‫ﺟـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ــﺎﻣﻌﺔ ادرار‬

‫ﻛﻠﻴﺔ اﻟﺤﻘﻮق و اﻟﻌﻠﻮم اﻟﺴﻴﺎﺳﻴﺔ‬

‫ﻗﺴﻢ اﻟﺤﻘﻮق‬

‫اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر ﻟﻠﺴﻜﻨﺎت اﻟﻤﻨﺠﺰة ﺑﺄﻣﻮال ﻋﻤﻮﻣﻴﺔ‬

‫ﻓﻲ اﻟﺘﺸﺮﻳﻊ اﻟﺠﺰاﺋﺮي‬

‫ﻣـ ــﺬﻛﺮة ﻟﻨﻴﻞ ﺷﻬﺎدة اﻟﻤﺎﺳﺘﺮ ﻓﻲ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﻟﻌﻘﺎري‬

‫ﺗﺤــﺖ اﺷ ـ ـﺮاف ‪:‬‬ ‫ﻣﻦ إﻋـ ــﺪاد اﻟﻄﺎﻟﺒـ ــﺔ ‪:‬‬

‫ازوا ﻋﺒ ـ ـ ـ ــﺪ اﻟ ـ ـ ـ ــﻖـ ـ ــﺎدر‬ ‫ﻓـﻮﻻن ﺣﻨﺎن‬
‫ﻗﺎﺳﻤﻲ ﺧﺪوﺟـﺔ‬

‫ﻟﺠﻨﺔ اﻟﻤﻨﺎﻗﺸـ ـ ـ ـ ـ ــﺔ ‪:‬‬

‫رﺋﻴﺴﺎً‬ ‫أدرار‬ ‫ﺟﺎﻣﻌﺔ‪.‬‬ ‫أﺳﺘﺎذ‪ .‬ﻣﺴﺎﻋﺪ‪.‬أ‬ ‫اﻷﺳﺘﺎذ‪ .‬اﻟﻠﻴﻞ أﺣﻤﺪ‬
‫ﻣﺸـﺮﻓﺎً و ﻣﻘــﺮراً‬ ‫أدرار‬ ‫ﺟﺎﻣﻌﺔ‪.‬‬ ‫أﺳﺘﺎذ‪ .‬ﻣﺴﺎﻋﺪ‪.‬أ‬ ‫اﻷﺳﺘﺎذ‪ .‬ازوا ﻋﺒ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ــﺪ‬
‫اﻟﻘـ ـ ـ ــﺎدر‬
‫ﻋﻀﻮاً ﻣﻨﺎﻗﺸـﺎً‬ ‫أدرار‬ ‫ﺟﺎﻣﻌﺔ‪.‬‬ ‫أﺳﺘﺎذ‪ .‬مﺳﺎﻋﺪ‪.‬أ‬ ‫اﻷﺳﺘﺎذ‪ .‬ﺑﺤﻤﺎوي ﻋﺒﺪ اﷲ‬

‫اﻟﺳﻧﺔ اﻟﺟﺎﻣﻌﯾﺔ ‪2014- 2013‬‬

‫‪1‬‬
2
 ‫أﺳﺠﺪ ﷲ ﻋﺰ وﺟﻞ ‪ ،‬ﺷﺎﻛﺮﺗﯿﻦ أﻧﮫ وھﺒﻨﺎ اﻟﻘﻮة‬
‫واﻟﻤﻘﺪرة‬
‫واﻟﺒﺤﺚ وﯾﺴﺮ ﻟﻨﺎ ﻃﺮﯾﻖ اﻟﻨﺠﺎح وﻧﺘﻮﺟﮫ ﺑﺎﻟﺸﻜﺮ‬
‫واﻟﺘﻘﺪﯾﺮ واﻟﻌﺮﻓﺎن إﻟﻰ اﻟﻤﺸﺮف اﻷﺳﺘﺎذ أزوا ﻋﺒﺪ‬
‫اﻟﻘﺎدر ﻋﻠﻰ ﻗﺒﻮﻟﮫ اﻹﺷﺮاف ﻋﻠﻰ ھﺬا اﻟﺒﺤﺚ ﺑﺎﻟﺮﻏﻢ ﻣﻦ‬
‫ﺛﻘﻞ اﻟﻤﺴﺆوﻟﯿﺔ اﻟﻤﻠﻘﺎة ﻋﻠﻰ ﻋﺎﺗﻘﮫ وﻛﺜﺮة ﻣﺸﺎﻏﻠﮫ‬
‫ﻟﺴﺪاد ﻧﺼﺤﮫ وإرﺷﺎده ‪.‬‬
‫ﻛﻤﺎ أﺗﻘﺪم ﺑﺠﺰﯾﻞ اﻟﺸﻜﺮ واﻟﻌﺮﻓﺎن إﻟﻰ ﻟﺠﻨﺔ‬
‫اﻟﻤﻨﺎﻗﺸﺔ اﻟﺘﻲ‬
‫ﺧﺼﺼﺖ ﻣﻦ وﻗﺘﮭﺎ اﻟﺜﻤﯿﻦ ﻟﺪراﺳﺔ ھﺬا اﻟﺒﺤﺚ وﻣﻨﺎﻗﺸﺘﮫ‬
‫‪،‬‬

‫‪3‬‬
 ‫ﺑﺴﻢ ﷲ اﻟﺮﺣﻤﻦ اﻟﺮﺣﯿﻢ‬
‫)ﻗﻞ إﻋﻤﻠﻮا ﻓﺴﯿﺮى ﷲ ﻋﻤﻠﻜﻢ ورﺳﻮﻟﮫ واﻟﻤﺆﻣﻨﻮن(‬
‫ﺻﺪق ﷲ اﻟﻌﻈﯿﻢ‬
‫إﻟﮭﻲ ﻟﯿﻄﯿﺐ اﻟﻠﯿﻞ إﻻ ﺑﺸﻜﺮك وﻟﯿﻄﯿﺐ اﻟﻨﮭﺎر إﻟﻰ ﺑﻄﺎﻋﺘﻚ ‪ ..‬وﻟﺘﻄﯿﺐ اﻟﻠﺤﻈﺎت إﻻ ﺑﺬﻛﺮك ‪ ..‬وﻻ‬
‫ﺗﻄﯿﺐ اﻵﺧﺮة إﻻ ﺑﻌﻔﻮك ‪ ..‬وﻻ ﺗﻄﯿﺐ اﻟﺠﻨﺔ إﻻ ﺑﺮؤﯾﺘﻚ ﷲ ﺟﻞ ﺟﻼﻟﮫ‬
‫إﻟﻰ ﻣﻦ ﺑﻠﻎ اﻟﺮﺳﺎﻟﺔ وأدى اﻷﻣﺎﻧﺔ ‪ ..‬وﻧﺼﺢ اﻷﻣﺔ ‪ ..‬إﻟﻰ ﻧﺒﻲ اﻟﺮﺣﻤﺔ وﻧﻮر اﻟﻌﺎﻟﻤﯿﻦ‪..‬‬
‫ﺳﯿﺪﻧﺎ ﻣﺤﻤﺪ ﺻﻠﻰ ﷲ ﻋﻠﯿﮫ وﺳﻠﻢ‬
‫إﻟﻰ ﻣﻦ ﻛﻠﻠﮫ ﷲ ﺑﺎﻟﮭﯿﺒﺔ واﻟﻮﻗﺎر ‪ ..‬إﻟﻰ ﻣﻦ ﻋﻠﻤﻨﻲ اﻟﻌﻄﺎء ﺑﺪون اﻧﺘﻈﺎر ‪ ..‬إﻟﻰ ﻣﻦ أﺣﻤﻞ أﺳﻤﮫ ﺑﻜﻞ‬
‫اﻓﺘﺨﺎر ‪ ..‬أرﺟﻮ ﻣﻦ ﷲ أن ﯾﻤﺪ ﻓﻲ ﻋﻤﺮك ﻟﺘﺮى ﺛﻤﺎراً ﻗﺪ ﺣﺎن ﻗﻄﺎﻓﮭﺎ ﺑﻌﺪ طﻮل اﻧﺘﻈﺎر وﺳﺘﺒﻘﻰ‬
‫ﻛﻠﻤﺎﺗﻚ ﻧﺠﻮم أھﺘﺪي ﺑﮭﺎ اﻟﯿﻮم وﻓﻲ اﻟﻐﺪ وإﻟﻰ اﻷﺑﺪ‪..‬‬
‫واﻟﺪي اﻟﻌﺰﯾﺰ‬
‫إﻟﻰ ﻣﻼﻛﻲ ﻓﻲ اﻟﺤﯿﺎة ‪ ..‬إﻟﻰ ﻣﻌﻨﻰ اﻟﺤﺐ وإﻟﻰ ﻣﻌﻨﻰ اﻟﺤﻨﺎن واﻟﺘﻔﺎﻧﻲ ‪ ..‬إﻟﻰ ﺑﺴﻤﺔ اﻟﺤﯿﺎة وﺳﺮ‬
‫اﻟﻮﺟﻮد أﻣﻲ اﻟﺤﺒﯿﺒﺔ‬

‫إﻟﻰ ﺑﮭﻢ أﻛﺒﺮ وﻋﻠﯿﮭﻢ أﻋﺘﻤﺪ ‪ ..‬إﻟﻰ ﺷﻤﻌﺔ ﻣﺘﻘﺪة ﺗﻨﯿﺮ ظﻠﻤﺔ ﺣﯿﺎﺗﻲ‪..‬‬
‫إﻟﻰ ﻣﻦ ﺑﻮﺟﻮدھﻢ أﻛﺘﺴﺐ ﻗﻮة وﻣﺤﺒﺔ ﻻ ﺣﺪود ﻟﮭﺎإﺧﻮﺗﻲ‬
‫إﻟﻰ اﻷﺧﻮات اﻟﻠﻮاﺗﻲ ﻟﻢ ﺗﻠﺪھﻦ أﻣﻲ ‪ ..‬إﻟﻰ ﻣﻦ ﺗﺤﻠﻮ ﺑﺎﻹﺧﺎء وﺗﻤﯿﺰوا ﺑﺎﻟﻮﻓﺎء واﻟﻌﻄﺎء إﻟﻰ ﯾﻨﺎﺑﯿﻊ‬
‫اﻟﺼﺪق اﻟﺼﺎﻓﻲ إﻟﻰ ﻣﻦ ﻣﻌﮭﻢ ﺳﻌﺪت ‪ ،‬وﺑﺮﻓﻘﺘﮭﻢ ﻓﻲ دروب اﻟﺤﯿﺎة اﻟﺤﻠﻮة واﻟﺤﺰﯾﻨﺔ ﺳﺮت إﻟﻰ ﻣﻦ‬
‫ﻛﺎﻧﻮا ﻣﻌﻲ ﻋﻠﻰ طﺮﯾﻖ اﻟﻨﺠﺎح واﻟﺨﯿﺮ‬

‫‪4‬‬
 ‫اﻟﻤﻘﺪﻣ ـ ــﺔ‬

‫ﻳﻌﺪ ﺣﻖ اﳌﻮاﻃﻦ ﰲ اﻟﺴﻜﻦ ﺣﻘﺎ اﺟﺘﻤﺎﻋﻴﺎ ودﺳﺘﻮرﻳﺎ ‪1،‬ﻋﻠﻰ اﻟﺪوﻟﺔ اﻟﺘﻜﻔﻞ ﺑﻪ ﰲ وﻗﺖ ﻛﺎن ﻗﻄﺎع‬
‫اﻟﺴﻜﻦ ﻣﻨﻈﻤﺎ ﰲ ﻇﻞ ﻧﻈﺎم ﺳﻴﺎﺳﻲ واﻗﺘﺼﺎدي ‪ ،‬ﲝﻴﺚ ﻛﺎن ﻳﺴﻴﻄﺮ ﻣﻦ ﺧﻼﳍﺎ اﻟﻘﻄﺎع اﻟﻌﻤﻮﻣﻲ ﻋﻠﻰ‬
‫ﻣﺸﺎرﻳﻊ اﻟﺴﻜﻦ واﻟﻘﺎﺋﻢ ﺑﺘﻤﻮﻳﻠﻬﺎ " ﺻﻨﺪوق اﻟﻮﻃﲏ ﻟﻠﺘﻮﻓﲑ واﻹﺣﺘﻴﺎط "‪.‬‬

‫وأﻣﺎم اﺣﺘﻜﺎر اﻟﺪوﻟﺔ ﻟﻼﻧﺘﺎج واﺳﱰاد ﻣﻮاد اﻟﺒﻨﺎء ﳑﺎ زاد ﻣﻦ ﺣﺪة ﻣﺸﻜﻠﺔ اﻟﺴﻜﻦ ‪،‬وﻋﺠﺰ اﻟﺪوﻟﺔ ﻋﻦ‬
‫ﺗﻠﺒﻴﺔ اﳊﺎﺟﺎت اﳌﺘﺰاﻳﺪة ﻟﻠﻤﻮاﻃﻨﲔ ‪،‬وﺑﺎﻟﺘﺎي ﺗﺪﻫﻮر ﻣﺸﻜﻠﺔ ﺳﻮق اﻟﻌﻘﺎر ‪.‬‬

‫ﳑﺎ أدى ﺑﺎﻟﺪوﻟﺔ إﱃ إﻋﺎدة اﻟﻨﻈﺮ ﰲ ﺗﻨﻈﻴﻢ اﻟﻘﻄﺎع اﻟﻌﻘﺎري ‪،‬ﻓﻜﺎن ذﻟﻚ ﺑﺼﺪور ﻗﺎﻧﻮن ‪-86‬‬
‫‪2،07‬اﳌﺘﻌﻠﻖ ﺑﺎﻟﱰﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ اﻟﺬي اﻋﺘﱪ ﻗﻔﺰة ﻧﻮﻋﻴﺔ ﰲ إﻋﺎدة ﲢﺪﻳﺪ ﳎﺎل ﺗﺪﺧﻞ اﻟﺴﻠﻄﺎت اﻟﻌﻤﻮﻣﻴﺔ وﻓﺘﺢ‬
‫ﳎﺎل أﻣﺎم اﻟﻘﻄﺎع اﳋﺎص ﻟﻠﻤﻨﺎﻓﺴﺔ اﳊﺮة ‪،‬وﻛﺬﻟﻚ ﲢﺮﻳﺮ اﳌﻌﺎﻣﻼت اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ اﻟﻮاردة ﻋﻠﻰ اﻷراﺿﻲ ﺳﻮاء‬
‫ﻓﻼﺣﻴﻪ ﻛﺎﻧﺖ أو ﻋﻤﺮاﻧﻴﺔ ‪3،‬وﺑﺎﻟﺮﻏﻢ ﻣﻦ اﻹﺻﻼﺣﺎت اﳌﺴﺘﺤﺪﺛﺔ ﰲ اﳌﻨﻈﻮﻣﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ ‪،‬اﻹ أﻧﻪ اﺗﺼﻒ‬
‫ﲟﺤﺪودﻳﺔ اﻟﺘﻄﺒﻴﻖ واﻟﻨﺘﺎﺋﺞ ﰲ ﻣﻌﺎﳉﺔ ﻣﺸﻜﻠﺔ ﺗﺪﻫﻮر ﺳﻮق اﻟﻌﻘﺎر ﺑﺼﻔﺔ ﻋﺎﻣﺔ ‪،‬وﺣﻞ ﻣﺸﻜﻠﺔ اﻟﺴﻜﻦ ﺑﺼﻔﺔ‬
‫ﺧﺎﺻﺔ ‪،‬ﲝﻴﺚ أن ﻧﺼﻮﺻﻪ ﱂ ﺗﺼﺒﺢ ﻣﻼﺋﻤﺔ ﻣﻊ ﻣﺘﻄﻠﺒﺎت اﻻﺳﺘﺜﻤﺎر‪.‬‬

‫ﻟﺬا أﻋﺎد اﳌﺸﺮع ﻣﺮة أﺧﺮى إﱃ وﺿﻊ ﺗﻘﻨﻴﺎت ﺟﺪﻳﺪة ﻟﻠﱰﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ ﻛﻨﺘﻴﺠﺔ ﻟﻠﺘﻐﻴﲑ ﰲ اﻟﻨﻬﺞ‬
‫اﻟﺴﻴﺎﺳﻲ ﻟﻠﺒﻼد وﺑﺎﻷﺧﺺ ﰲ اﳌﻴﺪان اﻟﻌﻘﺎري ‪،‬ﺣﻴﺚ ﺻﺪر اﻟﻘﺎﻧﻮن ‪4،25-90‬اﳌﺘﻌﻠﻖ اﻟﺘﻮﺟﻴﻪ اﻟﻌﻘﺎري‬
‫واﻟﺬي أﻋﺎد ﻫﻴﻜﻠﺔ اﻟﺴﺎﺣﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ ‪،‬وﺗﺒﲎ ﻣﺒﺪأ ﻧﻈﺎم اﻟﺴﻮق اﳊﺮة ﰒ اﻟﻘﺎﻧﻮن رﻗﻢ ‪ 29-910‬اﳌﺘﻌﻠﻖ‬
‫ﺑﺎﻟﺘﻬﻴﺌﺔ واﻟﻌﻤﺮان وﺻﻮﻻً إﱃ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﺸﺮﻳﻌﻲ رﻗﻢ ‪ 503-93‬اﳌﺘﻌﻠﻖ ﺑﺎﻟﻨﺸﺎط اﻟﻌﻘﺎري اﻟﺬي أﻋﻄﻰ ﺑﻌﺜﺎ‬

‫‪- 1‬اﳌﺎدة ‪ 52‬ﻣﻦ اﻟﺪﺳﺘﻮر‪1996‬‬

‫‪ - 2‬اﻟﻘﺎﻧﻮن ‪ 07-86‬اﻟﺼﺎدر ﰲ ‪ 04‬ﻣﺎرس ‪ 1987‬اﳌﺘﻌﻠﻖ ﺑﺎﻟﱰﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ ‪،‬اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ‪،‬اﻟﻌﺪد ‪10‬‬
‫‪- 3‬ﲰﺎﻋﲔ ﺷﺎﻣﺔ ‪،‬اﻟﻨﻈﺎم اﻟﻘﺎﻧﻮﱐ اﳉﺰاﺋﺮي ﻟﻠﺘﻮﺟﻴﻪ اﻟﻌﻘﺎري ‪،‬وﺻﻔﻴﺔ وﲢﻠﻴﻠﻴﺔ ‪،‬دار ﻫﻮﻣﺔ ‪، 2003،‬ص‪125‬‬
‫‪- 4‬ﻗﺎﻧﻮن ‪ 25-90‬اﻟﺼﺎدر ﰲ ‪ 18‬دﻳﺴﻤﱪ ‪ 1990‬اﳌﺘﻀﻤﻦ ﻗﺎﻧﻮن اﻟﺘﻮﺟﻴﻪ اﻟﻌﻘﺎري ‪،‬اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ‪،‬اﻟﻌﺪد ‪49‬‬
‫‪ - 5‬ﻗﺎﻧﻮن ‪ 29-90‬اﻟﺼﺎدر اﻟﺼﺎدر ﰲ ‪ 01‬دﻳﺴﻤﱪ ‪ 1990‬اﳌﺘﻌﻠﻖ ب اﻟﺘﻬﻴﺌﺔ واﻟﺘﻌﻤﲑ ‪،‬اﳉﺮﻳﺪة ‪،‬اﻟﻌﺪد ‪52‬‬
‫‪5‬‬
‫ﺟﺪﻳﺪا ﻟﻠﻨﺸﺎط اﻟﻌﻘﺎري ﰲ اﳉﺰاﺋﺮ وﻣﺸﺠﻌﺎ اﻻﺳﺘﺜﻤﺎر ﰲ ﻫﺬا اﻟﻘﻄﺎع ﲝﻴﺚ أﻟﻐﻰ ﻫﺬا اﳌﺮﺳﻮم أﺣﻜﺎم‬
‫‪1‬‬
‫اﻟﻘﺎﻧﻮن ‪ 07-86‬ﰲ اﳌﺎدة ‪ 30‬ﻣﻨﻪ ‪،‬واﳉﺪﻳﺮ ﺑﺎﻟﺬﻛﺮ أن اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﺸﺮﻳﻌﻲ ‪، 03-39‬‬

‫ﻓﻘﺪ اﺳﺘﺤﺪث ﺗﻘﻨﲔ ﻏﲑ ﻣﻌﺮوﻓﲔ ﰲ اﻟﻘﻮاﻋﺪ اﻟﻌﺎﻣﺔ ﳘﺎ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﻨﺎء ﻋﻠﻰ اﻟﺘﺼﺎﻣﻴﻢ وﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ‬
‫ﺑﺎﻹﳚﺎر ‪.‬وﺻﻮﻻ اﻟﺬي ﳌﻌﺎﳉﺔ اﻟﻨﻘﺎﺋﺺ اﻟﱵ أﺗﺼﻒ ﻤﺎ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﺸﺮﻳﻌﻲ اﻟﺴﺎﻟﻒ اﻟﺬﻛﺮ ‪،‬ﲝﻴﺚ أﻋﻄﻰ‬
‫ﻣﻨﻌﻄﻔﺎ ﺟﺪﻳﺪا ﺎل ﳑﺎرﺳﺔ اﻟﱰﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ ‪،‬ﻣﻦ ﺣﻴﺚ ﺗﻨﻈﻴﻢ ﻗﻮاﻋﺪ ﳑﺎرﺳﺘﻬﺎ ‪.‬‬

‫وﻋﻠﻴﻪ ﻓﺎﻟﺼﻴﻐﺔ اﻟﱴ ﻧﺮﻏﺐ أن ﳔﺼﺺ ﳍﺎ ﻫﺬا اﻟﺒﺤﺚ واﳌﺴﺘﺤﺪﺛﺔ ﲟﻮﺟﺐ ﻣﺮﺳﻮم ﻻﺣﻖ وﻫﻮ‬
‫اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪ 105-01‬اﶈﺪد ﻟﺸﺮوط ﺷﺮاء اﳌﺴﺎﻛﻦ اﳌﻨﺠﺰة ﺑﺄﻣﻮال ﻋﻤﻮﻣﻴﺔ ﰲ أﻃﺎر اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر‬
‫اﳌﻌﺪل واﳌﺘﻤﻢ ﲟﻮﺟﺐ اﳌﺮﺳﻮم ‪، 35-03‬وﻟﻜﻮﻧﻪ ﳝﺘﺎز ﺑﻨﻮع ﻣﻦ اﳋﺼﻮﺻﻴﺔ ﻓﻴﻤﺎ ﻳﺘﻌﻠﻖ ﺑﺄﺣﻜﺎﻣﻪ إذ ﳚﻤﻊ‬
‫ﺑﲔ ﻋﻘﺪي اﻟﺒﻴﻊ واﻹﳚﺎر ‪.‬‬

‫وﺗﺘﺠﻠﻰ أﳘﻴﺔ ﺻﻴﻐﺔ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر أ ﺎ ﻟﻸﻓﺮاد اﳊﺼﻮل ﻋﻠﻰ ﻣﺴﻜﻦ ﻣﻼﺋﻢ ﻧﻈﺮا ﻟﺪﺧﻠﻬﻢ اﶈﺪود‬
‫واﻻرﺗﻔﺎع اﻟﻜﺒﲑ ﰲ ﲦﻦ اﻟﻌﻘﺎرات‪.‬ﻛﻤﺎ أ ﺎ ﲤﻜﻦ ﻣﻦ اﳌﺴﺎﳘﺔ ﰲ ﺗﻮﻇﻴﻒ ﻣﺎ ﻟﻠﻤﺠﺘﻤﻊ ﻣﻦ إﻳﺮادات وﻃﺎﻗﺎت‬
‫وﺧﱪات‪ ،‬وﻛﺬا إﻗﺎﻣﺔ اﳌﺸﺎرﻳﻊ اﻟﺘﻨﻤﻮﻳﺔ وﺣﻞ ﻣﺸﺎﻛﻞ اﻟﺴﻜﻦ‪.‬‬

‫وﺑﻨﺎءاً ﻋﻠﻰ ﰎ ذﻛﺮﻩ ﻓﺈن إﺷﻜﺎﻟﻴﺔ اﻟﺒﺤﺚ ﺗﺘﻤﺤﻮر ﺣﻮل اﻟﻄﺒﻴﻌﺔ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴﺔ ﻟﻌﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر وﻣﺎ‬
‫ﻣﺪى ﻓﻌﺎﻟﻴﺔ ﻫﺬﻩ اﻟﺘﻘﻨﻴﺔ ﰲ ﺗﻄﻮر ﻧﺸﺎط اﻟﱰﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ ؟وﻣﻜﺎﻧﺘﻪ ﰲ ﻇﻞ اﻟﺼﻴﻎ اﻷﺧﺮى ؟وﻣﺎﻫﻲ اﻷﺣﻜﺎم‬
‫اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴﺔ اﳌﺘﻌﻠﻘﺔ ﺑﻪ ؟‬

‫وﺣﺮﺻﺎ ﻋﻠﻰ ﺑﻠﻮغ اﻟﻐﺎﻳﺔ ﻣﻦ اﻟﺒﺤﺚ اﻧﺘﻬﺎﺟﺎ اﳌﻨﻬﺞ اﻟﻮﺻﻔﻲ اﻟﺘﺤﻠﻴﻠﻲ ﻣﻦ ﺧﻼل دراﺳﺔ اﻟﻘﻮاﻋﺪ‬
‫اﻟﻌﺎﻣﺔ اﳌﺘﻤﺜﻠﺔ ﰲ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ وﺗﻄﺒﻴﻘﺎ ﺎ اﳋﺎﺻﺔ ﺣﺴﺐ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪ 105-01‬اﳌﻌﺪل واﳌﺘﻤﻢ‬
‫واﻟﻘﺮارات اﳌﻠﺤﻘﺔ ﺑﻪ ‪.‬‬

‫واﺗﺒﻌﻨﺎ ﰲ ﺗﻘﺴﻴﻢ ﻫﺬا ﲝﺚ إﱃ ﻓﺼﻠﲔ ‪،‬ﳔﺼﺺ اﻟﻔﺼﻞ اﻷول اﻟﺘﻨﻈﻴﻢ اﻟﻘﺎﻧﻮﱐ ﻟﻌﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر‬
‫واﻟﺬي ﻳﺘﻀﻤﻦ ﺛﻼﺛﺔ ﻣﺒﺎﺣﺚ ﲝﻴﺚ ﺑﻨﺺ اﳌﺒﺤﺚ اﻷول ‪:‬ﺗﻌﺮﻳﻒ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر واﳌﺒﺤﺚ اﻟﺜﺎﱐ ‪ :‬ﲤﻴﻴﺰﻩ‬

‫‪ - 1‬اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﺸﺮﻳﻌﻲ ‪ 03-93‬اﻟﺼﺎدر ‪ 01‬ﻣﺎرس ‪ 1993‬اﳌﺘﻀﻤﻦ ﺗﻨﻈﻴﻢ اﻟﻨﺸﺎط اﻟﻌﻘﺎري‪ ،‬اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ‪ ،‬اﻟﻌﺪد ‪14‬‬
‫‪6‬‬
‫ﻋﻦ اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺸﺎ ﺔ ﻟﻪ ‪،‬ﰒ ﺗﻜﻴﻴﻒ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﰲ اﳌﺒﺤﺚ اﻟﺜﺎﻟﺚ ‪ ،‬أﻣﺎ اﻟﻔﺼﻞ اﻟﺜﺎﱐ ﻓﻴﺸﻤﻞ أﺣﻜﺎم‬
‫ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر وﻳﻀﻢ أرﺑﻌﺔ ﻣﺒﺎﺣﺚ ﲝﻴﺚ ﻳﻨﻄﻮي اﳌﺒﺤﺚ اﻷول ﻋﻞ اﻟﺸﺮوط اﻟﻌﺎﻣﺔ ﻟﻌﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر‬
‫‪،‬وﳔﺼﺺ اﳌﺒﺤﺚ اﻟﺜﺎﱐ ﻟﺸﺮوط اﳋﺎﺻﺔ ﻟﻌﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ‪،‬ﰒ إﺟﺮاءات ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ‪،‬وﰲ اﻷﺧﲑ‬
‫ﻧﺘﻄﺮق ﰲ اﳌﺒﺤﺚ اﻟﺮاﺑﻊ إﱃ أﺛﺎر ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر‬

‫اﻟﻔﺼﻞ اﻷول‪ :‬اﻟﺘﻨﻈﻴﻢ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻲ ﻟﻌﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر‬

‫إ ّن ﻋﻘ ـ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ـ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ـ ــﺎر ﻳﻌ ـ ـ ــﺪ أﺣ ـ ـ ــﺪ أﺷ ـ ـ ــﻜﺎل اﻟﺒﻴ ـ ـ ــﻮع اﻻﺋﺘﻤﺎﻧﻴـ ـ ـ ــﺔ اﻟ ـ ـ ــﱵ دﻋ ـ ـ ــﺖ إﻟﻴﻬ ـ ـ ــﺎ اﳊﺎﺟ ـ ـ ــﺔ‬
‫اﻹﻗﺘﺼﺎدﻳﺔ ﻟﻸﻓﺮاد وﻗﺪ ّﺷﺎع اﻟﺘﻌﺎﻣﻞ ﺑﻪ ﰲ اﻵواﻧﻪ اﻷﺧﲑة ‪.‬‬
‫وﳌﻌﺮﻓﺔ ﻫﺬا اﻟﺒﻴﻊ ﺳﻨﻘﻮم ﺑﺘﺤﺪﻳﺪﻩ ﰒ اﻟﺘﻄﺮق إﱃ أﳘﻴﺘﻪ وﻃﺒﻴﻌﺘﻪ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴﺔ ‪.‬‬

‫اﻟﻤﺒﺤﺚ اﻷول‪:‬ﺗﻌﺮﻳﻒ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎروﺗﻤﻴﺰﻩ ﻋﻦ ﻏﻴﺮﻩ ﻣﻦ اﻟﻌﻘﻮد اﻟﻤﺸﺎﺑﻬﺔ ﻟﻪ‪.‬‬

‫ﻳﻌﺪ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﻣﻦ اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺴﻤﺎة واﻟﱵ ﺧﺼﺺ ﳍﺎ اﳌﺸﺮع اﲰﺎ ووﱃ ﳍﺎ ﳍﺎ ﺗﻨﻈﻴﻤﺎ ﺧﺎﺻﺎ‬
‫‪،‬وذﻟﻚ ﲟﻮﺟﺐ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي رﻗﻢ ‪ 105-01‬اﻟﺬي ﺧﺼﺺ ﻟﻪ ﺗﻨﻈﻴﻤﺎ ﻣﺴﺘﻘﻼ ‪.‬ﻟﻜﻦ ﻫﺬﻩ اﻻﺳﺘﻘﻼﻟﻴﺔ‬
‫ﻻ ﲡﻌﻠﻪ ﰲ ﻣﻌﺰل ﻋﻦ اﻟﻨﻈﻢ اﳌﻘﺎرﺑﺔ ﻟﻪ‬
‫ﻟﺬا ﺳﻨﻔﻮم ﺑﺘﻌﺮﻳﻔﻪ ﰒ ﲤﻴﻴﺰﻩ ﻋﻦ ﺑﻌﺾ اﻟﻌﻘﻮد اﳌﻘﺎرﺑﺔ ﻟﻪ‪.‬‬
‫اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻷول ‪:‬ﺗﻌﺮﻳﻒ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر‬
‫ﺑﺎﻟﺮﺟﻮع إﱃ ﻧﺼﻮص اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ ﻓﺈن اﳌﺸﺮع اﳉﺰاﺋﺮي ﱂ ﳜﺼﺺ وﱂ ﻳﻨﻈﻢ أﺣﻜﺎﻣﻪ ﺿﻤﻦ ﻧﺼﻮص اﻟﻘﺎﻧﻮن‬
‫اﳌﺪﱐ ‪،‬ﺑﻞ أﻓﺮد ﻟﻪ ﺗﻨﻈﻴﻤﺎ ﺧﺎص ﻫﻮ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪1،53-97‬واﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪ 2،105-01‬اﶈﺪد‬
‫ﻟﺸﺮوط ﺷﺮاء اﳌﺴﺎﻛﻦ اﳌﻨﺠﺰة ﺑﺄﻣﻮال ﻋﻤﻮﻣﻴﺔ ﰲ إﻃﺎر اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻻﳚﺎر ‪،‬‬
‫ﻟﺪي ﺳﻨﺘﻨﺎول ﺿﻤﻦ ﻫﺬا اﻟﺒﺤﺚ اﻟﺘﻌﺮﻳﻒ اﻟﻔﻘﻬﻲ واﻟﻘﺎﻧﻮﱐ ﻟﻌﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر‬

‫‪- 1‬اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي رﻗﻢ ‪ 35-97‬اﳌﺆرﺧﻔﻲ ‪ 1997-01-14‬ﳛﺪد ﺷﺮوط وﻛﻴﻘﻴﺎت ﺑﻴﻊ اﻷﻣﻼك ذات اﻻﺳﺘﻌﻤﺎل اﻟﺴﻜﲏ زاﳚﺎرﻫﺎ وﺑﻴﻌﻬﺎ‬
‫ﺑﺎﻻﳚﺎر وﺷﺮوط ﺑﻴﻊ اﻷﻣﻼك ذات اﻻﺳﺘﻌﻤﺎل اﻟﺘﺠﺎري واﳌﻬﲏ وﻏﲑﻫﺎ اﻟﱵ أﳒﺰ ﺎ داووﻳﻦ اﻟﱰﻗﻴﺔ واﻟﺘﺴﻴﲑ اﻟﻌﻘﺎري ﺑﺘﻤﻮﻳﻞ ﻗﺎﺑﻞ ﻟﻠﺘﺴﺪﻳﺪ ﻣﻦ ﺣﺴﺎﺑﺎت‬
‫اﳋﺰﻳﻨﺔ اﻟﻌﻤﻮﻣﻴﺔ أو ﺑﺘﻤﻮﻳﻞ ﻣﻀﻤﻮن ﻣﻨﻬﺎ واﳌﺴﻠﻤﺔ ﺑﻌﺪ ﺷﻬﺮ أﻛﺘﻮﺑﺮ ‪،‬اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ‪،‬اﻟﻌﺪد ‪،04‬اﳌﺆرﺧﺔ ﰲ ‪.1997-01-15‬‬
‫‪- 2‬اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪ 105-01‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪23‬أﻓﺮﻳﻞ ‪ 2001‬اﶈﺪد ﻟﺸﺮوط ﺷﺮاء اﳌﺴﺎﻛﻦ اﳌﻨﺠﺰة ﺑﺄﻣﻮال ﻋﻤﻮﻣﻴﺔ ﰲ أﻃﺎر اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر زﻛﻴﻔﻴﺎت‬
‫ذﻟﻚ ج رﻋﺪد‪ 25‬اﻟﺼﺎدر ﰲ ‪2001/04/29‬‬
‫‪7‬‬
 ‫اﻟﻔﺮع اﻷول‪:‬اﻟﺘﻌﺮﻳﻒ اﻟﻔﻘﻬﻲ ﻟﻌﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر‬
‫ﻟﻘ ـ ــﺪ اﺧﺘﻠ ـ ــﻒ اﻟﻔﻘ ـ ــﻪ ﺣ ـ ــﻮل ﺗﻌﺮﻳ ـ ــﻒ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر ﻓﻬﻨ ـ ــﺎك ﻣ ـ ــﻦ اﻋﺘ ـ ــﱪﻩ اﻟﻌﻘ ـ ــﺪ اﻟـ ـ ـ ّﺬي ﻳ ـ ــﺆدي إﱃ‬
‫ﻧﻘﻞ ﻣﻠﻜﻴﺔ اﻟﺸﻲء اﳌﺆﺟﺮ ﺗﻠﻘﺎﺋﻴﺎً إﱃ اﳌﺴﺘﺄﺟﺮ ﲟﺠﺮد دﻓﻊ اﻷﺟﺮة اﻷﺧﲑة أي اﻟﻘﺴﻂ اﻷﺧﲑ‪.1‬‬
‫و ﻳﺆﺧـ ــﺬ ﻋﻠـ ــﻰ ﻫـ ــﺬا اﻟﺘﻌﺮﻳـ ــﻒ أﻧـ ــﻪ اﻗﺘﺼـ ــﺮ ﻋﻠـ ــﻰ ﺣﺎﻟـ ــﺔ اﻟﺒﻴـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ــﺎر اﻟـ ــﱵ ﻳـ ــﺘﻢ ﻓﻴﻬـ ــﺎ ﺑﻴـ ــﻊ اﳌﻠﻜﻴـ ــﺔ‬
‫ﺗﻠﻘﺎﺋﻴ ـ ـ ـﺎً‪ ،‬دون اﳊـ ـ ــﺎﻻت اﻟـ ـ ــﱵ ﻳﻜـ ـ ــﻮن ﻓﻴﻬـ ـ ــﺎ ﻧﻘـ ـ ــﻞ اﳌﻠﻜﻴـ ـ ــﺔ ﺑﻨـ ـ ــﺎءاً ﻋﻠـ ـ ــﻰ وﻋـ ـ ــﺪ ﻣـ ـ ــﻦ اﻟﺒـ ـ ــﺎﺋﻊ ‪،‬أو ﺑﻨـ ـ ــﺎءاً ﻋﻠـ ـ ــﻰ‬
‫اﺳﺘﻌﻤﺎل اﳌﺴﺘﺄﺟﺮ ﳊﻘﻪ ﰲ اﳋﻴﺎر ﺑﲔ اﻟﺸﺮاء ﻣﻦ ﻋﺪﻣﻪ ‪.2‬‬
‫ﻛﻤ ـ ــﺎ ﻳﺆﺧ ـ ــﺬ ﻋﻠﻴ ـ ــﻪ أﻧ ـ ــﻪ اﻋﺘ ـ ــﱪ اﻷﺟ ـ ــﺮة ﻫ ـ ــﻲ ﻣﻘﺎﺑ ـ ــﻞ ﻧﻘ ـ ــﻞ اﳌﻠﻜﻴ ـ ــﺔ‪ ،‬ﰲ ﺣ ـ ــﲔ أ ـ ــﺎ ﻣﻘﺎﺑ ـ ــﻞ اﻹﻧﺘﻔ ـ ــﺎع‬
‫ﺑﺎﻟﺸﻲء اﳌﺆﺟﺮ ﻓﱰة اﻹﳚﺎر‪.‬‬
‫ﺑﻴﻨﻤ ــﺎ ﻋﺮﻓ ــﻪ ‪Jaques Ghestin‬ﺑﺄﻧ ــﻪ اﻹﺗﻔ ـ ـﺎق اﻟ ــﺬي ﻳﻘ ــﺪم ﻓﻴ ــﻪ اﳌﺎﻟ ــﻚ اﻟﺸ ــﻲء ﰲ ﺻ ــﻮرة إﳚ ــﺎر‬
‫وﻳﺘﻌﻬﺪ اﲡﺎﻩ اﳌﺴﺘﺄﺟﺮ إن ﻳﺒﻴﻌﻪ ﻟﻪ ﻃﻮل ﻓﱰة اﻹﳚﺎر‪.3‬‬
‫واﻟﻮاﻗـ ـ ــﻊ أ ّن ﻫ ـ ـ ـﺬا اﳌﻔﻬـ ـ ــﻮم ﻳﻌﱰﻳـ ـ ــﻪ ﻗﺼـ ـ ــﻮر ﻛﺒـ ـ ــﲑ إذ أﻧ ـ ـ ـﻪ ﱂ ﻳﻔﺼـ ـ ــﺢ ﻋـ ـ ــﻦ اﳌﻘﺎﺑـ ـ ــﻞ اﻟـ ـ ــﺬي ﲟﻘﺘﻀـ ـ ــﺎﻩ ﳝﺘﻠـ ـ ــﻚ‬
‫اﳌﺸ ــﱰي ﻫ ــﺬا اﻟﺸ ــﻲء ‪،‬وﻫ ــﻞ ﻳ ــﺘﻢ اﻹﺗﻔ ـ ـﺎق ﻋﻠﻴ ــﻪ ﻋﻨ ــﺪ اﻹﳚ ــﺎر أو ﺑﻌ ــﺪ ﺎﻳﺘ ــﻪ‪،‬ﻛﻤﺎ اْﻧ ــﻪ ﻳﻘﺘﺼ ــﺮ ﻋﻠ ــﻰ اﻟﺒﻴ ــﻊ‬
‫ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر اﻟ ـ ــﺬي ﻳﺘﻮﻗ ـ ــﻒ ﻧﻘ ـ ــﻞ اﳌﻠﻜﻴ ـ ــﺔ ﻓﻴ ـ ــﻪ ﻋﻠ ـ ــﻰ إرادة اﳌﺎﻟ ـ ــﻚ ﰲ ن ﺎﻳ ـ ــﺔ اﳌ ـ ــﺪة اﳌﺘﻔ ـ ــﻖ ﻋﻠﻴﻬ ـ ــﺎ‪ ،‬وﻣ ـ ــﻦ ﰒ‬
‫‪4‬‬
‫ﻓﻬﻮ ﻻ ﻳﻌﺪو أن ﻳﻜﻮن إﳚﺎراً ﻣﻊ اﻟﻮﻋﺪ ﺑﺎﻟﺒﻴﻊ ﻣﻦ ﺟﺎﻧﺐ اﳌﺎﻟﻚ ‪.‬‬
‫وﻗـ ــﺪ أورد اﻟﻔﻘـ ــﻪ اﳌﺼـ ــﺮي ﺗﻌﺮﻳﻔـ ــﺎت ﻋ ـ ـ ّﺪة ﻟﻠﺒﻴـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ــﺎر‪ ،‬ﻣﻨﻬـ ــﺎ ﺗﻌﺮﻳـ ــﻒ "اﻷﺳـ ــﺘﺎذ ﳏﻤـ ــﺪ ﺣﺴـ ــﻨﲔ‬
‫" اﻟ ــﺬي ﻳﻌﺮﻓ ــﻪ ﺑﺄﻧ ــﻪ "اﻟﻌﻘ ــﺪ اﻟ ــﺬي ﻳﺮﻳ ــﺪ ﻓﻴ ــﻪ اﳌﺘﻌﺎﻗ ــﺪان اﻹﳚ ــﺎر واﻟﺒﻴ ــﻊ ﻣﻌـ ـﺎً‪ ،‬ﻓﻬ ــﻮ إﳚ ــﺎر إﱃ أن ﻳ ــﺘﻢ اﻟﻮﻓ ــﺎء‬
‫ﺿـ ـﻤﺎن ﻋ ــﺪم اﻟﺘﺼ ــﺮف ﰲ اﻟﻌﻘ ــﺎر ﻗﺒ ــﻞ‬
‫ﺑ ــﺎﻟﺜﻤﻦ ﻛ ــﺎﻣﻼ‪ ،‬وﺑﻴ ــﻊ ﺣ ــﲔ ﻳ ــﺘﻢ اﻟﻮﻓـ ـﺎء "‪ .‬واﻟﻐ ــﺮض ﻣ ــﻦ ذﻟ ــﻚ ﻫ ــﻮ ّ‬

‫‪ -1‬ﳏﻤﺪ ﺣﺴﻦ ﻗﺎﺳﻢ ‪،‬اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺴﻤﺎة "اﻟﺒﻴﻊ –اﻟﺘﺄﻣﲔ)اﻟﻀﻤﺎن(‪-‬اﻹﳚﺎر "دارﺳﺔ ﻣﻘﺎرﻧﺔ ‪،2001،‬ﻣﻨﺸﻮرات اﳊﻠﱯ اﳊﻘﻮﻗﻴﺔ ‪ ،‬ﺑﲑوت‬
‫ﻟﺒﻨﺎن ص‪.30‬‬
‫‪ - 2‬اﻟﺸﻴﺦ ﳏﻤﺪ زﻛﺮﻳﺎ ‪ ،‬ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﰲ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ اﳉﺰاﺋﺮي ‪ ،‬ﳎﻠﺔ اﻟﻔﻘﻪ واﻟﻘﺎﻧﻮن ‪،‬ص‪2‬‬
‫‪publié le 13 juin 2012 08:57 par 05 - www.majalah-droit.ici.st‬‬
‫‪2012http://www.majalah.new.ma © 2005 - 2012http://www.majalah.‬‬
‫ﻧﻘﻼ ﻋﻦ ‪3 -Jaques Ghestin,Bernard Deche,Traite Des Contrats Sous La Direction De J.Ghestila‬‬
‫اﻟﺸﻴﺦ ﳏﻤﺪ زﻛﺮﻳﺎء‬
‫‪ -4‬ﻓﺎﻳﺰ ﻧﻌﻴﻢ رﺿﻮان ‪،‬ﻋﻘﺪ اﻹﳚﺎر اﻟﺘﻤﻮﻳﻠﻲ ‪،‬ﻃﺒﻌﺔ ‪1997 ، 3‬ص‪.61‬‬
‫‪8‬‬
‫اﻷﻗﺴـ ـ ـﺎط‪ .‬واﻋﺘﺒ ـ ــﺎر اﻹﳚ ـ ــﺎر ﻣ ـ ــﻦ ﻋﻘ ـ ــﻮد اﻟﺘﺼ ـ ــﺮف‪ ،‬ﻛﻤ ـ ــﺎ أن اﳌﺴ ـ ــﺘﺄﺟﺮ ﳝﻜ ـ ــﻦ أن ﻳﺘﻌ ـ ــﺮض‬
‫اﻟﻮﻓ ـ ــﺎء ﺑﻜﺎﻣ ـ ــﻞ ّ‬
‫ﺗﺼﺮف ﰲ اﻟﺸﻲء ﻗﺒﻞ اﻟﻮﻓﺎء ﺑﻜﺎﻣﻞ اﻟﺜّﻤﻦ ‪.1‬‬
‫ﻟﻌﻘﻮﺑﺔ ﺧﻴﺎﻧﺔ اﻷﻣﺎﻧﺔ إن ﻫﻮ ّ‬
‫وذّﻫـ ــﺐ ﺟﺎﻧـ ــﺐ آﺧـ ــﺮ ﻣ ـ ـﻦ اﻟﻔﻘـ ــﻪ إﱃ ﺗﻌﺮﻳـ ــﻒ اﻟﺒﻴـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ــﺎر ﺑﺎْﻧـ ــﻪ ﻋﻘـ ــﺪ ﻳﺘﻔـ ــﻖ ﲟﻘﺘﻀـ ــﺎﻩ اﻟﺘـ ــﺎﺟﺮ ﻣـ ــﻊ‬
‫ﻋﻤﻴﻠ ـ ــﻪ ﻋﻠ ـ ــﻰ ﺗ ـ ــﺄﺟﲑ اﻟﺸ ـ ــﻲء ﻣ ـ ــﺪة ﻣﻌﻴﻨ ـ ــﺔ ﻣﻘﺎﺑ ـ ــﻞ أﺟ ـ ــﺮة ﺷ ـ ــﻬﺮﻳﺔ أو أﻗﺴ ـ ــﺎط ﺗ ـ ــﺪﻓﻊ ﺧ ـ ــﻼل ﻓـ ـ ـﱰات زﻣﻨﻴ ـ ــﺔ‬
‫وﰱ اﻟﻌﻤﻴـ ــﻞ ﲜﻤﻴـ ــﻊ اﻷﻗﺴـ ــﺎط ﰲ ﺎﻳـ ــﺔ اﳌـ ــﺪة اﳌﺘﻔـ ــﻖ ﻋﻠﻴﻬـ ــﺎ ﺗﻨﺘﻘـ ــﻞ‬
‫ﳏـ ــﺪدة ﰲ اﻟﻌﻘـ ــﺪ‪ ،‬ﻋﻠـ ــﻰ أﺳـ ــﺎس أﻧـ ــﻪ إذا ّ‬
‫إﻟﻴـ ــﻪ ﻣﻠﻜﻴـ ــﺔ اﻟﺸـ ــﻲء اﳌـ ــﺆﺟﺮ وﻻ ﻳﻠﺘـ ــﺰم ﺑـ ــﺪﻓﻊ ﺷـ ــﻴﺌﺎ أﺧـ ــﺮ ‪،‬إﻣـ ــﺎ إذا ﲣﻠـ ــﻒ ﻋـ ــﻦ دﻓـ ــﻊ ﻫـ ــﺬﻩ اﻷﻗﺴـ ــﺎط ﻓﺴـ ــﺦ‬
‫اﻟﻌﻘﺪ واﺳﱰداد اﻟﺘﺎﺟﺮ اﻟﺸﻲء اﳌﺆﺟﺮ‪.2‬‬
‫وإذا ﻛﺎن ﻫﺬا اﻟﺘﻌﺮﻳﻒ ﻗﺪ أوﺿﺢ ﻣﻔﻬﻮم اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر إﻻ اْﻧﻪ ﻳﻌﺎب ﻋﻠﻴﻪ ﰲ ‪:‬‬
‫‪-1‬اﻋﺘﺒـ ـﺎر ﻋﻘ ــﺪ اﻟﺒﻴ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ــﺎر ﻋﻘ ــﺪا ﲡﺎرﻳـ ـﺎً ﺣ ــﲔ وﺻ ــﻒ ﻃﺮﻓﻴ ــﻪ ﺑﺎﻟﺘ ــﺎﺟﺮ وﻋﻤﻴﻠ ــﻪ‪ ،‬وﻫ ــﻮ ﻣ ــﺎ ﳜﺘﻠ ــﻒ ﻛﻠﻴـ ـﺎً‬
‫وﺟﺰﺋﻴﺎً ﻣﻊ اﻟﻄﺒﻴﻌﺔ اﳌﺪﻧﻴﺔ اﳋﺎﻟﺼﺔ ﻟﻌﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر‪.‬‬
‫‪ -2‬واﻋﺘـ ــﱪ اﻷﺟـ ــﺮة أو اﻷﻗﺴـ ــﺎط اﻟـ ــﱵ ﻳﻠﺘـ ــﺰم اﳌﺴـ ــﺘﺄﺟﺮ ﺑـ ــﺪﻓﻌﻬﺎ ﻋﻠـ ــﻰ ﻓ ـ ـﱰات زﻣﻨﻴـ ــﺔ ﳏـ ــﺪدة ﻣﻘﺎﺑـ ــﻞ ﻹﻧﺘﻘـ ــﺎل‬
‫اﳌﻠﻜﻴـ ــﺔ‪،‬وﻫﻮ ﰲ اﳊﻘﻴﻘـ ــﺔ ﺗﻌﺒـ ــﲑ ﻏـ ــﲑ دﻗﻴـ ــﻖ ﻧﻈ ـ ـﺮاً ﻻﺧـ ــﺘﻼف ﻣﻔﻬـ ــﻮم اﻷﺟـ ــﺮة ﻋـ ــﻦ ﻣﻔﻬـ ــﻮم اﻟﻘﺴـ ــﻂ ‪،‬إذ ﻛـ ــﺎن‬
‫ﻋﻠﻴ ـ ــﻪ اﺳ ـ ــﺘﺨﺪام ﻣﻔﻬ ـ ــﻮم اﻟﻘﺴ ـ ــﻂ ﻛﻤﻘﺎﺑ ـ ــﻞ ﻟ ـ ــﺬﻟﻚ ﻟﻜﻮﻧ ـ ــﻪ ﻳﺘﻀ ـ ــﻤﻦ اﻷﺟ ـ ــﺮة ﻛﻤﻘﺎﺑ ـ ــﻞ ﻟﻼﻧﺘﻔ ـ ــﺎع ﺑﺎﻟﺸ ـ ــﻲء‬
‫اﳌﺆﺟﺮ ﻓﻀﻼ ﻋﻦ ﺗﻀﻤﻨﻪ ﳉﺰء ﻣﻦ ﲦﻦ اﻟﺒﻴﻊ اﳌﺘﻔﻖ ﻋﻠﻴﻪ ‪.3‬‬
‫‪ -3‬اﻗﺘﺼ ـ ــﺮ ﻋﻠ ـ ــﻰ إﺣ ـ ــﺪى ﺻ ـ ــﻮر اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر ﻓﻘ ـ ــﻂ وﻫ ـ ــﻰ اﳊﺎﻟ ـ ــﺔ اﻟ ـ ــﱵ ﺗﻨﺘﻘ ـ ــﻞ ﻓﻴﻬ ـ ــﺎ اﳌﻠﻜﻴ ـ ــﺔ ﺗﻠﻘﺎﺋﻴ ـ ــﺎ إﱃ‬
‫اﳌﺴ ــﺘﺄﺟﺮ ﲟﺠ ــﺮد ﻗﻴﺎﻣ ــﻪ ﺑ ــﺪﻓﻊ اﻷﻗﺴ ــﺎط اﳌﺴ ــﺘﺤﻘﺔ ﻋﻠﻴ ــﻪ ‪،‬ﰲ ﺣ ــﲔ أ ّن ﻫ ــﺬا اﻟﺒﻴ ــﻊ ﻗـ ـﺪ ﻳ ــﺘﻢ ﺑﻨ ــﺎءاً ﻋﻠ ــﻰ وﻋ ــﺪ‬
‫ﺳﺎﺑﻖ ﻣﻦ اﳌﺎﻟﻚ أو ﺑﻨﺎء ﻋﻠﻰ إﻋﻼن اﳌﺴﺘﺄﺟﺮ اﻟﺸﺮاء ﰲ اﳌﻮﻋﺪ اﳌﺘﻔﻖ ﻋﻠﻴﻪ ﺑﲔ اﻟﻄﺮﻓﲔ ‪.‬‬
‫ﰲ ﺣ ـ ــﲔ ذّﻫ ـ ــﺐ ﺟﺎﻧ ـ ــﺐ أﺧ ـ ــﺮ ﻣ ـ ــﻦ اﻟﻔﻘ ـ ــﻪ إﱃ أ ّن اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر ﻫ ـ ــﻮ اﺗﻔ ـ ــﺎق ﲟﻘﺘﻀ ـ ــﺎﻩ ﻳ ـ ــﺆﺟﺮ اﳌ ـ ــﺆﺟﺮ‬
‫ـﻴﺊ ﻣﻘﺎﺑ ــﻞ أﺟ ــﺮة ﺗ ــﺪﻓﻊ ﰲ ﻣﻮاﻗﻴ ــﺖ ﺣﻠﻮﳍ ــﺎ ‪.‬وﻳﺘﻔ ــﻖ ﻋﻠـ ــﻰ اْﻧ ــﻪ إذا دﻓـ ــﻊ اﳌﺴ ــﺘﺄﺟﺮ ﻋـ ــﺪدا ﻣـ ــﻦ‬ ‫ﻟﻠﻤﺴ ــﺘﺄﺟﺮ ﺷـ ـ ً‬
‫‪4‬‬
‫اﻟﺪﻓﻌﺎت ﻓﺈﻧﻪ ﻳﺘﻤﻠﻚ اﻟﺸﻲء اﳌﺆﺟﺮ‬

‫‪ -1‬ﳏﻤﺪ ﺣﺴﻨﲔ ‪ ،‬ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﰲ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ ﺟﺰاﺋﺮي ‪،‬ﻃﺒﻌﺔ ‪، 04‬دﻳﻮان اﳌﻄﺒﻮﻋﺎت اﳉﺎﻣﻌﻴﺔ ‪ ،‬اﳉﺰاﺋﺮ ‪ ،‬ص‪15‬‬
‫‪ - 2‬ﻓﺎﻳﺰ ﻧﻌﻴﻢ رﺿﻮان ‪ ،‬اﳌﺮﺟﻊ ﻧﻔﺴﻪ ‪،‬ص‪.61‬‬
‫‪ -3‬اﻟﺸﻴﺦ ﳏﻤﺪ زﻛﺮﻳﺎ ‪ ،‬ﻣﺮﺟﻊ اﻟﺴﺎﺑﻖ ‪،‬ص‪. 3‬‬
‫‪ - 4‬ﳏﻤﺪ ﺣﺴﻦ ﻗﺎﺳﻢ ‪،‬ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ‪ ،‬ص‪.30‬‬
‫‪9‬‬
‫اﻷﺳﺎﺳـ ـ ــﻴﺔ ﻟﻠﺒﻴـ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ـ ــﺎر ﻣـ ـ ــﻦ ﺣﻴـ ـ ــﺚ أﻧـ ـ ــﻪ ﻳﺘﻀـ ـ ــﻤﻦ‬
‫وﻳﺘﺴـ ـ ــﻢ ﻫـ ـ ــﺬا اﻟﺘﻌﺮﻳـ ـ ــﻒ ﺑﺄﻧـ ـ ــﻪ أﴰـ ـ ــﻞ اﻟﻌﻨﺎﺻـ ـ ــﺮ ّ‬
‫أﺣﻜـ ــﺎم ﻋﻘـ ــﺪﻳﻦ ﳘ ـ ــﺎ اﻟﺒﻴـ ــﻊ واﻹﳚـ ــﺎر و اﻧﺘﻘ ـ ـﺎل اﳌﻠﻜﻴـ ــﺔ ﻓﻴـ ــﻪ ﺗﻜ ـ ــﻮن ﻣﻘﺎﺑـ ــﻞ أﺟـ ــﺮة دورﻳ ـ ــﺔ ﻳـ ــﺪﻓﻌﻬﺎ اﳌﺴ ـ ــﺘﺄﺟﺮ‬
‫ﰲ ﻣﻮاﻗﻴﺘﻬﺎ‪.1‬‬
‫وأﺧ ـ ـ ــﺪ ﻋﻠ ـ ـ ــﻰ ﻫ ـ ـ ــﺬا اﻟﺘﻌﺮﻳ ـ ـ ــﻒ ﰲ أ ّن ﻣﻘﺎﺑ ـ ـ ــﻞ ﲤﻠ ـ ـ ــﻚ اﳌﺴ ـ ـ ــﺘﺄﺟﺮ ﻟﻠﺸ ـ ـ ــﻲء اﳌ ـ ـ ــﺆﺟﺮ ﻟ ـ ـ ــﻴﺲ اﻷﺟ ـ ـ ــﺮة وإﳕ ـ ـ ــﺎ‬
‫اﻷﻗﺴ ـ ــﺎط اﻟ ـ ــﱵ ﻳ ـ ــﺪﻓﻌﻬﺎ اﳌﺘﻌﺎﻗ ـ ــﺪ اﳌﺴ ـ ــﺘﺄﺟﺮ ﻟﻠﻤ ـ ــﺆﺟﺮ‪ ،‬وذﻫ ـ ــﺐ ﺟﺎﻧ ـ ــﺐ ﻣ ـ ــﻦ اﻟﺸ ـ ـ ّـﺮاح إﱃ أن اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ اﻹﳚ ـ ــﺎر‬
‫وﰱ اﳌﺴ ـ ــﺘﺄﺟﺮ اﻷﺟ ـ ــﺮة اﳌﺴ ـ ــﺘﺤﻘﺔ ﻃ ـ ــﻮال اﳌـ ـ ـ ّﺪة‬
‫ﻫ ـ ــﻮ اﻟﻌﻘ ـ ــﺪ اﻟ ـ ــﺬي ﻳﺼ ـ ــﻔﻪ اﳌﺘﻌﺎﻗ ـ ــﺪان ﺑﺄﻧّـ ـ ـﻪ إﳚ ـ ــﺎر ﺣ ـ ــﱴ إذا ّ‬
‫‪2‬‬
‫اﶈﺪدة ﻳﻨﻘﻠﺐ اﻟﻌﻘﺪ ﺑﻴﻌﺎً واﻋﺘﱪت اﻷﺟﺮة أﻗﺴﺎﻃﺎ ﻟﻠﺜﻤﻦ‬
‫وﻫﻨﺎﻟـ ــﻚ ﻣـ ــﻦ اﻟﻔﻘﻬـ ــﺎء ﻣـ ــﻦ ﻳﻌـ ـ ّـﺮف اﻟﺒﻴـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ــﺎر ﻋﻠـ ــﻰ أﻧّـ ـﻪ ﻋﻘـ ــﺪ ﻳـ ــﺘﻢ ﰲ ﺻـ ــﻮرة اﺗﻔـ ــﺎق ﻳﻠﺠـ ــﺄ ﻓﻴـ ــﻪ‬
‫اﻟﻄﺮﻓـ ــﺎن ﺑﺼـ ــﻴﻐﺔ اﻹﳚـ ــﺎر ﻟﻴﺨﻔـ ــﻲ ﻓﻴـ ــﻪ ﻋﻘـ ــﺪ اﻟﺒﻴـ ــﻊ ﳑـ ــﺎ ﳚﻌﻠـ ــﻪ ﻳﻈﻬـ ــﺮ ﰲ ﺻـ ــﻮرة ﻋﻘـ ــﺪ إﳚـ ــﺎر‪ ،‬ﻳﻜـ ــﻮن اﻟﺒـ ــﺎﺋﻊ‬
‫ﻓﻴ ـ ــﻪ ﻫ ـ ــﻮ اﳌ ـ ــﺆﺟﺮ وﺑﺎﳌﻘﺎﺑ ـ ــﻞ ﻳﻈﻬ ـ ــﺮ اﳌﺸ ـ ــﱰي ﰲ ﺻ ـ ــﻮرة اﳌﺴ ـ ــﺘﺄﺟﺮ ‪،‬وﻋﻨ ـ ــﺪ اﻧﺘﻬ ـ ــﺎء ﻫ ـ ــﺬا اﻷﺧ ـ ــﲑ ﻣ ـ ــﻦ ﺳـ ـ ـ ّﺪاد‬
‫‪3‬‬
‫اﻷﻗﺴﺎط ﻳﺘﻤﻠﻚ اﳌﺎل ﺗﻠﻘﺎﺋﻴﺎ وﺑﺄﺛﺮ رﺟﻌﻲ ﻳﻌﻮد إﱃ ﻳﻮم إﺑﺮام اﻟﻌﻘﺪ‬
‫وﻣ ـ ــﻦ ﺧ ـ ــﻼل ﻫ ـ ــﺬﻩ اﻟﺘﻌ ـ ــﺎرﻳﻒ ﻧﺴ ـ ــﺘﺨﻠﺺ أن اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر ﻫ ـ ــﻮ اﻹﺗﻔ ـ ــﺎق اﻟ ـ ــﺬي ﲟﻮﺟﺒ ـ ــﻪ ﻳﺴ ـ ــﻠﻢ‬
‫أﺣـ ــﺪ اﻟﻄـ ــﺮﻓﲔ ﺷـ ــﻴﺌﺎ ﻣﻌﻴﻨـ ــﺎ ﻟﻠﻄـ ــﺮف اﻷﺧـ ــﺮ ﻳﻨﺘﻔـ ــﻊ ﺑـ ــﻪ ﻓـ ــﱰة ﻣﻌﻴﻨـ ــﺔ ﰲ ﺻـ ــﻮرة اﳚـ ــﺎر ﰲ ﻣﻘﺎﺑـ ــﻞ ﻣﺒـ ــﺎﻟﻎ دورﻳـ ــﺔ‬
‫ﳏ ــﺪدة ‪،‬ﰒ ﻳﺼ ــﲑ ﻫ ــﺬا اﻻﺗﻔ ــﺎق ﺑﻴﻌ ــﺎ ﻳﺘﻤﻠ ــﻚ ﲟﻮﺟﺒ ــﻪ اﳌﻨﺘﻔ ــﻊ اﻟﺸ ــﻴﺊ اﻟ ــﺬي ﰲ ﻳ ــﺪﻩ ﻋﻨـ ـﺪ ﺳ ــﺪاد ﻛ ــﻞ اﳌﺒ ــﺎﻟﻎ‬
‫اﳌﺘﻔﻖ ﻋﻠﻴﻬﺎ ‪.4‬‬

‫‪ - 1‬ﳏﻤﺪ ﺣﺴﻦ ﻗﺎﺳﻢ ‪ ،‬اﳌﺮﺟﻊ ﻧﻔﺴﻪ ص‪.39‬‬

‫‪ - 2‬ﻋﺒﺪ اﻟﺮزاق اﻟﺴﻨﻬﻮري ‪،‬اﻟﻮﺳﻴﻂ ﰲ ﺷﺮح اﻟﻔﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ ) اﻟﻌﻘﻮد اﻟﱴ ﺗﻘﻊ ﻋﻠﻰ اﳌﻠﻜﻴﺔ ( ا ﻠﺪ اﻷول ‪ ،‬دار إﺣﻴﺎء اﻟﱰاث اﻟﻮﻃﲏ ‪ ،‬ﺑﲑوت ﻟﺒﻨﺎن‬
‫‪،‬ص‪28‬‬
‫‪ - 3‬ﳏﻤﺪ ﺣﺴﻦ ﻗﺎﺳﻢ ‪ ،‬ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ‪ ،‬ص‪. 41‬‬
‫‪ - 4‬ﲪﺪي أﲪﺪ ﺳﻌﺪ أﲪﺪ ‪،‬اﻟﺒﻴﻊ اﻻﳚﺎري )دراﺳﺔ ﻓﺎﻧﻮﻧﻴﺔ ﻣﻘﺎرﻧﺔ ﺑﺄﺣﻜﺎم اﻹﳚﺎر اﳌﻨﺘﻬﻲ ﺑﺎﻟﺘﻤﻠﻴﻚ ﰲ اﻟﻔﻘﻪ اﻻﺳﻼﻣﻲ ‪،‬دار اﻟﻜﺘﺐ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴﺔ ‪ ،‬ﻣﺼﺮ‬
‫‪، 2007 ،‬ص‪. 29‬‬
‫‪10‬‬
 ‫اﻟﻔﺮع اﻟﺜﺎﻧﻲ ‪ :‬اﻟﺘﻌﺮﻳﻒ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻲ ﻟﻌﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻻﻳﺠﺎر‬
‫ﱂ ﻳﺘﻨ ـ ــﺎول اﳌﺸ ـ ــﺮع اﳉﺰاﺋ ـ ــﺮي ﻋﻘ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر ﰲ ﻧﺼ ـ ــﻮص اﻟﻘ ـ ــﺎﻧﻮن اﳌ ـ ــﺪﱐ ﺻـ ـ ـﺮاﺣﺔ ﺑ ـ ــﻞ أﺷ ـ ــﺎر‬
‫إﻟﻴ ــﻪ ﰲ اﻟﻔﻘ ــﺮة اﻷﺧ ــﲑة ﻣ ــﻦ ﻧ ــﺺ اﳌ ــﺎدة ‪363‬ق‪.‬م ﻋﻠ ــﻰ أﻧ ــﻪ ‪ »:‬إذا ﻛ ــﺎن ﲦ ــﻦ اﳌﺒﻴ ــﻊ ﻣ ــﺆﺟﻼ ﺟ ــﺎز ﻟﻠﺒ ــﺎﺋﻊ‬
‫أن ﻳﺸـ ــﱰط أن ﻳﻜـ ــﻮن ﻧﻘـ ــﻞ اﳌﻠﻜﻴـ ــﺔ إﱃ اﳌﺸـ ــﱰي ﻣﻮﻗﻮﻓـ ــﺎ ﻋﻠـ ــﻰ دﻓـ ــﻊ اﻟـ ــﺜﻤﻦ ﻛﻠـ ــﻪ وﻟـ ــﻮﱂ ﻳـ ــﺘﻢ ﺗﺴـ ــﻠﻴﻢ اﻟﺸـ ــﻴﺊ‬
‫‪1‬‬
‫اﳌﺒﻴﻊ‬
‫ﻛﻤ ـ ــﺎ ﳝﻜ ـ ــﻦ ﻟﻠﻤﺘﻌﺎﻗ ـ ــﺪﻳﻦ أن ﻳﺘﻔﻘ ـ ــﺎ ﻋﻠ ـ ــﻰ ان ﻳﺴ ـ ــﺘﺒﻘﻲ اﻟﺒ ـ ــﺎﺋﻊ ﺟ ـ ــﺰء ﻣ ـ ــﻦ اﳌ ـ ــﺎل ﻋﻠ ـ ــﻰ ﺳ ـ ــﺒﻴﻞ اﻟﺘﻌ ـ ــﻮﻳﺾ ﰲ‬
‫ﺣﺎﻟ ــﺔ ﻣ ــﺎإذا وﻗ ــﻊ ﻓﺴ ــﺦ اﻟﺒﻴ ــﻊ ﺑﺴ ــﺒﺐ ﻋ ــﺪم اﺳ ــﺘﻴﻔﺎء اﻷﻗﺴ ــﺎط ‪ ،‬وﻣ ــﻊ ذﻟ ــﻚ ﳚ ــﻮز ﻟﻠﻘﺎﺿ ــﻲ ﺗﺒﻌـ ـﺎً ﻟﻠﻈ ــﺮوف‬
‫أن ﳜﻔﺾ اﻟﺘﻌﻮﻳﺾ اﻟﺬي ﰎ اﻹﺗﻔﺎق ﻋﻠﻴﻪ ‪.‬‬
‫أن ﺻ ـ ـ ــﻴﻐﺔ اﻟﺒﻴ ـ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ـ ــﺎر ﰲ إﻃ ـ ـ ــﺎر اﻟﱰﻗﻴ ـ ـ ــﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳ ـ ـ ــﺔ ﱂ ﺗﻌﺘﻤ ـ ـ ــﺪ‪ ،‬اﻹﺳ ـ ـ ــﻨﺔ ‪ 1997‬ﻣ ـ ـ ــﻦ ﺧ ـ ـ ــﻼل‬
‫اﳌﺮﺳ ـ ـ ــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴ ـ ـ ــﺬي رﻗ ـ ـ ــﻢ ‪، 2 35-97‬واﻟ ـ ـ ــﺬي ﺟ ـ ـ ــﺎء ﺗﻄﺒﻴﻘ ـ ـ ــﺎ ﻟ ـ ـ ــﻨﺺ اﳌ ـ ـ ــﺎدﺗﲔ ‪196‬و‪170‬ﻣ ـ ـ ــﻦ ﻗ ـ ـ ــﺎﻧﻮن‬
‫اﳌﺎﻟﻴ ـ ــﺔ ﻟﺴ ـ ــﻨﺔ ‪1996‬وﺑﺎﻋﺘﺒ ـ ــﺎر اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر ذو ﻃﺒﻴﻌ ـ ــﺔ ﺧﺎﺻ ـ ــﺔ واﻟـ ـ ـﻮاردة ﻋﻠ ـ ــﻰ اﻟﻌﻘ ـ ــﺎر ‪،‬ﻓﺘﺤﺮﻳ ـ ــﺮﻩ ﻻﻳ ـ ــﺘﻢ‬
‫إﻻﺑﺎﻟﺸـ ـ ــﻜﻞ اﻟﺮﲰـ ـ ــﻲ وﺑﺎﻟﺘـ ـ ــﺎﱄ ﳜﻀـ ـ ــﻊ ﻹﺟ ـ ـ ـﺮاءات اﻟﺘﺴـ ـ ــﺠﻴﻞ واﻹﺷـ ـ ــﻬﺎر وﻓﻘ ـ ـ ـﺎً ﻟﻠﺘﺸ ـ ـ ـﺮﻳﻊ واﻟﺘﻨﻈـ ـ ــﻴﻢ اﳌﻌﻤـ ـ ــﻮل‬
‫ﻤ ـ ـ ــﺎ ‪، 3‬وذﻟ ـ ـ ــﻚ ﺗﺄﻛﻴ ـ ـ ــﺪ ﻷﺣﻜ ـ ـ ــﺎم اﳌ ـ ـ ــﺎدة ‪ 793‬ﻣ ـ ـ ــﻦ اﻟﻘ ـ ـ ــﺎﻧﻮن اﳌ ـ ـ ــﺪﱐ اﳉﺰاﺋ ـ ـ ــﺮي ‪ »:‬ﻻ ﺗﻨﺘﻘ ـ ـ ــﻞ اﳌﻠﻜﻴ ـ ـ ــﺔ‬
‫واﳊﻘ ـ ـ ـ ــﻮق اﻟﻌﻴﻨﻴ ـ ـ ـ ــﺔ اﻷﺧ ـ ـ ـ ــﺮى ﰲ اﻟﻌﻘ ـ ـ ـ ــﺎر ‪،‬ﺳ ـ ـ ـ ـ ـﻮاء ﺑ ـ ـ ـ ــﲔ اﳌﺘﻌﺎﻗ ـ ـ ـ ــﺪﻳﻦ أم ﰲ ﺣ ـ ـ ـ ــﻖ اﻟﻐ ـ ـ ـ ــﲑ ‪،‬اﻹ أذا روﻋﻴ ـ ـ ـ ــﺖ‬
‫اﻹﺟﺮاءات اﻟﱴ ﻳﻨﺺ ﻋﻠﻴﻬﺎ اﻟﻘﺎﻧﻮن وﺑﺎﻷﺧﺺ اﻟﱵ ﺗﺪﻳﺮ ﻣﺼﻠﺤﺔ ﺷﻬﺮ اﻟﻌﻘﺎري« ‪.‬‬

‫‪-1‬اﻟﻘﺎﻧﻮن رﻗﻢ ‪ 10-05‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 20‬ﺟﻮان ‪ 2005‬اﳌﻌﺪل واﳌﺘﻤﻢ ﻟﻸﻣﺮ رﻗﻢ ‪ 58-75‬اﳌﺘﻀﻤﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ ‪،‬اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ‪،‬ﻋﺪد ‪ 44‬ﻟﺴﻨﺔ‬
‫‪.2005‬‬
‫‪ - 2‬اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي رﻗﻢ ‪ 35-97‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪ ،1997-01-14‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 1997/10/14‬واﶈﺪد ﻟﺸﺮوط وﻛﻴﻔﻴﺎت ﺑﻴﻊ اﻻﻣﻼك ذات‬
‫اﻻﺳﺘﻌﻤﺎل اﻟﺴﻜﲏ واﳚﺎرﻫﺎ وﺑﻴﻌﻬﺎ ﺑﺎﻻﳚﺎر وﺷﺮوط ﺑﻴﻊ اﻻﻣﻼك ذات اﻻﺳﺘﻌﻤﺎل اﻟﺴﻜﲏ واﳌﻬﲏ وﻏﲑﻫﺎ واﻟﱴ اﳒﺰ ﺎ دﻳﻮان اﻟﱰﻗﻴﺔ واﻟﺘﺴﻴﲑ اﻟﻌﻘﺎري‬
‫ﺑﺘﻤﻮﻳﻞ ﻗﺎﺑﻞ ﻟﻠﺘﺴﺪﻳﺪ ﻣﻦ ﺣﺴﺎﺑﺎت اﳋﺰﻳﻨﺔ اﻟﻌﺎﻣﺔ أو ﺑﺘﻤﻮﻳﻞ ﻣﻀﻤﻮن ﻣﻨﻬﺎ واﳌﺴﻠﻤﺔ ﺑﻌﺪ ﺷﻬﺮ أﻛﺘﻮﺑﺮ ﺳﻨﺔ ‪ 1992‬اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ اﻟﻌﺪد‪، 04‬ﻣﺆرﺧﺔ‬
‫ﰲ ‪.1997-01-15‬‬
‫‪ -3‬اﳌﺎدة ‪ 7‬ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي رﻗﻢ ‪ 35-97‬واﻟﱵ ﺗﻨﺺ ﻋﻠﻰ ‪ »: :‬ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر اﳌﻨﺼﻮص ﻋﻠﻴﻪ أﻋﻼﻩ ﻫﻮ اﻟﻌﻘﺪ اﻟﺬي ﻳﻠﺘﺰم ﲟﻮﺟﺒﻪ‬
‫دﻳﻮان اﻟﱰﻗﻴﺔ واﻟﺘﺴﻴﲑ اﻟﻌﻘﺎري ﺑﺎﻋﺘﺒﺎرﻩ اﳌﺎﻟﻚ اﳌﺆﺟﺮ أن ﳛﻮل ﻣﻠﻜﺎ ﻋﻘﺎرﻳﺎ ذا اﺳﺘﻌﻤﺎل ﺳﻜﲏ إﺛﺮ ﻓﱰة ﲢﺪد ﺑﺎﺗﻔﺎق ﻣﺸﱰك وﺣﺴﺐ ﺷﺮوط ﻫﺬا اﳌﺮﺳﻮم‬
‫‪ -".‬وﻛﺬﻟﻚ اﳌﺎدة‪ 61‬ﻣﻦ اﻷﻣﺮ ‪ 63-76‬اﳌﺆرخ ﺑﺘﺎرﻳﺦ ‪ 1976/12/9‬اﳌﺘﻀﻤﻦ ﺗﺄﺳﻴﺲ اﻟﺴﺠﻞ اﻟﻌﻘﺎري ‪،‬اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ‪،‬اﻟﻌﺪد ‪،03‬اﳌﺆرﺧﺔ ﰲ‬
‫‪ – 1976/4/13‬اﳌﺎدة ‪ 793‬ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن‪. 10-05‬‬
‫‪11‬‬
‫اﻟﺴ ـ ـ ـ ـﺎﻟﻒ اﻟ ـ ـ ــﺬﻛﺮ ‪ ،‬ﳛ ـ ـ ــﺘﻔﻆ‬
‫ﻟﻘ ـ ـ ــﺪ ﻛ ـ ـ ــﺎن دﻳ ـ ـ ـ ـﻮان اﻟﱰﻗﻴ ـ ـ ــﺔ واﻟﺘﺴ ـ ـ ــﻴﲑ اﻟﻌﻘ ـ ـ ــﺎري ﰲ ﻇّـ ـ ـ ـﻞ اﳌﺮﺳ ـ ـ ــﻮم ‪ّ 35-97‬‬
‫ﺑﺼـ ـ ــﻔﺘﻪ ﻣﺎﻟـ ـ ــﻚ اﻟﻌﻘـ ـ ــﺎر ﺑﻜـ ـ ــﻞ ﺣﻘﻮﻗـ ـ ــﻪ وإﻟﺘﺰﻣﺎﺗـ ـ ــﻪ‪ ،‬أﻣـ ـ ــﺎ اﳌﺴـ ـ ــﺘﺄﺟﺮ )اﳌﺸـ ـ ــﱰي( ﻓﻴﺤـ ـ ــﺘﻔﻆ ﺑﻜـ ـ ــﻞ اﻷﻟﺘﺰﻣـ ـ ــﺎت‬
‫ﻻﺳﻴﻤﺎ ﰲ ﳎﺎل ﺷﺮوط اﻷﻋﺒﺎء اﳌﺸﱰﻛﺔ «‪.‬‬
‫اﳌﺮﺗﺒﻄﺔ ﺑﺎﳌﺴﺘﺄﺟﺮﻳﻦ ّ‬
‫وﻟﻘ ـ ــﺪ ﻋ ـ ــﺎد اﳌﺸ ـ ــﺮع اﳉﺰاﺋ ـ ــﺮي إﱃ ﺗﻨﻈ ـ ــﻴﻢ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر ﻣ ـ ــﺮة ﺛﺎﻧﻴ ـ ــﺔ ﰲ إﻃ ـ ــﺎر اﻟﱰﻗﻴ ـ ــﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳ ـ ــﺔ ﻋ ـ ــﻦ‬
‫ﻃﺮﻳ ـ ــﻖ اﳌﺮﺳـ ـ ــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴ ـ ــﺬي رﻗـ ـ ــﻢ ‪ 105-01‬ﰲ اﳌـ ـ ــﺆرخ ﰲ ‪ 20‬ﳏـ ـ ــﺮم ﻋ ـ ــﺎم ‪ 1422‬واﳌﻮاﻓـ ـ ــﻖ ل‪ 23‬أﻓﺮﻳـ ـ ــﻞ‬
‫‪ 2001‬واﶈـ ـ ــﺪد ﻟﺸـ ـ ــﺮوط ﺷ ـ ـ ـﺮاء اﳌﺴـ ـ ــﺎﻛﻦ اﳌﻨﺠـ ـ ــﺰة ﺑ ـ ـ ــﺄﻣﻮال ﻋﻤﻮﻣﻴـ ـ ــﺔ ﰲ اﻃـ ـ ــﺎر اﻟﺒﻴـ ـ ــﻊ ﻳﺎﻹﳚـ ـ ــﺎر وﻛﻴﻔﻴ ـ ـ ــﺎت‬
‫ذﻟﻚ ‪،‬ﺣﻴﺚ ﺗﻨﺺ اﳌﺎدة ‪02‬ﻣﻨﻪ ‪:‬‬
‫» اﻟﺒﻴ ـ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ـ ــﺎر ﺻ ـ ـ ـ ـﻴﻐﺔ ﺗﺴ ـ ـ ــﻤﺢ ﺑﺎﳊﺼ ـ ـ ــﻮل ﻋﻠ ـ ـ ــﻰ ﻣﺴ ـ ـ ــﻜﻦ ﺑﻌ ـ ـ ــﺪ إﻗـ ـ ـ ـﺮار ﺷ ـ ـ ـ ـﺮاﺋﻪ ﲟﻠﻜﻴ ـ ـ ـ ـﺔ ﺗﺎﻣ ـ ـ ــﺔ‬
‫وإﻧﻘﻀﺎء ﻣ ّﺪة اﻹﳚﺎر اﶈﺪد ﰲ إﻃﺎر ﻋﻘﺪ ﻣﻜﺘﻮب‪« 1‬‬
‫ﻣ ـ ــﺎ ﻳﻼﺣ ـ ــﻆ ﻋﻠ ـ ــﻰ ﻧ ـ ــﺺ اﳌ ـ ــﺎدة اﻟﺜﺎﻧﻴ ـ ــﺔ ﻣ ـ ــﻦ اﳌﺮﺳ ـ ــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴ ـ ــﺬي رﻗ ـ ــﻢ ‪ 105-01‬ان ﻋﻘ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ‬
‫ﺑﺎﻹﳚـ ــﺎر ﱂ ﻳﻌـ ــﺮف ﻛﺘﺼ ـ ــﺮف ﻗـ ــﺎﻧﻮﱐ ﻣﻨﺘﺠـ ــﺎ ﻵﺛ ـ ــﺎر ﻗﺎﻧﻮﻧﻴـ ــﺔ ﻣﻌﻴﻨـ ــﺔ ‪ ،‬ﺑ ـ ــﻞ ﻧـ ــﺺ ﻋﻠﻴـ ــﻪ ﻛﺼ ـ ــﻴﻐﺔ ﻗﺎﻧﻮﻧﻴـ ــﺔ ﻣ ـ ــﻦ‬
‫ﺻﻴﻎ ﺷﺮاء اﳌﺴﺎﻛﻦ اﳌﻨﺠﺰة ﺑﺄﻣﻮال ﻋﻤﻮﻣﻴﺔ‪. 2‬‬
‫وﻋﻠﻴ ــﻪ ﻓ ــﺈن اﻟﺒﻴ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ــﺎر اﻟ ــﺬي ﻳ ــﱪم ﰲ إﻃـ ــﺎر اﻟﱰﻗﻴ ــﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳ ــﺔ ﻳﻌ ــﺮف ﻛﻤ ــﺎﻳﻠﻲ ‪ »:‬ﻋﻘ ــﺪ ﻳﺘﻔ ــﻖ ﲟﻘﺘﻀـ ــﺎﻩ‬
‫اﳌﺘﻌﺎﻣـ ـ ــﻞ ﰲ اﻟﱰﻗﻴـ ـ ــﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳـ ـ ــﺔ )ﺑﺼـ ـ ــﻔﺘﻪ ﺑﺎﺋﻌـ ـ ــﺎ( ‪،‬ﻣـ ـ ــﻊ اﳌﺴـ ـ ــﺘﻔﻴﺬ ﻣـ ـ ــﻦ اﻟﺴـ ـ ــﻜﻦ ) ﺑﺼـ ـ ــﻔﺘﻪ اﳌﺸـ ـ ــﱰي ( اﻟـ ـ ــﺬي‬
‫اﻟﺸ ـ ـﺮوط اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴـ ــﺔ ‪،‬واﳌﺒﻨﻴـ ــﺔ ﻋﻠـ ــﻰ ﺑﻴـ ــﻊ ﻣﺴـ ــﻜﻦ ﻣﻨﺠـ ــﺰ ﺿـ ــﻤﻦ اﻹﻃـ ــﺎر اﻟـ ــﺬي ﳛـ ــﺪدﻩ‬
‫ﳚـ ــﺐ أن ﺗﺘـ ــﻮﻓﺮ ﻓﻴـ ــﻪ ّ‬
‫اﻟﻘ ــﺎﻧﻮن ‪ ،‬و إﻟﺘـ ـﺰام اﳌﺴ ــﺘﻔﻴﺪ ﺑ ــﺪﻓﻊ اﻟ ــﺜﻤﻦ أﻗﺴ ــﺎط ﺷ ــﻬﺮﻳﺔ ﺧ ــﻼل ﻣ ــﺪة ﻣﻌﻴﻨ ــﺔ ‪ ،‬ﲝﻴ ــﺚ ﺗﻨﺘﻘ ــﻞ إﻟﻴ ــﻪ ﻣﻠﻜﻴ ــﺔ‬
‫اﳌﺴﻜﻦ ﳏﻞ اﻟﻌﻘﺪ ﲟﺠﺮد ﺗﺴﺪﻳﺪ ﻛﺎﻓﺔ اﻷﻗﺴﺎط‪.‬‬
‫وﰲ ﺣﺎﻟـ ـ ــﺔ ﺗـ ـ ــﺄﺧﺮﻩ ﻋـ ـ ــﻦ دﻓـ ـ ــﻊ اﻷﻗﺴـ ـ ــﺎط ﻳﻔﺴـ ـ ــﺢ اﻟﻌﻘـ ـ ــﺪ ‪ ،‬وﻳﻜـ ـ ــﻮن ﻋﻠﻴـ ـ ــﻪ إﻋـ ـ ــﺎدة اﳌﺴـ ـ ــﻜﻦ إﱃ اﳌﺘﻌﺎﻣـ ـ ــﻞ ﰲ‬
‫اﻟﱰﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ‪« 3‬‬

‫‪ - 1‬اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪ 105-01‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 23‬أﻓﺮﻳﻞ ‪ 2001‬اﶈﺪد ﻟﺸﺮوط ﺷﺮاء اﳌﺴﺎﻛﻦ اﳌﻨﺠﺰة ﺑﺄﻣﻮال ﻋﻤﻮﻣﻴﺔ ﰲ إﻃﺎر اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر وﻛﻴﻔﻴﺎت‬
‫ذﻟﻚ ج ر ﻋﺪد ‪ 25‬اﻟﺼﺎدرة ﰲ ‪.2001/04/29‬‬
‫‪ - 2‬اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 2001-01-23‬ﻳﺘﻀﻤﻦ ﳕﻮدج ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر‪ ،‬اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ‪،‬ﻋﺪد‪،52‬ﻣﺆرﺧﺔ ﰲ ‪.2001-09-19‬‬
‫‪ - 3‬اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 2002-05-14‬ﻳﻌﺪل اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 2001-07-23‬اﻟﺬي ﳛﺪروط ﻣﻌﺎﳉﺔ ﻃﻠﺒﺎت ﺷﺮاء اﳌﺴﺎﻛﻦ ﰲ اﻃﺎر اﻟﺒﻴﻊ‬
‫ﺑﺎﻻﳚﺎر وﻛﻴﻔﻴﺎت ذﻟﻚ ‪،‬اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ‪،‬ﻋﺪد‪، 41‬ﻣﺆرﺧﺔ ﰲ ‪2002-06-12‬‬
‫‪12‬‬
‫إﻻ أﻧ ـ ــﻪ وﺑﻌ ـ ــﺪ اﻟﺘﻄ ـ ــﺮق اﱃ ﲢﺪﻳ ـ ــﺪ ﻣﻔﻬ ـ ــﻮم اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر ﰱ ﻛ ـ ــﻼ اﳌﺮﺳ ـ ــﻮﻣﲔ اﻟﺘﻨﻔﻴ ـ ــﺬﻳﲔ ‪35-97‬‬
‫و‪ ، 105-01‬ﻳﺘﺒـ ـ ــﲔ أن اﳌﺸـ ـ ــﺮع ﱂ ﳛـ ـ ــﺪد ﳍﻤـ ـ ــﺎ اﻹﻃـ ـ ــﺎر اﻟﺘﻨﻈﻴﻤـ ـ ــﻲ ﻧﻔﺴ ـ ـ ـﻪ إذ ﻳﺘﻀـ ـ ــﻤﻨﺎن ﻋ ـ ـ ـ ّﺪة ﻧﻘـ ـ ــﺎط‬
‫ﳐﺎﻟﻔـ ـ ــﺔ‪ ،‬إذ أن ﻋﻘـ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴـ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ـ ــﺎر اﳌـ ـ ــﱪم وﻓﻘـ ـ ــﺎ ﻟﻠﻤﺮﺳـ ـ ــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴـ ـ ــﺬي رﻗـ ـ ــﻢ ‪ 105-01‬ﻳـ ـ ــﺘﻢ ﺑﻌﻘـ ـ ــﺪ ﺑﻴـ ـ ــﻊ‬
‫ﻣﺒﺎﺷ ـ ــﺮة ﻋﻠ ـ ــﻰ ﺧـ ـ ـﻼّف اﳌﺮﺳ ـ ــﻮم ‪ 35-97‬اﻟ ـ ــﺬي ﻳﻘ ـ ــﻮم ﺑﻮﺟﺒ ـ ــﻪ دﻳـ ـ ـﻮان اﻟﱰﻗﻴ ـ ــﺔ واﻟﺘﺴ ـ ــﻴﲑ اﻟﻌﻘ ـ ــﺎري ﺑﺘﺤﺮﻳ ـ ــﺮ‬
‫ﻋﻘ ــﺪ اﳚ ــﺎر ﻳﺴ ــﺒﻖ ﻋﻘ ــﺪ اﻟﺒﻴ ــﻊ وﻓﻘ ــﺎ ﻟﻠﻤ ــﺎدة ‪ 8‬ﻣﻨ ــﻪ‪ ، 1‬وﻛ ــﺬﻟﻚ ﻳﺘﺒ ــﲔ اﻹﺧ ــﺘﻼف ﻣ ــﻦ ﺣﻴ ــﺚ اﻷﻃ ــﺮاف ‪،‬‬
‫إذ أن اﻟﺒ ـ ــﺎﺋﻊ ﻫ ـ ــﻮ داﺋﻤ ـ ــﺎ دﻳ ـ ـﻮان اﻟﱰﻗﻴ ـ ــﺔ واﻟﺘﺴ ـ ــﻴﲑ اﻟﻌﻘ ـ ــﺎري وﻓﻘ ـ ــﺎ ﻟﻠﺮﺳ ـ ــﻮم ‪ 35-97‬اﻟﺴ ـ ــﺎﻟﻒ اﻟ ـ ــﺬﻛﺮ وﻫ ـ ــﺬا‬
‫ﺑﺼﻔﺘﻪ ﻣﺘﻌﺎﻣﻼ ﰲ اﻟﱰﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ ‪،‬أﻣﺎ اﻟﻄﺮف اﻟﺜﺎﱐ ﻫﻮ اﳌﺴﺘﺄﺟﺮ أو اﳌﺸﱰي اﳌﺴﺘﺄﺟﺮ‪.‬‬
‫أﻣـ ـ ــﺎ ﺣﺴـ ـ ــﺐ اﳌﺮﺳـ ـ ــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴـ ـ ــﺬي ‪ 105-01‬اﳌـ ـ ــﺬﻛﻮر ﺳـ ـ ــﺎﻟﻔﺎ ‪ ،‬ﻓﺈﻧـ ـ ــﻪ ﻟﺘﺤﺪﻳـ ـ ــﺪ اﻷﻃ ـ ـ ـﺮاف ﻳﻨﺒﻐـ ـ ــﻲ اﻟﺘﻤﻴﻴـ ـ ــﺰ‬
‫ﺑﲔ ﻣﺮﺣﻠﺘﲔ ‪:‬‬
‫ﻗﺒ ـ ـ ــﻞ ﺻ ـ ـ ــﺪور اﳌﺮﺳ ـ ـ ــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴ ـ ـ ــﺬي رﻗ ـ ـ ــﻢ ‪ 35-03‬اﻟ ـ ـ ــﺬي ﻳﻌ ـ ـ ــﺪل وﻳ ـ ـ ــﺘﻤﻢ اﳌﺮﺳ ـ ـ ــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴ ـ ـ ــﺬي رﻗ ـ ـ ــﻢ‬ ‫‪-1‬‬
‫‪.2 105-01‬واﻟـ ـ ـ ــﺬي اﻋﺘـ ـ ـ ــﱪ اﻟﺒـ ـ ـ ــﺎﺋﻊ ﻫـ ـ ـ ــﻮ اﻟﻮﻛﺎﻟـ ـ ـ ــﺔ اﻟﻮﻃﻨﻴـ ـ ـ ــﺔ ﻟﺘﺤﺴـ ـ ـ ــﲔ اﻟﺴـ ـ ـ ــﻜﻦ و ﺗﻄـ ـ ـ ــﻮﻳﺮﻩ ) ‪(AADL‬‬
‫‪،‬ﺑـ ـ ــﺮﻏﻢ ﻣ ـ ـ ــﻦ أﻧـ ـ ــﻪ ﱂ ﻳ ـ ـ ــﺬﻛﺮ ﺻ ـ ـ ـﺮاﺣﺔ ذﻟـ ـ ــﻚ ‪،‬ﻏ ـ ـ ــﲑ أن ﻧﺼﻮﺻـ ـ ــﻪ ﲢﻴ ـ ـ ــﻞ ﲢﺪﻳ ـ ـ ــﺪ ﻛﻴﻔﻴـ ـ ــﺎت ﺗﻄﺒﻴﻘ ـ ـ ــﻪ إﱃ وزﻳ ـ ـ ــﺮ‬
‫‪4‬‬
‫اﳌﻜﻠـ ـ ـ ـ ــﻒ ﺑﺎﻟﺴ ـ ـ ـ ـ ــﻜﻦ ‪ ،3‬وﻫـ ـ ـ ـ ــﺬا ﻣ ـ ـ ـ ـ ــﺎ ﺑﻴﻨ ـ ـ ـ ـ ــﻪ اﻟﻘ ـ ـ ـ ـ ـﺮار اﳌﻠﺤ ـ ـ ـ ـ ــﻖ ﺑﺎﳌﺮﺳ ـ ـ ـ ـ ــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴ ـ ـ ـ ـ ــﺬي رﻗ ـ ـ ـ ـ ــﻢ ‪105-01‬‬
‫‪،‬أﻣﺎاﳌﺴ ـ ــﺘﻔﻴﺬ اﻟ ـ ــﺬي ﻳﺸ ـ ــﱰط ﻟﻜ ـ ــﻲ ﻳﻜ ـ ــﻮن ﻣﺴ ـ ــﺘﺄﺟﺮاً ﻻﺑ ـ ــﺪ أن ﺗﺘﺤﻘ ـ ــﻖ ﻓﻴ ـ ــﻪ ﺑﻌ ـ ــﺾ اﻟﺸ ـ ــﺮوط اﶈ ـ ــﺪدة ﰲ‬
‫اﳌﺮﺳﻮم ﻧﻔﺴﻪ ‪.5‬‬

‫‪-‬ﻣـ ــﻊ ﺗﻮﺳـ ــﻊ اﻟﺪوﻟـ ــﺔ وﺧﻮﺻﺼـ ــﺘﻬﺎ ﱂ ﻳﻌـ ــﺪ اﻷﻣـ ــﺮ ﻣﻘﺘﺼ ـ ـﺮاً ﻋﻠـ ــﻰ ﲤﻮﻳـ ــﻞ اﻟﺴـ ــﻜﻨﺎت ﰲ اﻃـ ــﺎر اﻟﺒﻴـ ــﻊ‬ ‫‪2‬‬
‫ﺑﺎﻹﳚـ ــﺎر ﺑـ ــﺎﻷﻣﻮال ﻋﻤﻮﻣﻴـ ــﺔ ‪ .‬ﻓﻘـ ــﺪ اﺻـ ــﺒﺤﺖ اﻟﺘﻤـ ــﻮﻳﻼت ﺗـ ــﺘﻢ ﻋـ ــﻦ ﻃﺮﻳـ ــﻖ اﻟﺒﻨـ ــﻮك وﻏﲑﻫـ ــﺎ ‪،‬وﻫـ ــﻮ ﻣﺎاْﺣﺪﺛـ ــﻪ‬
‫اﳌﺮﺳ ـ ـ ــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴ ـ ـ ــﺬي رﻗ ـ ـ ــﻢ ‪ 35-03‬اﻟ ـ ـ ــﺬي ﻳﻌ ـ ـ ــﺪل وﻳ ـ ـ ــﺘﻤﻢ اﳌﺮﺳ ـ ـ ــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴ ـ ـ ــﺬي رﻗ ـ ـ ــﻢ ‪، 105-01‬ﺣﻴ ـ ـ ــﺚ‬

‫‪ - 1‬واﻟﱵ ﺗﻨﺺ ﻋﻠﻰ أﻧﻪ‪:‬ﻋﻨﺪﻣﺎ ﻳﻘﺒﻞ اﳌﺴﺘﺄﺟﺮ ﺷﺮوط اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ‪،‬ﻳﻘﻮم دﻳﻮان اﻟﱰﻗﻴﺔ واﻟﺘﺴﻴﲑ اﻟﻌﻘﺎري ﺑﺈﻟﻐﺎء ﻋﻘﺪ اﻹﳚﺎر اﻟﺬي ﻳﺮﺑﻄﻪ ﺑﺎﳌﺴﺘﺎﺟﺮ‬
‫وﳛﺮر ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر‪.‬‬
‫‪ - 2‬اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي رﻗﻢ ‪، 35-03‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 13‬ﻳﻨﺎﻳﺮ ‪2003‬ﻳﻌﺪل وﻳﺘﻤﻢ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪ 105-01‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 23‬أﻓﺮﻳﻞ ‪ 2001‬اﻟﺬي‬
‫ﳛﺪد ﺷﺮوط ﺷﺮاء اﳌﺴﺎﻛﻦ اﳌﻨﺠﺰة ﺑﺄﻣﻮال ﻋﻤﻮﻣﻴﺔ ﰲ اﻳﻄﺎر اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر وﻛﻴﻔﻴﺎت ذﻟﻚ ‪،‬اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ‪،‬اﻟﻌﺪد‪ 04‬ﻣﺆرﺧﺔ ﰲ ‪.2003/01/22‬‬
‫‪ -3‬ﺑﻮﺳﺔ إﳝﺎن ‪،‬اﻟﻨﻈﺎم اﻟﻘﺎﻧﻮﱐ ﻟﻠﱰﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ ‪،‬دارﺳﺔ ﲢﻠﻴﻠﺔ ‪ ،‬دار اﳍﺪى ‪،‬ﻋﲔ ﻣﻠﻴﻠﺔ ‪ ،‬اﳉﺰاﺋﺮ ‪، 2011،‬ص‪.130‬‬
‫‪ -4‬اﳌﺎدة ‪ 2‬ﻣﻦ اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 23‬ﻳﻮﻟﻴﻮ ﺳﻨﺔ ‪. 2001‬‬
‫‪ -5‬اﳌﺎدة ‪ 6‬ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪.105-01‬‬
‫‪13‬‬
‫أﺣـ ـ ــﺪث ﺗﻐـ ـ ــﲑ ﰲ أﲰ ـ ـ ـﻪ ﻟﻴﺼ ـ ـ ــﺒﺢ ﻛﻤـ ـ ــﺎ ﻳ ـ ـ ـﺎﱄ ‪" :‬اﳌﺮﺳ ـ ـ ــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴـ ـ ــﺬي رﻗـ ـ ــﻢ ‪ 105-01‬اﳌ ـ ـ ــﺆرخ ‪-04-23‬‬
‫‪ 2001‬ﳛ ـ ـ ــﺪد ﺷ ـ ـ ــﺮوط ﺷ ـ ـ ـ ـﺮاء اﳌﺴ ـ ـ ــﺎﻛﻦ اﳌﻨﺠ ـ ـ ــﺰة ﺑ ـ ـ ــﺄﻣﻮال ﻋﻤﻮﻣﻴ ـ ـ ــﺔ أو ﻣﺼ ـ ـ ــﺎدر ﺑﻨﻜﻴ ـ ـ ــﺔ أو أي ﲤ ـ ـ ــﻮﻳﻼت‬
‫أﺧﺮى ﰲ إﻃﺎر اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر "‪.1‬‬
‫وﺑﻨ ـ ـ ـ ــﺎء ﻋﻠﻴ ـ ـ ـ ــﻪ ﺻ ـ ـ ـ ــﺪر اﻟﻘـ ـ ـ ـ ـﺮار اﳌ ـ ـ ـ ــﺆرخ ﰲ ‪ 2004-05-04‬ﻳﻌـ ـ ـ ـ ـ ّﺪل اﻟﻘـ ـ ـ ـ ـﺮار اﳌ ـ ـ ـ ــﺆرخ ﰲ ‪-07-23‬‬
‫‪ 2001‬اﳌﺘﻀ ـ ــﻤﻦ ﳕ ـ ــﻮدج ﻋﻘ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر‪ ، 2‬ﺣﻴ ـ ــﺚ أﺻ ـ ــﺒﺢ اﻟﻄ ـ ــﺮف اﻷول ﰲ ﻋﻘ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر‬
‫ﻫ ـ ــﻮ اﳌﺘﻌﻬ ـ ــﺪ ﺑﺎﻟﱰﻗﻴ ـ ــﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳ ـ ــﺔ ‪،‬وﺑﺎﻟﺘ ـ ــﺎﱄ ﱂ ﻳﻌ ـ ــﺪ اﻷﻣ ـ ــﺮ ﻣﻘﺘﺼـ ـ ـﺮا ﻋﻠ ـ ــﻰ اﻟﻮﻛﺎﻟ ـ ــﺔ اﻟﻮﻃﻨﻴ ـ ــﺔ ﻟﺘﺤﺴ ـ ــﲔ اﻟﺴ ـ ــﻜﻦ‬
‫وﺗﻄ ـ ــﻮﻳﺮﻩ و اﻟﻄ ـ ــﺮف اﻟﺜ ـ ــﺎﱐ ﻫ ـ ــﻮ اﳌﺴ ـ ــﺘﻔﻴﺬ وﺑﺎﻟﺸ ـ ــﺮوط ﻧﻔﺴ ـ ــﻬﺎ اﶈـ ـ ـﺪدة ﰲ اﳌﺮﺳ ـ ــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴ ـ ــﺬي ‪105-01‬‬
‫‪.3‬‬
‫اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻟﺜﺎﻟﺚ‪ :‬ﺗﻤﻴﺰ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر ﻋﻦ اﻟﻌﻘﻮد اﻟﻤﺸﺎﺑﻬﺔ ﻟﻪ‬
‫ﲟ ـ ــﺎ أن اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر ﻳﻌ ـ ــﺪ ﻣ ـ ــﻦ ﺑ ـ ــﲔ اﻟﺘﺼـ ـ ـﺮﻓﺎت اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴ ـ ــﺔ اﻟ ـ ــﱵ اﺳ ـ ــﺘﺤﺪﺛﺖ ﲟﻮﺟ ـ ــﺐ ﻧﺼ ـ ــﻮص و‬
‫ﺗﻨﻈﻴﻤ ــﺎت ﺧﺎﺻ ــﺔ ‪،‬ﻟ ــﺬا ﺳ ــﻮف ﻧﻘ ــﻮم ﺑﺘﻤﻴ ــﺰﻩ ﻋ ــﻦ ﺑﻌ ــﺾ اﻟﻌﻘ ــﻮد اﻟﻌﺎﻣ ــﺔ واﻟ ــﱵ ﺗﺸ ــﺒﻬﻪ ﰲ اوﺟ ــﻪ ﻋﺪﻳ ــﺪة ﻣ ــﻦ‬
‫ﺧﻼل اﻟﻨﻈﺮﻳﺔ اﻟﻌﺎﻣﺔ ﻟﻺﻟﺘﺰام ‪،‬وﻛﺬﻟﻚ ﺑﺒﻌﺾ اﻟﻌﻘﻮد اﳋﺎﺻﺔ ‪،‬و ﻫﺬا ﻧﻈﺮاً ﻟﻜﺜﺮ ﺎ ‪.‬‬

‫اﻟﻔﺮع اﻷول‪:‬ﺗﻤﻴﻴﺰ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻻﻳﺠﺎر ﻋﻦ اﻟﺒﻴﻊ‬

‫ﻋﺮﻓ ـ ــﻪ اﻷﺳ ـ ــﺘﺎذ إﲰﺎﻋﻴ ـ ــﻞ ﻏ ـ ــﺎﱎ ﺑﺄﻧ ـ ــﻪ ‪ ":‬ﻋﻘ ـ ــﺪ ﻳﻘﺼ ـ ــﺪ ﺑ ـ ــﻪ ﻃﺮﻓ ـ ــﺎﻩ أن ﻳﻠﺘ ـ ــﺰم أﺣ ـ ــﺪﳘﺎ وﻫ ـ ــﻮ اﻟﺒ ـ ــﺎﺋﻊ أن‬
‫ّ‬
‫ﻳﻨﻘـ ــﻞ ﻣﻠﻜﻴـ ــﺔ ﺷـ ــﻴﺊ أوﺣﻘـ ــﺎ ﻣﺎﻟﻴ ـ ـﺎً أﺧـ ــﺮ ﰲ ﻣﻘﺎﺑـ ــﻞ اﻟﺘ ـ ـﺰام اﻟﻄـ ــﺮف اﻟﺜـ ــﺎﱐ وﻫـ ــﻮ اﳌﺸـ ــﱰي ﺑـ ــﺪﻓﻊ ﲦـ ــﻦ ﻧﻘـ ــﺪي‬
‫‪ 4.‬وﻛﻤﺎﻋﺮﻓـ ـ ــﻪ اﻷﺳـ ـ ــﺘﺎذ اﻟﺴـ ـ ــﻨﻬﻮري ﻛـ ـ ــﺬﻟﻚ ﺑﺄﻧـ ـ ــﻪ ﻋﻘـ ـ ــﺪ ﻣﻠـ ـ ــﺰم ﳉـ ـ ــﺎﻧﺒﲔ ‪،‬إذ ﻫـ ـ ــﻮ ﻳﻠـ ـ ــﺰم اﻟﺒـ ـ ــﺎﺋﻊ ﺑـ ـ ــﺄن ﻳﻨﻘـ ـ ــﻞ‬
‫ﻟﻠﻤﺸ ــﱰي ﻣﻠﻜﻴ ــﺔ ﺷ ــﻴﺊ أو ﺣﻘ ــﺎ ﻣﺎﻟﻴ ــﺎ ﻫ ــﻮ ــﺬا اﳌﻌ ــﲎ ﻳﻠ ــﺰم اﳌﺸ ــﱰي ﺑ ــﺄن ﻳ ــﺪﻓﻊ ﻟﻠﺒ ــﺎﺋﻊ ﻣﻘﺎﺑ ــﻞ ﻟ ــﺬﻟﻚ ﲦﻨ ــﺎ‬
‫ﻧﻘـ ــﺪﻳﺎ ‪. 5‬وﻫـ ــﺬا اﻟﺘﻌﺮﻳ ـ ـﻒ ﻳﺒـ ــﺪو ﻗﺮﻳﺒـ ــﺎ ﻣـ ــﻦ ﺗﻌﺮﻳـ ــﻒ اﳌﺸـ ــﺮع اﳉﺰاﺋـ ــﺮي ﰲ اﳌـ ــﺎدة ‪ 351‬ق‪.‬م‪.‬ج واﻟـ ــﱴ ﺗﻘﺎﺑـ ــﻞ‬

‫‪ - 1‬اﳌﺎدة ‪ 4‬ﻣﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي رﻗﻢ ‪. 35-03‬‬

‫‪-2‬اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ‪ 2004-05-04‬ﻳﻌﺪل اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪2001-07-23‬اﳌﺘﻀﻤﻦ ﳕﻮدج ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ اﻻﳚﺎر ‪،‬اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ‪ ،‬اﻟﻌﺪد ‪،43‬‬
‫ﻣﺆرﺧﺔ ﰲ‪. 2004-07-04‬‬
‫‪ - 3‬اﳌﺎدة ‪ 01‬اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪.2004-05-04‬‬
‫‪ -4‬ﳏﻤﺪ ﺣﺴﻨﲔ ‪،‬ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﰲ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ اﳉﺰاﺋﺮي ‪،‬اﳌﺮﺟﻊ اﻟﺴﺎﺑﻖ ‪ ،‬ص‪ -.9‬ﺧﻠﻴﻞ أﲪﺪ ﺣﺴﻦ ﻗﺪادة ‪،‬اﻟﻮﺟﻴﺰ ﰲ ﺷﺮح اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ اﳉﺰاﺋﺮي‬
‫"ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ" ‪،‬ج‪، 4‬دﻳﻮان اﳌﻄﺒﻮﻋﺎت اﳉﺎﻣﻌﻴﺔ‪ ،‬ﻃﺒﻌﺔ ‪ ،3‬اﳉﺰاﺋﺮ ‪،‬ص‪11‬‬
‫‪ -5‬ﳏﻤﺪ ﺣﺴﻨﲔ‪ ،‬اﳌﺮﺟﻊ اﻟﺴﺎﺑﻖ ‪،‬ص‪9‬‬
‫‪14‬‬
‫ﺗﻘﺎﺑ ـ ــﻞ اﳌـ ـ ـﺎدة ‪ 418‬ﻣ ـ ــﺪﱐ ﻣﺼ ـ ــﺮي ‪ ،‬واﻟ ـ ــﺬي ﻳﺒ ـ ــﲔ أن ﻋﻘ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر ﻳﻠﺘ ـ ــﺰم اﻟﺒ ـ ــﺎﺋﻊ ﲟﻘﺘﻀ ـ ــﺎﻩ ﺑﻨﻘ ـ ــﻞ‬
‫ﻟﻠﻤﺸـ ــﱰي ﻣﻠﻜﻴـ ــﺔ اﻟﺸـ ــﻴﺊ اﳌﺒﻴـ ــﻊ أو ﺣﻘـ ــﺎ ﻣﺎﻟﻴـ ــﺎ آﺧـ ــﺮ ﰲ ﻣﻘﺎﺑـ ــﻞ ﲦـ ــﻦ ﻧﻘـ ــﺪي‪،‬وﻫﻨﺎ ﻳﻘـ ــﻊ اﻟﺘﺸـ ــﺎﺑﻪ ﺑﻴﻨـ ــﻪ وﺑـ ــﲔ‬
‫ﻋﻘـ ــﺪ اﻟﺒﻴـ ــﻊ ﺑﺎﻻﳚـ ــﺎر ﰲ أن ﻛﻠﻴﻬﻤـ ــﺎ ﻳﺮﺗـ ــﺐ اﻟﺘﺰاﻣـ ــﺎت ﻣﺘﺒﺎدﻟـ ــﺔ ﰲ ذﻣـ ــﺔ اﳌﺘﻌﺎﻗـ ــﺪﻳﻦ ‪ ،‬ﲝﻴـ ــﺚ ﻳﻠﺘـ ــﺰم اﳌﺸـ ــﱰي‬
‫ﺑﺪﻓﻊ ﲦﻦ ﻧﻘﺪي ﻣﻘﺎﺑﻞ اﻟﺘﺰام اﻟﺒﺎﺋﻊ ﻧﻘﻞ ﻣﻠﻜﻴﺔ اﻟﺸﻴﺊ اﳌﺒﻴﻊ اﱃ اﳌﺸﱰي‪.1‬‬
‫وﲟ ـ ــﺎأ ّن ﻋﻘ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﻋﻘ ـ ــﺪ رﺿ ـ ــﺎﺋﻲ ﻓﻠ ـ ــﻢ ﻳﺸ ـ ــﱰط اﳌﺸ ـ ــﺮع ﻹﻧﻌﻘ ـ ــﺎدﻩ ﺷ ـ ــﻜﻼ ﺧﺎﺻ ـ ــﺎ ‪ ،‬ﺑ ـ ــﻞ ﻳﻨﻌﻘ ـ ــﺪ‬
‫ﲟﺠ ــﺮد اﻟﱰاﺿ ــﻲ ﻣ ــﺎﱂ ﻳ ــﺮد ﻋﻠ ــﻰ ﻋﻘ ــﺎر ‪ .2‬ﺑﺎﻹﺿ ــﺎﻓﺔ إﱃ ذﻟ ــﻚ ﳒ ــﺪ أن ﻛﻼﳘ ــﺎ ﻳﻌ ــﺪان ﻣ ــﻦ ﻋﻘ ــﻮد اﳌﻌﺎوﺿ ــﺔ‬
‫إذ ﳛﺼﻞ ﻛﻞ ﻣﺘﻌﺎﻗﺪ ﻋﻠﻰ ﻣﻘﺎﺑﻞ ﻣﺎ ﻳﻌﻄﻴﻪ ‪.‬‬
‫أ ّن اﻟﺒﻴ ـ ـ ــﻊ ﺣﺴـ ـ ـ ــﺐ اﻟﺘﻘﻨﻴـ ـ ـ ــﺎت اﻟﻘﺪﳝـ ـ ـ ــﺔ ﱂ ﻳﻜـ ـ ـ ــﻦ ﻋﻘ ـ ـ ــﺪاً ﻧـ ـ ـ ــﺎﻗﻼ ﻟﻠﻤﻠﻜﻴـ ـ ـ ــﺔ‪ ،‬ﻓﻘـ ـ ـ ــﺪ ﻛـ ـ ـ ــﺎن ﰲ اﻟﻘـ ـ ـ ــﺎﻧﻮن‬
‫اﻟﺮوﻣ ـ ــﺎﱐ ﻻ ﻳﺮﺗ ـ ــﺐ ﰲ ذﻣ ـ ــﺔ اﻟﺒ ـ ــﺎﺋﻊ إﻟﺘـ ـ ـﺰام ﺑﻨﻘـ ـ ـﻞ ﺣﻴ ـ ــﺎزة اﳌﺒﻴ ـ ــﻊ إﱃ اﳌﺸ ـ ــﱰي‪ ،‬إﻻ إذا اﺷ ـ ــﱰط اﳌﺸ ـ ــﱰي ﻋﻠ ـ ــﻰ‬
‫اﻟﺒـ ــﺎﺋﻊ أن ﻳﻨﻘـ ــﻞ اﳌﻠﻜﻴـ ــﺔ ‪،‬ﻛـ ــﺬﻟﻚ أن ﺣﻜـ ــﻢ ﰲ اﻟﻘـ ــﺎﻧﻮن اﻟﻔﺮﻧﺴـ ــﻲ اﻟﻘ ـ ـﺪﱘ ﻛﺎﻧـ ــﺖ اﳌﻠﻜﻴـ ــﺔ ﻓﻴـ ــﻪ ﻻ ﺗﻨﺘﻘـ ــﻞ إﻻ‬
‫ﺑﺎﻟﻘﺒﺾ ‪.3‬‬
‫وإذا ﻛ ـ ــﺎن اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر ﻳﺸ ـ ــﺘﺒﻪ ﺑـ ـ ـﺎﻟﺒﻴﻊ اﻟﻌ ـ ــﺎدي ‪،‬ﻣ ـ ــﻦ ﺣﻴ ـ ــﺚ اﻟﺘ ـ ــﺰام اﻟﺒ ـ ــﺎﺋﻊ ﺑﻨﻘـ ـ ـﻞ ﻣﻠﻜﻴ ـ ــﺔ اﻟﺸ ـ ــﻴﺊ اﳌﺒﻴ ـ ــﻊ‬
‫وﺑﺎﳌﻘﺎﺑﻞ اﻟﺘﺰام اﳌﺸﱰي ﺑﺪﻓﻊ اﻟﺜﻤﻦ ﻋﻨﺪ اﺑﺮام اﻟﻌﻘﺪ ﻓﺈﻧﻪ ﳜﺘﻠﻒ ﻋﻨﻪ ﰲ أوﺟﻪ ﻋﺪﻳﺪة ‪: 4‬‬

‫‪ -1‬اﳌﺴ ــﺘﺎﺟﺮ اﳌﺸ ــﱰي ﰲ ﻋﻘ ــﺪ اﻟﺒﻴ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ــﺎر ﻳﻠﺘ ــﺰم ﺑ ــﺪﻓﻊ أﻗﺴ ــﺎط ﺗﻜ ــﻮن ﺑ ــﺪل اﻹﳚ ــﺎر ﳌ ــﺪة ﳏ ــﺪدة ﻗ ــﺪ‬
‫ﺗﺼﻞ إﱃ ‪ 25‬ﺳﻨﺔ ‪.5‬‬
‫‪- 2‬إن ﻣﻠﻜﻴـ ــﺔ اﻟﺸـ ــﻲء اﳌﺒﻴـ ــﻊ ﰲ ﻋﻘـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺗﻨﻘـ ــﻞ ﻓـ ــﻮراً ﲟﺠـ ــﺮد اﻟﺘﻌﺎﻗـ ــﺪ ﻣ ـ ــﱴ ﻛـ ــﺎن ﳏـ ــﻞ اﻻﻟﺘ ـ ـﺰام ﺷ ـ ــﻲء‬
‫ﻣﻌﻴﻨ ــﺎ أو ﻗﺎﺑ ــﻞ ﻟﻠﺘﻌﻴ ــﲔ‪ ،‬أﻣ ــﺎ اذا ﻛ ــﺎن اﳌﺒﻴ ــﻊ ﻋﻘ ــﺎرا ﻓ ــﻼ ﺗﻨﺘﻘ ــﻞ ﻣﻠﻜﻴ ــﺔ اﳌﺸ ــﱰي إﻻ ﺑﻌ ــﺪ ﺷ ــﻬﺮﻩ ﰲ ﻣﺼ ــﻠﺤﺔ‬
‫اﻟﺸﻬﺮ اﻟﻌﻘﺎري ‪.‬‬

‫‪ -1‬ﺧﻠﻴﻞ أﲪﺪ ﺟﺴﻦ ﻗﺪادة ‪ ،‬اﳌﺮﺟﻊ ﻧﻔﺴﻪ‪،‬ص‪. 14‬‬

‫‪ –2‬زا ﻫﻴﺔ ﺳﻲ ﻳﻮﺳﻒ ‪،‬ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ‪،‬دار اﻷﻣﻞ ‪،‬ﻃﺒﻌﺔ ‪،3‬ﺗﻴﺰي وزو ‪،.‬ص‪.11‬‬
‫‪ -3‬ﻋﺒﺪ اﻟﺮزاق اﻟﺴﻨﻬﻮري ‪ ،‬ﻣﺮﺟﻊ اﻟﺴﺎﺑﻖ ‪،‬ص‪.20‬‬
‫‪-4‬ﲪﻠﻴﻞ ﻧﻮارة ‪،‬ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻻﳚﺎر ‪،‬ﳎﻠﺔ اﻟﺒﺎﺣﺚ ‪)،‬ﻏﺮداﻳﺔ ( ‪،‬ﻋﺪد‪،2007، 05‬ص ‪.175‬‬
‫‪ -5‬اﳌﺎدة ‪ 02‬ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪ 340/04‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 19‬رﻣﻀﺎن ‪ 1425‬اﳌﻮاﻓﻖ ل ‪ 02‬ﻧﻮﻓﻤﱪ ‪ 2004‬واﳌﻌﺪل واﳌﺘﻤﻢ ﻟﻠﻤﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﺒﻴﺬي‬
‫‪ 105-01‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 2001/04/23‬اﻟﺬي ﳛﺪد ﺷﺮوط اﳌﺴﺎﻛﻦ اﳌﻨﺠﺰة ﺑﺄﻣﻮال ﻋﻤﻮﻣﻴﺔ ﰲ اﻳﻄﺎر اﻟﺒﻴﻊ وﻛﻴﻔﻴﺎت ذﻟﻚ ‪،‬اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ‪،‬اﻟﻌﺪد‪25‬‬
‫ﻣﺆرﺧﺔ ﰲ‪.2001/11/03‬‬
‫‪15‬‬
‫و ﰲ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر ﻓ ـ ــﺈن ﺗﻨﻘ ـ ــﻞ اﳌﻠﻜﻴ ـ ــﺔ ﻣﺒﺎﺷ ـ ــﺮة ﺑ ـ ــﻞ ﺗﺒﻘ ـ ــﻰ ﻣﻌﻠﻘ ـ ــﺔ ‪،‬ﻓ ـ ــﻼ ﻳﻜ ـ ــﻮن ﻟﻠﻤﺴ ـ ــﺘﺄﺟﺮ )اﳌﺸ ـ ــﱰي(‬
‫اﻹ ﺣﻖ اﻹﻧﺘﻔﺎع ﺑﺎﻟﺸﻲء ﳏﻞ اﻟﺘﻌﺎﻗﺪ ﻓﻘﻂ إﱃ ﺣﲔ اﺳﺘﻴﻔﺎﺋﻪ ﳉﻤﻴﻊ اﻷﻗﺴﺎط‪.‬‬

‫اﻟﻔﺮع اﻟﺜﺎﻧﻲ‪ :‬ﺗﻤﻴﻴﺰ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر ﻋﻦ ﻋﻘﺪ اﻹﻳﺠﺎر‬

‫ﻳﻌـ ــﺪ اﻹﳚـ ــﺎر ﻋﻘـ ــﺪ ﻳﻠﺘـ ــﺰم ﲟﻘﺘﻀـ ــﺎﻩ اﳌـ ــﺆﺟﺮ ﲤﻜـ ــﲔ اﳌﺴـ ــﺘﺄﺟﺮ ﻣـ ــﻦ اﻹﻧﺘﻔـ ــﺎع ﺑﺸـ ــﺊ ﻣﻌـ ــﲔ ﺧـ ــﻼل ﻣـ ــﺪة ﻣﻌﻴﻨـ ــﺔ‬
‫وﻟﻘ ــﺎء أﺟ ــﺮ ﻣﻌﻠ ــﻮم‪ .1‬ﻓﺎﻹﳚ ــﺎر ﻫ ــﻮ اﻟﻮﺳ ــﻴﻠﺔ اﻟﺮﺋﻴﺴ ــﻴﺔ ﻟﺘﻴﺴ ــﲑ ﺣﺼ ــﻮل اﻟﺸ ــﺨﺺ ﻋﻠ ــﻰ ﻣﻨﻔﻌ ــﺔ ﻣ ــﺎل ﳑﻠ ــﻮك‬
‫ﻟﺸﺨﺺ آﺧﺮ ﻧﻈﲑ ﻣﻘﺎﺑﻞ دون ﺣﺎﺟﺔ إﱃ أن ﻳﻜﺴﺐ ﻣﻠﻜﻴﺔ ﻫﺬا اﳌﺎل ‪.2‬‬
‫وﻣ ـ ــﻦ ﻫ ـ ــﺬا اﻟﺘﻌﺮﻳ ـ ــﻒ ﻳﺘﺒ ـ ــﲔ أن ﻋﻘ ـ ــﺪ اﻹﳚ ـ ــﺎر ﻳﺸ ـ ــﺒﻪ ﻋﻘ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر ﻋﻠ ـ ــﻰ اﻋﺘﺒ ـ ــﺎر أن ﻛ ـ ـ ـﻼً‬
‫ﻣﻨﻬﻤـ ــﺎ ﻳﻌ ـ ـ ّﺪ ﻣـ ــﻦ ﻋﻘـ ــﻮد اﳌﻌﺎوﺿـ ــﺔ ‪ ،‬ﻓﺎﳌﺴـ ــﺘﺎﺟﺮ اﳌﺸـ ــﱰي ﰲ ﻋﻘـ ــﺪ اﻟﺒﻴـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ــﺎر ﻳﻠﺘـ ــﺰم ﺑﺘﺴـ ــﺪﻳﺪ اﻷﻗﺴـ ــﺎط‬
‫اﳌﺘﻔ ـ ــﻖ ﻋﻠﻴﻬ ـ ــﺎ وﻓﻘ ـ ــﺎ ﻟﻶﺟ ـ ــﺎل اﶈ ـ ــﺪدة ‪ ،‬ﰲ ﻣﻘﺎﺑ ـ ــﻞ إﻟﺘـ ـ ـﺰام اﻟﺒ ـ ــﺎﺋﻊ اﳌ ـ ــﺆﺟﺮ ﺑﻨﻘ ـ ــﻞ ﻣﻠﻜﻴ ـ ــﺔ اﻟﺸ ـ ــﺊ اﳌﺒﻴ ـ ــﻊ اﻟﻴ ـ ــﻪ‬
‫‪،‬وﻛـ ــﺬﻟﻚ ﻳﻠﺘـ ــﺰم اﳌﺴـ ــﺘﺎﺟﺮ ﰲ ﻋﻘـ ــﺪ اﻹﳚـ ــﺎر اﻟﻌـ ــﺎدي ﺑـ ــﺪﻓﻊ اﻻﺟـ ــﺮة ﻟﻠﻤـ ــﺆﺟﺮ ﰲ اﳌﻮاﻋﻴـ ــﺪ اﳌﺘﻔـ ــﻖ ﻋﻠﻴﻬـ ــﺎ ﻟﻘـ ــﺎء‬
‫اﳌﻨﻔﻌﺔ اﻟﱵ ﻳﻘﺪﻣﻬﺎ ﻟﻪ ﻫﺬا اﻷﺧﲑ‪.‬‬
‫وﺗﻌﺘـ ـ ــﱪ اﻟﺸـ ـ ــﻜﻠﻴﺔ ﻋﻨﺼـ ـ ــﺮ ﺟـ ـ ــﻮﻫﺮي ﰲ ﻋﻘـ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴـ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ـ ــﺎر‪،‬إذ ﻻﺑـ ـ ــﺪ أن ﺗﻔـ ـ ــﺮغ ﰲ ﺷـ ـ ــﻜﻞ ﻗـ ـ ــﺎﻧﻮﱐ‬
‫ﺧـ ــﺎص‪ .3‬ﻛﻤ ـ ــﺎ أﻧ ـ ــﻪ ﻳﻮﻟـ ــﺪ ﺣ ـ ــﻖ ﺷﺨﺼ ـ ــﻲ ﻋﻴ ـ ــﲏ ﰲ ﻣﻮاﺟﻬـ ــﺔ اﻟﺒ ـ ــﺎﺋﻊ أو اﳌﺘﻌﻬ ـ ــﺪ ﺑﺎﻟﱰﻗﻴـ ــﺔ ‪،‬ﻋﻠ ـ ــﻰ اﻟ ـ ــﺮﻏﻢ ﻣ ـ ــﻦ‬
‫أن اﻵﺛ ـ ــﺎر اﻟ ـ ــﱵ ﻳﺮﺗﺒﻬ ـ ــﺎ ﻛ ـ ــﻼ اﻟﻌﻘ ـ ــﺪﻳﻦ ﻫ ـ ــﻮ ﻧﻘ ـ ــﻞ اﳌﻠﻜﻴ ـ ــﺔ ﺑﻌ ـ ــﺪ ﻧﻔ ـ ــﺎد ﻣـ ـ ــﺪة اﻹﻧﺘﻔ ـ ــﺎع وﺗﺴ ـ ــﺪﻳﺪ اﻷﻗﺴ ـ ــﺎط‬
‫اﻟﻮاﺟﺒـ ــﺔ ‪.‬وﻫ ـ ــﻮ ﻣـ ــﺎ ﻳﺒﺒ ـ ــﲔ أن ﻋﻤﻠﻴـ ــﺔ اﻹﻧﺘﻔ ـ ــﺎع ﺑﺎﻟﺸـ ــﺊ ﳏ ـ ــﻞ اﻟﺘﻌﺎﻗـ ــﺪ ﰲ ﻋﻘ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر ﺗﻜـ ــﻮن ﻣﺆﻗﺘ ـ ــﺔ‬
‫‪4‬‬
‫ﺑﻘﺼﺪ اﻟﺒﻴﻊ ‪،‬‬
‫ﰲ ﺣ ـ ــﲔ أن ﻋﻘ ـ ــﺪ اﻹﳚ ـ ــﺎر ﻳ ـ ــﺮد ﻋﻠ ـ ــﻰ ﻣﻨﻔﻌ ـ ــﺔ اﻟﺸ ـ ــﺊ دون ﻣﻠﻜﻴﺘ ـ ــﻪ إذ أن اﳌ ـ ــﺆﺟﺮ ﳝ ّﻜـ ـ ـﻦ اﳌﺴ ـ ــﺘﺄﺟﺮ‬
‫ﻣ ــﻦ اﻹﻧﺘﻔ ــﺎع ﺑﺎﻟﺸ ــﺊ ﳏ ــﻞ اﻟﺘﻌﺎﻗ ــﺪ ﻣ ــﻊ ﺑﻘ ــﺎء اﳌﻠﻜﻴ ــﺔ ﳍ ــﺬا اﻷﺧ ــﲑ ‪ .‬ﻛﻮﻧ ــﻪ ﻋﻘ ــﺪ ﻣﺆﻗ ــﺖ ﳝﻜ ــﻦ اﳌ ــﺆﺟﺮ ﻣ ــﻦ‬

‫‪ - 1‬اﳌﺎدة ‪ 467‬ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن ‪. 10-05‬‬

‫‪ - 2‬ﻋﺼﺎم أﻧﻮر ﺳﻠﻴﻢ ‪،‬اﻟﻮﺟﻴﺰ ﰲ ﻋﻘﺪ اﻹﳚﺎر ‪،‬ﺟﺰء ‪ 1‬اﻷﺣﻜﺎم اﻟﻌﺎﻣﺔ ﰲ اﻹﳚﺎر ‪،‬دار اﳌﻄﺒﻮﻋﺎت اﳉﺎﻣﻌﻴﺔ ‪،‬اﻹﺳﻜﻨﺪرﻳﺔ ‪، 2000،‬ص‪.16‬‬
‫‪ 3‬اﳌﺎدة ‪ 21‬ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﺸﺮﻳﻐﻲ ‪ 03/93‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 07‬رﻣﻀﺎن ‪ 1422‬اﳌﻮاﻓﻖ ل‪ 1993/03/01‬واﳌﺘﻌﻠﻖ ﺑﺎﻟﻨﺸﺎط اﻟﻌﻘﺎري‪ ،‬اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ـ‪،‬‬
‫اﻟﻌﺪد ‪ ، 41‬اﳌﺆرﺧﺔ ﰲ ‪03‬ـ ‪03‬ـ‪.1993‬‬
‫‪ - 4‬ﳏﻤﺪ ﺣﺴﻦ ﻗﺎﺳﻢ ‪،‬ﻣﺮﺟﻊ اﻟﺴﺎﺑﻖ ‪،‬ص‪26‬‬
‫‪16‬‬
‫اﺳـ ــﱰداد اﻟﻌـ ــﲔ اﳌـ ــﺆﺟﺮة ﺑﻌـ ــﺪ اﻧﺘﻬـ ــﺎء ﻣـ ــﺪة اﻹﳚـ ــﺎر ﲞـ ــﻼف اﻟﺒﻴـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ــﺎر واﻟـ ــﺬي ﻳﻨﺘﻬ ـ ـﻲ ﺑﻨﻘـ ــﻞ اﳌﻠﻜﻴـ ــﺔ إﱃ‬
‫‪1‬‬
‫اﳌﺸﱰي ﻋﻨﺪ ﻧﺘﻬﺎء اﳌﺪة اﳌﺘﻔﻖ ﻋﻠﻴﻬﺎ وﺗﺴﺪﻳﺪ ﻛﺎﻣﻞ اﻟﺜﻤﻦ‪.‬‬

‫اﻟﻔﺮع اﻟﺜﺎﻟﺚ‪ :‬ﺗﻤﻴﻴﺰ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر ﻋﻦ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﻨﺎءاً ﻋﻠﻰ اﻟﺘﺼﺎﻣﻴﻢ‬
‫اﻟﺒﻴ ــﻊ ﺑﻨ ــﺎءاً ﻋﻠ ــﻰ اﻟﺘﺼ ــﺎﻣﻴﻢ ﻋﻘـ ــﺪ ﻳﻠﺘ ــﺰم ﲟﻮﺟﺒ ــﻪ اﻟﺒ ــﺎﺋﻊ اﻟ ــﺬي ﻳـ ــﺪﻋﻰ اﳌﺮﻗ ــﻲ اﻟﻌﻘ ــﺎري ﺑﺈﳒ ــﺎز ﺑﻨﺎﻳـ ــﺔ‬
‫أو ﺟ ــﺰء ﻣ ــﻦ ﺑﻨﺎﻳ ــﺔ ﻳﺘﻔ ــﻖ ﻋﻠﻴﻬ ــﺎ اﻟﻄﺮﻓ ــﺎن ‪ ،‬ﻣﻘﺎﺑ ــﻞ ﲦ ــﻦ ﺗﻘ ــﺪﻳﺮي ﻳﺪﻓﻌـ ــﻪ اﳌﺸ ــﱰي ﺑﻨﺴ ــﺐ ﻣﻌﻴﻨـ ــﺔ وﰲ أﺟـ ــﺎل‬
‫ﳏ ـ ـ ـ ــﺪدة ‪.‬وﻫ ـ ـ ـ ــﻮ ﻧﻈ ـ ـ ـ ــﺎم اﺳ ـ ـ ـ ــﺘﺤﺪﺛﻪ اﳌﺸ ـ ـ ـ ــﺮع اﳉﺰاﺋ ـ ـ ـ ـﺮي ﲟﻮﺟ ـ ـ ـ ــﺐ اﳌﺮﺳ ـ ـ ـ ــﻮم اﻟﺘﺸ ـ ـ ـ ـﺮﻳﻌﻲ ‪ 93-03‬اﳌ ـ ـ ـ ــﺆرخ ﰲ‬
‫‪ 1993/03/01‬واﳌﺘﻌﻠ ـ ـ ــﻖ ﺑﺎﻟﻨﺸ ـ ـ ــﺎط اﻟﻌﻘ ـ ـ ــﺎري ‪ .2‬وﺗﻌ ـ ـ ــﻮد ﺗﺴ ـ ـ ــﻤﻴﺔ ﻋﻘ ـ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ـ ـ ــﻊ ﺑﻨ ـ ـ ــﺎءاً ﻋﻠ ـ ـ ــﻰ اﻟﺘﺼ ـ ـ ــﺎﻣﻴﻢ‬
‫ﻋﻠـ ــﻰ أﺳ ـ ــﺎس أن اﳌﺸ ـ ــﱰي ﻳﻌـ ــﺎﻳﻦ اﻟﺸ ـ ــﺊ اﳌﺒﻴ ـ ــﻊ ﰲ ﳐﻄـ ــﻂ ﳛ ـ ــﺪد ﻛ ـ ــﻞ ﻣﻮاﺻـ ــﻔﺎﺗﻪ ﻗﺒ ـ ــﻞ وﺟ ـ ــﻮدﻩ ﻋﻠ ـ ــﻰ أرض‬
‫اﻟﻮاﻗﻊ ‪.3‬‬
‫ﻳﺸ ـ ــﺒﻪ ﻋﻘ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر ﻋﻘ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﻨ ـ ــﺎء ﻋﻠ ـ ــﻰ اﻟﺘﺼ ـ ــﺎﻣﻴﻢ ﰲ ﻛﻮﻧ ـ ــﻪ ﻳﺘ ـ ــﻮﱃ اﳌﺘﻌﻬ ـ ــﺪ ﺑﺎﻟﱰﻗﻴ ـ ــﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳ ـ ــﺔ‬
‫ﲟﻬﻤﺔ اﻹﳒﺎز ﻫﺬا اﻟﻨﻮع ﻣﻦ اﻟﺒﻴﻮع وﻧﻘﻞ ﻣﻠﻜﻴﺘﻬﺎ ﻟﻠﻤﺴﺘﻔﻴﺪ ‪ ،‬ﲟﻮﺟﺐ اﳌﺮﺳﻮم ‪.4 03-93‬‬
‫وﺑﻨ ــﺎء ﻋﻠ ــﻰ اﻟﺘﻌﺮﻳ ــﻒ اﻟﺴ ــﺎﺑﻖ ﳝﻜ ــﻦ اﻟﻘ ــﻮل ﺑ ــﺎن ﻋﻘ ــﺪ اﻟﺒﻴ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ــﺎر ﳜﺘﻠ ــﻒ ﻋ ــﻦ ﻋﻘ ــﺪ اﻟﺒﻴ ــﻊ ﺑﻨ ــﺎء ﻋﻠ ــﻰ‬
‫اﻟﺘﺼ ـ ــﺎﻣﻴﻢ ﻓﻴﻤ ـ ــﺎ ﻳﻠ ـ ــﻲ‪:‬ﻣ ـ ــﻦ ﺣﻴ ـ ــﺚ أن اﳌﻠﻜﻴ ـ ــﺔ ﺗﻨﺘﻘ ـ ــﻞ ﻓﻴ ـ ـﻪ )ﻋﻘ ـ ــﺪ ﺑﻴ ـ ــﻊ اﻟﻌﻘ ـ ــﺎر ﺑﻨ ـ ــﺎء ﻋﻠ ـ ــﻰ اﻟﺘﺼ ـ ــﺎﻣﻴﻢ( ﻣ ـ ــﻦ‬
‫ﺗـ ــﺎرﻳﺦ اﻟﺘﻮﻗﻴـ ــﻊ ﻋﻠـ ــﻰ اﻟﻌﻘـ ــﺪ وﺷـ ــﻬﺮﻩ‪ ،‬وﺑﺎﻟﺘـ ــﺎﱄ ﻓﻤﻠﻜﻴـ ــﺔ اﻟﻌﻘـ ــﺎر ﺗﻨﺘﻘـ ــﻞ ﻣـ ــﻦ اﻟﺒـ ــﺎﺋﻊ إﱃ اﳌﺸـ ــﱰي ﻗﺒـ ــﻞ اﳒـ ــﺎزﻩ‬
‫اﻟﺒﻨﺎﻳـ ــﺔ ‪ ،‬ﻋﻠ ـ ــﻰ ﻋﻜ ـ ــﺲ ﻣﻨ ـ ــﻪ ﰲ ﻋﻘ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ــﺎر ﻓﺘﻨﺘﻘ ـ ــﻞ ﻣﻠﻜﻴ ـ ــﺔ اﳌﺴ ـ ــﻜﻦ إﱃ اﳌﺸ ـ ــﱰي اﳌﺴ ـ ــﺘﺄﺟﺮ ﺑﻌ ـ ــﺪ‬
‫اﻟﻮﻓـ ــﺎء ﺑﻜﺎﻣـ ــﻞ اﻻﻗﺴـ ــﺎط‪ 5.‬وأن ﻛﺎﻧـ ــﺖ اﳊﻴـ ــﺎزة اﻟﻔﻌﻠﻴـ ــﺔ ﺗﺘﺤﻘـ ــﻖ ﺑﻌـ ــﺪ إﺑ ـ ـﺮام اﻟﻌﻘـ ــﺪ ‪ ،‬وﻟﻜـ ــﻦ ﰲ ﻋﻘـ ــﺪ ﺑﻴـ ــﻊ‬
‫‪6‬‬
‫ﻋﻘﺎر ﺑﻨﺎء ﻋﻠﻰ اﻟﺘﺼﺎﻣﻴﻢ ﻻﺗﺘﻢ اﳊﻴﺎزة إﻻﻋﻨﺪ إﲤﺎم اﻟﻌﻘﺎر واﳊﺼﻮل ﻋﻠﻰ ﺷﻬﺎدة اﳌﻄﺎﺑﻘﺔ ‪.‬‬

‫‪ - 1‬ﲨﺎل ﻋﺒﺪ اﻟﺮﲪﻦ ﻋﻠﻰ ‪ ،‬دﻋﺎوى ﻋﻘﺪ اﻹﳚﺎر ﰲ ﺿﻮء اﻷﺣﻜﺎم اﻟﻌﺎﻣﺔ ﻟﻌﻘﺪ اﻹﳚﺎر ‪،‬ﻛﻠﻴﺔ اﳊﻘﻮق ﺑﲏ ﺳﻮﻳﻒ ‪،‬اﻟﻄﺒﻌﺔ اﻟﺜﺎﻧﻴﺔ ‪،‬ﺟﺎﻣﻌﺔ اﻟﻘﺎﻫﺮة‬
‫‪،2003،‬ص‪6‬‬
‫‪- 2‬اﳌﺎدة ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﺸﺮﻳﻌﻲ رﻗﻢ ‪.03-93‬‬
‫‪ - 3‬اﻟﻘﺎﻧﻮن ‪ 04-11‬ﻣﺆرخ ﰲ‪ 14‬رﺑﻴﻊ اﻷول ﻋﺎم اﳌﻮاﻓﻖ ‪ 17‬ﻓﱪاﻳﺮ ﺳﻨﺔ ‪، 2011‬ﳛﺪد اﻟﻘﻮاﻋﺪ اﻟﱵ ﺗﻨﻈﻢ ﻧﺸﺎط اﻟﱰﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ ‪،‬اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ‬
‫‪،‬اﻟﻌﺪد ‪، 14‬ﻣﺆرﺧﺔ ﰲ ‪ 6‬ﻣﺎرس ‪.2011‬‬
‫‪- 4‬اﳌﺎدة ‪ 15‬ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪. 105-01‬‬
‫‪ - 5‬ﺑﻮﺟﻨﺎن ﻧﺴﻴﻤﺔ ‪ ،‬ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﻨﺎء ﻋﻠﻰ اﻟﺘﺼﺎﻣﻴﻢ ‪،‬ﻣﺬﻛﺮة ﻣﺎﺟﺴﺘﲑ ‪،‬ﺟﺎﻣﻌﺔ أﺑﻮﺑﻜﺮ ﺑﻠﻘﺎﻳﺪ ﺗﻠﻤﺴﺎن ‪،‬ﺳﻨﺔ ‪.2009-2008‬‬
‫‪- 6‬اﳌﺎدة ‪ 02/14‬ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن ‪. 04-11‬‬
‫‪17‬‬
‫ﻛﻤ ـ ــﺎ ﺗﻌ ـ ــﺪ اﻷﻗﺴ ـ ــﺎط اﻟ ـ ــﱵ ﻳ ـ ــﺪﻓﻌﻬﺎ اﳌﺸ ـ ــﱰي ﰲ ﻋﻘ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﻨ ـ ــﺎء ﻋﻠ ـ ــﻰ اﻟﺘﺼ ـ ــﺎﻣﻴﻢ ﺗﻌﺘ ـ ــﱪ ﺟ ـ ــﺰء ﻣ ـ ــﻦ اﻟ ـ ــﺜﻤﻦ‬
‫ﲞ ـ ــﻼف ﻣ ـ ــﺎﻫﻮ ﻋﻠﻴ ـ ــﻪ اﳊ ـ ــﺎل ﰲ ﻋﻘ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر ﲝﻴ ـ ــﺚ ﺗﻈﻬـ ـ ــﺮ اﻷﻗﺴ ـ ــﺎط ﻛـ ـ ــﺄﺟﺮة ‪ .‬وﻳﻌ ـ ــﺪ ﲣﻠ ـ ــﻒ‬
‫ﺑﺎﻟﻮﻓﺎءﻋﻦ اﻟﺘﺴﺪﻳﺪ ﻣﺎﻳﻌﺎدل ﺛﻼﺛﺔ أﻗﺴﺎط ﺷﻬﺮﻳﺔ ُﳎﻤﻌﺔ ﻳﺆدي إﱃ ﻓﺴﺦ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر‪.1‬‬
‫إ ّن اﳌﺸ ـ ـ ـ ــﺮع اﳉﺰاﺋ ـ ـ ـ ــﺮي ﱂ ﻳﺸ ـ ـ ـ ــﱰط ﰲ ﻋﻘ ـ ـ ـ ــﺪ ﺑﻴ ـ ـ ـ ــﻊ اﻟﻌﻘ ـ ـ ـ ــﺎر ﺑﻨ ـ ـ ـ ــﺎء ﻋﻠ ـ ـ ـ ــﻰ اﻟﺘﺼ ـ ـ ـ ــﺎﻣﻴﻢ دﺧ ـ ـ ـ ــﻼ ﳏ ـ ـ ـ ــﺪداً‬
‫ﻟﻠﻤﺮﻗـ ـ ــﻲ اﻟﻌﻘـ ـ ــﺎري ﺗﺴ ـ ــﻠﻢ ﻛﺎﻣـ ـ ــﻞ اﻷﻗﺴـ ـ ــﺎط ﻣـ ـ ــﻦ ﻃـ ـ ــﺮف‬
‫ﻟﻺﺳ ـ ــﺘﻔﺎدة ﻣـ ـ ــﻦ اﻟﻌﻘـ ـ ــﺎر اﳌﺒﻴـ ـ ــﻊ وﻫ ـ ــﻮ ﻣـ ـ ــﺎ ﻳﻀـ ـ ــﻤﻦ ّ‬
‫اﳌﺴ ـ ــﺘﻔﻴﺪ ﻋﻜ ـ ــﺲ ﻣ ـ ــﺎ ﻫ ـ ــﻮ ﻋﻠﻴ ـ ــﻪ اﳊ ـ ــﺎل ﰲ ﻋﻘ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر ﲝﻴ ـ ــﺚ أوﺟ ـ ــﺐ اﳌﺸ ـ ــﺮع أن ﻳﻜ ـ ــﻮن دﺧ ـ ــﻞ‬
‫اﳌﺴﺘﻘﻴﺪ ﻻﻳﺘﺠﺎوز ‪5‬ﻣﺮات اﻷﺟﺮ اﻟﻮﻃﲏ اﻷدﱏ اﳌﻀﻤﻮن ‪.2‬‬
‫إن ﻓﺴ ـ ــﺦ ﻋﻘ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﻋﻠ ـ ــﻰ اﻟﺘﺼ ـ ــﺎﻣﻴﻢ ﻳ ـ ــﺘﻢ إ ّﻣ ـ ـﺎ اﺗﻔﺎﻗﻴ ـ ـﺎً أو ﻗﻀ ـ ــﺎﺋﻴﺎً ﻣ ـ ــﺎﱂ ﻳﺘﻔ ـ ــﻖ ﻋﻠ ـ ــﻰ ﺧ ـ ــﻼف ذﻟ ـ ــﻚ‬
‫ﻣـ ـ ــﻊ إﻣﻜﺎﻧﻴـ ـ ــﺔ ﻃﻠـ ـ ــﺐ اﳌﺸـ ـ ــﱰي ﻣﻬﻠـ ـ ــﺔ ﻗﻀـ ـ ــﺎﺋﻴﺔ ﻟﻠﻮﻓـ ـ ــﺎء ﺑـ ـ ــﺎﻟﺜﻤﻦ أو ﺑﺎﻟﻘﺴـ ـ ــﻂ اﻷﺧـ ـ ــﲑ ‪،‬أﻣـ ـ ــﺎ ﰲ ﻋﻘـ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴـ ـ ــﻊ‬
‫ﳎﻤﻌ ـ ــﺔ ‪ ،‬وﳝﻜ ـ ــﻦ‬ ‫ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر ﻓ ـ ــﺈن اﻟﻔﺴ ـ ــﺦ ﻳ ـ ــﺘﻢ ﻣ ـ ــﱴ ﺗ ـ ــﺄﺧﺮ اﳌﺴ ـ ــﺘﻔﻴﺪ ﻋ ـ ــﻦ دﻓ ـ ــﻊ ﺛﻼﺛ ـ ــﺔ أﻗﺴ ـ ــﺎط ﺷ ـ ــﻬﺮﻳﻪ‬
‫ﻟﻠﻤﺘﻌﻬـ ـ ــﺪ ﺑﺎﻟﱰﻗﻴـ ـ ــﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳـ ـ ــﺔ ﰲ ﻫـ ـ ــﺬﻩ اﳊﺎﻟـ ـ ــﺔ أن ﻳﺒﺎﺷـ ـ ــﺮ دﻋـ ـ ــﻮى أﻣـ ـ ــﺎم اﳉﻬـ ـ ــﺎت اﻟﻘﻀـ ـ ــﺎﺋﻴﺔ اﳌﺨﺘﺼـ ـ ــﺔ ﻟﻄـ ـ ــﺮد‬
‫اﳌﻘﻴﻢ ﻣﻦ اﳌﺴﻜﻦ اﳌﻌﲏ ﻃﺒﻘﺎ ﻟﻸﺣﻜﺎم اﻟﺘﺸﺮﻳﻌﻴﺔ اﳌﻌﻤﻮل ﺎ‪.3‬‬

‫اﻟﻔﺮع اﻟﺮاﺑﻊ‪ :‬ﺗﻤﻴﻴﺰ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر ﻋﻦ اﻹﻳﺠﺎر اﻟﻤﻘﺘﺮن ﺑﻮﻋﺪ ﺑﺎﻟﺒﻴﻊ‬
‫ﻋﻘـ ـ ــﺪ اﻹﳚـ ـ ــﺎر اﳌﻘـ ـ ــﱰن ﺑﻮﻋـ ـ ــﺪ ﺑـ ـ ــﺎﻟﺒﻴﻊ ﻫـ ـ ــﻮ اﻟﻌﻘـ ـ ــﺪ اﻟـ ـ ــﺬي ﳝﻜـ ـ ــﻦ اﳌﺴـ ـ ــﺘﺄﺟﺮ ﻣـ ـ ــﻦ اﻹﻧﺘﻔـ ـ ــﺎع ﺑـ ـ ــﺎﻟﻌﲔ‬
‫اﳌ ـ ــﺆﺟﺮة ﻣﻘﺎﺑ ـ ــﻞ أﺟ ـ ــﺮة ﳏ ـ ــﺪدة ﰲ ﻣ ـ ــﺪة ﻣﻌﻴﻨ ـ ــﺔ ‪ ،‬ﻋﻠ ـ ــﻰ أن ﻳﻌ ـ ــﺪ اﳌ ـ ــﺆﺟﺮ اﳌﺴ ـ ــﺘﺄﺟﺮ وﻋ ـ ــﺪا ﻣﻠﺰﻣ ـ ــﺎ ﺑﺒﻴ ـ ــﻊ اﻟﻌ ـ ــﲔ‬
‫اﳌ ـ ــﺆﺟﺮة ﰲ ﺎﻳ ـ ــﺔ اﻟﻌﻘ ـ ــﺪ ﲟﺒﻠ ـ ــﻎ ﻣﻌ ـ ــﲔ ﻣ ـ ــﱴ وﰱ اﳌﺴ ـ ــﺘﺄﺟﺮ اﻹﻗﺴ ـ ــﺎط اﻹﳚﺎرﻳ ـ ــﺔ ‪،‬وﻫ ـ ــﻮ ـ ــﺬا اﻟﺘﻌﺮﻳ ـ ــﻒ ﻳﺸ ـ ــﺘﺒﻪ‬
‫ﻣـ ـ ــﻊ ﻋﻘـ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴـ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ـ ــﺎر ﰲ أن ﻛﻠﻴﻬﻤـ ـ ــﺎ ﰲ اﻟﻨّﻬﺎﻳـ ـ ــﺔ إﱃ ﲤﻠـ ـ ــﻚ اﳌﺴـ ـ ــﺘﺄﺟﺮ ﻟﻠﻌـ ـ ــﲔ اﳌـ ـ ــﺆﺟﺮة ‪ ،‬إﻻ أن ﻫـ ـ ــﺬا‬
‫اﻟﺘﻘـ ــﺎرب ﺑـ ــﲔ اﻹﳚـ ــﺎر اﳌﻘـ ــﱰن ﺑﻮﻋـ ــﺪ ﺑـ ــﺎﻟﺒﻴﻊ واﻟﺒﻴـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ــﺎر ﻻ ﳝﻨـ ــﻊ ﻣـ ــﻦ وﺟـ ــﻮد ﺑﻌـ ــﺾ أوﺟـ ــﻪ اﻻﺧـ ــﺘﻼف‬
‫ﻧﻮﺟﺰﻫﺎ ﻓﻴﻤﺎ ﻳﻠﻲ ‪:‬‬

‫‪ - 1‬اﳌﺎدة ‪ 10‬اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﺸﺮﻳﻌﻲ رﻗﻢ ‪. 03-93‬‬

‫‪ - 2‬اﳌﺎدة ‪ 6‬ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي رﻗﻢ ‪. 105-01‬‬
‫‪ - 3‬اﳌﺎدة ‪ 9‬ﻣﻦ اﻟﻘﺮار ﻣﺆرخ ﰲ ‪ 2004/05/04‬اﳌﻮاﻓﻖ ‪ 2‬ﻧﻮﻓﻤﱪ ﺳﻨﺔ ‪، 2004‬ﻳﻌﺪل اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي رﻗﻢ ‪ 105-01‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪29‬ﳏﺮم ﻋﺎم‬
‫‪.. 1422‬اﳌﻮاﻓﻖ ‪ 23‬أﻓﺮﻳﻞ ‪ 2001‬اﻟﺬي ﳛﺪد ﺷﺮوط وﻛﻴﻔﻴﺎت ﺷﺮاء اﳌﺴﺎﻛﻦ اﳌﻨﺠﺰة ﺑﺄﻣﻮال ﻋﻤﻮﻣﻴﺔ أو ﻣﺼﺎدرة ﺑﻨﻜﻴﺔ أو أي ﲤﻮﻳﻼت‪ ،‬ﰲ إﻃﺎر‬
‫اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر‪.‬‬
‫‪18‬‬
‫* إن اﻹﳚ ـ ـ ــﺎر اﳌﻘ ـ ـ ــﱰن ﺑﻮﻋ ـ ـ ــﺪ ﺑ ـ ـ ــﺎﻟﺒﻴﻊ ﳝﻜ ـ ـ ــﻦ اﻟﻔﺼ ـ ـ ــﻞ ﺑ ـ ـ ــﲔ اﻹﳚ ـ ـ ــﺎر واﻟﻮﻋ ـ ـ ــﺪ ﻛﻌﻤﻠﻴﺘ ـ ـ ــﲔ ﻗ ـ ـ ــﺎﻧﻮﻧﻴﺘﲔ‬
‫ﻣﺴ ـ ــﺘﻘﻠﺘﲔ ﰲ اﳋﺼ ـ ــﺎﺋﺺ واﻷرﻛ ـ ــﺎن إذ ﻗ ـ ــﺪ ﻳ ـ ــﺘﻢ ﻛـ ـ ـﻞ ﻣﻨﻬﻤ ـ ــﺎ ﰲ وﻗ ـ ــﺖ ﳐﺘﻠ ـ ــﻒ ﻋ ـ ــﻦ اﻷﺧ ـ ــﺮ ‪،‬ﺣﻴ ـ ــﺚ ﻳ ـ ــﱪم‬
‫اﻹﳚ ــﺎر ﰒ اﻟﻮﻋ ــﺪ أو ﻗ ــﺪ ﻳﻜ ــﻮن اﻟﻮﻋ ــﺪ ﳎ ــﺮد ﺣ ــﺪ ﺑﻨ ــﻮد ﻋﻘ ــﺪ اﻹﳚ ــﺎر وﳜﻀ ــﻊ ﻛ ــﻞ ﻣﻨﻬﻤ ــﺎ ﻟﻨﻈﺎﻣ ــﻪ اﻟﻘ ــﺎﻧﻮﱐ‬
‫اﳋ ـ ــﺎص ﺑﻪ‪،‬وﻫ ـ ــﺬا ﻣﻼﳒ ـ ــﺪﻩ ﰲ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ـ ـﺎر ﻟ ـ ــﺬﻟﻚ ﻻ ﳝﻜ ـ ــﻦ اﻟﻔﺼ ـ ــﻞ ﺑ ـ ــﲔ اﻷﻣ ـ ـ ـﺮﻳﻦ ﺑ ـ ــﺄي ﺣ ـ ــﺎل ﻣ ـ ــﻦ‬
‫اﻷﺣﻮال وﳜﻀﻌﺎن ﻣﻌﺎً ﻟﻨﻈﺎم ﻗﺎﻧﻮﱐ واﺣﺪ ‪.1‬‬
‫*ﻳﻘﺼ ـ ـ ــﺪ ﺑ ـ ـ ــﻪ اﳌﺘﻌﺎﻗ ـ ـ ــﺪان أوﻻً ﺣﺼ ـ ـ ــﻮل اﳌﺴ ـ ـ ــﺘﺄﺟﺮ ﻋﻠ ـ ـ ــﻰ ﻣﻨﻔﻌ ـ ـ ــﺔ اﻟﺸ ـ ـ ــﺊ اﳌ ـ ـ ــﺆﺟﺮ ﲟﻘﺘﻀ ـ ـ ــﻰ ﻋﻘ ـ ـ ــﺪ‬
‫اﻹﳚ ـ ــﺎر إ ّﻣـ ـ ـﺎ اﻟﺘﻤﻠ ـ ــﻚ ﲟﻘﺘﻀ ـ ــﻰ اﻟﻮﻋ ـ ــﺪ ‪ ،‬ﻓﻴﺘﻮﻗ ـ ــﻒ ﻋﻠ ـ ــﻰ وﻓ ـ ــﺎء اﻟﻮاﻋ ـ ــﺪ ﺑﻮﻋ ـ ــﺪﻩ‪ ،‬وإﻋ ـ ــﻼن اﳌﻮﻋ ـ ــﻮد ﻟ ـ ــﻪ ﻋ ـ ــﻦ‬
‫رﻏﺒﺘﻪ ﰲ ذﻟﻚ‪.‬‬
‫ﰲ ﺣـ ــﲔ أﻧـ ــﻪ ﰲ اﻟﺒﻴـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ــﺎر ﻳـ ــﱪم اﻟﻌﻘـ ــﺪ ﺑﻘﺼـ ــﺪ اﻟﺒﻴـ ــﻊ وﻟـ ــﻴﺲ ﺑﻘﺼـ ــﺪ اﻹﳚـ ــﺎر ‪،‬وﻣـ ــﺎ اﻹﳚـ ــﺎر ﻓﻴـ ــﻪ إﻻ‬
‫إﺟ ـ ـ ـﺮاء ﻟﻠﺘﻤﻠ ـ ــﻚ ﺗﻨﺘﻘـ ـ ــﻞ ﻣﻠﻜﻴ ـ ــﺔ اﻟﺸـ ـ ــﺊ اﳌـ ـ ــﺆﺟﺮ ﰲ اﻟﺒﻴـ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر ﲟﺠـ ـ ــﺮد ﺎﻳ ـ ــﺔ اﻹﳚـ ـ ــﺎر ودﻓ ـ ــﻊ اﳌﺴـ ـ ــﺘﺄﺟﺮ‬
‫ﻟﻺﻗﺴﺎط اﳌﻄﻠﻮﺑﺔ ﻣﻨﻪ دون إي ﺗﺪﺧﻞ ﻣﻦ اﳌﺎﻟﻚ ﺗﻠﻘﺎﺋﻴﺎ ‪.2‬‬
‫*إن اﻷﺟـ ـ ــﺮة اﻟـ ـ ــﱵ ﻳـ ـ ــﺪﻓﻌﻬﺎ اﳌﺴـ ـ ــﺘﺄﺟﺮ ﰲ اﻹﳚـ ـ ــﺎر اﳌﻘـ ـ ــﱰن ﺑﻮﻋـ ـ ــﺪ ﺑـ ـ ــﺎﻟﺒﻴﻊ ﻻ ﲤﺜـ ـ ــﻞ ﺳـ ـ ــﻮى ﻣﻘﺎﺑـ ـ ــﻞ اﻹﻧﺘﻔـ ـ ــﺎع‬
‫ﺑﺎﻟﺸ ــﺊ وﻣ ــﻦ ﰒ ﻓ ــﻼ ﺻ ــﻠﺔ ﳍ ــﺎ ﺑ ــﺜﻤﻦ اﻟﺒﻴ ــﻊ اﻟ ــﺬي ﻳﺘﻔ ــﻖ ﻋﻠﻴ ــﻪ اﻟﻄﺮﻓ ــﺎن ﻻﺣﻘ ــﺎ أو ﰲ اﺗﻔ ــﺎق ﺧ ــﺎص‪ ،‬ﺑﻴﻨﻤ ــﺎ‬
‫ﰲ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر ﺗﻠﻌ ـ ــﺐ اﻷﻗﺴ ـ ــﺎط دورا ﻫﺎﻣ ـ ــﺎ ﻓﻬ ـ ــﻲ ﲤﺜ ـ ــﻞ ذات اﻟﻮﻗ ـ ــﺖ ﺟ ـ ــﺰءا ﻣ ـ ــﻦ اﻟ ـ ــﺜﻤﻦ اﻟ ـ ــﺬي ﻗ ـ ــﺪرﻩ‬
‫‪3‬‬
‫اﻟﻄﺮﻓﺎن ﻟﺘﻤﻠﻚ اﻟﺸﻲء اﳌﺒﻴﻊ وﻣﻘﺎﺑﻞ اﻹﻧﺘﻔﺎع ﺑﻪ أﺛﻨﺎء ﻣﺪة اﻹﳚﺎر ﳑﺎ ﻻ ﻳﺴﻤﺢ ﺑﺎﻟﻔﺼﻞ ﺑﻴﻨﻬﻤﺎ‬

‫‪ - 1‬ﺳﻠﻴﻤﺎن ﻣﺮﻗﺲ ‪،‬ﺷﺮح اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ ‪،‬ج‪،4‬اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺴﻤﺎة ‪،‬اﳉﻠﺪ اﻟﺜﺎﱐ ‪،‬ﻋﻘﺪ اﻹﳚﺎر اﻟﻄﺒﻌﺔ اﻟﺮاﺑﻌﺔ ‪،1975‬ﺑﻨﺪ‪،6‬ص‪8‬‬
‫‪ - 2‬ﲨﺎل ﻋﺒﺪ اﻟﺮﲪﻦ ﻋﻠﻰ‪ ،‬ﻣﺮﺟﻊ اﻟﺴﺎﺑﻖ‪،‬ص‪6‬‬
‫‪- 3‬ﲪﺪي أﲪﺪ ﺳﻌﺪ أﲪﺪ ‪ ،‬ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ ‪،‬ص‪23‬‬
‫‪19‬‬
 ‫اﻟﻔﺮع اﻟﺨﺎﻣﺲ ‪:‬ﺗﻤﻴﻴﺰ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر ﻋﻦ اﻟﺘﺄﺟﻴﺮ اﻟﺘﻤﻮﻳﻠﻲ‬
‫ﻋﻘﺪ اﻟﺘﺄﺟﲑ اﻟﺘﻤﻮﻳﻠﻲ ﻫﻮ ﻋﺒﺎرة ﻋﻦ اﺗﻔﺎق ﺗﻘﻮم ﲟﻘﺘﻀﺎﻩ ﻣﺆﺳﺴﺔ ﻣﺎﻟﻴﺔ ﺑﺸﺮاء أﻣﻮال ﻣﻌﻴﻨﺔ ﻋﻘﺎرا او‬
‫ﻣﻨﻘﻮﻻ ﻛﺎن ‪ ،‬وﻏﺎﻟﺒﺎ ﻣﺎ ﻛﻮن ﲡﻬﻴﺰات او ادوات ﰒ ﺗﻘﻮم ﺑﺘﺄﺟﲑﻫﺎ ﻟﻠﻤﺴﺘﻔﻴﺪ ﻧﻈﲑ أﺟﺮة دورﻳﺔ ﻋﻠﻰ أن ﻳﻜﻮن‬
‫‪1‬‬
‫ﻟﻪ اﳋﻴﺎر ﻋﻨﺪ ﺎﻳﺔ ﻣﺪة اﻹﳚﺎر ﺑﲔ ﲤﻠﻜﻬﺎ ﻣﻘﺎﺑﻞ ﲦﻦ ﻣﻌﲔ او إﻋﺎدة اﺳﺘﺌﺠﺎرﻫﺎ او ردﻫﺎ ﻟﻠﻤﺆﺳﺴﺔ اﳌﺎﻟﻴﺔ‪.‬‬
‫وﻳﻌ ـ ـ ــﺪ ﻋﻘ ـ ـ ــﺪ اﻟﺘ ـ ـ ــﺄﺟﱪ اﻟﺘﻤ ـ ـ ــﻮﻳﻠﻲ أﺣ ـ ـ ــﺪ اﻟﻮﺳ ـ ـ ــﺎﺋﻞ اﳊﺪﻳﺜ ـ ـ ــﺔ ﳌ ـ ـ ــﻨﺢ اﻻﺋﺘﻤ ـ ـ ــﺎن ‪،‬ﻓﻬ ـ ـ ــﻮ وﺳ ـ ـ ــﻴﻠﺔ ﲤﻮﻳ ـ ـ ــﻞ‬
‫واﻟﺘﺠﺎرﻳ ـ ـ ــﺔ‬ ‫ﻣﺴ ـ ـ ــﺘﺤﺪﺛﺔ اﺣﺘﻠ ـ ـ ــﺖ ﻣﻜﺎﻧ ـ ـ ــﺔ ﻣﺮﻣﻮﻗ ـ ـ ــﺔ ﰲ اﻷﺳ ـ ـ ـﻮاق اﳌﺎﻟﻴ ـ ـ ــﺔ ﻹﻣ ـ ـ ــﺪاد اﳌﺸ ـ ـ ــﺮوﻋﺎت اﻟﺼ ـ ـ ــﻨﺎﻋﻴﺔ‬
‫ﺑ ـ ــﺎﻟﺘﺠﻬﻴﺰات واﻷدوات اﻟﻼّزﻣ ـ ــﺔ ‪.‬وﻳﻈﻬ ـ ــﺮ ذﻟ ـ ــﻚ ﻋﻨ ـ ــﺪﻣﺎ ﻳﻜ ـ ــﻮن ﺻ ـ ــﺎﺣﺐ ﻋﻤ ـ ــﻞ ﰲ ﺣﺎﺟ ـ ــﺔ إﱃ ﻣﻨﻘ ـ ــﻮل أو‬
‫ﻋﻘ ـ ــﺎر ﻹﺳـ ـ ــﺘﻐﻼﻟﻪ ﰲ ﻣﺸـ ـ ــﺮوﻋﻪ ‪،‬وﻟﻜﻨـ ـ ــﻪ ﻻ ﳝﺘﻠـ ـ ــﻚ رأس اﳌـ ـ ــﺎل اﻟ ـ ـ ـﻼّزم ﻟﺸـ ـ ـ ّـﺮاﺋﻪ ‪،‬وﻻ ﻳﺮﻏـ ـ ــﺐ ﰲ ﲡﻤﻴـ ـ ــﺪ رأس‬
‫اﳌ ـ ــﺎل ﳍ ـ ــﺬا اﻟﻐ ـ ــﺮض‪ ،‬ﻓﻴﺘﻮﺟ ـ ــﻪ إﱃ ﻣﺆﺳﺴ ـ ــﺔ ﻣﺎﻟﻴ ـ ــﺔ ﻣﺘﺨﺼﺼ ـ ــﺔ ﻟﺘﻤﻮﻳ ـ ــﻞ اﻟﻌﻤﻠﻴ ـ ــﺔ ‪ ،‬ﻓﻴﻘ ـ ــﻮم ﺻ ـ ــﺎﺣﺐ اﻟﻌﻤ ـ ــﻞ‬
‫ﺑﻨﻔﺴ ـ ــﻪ وﺑﻌ ـ ــﺪ ﺗﻮﻗﻴ ـ ــﻊ ﻋﻘ ـ ــﺪ اﻟﺘ ـ ــﺄﺟﲑ اﻹﺋﺘﻤ ـ ـ ـﺎﱐ ‪،‬ﺑﺎﺧﺘﻴ ـ ــﺎر اﻟﺸ ـ ــﻲء ﻣﻮﺿ ـ ــﻮع اﻟﻌﻘ ـ ــﺪ ﲝﻴ ـ ــﺚ ﺗﻘ ـ ـ ـﻮم اﳌﺆﺳﺴ ـ ــﺔ‬
‫اﳌﺎﻟﻴـ ــﺔ ﺑﺎﻟـ ــﺪﻓﻊ ﻣـ ــﻊ اﻹﺣﺘﻔـ ــﺎظ ﲟﻠﻜﻴـ ــﺔ اﻟﺸـ ــﻲء‪ ،‬وﻳﺴـ ــﺘﻔﻴﺪ ﺻـ ــﺎﺣﺐ اﻟﻌﻤـ ــﻞ ﻣﻨـ ــﻪ ﺑﻮﺻـ ــﻔﻪ ﻣﺴـ ــﺘﺄﺟﺮا ﻟـ ــﻪ ﻓـ ــﱰة‬
‫ﻃﻮﻳﻠـ ــﺔ ﻧﺴ ــﺒﻴﺎ ﻣﻘﺎﺑـ ــﻞ أﺟ ــﺮة ﻣﻌﻴﻨـ ــﺔ ‪.‬وﻳﻜـ ــﻮن اﳌﺴـ ــﺘﺄﺟﺮ ﰲ ﺎﻳ ــﺔ اﻟﻔ ــﱰة ﺑﺎﳋﻴـ ــﺎر ﺑ ــﲔ أﻣـ ــﻮر ﺛﻼﺛ ــﺔ و اﳌﺘﻤﺜﻠﺒـ ــﺔ‬
‫ﰲ رد اﻟﺸ ـ ـ ــﻲء أو ﲡﺪﻳ ـ ـ ــﺪ اﺳ ـ ـ ــﺘﺌﺠﺎرﻩ أوﺷ ـ ـ ـﺮاء ﺑ ـ ـ ــﺜﻤﻦ ﳏ ـ ـ ــﺪد ﲝﻴ ـ ـ ــﺚ ﺑﺮاﻋ ـ ـ ــﻲ ﻓﻴ ـ ـ ــﻪ اﳌﺒ ـ ـ ــﺎﻟﻎ اﻟ ـ ـ ــﱵ ﰎ دﻓﻌﻬ ـ ـ ــﺎ‬
‫ﻛﺄﻗﺴ ـ ــﺎط إﳚ ـ ــﺎر ‪،‬ﻳﺘﻀ ـ ــﺢ ﻣ ـ ــﻦ ذﻟ ـ ــﻚ إن ﻋﻤﻠﻴ ـ ــﺔ اﻟﺘ ـ ــﺄﺟﲑ اﻟﺘﻤ ـ ــﻮﻳﻠﻲ ﺗﻨﻄ ـ ــﻮي ﻋﻠ ـ ــﻰ ﺟﻮاﻧ ـ ــﺐ ﺛﻼﺛ ـ ــﺔ ‪ :‬ﲤﻮﻳ ـ ــﻞ‬
‫ﻋﻤﻠﻴﺔ ﺷﺮاء اﻟﺸﻲء‪ ،‬اﻹﺣﺘﻔﺎظ ﲟﻠﻜﻴﺘﻪ ﻋﻠﻰ ﺳﺒﻴﻞ اﻟﻀﻤﺎن ‪،‬اﻻﻧﺘﻔﺎع ﺑﻪ ‪.2‬‬
‫وﻣـ ــﻦ ﺧـ ــﻼل اﻟﺘﻌﺮﻳـ ــﻒ اﻟﺴـ ــﺎﺑﻖ ﻳﺘﻀ ـ ـﺢ أ ّن ﻫﻨـ ــﺎك أوﺟـ ــﻪ ﺗﺸـ ــﺎ ﻪ ﺑـ ــﲔ ﻋﻘـ ــﺪ اﻟﺒﻴـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ــﺎر اﻟﺘـ ــﺄﺟﲑ‬
‫اﻟﺘﻤ ــﻮﻳﻠﻲ ﳝﻜ ــﻦ إﲨﺎﻟ ــﻪ ﻓﻴﻤـ ــﺎ ﻳﻠـ ــﻲ ‪ :‬إن اﳌﺴ ــﺘﺄﺟﺮ ﳛ ــﻞ ﻋﻠـ ــﻰ اﻟﺸ ــﻲء ﳏـ ــﻞ ﺗﻌﺎﻗـ ــﺪ ﰲ ﻛ ــﻞ ﻣ ــﻦ اﻟﻌﻘـ ــﺪﻳﻦ‬
‫ﺑﺪاﻳـ ــﺔ ﰲ ﺻـ ــﻮرة ﻋﻘـ ــﺪ إﳚـ ــﺎر ﳌـ ــﺪة ﻣﻌﻴﻨـ ــﺔ ﻣﻘﺎﺑـ ــﻞ اﻟﺘﺰاﻣـ ــﻪ ﺑـ ــﺄداء اﻟﻘﻴﻤـ ــﺔ اﻹﳚﺎرﻳـ ــﺔ اﳌﺘﻔـ ــﻖ ﻋﻠﻴﻬـ ــﺎ ﻟﻔـ ــﱰة زﻣﻨﻴـ ــﺔ‬
‫ﳏﺪدة ﻋﻠﻰ إن ﻳﻨﺘﻬﻲ ﺑﺘﻤﻠﻚ اﻟﺸﻲء ﳏﻞ اﻟﺘﻌﺎﻗﺪ ﺑﻨﻬﺎﻳﺔ اﳌﺪة اﳌﺘﻔﻖ ﻋﻠﻴﻬﺎ ‪.3‬‬

‫‪ - 1‬ﻟﻘﺪ ﻧﻈﻢ اﳌﺸﺮع اﳉﺰاﺋﺮي ﻋﻘﺪ اﻹﳚﺎر اﻻﻋﺘﻤﺎدي ﲟﻮﺟﺐ اﻷﻣﺮ رﻗﻢ ‪ 09/96‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 1996/01/10‬إذ ﻋﺮﻓﻪ ﰲ اﳌﺎدة اﻷوﱃ ﻣﻨﻪ ﻋﻠﻰ‬
‫أﻧﻪ‪:‬ﻋﻤﻠﻴﺔ ﲡﺎرﻳﺔ وﻣﺎﻟﻴﺔ ﻳﺘﻢ ﲢﻘﻴﻘﻬﺎ ﻣﻦ ﻗﺒﻞ اﻟﺒﻨﻮك واﳌﺆﺳﺴﺎت اﳌﺎﻟﻴﺔ أوﺷﺮﻛﺔ ﺗﺄﺟﲑ ﻣﺆﻫﻠﺔ ﻗﺎﻧﻮﻧﺎ وﻣﻌﺘﻤﺪة ﺻﺮاﺣﺔ ﺬﻩ ﺻﺮاﺣﺔ ﺬﻩ اﻟﺼﻔﺔ ﻣﻦ‬
‫اﳌﺘﻌﺎﻣﻠﲔ اﻻﻗﺘﺼﺎدﻳﲔ اﳉﺰاﺋﺮﻳﲔ أو اﻷﺟﺎﻧﺐ أﺷﺨﺎﺻﺎ ﻃﺒﻴﻌﻴﲔ ﻛﺎﻧﻮا أو ﻣﻌﻨﻮﻳﲔ ﺗﺎﺑﻌﲔ ﻟﻠﻘﺎﻧﻮن اﻟﻌﺎم أو اﳋﺎص‪.‬ﻧﻘﻼ ﻋﻦ ﳎﻠﺔ اﻟﻔﻘﻪ واﻟﻘﺎﻧﻮن ﻟﻠﺸﻴﺦ‬
‫زﻛﺮﻳﺎء‪ -.‬ﳏﻤﺪ ﺣﺴﲔ ﻣﻨﺼﻮر ‪،‬اﻟﻨﻈﺮﻳﺔ اﻟﻌﺎﻣﺔ اﻹﺋﺘﻤﺎن ‪،‬دار اﳉﺎﻣﻌﺔ اﳉﺪﻳﺪة ﻟﻠﻨﺸﺮ ﻃﺒﻌﺔ ‪،2001‬ص‪. 37‬‬
‫‪ - 2‬ﳏﻤﺪ ﺣﺴﻨﲔ ﻣﻨﺼﻮر ‪ ،‬ﺷﺮط اﻹﺣﺘﻔﺎظ ﺑﺎﳌﻠﻜﻴﺔ‪،‬دار اﳉﺎﻣﻌﺔ اﳉﺪﻳﺪة ‪ ،2007،‬اﻻﺳﻜﻨﺪرﻳﺔ ص‪42‬‬
‫‪ - 3‬ﲪﺪي أﲪﺪ ﺳﻌﺪ أﲪﺪ ‪ ،‬اﳌﺮﺟﻊ اﻟﺴﺎﺑﻖ ‪،‬ص‪94‬‬
‫‪20‬‬
‫إن ﻛ ـ ــﻼ ﻣ ـ ــﻦ اﻟﻌﻘ ـ ــﺪﻳﻦ ﻳﺴ ـ ــﻤﺢ ﻟﻠﻤﺴ ـ ــﺘﺄﺟﺮ ﺑﺎﳊﺼ ـ ــﻮل ﻋﻠ ـ ــﻰ ﻣ ـ ــﺎ ﻳﺮﻳ ـ ــﺪﻩ ﻣ ـ ــﻦ أﺟﻬ ـ ــﺰة وﻣﻌ ـ ــﺪات أو ﻋﻘ ـ ــﺎرات‬
‫ﺑﺮﻋﻢ ﻣﻦ ﻋﺪم إﻣﻜﺎﻧﻴﺔ دﻓﻊ ﲦﻨﻬﺎ ﰲ اﳊﺎل ‪.1‬‬
‫وإذا ﻛـ ـ ــﺎن ﻋﻘـ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴـ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ـ ــﺎر ﻳﺘﻔـ ـ ــﻖ ﻣـ ـ ــﻊ ﻋﻘـ ـ ــﺪ اﻻﳚـ ـ ــﺎر اﻟﺘﻤـ ـ ــﻮﻳﻠﻲ ﰲ اﳉﻮاﻧـ ـ ــﺐ اﻟﺴـ ـ ــﺎﻟﻔﺔ اﻟـ ـ ــﺬﻛﺮ ﻓﺈﻧـ ـ ــﻪ‬
‫ﳜﺘﻠﻒ ﻋﻨﻪ ﻓﻴﻤﺎ ﻳﻠﻲ ‪:‬‬
‫‪ - 1‬ﻣ ـ ــﻦ ﺣﻴ ـ ــﺚ اﻷﻃـ ـ ـﺮاف ‪:2‬ﻳﻨﻌﻘ ـ ــﺪ ﻋﻘـ ــﺪ اﻹﳚ ـ ـﺎر اﻟﺘﻤ ـ ــﻮﻳﻠﻲ ﺑـ ــﲔ ﺛﻼﺛـ ــﺔ أﻃ ـ ـﺮاف وﻫـ ــﻲ اﻟﺸـ ــﺮﻛﺔ اﳌ ـ ــﺆﺟﺮة‬
‫ـﻮرد أو ﺻ ـ ــﺎﻧﻊ اﻷﺷ ـ ــﻴﺎء اﳌﺘﻌﺎﻗ ـ ــﺪ ﻋﻠﻴﻬ ـ ــﺎ‬
‫‪،‬أي اﻟﺸ ـ ــﺮﻛﺔ اﳌﺎﻟﻜ ـ ــﺔ اﻟ ـ ــﱵ ﺗﻘ ـ ــﻮم ﺑﺸـ ـ ـﺮاء اﻷﺷ ـ ــﻴﺎء ‪ ،‬واﻟﺒ ـ ــﺎﺋﻊ أي اﳌ ـ ـ ّ‬
‫‪،‬واﳌﺴ ـ ــﺘﺄﺟﺮ اﻟ ـ ــﺬي ﻳﻘ ـ ــﻮم ﺑﺎﺳ ـ ــﺘﻐﻼﳍﺎ ‪ ،‬ﰲ ﺣ ـ ــﲔ أن اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر ﻳﻨﻌﻘ ـ ــﺪ ﺑ ـ ــﲔ ﻃـ ـ ـﺮﻓﲔ ﻓﻘ ـ ــﻂ ﳘ ـ ــﺎ اﻟﺒ ـ ــﺎﺋﻊ‬
‫اﳌﺆﺟﺮ و اﳌﺸﱰي اﳌﺴﺘﺄﺟﺮ ‪.‬‬
‫‪ 2‬ﻣ ـ ــﻦ ﺣﻴ ـ ــﺚ اﻷﺛ ـ ــﺮ ‪:3‬ﰲ ﻋﻘ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر ﻳﺘﻤﻠ ـ ــﻚ اﳌﺴ ـ ــﺘﺄﺟﺮ اﻷﺷ ـ ــﻴﺎء اﳌ ـ ــﺆﺟﺮة ﻋﻨ ـ ــﺪ دﻓ ـ ــﻊ ﻛﺎﻣ ـ ــﻞ‬
‫اﻷﻗﺴ ـ ـ ــﺎط ﰲ اﳌ ـ ـ ــﺪة اﳌﺘﻔ ـ ـ ــﻖ ﻋﻠﻴﻬ ـ ـ ــﺎ دون أن ﻳﻠﺘ ـ ـ ــﺰم ﺑ ـ ـ ــﺪﻓﻊ أي ﻣﺒ ـ ـ ــﺎﻟﻎ أﺧ ـ ـ ــﺮى إﺿ ـ ـ ــﺎﻓﻴﺔ ذﻟ ـ ـ ــﻚ إن اﻟﻄ ـ ـ ــﺮﻓﲔ‬
‫ﻳﺆﺧ ـ ــﺪان ﰲ اﳊﺴ ـ ــﺒﺎن ﻋﻨ ـ ــﺪ ﺗﻘ ـ ــﺪﻳﺮ اﻷﻗﺴ ـ ــﺎط ﻗﻴﻤ ـ ــﺔ اﻷﺷ ـ ــﻴﺎء اﳌ ـ ــﺆﺟﺮة ﲟ ـ ــﺎ ﻓﻴﻬ ـ ــﺎ اﻟﻔﺎﺋ ـ ــﺪة ‪،‬وإذا ﻣ ـ ــﺎ رﻏ ـ ــﺐ ﰲ‬
‫ﲤﻠﻜﻬ ــﺎ ﻋﻨ ــﺪ ﺎﻳ ــﺔ اﳌ ــﺪة اﳌﺘﻔ ــﻖ ﻋﻠﻴﻬ ــﺎ ﻓﺎﻧ ــﻪ ﻳﻠﺘ ــﺰم ﺑ ــﺪﻓﻊ ﲦ ــﻦ اﻟ ــﺬي ﻳﻜ ــﻮن ﻋ ــﺎدة اﻗ ــﻞ ﻣ ــﻦ اﻟ ــﺜﻤﻦ اﻷﺳﺎﺳ ــﻲ‬
‫ﳍﺬﻩ اﻷﺷﻴﺎء‪.‬‬
‫‪-3‬ﻣـ ـ ـﻦ ﺣﻴ ـ ــﺚ ﺧﻴ ـ ــﺎر اﻟﺘﻤﻠّـ ـ ـﻚ ﻣ ـ ــﻦ ﻋ ّﺪﻣ ـ ــﻪ‪ 4:‬ﻳﺘﻮﻗ ـ ــﻒ اﻧﺘﻘ ـ ــﺎل ﻣﻠﻜﻴ ـ ــﺔ اﻷﺻ ـ ــﻞ اﳌ ـ ــﺆﺟﺮ إﱃ اﳌﺴ ـ ــﺘﺄﺟﺮ ﰲ‬
‫ﻋﻘ ــﺪ اﻟﺘ ــﺄﺟﲑ اﻟﺘﻤ ــﻮﻳﻠﻲ ﻋﻠ ــﻰ إرادة ﻫ ــﺬا اﻷﺧ ــﲑ ‪،‬ﻓﻬ ــﻮ اﻟ ــﺬي ﻳﻘ ــﺮر اﺳ ــﺘﻌﻤﺎل ﺧﻴ ــﺎر اﻟﺸ ـ ّـﺮاء ﻣ ــﻦ ﻋﺪﻣ ــﻪ ﲟ ــﺎ‬
‫ﻳﺘﻔﻖ و ﻇﺮوﻓﻪ‪.‬‬
‫وﻋﻠﻴ ـ ــﻪ ﻳﻜ ـ ــﻮن ﻟﻠﻤﺴ ـ ــﺘﺄﺟﺮ اﳊ ـ ــﻖ أﻣ ـ ــﺎ ﰲ ﲡﺪﻳ ـ ــﺪ ﻋﻘ ـ ــﺪ اﻹﳚ ـ ــﺎر ﳌ ـ ــﺪة أﺧ ـ ــﺮى أو رد اﻟﻌ ـ ــﲔ اﳌ ـ ــﺆﺟﺮة إﱃ اﳌ ـ ــﻮج‬
‫راو ﺷﺮاﺋﻬﺎ ﺑﺎﻟﺜﻤﻦ اﳌﺘﻔﻖ ﻋﻠﻴﻪ ‪،‬وﻣﻦ ﰒ ﻓﺈن ﻣﻠﻜﻴﺔ اﻷﺻﻞ اﳌﺆﺟﺮ ﻻ ﺗﻨﺘﻘﻞ إﻟﻴﻪ ﺗﻠﻘﺎﺋﻴﺎ ‪.‬‬
‫أﻣ ـ ــﺎ ﰲ ﻋﻘ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر ﻓ ـ ــﺈن اﻧﺘﻘ ـ ــﺎل اﳌﻠﻜﻴ ـ ــﺔ ﻻ ﺗﺘﻄﻠ ـ ــﺐ ﻣ ـ ــﻦ اﳌﺴ ـ ــﺘﺄﺟﺮ ﺗﻌﺒـ ـ ـﲑا ﻋ ـ ــﻦ إرادﺗ ـ ـﻪ ﺑﺎﻟﺘﻤﻠ ـ ــﻚ‬
‫‪،‬وإﳕّﺎ ﻳﻨﺘﻘﻞ إﻟﻴﻪ اﳌﺒﻴﻊ ﺑﻌﺪ ﺗﺴﺪﻳﺪ ﻛﻞ اﻷﻗﺴﺎط اﳌﺘّﻔﻖ ﻋﻠﻴﻬﺎ‪.‬‬

‫‪ - 1‬ﳒﻮى إﺑﺮاﻫﻴﻢ اﻟﺒﺪاﱄ ‪،‬ﻋﻘﺪ اﻹﳚﺎر اﻟﺘﻤﻮﻳﻠﻲ ‪،‬اﳌﺮﺟﻊ اﻟﺴﺎﺑﻖ‪138‬‬

‫‪ -2‬ﳒﻮى إﺑﺮاﻫﻴﻢ اﻟﺒﺪاﱄ ‪،‬اﳌﺮﺟﻊ ﻧﻔﺴﻪ ‪،‬ص‪139‬‬
‫‪ - 3‬اﻟﺸﻴﺦ ﳏﻤﺪ زﻛﺮﻳﺎء ‪،‬ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ ‪،‬ص‪22‬‬
‫‪ - 4‬ﳒﻮى إﺑﺮاﻫﻴﻢ اﻟﺒﺪاﱄ ‪،‬اﳌﺮﺟﻊ اﻟﺴﺎﺑﻖ ‪،‬ص‪135‬‬
‫‪21‬‬
 ‫اﻟﻤﺒﺤﺚ اﻟﺜﺎﻧﻲ‪ :‬ﺗﻜﻴﻴﻒ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر‬
‫اﻟﺒﻴ ـ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ـ ــﺎر ﺑﻌ ـ ـ ــﺪ ﺻ ـ ـ ــﻴﻐﺔ ﺟﺪﻳ ـ ـ ـﺪة اﺳ ـ ـ ــﺘﺤﺪﺛﺘﻬﺎ اﻷﻧﻈّﻤ ـ ـ ــﺔ اﻟ ـ ـ ــﱵ ﺗﻌﻤ ـ ـ ــﻞ ﻋﻠ ـ ـ ــﻰ ﺗﻄ ـ ـ ــﻮﻳﺮ وﲢﻘﻴ ـ ـ ــﻖ‬
‫ﻳﺘﻀ ـ ـﻤﻦ ﺧﺼـ ــﺎﺋﺺ ﻳﺸـ ــﱰك ـ ــﺎ ﻣـ ــﻊ ﻋﻘـ ــﺪ اﻟﺒﻴّـ ـﻊ‬
‫اﻹﺳـ ــﺘﻘﺮار ﻟﻠﻤﻮاﻃﻨﲔ‪،‬ﲝﻴـ ــﺚ ﳒّـ ـﺪ ن ﻋﻘـ ــﺪ اﻟﺒﻴـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ــﺎر ّ‬
‫ﺑﻺﳚﺎر وﻋﻘﺪ اﻹﳚﺎر‪،‬وﻧﻘﻮم ﺑﺘﺤﺪﻳﺪ اﻟﻄﺒﻴﻌﺔ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴﺔ ﻟﻪ‪.‬‬

‫اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻷول ‪ :‬ﺧﺼﺎﺋﺺ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر‬

‫ﻣ ـ ـ ــﻦ ﺧ ـ ـ ــﻼل اﻟﺘﻌ ـ ـ ــﺎرﻳﻒ اﻟﻔﻘﻬﻴ ـ ـ ــﺔ اﻟﺴ ـ ـ ــﺎﺑﻘﺔ ﳒ ـ ـ ــﺪ أن ﻋﻘ ـ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ـ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ـ ــﺎر ﻳﺘﻀ ـ ـ ــﻤﻦ ﺧﺼ ـ ـ ــﺎﺋﺺ‬
‫ﻳﺸ ــﱰك ــﺎ ﻣ ــﻊ اﻟﻘﻮاﻋ ــﺪ اﻟﻌﺎﻣ ــﺔ ﻟﻠﺘﺼ ـ ـﺮﻓﺎت اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴ ــﺔ ‪،‬ﻛﻤ ــﺎ ﺳـ ـﻨﻘﻮم ﺑﺘﺤﺪﻳ ــﺪ اﻟﻄﺒﻴﻌ ــﺔ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴ ــﺔ ﳍ ــﺬا اﻟﻌﻘ ــﺪ‬
‫واﻟﱴ ﺳﻮف ﻧﺒﻴﻨﻬﻤﺎ ﻋﻠﻰ اﻟﻨﺤﻮ اﻟﺘﺎﱄ‪:‬‬

‫اﻟﻔﺮع اﻷول ‪ :‬ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر ﻋﻘﺪ ﻣﻠﺰم ﻟﺠﺎﻧﺒﻴﻦ‬

‫ﻳﺮﺗّ ـ ـﺐ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر إﻟﺘﺰﻣ ـ ـﺎت ﻣﺘﻘﺎﺑﻠ ـ ــﺔ ‪ ،‬إذ ﻳﺼ ـ ــﺒﺢ ﲟﻘﺘﻀ ـ ــﺎﻩ ﻛ ـ ــﻞ ﻃ ـ ـﺮاف ﻣﻠﺘﺰﻣـ ـ ـﺎً اﲡ ـ ــﺎﻩ اﻵﺧ ـ ــﺮ‬
‫ﻋﻠ ــﻰ وﺟـ ــﻪ اﻟﺘﺒ ــﺎدل ‪،‬ﲟﻘﺘﻀ ــﻰ اﻹﺗﻔـ ــﺎق اﻟﻘـ ــﺎﺋﻢ ﺑﻴﻨﻬﻤ ــﺎ‪، 1‬وﻋﻘ ــﺪ اﻟﺒﻴ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ــﺎر ﻳﻌ ـ ـ ّﺪ ﻣ ــﻦ ﻫ ــﺬا اﻟﻘﺒﻴ ــﻞ ﻷﻧ ــﻪ‬
‫ﲟﺠـ ـ ــﺮد اﻟﺘﻌﺎﻗـ ـ ــﺪ ﻳﻨﺸـ ـ ــﺊ إﻟﺘﺰاﻣـ ـ ــﺎت ﰲ ذّﻣـ ـ ــﺔ اﻟﺒـ ـ ــﺎﺋﻊ اﳌـ ـ ــﺆﺟﺮ وأﺧـ ـ ــﺮى ﰲ ذﻣـ ـ ــﺔ اﳌﺸـ ـ ــﱰي اﳌﺴـ ـ ــﺘﺄﺟﺮ‪ . 2‬ﻓﻔﻴـ ـ ــﻪ‬
‫ﻳﻠﺘ ــﺰم اﻟﺒ ــﺎﺋﻊ اﳌ ــﺆﺟﺮ ﺑﻮﺿ ــﻊ اﻟﻌ ــﲔ اﳌ ــﺆﺟﺮة ﲢ ــﺖ ﺗﺼ ــﺮف اﳌﺴ ــﺘﺄﺟﺮ وﳝﻜﻨ ــﻪ ﻣ ــﻦ اﻹﻧﺘﻔ ــﺎع ــﺎ اﻧﺘﻔﺎﻋ ــﺎ ﻫﺎدﺋ ــﺎ‬
‫دون أي ﺗﻌ ـ ّـﺮض ﺻ ــﺎدر ﻣﻨ ــﻪ أو ﻣ ــﻦ اﻟﻐ ــﲑ ﺑﻴﻨﻤـ ــﺎ ﻳﻠﺘـ ــﺰم اﳌﺴ ــﺘﺄﺟﺮ ﰲ اﳌﻘﺎﺑـ ــﻞ ﺑـ ــﺪﻓﻊ ﺑ ـ ـ ّﺪل اﻹﳚ ــﺎر اﶈـ ــﺪد ﰲ‬
‫اﻟﻌﻘﺪ وﻓﻖ اﻷﻗﺴﺎط اﻟﺪورﻳﺔ اﳌﺘﻔﻖ ﻋﻠﻴﻬﺎ‪.3‬‬

‫‪ -1‬زاﻫﻴﺔ ﺳﻲ ﻳﻮﺳﻒ‪،‬ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ ‪ ،‬ص‪ .15‬و‪ -‬اﳌﺎدة ‪ 57-56-55‬ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن‪.10-05‬‬

‫‪ -2‬ﳏﻤﺪ ﺣﺴﻨﲔ ‪،‬ﻣﺮﺟﻊ اﻟﺴﺎﺑﻖ ‪،‬ص‪.14‬‬
‫‪ -3‬اﳌﺎدة ‪ 371‬ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن ‪. 10-05‬‬
‫‪22‬‬
 ‫اﻟﻔﺮع اﻟﺜﺎﻧﻲ ‪ :‬ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻻﻳﺠﺎر ﻋﻘﺪ ﺷﻜﻠﻲ‬
‫ـﻜﲏ وذﻟـ ــﻚ ﺑﺼ ـ ـﺮﻳﺢ اﳌـ ــﺎدة اﻟﺮاﺑﻌـ ــﺔ‬
‫ﲟـ ــﺎ أ ّن ﳏـ ــﻞ اﻟﻌﻘـ ــﺪ ﻫـ ــﻮ ﺑﻴـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ــﺎر ﻟﺸ ـ ـﻘﺔ ذّات اﺳـ ــﺘﻌﻤﺎل ﺳـ ـ ّ‬
‫ﻣ ـ ــﻦ اﳌﺮﺳ ـ ــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴ ـ ــﺬي ‪ 105-01‬اﳌ ـ ــﺬﻛﻮر ﺳ ـ ــﻠﻔﺎ واﻟ ـ ــﱵ ﺟ ـ ــﺎء ﻧﺼـ ـ ــﻬﺎ ﻛ ـ ــﺎﻷﰐ ‪" »:‬ﺗﻄﺒ ـ ــﻖ ﻫ ـ ـ ـ ّﺬﻩ اﳌ ـ ــﺎدة‬
‫ﻋﻠ ــﻰ اﳌﺴـ ــﺎﻛﻦ اﳌﻨﺠ ــﺰة ﻣ ــﻦ ﻣﻴﺰاﻧﻴـ ــﺔ اﻟﺪوﻟـ ــﺔ او اﳉﻤﺎﻋ ــﺎت اﶈﻠﻴـ ــﺔ وﻓﻘ ــﺎ ﻟﻠﻤﻌـ ــﺎﻳﲑ اﳌﺴـ ــﺎﺣﺔ واﻟﺮﻓﺎﻫﻴ ــﺔ اﶈ ــﺪدة‬
‫‪1‬‬
‫‪ .‬وﺑﺈﻋﺘﺒ ـ ـ ـ ــﺎر أن ﳏ ـ ـ ـ ــﻞ ﻋﻘ ـ ـ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ـ ـ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ـ ـ ــﺎر وﻓﻘ ـ ـ ـ ـﺎً ﳍ ـ ـ ـ ــﺬا اﳌﺮﺳ ـ ـ ـ ــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴ ـ ـ ـ ــﺬي ﻳﻜ ـ ـ ـ ــﻮن داﺋﻤ ـ ـ ـ ــﺎ‬ ‫ﺳ ـ ـ ـ ــﻠﻔﺎ‬
‫ﻋﻘـ ــﺎر‪.2‬ﻟـ ــﺬﻟﻚ ﻳﻌﺘـ ــﱪ ﻋﻘـ ــﺪاً ﺷـ ــﻜﻠﻴﺎً ‪ ،‬ﻳﺸـ ــﱰط ﻟﻘﻴﺎﻣـ ــﻪ ﺗ ـ ـﻮاﻓﺮ ﺷـ ــﻜﻼً ﻣﻌﻴﻨ ـ ـﺎً‪ ،‬واﻟـ ــﺬي ﳛـ ــﺮر ﻏﺎﻟﺒـ ــﺎ ﰲ وﺛﻴﻘـ ــﺔ‬
‫رﲰﻴ ـ ــﺔ ‪ .‬ﻟﻜﻮﻧ ـ ــﻪ ﻳ ـ ـ ـﱢﺮد ﻋﻠ ـ ــﻰ ﻋﻘ ـ ــﺎر ﺑ ـ ــﻨﺺ اﳌ ـ ــﺎدة ‪،3 91-70‬وﺑ ـ ــﺎﻟﺮﺟﻮع إﱃ اﳌ ـ ــﺎدة ‪ 324‬ﻣﻜ ـ ــﺮر ‪ 1‬ﻣ ـ ــﻦ‬
‫ق ‪.‬م واﻟ ـ ــﱴ ﺗ ـ ــﻨﺺ ﻋﻠ ـ ــﻰ ﻣ ـ ــﺎﻳﻠﻲ ‪ ":‬زﻳ ـ ــﺎدة ﻋ ـ ــﻦ ﻋﻘ ـ ــﻮد اﻟﺘ ـ ــﺊ ﻳ ـ ــﺄﻣﺮ اﻟﻘ ـ ــﺎﻧﻮن ﺑﺈﺧﻀ ـ ــﺎﻋﻬﺎ اﱃ ﺷ ـ ــﻜﻞ رﲰـ ـ ـﻲ‬
‫‪،‬ﳚـ ــﺐ ﲢـ ــﺖ ﻃﺎﺋﻠـ ــﺔ اﻟـ ــﺒﻄﻼن‪ ،‬ﲢـ ــﺪد اﻟﻌﻘـ ــﻮد اﻟﻌﺮﻓﻴـ ــﺔ اﻟـ ــﱵ ﺗﺘﻀـ ــﻤﻦ ﻧﻘـ ــﻞ اﳌﻠﻜﻴـ ــﺔ ﻋﻘـ ــﺎر او ﺣﻘـ ــﻮق ﻋﻘﺎرﻳـ ــﺔ‬
‫‪5‬‬
‫‪ . "4 ...‬ﻛﻤﺎ أوﺟﺐ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪ 105-01‬ﻋﻠﻰ وﺟﻮب ﲢﺮﻳﺮ اﻟﻌﻘﺪ ﻣﻦ ﻃﺮف ﻣﻮﺛﻖ‬
‫ﻳﺘﺒ ـ ــﲔ ﻣ ـ ــﻦ اﳌـ ـ ـﻮاد اﻟﺴ ـ ــﺎﻟﻔﺔ اﻟ ـ ــﺬﻛﺮ أن ﻋﻘ ـ ــﺪ اﻹﳚ ـ ــﺎر ﻳﻌ ـ ــﺪ ﻋﻘ ـ ــﺪاً ﺷ ـ ــﻜﻠﻴﺎً ﻳﺸ ـ ــﱰط ﻟﻘﻴﺎﻣ ـ ــﻪ ﺻ ـ ــﺤﻴﺤﺎً‬
‫ﺗـ ـ ـﻮاﻓﺮ رﻛ ـ ــﻦ اﻟﺸ ـ ــﻜﻞ إﱃ ﺟﺎﻧ ـ ــﺐ اﻷرﻛ ـ ــﺎن اﻻﺧ ـ ــﺮي )اﻟﺮﺿ ـ ــﺎ ‪،‬اﶈ ـ ــﻞ ‪،‬اﻟﺴ ـ ــﺒﺐ( واﻟ ـ ــﱴ ﺳ ـ ــﻮف ﻧﺘﻄ ـ ــﺮق اﻟﻴﻬ ـ ــﺎ‬
‫ﰲ اﻟﻔﺼﻞ اﻟﺜﺎﱐ ﻋﻨﺪ ذﻛﺮ اﻷرﻛﺎن‪.‬‬
‫أ ّن اﳌ ـ ــﺎدة اﻟﺜﺎﻧﻴ ـ ــﺔ ﻣ ـ ــﻦ اﳌﺮﺳ ـ ــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴ ـ ــﺬي ‪ 105-01‬واﻟ ـ ــﱵ ﺟ ـ ــﺎء ت ﻋﻠ ـ ــﻰ اﻟﺼ ـ ــﻴﺎﻏﺔ اﻟﺘﺎﻟﻴ ـ ــﺔ ‪»:‬‬
‫اﻟﺒﻴـ ــﻊ ﻳﺎﻹﳚـ ــﺎر ﺿـ ــﻴﻐﺔ ﺗﺴـ ــﻤﺢ ﺑﺎﳊﻀـ ــﻮل ﻋﻠـ ــﻰ ﻣﺴـ ــﻜﻦ ﺑﻌـ ــﺪ إﻗ ـ ـﺮار ﺷ ـ ـﺮاﺋﻪ ﲟﻠﻜﻴـ ــﺔ ﺗﺎﻣـ ــﺔ ﺑﻌـ ــﺪ اﻧﻘﻀـ ــﺎء ﻣـ ــﺪة‬
‫اﻹﳚـ ــﺎر اﶈـ ــﺪد ﰲ إﻃـ ــﺎر ﻋﻘـ ــﺪ ﻣﻜﺘـ ــﻮب « وﳑﺎﻳﺴـ ــﺨﻠﺺ ﰲ ﻛـ ــﻮن ﻋﻘـ ــﺪ اﻟﺒﻴـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ــﺎر ﻣـ ــﻦ اﻟﻌﻘـ ــﻮد اﻟـ ــﱵ‬
‫ﻳٌﻌ ـ ـ ّﺪ ﻋﻨﺼـ ــﺮ اﻟﺸ ــﻜﻞ رﻛﻨ ـ ـﺎً ﺟﻮﻫﺮﻳـ ــﺎ ﻓﻴﻬـ ــﺎ وﻋﻠﻴـ ــﻪ ﻳﻘ ــﻊ ﺣ ــﺖ ﻃﺎﺋﻠ ــﺔ اﻟـ ــﺒﻄﻼن ﻛـ ــﻞ ﺑﻴـ ــﻊ ﺑﺎﻻﳚ ــﺎر ﻻﳜﻀـ ــﻊ ﰲ‬

‫‪ -1‬ﻋﺪﻟﺖ ﻫﺬﻩ اﳌﺎدة ﲟﻮﺟﺐ اﳌﺎدة ‪ 5‬ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي رﻗﻢ ‪ 35-03‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 03‬ﺟﺎﻧﻔﻲ ‪ 2003‬اﻟﺴﺎﻟﻔﺔ اﻟﺬﻛﺮ واﻟﱴ اﺻﺒﺤﺖ‪ »:‬ﺗﻄﺒﻖ‬
‫ﻫﺬﻩ اﻻﺣﻜﺎم ﻋﻠﻰ اﳌﺴﺎﻛﻦ اﳌﻨﺠﺰة ﺑﻮاﺳﻄﺔ ﻣﻴﺰاﻧﻴﺔ اﻟﺪوﻟﺔ أو اﳉﻤﺎﻋﺎت اﶈﻠﻴﺔ أو ﺑﻮاﺳﺒﻄﺔ ﻣﺼﺎدر ﺑﻨﻜﻴﺔ أو ﲤﻮﻳﻼت أﺧﺮى وﻓﻘﺎ ﻟﻨﻌﺎﻳﲑ اﳌﺴﺎﺣﺔ‬
‫واﻟﺮﻓﺎﻫﻴﺔ اﶈﺪدة ﺳﻠﻔﺎ ‪.« .‬‬
‫‪ - 2‬إﻟﻴﺎس ﻧﺼﻴﻒ ‪ ،‬ﻣﻮﺳﻮﻋﺔ اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺪﻧﻴﺔ واﻟﺘﺠﺎرﻳﺔ)ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ‪، (1‬اﳉﺰء ‪ ، 1975، 08‬ص‪45‬‬
‫‪- 3‬اﻷﻣﺮ ‪ 91-70‬ﺑﺘﺎرﻳﺦ ‪ 1970/12/15‬اﳌﺘﻀﻤﻦ ﻗﺎﻧﻮن اﻟﺘﻮﺛﻴﻖ ‪ ،‬اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ‪ ،‬اﻟﻌﺪد ‪ ، 10‬ﺳﻨﺔ ‪.1970‬‬
‫‪-4‬اﳌﺎدة ‪ 324‬ﻣﻜﺮر‪1‬اﻟﻘﺎﻧﻮن ‪. 10-05‬‬
‫‪ - 5‬اﳌﺎدة ‪ 17‬ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪ 105-01‬واﻟﱴ ﺗﻨﺺ‪ ”:‬ﳛﺮر ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر اﳌﺬﻛﻮر ﰲ اﳌﺎدة ‪ 11‬أﻋﻼﻩ ﻟﺪى ﻣﻜﺘﺐ اﳌﻮﺛﻖ ‪”...‬‬
‫‪23‬‬
‫اﻧﻌﻘـ ــﺎدﻩ ﻟﻺﺟ ـ ـﺮاءات اﻟﺸـ ــﻜﻠﻴﺔ ‪، 1‬واﻟـ ــﱴ ﻛـ ــﺬﻟﻚ ﺳـ ــﻮف ﻧﻘـ ــﻮم ﺑ ـ ـﺎﻟﻄﺮق إﻟﻴﻬـ ــﺎ وﲢﺪﻳـ ــﺪﻫﺎ ﺑﻨـ ــﻮع ﻣـ ــﻦ اﻹﳚـ ــﺎز‬
‫ﰲ اﻟﻔﺼﻞ اﻟﺜﺎﱐ ‪.‬‬

‫اﻟﻔ ــﺮع اﻟﺜﺎﻟ ــﺚ ‪ :‬ﻋﻘ ــﺪ اﻟﺒﻴ ــﻊ ﺑﺎﻻﻳﺠ ــﺎر ﻣ ــﻦ ﻋﻘ ــﻮد اﻟﺘﺼ ــﺮف ﻳﻈﻬــﺮ ﺟﻠﻴ ـﺎً ﻣــﻦ اﳌﺮﺳــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴ ــﺬي‬
‫رﻗـ ــﻢ ‪105-01‬ان ﻫـ ــﺬا اﻟﻌﻘـ ــﺪ ﺑﻌﻴـ ــﺪ ﻋـ ــﻦ ﻋﻘـ ــﻮد اﻹدارة اﻟﺒﺴـ ــﻴﻄﺔ إّﳕ ـ ـﺎ ﻳـ ــﺪﺧﻞ ﻗـ ــﻲ إﻃـ ــﺎر ﻋﻘـ ــﻮد اﻟﺘّﺼـ ــﺮف‬
‫وذﻟ ــﻚ ﻧﻈ ـ ـﺮاً ﻟﻶﻣـ ــﺪ اﻟﻄﻮﻳ ــﻞ اﻟـ ــﺬي ﳝ ــﺮ ﻫـ ــﺬا إﳚـ ــﺎر ﺧﻼﳍ ــﺎ ﻗﺒـ ــﻞ أن ﻳﻨﻘﻠـ ــﺐ ﺑﻴﻌ ـ ـﺎً ‪،‬واﻟـ ــﱵ ﺗﻘ ــﺪر ﻣـ ــﺪةﻫﺎ ب‬
‫‪25‬ﺳﻨﺔ ﻛﺎﻣﻠﺔ‪.2‬‬
‫ﻳﱰﺗـ ــﺐ ﻋﻠـ ــﻰ ﻛـ ـ ّـﻮن ﻫـ ــﺬا اﻟﻌﻘـ ــﺪ ﻣـ ــﻦ ﻋﻘـ ــﻮد اﻟﺘﺼـ ــﺮف ﻧﺘـ ــﺎﺗﺞ أﺳﺎﺳـ ــﻴﺔ ‪،‬واﻟـ ــﱵ ﺗﻌـ ــﺪ أﺣﻜـ ــﺎم اﻷﻫﻠﻴـ ــﺔ‬
‫ﻣـ ــﻦ أﳘﻬـ ــﺎ ﰲ ﻫـ ــﺬا اﻟﻌﻘـ ــﺪ ‪ ،‬واﳌﺘﻤﺜﻠـ ــﺔ ﰲ أﻫﻠﻴـ ــﺔ اﻟﺘﺼـ ــﺮف ‪،‬وﻫـ ــﺬا ﻟﻜـ ــﻮن اﻹﳚـ ــﺎر اﳌﻘـ ــﱰن ﺑﻌﻘـ ــﺪ اﻟﺒﻴـ ــﻊ ‪.‬أﻣـ ــﺎ‬
‫اﳋﺎﺻ ـ ــﻴﺔ اﻟﺜﺎﻧﻴ ـ ــﺔ و اﳌﺘﻌﻠﻘ ـ ــﺔ ﺑﻨﻔ ـ ــﺎذ ﻫ ـ ــﺬا اﻹﳚ ـ ــﺎر ﰲ ﻣﻮاﺟﻬ ـ ــﺔ اﻟﻐ ـ ــﲑ ‪.‬ﺣﻴ ـ ــﺚ ﻳﻜـ ـ ـﻮن ﻋ ـ ــﺪﱘ اﻵﺛ ـ ــﺮ اﻹ ﺑﻌ ـ ــﺪ‬
‫إﺷ ـ ــﻬﺎرﻩ ﰲ اﶈﺎﻓﻈ ـ ــﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳ ـ ــﺔ ‪ ،3‬ﻃﺒﻘ ـ ــﺎ ﻟ ـ ــﻨﺺ اﳌ ـ ــﺎدة ‪ 17‬ﻣ ـ ــﻦ اﻷﻣ ـ ــﺮ ‪ 74-75‬واﻟ ـ ــﱴ ﺗ ـ ــﻨﺺ ﻋﻠ ـ ــﻰ ﻣ ـ ــﺎﻳﻠﻲ‬
‫‪ ":‬إن اﻹﳚـ ــﺎرات ﳌـ ــﺪة ‪ 12‬ﺳـ ــﻨﺔ ﻻ ﻳﻜـ ــﻮن ﳍـ ــﺎ أي اﺛـ ــﺮ ﺑـ ــﲔ اﻷﻃ ـ ـﺮاف وﻻ ﳛـ ــﺘﺞ ـ ــﺎ اﲡـ ــﺎﻩ اﻟﻐـ ــﲑ ﰲ ﺣﺎﻟـ ــﺔ‬
‫ﻋﺪم إﺷﻬﺎرﻫﺎ ‪.‬‬

‫اﻟﻔﺮع اﻟﺮاﺑﻊ‪ :‬ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر ﻣﻦ اﻟﻌﻘﻮد اﻟﻤﺮﻛﺒﺔ‬

‫ﺗﻌ ـ ـ ــﺮف اﻟﻌﻘ ـ ـ ــﻮد اﳌﺮﻛﺒ ـ ـ ــﺔ ﻋﻠـ ـ ــﻰ أ ـ ـ ــﺎ ﻣ ـ ـ ـﺰﻳﺞ ﻣ ـ ـ ــﻦ ﻋﻘ ـ ـ ــﻮد ﻣﺘﻌ ـ ـ ـ ّﺪدة اﺧﺘﻠﻄ ـ ـ ــﺖ ﲨﻴﻌﻬ ـ ـ ــﺎ‪ ،‬وﻫ ـ ـ ــﻮ اﻷﻣ ـ ـ ــﺮ‬
‫ﺑﺎﻟﻨﺴ ــﺒﺔ ﻟﻌﻘ ــﺪ اﻟﺒﻴ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ــﺎر‪ ،‬واﻟ ــﺬي ﻳﻌ ــﺪ ﻣﺰﳚ ــﺎ ﺑ ــﲔ ﻋﻤﻠﻴ ــﱵ اﻟﺒﻴ ــﻊ واﻹﳚ ــﺎر ﻓﻬ ــﻮ ﺑﻴ ــﺪئ ﺑﺈﳚ ــﺎر ‪،‬وﻳﻨﺘﻬ ــﻲ‬
‫اﻷﻗﺴﺎط وﺗﻨﺘﻘﻞ إﻟﻴﻪ اﳌﻠﻜﻴﺔ ﺧﺎﻟﺼﺔ ﺑﻌﺪ اﻟﻮﻓﺎء ﲜﻤﻴﻊ اﻷﻗﺴﺎط‪. 4‬‬
‫ﺑﻴﻊ ﻋﻨّﺪ ﺗﺴ ّﺪﻳﺪ اﳌﺴﺘﺄﺟﺮ ﻟﻜﻞ ّ‬

‫‪ -1‬اﳌﺎدة ‪ 17‬ﻣﻦ اﻻ ﻣﺮ ‪ 74/75‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 1975/11/12‬اﳌﺘﻀﻤﻦ إﻋﺪاد اﳌﺴﺢ اﻷراﺿﻲ اﻟﻌﺎم وﺗﺄﺳﻴﺲ اﻟﺴﺠﻞ اﻟﻌﻘﺎري ‪،‬اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ‬
‫‪،‬اﻟﻌﺪد‪ 92‬ﻟﺴﻨﺔ‪.1975‬‬
‫‪ - 2‬اﳌﺎدة ‪ 12‬ﻷﻣﺮ ‪ 91-70‬اﻟﱴ ﺗﻨﺺ ‪":‬زﻳﺎدة ﻋﻠﻰ اﻟﻌﻘﻮد اﻟﱵ ﻳﺄﻣﺮ اﻟﻘﺎﻧﻮن ﺑﺈﺧﻀﺎﻋﻬﺎ إﱃ اﻟﺸﻜﻞ اﻟﺮﲰﻲ ﻓﺈن اﻟﻌﻘﻮد اﻟﱵ ﺗﻀﻤﻦ ﻧﻘﻞ ﻋﻘﺎرات‬
‫أو ﺣﻘﻮق ﻋﻘﺎرﻳﺔ أو ﳏﻼت ﲡﺎرﻳﺔ أو ﺻﻨﺎﻋﻴﺔ أو إﳚﺎرات ﳚﺐ أن ﲢﺮر ﰲ اﻟﺸﻜﻞ اﻟﺮﲰﻲ ﻣﻊ دﻓﻊ اﻟﺜﻤﻦ ﻟﺪى اﻟﻈﺎﺑﻂ اﻟﻌﻤﻮﻣﻲ اﻟﺬي ﳛﺮر اﻟﻌﻘﺪ‪".‬‬
‫‪ -3‬اﳌﺎدة ‪ 793‬ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ اﳉﺰاﺋﺮي ﻋﻠﻰ اﻧﻪ‪ ":‬ﻻ ﺗﻨﺘﻘﻞ اﳌﻠﻜﻴﺔ واﳊﻘﻮق اﻟﻌﻴﻨﻴﺔ اﻷﺣﺮى ﰲ اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ ﺳﻮاء ﻛﺎن ﺑﲔ ﳌﺘﻌﺎﻗﺪﻳﻦ ﻗﻮأو ﰲ ﺣﻖ اﻟﻐﲑ‬
‫إاﻻ إذا روﻋﻴﺖ اﻹﺟﺮاءات اﻟﱵ ﻳﻨﺺ ﻋﻠﻴﻬﺎ اﻟﻘﺎﻧﻮن وﺑﺎﻷﺧﺺ اﻟﻘﻮاﻧﲔ اﻟﱵ ﺗﺪﻳﺮ ﻣﺼﻠﺤﺔ اﻟﺸﻬﺮ اﻟﻌﻘﺎري "‪.‬‬
‫‪ -4‬ﳏﻤﺪ ﺣﺴﲔ ﻣﻨﺼﻮر ‪،‬ﺷﺮط اﻹﺣﺘﻔﺎظ ﺑﺎﳌﻠﻜﻴﺔ ‪ ،‬اﳌﺮﺟﻊ اﻟﺴﺎﺑﻖ ‪ ،‬ص‪34‬‬
‫‪24‬‬
‫إ ّن اﻟﻌﻘ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر وﺑـ ـ ـﺮﻏﻢ اﻣﺘـ ـ ـﺰاج ﻋ ـ ــﺪة ﻋﻘ ـ ــﻮد ﰲ ﻋﻘ ـ ــﺪ واﺣ ـ ـ ٍـﺪ‪ ،‬ﻓ ـ ــﺈن ﻫ ـ ــﺬا اﻟﻌﻘ ـ ــﺪ ﺗﻨﻄﺒ ـ ــﻖ‬
‫ﻋﻠﻴ ـ ـ ــﻪ أﺣﻜ ـ ـ ــﺎم اﻟﻌﻘ ـ ـ ــﻮد اﳌﺨﺘﻠﻘ ـ ـ ــﺔ اﻟ ـ ـ ــﱵ ﻳﺸ ـ ـ ــﺘﻤﻞ ﻋﻠﻴﻬ ـ ـ ــﺎ ‪ ،‬ﻓﺘﻨﻄﺒ ـ ـ ــﻖ أﺣﻜ ـ ـ ــﺎم اﻹﳚ ـ ـ ــﺎر ﰲ ﺟﺎﻧ ـ ـ ــﺐ اﻹﳚ ـ ـ ــﺎر‬
‫وأﺣﻜـ ــﺎم ﻋﻘـ ــﺪ اﻟﺒﻴـ ــﻊ ﰲ ﺟﺎﻧـ ــﺐ اﻟﺒﻴـ ــﻊ ‪،‬ﻟﻜـ ــﻦ ﰲ ﺑﻌـ ــﺾ اﻷﺣﻴـ ــﺎن ﻣـ ــﻦ اﻟﻀـ ــﺮوري إن ﻳﺆﺧـ ــﺬ اﻟﻌﻘـ ــﺪ اﳌﺮﻛـ ــﺐ‬
‫ﻛﻮاﺣـ ــﺪة ﻗﺎﺋﻤـ ــﺔ ﺑـ ــﺬا ﺎ ﻣـ ــﱴ ﺗﻨـ ــﺎﻓﺮت اﻷﺣﻜـ ــﺎم اﻟـ ــﱵ ﺗﻨﻄﺒـ ــﻖ ﻋﻠـ ــﻰ ﻛـ ــﻞ ﻋﻘـ ــﺪ ﻣـ ــﻦ اﻟﻌﻘـ ــﻮد اﳌﻜﻮﻧـ ــﺔ ﻟـ ــﻪ ‪،‬وﰲ‬
‫ﻫ ـ ـ ــﺬﻩ اﳊﺎﻟ ـ ـ ــﺔ ﳚ ـ ـ ــﺐ ﺗﻐﻠﻴ ـ ـ ــﺐ أﺣ ـ ـ ــﺪ ﻫ ـ ـ ــﺬﻩ اﻟﻌﻘ ـ ـ ــﻮد اﳌﻜﻮﻧ ـ ـ ــﺔ ﻟ ـ ـ ــﻪ ‪،‬إذا ﻛﺎﻧ ـ ـ ــﺖ ﻫ ـ ـ ــﺬﻩ اﻟﻌﻘ ـ ـ ــﻮد ﺗﻌ ـ ـ ــﺪ اﻟﻌﻨﺼ ـ ـ ــﺮ‬
‫اﻷﺳﺎﺳﻲ‪.1‬‬
‫وﺗﻌـ ـ ــﻮد اﻟﺴـ ـ ــﻠﻄﺔ اﻟﺘﻘﺪﻳﺮﻳـ ـ ــﺔ ﰲ ذﻟـ ـ ــﻚ ﻟﻠﻘﺎﺿـ ـ ــﻲ‪ ، 2‬إﻻ أ ّن ﺑﻌـ ـ ــﺾ اﻟﺘّﺸ ـ ـ ـﺮﻳﻌﺎت ﺗـ ـ ــﺬﻫﺐ إﱃ اﻟـ ـ ــﻨﺺ‬
‫ﻋﻠﻰ ﺗﻐﻠﻴﺐ أﺣﻜﺎم ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﰲ ﺣﺎﻟﺔ اﻟﻨّﺰاع اﻟﺜﺎﺋﺮ ﺑﺸﺎن اﻟﺒﻴﻊ اﻹﳚﺎر‪.3‬‬

‫اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻟﺜﺎﻧﻲ‪ :‬اﻟﻄﺒﻴﻌﺔ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴﺔ ﻟﻌﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر‬

‫إن ﲢﺪﻳـ ــﺪ اﻟﻄﺒﻴﻌ ـ ــﺔ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴـ ــﺔ ﻟﻌﻘ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ــﺎر ﻟ ـ ــﻪ أﳘﻴ ـ ــﺔ ﺑﺎﻟﻐـ ــﺔ ﻋﻠ ـ ــﻰ اﻋﺘﺒ ـ ــﺎر أﻧـ ــﻪ ﻳﺴ ـ ــﻤﺢ ﻟﻨ ـ ــﺎ‬
‫ﺑﺘﺤﺪﻳـ ــﺪ اﻷﺣﻜـ ــﺎم اﻟـ ــﱴ ﺗﺴـ ــﺮي ﻋﻠـ ــﻰ ﻫـ ــﺬا اﻟﻌﻘـ ــﺪ ‪ ،‬ﻓﺈﻧـ ــﻪ إذا اﻋﺘـ ــﱪ ﻋﻘـ ــﺪ ﺑﻴـ ــﻊ ﻓﺈﻧـ ــﻪ ﺗﺴـ ــﺮي ﺑﺸـ ــﺄﻧﻪ أﺣﻜـ ــﺎم‬
‫ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ‪،4‬وﻣﱴ اﻋﺘﱪ ﻋﻘﺪ إﳚﺎر ﻓﺈﻧﻪ ﺗﺴﺮي ﻋﻠﻴﻪ أﺣﻜﺎم ﻋﻘﺪ اﻹﳚﺎر‪.5‬‬
‫وﻗﺒ ـ ــﻞ ﲢﺪﻳ ـ ــﺪ اﻟﻄﺒﻴﻌ ـ ــﺔ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴ ـ ــﺔ ﻟﻌﻘ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر ﰲ اﻟﻘ ـ ــﺎﻧﻮن اﳉﺰاﺋ ـ ــﺮي ﻻﺑ ـ ــﺪ ﻣ ـ ــﻦ اﻟﺮﺟ ـ ــﻮع إﱃ‬
‫ﻣﻮﻗﻒ اﻟﻔﻘﻪ‪.‬‬

‫‪ -1‬ﲪﻠﻴﻞ ﻧﻮارة ‪،‬ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ‪ ،‬ﳎﻠﺔ اﻟﺒﺎﺣﺚ ) ﻏﺮداﻳﺔ ( ‪ ،‬اﻟﻌﺪد اﳋﺎﻣﺲ ‪ ، 2007 ،‬ص ‪174‬‬
‫‪ -2‬ﺑﻠﺤﺎج اﻟﻌﺮﰊ ‪،‬اﻟﻨﻈﺮﻳﺔ اﻟﻌﺎﻣﺔ ﻟﻺﻟﺘﺰام ﰲ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ اﳉﺰاءري ‪ ،‬اﳉﺰء ا‪ ، 1‬اﻟﻄﺒﻌﺔ اﻟﺜﺎﻟﺜﺔ ‪،‬دﻳﻮان اﳌﻄﺒﻮﻋﺎت اﳉﺎﻣﻌﻴﺔ ‪،‬ﺑﻦ ﻋﻜﻨﻮن‬
‫‪،‬اﳉﺰاﺋﺮ‪، 2004‬ص‪.54‬‬
‫‪ -3‬اﻟﺸﻴﺦ ﳏﻤﺪ زﻛﺮﻳﺎ ‪،‬ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﰲ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳉﺰاﺋﺮي ‪،‬اﳌﺮﺟﻊ اﻟﺴﺎﺑﻖ ‪،‬ص‪7‬‬
‫‪ - 4‬ﳏﻤﺪ ﺣﺴﻦ ﻗﺎﺳﻢ ‪،‬اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ )اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺴﻤﺎة( ‪،‬اﻟﺒﻴﻊ ‪،‬اﻟﺘﺄﻣﲔ ‪،‬اﻹﳚﺎر ‪،‬اﳌﺮﺟﻊ اﻟﺴﺎﺑﻖ ‪،‬ص‪26‬‬
‫‪ - 5‬ﳏﻤﺪ ﺣﺴﲔ ﻣﻨﺼﻮر ‪،‬ﺷﺮط اﻹﺣﺘﻔﺎظ ﺑﺎﳌﻠﻜﻴﺔ ‪ ،‬اﳌﺮﺟﻊ اﻟﺴﺎﺑﻖ ‪ ،‬ص‪34‬‬
‫‪25‬‬
 ‫اﻟﻔﺮع اﻷول ‪ :‬ﻣﻮﻗﻒ اﻟﻔﻘﻪ ﻣﻦ ﺗﺤﺪﻳﺪ اﻟﻄﺒﻴﻌﺔ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴﺔ ﻟﻌﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر‬
‫ﻟﻘـ ــﺪ ﺛـ ــﺎر ﺧـ ــﻼف ﰲ اﻟ ـ ـﺮأي ﺣـ ــﻮل ﲢﺪﻳـ ــﺪ ﻃﺒﻴﻌـ ــﺔ اﻟﺒﻴـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر‪،‬ﲝﻴـ ــﺚ ذﻫـ ــﺐ اﻟـ ــﺒﻌﺾ إﱃ اﻋﺘﺒـ ــﺎر‬
‫اﻟﺒﻴـ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ـ ــﺎر ﻣﻌﻠﻘـ ـ ــﺎ ﻋﻠـ ـ ــﻰ ﺷـ ـ ــﺮط ﻓﺎﺳـ ـ ــﺦ وﺑﻴﻌـ ـ ــﺎ ﻣﻌﻠﻘـ ـ ــﺎ ﻋﻠـ ـ ــﻰ ﺷـ ـ ــﺮط واﻗـ ـ ــﻒ ‪،1‬وأ ّن اﻟﺸـ ـ ــﺮط واﺣ ـ ـ ــﺪ ﰲ‬
‫اﻟﻌﻘ ـ ــﺪﻳﻦ ‪،‬وﻫ ـ ــﻮ ﻗﻴ ـ ــﺎم اﳌﺸ ـ ــﱰي ﺑﺎﻟﻮﻓ ـ ــﺎء ﲜﻤﻴ ـ ــﻊ أﻷﻗﺴ ـ ــﺎط ‪ .‬ﻓ ـ ــﺈذا ﲢﻘ ـ ــﻖ اﻟﺸ ـ ــﺮط ﺑﻮﻓ ـ ــﺎء اﻷﻗﺴ ـ ــﺎط اﻧﻔﺴ ـ ــﺦ‬
‫اﻹﳚ ـ ــﺎر وأﻧ ـ ــﺘﺞ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ أﺛ ـ ــﺮﻩ ﺑ ـ ــﺄﺛﺮ رﺟﻌ ـ ــﻲ أي ﺗﻨﺘﻘ ـ ــﻞ اﳌﻠﻜﻴ ـ ــﺔ إﱃ اﳌﺸ ـ ــﱰي ﻣ ـ ــﻦ وﻗ ـ ــﺖ اﻟﻌﻘ ـ ــﺪ‪.‬وﻗﺒ ـ ــﻞ ﲢﻘ ـ ــﻖ‬
‫اﻟﺸﺮط ﻳﻜﻮن اﻹﳚﺎر ﻧﺎﻓﺪا واﻟﺒﻴﻊ ﻣﻮﻗﻮﻓﺎ‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫وإذا ﲣﻠﻒ اﻟﺸﺮط ﻻ ﻳﻨﻌﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ وﻳﻌﺘﱪ ﻛﺄن ﱂ ﻳﻜﻦ ﻣﻨﺬ اﻟﺒﺪاﻳﺔ‪ ،‬وﻳﻨﻔﺴﺦ اﻹﳚﺎر‬
‫ﻟﻘـ ــﺪ اﺧﺘﻠـ ــﻒ اﻟﻔﻘﻬـ ــﺎء ﰲ ﲢﺪﻳـ ــﺪ اﻟﻄﺒﻴﻌـ ــﺔ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴـ ــﺔ ﻋﻘـ ــﺪ اﻟﺒﻴـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ــﺎر أﻫـ ــﻮ ﺑﻴـ ــﻊ أو أﳚـ ــﺎر ؟ إﻻ‬
‫أ ّن ﻏﺎﻟﺒﻴﺔ اﻟﺘﻜﻴﻴﻔﺎت اﻟﱴ ﻗﻴﻠﺖ ﻓﻴﻪ ﳝﻜﻦ إﲨﺎﳍﺎ ﰲ أرﺑﻊ اﲡﺎﻫﺎت ‪:‬‬
‫‪-1‬ﻳﺮى اﻷﺳﺘﺎذ )‪ (George v‬إ ّن اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﻳﻈﻬﺮ ﰲ ﺷﻜﻞ إﳚﺎر ﻣﻘﱰن ﺑﻮﻋﺪ ﺑﺎﻟﺒﻴﻊ‬
‫ﻓﺎﻟﺒـ ــﺎﺋﻊ ﻳﺴـ ــﻠﻢ اﳌﺒﻴـ ــﻊ ﻟﻠﻤﺸـ ــﱰي اﳌﺴـ ــﺘﺄﺟﺮ ﻋﻠـ ــﻰ ﺳـ ــﺒﻴﻞ اﻹﳚـ ــﺎر ﳌـ ــﺪة ﳏـ ــﺪدة ‪،‬ﻣـ ــﻊ وﻋـ ــﺪ ﺑـ ــﺎﻟﺒﻴﻊ ﰲ‬
‫ﻣﻘﺎﺑ ـ ــﻞ دﻓ ـ ــﻊ ﻫ ـ ــﺬا اﻷﺧ ـ ــﲑ اﻷﻗﺴ ـ ــﺎط اﻟ ـ ــﱵ ﺗﺘﺸ ـ ــﻜﻞ ﻣ ـ ــﻦ أﺟـ ـ ـﺰاء ﲤﺜ ـ ــﻞ اﻷﺟ ـ ــﺮة وأﺟـ ـ ـﺰاء أﺧ ـ ــﺮى ﲤﺜ ـ ــﻞ اﻟ ـ ــﺜﻤﻦ‬
‫وﻋﻨﺪ دﻓﻊ أﺧﺮ ﻗﺴﻂ ‪،‬ﰲ ﻫﺬﻩ اﳊﺎﻟﺔ ﺑﺘﻘﺮﻳﺮ ﻧﻘﻞ اﳌﻠﻜﻴﺔ ﺎﺋﻴﺎ ‪.3‬‬
‫أﻣـ ــﺎ اﻷﺳـ ــﺘﺎد)‪ (PALATCHI‬ﻓـ ــﲑى ﺑ ـ ــﺎن اﻟﺒﻴـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ــﺎر ﺻـ ــﻮرة ﻣ ـ ــﻦ ﺻـ ــﻮر اﻟﺒﻴـ ــﻊ اﳌﻮﻗـ ــﻮف ﻋﻠ ـ ــﻰ‬
‫ﺷ ـ ـ ــﺮط وﻫ ـ ـ ــﻮ اﻻﺣﺘﻔ ـ ـ ــﺎظ ﺑﺎﳌﻠﻜﻴ ـ ـ ــﺔ وان اﳌﺒ ـ ـ ــﺎﻟﻎ اﳌﺪﻓﻮﻋ ـ ـ ــﺔ ﰲ ﺷ ـ ـ ــﻜﻞ أﻗﺴ ـ ـ ــﺎط ﻣ ـ ـ ــﺎﻫﻲ إﻻ ﲦ ـ ـ ــﻦ ﻟﻠﻤﺒﻴ ـ ـ ــﻊ وان‬
‫أﻋﻄﺎﻫﺎ اﳌﺘﻌﺎﻗﺪان وﺻﻒ اﻷﺟﺮة ‪،‬وﺗﺪﻋﻰ ﻫﺬﻩ اﻟﺒﻴﻮع ﺑﺎﻟﺒﻴﻮع اﻻﺋﺘﻤﺎﻧﻴﺔ‪.4‬‬
‫وذﻫـ ـ ـ ــﺐ ﺟﺎﻧـ ـ ـ ــﺐ أﺧـ ـ ـ ــﺮ ﻣـ ـ ـ ــﻦ اﻟﻔﻘـ ـ ـ ــﻪ إﱃ أن ﺗﻜﻴﻴـ ـ ـ ــﻒ ﻟﻘـ ـ ـ ــﺎﻧﻮﱐ ﻟﻠﻌﻘـ ـ ـ ــﺪ ﻳﺮﺟـ ـ ـ ــﻊ إﱃ ﻧﻴـ ـ ـ ــﺔ اﳌﺘﻌﺎﻗـ ـ ـ ــﺪﻳﻦ ﻻ إﱃ‬
‫اﻟﻮﺻـ ــﻒ اﻟ ـ ــﺬي ﻳﺼ ـ ــﻒ ﺑ ـ ــﻪ اﺗﻔﺎﻗﻬﻤـ ــﺎ‪ ،‬ﻓﻤ ـ ــﱴ أﺻ ـ ــﺒﺢ اﳌﺸ ـ ــﱰى ﻣﺎﻟﻜ ـ ـﺎً ﻟﻠﺸـ ــﻲء ﳏ ـ ــﻞ اﻟﺘﻌﺎﻗ ـ ــﺪ ﲟﺠ ـ ــﺮد اﻧﺘﻬ ـ ــﺎء‬
‫ﻣﻦ دﻓﻊ اﻷﻗﺴﺎط اﻋﺘﱪ اﻟﻌﻘﺪ ﺑﻴﻌﺎً ‪.‬‬

‫‪ -1‬ﳏﻤﺪ ﺣﺴﻴﲔ ﻣﻨﺼﻮر ‪،‬اﳌﺮﺟﻊ ﻧﻔﺴﻪ ‪،‬ص‪.38‬‬

‫‪ -2‬ﳏﻤﺪ ﺣﺴﲔ ﻣﻨﺼﻮر ‪ ،‬اﳌﺮﺟﻊ ﻧﻔﺴﻪ ‪،‬ص‪.38‬‬
‫‪- 3‬اﻟﺸﻴﺦ ﳏﻤﺪ زﻛﺮﻳﺎ‪،‬اﳌﺮﺟﻊ اﻟﺴﺎﺑﻖ‪.10،‬‬
‫‪ -4‬ﳏﻤﺪ ﺣﺴﲔ ﻣﻨﺼﻮر ‪ ،‬ﺷﺮط اﻻﺣﺘﻔﺎظ ﺑﺎﳌﻠﻜﻴﺔ ‪،‬ﻧﻔﺲ اﳌﺮﺟﻊ ‪،‬ص‪.39‬‬
‫‪26‬‬
‫و إذا ﻛﺎﻧ ـ ــﺖ ﻣﻠﻜﻴ ـ ــﺔ اﻟﺸ ـ ــﻲء اﳌﺒﻴ ـ ــﻊ ﻻ ﺗﻨﺘﻘ ـ ــﻞ إﱃ اﳌﺴ ـ ــﺘﺄﺟﺮ ﲟﺠ ـ ــﺮد اﻟﻮﻓ ـ ــﺎء ﲜﻤﻴ ـ ــﻊ اﻷﻗﺴ ـ ــﺎط ‪،‬ﺑ ـ ــﻞ ﻛ ـ ــﺎن‬
‫ﻋﻠﻴﻪ دﻓﻊ ﻣﺒﻠﻎ ﳏﺪد ﻣﻦ اﻟﻨﻘﻮد ﺑﻌﺪ ذﻟﻚ اﻋﺘﱪ اﻟﻌﻘﺪ إﳚﺎرا ﻣﻘﱰﻧﺎ ﺑﻮﻋﺪ ﺑﺎﻟﺒﻴﻊ‪.1‬‬
‫إﻻ أ ّن ﻏﺎﻟﺒﻴـ ــﺔ اﻟﻔﻘـ ــﻪ اﻋﺘـ ــﱪ اﻟﻌﻘـ ــﺪ ﺑﺎﻹﳚـ ــﺎر ﻳﻌـ ــﺪ إﳚـ ــﺎر وﺑﻴﻌـ ــﺎ ﰲ ﻧﻔـ ــﺲ اﻟﻮﻗـ ــﺖ ‪،‬ﻓﻬـ ــﻮ إﳚـ ــﺎر ﻣﻌﻠـ ــﻖ‬
‫ﻋﻠ ـ ــﻰ ﺷ ـ ــﺮط ﻓﺎﺳ ـ ــﺦ وﺑﻴ ـ ــﻊ ﻣﻌﻠ ـ ــﻖ ﻋﻠ ـ ــﻰ ﺷ ـ ــﺮط واﻗ ـ ــﻒ ﻋﻠ ـ ــﻰ أن اﻟﺸ ـ ــﺮط واﺣ ـ ــﺪ ﰲ اﻟﻌﻘ ـ ــﺪﻳﻦ وﻫ ـ ــﻮ اﻟﻮﻓ ـ ــﺎء‬
‫ﺑﻜﺎﻣ ـ ــﻞ اﻷﻗﺴ ـ ــﺎط ‪ ،2‬ﻓ ـ ــﺈذا ﲢﻘ ـ ــﻖ اﻟﺸ ـ ــﺮط ﺑﻮﻓ ـ ــﺎء ﻫ ـ ــﺬﻩ اﻷﻗﺴ ـ ــﺎط ﻓﺴ ـ ــﺦ اﻹﳚ ـ ــﺎر وﲢﻘ ـ ــﻖ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ واﻧﺘﻘﻠ ـ ــﺖ‬
‫اﳌﻠﻜﻴ ــﺔ إﱃ اﳌﺸ ــﱰي ﺑ ــﺄﺛﺮ رﺟﻌ ــﻲ ﻣ ــﻦ وﻗ ــﺖ اﻟﻌﻘ ــﺪ ‪،‬أﻣ ــﺎ إذا ﲣﻠ ــﻒ ﻫ ــﺬا اﻟﺸ ــﺮط اﻧﻔﺴ ــﺦ اﻹﳚ ــﺎر واﺣ ــﺘﻔﻆ‬
‫اﳌـ ــﺆﺟﺮ ﺑﺎﻷﻗﺴـ ــﺎط ﻟﻜﻮ ـ ــﺎ أﺟـ ــﺮة ﻋـ ــﻦ ﻣـ ــﺪة اﻻﻧﺘﻔـ ــﺎع اﻟﺴـ ــﺎﺑﻘﺔ ‪.‬ﻋﻠـ ــﻰ اﻋﺘﺒـ ــﺎر أن اﻟﺸـ ــﺮط اﳌﻌﻠـ ــﻖ ﻋﻠﻴـ ــﻪ اﻟﺒﻴـ ــﻊ‬
‫ﱂ ﻳﺘﺤﻘ ـ ــﻖ ‪ ،3‬إﻻ اﻧ ـ ــﻪ ﻳﺆﺧ ـ ــﺬ ﻋﻠ ـ ــﻰ ﻫ ـ ــﺬا اﻟ ـ ـﺮاى ﻛﻮﻧ ـ ــﻪ ﻳﻌﺘ ـ ــﱪ اﻟﻌﻘ ـ ــﺪ اﻟﻮاﺣ ـ ــﺪ إﳚ ـ ــﺎرا وﺑﻴﻌ ـ ــﺎ ﰲ ﻧﻔﺴ ـ ــﺎ اﻟﻮﻗ ـ ــﺖ‬
‫وﻗـ ــﺎﺑﻼ أن ﻳﺘﺤـ ــﻮل إﱃ ﺑﻴـ ــﻊ ﻓﻘـ ــﻂ أو ﳚـ ــﺎر ﻓﻘـ ــﻂ ﺣﺴـ ــﺐ اﻷﺣ ـ ـﻮال وﻫـ ــﺬا ﻳﻌـ ــﺪ اﻣ ـ ـﺮأ ﳐﺎﻟﻔـ ــﺎ ﻟﻠﻘﻮاﻋـ ــﺪ اﻟﻌﺎﻣـ ــﺔ‬
‫ﰲ اﻟﺘﻌﺎﻗﺪ ‪.4‬‬
‫ﻛﻤـ ـ ــﺎ أ ّن اﻟﺘﻜﻴﻴـ ـ ــﻒ ﻳـ ـ ــﺆدي إﱃ وﺟـ ـ ــﻮد ﻋﻘـ ـ ــﺪ ﺑـ ـ ــﺪون ﲦـ ـ ــﻦ ‪،‬ذﻟـ ـ ــﻚ أﻧـ ـ ــﻪ إذا ﻓﺴـ ـ ــﺦ اﻹﳚـ ـ ــﺎر ﻟﺘﺤﻘـ ـ ــﻖ‬
‫اﻟﺸ ــﺮط اﻟﻔﺎﺳـ ــﺦ وﻫـ ــﻮ اﻟﻮﻓـ ــﺎء ﺑﻜﺎﻣ ــﻞ اﻷﻗﺴـ ــﺎط ﻓـ ــﻼ ﻳﻜـ ــﻮن ﻟﻠﻔﺴـ ــﺦ اﺛ ــﺮ رﺟﻌ ــﻲ ‪ ،‬ﺑﺎﻋﺘﺒـ ــﺎر أن اﻹﳚـ ــﺎر ﻣـ ــﻦ‬
‫ﻋﻘ ــﻮد اﳌ ــﺪة واﻟﻔﺴ ــﺦ ﻟ ــﻴﺲ ﰲ ﻫ ــﺬا اﻟﻨ ــﻮع ﻣ ــﻦ اﻟﻌﻘ ــﻮد ‪.‬وﻣ ــﻊ ذﻟ ــﻚ ﻓ ــﺎن اﳌ ــﺪة ﻣ ــﺎﺑﲔ اﻧﻌﻘ ــﺎد اﻟﻌﻘ ــﺪ واﻟﻮﻓ ــﺎء‬
‫ﺑﻜﺎﻣ ــﻞ اﻷﻗﺴ ــﺎط ﺗﻌﺘـ ــﱪ ﻓ ــﱰة إﳚـ ــﺎر وﺗﻌﺘ ــﱪ اﻷﻗﺴـ ــﺎط اﻟ ــﱵ دﻓﻌ ــﺖ أﺟـ ــﺮة ﰲ ﻣﻘﺎﺑـ ــﻞ اﻻﻧﺘﻔـ ــﺎع ﺑﺎﻟﺸـ ــﻲء ﳏـ ــﻞ‬
‫اﻟﺘﻌﺎﻗﺪ ‪.5‬‬
‫إن اﻟﺴـ ــﺒﺐ ﰲ اﺧـ ــﺘﻼف اﻟﻔﻘﻬـ ــﺎء ﺣـ ــﻮل ﲢﺪﻳـ ــﺪ اﻟﻄﺒﻴﻌـ ــﺔ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴـ ــﺔ ﻟﻌﻘـ ــﺪ ﺑﺎﻹﳚـ ــﺎر ﻳﺮﺟـ ــﻊ إﱃ ﻛ ـ ــﻮن‬
‫ﻫـ ــﺬا اﻟﻌﻘـ ــﺪ ﻳﺸـ ــﺒﻪ ﻋﻘـ ــﺪ اﻟﺒﻴـ ــﻊ ﰲ أ ّن ﻏﺎﻳﺘـ ــﻪ اﻟﻨﻬﺎﺋﻴـ ــﺔ ﺗﺘﻤﺜـ ــﻞ ﰲ ﻧﻘـ ــﻞ ﻣﻠﻜﻴـ ــﺔ اﻟﺸـ ــﻲء ﳏـ ــﻞ اﻟﺘﻌﺎﻗـ ــﺪ ﻣﻘﺎﺑـ ــﻞ‬
‫ﲦ ـ ــﻦ ﻳ ـ ــﺪﻓﻊ أﻗﺴ ـ ــﺎﻃﺎ‪،‬ﻛﻤﺎ ﻳﺸ ـ ــﺒﻪ ﻋﻘـ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ اﻹﳚـ ـ ــﺎر ﰲ أن ﻏﺎﻳﺘ ـ ــﻪ ﻫـ ـ ــﻲ ﲤﻜ ـ ــﲔ اﳌﺴ ـ ــﺘﺄﺟﺮ اﳌﺸ ـ ــﱰي ﻣـ ـ ــﻦ‬
‫اﻹﻧﺘﻔـ ــﺎع وﻟـ ــﻴﺲ اﻟﺘﻤﻠـ ــﻚ ﰲ اﳊـ ــﺎل ‪،‬وﰲ اﻧـ ــﻪ ﻻ ﻳﱰﺗـ ــﺐ ﻋﻠـ ــﻰ ﻓﺴـ ــﺦ ﻋﻘـ ــﺪ اﻟﺒﻴـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ــﺎر إﻋـ ــﺎدة اﳊﺎﻟـ ــﺔ إﱃ‬

‫‪ - 1‬أﻧﻮر ﺳﻠﻄﺎن ‪،‬اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺴﻤﺎة )ﺷﺮح ﻋﻘﺪي اﻟﺒﻴﻊ واﳌﻘﺎﻳﻀﺔ (‪،‬دار اﳉﺎﻣﻌﺔ اﳉﺪﻳﺪة ﻟﻠﻨﺸﺮ ‪،‬اﻹﺳﻜﻨﺪرﻳﺔ ‪.2005،‬‬
‫‪ - 2‬رﻣﻀﺎن أﺑﻮ اﻟﺴﻌﻮد‪،‬ﺷﺮح اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺴﻤﺎة ﰲ ﻋﻘﺪي اﻟﺒﻴﻊ واﳌﻘﺎﻳﻀﺔ ‪،‬ط‪، 02‬دار اﳉﺎﻣﻌﺔ ﳉﺪﻳﺪة اﻹﺳﻜﻨﺪرﻳﺔ ‪،2003،‬ص‪.59‬‬
‫‪ - 3‬ﺳﻠﻴﻤﺎن ﻣﺮﻗﺲ ‪ ،‬ﺷﺮح اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ )اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺴﻤﺎة( ‪ ،‬ا ﻠﺪ ‪ ، 1‬ط‪ 3‬ﻣﻨﻘﺤﺔ وﻣﺰاﻳﺪة ﺑﺄﺣﻜﺎم ﳏﻜﻤﺔ اﻟﻨﻘﺾ اﳊﺪﻳﺜﺔ ‪ ،‬ﻋﺎﱂ اﻟﻜﺘﺎب ﻟﻠﻨﺸﺮ ‪،‬‬
‫اﻟﻘﺎﻫﺮة ‪، 1970 ،‬ص‪. 83 -82‬‬
‫‪ - 4‬رﻣﻀﺎن أﺑﻮ اﻟﺴﻌﻮد‪،‬اﳌﺮﺟﻊ اﻟﺴﺎﺑﻖ ‪،‬ص‪.60‬‬
‫‪ - 5‬ﳏﻤﺪ ﺣﺴﻦ ﻗﺎﺳﻢ ‪،‬ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ ‪42،‬‬
‫‪27‬‬
‫ﻣ ـ ــﺎ ﻛﺎﻧ ـ ــﺖ ﻋﻠﻴ ـ ــﻪ ﻗﺒ ـ ــﻞ اﻟﺘﻌﺎﻗـ ـ ــﺪ ‪.‬إذا ﳛ ـ ــﺘﻔﻆ اﳌﺴ ـ ــﺘﺄﺟﺮ ﲟ ـ ــﺎ ﺣﺼ ـ ــﻠﻪ ﻣـ ـ ــﻦ ﻣﻨﻔﻌ ـ ــﺔ اﻟﺸ ـ ــﻲء ﳏ ـ ــﻞ اﻟﺘﻌﺎﻗـ ـ ــﺪ ‪،‬‬
‫وﳛ ـ ــﺘﻔﻆ اﻟﺒ ـ ــﺎﺋﻊ اﳌ ـ ــﺆﺟﺮ ﲟ ـ ــﺎ ﻗﺒﻀ ـ ــﻪ ﻣ ـ ــﻦ أﻗﺴ ـ ــﺎط ‪ .1‬واﳌﻼﺣ ـ ــﻆ أن ﻣﺼ ـ ــﻠﺤﺔ اﳌﺎﻟ ـ ــﻚ ﺗﻘﺘﻀ ـ ــﻲ ﺗﻜﻴﻴ ـ ــﻒ ﻋﻘ ـ ــﺪ‬
‫اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر ﻋﻠ ـ ــﻰ أﻧ ـ ــﻪ إﳚ ـ ــﺎر وﻟ ـ ــﻴﺲ ﺑﻴﻌ ـ ــﺎ ﻛ ـ ــﻮن ذﻟ ـ ــﻚ ﻳﺴ ـ ــﻤﺢ ﻟ ـ ــﻪ ﺑﺎﻻﺣﺘﻔ ـ ــﺎظ ﲟﻠﻜﻴ ـ ــﺔ اﻟﺸ ـ ــﻲء اﻟﺘﻌﺎﻗ ـ ــﺪ‬
‫واﺳ ـ ــﱰدادﻩ ﻣ ـ ــﱴ أﺧ ـ ــﻞ اﳌﺴ ـ ــﺘﺄﺟﺮ اﳌﺸ ـ ــﱰي ﺑﺎﻟﺘﺰاﻣ ـ ــﻪ اﳌﺘﻤﺜ ـ ــﻞ ﰲ دﻓ ـ ــﻊ اﻷﻗﺴ ـ ــﺎط ﰲ اﳌﻮاﻋﻴ ـ ــﺪ اﳌﺘﻔ ـ ــﻖ ﻋﻠﻴﻬ ـ ــﺎ‬
‫‪،‬ﻛﻤﺎ أﻧﻪ ﳛﻮل دون إﻣﻜﺎﻧﻴﺔ ﺗﻨﻔﻴﺬ داﺋﲏ اﳌﺴﺘﺄﺟﺮ اﳌﺸﱰي ﻋﻠﻰ اﻟﺸﻲء ﳏﻞ اﻟﺘﻌﺎﻗﺪ‪.‬‬
‫وﻋﻠﻰ اﻟﻌﻜﺲ ﻣﻦ ذﻟﻚ ﳒﺪ أن ﻣﺼﻠﺤﺔ اﳌﺴﺘﺄﺟﺮ ﺗﻘﺘﻀﻲ اﻋﺘﺒﺎرﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر‪.2‬‬

‫اﻟﻔﺮع اﻟﺜﺎﻧﻲ ‪ :‬ﻣﻮﻗﻒ اﻟﻤﺸﺮع اﻟﺠﺰاﺋﺮي ﻣﻦ ﺗﺤﺪﻳﺪ اﻟﻄﺒﻴﻌﺔ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴﺔ ﻟﻌﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر‬
‫ﻧـ ـ ــﺺ اﳌﺸ ـ ـ ــﺮع اﳉﺰاﺋـ ـ ــﺮي ﰲ اﳌ ـ ـ ــﺎدة ‪363‬ﻣـ ـ ــﻦ ق‪.‬م ﻋﻠ ـ ـ ــﻰ ﻣـ ـ ــﺎﻳﻠﻲ‪ ": 3‬إذا ﻛ ـ ـ ــﺎن ﲦـ ـ ــﻦ اﳌﺒﻴ ـ ـ ــﻊ ﻣـ ـ ــﺆﺟﻼ ﺟ ـ ـ ــﺎز‬
‫ﻟﻠﺒ ـ ــﺎﺋﻊ أن ﻳﺸ ـ ــﱰط أن ﻳﻜـ ـ ــﻮن ﻧﻘ ـ ــﻞ اﳌﻠﻜﻴ ـ ــﺔ إﱃ اﳌﺸ ـ ــﱰي ﻣﻮﻗﻮﻓـ ـ ــﺎ ﻋﻠ ـ ــﻰ دﻓ ـ ــﻊ اﻟ ـ ــﺜﻤﻦ ﻛﻠـ ـ ــﻪ وﻟـ ـ ــﻮﰎ ﺗﺴـ ـ ــﻠﻴﻢ‬
‫اﻟﺸ ـ ــﻲء اﳌﺒﻴ ـ ــﻊ ‪.‬ﻓ ـ ــﺈذا ﻛ ـ ــﺎن اﻟ ـ ــﺜﻤﻦ ﻳ ـ ــﺪﻓﻊ أﻗﺴ ـ ــﺎﻃﺎ ﺟ ـ ــﺎز ﻟﻠﻤﺘﻌﺎﻗ ـ ــﺪﻳﻦ أن ﻳﺘﻔﻘ ـ ــﺎ ﻋﻠ ـ ــﻰ أن ﻳﺴ ـ ــﺘﺒﻘﻰ اﻟﺒ ـ ــﺎﺋﻊ‬
‫ﺟ ــﺰءاً ﻣﻨ ــﻪ ﻋﻠ ــﻰ ﺳ ــﺒﻴﻞ اﻟﺘﻌ ــﻮﻳﺾ ﰲ ﺣ ــﺎل ﻣ ــﺎ إذا وﻗ ــﻊ ﻓﺴ ــﺦ اﻟﺒﻴ ــﻊ ﺑﺴ ــﺒﺐ ﻋ ــﺪم اﺳ ــﺘﻴﻔﺎء ﲨﻴ ــﻊ اﻷﻗﺴ ــﺎط‬
‫‪ ،‬وﻣـ ــﻊ ذﻟ ـ ــﻚ ﳚـ ــﻮز ﻟﻠﻘﺎﺿ ـ ــﻲ ﺗﺒﻌـ ــﺎ ﻟﻠﻈ ـ ــﺮوف ان ﳜﻔ ـ ــﺾ اﻟﺘﻌـ ــﻮﻳﺾ اﳌﺘﻔ ـ ــﻖ ﻋﻠﻴـ ــﻪ ووﻓﻘ ـ ــﺎ ﻟﻠﻔﻘـ ــﺮة اﻟﺜﺎﻧﻴ ـ ــﺔ ﻣ ـ ــﻦ‬
‫اﳌﺎدة ‪148‬ﻣﻨﻪ‬
‫وﰱ اﳌﺸﱰي ﲨﻴﻊ اﻷﻗﺴﺎط ﻳﻌﺘﱪ أﻧﻪ ﲤﻠﻚ اﻟﺸﻲء اﳌﺒﻴﻊ ﻣﻦ ﻳﻮم اﻟﺒﻴﻊ ‪.‬‬
‫وإذا ّ‬
‫ﺗﺴﺮي أﺣﻜﺎم اﻟﻔﻘﺮات اﻟﺜﻼﺛﺔ اﻟﺴﺎﺑﻘﺔ ﺣﱴ وﻟﻮ أﻋﻄﻰ اﳌﺘﻌﺎﻗﺪان ﻟﻠﻴﻴﻊ ﺻﻔﺔ اﻻﳚﺎر‪".‬‬
‫ﻳﺘﻀ ــﺢ ﻣ ــﻦ اﳌ ــﺎدة اﻟﺴ ــﺎﻟﻔﺔ اﻟ ــﺬﻛﺮ أن اﳌﺸ ــﺮع اﳉﺰاﺋ ــﺮي اﻋﺘ ــﱪ اﻟﺒﻴ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ــﺎر ﲟﺜﺎﺑ ــﺔ ﻋﻘ ــﺪ ﺑﻴ ــﻊ ﺗﺴ ــﺮي ﻋﻠﻴ ـ ـﻪ‬
‫اﻟﻔﻘ ـ ـ ـ ـﺮات اﻟـ ـ ـ ــﺜﻼث ﻣ ـ ـ ـ ـﻦ اﳌـ ـ ـ ــﺎدة ‪ 363‬اﻟﺴـ ـ ـ ــﺎﻟﻔﺔ اﻟـ ـ ـ ــﺬﻛﺮ واﳋﺎﺻـ ـ ـ ــﺔ ﺑـ ـ ـ ــﺎﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻟﺘﻘﺴـ ـ ـ ــﻴﻂ واﺣﺘﻔـ ـ ـ ــﺎظ اﻟﺒـ ـ ـ ــﺎﺋﻊ‬
‫ﺑﺎﳌﻠﻜﻴﺔ‪.4‬‬

‫‪ - 1‬ﺳﻠﻴﻤﺎن ﻣﺮﻗﺲ‪،‬ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ ‪.81-80،‬‬

‫‪ - 2‬إﻟﻴﺎس ﻧﺎﺻﻴﻒ ‪،‬ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ ‪،‬ص‪.351‬‬
‫‪ - 3‬ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن ‪.10-05‬‬
‫‪- 4‬اﳌﺎدة ‪ 340‬ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن ‪.10-05‬‬
‫‪28‬‬
‫وﻋﻠﻴ ـ ــﻪ ﳒﱢـ ـ ـﺪ إ ّن اﳌﺸ ـ ــﺮع اﳉﺰاﺋ ـ ــﺮي ّﺳ ـ ـ ـﺎر ﻋﻠ ـ ــﻰ ﻧﻔ ـ ــﺲ اﻟ ـ ــﻨﻬﺞ اﻟ ـ ــﺬي ﺳ ـ ــﺎر ﻋﻠﻴ ـ ــﻪ اﳌﺸ ـ ــﺮع اﳌﺼ ـ ــﺮي وﻏﺎﻟﺒﻴ ـ ــﺔ‬
‫اﻟﺘﺸﺮﻳﻌﺎت اﻟﻌﺮﺑﻴﺔ اﻷﺧﺮى ‪.1‬‬
‫وﻋﻠﻴـ ــﻪ ﻓـ ــﺈن اﻟﺒﻴـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ــﺎر ﻳﻨﻌﻘـ ــﺪ ﺑﺎﺗ ـ ـﺎً ﻻ ﻣﻮﻗﻮﻓ ـ ـﺎً ﻋﻠـ ــﻰ ﺷـ ــﺮط ‪ ،‬وإن ﻛـ ــﺎن اﻟـ ــﺜّﻤﻦ ﻓﻴـ ــﻪ ﻣـ ــﺆﺟﻼ ‪،‬أو اﻧﺘﻘـ ــﺎل‬
‫اﳌﻠﻜﻴـ ــﺔ ﻣﻮﻗـ ــﻮف ﻋﻠـ ــﻰ اﻟﻮﻓـ ــﺎء ﲜﻤﻴـ ــﻊ اﻷﻗﺴـ ــﺎط ‪،‬وﻣـ ــﱴ ﰎ ﲢﻘـ ــﻖ اﻟﺸـ ــﺮط اﻟـ ــﺬي ﻋﻠّ ـ ـﻖ ﻋﻠﻴـ ــﻪ اﻧﺘﻘـ ــﺎل اﳌﻠﻜﻴـ ــﺔ‬
‫‪2‬‬
‫‪،‬اﻧﺘﻘﻠﺖ ﻣﻠﻜﻴﺔ اﻟﺸﻴﺊ اﳌﺒﻴﻊ إﱃ اﳌﺸﱰي ﻣﻨﺬ إﺑﺮام اﻟﻌﻘﺪ ‪.‬‬
‫وﻣ ـ ــﻦ ﰎ ﻓ ـ ــﺈن اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر وﻓﻘـ ـ ـﺎً ﳌﻨﻈ ـ ــﻮر اﳌﺸ ـ ــﺮع اﳉﺰاﺋ ـ ــﺮي ﻳﻌﺘ ـ ــﱪ ﲟﺜﺎﺑ ـ ــﺔ ﻋﻘ ـ ــﺪ ﺑﻴ ـ ــﻊ ﺑ ـ ــﺎت ﻳﻌﻠّـ ـ ـﻖ اﻧﺘﻘ ـ ــﺎل‬
‫‪3‬‬
‫اﳌﻠﻜﻴﺔ ﻓﻴﻪ ﻋﻠﻰ ﺷﺮط واﻗﻒ وﻫﻮ وﻓﺎء اﳌﺸﱰي )اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ( ﺑﻜﻞ اﻷﻗﺴﺎط اﻟﺜﻤﻦ‪.‬‬

‫اﻟﻔﺼﻞ اﻟﺜﺎﻧﻲ‪ :‬أﺣﻜﺎم ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر‬

‫إن اﳌﺘﻌﺎﻣــﻞ ﰲ اﻟﱰﻗﻴــﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳــﺔ ﻫــﻮ اﻟﺸــﺨﺺ اﻟﻮﺣﻴــﺪ اﻟــﺬي ﻳﺴــﻤﺢ ﻟــﻪ اﻟﻘــﺎﻧﻮن ﲟﻤﺎرﺳــﺔ ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ‬
‫ﺑﺎﻹﳚﺎر‪ ،‬ﻓﻬـﻮ اﳌﻜﻠـﻒ ﲜﻤﻴـﻊ اﻷﻋﻤـﺎل إﱃ ﻏﺎﻳـﺔ اﻟﺘﺴـﻠﻴﻢ اﻟﻨﻬـﺎﺋﻲ‪ ،‬ﻛﻤـﺎ ﳝﻜـﻦ ان ﻳﻜـﻮن اﳌﺮﻗـﻲ اﻟﻌﻘـﺎري ﻋﺒـﺎرة‬
‫‪4‬‬
‫ﻋﻦ وﺳﻴﻂ ﺑﲔ اﻟﻘﺎﺋﻢ ﺑﺎﻹﳒﺎز واﳌﺴﺘﻔﻴﺪ‪.‬‬

‫اﻟﻤﺒﺤﺚ اﻷول‪ :‬اﻟﺸﺮوط اﻟﻌﺎﻣﺔ ﻟﻌﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر‪:‬‬

‫إن ﻋﻘـﺪ اﻟﺒﻴـﻊ ﺑﺎﻹﳚـﺎر ﺑﺎﻋﺘﺒـﺎرﻩ ﻋﻘــﺪا ﻛﺴـﺎﺋﺮ اﻟﻌﻘـﻮد ﻳﺸـﱰط ﻟﺼــﺤﺘﻪ ﺗـﻮاﻓﺮ اﻷرﻛـﺎن اﳌﻮﺿـﻮﻋﻴﺔ اﻟﻌﺎﻣــﺔ‪،‬‬
‫وﺑﺎﻋﺘﺒــﺎرﻩ ﻋﻘــﺪاً ﻣﺮﻛﺒ ـﺎً دو ﻃــﺎﺑﻊ ﺧــﺎص ﻓﺈﻧــﻪ ﻳﺸــﱰط ﻟﺼــﺤﺘﻪ ﺗ ـﻮاﻓﺮ ﳎﻤﻮﻋــﺔ ﻣــﻦ اﻟﺸــﺮوط اﳌﻮﺿــﻮﻋﻴﺔ اﳋﺎﺻــﺔ‪،‬‬
‫وﺳﻨﺤﺎول اﻟﺘﻌﺮض ﰲ ﻫﺬا اﳌﺒﺤﺚ إﱃ اﻷرﻛﺎن اﳌﻮﺿﻮﻋﻴﺔ اﻟﻌﺎﻣﺔ واﳌﺘﻤﺜﻠﺔ ﰲ‪:‬‬

‫‪ - 1‬ﻋﺒﺪ اﻟﺮزاق اﻟﺴﻨﻬﻮري اﻟﻮﺳﻴﻂ ﰲ ﺷﺮح اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ اﳉﺪﻳﺪ ‪،‬ا ﻠﺪ ‪ 1‬اﻹﳚﺎر واﻟﻌﺎرﻳﺔ ‪ ،‬ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ ‪،‬ص‪24‬‬
‫‪ - 2‬ﳏﻤﺪ ﺣﺴﻦ ﻗﺎﺳﻢ ‪،‬ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ‪،‬ص‪41‬‬
‫‪- 3‬اﳌﺎدة ‪ 363‬ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن ‪.10-05‬‬
‫‪ 4‬اﳌﺎدة ‪ 363‬ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن ‪.10-05‬‬
‫‪29‬‬
 ‫اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻷول‪ :‬اﻟﺘﺮاﺿﻲ ﻓﻲ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر‬
‫ﻟﻘﺪ اﺳﺘﻠﺰم اﳌﺸﺮع اﳉﺰاﺋﺮي ﻻﻧﻌﻘﺎد اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﺻﺤﻴﺤﺎً ﺗـﻮاﻓﺮ رﻛـﻦ اﻟﱰاﺿـﻲ وﻣـﱴ اﻧﻌـﺪم اﻟﺮﺿـﺎ ﺑـﲔ‬
‫اﳌﺘﻌﺎﻗــﺪﻳﻦ ﻛــﺎن اﻟﻌﻘــﺪ ﺑــﺎﻃﻼً‪ ،‬وﺣﺴــﺐ اﻟﻘﻮاﻋــﺪ اﻟﻌﺎﻣــﺔ ﻓــﺈن اﻟﺮﺿــﺎ ﻻ ﻳﺘﺤﻘ ـﻖ إﻻ ﺑﻮﺟــﻮد إرادﺗــﲔ ﻣﺘﻄــﺎﺑﻘﺘﲔ‬
‫ﻣﺘﺠﻬﺘﲔ ﻹﺣﺪاث أﺛﺮ اﻟﻘﺎﻧﻮﱐ ﻣﺘﻤﺜﻞ ﰲ ﻧﻘﻞ ﻣﻠﻜﻴﺔ اﳌﺴﻜﻦ ﻟﻠﻤﺴﺘﻔﻴﺪ‪ ،‬ﻣﻘﺎﺑﻞ دﻓﻊ ﻫﺬا اﻷﺧﲑ ﻣﻦ اﳌﺴـﻜﻦ‬
‫ﻟﻠﺒــﺎﺋﻊ اﳌــﺆﺟﺮ‪ ،‬ﻓﻮﺟــﻮد اﻹرادﺗــﲔ ﻛﺎﻓﻴـﺎً ﻟﻮﺟــﻮد اﻟﻌﻘــﺪ‪ ،‬إﻻ أﻧــﻪ ﻏــﲑ ﻛــﺎﰲ ﻟﺼــﺤﺘﻪ ﺑــﻞ ﻻ ﺑــﺪ ان ﻳﻜــﻮن ﺻــﺤﻴﺤﺎً‬
‫ﺧﺎﻟﻴﺎ ﻣﻦ اﻟﻌﻴﻮب‬
‫اﻟﻔﺮع اﻷول‪ :‬وﺟﻮد اﻟﺘﺮاﺿﻲ ﻓﻲ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر‬
‫ﻳﻌــﺮف اﻹﳚــﺎب ﰲ ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر وﰲ اﻟﻌﻘــﻮد ﺑﻮﺟــﻪ ﻋــﺎم ﺑﺄﻧــﻪ اﻟﻌــﺮض اﻟــﺬي ﻳﺘﻘــﺪم ﺑــﻪ اﻟﺸــﺨﺺ‬
‫ﻟﻴﻌــﱪ ﻋﻠــﻰ وﺟــﻪ اﳉــﺰم ﻋــﻦ إرادﺗــﻪ ﰲ إﺑـﺮا ﻋﻘــﺪ ﻣﻌــﲔ‪ ،1‬ﻓﻴﻨﻌﻘــﺪ ﻫــﺬا اﻟﻌﻘــﺪ ﲟﺠــﺮد ﺻــﺪور اﻟﻘﺒــﻮل وﺣــﱴ ﻳﻜــﻮن‬
‫اﻟﺘﻌﺒﲑ ﻋﻦ اﻹرادة اﳚﺎﺑﻴﺎً ﻻﺑﺪ ﻣﻦ ﺗﻮاﻓﺮ ﺷﺮﻃﻴﲔ‪:‬‬
‫‪ .1‬ان ﻳﻜﻮن اﻟﺘﻌﺒﲑ دﻗﻴﻘﺎً وﳏﺪداً‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ .2‬أن ﻳﻜﻮن ﺑﺎﺗﺎ‪.‬‬
‫ﻓــﺎﻟﻌﺮض اﳌﻘــﺪم ﻣــﻦ ﻃــﺮف اﳌﺮﻗــﻲ اﻟﻌﻘــﺎري ﻟﻠﻤ ـﻮاﻃﻨﲔ اﻟــﺬﻳﻦ ﺗﺘــﻮﻓﺮ ﻓــﻴﻬﻢ اﻟﺸــﺮوط اﳌﻨﺼــﻮص ﻋﻠﻴﻬــﺎ ﰲ اﳌــﺎدة‬
‫اﻟﺴﺎدﺳــﺔ ﻣــﻦ اﳌﺮﺳــﻮم ‪ ،105-01‬ﻻ ﻳﻌــﺪو أن ﻳﻜــﻮن ﳎــﺮد دﻋــﻮة ﻟﻠﺘﻌﺎﻗــﺪ وﻟــﻴﺲ إﳚﺎﺑـﺎً ﺑﺎﺗــﺎ‪ 3‬ﻋﻠــﻰ اﻋﺘﺒــﺎر أن‬
‫‪4‬‬
‫ﻫﺬﻩ اﳌﺮﺣﻠﺔ ﺗﺴﺒﻖ اﻹﳚﺎب وﻻ ﻳﱰﺗﺐ ﻋﻨﻪ ﰲ اﻷﺻﻞ أي أﺛﺮ ﻗﺎﻧﻮﱐ‪.‬‬
‫أ‪ -‬إن اﻹﳚــﺎب ﰲ ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر ﻳﺼــﺪ ﻣــﻦ ﻃــﺮف اﳌﺴــﺘﺎﺟﺮ اﳌﺴــﺘﻔﻴﺪ‪ ،‬واﻟــﺬي ﻳﻌــﱪ ﻋــﻦ إدارﺗــﻪ ﰲ إﺑـﺮام‬
‫اﻟﻌﻘــﺪ ﻋــﻦ ﻃﺮﻳــﻖ ﺗﻘــﺪﱘ ﻃﻠــﺐ ﻟﻼﺳــﺘﻔﺎدة ﻣــﻦ اﳌﺴــﻜﻦ إﱃ اﳌﺘﻌﻬــﺪ ﺑﺎﻟﱰﻗﻴــﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳــﺔ‪ ،‬ﻫــﺬا وإذا ﻛﺎﻧــﺖ اﻟﻘﺎﻋــﺪة‬
‫اﻟﻌﺎﻣﺔ أن اﻹﳚﺎب ﻳﺘﺤﻘﻖ إﻣﺎ ﺑﺎﻟﻠﻔﻆ واﻟﻜﺘﺎﺑﺔ أو اﻹﺷﺎرة اﳌﺘﺪاوﻟﺔ ﻋﺮﻓﺎ‪ ،5‬ﻓﺈﻧﻪ ﰲ ﻋﻘـﺪ اﻟﺒﻴـﻊ ﺑﺎﻹﳚـﺎر ﳒـﺪ أن‬

‫‪ 1‬ﳒﻮى إﺑﺮاﻫﻴﻢ اﻟﺒﺪاﱄ‪ ،‬ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ ص ‪.228‬‬

‫‪ 2‬ﻋﻠﻲ اﻟﻔﻴﻼﱄ‪ ،‬اﻻﻟﺘﺰاﻣﺎت )اﻟﻨﻈﺮﻳﺔ اﻟﻌﺎﻣﺔ ﻟﻠﻌﻘﺪ(‪ ،‬ﻣﻮﻓﻢ ﻟﻠﻨﺸﺮ‪ ،‬اﳉﺰاﺋﺮ‪ ،.2001 ،‬ص ‪.88‬‬
‫‪ 3‬أﻧﻮر ﺳﻠﻄﺎن‪ ،‬اﳌﻮﺟﺰ ﰲ ﻣﺼﺎدر اﻻﻟﺘﺰام‪ ،‬ﻣﻨﺸﺄة اﳌﻌﺎرف‪ ،‬اﻹﺳﻜﻨﺪرﻳﺔ‪ ،1997 ،‬ص ‪.70 ،69‬‬
‫‪ 4‬ﻋﺒﺪ اﻟﺮزاق أﲪﺪ اﻟﺴﻨﻬﻮري‪ ،‬اﻟﻮﺟﻴﺰ ﰲ ﺷﺮح اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ‪ ،‬ﻧﻈﺮﻳﺔ اﻻﻟﺘﺰام ﺑﻮﺟﻪ ﻋﺎم‪ ،‬دار اﻟﻨﻬﻀﺔ اﻟﻌﺮﺑﻴﺔ‪ ،‬اﻟﻘﺎﻫﺮة‪ ،1996 ،‬ص ‪.67‬‬
‫‪ 5‬اﳌﺎدة ‪ 06‬ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن رﻗﻢ ‪ 05/07‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 2007 .05 .13‬ﻳﻌﺪل وﻳﺘﻤﻢ اﻵﻣﺮ رﻗﻢ ‪ 58/75‬اﳌﺘﻀﻤﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ‪ ،‬اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴـﺔ‪ ،‬ﻋـﺪد‬
‫‪ ،31‬ﻣﺆرﺧﺔ ﰲ ‪.2007 .05 .13‬‬
‫‪30‬‬
‫اﳌﺸــﺮع أوﺟــﺐ أن ﻳﻜــﻮن اﻟﺘﻌﺒــﲑ ﻋــﻦ اﻹرادة ﻛﺘﺎﺑﻴـﺎً وﻓﻘـﺎً ﳌﻘﺘﻀــﻴﺎت اﳌــﺎدة ‪ 15‬ﻣــﻦ اﳌﺮﺳــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴــﺬي ‪-105‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ 01‬اﻟﺴﺎﻟﻒ اﻟﺬﻛﺮ‪.‬‬

‫ب‪ -‬أﻣﺎ اﻟﻘﺒﻮل ﰲ ﺻﻴﻐﺔ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر اﻟﻘﺒﻮل ﻫـﻮ اﻟﺘﻌﺒـﲑ ﻋـﻦ إرادة ﻣـﻦ وﺟـﻪ ﻟـﻪ اﻹﳚـﺎب ﺑﺎﳌﻮاﻓﻘـﺔ ﻋﻠﻴـﻪ‬
‫وﺑــﻪ ﻳﻨﻌﻘــﺪ اﻟﻌﻘــﺪ‪ 2.‬وﻳﺸــﱰط ﰲ اﻟﻘﺒــﻮل أن ﻳﻜــﻮن ﻣﻄﺎﺑﻘ ـﺎً ﻟﻺﳚــﺎب وان ﻳــﺘﻢ ﻗﺒــﻞ ﺳــﻘﻮﻃﻪ‪ 3،‬ﻓــﺎﻟﻘﺒﻮل‬
‫ﻳﺼﺪر ﳑﻦ وﺟﻪ إﻟﻴﻪ اﻹﳚﺎب أي ﻣـﻦ ﻃـﺮف اﳌﺮﻗـﻲ اﻟﻌﻘـﺎري‪ ،4‬وﻣـﱴ ﺻـﺪر اﻟﻘﺒـﻮل ﻣـﻦ اﳌﺮﻗـﻲ اﻟﻌﻘـﺎري‬
‫ﻣﻄﺎﺑﻘﺎً ﻟﻺﳚﺎب اﻟﺼﺪار ﻣﻦ اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ ﻧﺸﺄ اﻟﻌﻘﺪ‪.‬‬

‫اﻟﻔﺮع اﻟﺜﺎﻧﻲ‪ :‬ﺻﺤﺔ اﻟﺘﺮاﺿﻲ ﻓﻲ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر‪:‬‬

‫إن اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﺗﺼﺮف ﻗﺎﻧﻮﱐ ﻳﻘﻮم ﻋﻠﻰ اﻹرادة اﻟﺼﺤﻴﺤﺔ‪ ،‬ﻓـﻼ ﻳﻜﻔـﻲ ﳎـﺮد ﺗـﻮاﻓﺮ اﻟﱰاﺿـﻲ ﺣـﱴ‬
‫ﻳﻨﻌﻘﺪ ﺻﺤﻴﺤﺎً‪ ،‬ﺑﻞ ﻳﻠﺰم أن ﺗﻜﻮن إرادة ﻛﻞ ﻣﻦ اﳌﺘﻌﺎﻗﺪﻳﻦ ﺳﻠﻴﻤﺔ ﳑﺎ ﻳﻌﻴﺒﻬﺎ‪.‬‬
‫وﻳﺘﺤﻘــﻖ ذﻟــﻚ ﻣــﱴ ﻛــﺎن اﳌﺘﻌﺎﻗــﺪ وﻗــﺖ إﺑ ـﺮام اﻟﻌﻘــﺪ ﻋﻠــﻰ ﺑﻴﻨــﺔ ﻣــﻦ أﻣــﺮﻩ وﻳﺘﻤﺘــﻊ ﲝﺮﻳــﺔ ﻛﺎﻣﻠــﺔ ﰲ اﻹﻗــﺪام ﻋﻠــﻰ‬
‫اﻟﻌﻘﺪ‪ ،‬وﻏﲑ ﻣﺪﻓﻮع ﻟﺬﻟﻚ ﺑﻀﻐﻂ ﻏﲑ ﻣﺸﺮوع ﻓﺈذا ﻣﺎ ﻛﺎﻧﺖ ﻣﻌﻴﺒﺔ ﻓﺈن اﻟﻌﻘﺪ رﻏﻢ اﻧﻌﻘﺎد ﻗﺎﺑﻼ ﻟﻺﺑﻄﺎل ﻛﻮن‬
‫اﻹرادة اﳌﻌﻴﺒــﺔ ﻫــﻲ إرادة ﻣﻮﺟــﻮدة وﻟﻜﻨﻬــﺎ ﻏــﲑ ﺳــﻠﻤﻴﺔ ﻟﻮﺟــﻮد ﻋﻴــﺐ ﻣــﻦ ﻋﻴــﻮب اﻟﺮﺿــﺎ واﳌﺘﻤﺜﻠــﺔ ﰲ اﻟﻐﻠــﻂ أو‬
‫‪6‬‬
‫اﻟﺘﺪﻟﻴﺲ أو اﻹﻛﺮاﻩ واﻻﺳﺘﻐﻼل‪ ،5‬ﻓﻤﱴ ﺻﺪر رﺿﺎ اﳌﺘﻌﺎﻗﺪ ﲢﺖ ﺗﺄﺛﲑﻫﺎ ﻳﻜﻮن ﺑﺎﻃﻼ ﺑﻄﻼﻧﺎ ﻧﺴﺒﻴﺎً‪.‬‬
‫وﻟﻘﺪ أﺿﺎف اﳌﺸﺮع اﳉﺰاﺋـﺮي ﰲ اﳌـﺎدة ‪ 91‬ﻣـﻦ ق‪،‬م‪ ،‬ج اﻟﻐـﱭ ﻋﻠـﻰ أﻧـﻪ ﻋﻴـﺐ ﻣـﻦ ﻋﻴـﻮب اﻹرادة‬
‫وإن ﻛــﺎن ﰲ ﺣﻘﻴﻘــﺔ اﻷﻣــﺮ ﻳﻌــﺪ ﻋﻴﺒـﺎً ﰲ اﻟﻌﻘــﺪ ﻻ ﻋﻴﺒـﺎً ﻣــﻦ ﻋﻴــﻮب اﻹرادة‪ .‬إﻻ أﻧــﻪ وﰲ ﻛﻠﺘــﺎ اﳊــﺎﻟﺘﲔ ﻓﺈﻧــﻪ ﻗــﺎﺋﻢ‬
‫ﻋﻠﻰ ﻛﻮن اﻟﻌﺎﻗﺪ اﳌﻐﺒﻮن ﻛﺎن ﻓﺮﻳﺴﺔ ﳊﺪ ﻋﻴﻮب اﻟﺮﺿﺎ‪.7‬‬

‫‪ 1‬واﻟﱵ ﺟﺮى ﻧﺼﻬﺎ ﻛﺎﻷﰐ‪" :‬ﻳﻘﺪم ﻃﻠﺐ ﺷﺮاء ﻣﻜﺴﻦ ﰲ إﻃﺎر اﻟﺒﻴـﻊ ﺑﺎﻹﳚـﺎر إﱃ اﳌﺘﻌﻬـﺪ ﺑﺎﻟﺘﻘﺮﻳـﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳـﺔ اﳌﻌـﲎ ﺑﻌـﺪ ﲢﺮﻳـﺮﻩ ﻋﻠـﻰ ﻣﻄﺒـﻮع ﳛـﺪد ﳕﻮذﺟـﻪ‬
‫اﻟﻮزﻳﺮ اﳌﻜﻠﻒ ﺑﺎﻟﺴﻜﻦ‪ ".....‬اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪ 01-105‬اﻟﺴﺎﻟﻒ اﻟﺬﻛﺮ‪.‬‬
‫‪ 2‬ﳏﻤﺪ ﺣﺴﲔ ﻣﻨﺼﻮر‪ ،‬ﻣﺼﺎدر اﻻﻟﺘﺰام )اﻟﻌﻘﺪ واﻹرادة اﳌﻨﻔﺮدة(‪ ،‬اﻟﺪار اﳉﺎﻣﻌﻴﺔ ﻟﻠﻨﺸﺮ‪ ،‬ﺑﲑوت‪ ،2000 ،‬ص ‪.128‬‬
‫‪ 3‬ﺑﻠﺤﺎج اﻟﻌﺮﰊ‪ ،‬ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ‪ ،‬ص ‪.75‬‬
‫‪ 4‬اﳌﺎدة ‪ 1/9‬ﻣﻦ اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 2001/07/23‬اﻟﺴﺎﻟﻒ اﻟﺬﻛﺮ‪.‬‬
‫‪ 5‬ﺧﻠﻴﻞ أﲪﺪ ﺣﺴﻦ ﻗﺪادﻩ‪ ،‬ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ‪ ،‬ص ‪.80‬‬
‫‪ 6‬ﳏﻤﺪ ﺣﺴﲔ ﻣﻨﺼﻮر‪ ،‬ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ‪ ،‬ص‬
‫‪ 7‬ﺑﻠﺤﺎج اﻟﻌﺮﰊ‪ ،‬ﻣﺮﺟﻊ اﻟﺴﺎﺑﻖ‪ ،‬ص ‪96‬‬
‫‪31‬‬
‫ﻛﻤــﺎ ﻳﺸــﱰط ﻋﻠــﻢ اﳌﺸــﱰي ﺑــﺎﳌﺒﻴﻊ‪ ،‬واﻟﻌﻠــﻢ اﳌﻌﺘــﱪ ﻣــﻦ ﺟﺎﻧــﺐ اﳌﺸــﱰي ﻫــﻮ اﻟﻌﻠــﻢ اﻟﺴــﺎﺑﻖ ﻻﻧﻌﻘــﺎد‬
‫اﻟﻌﻘــﺪ‪ ،‬ﺑﺸــﺮط أن ﻳﺒﻘــﻰ اﳌﺒﻴــﻊ إﱃ وﻗــﺖ اﻟﻌﻘــﺪ ﻋﻠــﻰ اﳊﺎﻟــﺔ اﻟــﱵ ﻛــﺎن ﻋﻠﻴﻬــﺎ وﻗــﺖ اﻟﻌﻠــﻢ‪ ،‬ﻓــﺈذا ﱂ ﻳﺘﺤﻘــﻖ ﻋﻠــﻢ‬
‫اﳌﺸﱰي ﺑﺎﳌﺒﻴﻊ ﻋﻠﻰ اﻟﻨﺤﻮ اﻟﺴﺎﺑﻖ ﺑﻴﺎﻧﻪ‪ ،‬ﻓﺈن اﻟﺒﻴﻊ ﻳﻜﻮن ﻗﺎﺑﻼً ﻟﻺﺑﻄﺎل‪.1‬‬

‫اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻟﺜﺎﻧﻲ‪ :‬اﻟﻤﺤﻞ ﻓﻲ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر‪:‬‬

‫إن ﳏــﻞ اﻻﻟﺘ ـﺰام ﻫــﻮ اﻟﺸــﻲء اﻟــﺬي ﻳﻠﺘــﺰم اﳌــﺪﻳﻦ اﻟﻘﻴــﺎم ﺑ ـﻪ‪ ،2‬وﻫــﺬا وﻓﻘــﺎ ﳌﻘﺘﻀــﻴﺎت اﳌــﺎدة ‪ 54‬ﻣــﻦ‬
‫ق‪.‬م‪.‬ج واﻟﱵ ﺟـﺎء ﻧﺼـﻬﺎ ﻛـﺎﻵﰐ "اﻟﻌﻘـﺪ اﺗﻔـﺎق ﻳﻠﺘـﺰم ﲟﻮﺟﺒـﻪ ﺷـﺨﺺ أو ﻋـﺪة أﺷـﺨﺎص ﳓـﻮ ﺷـﺨﺺ أو ﻋـﺪة‬
‫‪3.‬‬
‫أﺷﺨﺎص آﺧﺮﻳﻦ ﲟﻨﺢ أو ﺑﻔﻌﻞ أو ﻋﺪم ﻓﻌﻞ ﺷﻲء ﻣﺎ"‬
‫وﺑــﺎﻟﺮﺟﻮع إﱃ ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر‪ ،‬ﻳﺘﺒــﲔ أن ﳏــﻞ اﻟﻌﻘــﺪ ﻳﺸــﻤﻞ اﻟﺘﺼــﺮف اﻟﻘــﺎﻧﻮﱐ اﻟــﱵ ﺗﺮاﺿــﻲ اﻟﻄﺮﻓــﺎن ﻋﻠﻴــﻪ‬
‫واﳌﺘﻤﺜﻞ ﰲ ﻧﻘﻞ ﻣﻠﻜﻴﺔ اﳌﺴﻜﻦ إﱃ اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ ﰲ ﻣﻘﺎﺑﻞ اﻟﺘﺰام ذا اﻷﺧـﺮ ﺑـﺪﻓﻊ اﻷﻗﺴـﺎط اﳌﺘﻔـﻖ ﻋﻠﻴﻬـﺎ ﰲ اﻟﻌﻘـﺪ‪،‬‬
‫اﻷﻣﺮ اﻟﺬي ﳚﻌﻞ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﻳﺘﻤﻴﺰ ﺑﺎزدواﺟﻴﺔ اﶈﻞ اﳌﺘﻤﺜﻠﺔ ﰲ اﳌﺴﻜﻦ واﻟﺜﻤﻦ‪.‬‬
‫ﻛﻤﺎ ﻧﺺ اﳌﺸﺮع اﳉﺰاﺋﺮي ﰲ اﳌﺎدة اﻟﻌﺎﺷﺮة ﻣﻦ اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 23‬ﻳﻮﻟﻴﻮ ‪ 2001‬واﶈﺪد ﻟﺸﺮوط‬
‫ﻣﻌﺎﺟﻠﺔ ﻃﻠﺒﺎت ﺷﺮاء اﳌﺴﺎﻛﻦ ﰲ إﻃﺎر اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر وﻛﻴﻔﻴﺎت ذﻟﻚ ﻋﻠـﻰ أﻧـﻪ‪ " :‬ﻗﺒـﻞ ﺗﺴـﻠﻴﻢ ﻣﻔـﺎﺗﻴﺢ اﳌﺴـﻜﻦ‬
‫ﻟﻠﻤﺴـ ــﺘﻔﻴﺪ‪ ،‬ﳚـ ــﺐ إﻋـ ــﺪاد ﻋﻘـ ــﺪ اﻟﺒﻴـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ــﺎر ﺑـ ــﲔ ﻫـ ــﺬا اﻷﺧـ ــﲑ وﺑـ ــﲔ اﻟﻮﻛﺎﻟـ ــﺔ اﻟﻮﻃﻨﻴـ ــﺔ ﻟﺘﺤﺴـ ــﲔ اﻟﺴـ ــﻜﻦ‬
‫"‪4‬‬
‫وﺗﻄﻮﻳﺮﻩ‪...‬‬
‫وﻛﺬا ﰲ اﳌﺎدة ‪ 11‬ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي رﻗﻢ ‪ 04/137‬ﻋﻠﻰ أﻧﻪ‪" :‬ﻳﱰﺗﺐ ﻋﻠﻰ ﺗﺴﺪﻳﺪ اﳌﺴـﺘﻔﻴﺪ ﻧﺴـﺒﺔ ‪%5‬‬
‫ﻣﻦ ﲦﻦ اﳌﺴﻜﻦ ﻋﻨﺪ اﺳـﺘﻼﻣﻪ ﻫـﺬا اﳌﺴـﻜﻦ ﻃﺒﻘـﺎً ﻷﺣﻜـﺎم اﳌـﺎدة ‪ 7‬أﻋـﻼﻩ "‪...‬إﻋـﺪاد اﳌﺘﻌﻘـﺪ ﺑﺎﻟﱰﻗﻴـﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳـﺔ‬
‫ﻋﻘﺪا ﻟﻠﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر"‪.5‬‬

‫‪ 1‬ﻧﺒﻴﻞ إﺑﺮاﻫﻴﻢ ﺳﻌﺪ‪ ،‬اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺴﻤﺎة )ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ(‪ ،‬اﻟﻄﺒﻌﺔ اﻟﺜﺎﻧﻴﺔ‪ ،‬دار اﳉﺎﻣﻌﻴﺔ اﳉﺪﻳﺪة‪ ،‬ﻣﺼﺮ‪ ،2003 ،‬ص ‪.112-111‬‬
‫‪ 2‬ﻋﺒﺪ اﻟﺮزاق أﲪﺪ اﻟﺴﻨﻬﻮري‪ ،‬اﻟﻮﺟﻴﺰ ﰲ ﺷﺮح اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ‪ ،‬ﻧﻈﺮﻳﺔ اﻻﻟﺘﺰام ﺑﻮﺟﻪ ﻋﺎم‪ ،‬اﳌﺮﺟﻊ اﻟﺴﺎﺑﻖ‪ ،‬ص ‪.146‬‬
‫‪ 3‬اﻟﻘﺎﻧﻮن رﻗﻢ ‪ 05/07‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 2007/05/13‬ﻳﻌﺪل وﻳﺘﻤﻢ اﻷﻣﺮ رﻗﻢ ‪ 58/75‬اﳌﺘﻀﻤﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ‪.‬‬
‫‪ 4‬اﳌﺎدة اﻟﻌﺎﺷﺮة ﻣﻦ اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 2001 /07/23‬اﻟﺴﺎﻟﻒ اﻟﺬﻛﺮ‪.‬‬
‫‪ 5‬اﳌﺮﺳــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴــﺬي ‪ 137/04‬اﳌــﺆرخ ﰲ ‪ 2004/04/21‬ﻳﻌــﺪل وﻳــﺘﻤﻢ اﳌﺮﺳــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴــﺬي رﻗــﻢ ‪ 15/01‬اﳌــﺆرخ ﰲ ‪ 2001/04/23‬اﻟــﺬي ﳛــﺪد‬
‫ﺷﺮوط ﺷﺮاء اﳌﺴﺎﻛﻦ اﳌﻨﺠﺰة ﺑﺄﻣﻮال ﻋﻤﻮﻣﻴﺔ ﰲ إﻃﺎر اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر وﻛﻴﻔﻴﺎت ذﻟﻚ‪ ،‬اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ‪ ،‬ﻋﺪد ‪ ،27‬ﻣﺆرخ ﰲ ‪.2004-04-24‬‬
‫‪32‬‬
‫وﺑﺎﻟﺘـﺎﱄ ﻳﺴــﺘﻔﺎد ﻣــﻦ ﻫـﺎﺗﲔ اﳌــﺎدﺗﲔ ان اﶈــﻞ ﰲ ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴـﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر اﳌﺘﻤﺜــﻞ ﰲ اﳌﺴـﻜﻦ واﻟــﺜﻤﻦ ﻳﻜﻮﻧــﺎن ﳏﻘﻘــﺎ‬
‫اﻟﻮﺟﻮد‪ ،‬ﻋﻠـﻰ أﺳـﺎس أن اﳌﺸـﺮع اﳉﺰاﺋـﺮي اﺷـﱰاط إﻋـﺪاد ﻋﻘـﺪ اﻟﺒﻴـﻊ ﺑﺎﻹﳚـﺎر ﻗﺒـﻞ ﺗﺴـﻠﻴﻢ ﻣﻔـﺎﺗﻴﺢ اﻟﺴـﻜﻦ‪ ،‬وﰲ‬
‫ﻫﺬا دﻻﻟﺔ ﻋﻠﻰ وﺟﻮد اﶈﻞ اﳌﺘﻤﺜﻞ ﰲ اﻟﺴﻜﻦ ﻗﺒﻞ إﺑﺮام ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر‪ ،‬وأوﺟﺐ ﻋﻠـﻰ اﳌﺴـﺘﻔﻴﺪ ان ﻳﺴـﺪد‬
‫دﻓﻌﺔ أوﱃ وﻳﻠﺘﺰم ﺑﺸﺮوط ﺗﺴﺪﻳﺪ ﲦﻦ اﳌﺴﻜﻦ وﻓﻖ زرﻧﺎﻣﺔ اﻷﻗﺴﺎط اﳌﻌﺪة ﺳﻠﻔﺎً ﻣﻦ اﳌﺮﻗﻲ اﻟﻌﻘﺎري‪.‬‬
‫ﻛﻤــﺎ ﺗﻀــﻤﻦ ﳏﻠــﻖ اﻟﻘ ـﺮار اﻟﺼــﺎدر ﰲ ‪ 2004/5/4‬اﳌﻌــﺪل ﻟﻠﻘ ـﺮار اﳌــﺆرخ ﰲ ‪ 23‬ﻳﻮﻟﻴــﻮ ‪2001‬‬
‫واﳌﺘﻀﻤﻦ ﳕﻮذج ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر وﺟﻮب ﺗﻌﻴﲔ اﳌﺴﻜﻦ ﳏﻞ اﻟﺘﻌﺎﻗﺪ ﺗﻌﻴﻨﺎ دﻗﻴﻘـﺎً ﻧﺎﻓﻴـﺎً ﳉﻬﺎﻟـﺔ‪ ،‬وذﻟـﻚ ﺑﺘﺒﻴـﺎن‬
‫ﺻــﻔﻨﻪ ورﻗــﻢ اﳌﺴــﻜﻦ واﻟﻄــﺎﺑﻖ اﳌﺘﻮاﺟــﺪ ﻓﻴــﻪ‪ ،‬وﻛــﺬا رﻗــﻢ اﻟﻌﻤــﺎرة وﻣﻮﻗﻌﻬــﺎ وﲢﺪﻳــﺪ اﻟﺒﻠﺪﻳــﺔ واﻟﻮﻻﻳــﺔ اﻟﻜــﺎﺋﻦ ــﺎ‬
‫اﳌﺴﻜﻦ‪ ،‬وﻛﺬا ﲨﻴﻊ ﻣﺸﺘﻤﻼﺗﻪ ﻣﻦ ﲢﺪﻳﺪ ﻟﻌﺪد اﻟﻐﺮف وﻣﺴﺎﺣﺔ ﻛﻞ ﻣﻨﻬﺎ وﻛﺬا اﳌﺴﺎﺣﺔ اﻟﻜﻠﻴﺔ وﻧﺴﺒﺔ اﻷﺟﺰاء‬
‫اﳌﺸﱰﻛﺔ‪.1‬‬
‫وﺑﺎﻟﻨﺴــﺒﺔ ﻟﻠــﺜﻤﻦ‪ ،‬ﻓﻘــﺪ ﻧﺼــﺖ اﳌــﺎدة اﻷوﱃ ﻣــﻦ اﻟﻘـﺮار اﳌﺘﻀــﻤﻦ ﳕــﻮذج ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر ﺑﻘﻮﳍــﺎ‪":‬‬
‫ﳛﺮر ﲦﻦ ﺑﻴﻊ اﳌﺴﻜﻦ ﻣﻮﺿﻮع ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﺑﺎﻷرﻗﺎم واﳊﺮوف ﻣﻊ ﺗﺒﻴﺎن أن ﻫﺬا اﻟﺜﻤﻦ ﺎﺋﻲ‪ "....‬وﻋـﻦ‬
‫‪2‬‬

‫ﻛﻴﻔﻴﺎت دﻓﻊ اﻟﺜﻤﻦ ﻓﻨﺼﺖ اﳌﺎدة اﻟﺴﺎﺑﻌﺔ ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪ 04/137‬اﻟﺴﺎﻟﻒ اﻟﺬﻛﺮ ﻋﻠﻰ أﻧـﻪ‪" :‬ﳚـﺐ‬
‫ﻋﻠــﻰ ﻛــﻞ ﻣ ــﻦ ﻳﻄــﺐ ﺷ ـﺮاء ﻣﺴ ــﻜﻦ ﰲ إﻃــﺎر اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ــﺎر أن ﻳﺴــﺪد دﻓﻌــﺔ أوﱃ ﻻ ﺗﻘ ــﻞ ﻋــﻦ ‪ 25‬ﻣــﻦ ﲦ ــﻦ‬
‫اﳌﺴﻜﻦ ﻋﻠﻰ أن ﻳﺘﻢ ﺗﺴﺪﻳﺪ ﻫﺬﻩ اﻟﺪﻓﻌﺔ ﺣﺴﺐ اﻟﻜﻴﻔﻴﺎت اﻵﺗﻴﺔ‪:‬‬
‫‪ %10‬ﻣﻦ ﲦﻦ اﳌﺴﻜﻦ ﻋﻨﺪ اﻹﻗﺮار اﻟﺜﺎﺑﺖ ﺑﺎﻟﺸﺮاء‪.‬‬
‫‪ %5‬ﻣﻦ ﲦﻦ اﳌﺴﻜﻦ ﻋﻨﺪ اﺳﺘﻼم اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ ﻟﻠﻤﺴﻜﻦ‪.‬‬
‫‪ %5‬ﻣﻦ ﲦﻦ اﳌﺴﻜﻦ أﺛﻨﺎء اﻟﺴﻨﺔ اﻷوﱃ ﻣﻦ ﺷﻐﻞ اﳌﺴﻜﻦ‪.‬‬
‫‪ %5‬ﻣﻦ ﲦﻦ اﳌﺴﻜﻦ أﺛﻨﺎء اﻟﺴﻨﺔ اﻟﺜﺎﻧﻴﺔ ﻣﻦ ﺷﻐﻞ اﳌﺴﻜﻦ‬
‫ﻋﻠﻰ أن ﻳﺴﺪد اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ اﳌﺒﻠﻎ اﳌﺘﺒﻘﻰ ﻣﻦ اﳌﺴﻜﻦ ﺑﻌﺪ ﺧﺼـﻢ ﻣﺒﻠـﻎ اﻟﺪﻓﻌـﺔ اﻷوﱃ ﻋﻠـﻰ ﻣـﺪى ﻓـﱰة ﻻ ﺗﺘﺠـﺎوز‬
‫‪ 25‬ﺳﻨﺔ‪ .‬وﳑــﺎ ﺳــﺒﻖ ﳝﻜــﻦ اﺳــﺘﺨﻼص اﻟﺸــﺮوط اﻟﻮاﺟــﺐ ﺗﻮاﻓﺮﻫــﺎ ﰲ اﻟــﺜﻤﻦ ﰲ ﺻــﻴﻐﺔ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر وا ﻤﻠــﺔ‬ ‫‪3‬‬

‫ﻓﻴﻤﺎ ﻳﻠﻲ‪:‬‬

‫‪ 1‬اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 2004/05/04‬ﻳﻌﺪل اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 2001/07/23‬اﻟﺴﺎﻟﻒ اﻟﺬﻛﺮ‪.‬‬

‫‪ 2‬اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 2001/07/23‬اﻟﺴﺎﻟﻒ اﻟﺬﻛﺮ‪.‬‬
‫‪ 3‬اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪ 137/04‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 2004/04/21‬اﻟﺴﺎﻟﻒ اﻟﺬﻛﺮ‪.‬‬
‫‪33‬‬
‫‪ -‬أن ﻳﻜــﻮن ﻧﻘــﺪﻳﺎ‪ :‬ﻧﺼــﺖ اﳌــﺎدة ‪ 351‬ﻣــﻦ ق‪.‬م‪.‬ج ﻋﻠــﻰ ﻣــﺎ ﻳﻠــﻲ‪ ":‬اﻟﺒﻴــﻊ ﻋﻘــﺪ ﻳﻠﺘــﺰم ﲟﻘﺘﻀــﺎﻩ‪ ،‬اﻟﺒــﺎﺋﻊ أن‬
‫ﻳﻨﻘــﻞ ﻟﻠﻤﺸــﱰي ﻣﻠﻜﻴــﺔ ﺷــﻲء أو ﺣﻘــﺎ ﻣﺎﻟﻴ ـﺎً أﺧــﺮ ﻣﻘﺎﺑــﻞ ﲦــﻦ ﻧﻘــﺪي"‪ 1.‬وﻧﺼــﺖ اﻟﻔﻘ ـﺮة اﻷوﱃ ﻣــﻦ اﳌــﺎدة‬
‫‪،‬‬

‫اﻟﺴــﺎﺑﻌﺔ ﻣــﻦ اﳌﺮﺳــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴــﺬي ‪ 04/137‬اﳌﻌــﺪل واﳌــﺘﻤﻢ ﻟﻠﻤﺮﺳــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴــﺬي ﻋﻠــﻰ ﻣــﺎ ﻳﻠــﻲ‪" :‬ﳚــﺐ ﻋﻠــﻰ‬
‫‪2‬‬
‫ﻛﻞ ﻣﻦ ﻳﻄﻠﺐ ﺷﺮاء ﻣﺴﻜﻦ ﰲ إﻃﺎر اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر أن ﻳﺴﺪد دﻓﻌﺔ ﻻ ﺗﻘﻞ ﻋﻦ ‪ 25‬ﻣﻦ ﲦﻦ اﳌﺴﻜﻦ"‪.‬‬
‫‪ -‬أن ﻳﻜﻮن ﻣﻘـﺪرا أو ﻗﺎﺑـﻞ ﻟﻠﺘﻘـﺪﻳﺮ‪ :‬أوﺟـﺐ اﳌﺸـﺮع أن ﻳﻜـﻮن اﻟـﺜﻤﻦ ﳏـﺪداً ﰲ ﻋﻘـﺪ اﻟﺒﻴـﻊ ﺑﺎﻹﳚـﺎر‪ ،‬وﻏـﲑ‬
‫ﻗﺎﺑـﻞ ﻷﰊ ﺗﻐﻴـﲑ وﻫـﺬا ﻣـﺎ أﻛﺪﺗـﻪ اﳌـﺎدة اﻷوﱃ ﻣـﻦ اﻟﻘـﺮار اﳌﺘﻀـﻤﻦ ﳕـﻮذج ﻋﻘـﺪ اﻟﺒﻴـﻊ ﺑﺎﻹﳚـﺎر واﻟـﱵ ﻧﺼــﺖ‬
‫ﻋﻠــﻰ ﺿــﺮورة ﲢﺪﻳ ـﺪ اﻟــﺜﻤﻦ ﺑﺎﻷرﻗــﺎم واﳊــﺮوف‪ .‬وﻳﺮﺟــﻊ اﻟﺴــﺒﺐ ﰲ ذﻟــﻚ أﻧــﻪ ﳛــﺪد ﻋﻠــﻰ أﺳــﺎس اﻟﻜﻠﻔــﺔ‬
‫اﻟﻨﻬﺎﺋﻴ ــﺔ ﻻﳒ ــﺎزﻩ ﲟ ــﺎ ﻳﺘﻀ ــﻤﻨﻪ ﻧﻔﻘ ــﺎت ﺷ ـﺮاء اﻷرض ﻣﺼ ــﺎرﻳﻒ اﻟﺘﺴ ــﻴﲑ اﻟﺘﻘ ــﲏ واﻹداري وﻣ ــﻦ ﲢﺪﻳ ــﺪ ﲦ ــﻦ‬
‫اﳌﺴﻜﻦ ﻳﻜﻮن ﻣﺪروﺳﺎ ﺑﺼﻔﺔ دﻗﻴﻘﺔ وﳏﺪدة ﺳﻠﻔﺎ ﻣﻦ ﻗﺒﻞ اﳌﺘﻌﻬﺪ اﻟﻌﻘﺎرﻳـﺔ‪ ،‬ﻟـﺬﻟﻚ ﻻﺑـﺪ أن ﻳﻜـﻮن اﻟـﺜﻤﻦ‬
‫‪3.‬‬
‫ﺟﺪﻳﺎً‬

‫اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻟﺜﺎﻟﺚ‪ :‬اﻟﺴﺒﺐ ﻓﻲ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر‪:‬‬

‫ﻳﻌـﺮف اﻟﻔﻘﻬــﺎء اﻟﺴـﺒﺐ ﺑﺄﻧــﻪ‪" :‬اﻟﻐﺎﻳـﺔ اﳌﺒﺎﺷــﺮة اﻟـﱵ ﻳﻘﺼــﺪ ﻏﻸﻳﻬـﺎ اﳌﻠﺘــﺰم ﻣـﻦ اﻟﺘﺰاﻣــﻪ اﻹرادي"‪ ،‬وﻫــﻮ‬
‫ــﺬا اﳌﻌــﲎ ﻳﺆﻛــﺪ ﻟﻨــﺎ أﻧــﻪ ﻣــﻦ ﻃﺒﻴﻌــﺔ ﻣﻌﻨﻮﻳــﺔ‪ ،‬وﺑﺎﻟﺘــﺎﱄ ﻳﻌﺘــﱪ ﻋﻨﺼ ـﺮا ﻣــﻦ ﻋﻨﺎﺻــﺮ اﻹرادة‪ ،‬وﻟﻜــﻦ ﺑﻌــﺾ اﻟﻘ ـﻮاﻧﲔ‬
‫ﲡﻌﻞ ﻣﻦ اﻟﺴﺒﺐ أﻣﺮا ﻟﻪ وﺟﻮد ﻣﺴﺘﻘﻞ ﻋﻦ اﻹرادة‪ ،‬وﺑﺎﻟﺘﺎﱄ ﻳﻜﻮن ﻣﻮﺟﻮداً وﺻﺤﻴﺤﺎً وﻣﺸﺮوﻋﺎً وﻫـﻲ اﻟﺸـﺮوط‬
‫ﻧﻔﺴﻬﺎ اﻟﻮاﺟﺐ ﺗﻮاﻓﺮﻫﺎ ﰲ اﶈﻞ‪.4‬‬
‫ﻛﻤـﺎ ﻋﺮﻓـﻪ ﻓﻘﻬــﺎء آﺧــﺮون اﻟﺴــﺒﺐ ﻋﻠــﻰ أﻧــﻪ اﻟﻐــﺮض اﻟــﺬي ﻳﻘﺼــﺪ اﳌﻠﺘــﺰم اﻟﻮﺻــﻮل إﻟﻴــﻪ وراء رﺿــﺎﺋﻪ‪.‬‬
‫واﻟﺴﺒﺐ ﺣﺴﺐ ﺣﺴﺐ اﻟﻨﻈﺮﻳﺔ اﻟﺘﻘﻠﻴﺪﻳﺔ ﻫﻮ اﻟﻐﺮض اﻟﻘﺮﻳﺐ اﳌﺒﺎﺷﺮة اﻟﺬي ﻗﺼﺪﻩ اﳌﻠﺘـﺰم ﻣـﻦ وراء اﻟﺘﺰاﻣـﻪ دون‬
‫اﻷﻏ ـﺮاض اﻟﺒﻌﻴــﺪة واﻟــﺖ ﻳﻘــﺪ ﺗــﺪﻓﻊ اﳌﻠﺘــﺰم ﻫــﻲ اﻷﺧــﺮى إﱃ ﲢﻤــﻞ اﻻﻟﺘ ـﺰام اﻣــﺎ اﻟﻨﻈﺮﻳــﺔ اﳊﺪﻳﺜــﺔ ﻟﻠﺴــﺒﺐ ﻓﻘــﺪ‬

‫‪ 1‬اﻟﻘﺎﻧﻮن رﻗﻢ ‪ 05/07‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 2007/05/13‬ﻳﻌﺪل وﻳﺘﻤﻢ اﻷﻣﺮ رﻗﻢ ‪ 58/75‬اﳌﺘﻀﻤﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ اﻟﺴﺎﻟﻒ اﻟﺬﻛﺮ‪.‬‬
‫‪ 2‬اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪ 137/04‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 2004/04/21‬اﻟﺴﺎﻟﻒ اﻟﺬﻛﺮ‪.‬‬
‫‪ 3‬ﻋﺒﺪ اﻟﺮزاق أﲪﺪ اﻟﺴﻨﻬﻮري‪ ،‬اﻟﻮﺟﻴﺰ ﰲ ﺷﺮح اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ‪ ،‬ﻧﻈﺮﻳﺔ اﻻﻟﺘﺰام ﺑﻮﺟﻪ ﻋﺎم‪ ،‬ﻣﺮج ﺳﺎﺑﻖ‪ ،‬ص ‪ 385‬و‪.386‬‬
‫‪ 4‬ﺧﻠﻴﻞ أﲪﺪ ﺣﺴﻦ ﻗﺪادة‪ ،‬ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ‪ ،‬ص ‪.73‬‬
‫‪34‬‬
‫وﺳــﻌﺖ ﻣــﻦ اﻋﺘﺒــﺎرات اﻟﻨﻈــﺎم اﻟﻌــﺎم واﻵداب اﻟﻌﺎﻣــﺔ ﺣﻴــﺚ ﺟﻌﻠــﺖ ﻣﻨﻬــﺎ ﻗﻴــﺪا ﻋﻠــﻰ اﻹرادة‪ ،‬ﲢ ـﺪ ﻣــﻦ اﳓﺮاﻓﻬــﺎ‬
‫ﻓﺘﻌﻤﻞ دون ﳐﺎﻟﻔﺘﻬﺎ ﻷﺳﺲ ا ﺘﻤﻊ وأﺧﻼﻗﻪ ‪.‬‬
‫‪1‬‬

‫إذن ﻓﺎﻟﺘﻘﻨﲔ اﳉﺰاﺋﺮي ﻳﺄﺧﺬ ﺑﺎﻟﺴﺒﺐ وﳚﻌﻠﻪ أﻣﺮا ﺟﻮﻫﺮﻳﺎً ﰲ اﻟﺘﻌﺎﻗﺪ ﻛﻐﲑﻩ ﻣﻦ اﻟﻘﻮاﻧﲔ اﻟﻼﰐ ﻧﻴﻨﺔ‪،‬‬ ‫‪2‬‬

‫ﻓـﺈذا ﲣﻠـﻒ اﻟﺴـﺒﺐ ﰲ اﻟﺘﻌﺎﻗـﺪ أو ﻛـﺎن ﻏـﲑ ﻣﺸـﺮوع وﻗـﻊ اﻟﻌﻘـﺪ ﺑـﺎﻃﻼ‪ ،‬ﻓﺎﳌﺸـﺮع اﳉﺰاﺋـﺮي ﲨـﻊ اﻟﻨﻈﺮﻳـﺔ اﳊﺪﻳﺜـﺔ‬
‫واﻟﺘﻘﻠﻴﺪﻳﺔ ﰲ أن واﺣﺪ‪.3‬‬
‫وﲟــﺎ ان ﻧﻈﺮﻳــﺔ اﻟﺴــﺒﺐ ﰲ اﻟﻘــﺎﻧﻮن اﳌــﺪﱐ‪ ،‬ﺗﺴــﺮي ﻋﻠــﻰ ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر ﻛﻐــﲑﻩ ﻣــﻦ اﻟﻌﻘــﻮد ﻓﺎﻟﺒﺎﻋــﺚ‬
‫ﻟﻠﺘﻌﺎﻗ ــﺪ ﻫ ــﻮ اﻟﻐﺎﻳ ــﺔ اﻟ ــﱵ ﻳﺴ ــﺘﻬﺪف اﳌﻠﺘ ــﺰم ﲢﻘﻴﻘﻬ ــﺎ ﻧﺘﻴﺠ ــﺔ اﻟﺘﺰاﻣ ــﻪ‪ ،‬ﻓﲑﺗﻀ ــﻲ اﻟﺒ ــﺎﺋﻊ اﳌ ــﺆﺟﺮ ﻧﻘ ــﻞ ﻣﻠﻜﻴ ــﺔ اﳌﺒﻴ ــﻊ‬
‫ﻟﻠﻤﺸــﱰي اﳌﺴــﺘﺄﺟﺮ وﺗﺴــﻠﻴﻤﻪ أﻳــﺎﻩ‪ ،‬ــﺪف اﳊﺼــﻮل ﻋﻠــﻰ اﻟــﺜﻤﻦ اﻟــﺬي ﻳﻠﺘــﺰم اﳌﺸــﱰي اﳌﺴــﺘﺄﺟﺮ ﺑﺪﻓﻌــﻪ‪ ،‬وﻣــﻦ‬
‫ﺟﻬﺔ أﺧﺮى ﻳﺮﺗﻀﻲ ﻫﺬا اﻷﺧـﲑ ﲢﻤـﻞ دﻓـﻊ اﻟـﺜﻤﻦ رﻏﺒـﺔ ﻣﻨـﻪ ﰲ اﳊﺼـﻮل ﻋﻠـﻰ اﳌﺒﻴـﻊ وﻋﻠﻴـﻪ إذا اﻟﺘـﺰم اﳌﺘﻌﺎﻗـﺪان‬
‫‪4‬‬
‫ﻟﺴﺒﺐ ﻏﲑ ﻣﺮوع أو ﳐﺎﻟﻒ ﻟﻠﻨﻈﺎم اﻟﻌﺎم أو اﻵداب اﻟﻌﺎﻣﺔ ﻛﺎن اﻟﻌﻘﺪ ﺑﺎﻃﻼ‪.‬‬

‫اﻟﻤﺒﺤﺚ اﻟﺜﺎﻧﻲ‪ :‬اﻟﺸﺮوط اﻟﺨﺎﺻﺔ ﻓﻲ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر‪:‬‬

‫إن اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر ﺻــﻴﻐﺔ ﻣــﻦ ﺻــﻴﻎ اﻟﺴــﻜﻦ اﳌــﺪﻋﻢ ﻣــﻦ ﻃــﺮف اﻟﺪوﻟــﺔ‪ ،‬ﻓــﺈن اﻻﺳــﺘﻔﺎدة ﻣﻨــﻪ ﻟﻴﺴــﺖ‬
‫ﻣﺘﺎﺣﺔ ﻟﻜﻞ اﻷﺷﺨﺎص‪ ،‬ﺑﻞ إذ ذﻟﻚ ﻣﺮﻫﻮن ﺑﺘﻮاﻓﺮ ﳎﻤﻮﻋﺔ ﻣﻦ اﻟﺸﺮوط اﳋﺎﺻﺔ اﻟﱵ ﺣﺪدﻫﺎ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي‬
‫‪ 105/01‬اﳌﻌﺪل واﳌﺘﻤﻢ‪ ،‬واﳌﺘﻤﺜﻠﺔ ﻓﻴﻤﺎ ﻳﻠﻲ‪:‬‬

‫اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻷول‪ :‬اﻟﺸﺮوط اﻟﺨﺎﺻﺔ ﺑﺎﻟﻤﺘﻔﺴﻴﺪ‪:‬‬

‫ﺑﺎﻋﺘﺒــﺎر اﻟﺴــﻜﻨﺎت اﳌﻨﺠــﺰة ﰲ إﻃــﺎر اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر ﻣﻮﺟﻬــﺔ أﺳﺎﺳــﺎ ﻟﻠﻄﺒﻘــﺔ اﳌﺘﻮﺳــﻄﺔ‪ ،‬ﻓﻘــﺪ أﺷــﱰط‬
‫اﳌﺸﺮع ﺑﻌﺾ اﻟﺸﺮوط ﰲ اﻟﺸﺨﺺ ﺣﱴ ﳝﻜﻨﻪ اﻻﺳﺘﻔﺎدة ﻣﻦ ﻫﺬﻩ اﻟﺴﻜﻨﺎت‪ ،‬واﻟﱵ ﺗﻀﻤﻨﺘﻬﺎ ﻧﺼﻮص اﳌﺮﺳـﻮم‬

‫‪ 1‬ﳏﻤﺪ ﺻﱪي اﻟﺴﻌﺪي‪ ،‬ﺷﺮح اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ اﳉﺰاﺋﺮي‪ ،‬اﳉﺰء اﻷول‪ ،‬اﻟﻄﺒﻌﺔ اﻟﺜﺎﻧﻴﺔ‪ ،‬دار اﳍﺪى‪ ،‬اﳉﺰاﺋﺮ‪ ،2001 ،‬ص ‪.233 -222‬‬
‫‪ 2‬ﺗﻨﺺ اﳌﺎدة ‪ 97‬ﻣﻦ ق‪.‬م‪.‬ج ﻋﻠﻰ أﻧﻪ‪ " :‬إذا اﻟﺘﺰم اﳌﺘﻌﺎﻗﺪ ﻟﺴﺒﺐ ﻏﲑ ﻣﺸﺮوع أو ﻟﺴﺒﺐ ﳐﺎﻟﻒ ﻟﻠﻨﻈﺎم اﻟﻌﺎم واﻵداب اﻟﻌﺎﻣﺔ ﻛﺎن اﻟﻌﻘﺪ ﺑﺎﻃﻼً"‪.‬‬
‫‪ 3‬ﳏﻤﺪ ﺻﱪي اﻟﺳﻌدي‪ ،‬اﻟﻣرﺟﻊ ﻧﻔﺳﮫ‪ ،‬ص ‪.237‬‬
‫‪ 4‬اﳌﺎدة ‪ 97‬ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن رﻗﻢ ‪ 05/07‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 2007/05/13‬ﻳﻌﺪل وﻳﺘﻤﻢ اﻷﻣﺮ رﻗﻢ ‪ 58/75‬رﻗﻢ ‪ 58/75‬اﳌﺘﻀﻤﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ‪.‬‬
‫‪35‬‬
‫اﻟﺘﻨﻔﻴــﺬي رﻗــﻢ ‪ 105-01‬اﻟــﺬي ﳛــﺪد ﺷــﺮوط ﺷـﺮاء اﳌﺴــﺎﻛﻦ اﳌﻨﺠــﺰة ﺑــﺄﻣﻮال ﻋﻤﻮﻣﻴــﺔ ﰲ إﻃــﺎر اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر‬
‫وﻛﻴﻔﻴﺎت ذﻟﻚ اﳌﻌﺪل واﳌﺘﻤﻢ‪.‬‬
‫ﻓﻨﺼــﺖ اﳌــﺎدة اﻟﺴﺎدﺳــﺔ ﻣــﻦ اﳌﺮﺳــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴــﺬي ‪ 01-105‬ﻋﻠــﻰ أﻧــﻪ‪ " :‬ﻳﺘــﺎح اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر ﻟﻜــﻞ‬
‫ﺷﺨﺺ ﻻ ﳝﻚ أو ﱂ ﻳﺴﺒﻖ ﻟﻪ أن ﲤﻠﻚ ﻋﻘﺎر ذا اﺳﺘﻌﻤﺎل ﺳﻜﲏ ﻣﻠﻜﻴﺔ ﻛﺎﻣﻠﺔ وﱂ ﻳﺴﺘﻔﻴﺪ ﻣﻦ ﻣﺴﺎﻋﺪة ﻣﺎﻟﻴﺔ‬
‫ﻣﻦ اﻟﺪوﻟﺔ ﻟﺒﻨﺎء ﻣﺴﻜﻦ أو ﻟﺸﺮاﺋﻪ وﻻ ﻳﺘﺠﺎوز ﻣﺴﺘﻮى ﻣﺪاﺧﻠﻴﻪ ﲬـﺲ ﻣـﺮات اﻟـﺪﺧﻞ اﻟـﻮﻃﲏ اﻷدﱏ اﳌﻀـﻤﻮن‪،‬‬
‫وﻻ ﺗﺘــﺎح اﻻﺳــﺘﻔﺎدة ﻣــﻦ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر اﳌﻨﺼــﻮص ﻋﻠﻴــﻪ ﲟﻮﺟــﺐ أﺣﻜــﺎم ﻫــﺬا اﳌﺮﺳــﻮم إﻻ ﻣــﺮة واﺣــﺪة ﻟــﺬات‬
‫‪1‬‬
‫اﻟﺸﺨﺺ"‬
‫واﳌ ــﺎدة ‪ 53‬ﻣ ــﻦ اﳌﺮﺳ ــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴ ــﺬي ‪ 04-349‬اﳌ ــﺆرخ ﰲ ‪ 2004/11/02‬واﳌﻌ ــﺪل ﻟﻠﻤﺮﺳ ــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴ ــﺬي‬
‫‪ 01-105‬اﻟﺴﺎﻟﻒ اﻟﺬﻛﺮ ﻋﻠﻰ أﻧﻪ‪ ":‬ﳚﺐ ﻋﻠﻰ اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ أن ﻳﺴﺪد ﰲ ﻛﻞ اﳊـﺎﻻت وﻗﺒـﻞ أن ﻳﺘﺠـﺎوز ﻋﻤـﺮﻩ‬
‫‪2‬‬
‫‪ 70‬ﺳﻨﺔ ﻣﺒﻠﻎ أﺧﺮ ﻗﺴﻂ ﻣﻦ ﲦﻦ ﺑﻴﻊ اﳌﺴﻜﻦ ﻛﻤﺎ ﻫﻮ ﻣﻨﺼﻮص ﻋﻠﻴﻪ ﰲ اﳌﺎدة اﻟﺜﺎﻣﻨﺔ أﻋﻼﻩ"‪.‬‬
‫ﻳﺘﺒﲔ ﻣﻦ ﻫﺎﺗﲔ اﳌﺎدﺗﲔ أن اﻟﺸﺨﺺ ﻻ ﳝﻜﻨﻪ اﳊﺼـﻮل ﻋﻠـﻰ ﺳـﻜﻦ ﰲ إﻃـﺎر اﻟﺒﻴـﻊ ﺑﺎﻹﳚـﺎر إﻻ إذا‬
‫ﺗﻮاﻓﺮت ﳎﻤﻮﻋﺔ ﻣﻦ اﻟﺸﺮوط أﲨﻠﻬﺎ ﻓﻴﻤﺎ ﻳﻠﻲ‪:‬‬
‫‪-1‬أﻻ ﻳﻜـ ــﻮن اﻟﺸـ ــﺨﺺ ﻣﺎﻟﻜـ ــﺎ ﻟﻌﻘـ ــﺎر ذي اﺳـ ــﺘﻌﻤﺎل ﺳـ ــﻜﲏ أو ﺳـ ــﺒﻖ ﻟـ ــﻪ ﲤﻠﻜـ ــﻪ‪ :‬ﻳﺸـ ــﱰط ﰲ اﳌﺮﺷـ ــﺢ‬
‫ﻟﻼﺳــﺘﻔﺎدة ﻣــﻦ ﺳــﻜﻦ ﰲ إﻃــﺎر اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﺟــﺎر‪ ،‬أﻻ ﻳﻜــﻮن ﻗــﺪ ﲤﻠــﻚ ﻋﻘــﺎرا وﻫــﻮ اﻟﺸــﻲء اﻟﺜﺎﺑــﺖ ﲝﻴــﺰﻩ اﻟــﺬي ﻻ‬
‫‪3‬‬
‫‪.‬‬
‫ﳝﻜﻦ ﻧﻘﻠﻪ ﻣﻨﻪ دون ﺗﻠﻒ ﺑﺎﳌﻌﲎ اﻟﻮارد ﰲ اﳌﺎدة ‪ 683‬ﻣﻦ ق‪.‬م‪.‬ج‬
‫واﳌﻼﺣــﻆ أن ﻧــﺺ اﳌــﺎدة اﻟﺴﺎدﺳــﺔ ﻣــﻦ اﳌﺮﺳــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴــﺬي ‪ 105-01‬ﺟــﺎء ﻋﺎﻣــﺎ وﻫــﻮ ﻣــﺎ ﳚﻌﻠﻨــﺎ ﻧﺘﺴــﺎﺋﻞ ﻋــﻦ‬
‫اﳊﻞ ﰲ ﺣﺎﻟﺔ ﻣـﺎ إذا ﻛـﺎن أﺣـﺪ اﻟـﺰوﺟﲔ ﻣﺎﻟﻜـﺎ ﻟﺴـﻜﻦ أو ﺳـﺒﻖ ﲤﻠﻜـﻪ‪ ،‬وﺗﻘـﺪم اﻟـﺰوج اﻷﺧـﺮ ﺑﻄﻠـﺐ اﻻﺳـﺘﻔﺎدة‬
‫ﻣﻦ ﺳﻜﻦ ﰲ إﻃﺎر اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر؟‬
‫ﺑــﺎﻟﺮﺟﻮع ﻟــﻨﺺ اﳌــﺎدة اﻟﺴﺎدﺳــﺔ اﻟﺴــﺎﻟﻔﺔ اﻟــﺬﻛﺮ ﻓﺈﻧــﻪ ﻻ ﳝﻜــﻦ ﻷﺣــﺪ اﻟــﺰوﺟﲔ اﳊﺼــﻮل ﻋﻠــﻰ ﺳــﻜﻦ ﰲ‬
‫إﻃﺎر اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر‪ ،‬وﻫﺬا ﺑﺘﻮاﻓﺮ اﻟﺸﺮوط ﻓﻴﻪ ﺣﱴ وإن ﻛﺎن اﻟـﺰوج اﻷﺧـﺮ ﻣﺎﻟﻜـﺎ ﻟﻌﻘـﺎر ﺳـﻜﲏ أو ﺳـﺒﻖ ﻟـﻪ وان‬
‫ﲤﻠﻜﻪ وﻫﺬا ﻣـﺎ ﻳﺴـﺘﻔﺎد ﻣـﻦ ﻋﺒـﺎرة "ﻳﺘـﺎح ﻟﻜـﻞ ﺷـﺨﺺ‪ ،".....‬ﻏـﲑ أن ﲤﻜـﲔ اﻟـﺰوج ﻣـﻦ ﺳـﻜﻦ ﰲ ﻫـﺬﻩ اﳊﺎﻟـﺔ‬

‫‪ 1‬اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي رﻗﻢ ‪ 35/03‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 2003/01/13‬ﻳﻌﺪل وﻳﺘﻤﻢ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي رﻗﻢ ‪ 105/01‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪.2001/04/23‬‬
‫‪ 2‬اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪ 340/04‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 2004/11/02‬ﻳﻌﺪل اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي رﻗﻢ ‪.105/01‬‬
‫‪ 3‬اﻟﻘﺎﻧﻮن رﻗﻢ ‪ 05/07‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 2007/05/13‬ﻳﻌﺪل وﻳﺘﻤﻢ اﻷﻣﺮ رﻗﻢ ‪ 58/75‬اﳌﺘﻀﻤﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ‪.‬‬
‫‪36‬‬
‫ﻳﺘﻌﺎرض واﻟﻐﺮض ﻣﻦ اﳌﺮﺳـﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴـﺬي ‪ 01-105‬واﻟـﺬي ﻳﻬـﺪف إﱃ اﻟﺘﺨﻔﻴـﻒ ﻣـﻦ ازﻣـﺔ اﻟﺴـﻜﻦ وأﺳـﺘﻔﺎدة‬
‫أﻛﱪ ﻋﺪد ﳑﻜﻦ ﻣﻦ ﳏﺘﺎﺟﻲ ﻫﺬﻩ اﻟﺴﻜﻨﺎت‪.1‬‬
‫وﳚــﺪر اﻟﺘﻨﻮﻳــﻪ إﱃ أﻧــﻪ ﳝﻜــﻦ أن ﻳﺴــﺘﻔﻴﺪ ﻣــﻦ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر‪ ،‬ﻛــﻞ ﻣﺴــﺘﺄﺟﺮ ﳌﺴــﻜﻦ إﳚــﺎر ﻋﻤــﻮﻣﻲ ﻣــﱴ ﺗـﻮاﻓﺮت‬
‫اﻟﺸﺮوط اﳌﻘﺮرة ﻗﺎﻧﻮﻧﺎً ﻋﻠﻰ أن ﻳﺘﻌﻬﺪ ﺑﺈﻋﺎدة اﻟﺴﻜﻦ اﳌﻌﲏ إﱃ اﳍﻴﺌﺔ اﳌﺆﺟﺮة ﻓﻮر ﺗﺴﻠﻴﻤﻪ اﻟﺴﻜﻦ ﻣﻮﺿﻮع ﻋﻘـﺪ‬
‫اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر‪.‬‬
‫‪-2‬أﻻ ﻳﻜﻮن اﻟﺸﺨﺺ ﻗﺪ اﺳﺘﻔﺎد ﻣﻦ ﻣﺴـﺎﻋﺪة ﻣﺎﻟﻴـﺔ ﻣـﻦ اﻟﺪوﻟـﺔ ﻟﺒﻨـﺎء ﻣﺴـﻜﻦ أو ﺷـﺮاﺋﻪ اﳌﻘـﻮد ﻣـﻦ ذﻟـﻚ‬
‫أﻧــﻪ وﺑــﺎﻟﻨﻈﺮ إﱃ اﻋﺘﺒــﺎر اﻟﺴــﻜﻦ ﰲ إﻃــﺎر ﺻــﻴﻐﺔ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـﺎر ﻫــﻲ ﻣــﻦ أﺷــﻜﺎل اﻟﺴــﻜﻦ اﳌــﺪﻋﻢ ﻣــﻦ ﻃــﺮف‬
‫اﻟﺪوﻟﺔ‪ ،‬وﲢﻘﻴﻘﺎ ﻟﻠﻌﺪاﻟﺔ اﻻﺟﺘﻤﺎﻋﻴﺔ ﺑﲔ اﳌﻮاﻃﻨﲔ ﻓﺎﻧﻪ ﻻ ﻳﺘﺎح ﻟﻠﺸﺨﺺ اﻟﺬي اﺳﺘﻔﺎد ﻣﻦ ﻣﺴﺎﻋﺪة ﻣﺎﻟﻴﺔ ﻟﺒﻨﺎء‬
‫ﻣﺴــﻜﻦ أو ﻟﺸ ـﺮاﺋﻪ ﻣــﻦ ﻃــﺮف اﻟﺼــﻨﺪوق اﻟــﻮﻃﲏ ﻟﻠﺴــﻜﻦ اﻟﱰﺷــﺢ ﻟﻠﺤﺼــﻮل ﻋﻠــﻰ ﺳــﻜﻦ ﰲ إﻃــﺎر ﺻــﻴﻐﺔ اﻟﺒﻴــﻊ‬
‫‪2‬‬
‫ﺑﺎﻹﳚﺎر‪.‬‬
‫واﳊﻜﻤﺔ ﻣﻦ ذﻟﻚ ان ﻣﻦ اﺳﺘﻔﺎد ﻣﻦ ﻣﺴﺎﻋﺪة ﻣﺎﻟﻴﺔ ﻣﻦ اﻟﺼﻨﺪوق اﻟﻮﻃﲏ ﻟﻠﺴﻜﻦ ﻟﺒﻨﺎء ﻣﺴﻜﻦ أو‬
‫ﻟﺸﺮاﺋﻪ ﻫﻮ ﰲ ﺣﻜﻢ ﻣﻦ ﳝﻠﻚ أو ﻛﺎن ﳝﻠﻚ ﻋﻘﺎرا ﳐﺼﺼﺎ ﻟﻼﺳﺘﻌﻤﺎل اﻟﺴﻜﲏ ﺑﺎﻟﻨﻈﺮ إﱃ ان اﳊﺼﻮل ﻋﻠﻰ‬
‫ﻣﺴﺎﻋﺪة اﻟﺼﻨﺪوق اﻟﻮﻃﲏ ﻟﻠﺴﻜﻦ ﻟﺒﻨﺎء ﻣﺴﻜﻦ ﻣﺮﻫﻮن ﺑﺘﻘﺪﱘ ﻣﺎ ﻳﺜﺒﺖ ﻣﻠﻜﻴﺔ اﻟﺸﺨﺺ ﻟﻠﻮﻋﺎء اﻟﻌﻘﺎري‬
‫أﺻﻼ‪ ،‬ﻛﻤﺎ أن اﳌﺴﺎﻋﺪة اﻟﱵ ﻳﻴﻘﺪﻣﻬﺎ اﻟﺼﻨﺪوق ﰲ ﳎﺎل ﺷﺮاء اﻟﺴﻜﻨﺎت ﺗﺘﻢ ﰲ اﳌﺮاﺣﻞ اﻷﺧﲑة ﻹﺟﺮاءات‬
‫ﺷﺮاء اﳌﺴﺎﻛﻦ اﻷﻣﺮ اﻟﺬي ﳚﻌﻞ ﲤﻠﻚ اﻟﺸﺨﺺ اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ ﻣﻦ اﳌﺴﺎﻋﺪة ﻟﻠﺴﻜﻦ ﰲ ﺣﻜﻢ اﳌﺆﻛﺪ‪.‬‬
‫‪ -3‬أﻻ ﻳﺘﺠﺎوز ﻣﺴﺘﻮى ﻣﺪاﺧﻴﻞ اﻟﺸﺨﺺ ﲬـﺲ ﻣـﺮات اﻷﺟـﺮ اﻟـﻮﻃﲏ اﻷدﱏ اﳌﻀـﻤﻮن وﻫـﻮ ﻣـﺎ اﺳـﺘﻠﺰﻣﺘﻪ‬
‫اﳌﺎدة اﻟﺴﺎدﺳﺔ ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪ 01-105‬اﻷ ﻳﺘﺠـﺎوز دﺧـﻞ اﳌﺴـﺘﻔﻴﺪ ﲬـﺲ ﻣـﺮات اﳉـﺮ اﻟـﻮﻃﲏ اﻷدﱏ‬
‫اﳌﻀﻤﻮن وﻫﻮ أن أﻣﺮ ﻳﺘﻢ ﻋﻠﻰ ان اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﺻﻴﻐﺔ ﳐﺼﺼﺔ ﻟﻠﻔﺌﺔ اﻻﺟﺘﻤﺎﻋﻴﺔ ﻣﺘﻮﺳﻄﺔ اﻟﺪﺧﻞ‪.‬‬ ‫‪3‬‬

‫ﻛﻤﺎ ﻳﺘﻌﲔ ﻋﻠﻰ اﳌﱰﺷﺢ أن ﻳﻘﺪم ﻏﻤﺎ ﻗﺴﻴﻤﺔ أﺟﺮة ﻣﱴ ﻛﺎن أﺟﲑا أو ﻣﻮﻇﻔـﺎً‪ ،‬أو ﺷـﻌﺎدة اﳌـﺪاﺧﻴﻞ او ﺗﺼـﺮﻳﺢ‬
‫ﺑﺎﳌﺪاﺧﻴﻞ ﻣﱴ ﻛﺎن ﻳﺰاول ﻧﺸﺎﻃﺎ ﲡﺎرﻳﺎً‪ ،‬أو ﻣﻬﻨﻴﺎً ﻳﺜﺒﺖ ﺎ ﻣﺴـﺘﻮى ﻣﺪاﺧﻴﻠـﻪ ﺣـﱴ ﻳﺴـﺘﻔﻴﺪ ﻣـﻦ اﻟﺴـﻜﻦ‪ .‬ﻋﻠـﻰ‬
‫أن اﻟﻌــﱪة ﰲ ﲢﺪﻳــﺪ ﻣﺴــﺘﻮى اﻟــﺪﺧﻞ ﻳﻜــﻮن ﻣــﻦ ﺗــﺎرﻳﺦ ﺗﻘــﺪﱘ اﻟﻄﻠــﺐ‪ ،‬ﻓــﺈذا ﺣــﺪث وان ﲡــﺎوز راﺗــﺐ اﳌﺴــﺘﻔﻴﺪ‬

‫‪ 1‬اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪ 105/01‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪.2001/04/23‬‬

‫‪ 2‬اﳌﺎدة ‪ 2/6‬ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪ 105/01‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪.2001/04/23‬‬
‫‪ 3‬اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺮﺋﺎﺳﻲ ‪ 407/11‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪ ،2011/11/29‬واﶈﺪد اﻟﻮﻃﲏ اﻷدﱏ اﳌﻀﻤﻮن‪.‬‬
‫‪37‬‬
‫اﻷﺟــﺮ اﶈــﺪد ﰲ اﻟﺸــﺮط ﺑﻌــﺪ ﺗﻘﺪﳝــﻪ ﻟﻠﻄﻠــﺐ ﻓــﻼ ﳚــﻮز رﻓ ـﺾ ﻃﻠﺒــﻪ ﻋﻠــﻰ اﻋﺘﺒــﺎر أﻧــﻪ ﻻ ﻋــﱪة ﺑﺰﻳــﺎدة اﳉــﺮ ﺑﻌــﺪ‬
‫‪1‬‬
‫ﺗﻘﺪﱘ اﻟﻄﻠﺐ‪.‬‬
‫وﻟﻌﻞ اﳊﻜﻤﺔ ﻣﻦ ذﻟﻚ ﺗﻜﻤﻦ ﰲ أن اﳌﺴـﺘﻔﻴﺪ ﺳـﻴﺘﺤﻤﻞ ﺷـﻬﺮﻳﺎً وﳌـﺪة أﻗﺼـﺎﻫﺎ ‪ 25‬ﺳـﻨﺔ ﻃﺒﻘـﺎً ﻟﻠﻤـﺎدة‬
‫‪ 08‬ﻣــﻦ اﳌﺮﺳــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴــﺬي ‪ 105/01‬أﻋﺒــﺎء ﺷــﻬﺮﻳﺔ ﲣــﺺ اﻷﻗﺴــﺎط‪ ،‬إﺿــﺎﻓﺔ إﱃ اﻷﻋﺒــﺎء اﳌﺸــﱰﻛﺔ اﳋﺎﺻــﺔ‬
‫‪2‬‬

‫ﺑﺘﺴﻴﲑ اﻟﻌﻤﺎرة اﻷﻣﺮ اﻟﺬي ﻳﺴﺘﻮﺟﺐ أن ﻳﻜﻮن ﻟﻠﺸﺨﺺ اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ ﻣﻮارد ﻣﺎﻟﻴﺔ ﻛﺎﻓﻴﺔ‪ ،‬ﻟﺘﻤﻜﻴﻨﻪ ﻣﻦ ﲢﻤـﻞ ﻫـﺬﻩ‬
‫اﻷﻋﺒﺎء ﺣﱴ ﻻ ﻳﻜﻮن ﰲ ﺣﺎﻟﺔ اﺳﺘﺤﺎﻟﺔ ﻋﻦ ﺗﻨﻔﻴﺬ ﻫﺬا اﻻﻟﺘﺰام‪.‬‬
‫‪-4‬أﻻ ﻛﻮن ﻗﺪ ﺳﺒﻖ ﻟﻪ اﻻﺳﺘﻔﺎدة ﻣﻦ ﺳﻜﻦ ﰲ إﻃﺎر اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر‪ ،‬ﻷﻧﻪ ﻻ ﻳﺘﺎح ﻟﻠﺸـﺨﺺ ﻧﻔﺴـﻪ اﻻﺳـﺘﻔﺎدة‬
‫أﻛﺜــﺮ ﻣــﻦ ﻣــﺮة ﻣــﻦ ﻫــﺬﻩ اﻟﺼــﻴﻐﺔ‪ ،3‬وﻣﻨــﻊ ذﻟــﻚ أﺟــﺎز اﳌﺸــﺮع اﻻﺳــﺘﻔﺎدة ﻣــﻦ اﳌﺴــﺎﻛﻦ اﳌﻨﺠــﺰة ﰲ إﻃــﺎر اﻟﺒﻴــﻊ‬
‫ﺑﺎﻹﳚﺎر ﻟﻠﺸﺨﺺ اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ ﻣﻦ ﻣﺴـﻜﻦ إﳚـﺎر ﻋﻤـﻮﻣﻲ‪ ،‬ﻣـﻊ اﺷـﱰاط أن ﻳﻠﺘـﺰم ﺑﺈﻋـﺎدة اﳌﺴـﻜﻦ اﳌـﺆﺟﺮ إﱃ اﳍﻴﺌـﺔ‬
‫اﳌﺆﺟﺔ ﲟﺠﺮد اﺳﺘﻼﻣﻪ ﻟﻠﻤﺴﻜﻦ ﳏﻞ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر‪ .‬إﺿﺎﻓﺔ إﱃ ﺗﻘﺪﱘ ﺷﻬﺎدة إﺧـﻼء ﻟﻼﻣـﺎﻛﻦ اﳌـﺆﺟﺮة ﻳﺘﺤﺼـﻞ‬
‫ﻋﻠﻴﻬﺎ ﻣﻦ ﻗﺒﻞ اﳍﻴﺌﺔ اﳌﺆﺟﺮة‪ ،‬ﰲ ﻣﺪة ﻻ ﺗﺘﺠﺎوز ‪ 10‬أﻳﺎم ﻣﻦ ﺗﺎرﻳﺦ ﺗﺴﻠﻴﻢ ﻣﻔﺎﺗﻴﺢ اﻟﺴﻜﻦ‪.4‬‬
‫‪-4‬ﳚﺐ ﻋﻠﻰ ﻃﺎﻟﺐ اﻻﺳﺘﻔﺎدة ﻣﻦ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر أن ﻳﺴﺪد دﻓﻌﺔ أوﱃ‪ ،‬ﻻ ﺗﻘﻞ ﻋﻦ ‪ %25‬ﻣﻦ ﲦـﻦ‬
‫اﳌﺴﻜﻦ‪ ،‬وﻫﺬا ﻣﺎ ﻧﺼﺖ ﻋﻠﻴـﻪ اﳌـﺎدة ‪ 7‬ﻣـﻦ اﳌﺮﺳـﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴـﺬي رﻗـﻢ ‪ 105/01‬اﳌﻌﺪﻟـﺔ واﳌﺘﻤﻤـﺔ ﲟﻮﺟـﺐ اﳌـﺎدة‬
‫‪ 2‬ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم ‪.5137/04‬‬
‫‪-5‬أﻻ ﻳﺘﺠــﺎوز ﺳــﻦ اﳌﱰﺷــﺢ ‪ 70‬ﺳــﻨﺔ ﻋﻨــﺪ ﺣﻠــﻮل ﺗــﺎرﻳﺦ اﻟﻮﻓــﺎء ﺑــﺄﺧﺮ ﻗﺴــﻂ‪ ،‬وﻫــﺬا ﲟﻮﺟــﺐ اﳌــﺎدة اﻟﺜﺎﻟﺜــﺔ‬
‫ﻣــﻦ اﳌﺮﺳــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴــﺬي رﻗــﻢ ‪ 04/340‬ﻋﻠــﻰ أﻧــﻪ‪" :‬ﳚــﺐ ﻋﻠــﻰ اﻟﺴــﺘﻔﻴﺪ أن ﻳﺴــﺪد ﰲ ﻛــﻞ اﳊــﺎﻻت وﻗﺒــﻞ أن‬
‫‪6‬‬
‫ﻳﺘﺠﺎوز ﻋﻤﺮﻩ ‪ 70‬ﺳﻨﺔ ﻣﺒﻠﻎ أﺧﺮ ﻗﺴﻂ ﻣﻦ ﲦﻦ ﺑﻴﻊ اﳌﺴﻜﻦ ﻛﻤﺎ ﻫﻮ ﻣﻨﺼﻮص ﻋﻠﻴﻪ ﰲ اﳌﺎدة ‪ 08‬اﻋﻼ"‪.‬‬

‫‪ 1‬رﺿﺎ دﻏﺎر‪ ،‬اﻟﻨﻈﺎم اﻟﻘﺎﻧﻮﱐ ﻟﻠﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر " ﰲ اﻟﺸﺮوط اﳌﻮﺿﻮﻋﻴﺔ"‪ .‬ﳎﻠﺔ اﻟﻌﻠﻮم اﻹﻧﺴﺎﻧﻴﺔ‪ ،‬ﺟﺎﻣﻌﺔ ﳏﻤﺪ ﺧﻴﻀﺮ‪ ،‬اﻟﻌﺪد ‪.28/27‬‬
‫‪ 2‬اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪ 105/01‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪.2001/4/23‬‬
‫‪ 3‬اﳌﺎدة ‪ 6‬ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪ 105/01‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪.2001/04/23‬‬
‫‪ 4‬ﺑﻮﺳﻨﺔ إﳝﺎن‪ ،‬ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ‪ ،‬ص ‪.136‬‬
‫‪ 5‬اﳌــﺎدة ‪ 03‬ﻣــﻦ اﳌﺮﺳــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴــﺬي ‪ 137/04‬اﳌــﺆرخ ﻗــﻲ ‪ 2004/04/21‬ﻋﻠــﻰ ﻣــﺎ ﻳﻠــﻲ‪ ":‬ﳚــﺐ ﻋﻠــﻰ ﻛــﻞ ﻣــﻦ ﻳﻄﻠــﺐ ﺷـﺮاء ﻣﺴــﻜﻦ ﰲ إﻃــﺎر اﻟﺒﻴــﻊ‬
‫ﺑﺎﻹﳚﺎر أن ﻳﺴﺪد دﻓﻌﺔ اوﱃ ﻻ ﺗﻘﻞ ﻋﻦ ‪ %25‬ﻣﻦ ﲦﻦ اﳌﺴﻜﻦ"‪.‬‬
‫‪ 6‬اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪ 340/04‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 2004/11/02‬ﻳﻌﺪل اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي رﻗﻢ ‪ 105/01‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪.2001/04/23‬‬
‫‪38‬‬
 ‫اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻟﺜﺎﻧﻲ‪ :‬اﻟﺸﺮوط اﻟﻤﺘﻌﻠﻘﺔ ﺑﺎﻟﻤﺴﻜﻦ‪:‬‬
‫اﳌﺴــﻜﻦ ﺑﺎﻋﺘﺒــﺎرﻩ ﳏــﻞ ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر ﺗﺸــﱰط ﻓﻴــﻪ اﻟﺸــﺮوط اﻟﻌﺎﻣــﺔ اﻟﻮاﺟــﺐ ﺗﻮاﻓﺮﻫــﺎ ﰲ ﳏــﻞ ﻋﻘــﺪ‬
‫اﻟﺒﻴــﻊ‪ ،‬وﻫــﻲ أن ﻳﻜــﻮن ﳑﻜﻨــﺎ وﻣﻌﻴﻴﻨــﺎ وﻗــﺎﺑﻼ ﻟﻠﺘﻌﺎﻣــﻞ ﺑــﻪ‪ .1‬وﻫــﻲ ﲣﻀــﻊ ﻟﻠﻘﻮاﻋــﺪ اﻟﻌﺎﻣــﺔ ﰲ اﻟﻘــﺎﻧﻮن اﳌــﺪﱐ‪ .‬اﻣــﺎ‬
‫اﻟﺸﺮوط اﳋﺎﺻﺔ ﻓﻘﻂ ﻧﺼﺖ ﻋﻠﻴﻬﺎ اﳌﺎدة اﻟﺴﺎدﺳﺔ ﻣﻦ اﳌﺮﺳـﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴـﺬي ‪ 105/01‬اﳌﻌـﺪل واﳌـﺘﻤﻢ‪ ،‬وﺑﺎﻟﺘـﺎﱄ‬
‫ذﻛﺮﻫﺎ ﻋﻠﻰ اﻟﺘﻮاﱄ‪.‬‬
‫‪ -1‬اﻟﺴــﻜﻦ اﳌﻨﺠــﺰ ﺑــﺄﻣﻮال ﻋﻤﻮﻣﻴــﺔ أو ﻣﺼــﺎدر ﺑﻨﻜﻴــﺔ أو أي ﲤــﻮﻳﻼت أﺧــﺮى‪ :‬ﺗــﻨﺺ اﳌــﺎدة ‪ 1/4‬ﻣــﻦ اﳌﺮﺳــﻮم‬
‫اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي رﻗﻢ ‪ 105/01‬اﳌﻌﺪﻟﺔ ﲟﻮﺟﺐ اﳌﺎدة ‪ 5‬ﻣـﻦ اﳌﺮﺳـﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴـﺬي رﻗـﻢ ‪ 35/03‬ﻋﻠـﻰ ﻣـﺎ ﻳﻠـﻲ‪ ":‬ﺗﻄﺒـﻖ‬
‫ﻫﺬﻩ اﻷﺣﻜﺎم ﻋﻠﻰ اﳌﺴـﺎﻛﻦ اﳌﻨﺠـﺰة ﺑﻮاﺳـﻄﺔ ﻣﻴﺰاﻧﻴـﺔ اﻟﺪوﻟـﺔ أو اﳉﻤﺎﻋـﺎت اﶈﻠﻴـﺔ أو ﺑﻮاﺳـﻄﺔ ﻣﺼـﺎدر ﺑﻨﻜﻴـﺔ أو‬
‫ﲤﻮﻳﻼت أﺧﺮى واﻓﻘﺎ ﳌﻌﺎﻳﲑ اﳌﺴﺎﺣﺔ واﻟﺮﻓﺎﻫﻴﺔ اﶈﺪدة ﺳﻠﻔﺎً"‪ ،‬ﻓﺴﺎﺑﻘﺎ ﻛﺎن ﻳﺸﱰط ﰲ اﳌﺴﻜﻦ أن ﻳﻜﻮن ﻣﻨﺠﺰا‬
‫ﺑــﺄﻣﻮال ﻋﻤﻮﻣﻴــﺔ أي ﻣــﻦ ﻣﻴﺰاﻧﻴــﺔ اﻟﺪوﻟــﺔ واﳉﻤﺎﻋــﺎت اﶈﻠﻴــﺔ‪ ،‬ﻏــﲑ أﻧــﻪ ﰎ ﺗﻌــﺪﻳﻞ ذﻟــﻚ ﺑﻐــﺮض ﻓﺴــﺢ ا ــﺎل أﻣــﺎم‬
‫اﻟﺒﻨــﻮك ﻻﻗﺘﺤــﺎم ﲤﻮﻳــﻞ اﳌﺴــﺎﻛﻦ اﳌﻨﺠــﺰة ﰲ إﻃــﺎر اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر‪ ،‬وﻫــﻮ ﻣــﺎ ﰎ ﻓﻌــﻼ إذ ﻇﻬــﺮت ﻣﺸــﺎرﻳﻊ ﰲ إﻃــﺎر‬
‫اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر ﳑﻮﻟــﺔ ﻣــﻦ ﻃــﺮف اﻟﺼــﻨﺪوق اﻟــﻮﻃﲏ ﻟﻠﺘــﻮﻓﲑ واﻻﺣﺘﻴــﺎط‪ .2‬ﻛﻤــﺎ أﺷــﺎرت اﳌــﺎدة ‪ 03‬ﻣــﻦ اﳌﺮﺳــﻮم‬
‫اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي رﻗـﻢ ‪ 105/01‬أن اﻟـﻮزﻳﺮ اﳌﻜﻠـﻒ ﺑﺎﻟﺴـﻜﻦ ﳛـﺪد ﻣﻮﻗـﻊ اﳌﺴـﺎﻛﻦ اﳌﺨﺼﺼـﺔ ﻟﻠﺒﻴـﻊ ﺑﺎﻹﳚـﺎر واﳌﻨﺠـﺰة‬
‫ﺑﺄﻣﻮال ﻋﻤﻮﻣﻴﺔ‪ .‬اﻣﺎ ﺑﺎﻟﻨﺴﺒﺔ ﻟﻠﺘﻤﻮﻳﻼت اﻷﺧﺮى‪.3‬‬
‫‪ -2‬اﻟﺴ ــﻜﻦ ﻣﻨﺠ ــﺰ ﰲ إﻃ ــﺎر اﻟﺒﻴ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ــﺎر‪ :‬أن ﻣ ــﺎ ﳝﻴ ــﺰ ﻋﻘ ــﺪ اﻟﺒﻴ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ــﺎر اﳌ ــﱪم‪ ،‬وﻓﻘـ ـﺎً ﻷﺣﻜ ــﺎم اﳌﺮﺳ ــﻮم‬
‫اﻟﺘﻨﻔﻴــﺬي ‪ 105/01‬اﳌﻌــﺪل واﳌــﺘﻤﻢ ﻋــﻦ ذﻟــﻚ اﻟــﺬي ﺗﱪﻣــﻪ دواوﻳــﻦ اﻟﱰﻗﻴــﺔ واﻟﺘﺴــﻴﲑ اﻟﻌﻘــﺎري وﻓﻘ ـﺎً ﻟﻠﻤﺮﺳــﻮم‬
‫اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي رﻗﻢ ‪ 35/97‬ﻓﺒﺎﻟﻨﺴﺒﺔ ﻟﻸول‪ ،‬وﻫﻮ ﻣﻮﺿﻮع اﻟﺪراﺳﺔ ﻳﺘﻢ ﺷـﺮاء اﳌﺴـﺎﻛﻦ اﳌﻨﺠـﺰة ﰲ إﻃـﺎر ﻋﻘـﺪ اﻟﺒﻴـﻊ‬
‫ﺑﺎﻹﳚــﺎر‪ ،‬أي أن أول ﻋﻘــﺪ ﳚﻀــﻊ ﻟــﻪ ﺷ ـﺮاء ﻫــﺬﻩ اﳌﺴــﺎﻛﻦ ﻫــﻮ ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر‪ ،‬ﺧﻼﻓــﺎ ﻷﺣﻜــﺎم اﳌﺮﺳــﻮم‬
‫اﻟﺘﻨﻔﻴ ــﺬي رﻗ ــﻢ ‪ 35/97‬أﻳ ــﻦ ﳚ ــﺐ أن ﺗﻜ ــﻮن اﳌﺴ ــﺎﻛﻦ ﳏ ــﻼ ﻟﻌﻘ ــﺪ إﳚ ــﺎر ﻗﺒ ــﻞ أن ﺗﻜ ــﻮن ﳏ ــﻼ ﻟﻌﻘ ــﺪ اﻟﺒﻴ ــﻊ‬
‫‪4‬‬
‫ﺑﺎﻹﳚﺎر‪.‬‬

‫‪ 1‬ﻋﺒﺪ اﻟﺮزاق أﲪﺪ اﻟﺴﻨﻬﻮري‪ ،‬اﻟﻮﺳﻴﻂ ﰲ ﺷﺮح اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ اﳉﺪﻳﺪ‪ ،‬ﺟﺰء‪ ) 04‬ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ(‪ ،‬ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ‪ ،‬ص ‪ 191‬وﻣﺎ ﺑﻌﺪﻫﺎ‪.‬‬
‫‪ 2‬ﺑﻮﺳﻨﺔ إﳝﺎن‪ ،‬اﳌﺮﺟﻊ اﻟﺴﺎﺑﻖ‪ ،‬ص ‪.133‬‬
‫‪ 3‬اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪ 105/01‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪ ،2001/04/23‬اﶈﺪد ﻟﺸﺮوط ﺷﺮاء اﳌﺴﺎﻛﻦ اﳌﻨﺠﺰة ﺑﺄﻣﻮال ﻋﻤﻮﻣﻴﺔ ﰲ إﻃـﺎر اﻟﺒﻴـﻊ ﺑﺎﻹﳚـﺎر اﳌﻌﺪﻟـﺔ ﺑـﻨﺺ‬
‫اﳌﺎدة ‪ 04‬ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪.35/03‬‬
‫‪ 4‬ﺑﻮﺳﻨﺔ إﳝﺎن‪ ،‬ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ‪ ،‬ص ‪.134‬‬
‫‪39‬‬
 ‫اﻟﻤﺒﺤﺚ اﻟﺜﺎﻟﺚ‪ :‬إﺟﺮاءات إﺑﺮام ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر‪:‬‬
‫ﻟﻜﻲ ﻳﻨﺸﺄ اﻟﻌﻘﺪ ﺻﺤﻴﺤﺎً ﳚﺐ ان ﺗﺘﻮﻓﺮ ﻓﻴﻪ اﻷﺳﺲ اﻟﻼزﻣﺔ ﻟﻮﺟﻮدﻩ أي أرﻛﺎﻧﻪ وﻫﻲ‪ :‬اﻟﱰاﺿﻲ‪ ،‬اﶈﻞ‬
‫واﻟﺴــﺒﺐ‪ ،‬ﺑﺎﻹﺿــﺎﻓﺔ ﻟﻠــﺮﻛﻦ اﻟﺮاﺑــﻊ وﻫــﻮ اﻟﺸــﻜﻞ‪ ،‬وﻗــﺪ أﻟــﺰم اﳌﺸــﺮع اﳉﺰاﺋــﺮي اﻟﺒﻴــﻮع اﻟﻌﻘﺎرﻳــﺔ ﻋﻠــﻰ ﺳــﺒﻴﻞ اﳌﺜــﺎل‬
‫ﺑﺼﺒﻬﺎ ﰲ ﻗﺎﻟﺐ رﲰﻲ وﻫﺬا إﻋﻤﺎﻻً ﻟﻨﺺ اﳌﺎدة ‪ 324‬ﻣﻜﺮر ﻣﻦ ق‪.‬م‪.‬ج‪.1‬‬
‫وﳝﻜﻦ ﺗﻌﺮﻳﻒ اﻟﺮﲰﻴﺔ أ ﺎ‪ ":‬ﺗﻠﻚ اﻟـﱵ ﺗﺼـﺪر ﻋـﻦ أﺷـﺨﺎص ﳍـﻢ ﺻـﻔﺔ اﻟﻀـﺎﺑﻂ اﻟﻌﻤـﻮﻣﻲ واﻟـﺬي ﻳﺴـﺘﻤﺪ ﻣـﻦ‬
‫اﻟﻘﺎﻧﻮن ﻣﻬﻤﺔ اﳌﻌﺎﻳﻨﺔ واﻟﺘﺤﻘﻴﻖ ﺑﺼﻔﺔ رﲰﻴﺔ‪ ،‬ﻋﻦ وﻗﺎﺋﻊ ﻣﻌﻴﻨﺔ"‪ ،‬وﻫﻜﺬا ﺗﻜﻮن رﲰﻴﺔ اﻟﻌﻘﻮد اﻹدارﻳﺔ واﻟﺴﻴﺎﺳﻴﺔ‬
‫اﻟﺼﺎدرة ﻋﻦ اﻟﺴﻠﻄﺔ اﻟﺘﺸﺮﻳﻌﻴﺔ واﻟﺘﻨﻔﻴﺬﻳـﺔ‪ ،‬ﻋﻘـﻮد اﻷﺣﻜـﺎم اﻟﻘﻀـﺎﺋﻴﺔ واﻟﻌﻘـﻮد اﻟﺸـﺒﻪ ﻗﻀـﺎﺋﻴﺔ‪ ،‬وﻋﻠﻴـﻪ ﻓـﺈن اﻟﻌﻘـﺪ‬
‫‪2‬‬
‫اﻟﺮﲰﻲ ﻫﻮ اﻟﺬي ﻳﺘﻠﻘﺎﻩ اﻟﻀﺎﺑﻂ اﻟﻌﻤﻮﻣﻲ وﳛﺮرﻩ ﲟﺮاﻋﺎة اﳌﺮاﺳﻴﻢ واﻟﺸﻜﻠﻴﺎت اﻟﻮاﺟﺒﺔ‪.‬‬
‫اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻷول‪ :‬ﺗﻘﺪﻳﻢ اﻟﻄﻠﺐ وﻣﻌﺎﻟﺠﺘﻪ‪:‬‬
‫إن ﻛﻞ ﺷـﺨﺺ ﻳﺮﻏـﺐ ﰲ اﻻﺳـﺘﻔﺎدة ﻣـﻦ ﻣﺴـﻜﻦ ﰲ إﻃـﺎر اﻟﺒﻴـﻊ ﺑﺎﻹﳚـﺎر ﻋﻠﻴـﻪ أن ﻳﻘـﻮم ﲟﺠﻤﻮﻋـﺔ ﻣـﻦ‬
‫اﻹﺟﺮاءات ﻣﻦ أﺟﻞ اﻻﺳﺘﻐﺎدة ﻣﻦ اﳌﺴﻜﻦ‪ ،‬إذ ﳚﺐ ﻋﻠﻴﻪ أن ﻳﻘﺪم ﻃﻠﺒﺎً إﱃ اﳌﺘﻌﻘﺪ ﺑﺎﻟﱰﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳـﺔ ﻳﺒـﲔ ﻓﻴـﻪ‬
‫رﻏﺒﺘﻪ ﺑﺎﻟﺸﺮاء‪ ،‬ﻋﻠﻰ ان ﺗﺘﻢ ﻣﻌﺎﳉﺘﻪ ﻫﺬا اﻟﻄﻠﺐ وﻓﻘﺎً ﳌﻌﻴﺎر ﺷﺮوط اﻻﺳﺘﻔﺎدة اﻟﻮاﺟﺐ ﺗﻮاﻓﺮﻫﺎ ﰲ اﳌﺴﺘﻔﻴﺪﻳﻦ‪.‬‬

‫اﻟﻔﺮع اﻷول‪ :‬ﺗﻘﺪﻳﻢ اﻟﻄﻠﺐ‪:‬‬

‫ﺑﻌ ــﺪ اﻹﻋ ــﻼن ﻋ ــﻦ ﻓ ــﺘﺢ اﻻﻛﺘﺘ ــﺎب ﻟ ــﺪى اﻟﻮﻛﺎﻟ ــﺔ اﻟﻮﻃﻨﻴ ــﺔ ﻟﺘﺤﺴ ــﲔ اﻟﺴ ــﻜﻦ وﺗﻄ ــﻮﻳﺮﻩ ﻣ ــﻦ أﺟ ــﻞ ﺷ ـﺮاء‬
‫ﻣﺴﻜﻦ ﰲ ﺻﻴﻐﺔ اﻟﺒﻴﻪ ﺑﺎﻹﳚﺎر وﻓﻖ اﻟﺸـﺮوط اﶈـﺪدة ﻗﺎﻧﻮﻧـﺎ‪ ،‬وﺑﻌـﺪ ﺗﻘـﺪﱘ اﻟﻄﻠـﺐ اﶈـﺮر ﻣـﻦ ﻃـﺮف اﳌﺴـﺘﻔﻴﺪ ﰲ‬
‫‪3‬‬
‫ﻣﻄﺒﻮع ﻃﺒﻘﺎً ﻟﻠﻨﻤﻮذج اﳌﺴﻦ ﺳﺎﺑﻘﺎً واﳌﺮﻓﻖ ﺑﺎﻟﻮﺛﺎﺋﻖ اﻟﻀﺮورﻳﺔ‪.‬‬
‫وﺗ ــﻨﺺ اﳌﺎدﺗ ــﺎن ‪ 15‬و‪ 16‬ﻣ ــﻦ اﳌﺮﺳ ــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴ ــﺬي ‪ 105/01‬ﻋﻠ ــﻰ ﻛﻴﻔﻴ ــﺔ ﺷـ ـﺮاء اﳌﺴ ـﺎﻛﻦ اﳌﻨﺠ ــﺰة‬
‫ﺑﺄﻣﻮال ﻋﻤﻮﻣﻴﺔ‪،‬ﻋﻠﻰ أن ﻳﻘﺪم اﻟﻄﻠﺐ ﻟﻠﻤﺘﻌﻬﺪ ﺑﺎﻟﱰﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ ﺣﻴـﺚ ﺗﻌـﺎﰿ اﻟﻄﻠﺒـﺎت ﺣﺴـﺐ اﻟﺸـﺮوط اﶈـﺪدة‬
‫ﲟﻮﺟﺐ اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪.2001/07/23‬‬

‫‪ 1‬ﲪﺪي ﺑﺎﺷﺎ ﻋﻤﺮ‪ ،‬ﻧﻘﻞ اﳌﻠﻜﻴﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ ﰲ اﻟﺘﺸﺮﻳﻊ اﳉﺰاﺋﺮي‪ ،‬دار اﻟﻌﻠﻮم ﻟﻠﻨﺸﺮ واﻟﺘﻮزﻳﻊ‪ ،‬اﳉﺰاﺋﺮ‪ ،2000 ،‬ص ‪.100‬‬
‫‪ 2‬ﺳﺒﺎغ ﳏﻤﺪ‪ ،‬اﻟﺘﻮﺛﻴﻖ واﻟﻌﻘﻮد اﻟﺮﲰﻴﺔ‪ ،‬ا ﻠﺔ اﻟﺪوﻟﻴﺔ ﻟﻠﻤﻮﺛﻖ‪ ،‬اﻟﻌﺪد‪ ،5‬اﳉﺰاﺋﺮ‪ ،‬دﻳﺴﻤﱪ ‪ ،1998‬ص ‪.20‬‬
‫‪ 3‬اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪.2001/07/23‬‬
‫‪40‬‬
‫ﻓﻴــﺘﻢ ﺗﺴــﺠﻴﻞ ﻫــﺬﻩ اﻟﻄﻠﺒــﺎت وﻓــﻖ ﺗﺮﺗﻴــﺐ زﻣــﲏ‪ ،‬ﻓــﻮر اﺳــﺘﻼﻣﻬﺎ ﰲ ﺳــﺠﻞ ﻳﺮﻗﻤــﻪ وﻳﻮﻗﻌــﻪ اﳌــﺪﻳﺮ اﻟﻌــﺎم‬
‫ﻟﻠﻮﻛﺎﻟﺔ‪ .‬وﺑﻌﺪ ﻣﻌﺎﳉﺔ اﻟﻄﻠﺒﺎت ﻣـﻦ ﻃـﺮف اﻟﻠﺠﻨـﺔ ﻋﻠـﻰ أﺳـﺎس اﻟﱰﺗﻴـﺐ اﳌﺴـﺠﻞ أﺻـﺤﺎ ﺎ ﺧـﻼل ‪ 8‬أﻳـﺎم اﻟﻴـﺖ‬
‫‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫اﺳﺘﻼﻣﻬﺎ ﻣﻊ اﻹﺷﺎرة ﻟﺴﺒﺐ إﻋﺎد ﺎ‬
‫اﻟﻔﺮع اﻟﺜﺎﻧﻲ‪ :‬ﻣﻌﺎﻟﺠﺔ اﻟﻄﻠﺐ‪:‬‬
‫ﺗﻌﺎﰿ اﻟﻄﻠﺒﺎت ﻣﻦ ﻃﺮف ﳉﻨﺔ ﻳﺮأﺳﻬﺎ اﳌﺪﻳﺮ اﻟﻌﺎم ﻟﻠﻮﻛﺎﻟﺔ اﻟﻮﻃﻨﻴﺔ ﻟﺘﺤﺴﲔ اﻟﺴﻜﻦ وﺗﻄﻮﻳﺮﻩ‪ ،‬او ﳑﺜﻠـﻪ‬
‫اﻟﻘﺎﻧﻮﱐ‪ .2‬وﰲ ﺣﺎﻟﺔ ﻣـﺎ إذا ﻓـﺎق ﻋـﺪد اﻟﻄﻠﺒـﺎت اﻟـﱵ ﺗﺴـﺘﻮﰲ اﻟﺸـﺮوط اﻟﺘﺄﻫﻴﻠﻴـﺔ واﻟـﱵ ﰎ ﻗﺒﻮﳍـﺎ ﻣـﻦ ﻃـﺮف اﳉﻨـﺔ‬
‫ﻋــﺪد ﻣﺴــﺎﻛﻦ اﻟﱪﻧــﺎﻣﺞ‪ ،‬ﻳﺒﻠــﻎ اﳌﱰﺣﺸــﲔ ﻏــﲑ اﳌﻘﺒ ـﻮﻟﲔ ﻛﺘﺎﺑﻴ ـﺎً ﻣــﻊ ﺗﻮﺿــﻴﺢ رﺗﺒــﺔ ﻃﻠﺒــﺎ ﻢ‪ ،‬ودﻋــﻮ ﻢ ﻟﻠﺘﻤﺴــﻚ‬
‫‪3‬‬
‫ﺑﺎﺧﺘﻴﺎرﻫﻢ ﰲ اﻟﱪاﻣﺞ اﻟﺴﻜﻨﻴﺔ اﳌﺴﺘﻘﺒﻠﻴﺔ ﺑﺘﺄﻛﻴﺪ ﻃﻠﺒﻪ ﺑﺮﺳﺎﻟﺔ ﻣﻮﺻﻰ ﻋﻠﻴﻬﺎ‬
‫وﳚــﺐ أن ﺗﺘــﻮج أﺷــﻐﺎل ﳉﻨــﺔ ﻣﻌﺎﳉــﺔ اﻟﻄﻠﺒــﺎت ﲟﺤﻀــﺮ ﻳﻮﻗﻌــﺔ ﲨﻴــﻊ أﻋﻀــﺎﺋﻬﺎ‪ ،‬وﺗﺮﺳــﻞ ﻧﺴــﺨﺔ ﻣــﻦ‬
‫اﶈﻀﺮ إﱃ اﻟﻮزﻳﺮ اﳌﻜﻠﻒ ﺑﺎﻟﺴﻜﻦ ‪ ،‬ﺑﻌﺪ ﺗﺴﺠﻴﻞ اﳌﺴﺘﻔﻴﺪﻳﻦ ﰲ ﺑﻄﺎﻗﺔ وﻃﻨﻴﺔ ﺧﺎﺻﺔ ﺬﻩ اﻟﻌﻤﻠﻴـﺔ ﺗﻔـﺘﺢ ﻋﻠـﻰ‬
‫‪4‬‬

‫ﻣﺴــﺘﻮى اﳌﺪﻳﺮﻳــﺔ اﻟﻌﺎﻣــﺔ ﻟﻠﻮﻛﺎﻟــﺔ‪ .5‬ﻋﻠــﻰ أن ﺗﻌﻠــﻦ ﻗﺎﺋﻤــﺔ اﳌﺴــﺘﻔﻴﺪﻳﻦ ﺑﺮﺳــﺎﻟﺔ ﻣﻮﺻــﻰ ﻋﻠﻴﻬــﺎ ﻣــﻊ دﻋــﻮ ﻢ ﻟــﺪﻓﻊ‬
‫‪ %10‬ﻣــﻦ ﲦـﻦ اﳌﺴــﻜﻦ ﻛــﺎﻟﺘﺰام ــﺎﺋﻲ ﺑﺎﻟﺸـﺮاء‪ ،‬ﻋﻠــﻰ أن ﻳــﻮدع وﺻــﻞ اﻟــﺪﻓﻊ ﻟــﺪى ﻣﺼــﺎﱀ اﻟﻮﻛﺎﻟــﺔ ﻟﲑﻓــﻖ ﲟﻠــﻒ‬
‫‪6‬‬
‫اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ‪.‬‬
‫وﺑﻌــﺪ ﺛﻼﺛــﺔ أﺷــﻬﺮ ﻣــﻦ اﻟــﺪﻓﻊ ﻳﺴــﺤﺐ اﳌﺴــﺘﻔﻴﺪ ﺷــﻬﺎدة اﻛﺘﺘﺎﺑــﻪ‪ ،‬اﻟــﱵ ﺗﺸــﻤﻞ ﻋﻠــﻰ ﺗﻌﻴــﲔ ﻣﻮاﺻــﻔﺎت‬
‫اﻟﺴﻜﻦ‪ ،‬اﳌﺴـﺎﺣﺔ اﻟﻮﻻﻳـﺔ وﺑﻌـﺪ ﻧﻔـﺲ اﳌـﺪة ﻳﺘﻘـﺪم اﳌﺴـﺘﻔﻴﺪ إﱃ اﻟﻮﻛﺎﻟـﺔ اﻟﻮﻃﻨﻴـﺔ ﻟﺘﺤﺴـﲔ اﻟﺴـﻜﻦ وﺗﻄـﻮﻳﺮﻩ‪ ،‬ﻣـﻦ‬
‫ﻣﻠﺊ ﻣﻄﺒﻮع ﻣﺮﺗﺒﻂ ﺑﺘﻌﻴﲔ اﻟﺴﻜﻦ‪.‬‬

‫‪ 1‬اﳌﺎدة ‪ 4‬ﻣﻦ اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪2001/07/23‬‬

‫‪ 2‬اﳌﺎدة ‪ 5‬ﻣﻦ اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪2001/07/23‬‬
‫‪ 3‬اﳌﺎدة ‪ 6‬ﻣﻦ اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪2001/07/23‬‬
‫‪ 4‬اﳌﺎدة ‪ 1/7‬ﻣﻦ اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪.2001/07/23‬‬
‫‪ 5‬اﳌﺎدة ‪ 1/8‬ﻣﻦ ﻧﻔﺲ اﻟﻘﺮار اﻟﺴﺎﺑﻖ‪.‬‬
‫‪ 6‬اﳌﺎدة ﻣﻦ ﻧﻔﺲ اﻟﻘﺮار اﻟﺴﺎﺑﻖ‪.‬‬
‫‪41‬‬
‫اﻣـﺎ ﺑﻌـﺪ ﺳـﺘﺔ أﺷـﻬﺮ ﻣـﻦ ذﻟـﻚ ﻳﻘـﻮم اﳌﺴــﺘﻔﻴﺪ ﺑﺴـﺤﺐ ﺗﻌﻴﻴـﲔ ﺳـﻜﻨﻪ اﻟﻨﻬـﺎﺋﻲ‪ ،‬ﺑﻌـﺪﻣﺎ ﻳـﺘﻢ ﲢﺮﻳـﺮ ﻋﻘــﺪ‬
‫اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﰲ اﻟﺸﻜﻞ اﳌﻮﺣﺪ‪ .1‬وﻫﺬا ﺑﻌﺪ دﻓﻊ ‪ %15‬اﳌﺘﺒﻘﻴﺔ ﻣﻦ اﳌﺴﺎﳘﺔ اﻷوﻟﻴﺔ وﻫﺬا ﺣﺴـﺐ ﻧـﺺ اﳌـﺎدة‬
‫‪ 11‬ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪ 105/01‬اﳌﻌﺪﻟﺔ ﺑﺎﳌﺎدة ‪ 3‬ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم ‪.137/04‬‬

‫اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻟﺜﺎﻧﻲ‪ :‬ﺗﺤﺮﻳﺮ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر‬

‫إن اﻟﺸﻜﻞ ﻫﻮ اﻟﻄﺮﻳﻘﺔ اﻟﱵ ﺣﺪدﻫﺎ اﳌﺸـﺮع ﻟﻠﺘﻌﺒـﲑ ﻋـﻦ اﻹدراة‪ ،‬ﺑﺎﻟﻨﺴـﺒﺔ ﻟﻠﺘﺼـﺮﻓﺎت اﻟﺸـﻜﻠﻴﺔ وإذا ﻣـﺎ‬
‫اﺳﺘﻠﺰم اﳌﺸﺮع اﻟﻜﺘﺎﺑﺔ اﻟﺮﲰﻴﺔ ﻻﻧﻌﻘﺎد اﻟﺘﺼﺮف اﻟﻘﺎﻧﻮﱐ ﻓﺈﻧﻪ ﻻ ﳝﻜﻦ ﻟﻠﻤﺘﻌﺎﻗﺪﻳﻦ ﲢﺮﻳﺮ ﺗﺼـﺮﻓﻬﻢ ﺑﺄﻧﻔﺴـﻬﻢ‪ .‬ﺑـﻞ‬
‫ﳚﺐ ﻋﻠﻴﻬﻢ اﻟﻠﺠﺆ إﱃ ﻣﻮﻇﻒ ﺧﺎص‪.2‬‬
‫ﻳﻘﻮم ﺑﺈﻋﺪاد اﻟﺴﻨﺪ اﻟﺮﲰﻲ اﻟﺬي ﻳﺘﻀﻤﻦ اﻟﺘﺼـﺮف ﰲ اﻟﺸـﻜﻞ اﳌﻄﻠـﻮب ﻓﻴﺴـﻤﻰ اﻟﺘﺼـﺮف اﻟﺸـﻜﻠﻲ ﻫﻨـﺎ ﺗﺼـﺮﻓﺎ‬
‫ﺷﻜﻠﻴﺎ رﲰﻴﺎ‪.‬‬
‫وﻫــﺬا ﻣــﺎ ﻧﺼــﺖ ﻋﻠﻴــﻪ اﳌــﺎدة ‪ 05‬ﻣــﻦ اﻟﻘــﺎﻧﻮن رﻗــﻢ ‪ 27/88‬اﻟﺼــﺎدر ﺑﺘــﺎرﻳﺦ ‪ 12‬ﺟﻮﻳﻠﻴــﺔ ‪ 1988‬واﳌﺘﻌﻠــﻖ‬
‫ﺑﺘﻨﻈﻴﻢ ﻣﻬﻨﺔ اﻟﺘﻮﺛﻴﻖ ‪،‬اﳌﻮﺛﻖ ﺑﻘﻮﳍﺎ ‪":‬ﺿﺎﺑﻆ ﻋﻤﻮﻣﻲ ﻳﺘﻮﱃ ﲢﺮﻳﺮ اﻟﻌﻘﻮد اﻟﱵ ﳛﺪد اﻟﻘﺎﻧﻮن ﺻﻴﻐﺘﻬﺎ اﻟﺮﲰﻴﺔ وﻛـﺬا‬
‫اﻟﱵ ﻳﻮد اﻷﻃﺮاف إﻋﻄﺎﺋﻬﺎ ﻫﺬﻩ اﻟﺼﻴﻐﺔ ‪."...‬‬
‫ﻓﺎﳌﻮﺛﻖ ﺿﺎﺑﻂ ﻋﻤﻮﻣﻲ ‪،‬ﺧﻮل ﻟـﻪ اﳌﺸـﺮع اﻟﺼـﻼﺣﻴﺎت ااﻟﻼزﻣـﺔ ﻟﺘﻠﻘـﻲ اﻟﻌﻘـﻮد ﺑـﺎرادة اﻷﻃـﺮاف ‪،‬وﳑﺎرﺳـﺔ ﺟـﺰء‬
‫‪3‬‬
‫ﻣﻦ اﻟﺴﻠﻄﺔ اﻟﻌﻤﻮﻣﻴﺔ اﻟﱵ ﻓﻮﺿﻬﺎ ﻟﻪ اﻟﺪوﻟﺔ ‪،‬ﺣﻴﺚ أﻧﻪ ﻳﻀﻔﻰ اﻟﺼﻴﻐﺔ اﻟﺮﲰﻴﺔ ﻋﻠﻰ اﻟﻌﻘﻮد اﻟﱵ ﻳﺘﻠﻘﺎﻫﺎ ‪.‬‬
‫إن اﻟﻮﻛﺎﻟﺔ اﻟﻮﻃﻨﻴﺔ ﻟﺘﺤﺴﲔ وﺗﻄﻮﻳﺮ ﺗﺘﻘﻴﺪ ﺑﺘﻨﻔﻴـﺪ ﻋﻘـﺪ اﻟﺒﻴـﻊ ﺑـﺎﻹ[ﺟـﺎر اﶈـﺪد ﻋـﻦ ﻃﺮﻳـﻖ اﻟﺘﻨﻈـﻴﻢ ‪،‬وﻗـﺪ ﺻـﺪر‬
‫اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 2001-07-23‬اﳌﺘﻀﻤﻦ ﳕﻮذج ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻷﳚﺎر ‪،‬اﻹاﻧـﻪ ﻋـﺪل ﲟﻮﺟـﺐ اﻟﻘـﺮار اﳌـﺆرخ ﰲ‬
‫‪ 2004-05-04‬اﳌﺘﻀﻤﻦ ﳕﻮذج ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ‪،‬ﻓﺄﻟﻐﻲ ﻫﺬا اﻷﺧﲑ ﳕﻮدج ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴـﻊ ﺑﺎﻹﳚـﺎر اﳌﻠﺤـﻖ‬
‫‪4‬‬
‫ﺑﺎﻟﻘﺮار اﻟﺴﺎﺑﻖ ‪،‬واﺳﺘﺒﺪاﻟﻪ ﺑﻨﻤﻮدج أﺧﺮ ‪.‬‬

‫‪ 1‬ﺑﻮﺳﻨﺔ إﳝﺎن‪ ،‬ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ‪ ،‬ص ‪.134‬‬

‫‪ 2‬اﻟﻘﺎﻧﻮن رﻗﻢ ‪ 05/07‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 2007/05/13‬ﻳﻌﺪل وﻳﺘﻤﻢ اﻷﻣﺮ رﻗﻢ ‪ 58/75‬اﳌﺘﻀﻤﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮﱐ اﳌﺪﱐ‪.‬‬
‫‪- 3‬ﺳﺒﺎغ ﳏﻤﺪ ‪،‬ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ ‪،‬ص‪20‬‬
‫‪- 4‬ﺗﻨﺺ اﳌﺎدة ‪ 2‬ﻣﻦ اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 2004-05-04‬اﻟﺬي ﻳﻌﺪل وﻳﺘﻤﻢ اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 2001-07-23‬اﳌﺘﻀﻤﻦ ﳕﻮدج ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ‬
‫ﺑﺎﻻﳚﺎر ‪،‬ﻋﻠﻰ ‪":‬ﻳﻠﻐﻰ ﳕﻮدج ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﻛﻤﺎ ﻫﻮ ﻣﻠﺤﻖ ﺑﺎﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪02‬ﲨﺎدي اﻻول ‪ 1422‬اﳌﻮاﻓﻖ ل‪23‬ﻳﻮﻟﻴﻮ ‪ 2001‬وﻳﻌﺮض‬
‫ﺑﺎﻟﻨﻤﻮدج اﳌﻠﺤﻖ ﺑﺎﻟﻘﺮار‪".‬‬
‫‪42‬‬
‫وﻛﻤــﺎ ﻧﺼــﺖ اﳌــﺎدة اﻟﻌﺎﺷــﺮةﻣﻦ اﻟﻘـﺮار اﳌــﺆرخ ﰲ ‪ 23‬ﻳﻮﻟﻴــﻮ واﶈــﺪد ﻟﺸــﺮوط ﻣﻌﺎﳉــﺔ ﻃﻠﺒــﺎت ﺷـﺮاء اﳌﺴــﺎﻛﻦ ﰲ‬
‫إﻃــﺎر اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر وﻛﻴﻔﻴــﺎت ذﻟــﻚ ﻋﻠــﻰ ﻣــﺎﻳﻠﻲ ‪":‬ﻗﺒــﻞ ﺗﺴــﻠﻴﻢ ﻣﻔــﺎﺗﻴﺢ اﳌﺴــﻜﻦ ﻟﻠﻤﺴــﺘﻔﻴﺬ ‪،‬ﳚــﺐ إﻋــﺪاد ﻋﻘــﺪ‬
‫اﻟﺒﻴ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ــﺎر ﺑ ــﲔ ﻫـ ــﺬا اﻷﺧ ــﲑ وﺑ ــﲔ اﻟﻮﻛﺎﻟ ــﺔ اﻟﻮﻃﻨﻴ ــﺔ ﻟﺘﺤﺴ ــﲔ اﻟﺴـ ــﻜﻦ وﺗﻄ ــﻮﻳﺮﻩ ﻟـ ــﺪى ﻣﻜﺘ ــﺐ اﻟﻨﻤـ ــﻮدج‬
‫‪1‬‬
‫اﳌﻌﺪ‪."......‬‬
‫ﻳﺴــﺘﻨﺘﺞ ﻣــﻦ ﻫﺎﺗــﻪ اﳌـﻮاد ﳎﺘﻤﻌــﺔ ‪،‬أن اﳌﺸــﺮع اﳉﺰاﺋــﺮي أوﺟــﺐ أن ﻳﻔــﺮغ ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﲜــﺎر ﰲ ﺷــﻜﻞ رﲰــﻲ‬
‫وﻓ ـ ـ ــﻖ اﻟﻨﻤ ـ ـ ــﻮدج اﳌﻠﺤ ـ ـ ــﻖ ﺑ ـ ـ ــﺎﻟﻘﺮار اﳌﺘﻀ ـ ـ ــﻤﻨﻨﻤﻮدج ﻋﻘ ـ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ـ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ـ ــﺎر ﻛﻤ ـ ـ ــﺎ ﺣ ـ ـ ــﺪد ﰲ اﻟﻘـ ـ ـ ـﺮار اﳌ ـ ـ ــﺆرخ ﰲ‬
‫‪ 2004/05/04‬اﳌﺘﻀﻤﻦ ﳕﻮدج ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ‪.‬ﻣﻠﺤﻖ اﻟﻘﺮار اﳌﺸﺎر إﻟﻴﻪ أ‪،‬ﻓﺎ ‪ ،‬ﲝﻴﺚ ﻳﺘﻀﻤﻦ ﳎﻤﻮﻋﺔ‬
‫ﻣﻦ اﻟﺒﻴﺎﻧﺎت اﻹﻟﺰاﻣﻴﺔ اﳌﺒﻨﻴﺔ أﺳﻔﻠﻪ‪.‬‬
‫اﻟﻔﺮع اﻷول‪ :‬اﻟﺒﻴﺎﻧﺎت اﻟﺨﺎﺻﺔ ﺑﻬﻮﻳﺔ اﻟﻤﺘﻌﺎﻗﺪﻳﻦ‪:‬‬
‫أوﺟـ ــﺐ اﳌﺸـ ــﺮع اﳉﺰاﺋـ ــﺮي أن ﻳﺘﻀـ ــﻤﻦ ﻋﻘـ ــﺪ اﻟﺒﻴـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ــﺎر ﳎﻤﻮﻋـ ــﺔ ﻣـ ــﻦ اﻟﺒﻴﺎﻧـ ــﺎت اﳋﺎﺻـ ــﺔ ﻮﻳـ ــﺔ‬
‫اﳌﺘﻌﺎﻗ ــﺪﻳﻦ‪ ،‬ﺣﺴ ــﺐ اﻟﻨﻤ ــﻮذج اﳌﻠﺤ ــﻖ ﺑ ــﺎﻟﻘﺮار اﳌ ــﺆرخ ﰲ ‪ 2004-05-04‬اﳌﻌ ــﺪل ﻟﻠﻘـ ـﺮار اﳌ ــﺆرخ ﰲ ‪-23‬‬
‫‪ 2001-07‬اﳌﺘﻀﻤﻦ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر‪ ،‬وﺗﺘﻤﺜﻞ ﻓﻴﻤﺎ ﻳﻠﻲ‪:‬‬
‫‪ .1‬ﲢﺪﻳﺪ اﻷﻃﺮاف ﺑﺪﻗﺔ‪.‬‬
‫‪ .2‬ﺗﻌـﲔ اﳌﻠــﻚ‪ ،‬أي ﺻـﻨﻒ اﳌﺴــﻜﻦ وﻣﻮﻗﻌـﺔ ﻣــﻦ ﺣﻴـﺚ اﻟﻌﻨـﻮان‪ ،‬اﻟﻌﻤـﺎرة‪ ،‬اﻟﻄــﺎﺑﻖ‪ ،‬ﺗﻌﻴـﲔ ﻣــﺎ ﳛﺘـﻮي ﻋﻠﻴــﻪ ﻣــﻦ‬
‫ﻏﺮف وﻏﲑﻫﺎ‪ ،‬وﻣﺴﺎﺣﺘﻪ إﺿﺎﻓﺔ إﱃ ﲢﺪﻳﺪ اﻷﺟﺰاء اﳌﺸﱰﻛﺔ‪.‬‬
‫‪ .3‬ﺷــﺮوط اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر‪ ،‬ﺧﺎﺻــﺔ ﲢﺪﻳــﺪ ﲦــﻦ اﳌﺴــﻜﻦ‪ ،‬ﻣﻮﺿــﻮع اﻟﻌﻘــﺪ وﻳﻌﺘــﱪ اﻟــﺜﻤﻦ ﰲ ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر‬
‫ﺎﺋﻴ ـﺎً‪ ،‬أي ﻏــﲑ ﻗﺎﺑــﻞ ﻟﻠﻤﺮاﺟﻌــﺔ ﺧﻼﻓــﺎ ﻟﻌﻘــﺪ اﻟﺒﻨــﺎء ﻋﻠــﻰ اﻟﺘﺼــﺎﻣﻴﻢ‪ .‬إﺿــﺎﻓﺔ إﱃ ذﻛــﺮ اﻟﻨﺴــﺐ اﻟــﱵ دﻓﻌﻬــﺎ‬
‫اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ ﻣﻦ ﲦـﻦ اﳌﺴـﻜﻦ‪ ،‬وﲢﻴـﺪ زرﻧﺎﻣـﺔ دﻗﻴﻘـﺔ ﻟﺘﺴـﺪﻳﺪ اﻟﻨﺴـﺐ اﻟﺒﺎﻗﻴـﺔ ﻣـﻦ اﻟ ـ ‪ %25‬اﻷوﻟﻴـﺔ‪ .‬ﻛﻤـﺎ ﳚـﺐ‬
‫ﲢﺪﻳﺪ أﺟﻞ دﻓﻊ اﳌﺒﻠﻎ اﳌﺘﺒﻘﻲ ﻣﻦ اﻟﺜﻤﻦ‪ ،‬وﻛﺬا ﻏﺮاﻣﺎت اﻟﺘﺄﺧﲑ وﺟﺰاء ﻋﺪم اﻟﺘﺴﺪﻳﺪ‪.‬‬
‫‪ .4‬ﺗﻀﻤﲔ اﻟﻌﻘﺪ ﺑﻨﺪ ﻳﻨﺺ ﻋﻠﻰ ﻣﻨﻊ اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ ﻣﻨﻌﺎ ﺑﺎﺗﺎ ﻣﻦ ﺗﺄﺟﲑ اﳌﺴﻜﻦ ﻛﻠﻴﺎ أو ﺟﺰﺋﻴﺎً أو اﺳـﺘﻌﻤﺎﻟﻪ ﰲ أي‬
‫ﻧﺸﺎط ﺣﺮ أو ﲡﺎري‪.‬‬

‫‪ - 1‬اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪، 2001/07/23‬اﻟﺴﺎﻟﻒ اﻟﺬﻛﺮ‪.‬‬

‫‪43‬‬
‫‪ .5‬ﺿــﺮورة اﻹﺷــﺎرة ﰲ اﻟﻌﻘــﺪ إﱃ ﻃﺎﺑﻌــﻪ اﳌﻮﻗــﻒ‪ ،‬وأﻧــﻪ ﻻ ﺗﻨﺘﻘــﻞ ﻣﻠﻜﻴــﺔ اﳌﺴــﻜﻦ ﻣﻮﺿــﻮع ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر‬
‫ﻟﻠﻤﺴﺘﻔﻴﺪ‪.1‬‬

‫اﻟﻔﺮع اﻟﺜﺎﻧﻲ‪ :‬اﻟﻮﺛﺎﺋﻖ اﻟﻤﺮﺟﻌﻴﺔ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر‪:‬‬

‫ﻟﻘﺪ اﺷﱰط اﳌﺸﺮع اﳉﺰاﺋﺮي ﻋﻠﻰ اﳌﺘﻌﺎﻗﺪﻳﻦ‪ ،‬إﻳﺪاع ﳎﻤﻮﻋﺔ ﻣﻦ اﻟﻮﺛﺎﺋﻖ ﻟﺪى اﳌﻮﺛﻖ واﻟـﱵ ﲢﻜـﻢ ﻋﻘـﺪ‬
‫اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﻏﲑ أﻧﻨﺎ ﺳﻨﻜﺘﻔﻲ ﺑﺬﻛﺮ اﻟﻮﺛﺎﺋﻖ اﻟﱵ ﺣﺪدﻫﺎ اﳌﺸﺮع وﻓﻖ اﻟﻨﻤﻮذج اﳌﻠﺤﻖ ﺑﺎﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪-04‬‬
‫‪ 2004-05‬وﳝﻜﻦ ﺗﺒﻨﻴﻬﺎ ﻛﺎﻵﰐ‪:‬‬
‫‪ .1‬ﻋﻘﺪ رﲰﻲ ﻳﺜﺒﺖ ﻣﻠﻜﻴﺔ اﻷرض اﻷﺳﺎس‪.‬‬
‫‪ .2‬رﺧﺼﺔ اﻟﺒﻨﺎء واﻟﺘﺼﺎﻣﻴﻢ اﶈﻠﻘﺔ‪.‬‬
‫‪ .3‬ﺷﻬﺎدة اﳌﻄﺎﺑﻘﺔ‪.‬‬
‫‪ .4‬ﻧﻈﺎم اﳌﻠﻜﻴﺔ اﳌﺸﱰﻛﺔ ﻣﻄﺎﺑﻖ ﻟﻠﻘﻮاﻧﲔ اﳌﻌﻤﻮل ﺎ‪ ،‬واﻟﻘﻮاﻋﺪ اﳌﻄﺒﻘﺔ ﰲ ﻫﺬا ا ﺎل‪.‬‬
‫‪ .5‬ﻧﺴﺨﺔ ﻣﺼﺎدق ﻋﻠﻴﻬﺎ ﻣﻦ وﺛﻴﻘﺔ ﻫﻮﻳﺔ ﻛﻞ ﻣﻦ اﳌﺴﺘﺄﺟﺮ اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ‪ ،‬وﳑﺜﻞ اﳍﻴﺌﺔ اﳌﺘﻌﻬﺪة ﺑﺎﻟﱰﻗﻴﺔ‪.‬‬
‫‪ .6‬وﺻ ــﻞ دﻓ ــﻊ ﻳﺜﺒ ــﺖ ﺗﺴ ــﺪﻳﺪ اﻟ ــﺪﻓﻊ اﻷوﱃ‪ ،‬ﻣ ــﻦ ﻃ ــﺮف اﳌﺴ ــﺘﺄﺟﺮ اﳌﺴ ــﺘﻔﻴﺪ ﲟ ــﺎ ﰲ ذﻟ ــﻚ وﺻ ــﻞ اﻻﻛﺘﺘ ــﺎب‬
‫‪2‬‬
‫واﺳﺘﻜﻤﺎل ذﻟﻚ ﺑﺄي وﺛﻴﻘﺔ ﻣﺮﺟﻌﻴﺔ ﳏﺘﻤﻠﺔ‪.‬‬
‫‪ .7‬ﲦـﻦ اﻟﺴـﻜﻦ وﻛﻴﻔﻴـﺔ دﻓـﻊ اﻷﻗﺴـﺎط‪ ،‬ﻓﻠﻘـﺪ أوﺟـﺐ اﳌﺸـﺮع اﳉﺰاﺋـﺮي أن ﻳﺘﻀـﻤﻦ ﻋﻘـﺪ اﻟﺒﻴـﻊ ﺑﺎﻹﳚـﺎر ﲦـﻦ ﺑﻴـﻊ‬
‫اﳌﺴﻜﻦ ﳏﻞ اﻟﻌﻘﺪ ﻋﻠﻰ أن ﻳﻜﻮن ﻫﺬا اﻟﺜﻤﻦ ﺎﺋﻴﺎً وﳏﺪداً ﺑﺎﻷرﻗﺎم واﳊﺮوف ﻓﻨﺠﺪد ﰲ اﻟﻌﻘﺪ ﻗﻴﻤﺔ اﻟﺪﻓﻊ‬
‫اﻷوﱄ‪ ،‬وﻛﺬا اﻟﻨﺴﺐ اﳌﺘﺒﻘﻴﺔ وﺗﻮارﻳﺦ اﺳﺘﺤﻘﺎﻗﻪ‪.‬‬

‫‪ 1‬أﻧﻈﺮ‪ :‬ﳕﻮذج ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر اﳌﻠﺤﻖ ﺑﻨﻔﺲ اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪.2001/07/23‬‬
‫‪ 2‬أﻧﻈﺮ اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪.2001/07/23‬‬
‫‪44‬‬
 ‫اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻟﺜﺎﻟﺚ‪ :‬ﺗﺴﺠﻴﻞ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر‪:‬‬
‫ﻛﻞ اﻟﻌﻘﻮد اﻟﱵ ﻳﺘﻠﻘﺎﻫﺎ اﳌﻮﺛﻖ واﺟﺒﺔ اﻟﺘﺴـﺠﻴﻞ ﺣﺴـﺐ اﻟﱰﺗﻴﺒـﺎت اﻟـﱵ ﻳـﻨﺺ ﻋﻠﻴﻬـﺎ ﻗـﺎﻧﻮن اﻟﺘﺴـﺠﻴﻞ‪،‬‬
‫‪1‬‬
‫ﻓﻬﻮ ﳛﻘﻖ وﻇﻴﻔﺘﲔ وﳘﺎ ﻣﺮاﻗﺒﺔ اﻹدارة ﻟﻠﻌﻘﻮد وﻓﺒﺾ اﻟﺮﺳﻮم اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴﺔ اﳌﻔﺮوﺿﺔ ﻋﻠﻰ اﻟﻌﻘﺪ‪.‬‬
‫وﻫﻮ إﺟﺮاء إداري ﻳﻘﻮم ﺑﻪ ﻣﻮﻇﻖ ﻋﻤﻮﻣﻲ ﻣﺆﻫـﻞ ﻗﺎﻧﻮﻧـﺎً ﺑﺘﺴـﺠﻴﻞ ﲨﻴـﻊ اﻟﺘﺼـﺮﻓﺎت اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴـﺔ ﻣﻘﺎﺑـﻞ دﻓـﻊ ﺣﻘـﻮق‬
‫اﻟﺘﺴ ـ ــﺠﻴﻞ‪ ،2‬وﳜﻀ ـ ــﻊ ﺗﺴ ـ ــﺠﻴﻞ اﻟﻌﻘ ـ ــﻮد ﻟﻸﻣ ـ ــﺮ ‪ 105-76‬اﳌ ـ ــﺆرخ ﰲ ‪ 1976/12/29‬واﳌﺘﻀ ـ ــﻤﻦ ﻗ ـ ــﺎﻧﻮن‬
‫‪3.‬‬
‫اﻟﺘﺴﺠﻴﻞ‬
‫ﻫﺬا وإن ﻹﺟﺮاء اﻟﺘﺴﺠﻴﻞ أﳘﻴﺔ ﻣﺎﻟﻴﺔ ﺗﻜﻤـﻦ ﰲ دﻓـﻊ ﺣﻘـﻮق ﲤﺜـﻞ ﺿـﺮﻳﺒﺔ ﻏـﲑ ﻣﺒﺎﺷـﺮة ﻟﻔﺎﺋـﺪة اﻟﺪوﻟـﺔ ﳑـﺎ ﻳـﺆدي‬
‫‪4‬‬
‫إﱃ ﲤﻮﻳﻞ اﳋﺰﻳﻨﺔ اﻟﻌﻤﻮﻣﻴﺔ ﻟﻠﺪوﻟﺔ‪ ،‬وأﳘﻴﺔ ﻗﺎﻧﻮﻧﻴﺔ ذﻟﻚ ان اﻟﺘﺴﺠﻴﻞ ﻳﻌﻄﻲ اﶈﺮر اﻟﻌﺮﰲ ﺗﺎرﳜﺎ ﺛﺎﺑﺘﺎً‪.‬‬
‫وﻫــﻮ إﺟ ـﺮاء ﻳﺘﻮﺳــﻂ ﻣﺮﺣﻠــﺔ اﻟﺘﻮﺛﻴ ــﻖ واﻹﺷــﻬﺎر اﻟﻌﻘــﺎري وﻳﻌــﺪ ﻛ ــﺬﻟﻚ إﺟ ـﺮاء ﻣﻠﺰﻣ ـﺎً ﻋﻠــﻰ أﺳ ــﺎس أن‬
‫اﳊﻘﻮق ﺗﺪﻓﻊ ﻗﺒﻞ اﻟﻘﻴﺎم ﺬا اﻹﺟﺮاء ﻃﺒﻘﺎ ﻟﻨﺺ اﳌﺎدة ‪ 82‬ﻣﻦ ﻗﺎﻧﻮن اﻟﺘﺴﺠﻴﻞ واﻟﱵ ﺗﻘﻀـﻲ ﲟـﺎ ﻳﻠـﻲ‪ ":‬رﺳـﻮم‬
‫اﻟﻌﻘﻮد اﻟﱵ ﳚﺐ ﺗﺴﺠﻴﻠﻬﺎ ﺗﺴﺘﺨﻠﺺ ﻗﺒﻞ إﲤﺎم اﻹﺟﺮاءات"‪.‬‬
‫ﲡﺪر اﻹﺷﺎرة إﱃ أن إﺟﺮاء اﻟﺘﺴـﺠﻴﻞ ﻏـﲑ ﻧﺎﻗـﻞ ﻟﻠﻤﻠﻜﻴـﺔ‪ ،‬وإﳕـﺎ ﻟـﻪ وﻇﻴﻔـﺔ ﺟﺒﺎﺋﻴـﺔ ﳏﻀـﺔ وﻓﻘـﺎً ﻟـﻨﺺ اﳌـﺎدة ‪28‬‬
‫ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن ‪27-88‬ﲡﺪر اﻹﺷـﺎرة إﱃ أن إﺟـﺮاء اﻟﺘﺴـﺠﻴﻞ ﻏـﲑ ﻧﺎﻗـﻞ ﻟﻠﻤﻠﻜﻴـﺔ‪ ،‬وإﳕـﺎ ﻟـﻪ وﻇﻴﻔـﺔ ﺟﺒﺎﺋﻴـﺔ ﳏﻀـﺔ‬
‫وﻓﻘﺎً ﻟﻨﺺ اﳌﺎدة ‪ 28‬ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن ‪ 27-88‬اﳌﺘﻀﻤﻦ ﻣﻬﻨـﺔ اﻟﺘﻮﺛﻴـﻖ واﻟـﱵ ﺟـﺮى ﻧﺼـﻬﺎ ﻛـﺎﻻﰐ‪" :‬ﳛﺼـﻞ اﳌﻮﺛـﻖ‬
‫اﳊﻘــﻮق واﻟﺮﺳــﻮم ﲟﺨﺘﻠــﻒ أﻧﻮاﻋﻬــﺎ ﳊﺴــﺎب اﻟﺪوﻟــﺔ ﻣــﻦ اﻷﻃ ـﺮاف اﳌﻠــﺰﻣﲔ ﺑﺘﺴــﺪﻳﺪﻫﺎ وﻳــﺪﻓﻊ ﻣﺒﺎﺷــﺮة ﺑﻘﺒﻀــﺎت‬
‫اﻟﻀﺮاﺋﺐ اﳌﺒﺎﻟﻎ اﻟﻮاﺟﺒﺔ ﻋﻠﻰ أﻃﺮاﻓﻬﺎ‪."....‬‬

‫‪ 1‬اﻷﻣﺮ ‪ 205-76‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 1976/02/09‬اﳌﺘﻀﻤﻦ ﻗﺎﻧﻮن اﻟﺘﺴﺠﻴﻞ اﳌﻌﺪل واﻟﺘﻤﻢ‪ ،‬اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ‪ ،‬اﻟﻌﺪد ‪ ،81‬ﺳﻨﺔ ‪.1976‬‬
‫‪ 2‬ﺑﻮﺣﻨﺎن ﻧﺴﻴﻤﺔ‪ ،‬ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ‪ ،‬ص ‪.24‬‬
‫‪ 3‬اﳌﺎدة ‪ 82‬ﻣﻦ اﻷﻣﺮ ‪.105/76‬‬
‫‪ 4‬اﳌﺎدة ‪ 1/328‬ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ ﻋﻠﻰ أﻧﻪ‪ " :‬ﻻ ﻳﻜﻮن اﻟﻌﻘﺪ ﺣﺠﺔ ﻋﻠﻰ اﻟﻐﲑ ﰲ ﺗﺎرﳜﻪ إﻻ ﻣﻨﺬ أن ﻳﻜﻮن ﻟﻪ ﺗﺎرﻳﺦ ﺛﺎﺑﺖ وﻳﻜﻮن ﺗﺎرﻳﺦ اﻟﻌﻘﺪ ﺛﺎﺑﺘﺎً‬
‫اﺑﺘﺪاءا ﻣﻦ ﻳﻮم ﺗﺴﺠﻴﻠﻪ"‪.‬‬
‫‪45‬‬
‫وﳚﺐ ﻋﻠﻰ اﳌﻮﺛﻖ ﺑﻌـﺪ أن ﳛـﺮر ﻋﻘـﺪ اﻟﺒﻴـﻊ ﺑﺎﻹﳚـﺎر ﰲ ﺷـﻜﻞ رﲰـﻲ أن ﻳﻘـﻮم ﺑﺘﺴـﺠﻴﻠﻪ ﻟـﺪى ﻣﺼـﺎﱀ‬
‫ﻣﻔﺘﺸﻴﺔ اﻟﺘﺴﺠﻴﻞ واﻟﻄﺎﺑﻊ اﳌﺨﺘﺼﺔ إﻗﻠﻴﻤﻴﺎً ‪ ،1‬ﺧﻼل ﻣﺪة ﺷﻬﺮ واد ﻣﻦ ﲢﺮﻳﺮ اﻟﻌﻘﺪ‪.2‬‬

‫وﻛﺄﺻﻞ ﻋﺎم ﻓﺈن اﳌﺸﱰي ﻫﻮ ﻣﻦ ﳛﺘﻤﻞ ﻧﻔﻘﺎت اﻟﺘﺴﺠﻴﻞ واﻟﻄﺎﺑﻊ واﻟﺘﻮﺛﻴﻖ وﻏﲑﻫﺎ ﻣﺎ ﱂ ﺗﻜﻦ ﻫﻨـﺎك‬
‫ﻧﺼ ـ ـ ــﻮص ﻗﺎﻧﻮﻧﻴ ـ ـ ــﺔ ﺗﻘﻀ ـ ـ ــﻲ ﺑﻐ ـ ـ ــﲑ ذﻟ ـ ـ ــﻚ‪ .3‬وﺑ ـ ـ ــﺎﻟﺮﺟﻮع إﱃ اﳌ ـ ـ ــﺎدة ‪ 20‬ﻣ ـ ـ ــﻦ اﻟﻘ ـ ـ ــﺎﻧﻮن ‪ 04-21‬اﳌ ـ ـ ــﺆرخ ﰲ‬
‫‪ 2004/12/29‬واﳌﺘﻀﻤﻦ ﻗﺎﻧﻮن اﳌﺎﻟﻴﺔ ﻟﺴـﻨﺔ ‪ 2004‬ﳒـﺪﻫﺎ ﺗـﻨﺺ ﻋﻠـﻰ ﻣـﺎ ﻳﻠـﻲ‪":‬ﺗﻀـﺎف ﻓﻘـﺮة ﺳـﺎﺑﻌﺔ إﱃ‬
‫اﳌﺎدة ‪ 258‬ﻣﻦ ﻗﺎﻧﻮن اﻟﺘﺴـﺠﻴﻞ وﺗـﺄﰐ ﻋﻠـﻰ اﻟﺸـﻜﻞ‪....‬ﺗﻔﻌـﻰ ﻣـﻦ رﺳـﻢ ﺣـﻖ ﺗﻘـﻞ اﳌﻠﻜﻴـﺔ اﳌﻨﺼـﻮص ﻋﻠﻴـﻪ ﰲ‬
‫اﳌﺎدة ‪ 252‬ﻣﻦ ﻗﺎﻧﻮن اﻟﺘﺴـﺠﻴﻞ ﻋﻤﻠﻴـﺎت ﺑﻴـﻊ اﻟﺒﻴﺎﻧـﺎت ذات اﻻﺳـﺘﻌﻤﺎل اﻟﺴـﻜﲏ واﻟـﱵ ﺗﻨﺎزﻟـﺖ ﻋﻠﻴﻬـﺎ اﻟﺪوﻟـﺔ‬
‫واﳍﻴﺌﺎت اﻟﻌﻤﻮﻣﻴﺔ ﻟﻠﺴﻜﻦ ﺣﺴﺐ إﺟﺮاء اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر واﻟﺴﻜﻦ اﻻﺟﺘﻤﺎع اﻟﺘﺴﺎﳘﻲ واﻟﺴﻜﻦ اﻟﺮﻳﻔﻲ"‪.‬‬

‫وﻋﻠﻴــﻪ ﻳﺘﻀــﺢ ﻣــﻦ اﳌــﺎدة اﻟﺴــﺎﺑﻘﺔ أن اﳌﺴــﺘﻔﻴﺪ ﻳﻌﻔــﻲ ﻣــﻦ ﺗﺴــﺪﻳﺪ رﺳــﻮم اﻟﺘﺴــﺠﻴﻞ‪ ،‬ﻫــﺬا وإن ﻋــﺪم‬
‫اﻟﺘﺴﺠﻴﻞ ﰲ اﻵﺟﺎل اﶈﺪد ﻗﺎﻧﻮﻧـﺎً ﳚﻌـﻞ اﳌـﺆﺛﻘﲔ ﻣﻠـﺰﻣﲔ ﺷﺨﺼـﻴﺎً ﺑـﺪﻓﻊ ﻏﺮاﻣـﺔ ﻣﺎﻟﻴـﺔ ﺗﻘـﺪر ﺑ ـ ‪ %10‬ﻣـﱴ ﻛـﺎن‬
‫اﻟﺘﺄﺧﲑ ﻳﱰاوح ﻣﺎ ﺑﲔ ﻳﻮم وﺛﻼﺛﲔ ﻳﻮﻣﺎ ﻣﻊ اﻟﺘﺰام ﻣﺎﱄ ﻗﺪرﻩ ‪ %3‬ﻣﱴ ﰎ اﻹﻳﺪاع ﺑﻌﺪ اﻟﻴﻮم اﻷﺧـﲑ وذﻟـﻚ دون‬
‫‪4‬‬
‫أن ﻳﺘﻌﺪدى ﳎﻤﻮع اﻻﻟﺘﺰام اﳌﺎﱄ واﻟﻐﺮاﻣﺔ اﳉﺒﺎﺋﻴﺔ اﳌﺸﺎر إﻟﻴﻬﺎ ﺳﺎﺑﻘﺎً ‪.%25‬‬

‫اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻟﺮاﺑﻊ‪ :‬ﺷﻬﺮ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر‪:‬‬

‫إن ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﻫﻮ ﻋﻘﺪ ﻳﻌﻠﻖ اﻧﺘﻘﺎل اﳌﻠﻜﻴﺔ ﻓﻴﻪ ﻋﻠﻰ ﺷﺮط واﻗـﻒ وﻫـﻮ وﻓـﺎء اﳌﺴـﺘﻔﻴﺪ ﲜﻤﻴـﻊ‬
‫أﻗﺴﺎط اﻟﺜﻤﻦ‪ ،‬وﻣﻦ ﰒ ﻓﺈن ﻣﻠﻜﻴﺔ اﳌﺴﻜﻦ وﻻ ﺗﻨﺘﻘﻞ ﻣﻦ اﻟﺒﺎﺋﻊ اﳌﺆﺟﺮ إﱃ اﳌﺸﱰي اﳌﺴـﺘﺄﺟﺮ إﻻ ﺑﻌـﺪ ﺗﺴـﺪﻳﺪﻩ‬
‫ﻛﺎﻣﻞ اﻷﻗﺴﺎط اﻟﻮاﺟﺒﺔ‪ ،‬ﺳﻮاء ﰎ ذﻟـﻚ ﺧـﻼل اﻵﺟـﺎل اﶈـﺪدة ﺳـﻠﻔﺎ واﳌﻘـﺪرة ‪ 25‬ﺳـﻨﺔ ﻛﺤـﺪ أﻗﺼـﻰ‪ ،‬او ﻗﺒـﻞ‬
‫ﺣﻠﻮل ﻣﻮﻋﺪ اﺳﺘﺤﻘﺎﻗﻬﺎ‪.‬‬

‫‪ 1‬ﺗﻨﺺ اﳌﺎدة ‪ 1/75‬ﻣﻦ ﻗﺎﻧﻮن اﻟﺘﺴﺠﻴﻞ ﻋﻠﻰ ﻣﺎ ﻳﻠﻲ‪ " :‬ﻻ ﻳﺴﺘﻄﻴﻊ اﳌﻮﺛﻘﻮن أن ﻳﺴﺠﻠﻮا ﻋﻘﻮدﻫﻢ إﻻ ﰲ ﻣﺼﺎﱀ اﻟﺘﺴﺠﻴﻞ اﻟﺘﺎﺑﻊ ﻟﻠﺪاﺋﺮة اﻟﱵ ﻳﻮﺟﺪ‬
‫ﺎ ﻣﻜﺘﺒﻬﻢ"‪.‬‬
‫‪ 2‬أﻧﻈﺮ اﳌﺎدﺗﺎن ‪58‬و ‪ 75‬ﻣﻦ اﻷﻣﺮ ‪ 105/76‬اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪.2001/07/23‬‬
‫‪ 3‬اﳌﺎدة ‪ 393‬ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن ‪.05/07‬‬
‫‪ - 4‬ﳎﻴﺪ ﳐﻠﻮﰲ ‪،‬ﻧﻈﺎم اﻟﺸﻬﺮ اﻟﻌﻘﺎري ﰲ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳉﺰاﺋﺮي ‪،‬اﻟﺪﻳﻮان اﻟﻮﻃﲏ ﻟﻸﺷﻐﺎل اﻟﱰﺑﻮﻳﺔ ‪،‬ط‪،1‬ﺳﻨﺔ ‪، 2003‬ص‪13‬‬
‫‪46‬‬
‫وإذا ﻛﺎﻧﺖ اﻟﻘﺎﻋﺪة اﻟﻌﺎﻣﺔ ﰲ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﺗﻘﻀﻲ ﺑﻨﻘﻞ ﻣﻠﻜﻴﺔ اﳌﺴﻜﻦ ﲟﺠﺮد ﺳﺪاد اﺧﺮ ﻗﺴﻂ ﻣـﻦ‬
‫اﻟــﺜﻤﻦ‪ .1‬ﻓــﺈن اﳌﺸــﺮع اﳉﺰاﺋــﺮي اﺷــﱰك ﻟﻨﻘــﻞ اﳌﻠﻜﻴــﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳ ـﺔ وﺟــﻮب ﺷــﻬﺮ اﻟﺘﺼــﺮف اﻟ ـﻮارد ﻋﻠــﻰ ﻋﻘــﺎر ﻟــﺪى‬
‫اﶈﺎﻓﻈــﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳــﺔ‪ .‬ﻓــﻨﺺ ﰲ اﳌــﺎدة ‪ 793‬ﻣــﻦ ق‪.‬م ﻋﻠــﻰ ﻣــﺎ ﻳﻠــﻲ‪":‬ﻻ ﺗﻨﺘﻘــﻞ اﳌﻠﻜﻴــﺔ واﳊﻘــﻮق اﻟﻌﻴﻨﻴــﺔ اﻷﺧــﺮ ﰲ‬
‫اﻟﻌﻘــﺎر ﺳـﻮاء ﻛــﺎن ذﻟــﻚ ﺑــﲔ اﳌﺘﻌﺎﻗــﺪﻳﻦ أم ﰲ ﺣــﻖ اﻟﻐــﲑ إﻻ إذا روﻋﻴــﺖ اﻹﺟـﺮاءات اﻟــﱵ ﻳــﻨﺺ ﻋﻠﻴﻬــﺎ اﻟﻘــﺎﻧﻮن‬
‫‪2‬‬
‫وﺑﺎﻷﺧﺺ اﻟﻘﻮاﻧﲔ اﻟﱵ ﺗﺪﻳﺮ ﻣﺼﻠﺤﺔ ﺷﻬﺮ اﻟﻌﻘﺎر‪".‬‬
‫‪3‬‬
‫ﻳﺴﺘﻔﺎد ﻣﻦ ﻫﺬﻩ اﳌﺒﺎدة أن اﳌﻠﻜﻴﺔ ﰲ اﻟﻌﻘﺎرات واﳊﻘﻮق اﻟﻌﻴﻨﻴﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳـﺔ ﻻ ﺗﻨﺘﻘـﻞ إﻻ ﺑـﺈﺟﺮاء اﻟﺸـﻬﺮ‬
‫ذﻟــﻚ أن اﻟﺘﺼــﺮف اﻟﻌﻘــﺎري ﻏــﲑ اﳌﺸــﻬﺮ ﲟﺠﻤﻮﻋــﺔ اﻟﺒﻄﺎﻗﻴــﺎت اﻟﻌﻘﺎرﻳــﺔ ﻻ ﳝﻜــﻦ ﻟﺼــﺎﺣﺒﻪ اﻻﺣﺘﺠــﺎج ﺑــﻪ ﺳ ـﻮاء‬
‫ﻗﻴﻤﺎ ﺑﲔ اﳌﺘﻌﺎﻗﺪﻳﻦ أو ﰲ ﻣﻮاﺟﻬﺔ اﻟﻐﲑ‪.‬‬
‫وﻏﺎﻳﺔ اﳌﺸﺮع اﳉﺰاﺋﺮي ﻣﻦ وﺟﻮب ﻣﺮاﻋﺎة إﺟﺮاء اﻟﺸﻬﺮ‪ .‬ﰲ اﻟﺘﺼﺮﻓﺎت اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ‪ ،‬ﻫـﻮ ﲪﺎﻳـﺔ اﳌﺘﻌﺎﻗـﺪﻳﻦ‬
‫واﻟﻐـﲑ ﺑﺘﻨﺒﻴـﻪ اﳌﺘﺼــﺮف ﰲ اﻟﻌﻘـﺎر إﱃ ﺧﻄــﻮرة ﻫـﺬا اﻟﺘﺼــﺮف وﻛـﺬا ﲪﺎﻳــﺔ اﳌﺘﺼـﺮف ﻟــﻪ ﺑﺘـﺄﻣﲔ ﺣﻘــﻪ اﻟﻌﻘـﺎري ﻣــﻦ‬
‫اﻷﺧﻄﺎر اﻟﱵ ﻗﺪ ﻳﺴﺒﺒﻬﺎ اﳌﺘﺼﺮف ﻧﻔﺴﻪ أ واﻟﻐﲑ‪.‬‬

‫وﻫﻮ ﺑﺼﻔﺔ ﻋﺎﻣﺔ ﻳﻀﻤﻦ اﻟﺜﻘﺔ ﰲ اﳌﻌﺎﻣﻼت اﻟـﻮاردة ﻋﻠـﻰ ﻋﻘـﺎر‪ ،‬وﻫـﺬا وﺑـﺎﻟﺮﺟﻮع إﱃ اﳌﺮﺳـﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴـﺬي ‪-01‬‬
‫‪ 105‬اﳌﻌــﺪل واﳌــﺘﻤﻢ وﻛــﺬا اﻟﻘ ـﺮار اﳌﺘﻀــﻤﻦ ﳕــﻮذج ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر ﻳﻼﺣــﻆ أن اﳌﺸــﺮع اﳉﺰاﺋــﺮي أﻛﺘﻔــﻰ‬
‫ﺑﺎﻟﻨﺺ ﻋﻠﻰ ان ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﻳﻌﺪ ﻋﻘﺪا ﺗﻮﺛﻴﻘﺎ‪.5‬‬
‫‪4‬‬

‫وﺑــﺎﻟﺮﺟﻮع إﱃ ﻧــﺺ اﳌــﺎدة ‪ 19‬ﻣــﻦ اﳌﺮﺳــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴــﺬي ‪ 105-01‬ﻳﺘﺒــﲔ أن إﺟ ـﺮاء ﺷــﻬﺮ ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ‬
‫ﺑﺎﻹﳚــﺎر ﰲ ﻣﺼــﻠﺤﺔ اﻟﺸــﻌﺮ اﻟﻌﻘــﺎري ﻻ ﻳــﺘﻢ إﻻ ﺑﻌــﺪ ﺗﺴــﺪﻳﺪ اﳌﺴــﺘﻔﻴﺪ ﲦــﻦ اﳌﺴــﻜﻦ ﺑﺄﻛﻤﻠــﻪ‪ ،‬ذﻟــﻚ ان ﻣﻠﻜﻴــﺔ‬

‫‪ 1‬اﻟﻘﺮار رﻗﻢ ‪ 481162‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪ ،2009/06/17‬ﻏﲑ ﻣﻨﺸﻮر‪ ،‬ﻳﻘﻀﻲ ﺑﻌﺪم أﺣﻘﻴﺔ اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ ﰲ اﳊﺼﻮل ﻋﻠﻰ ﻋﻘﺪ ﺑﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﰲ ﺷﻜﻞ رﲰﻲ‬
‫إﻻ ﺑﻌﺪ ﺗﺴﺪﻳﺪﻩ ﻣﺒﻠﻎ اﻟﺪﻓﻌﺔ اﻷوﱃ ﻣﻦ ﲦﻦ اﳌﺴﻜﻦ واﻟﺘﺰاﻣﻪ ﺑﺸﺮوط ﺗﺴﺪﻳﺪ اﻷﻗﺴﺎط اﻟﺸﻬﺮﻳﺔ اﳌﺴﺘﺤﻔﺔ وذﻟﻚ وﻓﻘﺎً ﻷﺣﻜﺎم اﳌﺎدﺗﲔ ‪ 11‬و‪ 17‬ﻣﻦ‬
‫اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪.105/01‬‬
‫‪ 2‬اﻟﻘﺎﻧﻮن رﻗﻢ ‪ 05/07‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 2007/05/13‬ﻳﻌﺪل وﻳﺘﻤﻢ اﻷﻣﺮ رﻗﻢ ‪ 58/75‬اﳌﺘﻀﻤﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ‪ ،‬ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ‪.‬‬
‫‪ 3‬اﳌﺎدة ‪ 18‬ﻣﻦ اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪.2001/07/23‬‬
‫‪ 4‬ﺑﻮﺟﻨﺎن ﻧﺴﻴﻤﺔ‪ ،‬ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ‪ ،‬ص ‪.77‬‬
‫‪ 5‬ﻋﻠﻰ ﺧﻼف ﻣﺎ ﻛﺎن ﻣﻘﺮرا ﰲ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪ 35/97‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 1997/01/14‬واﳌﻠﻐﻰ ﲟﻮﺟﺐ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪ ،105/01‬ﺣﻴﺚ ﻧﺺ‬
‫اﳌﺸﺮع اﳉﺰاﺋﺮي ﰲ اﳌﺎدة ‪ 15‬ﻣﻨﻪ ﻋﻠﻰ ﻣﺎ ﻳﻠﻲ‪ :‬ﳛﺮر ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﰲ اﻟﺸﻜﻞ اﻟﺮﲰﻲ وﳜﻀﻊ ﻹﺟﺮاءات اﻟﺘﺴﺠﻴﻞ واﻻﺷﻬﺎر وﻓﻘﺎ ﻟﻸﺣﻜﺎم اﻟﺘﺸﺮﻳﻌﻴﺔ‬
‫اﳌﻌﻤﻮل ﺎ"‪.‬‬
‫‪47‬‬
‫اﳌﺴﻜﻦ ﳏﻞ اﻟﺘﻌﺎﻗﺪ ﻻ ﺗﻨﺘﻘﻞ ﻣﻦ اﻟﺒﺎﺋﻊ اﳌﺆﺟﺮ إﱃ اﳌﺸﱰي اﳌﺴﺘﺄﺟﺮ إﻻ ﺑﻌﺪ دﻓﻊ ﻫﺬا اﻷﺧﲑ أﺧـﺮ ﻗﺴـﻂ ﻣـﻦ‬
‫اﻟﺜﻤﻦ‪ ،‬وﺑﺎﻟﺘﺎﱄ ﻣـﱴ وﰱ اﳌﺴـﺘﻔﻴﺪ ـﺬا اﻟﻘﺴـﻂ وﺟـﺐ ﻋﻠـﻰ اﳌﻮﺛـﻖ وﻓﻘـﺎً ﻟﻠﻘﻮاﻋـﺪ اﻟﻌﺎﻣـﺔ اﳌﻘـﺮرة ﻗﺎﻧﻮﻧﻴـﺎً أن ﻳﻘـﻮم‬
‫ﺑﺸﻬﺮ اﻟﻌﻘﺪ ﻟﺪى اﶈﺎﻓﻈﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ اﳌﺨﺘﺼﺔ‪.‬‬
‫وﻛﺬا ﺗﻀﻤﻦ اﻷﻣـﺮ ‪ 74-75‬اﳌـﺆرخ ﰲ ‪ 1975-11-12‬واﳌﺘﻀـﻤﻦ إﻋـﺪاد ﻣﺴـﺢ اﻷراﺿـﻲ اﻟﻌـﺎم‬
‫وﺗﺄﺳﻴﺲ اﻟﺴﺠﻞ اﻟﻌﻘﺎري‪ ،‬ﺣﻴﺚ ﺟﺎءت‪" :‬إن اﻹﳚﺎرات ﳌﺪة ‪ 12‬ﺳﻨﺔ ﻻ ﻳﻜـﻮن ﳍـﺎ أي ﺗـﺄﺛﲑ ﺑـﲔ اﻷﻃـﺮاف‬
‫وﻻ ﳛﺘﺞ ﺎ ﲡﺎﻩ اﻟﻐﲑ ﰲ ﺣﺎﻟﺔ ﻋﺪم إﺷﻬﺎرﻫﺎ وذﻟﻚ ﻣﻊ ﻣﺮاﻋﺎة أﺣﻜﺎم اﳌﺎدة ‪ 165‬ﻣﻦ اﳌﺮ ‪ 73-71‬اﳌﺆرخ‬
‫ﰲ ‪ 1971/11/8‬اﳌﺘﻀﻤﻦ اﻟﺜﻮرة اﻟﺰراﻋﻴﺔ"‪.1‬‬

‫اﻟﻤﺒﺤﺚ اﻟﺮاﺑﻊ‪ :‬آﺛﺎر ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر‪:‬‬

‫ﻣﻦ ﺧﺼﺎﺋﺺ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر أﻧﻪ ﻋﻘﺪ ﻣﻠـﺰم ﻟﻠﺠـﺎﻧﺒﲔ‪ ،‬ﳑـﺎ ﻳﺮﺗـﺐ اﻟﺘﺰاﻣـﺎت ﻣﺘﺒﺎدﻟـﺔ ﰲ ذﻣـﺔ اﻟﺒـﺎﺋﻊ‬
‫واﳌﺸﱰي‪ ،‬ﺣﻴـﺚ ﻳﻠﺘـﺰم اﻟﺒـﺎﺋﻊ ﰲ ﻫـﺬا اﻟﻌﻘـﺪ زﻳـﺎدة ﻋـﻦ اﻟﺘﺰاﻣﺎﺗـﻪ اﻟﻨﺎﺷـﺌﺔ ﰲ ﻋﻘـﺪ اﻟﺒﻴـﻊ ﺑﺎﻹﳚـﺎر )ﻧﻘـﻞ اﳌﻠﻜﻴـﺔ‪،‬‬
‫اﻟﺘﺴﻠﻴﻢ(‪.‬‬
‫ﻻ ﺷــﻚ أن اﻟﺒﺤــﺚ ﰲ ﻣﻮﺿــﻮع أﺛــﺎر ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر‪ ،‬ﻳﻘﻮدﻧــﺎ ﳌﻌﺎﺟﻠــﺔ اﻟﺘﺰاﻣــﺎت اﻷﻃ ـﺮاف ﻣــﻦ‬
‫ﺟﻬـﺔ‪ ،‬واﳌﺴـﺆوﻟﻴﺔ اﳌﺪﻧﻴــﺔ اﻟﻨﺎﺷـﺌﺔ ﻫـﻦ ﻫــﺬا اﻟﻌﻘـﺪ ﻣــﻦ ﺟﻬـﺔ ﺛﺎﻧﻴـﺔ‪ ،‬ﻟﻜــﻦ ﻧﻈـﺮا ﻟﻜﺜـﺮة اﻟﺘﺰاﻣــﺎت اﻷﻃـﺮاف ﰲ ﻫــﺬا‬
‫اﻟﻌﻘــﺪ وﻗﻠــﺔ اﻷﺣﻜــﺎم اﳌﻘــﺮرة ﻟﻠﻤﺴــﺆوﻟﻴﺔ‪ ،‬ﻓﺴــﻨﻘﻮم ﰲ ﻫــﺬا اﳌﺒﺤــﺚ ﲟﺤﺎوﻟــﺔ اﻟﺘﻌﺮﻳــﻒ ﺑﺎﻟﺘﺰاﻣــﺎت اﳌﺮﻗــﻲ اﻟﻌﻘــﺎري‬
‫ﻗﻲ )اﳌﻄﻠﺐ اﻷول(‪ ،‬أﻣﺎ ﰲ )اﳌﻄﻠﺐ اﻟﺜﺎﱐ( اﻟﺘﺰاﻣﺎت اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ‪.‬‬
‫اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻷول‪ :‬اﻟﺘﺰاﻣﺎت اﻟﻤﺘﻌﺎﻣﻞ ﻓﻲ اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ‬
‫ﱂ ﻳﺸ ــﺮ اﳌﺸ ــﺮع اﳉﺰاﺋ ــﺮي ﰲ اﳌﺮﺳ ــﻢ ‪ 105-01‬اﳌﻌ ــﺪل واﳌ ــﺘﻤﻢ وﳎﻤﻮﻋ ــﺔ اﻟﻘـ ـﺮارات اﻟﺘﻄﺒﻴﻘﻴ ــﺔ ﻟ ــﻪ‪،‬‬
‫ﻻﻟﺘﺰاﻣﺎت اﳌﺘﻌﺎﻣﻞ ﰲ اﻟﱰﻗﻴﺔ اﳌﺘﻌﺎﻣﻞ اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ ﺑﺄﺣﻜﺎم ﺧﺎﺻﺔ‪ ،‬وﺑﺬﻟﻚ ﻓﻬـﻲ ﲣﻀـﻊ ﻟﻠﻘﻮاﻋـﺪ اﻟﻌﺎﻣـﺔ ﰲ اﻟﻘـﺎﻧﻮن‬
‫اﳌ ــﺪﱐ اﻟ ـﱵ ﲢ ــﺪد اﻟﺘﺰاﻣ ــﺎت اﻟﺒ ــﺎﺋﻊ ﰲ ﻋﻘ ــﺪ اﻟﺒﻴ ــﻊ‪ ،‬وﻫ ــﻲ ﺗﺘﻤﺜ ــﻞ ﰲ‪ :‬اﻻﻟﺘ ـﺰام ﺑﻨﻘ ــﻞ اﳌﻠﻜﻴ ــﺔ واﻻﻟﺘ ـﺰام ﺑﺎﻟﺘﺴ ــﻠﻴﻢ‬
‫واﻻﻟﺘﺰام ﺑﻀﻤﺎن اﻟﻌﻴﻮب اﳋﻔﻴﺔ وﺿﻤﺎن اﻟﺘﻌﺮض واﻻﺳﺘﺤﻘﺎق‪.2‬‬

‫‪ 1‬اﳌﺎدة ‪ 17‬ﻣﻦ اﻷﻣﺮ ‪.74-75‬‬

‫‪ 2‬ﻋﺒﺪ اﻟﺮزاق اﻟﺴﻨﻬﻮري‪ ،‬اﻟﻮﺳﻴﻂ ﰲ ﺷﺮح اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ اﳉﺪﻳﺪ‪ ،‬ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ‪ ،‬ص ‪ 405‬وﻣﺎ ﺑﻌﺪﻫﺎ‪.‬‬
‫‪48‬‬
 ‫اﻟﻔﺮع اﻷول‪ :‬اﻻﻟﺘﺰام ﺑﺎﻟﺘﺴﻠﻴﻢ‬
‫أوﺟﺐ اﻟﻘﺎﻧﻮن ﻋﻠﻰ اﻟﺒﺎﺋﻊ ﺗﺴﻠﻴﻢ اﳌﺒﻴﻊ إﱃ اﳌﺸﱰي ﳎﺮدا ﻣﻦ ﻛﻞ ﺣﻖ أﺧﺮ ﻣـﺎ ﱂ ﻳﻜـﻦ ﻫﻨـﺎك اﺗﻔـﺎق‬
‫أو ﻧﺺ ﰲ اﻟﻘﺎﻧﻮن ﻳﻘﻀﻲ ﺑﻐﲑ ذﻟﻚ‪ ،‬ﻓـﺎﻟﺘﺰام اﻟﺒـﺎﺋﻊ ﺑﺘﺴـﻠﻴﻢ اﳌﺒﻴـﻊ ﻣـﻦ ﻣﻘﺘﻀـﻴﺎت ﻋﻘـﺪ اﻟﺒﻴـﻊ‪ ،‬ﺑـﻞ ﻫـﻮ ﻣـﻦ ﺑـﲔ‬
‫أﻫﻢ اﻟﺘﺰاﻣﺎت اﻟﺒﺎﺋﻊ اﻟﱵ ﺗﱰﺗﺐ ﲟﺠﺮد اﻟﻌﻘﺪ‪.1‬‬
‫وﳝﻜــﻦ ﺗﻌﺮﻳــﻒ اﻟﺘﺴــﻠﻴﻢ ﺑﺎﻧــﻪ اﻹﺟ ـﺮاء اﻟــﺬي ﻳﻘﺼــﺪ ﺑــﻪ‪ ،‬ﲤﻜــﲔ اﳌﺸــﱰي ﻣــﻦ اﻟﺸــﻲء اﳌﺒﻴــﻊ‪ ،‬ﺣﻴــﺚ‬
‫ﻳﺴﺘﻄﻴﻊ أن ﻳﺒﺎﺷﺮ ﻋﻠﻴﻪ ﺳﻠﻄﺎﺗﻪ دون أن ﳝﻨﻌﻪ ﻣـﻦ ذﻟـﻚ ﻋـﺎﺋﻖ‪ ،‬إﻻ أن اﳌـﺎدة ‪ 367‬ﻣـﻦ ق‪.‬م‪ .‬ج ﺗﻮﺿـﺢ ﺑـﺄن‬
‫اﻟﻮﻓــﺎء ﺑــﺎﻻﻟﺘﺰام ﳛﺼــﻞ ﺑﻮﺿــﻊ اﳌﺒﻴــﻊ ﲢــﺖ ﺗﺼــﺮف اﳌﺸــﱰي وﻋﻠﻤــﻪ ﺑــﺬﻟﻚ وﻟــﻮ ﱂ ﻳﺘﺴــﻠﻤﻪ ﺑﺎﻟﻔﻌــﻞ‪ ،‬ﲝﻴــﺚ ﻻ‬
‫ﻳﺴــﺘﻠﺰم ذﻟــﻚ أن ﺗﻨﺘﻘــﻞ اﳊﻴــﺎزة اﳌﺎدﻳــﺔ ﻓﻌــﻼ إﱃ اﳌﺸــﱰي وإﳕــﺎ ﻳﻜﻔــﻲ أن ﻳﻮﺿــﻊ اﳌﺒﻴــﻊ ﲢــﺖ ﺗﺼــﺮف اﳌﺸــﱰي‬
‫ﲝﻴــﺚ ﻳــﺘﻤﻜﻦ ﻣــﻦ ﺣﻴﺎزﺗــﻪ ﻣﺎدﻳـﺎً دون أي ﻋــﺎﺋﻖ‪ ،‬وﻫــﺬا ﻫــﻮ اﻟﻌﻨﺼــﺮ اﻷول ﻟﻠﺘﺴــﻠﻴﻢ‪ ،‬اﻣــﺎ اﻟﻌﻨﺼــﺮ اﻟﺜــﺎﱐ إﻋــﻼم‬
‫‪2‬‬
‫اﳌﺸﱰي ﺑﺄن اﳌﺒﻴﻊ ﻗﺪ وﺿﻊ ﲢﺖ ﺗﺼﺮﻓﻪ‪.‬‬
‫أﻣﺎ ﺑﺎﻟﻨﺴﺒﺔ ﻟﻄﺮﻳﻘﺔ اﻟﺘﺴﻠﻴﻢ‪ ،‬ﻓﻘﺪ ﻧﺼـﺖ اﳌـﺎدة ‪ 1/327‬ق‪.‬م ﰲ ﺷـﻄﺮﻫﺎ اﻷﺧﲑأﻧـﻪ "ﳛﺼـﻞ اﻟﺘﺴـﻠﻴﻢ‬
‫ﻋﻠﻰ اﻟﻨﺤﻮ اﻟﺬي ﻳﺘﻔﻖ ﻣﻊ ﻃﺒﻴﻌﺔ اﻟﺸﻲء اﳌﺒﻴﻊ"‪.3‬‬
‫وﻳﺸــﱰط ﺑﺎﻟﻨﺴــﺒﺔ ﻟﻠﻤﺘﻌﺎﻣــﻞ ﰲ اﻟﱰﻗﻴــﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳــﺔ ﺑﺘﺴــﻠﻴﻢ اﳌﺴــﻜﻦ ﰲ اﳌﻜــﺎن واﻟﺰﻣــﺎن اﳌﺘﻔــﻖ ﻋﻠﻴــﻪ وﻳــﺘﻢ‬
‫إﺛﺒــﺎت اﻟﺘﺴــﻠﻴﻢ ﲟﺤﻀــﺮ ﺗﺴــﻠﻴﻢ ﻳﻮﻗﻌــﻪ اﻟﻄﺮﻓــﺎن‪ .‬وﻣﻜــﺎن اﻟﺘﺴــﻠﻴﻢ ﳜﻀــﻊ ﻟﻼﺗﻔــﺎق واﻷﺻــﻞ ﻳﻜــﻮن ﲟﻘــﺮ اﻟﻮﻛﺎﻟــﺔ‬
‫اﻟﻮﻃﻨﻴﺔ ﻟﺘﺤﺴﲔ وﺗﻄﻮﻳﺮﻩ‪ ،‬إﺣﺪى اﻟﻮﻛﺎﻻت اﻟﺘﺎﺑﻌﺔ ﳍﺎ‪ ،‬أو ﻣﻜﺎن وﺟﻮد اﻟﺴﻜﻦ‪.‬‬
‫اﻣﺎ ﺑﺎﻟﻨﺴﺒﺔ ﻟﺰﻣﺎن اﻟﺘﺴﻠﻴﻢ ﻳﻜﻮن ﺑﻌـﺪ ﺗﺴـﺪﻳﺪ ‪ %15‬ﻣـﻦ اﳌﺴـﺎﳘﺔ اﻷوﻟﻴـﺔ اﳌﻘـﺪرة ﺑ ـ ‪ %25‬ﻣـﻦ ﲦـﻦ‬
‫اﳌﺴﻜﻦ وذﻟﻚ ﲝﺴﺐ اﳌﺎدة ‪ 3/9‬ﻣﻦ اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 2001/07/23‬اﳌﻌﺪﻟﺔ ﲟﻮﺟﺐ اﳌـﺎدة ‪ 2‬ﻣـﻦ اﻟﻘـﺮار‬
‫اﳌﺆرخ ﰲ ‪.42002/05/14‬‬
‫إن إﻋــﺪاد ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر ﻳﻜــﻮن ﺑﻌــﺪ دﻓــﻊ اﻟﻘﺴــﻂ اﻷﺧــﲑ ﻣــﻦ اﳌﺴــﺎﳘﺔ اﻷوﻟﻴــﺔ إﻻ أن اﳌــﺪة ﺑــﲔ‬
‫اﻟﺘﺴــﻠﻴﻢ وإﻋــﺪاد اﻟﻌﻘــﺪ ﺗﺼــﻞ إﱃ ﺳــﻨﺘﲔ‪ 5.‬وﻫﻨــﺎ ﻳﺜــﺎر اﻹﺷــﻜﺎل ﺣــﻮل ﻣﺮﻛــﺰ اﳌﺴــﺘﻔﻴﺪ ﻫــﻮ ﻣﺴــﺘﺄﺟﺮ أو ﻣﺎﻟــﻚ‬

‫‪ 1‬إﳝﺎن ﺑﻮﺳﺘﺔ‪ ،‬ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ‪ ،‬ص ‪.88‬‬

‫‪ 2‬اﳌﺎدة ‪ 367‬ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن ‪.05/07‬‬
‫‪ 3‬اﳌﺎدة ‪ 1/327‬ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن ‪.05/07‬‬
‫‪ 4‬اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 2002/5/14‬ﻳﻌﺪل اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 2001/07/23‬اﻟﺬي ﳛﺪد ﺷﺮوط ﻣﻌﺎﳉﺔ ﻃﻠﺒﺎت ﺷﺮاء اﳌﺴﺎﻛﻦ ﰲ إﻃﺎر اﻟﺒﻴﻊ‬
‫‪ 5‬اﳌﺎدة ‪ 2/3‬ﻣﻦ اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 2004/05/04‬اﻟﺬي ﻳﻌﺪل اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪.2001/07/23‬‬
‫‪49‬‬
‫ﻟﻠﺴــﻜﻦ؟‪ ،‬ﻋﻠﻤــﺎ أن اﻟﻌﻘــﺪ اﻷول ﻫــﻮ ﺑﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر وﻻ ﻳﺴــﺒﻖ ﺑﻌﻘــﺪ إﳚــﺎر‪ .‬إﻻ أﻧــﻪ ﺑﻌــﺪ ﺗﻌــﺪ ﺗﻌــﺪﻳﻞ اﳌﺮﺳــﻮم‬
‫اﻟﺘﻨﻔﻴــﺬي رﻗــﻢ ‪ 105/01‬ﲟﻮﺟــﺐ اﳌﺮﺳــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴــﺬي رﻗــﻢ ‪ 137-04‬ﺗﻐــﲑ اﳌــﺮ ﺑﺘﺴــﺪﻳﺪ ﻧﺴــﺒﺔ ‪ %5‬ﻣــﻦ ﲦــﻦ‬
‫اﳌﺴﻜﻦ ﻋﻨﺪ اﻟﺘﺴﻠﻴﻢ إﻟﺰاﻣﻴﺔ إﻋﺪاد ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﺗﻄﺒﻴﻘﺎً ﻟﻠﻤﺎدة ‪ 11‬ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪.105/01‬‬
‫ﻓـﺄﻟﺰم اﳌﺸــﺮع اﻟﻮﻛﺎﻟـﺔ اﻟﻮﻃﻨﻴــﺔ ﻟﺘﺤﺴـﲔ اﻟﺴــﻜﻦ وﺗﻄــﻮﻳﺮﻩ ﺑﺈﻋـﺪاد ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴـﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر ﺑﻌـﺪ اﻟﺘﺴــﻠﻴﻢ ﻏــﲑ‬
‫أن اﻟﺘﺴــﻠﻴﻢ ﻳــﺘﻢ ﻗﺒــﻞ إﺑ ـﺮام اﻟﻌﻘــﺪ وإن ﻛــﺎن ﲟــﺪة ﺑﺴــﻴﻄﺔ إﻻ أﻧــﻪ ﻣــﻦ اﻟﻨﺎﺣﻴــﺔ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴــﺔ اﻟﻌﻜــﺲ‪ ،‬وﺣﺮﺻــﺎ ﻋﻠــﻰ‬
‫ﻣﺼ ــﺤﻠﺔ اﳌﺴ ــﺘﻔﻴﺪ اﻟ ــﺬي ﻳﻜ ــﻮن ﰲ ﺣﺎﺟ ــﺔ إﱃ ﻫ ــﺬا اﳌﺴ ــﻜﻦ ﺟﻌ ــﻞ اﻟﺘﺴـ ـﻠﻴﻢ ﻳﻜ ــﻮن ﻗﺒ ــﻞ إﻋ ــﺪاد ﻋﻘ ــﺪ اﻟﺒﻴ ــﻊ‬
‫ﺑﺎﻹﳚﺎر‪.‬‬
‫وﻳﺆﻳﺪ اﳌﺸﺮع ﻓﻴﻤﺎ ﻳﻮﺟﻪ إﻟﻴﻪ ﲞﺼﻮص زﻣﺎن اﻟﺘﺴﻠﻴﻢ ﰲ ﻋﻘـﺪ اﻟﺒﻴـﻊ ﺑﺎﻹﳚـﺎر‪ ،‬ﺧﺎﺻـﺔ وأﻧـﻪ ﰲ اﻟﺴـﺎﺑﻖ‬
‫ﻗﺒ ــﻞ ﺗﻌ ــﺪﻳﻞ اﻟﻘـ ـﺮار ‪ 2001-07-23‬اﻟ ــﺬي ﳛ ــﺪد ﺷ ــﺮوط ﻣﻌﺎﳉ ــﺔ ﻃﻠﺒ ــﺎت ﺷـ ـﺮاء اﳌﺴ ــﺎﻛﻦ ﰲ إﻃ ــﺎر اﻟﺒﻴ ــﻊ‬
‫ﺑﺎﻹﳚــﺎر وﻛﻴﻔﻴــﺎت ذﻟــﻚ‪ ،‬ﻛﻤــﺎ ﻧﺼــﺒﺖ اﳌــﺎدة ‪ 10‬ﻣﻨ ـﻪ ﻋﻠــﻰ‪" :‬ﻗﺒــﻞ ﺗﺴــﻠﻴﻢ ﻣﻔــﺎﺗﻴﺢ اﳌﺴــﻜﻦ ﻟﻠﻤﺴــﺘﻔﻴﺪ ﳚــﺐ‬
‫إﻋــﺪاد ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر ﺑــﲔ ﻫــﺬا اﻷﺧــﲑ واﻟﻮﻛﺎﻟــﺔ اﻟﻮﻃﻨﻴــﺔ ﻟﺘﺤﺴــﲔ اﻟﺴــﻜﻦ وﺗﻄــﻮﻳﺮﻩ وﻓــﻖ اﻟﻨﻤــﻮذج اﳌﻌــﺪ‬
‫ﲟﻮﺟــﺐ ﻗ ـﺮار ﻣــﻦ اﻟــﻮزﻳﺮ اﳌﻜﻠــﻒ ﺑﺎﻟﺴــﻜﻦ‪ ،‬وذﻟــﻚ ﲟﻮﺟــﺐ ﳏﻀــﺮ ﺗﺴــﻠﻴﻢ ﻃﺒﻘ ـﺎً ﻟــﻨﺺ اﳌــﺎدة ‪ 11‬ﻣــﻦ اﻟﻘ ـﺮار‬
‫اﻟﺴﺎﺑﻖ ﻳﺴﻬﻞ ﻣﻬﻤﺔ اﻟﻘﺎﺿﻲ ﰲ ﺣﺎﻟﺔ ﻧﺸﻮب ﻧﺰاع ﺑﲔ ﻃﺮﰲ اﻟﻌﻘﺪ‪.1‬‬

‫اﻟﻔﺮع اﻟﺜﺎﻧﻲ‪ :‬اﻻﻟﺘﺰام ﺑﻨﻘﻞ اﻟﻤﻠﻜﻴﺔ‪:‬‬

‫ﻳﻌﺘـﱪ ﻣـﻦ أﻫـﻢ اﻻﻟﺘﺰاﻣـﺎت اﻟﻨﺎﺷـﺌﺔ ﻋـﻦ ﻋﻘـﺪ اﻟﺒﻴـﻊ ﺑﺸـﻜﻞ ﻋـﺎم‪ ،‬ﻓﻴﺘﻮﺟـﺐ ﻋﻠـﻰ اﻟﺒـﺎﺋﻊ اﻟﻘﻴـﺎم ﺑﻜـﻞ ﻣـﺎ‬
‫ﻳﻠﺰم ﻟﻴﻨﻘﻞ اﳌﺸﱰي ﻣﻠﻜﻴﺔ اﻟﻌﻘﺎر ﳏﻞ اﻟﺒﻴﻊ‪.‬‬
‫ﻓﺘﺴﺮي ﻋﻠﻰ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر أﺣﻜـﺎم ﻧﻘـﻞ اﳌﻠﻜﻴـﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳـﺔ اﻟـﻮاردة ﰲ اﻟﻘـﺎﻧﻮن اﳌـﺪﱐ اﳌـﻮاد )‪(793-792‬‬
‫واﳌـﺎدﺗﲔ ‪ 15‬و‪ 16‬ﻣـﻦ اﻷﻣـﺮ ‪ 74-76‬اﳌـﺆرخ ﰲ ‪ 1974/11/12‬اﳌﺘﻀـﻤﻦ أﻋـﺪاد ﻣﺴـﺢ اﻷراﺿـﻲ اﻟﻌـﺎم‬
‫وﺗﺄﺳﻴﺲ اﻟﺴﺠﻞ اﻟﻌﻘﺎري‪.2‬‬

‫‪ 1‬ﺑﻮﺳﻨﺔ إﳝﺎن‪ ،‬اﳌﺮﺟﻊ اﻟﺴﺎﺑﻖ‪ ،‬ص ‪.146‬‬

‫‪ 2‬ﺑﻮﺣﻨﺎن ﻧﺴﻤﻴﻤﺔ‪ ،‬ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ‪ ،‬ص ‪.79‬‬
‫‪50‬‬
‫ﺗﻨﺺ اﳌﺎدة ‪ 19‬ﻣـﻦ اﳌﺮﺳـﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴـﺬي رﻗـﻢ ‪" :105/01‬ﻳﻨﺘﻘـﻞ ﻣﻠﻜﻴـﺔ اﻟﺴـﻜﻦ اﳌﻌـﲎ وﻓﻘـﺎ ﻟﻠﻘﻮاﻋـﺪ‬
‫اﳌﻌﻤــﻮل ــﺎ ﺑﻌــﺪ ﺗﺴ ـﺪﻳﺪ ﲦــﻦ اﳌﺴــﻜﻦ ﺑﻜﺎﻣﻠــﻪ"‪" .‬وﻳﱰﺗــﺐ ﻋﻠــﻰ ذﻟــﻚ أﻧــﻪ ﻻ ﳚــﻮز ﻟﻠﻤﺴــﺘﻔﻴﺪ اﻟﺘﻨــﺎزل ﻗﺒــﻞ أن‬
‫ﻳﻨﺘﻘﻞ إﻟﻴﻪ اﳌﻠﻜﻴﺔ ﺑﺼﻔﺔ ﺷﺮﻋﻴﺔ ‪.‬‬
‫‪1‬‬

‫ﻏــﲑ أن اﻹﺷــﻜﺎل ﻳﺜــﻮر ﺑﺼــﺪد ﻛﻴﻔﻴــﺔ اﻧﺘﻘــﺎل اﳌﻠﻜﻴــﺔ؟ ﻓﻘــﺪ ﻧــﺺ اﳌﺸــﺮع اﳉﺰاﺋــﺮي ﻋﻠــﻰ إﺟـﺮاء ﻳــﺘﻢ ﺑــﻪ‬
‫اﻧﺘﻘ ــﺎل اﳌﻠﻜﻴـ ــﺔ إﱃ اﳌﺴـ ــﺘﻔﻴﺪ‪ ،‬وذﻟ ــﻚ ﰲ ﻧـ ــﺺ اﳌـ ــﺎدة ‪ 11‬ﻣ ــﻦ ﳕـ ــﻮذج ﻋﻘـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ــﺎر اﳌﻠﺤـ ــﻖ ﺑـ ــﺎﻟﻘﺮار‬
‫‪ 2001/07/23‬ﻛﻤﺎ ﻳﻠﻲ‪" :‬ﺗﻨﺘﻘﻞ ﻣﻠﻜﻴﺔ ﻣﻮﺿﻮع ﻫﺬا اﻟﻌﻘﺪ اﳋﺎص ﺑﺎﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﺑﻌﺪﻣﺎ ﻳﺴﺘﻮﰲ اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ‬
‫ﺑﻜﺎﻣﻠﻪ‪ ،‬ﺗﻨﺘﻘﻞ ﻣﻠﻜﻴﺔ اﻟﺴﻜﻦ ﺑﻌﻘﺪ رﲰـﻲ ﳏـﺮر اﻣـﺎ ﻣﻮﺛـﻖ وﳜﻀـﻊ ﻹﺟـﺮاءات اﻟﺘﺴـﺠﻴﻞ واﻹﺷـﻬﺎر ﻟـﺪى اﻹدارة‬
‫‪2‬‬
‫اﳌﻌﻨﻴﺔ وﻓﻖ اﻟﺘﺸﺮﻳﻊ اﳌﻌﻤﻮل ﺑﻪ"‪.‬‬
‫ﻓﺎﻧﺘﻘﺎل اﳌﻠﻜﻴﺔ ﻳﺘﻢ ﺑﻌﺪ دﻓﻊ ﻛﺎﻣﻞ أﻗﺴﺎط اﻟﺜﻤﻦ‪ ،‬وﻳﺘﻢ ﲟﻮﺟﺐ ﻋﻘﺪ رﲰـﻲ أﺧـﺮ ﻏـﲑ اﻟﺒﻴـﻊ ﺑﺎﻹﳚـﺎر‪،‬‬
‫وﻫــﻮ أﻣــﺮ ﻻ ﻳﺴﺘﺴــﺎغ ﻻ ﻣــﻦ اﻟﻨﺎﺣﻴــﺔ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴــﺔ وﻻ اﳌﻨﻄﻘﻴــﺔ‪ ،‬ﻷن ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر ﻫــﻮ ﻋﻘــﺪ ﻗــﺎﺋﻢ ﺑﺬاﺗــﻪ وﻻ‬
‫ﳛﺘﺎج إﱃ ﻋﻘﺪ أﺧﺮ ﻛﻞ ﻣﺎ ﰲ اﻷﻣﺮ أن اﻧﺘﻘﺎل اﳌﻠﻜﻴﺔ ﻣﻮﻗﻮف ﻋﻠﻰ دﻓﻊ ﻛﺎﻣﻞ اﻷﻗﺴﺎط‪ ،‬وﺗﻨﺘﻘﻞ إﱃ اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ‬
‫ﲟﻮﺟﺐ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر وﻟﻴﺲ ﻋﻘﺪ أﺧﺮ‪.‬‬
‫ﻛﻤﺎ ان اﳌﺸﺮع ﻛﺎن ﻏﺎﻣﺾ إذ ﱂ ﳛﺪد ﻧـﻮع اﻟﻌﻘـﺪ اﻟﺮﲰـﻲ اﻟـﺬي ﻳﺜﺒـﺖ اﻧﺘﻘـﺎل اﳌﻠﻜﻴـﺔ ﻫـﻞ ﻫـﻮ ﻋﻘـﺪ‬
‫ﺑﻴﻊ أم ﻣﺎذا؟‪....‬ﻟﻜﻨﻪ ﺗﺮاﺟﻊ ﺑﺘﻌﺪﻳﻞ اﻟﻘـﺮار اﳌـﺆرخ ﰲ ‪ 2001/07/23‬واﳌﺘﻀـﻤﻦ ﳕـﻮذج ﻋﻘـﺪ اﻟﺒﻴـﻊ ﺑﺎﻹﳚـﺎر‬
‫ﺟﺪﻳﺪ ﺑﻞ اﻛﺘﻔﻰ ﺑﺎﻟﻄﺎﺑﻊ اﳌﻮﻗﻒ ﻟﻠﻌﻘﺪ‪ ،3‬وﺑﺎﻟﺘﺎﱄ ﻓﺎﳌﻠﻜﻴﺔ ﺗﻨﺘﻘﻞ ﺑﻌﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﻧﻔﺴﻪ‪.‬‬
‫وﺑﺎﻋﺘﺒﺎر ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﻛﺴﺎﺋﺮ اﻟﻌﻘﻮد ﻳﻨﺸﺊ اﻟﺘﺰاﻣـﺎت ﻣﺘﺒﺎدﻟـﺔ ﰲ ذﻣـﺔ ﻃﺮﻓﻴـﻪ‪ ،‬وﻧﻈـﺮاً ﻟﻸﺧـﺘﻼف‬
‫اﳌﻮﺟــﻮد ﺑﻴﻨــﻪ وﺑــﲔ اﻟﺒﻴــﻊ اﻟﻌــﺎدي‪ ،‬ﻓــﺎﳌﺮﻗﻲ اﻟﻌﻘــﺎري ﻳﻨﻔــﺬ اﻟﺘﺰاﻣــﻪ ﲡ ـﺎﻩ اﳌﺴــﺘﻔﺪ ﺑﻨﻘــﻞ اﳌﻠﻜﻴــﺔ ﰲ ﺣــﲔ أن ﻫــﺬا‬
‫اﻷﺧﲑ ﻳﻨﻔﺬ اﻟﺘﺰاﻣﻪ ﰲ ﺷﻜﻞ أﻗﺴﺎط‪ .‬ﻟﺪى ﻓﺎﳌﻠﻜﻴﺔ ﺗﻨﺘﻘﻞ ﻟﻠﻤﺸﱰي ﻣﻘﻴﺪة ﺑﺒﻌﺾ اﻟﺸﺮوط ﺗﺘﻤﺜﻞ ﻓﻴﻤﺎ ﻳﻠﻲ‪:‬‬

‫‪ 1‬اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪.105/01‬‬

‫‪ 2‬اﳌﺎدة ‪ 11‬ﻣﻦ ﳕﻮذج ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر اﳌﻠﺤﻖ ﺑﺎﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪.2001/07/23‬‬
‫‪ 3‬اﳌﺎدة ‪ 16‬ﻣﻦ ﳕﻮذج ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 2004/05/04‬اﻟﺬي ﻳﻌﺪل اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪.2001/07/23‬‬
‫‪51‬‬
‫‪ .1‬ﺷﺮط اﻻﺣﺘﻔﺎظ ﺑﺎﻟﻤﻠﻜﻴﺔ‪ :‬ﻫﻮ ذﻟﻚ اﻻﺗﻔﺎق اﻟﺬي ﳝﻜﻦ اﻟﺒﺎﺋﻊ ﻣﻦ اﻻﺣﺘﻔﺎظ ﲟﻠﻜﻴـﺔ اﻟﺸـﻲء اﳌﺒﻴـﻊ‬
‫وﻟﻮ ﰒ ﺗﺴﻠﻤﻴﻪ ﻟﻠﻤﺸﱰي إﱃ اﺳﺘﻴﻔﺎﺋﻪ ﻛﺎﻣﻞ اﻟﺜﻤﻦ‪ .1‬وﺑﻌﺪ ﻫﺬا اﻟﺸﺮط اﺳﺘﺜﻨﺎء ﻋﻦ اﻟﻘﺎﻋﺪة اﻟﻌﺎﻣﺔ اﻟﱵ ﺗﻘﻀـﻲ‬
‫‪3‬‬
‫ﺑﻨﻘﻞ ﻣﻠﻜﻴﺔ اﳌﺒﻴﻊ اﳌﺸﱰي ﲟﺠﺮد إﺑﺮام اﻟﻌﻘﺪ‪، 2‬ﺧﺎﺻﺔ ﻣﱴ ﻛﺎن ﳏﻞ اﻟﻌﻘﺪ ﻣﻨﻘﻮﻻً‪.‬‬
‫ﻓﻬــﻮ ﺷــﻄﺮ ﻣﻮﺿــﻮﻋﻴﺎً ﺧﺎﺻـﺎً ﰲ ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر ﺣــﱴ وإن ﱂ ﻳــﻨﺺ ﻋﻠﻴــﻪ اﳌﺸــﺮع ﺻـﺮاﺣﺔ ﻋﻨــﺪ ﺗﻨﻈﻴﻤــﻪ ﳍــﺬا‬
‫اﻟﻌﻘــﺪ‪ ،‬وﻳﻔﻬــﻢ ﺿــﻤﻨﻴﺎً ﻣــﻦ اﳌــﺎدة ‪ 19‬ﻣــﻦ اﳌﺮﺳــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴــﺬي رﻗــﻢ ‪ 01/105‬ﻋﻠــﻰ ﻣــﺎ ﻳﻠــﻲ‪ " :‬ﺗﻨﻘــﻞ ﻣﻠﻜﻴــﺔ‬
‫اﻟﺴﻜﻦ اﳌﻌﲏ وﻓﻘﺎً ﻟﻠﻘﻮاﻋﺪ اﳌﻌﻤـﻮل ـﺎ ﺑﻌـﺪ ﺗﺴـﺪﻳﺪ ﲦـﻦ اﳌﺴـﻜﻦ ﺑﻜﺎﻣﻠـﻪ"‪ .4‬وﻛـﺬا ﻧـﺺ اﳌـﺎدة ‪ 16‬ﻣـﻦ اﻟﻘـﺮار‬
‫اﳌــﺆرخ ﰲ ‪ 2004/05/04‬واﳌﺘﻀــﻤﻦ ﳕــﻮذج ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر اﻟــﱵ ﺗــﻨﺺ ﻋﻠــﻰ أﻧــﻪ ‪ ":‬ﻻ ﻳﻜﺘﺴــﻲ ﻫــﺬا‬
‫‪5‬‬
‫اﻟﻌﻘﺪ ﻃﺎﺑﻌﺎً ﻣﻮﻓﻘﺎً وﻻ ﻳﻘﺮ ﻧﻘﻞ ﻣﻠﻜﻴﺔ اﳌﺴﻜﻦ ﻣﻮﺿﻮع اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻻﳚﺎر ﻟﻠﻤﺴﺘﺄﺟﺮ اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ"‪.‬‬
‫ﻳﺴــﺘﻔﺎد ﻣــﻦ ﻧــﺺ اﳌــﺎدﺗﲔ أن ﺷــﺮط اﻻﺣﺘﻔــﺎظ ﺑﺎﳌﻠﻜﻴــﺔ دورا ﺗﺄﻣﻴﻨﻴـﺎً‪ ،‬ﻓﻬــﻮ ﻳﻌــﺪ ﻛﻀــﻤﺎن ﻋﻴــﲏ ﻳﻜﻔــﻞ‬
‫ﻟﻠﺒﺎﺋﻊ اﳌﺆﺟﺮ إﻣﻜﺎﻧﻴﺔ اﻻﺣﺘﻔﺎظ ﲟﻠﻜﻴﺔ اﳌﺴﻜﻦ‪ ،‬إﱃ ﻏﺎﻳﺔ ﺗﺴﺪﻳﺪ اﳌﺸﱰي اﳌﺴﺘﺄﺟﺮ ﻛﺎﻣﻞ اﻟـﺜﻤﻦ رﻏـﻢ اﻧﺘﻔﺎﻋـﻪ‬
‫ﺑﻪ ﻓﻮر إﺑﺮام ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر‪ .‬ﻛﻤﺎ ﳝﻨﻊ ﻣﻦ اﻟﻘﻴﺎم ﺑﺄي ﺗﺼﺮف ﺳﻮاء ﺑﺎﻟﺒﻴﻊ أو اﳍﺒﺔ أو اﻟﺘﻨﺎزل‪.‬‬
‫وﻳﺘﺠﻠــﻰ اﻟــﺪور اﻟﺘــﺄﻣﻴﲏ‪ ، 6‬ﰲ أن اﻧﺘﻘــﺎل اﳌﻠﻜﻴــﺔ إﱃ اﳌﺘﺸــﺮي اﳌﺴــﺘﺄﺟﺮ ﻣﻌﻠﻘـﺎً ﻋﻠــﻰ ﺷــﺮط واﻗــﻒ وﻫــﻮ‬
‫وﻓﺎؤﻩ ﲜﻤﻴﻊ أﻗﺴﺎط اﻟﺜﻤﻦ ﰲ ﻣﻮاﻋﻴﺪﻫﺎ‪ ،‬وﻣﱴ ﱂ ﻳﻮف اﳌﺸﱰي ﺑﻜﻞ اﻷﻗﺴﺎط اﻟﺪورﻳﺔ اﳌﺘﻔﻖ ﻋﻠﻴﻬـﺎ ﰲ اﳌﻴﻌـﺎد‬
‫‪7‬‬
‫اﶈﺪد ﻋﺎدة اﳌﻠﻜﻴﺔ إﱃ اﻟﺒﺎﺋﻊ اﳌﺆﺟﺮ ﺑﺄﺛﺮ رﺟﻌﻲ ﻣﻦ وﻗﺖ اﻟﺒﻴﻊ‪ ،‬وأﻣﻜﻨﻪ ﻃﻠﺐ ﻓﺴﺦ اﻟﻌﻘﺪ واﺳﱰداد اﳌﺒﻴﻊ‪.‬‬
‫وﻣــﻦ ﺟﻬــﺔ اﺧــﺮى‪ ،‬ﳚﻨــﺐ اﻟﺒــﺎﺋﻊ اﳌــﺆﺟﺮ ﺧﻄــﺮ إﻓــﻼس أو إﻋﺴــﺎر اﳌﺴــﺘﺄﺟﺮ اﳌﺸــﱰي وﳛﻔــﻆ ﺣﻘــﻪ ﰲ‬
‫ﻣﻮاﺟﻬﺔ اﻟﻐﲑ ذﻟﻚ ان ﳛﻮل دون ﺗﻨﻔﻴﺬ داﺋﲏ اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ اﳌﻔﻠﺲ ﻋﻠﻰ اﻟﺴﻜﻦ ﳏﻞ اﻟﺘﻌﺎﻗﺪ‪.‬‬
‫إﱃ ﺟﺎﻧــﺐ اﻟــﺪور اﳍــﺎم اﻟــﺬي ﻳﻠﻌﺒــﻪ ﺷــﺮط اﻻﺣﺘﻔــﺎظ ﺑﺎﳌﻠﻜﻴــﺔ ﰲ ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر ﻳﺜــﻮر ﺗﺴــﺎؤل‬
‫ﻣﺆداﻩ ﻣﺎ ﻫﻮ ﻣﺼﲑ ﺷﺮط اﻻﺣﺘﻔﺎظ ﺑﺎﳌﻠﻜﻴﺔ ﰲ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر؟‬

‫‪ 1‬ﲪﺪي أﲪﺪ ﺳﻌﺪ أﲪﺪ‪ ،‬ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ ص ‪.117‬‬

‫‪ 2‬ﺗﻨﺺ اﳌﺎدة ‪ 1/363‬ﻣﻦ ق‪.‬م‪.‬ج ﻋﻠﻰ أﻧﻪ‪ ":‬إذا ﻛﺎن ﲦﻦ اﳌﺒﻴﻊ ﻣﺆﺟﻼً ﺟﺎر ﻟﻠﺒﺎﺋﻊ أن ﻳﺸﱰط أن ﻳﻜﻮن ﻧﻘﻞ اﳌﻠﻜﻴﺔ إﱃ اﳌﺸﱰي ﻣﻮﻗﻮﻓﺎً ﻋﻠﻰ دﻓﻊ‬
‫اﻟﺜﻤﻦ ﻛﻠﻪ وﻟﻮ ﰒ ﺗﺴﻠﻴﻢ اﻟﺸﻲء اﳌﺒﻴﻊ"‪.‬‬
‫‪ 3‬ﲬﻴﺲ ﺧﻀﺮ‪ ،‬ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ )ﻣﺴﺘﺨﺮج ﻣﻦ ﻛﺘﺎب اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺪﻧﻴﺔ اﻟﻜﺒﲑة(‪ ،‬اﻟﺒﻴﻊ واﻟﺘﺄﻣﲔ واﻹﳚﺎر‪ ،‬ط‪ ،3‬دار اﻟﻨﻬﻀﺔ اﻟﻌﺮﺑﻴﺔ‪ ،1984 ،‬ص ‪.14‬‬
‫‪ 4‬اﳌﺎدة ‪ 19‬ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي رﻗﻢ ‪.105/01‬‬
‫‪ 5‬اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 2004/05/04‬ﻳﻌﺪل اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪.2001/07/23‬‬
‫‪ 6‬ﻋﺒﺪ اﻟﻨﺎﺻﺮ ﺗﻮﻓﻴﻒ اﻟﻌﻄﺎر‪ ،‬ﺷﺮح أﺣﻜﺎم اﻟﺒﻴﻊ‪ ،‬دار اﻟﻔﻜﺮ اﻟﻌﺮﰊ ﻟﻠﺘﻮزﻳﻊ‪ ،‬ﺑﺪون دار ﻧﺸﺮ وﻻ ﺳﻨﺔ ﻧﺸﺮ‪ ،‬ص ‪.120‬‬
‫‪ 7‬ﺳﻠﻴﻤﺎن ﻣﺮﻗﺲ‪ ،‬ﺷﺮح اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ )اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺴﻤﺎة(‪ ،‬ا ﻠﺪ‪ ،1‬ط‪ ،3‬ﻣﻨﻘﺤﺔ وﻣﺰﻳﺪة ﺑﺄﺣﻜﺎم ﳏﻜﻤﺔ اﻟﻨﻘﺾ اﳊﺪﻳﺜﺔ‪ ،‬ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ‪ ،‬ص ‪.81‬‬
‫‪52‬‬
‫ﻟﻺﺟﺎﺑﺔ ﻋﻠﻰ ﻫﺬا اﻟﺘﺴﺎؤل ﳚﺪر ﺑﻨﺎ اﻟﺘﻔﺮﻗﺔ ﺑﲔ ﻓﱰﺗﲔ‪ ،‬اﻟﻔﱰة اﻟﱵ ﺗﺴـﺒﻖ ﻣﻮﻋـﺪ اﻟﻮﻓـﺎء ﺑـﺎﻟﺜﻤﻦ واﻟﻔـﱰة اﻟﻼﺣﻘـﺔ‬
‫ﻟﻠﺴﺪاد وذﻟﻚ ﻛﺎﻵﰐ‪:‬‬
‫أ‪ -‬ﻗﺒﻞ ﺣﻠﻮل ﻣﻮﻋﺪ اﻟﻮﻓﺎء‪ :‬ﰲ ﻫﺬﻩ اﻟﻔﱰة ﳛﺘﻔﻆ اﻟﺒﺎﺋﻊ اﳌﺆﺟﺮ ﲟﻠﻜﻴﺔ اﻟﺴﻜﻦ رﻏـﻢ ﺗﺴـﻠﻴﻤﻪ ﻟﻠﻤﺸـﱰي‬
‫اﳌﺴــﺘﺄﺟﺮ إﱃ ﺣــﲔ اﻟﻮﻓــﺎء ﲜﻤﻴــﻊ اﻷﻗﺴــﺎم اﳌﺘﻔــﻖ ﻋﻠﻴﻬــﺎ‪ ،‬ﻓﻴﻜــﻮن ﺑــﺬﻟﻚ اﳌﺴــﺘﻔﻴﺪ ﳎــﺮد ﻣﺴــﺘﺄﺟﺮ ﻟﻠﻌــﲔ ﳏــﻞ‬
‫اﻟﺘﻌﺎﻗــﺪ وﺑﺎﻟﺘــﺎﱄ ﳜﻮﻟــﻪ اﻟﻘــﺎﻧﻮن ﺣــﻖ اﻻﺳــﺘﻌﻤﺎل ﻓﻘــﻂ ‪ ،‬و ــﺬا اﳌﻌــﲎ ﳜــﻮل ﺻــﺎﺣﺒﻪ ﺣــﻖ اﻟﺴــﻜﲏ ﻓــﻼ ﳚــﻮز‬
‫‪1‬‬

‫ﻟﻠﻤﺸﱰي اﳌﺴـﺘﺄﺟﺮ أن ﻳﻨـﺰل ﻋـﻦ ﻫـﺬا اﳊـﻖ ﻟﻠﻐـﲑ ﲟﻘﺎﺑـﻞ أو ﺑـﺪون ﻣﻘﺎﺑـﻞ‪ ،‬وﻻ ﳚـﻮز ﻟـﻪ أن ﻳـﺆﺟﺮﻩ‪ ،‬وﻣـﱴ ﺗﻨـﺎزل‬
‫ﻋﻨﻪ ﻟﻠﻐﲑ أو أﺟﺮﻩ ﻛﺎن ﻫﺬا اﻟﺘﻨﺎزل أو اﻹﳚﺎر ﺑﺎﻃﻼ ‪.‬‬
‫‪2‬‬

‫ب‪ -‬وﻓـﺎء اﻟﻤﺸــﺘﺮي اﻟﻤﺴـﺘﺄﺟﺮ ﺑــﺎﻟﺜﻤﻦ‪ :‬إذا ﻛـﺎن ﻟﻠﻤﺸــﱰي اﳌﺴـﺘﺄﺟﺮ ﺣــﻖ اﺳـﺘﻌﻤﺎل اﳌﺴــﻜﻦ ﻓﻘـﻂ ﻗﺒــﻞ‬
‫ﺗﺴــﺪﻳﺪ ﻛﺎﻣــﻞ اﻟــﺜﻤﻦ ﺑﺴــﺒﺐ اﺣﺘﻔــﺎظ اﳌــﺆﺟﺮ اﻟﺒــﺎﺋﻊ ﺑﺎﳌﻠﻜﻴــﺔ ﰲ ﻫــﺬﻩ اﻟﻔــﱰة‪ ،‬إﻻ أن اﻷﻣــﺮ ﳜﺘﻠــﻒ ﺑﻌــﺪ ﺗﺴــﺪﻳﺪ‬
‫اﳌﺸــﱰي اﳌﺴــﺘﺄﺟﺮ ﻛــﻞ اﻟــﺜﻤﻦ اﳌﺘﻔــﻖ ﻋﻠﻴــﻪ‪ ،‬إذ ﻳــﺰول ﺷــﺮط اﻻﺣﺘﻔــﺎظ ﺑﺎﳌﻠﻜﻴ ـﺔ ﻓﺘﻨﺘﻘــﻞ إﱃ اﳌﺸــﱰي اﳌﺴــﺘﺄﺟﺮ‬
‫ﲟﻮﺟﺐ ﻋﻘﺪ رﲰﻲ ﻣﺴﺘﻮﰲ ﻟﻠﺸﺮوط واﻹﺟﺮاءات اﻟﺸﻜﻠﻴﺔ اﳌﻘﺮرة ﻗﺎﻧﻮﻧﺎً‪.‬‬
‫‪ .2‬اﻟﺸﺮط اﻟﺼﺮﻳﺢ اﻟﻔﺎﺳﺦ ﻓﻲ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر‪ :‬ﺗﻨﺺ اﻟﻔﻘﺮﺗﲔ اﻟﺜﺎﻧﻴـﺔ واﻟﺜﺎﻟﺜـﺔ ﻣـﻦ اﳌـﺎدة اﻟﺴـﺎدﻳﺔ‬
‫ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪ 35/03‬ﻋﻠﻰ ﻣﺎ ﻳﻠﻲ‪ ...":‬ﺣﺎﻟﺔ ﻋﺪم ﺗﺴﺪﻳﺪ ﺛﻼﺛﺔ أﻗﺴـﺎط ﺷـﻬﺮﻳﺔ ﳎﻤﻌـﺔ ﺑﻔﺴـﺦ ﻋﻘـﺪ‬
‫اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر ﻋﻠــﻰ ﺣﺴــﺎب اﳌﺴــﺘﻔﻴﺪ دون ﺳـﻮاﻩ‪ ،‬ﻳﺒﺎﺷــﺮ اﳌﺘﻌﻘــﺪ ﺑﺎﻟﱰﻗﻴــﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳــﺔ ﰲ ﻫــﺬﻩ اﳊﺎﻟــﺔ دﻋــﻮى أﻣــﺎم‬
‫اﳉﻬﺎت اﻟﻘﻀﺎﺋﻴﺔ اﳌﺨﺘﺼﺔ ﻟﻄﺮد اﳌﻘﻴﻢ ﻣﻦ اﳌﺴﻜﻦ اﳌﻌﲏ ﻃﺒﻘﺎً ﻟﻸﺣﻜﺎم اﻟﺘﺸﺮﻳﻌﻴﺔ اﳌﻌﻤﻮل ﺎ"‪.3‬‬
‫وﺗــﻨﺺ اﻟﻔﻘــﺮة اﻷوﱃ ﻣــﻦ اﳌــﺎدة اﻟﺘﺎﺳــﻌﺔ ﻣــﻦ اﻟﻘـﺮار اﳌﺘﻀــﻤﻦ ﳕــﻮذج ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر ﻋﻠــﻰ ﻣــﺎ ﻳﻠــﻲ‪" :‬ﻳﱰﺗــﺐ‬
‫ﻋﻠﻰ ﻋﺪم ﺗﺴﺪﻳﺪ ﺛﻼﺛﺔ أﻗﺴﺎط ﺷﻬﺮﻳﺔ ﺑﻌﺪ ﺗﺒﻠﻴﻎ إﻋﺬارﻳﻦ ﻣـﺪة ﻛـﻞ ﻣﻨﻬﻤـﺎ ﲬﺴـﺔ ﻋﺸـﺮ ﻳﻮﻣـﺎ ﻓﺴـﺦ ﻫـﺬا اﻟﻌﻘـﺪ‬
‫‪4‬‬
‫ﻋﻠﻰ ﻣﺴﺆوﻟﻴﺔ اﳌﺴﺘﺄﺟﺮ اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ وﺣﺪﻩ"‪.‬‬

‫‪ 1‬اﳌﺎدة ‪ 19‬ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪.105/01‬‬

‫‪ 2‬اﳌﺎدة ‪ 16‬ﻣﻦ اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪.2004/05/04‬‬
‫‪ 3‬اﳌﺎدة اﻟﺜﺎﻟﺜﺔ ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي رﻗﻢ ‪ 35-03‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 2003/01/13‬ﻳﻌﺪل وﻳﺘﻤﻢ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي رﻗﻢ ‪.105/01‬‬
‫‪ 4‬اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪.2001/07/23‬‬
‫‪53‬‬
‫ﻳﺴــﺘﻔﺎد ﻣــﻦ ﻫــﺬﻩ اﳌـﻮاد أن اﻟﺸــﺮط اﻟﺼـﺮﻳﺢ اﻟﻔﺎﺳــﺦ اﻟــﺬي ﻳﺘﻀــﻤﻨﻪ ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚـﺎر ﳚﻌــﻞ اﻟﻌﻘــﺪ‬
‫ﻣﻔﺴﻮﺧﺎً ﻣـﻦ ﺗﻠﻘـﺎء ﻧﻔﺴـﻪ‪ ،‬ﻣـﱴ ﱂ ﻳﻘـﻢ اﳌﺴـﺘﺄﺟﺮ اﳌﺸـﱰي ﺑﺘﻨﻔﻴـﺬ اﻟﺘﺰاﻣـﻪ اﳌﺘﻤﺜـﻞ ﰲ دﻓـﻊ ﺛـﻼث أﻗﺴـﺎط ﺷـﻬﺮﻳﺔ‬
‫ﳎﻤﻮﻋﺔ‪ ،‬دون ﺣﺎﺟﺔ ﻟﻠﺠﻮء ﻟﻠﻘﻀﺎء ﻣﻦ أﺟﻞ ﻓﺴﺦ اﻟﻌﻘﺪ‪.‬‬
‫إﻻ أن ﻫــﺬا ﻻ ﳝﻨــﻊ اﳌــﺆﺟﺮ ﻣــﻦ ﺣــﻖ اﻟﻠﺠــﺆ إﱃ اﶈﻜﻤــﺔ ﻣــﻦ أﺟــﻞ ﻃﻠــﺐ ﻓﺴــﺦ ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر واﺳﺘﺼــﺪار‬
‫‪1‬‬
‫أﻣﺮ اﺳﺘﻌﺠﺎﱄ ﻳﻘﻀﻲ ﺑﻄﺮ اﳌﺸﱰي اﳌﺴﺘﺄﺟﺮ ﻣﻦ اﻟﺴﻜﻦ ﳏﻞ اﻟﺘﻌﺎﻗﺪ‪.‬‬
‫ﻛﻤﺎ ان ﻫﺬا اﻟﺸﺮط ﻻ ﻳﻐﲏ ﻋﻦ ﺿﺮورة إﻋﺬار اﳌﺴـﺘﺄﺟﺮ ﻣـﺮﺗﲔ وإﻣﻬـﺎل ﻫـﺬا اﻷﺧـﲑ ﻣﻬﻠـﺔ ‪ 15‬ﻳﻮﻣـﺎً‬
‫ﰲ ﻛﻞ إﻋﺬار ﻣﻦ أﺟﻞ ﺗﺴﺪﻳﺪ اﻷﻗﺴﺎط اﻟﻐﲑ ﻣﺪﻓﻮﻋﺔ‪ .‬ﻓﺈذا وﰱ اﳌﺴـﺘﺄﺟﺮ ﺑﺎﳌﺒـﺎﻟﻎ اﳌﺴـﺘﺤﻔﺔ ﺧـﻼل اﳌـﺪة اﻟـﱵ‬
‫ﺗﻀﻤﻨﻬﺎ اﻹﻋﺬران‪ ،‬ﻳﻜﻮن ﻫﺬا اﻷﺧﲑ ﻗﺪ ﺗﻮﰲ اﻟﻔﺴﺦ ﺑﺘﻨﻔﻴﺬ ﻓﺴﺦ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر‪.‬‬
‫اﻣ ــﺎ ﰲ اﳊﺎﻟ ــﺔ اﻟﻌﻜﺴ ــﻴﺔ إذا ﱂ ﻳ ــﻮﰲ اﳌﺴ ــﺘﺄﺟﺮ ﺑﺎﻷﻗﺴ ــﺎط اﳌﺘ ــﺄﺧﺮة ﺑﻌ ــﺪ إﻋ ــﺬارﻩ‪ ،‬أو وﰱ ــﺎ ﺧ ــﺎرج‬
‫اﻵﺟــﺎل اﶈــﺪدة ﰲ اﻹﻋــﺬارﻳﻦ‪ ،‬ﻳﺘﻌــﲔ ﻋﻠــﻰ اﻟﻘﺎﺿــﻲ اﳊﻜــﻢ ﺑﻮﻗــﻮع اﻟﻔﺴــﺦ ﺑﻌــﺪ اﻟﺘﺤﻘــﻖ ﻣــﻦ ﺗـﻮاﻓﺮ ﺷــﺮوﻃﻪ ﻓــﻼ‬
‫ﻳﺴﺘﻄﻴﻊ ﻣﻨﺤﻪ ﻣﻬﻠﺔ ﻟﻠﻮﻓﺎء ﺑﺎﻟﺘﺰاﻣﻪ‪ ،‬ﺣﻴﺚ ﻳﻜﻮن اﻟﻌﻘﺪ ﻗﺪ اﻧﻔﺴـﺦ إﻋﻤـﺎﻻ ﻟﻠﺸـﺮط اﻟﺼـﺮﺣﻲ اﻟﻔﺎﺳـﺦ‪ ،‬وﻣـﻦ ﰒ‬
‫ﻳﻌﺘﱪ ﺣﻜﻢ اﻟﻘﺎﺿﻲ ﻛﺎﺷﻔﺎ ﻟﻪ ﻻ ﻣﻨﺸﺄ ﻟﻪ‪.‬‬
‫إذن إذا ﺗﻘـﺮر ﻓﺴـﺦ اﻟﻌﻘـﺪ اﻋﻴـﺪ اﳌﺘﻌﺎﻗـﺪان إﱃ اﳊﺎﻟـﺔ اﻟـﱵ ﻛﺎﻧـﺎ ﻋﻠﻴﻬـﺎ ﻗﺒـﻞ اﻟﺘﻌﺎﻗـﺪ ﻓﻴﻨﺤـﻞ اﻟﻌﻘـﺪ ﺑـﺄﺛﺮ‬
‫رﺟﻌﻲ وﻳﻌﺘﱪ ﻛﺄن ﱂ ﻳﻜﻦ‪ ،‬وﻳﺴﱰد ﺑـﺬﻟﻚ اﻟﺒـﺎﺋﻊ اﳌـﺆﺟﺮ اﳌﺴـﻜﻦ ﳏـﻞ اﻟﻌﻘـﺪ وﻳﻘـﻮم ﰲ اﳌﻘﺎﺑـﻞ ﺑـﺮد ﻣﺒﻠـﻎ اﻟـﺪﻓﻊ‬
‫اﻷوﱃ اﻟﺬي دﻓﻌﻪ اﳌﺴﺘﺄﺟﺮ اﳌﺴﺘﻔﺪ ﺑﻌﺪ ﺧﺼﻢ اﻷﻗﺴﺎط اﻟﺸﻬﺮﻳﺔ اﻟﻐﲑ‬
‫ﻣﺪﻓﻮﻋ ــﺔ واﻟﺘﻜ ــﺎﻟﻴﻒ اﳌﺨﺘﻠﻔ ــﺔ اﳌﺘﻌﻠﻘ ــﺔ ﺑﺸ ــﻐﻞ اﳌﺴ ــﻜﻦ وﻧﻔﻘ ــﺎت إﺻ ــﻼح اﻹﺗﻼﻓ ــﺎت اﻟ ــﱵ ﺗﻜ ــﻮن ﻗ ــﺪ أﳊﻘ ــﺖ‬
‫‪2‬‬
‫ﺑﺎﳌﺴﻜﻦ ‪،‬وﻛﺬا ﺗﻜﺎﻟﻴﻒ اﻟﻘﻀﺎء ‪.‬‬

‫‪ 1‬اﳌﺎدة ‪ 97‬ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن رﻗﻢ ‪ 11/02‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪ ،2002/12/24‬اﳌﺘﻀﻤﻦ ﻗﺎﻧﻮن اﳌﺎﻟﻴﺔ ﻟﺴﻨﺔ ‪ ،2003‬اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ‪ ،‬ﻋﺪد ‪ ،86‬ﻣﺆرﺧﺔ ﰲ‬
‫‪.2002/12/25‬‬
‫‪- 2‬اﳌﺎدة ‪ 3/9‬ﻣﻦ اﻟﻘﺮار ‪، 2004-05-04‬اﻟﺴﺎﻟﻒ اﻟﺬﻛﺮ‬
‫‪54‬‬
‫‪3‬ﺷــﺮط اﻟﻤﻨــﻊ ﻣــﻦ اﻟﺘﺼــﺮف ﻓــﻲ اﻟﻤﺴــﻜﻦ ﳏــﻞ ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر ‪:‬إذا ﻛــﺎن ﳝﻜــﻦ ﻟﻠﺒــﺎﺋﻊ أ‪ ،‬ﻳﺸــﱰط ﻋﻠــﻰ‬
‫اﳌﺸــﱰي ﻋــﺪم اﻟﺘﺼــﺮف ﰲ اﻟﺸــﻴﺊ اﳌﺒﻴــﻊ ﻗﺒــﻞ اﻟﻮﻓــﺎء ﺑﻜﺎﻣــﻞ اﻟــﺜﻤﻦ ‪ ،‬وﻫــﺬا ﻣــﺎﻳﻌﺮف ﻳﻌــﺮف ﺑﺎﻟﺸــﺮط اﳌــﺎﻧﻊ ﻣــﻦ‬
‫اﻟﺘﺼـﺮف ﻣــﱴ ﻛــﺎن ﻫــﺬا اﻟﺸــﺮط ﻣﺒﻨﻴــﺎ ﻋﻠــﻰ ﺑﺎﻋــﺚ ﻣﺸــﺮوع ‪1،‬واﳌﻘﺼــﻮد ﻋﻠــﻰ ﻣــﺪة زﻣﻨﻴــﺔ ﻣﻌﻴﻨــﺔ ‪ 2.‬ﻓــﺈن اﳌﺸــﺮع‬
‫اﳉﺰاﺋــﺮي أ‪,‬ﺟــﺐ ﻫــﺬا اﻟﺸــﺮط ﰲ ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻻﳚــﺎر ‪،‬ﻓــﻨﺺ ﰲ اﳌــﺎدة ‪ 21‬ﻣــﻦ اﳌﺮﺳــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴــﺬي ‪01-105‬‬
‫اﻟﺴــﺎﻟﻒ اﻟــﺬﻛﺮ ﻋﻠــﻰ أﻧــﻪ ‪":‬ﻻ ﳝﻜــﻦ ﻟﻠﻤﺴــﺘﻔﻴﺬ ﻣــﻦ اﻟﺒﻴﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر أن ﻳﻨﺘــﺎزل ﻋــﻦ ﻣﺴــﻜﻨﻪ ﻗﺒــﻞ ﻧﻘــﻞ اﳌﻠﻜﻴــﺔ‬
‫‪3‬‬
‫ﺑﺼﻔﺔ ﺷﺮﻋﻴﺔ ﻟﻔﺎﺋﺪﺗﻪ‪".‬‬
‫وﺗ ــﻨﺺ اﳌ ــﺎذة ‪ 15‬ﻣ ــﻦ اﻟﻘ ـﺮار اﳌﺘﻀ ــﻤﻦ ﻋﻘ ــﺪ اﻟﺒﻴ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـﺎر ﻋﻠ ــﻰ ﻣ ــﺎﻳﻠﻲ ‪":‬ﳝﻨ ــﻊ ﻣﻨﻌ ــﺎ ﺑﺎﺗ ــﺎ ﻋﻠ ــﻰ‬
‫اﳌﺴﺘﺄﺟﻠﺮ اﳌﺴﺘﻔﻴﺬ أن ﻳﺆﺟﺮ ﻣﺴﻜﻨﻪ ﻣﻮﺿﻮع ﻫﺬا اﻟﻌﻘﺪ ﺑﺼﻔﺔ ﻛﻠﻴﺔ أو ﺟﺰﺋﻴﺔ أو ﳝﺎرس ﻓﻴﻪ أي ﻧﺸﺎط ﺣﺮ أو‬
‫‪4‬‬
‫ﲡﺎري "‪.‬‬
‫‪ -3‬اﻟﺸــﺮط اﻟﺠﺰاﺋــﻲ ﻓــﻲ ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠــﺎر ‪ :‬ﻳﻌــﺮف اﻟﺸــﺮط اﳉﺰاﺋــﻲ ﺑﺄﻧــﻪ اﻟﺘﻌـﺮﻳﺾ اﳌﺒــﻖ اﻟــﺬي ﻳﺘﻔــﻖ‬
‫ﻋﻠﻴﻪ اﳌﺘﻌﺎﻗﺪان إﻣﺎ ﰲ اﻟﻌﻘﺪ او ﰲ اﺗﻔﺎق ﻻﺣﻖ ‪،‬ﻓﻴﺘﻢ اﻻﺗﻔﺎق ﻣﺴﺒﻘﺎ ﻋﻠـﻰ ﻣﻘـﺪار اﻟﺘﻌـﻮﻳﺾ اﳌﺴـﺘﺤﻖ‬
‫‪5‬‬
‫ﻟﻠﺪاﺋﻦ ﰲ ﺣﺎﻟﺔ ﻣﺎإذا ﱂ ﻳﻘﻢ اﳌﺪﻳﻦ ﺑﺘﻨﻔﻴﺬ اﻟﺘﺰاﻣﻪ أو ﺗﺄﺧﺮ ﰲ ﺗﻨﻔﻴﺬﻩ ‪،‬‬
‫وﻫﻮ اﻟﺘﺰام أﺻﻠﻲ ﻳﺆدي اﱃ ﺑﻄﻼن اﻟﺸﺮط اﳉﺰاﺋﻲ‬
‫ﻓﻄﺒﻘﺎ ﻟﻠﻘﻮاﻋﺪ اﻟﻌﺎﻣﺔ ﻻﻳﻜﻮن ﻣﺴﺘﺤﻘﺎ اﻷاذا ﺗﻮاﻓﺮت ﺷﺮوﻃﻪ وﻫﻲ ﻧﻔـﺲ اﻟﺸـﺮوط اﺳـﺘﺤﻘﺎق اﻟﺘﻌـﻮﻳﺾ اﳌﺘﻤﺜﻠـﺔ‬
‫ﰲ ﺧﻄــﺎ ﻣــﻦ اﳌــﺪﻳﻦ ﺑﺎﻣﺘﻨﺎﻋــﻪ ﻋــﻦ ﺗﻨﻔﻴــﺬ اﻟﺘﺰاﻣــﻪ أو اﻟﺘــﺎﺧﲑ وﺿــﺮر ﻳﺼــﻴﺐ اﻟــﺪاﺋﻦ وﻋﻼﻗــﺔ ﺳــﺒﺒﻴﺔ ﺑــﲔ اﳋﻄــﺎ‬
‫‪6‬‬
‫واﻟﻀﺮر ‪،‬وﻛﺬا إﻋﺬار اﳌﺪﻳﻦ وﺑﺎﻧﺘﻔﺎء اﳋﻄﺄ ﻳﻨﺘﻔﻰ اﻟﺘﻌﻮﻳﺾ ﻓﻼ ﳎﺎل ﻟﺘﻄﺒﻴﻖ اﻟﺸﺮط اﳉﺰاﺋﻲ ‪،‬‬

‫‪ 1‬ﻳﻜﻮن اﻟﺒﺎﻋﺚ ﻣﺸﺮوﻋﺎ ﻣﱴ ﻛﺎن اﳌﺮاد ﺑﺎﳌﻨﻊ ﻣﻦ اﻟﺘﺼﺮف ﲪﺎﻳﺔ ﻣﺼﻠﺤﺔ ﻣﺸﺮوﻋﺔ ﻟﻠﻤﺘﺼﺮف أو اﳌﺘﺼﺮف إﻟﻴﻪ أو اﻟﻐﲑ‬
‫‪- 2‬اﳌﺪة ﳚﺐ أ‪ ،‬ﻳﻜﻮن ﻣﻌﻘﻮﻟﺔ وﳚﻮز أ‪،‬ن ﺗﺴﺘﻐﺮق ﻣﺪى ﺣﻴﺎة اﳌﺘﺼﺮف أو اﳌﺘﺼﺮف اﻟﻴﻪ‬
‫‪-.3‬اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪ 105/01‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪2001/04/23‬‬
‫‪- 4‬اﻟﻘﺮاراﳌﺆرخ ﰲ ‪2001/07/23‬‬
‫‪ 5‬اﳌﺎدة ‪ 183‬ﻣﻦ اﻻﻣﺮ رﻗﻢ ‪ 58/75‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 1975/09/26‬اﳌﺘﻀﻤﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ ‪.‬‬
‫‪- 6‬ﻋﺒﺪ اﻟﺮزاق اﻟﺴﻨﻬﻬﻮري ‪،‬اﻟﻮﻳﻂ ﰲ ﺷﺮح اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ ‪)،‬ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ (‪،‬ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ ‪،‬ص‪804‬و‪805‬‬
‫‪55‬‬
‫ﻋﻠﻤــﺎ ﺑــﺄن وﻗــﻮع اﳋﻄــﺎ ﻳﺘﻠــﺮك ﺗﻘــﺪﻳﺮﻩ ﶈﻜﻤــﺔ اﳌﻮﺿــﻮع ‪.‬واﻟــﺪاﺋﻦ ﺑــﻪ ﻫــﻮ ﻣــﻦ ﻳﻘــﻊ ﻋﻠﻴــﻪ ﻋﺒــﺊ اﺛﺒــﺎت ﺧﻄــﺎ ﻳــﱰك‬
‫ﺗﻘﺪﻳﺮﻩ ﶈﻜﻤﺔ اﳌﻮﺿﻮع ‪.‬واﻟﺪاﺋﻦ ﺑﻪ ﻫﻮ ﻣﻦ ﻳﻘـﻊ ﻋﻠﻴـﻪ ﻋﺒـﺊ أﺛﺒـﺎت ﺧﻄـﺄ اﳌـﺪﻳﻦ ‪.‬ﻓـﻼ ﻳﻘـﻮم إﻻ إذا وﺟـﻪ اﻟـﺪاﺋﻦ‬
‫‪1‬‬
‫إ‘ذار ﻟﻠﻤﺪﻳﻦ ﻳﻨﺬرﻩ ﻓﻴﻪ ﺑﺘﻔﻴﺬ ﳏﻞ اﻟﻌﻘﺪ ﻣﺎﱂ ﻳﻮﺟﺪ اﺗﻔﺎق ﻳﻘﻀﻲ ﺑﻐﲑ ذﻟﻚ او ﰲ ﻧﺺ اﻟﻘﺎﻧﻮن ‪.‬‬
‫‪-‬وﻟﻘــﺪ ﻧــﺺ اﳌﺸــﺮع اﳉﺰاﺋــﺮي ﰲ ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر ﻋﻠــﻰ ﺷــﺮط اﳉﺰاﺋــﻲ ‪2،‬ﰲ اﳌــﺎدة اﻟﺴــﺎﺑﻌﺔ ﻣــﻦ اﻟﻘـﺮار اﳌــﺆرخ‬
‫ﰲ ‪ 2004/05/04‬اﳌﺘﻀــﻤﻦ ﳕ ــﻮدج ﻋﻘ ــﺪ اﻟﺒﻴ ــﻊ ﺑ ــﺎﻹ[ﺟ ــﺎر واﻟــﱵ ﺟ ــﺮى ﻧﺼ ــﻬﺎ ﻛ ــﺎﻵﰐ ‪":‬ﻳﺘﻌﻬ ــﺪ اﳌﺴ ــﺘﺄﺟﺮ‬
‫اﳌﺴــﺘﻔﻴﺪ ﺑﺘﺴــﺪﻳﺪ ﻣــﻨﻈﻢ ﻟﻜــﻞ ﻗﺴــﻂ ﺷــﻬﺮي ﺧــﻼل اﻷﻳــﺎم اﳋﻤﺴــﺔ ﻋﺸــﺮ اﻷوﱃ ﻣــﻦ اﻟﺸــﻬﺮ ﺣﺴــﺐ اﻟﺮزﻧﺎﻣــﺔ‬
‫اﳌﺘﻔـﻖ ﻋﻠﻴﻬـﺎ وﻛـﻞ ﺗـﺄﺧﺮ ﰲ اﻟـﺪﻓﻊ ﻳﻔـﻮق ﻣـﺪة ﺷـﻬﺮ ﻳﻌـﺮض اﳌﺴـﺘﺄﺟﺮ اﳌﺴـﺘﻔﻴﺬ إﱃ دﻓـﻊ ﻏﺮاﻣـﺔ ‪ % 2‬ﻋـﻦ ﻛـﻞ‬
‫‪3‬‬
‫ﺷﻬﺮ ﻣﻦ اﻟﺘﺄﺧﺮ ‪.‬‬
‫ﻛﻤــﺎ ﺗــﻨﺺ اﳌــﺎدة اﻟﺴﺎدﺳــﺔ ﻣــﻦ اﳌﺮﺳــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴــﺬي ‪ 03-35‬اﻟﺴــﺎﻟﻒ اﻟــﺬﻛﺮ ﻋﻠــﺔى أﻧــﻪ‪":‬ﻳﱰﺗــﺐ ﻋﻠــﻰ ﻋــﺪم‬
‫ﺗﺴﺪﻳﺪ ﻛﻞ ﻗﺴﻂ ﺷﻬﺮي ﺑﻌﺪ إﻋﻔﺎء ﺷﻬﺮ ﻣﻦ ﺣﻠﻮﻟﻪ ﺗﻄﺒﻴﻖ زﻳﺎدة ‪% 2‬ﻣﻦ ﻣﺒﻠﻎ اﻟﻘﺴﻂ اﻟﺸﻬﺮي ‪.‬‬
‫ﻳﺴــﺘﻔﺎد ﻣــﻦ اﳌــﺎدﺗﲔ اﻟﺴــﺎﻟﻔﱵ اﻟــﺬﻛﺮ ‪،‬أ‪ ÷،‬ﻣــﱴ ﺗــﺄﺧﺮ اﳌﺴــﺘﻔﻴﺬ ﰲ دﻓــﻊ اﻷﻗﺴــﺎط ﺧــﻼل اﳋﻤﺴــﺔ ﻋﺸــﺮ ﻳــﻮم‬
‫اﻷوﱃ ﻣــﻦ اﻟﺸــﻬﺮ ﳌ ـﺪة ﺗﻔــﻮق ﺷــﻬﺮا ‪،‬ﻓﺈﻧــﻪ ﻳﺘﻌــﺮض ﻟــﺪﻓﻊ ﻏﺮاﻣــﺔ ﺗﺄﺧﲑﻳــﺔ ﻗــﺪرﻫﺎ ‪ %2‬ﻋــﻦ ﻛــﻞ ﺗــﺄﺧﺮ ‪.‬وﻫــﺬا‬
‫ﻣﺎﻳﻌﺮف ﺑﺎﻟﺸﺮط اﳉﺰاﺋﻲ ﰲ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ‪.‬‬
‫اﻟﻔﺮع اﻟﺜﺎﻟﺚ‪ :‬اﻻﻟﺘﺰام ﺑﺎﻟﻀﻤﺎن‪:‬‬
‫إن اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر ﻋﻠــﻰ ﻏـﺮار اﻟﺒﻴــﻊ اﻟﻌــﺎدي ﻳﻠــﺰم اﻟﺒــﺎﺋﻊ ﺑــﺄن ﻳﻘــﺪم ﻟﻠﻤﺸــﱰي ﳎﻤﻮﻋــﺔ ﻣــﻦ اﻟﻀــﻤﺎﻧﺎت‬
‫ﻣﻨﻬﺎ ﻣﺎ ﻫﻮ ﻋﺎدي ﻣﻌﺮوف ﰲ ﲨﻴﻊ اﻟﺒﻴﻮع‪ ،‬وﻣﻨﻬﺎ ﻣﺎ ﻫﻮ ﺧﺎص ﻳﻨﻔﺮد ﺑﻪ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر‪.‬‬

‫ﺳــﻨﻌﺎﰿ ﰲ ﻫــﺬا اﻟﻔــﺮع ﺿــﻤﺎن اﻟﺘﻌــﺮض واﻻﺳــﺘﺤﻘﺎق ﺑﺎﻋﺘﺒــﺎرﻩ ﻣــﻦ اﻻﻟﺘﺰاﻣــﺎت اﻟﻌﺎﻣــﺔ واﳌﻌﺮوﻓــﺔ ﰲ ﻛــﻞ‬
‫اﻟﺒﻴﻮع‪ ،‬وﺿﻤﺎن اﻟﻌﻴﻮب اﳋﻔﻴﺔ ﺣﺴﺐ اﻟﻘﻮاﻋﺪ اﻟﻌﺎﻣﺔ‪.‬‬

‫‪- 1‬ﻋﺒﺪ اﻟﺮزاق اﻟﺴﻨﻬﻮري ‪،‬ﻧﻔﺲ اﳌﺮﺟﻊ ‪،‬ص‪805‬‬

‫‪- 2‬اﻟﻘﺎﻧﻮن رﻗﻢ ‪ 05/07‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 2007/05-13‬ﻳﻌﺪل وﻳﺘﻤﻢ اﻻﻣﺮ رﻗﻢ ‪ 58/75‬اﳌﺘﻀﻤﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ ‪.‬‬
‫‪- 3‬اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪، 2004/05/04‬اﻟﺴﺎﻟﻒ اﻟﺬﻛﺮ‬
‫‪56‬‬
 ‫أوﻻً‪ :‬اﻻﻟﺘﺰام ﺑﻀﻤﺎن اﻟﻌﻴﻮب اﻟﺘﻌﺮﻳﺾ واﻻﺳﺘﺤﻘﺎق‪:‬‬

‫إن ﻫ ــﺬا اﻻﻟﺘـ ـﺰام ﻳﻨﻘﺴ ــﻢ ﺑ ــﺪورﻩ إﱃ اﻟﺘـ ـﺰاﻣﲔ‪ ،‬ﺿ ــﻤﺎن اﻟﺘﻌ ــﺮض اﻟﺼ ــﺎدر ﻣ ــﻦ اﻟﺒ ــﺎﺋﻊ ﻧﻔﺴ ــﻪ وﺿ ــﻤﺎن‬
‫اﻟﺘﻌﺮض اﻟﺼﺎدر ﻣﻦ اﻟﻐﲑ‪.‬‬

‫‪ .1‬ﺿﻤﺎن اﻟﺘﻌﺮض اﻟﺼﺎدر ﻣﻦ اﻟﺒﺎﺋﻊ‪:‬‬

‫ﻟﻘﺪ أﻗﺮ اﳌﺸﺮع ﻗﺎﻋﺪة ﰲ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ ﻋﺎﰿ ﻓﻴﻬﺎ ﻫﺬا اﻟﺘﻌﺮض‪ ،‬وﻫﻲ اﳌـﺎدة ‪ 371‬اﻟـﱵ ﺗـﻨﺺ ﻋﻠـﻰ ﻣـﺎ ﻳﻠـﻲ‪":‬‬
‫ﻳﻀﻤﻦ اﻟﺒﺎﺋﻊ ﻋﺪم اﻟﺘﻌﺮض ﻟﻠﻤﺸﱰي ﰲ اﻻﻧﺘﻔﺎع ﺑﺎﳌﺒﻴﻊ ﻛﻠﻪ أو ﺑﻌﻀﻪ ﺳﻮاء ﻛﺎن اﻟﺘﻌﺮض ﻣﻦ ﻓﻌﻠﻪ أو ﻣﻦ ﻓﻌﻞ‬
‫اﻟﻐﲑ ﻳﻜﻮن ﻟـﻪ وﻗـﺖ اﻟﺒﻴـﻊ ﺣـﻖ ﻋﻠـﻰ اﳌﺒﻴـﻊ ﺑﻌـﺎرض ﺑـﻪ اﳌﺸـﱰي‪ ،‬وﻳﻜـﻮن اﻟﺒـﺎﺋﻊ ﻣﻄﺎﻟﺒـﺎً ﺑﺎﻟﻀـﻤﺎن ﻟـﻮ ﻛـﺎن ﺣـﻖ‬
‫ذﻟﻚ اﻟﻐﲑ ﻗﺪ ﺛﺒﺖ ﺑﻌﺪ اﻟﺒﻴﻊ وﻗﺪ أل إﻟﻴﻪ ﻫﺬا اﳊﻖ ﻣﻦ اﻟﺒﺎﺋﻊ ﻧﻔﺴﻪ"‪.1‬‬

‫وﺑﺎﻟﺘﺎﱃ ﳚﺐ ﺗﻮاﻓﺮ ﺷﺮﻃﲔ‪ ،‬وﺟﻮب وﻗﻮع اﻟﺘﻌﺮض ﻣﻦ اﻟﺒﺎﺋﻊ ﻓﻌﻼ ﳛﻮل دون اﻧﺘﻔﺎع اﳌﺴـﺘﻔﻴﺪ ﲟﻠﻜﻴـﺔ‬
‫اﳌﺒﻴــﻊ‪ ،‬ﺳـﻮاء ﻛــﺎن اﻟﺘﻌــﺮض ﻣﺎدﻳـﺎً ﻛــﺄن ﻳﺒﻴــﻊ ﺷــﺨﺺ ﻣﺘﺠـﺮا ﻷﺧــﺮ ﰒ ﻳﻌﻤــﺪ إﱃ إﻧﺸــﺎء ﻣﺘﺠــﺰ ﳎــﺎور ﻣــﻦ ﻧﻔــﺲ‬
‫اﻟﻨﻮع‪ ،‬ﻓﻴﻨﺎﻓﺲ اﳌﺸـﱰي ﰲ ﻋﻤﻼﺋـﻪ‪ .‬او ﻗﺎﻧﻮﻧﻴـﺎً ﻣـﺜﻼً أن ﻳﻘـﻮم ﺑﺒﻴـﻊ اﻟﻌﻘـﺎر ﻣـﺮة ﺛﺎﻧﻴـﺔ‪ ،‬ﻓﻴﺒـﺎدر اﳌﺸـﱰي اﻟﺜـﺎﱐ إﱃ‬
‫ﺗﺴﺠﻴﻞ اﻟﺒﻴﻊ ﻗﺒﻞ اﳌﺸﱰي اﻷول‪ ،‬ﻓﺘﻨﺘﻘﻞ اﳌﻠﻜﻴﺔ ﻋﻨﺪﺋﺪ‪.2‬‬

‫وﺑﺎﻟﺘﺎﱄ ﻓﺎﳌﻮﺛﻖ اﳌﻜﻠﻒ ﻳﺘﺄﻛﺪ ﻋﻦ ﲢﺮﻳﺮ اﻟﻌﻘﺪ ﻣﻦ ﻋﻘﺪ اﳌﻠﻜﻴﺔ وﻣﻦ اﻟﺒﻴﺎﻧﺎت اﻟﻮاردة ﻓﻴﻪ وﻣﻦ ﺗﺎرﻳﺦ‬
‫ﻧﺸﺮﻫﺎ وﺗﺴﺠﻴﻠﻬﺎ‪ ،‬ﳑﺎ ﳚﻌﻠﻨﺎ ﻧﺴﺘﺒﻌﺪ ﻣﺸﻜﻠﺔ اﻟﺘﻌﺮض اﻟﻘﺎﻧﻮﱐ‪.3‬‬

‫‪ .2‬اﻟﺘﻌﺮض اﻟﺼﺎدر ﻣﻦ اﻟﻐﻴﺮ‪:‬‬

‫ﺣﱴ ﻳﻘﻮم اﻟﺘﻌﺮض اﻟﺼﺎدر ﻣﻦ اﻟﻐﲑ ﳚﺐ ﺗﻮاﻓﺮ ﺷﺮﻃﲔ‪:‬‬

‫‪ -‬ان ﻳﻘﻊ اﻟﺘﻌﺮض ﻓﻌﻼ ﻣﻦ اﻟﻐﲑ‪ ،‬واﻟﻐﲑ ﻫﻨﺎ ﻫﻮ اﻷﺟﻨﱯ وﻟﻴﺲ ﻃﺮﻓﺎ ﰲ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴـﻊ ﺑـﲔ اﳌﺸـﱰي اﻷول‬
‫واﻟﺒــﺎﺋﻊ‪ ،‬ﻛﻤــﺎ أن ﻫــﺬا اﻟﺘﻌــﺮض ﻳﻜــﻮن ﻗﺎﻧﻮﻧﻴ ـﺎً وﻟــﻴﺲ ﻣﺎدﻳ ـﺎً ﻣﺜﻠﻤــﺎ ﺑﻴﻨــﺎ ﻣﺴــﺒﻘﺎً ﰲ اﻟﺘﻌــﺮض اﻟﺼــﺎدر ﻣــﻦ اﻟﺒــﺎﺋﻊ‪،‬‬
‫وﻳﺘﻤﺜﻞ ﰲ رﻓﻊ دﻋﻮى ﻣﻦ اﳌﺸﱰي اﻟﺜﺎﱐ أو ﻣﻦ ﻳﺪﻋﻲ ﺣﻘﺎ ﻋﻠﻰ اﳌﱰي اﳌﺘﻨﺎزع ﻓﻴﻪ ﻋﻠﻰ اﳌﺸﱰي اﻷول‪.‬‬

‫‪ 1‬اﳌﺎدة ‪ 371‬ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ‪.‬‬

‫‪ 2‬ﻋﺒﺪ اﻟﺮزاق اﻟﺴﻨﻬﻮري‪ ،‬اﻟﻮﺳﻴﻂ ﰲ ﺷﺮح اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ‪) ،‬ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ(‪ ،‬ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ‪ ،‬ص ‪ 545‬إﱃ ‪.548‬‬
‫‪ 3‬ﺑﻮﺣﻨﺎن ﻧﺴﻴﻤﺔ‪ ،‬ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ‪ ،‬ص ‪.93‬‬
‫‪57‬‬
‫‪ -‬ﳚﺐ أن ﻳﻜﻮن اﳊﻖ اﻟﺬي ﻳﺬﻋﻴﻪ اﻟﻐﲑ ﺳﺎﺑﻘﺎ ﻋﻠﻰ اﻟﺒﻴﻊ أو ﻳﻜﻮن ﺗﺎﻟﻴﺎ ﻟﻪ وﻟﻜﻨﻪ ﻣﺴﺘﻤﺪ ﻣﻦ اﻟﺒﺎﺋﻊ‪.‬‬

‫ﻣﱴ ﻗﺎم ﺿﻤﺎن اﻟﺒﺎﺋﻊ ﻟﻠﺘﻌﺮض اﻟﺼﺎدر ﻣﻦ اﻟﻐﲑ ﺑﺘﻮاﻓﺮ اﻟﺸﺮوط اﻟـﱵ ﺗﻘـﺪم ذﻛﺮﻫـﺎ‪ ،‬ﻓـﺈن اﻟﺒـﺎﺋﻊ ﻗـﺪ ﲢﻘـﻖ اﻟﺘﺰاﻣـﻪ‬
‫ﺑﺎﻟﻀﻤﺎن‪ ،‬وﳚﺐ ﻋﻠﻴﻪ ﻋﻨﺪﺋـﺪ أن ﻳﻨﻔـﺬ ﻫـﺬا اﻻﻟﺘـﺰام ﺗﻨﻔﻴـﺬا ﻋﻴﻨﻴـﺎً‪ ،‬وﻳﻜـﻮن ذﻟـﻚ ﺑﻄﺮﻳـﻖ اﻟﺘـﺪﺧﻞ‪ ،‬وﻫﻨـﺎك ﺛﻼﺛـﺔ‬
‫ﺣﺎﻻت‪:‬‬

‫‪ -1‬إذا رﻓﻌﺖ ﻋﻠﻰ اﳌﺸﱰي دﻋﻮى ﺑﺎﺳﺘﺤﻘﺎق اﳌﺒﻴﻊ واﺧﻄﺮ ﺎ اﻟﺒﺎﺋﻊ‪ ،‬ﻛـﺎن ﻋﻠـﻰ اﻟﺒـﺎﺋﻊ اﻟﺘـﺪﺧﻞ ﰲ اﻟـﺪﻋﻮى‬
‫إﱃ ﺟﺎن اﳌﺸﱰي‪،‬ﻓﺈذا ﰒ اﻻﺧﻄﺎر وﱂ ﻳﺘﺪﺧﻞ اﻟﺒﺎﺋﻊ ﰲ اﻟﺪﻋﻮى وﺟﺐ ﻋﻠﻴﻪ اﻟﻀـﻤﺎن‪ .‬إﻻ إذا أﺛﺒـﺖ اﻟﺒـﺎﺋﻊ أن‬
‫اﳊﻜﻢ اﻟﺼﺎدر ﰲ اﻟﺪﻋﻮى ﻛﺎن ﻧﺘﻴﺠﺔ ﻟﺘﺪﻟﻴﺲ ﻣﻦ اﳌﺸﱰي أو ﳋﻄﺄ ﺟﺴﻴﻢ ﻣﻨﻪ‪.‬‬
‫أﻣﺎ إذا ﱂ ﳜﻄﺮ اﳌﺸـﱰي اﻟﺒـﺎﺋﻊ ﺑﺎﻟـﺪﻋﻮى ﰲ اﻟﻮﻗـﺖ اﳌﻼﺋـﻢ وﺻـﺪر ﻋﻠﻴـﻪ ﺣﻜـﻢ ﺣـﺎز ﻗـﻮة اﻟﺸـﻲء اﳌﻘﻀـﻲ ﻓﻴـﻪ‪،‬‬
‫ﻓﻘﺪ ﺣﻘﻪ ﰲ اﻟﺪﻋﻮى ﻛﺎن ﻳﺆدي إﱃ رﻓﺾ اﻻﺳﺘﺤﻘﺎق‪ ،1‬ﻃﺒﻘﺎ ﻟﻠﻤﺎدة ‪ 372‬ق‪.‬م‪.‬ج‪.‬‬

‫‪ -2‬وﻗﺪ ﻳﻘﻮم اﻟﺒﺎﺋﻊ ﺑﺘﻨﻔﻴﺬ اﻟﺘﺰاﻣﻪ ﺑﻄﺮﻳﻖ اﻟﺘﻌﻮﻳﺾ‪ ،‬ﻫﺬا ﰲ إﺣﺪى اﳊﺎﻻت اﻟﺘﺎﻟﻴﺔ‪:‬‬
‫إذا أﺧﻄﺮ اﳌﺸﱰي اﻟﺒﺎﺋﻊ ﺑﺪﻋﻮى اﻻﺳﺘﺤﻘﺎق‪ ،‬ﻓﺘﺪﺧﻞ اﻟﺒﺎﺋﻊ ﰲ اﻟﺪﻋﻮى وﱂ ﻳﻔﻠﺢ ﰲ دﻓﻊ اﻟﺪﻋﻮى‪.‬‬ ‫أ‪-‬‬
‫ب‪ -‬إذا أﺧﻄﺮ اﳌﺸﱰي اﻟﺒﺎﺋﻊ ﺑﺪﻋﻮى اﻻﺳﺘﺤﻘﺎق‪ ،‬وﱂ ﻳﺘـﺪﺧﻞ ﰲ اﻟـﺪﻋﻮى‪ ،‬ﻓﺨﺴـﺮ اﳌﺸـﱰي اﻟـﺪﻋﻮى‪ ،‬وﱂ‬
‫ﻳﺴﺘﻄﻊ اﻟﺒﺎﺋﻊ إﺛﺒﺎت ﺗﺪﻟﻴﺲ اﳌﺸﱰي أو ﺧﻄﺄ اﳉﺴﻴﻢ‪.‬‬
‫ج‪ -‬إذا ﱂ ﳜﻄﺮ اﳌﺸﱰي اﻟﺒﺎﺋﻊ ﺑﺪﻋﻮى اﻻﺳﺘﺤﻘﺎق‪ ،‬وﺧﺴﺮ اﳌﺸـﱰي اﻟـﺪﻋﻮى وﱂ ﻳﺴـﺘﻄﻊ اﻟﺒـﺎﺋﻊ أن ﻳﺜﺒـﺖ‬
‫أن ﺗﺪﺧﻠﻪ ﰲ اﻟﺪﻋﻮى ﻛﺎن ﻳﺆدي إﱃ رﻓﺾ دﻋﻮى اﻻﺳﺘﺤﻘﺎق‪.‬‬
‫‪ -3‬ﻓـﺈذا وﺟــﺐ ﻟﻠﻤﺸــﱰي ﻋﻠــﻰ اﻟﺒﺎﺋــﻪ ﺿــﻤﺎن اﻻﺳــﺘﺤﻘﺎق‪ ،‬ﰲ ﺣﺎﻟــﺔ ﻣــﻦ اﻷﺣـﻮال اﳌﺘﻘﺪﻣــﺔ ﻓﻴﻜــﻮن اﺳــﺘﺤﻘﺎق‬
‫اﳌﺒﻴــﻊ إﻣــﺎ ﻛﻠﻴـﺎً أو ﺟﺰﺋﻴـﺎً‪ ،‬ﻓﻔــﻲ اﳊﺎﻟــﺔ اﻷوﱃ ﻟﻠﻤﺸــﱰى أن ﻳﻄﻠــﺐ ﻣــﻦ اﻟﺒــﺎﺋﻊ ﻗﻴﻤــﺔ اﳌﺒﻴــﻊ وﻗــﺖ ﻧــﺰع اﻟﻴــﺪ‪ ،‬ﻗﻴﻤــﺔ‬
‫اﻟﺜﻤﺎر اﻟﱵ أﻟﺰم اﳌﺸﱰي ﺑﺮدﻫﺎ إﱃ اﳌـﻼك اﻟـﺬي ﻧﺰﻋـﻮا ﻳـﺪﻩ ﻋـﻦ اﳌﺒﻴـﻊ‪ ،‬اﳌﺼـﺎرﻳﻒ اﻟﻨﺎﻓﻌـﺔ اﻟـﱵ ﳝﻜﻨـﻪ أن ﻳﻄﻠﺒﻬـﺎ‬
‫ﻣــﻦ ﺻــﺎﺣﺐ اﳌﺒﻴــﻊ‪ ،‬وﻛــﺬﻟﻚ اﳌﺼــﺎرﻳﻒ اﻟﻜﻤﺎﻟﻴــﺔ إذا ﻛــﺎن اﻟﺒــﺎﺋﻊ ﺳــﺊ اﻟﻨﻴــﺔ ﲨﻴــﻊ ﻣﺼــﺎرﻳﻒ دﻋــﻮى اﻟﻀــﻤﺎن‬
‫ودﻋﻮى اﻻﺳﺘﺤﻘﺎق ﺑﺎﺳﺘﺜﻨﺎء ﻣـﺎ ﻛـﺎن اﳌﺸـﱰي ﻳﺴـﺘﻄﻴﻊ أن ﻳﺘﻘﻴـﻪ ﻣﻨﻬـﺎ‪ ،‬ﻟـﻮ أﻋﻠـﻢ اﻟﺒـﺎﺋﻊ ـﺬﻩ اﻟـﺪﻋﻮى اﻷﺧـﲑة‬

‫‪ 1‬ﻋﺒﺪ اﻟﺮزاق اﻟﺴﻨﻬﻮري‪ ،‬اﻟﻮﺳﻴﻂ ﰲ ﺷﺮح اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ اﳉﺪﻳﺪ‪ ،‬ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ‪ ،‬ص ‪.576-561‬‬
‫‪58‬‬
‫ﻃﺒﻘﺎً ﻟﻠﻤﺎدة ‪ 373‬ق‪.‬م‪.‬ج وﺑﻮﺟﻪ ﻋـﺎم ﺗﻌﻮﻳﻀـﻪ ﻋﻤـﺎ ﳊﻘـﻪ ﻣـﻦ ﺧﺴـﺎرة وﻣـﺎ ﻓﺎﺗـﻪ ﻣـﻦ ﻛﺴـﺐ ﺑﺴـﺒﺐ ﻧـﺰع اﻟﻴـﺪ‬
‫ﻋﻦ اﳌﺒﻴﻊ‪.1‬‬

‫أﻣﺎ ﰲ ﺣﺎﻟﺔ ﻧﺰع اﻟﻴﺪ اﳉﺰﺋﻲ ﻋﻦ اﳌﺒﻴﻊ‪ ،‬وﻛﺎﻧﺖ ﺧﺴﺎرة اﳌﺸـﱰي ﻗـﺪ ﺑﻠﻐـﺖ ﻗـﺪرا ﻟـﻮ ﻋﻤﻠـﻪ اﳌﺸـﱰي وﻗـﺖ‬
‫اﻟﺘﻌﺎﻗــﺪ ﳌــﺎ ﻗــﺎم ﺑﺎﻟﺘﻌﺎﻗــﺪ ﻓﻜــﺎن ﻟــﻪ ﻋﻨﺪﺋــﺬ أن ﻳﻄﺎﻟــﺐ اﻟﺒــﺎﺋﻊ ﺑﺎﳌﺒــﺎﻟﻎ اﳌﺒﻨﻴــﺔ )ﰲ ﺣﺎﻟــﺔ اﺳــﺘﺤﻘﺎق اﳌﺒﻴــﻊ ﻛﻠﻴــﺎ(‪،‬‬
‫ﻣﻘﺎﺑﻞ رد اﳌﺒﻴﻊ ﻣﻊ اﻻﻧﺘﻔﺎع اﻟﺬي ﺣﺼﻞ ﻋﻠﻴﻪ اﻟﺒﺎﺋﻊ‪.‬‬

‫أﻣــﺎ إذا اﺧﺘــﺎر اﳌﺸــﱰي اﺳــﺘﺒﻘﺎء اﳌﺒﻴــﻊ‪ ،‬أو ﻛﺎﻧــﺖ اﳋﺴــﺎرة اﻟــﱵ ﳊﻘــﺖ ﻟــﻪ ﺗﺒﻠــﻎ اﻟﻘــﺪر اﳌﺸــﺎر إﻟﻴــﻪ ﰲ اﻟﻔﻘــﺮة‬
‫اﻟﺴﺎﺑﻘﺔ‪ ،‬ﱂ ﻳﻜﻦ ﻟﻪ ﺳﻮى اﳌﻄﺎﻟﺒﺔ ﲝﻖ اﻟﺘﻌﻮﻳﺾ ﻋﻦ اﻟﻀﺮر اﻟﺬي ﳊﻘﻪ ﺑﺴﺒﺐ ﻧﺰع اﻟﻴﺪ اﳉﺰﺋﻲ ﻋﻦ اﳌﺒﻴﻊ ‪.‬‬
‫‪2‬‬

‫ﺛﺎﻧﻴﺎً‪ :‬ﺿﻤﺎن اﻟﻌﻴﻮب اﻟﺨﻔﻴﺔ‪:‬‬

‫ﻳﻜﻮن اﻟﺒـﺎﺋﻊ ﻣﻠﺰﻣـﺎ ﺑﺎﻟﻀـﻤﺎن إذا ﱂ ﻳﺘـﻮاﻓﺮ ﰲ اﳌﺒﻴـﻊ وﻗـﺖ اﻟﺘﺴـﻠﻴﻢ اﻟﺼـﻔﺎت اﻟـﱵ ﻛﻔـﻞ ﻟﻠﻤﺸـﱰي وﺟﻮدﻫـﺎ ﻓﻴـﻪ‪،‬‬
‫أو إذا ﻛﺎن ﺑﺎﳌﺒﻴﻊ ﻋﻴﺐ ﻳﻨﻘﺾ ﻣﻦ ﻗﻴﻤﺘﻪ أو ﻣﻦ ﻧﻔﻌﻪ ﲝﺴﺐ اﻟﻐﺎﻳﺔ اﳌﻘﺼﻮدة ﻣﻨﻪ ‪.‬‬
‫‪3‬‬

‫وﺣﱴ ﻳﻮﺟﺐ اﻟﻀﻤﺎن ﳚﺐ أن ﺗﺘﻮاﻓﺮ ﰲ اﻟﻌﻴﺐ أرﺑﻌﺔ ﺷﺮوط وﻫﻲ‪:‬‬

‫‪ -1‬أن ﻳﻜــﻮن اﻟﻌﻴــﺐ ﻣــﺆﺛﺮا‪ :‬وﻣﻌــﲎ ﻫــﺬا ان ﻳــﻨﻘﺺ اﻟﻌﻴــﺐ إﻣــﺎ ﻣــﻦ ﻗﻴﻤﺘــﻪ أو ﻣــﻦ ﻧﻔــﻊ اﳌﺒﻴــﻊ ﲝﺴــﺐ اﻟﻐﺎﻳــﺔ‬
‫اﳌﻘﺼﻮدة ﻣﻨﻪ‪.‬‬
‫‪ -2‬ﳚﺐ ان ﻳﻜﻮن اﻟﻌﻴﺐ ﻗﺪﳝﺎً‪ :‬واﳌﻘﺼـﻮد ـﺬا اﻟﺸـﺮط أن ﻳﻜـﻮن اﻟﻌﻴـﺐ ﻣﻮﺟـﻮدا ﰲ اﳌﺒﻴـﻊ وﻗـﺖ ﺗﺴـﻠﻤﻪ ﻣـﻦ‬
‫اﻟﺒﺎﺋﻊ‪.‬‬
‫‪ -3‬ﳚــﺐ أن ﻳﻜــﻮن اﻟﻌﻴــﺐ ﺧﻔﻴـﺎً‪ :‬ﻓــﺈذا ﻛــﺎن اﻟﻌﻴــﺐ ﻇــﺎﻫﺮا وﻗــﺖ ﺗﺴــﻠﻤﻪ ﻣــﻦ اﳌﺸــﱰي وﱂ ﻳﺘﻌــﺮض ﻋﻠﻴــﻪ‪ ،‬ﻓــﻼ‬
‫ﻳﻀﻤﻨﻪ اﻟﺒﺎﺋﻊ‪.‬‬
‫وﻳﻜﻮن اﻟﻌﻴﺐ ﺧﻔﻴﺎً ﰲ اﳊﺎﻟﺘﲔ اﻵﺗﻴﺘﲔ‪:‬‬
‫أ‪ -‬إذا ﱂ ﻳﻜــﻦ اﻟﻌﻴــﺐ وﻗــﺖ ﺗﺴــﻠﻢ اﳌﺒﻴــﻊ ﻇــﺎﻫﺮا وﻻ ﳝﻜــﻦ ﻟﻠﻤﺸــﱰي ﺗﺒﻨﻴــﻪ أو أﻧــﻪ ﻓﺤﺼــﻪ ﺑﻌﻨﺎﻳــﺔ اﻟﺮﺟــﻞ‬
‫اﻟﻌﺎدي‪.‬‬

‫‪ 1‬اﳌﺎدة ‪ 375‬ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ‪.‬‬

‫‪ 2‬ﺑﻮﺟﻨﺎن ﻧﺴﻴﻤﺔ‪ ،‬ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ‪ ،‬ص ‪.95‬‬
‫‪ 3‬ﺑﻮﺣﻨﺎن ﻧﺴﻴﻤﺔ‪ ،‬ﻣﺮﺟﻊ ﻧﻔﺴﻪ‪ ،‬ص ‪96‬‬
‫‪59‬‬
‫ب‪ -‬إذا ﻛـﺎن اﳌﺸـﱰي ﺑﻌــﺪ ان أﺛﺒـﺖ اﻟﺒــﺎﺋﻊ أن اﻟﻌﻴـﺐ ﻛــﺎن ﻳﺴـﺘﻄﺎع ﺗﺒﻴﻨـﻪ ﺑــﺎﻟﻔﺤﺺ‪ ،‬أﺛﺒـﺖ ﻫــﻮ ﻣـﻦ ﺟﻬــﺔ‬
‫أﺣــﺪ اﻷﻣـﺮﻳﻦ إﻣــﺎ أن ﻳﻜــﻮن اﻟﺒــﺎﺋﻊ ﻗــﺪ أﻛــﺪ ﻟــﻪ ﺧﻠــﻮ اﳌﺒﻴــﻊ ﻣــﻦ اﻟﻌﻴــﻮب‪ ،‬وإﻣــﺎ أن اﻟﺒــﺎﺋﻊ ﻗــﺪ ﺗﻌﻤــﺪ إﺧﻔــﺎء ﻫــﺬا‬
‫اﻟﻌﻴﺐ ﻏﺸﺎ ﻣﻨﻪ‪.‬‬
‫‪ -4‬ﳚــﺐ أن ﻳﻜــﻮن اﻟﻌﻴــﺐ ﻏــﲑ ﻣﻌﻠــﻮم ﻟﻠﻤﺸــﱰي‪ :‬ﻓــﺈذا ﻋﻠــﻢ اﳌﺸــﱰي ﺑﺎﻟﻌﻴــﺐ ﻓﺴــﻜﻮﺗﻪ ﻋﻠﻴــﻪ ﻳﻌﺘــﱪ رﺿــﺎء ﺑــﻪ‪،‬‬
‫وﻳﻌﺘﱪ ﺗﻨﺎزﻻ ﻣﻨﻪ ﻋﻦ ﺣﻘﻪ ﰲ اﻟﺮﺟﻮع ﺑﺎﻟﻀﻤﺎن ﻋﻠﻰ اﻟﺒﺎﺋﻊ‪.‬‬

‫وﻳﱰﺗﺐ ﻋﻠﻰ ﻗﻴﺎم ﺿﻤﺎن اﻟﻌﻴﻮب اﳋﻔﻴﺔ "دﻋﻮى اﻟﻀﻤﺎن"‪ ،‬ﻓﻤﻦ ﺷﺮوﻃﻬﺎ‪:‬‬

‫أوﻻً‪:‬ﳚﺐ أن ﻳﺘﻮاﻓﺮ ﰲ اﻟﻌﻴﺐ اﳌﻮﺟﻮد ﰲ اﳌﺒﻴﻊ اﻟﺸﺮوط اﻟﺴﺎﺑﻘﺔ‪.‬‬

‫ﺛﺎﻧﻴﺎً‪ :‬ﳚﺐ ﻋﻠﻰ اﳌﺸﱰي اﳌﺒﺎدرة ﺑﺈﺧﻄﺎر اﻟﺒﺎﺋﻊ ﺎ‪.‬‬

‫وﻟﻪ ﺑﻌﺪ ان ﻳﺮﺟﻊ ﻋﻠﻰ اﻟﺒﺎﺋﻊ ﺑﺪﻋﻮى اﻟﻀﻤﺎن )ﺿﻤﺎن اﻟﻌﻴﻮب اﳋﻔﻴﺔ(‬
‫‪1‬‬

‫اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻟﺜﺎﻧﻲ‪ :‬اﻟﺘﺰاﻣﺎت اﻟﻤﺴﺘﻔﻴﺪ‬

‫ﳌﺎ ﻛﺎن ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﻛﻐﲑﻩ ﻣﻦ اﻟﻌﻘﻮد اﳌﻠﺰﻣﺔ ﻟﻠﺠﺎﻧﺒﲔ‪ ،‬ﺑﻠﺘﺰم اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ ﻓﻴﻪ ﺑﻌـﺪة اﻟﺘﺰاﻣـﺎت وﻫـﻲ‬
‫اﻻﻟﺘﺰام ﺑﺪﻓﻊ أﻗﺴـﺎط اﻟـﺜﻤﻦ‪ ،‬وﺷـﻐﻞ اﳌﺴـﻜﻦ وﻋـﺪم اﻟﺘﻌﺎﻣـﻞ ﻓﻴـﻪ وأﺧـﲑا اﻻﻟﺘـﺰام ﺑﺄﺣﻜـﺎم اﳌﻠﻜﻴـﺔ اﳌﺸـﱰﻛﺔ‪ ،‬وﻗـﺪ‬
‫ﺑ ــﲔ اﳌﺸ ــﺮع ﰲ اﻟﺘﻘﻨ ــﲔ اﳌ ــﺪﱐ اﳉﺰاﺋ ــﺮي اﻟﺘﺰاﻣ ــﺎت اﳌﺴ ــﺘﻔﻴﺪ ﰲ اﳌ ــﻮاد ﻣ ــﻦ ‪ 387‬إﱃ ‪ 396‬ق‪.‬م‪ 2‬أﻣ ــﺎ ﻋ ــﻦ‬
‫اﻟﺘﺰاﻣﺎت اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ ﰲ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﻓﻬﻲ ﻻ ﲣﺘﻠﻒ ﻛﺜﲑا ﻋﻦ اﻟﺘﺰاﻣﺎت اﳌﺸﱰي ﰲ اﻟﺒﻴﻊ اﻟﻌﺎدي‪.‬‬

‫اﻟﻔﺮع اﻷول‪ :‬اﻻﻟﺘﺰاﻣﺎت ﺑﺪﻓﻊ أﻗﺴﺎط‬

‫اﻟــﺜﻤﻦ ﻫــﻮ ﻣﺒﻠ ــﻎ ﻣــﻦ اﻟﻨﻘ ــﻮد ﻳﺘﻔــﻖ ﻋﻠﻴ ــﻪ اﳌﺘﻌﺎﻗــﺪان‪ ،‬وﻳﺸ ــﱰك ﰲ اﻟــﺜﻤﻦ أن ﻳﻜ ــﻮن ﻣﻘــﺪار أو ﻗ ــﺎﺑﻼ‬
‫ﻟﻠﺘﻘﺪﻳﺮ‪ ،‬وأن ﻳﻜﻮن ﺟﺪﻳﺎ ﻻ ﺻﻮرﻳﺎ وﻻﺗﺎﻓﻬﺎ‪ ،‬وإذا ﺗﻮاﻓﺮت ﰲ اﻟﺜﻤﻦ ﻫﺬﻩ اﻟﺸﺮوط وﺟـﺐ ﻋﻠـﻰ اﳌﺸـﱰي اﻟﻮﻓـﺎء‬
‫‪3‬‬
‫‪.‬‬
‫ﰲ اﻟﺰﻣﺎن واﳌﻜﺎن اﶈﺪدﻳﻦ ﰲ اﻟﻌﻘﺪ‬

‫‪ 1‬ﻋﺒﺪ اﻟﺮزاق اﻟﺴﻨﻬﻮري‪ ،‬اﳌﺮﺟﻊ اﻟﺴﺎﺑﻖ‪ ،‬ص ‪ 623‬إﱃ ‪.633‬‬

‫‪ 2‬زاﻫﻴﺔ ﺳﻲ ﻳﻮﺳﻒ‪ ،‬ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ‪ ،‬ص ‪.194‬‬
‫‪ 3‬رﻣﻀﺎن أﺑﻮ اﻟﺴﻌﻮد‪ ،‬ﺷﺮح اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺴﻤﺎة ﰲ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ واﳌﻘﺎﻳﻀﺔ‪ ،‬اﻟﻄﺒﻌﺔ اﻟﺜﺎﻧﻴﺔ‪ ،‬دار اﳉﺎﻣﻌﻴﺔ اﳉﺪﻳﺪة ﻟﻠﻨﺸﺮ‪ ،‬ﻣﺼﺮ ‪ ،2003‬ص ‪.370‬‬
‫‪60‬‬
‫ﻓﻴﺠــﺐ ﻋﻠــﻰ اﳌﺴــﺘﻔﻴﺪ أن ﻳــﺪﻓﻊ ﲦــﻦ اﳌﺴــﻜﻦ ﻛــﺎﻣﻼ ﺧــﻼل اﳌــﺪة وﺑﺎﻟﻄﺮﻳﻘــﺔ اﳌﺘﻔــﻖ ﻋﻠﻴﻬــﺎ ﻛﻤــﺎ أن‬
‫اﳌﺸﺮع ﻻ ﻳﺸﱰط أن ﻳﺪﻓﻊ اﻟﺜﻤﻦ ﻣﺮة واﺣﺪة‪ ،‬إﳕﺎ ﻳﻜﻮن اﻟﺪﻓﻊ ﻋﻠﻰ أﻗﺴﺎط ﳎﺰأة ﺣﺴـﺐ اﻻﺗﻔـﺎق ﺗﺒﻌـﺎً ﳌﺮاﺣـﻞ‬
‫اﻷﺷﻐﺎل ﻋﻠﻰ ان ﻳﺘﻢ ذﻟﻚ ﺑﺎﻟﺸﻜﻞ اﻟﺘﺎﱄ‪:‬‬

‫‪ -‬ﳚــﺐ ﻋﻠــﻰ ﻃﺎﻟــﺐ اﻻﺳــﺘﻔﺎدة ﻣــﻦ ﻣﺴــﻜﻦ ﰲ إﻃــﺎر اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر‪ ،‬أن ﻳــﺪﻓﻊ دﻓﻌــﺔ أوﻟﻴــﺔ ﺗﻘــﺪر ﺑﻨﺴــﺒﺔ‬
‫‪ %25‬ﻣﻦ ﲦﻦ اﳌﺴﻜﻦ‪ ،1‬واﻷﺻﻞ أن ﻳﺪﻓﻌﻬﺎ اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ ﻣﺮة واﺣﺪة‪.‬‬
‫‪ -‬إﻻ أﻧــﻪ ﳝﻜــﻦ أن ﺗﺴــﺪد ﻋﻠــﻰ دﻓﻌــﺎت ﺷــﺮط أﻻ ﺗﺘﺠــﺎوز اﳌــﺪة ﺳــﻨﺘﲔ ﻃﺒﻘ ـﺎً ﻟــﻨﺺ اﳌــﺎدة‪ 3/2 2‬ﻋﻠــﻰ‬
‫اﻟﻨﺤﻮ اﻟﺘﺎﱄ‪:‬‬
‫‪ %10 -‬ﻣﻦ ﲦﻦ اﳌﺴﻜﻦ ﻋﻨﺪ اﻹﻗﺮار اﻟﺜﺎﺑﺖ ﺑﺎﻟﺸﺮاء‪.‬‬
‫‪ %05 -‬ﻣﻦ ﲦﻦ اﳌﺴﻜﻦ ﻋﻨﺪ اﺳﺘﻼم اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ اﳌﺴﻜﻦ‬
‫‪ %05 -‬ﻣﻦ ﲦﻦ اﳌﺴﻜﻦ أﺛﻨﺎء اﻟﺴﻨﺔ اﻷوﱃ ﻣﻦ ﺷﻐﻞ اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ ﻟﻠﻤﺴﻜﻦ‪.‬‬
‫‪ %05 -‬ﻣﻦ ﲦﻦ اﳌﺴﻜﻦ أﺛﻨﺎء اﻟﺴﻨﺔ اﻟﺜﺎﻧﻴﺔ ﻣﻦ ﺷﻐﻞ اﳌﺴﻜﻦ‪.3‬‬

‫ﻛﻤــﺎ أﻧــﻪ ﻋﻠــﻰ اﳌﺴــﺘﻔﻴﺪ أن ﻳــﺪﻓﻊ ﺑــﺎﻗﻲ اﻟــﺜﻤﻦ وﻓــﻖ أﻗﺴــﺎط ﺗﺴــﺪد ﻋﻠــﻰ ﺷــﻜﻞ دﻓﻌــﺎت ﺷــﻬﺮﻳﺔ ﻣﻮزﻋــﺔ ﺣﺴــﺐ‬
‫اﳌﺪة اﳌﺘﻔﻖ ﻋﻠﻴﻬﺎ‪ ،‬وﳚﺐ أن ﻳﺘﻢ ذﻟﻚ ﰲ ﻣﺪة ﻻ ﺗﺘﺠﺎوز ‪ 25‬ﺳﻨﺔ‪.‬‬

‫أن ﺗﺴــﺪﻳﺪ أﺧــﺮ ﻗﺴــﻂ ﻗﺒــﻞ أن ﻳﺒﻠــﻎ ﻋﻤــﺮ اﳌﺴــﺘﻔﻴﺪ ‪ 70‬ﺳــﻨﺔ‪ 4‬إﻻ أﻧــﻪ ﺑﺈﻣﻜﺎﻧــﻪ ﺗﺴــﺪﻳﺪ أﻗﺴــﺎط ﻗﺒــﻞ ﺣﻘــﻮل‬
‫أﺟﻠﻬﺎ ﳑﺎ ﳛﺘﻢ ﻋﻠﻰ اﳌﺘﻌﺎﻣﻞ ﰲ اﻟﱰﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ ﺗﻌﺪﻳﻞ رزﻧﺎﻣﺔ اﻷﻗﺴﺎط اﻟﱵ ﺳﺒﻖ ﲢﺪﻳﺪﻫﺎ‪.5‬‬

‫وﻗــﺪ أﻗــﺮت اﳌــﺎدة ‪ 12‬ﻣــﻦ اﳌﺮﺳــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴــﺬي رﻗــﻢ ‪ 105/01‬اﳌﻌــﺪل ﲟﻮﺟــﺐ اﳌــﺎدة ‪ 6‬ﻣــﻦ اﳌﺮﺳــﻮم‬
‫اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪ 36-03‬اﳉﺰاءات اﳌﺮﺗﺒﺘﺔ ﻋﻦ ﻋـﺪم ﺗﺴـﺪﻳﺪ اﻷﻗﺴـﺎط اﻟﺸـﻬﺮﻳﺔ اﳌﺘﻔـﻖ ﻋﻠﻴﻬـﺎ ﺑﻨﺼـﻬﺎ‪ " :‬ﻳﱰﺗـﺐ ﻋﻠـﻰ‬
‫ﻋﺪم ﺗﺴﺪﻳﺪ ﻛﻞ ﻗﺴﻂ ﺷﻬﺮي ﺑﻌﺪ إﻋﻔﺎء ﺷﻬﺮ ﻣﻦ ﺣﻠﻮﻟﻪ ﺗﻄﺒﻴﻖ زﻳﺎدة ‪ %2‬ﻣﻦ ﻣﺒﻠﻎ اﻟﻘﺴﻂ اﻟﺸﻬﺮي‪.‬‬

‫‪ 1‬اﳌﺎدة ‪ 1/7‬ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪ ،105/01‬اﳌﻌﺪﻟﺔ ﲟﻮﺟﺐ ﻧﺺ اﳌﺎدة ‪ 2‬ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي رﻗﻢ ‪ ،137/04‬اﻟﺴﺎﻟﻒ اﻟﺬﻛﺮ‪.‬‬
‫‪ 2‬اﳌﺎدة ‪ 3/2‬ﻣﻦ ﳕﻮذج ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر اﳌﻠﺤﻖ ﺑﺎﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪.2004/05/04‬‬
‫‪ 3‬اﳌﺎدة ‪ 2/7‬ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪ ،105/01‬اﳌﻌﺪﻟﺔ ﲟﻮﺟﺐ اﳌﺎدة ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪.137/04‬‬
‫‪ 4‬اﳌﺎدﺗﲔ ‪8‬و ‪ 9‬ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي اﻟﺴﺎﺑﻖ‪.‬‬
‫‪ 5‬اﳌﺎدة ‪ 10‬ﻣﻦ ﻧﻔﺲ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﺬي اﻟﺴﺎﺑﻖ‪.‬‬
‫‪61‬‬
‫وﰲ ﺣﺎﻟﺔ ﻋﺪم ﺗﺴﺪﻳﺪ ﺛﻼﺛﺔ )‪ (3‬أﻗﺴﺎط ﺷﻬﺮﻳﺔ ﳎﻤﻌﺔ ﻳﻔﺴﺢ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﻋﻠﻰ ﺣﺴﺎب اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ‬
‫دون ﺳﻮاﻩ‪.‬‬

‫ﻳﺒﺎﺷــﺮ اﳌﺘﻌﻬــﺪ ﺑﺎﻟﱰﻗﻴـﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳــﺔ‪ ،‬ﰲ ﻫــﺬﻩ اﳊﺎﻟــﺔ دﻋــﻮى أﻣــﺎم اﳉﻬــﺎت اﻟﻘﻀــﺎﺋﻴﺔ اﳌﺨﺘﺼــﺔ ﻟﻄــﺮد اﳌﻘــﻴﻢ‬
‫‪1‬‬
‫ﻣﻦ اﳌﺴﻜﻦ اﳌﻌﲏ ﻃﺒﻘﺎً ﻟﻸﺣﻜﺎم ﻃﺒﻘﺎً ﻟﻸﺣﻜﺎم اﻟﺘﺸﺮﻳﻌﻴﺔ اﳌﻌﻤﻮل ﺎ"‪.‬‬

‫اﻟﻔﺮع اﻟﺜﺎﻧﻲ‪ :‬اﻻﻟﺘﺰام ﺑﺄﺣﻜﺎم اﻟﻤﻠﻜﻴﺔ اﻟﻤﺸﺘﺮﻛﺔ‬

‫ﻟﻘــﺪ ﻋﺮﻓــﺖ اﳌــﺎدة ‪ 743‬ق‪.‬م اﳌﻠﻜﻴــﺔ اﳌﺸــﱰﻛﺔ ﺑﻘﻮﳍــﺎ‪ " :‬اﳌﻠﻜﻴــﺔ اﳌﺸــﱰﻛﺔ ﻫــﻲ اﳊﺎﻟــﺔ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴــﺔ اﻟــﱵ‬
‫ﻳﻜ ــﻮن ﻋﻠﻴﻬ ــﺎ اﻟﻌﻘ ــﺎر اﳌﺒ ــﲏ أو ﳎﻤﻮﻋ ــﺔ اﻟﻌﻘ ــﺎرات اﳌﺒﻨﻴ ــﺔ واﻟ ــﱵ ﺗﻜ ــﻮن ﻣﻠﻜﻴﺘﻬ ــﺎ ﻣﻘﺴ ــﻤﺔ ﺣﺼﺼ ــﺎ ﺑ ــﲔ ﻋ ــﺪة‬
‫‪2‬‬
‫أﺷﺨﺎص‪ ،‬ﺗﺸﺘﻤﻞ ﻛﻞ واﺣﺪة ﻣﻨﻬﺎ ﻋﻠﻰ ﺟﺰء ﺧﺎص وﻧﺼﻴﺐ ﰲ اﻷﺟﺰاء اﳌﺸﱰﻛﺔ"‪.‬‬

‫وﺗــﺘﻢ إدارة اﻷﺟـﺰاء اﳌﺸــﱰﻛﺔ ﺣﺴــﺐ إدارة اﳌــﺎل اﻟﺸــﺎﺋﻊ‪ ،‬وﺑﺎﻟﺘــﺎﱄ ﻋﻠــﻰ ﲨﻴـﻊ اﻟﺸــﺮﻛﺎن إدارﺗــﻪ وﺣﻔﻈــﻪ‬
‫ودﻓﻊ اﻟﻀﺮاﺋﺐ اﳌﻔﺮوﺿﺔ ﻋﻠﻴﻪ وﻫﺬا ﻋﻤﻼ ﺑﻨﺺ اﳌﺪة ‪ 719‬ق‪.‬م‪.‬‬

‫ﻛﻤــﺎ ﳝﻜــﻦ ﻷﺣــﺪ اﻟﺸــﺮﻛﺎء إدار ــﺎ‪ ،‬وﻫــﺬا ﺑﺘﻘــﺪﱘ ﻋﺮﻳﻀــﺔ إﱃ رﺋــﻴﺲ اﶈﻜﻤــﺔ اﻟــﱵ ﻳﻮﺟــﺪ ﰲ داﺋﺮ ــﺎ‬
‫اﻟﻌﻘــﺎر‪ ،‬وﻫــﺬا ﻃﺒﻘ ـﺎً ﻟــﻨﺺ اﳌــﺎدة ‪ 45‬ﻣﻜــﺮر ‪ 2‬ﻣــﻦ اﳌﺮﺳــﻮم اﻟﺘﻨﻔــﺬي ‪ 59/94‬اﳌــﺆرخ ﰲ ‪1994/03/07‬‬
‫اﶈـﺪد ﻟﻠﻘﻮاﻋــﺪ اﻟﻌﺎﻣــﺔ اﳌﺘﻌﻠﻘــﺔ ﺑﺎﳌﻠﻜﻴــﺔ اﳌﺸــﱰﻛﺔ وﺗﺴــﻴﲑ اﻟﺒﻨﺎﻳــﺎت اﳉﻤﺎﻋﻴــﺔ‪ ،‬ﻛﻤــﺎ ﺗﺘــﻴﺢ اﳌــﺎدة ‪ 749‬ﻣــﻦ ق‪.‬م‬
‫ﻟﻜــﻞ ﺷـﺮﻳﻚ اﳊــﻖ ﰲ اﻟﺘﻤﺘــﻊ ﺑــﺎﻷﺟﺰاء اﳋﺎﺻــﺔ اﻟﺘﺎﺑﻌــﺔ ﳊﺼــﺘﻪ‪ ،‬وﻛــﺬا اﻷﺟـﺰاء اﳋﺎﺻــﺔ واﳌﺸــﱰﻛﺔ‪ ،‬ﺑﺸــﺮط أن ﻻ‬
‫ﳝﺲ ﲝﻘﻮق اﻟﺸﺮﻛﺎء اﻵﺧﺮﻳﻦ ﰲ اﳌﻠﻜﻴﺔ‪ ،‬او ﻳﻠﺤﻖ ﺿﺮرا ﲟﺎ أﻋﺪ ﻟﻪ اﻟﻌﻘـﺎر‪ ،‬ﻛﻤـﺎ ﳚـﺐ ﻋﻠﻴـﻪ اﻟﻘﻴـﺎم ﺑﺎﻟﺘﻜـﺎﻟﻴﻒ‬
‫اﳌﻔﺮوﺿــﺔ ﻋﻠﻴــﻪ‪ ،‬ﺳـﻮاء ﻓﻴﻤــﺎ ﻳﺘﻌﻠــﻖ ﺑﺎﻟﺘﺴــﻴﲑ اﻟﻌــﺎدي ﻟﻠﺒﻨﺎﻳــﺔ )اﳌــﺎدة ‪750‬ق‪.‬م( وﲡﺪﻳــﺪ اﳌﺒــﲎ أو إﺻــﻼح اﳉــﺰء‬
‫‪3‬‬
‫اﻟﺬي ﳊﻘﻪ ﺿﺮر ﰲ ﺣﺎﻟﺔ ﺣﺪوث ﺪم ﻛﻠﻲ أو ﺟﺰﺋﻲ )‪ 756‬ﻣﻜﺮر ‪ 1‬ق‪.‬م(‬

‫‪ 1‬اﳌﺎدة ‪ 12‬ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬذي ‪ 105/01‬اﳌﻌﺪل ﲟﻮﺟﺐ اﳌﺎدة ‪ 6‬ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪.36/03‬‬
‫‪ 2‬اﳌﺎدة ‪ 743‬ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ‪.‬‬
‫‪ 3‬ﺑﻮﺟﻨﺎن ﻧﺴﻴﻤﺔ‪ ،‬ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ‪ ،‬ص ‪.107‬‬
‫‪62‬‬
‫ﻛﻤﺎ ﳜﻀﻊ اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ ﻣﻦ ﻣﺴﻜﻦ ﰲ إﻃﺎر اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﻟﻘﻮاﻋﺪ اﳌﻠﻜﻴﺔ اﳌﺸﱰﻛﺔ‪ ،‬ﻛﻤـﺎ ﻫـﻲ ﳏـﺪدة ﰲ‬
‫اﻟﺘﺸﺮﻳﻊ واﻟﺘﻨﻈﻴﻢ اﳌﻌﻤﻮل ﻤـﺎ‪ ،1‬ﺣﻴـﺚ ﻳﺘﻌـﲔ ﻋﻠﻴـﻪ ﲟﻮﺟـﺐ اﳌـﺎدة ‪ 10‬ﻣـﻦ ﳕـﻮذح ﻋﻘـﺪ اﻟﺒﻴـﻊ ﺑﺎﻹﳚـﺎر اﳌﻠﺤـﻖ‬
‫ﺑﺎﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪ ،2004-05-04‬ان ﻳﺴﺪد ﺗﻜﺎﻟﻴﻒ اﳌﻠﻜﻴﺔ اﳌﺸﱰﻛﺔ وﻓﻖ ﻣﺎ ﺗﻀﻤﻨﻪ اﻟﻌﻘﺪ اﳌﺮﻓﻖ‪.2‬‬

‫‪ 1‬اﳌﺎدة ‪ 13‬ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﺬي ‪.105/01‬‬

‫‪ 2‬ﺑﻮﺳﺘﺔ إﳝﺎن‪ ،‬ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ‪ ،‬ص ‪.149‬‬

‫‪63‬‬
 ‫ﺧـ ـ ـ ـﺎﺗﻤــﺔ‬

‫ﻳﻌﺘــﱪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر إﺣــﺪى أﻫــﻢ اﻟﺘﻘﻨﻴــﺎت اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴــﺔ ﻟﻠﱰﻗﻴــﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳــﺔ واﻟــﱵ إﺳــﺘﺤﺪﺛﺔ ﲟﻮﺟــﺐ اﳌﺮﺳــﻮم‬
‫اﻟﺘﺸﺮﻳﻌﻲ ‪ 03-93‬واﻟﺬي ﻧﻈﻤﺖ أﺣﻜﺎﻣﻪ ﲟﻮﺟﺐ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي اﳌﻠﺤﻖ ﺑﻪ رﻗﻢ ‪ 105-01‬ﺣﻴﺚ ﻳﻌـﺪ‬
‫أﺣﺪ اﻟﺒﻴﻮع اﻹﺋﺘﻤﺎﻧﻴﺔ اﻟﱵ دﻋﺖ إﻟﻴﻬﺎ اﳊﺎﺟﺔ اﻻﻗﺘﺼﺎدﻳﺔ وﺗﻄﻠﺒﺘﻬﺎ ﻣﻌﺎﻣﻼ ﻢ اﻟﻴﻮﻣﻴﺔ‪.‬‬

‫ﻓﻘﺪ ﳉﺄت اﻟﺪوﻟﺔ إﻟﻴﻬﺎ ﻛﺈﺣﺪى اﳊﻠﻮل ﻟﻘﻀﺎء أو اﻟﺘﺨﻔﻴﻒ ﻣﻦ ﺣﺪة أزﻣﺔ اﻟﺴﻜﻦ‪ ،‬ﻓﻮﺟﻬـﺖ إﱃ ﻓﺌـﺔ‬
‫ﻣﻌﻴﻨﺔ ﻣﻦ ا ﺘﻤﻊ ﻓﺎﻟﺘﻌﺎﻣﻞ ﺎ ﻟﻴﺲ ﻣﺘﺎﺣﺎً ﻟﻜﻞ اﳌﻮاﻃﻨﲔ‪.‬‬

‫إن اﻟﺒﺤــﺚ ﰲ ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر أﻣــﺮ ﺻــﻌﺐ ﻟﻠﻐﺎﻳــﺔ ﻓﻜﺜ ـﲑاً ﻣــﺎ ﲣــﺘﻠﻂ اﻷﻣــﻮر ﻧﺘﻴﺠــﺔ ﻛﺜــﺮة اﻟﻨﺼــﻮص‬
‫اﻟﻘﺎﻣﺰﻣﻴﻮ اﻟﲏ ﺗﻨﻈﻤﻬﺎ‪ ،‬واﻟﺼﺎدرة ﰲ ﻓﱰات ﻣﺘﻘﺎرﺑﺔ ﺟﺪا وﻧﻈﺮا ﻟﻠﺘﻌﺪﻳﻼت اﳌﺘﺘﺎﻟﻴﺔ ﻟﻨﻔﺲ اﻟـﻨﺺ‪ ،‬ﳑـﺎ ﻳـﺆدي إﱃ‬
‫ﻋــﺪم اﻟــﻮﻋﻲ اﻟﻜــﺎﰲ ﻟﻸﻫــﺪاف اﳌ ـﺮاد ﲢﻘﻴﻘﻬــﺎ أﻟﻴــﺎت ذﻟــﻚ وﻳﻌــﻮد اﻟﺴــﺒﺐ ﰲ ذﻟــﻚ إﱃ ﺣﺪاﺛــﺔ ﻧﺸــﺎط اﻟﱰﻗﻴــﺔ‬
‫وﺣﺪاﺛﺔ ﺗﻘﻨﻴﺔ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر‪.‬‬

‫وﻳﺘﺴـﻢ ﻫــﺬا اﻟﻨﻈــﺎم ﺑﻜﻮﻧــﻪ ﳚﻤــﻊ ﺧﺼــﺎﺋﺺ ﻛــﻞ ﻣــﻦ ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ واﻹﳚــﺎر‪ ،‬ﻋــﲑ ان اﳌﺸــﺮع وﺑــﺎﻟﻨﻈﺮ إﱃ‬
‫ﺣﺪاﺛﺔ ﻫﺬا اﻟﻨﻈﺎم ﻓﺈﻧﻪ ﱂ ﻳﻮﻓﻖ ﰲ إﺧﺘﻴﺎر اﻟﻜﺜﲑ ﻣﻦ اﻷﻟﻔﺎظ اﳌﺴﺘﻌﻤﻠﺔ ﰲ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﺬي رﻗﻢ ‪.105/01‬‬

‫إﺿــﺎﻓﺔ إﱃ أن ﻫــﺬﻩ اﻟﻨﺼــﻮص ﱂ ﺗﺴــﺎﻋﺪﻧﺎ ﻋﻠــﻰ اﻟﻮﺻــﻮل ﻟﻠﺘﻜﻴــﻒ اﻟــﺪﻗﻴﻖ ﳍــﺬا اﻟﻌﻘــﺪ وﻧﻘــﺎط ﻛﺜــﲑة‬
‫ﻏﺎﻣﻀﺔ ﻳﺒﻘﻰ ﻟﻠﻘﻀﺎء ﻣﻬﻤﺔ إﻳﻀﺎﺣﻬﺎ‪ ،‬وﻋﻠﻰ ﺳﺒﻴﻞ اﳌﺜﺎل‪:‬‬

‫‪ -1‬اﻟﺸﺮوط اﻟﱵ ﻧﺼﺖ ﻋﻠﻴﻬـﺎ اﳌـﺎدة اﻟﺴﺎدﺳـﺔ ﻣـﻦ اﳌﺮﺳـﻮم ‪ 105-01‬واﺳـﻌﺔ ﰲ ﻣـﺪﻟﻮﳍﺎ ﲢﺘﻤـﻞ‬
‫ﻋﺪة ﺗﺄوﻳﻼت ﻋﻨﺪ اﻹﺷﺎرة " ﻳﺘﺎح ﻟﻜﻞ ﺷﺨﺺ‪....‬ﻣﻠﻜﻴﺔ ﻛﺎﻣﻠﺔ"‪.‬‬
‫‪ -2‬ﻛﺬﻟﻚ اﳌﺎدة ‪ 17‬ﻣﻨﻪ اﻟﱵ ﺗﻨﺺ ﻋﻠﻰ ﺿﺮورة اﻹﺷﻬﺎر‪ ،‬ﻫﺬا أﳋﲑ اﳌﺘﻌﻠﻖ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﻃﺒﻘﺎ ﻟـﻨﺺ‬
‫اﳌــﺎدة ‪ 17‬ﻣــﻦ اﳌﺮﺳــﻮم ‪ 75-74‬وﻟــﻴﺲ ﺑﻨﻘــﻞ اﳌﻠﻜﻴــﺔ اﳌﻮﻗﻮﻓــﺔ ﰲ ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر ﻋﻠــﻰ ﺗﺴــﺪﻳﺪ‬
‫ﻛﺎﻣﻞ اﻷﻗﺴﺎط‪.‬‬
‫وﻟﻌﻞ أﻫﻢ ﻧﻘﻄﺔ أﻏﻔﻠﻬـﺎ اﳌﺸـﺮع وﻛـﺎن ﳚـﺐ اﻟـﻨﺺ ﻋﻠﻴﻬـﺎ ﺻـﺮاﺣﺔ ﻫـﻲ وﺟـﻮد ﻋﻘـﺪ ﻻﺣـﻖ ﻟﻌﻘـﺪ اﻟﺒﻴـﻊ ﺑﺎﻹﳚـﺎر‬
‫ﻳﺘﻮﱃ ﺗﻜﺮﻳﺲ اﻟﺒﻴﻊ اﻟﻨﻬﺎﺋﻲ وﻛﻮﻧﻪ اﻟﺴﺒﻴﻞ اﻟﻮﺣﻴﺪ ﻟﺸﻬﺮ ﻫﺬﻩ اﳌﻠﻜﻴﺔ واﻧﺘﻘﺎﳍﺎ ﺧﺎﻟﺼﺔ ﻟﻠﻤﺸﱰي‪.‬‬

‫‪64‬‬
‫وﰲ اﻷﺧــﲑ وﻣــﻦ ﺧــﻼل دراﺳــﺔ اﳌﺮﺳــﻮم اﻟﺘﻨﻔــﺬي ‪ 105-01‬اﶈــﺪد ﻟﺸــﺮوط وﻛﻴﻔﻴــﺎت اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر‬
‫وﻛﻤﺜــﺎل اﳌــﺎدة اﻟﺴﺎدﺳــﺔ اﻟﺴــﺎﻟﻔﺔ اﻟــﺬﻛﺮ اﻟــﱵ ﺗﺘﺴــﻢ ﺑﻌــﺪ واﻟﻮﺿــﻮح ﰲ ﻛﺜــﲑ ﻣــﻦ ﺟﻮاﻧﺒﻬــﺎ اﻷﻣــﺮ اﻟــﺬي ﻳﺴــﺘﻮﺟﺐ‬
‫ﺗﻌ ــﺪﻳﻠﻬﺎ ﲟ ــﺎ ﻻ ﻳ ــﱰك ﳎ ــﺎﻻ ﻟﻠﺸ ــﻚ أو اﻟﺘﺄوﻳ ــﻞ ﰲ ﺗﻔﺴ ــﲑﻫﺎ ﺧﺎﺻ ــﺔ وأن اﳌﻤﺎرﺳ ــﺔ اﻟﻘﻀ ــﺎﺋﻴﺔ اﻧﺘﺠ ــﺖ اﲡ ــﺎﻫﲔ‬
‫ﳐﺘﻠﻔــﲔ ﲤﺎﻣــﺎ ﰲ ﺗﻔﺴــﲑﻫﺎ وﰲ ﻇــﻞ اﻟﻈــﺮوف اﻟﺮاﻫﻨــﺔ اﻟــﱵ ﻳﻄﺒﻌﻬــﺎ ﺳــﻌﻲ اﻟﺪوﻟــﺔ اﳉﺎﻫــﺪ ﻟﻠﻘﻀــﺎء ﻋﻠــﻰ ﻣﺸــﻜﻞ‬
‫اﻟﺴ ــﻜﻦ‪ ،‬وﲤﺴ ــﻚ اﻟﻄ ــﺎﻗﻢ اﳊﻜ ــﻮﻣﻲ اﳉﺪﻳ ــﺪ ﺑﱪﻧ ــﺎﻣﺞ اﻟﺒﻴ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ــﺎر ﻛﺨﻴ ــﺎر ﻻ ﺑ ــﺪﻳﻞ ﻋﻨ ــﻪ ﻹﳒ ــﺎز اﻟﺴ ــﻜﻨﺎت‬
‫اﻻﺟﺘﻤﺎﻋﻴﺔ‪.‬‬

‫‪65‬‬
 ‫ﻗﺎﺋﻤـ ــﺔ اﻟﻤﺮاﺟﻊ ‪:‬‬

‫أوﻻ ‪ :‬اﻟﻤﺼﺎدر ‪:‬‬

‫‪ 1‬ـ اﻟﺪﺳﺘﻮر ‪.‬‬
‫‪ 2‬ـ اﻷواﻣﺮ واﻟﻘﻮاﻧﻴﻦ‬
‫‪ 1‬ـ اﻷﻣﺮ ‪70‬ـ ـ‪ 91‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪15‬ـ‪12‬ـ‪ 1970‬اﳌﺘﻀﻤﻦ ﻗﺎﻧﻮن اﻟﺘﻮﺛﻴﻖ ‪ ،‬اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ‪ ،‬اﻟﻌﺪد ‪، 10‬‬
‫اﳌﺆرﺧﺔ ﰲ‪. 1970‬‬
‫‪ 2‬ـ اﻷﻣﺮ ‪75‬ـ‪ 58‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪26‬ـ‪09‬ـ‪ 1975‬اﳌﺘﻀﻤﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ‪..‬‬
‫‪ 3‬ـ اﻷﻣﺮ ‪ 76‬ـ‪ 63‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪26‬ـ‪03‬ـ‪ 1976‬اﳌﺘﻌﻠﻖ ﺑﺘﺄﺳﻴﺲ اﻟﺴﺠﻞ اﻟﻌﻘﺎري ‪ ،‬اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ‪ ،‬اﻟﻌﺪد‬
‫‪ ، 30‬اﳌﺆرﺧﺔ ﰲ ‪13‬ـ‪4‬ـ‪. 1976‬‬
‫‪ 4‬ـ اﻷﻣﺮ ‪76‬ـ‪ 105‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪09‬ـ‪12‬ـ‪ 1976‬اﳌﺘﻌﻠﻖ ﺑﻘﺎﻧﻮن اﻟﺘﺴﺠﻴﻞ اﳌﻌﺪل واﳌﺘﻤﻢ ‪ ،‬اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ‪،‬‬
‫اﻟﻌﺪد ‪ ، 81‬اﳌﺆرﺧﺔ ﰲ ﺳﻨﺔ ‪. 1976‬‬
‫‪ 5‬ـ اﻟﻘﺎﻧﻮن ‪86‬ـ‪ 07‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪4‬ـ‪3‬ـ‪ 1986‬اﳌﺘﻌﻠﻖ ﺑﺎﻟﱰﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ ‪ ،‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 4‬ـ‪ 3‬ـ‪ ، 1986‬اﳊﺮﻳﺪة‬
‫اﻟﺮﲰﻴﺔ ‪ ،‬اﻟﻌﺪد ‪ ، 86‬اﳌﺆرﺧﺔ ﰲ ‪5‬ـ‪3‬ـ‪) 1986‬ﻣﻠﻐﻰ(‬
‫‪ 6‬ـ اﻟﻘﺎﻧﻮن ‪90‬ـ‪ 25‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪18‬ـ‪11‬ـ‪ 1990‬اﳌﺘﻀﻤﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ ‪ ،‬اﳊﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ‪ ،‬اﻟﻌﺪد ‪، 49‬‬
‫اﳌﺆرﺧﺔ ﰲ ‪18‬ـ‪11‬ـ‪.1990‬‬
‫‪ 7‬ـ اﻟﻘﺎﻧﻮن ‪91‬ـ‪ 25‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪18‬ـ‪12‬ـ‪ 1991‬اﳌﺘﻀﻤﻦ ﻗﺎﻧﻮن اﳌﺎﻟﻴﺔ ﻟﺴﻨﺔ ‪ ، 1992‬اﳊﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ‪،‬‬
‫اﻟﻌﺪد ‪ ، 65‬اﳌﺆرﺧﺔ ﰲ ‪18‬ـ ‪12‬ـ‪.1991‬‬
‫‪ 8‬ـ اﻟﻘﺎﻧﻮن ‪02‬ـ‪ 11‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪24‬ـ‪12‬ـ‪ 2002‬اﳌﺘﻀﻤﻦ ﻗﺎﻧﻮن اﳌﺎﻟﻴﺔ ﻟﺴﻨﺔ ‪ ، 2003‬اﳊﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ‪،‬‬
‫اﻟﻌﺪد ‪ ، 86‬اﳌﺆرﺧﺔ ﰲ ‪25‬ـ‪12‬ـ‪2002‬‬
‫‪ 9‬ــﺎﻟﻘﺎﻧﻮن ‪07‬ـ‪ 05‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪13‬ـ‪05‬ـ‪ 2007‬ﻳﻌﺪل وﻳﺘﻤﻢ اﻷﻣﺮ ‪75‬ـ‪ 58‬اﳌﺘﻀﻤﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ ‪،‬‬
‫اﳊﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ‪ ،‬اﻟﻌﺪد ‪ ، 31‬اﳌﺆرﺧﺔ ﰲ ‪13‬ـ‪05‬ـ‪.2007‬‬
‫‪ 10‬ـ اﻟﻘﺎﻧﻮن ‪05‬ـ‪ 10‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪20‬ـ‪06‬ـ‪ 2005‬اﳌﻌﺪل واﳌﺘﻤﻢ ﻟﻸﻣﺮ ‪75‬ـ‪ 58‬اﳌﺘﻀﻤﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ ‪،‬‬
‫اﳊﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ‪ ،‬اﻟﻌﺪد ‪ ، 44‬ﻟﺴﻨﺔ ‪.2000‬‬
‫‪66‬‬
 ‫‪ 3‬ـ ـ اﻟﻤﺮاﺳﻴﻢ ‪:‬‬
‫‪ 1‬ـ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي رﻗﻢ ‪91‬ـ‪ 148‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪12‬ـ‪05‬ـ‪ 1991‬اﳌﺘﻀﻤﻦ إﺣﺪاث وﻛﺎﻟﺔ وﻃﻨﻴﺔ ﻟﺘﺤﺴﲔ‬
‫اﻟﺴﻜﻦ وﺗﻄﻮﻳﺮﻩ ‪ ،‬اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ـ‪ ،‬اﻟﻌﺪد ‪ ، 25‬اﳌﺆرﺧﺔ ﰲ ‪29‬ـ‪05‬ـ‪.1991‬‬
‫‪ 2‬ـ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي رﻗﻢ ‪97‬ـ‪ 35‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪14‬ـ‪01‬ـ‪ 1997‬ﳛﺪد ﺷﺮوط وﻛﻴﻔﻴﺎت ﺑﻴﻊ اﻻﻣﻼك ذات‬
‫اﻻﺳﺘﻌﻤﺎل اﻟﺴﻜﲏ وإﳚﺎرﻫﺎ وﺑﻴﻌﻬﺎ ﺑﺎﻻﳚﺎر وﺷﺮوط ﺑﻴﻊ اﻻﻣﻼك ذات اﻻﺳﺘﻌﻤﺎل اﻟﺘﺠﺎري واﳌﻬﲏ وﻏﲑﻫﺎ‬
‫اﻟﱵ أﳒﺰ ﺎ دواوﻳﻦ اﻟﱰﻗﻴﺔ واﻟﺘﺴﻴﲑ اﻟﻌﻘﺎري ﺑﺘﻤﻮﻳﻞ ﻗﺎﺑﻞ ﻟﻠﺘﺴﺪﻳﺪ ﻣﻦ ﺣﺴﺎﺑﺎت اﳋﺰﻳﻨﺔ اﻟﻌﻤﻮﻣﻴﺔ أو ﺑﺘﻤﻮﻳﻞ‬
‫ﻣﻀﻤﻮن ﻣﻨﻬﺎ واﳌﺴﻠﻤﺔ ﺑﻌﺪ ﺷﻬﺮ أﻛﺘﻮﺑﺮ ‪ ،‬اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ـ‪ ،‬اﻟﻌﺪد ‪ ، 04‬اﳌﺆرﺧﺔ ﰲ ‪15‬ـ‪01‬ـ‪1997‬‬
‫‪ 3‬ـ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي رﻗﻢ ‪01‬ـ‪ 105‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪23‬ـ‪04‬ـ‪ 2001‬اﻟﺬي ﳛﺪد ﺷﺮوط ﺷﺮاء اﳌﺴﺎﻛﻦ اﳌﻨﺠﺰة‬
‫ﺑﺄﻣﻮال ﻋﻤﻮﻣﻴﺔ ﰲ إﻃﺎر اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻻﳚﺎر وﻛﻴﻔﻴﺎت ذﻟﻚ ‪ ،‬اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ـ‪ ،‬اﻟﻌﺪد ‪ ، 25‬اﳌﺆرﺧﺔ ﰲ‬
‫‪ 29‬ـ‪ 04‬ـ‪2001‬‬
‫‪ 4‬ـ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي رﻗﻢ ‪ 03‬ـ‪ 35‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 13‬ـ‪ 01‬ـ‪ 2001‬ﻳﻌﺪل وﻳﺘﻤﻢ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪01‬ـ‪105‬‬
‫اﳌﺆرخ ﰲ ‪23‬ـ‪04‬ـ‪ 2001‬اﻟﺬي ﳛﺪد ﺷﺮوط ﺷﺮاء اﳌﺴﺎﻛﻦ اﳌﻨﺠﺰة ﺑﺄﻣﻮال ﻋﻤﻮﻣﻴﺔ ﰲ إﻃﺎر اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻻﳚﺎر ‪،‬‬
‫اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ـ‪ ،‬اﻟﻌﺪد ‪ ، 04‬اﳌﺆرﺧﺔ ﰲ ‪22‬ـ‪01‬ـ‪2001‬‬
‫‪ 5‬ـ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي رﻗﻢ ‪04‬ـ‪ 137‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪21‬ـ‪04‬ـ‪ 2004‬ﻳﻌﺪل وﻳﺘﻤﻢ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪01‬ـ‪105‬‬
‫اﳌﺆرخ ﰲ ‪23‬ـ‪04‬ـ‪ 2001‬اﻟﺬي ﳛﺪد ﺷﺮوط ﺷﺮاء اﳌﺴﺎﻛﻦ اﳌﻨﺠﺰة ﺑﺄﻣﻮال ﻋﻤﻮﻣﻴﺔ ﰲ إﻃﺎر اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻻﳚﺎر ‪،‬‬
‫اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ـ‪ ،‬اﻟﻌﺪد ‪ ، 27‬اﳌﺆرﺧﺔ ﰲ ‪28‬ـ‪04‬ـ‪2001‬‬
‫‪ 6‬ـ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي رﻗﻢ ‪04‬ـ‪ 340‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪02‬ـ‪11‬ـ‪ 2004‬ﻳﻌﺪل وﻳﺘﻤﻢ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ‪01‬ـ‪105‬‬
‫اﳌﺆرخ ﰲ ‪23‬ـ‪04‬ـ‪ 2001‬اﻟﺬي ﳛﺪد ﺷﺮوط ﺷﺮاء اﳌﺴﺎﻛﻦ اﳌﻨﺠﺰة ﺑﺄﻣﻮال ﻋﻤﻮﻣﻴﺔ ﰲ إﻃﺎر اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻻﳚﺎر ‪،‬‬
‫اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ـ‪ ،‬اﻟﻌﺪد ‪ ، 69‬اﳌﺆرﺧﺔ ﰲ ‪ 03‬ـ‪ 11‬ـ‪2004‬‬
‫‪ 7‬ـ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﺸﺮﻳﻌﻲ رﻗﻢ ‪ 93‬ـ‪ 03‬اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 01‬ـ‪ 03‬ـ‪ 1993‬اﳌﺘﻌﻠﻖ ﺑﺎﻟﻨﺸﺎط اﻟﻌﻘﺎري ‪ ،‬اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ـ‪،‬‬
‫اﻟﻌﺪد ‪ ، 41‬اﳌﺆرﺧﺔ ﰲ ‪ 03-03‬ـ‪1993‬‬

‫‪67‬‬
 ‫‪ 4‬ـ اﻟﻘﺮارت ‪:‬‬
‫‪ 1‬ـ اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 23‬ـ‪ 01‬ـ‪ 2001‬ﳛﺪد ﺷﺮوط ﻣﻌﺎﳉﺔ ﻃﻠﺒﺎت ﺷﺮاء اﳌﺴﺎﻛﻦ ﰲ إﻃﺎر اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻻﳚﺎر‬
‫وﻛﻴﻔﻴﺎت ذﻟﻚ ‪ ،‬اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ‪ ،‬اﻟﻌﺪد ‪ ، 52‬اﳌﺆرﺧﺔ ﰲ ‪ 16‬ـ‪ 09‬ـ‪2001‬‬
‫‪ 2‬ـ اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 23‬ـ‪ 07‬ـ‪ 2001‬ﻳﺘﻀﻤﻦ ﳕﻮذج ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻻﳚﺎر ‪ ،‬اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ‪ ،‬اﻟﻌﺪد ‪، 52‬‬
‫اﳌﺆرﺧﺔ ﰲ ‪ 16‬ـ‪ 09‬ـ‪200‬‬
‫‪ 3‬ـ اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 14‬ـ‪ 05‬ـ‪ 2002‬ﻳﻌﺪل اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 23‬ـ‪ 07‬ـ‪ 2001‬اﻟﺬي ﳛﺪد ﺷﺮوط ﻣﻌﺎﳉﺔ‬
‫ﻃﻠﺒﺎت ﺷﺮاء اﳌﺴﺎﻛﻦ ﰲ إﻃﺎر اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻻﳚﺎر وﻛﻴﻔﻴﺎت ذﻟﻚ ‪ ،‬اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ‪ ،‬اﻟﻌﺪد ‪ ، 41‬اﳌﺆرﺧﺔ ﰲ‬
‫‪ 12‬ـ‪ 06‬ـ‪2002‬‬
‫‪ 4‬ـ اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 04‬ـ‪ 05‬ـ‪ 2004‬ﻳﻌﺪل اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 23‬ـ‪ 07‬ـ‪ 2001‬اﳌﺘﻀﻤﻦ ﳕﻮذج ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ‬
‫ﺑﺎﻻﳚﺎر ‪ ،‬اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ‪ ،‬اﻟﻌﺪد ‪ ، 43‬اﳌﺆرﺧﺔ ﰲ‪2004-07-04‬‬
‫ﺛﺎﻧﻴﺎ ‪ :‬اﻟﻤﺆﻟﻔﺎت‬
‫اوﻻ ‪:‬اﻟﻤﺮاﺟﻊ ﺑﺎﻟﻠﻐﺔ اﻟﻌﺮﺑﻴﺔ ‪:‬‬
‫‪ 1‬ـ إﻟﻴﺎس ﻧﺎﺻﻴﻒ ‪ ،‬ﻣﻮﺳﻮﻋﺔ اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺪﻧﻴﺔ واﻟﺘﺠﺎرﻳﺔ )ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ( ‪ ،‬اﳉﺰء اﻟﺜﺎﱐ ‪ ،‬ﺑﺪون دار اﻟﻨﺸﺮ ‪ ،‬ﺑﺪون‬
‫ﻃﺒﻌﺔ ‪. 1975 ،‬‬
‫‪ 2‬ـ أﻧﻮر ﺳﻠﻄﺎن ‪ ،‬اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺴﻤﺎة )ﺷﺮح ﻋﻘﺪي اﻟﺒﻴﻊ واﳌﻘﺎﻳﻀﺔ( ‪ ،‬دار اﳉﺎﻣﻌﻴﺔ اﳉﺪﻳﺪة ﻟﻠﻨﺸﺮ ‪،‬‬
‫اﻻﺳﻜﻨﺪرﻳﺔ ‪ ،‬ﺑﺪون ﻃﺒﻌﺔ ‪ ،‬ﺑﺪون ﺳﻨﺔ اﻟﻨﺸﺮ ‪.‬‬
‫‪ 3‬ـ أﻧﻮر ﺳﻠﻄﺎن ‪ ،‬اﳌﻮﺟﺰ ﰲ ﻣﺼﺎدر اﻻﻟﺘﺰام ‪ ،‬ﻣﻨﺸﺄة اﳌﻌﺎرف ‪ ،‬اﻹﺳﻜﻨﺪرﻳﺔ ‪. 1997 ،‬‬
‫‪ 4‬ـ ﺑﻠﺤﺎج اﻟﻌﺮﰊ ‪ ،‬اﻟﻨﻈﺮﻳﺔ اﻟﻌﺎﻣﺔ ﻟﻼﻟﺘﺰام ﰲ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ اﳉﺰاﺋﺮي ‪ ،‬اﳉﺰء اﻷول ‪ ،‬دﻳﻮان اﳌﻄﺒﻮﻋﺎت‬
‫اﳉﺎﻣﻌﻴﺔ ‪ ،‬ﺑﻦ ﻋﻜﻨﻮن اﳉﺰاﺋﺮ ‪.2004 ،‬‬
‫‪ 5‬ـ ﺑﻮﺳﺘﺔ إﳝﺎن ‪ ،‬اﻟﻨﻈﺎم اﻟﻘﺎﻧﻮﱐ ﻟﻠﱰﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ )دراﺳﺔ ﲢﻠﻴﻠﻴﺔ( ‪ ،‬دار اﳍﺪى ﻋﲔ ﻣﻠﻴﻠﺔ ‪ ،‬ﺑﺪون ﻃﺒﻌﺔ ‪،‬‬
‫اﳉﺰاﺋﺮ ‪.2011 ،‬‬
‫‪ 6‬ـ ﲨﺎل ﻋﺒﺪ اﻟﺮﲪﺎن ‪ ،‬دﻋﺎوى ﻋﻘﺪ اﻻﳚﺎر ﰲ ﺿﻮء أﺣﻜﺎم ﻋﻘﺪ اﻻﳚﺎر ‪ ،‬ﻛﻠﻴﺔ اﳊﻘﻮق ﺑﲏ ﺳﻮﻳﻒ ‪،‬‬
‫اﻟﻄﺒﻌﺔ ‪ ، 2‬ﺟﺎﻣﻌﺔ اﻟﻘﺎﻫﺮة ‪.2003 ،‬‬
‫‪68‬‬
‫‪ 7‬ـ ﲪﺪي أﲪﺪ ﺳﻌﺪ أﲪﺪ ‪ ،‬اﻟﺒﻴﻊ اﻻﳚﺎري )دراﺳﺔ ﻗﺎﻧﻮﻧﻴﺔ ﻣﻘﺎرﻧﺔ ﺑﺄﺣﻜﺎم اﻻﳚﺎر اﳌﻨﺘﻬﻲ ﺑﺘﻤﻠﻴﻚ ﰲ اﻟﻔﻘﻪ‬
‫اﻻﺳﻼﻣﻲ( ‪ ،‬دار اﻟﻜﺘﺐ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴﺔ ‪.2007 ،‬‬
‫‪ 8‬ـ ﲪﺪي ﺑﺎﺷﺎ ﻋﻤﺮ ‪ ،‬ﻧﻘﻞ اﳌﻠﻜﻴﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ ﰲ اﻟﺘﺸﺮﻳﻊ اﳉﺰاﺋﺮي ‪ ،‬دار اﻟﻌﻠﻮم ﻟﻠﻨﺸﺮ واﻟﺘﻮزﻳﻊ ‪ ،‬اﳉﺰاﺋﺮ ‪،‬‬
‫‪.2000‬‬
‫‪ 9‬ـ ﺧﻠﻴﻞ أﲪﺪ ﺣﺴﻦ ﻗﺪادة ‪ ،‬اﻟﻮﺟﻴﺰ ﰲ ﺷﺮح اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ اﳉﺰاﺋﺮي ‪ ،‬دﻳﻮان اﳌﻄﺒﻮﻋﺎت اﳉﺎﻣﻌﻴﺔ ‪ ،‬ﺑﺪون‬
‫ﺳﻨﺔ اﻟﻨﺸﺮ ‪.‬‬
‫‪ 10‬ـ ﲬﻴﺲ ﺧﻀﺮ ‪ ،‬ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﻣﺴﺘﺨﺮج ﻣﻦ ﻛﺘﺎب اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺪﻧﻴﺔ اﻟﺒﻴﻊ واﻟﺘﺄﻣﲔ واﻻﳚﺎر ‪ ،‬ﻃﺒﻌﺔ ‪ ، 3‬دار‬
‫اﻟﻨﻬﻀﺔ اﻟﻌﺮﺑﻴﺔ ‪.1984 ،‬‬
‫‪ 11‬ـ رﻣﻀﺎن أﺑﻮ اﻟﺴﻌﻮد ‪،‬ﺷﺮح اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺴﻤﺎة ﰲ ﻋﻘﺪي اﻟﺒﻴﻊ واﳌﻘﺎﻳﻀﺔ ‪،‬ﻃﺒﻌﺔ اﻟﺜﺎﻧﻴﺔ ‪،‬دار اﳉﺎﻣﻌﺔ اﳉﺪﻳﺪة‬
‫‪،‬اﻻﺳﻜﻨﺪرﻳﺔ ‪2003،‬‬
‫‪ 12‬ـ زاﻫﻴﺔ اﻟﺴﻲ ﻳﻮﺳﻒ ‪ ،‬ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ‪ ،‬دار اﻷول ‪ ،‬ﻃﺒﻌﺔ ‪ ، 3‬ﺗﻴﺰي وزو ‪.‬‬
‫‪ 13‬ـ ﺳﻠﻴﻤﺎن ﻣﺮﻗﺲ ‪ ،‬ﺷﺮح اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ )اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺴﻤﺎة( ‪ ،‬ا ﻠﺪ ‪ ،1‬اﻟﻄﺒﻌﺔ ‪ 3‬ﻣﻨﻘﺤﺔ وﻣﺰﻳﺪة ﺑﺄﺣﻜﺎم‬
‫ﳏﻜﻤﺔ اﻟﻨﻘﺾ اﳊﺪﻳﺜﺔ ‪،‬ﻋﺎﱂ اﻟﻜﺘﺎي ﻟﻠﻨﺸﺮ ‪ ،‬اﻟﻘﺎﻫﺮة ‪.1970 ،‬‬
‫ﺳﻠﻴﻤﺎن ﻣﺮﻗﺲ ‪ ،‬ﺷﺮح اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ ‪ ،‬اﳉﺰء ‪ 4‬اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺴﻤﺎة ‪ ،‬ا ﻠﺪ ‪ 2‬ﻋﻘﺪاﻻﳚﺎر ‪ ،‬ﻃﺒﻌﺔ ‪1975 ، 4‬‬
‫‪ ،‬ﻳﻨﺪ ‪.6‬‬
‫‪ 14‬ـ ﻋﺒﺪ اﻟﺮزاق أﲪﺪ اﻟﺴﻨﻬﻮري ‪ ،‬اﻟﻮﺟﻴﺰ ﰲ ﺷﺮح اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ ‪ ،‬ﻧﻈﺮﻳﺔ اﻻﻟﺘﺰام ﺑﻮﺟﻪ ﻋﺎم ‪ ،‬دار اﻟﻨﻬﻀﺔ‬
‫اﻟﻌﺮﺑﻴﺔ ﻟﻠﻨﺸﺮ ‪ ،‬اﻟﻘﺎﻫﺮة ‪.1966 ،‬‬
‫‪ 15‬ـ ﻋﺒﺪ اﻟﺮزاق أﲪﺪ اﻟﺴﻨﻬﻮري ‪ ،‬اﻟﻮﺳﻴﻂ ﰲ ﺷﺮح اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ اﳉﺪﻳﺪ )اﻟﻌﻘﻮد اﻟﱵ ﺗﻘﻊ ﻋﻠﻰ اﳌﻠﻜﻴﺔ(‪،‬‬
‫ا ﻠﺪ‪ ، 1‬دار إﺣﻴﺎء اﻟﱰاث اﻟﻮﻃﲏ ‪ ،‬ﺑﲑوت ﻟﺒﻨﺎن ‪ ،‬ﺑﺪون ﺳﻨﺔ اﻟﻨﺸﺮ ‪.‬‬
‫‪ 16‬ـ ﻋﺒﺪ اﻟﺮزاق أﲪﺪ اﻟﺴﻨﻬﻮري ‪ ،‬اﻟﻮﺳﻴﻂ ﰲ ﺷﺮح اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ اﳉﺪﻳﺪ ‪ ،‬ا ﻠﺪ‪ ) 1‬اﻻﳚﺎر واﻟﻌﺎرﻳﺔ( ‪،‬‬
‫ﻃﺒﻌﺔ ‪ ،3‬ﻣﻨﺸﻮرات اﳊﻠﱯ اﳊﻘﻮﻗﻴﺔ ‪ ،‬ﻟﺒﻨﺎن ‪. 1998 ،‬‬
‫‪ 17‬ـ ﻋﺒﺪ اﻟﺮزاق أﲪﺪ اﻟﺴﻨﻬﻮري ‪ ،‬اﻟﻮﺳﻴﻂ ﰲ ﺷﺮح اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ اﳉﺪﻳﺪ )اﻟﺒﻴﻊ واﳌﻘﺎﻳﻀﺔ( ‪ ،‬ﻃﺒﻌﺔ ‪،3‬‬
‫ﻣﻨﺸﻮرات اﳊﻠﱯ اﳊﻘﻮﻗﻴﺔ ‪ ،‬ﻟﺒﻨﺎن ‪. 1998 ،‬‬

‫‪69‬‬
 ‫‪ 18‬ـ ﻋﻠﻲ ﻓﻴﻼﱄ ‪ ،‬اﻻﻟﺘﺰاﻣﺎت )اﻟﻨﻈﺮﻳﺔ اﻟﻌﺎﻣﺔ ﻟﻠﻌﻘﺪ( ‪ ،‬ﺑﺪون ﻃﺒﻌﺔ ‪ ،‬ﻣﻮﻓﻢ ﻟﻠﻨﺸﺮ ‪ ،‬اﳉﺰاﺋﺮ ‪ ،‬ﺑﺪون ﺳﻨﺔ ‪.‬‬
‫‪ 19‬ـ ﻋﺒﺪ اﻟﻨﺎﺻﺮ ﺗﻮﻓﻴﻖ اﻟﻌﻄﺎر ‪ ،‬ﺷﺮح أﺣﻜﺎم اﻟﺒﻴﻊ ‪ ،‬دار اﻟﻔﻜﺮ اﻟﻌﺮﰊ ‪ ،‬ﺑﺪون دار اﻟﻨﺸﺮ ‪ ،‬ﺑﺪون ﺳﻨﺔ‬
‫اﻟﻨﺸﺮ‬
‫‪ 20‬ـ ﻋﺼﺎم أﻧﻮر ﺳﻠﻴﻢ ‪ ،‬اﻟﻮﺟﻴﺰ ﰲ ﻋﻘﺪ اﻻﳚﺎر ‪ ،‬ﺟﺰء ‪ 1‬اﻷﺣﻜﺎم اﻟﻌﺎﻣﺔ ﰲ اﻻﳚﺎر ‪ ،‬دار اﳌﻄﺒﻮﻋﺎت‬
‫اﳉﺎﻣﻌﻴﺔ ‪ ،‬اﻻﺳﻜﻨﺪرﻳﺔ ‪.2000 ،‬‬
‫‪ 11‬ـ ﻓﺎﻳﺰ رﺿﻮان ‪ ،‬ﻋﻘﺪ اﻻﳚﺎر اﻟﺘﻤﻮﻳﻠﻲ ‪ ،‬ﻃﺒﻌﺔ ‪ ،3‬ﺑﺪون دار اﻟﻨﺸﺮ ‪.‬‬
‫‪ 22‬ـ ﳏﻤﺪ ﺣﺴﻦ ﻗﺎﺳﻢ ‪ ،‬اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ ـ اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺴﻤﺎة ـ "اﻟﺒﻴﻊ ‪،‬اﻟﺘﺄﻣﲔ‪ ،‬اﻟﻀﻤﺎن‪ ،‬اﻻﳚﺎر " دراﺳﺔ ﻣﻘﺎرﻧﺔ‬
‫‪ ،‬ﻣﻨﺸﻮرات اﳊﻠﱯ اﳊﻘﻮﻗﻴﺔ ‪ ،‬ﺑﲑوت ﻟﺒﻨﺎن ‪.2001 ،‬‬
‫‪ 23‬ـ ﳏﻤﺪ ﺣﺴﻨﲔ ‪ ،‬ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﰲ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ اﳉﺰاﺋﺮي ‪ ،‬ﻃﺒﻌﺔ ‪ ، 4‬دﻳﻮان اﳌﻄﺒﻮﻋﺎت اﳉﺎﻣﻌﻴﺔ ‪ ،‬اﳉﺰاﺋﺮ‬
‫‪.2005 ،‬‬
‫‪ 24‬ـ ﳏﻤﺪ ﺣﺴﻦ ﻣﻨﺼﻮر ‪ ،‬ﻣﺼﺎدر اﻻﻟﺘﺰام )اﻟﻌﻘﺪ واﻹرادة اﳌﻨﻔﺮدة( ‪ ،‬دار اﳉﺎﻣﻌﻴﺔ ﻟﻠﻨﺸﺮ ‪ ،‬ﺑﲑوت‪،‬‬
‫‪.2001‬‬
‫‪ 25‬ـ ﳏﻤﺪ ﺣﺴﲔ ﻣﻨﺼﻮر ‪ ،‬اﻟﻨﻈﺮﻳﺔ اﻟﻌﺎﻣﺔ ﻟﻼﺋﺘﻤﺎن ‪ ،‬دار اﳉﺎﻣﻌﺔ اﳉﺪﻳﺪة ﻟﻠﻨﺸﺮ ‪ ،‬ﻃﺒﻌﺔ ‪.2001‬‬
‫‪ 26‬ـ ﳏﻤﺪ ﺣﺴﲔ ﻣﻨﺼﻮر ‪ ،‬ﺷﺮط اﻻﺣﺘﻔﺎظ ﺑﺎﳌﻠﻜﻴﺔ ‪ ،‬دار اﳉﺎﻣﻌﺔ اﳉﺪﻳﺪة ‪ ،‬اﻹﺳﻜﻨﺪرﻳﺔ ‪.2007 ،‬‬
‫‪ 26‬ـ ﳏﻤﺪ ﺻﱪي اﻟﺴﻌﺪي ‪ ،‬ﺷﺮح اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ )اﻟﻨﻈﺮﻳﺔ اﻟﻌﺎﻣﺔ ﻟﻼﻟﺘﺰاﻣﺎت( ‪ ،‬اﳉﺰء ‪)1‬اﻟﻌﻘﺪ واﻹرادة‬
‫اﳌﻨﻔﺮدة( ‪ ،‬دار اﳍﺪى ‪ ،‬ﻋﲔ ﻣﻠﻴﻠﺔ ‪.2004 ،‬‬
‫‪ 27‬ـ ﳎﻴﺪ ﺧﻠﻔﻮﰐ ‪ ،‬ﻧﻈﺎم اﻟﺸﻬﺮ اﻟﻌﻘﺎري ﰲ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳉﺰاﺋﺮي ‪ ،‬اﻟﺪﻳﻮان اﻟﻮﻃﲏ ﻟﻸﺷﻐﺎل اﻟﱰﺑﻮﻳﺔ ‪ ،‬ﻃﺒﻌﺔ ‪،1‬‬
‫‪.2003‬‬
‫‪ 28‬ـ ﻧﺒﻴﻞ إﺑﺮاﻫﻴﻢ ﺳﻌﺪ ‪ ،‬اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺴﻤﺎة ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ‪ ،‬ﻃﺒﻌﺔ ‪ ، 2‬اﳉﺎﻣﻌﺔ اﳉﺪﻳﺪة ‪ ،‬ﻣﺼﺮ ‪.2003 ،‬‬

‫‪70‬‬
 ‫ﺛﺎﻟﻴﺎ‪ :‬اﻟﻤﺮاﺟﻊ ﺑﺎﻟﻠﻐﺔ اﻟﻔﺮﻧﺴﻴﺔ ‪:‬‬
‫‪1 -Jaques Ghestin,Bernard Deche,Traite Des Contrats Sous La Direction De J.Ghestila‬‬

‫اﻟﻤﻘﺎﻻت ‪:‬‬
‫‪ 1‬ـ اﻟﺸﻴﺦ ﳏﻤﺪ زﻛﺮﻳﺎ ‪ ،‬ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻻﳚﺎر ﰲ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ اﳉﺰاﺋﺮي ‪ :‬ﻣﺎﻫﻴﺘﻪ وﲤﻴﻴﺰﻩ ﻋﻦ ﻏﲑﻩ ﻣﻦ اﻟﻌﻘﻮد ‪،‬‬
‫‪- www.majalah-droit.ici.st 2012http://wwwjalah.new.ma 2005 -‬‬ ‫ﳎﻠﺔ اﻟﻔﻘﻪ واﻟﻘﺎﻧﻮن‬
‫‪20ttp://www‬‬
‫‪ 2‬ـ ﲪﻠﻴﻞ ﻧﻮارة ‪ ،‬ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻻﳚﺎر ‪ ،‬ﳎﻠﺔ اﻟﺒﺎﺣﺚ ‪ ،‬اﻟﻌﺪد ‪2007 ، 5‬‬
‫‪ 3‬ـ رﺿﺎ دﻏﺎر ‪ ،‬اﻟﻨﻈﺎم اﻟﻘﺎﻧﻮﱐ ﻟﻠﺒﻴﻊ ﺑﺎﻻﳚﺎر "اﻟﺸﺮوط اﳌﻮﺿﻮﻋﻴﺔ"‪ ،‬ﳎﻠﺔ اﻟﻌﻠﻮم اﻻﻧﺴﺎﻧﻴﺔ ‪ ،‬اﻟﻌﺪد ‪28/27‬‬

‫‪71‬‬
 ‫اﻟﻔﻬ ـ ـ ـ ــﺮس‬
‫اﻟﻌﻨـ ـ ـ ـﻮان‬
‫ﻣﻘ ـ ــﺪﻣﺔ‬
‫‪04‬‬ ‫اﻟﻔﺼﻞ اﻷول ‪ :‬اﻟﺘﻨﻄﻴﻢ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻲ ﻟﻌﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻻﻳﺠﺎر‬
‫‪04‬‬ ‫اﻟﻤﺒﺤﺚ اﻻول ‪:‬ﺗﻌﺮﻳﻒ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر وﲤﻴﺰﻩ ﻋﻦ ﻏﲑﻩ ﻣﻦ اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺸﺎ ﺔ ﻟﻪ‬
‫‪04‬‬ ‫اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻻول ‪:‬ﺗﻌﺮﻳﻒ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر‬
‫‪05‬‬ ‫اﻟﻔﺮع اﻻول ‪:‬اﻟﺘﻌﺮﻳﻒ اﻟﻔﻘﻬﻲ ﻟﻌﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر‬
‫‪08‬‬ ‫اﻟﻔﺮع اﻟﺜﺎﻧﻲ اﻟﺘﻌﺮﻳﻒ اﻟﻘﺎﻧﻮﱐ ﻟﻌﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر‬
‫‪11‬‬ ‫اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻟﺜﺎﻧﻲ ‪:‬ﲤﻴﺰ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﻋﻦ ﻏﲑﻩ ﻣﻦ اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺸﺎ ﺔ ﻟﻪ‬
‫‪11‬‬ ‫اﻟﻔﺮع اﻻول ‪ :‬ﲤﻴﺰ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﻋﲎ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ‬
‫‪13‬‬ ‫اﻟﻔﺮع اﻟﺜﺎﻧﻲ‪ :‬ﲤﻴﺰ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻻﳚﺎر ﻋﻦ ﻋﻘﺪ اﻹﳚﺎر‬
‫‪14‬‬ ‫اﻟﻔﺮع اﻟﺜﺎﻟﺚ ‪:‬ﲤﻴﺰ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻻﳚﺎر ﻋﻦ ﻋﻘﺪ ﺑﻨﺎء ﻋﻠﻰ اﻟﺘﺼﺎﻣﻴﻢ‬
‫‪16‬‬ ‫اﻟﻔﺮع اﻟﺮاﺑﻊ ‪:‬ﲤﻴﺰ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﻋﻦ ﻋﻘﺪ اﳌﻘﱰن ﺑﺎﻟﻮﻋﺪ ﺑﺎﻟﺒﻴﻊ‬
‫‪17‬‬ ‫اﻟﻔﺮع اﻟﺨﺎﻣﺲ ‪:‬ﲤﻴﺰ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﻋﻦ ﻋﻘﺪ اﻻﳚﺎر اﻟﺘﻤﻮﻳﻠﻲ‬
‫‪19‬‬ ‫اﻟﻤﺒﺤﺚ اﻟﺜﺎﻧﻲ ‪:‬ﺗﻜﻴﻴﻒ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر‬
‫‪19‬‬ ‫اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻷول ‪:‬ﺧﺼﺎﺋﺺ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر‬
‫‪19‬‬ ‫اﻟﻔﺮع اﻷول ‪:‬ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﻋﻘﺪ ﻣﻠﺰم ﳉﺎﻧﺒﲔ‬
‫‪20‬‬ ‫اﻟﻔﺮع اﻟﺜﺎﻧﻲ ‪:‬ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﻋﻘﺪ ﺷﻜﻠﻲ‬
‫‪21‬‬ ‫اﻟﻔﺮع اﻟﺜﺎﻟﺚ ‪:‬ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﻋﻘﺪ ﻣﻦ ﻋﻘﻮد اﻟﺘﺼﺮف‬
‫‪22‬‬ ‫اﻟﻔﺮع اﻟﺮاﺑﻊ ‪:‬ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﻋﻘﺪ ﻣﻦ اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺮﻛﺒﺔ‬
‫‪23‬‬ ‫اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻟﺜﺎﻧﻲ ‪:‬اﻟﻄﺒﻴﻌﺔ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴﺔ ﻟﻌﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻻﳚﺎر‬
‫‪23‬‬ ‫اﻟﻔﺮع اﻻول ‪ :‬ﻣﻮﻗﻒ اﻟﻔﻘﻪ ﻣﻦ ﲢﺪﻳﺪ اﻟﻄﺒﻴﻌﺔ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴﺔ ﻟﻌﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﻳﺎﻹﳚﺎر‬
‫‪26‬‬ ‫اﻟﻔﺮع اﻻول ‪ :‬ﻣﻮﻗﻒ اﳌﺸﺮع اﳉﺰاﺋﺮي ﻣﻦ ﲢﺪﻳﺪ اﻟﻄﺒﻴﻌﺔ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴﺔ ﻟﻌﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﻳﺎﻹﳚﺎر‬
‫‪27‬‬ ‫اﻟﻔﺼـ ـ ــﻞ اﻟﺜﺎﻧﻲ ‪ :‬أﺣﻜﺎم ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻻﻳﺠﺎر‬
‫‪27‬‬ ‫اﻟﻤﺒﺤﺚ اﻷول ‪ :‬اﻟﺸﺮوط اﻟﻌﺎﻣﺔ ﻟﻌﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر‬
‫‪72‬‬
‫‪27‬‬ ‫اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻷول ‪ :‬اﻟﱰاﺿﻲ ﰲ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر‬
‫‪28‬‬ ‫اﻟﻔﺮع اﻻول ‪ :‬وﺟﻮد اﻟﱰاﺿﻲ ﰲ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر‬
‫‪29‬‬ ‫اﻟﻔﺮع اﻟﺜﺎﻧﻲ ‪ :‬ﺻﺤﺔ اﻟﱰاﺿﻲ‬
‫‪30‬‬ ‫اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻟﺜﺎﻧﻲ ‪ :‬اﶈﻞ ﰲ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر‬
‫‪33‬‬ ‫اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻟﺜﺎﻟﺚ ‪:‬اﻟﺴﺒﺐ ﰲ اﻟﻌﻘﺪ ﺑﺎﻹﳚﺎر‬
‫‪34‬‬ ‫اﻟﻤﺒﺤﺚ اﻟﺜﺎﻧﻲ ‪:‬اﻟﺸﺮوط اﳋﺎﺻﺔ ﰲ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر‬
‫‪34‬‬ ‫اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻷول ‪ :‬اﻟﺸﺮوط اﳋﺎﺻﺔ ﺑﺎﳌﺴﺘﻔﻴﺪ‬
‫‪38‬‬ ‫اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻟﺜﺎﻧﻲ ‪:‬اﻟﺸﺮوط اﳋﺎﺻﺔ ﺑﺎﳌﺴﻜﻦ‬
‫‪39‬‬ ‫اﻟﻤﺒﺤﺚ اﻟﺜﺎﻟﺚ ‪:‬إﺟﺮاءات اﺑﺮام ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر‬
‫‪39‬‬ ‫اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻷول ‪:‬ﺗﻘﺪﱘ اﻟﻄﻠﺐ وﻣﻌﺎﳉﺘﻪ‬
‫‪40‬‬ ‫اﻟﻔﺮع اﻷول ‪:‬ﺗﻘﺪﱘ اﻟﻄﻠﺐ‬
‫‪40‬‬ ‫اﻟﻔﺮع اﻟﺜﺎﻧﻲ ‪ :‬ﻣﻌﺎﳉﺔ اﻟﻄﻠﺐ‬
‫‪41‬‬ ‫اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻟﺜﺎﻧﻲ ‪:‬ﲢﺮﻳﺮ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر‬
‫‪42‬‬ ‫اﻟﻔﺮع اﻷول ‪:‬اﻟﺒﻴﺎﻧﺎت ﻮﻳﺔ اﳌﺘﻌﺎﻗﺪﻳﻦ‬
‫‪44‬‬ ‫اﻟﻔﺮع اﻟﺜﺎﻧﻲ ‪ :‬اﻟﻮﺛﺎﺋﻖ اﳌﺮﺟﻌﻴﺔ اﳋﺎﺻﺔ ﺑﻌﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر‬
‫‪45‬‬ ‫اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻟﺜﺎﻟﺚ ‪:‬ﺗﺴﺠﻴﻞ ﻋﻘﺪ ﺑﺎﻹﳚﺎر‬
‫‪47‬‬ ‫اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻟﺮاﺑﻊ ‪:‬ﺷﻬﺮ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر‬
‫‪49‬‬ ‫اﻟﻤﺒﺤﺚ اﻟﺮاﺑﻊ ‪:‬آﺛﺎر ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر‬
‫‪49‬‬ ‫اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻷول ‪ :‬اﻟﺘﺰاﻣﺎت اﳌﺘﻌﺎﻣﻞ ﺑﺎﻟﱰﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ‬
‫‪49‬‬ ‫اﻟﻔﺮع اﻷول ‪ :‬اﻻﻟﺘﺰام ﺑﺎﻟﺘﺴﻠﻴﻢ‬
‫‪51‬‬ ‫اﻟﻔﺮع اﻟﺜﺎﻧﻲ ‪:‬اﻻﻟﺘﺰام ﺑﻨﻘﻞ اﳌﻠﻜﻴﺔ‬
‫‪58‬‬ ‫اﻟﻔﺮع اﻟﺜﺎﻟﺚ ‪:‬اﻻﻟﺘﺰام ﺑﺎﻟﻀﻤﺎن‬
‫‪62‬‬ ‫اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻟﺜﺎﻧﻲ ‪:‬اﻟﺘﺰﻣﺎت اﳌﺴﺘﻔﻴﺬ‬
‫‪63‬‬ ‫اﻟﻔﺮع اﻷول ‪ :‬اﻻﻟﺘﺰام ﺑﺪﻓﻊ اﻷﻗﺴﺎط‬
‫‪64‬‬ ‫اﻟﻔﺮع اﻟﺜﺎﻧﻲ ‪:‬اﻻﻟﺘﺰام ﺑﺄﺣﻜﺎم اﳌﻠﻜﻴﺔ اﳌﺸﱰﻛﺔ‬

‫‪66‬‬ ‫ﺧﺎﺗﻤـ ـ ـ ـ ــﺔ‪:‬‬

‫‪73‬‬