BÀI THẢO LUẬN DÂN SỰ THỨ 4: BẢO VỆ QUYỀN SỞ HỮU

 Lấn chiếm tài sản liền kề

Tóm tắt:
- Quyết định số 617/2011/DS-GĐT ngày 18/8/2011 của Tòa dân sự Tòa án nhân
dân tối cao:
Ông Trụ được để lại cho 320m2 đất và đã sử dụng từ trước năm 1975 đến nay.
Năm 1987, ông đi làm ăn ở nơi khác nên vợ chồng ông Hòa đã lấn 15,2m 2 đất của
ông. Vì vậy, ông khởi kiện và yêu cầu ông Hòa tháo dỡ công trình phụ và trả lại
phần đất lấn chiếm. Vào năm 1995, ông Hòa xin cấp giấy phép sửa nhà và được
cấp giấy phép. Nhưng khi sửa chữa thì ông Hòa có làm 4 ô văng cửa sổ, 1 máng
bê tông và chôn dưới đất môt ống thoát nước nằm ngoài phía tường nhà. Tuy
nhiên, Tòa án sơ thẩm và phúc thẩm không buộc ông Hòa tháo dỡ ống nước nên
đã hủy bản án dân sự phúc thẩm và sơ thẩm để xét xử sơ thẩm lại theo quy định
của pháp luật.
- Quyết định sô 23/2006/DS-GĐT ngày 07-09-2006 của Hội đồng thẩm phán Tòa
án nhân dân tối cao:
Năm 1994, Ủy ban nhân dân huyện CN cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
của gia đình ông Trê với diện tích 4.700m2. Giáp với đất của ông Trê là đất của gia
đình ông Hậu (ông Hậu nhượng lại của anh Kiệt vào năm 1994). Trong quá trình
sử dụng, ông Hậu đã lấn chiếm sang đất của gia đình ông Trê khoản 185m 2. Khi
ông Trê yêu cầu giải quyết thì ông Hậu đã chặt phá một số cây kiểng của nhà ông.
Vì thế nên gia đình ông Trê yêu cầu ông Hậu trả phần đất lấn chiếm và bồi thường
số cây kiểng bị chặt phá. Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã hủy bản
án dân sự phúc thẩm và sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tình CM
giải quyết xét xử sơ thẩm lại theo đúng pháp luật.
Câu 3.1: Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy ông Tận (ông Hậu) đã lấn sang
đất thuộc quyền sử dụng của ông Trường (ông Trê), bà Thoa (bà Thi) và phần lấn
cụ thể là bao nhiêu?
- Đoạn cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất thuộc quyền sử dụng của ông Trê, bà Thi:
“Ông Hậu cho rằng diện tích đất trên do ông nhận chuyển nhượng lại từ anh Trần
Thanh Kiệt; tuy nhiên, theo giấy biên nhận đề ngày 29-3-1994 giữa ông Hậu với
anh Kiệt (giấy không có xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền) thì diện
tích đất mà ông Hậu mua từ anh Kiệt không nêu vị trí cũng như tứ cận, mốc giới
cụ thể, cũng không có xác nhận của các chủ đất liền kề. Trng khi đó, gia đình ông
Trê quản lý, sử dụng đất tranh chấp từ trước khi có việc sang nhượng giữa ông
Hậu với anh Kiệt và năm 1994 ông Trê đã được Ủy ban nhân dân huyện CN cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bà
Châu Kim Thi - vợ ông Trê đứng tên); theo sơ đồ vị trí đất được thể hiện trong
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thửa đất này có mốc giới rõ ràng, đối chiếu
sơ đồ này với sơ đồ tranh chấp do Tòa án nhân dân huyện CN phối hợp với các cơ
 quan chức năng đo vẽ ngày 28-3-2000 và tại Công văn số 01/XN-TNMT ngày 10-
3-2006 của Phòng tài nguyên và môi trường huyện CN gửi Tòa án nhân dân tỉnh
CM vẫn khẳng định ranh giới đất đã cấp giấy chứng nhận cho bà Thi với đất ông
Hậu đang sử dụng là “ranh thẳng” thì có căn cứ xác định ông Hậu đã lấn đất cua
ông Trê.”
- Phần lấn cụ thể: 132,8m2 đất lấn chiếm nhưng là đất trống, còn phần đất ông Hậu
cũng lấn chiếm nhưng đã xây nhà là 52,2m 2, 2 máng xối đúc bê tông có diện tích
10,71m2, căn nhà phụ có diện tích 18,57m2.
Câu 3.2: Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang đất
(không gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà
Nguyên?
- Đoạn cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang đất thuộc quyền sử dụng của gia đình
ông Trụ, bà Nguyên:
“Khi sửa chữa lại nhà gia đình ông Hòa có làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê tông
và chôn dưới đất một ống thoát nước nằm ngoài phía tường nhà.” Việc nằm ngoài
phía tường nhà là có nghĩa lấn sang phần đất của ông Trụ và bà Nguyên.
Câu 3.3: BLDS có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất và không
gian thuộc quyền sửu dụng của người khác không?
Điều 174. Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng
Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân
theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng
cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích
hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và
xung quanh.
Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản
1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30
năm trở lên mà không có tranh chấp.
Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là
kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới
chung.
2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ
ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh
hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc
quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt
quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận
khác.
Điều 176. Mốc giới ngăn cách các bất động sản
1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn
trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
2. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc,
hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các
bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.
Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở
hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để
xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất
động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc,
hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.
3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ
cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở
hữu bất động sản liền kề đồng ý.
Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được
đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.
Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây
được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Câu 3.4: Ở nước ngoài, việc lấn chiếm như trên được xử lí như thế nào?
Theo Bộ luật dân sự Napoleon của Pháp, việc lấn chiếm như trên quy định theo một số
điều:
- 671. It is not allowable to plant trees of lofty trunk, but at the distance prescribed
by particular regulations actually existing, or by constant and acknowledged
usages; and in default of regulations and usages only at the distance of two metres
from the line which separates the two estates in the case of trees of lofty trunk, and
at the distance of half a metre in the case of other trees and quick hedges.
- 673. Trees which are found in a common hedge are common like the hedge; each
of the two proprietors has the right to require that they should be felled.
- 675. One of two neighbors cannot without the consent of the other form in the
partition-wall any window or aperture, in any manner whatsoever, even a fanlight.
- 681. Every proprietor must so form his roofs, that the rain-water shall drop upon
his own land or the public way; he must not suffer it to flow upon his neighbor's
land.1
Tạm dịch:
- Điều 671: “Chỉ được phép trồng những cây to, cây nhỡ, cây nhỏ gần giới hạn đất
láng giềng theo khoảng cách được xác định theo những quy định cụ thể hiện hành
hoặc những thông lệ được thừa nhận. Nếu không có những quy địnhhoặc thông lệ
thì cây mọc cao trên 2 mét phải trồng cách đường giới hạn phân cách hai bất động
sản là 2 mét, đối với các cây trồng khác là nửa mét”.
1
Bộ luật Napoleon, https://www.napoleon-series.org/research/government/code/book2/c_title04.html#section2, truy
cập ngày 16/4/2022
 - Điều 673: “Chủ sở hữu bất động sản có quyền buộc bên hàng xóm phải cắt bỏ các
cành cây mọc vươn sang đất của mình. Nếu hoa quả ở các cành cây tự nhiên rụng
xuống thì chủ sở hữu đất bị cành cây vươn sang được hưởng. Nếu rễ cây hoặc
cành nhỏ mọc vươn sang đất người khác thì người đó có quyền cắt những rễ và
cành cây nhỏ đó đến giới hạn đường phân chia của hai bên. Quyền được cắt rễ cây
và cành nhỏ hoặc quyền được yêu cầu bên hàng xóm cắt các rễ cây, cành cây của
các cây to, cây nhỡ, cây nhỏ không thể bị thời hiệu tiêu diệt”.
- Điều 675: “Chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ hoặc lỗ cửa
vào bức tường chung dù bằng bất cứ cách nào, kể cả khi có lắp kính mờ, trừ
trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề bên kia đồng ý”.
- Điều 681: “Chủ sở hữu bất động sản phải lắp đặt mái nhà sao cho nước mưa chảy
vào đất nhà mình hoặc đường công cộng, không được để nước mưa chảy vào đất
của bên hàng xóm”.
Như vậy, ta có thể thấy chủ sở hữu bất động sản nếu có hành vi lấn chiếm sang bất động
sản bên cạnh thì đều phải tháo dỡ, cắt bỏ nếu chủ sở hữu bất động sản bên kia yêu cầu.
Câu 3.5: Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối
cao theo hướng buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang không
gian, mặt đất và lòng đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên?
- Đoạn cho thấy Toàn dân sự Tòa án nhân dân tối cao theo hướng buộc gia đình ông
Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang khong gian, mặt đất và lòng đất của gia
đình ông Trụ, bà Nguyên:
“Khi sửa chữa lại nhà gia đình ông Hòa có làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê tông
và chôn dưới đất một ống thoát nước nằm ngoài phía tường nhà. Quá trình giải
quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định gia đình ông
Hòa làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê tông chờm qua phần đất thuộc quyền sử
dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên nên quyết định buộc gia đình ông Hòa phải
tháo dỡ là có căn cứ.
Tuy nhiên, dưới lòng đất sát tường nhà ông Hòa còn ống nước do gia đình ông
Hòa chôn, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm không buộc gia
đình ông Hòa phải tháo dỡ là không đúng, không đảm bảo được quyền lợi của gia
đình ông Trụ.”