‬‬
‫النص فى المادة ‪ 18‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬فى شأن تأجير وبيع األماكن على أنه ‪ -‬ال‬
‫يجوز للمؤجر أن يطلب إخالء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد إال ألحد األسباب‬
‫اآلتية ‪ .‬د ـ إذا ثبت بحكم قضائى نهائى أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله‬
‫بطريقة مقلقة للراحة ‪ - ...‬مفاده أنه يتعين للحكم باإلخالء لهذا السبب ـ باعتباره من صور‬
‫االستعمال المخالفة لشروط اإليجار المعقولة التى كان منصوصًا عليها فى كل من القانونين رقمى‬
‫‪ 49‬لسنة ‪ 52 ، 1977‬لسنة ‪ 1969‬ـ أن يثبت من خالل حكم نهائى استعمال المستأجر أو سماحه‬
‫باستعمال العين ذاتها أو ما يتصل‪ 2‬بها بطريقة مقلقة للراحة ‪ ،‬أما إذا كان الفعل المقلق ليس‬
‫استعما ًال بهذا المفهوم وإنما أمر عارض منبت الصلة بهذا االستعمال فإنه و إن كان من شأنه أن‬
‫يرتب مسئولية مرتكبه أو المسئول‪ 2‬عنه مدنيًا أو جنائيًا إال أنه ليس هة االستعمال المقصود بالنص‬
‫والذى يتعين تفسيره فى حدوده لما يترتب على ذلك من آثار وال يقاس بالفعل المتطلب لإلخالء‬
‫لإلستعمال الضار بسالمة المبنى ذلك أن هذا الفعل األخير وقد استطال ضرره إلى هذا الحد فليس‬
‫بالزم أن يكون اتصاله بذات العين أو بطريقة استعمالها لصيقًا بذات الدرجة ‪ .‬لما كان ذلك وكان‬
‫الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر واعتد بالفعل الذى جعله سببًا لإلخالء بقوله ‪ .... -‬لما كان‬
‫ذلك وكان الثابت من إطالع المحكمة على تحقيقات الجنحة رقم ‪ 292‬لسنة ‪ 1984‬باب الشعرية أن‬
‫عامل لدى المستأجر استعمل المذياع بطريقة‪ 2‬مقلقة للراحة من داخل العين المؤجرة وصدر على‬
‫العامل حكم جنائى نهائى ‪ ،‬ولما كان المستأجر مسئو ًال عن أعمال تابعه وأن المخالفة حدثت بالعين‬
‫المؤجرة ومن ثم تكون شروط الفقرة د من المادة ‪ 18‬سالفة الذكر قد توافرت ويتعين على المحكمة‬
‫إخالء المكان المؤجر ‪ - ...‬وكان الثابت من الشهادة المقدمة عن الحكم الصادر فى الجنحة المشار‬
‫إليها أنه قضى بإدانة العامل المذكور بتهمة‪ 2‬استعمال مذياع بطربقة مقلقة للراحة ولم يثبت منها أو‬
‫من باقى األوراق أنه قد صدر حكم نهائى باستعمال ذات المكان المؤجر أو ما يتصل‪ 2‬به استعما ًال‬
‫مقلقًا للراحة ‪ ،‬فإن الحكم المطعون فيه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون ‪.‬‬
‫( المادة ‪ / 18‬د ق ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬و المادة ‪ 178‬مرافعات المعدل بق ‪ 13‬لسنة ‪) 73‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 1660‬لسنة ‪ 60‬ق ‪ .‬جلسة ‪ 1996 / 6 / 5‬س ‪ 47‬ج ‪ 2‬ص ‪) 911‬‬
‫ثبوت تكرار امتناع المستأجر أو تأخره عن الوفاء باألجرة المستحقة ‪ .‬عدم استلزام صدور حكم‬
‫نهائى بالضرورة فى الدعوى السابقة ‪ .‬مؤداه ‪ .‬قرار شطب الدعوى يتحقق به التكرار ‪ .‬شرطه ‪.‬‬
‫تسجيل المحكمة قبل إصدار قرارها بالشطب توقى المستأجر الحكم باإلخالء بسداده األجرة‬
‫المستحقة عليه والمصاريف‪ 2‬واألتعاب وقبولها من المؤجر ‪ .‬علة ذلك ‪ .‬ورود قرار الشطب مجردًا‬
‫وخلو األوراق ومحاضر الجلسات مما يفيد ذلك ‪ .‬عدم اعتباره للتكرار ‪.‬‬
‫النص فى المادة ‪ 18‬من القانون ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬يدل ‪ -‬وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ‪-‬‬
‫على أنه يشترط لتوافر حالة التكرار أن يكون التأخير أو االمتناع قد رفعت بشأنه دعوى إخالء‬
‫موضوعية أو دعوى طرد مستعجلة يتحقق فيها للمحكمة تأخير المستأجر أو امتناعه عن سداد‬
‫أجرة مستحقة‪ 2‬عليه بالفعل وغير متنازع فيها ولكنه توقى صدور الحكم باإلخالء بسداد األجرة‬
‫المستحقة والمصاريف والنفقات الفعلية التى تكبدها المؤجر ‪ ،‬أو توقى تنفيذ الحكم المستعجل‬
‫بالطرد بسداد مستحقات المؤجر قبله وقت التنفيذ وبالتالى فإن ثبوت حالة التكرار الواردة بالنص‬
‫المتقدم ال يتطلب بالضرورة صدور حكم نهائى فى موضوع الدعوى السابقة بل يكفى لتوافر التكرار‬
‫أن تتحقق المحكمة وهى تنظر دعوى اإلخالء للتكرار من أن المستأجر سبق أن تأخر أو امتنع عن‬
‫سداد أجرة مستحقة عليه بالفعل وغير متنازع فى مقدارها وانه قام بسدادها مع المصاريف‬
‫والنفقات الفعلية لكى يتوقى الحكم باإلخالء وعلى ذلك فإن قرار شطب الدعوى وإن كان ال يعدو أن‬
‫يكون وعلى ما نصت عليه المادة ‪ 82‬من قانون المرافعات ‪ ،‬قرارًا من القرارات التى تأمر بها‬
‫المحكمة وال يعتبر من قبيل األحكام فإنه يتحقق به التكرار إال أنه يشترط‪ 2‬لكى يترتب‪ 2‬عليه هذا األثر‬
‫أن تسجل المحكمة قبل إصدار قرارها بشطب الدعوى ما يفيد أن هناك أجرة مستحقة على‬
‫المستأجر ولم ينازع فيها وانه توقى الحكم باإلخالء أو الطرد بسداد األجرة والمصاريف والنفقات‬
‫الفعلية وقبلها منه‪ 2‬المؤجر أو أو عرضها عليه عرضًا مبرئًا لذمته فإن قرار شطب الدعوى على هذا‬
‫النحو يصلح ألن يكون سابقة فى دعوى اإلخالء للتأخر أو االمتناع عن سداد األجرة فإذا جاء‬
‫مجردًا وخلت األوراق أو محاضر الجلسات مما يفيد تأخر المستأجر فى سداد أجرة مستحقة لم‬
‫ينازع فيها و توقى الحكم باإلخالء أو الطرد بسدادها مع المصاريف واألتعاب فعندئذ ال تعتبر‪ 2‬تلك‬
‫الدعوى سابقة يتحقق بها التكرار المطلوب لإلخالء ‪.‬‬
‫( المادتان ‪ 18‬من القانون ‪ 136‬لسنة ‪ 82 ، 1981‬مرافعات )‬
‫( الطعن رقم ‪ 5814‬لسنة ‪ 65‬ق جلسة ‪ 1996/5/26‬ج ‪ 1‬ص ‪ 867‬س ‪) 47‬‬
‫ورود نص فى عقد اإليجار يحظر على المستأجر التنازل عن اإليجار إلى الغير ‪ .‬النعى على الحكم‬
‫المطعون فيه عدم إعمال أثر التنازل الصادر من المستأجر األصلى للطاعن ‪ .‬غير منتج ‪.‬‬
‫الطاعن ال يجديه التحدى بأن المطعون ضده الثانى المستأجر األصلى للعين المؤجرة قد تنازل له‬
‫عن اإليجار بموجب إقراره المؤرخ ‪ 1989/4/27‬وأن الحكم المطعون فيه لم يعمل أثره وأخطأ فى‬
‫تفسير عباراته ذلك أن عقد اإليجار سند الدعوى المؤرخ ‪ 59/10/1‬وعلى ما أثبته الحكم االبتدائى‬
‫والحكم رقم ‪ 7463‬لسنة ‪ 1967‬مدنى كلى جنوب القاهرة حظر على المستأجر التنازل عن عقد‬
‫اإليجار إلى الغير كما نص العقد على أنه إذا خالف المستأجر هذا الشرط اعتبر العقد مفسوخًا من‬
‫تلقاء نفسه بمجرد حصول المخالفة بال حاجة إلى تنبيه أو تكليف كما حظرت المادة ‪/18‬ج من‬
‫القانون ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬على المستأجر التنازل عن المكان المؤجر بغير إذن كتابى صريح من‬
‫المالك ‪ -‬وهو ما خلت منه أوراق الدعوى سيما وأن الهيئة المطعون ضدها األولى طلبت الحكم‬
‫بفسخ عقد اإليجار لتنازل المستأجر األصلى عن اإليجار وقد أجابها الحكم االبتدائى إلى طلبها ‪،‬‬
‫ومن ثم يكون النعى غير منتج‪ 2‬وبالتالى غير مقبول ‪.‬‬
‫( المواد ‪ 253‬مرافعات ‪ 158 ، 147 ،‬مدنى ‪ 18 ،‬من القانون ‪ 136‬لسنة ‪) 1981‬‬
‫( الطعنان رقما ‪ 3922 ، 3177‬لسنة ‪ 61‬ق جلسة ‪ 1996/3/21‬س‪ 47‬ج ‪1‬ص ‪) 524‬‬
‫قضاء الحكم المطعون فيه بإخالء العين المؤجرة ‪ .‬استنادًا إلى ثبوت استعمال الطاعن لسطح العقار‬
‫بطريقة ضارة بسالمة المبنى بحكم نهائى ‪ .‬صحيح ‪.‬‬
‫إذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه بإخالء الشقة محل النزاع على ما ثبت من استعمال الطاعن لذلك‬
‫السطح بطريقة‪ 2‬ضارة بسالمة المبنى معتدًا فى ثبوت ذلك بالحكم النهائى الصادر فى الدعوى ‪...‬‬
‫فإنه يكون قد صادف صحيح القانون ‪.‬‬
‫( المواد ‪ 101‬إثبات ‪ 178 ،‬مرافعات ‪ 580 ، 566 ، 564 ، 432،‬مدنى ‪ 18 ،‬القانون ‪ 136‬لسنة‬
‫‪) 1981‬‬
‫ثبوت مخالفة الشرط المانع من التاجير من الباطن ‪ .‬ان يكون عقد االيجار من الباطن قد انعقد‬
‫صحيحا بين طرفيه ‪.‬‬
‫متى كان ثبوت وقوع مخالفة الشرط المانع من التاجير من الباطن المبررة لفسخ عقد االيجار‬
‫االصلى ان يكون عقد االيجار من الباطن قد انعقد صحيحا بين طرفيه جديا الضروريا الصوريا‬
‫لترتيب هذا الجزاء اذ العقد الصورى ال وجود له قانونا والينتج اثر فهو والعدم سواء وبالتالى‬
‫التثبت المخالفة المبررة للفسخ بمقتضاه ‪.‬‬
‫( المادة ‪ 18‬ق ‪ 136‬لسنة ‪) 1981‬‬
‫ثبوت قيام المستاجر بتاجير العين المؤجرة له من الباطن اوتنازله عنها او تركها للغير وجوب‬
‫القضاء بالفسخ واالخالء‪ .‬ليس للمحكمة سلطة تقديرية فى الفسخ ‪.‬علة ذلك ‪.‬‬
‫متى ثبت قيام المستاجر بتاجير العين المؤجرة له من الباطن اوتنازل عنها او تركها للغير‪-‬دون اذن‬
‫كتابى صريح‪ 2‬من المالك‪ -‬تعين على المحكمة ان تقضى بقسخ االيجار واخالء دون ان يكون لها‬
‫سلطة تقديدية فى ذلك‪ .‬فالحكم هذا مطلق تقع نتيجته‪ 2‬بمجرد قيام سببه ‪،‬وذلك سواء نص عليه فى‬
‫عقد االيجار اولم يتص وسواء طلب المؤجر اعمالنص القانون اوالعقد اذا يستند االخالء فى هذه‬
‫الحالة الى ارادة المشرع وليس الى اتفاق الطرفين وذلك لتعلق التشريع بالنظام العام ‪.‬‬
‫( المادة ‪ 18‬ق ‪ 136‬لسنة ‪) 1981‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 2411‬لسنة ‪ 57‬جلسة ‪ 1996 / 1 / 17‬س ‪ 47‬ج‪ 1‬ص ‪) 119‬‬
‫دعوى اخالء المستاجر لعدم الوفاء باالجرة ‪.‬جواز توقيه الحكم عليه باالخالء بسداداها وملحقاتها‬
‫الى ماقبل اقفال باب المرافعة امام محكمة االستنئاف ‪.‬م ‪ / 18‬بق ‪ 136‬لسنة ‪. 1981‬‬
‫المقرر فى قضاء محكمة النقض ان مؤدى نص المادة ‪ / 18‬ب من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪- 1981‬‬
‫فى شان تاجير وبيع االماكن‪ -‬ان المشرع وان رتب للمؤجر فى اخالء المستاجر بمجرد انقضاء‬
‫خمسة عشر يوما على تكليفه بالوفاء باالجرة المستحقة دون الوفاء بها االانه رغبة فى التيسير‪2‬‬
‫على المستاجرين افسح لهممجال الوفاء حتى تاريخ اقفال باب المرافعة فى الدعوى امام محكمة‬
‫االستنئاف‪ 2‬بحيث اصبح قيام بسداد االجرة وملحقاته حتى التاريخ المذكور مسقطا لحقالمؤجر فى‬
‫االخالء ‪.‬‬
‫( المادة ‪ 18‬ق ‪ 136‬لسنة ‪) 1981‬‬
‫إخالء المستأجر إلستعماله العين المؤجرة أو سماحة باستعمالها فى أغراض منافية لآلداب العامة ‪.‬‬
‫م ‪/ 18‬د ق ‪ 136‬لسنة ‪ . 1981‬شرطه‪.‬ثبوت ذلك بحكم قضائى نهائى ‪.‬لقاضى الموضوع استخالص‬
‫ذلك االستعمال من عدمة من الحكم المشار إلية متى أقام قضاءه على أسباب تكفى لحملة (مثال فى‬
‫إيجار شأن استخالص االستعمال المنتفى والمخالف لألداب العامة من حكم نهائى وما تم يه من‬
‫تحقيقات عن تهمة التعامل فى النقد األجنبى‪.‬‬
‫النص فى المادة ‪ 18‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ - 1981‬يدل ‪ -‬وعلى ما جرى به قضاء هذه‬
‫المحكمة ‪ -‬على أن المشرع رغبة منه‪ 2‬فى تحقيق التوازن بين مصلحة كل من المؤجر والمستأجر‬
‫ولحسن االنتفاع باألماكن المؤجرة قد أجاز لألو طلب إخالء المكان المؤجر إذا استعمله المستأجر‬
‫أو سمح باستعمالة فى أمور وأغراض تجافى حسن األداب وتنافى القيم الدينية‪ 2‬و أخالقيات المجتمع‬
‫واشتراط لذلك أن يثبت ذلك الفعل بحكم قضائى نهائى فال يجوز اإللتجاء الى أى طريق آخر إلثبات‬
‫هذه الواقعه وإذا ما ثبت المخالفة بهذا الحكم تعين الحكم باإلخالء وال ريب أن أعتبار أحد األفعال‬
‫التى تستخلص من أوراق الدعوى الصادر فيها هذا الحكم من التصرفات التى تحدث عنها النص‬
‫المشار إليه من عدمه وإن كان من مسائل الواقع التى تخضع لتقدير قاضى الموضوع إال أن ذلك‬
‫مشروط بأن يقيم قضاءه على أسباب سائغة تكفى لحمله ‪ .‬لما كان ذلك وكان المطعون ضده قد‬
‫أسس دعواه بطلب إخالء الطاعن من العين المؤجرة محل النزاع على أن سمح ألحد عماله‬
‫بإستعمالها فى أغراض منافية لألداب العامة مستدال على ذلك بالحكم الصادر فى الجنحه رقم ‪283‬‬
‫لسنة ‪ 87‬جنح مالية العطارين المؤيد استئنافًا بإدانه أحد العاملين لديه عن تهمه شروعه فى‬
‫التعامل بالنقد اإلجنبى على خالف لطرق المصرح بها قانونًا المؤثمة‪ 2‬بالمادة ‪ 14‬من القانون رقم‬
‫‪ 97‬لسنة ‪ 76‬بشأن تنظيم التعامل بالنقد األجنبى وكان المشرع استن هذا القانون وعاقب بهذه‬
‫المادة على األفعال التى تقع مخالفة ألحكامه أو الشروع فى مخالفتها بما فى ذلك األحكام المنظمة‬
‫للتعامل فى النقد األجنبى عن طريق المصارف والجهات األخرى المرخص لها بالتعامل فيه ُ‬
‫وفقل‬
‫للقواعد واإلجراءات التى حددها مستهدفًا بذلك تحقيق مصلحة عامة تغيًا فيها توفير األمن‬
‫والسالمة لإلقتصاد القومى فى مرحله األنفتاح الجديده على العالم الخارجى وقد افصح عن ذلك فى‬
‫تقرير اللجنة اإلقتصادية به عن مشروع هذا القانون فقد ورد به أنه إنطالقًا من المفهوم الجديد‬
‫للسياحة اإلقتصادية للبالد وانفتاحها على العالم الخارجى أجمع فإن األمر يقتضى نظرة جديده إلى‬
‫النظام النقدى بما يحقق المرونه الكافية ويوفر األمن والسالمة لإلقتصاد القومى بما يهيىء من‬
‫جهه أخرى السبل للوصول بالجنية المصرى إلى مركز مالئم بين العمالت األخرى ‪ -‬وكذلك فى‬
‫المذكرة اإليضاحية للقانون فقد جاء بها أن المادة األولى أجازت األحتفاظ بالنقد األجنبى فى نطاق‬
‫المقرر والناتجه عن غير عمليات التصدير السلعى والتى تستحق لإلفراد والقطاع الخاص بصفه‬
‫عامة وفى كافة الصور التى يكون عليها األحتفاظ على أساس ان هذه المتحصالت غير غير واجبه‬
‫اإلسترداد إلى جمهورية مصر العربية ويكون التعامل فى النقد األجنبى المحتفظ به داخل البالد‬
‫لألستعماله بمعرفة آخرين عن ط ريق المصارف المعتمدة والجهات المرخص لها بالتعامل فى النقد‬
‫األجنبى ‪.‬‬
‫( المادتان ‪/ 18‬د ق ‪ 136‬لسنة ‪ 178 , 1981‬مرافعات)‬
‫( الطعن ‪ 2427‬لسنة ‪ 62‬ق جلسة ‪ 17/12/1995‬س ‪46‬ج‪ 2‬ص ‪. )1401‬‬
‫القضاء نهائيًا بإلزام المستأجر بالتعويض لما لحق العقار محل العين المؤجرة من أضرار الدعوى‬
‫الالحقه بإخالء العين لإلضرار بسالمة‪ 2‬المبنى ‪ .‬وجوب التقيد بحجية الحكم السابق‪.‬‬
‫إذ كان البين من األوراق أن الطاعنين أقاموا الدعوى ‪ 2153‬لسنة ‪ 1988‬مدنى كلى المحلة بطلب‬
‫الحكم بإثبات إخالل المطعون ضده بالتزاماته المقررة قانونًا بعقد اإليجار مما أضر بالعين‬
‫المؤجرة ‪ ،‬وبإلزامة بأن يدفع إليهم مبلغ ‪ 603‬جنيه و ‪ 500‬مليم تأسيسًا على أنه أزال جدارًا‬
‫وأجرى تعديالت بتوصيالت المياه والصرف ‪ .‬وأنشأ دورة مياه جديدة دون مراعاة األصول الفنية‬
‫مما أدى الى تسرب المياه وإتالف أرضية عين النزاع وسقف الشقه أسفلها ‪ ،‬وصدر قرار الجهه‬
‫المختصة بالترميم فتقاعس عن تنفيذة فقاموا بتنفيذه ثم أقاموا الدعوى فندبت المحكمة خبيرًا ‪،‬‬
‫أثبت أن العقار يتكون من أربع طوابق ‪ .‬مقام على حوائط حاملة وأن عين النزاع فى الطابق الثالث‬
‫وأن سوء سوء استعمالها وسوء تركيب األدوات الصحيه أدى إلى وجود رطوبة أسفل الحوائط‬
‫والتركيبات فإنتهى الحكم إلى ثبوت إساءة أستعمال المطعون ضده لعين النزاع وإلى تعويض‬
‫الطاعنين عن قيمة التللفيات أخذا بتقرير الخبير الذى أثبت وقوع اضرار بالمبنى إستلزمت‬
‫استصدار قرار من الجهه المختصه بالترميم فإن الحكم المطعون فيه إذ خالف هذا النظر وأقام‬
‫قضاءه على أن الحكم سالف الذكر لم يقضى بأن المطعون ضده قد استعمل العين المؤجرة بطريقة‬
‫ضارة بسالمة المبنى فإنه يكون قد خالف الثابت فى األوراق وأخطأ فى تطبيق القانون ‪.‬‬
‫( المواد ‪ 178‬مرافعات ‪ 101 ,‬إثبات ‪ 18,‬ق ‪ 136‬لسنة ‪) 1981‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 4232‬لسنة ‪ 61‬جلسة ‪ 1995 /11 / 20‬س ‪ 46‬ج‪ 2‬ص ‪)1202‬‬
‫توقيع الجزاء باالخالء وفسخ عقد اإليجار فى مجال أسباب االخالء الواردة فى قوانين إيجار‬
‫األماكن األستثنائية ‪ .‬مناطة ‪ .‬ثبوث وقوع المخالفة المبررة لألخالء على وجه وجه اليقين ‪ .‬مؤداه ‪.‬‬
‫أن يكون العقد الصورى الذى يصدر من المستأجر بالتنازل للغير عن العين المؤجرة أو تأجيرها من‬
‫الباطن بغير إذن صريح‪ 2‬من المؤجر‪ .‬ال يقوم به سبب اإلخالء المنصوص عليه بالفقرة ج م ‪ 18‬ق‬
‫‪ 136‬لسنة ‪.1981‬‬
‫البين من استقراء المراحل التشريعية لقوانين إيجار األماكن المتعاقبة أرقام ‪ 121‬لسنة ‪52 ، 47‬‬
‫لسنة ‪ 81‬أن المشرع قد قيد حق المؤجر فى طلب إنهاء أو فسخ عقد اإليجار إال ألحد األسباب‬
‫المبينة بتلك القوانين التى ورت فيها على سبيل‪ 2‬الحصر ال على سبيل البيان وهو حصر أملته‬
‫أعتبارات النظام العام وأوجب المشرع فى بعض األسباب وهى استعمال المكان المؤجر أو السماح‬
‫بإستعماله بطريقة مقلقه للراحة أو ضارة بسالمة المبنى أو بالصحه العامة أو فى أغراض منافية‬
‫لآلداب العامة أن تكون ثابتة بحكم قضائى نهائى للتيقن من ثبوت وقوع المخالفة فإذا ما ثبت وقوع‬
‫المخالفة المبررة لإلخالء على وجه اليقين هو المناط فى توقيع الجزاء باإلخالء وفسخ عقد اإليجار‬
‫فالزم ذلك أن يكون العقد قد انعقد صحيحًا جديًا ال صوريًا لترتيب هذا البجزاء ومن ثم فإن التصرف‬
‫الصورى الذى يصدر من المستأجر بالتنازل للغير عن العين المؤجرة أو تأجيرها له من الباطن‬
‫بغير إذن كتابى من المؤجر ال يقوم به سبب اإلخالء المنصوص عليه فى الفقرة ج من المادة ‪18‬‬
‫من القانون ‪ 136‬لسنة ‪ - 1981‬وما يقابلها من نصوص القوانين السابقة إذ العقد الصورى ال‬
‫وجود له قانونًا وال ينتج أثرًا فهو والعدم سواء وبالتالى ال تثبت المخالفة المبررة لإلخالء بمقتضاه‬
‫وال وجه للتحدى بأحقية المؤجر ‪ -‬باعتبارة من دائنى المستأجرة ‪ -‬متى كان حسن النية فى التمسك‬
‫بالعقد الصورى طبقًا لنص الفقرة األولى من المادة ‪ 244‬من القانون المدنى إذ ال محل إلعمال هذا‬
‫النص العام فى مجال أسباب اإلخالء الواردة فى قوانين إيجار األماكن األستثنائية‪ 2‬على سبيل‪ 2‬الحصر‬
‫والتى تتعلق بالنظام العام لما هو مقرر من أن الحكمالخاص يقيد العام هذا إلى أن القول بتوقيع‪2‬‬
‫الجزاء باإلخالء أخذا بالعقد الصورى فيه استحداث لسبب جديد لإلخالء لم ينص عليه القانون ‪.‬‬
‫( المادتان ‪ 244‬من القانون المدنى ‪ 18 ,‬ق ‪ 136‬لسنة ‪) 1981‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 6308‬سنة ‪ 64‬ق جلسة ‪ 1995 /11 / 19‬س ‪ 46‬ج‪ 2‬ص ‪)1189‬‬
‫حق المستأجر فى إثبات صورية التصرف الصادر منه ولو كان طرفًا فيه بكافة طرق اإلثبات ‪ .‬إثبات‬
‫ذلك ‪ .‬أثره ‪ .‬ال محل للقضاء باإلخالء ولو كان المؤجر حسن النية ال يعلم بتلك الصورية ‪.‬‬
‫للمستأجر أن يثبت صورية‪ 2‬التصرف الصادر منه للغير ولوكان طرفًا فيه بكافة طرق اإلثبات فإذا‬
‫نجح فى ذلك كان ال محل للقضاء باإلخالء ولو كان المؤجر حسن النية ال يعلم بصورية هذا‬
‫التصرف ودون اعتبار لتمسكه به فى هذه الحالة ‪.‬‬
‫( المادتان ‪ 244‬مدنى ‪ 62 ,‬إثبات )‬
‫( الطعن رقم ‪ 6308‬لسنة ‪ 64‬ق جلسة ‪ 1995 / 11 / 19‬س ‪ 46‬ج‪ 2‬ص ‪. )1189‬‬
‫حق المؤجر فى طلب إخالء المستأجر للتنازل عن اإليجار أو التأجير من الباطن ‪ .‬جواز التنازل عنه‬
‫صراحة أو ضمنًا باتخاذ موقف ال تدع ظروف الحال شكا فى داللته ‪.‬‬
‫المقرر ‪ -‬أن للمؤجر أن ينزل عن حقه فى طلب إخالء المستأجر للتنازل عن اإليجار ‪ -‬أو التأجير‬
‫من الباطن ‪ -‬و ال يلزم أن يكون هذا التنازل صريحًا بل يجوز أن يكون ضمنيًا وذلك باتخاذ موقف ال‬
‫تدع ظروف الحال شكًا فى داللته على قصد التنازل حسبما تقضى به المادة ‪ 90‬من القانون المدنى ‪.‬‬
‫( المواد‪ 18‬ق ‪ 136‬لسنة ‪ 596, 595, 594, 593, 1981‬مدنى )‬
‫( الطعن رقم ‪ 3113‬لسنة ‪ 61‬ق جلسة ‪ 1995 / 11 / 16‬س ‪ 46‬ج‪ 2‬ص ‪)1165‬‬
‫حق المؤجر فى طلب فسخ عقد االيجار وإخالء المكان الساءة االستعمال ‪ .‬قصره على صور محدده‬
‫‪ .‬م ‪ / 18‬د ق ‪ 136‬لسنة ‪ . 1981‬شرطه ‪ .‬قيام المستأجر باالستعمال المخالف أو سماحه به وثبوته‬
‫بحكم نهائى ‪ .‬مؤداه ‪ .‬وجوب بحث مايثيره‪ 2‬المستأجر من سماحه الالستعمال المخالف من عدمه ‪.‬‬
‫نصت المادة ‪ / 18‬د من القانون ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬فى شأن بعض األحكام الخاصة بتأجير األماكن‬
‫وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر على حق المؤجر فى طلب االخالء إذا ‪ -‬ثبت بحكم قضائى‬
‫نهائى أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح بأستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة‬
‫بسالمة المبنى أو بالصحة العامة أو فى أغراض منافية لآلداب العامة ‪ -‬مما مفاده أن المشرع قد‬
‫قيد حق المؤجر فى طلب فسخ العقد وإخالء المكان الخاضع ألحكام هذا التشريع فجعله مقصورآ‬
‫على صور محددة من أساءة االستعمال دون سواها كما اشترط أن يكون المستاجر هو الذى‬
‫استعمل العين المؤجرة هذا االستعمال المخالف ‪ ،‬أو أن يكون قدسمح‪ 2‬بذلك ‪ ،‬كما حدد وسيلة االثبات‬
‫أن تكون حكما نهائيا باعتباره الوسيلة القانو نية الوحيدة للتثبت من وقوع الفعل الموجب لالخالء‬
‫وهوما الزمه أن الدعوى التى رفعتها المؤجرة الثبات أن المستأجر قد استعمل المكان امؤجر أو‬
‫سمح باستعماله على نحو ما يوجب إخالءه تتسع لبحث ما يثيره المستأجرمن منازعات حول ما إذا‬
‫كان قد سمح بهذا االستعمال أو لم يسمح‪ 2‬ويتعين على المحكمة أن تقول كلمتها فى ذلك إذ من شأن‬
‫عدم سماخ المستأجر بالفعل المرفوعة به الدعوى أن يمنع من الحكم بإخالئه ‪.‬‬
‫( المادة ‪ 18‬ق ‪ 136‬لسنة ‪) 1981‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 3822‬لسنة ‪ 61‬ق جلسة ‪ 1995/10/30‬س ‪ 46‬ج ‪2‬ص ‪) 1066‬‬
‫التأجير من الباطن والتنازل عن االيجار وترك العين المؤجرة ‪ .‬ماهية كل منهم ‪ .‬التمييز‪ 2‬بينهم‬
‫وروده فى خصوص تحديد أسباب االخالء ‪ .‬اعتبار كل منها سببا مغايرا للسبب اآلخر ‪ .‬مؤداه ‪.‬‬
‫إقامة الدعوى بطلب االخالء استنادا الحداها ‪ .‬غير مانع من إقامة دعوى بذات الطلب لسبب آخر ‪.‬‬
‫إذ كان قضاء هذه المحكمة قد جرى على التمييز‪ 2‬بين التأجير من الباطن ‪ ،‬والتنازل عن االيجار ‪،‬‬
‫وترك العين المؤجرة للغير باعتبار أن التأجير من الباطن عقد يؤجر به المستأجر األصلى حقه فى‬
‫االنتفاع بالعين إلى الغير ويحتفظ بحقه المقرر فى عقد االيجار األصلى ‪ .........‬فى حين أن التنازل‬
‫عن االيجار عقد يحيل به المستأجر األصلى إلى الغير كافة حقوقه والتزاماته الزاردة فى العقد‬
‫األصلى أما الترك فهو تخل عن العين دون اتفاق أو تعاقد ‪ ،‬إال أن هذه التفرقة قد جاءت فى‬
‫خصوص تحديد أسباب االخالء بإبراز كل حالة من هذه الحاالت باعتبار كل منها سببا لالخالء‬
‫مفايرا للسبب اآلخر ذلك أن المشرع بعدان سلب المؤجر حقه فى تحديد مقدار االجرة ومدة االيجار‬
‫رعاية لحاجة المستأجر الماسة للسكن أرادأن يجعل األصل أن ينفرد المستأجر ـ ومن يتبعه بحكم‬
‫القانون ـ باالنتفاع بالعين المؤجرة فتعقب الصور التى تنبئ عن تخلى المستأجر عن االنفراد‬
‫باالنتفاع بالعين المؤجرة وأورد المصطلح المناسب لكل حالة منها وجعل االخالء جزاء لكل منها ‪،‬‬
‫باعتبار أن هذا التخلى بجميع صوره يعتبر خروجا على أحكام قانون إيجار األماكن ‪ ،‬واتساقا مع‬
‫هذه الغاية ميزت المحكمة بين أسباب االخالء الثالثة فى هذا الخصوص معتبرة أن رفع الدعوى‬
‫بطاب االخالء ألحد هذه األسباب غير مانع للخصوم من رفع الدعوى بالطلب ذاته استنادا لسبب‬
‫آخر وهو ما استلزم هذه التفرقة بين االيجار من الباطن ‪ ،‬والتنازل ‪،‬والترك باعتبارها ثالثة أسباب‬
‫مستقلة لالخالء ‪.‬‬
‫( المادة ‪ 18‬ق ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬و المادة ‪ 29‬ق ‪ 49‬لسنة ‪) 1977‬‬
‫التأجير من الباطن إختالفه عن التنازل عن االيجار ‪ .‬ماهية كال منهما ‪.‬‬
‫المقرر ‪ -‬في قضاء هذه المحكمة ‪ -‬أن االيجار من الباطن يختلف عن التازل عن االيجار ففي االيجار‬
‫من الباطن تبقي العالقة بين المؤجر والمستأجر االصلي خاضعة الحكام عقد االيجار االصلي‬
‫وتسري علي العالقة بين المستأجر االصلي والمستأجر من الباطن والمؤجر االصلي في حين أن‬
‫التنازل عن االيجار ينشيء‪ 2‬مثل هذه العالقة بينهما مع ما يترتب علي ذلك من أثار قانونية ‪.‬‬
‫( المادتان ‪ 593‬مدني و ‪ 18‬ق ‪ 136‬لسنة ‪) 1981‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 253‬لسنة ‪ 56‬ق جلسة ‪ 1994-12-21‬س ‪ 45‬ج ‪2‬ص ‪) 1627‬‬
‫حظر التأجير من الباطن أو التنازل عن االيجار إال بإذن كتابي ‪ .‬م ‪ / 18‬ج ق ‪ 136‬لسنة ‪. 1981‬‬
‫مؤداه قصر االذن علي أحدهما ‪ .‬أثره ‪ .‬وجوب االلتزام بحدوده دون توسع فيه أو القياس عليه ‪ ..‬ال‬
‫محل العمال المادة ‪ 594‬مدني ‪ .‬علة ذلك ‪.‬‬
‫أجاز القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬في شأن بعض االحكام الخاضعة بتأجير وبيع االماكن وتنظيم‬
‫العالقة بين المؤجر والمستاجر في المادة ‪ / 18‬ج منه للمؤجر أن يطلب إخالء المكان (( إذا ثبت أن‬
‫المستاجر قد تنازل عن المكان المؤجر أو أجره من الباطن بغير إذن كتابي صريح‪ 2‬من المالك‬
‫للمستاجر االصلي في قانون إيجار االماكن هو منع المستاجر من التاجير من الباطن أو التنازل عن‬
‫المكان المؤجر إال بإذن كتابي من المالك فإذا ما قصر المالك االذن علي التاجير من الباطن تعين‬
‫االلتزام بحدود هذا االذن دون توسع فيه أو قياس علي الحالة المأذون بها فيظل المنع الوارد بنص‬
‫القانون ساريا بالنسبة‪ 2‬لغير ما أذن به وال يجوز للمستاجر االصلي عندئذ أن يتنازل عن االيجار‬
‫للغير وال يغير من ذلك ما تقضي به المادة ‪ 594‬من القانون المدني من أن منع المستاجر من أن‬
‫يوجر من الباطن يقتضي منعه من التنازل عن االيجار وكذلك العكس ذلك أنه فضال عن أن هذا‬
‫النص قد عرض لحالة المنع من التاجير من الباطن أو التنازل عن االيجار دون حالة االذن بأيهما‬
‫فانه قد ورد ضمن القواعد العامة لاليجار في القانون المدني حيث االصل وفقا لنص ‪ 593‬منه‪- 2‬‬
‫وعلي خالف قانون ايجار االماكن ‪ -‬أن للمستاجر حق النزول عن االيجار أو االيجار من الباطن‬
‫وذلك عن كل ما استاجره أو بعضه ما لم يقضي االتفاق بغير ذلك فال محل للتحدي به هذه الحالة‬
‫بالنسبة‪ 2‬للعين التي تخضع لقانون إيجار االماكن ‪.‬‬
‫( المواد ‪ 18‬ق ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬و ‪ 593‬و ‪ 594‬مدني )‬
‫( الطعن رقم ‪ 253‬لسنة ‪ 56‬ق جلسة ‪ 1994-12-21‬س ‪ 45‬ج ‪2‬ص ‪) 1627‬‬
‫ثبوت تكرار امتناع المستاجر او تاخره عن الوفاء باالجرة المستحقة عدم استلزم صدور حكم نهائى‬
‫بالضرورة فى الدعوى السابقة مؤداه قرار شطب الدعوى يتحقق التكرار شرطه تسجيل المحكمة‬
‫قبل اصدار قرارها بالشطب ‪ ،‬توقى المستاجر باالخالء بسداده االجرة المستحقة عليه والمصاريف‬
‫واالتعاب وقبولها من المؤجر علة ذلك ورود قرار الشطب مجردا وخلو االوراق ومحاضر الجلسات‬
‫مما يفيد ذلك عدم اعتباره سابقة للتكرار ‪.‬‬
‫المقرر ‪ -‬ان ثبوت تكرار امتناع المستاجر او تاخره فى الوفاء باالجرة المستحقة اليستلزم‬
‫بالضرورة ان يصدر فى الدعوى السابقة حكم نهائىاذ لم يستلزم المشرع هذ الشرط سواء فى‬
‫القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬او فى القانون الحالى رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬ومن ثم يكفى لتوافر‬
‫التكرار ان تتحقق المحكمة وهى تنظر دعوى االخالء للتكرار من ان المستاجر سبق ان تاخر او‬
‫امتنع عن سداد اجرة مستحقة عليه بالفعل وغير متنازع فى مقدارها وانه قام بسدادها مع‬
‫المصاريف واالتعاب لكى يتوقى الحكم باالخالء ‪ ،‬لما كان ذلك وكان شطب الدعوى اليعدو ان يكون‬
‫وعلى مانصت عليه المادة ‪ 82‬من قانون المرافعات قرارا من القرارات التى تامر بها المحكمة‬
‫واليعتبر من قبيل االحكام االانه اذا سجلت المحكمة قبل اصدار قرارها بشطب الدعوى الدعوى ما‬
‫يفيد ان هناك اجرة مستحقة على المستاجر ولم ينازع فيها وانه توقى الحكم باالخالء او الطرد‬
‫بسداد االجرة والمصاريف واالتعاب وقبلها منه‪ 2‬المؤجر فى دعواه الرفض اعماال لحكم القانون‬
‫سالف البيان ومن ثم فان قرار شطب الدعوى على هذا النحو يتحقق به التكرار اذا ما امتنع‬
‫المستاجر تاخر فى سداد اجرة مستحقة ولم ينازع وتوقى الحكم باالخالء او الطرد بسدادها مع‬
‫المصاريف واالتعاب فعند ئذ التعتبر تلك الدعوى سابقة يتحقق بها التكرار المطلوب لما كان ذلك‬
‫وكان الثابت من الحكم المطعون فيه والمؤيد لحكم محكمة اول درجة ان المحكمة تبين لها من‬
‫الدعويين رقمى ‪ 107‬لسنة ‪ 371 ، 1983‬لسنة ‪ 84‬مستعجل الزقازيق سبق اقامة المؤجر على‬
‫الطاعن دعوى طرد للتاجير فى سداد االجرة عن المدة من ‪ 1982 /7 /1‬حتىنهاية‪ 2‬ابريل ‪1983‬‬
‫وقد انذره بالوفاء ثم عاود التاخير فى سداد االجرة عن المدة من‪ 1983 / 1 /1‬حتى نهاية اكتوبر‬
‫‪ 1984‬وقام الطاعن الطاعن بسداد االجرة اثناء نظر الدعوى فتركها المؤجر للشطب فقررت‬
‫المحكمة المستعجلة بشطبها ومن ثم فان االثر المترتب على ذلك ان قرار الشطب المتقدم يصلح الن‬
‫يتخذ اساسا للقول بتوافر التكرار واذ التزم الحكم االبتدائى هذا النظر وايده الحكم المطعون فيه ‪ -‬فى‬
‫توافر التكرار فى التكرار فى سداد الطاعن قفل باب المرافعة فى الدعوى الماثلة ذلك الن حالة‬
‫التكرار لالمتناع او التاخر فى سداد االجرة موجب للحكم باالخالء ولو قام المستاجر بسداد االجرة‬
‫قبل اقفال باب المرافعة اال اذا قدم لمحكمة الموضوع مبرارات مقبولة لهذا التاخير او االمتناع واذ‬
‫لم يقدم الطاعن مبررات تاخيره فى سداد االجرة فى دعوى النزاع فان سبب النعى يكون على غير‬
‫اساس متعينا رفضه ‪.‬‬
‫(المادة ‪ / 18‬ب ق ‪ 136‬لسنة ‪ - 1981‬م ‪ 82‬مرافعات المعدلة بق ‪ 23‬لسنة لسنة لسنة ‪- 92‬م ‪/ 18‬‬
‫ب ق ‪ 136‬لسنة ‪) 1981‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 3464‬لسنة ‪ 60‬ق جلسة ‪ 1994 / 11 /24‬س ‪ 45‬ص ‪ 1476‬ج ‪) 2‬‬
‫سداد المستأجر االجرة المستحقة وما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية حتي قفل باب‬
‫المرافعة في الدعوي ولو أمام محكمة االستئناف‪ . 2‬مسقط لحق المؤجر في االخالء ‪ .‬م ‪ / 18‬ب ق‬
‫‪ 136‬لسنة ‪. 1981‬‬
‫المقرر في قضاء هذه المحكمة أن نص في المادة ‪ / 18‬ب من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬في‬
‫شأن تأخير وبيع االماكن ‪ -‬يدل علي أن المشرع رغبة في التيسير علي المستأجرين أفسح لهم‬
‫مجال الوفاء حتي تاريخ قفل باب المرافعة في الدعوي ولو أمام محكمة االستئناف بحيث أصبح قيام‬
‫المستأجر بسداد االجرة المستحقة وما تكبده المؤجر من مصاريف‪ 2‬ونفقات فعلية حتي التاريخ‬
‫المذكور مسقطا لحق المؤجر في االخالء ‪.‬‬
‫( المادة ‪ 18‬ق ‪ 136‬لسنة ‪) 1981‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 232‬لسنة ‪ 60‬ق جلسة ‪ 1994-5-30‬س ‪ 45‬ج ا ص ‪) 935‬‬
‫توقيع الجزاء باإلخالء وفسخ عقد اإليجار فى مجال أسباب اإلخالء الواردة فى قوانين إيجار‬
‫األماكن األستثنائية ‪ .‬مناطه ‪ .‬ثبوت وقوع المخالفة المبررة لإلخالء على وجه اليقين ‪ .‬مؤداه ‪ .‬العقد‬
‫الصورى الذى يصدر من المستأجر بالتننازل للغير عن العين المؤجرة أو تأجيرها من الباطن بغير‬
‫إذن كتابى صريح من المؤجر ‪.‬ال يقوم به سبب اإلجراء المنصوص عليه بالفقرة ج من م ‪ 18‬ق‬
‫‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬ما لم ينفذ هذا التصرف بتسليم العين المؤجرة فع ُ‬
‫ال للمتنازل إليه أو المستأجر من‬
‫الباطن‪ .‬عله ذلك ‪.‬‬
‫البين من استقراء المراحل التشريعية التى مرت بها قوانين إيجار األماكن أرقام ‪ 121‬سنة ‪، 1947‬‬
‫‪ 52‬سنة ‪ 49 ، 1969‬لسنة ‪ 136 ، 1977‬لسنة ‪ 1981‬أن المشرع قد قيد حق المؤجر فى طلب‬
‫إنهاء أو فسخ عقد اإليجار إال ألحد األسباب المبينه بتلك القوانين والتى وردت فيها عل سبيل‬
‫الحصر ال على سبيل البيان وهو حصر أملته اعتبارات النظام العام وأجب المشرع فى بعض أسباب‬
‫اإلخالء وهى استعمال المكان المؤجر أو السماح بأستعماله بطريقة‪ 2‬مقلقه للراحة أو ضارة بسالمة‬
‫المبنى أو بالصحة العامة أو فى أغراض منافية لآلداب العامة أن تكون ثابتة بحكم قضائى نهائى‬
‫للتيقن من وقوع المخالفة وقد أجمع الفقه والقضاء على وجوب اإلخالء إذا ثبت وقوع المخلفة‬
‫المبررة لإلخالء وال أثر لعدول المستأجر عن المخالفة التى ارتكبها فى توقيع هذا الجزاء مما يدل‬
‫على أن ثبوت وقوع المخالفة المبررة لإلخالء على وجه اليقين هو المناط فى توقيع الجزاء‬
‫باإلخالء وفسخ عقد اإليجار ومن ثم فإن التصرف الصورى الذى يصدر من المستأجر بالتنازل‬
‫للغير عن العين المؤجرة أو تأجيرها له من البطن بعير إذن كتابى صريح من المؤجر ال يقوم به‬
‫سبب اإلخالء المنصوص عليه فى الفقرة ج من المادة ‪ 18‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬مادام‬
‫أن هذا التصرف لم يتنفذ بتسليم العين المؤجرة فع ُ‬
‫ال للمتنازل إليه أو المستأجر من الباطن إذ العقد‬
‫الصورى ال وجود له قانونُا وبالتالى ال تثبت المخالفة المبررة لإلخالء بمقتضاه ‪.‬‬
‫( المادة ‪ 18‬من القانون ‪ 136‬لسنة ‪ 244 ، 1981‬مدنى )‬
‫قواعد تحديد األجرة واالمتداد القانونى وتعيين أسباب اإلخالء ‪ .‬تعلقها بالنظام العام سريانها بأثر‬
‫فورى‪.‬‬
‫إذ كان من المقرر أن قواعد تحديد األجرة واالمتداد القانونى وتعيين أسباب اإلخالء متعلقة بالنظام‬
‫العام وتسرى بأثر فورى‪.‬‬
‫( المواد ‪ 1‬ق ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬و ‪ 1‬ق ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬و ‪ 2‬مدنى و ‪ 187‬دستور ‪) 1971‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 4651‬لسنة ‪ 62‬ق ‪ -‬جلسة ‪ - 1993/10/24‬السنة ‪ 44‬ج ‪ 3‬ص ‪) 40‬‬
‫التكليف بالوفاء باألجرة ‪ .‬غير الزم لقبول دعوى اإلخالء لتكرار إمتناع المستأجر أو تأخره فى‬
‫الوفاء بها‪ .‬إخالء المستأجر للتكرار فى االمتناع أو التأخير فى سداد األجرة ‪ .‬مناطه ‪ .‬الوفاء‬
‫باألجرة قبل رفع دعوى اإلخالء ‪ .‬أثره ‪.‬إنتفاء التأخير كشرط لتوافر التكرار ‪.‬‬
‫لئن كان التكليف بالوفاء باألجرة المستحقة على المستأجر لم يستلزمه‪ 2‬المشرع كشرط لقبول دعوى‬
‫اإلخالء لتكرار إمتناع المستأجر أو تأخره فى الوفاء باألجرة ‪ ،‬إال أن النص فى المادة ‪ 2/18‬من‬
‫القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬بشأن إيجار األماكن يدل ‪ -‬وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض ‪-‬‬
‫على أن مناط الحكم باإلخالء فى حالة إدعاء المؤجر بتوافر التكرار فى جانب المستأجر بامتناعه أو‬
‫تأخره فى الوفاء باألجرة هو ثبوت هذا اإلمتناع أو التأخير فى الدعوى بحيث يكون المستأجر قد‬
‫أساء إستعمال حقه بتفادى حكم اإلخالء بالوفاء باألجرة قبل إقفال باب المرافعة ‪ ،‬فإذا ما ثبت وفاء‬
‫المستأجر باألجرة من قبل رفع دعوى اإلخالء فقد إنتقى التأخير كشرط لتوافر التكرار المدعى به‪.‬‬
‫( المادة ‪ 18‬ق ‪ 136‬لسنة ‪) 1981‬‬
‫إخالء المستأجر إلساءة استعمال المكان المؤجر ‪ .‬م ‪ /18‬د ق ‪ 136‬لسنة ‪ .1981‬شرطه ‪ .‬صدور‬
‫حكم نهائى قاطع فى ثبوت إساءة االستعمال ‪ .‬الحكم الصادر فى دعوى إثبات الحالة ال يعد كذلك ‪.‬‬
‫علة ذلك ‪.‬‬
‫‪ -‬المقرر ‪ -‬فى قضاء محكمة النقض ‪ -‬أنه إذ كان القانون رقم ‪ 136‬لسنة‪ 1981‬قد نص فى مادته‬
‫الثامنة عشرة على أنه ‪ -‬ال يجوز للمؤجر أن يطلب إخالء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى‬
‫العقد إال ألحد األسباب اآلتية ‪ ( ....‬د ) إذا ثبت بحكم قضائى نهائى أن المستأجر استعمل المكان‬
‫المؤجر أو سمح‪ 2‬باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسالمة المبنى أو بالصحة العامة أو فى‬
‫أغراض منافية لآلداب العامة ‪ -‬فإنه يشترط لجواز الحكم بإخالء المكان المؤجر إلساءة استعماله‬
‫بإحدى الطرق المنصوص عليها فى تلك الفقرة أن يصدر حكم قضائى قاطع فى ثبوت هذه اإلساءة‬
‫فى االستعمال فتكون له حجية األمر المقضى فيما قطع فيه أمام محكمة الموضوع عند نظر دعوى‬
‫اإلخالء ‪ ،‬وال يعد من هذا القبيل الحكم الصادر فى دعوى إثبات الحالة ‪ ،‬وهى دعوى إجراءات‬
‫وقتيه تحفظية يقوم بها صاحبها للمحافظة على حقه قبل الغير لتكون له سندا يتقدم به أمام محكمة‬
‫الموضوع عند الفصل فى أصل الحق وعلى ذلك فإن الحكم الذى يصدر فيها هو حكم وقتى ال يحسم‬
‫النزاع وال تأثير له على الموضوع عند نظر الدعوى بأصل الحق وال يحوز أمامها قوة الشئ‬
‫المقضى فيه ‪ ،‬كما وأن محكمة الموضوع ال تملك سلطة تقدير الضرر وليس للخصوم إثباته ونفيه ‪.‬‬
‫( المادة ‪ 18‬ق ‪ 136‬لسنة ‪) 1981‬‬
‫‪-232‬الدعوى بطلب انهاء عقد االيجار في ظل القانون ‪ 4‬لسنة ‪1996‬‬
‫دعوى غير مقدرة القيمة تختص بها المحكمة االبتدائيةـ‬
‫الدعوى بطلب اإلخالء والتسليم المبنى على انتهاء مدة العقد تتضمن في حقيقتها وبحسب التكييف‬
‫القانونى السليم طلبا بإلزام المستأجر بتنفيذ‪ 2‬التزامه التعاقدى عينًا برد العين المؤجرة والذى نصت‬
‫عليه المادة ‪ 590‬من القانون المدنى بقولها " يجب على المستأجر أن يرد العين المؤجرة عند‬
‫انتهاء العقد ‪ " ...‬وهى على هذا النحو تستند إلى عقد اإليجار ‪ ،‬وأن طلب التسليم الذى يبدى بصفة‬
‫أصلية ليس من بين الطلبات التى أورد المشرع قاعدة لتقديرها ‪ ،‬ومن ثم فإن الدعوى بطلبه تكون‬
‫غير قابلة للتقدير ‪.‬‬
‫وإذ كان الحكم االبتدائى ‪ -‬أيًا كان وجه الرأى فيما استند إليه ‪ -‬قد انتهى صحيحًا إلى أن الدعوى‬
‫غير مقدرة القيمة‪ 2‬وكان من شأن ذلك أن االختصاص بنظرها ينعقد للمحكمة االبتدائية فإن الحكم‬
‫الصادر فيها من هذه المحكمة يكون جائزًا استئنافه ‪ ،‬وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر‬
‫وقضى بعدم جواز االستئناف على سند من أن الدعوى تدخل في حدود النصاب االنتهائى للمحكمة‬
‫االبتدائية‪ 2‬فإنه يكون قد خالف قاعدة تتعلق بالنظام العام مما يوجب نقضه ‪.‬‬
‫الطعن رقم ‪ 13095‬لسنة ‪ 80‬جلسة ‪2013-1-17‬‬
‫‪-233‬تضاربت االحكام فى شأن مدة عقد االيجار الخاضع‬

‫للقانون المدنى المشاهره‪ --‬وان بعض الدوائر على اعتبار‬
‫العقد ‪ 59‬سنه قياسا على مدة الحكر‬
‫وان دوائر االستئناف اصدرات احكام بهذا المعنى وجعلت مدة العقد ‪ 59‬سنه وهو رأى جانب‬
‫الصواب ومخالف للقانون المدنى وحتى نوضح للساده الزمالء السند القانونى لفساد هذا الرأى‬
‫نسوق الى حضراتكم حكم الهيئه العامه ‪-:‬‬
‫و قد كان هذا مذهب الهيئة‪ 2‬العامة لمحكمة النقض فى حكم لها أرست به هذا المبدء القانونى حين‬
‫قضت بأنه ‪ :‬‬
‫وحيث أن هذا النعى فى محله ذلك انه وقد انتهت الهيئة وعلى ما سلف بيانه إلى انه إذا انعقد‬
‫‪ 5846‬لسنة ‪ 101‬ق القاهرة ‪.‬‬
‫الفنى لسنة ‪ 39‬ج ‪ 2‬ص ‪866‬‬
‫‪-234‬مجموعه من اهم احكام النقض فى االيجارات‬
‫أن من المقرر ـ في قضاء هذه المحكمة ـ أن النص في الفقرة األولى من المادة ‪ 29‬من القانون ‪49‬‬
‫لسنة ‪ 1977‬على أنه " ‪ .......‬ال ينتهي‪ 2‬عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه للعين إذا بقى‬
‫فيها زوجة أو أوالده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك‪ " ....‬يدل على‬
‫أن اإلقامة التي يعتد بها المتداد العقد الصالح المذكورين بها من أقارب المستأجر هي اإلقامة‬
‫المستقرة مع المستأجر والممتدة لحين وفاته أو تركه للمسكن وال يحول توافرها انقطاع المستفيد‬
‫عن اإلقامة بالعين المؤجرة لسبب عارض مهما استطالت مدته طالما أنه لم يكشف عن إرادته في‬
‫تخليه عن اإلقامة صراحة أو ضمنا باتخاذ موقف ال تدع ظروف الحال شكا في داللته على انصراف‬
‫قصده إلى أحداث هذا األثر القانوني فإذا توافرت اإلقامة بشروطها على النحو المتقدم أضحى من‬
‫امتد العقد مستأجرا أصليا بحكم القانون وال إلزام عليه من بعد أن يقيم بالعين إذ أن انتفاعه بها حق‬
‫له وليس واجبا عليه ـ وأنه ولئن كان استخالص إقامة المستفيد من امتداد عقد اإليجار بالعين‬
‫المؤجرة والتخلي عنها هو من مسائل الواقع التي تستقل بها محكمة الموضوع إال أن ذلك مشروط‬
‫بان تقيم قضاءها على أسباب سائغة تكفي لحمله وتؤدي إلى النتيجة التي انتهت إليها‪ ،‬وكان إقامة‬
‫المستفيد من امتداد العقد بالخارج بسبب العمل ال ينهض بذاته دليال على تخليه عن العين المؤجرة‬
‫مهما استطالت مدة انقطاعه عن اإلقامة بها طالما انه لم يكشف عن إرادته الصريحة أو الضمنية‬
‫في ترك العين‪ ،‬كما أن المقرر أن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب‪ 2‬عليه بطالن الحكم إذا‬
‫كان هذا الدفاع جوهريا مؤثرا في النتيجة‪ 2‬التي انتهى إليها الحكم إذ يعتبر ذلك اإلغفال قصورا في‬
‫أسباب الحكم الواقعية ويترتب‪ 2‬عليه البطالن‬
‫[الطعن رقم ‪ - 646‬لسنــة ‪ - 74‬تاريخ الجلسة ‪ - 2005 \ 12 \ 11‬رقم الصفحة ‪]1‬‬

‫‪-1-‬‬
‫المقرر ‪ -‬في قضاء محكمة النقض ‪ -‬أن المشرع في المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪1977‬‬
‫رغبة منه‪ 2‬في حماية شاغلي األماكن المؤجرة ولحل أزمة اإلسكان استحدث في هذه المادة حكما‬
‫يقضي باستمرار عقد اإليجار وامتداده في حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة للزوجة أو‬
‫ألوالده أو الوالدين الذين تثبت‪ 2‬إقامتهم معه في العين المؤجرة قبل الوفاة أو الترك والمقصود‬
‫باإلقامة في هذه الحالة هي اإلقامة المستقرة مع المستأجر وال يحول دون توافرها انقطاع الشخص‬
‫عن اإلقامة بسبب عارض طالما لم يكشف عن إرادته الصريحة أو الضمنية في تخليه عنها‪.‬‬
‫[الطعن رقم ‪ - 3439‬لسنــة ‪ - 62‬تاريخ الجلسة ‪ - 2001 \ 05 \ 31‬مكتب فني ‪ - 52‬رقم الجزء ‪2‬‬
‫‪ -‬رقم الصفحة ‪]1‬‬
‫المقرر ‪ -‬في قضاء محكمة النقض ‪ -‬أن المقصود بالترك الذي يجيز للمقيمين مع المستأجر البقاء‬
‫في العين المؤجرة واالمتداد القانوني لعقد اإليجار في مفهوم المادة ‪ 29‬من القانون ‪ 49‬لسنة‬
‫‪ 1977‬هو الترك الفعلي من جانب المستأجر مع بقاء من كانوا معه وقت حصول الترك بشرط‬
‫استمرار عقد اإليجار قائما ويجب أن يتوافر في الترك عنصران أولهما مادي يتمثل‪ 2‬في هجر اإلقامة‬
‫على وجه نهائي والثاني معنوي بأن يصاحب هجر اإلقامة فيها عنصر التخلي عن العالقة اإليجارية‬
‫لغيره بمحض إرادته عن طواعية واختيار‪.‬‬
‫‪-1-‬‬
‫مؤدى نص الفقرة األولى من المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ - 1977‬على ما جرى به قضاء‬
‫محكمة النقض ‪ -‬أن اإلقامة التي ترتب امتداد عقد إيجار المسكن إلى من عددهم ذلك النص في حالة‬
‫وفاة المستأجر أو تركه العين هي التي تنصرف فيها نية المقيم إلى أن يجعل من هذا المسكن مراحه‬
‫ومغداه وأن يقيم به إقامة دائمة‪ 2‬ومستقرة وإنه ولئن كان الزوج هو الملزم شرعًا بإعداد مسكن‬
‫الزوجية وله على زوجته حق االحتباس والقرار فيه مما الزمه أن تكون إقامة الزوجة بمنزل‪2‬‬
‫الزوجية حقيقة أو حكمًا تنفيذًا لحق االحتباس الشرعي هي اإلقامة التي يكون لها صفة االعتياد‬
‫واالستقرار حال قيام الزوجية فتخرج بذلك إقامتها بغير مسكن الزوجية عن هذا المدلول وال تسوغ‬
‫امتداد عقد اإليجار إليها وفقًا لنص المادة ‪ 29‬المشار إليها مهما استطالت وأيًا كان مبعثها أو‬
‫دواعيها إال إذا أقامت الدليل على إن استمرار إقامتها منذ زواجها بالمسكن إقامة دائمة‪ 2‬ومستقرة‬
‫باعتباره وحده مسكنًا للزوجية وذلك حتى الوفاة‪.‬‬
‫[الطعن رقم ‪ - 537‬لسنــة ‪ - 70‬تاريخ الجلسة ‪ - 2001 \ 03 \ 25‬مكتب فني ‪ - 52‬رقم الجزء ‪- 1‬‬
‫رقم الصفحة ‪]1‬‬
‫المقرر ‪ -‬وعلي ما جري به قضاء هذه المحكمة ‪ -‬أن أسباب الحكم تعتبر مشوبة بالفساد في‬
‫اإلستدالل إذا انطوت علي عيب يمس سالمة االستنباط ويتحقق ذلك إذا استندت المحكمة في‬
‫إقتناعها إلي أدلة غير صالحة من الناحية الموضوعية لإلقتناع بها أو إلي عدم فهم العناصر‬
‫الواقعية التي تثبت لديها أو وقعو تناقض بين هذه العناصر كما في حالة عدم اللزوم المنطقي‬
‫للنتيجة التي إنتهت إليها المحكمة بناء علي تلك العناصر التي تثبت‪ 2‬لديها بأن كانت األدلة التي قام‬
‫ال إلي ما إنتهي إليه أو استخلص من األوراق واقعة ال‬ ‫عليها الحكم ليس من شأنها أن تؤدي عق ً‬
‫تنتجها‪ ،‬ومن المقرر أيضًا أنه وإن كان لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل فهم الواقع في‬
‫الدعوي واألخذ بما تطمئن إليه من أقوال الشهود وأن تطرح ما ال تطمئن إليه منها إال أن ذلك‬
‫مشروط بأن يكون تحصليها سائغًا ومتفقًا مع الثابت من األوراق ‪ ،‬وأال تخرج بأقوال الشهود عما‬
‫يفيده ندلولها‪ ،‬وأنه متي قدم الخصم إلي محكمة الموضوع مستندات وتمسك بداللتها فإلتفت الحكم‬
‫عنها أو أطرح داللتها المؤثرة في حقوق الخصوم دون أن يبين بمدوناته ما يبرر هذا اإلطراح فإنه‬
‫يكون قاصرًا‪ .‬لما كان ذلك وكانت عبارة نص الفقرة األولي من المادة األولي من القانون ‪ 6‬لسنة‬
‫‪ 1977‬والذي جري علي أن " يستبدل بنص الفقرة الثانية‪ 2‬من المادة ‪ 29‬من القانون ‪ 49‬لسنة‬
‫‪ 1977‬في شأن تأجير وبيع األماكن وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر النص اآلتي ‪ " :‬فإذا‬
‫كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني‪ 2‬أو حرفي فال ينتهي‪ 2‬العقد بموت‬
‫المستأجر ويستمر‪ 2‬لصالح الذين يستعملون العين من ورثته‪ 2‬في ذات النشاط الذي كان يمارسه‬
‫المستأجر األصلي طبقًا للعقد أزواجًا وأقارب حتي الدرجة الثانية ذكورًا وإناثًا من قصر أو بلغ‬
‫يستوي في ذلك أن يكون اإلستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم "وردت عامة مطلقة تتسع لكافة‬
‫ورثة المستأجر فال ينتهي‪ 2‬العقد بموته وإنما يستمر لمصلحة مكن يستعملون العين منهم في ذات‬
‫النشاط الذي كان يمارسه طبقًا للعقد األمر الذي يدل علي أنه ال يشترط فيمن يكون له حق اإلستمرا‬
‫من الورثة سوي أن يستعمل‪ 2‬العين في ذات النشاط‪ ،‬وال يشترط ‪ -‬وعلي ما ورد بالالئحة التنفيذية‪2‬‬
‫للقانون ‪ 6‬لسنة ‪ 1997‬أن يستعمل المستفيد العين بنفسه بل يكفي أن ينوب عنه في ذلك أحد سواء‬
‫ال رسميًا‪ ،‬وقد كانم‬‫كان من باقي المستفيدين أو من غيرهم وال يلزم أن يكون قيمًا أو وصيًا أو وكي ً‬
‫رائد المشرع في تعديل المادة ‪ 29‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬سالفة اإلشارة وعلي ما ورد‬
‫بالمذكرة اإليضاحية للقانو ن ‪ 6‬لسنة ‪ 1977‬هو الحرص علي تحقيق المساواة بين األنشطة‬
‫المتنوعة حرفية كانت أو تجارية أو صناعية أو مهنية وكذا علي استقرارها لما لها من أبلغ األثر‬
‫علي األوضاع اإلقتصادية في البالد ومراعاة البعد اإلجتماعي وصو ًال إلي قدر مقبول من التوازن‬
‫في العالقة بين المؤجر والمستأجر‪.‬‬
‫إذا كانت المحكمة الدستورية العليا قد أصدرت حكمها في القضية رقم ‪ 116‬لسنة ‪ 18‬ق المنشور‬
‫بالجريدة الرسمية بالعدد رقم (‪ )33‬بتاريخ ‪ 14/8/1997‬واالستدراك المنشور بذات الجريدة بالعدد‬
‫رقم (‪ )38‬بتاريخ ‪ 18/9/1997‬بعدم دستورية‪ 2‬ما نصت عليه الماد (‪ )29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة‬
‫‪ 1977‬في شأن تأجير وبيع األماكن وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر من أن "وفيما عدا‬
‫هؤالء من أقارب المستأجر نسبًا حتى الدرجة الثالثة يشترط الستمرار عقد اإليجار إقامتهم في‬
‫المسكن مدة سنة على األقل سالفة على وفاة المستأجر أو تركه العين أو مدة شغله للمسكن أيتهما‬
‫أقل" مما مؤداه أن االمتداد القانوني لعقد اإليجار المنصوص عليه في المادة (‪ )29‬آنفة الذكر‬
‫أصبح مقصورًا على األشخاص الوارد بيانهم ‪ -‬بيان حصر ‪ -‬في الفقرة األولى من تلك المادة وهم‬
‫الزوجة واألوالد وأي من والدي المستأجر وهم األقارب من الدرجة األولى‪.‬‬
‫إذا كان الحكم االبتدائي‪ 2‬المؤيد بالحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض دعوى الشركة وبإلزامها‬
‫بتحرير عقد إيجار للمطعون ضدها الثانية امتدادًا لعقد إيجار جدها ‪ -‬المستأجر األصلي ‪ -‬المؤرخ‬
‫‪ 15/8/1957‬على سند من إقامتها معه بشقة النزاع مدة تزيد على سنة سابقة على وفاته تطبيقًا‬
‫لنص المادة ‪ 29‬سالفة البيان والتي قضى بعدم دستوريتها وأصبح ال يجوز تطبيقها في هذا‬
‫الخصوص متى لحق الحكم بعدم دستوريتها الدعوى أمام هذه المحكمة‪ ،‬فإن الحكم المطعون فيه‬
‫يكون معيبًا‪.‬‬

‫‪-1-‬‬
‫إن نص المادة ‪ /18‬جـ من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬بشأن بعض األحكام الخاصة بإيجار‬
‫األماكن أجز للمؤجر أن يطلب إخالء العين المؤجرة " إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان‬
‫المؤجر‪ ،‬أو أجره من الباطن بغير إذن كتابي صريح‪ 2‬من المالك للمستأجر األصلي أو تركه للغير‬
‫بقصد اإلستغناء عنه نهائيًا وذلك دون إخالل بالحاالت التي يجيز فيها القانون للمستأجر تأجير‬
‫المكان مفروش أو التنازل عنه أو تأجيره من الباطن أو تركه لذوي القربي وفقًا الحكام المادة ‪29‬‬
‫من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ "1977‬مما يدل علي أن المشرع حظر التنازل عن اإليجار والتأجير من‬
‫الباطن وترك العين المؤجرة‪ ،‬وإستثناء من هذا األصل نصت الفقرة األولي من المادة ‪ 29‬من‬
‫القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬بشان غيجار األماكن علي استمرار عقد ايجار الوحدة السكنية ألقارب‬
‫المستأجر المشار إليهم في هذه الفقرة والمقيمين معه عند وفاته أو تركه العين المؤجرة أما‬
‫بالنسبة‪ 2‬لالماكن المؤجرة لغير السكني فقد نصت الفقرة الثانية من المادة ‪ 29‬سالفة البيان علي أنه‬
‫إذا " كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني‪ 2‬أو حرفي فال ينتهي‪ 2‬العقد بوفاة‬
‫المستأجر أو تركه العين ويستمر لصالح ورثته وشركائه في استعمال العين بحسب األحوال" مما‬
‫يدل علي أنه في حالة استغالل المكان المؤجر لمزاولة األنشطة سالفة البيان أجاز المشرع استمرار‬
‫عقد اإليجار لورثة المستأجر عند وفاته وجاء النص عامًا بغير قيود فلم يشترط المشرع أن يكون‬
‫الورثة قد زاولوا هذا النشاط مع مورثهم قبل وفاته بل يستمر عقد اإليجار لصالحهم ولو لم يكن لهم‬
‫أي نشاط البته‪ ،‬وهدف المشرع من ذلك هو اإلبقاء علي استمرار تلك األنشطة في األماكن المؤجرة‬
‫لها وتشجيعًا لإلستثمار‪ 2‬لكي تنمو‪ 2‬وتدهر لها من أثر كبير في الحياة اإلقتصادية‪ ،‬أما إذا قام‬
‫المستأجر بإشراك آخر معه في النشاط الذي يباشره فال يعدو أن يكون هذا متابعة منه لإلنتفاع‬
‫بالمكان المؤجر فيما أجر من أجله بعد أن ضم إلي رأس المال المستثمر فيها حصه آلخر علي سبيل‬
‫المشاركة في استغالل هذا المال المشترك دون أن ينطوي هذا بذاته علي معني تخلي المستأجر عن‬
‫المكان المؤجر ‪.‬‬

‫‪-2-‬‬
‫المقرر في قضاء هذه المحكمة ‪ -‬أن اإلقامة في العين المؤجرة كمصيف إقامة موسمية‪ 2‬ومنقطعة ال‬
‫تحول دون امتداد عقد اإليجار لصالح أقارب المستأجر متي تحققت الشروط المنصوص عليها في‬
‫المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬إذ أن هذه اإلقامة تتفق وطبيعة اإلقامة في العين‬
‫كمصيف والغرض من هذا التأجير‪.‬‬

‫‪-2-‬‬
‫من المقرر في قوانين إيجار األماكن أن األحكام الخاصة بتحديد األجرة واالمتداد القانوني وتعيين‬
‫أسباب اإلخالء هي قواعد أمرة متعلقة بالنظام العام‪ ،‬وإذ تنص الفقرتان الثانية‪ 2‬والثالثة من المادة‬
‫‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬علي أنه "فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو‬
‫صناعي أو مهني أو حرفي فال ينتهي العقد بوفاة المستأجر أو تركه العين ويستمر‪ 2‬لصالح ورثته‪2‬‬
‫وشركائه في استعمال العين بحسب األحوال وفي جميع األحوال يلتزم المؤجر بتحرير‪ 2‬عقد إيجار‬
‫لمن لهم حق االستمرار في شغل العين ويلتزم هؤالء الشاغلون بطريق التضامن بكافة أحكام‬
‫العقد" وكان هذا النص صريحا وقاطعا في الداللة علي أن المشرع قد وضع قاعدة أمرة لمواجهة‬
‫حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي‬
‫قرر فيها‪ ،‬عدم انتهاء عقد اإليجار وامتداده لصالح جميع ورثته وشركائه جون أن يشترط أن يكون‬
‫من هؤالء الورثة من يزاول نشاط المستأجر األصلي حال حياته أو بعد وفاته والزم المؤجر بتحرير‪2‬‬
‫عقد إيجار لمن لهم الحق في امتداد العقد لمصلحة المؤجر‪ ،‬وكانت هذه القاعدة اآلمرة متعلقة‬
‫بالنظام العام فيجب االلتزام بها وعدم الخروج عليها أو االتفاق علي ما يخالفها‪ ،‬وترتيبا علي ذلك‬
‫فإنه ال يجوز ألحد ورثة المستأجر طلب إلزام المؤجر بتحرير‪ 2‬عقد إيجار له عن العين المؤجرة دون‬
‫بقية الورثة المستفيدين من حكم االمتداد القانوني‪ 2‬لعقد اإليجار تطبيقا لنص الفقرتين الثانية والثالثة‬
‫من المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬بغير رضاهم‪ ،‬فإن سلك الوارث في طلبه هذا‬
‫المسلك عن طريق الدعوى فإنه يكن قد خالف القاعدة اآلمرة سالفة البيان‪ ،‬كما يكون قد افتأت علي‬
‫حكم التضامن الذي استنه المشرع لمصلحة المؤجر مما يوفر لهذا األخير مصلحة يقرها القانون في‬
‫دفع دعوى الوارث بذلك وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر في قضائه فإنه يكون قد أصاب‬
‫صحيح القانون ويضحي النعي عليه بهذا السبب علي غير أساس‪.‬‬
‫أن النص في المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬علي أن "‪....‬ال ينتهي عقد إيجار المسكن‬
‫بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أوالده أو والده الذين كانوا يقيمون معه حتى‬
‫الوفاة أو الترك وفيما عدا هؤالء من أقارب المستأجر نسبا أو مصاهرة حتى الدرجة الثالثة يشترط‬
‫الستمرار عقد اإليجار إقامتهم في المسكن مدة سنة علي األقل سابقة علي وفاة المستأجر أو تركه‬
‫العين أو شغله للمسكن أيهما أقل‪ ....‬يدل وعلي ما جري به قضاء هذه المحكمة أن الترك الذي يجيز‬
‫لهؤالء المقيمين مع المستأجر البقاء في العين المؤجرة هو الترك الفعلي لإلقامة في العين من‬
‫جانب المستأجر وأن االمتداد القانوني للعقد لصالح المستفيد مناطه أن يكون عقد اإليجار مازال‬
‫قائما وقت الترك لم يفسخ قضاء أو رضاء وإذ كان النص في الفقرة الثانية من المادة الثانية‬
‫والعشرين من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬علي أنه "إذا أقام المستأجر مبنى مملوكا له يتكون‬
‫من أكثر من ثالث وحدات في تاريخ الحق الستئجاره يكون بالخيار بين االحتفاظ بمسكنه الذي‬
‫يستأجره أو توفير مكان مالئم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذي أقامه‪ "....‬يدل‬
‫علي أن التزام المستأجر الذي استحدثه هذا النص هو التزام تخييري بين محلين أحدهما إخالء‬
‫العين المؤجرة له والثاني هو توفير مكان مالئم لمالك هذه العين أو ألحد أقاربه حتى الدرجة الثانية‬
‫في المبنى الذي أقامه بحيث يكون له الحق في اختيار أحد هذين المحلين‪ ،‬فإذا ما أقام مبنى بهذا‬
‫الوصف مكتمال ولم يستعمل هذا الحق أو أسقطه علي أية صورة تدل علي انعدام رغبته في توفير‬
‫مكان مالئم في المبنى الجديد ليشغله المالك بنف سه أو بأحد أقاربه المذكورين أنحل التزامه‬
‫التخييري إلي التزام بسيط يستوجب إخالء العين المؤجرة مما الزمه انفساخ عقد إيجارها بقوة‬
‫القانون منذ الوقت الذي وقعت فيه المخالفة دون أن يبدي المستأجر تلك الرغبة للمالك‪ ،‬فإذا ما من‬
‫له أن يترك العين المؤجرة ألحد المستفيدين من أقاربه المقيمين معه فيها فإن هذا الترك ال ينتج‪2‬‬
‫أثرا في امتداد عقد اإليجار األصلي إليه بعد زواله‪.‬‬

‫________________________________________‬
‫‪-1-‬‬
‫نص المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬يدل وعلي ما جري به قضاء محكمة النقض أن‬
‫الترك يجيز لهؤالء المقيمين مع المستأجر البقاء في العين المؤجرة هو الترك الفعلي لإلقامة في‬
‫العين من جانب المستأجر وأن االمتداد القانوني للعقد لصالح المستفيد مناطه أن يكون عقد اإليجار‬
‫مازال قائما وقت الترك لم يفسخ قضاء أو رضاء‪.‬‬

‫‪-1-‬‬
‫أنه وإن كان يلزم امتداد عقد اإليجار ألبناء المستأجر األصلي والمستفيدين من حكم المادة ‪29/1‬‬
‫من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬أن تكون لهم إقامة مستقرة بالعين المؤجرة حتى الوفاة أو الترك‬
‫إال أنه ال يلزم أن تكون إقامة المستفيد بشخصه في تلك العين ويكفي أن تكون له إقامة حكمية فيها‬
‫ولو لم تعقبها اإلقامة المشتركة مع المستأجر األصلي‪ ،‬وأخذا بما هو مقرر من أن لعقد إيجار‬
‫المسكن طابعا عائليا ال يتعاقد فيه المستأجر ليقيم فيه بمفرده وإنما ليضم إليه فيه أفراد أسرته‬
‫ليساكنوه فيه‪ ،‬وكان المقرر شرعا أن علي الوالد سكنى الصغير وهذا الواجب الشرعي ال ينفصل‬
‫بانفصام عرى الزوجية بينه وبين مطلقته‪ ،‬والدة الصغير فيلتزم بتوفير‪ 2‬المسكن المناسب لحضانته‬
‫سواء كان هو مسكن الزوجية أو مسكنا أخر هيأه هو لها أ اختارته الحاضنة بدال من مسكن‬
‫الزوجية وإعماال للحق المقرر لها في هذا الشأن وفي هذه الحالة فإن إقامة الصغير في هذا المسكن‬
‫األخير وهي إقامة مؤقتة تنتهي‪ 2‬بانتهاء مدة الحضانة ليس من شأنها إنهاء اإلقامة الحكمية التي‬
‫ثبتت لها بالعين استئجار والده وال تحول بالتالي دون امتداد عقد إيجارها إليه إعماال للنص سالف‬
‫البيان وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضي باإلخالء ألن القاصر كان يقيم مع حاضنته‬
‫ولم يكن له إقامة مع والده المستأجر األصلي قبل الوفاة فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما‬
‫يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث السبب الثاني من سببي‪ 2‬الطعن‪.‬‬

‫‪-1-‬‬
‫إن امتداد عقد اإليجار لزوج المستأجر وأبنائه ووالديه وفقا لحكم المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪49‬‬
‫لسنة ‪ 1977‬مشروط بثبوت‪ 2‬إقامتهم معه بالعين المؤجرة إقامة مستقرة وممتدة إلى وقت وفاته أو‬
‫تركه المسكن‪ .‬والمقصود باإلقامة في هذا المعنى اإلقامة المستقرة المعتادة وانصراف نية المقيم‬
‫إلى أن يجعل من هذا المسكن مراحه ومغداه بحيث ال يعول على مأوى دائم وثابت سواه‪.‬‬
‫تقدير اإلقامة المستقرة التي ترتب على امتداد عقد اإليجار‪ .‬استقالل قاضي الموضوع بتقديره‪.‬‬
‫شرطه‪ .‬إقامة قضاءه على أسباب سائغة‪.‬‬

‫‪-1-‬‬
‫المقرر في قضاء محكمة النقض ‪ -‬أنه إذا كان النزاع يدور حول استمرار عقد اإليجار ألقارب‬
‫المستأجر الذين كانوا يقيمون معه قبل وفاته وهو ما يحكمه نص المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪49‬‬
‫لسنة ‪ 1977‬بشأن إيجار األماكن ‪ -‬ولما كانت اإلقامة المستقرة المعتادة هي المناط في استمرار‬
‫عقد اإليجار لهؤالء األقارب فإن النزاع يكون بطبيعته قاب ً‬
‫ال للتجزئة إذ الفصل فيه يحتمل القضاء‬
‫ألحدهم دون اآلخرين ممن لم يتحقق بالنسبة‪ 2‬لهم شرط اإلقامة‪.‬‬
‫‪-2-‬‬
‫النص في المادة ‪ 29/1‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬سالف اإلشارة أن عقد اإليجار ال ينتهي‬
‫كأصل عام بوفاة المستأجر بل يمتد إلى زوجته وأوالده الذين يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك وأن‬
‫اإلقامة التي يترتب‪ 2‬عليها مزية االمتداد القانوني بعد وفاة المستأجر األصلي أو تركه العين هي تلك‬
‫اإلقامة المستقرة المعتادة مع المستأجر بالعين المؤجرة أيًا كانت مدتها وبدايتها بشرط أن تستمر‬
‫حتى تاريخ الوفاة أو الترك وال تعد اإلقامة العرضية والعابرة كذلك وان اإلقامة المستقرة هي من‬
‫أمور الواقع التي تدخل في سلطة محكمة الموضوع متى كان استخالصها سائغًا‪.‬‬
‫مؤدى نص المادة ‪ 152‬مدني وما نصت به المادة ‪ 29‬من قانون إيجار األماكن ‪ 49‬لسنة ‪1977‬‬
‫المقابلة لنص المادة ‪ 21‬من القانون ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬أن االلتزامات الناشئة عن العقود العامة بما‬
‫في ذلك عقد اإليجار ال تقع إال على عاتق طرفيه‪ ،‬وإن كان لهما باتفاقهما أن يرتبا حقوقًا للغير‪.‬‬
‫ومن طبيعة عقد إيجار المساكن أنه عائلي وجماعي ال يتعاقد فيه المستأجر ليسكن بمفرده بل‬
‫ليعيش معه أفراد أسرته أو غيرهم ممن يتراءى له إسكانهم‪ ،‬إما على سبيل‪ 2‬التسامح المحض أو‬
‫وفاء اللتزامات مصدرها عالقة أخرى غير اإليجار كالتزام الزوج بسكنى وزوجته واألب بسكنى‬ ‫ً‬
‫صغاره والمخدوم بسكنى خدمه‪ ،‬فهؤالء جميعًا ليسوا مستأجرين أصليين‪ ،‬وال يعد المستأجر نائبًا‬
‫عنهم‪ ،‬وإن كان لهم حق االنتفاع بالعين تبعًا لقيام حق المستأجر وتعتبر إقامتهم في العين من قبيل‬
‫استعمال المستأجر فال يستطيعون مزاحمته فيها استنادًا لعقد اإليجار‪ ،‬ويستقل‪ 2‬المستأجر وحده‬
‫بوضع ضوابط عالقته بالمؤجر‪ ،‬وال يستطيع المؤجر أن يقيم دعوى يطلب فيها إخالء أحد هؤالء أو‬
‫طرده من العين المؤجرة ما لم تكن العالقة اإليجارية األصلية قد انقضت مع مالحظة أن المشرع في‬
‫نص قانوني إيجارات األماكن سالفي الذكر قد كفل لبعضهم بشروط معينة‪ 2‬الحق في خالفة المستأجر‬
‫وإلزام المؤجر بتحرير‪ 2‬عقد إيجار له لينقلب مستأجرًا أصليًا‪ ،‬فإذا أقام المؤجر الدعوى على أحد‬
‫هؤالء الشاغلين للعين بطلب إخالئها أو طرده منها تأسيسًا على أن العالقة اإليجارية‪ 2‬التي تربطه‪2‬‬
‫بالمستأجر األصلي ويتمسك بأن عقد اإليجار سنده في شغل العين الزال قائمًا باعتبار أن عقد‬
‫اإليجار وبقاءه وانتهاءه بالنسبة لشاغل العين واقعة قانونية‪ 2‬له أن يتمسك بقيامه طالما أن المدعى‬
‫يحتج عليه بانتهائه‪ ،‬وإال كان في ذلك إخالل بمبدأ المساواة‪.‬‬
‫________________________________________‬
‫‪-3-‬‬
‫المقرر ‪ -‬في قضاء محكمة النقض ‪ -‬أن المساكنة تنشئ‪ 2‬للمنتفعين بالعين المؤجرة سواء كانوا من‬
‫األقارب المنصوص عليهم في المادة (‪ )29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬أو من غيرهم حقًا في‬
‫البقاء فيها بالرغم من ترك المستأجر لها أو وفاته بشرط أن تثبت إقامتهم فيها منذ بدء اإليجار‬
‫واستمرارها دون انقطاع بحيث إذا ما توافرت للمساكن فإنها ترتب له حقًا في البقاء في العين طوال‬
‫مدة العقد واالنتفاع باالمتداد القانوني‪ 2‬بعد انتهائها دون استلزام إفادة المستأجر األصلي فيها‪ ،‬وحقه‬
‫في ذلك مصدره ما تعارف المالكون عليه في استمرا واضطراد من تحرير عقد اإليجار باسم‬
‫مستأجر واحد في حالة تعددهم عند استئجار عين واحدة‪.‬‬
‫النص في المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬يدل على أن المشرع أفاد من ميزة االمتداد‬
‫القانوني‪ 2‬لعقد اإليجار زوجة المستأجر وأوالده ووالديه المقيمين إقامة مستقرة حتى وفاته أو تركه‬
‫المسكن دون تحديد لمدة اإلقامة بالنسبة‪ 2‬لهم‪ ....‬وإذ جاء هذا النص مطلقا غير مقيد بجيل واحد من‬
‫المستأجرين فإن هذه القاعدة يضطرد تطبيقها سواء كان المستأجر المتوفى أو التارك هو من أبرم‬
‫عقد اإليجار ابتداء مع المالك أو من امتد إليه العقد قانونا لصالحه بعد وفاة المستأجر األصلي أو‬
‫تركه للعين المؤجرة‪.‬‬
‫‪-1-‬‬
‫مؤدى نص الفقرة "ب" من المادة ‪ 18‬من قانون إيجار األماكن رقم ‪ 136‬لسنة ‪ -1981‬وعلى ما‬
‫جرى به قضاء هذه المحكمة ‪ -‬أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء باألجرة شرطًا أساسيًا‬
‫ال لعدم تضمنه‪2‬‬‫لقبول دعوى اإلخالء بسبب عدم الوفاء باألجرة‪ ،‬فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باط ً‬
‫ال في ذمة‬‫بيانًا وافيا لألجرة المستحقة‪ ،‬أو تجاوزت األجرة المطلوبة فيه ما هو مستحق فع ً‬
‫المستأجر فإن الدعوى تكون غير مقبولة‪ ،‬وأن بطالن التكليف بالوفاء يتعلق بالنظام العام وتقضي‬
‫به المحكمة من تلقاء نفسها‪.‬‬
‫‪-1-‬‬
‫المقصود باإلقامة المستقرة في مفهوم نص المادة ‪ 29‬من قانون إيجار األماكن ‪ 49‬لسنة ‪- 1977‬‬
‫والتي يمتد بها عقد اإليجار للمستفيدين المحددين بالنص ‪ -‬هي اإلقامة التي تنصرف‪ 2‬فيها نية المقيم‬
‫إلى جعل العين المستأجرة موطنه ومستقره ومحل إقامته المعتادة‪ ،‬فال يكفي مجرد التواجد متى لم‬
‫يصاحبه نية اتخاذ المكان مستقرا ومقامًا‪ ،‬والنية أمر يبطنه‪ 2‬المقيم ويضمره‪ 2‬في نفسه وتستخلصه‬
‫المحكمة من األمارات الدالة عليه حسب ظروف كل دعوى ومالبساتها‪.‬‬
‫المقرر ‪ -‬في قضاء محكمة النقض ‪ -‬أن النص التشريعي إذا ما ورد مطلقًا فإنه يحمل على إطالقه‬
‫إال إذا ثبت بنص آخر ما يقيده فإن قام الدليل على تقييده كان هذا الدليل صارفًا له عن إطالقه ومبينًا‬
‫المراد منه فيكون المطلق مقيدًا بقيد المقيد وكل ذلك إذا كان موضوع النصين واحدًا فإن اختلف‬
‫النصان في الحكم فال يحمل المطلق على المقيد بل يعمل بالمطلق على إطالقه في موضعه والمقيد‬
‫على قيده في موضعه‪.2‬‬
‫النص في المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬على أن‪ ......." :‬ال ينتهي‪ 2‬عقد إيجار المسكن‬
‫بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أوالده أو والداه الذين كانوا يقيمون معه حتى‬
‫الوفاة أو الترك‪ "...‬يدل‪ -‬وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة‪ -‬أن الترك الذي يجيز لهؤالء‬
‫المقيمين مع المستأجر البقاء في العين المؤجرة هو الترك الفعلي لإلقامة في العين من جانب‬
‫المستأجر وأن االمتداد القانوني‪ 2‬للعقد لصالح المستفيد مناطه أن يكون عقد اإليجار ما زال قائما‬
‫وقت الترك لم يفسخ قضاء أو رضاء‪.‬‬
‫النص في الفقرة الثانية من المادة الثانية والعشرين من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬على أنه‬
‫"‪ ...‬وإذا أقام المستأجر مبنى مملوكا له يتكون من أكثر من ثالث وحدات في تاريخ الحق‬
‫الستئجاره يكون بالخيار بين االحتفاظ بسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان مالئم لمالكه أو أحد‬
‫أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذي أقامه"‪ ...‬يدل على أن التزام المستأجر الذي استحدثه هذا‬
‫النص هو التزام تخييري بين محلين أحدهما إخالء العين المؤجرة له والثاني هو توفير مكان مالئم‬
‫لمالك هذه العين أو ألحد أقاربه حتى الدرجة الثانية‪ 2‬في المبنى الذي أقامه بحيث يكون له الحق في‬
‫اختيار أحد هذين المحلين‪ ،‬فإذا ما أقام مبنى بهذا الوصف مكتمال ولم يستعمل هذا الحق أو أسقطه‬
‫على أية صورة تدل على انعدام رغبته في توفير مكان مالئم في المبنى الجديد ليشغله المالك بنفسه‪2‬‬
‫أو بأحد أقاربه المذكورين أنحل التزامه التخييري‪ 2‬إلى التزام بسيط يستوجب إخالء العين المؤجرة‬
‫مما الزمه انفساخ عقد إيجارها بقوة القانون منذ الوقت الذي وقعت فيه المخالفة دون أن يبدي‬
‫المستأجر تلك الرغبة للمالك فإذا ما عن له أن يترك العين المؤجرة ألحد المستفيدين من أقاربه‬
‫المقيمين معه فيها فإن هذا الترك ال ينتج‪ 2‬أثرا في امتداد عقد اإليجار األصلي إليه بعد زواله‪ .‬لما كان‬
‫ذلك‪ ،‬وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بامتداد عقد إيجار شقة النزاع للمطعون ضده الثاني‬
‫وبرفض الدعوى الفرعية على سند من إقامة األخير مع والده‪ -‬المطعون ضده األول‪ -‬عمال بنص‬
‫المادة ‪ 29/1‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬دون أن يبحث دفاع الطاعن الذي تضمنته دعواه الفرعية‬
‫من أن المستأجر األصلي‪ -‬المطعون ضده األول‪ -‬أقام مبنيين مكون كل منهما من أكثر من ثالث‬
‫وحدات سكنية في تاريخ الحق الستئجاره فتوافرت في حقه شروط إعمال نص المادة ‪ 22/2‬من‬
‫القانون ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬وما إذا كان عقد اإليجار األصلي لم يزل قائما وقت ترك المطعون ضده‬
‫األول اإلقامة بالعين المؤجرة أم أنه زال إلنفساخه بقوة القانون إلسقاطه حقه في الخيار المخول له‬
‫بنص المادة سالفة الذكر فال ينتج‪ 2‬الترك أثرا في امتداد العقد إلى المطعون ضده الثاني‪ ،‬وإذ كان هذا‬
‫الدفاع جوهريا ومن شأنه‪ -‬إن صح‪ -‬أن يتغير‪ 2‬به وجه الرأي في الدعوى فإن الحكم المطعون فيه‬
‫يكون معيبا‬
‫‪-1-‬‬
‫المقرر ‪ -‬في قضاء محكمة النقض ‪ -‬أنه وإن كان يترتب على الحكم بعد دستورية نص في القانون‬
‫غير ضريبي‪ 2‬أو الئحة عدم جواز تطبيقه من اليوم التالي لنشر الحكم‪ ,‬وأن عدم تطبيق النص ال‬
‫ينصرف‪ 2‬إلى المستقبل فحسب وإنما ينسحب على الوقائع والعالقات السابقة على صدور الحكم بعدم‬
‫دستورية‪ 2‬النص‪ ,‬إال أنه يستثنى من هذا األثر الرجعي الحقوق والمراكز القانونية‪ 2‬التي تكون قد‬
‫استقرت عند صدوره بحكم حاز قوة األمر المقضي أو بانقضاء مدة التقادم‪ .‬لما كان ذلك وكان البين‬
‫من األوراق أن الحكم االبتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه أقام قضاءه بإلزام الطاعن األول بتحرير‬
‫عقد إيجار للمطعون ضده األول عن الشقة محل النزاع استنادا إلى إقامته فيها مع شقيقه المستأجر‬
‫األصلي منذ عام ‪ 1950‬إقامة مستقرة حتى تركها له سنة‪ ,1962 2‬طبقا للمادة ‪ 29‬من القانون رقم‬
‫‪ 49‬لسنة ‪ ,1977‬وكان المطعون ضده ظل مقيما بالعين بعد ذلك لمدة أكثر من عشرين سنة سابقة‬
‫على صدور حكم المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية‪ 2‬نص المادة ‪ 29‬من القانون ‪ 49‬لسنة‬
‫‪ 1977‬فيما تضمنه‪ 2‬من استمرار عقد إيجار المسكن ألقارب المستأجر نسبا حتى الدرجة الثالثة‪ ,‬مما‬
‫يكون معه حقه على العين قد استقر بانقضاء مدة التقادم‪ ,‬ويستثنى‪ 2‬من األثر الرجعي لحكم المحكمة‬
‫الدستورية‪ 2,‬وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فيما انتهى إليه‪ ,‬فإنه يكون قد وافق صحيح‬
‫القانون‪.‬‬
‫األصل أن لعقد إيجار المسكن طابعا عائليا‪ ،‬يتعاقد فيه رب األسرة لسكنى أفرادها ولذلك نصت‬
‫المادة ‪ 21‬من قانون إيجار األماكن ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬المقابلة لنص المادة ‪ 29‬من القانون ‪ 49‬لسنة‬
‫‪ 1977‬على أن "ال ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو‬
‫أوالده أو والداه الذين كانوا يقيمون معه وقت الوفاة أو الترك"‪.‬‬
‫المقصود باإلقامة التي ينتقل‪ 2‬بها حق اإلجارة للمستفيدين في مفهوم نص المادة ‪ 21‬من قانون‬
‫إيجار األماكن ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬المقابلة لنص المادة ‪ 29‬من قانون ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬السكنى التي‬
‫يصاحبها نية جعل العين موطنا‪ ،‬فال يكفي مجرد التواجد المادي في العين وسكناها مهما طالت المدة‬
‫بل ينبغي‪ 2‬أن يصاحب ذلك عنصر معنوي هو انصراف نية الساكن لجعل العين موطنا له ومحال‬
‫لإلقامة‪ ،‬والنية‪ 2‬أمر يبطنه صاحبه ال يصلح محال لإلثبات المباشر‪ ،‬وإنما تستخلصه محكمة‬
‫الموضوع من األمارات الدالة عليه حسب ظروف كل دعوى ومالبساتها‪ ،‬ومتى اجتمع عنصرا‬
‫اإلقامة لواحد من األقارب المشار إليهم بالنص ثبت له صفة المقيم‪ ،‬وال يحول دون توافرها مجرد‬
‫الغياب عن العين لفترات متقاربة أو متباعدة لسبب عارض طالما ظل متمسكا بالعنصر المعنوي أي‬
‫اتخاذ العين موطنا‪ ،‬فال تزول عنه صفة المقيم إال إذا ثبت لديه لديه نيته‪ 2‬في التخلي عن اإلقامة‪،‬‬
‫فمن المقرر أنه يغتفر في البقاء ما ال يغتفر في االبتداء‪ ،‬وأن ما ثبت بزمان يحكم ببقائه ما لم يقم‬
‫الدليل على خالفه‪.‬‬
‫من المستقر أن داللة األوراق الرسمية‪ 2‬على الركن المادي لإلقامة تكاد تكون معدومة متى كان‬
‫صاحبها هو الذي يدلي ببياناتها فهي من صنعه‪ ،‬ولكن داللتها قوية على قصده اإلقامة وانتفاء نية‬
‫التخلي عنده ألنها تعبير صريح عن اإلرادة‪ ،‬وتوافر الركن المعنوي كاف الستمرار اإلقامة بالشروط‬
‫السالف بيانها بالمادة ‪ 21‬من قانون إيجار األماكن ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬المقابلة لنص المادة ‪ 29‬من‬
‫قانون ‪ 49‬لسنة ‪.1977‬‬
‫المقرر‪ -‬في قضاء هذه المحكمة ‪-‬أن النص في المادة ‪ 29/1‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬على‬
‫أنه "‪ ...‬الينتهي‪ 2‬عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجته أو أوالده أو‬
‫أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك‪ ".......‬يدل على أن الترك الذي يجيز‬
‫لهؤالء المقيمين مع المستأجر باالمتداد القانوني ‪ -‬في مفهوم هذه المادة ‪ -‬يجب أن يتوافر فيه‬
‫عنصران أولهما مادي يتمثل‪ 2‬في هجر المستأجر اإلقامة في العين على وجه نهائي‪ ،‬والثاني معنوي‬
‫بأن يصاحب هجر اإلقامة فيها تخلي المستأجر عن العالقة اإليجارية‪.2‬‬
‫المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن إقامة المستفيد من اإلمتداد القانونى لعقد اإليجار إقامة مستقرة‬
‫بالعين المؤجرة ال يحول دون قيامها إنقطاع المستفيد عن اإلقامة بالعين لسبب عارض مهما‬
‫إستطالت مدته ما دام أنه لم يكشف عن إرادته فى التخلى عنها صراحة أو ضمنًا بإتخاذه موقفًا ال‬
‫تدع ظروف الحال شكًا فى داللته على إنصراف قصده إلى إحداث هذا األثر القانونى‪ ،‬ولمحكمة‬
‫الموضوع السطة التامة فى إستخالص ثبوت أو نفى واقعة التخلى عن العين المؤجرة وال رقابة‬
‫عليها فى ذلك من محكمة النقض متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة‪.‬‬
‫‪ -‬رقم الصفحة ‪ - 1‬تم رفض هذا الطعن]‬
‫‪-1-‬‬
‫لما كان القانون رقم ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬فى شأن إيجار األماكن وتنظيم العالقة بين المؤجرين‬
‫والمستأجرين قد تناول بالبيان فيما أورده من أحكام آمرة حقوق المقيمين فى المسكن المؤجر من‬
‫أقارب المستأجر‪ ،‬بما نصت عليه المادة ‪ 21‬منه‪ - 2‬المقابلة للمادة ‪ 7‬من القانون رقم ‪ 49‬سنة ‪1977‬‬
‫من أنه " مع عدم اإلخالل بحكم المادة الخامسة من ذلك القانون ال ينتهى عقد إيجار المسكن بوفاة‬
‫المستأجر أو تركة العين إذا بقى فيها زوجه أو أوالده أو والداه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة‬
‫أو الترك‪ ،‬وفيما عدا هؤالء من أقارب المستأجر حتى الدرجة الثالثة يشترط إلستمرار عقد اإليجار‬
‫إقامتهم فى المسكن مدة سنة على األقل سابقة على وفاة المستأجر أو مدة شغله للمسكن أيهما أقل‬
‫ويلتزم المؤجر بتحرير عقد إيجار لهم مما مفاده أنه يكفى إلستمرار عقد إيجار المسكن بالنسبة‪2‬‬
‫ألوالد المستأجر بعد وفاته ثبوت إقامتهم معه عند الوفاة‪ ،‬وأنه يتحقق ذلك يصبحون مستأجرين‬
‫للمسكن على نحو يلزم المؤجر يتحرير‪ 2‬عقد إيجار بإسمهم‪ ،‬يخضع فى أحكامه لما تسبغة القواعد‬
‫العامة المقررة فى القانون المدنى على عقود اإليجار وما أضافته إليها القوانين اإلستثنائية‪ 2‬المنظمة‬
‫إليجار األماكن من الضمانات للمستأجرين‪ .‬لما كان ذلك وكان البين من األوراق أن إقامة الطاعنة‬
‫فى الشقة مثار النزاع لم تنقطع إلى ما بعد وفاة والدها فى ‪ ،1976/11/23‬وكان الحكم قد أقام‬
‫قضاءه بإخالء على ‪ -‬أن إقامة الطاعنة بعين النزاع قد إنقطعت منذ زوجها فى سنة‪ 1979 2‬وإقامتها‬
‫وزوجها بمقر عملها بمحافظة المنيا‪ .‬لما كان ما تقدم فإن الحكم يكون قد أهدر بذلك الحق المستمد‬
‫للطاعنة من إقامتها فى تلك الشقة مع والدها المستأجر لها عند وفاته ‪ -‬مما لم ينفه الحكم عن‬
‫الطاعنة وهو ما يضفى عليها صفة المستأجر لها منذ تاريخ الوفاة‪.‬‬
‫‪ -‬رقم الصفحة ‪ - 1‬تم قبول هذا الطعن]‬
‫المقرر وفقًا لنص المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬أن عقد اإليجار ال ينتهى كأصل بوفاة‬
‫المستأجر بل يمتد إلى زوجته و أوالدة الذين يقيمون معه حتى الوفاه أو الترك‪ ،‬ومؤدى ذلك ‪-‬‬
‫وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ‪ -‬أن اإلقامة التى يترتب‪ 2‬عليها مزية اإلمتداد القانونى لعقد‬
‫اإليجار بعد وفاة المستأجر أو تركه العين هى اإلقامة المستقرة المعتادة مع المستأجر بالعين‬
‫المؤجرة أيًا كانت مدتها وبدايتها بشرط أن تستمر حتى تاريخ الوفاة أو الترك‪ ،‬وال تعد اإلقامة‬
‫العرضية والعابرة كذلك‪ ،‬وتقدير اإلقامة المستقرة من أمور الواقع وتدخل فى سلطة محكمة‬
‫الموضوع إال أن ذلك مشروط بأن يكون إستخالصها سائغًا وأال تخرج بأقوال الشهود عن حدودها‬
‫وال إلى ما ال يؤدى إليه مدلولها لما كان ذلك وكان مؤدى أقوال شاهدى المطعون ضدها أنها كانت‬
‫تقيم مع والدها بالشقة محل النزاع قبل سنتين تقريبًا سابقتين على وفاته وذلك لخالف عائلى بينها‬
‫وزوجها وأن إقامتها كانت بسبب هذا الخالف ولخدمة والدها المريض المسن وكانت اإلقامة على‬
‫هذا النحو ال تتصف باإلستمرار وهو مناط اإلمتداد القانونى لعقد اإليجار‪ ،‬فإن الحكم المطعون فيه إذ‬
‫إستخلص من أقوال الشهادين أن إقامة المطعون ضدها إقامة مستقرة معتادة وعول عليها فى‬
‫أمتداد عقد اإليجار بعد وفاة والدها فإنه يكون قد خرج بهذه األقوال عن حدودها إلى ماال يؤدى إليه‬
‫مدلولها‪.‬‬
‫‪-1-‬‬
‫النعى فى الفقرتين الثانية والثالثة من المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ - 1977‬يدل على أن‬
‫المشرع أجاز لمستأجر العين أن يشرك معه آخر أو أكثر فى النشاط المالى الذى يباشره فيها عن‬
‫طريق تكوين شركة بينهم دون أن ينطوى هذا بذاته على معنى تخلى المستأجر لتلك العين عن حقه‬
‫فى اإلنتفاع بها‪ ،‬فإذا ما كان عقد الشركة حقيقيًا كان للمستأجر األصلى الشريك أن يتنازل عن‬
‫المحل أو يتركه لشركائه فى إستغالل العين المؤجرة‪.‬‬
‫‪-2-‬‬
‫المقرر أن إثبات أو نفى ترك المستأجر للعين المؤجرة أو تنازله عنها آلخر أو قيام شركة بينه وبين‬
‫آخر هو من مسائل الواقع التى تستقل بتقديرها محكمة الموضوع دون معقب عليها فى ذلك متى‬
‫أقامت قضائها على أسباب سائغة تكفى لحمله‪.‬‬
‫‪-2-‬‬
‫النص فى الفقرة الثانية من المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬يدل على أن المشرع قد أقر‬
‫حق ورثة المستأجر األصلى وشركائه الذين يدخلهم معه فى إستغالل العين ‪ -‬والتى يستأجرها‬
‫لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى ‪ -‬فى اإلستمرار باإلنتفاع بها بعد وفاته أو‬
‫تركه لها‪ .‬والمقصود بالشركاء فى إستعمال العين الذين يستفيدون بحق اإلمتداد القانونى المشار‬
‫إليه بتلك المادة هم كل من يشارك المستأجر األصلى فى نشاطه المالى الذى يباشره فى العين‬
‫المؤجرة عن طريق تكوين شركة بينهم بحيث تكون ‪ -‬وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة من‬
‫جانب المستأجر متابعة لإلنتفاع بالعين فيما أجرت من أجله بعد أن يضم إلى رأسماله المستثمر فيها‬
‫حصصًا ألخرين على سبيل‪ 2‬المشاركة فى إستغالل هذا المال ودون أن ينطوى هذا بذاته على معنى‬
‫تخلى المستأجر عن حقه فى اإلنتفاع بتلك العين سواء كلها أو بعضها إلى شريكه فى المشروع‬
‫المالى بأى طريق من طرق التخلى‪ .‬لما كان ذلك‪ ،‬وكان البين من األوراق أن المطعون ضدهم‬
‫الثالثة األول أقروا بأنهم قد أستأجروا من الباطن من مورث الطاعنين أجزاء من العين إلستعمالها‬
‫ال عن اآلخر ولحسابه الخاص ودون أن تقوم شركة بينهم وبين المستأجر‬ ‫كل فى نشاطه مستق ً‬
‫األصلى بالمفهوم السابق‪ ،‬وكان الحكم المطعون فيه قد إعتبرهم بالرغم من ذلك شركاء له‪ .‬إليها‬
‫إستعمال العين وأعمل فى حقهم حكم الفقرة الثانية من المادة ‪ 29‬المشار إليها فانه يكون قد أخطأ‬
‫فى تطبيق القانون‪.‬‬
‫إذ كانت دعوى الطاعنة تقوم على أنها كانت تقيم فى عين النزاع منذ زواجها بالمستأجر له‬
‫وإستمرت فيها بعد طالقها منه‪ 2،‬وكان النص فى الفقرة األولى من المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪49‬‬
‫لسنة ‪ 1977‬فى شأن تأجير وبيع األماكن وتنظيمم العالقة بين المؤجر والمستأجر المقابلة للمادة‬
‫‪ 21‬من القانون رقم ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬على أن " مع عدم اإلخالل بحكم المادة " ‪ " 8‬من هذا‬
‫القانون الينتهى عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أوالده أو‬
‫أى من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك ‪ " .......‬يدل ‪ -‬وعلى ما جرى به قضاء‬
‫هذه المحكمة ‪ -‬على أن إستمرار عقد إيجار المسكن بالنسبة‪ 2‬ألحد الزوجين بعد وفاة الزوج‬
‫المستأجر له أو تركه إياه مقرون بعلته و هى إستمرار رابطة الزوجية بين الطرفين إلى وقت‬
‫حدوث الوفاه أو الترك بحيث إذا إنفصمت هذه الرابطة قبل ذلك إنتفت العلة وال يبقى للطرف اآلخر‬
‫من سبيل على العين‪ .‬وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض دعوى الطاعنة على ما‬
‫إستخلصة من أقوال الشهود من أنها تزوجت ‪ .....‬مستأجر شقة النزاع وأقامت معه فيها و أنجبت‬
‫منه إبنتها ‪ .......‬ثم طلقت منه وتزوجت من أخر ليبى الجنسية‪ 2‬وأقامت معه فى مسكنه بالدقى بكل‬
‫منقوالتها الزوجية ومن ثم فإنها تكون قد تركت شقة النزاع بزواجها من هذا األخير وإقامتها معه‬
‫و يسقط بذلك حقها فى إمتداد العقد بالنسبة‪ 2‬لها‪ ،‬وكان الحكم بذلك لم يبين ما إذا كان طالق الطاعنة‬
‫من زوجها المستأجر لعين النزاع قد وقع قبل ترك األخير اإلقامة فيها أم إنه جاء الحقًا لحصول هذا‬
‫الترك رغم كون ذلك جوهريًا ومؤثرًا فى الدعوى مما يعجز محكمة النقض عن بسط رقابتها‬
‫بالنسبة‪ 2‬لتطبيق القانون‪.‬‬
‫قبول المؤجر لألجرة من ورثة المستأجر األصلى بعد وفاته ال يعتبر بمثابة‪ 2‬موافقة منه على قيام‬
‫عالقة إيجارية‪ 2‬جديدة‪ ،‬ما دام قد تحفظ عند الوفاء بها‪ ،‬وحرر إيصال السداد بإسم المستأجر‬
‫األصلى‪ ،‬إذ تنقضى بذلك الموافقة الصريحة أو الضمنية‪ 2‬على قيام تلك العالقه‪ ،‬وإذ ذهب الحكم‬
‫المطعون فيه إلى أن اإليصال المؤرخ ‪ 1978/12/1‬قد حرر بإسم المستأجر األصلى وأن ذلك ال يعد‬
‫إقرارًا بإمتداد عقد اإليجار لورثة المستأجر فإن النعى يكون على غير أساس‪.‬‬
‫رقم الصفحة ‪ - 1‬تم رفض هذا الطعن]‬
‫‪-4-‬‬
‫مؤدى نص الفقرة األولى من المادة ‪ 21‬من القانون رقم ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬أن المشرع رغبة منه فى‬
‫حماية شاغلى األماكن المؤجرة ولحل أزمة اإلسكان إستحدث فى المادة المذكورة حكمًا يقضى‬
‫بإستمرار عقد اإليجار وإمتداده فى حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة لصالح زوجته‬
‫وأوالده ووالديه المقيمين معه وقت الوفاه أو الترك‪ ،‬ويشترط لكى يتمتع‪ 2‬أى من هؤالء بميزة‪2‬‬
‫اإلمتداد أن تثبت له إقامة مستقرة مع المستأجر بالعين المؤجرة‪ ،‬أيًا كانت مدتها وأيا كانت بدايتها‬
‫بشرط أن تستمر‪ 2‬حتى تاريخ الوفاة أو الترك‪ ،‬ومن المقرر أن الفصل فى كون اإلقامة مستقرة من‬
‫عدمه من مطلق سلطة قاضى الموضوع متى أقام قضاءه على أسباب سائغة‪.‬‬
‫‪-1-‬‬
‫لئن كان من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن المقيمين مع المستأجر ممن لهم حق اإلنتفاع‬
‫باإلمتداد القانوني‪ 2‬لعقد اإليجار في حالة الوفاة أو الترك ال يعتبرون معه مستأجرين أصليين للعين‬
‫فال تترتب‪ 2‬في ذمتهم ‪ -‬خالل مشاركتهم في السكن ‪ -‬أية إلتزامات قبل المؤجر حتى إذا ما أخل‬
‫بإلتزاماته جاز للمؤجر مقاضاته دون إختصام المقيمين معه‪ ،‬ويكون الحكم الصادر ضده في هذه‬
‫الحالة حجة عليه وعليهم‪ .‬إال أنه إذا ما ترك المستأجر العين لمن كان مقيمًا معه ‪ -‬من زوجة أو‬
‫أوالد ‪ -‬فإنهم يستفيدون من إمتداد اإليجار لصالحهم بقوة القانون إعما ًال لحكم المادة ‪ 21‬من‬
‫القانون رقم ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬ويكون لهم منذ الترك جميع الحقوق الناشئة عن العالقة اإليجارية كما‬
‫يلتزمون بالتضامن فيما بينهم بكافة اإللتزامات المترتبة‪ 2‬عليها بما يستوجب اختصامهم عند‬
‫مقاضاتهم بشأنها‪ ،‬أما المستأجر التارك فتزول عنه بالترك صفته كمستأجر ويصبح‪ 2‬بالتالي خارجًا‬
‫عن العالقة اإليجارية بحيث ال تجوز مطالبته أو إختصامه‪ 2‬في شأنها وإال كانت المطالبة غير مقبولة‬
‫لرفعها على غير ذي صفة وكان الحكم الصادر ضده فيها غير ذي حجة على المقيمين فيها ولو‬
‫أضحى نهائيًا وال يكون له بالتالي أي أثر على قيام صفتهم في العين وبقاء عالقتهم اإليجارية عنها‪.‬‬
‫مما مؤداه أنه يمتنع على المؤجر في هذه الحالة اإلستناد إلى ذلك الحكم في تأجير هذه العين إلى‬
‫الغير وإال وقع تأجيره الالحق باط ً‬
‫ال بطالنًا مطلقًا إعما ًال لنص المادة ‪ 16‬من القانون رقم ‪ 52‬لسنة‬
‫‪.1969‬‬
‫رقم الصفحة ‪ - 1‬تم قبول هذا الطعن]‬
‫أن الفقرة الثانى من المادة ‪21‬من القانون رقم ‪ 52‬لسنة ‪ 69‬المقابلة للمادة ‪ 59‬من القانون رقم ‪49‬‬
‫لسنة ‪ 1977‬أن المشرع رغبة منه فى حماية شاغلى األماكن المؤجرة و لحل أزمة اإلسكان‬
‫إستحدث فى المادة المذكورة حكمًا يقضى بإستمرار عقد اإليجار و إمتداده فى حالة وفاة المستأجر‬
‫أو تركه العين المؤجرة لصالح أقارب المستأجر حتى الدرجة الثالثة بشرط أن تثبت إقامتهم مع‬
‫المستأجر بالعين المؤجرة مدة سنة‪ 2‬سابقة على وفاة المستأجر أو تركة العين أو مدة شغله للمسكن‬
‫أيهما أقل ‪ ،‬و كان المقصود باإلقامة مع المستأجر فى مسكنه اإلقامة المستقرة فى هذا المسكن قبل‬
‫الوفاة أو الترك ‪ ،‬فال يحول دون توافرها إنقطاع الشخص عن اإلقامة بالعين لسبب عارض طالما‬
‫أنه ال يكشف عن أنه أنهى هذه اإلقامة بإرادته و إذ إستند الحكم المطعون فيه فى قضائة إلى أن‬
‫الطاعن لم يكن مقيمًا بشخصه فى عين النزاع قبل وفاة خالته المستأجرة بسنة‪ 2‬على األقل و إنما‬
‫كان خارج البالد فى بعثة و رتب على ذلك عدم توافر شرط اإلقامة المنصوص عليها فى المادة ‪21‬‬
‫من القانون رقم ‪ 52‬لسنة ‪ 69‬فى حقه مع أن عدم إقامة الطاعن بشخصه‪ 2‬فى عين النزاع لوجوده‬
‫فى أجازة دراسية بالخارج لفترة محددة مهما إستطالت ال تكشف بذاته عن أنه قد أنهى إقامته بها‬
‫بإرادته ‪ ،‬فإنه يكون معيبًا بالخطأ فى تطبيق القانون ‪.‬‬
‫إذ كان مدلول الترك فى معنى المادة ‪ 23‬ب من ق ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬بشأن إيجار األماكن و تنظيم‬
‫العالقة بين المؤجرين و المستأجرين ‪ -‬و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة ‪ -‬ينصرف‪ 2‬إلى حالة‬
‫تخلى مستأجر العين المؤجرة إلى آخر لم يكن مقيمًا معه و ليس عليه إلتزام بإسكانه دون تعاقد‬
‫بشأن اإلنتفاع ‪ ،‬و كان الحكم قد إستخلص مما قدم إليه من قرائن و أدلة أن المطعون ضده لم يترك‬
‫شقة النزاع بل إن له إقامة بها و إن كانت غير متصلة و أفصح بماله من سلطة تقديرية‪ 2‬أن إقامة‬
‫المطعون عليها الثانية و الثالثة بعين النزاع إنما تمت على سبيل‪ 2‬اإلستضافة بعد وفاة زوج‬
‫المطعون عليها الثانية و تعاقد إبنها المطعون عليه الثالث على العمل خارج البالد و أن صلة القربى‬
‫التى تربطها بالمطعون ضده األول بوصفه‪ 2‬خالها أملت عليه إستضافتها دون أن يتخلى عن عين‬
‫النزاع ‪ ،‬و إذ كانت هذه اإلستضافة مهما طال أمدها ال تبيح‪ 2‬اإلخالء طالما أن المطعون ضده األول‬
‫لم يترك العين المؤجرة فإن الحكم يكون قد طبق صحيح القانون ‪.‬‬
‫مؤدى الفقرة الثانية من المادة ‪ 21‬من القانون رقم ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬المقابلة للمادة ‪ 29‬من القانون‬
‫رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬أن المشرع رغبة منه‪ 2‬فى حماية شاغلى األماكن المؤجرة و لحل أزمة‬
‫اإلسكان إستحدث فى المادة المذكورة حكمًا يقضى بإستمرار‪ 2‬عقد اإليجار و إمتداده فى حالة وفاة‬
‫المستأجر أو تركه العين المؤجرة لصالح أقارب المستأجر حتى الدرجة الثالثة بشرط أن تثبت‬
‫إقامتهم مع المستأجر بالعين المؤجرة مدة سنة‪ 2‬سابقة على وفاة المستأجر أو تركه العين أو مدة‬
‫شغله للمسكن أيهما أقل ‪ ،‬و كان المقصود باإلقامة مع المستأجر فى مسكنه اإلقامة المستقرة فى‬
‫هذا المسكن قبل الوفاة أو الترك ‪ ،‬فال يحول دون توافرها إنقطاع الشخص عن اإلقامة بالعين لسبب‬
‫عارض طالما أنه اليكشف عن أنه أنهى هذه اإلقامة بإرادته ‪ ،‬لما كان ذلك و كان البين من مدونات‬
‫الحكم المطعون فيه أن الطاعن تمسك أمام محكمة الموضوع أنه كان يقيم مع عمته المستأجرة‬
‫بعين النزاع منذ إستئجارها لها و حتى وفاتها و أن وجوده بالخارج كان على سبيل اإلعارة ‪ ،‬و إذ‬
‫إستند الحكم المطعون فيه فى قضائه إلى أن الطاعن لم يكن مقيمًا بشخصه فى عين النزاع قبل وفاة‬
‫عمته المستأجرة بسنة‪ 2‬على األقل و إنما كان خارج البالد فى بعثة و لم يحضر إال بعد وفاتها ‪ ،‬و‬
‫رتب على ذلك عدم توافر شرط اإلقامة المنصوص عليه فى المادة ‪ 21‬من القانون رقم ‪ 52‬لسنة‬
‫‪ 1969‬فى حقه ‪ ،‬مع أن عدم إقامة الطاعن بشخصه‪ 2‬فى عين النزاع إلعارته للخارج لفترة محددة‬
‫مهما إستطالت ال يكشف بذاته عن أنه قد أنهى إقامته بها بإرادته و هو ما يعيب الحكم بالخطأ فى‬
‫تطبيق القانون ‪.‬‬
‫و إذ نص فى المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬على أن عقد اإليجار ال ينتهى بوفاة‬
‫المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها و زوجه و أوالده أو أى من والديه الذين كانوا يقيمون معه‬
‫حتى الوفاة أو الترك ‪ .‬و فيما عدا هؤالء من أقارب المستأجر نسبًا أو مصاهرة حتى الدرجة الثالثة‬
‫يشترط إلستمرار عقد اإليجار أن تكون لهم إقامة فى المسكن مدة سنة على األقل سابقة على وفاة‬
‫المستأجر أو تركه العين أو مدة شغله للمسكن أيهما أقل ‪ ،‬و كان هذا النص آمرًا ‪ ،‬و كانت آثار‬
‫المركز القانونى الذى يتمتع‪ 2‬به المطعون ضده األول طبقًا للقانون رقم ‪ 52‬لسنة ‪ ، 1969‬و يخوله‬
‫الحق فى اإلخالء ‪ ،‬قد أدركها القانون الجديد رقم ‪ 49‬لسنة ‪ ، 1977‬و قبل أن تتحقق تلك اآلثار و‬
‫ال بصدور حكم نهائى ‪ ،‬فإنه ينطبق عليها ‪ ،‬بما مؤداه عدم جواز الحكم باإلخالء إذا ما‬ ‫تستقر فع ً‬
‫توافرت الشروط المنصوص عليها فى المادة ‪ 29‬منه ‪ ،‬و إذ كان ذلك و كان الثابت من مدونات‬
‫الحكم المطعون فيه أن الطاعن تمسك بتطبيق هذا النص بإعتبار أن المطعون ضده الثانى كان يتخذ‬
‫من العين سكنًا و أنه أقام معه مدة تزيد على سنة سابقة على الترك ‪ ،‬و كان الحكم المطعون فيه قد‬
‫أقام قضاءه باإلخالء على أن المادة ‪ 29‬سالفة الذكر ال تنطبق على واقعة الدعوى ‪ ،‬بإعتبار أن‬
‫الترك فى ظل سريان أحكام القانون رقم ‪ 52‬السنة ‪ ،1969‬و طبقًا للمادة ‪ 21‬منه‪ 2‬لم يكن من حق‬
‫األقارب حتى الدرجة الثالثة اإلستفادة من اإلمتداد القانونى لعقد اإليجار إال فى حالة الوفاة فقط ‪،‬‬
‫فإنه يكون قد خالف القانون ‪.‬‬
‫من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أنه و إن كان المشرع لم يعتبر المستأجر لعين للسكنى نائبًا عن‬
‫األشخاص الذين عددهم نص المادة ‪ 21‬من القانون رقم ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬المقابلة للمادة ‪ 29‬من‬
‫القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ - 1977‬و لذلك فقد عنى بالنص على إستمرار عقد اإليجار لمصلحة من‬
‫يكون مقيمًا منهم معه عند وفاته أو تركه العين إال أنه مع ذلك ‪ -‬و على ما جرى به قضاء هذه‬
‫المحكمة ‪ -‬فإن المساكنة تنشىء للمنتفعين بالعين المؤجرة من غير األقارب المنصوص عليهم فى‬
‫المادتين سالفتى البيان ‪ ،‬حقًا فى البقاء فيها بالرغم من ترك المستأجر لها أو وفاته بشرط أن يثبت‬
‫حصولها عند بدء اإليجار ‪ ،‬ما دام أن إقامة هؤالء المساكنين بالعين لم تنقطع ‪ ،‬فإنه يحق لهم‬
‫اإلفادة من اإلمتداد القانونى فإذا ثبت هذا الشرط بأن كانت اإلقامة ثبتت مع المستأجر عند بدء‬
‫اإليجار ‪ ،‬فإن شغل هؤالء بالعين بعد ترك المستأجر لها ‪ ،‬أو فى حالة وفاته يكون لها سندها من‬
‫القانون و ال ينال من هذا النظر أن المشرع قد عدد فى المادة ‪ 21‬من القانون رقم ‪ 52‬لسنة ‪1969‬‬
‫فئات أقارب مستأجر عين للسكنى ممن يحق لهم اإلستناد إلى مساكنتهم له كى يمتد عقد اإليجار‬
‫لصالحهم بعد وفاته أو تركه للعين ‪ ،‬ذلك ألن النص عليهم فى التشريع سالف البيان أو فى القانون‬
‫رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬ال ينفى حق من عداهم فى التمسك بالمساكنة و ما رتبه‪ 2‬القانون عليه من‬
‫إستمرارهم فيها فى الحالتين سالفتى الذكر ألن حقهم مصدره ما تعارف المالكون و المستأجرون‬
‫عليه فى إستمرار و إضطراد من تحرير عقد اإليجار بإسم مستأجر واحد فى حالة تعددهم عند‬
‫إستئجار عين واحدة ‪ ،‬و إذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر ‪ ،‬و كان البين من مدوناته أنه ذهب‬
‫فى قضائه إلى أن المساكنة منذ بدء اإليجار ال تنشىء للطاعن ‪ -‬فيما لو صح ما تمسك به فى هذا‬
‫الشأن ‪ -‬حقًا فى اإلستمرار بالعين بعد ترك المستأجر المتعاقد [المطعون عليه الثانى] مع المالك‬
‫[ المطعون عليه األول ] لها ‪ ،‬فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون ‪.‬‬
‫النص فى المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬على أن " ‪ ...‬ال ينتهى‪ 2‬عقد إيجار المسكن‬
‫بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أوالده أو أى من والديه الذين كانوا يقيمون‬
‫معه حتى الوفاق أو الترك ‪ ، " ..‬يدل على أن الترك الذى يجيز لهؤالء المقيمين مع المستأجر‬
‫البقاء فى العين المؤجرة و باإلمتداد القانونى للعقد فى مفهوم هذه المادة ‪ ،‬هو الترك الفعلى من‬
‫جانب المستأجر مع بقاء من كانوا يقيمون معه وقت حصول الترك بشرط إستمرار عقد إيجاره مع‬
‫المؤجر قائمًا ‪.‬‬
‫‪-3-‬‬
‫إذ كان الواقع في الدعوى أخذا من مدونات الحكم المطعون فيه أنه أشير في عقد اإليجار المبرم بين‬
‫مورث الطاعنة الثانية‪ 2‬والمالك السابق على أن الغرض من التأجير هو إستغالل العين مكتبًا‬
‫ال على هذا النحو حتى تاريخ وفاة المستأجر األصلي‪ ،‬وكانت المادة ‪21‬‬ ‫للمحاماة‪ ،‬وجرى الوضع فع ً‬
‫من القانون رقم ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬التي حدثت الوفاة في ظل العمل بها ‪ -‬حددت المستفيدين من‬
‫اإلمتداد القانوني عند وفاة المستأجر فيما يتعلق بعقود إيجار المساكن دون سواها‪ ،‬فإنه ال يجوز‬
‫تطبيق حكمها على حالة إيجار أي مكان ليس مسكنًا وإنما يسري عليها حكم القواعد العامة‪ .‬وإذ‬
‫تقضي المادة ‪ 391‬من القانون المدني الملغى الذي تم التعاقد في ظله ‪ -‬المقابلة للمادة ‪ 601/1‬من‬
‫القانون القائم ‪ -‬بأن موت المستأجر ليس من شأنه أن ينهي عقد اإليجار‪ ،‬وكان الغرض من اإلجارة‬
‫محل التداعي هو إستغالل المكان مكتبًا للمحاماة‪ ،‬فإن وفاة مورث الطاعنة الثانية ولو بعد إنتهاء‬
‫مدة العقد اإلتفاقية وإمتداده بقوة القانون ال ينهيه‪ 2‬كقاعدة عامة‪ ،‬بل ينتقل الحق في اإلجارة إلى‬
‫ورثته من بعده واإلستفادة مما يخوله لهم عقد اإليجار طبقًا للقواعد العامة‪ ،‬ويكون الحكم وقد أقيم‬
‫منطوقه على سند من أن وفاة المستأجر األصلي تنهي عقد إيجاره بمجرد وقوعها وال تجعل‬
‫للطاعنة الثانية بصفتها وريثه له حقًا في اإلنتفاع بالعين المؤجرة منطويًا على خطأ في تطبيق‬
‫القانون‪.‬‬
‫ال ال يكلف بإثباته أما من يدعى خالف األصل‬ ‫المقرر فى قواعد اإلثبات أن من يتمسك بالثابت أص ً‬
‫فعليه هو عبء إثبات ما يدعيه ‪ ،‬و لما كان الطاعنون قد أقاموا دعواهم على سند من القول بأن‬
‫المطعون عليها تركت اإلقامة مع ولدتها بعين النزاع بعد زواجها و أقامت مع زوجها باألردن فى‬
‫حين أنكرت المطعون عليها ذلك تمسكًا منها باإلستمرار فى اإلقامة فى عين النزاع قبل الزواج و‬
‫بعده و عدم تخليها عن اإلقامة فيها حتى اآلن ‪ ،‬فإن المطعون عليها تكون بذلك قد تمسكت بالثابت‬
‫أص ً‬
‫ال فال تكلف إثباته ‪ ،‬و ال يقدح فى ذلك إبداءها اإلستعداد إلثبات تلك اإلقامة ألن الحكم المطعون‬
‫فيه و قد وجد فى أوراق الدعوى ما يكفى لتكوين عقيدته ال يكون ‪ -‬و على ما جرى به قضاء هذه‬
‫المحكمة ‪ -‬ملزمًا بإجابة طلب اإلحالة إلى التحقيق ‪.‬‬
‫مؤدى نص المادة ‪ 21‬من القانون ‪ 52‬لسنة ‪ ، 1969‬عدم إنتهاء عقد إيجار المسكن عند وفاة‬
‫المستأجر و بقائه ساريًا لصالح أوالده ماداموا مقيمين بالعين المؤجرة حتى تاريخ الوفاة ‪ ،‬و لما‬
‫كان الحكم المطعون فيه بعد أن إستخلص من عناصر الدعوى إستخالصًا سائغًا إقامة المطعون‬
‫عليها بعين النزاع مع والدتها منذ بدء العالقة اإليجارية‪ 2‬و حتى تاريخ‪ 2‬وفاتها و عدم إعتبار‬
‫مصاحبة المطعون عليها لزوجها فى مقر عمله باألردن مدة عمله المحدودة تخليًا منها عن إقامتها‬
‫بتلك العين ‪ ،‬و هذه النتيجة التى إنتهى إليها الحكم هى التى يؤدى إليها تطبيق نص المادة ‪ 21‬من‬
‫القانون ‪ 52‬لسنة ‪. 1969‬‬
‫‪-1-‬‬
‫مؤدى نص الفقرة األولى من المادة ‪ 21‬من القانون ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬المقابلة للمادة ‪ 29‬من القانون‬
‫رقم ‪ 49‬لسنة ‪ ، 1977‬إن المشرع رغبة منه‪ 2‬فى حماية شاغلى األماكن المؤجرة و لحل أزمة‬
‫اإلسكان إستحدث فى المادة المذكورة حكمًا يقضى بإستمرار‪ 2‬عقد اإليجار و إمتداده ‪ -‬فى حالة وفاة‬
‫المستأجر أو تركه العين المؤجرة ‪ -‬لصالح زوجته أو أوالده أو والديه المقيمين معه وقت الوفاة أو‬
‫الترك ‪ ،‬و يكفى لكى يتمتع‪ 2‬أى من هؤالء بميزة‪ 2‬اإلمتداد أن تثبت له إقامة مستقرة‪ 2‬مع المستأجر‬
‫بالعين المؤجرة أيًا كانت مدتها و أيًا كانت بدايتها بشرط أن تستمر حتى تاريخ الوفاة أو الترك ‪ ،‬فال‬
‫يؤثر على قيام هذا الحق إنقطاعه عن اإلقامة مع المستأجر األصلى إذا عاد و أقام من بعد معه‬
‫إقامة مستقرة قبل الوفاة أو الترك و إستمرت لحينها ‪.‬‬
‫‪-4-‬‬
‫مفاد المواد من ‪ 34‬حتى ‪ 37‬من التقنين المدني مترابطة أنه يقصد بالقرابة تحديد مركز الشخص‬
‫في أسرة معينة بإعتباره عضوًا فيها تربطه بباقي أعضائها قرابة نسب أو قرابة أصهار‪ ،‬بمعنى أن‬
‫األسرة تنتظم ذوي القربى‪ ،‬وقد يكون منشأ القرابة الزوجية أو اإلجتماع في أصل مشترك ودم واحد‬
‫وهي قرابة النسب سواء كانت قرابة الوالدة أو قرابة الحواشي‪ ،‬وقد يكون مرجعها العالقة من‬
‫الزوج وأقارب الزوج اآلخر وهي قرابة المصاهرة‪ ،‬فإذا تحددت قرابة شخص من آخر ودرجة هذه‬
‫القرابة فإن هذا الشخص يعتبر في نفس القرابة والدرجة بالنسبة إلى زوج الشخص اآلخر وهو ما‬
‫جلته المذكرة اإليضاحية للقانون المدني تعليقًا على المادة ‪ 37‬من أن "القرابة ‪ -‬بما في ذلك‬
‫المصاهرة ‪ -‬إما أن تكون من جهة األب أو من جهة األم أو من جهة الزوج‪.‬‬
‫‪-1-‬‬
‫المساكنة التى تنشىء للمنتفعين بالعين المؤجرة من غير المشار إليهم بالمادة ‪ 21‬من القانون ‪52‬‬
‫لسنة ‪ - 1969‬المنطبقة على واقعة الدعوى ‪ -‬حقًا فى البقاء فيها رغم ترك المستأجر األصلى العين‬
‫أو وفاته ‪ ،‬تستلزم ‪ -‬و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة ‪ -‬حصول المشاركة السكنية‪ 2‬منذ بدء‬
‫اإلجارة ‪ ،‬فكلما لم تنقطع إقامة هؤالء المشاركين بالعين فإنه يحق لهم بهذه الصفة البقاء فيها‬
‫طوال مدة العقد و اإلنتفاع باألمتداد القانونى بعد إنتهائها دون إشتراط إستمرار بقاء المستأجر الذى‬
‫أبرم العقد بأسمه فى العين المؤجرة ‪ ،‬فإن إنتفى هذا الشرط ‪ ،‬أصبح شغل المنتفعين المشار إليهم‬
‫دون سند ‪ ،‬و تعين إخالؤهم منها عند ترك المستأجر األصلى العين أو وفاته ‪.‬‬
‫‪-2-‬‬
‫المقرر فى قضاء هذه المحكمة أنه يشترط لإلنتفاع باإلمتداد القانونى بعد وفاة المستأجر فى ظل‬
‫العمل بأحكام القانون رقم ‪ 121‬لسنة ‪ 1947‬أن يكون المستفيدون من هذا اإلمتداد سواء من الورثة‬
‫أو غيرهم مقيمين عادة مع المستأجر األصلى عند وفاته ‪ ،‬و إذ كان الطاعن ال يمارى فى إقامة‬
‫المطعون عليها الثالثة مع والدها بشقة النزاع عند وفاته و إستمرارها فى البقاء بها بعدها و كان‬
‫لعقد األيجار طابع عائلى و جماعى ال ينشد منه‪ 2‬المنتفع بالعين ‪ -‬سواء كان مستاجراُ أو مستفيدًا‬
‫مما شرعته القوانين اإلستثنائية إستهدافًا لحماية شاغلى األماكن المؤجرة و لحل أزمة اإلسكان‬
‫المستفحلة ‪ -‬مجرد السكن بمفرده بل ليعيش مع أفراد أسرته و لمن يقع عليهم عبء إيوائهم‬
‫قانونيًا أو أدبيًا ‪ ،‬فإن إقامة المطعون عليه الرابع مع زوجته المطعون عليها الثالثة و إنتفاعه‬
‫بالسكنى فى جزء من شقة النزاع هو إنتفاع متفرع عن حق زوجته و تابع لها فى إستمرارها فى‬
‫شغلها طالما بقيت هى فيه ‪ ،‬و من ثم فإن تكييف الحكم المطعون فيه إلقامة المطعون عليه الرابع‬
‫بأنه إيواء أو إستضافة ليس فيه ما يعاب ‪ ،‬و ال محل للتذرع بأن الزوج و ليس الزوجة هو الذى‬
‫ال عن خروجه عن نطاق الدعوى‬ ‫يفرض عليه الشريعة تهيئة مسكن الزوجية ‪ ،‬ألن هذا الجدل فض ً‬
‫الماثلة المتصل سببها بالتأجير من الباطن ‪ ،‬فإن إقامة الزوج فى منزل أسرة زوجته ال يتنافى البتة‬
‫‪ -‬حسبما قرر الحكم ‪ -‬مع أحكام قوانين األحوال الشخصية‪. 2‬‬
‫‪-3-‬‬
‫إذ كان البين من األوراق أن واقعتى وفاة المستأجر األصلى ثم زواج إبنته‪ 2‬المطعون عليها الثالثة‬
‫صادفتا محلهما فى غضون سنتى ‪ 1964 , 1961‬أى فى ظل سريان أحكام القانون ‪ 121‬لسنة‬
‫ال للمادة ‪ 21‬من القانون رقم ‪ 52‬لسنة ‪ ، 1969‬و كان الحكم‬ ‫‪ 1947‬الذى لم يكن يتضمن نصًا مماث ً‬
‫الذى تقضى به هذه المادة ليس له من أثر رجعى فال يسرى‪ 2‬على واقعة النزاع ‪.‬‬
‫‪-3-‬‬
‫لعقد اإليجار طابع عائلى و جماعى ال يتعاقد فيه المستأجر ليسكن بمفرده بل ليعيش معه أفراد‬
‫أسرته و لمن يتراءى له إيواءهم ‪ .‬و قد إستهدفت التشريعات الخاصة بإيجار األماكن حماية شاغل‬
‫العين المؤجرة من عسف المؤجر و تمكينه و المقيمين معه من إقامة مستقرة فى السكن إبان أزمة‬
‫اإلسكان ‪ ،‬و جعلت عقود إيجار تلك األماكن ممتدة تلقائيًا و بحكم القانون إلى غير مدة محددة طالما‬
‫بقيت تلك التشريعات التى أملتها إعتبارات النظام العام ‪ ،‬بحيث ال يجوز إخراج المقيمين إقامة‬
‫مستديمة مع المستأجر بغير إرادتهم إال بسبب من األسباب التى حددتها تلك التشريعات على سبيل‬
‫الحصر ‪ ،‬إال أن ذلك ال ينفى نسبية أثر عقد اإليجار من حيث األشخاص فال يلتزم بها غير عاقديه‬
‫األصليين اللذين يأتمران بقانون العقد ‪ ،‬و من حيث المضمون فال يلزم العقد إال بما تضمنه من‬
‫إلتزام ‪ .‬طالما بقى المستأجر األصلى على قيد الحياة يسكن العين المؤجرة ‪ ،‬لم يبرحها إلى مسكن‬
‫آخر ‪ ،‬و لم ينسب إليه أنه تنازل عن حقه فى اإليجار أو أجره من باطنه خالفًا لما يفرضه عليها‬
‫القانون ‪ .‬يؤيد هذا النظر الذى لم يرد به نص صريح فى القانون رقم ‪ 121‬لسنة ‪ 1947‬أن المشرع‬
‫فى المادة ‪ 21‬من القانون رقم ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬ثم فى المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪1977‬‬
‫عنى بتعيين المستفيد من ميزة اإلمتداد القانونى بعد وفاة المستأجر األصلى أو تركه العين بما يشير‬
‫إلى أن المقيمين مع المستأجر األصلى ال تترتب‪ 2‬فى زمتهم إلتزامات قبل المؤجر خالل فترة‬
‫مشاركتهم المستأجر األصلى فى السكن ‪ ،‬و يبقى هذا األخير هو الطرف األصيل و الوحيد فى‬
‫التعامل مع المؤجر ‪ ،‬و ال يسوغ القول بأن المقيمين مع المستأجر يعتبرون مستأجرين أصليين‬
‫أخذًا بأحكام النيابة الضمنية‪ ، 2‬إنحرافًا عن المبادئ العامة فى نسبية أثر العقد حين يقوم بإرادة‬
‫النائب و ينصرف أثره إلى األصيل ألن هؤالء ليسوا طبقًا للقانون أطرافًا فى عقد اإليجار و ال‬
‫تربطهم بالمؤجر أية عالقات تعاقدية مباشرة أو غير مباشرة سواء كانت إقامتهم فى بداية اإليجار‬
‫أو بعده ‪ ،‬و إنما تمتعهم باإلقامة فى العين قيامًا من المستأجر بإلتزامات و واجبات أدبية‪ 2‬ذات طابع‬
‫خاص قابلة للتغيير و التعديل متعلقة به هو و ال شأن لها بالمؤجر ‪ ،‬و كيفية إستعمال المستأجر‬
‫لمنفعة المسكن مسألة عارضة ال تبرر‪ 2‬فكرة المجاز القانونى على أساس النيابة الضمنية ‪ .‬لما كان‬
‫ذلك و كان الواقع فى الدعوى أن عقد إيجار عين النزاع أبرم فى ‪ 1967/9/16‬بين الطاعنة و بين‬
‫إنبتها التى كانت زوجًا للطاعن آنذاك ‪ ،‬و أن المؤجرة إستصدرت حكمًا فى الدعوى رقم ‪10977‬‬
‫لسنة ‪ 1970‬مدنى مستعجل القاهرة قبل إبنتها المستأجرة منها بطردها من العين المؤجرة لتخلفها‬
‫فى سداد األجرة من أول يناير ‪ 1968‬و لتضمن عقد اإليجار الشرط الصريح الفاسخ ‪ ،‬و كان هذا‬
‫الحكم قد نفذ بإخالء المستأجرة و زوجها المطعون عليه الذى كان يقيم معها فى ‪ 1971/4/12‬فإن‬
‫ما خلص إليه الحكم المطعون فيه من أن المطعون عليه غير ملزم بأجرة شقة النزاع طالما أنه كان‬
‫مقيمًا بها مع المستأجرة األصلية بسبب عالقة الزوجية التى كانت تربطهما خالل الفترة المطالب‬
‫بأجرتها و طالما أنه لم ينفرد بشغل الشقة بأى سبيل بعد خروج المستأجرة األصلية منها هو‬
‫النتيجة التى تتفق و التطبيق الصحيح للقانون ‪.‬‬
‫المساكنة التى ال يصدق عليها وصف التأجير من الباطن ‪ ،‬أو التنازل عن اإليجارفى معنى المادة ‪/2‬‬
‫ب من القانون رقم ‪ 121‬لسنة ‪ 1947‬المطبقة على واقعة الدعوى تستلزم حصول المشاركة‬
‫السكنية منذ بدء اإلجارة و طالما لم تنقطع إقامة المشاركين المؤجرة فإنه يحق لهم بهذه الصفة‬
‫البقاء فى العين المؤجرة طوال مدة العقد و اإلنتفاع باإلمتداد القانونى بعد إنتهائها دون إشتراط‬
‫إستمرار إقامة المستأجر الذى إبرم العقد بأسمه فى العين المؤجرة ‪.‬‬
‫إذ كانت دعوى األخالء الماثلة رفعت فى ‪ 1969/2/5‬و كان المبين من مدونات الحكم المطعون فيه‬
‫تسليم الطاعنين بأن الطاعن األول ترك شقة النزاع فى شهر فبراير ‪ 1969‬تركًا نهائيًا متخليًا عن‬
‫العين المؤجرة إلى منزل مملوك له فإنه ال محل لإلستناد إلى المادة ‪ 21‬من القانون ‪ 52‬لسنة ‪1969‬‬
‫‪ -‬أيًا كان وجه الرأى فى تفسير‪ 2‬نطاقها ‪ -‬لعدم سريانها على واقعة الدعوى ‪.‬‬
‫‪-1-‬‬
‫مؤدى نص الفقرة األولى من المادة ‪ 21‬من القانون ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬المقابلة للمادة ‪ 29‬من القانون‬
‫رقم ‪ 49‬لسنة ‪ ، 1977‬إن المشرع رغبة منه‪ 2‬فى حماية شاغلى األماكن المؤجرة و لحل أزمة‬
‫اإلسكان إستحدث فى المادة المذكورة حكمًا يقضى بإستمرار‪ 2‬عقد اإليجار و إمتداده ‪ -‬فى حالة وفاة‬
‫المستأجر أو تركه العين المؤجرة ‪ -‬لصالح زوجته أو أوالده أو والديه المقيمين معه وقت الوفاة أو‬
‫الترك ‪ ،‬و يكفى لكى يتمتع‪ 2‬أى من هؤالء بميزة‪ 2‬اإلمتداد أن تثبت له إقامة مستقرة‪ 2‬مع المستأجر‬
‫بالعين المؤجرة أيًا كانت مدتها و أيًا كانت بدايتها بشرط أن تستمر حتى تاريخ الوفاة أو الترك ‪ ،‬فال‬
‫يؤثر على قيام هذا الحق إنقطاعه عن اإلقامة مع المستأجر األصلى إذا عاد و أقام من بعد معه‬
‫إقامة مستقرة قبل الوفاة أو الترك و إستمرت لحينها ‪.‬‬
‫‪-4-‬‬
‫مفاد المواد من ‪ 34‬حتى ‪ 37‬من التقنين المدني مترابطة أنه يقصد بالقرابة تحديد مركز الشخص‬
‫في أسرة معينة بإعتباره عضوًا فيها تربطه بباقي أعضائها قرابة نسب أو قرابة أصهار‪ ،‬بمعنى أن‬
‫األسرة تنتظم ذوي القربى‪ ،‬وقد يكون منشأ القرابة الزوجية أو اإلجتماع في أصل مشترك ودم واحد‬
‫وهي قرابة النسب سواء كانت قرابة الوالدة أو قرابة الحواشي‪ ،‬وقد يكون مرجعها العالقة من‬
‫الزوج وأقارب الزوج اآلخر وهي قرابة المصاهرة‪ ،‬فإذا تحددت قرابة شخص من آخر ودرجة هذه‬
‫القرابة فإن هذا الشخص يعتبر في نفس القرابة والدرجة بالنسبة إلى زوج الشخص اآلخر وهو ما‬
‫جلته المذكرة اإليضاحية للقانون المدني تعليقًا على المادة ‪ 37‬من أن "القرابة ‪ -‬بما في ذلك‬
‫المصاهرة ‪ -‬إما أن تكون من جهة األب أو من جهة األم أو من جهة الزوج‪.‬‬
‫‪-5-‬‬
‫إن النص في المادة ‪ 21‬من القانون رقم ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬بشأن إيجار األماكن وتنظيم العالقة بين‬
‫المؤجر والمستأجرين ‪ -‬المنطبق على واقعة الدعوى ‪ -‬قد أطلق القول في صدد إنتقال حقوق‬
‫المستأجر إلى سائر األقارب حتى الدرجة الثالثة من غير زوجه أو أوالده أو والديه بشرط إقامتهم‬
‫معه بصفة مستقرة‪ 2‬مدة سنة على األقل سابقة على وفاته أو مدة شغله المسكن أيهما أقل‪ ،‬وعقد‬
‫اإليجار ‪ -‬وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ‪ -‬له طابع عائلي وجماعي ال يتعاقد فيه المستأجر‬
‫ليسكن بمفرده بل ليعيش معه أفراد أسرته ومن ثم فإن القرابة المعنية‪ 2‬بالفقرة الثانية من المادة‬
‫آنفة الذكر تشمل قرابة النسب وقرابة المصاهرة بحيث يعتبر أقارب أحد الزوجين في نفس القرابة‬
‫والدرجة بالنسبة إلى الزوج اآلخر وفق المادة ‪ 37‬من القانون المدني ‪ -‬يؤيد هذا النظر أن الفقرة‬
‫األولى من ذات المادة أشارت إلى الزوجة إضفاء للطابع األسري لعقد إيجار األماكن‪ ،‬ويساند هذا‬
‫القول أن المشرع أفصح عن مقصوده في المادة ‪ 29‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬في شأن تأجير‬
‫وبيع األماكن وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر ‪ -‬والمقابلة للمادة ‪ 21‬من القانون ‪ 52‬لسنة‬
‫‪ - 1969‬وأوضح أن النص على األقارب حتى الدرجة الثالثة يتسع لألقارب نسبًا أو مصاهرة على‬
‫سواء‪ .‬لما كان ذلك وكان الحكم قد بنى قضاءه على أساس أن المادة سالفة الذكر مقصورة على‬
‫أقارب النسب وال تمتد إلى قرابة األصهار‪ ،‬ورتب على ذلك أن إقامة مورث الطاعنة الثانية بعين‬
‫النزاع مهما استطالت ال تنشئ‪ 2‬له حقًا‪ ،‬وحجب بذلك نفسه عن تمحيص توافر شرائط إنطباق هذه‬
‫المادة عليه وهل من حقه اإلستفادة منها حال ترك المستأجر األصلي عين النزاع‪ ،‬فإنه يكون قد‬
‫أخطأ في تطبيق القانون‪.‬‬
‫المساكنة التى تنشىء للمنتفعين بالعين المؤجرة من غير المشار إليهم بالمادة ‪ 21‬من القانون ‪52‬‬
‫لسنة ‪ - 1969‬المنطبقة على واقعة الدعوى ‪ -‬حقًا فى البقاء فيها رغم ترك المستأجر األصلى العين‬
‫أو وفاته ‪ ،‬تستلزم ‪ -‬و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة ‪ -‬حصول المشاركة السكنية‪ 2‬منذ بدء‬
‫اإلجارة ‪ ،‬فكلما لم تنقطع إقامة هؤالء المشاركين بالعين فإنه يحق لهم بهذه الصفة البقاء فيها‬
‫طوال مدة العقد و اإلنتفاع باألمتداد القانونى بعد إنتهائها دون إشتراط إستمرار بقاء المستأجر الذى‬
‫أبرم العقد بأسمه فى العين المؤجرة ‪ ،‬فإن إنتفى هذا الشرط ‪ ،‬أصبح شغل المنتفعين المشار إليهم‬
‫دون سند ‪ ،‬و تعين إخالؤهم منها عند ترك المستأجر األصلى العين أو وفاته ‪.‬‬
‫ال يغير من طبيعة اإليواء الذى ال يمنح للغير حقًا فى البقاء بالعين بعد وفاة المستأجر أو تركه لها ‪،‬‬
‫إسهام الطاعن األول فى بعض نفقات المنزل أو علم المطعون عليه ‪ -‬المؤجر ‪ -‬و المالك السابق‬
‫بإقامة الطاعنين بالعين المؤجرة دون إعتراض ‪ ،‬ألن إنتفاعهما بالعين كان متفرعًا من إنتفاع‬
‫المستأجرة األصلية و إستمرارها فى شغلها طيلة وجودها ‪.‬‬
‫إذ كان تعبير المستأجر إرادته فى التخلى عن إجارة العين المؤجرة وعلى ‪ -‬ما جرى به قضاء هذه‬
‫المحكمة ‪ -‬كما قد يكون صريحًا يصح أن يكون ضمنيًا‪ ،‬بأن يتخذ موقفًا ال تدع ظروف الحال شكًا فى‬
‫داللته على إنصراف قصده إلى أحداث هذا األثر القانونى‪ ،‬كما أنه ولئن كان من واجب المؤجر‬
‫تمكين المستأجر من اإلنتفاع بالشىء المؤجر‪ ،‬إال أنه ال تثريب‪ 2‬على المستأجر إن هو لم ينتفع به‬
‫فع ً‬
‫ال ما دام قائمًا بتنفيذ إلتزاماته تجاه المؤجر و كانت إقامة الطاعنة بالمنيا بعد زواجها ال تقوم‬
‫ال على إتجاه إرادتها إلى ترك اإلقامة بشقة‪ 2‬النزاع‪ ،‬فإن الحكم المطعون فيه يكون فض ً‬
‫ال‬ ‫بذاتها ‪ -‬دلي ً‬
‫عما أورده من خطأ فى تطبيق القانون قد شابه فساد فى اإلستدالل‪.‬‬
‫‪-2-‬‬
‫المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن النص فى المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬على أنه‬
‫مع عدم اإلخالل بحكم المادة " ‪ " 8‬من هذا القانون ال ينتهى عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو‬
‫تركة العين إذا بقى فيها زوجه أو أوالده أو أى من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو‬
‫الترك ‪ " .‬يدل على أن الترك الذى يجيز لهؤالء المقيمين مع المستأجر البقاء فى العين المؤجرة‬
‫وباإلمتداد القانونى للعقد فى مفهوم هذه المادة هو الترك الفعلى من جانب المستأجر مع بقاء من‬
‫كانوا يقيمون معه وقت حصول الترك‪.‬‬
‫‪-3-‬‬
‫المقرر كذلك أن إثبات أو نفى ترك المستأجر للعين المؤجرة وتخليه عنها هو من مسائل الواقع التى‬
‫تستقل بها محكمة الموضوع ما دام إستخالصها فى ذلك سائغًا وله أصل فى األوراق‪.‬‬
‫‪-5-‬‬
‫لما كان المساكنون للمستأجر األصلى منذ بدء اإلجارة يحق لهم بهذه الصفة البقاء فى العين طوال‬
‫مدة العقد واإلنتفاع باإلمتداد القانونى بعد إنتهائها دون إشتراط إقامة المستأجر الذى أبرم العقد‬
‫بأسمه فى هذه العين‪ ،‬ويكون لهم منذ تاريخ وفاته أو تركه للعين جميع الحقوق الناشئه عن العالقة‬
‫اإليجارية بما يستوجب إختصامهم جميعًا عند مقاضاتهم بشأنها إذا ال يمثل‪ 2‬بعضهم بعضًا فيما قد‬
‫ينشأ بينهم‪ 2‬وبين المؤجر من المنازعات لما كان ذلك وكان البين من األوراق أن المطعون ضدها لم‬
‫تختصم فى الدعوى رقم " ‪ " .....‬جنوب القاهرة التى أقامتها الطاعنون عن ورثه‪ 2‬المرحوم " "‬
‫المستأجر األصلى والتى قضى فيها بإنهاء عقد اإليجار وإلزامهم بإخالء العين المؤجرة‪ ،‬من ثم فإن‬
‫هذا الحكم ال يكون له أيه حجية قبل المطعون ضدها التى تمسكت بمساكنتها للمستأجر األصلى منذ‬
‫بدء اإلجارة وإلى ما بعد وفاته وإذ إلتزم الحكم المطعون فيه هذا النظر و قضى برفض الدفع بعدم‬
‫جواز نظر الدعوى لسبق الفصل فيها بالحكم المشار إليه فإنه ال يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون‪.‬‬
‫‪-3-‬‬
‫المقرر ‪ -‬فى قضاء هذه المحكمة ‪ -‬أن المساكنة التى تنشىء للمنتفعين بالعين المؤجرة حقًا فى‬
‫البقاء فيها رغم ترك المستأجر األصلى العين يستلزم حصولها منذ بدء اإلجارة و إستمرارها دون‬
‫إنقطاع‪.‬‬
‫المقرر فى قضاء هذه المحكمة ‪ -‬أن اإليواء بطريق اإلستضافة يقوم على إنتفاء العالقة التعاقدية‬
‫بين المستأجر وبين ضيفه أو بين األخير وبين المؤجر‪ ،‬فال يعتبر الضيف مستأجرًا مع المستأجر‬
‫الذى أبرم العقد بإسمه‪ 2‬وليس له حق فى اإلنتفاع بالعين المؤجرة يجابه به المستأجر إذ أن إقامته‬
‫لديه على سبيل التسامح منه‪ 2‬إن شاء أبقى عليها وإن شاء أنهاها بغير إلتزام عليه‪ .‬فهى متفرعة‬
‫عن إنتفاع المستأجر األصلى ومرتبطة بإستمراره فى هذا اإلنتفاع بنفسه وال تنقلب هذه اإلقامة‬
‫مهما طال أمدها إلى مساكنة تعطيه الحق فى اإلحتفاظ بالمسكن‪.‬‬
‫‪-2-‬‬
‫المساكنة تنشأ للمنتفعين بالعين المؤجرة من غير األقارب المنصوص عليهم فى المادة سالفة‬
‫البيان‪ ،‬حقا فى البقاء فيها بالرغم من ترك المستأجر لها أو وفاته بشرط أن يثبت حصولها عند بدء‬
‫اإليجار‪ ،‬ما دام أن إقامة هؤالء المساكنين فى العين لم تنقطع فإنه يحق لهم اإلفادة من اإلمتداد‬
‫القانونى‪ ،‬فإن شغل هؤالء للعين بعد ترك المستأجر لها أو فى حالة وفاته‪ ،‬يكون له سنده القانونى‪،‬‬
‫وال ينال من هذا النظر أن المشرع قد عدد فى المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬فئات‬
‫أقارب مستأجر عين للسكنى ممن يحق لهم اإلستناد إلى مساكنتهم له كى يمتد عقد اإليجار‬
‫لصالحهم بعد وفاته أو تركه للعين‪ ،‬ذلك ألن تخصيصهم بالذكر فى النص ال ينفى حق من عداهم فى‬
‫التمسك بالمساكنة وما رتبه القانون عليه من إستمرارهم فيها فى الحالتين سالفتى الذكر‪ ،‬ألن حقهم‬
‫مصدره ما تعارف المالكون والمستأجرون عليه فى إستمرار وإضطراد من تحرير عقد اإليجار بإسم‬
‫مستأجر واحد فى حالة تعددهم عند إستئجار عين واحدة‪.‬‬
‫الغاء عقد ايجار المستأجر‬

‫لعدم وجود ابناء مقيمين‪ 2‬قبل وفاته‬
‫كتبت لواحظ عبدالجواد‪:‬‬
‫قضت محكمة االستئناف لاليجارات بالقاهرة بتأييد حكم محكمة الدرجة االولي‪ ..‬الذي قضي بانهاء‬
‫عقد ايجار شقة بعدوفاة المستأجر االصلي‪ ..‬لعدم وجود من يمتد لهم عقد االيجار‪..‬وكان احد ابناء‬
‫المستأجر قد اقام بشقة النزاع‪ ..‬وبعد وفاة والده وطالب المالك بان يحرر له عقد ايجار باسمه‪..‬‬
‫رغم انه لم يكن مقيم مع المستأجر قبل وفاته‪ ..‬قالت محكمة االستئناف برياسة المستشار مجدي‬
‫محمد حسين وعضوية المستشارين مصطفي محمود رشاد وسعد عبدالعظيم وسكرتارية جمال‬
‫عبدالتواب‪ ..‬ان ابن المستأجر ترك مسكن والده بعد ان تزوج بمسكن اخر خاص به‪ ..‬ولهذا ال يكون‬
‫له الحق في امتداد عقد االيجار‬
‫األم اغتصبت الشقة ‪ 30‬عاما‬

‫واإلبن يطالب بامتداد عقد االيجار!‬
‫كتبت لواحظ عبدالجواد‪:‬‬
‫قضت محكمة االستئناف لاليجارات بالقاهرة بتأييد الحكم االبتدائي بطرد ورثة سيدة وضعت يدها‬
‫علي شقة ملك شركة تأمين لمدة ثالثين عاما بدون سند قانوني‪.2‬‬
‫وكان أحد ورثة السيدة قد اقام دعوي بتحرير عقد ايجار باسمه‪ ..‬علي اساس امتداد االقامة اليه بعد‬
‫وفاة والدته‪ .‬وقالت محكمة االستئاف برياسة المستشار بهاء الدين ابراهيم وعضوية المستشارين‬
‫مجدي محمد حسين ومحمد مسعد الشريف وسكرتارية علي محمد محمود انه قد ثبت من تقرير‪2‬‬
‫خبير وزارة العدل الذي تدينه المحكمة ان مورثه الرسمي‪ 2‬هي التي كانت تضع يدها علي الشقة‬
‫المتنازع عليها منذ اكثر من ثالثين عاما بدون تعاقد وان وضع اليد لم يكن له سند من الواقع أو‬
‫القانون‪ ..‬وبالتالي ال يكون من حق الورثة طلب االمتداد القانوني لعالقة غير قانونية‪.2‬‬
‫‪-1-‬‬
‫المقرر فى قضاء هذه المحكمة ‪ -‬إنه ولئن كان لعقد اإليجار األماكن طابع عائلى وجماعى ال يتعاقد‬
‫فيه المستأجر ليسكن بمفرده‪ ،‬بل ليعيش مع أفراد أسرته‪ 2‬ولمن يتراءى له أيوائهم الذين ال تترتب‬
‫فى ذمتهم إلتزامات قبل المؤجر خالل فتره مشاركتهم المستأجر األصلى فى السكن‪ ،‬ويبقى هذا‬
‫األخير هو الطرف األصلى والوحيد فى التعامل مع المؤجر وال يسوغ القول بأن المقيمين مع‬
‫المستأجر يعتبرون مستأجرين أصليين أخذًا بأحكام النيابة الضمنية إنحرافًا عن المبادىء العامة فى‬
‫نسبية‪ 2‬آثار العقد ألن هؤالء ليسوا طبقًا للقانون أطرافًا فى عقد اإليجار وال تربطهم بالمؤجر أية‬
‫عالقة تعاقدية مباشرة أو غير مباشرة سواء كانت إقامتهم فى بداية اإليجار أو بعده وإنما تمتعهم‬
‫باإلقامة فى العين كان قيامًا من المستأجر بإلتزامات وواجبات أبوية ذات طابع خاص‪ ،‬قابلة للتغيير‬
‫والتبديل متعلقة به هو وال شأن لها بالمؤجر‪.‬‬
‫‪-1-‬‬
‫المقرر فى قضاء هذه المحكمة أنه وإن كان المشرع لم يعتبر المستأجر لعين للسكنى نائبًا عن‬
‫األشخاص الذين عددهم نص المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ ،1977‬ولذلك عنى بالنص على‬
‫إستمرار عقد اإليجار لمصلحة من يكون مقيمًا منهم معه عند وفاته أو تركه للعين‪.‬‬
‫‪-1-‬‬
‫المقرر في المادة ‪ 949/1‬من القانون المدني أن الحيازة ال تقوم على عمل يتحمله الغير على سبيل‪2‬‬
‫التسامح‪ ،‬ولما كان المقرر شرعًا أن الزوج هو المكلف بإعداد مسكن الزوجية‪ ،‬فإذا قامت الزوجة‬
‫بإعداده وأقام معها زوجها فإن ذلك يكون على سبيل التسامح بغير التزام عليها فلها أن تمنعه ولو‬
‫كانت عالقة الزوجية قائمة ومستمرة‪.‬‬
‫‪-‬‬
‫تقضى الفقرة الثانية‪ 2‬من المادة ‪ 29‬من قانون إيجار األماكن رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬بأنه " إذا كانت‬
‫العين المؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى فال ينتهى العقد بوفاة المستأجر‬
‫أو تركه العين و يستمر لصالح ورثته و شركائه فى إستعمال العين بحسب األحوال " و مناط ‪-‬‬
‫إعمال حكم هذه الفقرة أال يكون هناك إتفاق خاص بين المستأجر األصلى و شركائه بشأن تنظيم‬
‫اإلنتفاع بالمكان و كيفية إستغالله ‪ ،‬فإذا ما ثبت أن وضع يد الشركاء على العين المؤجرة يستند إلى‬
‫عقد إيجار من الباطن صادرًا لهم من المستأجر األصلى فإنه هو الذى يحكم العالقة بين طرفيها و‬
‫يتعين إستبعاد تطبيق حكم المادة المشار إليها ‪ ،‬لما كان ذلك و كان الحكم المطعون فيه قد خالف‬
‫هذا النظر فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون ‪.‬‬
‫‪-2-‬‬
‫المقرر ‪ -‬في قضاء هذه المحكمة أن ما نصت عليه المادتين ‪ 602 ،601‬من القانون المدني يدل‬
‫على أن المشرع جعل القاعدة العامة أن موت أحد المتعاقدين في عقد اإليجار ال ينهيه بل تنتقل‬
‫الحقوق واإللتزامات الناشئة عنه إلى الورثة أخذًا أن األصل في العقود المالية أنها ال تبرم عادة‬
‫إلعتبارات شخصية‪ 2‬فإذا لم يعقد اإليجار خالفًا لألصل بسبب حرفة المستأجر أو إذا كان اإليجار لم‬
‫يبرم إال إلعتبارات شخصية مراعاة فيه فإن اإليجار ال ينتهي‪ 2‬بقوة القانون بل يجب أن يطلب إنهاؤه‬
‫ولئن كان ظاهر نص المادة ‪ 602‬آنفة اإلشارة يفيد أن طلب اإلنهاء مقرر لكل من المؤجر وورثة‬
‫المستأجر المتوفى في الحالتين المنصوص عليهما فيه إال أنه إستهداء بالحكمة التي أملته فإن طلب‬
‫اإلنهاء مخول لورثة المستأجر دون المؤجر إذا لم يعقد اإليجار إال بسبب حرفة المستأجر ألن‬
‫مباشرة مهنة المستأجر المورث قد تقتضى كفاية ربما ال تتوافر فيهم بخالف الحالة التي يراعى في‬
‫إبرام اإليجار اعتبارات تتعلق بشخص المستأجر فإنه يجوز طلب اإلخالء لكل من المؤجر وورثة‪2‬‬
‫المستأجر على السواء يؤيد هذا النظر ما أوردته المذكرة اإليضاحية من أنه "إذا كان اإليجار قد‬
‫عقد إلعتبارات شخصية في المستأجر كما إذا أجرت العين لتكون مكتب محام أو عيادة طبيب وكما‬
‫في عقد المزارعة فيجوز لورثة المستـأجر كما في مكتب المحامى وعيادة الطبيب ويجوز للمؤجر ‪-‬‬
‫كما في حالة المزارعة ‪ -‬أن يطلب إنهاء العقد" وقد أفصح المشرع عن هذا اإلتجاه في المادة ‪29‬‬
‫من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬بشأن تأجير وبيع األماكن وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر‬
‫والمقابلة للمادة ‪ 21‬من القانون رقم ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬السابق عليه فإستحدث إضافة فقرة تنص‬
‫على أنه "‪ ...‬فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو مهني‪ 2‬أو حرفي فال‬
‫تنتهي‪ 2‬بوفاة المستأجر أو تركه العين ويستمر لصالح ورثته وشركائه في إستعمال العين بحسب‬
‫األحوال" مما مفاده أن ورثة المستأجر وحدهم هم الذين يحق لهم طلب اإلنهاء طالما كان اإليجار‬
‫معقودًا بسبب‪ 2‬حرفة مورثهم" لما كان الواقع في الدعوى أن مورث المطعون ضدهم استأجر العين‬
‫محل النزاع من الطاعن إلستعمالها مكتبًا للمحاماة وسكنًا ثم قصر استعمالها مكتبًا حتى وفاته‬
‫بتاريخ ‪ 19/8/1977‬في ظل العمل بأحكام القانون رقم ‪ 52‬لسنة ‪ ،1969‬ولم يقدم الطاعن ‪ -‬أمام‬
‫ال على ما ساقه بسبب النعي من أن اإليجار كان إلعتبارات تتعلق بشخص‬ ‫محكمة الموضوع دلي ً‬
‫المستأجر ولم يطلب من المحكمة تحقيقه وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض طلب‬
‫ال عن تطبيقه‪ 2‬الصحيح‬ ‫اإلخالء إلنتهاء العقد على ما أورده بمدوناته‪ 2...‬فإنه يكون بهذه األسباب فض ً‬
‫للمادتين ‪ 602 ،601‬من القانون المدني ‪ -‬قد أظهر أن الشقة محل النزاع إقتصر إستعمالها على‬
‫مكتب للمحاماة بما ينتفي معه الحظر إلحتجاز أكثر من مسكن في البلد الواحد‪.‬‬
‫النص فى المادتين ‪ 1/29 ، 8‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ - 1977‬فى شأن تأجير و بيع األماكن و تنظيم‬
‫العالقة بين المؤجر و المستأجر ‪ -‬يدل على أن المشرع إستلزم لتطبيق هذا النص القانونى أن تكون‬
‫للمقيم درجة قرابة معينة باإلضافة إلى شرط اإلقامة عند وفاة المستأجر ‪ ،‬و يتعين على المحكمة أن‬
‫تستظهر هذين الشرطين إلستمرار‪ 2‬عقد اإليجار ألقارب المستأجر ‪.‬‬
‫غير صحيح ما قررته الطاعنة األولى أنها مستأجرة أصلية لعين النزاع إذ أن النص في عقد اإليجار‬
‫على أن إستئجار المكان لسكنى المستأجر وعائلته ‪ -‬وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ‪ -‬هو‬
‫بيان للغرض من اإلستعمال‪ ،‬لما لعقد إيجار المسكن من طابع عائلي وجماعي ال يتعاقد فيه‬
‫المستأجر ليسكن بمفرده بل ليعيش معه أفراد أسرته المقيمين بالعين المؤجرة‪.‬‬
‫‪-5-‬‬
‫إذ كانت الطاعنة األولى قد تمسكت بأن إبنها الطاعن الثانى ‪ -‬المستأجر األصلى ‪ -‬قد غادر البالد و‬
‫يعتبر ذلك تركًا للعين المؤجرة ‪ .‬فيستمر‪ 2‬عقد اإليجار لصالحها ‪ ،‬إال أن إبنها المذكور تمسك بدفاع‬
‫حاصلة أن عقد اإليجار ما زال قائمًا و لم ينته‪ 2‬بعد رغم سفره إلى الخارج إذ أن إقامته فى البالد‬
‫مستمرة و عاد إليها فى ‪ / /‬و حصل على إقامة جديدة ‪ ،‬و هو ما ينفى تخليه عن العين المؤجرة و‬
‫تركه لها ‪ .‬و من ثم فال يعيب الحكم إغفال الرد على هذا الدفاع غير الجوهرى ‪.‬‬
‫‪-1-‬‬
‫النص في المادتين ‪ 36 ،35‬من القانون المدني ‪ -‬يدل وعلى ما جاء باألعمال التحضيرية أن قرابة‬
‫إبنة الخال هي قرابة من الدرجة الرابعة بإحتساب درجتيه صعودًا إلى األصل المشترك ‪ -‬ودرجتين‬
‫نزو ًال منه‪ 2‬إلى القريب‪.‬‬
‫‪-3-‬‬
‫النص فى المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬على أنه مع عدم اإلخالل بحكم المادة ‪ 8‬من‬
‫هذا القانون ‪ -‬ال ينتهى عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجة أو‬
‫أوالده أو أى من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك و فيما عدا هؤالء من أقارب‬
‫المستأجر نسبًا أو مصاهرة حتى الدرجة الثالثة ‪ -‬يشترط‪ 2‬إلستمرار‪ 2‬عقد اإليجار ‪ -‬إقامتهم فى‬
‫المسكن مدة سنة على األقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركه العين أو مدة شغله للمسكن أيهما‬
‫أقل ‪ -‬يدل على أن الحق فى إمتداد عقد اإليجار مقصور على أقارب المستأجر حتى الدرجة الثالثة‬
‫فقط ‪ -‬بما الزمه عدم أحقية الطاعنة فى اإلستفادة من حكم هذه المادة ‪ -‬أيًا كان وجه الرأى فى‬
‫حقيقة إقامتها و والدتها مع المستأجرة األصلية و إذ خلص الحكم المطعون فيه إلى هذه النتيجة‬
‫يكون قد طبق القانون على وجهه الصحيح ‪.‬‬
‫األصل أن عقد اإليجار بطبيعته من العقود الرضائية‪ 2‬الموقوته إال أن المشرع بسبب تفاقم مشكلة‬
‫اإلسكان إستحدث نصوصًا آمره متعلقة بالنظام العام باإلمتداد القانونى لعقد اإليجار بعد إنتهاء مدتة‬
‫حال حياة المستأجر ‪ ،‬و إستمراره لصالح طوائف محدده من أقاربه الذين كانوا يقيمون معه قبل‬
‫الوفاة أو ترك العين و المشرع يهدف بذلك إلى إستمرار عقد إيجار المساكن لشاغليها من‬
‫المستأجرين و األقارب وهو ما يتصل إتصا ًال وثيقًا بالسالم اإلجتماعى و بكفالة الطمأنينة‪ 2‬للمواطنين‬
‫‪ ،‬ومن هذه النصوص اآلمره ما جرى به نص الفقرة األولى من المادة ‪ 29‬من القانون ‪ 49‬لسنة‬
‫‪ 1977‬من أن " مع عدم اإلخالل بحكم المادة ‪ 8‬من هذا القانون ال ينتهى عقد إيجار المسكن بوفاة‬
‫المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أوالده أو أى من والديه الذين كانوا يقيمون معه‬
‫حتى الوفاة أو الترك و فيما عدا هؤالء من إقارب المستأجر نسبًا أو مصاهرة حتى الدرجة الثالثة‬
‫يشترط إلستمرار عقد اإليجار إقامتهم فى المسكن مدة سنة على األقل سابقة على وفاة المستأجر أو‬
‫تركه العين أو مدة شغله للمسكن إيهما أقل " مما مفاده إن عقد اإليجار يستمر لطوائف محدده من‬
‫أقارب المستأجر المقيمين معه حتى الوفاة أو الترك ‪ ،‬و يقصد باإلقامة فى هذا المعنى اإلقامة‬
‫المستقرة المعتادة و إنصراف نية المقيم إلى أن يجعل من هذا المسكن مراحه و مغداه بحيث ال‬
‫يعول على مآوى دائم و ثابت سواه ‪ ،‬فتخرج اإلقامة العرضية‪ 2‬و العابرة و الموقوتة مهما إستطالت‬
‫و أيا كان مبعثها و دواعيها ‪.‬‬
‫مفاد النص القانونى فى المادة ‪ 29‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬يفرق بين طائفتين من األقارب‬
‫األولى و هم أوالد المستأجر و زوجه و والداه ‪ -‬فلم يحدد المشروع فترة زمنية إلقامتهم بالعين‬
‫المؤجرة فيستمر‪ 2‬عقد إيجار المسكن لصالحهم متى كانت لهم إقامة مستقرة ‪ -‬طالت أوقصرت ‪-‬‬
‫حتى وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة ‪ ،‬و أفراد هذه الطائفة قد حباهم المشرع بتلك الميزة‬
‫بإعتبارهم من الطبقة األولى لألقارب التى تتكون منها األسرة ‪ ،‬و هم فى األصل يعيشون فى كنف‬
‫المستأجر يتولى رعايتهم و األنفاق عليهم ‪،‬‬
‫و هذا المبدأ القانونى الذى إعتنقه المشرع يقضى حسب الحكمه منه‪ 2‬و دواعيه بإستمرار عقود‬
‫إيجار الوحدات التى يستأجرها لصالح أفراد الطبقة األولى من األقارب متى كانت لهم إقامة مستقرة‬
‫فى كل سنة ‪ -‬أيًا كانت مدتها قبل الوفاة أو الترك ما لم يصطدم هذا التطبيق بالنص الذى يحظر‬
‫إحتجاز أكثر من مسكن فى البلد الواحد دون مقتض ‪ ،‬أما فيما عدا هؤالء من أقارب المستأجر نسبًا‬
‫أو مصاهرة حتى الدرجة الثالثة فقد إشترط المشرع إقامتهم لمدة سنة على األقل سابقة على وفاة‬
‫المستأجر أو تركه العين المؤجرة بإعتبار أن أفراد هذه الطائفة فى األصل ال يتولى المستأجر‬
‫رعايتهم و اإلنفاق عليهم و من ثم فقد قيد المشرع الحماية المقررة لهم و هى إستمرار عقد اإليجار‬
‫لصالحهم بقيد و هو اإلقامة المستقرة لمدة سنة سابقة على الوفاة أو الترك بإعتبار أن األصل فى‬
‫تقريرها هو تفاقم مشكلة اإلسكان و هدف المشرع من إسباغ تلك الحماية كفالة بقائهم فى المسكن‬
‫الذى يعيشون فيه و من ثم ينبغى عدم التوسع فى تطبيق هذا اإلستثناء و يلزم إعمال نطاقه فى‬
‫حدود هذا الهدف الذى إبتغاه المشرع من وصفه ‪ ،‬و من ثم فإن حماية القانون لهم تجد حدًا لها فى‬
‫تقرير المسكن الالزم إلقامتهم فال ينصرف‪ 2‬إستمرار عقد اإليجار لصالحهم إال للمسكن الذى تتوافر‬
‫إقامتهم المستقرة فيه لمدة سنة دون غيره من الوحدات التى يستأجرها المستأجر حتى لو كانت فى‬
‫بلد آخر ‪ ،‬إذ تنتفى علة إسباغ تلك الحماية فى الوحدات األخرى ‪ ،‬هذا إلى أنه ال يتصور أن يتوافر‬
‫شرط اإلقامة المستقرة لمدة سنة سابقة على الوفاة أو الترك فى مسكنين فى وقت واحد ‪ ،‬و ال محل‬
‫للتحدى بأن القانون المدنى أجاز تعدد الموطن بتعدد محل اإلقامة إذ أن النص فى قوانين إيجار‬
‫األماكن على إستمرار عقد اإليجار لغير المستأجر هو إستثناء من األصل العام ال يجوز التوسع فيه‬
‫و يعمل به فى الهدف الذى إبتغاه المشرع ‪ ،‬و لكل من القانونين نطاق و مجال لتطبيقته‪. 2‬‬
‫إذ كان الطاعن قد تمسك بدفاع أمام محكمة الموضوع ‪ ،‬حاصله عدم إمتداد عقد إيجار الشقة محل‬
‫النزاع للمطعون ضده لعدم إنطباق نص المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬إذ أن إقامتة‬
‫الثابتة المستقرة الدائمة كانت مع خاله المستأجر فى شقة أخرى يستأجرها األخير بمدينة طنطا وقد‬
‫إستمرت اإلقامة حتى وفاة خاله فى ‪، 1981/11/7‬‬
‫و دلل على ذلك بصورة رسمية من صحيفة الدعوى رقم ‪ 8909‬لسنة ‪ 1981‬مدنى طنطا التى أقامها‬
‫المطعون ضده و مذكرات دفاعه المقدمة فيها و الشكوى بالمحضر رقم ‪ 42‬أحوال قسم أول طنطا‬
‫فى نوفمبر‪ 2‬سنة ‪ 1981‬و بطاقتة الشخصية‪ 2‬و بدل فاقد منها و جواز سفره و صحيفة الحالة‬
‫الجنائية و ملف تأمينات المطعون ضده ‪ ،‬إال أن الحكم المطعون فيه لم يفطن لدفاعه الجوهرى و‬
‫إكتفى بالرد على دفاعه بأن إقامة المطعون ضده فى طنطا‬
‫و هى غير البلده الكائنة بها شقة النزاع ال تمنع من تعدد محل إقامته و ال تحول دون الحكم له‬
‫بطلباته و مفاد ما ذهب إليه الحكم أنه فهم دفاع الطاعن على أن المطعون ضده يحتجز أكثر من‬
‫مسكن بغير مقتض فإنه يكون قد أخطـأ فى فهم الواقع فى الدعوى ما أدى به إلى الخطـأ فى تطبيق‬
‫القانون و حجية ذلك عن بحث دفاع الطاعن الجوهرى الذى قد يتغير به وجه الرأى فى الدعوى مما‬
‫يعيبه أيضا بالقصور فى التسبيب إذ تنحسر الحماية المقرر لألقارب وفقًا ألحكام الفقرة األولى من‬
‫المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬بتوافر المسكن الذى تتوافر به اإلقامة المستقرة‬
‫المعتادة دون غيره من الوحدات األخرى التى يستأجرها المستأجر و لو كانت فى بلد آخر ‪.‬‬
‫النص فى المادة ‪ 1/21‬من قانون إيجار األماكن رقم ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬الذى يحكم واقعة الدعوى ‪ -‬و‬
‫المقابل لنفس المادة ‪ 1/29‬من القانون القائم رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬على أنه " ‪ .......‬ال ينتهى عقد‬
‫إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركة إذا بقى فيها زوجه أو أوالده أو والداه الذين كانوا يقيمون‬
‫معه حتى الوفاة أو الترك " يدل و على ماجرى به قضاء هذه المحكمة ‪ -‬أن عقد إيجار المسكن ال‬
‫ينتهى بوفاة المستأجر األصلى أو من إمتد العقد لصالحه و تستمر العالقة اإليجارية قائمة مع أى‬
‫من المستفيدين المشار إليهم بالنص متى كانت إقامتهم بالعين إقامه مستقرة حتى تاريخ الوفاة ‪.‬‬
‫‪-3-‬‬
‫من المقرر ‪ -‬أن الفصل فى كون اإلقامة بعين النزاع إقامة مستقرة أم أنها على سبيل‪ 2‬اإليواء أو‬
‫اإلستضافة هو من سلطة محكمة الموضوع متى إقامت قضاءها على أسباب سائغه ‪.‬‬
‫‪-4-‬‬
‫لما كانت المادة ‪ 21‬من القانون رقم ‪ 52‬سنة ‪ - 1969‬المنطبق على واقعة الدعوى و المقابلة لنص‬
‫المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ - 1977‬تقضى بإمتداد عقد اإليجار فى حالة وفاة المستأجر‬
‫لصالح زوجته أو أوالده أو والداه المقيمين معه حتى تاريخ الوفاة و كذلك لصالح أقاربه حتى‬
‫الدرجة الثالثة الذين كانوا يقيمو ن معه بالمسكن مدة سنة سابقة على وفاته ‪ ،‬و يلتزم المؤجر‬
‫بتحرير عقد إيجار لهم فإن مفاد ذلك أن حق المستفيدين من إمتداد العقد مستمد من القانون مباشرة‬
‫‪ ،‬و من ثم فإن ما يرد بعقد اإليجار من شرط خاص بتحديد المستفيدين من اإلجارة يكو ن باط ً‬
‫ال‬
‫بطالنًا مطلقًا لمخالفته نصًا أمرًا متعلقًا بالنظام العام ‪.‬‬
‫‪-3-‬‬
‫إذا كان الطاعن يستند‪ 2‬فى طلب تحرير عقد إيجار له عن شقة النزاع إلى حقه فى إمتداد العقد إليه‬
‫طبقًا لنص المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬بإعتبار أنه كان يقيم مع شقيقة المستأجر‬
‫األصلى بشقة النزاع منذ إستئجار األخير لها و مشاركته فيها حتى تاريخ تركه العين و تخليه عنها‬
‫نهائيًا إليه ‪ ،‬و هو ذات ما أستند إليه الطاعن فى الطعن الثانى فى دفاعه و بالتالى فإن واقعة اإلقإمة‬
‫تلك تكون متعلقة بشخص الطاعنين ال بشخص المستأجر األصلى " المطعون ضده الثالث " و‬
‫إليهما و حدهما يرجع األمر فى حسم النزاع بشأنها إذا ما عن للمؤجر " المطعون ضدهما األول و‬
‫الثانى " اللجوء إلى اليمين الحاسمه ‪ ،‬و الزم ذلك أنه يجب لكى تنتج‪ 2‬اليمين أثرها فى حسم النزاع‬
‫بشأن إقامتها بالعين المؤجرة مع المستأجر األصلى مدة تزيد على سنة سابقة على ترك األخير‬
‫اإلقامة بها أن توجه إلى شخصهما أما و قد قبل الحكم توجيهها إلى غيرهما و رتب على ذلك‬
‫قضاءه برقض طلب إمتداد عقد اإليجار و بفسخه و اإلخالء و التسليم على سند من نكول هذا الغير‬
‫عن حلفها فإنه يكون معيبًا بمخالفة القانون و الخطـأ فى تطبيقه‪. 2‬‬
‫‪-1-‬‬
‫المقصود باإلقامة فى حكم المادة ‪ 29‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬هى اإلقامة المستقرة مع‬
‫المستأجر أو مع من إمتد إليه العقد بحكم القانون و ال يحول دون توافرها إنقطاع الشخص عن‬
‫اإلقامة بالعين لسبب عارض طالما أنه ال يكشف عن إرداته الصريحة أو الضمنية‪ 2‬فى تخليه‬
‫عنهما ‪ ،‬و ال تثريب على المستأجر أو من إمتد إليه العقد أن هو لم ينتفع بالعين بالمؤجرة فع ً‬
‫ال ما‬
‫علم أنه قائمًا بتنفيذ إلتزاماته قبل المؤجر ‪.‬‬
‫‪-3-‬‬
‫إقامة المستفيد من إمتداد العقد بالخارج بسبب العمل ال ينهض بذاته دلي ً‬
‫ال عن تخليه عن العين‬
‫المؤجرة مهما إستطالت مدة إنقطاعه عن اإلقامة بها طالما أنه لم يكشف عن إرادته الصريحة أو‬
‫الضمنية من ترك العين بإتخاذه موقفًا ال تدع ظروف الحال شكًا فى داللته على تخليه عن اإلقامة‬
‫بها ‪.‬‬
‫‪-2-‬‬
‫إذ كان البين من عقد اإليجار المؤرخ ‪ 1960/10/10‬أنه قد نص فيه على أن محله " قطعة أرض‬
‫خالية مساحتها ‪ 471 ، 25‬متر مربع مسورة بحائط من بابين إلستعمالها لتأسيس ورشة منشار و‬
‫مخزن و حدايد " و كانت المحكمة قد أخذت بما جاء بتقرير‪ 2‬الخبير من أن العين عبارة عن ورشة‬
‫لتصنيع األثاث من مبانى بالطوب األحمر المسقوف بجمالون من الحديد و الصاج له بابان من‬
‫الحديد و قد أعدت من ثالثين عامًا و أضاف إليه المستأجر بعد التأجير حجرتين و سندره من‬
‫الخرسانة المسلحة ‪ ،‬و أن العين قد وردت بهذا الوصف ذاته فى محضرى جرد عموم ‪، 50/49‬‬
‫‪ 60/59‬و خلصت المحكمة من ذلك إلى أن عين النزاع كانت وقت إبرام العقد مكانًا و أن هذا المكان‬
‫هو الذى أنصرف إليه قصد المتعاقد بالنظر إلى الغرض فى إستعمال العين فى تصنيع األثاث و أنه ال‬
‫عبرة بالتسمية الواردة بالعقد لمخالفته للواقع ‪ ،‬و إنتهت فى قضائها إلى أن العقد يخضع ألحكام‬
‫اإلمتداد القانونى و لما كان هذا الذى أورده الحكم المطعون فيه فى مدوناته‪ 2‬و أقام عليه قضاءه‬
‫سائغًا له أصله الثابت باألوراق و إنتهى به إلى النتيجة الصحيحة فى القانون ‪ ،‬فإن النعى عليه‬
‫يكون على غير أساس ‪.‬‬
‫المقرر ‪ -‬فى قضاء هذه المحكمة ‪ -‬أن أثر العقد يقتصر على طرفيه و الخلف العام‬
‫و لئن كان لعقد إيجار المساكن طابع عائلى يتعاقد فيه رب األسرة ليقيم مع باقى أفراد أسرته إال أن‬
‫رب األسرة المتعاقد يبقى دون أفراد أسرته المقيمين معه هو الطرف األصيل فى العقد ‪ .‬و النعى فى‬
‫المادة ‪ 21‬من القانون رقم ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬و المقابلة للمادة ‪ 29‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ - 1977‬يدل‬
‫على أن المشرع لم يعتبر المستأجر نائبًا عن األشخاص الذين أوردهم النص فى إستئجار العين و‬
‫لذلك نص على إستمرار عقد اإليجار لمصلحة من يكون مقيمًا منهم مع المستأجر عند وفاته أو‬
‫تركه العين و ما كان فى حاجة إليراد هذا الحكم إذا كان يعتبر أن المستأجر قد تعاقد عن نفسه و‬
‫نيابة عن أفراد أسرته ‪ .‬لما كان ذلك ‪ ،‬و كان الثابت من الحكم المطعون فيه أنه أقام قضاءه بتمكين‬
‫المطعون ضده األول من الشقة محل النزاع و طرد الطاعنة منها على أن األخير كانت زوجة لألول‬
‫أبان إستئجاره لهذه الشقة بتاريخ‪ 1961/9/1 2‬و أن إقامتها معه بها منذ بدء اإلجارة ال يجعل منها‬
‫مستأجرة أصلية و يظل زوجها المطعون ضده األول هو الطرف األصيل فى العقد طالما ظل على قيد‬
‫و لم يتخل عنها ألحد ممن نصت عليهم المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪.1977‬‬
‫‪-2-‬‬
‫إذ كان تطليق الطاعن للطاعنة بتاريخ‪ 1977/3/1 2‬و زواجه بأخرى و إقامته‪ 2‬معها بشقة أخرى ال‬
‫يخول للطاعنة حق البقاء فى الشقة محل النزاع و ال يغير من ذلك إصدار المطعون ضده الثانى عقد‬
‫إيجار لها عن العين بتاريخ ‪ 1977/12/18‬لبطالن هذا العقد طبقًا لنص المادة ‪ 24‬من القانون رقم‬
‫‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬و كان ما أقام عليه الحكم قضاءه له أصله الثابت باألوراق و يتفق و التطبيق‬
‫الصحيح للقانون فإنه ال يعيبه‪ 2‬عدم بحثه ألسباب تحرير المطعون ضده الثانى عقد إيجار للطاعنة‬
‫عن ذات الشقة محل النزاع طالما أنه قد إنتهى ضمنيًا إلى بطالن هذا العقد لصدوره مخالفًا لعقد‬
‫اإليجار الصادر للمطعون الذى ما زال ساريًا ‪.‬‬
‫‪-1-‬‬
‫النص فى المادة ‪ 21‬من قانون إيجار األماكن السابق رقم ‪ 52‬لسنة ‪ - 1969‬المقابلة للمادة ‪ 29‬من‬
‫القانون الحالى رقم ‪ 49‬لسنة ‪ - 1977‬على تحديد المستفيدين من إمتداد عقد اإليجار بعد وفاة‬
‫المستأجر أو تركه للعين يدل على أن حق اإلجارة فى هذه الحالة ينتقل‪ 2‬و بقوة القانون لصالح‬
‫هؤالء المستفيدين دون غيرهم يشتركون معًا فى اإلنتفاع بكامل العين المؤجرة فإذا ما ترك أحدهم‬
‫اإلقامة فيها خلص الحق لألخرين فى شغل العين و يحق لهم طلب طرد الغير الذى دون إنتفاعهم‬
‫بها بغير سند ‪.‬‬
‫‪-3-‬‬
‫المقرر ‪ -‬فى قضاء هذه المحكمة ‪ -‬أن المقصود باإليواء أو اإلستضافة أن يستنزل المستأجر ضيوفًا‬
‫تربطه بهم قرابه أو صداقة لمدة قصيرة أو طويلة وذلك بصفة عارضة وإستجابة لظروف طارئة‬
‫شريطة أن يظل المستأجر محتفظًا بالعين المؤجرة دون أن يتخلى عنها‪.‬‬
‫‪-4-‬‬
‫يدخل فى سلطة محكمة الموضوع تقدير قصد اإلقامة بالعين المؤجرة وسلطة فهم الواقع فى‬
‫الدعوى وبحث ما يقدم لها من دالئل ومستندات وموازنة‪ 2‬بعضها البعض اآلخر وترجيح‪ 2‬شهادة آخر‬
‫دون بيان أسباب هذا الترجيح ما دامت لم تخرج بأقوال الشاهد عما يؤدى إليه مدلولها وليس بالزم‬
‫عليها أن تتبع مناحى دفاع الخصوم إذ فى الحقيقة التى إستخلصتها وأقامت دليلها الرد الضمنى‬
‫المسقط لكل حجة تخالفها‪.‬‬
‫‪-2-‬‬
‫مؤدى نص الفقرة األولى من المادة ‪ 21‬من القانون رقم ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬بشأن إيجار األماكن ‪-‬‬
‫الذى يحكم واقعة النزاع ‪ -‬المقابلة لنص المادة ‪ 29‬من القانون القائم رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬أن عقد‬
‫إيجار المسكن ال ينتهى بوفاة المستأجر أو من إمتد العقد لصالحه و تستمر‪ 2‬العالقة اإليجارية قائمة‬
‫مع زوجة أو أوالده أو والديه الذين كانوا يقيمون معه إقامة مستقرة‪ 2‬حتى الوفاة ‪ ،‬و يشترط‬
‫إلستمرار العقد بالنسبة‪ 2‬لمن عدا هؤالء من األقارب‬
‫و حتى الدرجة الثالثة أن يكونوا قد أقاموا فى المسكن إقامة مستقرة‪ 2‬مدة سنة سابقة على األقل قبل‬
‫وفاته ‪ ،‬و ال يحول دون إمتداد العقد ‪ -‬و على ماجرى به قضاء هذه المحكمة ‪ -‬إنقطاع المستفيد عن‬
‫اإلقامة بالعين لسبب عارض مهما إستطالت مدته ما دام أنه لم يكشف عن إرادته فى التخلى عنها‬
‫صراحة أو ضمنًا بإتخاذه موقفًا ال تدع ظرف الحال شكًا فى داللته على إنصراف قصده إلى إحداث‬
‫هذا األثر القانونى‪.‬‬
‫‪-3-‬‬
‫لئن كان يكفى أن تكون إقامة المستفيد بالعين المؤجرة بقصد إستخدمها مصيفًا بمدينة‪ 2‬اإلسكندرية‪2‬‬
‫موسمية‪ 2‬و متقطعة لكسب طبيعة اإلقامة فيها كمصيف إال أنه يشترط‪ 2‬إلمتداد عقد اإليجار لصالحه‬
‫أن تكون له إقامة مستقره مع المستأجر األصلى أو من إمتد إليه عقد اإليجار بمقر إقامته المعتاد‬
‫حتى تاريخ الوفاة لما كان ذلك و كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه على سند من أن عقد‬
‫اإليجار قد إمتد لصالح المطعون ضده ألنه كان يقييم بالعين محل النزاع بمدينة‪ 2‬اإلسكندرية‪ 2‬حين‬
‫تواجده فيها بإعتبار أن لجده المستأجر األصلى و أسرته محل إقامة أخرى خارجها و ذلك دون أن‬
‫تتحقق المحكمة من أن للمطعون ضده ثمة إقامة مستقرة مع المستأجر األصلى للعين أو مع من‬
‫إمتد لصالحه عقد إيجارها فى محل إقامته‪ 2‬المعتاد خارج مدينة‪ 2‬اإلسكندرية‪ 2‬حتى تاريخ‪ 2‬وفاة من تلقى‬
‫عنه الحق فى اإلمتداد القانونى للعقد و ال يكفى مجرد تردده على العين المؤجرة فى أوقات متفاوته‬
‫للقول بأحقيته فى إستمرار العالقة اإليجارية قائمة معه و إذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر‬
‫فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون ‪.‬‬
‫النص في المادة ‪ 152‬من القانون المدني على أنه ال يترتب‪ 2‬بالعقد التزاما في ذمة الغير ولكن يجوز‬
‫أن يكسبه حقًا ‪ -‬يدل على أن مبدأ نسبية العقد يهيمن على قوته الملزمة بالنسبة‪ 2‬لألشخاص‬
‫والموضوع بما يقتضى أن العقد إنما يقتصر على طرفيه والخلف العام أو الخاص أو الدائنين في‬
‫الحدود التي بينها القانون‪ ،‬فال تنصرف الحقوق الناشئة عنه واإللتزامات المتولدة عنه إلى عاقديه‪،‬‬
‫ولئن كان لعقد إيجار األماكن طابع عائلي وجماعي ال يتعاقد فيه المستأجر ليسكن بمفرده بل ليعيش‬
‫معه أفراد أسرته‪ 2‬ولمن يتراءى له إيواءهم الذين ال يترتب‪ 2‬في ذمتهم التزامات قبل المؤجر خالل‬
‫فترة مشاركتهم المستأجر األصلي في السكن‪ ،‬ويبقى هذا األخير هو الطرف األصيل الوحيد في‬
‫التعامل مع المؤجر‪ ،‬وال يسوغ القول بأن المقيمين مع المستأجر يعتبرون مستأجرين أصليين أخذًا‬
‫بأحكام النيابة الضمنية‪ 2‬إنحراف عن المبادىء العامة في نسبية‪ 2‬أثر العقد‪ ،‬ألن هؤالء ليسوا طبقًا‬
‫للقانون أطرافًا في عقد اإليجار وال تربطهم بالمؤجر أية عالقة عقدية ومباشرة أو غير مباشرة‬
‫سواء كانت إقامتهم في بداية اإليجار أو بعده وإنما تمتعهم باإلقامة في العين كان قيامًا من‬
‫المستأجر بالتزامات وواجبات إدارية ذات طابع خاص قابلة للتغيير والتبديل‪ 2‬متعلقة به هو ال شأن‬
‫لها بالمؤجر وكيفية استعمال المستأجر لمنفعة السكن مسألة عارضة ال تبرر‪ 2‬فكرة المجاز القانوني‬
‫على أساس النيابة الضمنية‪.2‬‬
‫‪-2-‬‬
‫المساكنة التى تنشىء حقًا للبقاء فى العين للمنتفعين بالعين المؤجرة من غير األقارب المشار إليهم‬
‫بالمادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬و لئن كانت تستلزم أن تبدأ إقامتهم بالعين مع‬
‫المستأجر منذ بدء اإلجارة إال أن هذه اإلقامة ال تعتبر بالضرورة و فى جميع األحوال من قبيل‬
‫المشاركة السكنية ‪ ،‬فقد يكون اإليواء على سبيل اإلستضافة ‪ ،‬و تقدير القصد من اإلقامة من سلطة‬
‫قاضى الموضوع متى أقام قضاءه على أسباب سائغة ‪.‬‬
‫‪-3-‬‬
‫إذ كان الواقع فى الدعوى أن الطاعنة الثانية‪ - 2‬و هى زوجة الطاعن األول قد أقامت بحجرة فى شقة‬
‫النزاع منذ بدء إستئجار والدتها المطعون ضدها األولى فإنها ال تعتبر مستأجرة أصلية إلنتفاء فكرة‬
‫النيابة الضمنية على ما سلف بيانه و من ثم ال يستطيع‪ 2‬زوجها الطاعن األول أن يتحدى بها لإلقامة‬
‫ال عن إقامته حسبما إستخلصها الحكم المطعون‬ ‫بالعين المؤجرة رغم إدارة المستأجر األصلية ‪ ،‬فض ً‬
‫فيه من أوراق الدعوى و مستنداتها و ظروف الحال فيها كانت على سبيل التسامح و هى ال تكسب‬
‫حقًا مهما طالت ‪.‬‬
‫مفاد نص المادة ‪ 1/29‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ - 1977‬المقابلة للمادة ‪ 21‬من القانون ‪ 52‬لسنة‬
‫‪ - 1969‬يدل على إن اإلقامة التى يعتد بها إلمتداد العقد لصالح المذكورين من أقارب المستأجر هى‬
‫اإلقامة المستقرة مع المستأجر و الممتدة لحين وفاته أو تركه السكن دون إشتراط إقامة الحقه ‪،‬‬
‫فإذا ما توافرت اإلقامة بشروطها على النحو المتقدم أضحى من إمتد إليه العقد مستاجرًا أصليًا بحكم‬
‫القانون الذى أوجب على المؤجر فى الفقرة األخيرة من المادة المذكورة تحرير عقد إيجار له و ال‬
‫إلزام عليه من بعد أن يقيم بالعين المؤجرة إذ أن إنتفاعه بها حق له و ليس عليه ‪.‬‬
‫المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن المقصود باإلقامة التى تعطى ألقارب المستأجر حتى الدرجة‬
‫الثالثة حق اإلفادة من إمتداد اإليجار فى حالة وفاة المستأجر أو تركه العين هى اإلقامة المستمرة‪2‬‬
‫لمدة سنة‪ 2‬سابقة على الوفاة أو الترك و ال يحول دون إعتبار اإلقامة مستمرة‪ 2‬إنقطاع الشخص عن‬
‫اإلقامة بالعين لسبب عارض طالما لم يكشف عن أنه أنهى هذه اإلقامة بمفرده كما و أن إستخالص‬
‫اإلقامة الفعلية مع المستأجر األصلى قبل و حتى الوفاة أو الترك من مسائل الواقع التى تستقل‬
‫محكمة الموضوع بتقديره متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة ‪.‬‬
‫‪-1-‬‬
‫النص فى الفقرة األولى من المادة الثامنة من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬بشأن إيجار األماكن‬
‫على أنه " ال يجوز للشخص أن يحتجز فى البلد الواحد أكثر من مسكن دون مقتضى " و النص فى‬
‫المادة ‪ 29‬من ذات القانون على أنه مع عدم اإلخالل بحكم المادة ‪ 8‬من هذا القانون و ال ينتهى عقد‬
‫إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أوالد أو أى من والديه كانوا‬
‫يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك ‪ " ....‬يدل على أن المشرع إشترط إلمتداد عقد اإليجار‬
‫للمستفيدين من حكم المادة ‪ 29‬المشار إليها بعد وفاة المستأجر أن تثبت إقامتهم معه بالعين‬
‫المؤجرة قبل الوفاة أو الترك و أال يكون المستفيد من اإلمتداد محتجزًا لمسكن آخر و مناط اإلحتجاز‬
‫‪ -‬و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة ‪ -‬هو إنفراد المستأجر بالسيطرة المادية و القانونية على‬
‫أكثر من مسكن فى آن واحد ‪.‬‬
‫‪-3-‬‬
‫إذ كان البين من نصوص عقد إيجار عين النزاع أنه أبرم بين المطعون ضده األول كمؤجر و بين‬
‫الطاعن كمستأجر ‪ ،‬و كان ما أثبت بالعقد بصدد المطعون ضدها الثالثة بشأن تحديد الغرض من‬
‫التأجير و هو إستعمالها سكنًا خاصًا للطاعن و لزوجته المطعون ضدها الثالثة ‪ ،‬و كان مؤدى ذلك‬
‫أن المطعون ضدها الثالثة ال تعتبر مستأجرة أصلية فى العقد ‪ .‬فإن ما ذهب إليه الحكم المطعون فيه‬
‫إستخالصًا من هذه العبارة إلى أن المطعون ضدها المذكورة تعد شريكه فى اإليجار صاحبة حق‬
‫أصلى فى اإلنتفاع و ما رتبه على ذلك من حقها فى اإلستقالل بشقة النزاع فى حالة تخلى الطاعن‬
‫ال عن خروجه عن المعنى الظاهر لعبارات العقد ‪ ،‬فإنه ينطوى على فساد فى‬ ‫عن عقد إيجارها فض ً‬
‫اإلستدالل و خطأ فى تطبيق القانون ‪.‬‬
‫‪-1-‬‬
‫النص فى الفقرة الثانية من المادة ‪ 29‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬فى شأن تأجير و بيع األماكن و‬
‫تنظيم العالقة بين المؤجر و المستأجر ‪ ،‬يدل على أن إمتداد العقد لصالح الورثة و الشركاء فى هذه‬
‫وفاته أو تركه العين دون إعتداد بالغرض من إستعمال العين الثابت بعقد اإليجار ‪ .‬ذلك أن المشرع‬
‫فرق بين حالة تأجير المسكن المنصوص عليه بالفقرة األولى من المادة المشار إليها و بين حالة‬
‫التأجير ألحد األنشطة المذكورة بالفقرة الثانية منها حيث وضع المشرع قيودًا على إمتداد اإليجار‬
‫فى الحالة األولى بعد وفاة المستأجر أو تركه العين ‪ ،‬بينما أطلق الفقرة الثانية من كل قيد و حرص‬
‫على إستمرار الورثة عامة و شركاء المستأجر فى النشاط دون تخصيص ألحد منهم ‪ ،‬األمر الذى‬
‫يفصح عن أن هذه التفرقة إنما قصد بها حماية أوجه النشاط المذكورة و القائمة بالفعل و ذلك‬
‫ضمانًا إلستمرارها أيًا كانت الظروف الخاصة بكل وارث أو شريك ‪ ،‬مما مفاده أن العبرة فى تطبيق‬
‫حكم الفقرة الثانية من النص هى بقيام المستأجر األصلى بمزاولة أحد األنشطة المبينة به فى العين‬
‫‪-1-‬‬
‫النص فى المادتين ‪ 1/29 ، 1/8‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬يدل على أن المشرع عمد إلى‬
‫تقرير قاعدة عامة بأمتداد اإليجار لمصلحة فئة محددة من األقارب المقيمين مع المستأجر وقت‬
‫الوفاة أو الترك ‪ -‬على إختالف فى شرط مدة اإلقامة ‪ -‬و أن هذه القاعدة ال يحد منها إال أن يترتب‬
‫على تطبيقها صيرورة من أمتد العقد لمصلحته محتجزًا أكثر من مسكن فى البلد الواحد دون مقتض‬
‫‪ ،‬كما يدل على أن المشرع لم يكتف بحماية ذوى القربى ‪ ،‬المكلف المستأجر بإعالتهم قانونًا ‪ ،‬من‬
‫غائله أزمة اإلسكان ‪ ،‬و إنما بسط هذه الحماية لتتسع دائرتها فتحتوى من ال إلزام من القانون فى‬
‫إعالته فى حدب من المشرع على الروابط األسرية‪ 2‬التى تتجاوز فى أعماقها حد التكليف القانونى ‪.‬‬
‫‪-1-‬‬
‫النص فى المادتين ‪ 1/29 ، 8‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ - 1977‬فى شأن تأجير و بيع األماكن و تنظيم‬
‫العالقة بين المؤجر و المستأجر ‪ -‬يدل على أن المشرع إستلزم لتطبيق هذا النص القانونى أن تكون‬
‫للمقيم درجة قرابة معينة باإلضافة إلى شرط اإلقامة عند وفاة المستأجر ‪ ،‬و يتعين على المحكمة أن‬
‫تستظهر هذين الشرطين إلستمرار‪ 2‬عقد اإليجار ألقارب المستأجر ‪.‬‬
‫غير صحيح ما قررته الطاعنة األولى أنها مستأجرة أصلية لعين النزاع إذ أن النص في عقد اإليجار‬
‫على أن إستئجار المكان لسكنى المستأجر وعائلته ‪ -‬وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ‪ -‬هو‬
‫بيان للغرض من اإلستعمال‪ ،‬لما لعقد إيجار المسكن من طابع عائلي وجماعي ال يتعاقد فيه‬
‫المستأجر ليسكن بمفرده بل ليعيش معه أفراد أسرته المقيمين بالعين المؤجرة‪.‬‬
‫‪-5-‬‬
‫إذ كانت الطاعنة األولى قد تمسكت بأن إبنها الطاعن الثانى ‪ -‬المستأجر األصلى ‪ -‬قد غادر البالد و‬
‫يعتبر ذلك تركًا للعين المؤجرة ‪ .‬فيستمر‪ 2‬عقد اإليجار لصالحها ‪ ،‬إال أن إبنها المذكور تمسك بدفاع‬
‫حاصلة أن عقد اإليجار ما زال قائمًا و لم ينته‪ 2‬بعد رغم سفره إلى الخارج إذ أن إقامته فى البالد‬
‫مستمرة و عاد إليها فى ‪ / /‬و حصل على إقامة جديدة ‪ ،‬و هو ما ينفى تخليه عن العين المؤجرة و‬
‫تركه لها ‪ .‬و من ثم فال يعيب الحكم إغفال الرد على هذا الدفاع غير الجوهرى ‪.‬‬
‫‪-1-‬‬
‫النص في المادتين ‪ 36 ،35‬من القانون المدني ‪ -‬يدل وعلى ما جاء باألعمال التحضيرية أن قرابة‬
‫إبنة الخال هي قرابة من الدرجة الرابعة بإحتساب درجتيه صعودًا إلى األصل المشترك ‪ -‬ودرجتين‬
‫نزو ًال منه‪ 2‬إلى القريب‪.‬‬
‫‪-3-‬‬
‫النص فى المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬على أنه مع عدم اإلخالل بحكم المادة ‪ 8‬من‬
‫هذا القانون ‪ -‬ال ينتهى عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجة أو‬
‫أوالده أو أى من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك و فيما عدا هؤالء من أقارب‬
‫المستأجر نسبًا أو مصاهرة حتى الدرجة الثالثة ‪ -‬يشترط‪ 2‬إلستمرار‪ 2‬عقد اإليجار ‪ -‬إقامتهم فى‬
‫المسكن مدة سنة على األقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركه العين أو مدة شغله للمسكن أيهما‬
‫أقل ‪ -‬يدل على أن الحق فى إمتداد عقد اإليجار مقصور على أقارب المستأجر حتى الدرجة الثالثة‬
‫فقط ‪ -‬بما الزمه عدم أحقية الطاعنة فى اإلستفادة من حكم هذه المادة ‪ -‬أيًا كان وجه الرأى فى‬
‫حقيقة إقامتها و والدتها مع المستأجرة األصلية و إذ خلص الحكم المطعون فيه إلى هذه النتيجة‬
‫يكون قد طبق القانون على وجهه الصحيح ‪.‬‬
‫األصل أن عقد اإليجار بطبيعته من العقود الرضائية‪ 2‬الموقوته إال أن المشرع بسبب تفاقم مشكلة‬
‫اإلسكان إستحدث نصوصًا آمره متعلقة بالنظام العام باإلمتداد القانونى لعقد اإليجار بعد إنتهاء مدتة‬
‫حال حياة المستأجر ‪ ،‬و إستمراره لصالح طوائف محدده من أقاربه الذين كانوا يقيمون معه قبل‬
‫الوفاة أو ترك العين و المشرع يهدف بذلك إلى إستمرار عقد إيجار المساكن لشاغليها من‬
‫المستأجرين و األقارب وهو ما يتصل إتصا ًال وثيقًا بالسالم اإلجتماعى و بكفالة الطمأنينة‪ 2‬للمواطنين‬
‫‪ ،‬ومن هذه النصوص اآلمره ما جرى به نص الفقرة األولى من المادة ‪ 29‬من القانون ‪ 49‬لسنة‬
‫‪ 1977‬من أن " مع عدم اإلخالل بحكم المادة ‪ 8‬من هذا القانون ال ينتهى عقد إيجار المسكن بوفاة‬
‫المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أوالده أو أى من والديه الذين كانوا يقيمون معه‬
‫حتى الوفاة أو الترك و فيما عدا هؤالء من إقارب المستأجر نسبًا أو مصاهرة حتى الدرجة الثالثة‬
‫يشترط إلستمرار عقد اإليجار إقامتهم فى المسكن مدة سنة على األقل سابقة على وفاة المستأجر أو‬
‫تركه العين أو مدة شغله للمسكن إيهما أقل " مما مفاده إن عقد اإليجار يستمر لطوائف محدده من‬
‫أقارب المستأجر المقيمين معه حتى الوفاة أو الترك ‪ ،‬و يقصد باإلقامة فى هذا المعنى اإلقامة‬
‫المستقرة المعتادة و إنصراف نية المقيم إلى أن يجعل من هذا المسكن مراحه و مغداه بحيث ال‬
‫يعول على مآوى دائم و ثابت سواه ‪ ،‬فتخرج اإلقامة العرضية‪ 2‬و العابرة و الموقوتة مهما إستطالت‬
‫و أيا كان مبعثها و دواعيها ‪.‬‬
‫مفاد النص القانونى فى المادة ‪ 29‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬يفرق بين طائفتين من األقارب‬
‫األولى و هم أوالد المستأجر و زوجه و والداه ‪ -‬فلم يحدد المشروع فترة زمنية إلقامتهم بالعين‬
‫المؤجرة فيستمر‪ 2‬عقد إيجار المسكن لصالحهم متى كانت لهم إقامة مستقرة ‪ -‬طالت أوقصرت ‪-‬‬
‫حتى وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة ‪ ،‬و أفراد هذه الطائفة قد حباهم المشرع بتلك الميزة‬
‫بإعتبارهم من الطبقة األولى لألقارب التى تتكون منها األسرة ‪ ،‬و هم فى األصل يعيشون فى كنف‬
‫المستأجر يتولى رعايتهم و األنفاق عليهم ‪،‬‬
‫و هذا المبدأ القانونى الذى إعتنقه المشرع يقضى حسب الحكمه منه‪ 2‬و دواعيه بإستمرار عقود‬
‫إيجار الوحدات التى يستأجرها لصالح أفراد الطبقة األولى من األقارب متى كانت لهم إقامة مستقرة‬
‫فى كل سنة ‪ -‬أيًا كانت مدتها قبل الوفاة أو الترك ما لم يصطدم هذا التطبيق بالنص الذى يحظر‬
‫إحتجاز أكثر من مسكن فى البلد الواحد دون مقتض ‪ ،‬أما فيما عدا هؤالء من أقارب المستأجر نسبًا‬
‫أو مصاهرة حتى الدرجة الثالثة فقد إشترط المشرع إقامتهم لمدة سنة على األقل سابقة على وفاة‬
‫المستأجر أو تركه العين المؤجرة بإعتبار أن أفراد هذه الطائفة فى األصل ال يتولى المستأجر‬
‫رعايتهم و اإلنفاق عليهم و من ثم فقد قيد المشرع الحماية المقررة لهم و هى إستمرار عقد اإليجار‬
‫لصالحهم بقيد و هو اإلقامة المستقرة لمدة سنة سابقة على الوفاة أو الترك بإعتبار أن األصل فى‬
‫تقريرها هو تفاقم مشكلة اإلسكان و هدف المشرع من إسباغ تلك الحماية كفالة بقائهم فى المسكن‬
‫الذى يعيشون فيه و من ثم ينبغى عدم التوسع فى تطبيق هذا اإلستثناء و يلزم إعمال نطاقه فى‬
‫حدود هذا الهدف الذى إبتغاه المشرع من وصفه ‪ ،‬و من ثم فإن حماية القانون لهم تجد حدًا لها فى‬
‫تقرير المسكن الالزم إلقامتهم فال ينصرف‪ 2‬إستمرار عقد اإليجار لصالحهم إال للمسكن الذى تتوافر‬
‫إقامتهم المستقرة فيه لمدة سنة دون غيره من الوحدات التى يستأجرها المستأجر حتى لو كانت فى‬
‫بلد آخر ‪ ،‬إذ تنتفى علة إسباغ تلك الحماية فى الوحدات األخرى ‪ ،‬هذا إلى أنه ال يتصور أن يتوافر‬
‫شرط اإلقامة المستقرة لمدة سنة سابقة على الوفاة أو الترك فى مسكنين فى وقت واحد ‪ ،‬و ال محل‬
‫للتحدى بأن القانون المدنى أجاز تعدد الموطن بتعدد محل اإلقامة إذ أن النص فى قوانين إيجار‬
‫األماكن على إستمرار عقد اإليجار لغير المستأجر هو إستثناء من األصل العام ال يجوز التوسع فيه‬
‫و يعمل به فى الهدف الذى إبتغاه المشرع ‪ ،‬و لكل من القانونين نطاق و مجال لتطبيقته‪. 2‬‬
‫إذ كان الطاعن قد تمسك بدفاع أمام محكمة الموضوع ‪ ،‬حاصله عدم إمتداد عقد إيجار الشقة محل‬
‫النزاع للمطعون ضده لعدم إنطباق نص المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬إذ أن إقامتة‬
‫الثابتة المستقرة الدائمة كانت مع خاله المستأجر فى شقة أخرى يستأجرها األخير بمدينة طنطا وقد‬
‫إستمرت اإلقامة حتى وفاة خاله فى ‪، 1981/11/7‬‬
‫و دلل على ذلك بصورة رسمية من صحيفة الدعوى رقم ‪ 8909‬لسنة ‪ 1981‬مدنى طنطا التى أقامها‬
‫المطعون ضده و مذكرات دفاعه المقدمة فيها و الشكوى بالمحضر رقم ‪ 42‬أحوال قسم أول طنطا‬
‫فى نوفمبر‪ 2‬سنة ‪ 1981‬و بطاقتة الشخصية‪ 2‬و بدل فاقد منها و جواز سفره و صحيفة الحالة‬
‫الجنائية و ملف تأمينات المطعون ضده ‪ ،‬إال أن الحكم المطعون فيه لم يفطن لدفاعه الجوهرى و‬
‫إكتفى بالرد على دفاعه بأن إقامة المطعون ضده فى طنطا‬
‫و هى غير البلده الكائنة بها شقة النزاع ال تمنع من تعدد محل إقامته و ال تحول دون الحكم له‬
‫بطلباته و مفاد ما ذهب إليه الحكم أنه فهم دفاع الطاعن على أن المطعون ضده يحتجز أكثر من‬
‫مسكن بغير مقتض فإنه يكون قد أخطـأ فى فهم الواقع فى الدعوى ما أدى به إلى الخطـأ فى تطبيق‬
‫القانون و حجية ذلك عن بحث دفاع الطاعن الجوهرى الذى قد يتغير به وجه الرأى فى الدعوى مما‬
‫يعيبه أيضا بالقصور فى التسبيب إذ تنحسر الحماية المقرر لألقارب وفقًا ألحكام الفقرة األولى من‬
‫المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬بتوافر المسكن الذى تتوافر به اإلقامة المستقرة‬
‫المعتادة دون غيره من الوحدات األخرى التى يستأجرها المستأجر و لو كانت فى بلد آخر ‪.‬‬
‫النص فى المادة ‪ 1/21‬من قانون إيجار األماكن رقم ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬الذى يحكم واقعة الدعوى ‪ -‬و‬
‫المقابل لنفس المادة ‪ 1/29‬من القانون القائم رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬على أنه " ‪ .......‬ال ينتهى عقد‬
‫إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركة إذا بقى فيها زوجه أو أوالده أو والداه الذين كانوا يقيمون‬
‫معه حتى الوفاة أو الترك " يدل و على ماجرى به قضاء هذه المحكمة ‪ -‬أن عقد إيجار المسكن ال‬
‫ينتهى بوفاة المستأجر األصلى أو من إمتد العقد لصالحه و تستمر العالقة اإليجارية قائمة مع أى‬
‫من المستفيدين المشار إليهم بالنص متى كانت إقامتهم بالعين إقامه مستقرة حتى تاريخ الوفاة ‪.‬‬
‫‪-3-‬‬
‫من المقرر ‪ -‬أن الفصل فى كون اإلقامة بعين النزاع إقامة مستقرة أم أنها على سبيل‪ 2‬اإليواء أو‬
‫اإلستضافة هو من سلطة محكمة الموضوع متى إقامت قضاءها على أسباب سائغه ‪.‬‬
‫‪-4-‬‬
‫لما كانت المادة ‪ 21‬من القانون رقم ‪ 52‬سنة ‪ - 1969‬المنطبق على واقعة الدعوى و المقابلة لنص‬
‫المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ - 1977‬تقضى بإمتداد عقد اإليجار فى حالة وفاة المستأجر‬
‫لصالح زوجته أو أوالده أو والداه المقيمين معه حتى تاريخ الوفاة و كذلك لصالح أقاربه حتى‬
‫الدرجة الثالثة الذين كانوا يقيمو ن معه بالمسكن مدة سنة سابقة على وفاته ‪ ،‬و يلتزم المؤجر‬
‫بتحرير عقد إيجار لهم فإن مفاد ذلك أن حق المستفيدين من إمتداد العقد مستمد من القانون مباشرة‬
‫‪ ،‬و من ثم فإن ما يرد بعقد اإليجار من شرط خاص بتحديد المستفيدين من اإلجارة يكو ن باط ً‬
‫ال‬
‫بطالنًا مطلقًا لمخالفته نصًا أمرًا متعلقًا بالنظام العام ‪.‬‬
‫‪-3-‬‬
‫إذا كان الطاعن يستند‪ 2‬فى طلب تحرير عقد إيجار له عن شقة النزاع إلى حقه فى إمتداد العقد إليه‬
‫طبقًا لنص المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬بإعتبار أنه كان يقيم مع شقيقة المستأجر‬
‫األصلى بشقة النزاع منذ إستئجار األخير لها و مشاركته فيها حتى تاريخ تركه العين و تخليه عنها‬
‫نهائيًا إليه ‪ ،‬و هو ذات ما أستند إليه الطاعن فى الطعن الثانى فى دفاعه و بالتالى فإن واقعة اإلقإمة‬
‫تلك تكون متعلقة بشخص الطاعنين ال بشخص المستأجر األصلى " المطعون ضده الثالث " و‬
‫إليهما و حدهما يرجع األمر فى حسم النزاع بشأنها إذا ما عن للمؤجر " المطعون ضدهما األول و‬
‫الثانى " اللجوء إلى اليمين الحاسمه ‪ ،‬و الزم ذلك أنه يجب لكى تنتج‪ 2‬اليمين أثرها فى حسم النزاع‬
‫بشأن إقامتها بالعين المؤجرة مع المستأجر األصلى مدة تزيد على سنة سابقة على ترك األخير‬
‫اإلقامة بها أن توجه إلى شخصهما أما و قد قبل الحكم توجيهها إلى غيرهما و رتب على ذلك‬
‫قضاءه برقض طلب إمتداد عقد اإليجار و بفسخه و اإلخالء و التسليم على سند من نكول هذا الغير‬
‫عن حلفها فإنه يكون معيبًا بمخالفة القانون و الخطـأ فى تطبيقه‪. 2‬‬
‫‪-1-‬‬
‫المقصود باإلقامة فى حكم المادة ‪ 29‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬هى اإلقامة المستقرة مع‬
‫المستأجر أو مع من إمتد إليه العقد بحكم القانون و ال يحول دون توافرها إنقطاع الشخص عن‬
‫اإلقامة بالعين لسبب عارض طالما أنه ال يكشف عن إرداته الصريحة أو الضمنية‪ 2‬فى تخليه‬
‫عنهما ‪ ،‬و ال تثريب على المستأجر أو من إمتد إليه العقد أن هو لم ينتفع بالعين بالمؤجرة فع ً‬
‫ال ما‬
‫علم أنه قائمًا بتنفيذ إلتزاماته قبل المؤجر ‪.‬‬
‫‪-3-‬‬
‫إقامة المستفيد من إمتداد العقد بالخارج بسبب العمل ال ينهض بذاته دلي ً‬
‫ال عن تخليه عن العين‬
‫المؤجرة مهما إستطالت مدة إنقطاعه عن اإلقامة بها طالما أنه لم يكشف عن إرادته الصريحة أو‬
‫الضمنية من ترك العين بإتخاذه موقفًا ال تدع ظروف الحال شكًا فى داللته على تخليه عن اإلقامة‬
‫بها ‪.‬‬
‫‪-2-‬‬
‫إذ كان البين من عقد اإليجار المؤرخ ‪ 1960/10/10‬أنه قد نص فيه على أن محله " قطعة أرض‬
‫خالية مساحتها ‪ 471 ، 25‬متر مربع مسورة بحائط من بابين إلستعمالها لتأسيس ورشة منشار و‬
‫مخزن و حدايد " و كانت المحكمة قد أخذت بما جاء بتقرير‪ 2‬الخبير من أن العين عبارة عن ورشة‬
‫لتصنيع األثاث من مبانى بالطوب األحمر المسقوف بجمالون من الحديد و الصاج له بابان من‬
‫الحديد و قد أعدت من ثالثين عامًا و أضاف إليه المستأجر بعد التأجير حجرتين و سندره من‬
‫الخرسانة المسلحة ‪ ،‬و أن العين قد وردت بهذا الوصف ذاته فى محضرى جرد عموم ‪، 50/49‬‬
‫‪ 60/59‬و خلصت المحكمة من ذلك إلى أن عين النزاع كانت وقت إبرام العقد مكانًا و أن هذا المكان‬
‫هو الذى أنصرف إليه قصد المتعاقد بالنظر إلى الغرض فى إستعمال العين فى تصنيع األثاث و أنه ال‬
‫عبرة بالتسمية الواردة بالعقد لمخالفته للواقع ‪ ،‬و إنتهت فى قضائها إلى أن العقد يخضع ألحكام‬
‫اإلمتداد القانونى و لما كان هذا الذى أورده الحكم المطعون فيه فى مدوناته‪ 2‬و أقام عليه قضاءه‬
‫سائغًا له أصله الثابت باألوراق و إنتهى به إلى النتيجة الصحيحة فى القانون ‪ ،‬فإن النعى عليه‬
‫يكون على غير أساس ‪.‬‬
‫المقرر ‪ -‬فى قضاء هذه المحكمة ‪ -‬أن أثر العقد يقتصر على طرفيه و الخلف العام‬
‫و لئن كان لعقد إيجار المساكن طابع عائلى يتعاقد فيه رب األسرة ليقيم مع باقى أفراد أسرته إال أن‬
‫رب األسرة المتعاقد يبقى دون أفراد أسرته المقيمين معه هو الطرف األصيل فى العقد ‪ .‬و النعى فى‬
‫المادة ‪ 21‬من القانون رقم ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬و المقابلة للمادة ‪ 29‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ - 1977‬يدل‬
‫على أن المشرع لم يعتبر المستأجر نائبًا عن األشخاص الذين أوردهم النص فى إستئجار العين و‬
‫لذلك نص على إستمرار عقد اإليجار لمصلحة من يكون مقيمًا منهم مع المستأجر عند وفاته أو‬
‫تركه العين و ما كان فى حاجة إليراد هذا الحكم إذا كان يعتبر أن المستأجر قد تعاقد عن نفسه و‬
‫نيابة عن أفراد أسرته ‪ .‬لما كان ذلك ‪ ،‬و كان الثابت من الحكم المطعون فيه أنه أقام قضاءه بتمكين‬
‫المطعون ضده األول من الشقة محل النزاع و طرد الطاعنة منها على أن األخير كانت زوجة لألول‬
‫أبان إستئجاره لهذه الشقة بتاريخ‪ 1961/9/1 2‬و أن إقامتها معه بها منذ بدء اإلجارة ال يجعل منها‬
‫مستأجرة أصلية و يظل زوجها المطعون ضده األول هو الطرف األصيل فى العقد طالما ظل على قيد‬
‫و لم يتخل عنها ألحد ممن نصت عليهم المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪.1977‬‬
‫‪-2-‬‬
‫إذ كان تطليق الطاعن للطاعنة بتاريخ‪ 1977/3/1 2‬و زواجه بأخرى و إقامته‪ 2‬معها بشقة أخرى ال‬
‫يخول للطاعنة حق البقاء فى الشقة محل النزاع و ال يغير من ذلك إصدار المطعون ضده الثانى عقد‬
‫إيجار لها عن العين بتاريخ ‪ 1977/12/18‬لبطالن هذا العقد طبقًا لنص المادة ‪ 24‬من القانون رقم‬
‫‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬و كان ما أقام عليه الحكم قضاءه له أصله الثابت باألوراق و يتفق و التطبيق‬
‫الصحيح للقانون فإنه ال يعيبه‪ 2‬عدم بحثه ألسباب تحرير المطعون ضده الثانى عقد إيجار للطاعنة‬
‫عن ذات الشقة محل النزاع طالما أنه قد إنتهى ضمنيًا إلى بطالن هذا العقد لصدوره مخالفًا لعقد‬
‫اإليجار الصادر للمطعون الذى ما زال ساريًا ‪.‬‬
‫‪-1-‬‬
‫النص فى المادة ‪ 21‬من قانون إيجار األماكن السابق رقم ‪ 52‬لسنة ‪ - 1969‬المقابلة للمادة ‪ 29‬من‬
‫القانون الحالى رقم ‪ 49‬لسنة ‪ - 1977‬على تحديد المستفيدين من إمتداد عقد اإليجار بعد وفاة‬
‫المستأجر أو تركه للعين يدل على أن حق اإلجارة فى هذه الحالة ينتقل‪ 2‬و بقوة القانون لصالح‬
‫هؤالء المستفيدين دون غيرهم يشتركون معًا فى اإلنتفاع بكامل العين المؤجرة فإذا ما ترك أحدهم‬
‫اإلقامة فيها خلص الحق لألخرين فى شغل العين و يحق لهم طلب طرد الغير الذى دون إنتفاعهم‬
‫بها بغير سند ‪.‬‬
‫‪-3-‬‬
‫المقرر ‪ -‬فى قضاء هذه المحكمة ‪ -‬أن المقصود باإليواء أو اإلستضافة أن يستنزل المستأجر ضيوفًا‬
‫تربطه بهم قرابه أو صداقة لمدة قصيرة أو طويلة وذلك بصفة عارضة وإستجابة لظروف طارئة‬
‫شريطة أن يظل المستأجر محتفظًا بالعين المؤجرة دون أن يتخلى عنها‪.‬‬
‫‪-4-‬‬
‫يدخل فى سلطة محكمة الموضوع تقدير قصد اإلقامة بالعين المؤجرة وسلطة فهم الواقع فى‬
‫الدعوى وبحث ما يقدم لها من دالئل ومستندات وموازنة‪ 2‬بعضها البعض اآلخر وترجيح‪ 2‬شهادة آخر‬
‫دون بيان أسباب هذا الترجيح ما دامت لم تخرج بأقوال الشاهد عما يؤدى إليه مدلولها وليس بالزم‬
‫عليها أن تتبع مناحى دفاع الخصوم إذ فى الحقيقة التى إستخلصتها وأقامت دليلها الرد الضمنى‬
‫المسقط لكل حجة تخالفها‪.‬‬
‫‪-2-‬‬
‫مؤدى نص الفقرة األولى من المادة ‪ 21‬من القانون رقم ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬بشأن إيجار األماكن ‪-‬‬
‫الذى يحكم واقعة النزاع ‪ -‬المقابلة لنص المادة ‪ 29‬من القانون القائم رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬أن عقد‬
‫إيجار المسكن ال ينتهى بوفاة المستأجر أو من إمتد العقد لصالحه و تستمر‪ 2‬العالقة اإليجارية قائمة‬
‫مع زوجة أو أوالده أو والديه الذين كانوا يقيمون معه إقامة مستقرة‪ 2‬حتى الوفاة ‪ ،‬و يشترط‬
‫إلستمرار العقد بالنسبة‪ 2‬لمن عدا هؤالء من األقارب‬
‫و حتى الدرجة الثالثة أن يكونوا قد أقاموا فى المسكن إقامة مستقرة‪ 2‬مدة سنة سابقة على األقل قبل‬
‫وفاته ‪ ،‬و ال يحول دون إمتداد العقد ‪ -‬و على ماجرى به قضاء هذه المحكمة ‪ -‬إنقطاع المستفيد عن‬
‫اإلقامة بالعين لسبب عارض مهما إستطالت مدته ما دام أنه لم يكشف عن إرادته فى التخلى عنها‬
‫صراحة أو ضمنًا بإتخاذه موقفًا ال تدع ظرف الحال شكًا فى داللته على إنصراف قصده إلى إحداث‬
‫هذا األثر القانونى‪.‬‬
‫‪-3-‬‬
‫لئن كان يكفى أن تكون إقامة المستفيد بالعين المؤجرة بقصد إستخدمها مصيفًا بمدينة‪ 2‬اإلسكندرية‪2‬‬
‫موسمية‪ 2‬و متقطعة لكسب طبيعة اإلقامة فيها كمصيف إال أنه يشترط‪ 2‬إلمتداد عقد اإليجار لصالحه‬
‫أن تكون له إقامة مستقره مع المستأجر األصلى أو من إمتد إليه عقد اإليجار بمقر إقامته المعتاد‬
‫حتى تاريخ الوفاة لما كان ذلك و كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه على سند من أن عقد‬
‫اإليجار قد إمتد لصالح المطعون ضده ألنه كان يقييم بالعين محل النزاع بمدينة‪ 2‬اإلسكندرية‪ 2‬حين‬
‫تواجده فيها بإعتبار أن لجده المستأجر األصلى و أسرته محل إقامة أخرى خارجها و ذلك دون أن‬
‫تتحقق المحكمة من أن للمطعون ضده ثمة إقامة مستقرة مع المستأجر األصلى للعين أو مع من‬
‫إمتد لصالحه عقد إيجارها فى محل إقامته‪ 2‬المعتاد خارج مدينة‪ 2‬اإلسكندرية‪ 2‬حتى تاريخ‪ 2‬وفاة من تلقى‬
‫عنه الحق فى اإلمتداد القانونى للعقد و ال يكفى مجرد تردده على العين المؤجرة فى أوقات متفاوته‬
‫للقول بأحقيته فى إستمرار العالقة اإليجارية قائمة معه و إذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر‬
‫فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون ‪.‬‬
‫النص في المادة ‪ 152‬من القانون المدني على أنه ال يترتب‪ 2‬بالعقد التزاما في ذمة الغير ولكن يجوز‬
‫أن يكسبه حقًا ‪ -‬يدل على أن مبدأ نسبية العقد يهيمن على قوته الملزمة بالنسبة‪ 2‬لألشخاص‬
‫والموضوع بما يقتضى أن العقد إنما يقتصر على طرفيه والخلف العام أو الخاص أو الدائنين في‬
‫الحدود التي بينها القانون‪ ،‬فال تنصرف الحقوق الناشئة عنه واإللتزامات المتولدة عنه إلى عاقديه‪،‬‬
‫ولئن كان لعقد إيجار األماكن طابع عائلي وجماعي ال يتعاقد فيه المستأجر ليسكن بمفرده بل ليعيش‬
‫معه أفراد أسرته‪ 2‬ولمن يتراءى له إيواءهم الذين ال يترتب‪ 2‬في ذمتهم التزامات قبل المؤجر خالل‬
‫فترة مشاركتهم المستأجر األصلي في السكن‪ ،‬ويبقى هذا األخير هو الطرف األصيل الوحيد في‬
‫التعامل مع المؤجر‪ ،‬وال يسوغ القول بأن المقيمين مع المستأجر يعتبرون مستأجرين أصليين أخذًا‬
‫بأحكام النيابة الضمنية‪ 2‬إنحراف عن المبادىء العامة في نسبية‪ 2‬أثر العقد‪ ،‬ألن هؤالء ليسوا طبقًا‬
‫للقانون أطرافًا في عقد اإليجار وال تربطهم بالمؤجر أية عالقة عقدية ومباشرة أو غير مباشرة‬
‫سواء كانت إقامتهم في بداية اإليجار أو بعده وإنما تمتعهم باإلقامة في العين كان قيامًا من‬
‫المستأجر بالتزامات وواجبات إدارية ذات طابع خاص قابلة للتغيير والتبديل‪ 2‬متعلقة به هو ال شأن‬
‫لها بالمؤجر وكيفية استعمال المستأجر لمنفعة السكن مسألة عارضة ال تبرر‪ 2‬فكرة المجاز القانوني‬
‫على أساس النيابة الضمنية‪.2‬‬
‫‪-2-‬‬
‫المساكنة التى تنشىء حقًا للبقاء فى العين للمنتفعين بالعين المؤجرة من غير األقارب المشار إليهم‬
‫بالمادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬و لئن كانت تستلزم أن تبدأ إقامتهم بالعين مع‬
‫المستأجر منذ بدء اإلجارة إال أن هذه اإلقامة ال تعتبر بالضرورة و فى جميع األحوال من قبيل‬
‫المشاركة السكنية ‪ ،‬فقد يكون اإليواء على سبيل اإلستضافة ‪ ،‬و تقدير القصد من اإلقامة من سلطة‬
‫قاضى الموضوع متى أقام قضاءه على أسباب سائغة ‪.‬‬
‫‪-3-‬‬
‫إذ كان الواقع فى الدعوى أن الطاعنة الثانية‪ - 2‬و هى زوجة الطاعن األول قد أقامت بحجرة فى شقة‬
‫النزاع منذ بدء إستئجار والدتها المطعون ضدها األولى فإنها ال تعتبر مستأجرة أصلية إلنتفاء فكرة‬
‫النيابة الضمنية على ما سلف بيانه و من ثم ال يستطيع‪ 2‬زوجها الطاعن األول أن يتحدى بها لإلقامة‬
‫ال عن إقامته حسبما إستخلصها الحكم المطعون‬ ‫بالعين المؤجرة رغم إدارة المستأجر األصلية ‪ ،‬فض ً‬
‫فيه من أوراق الدعوى و مستنداتها و ظروف الحال فيها كانت على سبيل التسامح و هى ال تكسب‬
‫حقًا مهما طالت ‪.‬‬
‫مفاد نص المادة ‪ 1/29‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ - 1977‬المقابلة للمادة ‪ 21‬من القانون ‪ 52‬لسنة‬
‫‪ - 1969‬يدل على إن اإلقامة التى يعتد بها إلمتداد العقد لصالح المذكورين من أقارب المستأجر هى‬
‫اإلقامة المستقرة مع المستأجر و الممتدة لحين وفاته أو تركه السكن دون إشتراط إقامة الحقه ‪،‬‬
‫فإذا ما توافرت اإلقامة بشروطها على النحو المتقدم أضحى من إمتد إليه العقد مستاجرًا أصليًا بحكم‬
‫القانون الذى أوجب على المؤجر فى الفقرة األخيرة من المادة المذكورة تحرير عقد إيجار له و ال‬
‫إلزام عليه من بعد أن يقيم بالعين المؤجرة إذ أن إنتفاعه بها حق له و ليس عليه ‪.‬‬
‫المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن المقصود باإلقامة التى تعطى ألقارب المستأجر حتى الدرجة‬
‫الثالثة حق اإلفادة من إمتداد اإليجار فى حالة وفاة المستأجر أو تركه العين هى اإلقامة المستمرة‪2‬‬
‫لمدة سنة‪ 2‬سابقة على الوفاة أو الترك و ال يحول دون إعتبار اإلقامة مستمرة‪ 2‬إنقطاع الشخص عن‬
‫اإلقامة بالعين لسبب عارض طالما لم يكشف عن أنه أنهى هذه اإلقامة بمفرده كما و أن إستخالص‬
‫اإلقامة الفعلية مع المستأجر األصلى قبل و حتى الوفاة أو الترك من مسائل الواقع التى تستقل‬
‫محكمة الموضوع بتقديره متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة ‪.‬‬
‫‪-1-‬‬
‫النص فى الفقرة األولى من المادة الثامنة من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬بشأن إيجار األماكن‬
‫على أنه " ال يجوز للشخص أن يحتجز فى البلد الواحد أكثر من مسكن دون مقتضى " و النص فى‬
‫المادة ‪ 29‬من ذات القانون على أنه مع عدم اإلخالل بحكم المادة ‪ 8‬من هذا القانون و ال ينتهى عقد‬
‫إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أوالد أو أى من والديه كانوا‬
‫يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك ‪ " ....‬يدل على أن المشرع إشترط إلمتداد عقد اإليجار‬
‫للمستفيدين من حكم المادة ‪ 29‬المشار إليها بعد وفاة المستأجر أن تثبت إقامتهم معه بالعين‬
‫المؤجرة قبل الوفاة أو الترك و أال يكون المستفيد من اإلمتداد محتجزًا لمسكن آخر و مناط اإلحتجاز‬
‫‪ -‬و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة ‪ -‬هو إنفراد المستأجر بالسيطرة المادية و القانونية على‬
‫أكثر من مسكن فى آن واحد ‪.‬‬
‫‪-3-‬‬
‫إذ كان البين من نصوص عقد إيجار عين النزاع أنه أبرم بين المطعون ضده األول كمؤجر و بين‬
‫الطاعن كمستأجر ‪ ،‬و كان ما أثبت بالعقد بصدد المطعون ضدها الثالثة بشأن تحديد الغرض من‬
‫التأجير و هو إستعمالها سكنًا خاصًا للطاعن و لزوجته المطعون ضدها الثالثة ‪ ،‬و كان مؤدى ذلك‬
‫أن المطعون ضدها الثالثة ال تعتبر مستأجرة أصلية فى العقد ‪ .‬فإن ما ذهب إليه الحكم المطعون فيه‬
‫إستخالصًا من هذه العبارة إلى أن المطعون ضدها المذكورة تعد شريكه فى اإليجار صاحبة حق‬
‫أصلى فى اإلنتفاع و ما رتبه على ذلك من حقها فى اإلستقالل بشقة النزاع فى حالة تخلى الطاعن‬
‫ال عن خروجه عن المعنى الظاهر لعبارات العقد ‪ ،‬فإنه ينطوى على فساد فى‬ ‫عن عقد إيجارها فض ً‬
‫اإلستدالل و خطأ فى تطبيق القانون ‪.‬‬
‫‪-1-‬‬
‫النص فى الفقرة الثانية من المادة ‪ 29‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬فى شأن تأجير و بيع األماكن و‬
‫تنظيم العالقة بين المؤجر و المستأجر ‪ ،‬يدل على أن إمتداد العقد لصالح الورثة و الشركاء فى هذه‬
‫وفاته أو تركه العين دون إعتداد بالغرض من إستعمال العين الثابت بعقد اإليجار ‪ .‬ذلك أن المشرع‬
‫فرق بين حالة تأجير المسكن المنصوص عليه بالفقرة األولى من المادة المشار إليها و بين حالة‬
‫التأجير ألحد األنشطة المذكورة بالفقرة الثانية منها حيث وضع المشرع قيودًا على إمتداد اإليجار‬
‫فى الحالة األولى بعد وفاة المستأجر أو تركه العين ‪ ،‬بينما أطلق الفقرة الثانية من كل قيد و حرص‬
‫على إستمرار الورثة عامة و شركاء المستأجر فى النشاط دون تخصيص ألحد منهم ‪ ،‬األمر الذى‬
‫يفصح عن أن هذه التفرقة إنما قصد بها حماية أوجه النشاط المذكورة و القائمة بالفعل و ذلك‬
‫ضمانًا إلستمرارها أيًا كانت الظروف الخاصة بكل وارث أو شريك ‪ ،‬مما مفاده أن العبرة فى تطبيق‬
‫حكم الفقرة الثانية من النص هى بقيام المستأجر األصلى بمزاولة أحد األنشطة المبينة به فى العين‬
‫‪-1-‬‬
‫النص فى المادتين ‪ 1/29 ، 1/8‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬يدل على أن المشرع عمد إلى‬
‫تقرير قاعدة عامة بأمتداد اإليجار لمصلحة فئة محددة من األقارب المقيمين مع المستأجر وقت‬
‫الوفاة أو الترك ‪ -‬على إختالف فى شرط مدة اإلقامة ‪ -‬و أن هذه القاعدة ال يحد منها إال أن يترتب‬
‫على تطبيقها صيرورة من أمتد العقد لمصلحته محتجزًا أكثر من مسكن فى البلد الواحد دون مقتض‬
‫‪ ،‬كما يدل على أن المشرع لم يكتف بحماية ذوى القربى ‪ ،‬المكلف المستأجر بإعالتهم قانونًا ‪ ،‬من‬
‫غائله أزمة اإلسكان ‪ ،‬و إنما بسط هذه الحماية لتتسع دائرتها فتحتوى من ال إلزام من القانون فى‬
‫إعالته فى حدب من المشرع على الروابط األسرية‪ 2‬التى تتجاوز فى أعماقها حد التكليف القانونى ‪.‬‬
‫[الفقرة رقم ‪ 1‬من الطعن رقم ‪ 929‬سنة قضائية ‪ 74‬تاريخ الجلسة ‪ ] 2005 / 02 / 13‬قضاء الحكم‬
‫المطعون فيه باإلخالء استنادا لما ذهب إليه أخذًا بتقرير‪ 2‬الخبير المنتدب أمام محكمة أول درجة‬
‫بإنتهاء عقد إيجار الشقة محل النزاع إلنتفاء إقامة الطاعن األول بها مع والدته ‪ -‬المستأجرة‬
‫األصلية ‪ -‬حتى الوفاة مستد ًال علي ذلك بقيام األخيرة بتأجيرها من الباطن مفروشا حال حياتها‬
‫وحتى وفاتها دون أن يعرض لدفاع الطاعن األول بأن إنقطاعه عن اإلقامة بها وتأجيرها من الباطن‬
‫مفروشا لم يكن تخليًا منه عنها وإنما كان بسبب مصاحبته لوالدته للعالج بالخارج رغم أنه دفاع‬
‫جوهري قد يتغير به ‪ -‬إن صح ‪ -‬وجه الرأي في الدعوي فإنه يكون قد شابه القصور في التسبيب‪.‬‬
‫[الفقرة رقم ‪ 1‬من الطعن رقم ‪ 458‬سنة قضائية ‪ 74‬تاريخ الجلسة ‪ ] 2005 / 02 / 13‬تمسك‬
‫الطاعن في دفاعه أمام محكمة الموضوع بالمذكرتين المقدمتين منه بجلستي‪ / / ، / / 2‬بأنه يستمد‬
‫حقه في امتداد عقد إيجار الشقة محل النزاع لصالحه إلقامته بها مع والده المستأجر األصلي لها‬
‫إقامة مستقرة حتى وفاته واستدل علي ذلك بأقوال شهوده وبالمستندات المقدمة منه‪ 2‬في الدعوى‬
‫وكان هذا الدفاع يعد مطروحًا علي محكمة ثاني درجة إعماال لألثر الناقل إلستئناف‪ 2‬وإذ قضي الحكم‬
‫المطعون فيه بإلغاء الحكم اإلبتدائي‪ 2‬وإخالء الشقة محل النزاع وبرفض طلب الطاعن إمتداد عقد‬
‫إيجار عين النزاع له عن والده المستأجر األصلي علي ما استخلصه من انتفاء إقامته‪ 2‬بعين النزاع‬
‫مع والدته حتى وفاتها وهو ما ال يصلح ردًا علي ما أثاره الطاعن وال يواجه دفاعه المشار إليه مما‬
‫حجبه عن بحث وتمحيص‪ 2‬هذا الدفاع وما استدل به عليه من مستندات مع أنه دفاع جوهري يتغير‬
‫ال عن مخالفته للقانون معيبًا بالقصور في‬‫به‪ -‬إن صح‪ -‬وجه الرأي في الدعوي فإنه يكون فض ً‬
‫التسبيب‪.‬‬
‫الطاعن أمام محكمة الموضوع بأن عقد إيجار شقة التداعي امتد إليه إلقامته بها مع والدته حتى‬
‫وفاتها والذي إمتد من جدته المستأجرة األصلية وأن وكيل المطعون ضدهما في إدارة العقار تقاضي‬
‫منه أجرة الفترة من ‪ 1/9/1999‬حتى ‪ 31/5/2000‬بموجب إيصاالت أقر به فيها بإمتداد العقد إليه‬
‫عن جدته ‪ ...‬المستأجرة األصلية وصورة ضوئية‪ 2‬من التوكيل رقم ‪ ...‬الصادر من ‪ ...‬عن نفسه‬
‫وبصفته‪ 2‬وكي ً‬
‫ال عن المطعون ضدهما بتوكيلين رسميين إلي األستاذ‪ ... /‬يوكله فيه بإدارة العقار‬
‫الكائن به شقة التداعي وتحصيل اإليجار‪ ،‬وإذ إكتفي الحكم المطعون فيه ردًا علي دفاع الطاعن‬
‫بالقول بأنه لم يقدم الدليل عليه دون أن يعرض لتلك المستندات ويمحصها‪ -‬والتي لم يجحدها‬
‫المطعون ضدهما ‪ -‬مع ما قد يكون لها من داللة مؤثرة‪ 2‬قد يتغير بها وجه الرأي في الدعوي فإنه‬
‫الطاعن أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بإمتداد عقد إيجار الشقة محل النزاع إليه إلقامته‪ 2‬بها مع‬
‫المستأجر األصلي‪ -‬المرحوم والده ‪ -‬إقامة مستقرة حتى وفاته ‪ -‬ودلل علي ذلك بأقوال شاهديه‬
‫والتي استمعت إليهما محكمة أول درجة والشهادة الموثقة بأقوال الجار المواجه مما مؤداه توافر‬
‫شروط امتداد عقد اإليجار إليه وإعتباره مستأجرًا بقوة القانون ويلتزم المؤجر بتحرير‪ 2‬عقد إيجار‬
‫له عن ذات العين‪ ،‬إال أن الحكم المطعون فيه أقام قضاءه بإلغاء الحكم اإلبتدائي وبإنتهاء عقد‬
‫اإليجار واإلخالء والتسليم علي ما استخلصه من أقوال شاهدي المطعون ضدهم‪ -‬رغم أن أحدهما‬
‫بائع مالبس متجول واآلخر بائع بمحل بالمنطقة ‪ -‬وطرح أقوال شهود الطاعن والمقيمين بذات‬
‫العقار الكائن به الشقة محل النزاع دون أن يبين في أسبابه ما يبرر هذا اإلطراح‪ ،‬كما أنه استدل‬
‫علي عدم إقامة الطاعن بتلك الشقة علي ما استنبطه من الشهادة الصادرة من شركة كهرباء‬
‫اإلسكندرية‪ 2‬بأنه متعاقد علي توريد التيار الكهربي لشقة كائنة بالعجمي ‪ -‬البيطاش‪ -‬رغم أن هذه‬
‫الشهادة ال تدل بذاتها علي عدم توافر شروط إمتداد عقد إيجار الشقة محل النزاع إليه إذ ليس في‬
‫القانون ما يمنع‪ 2‬المستأجر من امتداد عقد إيجار مسكن إليه مع احتفاظه بمسكن آخر في ذات‬
‫المدينة فإن الحكم يكون معيبًا بمخالفة القانون والقصور في التسبيب والفساد في اإلستدالل‪.‬‬
‫[الفقرة رقم ‪ 1‬من الطعن رقم ‪ 2001‬سنة قضائية ‪ 74‬تاريخ الجلسة ‪ ] 2005 / 04 / 06‬قضاء‬
‫المحكمة الدستورية‪ 2‬العليا الصادر بتاريخ ‪ 3/11/2002‬في القضية‪ 2‬رقم ‪ 70‬لسنة ‪ 18‬قضائية‪2‬‬
‫"دستورية" بعدم دستورية‪ 2‬نص الفقرة الثالثة من المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬في‬
‫شان تأجير وبيع األماكن وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر فيما لم يتضمنه‪ 2‬من النص علي‬
‫إنتهاء عقد اإليجار الذي يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين بإنتهاء إقامة آخرهم‬
‫سواء بالوفاة أو الترك‪ ،‬وإن كان مقتضاه عدم جواز إمتداد عقد اإليجار إلي أقارب المستأجر‬
‫المقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين وفقًا لحكم الفقرة األولي من ذات المادة ألكثر من مرة‬
‫واحدة‪ ،‬إال أنه لما كانت المحكمة الدستورية‪ 2‬العليا قد استشرفت خطر إعمال األثر الرجعي المقرر‬
‫لألحكام الصادرة بعدم دستورية‪ 2‬القوانين في خصوص هذا الحكم‪ ،‬وأعملت الرخصة التي خولتها‬
‫لها الفقرة الثالثة من المادة ‪ 29‬من قانون وقضت بسريانه‪ 2‬بأثر فوري علي الوقائع التالية لتاريخ‬
‫نشره في الجريدة الرسمية‪ 2‬الحاصل في ‪ ،14/11/2002‬وكان مفاد سريان هذا الحكم بأثر فوري أن‬
‫عقد اإليجار ال يمتد قانونًا لمرة ثانية إذا كان قد سبق وأمتد وفقًا لحكم الفقرة األولي من المادة ‪29‬‬
‫من الفانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬في تاريخ الحق علي نشر الحكم وليس في تاريخ سابق علي ذلك‪،‬‬
‫بما مؤداه أن جميع العقود التي كانت قائمة في يوم ‪ ،14/11/2002‬ولو كانت قد أبرمت إعما ًال‬
‫ألحكام اإلمتداد القانوني‪ 2‬لعقود اإليجار‪ -‬وتنزل منزلتها الوقائع التي ترتب عليها قيام إلتزام علي‬
‫المؤجر بتحرير عقد إيجار للمستفيدين من هذا اإلمتداد نزو ًال علي أحكامه فتعد عقودًا قائمة حكمًا‬
‫حيث كان يجب تحريرها‪ -‬تظل قائمة ومنتجة‪ 2‬آلثارها القانونية‪ 2،‬وأنه يجوز من بعد هذا التاريخ‬
‫امتدادها إلي أقارب المستأجر‪ -‬ومن أخذ حكمه من سبق وإمتد إليه العقد‪ -‬الذين تتوافر لهم الشروط‬
‫والضوابط المنصوص عليها في المادة ‪ 29‬السالف اإلشارة إليها‪ ،‬علي أن يكون هذا اإلمتداد لمرة‬
‫واحدة فقط بحيث تنتهي‪ 2‬تلك العقود بإنتهاء إقامة آخر هؤالء األقارب بالعين سواء بالوفاة أو الترك‪.‬‬
‫[الفقرة رقم ‪ 2‬من الطعن رقم ‪ 2001‬سنة قضائية ‪ 74‬تاريخ الجلسة ‪ ] 2005 / 04 / 06‬إذ كان‬
‫الحكم المطعون فيه قد بني قضاءه علي أن عقد إيجار عين النزاع ال يجوز أن يمتد مرة أخري إلي‬
‫الطاعن بعد أن امتد من قبل إلي والده الذي توفي بتاريخ ‪ 1/7/2000‬قبل صدور حكم المحكمة‬
‫الدستورية‪ 2‬العليا سالف الذكر‪ ،‬حال أن حظر إمتداد عقد اإليجار بعد وفاة المستأجر إلي ذوي قرباه‬
‫المقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين ألكثر من مرة واحدة‪ -‬وهو ما يقضي‪ 2‬إليه قضاء ذلك الحكم‪-‬‬
‫ال يسري إال علي الوقائع الالحقة علي نشره‪ ،‬فإن الحكم المطعون فيه يكون قد خالف القانون‪ ،‬وقد‬
‫حجبته‪ 2‬هذه المخالفة عن تمحيص ما تمسك به الطاعن من أنه بقي مقيمًا مع والده في عين النزاع‬
‫إلي وقت وفاته‪ ،‬وهو دفاع ‪ -‬لو صح ‪ -‬لترتب عليه إمتداد عقد اإليجار إليه عم ً‬
‫ال بما تقضي به‬
‫الفقرة األولي من المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ ،1977‬بغير أن يحول دون ذلك كون العقد‬
‫قد سبق إمتداده من جد الطاعن إلي والده‪ ،‬متى كان ذلك فإن الحكم يكون معيبًا‪.‬‬
‫الطاعنة بأن عقد إيجار عين النزاع أمتد إليها وإلخوتها من والدهم المستأجر األصلي إلقامتهم معه‬
‫حتى وفاته وإن تحرر عقد إيجارها بعد وفاة والدهم بإسم والدتهم وحدها‪ ،‬وإذ أقام الحكم اإلبتدائي‬
‫المؤيد بالحكم المطعون فيه قضاءه بإخالء عين النزاع والتسليم علي ما استخلصه من أقوال‬
‫شاهدي المطعون ضدهن السبعة األول من إنتفاء إقامة أي من أوالد المستأجر األصلي‪ -‬ومن بينهم‬
‫الطاعنة‪ -‬بعين النزاع حتى وفاة والدتهم دون أن يواجه ما تمسكت به الطاعنة من إمتداد العقد إليها‬
‫إلقامتها مع والدها المستأجر األصلي حتى وفاته رغم أنه دفاع جوهري قد يتغير به‪ -‬إن صح ‪-‬‬
‫وجه الرأي في الدعوي فإنه يكون معيبًا‪.‬‬
‫الطاعن أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بدفاع حاصله أن عقد اإليجار المؤرخ ‪ 1/8/2003‬هو عقد‬
‫صوري صورية مطلقة وأن عقد إيجار عين النزاع المبرم بين مورثه المطعون ضدها ووالدته قد‬
‫امتد إليه إلقامته مع األخيرة من بدء العالقة اإليجارية حتى وفاتها وطلب إحالة الدعوي إلي‬
‫التحقيق إلثبات صورية العقد سند الدعوي ودلل علي صحة هذا الدفاع بالمستندات المقدمة منه‬
‫والمتمثلة‪ 2‬في صورة صحيفة الدعوي رقم ‪ ....‬لسنة ‪ 2003‬إيجارات كلي شمال القاهرة المرفوعة‬
‫منه ضد المطعون ضدها وآخرين بطلب امتداد عقد إيجار عين النزاع إليه من مورثته المستأجرة‬
‫األصلية منذ عام ‪ .196‬ولما كان الحكم اإلبتدائي قد انتهي إلي رفض الدفع بالصورية علي ما ضمنه‬
‫أسبابه من أن الطاعن قد وقع علي عقد اإليجار المؤرخ ‪ 1/8/2003‬وارتضاه وهو ما ال يواجه‬
‫دفاع الطاعن وال يصلح سببًا للرد علي الدفع بالصورية‪ 2‬إذ ال يجوز للمحكمة أن تعول في رفض‬
‫الدفع بالصورية‪ 2‬علي عبارات العقد المطعون عليه علي ما سلف بيانه وإذ قضي الحكم المطعون‬
‫فيه بتأييد الحكم اإلبتدائي ألسبابه وأمسك عن الرد علي طلب إحالة الدعوي إلي التحقيق بحسبانها‬
‫أحد وسائل اإلثبات الجائزة للطاعن قانونُا إلثبات تلك الصورية كما لم يضمن أسبابه ما يسوغ ذلك‬
‫فإنه يكون معيبًا‪.‬‬
‫الطاعنين أمام محكمة اإلستئناف بإمتداد عقد إيجار المستأجر األصلي إلي إبنته الطاعنة األولي‬
‫وإلي حفيدة الطاعن الثاني المقيمين معه حتى وفاته في عام ‪ 1974‬وكان الحكم المطعون فيه قد‬
‫أقام قضاءه بإخالء الطاعنين من عين النزاع ورفض دعواهما بإمتداد عقد اإليجار لهما علي أنه لم‬
‫تثبت إقامة الطاعنة األولي مع والدتها حتى تاريخ‪ 2‬وفاتها في ‪ ......‬وأن الطاعن الثاني ال يستفيد من‬
‫مزية اإلمتداد القانوني بعد صدور حكم المحكمة الدستورية بعدم دستورية‪ 2‬نص المادة ‪ 29‬من‬
‫القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬في شان إمتداد عقد اإليجار لألحفاد وأغفل بذلك تحقيق دفاع الطاعنين‬
‫رغم أنه دفاع جوهري قد يتغير‪ 2‬به ‪ -‬إن صح ‪ -‬وجه الرأي في الدعوي فإنه يكون قد أخطأ في‬
‫تطبيق القانون وشابه القصور في التسبيب‪.‬‬
‫[الفقرة رقم ‪ 1‬من الطعن رقم ‪ 4068‬سنة قضائية ‪ 66‬تاريخ الجلسة ‪ ] 2003 / 03 / 19‬النص في‬
‫المادة ‪ 21/1‬من القانون ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬يدل ‪ -‬على ما جرى به قضاء هذه المحكمة ‪ -‬أن القانون‬
‫قد احل المستفيدين من مزية‪ 2‬االمتداد القانوني‪ 2‬واستمرار‪ 2‬العقد بالنسبة لهم والمشار أليهم في النص‬
‫محل المستأجر االصلى في عقد اإليجار اثر وفاته أو تركه المسكن‪ ,‬اى أنهم قد أضحوا دونه طرفا‬
‫في العقد منذ انقضى بالنسبة له ‪ ,‬وكان حكم هذا النص الواجب التطبيق على واقعة النزاع يطابق‬
‫حكم المادة ‪ 29/1‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ - 1977‬بغض النظر عن حكم المحكمة الدستورية‬
‫العليا في القضية رقم ‪ 116‬لسنة ‪ 18‬ق المنشور‪ 2‬بالجريدة الرسمية بالعدد رقم (‪ )33‬بتاريخ‬
‫‪ 14/8/1997‬واالستدراك المنشور بذات الجريدة بالعدد رقم (‪ )38‬بتاريخ ‪ 18/9/1997‬بعدم‬
‫دستورية‪ 2‬ما نصت عليه المادة ‪ 1 / 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬في شان تأجير وبيع‬
‫األماكن وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر من أن " وفيما عدا هؤالء من أقارب المستأجر‬
‫نسبا ‪ ...‬حتى الدرجة الثالثة يشترط الستمرار عقد اإليجار إقامتهم في المسكن مدة سنة على األقل‬
‫سابقة على وفاة المستأجر أو تركه للعين أو مدة شغله للمسكن ايهما اقل‪.‬‬
‫[الفقرة رقم ‪ 1‬من الطعن رقم ‪ 1758‬سنة قضائية ‪ 72‬تاريخ الجلسة ‪ ] 2003 / 05 / 26‬نص‬
‫الفقرة األولى من المادة ‪ 21‬من القانون ‪ 52‬لسنة ‪ - 1969‬المنطبق على واقعة النزاع ‪ -‬وعلى ما‬
‫جرى به قضاء هذه المحكمة ‪ -‬يقضى بإستمرار عقد اإليجار وإمتداده في حالة وفاة المستأجر أو‬
‫تركه العين المؤجرة لصالح أقارب المستأجر حتى الدرجة الثالثة نسبا أو مصاهرة بشرط أن تثبت‬
‫شغله للمسكن أيهما اقل‪ ,‬وال يحول دون إعمال هذا النص قضاء المحكمة الدستورية بعدم دستورية‪2‬‬
‫نص المادة ‪ 29‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬المماثل له‪ ,‬ألن القضاء بعدم دستورية أحد النصوص‬
‫ال يؤدى بمجرده إلى عدم دستورية مثيله‪ - 2‬الذي لم يعرض على المحكمة الدستورية العليا ‪-‬‬
‫فاألحكام بعدم الدستورية هي أحكام عينية ال تنصب إال على ما عينته المحكمة بذاته فهي ‪ -‬دون‬
‫غيرها ‪ -‬المنوط بها الرقابة القضائية‪ 2‬على دستورية القوانين واللوائح عمال بنص المادة ‪ 175‬من‬
‫الدستور والمادة ‪ 25/1‬من القانون ‪ 48‬لسنة ‪.1979‬‬
‫القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬في شأن إمتداد عقد اإليجار لألحفاد وأغفل بذلك تحقيق دفاع الطاعنين‬
‫البين من األوراق أن المطعون ضدها األولى هي وحدها التي تمسكت بإقامتها في شقة النزاع مع‬
‫المستأجرة األصلية حتى وفاتها وانفردت برفع الدعوى الفرعية بطلب امتداد اإليجار لها دون‬
‫المطعون ضدها الثانية‪ 2‬التي أيدتها في ذلك ولم تدع أنها كانت تقيم في عين النزاع أو لحقها اى‬
‫ضرر أو فاتت عليها مصلحة من قضاء الحكم المستأنف بانتهاء عقد إيجار عين النزاع ورفض‬
‫الدعوى الفرعية‪ ,‬فان االستئناف المرفوع منها على هذا الحكم يكون غير مقبول النتفاء مصلحتها‬
‫في الطعن عليه‪ ,‬ومن ثم ال تفيد منه المطعون ضدها األولى التي فوتت ميعاد االستئناف‪ ,‬وإذ خالف‬
‫الحكم المطعون فيه هذا النظر وقبل استئناف المطعون ضدها األولى المرفوع بعد الميعاد مستندا‬
‫إلى أن الموضوع غير قابل للتجزئة فتفيد من طعن األخرى‪ ,‬فانه يكون قد خالف القانون واخطأ في‬
‫تطبيقه‪.‬‬
‫[الفقرة رقم ‪ 1‬من الطعن رقم ‪ 8797‬سنة قضائية ‪ 66‬تاريخ الجلسة ‪ ] 2003 / 06 / 23‬مؤدى‬
‫نص المادة ‪ 152‬من القانون المدني على أن‪" :‬ال يرتب العقد إلتزاما في ذمة الغير ولكن يجوز أن‬
‫يكسبه حقوقًا" في ضوء ما جاء باإلعمال التحضيرية‪ ,‬وما نصت عليه المادة ‪ 29‬من قانون إيجار‬
‫األماكن ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬المقابلة لنص المادة ‪ 21‬من القانون ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬أن اإللتزامات‬
‫الناشئة عن العقود عامة بما في ذلك عقد اإليجار ال تقع إال على عاتق طرفيه‪ ,‬وإن كان لهما‬
‫بإتفاقهما أن يرتبا حقوق للغير‪ ,‬ومن طبيعة عقد إيجار المساكن أنه عائلي وجماعي ال يتعاقد فيه‬
‫المستأجر ليسكن بمفرده بل ليعيش معه أفراد أسرته أو غيرهم ممن يترائى له إسكانهم‪ ,‬إما على‬
‫سبيل التسامح المحض أو وفاء إللتزامات مصدرها عالقة أخرى غير اإليجار كإلتزام الزوج بسكنى‬
‫زوجته واألب لصغاره‪ ,‬والمخدوم بسكنى خدمه‪ ,‬وأما لحاجة الصغير الذي امتد له العقد أو المرأة‬
‫للحماية والرعاية من أحد ذويها‪ ,‬فهؤالء وغيرهم ليسوا مستأجرين أصليين‪ ,‬وال يعد المستأجر نائبا‬
‫عنهم‪ ,‬وإن كان لهم حق اإلنتفاع بالعين تبعا لقيام حق المستأجر‪ ,‬وتعتبر إقامتهم في العين من قبيل‬
‫استعمال المستأجر فال يستطيعون مزاحمته فيها إستنادا لعقد اإليجار‪ ,‬ويستقل‪ 2‬المستأجر وحده‬
‫بوضع ضوابط عالقته بالمؤجر‪ ,‬وال يستطيع المؤجر أن يقيم دعوى يطلب فيها إخالء أحد هؤالء أو‬
‫طرده من العين المؤجرة ما لم تكن العالقة اإليجارية األصلية قد إنقضت‪ ,‬فإذا أقام المؤجر الدعوى‬
‫على أحد هؤالء الشاغلين للعين بطلب إخالئها أو طرده منها تأسيسا على أن العالقة اإليجارية‪ 2‬التي‬
‫تربطه بالمستأجر األصلي غير قائمة‪ ,‬كان للمدعى عليه أن يتمسك بأن عقد اإليجار سنده في شغل‬
‫العين ال زال قائما بإعتبار أن عقد اإليجار وبقاؤه وإنتهاءه بالنسبة لشاغل العين رغم أنه ليس‬
‫طرفا فيه يعتبر واقعة قانونية‪ 2,‬له أن يتمسك بقيامها طالما أن المدعى يحتج عليه بإنتهائه‪.‬‬
‫الثابت باألوراق أن المطعون ضده الثاني قد تمسك بأنه يقيم بشقة‪ 2‬النزاع مع إبنة شقيقه المستأجر‬
‫األصلي والتي يمتد لها عقد إيجار الشقة بعد وفاة أبيها‪ ,‬فيكون حق المطعون ضده الثاني في‬
‫اإلنتفاع بالشقة ليس ألنه مستأجر لكنه تبعا لقيام حق ابنة أخيه كمستأجرة لها‪ ,‬وهى وحدها التي‬
‫تقدر حاجتها إلقامة عمها معها لحمايتها والعناية بها سواء كان وصيا عليها أو بلغت سن الرشد‪,‬‬
‫وتكون دعوى الطاعن بطلب طرده غير مقبولة‪ ,‬وإذ انتهى الحكم المطعون فيه بمخالفة القانون‬
‫والخطأ في تطبيقه‪ 2‬والتناقض والقصور في التسبيب ألخذه بدفاع الطاعن بأن المطعون ضده الثاني‬
‫لم يكن يقيم بشقة النزاع مع شقيقه المستأجر األصلي أو والدتهما حتى وفاتهما ورفض إمتداد عقد‬
‫اإليجار له‪ ,‬وفى نفس الوقت رفض طرده على أنه وصى على ابنة المستأجر األصلي رغم بلوغها‬
‫سن الرشد أثناء نظر الدعوى ووجود مسكن آخر له يمكنه رعايتها فيه‪ ,‬يكون على غير أساس‬
‫خليقا برفضه‪.‬‬
‫[الفقرة رقم ‪ 1‬من الطعن رقم ‪ 25‬سنة قضائية ‪ 71‬تاريخ الجلسة ‪ ] 2001 / 11 / 15‬إذ كانت‬
‫عبارة نص الفقرة األولى من المادة األولى من القانون ‪ 6‬لسنة ‪ 1997‬والذي جرى على أن‬
‫"يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة ‪ 29‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬في شأن تأجير وبيع‬
‫األماكن وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر النص األتي‪" :‬فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة‬
‫نشاط تجارى أو صناعي أو مهني أو حرفي فال ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين‬
‫يستعملون العين من ورثته‪ 2‬في ذات النشاط الذي كان يمارس المستأجر األصلي طبقا للعقد أزواجا‬
‫وأقارب حتى الدرجة الثانية‪ 2‬ذكورا وإناثا من قصر أو بلغ يستوي‪ 2‬في ذلك أن يكون اإلستعمال بالذات‬
‫أو بواسطة نائب عنهم" وردت عامة مطلقة تتسع‪ 2‬لكافة ورثة‪ 2‬المستأجر فال ينتهي‪ 2‬العقد بموته‪2‬‬
‫وإنما يستمر‪ 2‬لمصلحة من يستعملون العين منهم في ذات النشاط الذي كان يمارسه‪ 2‬طبقا للعقد األمر‬
‫الذي يدل على أنه ال يشترط‪ 2‬فيمن يكون له حق اإلستمرار من الورثة‪ 2‬سوى أن يستعمل‪ 2‬العين في‬
‫ذات النشاط وال يشترط‪ 2‬وعلى ما ورد بالالئحة التنفيذية للقانون ‪ 6‬لسنة ‪ 1997‬أن يستعمل‬
‫المستفيد العين بنفسه‪ 2‬بل يكفى أن ينوب عنه في ذلك أحد سواء كان من باقي المستفيدين أو من‬
‫غيرهم وال يلزم أن يكون قيما أو وصيا أو وكيال رسميا‪ ,‬وقد كان رائد المشرع في تعديل المادة ‪29‬‬
‫من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬سالفة اإلشارة وعلى ما ورد بالمذكرة اإليضاحية للقانون ‪ 6‬لسنة‬
‫‪ 1997‬هو الحرص على تحقيق المساواة بين األنشطة المتنوعة حرفية كانت أو تجارية‪ 2‬أو صناعية‬
‫أو مهنية وكذا على استقرارها لما لها من أبلغ األثر على األوضاع اإلقتصادية في البالد ومراعاة‬
‫للبعد اإلجتماعي وصوال إلى قدر مقبول‪ 2‬من التوازن في العالقة بين المؤجر والمستأجر‪.‬‬
‫[الفقرة رقم ‪ 2‬من الطعن رقم ‪ 25‬سنة قضائية ‪ 71‬تاريخ الجلسة ‪ ] 2001 / 11 / 15‬إذ كان الحكم‬
‫اإلبتدائي المؤيد بقضاء الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه باإلخالء على ما ضمنه أسبابه من أن‬
‫وظيفة الطاعن بالقضاء تتعارض مع إستعماله عين النزاع مكتبا للمحاماة بنفسه‪ 2‬أو بواسطة نائب‬
‫عنه نيابة ظاهرة أو مستترة أو بطريق التسخير لمخالفة ذلك الحظر المفروض عليه بنص المادة‬
‫‪ 72‬من قانون السلطة القضائية‪ 2‬برغم أن النص األخير ال يعتبر مقيدا لنص الفقرة األولى من المادة‬
‫األولى من القانون ‪ 6‬لسنة ‪ 1997‬المشار إليه إلختالف حكم النصين وورود كل منهما على محل‬
‫مغاير لآلخر بما ال يستحيل‪ 2‬معه إعمالهما وهو ما ينطوي على تقييد لمطلق النص المذكور‬
‫وتخصيص له بغير مخصص واستحداث لحكم مغاير ال يضيف سببا ألسباب اإلخالء لم يرد به نص‬
‫مما يعيبه‪.‬‬
‫الفقرة األولي من المادة األولي من القانون ‪ 6‬لسنة ‪ 1997‬علي أنه‪" :‬يستبدل بنص الفقرة الثانية‪2‬‬
‫من المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬في شأن تأجير وبيع األماكن وتنظيم العالقة بين‬
‫المؤجر والمستأجر ‪ -‬يدل علي أن المشرع أراد إستمرار الورثة في ذات النشاط الذي كان يمارسه‬
‫مورثهم عند وفاته سواء أكان الغرض من اإلجارة قد تحدد بمقتضي‪ 2‬عقد اإليجار المكتوب ذاته‪ ،‬أو‬
‫تعدل بإتفاق طرفيه المستفاد من رضاء المؤجر به صراحة أو ضمنًا ألن كل ذلك تم طبقًا لعقد‪،‬‬
‫ويؤكد هذا النظر ما جاء بالمادة السابعة من الالئحة التنفيذية لهذا القانون من أنه‪" :‬ويشترط‬
‫إلستمرار العقد لصالح المستفيدين من الورثة أن يستعملوا العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه‬
‫المستأجر األصلي طبقًا للعقد‪ ،‬أو النشاط الذي اتفاق عليه كتابة بين المؤجر وأي من المستأجرين‬
‫المتعاقبين أو النشاط الذي اضطر المستأجر لممارسته بسبب‪ 2‬نقل صناعته أو مهنته أو حرفته‬
‫خارج الكتلة السكنية أو بسبب انقراضها والذي ال يلحق ضررًا بالمبني‪ 2‬وال بشاغليه‪ ،‬فلم يشترط‬
‫موافقة المؤجر كتابة علي تغيير النشاط إال بالنسبة‪ 2‬لورثة المستأجر دون المستأجر األصلي‪ .‬لما‬
‫كان ذلك‪ ،‬وكان الحكم المطعون فيه قد أسس قضاءه بإنتهاء عقد اإليجار المؤرخ ‪1/12/1974‬‬
‫واإلخالء علي أن المستأجرة األصلية قامت بتغيير‪ 2‬استعمال الشقة المؤجرة إلي غير أغراض‬
‫السكني ذلك بتكوين شركة مقرها هذه العين استنادا إلي نص المادة ‪ 19‬من القانون ‪ 136‬لسنة‬
‫‪ 1981‬والتي كانت تجيز ذلك مقابل زيادة األجرة بنسب معينة ودون موافقة المؤجر وأنه بصدور‬
‫حكم المحكمة الدستورية‪ 2‬بعدم دستورية نص الفقرة األولي من المادة ‪ 19‬سالفة البيان بأن يشترط‬
‫موافقة المؤجر مسبقًا علي تغيير النشاط األمر الذي خلت منه األوراق واستدل من ذلك أن العين‬
‫موضوع الدعوي مستخدمة للسكني فقط بمقولة أنه لم يثبت من األوراق والمستندات إقامة أي من‬
‫الطاعنات بعين النزاع مع المستأجرة األصلية حتى وفاتها‪ ،‬وكانت الطاعنات قد تمسكن في دفاعهن‬
‫أمام محكمة اإلستئناف‪ 2‬بأنهن وارثات لوالدتهن المستأجرة األصلية لعين النزاع‪ ،‬وبأن مورثتهن‬
‫غيرت استعمالها إلي غير أغراض السكني برضاء مورث المطعون ضدهم المؤجر بقبضه األجرة‬
‫شاملة الزيادة القانونية مقابل تغيير اإلستعمال إلي غير أغراض السكني واستدال علي ذلك بما‬
‫قدمته‪ 2‬من إيصاالت سداد األجرة وبما تضمنه‪ 2‬تقرير الخبير الذي ندبته‪ 2‬محكمة أول درجة وإذ التفت‬
‫الحكم المطعون فيه عن تمحيص هذا الدفاع الجوهري رغم أن القانون لم يشترط موافقة المؤجر‬
‫كتابة علي تغيير النشاط إال بالنسبة لورثة المستأجر دون المستأجر األصلي‪ ،‬كما أن الحكم بعدم‬
‫دستورية‪ 2‬الفقرة األولي من المادة ‪ 19‬من القانون ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬يقتصر‪ 2‬أثره علي إعدام هذا‬
‫النص وال يجاوز ذلك إلي إحداث قاعدة قانونية جديدة تلزم المستأجر الذي غير استعمال العين إلي‬
‫غير أغراض السكني إلي إعادة الحال إلي ما كان عليه بأن يعاد استعمالها كسكن‪ ،‬وقد حجبه هذا‬
‫الخطأ عن بحث مدي توافر أحكام المادة األولي من القانون ‪ 6‬لسنة ‪ 1997‬بشأن تعديل الفقرة‬
‫الثانية من المادة ‪ 29‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬وبعض األحكام الخاصة بإيجار األماكن غير‬
‫السكنية بخصوص إمتداد عقد إيجار العين محل النزاع للطاعنات من مورثتهن المستأجرة األصلية‬
‫ال عن مخالفة القانون معيبًا بالقصور في التسبيب والفساد‬‫علي النحو السالف بيانه‪ 2‬فإنه يكون فض ً‬
‫في اإلستدالل‪.‬‬
‫المطعون فيه بعد أن خلص إلى أن المستأجر األصلي هو الذي قام بتغيير النشاط واستصدر ترخيصًا‬
‫بذلك في ‪ 14/3/1993‬ثم توفي بتاريخ ‪ 20/2/1995‬وأقام قضاءه على أنه يشترط إلنتقال حق‬
‫اإلجارة إلى الورثة أن يكون المؤجر قد وافق كتابة على تغيير المستأجر األصلي للنشاط‪ ،‬وأن قيام‬
‫المستأجر األصلي بتغيير‪ 2‬نشاطه دون الحصول على موافقة كتابية‪ 2‬من المؤجر من شأنه أن يسقط‬
‫حق ورثته في انتقال اإلجارة إليهم رغم أن المؤجر ارتضى تغيير النشاط حتى أقام دعواه بتاريخ‪2‬‬
‫‪ 30/4/1998‬فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون‪.‬‬
‫[الفقرة رقم ‪ 1‬من الطعن رقم ‪ 231‬سنة قضائية ‪ 69‬تاريخ الجلسة ‪ ] 2000 / 02 / 09‬المقرر فى‬
‫قضاء محكمة النقض ان من لهم حق االنتفاع باالمتداد القانونى لعقد االيجار فى حالتى الوفاة او‬
‫الترك ال يعتبرون مع المستأجر مستأجرين اصليين للمكان المؤجر فال تترتب‪ 2‬فى ذمتهم حال حياته‬
‫او خالل مشاركتهم له فية اية التزامات قبل المؤجر بل يبقى المستأجر هو الطرف االصيل والوحيد‬
‫فى التعامل مع المؤجر حتى اذا ما اخل بالتزاماته جاز للمؤجر مقاضاته دون اختصامهم حتى اذا‬
‫توفى المستأجر او ترك العين لمن كان مقيما معه فانهم يستفيدون‪ 2‬من امتداد عقد االيجار لصالحهم‬
‫بقوة القانون ويكون لهم من وقت الوفاة او الترك جميع الحقوق الناشئة‪ 2‬عن العالقة االيجارية‪. 2‬‬
‫[الفقرة رقم ‪ 1‬من الطعن رقم ‪ 2715‬سنة قضائية ‪ 70‬تاريخ الجلسة ‪ ] 2001 / 12 / 24‬من‬
‫المستقر أن داللة األوراق الرسمية‪ 2‬على الركن المادى لإلقامة تكاد تكون معدومة متى كان صاحبها‬
‫هو الذي يدلى ببياناتها فهى من صنعه‪ ,‬ولكن داللتها قوية على قصده اإلقامة وإنتفاء نية التخلي‬
‫عنده ألنها تعبير‪ 2‬صريح عن اإلرادة‪ ,‬وتوافر الركن المعنوي كاف إلستمرار اإلقامة بالشروط‬
‫قانون ‪ 49‬لسنة ‪.1977‬‬
‫الثابت من األوراق أن الطاعن قد دلل على أن إياه هو المستأجر األصلى لعين النزاع وقت أن كان‬
‫سن الطاعن ست سنوات واألصل أن تكون إقامة الصغير مع أبيه في هذا الوقت‪ ,‬وكان المطعون‬
‫ضدهم لم يقدموا دليال على تعبير‪ 2‬الطاعن عن نية‪ 2‬التخلي عن العين بعد ثبوت إقامته فيها مع أبيه‪,‬‬
‫وإنما ساقوا زعما آخر حاصله أن شقيق الطاعن هو المستأجر األصلى وأنه توفى فيها قبل سنة من‬
‫تاريخ رفع الدعوى‪ ,‬وهو ما دلل الطاعن على عدم صحته‪ ,‬كما دلل ببطاقته الشخصية ووثيقة‪2‬‬
‫زواجه وجواز سفره ورخصة قيادته وشهادة ميالد أبنته على بقائه في العين قبل وفاة أبيه وبعدها‬
‫وإصراره على إتخاذها موطنا‪ ,‬فإن الحكم المطعون فيه إذ أقام قضاءه على أنه لم يقدم دليال على‬
‫إقامته وقت الوفاء‪ ,‬إذ أن بيانات األوراق التي قدمها الطاعن حررت بناء على ما أدلى هو به من‬
‫بيانات وأن معظمها الحق على تاريخ وفاة أبيه فانه يكون معيبا بالفساد في اإلستدالل‪.‬‬
‫[الفقرة رقم ‪ 1‬من الطعن رقم ‪ 220‬سنة قضائية ‪ 71‬تاريخ الجلسة ‪ ] 2001 / 12 / 24‬امتداد عقد‬
‫االيجار ‪ -‬النص فى المادة ‪ 29‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬بشأن ايجار االماكن جاء عاما غير مقيد‬
‫بجيل واحد من المستأجرين ‪ -‬مثال انتقال االيجار من الجد للحفيد ‪.‬‬
‫[الفقرة رقم ‪ 1‬من الطعن رقم ‪ 929‬سنة قضائية ‪ 74‬تاريخ الجلسة ‪ ] 2005 / 02 / 13‬قضاء الحكم‬
‫المطعون فيه باإلخالء استنادا لما ذهب إليه أخذًا بتقرير‪ 2‬الخبير المنتدب أمام محكمة أول درجة‬
‫بإنتهاء عقد إيجار الشقة محل النزاع إلنتفاء إقامة الطاعن األول بها مع والدته ‪ -‬المستأجرة‬
‫األصلية ‪ -‬حتى الوفاة مستد ًال علي ذلك بقيام األخيرة بتأجيرها من الباطن مفروشا حال حياتها‬
‫وحتى وفاتها دون أن يعرض لدفاع الطاعن األول بأن إنقطاعه عن اإلقامة بها وتأجيرها من الباطن‬
‫مفروشا لم يكن تخليًا منه عنها وإنما كان بسبب مصاحبته لوالدته للعالج بالخارج رغم أنه دفاع‬
‫جوهري قد يتغير به ‪ -‬إن صح ‪ -‬وجه الرأي في الدعوي فإنه يكون قد شابه القصور في التسبيب‪.‬‬
‫الطاعن في دفاعه أمام محكمة الموضوع بالمذكرتين المقدمتين منه بجلستي‪ / / ، / / 2‬بأنه يستمد‬
‫حقه في امتداد عقد إيجار الشقة محل النزاع لصالحه إلقامته بها مع والده المستأجر األصلي لها‬
‫إقامة مستقرة حتى وفاته واستدل علي ذلك بأقوال شهوده وبالمستندات المقدمة منه‪ 2‬في الدعوى‬
‫وكان هذا الدفاع يعد مطروحًا علي محكمة ثاني درجة إعماال لألثر الناقل إلستئناف‪ 2‬وإذ قضي الحكم‬
‫المطعون فيه بإلغاء الحكم اإلبتدائي‪ 2‬وإخالء الشقة محل النزاع وبرفض طلب الطاعن إمتداد عقد‬
‫إيجار عين النزاع له عن والده المستأجر األصلي علي ما استخلصه من انتفاء إقامته‪ 2‬بعين النزاع‬
‫مع والدته حتى وفاتها وهو ما ال يصلح ردًا علي ما أثاره الطاعن وال يواجه دفاعه المشار إليه مما‬
‫حجبه عن بحث وتمحيص‪ 2‬هذا الدفاع وما استدل به عليه من مستندات مع أنه دفاع جوهري يتغير‬
‫ال عن مخالفته للقانون معيبًا بالقصور في‬‫به‪ -‬إن صح‪ -‬وجه الرأي في الدعوي فإنه يكون فض ً‬
‫التسبيب‪.‬‬
‫عن جدته ‪ ...‬المستأجرة األصلية وصورة ضوئية‪ 2‬من التوكيل رقم ‪ ...‬الصادر من ‪ ...‬عن نفسه‬
‫وبصفته‪ 2‬وكي ً‬
‫ال عن المطعون ضدهما بتوكيلين رسميين إلي األستاذ‪ ... /‬يوكله فيه بإدارة العقار‬
‫الطاعن أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بإمتداد عقد إيجار الشقة محل النزاع إليه إلقامته‪ 2‬بها مع‬
‫المستأجر األصلي‪ -‬المرحوم والده ‪ -‬إقامة مستقرة حتى وفاته ‪ -‬ودلل علي ذلك بأقوال شاهديه‬
‫والتي استمعت إليهما محكمة أول درجة والشهادة الموثقة بأقوال الجار المواجه مما مؤداه توافر‬
‫شروط امتداد عقد اإليجار إليه وإعتباره مستأجرًا بقوة القانون ويلتزم المؤجر بتحرير‪ 2‬عقد إيجار‬
‫له عن ذات العين‪ ،‬إال أن الحكم المطعون فيه أقام قضاءه بإلغاء الحكم اإلبتدائي وبإنتهاء عقد‬
‫اإليجار واإلخالء والتسليم علي ما استخلصه من أقوال شاهدي المطعون ضدهم‪ -‬رغم أن أحدهما‬
‫بائع مالبس متجول واآلخر بائع بمحل بالمنطقة ‪ -‬وطرح أقوال شهود الطاعن والمقيمين بذات‬
‫العقار الكائن به الشقة محل النزاع دون أن يبين في أسبابه ما يبرر هذا اإلطراح‪ ،‬كما أنه استدل‬
‫علي عدم إقامة الطاعن بتلك الشقة علي ما استنبطه من الشهادة الصادرة من شركة كهرباء‬
‫اإلسكندرية‪ 2‬بأنه متعاقد علي توريد التيار الكهربي لشقة كائنة بالعجمي ‪ -‬البيطاش‪ -‬رغم أن هذه‬
‫الشهادة ال تدل بذاتها علي عدم توافر شروط إمتداد عقد إيجار الشقة محل النزاع إليه إذ ليس في‬
‫القانون ما يمنع‪ 2‬المستأجر من امتداد عقد إيجار مسكن إليه مع احتفاظه بمسكن آخر في ذات‬
‫المدينة فإن الحكم يكون معيبًا بمخالفة القانون والقصور في التسبيب والفساد في اإلستدالل‪.‬‬
‫[الفقرة رقم ‪ 1‬من الطعن رقم ‪ 2001‬سنة قضائية ‪ 74‬تاريخ الجلسة ‪ ] 2005 / 04 / 06‬قضاء‬
‫"دستورية" بعدم دستورية‪ 2‬نص الفقرة الثالثة من المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬في‬
‫حيث كان يجب تحريرها‪ -‬تظل قائمة ومنتجة‪ 2‬آلثارها القانونية‪ 2،‬وأنه يجوز من بعد هذا التاريخ‬
‫واحدة فقط بحيث تنتهي‪ 2‬تلك العقود بإنتهاء إقامة آخر هؤالء األقارب بالعين سواء بالوفاة أو الترك‪.‬‬
‫الحكم المطعون فيه قد بني قضاءه علي أن عقد إيجار عين النزاع ال يجوز أن يمتد مرة أخري إلي‬
‫الطاعن بعد أن امتد من قبل إلي والده الذي توفي بتاريخ ‪ 1/7/2000‬قبل صدور حكم المحكمة‬
‫الدستورية‪ 2‬العليا سالف الذكر‪ ،‬حال أن حظر إمتداد عقد اإليجار بعد وفاة المستأجر إلي ذوي قرباه‬
‫المقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين ألكثر من مرة واحدة‪ -‬وهو ما يقضي إليه قضاء ذلك الحكم‪-‬‬
‫ال يسري إال علي الوقائع الالحقة علي نشره‪ ،‬فإن الحكم المطعون فيه يكون قد خالف القانون‪ ،‬وقد‬
‫حجبته‪ 2‬هذه المخالفة عن تمحيص ما تمسك به الطاعن من أنه بقي مقيمًا مع والده في عين النزاع‬
‫إلي وقت وفاته‪ ،‬وهو دفاع ‪ -‬لو صح ‪ -‬لترتب عليه إمتداد عقد اإليجار إليه عم ً‬
‫ال بما تقضي به‬
‫الفقرة األولي من المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ ،1977‬بغير أن يحول دون ذلك كون العقد‬
‫قد سبق إمتداده من جد الطاعن إلي والده‪ ،‬متى كان ذلك فإن الحكم يكون معيبًا‪.‬‬
‫وجه الرأي في الدعوي فإنه يكون معيبًا‪.‬‬
‫فإنه يكون معيبًا‪.‬‬
‫سابقة على وفاة المستأجر أو تركه للعين أو مدة شغله للمسكن ايهما اقل‪.‬‬
‫[الفقرة رقم ‪ 1‬من الطعن رقم ‪ 1758‬سنة قضائية ‪ 72‬تاريخ الجلسة ‪ ] 2003 / 05 / 26‬نص‬
‫الفقرة األولى من المادة ‪ 21‬من القانون ‪ 52‬لسنة ‪ - 1969‬المنطبق على واقعة النزاع ‪ -‬وعلى ما‬
‫جرى به قضاء هذه المحكمة ‪ -‬يقضى بإستمرار عقد اإليجار وإمتداده في حالة وفاة المستأجر أو‬
‫تركه العين المؤجرة لصالح أقارب المستأجر حتى الدرجة الثالثة نسبا أو مصاهرة بشرط أن تثبت‬
‫شغله للمسكن أيهما اقل‪ ,‬وال يحول دون إعمال هذا النص قضاء المحكمة الدستورية بعدم دستورية‪2‬‬
‫نص المادة ‪ 29‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬المماثل له‪ ,‬ألن القضاء بعدم دستورية أحد النصوص‬
‫ال يؤدى بمجرده إلى عدم دستورية مثيله‪ - 2‬الذي لم يعرض على المحكمة الدستورية العليا ‪-‬‬
‫فاألحكام بعدم الدستورية هي أحكام عينية ال تنصب إال على ما عينته المحكمة بذاته فهي ‪ -‬دون‬
‫غيرها ‪ -‬المنوط بها الرقابة القضائية‪ 2‬على دستورية القوانين واللوائح عمال بنص المادة ‪ 175‬من‬
‫الدستور والمادة ‪ 25/1‬من القانون ‪ 48‬لسنة ‪.1979‬‬
‫البين من األوراق أن المطعون ضدها األولى هي وحدها التي تمسكت بإقامتها في شقة النزاع مع‬
‫تطبيقه‪.‬‬
‫[الفقرة رقم ‪ 1‬من الطعن رقم ‪ 8797‬سنة قضائية ‪ 66‬تاريخ الجلسة ‪ ] 2003 / 06 / 23‬مؤدى‬
‫نص المادة ‪ 152‬من القانون المدني على أن‪" :‬ال يرتب العقد إلتزاما في ذمة الغير ولكن يجوز أن‬
‫يكسبه حقوقًا" في ضوء ما جاء باإلعمال التحضيرية‪ ,‬وما نصت عليه المادة ‪ 29‬من قانون إيجار‬
‫األماكن ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬المقابلة لنص المادة ‪ 21‬من القانون ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬أن اإللتزامات‬
‫الناشئة عن العقود عامة بما في ذلك عقد اإليجار ال تقع إال على عاتق طرفيه‪ ,‬وإن كان لهما‬
‫بإتفاقهما أن يرتبا حقوق للغير‪ ,‬ومن طبيعة عقد إيجار المساكن أنه عائلي وجماعي ال يتعاقد فيه‬
‫المستأجر ليسكن بمفرده بل ليعيش معه أفراد أسرته أو غيرهم ممن يترائى له إسكانهم‪ ,‬إما على‬
‫سبيل التسامح المحض أو وفاء إللتزامات مصدرها عالقة أخرى غير اإليجار كإلتزام الزوج بسكنى‬
‫زوجته واألب لصغاره‪ ,‬والمخدوم بسكنى خدمه‪ ,‬وأما لحاجة الصغير الذي امتد له العقد أو المرأة‬
‫للحماية والرعاية من أحد ذويها‪ ,‬فهؤالء وغيرهم ليسوا مستأجرين أصليين‪ ,‬وال يعد المستأجر نائبا‬
‫عنهم‪ ,‬وإن كان لهم حق اإلنتفاع بالعين تبعا لقيام حق المستأجر‪ ,‬وتعتبر إقامتهم في العين من قبيل‬
‫طرفا فيه يعتبر واقعة قانونية‪ 2,‬له أن يتمسك بقيامها طالما أن المدعى يحتج عليه بإنتهائه‪.‬‬
‫[الفقرة رقم ‪ 1‬من الطعن رقم ‪ 25‬سنة قضائية ‪ 71‬تاريخ الجلسة ‪ ] 2001 / 11 / 15‬إذ كانت‬
‫عبارة نص الفقرة األولى من المادة األولى من القانون ‪ 6‬لسنة ‪ 1997‬والذي جرى على أن‬
‫"يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة ‪ 29‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬في شأن تأجير وبيع‬
‫األماكن وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر النص األتي‪" :‬فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة‬
‫نشاط تجارى أو صناعي أو مهني أو حرفي فال ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين‬
‫يستعملون العين من ورثته‪ 2‬في ذات النشاط الذي كان يمارس المستأجر األصلي طبقا للعقد أزواجا‬
‫وأقارب حتى الدرجة الثانية‪ 2‬ذكورا وإناثا من قصر أو بلغ يستوي‪ 2‬في ذلك أن يكون اإلستعمال بالذات‬
‫أو بواسطة نائب عنهم" وردت عامة مطلقة تتسع‪ 2‬لكافة ورثة‪ 2‬المستأجر فال ينتهي‪ 2‬العقد بموته‪2‬‬
‫وإنما يستمر‪ 2‬لمصلحة من يستعملون العين منهم في ذات النشاط الذي كان يمارسه‪ 2‬طبقا للعقد األمر‬
‫الذي يدل على أنه ال يشترط‪ 2‬فيمن يكون له حق اإلستمرار من الورثة‪ 2‬سوى أن يستعمل‪ 2‬العين في‬
‫ذات النشاط وال يشترط‪ 2‬وعلى ما ورد بالالئحة التنفيذية للقانون ‪ 6‬لسنة ‪ 1997‬أن يستعمل‬
‫المستفيد العين بنفسه‪ 2‬بل يكفى أن ينوب عنه في ذلك أحد سواء كان من باقي المستفيدين أو من‬
‫غيرهم وال يلزم أن يكون قيما أو وصيا أو وكيال رسميا‪ ,‬وقد كان رائد المشرع في تعديل المادة ‪29‬‬
‫من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬سالفة اإلشارة وعلى ما ورد بالمذكرة اإليضاحية للقانون ‪ 6‬لسنة‬
‫‪ 1997‬هو الحرص على تحقيق المساواة بين األنشطة المتنوعة حرفية كانت أو تجارية‪ 2‬أو صناعية‬
‫أو مهنية وكذا على استقرارها لما لها من أبلغ األثر على األوضاع اإلقتصادية في البالد ومراعاة‬
‫للبعد اإلجتماعي وصوال إلى قدر مقبول‪ 2‬من التوازن في العالقة بين المؤجر والمستأجر‪.‬‬
‫مما يعيبه‪.‬‬
‫السكني ذلك بتكوين شركة مقرها هذه العين استنادا إلي نص المادة ‪ 19‬من القانون ‪ 136‬لسنة‬
‫علي النحو السالف بيانه‪ 2‬فإنه يكون فض ً‬
‫ال عن مخالفة القانون معيبًا بالقصور في التسبيب والفساد‬
‫في اإلستدالل‪.‬‬
‫‪ 30/4/1998‬فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون‪.‬‬
‫[الفقرة رقم ‪ 1‬من الطعن رقم ‪ 231‬سنة قضائية ‪ 69‬تاريخ الجلسة ‪ ] 2000 / 02 / 09‬المقرر فى‬
‫بقوة القانون ويكون لهم من وقت الوفاة او الترك جميع الحقوق الناشئة‪ 2‬عن العالقة االيجارية‪. 2‬‬
‫[الفقرة رقم ‪ 1‬من الطعن رقم ‪ 2715‬سنة قضائية ‪ 70‬تاريخ الجلسة ‪ ] 2001 / 12 / 24‬من‬
‫المستقر أن داللة األوراق الرسمية‪ 2‬على الركن المادى لإلقامة تكاد تكون معدومة متى كان صاحبها‬
‫هو الذي يدلى ببياناتها فهى من صنعه‪ ,‬ولكن داللتها قوية على قصده اإلقامة وإنتفاء نية التخلي‬
‫عنده ألنها تعبير‪ 2‬صريح عن اإلرادة‪ ,‬وتوافر الركن المعنوي كاف إلستمرار اإلقامة بالشروط‬
‫قانون ‪ 49‬لسنة ‪.1977‬‬
‫بيانات وأن معظمها الحق على تاريخ وفاة أبيه فانه يكون معيبا بالفساد في اإلستدالل‪.‬‬
‫[الفقرة رقم ‪ 1‬من الطعن رقم ‪ 220‬سنة قضائية ‪ 71‬تاريخ الجلسة ‪ ] 2001 / 12 / 24‬امتداد عقد‬
‫بجيل واحد من المستأجرين ‪ -‬مثال انتقال االيجار من الجد للحفيد ‪.‬‬
‫إثبات عقد اإليجار‬

‫‪ - 1‬تصدي محكمة أول درجة للفصل في النزاع القائم بين الطاعن والمطعون ضده المتدخل في‬
‫الدعوى بصفته مشترى‪ 2‬العقار الكائن به عين النزاع بشأن صحة واقعة استئجار الطاعن لها من‬
‫أبيه المؤجر والمالك األصلي للعقار منتهية في قضاءها إلى ثبوت العالقة االيجارية ‪ .‬قضاء الحكم‬
‫المطعون فيه بإلغاء حكم أول درجة وبرفض دعواه تأسيسًا على وجوب إقامتها ابتداء على‬
‫المطعون ضده ‪ .‬خطأ ‪.‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 428‬لسنة ‪ 71‬ق ‪ -‬جلسة ‪) 2003 / 1 / 13‬‬
‫‪ - 2‬تمسك الطاعنة بتقاضي المطعون ضده مقدم إيجار منها على أن يخصم من األجرة الشهرية‬
‫المستحقة عليها أال انه كلفها بالوفاء باألجرة كاملة دون إعمال الخصم مما يقع معه التكليف‬
‫بالوفاء باط ً‬
‫ال وطلبها إحالة الدعوى للتحقيق إلثبات ذلك ‪.‬‬
‫اطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه باإلخالء تأسيسًا على أن تقاضي مبالغ خارج نطاق‬
‫عقد اإليجار يشكل جريمة ال يجوز إحالة الدعوى للتحقيق إلثباتها ‪ .‬مخالفة للقانون وخطا في‬
‫تطبيقه ‪.‬‬
‫إعالن‬
‫ميعاد المسافة المضاف لميعاد الطعن ‪:‬‬
‫ميعاد المسافة المضاف لميعاد الطعن ستون يومًا لمن كان موطنه في الخارج وجوب احتسابه من‬
‫الموطن األصلي للطاعن دون موطنة المختار يستوي‪ 2‬في ذلك الموطن العام أم موطن األعمال أم‬
‫مواطن النائب القانوني‪ 2‬للغائب أو ناقص األهلية علة ذلك م ‪ 215 ، 213 ، 17‬مرافعات ‪.‬‬
‫االستثناء ‪ .‬حاالته ‪.‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 2500‬لسنة ‪ 67‬ق جلسة ‪) 2001 / 11 / 26‬‬
‫االمتداد القانوني‬
‫‪ - 1‬االمتداد القانوني لعقد اإليجار ‪:‬‬
‫المستفيدين من منيرة‪ 2‬االمتداد القانوني لعقد اإليجار ‪.‬حلولهم محل المستأجر األصلي فيه اثر وفاته‬
‫أو تركه المسكن ‪ .‬م ‪ 1 / 21‬ق ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬المقابلة للمادة ‪ 1 / 29‬ق ‪ 49‬لسنة ‪ . 1977‬الحكم‬
‫بعدم دستورية نص المادة األخيرة فيما تضمنه من استمرار عقد اإليجار ألقارب المستأجر نسبًا ‪ .‬ال‬
‫اثر له علة ذلك ‪.‬‬
‫‪ - 2‬االمتداد القانوني لعقد اإليجار لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي ‪:‬‬
‫قضاء الحكم المطعون فيه بإنهاء عقد إيجار العين محل النزاع تأسيسًا على ثبوت غلقها منذ تاريخ‬
‫وفاة المستأجر وان أحدا من ورثته‪ 2‬ال يمتهن ذات مهنته‪ 2‬دون استظهار ما إذا كان غلق العين‬
‫والتوقف عن استعمالها في ذات نشاط المورث ينم عن تخلي الورثة‪ 2‬نهائيًا عنها وليس توقفًا‬
‫اقتضته‪ 2‬ظروف الوفاة لحين معاودة االنتفاع بها ‪ .‬خطأ ‪.‬‬
‫التماس أعاده النظر‬
‫الطعن على الحكم االستئنافي بالنقض ‪ .‬ال يحول دون قبول التماس إعادة النظر فيه متي توافرت‬
‫شرائطه ‪.‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 2902‬لسنة ‪ 65‬ق ‪ 240 ،‬لسنة ‪ 66‬ق ‪ -‬جلسة ‪) 2001 / 12 / 9‬‬
‫بطالن‬
‫العقد الباطل ال وجود له عدم جواز تصحيحه باإلجازة ‪ .‬سقوط دعوى بطالنه بالتقادم ‪ 141 .‬م مدني‬
‫المقصود به عدم سماع دعوى البطالن الصريحة ‪ .‬لكل ذي مصلحة الحق في تجاهل وجود العقد‬
‫الباطل مهما مضي علية الزمن وللمحكمة أن تقضي ببطالنه من تلقاء نفسها ‪.‬‬
‫دعوى‬
‫دعوى الطرد للغصب ‪ .‬دعوى موضوعية‪ . 2‬التزام محكمة الموضوع ابتداء بالتحقيق من حق رافعها‬
‫في استعمال الشيء واستغالل ‪ .‬وجوب تثبتها من بعد من السند القانوني‪ 2‬لواضع اليد وتكييفة وبحث‬
‫توافر أركانه وشروط صحته ومداه للوقوف على ما إذا كان غاصبًا من عدمه ‪.‬‬
‫دستورية‪2‬‬
‫‪ -1‬اثر الحكم بعدم الدستورية ‪:‬‬
‫عدم جواز استخالص قاعدة قانونية جديدة أو نص بديل من منطوق أو أسباب الحكم ‪ :‬المحكمة‬
‫الدستورية‪ 2‬العليا ‪ .‬اقتصار وظيفتها على مراقبة دستورية‪ 2‬القوانين واللوائح ال المبادئ القضائية‬
‫واالجتهادات القانونية ‪ .‬الحكم بعدم دستورية‪ 2‬نص ‪ .‬أثره ‪ .‬عدم جواز تطبيقه‪ 2‬من اليوم التالي لنشر‬
‫الحكم‪ .‬إستخالص قاعدة قانونية جديدة أو نص بديل من منطوقة أو أسبابه ‪ .‬غير مقبول ‪ .‬علة‬
‫ذلك ‪ .‬المادتان ‪ 49 ، 29 .‬ق ‪ 48‬لسنة ‪ 1979‬بإصدار قانون المحكمة الدستورية العليا ‪.‬‬
‫طرد للغصب‬
‫تمسك الطاعن بأن مطالبته ابتداء للمطعون ضده بأجرة عين النزاع العتقاده خطأ انه مستأجر لها‬
‫وفور علمه انه يضع اليد عليها بال سند عدل طلبه إلي طرده للغصب وتدليله على ذلك بما ورد‬
‫بتقرير خبير الدعوى ‪ .‬دفاع جوهري ‪ .‬إغفال الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضائه برفض دعوى‬
‫الطرد تأسيسًا على أن المطالبة باألجرة قرينة على انتفاء الغصب ‪ .‬قصور مبطل ‪.‬‬
‫(الطعن رقم ‪ 7794‬لسنة ‪ 66‬ق ‪ -‬جلسة ‪) 2003 / 6 / 9‬‬
‫لفسخ عقد اإليجار‬
‫( الشرط الفاسخ الصريح )‬
‫تمسك الطاعن بتعسف المطعون ضده في طلب إعمال الشرط الفاسخ الصريخ لتأخره في الوفاء‬
‫باألجرة لمدة ثالثة اشهر وان األضرار التي تصيبه‪ 2‬من فسخ العقد ال تتناسب البته مع ما قد يحققه‬
‫المطعون ضده من مصلحة وتدليله على ذلك بالمستندات والقرائن ‪ .‬اطراح الحكم المطعون فيه هذا‬
‫الدفاع وقضاءه باإلخالء استنادًا إلى أن الدفاع سالف البيان ال سند له من الواقع أو القانون وان‬
‫الشرط الفاسخ الصريح يسلب القضاء سلطته ‪ .‬خطأ وقصور ‪.‬‬
‫قرارات لجان تحديد االجرة‬
‫القواعد الموضوعية المتعلقة بتحديد األجرة فى القانون ‪ 49‬لسنة ‪ . 1977‬خضوعها للقانون الذي‬
‫أنشئ المكان في ظله ‪ .‬القواعد اإلجرائية المتعلقة بطرق الطعن على قرارات لجان تحديد األجرة في‬
‫القانون ذاته ‪ .‬سريانها على الدعاوى التي رفعت بعد العمل بأحكامه ‪ .‬ال يغير من ذلك رفع الدعاوى‬
‫بعد العمل بأحكام القانون ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬الذي سمح بالطعن بالنقض على أحكام محاكم‬
‫االستئناف‪ 2‬فى الطعون على قرارات لجان تحديد األجرة ‪ .‬علة ذلك ‪.‬‬
‫المساكنة‬
‫‪ -1‬تمسك الطاعنة بمساكنتها خالها المحرر باسمه عقد اإليجار منذ بدء اإلجارة دون انقطاع ‪ .‬نفي‬
‫الحكم المطعون فيه هذه المساكنة وقضاءه باإلخالء على سند من أنها كانت وقت تحرير عقد‬
‫اإليجار طفلة فاقدة التمييز‪ 2‬وان األوراق خلت من وجود شخص تعيش في كنفه كان يساكن‬
‫المستأجر األصلي دون استظهار ما إذا كان خالها هو المتولي أمرها أو الولي علي نفسها ومدي‬
‫توافر نية المساكنة واستمرار اإلقامة منذ بدء اإلجارة دون انقطاع ‪ .‬خطأ وقصور ‪.‬‬
‫‪ -2‬النصوص الخاصة بقيود المسافة على المطالت ‪ .‬عدم تفرقتها بين باب ونافذة سريانها على‬
‫ملك الجار عند الحد الفاصل بين عقارين لألخير طلب الحكم بسدها عند عدم مراعاة المسافة‬
‫القانونية ولو كان العقار المطل علية أرضا فضاء علة ذلك‬
‫( الطعن رقم ‪ 5895‬لسنة ‪ - 63‬جلسة ‪) 2002 / 1 / 8‬‬
‫‪ -235‬الحكومة تصدر قرار برفع اإليجارات القديمة وتعديل قانون غرامات المباني المخالفة‪..‬‬
‫«نص القانون باألرقام»‬
‫أصدرت الحكومة ممثلة‪ 2‬بوزارة اإلسكان التعديالت النهائية على قانوني “اإليجار القديم”‪ ،‬و‬
‫الغرامات المقررة على “البناء المخالف”‪ ،‬وهذا في إطار عرض التعديالت النهائية على البرلمان‪،‬‬
‫بحيث صرحت رئيس قطاع اإلسكان في وزارة اإلسكان المهندسة “نفيسة‪ 2‬هاشم”‪ ،‬بأن وزارة‬
‫اإلسكان على استعداد لتقديم المساعدة والتعاون مع لجنة اإلسكان في مجلس النواب‪ ،‬مؤكدة بأنها‬
‫ستشارك معها بكافة التشريعات والدراسات الالزمة‪.‬‬
‫وأضافت “هاشم” بأن أول القوانين التي سيتم مناقشتها من قبل لجنة اإلسكان في البرلمان‪،‬‬
‫القرارات الصادرة من الحكومة بشأن تعديل قوانين اإليجار القديم ومخالفات البناء‪ ،‬باإلضافة إلى‬
‫قوانين المباني األثرية والمحالت الموحد‪ ،‬وفي هذا السياق‪ ،‬ننشر من خالل (مصر‪ 2‬فايف) التعديالت‬
‫الكاملة التي أجرتها الحكومة على القوانين المذكورة قبل عرضها على البرلمان‪.‬‬
‫قرار وزاري‪ ..‬تعديل قانون تنظيم الجامعات‪ ..‬فرض رسوم القيد والتسجيل وتعديل مصروفات‬
‫الطالب‪( ..‬باألرقام)‬
‫التعديل على قانون البناء الموحد‪( ..‬النص بعد ‪ ‬التعديل‬

‫“يتم مد فترة الترخيص ليتصبح ‪ 3‬سنوات بد ًال من سنة‪ ،‬وتيسير الرسوم واإلجراءات الالزمة‬
‫إلصدار تراخيص البناء في أقل وقت ممكن‪ ،‬فرض قيمة وثيقة‪ 2‬التأمين لألعمال التي تبلغ قيمتها‬
‫‪ 1.5‬مليون جنيه‪ ،‬أو األعمال التي تصل إلى ‪ 6‬أدوار‪ ،‬وذلك بد ًال من مليون و‪ 4‬أدوار كما ينص‬
‫القانون الحالي‪ ،‬بينما المباني التي تقام في الريف وال تصل إلى ‪ 4‬أدوار فال يلزم دفع قيمة وثيقة‬
‫تأمين لها “‪.‬‬
‫التعديل على قانون مخالفات المباني‪( ..‬النص بعد التعديل‬
‫أراض زراعية أو أراضي‬

‫ٍ‬ ‫“ال تصالح مع المباني المخالفة التي تم إقامتها على أمالك الدولة‪ ،‬أو‬
‫اآلثار”‪.‬‬
‫“يجب ضمان سالمة العقار إنشائيًا بحيث ال يشكل خطر على الممتلكات العامة وأرواح المواطنين‪،‬‬
‫ويجب أن ال يتجاوز االرتفاع المصرح به قانونيًا”‪.‬‬
‫التعديل على قانون اإليجار القديم‪( ..‬النص بعد التعديل‬

‫التصور األول للقانون‪“ :‬رفع اإليجارات القديمة لـ‪ 24‬ضعفًا لإليجارات في الفترة التي سبقت عام‬
‫‪.”1953‬‬
‫التصور الثاني‪“ :‬زيادة اإليجارات بنسبة ‪ %270‬في الفترة التي سبقت ‪ 1953‬لمدة ‪ 10‬سنوات‪ ،‬ثم‬
‫تثبيت الزيادة بنسبة ‪ %55‬لكل عام”‪.‬‬
‫‪-240‬مجموعة أحكام النقض الحديثة عن اإليجارات‬

‫(‪)1‬‬
‫دعوى اخالء المستاجر لعدم سداد االجرة استحقاق اجرة متجددة فى ذمتة اثناء نظر الدعوى ال يعد‬
‫طلبا جديدا اليجوز ابداؤة امام محكمة االستنا ف التزام المحكمة بنظرة دون طلب من الطاعن‬
‫ضدة عن اد ا ء كامل االجرة المستحقة وليس لعدم سداد قدر معين منها مما الزمة ان استحقاق‬
‫‪ 19‬حتى‪ ، 19 / / ‬والتى لم تشمل‪ 2‬الوفاء بما استجد من اجرة حتى قفل باب المرافعه امام محكمه‬
‫الالحقه للمدة الواردة به ‪ ،‬فان الحكم يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون‪. ‬‬
‫(‪)2‬‬
‫الوفاء من الغير المبرئ لذمه المدين ‪ .‬شرطه ‪ ،‬اتجاه ارادة الموفى للوفاء بدين غيرة‪. ‬‬
‫القاعـدة‪: ‬‬
‫المقرر فى قضاء محكمه النقض ‪ ،‬اخذا بمفهوم نص المادة ‪ 323‬من القانون المدنى‪ – ‬ان الوفاء‬
‫المستأجر فيها‪. ‬‬
‫(‪)3‬‬
‫دعوى االخالء بسبب تأخر المستأجر فى سداد االجرة او ملحقاتها ‪ 0‬وجوب رفعها بعد‬
‫انقضاءخمسة‪ 2‬عشر يوما على اعالن التكليف بالوفاء ‪ .‬مخالفه ذلك‪ . ‬اثرة عدم قبول الدعوى ( مثال‬
‫لتسبيب معيب )‪. ‬‬
‫ِ‬
‫اذ كانت الدعوى فى ظل قانون المرافعات الحالى تعتبر‪ 2‬مرفوعه طبقا للمادة ‪ 63‬منه‪ 2‬بمجرد ايداع‬
‫للطاعن فى ‪ 23/4/1996‬ثم قاما برفع الدعوى الماثله بايداع صحيفتها قلم كتاب المحكمه بتاريخ‬
‫(‪)4‬‬
‫تمثيل‪ 2‬الجهه االداريه القائمه على شؤن التنظيم فى الطعن على قراراهتا بشأن المنشأت االيله‬
‫للسقوط ‪ .‬واجب بقوة القانون العتبارات المصلحه العامه‪ . ‬عدم اختصاصها فى الطعن او اختصامها‬
‫‪ 56،59،2،3،60‬ق لسنه‪ ( 1977 ‬مثال ‪ :‬لتسبيب‪ 2‬معيب‪) ‬‬
‫القاعـدة‪: ‬‬
‫اختصمها فيه او ال ختصامها اختصاما صحيحا وال يجوز لها ان تقضى برفضه‪ 2‬لمجرد عدم‬
‫النزاع حتى سطح االرض مختصما فيها المطعون ضده الثانى بصفته ممثال للجهه االداريه‪ 2‬القائمه‬
‫على شؤن التنظيم واذ دفع الحاضر عن االخير ببطالن اعالنهبالطعن لعدم حصوله لهيئه قضايا‬
‫تأيد هذا القضاء بالحكم المطعون فيه على سند من ان الخصومه فى الدعوى لم تنعقد بالنسبه‪2‬‬
‫للجهه االداريه لبطالن اعالنهم بصحيفه افتتاحها ‪ .‬وان القرار محل النزاع اصبح بذلك نهائيا‬
‫لم يلتزم الحكم المطعون به هذا النظر فانه يكون قد خالف القانون واخطأ فى تطبيقه‪. ‬‬
‫(‪)5‬‬
‫الوفاء بالدين االصل فيه ان يكون فى محل المدين ‪ .‬عدم اشتراط الوفاء باالجرة فى موطن المؤجر ‪.‬‬
‫وجوب سعى االخير الى موطن المستأجر القتضاء واالجرة متى حل موعد استحقاقها مالم يوجد‬
‫اتفاق او عرف يقضى بغير ذلك المؤجر الصعى الى موطن المستأجر القتضاء االجرة وتمسك‬
‫بالوفاء باالجرة ‪ .‬المادتان ‪ 347/586/2‬من القانون المدنى‪. ‬‬
‫مؤدى نص المادتين ‪ 347/586/2‬من القانون المدنى وعلى ما جرح به قضاء هذه المحكمه على‬
‫انه يجب على المؤجر متى حل موعد استحقاق االجرة ان يسعى الى موطن المستأجر ليطالبه‬
‫بالوفاء بها – مالم يوجد اتفاق او عرف يقضى بغير ذلك – فاذا لم يتحقق هذا السعى من جانب‬
‫المؤجر لطلب االجرة وتمسك المستأجر بأن يكون الوفاء فى موطنه فلم يحمل دينه‪ 2‬الى المؤجر كان‬
‫المستاجر غير مخل بالتزامه بالوفاء باالجرة – رغم بقائه مدنيا بها‪. ‬‬
‫(‪)6‬‬
‫ايجار االرض للقضاء عدم خضوعه للقوانين ايجار االماكن العبرة فى تحديد طبيعه العين المؤجرة‬
‫بما تضمنه العقد متى كان مطابقا للحقيقه وانصرفت اليه ارادة العاقدين ‪ ،‬العبرة بالغرض التى‬
‫استؤجر من اجله وال بما يقيمه‪ 2‬المستأجر عليها من منشات‪. ‬‬
‫قوانين ايجار االماكن استثنت صراحه االرض الفضاء من تطبيق احكامه ‪ ،‬وانه ولئن كانت العبرة‬
‫فى وصف العين المؤجرة بانها ارض فضاء هى‪ – ‬وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمه – بما جاء‬
‫بعقد االيجار دون غيره وال عبرة فى ذلك بالعرض الذى اجرت من اجله هذه االرض وال بما يقيمه‪2‬‬
‫عليها المستأجرين من منشات تحقيقا لهذا الغرض ‪ ،‬االانه يشترط لذلك ان يكون ما ورد فى العقد‬
‫حقيقا انصرفت اليه ارادة المتعاقدين ‪ ،‬فاذا ثبت ان ما جاء بالعقد صورى قصد به التحايل على‬
‫احكام قانون ايجار االماكن التعلقه بتحديد االجرة واالمتداد القانونى لعقد االيجار بعد انتهاء مدته ‪،‬‬
‫فانه ال يعول عليه وتكون العبرة بحقيقه الواقع اى بطبيعه العين وقت التعاقد عليها وما اتجهت اليه‬
‫ارادة المتعاقدين بالفعل فى ذلك الوقت‪ . ‬‬
‫(‪)7‬‬
‫قضاء محكمه الدستوريه العليا بعدم دستوريه‪ 2‬نص م ‪ 29‬ق ‪ 49‬لسنه ‪ 1977‬فيما تضمنه من‬
‫استمرار عقد االيجار لصالح اقارب المستأجر حتى الدرجه الثالثه بسبب‪ 2‬الوفاة او الترك الدعوى‬
‫امتداد عقد االيجار للطاعنه‪ . ‬صحيح فى القانون‪. ‬‬
‫اذ كانت المحكمه الدستوريه‪ 2‬العليا قد قضت بتاريخ ‪ 2‬من اغسطس سنه‪ 1997 ‬فى الطعن رقم ‪116‬‬
‫لسنه ‪ 18‬قضائيه المنشور فى الجريدة الرسميه‪ 2‬فى ‪ 14‬من اغسطس سنه ‪ 1977‬بعدم دستوريه‬
‫نص الفقرة االولى من المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنه ‪ 1977‬فيما تصضمنه من استمرار عقد‬
‫االيجار لصالح اقارب المستأجر حتى الدرجه الثالثه بسبب الوفاة او الترك فانه بذلك يكون قد ادرك‬
‫الدعوى قبل صيرورة الحكم الصادر فيها باتا ‪.‬واذا اقام الحكم المطعون فيه قضاءة بتأييد الحكم‬
‫االبتدائى برفض الدعوى على سند من عدم امتداد عقد االيجار محل الدعوى للطاعنه بعدم ثبوت‬
‫اقامتها بالشقه محل النزاع فانه يكون قد انتهى الى نتيجه‪ 2‬صحيحه فى القانون‪. ‬‬
‫(‪)8‬‬
‫امتداد عقد ايجار االجنبى لزوجته المصريه‪ 2‬واوالدها منه المقيمين باعين المؤجرة مالم يثبت‬
‫مغادرتهم البالد نهائيا ‪ .‬حق مقرر لمصلحتهم دون غيرهم‪ . ‬مؤداه تمسك الزوج بهذا الحق دون ان‬
‫يكون له صفه فى تمثيلهم ‪ .‬غير مقبول‪ . ‬عله ذلك‪ ‬‬
‫القاعـدة‪-:‬‬
‫النص فى المادة ‪ 17‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنه ‪ – 1981‬فى شأن بعض االحكام الخاصه بتأجير‬
‫وبيع االماكن وتنظيم العالقه بين المؤجر والمستأجر‪ – ‬وان دل على استمرار عقد ايجار االجنبى‬
‫الذى انتهت اقامته بالبالد بقوة القانون لزوجته واوالدها منه الذين كانوا يقيمون بالعين المؤجرة ‪،‬‬
‫مالم تثبت مغادرتهم البالد بصفه نهائيه اال ان هذا االستمرار‪ 2‬مقرر لمصلحه هؤالء االخيرين دون‬
‫غيرهم وبالشرط سالفة الذكر ‪ ،‬وبالتالى اليحق لمن عداهم التمسك بهذا الحق ‪ ،‬لما كان ذلك ‪ ،‬وكان‬
‫الطاعن يؤسس نعيه – بسببيه‪ – 2‬على الحكم المطعون فيه على حق مقرر لزوجته واوالدها منه‬
‫بالشرط المنصوص عليها فى المادة ‪ 17‬سالفه البيان ‪ ،‬دون ان يكون له حق او مركز قانونى‬
‫شخصى فى هذا الصدد ‪ ،‬واذ كان هؤالء المقرر لصالحهم الحق غير ممثلين فى الدعوى ‪ ،‬وكان‬
‫الصفه للطاعن فى تمثيلهم فان النعى برمته‪ 2‬يكون غير مقبول ويضحى بذلك على غير اساس‪ . ‬‬
‫(‪)9‬‬
‫أنه لما كان طلب األخالء – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – يعتبر‪ 2‬حقا شخصيا للمؤجر ‪,‬‬
‫ويجوز له أن يتنازل عنه بعد وقوع المخالفة الموجبة له صراحة أو ضمنا باتخاذ موقف ال تدع‬
‫منه األجرة‪. ‬‬
‫(‪)10‬‬
‫أن النص في المادة ‪ 18‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬على أنه ( اليجوز للمؤجر أن يطلب‬
‫أخالء المكان ولو أنتهت المدة المتفق عليها في العقد اال ألحد االسباب األتية ‪( :‬ب) اذا لم يقم‬
‫المستأجر بالوفاء باألجرة المستحقة خالل خمسة عشر يوما من تاريخ‪ 2‬تكليفه بذلك بكتاب موصى‬
‫قبل اقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء األجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف‪ 2‬ونفقات فعلية‬
‫في مرحلة األستئناف توقيا للحكم باألخالء ‪ ،‬وتقف سلطة محكمة األستئناف‪ 2‬عند حد التحقق من‬
‫مطابقة السداد الحاصل أمام محكمة أول درجة لشروط توقي األخالء‪. ‬‬
‫(‪)11‬‬
‫أن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – انه ليس ثمة ما يمنع في القانون من تعدد أطراف عقد‬
‫األيجار مؤجرين أو مستأجرين وسواء كان المستأجرون من األقارب المنصوص عليهم في المادة‬
‫‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬أم كانوا غير ذلك ما دام األمر يحكمه انصراف نية‪ 2‬المتعاقدين‬
‫الى ذلك عند التعاقد وأنه أذا تعدد المستأجرون لعين واحدة وانصرفت نيتهم وقت التعاقد الى أحداث‬
‫األثر القانوني للعقد بما يرتبه‪ 2‬من حقوق ويفرضه‪ 2‬من ألتزامات فيعتبر كل منهم مستأجرا للعين وال‬
‫يغير من ذلك أن يحرر العقد بأسم واحد منهم دون الباقين أذ تفرض بعض الظروف األدبية‪ 2‬أو‬
‫االجتماعية ذلك وتكون عالقة األيجار في حقيقتها قد انعقدت بين المؤجر والمستأجرين جميعا‬
‫ويكون لهؤالء المستأجرين كافة الحقوق وااللتزامات الناشئة عن عقد االيجار دون أن يعتبر ذلك‬
‫أخالال بمبدأ نسبية أثر العقد ذلك أن الكتابة ليست شرطا النعقاد عقد األيجار وأنه يجوز للمستأجر‬
‫وحده أثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق األثبات القانونية‪. ‬‬
‫الطعن رقم ‪ 1446‬لسنة ‪ 69‬قجلسة ‪ 28‬منفبراير سنة ‪2001‬‬
‫(‪)12‬‬
‫أن المقرر ‪ -‬في قضاء هذه المحكمة – أن أغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطالن‬
‫الحكم أذا كان هذا الدفاع جوهريا ومؤثرا في النتيجة التي أنتهى أليها الحكم أذ يعتبر‪ 2‬ذلك األغفال‬
‫قصورا في أسباب الحكم الواقعية ويترتب عليه البطالن ‪ ,‬ومن المقرر أن المشرع في المادة ‪ /18‬ب‬
‫من القانون رقم ‪ 1981 / 136‬أوجب على المؤجر تكليف المستأجر بالوفاء باألجرة بكتاب موصى‬
‫عليه أو بأعالن على يد محضر قبل رفع الدعوى باألخالء لعدم سداد األجرة وأعتبر‪ 2‬التكليف بالوفاء‬
‫شرطا أساسيا لقبول الدعوى فأذا خلت الدعوى منه‪ 2‬أو وقع باطال لتضمنه أجرة سبق الوفاء بها أو‬
‫أجرة غير قانونية‪ 2‬تعين الحكم بعدم قبول الدعوى وهي مسألة متعلقة بالنظام العام تقضي بها‬
‫الطعن رقم ‪ 10191‬لسنة ‪ 64‬قجلسة ‪ 22‬من فبراير سنة ‪2001‬‬
‫(‪)13‬‬
‫أن المقرر – في قضاء هذه المحكمة ـ أنه ولئن كانت قوانين أيجار األماكن قد حظرت على‬
‫الطعن رقم ‪ 1178‬لسنة ‪ 61‬قجلسة ‪ 11‬من مارس سنة‪2001 2‬‬
‫(‪)14‬‬
‫أن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة ‪ -‬أن عقد األيجار عقد رضائي يخضع في قيامه لمبدأ‬
‫لنطاقها كما أن من المقرر أنه وأن كان لمحكمة الموضوع سلطة تفسير العقود والشروط للتعرف‬
‫وكيف أفادت تلك العبارات المعنى الذي أخذ به ورجح أنه مقصود المتعاقدين بحيث يتضح لمحكمة‬
‫عقال استخالص ما استخلصته منها‬
‫رقم ‪ 1517‬لسنة ‪63‬ق جلسة ‪ 11‬من أبريل سنة ‪2001‬‬
‫(‪)15‬‬
‫االمتداد القانوني لعقد اإليجارإن تدليل الطاعن عن أن أبيه هو المستأجر األصلي لعين النزاع وقت‬
‫أن كان صغيرًا واستقالله بها بعد وفاته‪.‬عدم تقديم المطعون ضدهم الدليلعلى تخليه عنها أمر مؤداه‬
‫ثبوت إقامته بالعين‪ ،‬وقضاء الحكم المطعون فيه بتسليمها للمطعون ضدهم استنادًا إلى عدم تقديمه‬
‫دليال ًعلى إقامته وقت الوفاة هو فساد في االستدالل يرتب البطالن‪ .‬‬
‫ال على تعبير الطاعن عن نية التخلي عن العين بعد‬ ‫الوقت‪ ،‬وكان المطعون ضدهم لم يقدموا دلي ً‬
‫ال على إقامته وقت الوفاة‪ ،‬إذ أن بيانات األوراق التي قدمها الطاعن حررت بناء‬ ‫على أنه لم يقدم دلي ً‬
‫االستدالل‪ .‬‬
‫أو مهني في حالة وفاة المستأجر‪ .‬اتساعه لكافة الورثة الذين يستعملون العين في ذات النشاط الذي‬
‫المستفيدين أو غيرهم‪( .‬م ‪ 1/1‬ق ‪ 6‬لسنة ‪ 1997‬والئحته التنفيذية‪ (2‬‬
‫لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي فال ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر‬
‫للعقد أزواجًا وأقارب حتى الدرجة الثانية ذكورًا وإناثًا من قصر أو بلغ يستوي‪ 2‬في ذلك أن يكون‬
‫االستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم" وردت عامة مطلقة تتسع لكافة ورثة المستأجر فال‬
‫ينتهي‪ 2‬العقد بموته‪ 2‬وإنما يستمر‪ 2‬لمصلحة من يستعملون العين منهم في ذات النشاط الذي كان‬
‫أن يستعمل العين في ذات النشاط وال يشترط وعلى ما ورد بالالئحة التنفيذية‪ 2‬للقانون ‪ 6‬لسنة‬
‫مجموعة أحكام النقض الحديثة عن اإليجارات‬
‫إثبات ‪ -‬إعالن ‪ -‬االمتداد القانوني ‪ -‬التماس أعاده النظر ‪ -‬بطالن ‪ -‬دعوى‪ - ‬دستورية‪ - 2‬طرد‬
‫للغصبة ‪ -‬فسخ عقد االيجار ‪ -‬قرارات لجان تحديد األجرة‪ - ‬المساكنة‬
‫إثبات عقد اإليجار‪-:‬‬

‫المطعون ضده‪ . ‬خطأ‪. ‬‬
‫الطعن رقم ‪ 428‬لسنة ‪ 71‬ق ‪ -‬جلسة ‪2003 / 1 / 13‬‬
‫‪ - 2‬تمسك الطاعنة بتقاضي المطعون ضده مقدم إيجار منها على أن يخصم من األجرة الشهرية‪2‬‬
‫ال وطلبها إحالة الدعوى للتحقيق إلثبات ذلك‪. ‬‬ ‫بالوفاء باط ً‬
‫تطبيقه‪. ‬‬
‫إعالن‪:‬‬
‫ميعاد المسافة المضاف لميعاد الطعن‪: ‬‬
‫االستثناء ‪ .‬حاالته‪. ‬‬
‫الطعن رقم ‪ 2500‬لسنة ‪ 67‬ق جلسة ‪2001 / 11 / 26‬‬
‫االمتداد القانوني‪2:‬‬
‫‪ - 1‬االمتداد القانوني‪ 2‬لعقد اإليجار‪: ‬‬
‫اثر له علة ذلك‪ . ‬‬
‫‪ - 2‬االمتداد القانوني‪ 2‬لعقد اإليجار لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي‪: ‬‬
‫اقتضته‪ 2‬ظروف الوفاة لحين معاودة االنتفاع بها ‪ .‬خطأ‪. ‬‬
‫التماس أعاده النظر‪-:‬‬
‫شرائطه‪. ‬‬
‫الطعن رقم ‪ 2902‬لسنة ‪ 65‬ق ‪ 240 ،‬لسنة ‪ 66‬ق ‪ -‬جلسة ‪2001 / 12 / 9‬‬
‫بطالن‪: ‬‬
‫الباطل مهما مضي علية الزمن وللمحكمة أن تقضي ببطالنه من تلقاء نفسها‪. ‬‬
‫دعوى‪:‬‬
‫توافر أركانه وشروط صحته ومداه للوقوف على ما إذا كان غاصبًا من عدمه‪. ‬‬
‫دستورية‪: 2‬‬
‫الحكم‪ .‬إستخالص قاعدة قانونية جديدة أو نص بديل من منطوقة أو أسبابه ‪ .‬غير مقبول ‪ .‬علة ذلك‬
‫المادتان ‪ 49 ، 29 .‬ق ‪ 48‬لسنة ‪ 1979‬بإصدار قانون المحكمة الدستورية العليا‪. ‬‬
‫طرد للغصب‪-: ‬‬
‫الطرد تأسيسًا على أن المطالبة باألجرة قرينة على انتفاء الغصب ‪ .‬قصور مبطل‪. ‬‬
‫لفسخ عقد اإليجار‪:‬‬
‫الشرط الفاسخ الصريح‬
‫الشرط الفاسخ الصريح يسلب القضاء سلطته ‪ .‬خطأ وقصور‪ . ‬‬
‫قرارات لجان تحديد االجرة ‪:‬‬
‫القواعد الموضوعية المتعلقة بتحديد األجرة فى القانون ‪ 49‬لسنة ‪ . 1977‬خضوعها للقانون الذي‬
‫أنشئ المكان في ظله ‪ .‬القواعد اإلجرائية المتعلقة بطرق الطعن على قرارات لجان تحديد األجرة في‬
‫القانون ذاته ‪ .‬سريانها على الدعاوى التي رفعت بعد العمل بأحكامه ‪ .‬ال يغير من ذلك رفع الدعاوى‬
‫بعد العمل بأحكام القانون ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬الذي سمح بالطعن بالنقض على أحكام محاكم‬
‫االستئناف‪ 2‬فى الطعون على قرارات لجان تحديد األجرة ‪ .‬علة ذلك‪. ‬‬
‫المساكنة ‪:‬‬
‫‪ - 1‬تمسك الطاعنة بمساكنتها خالها المحرر باسمه عقد اإليجار منذ بدء اإلجارة دون انقطاع ‪ .‬نفي‬
‫توافر نية المساكنة واستمرار اإلقامة منذ بدء اإلجارة دون انقطاع ‪ .‬خطأ وقصور‪. ‬‬
‫‪ - 2‬النصوص الخاصة بقيود المسافة على المطالت ‪ .‬عدم تفرقتها بين باب ونافذة سريانها على‬
‫الطعن رقم ‪ 5895‬لسنة ‪ - 63‬جلسة ‪2002 / 1 / 8‬‬
‫احكام محكمة النقض‬
‫محكمة النقض هى المحكمة المختصة بمراقبة تطبيق القانون وهل هذا التطبيق يتفق مع الغاية التى‬
‫حماها المشرع والمقصود بالمشرع‪ -‬هوالجهة المختصة بالتشريع وهى فى مصر مجلس الشعب‪-‬‬
‫وقصد العناية بها من عدمه لذلك محكمة النقض هى محكمة قانون وليست محكمة وقائع اى انها‬
‫التنظر فى ظروف كل دعوى على حده بل هى تهتم بطبيق النص القانونى على كل واقعه دون‬
‫البحث فى الظروف المحيطه بها اى ان محكمة النقض عكس المحاكم‬
‫الموضوعية‪ 2‬العادية‬
‫اوال ايجارات‬
‫ايجارات الشرط الفاسخ تضمن العقد شرط فاسخ صريح اليسلب محكمة الموضوع سلطتهاالتقديرية‬
‫بشان بحث توافر موجباته والظروف التى تحول دون اعماله وسائرالمنازعات المتعلة به ‪ .‬عدم‬
‫تنفيذ المدين اللتزامه لسبب يرجع الى فعل او امتناع الدائن بقصد التمسك بالشرط الفاسخ‬
‫الصريح ‪ .‬اثره عدم جواز اعتبار العقد مفسوخا اعماال للشرط المذكور ‪00000‬علة ذلكالمادتان‬
‫‪ 157-148‬من القانون المدنى‬
‫الشرط الفاسخ تضمين عقد االيجار شرط فاسخ صريح مؤداعتبار العقد مفسوخا من تلقاء نفسه‬
‫دون الحالة الى حكم محكمة اذا اخل المستاجر بالتزامه بالوفاء باالجرة بعد التنبيه عليه كتابته‬
‫الزمه ‪ . .‬اعذار المستاجر بالوفاء باالجرة قيام االخير بالوفاء بها خالل المهملة المحددة فى االعذار‬
‫‪.‬اثره عدم وقوع الفسخ‬
‫طعن رقم ‪ 2940‬لسنه ‪ 72‬قضائية‪ 2‬جلسة‪2003/11/10‬‬
‫الشرط الفاسخ حالة هامة تمسك الطاعن بعدم سعى المطعون ضده الى موطنه‪ 2‬رفض استالمها منه‬
‫فقام بعرضها عليه بموجب انذرات رسمية مما يدل على انه لم يخل بالتزامه بالوفاء باالجرة وتدليل‬
‫على ذلك بالمستنداتاطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه باالخالء تاسيسا على انه يتعين‬
‫على الطاعن لدى رفضالمطعون ضده رفض استالم االجرة السعى للوفاء بها فى مواعيداستحقاقها‬
‫بطريق العرض وااليداعوان تخلفه عن ذلك يوجب الفسخ حتما ‪ .‬خطا‪ .‬حجب عن تحقيق دفاع‬
‫الطاعن سالف البيان طعن رقم ‪ 2940‬لسنه ‪ 72‬قضائية جلسة ‪2003/11/10‬‬
‫اداء االجرةالوفاء بالدين االصل فيه ان يكون فى محل المدين عدم اشتراط الوفاءباالجرة فى موطن‬
‫المؤجر تقاعس االخير عن السعى الى موطن المستاجر والقتضاءاالجرةعند حلول االجل وتمسك‬
‫المستاجر بان يكون الوفاء بها فى موطنه مؤداهعدم اعتبار المستاجر مخال بالتزامه بالوفاء بالجرة‬
‫‪........‬المادتان‪586/3 - 347/3 ‬‬
‫االقامة المستقرةاالقامة المستقرة التى يترتب عليها امتداد عقد االيجار مادة ‪ 29‬قانون ‪ 49‬لسنه‬
‫‪1977‬المقصود بها اتجاه نيه المقيم الى جعل العين المؤجرة بها اتجاه نيه المقيم الى جعل العين‬
‫المؤجرة موطنا له ومحال القامته المعتاده ‪ ...‬نية االستقرار اختالفها عن الباعثعلى االقامة العبرة‬
‫فى وصف االقامة باالستقرار هى ثبوت االقامة بهذا القصد ايان كان الباعثعليها ‪ -‬نفى الحكم‬
‫المطعون فيه عن اقامة الطاعن صفه االستقرار باعتبار ان الباعث عليهارعاية والده المريضخطا‬
‫وفساد فى االستدال‬
‫طعن رقم ‪ 1896‬لسنه ‪ 72‬جلسة ‪12/2003 /8‬‬
‫حكم محكمة النقض بعدم قبول لعدم اعالن المستأجر بحوالة الحق بسم اهلل الرحمن الرحيم‬
‫مسـودة‬
‫أسباب ومنطوق الحكم فى الدعوى‬
‫رقم لسنة إيجارات كلى شمال القاهرة‬
‫الدائرة ( ‪ ) 21‬إيجـارات‬
‫بعد االطالع على األوراق وسـماع المرافعـة والمداولـة قـانونـا ‪000‬‬
‫حيث يخلص وجيز الدعوى فى أن المدعى أقامها بموجب صحيفة موقعـة من محام أودعت قلم‬
‫كتاب المحكمة‬
‫بتاريخ ‪ / /‬وأعلنت قانونًا وطلب فى ختامها الحكم بفسخ عقد اإليجار المحرر بينه وبين المدعى‬
‫عليه وبإخالء العين المؤجرة المبينة‪ 2‬بصحيفة الدعوى وتسليمها للمدعى خالية من الشواغل‬
‫ال عما يستجد حتى تاريخ‬ ‫واألشخاص مع الزامه بأن يؤدى له قيمة األجرة المستحقة عليه فض ً‬
‫التنفيذ مع إلزامه بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة بحكم مشمول بالنفاذ المعجل وبالكفالة ‪ ،‬وفال‬
‫شرحًا لدعواه أنه بموجب عقد إيجارمؤرخ ‪ / /‬إستأجر المدعى عليه من المالك السابق للعقار الشقة‬
‫السكنية الكائنة بالدور بالعقار رقم ( ) شارع قسم لقاء إيجار شهرى يدفع أول كل شهر وقـدره‬
‫( جنيه ) ‪ ،‬إال أن المدعى عليه تأخر عن سداد اإليجار الفترة من الى مما استحق له معه فى ذمته‬
‫مبلغ جنيه فأنذره على يد محضر بتاريخ ‪ / /‬إال أنه لم يحرك ساكنا رغم مرور أكثر من خمسة عشر‬
‫يومًا من تاريخ إنذاره وتكليفه بالوفاء باألجرة ‪0‬‬
‫ال على مايدعيه حافظة مستندات طويت على ‪ )1( :‬أصل عقد إيجار عين التداعى‬ ‫وقدم المدعى تدلي ً‬
‫والمذيل بعبارة منسوبة للمالك السابق ومذيلة بتوقيعه‪ 2‬تفيد حوالة الحق فى عقد إيجار عين التداعى‬
‫للمدعى ‪0‬‬
‫(‪ )2‬أصل اإلنذار المرسل منه للمدعى عليه والمعلن قانونا بتاريخ ‪ / /‬يكلفه فيه بالوفاء بأجرة‬
‫الشقة عين التداعى عن الفترة من ‪ / /‬الى ‪ / /‬باجمالى مبلغ جنيه ‪0‬‬
‫وتداولت الدعوى بالجلسات حيث َمُثل‬
‫وبجلسة ‪ / /‬قررت المحكمة حجز الدعوى للحكم لجلسة اليوم ‪0‬‬
‫وحيث أنه من المقرر قانونًا بنص المادة ‪ 303‬من القانون المدنى أنه ‪ :‬يجوز للدائن أن يحول حقه‬
‫إلى شخص آخر ‪ ،‬إال إذا حال دون ذلك نص القانون أو اتفاق المتعاقدين أو طبيعة االلتزام ‪ 0‬وتتم‬
‫الحوالة دون حاجة إلى رضاء المدين ‪0‬‬
‫كما أنه من المقرر قانونًا بنص المادة ‪ 305‬من القانون المدنى أنه ‪ :‬التكون الحوالة نافذة قبل‬
‫المدين أو قبل الغير إال إذا قبلها المدين أو أعلن بها ‪ 0‬على أن نفاذها قبل الغير بقبول المدين‬
‫يستلزم أن يكون هذا القبول ثابت التاريخ ‪0‬‬
‫وحيث أنه من المقرر قانونًا بنص المادة ‪/18‬ب من القانون رقم ‪ 136‬لسنة‪ 1981‬أنه اليجوز‬
‫للمؤجر أن يطلب إخالء المكان ولو انتهت المدة المنصوص عليها فى العقد إال ألحد األسباب‬
‫اآلتية ‪ :‬أ‪00000000 -‬‬
‫ب – إذا لم يقم المسـتأجر بالوفـاء باألجرة المستحقة خالل خمسة عشر يومًا من تاريخ تكليفه بذلك‬
‫بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعالن على يد محضر ‪0000‬الخ‪0‬‬
‫لما كان ذلك ‪ ،‬وكان من ضمن شروط قبول دعوى اإلخالء للتأخر فى سداد األجرة التى تضمنتها‬
‫نص المادة ‪/18‬ب من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ – 1981‬سالفة البيان‪ – ‬أن يكلف المؤجر المستأجر‬
‫بالوفاء باألجرة المستحقة تكليفًا صحيحًا ‪ ،‬وأن حوالة الحق التنفذ فى حق المدين – المستأجر – إال‬
‫إذا أعلن بها قانونًا أو قبلها بأن قام بسداد األجرة للمحال إليه مث ً‬
‫ال وذلك إعما ًال لنص‬
‫المادتين‪ 305 ، 303 ‬من القانون المدنى السالف بيانهما ‪ ،‬حيث قضت محكمة النقض بأن تكليف‬
‫المستأجر بالوفاء باألجرة شرط أساسى لقبول دعوى اإلخالء للتأخير فى سدادها – خلو الدعوى‬
‫ال أو صدوره ممن ال حق له فى توجيهه‪ – ‬أثره ‪ :‬عدم قبول الدعوى ‪ ،‬وأن نفاذ‬ ‫منه أو وقوعه باط ً‬
‫حوالة الحق فى حق المستأجر والتزامه بدفع األجرة للمحال إليه منوط بإعالنه بالحوالة أو بقبولها‬
‫أو بسداده األجرة للمحال إليه ‪0‬‬
‫‪ ‬الطعن رقم ‪ 179‬لسنة ‪ 61‬ق – جلسة ‪ 12/1/1995‬س‪ 46‬ص‪ 148‬ع‪0 1‬‬
‫كما قضت محكمة النقض بأنه كى يترتب على التكليف بالوفاء أثره ينبغى قيام عالقة مسبقة بين‬
‫مشترى العين المؤجرة وبين المستأجر عن طريق سريان حوالة عقد اإليجار فى حقه وفق القانون‬
‫‪0‬‬
‫‪ ‬الطعن رقم ‪ 958‬لسنة ‪ 46‬ق – جلسة ‪ 8/11/1978‬س‪ 29‬ص ‪ ، 1694‬والطعن رقم ‪ 2860‬لسنة‬
‫‪ 57‬ق – جلسة ‪ 27/6/1988‬س ‪ 39‬ص ‪ ، 1086‬وانظر أيضًا – القواعد العامة وتشريعات إيجار‬
‫األماكن للمستشار ‪ /‬خيرى أبو الليل – ط ‪ 1997‬ج‪ 1‬ص ‪0 696‬‬
‫لما كان ذلك ‪ ،‬وكان المدعى قد كلف المدعى عليه بسـداد األجرة المستحقة عن عين التداعى رغم‬
‫أن عقد ملكيته لتلك العين عقد غير مسجل وإن كان يوجد حوالة حق من المؤجر األصلى للمدعى‬
‫على عقد اإليجار إال أن األوراق قد خلت مما يفيد إعالن المستأجر بحوالة الحق تلك أو علمه بها أو‬
‫قبوله إياها أو سداده األجرة للمحال إليه – المدعى – ومن ثم فإن حوالة الحق هذه التنفذ فى حق‬
‫المستأجر – المدعى عليه – وهو مايكون معه التكليف بالوفاء قد صدر ممن الحق فى توجيهه مما‬
‫ييطله ‪ ،‬وهو ماتقضى معه المحكمة والحال كذلك بعدم قبول الدعوى لبطالن التكليف بالوفاء ‪0‬‬
‫ال بنص المادة‬‫وحيث أنه عن المصـاريف ومقابل أتعاب المحاماة فإن المحكمة تلزم بهما المدعى عم ً‬
‫‪184/1‬من قانون المرافعات والمادة ‪ 187/1‬من قانون المحاماة رقم ‪17‬لسنة ‪0 1983‬‬
‫فلـهـذه األسـباب‬
‫حكمت المحكمة بعدم قبول الدعوى لبطالن التكليف بالوفاء وألزمت المدعى بالمصاريف‪ 2‬ومبلغ‬
‫عشرة جنيهات مقابل أتعاب المحاماة ‪0‬من احكام محكمة النقض الهامة في االيجارات لموجز‪:‬‬
‫صدور الحكم المطعون فيه فى االستئنافين المقامين من كل من المالك ‪ .‬والمستأجرين ‪ .‬قضائه‬
‫بتخفيض األجرة ‪ .‬مؤداه رفض استئناف المالك‪. ‬‬
‫لئن كان المقرر طبقا للفقرة األولى من المادة ‪ 218‬من قانون المرافعات أنه ال يفيد من الطعن إال‬
‫من رفعه ‪ ،‬كما أنه من المقرر أنه ال يجوز لمحكمة الدرجة الثانية أن تسوىء مركز المستأنف‬
‫باالستئناف الذى أقامه ‪ ،‬إال أنه لما كان الحكم المطعون فيه قد صدر فى االستئنافين رقمى ‪، 1831‬‬
‫‪ 2029‬لسنة ‪ 96‬ق القاهرة المقام أولهما من الطاعن بطلب زيادة األجرة ‪ ،‬وثانيهما من المطعون‬
‫ضدهما بطلب تخفيضها ‪ ،‬فإن قضاء الحكم المطعون فيه بتخفيض األجرة قد صدر فى استئناف‬
‫المطعون ضدهما ‪ ،‬وبما الزمه أن استئناف الطاعن قد رفض ومن ثم فال يكون قد أضير من طعنه‬
‫ويكون النعى على هذا األساس فى غير محله‪ . ‬‬
‫المادتان ‪ 18‬ق ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬و ‪218‬مرافعات‬
‫الطعن رقم ‪ 1964‬لنسة ‪ 50‬ق ‪ -‬جلسة ‪ - 1986/6/12‬ص ‪ - 677‬السنة ‪37‬‬
‫الفهرس‪:‬‬
‫‪3‬ايجار‪ >-- ‬الفصل الرابع ‪ :‬تحديد أجرة األماكن الخاضعة للتشريعات االستثنائية‪ >-- 2‬الفرع‬
‫الرابع ‪ :‬أجرة األماكن الخاضعة للقانون ‪ 52‬لسنة ‪1969‬‬
‫تعيين الخبراء من سلطة قاضى الموضوع متى وجد فى األوراق ما يكفى لحمل قضائه‪. ‬‬
‫تعيين الخبراء ‪ -‬وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ‪ -‬هو من الرخص المخوله لقاضى‬
‫الموضوع ‪ ،‬فله وحده تقدير لزوم أو عدم لزوم هذا اإلجراء ‪ ،‬وال معقب عليه إن لم ير إجابة طلب‬
‫تعيين خبير آخر متى وجد فى تقرير الخبير السابق ندبه ما يكفى لتكوين عقيدته للفصل فى‬
‫الدعوى‪ . ‬‬
‫المادتان ‪ 135‬إثبات و ‪ 178‬مرافعات‪ ‬‬
‫الطعن رقم ‪ 1964‬لسنة ‪ 50‬ق ‪ -‬جلسة ‪ 1986/6/12‬س ‪ 37‬ص ‪677‬‬
‫الفهرس‪:‬‬
‫‪3‬خبرة‪ >-- ‬الفصل األول ‪ :‬ندب الخبراء‬
‫اعتماد الحكم على ما ورد بتقرير الخبير باعتباره متمما ألسبابه ‪ .‬النعى ‪ .‬عليه بالقصور ‪ .‬ال محل‬
‫له‪. ‬‬
‫المقرر ‪ -‬وعلى ما جرى عليه قضاء هذه المحكمة ‪ -‬أن الحكم إذا اعتمد على تقرير الخبير فإن ما‬
‫يتضمنه هذا التقرير من بيان وأسباب وتفنيد ألقوال الخصوم يعد جزءا متمما ألسبابه ‪ ،‬لما كان ذلك‬
‫وكان تقرير مكتب الخبراء الذى ندبته محكمة االستئناف قد أثبت تقرير كل من لجنة تحديد األجرة‬
‫وخبير الجدول المنتدب أمام محكمة الدرجة األولى والخبير االستشارى ‪ -‬الذى قدمه الطاعن‬
‫لمسطح األساسات ‪ ،‬ثم حدد مساحتها من واقع معاينته‪ 2‬وقياسه لها بالطبيعة واحتسب قيمة‬
‫التأمينات االجتماعية ضمن سعر المتر المسطح من المبانى ‪ ،‬كما احتسب سائر التكاليف التى تدخل‬
‫فى تقدير األجرة بحسب أسعار سنة انشاء الطابق محل النزاع واعداده للسكنى ‪ ،‬فإن أخذ الحكم‬
‫المطعون ‪ .‬فيه بذلك التقرير محموال على أسباب تكون كافيا القامة قضائه‪ . ‬‬
‫المادة ‪ 178‬مرافعات‪ ‬‬
‫الطعن رقم ‪ 1964‬لسنة ‪ - 50‬جلسة ‪ 1986/6/12‬س ‪ 37‬ص ‪ )677‬مستحدث محكمة النقض‬
‫المصرية‪ 2‬في امتداد عقد اإليجار أحكام ‪ 2005‬و ما قبلها‪ ‬الفقرة رقم ‪ 1‬من الطعن رقم ‪ 929‬سنة‬
‫قضائية‪ 74 2‬تاريخ الجلسة ‪ 2005 / 02 / 13‬قضاء الحكم المطعون فيه باإلخالء استنادا لما ذهب‬
‫إليه أخذًا بتقرير الخبير المنتدب أمام محكمة أول درجة بإنتهاء عقد إيجار الشقة محل النزاع‬
‫إلنتفاء إقامة الطاعن األول بها مع والدته ‪ -‬المستأجرة األصلية ‪ -‬حتى الوفاة مستد ًال علي ذلك بقيام‬
‫األخيرة بتأجيرها من الباطن مفروشا حال حياتها وحتى وفاتها دون أن يعرض لدفاع الطاعن األول‬
‫بأن إنقطاعه عن اإلقامة بها وتأجيرها من الباطن مفروشا لم يكن تخليًا منه عنها وإنما كان بسبب‬
‫مصاحبته لوالدته للعالج بالخارج رغم أنه دفاع جوهري قد يتغير به ‪ -‬إن صح ‪ -‬وجه الرأي في‬
‫الدعوي فإنه يكون قد شابه القصور في التسبيب‪[ .2‬الفقرة رقم ‪ 1‬من الطعن رقم ‪ 458‬سنة قضائية‬
‫‪ 74‬تاريخ الجلسة ‪ ] 2005 / 02 / 13‬تمسك الطاعن في دفاعه أمام محكمة الموضوع بالمذكرتين‬
‫المقدمتين منه بجلستي‪ / / ، / / ‬بأنه يستمد حقه في امتداد عقد إيجار الشقة محل النزاع لصالحه‬
‫إلقامته بها مع والده المستأجر األصلي لها إقامة مستقرة حتى وفاته واستدل علي ذلك بأقوال‬
‫شهوده وبالمستندات المقدمة منه في الدعوى وكان هذا الدفاع يعد مطروحًا علي محكمة ثاني‬
‫درجة إعماال لألثر الناقل إلستئناف وإذ قضي الحكم المطعون فيه بإلغاء الحكم اإلبتدائي وإخالء‬
‫الشقة محل النزاع وبرفض طلب الطاعن إمتداد عقد إيجار عين النزاع له عن والده المستأجر‬
‫األصلي علي ما استخلصه من انتفاء إقامته بعين النزاع مع والدته حتى وفاتها وهو ما ال يصلح‬
‫ردًا علي ما أثاره الطاعن وال يواجه دفاعه المشار إليه مما حجبه عن بحث وتمحيص هذا الدفاع‬
‫وما استدل به عليه من مستندات مع أنه دفاع جوهري يتغير به‪ -‬إن صح‪ 2-‬وجه الرأي في الدعوي‬
‫فإنه يكون فض ً‬
‫ال عن مخالفته للقانون معيبًا بالقصور في التسبيب‪ .‬‬
‫الفقرة رقم ‪ 1‬من الطعن رقم ‪ 2477‬سنة قضائية ‪ 73‬تاريخ الجلسة ‪ ] 2005 / 03 / 02‬تمسك‬
‫عن جدته ‪ ...‬المستأجرة األصلية وصورة ضوئية‪ 2‬من التوكيل رقم‪ ... ‬الصادر من ‪ ...‬عن نفسه‬
‫ال عن المطعون ضدهما بتوكيلين رسميين إلي األستاذ‪ ... /‬يوكله فيه بإدارة العقار‬ ‫وبصفته‪ 2‬وكي ً‬
‫يكون معيبًا‪ .‬‬
‫الفقرة رقم ‪ 1‬من الطعن رقم ‪ 901‬سنة قضائية ‪ 74‬تاريخ الجلسة ‪ 2005 / 03 / 27‬تمسك الطاعن‬
‫أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بإمتداد عقد إيجار الشقة محل النزاع إليه إلقامته بها مع المستأجر‬
‫األصلي‪ -‬المرحوم والده ‪ -‬إقامة مستقرة حتى وفاته ‪ -‬ودلل علي ذلك بأقوال شاهديه والتي استمعت‬
‫إليهما محكمة أول درجة والشهادة الموثقة بأقوال الجار المواجه مما مؤداه توافر شروط امتداد‬
‫عقد اإليجار إليه وإعتباره مستأجرًا بقوة القانون ويلتزم المؤجر بتحرير عقد إيجار له عن ذات‬
‫العين‪ ،‬إال أن الحكم المطعون فيه أقام قضاءه بإلغاء الحكم اإلبتدائي وبإنتهاء عقد اإليجار واإلخالء‬
‫والتسليم علي ما استخلصه من أقوال شاهدي المطعون ضدهم‪ -‬رغم أن أحدهما بائع مالبس متجول‬
‫واآلخر بائع بمحل بالمنطقة ‪ -‬وطرح أقوال شهود الطاعن والمقيمين بذات العقار الكائن به الشقة‬
‫محل النزاع دون أن يبين في أسبابه ما يبرر هذا اإلطراح‪ ،‬كما أنه استدل علي عدم إقامة الطاعن‬
‫بتلك الشقة علي ما استنبطه من الشهادة الصادرة من شركة كهرباء اإلسكندرية‪ 2‬بأنه متعاقد علي‬
‫توريد التيار الكهربي لشقة كائنة بالعجمي ‪ -‬البيطاش‪ -‬رغم أن هذه الشهادة ال تدل بذاتها علي عدم‬
‫توافر شروط إمتداد عقد إيجار الشقة محل النزاع إليه إذ ليس في القانون ما يمنع المستأجر من‬
‫امتداد عقد إيجار مسكن إليه مع احتفاظه بمسكن آخر في ذات المدينة فإن الحكم يكون معيبًا‬
‫بمخالفة القانون والقصور في التسبيب والفساد في اإلستدالل‪ .‬‬
‫الفقرة رقم ‪ 1‬من الطعن رقم ‪ 2001‬سنة قضائية ‪ 74‬تاريخ الجلسة ‪ 2005 / 04 / 06‬قضاء‬
‫"دستورية" بعدم دستورية‪ 2‬نص الفقرة الثالثة من المادة‪ 29 ‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬في‬
‫حيث كان يجب تحريرها‪ -‬تظل قائمة ومنتجة آلثارها القانونية‪ 2،‬وأنه يجوز من بعد هذا التاريخ‬
‫واحدة فقط بحيث تنتهي‪ 2‬تلك العقود بإنتهاء إقامة آخر هؤالء األقارب بالعين سواء بالوفاة أو‬
‫الترك‪ .‬‬
‫الفقرة رقم ‪ 2‬من الطعن رقم ‪ 2001‬سنة قضائية ‪ 74‬تاريخ الجلسة ‪ 2005 / 04 / 06‬إذ كان الحكم‬
‫المطعون فيه قد بني قضاءه علي أن عقد إيجار عين النزاع ال يجوز أن يمتد مرة أخري إلي الطاعن‬
‫بعد أن امتد من قبل إلي والده الذي توفي بتاريخ ‪ 1/7/2000‬قبل صدور حكم المحكمة الدستورية‬
‫العليا سالف الذكر‪ ،‬حال أن حظر إمتداد عقد اإليجار بعد وفاة المستأجر إلي ذوي قرباه المقيمين‬
‫معه من زوج وأبناء ووالدين ألكثر من مرة واحدة‪ -‬وهو ما يقضي إليه قضاء ذلك الحكم‪ -‬ال يسري‬
‫إال علي الوقائع الالحقة علي نشره‪ ،‬فإن الحكم المطعون فيه يكون قد خالف القانون‪ ،‬وقد حجبته‬
‫هذه المخالفة عن تمحيص ما تمسك به الطاعن من أنه بقي مقيمًا مع والده في عين النزاع إلي‬
‫وقت وفاته‪ ،‬وهو دفاع ‪ -‬لو صح‪ - ‬لترتب عليه إمتداد عقد اإليجار إليه عم ً‬
‫ال بما تقضي به الفقرة‬
‫األولي من المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ ،1977‬بغير أن يحول دون ذلك كون العقد قد سبق‬
‫إمتداده من جد الطاعن إلي والده‪ ،‬متى كان ذلك فإن الحكم يكون معيبًا‪ .‬‬
‫الفقرة رقم ‪ 1‬من الطعن رقم ‪ 2552‬سنة قضائية ‪ 73‬تاريخ الجلسة ‪ 2005 / 04 / 20‬تمسك‬
‫وجه الرأي في الدعوي فإنه يكون معيبًا‪ .‬‬
‫فإنه يكون معيبًا‪ .‬‬
‫تطبيق القانون وشابه القصور في التسبيب‪ .‬‬
‫الفقرة رقم ‪ 1‬من الطعن رقم ‪ 4068‬سنة قضائية ‪ 66‬تاريخ الجلسة ‪ 2003 / 03 / 19‬النص في‬
‫سابقة على وفاة المستأجر أو تركه للعين أو مدة شغله للمسكن ايهما اقل‪ .‬‬
‫الفقرة رقم ‪ 1‬من الطعن رقم ‪ 1758‬سنة قضائية ‪ 72‬تاريخ الجلسة ‪ 2003 / 05 / 26‬نص الفقرة‬
‫األولى من المادة ‪ 21‬من القانون ‪ 52‬لسنة ‪ - 1969‬المنطبق على واقعة النزاع ‪ -‬وعلى ما جرى به‬
‫قضاء هذه المحكمة ‪ -‬يقضى بإستمرار عقد اإليجار وإمتداده في حالة وفاة المستأجر أو تركه العين‬
‫المؤجرة لصالح أقارب المستأجر حتى الدرجة الثالثة نسبا أو مصاهرة بشرط أن تثبت إقامتهم مع‬
‫المستأجر بالعين المؤجرة مدة سنة‪ 2‬سابقة على وفاة المستأجر أو تركه العين أو مدة شغله للمسكن‬
‫أيهما اقل‪ ,‬وال يحول دون إعمال هذا النص قضاء المحكمة الدستورية‪ 2‬بعدم دستورية‪ 2‬نص المادة‬
‫‪ 29‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬المماثل له‪ ,‬ألن القضاء بعدم دستورية أحد النصوص ال يؤدى‬
‫بمجرده إلى عدم دستورية مثيله‪ - ‬الذي لم يعرض على المحكمة الدستورية العليا ‪ -‬فاألحكام بعدم‬
‫الدستورية‪ 2‬هي أحكام عينية‪ 2‬ال تنصب‪ 2‬إال على ما عينته المحكمة بذاته فهي ‪ -‬دون غيرها‪ - ‬المنوط‬
‫بها الرقابة القضائية‪ 2‬على دستورية القوانين واللوائح عمال بنص المادة ‪ 175‬من الدستور والمادة‬
‫‪ 25/1‬من القانون ‪ 48‬لسنة ‪ .1979‬‬
‫تطبيق القانون وشابه القصور في التسبيب‪ .‬‬
‫الفقرة رقم ‪ 1‬من الطعن رقم ‪ 7037‬سنة قضائية ‪ 66‬تاريخ الجلسة ‪ 2003 / 06 / 09‬إذ كان البين‬
‫من األوراق أن المطعون ضدها األولى هي وحدها التي تمسكت بإقامتها في شقة النزاع مع‬
‫تطبيقه‪ .‬‬
‫الفقرة رقم ‪ 1‬من الطعن رقم ‪ 8797‬سنة قضائية ‪ 66‬تاريخ الجلسة ‪ 2003 / 06 / 23‬مؤدى نص‬
‫المادة ‪ 152‬من القانون المدني على أن‪" :‬ال يرتب العقد إلتزاما في ذمة الغير ولكن يجوز أن يكسبه‬
‫حقوقًا" في ضوء ما جاء باإلعمال التحضيرية‪ ,‬وما نصت عليه المادة ‪ 29‬من قانون إيجار األماكن‬
‫‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬المقابلة لنص المادة ‪ 21‬من القانون ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬أن اإللتزامات الناشئة عن‬
‫العقود عامة بما في ذلك عقد اإليجار ال تقع إال على عاتق طرفيه‪ ,‬وإن كان لهما بإتفاقهما أن يرتبا‬
‫حقوق للغير‪ ,‬ومن طبيعة عقد إيجار المساكن أنه عائلي وجماعي ال يتعاقد فيه المستأجر ليسكن‬
‫بمفرده بل ليعيش معه أفراد أسرته أو غيرهم ممن يترائى له إسكانهم‪ ,‬إما على سبيل‪ 2‬التسامح‬
‫المحض أو وفاء إللتزامات مصدرها عالقة أخرى غير اإليجار كإلتزام الزوج بسكنى زوجته واألب‬
‫لصغاره‪ ,‬والمخدوم بسكنى خدمه‪ ,‬وأما لحاجة الصغير الذي امتد له العقد أو المرأة للحماية‬
‫والرعاية من أحد ذويها‪ ,‬فهؤالء وغيرهم ليسوا مستأجرين أصليين‪ ,‬وال يعد المستأجر نائبا عنهم‪,‬‬
‫وإن كان لهم حق اإلنتفاع بالعين تبعا لقيام حق المستأجر‪ ,‬وتعتبر إقامتهم في العين من قبيل‬
‫طرفا فيه يعتبر واقعة قانونية‪ 2,‬له أن يتمسك بقيامها طالما أن المدعى يحتج عليه بإنتهائه‪ .‬‬
‫الفقرة رقم ‪ 2‬من الطعن رقم ‪ 8797‬سنة قضائية ‪ 66‬تاريخ الجلسة ‪ 2003 / 06 / 23‬إذ كان‬
‫الفقرة رقم ‪ 1‬من الطعن رقم ‪ 25‬سنة قضائية ‪ 71‬تاريخ الجلسة ‪ 2001 / 11 / 15‬إذ كانت عبارة‬
‫نص الفقرة األولى من المادة األولى من القانون ‪ 6‬لسنة ‪ 1997‬والذي جرى على أن "يستبدل‪2‬‬
‫بنص الفقرة الثانية من المادة ‪ 29‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬في شأن تأجير وبيع األماكن وتنظيم‬
‫العالقة بين المؤجر والمستأجر النص األتي‪" :‬فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو‬
‫صناعي أو مهني أو حرفي فال ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر‪ 2‬لصالح الذين يستعملون العين‬
‫من ورثته في ذات النشاط الذي كان يمارس المستأجر األصلي طبقا للعقد أزواجا وأقارب حتى‬
‫الدرجة الثانية‪ 2‬ذكورا وإناثا من قصر أو بلغ يستوي في ذلك أن يكون اإلستعمال بالذات أو بواسطة‬
‫نائب عنهم" وردت عامة مطلقة تتسع لكافة ورثة المستأجر فال ينتهي‪ 2‬العقد بموته وإنما يستمر‬
‫لمصلحة من يستعملون العين منهم في ذات النشاط الذي كان يمارسه‪ 2‬طبقا للعقد األمر الذي يدل‬
‫على أنه ال يشترط فيمن يكون له حق اإلستمرار‪ 2‬من الورثة سوى أن يستعمل العين في ذات النشاط‬
‫وال يشترط وعلى ما ورد بالالئحة التنفيذية‪ 2‬للقانون ‪ 6‬لسنة ‪ 1997‬أن يستعمل المستفيد العين‬
‫بنفسه بل يكفى أن ينوب عنه في ذلك أحد سواء كان من باقي المستفيدين أو من غيرهم وال يلزم‬
‫أن يكون قيما أو وصيا أو وكيال رسميا‪ ,‬وقد كان رائد المشرع في تعديل المادة ‪ 29‬من القانون ‪49‬‬
‫لسنة ‪ 1977‬سالفة اإلشارة وعلى ما ورد بالمذكرة اإليضاحية للقانون ‪ 6‬لسنة ‪ 1997‬هو الحرص‬
‫على تحقيق المساواة بين األنشطة المتنوعة‪ 2‬حرفية كانت أو تجارية أو صناعية أو مهنية وكذا على‬
‫استقرارها لما لها من أبلغ األثر على األوضاع اإلقتصادية في البالد ومراعاة للبعد اإلجتماعي‬
‫وصوال إلى قدر مقبول من التوازن في العالقة بين المؤجر والمستأجر‪ .‬‬
‫مما يعيبه‪ .‬‬
‫الفقرة رقم ‪ 1‬من الطعن رقم ‪ 53‬سنة قضائية ‪ 70‬تاريخ الجلسة ‪ 2001 / 01 / 15‬النص في‬
‫السكني ذلك بتكوين شركة مقرها هذه العين استنادا إلي نص المادة‪ 19 ‬من القانون ‪ 136‬لسنة‬
‫ال عن مخالفة القانون معيبًا بالقصور في التسبيب والفساد‬‫علي النحو السالف بيانه‪ 2‬فإنه يكون فض ً‬
‫في اإلستدالل‪ .‬‬
‫‪ 30/4/1998‬فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون‪ .‬‬
‫الفقرة رقم ‪ 1‬من الطعن رقم ‪ 231‬سنة قضائية ‪ 69‬تاريخ الجلسة ‪ 2000 / 02 / 09‬المقرر فى‬
‫بقوة القانون ويكون لهم من وقت الوفاة او الترك جميع الحقوق الناشئة‪ 2‬عن العالقة االيجارية‪ . 2‬‬
‫الفقرة رقم ‪ 1‬من الطعن رقم ‪ 2715‬سنة قضائية ‪ 70‬تاريخ الجلسة ‪ 2001 / 12 / 24‬من المستقر‬
‫أن داللة األوراق الرسمية على الركن المادى لإلقامة تكاد تكون معدومة متى كان صاحبها هو الذي‬
‫يدلى ببياناتها فهى من صنعه‪ ,‬ولكن داللتها قوية على قصده اإلقامة وإنتفاء نية التخلي عنده ألنها‬
‫تعبير صريح عن اإلرادة‪ ,‬وتوافر الركن المعنوي كاف إلستمرار اإلقامة بالشروط السالف بيانها‬
‫بالمادة ‪ 21‬من قانون إيجار األماكن ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬المقابلة لنص المادة ‪ 29‬من قانون ‪ 49‬لسنة‬
‫‪ .1977‬‬
‫الفقرة رقم ‪ 2‬من الطعن رقم ‪ 2715‬سنة قضائية ‪ 70‬تاريخ الجلسة ‪ 2001 / 12 / 24‬إذ كان‬
‫بيانات وأن معظمها الحق على تاريخ وفاة أبيه فانه يكون معيبا بالفساد في اإلستدالل‪ .‬‬
‫الفقرة رقم ‪ 1‬من الطعن رقم ‪ 220‬سنة قضائية ‪ 71‬تاريخ الجلسة ‪ 2001 / 12 / 24‬امتداد عقد‬
‫بجيل واحد من المستأجرين ‪ -‬مثال انتقال االيجار من الجد للحفيد‬
‫‪-241‬آثار القوة الملزمة للعقد‬
‫‪ 1‬ـ اإللتزام بما تعهد به المتعاقد بالذات ‪.‬‬
‫ويمكن إجباره على ذلك بتدخل السلطة العامة ‪ ,‬واليلزم اإلكتفاء بالتعويضات طالما أن التعهد يمكن‬
‫تنفيذه عينًا وهو الحق في طلب التنفيذ المباشر ‪.‬‬
‫‪ 2‬ـ الحق في التعويض لإلخالل باإللتزام التعاقدي ‪.‬‬
‫إذا تأخر المتعاقد في التنفيذ فإنه يكون مسئو ًال قبل دائنه عن تعويض الضرر الذي لحقه من جراء‬
‫هذا التأخير ‪ ,‬وهذا يسمى بتعويض التأخير ‪ ,‬فإذا أخل المدين بالتزامه أو امتنع عن تنفيذه وكان‬
‫اليمكن قهره على التنفيذ العيني فإنه يلتزم بدفع تعويض عن عدم التنفيذ يوازي الضرر الحاصل‬
‫للمتعاقد اآلخر ‪ ,‬والتعويضات المستحقة لعدم التنفيذ أن تعوض بالضبط الخسارة أو الضرر الذي‬
‫لحق بالدائن من جراء عدم التنفيذ فهي عبارة عن تعويض مالحقه من خساره وما فاته من كسب‬
‫بسبب عدم تمام الصفقة فعناصر تقدير التعويض هي الخسارة المحققة والمكسب المفقود ‪ ,‬والمدين‬
‫المتعاقد اليعفى من التعويضات إال إذا كان عدم التنفيذ راجعًا إلى سبب خارج عن إرادته واليمكن‬
‫نسبته‪ 2‬إليه ‪.‬‬
‫‪ 3‬ـ عدم جواز إنهاء العقد باإلرادة المنفردة‪ ‬‬
‫األصل أنه اليمكن إنهاء العقد إال باتفاق جديد أو لسبب يجيزه القانون ‪ ,‬فليس في وسع أحد‬
‫المتعاقدين أن يتخلص من تعهده بإرادته المنفردة ولو لم ينفذ المتعاقد اآلخر ‪ ,‬ولكن القانون يصرح‪2‬‬
‫بامكان إنهاء العقد لألسباب التي يجيزها وهي ‪:‬‬
‫أ ـ في حالة العقود التبادلية ‪ :‬إذا لم يف أحد المتعاقدين بتنفيذ‪ 2‬التزامه يستطيع الطرف اآلخر أن‬
‫يرفع دعوى المطالبة بفسخ العقد ‪ ,‬فبمجرد عد م قيام أحد الطرفين بتنفيذ التزامه ال يكفي لفسخ‬
‫العقد ولكنه يجيز للطرف اآلخر أن يطلب أمام القضاء فسخ العقد وهذه القاعدة التطبق إال على‬
‫العقود التبادلية ‪.‬‬
‫ب ـ حاالت إنهاء العقد بقوة القانون ‪ :‬فمثال في اإليجار إذا هلك الشيء المؤجر وكذلك في شركات‬
‫األشخاص ينتهي‪ 2‬العقد بموت أحد الشركاء وينتهي عقد العمل بوفاة العامل ‪.‬‬
‫ج ـ حاالت إستثنائية‪ 2‬أخرى يمكن إنهاء العقد بإرادة أحد الطرفين مثل عقود العمل غير محددة المدة‬
‫‪ ,‬وعقد اإليجار الغير محدد المدة ‪.‬‬
‫‪ 4‬ـ اليجوز للقاضي كقاعدة عامة تغيير‪ 2‬شروط العقد ‪.‬‬

‫حتى لو بدا له أنها التتفق وشروط العدالة إال في أحوال إستثنائية وفقًا ألحكام القانون ‪.‬‬
‫======================================================‪2‬‬
‫=======‬
‫‪-242‬احكام ايجارات‬
‫قانون رقم ‪ 14‬لسنة ‪ 2001‬بشأن تأجير األماكن‬
‫المادة ‪ : 1‬يستبدل‪ 2‬بنص الفقرة األخيرة من المادة الثالثة من القانون رقم ‪ 6‬لسنة ‪ 1997‬بتعديل‬
‫الفقرة الثانية من المادة (‪ )29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬وببعض األحكام الخاصة بإيجار‬
‫األماكن غير السكنية ‪ ،‬النص اآلتي ‪ ” :‬ثم تستحق زيادة سنوية‪ 2‬وبصفة دورية في نفس هذا‬
‫الموعد من آخر أجرة مستحقة من األعوام التالية بنسبة‪ )%2( : 2‬بالنسبة‪ 2‬لألماكن المنشأة حتى ‪9‬‬
‫سبتمبر سنة ‪ )%1( 1977‬بالنسبة لألماكن المنشأة من ‪ 10‬سبتمبر‪ 2‬سنة ‪ 1977‬وحتى ‪ 30‬يناير‬
‫سنة ‪.“ 1996‬‬
‫المادة ‪ : 2‬ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ‪ ،‬ويعمل به اعتبارًا من أول أبريل سنة ‪. 2001‬‬
‫ال يوجد تعليقات‬
‫قانون رقم ‪ 6‬لسنة ‪1997‬م بشأن تأجير األماكن‬
‫يندرج تحت تصنيف ‪ :‬أيجارات‪ ,‬قانون‪ ,‬قوانين‪ ,‬قوانين مصر — ‪ admin @ 2:13‬ص‬
‫مادة ‪ : 1‬يستبدل بنص الفقرة الثانية‪ 2‬من المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬في شأن تأجير‬
‫األماكن وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر ‪ ،‬النص األتى ‪:‬‬
‫” فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى ‪ ،‬فال ينتهى العقد‬
‫بموت المستأجر ويستمر‪ 2‬لصالح الذين يستعملون العين من ورثته‪ 2‬في ذات النشاط الذى كان‬
‫يمارسة المستأجر األصلى طبقًا للعقد ‪ ،‬أزواجًا وأقارب حتى الدرجة الثانية ذكورًا أو إناثًا من قصر‬
‫وبلغ ‪ ،‬يستوى في ذلك أن يكون اإلستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم ”‬
‫واعتبارًا من اليوم التالى لتاريخ نشر هذا القانون المعدل ‪ ،‬اليستمر‪ 2‬العقد بموت أحد من اصحاب‬
‫حق البقاء في العين إال لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر األصلى دون غيرة ولمرة واحدة ‪.‬‬
‫المادة ‪ : 2‬استثناء من الفقرة األولى من المادة السابقة يستمر العقد لصالح من جاوزت قرابته‪ 2‬من‬
‫ورثة المستأجر المشار اليه في تلك الفقرة الدرجة الثانية ‪ ،‬متى كانت يده على العين في تاريخ نشر‬
‫هذا القانون تستند‪ 2‬إلى حقه السابق في البقاء في العين وكان يستعملها في ذات النشاط الذى كان‬
‫يمارسه المستأجر األصلى طبقا للعقد ‪ ،‬وينتهى العقد بقوة القانون بموته‪ 2‬أو تركة اياها ‪.‬‬
‫المادة ‪ : 3‬تحدد األجرة القانونية‪ 2‬للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى المحكومة بقوانين ايجار‬
‫األماكن بواقع ‪:‬‬
‫‪ -‬ثمانية‪ 2‬أمثال األجرة القانونية‪ 2‬الحالية لألماكن المنشأة قبل أول يناير ‪1944‬‬
‫‪ -‬وخمسة امثال األجرة القانونية الحالية لألماكن المنشأة من أول يناير ‪ 1944‬وحتى ‪4‬نوفمبر‬
‫‪. 1961‬‬
‫‪ -‬واربعة امثال األجرة القانونية‪ 2‬الحالية لألماكن المنشأة من ‪ 5‬نوفمبر‪ 1961 2‬حتى ‪ 6‬أكتوبر ‪1973‬‬
‫‪.‬‬
‫‪ -‬وثالثة امثال األجرة القانونية الحالية لألماكن المنشأة من ‪ 7‬أكتوبر ‪ 1973‬وحتى ‪ 9‬سبتمبر‪2‬‬
‫‪. 1977‬‬
‫ويسرى هذا التحديد اعتبارًا من موعد استحقاق األجرة التالية لتاريخ نشر هذا القانون ‪.‬‬
‫وتزاد األجرة القانونية الحالية لألماكن المنشأة من ‪ 10‬سبتمبر ‪ 1977‬وحتى ‪ 30‬يناير ‪1996‬‬
‫بنسبة‪ %10 2‬اعتبارًا من ذات الموعد ‪ .‬ثم تستحق زيادة سنوية ‪ ،‬بصفة دورية‪ ، 2‬في نفس هذا‬
‫الموعد من األعوام التالية بنسبة‪ % 10 2‬من قيمة أخر أجرة قانونية‪ 2‬لجميع األماكن آنفة البيان ‪.‬‬
‫المادة ‪ : 4‬تسرى احكام هذا القانون على األماكن المؤجرة لغير اغراض السكنى التى يحكمها‬
‫القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬المشار اليه والقانون ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬في شأن بعض األحكام‬
‫الخاصة بتأجير وبيع األماكن وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار‬
‫األماكن المذكورة التى يحكمها القانون رقم ‪ 4‬لسنة ‪ 1996‬بشأن سريان أحكام القانون المدنى على‬
‫األماكن التى لم يسبق تأجيرها واألماكن التى انتهت أو تنتهى عقود ايجارها دون أن يكون ألحد حق‬
‫البقاء فيها ‪.‬‬
‫المادة ‪ : 5‬ينشر‪ 2‬هذا القانون في الجريدة الرسمية ويعمل به من اليوم التالى لتاريخ نشرة ‪ ،‬عدا‬
‫الفقرة األولى فيعمل بها من تاريخ العمل بالقانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬المشار اليه ‪.‬‬
‫يبصم هذا القانون بخاتم الدولة ‪ ،‬وينفذ كقانون من قوانينها ‪.‬‬
‫ال يوجد تعليقات‬
‫يندرج تحت تصنيف ‪ :‬أيجارات‪ ,‬قانون‪ ,‬قوانين‪ ,‬قوانين مصر — ‪ admin @ 2:10‬ص‬
‫مادة ‪ : 1‬التسرى احكام القانونين رقمى ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬في شأن تأجير وبيع األماكن وتنظيم‬
‫العالقة بين المؤجر والمستأجر و‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬في شأن بعض أألحكام الخاصة بتأجير وبيع‬
‫األمالكن وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بأيجار األماكن الصادرة قبلهما‬
‫على األماكن التى لم يسبق تأجيرها وال على ألماكن التى انتهت عقود ايجارها قبل العمل بهذا‬
‫القانون أو تنتهى بعده ألى سبب من أألسباب دون أن يكون ألحد حق البقاء فيها طبقا للقانون ‪.‬‬
‫المادة ‪ : 2‬تطبق احكام القانون المدنى في شأن تأجير األماكن المنصوص عليها في المادة أألولى‬
‫من هذا القانون خالية أو مفروشة‪ 2‬أو في شأن استغاللها أو التصرف فيها ‪.‬‬
‫المادة ‪ : 3‬يلغى كل نص في أى قانون اخر يتعارض مع أحكام هذا القانون ‪.‬‬
‫المادة ‪ : 4‬ينشر هذا القانون في الجريدة الرسميه ويعمل به من اليوم التالى لتاريخ نشره’‬
‫=========================‪2‬‬

‫انه فى يوم ………… الموافق …‪.……/..…/‬‬
‫بناء على طلب السيد ‪ .……………/‬المقيم …………… محافظة ………‪.‬‬
‫ومحله المختار مكتب االستاذ ‪ ..……………… /‬المحامى الكائن فى …………‪.‬‬
‫انا…………………… محضر محكمة ………………‪ .‬الجزئية قد انتقلت فى التاريخ‬
‫المذكور اعاله واعلنت ورثة المرحوم………………… وهم‪:‬‬
‫‪ -1‬السيد ‪ ……………/‬المقيم ……………… قسم……‪..‬محافظة ………‪.‬‬
‫مخاطبا مع ‪…………… /‬‬
‫‪ -2‬السيد ‪ ……………… /‬المقيم ……………‪ .‬قسم …………‪.‬محافظة ………‬
‫مخاطبا مع ‪.…………… /‬‬
‫بموجب عقد إيجار مؤرخ‪ .………… 2‬استأجر مورث المعلن اليهم من الطالب ماهو‬
‫……………… بغرض االستعمال فى …………… بالعقار‬
‫رقم ………‪ .‬الكائن فى…………………‪ ..‬قسم ……‪ ..‬محافظة ………‪.‬‬
‫وذلك لقاء قيمة إيجارية شهرية‪ 2‬قدرها………‪ .‬جنيه تدفع مقدما أول كل شهر ‪.‬‬
‫وقد نما الى علم الطالب ان مورث المعلن اليهم المرحوم ……… قد توفى‬
‫بتاريخ …‪ ..…/.…/..‬دون وارث يحق له االمتداد القانونى وفقا لنص المادة ‪ 29‬من القانون رقم‬
‫‪ 49‬لسنة ‪1977‬‬
‫وهو األمر الذى يحق معه للطالب إقامة هذه الدعوى الماثلة بطلب انهاء عقد اإليجار المؤرخ …‪/‬‬
‫…‪ ……/.‬والمحرر فيما بين الطالب ومورث المعلن اليهم وذلك لوفاة المستأجر األصلى وعدم‬
‫وجود من له الحق فى االمتداد القانونى وفقا لنص المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪. 1977‬‬
‫من اصل العريضة وكلفتهم بالحضور امام محكمة ………… الكائن مقرها…………‪ .‬امام‬
‫صباح يوم ………‪ .‬الموافق …‪ ..… /…/‬وذلك لسماع الحكم بإنهاء عقد اإليجار المؤرخ …‪/‬‬
‫…‪ ..…/‬وتسليمه‪ 2‬العين المبينة‪ 2‬بصدر العريضة للطالب خالية من األشخاص والشواغل وسليمة‬
‫من أية تلفيات ‪ ،‬و إلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة ‪ ،‬مع حفظ كافة الحقوق القانونية‬
‫==========================================‪2‬‬
‫‪ 244‬دعوى اخالء المستاجر لعدم سداد االجرة استحقاق اجرة متجددة فى ذمتة اثناء نظر الدعوى‬
‫ال يعدطلبا جديدا اليجوز ابداؤة امام محكمة االستنا ف التزام المحكمة بنظرة دون طلب من الطاعن‬
‫ضدة عن اد ا ء كامل االجرة المستحقة وليس لعدم سداد قدر معين منها مما الزمة‪ 2‬ان استحقاق‬
‫‪ 19‬حتى ‪ ، 19 / /‬والتى لم تشمل‪ 2‬الوفاء بما استجد من اجرة حتى قفل باب المرافعه امام محكمه‬
‫(‪ )2‬الوفاء من الغير المبرئ لذمه المدين ‪ .‬شرطه ‪ ،‬اتجاه ارادة الموفى للوفاء بدين غيرة ‪.‬‬
‫(‪ )3‬دعوى االخالء بسبب تأخر المستأجر فى سداد االجرة او ملحقاتها ‪ 0‬وجوب رفعها بعد‬
‫ِ‬
‫اذ كانت الدعوى فى ظل قانون المرافعات الحالى تعتبر مرفوعه طبقا للمادة ‪ 63‬منه بمجرد ايداع‬
‫(‪-)4‬تمثيل‪ 2‬الجهه االداريه القائمه على شؤن التنظيم فى الطعن على قراراهتا بشأن المنشأت االيله‬
‫اختصمها فيه او ال ختصامها اختصاما صحيحا وال يجوز لها ان تقضى برفضه لمجرد عدم‬
‫على شؤن التنظيم واذ دفع الحاضر عن االخير ببطالن اعالنهبالطعن لعدم حصوله لهيئه‪ 2‬قضايا‬
‫للجهه االداريه لبطالن اعالنهم بصحيفه‪ 2‬افتتاحها ‪ .‬وان القرار محل النزاع اصبح بذلك نهائيا‬
‫لم يلتزم الحكم المطعون به هذا النظر فانه يكون قد خالف القانون واخطأ فى تطبيقه ‪.‬‬
‫(‪ )5‬الوفاء بالدين االصل فيه ان يكون فى محل المدين ‪ .‬عدم اشتراط الوفاء باالجرة فى موطن‬
‫القاعـدة ‪ -:‬مؤدى نص المادتين ‪ 347/586/2‬من القانون المدنى وعلى ما جرح به قضاء هذه‬
‫المحكمه على انه يجب على المؤجر متى حل موعد استحقاق االجرة ان يسعى الى موطن المستأجر‬
‫ليطالبه بالوفاء بها – مالم يوجد اتفاق او عرف يقضى بغير ذلك – فاذا لم يتحقق هذا السعى من‬
‫جانب المؤجر لطلب االجرة وتمسك المستأجر بأن يكون الوفاء فى موطنه فلم يحمل دينه الى‬
‫المؤجر كان المستاجر غير مخل بالتزامه بالوفاء باالجرة – رغم بقائه مدنيا بها ‪.‬‬
‫(‪ )6‬ايجار االرض للقضاء عدم خضوعه للقوانين ايجار االماكن العبرة فى تحديد طبيعه العين‬
‫القاعـدة ‪-:‬قوانين ايجار االماكن استثنت صراحه االرض الفضاء من تطبيق احكامه ‪ ،‬وانه ولئن‬
‫كانت العبرة فى وصف العين المؤجرة بانها ارض فضاء هى – وعلى ما جرى به قضاء هذه‬
‫المحكمه – بما جاء بعقد االيجار دون غيره وال عبرة فى ذلك بالعرض الذى اجرت من اجله هذه‬
‫االرض وال بما يقيمه‪ 2‬عليها المستأجرين من منشات تحقيقا لهذا الغرض ‪ ،‬االانه يشترط لذلك ان‬
‫يكون ما ورد فى العقد حقيقا انصرفت اليه ارادة المتعاقدين ‪ ،‬فاذا ثبت ان ما جاء بالعقد صورى‬
‫قصد به التحايل على احكام قانون ايجار االماكن التعلقه بتحديد االجرة واالمتداد القانونى لعقد‬
‫االيجار بعد انتهاء مدته ‪ ،‬فانه ال يعول عليه وتكون العبرة بحقيقه الواقع اى بطبيعه العين وقت‬
‫التعاقد عليها وما اتجهت اليه ارادة المتعاقدين بالفعل فى ذلك الوقت ‪.‬‬
‫(‪ )7‬قضاء محكمه الدستوريه العليا بعدم دستوريه‪ 2‬نص م ‪ 29‬ق ‪ 49‬لسنه ‪ 1977‬فيما تضمنه من‬
‫القاعـدة ‪-:‬اذ كانت المحكمه الدستوريه‪ 2‬العليا قد قضت بتاريخ ‪ 2‬من اغسطس سنه ‪ 1997‬فى‬
‫الطعن رقم ‪ 116‬لسنه ‪ 18‬قضائيه المنشور فى الجريدة الرسميه‪ 2‬فى ‪ 14‬من اغسطس سنه ‪1977‬‬
‫بعدم دستوريه نص الفقرة االولى من المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنه ‪ 1977‬فيما تصضمنه‪2‬‬
‫من استمرار عقد االيجار لصالح اقارب المستأجر حتى الدرجه الثالثه بسبب‪ 2‬الوفاة او الترك فانه‬
‫بذلك يكون قد ادرك الدعوى قبل صيرورة الحكم الصادر فيها باتا ‪.‬واذا اقام الحكم المطعون فيه‬
‫قضاءة بتأييد الحكم االبتدائى برفض الدعوى على سند من عدم امتداد عقد االيجار محل الدعوى‬
‫للطاعنه بعدم ثبوت اقامتها بالشقه محل النزاع فانه يكون قد انتهى الى نتيجه‪ 2‬صحيحه فى القانون ‪.‬‬
‫( امتداد عقد ايجار االجنبى لزوجته المصريه واوالدها منه المقيمين باعين المؤجرة مالم يثبت‪2‬‬
‫يكون له صفه فى تمثيلهم ‪ .‬غير مقبول ‪ .‬عله ذلك ‪.‬‬
‫القاعـدة‪-:‬النص فى المادة ‪ 17‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنه ‪ – 1981‬فى شأن بعض االحكام الخاصه‬
‫بتأجير وبيع االماكن وتنظيم العالقه بين المؤجر والمستأجر – وان دل على استمرار عقد ايجار‬
‫االجنبى الذى انتهت اقامته بالبالد بقوة القانون لزوجته واوالدها منه‪ 2‬الذين كانوا يقيمون بالعين‬
‫المؤجرة ‪ ،‬مالم تثبت‪ 2‬مغادرتهم البالد بصفه نهائيه اال ان هذا االستمرار مقرر لمصلحه هؤالء‬
‫االخيرين دون غيرهم وبالشرط سالفة الذكر ‪ ،‬وبالتالى اليحق لمن عداهم التمسك بهذا الحق ‪ ،‬لما‬
‫كان ذلك ‪ ،‬وكان الطاعن يؤسس نعيه – بسببيه – على الحكم المطعون فيه على حق مقرر لزوجته‬
‫واوالدها منه بالشرط المنصوص عليها فى المادة ‪ 17‬سالفه البيان ‪ ،‬دون ان يكون له حق او مركز‬
‫قانونى شخصى فى هذا الصدد ‪ ،‬واذ كان هؤالء المقرر لصالحهم الحق غير ممثلين فى الدعوى ‪،‬‬
‫وكان الصفه للطاعن فى تمثيلهم فان النعى برمته‪ 2‬يكون غير مقبول ويضحى بذلك على غير‬
‫اساس ‪.‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 2302‬لسنه ‪ 67‬ق جلسه ‪)17/2/1999‬‬
‫(‪ )9‬أنه لما كان طلب األخالء – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – يعتبر‪ 2‬حقا شخصيا للمؤجر‬
‫‪ ,‬ويجوز له أن يتنازل عنه بعد وقوع المخالفة الموجبة له صراحة أو ضمنا باتخاذ موقف ال تدع‬
‫ظروف الحال شكا في داللته على حقيقة المقصود منه ‪ ,‬وأنه ولئن كان لمحكمة الموضوع السلطة‬
‫متى يكون ذلك داال على نزوله عن حقه في طلب األخالء إال أن ذلك مشروط بأن يكون تقديرها‬
‫(‪ )10‬أن النص في المادة ‪ 18‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬على أنه ( اليجوز للمؤجر أن‬
‫يطلب أخالء المكان ولو أنتهت المدة المتفق عليها في العقد إال ألحد األسباب اآلتية ‪( :‬ب) إذا لم يقم‬
‫عليه بعلم الوصول دون مظروف أو بإعالن على يد محضر ‪ ،‬وال يحكم باألخالء إذا قام المستأجر‬
‫قبل أقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء األجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية‬
‫إخالء العين المؤجرة بمجرد انقضاء خمسة عشر يوما من تكليف المستأجر بالوفاء باألجرة دون‬
‫المحكمة من الحكم به ‪ ,‬وإذ جائت عبارة المادة مطلقة فال يجوز قصر نطاقها على قفل باب المرافعة‬
‫أمام المحكمة االبتدائية‪ 2‬دون محكمة االستئناف فإذا فوت المستأجر االستفادة من رخصة السداد‬
‫المرافعة في االستئناف ‪ ,‬إال أنه إذا استعمل هذه الرخصة وقام بالسداد حتى قفل باب المرافعة في‬
‫الدعوى أمام المحكمة االبتدائية‪ 2‬فأن االخالء للتأخير في دفع األجرة يكون ممتنعا وجوبا فإذا تم‬
‫في مرحلة االستئناف توقيا للحكم باألخالء ‪ ،‬وتقف سلطة محكمة االستئناف عند حد التحقق من‬
‫(‪ )11‬أن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – انه ليس ثمة ما يمنع في القانون من تعدد أطراف‬
‫عقد اإليجار مؤجرين أو مستأجرين وسواء كان المستأجرون من األقارب المنصوص عليهم في‬
‫المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬أم كانوا غير ذلك ما دام األمر يحكمه انصراف نية‪2‬‬
‫المتعاقدين الى ذلك عند التعاقد وأنه أذا تعدد المستأجرون لعين واحدة وانصرفت نيتهم وقت التعاقد‬
‫الى أحداث األثر القانوني‪ 2‬للعقد بما يرتبه من حقوق ويفرضه‪ 2‬من ألتزامات فيعتبر كل منهم مستأجرا‬
‫ذلك أخالال بمبدأ نسبية أثر العقد ذلك أن الكتابة ليست شرطا النعقاد عقد األيجار وأنه يجوز‬
‫(‪ )12‬أن المقرر ‪ -‬في قضاء هذه المحكمة – أن أغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب‪ 2‬عليه‬
‫بالوفاء شرطا أساسيا لقبول الدعوى فأذا خلت الدعوى منه‪ 2‬أو وقع باطال لتضمنه أجرة سبق الوفاء‬
‫بها أو أجرة غير قانونية‪ 2‬تعين الحكم بعدم قبول الدعوى وهي مسألة متعلقة بالنظام العام تقضي بها‬
‫(‪ )13‬أن المقرر – في قضاء هذه المحكمة ـ أنه ولئن كانت قوانين أيجار األماكن قد حظرت على‬
‫أثبات أو نفي جدية عقد الشركة وواقعة التأجير من الباطن هو من مسائل الواقع التي تستقل‪2‬‬
‫الطعن رقم ‪ 1178‬لسنة ‪ 61‬ق جلسة ‪ 11‬من مارس سنة‪2001 2‬‬
‫(‪ )14‬أن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة ‪ -‬أن عقد األيجار عقد رضائي يخضع في قيامه لمبدأ‬
‫لنطاقها كما أن من المقرر أنه وأن كان لمحكمة الموضوع سلطة تفسير العقود والشروط للتعرف‬
‫رقم ‪ 1517‬لسنة ‪ 63‬ق جلسة ‪ 11‬من أبريل سنة ‪2001‬‬
‫(‪ )15‬االمتداد القانوني لعقد اإليجار‬

‫إن تدليل الطاعن عن أن أبيه هو المستأجر األصلي لعين النزاع وقت أن كان صغيرًا واستقالله بها‬
‫بعد وفاته‪ .‬عدم تقديم المطعون ضدهم الدليل على تخليه عنها أمر مؤداه ثبوت إقامته بالعين‪،‬‬
‫وقضاء الحكم المطعون فيه بتسليمها للمطعون ضدهم استنادًا إلى عدم تقديمه دليال ًعلى إقامته‬
‫وقت الوفاة هو فساد في االستدالل يرتب البطالن‪.‬‬
‫ال على تعبير الطاعن عن نية التخلي عن العين بعد‬‫الوقت‪ ،‬وكان المطعون ضدهم لم يقدموا دلي ً‬
‫على أنه لم يقدم دلي ً‬
‫ال على إقامته وقت الوفاة‪ ،‬إذ أن بيانات األوراق التي قدمها الطاعن حررت بناء‬
‫المستفيدين أو غيرهم‪( .‬م ‪ 1/1‬ق ‪ 6‬لسنة ‪ 1997‬والئحته التنفيذية‪.)2‬‬
‫جرى على أن "يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة (‪ )29‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬في شأن‬
‫لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي فال ينتهي‪ 2‬العقد بموت المستأجر ويستمر‬
‫أن يستعمل‪ 2‬العين في ذات النشاط وال يشترط وعلى ما ورد بالالئحة التنفيذية للقانون ‪ 6‬لسنة‬
‫كما أن قضاء الحكم المطعون فيه باإلخالء استنادًا إلى أن وظيفة الطاعن بالقضاء تتعارض مع‬
‫استعماله عين النزاع مكتبًا للمحاماة بنفسه‪ 2‬أو بواسطة نائب عنه نيابة ظاهرة أو مستترة للحظر‬
‫المفروض بنص (م ‪ )72‬من قانون السلطة القضائية‪ 2‬هو خطأ في تطبيق القانون يرتب البطالن‪.‬‬
‫فالقاعدة ‪:‬‬
‫أنه إذ كان الحكم االبتدائي المؤيد بقضاء الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه باإلخالء على ما ضمنه‬
‫أسبابه من أن وظيفة الطاعن بالقضاء تتعارض مع استعماله عين النزاع مكتبًا للمحاماة بنفسه‪ 2‬أو‬
‫بواسطة نائب عنه نيابة ظاهرة أو مستترة أو بطريق التسخير لمخالفة ذلك للحظر المفروض عليه‬
‫بنص المادة (‪ )72‬من قانون السلطة القضائية برغم أن النص األخير ال يعتبر مقيدًا لنص الفقرة‬
‫األولى من المادة األولى من القانون ‪ 6‬لسنة ‪ 1997‬المشار إليه الختالف حكم النصين ورود كل‬
‫منهما على محل مغاير لآلخر بما ال يستحيل‪ 2‬معه إعمالهما وهو ما ينطوي على تقييد لمطلق النص‬
‫المذكور وتخصيص له بغير مخصص واستحداث لحكم مغير يضيف سببًا ألسباب اإلخالء لم يرد به‬
‫نص مما يعيبه ‪.‬‬

‫إن األوراق الرسمية‪ 2‬غير قاطعة الداللة على توافر الركن المادي لإلقامة متى كانت من صنع‬
‫صاحبها وجواز االستدالل بها على توافر قصد اإلقامة وإنتفاء نية‪ 2‬التخلي عن العين المؤجرة يكفي‬
‫لتوافر الركن المعنوي الستمرار اإلقامة بالعين بالشروط المنصوص عليها بالمادة (‪ 21‬من ق ‪52‬‬
‫لسنة ‪ 1969‬المقابلة للمادة ‪ 29‬ق ‪ 49‬لسنة ‪.)1977‬‬
‫فالقاعدة ‪ :‬أن من المستقر أن داللة األوراق الرسمية‪ 2‬على الركن المادي لإلقامة تكاد تكون معدومة‬
‫متى كان صاحبها هوا لذي يدلي ببياناتها فهي من صنعه‪ ،‬ولكن داللتها قوية على قصده اإلقامة‬
‫وانتفاء نية التخلي عنده ألنها تعبير صريح‪ 2‬عن اإلرادة‪ ،‬وتوافر الركن المعنوي كاف الستمرار‬
‫اإلقامة بالشروط السالف بيانها بالمادة (‪ )21‬من قانون إيجار األماكن ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬المقابلة‬
‫لنص المادة (‪ )29‬من قانون ‪ 49‬لسنة ‪.1977‬‬
‫(الطعن رقم ‪ 2715‬لسنة ‪ 70‬ق – جلسة ‪/24/12‬‬
‫‪-245‬احكام حديثةـ لاليجارات‬

‫مجموعة أحكام النقض الحديثة عن اإليجارات‬
‫إعالن‬
‫والتوقف عن استعمالها في ذات نشاط المورث ينم عن تخلي الورثة نهائيًا عنها وليس توقفًا‬

‫بطالن‬
‫دعوى‬
‫في استعمال الشيء واستغالل ‪ .‬وجوب تثبتها من بعد من السند القانوني لواضع اليد وتكييفة‪ 2‬وبحث‬
‫عدم جواز استخالص قاعدة قانونية‪ 2‬جديدة أو نص بديل من منطوق أو أسباب الحكم ‪ :‬المحكمة‬


‫‪ :‬القواعد الموضوعية المتعلقة بتحديد األجرة فى القانون ‪ 49‬لسنة ‪ . 1977‬خضوعها للقانون‬
‫الذي أنشئ المكان في ظله ‪ .‬القواعد اإلجرائية‪ 2‬المتعلقة بطرق الطعن على قرارات لجان تحديد‬
‫األجرة في القانون ذاته ‪ .‬سريانها على الدعاوى التي رفعت بعد العمل بأحكامه ‪ .‬ال يغير من ذلك‬
‫رفع الدعاوى بعد العمل بأحكام القانون ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬الذي سمح‪ 2‬بالطعن بالنقض على أحكام‬
‫محاكم االستئناف‪ 2‬فى الطعون على قرارات لجان تحديد األجرة ‪ .‬علة ذلك ‪.‬‬

‫إعالن‬

‫بطالن‬
‫دعوى‬
‫دعوى الطرد للغصب ‪ .‬دعوى موضوعية ‪ .‬التزام محكمة الموضوع ابتداء بالتحقيق من حق رافعها‬


‫________________________________________‬
‫(‪ )12‬أن المقرر ‪ -‬في قضاء هذه المحكمة – أن أغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب‪ 2‬عليه‬
‫بالوفاء شرطا أساسيا لقبول الدعوى فأذا خلت الدعوى منه أو وقع باطال لتضمنه أجرة سبق الوفاء‬
‫بها أو أجرة غير قانونية‪ 2‬تعين الحكم بعدم قبول الدعوى وهي مسألة متعلقة بالنظام العام تقضي‪ 2‬بها‬
‫________________________________________‬
‫(‪ )13‬أن المقرر – في قضاء هذه المحكمة ـ أنه ولئن كانت قوانين أيجار األماكن قد حظرت على‬
‫الطعن رقم ‪ 1178‬لسنة ‪ 61‬ق جلسة ‪ 11‬من مارس سنة‪2001 2‬‬

‫________________________________________‬
‫(‪ )14‬أن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة ‪ -‬أن عقد األيجار عقد رضائي يخضع في قيامه لمبدأ‬
‫لنطاقها كما أن من المقرر أنه وأن كان لمحكمة الموضوع سلطة تفسير‪ 2‬العقود والشروط للتعرف‬
‫رقم ‪ 1517‬لسنة ‪ 63‬ق جلسة ‪ 11‬من أبريل سنة ‪2001‬‬

‫________________________________________‬
‫إن تدليل الطاعن عن أن أبيه هو المستأجر األصلي لعين النزاع وقت أن كان صغيرًا واستقالله بها‬
‫بعد وفاته‪ .‬عدم تقديم المطعون ضدهم الدليلعلى تخليه عنها أمر مؤداه ثبوت إقامته بالعين‪ ،‬وقضاء‬
‫الحكم المطعون فيه بتسليمها للمطعون ضدهم استنادًا إلى عدم تقديمه دليال ًعلى إقامته وقت الوفاة‬
‫هو فساد في االستدالل يرتب البطالن‪.‬‬
‫ال على تعبير الطاعن عن نية التخلي عن العين بعد‬‫الوقت‪ ،‬وكان المطعون ضدهم لم يقدموا دلي ً‬
‫على أنه لم يقدم دلي ً‬
‫ال على إقامته وقت الوفاة‪ ،‬إذ أن بيانات األوراق التي قدمها الطاعن حررت بناء‬
‫المستفيدين أو غيرهم‪( .‬م ‪ 1/1‬ق ‪ 6‬لسنة ‪ 1997‬والئحته التنفيذية‪.)2‬‬
‫لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي فال ينتهي‪ 2‬العقد بموت المستأجر ويستمر‬
‫أن يستعمل‪ 2‬العين في ذات النشاط وال يشترط وعلى ما ورد بالالئحة التنفيذية للقانون ‪ 6‬لسنة‬
‫كما أن قضاء الحكم المطعون فيه باإلخالء استنادًا إلى أن وظيفة الطاعن بالقضاء تتعارض مع‬
‫استعماله عين النزاع مكتبًا للمحاماة بنفسه‪ 2‬أو بواسطة نائب عنه نيابة ظاهرة أو مستترة للحظر‬
‫المفروض بنص (م ‪ )72‬من قانون السلطة القضائية‪ 2‬هو خطأ في تطبيق القانون يرتب البطالن‪.‬‬
‫فالقاعدة ‪:‬‬
‫أنه إذ كان الحكم االبتدائي المؤيد بقضاء الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه باإلخالء على ما ضمنه‬
‫أسبابه من أن وظيفة الطاعن بالقضاء تتعارض مع استعماله عين النزاع مكتبًا للمحاماة بنفسه‪ 2‬أو‬
‫بواسطة نائب عنه نيابة ظاهرة أو مستترة أو بطريق التسخير لمخالفة ذلك للحظر المفروض عليه‬
‫بنص المادة (‪ )72‬من قانون السلطة القضائية برغم أن النص األخير ال يعتبر مقيدًا لنص الفقرة‬
‫األولى من المادة األولى من القانون ‪ 6‬لسنة ‪ 1997‬المشار إليه الختالف حكم النصين ورود كل‬
‫منهما على محل مغاير لآلخر بما ال يستحيل‪ 2‬معه إعمالهما وهو ما ينطوي على تقييد لمطلق النص‬
‫المذكور وتخصيص له بغير مخصص واستحداث لحكم مغير يضيف سببًا ألسباب اإلخالء لم يرد به‬
‫نص مما يعيبه ‪.‬‬
‫________________________________________‬
‫إن األوراق الرسمية‪ 2‬غير قاطعة الداللة على توافر الركن المادي لإلقامة متى كانت من صنع‬
‫صاحبها وجواز االستدالل بها على توافر قصد اإلقامة وإنتفاء نية‪ 2‬التخلي عن العين المؤجرة يكفي‬
‫لتوافر الركن المعنوي الستمرار اإلقامة بالعين بالشروط المنصوص عليها بالمادة (‪ 21‬من ق ‪52‬‬
‫لسنة ‪ 1969‬المقابلة للمادة ‪ 29‬ق ‪ 49‬لسنة ‪.)1977‬‬
‫فالقاعدة ‪ :‬أن من المستقر أن داللة األوراق الرسمية‪ 2‬على الركن المادي لإلقامة تكاد تكون معدومة‬
‫متى كان صاحبها هوا لذي يدلي ببياناتها فهي من صنعه‪ ،‬ولكن داللتها قوية على قصده اإلقامة‬
‫وانتفاء نية التخلي عنده ألنها تعبير صريح‪ 2‬عن اإلرادة‪ ،‬وتوافر الركن المعنوي كاف الستمرار‬
‫اإلقامة بالشروط السالف بيانها بالمادة (‪ )21‬من قانون إيجار األماكن ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬المقابلة‬
‫لنص المادة (‪ )29‬من قانون ‪ 49‬لسنة ‪( .1977‬الطعن رقم ‪ 2715‬لسنة ‪ 70‬ق – جلسة‬
‫‪)24/12/2001‬‬
‫إعالن‬

‫بطالن‬
‫دعوى‬
‫دعوى الطرد للغصب ‪ .‬دعوى موضوعية ‪ .‬التزام محكمة الموضوع ابتداء بالتحقيق من حق رافعها‬
‫فسخ عقد اإليجار‬


‫دعوى اخالء المستاجر لعدم سداد االجرة استحقاق اجرة متجددة فى ذمتة اثناء نظر الدعوى ال‬
‫يعدطلبا جديدا اليجوز ابداؤة امام محكمة االستنا ف التزام المحكمة بنظرة دون طلب من الطاعن‬
‫ضدة عن اد ا ء كامل االجرة المستحقة وليس لعدم سداد قدر معين منها مما الزمة‪ 2‬ان استحقاق‬
‫‪ 19‬حتى ‪ ، 19 / /‬والتى لم تشمل‪ 2‬الوفاء بما استجد من اجرة حتى قفل باب المرافعه امام محكمه‬
‫(‪ )2‬الوفاء من الغير المبرئ لذمه المدين ‪ .‬شرطه ‪ ،‬اتجاه ارادة الموفى للوفاء بدين غيرة ‪.‬‬
‫(‪ )3‬دعوى االخالء بسبب تأخر المستأجر فى سداد االجرة او ملحقاتها ‪ 0‬وجوب رفعها بعد‬
‫ِ‬
‫اذ كانت الدعوى فى ظل قانون المرافعات الحالى تعتبر مرفوعه طبقا للمادة ‪ 63‬منه بمجرد ايداع‬
‫(‪-)4‬تمثيل‪ 2‬الجهه االداريه القائمه على شؤن التنظيم فى الطعن على قراراهتا بشأن المنشأت االيله‬
‫اختصمها فيه او ال ختصامها اختصاما صحيحا وال يجوز لها ان تقضى برفضه‪ 2‬لمجرد عدم‬
‫على شؤن التنظيم واذ دفع الحاضر عن االخير ببطالن اعالنهبالطعن لعدم حصوله لهيئه قضايا‬
‫للجهه االداريه لبطالن اعالنهم بصحيفه افتتاحها ‪ .‬وان القرار محل النزاع اصبح بذلك نهائيا‬
‫لم يلتزم الحكم المطعون به هذا النظر فانه يكون قد خالف القانون واخطأ فى تطبيقه‪. 2‬‬
‫(‪ )5‬الوفاء بالدين االصل فيه ان يكون فى محل المدين ‪ .‬عدم اشتراط الوفاء باالجرة فى موطن‬
‫القاعـدة ‪ -:‬مؤدى نص المادتين ‪ 347/586/2‬من القانون المدنى وعلى ما جرح به قضاء هذه‬
‫المحكمه على انه يجب على المؤجر متى حل موعد استحقاق االجرة ان يسعى الى موطن المستأجر‬
‫ليطالبه بالوفاء بها – مالم يوجد اتفاق او عرف يقضى بغير ذلك – فاذا لم يتحقق هذا السعى من‬
‫جانب المؤجر لطلب االجرة وتمسك المستأجر بأن يكون الوفاء فى موطنه فلم يحمل دينه الى‬
‫المؤجر كان المستاجر غير مخل بالتزامه بالوفاء باالجرة – رغم بقائه مدنيا بها ‪.‬‬
‫(‪ )6‬ايجار االرض للقضاء عدم خضوعه للقوانين ايجار االماكن العبرة فى تحديد طبيعه العين‬
‫القاعـدة ‪-:‬قوانين ايجار االماكن استثنت صراحه االرض الفضاء من تطبيق احكامه ‪ ،‬وانه ولئن‬
‫كانت العبرة فى وصف العين المؤجرة بانها ارض فضاء هى – وعلى ما جرى به قضاء هذه‬
‫المحكمه – بما جاء بعقد االيجار دون غيره وال عبرة فى ذلك بالعرض الذى اجرت من اجله هذه‬
‫االرض وال بما يقيمه‪ 2‬عليها المستأجرين من منشات تحقيقا لهذا الغرض ‪ ،‬االانه يشترط لذلك ان‬
‫يكون ما ورد فى العقد حقيقا انصرفت اليه ارادة المتعاقدين ‪ ،‬فاذا ثبت ان ما جاء بالعقد صورى‬
‫قصد به التحايل على احكام قانون ايجار االماكن التعلقه بتحديد االجرة واالمتداد القانونى لعقد‬
‫االيجار بعد انتهاء مدته ‪ ،‬فانه ال يعول عليه وتكون العبرة بحقيقه الواقع اى بطبيعه العين وقت‬
‫التعاقد عليها وما اتجهت اليه ارادة المتعاقدين بالفعل فى ذلك الوقت ‪.‬‬
‫(‪ )7‬قضاء محكمه الدستوريه العليا بعدم دستوريه‪ 2‬نص م ‪ 29‬ق ‪ 49‬لسنه ‪ 1977‬فيما تضمنه من‬
‫القاعـدة ‪-:‬اذ كانت المحكمه الدستوريه‪ 2‬العليا قد قضت بتاريخ ‪ 2‬من اغسطس سنه ‪ 1997‬فى‬
‫الطعن رقم ‪ 116‬لسنه ‪ 18‬قضائيه المنشور فى الجريدة الرسميه فى ‪ 14‬من اغسطس سنه ‪1977‬‬
‫بعدم دستوريه نص الفقرة االولى من المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنه ‪ 1977‬فيما تصضمنه‬
‫من استمرار عقد االيجار لصالح اقارب المستأجر حتى الدرجه الثالثه بسبب الوفاة او الترك فانه‬
‫بذلك يكون قد ادرك الدعوى قبل صيرورة الحكم الصادر فيها باتا ‪.‬واذا اقام الحكم المطعون فيه‬
‫قضاءة بتأييد الحكم االبتدائى برفض الدعوى على سند من عدم امتداد عقد االيجار محل الدعوى‬
‫للطاعنه بعدم ثبوت اقامتها بالشقه محل النزاع فانه يكون قد انتهى الى نتيجه‪ 2‬صحيحه فى القانون ‪.‬‬
‫( امتداد عقد ايجار االجنبى لزوجته المصريه واوالدها منه المقيمين باعين المؤجرة مالم يثبت‪2‬‬
‫يكون له صفه فى تمثيلهم ‪ .‬غير مقبول ‪ .‬عله ذلك ‪.‬‬
‫القاعـدة‪-:‬النص فى المادة ‪ 17‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنه ‪ – 1981‬فى شأن بعض االحكام الخاصه‬
‫بتأجير وبيع االماكن وتنظيم العالقه بين المؤجر والمستأجر – وان دل على استمرار عقد ايجار‬
‫االجنبى الذى انتهت اقامته بالبالد بقوة القانون لزوجته واوالدها منه‪ 2‬الذين كانوا يقيمون بالعين‬
‫المؤجرة ‪ ،‬مالم تثبت‪ 2‬مغادرتهم البالد بصفه نهائيه اال ان هذا االستمرار مقرر لمصلحه هؤالء‬
‫االخيرين دون غيرهم وبالشرط سالفة الذكر ‪ ،‬وبالتالى اليحق لمن عداهم التمسك بهذا الحق ‪ ،‬لما‬
‫كان ذلك ‪ ،‬وكان الطاعن يؤسس نعيه – بسببيه – على الحكم المطعون فيه على حق مقرر لزوجته‬
‫واوالدها منه بالشرط المنصوص عليها فى المادة ‪ 17‬سالفه البيان ‪ ،‬دون ان يكون له حق او مركز‬
‫قانونى شخصى فى هذا الصدد ‪ ،‬واذ كان هؤالء المقرر لصالحهم الحق غير ممثلين فى الدعوى ‪،‬‬
‫وكان الصفه للطاعن فى تمثيلهم فان النعى برمته‪ 2‬يكون غير مقبول ويضحى بذلك على غير‬
‫اساس ‪.‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 2302‬لسنه ‪ 67‬ق جلسه ‪)17/2/1999‬‬
‫(‪ )9‬أنه لما كان طلب األخالء – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – يعتبر‪ 2‬حقا شخصيا للمؤجر‬
‫‪ ,‬ويجوز له أن يتنازل عنه بعد وقوع المخالفة الموجبة له صراحة أو ضمنا باتخاذ موقف ال تدع‬
‫(‪ )10‬أن النص في المادة ‪ 18‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬على أنه ( اليجوز للمؤجر أن‬
‫يطلب أخالء المكان ولو أنتهت المدة المتفق عليها في العقد اال ألحد االسباب األتية‪( : 2‬ب) اذا لم يقم‬
‫قبل اقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء األجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية‬
‫في مرحلة األستئناف توقيا للحكم باألخالء ‪ ،‬وتقف سلطة محكمة األستئناف عند حد التحقق من‬
‫(‪ )12‬أن المقرر ‪ -‬في قضا‬
‫‪-246‬اسباب االخالء في عقد االيجار‪ -‬أسباب إنهاء عقد االيجار‪ - ‬اسباب إنهاء اإليجار حسب‬
‫القانون المدنى‪ ‬انتهاء عقد االيجار بانتهاء مدته‪ ‬ثانيا ‪:‬االتفاق على تحديد مدة االيجار‪-‬تطبيقات‬
‫قضائيةـ فى تحديد مدة عقد اإليجار•‪ ‬انقضاء عقد االيجار مشاهرة وتعليق على مشيئة المستاجر ‪,‬‬
‫وجوب اعتباره‪ ‬منعقدا للفترة المحددة لدفع االجرة‬
‫يسرى هذا القانون على عقود االيجارالمبرمة‪ 2‬ابتداء من تاريخ العمل بالقانون فى يوم ‪/ 1 / 31‬‬
‫‪ 1996‬وبهذا يخرج من تطبيق احكام هذا القانون العقود المبرمة قبل هذا التاريخ ايا كان العقد‬
‫خاضع للقانون المذكور ام يخضع لقوانين االيجار االستثنائية‪•.‬‬
‫فاذا علق االيجار على شرط واقف فان العقد يكون منعقدا فى تاريخ‪ 2‬ابرامه وليس فى تاريخ تحقق‬
‫الشرط ‪ ,‬وارجاء تنفيذ العقد الى وقت معين وهو االلتزام المضاف الى اجل فانه وعال بالمادة ‪274‬‬
‫من القانون المدنى ال يكون نافذا اال فى الوقت الذى ينقضى فيه األجل وبالتالى فليس لحلول االجل‬
‫الواقف اثر رجعى كما هو الحال بالنسبة‪ 2‬لتحقق الشرط الواقف ‪ ,‬فال يعتبر الحق نافذا من وقت‬
‫التعاقد وانما من وقت وطول االجل ‪ ,‬مما يعنى ان صدور القانون رقم ‪ 4‬لسنة‪ 1996‬قبل حلول هذا‬
‫االجل من شانه سريانه على ذلك العقد الذى لم يصبح نافذا اال بتحقق االجل فى ظل سريانه‪.2‬‬
‫ثانيا ‪ -:‬سريان القانون ‪ 4‬لسنة ‪ 1996‬من حيث المكان‬
‫(‪ )1‬يسرى هذا القانون على االماكن التى تم انشاؤها قبل العمل بالقانون فى ‪1996 / 1 / 31‬‬
‫وأجرت بعد العمل به – او التى تنشا بعده‪.‬‬
‫(‪ )2‬جميع االماكن التى انتهت عقود ايجارها وانقضت قبل صدور القانون او بعده ثم قام المالك‬
‫بتاجيرها الى مستأجر جديد بموجب عقد ايجار جديد بعد صدور القانون رقم ‪ 4‬لسنة ‪1996‬‬
‫وبالتالى فان التنازل عن االيجار أو االيجار من الباطن فى الحاالت التى يجوز فيها للمستاجر ذلك‬
‫بموافقة المالك فى عقد االيجار او الموافقة الالحقة وتحرير عقد االيجار لمن تنازل له المستاجر او‬
‫االجازة الضمنية‪ 2‬ال يخضع هذا التنازل للقانون الجديد طالما كان عقد االيجار االصلى مبرم فى كل‬
‫القانون االسثنائى وخاضع للقوانين االستثنائية‪ 2‬فال يسرى عليها هذا القانون‪.‬‬
‫(‪)2‬‬
‫أسباب إنهاء عقد االيجار‬
‫أوال‪ :‬احالة الى القانون المدنى بشأن اسباب انهاء عقد االيجار الخاضع للقانون ‪ 4‬لسنة ‪1996‬‬
‫أحال المشرع فى القانون رقم ‪ 4‬لسنة ‪1996‬م الى اقواعد المنظمة‪ 2‬الحكام عقد االيجار المنصوص‬
‫عليها القانون المدنى ولن يعمل احكام التشريعات االستثنائية‪ 2‬على عقد االيجار المبرم بعد ‪/ 1 / 30‬‬
‫‪ 1996‬ولذلك فان اسباب انهاء عقد االيجار يرجع فى شانها الى قواعد القانون المدنى ‪ ,‬واالصل ان‬
‫القانون المدنى يؤخذ بمبدا سلطان االرادة وان العقد دائما قانون المتعاقدين وشريعتهم مالم يتعرض‬
‫ذلك مع قواعد النظام العام واالداب االمرة الملزمة حتى مع وجود عقد يخالفه وعلية يختلف عقد‬
‫االيجار الخاضع للقانون المدنى عن عق االيجار الخاضع للقوانين االستثنائية الن االخيرة تفيد‬
‫حرية المتعاقدين وتلزمهم بضوابط وقيوم معينة تتميز بالصرامة والخروج عليها يساوى البطالن‬
‫المطلق النتعلق بالنظام العام نظرا للطبيعة االمره الحكام القوانين االستثنائية‪ 2‬اذ ال يجوز للمؤجر ان‬
‫يطلب اخالء المستاجر من المكان المؤجر اذا كان عقد االيجار مما يخضع لتشريع استثنائى الن‬
‫احكام هذا التشريع وحدها بما صدرت من قواعد معينة دون ارادة المتعاقدين هى التى تكون سارية‬
‫على عقد االيجار وما ينجم عنه من مشكالت او نزاعات مما بنعدم معه االرادة الحرة الكاملة‬
‫للمتعاقدين خاصة المؤجر فى انها عقد االيجار وتكون مواد هذا التشريع االستثنائى وحدها وعلى‬
‫سبيل الحصر هى التى تحدد سبب االخالء المنطبق على واقعة النزاع وتكون احكام القانون المدنى‬
‫المبينة السباب عامة وخاصة النهاء العقد واخالء المستاجر معطلة لحساب تطبيق التشريعات‬
‫االستثنائية‪ 2‬السارية على العالقة االيجابية حتى ان تحقق شرط فاسخ صريح كسبب من اسباب‬
‫االنهاء المنصوص عليها فى القانون المدنى يكون تطبيق واعمال اثاره يكون محكوما مقيدا بما‬
‫نص عليه هذا التشريع االستثنائى او ذاك وهو الطريق الوعر الملئ بالعقبات امام حرية المتعاقدين‬
‫ايا كانوا فى االنهاء خاصة المؤجر وهذا ما يؤكد اهمية صدور القانون رقم ‪ 4‬لسنة ‪ 1996‬حيث قلل‬
‫من النتائج الضارة لتطبيق التشريعات االستثنائية الصارمة واعاد الروح للتشريع المدنى فيما بين‬
‫المتعاقدين فى مكانها الالئق والمحترم وترسيخ‪ 2‬المبدأ االبدى المتعلق بسلطان ارادة المتعاقدين فى‬
‫ظل قاعدة العقد قانون المتعاقدين وشريعتهم‬
‫ثانيا‪ :‬اسباب إنهاء اإليجار حسب القانون المدنى‬
‫تنتهى عقود االيجار وفقا للقواعد العامة فى العقود اما عن طريق‪-: ‬‬
‫(‪ )1‬إبطال العقد أو طريق فسخه والفسخ يعد سببا إلنهاء العقد ويخضع فسخ عقد االيجار فى‬
‫اسبابه للقواعد العامة فى العقود بصفة عامة ومنها‪-:‬‬
‫(ا) اتفاق العقدين على انهاء العقد (ب) تحقق شرط فاسخ صريح‪.2‬‬
‫( ج) اتحاد الذمة (د) الفسخ لعدم وفاء احد المتعاقدين بالتزاماته (هـ) هالك العين المؤجرة (و)‬
‫إبطال سند ملكية المؤجر او فسخه‬
‫(‪ )2‬هذا باإلضافة إلى أن هناك أسباب خاصة يحق للمؤجر او المستاجر فسخ العقد حسب ما هو‬
‫منصوص عليه فى االحكام المنظمة لعقد االيجار فى القانون المدنى ويترتب‪ 2‬على فسخ العقد او‬
‫ابطالة اعادة العين الى المؤجر النه ان كان فسخ العقد الزمنى كااليجار ال ينسحب أثره على‬
‫الماضى الن ما نفذ منه‪ 2‬ال يمكن إعادته وتبقى المده التى انقضت من العقد قبل فسخه محتفظة‬
‫باثارها فال يمتد اثر الفسخ بعد البدء فى تنفيذ العقد الى وقت التعاقد وانما ينتج الفسخ اثره من وقت‬
‫وقوعه الن الفسخ هنا بمثابة‪ 2‬إلغاء للعقد فى حقيقة الواقع فينتهى به حق المستاجر فى االنتفاع‬
‫بالعين المؤجرة من وقت تحقق بل وتنقلب يده على العين اذا استمرت خاللها فى يد غاصبه وقد‬
‫نظم المشرع عقد اإليجار فى المواد ‪ 855‬الى ‪ 436‬من القانون المدنى وقسم هذة المواد الى قسمين‬
‫‪:‬االول فى االيجار بوجه عام (‪ ) 609 / 585‬والثانى فى بعض انواع االيجار المواد ( ‪) 634 / 610‬‬
‫تناول فى ايجار االراضى الزراعية والمزارعة وايجار الوقف وبجانب النصوص الخاصة بعقد‬
‫االيجار فان هذا العقد يخضع كغيره من العقود للقواعد العامة فى نظرية الحق المنصوص عليه فى‬
‫المواد ( ‪ ) 161 / 89‬مدنى مع العلم ان احكام االيجار فيها احالة الى احكام عقد البيع فيما يتفق مع‬
‫طبيعة عقد االيجار‪. ‬‬
‫(‪)3‬‬
‫اثبات عقد االيجار الخاضع للقانون رقم ‪ 4‬لسنة ‪1996‬‬
‫عقد اإليجار من العقود الرضائية ‪ ,‬وال يشترط النعقاده شكل خاص ومتى تم التراضى بين المؤجر‬
‫والمستاجر انعقد العقد ‪ ,‬وقد يكون بالكتابة او اللفظ او االشارة الصريحة او الضمنية‪.‬وقد يكتب‬
‫المتعاقدين عقد االيجار ‪ ,‬وال يشترط فى الكتابة شكل خاص ‪ .‬فقد تكون عبارات عقد االيجار‬
‫مطبوعة ‪ ,‬وموقع على العقد من المتعاقدين كما هو الغالب عال ‪ ,‬او مكتوبا من احد المتعاقدين او‬
‫غيرهم‪.‬وقد تقتصر‪ 2‬الكتابة على اقرار صادر من احد المتعاقدين مقترن بقبول المتعاقد‬
‫االخر‪.‬ويخضع عقد االيجار الخاضع للقانون رقم ‪ 4‬لسنة ‪ 1996‬للقواعد العامة الواردة فى قانون‬
‫االثبات – والمقرر حسب األصل في القواعد العامة‪ :‬جواز اثبات العقد بالبينة والقرائن اذا لم تجاوز‬
‫قيمتة خمسمائة حنيه ‪ ,‬او كان عقد االيجار تجاريا ‪ ,‬وبوجوب االثبات بالكتابة او بما يقوم مقامها‬
‫من اقرار او يمين حتى جاوزت قيمة العقد خمسمائة جنيه او كانت قيمته غير محددة ‪ ,‬وبعد جواز‬
‫اثبات ما يخالف االيجار الثابت بالكتابة او ما يقوم مقامها‪.‬ويجوز اثبات العقد بالبينة‪ 2‬او بالقرائن‬
‫استثناء اذا وجد المسوغ لذلك قانونا كمبدا ثبوت بالكتاية ‪ ,‬أو مانع أدبي حال دون الحصول على‬
‫دليل كتابى ‪ ,‬او مانع مادى كفقد سند االيجار بسبب اجنبى الن فيه لمن يتمسك بااليجار‪.‬وما تقدم هو‬
‫ما ورد فى المواد ‪ 60‬و ‪ 62‬و ‪ 63‬من قانون االثبات‪.‬والمعول عليه فى تقدير قيمة العقد جملة‬
‫االجرة عن مدة االجازة كلها ولو كانت االجرة تدفع اقساط ‪ ,‬وال عبرة فى ذلك بقيمة‪ 2‬العين‬
‫المؤجرة ‪ ,‬واذا كانت مدة االيجار قابلة لالمتداد مدد اخرى الى ان يخطر احد المتعاقدين االخر‬
‫برغبته فى وضع حد العقد ‪ ,‬كعقد االيجار المشاهرة‪ ,‬ففى هذه الحالة ارى وفقا التجاه محكمة‬
‫النقض المستحدث من اعتبار العقد منعقدا للفترة المحددة لدفع االجرة ‪ ,‬فاذا كانت القيمة‪ 2‬االيجارية‬
‫التى تدفع شهريا تزيد عن خمسمائة جنيه فال يجوز اثبات عقد االيجار بغير الكتابة ‪ .‬مع مراعاة ما‬
‫ورد بالمادة ‪ 63 , 62‬اثبات‪ .‬عقد االيجار عقد رضائى ولقد كان عقد االيجار عقدا رضائيا يخضع‬
‫فى قيامه لمبجا سلطان االرادة فال يشترط‪ 2‬النعقاده شكال خاصا ‪ .‬ويجوز استخالصه ضمنا ‪ ,‬اال انه‬
‫ال يجوز التوسع فى استخالص الرضاء الضمنى ‪ ,‬فهو ال يكون اال اذا فهم بوضوح ان الطرفين يريد‬
‫ان حقيقة تصرفهم فى ظروف معينة ان يعقدا ايجار ومجرد انتفاع شخصى بشئ بغير رضاء من‬
‫مالكه ال يجعله مستاجرا له ويلتزم المنتفع فى هذه الحالة ان يدفع تعويضا للمالك اجرة المثل‪)1(.‬‬
‫العالقة االيجارية الخاضعة للقانون المدنى‪ ,‬جواز اثباتها بشهادة الشهود متى فقد الدائن السند‬
‫الكتابى بسبب اجنبى‪-: ‬‬
‫لما كان الثابت ان العالقة االيجارية محل النزاع عن محل تجارى بالجدل ولم ينازع الطاعن فى ذلك‬
‫فانها ال تخضع لقوانين ايجار االماكن االستثنائية بل تخضع الحكام القانون المدنى والمادة ‪ / 63‬ب‬
‫من قانون االثبات والتى للخصم االثبات لشهادة الشهود فى حالة فقد السند الكتابى بسبب‪ 2‬اجنبى ال‬
‫يدله فيه واذا قررت المطعون ضدها بفقد لنسخة عقد االيجار االصلية بسبب اجنبى ال يد لها فيه فان‬
‫الحكم المطعون فيه ال يكون قد خالف القانون (‪)2‬‬
‫األصل انه يجب على المدعى اثبات جميع عناصر االيجار وهى ‪ ,‬التراضى والعين المؤجرة ومدة‬
‫االنتفاع بها واالجرة المتفق عليها لذلك‪ ,‬وقد اجاز المشرع فى القانون المدنى الذى احال ايه‬
‫القانون ‪ 4‬لسنة ‪ 1996‬االستغناء عن اثبات مقدار االجرة ‪ ,‬ونص فى المادة ‪ 562‬منه‪ 2‬على انه‪ :‬اذا‬
‫تعذر وجب اعتبار اجرة المثل ‪ ,‬كما اجاز االستغناء عن اثبات مدة االيجار ‪ .‬اذ نص فى المادة ‪563‬‬
‫على انه اذا تعذر ذلك اعتبر االيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع االجرة واصبح يكتفى بالرضا‬
‫باالجارة‪.‬‬
‫(‪)4‬‬
‫انتهاء عقد االيجار بانتهاء مدته‬
‫أوال‪ :‬النص التشريعى‪- :‬‬
‫المواعيد االتى بيانها‪(-:‬أ‌) فى االراضى الزراعية واالراضى البور اذا كانت المدة المعينة لدفع‬
‫وجب التنبيه‪ 2‬فبل نصفها االخير ‪ ,‬وكل هذا مراعاة حق المستاجر فى الحصول وفقا للعرف‪.‬‬
‫(ب‌) فى المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما الى ذلك اذا كانت الفترة‬
‫المعينة لدفع االجر اربعة شهور او اكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ‪ ,‬فاذا كانت الفترة اقل‬
‫من ذلك وجب التنبيه‪ 2‬قبل نصفها االخير‪.‬‬
‫(ت‌) فى المساكن والغرف وفى اى شئ غير ما تقدم اذا كانت الفترة المعينة شهرين او اكثر ‪ ,‬وجب‬
‫التنبيه قبل نهايتها بشهر‪ ,‬فاذا كانت اقل من ذلك وجب التنبيه‪ 2‬قبلنصفها االخير‪) .‬‬
‫ثانيا ‪ :‬االتفاق على تحديد مدة االيجار‪-:‬‬

‫*‪ -1‬عقد االيجار بطبيعتة‪ 2‬عقد موقوت‪-: ‬‬
‫اذ ان المؤجر يلتزم بتاجير المستاجر من االنتفاع بالعين المؤجرة لمدة معينة نظير اجر معلوم ‪,‬‬
‫ولذلك يجب االتفاق على تحديد مدة المنفعة محل العقد ‪ ,‬فاذا اتفق الطرغان على مدة االيجار ‪ ,‬فاما‬
‫ان تكون المدة المتفق عليها معينة‪ 2‬واما ان تكون غير معينة ‪ .‬وتكون المدة المتفق عليها معينة‪, 2‬‬
‫اذا كان ال نهاية معلومة كتعينها بحلول اجل معين ‪ .‬وعلى ذلك يجوز للمتعاقدين تحديد م\ة االيجار‬
‫حسب رغيتها وقد اتجة الفقه على انه ينبغى اال تزيد مدة االيجار حسب رغبتها وقد اتجه الفقه على‬
‫انه ال ينبغى ان تزيد مدة االيجار على ستين سنة قياسا على حق اللحكم المنصوص عليه فى المادة‬
‫‪ 999‬مدنى ‪ ,‬على ان عقد االيجار الوارد على عقار اذا كانت مدته تزيد عن تسع سنوات يشترط‬
‫لنفاذه فى حق الغير فى حدود مدته‪ 2‬ان يكون مسجال وال يكتفى ثبوت تاريخه ‪ ,‬وعلى ذلك فان‬
‫المتعاقدين لها تحديد المدة التى يتفقا عليها لعقد االيجار ‪ ,‬ويصبح‪ 2‬هذا االتفاق طالما انه محدد بمدة‬
‫معينة ‪ ,‬ويمكن ان تكون عشر سنوات او عشرين سنه ‪ ,‬او اكثر او اقل بشرط اال تزيد المدة عن‬
‫ستين سنة وال يجوز ان تزيد مدته‪ 2‬عن هذة المدة استناداالى حق الحكم الذى ال يجوز ان تزيد مدته‬
‫عن ستين سنة ‪ ,‬بحيث ال يصبح‪ 2‬عقد االيجار عقدا مؤبدا ‪ ,‬واذا تعذر تحديد المدة او علقت المدة‬
‫على مشيئة‪ 2‬المستاجر ‪ ,‬او بانها طوال حياة المستاجر كان ينص على عدم جواز انهاء العقد طالما‬
‫كان المساجر قائما بسداد االجرة ‪ ,‬ففى هذة الحاالت يعتبر العقد منعقدا للفترة المحددة لدفع االجرة‪.‬‬
‫*‪ -2‬تقسيم المدة الى آجال‪-: ‬‬

‫حيث تتفق المؤجر والمستاجر على ان مدة االيجار هى تسع سنوات وقسمت المدة الى ثالث اقسام‬
‫كل منها بثالث سنوات بحيث يجوز الى من المتعاقدين ان يطلب انهاء االيجار قبل انتهاء اى مدة‬
‫بشرط اخطار الطرف االخر بوثت كاف ‪ ,‬ففى هذة الحالة يكون االيجار محدد المدة بتسع‪ 2‬سنوات‬
‫وانتهاء اى مد\ة دون اخطار الطرف االخر بالرغبة فى االنهاء ‪ ,‬فان العقد ال يكون قد تجرد عند كل‬
‫مدة بل يعد مستمرا فى مدة واحدة وهى مدة التسع سنوات ‪ ,‬والتنبيه بالخالء الذى يجوز الى من‬
‫المتعاقدين اوالحدهما ان يقوم به ‪ ,‬يعتبر شرطا فاسخا ويكون انقضاء االيجار نتيجة‪ 2‬لتحقق هذا‬
‫الشرط‪.‬‬
‫*‪ -3‬التنبيه‪ 2‬باالخالء فى عقد االيجار الغير محدد المدة‪-: ‬‬
‫هذة الحالة يعتبران انهما قد أحاال الى المدة التى يعينها القانون عند عدم االتفاق على ما يخالفها‬
‫تنازعا على مدى هذة المدة ولم يتمكن احدهما من اثبات ادعائه‪)3(.‬‬
‫والمشرع لم يقصر عند تعيين المدة فى العقد غير مجدد المدة بالمدة التى تدفع عنها االجرة فقط ‪,‬‬
‫بل اعتبر هذة المدة قابلة لالمتداد لمدة اخرى مساوية لها اذا لم يبدا احد من العاقدين ما يدل على‬
‫عدم رغبتة فى هذا االمتداد بعد حق معين وقد نظمت ذلك المادة ‪ 5636‬مدنى فاذا عقد االيجار دون‬
‫اتفاق على مدة او عقد لمدة غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاه ‪ ,‬اعتبر االيجار منعقدا للفترة‬
‫المعينة لدفع االجرة وينتهى بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب امر المتعاقدين اذا هو نبه على‬
‫المتعاقد االخر باالخالء ففى المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما الى‬
‫ذلك اذا كانت الفترة المعينة لدفع االجرة اربعة اشهر او امثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين فاذا‬
‫كانت الفترة اقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها االخير ‪ ,‬وفى المساكن والفرق المؤثثه‪ 2‬او اى شئ‬
‫غير ما تقدم اذا كانت الفترة المعينه‪ 2‬لدفع االجرة شهرين او اكثر ‪ ,‬وجب التنبيه‪ 2‬قبل نهايتها بشهر ‪,‬‬
‫فاذا كانت اقل من ذلك وجب التنبيه‪ 2‬قبل نصفها االخير‪. ‬‬
‫شكل التنبيه باالخالء‪: ‬‬
‫الحالة ينبغى ان يكون وفق ما اتفق عليه بين الطرفين‪.‬‬
‫ثالثا‪ :‬أثر فسخ المستاجر االجارة قبل انقضاء المدة‪-: ‬‬
‫متى اوفى المؤجر بالتزامه فال يجوز للمستاجر ان يتحلل من التزامه ويطلب فسخ العقد من تلقاء‬
‫نفسه اال فى الحاالت التى يجيز فيها القانون ومن ذلك نظرية الظروف الطارئة او العذر الطارئ‬
‫فعلى ذلك اذا انهى المستاجر ارادته المنفردة عقد االيجار دون موافقة المالك حق لالخير طلب‬
‫التعويض عند انهاء العقد قبل انتهاء مدته وغالبا يقدر القاضى التعويض باالجرة المستحقة على‬
‫المستاجر حتى يجد المؤجر من يقبل استئجار العين منه‪.2‬‬
‫وننوه بان محل التزامات المؤجر هو يمكن المستاجر م هو دفع االجرة ‪ .‬وتعتبر التزامات كال من‬
‫العاقدين سببا فى التزامات المتعاقد االخر ‪ .‬ويوجد بين التزامات الطرفين ارتباط بحيث اذا اخل اى‬
‫طرف بالتزامه‪ 2‬جاز لالخر ان يجبره على تنفيذ التزامه او يطلب الفسخ ليتحلل منه ‪ .‬لذلك‬
‫فااللتزامات المتبادلة متعددة فى العالقة بين المؤجر والمستاجر ‪ .‬وتوجب الفسخ مع التعوبض ‪ ,‬او‬
‫التعويض عن الفسخ بدون مبرر‪.‬‬
‫(‪)5‬‬
‫*مفاد ما نصت عليه المادة ‪ 563‬من القانون المدنى من انتهاء االيجار المنعقد للفترة المعينة لدفع‬
‫بالتنبيه الذى وجه الطاعن فى الدعوى المستعجلة والمقدم بحافظة مستندات‪ ‬المطعون ضدهما امام‬
‫يكون قد التزم صحيح القانون ‪ ,‬ويكون النص عليه بهذه االسباب على غير اساس‪)4( .‬‬
‫•‪ ‬انقضاء عقد االيجار مشاهرة وتعليق على مشيئة‪ 2‬المستاجر ‪ ,‬وجوب اعتباره‪ ‬منعقدا للفترة‬
‫المحددة لدفع االجرة‪: ‬‬
‫ثبوت انعقاد عقد االيجار محل النزاع مشاهرة وان المستاجر وحده طلب انهائه وجوب اعتباره بعد‬
‫انتهاء مدته االولى منعقدا للفترة المحددة لدفع االجرة لكل من المتعاقدين الحق فى انهائه بالتنبيه‪2‬‬
‫على االخر فى الميعاد ‪ .‬م ‪ 563‬مدنى ‪ .‬قيام المطعون ضدها بالتنبيه‪ 2‬على الطاعن بانهاء العقد فى‬
‫الميعاد ‪ ,‬اثره بانقضاء العالقة االيجارية التزام الحكم المطعون فيه هذا النظر ‪ ,‬الخطأ (‪)5‬‬
‫•‪ ‬انعقاد عقد االيجار لمدة محددة تتجدد تلقائيا لمدة مماثلة طالما كان المستاجر قائما بتنفيذ‬
‫المواعيد المبينة بنص المادة ‪ 563‬مدنى ‪)6( .‬‬
‫حكم الهيئة العامة بالعدول عن رأيها السابق واعتبار العقدالمعلق على مشيئة‪ 2‬المستاجر منعقدا‬
‫للفترة المحددة لدفع االجرة‪-:‬‬
‫*وحيث ان المشرع قد نص فى المادة ‪ 558‬من القانون المدنى على ان االيجار عقد يلتزم المؤجر‬
‫بمقتضاه ان يمكن المستاجر من االنتفاع بشئ معين‪.‬‬
‫والنص فى المادة ‪ 563‬من هذا القانون على انه اذا عقد االيجار دون اتفاق على مدة او عقد لمدة‬
‫طبيعة التعامل او نص القانون ان هذا االثر ال ينصرف اليهم‪.‬‬
‫‪ ‬‬
‫ومن ثم فان عقد االيجار يعتبر فى هذه الحالة منعقدا لمدة غير معينة ويتعين اعمال نص المادة‬
‫‪ 563‬مدنى واعتباره بعد انتهاء مدته االولى المتفق عليها متحدا الفترة المحددة لدفع االجرة ‪,‬‬
‫وينتهى بانقضائها بناء على طلب احد المتعاقدين اذا هو نبه على المتعاقد االخر باالخالء فى‬
‫المواعيد المبينة بنص هذه المادة ‪ ,‬فان لم يحصل التنبيه‪ 2‬تجدد العقد للمدة المحددة لدفع األجرة لمدة‬
‫مماثلة وهكذا الى ان يحصل التنبيه‪ 2‬تجدد العقد للمدة المحددة لدفع االجرة ثم لمدة مماثلة هكذا الى‬
‫ان يحصل التنبيه وال يسوغ استبعاد نص المادة ‪ 563‬مدنى والقول بانتهاء العقد بموت المستاجر‬
‫الذى لم يبدى الرغبة فى حياته فى انتهائه ‪ ,‬اذ يتعذر تطبيق هذا القول فى حالة ما اذا كان المستاجر‬
‫شخصا اعتباريا ‪ ,‬اذا انقضاء الشخصية االعتبارية‪ 2‬امر غير محقق الوقوع ‪ ,‬كما ال محل للقول ايضا‬
‫بوجوب تدخل القاضى لتحديد مدة العقد او انتهاء العقد بمعنى ستون عاما قياسا على حق الحكم‬
‫ذلك ان االصل انه يمتنع على القاضى اعماال لنص المادة ‪ 147‬مدنى التدخل لتعديل ارادة المتعاقدين‬
‫اال لسبب يقره القانون ولو ارتأى المشروع ان يتدخل القاضى لتحديد مدة العقد او تحديد حد اقصى‬
‫للمدة فى عقد االيجار ‪ ,‬كما فى حق الحكم ينص على ذلك صراحة ‪ ,‬ومن ثم فال محل للقياس‬
‫واالجتهاد مع وجود نص المادة ‪ 563‬مدنى سالف البيان‪. ‬‬
‫‪ ‬‬
‫ويؤيد هذا النظر ان المشروع التمهيدى للتقنين المدنى الحالى كما ينص فى الفقرة االولى من‬
‫المادة ‪ 760‬على انه ( اذا عقد االيجار لمدة تزيد على ثالثين سنة او اذا كان مؤبدا جاز ان ينتهى‬
‫بعد انقضا ثالثين سنة يناء على طلب المتعاقدين مع مراعاة المواعيد القانونية‪ 2‬المنصوص عليها‬
‫فى المادة التالية‪ )...‬وقد حذفت لجنة الشئون التشريعية بمجلس النواب هذا النص بعد ان كانت قد‬
‫اقرته لجنة المراجعة دون ان تشير الى هذا الحذف فى تقريرها وبذلك تركت المساله للقواعد العامة‬
‫الواردة فى المادة ‪ 563‬مدنى لما كان ذلك وكانت االحكام السابق صدورها من دوائر المواد المدنية‬
‫فى طعون ارقام ‪ 591‬سنة ‪ 49‬ق جلسة ‪ 1980 / 3 / 5‬و ‪ 664‬سنة ‪ 56‬ق جلسة ‪/ 11 / 20‬‬
‫‪ 1986‬و ‪ 15‬سنة ‪ 53‬ق جلسة ‪ 1987 / 5 / 6‬و ‪ 2528‬سنة ‪ 55‬ق جلسة ‪ 1987 / 12 / 2‬و‬
‫‪ 1760‬سنة ‪ 54‬ق جلسة ‪ 1987 / 5 / 6‬و ‪ 2440‬سنة ‪ 54‬ق جلسة ‪ 1990 / 4 / 5‬قد التزمت هذا‬
‫النظر فانها تكون قد صادفت صحيح القانون ويتعين العدول عما يخالفها من مبادئ وذلك باالغلبية‪2‬‬
‫المنصوص عليها فى المادة ‪ 4/2‬من قانون السلطة القضائية رقم ‪ 46‬لسنة ‪ 1972‬واذ أناطت هذه‬
‫المادة بهذه الهيئه الفصل فى الدعوى المحالة اليها فانه يتعين عليها الفصل فى الطعنين‪. ‬‬
‫وحيث ان الطعنين استوفيا اوضاعهما الشكلية‪, ‬‬

‫وحيث ان حاصل ما ينعاه الطاعنون فى الطعن رقم ‪ 766‬لسنة ‪ 56‬ق على الحكم المطعون فيه‬
‫الخطأ فى تطبيق القانون وفى بيان ذلك يقولون ان الحكم المطعون فيه بعد ان انتهى الى ان انتقال‬
‫عقد االيجار الى المطعون ضدهم كخلف لمورثهم المستاجر الذى كان انهاء عقد االيجار رهينا‬
‫بمحض مشيئته‪ 2‬وحده يجعل العقد فى حكم المؤبد – عمد الحكم الى التدخل فى تحديد مدة العقد‬
‫تحديدا تحكميا لثالثين عاما اخذا فى االعتبار ما انفق المستاجر فى سبيل استغالل العين المؤجرة‬
‫فى حين انه كان يتعين اعمال ما نصت عليه المادة ‪ 563‬من القانون المدنى من اعتبار العقد بعد‬
‫انتهاء مدته االولى منعقدا للفترة المحددة لدفع االجرة مما يعيبة ويستوجب نقضه‪. ‬‬
‫وحيث ان هذا النعى فى محله ذلك انه وقد انتهت الهيئة‪ 2-‬وعلى ما سلف بيانه الى انه اذا انعقد‬
‫االيجار لمدة محددة تجدد لمددة اخرى مماثلة طالما كان المستاجر قائما بتنفيذ التزاماته ولالخير‬
‫وحده دون المؤجر الحق فى ابداء الرغبة فى انهاء العقد يؤدى الى اعتبار العقد بعد انتهاء ندته‬
‫االولى منعقدا للمدة المحددة لدفع االجرة اعماال لنص المادة ‪ 563‬من القانون المدنى ويحق لكل من‬
‫عاقديه طلب انهائه اذا نبه على االخر باالخالء فى المواعيد المحددة بنص سالف الذكر وكان الثابت‬
‫ان عقد االيجار محل النزاع المؤرخ ‪ 1964/ 12 / 20‬قد انعقد لمدة خمس سنوات تتجدد طالما كان‬
‫المستاجر قائما بسداد االجرة وله وحده الحق فى طلب انهائه وان االجرة مبلغ ‪ 180‬حنيه تدفع‬
‫شهريا فانه مع وجود هذ الشرط يعتبر العقد بعد انتهاء مدته االولى منعقدا للفترة المحددة لدفع‬
‫االجرة وهى شهر يتجدد ويقول الى من المتعاقدين الحق فى انهاء العقد اذا نبه‪ 2‬على االخر قبل‬
‫النصف االخير من الشهر اعماال لنص المادة ‪ 563‬مدنى واذا كان الطاعنون قد نبهوا على المطعون‬
‫ضدهم فى ‪ 1983 / 1 / 27‬بانهاء العقد فان العالقة االجارية تكون قد انفصمت بهذا التنبيه‪ 2‬واذا‬
‫خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وعمد الى تحديد مدة االجارة تحديدا تحكميا بثالثين عاما فانه‬
‫يكون قد اخطأ فى تطبيق القانون بما يستوجب نقضه‪)7( . 2‬‬
‫‪ ‬‬
‫* النص فى البند الرابع من عقد االيجار سند الدعوى" مدة االيجار مشاهرة تبدا من ‪1971 / 2 / 1‬‬
‫ان ينبه‪ 2‬المستأجرون على المؤجرين بانتهاء االيجار وعدم رغبتهم فى استمراره مالم يحصل هذا‬
‫ينتهى اليه العقد على وجه التحديد ألن شروطه جعلت نهاية مدته منوطه بمحض مشيئة‪2‬‬
‫المؤجر والستاجر فى انهائه واذ جاء النص صريحا يتعين تطبيقه‪ 2‬وال محل للقول بان العقد ينعقد‬
‫على التنبيه‪ 2‬الحاصل من المؤجرين فانه يكون قد انتهى الى النتيجة الصحيحة اذ يستمد‪ 2‬المؤجر‪ ‬هذا‬
‫الحق من القانون مباشرة ‪)8(.‬‬
‫الهوامش‪-:‬‬
‫‪ -1‬الطعن رقم ‪ 661‬لسنة ‪ 53‬ق جلسة‪1993 / 6 / 14‬م ‪ .‬والطعن رقم ‪ 11‬لسنة ‪ 58‬ق جلسة ‪/ 11‬‬
‫‪1993 / 4‬م‪.‬‬
‫‪ (. -2‬الطعن رقم ‪ 3439‬لسنة ‪ 58‬ق جلسة ‪).1993 / 11 / 25‬‬
‫‪(-3‬د ‪ /‬سليمان مرقس ص____ ‪ 154‬عقد االيجار‪ .‬د ‪ /‬السنهورى ص____ ‪ 194‬عقد االيجار‬
‫والعارية‪).‬‬
‫‪ ( -4‬الطعن رقم ‪ 86‬لسنة ‪ 63‬ق جلسة ‪) 1997 / 1 / 15‬‬
‫‪ ( -5‬الطعن رقم ‪1402‬لسنة ‪ 64‬ق جلسة ‪1998 / 5 / 20‬م‪) ‬‬
‫‪ ( -6‬الطعن رقم ‪ 1402‬لسنة ‪ 64‬ق جلسة ‪) 1998 / 5 / 20‬‬
‫‪2'''(-7‬الطعنان ‪ 766‬و‪ 773‬لسنة ‪ 56‬ق هيئة‪ 2‬عامة ‪ 1993 / 2 / 23‬س ‪ 39‬ع ‪ 2‬ص ‪ 866‬و الطعن‬
‫رقم ‪ 564‬سنة ‪ 61‬ق جلسة ‪ 1995 / 7 / 12‬والطعن رقم ‪ 935‬لسنة ‪ 60‬ق جلسة ‪/ 12 / 29‬‬
‫‪ 1994‬والطعن رقم ‪ 3602‬لسنة ‪ 59‬ق جلسة ‪2)'''. 1994 / 3 / 23‬‬
‫‪2'''( -8‬الطعن رقم ‪ 2440‬لسنة ‪ 54‬ق جلسة ‪ 1990 / 4 / 5‬س ‪ 41‬ص ‪ -926‬الطعن رقم ‪ 86‬لسنة‬
‫‪ 63‬ق جلسة ‪.) '''1997 / 1 / 15‬‬
‫‪-247‬حكم المحكمة الدسنورية فى استعمال العين‬

‫فى غير الغرض المؤجرة من اجله دون موافقة المؤجر صحيح قانونا‬
‫باسم الشعب‬
‫المحكمة الدستورية‪ 2‬العليا‬

‫بالجلسة العلنية المنعقدة يوم األحد الخامس عشر من يناير سنة ‪2012‬م‪ ،‬الموافق الحادى‬
‫والعشرين من صفر سنة ‪1433‬ه ‪.‬‬
‫برئاسة السيد المستشار ‪ /‬فاروق أحمد سلطان رئيس المحكمة‬
‫وعضوية السادة المستشارين‪ :‬السيد عبد المنعم حشيش و سعيد مرعى عمرو ورجب عبد الحكيم‬
‫سليم والدكتور‪/‬حمدان حسن فهمى ومحمود محمد غنيم والدكتور‪ /‬حسن عبد المنعم البدراوى‪ ‬‬
‫نواب رئيس المحكمة‬
‫وحضور السيد المستشار الدكتور‪ 2/‬محمد عماد النجار رئيس هيئة‪ 2‬المفوضين‬
‫وحضور السيد ‪ /‬محمد ناجى عبد السميع أمين السر‬
‫أصدرت الحكم اآلتى‬
‫فى القضية‪ 2‬المقيدة بجدول المحكمة الدستورية العليا برقم ‪ 28‬لسنة ‪ 29‬قضائية "دستورية‪."2‬‬
‫المقامة من‬
‫السيد‪...................................... /‬‬
‫ضد‬
‫‪-1‬السيد رئيس مجلس الوزراء‬
‫‪-2‬السيد‪................................ /‬‬
‫اإلجراءات‬
‫بتاريخ ‪ 31‬يناير ‪ ،2007‬أودع المدعى صحيفة هذه الدعوى‪ ،‬قلم كتاب المحكمة‪ ،‬طالبًا الحكم بعدم‬
‫دستورية‪ 2‬نص المادة (‪ )18‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬فى شأن بعض األحكام الخاصة‬
‫بتأجير وبيع األماكن وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر‪ ،‬فيما انطوى عليه من عدم اشتراط‬
‫موافقة المالك على تغيير النشاط وإسقاط حق المالك فى االخالء لهذا السبب‪.‬‬
‫وقدمت هيئة قضايا الدولة مذكرة‪ ،‬طلبت فيها الحكم برفض الدعوى‪.‬‬
‫وبعد تحضير الدعوى‪ ،‬أودعت هيئة المفوضين تقريرا برأيها‪.‬‬
‫وُنظرت الدعوى على النحو المبين بمحضر‪ 2‬الجلسة‪ ،‬وقررت المحكمة إصدار الحكم فيها بجلسة‬
‫اليوم ‪.‬‬
‫المحكمة‬
‫بعد االطالع على األوراق‪ ،‬والمداولة‪.‬‬
‫حيث إن الوقائع – على ما يتبين من صحيفة الدعوى وسائر األوراق‪ -‬تتحصل‪ 2‬فى أن المدعى‪ ،‬كان‬
‫قد أقام ضد المدعى عليه الثانى الدعوى رقم ‪ 4537‬لسنة ‪ 2006‬إيجارات‪ ،‬أمام محكمة شمال‬
‫القاهرة االبتدائية‪ 2،‬بطلب فسخ عقد اإليجار المؤرخ ‪ ،1/2/1965‬لقيام المدعى عليه بتغيير‪ 2‬النشاط‬
‫المؤجرة إلجله العين من محل نجارة إلى معرض موبيليا‪ ،‬وذلك بدون موافقة المالك‪ ،‬وأثناء نظر‬
‫الدعوى‪ ،‬دفع بعدم دستورية‪ 2‬نص المادة (‪ )18‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ ،1981‬فيما تضمنته‪ 2‬من‬
‫عدم اشتراط موافقة المالك على تغيير النشاط‪ ،‬وإذ قدرت محكمة الموضوع جدية هذا الدفع‪،‬‬
‫وصرحت للمدعى برفع دعواه الدستورية‪ ،‬فقد أقام دعواه الماثلة‪.‬‬
‫وحيث إن المادة (‪ )18‬من القانون ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬المطعون عليها تنص على أنه "اليجوز‬
‫للمؤجر أن يطلب إخالء المكان‪ ،‬ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد‪ ،‬إال ألحد األسباب اآلتية‪:‬‬
‫( أ) الهدم الكلى‪ ،‬أو الجزئى‪ ،‬للمنشآت اآليلة للسقوط‪ ،‬واإلخالء المؤقت‪ ،‬لمقتضيات الترميم‬
‫والصيانة‪ ،‬وفقًا لألحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية‪.‬‬
‫( ب) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء باألجرة المستحقة‪ ،‬خالل خمسة عشر يومًا من تاريخ‪ 2‬تكليفه بذلك‪،‬‬
‫بكتاب موصى عليه بعلم الوصول‪ ،‬دون مظروف‪ ،‬أو بإعالن‪ ،‬على يد محضر‪ .‬وال ُيحكم باإلخالء‪،‬‬
‫إذا قام المستأجر‪ ،‬قبل قفل باب المرافعة فى الدعوى بأداء األجرة‪ ،‬وكافة ما تكبده المؤجر من‬
‫مصاريف ونفقات فعلية……………‪.‬‬
‫( ج) إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر‪ ،‬أو أجره من الباطن‪ ،‬بغير إذن كتابى صريح‬
‫من المالك للمستأجر األصلى‪ ،‬أو تركه للغير‪ ،‬بقصد االستغناء عنه نهائيًا‪ ،‬وذلك دون إخالل‬
‫بالحاالت‪ ،‬التى يجيز فيها القانون للمستأجر تأجير المكان مفروشًا‪ ،‬أو التنازل عنه‪ ،‬أو تأجيره من‬
‫الباطن‪ ،‬أو تركه لذوى القربى‪ ،‬وفقًا ألحكام المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪.1977‬‬
‫( د) إذا ثبت بحكم قضائى نهائى‪ ،‬أن المستأجر استعمل المكان المؤجر‪ ،‬أو سمح‪ 2‬باستعماله‪ ،‬بطريقة‬
‫مقلقة للراحة‪ ،‬أو ضارة بسالمة المبنى‪ ،‬أو بالصحة العامة‪ ،‬أو فى أغراض منافية لآلداب العامة‪.‬‬
‫ومع عدم اإلخالل باألسباب المشار إليها‪ ،‬ال تمتد‪ ،‬بقوة القانون‪ ،‬عقود إيجار األماكن المفروشة‪.‬‬
‫وُتلغى المادة (‪ )31‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ ،1977‬وذلك اعتبارًا من تاريخ العمل بهذا القانون‪".‬‬
‫وحيث إن قضاء المحكمة الدستورية‪ 2‬العليا قد استقر على أنه ال يجوز قبول الدعوى الدستورية‪ ،‬إال‬
‫بتوافر الشروط الالزمة التصالها بها‪ ،‬وفقًا لألوضاع المنصوص عليها فى قانونها‪ ،‬ويندرج تحتها‬
‫شرط المصلحة‪ ،‬التى حددتها المحكمة الدستورية العليا‪ ،‬بأنها المصلحة الشخصية المباشرة‪ ،‬وكان‬
‫قضاء هذه المحكمة قد جرى على أن مفهوم المصلحة الشخصية المباشرة‪ .‬وهى شرط لقبول‬
‫الدعوى الدستورية‪ – 2‬إنما يتحدد على ضوء عنصرين‪ ،‬يحددان‪ ،‬معًا‪ ،‬مضمونهما‪ ،‬أولهما‪ :‬أن يقيم‬
‫المدعى – وفى حدود الصفة‪ ،‬التى اختصم بها‪ ،‬النص التشريعى المطعون عليه – الدليل على أن‬
‫ضررًا واقعيًا – اقتصاديًا أو غيره – قد لحق به‪ ،‬ويجب أن يكون هذا الضرر مباشرًا‪ ،‬مستق ً‬
‫ال‬
‫بعناصره‪ ،‬ممكنًا إدراكه‪ ،‬ومواجهته بالترضية‪ 2‬القضائية‪ ،‬وليس ضررًا متوهمًا‪ ،‬أو نظريًا‪ ،‬أو‬
‫ال ‪ .‬ثانيهما‪ :‬أن يكون مرد األمر‪ ،‬فى هذا الضرر‪ ،‬إلى النص التشريعى المطعون عليه‪ ،‬فإذا لم‬ ‫مجه ً‬
‫ال‪ ،‬أو كان من غير المخاطبين بأحكامه‪ ،‬أو كان قد أفاد من‬ ‫يكن هذا النص قد طبق على المدعى أص ً‬
‫مزاياه‪ ،‬أو كان اإلخالل بالحقوق‪ ،‬التى يدعيها‪ ،‬ال يعود إليه‪ ،‬فإن المصلحة الشخصية المباشرة‪،‬‬
‫تكون منتفية‪ 2،‬ذلك أن إبطال النص التشريعى‪ ،‬فى هذه الصور جميعًا‪ ،‬لن يحقق للمدعى أية فائدة‬
‫عملية‪ ،‬يمكن أن يتغير‪ 2‬بها مركزه القانونى‪ ،‬بعد الفصل فى الدعوى الدستورية‪ ،‬عما كان عليه عند‬
‫رفعها‪.‬‬
‫وحيث إنه متى كان ما تقدم‪ ،‬وكانت الحاالت التى يجوز فيها للمؤجر أن يطلب إخالء العين‬
‫المؤجرة‪ ،‬قد وردت حصرًا فى المادة (‪ )18‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬المشار إليه‪ ،‬وليس‬
‫من بينها حالة استعمال العين فى غير الغرض المؤجرة من اجله دون موافقة المؤجر‪ ،‬وإضافة هذه‬
‫الحالة ألسباب اإلخالء الواردة فيه ال تكون إال بقانون‪ .‬ومن ثم فإن مرد األمر فى الضرر الذى‬
‫يدعيه المدعى ال يعود للنص المطعون فيه‪ ،‬مما يتعين معه القضاء بعدم قبول الدعوى‪.‬‬
‫فلهذه األسباب‬
‫حكمت المحكمة بعدم قبول الدعوى‪ ،‬وبمصادرة الكفالة‪ ،‬وألزمت المدعى المصروفات ومبلغ مائتى‬
‫جنيه مقابل أتعاب المحاماة‪.‬‬
‫‪-248‬استرجاع حيازة المحالت المهجورة أو المغلقة‬
‫المــقــــــدمــــــة‬
‫إن أبرز المشكالت التي تطفو على السطح في العالقات الكرائية‪ ،‬هي مشكلة المحالت المهجورة أو‬
‫المغلقة‪ ،‬إذ انه في كثير من األحيان يعمد بعض المكترين إلى إغالق المحالت المكراة لهم‬
‫ويتركونها دون تفقدها ودون أداء ما يترتب عنها من وجيبات كرائية‪ ،‬مما يعرضها للتلف‬
‫والخراب‪ ،‬ويعرض مصالح مالكيها للضرر من جراء حرمانهم من استغاللها ومن حيازتها‬
‫واستعمالها فيما أعدت له‪ ،‬باإلضافة إلى المصاريف التي يتكبدونها في صيانتها والمستحقات‬
‫الضريبية‪ ،‬وفي الواقع المعيش‪ ،‬قد نجد بعد المكترين يعمدون إلى إكراء المحل ويؤدون الواجبات‬
‫الكرائية عن مدة معينة ليختفوا بعدها عن أنظار المكري مغلقين هذه المحالت‪ ،‬وعند ظهورهم‬
‫ومطالبهم باألداء أو اإلفراغ من مالك المحل يقدمون على مساومته من اجل إرجاع المحل إليه‪ ،‬أو‬
‫يتركوه مغلقا وله أن يسلك الطرق القانونية للمطالبة بحقوقه‪ ،‬كما نجد أن هناك مكترين أيضا تصدر‬
‫بشأنهم أحكام باإلفراغ قابلة للتنفيذ فيعمدون إلى إخالء المحل وإغالقه الشيء الذي يحول دون‬
‫حيازة المالك لمحله‪ ،‬دون سلوك المساطر القانونية المتطلبة‪.‬‬
‫والجدير بالقول أن هناك فراغ تشريعي فيما يتعلق باإلطار القانوني‪ 2‬الذي ينبغي سلوكه السترجاع‬
‫حيازة المحل‪.‬‬
‫األمر الذي كان يدفع بالمتقاضين للجوء إلى القضاء االستعجالي في إطار الفصل ‪ 149‬من قانون‬
‫المسطرة المدنية‪ ،‬من اجل استصدار أمر باسترجاع حيازة المحالت المهجورة أو المغلقة‪.‬‬
‫وسنتناول بالدراسة هذا الموضوع من خالل تقسيمه إلى مبحثين‪:‬‬
‫المبحث األول‪ :‬استرجاع حيازة المحالت المهجورة أو المغلقة من طرف المكري‪.‬‬
‫المبحث الثاني‪ :‬استرجاع حيازة المحالت المهجورة أو المغلقة من طرف المكتري‪.‬‬
‫‪-------------------------------------------------------------------‬‬
‫المبحث األول‪ :‬استرجاع حيازة المحالت المهجورة أو المغلقة من طرف المكري‪.‬‬
‫اإلطار القانوني‪2‬‬
‫نظم المشرع المغربي مسطرة استرجاع المحالت المهجورة أو المغلقة من طرف المكري من خالل‬
‫المواد من ‪ 57‬إلى ‪ 66‬من القانون ‪.67.12‬‬
‫ما هي المحالت المهجورة أو المغلقة‬
‫يعتبر المحل مهجورا حسب المادة ‪ 57‬إذا ظل مغلقا لمدة ستة‪ 2‬أشهر على األقل وذلك‪:‬‬
‫بعد إخالء المكتري المحل من جميع منقوالته وأغراضه كليا أو جزئيا‪.‬‬
‫غياب المكتري عن المحل وعدم تفقده من طرفه شخصيا أو من طرف من يمثله أو من يقوم مقامه‪.‬‬
‫وفاة المكتري أو فقدانه لألهلية القانونية‪ 2‬وعدم ظهور أي من األشخاص المستفيدين المنصوص‬
‫عليهم في المادة ‪ 54‬من القانون ‪.67.12‬‬
‫إال أنه ال يعتبر المحل مهجورا إذا استمر المكتري في الوفاء بالتزاماته إزاء المكري حسب مفهوم‬
‫المادة ‪ 58‬من القانون المذكور‪.‬‬
‫ومن هذا المنطلق فحسب المادة ‪ ،58‬فإنه رغم توفر الشروط المنصوص عليها في المادة ‪ ،57‬فإن‬
‫االستمرار‪ 2‬في أداء الوجيبة الكرائية ال يجعل مجاال للقول بان المحل مهجور أو مغلق‪.‬‬
‫بمعنى أنه رغم إخالء المكتري المحل وإخالئه من شواغله‪ ،‬وغيابه عن المحل وعدم تفقده من‬
‫طرفه أو من طرف من يقوم مقامه لمدة تفوق ستة أشهر‪ ،‬واستمرار‪ 2‬هذا األخير في أداء الوجيبة‪2‬‬
‫الكرائية‪ ،‬فإن المحل ال يعد مهجورا أو مغلقا‪.‬‬
‫ونفس األمر ينطبق على وفاة المكتري‪ ،‬إذا استمر األشخاص المستفيدين المنصوص عليهم في‬
‫المادة ‪ 54‬في أداء الوجيبة الكرائية بدال عنه باعتبارهم مستفيدين‪.‬‬
‫والمالحظ أن المشرع قد ربط هجر المحل أو إغالقه بأداء الوجيبة‪ 2‬الكرائية‪ 2،‬فمتى استمر المكتري‬
‫في تنفيذ التزامه إزاء المكري ورغم تحقق الشروط المنصوص عليها في المادة ‪ ،57‬فال مجال‬
‫للقول بان المحل مغلق أو مهجور‪ ،‬وبالتالي يمنع على المكري المطالبة باسترجاع المحل مادام أن‬
‫المكتري يؤدي ما بذمته‪ 2‬عن واجبات كرائية‪.‬‬
‫وهنا ال يكون أمام المكري سوى المطالبة بفسخ عقد الكراء وإفراغ المكتري من اجل إهمال المحل‬
‫المكرى على نحو يسبب له ضررا كبيرا طبقا لمقتضيات المادة ‪ 56‬من القانون ‪. 67.12‬‬
‫االختصاص‬
‫ينعقد اإلختصاص للبت في طلبات استرجاع المحل المهجور أو المغلق إلى السيد رئيس المحكمة‬
‫بصفة قاضيا للمستعجالت‪ ،‬حسب صريح المادة ‪ 59‬من القانون ‪.67.12‬‬
‫وحسنا فعل المشرع لما أسند االختصاص في هذه المسطرة للقضاء االستعجالي نظرا لطبيعة هذه‬
‫المسطرة‪ ،‬وما يعرفه القضاء العادي من بطء بسبب اإلجراءات الشكلية وسلوك مساطر معقدة‬
‫أحيانا واستنفاذ درجات التقاضي يطول معها أمد النزاع‪ ،‬ناهيك عن تشعب مشاربه وتعقد مساطره‪.‬‬
‫إذ يعتبر القضاء االستعجالي قضاء استثنائيا إن لم نقل بديال استدعته مواكبة الحياة وتطورها بكافة‬
‫األشكال لحماية الحقوق وسد ثغرات القضاء العادي‪ ،‬بما يتميز‪ 2‬به من خصائص تتمثل‪ 2‬مجملها في‬
‫السرعة في إصدار األوامر وشمولها بالنفاذ المعجل بقوة القانون فضال على أن هذه األوامر ال تقبل‬
‫الطعن بالتعرض أو بإعادة النظر‪.‬‬
‫ويبقى اإلطار العام المنظم لمؤسسة قاضي المستعجالت هو الفصل ‪ 149‬وما يليه إلى الفصل ‪154‬‬
‫من قانون المسطرة المدنية‪.2‬‬
‫ولعل المشرع المغربي قد فطن إلى نجاعة القضاء االستعجالي‪ ،‬إذ أسند له االختصاص بمقتضى‬
‫مجموعة من المقتضيات القانونية في عدة تشريعات حديثة ال يتسع المجال لذكرها والتفصيل فيها‪،‬‬
‫ولعل أبرزها هو الفصل ‪ 86‬من ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بمقتضى القانون ‪14.07‬‬
‫والذي أعطى اإلمكانية لقاضي المستعجالت في األمر بالتشطيب على كل تقييد احتياطي كلما كانت‬
‫األسباب المستند عليها غير جدية أو غير صحيحة‪.‬‬
‫ولعلنا تعمدنا ذكر الفصل ‪ 86‬من القانون ‪ 14.07‬لما فيه من تشابه مع المقتضيات الواردة في‬
‫المواد المنظمة الختصاص القاضي االستعجالي في مسطرة استرجاع المحل المهجور‪ ،‬والتي يمكننا‬
‫القول أمامها أن مؤسسة‪ 2‬القاضي االستعجالي لم تبق حبيسة شرط عدم المساس بالموضوع‬
‫بمفهومه‪ 2‬الضيق‪ ،‬والذي يمنع على القاضي االستعجالي البت في موضوع الدعوى‪ ،‬بحيث يمكن‬
‫لقاضي المستعجالت بصفته مختصا باتخاذ اإلجراءات الوقتية دون المساس بأصل الحق وجوهر‬
‫النزاع‪ ،‬أن يتلمس ويتصفح‪ 2‬ظاهرة الوثائق والحجج المدلى بها من طرف الخصوم‪ ،‬وله صالحية‬
‫االستخالص من ظاهرة الوثائق والمستندات أي الفريقين أجدر بالحماية‪.‬‬
‫المسطـــرة‪:‬‬
‫يقدم طلب استرجاع المحل المهجور أو المغلق إلى السيد رئيس المحكمة بصفته قاضيا‬
‫للمستعجالت‪.‬‬
‫ويبقى هذا الطلب كجميع الطلبات المرفوعة للقضاء إذ البد وان تتوفر فيه جميع الشروط الشكلية‬
‫المتطلبة قانونا‪.‬‬
‫ويجب أن يكون هذا الطلب مشفوعا بعقد أو سند كتابي يثبت‪ 2‬العالقة الكرائية‪ ،‬وأيضا محضر معاينة‬
‫يثبت واقعة إغالق وهجر المحل المكتري ومحدد أمد اإلغالق‪.‬‬
‫وبعدها يتم استدعاء المكتري من خالل عنوانه الوارد في عقد الكراء أو أية وثيقة رسمية صادرة‬
‫عن المكتري‪ ،‬وإذا تعذر ذلك يتم استدعاء المكتري في عنوان المحل المكترى‪.‬‬
‫وفي حالة توصل المكتري بصفة‪ 2‬شخصية ولم يدل بأي جواب يبت قاضي المستعجالت في الطلب‬
‫طبقا للقانون‪.‬‬
‫غير أنه ال يمكن لقاضي المستعجالت أن يبت في الطلب إذا تعذر استدعاء المكتري شخصيا‪ ،‬إال بعد‬
‫األمر بإجراء بحث بواسطة الشرطة القضائية‪ 2‬تحت إشراف النيابة العامة‪ .‬والبحث في اعتقادنا يجب‬
‫أن يكون حول المحل المطلوب استرجاعه لبيان واقعة إغالقه ومدتها‪ ،‬وهل من متفقد للمحل وهل‬
‫تؤدى مبالغ الكراء أو توقف عن أداؤها ومنذ متى ويحرر محضر بذلك‪ ،‬ويحال على قاضي‬
‫المستعجالت حتى يمكن البت في الطلب‪ ،‬وتبقى أهمية البحث في التأكد في غالب األحيان من توفر‬
‫الشروط المنصوص عليها في المادة ‪ ،57‬ولعل في هذا اإلجراء حماية وضمان لحقوق الشخص‬
‫الذي يعتمر المحل‪ ،‬وقد جرت العادة قبل صدور هذا القانون إلى أن يلجا القاضي االستعجالي قبل‬
‫البت في الطلب إلى األمر بإشهار المسطرة بإحدى الجرائد وأيضا بتعليق اإلعالن على باب المحل‬
‫المراد استرجاعه‪.‬‬
‫ونستخلص مما سبق أنه ال يبت في طلب استرجاع المحل المهجور‪ ،‬إال بتوفر الشروط التالية‪:‬‬
‫وجود عقد أو سند كتابي مثبت للعالقات الكرائية‪.‬‬
‫محضر معاينة واقعة الغلق والهجر وأمدها‪.‬‬
‫توصل المكتري بصفة شخصة باالستدعاء‪.‬‬
‫األمر بإجراء بحث بواسطة الشرطة القضائية‪ 2‬تحت إشراف النيابة العامة في حالة تعذر استدعاء‬
‫المكتري شخصيا‪.‬‬
‫األمر باالسترجاع‬
‫إذا قضى قاضي المستعجالت باسترجاع حيازة المحل ينفذ األمر الصادر عنه على األصل‪ ،‬وينص‬
‫األمر باالسترجاع على تطبيق مقتضيات الفصل ‪ 447‬من قانون المسطرة المدنية‪ 2‬على األشياء‬
‫المنقولة الموجودة بالمحل وقت استرجاع حيازته‪.‬‬
‫وإذا وجدت بالمحل منقوالت يقدم مأمور التنفيذ بتحرير محضر وصفي للمنقوالت الموجودة‬
‫بالمحل‪ ،‬وتبقى المنقوالت في عهدة المكتري إلى حين إتمام إجراءات الفصل ‪ 447‬من قانون‬
‫المسطرة المدنية بشأنها‪.‬‬
‫وقد يحدث أن يظهر المكتري أو من يمثله أو يقوم مقامه أثناء تنفيذ األمر باالسترجاع‪ ،‬في هذه‬
‫الحالة يقدم مأمور التنفيذ بتحرير محضر إخباري يرفع حاال إلى رئيس المحكمة أو القاضي المكلف‬
‫بالتنفيذ الذي له أن يأمر بوقف التنفيذ في غيبة األطراف‪.‬‬
‫المبحث الثاني‪ :‬استرجاع حيازة المحل المهجور أو المغلق من طرف المكتري‪.‬‬
‫في حقيتة األمر فإن األمر يتعلق بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه‪ ،‬وليس باسترجاع حيازة المحل‬
‫المهجور من طرف المكتري‪ ،‬وإن كنا سايرنا تقسيم المشرع‪ ،‬الذي بدوره يبقى صائبا مادام أن‬
‫الحيازة يمكن أن تكون للمكري كما يمكن أن تكون للمكتري بالنسبة للمحل المكترى‪.‬‬
‫ونظم المشرع المغربي مسطرة استرجاع المكتري للمحل المهجور والمغلق من خالل المواد من‬
‫‪ 67‬إلى ‪ 70‬من القانون ‪.67.12‬‬
‫فقد يحدث أن يظهر المكتري أو ذوي حقوقه المنصوص عليهم في المادة ‪ 54‬من القانون ‪67.12‬‬
‫بعد تنفيذ األمر القاضي باسترجاع المكري لحيازة محله المهجور‪.‬‬
‫في هذه الحالة يجب أن يتقدم المكتري أو ذوي حقوقه بطلب إلى رئيس المحكمة بصفته قاضيا‬
‫للمستعجالت من اجل األمر بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه‪.‬‬
‫غير أنه ال يقبل الطلب إال إذا أثبت صاحبه أنه أدى ما كان بذمته‪ 2‬من مبالغ كرائية‪ ،‬كأن يكون قد‬
‫أداها بالفعل للمكري سواء مقابل وصل أو وضعها بصندوق المحكمة أو وجهها للمكري عن طريق‬
‫البريد أو وضعها في حسابه البنكي‪ ،‬أو بأي وسيلة تثبت األداء‪.‬‬
‫كما يجب أن يتقدم طلب إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه داخل أجل ستة‪ 2‬أشهر من تاريخ التنفيذ‪،‬‬
‫تحت طائلة عدم قبول الطلب طبقا لمقتضيات المادة ‪ 67‬من القانون ‪.67.12‬‬
‫وفي حال ما إذا أثبت المكري انه أدى ما بذمته من واجبات كرائية‪ ،‬وانه تقدم بطلبه قبل مرور ستة‬
‫أشهر عن تاريخ التنفيذ‪ ،‬فإن قاضي المستعجالت يصدر أمرا بإرجاع الحال إلى ما كان عليه وينفذ‬
‫هذا األمر على األصل‪.‬‬
‫غير انه يمكن أن تطرح مشاكل بعد تنفيذ القرار باسترجاع المكري لحيازة المحل المهجور‪ ،‬كأن‬
‫يكون المكري قد تصرف في المحل بالبيع أو الكراء وفي هذه الحالة يصعب إرجاع المكتري إلى‬
‫المحل من جديد‪ ،‬وأمام استحالة تنفيذ األمر بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه يجوز للمكتري أو من‬
‫يمثله أو يقوم مقامه المطالبة بالتعويض عن الضرر أمام قضاء الموضوع‪.‬‬
‫وتجدر اإلشارة إلى أنه ال يمكن مواجهة المكتري بالحقوق المكتسبة‪ 2‬على المحل المسترجع لفائدة‬
‫الغير سيء النية‪ ،‬ويحق للمكتري أو من يقوم مقامه اللجوء لقضاء الموضوع قصد المطالبة بإبطال‬
‫تلك الحقوق والتعويض عن الضرر المترتب عنه‪.‬‬
‫خـــــــــالصة‬
‫إن التنصيص على مسطرة استرجاع حيازة المحالت المهجورة أو المغلقة في القانون رقم ‪67.12‬‬
‫سيضع حدا بالتأكيد للفراغ التشريعي‪ ،‬وكذا للتضارب والخالف الواقع بين رجال القضاء والقانون‬
‫حول المسطرة التي ينبغي اتباعها السترجاع المحالت المهجورة‬
‫ثم الخالف حول كيفية تنفيذ القرارات الصادرة بشأنها‪ ،‬ثم الخالف في المساطر التي تتبع بعد ظهور‬
‫المكتري واإلعراب عن رغبته في استرجاع المحل الذي استرجع حيازته المكري‪.‬‬
‫‪-249‬اإلباحة واإلجارة والجعالة مقــدمــــة‬

‫‪:‬الفصــــل األول ‪ :‬اإلبـــــــــاحة‪ ‬المبحث األول ‪ :‬حقيقة اإلباحة‬
‫المطلب األول ‪ :‬اإلباحة عند األصوليين وعند الفقهاء‪.‬المطلب الثاني ‪ :‬اإلباحة في القانون المبحث‬
‫الثاني ‪ :‬أساليب اإلباحة وأقسامها وآثارها‪ ‬المطلب األول ‪ :‬أساليب اإلباحة وأقسامها‪ ‬المطلب‬
‫الثاني ‪ :‬أثار اإلباحةالفصـــل الثاني ‪ :‬اإلجــــارة‪ ‬المبحث األول ‪ :‬اإلجارة وأركانها‪ ‬المطلب األول ‪:‬‬
‫اإلجارة‪ ‬المطلب الثاني ‪ :‬أركان اإلجارة‪ ‬المبحث الثاني ‪ :‬انقضاء عقد اإلجارةالفصل الثالث ‪ :‬الجعالة‬
‫المبحث األول ‪ :‬الجعالة ومشروعيتهاالمطلب األول ‪ :‬تعريف الجعالةالمطلب الثاني ‪ :‬مشروعية‬
‫الجعالةالمبحث الثاني ‪ :‬الجعالة أساليبها وشروطهاالمطلب األول ‪ :‬صيغة الجعالةالمطلب الثاني ‪:‬‬
‫شروط الجعالة‪ ‬مقــدمــــة ‪:‬‬
‫الفصــــل األول ‪ :‬اإلبـــــــــاحة‪ ‬‬

‫المبحث األول ‪ :‬حقيقة اإلباحة‬
‫المطلب األول ‪ :‬اإلباحة عند األصوليين وعند الفقهاء‪.‬‬
‫المطلب الثاني ‪ :‬اإلباحة في القانون‬
‫المبحث الثاني ‪ :‬أساليب اإلباحة وأقسامها وآثارها‪ ‬‬
‫المطلب األول ‪ :‬أساليب اإلباحة وأقسامها‪ ‬‬
‫المطلب الثاني ‪ :‬أثار اإلباحة‬
‫الفصـــل الثاني ‪ :‬اإلجــــارة‪ ‬‬

‫المبحث األول ‪ :‬اإلجارة وأركانها‪ ‬‬
‫المطلب األول ‪ :‬اإلجارة‪ ‬‬
‫المطلب الثاني ‪ :‬أركان اإلجارة‪ ‬‬
‫المبحث الثاني ‪ :‬انقضاء عقد اإلجارة‬
‫الفصل الثالث ‪ :‬الجعالة‬

‫المبحث األول ‪ :‬الجعالة ومشروعيتها‬
‫المطلب األول ‪ :‬تعريف الجعالة‬
‫المطلب الثاني ‪ :‬مشروعية الجعالة‬
‫المبحث الثاني ‪ :‬الجعالة أساليبها وشروطها‬
‫المطلب األول ‪ :‬صيغة الجعالة‬
‫المطلب الثاني ‪ :‬شروط الجعالة‪ ‬‬
‫تطرقت معظم التشريعات الوضعية إلى تعريف االلتزام القانوني بأنه رابطة قانونيةـ بين شخصين‬
‫بمقتضاها يتمكن الدائن من إكراه المدين على أن يؤدي إليه مبلغا من المال‪ ،‬أو يسلمه شيئا أو يتم‬
‫عمله أو يقوم بعمل ومنهم من عرفه بتعريفـ العقد‪ ،‬وهذا فيه اقتباس من الشريعة اإلسالمية التي‬
‫عرفت االلتزام بتعريفـ العقد‪ ،‬بصفتها أول تشريع سن حرية التعامل وأخرج البشرية من تعقيداته‬
‫الشكلية‪ ،‬التي توارثها المتعاملون أيام الرومان ومن سبقهم‪.‬‬
‫فالشريعة اإلسالميةـ عرفت االلتزام من خالل تعريفها للعقد نفسه وذلك في غالب تعريفاتها لهذا‬
‫المبدأ‪ ،‬ثم عرف الفقهاء العقد بأنه عبارة عن التزام العاقدين وتعهدهما بأمر‪ ،‬وهو عبارة عن‬
‫ارتباط اإليجاب بالقبول‪.‬‬
‫ويرى الدكتور محمد مصطفى شلبي " أن العقد وااللتزام‪ ،‬والتصرف‪،‬ـ كلمات ثالث يرد ذكرها في‬
‫ثنايا بحوث الفقهاء‪ ،‬ويختلط أمرها أحيانا على بعض القارئين‪ ،‬لما بين معانيها من التشابه من‬
‫بعض الوجوه‪ ،‬وهذا يقتضي توضيحـ الفرق الحاصل بينهما قبل التعريف بالعقد‪ ،‬وهذه العبارة‬
‫الثالثة عرفها فقهاء الشريعة بتعاريف متعددة منها‪:‬‬
‫أوال ‪ :‬التصرف هو ما يصدر من الشخص المميز بإرادته‪ ،‬ويرتب عليه الشارع نتيجة من النتائج‬
‫سواء كانت في صالح ذلك الشخص أم ال‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬االلتزام كل تصرف متضمن إرادة إنشاء حق من الحقوق أو إنهائه أو إسقاطه سواء كان‬
‫من شخصه واحد أو من عدة أشخاص‪.‬‬
‫هذه هي المبادئ العامة التي نظر من خاللها التشريعان جانب المعامالت‪ ،‬وهو الموضوع الذي‬
‫اخترنا أن نفتتح به موضوع المناظرة بين التشريعين اإلسالمي والوضعي‪ ،‬وباختصار فإنها تثبت‬
‫حالتين‪:‬‬
‫أوال ‪ :‬تفوق الصياغة الفقهية اإلسالمية‪ ،‬على الوضعية التي يظهر كل تعبير منها متأثرا بظرف‬
‫من ابتكروه‪ ،‬بينما الصياغة الفقهية اكتسبت دقة تعبيرها من ثبات النصوص التي استخلصت‬
‫منها‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬تعثر التعريفات الوضعية بآثار الشكلية التي أتت تتمرد عليها‪ ،‬فجعلها ذلك تفترض سوء‬
‫النية مسبقا بمحاولة استحواذ النص على جميع جزئيات العقد‪ ،‬ألن الوازع الدينيـ والتربية‬
‫النفسية‪ ،‬ال أثر الستحضار المشرع لهما حين صياغته لتلك القواعد القانونيةـ بينما الشريعة‬
‫اإلسالمية عبر في ذلك بصيغـ عامة تستحضرـ دائما الوازع الديني‪ .‬وما ينجم عنه من صدق في‬
‫التعامل‪ ،‬علما بأنها لم تذهب مع حسن الظن إلى الحد الذي تضيعـ معه حقوق الغير‪.‬‬
‫وتتضحـ المقارنة بين الشريعة اإلسالميةـ والتشريعات الوضعية من خالل تناول كل منهما للمبادئ‬
‫التالية والتي ستقتصرـ على بعض منها ليكون موضوعا لبحثنا وهي كاآلتي ‪ :‬‬
‫‪ -1‬البيع‬
‫‪ -2‬الهبة‬
‫‪ -3‬الوقف‬
‫‪ -4‬اإلباحة‬
‫‪ -5‬اإلجارة‬
‫‪ -6‬الوعد بالجائزة‬
‫هذه الوقائع تنشأ عنها حقوق أصبح يطلق عليها االلتزام بمعناه العام‪ ،‬فهي منطلق للحقوق‪ ،‬ومن‬
‫ثم فإن التعرض إليها من خالل نظرة أصولية سيمكنها من رصد السابقة الفكرية لنظم الشريعة‬
‫اإلسالمية‪ ،‬وتأثيرها على كل من التزم بالقيم واألخالق من التشريعات الوضعية‪.‬‬
‫كما قلنا في السابق فإننا سنقتصر على بعض هذه المبادئ وهي اإلباحة واإلجارة والجعالة وذلك‬
‫من خالل ثالث فصول‪ ،‬حاولنا دراستهم دراسة شاملة ومستفيضة قدر اإلمكان‪.‬‬
‫تـمـهـيـد ‪ :‬اسـتـعـمــاال‬
‫يستعمل لفظ اإلباحة في اللغة ثالثيا فيقال ‪ :‬باح بمعنى ظهر‪ ،‬وهو في هذا االستعمال الزم‪ .‬كما‬
‫يقال باح بسره أظهره فهي بمعنى المتعدي أباح وليست متعديا‪ ،‬ومصدر األول‪ .‬البؤح‪ ،‬ومصدر‬
‫الثاني اإلباحة‪ ،‬والمباح اسم مفعول من اإلجابة‪.1‬‬
‫والواقع أن معنى اإلباحة في اللغة أوسع‪ .‬ففي لسان العرب‪ " 2‬إن البوح ظهور الشيء‪ ،‬وباح‬
‫الشيء ظهر‪ ،‬وباح به بوحا وبؤوحا وبؤوحة أظهره‪ ،‬وباح ما كتمت‪ ،‬وباح به صاحبه وباح بسره‬
‫أظهره‪ ،‬وأبحتك الشيء أحللت لك‪ ،‬وأباح الشيء أطلقه والمباح خالف المحظور‪.‬‬
‫وأما المباح لغة‪ ،‬فهو اسم مفعول من أباح الشيء بمعانيه اللغوية المختلفة السابقة‪ .‬فهو اسم لكل‬
‫ما وقعت عليه اإلباحة بكل معنى من تلك المعاني‪.‬‬
‫وبعد هذا التمهيد الذي تناول التعريف اللغوي للفظ اإلباحة سنتناول تعريف اإلباحة عند األصوليين‬
‫والفقهاء في (مبحث أول) ثم نتناول تعريف اإلباحة في القانون‪.‬‬
‫ثم في األخير نقوم بإجراء مقارنة بين الشرع والقانون في مفاهيم اإلباحة‪.‬‬
‫المطلب األول ‪ :‬اإلباحة عند األصوليين وعند الفقهاء‬

‫أوال ‪ :‬اإلباحة عند األصوليين‬
‫اإلباحة مأخوذة من أبحتك الشيء بمعنى أحللته لك وأطلقتك فيه‪.‬‬
‫فاألصوليون يعرفونها بأنها التخيير بين فعل الشيء وتركه‪ ،‬ويعرفون المباح بأنه هو األمر الذي‬
‫خير الشارع بين فعله وتركه وهذا مفاد تعريف الغزالي للجواز الذي هو مرادف اإلباحة عنده إذ‬
‫يقول ‪ :‬إن الجواز هو التخيير بين الفعل والترك بتسوية الشرع‪ .‬وقد درج على اختيار هذا‬
‫التعريف لإلباحة اإلمام البيضاوي في المنهاج عند تعريفاته ألقسام الحكم بما دل على أنها حدود‬
‫لتلك األقسام‪ .‬فالصالة مثال في أول وقتها الموسع‪ ،‬فإن المكلف مخير بين فعلها وتركها وليست‬
‫الصالة وال الكفارة مباحة بل واجبة‪ .‬‬
‫ولقد وضع اآلمدي تعريفا للمباح إذ قال‪ :‬إن األقرب في ذلك أن يقال‪ :‬إن المباح ما دل الدليل‬
‫السمعي على خطاب الشارع بالتخييرـ فيه بين الفعل والترك من غير بدل"‪ .‬والذي يفيد اإلباحة‬
‫عنده على هذا داللة خطاب الشارع على التخيير بين فعل الشيء وتركه من غير بدل‪.‬‬
‫وقد سلك ابن السبكي في كتابه جمع الجوامع‪1‬مسلكا قريبا من هذا إذا أورد في صدد تقسين‬
‫الخطاب‪ ،‬ما يفيد أن اإلباحة عبارة عن التخيير بين فعل الشيء وتركه‪ ،‬وعلى ذلك فالمباح هو ما‬
‫دل خطاب الشارع المتعلق بفعل المكلف على التخيير بين فعله وتركه‪.‬‬
‫وعرف الشوكاني في كتابه إرشاد الفحول‪" : 2‬المباح بأنه ما ال يمدح على فعله وال على تركه"‪.‬‬
‫وهذا ما يفيد أن اإلباحة وصف في الفعل يوجب عدم المدح على فعله وال تركه‪ .‬وقال الشوكاني‬
‫أيضا‪ " :‬إن المباح يطلق على ما ال ضرر على فاعله وإن كان تركه محظورا"‪ .‬فاإلباحة على هذا‬
‫تطلق على وصف في الفعل يوجب عدم الضرر على فاعله وإن كان الترك محظورا‪ .‬‬
‫وبعد ما أوردناه من تعريفات األصوليين لإلباحة والمباح نتجه إلى التعريف الذي وضعه اآلمدي‬
‫لما فيه من استقامة ووضوح وعدم احتياج إلى قيد يبين المراد‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬اإلباحة عند الفقهاء‬
‫يستعمل الفقهاء لفظ اإلباحة كثيرا وخاصة األحناف عند الكالم عن الحظر واإلباحة‪ .‬فاإلباحة عند‬
‫الفقهاء هي اإلذن بإتيان الفعل حسب مشيئةـ الفاعل في حدود اإلذن‪ .‬وقد تطلق اإلباحة على ما‬
‫قابل الحظر‪ ،‬فتشمل الفرض واإليجاب والندب‪.‬‬
‫وقد جاء في تعريف لألستاذ مصطفى الزرقا بأنها اإلذن باستهالك الشيء باستعماله وهي ال تجعله‬
‫مملوكا بل هي دون التمليك وقد يكون هذا اإلذن من الشارع‪ ،‬ويكون في االستيالء على المال‬
‫المباح وهو كل ما خلفه اهلل لينتفه به الناس على وجه معتاد وليس في حيازة احد مع إمكان‬
‫حيازة مما يكون في مجرد االنتفاع كاإلذن في االنتفاع بالمساجد والطرقات بما شرعت له‪.‬‬
‫وكما يكون اإلذن من اهلل فإنه قد يكون اإلذن من األفراد بعضهم مع بعض سواء أكان اإلذن بالعين‬
‫لرقبتها كمن ينثرـ النقود في األفراح ويقدم الطعام والشراب لألضياف‪ ،‬وهذا النوع يرى البعض أنه‬
‫على ملك صاحبه حتى يتناوله المباح له فيمتلكه بالتناول وذهب آخرون إلى أن المباح له‪ ،‬ال‬
‫يمتلك المال بتناوله‪ ،‬وإنما يبقى على ملك صاحبه حتى يستهلكه المباح له وهو على ملك صاحبه‬
‫بإذن منه على ما سنبينه في موضعه من البحث‪.‬‬
‫أو كان إذن العباد بعضهم لبعض بمنفعةـ العين فقط كمن يدعوك لركوب سيارتهـ أو السماع من‬
‫مذياعه‪ ،‬أو مشاهدة مسرحيةـ عنده أو التفرج بصور في معرضه إلى غير ذلك من صور إباحة‬
‫المنافع‪ ،‬وهذا النوع يتم استحقاقه واستيفاؤه بمجرد االنتفاع ألن المنافع تستهلك وتنقذي وتزول‬
‫ساعة فساعة‪.‬‬
‫بقي أن نشير هنا إلى اإلباحة ليست من قبيل التعاقد‪ ،‬فهي ال تحتاج إلى اإليجاب والقبول وإنما‬
‫توجد بمجرد وجود اإلذن القولي أو العملي كما أنه ال يشترط فيها أن يكون المأذون له معينا‬
‫معلوما لآلذن وقت اإلذن ال بشخصهـ وال باسمه‪،‬ـ فمن يضع الماء في األباريق ويضعها على قارعة‬
‫الطريق‪ ،‬فإنه يبيحـ بذلك لكل من يمر أن يشرب منها دون تعيين للمأذون لهم ال باإلسم وال‬
‫بالوصف‪ ،‬وكذلك فإن اإلباحة جائزة كما يقول ابن حزم الظاهري في المجهول بخالف العطية‪،‬‬
‫والهدية‪ ،‬والصدقة والعمرى والرقبى والحبس وغيره‪ ،‬وذلك كطعام يدعى إليه قوم يباح لهم أكله‬
‫وال يدرى كم يأكل كل منهم‪ ،‬وهذا منصوص من عهد الرسول (ص) فقد قال ‪ :‬من شاء أن يقتطع‬
‫إذا نحر الهدي‪ ،‬كما أمر المرسل بالهدي إذا عطب أن ينحره ويخلى بينه وبين الناس‪.‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬حقيقة اإلباحة في القانون‪ ‬‬

‫أوال ‪ :‬في نظر القانون الجنائي‬
‫من تتبع كتابان فقهاء القانون الجنائي واستعماالتهم للفظي اإلباحة والمباح يجد اإلباحة عندهم‬
‫تطلق باطالقين‪ ،‬إباحة أصلية‪ ،‬وإباحة طارئة‪.‬‬
‫أ‪ -‬اإلباحة األصلية‪ :‬المقصود باإلباحة عندهم أال ينص القانون على التحريم بفعل شيء من‬
‫األشياء وال إيقاع عقاب عليه‪ .‬وليس لها سبب أكثر من عدم النص القانوني على هذا التحريم كما‬
‫تفيده قاعدة "ال جريمة وال عقوبة إال بقانون" فإنهم يقولون بناء على هذه القاعدة‪ :‬إن التجريم‬
‫والعقاب من عمل المشرع ومصدرهما واحد هو القانون المكتوب‪ ،‬وغن القاضي ال يملك التجريم‬
‫فيما لم يرد نص بتجريمه‪،‬ـ وال المعاقبة على أمر فرضه النص الجنائي دون أن يقرر لمخالفته‬
‫عقابا‪ ،‬كما يقولون إن القانون هو الحكم فيما هو جائز وما هو ممنوع‪ ،‬فال يفاجأ شخص بعقوبة‬
‫عن فعل لم يكن هناك قانون سابق بنص على تجريمه‪.‬ـ فمبدأ التجريم وشروطه وتحديد العقوبة‬
‫وبيان مقدارها" كل ذلك يدخل في اختصاص المشرع وليس للقاضي فيه إال التطبيق‪ :‬ومؤدى ذلك‬
‫أن القياس غير جائز في مجال التجريم‪.‬‬
‫وقاعدة ال جريمة وال عقوبة إال بنص صرحت بمدلولها معظم التشريعات ولم تكتف بعضها بالنص‬
‫عليها في قانون العقوبات بل سجلها ألهميتها في الدستور كمبدأ أساسي ال يجوز مخالفته في‬
‫قانون عادي‪ ،‬على أن هذه القاعدة تفضي إليها أصولها النظام الطبيعي العام‪.‬‬
‫كما أن الغرض األول من مبدأ قانونية الجرائم والعقوبات هو كفالة حرية األفراد في أفعالهم‬
‫وتصرفاتهم ألنه لو ترك أمر التجريم للقاضي ألضحى األفراد في حيرة من أمرهم ال يدرون بصفة‬
‫قاطعة ما هو مباح لهم‪.‬‬
‫وما هو محظور عليهم‪ ،‬ولذا فإن األمر يتطلب إنذار األفراد مقدما بما يتعرضون له إذا ما صدرت‬
‫عنهم أعمال أو تصرفات معينة‪ ،‬ففي هذه القاعدة إذن ضمان لكفالة حقوق األفراد من تعسف‬
‫السلطات وصيانةـ المصلحة العامة إذ يأمن األفراد معها حريتهم في مباشرة مختلف أوجه النشاط‬
‫ألنها على اإلباحة األصلية‪ .‬فما لم ينص عليه في القانون الجنائي يعتبر مباحا‪ ،‬فما دام الفعل الذي‬
‫ارتكب ال يعد جريمة من الناحية القانونية فإنه ال تنشأ عنه سلطة للدولة في معاقبة فاعله‪ .‬‬
‫ب‪ -‬اإلباحة الطارئة‪ :‬اإلذن بالفعل الذي كان ممنوعا إذا وجد سبب من أسباب اإلباحة المنصوص‬
‫عليها في القانون ومن أمثلة ذلك‪ ،‬الدفاع الشرعي‪ ،‬وتنفيذا أمر الرئيس إذا كان المنفذ موظفا‪ ،‬فقد‬
‫يرتكب الشخص فعال محظورا‪ ،‬ومع ذلك ال يعاقب ألسباب مختلفة من أجلها ال يعد الفعل جريمة‪،‬‬
‫ويدخل في هذا عدم اكتمال العناصر الالزمة لقيام الجريمة‪،‬ـ ومع اعتبار الفعل جريمة قد ال يطبق‬
‫النصر ألنه ال يسرى في الوقت أو على المكان الذي وقع فيه الفعل وتطبيق النص وتتوافر عناصر‬
‫المسئوليةـ الجنائية ومع ذلك ال يعاقب لقيام سبب قانوني يحول دون العقاب‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬حقيقة اإلباحة عند فقهاء القانون المدني‬
‫إذا تتبعنا ما جاء في شروح القانون المدني‪ ،‬وكتب أصول القوانين نجد أن القوانين في األصل لم‬
‫توضع إال لضبط عالقات الناس ووضع أحكام لها‪ ،‬مع أن األصل في ضبط عالقاتهم بعضهم مع‬
‫بعض ترجع إلى إرادتهم وما يتفقون عليه ولو كان ذلك مخالفا لما وضعه القانون الخاص من‬
‫أحكام‪.‬‬
‫وهذا التفويض الذي قرره القانون إلرادة األفراد في تنظيم عقود المالية لم يمنع المشرع من‬
‫التدخل في تنظيم هذه العقود بقواعد تشريعية‪ ،‬وهذه القواعد الصادرة من المشرع لم تصدر منه‬
‫في صيغة األمر والنهي‪ ،‬وإنما في صيغة البيان واالقتراح‪ ،‬وهي قواعد مقررة أو مفسرة أو مكملة‬
‫إلرادة المتعاقدين‪ .‬القواعد القانونية التي ترد في هذه الدوائر ليست قواعد ملزمةـ لهم إلزاما‬
‫مطلقا‪ ،‬وإنما يخيرون في االلتزام بها أو العدول عنها إلى حكم مخالف‪ ،‬غير أنهم إن سكتوا ولم‬
‫يتفقوا على ما يخالفها كان ذلك رضاء باألحكام إليها‪ ،‬ولذا اعتبرت مكملة إلرادة المتعاقدين أو‬
‫مفسرة لسكوتهم أو مقررة ألرادتهم الضمنية‪.‬‬
‫والقانون المدني في المادة ‪ 147‬ينص على أن العقد شريعة المتعاقدين أي يخضع إلرادتهم إال إذا‬
‫كان االتفاق مخالفا للنظام العام واآلداب م ‪.135‬‬
‫وهذا في جملته يتفق مع معنى اإلباحة إذ األفراد مخيرون في تصرفاتهم حتى ولو خالفت القانون‬
‫الموضوعي الخاص دون مساس بالنظام العام أو اآلداب ولذلك سميت هذه القوانين الخاصة‬
‫بالقوانين المقررة ألنها تسمحـ لطرفي العقد بحق التحلل منها‪ ،‬واالتفاق على غيرها إذ المقصود‬
‫من هذا القانون تنظيم العالقات على وجه يمنعـ النزاع والخصومة‪ ،‬فإذا نظموها بأنفسهم فقد تحقق‬
‫المطلوب وإال فإذا لم يتفق المتعاقدون على تنظيم خاص فهم ملزمون بالخضوع ألحكام القانون‬
‫الخاص‪ .‬ويجوز أن يمتلكه أول واضع يد عليه ‪.‬‬
‫• مقارنة بين الشرع والقانون في مفاهيم اإلباحة‪:‬‬
‫إذا كان القانون المدني قد جاءت أحكامه في الغالب تخييرية‪ ،‬يباح االتفاق على مخالفتها وتحكيم‬
‫ما يتفق عليه المتعاقدان من نصوص يذكرونها‪ .‬إال بالنسبة للمواد المتعلقة بالنظام العام‪ ،‬والتي ال‬
‫يجوز االتفاق على مخالفتها‪ ،‬إذ العقد شريعة المتعاقدين‪ ،‬فإن الفقه اإلسالمي حدد للناس حدودا‬
‫في عقودهم ألن العقود أسباب جعلية شرعية لألحكام بمعنى أن العاقد بإرادته يتكون العقد‪ ،‬أما‬
‫الحكم المتعلق به فهو من جعل الشارع وترتيبه‪ .‬وقد وضع الشارع حدودا للعقد ولكل ما يشترط‬
‫الناس في عقودهم‪ ،‬إن التزموها كانت العقود صحيحة والشروط ملزمة‪ ،‬وما لم يرد نص يمنعه‬
‫وحظره من العقود والشروط فالظاهرية ومن تابعهم جعلوا األصل الحظر‪ ،‬فال يباح إال ما قام الدليل‬
‫من الشارع على صحته‪ ،‬بينما يرى فريق من فقهاء الحنابلة وبعض الشيعة أن األصل في العقود‬
‫والشروط اإلباحة فكل ما يحدثه الناس من عقود ويتفقون عليه من شروط ولم يكن ورد نص‬
‫يمنعه فهو على اإلباحة األصلية‪.‬‬
‫وبذلك نرى أن دائرة اإلباحة إذن في القانون المدني أوسع منها في دائرة الفقه اإلسالمي‪ ،‬إذ في‬
‫األول جعل العقد شريعة المتعاقدين ولم يحد من سلطات المتعاقدين إال بما سن المشرع حماية‬
‫للنظام العلم‪ ،‬وأما فيما عدا ذلك فقد أباح االتفاق على مخالفة النصوص التي جاء بها القانون‬
‫نفسه‪ ،‬أما في الفقه اإلسالمي فإنه يعتبر مخالفة ما تتطلب المتعاقدات في العود والشروط يجعل‬
‫العقد غير صحيح أي أنه لم يبح مخالفة ما نص عليه من أحكام في هذا‪ ،‬فضال عما أشرنا إيه من‬
‫اختالف الفقهاء فيما لم ينص عليه‪ ،‬هل هو مباح أم محظور‪.‬‬
‫فالشارع الحكيم تولى اإلشراف في هذه األمور في دائرة ما علم أنه ال يترتبـ على صل فعله أو‬
‫تركه نفع أو ضرر‪ ،‬بخالف القانون الذي يكاد أن يكون أطلق العنان لهم في ذلك‪.‬‬
‫أما فيما بين نظرة القانون الجنائي ونظرة الفقه اإلسالمي لمفهوم اإلباحة فإن نظرة كل منهما‬
‫لإلباحة األصلية ال تكاد تختلف عن النظرة األخرى من جهة ما يتجه كل منهما إليه من تخيير‬
‫الناس بين الفعل والترك‪ ،‬وعدم ترتب ثواب وال عقاب على ذلك‪.‬‬
‫إال أن القانون الجنائي يعتبر كل ما لم ينص على منعه وتجريمهـ فهو مباح‪ ،‬أما الفقه اإلسالمي‬
‫فإن الفعل المباح‪ :‬ما دل الدليل الشرعي على التخيير فيه أو حكم به الحاكم العادل في حدود قواعد‬
‫الشرع ومسايرة مصالح الناس‪.‬‬
‫أما المسكوت عنه فهو مباح أيضا باإلباحة األصلية‪ ،‬خالفا للمعتزلة الذين يرون في األفعال حسنا‬
‫وقبحا يدرك بالعقل وتجب مراعاته ولو لم ينص عليه الشارع‪ ،‬إذ حكم الشرع إنما جاء مؤيدا لحكم‬
‫العقل‪ ،‬على أن المسكوت عنه الذي يرد نص بمنعهـ وتجريمهـ قد يكون مأمورا به لورود الخطاب‬
‫بذلك‪ ،‬فيثاب المرء على فعله أي ال يقف عند العقاب وعدمه فقط وإنما يتجه ناحية األجر والثواب‬
‫وفي هذا تشجيع على االمتثال والطاعة‪.‬‬
‫وأما اإلباحة الطارئة في نظر الفقه الجنائي فهي أشبه باإلباحة باإلطالق الثاني الذي ذكره‬
‫الشوكاني من األصوليين فإنك ال تستعمل إال في الفعل الذي كان في ذاته غير مباح ثم عرض له‬
‫ما يجعله مباحا‪ ،‬وقد مثل له الشوكاني بإباحة دم المرتد‪ ،‬وقد مثل له غيره أيضا بافتداء المرأة من‬
‫زوجها إن خافا أال يقيما حدود اهلل‪ .‬ففي الشريعة اإلسالمية أن الفعل في ذاته قد يكون غير مباح‬
‫ثم يعرض له ما يجعله مباحا كالمجنى عليه إذا كان غير معصوم الدم فالقتل أمر محرم في الشرع‬
‫في كل اعتبار‪ ،‬ولكن إذا وقع من شخص ما يقتصد إباحة دمه كالمرتد عن اإلسالم فإنه يكون مباح‬
‫الدم باإلباحة الطارئة‪ ،‬ويصيرـ الفعل بعد أن كان جريمة أمرا مباحا‪ .‬سبب إباحة ما طرأ مما جعل‬
‫الشخص غير محقون الدم‪.‬‬
‫ومن جهة أخرى فإن اإلباحة الطارئة في اصطالح شراح القانون الجنائي تشبهـ من بعض الوجوه‬
‫ما أورده األصوليون والفقهاء من الترخيص بأشياء أصلها كان محظورا ثم رفع الضرر لموجب‬
‫اقتضى ذلك‪ ،‬سواء رفع ذلك الحظر إلى ما يسمى في عرفهم إباحة‪ ،‬أو وجوبا‪ ،‬أو ندبا‪ .‬فإن‬
‫المقصود من ذلك انه ارتفعت المؤاخذة ولم يكن هناك سبيل على الفاعل‪ .‬ومن أمثلة ذلك شرب‬
‫الخمر‪ ،‬واكل لحم الميتة لكل من المضطر والمكره‪ ،‬وإتالف مال الغير‪ ،‬ومن ذلك في العبادات‬
‫إجراء كلمة الكفر‪ ،‬وترك الصوم للسفر والمرض‪ ،‬واإلكراه‪ ،‬وقد صرح كل من البزدوى وصاحب‬
‫كشف األسرار على البزدوي بتسميةـ ذلك مباحا حيث قاال‪ " :‬وتمام اإلكراه بأن يجعل عذرا يبيحـ‬
‫الفعل" ثم قال صاحب كشف األسرار ‪ " :‬فإن ثبتت اإلباحة في حال اإلكراه عرف أن االضطرار قد‬
‫تحدث وأن اإلكراه صار ملجئا"‪.‬‬
‫المبحث الثاني ‪ :‬أساليب اإلباحة وأقسامها وآثارها‪ ‬‬

‫المطلب األول ‪ :‬أساليب اإلباحة وأقسامها‪ ‬‬
‫الفقرة األولى ‪ :‬أساليب اإلباحة‪ ‬‬
‫المراد بأساليب ما دل عليها وتستفاد على منه سواء أكان ذلك بداللة لفظية حديثة كانت أو مجازة‪،‬‬
‫أو كان ذلك بقرينة من القرائن الالعقلية‪.‬ـ فأساليبها متنوعة‪ ،‬وهذا التنوع وفي جملته مظهر من‬
‫مظاهر ثروة اللغة العربيةـ وقوة التعبير فيها والداللة على أنها جديرة أن تكون مجاال الجتهاد‬
‫المجتهدين وتنافسهم في فهم النصوص الشرعية‪.‬‬
‫أوال ‪ :‬اإلباحة والجواز ‪ :‬‬
‫اختلف األصوليون والصلة بين اإلباحة والجواز‪ ،‬فمنهم من قال ‪ :‬إن الجائز يطلق على خمسة‬
‫معان المباح‪ ،‬وما ال يمتنع شرعا‪ ،‬وما ال يمتنعـ عقال‪ ،‬أو ما استوى فيه األمران والمشكوك في‬
‫حكمه ومنهم من أطلقه على المباح‪ ،‬ومنهم من قصره عليه‪ ،‬فجعل الجواز مرادفا لإلباحة‬
‫والفقهاء يستعمل في الجواز فيما قابل الحرام ‪ ،‬فيحمل المكروه وهناك استعمال فقهي لكلمة بمعنى‬
‫الصحة وهي موافقة الفعل ذي الوجهين للشرع‪ ،‬والجواز بهذا االستعمال حكم وضعي‬
‫وباالستعمالين السابقين حكم تكليفي‪.‬‬
‫ثــــانيا ‪ :‬اإلباحة والحل ‪ :‬‬
‫اإلباحة فيها تخيير‪ ،‬أما الحل فإنه أعم من ذلك شرعا‪ ،‬ألنه يطلق على ما سوى التحريم‪ ،‬وقد جاء‬
‫مقابال له في القرآن والسنة‪ ،‬كقوله تعالى " وأحل اهلل البيع وحرم الربا" وقوله ‪" :‬يا أيها النبي لم‬
‫تحرم ما أحل اهلل لك" وقوله (ص) " أما إني واهلل ال أحل حراما وأحرم حالال"‪ .‬ولما كان الحالل‬
‫مقابال للحرام شمل ما عدا من المباح والمندوب والواجب والمكروه مطلقا عند الجمهور‪ ،‬وتنزيها‬
‫عند أبي حنيفة‪ .‬ولهذا قد يكون الشيء حالال ومكروها في آن والحد كالطالق‪ ،‬فإنه مكروه‪ ،‬وإن‬
‫وصفه الرسول(ص) بانه حالل‪ ،‬وعلى ذلك يكون كل مباح حالال وال عكس‪.‬‬
‫ثالثا ‪ :‬اإلباحة والصحة‬
‫الصحة هي موافقة الفعل ذي الوجهين للشرع ومعنى كونه ذا وجهين أنه يقع تارة موافقا للشرع‪،‬‬
‫الشتماله على الشروط التي اعتبرها الشارع‪ ،‬ويقع تارة أخرى مخالفا للشرع‪ .‬واإلباحة التي فيها‬
‫تخيير بين الفعل والترك مغايرة للصحة وإن كانا من األحكام الشرعية‪ ،‬إال أن اإلباحة حكم تكليفي‪،‬‬
‫والصحة حكم وضعي على رأي الجمهور‪.‬ـ منهم من يرد الصحة إلى اإلباحة فيقول ‪ :‬إن الصحة‬
‫إباحة االنتفاع‪ .‬والفعل المباح قد يجتمع مع الفعل الصحيح‪ ،‬فصوم يوم من غير رمضان مباح‪ ،‬أي‬
‫مأذون فيه من الشرع‪ ،‬وهو صحيح إن استوفى أركانه وشروطهـ وقد يكون الفعل مباحا في أصله‬
‫وغير صحيح الختالل شرطه‪ ،‬كالعقود الفاسدة وقد يكون صحيحا غير مباح كالصالة في ثوب‬
‫مغصوب إذا استوفت أركانها وشروطها عند أكثر األئمة‪.‬‬
‫اإلباحة والتخيير ‪:‬‬
‫اإلباحة تخيير من الشارع بين فعل الشيء وتركه‪ ،‬مع استواء الطرفين بال يرتب ثواب أو عقاب‪،‬‬
‫أما التخيير فقد يكون على سبيل اإلباحة‪ ،‬أي بين فعل المباح وتركه‪ ،‬وقد يكون بين الواجبات‬
‫بعضها وبعض‪ ،‬وهي واجبات ليست على التعيين كما في خصال الكفارة في قوله تعالى ‪" :‬ال‬
‫يؤاخذكم اهلل باللغو في أيمانكم ولكن يؤاخذكم بما عقدتم األيمان فكفارته إطعام عشرة مساكين من‬
‫أوسط ما تطعمون أهليكم أو كسوتهم أو تحرير رقبة" فإن فعل أي واحد منها يسقط المطالبة‪ ،‬لكن‬
‫تركها كلها يقتضيـ اإلثم‪ .‬وقد يكون التخيير بين المندوبات كالتنقل قبل صالة العصر‪ ،‬فالمصلى‬
‫مخير بين أن يتنقل بركعتين أو بأربع‪ .‬والمندوب نفسه في مفهومهـ تخيير بين الفعل والترك‪ ،‬وإن‬
‫رجع جانب الفعل‪ ،‬وفيه ثواب‪ ،‬بينما التخيير في اإلباحة ال يرجع فيه جانب على جانب‪ ،‬وال يترتب‬
‫عليه ثواب وال عقاب‪ .‬‬
‫اإلباحة والعفو ‪:‬‬

‫من العلماء من جعل العفو الذي رفعت فيه المؤاخذة‪ ،‬ونفي فيه الحرج‪ ،‬مساويا لإلباحة‪ ،‬كما جاء‬
‫في الحديث "إن اهلل فرض فرائض فال تضيعوها‪ ،‬وحد حدودا فال تعتدوها‪ ،‬وحرم أشياء فال‬
‫تنتهكوها وعفا عن أشياء رحمة بكم من غير نسيان فال تبحثوا عنها"‪ ‬‬
‫وهو ما يحل عليه قوله تعالى ‪" :‬ال تسألوا عن أشياء إن تبد لكم تسؤكم وإن تسألوا عنها حين‬
‫ينزل القرآن تبد لكم عفا اهلل عنها"‪ .‬فما عفا اهلل عنه لم يكلفنا به فعال أو تركا‪ ،‬ولم يرتب عليه‬
‫مثوبةـ وال عقابا‪ .‬وهو بهذا مساو للمباح‪.‬‬
‫الفقرة الثانيةـ ‪ :‬أقسام اإلباحة‬

‫لإلجابة تقسيمات شتى باعتبارات مختلفة وقد تقدم أكثرها‪ .‬وبقي الكالم عن تقسيمها من حيث‬
‫مصدرها ومن حيث الكلية والجزئيةـ‪.‬‬
‫أوال ‪ :‬تقسيمها من حيث مصدرها‬
‫تقسم بهذا االعتبار إلى إباحة أصلية‪ ،‬بأال يرد فيها نصر من الشارع‪ ،‬وبقيت على األصل‪ ،‬وقد‬
‫سبق بيانها وإباحة شرعية‪ :‬بمعنى ورود نصر من الشارع بالتخيير‪ ،‬وذلك إما ابتداء كإباحة اآلكل‬
‫والشرب‪ ،‬وإما بعد حكم سابق مخالف كما في النسخ أو الرخص‪ ،‬وقد سبق‪ .‬على أنه مما ينبغي‬
‫مالحظته أنه بعد ورود الشرع أصبحت اإلباحة األصلية إباحة شرعية لقوله تعالى ‪" :‬هو الذي‬
‫خلق لكم ما في األرض جميعا" وقوله ‪" :‬وسخر لكم ما في السماوات وما في األرض جميعا من"‬
‫فإن هذا النص يدل على أن كل ما خلفه اهلل يكون مباحا إال ما ورد دليل يثبت له حكما آخر‪ ،‬على‬
‫خالف وتفضيل يرجع إليه في الملحق األصولي‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬تقسيمها باعتبار الكلية والجزئية‪:‬‬
‫‪ -1‬إباحة للجزء طلب الكل على جهة الوجوب‪ ،‬كاألكل مثال‪ ،‬فيباح أكل نوع وترك آخر مما أذن به‬
‫الشرع واكن االمتناع عن األكل جملة حرام لما يترتب عليه من الهالك‪ .‬‬
‫‪ -2‬إباحة للجزء مع طلب الكل على جهة الندب‪ ،‬كالتمتع بما فوق الحاجة من طيبات األكل‬
‫والشرب‪ ،‬فذلك مباح يجوز تركه في بعض األحيان‪ ،‬ولكن هذا التمتع مندوب إليه باعتبار الكل‪،‬‬
‫على معنى أن تركه جملة يخالف ما ندب إليه الشرع من التحدث بنعمة اهلل والتوسعة‪ ،‬كما في‬
‫حديث " إن اهلل تعالى يحب أن يرى أثر نعمته على عبده‪ ،‬وكما قال عمر بن الخطاب (ض) إذا‬
‫أوسع اهلل عليكم فأوسعوا على أنفسكم‪.‬‬
‫‪ -3‬إباحة للجزء مع التحريم باعتبار الكل‪ ،‬كالمباحات التي تقدح المداومة عليها في العدالة‪،‬‬
‫كاعتياد الحلف‪ ،‬وشتم األوالد فذلك مباح في األصل‪ ،‬لكنه محرم باالعتياد‪.‬‬
‫‪ -4‬إباحة للجزء مع الكراهة باعتبار الكل‪ ،‬كاللعب المباح‪ ،‬فإن ذلك وإن كان مباحا باألصل إال أن‬
‫المداومة عليه مكروهة‪.‬‬
‫المطلب الثاني ‪ :‬آثار اإلباحة‬

‫إذا ثبتتـ اإلباحة ثبت لها من اآلثار ما يلي‪:‬‬
‫‪ -1‬رفع اإلثم والحرج وذلك ما يدل عليه تعريف اإلباحة بأنه ال يترتب على الفعل المباح إثم‪.‬‬
‫‪ -2‬التمكين من التملك المستقر بالنسبة للعين‪ ،‬واالختصاص بالنسبةـ للمنفعة‪ :‬وذلك ألن اإلباحة‬
‫طريق لتملك العين المباحة‪ .‬هذا بالنسبة للعين‪ .‬أما بالنسبة للمنفعة المباحة فإن أثر اإلباحة فيها‬
‫اختصاص المباح له باالنتفاع‪ ،‬وعبارات الفقهاء في المذاهب المختلفة تتفق في أن تصرف‬
‫المأذون له في طعام الوليمة قبل وضعه في فمه ال يجوز بغير األكل‪ ،‬إال إذا أذن له صاحب الوليمة‬
‫أو دل عليه عرف أو قرينة‪ .‬وبهذا تفارق اإلباحة الهبة والصدقة بأن فيهما تمليكا‪ ،‬كما أنها تفارق‬
‫الوصية حيث تكون هذه مضافة على ما بعد الموت‪ ،‬والبد فيها من إذن الدائنين والورثة أحيانا‪،‬‬
‫كما البد من صيغة في الوصية‪.‬‬
‫هذه هي آثار اإلباحة لألعيان في إذن العباد‪ .‬أما آثار اإلباحة للمنافع فإن إباحتها ال تفيد إال حل‬
‫االنتفاع فقط‪ ،‬على ما تقدم تفصيله‪.‬ـ فحق االنتفاع المجد من قبيل الترخيص باالنتفاع الشخصي‬
‫دون االمتالك‪ ،‬وملك المنفعة في اختصاص حاجز لحق المستأجر من منافع المؤجر‪ ،‬فهو أقوى‬
‫وأشمل‪ ،‬ألن فيه حق االنتفاع وزيادة‪ .‬وآثار ذلك قد تقدم الكالم عليها‪.‬‬
‫‪-250‬اإلقامة التى يترتبـ عليها امتداد عقد اإليجار‬
‫فى ذلك قضت دوائر االيجارات بمحكمة النقض فى الطعن رقم ‪ 80/ 11446‬بتاريخ ‪2011-7-6‬‬
‫باالتى ‪:‬‬
‫" المقرر – في قضاء محكمة النقض ‪ -‬أن نص الفقرة األولى من المادة ‪ 21‬من القانون ‪ 52‬لسنة‬
‫‪ – 1969‬المنطبق على واقعة النزاع – يقضى باستمرار عقد اإليجار وامتداده في حالة وفاة‬
‫المستأجر أو تركه العين المؤجرة لصالح أقارب المستأجر حتى الدرجة الثالثة نسبًا أو مصاهرة‬
‫بشرط أن تثبت إقامتهم مع المستأجر بالعين المؤجرة مدة سنة سابقة على وفاة المستأجر أو تركه‬
‫العين أو مدة شغله للمسكن أيهما أقل ‪ ،‬وال يحول دون إعمال هذا النص قضاء المحكمة الدستورية‬
‫بعدم دستورية نص المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬المماثل له ألن القضاء بعدم‬
‫دستورية‪ 2‬أحد النصوص ال يؤدى بمجرده إلى عدم دستورية‪ 2‬مثيله – الذى لم يعرض على المحكمة‬
‫الدستورية‪ 2‬العليا – فاألحكام بعدم الدستورية هى أحكام عينية ال تنصب إال على ما عنته المحكمة‬
‫بذاته ‪ ،‬فهى – دون غيرها – المنوط بها الرقابة القضائية على دستورية‪ 2‬القوانين واللوائح عم ً‬
‫ال‬
‫بنص المادة ‪ 175‬من الدستور والمادة ‪ 25/1‬من القانون رقم ‪ 48‬لسنة ‪." 1979‬‬
‫كما قضت ايضا فى ذات الطعن بأن‪:‬‬
‫" إذ كان البين من األوراق وما حصله الحكم المطعون فيه أن عقد المستأجر األصلى حرر له بتاريخ‬
‫‪ 30/1/1966‬وكانت والدته وشقيقتاه تقمن معه بالعين إلى أن تزوجت الشقيقتان ثم طلقت والدة‬
‫الطاعن وعادت لإلقامة في ذات العين ووضعت مولودها – الطاعن – واستمرت‪ 2‬هذه اإلقامة إلى أن‬
‫ترك المستأجر العين لها ولوالدتها ‪ ،‬وكان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الموضوع بامتداد عقد‬
‫اإليجار إليه من والدته التى كانت تقيم مع شقيقها – المستأجر األصلى – في العين محل النزاع منذ‬
‫والدته في عام ‪ 1967‬ثم استقلت بحيازتها مع والدتها بعد أن تركها المستأجر سالف الذكر في عـام‬
‫ال بنص المادة ‪ 21‬من القانون ‪52‬‬ ‫‪ ، 1972‬مما يحق له التمسك بامتداد العـقد لصالح والدته عم ً‬
‫لسنة ‪ ، 1969‬وإذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه بإنهاء عقد اإليجار وإخالء العين محل النزاع‬
‫على سند من الحكم بعدم دستورية‪ 2‬امتداد العقد لألقارب نسبًا حتى الدرجة الثالثة لكون الطاعن ابن‬
‫شقيقة المستأجر األصلى ‪ ،‬حال أن النص المقضى بعدم دستوريته ال يحول دون إعمـال نص الفقـرة‬
‫األولى من المـادة ‪ 21‬من القانـون ‪ 52‬لسنة ‪ – 1969‬المنطبق على واقعة الدعوى – بما ال يواجه‬
‫دفاع الطاعن وداللة ما حصله الحكم المطعـون بمدوناتـه ويصلح ردًا عليه بالرغم من أنه دفـاع‬
‫جوهرى قـد يتغير‪ 2‬به – إن صح – وجه الرأى في الدعوى فإنه يكون مشوبًا بالقصور في التسبيب‬
‫الذى أفضى به إلى الخطأ في تطبيق القانون "‪.‬‬
‫‪-251‬االمتداد القانوني لعقد االيجار مع احكام المحكمه الدستوريهـ المتعلقه بالموضوع‪ -2‬األمتداد‬
‫القانونيـ لورثة المستأجر‪ -3‬احكام خاصه بعقد االيجار اوال حــق ورثةـ المستـأجر فى االمتـداد‬
‫القانونـي لعقد اإليجار‪ -4 ‬إخالء المستأجر إذا أقام مبنى مملوكا له مكون من اكثر من ثالث مع‬
‫احكام النقض المرتبطهـ من رابطة محامين‬
‫‪--------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫االمتداد القانوني لعقد االيجار واختالف طبيعته‪ ‬‬
‫عرضت عليا قضية تمس موضوع فى غاية األهمية‪ 2‬وهو موضوع االمتداد القانوني لعقد اإليجار‬
‫الخاضع في أحكامه للقانون ‪ 49‬سنه ‪ 1977‬بسؤال هل يعتبر ابن المستأجر األصلي ‪ -‬او الممتد له‬
‫عقد االيجار ‪ -‬ممتدًا له عقد اإليجار بعد وفاه المستأجر األصلي أم يعتبر مستأجرًا اصليًا بموجب‬
‫نص المادة ‪ 29‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬الفقرة الثالثة منها ؟ فقد قضت المادة ‪ 29‬من القانون‬
‫‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬الفقرة الثالثة " وفي جميع األحوال يلتزم المؤجر بتحرير عقد أيجار لمن لهم حق‬
‫في االستمرار‪ 2‬فى شغل العين ويلتزم هؤالء الشاغلون بطريق التضامن بكافة أحكام العقد " ‪ .‬‬
‫فبداية يجب ان نورد في هذا المقام حكم خطير للمحكمة الدستورية العليا صادر فى ‪2002 / 11 / 3‬‬
‫بموجب الطعن رقم ‪ 70‬لسنة ‪ 18‬قضائية‪ 2‬دستورية‪ 2‬وهو طعنًا على نص المادة ‪ 29‬من القانون ‪49‬‬
‫لسنة ‪ 1977‬فقد انتهت المحكمة الدستورية فى قضائها الى عدم دستورية الفقرة الثالثة فقط من‬
‫هذه المادة ‪ .‬فيالحظ ان الحكم بهذا المعني قد اقر االمتداد القانوني لمن لهم حق االمتداد القانوني‬
‫بعد وفاة او ترك المستأجر األصلي للعين ولكنها أوردت حكمًا جديدًا وهو ان المستأجر األصلي ال‬
‫يلتزم بتحرير‪ 2‬عقد أيجار لمن لهم حق االمتداد بنفس شروط عقد إيجار سلفهم وكان هذا االمتداد يتم‬
‫مباشرة بعد وفاة المستأجر األصلي او تركه للعين ويعتبر من امتد له عقد اإليجار‪ -‬بعد استيفاء‬
‫شروط امتداد عقد اإليجار‪ -‬مستأجرًا اصليًا فيمتد عقد اإليجار إلى من يليه بعد ذلك جيل وراء جيل‬
‫مما يعتبر معه عقد اإليجار عقدًا ابديًا وهو ما يخالف طبيعته المؤقتة فجاء حكم المحكمة الدستورية‬
‫بأن جعل العقد بعد وفاه المستأجر األصلي او تركه للعين ممتدا وليس محررًا من جديد مع المؤجر‬
‫وهذا المعني له اثر على طبيعة العالقة االيجارية الجديدة بعد الحكم بعدم الدستورية‪ 2‬و هي أن العقد‬
‫يمتد لمن له الحق فيه لمرة واحدة فقط على اعتبار انه لم يصبح ‪ -‬في هذه الحالة ‪ -‬مستأجر اصليًا‬
‫وراعي الحكم أيضا مسألة فى غاية الخطورة أال وهي ان اثر أعمال الحكم يفرق كثيرًا لو كان هذا‬
‫الحكم سيعمل به بأثر رجعي ففي هذه الحالة تنهار كيانات اسرية عريضة في المجتمع وحفاظًا على‬
‫هذا االستقرار المجتمعي فقد أورد الحكم أمرا بأعمال أثره في اليوم التالي لتاريخ نشره أي في يوم‬
‫‪ 2002 / 11 / 15‬وذلك يفيد أن األوضاع السابقة تظل على حالها النها مستمدة من الواقع القانوني‬
‫وألنها تمت في ظل القانون فيظل من امتد له عقد اإليجار ‪ -‬قبل الحكم ‪ -‬مستأجرًا اصليًا ويمتد‪ 2‬عقد‬
‫إيجاره إلى من له الحق فيه بعد وفاته او تركه العين‬
‫‪ 0‬ولكن بعد ‪ 2002 / 11 / 15‬اذا توفي المستئاجر األصلي يمتد عقد اإليجار الى من له الحق فيه‬
‫ويكون العقد فى هذه الحالة منتهيا بوفاة المستأجر األصلي ويكون من له حق االمتداد القانوني‪2‬‬
‫ممتدًا له العقد وليس مستأجرًا وال يلزم المؤجر بتحرير عقد إيجار له وال يمتد العقد بعد وفاته او‬
‫تركه العين ‪ .‬وبإنزال القواعد السابقة على موضوع الدعوى التي أقامها مالك فى مواجهة ابن‬
‫المستأجر األصلي المتوفى فى ‪ 2002 / 9 / 15‬والتي يطلب فيها اخالئة من عين التداعي على زعم‬
‫انه مغتصبها وليس له حق فيها فإنه يحق لهذا االبن ان يدعي فرعيا فى هذه الدعوى بأن يطلب من‬
‫المحكمة الحكم له بإلزام المالك بتحرير عقد إيجار له بنفس شروط عقد إيجار المستأجر األصلي‬
‫ليس مجرد يحق له االمتداد القانوني‪ 2‬ولكن يحق له الحكم بإلزام المالك بتحرير عقد إيجار له بنفس‬
‫شروط عقد إيجار المستأجر األصلي متى اثبت امام المحكمة انه يحق له االمتداد القانوني لعقد‬
‫اإليجار طبقًا للشروط الواردة بنصوص‪ 2‬القانون وهي اإلقامة الهادئة والمستقرة مده عام سابق على‬
‫الوفاة أو الترك ‪.‬‬
‫‪-252‬األمتداد القانوني لورثةـ المستأجر حــق ورثة المستـأجر فى االمتـداد القانونـي لعقد‬
‫اإليجار‪ ‬األساس القانوني لحق ورثة المتاجر األصلي في البقاء في العين المؤجرة ال ينتهيـ‬
‫اإليجار بموت المؤجر وال بموت المستأجر المادة ‪ 601‬فقرة ‪ 1‬من القانون المدنى من‬
‫===============================‬
‫األساس القانونيـ لحق ورثةـ المتاجر األصلي في البقاء في العين المؤجرة‬
‫( ال ينتهيـ اإليجار بموت المؤجر وال بموت المستأجر )‬
‫[ المادة ‪ 601‬فقرة ‪ 1‬من القانون المدنى‬

‫له ‪.‬‬

‫خالصة القول ‪ " 000‬أن اإليجار ال ينتهى بموت المستأجر وأن الحقوق الناشئة عن العقد‬
‫‪-253‬احكام خاصه بعقد االيجار اوال حــق ورثةـ‬

‫المستـأجر فى االمتـداد القانونـي لعقد اإليجار‪ ‬‬
‫اوال‪ --:‬حــق ورثة المستـأجر فى االمتـداد القانونـي لعقد اإليجار‪ ‬‬
‫األساس القانوني لحق ورثة المتاجر األصلي في البقاء في العين المؤجرة‬

‫( ال ينتهي‪ 2‬اإليجار بموت المؤجر وال بموت المستأجر )‬

‫له ‪.‬‬
‫التعاقد ألسباب شخصيةـ ‪ -‬التعاقد العتبارات خاصة‪ ‬‬

‫‪ -‬لما كان األصل فى عقد اإليجار أنه من العقود المالية والتي ال تبرم عادة العتبارات خاصة‬
‫( حرفة المستأجر ‪ -‬شخصيته ) فإن عقد اإليجار ال ينتهى قانونا بموت أحد المتعاقدين بل يظل نافذا‬
‫مولدا إلثارة إلى أن تنقضي‪ 2‬مدته ‪.‬‬
‫خالصة القول ‪ " 000‬أن اإليجار ال ينتهى بموت المستأجر وأن الحقوق الناشئةـ عن العقد‬
‫‪ ‬إخالء المستأجر إذا أقام مبنى مملوكا له مكون من اكثر من ثالث وحدات تجرى الفقرة الثانية من‬
‫المادة ‪ 22‬من القانون ‪ 136‬لسنة ‪ 18‬باآلتى واذا اقام المستاجر مبنى مملوكا له يتكون من اكثر من‬
‫ثالث وحدات فى تاريخ الحق الستئجاره يكون بالخيار بين االحتفاظ بسكنه الذى يستاجره او توفير‬
‫مكان مالئم لمالكه او احد اقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذى اقامه بما ال يجاوز مثلى االجرة‬
‫المستحقة له عن الوحدة التى يستاجرها منه ‪ .‬مع احكام النقض المرتبطه‬
‫احكام النقض المرتبطةـ‬
‫أعمال نص المادة ‪ 2 /22‬ق ‪ 136‬لسنة ‪ . 1981‬منا طه ‪ .‬إقامة المستأجر بعد العمل بأحكامه‬
‫مبنى ابتداء أو استكمل بناءه يتكون من اكثر ثالث وحدات سكنية تامة البناء وصالحة لالنتفاع بها‬
‫ومعدة لإلقامة فيها بالفعل‬
‫النص فى الفقرة الثانية من المادة ‪ 22‬من القانون ‪ 136‬لسنة ‪ ،1981‬يدل على ان مناط أعمال‬
‫حكم هذا النص أن يكون المستأجر قد انشا المبنى ابتداء أو استكمال بناءه على ان يشتملـ على ان‬
‫يشتملـ على اكثر من ثالث وحدات سكنية تامة البناء وصالحة للالنتفاع بها بعد ‪1981 / 7 / 31‬‬
‫تاريخ العمل بالقانون ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬ومعدة لإلقامة فيها بالفعل وال ينصرف هذا النص الى‬
‫الوحدات المستعملة فى غير أغراض السكنى وال ألى ماتمكله المستأجر بطريق الشراء أو الميراث‬
‫أو غير ذلك من أسباب كسب الملكية دون أن يسهم فى أقامته ‪.‬‬
‫( المادة ‪ 22‬من القانون ‪ 136‬لسن ‪) 1981‬‬
‫اقامة المستاجر مبنى مملوكا له يتكون من اكثر من ثالث وحدات سكنية ‪ .‬اثره ‪ .‬تخييره ‪.‬بين‬
‫اخالء العين المؤجرة له او توفير وحدة سكنيةـ مالئمة للمالك اوالحد اقاربه فى المبنى الذى‬
‫اقامه ‪ .‬م ‪ 2/ 22‬ق ‪ 136‬لسنة ‪ . 1981‬امتناع المستاجر عن اعماله حقه فى التخيير ‪ .‬للقاضى‬
‫ان يقوم بتعيين محل االلتزام ‪ .‬م ‪ 1 / 276‬مدنى ‪.‬اسقاط حقه فى التخيير بتاجيره وحدات المبنى‬
‫اوبيعها للغير اثره ‪ .‬وجوب الحكم باخالئه ‪.‬‬
‫النص فى المادة ‪ 2/ 22‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬بشان بعض االحكام الخاصة بتاجير‬
‫االماكن ‪ -‬يدل على ان المشرع انشا فى ذمة مستاجر الوحدة السكنية الذى اقام مبنى مملوكا له‬
‫تزيد وحداته السكنية الصالحة لالنتفاع عن ثالث وحدات التزاما تخييريا بين محلين احدهما اخالء‬
‫العين المؤجرة له والثانى هو توفير مكان مالئم لمالك هذه العين اوالحد اقاربه حتى الدرجة الثانية‬
‫فى المبنى الذى اقامه مطلقا للمستاجر الحق فى اختيار احد هذين المحلين والتبرا ذمته براءة تامة‬
‫االاذا ادى احد المحلين للمالك المؤجر له فاذا امتنع عن اعمال حقه فى اختيار فى الخيار تولى‬
‫القاضى تعيين محل التزام وفقا لنص المادة ‪ 1 / 276‬من القانون المدنى ‪ ،‬وان اسقط حقه فبادر‬
‫بتاجير وحدات هذا المبنى اوباعها للغير او تصرف فيها باى وجه من التصرفات انقلب هذا‬
‫االلتزام التخييرى الى التزام بسيط له محل واحد هو اخالء العين العين المؤجرة فال يبقى سوى‬
‫القضاء باخالئه منها ‪.‬‬
‫( المادتان ‪ 22‬ق ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬و ‪ 276‬مدنى )‬
‫لموجز‪:‬‬
‫اقامة المستاجر مبنى مملوكا له يتكون له يتكون من اكثر من ثالث وحدات سكنية ‪ .‬اثر ه ‪.‬تخييره‬
‫بين اخالء العين المؤجرة له اوتوفيره وحدة سكنية مالئمةـ للمالك اوالحد اقاربه فى المبنى الذى‬
‫اقامه‪ .‬م ‪ 2 / 22‬ق ‪ 136‬لسنة ‪.1981‬امتناع المستاجر عن اعمال حقه فى التخيير‪.‬ـ للقاضى ان‬
‫يقوم بتعيين محل االلتزام م ‪. 1 / 276‬مدنى‪ .‬اسقاط فى حقه فى التخيير بتاجيره وحدات المبنى‬
‫اوبيعها للغير ‪.‬اثره وجوب الحكم باخالئه ‪.‬‬
‫النص فى المادة ‪ 2 / 22‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬بشان بعض االحكام الخاصة بتاجير‬
‫وبيع االماكن يدل على ان المشرع انشا فى ذمة مستاجر الوحدة السكنية الذى اقام مبتى مملوكا له‬
‫تزيد وحداته السكنية‪-‬تامة البناء والصالحة لالنتفاع عن ثالث التزاما تخييريا بين محليين احدهما‬
‫اخالء العين المؤجرة له والثانى هو توفير مكان مالئم لمالك هذه العين اوالحد اقاربه حتى الدرجة‬
‫الثانية فى المبنى الذى اقامه مطلقا له الحق فى اختيار احدهما والتبرا ذمة المستاجر براءة تامة‬
‫االاذ ادى للدائن‪ -‬المؤجر له‪ -‬احد المحلين فاذا امتنع عن اعمال فى الخيار تولى القاضى محل‬
‫االلتزام وفقا لنص المادة ‪ 1 / 276‬من القانون المدنى فان اسقط حقه فبادر بتاجير وحدات هذا‬
‫المبنى اوباعها للغير ينقلب هذا االلتزام التتخييرى الى التزام بسيط له محل واحد هو اخالء العين‬
‫المؤجرة فال يبقى سوى القضاء باخالئه منها ( المادتان ‪ 22‬ق ‪ 136‬لسنة ‪ 276 ، 1981‬مدنى)‬
‫إقامة المستأجر مبنيـ مملوكا له يتكون من أكثر من ثالث وحدات سكنية في تاريخ الحق السئجاره‬
‫‪ 0‬تخييره بين إخالء سكنه الذي يستأجره أو توفير مكان مالئم للمالك أو الحد أقاربه حتي الدرجة‬
‫الثانية في المبني الذي أقامه بما ال يجاوز مثلي أجره الوحدة التي يستأجرها ‪ .‬م ‪ 2 / 22‬ق ‪136‬‬
‫لسنة ‪ . 1981‬ال محل لتخصيص النص أو تقييده بالملكية المفرزه دون الشائعة علة ذلك ‪.‬‬
‫النص في الفقرة الثانية من المادة ‪ 22‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬بشأن بعض االحكام‬
‫الخاصة بتأجير وبيع االماكن ‪ -‬يدل علي أن المشرع قصد من هذا الحكم المستحدث الموازنهـ بين‬
‫مصلحة كل من المؤجر والمستأجر إذا ما أصبح االخير من طبقة المالك بأن أقام مبنيـ مملوكا له‬
‫يزيد علي ثالث وحدات إذ أن المستأجر المالك أصبح في غني عن الحماية التي قررها المشرع‬
‫للمستأجرين عامة عن طريق االمتداد القانونيـ لعقود االيجار إذ في إستطاعته نقل سكنه الي‬
‫المبنيـ الجديد الذي يملكه أو يوفر مكانا مالئما لمالك العين المؤجر له في المبنيـ الجديد بما ال‬
‫يجاوز مثلي االجرة المستحقة عليه والقول بغير ذلك يؤدي إلي إثراء طائفه من المالك علي‬
‫غيرهم بغير مبررـ ويعد ذلك مجافاة لروح العدالة وهو ما ال يتفق مع العقل والمنطق وإذ كان‬
‫النص المتقدم ورد عاما مطلقا بشأن الملكية فال محل لتخصيصه أو تقييده بالملكية المفرزه دون‬
‫الشائعة إذ أن في تلك إستحداث لحكم مغاير لم يأت به المشرع وخروج علي قصد الشارع من‬
‫إصداره والغرض الذي رمي إليه وال يغير من ذلك ما ورد بالمواد من ‪ 825‬إلي ‪ 828‬من القانون‬
‫المدني إذ أن المالك علي الشيوع له حق الملكية والتصرفـ والثمار بالنسبة لحصته ‪.‬‬
‫( المواد ‪ 22‬ق ‪ 136‬لسنة ‪ 828 ، 827، 826، 825، 1981‬مدني )‬
‫( الطعن رقم ‪ 2788‬لسنة ‪ 60‬ق جلسة ‪ 1994-12-28‬س ‪ 45‬ج ‪ 2‬ص ‪) 1727‬‬
‫نص المادة ‪ 2/22‬من القانون ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬سريان حكمها على حاالت البناء التى تتم‬
‫وتكون معدة للسكن فعآل بعد نفاذه فى ‪ 31/7/1981‬علة ذلك ‪.‬‬
‫وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر المعمول به من تاريخـ ‪ 31/7/1981‬قد نص فى الفقرة‬
‫الثانية من المادة ‪ 22‬على أن ( وإذا أقام المستأجر مبنى مملوكأ له يتكون من أكثر من ثالث‬
‫وحدات فى تاريخ ال حق ال ستئجاره يكون بالخيار بين االحتفاظ بسكنهـ الذى يستأجره أو توفير‬
‫مكان مالئم لمالكهأو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذى أقامه بما ال يجاوز مثلى األجرة‬
‫المستحقة له عن الوحدة التى يستاجرها منه ) يدل على ان المشرع قصد إلى سريان الحكم المقرر‬
‫فيه على حاالت البناء التى تتم وتكون وحداته مهده للسكن فعآل بعد نفاذ هذا القانون وهو ما‬
‫أفصح عنه تقريرـ اللجنة المشتركة من لجنة االسكان والمرافق العامة والتعميرـ ومكتب لجنة‬
‫الشئون الدستوريةـ والتشريعيةـ فى تعقيبة على هذا النص اذ جاء به ( الزمت ذات المادة المستأجر‬
‫الذى يقيم مبنى مملوكأ له يتكون من أكثر من ثالث وحدات سكنية بأن يكون بالخيار بين أن يترك‬
‫الوحدة السكنية التى يستأجرها من المالك أو أن يوفر له أو آلحد أقاربه حتى الدرجة الثانية وحدة‬
‫سكنية مالئمةـ بما ال يجاوز مثلى أجرة الوحدة الى يستأجرها ويؤكد ذلك خلو القانون ‪ 136‬لسنة‬
‫‪ 1981‬من النص على سريان حكم المادة ‪ 22‬منه بأثر رجعى وال يسوغ القول بأن اشتراط النص‬
‫بان يكون المبنى الذى أقامة المستاجر – فى تاريخ ال حق ال ستئجارة يوحى بقصد المشروع فى‬
‫إعماله بأثر رجعى بأن تكون إحدى الوحدات على األقل قد أقيمت وأعدت للسكنى بعد العمل‬
‫بالقانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬إذ أن ذلك يعنى الخروج على األصل المقرر بأن النص التشريعى‬
‫ال يسرى أال على مايلى نفاذه من وقائع ما لم ينص المشرع صراحة على الخروج عليه هذا إلى‬
‫أن هذا القول فيه مفاجأة للمستأجر بأعمال النص على وحدات أقامها قبل نفاذ القانون لم يكن فى‬
‫حسبانه خضوعها أمره فإن استلزام تعدد الوحدات بعد نفاذ القانون يتيح للمستأجر أن يختار منها‬
‫ما يناسبهـ ويتفق مع ظروفه وأحواله العائلية إذا ما رأى التخلى عن سكنه ‪.‬‬
‫(المادة ‪ 1‬مدنى)‬
‫( المادة ‪ 2/22‬ق ‪ 136‬لسنة ‪) 1981‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 3563‬لسنة ‪ 60‬ق – جلسة ‪ 27/11/1994‬س ‪ 45‬ص ‪) 1497‬‬
‫نص المادة ‪ 2/22‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ . 1981‬سريان حكمها على ‪ 1981/7/31‬حاالت‬
‫البناء التى تتم وتكون معدة للسكن فعال بعد نفاذه فى ‪ .‬علة ذلك ‪.‬‬
‫وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر المعمول به من تاريخـ ‪ ، 1981/7/31‬قد نص فى الفقرة‬
‫الثانية ‪ 22‬على أن ‪ -‬اذا أقام المستأجر مبنى مملوكا له يتكون من أكثر من ثالث وحدات فى تاريخ‬
‫الحق الستئجاره يكون بالخيار بين االحتفاظ بمسكنه الذى يستأجره أو توفير مكان مالئم لمالكه أو‬
‫أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذى أقامه بما ال يجاوز مثلى األجرة المستحقة له عن‬
‫الوحده التى يستأجرها ‪ -‬يدل على أن المشرع قصد الى سريان الحكم المقرر فيه على حاالت‬
‫البناء التى تتم وتكون وحداته معدة للسكن فعال بعد نفاذ هذا القانون وهو ما أفصح عنه تقرير‬
‫اللجنة المشتركة من لجنة االسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية‬
‫والتشريعية فى تعقيبهـ على هذا النص اذ جاء به ‪ -‬الزمت ذات المادة المستأجر الذى يقيم مبنى‬
‫مملوكا له يتكون من أكثر من ثالث وحدات سكنية بأن يكون بالخيار بين أن يترك الوحدة السكنية‬
‫التى يستأجرها من المالك أو أن يوفر له أو ألحد أقاربه حتى الدرجة الثانية وحدة سكنيه مرئمه‬
‫بما ال يجاوز مثلى أجره الوحدة التى يستأجرها ‪ -‬ويؤكد ذلك خلو القانون ‪ 136‬لسنه ‪ 1981‬من‬
‫نص على سريان حكم المادة ‪ 22‬منه بأثر رجعى دون مسوغ القول ‪ 0‬اشتراط النص بأن يكون‬
‫المبنى الذى أقامه المستأجر فى تاريخ الحق الستئجاره ‪ -‬يوحى بقصد المشرع فى اعماله بأثر‬
‫رجعى بأن ‪ -‬تكون احدى الوحدات على األقل قد أقيمت واعدت للسكنى بعد العمل بالقانون رقم‬
‫‪ 136‬لسنة ‪ ، 1981‬اذ أن ذلك يعنى الخروج على األقل على األصل المقرر بأن النص التشريعى‬
‫ال يسرى اال على مايلى نفاذه من وقائع ما لم ينص المشرع صراحة على الخروج عليه هذا الى‬
‫أن هذا القول فيه للمستأجر باعمال النص على وحدات أقامها قبل نفاذ القانون لم يكن فى حسبانه‬
‫خضوعها ليتدبر أمره فان استلزام تعدد الوحدات بعد نفاذ القانون يتيح للمستأجر أن يختار منها‬
‫ما يناسبهـ ويتفق مع ظروفه وأحواله العائليه اذا ما رأى التخلى عن سكنه لما كان ذلك فان الهيئةـ‬
‫تقر المبدأ سالف البيان مما يخالفه باألغلبية المنصوص عليها فى المادة ‪ 2/4‬من قانون السلطة‬
‫القضائية ‪ 1973‬رقم ‪ 46‬لسنة ‪. 1973‬‬
‫( المادة ‪ 2/22‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ , 1981‬المادة ‪ 2/4‬من قانون السلطة القضائية )‬
‫( الطعنان رقما ‪ 2001 ، 1596‬لسنة ‪ 63‬ق ‪ -‬هئيةـ عامه ‪ -‬جلسة ‪ 1994/5/12‬س ‪ 5‬ص ‪41‬‬
‫)‬
‫مناط إعمال نص المادة ‪ 2/22‬ق ‪ 136‬لسنة ‪ . 1981‬أن تكون الوحدة المؤجرة للمستأجر وحدة‬
‫سكنية ‪ .‬مقتضى ذلك ‪ .‬عدم جواز تحايل المستأجر لتغيير استعمال العين المؤجرة إلى غير‬
‫أغراض السكنى بعد نفاذ ذلك القانون لتعطيل أحكامه المتعلقة بالنظام العام ‪ .‬علة ذلك ‪.‬‬
‫النص المستحدث الوارد بالمادة ‪ 2/22‬ق ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬يدل و على ما جاء بعباراته‬
‫الواضحة و ألفاظه الصريحة أن مناط إعمال حكمه أن تكون الوحدة المؤجرة للمستأجر وحدة‬
‫سكنية فال يسرى على مستأجرى الوحدات غير السكنية كالمحالت أو الوحدات المعدة لغير‬
‫أغراض السكنى كالمكاتب و خالفه ‪ ،‬والزم ذلك و مقتضاه أن يمتنع على مستأجرى الوحدات‬
‫السكنية بعد نفاذ القانون المذكور فى ‪ 1981/7/31‬القيام بطريق التحايل بتغييرـ وجه االستعمال‬
‫إلى غير أغراض السكنى بإرادتهم المنفردة وصو ًال منهم إلى تعطيل تطبيق النصوص المستحدثة‬
‫اآلمرة المتعلقة بالنظام العام ومنها نص المادة ‪ 2/22‬سالف الذكر ‪ ،‬و إال عد ذلك مخالفًا إلرادة‬
‫المشرع و مهدرًا للحكمة التى تغياها من تلك النصوص ‪.‬‬
‫( المادتان ‪ 22 ، 19‬ق ‪ 136‬لسنة ‪) 1981‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 684‬لسنة ‪ 59‬ق ‪ -‬جلسة ‪ 1993/10/21‬س ‪ 44‬ع ‪ 3‬ص ‪) 35‬‬
‫نص المادة ‪ 2 /22‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ . 1981‬سريان حكمها ‪ .‬مناطه ‪ .‬أن يكون المبنى‬
‫ال بعد نفاذ القانون فى ‪ . 1981/7/31‬ال عبرة بتاريخ‬ ‫الذى أقامه المستأجر قد تم بناؤه فع ً‬
‫الترخيص بإنشاء المبنى ‪ .‬النعى على الحكم إعماله النص المشار إليه لتمام المبنى الذى أقامه‬
‫المستأجر فى ظل سريانهـ رغم صدور الترخيص فى تاريخ سابق على سريان القانون المذكور ‪.‬‬
‫غير منتج ‪.‬‬
‫النص فى المادة ‪ 2 /22‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬فى شأن األحكام الخاصة بتأجير وبيع‬
‫األماكن وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر ‪ -‬يدل ‪ -‬وعلى ماجرى به قضاء محكمة النقض ‪-‬‬
‫على أن المناط فى سريان الحكم المقرر فيه أن يكون المبنى الذى أقامه المستأجر قد تم بناؤه فع ً‬
‫ال‬
‫بعد نفاذ هذا القانون ‪ ،‬وهو ما أفصح عنه تقريرـ اللجنة المشتركة من لجان اإلسكان والمرافق‬
‫العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستوريةـ فى التعقيب على هذا النص ومن ثم فإن مؤدى‬
‫ذلك أنه ال يعول فى تطبيق أحكام الفقرة الثانية من المادة ‪ 22‬سالفة الذكر على تاريخ الترخيص‬
‫بإنشاء المبنى بل العبرة بإتمام البناء فى ظل سريان القانون وبالتالى فإن النعى على الحكم‬
‫المطعون فيه تطبيقه أحكام النص السابق رغم أن الترخيص ببناء العقار المملوك للطاعن سابق‬
‫على سريانه وكذلك النعى عليه فيما تزيد فيه من أسباب بتقريرهـ بطالن عقود بيع الطاعن لوحدات‬
‫العقار ألبنائه استنادًا إلى نص المادة ‪ 13‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬يكون ‪ -‬أيًا كان وجه‬
‫الرأى فيه ‪ -‬غير منتج ‪.‬‬
‫( المواد ‪ 22 ، 13‬ق ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬و ‪ 253 ، 178‬مرافعات )‬
‫إعمال نص المادتين ‪ 1 /8‬ق ‪ 49‬لسنة ‪ 2 /22 ، 1977‬ق ‪ 136‬لسنة ‪ . 1981‬مناطه ‪ .‬أن‬

‫يكون المبنى الجديد الذى أقامه المستأجر أو المسكن المحتجز واقعًا فى ذات المدينة الكائن به‬
‫مسكنه المؤجر ‪ .‬علة ذلك ‪.‬‬
‫النص فى الفقرة األولى من المادة الثامنة من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬والفقرة الثانية من‬
‫المادة ‪ 22‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬فى شأن بعض األحكام الخاصة بتأجير وبيع‬
‫األماكن وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر ‪ -‬يدل وعلى ماجرى به قضاء هذه المحكمة ‪ -‬على‬
‫أن مناط إعمال الحكم الوارد بالنصين أن يكون المبنى الذى أقامه المستأجر أو المسكن المحتجز‬
‫واقعًا فى ذات المدينة التى يوجد بها مسكنهـ المؤجر باعتبار أن هذه المدينة وحدة لها كيانها‬
‫المستقل عن الوحدات األخرى المجاورة لها وفقًا للتقسيم اإلدارى الوارد بالقرار الجمهورىـ رقم‬
‫‪ 1755‬لسنة ‪.1960‬‬
‫( المادتان ‪ 8‬ق ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬و ‪ 22‬ق ‪ 136‬لسنة ‪) 1981‬‬
‫( المادة ‪ 8‬ق ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬عدم دستوريةـ )( الطعن رقم ‪ 1615‬لسنة ‪ 58‬ق ‪ -‬جلسة‬
‫‪ - 1993/1/13‬السنة ‪ 44‬ج‪ 1‬ص ‪) 203‬‬
‫إعمال نص المادة ‪ 2/22‬ق ‪ 136‬لسنة ‪ . 1981‬مناطه ‪ .‬أن تكون وحدات المبنى الذى أقامة‬
‫المستأجر أكثر من ثالث وحدات تامة البناء وصالحة لإلنتفاع بها وأن يظل المبنى مملوكًا له حتى‬
‫تاريخ رفع الدعوى ‪.‬‬
‫المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن النص فى الفقرة الثانية من المادة ‪ 22‬من القانون رقم ‪136‬‬
‫لسنة ‪ 1981‬فى شأن بعض األحكام الخاصة بتأجير وبيع األماكن يدل على أن مناط حكم هذا‬
‫النص أن تكون وحدات المبنى الذى أقامة مستأجر الوحدة السكنية أكثر من ثالث وحدات تامة‬
‫البناء وصالحة لالنتفاع بها باالضافة إلى أن يكون المبنى مملوكًا له حتى تاريخ رفع الدعوى ‪.‬‬
‫( المادة ‪ 2 / 22‬ق ‪ 136‬لسنة ‪) 1981‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 570‬لسنة ‪ 62‬جلسة ‪ 1992/12/16‬س ‪ 43‬ج ‪ 2‬ص ‪)1334‬‬
‫تطبيق نص المادة ‪ 2/22‬ق ‪ 136‬لسنة ‪ . 1981‬مناطه ‪ .‬إقامه المستأجر بعد العمل بأحكامه‬
‫مبنى مملوكًا له يتكون من أكثر من ثالث وحدات سكنية تامة البناء صالحة لألنتفاع بها ومعدة‬
‫لإلقامة فيها بالفعل ‪ .‬ما يشتمل عليه المبنى من حوانيت ‪ .‬عدم احتسابه ضمن تلك الوحدات ‪.‬‬
‫النص فى الفقره الثانية من المادة الثانية والعشرين من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬فى شأن‬
‫بعض األحكام الخاصة بتأجير األماكن يدل على أن مناط إعمال حكم هذا النص أن يقييم المستأجر‬
‫بعد العمل بأحكام القانون المذكور مبنى مملوكًا له يتكون من أكثر من ثالث وحدات سكنية تامة‬
‫البناء صالحة لإلنتفاع بها وعدة لالقامة فيها بالفعل تحقيقا للحكمة التى تغياها المشرع من هذا‬
‫النص بإعادة التوازن بين مصلحة كل من طرفى العالقة اإليجارية حيث يكون فى مكنة المستأجر‬
‫اإلستغناء عن الوحدة السكنية المؤجرة له و االستعاضة عنها بوحدة أخرى بالعقار الذى أقامة أو‬
‫تنفيذ التزامه بتوفير وحدة سكنية مالئمةـ ألحد المستفدين من حكم النص وهو ما ال يمكن تحقيقه‬
‫إال إذا كانت هذه الوحدات معدة للسكن مما مفاده أن ما يشتملـ عليه العقار من وحدات سكنية‬
‫كالحوانيت وخالفه ال تحتسب ضمن عدد الوحدات السكنيةـ الواجب توافرها إلعمال حكم النص‬
‫المشار إليه ‪.‬‬
‫( المادة ‪ 2 / 22‬ق ‪ 136‬لسنة ‪) 1981‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 744‬لسنة ‪ 58‬ق ‪ -‬جلسة ‪ 1992/11/5‬س ‪ 43‬ج‪ 2‬ص ‪)1116‬‬
‫إقامة المطعون ضده وزوجته مبنى مكون من أربع وحدات سكنية وستةـ حوانيت يخصه منها‬
‫وحدتين سكنتين وثالثة حوانيت ‪ .‬انتهاء الحكم المطعون فيه إلى عدم انطباق نص ‪ 2/22‬ق ‪136‬‬
‫لسنة ‪ .1981‬الخطأ‪.‬‬
‫إذ كان الثابت من الواقع المطروح فى الدعوى أن المبنى الذى أقامه المطعون ضده وزوجته‬
‫يتكون من أربع وحدات سكنيةوستةـ حوانيت بالدور األرضى ويخصهـ منها وحدتين سكنيتين‬
‫وثالثة حوانيت وانتهى الحكم المطعون فيه إلى عدم توافر شروط تطبيق نص المادة ‪ 2/22‬من‬
‫القانون ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬فإنه يكون أعمل صحيح حكم القانون ‪.‬‬
‫( الطعن ‪ 744‬لسنة ‪ 58‬ق ‪ -‬جلسة ‪ - 1992/11/5‬س ‪ - 43‬ج‪ - 2‬ص ‪)1116‬‬
‫خلو نص المادة ‪ 22‬ق ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬من وجوب اعذار المستأجر قبل رفع دعوى األخالء ‪.‬‬
‫أثره ‪ .‬ال محل العمال القواعد العامة فى القانون المدنى بخصوص األعذار‬
‫النص فى المادة ‪ 22‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬قد خير المستأجر بين األحتفاظ بسكنة‬
‫الذى يستأجرة أو توفير مكان مالئم لمالكه أو احد اقاربه بالمبنى الجديد الذى أقامه وقد خال من‬
‫ضرورة اعذار المستأجر قبل رفع دعوى االخالء فان هذا العذار يكون غير الزم لقبول دعوى‬
‫االخالء فى هذه الحالة ومن ثم فال محل العمال القواعد العامة فى القانون المدنى بخصوص‬
‫االعذار‪.‬‬
‫( م ‪ 22‬ق ‪ 136‬لسنة ‪) 1981‬‬
‫إقامة المستأجر مملوكًا له يتكون من أكثر من ثالث وحدات سكنية فى تاريخ الحق الستئجاره ‪.‬‬
‫أثره ‪ .‬تخييره بين تركه الوحدة السكنية التى يستأجرها أو توفير وحدة سكنية مالئمةـ للمالك أو‬
‫ألحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بما ال يجاوز مثلى أجرة الوحدة التى يستأجرها ‪ .‬م ‪ 2/22‬ق‬
‫‪ 136‬لسنة ‪ . 1981‬شرطه ‪ .‬وقوع المبنى الجديد الذى يملكة فى ذات البلد الكائن به مسكنه ‪.‬‬
‫وجود مسكنه بمحافظة الجيزة و المبنى الجديد الذى أقامة بمحافظة القاهرة ‪ .‬عدم انطباق النص‬
‫المذكور ‪ .‬علة ذلك ‪.‬‬
‫النص فى المادة فى المادة ‪ 2/22‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬يدل على أن المشرع قصد‬
‫من هذا الحكم المستحدث الموازنةـ بين مصلحة المؤجر والمستأجر إذا ما اصبح األخير من طبقة‬
‫المالك بأن أقام مبنى مملوكا له يزيد على ثالث وحدات أصبح فى غنى عن الحماية التى قررها‬
‫المشرع للمستأجرين عامة عن طريق األمتداد القانونى لعقد األيجار اذ فى استطاعته نقل سكنه‬
‫الى المبنى الجديد الذى يملكة أو يوفر مكانًا لمالك العين المؤجرة له فى المبنى الجديد بما ال‬
‫يجاوز مثلى األجرة المستحقة عليه والعمل بغير ذلك يؤدى إلى أثراء طائفة من المالك على‬
‫حساب غيرهم دون مبرر وهو ما يعد مجافاة لروح العدالة وال يتفق والعقل والمنطق ولما كان‬
‫حكم المادة ‪ 2 / 22‬سالفة البيان متعلق بالنظام العام فإن ذلك يتطلب وبطريق اللزوم كى تنحسر‬
‫الحماية المقررة لصالح المستأجر أصبح مالكا أن يكون المبنى الذى تملكه فى ذات البلد الذى‬
‫تملكه فى ذات البلد يوجد فيه مسكنه وهذا الشرط مستفاد من روح النص و يتفق مع الحكمة من‬
‫تطبيقة ألن تخييرـ المستأجر بين اخالء مسكنه وبين توفير مكان مالئم لمالك العين المؤجرة له فى‬
‫المبنى الجديد ال يتأتى اال إذا أقام المستأجر المبنى الجديد فى ذات الجديد فى ذات البلد حتى يكون‬
‫فى استطاعته نقل مسكنه اليه لما كان ذلك ذلك وكان الثابت باألوراق وبما ال نزاع فيه بين‬
‫الطرفين أن المسكن الذى يستأجره الطاعن كائن بحى الشرابيه بمدينةـ الطاعن كائن بحى الشرابيةـ‬
‫بمدينةـ القاهرة وأن الجديد الذى أقامه كائن بقسم الهرم بمدينة الجيزة‪ ،‬وهما عاصمتان لمحافظتين‬
‫مختلفتين تستقل كل مدينه منهما عن األخرى حسب التقسييم الوارد بالقرار الجمهورى رقم‬
‫‪ 1755‬لسنة ‪ 1960‬ومن ثم فإن المادة ‪ 22‬سالفة البيان تكون غير واجبة التطبيق لتخلف أحد‬
‫شروطها الجوهريةـ وهو أن يكون المبنى الجديد الذى يقع فيه مسكنه ‪.‬‬
‫( المادة ‪ 2 / 22‬ق ‪ 136‬لسنة ‪) 1981‬‬
‫سريان حكم المادة ‪ 2/22‬ق لسنة ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬على البناء الذى يقيمه المستأجر فى تاريخ‬
‫الحق الستئجاره وتزيد وحداته عن ثالث‪ .‬مناطه ‪ .‬تمام بناء هذه الوحدات واعدادها للسكن فعال‬
‫بعد نفاذ القانون المذكور ‪ .‬مخالفة ذلك خطأ ‪.‬‬
‫مناط سريان حكم المادة ‪ 2/22‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬على البناء الذى يقيمهـ‬
‫المستأجر بعد استئجاره وتزيد وحداته عن ثالث هو أن تكون هذه الوحدات قد تم بناؤها وأعدت‬
‫للسكنى فعال بعد العمل بأحكام القانون المشار اليه ‪ ،‬وكان البين من تقرير الخبير أن العقار محل‬
‫النزاع لم يتم ‪ -‬بعد العمل بأحكام القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ - 1981‬سوى بناء وحدتين ( فقط به‬
‫هما الدورين الثالث والرابع العلويين و األخير ( الرابع العلوى لم يتم اعداده للسكنى بعد فان‬
‫الحكم المطعون فيه اذ قضى بتأييد الحكم االبتدائى باالخالء اعماال لنص المادة ‪ 2/22‬من القانون‬
‫رقم ‪ 136‬لسنة ‪ . 1981‬يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون ‪.‬‬
‫( المادة ‪ 22‬من القانون ‪ 136‬لسنة ‪) 1981‬‬
‫( الطعنان رقما ‪ 2001 ، 1596‬لسنة ‪ 63‬ق هئية عامه ‪ -‬جلسة ‪ 1990/5/12‬س ‪ 41‬ص ‪) 5‬‬
‫اقامة المستأجر مبنى مملوكا له يتكون من أكثر من ثالث وحدات سكنية فى تاريخ الحق‬
‫الستئجاره أثره ‪ 0‬تحييره بين تركه الوحدة السكنية التى يستأجرها أو توفير وحده سكنية مالئمه‬
‫للمالك أو ألحد أقاربه حتى الدرجة ‪ 136‬الثانيةـ بما ال يجاوز مثلى أجرة الوحدة التى يستأجرها ‪0‬‬
‫م‪ 2/22‬ق لسنة ‪ 1981‬شرطه ‪ 0‬وقوع امبنى الجديد الذى يملكه فى ذات البلد الكائن به مسكنه‬
‫‪ 0‬وجود مسكنه بمحافظة الجيزة ‪ 0‬والمبنى الجيزة ‪ 0‬والمبنى ‪ 0‬الجديد الذى أقامه بمحافظة‬
‫القاهرة ‪ 0‬عدم انطباق النص المذكور ‪ 0‬علة ذلك ‪.‬‬
‫‪ -‬النص فى المادة ‪ 2/22‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ - 1981‬يدل على أن المشرع قصد من هذا‬
‫الحكم المستحدث الموزانة بين مصلحة كل من المؤجر والمستأجر اذا ما اصبح األخير من طبقه‬
‫المالك بأن أقام مبنى مملوكا له يزيد على ثالث وحدات ‪ ،‬اذ أن المستأجر المالك أصبح فى غنى‬
‫عن الحمايه التى قررها المشرع للمستأجرين عامه عن طريق االمتداد القانونى لعقود االيجار اذ‬
‫فى أستطاعته نقل مسكنه الى المبنى الجديد الذى يملكه أو يوفر مكانا مالئما لمالك العين المؤجره‬
‫له فى المبنى الجديد ال يجاوز مثلى األجره المستحقه عليه والعمل بغير ذلك يؤدى الى اثرا طائفه‬
‫من المالك على غيرهم بغير مبرر ويعد ذلك مجافاه لروح العداله وهو ما ال يتفق مع العقل‬
‫والمنطق ‪ ،‬ولما كان حكم المادة ‪ 2/22‬سالفه البيان متعلق بالنظام العام فان ذلك ‪ 0‬يتطلب‬
‫وبطريق اللزوم كى ينحسر الجمايه المقرره لصالح المستأجر الذى أصبح مالكا أن يكون المبنى‬
‫الذى يمكله فى ذات البلد الذى يوجد فيه مسكنهـ وهذا الشرط مستفاد من روح النص ويتفق مع‬
‫الحكمة فى تطبيقهـ ألن تخيير المستأجر بين اخالء مسكنه وبين توفير مكان مالئم لمالك العين‬
‫المؤجره له فى المبنى الجديد ال يتأتى اال اذا أقام المستأجر المبنى الجديد فى ذات البلد حتى يكون‬
‫فى استطاعته نقل مسكنه اليه ‪ ،‬لما كان ذلك الثابت من األوراق ‪ -‬وال خالف فيه بين الطرفين أن‬
‫المسكن الذى يستأجره المطعون ضده كائن بمدينة األوقاف بالعجوزة محافظة الجيزة ‪ ،‬وأن المبنى‬
‫الجديد الذى أقامه كائن بوادى حوف قسم حلوان محافظة القاهرة ‪ ،‬وهما عاصمتان لمحافظتين‬
‫مختلفتين تستقل كل مدينة منها عن االخرى حسب التقسيم الوارد بالقرار الجمهورى رقم ‪1755‬‬
‫لسنة ‪ 1960‬ومن ثم فأن المادة ‪ 2/22‬سالفه البيان تكون غير واجبه التطبيق لتخلف أحد‬
‫شروطها الجوهريهـ وهو أن يكون المبنى الجديد ‪ 0‬الذى يقيمة المستأجر فى ذات البلد الذى يقع‬
‫فيه مسكنه ‪.‬‬
‫(‪ 22‬من القانون ‪ 136‬لسنة ‪)1981‬‬
‫اقامة المستأجر مبنى مملوكًا له يتكون من أكثر من ثالث وحدات فى تاريخ الحق الستئجاره ‪.‬‬
‫تخييره بين اخالء العين المؤجرة له أو توفيره وحدة مالئمة للمالك أو ألحد أقاربه حتى الدرجة‬
‫الثانية فى المبنى الذى أقامه ‪ .‬المادة ‪ 2/22‬قانون ‪ 136‬لسنة ‪ . 1981‬اسقاط حقه فى التخيير‬
‫بتأجيره وحدات المبنى أو بيعها للغير ‪ .‬وجوب اخالئة للعين المؤجرة له ‪ .‬علة ذلك ‪.‬‬
‫النص فى الفقرة الثانية من المادة ‪ 22‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪1981‬يدل على أن التزام‬
‫المستأجر الذى استحدثه هذا النص التزام تخييرىـ بين محلين أحدهما اخالء العين المؤجرة له‬
‫والثانى هو توفير مكان مالئم لما لك هذه العين ألحد أقاربه حتى الدرجة الثانية فى المبنى الذى‬
‫أقامه بحيث يكون له الحق فى اختيار أحد هذين المحلين اال أنه اذا أسقط هذا الحق فبادر بتأجير‬
‫واحدات هذا المبنى أو باعها للغير ينقلب هذا االلتزام التخييرىـ إلى التزام بسيط له محل واحد هو‬
‫اخالء العين المؤجرة ألن هذا التصرف يدل على انعدام الرغبة فى توفير مثل ذلك المكان المالئم‬
‫فى المبنى الجديد ‪ .‬لما كان ذلك وكان الثابت ‪ -‬فى األوراق ‪ -‬وحصله الحكم المطعون فيه ‪ -‬أن‬
‫دفاع الطاعن قام على أنه أجر وحدات المبنى الذى أقامه جميعا بعقود ثابته التاريخ ‪ -‬قدمها‬
‫لمحكمة الموضوع فانه يكون‪ .‬قد أسقط خياره ذلك ويكون للمؤجر طلب اخالته من العين المؤجرة‬
‫له ‪.‬‬
‫( المادة ‪ 22‬من القانون ‪ 136‬لسنة ‪)1981‬‬
‫====================================================‬
‫‪-254‬اإليواء واالستضافة‬
‫بعض مبادىء دوائرااليجارات بمحكمة النقض فى االيواء واالستضافة تضمنها الطعن رقم‪/ 277‬‬
‫‪ 70‬بتاريخ ‪ 2011-6-26‬وهى كاالتى ‪:‬‬
‫"المقرر ‪ -‬في قضاء محكمة النقض ‪ -‬أنه ولئن كان عقد إيجار المسكن يتصف‪ 2‬بطابع عائلى ال ينشد‬
‫فيه المنتفع بالعين مجرد السكن بمفرده بل ليعيش مع أفراد أسرته ولمن يقع عليه عبء إيوائهم‬
‫قانونيًا أو أدبيًا إال أن ذلك ال ينفى نسبية‪ 2‬اآلثار المترتبة على عقود اإليجار من حيث األشخاص‬
‫بحيث ال يعتد وال يلتزم بها غير عاقديها األصليين إذ ليس في مجرد إقامة آخرين مع المستأجر في‬
‫المسكن ما ينشئ بذاته عالقة إيجارية بينهم وبين المؤجرين ولو كانت إقامتهم مع المستأجر منذ‬
‫بداية عقد اإليجار إذ ال تترتب في ذمتهم التزامات قبل المؤجر خالل فترة اإلقامة مع المستأجر‬
‫األصلى إذ يبقى هذا األخير هو الطرف األصيل والوحيد في التعامل مع المؤجر وال يسوغ القول بأن‬
‫المقيمين مع المستأجر يعتبرون مستأجرين أصليين أخذًا بأحكام النيابة الضمنية‪ 2‬انحرافًا عن‬
‫المبادئ العامة في نسبية‪ 2‬أثر العقد ألن هؤالء ليسوا طبقًا للقانون أطرافًا في عقد اإليجار وال‬
‫تربطهم بالمؤجر أية عالقة تعاقدية مباشرة أو غيـر مباشرة سـواء كانت إقامتهم مـن بداية اإليجار‬
‫أم بعده وإنما تمتعهم باإلقامة في العين كان قيامًا من المستأجر بالتزامات وواجبات أدبية‪ 2‬ذات طابع‬
‫خاص قابلة للتغيير والتبديل متعلقة به هو ال شأن لها بالمؤجر ‪ ،‬وكيفية استعمال المستأجر لمنفعة‬
‫السكن مسألة عارضة لها تبرز فكرة المجاز القانونى على أساس النيابة الضمنية‪." 2‬‬
‫"المقرر ـ في قضاء محكمة النقض ـ أن اإليواء بطريق االستضافة يقوم على انتفاء العالقة‬
‫القانونية سواء بين المستأجر وبين ضيفه أم بين هذا األخير وبين المؤجر وتبقى إقامة الضيف‬
‫على سبيل التسامح مع ال ُمضيف إن شاء أبقى عليها وإن شاء أنهاها بغير التزام عليه فهى متفرعة‬
‫عن انتفاع المضيف بالعين ومرتبطة باستمراره في هذا االنتفاع وال تنقلب هذه اإلقامة مهما طال‬
‫أمدها إلى مساكنة تعطيه الحق في االحتفاظ بالمسكن لنفسه "‪.‬‬
‫"إذ كان الحكم المطعون فيه قد أقـام قضاءه برفض طلب تدخل الطاعن " المستأجر األصلى "‬
‫بطرد المطعون ضده من العين محل النزاع على سند من أن عقد اإليجار له طابع عائلى وأن‬
‫المطعون ضده األول نجل الطاعن وأحد أفراد أسرته ويقع عليه واجب إيوائه قانونًا بالرغم من أن‬
‫إقامة المطعون ضده بعين النزاع مع المستأجر األصلى على سبيل االستضافة يبقى الطاعن هو‬
‫الطرف األصيل والوحيد في التعامل مع المؤجر وال توجد له قبل الطاعن أيـة حقوق قانونية‪ 2‬أو‬
‫اجتماعية إعما ًال لقاعدة نسبية أثر العقد وأن حقه في اإلقامة مع الطاعن متفرع من حق األخير في‬
‫االنتفاع بعين النزاع بسبب قرابته له ‪ -‬نجله ‪ -‬وال يجوز له وهو مقيم بالعين على هذا النحو أن‬
‫يدعى لنفسه حقًا عليها في مواجهة الطاعن ويكون لألخير الحق في طلب طرده منها لشغله إياها‬ ‫َّ‬
‫بال سند قانونى ‪ ،‬وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيبًا بالفساد في االستدالل‬
‫الذى أدى به إلى الخطأ في تطبيق القانون "‪.‬‬
‫‪-255‬الباقة الحديثة من أحكام محكمة النقض دائرة اإليجارات‪ ‬‬
‫وأتمنى أن يكون بها من الفائدة ما يرضيكم‬
‫وهى كالتالى‪:‬‬
‫إثبات عقد اإليجار‪ ‬‬


‫إعالن‪ ‬‬
‫االمتداد القانوني‪ ‬‬
‫اثر له علة ذلك ‪ .‬‬
‫التماس أعاده النظر‪ ‬‬

‫بطالن‪ ‬‬
‫دعوى‪ ‬‬
‫دستورية‪ 2‬‬
‫‪ -1‬اثر الحكم بعدم الدستورية ‪ :‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 1006‬لسنة ‪ 72‬ق ‪ -‬جلسة ‪ ) 2003 / 3 / 24‬‬
‫طرد للغصب‪ ‬‬
‫لفسخ عقد اإليجار‪ ‬‬

‫الشرط الفاسخ الصريح يسلب القضاء سلطته ‪ .‬خطأ وقصور ‪ .‬‬
‫قرارات لجان تحديد االجرة‪ ‬‬

‫المساكنة‪ ‬‬

‫القانونية ولو كان العقار المطل علية أرضا فضاء علة ذلك‪ ‬‬
‫‪-256‬دراسة حول التأجير كأداه للتمويل أبعاده‬
‫وتقنياته لقد اثبت نشاط التأجير أهميته كاداه منافسة من ادوات تمويل‪ 2‬التجارة واالستثمار‪ 2‬في‬
‫بلدان شتى‪ ،‬خاصة مع تزايد حاجة المشروعات إلى مصادر تمويلية اكثر مرونة‪ 2‬واستجابة‬
‫لمتطلبات نموها وتوسعها‪ .‬‬
‫موجز الدراسة‬
‫لقد اثبت نشاط التأجير أهميته كاداه منافسة من ادوات تمويل التجارة واالستثمار في بلدان شتى‪،‬‬
‫خاصة مع تزايد حاجة المشروعات إلى مصادر تمويلية‪ 2‬اكثر مرونة واستجابة لمتطلبات نموها‬
‫وتوسعها‪ .‬‬
‫ونظرا ألهمية تحقيق هيكل التمويل‪ 2‬االمثل للمشروع‪ ،‬كان ضروريا التعريف بالتأجير كاده للتمويل‪،‬‬
‫سواءا من حيث مفاهيم التأجير وأطرافه وعناصره الرئيسية ‪ ،‬أو من حيث أنواعه وتقنياته‪ ، 2‬أو ما‬
‫تطرحه أنشطة التأجير من قضايا‪.‬‬
‫وإذا كان التأجير يتيح المشاركة في المنافع واألعباء في إطار عالقة طبيعية وعادلة بين أطرافه‪،‬‬
‫وحيث أن لعقد التأجير التمويلي ذاتيته الخاصة‪ ،‬لذلك كان االهتمام بتصنيف‪ 2‬عقود التأجير‪ ،‬وما‬
‫يترتب على كل نوع منها من حقوق والتزامات‪ .‬وتحديد الخطوات الالزمة التي تنتهي بتوقيع عقد‬
‫التأجير‪ ،‬والبيانات االئتمانية المطلوبة لذلك‪.‬‬
‫وتنتهى الدراسة إلى عرض وتحليل المالمح الرئيسية للقانون ‪ 95‬لسنة ‪ 1995‬بشان التأجير‬
‫التمويلي ‪ ( :‬تعريف المؤجر التمويلي – مزاولة االجانب لعمليات التأجير التمويلي ‪ -‬التزامات‬
‫المستأجر والتزامات المؤجر ‪ -‬احكام انقضاء عقد التأجير التمويلي ‪ -‬قواعد المحاسبة الضريبية‬
‫لمشروعات التأجير التمويلي ‪ -‬الجزاءات التي تقع على عاتق من يخالف احكام القانون )‪.‬‬
‫مقدمة‬
‫يتزايد الطلب على تمويل خدمات التجارة واالستثمار عن طريق التأجير بشكل متسارع‪ ،‬كوسيلة‬
‫منافسة من وسائل التمويل في كثير من البلدان‪ ،‬نظرًا لما تقدمه شركات التأجير لعمالئها من‬
‫تسهيالت كبيرة للحصول على أنواع متعددة من األصول تمتد من اآلالت والمعدات والتجهيزات‪ ،‬إلى‬
‫وسائل النقل واالتصال‪ ،‬إلى األصول العقارية‪ .‬وغدت قيمة التسهيالت المرتبطة بعمليات التأجير‬
‫تتراوح بين بضعة آالف من الدوالرات ومئات الماليين للعملية الواحدة‪.‬‬
‫وقد أثبت القطاع الخاص‪ ،‬في غياب المعوقات القانونية‪ 2‬والمالية‪ ،‬رغبته ومقدرته‪ 2‬على إنشاء‬
‫شركات متخصصة للتأجير‪ ،‬وتطوير سوق المعدات المستعملة‪ ،‬إضافة إلى تطوير آليات التأجير‬
‫وتقنياته في العديد من الدول‪ .‬‬
‫وبالرغم من أن نشاط التأجير كان معروفًا منذ عهود بعيدة إال أن تطوره وانتشاره قد جاء نتيجة‪2‬‬
‫تزايد أحجام المشروعات‪ ،‬وتنوع أوجه نشاطها‪ ،‬وتزايد حاجتها إلى مصادر تمويلية أكثر مرونة‪2‬‬
‫واستجابة لمتطلبات نموها وتوسعها في ظل ما يشهده العالم من تطورات سريعة في تكنولوجيا‬
‫اإلنتاج والتسويق‪ 2،‬وارتفاع تكلفة الحصول على األصول الرأسمالية وحقوق المعرفة‪ .‬‬
‫وتعتبر الواليات المتحدة األمريكية‪ 2‬رائدة في مجال عمليات التأجير في العصر الحديث‪ ،‬فقد ظـهر‬
‫كنشاط تمويلى منذ نصف قرن مع إنشاء الشركة األمريكية‪ 2‬للتأجير ‪US. Leasing‬‬
‫‪ .International Inc‬ورغم قاعدتها الرأسمالية المحدودة في البداية فقد أنتشر نشاطها وامتدت‬
‫أعمالها لعمالء كانوا يفوقونها من حيث الحجم والقدرة المالية‪ .‬وترجع هذه المكانة الكبيرة التي‬
‫تبوأتها إلى ما أتيح لها من تسهيالت ائتمانية‪ 2،‬خاصة بعد ما أيقنت البنوك أن التأجير نشاط مربح‬
‫ومضمون‪ .‬‬
‫وبحلول منتصف‪ 2‬الستينات من القرن الماضى توسعت األنشطة التآجيرية في معظم الدول األوروبية‪2‬‬
‫واليابان واستراليا وغيرها‪ .‬واستمرت‪ 2‬خدمات التأجير التمويلي تتزايد وتتسع حتى بلغ حجم‬
‫عملياتها نحو ‪ 302‬مليار دوالر في مطلع التسعينات من القرن الماضي‪ ،‬يستوعب السوق األمريكي‬
‫نحو ‪ %40‬منها‪.‬‬
‫أما في الدول النامية فقد عرف التأجير التمويلى نموًا مطردًا‪ ،‬ففى الفترة بين عامى ‪ 1988‬و ‪1994‬‬
‫ارتفعت قيمة عقود التأجير الموقعة من ‪ 15‬مليار دوالر إلى ‪ 44‬مليار دوالر‪ .‬‬
‫وقد اهتمت بعض المنظمات الدولية وخاصة مؤسسة التمويل الدولية ‪International Finance‬‬
‫)‪ Corporation (IFC‬بتشجيع‪ 2‬وتنمية‪ 2‬االستثمار‪ 2‬في التأجير وتطوير أسواق رأس المال المحلية‬
‫عن طريق المساعدة في تقديم التأجير كمصدر بديل لتمويل شراء المعدات للمؤسسات الصناعية‬
‫والزراعية والتجارية مع التركيز على المؤسسات الصغيرة ومتوسطة الحجم‪ .‬وتلعب المؤسسة‬
‫دورًا هامًا كمصدر للتمويل إلنشاء شركات التأجير ‪ ،‬ومنح خطوط ائتمان لشركات التأجير الموجودة‬
‫ال لمساعدتها على توسيع نشاطها‪ ،‬وتشجيع إدماج أنشطة التأجير في المؤسسات المالية القائمة‬ ‫فع ً‬
‫في بعض البلدان وذلك بهدف نشوء شركات تأجير أكثر قدرة على التنافس في السوق الحرة‬
‫باإلضافة إلى تطوير أدوات تأجير أكثر تعقيدًا كالتأجير عبر الحدود والمساعدة في وضع األطر‬
‫القانونية لتنظيم التأجير‪ .‬‬
‫التأجير التمويلى‪ -‬مفهومه‪ 2‬وابعاده‬
‫يمكن القول أن التأجير التمويلى ‪ Leasing‬هو عبارة عن ترتيبات تجارية أو عقد اتفاق ينتقل‬
‫بمقتضاه إلى المستخدم ( المستأجر ‪ ) Lease‬حق استخدام أصل معين مملوك للمؤجر (‪)Lessor‬‬
‫خالل فترة زمنية معينة‪ 2‬مقابل القيمة‪ 2‬االيجارية المتفق عليها‪ .‬وبصيغة أخرى فإن التأجير هو اتفاق‬
‫تعاقدى بين الطرفين يخول أحدهما حق االنتفاع بأصل مملوك للطرف اآلخر مقابل دفعات دورية‬
‫لمدة زمنية محددة‪ .‬وقد أوضحت المادة الثانية‪ 2‬من الالئحة التنفيذية للقانون ‪ 95‬لسنة ‪ 1995‬ما يعد‬
‫تأجيرا تمويليا في تطبيق أحكام القانون‪ ،‬فعددت أنواع عقود التأجير التمويلي وفقا لما يلي‪ :‬‬
‫• كل عقد يلتزم بمقتضاه المؤجر بان يؤجر إلى المستأجر منقوالت مملوكة له وقت إبرام العقد‪ ،‬أو‬
‫تلقاها من المورد استنادا إلى عقد من العقود يخوله تأجيرها أو التصرف فيها بالبيع إلى المستأجر‬
‫عند انتهاء مدة اإليجار‪ ،‬ويتم التأجير مقابل قيمة ايجارية يتفق عليها المؤجر مع المستأجر‪.‬‬
‫• كل عقد يلتزم بمقتضاه المؤجر بان يؤجر إلى المستأجر عقارات أو منشات يقيمها المؤجر على‬
‫نفقته بناء على طلب المستأجر بقصد تأجيرها إليه بالشروط والمواصفات والقيمة االيجارية التي‬
‫حددها العقد‪ .‬‬
‫• كل عقد يلتزم بمقتضاه المؤجر بتأجير مال إلى المستأجر تأجيرا تمويليا إذا كان هذا المال قد آلت‬
‫ملكيته‪ 2‬إلى المؤجر من المستأجر بموجب عقد يتوقف نفاذه بين الطرفين على إبرام عقد التأجير‬
‫التمويلي‪.‬‬
‫وفى جميع األحوال يجب أن يكون المال المؤجر الزما لمباشرة نشاط انتاجي خدمي أو سلعي‬
‫للمستأجر‪ ،‬وال يدخل في عداد ذلك سيارات الركوب والدراجات اآللية‪.‬‬
‫وتكمن ذاتية هذا النوع من التعاقدات في الفصل بين الملكية القانونية‪ 2‬لألصل وحق االنتفاع به‪ .‬وفى‬
‫إدراك أن االنتفاع باألصل هو الذى يولد الربح وانه يمكن المشاركة في المنافع وااللتزامات المتعلقة‬
‫بهذا األصل بالصورة المثلى بين المؤجر والمستأجر‪.‬‬
‫ويمكن استخالص العناصر الالزم توافرها في التأجير ليصبح تأجيرًا تمويليًا‪ ،‬كالتالى‪-:‬‬
‫التأجير التمويلى هو عقد اتفاق بين طرفين هما المؤجر والمستأجر‪ .‬‬
‫‪ -1‬يلتزم المؤجر بتكوين التمويل‪ 2‬الالزم لشراء األصل‪ .‬‬
‫‪ -2‬وفى حين تظل ملكية هذا األصل للمؤجر فبمقتضى العقد ينتقل حق استعمال هذا األصل إلى‬
‫المستأجر‪ .‬‬
‫‪ -3‬يتحمل المستأجر بقيمة‪ 2‬ايجارية محددة مقابل استخدام هذا األصل خالل الفترة المتفق عليها‪ .‬‬
‫أهمية‪ 2‬التأجير بين مصادر التمويل‪ ‬‬
‫أ‪ -‬مصادر تمويل‪ 2‬المشروعات‪ ‬‬
‫تتعدد مصادر التمويل التي يمكن الحصول منها على األموال الالزمة للمشروع‪ ،‬لذلك تواجه اإلدارة‬
‫المالية إشكالية تحقيق المزيج األمثل للتمويل من مصادره العديدة في ضوء تكلفة الحصول على‬
‫األموال من كل مصدر منها بغرض الوصول إلى هيكل التمويل األمثل الذى يتيح‪ 2‬توفير األموال‬
‫الالزمة لالستثمار بتكلفة مناسبة‪ 2،‬مما يؤكد خطورة وضرورة اإلدارة الفعالة لألموال‪ .‬‬
‫والواقع أن النشاط الذى تزاوله المنشأة يمكن تصنيفه ( حسب طبيعته ) إلى نوعين هما‪ :‬‬
‫‪ -1‬النشاط االستثمارى الذى يترتب عليه خلق طاقة إنتاجية جديدة أو زيادة الطاقة اإلنتاجية‬
‫القائمة‪ 2،‬سواء عن طريق إقامة مشروع جديد‪ ،‬أو التوسع في مشروع قائم أو استبدال األصول‬
‫الموجودة بأصول أخرى أكثر كفاءة‪ .‬‬
‫‪ -2‬النشاط الجارى الذى تزاوله المنشأة بغرض استغالل الطاقة القائمة‪ ،‬وتشغيلها لالستفادة منها‪ .‬‬
‫ولما كان القيام بآى نشاط يتطلب إنفاقًا‪ ،‬فأنه يمكن تقسيم اإلنفاق الذى تقوم به المنشأة إلى قسمين‬
‫هما‪ :‬‬
‫• اإلنفاق االستثماري‪ ‬‬
‫• اإلنفاق الجارى‬
‫ترتيبًا على ما تقدم‪ ،‬يتضح أن هناك نوعين من التكاليف الالزمة للقيام بأعمال المشروع هما‪ :‬‬
‫• التكاليف الرأسمالية‪ ،‬وتكاليف اإلنشاء‬

‫• تكاليف التشغيل‬
‫ويمثل مجموع هذين النوعين من التكاليف إجمالى رأس المال الالزم لتمويل المشروع‪ ،‬أو رأس‬
‫المال المطلوب استثماره في هذا المشروع ‪ .‬‬
‫وفى حالة المشروع الجديد يتم الحصول على األموال الالزمة من مصادر خارجية عن طريق إصدار‬
‫أسهم عادية وممتازة‪ ،‬أو إصدار سندات أو الحصول على قروض قصيرة األجل من البنوك‪ ،‬أو‬
‫قروض طويلة األجل من البنوك المتخصصة (العقارية أو الصناعية أو الزراعية)‪ .‬‬
‫أما في حالة تمويل توسعات جديدة لمشروعات قائمة‪ ،‬فأنه باإلضافة إلى المصادر الخارجية السابق‬
‫ذكرها أنفًا‪ ،‬فهناك المصادر الداخلية للمشروع والتى تتمثل أساسًا في مخصصات اإلهالك‪ ،‬واألرباح‬
‫المحتجزة‪ ،‬والمبالغ المستحقة على المشروع‪ ،‬واستخدام األوراق التجارية في التمويل الالزم‬
‫للتشغيل‪ .‬‬
‫ويالحظ أن لكل مصدر من مصادر التمويل تكلفة يتحملها المشروع عند حصوله منها على األموال‪،‬‬
‫سواء كان هذا المصدر خارجيًا أو داخليًا وعلى المستثمر اتخاذ قرار بالنسبة لهيكل التمويل‬
‫المناسب في ضوء حجم األموال المطلوب الحصول عليها‪ ،‬وتكلفة كل مصدر حتى يتسنى في النهاية‬
‫الحصول على رأس المال الالزم بأقل تكلفة ممكنة‪ .‬‬
‫التأجير كمصدر تمويلى ‪:‬‬
‫يتفق الباحثون على أن التمويل يعتبر حجر الزاوية لتحقيق التنمية‪ 2‬االقتصادية ‪ ،‬وأن التوسع في‬
‫التمويل‪ 2‬االستثمارى‪ 2‬أو تمويل‪ 2‬األصول الرأسمالية يسهم في دفع معدالت النمو لالقتصاد القومى‪ .‬‬
‫ويلعب التمويل عن طريق االئتمان التأجيرى دورًا أساسيًا في تزويد المشروعات بما تحتاجه من‬
‫أصول رأسمالية الزمة ألنشطتها‪ ،‬حتى أصبح هذا النوع من التمويل من أكفأ نظم التمويل‪ 2‬وأقدرها‪،‬‬
‫بل لقد أخذ يمتد لينافس القروض المصرفية‪ 2‬ذات اآلجال المحددة‪ .‬وليس عسيرًا تبرير‪ 2‬ذلك إذا‬
‫وضعنا في الحسبان عدم قدرة سوق اإلقراض على استيعاب كافة احتياجات االستثمار‪ ،‬وان هناك‬
‫حدودًا لما يمكن للمشروعات اقتراضه لتمويل شراء المعدات واآلالت والتجهيزات‪ ،‬فقد يشترط‬
‫البنك المقرض تقديم ضمانات معينة يصعب توفيرها‪ ،‬أو أن يشترط مساهمة المشروع في عملية‬
‫تمويل الشراء بنسب معينة قد يؤثر توفيرها على مستوى‪ 2‬السيولة في المشروع‪ ،‬خاصة مع ارتفاع‬
‫تكلفة األصول الرأسمالية في ذات الوقت الذى تخضع فيه هذه األصول للتقادم نتيجة للتطورات‬
‫التكنولوجية المستمرة‪ .2‬‬
‫من جانب أخر‪ ،‬فان طرح أسهم جديدة أو البحث عن شركاء جدد قد يثير بعض الصعوبات‪ .‬‬
‫إزاء ذلك ‪ ،‬فقد تطلب األمر استحداث صيغ تمويلية‪ 2‬جديدة تكون أكثر استجابة لالحتياجات التمويلية‬
‫للوحدات االقتصادية حتى يتسنى لها التوسع االنتاجى أو التشغيلى بدون إضافة أعباء جديدة على‬
‫كاهل المشروع‪ .‬‬
‫لذلك يعد التأجير التمويلى من أبرز ما ابتدعه الفكر االقتصادي والمالى كصيغة للتمويل لها ذاتيتها‬
‫المتميزة‪ 2،‬فهو يركز على مفهوم مضمونه‪ 2‬أن استخدام األصول هو الذى يحقق الربح وليس الملكية‬
‫في ذاتها‪ ،‬لذلك فهو وسيلة لتمويل استخدام أصل ما و ليس وسيلة لتمويل شرائه أو تملكه‪ ،‬إذ أن‬
‫التملك في نهاية المدة – في األنظمة التي تجيز ذلك – ليس إال أحد الخيارات المطروحة أمام‬
‫المستأجر‪ ،‬ومن ثم فليس هو المقصد األول أو الدافع إلى التعاقد بين المؤجر والمستأجر‪ .‬‬
‫‪-257‬التكليف بالوفاء بعض المبادىء الحديثة‬

‫التى اقرتها دوائر االيجارات بمحكمة النقض فى‬
‫الطعن رقم ‪ 68 / 1033‬بتاريخ‪: 2011-6-22 2‬‬

‫"المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن مفاد النص في المادة ‪ /18‬ب من القانون رقم ‪ 136‬لسنة‬
‫‪ 1981‬بشأن تنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر أن التكليف ( بالوفاء ) المشار إليه يعتبر شرطـًا‬
‫أساسيـًا لقبول دعوى اإلخالء بسبب التأخير في سداد األجرة ‪ ،‬فإن خلت منه الدعوى أو وقع باط ً‬
‫ال‬
‫تعين الحكم بعدم قبول الدعوى ولو لم يتمسك المستأجر بذلك وأنه ولئن إيجـار ( تشريعات إيجـار‬
‫األماكن ) جاءت المادة خلوًا من البيانات التى يجب أن يتضمنها التكليف بالوفاء إال أنه لما كان‬
‫القصد منه إعذار المستأجر بالوفاء بالمتأخر عليه من األجرة فإنه يجب أن يذكر فيه مقدار األجرة‬
‫المطالب بها ‪ ،‬ويكفيه بيان القدر الذى يعتقد أن ذمة المستأجر مشغولة به حتى ولو ثبت بعد ذلك أن‬
‫المقدار الواجب دفعه أقل من المقدار المذكور في التكليف مما يعنى أن التكليف بأجرة متنازع عليها‬
‫ال ما دام ادعاء المؤجر يستند‪ 2‬إلى أساس جدى من الواقع أو القانون "‪.‬‬‫ال يقـع باط ً‬
‫"إذ كان المطعون ضده وجه للطاعن تكليفًا بالوفاء أعلن إليه في ‪ 7/3/1996‬يطالبه فيه بسداد‬
‫األجرة عن المدة من ‪ 1/11/1995‬حتى ‪ 30/3/1996‬ثم صدر قرار لجنة تقدير اإليجارات بتاريخ‪2‬‬
‫الحق في ‪ 5/8/1997‬فإن قضاء الحكم المطعون فيه باإلخالء استنادًا إلى هذا التكليف الذى صدر‬
‫صحيحًا لعدم وجود قرار لجنة بتحديد األجرة وقت توجيهه فإنه يكون قد طبق القانون على وجهه‬
‫الصحيح "‪.‬‬
‫كما فضت الدوائر المدنية‪ 2‬فى الطعن رقم ‪ 79/ 15119‬ايضا بشأن التكليف بالوفاء باالتى ‪:‬‬
‫" إذ كان الطاعن تمسك في دفاعه أمام محكمة الموضوع بأنه كان يقوم بسداد أجرة العين محل‬
‫النزاع ومنها األجرة محل الدعوى الماثلة للمطعون ضده األخير – نجل المطعون ضدها األولى‪-‬‬
‫ال على صحة دفاعه عددًا من إيصاالت بسداد األجرة مذيلة بتوقيع منسوب لألخير لم‬ ‫وقدم تدلي ً‬
‫يطعن عليها بأى مطعن تفيد جميعها سداده األجرة عن الفترة محل الدعوى وعن فترات سابقة‬
‫عليها من أعوام ‪ 1999 ، 1994 ، 1993 ، 1992‬مما يستخلص منها وجود وكالة ضمنية من‬
‫المطعون ضدهما األولى والثانية للمطعون ضده الثالث بمقتضاها يقوم بتحصيل‪ 2‬أجرة عين النزاع‬
‫وفاء مبرئًا للذمة ‪،‬‬
‫من الطاعن ومن ثم فإن السداد له يكون لذى صفة في استيفاء األجرة مما يعتبر ً‬
‫وكان الطاعن قد قام بسداد أجرة العين عن أشهر مايو ويونيه ونوفمبر‪ 2‬وديسمبر‪ 2‬سنة ‪ 1999‬قبل‬
‫إعالنه بالتكليف بالوفاء السابق على رفع الدعوى ‪ ،‬وقدم تأييدًا لذلك إيصاالت مؤرخة‬
‫‪ 5/12/1999 ، 10/11/1999 ، 1/5/1999‬تفيد استالم المطعون ضده الثالث أجرة األشهر سالفة‬
‫البيان ‪ ،‬وإذ ضمنت المطعون ضدهما األولى والثانية التكليف بالوفاء السابق على رفع الدعوى‬
‫والمعلن للطاعن بتاريخ ‪ 13/9/2001‬وعلى ما ورد بمدونات الحكم االبتدائى المؤيد بالحكـم‬
‫المطعون فيه مطالبة األخير باألجرة عن الفترة من ‪ 1/8/1998‬حتى ‪ 1/9/2001‬دون أن يستنزل‬
‫منها أجرة أشهر مايو ونوفمبر وديسمبر عام ‪ 1999‬محل اإليصاالت سالفة الذكر التى سبق سدادها‬
‫ال حابط األثر وال يصلح أساسًا‬ ‫من الطاعن األمر الذى يكون معه التكليف المشار إليه قد وقع باط ً‬
‫ال في ذمة الطاعن ‪ ،‬ويكون الحكم المطعون فيه‬ ‫لدعوى اإلخالء لتضمنه أجرة تجاوز المستحق فع ً‬
‫وقد قضى باإلخالء استنادًا إلى هذا التكليف معيبًا بالخطأ في تطبيق القانون "‪.‬‬
‫‪-258‬التوازن في عقد اإليجار دراسة مقارنة‬
‫إن عقد اإليجار من العقود المهمة والتي نتداولها في حياتنا اليومية‪ 2‬كثيرًا ونتبادل فيها األدوار‬
‫فتارة نكون مستأجرين وأخرى مؤجرين وبصور شتى‪ ،‬ومن هذه العقود عقد إيجار العقار‪ ،‬فهذه‬
‫العقود أولتها التشريعات أهمية‪ 2‬خاصة ألنها تتعلق إما بمحل عمل المستأجر أو محل سكناه وكالهما‬
‫من األمور التي ال يستغني عنها أي فرد‪ ،‬ولم يقتصر‪ 2‬األمر على المنظومة القانونية‪2‬‬
‫العراقية‪ ‬فحسب‪ ،‬بل اهتمت به الكثير من الدول والتي سبقت العراق بذلك المضمار‪ ،‬أما في العراق‬
‫فإن عقود اإليجار كانت تخضع لألحكام الشرعية وعلى وفق الشريعة اإلسالمية التي كانت في زمن‬
‫الدولة العثمانية تنشر‪ 2‬بواسطة مجلة األحكام العدلية‪ ،‬التي تمثل موسوعة األحكام المنظمة‬
‫للمعامالت ومنها عقود اإليجار وكانت هذه المجلة تجمع فيها األحكام الشرعية الصادرة على وفق‬
‫المذهب الحنفي الذي كان مذهب الدولة العثمانية الرسمي آنذاك‪ ،‬ثم بعد ذلك قننت أحكام إيجار‬
‫العقار بموجب القانون المدني العراقي رقم ‪ 40‬لسنة ‪ 1951‬المعدل وحدد االلتزامات المتقابلة بين‬
‫طرفي العالقة العقدية لعقد اإليجار وكان األصل فيه االلتزام بالمدد المحدد في صلب العقد ومقدار‬
‫األجرة المثبت فيه وسرى ذلك لغاية صدور قانون إيجار العقار رقم ‪ 67‬لسنة ‪ 1973‬الذي اخرج‬
‫العقارات المستأجرة من القانون المدني ونظم أحكامها بشكل منفرد تحت وازع وتبرير طرح في‬
‫حينه واستمر الحال لحد اآلن على الرغم من صدور أكثر من تشريع أما ناسخ أو معدل لما سبقه‬
‫وكلها كانت تدور في فلك حماية المستأجر من المالك وفرضت التزام على المالك ال يد له فيه بتمديد‬
‫العقد إلى ما ال نهاية بمعنى التأبيد وبذات األجرة المقدرة ابتداء‪ ،‬وان كان التعديل األخير حدد تلك‬
‫الحماية بثمانية سنوات وأعطى للمالك حق طلب زيادة األجرة بعد مرور مدة خمسة سنوات على‬
‫ابتداء العقد‪ ،‬ولغرض معرفة التزامات كل طرف بموجب هذه القوانين وحتى نتمكن من الوصول‬
‫إلى إيجاد حل لخلق توازن بين حق المستأجر في السكن وحق المالك في االنتفاع‪ ،‬لذلك سأعرض‬
‫األمر في مبحثين مختصرين نسبيًا‪ 2:‬األول يتعلق بمفهوم الشريعة اإلسالمية لإلجارة والغاية من ذلك‬
‫تتجلى في معرفة األساس الذي أنشئ بموجبه‪ 2‬حكم االلتزام بين المالك والمستأجر‪ ،‬والمبحث الثاني‬
‫العرض القانوني‪ 2‬ألحكام عقد اإليجار‪ ،‬ومن ثم خالصة أبين فيها الرأي والمقترح لمعالجة هذا‬
‫االختالل في التوازن بين حق المالك في االنتفاع بملكه وحق المستأجر في السكن‪.‬‬
‫‪-259‬الحيازة المكسبة للملكية ارست الدوائر المدنية‬

‫بمحكمة النقض بعض المبادىء بشأن انقضاء‬
‫ارست الدوائر المدنية بمحكمة النقض بعض المبادىء بشأن انقضاء الحيازة المكسبة للملكية‬
‫بزوال السيطرة الفعلية على الحق بتخلى الحائز عنها طواعية أو فقدها جبرًا عنه بفعل الغير وذلك‬
‫فى الطعن رقم رقم ‪ 80 / 666‬بتاريخ‪ 2011-6-26 2‬نعرضها فيما يلى ‪:‬‬
‫"إن مفاد نصوص المواد ‪ 975 ، 957 ، 956‬من القانون المدنى أن األصل في الحيازة أنها تنقضى‬
‫ً‬
‫طواعية أو بفقدها جبرًا عنه‬ ‫بزوال السيطرة الفعلية على الحق سواء كان ذلك بتخلى الحائز عنها‬
‫بفعل الغير أو بأى طريق آخر‪ .‬ويترتب‪ 2‬على ذلك انقطاع الحيازة وال يبدأ سريانها إال إذا استردها‬
‫الحائز ويبدأ بذلك سريان تقادم جديد ‪ ،‬وذلك ما لم يكن فقد الحيازة بسبب مانع وقتى زواله مترقب ‪،‬‬
‫كمانع طبيعى أو قوة قاهرة فال ينقطع به التقادم "‪.‬‬
‫" إذ كان الحكم المطعون فيه أسس قضاءه بتثبيت ملكية المطعون ضدهم فيما عدا السادس ألطيان‬
‫النزاع على توافر حيازتهم المستوفاة لشرائطها دون انقطاع مدة تزيد عن خمس عشرة سنة في‬
‫حين أن الطاعن تمسك بأن وضع يدهم عليها إنما بدأ في سنة ‪ 1982‬حتى سنة ‪ 1988‬حيث تركوها‬
‫وتخلوا طواعية عنها بسبب مانع غير مؤقت وهو تجمع المياه الراكدة فيها ونمو الحشائش بها‬
‫ومن ثم فقدوا السيطرة المادية عليها وانقطعت حيازتهم لها ‪ ،‬وإذ أعاد المطعون ضدهم المذكورون‬
‫وضع يدهم على أرض النزاع وحيازتها منذ حوالى أربع سنوات على األكثر سابقة على قيام النزاع‬
‫الحالى ‪ ،‬فيبدأ بذلك سريان تقادم جديد ومن ثم فال يتأتى لهم اكتمال المدة الالزمة للتملك بالتقادم‬
‫الطويل ‪ ،‬وإذ لم يفطن الحكم المطعون فيه إلى حقيقة هذا الدفاع واعتبر الحيازة مستمرة خالل المدة‬
‫التى تركوا فيها أرض النزاع وقضى بتثبيت ملكيتهم لها ورفض دعوى الطاعن األمر الذى حجبه‬
‫عن بحث هذا الدفاع كذلك المفاضلة بين عقود البيع العرفية التى يتمسك بها الخصوم ‪ ،‬ومصدر‬
‫ال عن خطئه في تطبيق القانون معيبًا بالقصور في التسبيب "‪.‬‬ ‫ملكية كل منهم‪ ،‬فإنه يكون فض ً‬
‫الدستوريةـ العليا تقضي بأحقية المستأجر في توريث أوالده‪260-‬‬
‫رفضت المحكمة الدستورية العليا برئاسة المستشار عدلي منصور الدعوى التي أقامت طعًنا على‬
‫دستورية نص الفقرة الرابعة من المادة (‪ )17‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬في شأن بعض‬
‫األحكام الخاصة بتأجير وبيع األماكن وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر‪ ،‬فيما تضمنته من قصر‬
‫استمرار عقد االيجار على أوالد الزوجة المصرية من زوجها المستأجر غير المصرى عند انتهاء‬
‫إقامته بالبالد‪ ،‬دون أوالده من الزوجة غير المصرية الذين اكتسبوا الجنسية المصرية بعد انتهاء‬
‫‪.‬العقد‬
‫ً‬
‫استنادا إلى أن الغاية التي توخاها المشرع‪ ،‬وسعى إلى تحقيقها من خالل‬ ‫وأقامت المحكمة حكمها‬
‫نص الفقرة الرابعة من المادة (‪ )17‬من القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ ،1981‬هي حماية األسرة‬
‫المصرية‪ ،‬بتوفير مكان يأويها تهجع إليه‪ ،‬ويكفل استقرارها‪ ،‬تلك األسرة التي يكون على رأسها –‬
‫في تاريخ سابق أو معاصر النتهاء عقد اإليجار – زوجة أو زوج يتمتع بالجنسية المصرية‪ ،‬فيمتد‬
‫سريان عقد اإليجار ألى منهما‪ ،‬وألوالده من المستأجر غير المصرى الذي انتهت المدة المحددة‬
‫‪.‬قانوًنا إلقامته بالبالد‬
‫اعتبارا من ‪ ،16/6/1998‬بعد انتهاء عقد إيجار‬

‫ً‬ ‫وإذ كانت المدعية لم تكتسب الجنسية المصرية إال‬
‫مورثها بوفاته بتاريخ ‪ ،24/3/1996‬فضاًل عن كون والدتها – المدعية األولى – حتى تاريخ‬
‫انتهاء العقد‪ ،‬غير مصرية‪ ،‬شأنها شأن المدعية الثانية – ابنة المستأجر – فكالهما يتمتع بالجنسية‬
‫اإليطالية‪ ،‬ومن ثم لم يكن ًّأيا من أفراد أسرة المستأجر غير المصرى‪ ،‬يتمتع بالجنسية المصرية في‬
‫تاريخ انتهاء عقد اإليجار بوفاته‪ .‬ومن ثم‪ ،‬فإن مركزهن القانونى يختلف عن المركز القانونى ألوالد‬
‫الزوجة أو الزوج مصرى الجنسية‪ ،‬الذين ينصرف إليهم الخطاب في النص المطعون فيه‪ ،‬ومن ثم‬
‫‪.‬فإنه يتعين القضاء برفض هذه الدعوى‬
‫من جانبه‪ ،‬اكدت منال الطيبي ‪ ،‬مدير المركز المصري للحق في السكن ‪ ،‬ان حكم الدستورية بأحقية‬
‫المستأجر في توريث اوالده لم يأت بجديد‪ ،‬وذلك ألن الفقرة الرابعة من المادة (‪ )17‬من القانون رقم‬
‫‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬بشأن بعض األحكام الخاصة بتأجير وبيع األماكن وتنظيم العالقة بين المؤجر‬
‫‪.‬والمستأجر نص علي أحقية المستأجر في توريث اوالده‬
‫‪-261‬الشرط الجزائي في العقود وتجري محكمة‬

‫النقض في قضاء مستقر لها علي القول‬
‫بأن‪ ‬تنص الفقرة األولى في‪ ‬المادة ‪ 224‬من القانون المدني على أن " ال يكون التعويض اإلتفاقى‬
‫مستحقًا‬
‫الشرط الجزائي في العقود الملزمة للطرفين هو شرط متفق عليه جزاءا علي مخالفة نصوص‬
‫العقد ‪ ,‬وثابت من نصوص العقد ‪ ,‬والضرر الحاصل مفترض ‪ ,‬وال يكلف الدائن بإثباته ‪,‬‬
‫وتجري محكمة النقض في قضاء مستقر‪ 2‬لها علي القول بأن‪ ‬‬
‫{ تنص الفقرة األولى في‪ ‬المادة ‪ 224‬من القانون المدني على أن " ال يكون التعويض اإلتفاقى‬
‫مستحقًا إذا أثبت المدين أن الدائن لم يلحقه أي ضرر " ووجود الشرط الجزائي في العقد يفترض‬
‫معه وقوع الضرر إال إذا أثبت المدين عدم وقوعه ألن هذا الشرط ينقل عبء اإلثبات من عاتق‬
‫الدائن إلى عاتق المدين‪.} ‬‬
‫}طعن رقم ‪ ، 1293‬س ‪ 54‬ق ‪ ،‬بجلسة ‪{ 16/3/1986‬‬
‫من المقرر أن عدم تنفيذ المدين اللتزامه التعاقدي يعتبر بذاته خطأ يترتب‪ 2‬مسئوليته‪ 2‬وأن النص {‬
‫في العقد على الشرط الجزائي يجعل الضرر واقعًا في تقدير المتعاقدين فال يكلف الدائن بإثباته ‪ ،‬بل‬
‫يقع على المدين إثبات عدم تحققه ‪ ،‬كما يفترض فيه أن تقدير التعويض المتفق عليه متناسب مع‬
‫‪ }. ‬الضرر الذي لحق الدائن ‪ ،‬وعلى القاضي أن يعمل هذا الشرط ما لم يثبت المدين خالف ذلك‬
‫}طعن رقم ‪ ، 743‬س ‪ 49‬ق ‪ ،‬بجلسة ‪{ 11/01/1983‬‬
‫‪-262‬الطعن في المسائل القضاء االستعجالي نوع خاص‬

‫من حيث اختصاصاته وكذا طبيعة األحكام الصادرة فيه‬
‫ولذلك فقد أعطاه المشرع ميزة خاصة في طرق الطعن ‪.‬‬
‫أ – المعارضة ‪ :‬ال يمس األمر الستعجالي بأصل الحق وهو معجل النفاذ بكفالة أو بدونها رغم كل‬
‫طرق الطعن ‪ ،‬كما أنه غير قابل للمعرضة وال االعتراض على النفاذ المعجل ما ‪ 303‬إ م إذن‬
‫فاألوامر االستعجالية ال تقبل المعارضة حتى ولو كانت غيابية هذا أمام المحكمة أما أمام المجلس‬
‫فإن القرارات الصادرة في المسائل االستعجالية في مرحلة االستئناف إذا كانت غيابية‪ 2‬فهي قابلة‬
‫للمعارضة في أجل ‪ 15‬يوما من تاريخ التبليغ الرسمي أمام نفس الجهة المصدرة للقرار الغيابي ‪.‬‬
‫ب – االستئناف‪: 2‬‬
‫تقبل األوامر الصادرة من قاضي الدرجة األولى االستئناف أمام المجلس في ميعاد ‪ 15‬يوما من‬
‫تاريخ التبليغ الرسمي ويجب أن يفصل في االستئناف‪ 2‬في أقرب اآلجال ما ‪ 304‬إ م ‪.‬‬
‫أوامر األداء واألمر على عريضته‪ : 2‬تعتبر أوامر األداء واألمر على عريضة أوامر خاصة يصدرها‬
‫القاضي االستعجالي وينتفي‪ 2‬فيها مبدأ المواجهة ويخضع إلجراءات خاصة وحتى الطعون المقررة‬
‫لهذه األوامر تكون وفقا إلجراءات خاصة ‪.‬‬
‫أ ‪ -‬األوامر على عرائض ‪ :‬تقدم الطلبات الرامية إلى إثبات حالة أو توجيه إنذار أو إجراء استجواب‬
‫في موضوع ال يمس بحقوق األطراف إلى رئيس الجهة القضائية المختصة ليفصل فيها خالل أجل‬
‫‪ 3‬أيام من تاريخ ايداع الطلب ‪ ،‬في حالة االستجابة إلى الطلب يمكن الرجوع إلى القاضي الذي‬
‫أصدره األمر للتراجع عنه أو تعديله وفي حالة عدم االستجابة إلى الطلب ‪ ،‬يكون األمر بالرفض فقط‬
‫قابال لالستئناف أمام المجلس القضائي خالل ‪ 15‬يوما من تاريخ أمر الرفض ويفصل رئيس‬
‫المجلس في ذلك االستئناف في أقرب اآلجال ما ‪ 312- 311‬إ م ‪.‬‬
‫أما فيما يخص المعارضة فإن هذه األوامر في حد ذاتها ينتفي‪ 2‬فيها مبدأ المواجهة ولذلك فهي ال‬
‫تقبل المعارضة‪2‬‬
‫‪.‬‬
‫ب – أوامر األداء ‪ :‬خالفا للقواعد المقررة في رفع الدعاوى يجوز للدائن بدين من النقود ‪ ،‬مستحق‬
‫وحال األداء ومعين المقدار وثابت بالكتابة أن يتقدم بطلب أمر أداء بشأن هذا الدين والذي يصدره‬
‫القاضي االستعجالي مع انتفاء مبدأ المواجهة أما إذا رفض القاضي إصدار هذا األمر فإن األمر‬
‫بالرفض ال يكون قابال ألي وجه من أوجه الطعن دون المساس بحق الدائن في رفع الدعوى وفقا‬
‫للقواعد المقررة لها ( دعوى مديونية أمام القاضي المدين )‪.‬‬
‫‪ -‬أما إذا أصدرالقاضي االستعجالي أمر األداء ‪ ،‬فإنه بعد تبليغه للمدين له حق االعتراض في ميعاد‬
‫‪ 15‬يوما من تاريخ التبليغ الرسمي أمام نفس القاضي الذي أصدره ولهذا االعتراض أثر موقف ما‬
‫‪ 308‬إ م ‪ .‬وإذا لم يرفع االعتراض في األجل المحدد له يجوز أمر األداء قوة الشيء المقضي به ‪،‬‬
‫وفي هذه الحالة يقوم رئيس أمناء الضبط بمنح‪ 2‬الصيغة التنفيذية‪ 2‬لطالب التنفيذ بعد تقديم شهادة‬
‫عدم االعتراض ‪ ،‬وكل أمر أداء لم يطلب إمهاره بالصيغة التنفيذية‪ 2‬خالل سنة واحدة ( ‪. ) 1‬‬
‫من تاريخ صدوره يسقط وال يرتب أي أثر ما ‪ 309‬إ م ‪.‬‬
‫‪ -‬الطعن غير العادي ضد األوامر االستعجالية ‪:‬‬

‫أ – الطعن بالنقض ‪ :‬الطعن بالنقض هو وسيلة رقابة من المحكمة العليا على أعمال القضاة وهو ال‬
‫يراجع تقدير القضاة للوقائع وإنما يكون في مسألة قانون والقاضي االستعجالي وإن كان ال يمس‬
‫بأصل الحق ويتخذ فقط تدابير تحفظية فهو مجبر على تسبيب األوامر الصادرة عنه ولذلك فهو‬
‫يخضع للمحكمة العليا في هذا الجانب وتكون األوامر الصادرة عنه بصفة نهائية‪ 2‬وفي آخر درجة‬
‫قابلة للطعن بالنقض ولم يخصها المشرع بإجراءات خاصة فهي تخضع للقواعد العامة في الطعن‬
‫بالنقض من حيث المواعيد واإلجراءات ‪.‬‬
‫ب – التماس إعادة النظر ‪ :‬وفقا لنص المادة ‪ 390‬فإن األمر االستعجالي يكون قابال للطعن بالتماس‬
‫إعادة النظر وذلك للفصل فيه من جديد من حيث الوقائع و القانون وذلك وفقا للحاالت المحددة في‬
‫نص المادة ‪ 392‬و ‪ 393‬ذلك أن المشرع لم يحدد أوضاعا معينة خاصة بالمسائل االستعجالية ‪.‬‬
‫ج – اعتراض الغير الخارج عن الخصومة‪ : 2‬وفقا لنص المادة ‪ 380‬إ م فإنه يجوز اعتراض الغير‬
‫الخارج عن الخصومة ضد األوامر االستعجالية وذلك للفصل في القضية من جديد من حيث الوقائع‬
‫والقانون وذلك من طرف كل شخص لم يكن طرف وال ممثل في األمر المطعون في‬
‫‪-263‬العقد غير المحدد المده فى قانون رقم ‪ 4‬اعادة‬
‫هام جدا جدا جدا جدا‬
‫===========‪2‬‬
‫تضاربت االحكام فى شأن مدة عقد االيجار الخاضع للقانون المدنى المشاهره وان بعض الدوائر‬
‫على اعتبار العقد ‪ 59‬سنه قياسا على مدة الحكر وان دوائر االستئناف‪ 2‬اصدرات احكام بهذا المعنى‬
‫وجعلت مدة العقد ‪ 59‬سنه وهو رأى جانب الصواب ومخالف للقانون المدنى وحتى نوضح‪ 2‬للساده‬
‫الزمالء السند القانونى لفساد هذا الرأى نسوق الى حضراتكم حكم الهيئه العامه ‪-:‬‬
‫و قد كان هذا مذهب الهيئة‪ 2‬العامة لمحكمة النقض فى حكم لها أرست به هذا المبدء القانونى حين‬
‫قضت بأنه ‪:‬‬
‫السلطة القضائية فإنه يتعين عليها الفصل فى الطعنين ‪.‬‬
‫من القانون المدنى من اعتبار العقد بعد انتهاء مدته‪ 2‬األولى منعقدًا للفترة المحددة لدفع األجرة مما‬
‫‪ 5846‬لسنة ‪ 101‬ق القاهرة ‪.‬‬
‫الفنى لسنة ‪ 39‬ج ‪ 2‬ص ‪866‬‬
‫‪-264‬المساكنه يترتبـ عليها امتداد عقد االيجار‬
‫إذ كان الثابت من األوراق أن الطاعن تمسك في دفاعه أمام محكمة الموضوع بامتداد عقد إيجار‬
‫عين النزاع له إلقامته‪ 2‬مع والده الذى كان يشارك شقيقه المستأجر األصلي في سكن العين محل‬
‫النزاع منذ بدء اإليجار واستدل على ذلك بالمستندات المبينة بسبب النعي وهو دفاع جوهري يتغير‬
‫به – فيما لو صح – وجه الرأي في الدعوى ويتعين على المحكمة أن تتناوله والمستندات المؤيدة‬
‫له بالبحث والتمحيص ‪ ،‬وإذ لم يعرض الحكم المطعون فيه لهذا الدفاع واكتفى بتأييد الحكم االبتدائي‬
‫ألسبابه التي لم تتناوله إيرادًا وردًا فإنه يكون معيبًا بما يوجب نقضه ‪ .‬الطعن رقم ‪ 8472‬لسنة ‪81‬‬
‫ق جلسة ‪2013 /6 /19‬‬
‫‪-265‬النقض المساكنة التى يعتد فيها بامتداد‬
‫عقد اإليجار يستلزم حصولها في بدء اإلجارة واستمرارها‬
‫المقرر ‪ -‬في قضاء هذه المحكمة ‪ -‬أن المساكنة التي تنشئ للمنتفعين بالعين المؤجرة حقًا في البقاء‬
‫فيها رغم ترك المستأجر األصلي العين يستلزم حصولها منذ بدء اإلجارة واستمرارها دون انقطاع‬
‫وقررت محكمة النقض في حكمها‬

‫بعد االطالع على األوراق وسماع التقرير الذي تاله السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد‬
‫حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية‪ .‬‬
‫وحيث إن الوقائع على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر األوراق ‪ -‬تتحصل في أن المطعون‬
‫ضدها األولى أقامت على الطاعن الدعوى رقم ‪ 9730‬سنة ‪ 1978‬شمال القاهرة االبتدائية‪ 2‬بطلب‬
‫الحكم بإلزامه ‪ -‬في مواجهة المطعون ضده الثاني ‪ -‬بتحرير‪ 2‬عقد إيجار لها عن شقة النزاع‪ ،‬وقالت‬
‫بيانًا لدعواها أنه بموجب عقد إيجار مؤرخ‪ 1953 /3 /1 2‬استأجر المطعون ضده الثاني من مورث‬
‫الطاعن هذه الشقة وأقامت ووالدتها معه فيها منذ بدء اإليجار‪ ،‬وقد غادرت والدتها البالد ثم ترك‬
‫المطعون ضده الثاني الشقة وظلت تقيم بمفردها بشقة النزاع مدة أكثر من خمسة عشر سنة‪ ،‬ومن‬
‫ثم فإن عقد اإليجار يمتد‪ 2‬لصالحها تطبيقًا لنص المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ ،1977‬وإذ‬
‫امتنع الطاعن عن تحرير‪ 2‬عقد لها عن هذه الشقة فقد أقامت الدعوى‪ ،‬وبتاريخ‪ 1979 /6 /6 2‬أحالت‬
‫المحكمة الدعوى إلى التحقيق لتثبت المطعون ضدها األولى إقامتها ووالدتها بشقة النزاع مع‬
‫المطعون ضده الثاني وأن األخير ترك لها هذه الشقة‪ ،‬وبعد أن استمعت المحكمة إلى شاهد‬
‫المطعون ضدها األولى قضت بتاريخ‪ 1980 /3 /26 2‬بإلزام الطاعن ‪ -‬في مواجهة المطعون ضده‬
‫الثاني بتحرير عقد إيجار للمطعون ضدها األولى عن شقة النزاع‪ ،‬استأنف الطاعن هذا الحكم‬
‫باالستئناف رقم ‪ 3179‬سنة ‪ 97‬ق القاهرة وبتاريخ ‪ 1981 /2 /20‬أحالت المحكمة الدعوى إلى‬
‫التحقيق لتثبت المطعون ضدها األولى مشاركتها للمطعون ضده الثاني سكنى شقة النزاع منذ بدء‬
‫اإلجارة وإنه تخلى عنها وبعد سماع شاهدي المطعون ضدها األولى‪ ،‬حكمت المحكمة بتاريخ ‪/21‬‬
‫‪ 1981 /12‬بتأييد الحكم المستأنف‪ ،‬طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض‪ ،‬وقدمت النيابة‬
‫مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن‪ ،‬وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة رأت‬
‫أنه جدير بالنظر‪ ،‬وحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها‪.‬‬
‫وحيث إن الطعن أقيم على ثالثة أسباب ينعي الطاعن بالسبب األول منها على الحكم المطعون فيه‬
‫مخالفة القانون‪ ،‬وفي بيان ذلك يقول أنه تمسك أمام محكمة الموضوع ببطالن صحيفة افتتاح‬
‫ال بالصحيفة‪ ،‬كما تمسك بعدم قبول الدعوى‬ ‫الدعوى وباعتبار الدعوى كأن لم تكن لعدم إعالنه أص ً‬
‫لرفعها على غير ذي صفة لتوجيه إعالن صحيفة الدعوى وإعادة اإلعالن إليه باعتباره نائبًا عن‬
‫ورثة المرحوم‪" ........‬المؤجر" دون بيان أسماء الورثة رغم عدم تمثيله‪ 2‬لهم وعدم تعلق النزاع‬
‫بتركة مورثه‪ 2،‬كما أن المطعون ضدها األولى ال تربطها بالطاعن أو مورثه أية رابطة عقدية وتكون‬
‫الدعوى قد رفعت من غير ذي صفة‪ ،‬وإذ قضى الحكم المطعون فيه برفض هذه الدفوع فإنه يكون‬
‫معيبًا بما يستوجب نقضه‪.‬‬
‫وحيث إن هذا النعي مردود في شقه األول بأن البين من األوراق أن صحيفة الدعوى قد أعلنت‬
‫للطاعن إعالنًا قانونيًا صحيحًا في ‪ ،1978 /12 /14‬وفي اليوم التالي لتقديمها إلى قلم الكتاب‬
‫الحاصل في ‪ 1978 /12 /13‬وفي ذات محل إقامته الذي تم إعادة إعالنه فيه واتخذه موطنًا له‬
‫بصحيفة االستئناف وإذ خلص الحكم المطعون فيه إلى هذه النتيجة‪ 2‬مؤيدًا قضاء محكمة أول درجة‬
‫برفض الدفع ببطالن صحيفة الدعوى وباعتبار الدعوى كأن لم تكن فإنه ال يكون قد خالف القانون‪،‬‬
‫ومردود في شقه الثاني بأنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن الوارث بالنسبة للتركة‬
‫ومقوماتها قبل أيلولتها إلى الورثة يعتبر‪ 2‬نائبًا عن التركة وعن سائر الورثة بوكالة قانونية‪ 2‬أساسها‬
‫وحدة التركة واستقاللها عن أشخاص الورثة وأموالهم الخاصة‪ ،‬لما كان ذلك وكانت دعوى‬
‫المطعون ضدها األولى بطلب تحرير عقد إيجار عن شقة النزاع تستند إلى امتداد عقد المستأجر‬
‫األصلي لها المبرم مع مورث الطاعن "مالك العين" تطبيقًا لنص المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪49‬‬
‫لسنة ‪ 1977‬وباعتبارها مساكنة له وهو التزام متعلق بالعين المؤجرة ينتقل إلى تركة المؤجر‬
‫ويدخل ضمن عناصرها ومن ثم فإن الدعوى تعتبر موجهة إلى تركته ويكون الطاعن باعتباره أحد‬
‫ال للتركة ونائبًا عن سائر الورثة مما يصح توجيه الدعوى إليه وحده‪ ،‬وإذ كانت‬ ‫هؤالء الورثة ممث ً‬
‫المطعون ضدها األولى هي صاحبة صفة في الدعوى لمطالبتها بحق تدعيه لنفسها متعلقًا بالعين‬
‫محل النزاع‪ ،‬فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى برفض الدفع بعدم قبول الدعوى لرفعها من أو على‬
‫غير ذي صفة ال يكون قد خالف القانون ويكون النعي برمته على غير أساس‪ .‬‬
‫وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الفساد في االستدالل وفي بيان ذلك يقول أن‬
‫محكمة االستئناف استخلصت من أقوال شاهد المطعون ضدها األولى‪ ........‬بالتحقيق الذي أجرته‬
‫بجلسة ‪ 1981 /10 /20‬مشاركتها للمطعون ضده الثاني "المستأجر األصلي" في سكنى شقة‬
‫النزاع منذ بدء اإلجارة في سنة ‪ 1953‬رغم أن هذا الشاهد لم يستطع تحديد هذا التاريخ وقرر أنه‬
‫لم يشاهد المطعون ضدها بشقة النزاع إال منذ عشرين سنة أي في أكتوبر سنة ‪ 1961‬مما ينفي‬
‫إقامتها بهذه العين منذ بدء اإلجارة‪ ،‬األمر الذي يعيب الحكم ويستوجب نقضه‪ .‬‬
‫وحيث إن هذا النعي سديد‪ ،‬ذلك أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن المساكنة التي تنشئ‬
‫للمنتفعين بالعين المؤجرة حقًا في البقاء فيها رغم ترك المستأجر األصلي العين يستلزم حصولها‬
‫منذ بدء اإلجارة واستمرارها دون انقطاع‪ .‬ومن المقرر أن تقدير أقوال الشهود واستخالص الواقع‬
‫منها هو من إطالقات قاضي الموضوع‪ ،‬شريطة أال يخرج بتلك األقوال عما يؤدي إليه مدلولها‪ ،‬لما‬
‫كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإلزام الطاعن بتحرير‪ 2‬عقد إيجار للمطعون ضدها‬
‫األولى على ما أورده بمدوناته‪ 2‬من أن "المحكمة تطمئن ألقوال‪ .......‬ومؤداها أن المستأنف عليها‬
‫األولى المطعون ضدها األولى" كانت تشارك المستأجر "األصلي سكنى عين النزاع مند بدء‬
‫استئجاره لها ولآلن دون انقطاع‪ "....‬وإذ كان الثابت بالتحقيق الذي أجرته المحكمة في ‪/10 /20‬‬
‫‪ 1981‬أن هذا الشاهد قد نفى علمه بتاريخ بدء العالقة اإليجارية مقررًا فحسب أنه شاهد المطعون‬
‫ضدها األولى تقيم بالشقة منذ عشرين سنة بما مفاده أن إقامتها بها بدأت في غضون سنة ‪1961‬‬
‫في حين أن الثابت باألوراق أن ‪ -‬المستأجر األصلي "المطعون ضده الثاني" استأجر العين محل‬
‫النزاع في ‪ ،1953 /3 /1‬وإذ استخلص الحكم المطعون فيه من أقوال الشاهد المذكور مشاركة‬
‫المطعون ضدها األولى للمستأجر األصلي سكنى شقة النزاع منذ بدء اإلجارة في سنة ‪ 1953‬فإنه‬
‫يكون قد خرج بأقواله إلى ما ال يؤدي إليه مدلولها مما يعيبه ويوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة‬
‫لبحث باقي أسباب الطعن‬
‫‪-266‬النقض إذا تزاحمت عقود االيجار على عين‬

‫واحدة فإن االسبق في ثبوت التاريخ هو األولي‬
‫المقرر ‪ -‬فى قضاء محكمة النقض ‪ -‬أن المفاضلة بين العقود أن تكون كلها صحيحة وانصبت على‬
‫عين واحدة وأن المشرع جعل األفضلية بين المستأجرين المتزاحمين على العين لمن كان عقده‬
‫ً‬
‫تاريخ ا ورتب البطالن جزاء للعقد أو العقود المتتالية المخالفة لهذا الحظر وهو بطالن يتعلق‬ ‫أسبق‬
‫بالنظام العام تقضى به المحكمة من تلقاء نفسها متى تحققت موجبات إعماله وينبنى على ذلك أنه‬
‫ً‬
‫تاريخا أو وروده على ذات العين المؤجرة يعتد‬ ‫إذا ما ثار نزاع حول صحة عقد اإليجار األسبق‬
‫الحق وجب على المحكمة الفصل فى هذا النزاع باعتباره مسألة أولية الزمة فى المفاضلة بين‬
‫العقود فإذا ما ثبت عدم صحة هذا العقد أو تعلقه بعين أخرى امتنع عليها تفضيله‪ 2‬وارتفع حكم‬
‫منحسرا‬
‫ً‬ ‫الحظر على العقد الالحق كما يضحى جزاء البطالن عنه‬
‫بعد االطالع على األوراق وسماع التقرير الذى تاله السيد المستشار المقرر‪ /‬والمرافعة وبعد‬
‫المداولة‪ .‬‬
‫وحيث إن الوقائع ‪ -‬على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر األوراق ‪ -‬تتحصل فى أن الطاعن‬
‫أقام على المطعون ضدها األولى ومورث المطعون ضدهم من الثانية حتى األخيرة الدعوى رقم‪....‬‬
‫لسنة ‪ 1997‬أمام محكمة شمال القاهرة االبتدائية بطلب الحكم أو ًال بعدم االعتداد بالحكم الصادر فى‬
‫الدعوى رقم‪ ....‬لسنة ‪ 1985‬مستعجل القاهرة فى مواجهته ثان ًيا بعدم االعتداد بعقد اإليجار المؤرخ‬
‫‪ 1982 /5 /15‬الصادر من مورث المطعون ضدهم من الثانية‪ 2‬حتى األخيرة إلى المطعون ضدها‬
‫ثالثا بصحة ونفاذ عقد استئاجره لعين النزاع المبينة بالصحيفة والصادر له من‬ ‫األولى فى مواجهته ً‬
‫المورث المذكور بتاريخ‪ 1988 /2 /12 2‬وقال فى بيان ذلك‪ .‬أنه بموجب ذلك العقد والثابت التاريخ‬
‫برقم‪ .....‬بتاريخ ‪ 1988 /2 /13‬توثيق‪ 2‬مصر الجديدة استأجر من مورث المطعون ضدهم من الثانية‬
‫وحتى األخيرة الشقة رقم ‪ 26‬بالدور الخامس فوق األرضى واستصدرت المطعون ضدها األولى‬
‫حكم ا فى الدعوى سالفة الذكر بتمكينها من ذات الشقة وشرعت فى تنفيذه‪ .‬وإذ لم يكن ً‬
‫طرفا فيه‬ ‫ً‬
‫أقام الدعوى‪ .‬طعن الطاعن بالتزوير‪ 2‬على عقد اإليجار المؤرخ ‪1982 /5 /15‬كما وجهت المطعون‬
‫ضدها األولى دعوى فرعية بطلب تمكينها من عين النزاع‪ .‬حكمت المحكمة أو ًال برفض الطعن‬
‫بالتزوير‪ 2‬ثان ًيا فى الدعوى األصلية بعدم االعتداد بالحكم الصادر فى الدعوى رقم‪ .....‬لسنة ‪1985‬‬
‫ثالثا فى الدعوى الفرعية بإخالء عين النزاع‬ ‫فى مواجهة الطاعن ورفضت الطلبين الثانى والثالث‪ً .‬‬
‫وتمكين المطعون ضدها األولى منها‪ .‬استأنف الطاعن هذا الحكم باالستئناف رقم‪ ......‬لسنة ‪24‬ق‬
‫القاهرة وبتاريخ ‪ 2002 /1 /9‬قضت المحكمة بالتأييد‪ .‬طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض‪.‬‬
‫وإذ ُعرض الطعن على هذه المحكمة أمرت بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه مؤق ًتا حتى ُيفصل فى‬
‫موضوع الطعن وحددت جلسة لنظره وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم المطعون‬
‫فيه وبجلسة المرافعة التزمت النيابة رأيها‪.‬‬
‫وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى‬
‫التسبيب والفساد فى االستدالل ومخالفة الثابت باألوراق وفى بيان ذلك يقول إنه تمسك أمام محكمة‬
‫الموضوع بدفاع حاصلة أن هناك مغايرة بين الشقة المؤجرة له والشقة المؤجرة للمطعون ضدها‬
‫األولى إذ أن عقد إيجاره ُحرر عن شقة بالدور الخامس فوق األرضى ‪ -‬السادس ‪ -‬فى حين أن عقد‬
‫إيجار المطعون ضدها األولى ُحرر عن شقة بالدور الخامس ‪ -‬الرابع علوى ‪ -‬بذات العقار المملوك‬
‫لمورث باقى المطعون ضدهم حسبما يبين من بيانات العقدين والكشف الرسمى الصادر من‬
‫الضرائب العقارية والشهادة الرسمية‪ 2‬الصادرة من الشهر العقارى وصورة الحكم الصادر فى‬
‫الدعوى رقم‪ ....‬لسنة ‪ 1985‬مستعجل القاهرة وصورة صحيفة الدعوى رقم‪ .....‬لسنة ‪1985‬‬
‫المعلنة لسلف الطاعن على الشقة الكائنة بالدور الخامس فوق األرضى بعد أن تعذر إعالنه على‬
‫الشقة الكائنة بالدور الخامس األمر الذى يدل على أن كال العقدين ُحرر عن شقة مغايرة لألخرى‬
‫وهو دفاع جوهرى يتغير به إن صح وجه الرأى فى الدعوى‪ .‬وإذ أغفل الحكم المطعون فيه هذا‬
‫الدفاع وأقام قضاءه على أساس تفضيل عقد إيجار المطعون ضدها األولى ألنه األسبق فى التاريخ‬
‫على عقد الطاعن وأن العقدين وردا على عين واحدة‪ .‬فإنه يكون معي ًبا بما يستوجب نقضه‪.‬‬
‫وحيث إن هذا النعى فى محله ذلك أنه من المقرر وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أن إغفال‬
‫ومؤثرا‪ 2‬فى‬
‫ً‬ ‫الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب‪ 2‬عليه بطالن الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهر ًيا‬
‫قصورا فى أسباب الحكم الواقعية بما‬
‫ً‬ ‫النتيجة التى انتهت إليها المحكمة ‪ -‬إذ يعتبر ذلك اإلغفال‬
‫يقتضى بطالنه‪ .‬ومؤدى ذلك أنه إذا طرح على المحكمة دفاع كان عليها أن تنظر فى أثره فى‬
‫منتجا فعليها أن تقدر مدى جديته‪ 2‬حتى إذا ما رأت أنه متسم بالجدية مضت إلى‬ ‫الدعوى فإن كان ً‬
‫قصورا يبطله‪ ،‬وكان مناط‬ ‫ً‬ ‫قاصرا‬
‫ً‬ ‫فحصه لتقف على أثره فى قضائها فإن هى لم تفعل كان حكمها‬
‫المفاضلة بين العقود أن تكون كلها صحيحة وانصبت على عين واحدة وأن المشرع جعل األفضلية‬
‫تاريخا ورتب البطالن جزاء للعقد أو‬ ‫ً‬ ‫بين المستأجرين المتزاحمين على العين لمن كان عقده أسبق‬
‫العقود المتتالية المخالفة لهذا الحظر وهو بطالن يتعلق بالنظام العام تقضى به المحكمة من تلقاء‬
‫نفسها متى تحققت موجبات إعماله وينبنى على ذلك أنه إذا ما ثار نزاع حول صحة عقد اإليجار‬
‫تاريخ ا أو وروده على ذات العين المؤجرة يعتد الحق وجب على المحكمة الفصل فى هذا‬ ‫ً‬ ‫األسبق‬
‫النزاع باعتباره مسألة أولية الزمة فى المفاضلة بين العقود فإذا ما ثبت عدم صحة هذا العقد أو‬
‫تعلقه بعين أخرى امتنع عليها تفضيله وارتفع حكم الحظر على العقد الالحق كما يضحى جزاء‬
‫منحسرا‪ .‬لما كان ذلك‪ ،‬وكان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الموضوع بأن الشقة‬ ‫ً‬ ‫البطالن عنه‬
‫المؤجرة له فى العقار المملوك لمورث المطعون ضدهم من الثانية‪ 2‬لألخيرة بالعقد المؤرخ ‪/2 /12‬‬
‫‪ 1988‬تغاير الشقة محل عقد إيجار المطعون ضدها األولى المؤرخ ‪ 1982 /5 /15‬والكائنة‪ 2‬بذات‬
‫العقار ودلل على ذلك بالبيانات الواردة عنهما بكل عقد وكان الثابت من البيان الوارد بعقد إيجار‬
‫الطاعن أن العين المؤجرة له هى الشقة الكائنة بالدور الخامس فوق األرضى بينما الثابت بعقد‬
‫إيجار المطعون ضدها األولى أن محله الشقة الكائنة بالدور الخامس فقط‪ .‬وإذ كان من شأن هذا‬
‫الخالف فى بيان العين المؤجرة التشكيك فى حقيقة الواقع وما إذا كانت العين المؤجرة بالعقدين‬
‫الزما على محكمة‬ ‫متسما بالجدية والجوهرية وصار ً‬ ‫ً‬ ‫واحدة أو متعددة فإن هذا الدفاع يكون‬
‫ال إلى حقيقة األمر وإنزال صحيح‬ ‫االستئناف‪ 2‬أن تعرض له وُتقسطه حقه من البحث والتمحيص توص ً‬
‫وردا رغم‬ ‫إيرادا ً‬
‫حكم القانون على ما ثبت لديها أنه الواقع وإذ أغفل الحكم المطعون فيه هذا الدفاع ً‬
‫أنه دفاع جوهرى من شأنه ‪ -‬لو صح ‪ -‬أن يتغير به وجه الرأى فى الدعوى ‪ -‬وأقام قضاءه بصحة‬
‫عقد إيجار المطعون ضدها األولى على سند من أنه األسبق فى التاريخ وبطالن عقد إيجار الطاعن‬
‫باعتباره العقد الالحق ودون أن يتحقق من أن العقدين وردا فى واقع األمر على محل واحد‪ .‬فإنه‬
‫يكون معي ًبا مما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقى أسباب الطعن‪.‬‬
‫‪-267‬النقض قيام مستأجر العين بإشراك آخر معه فى النشاط‬
‫الذى يباشره عن طريق شركة بينهما ال يعتبر تخليا عن االيجار‬
‫النقض ‪:‬قيام مستأجر العين بإشراك آخر معه فى النشاط الذى يباشره عن طريق شركة بينهما ال‬
‫يعتبر تخليا عن االيجار‬
‫المقرر – فى قضاء المحكمة النقض – أن قيام مستأجر العين بإشراك آخر معه فى النشاط الذى‬
‫أجرت من‬ ‫يباشره عن طريق شركة بينهما ال يعدو أن يكون متابعة من جانبه لإلنتفاع بالعين فيما ُ‬
‫أجله ودون أن ينطوى هذا بذاته على معنى تخليه عن تلك العين سواء كلها أو بعضها إلى شريكه‬
‫فى المشروع المالى بأى طريق من طرق التخلى بل يظل عقد اإليجار على حاله قائمًا لصالحه وحده‬
‫ومرتبًا آلثاره بين طرفيه‪ ،‬وال تقوم ثمة رابطة قانونية‪ 2‬مباشرة أو غير مباشرة بين شريكه وبين‬
‫المؤجر‪ ،‬وذلك النتفاء التالزم بين قيام الشركة ووجود العين المؤجرة أو مباشرة نشاطه فيها‪،‬‬
‫وترتيبًا على ذلك فإن المستأجر يعتبر وحده هو صاحب الصفة فى المنازعات الناشئة‪ 2‬عن عقد‬
‫إيجار العين المنشأة بها شركة بينه وبين الغير‪ ،‬فهو الذى يخاصم ويختصم فى الدعاوى المتعلقة‬
‫بهذه المنازعات دون شريكه‪.‬‬
‫بعد االطالع على األوراق وسماع التقرير الذى تاله السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد‬
‫وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر األوراق – تتحصل فى أن المطعون‬
‫ضدهم أقاموا الدعوى……‪ .‬لسنة ‪ 1992‬مساكن اإلسكندرية‪ 2‬االبتدائية‪ 2‬على الطاعن بطلب الحكم‬
‫بإلزامه بتحرير عقد إيجار لهم عن محلى إيواء السيارات المبينين بالصحيفة‪ ،‬على سند من أن‬
‫مورثهم استأجرهما من الشركة الطاعنة الستخدامها كجراج وورشة إلصالح السيارات وكون‬
‫شركة بينه وبين زوجته المطعون ضدها األولى مقرها عين النزاع‪ ،‬وبعد وفاته تم تعديل عقد‬
‫الشركة لتصبح شركة تضامن بين الزوجة واألوالد ثم قصرت لتصبح بين الزوجة المطعون ضدها‬
‫األولى وابنه‪ 2‬المطعون ضده الثانى وأدخل المطعون ضدهما الثالث والرابع شريكين فيها‪ ،‬ادعى‬
‫الطاعن فرعيًا بطلب الحكم باإلخالء لتنازل ورثة المستأجر األصلى عن العين المؤجرة إلى‬
‫المطعون ضدهما الثالث والرابع‪ ،‬ومحكمة أول درجة حكمت بالطلبات فى الدعوى األصلية ورفض‬
‫الدعوى الفرعية‪ ،‬استأنف الطاعن هذا الحكم باالستئناف… لسنة ‪ 50‬ق اإلسكندرية‪ ،‬وبتاريخ‪/13 2‬‬
‫‪ 1995 /2‬قضت المحكمة بالتأييد‪ .‬طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض‪ ،‬وأودعت النيابة‬
‫مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم‪ ،‬وعرض الطعن على هذه المحكمة – فى غرفة مشورة –‬
‫فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها‪.‬‬
‫وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه عدم فهم الواقع فى الدعوى ومخالفة القانون‬
‫إذ قضى بامتداد عقد اإليجار إلى المطعون ضدهما الثالث والرابع الشريكين فى استعمال العين‬
‫ال بنص المادة ‪ 2 /29‬من قانون إيجار األماكن ‪ 49‬لسنة ‪ – 1977‬الذى قضت المحكمة‬ ‫المؤجرة عم ً‬
‫الدستورية‪ 2‬العليا بعدم دستوريته‪ – 2‬رغم أنهما لم يشاركا المستأجر األصلى وإنما أدخال فى الشركة‬
‫بعد وفاته ومازالت الشركة قائمة وبالتالى ال يمتد عقد اإليجار إليهما‪ ،‬مما يعيب الحكم ويستوجب‬
‫نقضه‪.‬‬
‫وحيث إن هذا النعى فى محله ذلك أن المقرر – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن قيام‬
‫مستأجر العين بإشراك آخر معه فى النشاط الذى يباشره عن طريق شركة بينهما ال يعدو أن يكون‬
‫متابعة من جانبه لالنتفاع بالعين فيما أجرت من أجله ودون أن ينطوى هذا بذاته على معنى تخليه‬
‫عن تلك العين سواء كلها أو بعضها إلى شريكه فى المشروع المالى بأن طريق من طرق التخلى بل‬
‫يظل عقد اإليجار على حاله قائمًا لصالحه وحده ومرتبًا آلثاره بين طرفيه‪ ،‬والتقوم ثمة رابطة‬
‫قانونية‪ 2‬مباشرة أو غير مباشرة بين شريكه وبين المؤجر‪ ،‬وذلك النتفاء التالزم بين قيام الشركة‬
‫ووجود العين المؤجرة أو مباشرة نشاطه فيها‪ ،‬وترتيبًا على ذلك فإن المستأجر يعتبر وحده هو‬
‫صاحب الصفة فى المنازعات الناشئة عن عقد إيجار العين المنشأة بها شركة بينه‪ 2‬وبين الغير‪ ،‬فهو‬
‫الذى يخاصم ويختصم فى الدعاوى المتعلقة بهذه المنازعات دون شريكه‪ 2.‬لما كان ذلك‪ ،‬وكان‬
‫القانون رقم ‪ 6‬لسنة ‪ 1997‬بشأن تعديل الفقرة الثانية‪ 2‬من المادة ‪ 29‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪1977‬‬
‫المقضى بعدم دستوريتها والذى نص فى مادته األولى على أنه إذا كانت العين مؤجرة لمزاولة‬
‫نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى فال ينتهى العقد بموت المستأجر ويستمر‪ 2‬لصالح الذين يستغلون‬
‫العين من ورثته‪ ،‬وفى المادة الرابعة منه “على سريان هذا القانون على األماكن المؤجرة لغير‬
‫أغراض السكنى التى يحكمها القانونين رقمى ‪ 49‬لسنة ‪ 136 ،1977‬لسنة ‪ ”1981‬وفى المادة‬
‫الخامسة منه‪“ 2‬يعمل به من اليوم التالى لنشره عدا الفقرة األولى من المادة األولى فيعمل بها‬
‫اعتبارًا من تاريخ العمل بالقانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ ”1977‬مما مؤداه أنه بصدور القانون ‪ 6‬لسنة‬
‫‪ 1997‬فإن امتداد عقد اإليجار أصبح قاصرًا على الورثة دون الشركاء‪ ،‬ولما كان النص قد أدرك‬
‫الدعوى أثناء نظر الطعن فإنه يطبق عليها أحكامه‪ ،‬إذ كان البين من عقدى الشركة‬
‫المؤرخين ‪ / / ، / /‬أن المطعون ضدهما األولى والثانى “من ورثة المستأجر األصلى” شاركا‬
‫المطعون ضدهما الثالث والرابع بعد وفاة مورثهما‪ ،‬فإن قيام تلك الشركة ال يعنى أن األخيرين‬
‫أصبحا مستأجرين لعين النزاع‪ ،‬وال تقوم ثمة رابطة قانونية مباشرة بينهما وبين المؤجر وال يجوز‬
‫لهما أن يتمسكا بامتداد عقد اإليجار إليهما بل يظل عقد اإليجار على حاله لصالح المطعون ضدهما‬
‫األولى والثانى باعتبارهما من ورثة المستأجر األصلى‪ ،‬ولما كان الحكم المطعون فيه قد ألزم‬
‫الطاعن بتحرير‪ 2‬عقد إيجار للمطعون ضدهما الثالث والرابع إعما ًال لنص المادة ‪ 2 /29‬من القانون‬
‫‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬المحكوم بعدم دستوريتها فى القضية رقم ‪ 4‬لسنة ‪ 15‬ق دستورية‪ ،‬فإنه يكون قد‬
‫أخطأ فى فهم الواقع فى الدعوى مما جره إلى مخالفة القانون بما يوجب نقضه‪ 2‬جزئيًا بالنسبة‪ 2‬لهما‬
‫دون حاجة لبحث باقى أسباب الطعن‪.‬‬
‫ولما تقدم‪ ،‬وحيث إن الطعن صالح للفصل فيه‪.‬‬
‫‪-268‬امتداد عقد االيجار الخاضع للقانون المدنى لورثة المستأجر دون شرط االقامه معه وقد نصت‬
‫المادة ‪ 601‬من القانون المدني علي أن عقد االيجار ال ينتهي بموت المؤجر وال بموت المستأجر‬
‫كما بين المشرع في القانون المدني بالمادة ‪ 598‬القاعدة العامة النتهاء عقد االيجار ‪ ‬فبين أنه‬
‫ينتهي‪ 2‬بانتهاء المدة المعينة‪ 2‬في العقد دون حاجة الي تنبيه‪ 2‬باإلخالء‪ ‬مع احكام النقض المتعلقه بهذا‬
‫الموضوع من رابطة محامين المحله‬
‫وقد نصت المادة ‪ 601‬من القانون المدني علي أن عقد االيجار ال ينتهي بموت المؤجر وال بموت‬
‫المستأجر ‪ .‬والسبب في ذلك أن االيجار ليس من العقود التي يراعي فيها االعتبار الشخصي عند‬
‫التعاقد ‪ ,‬وبالتالي فإن العقد يسنمر‪ 2‬بين أحد الطرفين وورثة‪ 2‬الطرف األخر ‪ .‬ومؤدي ما سبق فانه‬
‫يكون لورثة المستأجر حق االستمرار‪ 2‬في االنتفاع بالعين المؤجرة مقابل دفع األجرة المحددة في‬
‫العقد ‪ ,‬ويظل حق الورثة المشار اليه قائما حتي تنتهي‪ 2‬مدة العقد االتفاقية بين مورثهم والمؤجر‪.... ‬‬
‫اما عن دفع مقدم لعقد االيجار من عدمه فهو سؤال ايضا له معنى عميق ذلك اننا قد راينا احكاما‬
‫قضائيا منصوص فىالعقد الخاضع للقانون‪4‬لسنه‪ 1996‬انها مشاهره ويكون المستاجر قد دفع مثال‬
‫عشرين الف جنيه كمقدم عقد يخصم نصفه‪ 2‬من كامل االجره البالغ مقدارها مائتى جنيه مثال فهنا لن‬
‫يتم الحكم باالخالء بعد شهر وانما البد من استنفاد المبلغ المدفوع وتكون هى تلك المده الحقيقيه‬
‫التى ارادها المتعاقدان وتتدخل فيها المحكمه وهذا حقها وفق القانون المدنى لمعرفه النيه‬
‫المشتركه للمتعاقدين وقت ابرام العقد‬
‫بين المشرع في القانون المدني بالمادة ‪ 598‬القاعدة العامة النتهاء عقد االيجار ‪ ,‬فبين أنه يتهي‬
‫بانتهاء المدة المعينة في العقد دون حاجة الي تنبيه باإلخالء ‪ ,‬ثم تناول بعد ذلك أثر موت المستأجر‬
‫أو اعساره علي انتهاء االيجار في المواد من ‪601‬وما بعدها ‪ ,‬ووضع قاعدة آمرة وليست مكمله‬
‫مقتضاها أنه ال ينتهي عقد االيجار بموت المؤجر وال بموت المستأجر‪. ‬‬
‫ثم بين المشرع االسباب العارضة النتهاء عقد االيجار قبل انتهاء مدته ‪ -‬علي سبيل‪ 2‬الحصر ‪ -‬وهي‬
‫العذر الطارئ في المادة ‪ , 608‬واعسار المستأجر في المادة ‪ , 603‬ثم نقل المستأجر الموظف أو‬
‫المستخدم في المادة ‪ , 609‬وأورد قاعدة مكملة في المادة ‪ 607‬خاصة بحاجة المؤجر للعين‬
‫المؤجرة في حالة االتفاق علي ذلك بالعقد‪. ‬‬
‫وال توجد ثمة أسباب أخري النهاء عقد االيجار فيما خال االصل العام واالسباب العارضة ‪ ,‬وذلك‬
‫باعتبار أننا بصدد عقد يخضع للقواعد العامة في القانون المدني وفقا للقانون رقم ‪ 4‬لسنة ‪ 1996‬‬
‫الماده ‪ 601‬من القانون المدنى جاءت واضحة وصريحه إذ أنها تجرى باآلتى ‪:‬ـ‬
‫‪ -‬ال ينتهى االيجار بموت المؤجر وال بموت المستاجر‪. ‬‬

‫‪ - 2‬ومع ذلك اذا مات المستاجر جاز لورثته ان يطلبوا انهاء العقد اذا اثبتوا انه بسبب موت‬
‫مورثهم اصبحت اعباء العقد اثقل من ان تتحملها مواردهم ‪ ،‬او اصبح االيجار مجاوزا حدود‬
‫حاجتهم ‪ .‬وفى هذه الحالة يجب ان تراعى مواعيد التنبيه‪ 2‬باالخالء المبينة فى المادة ‪ 563‬وان‬
‫يكون طلب انهاء العقد فى مدة ستة اشهر على االكثر من وقت موت المستاجر‪. ‬‬
‫وقد قضت محكمة النقض تأيدا لذلك‬
‫عقد االيجار ‪ .‬عدم انتهائه كاصل بوفاة المستاجر ‪ .‬للورثة دون المؤجر الحق فى انهائه متى ابرم‬
‫بسبب حرفة المستاجر ‪ .‬ابرم العقد العتبارات متعلقة بشخص المستاجر ‪ .‬اثره ‪ .‬للمؤجر ولورثة‬
‫المستاجر الحق فى طلب انهائه ‪ .‬المادتان ‪ 602، 601‬مدنى ‪ .‬علة ذلك ‪ .‬مؤداه ‪ .‬عقد ايجار الجراج‬
‫اليدخل فى عداد االنشطة التى عددتها المادة ‪ 2 / 29‬من القانون لسنة ‪ . 1977‬خضوع ايجار تلك‬
‫االماكن لحكم المادة ‪ 601‬مدنى ‪ .‬عدم انتهائها بوفاة المستاجر اال اذا كانت ابرمت العتبارات خاصة‬
‫بشخص المستاجر ‪ .‬وجوب ان يقيم المؤجر الدليل على ذلك‪. ‬‬
‫النص فى المادتين ‪ 602، 601‬من القانون المدنى يدل ‪ -‬وعلى ماجرى به قضاء محكمة النقض ‪-‬‬
‫على ان المشرع جعل القاعدة هى ان موت احد المتعاقدين فى عقود االيجار الينهيه بل تنتقل‬
‫الحقوق وااللتزامات الناشئة عنه الى الورثة اخذا بان االصل فى العقود المالية انها التبرم عادة‬
‫العتبارات شخصيةفاذا لم يعقد االيجار خالفا لالصل االبسبب حرفة المستاجر او اذا كان االيجار لم‬
‫يبرم االالعتبارات شخصية فان االيجار الينتهى المادة ‪ 602‬سالفة االشارة يفيد ان طلب االنهاء‬
‫مقرر لكل من المؤجر وورثة المستاجر … فيجوز للمؤجر ان يطلب انهاء العقد ‪ .‬واذا كان ايجار‬
‫الجراج اليدخل فى عداد االنشطة التى عددتها المادة ‪ / 2 / 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪1977‬‬
‫فتخضع عقود ايجار تلك االماكن بحسب االصل لحكم المادة ‪ 601‬من القانون فال تنتهى بوفاة‬
‫المستاجر اال اذا كان االيجار قد عقد العتبارات خاصة بشخص المستاجر ويجب على المؤجر فى‬
‫طلبه انهاء االيجار لوفاة المستاجر ان يقيم الدليل على ان العقد انما حرر العتبارات متعلقة بشخص‬
‫المستاجر وان استمرار الورثة فى استعمال العين يفوت على المؤجر مصلحة كانت هى الدافع له‬
‫على التعاقد‪. ‬‬
‫(‪ ‬المادتان ‪602 ، 601‬مدنى ‪ 29 ،‬من القانون ‪ 77‬لسنة ‪ 1949‬قضى بعدم دستوريتها عدا الفقرة‬
‫االولى منها‪) ‬‬
‫(‪ ‬الطعن رقم ‪ 2529‬لسنة ‪ 60‬ق جلسة ‪ 1997 / 11 / 23‬س ‪ 48‬ج ‪ 2‬ص ‪) 1291‬‬
‫عقد االيجار عدم انتهائه بوفاة احد المتعاقدين‪ .‬انتقال الحقوق وااللتزامات لورثة‬
‫المستاجر ‪.‬التزامهم باداء االجرة للمؤجر طالما بقيت مدة العقد االتفاقية‪ .‬مؤداه‪ .‬للمؤجر استرداد‬
‫العين بوفاة المستاجر وانتهاء المدة المتفق عليها‪ .‬التجديد الضمنى اعتباراايجارا جديدا الامتدادا‬
‫لاليجار االصلى‪ .‬المادتان ‪ 2، 1 / 601 ، 2/ 599‬مدنى‪.‬‬
‫مؤدى نص المادة ‪ 2، 1 / 601‬من القانون المدنى المنطبق على واقعة النزاع ان المشرع جعل‬
‫القاعدة ان موت احدالمتعاقدين فى عقد االيجار الينهيه بل تنتقل الحقوق وااللتزامات الناشئة عنه‬
‫الى الورثة الذين يلتزمون نحو المؤجر باداء االجرة ما بقيت مدة العقد االتفاقية‪ .‬وترتيبا على ذلك‬
‫على ذلك فانه بوفاة المستاجر لعين مؤجرة مفروشة وانتهاء المدة المتفق عليه فى العقد يكون‬
‫العقد الوجود له ويحق للمؤجر استرداد العين المؤجرة من ورثته وانه كان هذا الحق مقررا‬
‫لمصلحة المؤجر فانه يجور له التنازل عنه ويعتبر‪ 2‬التجديد الضمنى ايجار جديدا المجرد امتداد‬
‫لليجار االصلى وفقا لنص المادة ‪ 2 / 599‬من القانون المدنى‪. ‬‬
‫(‪ ‬المادتان ‪ 601 ، 599‬مدنى‪) ‬‬
‫(‪ ‬الطعن رقم ‪ 7538‬لسنة ‪ 64‬ق جلسة ‪ 1996 / 1 / 17‬س‪ 47‬ج ‪ 1‬ص ‪) 187‬‬
‫مفاد النص فى المادتين ‪ 602 ، 601‬من القانون المدنى يدل ‪ -‬وعلى ما جرى به قضاء هذه‬
‫المحكمة ‪ -‬على أن المشرع جعل القاعدة هى أن موت أحد المتعاقدين فى عقد اإليجار ال ينهيه بل‬
‫تنتقل الحقوق وااللتزامات الناشئةعنه إلى الورثة أخذًا بأن األصل فى العقود المالية أنها ال تبرم‬
‫عادة العتبارات شخصية ‪ ،‬فإذا لم يعقد اإليجار خالفًا لألصل إال بسبب حرفة المستأجر ‪ ،‬أو إذا كان‬
‫اإليجار لم يبرم إال العتبارات شخصية‪ 2‬فإن اإليجار ال ينتهى بقوة القانون بل يجب أن يطلب إنهاؤه ‪،‬‬
‫ولئن كان ظاهر نص المادة ‪ 602‬آنفة االشارة يفيد أن طلب اإلنهاء مقرر لكل من المؤجر وورثة‬
‫المستأجر المتوفى فى الحالتين المنصوص‪ 2‬عليهما فيه ‪ ،‬إال أنه استهداء بالحكمة التى أملته فإن‬
‫طلب االخالء مخول لورثة المستأجر دون المؤجر اذا لم يعقد اإليجار إال بسبب حرفة المستأجر ألن‬
‫مباشرة مهنة المستأجر المورث تقتضى كفاية قد ال تتوافر فيهم ‪ ،‬بخالف الحالة التى يراعى فى‬
‫إبرام اإليجار اعتبارات كتعلقة بشخص المستأجر فإنه يجوز طلب اإلخالء لكل من المؤجر وورثة‬
‫المستأجر على حد سواء ‪ ،‬يؤيد هذا النظر ما أوردته المذكرة االيضاحية لنص المادة ‪ 601‬من أنه‬
‫إذا كان اإليجار قد عقد العتبارات شخصية فى المستأجر كما فى عقد المزارعة و‪ .............‬فيجوز‬
‫للمؤجر ان يطلب إنهاء العقد ‪ ،‬وقد أفصح المشرع عن هذا االتجاه فى المادة ‪ 2/29‬من القانون ‪49‬‬
‫لسنة ‪ 1977‬فاستحدث إضافة فقرة تنص على أنه ‪ ........... -‬اذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط‬
‫تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى فال تنتهى بوفاة المستأجر أو تركه العين ويستمر لصالح‬
‫ورثته وشركائه فى استعمال العين بحسب األحوال ‪ -‬ومؤدى ما تقدم ‪ -‬ومع ما اسحدثه النص‬
‫المشار إليه فى فقرته الثانية ‪ 0‬فإنه يتبقى طائفة من العقود تحكمها نصوص القانون المدنى‬
‫بالنسبة‪ 2‬النتهائها أو انتقالها للورثة وهى العقود التى تبرم لغير أغراض السكنى وفى نفس الوقت ال‬
‫تدخل فى عداد النشاط التجارى أو الصناعى أو المهنى أو الحرفى فتخضع عقود إيجار تلك األماكن‬
‫بحسب األصل لحكم المادة ‪ 601‬من القانون المدنى فال تنتهى بوفاة المستأجر وإنما ينتقل الحق فى‬
‫اإليجار لورثته من بعده ‪ -‬غاية ما فى األمر ‪ -‬أنه ال يحق لهم طلب إلزام المؤجر بتحرير عقد إيجار‬
‫أسوة بالعقود الخاضعة للمادة ‪ 29‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬وعم ً‬
‫ال بالفقرة الثالثة منها‪. ‬‬
‫(‪ ‬المادتان ‪ 602 ، 601‬مدنى ‪ 131‬لسنة ‪. ) 1948‬‬
‫(‪ ‬المادة ‪ 3/29‬ق ‪ 49‬لسنة ‪. ) 1977‬‬
‫(‪ ‬الطعن رقم ‪ 1829‬لسنة ‪ 56‬ق ‪ .‬جلسة ‪ 1992/1/9‬س ‪ 43‬ع ‪ 1‬ص ‪) 142‬‬
‫وفاة المستأجر األصلى أثناء مدة العقد األتفاقية وقبل استالمه العين المؤجرة معدة للسكنى ‪ .‬أثره ‪.‬‬
‫انتقال الحقوق وااللتزامات الناشئة عن العقد الى ورثته‪ 2‬ولو كانوا غير مقيمين بالعين ‪ .‬م ‪1/601‬‬
‫مدنى‬
‫النص فى المادة ‪ 21‬من قانون ايجار األماكن رقم ‪ 52‬لسنة ‪ - 1969‬الواجب التطبيق والمقابل‬
‫لنص المادة ‪ 29‬من القانون الحالى رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬يدل على أن المشرع جعل لبعض أقارب‬
‫المستأجر المقيمين معه حتى تاريخ وفاته حقا فى األستمرار باالنتفاع بالعين المؤجرة بشروط‬
‫معينه بينها مما مفاده ان مناط تطبيق هذا النص أن تكون العين المؤجرة قد تم تسليمها للمستأجر‬
‫وأقام مع أقاربه حتى وفاته ‪ .‬واذ خلت نصوص التشريعات الخاصة بايجار األماكن من ايراد نص‬
‫بحكم الحالة التى يتوفى فيها المستأجر أثناء مدة العقد االتفاقية ‪ ،‬وقبل استالمه العين معدة‬
‫للسكنى ‪ ،‬فانه يتعين الرجوع الى القواعد العامة لاليجار المنصوص عليها فى القانون المدنى ‪،‬‬
‫ومنها ما تقضى به المادة ‪ 1 / 601‬من القانون المدنى من أن االيجار ال ينتهى بوفاة المؤجر أو‬
‫المستأجر ‪ ،‬وأنه اذا مات المستأجر جاز لورثته‪ 2‬أن يطلبوا انهاء العقد متى أثبت أنه بسبب موت‬
‫مورثهم أصبحت اعباء العقد أثقل من ان تتحملها مواردهم أو أصبح االيجار مجاوزا حدود‬
‫حاجتهم ‪ ،‬مما مفاده انه بوفاة المستأجر تنتقل الحقوق وااللتزامات الناشئة عن عقد االيجار الى‬
‫ورثته أخذا بان األصل فى العقود المالية انها التبرم العتبارات شخصية‪ 2‬ويحق لهم األنتفاع بالعين‬
‫المؤحرة بغض النظر عن سبق اقامة مورثهم أو اقامتهم معه فيها‪. ‬‬
‫( ‪ 21‬من القانون ‪ 52‬لسنة ‪ 29 ، 1969‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬قضى بعدم دستوريتها ‪198 ،‬‬
‫‪ 601 ،‬مدنى‪) ‬‬
‫(‪ ‬الطعن رقم ‪ 785‬لسنة ‪ 55‬ق جلسة ‪ 1990/4/18‬ص ‪ 1010‬لسنة ‪ 41‬ع ‪)1‬‬
‫======================================================‪2‬‬
‫==‬
‫‪-269‬امثله شارحة لكيفية حساب اإلجرة‬

‫القانونيةـ‪ ‬من رابطة محامين المحله‬
‫‪--------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫الحالة األولى ‪ :‬إذا كانت األجرة المتفق عليها ال تتجاوز ‪ 5‬جنيهات ‪ 0‬الحالة الثانية ‪ :‬إذا كانت‬
‫األجرة المتفق عليها تتجاوز ‪ 5‬جنيهات ‪ ( 0‬الحالة األولى ) كيفية حساب األجرة القانونية إذا‬
‫كانت القيمة اإليجارية المتفق عليها ال تتجاوز خمسة جنيهات نفرض أن أجرة األساس = ‪ 4‬جنيه‬
‫( أقل من خمسة جنيه ) و أن القيمة اإليجاريةـ المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقار وقت‬
‫اإلنشاء = ‪ 3‬جنيه فإن األجرة القانونية تحدد على النحو التالي ‪ :‬أجرة األساس = ‪ 4‬جنيه الزيادة‬
‫بموجب المادة ‪ 4‬ق ‪ 121‬لسنة ‪ 1.80 = 100÷45× 4 = 1947‬جنيه الزيادة المقررة بموجب‬
‫المادة ‪ 7‬ق ‪ 1365‬لسنة ‪ 4.50 = 100÷150 ×3 = 1981‬جنيه يخصم منها نسبةـ ‪% 50‬‬
‫لمواجهة تكاليف الترميم أو الصيانة ألنها ال تأخذ حكم األجرة إعماال لنص المادة (‪ )15‬من قرار‬
‫رئيس الجمهوريةـ رقم ‪ 237‬لسنة ‪ 1997‬بالالئحة التنفيذية للقانون رقم ‪ 6‬لسنة ‪ 1997‬و الحكم‬
‫الصادر في الطعن بالنقض رقم ‪ 1084‬لسنة ‪ 56‬ق فتصبحـ قيمة الزيادة المقررة بالمادة ‪ 7‬ق‬
‫‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬و التي ترد عليها الزيادة المقرة بالمادة ‪ 3‬ق ‪ 6‬لسنة ‪=2÷ 4.5 = 1997‬‬
‫‪ 2.25‬جنيه األجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم ‪6‬لسنة ‪ 8.05 =1.8 +4 = 1997‬جنيه‬
‫األجرة القانونيةـ بعد العمل بقانون ‪ 6‬لسنة ‪(8 × 8.05 = 1997‬أمثال ) = ‪ 64.40‬جنيه يضاف‬
‫قيمة نصف األجرة المستبعدة فتصبح القيمة اإليجارية = ‪ 66.65 = 2.25 +64.40‬جنيه تزاد‬
‫سنويا زيادة دورية متغيرة ‪ %10‬حتى ‪ ( 31/3/2001‬م ‪ 3‬ق ‪ 6‬لسنة ‪ ) 1997‬اعتبارا من‬
‫‪ 1/4/2001‬تزاد بنسبةـ ‪ %2‬زيادة سنويةـ دورية ( م ‪ 1‬ق ‪ 14‬لسنة ‪ ) 2001‬تضاف بعد لك‬
‫الملحقات التي تخص العين المؤجرة و يتحملها المستأجر ‪ -2‬كيفية حساب األجرة القانونيةـ لو‬
‫كانت العين المؤجرة للسكنى و تم تغيير االستعمال إلى غير أغراض السكنى بعد العمل بأحكام‬
‫القانون ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬نفرض أن أجرو األساس كشقة سكنية = ‪ 4‬جنيه ( أقل من خمسة‬
‫جنيهات ) و أن القيمةـ اإليجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبةـ على العقار وقت اإلنشاء = ‪3‬‬
‫جنيه فإن األجرة القانونيةـ تتحدد على النحو التالي ‪ :‬أجرة األساس = ‪ 4‬جنيه الزيادة المقرة‬
‫بموجب المادة ‪ 4‬ق ‪ 121‬لسنة ‪ 0.4 = 100÷ 10 ×4 = 1947‬جنيه الزيادة المقررة نتيجةـ‬
‫تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى م ‪ 23‬ق ‪ 49‬لسنة ‪× )0.4 + 4 ( = 1977‬‬
‫‪ 8.80 = 100÷200‬جنيه اقيمة اإليجارية بعد تغيير استعمال العين = ‪= 8.80+ 0.4+ 4‬‬
‫‪ 13.20‬جنيها الزيادة المقررة بموجب المادة ‪ 7‬ق ‪ 136‬لسنة ‪= 100÷150 ×3 = 1981‬‬
‫‪ 4.50‬جنيه يخصم منها نسبة ‪ %50‬لمواجهة تكاليف الترميم أو الصيانة ألنها ال تأخذ حكم‬
‫األجرة إعماال لنص المادة ‪ 15‬من قرار رئيس الجمهوريةـ رقم ‪ 237‬لسنة ‪ 1997‬بالالئحة‬
‫التنفيذيةـ للقانون رقم ‪ 6‬لسنة ‪ 1997‬و الحكم الصادر في الطعن بالنقض رقم ‪ 1084‬لسنة ‪ 56‬ق‬
‫فتصبح قيمة الزيادة المقررة بالمادة ‪ 7‬ق ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬و التي ترد عليها الزيادة المقررة‬
‫بالمادة ‪ 3‬ق ‪ 6‬لسنة ‪ 2.25 = 2÷ 4.50 = 1997‬جنيه األجرة القانونية عند العمل بالقانون ‪6‬‬
‫لسنة ‪ 15.45 = 2.25 + 13.20 = 1997‬جنيه األجرة القانونيةـ بعد العمل بالقانون ‪ 6‬لسنة‬
‫‪(8 × 15.45 = 1997‬أمثال ) = ‪ 123.60‬جنيه تضاف قيمة نصف األجرة المستبعدة من‬
‫الزيادة فتصبحـ القيمة اإليجارية = ‪ 125.85 = 2.25 + 123.60‬جنيه تزاد سنويا زيادة دورية‬
‫متغيرة ‪ % 10‬حتى ‪ ( 31/3/2001‬م ‪ 3‬ق ‪ 6‬لسنة ‪ ) 1997‬اعتبارا من ‪ 1/4/2001‬تزاد‬
‫بنسبةـ ‪ %2‬زيادة سنويةـ دورية ( م ‪ 1‬ق ‪ 14‬لسنة ‪ ) 2001‬تضاف بعد ذلك الملحقات التي‬
‫تخص العين و يتحملها المستأجر ‪ -3‬كيفية حساب األجرة القانونية لو كانت العين المؤجرة‬
‫للسكنى و تم تغييرـ االستعمال إلى غير أغراض السكنى بعد العمل بالقانون ‪ 136‬لسنة ‪1981‬‬
‫نفرض أن أجرة األساس = ‪ 4‬جنيه ( أي أقل من خمسة جنيهات ) فإن األجرة القانونيةـ تحسب‬
‫على النحو التالي أجرة األساس ‪ 4‬جنيه الزيادة المقررة بموجب المادة ‪ 4‬ق ‪ 121‬لسنة ‪1947‬‬
‫= ‪ 4‬جنيه × ‪ 0.4 = 100÷10‬جنيه الزيادة المقررة نتيجة تغيير استعمال العين إلى غير‬
‫أغراض السكنى م ‪ 19‬ق ‪ 136‬لسنة ‪ 8.80 = 100 ÷200 × ) 0.4+4 ( = 1981‬جنيه‬
‫األجرة القانونيةـ عند العمل بالقانون ‪ 6‬لسنة ‪ 13.20 = 8.80+ 0.4+4 = 1997‬جنيه األجرة‬
‫القانونية بعد العمل بالقانون ‪ 6‬لسنة ‪ ( 8 × 13.20 = 1997‬أمثال ) = ‪ 105.60‬جنيه تزاد‬
‫سنويا زيادة دورية متغيرة ‪ % 10‬حتى ‪ ( 31/3/2001‬م ‪ 3‬ق ‪ 6‬لسنة ‪ ) 2001‬اعتبارا من‬
‫‪ 1/4/2001‬تزاد بنسبةـ ‪ % 2‬زيادة سنوية دورية ( م ‪ 1‬ق ‪ 14‬لسنة ‪ ) 1997‬تضاف بعد ذلك‬
‫الملحقات التي تخص العين و يتحملها المستأجر ( الحالة الثانيةـ ) كيفية حساب األجرة القانونية‬
‫إذا كانت القيمةـ اإليجارية المتفق عليها تجاوز خمسة جنيهات ‪ -1 :‬كيفية احتساب األجرة‬
‫القانونية إذا كانت القيمة اإليجارية المتفق عليها تتجاوز خمسة جنيهات ‪ :‬نفرض أن أجرة‬
‫األساس = ‪ 6‬جنيهات ( أكثر من خمسة جنيه ) و أن القيمة اإليجارية المتخذة أساس لحساب‬
‫الضريبةـ على العقار وقت اإلنشاء = ‪ 5‬جنيه فإن األجرة القانونية تحدد على النحو التالي ‪ :‬أجرة‬
‫األساس = ‪ 6‬جنيه الزيادة المقررة بموجب المادة ‪ 4‬ق ‪ 121‬لسنة ‪= 100÷60 × 6 = 1947‬‬
‫‪ 3.60‬جنيه الزيادة المقررة بموجب المادة ‪ 7‬ق ‪ 136‬لسنة ‪= 100 ÷150 × 5 =1981‬‬
‫‪ 7.50‬جنيه يخصم منها نسبة ‪ % 50‬لمواجهة تكاليف الترميم و الصيانة ألنها ال تأخذ حكم‬
‫األجرة إعماال لنص المادة ‪ 15‬من قرار رئيس الجمهوريةـ رقم ‪ 237‬لسنة ‪ 1997‬بالالئحة‬
‫التنفيذيةـ للقانون ‪ 6‬لسنة ‪ 1997‬و الحكم الصادر في الطعن بالنقض رقم ‪ 1084‬لسنة ‪ 56‬ق‬
‫بالمادة ‪ 3‬ق ‪ 6‬لسنة ‪ 3.75 = 2 ÷ 7.50 = 1997‬جنيه األجرة القانونية عند العمل بالقانون‬
‫رقم ‪ 6‬لسنة ‪ 13.35 = 3.75+ 3.6+6 = 1997‬جنيه األجرة القانونية بعد العمل بالقانون رقم‬
‫‪ 6‬لسنة ‪( 8 × 13.35 = 1997‬أمثال ) = ‪ 106.80‬جنيه تضاف قيمة نصف األجرة المستبعدة‬
‫من الزيادة من الزيادة فتصبحـ القيمةـ اإليجارية = ‪ 110.55 = 3.75 + 106.80‬جنيه تزاد‬
‫سنويا زيادة دورية متغيرة ‪ % 10‬حتى ‪ ( 31/3/2001‬م ‪ 3‬ق ‪ 6‬لسنة ‪ ) 1997‬اعتبارا من‬
‫‪ 1/4/2001‬تزاد بنسبةـ ‪ %2‬زيادة سنويةـ زيادة سنوية دورية ( م ‪ 1‬ق ‪ 14‬لسنة ‪) 2001‬‬
‫تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين و يتحملها المستأجر ‪ -2‬كيفية احتساب األجرة‬
‫القانونية في حالة تغيير استعمال العين بعد العمل بالقانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬نفرض أن أجرة‬
‫األساس = ‪ 6‬جنيهات و أن القيمة اإليجاريةـ المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقار وقت‬
‫اإلنشاء = ‪ 5‬جنيه فإن األجرة القانونية تحدد على النحو التالي ‪ :‬الزيادة المقررة بموجب المادة ‪4‬‬
‫ق ‪ 121‬لسنة ‪ 0.72 = 100 ÷12 × 6 = 1947‬جنيه الزيادة المقررة بموجب المادة ‪ 23‬ق‬
‫‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬نتيجة تغيير استعمال العين = ( ‪ 13.44 = 100 ÷ 200 × ) 0.72 +6‬جنيه‬
‫الزيادة المقررة بموجب المادة ‪ 7‬ق ‪ 136‬لسنة ‪ 7.50 = 100 ÷ 150 × 5 = 1981‬جنيه‬
‫يخصم منها نسبةـ ‪ % 50‬لمواجهة تكاليف الترميم و الصيانة ألنها ال تأخذ حكم األجرة إعماال‬
‫لنص المادة ‪ 15‬من قرار رئيس الجمهوريةـ رقم ‪ 237‬لسنة ‪ 1997‬بالالئحة التنفيذية للقانون ‪6‬‬
‫لسنة ‪ 1997‬و الحكم الصادر في الطعن بالنقض رقم ‪ 1084‬لسنة ‪ 56‬ق فتصبح الزيادة المقررة‬
‫بموجب م ‪ 7‬ق ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬و التي ترد عليها الزيادة المقررة بالمادة ‪ 3‬ق ‪ 6‬لسنة ‪1997‬‬
‫= ‪ 3.75 = 2 ÷ 7.50‬جنيه األجرة القانونيةـ عند العمل بالقانون رقم ‪ 6‬لسنة ‪6.72 = 1997‬‬
‫‪ 23.91 = 3.75+ 13.44 +‬جنيه األجرة القانونيةـ بعد العمل بالقانون رقم ‪ 6‬لسنة ‪= 1997‬‬
‫‪ ( 8 × 23.91‬أمثال ) = ‪ 191.28‬جنيه تضاف قيمة نصف األجرة المستبعدة من الزيادة‬
‫فتصبح القيمة اإليجارية = ‪ 195.03 = 3.75 + 191.28‬تزاد سنويا زيادة دورية ( م ‪ 1‬ق‬
‫‪ 14‬لسنة ‪ ) 2001‬تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين و يتحملها المستأجر ‪ -3‬كيفية‬
‫احتساب األجرة القانونيةـ في حالة تغييرـ استعمال العين بعد العمل بالقانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪1981‬‬
‫نفرض أن أجرة األساس كشقة سكنية = ‪ 6‬جنيهات فإن األجرة القانونيةـ تحدد على النحو التالي ‪:‬‬
‫الزيادة المقررة بمقتضى م ‪ 4‬ق ‪ 121‬لسنة ‪ 0.72 = 100 ÷ 12 ×6.00 = 1974‬جنيه‬
‫الزيادة المقررة نتيجةـ تغيير االستعمال بموجب نص المادة ‪ 19‬ق ‪ 136‬لسنة ‪+ 6 ( == 1981‬‬
‫‪ 13.44 = 100 ÷ 200 × ) 0.72‬جنيه األجرة القانونيةـ عند العمل بالقانون رقم ‪ 6‬لسنة‬
‫‪ 20.16 = 13.44+ 0.72+ 6.00 = 1997‬جنيه األجرة القانونيةـ بعد العمل بالقانون رقم ‪6‬‬
‫لسنة ‪ ( 8 × 20.16 = 1997‬أمثال ) = ‪ 161.28‬جنيه تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة ‪10‬‬
‫‪ %‬حتى ‪ ( 31/3/2001‬م ‪ 3‬ق ‪ 6‬لسنة ‪ ) 1997‬اعتبارا من ‪ 1/4/2001‬تزاد نسبة ‪% 2‬‬
‫زيادة سنويةـ دورية ( م ‪ 1‬ق ‪ 14‬لسنة ‪ ) 2001‬تضاف بعد لك الملحقات التي تخص العين و‬
‫يتحملها المستأجر ‪ -2‬عيادات األطباء و مكاتب المحامين و المهندسين و أصحاب المهن غير‬
‫التجارية ‪ -1‬كيفية احتساب األجرة القانونية لعيادات األطباء و مكاتب المحامين و المهندسين و‬
‫أصحاب المهن غير التجارة في األماكن المنشأة قبل أو ل يناير ‪ 1994‬نفرض أن أجرة األساس‬
‫للوحدة المستأجرة = ‪ 4‬جنيهات نفرض أن القيمة اإليجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبةـ = ‪3‬‬
‫جنيهات فإن األجرة القانونيةـ تحدد على النحو التالي ‪ :‬أجرة األساس = ‪ 4‬جنيهات الزيادة المقررة‬
‫بمقتضى المادة ‪ 4‬ق ‪ 121‬لسنة ‪ 1.20 = 100 ÷ 30 × 4 = 1947‬جنيه الزيادة المقررة‬
‫بمقتضى المادة ‪ 7‬ق ‪ 136‬لسنة ‪ 4.50 = 100 ÷ 150 × 3 = 1981‬جنيه يخصم منها نسبةـ‬
‫‪ % 50‬لمواجهة تكاليف الترميم و الصيانة ألنها ال تأخذ حكم األجرة إعماال لنص المادة ‪ 15‬من‬
‫قرار رئيس الجمهورية رقم ‪ 237‬لسنة ‪ 1997‬بالالئحة التنفيذيةـ للقانون ‪ 6‬لسنة ‪ 1997‬و‬
‫الحكم الصادر في الطعن بالنقض رقم ‪ 1084‬لسنة ‪ 56‬ق فتصبح قيمة الزيادة المقررة بالمادة ‪7‬‬
‫ق ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬و التي ترد عليها الزيادة المقررة بالمادة ‪ 3‬ق ‪ 6‬لسنة ‪÷ 4.50 = 1997‬‬
‫‪ 2.25 = 2‬جنيه األجرة القانونيةـ عند العمل بالقانون رقم ‪ 6‬لسنة ‪+ 1.20 + 4.00 = 1997‬‬
‫‪ 7.45 = 2.25‬جنيه األجرة القانونية بعد العمل بقانون رقم ‪ 6‬لسنة ‪8 × 7.45 = 1997‬‬
‫( أمثال ) = ‪ 59.6‬جنيه تضاف قيمة نصف األجرة المستبعدة من الزيادة فتصبحـ القيمة اإليجارية‬
‫= ‪ 61.85 = 2.25+ 59.60‬جنيه تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة ‪ % 10‬حتى ‪31/3/2001‬‬
‫( م ‪ 3‬ق ‪ 6‬لسنة ‪ ) 1997‬اعتبارا من ‪ 1/4/2001‬تزاد بنسبةـ ‪ % 2‬زيادة سنوية دورية ( م ‪1‬‬
‫ق ‪ 14‬لسنة ‪ ) 2001‬تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين و يتحملها المستأجر ‪ -2‬كيفية‬
‫احتساب األجرة القانونيةـ في حالة تغييرـ استعمال العين لغير أغراض السكنى بعد العمل بالقانون‬
‫‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬نفرض أن أجرة األساس كشقة سكنية = ‪ 5‬جنيهات و أن القيمة المتخذة أساسا‬
‫لحساب الضريبة على العقار وقت اإلنشاء = ‪ 3.00‬جنيهات فإن األجرة القانونية تحدد على النحو‬
‫التالي ‪ :‬أجرة األساس = ‪ 5.00‬جنيه الزيادة المقررة بمقتضىـ م ‪ 4‬ق ‪ 121‬لسنة ‪– 1947‬‬
‫‪ 0.50 = 100 ÷10 × 5.00‬جنيه الزيادة المقررة نتيجة استعمال العين طبقا للمادة ‪ 23‬ق ‪49‬‬
‫لسنة ‪ 11.00 = 100 ÷ 200 × ) 0.50 + 5.00 ( = 1977‬جنيه الزيادة المقررة بمقتضىـ‬
‫المادة ‪ 7‬ق ‪ 136‬لسنة ‪ 4.50 = 100 ÷ 150 × 3.00 = 1981‬جنيه يخصم منها نسبة ‪50‬‬
‫‪ %‬لمواجهة تكاليف الترميم و الصيانة ألنها ال تأخذ حكم األجرة إعماال لنص المادة ‪ 15‬من قرار‬
‫رئيس الجمهوريةـ رقم ‪ 237‬لسنة ‪ 1997‬بالالئحة التنفيذية للقانون ‪ 6‬لسنة ‪ 1997‬و الحكم‬
‫الصادر في الطعن بالنقض رقم ‪ 1084‬لسنة ‪ 56‬ق فتصبحـ قيمة الزيادة المقررة بالمادة ‪ 7‬ق‬
‫‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬و التي ترد عليها الزيادة المقررة بالمادة ‪ 3‬ق ‪ 6‬لسنة ‪2 ÷ 4.50 = 1997‬‬
‫= ‪ 2.25‬جنيه األجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم ‪ 6‬لسنة ‪+ 0.50 + 5.00 = 1997‬‬
‫‪ 18.75 = 2.25+ 11.00‬جنيه األجرة القانونيةـ بعد العمل بالقانون رقم ‪ 6‬لسنة ‪= 1997‬‬
‫‪ ( 8 × 18.75‬أمثال ) = ‪ 150‬جنيه تضاف قيمة نصف األجرة المستبعدة من الزيادة فتصبح‬
‫القيمة اإليجارية = ‪ 152.25 = 2.25+ 150‬جنيه تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة ‪ % 10‬حتى‬
‫‪ ( 31/3/2001‬م ‪ 3‬ق ‪ 6‬لسنة ‪ ) 1977‬اعتبارا من ‪ 1/4/2001‬تزاد بنسبةـ ‪ % 2‬زيادة سنوية‬
‫دورية ( م ‪ 1‬ق ‪ 14‬لسنة ‪ ) 2001‬تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين و يتحملها‬
‫المستأجر[‪/‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪-270‬إنتهاء عقد اإليجار إلنتهاء مدته‬
‫اوال‪ :‬النص التشريعى‪:‬‬

‫وجب التنبيه‪ 2‬فبل نصفها االخير ‪ ,‬وكل هذا مراعاة حق المستاجر فى الحصول وفقا للعرف‪( .‬ب‌) فى‬
‫لدفع االجر اربعة شهور او اكثر وجب التنبيه‪ 2‬قبل انتهائها بشهرين ‪ ,‬فاذا كانت الفترة اقل من ذلك‬
‫وجب التنبيه‪ 2‬قبل نصفها االخير‪( .‬ت‌) فى المساكن والغرف وفى اى شئ غير ما تقدم اذا كانت‬
‫الفترة المعينة شهرين او اكثر ‪ ,‬وجب التنبيه‪ 2‬قبل نهايتها بشعر‪ ,‬فاذا كانت اقل من ذلك وجب التنبيه‪2‬‬
‫قبل نصفها االخير‪.‬‬
‫‪ -1‬عقد االيجار بطبيعتة‪ 2‬عقد موقوت ‪ ,‬اذ ان المؤجر يلتزم بتاجير المستاجر من االنتفاع بالعين‬
‫المؤجرة لمدة معينة نظير اجر معلوم ‪ ,‬ولذلك يجب االتفاق على تحديد مدة المنفعة محل العقد ‪ ,‬فاذا‬
‫اتفق الطرغان على مدة االيجار ‪ ,‬فاما ان تكون المدة المتفق عليها معينة‪ 2‬واما ان تكون غير‬
‫معينة ‪ .‬وتكون المدة المتفق عليها معينة‪ , 2‬اذا كان ال نهاية معلومة كتعينها بحلول اجل معين ‪.‬‬
‫وعلى ذلك يجوز للمتعاقدين تحديد م\ة االيجار حسب رغيتها وقد اتجة الفقه على انه ينبغى اال تزيد‬
‫مدة االيجار حسب رغبتها وقد اتجه الفقه على انه ال ينبغى ان تزيد مدة االيجار على ستين سنة‬
‫قياسا على حق اللحكم المنصوص عليه فى المادة ‪ 999‬مدنى ‪ ,‬على ان عقد االيجار الوارد على‬
‫عقار اذا كانت مدته تزيد عن تسع سنوات يشترط لنفاذه فى حق الغير فى حدود مدته ان يكون‬
‫مسجال وال يكتفى ثبوت تاريخه ‪ ,‬وعلى ذلك فان المتعاقدين لها تحديد المدة التى يتفقا عليها لعقد‬
‫االيجار ‪ ,‬ويصبح هذا االتفاق طالما انه محدد بمدة معينة‪ , 2‬ويمكن ان تكون عشر سنوات او‬
‫عشرين سنه ‪ ,‬او اكثر او اقل بشرط اال تزيد المدة عن ستين سنة وال يجوز ان تزيد مدته عن هذة‬
‫المدة استناداالى حق الحكم الذى ال يجوز ان تزيد مدته‪ 2‬عن ستين سنة‪ , 2‬بحيث ال يصبح‪ 2‬عقد‬
‫االيجار عقدا مؤبدا ‪ ,‬واذا تعذر تحديد المدة او علقت المدة على مشيئة المستاجر ‪ ,‬او بانها طوال‬
‫حياة المستاجر كان ينص على عدم جواز انهاء العقد طالما كان المساجر قائما بسداد االجرة ‪ ,‬ففى‬
‫هذة الحاالت يعتبر العقد منعقدا للفترة المحددة لدفع االجرة‪.‬‬
‫‪ -2‬تقسيم المدة الى اجال ‪ ,‬حيث تتفق المؤجر والمستاجر على ان مدة االيجار هى تسع سنوات‬
‫انقضاء االيجار نتيجة‪ 2‬لتحقق هذا الشرط‪.‬‬
‫‪ -3‬التنبيه‪ 2‬باالخالء فى عقد االيجار الغير محدد المدة ‪-:‬‬
‫هذة الحالة يعتبران انهما قد احاال الى المدة التى يعينها القانون عند عدم االتفاق على ما يخالفها‬
‫تنازعا على مدى هذة المدة ولم يتمكن احدهما من اثبات ادعائه‪ .‬د ‪ /‬سليمان مرقس ص____‬
‫‪ 154‬عقد االيجار‪ .‬د ‪ /‬السنهورى ص____ ‪ 194‬عقد االيجار والمادية‪ .‬والمشرع لم يقصر عند‬
‫تعيين المدة فى العقد غير مجدد المدة بالمدة التى تدفع عنها االجرة فقط ‪ ,‬بل اعتبر هذة المدة قابلة‬
‫لالمتداد لمدة اخرى مساوية‪ 2‬لها اذا لم يبدا احد من العاقدين ما يدل على عدم رغبتة فى هذا االمتداد‬
‫بعد حق معين وقد نظمت ذلك المادة ‪ 5636‬مدنى فاذا عقد االيجار دون اتفاق على مدة او عقد لمدة‬
‫غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاه ‪ ,‬اعتبر االيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع االجرة وينتهى‬
‫بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب امر المتعاقدين اذا هو نبه على المتعاقد االخر باالخالء ففى‬
‫لدفع االجرة اربعة اشهر او امثر وجب التنبيه‪ 2‬قبل انتهائها بشهرين فاذا كانت الفترة اقل من ذلك‬
‫وجب التنبيه‪ 2‬قبل نصفها االخير ‪ ,‬وفى المساكن والفرق المؤثثه او اى شئ غير ما تقدم اذا كانت‬
‫الفترة المعينه لدفع االجرة شهرين او اكثر ‪ ,‬وجب التنبيه‪ 2‬قبل نهايتها بشهر ‪ ,‬فاذا كانت اقل من ذلك‬
‫وجب التنبيه‪ 2‬قبل نصفها االخير ‪.‬‬
‫شكل التنبيه باالخالء ‪:‬‬
‫الحالة ينبغى ان يكون وفق ما اتفق عليه بين الطرفين‪ .‬ثالثا‪ :‬اثر فسخ المستاجر االجارة قبل‬
‫انقضاء المدة ‪ -:‬متى اوفى المؤجر بالتزامه‪ 2‬فال يجوز للمستاجر ان يتحلل من التزامه ويطلب فسخ‬
‫العقد من تلقاء نفسه اال فى الحاالت التى يجيز فيها القانون ومن ذلك نظرية الظروف الطارئة او‬
‫العذر الطارئ فعلى ذلك اذا انهى المستاجر ارادته المنفردة عقد االيجار دون موافقة المالك حق‬
‫لالخير طلب التعويض عند انهاء العقد قبل انتهاء مدته وغالبا يقدر القاضى التعويض باالجرة‬
‫المستحقة على المستاجر حتى يجد المؤجر من يقبل استئجار العين منه‪ 2.‬وننوه بان محل التزامات‬
‫المؤجر هو يمكن المستاجر م هو دفع االجرة ‪ .‬وتعتبر‪ 2‬التزامات كال من العاقدين سببا فى التزامات‬
‫** االخر ‪ .‬ويوجد بين التزامات الطرفين ارتباط بحيث اذا اخل اى طرف بالتزامه جاز لالخر ان‬
‫يجبره على تنفيذ التزامه او يطلب الفسخ ليتحلل منه ‪ .‬لذلك فااللتزامات المتبادلة متعددة فى العالقة‬
‫بين المؤجر والمستاجر ‪ .‬وتوجب الفسخ مع التعوبض ‪ ,‬او التعويض عن الفسخ بدون مبرر‪.‬‬
‫مفاد ما نصت عليه المادة ‪ 563‬من القانون المدنى من انتهاء االيجار المنعقد للفترة المعينة لدفع‬
‫بالتنبيه الذى وجه الطاعن فى الدعوى المستعجلة والمقدم بحافظة مستندات المطعون ضدهما امام‬
‫يكون قد التزم صحيح القانون ‪ ,‬ويكون النص عليه بهذه االسباب على غير اساس‪ (.‬الطعن رقم ‪86‬‬
‫لسنة ‪ 63‬ق جلسة ‪) 1997 / 1 / 15‬‬
‫•انقضاء عقد االيجار مشاهرة وتعليق على مشيئة‪ 2‬المستاجر ‪ ,‬وجوب اعتباره منعقدا للفترة‬
‫انهائه وجوب اعتباره بعد انتهاء مدته االولى منعقدا للفترة المحددة لدفع االجرة لكل من المتعاقدين‬
‫الحق فى انهائه بالتنبيه على االخر فى الميعاد ‪ .‬م ‪ 563‬مدنى ‪ .‬قيام المطعون ضدها بالتنبيه على‬
‫الطاعن بانهاء العقد فى الميعاد ‪ ,‬اثره بانقضاء العالقة االيجارية‪ 2‬التزام الحكم المطعون فيه هذا‬
‫النظر ‪ ,‬ال خطأ ‪ -‬الطعن رقم ‪1402‬لسنة ‪ 64‬ق جلسة ‪20/5/1998‬م‬
‫• انعقاد عقد االيجار لمدة محددة تتجدد تلقائيا لمدة مماثلة طالما كان المستاجر قائما بتنفيذ‬
‫المواعيد المبينة بنص المادة ‪ 563‬مدنى ‪ ( .‬الطعن رقم ‪ 1402‬لسنة ‪ 64‬ق جلسة ‪1998 / 5 / 20‬‬
‫(‬
‫حكم الهيئة العامة بالعدول عن رايها السابق واعتبار العقد المعلق على مشيئة‪ 2‬المستاجر منعقدا‬
‫للفترة المحددة لدفع االجرة‪.‬‬
‫وحيث ان ** فى المادة ‪ 558‬من القانون المدنى على ان االيجار عقد يلتزم المؤجر بقتضاه ان‬
‫يمكن المستاجر من االنتفاع بشئ معين‪.‬‬
‫طبيعة التعامل او نص القانون ان هذا االثر ال ينصرف اليهم‪ .‬ومن ثم فان عقد االيجار يعتبر فى هذه‬
‫الحالة منعقدا لمدة غير معينة ويتعين اعمال نص المادة ‪ 563‬مدنى واعتباره بعد انتهاء مدته‬
‫االولى المتفق عليها متحدا الفترة المحددة لدفع االجرة ‪ ,‬وينتهى بانقضائها بناء على طلب احد‬
‫المتعاقدين اذا هو نبه على المتعاقد االخر باالخالء فى المواعيد المبينة بنص هذه المادة ‪ ,‬فان لم‬
‫يحصل التنبيه‪ 2‬تجدد العقد للمدة المحددة لدفع ىاالجر ثم لمدة مماثلة وهكذا الى ان يحصل التنبيه‬
‫تجدد العقد للمدة المحددة لدفع االجرة ثم لمدة مماثلة هكذا الى ان يحصل التنبيه وال يسوغ استبعاد‬
‫نص المادة ‪ 563‬مدنى والقول بانتهاء العقد بموت المستاجر الذى لم يبدى الرغبة فى حياته فى‬
‫انتهائه ‪ ,‬اذ يتعذر تطبيق هذا القول فى حالة ما اذا كان المستاجر شخصا اعتباريا ‪ ,‬اذا انقضاء‬
‫الشخصية االعتبارية‪ 2‬امر غير محقق الوقوع ‪ ,‬كما ال محل للقول ايضا بوجوب تدخل القاضى لتحديد‬
‫مدة العقد او انتهاء العقد بمعنى ستون عاما قياسا على حق الحكم ذلك ان االصل انه يمتنع‪ 2‬على‬
‫القاضى اعماال لنص المادة ‪ 147‬مدنى التدخل لتعديل ارادة المتعاقدين اال لسبب يقره القانون ولو‬
‫ارتأى المشروع ان يتدخل القاضى لتحديد مدة العقد او تحديد حد اقصى للمدة فى عقد االيجار ‪ ,‬كما‬
‫فى حق الحكم ينص على ذلك صراحة ‪ ,‬ومن ثم فال محل للقياس واالجتهاد مع وجود نص المادة‬
‫‪ 563‬مدنى سالف البيان ‪ .‬ويؤيد هذا النظر ان المشروع التمهيدى للتقنين المدنى الحالى كما ينص‬
‫فى القرة االولى من المادة ‪ 760‬على ان ( اذا عقد االيجار لمدة تزيد على ثالثين سنة او اذا كان‬
‫مؤبدا جاز ان ينتهى بعد انقضا ثالثين سنة‪ 2‬يناء على طلب المتعاقدين مع مراعاة المواعيد القانونية‪2‬‬
‫المنصوص عليها فى المادة التالية‪ )...‬وقد حذفت لجنة الشئون التشريعية بمجلس النواب هذا‬
‫النص بعد ان كانت قد اقرته لجنة المراجعة دون ان تشير‪ 2‬الى هذا الحذف فى تقريرها وبذلك تركت‬
‫المساله للقواعد العامة الواردة فى المادة ‪ 563‬مدنى لما كان ذلك وكانت االحكام السابق صدورها‬
‫من دوائر المواد المدنية فى طعون ارقام ‪ 591‬سنىة‪ 49 2‬ق جلسة ‪ 1980 / 3 / 5‬و ‪ 664‬سنة ‪56‬‬
‫ق جلسة ‪ 1986 / 11 / 20‬و ‪ 15‬سنة ‪ 53‬ق جلسة ‪ 1987 / 5 / 6‬و ‪ 2528‬سنة ‪ 55‬ق جلسة ‪/ 2‬‬
‫‪ 1987 / 12‬و ‪ 1760‬سنة ‪ 54‬ق جلسة ‪ 1987 / 5 / 6‬و ‪ 2440‬سنة ‪ 54‬ق جلسة ‪1990 / 4 / 5‬‬
‫قد التزمت هذا النظر فانها تكون قد صادفت صحيح القانون ويتعين العدول عما يخالفها من مبادئ‬
‫وذلك باالغلبية المنصوص‪ 2‬عليها فى المادة ‪ 4/2‬من قانون السلطة القضائية رقم ‪ 46‬لسنة ‪1972‬‬
‫واذ ناطت هذة المادة بهذه الهيئه الفصل فى الدعوى المحالة اليها فانه يتعين عليها الفصل فى‬
‫الطعنين ‪ .‬وحيث ان الطعنين استوفيا اوضاعهما الشكلية ‪ ,‬وحيث ان حاصل ما ينعاه الطاعنون فى‬
‫الطعن رقم ‪ 766‬لسنة ‪ 56‬ق على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون وفى بيان ذلك‬
‫يقولون ان الحكم المطعون فيه بعد ان انتهى الى ان انتقال عقد االيجار الى المطعون ضدهم كخلف‬
‫لمورثهم المستاجر الذى كان انهاء عقد االيجار رهينا بمحض مشيئته وحده يجعل العقد فى حكم‬
‫المؤبد – عمد الحكم الى التدخل فى تحديد مدة العقد تحديدا تحكميا لثالثين عاما اخذا فى االعتبار ما‬
‫انفق المستاجر فى سبيل استغالل العين المؤجرة فى حين انه كان يتعين اعمال ما نصت عليه المادة‬
‫‪ 563‬من القانون المدنى من اعتبار العقد بعد انتهاء مدته االولى منعقدا للفترة المحددة لدفع االجرة‬
‫مما يعيبة ويستوجب‪ 2‬نقضه ‪ .‬وحيث ان هذا النعى فى محله ذلك انه وقد انتهت الهيئة‪ 2-‬وعلى ما‬
‫سلف بيانه الى انه اذا انعقد االيجار لمدة محددة تجدد لمددة اخرى مماثلة طالما كان المستاجر قائما‬
‫بتنفيذ التزاماته ولالخير وحده دون المؤجر الحق فى ابداء الرغبة فى انهاء العقد يؤدى الى اعتبار‬
‫العقد بعد انتهاء ندته‪ 2‬االولى منعقدا للمدة المحددة لدفع االجرة اعماال لنص المادة ‪ 563‬من القانون‬
‫المدنى ويحق لكل من عاقديه طلب انهائه اذا نبه‪ 2‬على االخر باالخالء فى المواعيد المحددة بنص‬
‫سالف الذكر وكان الثابت ان عقد االيجار محل النزاع المؤرخ ‪ 1964/ 12 / 20‬قد انعقد لمدة خمس‬
‫سنوات تتجدد طالما كان المستاجر قائما بسداد االجرة وله وحده الحق فى طلب انهائه وان االجرة‬
‫مبلغ ‪ 180‬حنيه تدفع شهريا فانه مع وجود هذ الشرط يعتبر العقد بعد انتهاء مدته االولى منعقدا‬
‫للفترة المحددة لدفع االجرة وهى شهر يتجدد ويقول الى من المتعاقدين الحق فى انهاء العقد اذا نبه‬
‫على االخر قبل النصف االخير من الشهر اعماال لنص المادة ‪ 563‬مدنى واذا كان الطاعنون قد‬
‫نبهوا على المطعون ضدهم فى ‪ 1983 / 1 / 27‬بانهاء العقد فان العالقة االجارية تكون قد انفصمت‬
‫بهذا التنبيه واذا خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وعمد الى تحديد مدة االجارة تحديدا تحكميا‬
‫بثالثين عاما فانه يكون قد اخطأ فى تطبيق القانون بما يستوجب نقضه الطعنان ‪ 766‬و‪ 773‬لسنة‬
‫‪ 56‬ق هيئة عامة ‪ 1993 / 2 / 23‬س ‪ 39‬ع ‪ 2‬ص ‪ 866‬و الطعن رقم ‪ 564‬سنة ‪ 61‬ق جلسة‬
‫‪ 1995 / 7 / 12‬والطعن رقم ‪ 935‬لسنة ‪ 60‬ق جلسة ‪ 1994 / 12 / 29‬والطعن رقم ‪ 3602‬لسنة‬
‫‪ 59‬ق جلسة ‪. 1994 / 3 / 23‬‬
‫·‬
‫النص فى البند الرابع من عقد االيجار سنة الدعوى" مدة االيجار مشاهرة تبدا من ‪1971 / 2 / 1‬‬
‫ان ينبه‪ 2‬المستاجرون على المؤجرين بانتهاء االيجار وعدم رغبتهم فى استمرارة مالم يحصل هذا‬
‫ينتهى اليه العقد على وجه التحديد الن شروطة جعلت نهاية مدته منوطه بمحض مشيئة‪2‬‬
‫المؤجر والستاجر فى انهائه واذ جاء النص صريحا يتعين تطبيقة‪ 2‬وال محل للقول بان العقد ينعقد‬
‫على التنبيه‪ 2‬الحاصل من المؤجرين فانه يكون قد انتهى الى النتيجة الصحيحة اذ يستمد‪ 2‬المؤجر هذا‬
‫الحق من القانون مباشرة ‪.‬‬
‫الطعن رقم ‪ 2440‬لسنة ‪ 54‬ق جلسة ‪ 1990 / 4 / 5‬س ‪ 41‬ص ‪ -926‬الطعن رقم ‪ 86‬لسنة ‪ 63‬ق‬
‫جلسة ‪. 1997 / 1 / 15‬‬
‫‪-271‬انواع العقود التجارية‪ ‬‬
‫عقد الرهن هو عقد يرتب حق عيني على شيء ضمانا لدين والقانون التجاري يعرف عقد الرهن‬
‫التجاري بأنه عقد يرتب حق على منقول ضمانا لدين تجاري ‪ .‬‬
‫معني ذلك ليس هناك عقد رهن تجاري على عقار فالبدج من أن يكون المحل دائما منقول‪ 2‬ونجد أن‬
‫هناك عقد التمويل العقاري والمقصود شراء عقار مع الحصول على المال لشراؤه بطريق القرض‬
‫ويكون القرض مضمون بالعقار‪ ‬‬
‫وهذا العقد تجاري تقوم عليه مؤسسات خاصة لكن أهم ما فيه ليس مجرد فكرة شراء العقار عن‬
‫طريق القرض المضمون بالعقار نفسه‪ 2‬وإنما هو مرتبط بالتوريق وتظل الشركة هي الدائن وتبيع‪2‬‬
‫الديون لألفراد‪ ‬‬
‫المنقول قد يكون مادي أو معنوي ولكن على األقل أن كان معنوي يشترط أن يكون ثابتا في صك‬
‫قابل للتداول كي يمكن أن يرد عليه رهن تجاري‪ ‬‬
‫يتحدد تجارية الرهن تجاري بتجارية الدين المرهون باللنسبة للمدين فمتى كان الرهن تجاري‬
‫بالنسبة‪ 2‬للمدين إذن الرهن تجاري فمعيار تجارية الرهن هو تجارية الدين فمتى كان هناك عقد دين‬
‫تجاري والرهن تقرر للدين يكون الرهن تجاري دون الوقوف على أس شيء آخر‪ ‬‬
‫عقد الرهن عقد تابع ألنه ال يمكن عمل عقد رهن مستقل فالبد من أن يتقرر ضمانا لدين أصلي‬
‫فالخصائص العامة لعقد الرهن التجاري هي تجارتيه ومحله في عقد الرهن نص القانون المدني‬
‫على أنه بالنسبة ألطرافه هم طرفين ‪ :‬الرهن ‪ :‬مالك الشيء المرهون ‪ ،‬الدائن المرتهن من أقرض‬
‫األموال وتقرر الرهن ضمانا لهذه األموال وقد يتواجد شخصين آخرين بحسب نص القانون وهم‬
‫ليسوا أطراف في عقد الرهن فقد يكون المدين شخص والراهن شخص آخر ونجد أيضا أن الدائن‬
‫المرتهن قد يصبح هو حائز الشيء قد يتواجد شخص آخر يجوز له الشخص ‪ .‬‬
‫س ‪ :‬كيف يبرم العقد ؟‪ ‬‬
‫عقد الرهن رضائي يبرم باإليجاب والقبول وال يحتاج إلي الكتابة ال لإلثبات وال لالحتجاج به في‬
‫مواجهة الغير يوجد استثناء على ذلك فيما يتعلق بالحقوق الناشئة عن صكوك فمتى كان الصك‬
‫إذني أو صك باألمر البد من التظهير كشرط شكلي وقبله ال يوجد عقد رهن فإبرام العقد متى كان‬
‫العقد ثابت في صك البد من شكل وهو التظهير في حالة الصك باألمر أما لو كانصك اسمي البد من‬
‫حواله وغتخاذ إجراءاتها والذي غالبا يكون ثابت في دفاتر الجهة التي أصدرت الصك‪ ‬‬
‫يتم رهن الحقوق الثابتة في الصكوك األسمية‪ 2‬بحوالة وتقيد في دفاتر الجهة التي أصدرت الصك "‪ ‬‬
‫س ‪ :‬ما األثر المترتب على الرهن ؟‪ ‬‬
‫يترتب على الرهن الحيازي حقين ‪ :‬‬
‫أ‌‪ -‬الحق في حبس الشيء‪ ‬‬
‫ب‌‪ -‬حق أولوية في الحصول على مبلغ القرض واسترداده من ثمن الشيء المرهون والمشرع فيما‬
‫يتعلق بهذين األثرين قال أنهما ال ينفذان في مواجهة الغير إال بانتقال الحيازة فعال إلي المرتهن‬
‫وليس فقط األمر كذلك بل يظل الشيء المرهون في حيازة الدائن المرتهن طول فترة الرهن‪ ‬‬
‫معني انتقال الحيازة للدائن المرتهن ‪ :‬يتم هذا بعدة صور‪ ‬‬
‫‪ -1‬االنتقال الفعلي للحيازة ويضع المشرع شرط " يكون الدائن المرتهن أو العدل حائز للشيء‬
‫المرهون أن وضع تحت تصرفه‪ 2‬بكيفيه تحمل الغير على االعتقاد أن الشيء صار في حراسته أو‬
‫بالتسليم الحكمي وهو تسليم الحكمي وهو تسليم الشخص صك يخول له تسلم الشيء فالمشرع قال‬
‫أن تسلم الشخص صك يمثل‪ 2‬الشيء المرهون ويعطي حائزه دون غيره حق تسلمه فهذا يعد انتقال‬
‫فعلي للحيازة‬
‫ويتعين أن يظل الشيء في حيازة المرتهن طوال مرة الرهن ومن المتصور يهلك الشيء أو يتلف‬
‫فمتى حدث هذا يتم الحلول العيني أي ينتقل الرهن إلي مبلغ التعويض وذلك أن كان الشيء المرتهن‬
‫مؤمن عليه ويحق للمدين أن يستبدل‪ 2‬بالشيء آخر وهناك حالتين ‪ :‬‬
‫أ‌‪ -‬الشيء المثلي ‪ :‬كل من األشياء المثلية مستقل بذاته ونجد أنه ال يجوز للمدين استبدال الشيء‬
‫المثلي المرهون بشيء آخر إال بموافقة الدائن‪ ‬‬
‫ب‌‪ -‬الشيء القيمي ‪ :‬كل األشياء القيمية‪ 2‬تتساويب في وحداتها مع بعضها البعض فإن كان الشيء‬
‫المرهون قيميا يحق للمدين استبداله بشيء آخر‪ ‬‬
‫إذا كان الشيء معرض للتلف أو الهالك فمن حق الدائن أن يطلب من القاضي األمر يبيع وبما أن‬
‫الشيء سيدخل في حيازة الدائن فسيترتب على عاتقه عدة التزامات ‪ :‬‬
‫‪ -1‬الدائن المرتهن يلتزم بتسليم المدين إيصال يذكر فيه الشيء المرتهن من حيث نوعه وأوصافه‬
‫وقيمته‪ ‬‬
‫‪ -2‬يلتزم بالمحافظة على الشيء المرهون فإن كان الشيء يحتاج لصيانة دورية عليه االلتزام‬
‫بإجراء هذه الصيانة والمحافظة‪ ‬‬
‫‪ -3‬يلتزم بأن يباشر حقوق المدين فإن كان الشيء المرهون سهم في شركة والشركة توزع أرباح‬
‫البد من أن يقوم الدائن المرتهن حامل الصك بمباشرة تحصيل األرباح والمبالغ التي يحصلها الدائن‬
‫لمصلحة المدين عليه أن يخصمها من حقوق طالما أن الشيء يجر أرباح‪ ‬‬
‫انقضاء الرهن التجاري ‪ :‬‬
‫‪ -1‬ينقضي‪ 2‬بالوفاء بالدين‪ ‬‬
‫‪ -2‬ينقضي‪ 2‬إذا خرج الشيء من حيازة الدائن بإرادته‪ ‬‬
‫‪ -3‬أن تخلف المدين عن سداد الدين وفي هذه الحالة الدائن مطالب بعدة إجراءات ‪ :‬‬
‫أ‌‪ -‬أن يعذر المدين بالوفاء‪ ‬‬
‫ب‌‪ -‬أن يتقدم الدائن القاضي األمور المستعجلة لتحديد ميعاد‪ ‬‬
‫ليبيع الشيء المرهون فإذا تحدد هذا الميعاد عليه أن يخبر المدين بميعاد البيع فإذا لم يقم بالوفاء‬
‫نقوم بيبع الشيء المرهون بالمرزاد العلني ويستوفي الدائن حقه من ثمن الشيء المرهون‪ ‬‬
‫قد يحدث ويفقد الدائن مع المدين على شرط أنه أن لم يقم المدين بالوفاء يصبح‪ 2‬الشيء المرهون‬
‫ملك للدائن دون حاجة لمزاد علني وهذا لشرط به إضرار بدائن المدين اآلخرين لذلك أبطل المشرع‬
‫هذا الشرط ومن هنا فال يجوز مثل هذا االتفاق‬
‫تكلم عن الفسخ في عقد البيع التجاري ‪ :‬‬
‫درسنا به األحكام العامة وعقد البيع بالتقسيط وعقد التوريد‪ ‬‬
‫وفي عقد البيع بالتقسيط – ال يجوز الفسخ أن كان قد تم سداد ‪ % 75‬من األقساط‪ ‬‬
‫في عقد التوريد – أن لم يوفي أحد األطراف بالتزاماته وال يجوز الفسخ إال في حاالت معينة في‬
‫األحكام العامة لعقد البيع – أن تخلف البائع عن التسليم في أحد المرات التي تسلم فيها البضاعة‬
‫على أكثر من مرة يجوز للمشتري أن يعذره ويعطي له مهلة فإن لم يسلم يعتبر العقد مفسوخ من‬
‫تلقاء نفسه ( نتكلم باستفاضة عن كل من هذه األحكام )‬
‫عقد الوكالة ‪ :‬‬
‫المشرع أتي فيه بأحكام عامة وخصص حديث للوكالة بالعمولة‪ ‬‬
‫األحكام العامة – الوكالة هي عقد يلتزم بمقتضاه أحد طرفي العقد بالقيام بعمل قانوني لحساب الغير‬
‫وعلى ذلك‪ ‬‬
‫محب التزام الوكيل القيام بعمل قانوني‪ 2‬فاألعمال المادية ال تدخل ضمن هذا وهناك من يشتبه‪2‬‬
‫بالوكيل ويسمي بالرسول فهو ينقل إرادة األصيل أو إرادة من أرسله وإرادة الرسول ال تتدخل في‬
‫العقد كما أنه ال يقوم بعمل قانوني وكل ما عليه أن يبلغ إرادة األصيل أما الوكيل فهو الذي يتعاقد‬
‫ومن هنا البد له من أهلية ويكتفي بأهلية اإلدارة والعبرة في الغلط والتدليس واإلكراه بإرادة األصيل‬
‫بالنسبة‪ 2‬للرسول أما أن تغيبت إرادة الوكيل فيعتد بها‪ ‬‬
‫يقوم الوكيل بعمل قانوني لحساب الغير واآلثار القانونية لهذا العمل تؤول لحساب األصيل وعندما‬
‫ينتهي‪ 2‬الوكيل من تنفيذ سلطاته يؤول كل هذا األصيل ويتقاضي الوكيل مقابل لذلك الوكالة منها‬
‫وكالة تجارية ومدنية وهي تكون تبرعية أو بأجر واألصل في المدني أنها تبرعية‪ 2‬‬
‫في أحد أنواع الوكالة يتعاقد الوكيل باسم األصيل ولحسابه وفي أنواع أخرى يتعاقد الوكيل باسم‬
‫نفسه لحساب الغير ‪ .‬‬
‫س ‪ :‬متى تكون الوكالة تجارية ؟ تكون كذلك بشرطين ‪:‬‬
‫‪ -1‬محل الوكالة عمل تجاري ‪ :‬استئجار الوكيل كي يتعاقد في عمل تجاري‪ ‬‬
‫‪ -2‬الوكيل يكون محترف‪ ‬‬
‫ومتى تخلف أي من الشرطين فالوكالة ليست تجارية أضف إلي ذلك أن الوكيل يخضع التعليمات‬
‫الموكل من حيث شكل الشيء الموكل فيه والثمن وهو في مباشرة عمله في الوكالة هروب العمل‬
‫يكون مستقل وبالتالي يكتسب صفة التاجر‪ ‬‬
‫إبرام عقد الوكالة – العقد هنا رضائي يتعقد بتالقي اإليجاب والقبول وقد يشترط القانون شكل خاص‬
‫للوكالة في أشياء معينة ففي التحكيم يتعين أن تكون الوكالة مكتوبة‪ 2‬وإذا اشترط المشرع شيء في‬
‫العقد األصلي فهذا الشيء متطلب في عقد الوكالة‪ ‬‬
‫إنهاء عقد الوكالة – هناك عقود محددة المدة وأخرى غير محددة المدة وفي هذه األخيرة يكون ألي‬
‫من الطرفين اإلنهاء باإلرادة المنفردة بشرط إخطار قبل اإلنهاء بمدة معقولة وفي العقود محددة‬
‫المدة ال يجوز اإلنهاء في‪ ‬‬
‫الوكالة أن كان األصيل فيها التبرع بالتالي يحق للموكل اإلنهاء في أي وقت فهو قد ال يطمئن‬
‫للوكيل في فترة من الفترات ويضع القانون المدني استثناءات‬
‫في الوكالة التجارية نجدها لمصلحة الوكيل والموكل وعقد الوكالة بالعمولة يكون لكال الطرفين‬
‫الحرية في اإلنهاء إذا أنه قائم على اعتبارات شخصية " يجوز ألي من الطرفين إنهاء العقد في أي‬
‫وقت المشرع وضع شرطين‪ ‬‬
‫أ‌‪ -‬أن يتم إخطار سابق‪ ‬‬
‫ب‌‪ -‬إال يكون اإلنهاء في وقت غير مناسب " ال يستحق التعويض إال إذا وقع إنهاء العقد دون إخطار‬
‫سابق أو في غير مناسب‪ ‬‬
‫إذا كان العقد معين المدة وجب أن يستند إنهاؤه إلي سبب جدي ومقبول أن لم يكن للموكل موظف‬
‫معلوم في مصر اعتبر موطن وكيله موظفا له ويجوز تبليغه فيه بشتى اإلجراءات التي تتخذ ضده‪ ‬‬
‫التزامات الوكيل ‪ :‬‬
‫‪ -1‬القيام بالعمل القانوني‪ 2‬المكلف به ويتعين عليه القيام بهذا العمل أن يلتزم بتعليمات الموكل " إذا‬
‫أعطيت الوكالة التجارية مطلقة فال تنصرف‪ 2‬إال إلي األعمال التجارية " أي أنه ال يعتبر التوكيل‬
‫توكيل في المعامالت المدنية " إذا كانت الوكالة التجارية مخصصة بمعاملة تجارية معينة‪ 2‬فإنها‬
‫تشمل بالضرورة كل المعامالت الالزمة التمام هذه العملية األصلية " فهذا هو نطاق سلطات الوكيل‬
‫في ضوء تعليمات الموكل‬
‫‪ -2‬الوكيل يلتزم باتباع تعليمات موكله وبالتالي أن لم ترد تعليمات فعلية أن يتوقف عن إتمام‬
‫الصفقة لحين وصول التعليمات ويرد على ذلك استثناءين وهما حالتي السرعة والضرورة وأن لم‬
‫ترد تعليمات بشأن الصفقة فعلي الوكيل التوقف وطلب تعليمات من الموكل إال إذا كان تأخير الصفقة‬
‫يلحق الضرر بالموكل أو كان الوكيل مفوضا في العمل بغير تعليمات منه "‬
‫في مقابل ذلك يوجد حالة يحق فيها للوكيل التوقف عن تنفيذ الصفقة أن وجد نفسه سيتحمل‬
‫بمصروفات تكاليف غير متفق عليها " للوكيل أن يمتنع‪ 2‬عن إجراء العمل المعهود به إليه أن كان‬
‫يتطلب مصاريف غير عادية لم يرسلها إليه الموكل " إذا رفض الوكيل إبرام الصفقة فعلية أن‬
‫يخطر الموكل أنه رفض إبرام الصفقة ويخطره بسبب رفض إلبرام الصفقة بل ويحق له أن يذهب‬
‫لقاضي األمور المستعجلة كي يأمر بإيداع البضاعة في مخزن حتى ال يتحمل مسئوليتها في مواجهة‬
‫الموكل يلتزم الوكيل في أداء عمله أن يبذل عناية التاجر العادي والمشرع فيما يتعلق بالوكالة لم‬
‫يأتي بحديث عن التاجر العادي‪ ‬‬
‫‪ -3‬يلتزم الوكيل بعدم التعاقد مع نفسه‪ 2‬حتى ال يظلم موكله ألنه يسعي لتحقيق أقصى مصلحة لموكله‬
‫حتى أن كان ذلك على حساب الغير المتعاقد معه ويرد على ذلك استثناءات كما لو إذن له الموكل أن‬
‫يتعاقد مع نفسه ‪ ،‬تعليمات الموكل دقيقة ومحددة الوكيل التزم بها حينما تعاقد مع نفسه كمل لو قال‬
‫له باع هذا الشيء خمسون جنية فاشتراه الوكيل كذلك أن كان للبضائع سعر معلوم ومحدد في‬
‫السوق يجوز للوكيل أن يتعاقد مع نفسه وأيضا أن كان الوكيل موكل من طرفين فهنا يجوز له أن‬
‫يتعاقد باسم الطرفين فهنا هو يمثل‪ 2‬الطرفين وهنا ال يوجد تعارض في مصالحهم ألن هناك تعليمات‬
‫من الطرفين وليس له مصلحة شخصية في هذه المسألة وفي حالة إذن الموكل أو التعليمات‬
‫المحددة أو سعر السوق فالوكيل ال يستحق أجرة أو عمولة ذلك ألن ‪ :‬أ‪ -‬األصل أنه لم يبذل جهد في‬
‫البحث عن متعاقد آخر ب‪ -‬تحقيقه مصلحته إذا لو لم يكن له مصلحة ما تعاقد مع نفسه‪ ، 2‬أما لو كان‬
‫ممثال ألصيلين يستحق األجرة‪ ‬‬
‫‪ -4‬الوكيل يلتزم بالمحافظة على أشياء الموكل ويعد مسئوال عما يصيبها من ضرر أو تلف أو هالك‬
‫إال إذا كان التلف أو الهالك بسبب أجنبي‪ 2‬أو لعيب ذاتي في البضاعة لكن ال يعد الوكيل ملتزما‬
‫بالتأمين على البضاعة إال أن كان هناك اتفاق أو كان هناك عرف يقضي‪ 2‬بذلك‪ ‬‬
‫‪ -5‬يلتزم الوكيل أن يقدم حساب فعال أي يقدم كشف مكتوب يحيط الموكل بما تحمل به من نفقات‬
‫ومصاريف وما تم تحصيله لحساب هذا الموكل كما يلتزم الوكيل بعدم الحصول على منفعة شخصية‬
‫من تنفيذ االلتزامات فهو ملتزم برد كل ما يحصل عليه من منفعة إلي الموكل حتى أن حصل على‬
‫منفعة لم يتفق مع الموكل عليها ما هي أثار هذه السلطات التعليمات في مواجهة الغير ؟‪ ‬‬
‫‪ -6‬يلتزم الوكيل بأن يقدم لغير ما يدل على وكالته وعلى حدود هذه الوكالة أحيانا تتعارض تعليمات‬
‫الموكل والقيود التي وضعها على الوكيل مع العرف ومع السائد الغالب فما يلزم الغير هنا هو‬
‫الظاهر وليس تعليمات الموكل إال إذا ثبت أنه كان يعلم بهذه القيود عند التعاقد فالغير يتعامل وفقا‬
‫للظاهر ومن هنا البد حينما يتجاوز الوكيل سلطاته ويقوم الموكل بإلغاء وكالته عليه أن ينشر‪ 2‬إلغاء‬
‫الوكالة حتى يعلم الجميع ذلك‬
‫الحق األساسي للوكيل – األجرة حيث أن هناك نص خاص يشير إلي ذلك وال تستحق األجرة إال‬
‫بإبرام التصرف القانوني الذي وكل الوكيل إلبرامه فإن وسعي الوكيل وتفاوض وروج إعالنات ولم‬
‫تتم الصفقة فال تستحق األجرة‪ ‬‬
‫تستحق األجرة بتمام الصفقة حتى أن لم تنفذ فاألجرة غير معلقة على تنفيذ الصفقة ويستحق الوكيل‬
‫األجرة رغم عدم إبرام الصفقة ن كان سبب عدم اإلبرام راجع للموكل والوكيل ال يستحق األجرة أن‬
‫أبرم الصفقة مع نفسه‬
‫قد يستحق الوكيل التعويض وهذا في عدة حاالت ‪ :‬‬
‫‪ -1‬يستحق الوكيل التعويض عن الجهد الذي بذله ولو لم تبرم الصفقة‪ ‬‬
‫‪ -2‬يستحق التعويض عما أنفقه من نفقات ومصاريف لحساب الموكل‪ ‬‬
‫‪ -3‬يستحق الوكيل التعويض عن الضرر الذي يصيبه أثناء مباشرة أعمال الوكالة بشرط إال يكون‬
‫الضرر نشأ عن خطأ هذا الوكيل‪ ‬‬
‫المشكلة تثور‪ 2‬في أن الوكيل يستحق األجرة بعد أن يكون أبرم الصفقة فعال فليس هناك مصلحة‬
‫للموكل في أن يدفع ومن هنا وضع المشرع ضمانات لحماية حقوق الوكيل ‪ :‬‬
‫‪ -1‬التضامن ‪ :‬أن تعدد الموكلين في عقد الوكالة يسألوا بالتضامن في مواجهة الوكيل‪ ‬‬
‫‪ -2‬الحق في الحبس ‪ :‬وفيه يجوز شخص األشياء لشخص آخر فيحبس هذه األشياء إلي أن يأخذ‬
‫حقوقه من له المصلحة في تسلمها وفيها يستطيع الوكيل حبس البضائع التي في يده إلي أن يحصل‬
‫على حقوقه من الموكل ويشترط أن تظل األشياء في حيازة الوكيل فإن خرجت من حيازته بإرادته‬
‫يسقط حقه في الحبس‪ ‬‬
‫‪ -3‬حق االمتياز ‪ :‬يقرر المشرع للوكيل امتياز على ما يجوز من بضائع وأشياء لحساب الموكل‬
‫وهذا الحق ‪.‬يتشابه‪ 2‬مع الحق في الحبس باشتراطه أن تكون األشياء أو البضائع في حيازة الوكيل‬
‫ويختلف حق االمتياز عن الحق في الحبس في اآلتي حق االمتياز موضوعة كل األشياء التي‬
‫يجوزها الوكيل لحساب الموكل وهذه ألشياء تضمن جميع حقوق الوكيل فهو أشمل وأعم من الحق‬
‫في الحبس‪ ‬‬
‫وهناك عدة حاالت يتوافر فيها شرط الحيازة فالبضاعة تكون في حيازة الوكيل أن وضعت تحت‬
‫تصرف أو كان يحوزها بمجرد وصولها بمقتضى‪ 2‬سند شحن كذلك إذا صدرها الوكيل وظل حائز لها‬
‫بمقتضى سند شحن فكأنه الزال محتفظ في الحيازة‪ ‬‬
‫يترتب على حق االمتياز ‪ :‬التتبع متحقق ألن الشيء في حيازة الوكيل األولوية – ينفذ على الشيء‬
‫محل االمتياز ويحصل الوكيل على حقوقه باألولوية على الدائنين اآلخرين‪ ‬‬
‫أن كان الوكيل نفسه موكل بالبيع فله أن يقوم ببيع األشياء من تلقاء نفسه دون الحصول على إذن‬
‫من القاضي ويحصل على حقه من ثمن البيع‪ ‬‬
‫الوكالة بالعمولة ‪ :‬‬
‫عرفها المشرع بأنها عقد يتعهد بمقتضاه الوكيل أن يجري تصرف قانوني لحساب الموكل واشترط‬
‫المشرع إبرام العقد باسم الوكيل نفسه لكن اآلثار تنصرف إلي الموكل ويترتب على ذلك – أن كان‬
‫التصرف مبرم باسم الموكل ولحساب الموكل تكون االلتزامات بين الموكل والغير مباشرة وال يتدخل‬
‫الوكيل في مسألة التنفيذ وتكون حرية الوكيل هنا محدودة وأن تجاوز الوكيل حدود سلطاته لن يتم‬
‫تنفيذ الصفقة إال بإجازاتها من الموكل وفي حالة الوكيل بالعمولة فهو قد يبرم الصفقة وينفذها في‬
‫مواجهة الغير‪ ‬‬
‫ليس معني أن الوكيل يتعاقد باسمه الخاص أن المسألة غير مشروعة أ أن الموكل يتهرب من‬
‫المسئولية‪ 2‬القانونية فالوكالة بالعمولة عمل مشروع بدليل أن المشرع نظمها والموكل له مصلحة‬
‫مشروعة في تفويض وكيل يتعقد باسمه الخاص وألسباب معينة‪ 2‬من أهمها أن الوكيل قد يكون له‬
‫اسم مشهور‪ 2‬في السوق مما يفيد الموكل‬
‫حينما يبرم الوكيل بالعمولة الصفقة باسم نفسه سيكون هناك سهولة في اإلبرام وسهولة في تنفيذ‬
‫الصفقة فمسألة الوكالة بالعمولة تترتب مصالح مشروعة‪ ‬‬
‫الوكالة بالعمولة ال تعني السرية فلوكيل بالعمولة أن يخطر الغير باسم الموكل ال يترتب على هذا‬
‫األخطار أن يتحول الوكيل بالعمولة إلي وكيل عادي فالعبرة بمن يبرم العقد باسمه‪ 2‬ومن يلتزم‬
‫بالتنفيذ‪ ‬‬
‫الوكيل ملتزم بأن يخطر الموكل باسم الغير الذي يتعاقد معه ووضع المشرع جزاء للتخلف عن هذا‬
‫االلتزام " أن امتنع الوكيل بالعمولة عن اإلفصاح عن اسم الغير دون أسباب مقبولة جاز اعتباره‬
‫ضامنا للصفقة أي ضامن للتنفيذ أي كأنه مؤمن أي يطالب بتنفيذ الصفقة أن لم يقم الغير بتنفيذها‬
‫حتى أن كان هناك قوة قاهرة منعت الغير من أن ينفذ الصفقة‬
‫ويترتب على تعاقد الوكيل باسم الشخصي ولحساب الموكل – التزام الوكيل بالعمولة مباشرة قبل‬
‫الغير والتزام الغير مباشرة قبل الوكيل وبين الغير والموكل ال توجد عالقة على اإلطالق فال يحق‬
‫للموكل الرجوع على الغير بدعوى مباشرة وال يحق للغير أن يرجع على الموكل ‪ .‬هناك استثنائية ‪ :‬‬
‫‪ -1‬بالنسبة للحقوق العينية‪ – 2‬تنتقل مباشرة لحساب األصيل ( الموكل ) فإن اشتري الوكيل بالعمولة‬
‫شيء معين بالذات من الغير فالملكية تنتقل للموكل بمجرد إبرام العقد‪ ‬‬
‫‪ -2‬اإلفالس – المشرع نص على أنه في هذه الحالة أن كان الوكيل بالعمولة بالبيع وتم البيع ولم‬
‫تسلم الثمن أو أفلس الوكيل بالعمولة يحق للموكل أن يطالب الغير مباشرة بدفع الثمن وأن كان‬
‫الوكيل بالعمولة مكلف بالشراء ولم يتسلم البضاعة يحق للموكل أن يتسلمها هو‪ ‬‬
‫عالقة الوكيل بالموكل ‪ :‬‬
‫المسائل التي تناولها المشرع فيما يتعلق بالوكالة بالعمولة تعد مساءل تفصيلية فهو تكلم على‬
‫التزام الوكيل بالعمولة بإبرام العقد وأتي المشرع بحاالت يخالف فيها الوكيل ما طلب منه‪ 2‬مثل دفع‬
‫ثمن مخالف للثمن الذي حدد له أو يشتري‪ 2‬بثمن معجل وكان المفترض أن يشتري‪ 2‬بثمن مؤجل أو‬
‫يشتري بضاعة غير التي طلب منه شراؤها وبالنسبة للثمن ‪ :‬‬
‫إذا باع الوكيل بأقل مما طلب منه‪ 2‬الموكل أن يبيع‪ 2‬به أو قام بالشراء بثمن أكثر مما حدده له الموكل‬
‫في هذه الحالة وجب على الموكل أن أراد أخذ الصفقة أن يخطر الوكيل بذلك في أقرب وقت تعتبر‬
‫الصفقة نافذة في حق الموكل وأعطي المشرع للموكل فرصة أنه بمجرد علمه بذلك يرفض الصفقة‬
‫في أقرب من علمه بها فإن في األخطار بالرفض اعتبرت الصفقة نافذة وبالثمن الذي تمت به وال‬
‫يجوز للموكل رفض الصفقة أن قبل الوكيل بالعمولة تحمل فرق الثمن‪ ‬‬
‫اختالف البضاعة ‪ :‬قد يشتري الوكيل بالعمولة بضاعة مخالفة لتعليمات الموكل ونص المشرع على‬
‫أنه أن حدث ذلك ال يلزم الموكل بقبول البضاعة متى كانت مخالفة من حيث النوع ؟أو الصنف لكن‬
‫أن اشتري الوكيل البضاعة من نفس النوع أو الصنف الذي طلبه الموكل لكن بكمية‪ 2‬أكبر مما طلب‬
‫منه شراؤها فال يعد الموكل ملزم بقبول الجزء الزائد أما إذا كانت الكمية‪ 2‬أقل يكون للموكل قبولها‬
‫أو رفضها ألنها أن كانت اقل فقد ال تحقق غرض الموكل من الصفقة‪ ‬‬
‫شروط التعاقد ‪ :‬أن تعاقد الوكيل بالعمولة بشروط أفضل من تلك التي حددها الموكل عادت المنفعة‬
‫على الموكل وعلى الوكيل أن يقدم حساب بالشروط الحقيقية التي تمت بها الصفقة‪ ‬‬
‫مخالفة تعليمات الموكل فيما يتعلق باألجل ‪ :‬أن قضت تعليمات الموكل بالبيع بثمن مؤجل وباع‬
‫الوكيل بالعمولة بثمن معجل فال يجوز للموكل أن يطالبه بأداء الثمن إال عند حلول األجل الذي عينة‬
‫فالموكل يظل ملتزم باألجل وفي هذه الحالة يلتزم الوكيل بالعمولة على أداء الثمن على أساس البيع‬
‫المؤجل ونجد أن هذا يعطي مرونة للوكيل بالعمولة ‪ .‬‬
‫إذا منح الوكيل بالعمولة المكلف بالبيع المشتري أجال للوفاء بالثمن أو قسطه عليه بغير إذن من‬
‫الموكل بالعمولة بأداء الثمن بأجمعه فورا وتكون الفائدة من التقسيط أو األجل من حق الوكيل‬
‫بالعمولة‪ ‬‬
‫مع ذلك يجوز الوكيل بالعمولة أن يمنح‪ 2‬أجل أو يقسط الثمن بغير إذن من الموكل أن كان العرف‬
‫التجاري في الجهة التي تم فيها البيع يقضي‪ 2‬بذلك‪ ‬‬
‫الوكيل بالعمولة الضامن ‪ ( :‬شرط الضمان في الوكالة بالعمولة ) ‪ :‬‬
‫قد يضع الوكيل والموكل شرط ضمان في العقد يصبح الوكيل بالعمولة ضامن لتنفيذ الصفقة من قبل‬
‫الغير مقابل زيادة في العمولة وبمقتضي هذا الشرط متى لم ينفذ الغير يظل الوكيل بالعمولة ملتزم‬
‫بتنفيذ االلتزام األصلي حتى أن كان عدم تنفيذ من قبل الغير راجع لقوة قاهرة ويستحق الوكيل‬
‫بالعمولة أجر خاص تحدده المحكمة أن لم يكن هناك اتفاق أو عرف يقضي به الوكيل بالعمولة في‬
‫مواجهة الغير ملتزم بالتنفيذ ألنه هو الذي قبل العقد بالتالي أن نخلف عن التنفيذ في مواجهة الغير‬
‫يخضع القواعد المسئولية‪ 2‬العادية‪ ‬‬
‫بفرض أنه ليس هناك شرط ضمان اشتري الوكيل بالعمولة ثم من ثم تبين أن البضاعة معينة‪ 2‬غما‬
‫مسئولية الوكيل عن هذا العيب أن كان الوكيل نفسه‪ 2‬مخطئ أي رأي أن البضاعة معينة‪ 2‬ومع ذلك‬
‫اشتراها أو تعاقد مع شخص معروف عنه أنه ال يقوم بتنفيذ التزامه فهو مخطئ وفقا للقواعد العامة‬
‫وليس وفقا لشرط الضمان إذ أنه لم يقم بواجبه بذل الجهد الالزم والعناية المطلوبة منه فهذا جزء‬
‫من التزامه أما شرط الضمان فهو بين الوكيل والموكل وال عالقة له بالغير وبمقتضاه مسئولية‪2‬‬
‫الوكيل عن التنفيذ لم تنشأ ألنه مخطئ أو ألن الغير أخطأ‬
‫وكالة العقود تختلف عن الوكالة بالعمولة في أن األصل فيها أن الوكيل يتعامل باسم األصيل كما في‬
‫الوكالة العادية وفيها عقد يلتزم بموجبه شخص بأن يتولي على وجه االستمرار‪ 2‬وفي منطقة نشاط‬
‫– الترويج‪ 2‬أو التفاوض وإبرام الصفقات ويجوز أن تشمل‪ 2‬مهمته تنفيذها باسم الموكل ولحسابه‬
‫ومن هنا يمكن استخالص عدة عناصر ‪ :‬‬
‫أ‪ -‬وكيل العقود كالوكيل العادي يتعامل باسم الموكل ولحسابه وعلى ذلك يلتزم بالتنفيذ األصل هو له‬
‫عالقة مباشرة بالغير‪ ‬‬
‫ب‪ -‬العالقة مستمرة فوكالة العقود البد من أن تكون على وجه االستمرار وفي منطقة نشاط معينة‪2‬‬
‫أي البد من نطاق جغرافي لهذه الوكالة فالوكالة ال تتحدد بنوع الصفقة فقط بل بالنطاق الجغرافي‪ ‬‬
‫جـ‪ -‬الوكيل ملتزم بأن يعلن على السلعة أو لخدمة فهو الذي يقوم بجهد الترويج وليس من التزامه‬
‫تنفيذ الصفقة فهو عليه الترويج والتفاوض واإلبرام وتنتهي الصفقة بذلك لكن المشرع أجاز أن‬
‫تشمل مهمته‪ 2‬تنفيذ الصفقة لكن باسم الموكل ولحسابه‪ ‬‬
‫وهذا يثير‪ 2‬مسألتين ‪ :‬‬
‫أ‪ -‬أن كان هناك شخص يتعامل باسم الغير ويروج‪ 2‬للغير التعامل مستمر وستشهر‪ 2‬في منطقة معينة‬
‫باعتباره ممثل للغير فهو لم يصبح تابع فهو أصيل مستقل‪ 2‬بإدارة نشاطه رغم أنه ينفذ تعليمات‬
‫الموكل‪ ‬‬
‫ب‪ -‬تحديد المنطقة الجغرافية ومسألة االستمرار‪ 2‬فنجد أنه ينشأ عن االستمرار وتحديد المنطقة‬
‫الجغرافية والتزام الوكيل بالترويج‪ 2‬أن تكن العالقة بين الطرفين استثنائية‪ 2‬فال يسمح‪ 2‬الموكل الوكيل‬
‫بأن يكون وكيال للغير والوكيل يسعي إلي أن يكون الوكيل الوحيد داخل السوق ومن هنا من أحد‬
‫المميزات الهامة لوكالة العقود – فكرة التعامل االستئثاري بين الوكيل والموكل قد حرص المشرع‬
‫النص على ذلك " ال يجوز للموكل أن يستعين بأكثر من وكيل ال أكثر من منشأة تمارس ذات النشاط‬
‫في ذات المنطقة ذلك ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك‪ ‬‬
‫وأمد المشرع هذا المفهوم فيما يتعلق بأجرة الوكيل " إذا كانت وكالة العقود مقصودة على وكيل‬
‫واحد في منطقة معينة‪ 2‬استحق وكيل العقود األجر عن الصفقات التي يبرمها الموكل مباشرة‪ ‬‬
‫وهذا يقصد فيه أن الموكل البد‬
‫من أن يتعامل عن طريق وكيل العقود في حالة تعاقد مباشرة يستحق الوكيل أجرة كما لو كان هو‬
‫من أبرمها‪ ‬‬
‫فاألصل أن الوكيل مادام نشأ له االحتكار في منطقة جغرافية معينة يستحق أجرته عن أي صفقة‬
‫تبرم في هذه المنطقة ولو كان األصيل هو من قام بإبرامها‬
‫وكل أحكام وكالة العقود تقوم على فكرة التعامل االستئثاري‪ 2‬وفكرة التزام الوكيل بالترويج‪ ‬‬
‫أول حكم من أحكام هذه الوكالة مسألة اإلثبات ففي هذه المسألة تطلب المشرع الكتابة والبد من أن‬
‫بين في العقد حدود الوكالة وأجر الوكيل منطقة نشاطه ومدة العقد كان محدد المدة‪ ‬‬
‫ثاني حكم تأثر بهذه الفكرة مدة العقد فالعقد قد يكون محدد المدة أو غير محدد المدة تدخل المشرع‬
‫في إحدى الحاالت وحدد مدة العقد " أن اشترط في العقد أن يقيم وكيل العقود مباني للعرض أو‬
‫مخازن للسلع أو منشآت الصيانة واإلصالح فال يجوز أن تقل مدة العقد عن خمس سنوات "‬
‫فالمشرع جعل الحد األدنى ‪ 5‬سنوات بشرط التزام بإنشاء هذه األشياء‪ ‬‬
‫الفارق بين العقد محدد المدة – تتعقد الوكالة لمصلحة الطرفين وإذا كان العقد غير محدد المدة – ال‬
‫يجوز للموكل إنهاؤه دون خطأ من الوكيل إال كان ملزم بتعويض عن الضرر الذي لحقه من جراء‬
‫عزله فالمشرع وضع قيد الخطأ من التوكيل كما ألزم الموكل بالتعويض أن كان هناك ضرر‪ ‬‬
‫بالتزام الوكيل بتعويض الموكل عمل لحقه من ضرر بسبب تنازله عن الوكالة في وقت غير مناسب‬
‫وكسبب غير معقول والعقد محدد المدة األصل أنه ال يجوز فيه اإلنهاء ولكن المشرع جاء الحكم‬
‫شديد وكأنه وضع التزام على الموكل بتجديد العقد ووضع المشرع شروط للحصول على هذا‬
‫التعويض غير العادي‪ ‬‬
‫( هام )‬
‫‪ -1‬إال يكون قد وقع خطأ أو تقصير من الوكيل أي ال يوجد مبرر من جانب الوكيل جعل الموكل‬
‫يرفض التجديد‪ ‬‬
‫‪ -2‬أن يكون نشاط الوكيل قد أدي لنجاح ظاهر في ترويج‪ 2‬السلعة أ زيادة في عدد العمالء‪ ‬‬
‫‪ -3‬يراعي ما لحق الوكيل من ضرر من جمهور في ترويج‪ 2‬السلعة زيادة العمالء‪ ‬‬
‫سلطات والتزامات الوكيل وكالة العقود ‪ :‬‬
‫‪ -1‬ملتزم بما ورد في العقد وهي ترويج‪ 2‬السلعة باسم األصيل وال يلتزم بالتنفيذ وليس من حقه‬
‫قبض أي مبالغ أو حقوق للموكل وهذا هو األصل ومع ذلك ممكن أن يتولي الدفاع عن األصيل في‬
‫الدعاوى التي تقام ضده‪ ‬‬
‫‪ -2‬االلتزام بالمحافظة على أسرار الموكل فال يجوز لوكيل العقود أن يذيع أسرار الموكل التي تصل‬
‫لعلمه بمناسبة تنفيذ الوكالة وذلك طوال مدة التعاقد‪ ‬‬
‫حقوق الوكيل ‪ :‬‬
‫‪ -1‬أهمها األجرة فالوكيل يستحقها عن الصفقات التي يبرمها نفسه أو التي يبرمها الموكل مع الغير‬
‫في داخل المنطقة الجغرافية التي يختص بها الوكيل‪ ‬‬
‫‪ -2‬يلتزم الموكل بأن يمد الوكيل بالمعلومات التي يحتاجها سواء للترويج للبضاعة أو للتعاقد‬
‫باسمه‪ ‬‬
‫‪ -3‬يلتزم الموكل بعدم إلغاء العقد وتجديده بعد انتهاء مدته وعدم التعاقد مع غير وكيل في ذات‬
‫المنطقة الجغرافية التي يختص بها وكيله‪ ‬‬
‫في عمليات البنوك – الحساب الجاري ‪ /‬فتح االعتماد المستندي هام جدا‪ ‬‬
‫السمسرة ‪ :‬‬
‫هي عقد يتعهد بمقتضاه السمسار لشخص بالبحث عن طرف ثاني إلبرام عقد معين والتوسط في‬
‫إبرامه‪ ‬‬
‫فالسمسار ليس وكيل فهو ال يتفاوض وال يبرم العقد يقتصر‪ 2‬جهده على مجرد إيجاد طرف آخر‪ ‬‬
‫لسمسرة عمل تجاري أيا كان محلها‬
‫التزامات السمسار ‪ :‬‬
‫‪ -1‬النصيحة لطرفى العقد والسمسار في األصل يستأجره واحد فقط وأن لجأ له طرفين فكالهما يبرم‬
‫معه عقد سمسرة على السمسار ولو لم يكن مفوض إال من أحد طرفي العقد أن يعرض الصفقة على‬
‫الطرفين بأماني وأن يوقف على جميع الظروف التي يعلمها عن الصفقة األجرة أصال توقفه على‬
‫إبرام العقد فقد يخفي السمسار أشياء حتى يبرم العقد والسمسار ليس عليه التزام بإعطائهم‬
‫النصيحة التي ال يعلمها ولم يضع المشرع على عاتقه بالتحري عن هذه الظروف‪ ‬‬
‫يكون السمسار مسئوال قبل الطرفين عما يصدر منه‪ 2‬من غش أو خطأ جسيم " فالخطأ العادي‬
‫البسيط ال يرتب مسئولية‪ ‬‬
‫السمسار يلتزم بعدم التعاقد مه نفسه ويجوز له ذلك أن كان مأذون له من الطرف اآلخر في هذه‬
‫الحالة ال يستحق أجرة‬
‫عليه تنفيذ أعمال السمسرة بنفسه‪ 2‬دون إنابة غيره لوجود اعتبار شخصي هنا ولكن هناك حالتين ‪ :‬‬
‫أ‪ -‬أن أناب السمسار غيره عنه دون إذن من األصيل يكون السمسار مسئول عن أعمال هذا العير‬
‫كأنها صدرت منه‪ 2‬شخصيا‪ ‬‬
‫ب‪ -‬إن إذن األصيل السمسار بإنابة غيره في هذه الحالة يكون السمسار مسئول‪ 2‬عن خطأه في‬
‫اختيار هذا الغير‪ ‬‬
‫تنص إحدى المواد على " إذا أناب السمسار غيره في تنفيذ العمل المكلف به كان مسئول عن عمل‬
‫النائب ويكون السمسار ونائبه‪ 2‬متضامنين في المسئولية ويجوز لمن فوض السمسار ونائب‬
‫السمسار أن يرجع كل منهما على اآلخر مباشرة فيوجد عالقة بين السمسار وبين من اختاره ‪ .‬‬
‫إذا فوض األصيل عدة سماسرة معا ( بعقد واحد ) يكون السماسرة مسئولين في مواجهة األصيل‬
‫بالتضامن وبشرط إال يكون قدر خص لهم بالعمل منفردين البد من إسناد العمل لهم بمقتضى عقد‬
‫واحد‪ ‬‬
‫في مقابل ذلك ‪ :‬‬
‫على األصيل التزام بدفع األجرة وهي عادة نسبة من الصفقات وهي تخضع للقواعد العامة في‬
‫الوكالة بأن القاضي يحق له تعديل أجرة السمسار " يجوز للمحكمة أن تخفض أجر السمسار أن‬
‫كان غير متناسب مع الجهة الذي بذله "‬
‫شروط الحصول على أجرة السمسرة ؟‪ ‬‬
‫‪ -1‬وجود تفويض بالقيام بأعمال السمسرة‪ ‬‬
‫‪ -2‬يتعين أن يتم إبرام العقد‪ ‬‬
‫‪ -3‬أن يكون إبرام العقد تم بسبب جهد السمسار‪ ‬‬
‫العبرة بإبرام العقد وليس بالتنفيذ بصدد تحديد األجرة‪ ‬‬
‫إذا لم يبرم العقد وكان عدم اإلبرام ناشئ عن تعبت من األصيل يستحق السمسار تعويض عما بذله‬
‫من جهد وأن كان لن يحصل على أجرة‪ ‬‬
‫المشرع يقول أنه إذا كانت أحد آثار العقد متوقفة على شرط شكلي كالتسجيل مثال في انتقال الملكية‬
‫في العقارات فالمسمسرة تتوقف على إبرام العقد التجاري وليس على الشرط الشكلي المتوقف عليه‬
‫أحد آثار العقد الشرط الشكلي قد يكون ركن في العقد كالكتابة في عقد الشركة وقد يكون الشرط‬
‫الشكلي الزم لترتيب آثار العقد‪ ‬‬
‫فإن كان الشرط الشكلي ركن في العقد فال تستحق األجرة إال باستيفاء الشرط الشكلي لكن في بيع‬
‫العقار مثال أن أبرم العقد االبتدائي ولم يسجل وحصل السمسار على أجرته ورجع أحد األطراف فال‬
‫يجوز أخذ األجرة من السمسار‪ ‬‬
‫أن كان العقد معلق على شرط واقف فالعقد كأنه لم يتأكد بعد فال تستحق األجرة إال بتحقيق الشرط‬
‫الواقف أما أو جد شرط فاسخ فتستحق األجرة من تاريخ اإلبرام وال يؤثر الشرط الفاسخ على‬
‫اإلبرام‪ ‬‬
‫يظل السمسار مستحق األجرة حتى لو تم فسخ العقد‪ ‬‬
‫س ‪ :‬من هو الملزم بدفع األجرة للسمسار ؟‪ ‬‬
‫الشخص الذي فوضه فإن كان السمسار مفوض من الطرفين يستحق األجرة من كالهما إال أن وجد‬
‫اتفاق أو عرف يقضي بخالف ذلك ليس هناك تضامن ألن كل منهم ملتزم بعقد مستقل وأن عدة‬
‫أشخاص فوضوا سمسار ألداء عمل معين فاألجرة التي على عاتقهم ملتزمين بها على وجه‬
‫التضامن‪ ‬‬
‫ال يستحق السمسار استرداد المصاريف التي أبرمها في تنفيذ التزامه ( تليفونات – سفر ) فال يحق‬
‫له أن يستردها باالستقالل عن األجرة التي يحصل عليها إذا توسط السمسار في صفقة غير‬
‫مشروعة قانونا فال يستحق أجر‬
‫حددته المادة ‪ 5‬أنها من األعمال التجارية أن كانت على وجه االحتراف والمشرع في المادة ‪ 3‬من‬
‫القانون التجاري يقرر أن أحكام الباب الخاص بعليمات البنوك تسري على العليمات التي تعقدا‬
‫البنوك مع عمالئها تجار كانوا أو غير تجار أيا كانت هذه العملية‪ ‬‬
‫فالمعيار شكلي يعتمد على وجود بنك طرف في هذه العملية ولكي نعرف البنك هناك‪ ‬‬
‫ميعارين ‪ :‬إن يتم من مؤسسة‪ 2‬تتلقي وديعة تحت الطلب وهي تتلقاها من العميل تردها في أي وقت‬
‫يطلبها العميل وباإلضافة إلي ذلك فهي تمنح‪ 2‬قروض قصيرة األجل المعيار الثاني ‪ :‬ال يجوز ألى‬
‫شخص أن يقوم بأعمال البنوك إال أن كان مرخص له من الجهة المختصة‪ 2‬والعبرة بالمعيار الشكلي‬
‫– صدور األعمال من بنك برخص له من الدولة بممارسة أعمال البنوك‪ ‬‬
‫وقانون البنوك يحدد أن عمليات البنوك تتضمن‪ 2‬تلقي الودائع واستخدامها في منح القروض قانون‬
‫البنك المركزي ال يستخدم لفظ قرض واستبدل بلفظ تمويل‪ 2‬والقانون التجاري يستخدم لفظ العائد بدال‬
‫من لفظ الفائدة‪ ‬‬
‫س ‪ :‬هل استبداله كلمة تمويل‪ 2‬بكلمة قرض تنهي‪ 2‬كمشكلة الربا ؟‪ ‬‬
‫نعم لكن كون التمويل ربا أم ليس ربا فهذه مشكلة أخرى القانون المدني يستخدم تعتبر القرض‬
‫كذلك المحكمة الدستورية تستخدم تعتبر القرض والقانون الواجب التطبيق هو التجاري وهو يحكم‬
‫الطرفين وهذا استثناء من القاعدة العامة ويبرره أن العميل يلجأ للبنك استغل التسهيالت التي‬
‫يقدمها البنك وفقا األعراف المصرفية وبالتالي يخضع للقانون التجاري في التزاماته‬
‫ونتعرض نوعين من عمليات البنوك ‪ :‬‬
‫أ‪ -‬الحسابات المصرفية – األحكام العامة فيها ‪ :‬‬
‫س ‪ :‬ما المقصود بعقد فتح الحساب ؟‪ ‬‬
‫الحساب له شكل مادي وكشف الحساب يقصد به بيان فيه أصول أو خصوم أو حقوقه وديون في‬
‫نهاية تستخلص نتيجة‪ 2‬كان يكون أحد األطراف دائن والثاني مدين ولكن نحن هنا نتحدث عن عقد‬
‫فتح الحساب – هو عقد الغرض منه تنظيم معامالت بين طرفين يضع القواعد العامة التي تحكم هذه‬
‫المعامالت فيحدد القانون الواجب التطبيق أو األطراف أن كان هناك التزامات عامة على كل منهما‬
‫أو يضع موظف لكل منهما ثم يحدد كيفية اكتساب الحقوق وااللتزامات التي يتم لتسويتها كما‬
‫التأمينات التي تضمن ذلك أن وجدت‪ ‬‬
‫خصائص عقد فتح الحساب ‪ :‬‬
‫‪ -1‬افتراض عالقة مستمرة من حيث الزمن بين األطراف أي تتواجد معامالت متكررة من حيث‬
‫الزمان وهذه المعامالت تتسم بأنها مستقلة عن بعضها البعض فهناك أكثر من عقد لها قواعد عامة‬
‫تحكمها موجودة في عقد الحساب‪ ‬‬
‫‪ -2‬عقد فتح الحساب نفسه ال تنشأ عنه التزامات مالية وإنما تنشأ عن العمليات التي ستتم من خالل‬
‫الحساب فعقد فتح الحسابي رضائي يستمر من حيث الزمن ال ينشأ عنه ذاته التزاماته مالية‪ ‬‬
‫‪ -3‬أحيانا البعض يسمي عقد الحساب بأنه عقد تابع وهذا صحيح أن أخذناه بمفهوم أن االلتزامات‬
‫المالية تتم من خالل عقد فتح الحساب لكن نجد تأثيرات باألهلية واإلرادة المتطلبة للعقد األصلي‬
‫لكن نري أن عقد فتح الحساب ال يعد تابع للودائع الداخلة فيه‪ ‬‬
‫قواعد الحساب العامة ‪ :‬‬
‫س ‪ :‬كيف يتم فتح الحساب ؟‪ ‬‬
‫فتح الحساب يتم بعقد واألصل فيه أنه عقد رضائي فال يتطلب شكل وال تنفيذ عيني لكن الغالب في‬
‫العقود المصرفية أنها مكتوبة‪ 2‬ورغم أنه ليس عقد عيني لكن البنوك غالبا ما تشترط إبداع مبلغ‬
‫معين في الحساب كحد أدنى ويتطلب في عقد فتح الحساب قدر من االعتبار الشكلي فعادة ما يتم‬
‫التحري عن العميل لضمان ائ‬
‫‪-272‬طعن بالنقض إيجارات دالله قبول اإليجار‬
‫وامتداد العقد على الحكم الصادر برفض االمتداد‬
‫وانهاء عقد االيجار وتسليم العين محل العقد‬
‫أودعت هذه الصحيفة قلم كتاب محكمة النقض بتاريخ‪ / / 2‬‬
‫حيث قيد الطعن برقم لسنة‪ ‬‬
‫ال‬
‫‪ -1‬السيد ‪ ====/‬بالتوكيل رقم لسنة توثيق‬
‫‪ -1‬السيدة ‪ =====/‬مطعون ضدها‬
‫الصادر بجلسة ‪ 21/8/2011‬فى األستئناف‪ 2‬رقم ‪ 7938‬لسنة قضائية و القاضى بالمنطوق األتى ‪ :‬‬
‫خمسة و سبعون جنيها مقابل أتعاب المحاماة "‪ ‬‬
‫وحيث تداول نظر الدعوى بالجلسات على النحو الثابت بمحاضرها ومثل خاللها وكي ً‬
‫ال عن المطعون‬
‫ال وفى الموضوع الدعوى األصلية برفضها‬ ‫الفرعية شك ً‬
‫‪.‬‬
‫‪ )8‬شهادة من هيئة القضاء العسكرى مؤرخه فى ‪ 26/10/2009‬تفيد بأن أخر محل إقامة للمدعى‬
‫عليه الثانى هو عين التداعى ‪.‬‬
‫المستأجرين األصليين لعين التداعى‪ ‬‬
‫و أعلنت قانونًا طلب فى ختامها الحكم أو ًال ‪ :‬بقبول األستئناف شك ً‬
‫ال وثانيًا ‪ :‬وفى الموضوع بالغاء‬
‫عن عام ‪. 1994 , 1993‬‬
‫الطاعن عن عام ‪. 1994 ,1993‬‬
‫‪ 1981‬و أنه و أبنائه قد أتخذوا من عين النزاع سكنًا لهم ‪ .‬‬
‫القصور فى التسبيب واألخالل بحق الدفاع األمر الذى يحق معه للطاعن الطعن عليه‬
‫لألسباب األتيه ‪:‬‬

‫والمقرر بقضاء النقض أنه‪ -:‬‬

‫وقضى ايضا بانه ‪ :‬‬
‫ال عن ما كان قد قدم من ذلك أمام محكمة أول درجة ‪.‬‬‫فض ً‬
‫لهذا الدفاع الجوهرى للقول باألتى‪ -:‬‬


‫(نقض ‪ 21/6/1983‬طعن رقم ‪ 2571‬لسنة ‪ 52‬ق)‬
‫قضائها بأنتهاء العالقة اإليجارية وعدم أحقيه الطاعن فى أستمرارها‪ ‬‬
‫(نقض ‪ 29/7/1992‬طعن رقم ‪ 4970‬لسنة ‪ 61‬ق)‬
‫وبمفهوم المخالفة قضى بأنه‪ -:‬‬
‫(نقض ‪ 27/12/1988‬طعن رقك ‪ 567‬لسنة ‪ 53‬ق)‬
‫(نقض ‪ 25/11/1986‬طعن رقم ‪ 1827‬لسنة ‪ 51‬ق)‬
‫وقضى كذلك بأنه ‪ :‬‬

‫عباراتها و أن يقيم قضائها على فروض تناقض صريح روايته‪ . 2‬‬
‫عدمه بمايفسد أستدالل الحكم الطعين بتلك األقوال و يوجب نقضه‪ ‬‬
‫قصور أخر فى التسبيب‪ ‬‬
‫يتعرض للدفع بأنكار العقد و يحققه بما يصمه بالقصور و يتعين نقضه ‪ .‬‬
‫لعين النزاع وهو ما لم ينكره المطعون ضدها ‪ .‬‬
‫الدفاع الجوهرى وأخل بحق الدفاع ‪ .‬‬

‫بتاريخ ‪1965-5-27‬‬
‫يلحق بهم بالغ الضرر مع ما ران عليه من أوجه الفساد و القصور بما يرجح بمشيئة اهلل نقضه‪ ‬‬
‫يلتمس دفاع الطاعن‪ ‬‬
‫ال ‪.‬‬
‫ثانيًا ‪ :‬و بصفة‪ 2‬مستعجلة وقف تنفيذ الحكم الطعين لحين الفصل فى الطعن‪ ‬‬
‫ثالثًا ‪:‬وفى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه و األحالة‪ ‬‬
‫‪-273‬بحث عن اإلجارةاألجرة في عقد اإلجارة من األركان‬

‫األساسية حيث أنها تمثلـ المعقود عليه باإلضافة إلى العين‬
‫المؤجرة‪ ،‬وهذا في الفقه‬
‫اإلسالمي عند الجمهور‪ ،‬أما القانون المدني فإنه يرى أن األجرة والمنفعة أيضا هي محل العقد‪،‬‬
‫فالقانون المدني الكويتي يتفق مع رأي الجمهور في أن المعقود عليه المحل "منفعة العين‬
‫المؤجرة‬
‫الحمد هلل رب العالمين‪ ،‬والصالة والسالم على المبعوث رحمة للعالمين‪ ،‬محمد بن عبد اهلل وعلى‬
‫آله وصحبه ومن استن بسنتهـ إلى يوم الدين‪ .‬‬
‫األجرة في عقد اإلجارة من األركان األساسية حيث أنها تمثل المعقود عليه باإلضافة إلى العين‬
‫المؤجرة‪ ،‬وهذا في الفقه اإلسالمي عند الجمهور‪ ،‬أما القانون المدني فإنه يرى أن األجرة‬
‫والمنفعة أيضا هي محل العقد‪ ،‬فالقانون المدني الكويتي يتفق مع رأي الجمهور في أن المعقود‬
‫عليه المحل "منفعة العين المؤجرة"‪ ،‬‬
‫ويقابل المنفعة األجرة‪ ،‬كما أن أركان العقد تعد من األركان عند الجمهور من المالكية والشافعية‬
‫والحنابلة‪ .‬‬
‫كذلك يعتبر النص على األجرة في االتفاق بين المتآجرين ‪Tow Contracting Parties‬‬
‫واجبا وليس من باب االستحباب الشرعي‪ ،‬وإنما يأتي ضمن ما نصت عليه اآلية الكريمة‪ ،‬قال‬
‫تعالى‪" :‬يا أيها الذين آمنوا أوفوا بالعقود أٌحلت لكم بهيمةـ األنعام إال ما يتلى عليكم غير محلي‬
‫الصيد وأنتم حرم إن اهلل يحكم ما يريد"‪ .‬‬
‫وال يكون الوفاء بالعقد إال من خالل الكتابة أو اإلشهاد أما الكالم الشفوي والعبارات المطاطية‬
‫"اسكن ولن نختلف‪ ،‬وما تدفع فيه البركة"‪ ،‬فكل هذه األمور تؤدي إلى النزاع‪ ،‬وقد جاء في األثر‬
‫عن أبي سعيد قال‪ :‬نهى رسول اهلل ‪ -‬صلى اهلل عليه وسلم‪ -‬عن استئجار األجير حتى يبين له أجره‬
‫وعن النجش‪ ،‬واللمس وإلقاء الحجر"‪ ،‬‬
‫وبيع النجش هو الزيادة في السلعة أكثر من ثمنها الحقيقي‪ ،‬وهو أن يأتي الرجل يزيد فيها وليس‬
‫في قصده أن يشتريها بل ليغر غيره‪ ،‬واللمس وإلقاء الحجر كلها من بيوع الجاهلية التي نهى‬
‫عنها النبي – صلى اهلل عليه وسلم‪ -‬لما فيها من الغرر والغش والخديعة‪ ،‬وقد جاءت الشريعة‬
‫بالنهي عن كل ما يؤدي إلى الخالف والنزاع‪ ،‬وعدم تعيين األجرة قد يؤدي إلى ذلك‪ .‬‬
‫*كتابة العقود‪ :‬‬
‫وفي الحديث دليل لمن قال بتعيين قدر األجرة‪ ،‬وهم العترة‪ ،‬الشافعي‪ ،‬أبو يوسف‪ ،‬محمد‪ ،‬وقال‬
‫مالك‪ ،‬أجمد بن حنبل ال يجب للعرف واالستحسان‪ ،‬قال في البحر قلنا ال نسلم‪ ،‬بل اإلجماع على‬
‫خالفه‪ ،‬ويؤيد القول األول القياس على ثمن المبيع‪ ،‬وهذا الذي ذهب إليه الحنفية حيث يرون إن‬
‫اإلجارة ركنها اإليجاب والقبول‪ ،‬وشرطها كون األجرة والمنفعة معلومين ألن حالتهما تفضي إلى‬
‫المنازعة "ابن عابدين ‪ "6/5‬وهل تجوز األجرة ببعض المعمول بعد العمل؟‪ ‬‬
‫جاء عن أبي سعيد أيضا قال‪" :‬نهى عن عسب الفحل" وقفيز الطحان‪ ،‬وفسر قوم النهى عن قفيز‬
‫الطحان بطحن الطعام بجزء منه مطحونا لما فيه من استحقاق طحن قدر األجرة لكل واحد منهما‬
‫على اآلخر‪ ،‬وذلك متناقض‪ ،‬وقيل ال بأس به مع العلم والقدرة‪ ،‬وإنما النهي عن طحن الصبرة‪،‬‬
‫وهو الكوم من الطعام‪ ،‬ال يعلم كيلها بقفيز منها وإن شرط حبا‪ ،‬ألن ما عداه مجهول‪ ،‬فهو كبيعها‬
‫إال قفيزا منها‪ .‬‬
‫وفي الحديث دليل على أنه ال يجوز أن تكون األجرة ببعض المعمول بعد العمل‪ ،‬وإليه ذهب أبو‬
‫حنيفة ومالك والشافعي والليث والناصر‪ .‬‬
‫*األجرةفي الفقه والقانون ‪-:‬‬
‫األجرة هي المال الذي يلتزم المستأجر بإعطائه للمؤجر في مقابل االنتفاع بالمأجور‪ ،‬واألصل أنها‬
‫تستحق باستيفاء المنفعة إو بإمكان استيفائها فإن زادت المنفعة أو اختلت سقطت األجرة أو‬
‫انقضت واألجرة في عقد اإليجار تقابل في الفقه اإلسالمي الثمن في عقد البيع‪ ،‬فما يصلح بيعا في‬
‫البيوعات يصلح أجرة في اإلجارات‪ ،‬ومن ثم وجب أن تكون األجرة ماال متقوما معلوما‪ ،‬ومع ذلك‬
‫يجوز أن يكون بدال في اإلجارة الشيء الذي لم يصلح أن يكون ثمنا في البيع كمنفعة شيء معين‬
‫فالمنفعة وإن كانت ال تصلح ثمنا إال أنها يجوز أن تكون أجرة‪ .‬‬
‫*شروط األجرة‪ :‬‬
‫أن تكون األجرة معلومة‪ :‬ذكرنا فيما سبق أن القانون يشترط معلوميةـ األجرة وقلنا أن هذا هو‬
‫الذي عليه الفقه اإلسالمي‪ ،‬وأشرنا إلى من خالف في ذلك وأنه خالف ما هو المعتمد في المذاهب‬
‫الفقهية‪ ،‬قال اإلمام القدروي الحنفي – رحمه اهلل‪ -‬وال تصحـ اإلجارة حتى تكون األجرة معلومة ‪،‬‬
‫وما جاز أن يكون ثمنا في البيع جاز أن يكون أجرة في اإلجارة‪ ،‬واألثمان المطلقة ال يصح إال أن‬
‫تكون معروفة القدر والصفة‪ ،‬ومن أطلق الثمن في البيع على غالب نقد البلد‪،‬‬
‫وقال صاحب الكواكب الدريةـ المالكي‪ :‬وال بد أن تكون األجرة معلومة ذاتا برؤية أو وصف وأجال‬
‫إن أجل‪ ،‬فإذا تعاقد المتآجران على قيمة أو ثمن فال بد من ذكره ومعرفته رفعا لإلشكال والخالف‬
‫كمائة دينار ثمنا للشقة إذا استأجرت‪ ،‬أو كعشرة دنانير للسيارة في اليوم الواحد‪ ،‬والنص على‬
‫العملة رفعا للتشابه بين األسماء في العمالت ‪ ،‬‬
‫وهذا يحدث إشكاال في الدول التي تستخدم أكثر من عملة حيث يستخدم الدوالر كعملة في التعامل‬
‫ويوجد تعامل آخر من العملة في نفس الدولة كالدوالر الكندي في كندا‪ ،‬فهنا وجب النص على اسم‬
‫العملة إذا كانت تتداول في الدولة‪ ،‬أما في الكويت فعادة الناس أال يستخدموا إال الدينار الكويتي‪،‬‬
‫فإذا قال مائة دينار انصرف إلى عملة البلد‪ ،‬وقال الخطيب الشربيني‪،‬ـ الشافعي – رحمه اهلل‪-‬‬
‫ويشترط في األجرة كونها معلومة جنسا وقدا وصفة‪ ،‬‬
‫إال أن تكون معينة فيكفي رؤيتها فال تصح إجارة دار أو دابة بعمارة أو علف للجهل في ذلك‪ ،‬فقد‬
‫يتفق المؤجر والمستأجر على أن يقدم المؤجر بيتا للمستأجر في مقابل أن يوم المستأجر بإصالح‬
‫البيت وصيانتهـ بدال من األجرة‪ ،‬وال شك أن البدل في العقد أصبح مجهوال‪ ،‬فالصيانة قد تزيد وقد‬
‫تنقص‪ ،‬وال تعرف قيمتها مائة دينار أو مائتي دينار وهي من األمور الشائكة التي قد ينتج عنها‬
‫خالف بين المؤجر والمستأجر‪ ،‬وكذلك األمر حين يقدم المالك أو الشركة سيارة للمستأجر فتكون‬
‫األجرة صيانة السيارة‪ ،‬فالعقد هنا باطل لجهالة األجرة حيث أن الصيانة قد تكلف خمسين دينارا أو‬
‫أكثر أو أقل وكل ذلك مجهول ال يصح التعاقد عليه‪.‬‬
‫فإن ذكر له معلوما وأذن له خارج العقد جاز ذلك‪ ،‬كأن يقول المؤجر للمستأجر أجرة البيت ثالثمائة‬
‫دينار‪ ،‬وما تقوم به من صيانةـ للبيت فيكون بحسابه يخصم بعد ذلك من األجرة وكذلك في السيارة‬
‫تحدد األجرة سلفا ثم يطلب المالك من المستأجر أن يصرف جزءا محددا من األجرة لمصاريف‬
‫السيارة لتغيير ما تحتاجه السيارة من قطع غيار وغيرها من األمور جاز ذلك والعقد صحيح‪ .‬‬
‫*األجرة في الفقه والقانون‪:‬‬
‫تأتي األجرة في مقابل المنفعة من العين المؤجرة‪ ،‬كالبيت واألرض والفضاء أو األرض الزراعية‪،‬‬
‫وكذلك السيارة ووسائل النقل‪ ،‬واآلثار أو االحاديث الدالة على جواز أخذ األجرة نقدا أو القيام بعمل‬
‫أو االتفاق على جزء من المحصول في مقابل العين المؤجرة أكدته السنة المطهرة‪ ،‬عن عبتة بن‬
‫المنذر قال‪ :‬كنا عند رسول اهلل – صلى اهلل عليه وسلم‪ -‬فقرأ "طس" حتى إذا بلغ قصة موسى –‬
‫عليه السالم‪ -‬قال إن موسى أجر نفسه ثماني سنين أو عشر على عفة فرجه وطعام بطنه"‪ ،‬وفي‬
‫الحديث دليل لمن قال االستئجار بالمنفعة‪ ،‬ومثلها الكسوة ‪،‬‬
‫وكذلك في وقتنا المعاصر الترافع أمام المحاكم أو القيام بأعمال إدارية كبدل لإليجار‪ ،‬وقد يتفق‬
‫الطرفان على جزء من المحصول لألرض الزراعية كالنصف أو الربع أو غيرهما‪ ،‬وهذا يحدث في‬
‫كثير من البلدان الزراعية حيث يقدم المالك األرض واآلالت والمعدات والبذور (في بعض األحيان)‬
‫ويقوم المستأجر‪ ،‬أفرادا أو شركة‪ ،‬بزراعة األرض واستئجارها‪.‬‬
‫وكذلك قد يتفق المالك أو المؤجر مع المستأجر على إجارة أرض فيها معدات وأجهزة وآالت‬
‫للتصنيع في مقابل أجرة دورية يدفعها المستأجر للمالك‪ ،‬فهذه جائزة وال شيء فيها‪ ،‬فالقانون‬
‫الكويتي أجاز اإلجارة بالعمل وغيره من العقود‪ ،‬انظر المادة ‪ 564‬من القانون المدني الكويتي‪،‬‬
‫بالغا ما بلغ إذا كان فساد اإلجارة بسبب كون البدل مجهوال مادة ‪ ،462‬وقد نقل المشروع قانون‬
‫اإليجارات عن التقنين المصري‪ ،‬والذي يقرر أنه إذا لم يحدد المتعاقدان األجرة وال األساس الذي‬
‫يقوم عليه تقديرها‪ ،‬وكذلك إذا تعذر على أحدهما إثبات األجرة التي اتفقا عليها فإن أجرة المثل‬
‫وقت إبرام العقد تكون هي الواجبة ويحددها القاضي بمراعاة جميع العناصر الالزمةـ لذلك ويبقى‬
‫عقد اإليجار صحيحا‪ .‬‬
‫وهذا البيان في حال تعذر إثبات األجرة أو االتفاق عليها‪ ،‬فإذا لم يستطيعا ذلك فإن اإليجار يكون‬
‫باطال ألن المتعاقدان قد تعذر عليهما االتفاق على ركن من أركان العقد‪.‬‬
‫اإلجارة بيع منفعة لكنها تختلف عن البيع في أنها مؤقته المدة ‪ ,‬وعقد البيع ال يقبل التأقيت ‪ ,‬وإنما‬
‫هو مؤبد ‪ ,‬ألنه يترتب عليه انتقال ملكية العين المعقود عليها من المنقوالت والعقارات وغيرها ‪ .‬‬
‫قال ابن قدامة في المغني ‪ :‬‬

‫اإلجارة نوع من البيع ‪ ,‬ألنها تمليك من كل واحد منهما لصاحبه ‪ ,‬فهي بيع المنافع ‪ ,‬والمنافع‬
‫بمنزلة األعيان ‪ ,‬ألنه يصح تمليكها في حال الحياة وبعد الموت ‪ ,‬وتضمن باليد واإلتالف ‪ ,‬ويكون‬
‫عوضها عينا ودينا ‪ .‬‬
‫واختلف الفقهاء في صفة مشروعية اإلجارة هل هي مشروعة على وفق القياس أو على خالفه ‪ .‬‬
‫فقال جمهور الفقهاء ‪ :‬إنها شرعت على خالف القياس‪ ‬‬

‫وقال بعض فقهاء الحنابلة ‪ :‬إنها مشروعةـ على وفق القياس وقد نصر هذا الرأي ابن تيمية و‬
‫تلميذه ابن القيم ‪ .‬‬
‫*اإلجارة مشروعة على خالف القياس‪ :‬‬
‫استدل جمهور الفقهاء بأن اإلجارة شرعت على خالف القياس بقولهم ‪ :‬‬
‫أن اإلجارة بيع معدوم ‪ ,‬وبيع المعدوم ال يجوز لذا لم تكن اإلجارة جائزة في األصل إال أنه لما‬
‫وردت األدلة الشرعية بجوازها كان هذا الجواز استثناء على خالف األصل والقاعدة التي قامت‬
‫األدلة الشرعية عليها ‪ .‬‬
‫أما أن اإلجارة بيع فألن البيع مبادلة مال بمال ‪ ,‬واإلجارة كذلك ألنها مبادلة منفعة بمال هو األجرة‬
‫وأما أن بيع المعدوم باطل فلألدلة الشرعية الكثيرة ومنها حديث ال تبع ما ليس عندك ‪.‬‬
‫*اإلجارة مشروعة على وفق القياس‪ :‬‬
‫أجاب بعض الحنابلة على استدالل جمهور الفقهاء فقالوا بأن اإلجارة شرعت على وفق القياس‬
‫وهي ليست بيعا ‪ ,‬ألن البيع الذي جاءت األدلة على بطالنه إذا ورد على المعدوم هو الوارد على‬
‫األعيان التي يمكن أن توجد عند التعاقد ‪ ,‬أما اإلجارة فإنها ترد على منافع يتعذر وجودها عند‬
‫التعاقد ‪ .‬‬
‫وردوا على قياسهم اإلجارة بالبيع بقولهم ‪ :‬‬
‫إن أردتم بالبيع الذي قستم عليه اإلجارة معناه المطلق الشامل لبيع العيان والمنافع فإننا نسلم لكم‬
‫أن اإلجارة نوع منهـ بهذا المعنى ‪ .‬غير أننا ال نوافقكم على أن البيع بهذا المعنى هو الذي ورد‬
‫النهي عنه إذا كان محله معدوما ألن العقد على المنافع حال وجودها ال يتصور عقال فكيف‬
‫يشترطه الشارع ‪ ,‬ولهذا كان النهي عن بيع المعدوم واردا على بيع األعيان التي يمكن تأخير‬
‫العقد عليها حتى توجد دون ضرر وال شدة حاجة ‪ .‬‬
‫أما المنافع فإنه يمتنعـ العقد عليها حال وجودها ألنها تكون معدومة عند العقد دائما فجاز العقد‬
‫عليها ويكون هذا الجواز أصال في ذاته وليس مستثنىـ من غيره ‪ .‬‬
‫ويقول أصحاب هذا الرأي أن العلة في المنع ليست هي العدم وال الوجود ‪ ,‬ألنه قد ورد في السنة‬
‫النهي عن بيع بعض األشياء المعدومة كما نهى عن بيع بعض األشياء الموجودة ولكن العلة في‬
‫المنع هي الغرر ‪ ,‬فالمعدوم الذي هو غرر نهى عنه للغرر ال للعدم ‪ .‬‬
‫ولذا فالشيء الذي يكون له حال وجود وحال عدم كان في بيعه حال العدم مخاطرة وغرر ‪ ,‬وأما ما‬
‫ليس له إال حال واحدة والغالب فيه السالمة فليس العقد عليه مخاطرة ‪ ,‬وإن كان فيه مخاطرة‬
‫يسيرة فالحاجة داعية إليه ‪.‬‬
‫**الخاتمة‪-:‬‬
‫هذا و قد انتهينا بتوفيق اهلل مما أردنا جمعه في هذا البحث و الذي نرجو اهلل تعالى أن يكون قد‬
‫جمع أهم النقاط التي تخص عقد اإلجارة‪.‬‬
‫هذا و قد تضمن البحث كما في جميع العقود تعريف عقد اإلجارة و حكمه و أركانه و شروطه و‬
‫أنواعه و مستحقاته ‪.‬‬
‫و صلى اهلل وسلم على سيدنا محمد و على آله وأصحابه أجمعين ‪.‬‬
‫و سبحانه اللهم و بحمدك أشهد أن ال إله إال أنت أستغفرك و أتوب إليك ‪.‬‬
‫‪-274‬تعديالت قانون اإليجار القديم قبل مناقشته‬
‫من قبل البرلمان يشملـ ‪ 3‬مقترحات أبرزها رفع‬
‫اإليجار بنسبة تصل لـ‪%330‬‬
‫صرح عضو لجنة اإلسكان بمجلس النواب الدكتور “محمد العقاد” بأن لجنة اإلسكان بدأت بفتح‬
‫حوارًا مجتمعيًا قبل مناقشة قانون اإليجار القديم‪ ،‬لبحث كل ما جاء في التعديالت التي قدمتها‬
‫الحكومة للنواب بشأن عالقة المالك بالمستأجر‪.‬‬
‫وأوضح خالل مداخلة هاتفية له عبر برنامج “غرفة األخبار” الذي يعرض على قناة “سي بي‬
‫سي”‪ ،‬بأن اللجنة تلقت مقترحات كافة األطراف “المواطنين‪ ،‬اإلسكان” لوصول للصيغة النهائية‬
‫والعادلة لقانون اإليجار‪ ،‬مضيفًا بأن هذا القانون يمثل قضية أمن قومي يمس جميع المصريين‪.‬‬
‫وفيما يخص تعديالت قانون اإليجار القديم التي تقدمت بها الحكومة‪ ،‬فقد أشار “العقاد” بأن‬
‫ال‪ ،‬خاصة وأن اللجنة تلقت مقترحات أخرى تتضمن إعطاء الحق للنيابة‬ ‫مناقشتها يتطلب وقتًا طوي ً‬
‫العامة بإخالء الوحدات السكنية‪ ،‬وعن موعد االنتهاء من مناقشة القانون‪ ،‬أضاف “العقاد” بأنه من‬
‫المنتظر االنتهاء من وضع تصور واضح للقانون في نهاية دور االنعقاد الحالي‪.‬‬
‫تعديالت الحكومة على قانون اإليجار القديم‪:‬‬
‫قدمت الحكومة ‪ 3‬مقترحات للوصول إلى حل عادل في العالقة بين المالك والمستأجر في قانون‬
‫اإليجار القديم‪ ،‬نظرًا ألهمية القانون‪ ،‬وحرص الحكومة على الوصول للحل األمثل وحسم الجدل بين‬
‫الطرفين‪.‬‬
‫>>‪ ‬المقترح األول‪:‬‬
‫(المادة األولى)‪:‬‬
‫“زيادة القيمة اإليجارية لألماكن السكنية المحكومة بقوانين إيجار األماكن بنسبة‪ 2‬من القيمة‬
‫اإليجارية القانونية األصلية‪ ،‬وذلك على سبع دفعات فى أول يناير من كل عام‪ ،‬ثم تزداد بعد ذلك‬
‫بنسبة‪ %5 2‬سنويا من آخر قيمة إيجارية فى نهاية الدفعات السبع”‬
‫‪.‬وتكون الزيادة اعتمادًا على تاريخ اإليجار طبقًا لما هو موضح‪ 2‬في الجدول التالي‪:‬‬
‫نسبة‪ 2‬الزيادة تاريخ اإليجار‬
‫للوحدات المؤجرة قبل تاريخ‪ 31 2‬ديسمبر ‪1952‬‬ ‫‪330%‬‬

‫للوحدات المؤجرة فى الفترة من ‪ 1‬يناير ‪ 1966‬وحتى ‪1973‬‬ ‫‪170%‬‬
‫للوحدات المؤجرة قبل تاريخ‪1984 2‬‬ ‫‪45%‬‬
‫للوحدات المؤجرة قبل ديسمبر ‪1986‬‬ ‫‪30%‬‬
‫للوحدات المؤجرة قبل ديسمبر ‪1989‬‬ ‫‪15%‬‬
‫المؤجرة قبل ‪ ،1991‬وكذلك ‪1996‬‬ ‫‪7%‬‬

‫(المادة الثانية)‪:‬‬
‫‪“ ‬استبدال نسب الزيادة السنوية‪ 2‬فى األجرة لألماكن غير السكنية‪ 2‬المنصوص عليها فى الفقرة‬
‫األولى من المادة الثالثة من القانون رقم ‪ 6‬لسنة ‪ 1997‬المعدل بالقانون رقم ‪ 14‬لسنة ‪2001‬‬
‫وبصفة دورية فى نفس الموعد لتصبح‪ %4 ،‬بالنسبة لألماكن المنشأة حتى ‪ 9‬سبتمبر‪ ،1977 2‬و‬
‫‪ %2‬بالنسبة‪ 2‬لألماكن المنشأة من ‪ 10‬سبتمبر ‪ 1977‬وحتى ‪ 30‬يناير ‪ 1996‬على أن تحتسب هذه‬
‫النسب من القيمة اإليجارية المستحقة وقت صدور هذا القانون”‬
‫(المادة الثالثة)‪:‬‬
‫‪ ‬إنشاء صندوق لدعم غير القادرين على سداد القيمة اإليجارية الجديدة للوحدات السكنية‪ 2‬التى‬
‫يسرى عليها هذا القانون بمقدار الفرق بين القيمة اإليجارية وربع دخل مؤجر الوحدة السكنية‪2،‬‬
‫وتتكون موارد الصندوق من نسبة معينة من قيمة إيرادات الضرائب العقارية‪ ،‬ونسبة‪ %5 2‬من‬
‫الزيادة فى القيمة‪ 2‬اإليجارية للوحدات التى تخضع ألحكام هذا القانون‪ ،‬باإلضافة إلى ما يخصص له‬
‫من الموازنة العامة للدولة بما ال يقل عن خمسة فى آالف من الموازنة االستثمارية‪ 2‬للدورة‪.‬‬
‫>>‪ ‬المقترح الثاني‪:‬‬
‫يتضمن المقترح الثاني من قانون اإليجار القديم على زيادة قيمة اإليجار لجميع المتشآت اإليجارية‬
‫القانونية بنسبة من القيمة‪ 2‬اإليجارية األصلية‪ ،‬على أن تكون نسبة الزيادة على ‪ 7‬دفعات‪ ،‬تبدأ من‬
‫أول يناير من كل عام‪ ،‬واعتبارًا من األول من يناير لعام ‪.2021‬‬
‫ونصت مواد المقترح الثاني على أن تسري هذه الزيادة على جميع المنشآت اإليجارية السكنية التي‬
‫تحكمها القوانين األصلية لإليجار‪.‬‬
‫>>‪ ‬المقترح الثالث‪:‬‬
‫(المادة األولى)‪:‬‬
‫‪“ ‬حظر االمتداد المنصوص عليه فى المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬لعقود االيجار‬
‫المحررة فى ظل العمل بأحكامه إال لمرة واحدة ولجيل واحد ألى من أقارب المستأجر وهم” زوجه‬
‫أو أوالده‪ ،‬أو أى من والديه”‪ ،‬الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك ينتهى بعدها عقد‬
‫اإليجار بقوة القانون ما لم يتفق الطرفان المؤجر والمستأجر على خالف ذلك رضاء”‪.‬‬
‫(المادة الثانية)‪:‬‬
‫“ يجوز فى حال االتفاق بين الطرفين” المؤجر والمستأجر” على ترك العين المؤجرة وإخالئها‬
‫رضاء وأن يكون ذلك نظير مقابل مادى يدفعه المؤجر ويتم تحديده وفقا لحالة العين المؤجرة وما‬
‫أدخله المستأجر عليها من تحسينات ترتب عليها زيادة القيمة السوقية البيعية أو االيجارية للعين‬
‫ووفقا لموقعها ومساحتها وعناصر تميزها األخرى وحسب طبيعة العالقة االيجارية القائمة بين‬
‫الطرفين وشروط التعاقد”‬
‫هذا فيما يخص تعديالت الحكومة للقانون‪ ،‬وأشارت لجنة اإلسكان في البرلمان‪ ،‬بأن اللجنة ستدرس‬
‫مقترحات المواطنين ووزارة اإلسكان لحسم الجدل في قانون اإليجار‪.‬‬
‫‪-275‬تفاصيل في كيفية حساب القيمة اإليجاريةـ‬

‫لألماكن المعدة لغير أغراض السكنى‬
‫بتاريخ ‪ 26/3/1997‬صدر القانون رقم ‪ 6‬لسنة ‪ 1997‬بتعديل الفقرة الثالثة من المادة ‪ 29‬من‬
‫القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬و بعض األحكام الخاصة بإيجار األماكن غير السكنية‪ 2‬الذي جرى‬
‫نصوص مواده على النحو التالي‬
‫المادة األولى‪ :‬يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬في شأن‬
‫تأجير و بيع األماكن و تنظيم العالقة بين المؤجر و المستأجر النص اآلتي‬
‫" فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني‪ 2‬أو حرفي فال ينتهي‪ 2‬العقد‬
‫بموت المستأجر و يستمر‪ 2‬لصالح الذين يستعملون العين من ورثته‪ 2‬في ذات النشاط الذي كان يماره‬
‫المستأجر األصلي طبقا للعقد أزواجا و أقارب حتى الدرجة الثانية ذكورا و إناثا من قصر و بلغ‬
‫يستوي في ذلك أن يكون االستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم "‬
‫اعتبار من اليوم التالي لتاريخ نشر هذا القانون المعدل ال يستمر‪ 2‬العقد بموت أحد من أصحاب حق‬
‫البقاء في العين إال لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر األصلي دون غيره و لمرة واحدة ‪0‬‬
‫المادة الثانية ‪ :‬استثناء من أحكام الفقرة األولى من المادة السابقة يستمر العقد لصالح من جاوزت‬
‫قرابته‪ 2‬من ورثة المستأجر المشار إليه في تلك الفقرة الدرجة الثانية ‪ ,‬متى كانت يده على العين في‬
‫تاريخ نشر هذا القانون تستند إلى حقه السابق في البقاء في العين و كان يستعملها في ذات النشاط‬
‫الذي كان يمارسه المستأجر األصلي طبقا للعقد و ينتهي‪ 2‬العقد بقوة القانون بموته أو تركه إياها‬
‫المادة الثالثة ‪ :‬تحدد األجرة القانونية‪ 2‬للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى المحكومة بقوانين إيجار‬
‫األماكن بواقع‬
‫ثمانية أمثال األجرة القانونية الحالية لألماكن المنشأة قبل أول يناير ‪1944‬‬
‫وخمسة أمثال األجرة القانونية‪ 2‬الحالية لألماكن المنشأة من أو يناير ‪ 1944‬و حتى ‪ 4‬نوفمبر‪1961 2‬‬
‫وأربعة أمثال األجرة القانونية الحالية لألماكن المنشأة من ‪ 5‬نوفمبر ‪ 1961‬و حتى ‪ 6‬أكتوبر ‪1973‬‬
‫وثالثة أمثال األجرة القانونية‪ 2‬الحالية لألماكن المنشأة من ‪ 7‬أكتوبر ‪ 1973‬وحتى‪ 9‬سبتمبر ‪1973‬‬
‫و يسري هذا التحديد اعتبار من موعد استحقاق األجرة التالية لتاريخ نشر هذا القانون‬
‫و تزاد األجرة القانونية‪ 2‬الحالية لألماكن المنشأة من ‪ 10‬سبتمبر ‪ 1977‬و حتى ‪ 30‬يناير سنة‬
‫‪ 1996‬بنسبة‪ % 10 2‬اعتبار من ذات المواعيد ‪ 0‬ثم تستحق زيادة سنوية‪ 2‬بصفة دورية في نفس‬
‫هذا الموعد من األعوام التالية بنسبة ‪ % 10‬من قيمة أخر أجرة قانونية‪ 2‬بجميع األماكن آنفة الذكر‬
‫‪0‬‬
‫المادة الرابعة ‪ :‬تسري‪ 2‬أحكام هذا القانون على األماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى و التي‬
‫يحكمها القانون ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬المشار إليه ‪ ,‬و القانون رقم ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬في شأن بعض‬
‫األحكام الخاصة بتأجير وبيع األماكن و تنظيم العالقة بين المؤجر و المستأجر و القوانين الخاصة‬
‫بإيجار األماكن الصادرة قبلهما و ال تسري أحكامه على األماكن المذكورة التي يحكمها القانون رقم‬
‫‪ 4‬لسنة ‪ 1996‬بشأن سريان أحكام القانون المدني على األماكن التي لم يسبق تأجيرها و األماكن‬
‫التي انتهت أو تنتهي‪ 2‬عقود إيجارها دون أن يكون ألحد حق البقاء فيها ‪0‬‬
‫المادة الخامسة ‪ :‬ينشر‪ 2‬هذا القانون في الجريدة الرسمية و يعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره‬
‫عدا الفقرة األولى من المادة األولى منه‪ 2‬فيعمل بها اعتبارا من تاريخ العمل بالقانون رقم ‪ 49‬لسنة‬
‫‪ 1977‬المشار إليه ‪0‬‬
‫وبتاريخ ‪ 11/7/1997‬صدر قرار رئيس الجمهورية رقم ‪ 237‬لسنة ‪ 1997‬بالالئحة التنفيذية‬
‫القانون رقم ‪ 6‬لسنة ‪ 1997‬بتعديل الفقرة الثانية من المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬و‬
‫بعض األحكام الخاصة بإيجار األماكن غير السكنية و الذي نصت المادة ‪ 15‬منه‪ 2‬على ما يأتي‬
‫" ال يدخل في األجرة القانونية‪ 2‬الحالية – التي تتضاعف أو تزاد وفقا للمواد الثالثة السابقة‬
‫الملحقات التي تخص العين المؤجرة كقيمة استهالك المياة أو أجر الحارس و الضرائب العقارية و‬
‫الرسوم ‪ ,‬و أعباء الترميم و الصيانة نفقات إصالح المصعد غير الدورية ‪ 0‬‬
‫و بتاريخ ‪ 29/3/2001‬صدر القانون رقم ‪ 14‬لسنة ‪ 2001‬بتعديل القانون رقم ‪ 6‬لسنة ‪1997‬‬
‫بتعديل الفقرة الثانية من المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬و بعض األحكام الخاصة‬
‫بإيجار األماكن غير السكنية في مادتين هما ‪0‬‬
‫المادة األولى ‪ :‬يستبدل بنص الفقرة األخيرة من المادة الثالثة من القانون رقم ‪ 6‬لسنة ‪1977‬‬
‫بتعديل الفقرة الثنية‪ 2‬من المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬و بعض األحكام الخاصة بإيجار‬
‫األماكن غير السكنية ‪ ,‬النص اآلتي ‪ :‬ثم تستحق زيادة سنوية‪ 2‬و بصفة دورية في نفس هذا الموعد‬
‫من آخر أجرة مستحقة‪ 2‬عن األعوام التالية بنسبة‪ % 2 " 2‬بالنسبة‪ 2‬لألماكن المنشأة حتى ‪ 9‬سبتمبر‬
‫‪ " 1977‬و " ‪ %1‬بالنسبة‪ 2‬لألماكن المنشأة من ‪ 10‬سبتمبر ‪ 1977‬و حتى ‪ 30‬يناير سنة ‪1996‬‬
‫"‪ ‬‬
‫المادة الثانية ‪ :‬ينشر‪ 2‬هذا القانون في الجريدة الرسمية و يعمل به ابتداء من أول أبريل سنة ‪2001‬‬
‫يبصم هذا القانون بخاتم الدولة ‪ ,‬و ينفذ كقانون من قوانينها ‪0‬‬
‫و بعد أن أوردنا النصوص القانونية‪ 2‬المتعلقة بالزيادة في القيمة‪ 2‬اإليجارية فإننا نعرض لبعض‬
‫التطبيقات العملية التي يمكن االسترشاد بها في كيفية تحديد القيمة‪ 2‬اإليجارية لألماكن المعدة لغير‬
‫أغراض السكنى إعماال ألحكام القانون ‪ 6‬لسنة ‪ 1997‬و القانون ‪ 14‬لسنة ‪ 2001‬بشأن تعديل بعض‬
‫أحكامه ‪0‬‬
‫أوال ‪ :‬األماكن المنشأة قبل أول يناير ‪1944‬‬
‫تخضع هذه األماكن ألحكام قانون ‪ 121‬لسنة ‪ 1947‬بشأن إيجار األماكن و تنظيم العالقة بين‬
‫المؤجر و المستأجر ‪0‬و التي نصت المادة الرابعة منه على ما يأتي ‪ :‬م ‪ 4‬ق ‪ 121‬لسنة ‪ – 47‬ال‬
‫يجوز أن تزيد األجرة المتفق عليها في عقود اإليجار التي أبرمت منذ أول مايو ‪ 1941‬على أجرة‬
‫شهر أبريل ‪ 1941‬أو أجرة المثل لذلك اشهر إال بمقدار ما يأتي ‪:‬‬
‫أوال ‪ :‬فيما يتعلق بالمحال المؤجرة ألغراض تجارية أو صناعية و المحال العامة ‪ %45‬إذا كانت‬
‫األجرة المتفق عليها أو أجرة المثل ال تتجاوز ‪ 5‬جنيهات شهريا ‪ %60 ,‬فيما زاد عن ذلك ‪0‬‬
‫ثانيا ‪ :‬فيما تعلق بعيادات األطباء و مكاتب المحامين و المهندسين و من إليهم من أصحاب المهن‬
‫غير التجارية ‪ % 30 ,‬من األجرة المستحقة‬
‫ثالثا ‪ :‬فيما يتعلق بالمدارس والمحاكم و األندية و المستشفيات و جميع األماكن األخرى المؤجرة‬
‫للمصالح الحكومية أو المعاهد العلمية ‪ %25 ,‬من األجرة المستحقة ‪0‬‬
‫رابعا ‪ :‬فيما يتعلق باألماكن األخرى ‪ % 10‬إذا كانت األجرة المتفق عليها أو أجرة المثل ال تتجاوز‬
‫‪4‬جنيهات شهريا و ‪ %12‬إذا كانت األجرة المتفق عليها أو أجرة المثل ال تتجاوز ‪ 10‬جنيهات‬
‫شهريا و ‪ % 14‬فيما زاد على ذلك على أنه إذا كانت هذه األماكن مؤجرة بقصد استغاللها مفروشة‪2‬‬
‫أو أجرت مفروشة‪ 2‬جازت زيادة األجرة إلى ‪ %70‬من األجرة المتفق عليها أو أجرة المثل‬
‫و يدخل في تقدير األجرة المتفق عليها أو أجرة المثل تقويم كل شرط أو التزام جديد لم يكن وارد في‬
‫العقود المبرمة‪ 2‬قبل أو لمايو سنة ‪ 1941‬أو لم يجر العرف في هذا التاريخ بفرضه‪ 2‬على المستأجر ‪0‬‬
‫على أنه فيما يتعلق بمدينة االسكندرية يكون المؤجر بالخيار بين المطالبة بأجرة شهر أغسطس‬
‫‪ 1939‬أو شهر أبريل سنة ‪ 1941‬أو بأجرة المثل أليهما ‪0‬‬
‫و يكون المستأجر في جميع األحوال سالفة الذكر بالخيار بين قبول الزيادة المذكورة ابتداء من أول‬
‫الشهر التالي إلخطار المستأجر بطلب الزيادة إال فيما يتعلق بعقود اإليجار المبرمة أو التي صار‬
‫امتدادها قبل أو ل مايو ‪ 1941‬و التي ال تزال مدتها سارية ‪ .‬فإن هذه الزيادة بالنسبة‪ 2‬إليها تبتدئ‬
‫من تاريخ المطالبة بها بعد انتهاء اإليجارة المذكورة ‪0‬‬
‫و ال تسري أحكام هذه المادة على المباني المنشأة منذ أو ل يناير ‪ 19440‬‬
‫و بناء على هذا النص يمكن تحديد أنشطة األماكن غير المعدة للسكنى و الخاضعة لنص المادة‬
‫الرابعة من القانون ‪ 121‬لسنة ‪ 1947‬بأنها‬
‫‪ -‬المحال المؤجرة ألغراض تجارية أو صناعية و المحال العامة ‪0‬‬
‫‪ -‬عيادات األطباء و مكاتب المحامين و المهندسين و المحاسبين و أصحاب الكمهن غير التجارية‪0 2‬‬
‫‪ -‬المدارس و المحاكم و األندية و المستشفيات و األماكن المؤجرة للمصالح الحكومية‪ 2‬أو المعاهد‬
‫العلمية ‪0‬‬
‫‪ -‬األماكن األخرى ‪0‬‬
‫و سوف نعرض كل نشاط من هذه األنشطة ‪0‬‬
‫‪ -‬المحال المؤجرة ألغراض‪ ‬‬
‫تجارية‪ 2‬أو صناعية و المحال العامة ‪ :‬‬
‫المقصود بها ‪ :‬المحال التجارية ‪ -‬البنوك ‪ ,‬الشركات ‪ ,‬المخازن ‪ ,‬المطابع ‪ ,‬الصيدليات ‪,‬‬
‫‪00000‬إلخ‪ ‬‬
‫األغراض الصناعية ‪-‬المصانع ‪ ,‬الورش ‪ ,‬المطاحن ‪ ,‬المخابز ‪ ,‬المعاصر ‪ 00000 ,‬إلخ‪ ‬‬
‫المحال العامة ‪ -‬المطاعم ‪ ,‬المقاهي ‪ ,‬الفنادق ‪ ,‬البنسيونات ‪ 000000 ,‬إلخ‪ ‬‬
‫كيفية حساب األجرة القانونية‪ 2‬لهذه األماكن ‪ :‬‬
‫فرقت المادة الرابعة من القانون رقم ‪ 121‬لسنة‪ 1947‬بين حالتين و فرضت النسبة‪ 2‬التي ال يجوز‬
‫زيادة األجرة عنها على أسا هذه التفرقة ‪ 0‬‬
‫الحالة األولى ‪ :‬إذا كانت األجرة المتفق عليها ال تتجاوز ‪ 5‬جنيهات ‪ 0‬‬
‫كيفية حساب األجرة القانونية‪ 2‬إذا كانت القيمة اإليجارية المتفق عليها ال تتجاوز خمسة جنيهات‪ ‬‬
‫نفرض أن أجرة األساس = ‪ 4‬جنيه ‪ ،‬وأن القيمة‪ 2‬اإليجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة‪ 2‬على‬
‫العقار وقت اإلنشاء = ‪ 3‬جنيه فإن األجرة القانونية‪ 2‬تحدد على النحو التالي ‪ :‬‬
‫أجرة األساس = ‪ 4‬جنيه‪ ‬‬
‫الزيادة بموجب المادة ‪ 4‬ق ‪ 121‬لسنة ‪ 1.80 = 100÷45× 4 = 1947‬جنيه‪ ‬‬
‫الزيادة المقررة بموجب المادة ‪ 7‬ق ‪ 1365‬لسنة ‪ 4.50 = 100÷150 ×3 = 1981‬جنيه‪ ‬‬
‫يخصم منها نسبة ‪ % 50‬لمواجهة تكاليف الترميم أو الصيانة ألنها ال تأخذ حكم األجرة إعماال‬
‫لنص المادة (‪ )15‬من قرار رئيس الجمهورية‪ 2‬رقم ‪ 237‬لسنة ‪ 1997‬بالالئحة التنفيذية للقانون رقم‬
‫‪ 6‬لسنة ‪ 1997‬و الحكم الصادر في الطعن بالنقض رقم ‪ 1084‬لسنة ‪ 56‬ق‪ ‬‬
‫فتصبح قيمة الزيادة المقررة بالمادة ‪ 7‬ق ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬و التي ترد عليها الزيادة المقرة بالمادة‬
‫‪ 3‬ق ‪ 6‬لسنة ‪ 2.25 =2÷ 4.5 = 1997‬جنيه‪ ‬‬
‫األجرة القانونية‪ 2‬عند العمل بالقانون رقم ‪6‬لسنة ‪ 8.05 =1.8 +4 = 1997‬جنيه‪ ‬‬
‫األجرة القانونية‪ 2‬بعد العمل بقانون ‪ 6‬لسنة ‪) 8 × 8.05 = 1997‬أمثال ) = ‪ 64.40‬جنيه‪ ‬‬
‫يضاف قيمة نصف األجرة المستبعدة فتصبح القيمة‪ 2‬اإليجارية‪ ‬‬
‫= ‪ 66.65 = 2.25 +64.40‬جنيه‪ ‬‬
‫تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة ‪ %10‬حتى ‪ ( 31/3/2001‬م ‪ 3‬ق ‪ 6‬لسنة ‪ ) 1997‬‬
‫اعتبارا من ‪ 1/4/2001‬تزاد بنسبة ‪ %2‬زيادة سنوية‪ 2‬دورية ( م ‪ 1‬ق ‪ 14‬لسنة ‪ ) 2001‬‬
‫تضاف بعد لك الملحقات التي تخص العين المؤجرة و يتحملها المستأجر‪ ‬‬
‫‪ -‬كيفية حساب األجرة القانونية لو كانت العين المؤجرة للسكنى و تم تغيير االستعمال إلى غير‬
‫أغراض السكنى بعد العمل بأحكام القانون ‪ 49‬لسنة ‪1977‬‬
‫نفرض أن أجرو األساس كشقة سكنية‪ ‬‬
‫= ‪ 4‬جنيه‪ ‬‬
‫و أن القيمة‪ 2‬اإليجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة‪ 2‬على العقار وقت اإلنشاء = ‪ 3‬جنيه‪ ‬‬
‫فإن األجرة القانونية تتحدد على النحو التالي ‪ :‬‬
‫أجرة األساس = ‪ 4‬جنيه‪ ‬‬
‫الزيادة المقرة بموجب المادة ‪ 4‬ق ‪ 121‬لسنة ‪ 0.4 = 100÷ 10 ×4 = 1947‬جنيه‪ ‬‬
‫الزيادة المقررة نتيجة تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى م ‪ 23‬ق ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬‬
‫= ( ‪ 8.80 = 100÷200 × )0.4 + 4‬جنيه‪ ‬‬
‫القيمة اإليجارية بعد تغيير استعمال العين‪ ‬‬
‫= ‪ 13.20 = 8.80+ 0.4+ 4‬جنيها‪ ‬‬
‫الزيادة المقررة بموجب المادة ‪ 7‬ق ‪ 136‬لسنة ‪ 4.50 = 100÷150 ×3 = 1981‬جنيه‪ ‬‬
‫يخصم منها نسبة ‪ %50‬لمواجهة تكاليف الترميم أو الصيانة ألنها ال تأخذ حكم األجرة إعماال لنص‬
‫المادة ‪ 15‬من قرار رئيس الجمهورية رقم ‪ 237‬لسنة ‪ 1997‬بالالئحة التنفيذية للقانون رقم ‪ 6‬لسنة‬
‫‪ 1997‬و الحكم الصادر في الطعن بالنقض رقم ‪ 1084‬لسنة ‪ 56‬ق‪ ‬‬
‫بالمادة ‪ 3‬ق ‪ 6‬لسنة ‪ 2.25 = 2÷ 4.50 = 1997‬جنيه‪ ‬‬
‫األجرة القانونية‪ 2‬عند العمل بالقانون ‪ 6‬لسنة ‪ 15.45 = 2.25 + 13.20 = 1997‬جنيه‪ ‬‬
‫األجرة القانونية‪ 2‬بعد العمل بالقانون ‪ 6‬لسنة ‪(8 × 15.45 = 1997‬أمثال ) = ‪ 123.60‬جنيه‪ ‬‬
‫تضاف قيمة نصف األجرة المستبعدة من الزيادة فتصبح القيمة‪ 2‬اإليجارية‪ ‬‬
‫= ‪ 125.85 = 2.25 + 123.60‬جنيه‪ ‬‬
‫تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة ‪ % 10‬حتى ‪ ( 31/3/2001‬م ‪ 3‬ق ‪ 6‬لسنة ‪ ) 1997‬‬
‫اعتبارا من ‪ 1/4/2001‬تزاد بنسبة ‪ %2‬زيادة سنوية‪ 2‬دورية ( م ‪ 1‬ق ‪ 14‬لسنة ‪ ) 2001‬‬
‫تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين و يتحملها المستأجر‪ ‬‬
‫‪ -‬كيفية حساب األجرة القانونية لو كانت العين المؤجرة‪ ‬‬
‫للسكنى و تم تغيير االستعمال إلى غير أغراض السكنى بعد العمل بالقانون ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬‬
‫نفرض أن أجرة األساس = ‪ 4‬جنيه‪ ‬‬
‫فإن األجرة القانونية تحسب على النحو التالي‪ ‬‬
‫أجرة األساس ‪ 4‬جنيه‪ ‬‬
‫الزيادة المقررة بموجب المادة ‪ 4‬ق ‪ 121‬لسنة ‪ 4 = 1947‬جنيه × ‪ 0.4 = 100÷10‬جنيه‪ ‬‬
‫الزيادة المقررة نتيجة تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى م ‪ 19‬ق ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬‬
‫= ( ‪ 8.80 = 100 ÷200 × ) 4+0.4‬جنيه‪ ‬‬
‫األجرة القانونية‪ 2‬عند العمل بالقانون ‪ 6‬لسنة ‪ 13.20 = 8.80+ 0.4+4 = 1997‬جنيه‪ ‬‬
‫األجرة القانونية‪ 2‬بعد العمل بالقانون ‪ 6‬لسنة ‪ ( 8 × 13.20 = 1997‬أمثال ) = ‪ 105.60‬جنيه‪ ‬‬
‫تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة ‪ % 10‬حتى ‪ ( 31/3/2001‬م ‪ 3‬ق ‪ 6‬لسنة ‪ ) 2001‬‬
‫اعتبارا من ‪ 1/4/2001‬تزاد بنسبة ‪ % 2‬زيادة سنوية‪ 2‬دورية ( م ‪ 1‬ق ‪ 14‬لسنة ‪ ) 1997‬‬
‫تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين و يتحملها المستأجر‬
‫‪-276‬خروج المنازعات المتعلقه بقانون ايجار‬

‫االماكن عن اختصاص لجان التوفيق‬
‫إذ كانت المادة األولى من القانون رقم ‪ 7‬لسنة ‪ 2000‬بشأن لجان التوفيق في بعض المنازعات التى‬
‫تكون الوزارات واألشخاص االعتبارية طرفًا فيها تنص على أن " ُتنشأ في كل وزارة أو محافظة أو‬
‫هيئة عامة أو غيرها من األشخاص االعتبارية العامة لجنة أو أكثر للتوفيق في المنازعات المدنية‬
‫والتجارية واإلدارية التى تنشأ بين هذه الجهات وبين العاملين بها ‪ ،‬أو بينها وبين األفراد‬
‫واألشخاص االعتبارية‪ 2‬الخاصة " ‪ ،‬وكانت المادة الرابعة من ذات القانون قد أوردت ضمن‬
‫المنازعات التى تخرج عن والية تلك اللجان المنازعات التى أفردتها القوانين بأنظمة خاصة في‬
‫التقاضى ‪ ،‬وكان المشرع في قوانين إيجار األماكن المتعاقبة أرقام ‪ 121‬لسنة ‪ 52 ،1947‬لسنة‬
‫وقتئذ‬
‫ٍ‬ ‫‪ 49 ، 1969‬لسنة ‪ 136 ، 1977‬لسنة ‪ 1981‬ــــــ وأخذًا منه‪ 2‬بأسباب الحرص على المستأجر‬
‫ـــــــ قد أفرد قواعد خاصة في شأن المنازعات الناشئة عن عقود إيجار األماكن التى تسرى عليها‬
‫هذه القوانين االستثنائية‪ ، 2‬من هذه القواعد أنه رأى تعيين أسباب اإلخالء بأحكام آمرة ومتعلقة‬
‫بالنظام العام أوردها على سبيل الحصر ‪ ،‬واستلزم من المؤجر تكليف المستأجر بالوفاء باألجرة قبل‬
‫استعمال حقه في المطالبة باإلخالء لعدم الوفاء بها ‪ ،‬وأمهل األخير خمسة عشر يومًا ألدائها ‪ ،‬كما‬
‫إن هو تدارك األمر فوفى بها والمصروفات والنفقات‬ ‫وقاه الجزاء المترتب على تخلفه عن ذلك ْ‬
‫الفعلية قبل إقفال باب المرافعة في دعوى اإلخالء ‪ ،‬وأنه إذ أوجب الحكم باإلخالء عند تكرار امتناع‬
‫المستأجر أو تأخره في الـوفـاء بـاألجــــرة دون مـبـرر فـقـد اشـتـرط لـتـوفـر حـالـة الـتـكـرار أن‬
‫يـكـون االمـتـناع أو التأخير قد ُر ِف َعت بشأنه دعوى إخالء موضوعية أو دعوى طرد مستعجلة‬
‫وتوقى المستأجر صدور الحكم باإلخالء أو تنفيذ حكم الطرد المستعجل بسداد األجرة المستحقة‬
‫والمصروفات ‪ ،‬ومن هذه القواعد أيضًا ما يتعلق باإلجراءات إذ اشترط لسماع دعوى المؤجر في‬
‫المنازعات الناشئة عن عقد اإليجار المفروش قيد العقد بالوحدة المحلية المختصة ‪ ،‬ومنها ما يتعلق‬
‫بوسيلة اإلثبات إذ أوجب المشرع في حالة طلب اإلخالء بسبب استعمال المكان المؤجر أو السماح‬
‫باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسالمة المبنى أو بالصحة العامة أو في أغراض منافية‬
‫لآلداب العامة أن يثبت‪ 2‬ذلك بموجب حكم قضائى نهائى قاطع في ثبوت هذه اإلساءة في االستعمال إذ‬
‫كانت المنازعة في الدعوى المطروحة من المنازعات الناشئة عن عقود اإليجار الخاضعة لقوانين‬
‫إيجار األماكن االستثنائية‪ ، 2‬وكانت هذه القوانين قد أفردت لها نظامًا خاصًا في التقاضى ال تجوز‬
‫مخالفته لتعلقه بالنظام العام ‪ ،‬ومن ثم فإنها تخرج عن والية لجان التوفيق في المنازعات المدنية‬
‫والتجارية واإلدارية المنشأة بالقانون رقم ‪ 7‬لسنة ‪ ، 2000‬وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذ النظر‬
‫المتقدم ‪ ،‬وقضى بعدم قبول الدعوى لعدم اللجوء إلى لجان التوفيق سالفة البيان ‪ ،‬فإنه يكون قد‬
‫خالف القانون وأخطأ في تطبيقه‪ 2‬بما يوجب نقضه‪ . 2‬الطعن رقم ‪ 547‬لسنة ‪ 72‬ق جلسة ‪/ 3 / 25‬‬
‫‪2015‬‬
‫‪-277‬احكام النقض فى عالج حالة صدور أكثر من‬

‫عقد ايجار عن عين واحدة‬
‫تجرى المادة ‪ 573‬من القانون المدنى باآلتى‬
‫تجرى المادة ‪ 573‬من القانون المدنى باآلتى ‪:‬ـ‬
‫‪ - 1‬اذا تعدد المستاجرون لعين واحدة فضل من سبق منهم الى وضع يده عليها دون غش ‪ ،‬فاذا‬
‫كان مستاجر عقار قد سجل عقده وهو حسن النية قبل ان يضع مستاجر اخر يده على العقار‬
‫المؤجر او قبل ان يتجدد عقد ايجاره ‪ ،‬فانه هو الذى يفضل ‪.‬‬
‫‪ - 2‬فاذا لم يوجد سبب لتفضيل احد المستاجرين فليس لهم فيما تعارضت فيه حقوقهم اال طلب‬
‫التعويض ‪ .‬‬
‫احكام النقض المرتبطة‬
‫حظر ايجار اكثر من عقد ايجار واحد للمبنى اوللوحدة منه ‪ .‬مخالفة ذلك ‪ .‬اثره ‪ .‬بطالن العقود‬
‫الالحقة للعقد االول بطالنا مطلقا ‪ .‬سواء علم المستأجر الالحق بصدور العقد االول اولم يعلم به ‪.‬م‬
‫‪24‬ق‪ 49‬لسنة ‪. 1977‬ال محل العمال نص المادة ‪ 573‬مدنى ‪.‬‬
‫المقرر ـ فى قضاء محكمة النقض ـ ان النص فى الفقرة الرابعة من المادة ‪ 24‬من القانون ‪ 49‬لسنة‬
‫‪ 1977‬ـ بشأن ايجار االماكن ـ يدل على ان المشرع رتب بطالن عقد االيجار الالحق للعقد االول‬
‫بطالنا مطلقا لتعارض محل االلتزام فى ذلك العقد مع نص قانونى امر متعلق بالنظام العام بما يمتنع‪2‬‬
‫معه اجراء المفاضلى بينه‪ 2‬وبين العقد السابق وفقا لنص المادة ‪ 573‬من القانون المدنى على اساس‬
‫االسبقية‪ 2‬فى وضع اليد ‪ ،‬وذلك سواء كان المستأجر الالحق عالما بصدور العقد االول ام غير عالم‬
‫به ‪.‬‬
‫( المادة ‪ 24‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ ، 1977‬المادة ‪ 573‬مدنى )‬
‫( الطعن رقم ‪ 5115‬لسنة ‪61‬ق جلسة ‪ 1996/5/22‬س‪47‬ج‪1‬ص‪) 845‬‬
‫عدم منازعة المطعون ضدهما فى التاريخ المعطى لعقد ايجار الطاعنة السابق على التاريخ الثابت‬
‫لعقد المطعون ضده الثانى ‪ .‬قضاء الحكم المطعون فيه برفض دعواها بالتمكين من عين النزاع‬
‫والتسليم تأسيسا على سبق وضع يد المطعون ضده الثانى على العين واثبات تاريخ العقد المحرر له‬
‫بتاريخ سابق على اثبات عقدها ودون التحقق من انكار او اعتراف اى من الطرفين بتاريخ عقد‬
‫خصمه لمعرفة اى من العقدين اسبق ‪ .‬خطأ وقصور ‪.‬‬
‫اذ كان الحكم المطعون فيه قد اقام قضاءه برفض دعوى الطاعنة على سند مما استخلصه من سبق‬
‫وضع يد المطعون ضده الثانى على العين محل النزاع ‪ ،‬ومن مجرد اثبات تاريخ عقد االيجار‬
‫المحرر له بمأمورية‪ 2‬الشهر العقارى بتاريخ‪ 2‬سابق على اثبات تاريخ العقد المبرم للطاعنة ‪ ،‬رغم‬
‫عدم منازعة المطعون ضدهما فى التاريخ المعطى للعقد االخير ـ السابق على التاريخ الثابت لعقد‬
‫المطعون ضده الثانى ـ فانه يكون قد اخطأ فى تطبيق القانون ـ وقد حجبه هذا الخطأ عن التحقق من‬
‫انكار او اعتراف اى من الطرفين بتاريخ عقد خصمه للوصول الى معرفة اى من العقدين كان هو‬
‫االسبق وايهما كان الالحق بما يشوبه‪ 2‬ايضا بالقصور فى التسبيب ‪.‬‬
‫( المادة ‪ 24‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ ، 1977‬المادة ‪ 178‬مرافعات )‬
‫( الطعن رقم ‪ 5115‬لسنة ‪61‬ق جلسة ‪ 1996/5/22‬س‪47‬ج‪1‬ص‪) 845‬‬
‫حظر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبنى أو الوحدة منه ‪ .‬م ‪ 3/16‬ق ‪ 52‬لسنة ‪ . 1969‬مؤداه ‪.‬‬
‫بطالن العقود الالحقة للعقد األول بطالنًا مطلقًا متعلقًا بالنظام العام ولو صدرت من مؤجر آخر طالما‬
‫أن العقد األول صادرًا ممن يملك حق التأجير ‪ .‬ال محل إلجراء المفاضلة بينهما ‪ .‬علة ذلك ‪.‬‬
‫النص فى الفقرة الثالثة من المادة ‪ 16‬من القانون رقم ‪ 52‬لسنة ‪ - 1969‬الذى أبرم عقدى ايجار‬
‫الطاعنة األولى والمطعون ضده األول فى ظله ‪ -‬على أنه (( ويحظر على المال القيام بابراز أكثر‬
‫من عقد ايجار واحد للمبنى أو الوحدة منه )) يدل ‪ -‬وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ على‬
‫بطالن عقود اإليجار الالحقة على العقد األول بطالنًا مطلقًا متعلقًا بالنظام العام وهو بطالن يالزمها‬
‫حتى لو صدرت من مؤجر غير الذى أصدر العقد األول طالما كان العقد األول صادرًا ممن يملك حق‬
‫التأجير ومستوف لشرائط صحته ذلك أن مطلق البطالن الذى وصم به القانون العقود الالحقة منذ‬
‫نشوئها مؤداه إخضاعها لذات الحكم سواء أكانت صادرة والعقد األول منها من مؤجر واحد أو‬
‫إختلف المؤجر فيها عن المؤجر األول وأنه ال مجال لالستناد إلى الحيازة فى المفاضلة بين‬
‫المستأجرين بالتطبيق لنص المادة ‪ 573‬من القانون المدنى ألن مناط هذه المفاضلة أن تكون العقود‬
‫كلها صحيحة ونافذة ‪ ( .‬المادة ‪ 3 / 16‬ق ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬و المادة ‪ 573‬مدنى ‪ 131‬لسنة ‪) 1948‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 334‬لسنة ‪ 58‬ق ـ جلسة ‪ 1992/12/30‬س ‪ 43‬ج ‪ 2‬ص ‪) 1458‬‬
‫تزاحم المستأجرين للعين المؤجرة ‪ .‬األفضلية للمستأجر األول ‪ .‬م ‪ 4/24‬ق ‪ 49‬لسنة ‪. 1977‬‬
‫شرطه ‪ .‬أال يترتب على ذلك احتجازه ألكثر من مسكن فى البلد الواحد دون مقتض ‪ .‬المفاضلة بين‬
‫عقود المستأجرين لمكان واحد ‪ .‬وجوب بحث المحكمة مدى استيفاء العقد األسبق لشروط صحته‬
‫أو بطالنه‪.‬‬
‫المقرر عند تزاحم المستأجرين أن تكون األفضلية للمستأجر األول عمال بالمادة ‪ 4/24‬من القانون‬
‫‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬إال أنه يشترط أال يصبح‪ 2‬المستأجر صاحب األفضلية محتجزًا ألكثر من مسكن فى‬
‫البلد الواحد بغير مقتض و هو ماتحظره المادة ‪ 8‬من القانون المذكور ويحول ذلك دون القضاء له‬
‫بحقه لمخالفته لنص من النصوص اآلمرة المتعلقة بالنظام العام إذ يقع عقد استئجار المسكن‬
‫المخالف لهذا الحظر باط ً‬
‫ال بطالنًا مطلقًا ‪ ،‬ومن ثم فإن المفاضلة بين عقود المستأجرين لمكان واحد‬
‫عندئذ تستلزم أن تبحث المحكمة مدى إستيفاء العقد األسبق لشروط صحته وانعقاده ‪.‬‬
‫( المواد ‪ 4 / 24، 8‬ق ‪ 49‬لسنة ‪1977‬و المادة ‪ 573‬مدنى ‪ 131‬لسنة ‪) 1948‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 829‬لسنة ‪ 58‬ق ‪ -‬جلسة ‪ 1992/11/5‬س ‪ 43‬ج‪ 2‬ص ‪) 1133‬‬
‫تعدد المستأجرين لمكان واحد ‪ .‬العبرة بالعقد األسبق فى التاريخ الثابت م ‪ 24‬ق لسنة ‪ . 1977‬عدم‬
‫ثبوت تاريخ العقد األخر أو ثبوت أن تاريخه السابق الحق لألول ‪ .‬ال محل لتطبيق نص المادة ‪573‬‬
‫مدنى للمفاضلة بينهما‪.‬‬
‫مفاد النص فى المادة ‪ 24‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬بشان ايجار األماكن يدل ‪ -‬وعلى ما‬
‫جرى به قضاء هذه المحكمة ‪ -‬على أن المشرع واجه تعدد المستأجرين لمكان واحد بقرينة قانونية‪2‬‬
‫قاطعة ال تقبل اثبات العكس مؤداها االعتداد بالتاريخ الثابت للعقد دون تاريخه العرفى ‪ .‬وال زم ذلك‬
‫أن العقد األسبق فى التاريخ الثابت صحيح دون غيره مما ليس له تاريخ ثابت أوال ولكن ال حق‬
‫للتاريخ األول وبذلك فال محل لتطبيق نص المادة ‪ 573‬من القانون المدنى التى تقتضى نقضت‬
‫المفاضلة بين عقود ايجار صحيحة ونافذة ‪.‬‬
‫( المادة ‪ 24‬من ق ‪ 49‬لسنة ‪ ، 1977‬المادة ‪ 573‬مدنى)‬
‫( الطعن رقم ‪ 1860‬لسنة ‪ 53‬ق جلسة ‪ 1989/11/9‬ص ‪ 41‬لسنة ‪ 40‬ع ‪)3‬‬
‫حظر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبنى أو الوحدة ‪ .‬م ‪ 16‬ق ‪ 52‬لسنة ‪ . 1969‬مؤاده ‪ .‬بطالن‬
‫العقود الالحقة للعقد األول بطالنا متعلقا بالنظام ‪ .‬العام ‪ .‬علة ذلك‬
‫مناط المفاضلة بين العقود ‪ -‬وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ‪ -‬أن تكون كلها صحيحة وكان‬
‫المقرر بنص المادة ‪ 125‬من القانون أنه ‪ -‬إذا كان محل االلتزام مخالف للنظام العام أو اآلداب كان‬
‫العقد باطال ‪-‬وكان ال يجوز أن يتعارض محل االلتزام مع نصها فى القانون ألن مخالفة النهى المقرر‬
‫بنص القانون تندرج‪ 2‬تحت مخالفة النظام العام أو اآلداب بحسب األحوال ولما كانت الفقرة األخيرة‬
‫من المادة ‪ 16‬من القانون ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬تنص على أنه يحظر على المالك القيام بإبرام أكثر من‬
‫عقد إيجار واحد للمبنى أو الوحدة منه ولئن كانت لن تنص صراحة على البطالن بلفظة جزاء‬
‫مخالفتها إال أن مقتضى الحظر الصريح الوارد فيها وتجريم مخالفته بحكم المادة ‪ 44‬من هذا‬
‫القانون يرتب الجزاء وهو بطالن العقود الالحقة للعقد األول وأن لم يصرح‪ 2‬به ‪.‬‬
‫( المادتان ‪ 24‬من ق ‪ 49‬لسنة ‪ 573 , 1977‬مدنى )‬
‫( الطعن رقم ‪ 1562‬لسنة ‪ 52‬ق جلسة ‪ 1989/5/22‬ص ‪ 354‬لسنة ‪ 40‬ع ‪) 2‬‬
‫للمستأجر إثبات واقعة التأجير وكافة شروط العقد بكافة طرق اإلثبات حظر إبرام أكثر من عقد إيجار‬
‫عن الوحدة الواحدة ‪ .‬أثره ‪ .‬بطالن العقد أو العقود الالحقة للعقد األول ‪ -‬م ‪ 4 ، 3 / 24‬ق ‪ 49‬لسنة‬
‫‪ . 1977‬ال محل إلعمال نص المادة ‪ 573‬من القانون المدنى بشأن المفاضلة بين العقود ‪ .‬علة ذلك‬
‫النص فى الفقرتين الثالثة والرابعة من المادة ‪ 24‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬فى شأن تأجير‬
‫وبيع األماكن وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر المنطبق على واقعة الدعوى على أن ( يجوز‬
‫للمستأجر إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق اإلثبات ‪ .‬ويحظر على المؤجر إبرام‬
‫اكثر من عقد إيجار واحد للمبنى أو الوحدة منه وفى حالة المخالفة يقع باطال العقد أو العقود‬
‫الالحقة لألول ‪ -‬يدل وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ‪ -‬على أن المشرع أجاز للمستأجر أن‬
‫يبحث واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق اإلثبات سواء كانت الكتابة غير موجودة أصال‬
‫أو وجدت ويراد إثبات ما يخالفها أو يجاوزها وأن مقتضى الحظر الصريح الوارد فى الفقرة الرابعة‬
‫من المادة ‪ 24‬من القانون المذكور يوجب وقوع البطالن على عقود اإليجار الالحقة للعقد األول‬
‫ومن ثم فال يكون هناك محل فى هذه الحالة إلعمال نص المادة ‪ 573‬من القانون المدنى بإجراء‬
‫المفاضلة بينهما ألن مناط هذه المفاضلة أن تكون العقود كلها صحيحه ‪.‬‬
‫( المادتان ‪ 24‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ 573 ، 1977‬مدنى )‬
‫( الطعن رقم ‪ 1831‬لسنة ‪ 52‬ق جلسة ‪ 1989/4/30‬ص ‪ 229‬لسنة ‪ 40‬ع ‪) 2‬‬
‫حظر ابرام اكثر من عقد ايجار واحد للوحدة السكنية‪ 2‬الواحدة ‪ .‬مؤداه بطالن العقود الالحقة للعقد‬
‫األول حتى ولو صدرت من مؤجر غير الذى اصدر العقد االول ‪ .‬شرطه ‪ .‬ال محل إلعمال نص المادة‬
‫‪ 573‬مدنى باجراء المفاضلة بينهما ‪.‬‬
‫النص فى المادتين ‪ 76 ،3/24‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬يدل على ان المشرع قصد إلى أن‬
‫يحظر على المؤجر ابرام اكثر من عقد ايجار عن الوحدة السكنية الواحدة ‪ ،‬ورتب على مخالفة هذا‬
‫الحظر جزاء جنائيا هو العقوبة المقررة لمقارفها ‪ ،‬وجزاء مدنيا هو بطالن العقد أو العقود‬
‫الالحقة ‪ ،‬وهو بطالن يالزمها حتى لو صدرت من مؤجر غير الذى أصدر العقد االول ‪ ،‬طالما كان‬
‫العقد االول صادرا ممن يملك حق التأجير ومستوف لشرائط صحته ‪ ،‬ذلك ان مطلق البطالن الذى‬
‫وصم به القانون الالحقة منذ نشوئها ‪ ،‬مؤداه اخضاعها لنفس الحكم سواء أكانت صادره والعقد‬
‫األول من مؤجر واحد ‪ ،‬أو اختلق المؤجر فيها عن المؤجر األول ‪ ،‬إذ كان المقرر فى قضاء هذه‬
‫المحكمة ان الفقرة األخيرة من المادة ‪ 16‬من القانون رقم ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬التى تحظر على المالك‬
‫ابرام اكثر من عقد ايجار واحد للمبنى أو الوحدة منه‪ 2‬وإن لم تنص على البطالن بلفظه جزاء‬
‫مخالفتها ‪ ،‬إال ان مقتضى الحظر الصريح الوارد فيها وتجريم مخالفته بحكم المادة ‪ 44‬من هذا‬
‫القانون هو ترتبب هذا الجزاء وإن لم يصرح به ‪ ،‬ومن ثم فإن اعمال القانون ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬على‬
‫أساس آن العقدين مثار النزاع قد ابراما فى ظله ليس من شأنه ان يؤدى الى تطبيق المادة ‪573‬‬
‫مدنى ‪ ،‬وإنما مؤداه تطبيق حكم المادة ‪ 3/16‬من هذا القانون على واقعة النزاع ‪ ،‬والتى يتفق‬
‫حكمها مع المادة ‪ 4/24‬من القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ ، 1977‬فى ترتيب‪ 2‬بطالن العقود الالحقة ‪ ،‬أثرا‬
‫لمخالفة الحظر الوارد فيها ‪.‬‬
‫( المادتان ‪ 24‬قانون ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬و ‪ 573‬مدنى )‬
‫( الطعن رقم ‪ 1795‬لسنة ‪ 49‬ق جلسة ‪ 1986/2/20‬ص ‪ 255‬لسنة ‪) 37‬‬
‫تعدد المستأجرين لعين واحدة ‪ .‬تفضيل المستأجر الذى يضع يده على العين المؤجرة دون غش ‪.‬‬
‫شرطه ‪ .‬المفاضلة ال تكون اال بين عقود صحيحة ونافذة ‪.‬‬
‫تطبيق النص فى المادة ‪ 573‬مدنى بتفضل المستأجر الذى وضع يده على العين المؤجرة دون غش‬
‫فى حالة تعدد المستأجرين لعين واحدة ‪ ،‬مناطه وعلى ما جرى عليه قضاء هذه المحكمة ‪ -‬أن تكون‬
‫العقود التى تجرى المفاضلة بينها صحيحة وتافذة ‪.‬‬
‫(م ‪ 573‬ق المدنى)‬
‫( الطعن رقم ‪ 762‬لسنة ‪ 52‬ق جلسة ‪ 1984/3/15‬ص ‪ 694‬س ‪)35‬‬
‫تفضيل المستأجر األسبق في وضع يده علي العين المؤجرة ‪ .‬م ‪1/573‬مدني ‪ .‬إخالء المستأجر‬
‫جبرا تنفيذا لحكم مستعجل بطرده وتأجير العين آلخر ‪ .‬الحكم بتمكين المستأجر األول من العين‬
‫لثبوت أن عقده صحيح وقائم ‪ .‬ال خطأ ‪ .‬اعتباره األسبق في حيازة العين المؤجرة بغض النظر عن‬
‫حسن نية‪ 2‬المستأجر اآلخر ‪.‬‬
‫األفضلية بين المستأجرين إذا تعددوا تكون لألسبق في وضع اليد علي العين المؤجره دون غش أو‬
‫لألسبق في تسجيل العقود اذا انتفت األسبقية في وضع اليد وكان ال محل لتطبيق المادة ‪ 16‬من‬
‫القانون رقم ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬الذي تم التعاقد في ظله ‪ ،‬ألنه يشترط لسريانها أن يبرم المؤجر أكثر‬
‫من عقد عن عين واحدة لدي قيام حقه في تأجيرها في حين أنه في الحالة موضوع الدعوي كان قد‬
‫حصل علي حكم من القضاء المستعجل بانتهاء عقد المستأجر األول قبل ابرامه العقد مع المستاجر‬
‫اآلخر وهو ما ال محل معه إلعمال نص المادة ‪ 16‬سالفة االشارة ‪ ،‬وإذ كان المقرر أن يد المستأجر‬
‫علي العين المؤجرة ال ترتفع قانونا إذا انتزعت الحيازة منه بالتحايل أو بطريق الجبر وإنما تعتبر‬
‫قائمة ومستمرة وإن حال بين مباشرتها ماديا علي العين المؤجرة مانع عارض من القسر أو‬
‫التحايل مما ال يقره القانون وكانت األحكام الصادرة من قاضي األمور المستعجلة ‪ -‬وعلي ما جري‬
‫به قضاء محكمة النقض ‪ -‬أحكام وقتية ال تحوز قوة األمر المقضي فيما قضت به بالنسبة‪ 2‬ألصل‬
‫الحق فال تلتزم محكمة الموضوع عند الفصل فيه بما استند اليه القاضي ‪ .‬المستعجل في حكمه‬
‫باالداء الوقتي وكان النزاع في الدعوي يدور حول بقاء العالقة االيجارية قائمة بين المطعون ضده‬
‫األول وبين مالك العين المؤجرة ـ المطعون ضده الثاني ـ بموجب العقد المؤرخ ‪1963/5/1‬‬
‫واستمرار التزام األخير بعدم التعرض لألول في االنتفاع بها باعتبار أن العقد الصادر به الحكم‬
‫المستعجل بطرده منها مزور ‪ ،‬فانه ال علي محكمة الموضوع وقد تبينت‪ 2‬صدور هذا الحكم بناء علي‬
‫عقد اعتبر غير موجود المتناع المؤجر عن تسليمه‪ 2‬وتعذر ضبطه بعد اتخاذ اجراءات االدعاء‬
‫بتزويره‪ ، 2‬وتحققت من صحة عقد االيجار المقدم لها من المطعون ضده األول عن عين النزاع ـ إذا‬
‫لم تعتد بقضاء الحكم المستعجل المشار إليه واعتبرت العالقة االيجارية مع المطعون ضده‬
‫المذكور ‪ .‬قائمة بموجب العقد الصحيح الذي لم يقض بانهائه وإذا كان مقتضي ذلك اعتبار هذا‬
‫الحكم بمثابة‪ 2‬عقبة مادية اتخذها المطعون ضده الثاني وسيلة النتزاع حيازة العين قصرا من‬
‫المطعون ضده األول ‪ ،‬فال تزول به تلك الحيازة قانونا ‪ ،‬وتكون له األفضلية لسبقه في حيازة العين‬
‫بغض النظر عن حسن نية‪ 2‬المستأجر اآلخر ـ الطاعن ـ فإن الحكم المطعون فيه إذ قضي بتمكين‬
‫المطعون ضده األول من عين النزاع يكون قد أصاب صحيح القانون ‪.‬‬
‫( المادة ‪ 24‬ق ‪ 49‬لسنة ‪) 1977‬‬
‫( المادة ‪ 573‬ق المدنى )‬
‫( المادة ‪ 101‬إثبات )‬
‫( الطعن رقم ‪ 1168‬لسنة ‪ 49‬ق جلسة ‪ 1980/5/14‬ص ‪1358‬‬
‫إجراء المفاضلة بين المستأجرين ‪ .‬شرطه أن تكون العقود صحيحة ونافذة ‪.‬‬
‫وإن شرعت المادة ‪ 1 / 573‬من القانون المدني القاعدة العامة في المفاضلة بين المستأجرين متي‪2‬‬
‫أجر مؤجر معين بنفسه‪ 2‬أو عن طريق نائب عنه عينا بذاتها عدة إجارات عن مدة بعينها أو عن مدد‬
‫متداخلة وجعلت األولوية لمن سبق منهم في وضع يده علي العين المؤجرة دون اعتداد بسبق‬
‫تاريخ االجارة أو اثبات تاريخها ‪ ،‬إال إن مجال تطبيقها ال ينفتح‪ 2‬والتزاحم ال يقوم اال اذا كانت العقود‬
‫مبرمة‪ 2‬مع مستأجرين عديدين بعقود ايجار صحيحة ونافذة ‪ ،‬فإذا شاب ارادة المؤجر عند صدور‬
‫أحد العقود منه أحد عيوب اإلرادة وتقرر بطالنه انعدمت الحكمة من ادخاله في نطاق المفاضلة ولما‬
‫كان البين من الحكم االبتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه أنه مهد لقضائه باطمئنانه ألقوال شاهد‬
‫المطعون عليه الثاني الذي قرر أن محافظة الجيزة التي يمثلها المطعون عليه الثالث استدعت‬
‫المالك ـ المطعون عليه األول ـ وطلبت منه العدول عن عقد اإليجار الصادر منه للمطعون عليه‬
‫الثاني وتحرر عقد جديد للطاعنه ‪ ،‬وأنه رفض في البداية ثم أذعن تحت تأثير االكراه الواقع عليه‬
‫واضطر إلي التوقيع علي محضر عملية القرعة لصالح الطاعنة بما يفيد أنه انتهي إلي أن إرادة‬
‫المؤجر عند ابرامه التعاقد الصادر إلي الطاعنة كانت معيبة ‪ ،‬وكان حسبه ذلك إلطراح سريان هذا‬
‫العقد دون ما حاجة إلي اجراء المفاضلة بينه وبين العقد الصادر من ذات المؤجر الي المطعون‬
‫عليه الثاني ‪.‬‬
‫( المادتان ‪ 24‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ 573 ، 1977‬مدنى )‬
‫شرط األفضلية بأسبقية‪ 2‬وضع اليد أو التسجيل عند تزاحم المستأجرين هو إنتفاء الغش التدليسي‪.‬‬
‫ان ما قصدته المادة ‪ 365‬من القانون المدني القديم في حالة تزاحم المستأجرين من األسبقية‪2‬‬
‫بوضع اليد أو التسجيل أن يكونا غير مشوبين بالغش التدليسي الذي يمنع‪ 2‬واضع اليد من التحدي‬
‫بأسبقية وضع يده كما يمنع‪ 2‬المسجل سند ايجاره من التمسك بتسجيله‪ 2‬وهذا هو ما قننه المشرع في‬
‫المادة ‪ 573‬من القانون المدني الجديد ‪ .‬واذن فمتى كان الحكم قد أقيم على أن وضع يد المستأجر‬
‫على العين المؤجرة في المدة المتنازع عليها ‪ ،‬وكذلك تسجيله للمخالصة التي يرتكن اليها قد‬
‫شابهما الغش والتدليس المانعان من ترجيح عقده على عقد المستأجر اآلخر المتنازع معه لألدلة‬
‫السائغة التي أوردها في حدود سلطته الموضوعية ‪ ،‬فان النعي عليه بمخالفة القانون يكون علي‬
‫غير أساس ‪.‬‬
‫( المادتان ‪ 365‬ق مدني قديم ‪ 573 ،‬ق مدني )‬
‫‪-278‬قضت محكمة النقض باآلتى امتداد عقد االيجار الى‬

‫االبنه عن والدها المسـتأجر االصلى اقامتها‬
‫فى تاريخ الحق مع زوجها بمسـكن الزوجيـه ال اثـر له ‪( .‬الطعن رقم ‪ 2671‬لسنة ‪ 74‬ق بجلسة ‪1‬‬
‫ديسمبر ‪ ) 2005‬‬
‫كما قضت االبنه التى امتد اليها عقد االيجار من والدها المستأجر االصلى مجرد زواجها اليعد تركا‬
‫للمسكن وجوب اقامة المؤجر الدليل عليه ‪ ( .‬الطعن رقم ‪ 4159‬لسنة ‪ 61‬ق جلسة ‪ 12‬مارس‬
‫‪ )2006‬‬
‫كما قضت ان االقامه التى يعتد بها المتداد العقـد هى االقامـه المســتقره مع المستأجر االصلى‬
‫الممتده لحين وفاته او تركه المسكن دون اشـتراط االقامــه الالحقه فاذا توافرت االقامه بشروطها‬
‫على النحو المتقدم اضحى من امتد اليه العقـد مسـتأجرا اصليا بحكم القانـون و ال التـزام عليه بعـد‬
‫ذلك ان يقيم بالعـين المؤجره اذ ان انتفاعه بها حق له وليس واجبا عليه ‪ ( .‬الطعن رقم ‪ 167‬لسنة‬
‫‪ 67‬ق جلسة ‪ 27‬مايو ‪)1998‬‬
‫قسم المذكرات المتعلقه‬
‫‪-279‬مذكرات فى دعوى فسخ تعاقد عن مستأنفـ ضدهما‬
‫بدفاع ‪ ........................................ /‬مستأنف‪ 2‬ضدهما‬

‫ضد ‪ ........................... /‬مستأنف‪2‬‬
‫فى االستئناف رقم ‪00000‬لسنة ‪0000000‬ق س شمال القاهرة‬
‫والمنظورة بجلسة ‪00/00/0000‬‬
‫سبق شرحه بالعريضة‪ 2‬األصلية وأوراق الدعوى ونحيل إليهم منع للتكرار وحرصا على وقت عدالة‬
‫المحكمة‬
‫الدفـــاع‬
‫‪ ‬نلتمس من عدالة المحكمة الموقرة رفض االستئناف‪ 2‬وتأييد الحكم المستأنف بأسبابه‬
‫لألسباب اآلتية‪:2‬‬
‫أوال‪ :‬ندفع بعدم قبول االستئناف‪ 2‬لعدم سداد الكفالة‬
‫حيث انه قد صدر القانون رقم ‪112‬لسنة ‪ 1998‬بتعديل بعض نصوص قانون المرافعات فأوجب دفع‬
‫كفالة قدرها ‪50‬جنيها كشرط لقبول االستئناف‪.2‬‬
‫ثانيا‪ :‬إن ما قضى به الحكم المستأنف قد صادف صحيح القانون‬
‫فقد اسند الحكم فى أسبابه الى أسباب لها أصلها الثابت باالورق وسائغة قانونا ومستخلصة من‬
‫مستندات الدعوى وتقريرى مكتب الخبراء والذى يعتبر عنصرا من من عناصر اإلثبات ‪.‬‬
‫ثالثا‪ :‬عجز المستأنف عن إثبات دفاعه‬
‫فلم يقدم المستأنف اى دليل على دفاعه ولم يقدم ثمة مستندات تفيد وتثبت وتدل على ملكيته او تفيد‬
‫قامه بتنفيذ التزاماته سواء بنقل الملكية او تحرير العقد االبتدائي او التسليم وثابت ذلك من‬
‫المستندات المقدمة وتقريرى‪ 2‬السيد الخبير الذى قرر فى تقريريه ان المستأنف لم يقدم مستندات‬
‫ملكيته‪ 2‬او ى مستندات تفيد عالقته بصاحب التكليف االصلى وان الخصوم المدخلين هم واضعى اليد‬
‫على األطيان ومن قبلهم مورثهم المرحوم ‪/‬محمود السيد على وايضا قرر السيد الخبير ان المدعيان‬
‫(المستأنف‪ 2‬ضدهما األول والثانى) لم يضعوا اليد على األطيان حيث انها كانت فى وضع يد ورثة‬
‫محمود السيد على والذين ينتفعون بهذه االطيان الخ ‪...‬‬
‫‪ ‬‬
‫( انظر التقرير التكميلى للسيد الخبير البند الرابع من النتيجة‪ 2‬النهائية)‬
‫كما ان الشهود اللذين أدلو بشهادتهم امام السيد الخبير قرروا ان واضعى اليد هم ورثة‪ 2‬المرحوم‬
‫محمود السيد على ومن قبلهم مورثهم‪ ( ‬انظر التقرير االول صــ‪ )10‬وبذلك يكون المستأنف قد اخل‬
‫بالتزاماته بالتسليم ونقل الملكية بعد ان أوهم المستأنف ضدهما األول والثانى بان أطيان التداعى‬
‫ضمن أمالك الجهة التى يمثلها وانه على مقدرة ببيعها لهم ونقل ملكيتها لهم وتسليمها اليهم‬
‫بالمستندات الرسمية ونظرا للثقة التى يضعها الرجل العادى فى رجل الدين فقد قاموا بسداد المبالغ‬
‫لمتفق عليها وحرر لهم عقود اإليجار عن األطيان ولم يستطيع تسليمهم ألنها فى وضع يد آخرين‪.‬‬
‫وبذلك يكون المستأنف ضدهما االول والثانى قد أوفوا بالتزامها بالوفاء بالمبالغ المتفق عليها ولم‬
‫يقم المستأنف بالوفاء بالتزامه وانه من المقرر بقانون اإلثبات وأحكام النقض المتعاقبة انه على‬
‫الدائن إثبات االلتزام وعلى المدين إثبات التخلص منه‪ 2‬وقد اثبت المستأنف ضدهم األول والثانى‬
‫وفائهم بالتزامهم وذلك بموجب المستندات المقدمة ولم يثبت المستأنف وفائه بالتزامه بالتسليم او‬
‫إتمام البيع ونقل الملكية النه أتضح انه غير مالك لهذه األطيان مما يكون معه الحكم عندما قضى‬
‫برد القيمة‪ 2‬االيجارية والثمن حكما صحيحا غير مخالف للقانون‪.‬‬
‫‪ ‬‬
‫وفى ذلك تقول محكمة النقض فى حكم لها‬
‫( ال على الحكم ان هو التفت عن دفاع الطاعن العارى عن الدليل)‬
‫الطعن رقم ‪500‬لسنة ‪36‬ق جلسة ‪12/12/1974‬س‪25‬ص‪.1427‬‬
‫‪ ‬‬
‫رابعا‪:‬وردا على أسباب االستئناف وأقوال المستأنف‬
‫‪ -1‬ان ما جاء بصحيفة االستئناف هو كالم مرسل عارى من الصحة والدليل‪ ‬حيث قرر المستأنف‬
‫فى بداية كالمة انه بموجب عقد إيجار مؤرخ فى ‪1960‬وجدد فى ‪1984‬وظل ساريا طبقا ألحكام‬
‫قانون اإلصالح الزراعى ولم يقدم المستأنف فى اى مرحلة من مراحل الدعوى أثناء سيرها اى‬
‫إثبات لهذه العالقة االيجارية ولم يقدم حتى صورا ضوئية من عقود اإليجار المزعومة او اى دليل‬
‫على ما يدعية كما انه الثابت من خالل الكشوف الرسمية‪ 2‬المستخرجة من سجالت الضرائب‬
‫العقارية ودار المحفوظات ان األرض تكليف تادرس جرجس فكيف يقوم المستأنف بتأجيرها منذ‬
‫عام ‪1960‬وكيف لم يستطيع‪ 2‬خالل هذه المدة الطويلة نقل التكليف ولم يستطيع أيضا ان يثبت‪2‬‬
‫عالقته بصاحب التكليف فى كافة مراحل الدعوى‪.‬‬
‫‪ -2‬وعن عدم وفاء المستأنف ضدهم بالتزاماتهم‬
‫الثابت من المستندات أنهم قاموا بسداد المبالغ المتفق عليها وكان على المستأنف تسليمهم األرض‬
‫وتحرر عقد البيع االبتدائي‪ 2‬ونقل الملكية إليهم اال انه قرر لهم انه ليس له حق البيع وحتى يصر له‬
‫تفويض من الجهة التى يمثلها بالبيع حرر لهم عقود إيجار فى نفس الوقت بتاريخ‪16/10/1998 2‬‬
‫إال انه ايضا لم يفى بالتزامه‪ 2‬بتسليم األرض بعد تحرير عقود اإليجار ودفع القيمه االيجارية وبذلك‬
‫يكون المستأنف قد اخل بالتزاماته والمبلغ المسلم اليه بناء على عقد االتفاق تنطبق عليه أحكام‬
‫العربون فعند إخالله بالتزامه يلزم برد الضعف‬
‫وعن قول المستأنف ان المستأنف ضدهم امتنعوا عن السداد ورفضوا إخالء األرض فانه مردود‬
‫علية بما أورده تقرير الخبير بان األرض وجدت على الطبيعة فى وضع يد ورثة محمود السيد على‬
‫فكيف يقوموا بإخالء ارض لم يكن لهم عليها وضع يد من اصله ولم يستلموها من قبل كما ثبت من‬
‫تقرير السيد الخبير‪.‬‬
‫‪ -3‬أما عن القصور واإلخالل بحق الدفاع‬
‫فان الحكم لم يصيبه القصور ولم يخالف الثابت من مستندات المقدمة بالدعوى والتى تم بحثها أمام‬
‫السيد الخبير والمستأنف لم يقدم ما يفيد ملكيته‪ 2‬لألطيان محل التداعى كما ان المستأنف ضدهم لم‬
‫ينتفعوا بهذه األطيان وذلك إلخالل المستأنف بنقل الملكية والتسليم وكلما نقوله ثابت من المستندات‬
‫وأوراق الدعوى اما كالم المستأنف فلم يقدم اى دليل عليه فأين عقد اإليجار وأين سند ملكيته لهذه‬
‫األطيان وقد بحثت المستندات أمام السيد الخبير وعاين األرض على الطبيعة وسمع شهادة الشهود‬
‫وكل ذلك مؤيد لدفاع المستأنف ضدهم وورد بتقرير السيد الخبير وهو عنصر من عناصر اإلثبات‬
‫مما يكون الحكم معه قد أقام قضائه على أسباب سائغة لها أصلها الثابت باألوراق‬
‫‪ ‬‬
‫وتقول محكمة النقض‬
‫( متى كانت المحكمة قد أثبتت فى حكمها انها اطلعت على تقرير‪ 2‬الخبير ومحاضر أعماله وتحققت‬
‫من انه انتقل الى العين محل النزاع وعاينها وسمع أقوال الطرفين وحقق دفاعهما واطلع على‬
‫مستنداتها وطبقها على الطبيعة ثم أخذت بالنتيجة‪ 2‬التى انتهى إليها وذكرت فى حكمها انها تأخذ بهذا‬
‫التقرير لألسباب التى أوردها فيه وكان فى اعتماد المحكمة تلك األسباب المدونة فى تقرير‪ 2‬الخبير‬
‫الذى يعتبر متمما للحكم ما يكفى لتسبيب قضاؤها فان ما تعزوه الطاعنات الى الحكم من قصور‬
‫يكون على غير أساس)‪.‬‬
‫الطعن رقم ‪ 15‬سنة ‪20‬ق جلسة ‪29/5/1952‬‬
‫‪ ‬‬
‫وتقول محكمة النقض‬
‫( اذا كان الحكم المطعون فيه قد اعتمد على النتيجة التى انتهى إليها الخبير المنتدب فى الدعوى من‬
‫بحثه لألوراق التى قدمت اليه فما رد على ما قدم من اعتراضات على أعمال الخبير لالعتبارات‬
‫السائغة التى تضمنتها أسبابه فى هذا الخصوص والتى تحمل النتيجة التى انتهى إليها فان النعى‬
‫على الحكم المطعون فيه فى هذا الخصوص باإلخالل بحق الدفاع والفساد فى االستدالل يكون على‬
‫غير أساس)‪.‬‬
‫الطعن رقم ‪406‬س‪27‬ق جلسة ‪ 13/6/1972‬س ‪ 23‬صـــ‪.1115‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ -4‬اما عن نعى المستأنف على الحكم بالعيب فى التدليل‬
‫يقول المستأنف ان مناط االلتزام بالبيانات وتقديم مستندات الملكية هو التزام بعمل يبدأ سريانه‪ 2‬من‬
‫تاريخ إبرام العقد االبتدائى‪.‬‬
‫فمعنى كالمه ان المستأنف لديه مستندات ملكيه فلماذا لم يقدمها المستأنف فى كافة مراحل الدعوى‬
‫ويدفع عن هذه الدعوى بإثبات ملكيته‪.2‬‬
‫لقد ورد بتقرير‪ 2‬السيد الخبير والتقرير التكميلى ان عقد الوعد بالبيع قابل للتنفيذ اذا اثبت المدعى‬
‫عليه ( المستأنف ) ملكيته‪ 2‬لهذه األطيان او قدم مستندات ملكيته‪ 2‬هذا‪ ‬من ناحية الملكية‪.‬‬
‫أما من ناحية اإليجار فهناك التزام جوهري على المؤجر فى عقد اإليجار هو التزام بالتسليم وهو‬
‫احد أركان عقد اإليجار ولم يستلم المستأنف ضدهم المساحة ولم يمكنهم المستأنف وهو المؤجر من‬
‫االنتفاع باألرض فيكون ما قضى به الحكم من رد للقيمة االيجاريه فصادف صحيح القانون‪.‬‬
‫‪ ‬‬
‫وتقول محكمة النقض فى ذلك‬
‫( متى كان النعى غير منتج لعدم إسناده الى أساس قانونى فان الحكم ال يكون قد شابه قصور‬
‫التسبيب اذا لم يرد على ما يتمسك به الخصم فى هذا الصدد )‪.‬‬
‫الطعن رقم ‪ 43‬سنة ‪23‬ق جلسة ‪ 15/11/1956‬س ‪7‬‬
‫وعن الطعن على الحكم بالخطأ فى تطبيق القانون‪.‬‬
‫فان للمحكمة حق إسباغ التكييف الصحيح للواقعة حسبما تراه من األوراق وإنزال الحكم الصحيح‬
‫عليها‪.‬‬
‫وعن االلتزام بالتسليم للعين المؤجرة فان المشرع لم يحدد مده بالقانون المدنى لسقوط حق‬
‫المستأجر فى التسليم فالتسليم ركن من أركان عقد اإليجار‪.‬‬
‫وحيث انه من الثابت من تقرير الخبير ان عقود اإليجار لم تنفذ على الطبيعة وان اللذين يضعون‬
‫اليد هم ورثة محمود السيد على ومن قبلهم والدهم وينتفعون باألرض ولم يسبق اى وضع يد‬
‫للمستأنف ضدهم األول أو الثانى وثابت ذلك أيضا من أقوال الشهود حينما أدلو بشهادتهم أمام‬
‫السيد الخبير فان المستأنف لم يفى بالتزامه‪ 2‬بالتسليم ويجوز والحالة هذه للمستأجر طلب رد القيمة‪2‬‬
‫االيجاريه وفى هذه الحالة فان عقد اإليجار ينشئ‪ 2‬التزامات شخصيه بين الطرفين وتعتبر القيمة‬
‫االيجاريه دين فى ذمة المستأنف ملزم برده ‪.‬‬
‫أما عن عقد االتفاق فقد ورد به ان المبلغ المتفق‪ ‬علية والذى قاما بسداده المستأنف ضدهما األول‬
‫والثانى أحكام العربون وخصوصا ان المستأنف لم يفى بالتزاماته بالتسليم ونقل الملكية وانه غير‬
‫مالك لهذه المساحة حسبما هو ثابت بالمستندات وأوراق الدعوى‪.‬‬
‫‪ ‬‬
‫وتقول محكمة النقض فى حكم لها‬
‫( ان المقرر فى قضاء النقض ان لقاضى الموضوع سلطة تحصيل فهم الواقع فى الدعوى طالما كان‬
‫له سنده وكان ال خروج فيه على الثابت باألوراق )‪.‬‬
‫الطعن رقم ‪ 22‬سنة ‪39‬ق جلسة ‪30/4/1975‬‬
‫وتقول أيضا‪ ( ‬متى كان الحكم قد بين فى أسبابه طلبات ودفاع الخصوم وخالصه ما استندوا إليه‬
‫من االدله الواقعية والحجج القانونية‪ 2‬ومراحل الدعوى وكان ما دلل به الطاعن على قصور أسباب‬
‫الحكم فى هذا الشأن قد استقاه من ديباجته ال من أسبابه فان النعى على الحكم مخالفة القانون يكون‬
‫على غير أساس)‪.‬‬
‫الطعن رقم ‪ 406‬سنة‪34‬ق جلسة ‪12/12/1974‬‬
‫خالصة ما نقول إن كل ما قرره المستأنف هو كالم مرسل لم يقدم اى دليل عليه مما يكون معه‬
‫االستئناف‪ 2‬قد أقيم على غير سند من القانون والواقع جدير بالرفض‪ .‬‬
‫لــــذلك‬
‫نلتمس من عدالة المحكمة الموقرة رفض االستئناف‪ 2‬وتأييد الحكم المستأنف‪.‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬وكيل المستأنف ضدهما األول والثانى‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬المحامى‬
‫‪-280‬مذكرة دفاع ايجارات – رائعه‪ -‬نصير المحامين –‬
‫عدنان محمد عبد المجيد المحامى بالنقض‬
‫كتب ‪ :‬عدنان محمد عبد المجيد‬
‫مذكره‬
‫مقدمه لمحكمه شمال القاهرة األبتدائيه‬
‫الدائرة ‪ 7‬مدني ستأنف‬
‫بدفاع ورثه المرحوم =================مدعى عليهم‬
‫ضد‬
‫السيد ‪ ” 2===========/‬مدعى “‬
‫في القضيه رقم لسنه مدني مستأنف‬
‫والمحجوز للحكم لجلسة لجلسة ‪ 28/6/2005‬ومذكرات في أسبوع‬
‫أقام المدعى دعواه الماثلة طالبا الحكم بصحة ونفاذ عقد إيجار معطى له تاريخ ‪ 1/1/1985‬على‬
‫العين الكائنة بالدور الثالث بالعقار ( ‪ 31‬أو ‪ ) 35‬بحسب األحوال شارع أحمد حسن متفرع من‬
‫شارع الترعة التو فيقيه بأرض األنصاري – عزبة النخل – منسوب صدوره إلى مورث الطالبين‬
‫المرحوم ‪ /‬السيد أحمد حسن والحق الذي ألمريه فيه وال يأتيه الباطل من بين يديه‪ 2‬وال من خلفه أن‬
‫ما زعم به المدعى بصحيفة دعواه ليس سوى افتراءات ألتمت للحقائق بأي صله على النحو‬
‫أألتيه‪-: 2‬‬
‫‪ -1‬كان المدعى يستأجر عين التداعى الكائنه ‪ 31‬ش أحمد حسن من شارع األنصارى – عزبه‬
‫النخل – بموجب عقد ايجار مؤرخ فى ‪ 1/2/1988‬صادر له من مورث المدعى هليهم المرحوم ‪/‬‬
‫السيد أحمد حسن لقاء قيمه أيجاريه قدرها خمسون جنيها شهريآ ‪0‬‬
‫‪ -2‬بيد أن المدعى قد تقاعس عن سداد القيمه األيجاريه عقب وفاه مورث المدعى عليهم بما‬
‫حدابالسيده ‪ /‬مبروكه‪ 2‬السيد أحمد حسن – أحمد المدعى عليهم إلقامه رقم ‪ 732‬لسنه ‪1999‬‬
‫أيجارات كلى شمال القاهره والتى قضى فيها بجلسه ‪ 26/4/1999‬بالمنطوق األتى ” حكمت‬
‫المحكمه بفسخ عقد األيجار المؤرخ فى ‪ 1/2/1988‬سند الدعوى واخالء المدعى عليه من العين‬
‫محل التداعى والمبينه‪ 2‬بالعقد والصحيفه وتسلميها خاليه من األشخاص والشواغل والمنقوالت “‪0‬‬
‫‪ -3‬وكان المدعى لم يرتضى هذا القضاء فاقام عنه االستئناف رقم ‪ 6635‬لسنه ‪3‬ق استئناف عالى‬
‫شمال القاهره قدم خاللها كافه أوجه دفاعه وحوافظ مستندات طويت على بعض انذارات عرض‬
‫بمبلغ خمسون جنيها شهريا وفقا للعقد المؤرخ ‪ 1/2/1988‬وقد قضى فيهاغ باعتبار األستئناف‪ 2‬كأن‬
‫لم يكن األمر الذى يجعل الدعوى الماثله التى إقامها المدعى غير مقبوله شكآل أو موضوعا‬
‫الدفاع‬
‫بداءه يتمسك دفاع المدعى عليهم بالطعن بالجهالة على التوقيع المنسوب صدوره لمورثهم على‬
‫العقد المعطى له تاريخ ‪ 1/1/1985‬قبل أبداء باقي أوجه دفاعه الشكلية ‪0‬‬
‫‪ -1‬ندفع بالطعن بالجهالة على العقد المعطى له تاريخ ‪ 1/1/1985‬المنسوب صدوره لمورث‬
‫المستأنف ضدهم ‪0‬‬
‫‪ -2‬ندفع بعدم قبول الدعوى شكال لعدم شهر صحيفة الدعوى عمال بالمادة ‪ 3/ 65‬مرافعات والمادة‬
‫‪ 11‬من قانون الشهر العقاري رقم ‪ 114‬لسنه ‪0 1946‬‬
‫‪ -3‬عدم قبول الدعوى لعدم اختصاص محكمه الزيتون المدنية‪ 2‬الجزئية قيما بنظر الدعوى عمال‬
‫بنص المادة ‪ 37‬من قانون المرافعات ‪0‬‬
‫‪ -4‬ندفع بسقوط الحق في أقامه الدعوى بالتقادم بمضي‪ 2‬أكثر من ثمانية عشر سنه من التاريخ‬
‫المعطى للعقد ‪0‬‬
‫‪ -5‬الدفع بعدم قبول الدعوى لسابق الفصل فيها في الدعوى رقم ‪ 735‬لسنه ‪ 1999‬إيجارات شمال‬
‫القاهرة ‪0‬‬
‫أوآل ‪ -:‬الطعن بالجهالة على العقد سند الدعوى ‪0‬‬
‫البين من مطالعه وقائع النزاع سالفة البيان أن العالقة األيجاريه بين المستأنف ومورث المستأنف‬
‫ضدهم كانت قائمه بموجب العقد المؤرخ ‪ 1/2/1988‬على غير التداعي لقاء قيمه إيجاريه قدرها‬
‫خمسون جنيها وكانت المستأنف ضدها السيدة ‪ /‬مبروكة‪ 2‬السيد أحمد قد أقامت قبله دعوى اإلخالء‬
‫رقم ‪ 732‬لسنه ‪ 1999‬واستندت منها رقم ‪ 6635‬لسنه ‪3‬ق س‪0‬ع شمال القاهرة والتي لم يحتج‬
‫قبلهم فيها المستأنف بالعقد سند الدعوى الحالية والذي يجهل المستأنف ضدهم وجوده وال يعلمون‬
‫من أمره شيئا وعلى ذلك الوجه فأن المستأنف ضدهم وقبل الخوض فى باقي أوجه الدفاع الشكلية‬
‫يعتصمون بالطعن بالجهالة على العقد سند الدعوى المعطى له تاريخ ‪ 1/1/1985‬عمال بنص المادة‬
‫‪ 14‬من قانون اإلثبات والتي جرى النص فيها على أنه ” يعتبر المحرر العرفي صادرا ممن وقعه‬
‫مالم ينكر صراحة ماهو منسوب إليه من خط أو أمضاء أو ختم أوصحه أما الوارث أو الخلف فال‬
‫يطلب منه‪ 2‬اإلنكار فيكفى أن يحلف يمينا بأنه ال يعلم أن الخط أو اإلمضاء او الختم أو ألبصمه‪ 2‬لمن‬
‫تلقى عنه الحق ومن أحتج عليه بمجرد عرفي وناقش موضوعه ( يقبل منه إنكار الخط أو اإلمضاء‬
‫أو الختم بصمه اإلصبع وكان قضاء النقض قد أستقر بهذا الشأن على أنه ‪-:‬‬
‫نفى الوارث علمه بأن اإلمضاء على الورقة العرفية المحتج بها عليه لمورثه‪ 2‬وحلفه يمين عدم العلم‬
‫المادة ‪ 14‬أثبات – أثره على المتمسك بالورقة أقامه الدليل على صحتها م‪ 03‬من ذات القانون‬
‫انتهاء المحكمة إلى أن التوقيع ليس للمورث أثره انعدام الورقة كدليل في اإلثبات بالنسبة‪ 2‬لكافه‬
‫الورثة من تمسك بعدم العلم ومن يتمسك ‪0‬‬
‫نقض ‪ 11/3/1993‬الطعن رقم‬
‫‪ 381‬لسنه ‪ 58‬ق‬
‫فأذا ما تقرر ذلك وكان المستأنف ضدهم يعتصمون بعدم علمهم بصدور هذا العقد سند الدعوى عن‬
‫مورثهم او أن التوقيع عليه يخصه وكان المقرر بأن البينة على من أدعى واليمين على من أنكر‬
‫وهو ما أصلته نص المادة ‪ 14‬من قانون اإلثبات سالفة الذكر بما يعتصم به دفاع المستأنف ضدهم‬
‫لرفض تلك االدعاءات ‪0‬‬
‫ثانيا‪ -:‬الدفع بعدم قبول الدعوى شكال لعدم شهر صحيفتها عمال بنص المادة ‪ 65/3‬من قانون‬
‫المرافعات والمادة ‪ 11‬من قانون الشهر العقاري رقم ‪ 114‬لسنه ‪0 1946‬‬
‫كان قضاء محكمه الدرجة األولى قد طبق صحيح القانون حين أنتهي للقضاء بعدم قبول الدعوى‬
‫لعدم شهر صحيفة الدعوى عمال بنص المادة ‪ 65/3‬من قانون المرافعات إال أن المستأنف قد نعى‬
‫على هذا القضاء السديد بادعاء أنه قد أخطأ في تطبيق القانون حين نص هذا الوجه الشديد بقضائه‬
‫على الرغم من أن الفقر الثانية من المادة ‪ 65‬من قانون المرافعات المستحدثة تشمل‪ 2‬حقوق االنتفاع‬
‫بالعين المراد الحكم بصحة ونفاذ عقدها وقد كان ذلك عين ما أورده كبار شراح القانون بهذا الشأن‬
‫فقيل في ذلك بأنه ‪-:‬‬
‫يشترط ألعمال الحكم المستحدث بالفقرة األخيرة توافر أربعه شروط ‪0‬‬
‫أوال ‪ -:‬أن يكون المطلوب الحكم بصحة تعاقد فال يسرى النص اذا كان المطلوب الحكم بصحة عمل‬
‫من أعمال األرادهالمنفرده التي تصدر من جانب واحد كالوصية ‪ ،‬كما ال يسرى‪ 2‬النص اذا كان‬
‫المطلوب الحكم بفسخ العقد او بطالنه أو أبطاله أو عدم نفاذه أو انقضائه ‪ ،‬إذ النص صريح‪ 2‬فى‬
‫اشتراط أن يكون المطلوب الحكم بصحة التعاقد دون الحكم بانحالله ويستوي‪ 2‬بعد ذلك نوع التعاقد‬
‫فقد يكون عقد بيع أو عقد شركه أو عقد صلح او غير ذلك من العقود متى توافرت فيه باقي‬
‫الشروط ‪0‬‬
‫ثانيهمآ ‪ -:‬أن يكون محل العقد المطلوب الحكم لصحة حقا مبينا أو أحد الحقوق أألصليه المتفرعة‬
‫من حق الملكية تحق االنتفاع أو حق السكنى أو االستعمال أو حق الحكم أو حقوق األرتفاق او كان‬
‫حقا عينيا بتعيآ كالرهن الحيارى ‪0″000000‬‬
‫راجع تقنين المرافعات فى ضوء القضاء والفقه‬
‫محمد كمال عبد العزيز ط ‪ 3‬سنه ‪ 1995‬ص ‪476‬‬
‫ومهما يكن من أمر فأن المشرع قد تظم ذات المسألة بنص قانوني خاص كما ورد بالمادة ‪ 11‬من‬
‫القانون رقم ‪ 114‬لسنه ‪ 1946‬الخاص بالشهر العقاري والتي نص فيها على أنه “يجب تسجيل‬
‫اإليجارات والسندات التي ترد على منفعة العقار اذا زادت قدمتها على تسع سنوات والمخالصات‬
‫والحواالت بأكثر من أجره ثالث سنوات مقدما وكذلك األحكام النهائية المثبتة نسيء من ذلك ‪،‬‬
‫ويترتب على عدم تسجيلها أنها ألتكون نافذة في حق العين فيما زاد عن مده تسع سنوات بالنسبة‬
‫إلى األجارات والسندات وفيما زاد على أجره ثالث سنوات بالنسبة للمخالصات والحواالت األمر‬
‫الذي يكون معه ما أنتهي إليه قضاء المحكمة الدرجة األولى قد أتى موافقا لصحيح القانون بما‬
‫يوجب تأييده ‪0‬‬
‫ثانيا ‪ -:‬الدفع بعدم قبول الدعوى لعدم اختصاص محكمه مدني الزيتون الجزئية‪ 2‬قيميآ بنظرها عمال‬
‫كان المستأنف قد أقام دعواه أمام محكمه الزيتون المدنية الجزئية بالمخالفة لالختصاص القيمى‬
‫لدعوى وما ورد بنص الماد‪8‬ه ‪ 8/ 37‬من قانون المرافعات والتي نصت على ” ‪ 000‬يراعى فى‬
‫تقدير قيمه الدعوى مايأتى ‪″000‬‬
‫‪ – 7‬اذا كانت الدعوى بطلب صحة عقد مستمرا وإبطاله كان التقدير بأعتبار مجموع المقابل النقدي‬
‫عن مده العقد كلها وإذا كانت بطلب فسخ العقد كان التقدير بأعتبار المقابل النقدي عن المدة الواردة‬
‫في العقد فأذا كان العقد قد نفذ فى جزء منه كان التقدير بأعتبار المدة الباقية ‪ ،‬وإذا كانت الدعوى‬
‫متعلقة بأمتداد كان التقدير بأعتبار المقابل النفدى للمدى التي قام النزاع على امتداد العقد إليها ‪0‬‬
‫ولما كان ذلك وكانت قواعد االختصاص القيمى تتعلق بالنظام العام ألنها ترمى أساسا لحسن سيد‬
‫القضاء وال تهدف لتحقيق مصالح الخصوم ‪ ،‬لذا يجوز للقاضي أن يثير المسائل المتعلقة بالنظام‬
‫العام من تلقاء نفسه ‪ 0‬خمسائل النظام العام النظام العام تعتبر مطروحة على المحكمة بقوه القانون‬
‫‪ 0‬كذلك يجوز ألي صاحب مصلحه التمسك بعدم االختصاص القيمى في أية حاله تكون عليها‬
‫الدعوى ولو ألول مره إمام محكمه النقض بشرط إال يثير ذلك مسائل واقعية لم يسبق‪ 2‬طرحها على‬
‫محكمه الموضوع ‪0‬‬
‫راجع أصول المرافعات المدنية والتجارية‬
‫د‪ /‬نبيل إسماعيل عمر – ط‪ 1986‬ص ‪260‬‬
‫وقد أستقر قضاء النقض على أن الدعوى المتعلقة بعقد إيجار األماكن بعد انتهاء المدة األتفاقيه‬
‫وتمتعه من ثم باالمتداد القانوني لمده غير محدوة ‪ ،‬تعتبر دعوى غير مقدره القيمة فقط في ذلك‬
‫بأنه ‪-:‬‬
‫دعوى طلب تحديد أجره العين المؤجرة هي طلب صحة أو أبطال عقد مستمر فتقدر قيمتها بأعتبار‬
‫مجموع المقابل النقدي عن مده العقد بأكملها ‪0‬‬
‫نقض ‪ 8/11/1978‬طعن رقم ‪ 375‬لسنه‪ 41‬ق‬
‫نقض ‪ 29/11/1978‬طعن رقم ‪ 278‬لسنه ‪ 45‬ق‬
‫م نقض م – ‪1811 – 29‬‬
‫فأذا ما تقرير‪ 2‬ذلك وكان المستأنف قد أقام دعواه أمام محكمه مدني الزيتون الجزئية‪ 2‬الغيرمختصه‪2‬‬
‫قيميآ بنظر الدعوى بأعتبار أن العقد محل التداعي معطى له تاريخ ‪ 1/11/1985‬ومن ثم فهو خاطع‬
‫لقوانين إيجار األماكن – يحسب الظاهر – من التاريخ بما تكون معه الدعوى غير محدده القيمة‬
‫ويكون االختصاص بنظرها متعقدآ لمحكمه شمال القاهرة األبتدائيه المختصة قانونا بنظرها ‪0‬‬
‫(‪ )3‬سقوط الحق في أقامه الدعوى بالتقادم بمضى أكثر من ثمانية‪ 2‬عشر سنه من التاريخ المعطى‬
‫للعقد ‪0‬‬
‫اذا كان المستأنف عليهم يتمسكون ابتداء بالدفع بالطعن بالجهالة على العقد سند الدعوى دون‬
‫خوض من جانبهم في موضوعه وأثاره فأن المستأنف عليهم إعماال لحقهم في التمسك بالدفوع‬
‫الشكلية الظاهرة من بادىء األوراق يبدون بين يدي المحكمة الموقرة الدفع بسقوط الحق في إقامة‬
‫الدعوى لمضى ثمانية عشر سنه‪ 2‬من التاريخ المعطى للعقد – كفرض جدلي بصحته‪ 2‬بأعتبار أن‬
‫تقادم الدعاوى المتعلقة بالمنازعات األيجاريه بمضي‪ 2‬خمس سنوات من نشاءه الحق فيها ‪000‬‬
‫وكذا تقادم الدعوى المتعلقة بباقي الحقوق يسرى عنها التقادم الطويل بمضي‪ 2‬خمس عشره سنه‬
‫من تاريخ نشاءه الحق ‪0‬‬
‫وإذا كان المستأنف يزعم بأن عقده المجهول بالنسبة‪ 2‬للمستأنف عليهم قد صدر من مورثهم بتاريخ‬
‫‪ 1/1/1985‬فأنه والحال كذلك يحق لهم التمسك بالدفع السابق للمستقر عليه بهذا الشأن من أنه ‪-:‬‬
‫الوعد باإليجار ليس بإيجار ويدخل فى طائفة العقود الغير مسماه باعتباره يقتصر‪ 2‬على الزام الواعد‬
‫بأن يبرم عقد اإليجار إذا طلب الطرف األخر منه ذلك خالل مده معينه وال ينشىء في ذمه الواعد له‬
‫أيا من االلتزامات التبادلية بين المؤجر والمستأجر المترتبة‪ 2‬على عقد اإليجار وبالتالي فأنه ال مساغ‬
‫للنعي على المدة التي قدرتها المحكمة لنفاذ الوعد – تسع سنوات – بمجاوزتها مده السنوات‬
‫الخمس المحددة لسقوط االجره بالتقادم في عقد اإليجار الختالف مجال كل من العقدين ‪0‬‬
‫الطعنان رقما ‪ 570، 565‬لسنه ‪ 43‬ق‬
‫جلسة ‪ 31/3/1977‬س ‪ 28‬ص ‪865‬‬
‫وبمفهوم المخالفة لما سبق فأن الحق في إقامة الدعوى بصحة ونفاذ عقد اإليجار يكون قد سقط‬
‫بالتقادم الخمس وفقا لما أورده المدعى بصحيفة دعواه ‪0‬‬
‫(‪ )3‬الدفع بعدم قبول الدعوى لسابقه الفصل فيها ‪0‬‬
‫البين من مطالعه األوراق أن العالقة أإليجاريه التي كانت تربط بين مورث المستأنف عليهم‬
‫المستأنف كانت قائمه بالعقد المؤرخ فى ‪ 1/2/1988‬لقاء قيمه إيجاريه قدرها خمسون جنيها وأن‬
‫تلك العالقة قد استمرت حتى تاريخ إخالء المستأنف من عين التداعي نفاذ للحكم الصادر في‬
‫الدعوى رقم ‪ 732‬لسنه ‪ 1999‬إيجارات شمال القاهرة كما أن البين أيضا أن المستأنف لم ينازع‬
‫طوال أمد النزاع في تلك العالقة األيجاريه أو يقدم ما يفيد وجود هذا العقد المزعوم وال يخلو األمر‬
‫من أحد فرضين أولهما أن هذا العقد كان موجود لدى نظر الدعوى اإلخالء ومن ثم فأن عدم‬
‫محاجته بالعالقة أإليجاريه الناشئة عنه ينطوي على فصل ضمنيا فيه أو أن يكون هذا العقد مصطنع‬
‫على مورث الطالبين عقب الحكم وهو ما نؤيده بالطعن بالجهالة بما يجعل االحتجاج بهذا العقد في‬
‫الدعوى الماثلة يناقض حجية الحكم الصادر في دعوى اإلخالء رقم ‪ 732‬لسنه ‪ 1999‬إيجارات‬
‫شمال القاهرة للمستقر عليه بهذا الشأن من أنه ‪-:‬‬
‫تتوافر وحده الموضوع في الدعويين متى كان الحكم في الدعوى إال حقه مناقضا للحكم الصادر فى‬
‫الدعوى السابقة وذلك بإقرار حق أنكره هذا الحكم أو بإنكار حق أقره ‪0‬‬
‫‪ 11/3/1969‬طعن ‪ 53‬لسنه ‪ 35‬ق‬
‫‪ 31/1/1984‬طعن ‪ 1097‬لسنه ‪ 51‬ق‬
‫ولما كان ذلك وكان قد سبق وقضى قبل المدعى ياالخالء في الدعوى رقم ‪ 732‬لسنه ‪1999‬‬
‫إيجارات كلى شمال القاهرة من عين التداعي وكان هذا القضاء يناقض دعوى المدعى الماثلة في‬
‫موضوعه باعتباره قد قضى فيها بإخالئه فأن الدفع بعدم قبول الدعوى السابقة الفصل فيها قائما‬
‫على سند من صحيح القانون ‪0‬‬
‫يلتمس دفاع المستأنف عليهم رفض االستئناف وتأييد الحكم المستأنف ‪0‬‬
‫‪-281‬مذكرة دفاع اخرى فى دعوى فسخ عقد ايجار لعدم سداد القيمة االيجاريةـم‬
‫مقدمة لمحكمة ====‬

‫الدائرة (‪ )5‬مدنى‬
‫بدفاع السيد‪ /‬صفته مدعى عليه‬
‫السيد‪ /‬صفته مدعى‬
‫وذلك فى الدعوى رقم ===مدنى كلى ====‬
‫والمحجوزة للحكم جلسة ‪30/6/2010‬م‬
‫بموجب عقد ايجار مؤرخ ‪30/8/2004‬م يستأجر الطالب من المدعى الشقة الكائنة بالعقار ‪ 1‬ش‬
‫بقيمة ايجارية مائتان وسبعون جنيه مصري شهريا بزيادة سنوية‪ %1 2‬من قيمة االيجار ويتم خصم‬
‫نصف القيمة االيجارية حتى نفاذ مقدم االيجار وقدره (اثنى عشرة الف جنيها)‬
‫هذا وقد فوجىء المدعى عليه بالمدعى وقد اقام ضده الدعوى رقم ‪ 440/2009‬مدنى جزئى بوالق‬
‫الدكرور وموضوعها دعوى فسخ عقد ايجار وتسليم الشقة موضوع العقد المحرر فى ‪30/8/2004‬‬
‫على سند من القول من ان المدعى عليه تاخر فى سداد القيمة االيجارية وحيث ان المدعى عليه‬
‫يقوم بسداد القيمة االيجارية فى مواعيدها بانتظام حيث انه سدد القيمة االيجارية‪ 2‬حتى اخر شهر‬
‫يونية‪ 2‬عام ‪2010‬م للمدعى بموجب انذارت عرض للقيمة االيجارية والذى كان المدعى يرفض‬
‫استالمها بسؤ نيه قاصدا االضرار بالمدعى عليه‪.‬‬
‫الدفاع‬
‫الدفع االول ‪ /‬عدم تحقق الشرط الفاسخ لعدم سعى المالك على طلب االجرة والسعى الى المستاجر‬
‫فى موطنه القتضائها عند الحلول حيث انه تسبب بخطئه فى عدم تنفيذ المدعى عليه بالتزامه‬
‫حيث نصت المادة ‪ 586‬من القانون المدنى على ان‬
‫(‪ )1‬يجب على المستأجر ان يقوم بوفاء األجرة فى المواعيد المتفق عليها فأذا لم يكن هناك اتفاق‬
‫وجب وفاء األجرة فى المواعيد التى يعينها عرف الجهة ‪.‬‬
‫(‪ )2‬ويكون الوفاء فى موطن المستأجر ما لم يكن هناك اتفاق او عرف يقضى بغير ذلك‪.‬‬
‫هذا ولما كان المدعى لم يقم بالسعى الى المدعى عليه فى طلب القيمة االيجارية حيث انه لم يقم‬
‫بأخطاره اال بتاريخ‪2009 /23/5 2‬ر افضا استالم القيمة االيجارية‪ 2‬بالطرق الودية لسؤ نيته‪ 2‬وطرد‬
‫المدعى عليه من الشقة التى يعيش فيها وجميع افراد اسرته‬
‫كما ان النص فى الفقرة الثانية من المادة ‪ 586‬من القانون المدنى تنص على ان‬
‫يكون الوفاء باالجرة فى موطن المستأجر مالم يكن هناك اتفاق او عرف يقضى بغير ذلك وفى‬
‫الفقرة الثانية من المادة ‪ 347‬من القانون المدنى ذاته على انه اذا لم يكن محل االلتزام شيا معينا‬
‫بالذات يكون الوفاء فى المكان الذى يوجد فيه موطن المدين وقت الوفاء او فى المكان الذى توجد‬
‫فيه مركز اعمال المدين اذا كان االلتزام متعلقا بهذه االعمال يدل على ان االصل فى تنفيذ االلتزام ان‬
‫يكون الوفاء بالدين فى محل المدين اال اذا اتفق على خالف ذلك ومن ثم فأن النص فى عقد االيجار‬
‫على شرط الفسخ الصريح عند تخلف المستأجر عن سداد االجرة مع عدم االشتراط ان يكون الوفاء‬
‫فى موطن المؤجر ال يعفى هذا االخير من السعى الى موطن المستأجر القتضائها عند حلول ميعاد‬
‫استحقاقها فأن قام بذلك وامتنع المستأجر عن السداد بدون وجه حق اعتبر متخلفا عن الوفاء‬
‫وتحقق فسخ العقد بموجب الشرط ام اذا ابى المؤجر السعى الى موطن المستأجر عند حلول االجل‬
‫عد ذلك بمثابة‪ 2‬رفض الستيفاء االجرة دون مبرر ال يرتب الشرط اثره فى هذه الحالة لما هو مقرر‬
‫فى قضاء هذة المحكمة من انه اذا تسبب الدائن بخطئه فى عدم تنفيذ المدين اللتزامه وجب على‬
‫القاضى التجاوز عن شرط الفسخ االتفاقى طبقا للمادة ‪ 157‬من القانون المدنى ‪.‬‬
‫لما كان ذلك وكان الطاعن قد تمسك فى صحيفة استئنافة بعدم تحقق الشرط الفاسخ الصريح الن‬
‫المطعون ضدها االولى لم تسع الى موطنه القتضاء اقساط االجرة فى موعد استحقاقها وخلت‬
‫اوراق الدعوى مما يدل على ان اتفاقا قد تم على الوفاء باالجرة فى موطن المؤجر فإن الحكم‬
‫المطعون فيه اذ اعمل اثر الشرط الفاسخ الصريح ان يكون المنصوص عليه فى العقد دون ان‬
‫يعرض لهذا الدفع الجوهرى فإنه يكون معيبا بالقصور فى التسبيب الذى ادى به الى الخطاء فى‬
‫تطبيق القانون بما يوجب نقضه‪ 2‬نقضا جزئيا فى خصوص ما قضى به من فسخ عقد االيجار‬
‫موضوع النزاع اليغير من ذلك ما تضمنه عقد االيجار من تحديد موطن لكل من طرفيه يكون محل‬
‫اعتبار فى كل اعالن يتعلق بسريان العقد او فسخه او طرد المستأجر عليه ( الطعن رقم ‪1616‬‬
‫لسنة ‪ 60‬ق جلسة ‪ 20/12/2009‬س ‪)41‬‬
‫(والطعن رقم ‪ 130‬لسنة ‪68‬ق جلسة ‪)25/1/1999‬‬
‫وكما هو مقرر فى قضاء هذة المحكمة انه اذا تسبب الدائن بخطئه فى عدم تنفيذ المدين اللتزامه‬
‫وجب على القاضى التجاوز عن شرط الفسخ االتفاقى وال يبقى للدائن سوى الفسخ القضائى طبقا‬
‫للمادة ‪157‬من القانون المدنى‬
‫( الطعن رقم ‪ 72‬سنة ‪55‬ق جلسة ‪ 11/5/1988‬س‪ 39‬ص‪)944‬‬
‫وبأنزال ما تقد لوجدنا ان المدعى قد تسبب بخطئة ولم يسعى الى المدعى عليه الستيفاء دين االجرة‬
‫او اخطارة وتركه كل هذة المدة مما يعد معه انه هو المتسبب بالخطاء فى عدم تنفيذ االلتزام‪.‬‬
‫الدفع الثانى‪ /‬فى الفسخ ضرر كبير على المستأنف واستحالة فى التنفيذ‬
‫حيث ان المدعى عليه كان قد استلم الشقة على المحارة والحلوق وثابت ذلك بشهادة سكان العقار‬
‫وقام بتركيب جميع النجارة والتوصيالت الكهربائية واعمال السباكة كما انه قام ابضا بدهان الشقة‬
‫وعمل سيراميك وجعل الشقة تصلح لالقامة والمعيشة‪ 2‬حيث تكلفت حوالى ‪ 30‬الف جنية تشطيبات‬
‫االمر الذى يكون فيه ضرر كبير واستحالة اذا ماتم فسخ العقد بالنسبة للمدعى عليه واعادة الوضع‬
‫الى ما كان عليه‪.‬‬
‫كما ان المدعى عليه قد كام بدفع مبلغ اثنى عشر الف جنيها كمقدم ايجار على ان يتم خصم نصف‬
‫كذلك قام بدفع مبلغ الفان جنيه قيمة اشتراك فى االسانسير‪ 2‬وثابت ذلك بالعقد المقدم سند الدعوى‬
‫وحيث ان المادة ‪ 160‬من القانون المدنى قد نصت على ان‬
‫اذا فسخ العقد اعيد المتعاقدان الى الحالة التى كانا عليها قبل العقد ‪ ,‬فأذا استحال ذلك جاز الحكم‬
‫بالتعويض ‪.‬‬
‫الدفع الثالث‪ /‬المبلغ المطالب به قليل االهمية‪ 2‬بالنسبة‪ 2‬لما دفعه المستأنف كمقدم لاليجار‬
‫لما كان المبلغ المطالب به قليل االهمية بالنسبة لما دفعه المستأنف كمقدم لاليجار حيث انه دفع‬
‫مبلغ (اثنى عشر الف جنيها) كمقدم اليجار فكيف يعقل ان يتاخر بتنفيذ التزامه فى حين انه قام بدفع‬
‫كل هذا المبلغ كمقدم لاليجار ويتم خصم نصف القيمة االيجارية بعدها تسدد االجرة كاملة الى جانب‬
‫انه قام بعرض المبلغ فور علمه بقيام المدعى باقامة الدعوى ضده والذى لم يكن يتوقع قيامه بذلك‬
‫العتبارات اخالقية كونه كان يرفض استالم القيمة االيجارية والدليل على ذلك شهادة سكان العقار‬
‫بانه كان يرفض استالم االجرة بحجة ان المبلغ قليل االهمية لديه ويريد تجميعه كل فترة االمر الذى‬
‫استغله بعد ذلك واقام دعواه بسؤ نيه واضرار بالمدعى‪.‬‬
‫الدفع الرابع‪ /‬قيام المدعى عليه بالوفاء بدين االجرة فور علمه بموجب انذارت عرض وذلك لرفض‬
‫المدعى استالمها بالطرق الودية‬
‫حيث ان المدعى عليه فور علمه بأن المدعى اقام ضده دعوى فسخ قام بعرض القيمة االيجارية‪2‬‬
‫بموجب انذارات عرض تحت رقم ‪ 9877‬بتاريخ‪ 2240 ,14/10/2009 2‬بتاريخ ‪20/4/2010‬‬
‫بأجمالى مبلغ ‪ 2009‬جنيه‬
‫حتى يبراء ذمته من دين االجرة‬
‫نلتمس وبحق اوال ‪ :‬رفض الدعوى والزام رافعها المصاريف‬
‫احتياطيا‪ :‬اعادة الدعوى للمرافعة لتقديم مستندات من شأنها تغير وجه الدعوى وسماع شهود‪.‬‬
‫وكيل المدعى‬
‫‪-282‬مذكرة دفاع ‪ -‬إنتفاء ثبوت اإليجار من الباطن‬
‫نحيل بشأنه اآلوراق الدعوى تفاديا للتكرار‬
‫الطلبات ‪ /‬رفض الدعوى‬
‫الدفاع‬
‫اننا اذا نلتمس من المحكمه الموقرة رفض الدعوى فأننا نستند فى ذلك الى ما يلى‪:‬‬
‫_ اليوجد ايجار من الباطن او تناذل عن االيجار‬

‫حيث اقام المدعى دعواه على ذعم حاصله ان المحل موضوع التداعى كان مؤجرالمرحوم ‪....../‬ر‬
‫وبوفاته تنازل ورثته للمدعى عليها االولى عن االيجاروبعد ذلك تنازلت هى عن االيجار لحفيدها‬
‫المدعى عليه الثانى االمر الذى اعتبره المدعى عليه تنازل عن االيجار وايجار من الباطن ‪.‬‬
‫وحقيقة االمر غير ذلك تماما‬
‫المحل موضوع التداعى كان مؤجرا لجد المدعى عليه الثانى بعقد مؤرخ فى‬
‫‪ .... /.. /..‬وبوفاته تم تأجير المحل لوالد المدعى عليه الثانى بموجب عقد ايجار مؤرخ‪.... /.. / 1 2‬‬
‫ثابت التاريخ فى ‪ .... /.. /..‬ومن ثم فأن المدعى عليه الثاني ليس مستأجرا‬
‫من الباطن ولكنه احد ورثه والده المستاجر االصلى‬
‫فاالصل فى العالقه االيجاريه‪ 2‬موضوع الدعوى الماثله انها كانت بين والد المدعى عليه الثانى ووالد‬
‫المدعى وام عقد االيجار الذى كان مبرما بين المرحوم ‪ ......./‬جد المدعى عليه الثانى كان بمثابه‬
‫العقد الصورى وحتى ال يكون كال منا فى هذا الصدد مجرد دفاع مرسل فانا ندلل عليه بما يلى ‪.:‬‬
‫‪ -1‬انه باالضافه لوجود عقد ايجار ثابت التاريخ بين والد المدعى ووالد المدعى عليه الثانى يوجد‬
‫شهادة من لجنه تقريرالقيمه االيجاريه بالوحدة المحليه بسنورس‪ 2‬ثابت بها ان المستأجر االصلى‬
‫هو المرحوم ‪. ....../‬والد المدعى عليه الثانى والشهادة صادرة عن لجنه تقدير القيمه االيجاريه‬
‫بجلستها المنعقده بتاريخ‪2‬‬
‫‪.... /.. / ..‬‬
‫‪ -2‬ان كافة ايصاالت سداد االجرة عن العين محل التداعى ثابت بها ان المستأجر االصلى هو ‪.....‬‬
‫‪ -3‬ان عقد االيجار المؤرخ فى ‪ .... / .. / ..‬والثابت التاريخ ثابت بها ان‪........‬ر هو المستأجر‬
‫االصلى‬
‫ومن المستقر عليه ان اسباب االخالء فى التشريع المصرى وردت على سبيل‪ 2‬الحص ومن ثم ال‬
‫يجوز الخروج عليها او االجتهاد فيها وال يحق بمقتضاها للمؤجرطلب اخالء العين ما لم يثبت على‬
‫وجه اليقين قيام سبب من االسباب التى حددها القانون كشرط لالخالء‪.‬‬
‫‪ -4‬عداد الكهرباء الخاص بمحل التداعى وكذلك ايصاالت سداد الكهرباءجميعها بأسم والد المدعى‬
‫عليه الثانى ‪.‬‬
‫‪-5‬ان المدعى عليها االول لم تتناذل للمدعى عليه الثانى عن ايجار محل التداعى بل تنازلت لوالده‬
‫بصفته مستأجرا اصليا وتم التنازل بتاريخ‪ .... / .. / .. 2‬وهو تنازل ثابت التاريخ ‪.‬‬
‫وعلى ذلك فانه بمطالعة اوراق الدعوى ومستنداتها يتضح ان المدعى عليها االول لم تتنازل‪ 2‬عن‬
‫االيجار للمدعى عليه الثانى وال يعد المدعى عليه الثانى مستأجرا من الباطن بل ان حقيقة االمر ان‬
‫العقد المؤرخ فى ‪ .... / .. / ..‬والمحرر بين والد المدعى ووالد المدعى عليه الثانى قد امتد امتدادا‬
‫قانونيا للمدعى عليه الثانى هو وباقى الورثه وان تعامل المدعى عليه الثانى وعرضه االجرة‬
‫المستحقه عن عين التداعى انما له سند من الواقع والقانون اذ انه احد ورثه المستأجر االصلى‬
‫المرحوم ‪........./‬ر والقانون فى هذا الصدد على انه االيجار من اعمال االدارة التى يحق الحد‬
‫الورثه ان يباشرنيابه‪ 2‬عن باقى الورثه ‪.‬‬
‫واالصل فى تشريعات ايجار االماكن ان االيجار ال ينتهى بوفاة المستأجر وان كافة الحقوق الناشئه‬
‫عن العقد وااللتزامات المترتبه عليه تنتقل‪ 2‬الى الورثه‬
‫‪ --‬نقض ‪ .. / .. / ..‬رقم ‪ .. / ....‬ق ‪--‬‬
‫وكذلك من المستقر عليه فقها وقاونا انه بوفاة المستأجر االصلى ينتقل االيجار بكافة تبعاته واثارة‬
‫الى جميع الورثه قال يشترط انتقاله لوارث معين دون غيرة بسبب مهنته او حرفته قال يجوز‬
‫تخصيصه‪ 2‬دون مخصص ‪.‬‬
‫ومن ثم فأن تناذل احد الورثه دون الباقين اليعد ملزما بالنسبه للباقين اذ ينتهى العقد بالنسبه‬
‫للمتنازل ويبقى بكافة اثارة لباقى الورثه‬
‫‪--‬نقض مدنى ‪ .... / .. / ..‬الطعن ‪ ... / ..‬ق‪--‬‬
‫من جماع ما تقدم‬
‫ان المدعى عليه االول لم تتناذل عن االيجارللمدعى عليه الثانى النها من ناحيه فهى ليست‬
‫مستاجرا اصليا ومن ناحيه اخرى عالقتها بالمحل موضوع الدعوى انها صاحبة رخصه عندما كان‬
‫زوجها وهو والد المستأجر االصلى تاله فى التعاقد هو المستاجر االصلى ‪.‬‬
‫كذلك فأن المدعى عليه الثانى هو احد ورثه‪ 2‬المستأجر االصلى الذى امتد له عقد ايجار والده امتدادا‬
‫قانونيا‪.‬‬
‫ومن ثم فأن دعوى المدعى تكون قد اقيمت على غير ذى سند من الواقع او القانون االمر الذى‬
‫يتعين معه رفضها‬
‫لذلك يصمم دفاع المدعى عليهما على رفض الدعوى‬
‫وشكرا للهيئة الموقرة‬
‫وكيل المدعى عليهما‬

‫‪-283‬مذكــــرة دفــــاع فى دعوى ايجارات مقدمه من مستأنفـ‬
‫محكمة‬
‫الدائرة ( ) مدني مستأنف‪2‬‬
‫مذكــــرة دفــــاع‬
‫مقدمة من‪:‬‬
‫السيد ‪ /‬مستأنف‪ 2‬ضده‬
‫ضـــــــــــــــــــــــد‬
‫السيد ‪ /‬مستـأنــف‬
‫في االستئناف‪ 2‬رقم لسنة والمحدد لنظره جلسة ‪2010/ /‬‬
‫(( الوقـائــــع ))‬
‫تخلص واقعات التداعي في الدعوى رقم ‪ .......‬لسنة ‪ ..........‬مدني ‪........‬في أن المستأنف ضده‬
‫كان قد أقام دعواه بموجب صحيفة وأعلنت قانونا للمستأنف ابتغاء القضاء بإخالئه من حجرتين‬
‫وصالة وحمام المبينة‪ 2‬بالصحيفة وتسليمها للمدعى له خالية من األشياء األشخاص ‪ 0‬على سند من‬
‫أن المستأنف يستأجر الحجرتين المبينة‪ 2‬بصدر صحيفة دعواه بموجب عقد اإليجار المؤرخ‬
‫‪ 1/9/2001‬نظير أجره شهرية‪ 2‬قدرها ستون جنية‬
‫وحيث انه بتاريخ ‪24/1/2001‬تم تحرير عقد اإليجار سند الدعوي بين المستأنف والمستأنف‪ 2‬ضده‬
‫وحيث انه لم يكن في نية‪ 2‬المتعاقدين وقت تحرير العقد تحديد مدة معينه‪ 2‬وتم التوقيع علي العقد من‬
‫الطرفين وتركوا المكان المخصص لكتابة المدة بالعقد بدون تحديد وبجلسة عرفيه الحقة علي‬
‫تاريخ تحرير العقد سالف الذكر تم االتفاق بين الطرفين شفويا علي تحديد مدة العقد بسنة‪ 2‬فقط(أن‬
‫مدة اإليجار هي من تاريخ ‪ 1/9/2001‬لغاية ‪ )1/8/2002‬ومن المتفق عليه بين عامة الناس أن‬
‫نسخة عقد اإليجار محل االهتمام هي تلك النسخة التي تكون بيد المالك مما دعي الطرفين إلي‬
‫االتفاق علي تحديد المدة بنسخة‪ 2‬عقد المالك دون تحديدها بالنسخة االخري من العقد وترك عقد‬
‫المستأجر حتى االن بدون كتابة بند المدة‪ .‬وحيث ان مدة العقد المتفق عليها قد انتهت مما حدا‬
‫بالمستأنف‪ 2‬ضده الي رفع دعواه بطلب طرد المستأجر النتهاء مدة اإليجار‬
‫وبجلسة ‪ 12/9/2005‬وأمام محكمة مدني ‪.........‬طلب المستأنف ضده إضافة سبب جديد لإلخالء‬
‫وهو عدم سداد القيمة االيجارية‪ 2‬وذلك الن المستأنف لم يقم بسداد القيمة االيجارية اعتبارا من‬
‫‪ 1/11/2001‬حتى ‪ 30/8/2005‬بإجمالي مبلغ ‪ 60‬جنيه شهريا في ‪ 46‬شهرا باجمالي مبلغ ‪2760‬‬
‫جنيه باالضافة كذلك الي عدم سداده لإليجار حتي وقتنا هذا‬
‫ومن الوقائع نعرج الدفاع ‪0‬‬
‫(( الـــــــــدفــاع ))‬

‫اوال‪:‬تحقق الشرط الصريح الفاسخ المنصوص عليه بالبند الرابع من العقد‪.‬‬
‫أن مفاد المادة‪ 563‬من القانون المدني من انتهاء اإليجار المنعقد للفترة المبينة‪ 2‬لدفع األجرة‬
‫بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذ هو نبه‪ 2‬على المتعاقد اآلخر باإلخالء في‬
‫المواعيد المبينة بالنص‪ ،‬أن التنبيه‪ 2‬الصادر ممن يملك ذلك هو عمل قانوني من جانب واحد يتحقق‬
‫أثره بمجرد أن يعلن عن أرادته في انتهاء العقد إلى المتعاقد األخر فتنحل تبعا لذلك الرابطة العقدية‬
‫التي كانت قائمة بينها بعد فترة معينة‪0‬‬
‫وكان تحديد هذه المدة مقررا لمصلحة الطرف الموجه إليه التنبيه‪ 2‬حتى ال يفاجأ بما لم يكن في‬
‫حسبانه قبل أن يتهيأ لمواجهة ما يترتب‪ 2‬على ذلك من وضع جديد ‪0‬‬
‫فإذا ما تحقق هذا األمر انقضى العقد فال يقوم من بعد إال بإيجاب وقبول جديين‪0‬‬
‫وبأنذال نص المادة ‪ 563/3‬من القانون المدني على واقعات االستئناف الماثل نجد أن المستأنف قد‬
‫أقام استئناف على غير سند من الواقع أو القانون ونجد أن الحكم المستأنف قد أصاب صحيح‬
‫القانون ‪0‬‬
‫سيما و أن عقد اإليجار المؤرخ‪ 1/9/2001‬سند الدعوي المستأنف الحكم الصادر فيها والمثبت‪2‬‬
‫بالبند الرابع منه‪ 2‬على انه ‪-:‬‬
‫" اذا تاخر المستأجر عن دفع اإليجار في المواعيد المحددة ولو المدة قسط واحد فللمالك الحق أن‬
‫يلزمه بدفع االجره والمصاريف‪ 2‬الرسمية‪ 2‬وغير الرسمية التي تلزم فيها اذا اقيمت دعوي عليه وله‬
‫أيضا الحق في ان يفسخ العقد بدون الحصول علي حكم قضائي لهذا الفسخ وبدون اجراءات رسمية‬
‫وقد قبل المستاجر بهذه الشروط بدون احتياج للموافقة معه بذلك ‪0‬‬
‫وقد أجمع الفقه على انه ‪:‬‬
‫يلتزم المستأجر باألجرة كلها ولو لم ينتفع بالعين فعال طالما قد وضعت تحت تصرفه‪ 2‬بحيث يستطيع‪2‬‬
‫االنتفاع بها دون عائق على الوجه المقصود‬
‫كما نصت ايضا المادة ‪ 157‬من القانون المدني فقرة ( ‪- : ) 1‬‬
‫( في العقود الملزمة للجانبين اذا لم يوف احد المتعاقدين بالتزامة ‪ ،‬جاز للمتعاقد االخر بعد اعذارة‬
‫المدين ان يطالب بتنفيذ العقد او بفسخة مع التعويض في الحالتين ان كان لة مقتضي )‬
‫وحيث يشترط لقيام الحق بالفسخ بوجة عام أي سواء كان قضائيا ام اتفاقيا توافر ثالث شروط ‪:‬‬
‫اولها ‪ - :‬ان يكون العقد الذي يربط الطرفين من العقود الملزمة للجانبين ‪0‬‬
‫وثانيها ‪ - :‬ان يتخلف احد الطرفين عن تنفيذ التزامة ‪0‬‬
‫وثالثهما ‪ - :‬عدم تقصير‪ 2‬طالب الفسخ في تنفيذ التزامة ‪0‬‬
‫( السنهوري بند ‪ 446‬حجازي بند ‪ – 591‬جمال زكي بند ‪ – 209‬الرقاوي بند ‪) 77‬‬
‫وحيث قضت محكمة النقض ‪- :‬‬
‫” يلزم في الشرط الفاسخ الصريح الذي يسلب المحكمة كل سلطة في تقدير اسباب الفسخ ان تكون‬
‫صيغتة قاطعة في الداللة علي وقوع الفسخ حتما ومن تلقاء نفسة بمجرد حصول المخالفة الموجبة‬
‫لة ‪"0‬‬
‫( ‪ – 20/3/1967‬م نقض م ‪) 859 – 18‬‬
‫وقضت ايضا ‪- :‬‬
‫" والقانون ال يشترط ألفاظا معينة للشرط الفاسخ الصريح والنص في العقد علي ترتيب‪ 2‬اثار الفسخ‬
‫بغير حاجة الي تنبيه‪ 2‬أو إنذار أو إخطار بمجرد حصول المخالفة لشروط العقد يقوم مقام النص علي‬
‫الشرط الصريح الفاسخ بلفظة ‪ 0‬وال سبيل‪ 2‬لمحكمة النقض علي محكمة الموضوع في هذا التفسير‬
‫ما دامت عبارة العقد تحتمل المعني الذي أخذت به ‪" 0‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 19‬لسنة ‪ 53‬ق جلسة ‪) 27/5/1986‬‬
‫ثانيا‪ :‬إقرار المستأنف بإعالنه بشواهد التزوير بأن نية‪ 2‬المتعاقدين اتجهت اثناء تحرير العقد لعدم‬
‫تحديد مدة معينة لعقد اإليجار مما يجعله وطبقا لنص الماده‪ 563/1‬من القانون المدني منعقدا للمدة‬
‫المحددة لدفع األجرة‬
‫(مرفق حافظة مستندات )‬
‫وفي ذلك قضي ‪:‬‬
‫" مفاد نص المادة ‪ 563/1‬من القانون المدني أنه كلما تعذر معرفة الوقت الذي جعله المتعاقدان‬
‫ميقاتا ينتهي‪ 2‬إليه العقد بأنه لم تحدد له مدة انتهى بانتهائها ‪ ،‬أو عقد لمدة غير معينه بحيث ال يمكن‬
‫معرفة التاريخ الذي ينتهي إليه على وجه التحديد أو ربط انتهاؤه بأمر غير محقق الوقوع ‪ ،‬أو‬
‫استحال معرفة التاريخ الذي قصد المتعاقدان أن يستمر‪ 2‬اليه‪ 0‬ففي هذه الحاالت جميعا ال يمكن‬
‫معرفة متى ينتهي‪ 2‬العقد وحال لما يمكن أن ينشأ عن هذا من منازعات تدخل المشرع بالنص على‬
‫اعتبار العقد منعقد للفترة المحددة لدفع االجرة‪ 0‬وإذ كانت الطاعنة – المستأجرة لم تقدم ما يثبت‬
‫صدور قرار بنزع ملكية األرض المؤجرة فأن ما ذهب إليه الحكم من أن االتفاق على اعتبار مدة‬
‫العقد ممتدة حتى صيرورة قرار نزع الملكية منها‪ 0‬هو أمر مستقبل‪ 2‬غير محقق الوقوع‪ 0‬مما يعتبر‬
‫معه عقد اإليجار في حكم المؤيد بمعنى أن مدته تصبح‪ 2‬غير معروفه هذا الذي أورده الحكم يجعل‬
‫العقد طبقا لنص المادة ‪ 563/1‬من القانون المدني سالف الذكر منعقدا للفترة المعينة‪ 2‬لدفع األجرة‬
‫وهى كل شهر ‪ ،‬وال محل الفتراض مده للعقد طالما كانت عباراته ال تدل عليها ولم يرد نص بشأنها‬
‫أو القياس على نص خاص بحالة أخرى وأخذا بنص ورد في مشروع التقنين المدني ثم أستبعد ‪0‬‬
‫" الطعن رقم ‪ 591‬لسنة‪ 49‬ق ‪ +‬جلسة ‪ 5/3/1980‬س‪ 31‬ص‪" 741‬‬
‫كما قضى بأنه‪:‬‬
‫" مفاد النص في المادتين ‪ 563 ، 558‬من القانون المدني يدل على أن المشرع استلزم توقيت عقد‬
‫اإليجار وأعتبر المدة كافيه وأنه‬
‫إذا عقد العقد دون اتفاق على ميقات ينتهي فيه اإليجار أو تعذر إثبات المدة المدعاة أو عقد لمدة‬
‫غير معينة بحيث ال يمكن معرفة تاريخ انتهاء اإلجارة على وجه التحديد كأن ربط انتهاؤها بأمر‬
‫مستقبل غير محقق الوقوع يتعين اعتبار العقد منعقدا للفترة المعينة‪ 2‬لدفع األجرة ويكون لكل من‬
‫المتعاقدين الحق في انتهاء العقد بعد التنبيه‪ 2‬على األخر باإلخالء في المواعيد المبينة‪ 2‬بنص المادة‬
‫‪ 563‬سالفة البيان "‬
‫(الطعنان ‪ 773 ، 766‬لسنة ‪56‬ق " هيئة قضائية " جلسة ‪)23/2/1993‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 1503‬لسنة ‪60‬ق – جلسة ‪) 14/7/1994‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 1760‬لسنة ‪54‬ق‪ -‬جلســـة ‪) 9/5/1988‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 2528‬لسنة ‪55‬ق‪ -‬جلسة ‪) 2/12/1987‬‬
‫(الطعن رقم ‪ 566‬لسنة ‪50‬ق‪ -‬جلســـــة ‪) 27/6/1985‬‬
‫ثالثا‪:‬المستأنف ضده طلب إضافة سبب جديد لطلب اإلخالء وهو عدم سداد القيمة االيجارية‪:2‬‬
‫حيث أن المستأنف لم يقم بسداد األجرة القانونية‪ 2‬المتفق عليها من‪ 1/9/2001‬وحتي االن‪.‬‬
‫دعوى إخالء المستأجر لعدم سداد األجرة استحقاق اجرة متجددة فى ذمتة اثناء نظر الدعوى ال يعد‬
‫طلبا جديدا اليجوز ابداؤة امام محكمة االستنا ف التزام المحكمة بنظرة دون طلب من الطاعن المحل‬
‫لتكليف المستاجر بالوفاء مخالفة ذلك‪،‬خطأ علة ذلك‪.‬‬
‫القاعدة‪ :‬اذا كان الثابت باألوراق ان الطاعن استند فى طلبة اخالء الشقة محل النزاع الى قعود‬
‫المطعون ضدة عن اد ا ء كامل االجرة المستحقة وليس لعدم سداد قدر معين منها مما الزمة ان‬
‫استحقاق اجرة متجددة فى ذمة المطعون ضدة اثناء سير الدعوى ‪ ،‬اليعد طلبأ جديدأ فيها اليجوز‬
‫ابداؤة أمام محكمة االستنئناف‪ ، 2‬وانما هو دليل فى الدعوى تلزم المحكمة بالنظر فية واعمال أثرة‬
‫فيها دون موجب لقيام الطاعن بتكليف المطعون ضدة بأداء ما استجد فى ذمته من اجرة لتحقق‬
‫العله من التكليف من باب اولى ببلوغ االمر مبلغ الخصومه‪ 2‬القضائيه المؤسسه‪ 2‬على ذلك التاخير‬
‫وتمسك المؤجر بطلب االخالء لقيام سببه‪ . 2‬واذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واقام قضاءة‬
‫برفض الدعوى االخالء على ان المستأجر المطعون ضده قام بسداد االجرة المستحقه عن الفترة‬
‫من ‪ 19 / /‬حتى ‪ ، 19 / /‬والتي لم تشمل الوفاء بما استجد من اجرة حتى قفل باب المرافعه امام‬
‫محكمه االستئناف بتاريخ‪ ، 25/11/1992 2‬رغم ان التكليف بالوفاء يتضمن ما يستجد منها عن‬
‫األشهر الالحقه للمدة الواردة به ‪ ،‬فان الحكم يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون ‪.‬‬
‫رقم النقض‪ :‬الطعن المقيد برقم ‪ 412‬لسنه ‪ 1993‬وبجدول المحكمة برقم ‪ 412‬لسنة ‪ 63‬ق‬
‫تاريخ النقض‪10/1/1999 :‬‬
‫السنة‪1993 :‬‬
‫المحكمة‪ :‬محكمة النقض‪ -‬إخالء‬
‫ومن جماع ما تقدم ينتهي‪ 2‬المستأنف ضده إلى الطلبات‪.‬‬
‫(الطلـــــــبات)‬
‫رفض االستئناف‪ 2‬وتأييد الحكم المستأنف ‪0‬‬
‫وفقكم اهلل لما فيه الحق والعدل‬
‫وكيل المستأنف ضده‬
‫‪ -284‬مذكرة فى االيجارات بها دفوع هامة جدًا جدًا‪ ‬‬
‫محكمة استئناف =‬
‫الدائرة ‪ 38‬ايجارات‬
‫السيد ‪ ..................................... /‬المستأنف‬
‫ضــــــــــــــــد‪1‬‬
‫السيد ‪ ....................... /‬مستأنف ضده‬
‫فى االستئناف رقم ‪34389/124‬ق والمحدد لنظره جلسة ‪3/11/2008‬‬
‫نتمسك بكل ما ورد فى صحيفة استئنافنا من دفاع ودفوع ونضيف إليه الدفوع االتيــــــة‬
‫أو ًال ‪ :‬بطالن الحكم المستأنف لبطالن اإلجراءات التى بنى عليها المتمثل فى بطالن كافة االعالنات التى تمت فى‬
‫الدعوى (صحيفة الدعوى وإعادة االعالن فيها ) ولبطالن االعالن به‬
‫وفى بيان هذا السبب نورد اآلتـــــــــــــى‪:: 1‬‬
‫من المقرر قانونًا طبقًا ‪ 19 ،11 ، 9 ‬من قانون المرافعات والمستقر‪ 2‬عليه فى قضاء محاكم‬
‫االستئناف‪ 2‬العالى وقضاء النقض ‪::‬‬
‫أن من البيانات الجوهرية التى يشترط توافرها لصحة االعالن ‪ ‬إسم المحضر وتوقيعه والمحكمة‬
‫التابع لها وتاريخ اليوم والشهر والسنة والساعة التى حصل فيها اإلعالن وهى بيانات جوهرية يجب‬
‫أن يتضمنها اإلعالن فى أصله وصورته ويجب أن تكون بخط يمكن قراءته ‪ ،‬فإذا اعتور اإلعالن فى‬
‫أصله أو فى صورته المعلنة نقص أو خطأ أواشتملت على بيان ال يمكن قراءته بطل اإلجراء كما‬
‫ال للمعلن إليه يخبره‬‫وأنه يشترط لصحة االعالن فى مواجهة االدارة أن يرسل المحضر إخطاراً مسج ً‬
‫بتسليم الصورة لجهة االدارة ويرفق به صورة من االعالن ويجب ان يذكر المحضر هذه البيانات‬
‫ال ولو كانت الخطوات‬ ‫والخطوات وإذا خال ورقة االعالن من بيان تلك الخطوات وقع ‪ ‬االعالن باط ً‬
‫ال إذ ال يجوز تكملة بيانات الورقة من خارجها وعليه فإذا خال محضر االنتقال من بيان ان‬ ‫قد تمت فع ً‬
‫االخطار أرسل بخطاب مسجل أو من بيان إرفاق صورة من االعالن باالخطار وقع االعالن باط ً‬
‫ال‬
‫وحيث إن الثابت باإلطالع على البيانات الثابتة بمعرفة المحضر القائم باالعالن بأصل صحيفة‬
‫الدعوى االبتدائية الصادر فيها الحكم المستأنف وإعادة االعالن وكذا اإلعالن بالحكم الصادر فيها أن‬
‫البيانات الخاصة باسم المحضر وتوقيعه قد تم بطريقة ال يمكن قراءتها وال يمكن معه التعرف على‬
‫شخص المحضر القائم باالعالن ‪ ‬كما وأن محاضر االنتقال التى حررها المحضر على هذه‬
‫اإلعالنات قد خلت تمامًا من ذكر بيان إرفاقه صورة من اإلعالن مع اإلخطار بالخطاب البريدى فإنه‬
‫يترتب على ذلك بطالن اإلعالن بصحيفة الدعوى وإعادة اإلعالن فيها وعدم انعقاد الخصومة قانونًا‬
‫ال بحكم المادة ‪ 19‬من قانون المرافعات‬ ‫عم ً‬
‫وحيث إنه راجع إلى ذلك عدم علم المستأنف بالدعوى وعدم مثوله بها طوال نظرها أمام محكمة أول‬
‫ال تبعًا لذالك لبطالن اإلجراءات التى بنى عليها وهو ما‬
‫درجة مما يضحى معه الحكم المستأنف باط ً‬
‫يتمسك به الطالب ويصر عليه ويقرع به سمع وبصر عدالة محكمة االستئناف‬
‫‪ ‬‬
‫ثانيًا ‪ :‬بطالن اإلعالن بالحكم المستأنف إلعالنه فى مواجهة شخص وهمى ال وجود له على أنه تابع‬
‫للمستأنف على خالف الحقيقة وانفتاح ميعاد االستئناف‬
‫الثابت ببيانات اإلعالن التى أثبتها المحضر على ورقة إعالن الحكم المستأنف أنه أعلن المستأنف‬
‫لغيابه مع شخص يدعى ‪ /‬أحمد عبد الحميد أحمد قال انه تابعه وذكر أنه يحمل بطاقة قومية رقم‬
‫‪0103215‬‬
‫وحيث إن المستأنف تمسك من أول لحظة ‪ -‬وما زال – بدفاع مفاده أن هذا الشخص شخص وهمى‬
‫مجهول ال يعرفه وال عالقة له به وأنه ليس له تابع بهذا االسم وأن اإلعالن بالحكم قد تم بهذه الطريقة‬
‫بالتواطؤ بين المحضر القائم به والمستأنف ضده حتى ال يصل إلى علم المستأنف لتفويت ميعاد الطعن‬
‫عليه باالستئناف وحاولنا إثبات ذلك بأن طلبنا من عدالة المحكمة التصريح باستخراج شهادة بيانات‬
‫صاحب البطاقة المشار إليها وصرحت لنا واستخرنا شهادة قدمت بحوافظ مستنداتنا إال أنه لألسف لم‬
‫تثمر جديداً إذ طلبت المصلحة – كما هو ثابت بالشهادة المقدمة منا ‪ -‬لتحقيق المطلوب موافاتها‬
‫ال !!! األربعة عشر رقمًا كاملة ليتسنى لها تنفيذ قرار المحكمة وألن المحضر لم‬ ‫بالرقم القومى كام ً‬
‫يذكر من رقم بطاقة هذا الشخص الوهمى ‪ -‬ونظنه رقمًا مضروبًا – غير السبع أرقام المبينة باإلعالن‬
‫فقد عجزت مصلحة األحوال المدنية عن تنفيذ تنفيذ أمر المحكمة ‪!!! ‬بل وأعجزتنا المصلحة بردها‬
‫عن إثبات دفاعنا بطلب ال نملك تحقيقه !!!‬
‫فما كان منا إال أن طعنا بالتزوير على هذا البيان واتخذنا إجراءات ذلك من إيداع تقرير وإعالن‬
‫بشواهد التزوير وهو ما نتمسك به ونصر عليه‬
‫وألنه من المقرر قانونًا أن ما تتضمنه ورقة اإلعالن من بيانات من صنع الخصوم أو ما يثبته‬
‫المحضر فيها على لسان الخصوم من إجابات تلقاها عنهم ‪ ،‬فإنها ال تكون لها صفة المحرر الرسمى‬
‫ويجوز إثبات عكسها ولو بغير حاجة إلى الطعن بالتزوير "‬
‫شرح قانون المرافعات – كمال عبد العزيز ص ‪ 122‬فى شرح المادة ‪ 9‬مرافعات‬
‫وعليه فإننا نتمسك أيضا بالدفع ببطالن اإلعالن بالحكم المستأنف للسبب المذكور ونطلب إثباتًا له‬
‫إحالة االستئناف للتحقيق لسماع شهود المستأنف على‪ ‬صحته من أنه هذا الشخص التابع المذكور فى‬
‫اإلعالن بالحكم ال يعرفه المستأنف وليس تابعًا له بل ال يعرف فى حياته شخصًا بهذا االسم كما وانه‬
‫ال يوجد للعقار بواب او حارس أو عامل أو خادم للمستأنف او لغيره من سكان العقار وال يوجد من‬
‫شاغلى العقار أو العقارات المجاورة شخص بهذا االسم وقد شهد بذلك بعض جيران المستأنف‬
‫بإقرارات موثقة بالشهر العقارى مقدم أصلها بحافظة مستنداتنا بجلسة اليوم مما يشفع لنا التمسك‬
‫بطلب إحالة االستئناف للتحقيق لسماعهم‬
‫‪ ‬‬
‫ثالثًا ‪ :‬عدم قبول الدعوى االبتدائية‪ 2‬لبطالن التكليف بالوفاء لبطالن إعالنه للمستانف وتضمنه‬
‫المطالبة بأجرة غير مستحقة عليه بل سبق سدادها بالفعل فى مجلس العقد كمقدم إيجار‬
‫وفى بيان وجهى الدفع نورد االتــــى ‪::‬‬
‫الوجه األول ‪ :‬بطالن التكليف بالوفاء لبطالن االعالن به‬
‫من المقرر قانونًا وفى قضاء محاكم االستئناف العالى وقضاء النقض ‪:‬‬
‫أن تكليف المستأجر بالوفاء باألجرة شرط اساسى لقبول دعوى االخالء بسبب التأخير فى سدادها ‪،‬‬
‫ال ‪ ،‬اثره عدم قبول الدعوى‬‫خلو الدعوى منه أو وقوعه باط ً‬
‫الطعن رقم ‪ 75 /2052‬ق جلسة ‪15/2/2006‬‬
‫وحيث إن الثابت ‪ ‬بإالنذار بالتكليف بالوفاء المقدم بمستندات المستأنف ضده أمام محكمة أول درجة‬
‫أنه أُعلن إلى الطالب بالطريق االدارى بزعم غلق عين التداعى وقد كتبت بيانات اإلعالن الخاصة‬
‫باسم المحضر القائم به وتوقيعه بطريقة وبخط ال يمكن قراءته كما خال محضر االنتقال من بيان‬
‫ال بأحكام المواد ‪ 19 ، 11 ، 9‬من‬ ‫إرفاق صورة من اإلنذار باإلخطار وهو ما يبطل معه اإلعالن عم ً‬
‫قانون المرافعات مما يضحى معه التكليف بالوفاء قد وقع باط ً‬
‫ال‬
‫الوجه الثانى ‪ :‬بطالن التكليف بالوفاء لتضمنه‪ 2‬المطالبة بأجرة مدفوعة مسبقًا‬
‫ال فى ذمة المستأجر أثره‬ ‫وحيث إنه من المقرر قانونًا أن المطالبة بأجرة تجاوز ما هو مستحق فع ً‬
‫بطالن التكليف بالوفاء تعلقه بالنظام العام‬
‫الطعن رقم ‪ 75 /2052‬ق جلسة ‪15/2/2006‬‬
‫وحيث إن الثابت باإلنذار بالتكليف بالوفاء المقدم بحافظة مستندات المستأنف ضده أمام محكمة أول‬
‫درجة انه تضمن المطالبة بمبلغ ‪ 810‬جنيها زعم المستأنف ضده أنه إجمالى قيمة نصف األجرة بواقع‬
‫‪ 45‬جنيهًا عن المدة من أول ديسمبر‪ 2003‬وحتى مايو‪ 2005 ‬وزعم المستأنف ضده فيه امتناع‬
‫المستأنف عن سدادها باكتفائه بسداد نصف األجرة فقط !! خالل تلك المدة‬
‫وحيث إن هذا الزعم كاذب إذ أن المستأنف بشهادة الشاهد الضامن الموقع على عقد إيجاره السيد‪ /‬عبد‬
‫العليم عبد القادر مهدى وغيره ممن حضروا مجلس العقد قد سدد مبلغ ‪9000‬ج (تسعة آالف جنيه )‬
‫جنيها ال غير كشرط اشترطه المؤجرين‬ ‫ً‬ ‫كمقدم إيجار ‪ ‬غير أنه لم يذكر بالعقد منه سوى مبلغ ‪2160‬‬
‫خوفًا من الوقوع وقتها تحت طائلة المسئولية الجنائية حيث إن القانون كان يحظر ويجرم الحصول‬
‫على مقدم إيجار أكثر من سنتين وقد اتفقوا على أن هذا المقدم ( التسعة آالف جنيه ) يخصم جميعه‬
‫من القيمة االيجارية الشهرية بواقع النصف !!!‬
‫لما كان ذلك وكان المقرر بالمادة ‪ 24‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬أنه يجوز للمستأجر اثبات كافة‬
‫شروط عقد االيجار بكافة طرق االثبات ومنه تقاضى المؤجر مقدم إيجار أكثر من مدة سنتين وعدم‬
‫ال على احكام القانون المتعلقة بالنظام العام التى تحظر ذلك وتجرمه وفى ذلك‬ ‫اثباته فى العقد تحاي ً‬
‫قضت محكمة النقض " أن تمسك الطاعنة بتقاضى المطعون ضده مقدم إيجار منها على ان يخصم‬
‫من األجرة الشهرية المستحقة عليها إال أن المطعون ضده كلفها بالوفاء باألجرة كاملة دون إعمال‬
‫ال وطلبها إحالة الدعوى للتحقيق الثبات ذلك ‪ ،‬إطراح الحكم‬ ‫الخصم مما يقع معه التكليف بالوفاء باط ً‬
‫المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه باالخالء تأسيسًا على ان تقاضى مبالغ خارج نطاق عقد االيجار‬
‫يشكل جريمة ال يجوز إحالة الدعوى للتحقيق الثباتها مخالفة للقانون وخطأ فى تطبيقه "‬
‫الطعن رقم ‪ 1709/72‬ق جلسة ‪18/8/2003‬‬
‫لما كان ذلك وكان المستأنف قد سدد مبلغ التسعة آالف جنيه فى مجلس العقد واتفق األطراف على‬
‫خصمه بكامله من القيمة االيجارية الشهرية بواقع النصف وكانت األجرة المتفق عليها فى العقد مبلغ‬
‫تسعون جنيهًا وعليه وكان تاريخ تحرير العقد وسريانه فى ‪ 1/1/1993‬فإنه يتضح بحسبة بسيطة أن‬
‫مبلغ المقدم المذكور ‪ ‬مدة خصمه ستة عشر عامًا وثمانية أشهر تبدأ تاريخ تحرير العقد وسريانه‬
‫المشار إليه وحتى ‪ - 31/8/2009‬لما كان ذلك وكان المستأنف مداوم على سداد نصف األجرة‬
‫الشهرية المتفق على سداده طوال مدة خصم المقدم المذكور والذى ما زالت لم تنتهى بعد ‪ -‬ولم يتخلف‬
‫عن سداد شهر واحد منها وكان التكليف بالوفاء قد تضمن مطالبته بسداد النصف األخر من األجرة‬
‫ال حابط األثر‬‫عن المدة المشار إليها به رغم سبق سداده بالمقدم المدفوع فإن التكليف بذلك يضحى باط ً‬
‫ويتخلف بذلك شرط قبول دعوى االخالء لعدم سداد األجرة مما يتعين معه القضاء بعدم قبول الدعوى‬
‫االبتدائية‬
‫وحيث إن واقعة تقاضى المقدم المذكور فى مجلس العقد واالتفاق على خصمه بكامله من األجرة‬
‫الشهرية المستحقة بواقع النصف ثابتة بشهادة شاهد العقد وضامنه السيد‪ ................ /‬وغيره من‬
‫الشهود الحاضرين بمجلس العقد كما هو ثابت بالشهادة الموثقة فى الشهر العقارى المقدمة بحافظة‬
‫مستنداتنا بجلسة‪ 27/10/2007 ‬وهو ما نتمسك معه بطلب إحالة االستئناف لتحقيق إلثبات هذه‬
‫الواقعة بشهادة الشهود ً‬
‫إثباتا للدفع بعدم قبول الدعوى لبطالن التكليف بالوفاء على النحو المشار إليه‬
‫رابعًا ‪ :‬واحتياطيًا ندفع بعدم دستورية‪ 2‬نص المادة ‪ 10‬من قانون المرافعات فيما لم تنص عليه من‬
‫ضرورة تحقق المحضر القائم باالعالن من صحة هوية وصفة من يتقدم إليه فى موطن المعلن إليه‬
‫لتسلم االعالن خاصة التابع وتحديد عالقة التبعية التى تربطه بالمعلن إليه بتحديد طبيعة عمله‬
‫خادمًا أو ساعيًا أوبوابًا أو خالفه لمخالفتها لنصوص المواد لتشجيعها على الغش فى االعالنات‬
‫وعلى إضاعة حقوق المتقاضين بإعالنات مضروبة‪ 2‬ولمخالفتها لنصوص المادة ‪ 69 ، 68‬من‬
‫الدستور‬
‫وفى بيان هذا الدفع نورد اآلتـــى ‪::‬‬
‫قانونا بنص المادة ‪ 10‬مرافعات والمستقر عليه فى قضاء النقض أن مهمة المحضر هى‬ ‫ً‬ ‫من المقرر‬
‫إجراء االعالن أو التنفيذ وليست التحقق من إقامة المعلن إليه بالفعل فى مكان إعالنه أو تركه إلى‬
‫غيره أو التحقق من شخصية المخاطب معه ‪ ،‬فإن ما يذكره المحضر على لسان المخاطب معه فى‬
‫شأن هذه اإلقامة ال تكون له حجية إال فى شأن انتقال إلى اإلعالن وسؤال المعلن إليه وتلقيه اإلجابة‬
‫التى أثبتها بمحضره من المخاطب معه وذلك دون التطرق إلى مدى صحة هذه اإلجابة ‪ ،‬ومن ثم فإن‬
‫فصل محكمة الموضوع فى االدعاء بالتزوير الذى تناول أوراق إعالن المطعون ضدها أمام محكمة‬
‫الدرجة األولى لم يكن ليستطيل إلى بحث حقيقة إقامة المطعون ضدها بمكان إعالنها وإنما يقتصر‬
‫على بيان حقيقة انتقال المحضر إلى مكان االعالن وسؤاله عن المعلن إليها وتلقيه االجابة من‬
‫المخاطب معه دون التحقق من مدى صحة هذه االجابة‬
‫الطعن رقم ‪678/50‬ق جلسة ‪28/11/1985‬‬
‫أن المحضر ليس مكلفًا بالتحقق من صفة مستلم االعالن فيكفيه أن يجده فى موطن المعلن إليه وأن‬
‫ً‬
‫منتجا االدعاء‬ ‫وفقا للقانون وعلى ذلك ال يكون‬‫يدعى أمامه أن له صفة‪ ‬تخوله استالم ‪ ‬االعالن ً‬
‫ال أو قريبًا أو خادمًا للمعلن‬
‫بالتزوير فى ورقة المحضرين بدعوى أن من تسلم الورقة ليس وكي ً‬
‫إليه !!!‬
‫د‪ /‬فتحى والى تقنين المرافعات ص ‪738‬‬
‫وقد جاء بالمذكرة االيضاحية بخصوص المادة ‪ 10‬من قانون المرافعات " عنى المشرع بالنص فى‬
‫المادة العاشرة منه على االجراءات الواجب على المحضر اتباعها فى حالة عدم وجود الشخص‬
‫المطلوب إعالنه فى موطنه فنص على أن الورقة تسلم إلى من يقرر !!! أنه وكيله أو أنه يعمل فى‬
‫خدمته أو أنه من الساكنين معه من أقاربه أو أصهاره فليس على المحضر أن يتحقق من صحة صفة‬
‫من يتقدم إليه فى موطن المعلن إليه لتسلم الورقة ومقتضى ذلك أن االعالن يصح لوكيل الشخص ولو‬
‫تعلقت الورقة بموضوع يجاوز نطاق الوكالة ويشمل تعبير من يعمل فى خدمة الشخص تابعه الذى‬
‫أيا كان نوع العمل الذى يؤديى إذ العبرة بتوافر رابطة التبعية بين مستلم االعالن‬ ‫يعمل لحسابه بأجر ً‬
‫والمعلن إليه ال بنوع الخدمة التى يؤديها التابع "‬
‫الدناصورى صــ ‪204 ، 203‬‬
‫وحيث إن نص المادة العاشرة من قانون المرافعات على حالتها المشار إليها فى عدم تكليف المحضر‬
‫بالتحقق من شخصية وصفة وهوية مستلم ورقة اإلعالن إنما يتسبب قطعًا فى تشجيع ضعاف النفوس‬
‫من المحضرين والمتقاضين فى التالعب فى اإلعالنات القضائية والعمل على عدم وصولها إلى‬
‫أصحاب الشأن واستصدار أحكام قضائية فى غيبتهم ومن ثم استالب حقوقهم تحت غطاء وشرعية‬
‫قانونية وهو ما يضرب العدالة فى مقتل – كما حدث مع الطالب – وهو المطلوب منه !!! أن يثبت أن‬
‫مستلم اإلعالن بالحكم المستأنف نيابة عنه إنما هو شخص وهمى مجهول وليس ً‬
‫تابعا له كما أثبت‬
‫المحضر المشكوك فى ارتكابه جريمة تزوير من المستحيل أن تثبت عليه بسبب النص المعيب‬
‫المطعون عليه الذى يخوله الحق فى التفلت من المسئولية بالقول أنه غير مختص بالتحقق من صفة‬
‫وهوية من تقابل معه وأخبره أنه تابع للمستأنف كما وأن النص بذلك يعجز المستأنف عن إثبات‬
‫ً‬
‫مخالفا لنص المادة ‪69‬‬ ‫تزوير اإلعالن بالحكم وهو بذلك ال شك يشكل إهداراً لحق الدفاع مما يجعله‬
‫من الدستور التى تنص على أن " حق الدفاع أصالة أو بالوكالة مكفول ‪ " .............‬كما وأنه يضع‬
‫قيوداً شديدة على مباشرة حق التقاضى ويحصن عمل المحضر من رقابة القضاء مما يجعله مخالفًا‬
‫لنص المادة ‪ 68‬من الدستور التى تنص على أنه " التقاضى حق مصون ومكفول للناس كافة ‪ ،‬ولكل‬
‫مواطن حق االلتجاء إلى قاضيه الطبيعى ‪ ،‬وتكفل الدولة تقريب جهات القضاء من المتقاضين وسرعة‬
‫الفصل فى القضايا ـ ويحظر النص فى القوانين على تحصين أى عمل أو قرار إدارى من رقابة‬
‫القضاء "‬
‫ومن العجيب أن نشير إلى أن وزارة العدل تنبهت إلى العيوب الواردة فى النص المطعون فيه وكونه‬
‫يفتح بابًا واسعًا فى التالعب والغش فى اإلعالنات القضائية مما يهدد إقامة العدل فأصدرت كتابًا‬
‫دوريا برقم ‪ 1‬لسنة ‪ 1987‬بتاريخ ‪ 15/1/1987‬بالتأكيد على المحضرين بضرورة ذكر نوع العمل‬ ‫ً‬
‫للتابع الذى يعمل فى خدمة المعلن إليه والتأكد من شخصيته من واقع بطاقته العائلية أو الشخصية مع‬
‫ناقصا كما فعل المحضر القائم بإعالن الحكم المستأنف – فى أصل‬ ‫ً‬ ‫ال – وليس‬‫إثبات رقمها كام ً‬
‫اإلعالن !!!‬
‫ولكن من الواضح أنه ما دام المشرع لم يتدخل بنص تشريعى للتعديل فى النص المطعون عليه الذى‬
‫ال يكلف المحضر بالتثبت من شخصية مستلم الورقة فإن مخالفة المحضر لذلك الكتاب الدورى – كما‬
‫حدث فى اإلعالن بالحكم المستأنف – وإن شكلت مخالفة ادارية إال أنها ال يترتب عليها بطالن‬
‫اإلعالن !!!‬
‫شرح قانون المرافعات – كمال عبد العزيز صـ ‪147‬‬
‫وهو ما يجعلنا نثير هذا الدفع بعدم الدستورية ونصمم عليه‬
‫لكل ما تقدم نلتمس إجابتنا لآلتـــى ‪::‬‬
‫ومع تمسكنا بالطعن بالتزوير المثار منا على ورقة إعالن الحكم المستأنف‬
‫‪ )1‬اإلذن لنا بإدخال السيد وزير الداخلية بصفته‪ 2‬الرئيس األعلى لمصلحة األحوال المدنية لتقديم‬
‫البيانات المطلوبة وصو ًال لتحديد هوية هذا التابع الوهمى المنسوب إليه استالم ‪ ‬ورقة اإلعالن‬
‫بالحكم المستأنف وتوقيعه عليه وصو ًال إلثبات دفاعنا الخاص بتزوير وبطالن اإلعالن بالحكم‬
‫المستأنف وانفتاح ميعاد االستئناف‬
‫‪ )2‬إحالة االستئناف للتحقيق إلثبات الواقعتين االتيتين‬
‫‪ -‬بطالن إعالن الحكم المستأنف إلجرائه فى مواجهة شخص مجهول ووهمى ال يعرفه المستأنف‬
‫وليس تابعًا له وال تربطه به ثمة‪ 2‬عالقة‬
‫‪ -‬تقاضى المستأنف ضده والمؤجرة األخرى السيدة ‪ /‬فاطمة محمود أحمد من المستأنف فى‬
‫مجلس العقد مبلغ قدره تسعة آالف جنيه كمقدم إيجار واالتفاق على خصمه ‪ ‬بكامله من األجرة‬
‫بواقع النصف شهريًا ولم يثبت منها على العقد سوى مقدم سنتين تحاي ً‬
‫ال على أحكام القانون‬
‫وهروبًا من الوقوع تحت طائل المسئولية الجنائية‬
‫‪ ‬وذلك‪ ‬كله تمهيدًا للقضاء باألتى ‪:::‬‬
‫أو ًال ‪ :‬ببطالن إعالن الحكم المستانف وقبول االستئناف شك ً‬
‫ال‪ ‬‬
‫ثانيًا ‪ :‬وفى الموضوع باآلتــــى ‪::‬‬
‫‪ ‬أصليًا ‪ :‬ببطالن الحكم المستأنف لبطالن اإلجراءات التى بنى عليها وهى بطالن اإلعالن بصحيفة‬
‫الدعوى االبتدائية‪ 2‬وإعادة اإلعالن فيها وعدم انعقاد الخصومة قانونًا‬
‫إحيتاطيًا ‪ :‬بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددًا بعدم قبول الدعوى االبتدائية‪ 2‬لبطالن التكليف‬
‫بالوفاء لبطالن إعالنه ولتضمنه‪ 2‬المطالبة بأجرة سبق دفعها مقدمًا‬
‫وعلى سبيل االحتياط الكلى ‪ :‬قبول الدفع بعدم دستورية نص المادة العاشرة من قانون المرافعات‬
‫فيما لم تنص عليها من تكليف المحضر القائم باإلعالن من التحقق والتثبت من صفة وشخصية‬
‫وهوية مستلم اإلعالن نيابة عن المعلن إليه لمخالفتها لنص المادتين ‪ 69 ، 68‬من الدستور‬
‫وذلك كله على التفصيل الوارد ذكره بصدر هذه المذكرة‬
‫بهذا القدر نكتفى راجين من المولى التوفيق والسداد‬
‫‪ ‬‬
‫وكيل المستأنف‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬المحامي‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫مذكرة فى الدفع بانتفاء توافر شروط الحكم باإلخالء الستعمال المستأجر العين بطريقة منافية‪285-‬‬
‫آلداب‬
‫" السيد ‪ …………………………………… /‬مـــستأجر " مـدعــي عليه‬
‫ضد‬
‫" السيد ‪ ……… ……………………………… /‬مؤجر " مدعي‬
‫في الدعوى رقم …… لسنة …… إيجارات‬
‫المحدد لنظرها جلسة ……… الموافق _‪ ___/_/‬م‬
‫أوال ‪ :‬وقائع الدعوى‬

‫تخلص وقائع الدعوى وفق ما يبين من صحيفتها أنه بتاريخ _‪___/_/‬م أستأجر المدعي عليه من‬
‫المدعي ما هو " محل ‪ -‬شقة ‪ -‬مصنع ‪ -‬فيال " لقاء أجر شهري مبلغ وقدرة … … وقد فوجئ‬
‫المدعي عليه بإعالنه بصحيفة دعوي يطلب فيها المدعي إخالئه من العين المؤجرة علي سند انه‬
‫‪ .‬استعملها بطريقة‪ 2‬مخلة باآلداب‬
‫‪ .‬ثانيًا ‪ :‬دفوع دفاع المدعي عليه‬
‫في طلب المدعي علية رفض دعوي إخالئه من العين المؤجرة لزعم استعماله لها بطريقة مخلة‬
‫باآلداب فإنه يستند الي عدم توافر شروط الحكم بإخالء المستأجر أو طرده الستعماله العين‬
‫‪ .‬المؤجرة له بطريقة مخلة باآلداب وهما‬
‫الشرط األول ‪ -:‬استعمال المستأجر العين المؤجرة بطريقة مخلة باآلداب ‪ ،‬ولم يقدم المدعي ثمة‬
‫‪ .‬دليل أو مستند علي صحة ذلك‬
‫الشرط الثاني ‪ -:‬ان يصدر ضد المستأجر حكم قضائي نهائي يثبت يقينًا وقوع فعل اإلضرار بالصحة‬
‫العامة ‪ ،‬ولم يقدم المدعي صورة رسمية‪ 2‬من هذا الحكم المزعوم بل كل ما قدم صورة رسمية‪ 2‬من‬
‫محضر تعرض ألنثي علي وجه يخدش حيائها وقضي ببراءته‪ 2‬في مرحلة االستئناف والثابت إن‬
‫المشرع قد حدد وسيلة اإلثبات القانونية‪ 2‬لواقعة استعمال المكان بطريقة‪ 2‬مقلقة للراحة أو ضارة‬
‫بسالمة المبنى او بالصحة العامة أو في أغراض منافية لآلداب العامة ‪ -‬أمام محكمة اإلخالء ‪-‬‬
‫‪ .‬بصدور حكم نهائي بذلك‬
‫) الطعن رقم ‪ 1903‬لسنة ‪70‬ق ‪ -‬جلسة ‪( 20/6/2001‬‬
‫‪ :‬قاعدة‬
‫يشترط لجواز الحكم بإخالء المكان المؤجر إلساءة استعماله بإحدى الطرق المنصوص‪ 2‬عليها أن‬
‫يصدر حكم قضائي قاطع الثبوت في هذه اإلساءة فتكون له حجية األمر المقضي فيما قطع فيه أمام‬
‫محكمة الموضوع عند نظر دعوى اإلخالء‬
‫قضت محكمة النقض ‪ :‬إن المقرر ‪ -‬في قضاء هذه المحكمة أن النص في المادة ‪18‬من القانون رقم‬
‫‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬على انه ‪ :‬ال يجوز للمؤجر أن يطلب إخالء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها‬
‫في العقد إال ألحد األسباب اآلتية‪ :…… 2‬إذا ثبت بحكم قضائي نهائي أن المستأجر استعمل المكان‬
‫المؤجر أو سمح‪ 2‬باستعماله بطريقة مقلقة للراحة او ضاره بسالمه المبنى أو بالصحة العامة أو في‬
‫أغراض منافية لآلداب العامة " يدل على انه يشترط لجواز الحكم بإخالء المكان المؤجر إلساءة‬
‫استعمال فتكون له حجية األمر المقضي فيما قطع فيه أمام محكمة الموضوع عند نظر دعوى‬
‫‪.‬اإلخالء‬
‫قضت محكمة النقض ‪ :‬إن المقرر ‪ -‬في قضاء هذه المحكمة أن النص في المادة ‪18‬من القانون رقم‬
‫‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬على انه ‪ :‬ال يجوز للمؤجر أن يطلب إخالء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها‬
‫في العقد إال ألحد األسباب اآلتية‪ …… 2‬إذا ثبت بحكم قضائي نهائي أن المستأجر استعمل المكان‬
‫المؤجر أو سمح‪ 2‬باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضاره بسالمه المبنى أو بالصحة العامة أو في‬
‫أغراض منافية لآلداب العامة " يدل على انه يشترط لجواز الحكم بإخالء المكان المؤجر إلساءة‬
‫استعمال فتكون له حجية األمر المقضي فيما قطع فيه أمام محكمة الموضوع عند نظر دعوى‬
‫‪.‬اإلخالء‬
‫قضت محكمة النقض ‪ :‬يتعين لالعتداد بحجية حكم جنائي إلثبات االستعمال المقلق للراحة أو‬
‫الضارة بسالمة المبنى أو الصحة العامة أو في أغراض منافية لآلداب العامة ‪ -‬إعماال لنص المادة (‬
‫‪ /18.‬د ) آنفة الذكر ‪ -‬أن يكون ذلك الحكم باتا‬
‫) الطعن رقم ‪ 1733‬لسنة ‪72‬ق‪ -‬جلسة ‪( 20/6/2002‬‬
‫ثالثًا ‪ :‬طلبات المدعي عليه‬
‫‪ :‬وفق ما سبق فان المدعي عليه يصمم علي طلباته وهي‬
‫‪.‬أوال ‪ :‬الحكم برفض الدعوى النتفاء استعمالها بطريقة مخلة باآلداب‬
‫‪.‬ثانيًا ‪ :‬إلزام المدعي المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة‬
‫‪-286‬مذكرة في الدفع بانتفاء حالة التكرارلعدم‬

‫وجود حكم يمثل سابقة في االمتناع‬
‫السيد ‪ ……………………………………… /‬مستأجر " مدعي عليه "‬
‫ضد‬
‫السيد ‪ ……………………………………… /‬مــــؤجــــر " مـدعــي "‬

‫المدعي " محل ‪ -‬شقة ‪ -‬مصنع‪ - 2‬فيال " لقاء أجر شهري مبلغ وقدرة ‪ ... ...‬أتفق الطرفان أن يسدد‬
‫في األسبوع األول من أول كل شهر ‪ ،‬وقد فوجي المدعي علية بإعالنه بصحيفة‪ 2‬الدعوى متضمنة‬
‫طلب إخالئه لتكرار االمتناع عن سداد األجرة ‪.‬‬
‫ثانيًا ‪ :‬دفوع دفاع المدعي عليه ‪.‬‬
‫إن المدعي عليه يركن في دفع دعوي المدعي بطلب اإلخالء لتكرار االمتناع عن سداد األجرة الي‬
‫عدم سبق صدور حكم ضد ذات المستأجر يثبت سبق امتناعه أو تأخره عن سداد األجرة فدعوي‬
‫اإلخالء للتكرار تقوم علي مفترض أساسي هو الحكم السابق صدوره ضد المستأجر في دعوي‬
‫اإلخالء أو الطرد ‪ ،‬فهذا الحكم هو جوهر بل وأساس فكرة التكرار وفي اشتراط الحكم بالقبول في‬
‫دعوي اإلخالء للتكرار لتوافر حالة التكرار اشترط أن يكون التأخير أو االمتناع قد رفعت بشأنه‬
‫دعوى إخالء موضوعية او دعوى طرد مستعجلة يتحقق في أيهما للمحكمة سبـق تأخير المستأجر‬
‫أو امتناعه عن سداده أجـرة‬
‫مستحقة ولكنه توقى صدوره الحكم بسداده األجرة المستحقة والمصاريف والنفقات الفعلية‪.‬‬
‫وقد قضت محكمة النقض ‪ :‬يشترط لتوافر حالة التكرار ان يكون التأخير أو االمتناع قد رفعت بشأنه‪2‬‬
‫دعوى إخالء موضوعية أو دعوى طرد مستعجلة يتحقق فى أيهما للمحكمة سبق تأخير المستأجر‬
‫أو امتناعه عن سداده أجرة مستحقة ولكنه توقى صدوره الحكم بسداده األجرة المستحقة‬
‫والمصاريف والنفقات الفعلية ‪.‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 766‬لسنة ‪70‬ق جلسة ‪) 17/7/2001‬‬
‫وقد قضت محكمة النقض ‪ :‬الحكم الصادر في دعوى الطرد المستعجلة بعدم سماعها لعدم قيد عقد‬
‫اإليجار سندها بالوحدة المحلية ‪ .‬عدم صالحية أساسا لتوافر حالة التكرار ‪ .‬استدالل الحكم المطعون‬
‫فيـه من هذا الحكم على توافر تكرار تأخر الطاعن في سداد األجرة ‪ .‬خطأ ‪.‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 408‬لسنة ‪68‬ق جلسة ‪) 26/1/2000‬‬

‫كما قضت محكمة النقض ‪ :‬من المقرر في قواعد اإلثبات أن البينة‪ 2‬على من يدعى خالف األصل‬
‫بمعنى أن من يتمسك بالثابت أصال ال يكلف بإثباته وإنما يقع على عاتق من يدعى خالف األصل‬
‫عبء إثبات ما يدعيه باعتبار أنه يستحدث جديدا ال تدعمه قرينة‪ 2‬بقاء األصل على أصله ‪ ،‬ولما كان‬
‫األصل هو خلوص مكان المؤجر لمستأجره من يتبعه‪ 2‬وخلوه من غير هؤالء ‪ ،‬فإنه يكفى المؤجر‬
‫إثباتا للواقعة التي يقوم عليها طلبه بإخالء المكان لتنازل مستأجره عنه أو تركه للغير على غير‬
‫مقتضى العقد وأحكام قانون إيجار األماكن إن يقيم الدليل على وجود غير المستأجر ومن يتبعه فى‬
‫المكان المؤجر طبقا ألحكام عقد اإليجار أو القانون لينتقل بذلك عبء إثبات العكس عل عاتق‬
‫المستأجر أو الغير بوصفه مدعيا خالف األصل ليثبت أن وجوده يستند إلى سبب قانوني يبرر ذلك ‪،‬‬
‫فإن أثبت ذلك درء عن نفسه جزاء اإلخالل ‪.‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 1901‬سنة ‪ 55‬ق ‪ -‬جلسة ‪)31/12/1986‬‬
‫كما قضي ‪ :‬إن النص في المادة ‪ 69‬من قانون اإلثبات علي األذن ألحد الخصوم بإثبات الواقعة‬
‫بشهادة الشهود يقتضي دائمًا أن يكون للخصم األخر الحق في نفيها بهذا الطريق ‪ :‬يعني أن‬
‫المشرع إنما أعطى األخير رخصة اتباع ذات الطريق في دحض تقريرات شهود اإلثبات لتوازن‬
‫المحكمة بين أقوال الفريقين وترجع بينهما ‪ ،‬لما كان ذلك وكان البين من األوراق أن الطاعن طلب‬
‫في دعواه الحكم بثبوت العالقة االيجارية بينه‪ 2‬وبين المطعون ضده الثاني عن الشقة محل النزاع‬
‫خالية ‪ -‬وليست مفروشة كما ذهب المطعون ضدهما ‪ -‬وقد أتاحت له محكمة االستئناف‪ 2‬إثبات هذه‬
‫العالقة بشهادة الشهود وفقا لنص المادة ‪24‬فقرة ‪ 2‬من القانون رقم ‪ 49‬الواقعة بذات الطريق‬
‫مخالفة للقانون ‪ ،‬األمر الذي يضحي معه النعي علي الحكم بهذين السببين علي غير أساس ‪.‬‬
‫( طعن رقم ‪ 32‬لسنة ‪54‬ق ‪ -‬جلسة ‪)25/12/1991‬‬

‫ثالثًا ‪ :::‬الطلبات‬
‫الهيئة الموقرة ‪:‬‬
‫وفق ما سبق فان المدعي عليه يصمم علي طلباته وهي ‪:‬‬
‫أوال ‪ :‬الحكم برفض الدعوى لعدم وجود سابقة امتناع تتمثل في الحكم المزعوم سبق الحصول عليه‬
‫‪.‬‬
‫ثانيًا ‪ :‬الزام المدعي المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة‪.‬‬

‫مذكرة بدفاع في الدفع بتقادم دين األجرة‪287-‬‬
‫" السيد ‪ ……………………………………… /‬مستأجر " مدعي عليه‬
‫ضد‬
‫" السيد ‪ ……………………………………… /‬مــــؤجــــر " مـدعــي‬

‫في األسبوع األول من أول كل شهر ‪ ،‬وقد فوجي المدعي علية بإنذاره بالوفاء بمبلغ ‪ ... ....‬علي‬
‫سند انه القيمة االيجارية المستحقة للمدعي ‪ ،‬ثم الحق المدعي إنذاره بدعوى إخالء لعدم سداد‬
‫‪.‬األجرة‬
‫ثانيًا ‪ :‬دفوع دفاع المدعي عليه‬
‫إن المدعي عليه يركن في دفع دعوي المدعي بطلب اإلخالء الي الدفع ببطالن التكليف بالوفاء‬
‫‪ .‬لسقوط المبلغ المطالب بها كأجرة بالتقادم‬
‫‪ :‬األساس القانوني لتقادم دين األجرة ‪ :‬تنص المادة ‪ 375‬من القانون المدني‬
‫يتقادم بخمس سنوات كل حق دوري متجدد واو اقر به المدين ‪ ،‬كأجرة المباني واألراضي ‪1-‬‬
‫‪.‬الزراعية ومقابل الحكر ‪ ،‬وكالفوائد واإليرادات المترتبة‪ 2‬والمهايا واألجور والمعاشات‬
‫وال يسقط الريع المستحق في ذمة الحائز سيئ النية ‪ ،‬وال الريع الواجب على ناظر الوقف أداؤه ‪2-‬‬
‫‪.‬للمستحقين ‪ ،‬إال بانقضاء خمس عشرة سنة‪2‬‬
‫وفي هذا قضت محكمة النقض ‪ :‬حق المؤجر في رفع دعوي اإلخالء أو الطرد مقيد قانونـا بقواعد‬
‫التقادم في مجال الدعاوى والحقوق ‪ ،‬وفي ذلك قضت محكمة النقض ‪ :‬تمسك الطاعنين بسقوط حق‬
‫المطعون ضدهم في رفع دعوى فسخ عقد إيجار عن النزاع للتنازل دون أذن من المالك لمضى‬
‫خمس عشرة من تاريخ ذلك التنازل إلي وقت رفع الدعوى وتدليلهم على ذلك بالمستندات أطراح‬
‫الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤها بالفسخ واإلخالء استناد إلى أن الحق المدعى به ال يكسب‬
‫‪ .‬وال يسقط بمضي‪ 2‬المدة خطا في تطبيق القانون‬
‫) الطعن رقم‪ 597‬لسنة ‪69‬ق جلسة ‪( 7/2/2000‬‬
‫قضت محكمة النقض ‪ :‬من المقرر في قواعد اإلثبات أن البينة على من يدعى خالف األصل بمعنى‬
‫أن من يتمسك بالثابت أصال ال يكلف بإثباته وإنما يقع على عاتق من يدعى خالف األصل عبء‬
‫إثبات ما يدعيه باعتبار أنه يستحدث جديدا ال تدعمه قرينة بقاء األصل على أصله ‪ ،‬ولما كان‬
‫األصل هو خلوص مكان المؤجر لمستأجره من يتبعه‪ 2‬وخلوه من غير هؤالء ‪ ،‬فإنه يكفى المؤجر‬
‫إثباتا للواقعة التي يقوم عليها طلبه بإخالء المكان لتنازل مستأجره عنه أو تركه للغير على غير‬
‫مقتضى العقد وأحكام قانون إيجار األماكن إن يقيم الدليل على وجود غير المستأجر ومن يتبعه فى‬
‫المكان المؤجر طبقا ألحكام عقد اإليجار أو القانون لينتقل بذلك عبء إثبات العكس عل عاتق‬
‫المستأجر أو الغير بوصفه مدعيا خالف األصل ليثبت أن وجوده يستند إلى سبب قانوني يبرر ذلك ‪،‬‬
‫فإن أثبت ذلك درء عن نفسه جزاء اإلخالل ‪ ( .‬الطعن رقم ‪ 1901‬سنة ‪ 55‬ق ‪ -‬جلسة‬
‫‪)31/12/1986‬‬
‫ثالثًا ‪ :‬طلبات المدعي علية‬
‫‪.‬أوال ‪ :‬الحكم بعدم قبول الدعوى لبطالن التكليف بالوفاء لسقوط المبالغ المطالب بها بالتقادم‬
‫‪.‬ثانيًا ‪ :‬الزامة المدعي المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة‬
‫مذكرة في الدفع بعدم قبول الدعوى ( لخلوها‬

‫‪-‬من أصل التكليف بالوفاء )‪288‬‬
‫ضد‬
‫‪.‬أوال ‪ :‬وقائع الدعوى‬
‫تخلص وقائع الدعوى وفق ما يبين من صحيفتها انه بتاريخ _‪___/_/‬م فوجئ المدعي علية‬
‫بإنذاره من المدعي بالوفاء بمبلغ ‪ ... ....‬علي سند انه القيمة االيجارية‪ 2‬المستحقة للمدعي لقاء‬
‫‪.‬استجار المدعي عليه منه ما هو …… ولحق ذلك إعالنه بصحيفة‪ 2‬افتتاح الدعوى الماثلة‬

‫إن المدعي عليه يركن في دفع دعوي المدعي بإخالئه من العين استئجاره بالدفع بعدم قبول‬
‫الدعوى لخلو أوراقها مما يفيد سبق إنذار المستأجر بسداد القيمة‪ 2‬االيجارية " ورقة التكليف‬
‫" بالوفاء‬
‫األفكار القانونية‪ 2‬التي تحملها دائما‬
‫مذكرة المستأجر بعدم قبول الدعوى لخلوها من أصل التكليف بالوفاء‬
‫أن المشرع في المادة ‪ 18‬فقره ب من القانون رقم ‪ 136‬لسنه ‪ 1981‬أوجب على المؤجر تكليف‬
‫المستأجر بالوفاء باألجرة المستحقة بكتاب موصى عليه او باإلعالن على يد محضر قبل رفع‬
‫الدعوى باإلخالء لعدم سداد األجرة واعتبر التكليف بالوفاء شرطا أساسيا لقبولها فإذا خلت منه‬
‫الدعوى أو وقع باطال لتضمنه أجرة سبق الوفاء او غير قانونية‪ 2‬او تجاوز ما هو مستحق فى ذمة‬
‫المستأجر تعين الحكم بعدم قبول الدعوى وهى مسالة متعلقة بالنظام العام تقضي بها المحكمة من‬
‫‪.‬تلقاء نفسها حتى ولو لم يتمسك بها المستأجر‬
‫أوال ‪ :::‬األساس القانوني لتكليف المستأجر بسداد األجرة المتأخرة‬
‫إن المشرع في المادة ‪ 18‬فقره ب من القانون رقم ‪ 136‬لسنه ‪ 1981‬أوجب على المؤجر تكليف‬
‫الدعوى او وقع باطال لتضمنه أجرة سبق الوفاء او غير قانونية‪ 2‬او تجاوز ما هو مستحق فى ذمة‬
‫ثانيًا ‪ :::‬تكليف المستأجر بالوفاء باألجرة شرط أساس لقبول دعوى اإلخالء للتأخير في سدادها‬
‫وفي هذا قضت محكمة النقض " إن تكليف المستأجر بالوفاء باألجرة شرط أساس لقبول دعوى‬
‫اإلخالء للتأخير في سدادها فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطال لتضمنه‪ 2‬أجرة تجاوز ما هو مستحق‬
‫فع في ذمه المستأجر تعين الحكم بعدم قبول الدعوى وفي ايه حالة كانت عليها الدعوى ‪ ،‬إذ يعتبر‬
‫‪".‬عدم التكليف بالوفاء او بطالنه متعلقا بالنظام العام‬
‫) الطعن رقم ‪ 1768‬لسنة ‪ 69‬ق جلسة ‪( 6/6/2001‬‬
‫وفي هذا قضت محكمة النقض تعتبر مسألة التكليف بالوفاء قائمة في الخصومة‪ 2‬ومطروحة دائما‬
‫علي محكمة الموضوع وعليها أن تقضي من تلقاء نفسها في صحة او بطالن هذا التكليف ويعتبر‬
‫الحكم الصادر فيها في الموضوع مشتمال علي قضاء ضمني‪ 2‬في هذه المسالة ‪ ،‬ومن ثم فإن الطعن‬
‫بالنقض علي الحكم الصادر فيها فيما تضمنه من تأخر الطاعن في سداد األجرة يعتبر واردا علي‬
‫القضاء الضمني‪ 2‬في مسألة التكليف بوفاء هذه األجرة سواء أثارها الخصوم في الطعن أم لم‬
‫‪ .‬يثيروها‬
‫) الطعن رقم ‪ 1799‬لسنة ‪69‬ق جلسة ‪( 10/5/1999‬‬
‫وفي هذا قضت محكمة النقض " المطالبة بأجرة زائدة عن األجرة المستحقة يبطل التكليف بالوفاء‬
‫وفي هذا قضت محكمة النقض " تكليف المستأجر بالوفاء باألجرة ‪ .‬شرط أساسي لقبول دعوى‬
‫اإلخالء للتأخير في سدادها ‪ .‬خلو الدعوى منه أو وقوعه باطال لتجاوزه األجرة المستحقة فعال في‬
‫‪.‬ذمه المستأجر ‪ .‬أثره ‪ .‬عدم قبول الدعوى المادة ‪18‬فقره ب من القانون ‪ 136‬لسنة ‪1981‬‬
‫) الطعن رقم ‪ 1729‬لسنة ‪69‬ق جلسة ‪( 21/5/1999‬‬
‫‪ .‬أوال ‪ :‬الحكم بعدم قبول الدعوى لخلو أوراق الدعـوى من اإلنذار بالسداد " التكليف بالوفاء‬
‫‪.‬ثانيًا ‪ :‬الزام المدعي المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة‬
‫‪-289‬مذكرة فى دعوى طرد لعدم سداد االجرة‬
‫محكمة ==========‪2‬‬
‫الدائرة الثانية‬
‫مذكرة‬
‫من السيد‪ ( /‬مدعى )‬
‫ضد‬
‫السيد‪ ( /‬مدعى عليه )‬
‫فى الدعوى رقم ‪ 222‬لسنة === مدنى ======‬
‫والمحدد لنظرها جلسة ‪6/11/2014‬م‬
‫تتلخص وقائع هذه الدعوى فى أن المدعى أقامها برقم ‪ 222‬لسنة ‪ 2014‬مدنى كفر شكر ضد‬
‫المدعى عليه وذلك بموجب صحيفة مودعة قلم الكتاب ومعلنة قانونا طلب فى ختامها الحكم له‬
‫باألتي ‪-:‬‬
‫فسخ عقد اإليجار المؤرخ فى ‪1/8/2013‬م المحرر بين المدعى والمدعى عليه وإلزام المدعى عليه‬
‫بإخالء العين المبينة بصحيفة الدعوى وتسليمها الى المدعى خالية تماما من األشخاص والشواغل‬
‫بالحالة التى كانت عليها وذلك المتناعه عن سداد القيمة اإليجارية‪ 2‬المستحقة عليه من‬
‫‪1/12/2013‬م حتى ‪30/4/2014‬م والبالغ قيمتها ‪ 1750‬جنيه ( ألف وسبعمائة وخمسون جنيه‬
‫مصري فقط ال غير ) مع إلزامه بأن يؤدى للمدعى ما يستجد من أجرة حتى يتم اإلخالء وإلزامه‬
‫بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة مع شمول الحكم بالنفاذ المجل بال كفالة ‪.‬‬
‫حيث أنه بموجب عقد اإليجار المؤرخ فى ‪1/8/2013‬م استأجر المعلن اليه من المدعى شقة سكنية‬
‫مكونه من حجرتين وصالة ودورة مياه ومطبخ كاملة التشطيب والمرافق بغرض السكن وهذه‬
‫الشقة في العقار رقم ‪ 20‬شارع علي ابن طالب بكفر شكر قليوبية‪ 2‬وذلك بقصد استعمالها كسكن‬
‫مقابل أجرة شهرية قدرها ثلثمائة وخمسون جنيه مصري ال غير تدفع مقدما كل أول شهر‪.‬‬
‫إال أن المدعى عليه امتنع عن سداد األجرة الشهرية منذ ‪1/12/2013‬م حتى ‪30/4/2014‬م وبذلك‬
‫تراكم عليه مبلغ ‪ 1750‬جنيه فقط (ألف وسبعمائة وخمسون جنيه مصري) باإلضافة الى ما استجد‬
‫وما سيستجد من أجرة عليه ‪.‬‬
‫وقد قام المدعى بإنذار المدعى عليه بتاريخ ‪28/5/2014‬م والتنبيه عليه بسداد المبلغ المذكور إال‬
‫أن المدعى عليه أصم السمع وأغمض البصر ولم يحرك ساكنا مما حدا بالمدعى الى رفع دعواه‬
‫الماثلة أمام عدالتكم ‪.‬‬
‫الدفاع‬
‫أوال‪ :‬ان المستقر عليه فقها وما جرى به أحكام محكمة النقض أن األجرة المتفق عليها في عقد‬
‫اإليجار هي ركن أساسي من العقد يلتزم بها المستأجر للمؤجر ويلتزم بأدائها في مواعيدها وهو ما‬
‫نصت عليه المادة ‪ 586‬من القانون المدني (( أ _ يجب على المستأجر أن يقوم بوفاء األجرة في‬
‫المواعيد المتفق عليه فإذا لم يكن هناك اتفاق وجب وفاء األجرة في المواعيد التي يعينها عرف‬
‫الجهة‪.‬‬
‫ب _ يكون الوفاء في موطن المستأجر ما لم يكن هناك اتفاق أو عرف يقضى بغير ذلك ‪.‬‬
‫ويعتبر إخالل المستأجر بالتزامه بأداء األجرة المستحقة إخالال بالعقد وسبب في فسخ العقد بين‬
‫أطرافه إلخالل المستأجر بركن أساسي في عقد اإليجار ‪.‬‬
‫وأشترط المشرع قيام المؤجر بإنذار المستأجر وتكليفه بسداد األجرة المستحقة وبيانها وبعد مرور‬
‫خمسة عشر يوما يحق للمستأجر طلب فسخ العقد حيث أنه جرى نص المادة المادة ‪/18‬ب من‬
‫القانون ‪ 136‬لسنة ‪1981‬م على أنه (( ال يجوز للمؤجر أن يطلب إخالء المكان ولو انتهت المدة‬
‫المتفق عليها في العقد إال ألحد األسباب األتية ‪( ..........................‬ب) إذا لم يقم المستأجر‬
‫بالوفاء باألجرة المستحقة خالل خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه‬
‫مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو إعالن على يد محضر وال يحكم باإلخالء إذا قام المستأجر‬
‫قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء األجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية‬
‫))‬
‫إذ يشترط في جواز الحكم باإلخالء بسبب عدم الوفاء باألجرة المستحقة ثالثة شروط وهم ‪:‬‬
‫‪ -1‬وجود ثمة أجرة مستحقة ‪.‬‬
‫‪ -2‬خلو هذه األجرة المستحقة من المنازعة ‪.‬‬
‫‪ -3‬إنذار المستأجر بالوفاء ‪.‬‬
‫(أسباب اإلخالء للمستشار عبدالحميد عمران طبعة ‪ 1982‬ص ‪)42-33‬‬
‫‪ :1‬وجود ثمة أجرة ‪:‬‬
‫وهذا واضح وثابت حيث لم يقدم المدعى عليه ما يثبت قيامه بسداد األجرة المستحقة ولم يقم‬
‫بالسداد حتى األن مما يدل على أنه أخل بإلتزامه بسداد األجرة المستحقة شهريا الناشئة‪ 2‬عن عقد‬
‫اإليجار المحرر بينه‪ 2‬وبين المدعى ‪.‬‬
‫‪ :2‬خلو هذه األجرة المستحقة من المنازعة ‪:‬‬
‫لم يقم المدعى عليه بالنزاع في األجرة المستحقة عليه وهذا يعتبر في حد ذاته إقرار من بصحة‬
‫طلبات المدعى في األجرة المستحقة ‪.‬‬
‫‪ :3‬إنذار المستأجر بالوفاء ‪:‬‬
‫وهذا متوفر فى قضيتنا حيث قام المدعى بإنذار المدعى عليه وتكليفه تكليفا صحيحا بأداء األجرة‬
‫المستحقة والمتأخرة عليه وذلك بإنذار مستوفى كل الشروط القانونية‪. 2‬‬
‫لما كان المشرع لم يحدد البيانات التي يجب أن يتضمنها التكليف بالوفاء وكان يقصد بهذا التكليف‬
‫إعذار المستأجر للوفاء بالمتأخر عليه من األجرة بما يوجب أن يذكر فيه بداهة اسم كل من المؤجر‬
‫والمستأجر ومقدار األجرة المطالب بها على نحو ينفى الجهالة عنه ويكفى في هذا الشأن بيان‬
‫األجرة الواجب أداؤها عن مدة التعاقد والفترة التي لم تسدد عنها ‪ ......‬لما كان ذلك وكان البيان من‬
‫التكليف بالوفاء المعلن الى الطاعن بتاريخ ‪ 24/4/1984‬انه تضمن اسم المؤجر والمستأجر وبيان‬
‫العين المؤجرة وأجرتها الشهرية المتعاقد عليها والمدة المطالب بها بالسداد عنها بما ينفى الجهالة‬
‫عن مقدار األجرة المستحقة فإن هذا التكليف قد وقع صحيحا لحمل قضاء المحكمة المطعون فيه ))‬
‫(الطعن رقم ‪ 468‬لسنة ‪56‬ق ‪)17/2/1991‬‬
‫ثانيا‪ :‬وجود شرط فاسخ في العقد يبيح للمؤجر طلب فسخ العقد في حالة تأخر أو امتناع المستأجر‬
‫عن سداد األجرة المستحقة دون اللجوء الى القضاء وهو ما نصت عليه المادة ‪ 158‬من القانون‬
‫المدني على أنه (( يجوز االتفاق على أن يعتبر العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون الحاجة الى حكم‬
‫قضائي عند عدم الوفاء بااللتزامات الناشئة‪ 2‬عنه ))‬
‫ومما سبق يتبين لعدالتكم أن هذه الدعوى قائمة على أساس من الواقع والقانون وعلى سند قانوني‬
‫صحيح ‪.‬‬
‫لذلك‬
‫يلتمس المدعى من عدالتكم الموقرة الحكم على المدعى عليه باألتي ‪-:‬‬
‫بفسخ عقد اإليجار المؤرخ ‪ 1/8/2013‬المحرر بين المدعى والمدعى عليه وإلزام المدعى عليه‬
‫بإخالء العين المبينة بصحيفة الدعوي وتسليمها الي المدعى خالية تماما من األشخاص والشواغل‬
‫وبالحالة التي كانت عليها وذلك المتناعه عن سداد القيمة اإليجارية المستحقة عليها من المدة‬
‫‪ 1/12/2013‬حتي ‪ 30/4/2014‬والبالغ قيمتها ‪ 1750‬فقط ألف وسبعمائة وخمسون جنية مصري‪2‬‬
‫مع إلزامه بان يؤدي للمدعى القيمة اإليجارية المتأخرة وقدرها ‪ 1750‬جنيه فقط (ألف وسبعمائة‪2‬‬
‫وخمسون جنية مصري)‪ 2‬مع ما يستجد من أجرة حتى يتم اإلخالء وإلزامه بالمصاريف ومقابل‬
‫أتعاب المحاماة مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل بال كفالة ‪.‬‬
‫وكيل المدعى‬
‫‪-290‬مذكرة في دعوي طرد مستأجر مقدمة من المؤجر‬
‫محكمة الكلية‬
‫دائرة المساكن‬
‫مقدمة من ‪ /‬مدعية‬
‫ضــــد‬
‫مدعي عليه‬
‫وذلك في الدعوي رقم لسنة مساكن كلي‬
‫الــوقــائـع‬
‫نحيل بشأنها في ما ورد بعريضة‪ 2‬الدعوي حتي ال نطيل علي عدالة المحكمة الموقرة‬
‫الــطلبــات‬
‫نصمم علي الطلبات الوارده بعريضة‪ 2‬الدعوي ‪.‬‬
‫الدفاع‬
‫يقتصر دفاعنا في هذه المذكرة علي الرد علي ما أبدا المدعي عليه في مذكرته المقدمه بجلسة‬
‫‪ 5/11/2009‬فيما يلي ‪-:‬‬
‫أوال ‪ -:‬حجية الصوره الشمسية في االثبات للورقه العرفيه ‪-:‬‬
‫إستقرت أحكام محكمة النقض علي حجية الصورة الشمسية للورقه العرفيه متي إطمئنت إليها‬
‫المحكمة وبخاصه إذا لم ينكر من يحتج بها قبله في أنها غير مطابقه للالصل و مناقشته‬
‫لموضوعها وهذا يعني منه إقرار بصحة الصوره الشمسيه‪ 2‬خاصة وأنه بمطالعة االوراق‬
‫والمستندات أن المدعي عليه بجلسة ‪ 5/11/2009‬قام بعرض االجرة علي وكيل المدعيه وهذا‬
‫يعتبر منه إقرار ضمني بصحة الورقة ومطابقتها لالصل كما يستدل علي ذلك أيضا من خالل االنذار‬
‫الموجهة من المدعي عليه للمدعيه بعرض االجرة في الفتره من عام ‪ 2006‬وحتي عام ‪(2007‬‬
‫ثابت ذلك من حافظة المستندات المقدمة من المدعى عليه المحتوية‪ 2‬على صورة رسمية‪ 2‬من أصل‬
‫إنذار العرض) كما أن هناك دعوي كانت مرفوعه فيما بين المدعيه والمدعي عليه علي ذات العين‬
‫وبذات عقد االيجار وكان مقدم صوره ضوئيه‪ 2‬من عقد االيجار سند هذه الدعوي ولم يجحده المدعي‬
‫عليه ولم ينكر مطابقتها لألصل وهو ما يسقط معه حقه في جحده بعد ذلك وهي الدعوي رقم ‪25‬‬
‫لسنة ‪ 2007‬مساكن رشيد وهذه الدعوى هي السبب في أن المدعية رفضت إستالم المبلغ‬
‫المعروض عليها باإلنذار المؤرخ ‪. 22/11/2007‬‬
‫‪ -‬وهذا كله يعتبرمن المدعي مناقشه في موضوع الصوره الشمسيه‪ 2‬للورقه العرفيه وإقرا منه‬
‫بمطابقتها لالصل وهو ما يتناقد مع ما أبداه من دفع بشأن جحد الصوره الضوئيه‪ 2‬وبالتالي‬
‫فالمحكمة أن أخذ بما في الصورة الشمسيه للمحرر العرفي وهو عقد االيجار المبرم بين مورث‬
‫المدعيه والمدعي عليه ولو لم يقدم أصله ‪.‬‬
‫وفي ذلك قضت محكمة النقض " إذا كان محل االثبات مما يجوز إثباته بالبينه‪ 2‬والقرائن جاز‬
‫للمحكمه أن تعتمد علي الصوره الشمسيه‪ 2‬بوصفها قرينة إطمئنت الي صحتها ‪ .......‬وللمحكمه أن‬
‫تكون عقيدتها في ذلك بكل طرق االثبات ولها أن تأخذ بالصوره الشمسيه‪ 2‬كدليل في الدعوي إذا‬
‫إطمئنت إلي صحتها ‪".‬‬
‫( نقض ‪ 11/6/1962‬س‪ 131 – 512 – 13‬مشار إليه في إصول االثبات للدكتور همام ظهران صـ‬
‫‪) 280‬‬
‫وقضي أيضا " يستفاد تسليم الخصم بالصوره من عدم إنكاره مطابقتها لالصل ومناقشتها‬
‫لموضوعها في دعوي سابقه وال يعتد بما أبداه من إدعاء بشأن الصورة في الدعوى المنظورة"‬
‫(نقض ‪ 29/5/1980‬س ‪ 31‬صـ‪ 1587‬مشار إليه في المرجع السابق صـ‪)288‬‬
‫ـ مما سبق يتضح‪ 2‬لعدالة المحكمة الموقرة عدم جدية جحد المدعى عليه للصورة الضوئية‪ 2‬لعقد‬
‫اإليجار مما يتعين معه إطراح ما أثاره وعدم األخذ به ‪.‬‬
‫ـ ومن باب اإلحتياط فالمدعية تقدم أصل عقد اإليجار ‪.‬‬
‫ثانيًا‪:‬ـ الرد على ما أبداه بعدم قبول الدعوى لبطالن التكليف بالوفاء ‪:‬ـ‬
‫بادئ ذي بدء نقرر لعدالة المحكمة الموقرة وكما هو وارد بعريضة الدعوى أن الدعوى الماثلة‬
‫دعوى فسخ عقد اإليجار تطبيقًا للشرط الفاسخ الصريح‪ 2‬الوارد بالبند الرابع بعقد اإليجار سند‬
‫الدعوى وكما هو منصوص بعريضة‪ 2‬الدعوى نحيل إليه منعًا للتكرار ‪.‬‬
‫ونوجز الرد على ذلك الدفع ونأسسه على األتي ‪:‬ـ‬
‫ـ لم يشترط المشرع أن يسبق دعوى الفسخ إنذار بالفسخ إذا إتفق األطراف صراحة على ذلك بالعقد‬
‫ألنه وفقًا لنص المادة ‪ 147‬مدني من أن العقد شريعة المتعاقدين ال يجوز نقضه أو إلغائه أو تعديله‬
‫إال بإتفاق األطراف ‪.‬‬
‫لما كان ذلك وكان البين من مطالعة العقد سند الدعوى وخاصة البند الرابع منه يتبين أن أطراف‬
‫ذلك العقد مورثي‪ 2‬المدعية والمدعى عليه أنهما إتفقا على أنه إذا ما تأخر المستأجر عن دفع األجرة‬
‫في المواعيد المحددة ولو مدة قسط واحد ‪ ....‬أن يفسخ اإليجارة حا ًال دون ملزومية‪ 2‬عليه بأن‬
‫يتحصل على حكم قضائي ‪ ....‬وال يجوز للمستأجر مطلقًا أن يىتكن بالتجديد أو بإلغاء التنبيه‬
‫المذكور ‪ ...‬وهذا يعني أنه إذا ما تأخر المستأجر في دفع األجرة فإن العقد يكون مفسوخًا من تلقاء‬
‫نفسه دون حاجة إلى تنبيه‪ 2‬أو إنذار ودون حكم قضائي ‪.‬‬
‫وقواعد الفسخ المقررة في القواعد العامة في القانون المدني تسري كما هي على عقود اإليجار‬
‫الخاضعة لقوانين إيجار األماكن فيما لم يرد بشأنه نص وهذا ما قررته‪ 2‬أحكام محكمة النقض في‬
‫بعض أحكامها وأن ما يرد بشأنه نص يقيد قواعد القانون المدني فهو إستثناء ال يتوسع في تفسيره‬
‫‪.‬‬
‫وفي ذلك قضي" عقود اإليجار خضوعها لألحكام العامة في القانون المدني وورود نص خاص في‬
‫التشريعات اإلستثنائية تتعارض وجوب تطبيقها دون التوسع في تفسيرها"‬
‫(الطعن ‪9436‬س‪64‬ق جلسة ‪ ، 22/11/200‬الطعن ‪ 130‬س‪68‬ق جلسة ‪7069، 25/1/1999‬س‬
‫‪65‬ق جلسة ‪)8/4/1996‬‬
‫أما وقد خلت قوانين إيجار األماكن من نص خاص يقيد حرية األطراف في اإلتفاق على إعتبار العقد‬
‫مفسوخًا من تلقاء نفسه إذا أخل أحد المتعاقدين بتنفيذ أحد إلتزاماته ولم يضع ضوابط نحو دعوى‬
‫الفسخ وإنما إقتصرت ضوابطه على دعوى اإلخالء لعدم سداد األجرة ‪ ،‬وبالتالي فالرجوع للقواعد‬
‫العامة في القانون المدني فيما لم يرد بشأنه نص في قانون إيجار يكون جائزًا ‪.‬‬
‫وفي ذلك المعني قضي " عقد اإليجار خضوعه للقواعد العامة التي تخضع لها سائر العقود في‬
‫القانون المدني فيما لم يرد فيه نص خاص ـ مؤداه ـ عدم وفاء أحد المتعاقدين بإلتزامه يجيز لألخر‬
‫طلب الفسخ ـ فسخ العقد ـ أثره ـ إعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد ‪".‬‬
‫(الطعن رقم ‪ 4269‬س‪63‬ق جلسة ‪ 4/8/2001‬محاماه ع‪ 2‬سنة‪ 2002‬صـ‪)145‬‬
‫كما قضت محكمة النقض "أن اإلتفاق على أن يكون العقد مفسوخًا من تلقاء نفسه دون الحاجة إلى‬
‫تنبيه‪ 2‬أو حكم من القضاء عند عدم الوفاء باإللتزامات الناشئة عنه يترتب‪ 2‬عليه الفسخ حتمًا بمجرد‬
‫تحقق الشرط دون الحاجة لرفع دعوى بالفسخ إذ يقع هذا الفسخ اإلتفاقي بمجرد إعالن الدائن‬
‫رغبته في ذلك دون حاجة لرفع دعوى بالفسخ أو صدور حكم بها ‪،‬فإذا ما لجأ الدائن إلى‬
‫القضاءفإن حكمه يكون مقررًا للفسخ وال يملك معه القاضي إمهال المدين لتنفيذ إلتزامه وال‬
‫يستطيع المدين أن يتفادى الفسخ بسداد المستحق عليه بعد إقامة دعوى الفسخ إذ ليس من شأن‬
‫هذا السداد أن يعيده بعد إنفساخه"‬
‫(الطعن رقم ‪3294‬س‪ 58‬جلسة ‪ 13/5/1993‬س‪ 44‬صـ ‪)495‬‬
‫ـ مما سبق يتبين أن المستأجر قد أخل بإلتزاماته حيث قام المؤجر بتكليفه بالوفاء باألجرة المتأخرة‬
‫المستحقه قبله ولكنه أبى أن يسدد األجرة ثم قام المؤجر بتوجيه‪ 2‬إنذار آخر للمستأجر برغبته‪ 2‬في‬
‫الفسخ رغم عدم إشتراط ضرورة التنيه عليه بذلك وفقًا للبند الرابع من عقد اإليجار مما يستوجب‬
‫معه والحال كذلك فسخ العقد وفقًا إلتفاق األطراف بالبند الرابع سالف اإلشارة ‪ ،‬وال يغير من ذلك‬
‫قبول وكيل المدعية لألجرة حال عرضها عليه بجلسة ‪ 5/11/2009‬إذ أن الثابت وفقًا لما قررته‬
‫محكمة النقض من أن قبول المؤجر لألجرة ال يعد منه‪ 2‬تناز ًال عن الفسخ وخاصة أنه لم يسدد‬
‫المصاريف الفعليه‪.‬‬
‫وفي ذلك قضي "طلب المؤجر األجرة أو قبولها من المستأجر عدم إعتباره تناز ًال عن فسخ العقد أو‬
‫عن التمسك بالشرط الفاسخ إذا ما تأخر المستأجر في السداد "‬
‫(طعن ‪3829‬لسنة‪66‬ق جلسة ‪ 1/1/2001‬قرب الطعن رقم ‪4458‬س‪66‬ق جلسة ‪) 9/6/1999‬‬
‫ـ وفي حالة التوسع من قبل عدالة المحكمة الموقرة في تفسير المادة ‪18‬ب من القانون ‪136‬لسنة‬
‫‪ 81‬المقابلة للمادتين ‪ /31‬أ من قانون ‪ 49‬لسنة‪ 1977‬و‪23‬من القانون‪52‬لسنة‪ 1969‬الخاصة‬
‫بدعوى اإلخالء وتطبيقها على دعوى الفسخ المنظورة بما يتضمنها من الشرط الفاسخ فذلك مردود‬
‫عليه باألتي ‪:‬ــ‬
‫أو ًال ـ إشترط القانون لتوقي المستأجر اإلخالء لعدم سداد األجرة أن يقوم بدفع األجرة المتأخرة في‬
‫ذمته وكامل المصاريف الفعلية وهي المصاريف التي تقضي بها المحكمة باإلضافة إلى النفقات‬
‫الفعلية التي تكبدها المدعى من أتعاب للمحامي امباشر للدعوى وغيرها من المصروفات ‪.‬‬
‫وفي ذلك قضت محكمة النقض " الحكم بإخالء المستأجر لعدم سداده المصاريف والنفقات الفعليه‬
‫شرطه بيان قاضي الموضوع في حكمه ماهية هذه المصاريف والنفقات الفعلية وتدليله عليها ‪،‬‬
‫القضاء باإلخالء دون بيان ذلك قصور "‬
‫(الطعن رقم ‪2693‬لسنة ‪68‬ق جلسة ‪ 7/2/2001‬مجلة المحاماهع‪1‬صـ ‪)187‬‬
‫والنفقات التي تكبدتها المدعية هي على النحو التالي ‪:‬ـ‬

‫‪1‬ـ أتعاب المحامي المباشر للدعوى مبلغ ستمائة‪ 2‬جنيه ‪.‬‬
‫‪2‬ـ مصاريف الدعوى عند رفعها والتصوير‪ 2‬والكمبيوتر‪ 2‬ومصاريف اإلنذارات بما فيها من تصوير‬
‫ورسوم وهى مبلغ مائة جنيه ‪.‬‬
‫يكون إجمالي المصاريف والنفقات الفعلية مبلغ سبعمائة جنيه ‪.‬‬
‫هذا كله بخالف مبلغ األجرة المعروض عن ثالث سنوات وهومبلغ مائة وثملنون جنيه ومبلغ‬
‫خمسون جنيه من تحت حساب المصاريف ‪ ،‬علمًا بأنه ال يوجد في القانون ما يسمى من تحت‬
‫حساب المصاريف ‪ ،‬وإنما قرر القانون أن يتم اإلخالء إذا لم يقم المستأجر بعرض األجرة وسداد ما‬
‫يتكبده المستأجر من المصاريف التي تقضي بها المحكمة والنفقات الفعلية ‪.‬‬
‫وبالتالي فقد تحققق موجب الفسخ لعدم سداد كامل النفقات الفعلية ‪.‬‬
‫ثانيُا ‪:‬ـ أما عن قول المدعي عليه بعدم قبول الدعوى لبطالن التكليف بالوفاء لعدم إعالنه إعالنًا‬
‫قانونيًا صحيحًا فذلك مردود عليه باألتي ‪:‬ـ‬
‫لم يشترط القانون في حالة اإلعالن لجهة اإلدارة أن يصل الخطاب الكسجل ليد المعلن إليه وإنما‬
‫قرر القانون صحة افعالن بمجرد إرسال المحضر للمعلن إليه خطاب بوجود إعالن بجهة اإلدارة‬
‫خالل أربعة وعشرون ساعة من تسليم الورة لجهة اإلدارة ‪ ،‬وال يجوز للمعلن عليه الطعن على ذلك‬
‫اإلعالن إال بالتزوير وال يجديه الدفع بعدم وصول الخطاب المسجل لديه ‪.‬‬
‫وفي ذلك المعنى قضي " بتسليم المحضر ورقة اإلعالن لجهة اإلدارة يعتبر اإلعالن قد تم منذ هذه‬
‫اللحظة وال عبرة بتاريخ‪ 2‬قيده بدفاتر قسم الشرطة وال بوقت إستالم المعلن إليه الخطاب المسجل‬
‫على أن اإلعالن يعتبر معلقًا على شرط فاسخ هو عدم إرسال البخطاب المسجل خالل األربع‬
‫وعشرون ساعة فإذا لم يقم المحضر بإرساله خالل هذا الميعاد كان اإلعالن باط ً‬
‫ال منذ لحظة إتخاذه‬
‫وبإرسال الخطاب تكون مهمة المحضر قد إنتهت ويفترض‪ 2‬أن تتولى جهة اإلدارةتسليم صورة‬
‫اإلعالن للشخص المطلوب إعالنه ويعتبر اإلعالن قد تم صحيحًا ويفترض وصول الصورة فع ً‬
‫ال إلى‬
‫المعلن إليه في الميعاد القانوني وليس للمعلن إليه أن يثبت أن الخطاب لم يصله إال بطريق اإلدعاء‬
‫بالتزوير‪" 2‬‬
‫(نقض رقم ‪631‬لسنة‪45‬ق جلسة ‪ ، 26/12/79‬نقض ‪ 462‬لسنة‪59‬ق جلسة ‪)4/4/1993‬‬
‫لما كان ذلك وكان الثابت من مطالعة اإلنذارين المقدمين من المدعية يتبين لعدالة المحكمة أن‬
‫المحضر سلم جهة اإلدارة اإلنذار وقبل مرور أربعة وعشرون ساعة أرسل خطاب مسجل للمدعي‬
‫عليه وأرفق ما يدل على ذلك مما يعنى أن اإلنذار قد تم صحيحًا وال يجدي المدعى عليه القول بأن‬
‫الخطابات لم تسلم إليه وإنما رجعت لمصدرها ذلك أن ذلك القول منه‪ 2‬إقرارًا صريحًا منه بإرسال‬
‫المحضر للخطابات المسجلة وليس أمامه سوى الطعن بالتزوير وهو ما لم يفعله ‪.‬‬
‫وحيث أن الطالبة ال تعلم محل إقامة آخر للمدعى عليه لذلك قامت بإنذاره على محل اإلقامة المعلوم‬
‫لديها وإن كان المدعى عليه قد غير محل إقامته فكان عليه أن ينذر المدعية بمحل إقامته ‪.‬‬
‫ال على ذلك أن اإلعالن الذي تم على ذات محل اإلقامة مما يدل على أن المحضر قد ذهب‬ ‫وتدلي ً‬
‫بالفعل إلى محل إقامة المعلن إليه‪.‬‬
‫لذلك‬
‫نصمم على الطلبات‪.‬‬
‫وكيل المدعية‬
‫مذكرة متخصصةـ في الدفع بعدم‪291‬‬

‫قبول الدعوى لرفعها قبل األوان‬

‫ضد‬
‫تخلص وقائع الدعوى وفق ما يبين من صحيفتها انه بتاريخ _‪___/_/‬م فوجئ المدعي علية‬
‫بإنذاره من المدعي بالوفاء بمبلغ ‪ ... ....‬علي سند انه القيمة االيجارية‪ 2‬المستحقة للمدعي لقاء‬
‫‪.‬استجار المدعي عليه منه ما هو …… ولحق ذلك إعالنه بصحيفة‪ 2‬افتتاح الدعوى الماثلة‬
‫إن المدعي عليه يركن في دفع دعوي المدعي بإخالئه من العين استئجاره بالدفع بعدم قبول‬
‫الدعوى لرفعها قبل األوان … بيان ذلك … أن المدعي قد أنذر المستأجر بالسداد في _‪__/_/‬م‬
‫وقيدت صحيفة دعوي اإلخالء في _‪__/_/‬م أي قبل انقضاء ‪ 15‬يومًا كاملة من تاريخ اإلنذار‬
‫" بالسداد‬
‫األفكار القانونية‪ 2‬التي تحملها دائما‬

‫مذكرة المستأجر بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل األوان‬
‫أوال ‪ :::‬ما المقصود برفع الدعوى قبل األوان "أن دعوي اإلخالء لعدم سداد األجرة يسبقها إجراء‬
‫‪.‬هام وجوهري هو إنذار المستأجر بسداد األجرة المتأخرة وانقضاء ‪ 15‬يوما من تاريخ تمام اإلنذار‬
‫إن المشرع في المادة ‪ 18‬فقره ب من القانون رقم ‪ 136‬لسنه ‪ 1981‬أوجب على المؤجر‬
‫تكليف المستأجر بالوفاء باألجرة المستحقة بكتاب موصى عليه او باإلعالن على يد محضر قبل رفع‬
‫الدعوى أو وقع باطال لتضمنه أجرة سبق الوفاء او غير قانونية‪ 2‬او تجاوز ما هو مستحق فى ذمة‬
‫ثانيًا ‪ :::‬كيف ينذر المؤجر المستأجر بسداد األجرة ( طريقتان )‬
‫إن المشرع في المادة ‪ 18‬فقره ب من القانون رقم ‪ 136‬لسنه ‪ 1981‬أوجب على المؤجر تكليف‬
‫الدعوى أو وقع باطال لتضمنه أجرة سبق الوفاء او غير قانونية‪ 2‬او تجاوز ما هو مستحق في ذمة‬
‫‪ .‬تلقاء نفسها‬
‫التمسك باألجرة المحددة في قرار لجنة تحديد القيمة االيجارية ‪ :‬تمسك الطاعن أمام محكمة‬
‫الموضوع ببطالن التكليف بالوفاء لتضمنه أجرة عن المحددة بواسطة لجنه تحديد األجرة ‪ .‬تدليله‬
‫علي ذلك بالمستندات ‪ .‬التفات الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع وقضاؤه باإلخالء استنادا الي‬
‫اختالف تقدير األجرة الوارد في الشاهدتين اللتين قدمهما رغم تضمن إحداهما أسس تقدير األجرة‬
‫‪ .‬واألخرى القيمة االيجارية لعين النزاع ‪ .‬فساد في االستدالل‬

‫‪.‬أوال ‪ :‬الحكم بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل األوان‬

‫ثانيًا ‪ :‬الزام المدعي المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة‪ .‬وكيل المستأجر المدعي عليه‬
‫مذكرة متخصصة في الدفع بوجود نزاع‪292-‬‬

‫جدي في تحديد األجرة مع طلب ندب خبير في الدعوى‬
‫" السيد ‪ …………………………… /‬مستأجر " مدعي عليه‬
‫ضد‬
‫السيد ‪ ……………………………………… /‬مــــؤجــــر " مـدعــي‬

‫تخلص وقائع الدعوى وفق ما يبين من صحيفتها أنه بتاريخ _‪___/_/‬م أستأجر المدعي عليه‬
‫من المدعي " محل ‪ -‬شقة ‪ -‬مصنع ‪ -‬فيال " لقاء أجر شهري مبلغ وقدرة ‪ ... ...‬أتفق‬
‫‪ .‬الطرفان أن يسدد في األسبوع األول من أول كل شهر‬
‫وقد فوجي المدعي علية بإنذاره بالوفاء بمبلغ ‪ ... ....‬علي سند انه القيمة االيجارية المستحقة‬
‫للمدعي ‪ ،‬ورغم إنذار المدعي ببطالن إنذار بالوفاء لتضمنهـ علي أجرة غير قانونية إال انه أقام‬
‫‪.‬دعواه الماثلة بطلب اإلخالء‬
‫إن المدعي عليه يركن في دفع دعوي المدعي بطلب اإلخالء الي الدفع ببطالن التكليف بالوفاء‬
‫‪ .‬الشتمال التكليف بالوفاء علي أجرة غير قانونيةـ‬
‫األفكار القانونية التي تحملها دائما‬
‫مذكرة المستأجر في الدفع بعدم قبول الدعوى لوجود نزاع جدي في األجرة‬
‫الفكرة األولي ‪ :::‬الخالف الجدي بين المؤجر والمستأجر علي مقدار األجرة القانونيةـ المستحقة‬
‫مسألة‬
‫‪.‬أولية يجب الفصل فيها أوال‬
‫وفي هذا قضت محكمة النقض ‪ :‬من المقرر أيضا أنه إذا ثارت منازعه جديه بين المالك‬
‫والمستأجر في دعوى اإلخالء بسبب التأخر في الوفاء باألجرة بشأن المبالغ الزائدة عن األجرة‬
‫التي تقاضاها األول ويلزم يردها الي المستأجر تطبيقا لحكم هاتين المادتين فيجب علي محكمة‬
‫الموضوع ان تعرض لهذا الخالف وتقول كلمتها فيه باعتباره مسألة أوليه الزمهـ للفصل في‬
‫دعوى اإلخالء المعروضة عليها ثم تقضي فيه بعد ذلك علي ضوء ما يكشف عنه بحثها إذ‬
‫يشترط للحكم بإخالء لهذا السبب ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء باألجرة معدله بالزيادة أو‬
‫النقصان طبقا لما نصت عليه قوانين غيجار األماكن وأال تكون األجرة معدله بالزيادة أو‬
‫النقصان طبقا لما نصت عليه قوانين إيجار األماكن وأال تكون األجرة متنازعا عليها من جانب‬
‫‪ ".‬المستأجر منازعه جديه سواء في مقدراها أو استحقاقها‬
‫متي يكون النزاع في األجرة جديا ‪...‬؟‬
‫في هذا قضت محكمة النقض ‪ :‬من المقرر ‪ -‬في قضاء هذه المحكمة ‪ -‬ان لمحكمة الموضوع‬
‫السلطة التامة في تقدير مدة جدية المنازعة في استحقاق األجرة المدعاة نستخلصها من ظروف‬
‫الدعوى وأوراقها طالما أقامت قضاءها علي أسباب سائغة تكفي لحمله ‪ ،‬وأنها غير ملزمة‬
‫بلفت نظر الخصم الي مقتضيات دفاعه أو تقديم المستند الدال علي نعيه ‪ ،‬وحسبها ان تقيم‬
‫‪" .‬قضاءها وفقا للمستندات واألدلة المطروحة عليها‬
‫‪ .‬الفكرة الثانية ‪ :::‬تحقيق الدعوى بطلب ندب خبير‬
‫في هذا قضت محكمة النقض ‪ :‬لما كان ذلك ‪ ،‬وكان الطاعن قد نازع في دفاعه أمام محكمة‬
‫الموضوع في مقدار األجرة المطالب بها وطلب ندب خبير في الدعوى لتحديد تاريخ إنشاء‬
‫المبنيـ الكائن به العينين محل النزاع وصوال إلى األجرة المستحقة عليه قانونا ‪ ،‬إذ لم يعن‬
‫الحكم المطعون فيه يبحث دفاع الطاعن المشار إليه وصوال إلى حقيقة مقدار األجرة التي يلتزم‬
‫بها المذكور قانونا بسدادها عن الفترة محل النزاع ومدي صحة التكلف بالوفاء السابق علي‬
‫رفع الدعوى ‪ -‬وكان ال يقدح في ذلك ما أورده بأسبابه مجمال بأن العقار قد ثم إنشاؤه في ظل‬
‫أحكام القانون رقم ‪ 52‬لسنة ‪ 1969‬دون ان يستظهر تاريخ البناء علي وجه التحديد ‪ ،‬فإنه‬
‫‪ .‬يكون فضال عن خطئه في تطبيق القانون مشوبا بالقصور في التسبيب بما يوجب نقضهـ‬
‫الفكرة الثالثة ‪ :::‬تحديد تاريخ إنشاء المبنيـ و أثرة علي تحديد القيمةـ االيجارية ومن ثم الدفع‬
‫ببطالن التكليف بالوفاء‬
‫تمسك الطاعن بأن عين النزاع تم إنشاؤها عام ‪ 1980‬وقدرت أجرتها بمعرفة اللجنة‬
‫المختصة وصار التقدير نهائيا ‪ .‬تدليله علي ذلك بالمستندات ‪ .‬دفاع جوهري ‪ .‬قضاء الحكم‬
‫المطعون فيه باإلخالء تأسيسا علي ان عين النزاع تخضع في تحديد أجرتها ألحكام القانون‬
‫‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬واعتداده باألجرة االتفاقية دون أن يعرض لهذا الدفاع ‪ .‬إخالل بحق‬
‫‪ .‬الدفاع وقصور‬
‫الدفع ببطالن التكليف بالوفاء كوسيلة قانونيةـ للتمسك بوجود منازعة جدية في األجرة‬
‫وفي هذا قضت محكمة النقض ‪ :‬دعوى اإلخالء لعدم الوفاء باألجرة ‪ .‬منازعه المستأجر جديا‬
‫في مقدار األجرة القانونيةـ ‪ .‬وجوب الفصل في هذه المنازعة باعتبارها مسألة أوليه الزمة‬
‫للفصل في طلب اإلخالء ‪.‬ال يغير من ذلك قيام النزاع حول مقدار األجرة أمام محكمة أخرى لم‬
‫‪ ".‬تفصل فيه بعد‬
‫الخالف بين المؤجر والمستأجر علي مقدار األجرة القانونية المستحقة‬
‫متي ثار الخالف بين المؤجر والمستأجر علي مقدار األجرة القانونية ‪ ،‬وكان هذا النزاع يتسم‬
‫بالجد ‪ ،‬فإنه يتعين علي المحكمة ان تقول كلمتها فيها باعتبارها مسألة أوليه الزمة الفصل في‬
‫طلب اإلخالء ‪ ،‬وعليها ان تتثبتـ قبل القضاء فيه من مقدار األجرة المستحقة قانونا لتحديد مدي‬
‫‪ .‬باإلخالء جزاء علي هذا التأخير‬
‫الخالف الجدي بين المؤجر والمستأجر علي مقدار األجرة القانونيةـ المستحقة مسألة أولية يجب‬
‫الفصل فيها أوال ‪ :‬وفي ذلك قضت محكمة النقض ‪ :‬من المقرر أيضا أنه إذا ثارت منازعه جديه‬
‫بين المالك والمستأجر في دعوى اإلخالء بسبب التأخر في الوفاء باألجرة بشأن المبالغ الزائدة‬
‫عن األجرة التي تقاضاها األول ويلزم يردها الي المستأجر تطبيقا لحكم هاتين المادتين فيجب‬
‫علي محكمة الموضوع ان تعرض لهذا الخالف وتقول كلمتها فيه باعتباره مسألة أوليه الزمه‬
‫للفصل في دعوى اإلخالء المعروضة عليها ثم تقضي فيه بعد ذلك علي ضوء ما يكشف عنه‬
‫بحثها إذ يشترط للحكم بإخالء لهذا السبب ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء باألجرة معدله‬
‫بالزيادة أو النقصان طبقا لما نصت عليه قوانين غيجار األماكن وأال تكون األجرة معدله بالزيادة‬
‫أو النقصان طبقا لما نصت عليه قوانين إيجار األماكن وأال تكون األجرة متنازعا عليها من‬
‫‪ .‬جانب المستأجر منازعه جديه سواء في مقدراها أو استحقاقها‬
‫في التأكيد علي متي يكون النزاع في األجرة جديا ‪...‬؟‬

‫قضت محكمة النقض ‪ :‬من المقرر ‪ -‬في قضاء هذه المحكمة ‪ -‬ان لمحكمة الموضوع السلطة‬
‫التامة في تقدير مدة جدية المنازعة في استحقاق األجرة المدعاة نستخلصها من ظروف‬
‫الدعوى وأوراقها طالما أقامت قضاءها علي أسباب سائغة تكفي لحمله ‪ ،‬وأنها غير ملزمة‬
‫بلفت نظر الخصم الي مقتضيات دفاعه أو تقديم المستند الدال علي نعيه ‪ ،‬وحسبها ان تقيم‬
‫‪ .‬قضاءها وفقا للمستندات واألدلة المطروحة عليها‬
‫النزاع في األجرة جديا … الشروط‬
‫ان يشملـ النزاع استحقاق المؤجر لألجرة او مقدار ما يستحق منها ‪-‬‬
‫بيان أسباب عدم قانونيةـ األجرة المطالب بها وبيان األساس القانونيـ كذلك ‪-‬‬
‫وفي بيان شروط الدفع بعدم وجود أجرة مستحقة قضت محكمة النقض ‪ :‬لما كان ذلك وكان‬
‫الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض الدفع ببطالن التكليف بالوفاء السابق علي رفع‬
‫الدعوى علي سند مما أورده بمدوناته من أنه " ‪ 000‬إدعاء المستأنف ‪ -‬الطاعن ‪ -‬بوجود‬
‫منازعه جديه في األجرة وان التكليف قد تضمن تكليفه بأكثر من المستحق دون ان يبين ماهية‬
‫تلك المنازعة في األجرة الزائدة التي تضمنها التكليف بالوفاء ‪ ،‬وال يكفي ان يقرر بذلك أو يقرر‬
‫ال عن خلو األوراق من ثمة دليل مقبولـ علي زعم هذا‬ ‫انه توجد منازعه في مقدار األجرة ‪ ،‬فض ً‬
‫‪ ،‬بل أن الثابت من األوراق ان التكليف بالوفاء قد تضمن األجرة اقل مما أورد بعقد اإليجار‬
‫وغير متنازع فيها جديا ومن ثم يكون االدعاء ببطالن التكليف ال أساس له من القانون ويكون‬
‫‪.‬التكليف صحيحا واألجرة غير متنازع فيها جديا ويكون طلب اإلخالء متفق وصحيح القانون‬
‫تحقيق الدعوى ‪ -‬طلب ندب خبير في دعوي اإلخالء‪ -‬ا لطرد لتحديد مدي قانونية األجرة‬
‫‪.‬المطالب بها‬
‫لما كان ذلك ‪ ،‬وكان الطاعن قد نازع في دفاعه أمام محكمة الموضوع في مقدار األجرة‬
‫المطالب بها وطلب ندب خبير في الدعوى لتحديد تاريخ إنشاء المبني الكائن به العينين محل‬
‫النزاع وصوال الي األجرة المستحقة عليه قانونا ‪ ،‬إذ لم يعن الحكم المطعون فيه يبحث دفاع‬
‫الطاعن المشار إليه وصوال الي حقيقة مقدار األجرة التي يلتزم بها المذكور قانونا بسدادها عن‬
‫الفترة محل النزاع ومدي صحة التكلف بالوفاء السابق علي رفع الدعوى ‪ -‬وكان ال يقدح في‬
‫ذلك ما أورده بأسبابه مجمال بأن العقار قد ثم إنشاؤه في ظل أحكام القانون رقم ‪ 52‬لسنة‬
‫‪ 1969‬دون ان يستظهر تاريخ البناء علي وجه التحديد ‪ ،‬فإنه يكون فضال عن خطئه في‬
‫‪ .‬تطبيق القانون مشوبا بالقصور في التسبيب بما يوجب نقضه‬
‫أوال ‪ :‬الحكم بعدم قبول الدعوى لبطالن التكليف بالوفاء الشتمال التكليف بالوفاء علي أجرة غير‬
‫‪.‬قانونية‬
‫‪.‬ثانيا‪ :‬احتياطيًا ندب خبير في الدعوى تكون مهمته تحديد القيمة االيجارية‬
‫‪-293‬مذكرة متخصصة في تفادي الحكم باإلخالء أو الطرد‬

‫السيد ‪ ……………………………………… /‬مستأجر " مدعي عليه "‬
‫ضد‬
‫السيد ‪ ……………………………………… /‬مــــؤجــــر " مـدعــي "‬
‫في األسبوع األول من أول كل شهر ‪ ،‬وقد فوجي المدعي علية بإنذاره بالوفاء بمبلغ ‪ ....‬علي سند‬
‫انه القيمة‪ 2‬االيجارية المستحقة للمدعي طرف المدعي عليه عن إيجار شهور ‪ ---‬م الحق المدعي‬
‫إنذاره بدعوى إخالء لعدم سداد األجرة ‪.‬‬
‫وبجلسة _‪___/_/‬م سدد المدعي عليه مبلغ …… هو القيمة االيجارية المطالب بها مضافًا إليها‬
‫مبلغ … المصاريف الفعلية التي قدرتها الهيئة الموقرة‬
‫إن المدعي عليه يركن في دفع دعوي المدعي بطلب اإلخالء " أو الطرد حسب الدعوى المرفوعة‬
‫" إلى سدادة األجرة المتأخرة مضافا إليها المصاريف الفعلية التي أنفقها المدعي مقدرة بمعرفة‬
‫الهيئة الموقرة‬
‫ألفكار القانونية التي تحملها دائما‬
‫مذكرة المستأجر بتفادي الحكم ضده باإلخالء أو الطرد أمام محكمة الموضوع‪ ،‬أي‬
‫حال تداول الدعوى وقبل إصدار الحكم فيها ‪...‬؟‬
‫الفكرة األولي ‪ :::‬األساس القانوني ‪.‬‬
‫ال يجوز للمؤجر أن يطلب إخالء المكان المؤجر ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إال ألحد‬
‫األسباب اآلتية‪:‬‬
‫أ ‪………………………………………………………… -‬‬
‫ب ‪ -‬إذا لم يقم المستأجر بالوفاء باألجرة المستحقة خالل خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك‬
‫بكتاب موصى علية مصحوب بعلم الوصول دون مظروف او إعالن علي يد محضر وال يحكم‬
‫باإلخالء إذا قام المستأجر قبل قفل باب المرافعة في الدعوى بأداء األجرة وكافة ما تكبده المؤجر‬
‫من مصاريف ونفقات فعلية‪.‬‬
‫( المادة ‪ 18‬فقره ب من القانون ‪ 136‬لسنة ‪)1981‬‬
‫الفكرة الثانية ‪ :::‬وجوب الحكم رغم ثبوت االمتناع عن سداد األجرة برفض الدعوى‪.‬‬
‫علي محكمة الموضوع ‪ -‬سواء كانت محكمة الدرجة األولي او محكمة االستئناف‪ 2‬او محكمة القضاء‬
‫المستعجل في دعوي الطرد ‪ -‬ان تقضي برفض الدعوى اذا سدد المستأجر األجرة وملحقاتها‬
‫والمصاريف الفعلية ‪ ،‬ومحكمة الموضوع هي التي تقدر المصاريف الفعلية ‪ ،‬ويجب وفق صراحة‬
‫النص ان يكون للسداد وقت معين حدده النص بأنه قبل إقفال باب المرافعة ‪ ،‬سواء كانت الدعوى‬
‫أمام قضاء الدرجة األولي او أمام مرحلة االستئناف ‪ ،‬والقضاء برفض الدعوى ال ينفي عن‬
‫المستأجر تأخرة في سداد األجرة كل ما في األمر أن المشرع اعتد رغم منطوق الحكم بالرفض‬
‫بتوافر سابقة ‪.‬‬
‫وفي هذا الصدد قضت محكمة النقض " حق المؤجر في طلب إخالء المكان المؤجر لعدم الوفاء‬
‫باألجرة ‪ .‬م ‪ 18‬ق ‪ 136‬لسنة ‪ . 1981‬للمستأجر توقى اإلخالء بسداده األجرة المستحقة وما استجد‬
‫منها بعد رفع الدعوى وما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية حتى إقفال باب المرافعة أمام‬
‫محكمة االستئناف تخلفه عن الوفاء بأي قدر من األجرة المستحقة او ما استجد منها ‪ .‬وجوب الحكم‬
‫بإخالئه ‪ .‬علة ذلك" ‪.‬‬
‫رسم اإلنذار مصروفات العرض واإليداع كجزء من المصروفات الفعلية التي يلتزم بسدادها‬
‫المستأجر لتوقي الحكم باإلخالء أو الطرد‬
‫مصروفات العرض واإليداع ورسم اإلنذار ‪ .‬وقوعهما على عاتق المدين ‪ .‬إلزام الدائن بهما ‪ .‬شرطه‬
‫‪ .‬تعسفه في عدم قبول العرض أو رفضه له بغير مسوغ قانون ‪ .‬المادتان ‪ 342‬فقره‪ 348 ، 1‬من‬
‫القانون المدني‪.‬‬
‫حق المستأجر فى توقي الحكم بإخالء العين المؤجرة له ‪ .‬شرطه‪ .‬سداده األجرة المستحقة عليه‬
‫وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية حتى إقفال باب المرافعة ‪ .‬م ‪ 18‬ب ق ‪136‬‬
‫لسنه ‪.1981‬‬
‫اإلخالء ‪ -‬الطرد لعدم سداد أحد ملحقات األجرة او المصاريف الفعلية‬
‫قضاء المحكمة المطعون فيه بإخالء الطاعن من عين النزاع استنادا إلى عدم مواالة سداد ما‬
‫استحق من مقابل استهالك المياه خالل تداول الدعوى وحتى إقفال باب المرافعة أمام محكمة‬
‫االستئناف‪ 2‬رغم خلو األوراق من بيان قيمة ما يخص العين خالل تلك الفترة ‪ .‬خطا فى تطبيق‬
‫(الطعن رقم ‪ 800‬لسنة ‪ 69‬ق جلسة ‪) 24/2/2000‬‬
‫أجاز القانون للمستأجر ان يتوقي الحكم باإلخالء إذا سدد قبل إقفال باب المرافعة األجرة وملحقاتها‬
‫والمصروفات الفعلية‬
‫من المقرر أن للمستأجر توقي اإلخالء بسداده األجرة المستحقة وما فى حكمها وكافة ما تكبده‬
‫المؤجر من مصاريف ونفقات فعليه حتى إقفال باب المرافعة سواء أمام محكمة اول درجة أمام‬
‫محكمة االستئناف‪.‬‬
‫حق للمستأجر إذا ما قضي ضده باإلخالء أو بالطرد أن يستأنف‪ 2‬الحكم الصادر ضده ‪ ،‬وله في هذا‬
‫أن يسبب االستئناف كيفما تر آي له ‪ ،‬ونتعرض نحن لحالة خاصة هي رغبة المستأجر في أن‬
‫يتفادي الحكم الصادر ضده باإلخالء أو الطرد من محكمة الدرجة األولي بأن يسدد المبلغ المطالب‬
‫بها كقيمة‪ 2‬إيجاريه مضافًا إليها مبلغ أخر يسمي‪ 2‬المصاريف الفعلية وهو ما أنفقه المؤجر للمطالبة‬
‫بحقه وفي سبيل تحقيق غايتنا فأننا نورد بشكل مرتب ما أستقر عليه قضاء النقض في هذا‬
‫المضمار معلقًا عليه‪.‬‬
‫سداد المستأجر لألجرة وملحقاتها والمصروفات الفعلية والتزام محكمة االستئناف بالقضاء برفض‬
‫الدعوى‬
‫تمسك الطاعنين أمام محكمة االستئناف‪ 2‬بسدادهما أجرة عين النزاع وملحقاتها والمصروفات الفعلية‬
‫‪ .‬تدليلها على ذلك بإقرار المطعون ضده الثابت بمحضر الجلسة ‪ .‬قضاء الحكم المطعون فيه بعدم‬
‫جواز االستئناف استنادا إلى أن الحكم المستأنف بنى على اليمين الحاسمة دون أن يعرض لهذا‬
‫ال للحلف وحسمتها اليمين ‪ .‬خطا فى‬ ‫الدفاع رغم انه ال ينصب على ذات الواقعة التى كانت مح ً‬
‫تطبيق القانون‬
‫(الطعن رقم ‪ 1986‬لسنة ‪ 69‬ق جلسة ‪) 12/6/2000‬‬
‫طلب إعادة الدعوى للمرافعة أمام محكمة االستئناف لتقديم ما يدل علي السداد ‪ -‬التزام المحكمة‬
‫بإعادة الدعوى للمرافعة‬
‫تقديم الطاعنة طلبًا بإعادة الدعوى للمرافعة أمام محكمة االستئناف‪ 2‬مرفقا به إنذار عرض مبلغ من‬
‫األجرة المطالب بها على المطعون ضدها ‪ .‬قضاء الحكم المطعون فيه باإلخالء لعدم وفاء الطاعن‬
‫باألجرة المتبقية‪ 2‬فى ذمته وعدم سداده المصاريف والنفقات الفعلية حتى إقفال باب المرافعة أمام‬
‫االستئناف‪ 2‬مغفال تقديم طلبه بإعادة الدعوى للمرافعة والمستندات ومدي جديتها ‪ .‬قصور‪.‬‬
‫وفق ما سبق فان المدعي عليه يصمم علي طلباته وهي ‪:‬‬
‫أوال ‪ :‬الحكم برفض الدعوى لسداد المدعي علية األجرة المتأخرة والمصاريف الفعلية‪.‬‬
‫ثانيًا ‪ :‬الزام المدعي المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة‪.‬‬
‫وكيل المستأجر المدعي عليه‬
‫‪-294‬مذكرة متخصصة موضوعها الدفع بسقوط‬

‫الخصومة ( المواد من ‪ 134‬الي ‪ 139‬من قانون المرافعات )‬
‫الدفع‬
‫بسقوط الخصومة‪2‬‬
‫األساس القانوني للدفع‬
‫المادة ‪ : 134‬لكل ذي مصلحة من الخصوم فى حالة عدم السير في الدعوى بفعل المدعى أو‬
‫امتناعه أن يطلب الحكم بسقوط الخصومة متى انقضت ستة أشهر من أخر إجراء صحيح من‬
‫إجراءات التقاضي ‪.‬‬
‫مادة ‪ : 135‬ال تبدأ مدة سقوط الخصومة في حاالت االنقطاع إال من اليوم الذي قام فيه من يطلب‬
‫الحكم بسقوط الخصومة بإعالن ورثة‪ 2‬خصمه الذي توفى أو من قام مقام من فقد أهليته للخصومة ‪،‬‬
‫أو مقام من زالت صفته ‪ ،‬بوجود الدعوى بينه‪ 2‬وبين خصمه األصلي‪.‬‬
‫مادة ‪ : 136‬يقدم طلب الحكم بسقوط الخصومة إلى المحكمة المقامة أمامها الدعوى المطلوب‬
‫إسقاط الخصومة فيها باألوضاع المعتادة لرفع الدعوى ‪.‬‬
‫ويجوز التمسك بسقوط الخصومة فى صورة دفع إذا عجل المدعى دعواه بعد انقضاء السنة ‪.‬‬
‫ويكون تقديم الطلب أو الدفع ضد جميع المدعين أو المستأنفين وإال كان غير مقبول‪2‬‬
‫مادة ‪ : 137‬يترتب على الحكم بسقوط الخصومة سقوط األحكام الصادرة فيها بإجراء اإلثبات‬
‫وإلغاء جميع إجراءات الخصومة بما فى ذلك رفع الدعوى ‪ ،‬ولكنه ال يسقط الحق فى أصل الدعوى‬
‫وال فى األحكام القطعية الصادرة فيها وال فى اإلجراءات السابقة لتلك األحكام أو اإلقرارات الصادرة‬
‫من الخصوم أو اإليمان التى حلفوها ‪.‬‬
‫على أن هذا السقوط ال يمنع‪ 2‬الخصوم من أن يتمسكوا بإجراءات التحقيق وأعمال الخبرة التى تمت‬
‫ما لم تكن باطلة فى ذاتها ‪.‬‬
‫مادة ‪ : 138‬متى حكم بسقــوط الخصومة‪ 2‬فى االستئنـاف أعتبر الحكم المستأنف انتهائيا فى جميع‬
‫األحوال ‪.‬‬
‫ومتى حكم بسقوط الخصومة في التماس إعادة النظر قبل الحكم بقبول االلتماس سقط طلب‬
‫االلتماس نفسه ‪ ،‬أما بعد الحكم بقبول االلتماس فتسرى القواعد السالفة الخاصة باالستئناف‪ 2‬أو‬
‫بأول درجة حسب األحوال ‪.‬‬
‫مادة ‪ : 139‬تسرى المدة المقررة لسقوط الخصومة‪ 2‬فى حق جميع األشخاص ولو كانوا عديمي‬
‫األهلية أو ناقصيها ‪.‬‬
‫كلمة الفقه في الدفع بسقوط الخصومة ‪ :‬يعني سقوط الخصومة‪ 2‬زوالها وإلغاء إجراءاتها بسبب عدم‬
‫السير فيها بفعل المدعي أو امتناعه مدة ستة أشهر ‪ ،‬فالسقوط يؤدي إلى اعتبار الخصومة‪ 2‬كأن لم‬
‫تكن هي وآثارها بسبب وقف السير فيها بفعل المدعي أو امتناعه ‪ ،‬وعلة تقرير القانون لنظام‬
‫سقوط الخصومة تتمثل في اعتبارين ‪:‬‬
‫األول ‪ :‬معاقبة المدعي علي إهمال السير في الدعوى لحمله علي موالة السير ‪ ،‬فض ً‬
‫ال عما في عدم‬
‫مواالته للدعوى من معني النزول عنها ‪.‬‬
‫الثاني ‪ :‬التخلص من الدعاوى التي يهمل الخصوم السير فيها حتى ال تتراكم الدعاوى أمام القضاء ‪.‬‬
‫شروط صحة الدفع بسقوط الخصومة‪: 2‬‬
‫يشترط لصحة الدفع بسقوط الخصومة‪ 2‬ما يلي من شروط ‪:‬‬
‫الشرط األول ‪ :‬يشترط‪ 2‬لصحة الدفع بسقوط الخصومة أن تكون هذه الخصومة قائمة حال إبداء‬
‫الدفع بالسقوط ‪ ،‬والحديث عن خصومة قائمة ينفي صحة الدفع في خصومة لم تنشأ بعد وكذلك في‬
‫خصومة انقضت ألسباب أخري ‪ ،‬ويقرر الدكتور أحمد أبو الوفا ‪:‬يجب للحكم بالسقوط أن تكون‬
‫الخصومة قائمة بالفعل أمام المحكمة ‪ ،‬فإذا انقضت فإنه ال محل لطلب اإلسقاط ألن المقصود منـه‬
‫هـو تفادي وقف السير في الدعـوى بفعل المدعي أو امتناعه ‪ ،‬كذلك ال يتصور إسقاط خصومة‪ 2‬لم‬
‫تنشأ بعد ‪.‬‬
‫الشرط الثاني ‪ :‬يشترط‪ 2‬لصحة الدفع بسقوط الخصومة عدم السير في الخصومة لمدة ستة‬
‫أشهر من تاريخ آخر إجراء صحيح تم فيها ‪ ،‬والحديث عن عدم السير في الخصومة‪ 2‬لمدة ستة‬
‫أشهر يشير‪ 2‬إلى األتي ‪ -1 :‬أنه ال يشترط‪ 2‬أن يكون آخر إجراء صحيح تم في الدعوى قد قام به‬
‫المدعي فيصح اإلجراء الصادر من المدعي عليه ومن أي خصم أخر ولو كان منضمًا للدعوى ‪-2 .‬‬
‫أن ميعاد الستة أشهر تحسب بالتاريخ الميالدي وتمتد بسبب مواعيد المسافة وفي ذلك قضي نقضًا‬
‫" ميعاد السقوط هو ميعاد إجرائي يضاف إليه ميعاد المسافة علي أساس المسافة بين مقر المحكمة‬
‫التي قدم إليها طلب سقوط الخصومة ومحل من يراد إعالنه بصحيفة‪ 2‬التعجيل ‪.‬‬
‫الرد علي الدفع بسقوط الخصومة ‪:‬‬
‫إذا ما أبدي الدفع بسقوط الخصومة فإن للمدعي أو للمستأنف بحسب األحوال أن يرد علي الدفع‬
‫وله في سبيل الرد علي الدفع عدة اختيارات هي ‪ -1‬إن عدم السير في الخصومة لم يكن بإهمال من‬
‫المدعي أو المستأنف وإنما بسبب ال قبل له به وفي ذلك قضت الهيئة‪ 2‬العامة للمواد المدنية‬
‫والتجارية بمحكمة النقض " إذا قام مانع مادي يتمثل في وقوع حدث يعد من قبيل القوة القاهرة‬
‫ويستحيل معه علي الخصم مواالة السير في الخصومة ‪ ،‬أو مانع قانوني يحول دون مباشرة‬
‫إجراءات الخصـومة ومواصلـة السير فيهـا ‪ ،‬فإن مـدة السقوط تقف‬
‫حتى يزول المانع ‪.‬‬
‫‪ -2‬الخطأ في حساب مدة الستة أشهر كأن يستبعد حساب ميعاد المسافة وهو ما أشرنا‬
‫إليه بالسطور السابقة ‪.‬‬
‫‪ -3‬ال تمسك بالدفع بسقوط الخصومة‪ 2‬أمام محكمة النقض سند ذلك أن سير اإلجراءات‬
‫أمام محكمة النقض ال يعتمد علي تدخل اإلفراد وإنما وفق آلية تحددها محكمة النقض ‪.‬‬
‫‪ -4‬خطأ الغير ونعني بالغير في هذا المقام قلم كتاب المحكمة فإذا تراخي قلم الكتاب في إخبار‬
‫الخصوم بالجلسة التي أحيلت إليها الدعوى بعد تأجيل الدعوى إداريا أو أي إجراء شبيه‪ ، 2‬فال يجوز‬
‫التمسك بالدفع بسقوط الخصومة‪ 2‬ألن الخطأ في عدم موالة السير في الدعوى لم يكن مرده خطأ‬
‫المدعي أو المستأنف بحسب األحوال ‪.‬‬
‫وقد قضي نقضًا ‪ ،.… :‬يترتب على عدم قيام المستأنف بإعادة إعالن المستأنف عليه وقف السير‬
‫فى االستئناف إلى أن يتم هذا اإلجراء ‪ .‬فإذا انقضت سنة من تاريخ آخر إجراء صحيح من إجراءات‬
‫التقاضي دون أن يقوم المستأنف بهذا اإلجراء جاز للمستأنف عليه أن يطلب الحكم بسقوط‬
‫الخصومة ألن عدم السير فى االستئناف يكون فى هذه الحالة بسبب امتناع المستأنف عن القيام‬
‫بإجراء أوجبه القانون صراحة ‪.‬‬
‫( الطعن ‪ 275‬لسنة ‪ 30‬ق جلسة‪) 1965 /18/3‬‬
‫رفع دعوى السقوط أو إبداء الدفع بسقوط الخصومة‬
‫تنص المادة ‪ 136‬من قانون المرافعات ‪ :‬يقدم طلب الحكم بسقوط الخصومة إلى المحكمة المقامة‬
‫أمامها الدعوى المطلوب إسقاط الخصومة‪ 2‬فيها باألوضاع المعتادة لرفع الدعوى " والنص علي‬
‫حالته يخير المدعي عليه أو المستأنف ضده ‪ -‬بحسب الحال ‪ -‬لالستفادة من تراخي المدعي أو‬
‫المستأنف بين طريقين ‪ ،‬األول أن يتمهل‪ 2‬لحين إعادة مباشرة المدعي أو المستأنف إلجراءات‬
‫الخصومة ‪ -‬بعد اكتمال مدة سقوط الخصومة‪ 2‬مضاف إليها مواعيد المسافة ‪ -‬ويبدي الدفع‬
‫بالسقوط ‪ ،‬الثاني أن يقيم دعوى بسقوط الخصومة لمضي ستة أشهر دون اتخاذ إجراء في الدعوى‬
‫‪ ،‬ويراعي في الحالة الثانية كذ‬
‫‪-295‬مذكرة متخصصة موضوعها الدفع‬
‫ً‬
‫نوعيا‬ ‫بعدم اختصاص المحكمة‬
‫(المواد ‪ 250 ، 249 ، 2 48 ، 45 ، 43 ، 42‬من قانون المرافعات )‬
‫الدفع بعدم اختصاص المحكمة نوعيًا‬
‫ماهية االختصاص النوعي ‪:‬‬

‫االختصاص النوعي هو سلطة المحكمة في الفصل في دعاوى معينه بالنظر الي طبيعة الرابطة‬
‫القانونية محل الحماية أي إلى نوعها ‪ ،‬بصرف النظر عن قيمتها ‪ ،‬وهو نصيب المحاكم من‬
‫المنازعات التي تعرض علي المحاكم ‪ -‬الوسيط في شرح قانون المرافعات الفقيه األستـاذ الدكتور‬
‫فتحي والي الطبعة الثامنة ص ‪. 974‬‬
‫اإلحالة بناء علي عدم االختصاص النوعي وبيان الغاية منه ‪:‬‬
‫اإلحالة كما ذكرنا آنفًا هي نقل الدعوى من المحكمة المرفوعة إليها ابتداء إلى محكمة أخري ‪،‬‬
‫وينظم قانون المرافعات أربع أسباب لإلحالة هي ‪:‬‬
‫أو ًال ‪ :‬اإلحالة بسب عدم االختصاص ‪.‬‬
‫ثانيًا ‪ :‬اإلحالة بسبب اتفاق الخصوم ‪.‬‬
‫ثالثًا ‪ :‬اإلحالة بسبب وحدة الدعوى أمام محكمتين ‪.‬‬
‫رابعًا ‪ :‬اإلحالة بسبب االرتباط ‪.‬‬
‫والحكمة من اإلحالة ‪ -‬عمومًا ‪ -‬االقتصاد في الوقت وفي اإلجراءات والنفقات حتى ال يتحمل المدعي‬
‫أعباء رفع دعوى جديدة ‪.‬‬
‫األساس القانوني للدفع بعدم االختصاص النوعي ‪:‬‬
‫االختصاص النوعي ابتدائيا للمحاكم الجزئية‪ : 2‬مادة ‪ 42‬مرافعات‬
‫تختص محكمة المواد الجزئية‪ 2‬بالحكم ابتدائيًا في الدعاوى المدنية‪ 2‬والتجارية التي ال تجاوز قيمتها‬
‫عشرة آالف جنيه ويكون حكمها انتهائيا إذا كانت قيمة الدعوى ال تجاوز ألفي جنيه ‪.‬‬
‫وذلك مع عدم اإلخالل بما للمحكمة االبتدائية من اختصاص شامل في اإلفالس والصلح والواقي‬
‫وغير ذلك مما ينص علي القانون ‪.‬‬
‫االختصاص النوعي انتهائيا للمحاكم الجزئية ‪ :‬مادة ‪ 43‬مرافعات‬
‫تختص محكمة المواد الجزئية‪ 2‬كذلك بالحكم ابتدائيا مهما تكن قيمة الدعوى وانتهائيا إذا لم تجاوز‬
‫قيمتها ألفي جنيه فيما يلي‪-:‬‬
‫‪ .1‬الدعاوى المتعلقة باالنتفاع بالمياه وتطهير الترع والمساقى والمصارف‪.‬‬
‫‪ .2‬دعاوى تعيين الحدود وتقدير المسافات فيما يتعلق بالمباني واألراضي والمنشآت الضارة إذا لم‬
‫تكن الملكية أو الحق محل نزاع‪.‬‬
‫‪ .3‬دعاوى قسمة المال الشائع ‪.‬‬

‫‪ .4‬الدعاوى المتعلقة بالمطالبة بالجور والمرتبات وتحديدها‪.‬‬
‫االختصاص النوعي لقاضي األمور الوقتية ‪ :‬مادة ‪ 45‬مرافعات‬
‫يندب في مقر المحكمة االبتدائية‪ 2‬قاضي من قضاتها ليحكم بصفة مؤقتة ومع عدم المساس بالحق‬
‫في المسائل المستعجلة التي يخشى عليها من فوات الوقت‪.‬‬
‫أما في خارج دائرة المدينة التي بها مقر المحكمة االبتدائية فيكون هذا االختصاص لمحكمة المواد‬
‫الجزئية‪.‬‬
‫على أن هذا ال يمنع من اختصاص محكمة الموضوع أيضا بهذه المسائل إذا رفعت لها بطريق‬
‫التبعية‪.‬‬
‫االختصاص النوعي للمحاكم االبتدائية ‪ :‬مادة ‪ 47‬مرافعات‬
‫تختص المحكمة االبتدائية في جميع الدعاوى المدنية والتجارية التي ليست من اختصاص محكمة‬
‫المواد الجزئية ويكون حكمها انتهائيا إذا كانت قيمة الدعوى ال تجاوز عشرة آالف جنيه ‪.‬‬
‫وتختص كذلك بالحكم في قضايا االستئناف الذي يرفع إليها عن األحكام الصادرة ابتدائيا من محكمة‬
‫المواد الجزئية أو من قاضي األمور المستعجلة ‪.‬‬
‫كما تختص بالحكم في الطلبات الوقتية أو المستعجلة وسائر الطلبات العارضة وكذلك في الطلبات‬
‫المرتبطة‪ 2‬بالطلب األصلي مهما تكن قيمتها أو نوعها ‪.‬‬
‫االختصاص النوعي للمحاكم االستئناف ‪ :‬مادة ‪ 48‬مرافعات‬
‫تختص محكمة االستئناف بالحكم في قضايا االستئناف الذي يرفع إليها عن األحكام الصادرة ابتدائيا‬
‫من المحاكم االبتدائية‪.‬‬
‫االختصاص النوعي لمحكمة النقض ‪ :‬المواد ‪ 250 ، 249 ، 2 48‬مرافعات‬
‫تختص هذه المحكمة نوعيا بنظر الطعون التي ترفع عن األحكام الصادرة من محاكم االستئناف‪2‬‬
‫الواردة بالمادة ‪ ، 248‬وفي األحكام الصادرة من محاكم االستئناف والمحاكم االبتدائية ( بهيئة‬
‫استئنافية ) في األحوال الواردة بالمادتين ‪ 250 ، 249‬من قانون المرافعات ‪.‬‬
‫المقصود بعبارة (( بالحالة التي تكون التي تكون عليها )) في تنفيذ أمر اإلحالة ‪.‬‬
‫المقصود بالحالة التي تكون عليها الدعوى أن تحال الدعوى بما اشتملت عليه من إجراءات وأحكام‬
‫فرعية وما تم أمام المحكمة المحال منها صحيحًا يبقي صحيحًا ومن ثم يجوز للخصم التمسك به ‪،‬‬
‫وتتابع الدعوى سيرها أما المحكمة المحال إليها علي الحالة التي وقفت عليها أمام المحكمة التي‬
‫أحالتها ‪.‬‬
‫ويقول العميد الدكتور ‪ :‬أحمد أبو الوفا عميد فقه المرافعات " علي المحكمة األخيرة ‪ -‬المحال إليها‬
‫‪ -‬نظر الدعوى بحالتها التي أحيلت بها ‪ ،‬ذلك أن الخصومة‪ 2‬تمتد إلى المحكمة المحال إليها ‪ ،‬وتبقي‬
‫اإلجراءات التي تمت قبل اإلحالة صحيحة بما في ذلك إجراءات رفع الدعوى ‪ ،‬فعلي المحكمة‬
‫المحال إليها أن تتابع نظر الدعوى من حيث انتهت إجراءاتها أمام المحكمة المحيلة ‪ ،‬وينبني علي‬
‫ذلك أنه إذا كانت المحكمة المحيلة قد قضت بإحالة الدعوى إلى التحقيق وسمعت شهود الطرفين أو‬
‫أحدهما ‪ ،‬فإن للمحكمة المحال إليها االعتداد بهذا التحقيق ‪ ،‬وإذا كان حق الخصم في إبداء دفع‬
‫شكلي قد سقط لعدم إبدائه أمام المحكمة المحيلة فال يجوز إبداؤه أمام المحكمة المحال إليها ‪.‬‬
‫وقد قضي نقضًا في هذا الشأن ‪ :‬إذا حكمت المحكمة بعدم اختصاصها أمرت بإحالة الدعوى بحالتها‬
‫الي المحكمة المختصة‪ ، 2‬والمقصود بكلمة " حالتها " الواردة في النص ‪ ،‬أن الدعوى تحال بما‬
‫اشتملت عليه من إجراءات وأحكام فرعية وما تم أمام المحكمة المحيلة صحيحًا يبقي صحيحًا أمام‬
‫المحكمة المحال إليها الدعوى ويجوز للخصم التمسك به ‪ ،‬وتتابع الدعوى سيرها أما هذه المحكمة‬
‫األخيرة علي الحالة التي وقفت عليها أمام المحكمة التي أحالتها "‬
‫( الطعن رقم ‪ 7654‬لسنة ‪ 70‬ق جلسة ‪20/6/2000‬م )‬
‫تكييف الدفع ‪ :‬على المحكمة أن تعطى الدعوى وصفها الحق و تكيفها الصحيح بغض الطرف عن‬
‫التكييف القانوني الذي يطرحه كل من المدعي والمدعي عليه ‪.‬‬
‫تحديد االختصاص النوعي لكل جهة قضائية ‪ :‬تحديد االختصاص النوعي لكل جهة قضائية هي بما‬
‫يوجهه المدعى فى دعواه من الطلبات ‪ :‬العبرة فى تحديد االختصاص النوعي لكل جهة قضائية هي‬
‫بما يوجهه المدعى فى دعواه من الطلبات ‪.‬‬
‫بمبدأ التقاضي على درجتين كقاعدة عامة ‪ :‬إن المشرع قد أخذ بمبدأ التقاضي على درجتين كقاعدة‬
‫عامة إال أنه استثناء من تلك القاعدة والعتبارات خاصة جعل اختصاص محكمة الدرجة األولى‬
‫بالفصل فى بعض الدعاوى انتهائيًا و ال مخالفة فى ذلك للدستور‪.‬‬
‫إن االختصاص بسبب نوع الدعوى أو قيمتها قد أصبح وفقا لقانون المرافعات الجديد من النظام‬
‫العام ومن أجل ذلك تعتبر‪ 2‬مسـألة االختصاص بالنسبة لنوع الدعوى قائمة فى الخصومة ومطروحة‬
‫دائما على المحكمة ويعتبر الحكم الصادر فى الموضوع مشتمال حتما على قضاء ضمني في‬
‫االختصاص ‪.‬‬
‫إذا كان الطاعن يؤسس طعنه على مخالفة الحكم المطعون فيه للقانون فى شأن قواعد االختصاص‬
‫النوعي التي قررها قانون المرافعات الجديد فيما تنص عليه المادة ‪ 45‬منه ‪ ،‬وكانت المادة ‪134‬‬
‫من هذا القانون تنص على أن " عدم اختصاص المحكمة بحسب نوع الدعوى أو قيمتها تحكم به‬
‫المحكمة من تلقاء نفسها ويجوز الدفع به فى أية حالة كانت عليها الدعوى ولو فى االستئناف "‬
‫فإن مؤدى ذلك أن االختصاص بسبب نوع الدعوى أو قيمتها قد أصبح وفقا لقانون المرافعات‬
‫الجديد من النظام العام ومن أجل ذلك تعتبر مسألة االختصاص بالنسبة لنوع الدعوى قائمة فى‬
‫الخصومة ومطروحة دائما على المحكمة ويعتبر الحكم الصادر فى الموضوع مشتمال حتما على‬
‫قضاء ضمني فيه ‪.‬‬
‫( الطعن ‪ 351‬لسنة ‪ 24‬مكتب فني ‪ 10‬صفحة ‪ 101‬بتاريخ‪)1959-01-29 2‬‬

‫تعتبر مسألة االختصاص بالنسبة‪ 2‬لنوع الدعوى قائمة في الخصومة و مطروحة دائما على المحكمة‬
‫ال حتمًا على قضاء ضمني فى شأن االختصاص‬‫و يعتبر الحكم الصادر فى الموضوع مشتم ً‬
‫لما كانت المادة ‪ 45‬من قانون المرافعات قد حددت نصاب محكمة المواد الجزئية‪ 2‬بالدعاوى التى‬
‫تتجاوز قيمتها مائتين و خمسين جنيها و كانت المادة ‪ 134‬منه تنص على " عدم اختصاص‬
‫المحكمة بسبب عدم واليتها أو بسبب نوع الدعوى أو قيمتها تحكم به المحكمة من تلقاء نفسها و‬
‫يجوز الدفع به فى أية حالة كانت عليها الدعوى و لو فى االستئناف‪ " 2‬فإن مؤدى ذلك أن‬
‫االختصاص بحسب نوع الدعوى أو قيمتها ‪ -‬من النظام العام و من أجل ذلك تعتبر مسألة‬
‫االختصاص بالنسبة لنوع الدعوى قائمة فى الخصومة و مطروحة دائما على المحكمة و يعتبر‬
‫ال حتمًا على قضاء ضمني‪ 2‬فى شأن االختصاص ‪ ،‬فإذا كان الثابت‬ ‫الحكم الصادر فى الموضوع مشتم ً‬
‫أن الطاعن طلب بدعواه المقامة أمام محكمة شئون العمال الجزئية فى ‪ 1952/11/4‬الحكم له على‬
‫المطعون عليها بمبلغ ألفى جنيه تعويضا له عن فصله تعسفيا فقضت المحكمة المذكورة فى هذه‬
‫الدعوى برفضها ‪ -‬و أيدت المحكمة االبتدائية "بهيئة استئنافية " هذا القضاء ‪ -‬فإن قضاء محكمة‬
‫الموضوع يعتبر منطويًا على قضاء ضمني‪ 2‬باختصاص المحكمة الجزئية‪ 2‬بنظر دعوى تتجاوز قيمتها‬
‫نصاب تلك المحكمة ‪ -‬و هو قضاء مخالف للقانون ‪ -‬إذ كان يتعين على المحكمة الجزئية‪ 2‬أن تقضى‬
‫بعدم اختصاصها بنظر الدعوى و لو لم يدفع أحد من أطراف الخصومة أمامها بعدم االختصاص ‪-‬‬
‫كما كان يتعين عليها أن تحيل الدعوى إلى المحكمة االبتدائية‪ 2‬اتباعا لنص الفقرة الثالثة من المادة‬
‫‪ 39‬مكررا من القانون رقم ‪ 165‬لسنة ‪ - 1953‬أما وهى لم تفعل وأيدتها المحكمة االبتدائية "‬
‫بهيئة‪ 2‬استئنافيه " فى هذا النظر الخاطئ فإن الحكم المطعون فيه يكون معيبًا بما يستوجب نقضه ‪.‬‬
‫( الطعن ‪ 355‬لسنة ‪ 24‬ق جلسة‪) 1959 /19/11‬‬
‫اتفاق الخصوم علي اختصاص نوعي مغاير‬
‫ما قرره الحكم من انه يترتب على صدور قانون المرافعات وجعله االختصاص النوعي من النظام‬
‫العام أن يصبح‪ 2‬االختصاص لمحكمة القاهرة االبتدائية باعتبارها قد حلت محل محكمة عابدين‬
‫الجزئية المتفق على اختصاصها أص ً‬
‫ال ال مخالفة فيه للقانون ألن مقتضى اتفاق الطرفين على جعل‬
‫االختصاص لمحكمة عابدين " محكمة المدعى " هو نقل االختصاص المحلى من محكمة المدعى‬
‫عليه كما تقضى بذلك القواعد العامة إلى محكمة المدعى المختصة‪ 2‬بحسب قيمة النزاع وهو اتفاق‬
‫جائز سواء فى ظل قانون المرافعات القائم أو الملغى ‪.‬‬
‫( الطعن ‪166‬لسنة ‪ 32‬مكتب فنى ‪ 17‬صفحة ‪ 701‬بتاريخ ‪)1966-03-24‬‬
‫تجاوز حدود االختصاص النوعي ‪.‬‬
‫…‪ ،‬و إذ تنص المادة األولى من هذا القانون على أن " يفوض رئيس الجمهورية فى إصدار‬
‫قرارات لها قوة القانون خالل الظروف االستثنائية‪ 2‬القائمة‪ 2‬فى جميـع الموضوعات التى تتصل بأمن‬
‫الدولة و سالمتها ‪ ،‬و تعبئة كل إمكانياتها البشرية و المادية ‪ ،‬و دعم المجهود الحربي و االقتصاد‬
‫الوطني ‪ ،‬و بصفة عامة فى كل ما يراه ضروريًا لمواجهة هذه الظروف االستثنائية " و مؤدى هذا‬
‫النص أن التفويض يقتصر على المواضيع المحددة به و الضرورية‪ 2‬لمواجهة الظروف االستثنائية‪2‬‬
‫القائمة‪ 2‬و وقتئذ التى أعقبها عدوان يونيو ‪ ، 1967‬و قد صدر هذا التفويض بناء على ما خول‬
‫لمجلس األمة بمقتضى المادة ‪ 120‬من دستور ‪ 1964‬الذى كان معمو ًال به ‪ ،‬و إذ كان القرار‬
‫بالقانون رقم ‪ 84‬لسنة ‪ 1969‬فيما تضمنه‪ 2‬من تشكيل مجلس إدارة لنادى القضاة من رئيس و‬
‫أعضاء بحكم وظائفهم قد صدر فى موضوع يخرج عن النطاق المحدد بقانون التفويض ‪ ،‬و يخالف‬
‫مؤدى نصه‪ 2‬و مقتضاه ‪ ،‬فإنه يكون مجردًا من قوة القانون و يجعله عديم األثر و ال يصلح أداة‬
‫إللغاء أو تعديل أحكام القانون رقم ‪ 32‬لسنة ‪ ، 1964‬لما كان ما تقدم فإنه يتعين إلغاء القرار‬
‫بالقانون رقم ‪ 84‬لسنة ‪ 1969‬فى شأن نادى القضاة و اعتباره كأن لم يكن ‪.‬‬
‫( الطعن ‪ 16‬لسنة ‪ 43‬مكتب فنى ‪ 28‬صفحة رقم ‪ 128‬بتاريخ‪)1977-12-29 2‬‬
‫الطلبات الفرعية وأثرها علي تغيير االختصاص النوعي‬
‫إذا كان الواقع أن الدعوى األصلية قد أقيمت من المطعون عليه على الطاعن فى ظل قانون‬
‫المرافعات الملغى أمام المحكمة الجزئية بطلبات لم تكن من اختصاصها طبقا لنص المادة ‪ 26‬من‬
‫ذلك القانون ‪ -‬إال أن الطاعن لم يدفع بعدم اختصاص تلك المحكمة بنظرها ‪ -‬كما أنه من جهته قد‬
‫أقام على المطعون عليه دعوى فرعية بطلبات تزيد هي األخرى عن نصاب المحكمة الجزئية‪ - 2‬فإن‬
‫كال من الخصمين يعتبر قابال الختصاص تلك المحكمة بنظر كل من الدعويين وتكون تلك المحكمة‬
‫مختصة بنظرهما بناء على هذا االتفاق طبقا للمادة ‪ 27‬من قانون المرافعات الملغى ‪ .‬ولم يكن لتلك‬
‫المحكمة أن تقضى من تلقاء نفسها بعدم اختصاصها بنظر أي من الدعويين ‪ -‬لقيام هذا االتفاق على‬
‫اختصاصها من جهة وألن عدم االختصاص النوعي لم يكن بحسب قانون المرافعات الملغى من‬
‫النظام العام من جهة أخرى ‪ ،‬فإذا كان هذا االختصاص قد ظل معقودا لها إلى أن أصدرت بتاريخ‪/_ 2‬‬
‫_‪___/‬م وقبل نفاذ قانون المرافعات الجديد ‪ -‬حكما بتت فيه فى أساس الخصومة‪ 2‬وكيفت فيه العالقة‬
‫القائمة‪ 2‬بينهما بأنها عالقة مقرض بمقترض ال عالقة بائع بمشتر‪ 2‬ثم ندبت بذات الحكم خبيرا لتصفية‬
‫الحساب على هذا األساس ‪ -‬وبعد أن قدم الخبير تقريره واتضح منه أن ذمة المطعون عليه مشغولة‬
‫للطاعن بمبلغ ‪ 1206‬ج و‪ 6‬م قضت المحكمة فى _‪___/_/‬م ‪ -‬بعد نفاذ قانون المرافعات الجديد ‪-‬‬
‫فى الدعوى األصلية برفضها وفى الدعوى الفرعية بإلزام المطعون عليه بالمبلغ الذى انتهى إليه‬
‫فحص الخبير ‪ ،‬وكان الحكم الصادر من المحكمة الجزئية‪ 2‬بتاريخ _‪___/_/‬م هو حكم قطعي قد أنهى‬
‫الخصومة فى أساسها ‪ ،‬فإنه ال يكون لها أن تقضى بعدم اختصاصها بالحكم بالمبلغ الذي ظهر من‬
‫فحص الخبير ومن ثم ال يكون الحكم المطعون فيه إذ قضى ضمنـا باختصـاص المحكمـة‬
‫الجزئية بنظر الدعوى قد خالف القانون ‪.‬‬
‫( الطعن ‪ 351‬لسنة ‪ 24‬ق ‪ ،‬جلسة ‪) 1959/1/29‬‬
‫الدفع بعدم االختصاص النوعي وعالقته باإلخالل بحق الدفاع ‪:‬‬
‫إذا كانت الطاعنة قد قدمت مذكرة دفعت فيها بعدم اختصاص المحكمة نوعيا بنظر الدعوى كما‬
‫أوردت بها دفاعها فى الموضوع ‪ ،‬وقدمت المطعون عليها مذكرة بردها ‪ ،‬أصدرت المحكمة حكمها‬
‫المطعون فيه فى الدفع والموضوع ‪ ،‬فإنه يبين من ذلك أن الفرصة قد أتيحت للطاعنة إلبداء دفاعها‬
‫الموضوعي وأنها أبدته فعال ‪ ،‬وال يكون هناك بطالن فى اإلجراءات أثر على الحكم ‪.‬‬
‫( الطعن ‪ 129‬لسنة ‪ 34‬مكتب فنى ‪ 18‬صفحة ‪1676‬بتاريخ ‪)1967-11-14‬‬
‫القضاء الضمني‪ 2‬في مسألة االختصاص النوعي ‪:‬‬

‫مؤدى نص المادة ‪ 109‬من قانون المرافعات أن االختصاص بسبب نوع الدعوى أو قيمتها من‬
‫النظام العام ‪ ،‬و لذا فإن مسألة االختصاص بالنسبة لنوع الدعوى تعتبر قائمة فى الخصومة و‬
‫مطروحة دائمًا على المحكمة و يعتبر الحكم الصادر فى الموضوع مشتم ً‬
‫ال حتما على قضاء ضمني‬
‫فى شأن االختصاص ‪.‬‬
‫( الطعن ‪206‬لسنة ‪ 42‬مكتب فنى ‪ 27‬صفحة ‪ 422‬بتاريخ ‪)1976-02-10‬‬

‫إن تشكيل دوائر لنظر قضايا األحوال الشخصية لألجانب يدخل في نطاق التنظيم الداخلي لكل محكمة‬
‫مما تختص به الجمعية العمومية بها ‪ ،‬و ال يتعلق باالختصاص النوعي ‪.‬‬
‫إذا كان القرار الذي أصدرته محكمة االستئناف‪ 2‬بإحالة الدعوى إلى الدائرة المختصة بنظر دعاوى‬
‫األجانب ‪ ،‬ال ينطوى على قضاء بعدم االختصاص ‪ ،‬فال محل للتذرع بحكم المادة ‪ 135‬من قانون‬
‫المرافعات السابق معدله بالقانون رقم ‪ 100‬لسنة ‪ - 1963‬إلثبات الدفع بعدم اختصاص دائرة‬
‫األحوال الشخصية‪ 2‬للمصريين ‪ ،‬ذلك أن تشكيل دوائر لنظر قضايا األحوال الشخصية لألجانب يدخل‬
‫فى نطاق التنظيم الداخلي لكل محكمة مما تختص به الجمعية العمومية بها ‪ ،‬و ال يتعلق‬
‫باالختصاص النوعي ‪.‬‬
‫( الطعن ‪ 21‬لسنة ‪ 39‬مكتب فنى ‪ 25‬صفحة ‪ 123‬بتاريخ ‪)1974-01-09‬‬
‫إذ كانت الدائرة التي أصدرت الحكم فى طلب رد القاضي قد اختصت بنوع معين من القضايا مما‬
‫يدخل فى التنظيم الداخلي لكل محكمة ‪ ،‬فإن ذلك ال يتعلق باالختصاص النوعي للمحاكم و تكون هذه‬
‫الدائرة باعتبارها إحدى دوائر المحكمة االبتدائية مختصة‪ 2‬نوعيًا بالفصل ابتدائيا فى طلب الرد ‪.‬‬
‫( الطعن ‪ 967‬لسنة ‪ 44‬مكتب فنى ‪ 29‬صفحة ‪ 96‬بتاريخ ‪1978-01-05‬‬

‫‪-296‬مذكرة هامة في اإليجارات‬
‫ضد‬
‫و ذلك‬
‫فى الدعوى رقم‪ 0000‬لسنة ‪000000‬مساكن‬

‫كلى ‪،‬‬
‫المحدد لنظرها جلسة يوم الخميس الموافق ‪2009 / /‬م‬
‫الطلبات‬
‫يلتمس المدعى‬
‫عليه الثانى من عدالة المحكمة الموقرة القضاء له برفض الدعوى وإلزام رافعها‬
‫المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة‪0‬‬
‫أوال‬
‫‪ :‬الوقائع‬
‫علي نحيل بشأنها إلى ما جاء باألوراق منعا لإلطاله و التكرار‬
‫حتى ال نثقل أو نطيل على عدالة المحكمة الموقرة و حرصا على وقت عدالتها الثمين‬
‫ثانيا ‪ :‬الدفاع‬
‫بادئ ذى بدئ نقرر بأن المدعى عليه الثانى ‪ ، 0000000000 /‬هو المستأجر وصاحب الحق‬
‫الوحيد على‬
‫المحل عين النزاع ‪ ،‬حيث إمتد إليه عقد اإليجار موضوع الدعوى عن والدها المرحوم ‪/‬‬
‫‪00000000000‬‬
‫‪ ،‬كما تخلى له المدعى عليه األول عن حقه فى إجارة ذلك المحل منذ مدة طويلة ‪،‬‬
‫وبالتالى فان المدعى عليه األول ال صفة له فى الدعوى الماثلة النتفاء صلته بالمحل‬
‫عين النزاع ‪0‬‬
‫والمدعى عليه الثانى يؤسس طلبه الوارد بصدر هذه المذكرة‬

‫برفض الدعوى و إلزام رافعها المصروفات و األتعاب على سند من انتفاء شروط الحكم‬
‫باإلخالء للتكرار فى التأخير فى سداد األجرة ‪ ،‬وذلك لوجود العذر المبرر للمدعى‬
‫عليه الثانى للتأخير فى أداء األجرة ‪0‬‬
‫فالمقرر قانونا أن حالة التكرار فى التأخير فى سداد األجرة ‪ ،‬كسبب لإلخالء‬

‫‪ ،‬ال تتوافر إذا كان هناك عذرا مبررا للمستأجر‬
‫حال بينه‪ 2‬وبين أداءه لألجرة فى مواعيدها ‪0‬‬
‫وفى هذا‬
‫الصدد قضت محكمة النقض بأن ؛‬
‫(‪ " )1‬تكرار التأخير فى الوفاء باألجرة الموجب لإلخالء ‪ 0‬شرطه ‪ 0‬عدم‬
‫وجود مبررات مقبولة للتأخير فى الدعوى الالحقة "‪0‬‬
‫الطعن ‪ 329‬لسنة ‪ 68‬ق ‪ ،‬جلسة‬

‫‪16/6/1999‬م –‬
‫الطعنان ‪ 6420‬و ‪ 6932‬لسنة ‪ 65‬ق ‪ ،‬جلسة ‪28/3/1996‬م ‪0‬‬

‫(‪ ")2‬تكرار تأخر المستأجر عن الوفاء باألجرة الموجب لإلخالء‬
‫من العين المؤجرة ‪ 0‬م‬
‫‪/18‬ب من القانون ‪ 136‬لسنة ‪1981‬م ‪ 0‬المقصود به ‪ 0‬منع المستأجر الذى مرد على عدم‬
‫الوفاء باألجرة فى مواعيدها المرة تلو اآلخرة من إساءة استعمال التيسير المخول له‬
‫بتفادى الحكم باإلخالء ‪ 0‬جواز تفاديه الحكم باإلخالء إذا قدم مبررات مقبولة حالت‬
‫بينه وبين أدائها ‪ 0‬مؤداه ‪ 0‬وجوب تمحيص المحكمة لها وتقول كلمتها فيها إيجابا أو‬
‫سلبا وأن تبين الدليل الذى اقتنعت به لرفض قبولها وإال كان حكمها قاصرا "‪0‬‬
‫الطعن ‪ 2160‬لسنة ‪ 69‬ق ‪،‬‬
‫جلسة ‪14/2/2001‬م –‬

‫‪25/6/2000‬م –‬
‫(‪ )3‬األعذار‬
‫التى يبديها المستأجر فى التأخير فى سداد األجرة ‪ 0‬دفاع جوهرى يتوقف عليه الفصل فى الدعوى‬
‫‪ 0‬علة ذلك ‪ 0‬قبول‬
‫المحكمة عذر المستأجر اعتباره مبررا لتكرار التأخير فى سداد األجرة ‪ 0‬فال يحكم باإلخالء‬
‫للتكرار ‪ 0‬رفض المحكمة هذا العذر ‪ 0‬أثره ‪ 0‬انتفاء المبرر للتأخير ‪ 0‬وجوب الحكم باإلخالء‬
‫‪ 0‬شرطه ‪ 0‬أن تبين المحكمة الدليل الذى استندت إليه فى رفضها للعذر وإال كان حكمها‬
‫قاصر البيان "‪0‬‬
‫الطعن ‪ 863‬لسنة ‪ 74‬ق ‪ ،‬جلسة ‪17/3/2005‬م‬

‫‪2/12/2004‬م‬
‫(‪ " )4‬قيام المستأجر بسداد األجرة قبل إقفال باب‬

‫المرافعة فى الدعوى الالحقة ال تغنى عن وجوب الحكم باإلخالء ما لم يقدم مبررات‬
‫مقبولة لهذا التأخير أو االمتناع ‪ 0‬تقدير ذلك من مسائل الواقع ‪ 0‬استخالص محكمة‬
‫الموضوع به متى أقامت قضائها على أسباب سائغة "‪0‬‬
‫الطعن ‪ 1237‬لسنة ‪ 68‬ق ‪،‬‬

‫جلسة ‪6/6/1999‬م –‬
‫الطعنان ‪ 2797‬و ‪ 2803‬لسنة ‪ 67‬ق‬

‫‪ ،‬جلسة ‪13/12/1998‬م‬
‫وفى دعوانا الماثلة توافر المبرر للمدعى عليه الثانى للتأخير‬

‫فى سداد األجرة فى مواعيدها ‪ ،‬وذلك على النحو التالى ‪:‬‬
‫أوال ‪ :‬توافر عذر المرض لدى المدعى عليه الثانى ‪:‬‬

‫فالمدعى عليه الثانى ‪ ، 000000000 /‬لم يخل بالتزامه بأداء‬
‫األجرة فى مواعيدها ‪ ،‬حيث أن تأخره عن سداد تلك األجرة لم يكن مرجعه المماطلة أو‬
‫التسويف‪ 2‬من جانبه وإنما كان مرجعه عذر المرض الذى آلم به وجعله قعيد الفراش ومنعه‬
‫من الحركة التى هى قوام حرفته ( فسخانى ) ‪ ،‬حيث أنه كان يعانى من انزالق غضروفى‬
‫قطنى وأنه فى حاجة إلجراء عملية جراحية وقد نصحه األطباء بالراحة التامة بالفراش ‪0‬‬
‫ويؤكد ذلك الشهادات المرضية‪ 2‬والمستندات التى تثبت بيقين أن المدعى عليه‬
‫الثانى كان مريضا وان هذا المرض هو الذى حال بينه‪ 2‬وبين أداء األجرة فى مواعيدها ‪0‬‬
‫راجع مشكورا حافظة مستندات‬

‫المدعى عليه‬
‫الثانى ‪ ،‬رقم (‪ )1‬المقدمة بجلسة ‪0/0/2009‬م‬
‫وفى هذا الصدد قضت محكمة النقض بأن ‪:‬‬
‫(‪ )1‬تمسك الطاعن فى دعوى اإلخالء للتكرار فى سداد األجرة بأن تأخره يبرره‬
‫المرض الذى أقعده عن الحركة التى هى قوام حرفته‪ 0‬تدليله على ذلك بالمستندات وطلبه إحالة‬
‫الدعوى إلى التحقيق إلثباته ‪ 0‬دفاع جوهري ‪ 0‬قضاء الحكم المطعون فيه باإلخالء‬
‫استنادا إلى أسباب ال تفيد بمجردها انتفاء المبرر للتأخير فى سداد األجرة وبما ال‬
‫يواجه هذا الدفاع فساد وقصور ‪0‬‬

‫‪16/6/1999‬م‬
‫(‪ )2‬تمسك الطاعنة بأن عذرا قهريا حال دون قيامها بسداد األجرة فى مواعيدها‬
‫لظروف مرض زوجها الخطير وسفرها معه للخارج وانتهى بوفاته خارج البالد ‪ 0‬تدليلها‬
‫على ذلك بالمستندات ‪ 0‬دفاع جوهرى ‪ 0‬إعراض الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع وقضاؤه‬
‫باإلخالء‬
‫دون أن يبين بأسباب سائغة الدليل الذى‬
‫اقتنع به لرفض قبول هذا المبرر ‪ 0‬قصور وإخالل بحق الدفاع "‪0‬‬

‫‪28/4/2004‬م‬
‫(‪ )4‬إذا اطرح الحكم المطعون فيه ما تمسك به الطاعن من أن تأخره فى الوفاء‬
‫باجرة شهر يناير سنة ‪2001‬م يرجع إلى مرض وكيله المفوض منه فى سداد األجرة ودخوله‬
‫المستشفى ومالزمته‪ 2‬الفراش تأسيسا على انه يشترط‪ 2‬أن يكون المبرر قد لحق بالمستأجر‬
‫وليس بوكيله ‪ ،‬فانه يكون قد اخطأ فى تطبيق القانون وحجبه ذلك عن بحث دفاع الطاعن وإخضاع‬
‫المبرر الذى ساقه لتقدير المحكمة فيكون معيبا أيضا بالقصور فى التسبيب "‪0‬‬

‫‪19/5/2004‬م‬
‫لما‬
‫كان ذلك وكان الذى حال بين المدعى عليه الثانى وبين أداءه لألجرة فى مواعيدها هو‬
‫عذر المرض الذى آلم به وأقعده الفراش ومنعه‪ 2‬من الحركة التى هى قوام حرفته ( فسخانى‬
‫) وذلك على نحو ما أوضحنا ‪ ،‬فإن شروط الحكم باإلخالء للتكرار فى التأخير فى سداد األجرة‬
‫تكون منتفية‪ 2‬وبالتالى فإننا نلتمس من عدالة المحكمة الموقرة قبول هذا العذر كمبرر للتأخير‬
‫فى أداء األجرة و القضاء برفض الدعوى و إلزام‬
‫رافعها المصروفات و األتعاب ‪0‬‬
‫ثانيا ‪ :‬رجوع التأخير فى أداء األجرة إلى فعل المدعى ‪:‬‬
‫المقرر فى قضاء النقض أن الوفاء بالدين األصل فيه أن يكون فى محل المدين ‪0‬‬
‫عدم اشتراط الوفاء باألجرة فى موطن المؤجر ‪ 0‬تقاعس األخير عن السعى إلى موطن المستأجر‬
‫القتضاء األجرة عند حلول األجل وتمسك المستأجر بأن يكون الوفاء بها فى موطنه ‪0‬‬
‫مؤداه ‪ 0‬عدم اعتبار المستأجر مخال بالتزامه بالوفاء باألجرة ‪ 0‬المادتان ‪ 347/2‬و‬
‫‪ 586/2‬من القانون المدنى "‬
‫طعن ‪ 1522‬لسنة ‪ 64‬ق ‪ ،‬جلسة‬

‫‪8/1/2001‬م ‪ -‬طعن ‪ 1208‬لسنة ‪ 67‬ق ‪ ،‬جلسة ‪15/11/1999‬م‬
‫طعن ‪ 1517‬لسنة ‪ 73‬ق ‪ ،‬جلسة‬

‫‪26/1/2005‬م ‪ -‬طعن ‪ 1821‬لسنة ‪ 68‬ق ‪ ،‬جلسة ‪15/3/1999‬م‬
‫وفى دعوانا الماثلة‪ -‬فضال عن توافر عذر المرض كمبرر للتأخير فى سداد األجرة ‪ -‬فإن عدم سداد‬
‫األجرة‬
‫فى مواعيدها ال يرجع إلى خطأ أو تقصير أو مماطلة أو تسويف من المدعى عليه الثانى و‬
‫إنما يرجع إلى فعل المدعى نفسه ‪ ،‬حيث أنه لم يسع إليه فى موطنه القتضاء األجرة فى‬
‫مواعيد استحقاقها ‪ ،‬وقد خلت األوراق من ثمة‪ 2‬اتفاق بينه‪ 2‬وبين المدعى عليه الثانى‬
‫يعفيه من هذا السعى ‪ ،‬كما أنه ليس له محل إقامة بالعقار الكائن فيه المحل عين‬
‫النزاع والذى ذكره بصحيفة دعواه الماثلة وهو ؛ " ‪ ،‬شارع ‪" 0000000‬‬
‫‪ ،‬وليس له محل إقامة معلوم بمدينة ‪ ،‬كما أن المدعى عليه الثانى ال يعرف محل إقامة‬
‫المدعى بمحافظة االسكندرية‪0‬‬
‫ويؤكد ذلك أن المدعى عليه الثانى قد قام بعرض األجرة على المدعى عن المدة‬
‫من ‪1/3/2009‬م حتى بموجب إنذار عرض األجرة المؤرخ ‪0/0/2009‬م على العنوان‬
‫الذى ذكره بصحيفة دعواه الماثلة وهو ؛‬
‫" ‪ ،‬شارع ‪ " 0000000‬وذكر فى هذا اإلنذار أن محله المختار مكتب األستاذ‪/‬‬
‫‪ ، 0000‬المحامى ‪ ،‬وكيله فى الدعوى الماثلة ‪ ،‬غير أن المحضر القائم باإلعالن‬
‫قد عاد دون تسليم المبلغ المعروض إليه لإلجابة التى أوردها خلف ذلك اإلنذار والتى‬
‫جاء نصها كالتالى ‪:‬‬
‫" وعليه انتقلت للعنوان المبين ‪ ،‬شارع ‪ ، 000000‬فتبين لنا أن‬

‫هذا العنوان هى محالت مؤجرة وليست سكن شرعى للمعروض عليه حيث تبين أن المعروض عليه‬
‫مقيم باإلسكندرية "‪0‬‬
‫راجع مشكورا إنذار‬

‫العرض المذكور ‪ ،‬بحافظة مستندات‬
‫المدعى عليه الثانى رقم (‪ )2‬المقدمة بجلسة ‪0/0/2009‬م‬
‫والذى كان يحدث هو أن المدعى كان يحضر إلى المدعى عليه‬

‫الثانى بمحله عين النزاع كل فترة زمنية ال تقل عن " سنة‪ " 2‬الستالم األجرة سنويا ‪ ،‬إال أنه فى‬
‫الفترة األخيرة امتنع عن الحضور إلى المدعى عليه الثانى الستالم األجرة حتى يضعه‬
‫موضع المتأخر فى سداد األجرة وحتى يتمكن من إخالءها من المحل عين النزاع ‪ ،‬وقد أقام‬
‫ضد الطالب الدعوى رقم ‪ 00‬لسنة ‪2005‬م مساكن وأحيلت إلى مكتب خبراء‬
‫الحتساب األجرة القانونية وحينما تبين أن األجرة الواردة بالتكليف بالوفاء سند هذه‬
‫الدعوى تزيد عن األجرة القانونية‪ ، 2‬لم ينتظر المدعى حتى يفصل فى هذه الدعوى و إنما‬
‫أقام حال تداولها وقبل الفصل فيها الدعوى رقم ‪ 0000‬لسنة ‪2009‬م مساكن وقضى‬
‫فى الدعوى األولى بعد ذلك بعدم قبول الدعوى لبطالن التكليف بالوفاء ‪ ،‬وفى الدعوى‬
‫الثانية قام المدعى عليه الثانى بسداد جميع مبالغ األجرة المستحقة فى ذمته‪ 2‬للمدعى‬
‫بمحكمة وحضر وكيله واقر بالسداد وقضت المحكمة بانتهاء الدعوى ‪ 0‬ومنذ ذلك‬
‫الحين والمدعى ال يحضر إلى المدعى عليه الثانى الستالم األجرة و ال يعرف له المدعى‬
‫عليه الثانى أى محل إقامة حتى يعرض عليه األجرة عرضا قانونيا ‪0‬‬
‫وقد فوجئ المدعى عليه الثانى بإقامة‬

‫المدعى للدعوى الماثلة ‪ ،‬وعلى الفور قام بعرض األجرة عليه على العنوان الذى ذكره‬
‫بصحيفة دعواه الماثلة بموجب إنذار العرض سالف الذكر إال أن المحضر القائم باإلعالن‬
‫لم يستطع تسليمه المبلغ لإلجابة التى أوردها خلف ذلك اإلنذار و التى أوردنا نصها‬
‫سلفا ‪0‬‬
‫وعلى ذلك فإن تأخر المدعى عليه‬

‫الثانى فى الوفاء باألجرة لم يكن مرجعه خطأ أو تقصير أو مماطلة من جانبه ال سيما‬
‫وأن مبلغ األجرة المتأخر فى ذمته حتى تاريخ إقامة الدعوى ال يتجاوز مبلغ السبعين‬
‫جنيها وهو مبلغ ال يمكن القول بأنه يماطل فى سداده ‪ ،‬وإنما مرجع هذا التأخير إلى‬
‫فعل المدعى نفسه الذى لم يسع إليه فى موطنه الستالم األجرة فى مواعيدها على نحو ما‬
‫ذكرنا سلفا ‪ ،‬وبالتالى فإنه ال يمكن اعتبار المدعى عليه الثانى مخال بالتزامه‬
‫بسداد األجرة ‪ ،‬مما يتعين معه القضاء برفض الدعوى وإلزام رافعها المصروفات و األتعاب‬
‫وفى هذا الصدد قضت محكمة النقض بأن ‪:‬‬
‫(‪ )1‬تمسك الطاعن بعدم سعى المطعون ضده إلى موطنه القتضاء األجرة فى مواعيد‬
‫استحقاقها ودأبه على رفض استالمها منه فقام بعرضها عليه بموجب إنذارات رسمية مما‬
‫يدل على انه لم يخل بالتزامه‪ 2‬بالوفاء باألجرة وتدليله على ذلك بالمستندات ‪ 0‬اطراح‬
‫الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه باإلخالء تأسيسا على انه كان يتعين على‬
‫الطاعن لدى رفض المطعون ضده استالم األجرة السعى للوفاء بها فى مواعيد استحقاقها‬
‫بطريق العرض و اإليداع وأن تخلفه عن ذلك يوجب الفسخ حتما ‪ 0‬خطأ حجبه عن تحقيق دفاع‬
‫الطاعن سالف البيان "‪0‬‬

‫‪10/11/2003‬م‬

‫‪21/2/2001‬م‬
‫(‪ )2‬عرض المستأجر‬

‫األجرة المستحقة خالل الميعاد المقرر قانونا ‪ 0‬م‪ 27 0‬من القانون ‪ 49‬لسنة ‪1977‬م ‪ 0‬إخطاره‬
‫المؤجر على محل قامته الثابت بصحيفة دعوى اإلخالء ‪ 0‬عدم تمام اإلعالن لسبب ال يرجع‬
‫إلى خطأ المستأجر و تقصيره وامتناع المؤجر عن استالمها ‪ 0‬اعتباره مبررا للتأخير فى‬
‫الوفاء بها "‪0‬‬
‫الطعن رقم ‪ 807‬لسنة ‪ 68‬ق ‪ ،‬جلسة‬

‫‪21/12/1999‬م‬
‫(‪ )3‬تمسك الطاعن أمام محكمة االستئناف بأن المطعون ضدها دأبت على تغيير‪ 2‬محل‬
‫إقامته وإنذاره بذلك بما يصلح مبررا لتأخره فى سداد األجرة والتدليل على ذلك‬
‫بالمستندات ‪ 0‬التفات الحكم المطعون فيه عن داللة محاولة عرض الطاعن لألجرة مع عدم‬
‫وجود منا يفيد سعى المطعون ضده لطلب األجرة أو وجود اتفاق يعفيها من هذا ا السعي‬
‫وقضاؤه باإلخالء تسييسا على أن الطاعن قد تكرر منه التخلف عن سداد األجرة ‪ 0‬خطأ فى‬
‫تطبيق القانتون وفساد فى االستدالل "‪0‬‬

‫‪15/11/1999‬م‬

‫‪17/3/2005‬م‬
‫(‪ )4‬تمسك الطاعن بقيام المبرر لتأخره‬

‫فى الوفاء باألجرة لقيامه بعرضها وعدم تمام اإلعالن لعدم إقامة المطعون ضده بالعين‬
‫التى اتخذها موطنا له بالتكليف بالوفاء وصحيفة الدعوى ‪000‬اطراح الحكم المطعون فيه‬
‫هذا الدفاع دون أن يعرض له إيرادا أو ردا ‪ 0‬قصور "‪0‬‬

‫‪14/2/2001‬م‬
‫وعلى ذلك ولما كان المدعى لم يسع إلى‬

‫المدعى عليه الثانى القتضاء األجرة فى مواعيدها على النحو السابق إيضاحه وكان‬
‫المقرر قانونا أن الدين مطلوب وليس محمول ‪ ،‬وكان المدعى عليه الثانى ال يعرف‬
‫عنوانا للمدعى حتى يقوم عرض األجرة عليه قانونا فى ذلك العنوان ‪ ،‬كما انه غير مقيم‬
‫بالعقار الكائن فيه عين النزاع ‪ ،‬فانه ال يمكن اعتباره مخال بالتزامه بسداد األجرة‬
‫‪ ،‬ويكون التخير فى أداء األجرة فى مواعيدها مرجعه هو فعل المدعى نفسه ‪ ،‬مما ينتفى‬
‫معه شروط الحكم باإلخالء للتكرار فى التأخير فى سداد األجرة ‪ ،‬وهو ما يلتمس معه‬
‫المدعى القضاء برفض الدعوى و إلزام رافعها المصروفات واألتعاب ‪0‬‬
‫فلهذا‬
‫و لما تراه عدالة المحكمة الموقرة من أسباب اعدل و إسناد احكم يصمم المستأنف‬
‫ضده على طلباته الواردة بصدر هذه المذكرة ‪0‬‬
‫واهلل ولى التوفيق وهو الهادى إلى سواء السبيل‬
‫وكيل‬
‫المدعى عليه الثانى‬
‫‪-297‬مذكره ايجارات اخالء للتكرار — الرد على الدفع — نصير‬

‫الدائرة ( )‬
‫مذكرة‬
‫بدفاع السيد ‪ ” 2===============/‬مستأنف ضده “‬
‫============”‪ 2‬مستأنف “‬
‫فى القضية‪ 2‬رقم ‪ 471‬لسنة‪ 45‬ق أستئناف عالى بنها‬
‫المحدد لنظرها جلسة يوم الثالثاء الموافق ‪2012 / 10 / 23‬‬
‫نحيل فى بيانها إلى صحيفة الدعوى و الحكم الصادر من محكمة الدرجة األولى منعًا للتكرار‬
‫وحرصًا على ثمين وقت المحكمة ونقصر مذكرة دفاعنا للرد على أسباب األستئناف‬
‫الرد على الدفع ‪ :‬بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل األوران لعدم صيرورة الحكم السابق المقام‬
‫باألخالء نهائيًا‬
‫لما كان المستأنف قد أقام أود أسباب أستئنافه على دفع بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل األوان‬
‫تساندًا إلى القول بأن الدعوى محل األستئناف الماثل باألخالء لتكرار عدم سداد االجرة قد أقامها‬
‫المستانف ضده قبيل صيرورة الحكم الصادر فى الدعوى السابقة المقامة منه نهائيًا بعدم فوات‬
‫ميعاد األستئناف ‪.‬‬
‫بيد أن المستأنف قد فاته أن المشرع قد أستلزم صيرورة‪ 2‬الحكم الصادر فى الدعوى األولى نهائيًا‬
‫فى حالة واحدة وجود منازعة من قبل المستأجر فى األجرة أو أستحقاقها بما يلزم معه التريث حتى‬
‫صيرورة الحكم األول المقام باألخالء نهائى اما بالحكم فيه أستئنافيًا أو فوات ميعاد األستئناف لحكم‬
‫الدرجة االولى ‪.‬‬
‫فى حين أن المشرع ال يستلزم صيرورة‪ 2‬الحكم نهائيًا إذا مثل المستأجر أمام محكمة الدرجة األولى‬
‫ولم يبدى ثمة منازعة فى االجرة أو أستحقاقها و توقى الحكم قبله باألخالء بسدادها بما يعد منه‬
‫تسليمًا بطلبات المؤجر و اقرار بصحة األساس الواقعى و القانونى الذى أقيمت عليه الدعوى ومن‬
‫ثم فال مجال ألستئناف الحكم الصادر فيها لعدم وجود مصلحة فيه و يضحى حكم محكمة الدرجة‬
‫األولى نهائيًا بأقرار المستأجر بهذا ‪ ,‬وقد نحت محكمة النقض هذا المنحى حين قضت بأنه ‪:‬‬
‫مفاد نص المادة ‪ 18‬ب من القانون ‪ 136‬لسنة ‪ 81‬بشأن بعض األحكام الخاصة بتأجير وبيع‬
‫األماكن وتنظيم العالقة بين المؤجر والمستأجر وعلى ماجرى به قضاء محكمة النقض أنه ‪-:‬‬
‫أشترط لتوافر حالة التكرار فى دعوى األخالء بتكرار أمتناع المستأجر أو تأخره فى الوفاء باألجرة‬
‫المستحقة عليه أن يكون التأخير أواألمتناع قد رفعت بشأنه دعوى إخالء موضوعية‪ 2‬أو دعوى طرد‬
‫مستعجلة يتحقق فى أيهما للمحكمة تأخر المستأجر أو أمتناعه عن سداد أجره مستحقه‪ 2‬عليه بالفعل‬
‫غير المتنازع فى مقدارها أو شروط أستحقاق ‪.‬‬
‫ولكنه توفى صدور الحكم باألخالء أو تنفيذ حكم الطرد المستعجل بسداد األجرة المستحقة‬
‫والمصروفات واألتعاب أبات نظرها ثبوت تكرار أمتناع المستأجر أو تأخره فى الوفاء باألجرة‬
‫المستحقة ال يستلزم بالضرورة أن يصدر فى الدعوى السابقة حكم نهائى لم يستلزم المشرع هذا‬
‫الشرط سواء فى القانون رقم ‪ 49‬لسنة ‪ 1977‬أو فى القانون الحالى ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬ومن ثم‬
‫يكفى لتوافر التكرار أن تحقق المحكمة وهى تنظر دعوى األخالء للتكرار من أن المستأجر سبق أن‬
‫تأخر أو أمتنع عن سداد أجرة مستحقة عليه بالفعل وغير متنازع فى مقدارها وأن قام بسدادها مع‬
‫المصاريف واألتعاب لكى يتوفى الحكم باألخالء ‪.‬‬
‫مشار إليه بكتاب مجموعة القواعد التى قررتها محكمة النقض فى تطبيق قوانين اإليجار حتى‬
‫يونيو ‪ 2010‬للمستشار‪ /‬محمد خيرى أو الليل الجزء األول – المجلد الثانى ص ‪. 471‬‬
‫فإذا ما تقرر ذلك وكان الحكم الصادر فى دعوى األخالء األولى التى توقى المستأنف الحكم فيها‬
‫باألخالء بسداد القيمة األيجارية‪ 2‬غير جائز الطعن عليه باألستئناف من قبل المستأنف فى األستئناف‬
‫الماثل لكونه قد قام بسداد القيمة‪ 2‬األيجارية المتأخرة فى الدعوى و لم ينازع فى أساس الدعوى‬
‫القانونى أو الواقعى بثمة‪ 2‬مطعن وعلى ذلك فان حكم الدرجة األولى قد صدر نهائيًا غير جائز الطعن‬
‫عليه من قبله ألنتفاء المصلحة فى الطعن ومن ثم فأنه ال مجال للتذرع بعدم فوات ميعاد األستئناف‬
‫ال قبل أقامة الدعوى محل األستئناف الماثل األمر الذى يكون معه الدفع قد أقيم على غير صحيح‬ ‫كام ً‬
‫القانون بما يتعين رفضه ‪.‬‬
‫الرد على الدفع الثانى ‪ :‬الدفع بأن الدعوى قد أقيمت من غيرال ذى كامل صفة‬
‫كان المستأنف قد تذرع بأن الدعوى محل األستئناف الماثل قد أقيمت من غير ذى كامل صفة حال‬
‫كون المستأنف أحد ورثة المؤجر المرحوم ‪ /‬محمد عبدالمجيد حسانين ‪.‬‬
‫والحق الذى ال مرية فيه وال يأتيه الباطل من بين يديه وال من خلفه فان هذا الدفاع ليس له ثمة ظل‬
‫من الواقع أو القانون ذلك أن الصفة اما أن تكون ثابته لمقيم الدعوى أو منتفيه‪ 2‬تماما إذ ال يوجد ما‬
‫يسمى بالصفة المنقوصه‪ 2‬للمتداعين ‪.‬‬
‫و مهما يكن من أمر فأن المشرع يبيح‪ 2‬ألحد الورثة‪ 2‬التداعى على التركة منفردًا بأقامة دعوى‬
‫األخالء وما شابه ذلك باعتبار ان تلك الدعوى من مستلزمات حفظ المال الشائع بين الورثة و تعود‬
‫بالفائدة على جميعهم‬
‫وقد قضى بأنه ‪:‬‬
‫النص فى المادة ‪ 830‬من القانون المدنى يدل على أن لكل شريك فى الشيوع منفردًا أن يقوم‬
‫بأعمال الحفظ ‪ ،‬لما كان ذلك و كانت الدعوى بطرد الغاصب تندرج ضمن أعمال الحفظ التى يحق‬
‫لكل شريك على الشيوع رفعها ‪ ،‬بالنسبة لكل المال الشائع دون حاجة لموافقة باقى الشركاء و من‬
‫ثم فإذا رفعها منفردًا أحد الشركاء على الشيوع لرد بعض المال الشائع من يد مغتصبه فإنه يجوز‬
‫أن يقضى لذلك الشريك بطلباته برد القدر المغتصب لكل المال الشائع ‪.‬‬
‫بتاريخ ‪1983-12-27‬‬
‫أقامة الدعوى بأخالء المستأجر من أحد ورثة المؤجر دفع المستأجر بعدم قبول الدعوى لعدم‬
‫ال عن باقى الورثة فى ادارة المال الشائع‬ ‫أقامتها من الورثة أجمعين ال سند له أعتبار المدعى وكي ً‬
‫طالما لم يعترض أحد منهم على ذلك ‪.‬‬
‫ال عن باقى‬ ‫فاذا ما تقرر ذلك وكان يحق للمسـانف ضده أقامة دعواه باألخالء باعتباره يقوم وكي ً‬
‫الورثة وأن ما يقوم به من قبيل أعمال األدارة للمال الشائع ومن ثم فانه ال مجال ألثارة هذا الدفع‬
‫حريًا بالمحكمة رفضه‬
‫الرد على الدفع الثالث ‪ :‬األدعاء بوجود منازعة فى األجرة ‪.‬‬
‫لما كان الحكم الصادر فى الدعوى رقم ‪ 205‬لسنة ‪ 2010‬مدنى كلى الخانكة بجلسة ‪30/4/2011‬‬
‫والذى توقى فيه المستأنف الحكم قبله باألخالء بسداد متاخر القيمة األيجارية و المصاريف الفعليه‬
‫وعدم أبداء ثمة دفع أو دفاع يركن غليه فى المنازعة فى القيمة‪ 2‬االيجارية وقد أضحى هذا الحكم‬
‫أقرار قضائيًا بشان القيمة‪ 2‬األيجارية و تحديدها من قبل‬
‫ً‬ ‫ال عن أن السداد فيه يعد‬‫نهائيًا باتًا‪ -‬فض ً‬
‫المستأنف – ومن ثم فانه نزو ُال على حجية االمر المقضى فى الدعوى المذكورة و حجية األقرار‬
‫القضائى بأستحقاق االجرة وقيمتها فى ذات الدعوى بسدادها فانه ال مجال لطرح هذا الدفاع باعتبار‬
‫ان الهدف منه‪ 2‬اطالة امد النزاع والمقرر أنه ‪:‬‬
‫متى كان يبين من الصورة الرسمية‪ 2‬لمحضر جلسة دعوى الطرد المقامة من الطاعن قبل المطعون‬
‫عليه أن ما صدر من هذا األخير لم يكن إقرارا عن واقعة متنازع عليها بل كان قبوال منه إليجاب‬
‫من الطاعن انعقد به االتفاق فعال بين الطرفين على تحديد إيجار الفدان بمبلغ معين فى السنة‬
‫الزراعية فنزل الطاعن عن دعوى الطرد و التزم بمصاريفها تنفيذا لالتفاق الذى انعقد بينهما‪،‬‬
‫وكانت المحكمة إذ لم تعمل أثر هذا االتفاق فى دعوى المطالبة باألجرة أقامت قضاءها على أنه‬
‫إقرار صادر فى دعوى أخرى وال يصح‪ 2‬التمسك به فى الدعوى الحالية ‪ ،‬فانها تكون قد خالفت‬
‫إذا كان الواقع فى الدعوى أن محكمة الموضوع إذ عاملت الطاعنه بإقرارها الوارد فى صحيفة‬
‫دعوى آخرى مرفوعة منها لم تخرج عن مفهوم اإلقرار بأنه إخبار ‪ ،‬و كان اإلقرار قرينة‪ 2‬قانونية‪2‬‬
‫على حقيقة المقر به ‪ ،‬و كانت الطاعنه كما ذكر الحكم المطعون فيه لم تستطع دحض هذه القرينة‪2‬‬
‫بإثبات أن مضمونه غير مطابق للحقيقة ‪ ،‬فإن مؤدى ذلك أن محكمة الموضوع لم تر فيما أبدته‬
‫الطاعنة فى شأن هذا اإلقرار أنه مبنى على خطأ فى الواقع إذ أن ظاهر الحال يكذبه – و الزم ذلك‬
‫أن تعامل الطاعنة بمقتضاه – و من ثم يكون قضاء الحكم المطعون فيه فى هذا الخصوص غير‬
‫منطو على خطأ فى القانون ‪.‬‬
‫بتاريخ ‪1959-03-5‬‬
‫لدفع بعدم جواز نظر الدعوى لسبق الفصل فيها من النظام العام تقضى به المحكمة من تلقاء نفسها‬
‫و علة ذلك إحترام حجية الحكم السابق صدوره فى نفس الدعوى ‪ ،‬و هذه الحجية أجدر باإلحترام و‬
‫أكثر إتصا ًال بالنظام العام من أى أمر آخر يترتب عليه إهدارها تأييد المنازعات و عدم إستقرار‬
‫الحقوق ألصحابها ‪.‬‬
‫بتاريخ ‪1981-1-26‬‬
‫ولما كان ذلك وكان المستأنف قد سبق و أقر بالقيمة األيجارية‪ 2‬و أستحقاقها و قد حمل هذا األقرار‬
‫حكم نهائى بات حائز لحجية األمر المقضى بما يترتب عليه أن هذا الدفاع غير جائز االبداء لحجية‬
‫الحكم السابق بشأنه‪ 2‬فى ثبوت األجرة بما يتعين معه رفض الدفع ‪.‬‬
‫يلتمس المستأنف ضده القضاء برفض األستئناف وتأييد الحكم المستأنف‬
‫‪-298‬مذكره رائعه استئناف ايجارات مستأنف –‬

‫الدائرة(‪ )2‬مساكن‬
‫مذكرة‬
‫بدفاع السيد ‪ ( ================== /‬مستأنف‪)2‬‬
‫ضد‬
‫السيد ‪================= /‬د‪ ( 2‬مستأنف ضده )‬
‫فى القضية‪ 2‬رقم ========‪ 2‬والمحدد لنظرها جلسة األحد الموافق ========‪2‬‬
‫نحيل فى بيانها إلى صحيفة األستئناف ووقائعها وما قدم من مستندات و اوجه دفاع منعًا للتكرار و‬
‫حرصًا على ثمين وقت المحكمة‬
‫يلتمس الدفاع ألغاء الحكم المستأنف لألسباب األتية ‪:‬‬
‫‪ -1‬أنعدام الحكم المستأنف‬
‫‪ -2‬بطالن التكليف بالوفاء‬
‫‪ -3‬تناقض وتضارب أسباب الطعن بالتزوير‪ 2‬و مخالفتها للواقع و المنطق والقانون‬
‫الدفاع‬
‫أو ًال ‪ :‬طلب عدول المحكمة الموقرة عن الحكم الصادر فى الطعن بالتزوير الصادر بجلسة‬
‫‪ 26/3/2013‬لتضارب أسبابه مع التقرير الفنى سند ه‬
‫الثابت بمودنات الحكم الصادر بجلسة ‪ 26/3/2013‬من قبل هيئة المحكة الموقرة و المتضمن الحكم‬
‫برد وبطالن أيصال األجرة المؤرخ فى ‪ 5/12/2009‬أن المحكمة الموقرة قد ركنت فى قضائها أنف‬
‫البيان إلى أن بصمة‪ 2‬األيصال محل الطعن بالتزوير تختلف عن بصمة القوالب المزيلة لأليصاالت‬
‫المؤرخة بتاريخ سابق عليسه عدا المؤرخ فى ‪ 5/1/2009‬األمر الذى حدى بها لقضائها المذكور ‪.‬‬
‫ومهما يكن من أمر فأنه من المؤسف أن ناغت نظر المحكمة الموقرة لوجود أستدالل خاطىء قد‬
‫شاب قضائها و أسبابه المشار إليها لو فطنت المحكمة الموقرة بما أشتهر عنها من تحرى للدقة و‬
‫العدالة و صحيح القانون و المنطق السديد له لربما تغير لديها وجه الرأى فى الدعوى و ألاختلفت‬
‫قناعتها تماما بهذا الشأن وقد قدر الدفاع أنه خير له أن يثير هذا األمر بين يدى قضائكم العادل‬
‫مصداقًا لوصية رسول اهلل صلى اهلل عليه وسلم للفضاة بمراجعة أحكامهم والعدول عنها إذا ما تبين‬
‫لهم وجه للخطأ فيها ‪ ,‬ذلك أن المستأنف ضده وفقا للثابت بتقرير الطعن بالتزوير قد قرر بانه قد فقد‬
‫الختم الخاص به و قد حرر مذكرة بفقده و قد حصر طعنه بالتزوير على األيصال المؤرخ‬
‫‪ 5/12/2009‬المنسوب إليه مدعيا كونه هو األيصال الوحيد الذى زور عليه دون سواه ‪.‬‬
‫وكان تحت بصره و بصرل المحكمة الموقرة و الكافة وفقًا لألوراق باقى األيصاالت المتعددة التالية‬
‫على هذا االيصال حتى ‪ 7/9/2010‬لم يتطرق إليها المستأنف ضده بثمة مطعن بالتزوير‪ 2‬بالرغم من‬
‫أنها قدمت أمامه ‪ ,‬كما كان تحت بصره أيصاالت أخرى سابقة ومنها األيصال المؤرخ فى‬
‫‪ 5/1/2009‬وقد مكنته المحكمة من أتخاذ إجراءات الطعن بالتزويرإال أنه قصر طعنه على األيصال‬
‫المؤرخ فى ‪ 5/12/2009‬عن ديسمبر‪ 2009 2‬دون سواه وهو ما ال يمكن فهمه إال فى اطار كونه‬
‫يقر صراحة بصحة باقى األيصاالت كافة ‪.‬‬
‫ولما كان المستقر عليه قانونًا أن أيصال سداد القيمة‪ 2‬األيجارية قرينة على سداد ما قبله من أجرة و‬
‫أقرار من المستأنف ضده بتقاضى القيمة‪ 2‬األيجارية السابقة وكان المستأنف قد قدم عدد من‬
‫االيصاالت التى تعد قرينة على هذا السداد للقيمة األيجارية كاملة ومن ثم فان الطعن المبدى من‬
‫المستأنف ضده ال يوافق الواقع‬
‫وقد قضى بأنه “‬
‫من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أنه يجوز إثبات صحة الورقة أو تزويرها بكافة الطرق القانونية‪2‬‬
‫و منها القرائن القضائية‪ ، 2‬و من ثم فال على محكمة الموضوع إن هى أقامت قضاءها بصحة الورقة‬
‫على ما إطمأنت إليه من القرائن ما دامت مؤدية إلى ما إستخلصته منها و إذا كان الحكم المطعون‬
‫فيه قد إعتمد فى قضائه بصحة العقد على أن القرائن التى إستند إليها الحكم المستأنف ال تدل على‬
‫تزوير العقد‬
‫بتاريخ ‪1974-1-22‬‬
‫والمقرر بقضاء النقض بشأن األقرار الضمنى أنه ‪:‬‬
‫متى كان الحكم المطعون فيه قد بنى قضاءه برد ما دفع من المعاش بغير حق على أن الطاعن لم‬
‫ينازع فى صرفه المعاش المقرر له وكانت الدعوى قد تناولت جملة وقائع نازع الطاعن فى بعضها‬
‫و لم ينازع فى بعضها اآلخر فإنه يجوز للمحكمة أن تعتبر عدم منازعته بمثابة‪ 2‬التسليم و اإلقرار‬
‫الضمنى بها‬
‫بتاريخ ‪1961-5-4‬‬
‫إستخالص اإلقرار بالحق ضمنًا من األوراق و األعمال الصادرة من الخصم و نفى ذلك هو من‬
‫شئون محكمة الموضوع بشرط أن يتبين كيف أفادت هذه األوراق و األعمال معنى ما إستخلصته‪، 2‬‬
‫و أن يكون هذا البيان سائغًا ‪.‬‬
‫المقرر أن الدعوى إذ تضمنت جملة وقائع لم ينازع الطاعن فى صحتها أمام محكمة الموضوع فإنه‬
‫يجوز للمحكمة أن تعتبر عدم منازعته بمثابة التسليم و اإلقرار الضمنى بها ‪.‬‬
‫بتاريخ ‪1989-12-14‬‬
‫وينبنى على ذلك أن األيصاالت التى أثبت التقرير كونها مطابقة لذات قالب الختم الممهور به‬
‫األيصال المؤرخ فى ‪ 5/12/2009‬موضوع الطعن بالتزوير‪ 2‬سواء السابقة او اللحقة عليه والتى لم‬
‫ال على صخة األيصال و صدوره‬ ‫يبدى بشأنها ثمة طعن بالتزوير من قبل المستأنف ضدهم تعد دلي ً‬
‫من المستأنف ضده لكونه أقر ضمنًا بصحة األيصاالت التى تطابق بصمة‪ 2‬هذا األيصال محل الطعن‬
‫حريًا بالمحكمة الموقرة أن تأخذ بعين األعتبار هذا الدفاع و أن تعدل عن قضائها برد وبطالن‬
‫األيصال‬
‫ال عن أن تحرير مذكرة بالفقد تتضمن أقرار فردى من المستأنف ضده بضياع ختمه ليس بدليل‬ ‫فض ً‬
‫ال يصطنعه لنفسه أحتيا ًال‬ ‫يمكن أن يعول عليه فى ثبوت تلك الواقعة أو كشاهد للتزوير و أنما يعد دلي ً‬
‫على القانون إذ من المتصور‪ 2‬أن يدعى أى شخص كان فقد الختم الخاص به على غير الحقيقة‬
‫والواقع ثم يتبع ذلك أستخدامه فى مواجهة الغير حسنى النية فى أبرام تصرفات يتملص منها فيما‬
‫بعد وبخاصة وانه لم يبدى شواهد لهذا التنزوير المزعوم يمكن الركون إليها بما يتعين معه رفض‬
‫الطعن بالتزوير‪ 2‬و ألغاء الحكم المستأنف ورفض الدعوى ‪.‬‬
‫ثانيًا ‪ :‬أنعدام الحكم المستانف لعدم أنعقاد الخصومة و أعالن المسـانف باى من إجراءاتها أمام‬
‫محكمة الدرجة األولى ‪.‬‬
‫البين من مطالعة الحكم المستأنف أن الحكم الصادر فى دعوى منعدم قانونا ولم تنعقد الخصومة فيه‬
‫أمام محكمة الدرجة األولى لعدم أعالن المستأنف بأى من أجراءاته أو تسلمه أى من أعالناته قانونًا‬
‫ما يؤكد أن كافة تلك اإلعالنات قد تمت عن طريق الغش من جانب المستأنف عليه بالتواطؤ لكون‬
‫األخطارات المرسله باالعالنات لم تسلم إليه مطلقا‬
‫وقد أستقر الفقه والقضاء بهذا الشأن أن الحكم فى حال ثبوت عدم األعالن بصحيفة الدعوى أو بأى‬
‫من أجراءاتها يعد منعدما الحكم غير مستأهل الحماية القانونيه وال األحترام لالزم لألحكام القضائيه‪2‬‬
‫بأعتباره عدم وغير موجود أصال ولم تنعقد خصومته أصال وليس هذا ببدع من عندياتنا ولكن‬
‫المستقر عليه فى قضاء النقض من قديم فقيـــــــــل فى ذلــــــــــــــــك أنــــــــــــــــــــه ‪-:‬‬
‫ص ‪403‬‬
‫هو حكم كاشف له غير منشىءاذ يكشف عن واقعة ماديه حدثت فى الوجود فعال‬
‫‪631‬‬
‫ويكون وجود الخصومه الذى يبداء بأيداع صحيفه الدعوى قلم الكتاب‬
‫زالت الخصومه كأثر للمطالبه القضائيه‪ 2‬ولذلك إذا ما طعن فى الحكم األبتدائى باألستئناف وقضت‬
‫المحكمه بألغائه تأسيسًا على إعالن صحيفه أفتتاح الدعوى ‪ ،‬يتعين عليها الوقوف عند حد تقرير‬
‫أعالن صحيفه الدعوى يؤدى إلى زوال الخصومه التى بدأت معلقه على شرط اإلعالن الصحيح ‪.‬‬
‫ومن ثم فأنه يعد معدومًا الحكم الصادر على من لم يعلن أطالقًا بصحيفه الدعوى أو ثبت أعالنه‬
‫بأجراء معدوم كما لو كان األعالن مزور – ويعد معدومًا أيضًا الحكم الصادر على من أخرجته‬
‫المحكمه من خصومه الدعوى ألنه لم يكن طرفًا فيها وبالتالى ال حجيه له ومواجهته ‪ … .‬ويعتبر‪2‬‬
‫معدومًا الحكم على من توفى أو فقد أهليته‪ 2‬قبل رفع الدعوى‬
‫” من المقــــــــرر فى قضاء هذه المحكمة أن صحيفة إفتتاح الدعوى هما األساس الذى تقوم عليه‬
‫كل إجراءاتها ويترتب على عدم إعالنها عدم إنعقاد الخصومة ‪ ،‬ومن ثم التترتب عليها إجراء أو‬
‫واليلزم الطعن فيه أو رفع دعوى بطـــــــــالن أصلــــــــية بل يكفىإنكاره أو التمسك بعدم وجوده “‬
‫فأذا ما تقرر ذلك وكان الثابت عدم صحة كافة أجراءات األعالن أمام محكمة الدرجة االولى وعدم‬
‫حضور المستانف بأى من جلساتها وكان مؤدى ذلك أنعدام الحكم الصادر فيها بما يتمسك به‬
‫المستأنف بأعتبار هذا القضاء غير موجود قانونا ومنعدم قانونا وفقا لما سبق بما يترتب على ذلك‬
‫من أثار‪.‬‬
‫ثانيًا ‪ :‬بطالن التكليف بالوفاء‬
‫حيث أن الثابت باألوراق كون المستانف قد قدم بمجرد مثوله بين يدى المحكمة الموقرة حوافظ‬
‫مستندات طويت على أيصاالت سداد القيمة‪ 2‬األيجارية عن عدة أشهر ‪.‬‬
‫وكان المستانف ضده قد طعن بالتزوير‪ 2‬على أيصال واحد منها وهو المؤرخ فى ‪ 5/12/2009‬منها‬
‫أختصه بطعنه ذلك بدعوى أنه قد فقد ختمه قبل تحرير هذا االيصــال و أن هذا األيصال ممهور‪2‬‬
‫بخاتم مزور عليه‪.‬‬
‫بيد أن ما فات المستانف ضده كون حافظة مستندات المستانف قد طويت كذلك على أيصاالت أجرة‬
‫ال لثمة طعن من جانب المستأنف ضده بثمة شىء ومنها أيصال سداد القيمة‬ ‫تالية لم تكن مح ً‬
‫األيجارية المؤرخ فى ‪ 5/1/2010‬عن شهر يناير ‪ 2010‬و أيصاالت أخرى حتى سبتمبر‪2010 2‬‬
‫وهذا األيصال تال لأليصال محل الطعن بالتزوير‪ 2‬ومن ثم فانه وجوده يعد قرينة على سداد القيمة‪2‬‬
‫األيجارية عن األشهر السابقة عليه كاملة و اقرار من المستأنف ضده بذلك بأعتباره غير منكور أو‬
‫مجحود من المستأنف ضده ‪.‬‬
‫ومهما يكن من أمر فان التكليف بالوفاء قد شابه البطالن حال كونه قد ثبت أن األنذار المتضمن‬
‫التكليف بالوفاء عن شهر ديسمبر‪ 2009 2‬المقام بشانه‪ 2‬الدعوى الماثلة معلن فى ‪ 6/1/2010‬فى‬
‫حين أن المستأنف قد ثبت سداده القيمة األيجارية حتى نهاية يناير ‪ 2010‬بموجب أيصال سداد‬
‫القيمة األيجارية مؤرخ‪ 2‬فى ‪ 5/1/2010‬أى أن سداد القيمة االيجارية عن المدة المطالب بها وما‬
‫بعدها قد تم قبل التكليف بالوفاء وقبل بدء الخمسة عشر يومًا المحددة للسداد ومن ثم فان الدعوى‬
‫قد أقيمت بتكليف بالوفاء باطل لسبق سداد المستأنف القيمة‪ 2‬األيجارية قبل أعالن األنذار بما يتعين‬
‫معه ألغاء الحكم المستأنف ‪.‬‬
‫يلتمس المستأنف‬
‫قبول األستئناف شك ً‬
‫ال‬
‫ثانيًا ‪:‬او ًال ‪ :‬العدول عن الحكم الصادر بجلسة ‪ 26/3/2013‬و القضاء بصحة األيصال المؤرخ فى‬
‫‪5/12/2009‬‬
‫ثالثًا ‪ :‬وفى الموضوع بألغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددًا برفض الدعوى‬
‫وكيل المستأنف‬
‫‪-300‬مذكره عن المستأنف هل يجوز اثبات مدة‬

‫العقد غير المحدد المده بشهادة الشهود‬
‫محكمة أستئناف بنها‪ ‬‬
‫الدائرة (‪ )2‬س ع‪ ‬‬
‫مذكرة‬
‫بدفاع السيد‪" ====== /‬مستأنف "‬
‫ضد‪ ‬‬
‫السيد‪" ====== /‬مستأنف ضده"‬
‫فى القضية‪ 2‬رقم ‪ 196‬لسنة ‪ 47‬ق‬
‫المحدد لنظرها جلسة الثالثاء الموافق ‪28/10/2014‬‬
‫نحيل فى بيانها الى صحيفة الدعوى وصحيفة األستئناف ومستنداتها المقدمه برفقتها للتكرار‬
‫وحرصًا على ثمين وقت المحكمة الموقرة ‪.‬‬
‫الدفاع‬
‫أو ًال‪ -:‬الدفع بعدم جواز اثبات مدة العقد بشهادة الشهود وفقًا لصراحه نص المادة ‪ 563‬مدنى‪ ‬‬
‫لما كان المشرع قد نص صراحه بالمادة ‪ 563‬من التقنين المدنى على انه "اذا عقد اإليجار دون‬
‫اتفاق على مدة او عقد لمدة غير معينة او تعذر اثبات المدة اعتبر العقد منعقدًا للفترة المعينة لدفع‬
‫األجرة وينتهى بإنقضاء هذه المدة ‪)).....‬‬
‫و لما كان ذلك العقد سند التداعى قد نص على ان مدة العقد ((دائم)) دون تحديد لهذا الدوام وما إذا‬
‫كان قصد به دوام حياة المالك او المستأجر او دوام العقار او دوام الدنيا ذاتها ؟؟؟ ومن ثم فليس‬
‫بمقبول التعسف فى التفسير ورد مدة العقد ألقصى مدى يبيحه القانون دون اسند صحيح سيما وان‬
‫الدوام قد يقصد به دوام ارتضاء اإليجار ذاته من قبل المؤجر ‪.‬‬
‫ومفاد ذلك انه اذا اتفق الطرفان على دوام عقد اإليجار الى المدة التى يريدها احدهما او دوامه ما‬
‫دام المستأجر يدفع األجره او ان العقد مستديم المدة فأنه يكون فى حكم غير المعين المدة وتكون‬
‫العبرة بالمدة التى يعينها القانون وهى الفترة المعينة لدفع األجرة وال محل للقول بوجوب تدخل‬
‫القاضى لتحديد مدة العقد بتسع وخمسين عاما ذلك انه يمتنع‪ 2‬على القاضى اعما ًال للمادة ‪ 147‬مدنى‬
‫التدخل لتعديل اراده المتعاقدين اال لسبب يقره القانون ولو أرتاى المشرع ان يتدخل القاضى لتحديد‬
‫حد اقصى لمدة عقد اإليجار كما فى حق الحكر لنص على ذلك صراحه ومن ثم فال محل للقياس‬
‫واألجتهاد مع وجود نص المادة ‪ 563‬مدنى‬
‫لما كان ذلك ومن ثم فإن العقد يعتبر غير معين المدة وال محل لتدخل القاضى لتحديد مدة العقد بتسع‪2‬‬
‫وخمسين سنة‪ 2‬مع وجوب اعمال المادة ‪ 563‬مدنى التى تعتبر ان اإليجار منعقد للفترة المعينة لدفع‬
‫األجرة ‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬عجز شهود المستانف ضده عن أثبات مدة العقد‪ ‬‬
‫لما كان الثابت بأقوال شهود المستأنف ضده عجزهم عن أثبات مدة العقد تماما حسبما ورد بأقوالهم‬
‫وما يستخلص منها بوضوح تام ال لبس فيه و ال أبهام االتى ‪ :‬‬
‫‪ -1‬أن الشاهد االول للمستأنف ضده " و هو شاهد على العقد" قد قرر بانه ال يعرف مدة العقد‬
‫سوى انه دائم و أنهم لم يتفقوا على وقت معين له و أن رجب ربنا وسع عليه وتزوج‪ 2‬بها ‪ .‬‬
‫‪ -2‬الثابت من أقوال الشاهد الثانى "شقيق كال المتعاقدين وشاهد العقد" أنه قرر أنه هيقعد فيها لحد‬
‫ربنا ما يوسع عليه ؟؟ وهى مؤكد مدة ال يمكن تحديدها قضاء ‪ ,‬وقرر كذلك بأنه كتب "ان العقد دائم‬
‫غير محدد المدة "‪ ,‬فكيف نستطيع نحن أن نحددها مع أقوال شهود العقد ذاته التى ال تحدد مدى‬
‫للعقد يمكن التعويل عليه سوى (فرج اهلل) أو إلى (ما شاء اهلل ) كما قرر الشاهد فى أقواله ( أو يقعد‬
‫فيها على طول مااحنا عايشين مع بعض واحنا اخوات)‬
‫وينبنى على ذلك أن أقوالهم تعزز ما سطره المستأنف بصحيفة دعواه إذ أنهم كشاهدى عقد و‬
‫حاضرين ألفراغ إرداة المتعاقدين فيه قد جزما بأنهما ال يعرفان مدة للعقد و أنه موقوت بفرج اهلل‬
‫على المؤجر أو عثوره على سكن " وقد بنى عقار كامل لنفسه " او أنه أبرم العتبارات االخوة‬
‫طالما عايشين مع بعض بما يترتب‪ 2‬عليه أن المحكمة الموقرة ال تستطيع الجزم بمدة للعقد ويتعين‬
‫معه أعمال نص المادة ‪ 563‬من التقنين المدنى و القضاء للمستأنف بطلباته ‪.‬‬
‫نلتمس إلغاء الحكم المستأنف و القضاء بطلبات المستأنف‬
‫‪-301‬موضوع‪ :‬مذكرة فى دعوى إيجارات‬

‫محكمة ‪00000000000000‬‬
‫الدائرة ( ‪ ) 000000000‬مدني مستأنف‬
‫مذكــــرة دفــــاع‬
‫مقدمة من‪:‬‬
‫السيد ‪ 0000000000000000000000000000000000 /‬مستأنف ضده‬
‫السيد ‪0000000000000000000000000000000000000000 /‬مستـأنــف‬

‫في االستئناف‪ 2‬رقم ‪ 0000000000‬لسنة ‪ 0000000000000‬والمحدد لنظره جلسة‬
‫‪00000000000‬‬
‫(( الوقـائــــع ))‬
‫تخلص واقعات التداعي في الدعوى رقم ‪ 0000000‬لسنة ‪ 000000000000‬مدني حدائق القبة‬
‫في أن المستأنف ضده كان قد أقام دعواه بموجب صحيفة وأعلنت قانونا للمستأنف ابتغاء القضاء‬
‫بإخالئه من حجرتين وصالة وحمام المبينة‪ 2‬بالصحيفة وتسليمها للمدعى له خالية من األشياء‬
‫األشخاص ‪ 0‬على سند من أن المستأنف يستأجر الحجرتين المبينة بصدر صحيفة دعواه بموجب‬
‫عقد اإليجار المؤرخ ‪ 1/9/2001‬نظير أجره شهرية‪ 2‬قدرها ستون جنية‬
‫وحيث انه بتاريخ ‪24/1/2001‬تم تحرير عقد اإليجار سند الدعوي بين المستأنف والمستأنف‪ 2‬ضده‬
‫وحيث انه لم يكن في نية‪ 2‬المتعاقدين وقت تحرير العقد تحديد مدة معينه‪ 2‬وتم التوقيع علي العقد من‬
‫الطرفين وتركوا المكان المخصص لكتابة المدة بالعقد بدون تحديد وبجلسة عرفيه الحقة علي‬
‫تاريخ تحرير العقد سالف الذكر تم االتفاق بين الطرفين شفويا علي تحديد مدة العقد بسنة‪ 2‬فقط(أن‬
‫مدة اإليجار هي من تاريخ ‪ 1/9/2001‬لغاية ‪ )1/8/2002‬ومن المتفق عليه بين عامة الناس أن‬
‫نسخة عقد اإليجار محل االهتمام هي تلك النسخة التي تكون بيد المالك مما دعي الطرفين إلي‬
‫االتفاق علي تحديد المدة بنسخة‪ 2‬عقد المالك دون تحديدها بالنسخة االخري من العقد وترك عقد‬
‫المستأجر حتى االن بدون كتابة بند المدة‪ .‬وحيث ان مدة العقد المتفق عليها قد انتهت مما حدا‬
‫بالمستأنف‪ 2‬ضده الي رفع دعواه بطلب طرد المستأجر النتهاء مدة اإليجار‬
‫وبجلسة ‪ 12/9/2005‬وأمام محكمة مدني حدائق القبة طلب المستأنف ضده إضافة سبب جديد‬
‫لإلخالء وهو عدم سداد القيمة‪ 2‬االيجارية وذلك الن المستأنف لم يقم بسداد القيمة‪ 2‬االيجارية اعتبارا‬
‫من ‪ 1/11/2001‬حتى ‪ 30/8/2005‬بإجمالي مبلغ ‪ 60‬جنيه شهريا في ‪ 46‬شهرا باجمالي مبلغ‬
‫‪ 2760‬جنيه باالضافة كذلك الي عدم سداده لإليجار حتي وقتنا هذا‬
‫ومن الوقائع نعرج الدفاع ‪0‬‬
‫(( الـــــــــدفــاع ))‬

‫اوال‪:‬تحقق الشرط الصريح الفاسخ المنصوص عليه بالبند الرابع من العقد‪.‬‬
‫أن مفاد المادة‪ 563‬من القانون المدني من انتهاء اإليجار المنعقد للفترة المبينة‪ 2‬لدفع األجرة‬
‫بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذ هو نبه‪ 2‬على المتعاقد اآلخر باإلخالء في‬
‫المواعيد المبينة بالنص‪ ،‬أن التنبيه‪ 2‬الصادر ممن يملك ذلك هو عمل قانوني من جانب واحد يتحقق‬
‫أثره بمجرد أن يعلن عن أرادته في انتهاء العقد إلى المتعاقد األخر فتنحل تبعا لذلك الرابطة العقدية‬
‫التي كانت قائمة بينها بعد فترة معينة‪0‬‬
‫وكان تحديد هذه المدة مقررا لمصلحة الطرف الموجه إليه التنبيه‪ 2‬حتى ال يفاجأ بما لم يكن في‬
‫حسبانه قبل أن يتهيأ لمواجهة ما يترتب‪ 2‬على ذلك من وضع جديد ‪0‬‬
‫فإذا ما تحقق هذا األمر انقضى العقد فال يقوم من بعد إال بإيجاب وقبول جديين‪0‬‬
‫وبأنذال نص المادة ‪ 563/3‬من القانون المدني على واقعات االستئناف الماثل نجد أن المستأنف قد‬
‫أقام استئناف على غير سند من الواقع أو القانون ونجد أن الحكم المستأنف قد أصاب صحيح‬
‫القانون ‪0‬‬
‫سيما و أن عقد اإليجار المؤرخ‪ 1/9/2001‬سند الدعوي المستأنف الحكم الصادر فيها والمثبت‪2‬‬
‫بالبند الرابع منه‪ 2‬على انه ‪-:‬‬
‫" اذا تاخر المستأجر عن دفع اإليجار في المواعيد المحددة ولو المدة قسط واحد فللمالك الحق أن‬
‫يلزمه بدفع االجره والمصاريف‪ 2‬الرسمية‪ 2‬وغير الرسمية التي تلزم فيها اذا اقيمت دعوي عليه وله‬
‫أيضا الحق في ان يفسخ العقد بدون الحصول علي حكم قضائي لهذا الفسخ وبدون اجراءات رسمية‬
‫وقد قبل المستاجر بهذه الشروط بدون احتياج للموافقة معه بذلك ‪0‬‬
‫وقد أجمع الفقه على انه ‪:‬‬
‫يلتزم المستأجر باألجرة كلها ولو لم ينتفع بالعين فعال طالما قد وضعت تحت تصرفه‪ 2‬بحيث يستطيع‪2‬‬
‫االنتفاع بها دون عائق على الوجه المقصود‬
‫كما نصت ايضا المادة ‪ 157‬من القانون المدني فقرة ( ‪- : ) 1‬‬
‫( في العقود الملزمة للجانبين اذا لم يوف احد المتعاقدين بالتزامة ‪ ،‬جاز للمتعاقد االخر بعد اعذارة‬
‫المدين ان يطالب بتنفيذ العقد او بفسخة مع التعويض في الحالتين ان كان لة مقتضي )‬
‫وحيث يشترط لقيام الحق بالفسخ بوجة عام أي سواء كان قضائيا ام اتفاقيا توافر ثالث شروط ‪:‬‬
‫اولها ‪ - :‬ان يكون العقد الذي يربط الطرفين من العقود الملزمة للجانبين ‪0‬‬
‫وثانيها ‪ - :‬ان يتخلف احد الطرفين عن تنفيذ التزامة ‪0‬‬
‫وثالثهما ‪ - :‬عدم تقصير‪ 2‬طالب الفسخ في تنفيذ التزامة ‪0‬‬
‫( السنهوري بند ‪ 446‬حجازي بند ‪ – 591‬جمال زكي بند ‪ – 209‬الرقاوي بند ‪) 77‬‬
‫وحيث قضت محكمة النقض ‪- :‬‬
‫” يلزم في الشرط الفاسخ الصريح الذي يسلب المحكمة كل سلطة في تقدير اسباب الفسخ ان تكون‬
‫صيغتة قاطعة في الداللة علي وقوع الفسخ حتما ومن تلقاء نفسة بمجرد حصول المخالفة الموجبة‬
‫لة ‪"0‬‬
‫( ‪ – 20/3/1967‬م نقض م ‪) 859 – 18‬‬
‫وقضت ايضا ‪- :‬‬
‫" والقانون ال يشترط ألفاظا معينة للشرط الفاسخ الصريح والنص في العقد علي ترتيب‪ 2‬اثار الفسخ‬
‫بغير حاجة الي تنبيه‪ 2‬أو إنذار أو إخطار بمجرد حصول المخالفة لشروط العقد يقوم مقام النص علي‬
‫الشرط الصريح الفاسخ بلفظة ‪ 0‬وال سبيل‪ 2‬لمحكمة النقض علي محكمة الموضوع في هذا التفسير‬
‫ما دامت عبارة العقد تحتمل المعني الذي أخذت به ‪" 0‬‬
‫ثانيا‪ :‬إقرار المستأنف بإعالنه بشواهد التزوير بأن نية‪ 2‬المتعاقدين اتجهت اثناء تحرير العقد لعدم‬
‫تحديد مدة معينة لعقد اإليجار مما يجعله وطبقا لنص الماده‪ 563/1‬من القانون المدني منعقدا للمدة‬
‫المحددة لدفع األجرة‬
‫(مرفق حافظة مستندات )‬
‫وفي ذلك قضي ‪:‬‬
‫" مفاد نص المادة ‪ 563/1‬من القانون المدني أنه كلما تعذر معرفة الوقت الذي جعله المتعاقدان‬
‫ميقاتا ينتهي‪ 2‬إليه العقد بأنه لم تحدد له مدة انتهى بانتهائها ‪ ،‬أو عقد لمدة غير معينه بحيث ال يمكن‬
‫معرفة التاريخ الذي ينتهي إليه على وجه التحديد أو ربط انتهاؤه بأمر غير محقق الوقوع ‪ ،‬أو‬
‫استحال معرفة التاريخ الذي قصد المتعاقدان أن يستمر‪ 2‬اليه‪ 0‬ففي هذه الحاالت جميعا ال يمكن‬
‫معرفة متى ينتهي‪ 2‬العقد وحال لما يمكن أن ينشأ عن هذا من منازعات تدخل المشرع بالنص على‬
‫اعتبار العقد منعقد للفترة المحددة لدفع االجرة‪ 0‬وإذ كانت الطاعنة – المستأجرة لم تقدم ما يثبت‬
‫صدور قرار بنزع ملكية األرض المؤجرة فأن ما ذهب إليه الحكم من أن االتفاق على اعتبار مدة‬
‫العقد ممتدة حتى صيرورة قرار نزع الملكية منها‪ 0‬هو أمر مستقبل‪ 2‬غير محقق الوقوع‪ 0‬مما يعتبر‬
‫معه عقد اإليجار في حكم المؤيد بمعنى أن مدته تصبح‪ 2‬غير معروفه هذا الذي أورده الحكم يجعل‬
‫العقد طبقا لنص المادة ‪ 563/1‬من القانون المدني سالف الذكر منعقدا للفترة المعينة‪ 2‬لدفع األجرة‬
‫وهى كل شهر ‪ ،‬وال محل الفتراض مده للعقد طالما كانت عباراته ال تدل عليها ولم يرد نص بشأنها‬
‫أو القياس على نص خاص بحالة أخرى وأخذا بنص ورد في مشروع التقنين المدني ثم أستبعد ‪0‬‬
‫" الطعن رقم ‪ 591‬لسنة‪ 49‬ق ‪ +‬جلسة ‪ 5/3/1980‬س‪ 31‬ص‪" 741‬‬
‫" مفاد النص في المادتين ‪ 563 ، 558‬من القانون المدني يدل على أن المشرع استلزم توقيت عقد‬
‫اإليجار وأعتبر المدة كافيه وأنه‬
‫إذا عقد العقد دون اتفاق على ميقات ينتهي فيه اإليجار أو تعذر إثبات المدة المدعاة أو عقد لمدة‬
‫غير معينة بحيث ال يمكن معرفة تاريخ انتهاء اإلجارة على وجه التحديد كأن ربط انتهاؤها بأمر‬
‫مستقبل غير محقق الوقوع يتعين اعتبار العقد منعقدا للفترة المعينة‪ 2‬لدفع األجرة ويكون لكل من‬
‫المتعاقدين الحق في انتهاء العقد بعد التنبيه‪ 2‬على األخر باإلخالء في المواعيد المبينة‪ 2‬بنص المادة‬
‫‪ 563‬سالفة البيان "‬
‫(الطعنان ‪ 773 ، 766‬لسنة ‪56‬ق " هيئة قضائية " جلسة ‪)23/2/1993‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 1503‬لسنة ‪60‬ق – جلسة ‪) 14/7/1994‬‬
‫( الطعن رقم ‪ 1760‬لسنة ‪54‬ق‪ -‬جلســـة ‪) 9/5/1988‬‬
‫(الطعن رقم ‪ 566‬لسنة ‪50‬ق‪ -‬جلســـــة ‪) 27/6/1985‬‬
‫ثالثا‪:‬المستأنف ضده طلب إضافة سبب جديد لطلب اإلخالء وهو عدم سداد القيمة االيجارية‪:2‬‬
‫حيث أن المستأنف لم يقم بسداد األجرة القانونية‪ 2‬المتفق عليها من‪ 1/9/2001‬وحتي االن‪.‬‬
‫دعوى إخالء المستأجر لعدم سداد األجرة استحقاق اجرة متجددة فى ذمتة اثناء نظر الدعوى ال يعد‬
‫طلبا جديدا اليجوز ابداؤة امام محكمة االستنا ف التزام المحكمة بنظرة دون طلب من الطاعن المحل‬
‫لتكليف المستاجر بالوفاء مخالفة ذلك‪،‬خطأ علة ذلك‪.‬‬
‫القاعدة‪ :‬اذا كان الثابت باألوراق ان الطاعن استند فى طلبة اخالء الشقة محل النزاع الى قعود‬
‫المطعون ضدة عن اد ا ء كامل االجرة المستحقة وليس لعدم سداد قدر معين منها مما الزمة ان‬
‫استحقاق اجرة متجددة فى ذمة المطعون ضدة اثناء سير الدعوى ‪ ،‬اليعد طلبأ جديدأ فيها اليجوز‬
‫ابداؤة أمام محكمة االستنئناف‪ ، 2‬وانما هو دليل فى الدعوى تلزم المحكمة بالنظر فية واعمال أثرة‬
‫فيها دون موجب لقيام الطاعن بتكليف المطعون ضدة بأداء ما استجد فى ذمته من اجرة لتحقق‬
‫العله من التكليف من باب اولى ببلوغ االمر مبلغ الخصومه‪ 2‬القضائيه المؤسسه‪ 2‬على ذلك التاخير‬
‫وتمسك المؤجر بطلب االخالء لقيام سببه‪ . 2‬واذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واقام قضاءة‬
‫برفض الدعوى االخالء على ان المستأجر المطعون ضده قام بسداد االجرة المستحقه عن الفترة‬
‫من ‪ 19 / /‬حتى ‪ ، 19 / /‬والتي لم تشمل الوفاء بما استجد من اجرة حتى قفل باب المرافعه امام‬
‫محكمه االستئناف بتاريخ‪ ، 25/11/1992 2‬رغم ان التكليف بالوفاء يتضمن ما يستجد منها عن‬
‫األشهر الالحقه للمدة الواردة به ‪ ،‬فان الحكم يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون ‪.‬‬
‫رقم النقض‪ :‬الطعن المقيد برقم ‪ 412‬لسنه ‪ 1993‬وبجدول المحكمة برقم ‪ 412‬لسنة ‪ 63‬ق‬
‫تاريخ النقض‪10/1/1999 :‬‬
‫السنة‪1993 :‬‬
‫المحكمة‪ :‬محكمة النقض‪ -‬إخالء‬
‫ومن جماع ما تقدم ينتهي‪ 2‬المستأنف ضده إلى الطلبات‪.‬‬
‫(الطلـــــــبات)‬
‫رفض االستئناف‪ 2‬وتأييد الحكم المستأنف ‪0‬‬
‫وفقكم اهلل لما فيه الحق والعدل‬
‫وكيل المستأنف ضده‬
‫‪-302‬مذكره فى قضية ايجارات مدعى عليه‬
‫بدفاع السيد ‪ 2”================= /‬مدعى عليه “‬

‫ضد‬
‫السيد ‪ ”==================== /‬مدعــــــــى “‬
‫في الدعوى رقم === لسنة‪ 2007‬إيجارات ا===‬
‫والمحدد لنظره جلسة األحد الموافق =====‬
‫أقام المدعى دعواه بصحيفة أودعها قلم كتاب المحكمة وأعلنت قانونًا للمدعى عليه طلب في‬
‫ختامها الحكم بإخالء المدعى عليه من الشقة المبينة‪ 2‬الحدود والمعالم بصدر الصحيفة المستأجرة‬
‫بالعقد المؤرخ ‪ 2/12/1991‬وتسليمها إليه خالية من األشخاص والشواغل وبالحالة التي كانت‬
‫عليها وقت التعاقد مع إلزام المدعى عليه بالمصاريف‪2‬‬
‫و ذلك على سند من القول المبطل المجافى للحقيقة والواقع أنه بموجب عقد إيجار مؤرخ في‬
‫‪ 2/12/1991‬يستأجر المدعى عليه ماهية الشقة الكائنة بالعقار ش عمر بن عبد العزيز عزبة‬
‫النوار– الخصوص لقاء قيمة إيجازية شهرية‪ 2‬قدرها ‪ 55‬جنيه‪0‬‬
‫واستطرد إلى حد الزعم بأن المدعى عليه قد تخلف عن سداد القيمة االيجارية عن المدة من‬
‫‪ 1/3/2005‬حتى ‪ 30/11/2006‬وأصبحت ذمته مشغولة بدين األجرة عن تلك الفترة بمبلغ ‪1155‬‬
‫ال عما يستجد من أجرة قانونية وكذا رسم النظافة البالغ ‪ 23.10‬ج ‪ .‬األمر الذي دعاها إلى‬ ‫جنيه فض ً‬
‫أعذاره رسميًا باإلنذار الذي تسلمه بتاريخ ‪ 10/12/2006‬ثم من بعد ذلك أقام دعواه‬
‫وإذ تداولت الدعوى بالجلسات مثل خاللها طرفي التداعي قدم المدعى عليه حافظة مستندات طويت‬
‫إيصاالت بسداد القيمة االيجارية عن ذات الفترة من ‪ 1/9/2005‬حتى ‪ 1/9/2006‬إلى من يدعى‬
‫عاطف عابدين ( أبن عم المدعى ووكيله ) وقرر بأنه فد أوفى بالقيمة اإليجازية إليه بوصفه‪ 2‬وكي ً‬
‫ال‬
‫عن المدعى وأن هناك وفاء سابق عن ذلك إليه من قبل المدعى عليه ومن قبل بعض السكان ‪.‬‬
‫الدفاع‬
‫بطالن التكليف بالوفاء‬
‫لبراءة ذمة المدعى عليه من دين االجرة‬
‫الحق الذي ال مرية فيه وال يأتيه الباطل من بين يديه و ال من خلفه أن ما قدمه بين يديه من‬
‫إيصاالت دالة على قيامه بالوفاء بالقيمة‪ 2‬االيجارية إلى أبن عم المدعى والذي يقوم بتحصيل القيمة‪2‬‬
‫ال عنه مبرئ لذمه المدعى عليه على النحو التالي ‪.‬‬ ‫االيجارية لصالحه بوصفه وكي ً‬
‫‪ -1‬الثابت من واقع صحيفة الدعوى أن المدعى عليه يقيم بمركز سمسطا – مركز دشنا – محافظة‬
‫قنا أقامة دائمة ‪ ,‬وهو بتلك المثابة ال يحضر القتضاء القيمة االيجارية من شاغلي العين‬
‫ال عنه منذ أعوام‬ ‫ومستأجريه لبعد المسافة ‪ ,‬وقد أعتاد المستأجرين السداد ألبن عمه بوصفه وكي ً‬
‫دون ثمة‪ 2‬اعتراض منه ‪.‬‬
‫الثابت من واقع اإليصاالت المقدمة من المدعى عليه بجلسة اليوم أن تلك اإليصاالت والصادرة‬
‫أيضًا عن أبن عم المدعى عليه عن فترات سابقة ترجع إلى أعوام سابقة لم يطالب بها المدعى‬
‫بالقيمة االيجارية مطلقًا بالرغم من أن السداد يجرى للشخص المذكور بما يعنى إقراره ضمنًا‬
‫بصحة هذا السداد و ترتيب‪ 2‬أثاره في براءة الذمة للمدعى عليه وحين أقام دعواه قد طالب خاللها‬
‫بالقيمة االيجارية عن أعوام ‪ 2006 , 2005‬دون ماعدا ذلك من قيمة إيجارية سابقة على تلك‬
‫الفترة وكأنه بهذا التقرير يسلم للمدعى عليه بأنه قد قام بسداد القيمة اإليجازية له عن أشهر سابقة‬
‫على األشهر المطالب بها ‪.‬‬
‫‪ -2‬كما أن العديد من المستأجرين يقومون بسداد القيمة االيجارية ألبن عم المدعى عليه ووكيله‬
‫دون ثمة‪ 2‬ممنعة من جانب المدعى في هذا السداد أو أقامة أي دعوى قبلهم باإلخالء ‪.‬‬
‫ومهما يكن من أمر فإن تلك الوقائع تؤدى إلى بطالن التكليف بالوفاء من جانب المدعى لكون‬
‫الوفاء ألبن عمه الذي يقوم بتحصيل‪ 2‬األجرة لصالحه ينفذ صحيحًا وفقًا للقانون في حقه باعتباره‬
‫بدوره قد عزز من هذا المظهر بأرتضاه الوفاء لهذا الشخص طوال تلك السنوات و وإقراره‬
‫ال عنه في استالم القيمة‪ 2‬اإليجازية وأن مسلكه الحالي في الدعوى الماثلة ال‬ ‫للمستأجرين بأنه وكي ً‬
‫يخلو من سوء النية‪ -‬وليس هذا األمر ببدع من عندياتنا وإنما هو ما قررته الهيئة‪ 2‬العامة المدنية‪2‬‬
‫بمحكمة النقض وحسمته‪ 2‬حين عرض عليها مثل هذا النزاع وقضت في ذلك بأن ‪:‬‬
‫( األصل فى العقود أنها ال تنفذ إال فى حق عاقديه ‪ ،‬وأن صاحب الحق ال يلتزم بما صدر من غيره‬
‫من تصرفات بشأنها ‪ ،‬إال أنه بإستقرار نصوص القانون المدني يبين أن المشرع قد أعتد في‬
‫تطبيقات هامة بالوضع الظاهر العتبارات توجبها العدالة وحركة التعامل في المجتمع وتنضبط‬
‫جميعًا مع وحدة علتها واتساق الحكم المشترك فيها بما يحول ووصفها باالستثناء وتصبح‪ 2‬قاعدة‬
‫واجبة اإلعمال متى توافرت موجبات إعمالها واستوفت شرائط تطبيقها ومؤداها أنه إذا كان صاحب‬
‫الحق قد أسهم بخطئه سلبًا أو إيجابًا فى ظهور المتصرف على الحق بمظهر صاحبه ‪ ،‬مما يدفع‬
‫الغير حسن النية إلى التعاقد معه للشواهد المحيطة بهذا المركز ‪ ،‬والتى من شأنها أن تولد االعتقاد‬
‫الشائع بمطابقة هذا المظهر للحقيقة مقتضاه نفاذ التصرف المبرم بعوض بين صاحب الوضع‬
‫الظاهر والغير حسن النية في مواجهة صاحب الحق ‪ ،‬ولما كان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا‬
‫النظر وحجب نفسه عن تمحيص دفاع الطاعنين بأنهم إستأجروا وحدات العقار من المالك الظاهر‬
‫بحسن نية ولم يحقق الحكم مدى توافر شرط الوضع الظاهر وهو دفاع جوهري قد يتغير به وجه‬
‫الرأي في الدعوى ‪ ،‬فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وشابه القصور في التسبيب‪ 2‬بما يوجب‬
‫نقضه لهذا السبب )‬
‫( حكم الهيئة العامة المدنية بمحكمة النقض الصادر فى ‪ 16‬فبراير سنة ‪1986‬‬
‫مجموعة أحكام النقض السنة ‪ 33‬رقم ‪ 2‬صفحة ‪ 239‬رقم صفحة ‪) 639‬‬
‫وهديًا بتلك المبادئ التي استقر عليها قضاء النقض فأن مسلك المدعى بتلك الخدعة قد أسهم فيها‬
‫بأر‬
‫اإليجازية للعقار طوال تلك السنوات ثم من بعد ذلك قيامه بسوء نية بإقامة دعواه فإنه يكون قد‬
‫أخطأ في تطبيق القانون‬
‫لذلك‬
‫نلتمس من سيادتكم أحالة الدعوى للتحقيق‬
‫مقدمة لسيادتكم‬
‫‪-303‬مذكره فى قضية ايجارات مدعى عليهم‬

‫مقدمه لمحكمه =‬
‫الدائرة ‪ 7‬مدني ستأنف‬
‫بدفاع ورثه المرحوم ‪====================== /‬مدعى عليهم‬
‫ضد‬
‫السيد ‪ ”================================= /‬مدعى “‬
‫في القضيه رقم لسنه مدني مستأنف‬
‫والمحجوز للحكم لجلسة لجلسة========= ومذكرات في أسبوع‬
‫أقام المدعى دعواه الماثلة طالبا الحكم بصحة ونفاذ عقد إيجار معطى له تاريخ ‪ 1/1/1985‬على‬
‫العين الكائنة بالدور الثالث بالعقار ( ‪ 31‬أو ‪ ) 35‬بحسب األحوال شارع أحمد حسن متفرع من‬
‫شارع الترعة التو فيقيه بأرض األنصاري – عزبة النخل – منسوب صدوره إلى مورث الطالبين‬
‫المرحوم ‪ /‬السيد أحمد حسن والحق الذي ألمريه فيه وال يأتيه الباطل من بين يديه‪ 2‬وال من خلفه أن‬
‫ما زعم به المدعى بصحيفة دعواه ليس سوى افتراءات ألتمت للحقائق بأي صله على النحو‬
‫أألتيه‪-: 2‬‬
‫‪ -1‬كان المدعى يستأجر عين التداعى الكائنه ‪ 31‬ش أحمد حسن من شارع األنصارى – عزبه‬
‫النخل – بموجب عقد ايجار مؤرخ فى ‪ 1/2/1988‬صادر له من مورث المدعى عليهم المرحوم ‪/‬‬
‫السيد أحمد حسن لقاء قيمه أيجاريه قدرها خمسون جنيها شهريآ ‪0‬‬
‫‪ -2‬بيد أن المدعى قد تقاعس عن سداد القيمه األيجاريه عقب وفاه مورث المدعى عليهم بما‬
‫حدابالسيده ‪ /‬مبروكه‪ 2‬السيد أحمد حسن – أحمد المدعى عليهم إلقامه رقم ‪ 732‬لسنه ‪1999‬‬
‫أيجارات كلى شمال القاهره والتى قضى فيها بجلسه ‪ 26/4/1999‬بالمنطوق األتى ” حكمت‬
‫المحكمه بفسخ عقد األيجار المؤرخ فى ‪ 1/2/1988‬سند الدعوى واخالء المدعى عليه من العين‬
‫محل التداعى والمبينه‪ 2‬بالعقد والصحيفه وتسلميها خاليه من األشخاص والشواغل والمنقوالت “‪0‬‬
‫‪ -3‬وكان المدعى لم يرتضى هذا القضاء فاقام عنه االستئناف رقم ‪ 6635‬لسنه ‪3‬ق استئناف عالى‬
‫شمال القاهره قدم خاللها كافه أوجه دفاعه وحوافظ مستندات طويت على بعض انذارات عرض‬
‫بمبلغ خمسون جنيها شهريا وفقا للعقد المؤرخ ‪ 1/2/1988‬وقد قضى فيهاغ باعتبار األستئناف‪ 2‬كأن‬
‫لم يكن األمر الذى يجعل الدعوى الماثله التى إقامها المدعى غير مقبوله شكآل أو موضوعا‬
‫الدفاع‬
‫بداءه يتمسك دفاع المدعى عليهم بالطعن بالجهالة على التوقيع المنسوب صدوره لمورثهم على‬
‫العقد المعطى له تاريخ ‪ 1/1/1985‬قبل أبداء باقي أوجه دفاعه الشكلية ‪0‬‬
‫‪ -1‬ندفع بالطعن بالجهالة على العقد المعطى له تاريخ ‪ 1/1/1985‬المنسوب صدوره لمورث‬
‫المستأنف ضدهم ‪0‬‬
‫‪ -2‬ندفع بعدم قبول الدعوى شكال لعدم شهر صحيفة الدعوى عمال بالمادة ‪ 3/ 65‬مرافعات والمادة‬
‫‪ 11‬من قانون الشهر العقاري رقم ‪ 114‬لسنه ‪0 1946‬‬
‫‪ -3‬عدم قبول الدعوى لعدم اختصاص محكمه الزيتون المدنية‪ 2‬الجزئية قيما بنظر الدعوى عمال‬
‫‪ -4‬ندفع بسقوط الحق في أقامه الدعوى بالتقادم بمضي‪ 2‬أكثر من ثمانية عشر سنه من التاريخ‬
‫المعطى للعقد ‪0‬‬
‫‪ -5‬الدفع بعدم قبول الدعوى لسابق الفصل فيها في الدعوى رقم ‪ 735‬لسنه ‪ 1999‬إيجارات شمال‬
‫القاهرة ‪0‬‬
‫أوآل ‪ -:‬الطعن بالجهالة على العقد سند الدعوى ‪0‬‬
‫البين من مطالعه وقائع النزاع سالفة البيان أن العالقة األيجاريه بين المستأنف ومورث المستأنف‬
‫ضدهم كانت قائمه بموجب العقد المؤرخ ‪ 1/2/1988‬على غير التداعي لقاء قيمه إيجاريه قدرها‬
‫خمسون جنيها وكانت المستأنف ضدها السيدة ‪ /‬مبروكة‪ 2‬السيد أحمد قد أقامت قبله دعوى اإلخالء‬
‫رقم ‪ 732‬لسنه ‪ 1999‬واستندت منها رقم ‪ 6635‬لسنه ‪3‬ق س‪0‬ع شمال القاهرة والتي لم يحتج‬
‫قبلهم فيها المستأنف بالعقد سند الدعوى الحالية والذي يجهل المستأنف ضدهم وجوده وال يعلمون‬
‫من أمره شيئا وعلى ذلك الوجه فأن المستأنف ضدهم وقبل الخوض فى باقي أوجه الدفاع الشكلية‬
‫يعتصمون بالطعن بالجهالة على العقد سند الدعوى المعطى له تاريخ ‪ 1/1/1985‬عمال بنص المادة‬
‫‪ 14‬من قانون اإلثبات والتي جرى النص فيها على أنه ” يعتبر المحرر العرفي صادرا ممن وقعه‬
‫مالم ينكر صراحة ماهو منسوب إليه من خط أو أمضاء أو ختم أوصحه أما الوارث أو الخلف فال‬
‫يطلب منه‪ 2‬اإلنكار فيكفى أن يحلف يمينا بأنه ال يعلم أن الخط أو اإلمضاء او الختم أو ألبصمه‪ 2‬لمن‬
‫تلقى عنه الحق ومن أحتج عليه بمجرد عرفي وناقش موضوعه ( يقبل منه إنكار الخط أو اإلمضاء‬
‫أو الختم بصمه اإلصبع وكان قضاء النقض قد أستقر بهذا الشأن على أنه ‪-:‬‬
‫نفى الوارث علمه بأن اإلمضاء على الورقة العرفية المحتج بها عليه لمورثه‪ 2‬وحلفه يمين عدم العلم‬
‫المادة ‪ 14‬أثبات – أثره على المتمسك بالورقة أقامه الدليل على صحتها م‪ 03‬من ذات القانون‬
‫انتهاء المحكمة إلى أن التوقيع ليس للمورث أثره انعدام الورقة كدليل في اإلثبات بالنسبة‪ 2‬لكافه‬
‫الورثة من تمسك بعدم العلم ومن يتمسك ‪0‬‬
‫نقض ‪ 11/3/1993‬الطعن رقم‬
‫‪ 381‬لسنه ‪ 58‬ق‬
‫فأذا ما تقرر ذلك وكان المستأنف ضدهم يعتصمون بعدم علمهم بصدور هذا العقد سند الدعوى عن‬
‫مورثهم او أن التوقيع عليه يخصه وكان المقرر بأن البينة على من أدعى واليمين على من أنكر‬
‫وهو ما أصلته نص المادة ‪ 14‬من قانون اإلثبات سالفة الذكر بما يعتصم به دفاع المستأنف ضدهم‬
‫لرفض تلك االدعاءات ‪0‬‬
‫ثانيا‪ -:‬الدفع بعدم قبول الدعوى شكال لعدم شهر صحيفتها عمال بنص المادة ‪ 65/3‬من قانون‬
‫المرافعات والمادة ‪ 11‬من قانون الشهر العقاري رقم ‪ 114‬لسنه ‪0 1946‬‬
‫كان قضاء محكمه الدرجة األولى قد طبق صحيح القانون حين أنتهي للقضاء بعدم قبول الدعوى‬
‫لعدم شهر صحيفة الدعوى عمال بنص المادة ‪ 65/3‬من قانون المرافعات إال أن المستأنف قد نعى‬
‫على هذا القضاء السديد بادعاء أنه قد أخطأ في تطبيق القانون حين نص هذا الوجه الشديد بقضائه‬
‫على الرغم من أن الفقر الثانية من المادة ‪ 65‬من قانون المرافعات المستحدثة تشمل‪ 2‬حقوق االنتفاع‬
‫بالعين المراد الحكم بصحة ونفاذ عقدها وقد كان ذلك عين ما أورده كبار شراح القانون بهذا الشأن‬
‫فقيل في ذلك بأنه ‪-:‬‬
‫يشترط ألعمال الحكم المستحدث بالفقرة األخيرة توافر أربعه شروط ‪0‬‬
‫أوال ‪ -:‬أن يكون المطلوب الحكم بصحة تعاقد فال يسرى النص اذا كان المطلوب الحكم بصحة عمل‬
‫من أعمال األرادهالمنفرده التي تصدر من جانب واحد كالوصية ‪ ،‬كما ال يسرى‪ 2‬النص اذا كان‬
‫المطلوب الحكم بفسخ العقد او بطالنه أو أبطاله أو عدم نفاذه أو انقضائه ‪ ،‬إذ النص صريح‪ 2‬فى‬
‫اشتراط أن يكون المطلوب الحكم بصحة التعاقد دون الحكم بانحالله ويستوي‪ 2‬بعد ذلك نوع التعاقد‬
‫فقد يكون عقد بيع أو عقد شركه أو عقد صلح او غير ذلك من العقود متى توافرت فيه باقي‬
‫الشروط ‪0‬‬
‫ثانيهمآ ‪ -:‬أن يكون محل العقد المطلوب الحكم لصحة حقا مبينا أو أحد الحقوق أألصلي

الكتاب الذهبي في عقد الإيجار

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

الكتاب الذهبي في عقد الإيجار

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

‫كتاب عقد اإليجار صيغ قانونية ومذكرات و أحكام نقض ومذكرات نقض شرح لنصوص القانون‬

‫المجموعة االستشارية القانونية‬

‫‪-1‬أركان عقد اإلجارة حسبما عرفتها محكمة النقض‬

‫تمهيدعقـد اإليجـــار‪ ‬في القانون المـدني المصــــري‬

‫‪-1‬عقد اإليجار عقد مسمى يرد على المنفعة ‪-:‬‬

‫األحوال التى يكون فيها للقاصر أهلية التأجير و اإلستئجار ‪ :‬‬

‫عقد اإليجارسوف يتم في هذا الجزء التحدث عن النقاط التالية‪:‬‬

‫التزامات المستأجر‪:‬‬ ‫‪‬‬

‫‪-2‬ماهية عقد االيجار‬

‫‪-3‬احكام العقد واجبة االتباع‬

‫‪-4‬العقود الخاضعة الحكام القانون المدنى‬

‫‪-5‬تفسيرـ عقد االيجار‬

‫( الطعن رقم ‪ 1537‬لسنة ‪ 48‬ق ‪ ،‬جلسة ‪) 1983/5/30‬‬

‫‪-7‬انتهاء عقد االيجار‬

‫‪-8‬دعوى صحة و نفاذ عقد االيجار‬

‫‪-10‬نبذة عن فسخ العقود‬

‫‪-11‬احكام الغنى عنهامحكمة النقض المشرع‬

‫‪-12‬الشرط الفاسخ الصريح بعقد االيجار‬

‫( الطعن رقم ‪ 672‬لسنة ‪ 48‬ق ‪ ،‬جلسة ‪) 1983/1/27‬‬

‫‪-13‬تجديد عقد االيجار‬

‫( الطعن رقم ‪ 474‬لسنة ‪ 40‬ق ‪ ،‬جلسة ‪) 1975/3/12‬‬

‫( الطعن رقم ‪ 382‬لسنة ‪ 41‬ق ‪ ،‬جلسة ‪) 1975/5/28‬‬

‫‪-14‬تكليف المستأجر بالوفاء باالجرة المستحقة‬

‫أنه فى يوم ‪ .............‬الموافق ‪ .............‬الساعة ‪ .............‬بناء علىطلب السيد‪............. /‬‬

‫بسم اهلل الرحمن الرحيم‬

‫عقد إيجار سيارة‪16-‬‬

‫‪-17‬عقد ايجار امالك خاضع الحكام القانون ‪ 4‬لسنة ‪1996‬‬

‫‪201‬‬ ‫‪/‬‬ ‫الموافق ‪/‬‬ ‫انة فى يوم‬

‫‪-18‬عقد ايجار امالك فى ظل أحكام القانون ‪ 4‬لسنة ‪1996‬‬

‫وهذا تصديق‪ 2‬منا بذلك‬

‫‪-19‬عقد إيجار صيدلية من رابطة محامين المحله‬

‫إنه فى يوم الموافق ‪ 200 / /‬م‬

‫انه فى يوم‪ .......‬الموافق‪..../..../ .....‬‬

‫بموجب عقد ايجار مؤرخ‪ ..../..../.....‬استاجرمورث المعلن اليهم‬

‫‪-21‬صحيفة دعوى استرداد الحيازة مرفوعة من مستأجر‬

‫‪-22‬صحيفة دعوى بنقل بيانات الحيازة و الزام مؤجر االرض‬

‫انه فى يوم ‪ ........‬الموافق ‪ ....-..-..‬الساعة ‪........‬‬

‫بناء على طلب السيد ‪......./‬والمقيم فى ‪ ........‬ومحله المختار مكتب‬

‫‪-24‬دعوى اخالء للتأجير من الباطن‬

‫انه في يوم الموافق ‪/ /‬‬

‫‪-26‬صيغة دعوى طرد شاغرين العين لموت اصحاب حق البقاء فيها‬

‫انه فى يوم‪ ............‬الموافق ‪....../.../...‬‬

‫بموجب عقد ايجار مؤرخ‪....../.../... 2‬استاجرالمرحوم‪ ............/‬ماهو‬

‫‪-27‬دعـوى إخـالء للتـرك‪ ‬‬

‫إنه فى يوم الموافق ‪ 2010 / /‬‬

‫‪-28‬دعوى طرد شاغرين العين لموت أصحاب‬

‫‪-30‬دعوى طرد مستعجله لعدم دفع االجره‬

‫انه في يوم ‪ ............‬الموافق‪.........../..../..... ‬‬

‫أنة في يوم السبت الموافق ‪1/10/2011‬‬

‫‪-32‬النقض إخالل المستأجر في رد العين عند‬

‫إنتهاء المدة خطأ يستوجب التعويض‬

‫‪-33‬عقد إيجار سيارة‬

‫‪-34‬انذار على يد محضر بعدم الرغبة فى تجديد ايجار‬

‫‪-35‬صيغة دعوى طرد شاغرين العين لموت أصحاب‬

‫حق البقاء فيها فى ضوء القانون(‪ )6‬لسنة‪1997‬‬

‫انه فى يوم‪ ............‬الموافق ‪......./.../...‬‬

‫السيد‪ ............/‬والمقيم فى‪............‬قسم ‪............‬محافظة‪............‬‬

‫مخاطبا مع ‪.................. /‬‬

‫‪ -2‬السيد‪ ............/‬والمقيم فى‪............‬قسم ‪............‬محافظة‪............‬‬

‫مخاطبا مع ‪................ /‬‬

‫الجميع شاغيرين العين ‪.‬‬

‫بموجب عقد ايجار مؤرخ‪....../.../... 2‬أستأجر المرحوم‪ ............/‬ماهو ‪ ............‬بغرض األستعمال‬

‫وألجل العلم ‪/‬‬

‫‪-36‬طعن من المالك فىقرار لجنةالحكم المحلى بترميم عقار‬