TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP.

HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN TRỊ

MÔN HỌC: NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG VỀ LUẬT DÂN SỰ, TÀI SẢN,
THỪA KẾ
BUỔI THẢO LUẬN THỨ TƯ
( BẢO VỆ QUYỀN SỞ HỮU )
GIẢNG VIÊN: TH.S LÊ THANH HÀ

DANH SÁCH NHÓM (nhóm 7)

STT HỌ TÊN MSSV
1 Đinh Thị Mai Anh 2153401020003
(nhóm trưởng)
2 Đinh Vân Anh 2153401020004
3 Nguyễn Ngọc Ánh 2153401020027
4 Đỗ Đặng Hải Đăng 2153401020044
5 Phạm Thị Ngọc Diễm 2153401020047
6 Võ Thị Mỹ Duyên 2153401020067
7 Phạm Thị Hương Giang 2153401020071
8 Phan Nguyên Thế Hiển 2153401020090

Năm học: 2021-2022

 Phần 1: Đòi động sản từ người thứ ba
Tóm tắt Quyết định số 123/2006/DS-GĐT ngày 30/05/2006 của Tòa dân sự Tòa
án nhân dân tối cao
Nguyên đơn ông Tài gửi đơn khởi kiện lên Tòa án yêu cầu ông Thơ (bị đơn) phải
trả lại trị giá 1 con trâu mẹ và 1 con nghé cho ông. Tòa sơ thẩm xác định con trâu và
con nghé là của ông Tài do đó ông Thơ phải hoàn trả giá trị 2 mẹ con con trâu cho
ông Tài. Tòa phúc thẩm lại quyết định ông Thơ phải hoàn trả giá trị con nghé cho
ông Tài, còn con trâu mẹ ông Tài phải khởi kiện chủ sở hữu trâu hiện tại là ông
Dòn. Sau khi xem xét Tòa án tối cao đã hủy bản án phúc thẩm, giao lại hồ sơ vụ án
cho Tòa án nhân dân tỉnh Lào Cai xét xử phúc thẩm lại.
Câu 1.1: Trâu là động sản hay bất động sản? Vì sao?
- Theo Điều 107 của BLDS 2015 (Điều 174 của BLDS 2005) có quy định về động
sản và bất động sản như sau:
“1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.”
 Như vậy Trâu không thuộc các trường hợp của bất động sản quy định tại Khoản
1. Do đó Trâu là động sản theo Khoản 2 Điều 107 BLDS 2015 (Khoản 2 Điều 174
BLDS 2005)
Câu 1.2: Trâu có là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu hay không? Vì sao?
- Theo Khoản 2 Điều 106 BLDS 2015 có quy định: “2. Quyền sở hữu, quyền khác
đối với tài sản là động sản không phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật về đăng
ký tài sản có quy định khác.”. Hay Điều 167 BLDS 2005 quy định: “Quyền sở hữu
đối với bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về
đăng ký bất động sản. Quyền sở hữu đối với động sản không phải đăng ký, trừ
trường hợp pháp luật có quy định khác.”
 Như vậy Trâu là động sản nên không phải đăng ký quyền sở hữu.
Câu 1.3: Đoạn nào của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở
hữu của ông Tài?
- Đoạn trong Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu của ông
Tài là: “Căn cứ vào lời khai của ông Triệu Tiến Tài (BL 06, 07, 08), lời khai của
các nhân chứng là anh Phúc (BL 19), anh Chu (BL 20), anh Bảo (BL 22), và kết
quả giám định con trâu đang tranh chấp (biên bản giám định ngày 16-8-2004, biên
bản xác minh của cơ quan chuyên môn về vật nuôi ngày 17-8-2004, biên bản diễn
giải biên bản kết quả giám định trâu ngày 20-8-2004), (BL 40, 41, 41a, 42) thì có đủ
cơ sở xác định con trâu cái màu đen 4 năm 9 tháng tuổi mới sấn mũi lần đầu và con
nghé đực khoảng 3 tháng tuổi là thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ông Triệu Tiến
Tài. Ông Thơ là người chiếm hữu, sử dụng tài sản không có căn cứ pháp luật.”
Câu 1.4: Thế nào là chiếm hữu tài sản và ai đang chiếm hữu trâu trong hoàn
cảnh có tranh chấp trên?
- Theo Khoản 1 Điều 179 BLDS 2015: “1. Chiếm hữu là việc chủ thể nắm giữ, chi
phối tài sản một cách trực tiếp hoặc gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài
sản.”
- Trong hoàn cảnh có tranh chấp trên ông Dòn là người đang chiếm hữu trâu.
Câu 1.5: Việc chiếm hữu như trong hoàn cảnh trên của ông Dòn có căn cứ
pháp luật không? Vì sao?
- Việc chiếm hữu của ông Dòn trong hoàn cảnh trên là không có căn cứ pháp luật,
theo Khoản 1 Điều 165 BLDS 2015 (Điều 183 BLDS 2005):
“1. Chiếm hữu có căn cứ pháp luật là việc chiếm hữu tài sản trong trường hợp sau
đây:
a) Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản;
b) Người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản;
c) Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù hợp
với quy định của pháp luật;
d) Người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai là chủ sở
hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn, giấu, bị vùi lấp, chìm đắm phù hợp với
điều kiện theo quy định của Bộ luật này, quy định khác của pháp luật có liên quan;
đ) Người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất lạc phù hợp
với điều kiện theo quy định của Bộ luật này, quy định khác của pháp luật có liên
quan;
e) Trường hợp khác do pháp luật quy định.”
- Vì theo quy định trên thì việc chiếm hữu của ông Dòn đều không rơi vào các
trường hợp nêu trên. Do đó việc chiếm hữu của ông Dòn là không có căn cứ pháp
luât.
Câu 1.6: Thế nào là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình?
Nêu cơ sở pháp lý khi trả lời.
Căn cứ theo Điều 189 Bộ Luật Dân Sự 2005:
“Việc chiếm hữu tài sản không phù hợp với quy định tại Điều 183 của Bộ luật này
là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật.
Người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là người
chiếm hữu mà không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là không có
căn cứ pháp luật.”
Câu 1.7: Người như hoàn cảnh của ông Dòn có là người chiếm hữu ngay tình
không? Vì sao?
Người như hoàn cảnh của ông Dòn là người chiếm hữu ngay tình. Vì trong bản án,
theo lời ông Thơ thì ông đã bán trâu mẹ cho ông Thi được 3800000 VNĐ, sau đó
ông Thi đổi cho ông Dòn lấy con trâu cái sổi. Và theo điều 180 Bộ Luật Dân Sự
2015: “Chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để
tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu” nên ông Dòn là chiếm hữu
ngay tình vì ông Dòn có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với con trâu đang
chiếm hữu.
Câu 1.8: Thế nào là hợp đồng có đền bù và không có đền bù theo quy định về
đòi tài sản trong Bộ Luật Dân Sự?
Hợp đồng có đền bù: là hợp đồng mà trong đó mỗi bên sau khi thực hiện cho bên
kia một lợi ích sẽ nhận được từ bên kia một lợi ích tương ứng. Lợi ích tương ứng ở
đây không đồng nghĩa với lợi ích ngang hàng vì các bên dành cho nhau không phải
lúc nào cũng cùng một tính chất hay chủng loại. Ví dụ: Hợp đồng mua bán, hợp
đồng thuê mướn,...
Hợp đồng không có đền bù: hợp đồng thực hiện khi có thỏa thuận hoặc pháp luật có
quy định. Là loại hợp đồng mà trong đó một bên nhận được từ bên kia một lợi ích
mà không phải giao lại cho bên kia một lợi ích nào tương ứng với phần lợi ích mà
mình đã nhận được. Bên cạnh việc dùng hợp đồng làm phương tiện, bản cam kết
cho giao dịch về lợi ích của các bên, các chủ thể còn dùng nó làm phương tiện để
giúp đỡ nhau. Vì vậy, hợp đồng không có đền bù thường được giao kết trên cơ sở
tình cảm và tinh thần tương trợ lẫn nhau. Ví dụ: Hợp đồng tặng cho tài sản,...
Câu 1.9: Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù hay không
có đền bù? Vì sao?
Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch đền bù. Hợp đồng có đền bù: là hợp
đồng mà trong đó mỗi bên sau khi thực hiện cho bên kia một lợi ích sẽ nhận được từ
bên kia một lợi ích tương ứng. Con trâu ông Dòn có được là do giao dịch với ông
Thi, cụ thể là ông Thi đổi cho ông Dòn lấy con trâu cái sổi, đây là giao dịch mà
trong đó mỗi bên sau khi thực hiện cho bên kia một lợi ích sẽ nhận được từ bên kia
một lợi ích tương ứng. Do vậy, đây là hợp đồng có đền bù.
Câu 1.10: Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu
ngoài ý chí của ông Tài không?
Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngoài ý chí của ông
Tài. Vì theo lời ông Tài, tuy trâu của ông có thả rông trên bãi ruộng mèo nhưng ông
không từ bỏ quyền sở hữu con trâu vì hàng tháng ông vẫn lên xem trâu, cũng không
định giao dịch mua, bán, tặng, cho con trâu. Khi ông Thơ dắt con trâu về qua nhà
ông Tài, ông nhận ra là trâu, nghé của mình và nói với ông Thơ nhưng ông Thơ vẫn
dắt trâu về sau đó bán cho ông Thi và được đổi cho ông Dòn và xảy ra tranh chấp.
Như vậy con trâu có tranh chấp là bị lấy cắp, bị mất hoặc bị chiếm giữ ngoài ý chí
của ông Tài.
Câu 1.11: Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ông Tài được đòi trâu từ
ông Dòn không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?
Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn.
Thể hiện thông qua đoạn: “Tòa án cấp phúc thẩm nhận định con trâu mẹ và con
nghé con là của ông Tài là đúng nhưng lại cho rằng con trâu cái đang do ông
Nguyễn Văn Dòn quản lý nên ông Tài phải khởi kiện đòi ông Dòn và quyết định chỉ
buộc ông Thơ trả lại giá trị con nghé là 900.000đ, bác yêu cầu của ông Tài đòi ông
Thơ phải trả lại con trâu mẹ là không đúng pháp luật.”
Câu 1.12: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa
án nhân dân tối cao.
Hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao là phù hợp, thuyết
phục.
Điều 167 BLDS 2015 có quy định về quyền đòi lại động sản không phải đăng ký
quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình: “Chủ sở hữu có quyền đòi lại động
sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường
hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua hợp đồng không
có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng này là
hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy
cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu.”
Điều 180 BLDS 2015 quy định về chiếm hữu ngay tình: “Chiếm hữu ngay tình là
việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài
sản đang chiếm hữu.”
Ông Dòn chiếm hữu con trâu là không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, và ông
có được con trâu đó thông qua hợp đồng có đền bù với ông Thi, mà ông Thi lại
thông qua trao đổi mua bán với ông Thơ mà có được trâu mẹ với giá là 3.800.000đ
rồi mới đổi với ông Dòn. Từ đó cho thấy ông Dòn không hề biết con trâu trước đó
là của ông Tài. Việc ông Tài mất con trâu nằm ngoài ý chí của ông, con trâu mẹ bị
ông Thơ chiếm hữu rồi đem đi trao đổi mua bán với người khác không phải là mong
muốn của ông Tài, thì ông Tài vẫn có quyền được đòi lại con trâu hiện tại do ông
Dòn đang quản lý. Nhưng việc đòi lại trâu từ chỗ ông Dòn sẽ làm tính chất vụ án trở
nên rườm rà, phức tạp hơn. Việc Tòa án không đồng ý ông Tài kiện đòi trâu từ chỗ
ông Dòn chưa phù hợp với Điều 167 của BLDS 2015 nhưng cách giải quyết này có
tính linh hoạt mang lại hiệu quả. Đồng thời, Tòa án cũng đưa ra một hướng giải
quyết khác mà vẫn đảm bảo quyền lợi của ông Tài và ông Dòn.
Câu 1.13: Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì pháp luật hiện hành
có quy định nào bảo vệ ông Tài không?
Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì pháp luật hiện hành có quy định có
thể bảo vệ quyền của ông Tài. Cụ thể:
- Khoản 1 Điều 116 BLDS 2015 quy định về quyền đòi lại tài sản: “Chủ sở hữu,
chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu,
người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật.”
- Điều 167 BLDS 2015 có quy định về quyền đòi lại động sản không phải đăng ký
quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình: “Chủ sở hữu có quyền đòi lại động
sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường
hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua hợp đồng không
có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng này là
hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy
cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu.”
- Điều 170 BLDS 2015 quy định về quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại: “Chủ sở
hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu người có hành vi xâm
phạm quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản bồi thường thiệt hại.”
Câu 1.14: Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã theo
hướng ông Tài được quyền yêu cầu ai trả giá trị con trâu? Đoạn nào của Quyết
định cho câu trả lời?
Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã theo hướng ông Tài
được quyền yêu cầu ông Thơ trả lại giá trị con trâu. Thể hiện qua các đoạn sau:
“Tòa án cấp sơ thẩm xác định con trâu và con nghé đang tranh chấp là của ông Tài,
từ đó buộc ông Thơ bồi thường giá trị con trâu và con nghé cho ông Tài là đúng”
“Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm đã điều tra, xác minh, thu
thập đầy đủ chứng cứ và xác định con trâu tranh chấp giữa ông Tài và ông Thơ và
đã quyết định buộc ông Thơ là người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật
phải hoàn trả lại giá trị con trâu và con nghé cho ông Tài là có căn cứ pháp luật.”
Câu 1.15: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa
án nhân dân tối cao.
Hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao là hợp lý, đúng đắn,
thuyết phục.
- Khoản 1 Điều 116 BLDS 2015 quy định về quyền đòi lại tài sản: “Chủ sở hữu,
chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu,
người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật.”
- Điều 170 BLDS 2015 quy định về quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại: “Chủ sở
hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu người có hành vi xâm
phạm quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản bồi thường thiệt hại.”
Thông qua lời khai của nguyên đơn là ông Tài, các nhân chứng là anh Phúc, anh
Chu, anh Bảo và kết quả giám định con trâu đang tranh chấp thì có đủ cơ sở để Tòa
xác định con trâu mẹ và nghé con thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ông Tài. Ông
Thơ là người chiếm hữu, sử dụng tài sản không có căn cứ pháp luật. Từ những điều
trên và dựa theo quy định của BLDS 2015 cho thấy ông Tài hoàn toàn có quyền đòi
ông Thơ trả lại mẹ con trâu cho ông. Trường hợp trâu mẹ đã bị ông Thơ bán đi với
giá 3.800.000đ cho ông Thi và nghé con thì bị mổ lấy thịt thì ông Thơ phải bồi
thường lại cho ông Tài với số tiền đúng với giá trị của con trâu. Hướng giải quyết
của Tòa trong tình huống này là hợp tình, nếu để ông Tài khởi kiện đòi trâu từ phía
ông Dòn thì sẽ phát sinh thêm nhiều hệ quả, cụ thể là ông Dòn sẽ đòi lại vật đã đổi
với ông Thi để lấy trâu và ông Thi sẽ đòi lại ông Thơ số tiền dùng để mua trâu. Từ
đó làm cho vụ án trở nên phiền phức, rườm rà, tốn nhiều thời gian trong công tác
xét xử. Việc đòi lại giá trị con trâu từ chỗ ông Thơ - người có lỗi khi đã đánh cắp
trâu của ông Tài sẽ khắc phục được các hạn chế trên, là phương án tối ưu, có lợi
nhất cho đôi bên.
 Phần 2: Đòi bất động sản từ người thứ ba
Quyết định số 07/2018/DS-GĐT của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối
cao
Nguồn gốc của nhà đất có tranh chấp (đất diện tích 1.518,87 m 2 đo thực tế 1.466,1
m2) là của cụ Lê Thị Minh M. Năm 1983, cụ M xuất cảnh sang Pháp nên lập giấy
ủy quyền cho con gái là bà T (bà T có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, đất,
vườn). Năm 1989 bà T xuất cảnh sang Pháp phải cam kết không còn tài sản nên lập
hợp đồng chuyển nhượng nhờ bà X đứng tên hộ, bà X được cấp GCN quyền sở hữu
nhà trên nhưng bà T giữ toàn bộ giấy tờ. Nay bà T và bà X không tranh chấp nên
diện tích đất tranh chấp là thuộc quyền sở hữu của bà X. Bà N theo giới thiệu của
chồng bà X vào ở nhà bà X và bà N có cải tạo đất, giữ gìn và đóng thuế đầy đủ (bà
X thì từ khi được chuyển nhượng quyền sở hữu không ở, không đóng thuế). Bà X
căn cứ theo Bản án phúc thẩm đã có hiệu lực đã xác lập giao dịch chuyển nhượng
cho ông M, bà Q và con gái bà là chị L, chị L cũng chuyển nhượng đất cho ông Đ,
bà T. Trong quá trình điều tra, Tòa án cấp sở thẩm buộc bà N trả cho nguyên đơn
237,6 m² và bà N được quyền sử dụng 1.228,5 m² đất là chưa đảm bảo quyền lợi
của nguyên đơn; còn Tòa án cấp phúc thẩm buộc bà N trả tiếp cho nguyên đơn 914
m² đất là đúng nhưng không xem xét công sức của bà N trong việc quản lý, giữ gìn
đất. Tòa án cần xem xét phần đất Nhà nước đã thu hồi và cần làm rõ bà N đã nhận
từ Nhà nước số tiền bồi thường là bao nhiêu để tính toán công sức cho hợp lý. Các
bản án trước cũng không xem xét đến bảo vệ quyền lợi cho người thứ ba ngay tình
nên Hội đồng thẩm phán tuyên bố giao hồ sơ vụ án cho Tòa nhân dân tỉnh B xét xử
lại theo thủ tục sơ thẩm.
Câu 2.1: Đoạn nào của quyết định giám đốc thẩm cho thấy quyền sử dụng đất
có tranh chấp thuộc bà X và đã được bà N chuyển giao cho người thứ 3 ngay
tình?
- Đoạn “…có đủ cơ sở nguồn gốc nhà là của cụ Lê Thị Như M … cụ M xuất cảnh
sang Pháp lập giấy ủy quyền cho con gái là bà T… bà T được cấp GCNQSD đất…
do bà T xuất cảnh phải cam kết không có tài sản nên lập hợp đồng nhờ bà X đứng
tên hộ, thực tế không có việc chuyển nhượng… bà X được cấp GCNQSD đất nhưng
bà T giữ toàn bộ giấy tờ … bà X và bà T không tranh chấp …Như vậy toàn bộ diện
tích đất thuộc sử dụng của bà X” là đoạn Tòa giám đốc thẩm cho thấy bà N có QSD
đất.
- Đoạn “Trên cơ sở Bán án dân sự phúc thẩm … có hiệu lực pháp luật, bà N được
cấp GCNQSD đất… bà N chuyển nhượng cho ông M … ông M được cấp
GCNQSD đất…diện tích đất còn lại bà N tặng cho con gái là chị L … chị L chuyển
nhượng cho ông Đ và bà T … Căn cứ quy định … thì các giao dịch chuyển nhượng
và tặng đất của ông M, bà Q, chị L, ông Đ, bà T là giao dịch của người thứ ba ngay
tình” là đoạn Tòa giám đốc thẩm quyền sử dụng đất đã được bà N chuyển cho
người thứ ba ngay tình.
Câu 2.2: Theo quy định (trong BLDS năm 2005 và BLDS 2015), chủ sở hữu
bất động sản được bảo vệ như thế nào khi tài sản của họ được chuyển giao cho
người thứ ba ngay tình?
- Theo Điều 258 BLDS 2005 thì theo nguyên tắc, chủ sở hữu được đòi lại bất động
sản (sau đây viết tắt là “BĐS”). Tuy vậy, có ngoại lệ là nếu người mà theo bản án,
quyết định của CQNN có thẩm quyền là chủ sở hữu BĐS nhưng sau này không phải
là chủ sở hữu nữa do bản án, quyết định bị hủy, sửa bán đấu giá cho người thứ ba
ngay tình thì giao dịch không vô hiệu.
- Theo Điều 168 và Điều 133 BLDS 2015 thì Bộ luật này vẫn giữ nguyên tắc ai là
chủ sở hữu người đó được đòi lại tài sản, tức dù là người chiếm hữu ngay tình thì
chủ sở hữu vẫn được quyền đòi tài sản nhưng có 2 trường hợp ngoại lệ mà chủ sở
hữu không được đòi lại tài sản. Trường hợp 1, tài sản của giao dịch dân sự vô hiệu
nhưng được đăng ký tại CQNN có thẩm quyền và được chuyển giao cho người thứ
ba ngay tình, người này dựa trên đăng ký đó mà xác lập giao dịch dân sự thì giao
dịch dân sự không bị vô hiệu tức người thứ ba ngay tình không phải trả lại tài sản.
Trường hợp 2, người thứ ba ngay tình mua tài sản thông qua bán đấu giá tại tổ chức
có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải
là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
Câu 2.3: Để bảo vệ bà X, theo Tòa án nhân dân tối cao, Tòa án phải xác định
trách nhiệm của bà N như thế nào đối với bà X?
- Tòa án xác định bà X là chủ sở hữu hợp pháp nhà đất, nhưng bà N lại là người có
công sức quản lý, giữ gìn nhà đất trong thời hạn dài, đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ
của chủ sở hữu đất đối với Nhà nước.Tòa án sơ thẩm buộc bà N trả cho nguyên đơn
237,6 m2 và bà N được quyền sử dụng 1.228,5 m2 đất là chưa đảm bảo quyền lợi
của nguyên đơn; còn Tòa án cấp phú thẩm buộc bà N trả tiếp cho nguyên đơn 914
m2 là đúng nhưng không xem xét công sức của bà N trong việc quản lý, giữ gìn đất
là chưa đảm bảo quyền lợi của bị đơn. Khi xem xét tính công sức của bà N trong
việc quản lý, giữ gìn đất thì tòa án cần xem xét đến phần đất Nhà nước đã thu hồi và
làm rõ bà N đã nhận số tiền Nhà nước bồi thường là bao nhiêu để tính toán công sức
cho hợp lý. Tòa án đã bảo vệ quyền lợi cho bà X rất đầy đủ và rõ ràng tuy nhiên vẫn
phải bảo vệ quyền lợi cho người có công là bà N. Và để giải quyết tranh chấp này
Tòa án đã hủy hết các bản án các cấp trước đó để đưa hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân
dâ tỉnh B xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm, đúng quy định của pháp luật để xem xét
lại. Đưa tất cả những người có quyền và nghĩa vụ liên quan vào tham gia tố tụng
nhằm giải quyết triệt để tranh chấp một cách hợp tình hợp lý giữa nguyên đơn là bà
X và bị đơn là bà N.
Câu 2.4: Hướng của Tòa án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên đã được quy
định trong BLDS chưa ?
- Về nghĩa vụ hoàn trả tài sản cho chủ sở hữu thì BLDS 2015 có qui định Điều 580
thì khi chiếm hữu, sử dụng không có căn cứ pháp luật làm phát sinh nghĩa vụ hoàn
trả tài sản. Về tài sản hoàn trả thì theo Điều 580 tài sản là vật đặc định thì phải hoàn
trả đúng vật đó. Ngoài ra pháp luật quy định về bảo vệ người thứ ba ngay tình tại
khoản 2 Điều 133. Như vậy theo quy định của luật thì về nguyên tắc bà N phải hoàn
trả lại toàn bộ diện tích đất cho bà X, tuy vậy vì bà N đã chuyển nhượng tài sản cho
bên thứ 3 ngay tình nên không thể hoàn trả lại đúng tài sản là diện tích đất tranh
chấp trên nên Tòa xử theo hướng bà X trả lại giá trị quyền sử dụng, giá trị diện tích
đất đã sử dụng không có căn cứ pháp luật.
 Do đó hướng giải quyết của Tòa là chưa được quy định trong BLDS.
Câu 2.5: Theo anh/chị, hướng giải quyết của Toà án nhân dân tối cao (trong
câu hỏi trên) có thuyết phục không? Vì sao?
Theo em, hướng giải quyết của Tòa là thuyết phục bởi các lý do sau:
- Bà N là chiếm hữu, sử dụng không có căn cứ pháp luật và không ngay tình vì bà N
xác định thông qua giới thiệu của chồng bà X để vào ở trong căn nhà trong khuôn
viên đất tức không lập hợp đồng thuê hay bất kỳ giao dịch nào chứng minh bà N có
quyền chiếm hữu, sử dụng diện tích đất trên nên theo luật, theo lẽ công bằng bà N
phải trả lại tài sản cho bà X là đúng.
- Tuy nhiên bà N đã chuyển nhượng đất cho người thứ ba mà tại thời điểm chuyển
nhượng bà N được Tòa phúc thẩm ngày 23/10/2009 xác định là chủ sở hữu nên theo
khoản 2 Điều 133 thì Tòa giám đốc thẩm không thể để cho ông M, bà Q, chị L, ông
Đ, bà T trả lại diện tích đất mà họ được chuyển nhượng. Như vậy, Tòa đã bảo vệ
được lợi ích hợp pháp của người thứ ba ngay tình.
- Hơn nữa để đảm bảo quyền lợi của bà N, Tòa khẳng định cần xem xét tính công
sức của bà N trong việc quản lý, gìn giữ đất, xem xét đến phần đất bị thu hồi làm rõ
bà N đã nhận được số tiền là bao nhiêu để tính toán công sức cho hợp.
 Từ các lý do trên, theo em việc Tòa có hướng giải quyết là hoàn toàn hợp lý, vừa
bảo vệ được nguyên đơn (bà X), bảo vệ được những người thứ ba ngay tình (ông M,
chị L, ông Đ, bà T) và cũng xem xét, ghi nhận công sức mà bà N đã bỏ ra để gìn
giữ, bảo quản, thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước.

Phần 3: Lấn chiếm tài sản liền kề

Tóm tắt Quyết định số 617/2011/DS-GĐT ngày 18/8/2011 của Tòa dân sự Tòa
án nhân dân tối cao:
Ông Trụ được để lại cho 320m2 đất và đã sử dụng từ trước năm 1975 đến nay. Năm
1987, ông đi làm ăn ở nơi khác nên vợ chồng ông Hòa đã lấn 15,2m 2 đất của ông.
Vì vậy, ông khởi kiện và yêu cầu ông Hòa tháo dỡ công trình phụ và trả lại phần đất
lấn chiếm. Vào năm 1995, ông Hòa xin cấp giấy phép sửa nhà và được cấp giấy
phép. Nhưng khi sửa chữa thì ông Hòa có làm 4 ô văng cửa sổ, 1 máng bê tông và
chôn dưới đất môt ống thoát nước nằm ngoài phía tường nhà. Tuy nhiên, Tòa án sơ
thẩm và phúc thẩm không buộc ông Hòa tháo dỡ ống nước nên đã hủy bản án dân
sự phúc thẩm và sơ thẩm để xét xử sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật.
Tóm tắt Quyết định số 23/2006/DS-GĐT ngày 07-09-2006 của Hội đồng thẩm
phán Tòa án nhân dân tối cao:
Năm 1994, Ủy ban nhân dân huyện CN cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của
gia đình ông Trê với diện tích 4.700m2. Giáp với đất của ông Trê là đất của gia đình
ông Hậu (ông Hậu nhượng lại của anh Kiệt vào năm 1994). Trong quá trình sử
dụng, ông Hậu đã lấn chiếm sang đất của gia đình ông Trê khoản 185m 2. Khi ông
Trê yêu cầu giải quyết thì ông Hậu đã chặt phá một số cây kiểng của nhà ông. Vì
thế nên gia đình ông Trê yêu cầu ông Hậu trả phần đất lấn chiếm và bồi thường số
cây kiểng bị chặt phá. Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã hủy bản án
dân sự phúc thẩm và sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh CM giải
quyết xét xử sơ thẩm lại theo đúng pháp luật.
Câu 3.1: Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất
thuộc quyền sử dụng của ông Trê, bà Thi và phần lấn cụ thể là bao nhiêu?
- Đoạn cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất thuộc quyền sử dụng của ông Trê, bà Thi:
“Ông Hậu cho rằng diện tích đất trên do ông nhận chuyển nhượng lại từ anh Trần
Thanh Kiệt; tuy nhiên, theo giấy biên nhận đề ngày 29-3-1994 giữa ông Hậu với
anh Kiệt (giấy không có xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền) thì diện
tích đất mà ông Hậu mua từ anh Kiệt không nêu vị trí cũng như tứ cận, mốc giới cụ
thể, cũng không có xác nhận của các chủ đất liền kề. Trong khi đó, gia đình ông Trê
quản lý, sử dụng đất tranh chấp từ trước khi có việc sang nhượng giữa ông Hậu với
anh Kiệt và năm 1994 ông Trê đã được Ủy ban nhân dân huyện CN cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bà Châu Kim Thi -
vợ ông Trê đứng tên); theo sơ đồ vị trí đất được thể hiện trong giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất thì thửa đất này có mốc giới rõ ràng, đối chiếu sơ đồ này với sơ
đồ tranh chấp do Tòa án nhân dân huyện CN phối hợp với các cơ quan chức năng
đo vẽ ngày 28-3-2000 và tại Công văn số 01/XN-TNMT ngày 10-3-2006 của Phòng
tài nguyên và môi trường huyện CN gửi Tòa án nhân dân tỉnh CM vẫn khẳng định
ranh giới đất đã cấp giấy chứng nhận cho bà Thi với đất ông Hậu đang sử dụng là
“ranh thẳng” thì có căn cứ xác định ông Hậu đã lấn đất cua ông Trê.”
- Phần lấn cụ thể: 132,8m2 đất lấn chiếm nhưng là đất trống, còn phần đất ông Hậu
cũng lấn chiếm nhưng đã xây nhà là 52,2m 2, 2 máng xối đúc bê tông có diện tích
10,71m2, căn nhà phụ có diện tích 18,57m2.
Câu 3.2: Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn
sang đất (không gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ông
Trụ, bà Nguyên?
- Đoạn cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang đất thuộc quyền sử dụng của gia đình
ông Trụ, bà Nguyên: “Khi sửa chữa lại nhà gia đình ông Hòa có làm 4 ô văng cửa
sổ, một máng bê tông và chôn dưới đất một ống thoát nước nằm ngoài phía tường
nhà.” Việc nằm ngoài phía tường nhà là có nghĩa lấn sang phần đất của ông Trụ và
bà Nguyên.
Câu 3.3: BLDS có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất và
không gian thuộc quyền sửu dụng của người khác không?
Điều 174. Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng
Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải
tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ
cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến
quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất
động sản liền kề và xung quanh.
Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản
1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại
từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là
kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh
giới chung.
2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng
từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm
ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất
thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành
cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp
có thỏa thuận khác.
Điều 176. Mốc giới ngăn cách các bất động sản
1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường
ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
2. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột
mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn
cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ
thể đó.
Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ
sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi
phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ
sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã
dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.
3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không
được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường
hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.
Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ
được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.
Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ
cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Câu 3.4: Ở nước ngoài, việc lấn chiếm như trên được xử lí như thế nào?
Theo Bộ luật dân sự Napoleon của Pháp, việc lấn chiếm như trên quy định theo một
số điều:
- 671. It is not allowable to plant trees of lofty trunk, but at the distance prescribed
by particular regulations actually existing, or by constant and acknowledged usages;
and in default of regulations and usages only at the distance of two metres from the
line which separates the two estates in the case of trees of lofty trunk, and at the
distance of half a metre in the case of other trees and quick hedges.
- 673. Trees which are found in a common hedge are common like the hedge; each
of the two proprietors has the right to require that they should be felled.
- 675. One of two neighbors cannot without the consent of the other form in the
partition-wall any window or aperture, in any manner whatsoever, even a fanlight.
- 681. Every proprietor must so form his roofs, that the rain-water shall drop upon
his own land or the public way; he must not suffer it to flow upon his neighbor's
land.1
Tạm dịch:
- Điều 671: “Chỉ được phép trồng những cây to, cây nhỡ, cây nhỏ gần giới hạn đất
láng giềng theo khoảng cách được xác định theo những quy định cụ thể hiện hành
hoặc những thông lệ được thừa nhận. Nếu không có những quy định hoặc thông lệ
thì cây mọc cao trên 2 mét phải trồng cách đường giới hạn phân cách hai bất động
sản là 2 mét, đối với các cây trồng khác là nửa mét”.
- Điều 673: “Chủ sở hữu bất động sản có quyền buộc bên hàng xóm phải cắt bỏ các
cành cây mọc vươn sang đất của mình. Nếu hoa quả ở các cành cây tự nhiên rụng
xuống thì chủ sở hữu đất bị cành cây vươn sang được hưởng. Nếu rễ cây hoặc cành
nhỏ mọc vươn sang đất người khác thì người đó có quyền cắt những rễ và cành cây
nhỏ đó đến giới hạn đường phân chia của hai bên. Quyền được cắt rễ cây và cành
nhỏ hoặc quyền được yêu cầu bên hàng xóm cắt các rễ cây, cành cây của các cây
to, cây nhỡ, cây nhỏ không thể bị thời hiệu tiêu diệt”.
- Điều 675: “Chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ hoặc lỗ cửa
vào bức tường chung dù bằng bất cứ cách nào, kể cả khi có lắp kính mờ, trừ trường
hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề bên kia đồng ý”.
- Điều 681: “Chủ sở hữu bất động sản phải lắp đặt mái nhà sao cho nước mưa chảy
vào đất nhà mình hoặc đường công cộng, không được để nước mưa chảy vào đất
của bên hàng xóm”.
Như vậy, ta có thể thấy chủ sở hữu bất động sản nếu có hành vi lấn chiếm sang bất
động sản bên cạnh thì đều phải tháo dỡ, cắt bỏ nếu chủ sở hữu bất động sản bên kia
yêu cầu.
Câu 3.5: Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân
dân tối cao theo hướng buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn
sang không gian, mặt đất và lòng đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên?
- Đoạn cho thấy Toà dân sự Tòa án nhân dân tối cao theo hướng buộc gia đình ông
Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang không gian, mặt đất và lòng đất của gia
đình ông Trụ, bà Nguyên:

1
Bộ luật Napoleon,
https://www.napoleon-series.org/research/government/code/book2/c_title04.html#section2, truy cập ngày
16/4/2022
“Khi sửa chữa lại nhà gia đình ông Hòa có làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê tông
và chôn dưới đất một ống thoát nước nằm ngoài phía tường nhà. Quá trình giải
quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định gia đình ông
Hòa làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê tông chờm qua phần đất thuộc quyền sử
dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên nên quyết định buộc gia đình ông Hòa phải
tháo dỡ là có căn cứ.
Tuy nhiên, dưới lòng đất sát tường nhà ông Hòa còn ống nước do gia đình ông Hòa
chôn, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm không buộc gia đình ông
Hòa phải tháo dỡ là không đúng, không đảm bảo được quyền lợi của gia đình ông
Trụ.”
Câu 3.6: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao.
- Theo nhóm, hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao là hợp
lí. Vì:
+Thứ nhất, ông Hòa đã lấn chiếm phần đất liền kề bên nhà ông Trụ không đúng quy
định trong giấy chứng nhận sử dụng đất và không có sự đồng ý của chủ bất động
sản liền kề là ông Trụ và bà Nguyên nên Tòa yêu cầu phải tháo dỡ là đúng với quy
định của pháp luật hiện hành.
+Thứ hai, dưới lòng đất sát tường nhà ông Hòa còn ống nước do gia đình ông Hòa
chôn nhưng Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm không buộc gia đình ông
Hòa phải tháo dỡ là chưa đảm bảo được quyền lợi của gia đình ông Trụ và bà
Nguyên nên việc yêu cầu xét xử lại đối với vụ án trên của Tòa dân sự Tòa án nhân
dân tối cao là hoàn toàn hợp lí và đúng đắn.
❖ Cơ sở pháp lý: Điều 265, 266 BLDS 2005.
Câu 3.7: Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Hậu
tháo dỡ nhà đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2 m2)?
- Đoạn của Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Hậu tháo dỡ nhà đã
được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2 m2):
“Tòa án cấp phúc thẩm buộc ông Hậu trả 132,8 m2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất
trống cho ông Trê và bà Thi, còn phần đất ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây
dựng nhà (52,2 m2) thì giao cho ông Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị
quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi là hợp tình, hợp lý.”
Câu 3.8: Ông Trê, bà Thi có biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên
không?
- Ông Trê, bà Thi có biết và không phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên vì theo lời
trình bày của ông Hậu, phần đất đang tranh chấp là ông nhận chuyển nhượng từ anh
Kiệt, và khi ông làm nhà cơ bản trên phần đất đó thì ông Trê và bà Thi không có ý
kiến gì.
Câu 3.9: Nếu ông Trê, bà Thi biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên thì
ông Hậu có phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trê, bà Thi không? Vì sao?
Năm 1994, ông Hậu nhận chuyển nhượng một phần diện tích đất của anh Trần
Thanh Kiệt, đồng nghĩa ông có quyền sử dụng, chiếm hữu đối với mảnh đất đỏ.
Nhưng khi sang nhượng, cả hai bên chỉ lập giấy tay, không ký giáp ranh và chủ đất
cũng chỉ chỉ ranh giới cho ông. Theo Điều 127 Luật Đất đai 2003 quy định về việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
“1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ
ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng
nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chúng nhà nước hoặc
chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
2. Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp
lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ
cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà
nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài
chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo
cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính. Trong thời hạn không quá
năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi
đã nộp hồ sơ”.
Do cả hai bên chỉ lập giấy tay, không ký giáp ranh, không có công chứng nên thực
chất ông Hậu vẫn không có quyền được sử dụng miếng đất này và miếng đất này
vẫn thuộc về ông Trê, bà Thi. Chính vì vậy nếu ông Trê, bà Thi biết và phản đối thì
ông Hậu phải tháo dỡ phần lấn chiếm của mình căn cứ theo Điều 259 BLDS 2005 :
“Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu của mình, chủ sở hữu, người chiếm
hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người có hành vi cản trở trái pháp luật phải chấm
dứt hành vi đó; nếu không có sự chấm dứt tự nguyện thì có quyền yêu cầu Toà án,
cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc người đó chấm dứt hành vi vi phạm.” và
Điều 256 BLDS 2005: “Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu
người chiếm hữu,người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ
pháp luật đối với tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu hợp pháp của
mình phải trả lại tài sản đó, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 247 của Bộ
luật này. Trong trường hợp tài sản đang thuộc sự chiếm hữu của người chiếm hữu
ngay tình thì áp dụng Điều 257 và Điều 258 của Bộ luật này.”
Câu 3.10: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án liên quan
đến phần đất ông Hậu lấn chiếm và xây nhà trên.
Hướng giải quyết trên của Tòa án liên quan đến phần đất ông Hậu lấn chiếm và xây
nhà trên là hợp lý.
Căn cứ theo quy định tại Điều 189 BLDS 2005:
“Việc chiếm hữu tài sản không phù hợp với quy định tại Điều 183 của Bộ luật này
là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật.
Người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là người
chiếm hữu mà không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là không có
căn cứ pháp luật.”
Vì vậy, việc ông Hậu lấn chiếm và xây nhà trên là chiếm hữu không có căn cứ pháp
luật nhưng ngay tình. Theo lời ông Hậu khai thì ông chỉ nhận được diện tích đất
trên do anh Trần Thanh Kiệt chuyển nhượng lại nhưng giấy biên nhận đề ngày 29-
3-1994 giữa ông Hậu và anh Kiệt lại không có xác nhận của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền, đồng thời diện tích đất mà ông Hậu mua từ anh Kiệt không nêu vị trí
cũng như tứ cận, cột mốc cụ thể, cũng không có xác nhận của các chủ đất liền kề.
Tòa án đã buộc ông Hậu trả phần đất trống và thanh toán chi phí phần đất ông đã
xây dựng nhà thuộc quyền sở hữu của ông Trê và bà Thi.
Hướng giải quyết chỉ hợp lý về mặt pháp luật nhưng xét về mặt tình thì ông Hậu có
khai sau khi sang nhượng xong ông đã làm nhà cơ bản trên diện tích đất đang tranh
chấp, lúc ông xây nhà gia đình ông Trê không có ý kiến gì nên ông Hậu nghĩ việc
ông sử dụng phần đất trên là lẽ đương nhiên. Việc Tòa án bắt ông trả lại phần đất
trống đồng thời thanh toán chi phí cho phần đất đã xây nhà là có phần thiệt thòi đối
với ông Hậu.
Câu 3.11: Theo Tòa án, phần đất ông Hậu xây dựng không phải hoàn trả cho
ông Trê, bà Thi được xử lý như thế nào? Đoạn nào của quyết định số 23 cho
câu trả lời?
Theo Tòa án, phần đất ông Hậu xây dựng không phải hoàn trả cho ông Trê, bà Thi
được xử lý theo cách buộc ông phải thanh toán chi phí cho phần đất trên.
Quyết định số 23 cho câu trả lời: “Tòa án cấp phúc thẩm buộc ông Hậu trả 132,8 m²
đất đã lấn chiếm nhưng là đất trống cho ông Trê và bà Thi, còn phần đất ông Hậu
cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2 m²) thì giao ông Hậu sử dụng nhưng
phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi là hợp tình, hợp
lý.”
Câu 3.12: Đã có quyết định nào của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết
như Quyết định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà không?
Nêu rõ Quyết định mà anh/chị biết.
Bản án số 08/2015/DS-PT ngày 23/09/2015 về tranh chấp ranh giới đất của Tòa án
nhân dân tỉnh Hà Giang.
Nguyên đơn: Ông Hà Thành N - SN 1977.
Trú tại: tổ 4, thị trấn V, huyện V, tỉnh H.
Bị đơn: Ông Lâm Quốc C - SN 1973.
Trú tại: tổ 4, thị trấn V, huyện V, tỉnh H.
Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:
- Bà Nguyễn Thị T, bà T ủy quyền cho bà Phạm Thị P theo giấy ủy quyền ngày
19/5/2015;
- Bà Lý Thị N
Địa chỉ: Bà T; bà P và bà N đều trú tại tổ 04, thị trấn V, huyện V, tỉnh Hà Giang.
Người kháng cáo: ông Hà Thành N là nguyên đơn trong vụ án.
Nhận định của Tòa án:
Ngày 07/12/2006 vợ chồng ông Hà Thành N và bà Nguyễn Thị T được UBND
huyện V cấp Giấy CNQSDĐ số: "H" 00158/QSDĐ 93/QĐ-UB đối với thửa đất số
68B, tờ bản đồ địa chính số 27 tại tổ 4 thị trấn V, diện tích thửa đất là 92 m². Ngày
28/12/2006 gia đình ông N được Phòng Hạ tầng Kinh tế huyện V tiến hành đo đạc
thực tế, xác định vị trí xây dựng nhà ở theo Hồ sơ xin phép xây dựng của gia đình
ngày 25/12/2006, có sự chứng kiến của các hộ liền kề. Theo Biên bản định vị ngày
28/12/2006 thì nhà ở của gia đình ông N được phép xây: Nhà 1 tầng, trục trước cách
tim đường 8,6 m, chiều ngang móng xây 4,0 m, chiều sâu móng xây 20 m; diện tích
xây dựng tầng 1 là 80 m². Tuy nhiên gia đình ông N chỉ mới xây dựng phần móng
nhà.
Ngày 07/6/2007 vợ chồng ông Mai Trung K và bà Lương Thị T được UBND huyện
V cấp Giấy CNQSDĐ số: "H" 00183/QSDĐ 60/QĐ-UB đối với thửa đất số 108, tờ
bản đồ giải thửa số 27 tại tổ 4 thị trấn V, diện tích thửa đất là 92 m² (liền kề với
thửa đất số 68B của vợ chồng ông N và bà T). Ngày 26/12/2012 vợ chồng ông C và
bà N nhận chuyển nhượng thửa đất trên của vợ chồng ông K và bà T và đã được
Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện V xác nhận ngày 23/01/2013. Ngày 05/4/2013 gia
đình ông C được Phòng Công thương huyện V tiến hành đo đạc thực tế, xác định vị
trí xây dựng nhà ở theo Hồ sơ xin phép xây dựng của gia đình ngày 22/3/2013, có
sự chứng kiến của các hộ liền kề. Ngày 22/5/2013 gia đình ông C và bà N được
UBND huyện V cấp Giấy phép xây dựng số 33/GPXD. Theo Biên bản định vị ngày
05/4/2013 và Giấy phép xây dựng số 33/GPXD ngày 22/5/2013 thì nhà ở của gia
đình ông C được phép xây: Nhà 2 tầng. Tầng 1 diện tích 72 m², trục trước cách tim
đường 11m, chiều ngang móng xây 4,0 m, chiều dài móng xây 18 m; tầng 2 diện
tích 78 m². Hiện tại gia đình ông C đã xây xong nhà theo Giấy phép xây dựng đã
được cấp và Biên bản định vị công trình, ngoài ra tại tầng 1 gia đình ông C còn xây
thêm phía trước, phần xây thêm này có trong sơ đồ thiết kế nhưng không có trong
Giấy phép xây dựng và Biên bản định vị.
Trong quá trình gia đình ông C xây nhà, giữa gia đình ông N và gia đình ông C đã
xảy ra tranh chấp. Ông N khởi kiện ông C yêu cầu phải trả lại diện tích đất 0,58 m²
đã lấn chiếm của gia đình ông hoặc đền bù bằng tiền là 50.000.000 đồng và đền bù
thiệt hại về móng nhà là 20.000.000 đồng. Tổng cộng là 70.000.000 đồng.
Kể từ khi gia đình ông N xây móng nhà tháng 12/2006, giữa gia đình ông N và hộ
liền kề là ông Trần T, sau này là ông K và bà T không xảy ra tranh chấp gì, như vậy
thể hiện ông T và sau này là ông K bà T đã công nhận ranh giới quyền sử dụng đất
của hộ ông N theo ranh giới móng nhà đã xây.
Ngày 05/4/2013 khi Phòng Công thương huyện V tiến hành đo đạc thực tế, xác định
vị trí xây dựng nhà ở cho gia đình ông C thì gia đình ông C và gia đình ông N đều
không có ý kiến gì, Như vậy thể hiện gia đình ông N và gia đình ông C đều nhất trí
với ranh giới đã xây móng của gia đình ông N. Giấy phép xây dựng số 33/GPXD
ngày 22/5/2013 của UBND huyện V cấp cho hộ ông C và bà N cũng nêu rõ: Chủ
đầu hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu xâm phạm quyền lợi hợp pháp
của các chủ sở hữu liền kề. Việc ông C khai: Khi xây dựng tôi không thấy móng
nhà anh N, khi đào móng phần tiếp giáp đất nhà anh N có đào thấy vật cứng, tôi
nghĩ là đá bàn nên đã xây thu móng vào 3,95 m là không đúng sự thật bởi lẽ: Theo
thiết kế được cấp phép xây dựng thì móng nhà ông C là móng trụ kết hợp móng
băng có chiều dài dọc hết chiều dài của nhà là 18 m; chiều sâu của móng là 1,8 m
đối với phần móng trụ và 1,2 m đối với phần móng băng so với cốt nền ( cốt nền là
0,45 m, cốt 0,0 là cốt vỉa hè). Do đó khi thi công phần móng ông C biết rõ gia đình
ông N đã xây phần móng nhà. Tuy nhiên ông C đã không có ý kiến gì với gia đình
ông N và khi thi công phần giằng móng ông C đã lấn sang phần móng gia đình ông
N đã xây.
Tại biên bản làm việc ngày 19/6/2013 của tổ công tác của UBND thị trấn V thể hiện
hộ ông C đã xây đè lên móng nhà ông N tại vị trí từ tim đường vào 11 m là 5 cm,
phần sau tại vị trí đo vào 23 m là 3 cm (Tại thời điểm này tường nhà ông C chưa trát
vữa).
Theo biên bản thẩm định tại chỗ ngày 09/7/2015 của TAND tỉnh Hà Giang thể hiện:
- Đối với phần móng nhà ông N: Nhà ông N đã xây móng đá cao độ đến mặt đất,
phần phía trước từ trục AD đến trục A4D4 xây trong ranh giới sử dụng đất, phần
phía sau từ trục AD đến trục BC xây lệch sang phần đất nhà bà N, cụ thể tại điểm B
xây lệch 0,44 m.
- Đối với nhà ông C: Nhà ông C đã xây dựng xong và xây chồng lấn lên móng đá
nhà ông N. Cụ thể diện tích đất gia đình ông C đã xây lấn lên đất của gia đình ông
N theo sơ đồ kèm theo biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 09/7/12015 là:
Từ vị trí D đến vị trí D3: Diện tích đất xây chồng lấn là S1 = (1,45 + 3,50 + 2,00) x
0,06 x 1/2 = 0,2085 m².
Từ vị trí D đến vị trí D4: Diện tích đất xây chồng lấn là S2 = (4,75 - 0,90) x 1/2 x
0,06 x 1/2 = 0,05775 m².
Tổng diện tích đất xây chồng lấn là S = 0,2085 + 0,05775 = 0,26625 m².
Quyết định của Tòa án: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Hà Thành
N: Buộc ông Lâm Quốc C phải trả cho ông Hà Thành N số tiền tương ứng với diện
tích 0,26625 m² đất đã xây chồng lấn lên móng nhà ông N là 3.195.000 đồng (giữ
nguyên ranh giới quyền sử dụng đất giữa hộ ông Hà Thành N và ông Lâm Quốc C
theo hiện trạng đã xây dựng) và hoàn trả cho ông Hà Thành N số tiền chi phí thẩm
định là 1.900.000 đồng. Tổng cộng ông Lâm Quốc C phải trả cho ông Hà Thành N
số tiền 5.095.000 đồng (Năm triệu không trăm chín lăm nghìn đồng).2
Câu 3.13: Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm
phán trong Quyết định số 23 được bình luận ở đây?
- Hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán trong Quyết định số 23 là thuyết
phục.
- Theo bản án, việc ông Hậu lấn chiếm và sử dụng phần đất thuộc quyền sở hữu của
ông Trê, bà Thi là có căn cứ pháp luật (dựa trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
do bà Châu Kim Thi – vợ ông Trê đứng tên). Tuy nhiên, sau khi sang nhượng xong
ông đã làm nhà cơ bản trên diện tích đất đang tranh chấp, lúc ông xây nhà gia đình
ông Trê không có ý kiến gì. Do đó, Tòa án đã không buộc ông Hậu phải tháo dỡ nhà
để trả lại phần đất đã chiếm hữu mà không có căn cứ pháp luật cho ông Trê, bà Thi
là:
- Việc tháo dỡ nhà ông Hậu trên phần đất lấn chiếm sẽ gây thiệt hại lớn cho ông
Hậu. Điều đó là không nên và để đảm bảo quyền và lợi ích kinh tế của cả hai bên,
Tòa án buộc ông Hậu trả 132,8 m² đất đã lấn chiếm nhưng là đất trống cho ông Trê
và bà Thi, còn phần đất ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2 m²)
thì giao ông Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông
Trê và bà Thi.
- Ngoài ra, Hội đồng thẩm phán còn đề cập đến ngoài diện tích đất 52,2 m² nêu trên,
căn nhà của ông Hậu còn có hai máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không trên
phần đất của ông Trê và bà Thi có diện tích 10,71 m² chưa được Tòa án cấp sơ thẩm
và Tòa án cấp phúc thẩm xem xét buộc ông hậu phải tháo dỡ hoặc phải thanh toán
giá trị quyền sử dụng cho ông Trê và bà Thi là chưa đảm bảo quyền lợi hợp pháp
của ông Trê và bà Thi.

2
Bản án 08/DS-PT ngày 23/09/2015 về tranh chấp ranh giới quyền sử dụng đât và yêu cầu bồi thường thiệt
hại tài sản (thuvienphapluat.vn)
Hội đồng thẩm phán không viện dẫn bất kỳ văn bản nào để cho rằng Tòa án phúc
thẩm giải quyết vụ việc trên là hợp lý cho thấy đây là một hướng giải quyết mang
tính sáng tạo, mới mẻ, đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp cho cả hai bên.
Câu 3.14: Đối với phần chiếm không gian 10,71 m² và căn nhà phụ có diện tích
18,57 m² trên đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm có buộc tháo
dỡ không?
Trong Quyết định số 23 có đoạn:
“... căn nhà của ông Hậu còn có hai máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không
trên phần đất của ông Trê và bà Thi có diện tích 10,71m² chưa được Tòa án cấp sơ
thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xem xét buộc ông Hậu phải tháo dỡ hoặc phải thanh
toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi”
Và đoạn:
“... còn một căn nhà phụ có diện tích 18,57m² của ông Hậu xây dựng trên diện tích
đất mà Tòa án các cấp buộc ông Tận phải trả lại cho ông Trê, bà Thi nhưng Tòa án
các cấp cũng chưa xem xét giải quyết, gây khó khăn trong việc thi hành án”.
Vậy nên phần chiếm không gian 10,71 m² chưa được Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án
cấp phúc thẩm xem xét buộc ông Hậu phải tháo dỡ. Còn căn nhà phụ có diện tích
18,57 m² thì Tòa án các cấp cũng chưa xem xét để giải quyết.
Câu 3.15: Theo anh/chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71 m² và
căn nhà phụ trên như thế nào?
Theo điều 259 BLDS 2005 quy định:
“Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu của mình, chủ sở hữu, người chiếm
hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người có hành vi cẳn trở trái pháp luật phải chấm
dứt hành vi đó; nếu không có sự chấm dứt tự nguyện thì có quyền yêu cầu Tòa án,
cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc người đó chấm dứt hành vi vi phạm.”
Với phần lấn chiếm không gian 10,71 m² thì có thể yêu cầu ông Hậu tháo dỡ hai
máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không trên phần đất của ông Trê và bà Thi.
Còn với căn nhà phụ thì ông Hậu có thể sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị
quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi. Nhưng nếu ông Trê muốn sử dụng thì
phải trả chi phí xây dựng cho ông Hậu.
Câu 3.16: Suy nghĩ của anh/chị về xử lý việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và
không gian ở Việt Nam hiện nay.
- Hiện nay nhiều nơi ở Việt Nam, thực trạng quản lý đất đai vẫn còn lỏng lẻo.
Chẳng hạn, theo số liệu của Sở Tài nguyên và Môi trường thì hiện nay 190 nghìn ha
đất đang bị lấn chiếm. Tổng số diện tích đất nông, lâm nghiệp đang có tranh chấp,
bị lấn chiếm là 190.469 ha. Mặc dù, con số này có dấu hiệu sụt giảm, tuy vậy, tính
chất các vụ việc lấn chiếm đất đai diễn ra khá phức tạp.
- Qua thực tiễn xét xử cho thấy, việc xử lý việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và
không gian ở Việt Nam hiện nay có 2 hướng: buộc tháo dỡ và không buộc tháo dỡ
nhưng phải thanh toán phần giá trị quyền sử dụng đất cho chủ sở hữu.
- Chính phủ đã ban hành Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính
lĩnh vực đất đai được kỳ vọng sẽ khắc phục được tình trạng lấn chiếm, không tuân
thủ quy định pháp luật.
Câu 3.17: Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 có còn phù
hợp với BLDS 2015 không? Vì sao?
Theo khoản 2 điều 164 BLDS 2015 quy định:
“Chủ sở hữu chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ
quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải
trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu,
quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại”.
Vậy nên ông Trê và bà thi có quyền yêu cầu Tòa án buộc ông Hậu phải trả lại phần
dất 132,8 m² đã lấn chiếm. Phần đất 52,2 m² đã xây dựng nhà thì giao cho ông Hậu
nhưng phải thanh toán giá trị sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi.
Theo điều 169 BLDS 2015 quy định:
“Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản, chủ thể có quyền yêu cầu
người có hành vi cản trở trái pháp luật phải chấm dứt hành vi đó hoặc có quyền
yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người đó phải chấm
dứt hành vi vi phạm”.
Theo đó thì việc yêu cầu buộc tháo dỡ là có căn cứ pháp lí và vẫn chưa có quy định
rõ ràng, cụ thể về hướng giải quyết không buộc tháo dỡ mà thanh toán phần giá trị
quyền sử dụng đất cho người có quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản.
Việc Hội đồng thẩm phán đề cập đến căn nhà có diện tích 18,57 m², việc xem xét
buộc ông Hậu tháo dỡ hay thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà
Thi ở phần chiếm không gian 10,71m², việc Hội đồng thẩm phán đồng thuận với
Tòa án cấp phúc thẩm là buộc ông Hậu phải trả phần đất lấn chiếm nhưng còn là đất
trống, còn phần đất đã xây dựng nhà thì giao cho ông Hậu nhưng phải thanh toán
giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi.
Qua những điều trên trên thì hướng giải quyết của Tòa án trong Quyết định số 23 là
còn phù hợp với BLDS 2015.

-Hết-