Vsi Etazni Lastniki Linhartova98in 96 Ljubljana S Prilogami Podpisana

POROČILO o oceni tržne
vrednosti pravic na
nepremičnini:
Sušilnici na naslovu Linhartova

cesta 98 in 96, 1000 Ljubljana
ID znak: del stavbe 2636-2346-425, del

stavbe 2636-2346-426, del stavbe 2636-
2346-429
V Ljubljani, 29. 12. 2022

ZAUPNO
ZAUPNO
VSEBINA
1 POVZETEK........................................................................................................................................ 1
2 UVODNI DEL ..................................................................................................................................... 3
2.1. NASLOV .......................................................................................................................................................... 3
2.2. PODATKI O NAROČNIKU ..................................................................................................................................... 3
2.3. PODATKI O IZVAJALCU ....................................................................................................................................... 3
2.4. PODATKI O DRUGIH UPORABNIKIH ....................................................................................................................... 3
2.5. NAMEN OCENJEVANJA VREDNOSTI...................................................................................................................... 3
2.6. PODLAGA VREDNOSTI ....................................................................................................................................... 3
2.7. PREMISA VREDNOSTI ........................................................................................................................................ 3
2.8. VALUTA OCENJEVANJA VREDNOSTI ..................................................................................................................... 3
2.9. DATUMI ........................................................................................................................................................... 3
2.10. OBSEG RAZISKAV IN VIRI INFORMACIJ .................................................................................................................. 3
2.11. OPIS OCENJEVANE NEPREMIČNINE ..................................................................................................................... 4
2.12. OMEJITVE, PREDPOSTAVKE IN DEFINICIJE POJMOV ............................................................................................... 7
2.14. METODOLOGIJA OCENJEVANJA VREDNOSTI ......................................................................................................... 9
3 ANALIZA VPLIVOV NA VREDNOST NEPREMIČNINE ................................................................. 10
3.1. MAKROEKONOMSKE RAZMERE ......................................................................................................................... 10
3.2. RAZMERE NA TRGU NEPREMIČNIN .................................................................................................................... 11
3.3. GRADBENIŠTVO ............................................................................................................................................. 12
3.4. ANALIZA TRGA STANOVANJ .............................................................................................................................. 14
3.6. ANALIZA PONUDBE NEPREMIČNIN ..................................................................................................................... 16
4 ANALIZA NAJGOSPODARNEJŠE UPORABE ............................................................................... 17
4.1. OSNOVE ........................................................................................................................................................ 17
4.2. SKLEP ........................................................................................................................................................... 17
5 OCENJEVANJE VREDNOSTI ........................................................................................................ 18
5.1. NAČIN TRŽNIH PRIMERJAV ............................................................................................................................... 18
5.2. USKLADITEV IN KONČNA OCENA VREDNOSTI ...................................................................................................... 23
6 IZJAVA OCENJEVALCA VREDNOSTI ........................................................................................... 24
6.1. IZJAVA SKLADNO S SPS-2 ............................................................................................................................... 24
6.2. IZJAVA SKLADNO Z MSOV ............................................................................................................................... 24
6.3. IZJAVA SKLADNO Z ECB IN BS ......................................................................................................................... 24
7 IZJAVA NAROČNIKA ...................................................................................................................... 25
8 LITERATURA IN VIRI ...................................................................................................................... 26
9 PRILOGE ......................................................................................................................................... 26
ZAUPNO
1 POVZETEK
V skladu z vašim naročilom smo izdelali oceno tržne vrednosti pravic na nepremičnini za namen:
poslovne odločitve. Ocena vrednosti pravic na nepremičnini ni narejena za namen računovodskega
poročanja. Ocena vrednosti je narejena v skladu z mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti
(MSOV) in slovenskimi poslovnofinančnimi standardi (SPS). Odstopanja od določil MSOV ni.
Nepremičnina je ocenjevana kot bremen prosta.
Izbrana podlaga vrednosti po MSOV je glede na namen ocene vrednosti tržna vrednost. Tržna vrednost
je opredeljena kot ocenjeni znesek, za katerega naj bi voljan kupec in voljan prodajalec zamenjala
sredstvo na datum ocenjevanja vrednosti v poslu med nepovezanima in neodvisnima strankama po
ustreznem trženju, pri katerem sta stranki delovali seznanjeno, preudarno in brez prisile (MSOV).
Izbrana premisa vrednosti je glede na podlago ocene vrednosti najgospodarnejša uporaba. Premisa
vrednosti ali predpostavljena uporaba opisuje okoliščine načina uporabe sredstva ali obveznosti
(MSOV).
Predmet ocene vrednosti je lastninska pravica do sušilnice z neto tlorisno površino 34,70 m2 na
naslovu Linhartova cesta 96, Ljubljana in sušilnice z neto tlorisno površino 28,50 m2 na naslovu
Linhartova cesta 98, Ljubljana. Večstanovanjski objekt je bil po podatkih GURS zgrajen leta 1957.
Streha objekta je bila po podatkih GURS obnovljena leta 1996.
Sušilnica (dela stavbe 2636-2346-425 in 2636-2346-426) se nahaja v 5. nadstropju (mansardi)

večstanovanjskega objekta na naslovu Linhartova cesta 96, Ljubljana brez dvigala. Po podatkih
kontaktne osebe so bila v zadnjem času zamenjana okna. Za ogrevanje se uporablja daljinska toplota.
Ogrevala so radiatorji. Okna so troslojna v PVC okvirjih.
Sušilnica (del stavbe 2636-2346-429) se nahaja v 5. nadstropju (mansardi) večstanovanjskega objekta

na naslovu Linhartova cesta 98, Ljubljana brez dvigala. Sušilnica ni bila deležna obnov. Okna so
dvoslojna v lesenih okvirjih.
Parkiranje je mogoče v okolici objekta.
Na vpogled smo prejeli gradbeno dovoljenje št. 1246/1-55 z dne 22.12.1955 brez datuma
pravnomočnosti za gradnjo bloka IV v Savskem naselju. Uporabnega dovoljenja nismo prejeli na
vpogled. Glede na leto gradnje, obliko objekta in zasnovo sosednjih stanovanjskih objektov menimo, da
je zelo malo verjetno, da potrebnih dovoljenj ne bi bilo, zato ocenjujemo, da so za objekt pridobljena vsa
potrebna upravna dovoljenja.
Dostop poteka preko poti z ID znak parcela 2636 1380/1, na kateri je vknjižena lastninska pravica v
korist vsakokratnega lastnika nepremičnine: katastrska občina 2636 BEŽIGRAD stavba 2346 in parcela
2636 2235/10, na kateri je vknjižena lastninska pravica v korist Mestne občine Ljubljana. S tem
ocenjujemo, da je dostop pravno urejen.
Ocenjevani deli stavbe predstavljajo posebne skupne dele stavbe v etažni lastnini. Iz zemljiškoknjižnega
izpiska je razvidno, da je na dan ocenjevanja na vseh ocenjevanih delih stavbe vknjižena lastninska
pravica v korist vsakokratnega lastnika nepremičnine: katastrska občina 2636 BEŽIGRAD stavba 2346
(do celote). V zemljiški knjigi ni vknjiženo nobeno dejstvo, ki bi omejevalo lastninsko pravico ali kako
drugače vplivalo na vrednost ocenjevane nepremičnine.
Za pripravo poročila smo si predmetno nepremičnino ogledali dne 21. 12. 2022, in sicer lokacijo,
zunanjost in notranjost nepremičnine ter zemljišče z okolico. Poročilo je izdelano na podlagi vizualnega
pregleda in informacij, ki smo jih prejeli od naročnika in uporabnikov. Pregledov, ki zahtevajo
specialistično znanje ali posebno opremo (npr. statični izračun, testiranje materialov…), nismo izvedli.
Predpostavljamo, da je nepremičnina v običajnem stanju, ki ustreza njeni kronološki starosti in da nima
skritih napak. Stavba ima katastrski vpis. Površine smo preverili z lastno izmero na terenu in se po večini
ujemajo. Upoštevali smo površine iz katastra stavb.
Pri ocenjevanju nepremičnine smo uporabili način tržnih primerjav, ki je po našem mnenju najprimernejši
za ta tip nepremičnine.
1
ZAUPNO
Na podlagi analiz, ki so predstavljene v nadaljevanju poročila, menimo, da je tržna vrednost pravic na

ocenjevani nepremičnini (dela stavbe 2636-2346-425 in 2636-2346-426) na dan 21. 12. 2022
zaokroženo:
53.000 €.
Na podlagi analiz, ki so predstavljene v nadaljevanju poročila, menimo, da je tržna vrednost pravic na

ocenjevani nepremičnini (del stavbe 2636-2346-429) na dan 21. 12. 2022 zaokroženo:
49.000 €.
Vrednost predstavlja ocenjeno končno doseženo prodajno ceno na trgu.
V kolikor imate glede poročila še kakršna koli vprašanja, nas prosimo obvestite.
Jure Fleischman
POOBLAŠČENI OCENJEVALEC
VREDNOSTI NEPREMIČNIN
2
ZAUPNO
2 UVODNI DEL
2.1. Naslov
Ocena tržne vrednosti pravic na nepremičnini: Sušilnici na naslovu Linhartova cesta 96 in 98, Ljubljana
v lasti imetnika: korist vsakokratnega lastnika nepremičnine: katastrska občina 2636 BEŽIGRAD stavba
2346 (do celote).
ID znak: del stavbe 2636-2346-425, del stavbe 2636-2346-426, del stavbe 2636-2346-429
2.2. Podatki o naročniku

Vsi etažni lastniki objekta na naslovu Linhartova cesta 96, Ljubljana in vsi etažni lastniki objekta na
naslovu Linhartova cesta 98, Ljubljana.
2.3. Podatki o izvajalcu

NAI Significa d.o.o., Vošnjakova 1, 1000 Ljubljana, zanjo Jure Fleischman, pooblaščeni ocenjevalec
vrednosti nepremičnin.
Pri pripravi poročila so sodelovali: Urška Likon.
2.4. Podatki o drugih uporabnikih

Uporabnik poročila je: Vsi etažni lastniki objekta na naslovu Linhartova cesta 96, Ljubljana in vsi etažni
lastniki objekta na naslovu Linhartova cesta 98, Ljubljana.
2.5. Namen ocenjevanja vrednosti

Ocena vrednosti je narejena za namen: poslovne odločitve. Ocena vrednosti pravic na nepremičnini ni
narejena za namen računovodskega poročanja.
2.6. Podlaga vrednosti

Izbrana podlaga vrednosti po MSOV je glede na namen ocene vrednosti tržna vrednost. Tržna vrednost
je opredeljena kot ocenjeni znesek, za katerega naj bi voljan kupec in voljan prodajalec zamenjala
sredstvo na datum ocenjevanja vrednosti v poslu med nepovezanima in neodvisnima strankama po
ustreznem trženju, pri katerem sta stranki delovali seznanjeno, preudarno in brez prisile (MSOV).
2.7. Premisa vrednosti

Izbrana premisa vrednosti je glede na podlago ocene vrednosti najgospodarnejša uporaba. Premisa
vrednosti ali predpostavljena uporaba opisuje okoliščine načina uporabe sredstva ali obveznosti
(MSOV).
2.8. Valuta ocenjevanja vrednosti

Vse vrednosti v poročilu so navedene v evrih, razen če ni izrecno navedeno drugače.
2.9. Datumi
Ocena vrednosti velja na dan 21. 12. 2022.
Ogled je bil opravljen dne 21. 12. 2022.
Poročilo je izdelano dne 29. 12. 2022.
2.10. Obseg raziskav in viri informacij

Za pripravo poročila smo si predmetno nepremičnino ogledali dne 21. 12. 2022, in sicer lokacijo,
zunanjost in notranjost nepremičnine ter zemljišče z okolico. Poročilo je izdelano na podlagi vizualnega
pregleda in informacij, ki smo jih prejeli od naročnika in uporabnikov. Pregledov, ki zahtevajo
specialistično znanje ali posebno opremo (npr. statični izračun, testiranje materialov…), nismo izvedli.
Predpostavljamo, da je nepremičnina v običajnem stanju, ki ustreza njeni kronološki starosti in da nima
3
ZAUPNO
skritih napak. Stavba ima katastrski vpis. Površine smo preverili z lastno izmero na terenu in se po večini
Podatke o ocenjevani in primerljivih nepremičninah smo pridobili iz naslednjih evidenc: Geodetska

uprava RS (podatke o površinah zemljišč in površinah stavb), Trgoskop (podatke o primerljivih
prodajah), pis.gov (namenska raba prostora, izdana upravna dovoljenja) in Elektronska zemljiška knjiga
(pregled pravnega stanja nepremičnin).
Pregledali smo osnovne ekonomske kazalce ter podatke o gibanju cen nepremičnin v Sloveniji (poročila
GURS, SURS, lastne analize na podlagi transakcij v Trgoskopu, podatki s katerimi razpolagamo v
podjetju NAI Significa). Preverili smo ponudbo nepremičnin na portalu nepremicnine.net. Posamezni
koraki so podrobneje opisani in predstavljeni pri uporabljenih analizah.
2.11. Opis ocenjevane nepremičnine

2.11.i. Lokacija
Ocenjevana nepremičnina se nahaja za Bežigradom na naslovu Linhartova cesta 96, 1000 Ljubljana. V
okolici prevladujejo večstanovanjski objekti in poslovni objekti. Vsa osnovna infrastruktura (vrtec,
osnovna šola, gimnazija, trgovine, banka, poštna poslovalnica, avtobusno postajališče ljubljanskega
potniškega prometa, lekarna, zdravstveni dom, itd.) je v bližini. Ocenjevana nepremičnina je od centra
Ljubljane oddaljena približno 2,5 km, od priključka Ljubljana - Nove Jarše na ljubljanski severni obvoznici
pa je oddaljena približno 3,5 km
Slika 1: Makro Slika 2: Mikro
2.11.ii. Opis
Predmet ocene vrednosti je lastninska pravica do sušilnic na naslovu Linhartova cesta 96 in 98,
Ljubljana. ID znak ocenjevane nepremičnine je: del stavbe 2636-2346-425, del stavbe 2636-2346-426,
del stavbe 2636-2346-429.
Tabela 1: Prikaz delov stavb (vir: GURS) - Linhartova cesta 96, Ljubljana
Št. Št. dela Dejanska Raba NTP UTP
K.O. stavbe stavbe raba (GURS) (m2) (m2) Gradnja Obnova
shramba,
2636 2346 425 sušilnica, 28,80 0
pralnica
shramba,
2636 2346 426 sušilnica, 5,90 0
pralnica
Skupaj 34,70 0
4
ZAUPNO
Tabela 2: Prikaz delov stavb (vir: GURS) - Linhartova cesta 98, Ljubljana
Št. Št. dela Dejanska Raba UTP
K.O. stavbe stavbe raba (GURS) NTP (m2) (m2) Gradnja Obnova
shramba,
2636 2346 429 sušilnica, 28,50 0
pralnica
Skupaj 28,50 0
Ocenili smo tržno vrednost lastninske pravice na nepremičnini na dan 21. 12. 2022. Predmetno
nepremičnino smo si ogledali 21. 12. 2022.
Tabela 3: Ocenjevane površine stavb in delov stavb (katastrski vpis) - Linhartova cesta 96, Ljubljana
Opis NTP (m2) Faktor KTP (m2) Etaža
shramba 28,80 1,00 28,80
shramba 5,90 1,00 2,95
Skupaj 34,70 31,75
Tabela 4: Ocenjevane površine stavb in delov stavb (katastrski vpis) - Linhartova cesta 98, Ljubljana
Opis NTP (m2) Faktor KTP (m2) Etaža
shramba 28,50 1,00 28,50
Skupaj 28,50 28,50
Večstanovanjski objekt je bil po podatkih GURS zgrajen leta 1957. Streha objekta je bila po podatkih
GURS obnovljena leta 1996.
Sušilnica (dela stavbe 2636-2346-425 in 2636-2346-426) se nahaja v 5. nadstropju (mansardi)

večstanovanjskega objekta na naslovu Linhartova cesta 96, Ljubljana brez dvigala. Po podatkih
kontaktne osebe so bila v zadnjem času zamenjana okna. Za ogrevanje se uporablja daljinska toplota.
Ogrevala so radiatorji. Okna so troslojna v PVC okvirjih.
Sušilnica (del stavbe 2636-2346-429) se nahaja v 5. nadstropju (mansardi) večstanovanjskega objekta

na naslovu Linhartova cesta 98, Ljubljana brez dvigala. Sušilnica ni bila deležna obnov. Okna so
dvoslojna v lesenih okvirjih.
Parkiranje je mogoče v okolici objekta.
Slika 3: Objekt Slika 4: Objekt
5
ZAUPNO
Slika 5: Pomožen prostor Slika 6: Pomožen prostor
6
ZAUPNO
2.11.iv. Zemljiškoknjižni podatki

Ocenjevani deli stavbe predstavljajo posebne skupne dele stavbe v etažni lastnini. Iz zemljiškoknjižnega
izpiska je razvidno, da je na dan ocenjevanja na vseh ocenjevanih delih stavbe vknjižena lastninska
pravica v korist vsakokratnega lastnika nepremičnine: katastrska občina 2636 BEŽIGRAD stavba 2346
(do celote). V zemljiški knjigi ni vknjiženo nobeno dejstvo, ki bi omejevalo lastninsko pravico ali kako
drugače vplivalo na vrednost ocenjevane nepremičnine.
ID znak nepremičnine: del stavbe 2636-2346-425, del stavbe 2636-2346-426, del stavbe 2636-2346-
429
2.12. Omejitve, predpostavke in definicije pojmov

2.12.i. Splošne omejitve in predpostavke
▪ Vrednost nepremičnine je ocenjena na stanje v času ob ogledu in ob predpostavki, da se stanje
objekta od dneva ocenjevanja ni spremenilo ter da je nepremičnina bremen, stvari in oseb prosta.
▪ Eventualne lastnosti, ki jih pri običajnem pregledu ni opaziti (npr. skrite napake) in na katere
ocenjevalec ni bil posebej opozorjen, niso vključene v ocenjevanje.
▪ Naročnik jamči, da so informacije in podatki, ki so bili posredovani, popolni in točni, s strani
ocenjevalca vrednosti pa so bili preverjeni v skladu z možnostmi in prikazani ter uporabljeni v dobri
veri.
▪ Informacije, ocene in mnenja, ki jih vsebuje poročilo, se nanašajo na predmetno vrednotenje in ne
smejo biti uporabljeni izven tega konteksta. Ocena vrednosti velja le za v poročilu navedeni namen
uporabe in datum vrednotenja. Poročila se brez pisne privolitve ocenjevalca ne sme uporabiti v
druge namene ali ga dati v uporabo tretji osebi.
▪ Predpostavljamo, da gre za odgovorno lastništvo in odgovorno upravljanje z nepremičnino, ki je
predmet ocenjevanja.
▪ Posedovanje tega poročila ali njegove kopije ne nosi s seboj pravice javne objave dela ali celote
tega poročila.
▪ Poročilo o oceni vrednosti ni akt, ki bi ga moral naročnik obvezno upoštevati in ga ne obvezuje
skleniti kupoprodajne pogodbe po ceni, ki je identična ceni v poročilu. Poročilo o oceni vrednosti
je zgolj informacija o vrednosti.
▪ Dejanska cena, dosežena v transakciji lahko odstopa od ocenjene tržne vrednosti iz poročila o
oceni vrednosti zaradi različnih vzrokov, kot so motivacija strank, pogajalske sposobnosti strank,
struktura (npr. finančna) transakcije in drugih vzrokov, specifičnih za transakcijo.
▪ Ocenjevalec ni dolžan spreminjati poročila, če nastopijo drugačni pogoji, kot so bili na dan
ocenjevanja.
▪ Plačilo za storitev v zvezi z oceno vrednosti ni vezano na kakršen koli poslovni dogodek, ki bi bil
posledica analize, mnenj ali sklepov tega poročila.
▪ Avtorske pravice so zavarovane. Veljajo samo originalno podpisani izvodi poročila.
2.12.ii. Specifične omejitve in predpostavke

▪ Na vpogled smo prejeli gradbeno dovoljenje št. 1246/1-55 z dne 22.12.1955 brez datuma
pravnomočnosti za gradnjo bloka IV v Savskem naselju. Uporabnega dovoljenja nismo prejeli na
vpogled. Glede na leto gradnje, obliko objekta in zasnovo sosednjih stanovanjskih objektov
menimo, da je zelo malo verjetno, da potrebnih dovoljenj ne bi bilo, zato ocenjujemo, da so za
objekt pridobljena vsa potrebna upravna dovoljenja.
▪ Dostop poteka preko poti z ID znak parcela 2636 1380/1, na kateri je vknjižena lastninska pravica
v korist vsakokratnega lastnika nepremičnine: katastrska občina 2636 BEŽIGRAD stavba 2346 in
parcela 2636 2235/10, na kateri je vknjižena lastninska pravica v korist Mestne občine Ljubljana.
S tem ocenjujemo, da je dostop pravno urejen.
▪ Stavba ima katastrski vpis. Površine smo preverili z lastno izmero na terenu in se po večini
▪ Ocenjevani deli stavbe predstavljajo posebne skupne dele stavbe v etažni lastnini. Iz
zemljiškoknjižnega izpiska je razvidno, da je na dan ocenjevanja na vseh ocenjevanih delih stavbe
vknjižena lastninska pravica v korist vsakokratnega lastnika nepremičnine: katastrska občina 2636
BEŽIGRAD stavba 2346 (do celote). V zemljiški knjigi ni vknjiženo nobeno dejstvo, ki bi omejevalo
lastninsko pravico ali kako drugače vplivalo na vrednost ocenjevane nepremičnine.
7
ZAUPNO
2.12.iii. Definicije pojmov

Tržna vrednost je opredeljena kot ocenjeni znesek, za katerega naj bi voljan kupec in voljan prodajalec
zamenjala sredstvo na datum ocenjevanja vrednosti v poslu med nepovezanima in neodvisnima
strankama po ustreznem trženju, pri katerem sta stranki delovali seznanjeno, preudarno in brez prisile
(MSOV).
Posebna predpostavka je predpostavka, ki predpostavlja dejstva, ki se razlikujejo od dejanskih dejstev,

ki obstajajo na datum ocenjevanja vrednosti, ali ki jih značilen udeleženec trga ne bi storil v poslu na
datum ocenjevanja vrednosti.
Cena je znesek, po katerem povprašujemo in ki je ponujen ali plačan za neko sredstvo. Zaradi finančnih
zmožnosti, motivacij ali posebnih interesov določenega kupca ali prodajalca je plačana cena lahko
drugačna od vrednosti, ki bi jo drugi lahko pripisali temu sredstvu.
Strošek je znesek, ki je potreben, da se sredstvo pridobi ali ustvari. Ko je to sredstvo že pridobljeno ali
ustvarjeno, je njegov strošek dejstvo. Cena je povezana s stroškom, ker postane cena, plačana za neko
sredstvo, njegov strošek za kupca.
Vrednost ni dejstvo, pač pa mnenje o:

▪ najverjetnejši ceni, ki jo je treba plačati za neko sredstvo v menjavi, ali
▪ gospodarski koristi lastništva tega sredstva.
Vrednost v menjavi je hipotetična cena, hipoteza, po kateri se ocenjuje vrednost, pa določa namen
ocenjevanja vrednosti. Za lastnika je vrednost ocena koristi, ki jih bo določena stranka imela od
lastništva.
Nepremičnine so opredeljene zemljišče in vse stvari, ki so naravni del zemljišča, npr. drevesa, minerali,
in stvari, ki so bile dodane zemljišču, npr. objekti in izboljšave na zemljišču ter vsi trajni priključki
objektov, npr. nadzemni in podzemni infrastrukturni objekti (komunalna infrastruktura).
Izboljšave so zgradbe, konstrukcije ali spremembe zemljišča trajne narave, ki vključujejo porabo dela
in kapitala, in so namenjene povečanju vrednosti ali koristnosti premoženja. Izboljšave imajo različne
načine uporabe in dobe gospodarne uporabe.
8
ZAUPNO
2.14. Metodologija ocenjevanja vrednosti

Ocenjevanje vrednosti nepremičnin je organiziran proces, ki temelji na zakonih, spoštovanju etičnega
kodeksa ter pravilih stroke, poteka pa na osnovi Mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti iz leta
2022 in Hierarhije pravil ocenjevanja vrednosti (UR list RS, št. 106/2010) s spremembo Hierarhije z dne
07.11.2012 in Spremembo hierarhije pravil ocenjevanja vrednosti z dne 9.1.2015.
Pri vrednotenju upoštevamo naslednje zakone in standarde:
▪ Zakon o revidiranju (Uradni list RS, št. 65/08);

▪ Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti (MSOV) – veljajo od 31. januarja 2022;
▪ SPS 2: Ocenjevanje vrednosti pravic na nepremičninah (Uradni list RS, št. 48/18, 13.7.2018,
veljavnost 1.9.2018);
▪ SPS 4: Uporaba naziva pooblaščeni ocenjevalec vrednosti (Uradni list RS, št. 106/13, 18.12.2013);
▪ SPS 8: Ocenjevanje vrednosti za računovodsko poročanje (Uradni list RS, št. 48/18, 13.7.2018,
veljavnost 1.9.2018);
Za določitev vrednosti, opredeljene z ustrezno podlago vrednosti je mogoče uporabiti enega ali več
načinov ocenjevanja vrednosti:
▪ način tržnih primerjav,

▪ na donosu zasnovani način in
▪ nabavno vrednostni način.
Vsi trije načini ocenjevanja vrednosti temeljijo na ekonomskih načelih ravnovesja cen, pričakovanih
koristi ali substituciji in so uporabljeni v postopku izdelave ocenjevanja vrednosti (vir: MSOV).
9
ZAUPNO
3 ANALIZA VPLIVOV NA VREDNOST NEPREMIČNINE

3.1. Makroekonomske razmere
Graf 1: Zaposlenost in rast BDP
Prikazano je gibanje rasti BDP-ja glede na enako četrtletje prejšnjega leta v tekočih cenah ter gibanje števila
registrirano brezposelnega prebivalstva (Vir: SURS).
Vpliv pandemije COVID-19 v kombinaciji z omejitvenimi ukrepi na gospodarsko aktivnost je bil občuten
tudi v prvem četrtletju lanskega leta. Po večjem okrevanju v drugem in tretjem četrtletju se je
gospodarska rast v zadnjem četrtletju leta 2021 ob poslabšanih epidemioloških razmerah, motnjah v
dobavnih verigah in visokih cenah energentov zmanjšala, v primerjavi z zadnjim četrtletjem 2020 pa
okrepila. Trenutno predstavlja vojna v Ukrajini veliko negotovost za obete gospodarskih gibanj.
Evropsko gospodarstvo je od Rusije in Ukrajine odvisno predvsem glede uvoza energentov, nekaterih
kovin in prehranskih surovin. Negativni učinki gospodarskih sankcij bodo na gospodarsko rast evrskega
območja vplivali predvsem preko višjih cen energentov in ostalih surovin, kar bo povzročilo stopnjevanje
inflacijskih pritiskov.
Gospodarska aktivnost se je po globokem padcu leta 2020 lansko leto povečala za 8,1 %, kar je več od
napovedi (5,3 %). S tem je gospodarstvo preseglo pred krizno raven iz leta 2019. Za leto 2022 je
napovedana gospodarska rast v višini 4,2 %, leta 2023 na 3,0 %, leta 2024 pa na 2,8 %.
Razmere na trgu dela so se s postopnim odpravljanjem omejitvenih ukrepov skokovito izboljšale že v

sredini leta 2020, leta 2021 pa je zaposlenost zrasla na najvišjo stopnjo doslej. Naraščajoče
povpraševanje po delovni sili je lani povzročilo padec števila registriranih brezposelnih za 1,1 % oz. 10,7
tisoč, zaposlenost pa je bila v povprečju leta 2021 višja za 1,4 %. Za leto 2022 je napovedano povečanje
zaposlenosti za 1,7%, v prihodnjih letih pa se bodo razmere na trgu dela še naprej izboljševale, vendar
manj intenzivno kot letos.
Povprečna inflacija je bila v letu 2021 1,9 %, v letu 2022 je napovedana 6,4 %. Inflacija se je v začetku
letošnjega leta ob rasti cen energentov, hrane in storitev še okrepila, in naj bi se predvidoma ohranila
večino leta. V letu 2023 je napovedana povprečna inflacija 3,2 %, šele v letu 2024 naj bi se ob
predpostavki umirjanja cenovnih pritiskov približala 2 %.
Negativna tveganja za uresničitev napovedi so še naprej povezana z epidemiološkimi razmerami,
predpostavke gospodarske rasti pa spremlja tudi negotovost in tveganja, ki se lahko uresničijo z
zaostrovanjem vojnih razmer in z njo povezanimi motnjami v dobavnih verigah ter sankcijami proti Rusiji.
(Vir: UMAR, Pomladanska napoved gospodarskih gibanj 2022)
10
ZAUPNO
3.2. Razmere na trgu nepremičnin
Graf 2: Transakcije
Prikazano je število transakcij glede na nepremičninske kategorije po letih (Vir: Trgoskop, od leta 2020 je zajem
podatkov iz Trgoskopa 3, v predhodnih letih iz Trgoskopa 2).
▪ Po dveh krizah nepremičninskega trga v Sloveniji v letih 2009 ter 2013 je število letnih transakcij z
nepremičninami rastlo od leta 2013 do leta 2017 s približno 7,6 % letno rastjo. Rast se je nadaljevala
tudi v letu 2019, v letih 2020 in 2021 pa je sledil bistven padec števila transakcij zaradi učinkov
epidemije Covid-19.
▪ Iz leta 2013 (drugo dno nepremičninskega trga v Sloveniji) v leto 2017 je promet z opazovanimi
kategorijami nepremičnin skupaj narastel za 7.700 transakcij, oz. za 34 %. V letu 2018 se je število
transakcij zmanjšalo in v letu 2019 ponovno naraslo. Od leta 2019 (pred krizno obdobje) do leta
2021 je število transakcij z opazovanimi kategorijami nepremičnin zmanjšalo za 8.600 ( 26,5 %).
▪ Leta 2021 je bilo zabeleženo približno 21.600 transakcij, kar je približno 1,4 % manj kot v letu 2020.
Število evidentiranih stanovanjskih transakcij se je zmanjšalo za 1,8 %.
▪ V povprečju je promet s stanovanjskimi nepremičninami v obdobju med 2008 in 2021 predstavljal
približno 34 % vseh transakcij. Ta delež se je gibal med 27 % in 40 %. Stanovanja so predstavljala
največji delež transakcij skozi celotno opazovano obdobje.
(Vir: lastna analiza, Trgoskop)
11
ZAUPNO
3.3. Gradbeništvo
Graf 3: Število izdanih gradbenih dovoljenj po letih
Prikazano je število izdanih gradbenih dovoljenj po četrtletjih ločeno na stanovanjske in nestanovanjske

stavbe (Vir: SURS).
▪ Trend izdanih gradbenih dovoljenj je zelo cikličen, saj se običajno v drugem četrtletju izda največ
dovoljenj zaradi priprav na poletne gradnje. V zadnjih letih se je ta trend nekoliko spremenil. V letu
2020 je bilo največ gradbenih dovoljenj izdanih v drugi polovici leta, v letu 2021 v tretjem četrtletju,
v katerem je bilo izdanih največ gradbenih dovoljenj vse od vrha leta 2016.
▪ Med leti 2020 in 2021 se je delež dovoljenj za gradnjo stanovanjskih stavb gibal med 41 in 48 %.
▪ Iz števila izdanih gradbenih dovoljenj lahko razberemo, da smo se komaj med letoma 2015 in 2016
vrnili na pred krizne številke. Število izdanih gradbenih dovoljenj je doseglo vrh v letu 2016 in nato
do leta 2021 padalo.
(Vir: Lastna analiza, SURS)
Graf 4: Izdana gradbena dovoljenja
Opomba: od leta 2015 spremljamo tudi izdana gradbena dovoljenja za nestanovanjske stavbe, ki se uvrščajo med
nezahtevne objekte (Vir: SURS).
12
ZAUPNO
Graf 5: Obseg gradbenih del
Prikazan je obseg gradbenih del v zadnjih treh mesecih, 0 pomeni nespremenjen, pozitivna vrednost pomeni večji,
negativna vrednost pomeni manjši. Rezultati so izraženi v obliki ravnotežja. Ravnotežje je razlika med deležem
pozitivnih in deležem negativnih odgovorov (Vir podatkov: SURS).
▪ Obseg gradbenih del v Sloveniji je med leti 2016 in marcem 2020 rastel, nato upadal do decembra
2020, ko je je zopet pričel naraščati.
(Vir: Lastna analiza, SURS)
13
ZAUPNO
3.4. Analiza trga stanovanj

Graf 6: Transakcije in cene stanovanj
Prikazano je število transakcij s stanovanji po četrtletjih in splošen indeks gibanja cen (Vir: SURS).
▪ Število transakcij na četrtletje je v letu 2009 padlo pod 1.000. Prvo večje povečanje števila
transakcij je evidentirano v Q4 2009. Po tem obdobju je število transakcij stagniralo do 2014, ko
je začelo naraščati. Ponoven večji upad števila transakcij je viden v letu 2020 (predvsem v
drugem četrtletju), kar je posledica COVID-19 epidemije. Kot je razvidno iz grafa, se od padca
2020 pričenja kazati trend naraščanja števila transakcij.
▪ Po podatkih SURS so cene stanovanj padale v letih 2014-2015, rast se je ponovno začela leta
2016 in se od takrat nadaljuje že 6 let zapored.
▪ Cene novih stanovanj so precej nihale do leta 2021, ko opazimo konstantno rast cen. V zadnjem
četrtletju 2021 so bile za 4,9 % višje kot v tretjem, v tretjem četrtletju pa za 4,3 % višje kot v
drugem četrtletju. Kljub četrtletnim nihanjem je rast cen novih stanovanj v zadnjih petih letih
jasno razvidna. Največji skok v ceni novih stanovanj po letu 2019 je viden v drugem četrtletju
leta 2020, ko so se povečale za 7,5 % in v prvem četrtletju leta 2021, ko so se povečale za 7,0
%.
(Vir: SURS, lastna analiza)
14
ZAUPNO
Graf 7: Cene po občinah
Prikazane so cene prodanih rabljenih stanovanj (zgrajenimi med leti 1960 in 1990) v €/m2, izključena so stanovanja
s cenami iz prvega in zadnjega centila razporeditve cen (Vir: Trgoskop, lastna analiza; od leta 2020 je zajem
podatkov iz Trgoskopa 3, v predhodnih letih iz Trgoskopa 2).
14Q4 15Q4 16Q4 17Q4 18Q4 19Q4 20Q4 21Q4

KP 1.605 1.727 (7,6%) 1.632 (-5,5%) 2.002 (22,7%) 2.021 (0,9%) 2.370 (17,3%) 2.430 (2,5%) 2.267 (-6,7%)
MB 779 844 (8,4%) 886 (5,1%) 993 (12,1%) 1.143 (15,1%) 1.193 (4,4%) 1.259 (5,5%) 1.567 (24,5%)
LJ 1.725 1.791 (3,8%) 1.950 (8,9%) 2.216 (13,6%) 2.380 (7,4%) 2.497 (4,9%) 2.614 (4,7%) 3.241 (24%)
KR 1.280 1.304 (1,9%) 1.439 (10,3%) 1.479 (2,8%) 1.758 (18,9%) 1.800 (2,4%) 1.984 (10,2%) 2.432 (22,6%)
NM 1.123 983 (-12,5%) 1.056 (7,4%) 1.278 (21%) 1.361 (6,5%) 1.382 (1,6%) 1.553 (12,3%) 1.858 (19,7%)
Prikazane so cene prodanih stanovanj po občinah v €/m2 skupaj z letno rastjo med prvimi kvartali let (Vir: Trgoskop,
lastna analiza; od leta 2020 je zajem podatkov iz Trgoskopa 3, v predhodnih letih iz Trgoskopa 2).
▪ V večini obravnavanih občin cene rabljenih stanovanj od 2016 naraščajo. Rast je bila največja v
letih 2017 in 2021 – v letu 2021 je razvidna rast cen v višini 24,5 % v Mariboru in 24 % Ljubljani.
▪ V Novem mestu so cene v letu 2021 zrasle za slabih 20 %. Edini padec cen rabljenih stanovanj je
v letu 2021 viden v Kopru, kjer so cene padle za slabih 7 %.
(Vir: Trgoskop, lastna analiza)
▪ Po podatkih GURS je bilo v primerjavi z letom 2019 v letu 2020 prodanih 21 % manj stanovanj.
Zmanjšanje je posledica omejevalnih ukrepov države za zajezitev epidemije COVID-19, ki so večino
časa omejevali normalno poslovanje z nepremičninami. Povpraševanje po stanovanjskih
nepremičninah se v času epidemije ni zmanjšalo. Po oceni GURS je bilo leta 2021 v primerjavi z
letom 2020 prodanih za petino več stanovanj in hiš.
(Vir: GURS, poročilo o slovenskem nepremičninskem trgu za leto 2020, 2021)
15
ZAUPNO
3.6. Analiza ponudbe nepremičnin

Preverili smo trenutno ponudbo primerljivih nepremičnin na portalu nepremicnine.net, ki jo prikazujemo
v naslednjih tabelah. Ponudbene cene so običajno od 10 – 15 % višje od realiziranih pogodbenih cen.
Razpon cen je zelo visok, saj so cene različne glede na velikost prostorov, lokacijo, mikrolokacijo,
kvaliteto, starost prostorov in podobno.
Na spletnem portalu nismo zasledili primerljive ponudbe za prodajo sušilnic oz. tehničnih prostorov, zato
analize ponudbe nismo vključili v poročilo.
16
ZAUPNO
4 ANALIZA NAJGOSPODARNEJŠE UPORABE

4.1. Osnove
MSOV analizo najgospodarnejše uporabe definirajo kot »najverjetnejšo uporabo premoženja, ki je
fizično možna, primerno upravičena, zakonsko dopustna, finančno izvedljiva in katere rezultati
izkazujejo najvišjo vrednost premoženja, katerega vrednost se ocenjuje«.
Pri analizi najgospodarnejše uporabe se določi možne načine uporabe zemljišča za predmetno
nepremičnino. Analiza se opravi za zemljišče na dva načina in sicer:
▪ kot da je prazno in
▪ kot da je izboljšano.
Predpostavi se več možnih variant uporabe zemljišča in se za vsako varianto izdela ocena vrednosti
izboljšanega zemljišča po načinu primerljivih prodaj ali na donosu zasnovanem načinu. Stroški
izboljšave obsegajo stroške gradnje in dobiček investitorja, torej zajemajo tudi stroške pridobivanja
soglasij, projektiranje, nadzor, inženiring in dobiček investitorja. Rezidual na zemljišče je razlika med
prihodki in stroški in predstavlja vrednost zemljišča ob predpostavljeni uporabi.
Rezultat analize je najgospodarnejša uporaba, ki je smiselna in verjetna, zakonita, fizično in finančno

izvedljiva ter daje najvišjo vrednost.
4.2. Sklep
Predmet ocene vrednosti je del stavbe, zato analiza najgospodarnejše uporabe za zemljišče, kot da je
prazno, ni smiselna. Sprememba namembnosti dela stavbe je pogojena s soglasji lastnikov vseh delov
stavbe, zato menimo, da je raba v času ocenjevanja tudi najgospodarnejša.
17
ZAUPNO
5 OCENJEVANJE VREDNOSTI
5.1. Način tržnih primerjav
5.1.i. Osnove
Ocenjevanje vrednosti nepremičninske pravice po načinu tržnih primerjav temelji na načelu substitucije,
kar pomeni, da racionalen kupec ni pripravljen plačati za predmetno nepremičnino več, kot bi znašali
stroški nabave podobne nepremičnine z enakovredno uporabnostjo.
Podlaga za ocenitev tržne vrednosti nepremičnine so tako transakcijske cene podobnih nepremičnin, ki
so že bile predmet pravnega prometa. Pri izvajanju načina tržnih primerjav se uporablja metoda
primerljivih poslov. Pri metodi primerljivih poslov se primerja predmetno nepremičnino s primerljivimi
nepremičninami na trgu. Vrednosti primerljivih nepremičnin se prilagodi zaradi razlik, če te obstajajo in
če vplivajo na vrednost. Prilagojene vrednosti so indikacija tržne vrednosti predmetne nepremičnine.
Primerjava nepremičnin je lahko tudi posredna, s pomočjo mnogokratnikov. Metode posredne
primerjave oziroma mnogokratnikov temeljijo na razmerju med vrednostjo nepremičnine in multiplicirano
količino. Poznamo tradicionalne mnogokratnike (npr. mnogokratniki čistega dobička, mnogokratnik
prihodka, mnogokratnik najemnine) in mnogokratnik nekajletnega donosa. Izbrali smo metodo
primerljivih poslov.
5.1.ii. Izbor in predstavitev primerljivih nepremičnin

Poiskali smo realizirane prodaje primerljivih nepremičnin. V naslednji tabeli prikazujemo podatke o
realiziranih transakcijah (vir: Trgoskop).
Slika 11: Lokacije primerljivih nepremičnin
18
ZAUPNO
Tabela 5: Primerljive nepremičnine (vir: Trgoskop) - Linhartova cesta 96, Ljubljana
1 2 3
Dunajska cesta 88, 1000
kategorija oc. nepr. Ljubljana Stari trg 4, Ljubljana Šivičeva ulica 13, Ljubljana
Slika
Vir podatka ETN 662264 ETN 644357 ETN 520182
Prodajni pogoji običajni običajni običajni običajni
Obseg pravic Popoln Popoln Popoln Popoln
NTP (m2) 34,70 18,70 32,10 25,80
UTP (m2) 0,00 18,70 32,10 25,80
Leto gradnje 1957 1930 1600 2004

Leto obnove delno brez brez brez
Prodajna cena
37.000 55.000 45.000
(€)
Cena (€/m2
1.970 1.710 1.740
KTP)
# prilagoditve (%) (%) (%) (%)
Datum 21. 12.
6. 07. 2022 2,3 12. 11. 2021 6,3 13. 11. 2020 16,1
1 transakcije 2022
2 Makrolokacija Bežigrad Bežigrad 0,0 Center 0,0 Trnovo 0,0
Zelo
3 Mikrolokacija dobra podobna 0,0 boljša -20,0 boljša -10,0
4 KTP (m2) 31,75 18,70 -14,8 32,10 0,3 25,80 -5,4
pomožni
5 Tip objekta prostor pomožni prostor 0,0 pomožni prostor 0,0 pomožni prostor 0,0
5N brez
6 Etažnost dvig. K brez dvig. -5,0 M brez dvig. 0,0 1N z dvig. -5,0
7 Funkcionalnost zelo manj 10,0 manj 10,0 manj 10,0
prilagoditve (%)skupaj -8,9 -6,2 3,3
vmesna prilagoditev
(€/m2) 1.803 1.607 1.802
prilagoditve (€/m2 KTP)
#
Efektivna
1 starost 30 30 0 30 0 18 -220
končna prilagojena cena
(€/m2 KTP) 1.803 1.607 1.582
ponder 1/3 1/3 1/3
povprečje (€/m2 KTP) 1.664
Ocenjena vrednost 53.000
19
ZAUPNO
Tabela 6: Primerljive nepremičnine (vir: Trgoskop) - Linhartova cesta 98, Ljubljana
1 2 3
Dunajska cesta 88, 1000
kategorija oc. nepr. Ljubljana Stari trg 4, Ljubljana Šivičeva ulica 13, Ljubljana
Slika
Vir podatka ETN 662264 ETN 644357 ETN 520182
Prodajni pogoji običajni običajni običajni običajni
Obseg pravic Popoln Popoln Popoln Popoln
NTP (m2) 28,50 18,70 32,10 25,80
UTP (m2) 0,00 18,70 32,10 25,80
Leto gradnje 1957 1930 1600 2004

Leto obnove brez brez brez brez
Prodajna cena
37.000 55.000 45.000
(€)
Cena (€/m2
1.970 1.710 1.740
KTP)
# prilagoditve (%) (%) (%) (%)
Datum 21. 12.
6. 07. 2022 2,3 12. 11. 2021 6,3 13. 11. 2020 16,1
1 transakcije 2022
2 Makrolokacija Bežigrad Bežigrad 0,0 Center 0,0 Trnovo 0,0
Zelo
3 Mikrolokacija dobra podobna 0,0 boljša -20,0 boljša -10,0
4 KTP (m2) 28,50 18,70 -12,3 32,10 3,1 25,80 -2,7
pomožni
5 Tip objekta prostor pomožni prostor 0,0 pomožni prostor 0,0 pomožni prostor 0,0
5N brez
6 Etažnost dvig. K brez dvig. -5,0 M brez dvig. 0,0 1N z dvig. -5,0
7 Funkcionalnost zelo manj 10,0 manj 10,0 manj 10,0
prilagoditve (%)skupaj -6,3 -3,6 6,2
vmesna prilagoditev
(€/m2) 1.854 1.652 1.853
prilagoditve (€/m2 KTP)
#
Efektivna
1 starost 30 30 0 30 0 18 -220
2 Parkirno mesto
končna prilagojena cena
(€/m2 KTP) 1.854 1.652 1.633
ponder 1/3 1/3 1/3
povprečje (€/m2 KTP) 1.713
Ocenjena vrednost 49.000
20
ZAUPNO
5.1.iii. Kvantitativne prilagoditve

Kvantitativne prilagoditve se izvedejo glede lastnosti, ki se jih da opredeliti z vrednostjo. V nadaljevanju
so predstavljene kvantitativne prilagoditve, ki smo jih obravnavali in obrazložitev odločitve o višini
prilagoditev.
Nepremičninske pravice
Pri izbranih primerljivih nepremičninah je bil preneseni obseg nepremičninskih pravic popoln, zato v tem
pogledu ni opravljena korekcija cen.
Pogoji financiranja, prodajni pogoji

Vse izbrane primerljive nepremičnine se prodajajo pod običajnimi pogoji in brez financiranja. Korekcija
ni bila opravljena.
Čas prodaje
Čas prodaje smo korigirali glede na trend gibanja cen nepremičnin na ocenjevani lokaciji, pri čemer smo
se oprli na analize GURS, SURS in lastne analize (glej poglavje 3.4 Analiza trga).
Upoštevali smo sledeči trend gibanja cen:
Tekoče leto Tekoče leto -1 Tekoče leto -2

5% 10 % 5%
Lokacija
Korekcije na lokacijo se izvedejo glede na zaželenost lokacije, dostopnost infrastrukture, oddaljenosti
od centra, količine zelenih površin, bližine javnega potniškega prometa ter cestnih povezav. Poleg tega
pri korekciji na lokacijo zajamemo tudi moteče faktorje kot so bližina cest, železnic ter drugih potencialno
motečih elementov v okolju. Po mnenju nepremičninskih posrednikov in glede na lastne analize lahko
cene istih nepremičnin znotraj istega kraja variirajo do 20 % vrednosti. Izjemoma lahko razlike med
najboljšimi in najslabšimi soseskami dosežejo tudi večje razlike. Ocenjujemo, da se druga primerljiva
nepremičnina nahaja na boljši lokaciji, v centru Ljubljane, zato smo tu izvedli korekcijo.
Velikost
Prikazane so korigirane površine (uporabna površina + ostale površine korigirane z 0,5). Manjše
nepremičnine dosegajo višje cene na kvadratni meter, zato smo korigirali razlike v velikosti nepremičnin.
Korekcije za velikost velikosti stanovanja smo izračunali na podlagi ponudbenih cen. Podatke za
statistično obdelavo smo pridobili iz nepremičninskega portala nepremicnine.net na dan 7.9.2017. V
analizo so bile izbrane le nepremičnine iz Ljubljane ter njene bližnje okolice Ljubljane (večina znotraj AC
obroča), ker smo se želeli omejiti na eno določeno makrolokacijo, zato da bi razlike v le-tej v čim manjši
meri vplivale na rezultate analize. Izločili smo določene zapise, ki so imeli glede na povprečje prevelik
odmik podatkov, predvsem stanovanja s površinami manjšimi od 20m2, ter s cenami višjimi od 4500
€/m2. Prav tako smo odstranili zapise z lokacije, za katero bi bila potrebna prevelika korekcija (za namen
harmonizacije cen v vzorcu), kar bi podatke izkrivilo. Prav tako smo izbrali stanovanja, ki so bile zgrajena
ali v večji mere obnovljena pred letom 2000. Z namenom normalizacije podatkov smo na pridobljenih
ponudbah opravili korekcije na efektivno starost, lokacijo, etažnost ter parkirna mesta. Za oceno
funkcije, ki bi opisala gibanje cene glede na površino stanovanja smo uporabili regresijo. Glede na
naravo funkcije, ki jo opisujemo se podatkom najbolje prilega inverzna funkcija, kar smo s pomočjo
programa za statistično obdelavo IBM SPSS tudi potrdili (inverzna funkcija je izmed vseh ne-linearnih
funkcij imela najvišji koeficient determinacije R²). Z metodo linearne regresije smo nato ocenili
regresijsko konstanto ter regresijski koeficient. Glavni izsledki rezultatov so sledeči:
n (velikost vzorca) = 68
R² - koeficient determinacije za izračunano funkcijo znaša 0,656. Popravljen (“adjusted”) koeficient

determinacije znaša 0,651 kar pomeni da funkcija uspešno razlaga 65,1 % gibanja cene glede na
površino stanovanja. 34,9 % nihanja ostaja nepojasnjenega.
R – koeficient korelacije znaša 0,81, kar predstavlja močno povezanost spremenljivk.
21
ZAUPNO
Ob testiranju modela s ANOVA preizkusom dobimo vrednosti F = 125,808 ter p = 0,000.
β0 (regresijska konstanta) = 2828,406
β1 (regresijski koeficient) = 29625,641
Končna izračunana funkcija modela je sledeča:

29625,641
𝑌 = 2828,406 +
𝑥
Izračunan model velja za cene na območju Ljubljane, se pa da iz njega dobiti razmerja med cenami
stanovanj z različnimi površinami, kar je tudi bil cilj analize.
V praksi se model uporabi tako, da se z modelom izračuna vrednost kvadratnega metra ocenjevanega
stanovanja, kar se nato deli z rezultatom modela za površino primerljivega stanovanja.
29625,641
2828,406 +
𝑃𝑜𝑣𝑟š𝑖𝑛𝑎 𝑜𝑐𝑒𝑛𝑗𝑒𝑣𝑎𝑛𝑒
𝐾𝑜𝑟𝑒𝑘𝑐𝑖𝑗𝑎 𝑧𝑎 𝑝𝑟𝑖𝑚𝑒𝑟𝑙𝑗𝑖𝑣𝑜 𝑝𝑟𝑜𝑑𝑎𝑗𝑜 = ( )−1
29625,641
2828,406 +
𝑃𝑜𝑣𝑟š𝑖𝑛𝑎 𝑝𝑟𝑖𝑚𝑒𝑟𝑙𝑗𝑖𝑣𝑒
Etažnost
Prostori v pritličju objektov so običajno manj cenjena zaradi manjše varnosti in manj svetlobe, medtem
ko so prostori v višjih nadstropjih zaradi več zasebnosti in boljše osvetljenosti običajno bolj cenjeni. Ne
glede na to pa so lahko prostori v pritličju objektov, kjer ni dvigala in kjer je osvetljenost dobra bolj
cenjeni, kot v višjih nadstropjih. Pri korekciji glede etažnosti smo upoštevali kombinacijo faktorjev - lego
v stavbi ter z njo povezano zasebnost, varnost, svetlobo in dostopnost. Ocenjevana nepremičnina se
nahaja v 5. nadstropju (mansardi) večstanovanjskega objekta brez dvigala - izvedli smo korekcije glede
funkcionalnosti (dostopnosti) do posameznih primerljivih stanovanj.
Efektivna starost (fizično stanje nepremičnin)

Na podlagi starosti/obnov/stanja smo določili efektivno starost ocenjevane nepremičnine ter razlike v
efektivni starosti korigirali. Pri tem smo upoštevali, da je za popolno obnovo kratkotrajnih elementov
potrebno vložiti 550,00 EUR/m2, amortizacijska doba kratkotrajnih elementov pa je 30 let. Strošek
obnove smo določili na podlagi analize podatkov o investicijah s portala peg-online.net in lastnih
podatkov. Efektivno starost primerljivih nepremičnin smo ocenili tudi na podlagi javno dostopnih
posnetkov (Google Streetview, energetske izkaznice) ter v določenih primerih na podlagi lastnih
ogledov, iz katerih je razvidno, da so bile nepremičnine obnovljene, vendar obnove niso evidentirane v
javni evidenci GURS.
22
ZAUPNO
Tip objekta
Tipa stavbe nismo posebej korigirali, saj se vse primerljive nepremičnine nahajajo v objektih podobnega
tipa.
Funkcionalnost
Ocenjevana nepremičnina se nahaja v 5. nadstropju z velikimi okni, zato so prostori zelo osvetljeni. Prav
tako bi lahko razporeditev prostorov omogočala preureditev v stanovanje. Pri primerljivih nepremičninah
smo izvedli korekcije v višini 10%.
5.1.iv. Indikacija vrednosti

Pri ocenjevanju vrednosti smo uporabili ponderirano vrednost primerljivih nepremičnin, kot prikazuje
naslednja tabela.
Tabela 7: Indikacija vrednosti po načinu tržnih primerjav - Linhartova cesta 96, Ljubljana
Ocenjevana nepremičnina m2 €/m2 €
Shrambi 31,75 1.664 52.827
Tabela 8: Indikacija vrednosti po načinu tržnih primerjav - Linhartova cesta 98, Ljubljana
Ocenjevana nepremičnina m2 €/m2 €
Stanovanje 28,50 1.713 48.820
5.2. Uskladitev in končna ocena vrednosti

Pri ocenjevanju smo uporabili način tržnih primerjav, ki je po našem mnenju najprimernejši, ker obstaja
dovolj kakovostnih podatkov o prodajah primerljivih nepremičnin.
Način tržnih primerjav:

Preverili smo transakcije in ponudbe s primerljivimi nepremičninami v ožji okolici na trgu, ter jih korigirali
glede na posamezne lastnosti, ki vplivajo na vrednost nepremičnine.
Na donosu zasnovan način:

Podobne nepremičnine se sicer dajejo v najem, vendar so v veliki večini v uporabi lastnikov, zato bi bila
vrednost, določena po tem načinu manj zanesljiva, zaradi česar ga nismo uporabili.
Nabavno-vrednostni način:
Ker ocenjevana nepremičnina predstavlja del stavbe, nabavno vrednostnega načina nismo uporabili.
Tabela 9: Končna ocena tržne vrednosti nepremičnine - Linhartova cesta 96, Ljubljana
postopek tržna vrednost (€)
način tržnih primerjav 52.827
nabavno vrednostni način -
na donosu zasnovani način -
končna ocena 53.000
Tabela 10: Končna ocena tržne vrednosti nepremičnine - Linhartova cesta 98, Ljubljana
postopek tržna vrednost (€)
način tržnih primerjav 48.820
nabavno vrednostni način -
na donosu zasnovani način -
končna ocena 49.000
23
ZAUPNO
6 IZJAVA OCENJEVALCA VREDNOSTI

6.1. Izjava skladno s SPS-2
Pri svojem najboljšem poznavanju in prepričanju izjavljam, da:
▪ imam kot ocenjevalec vrednosti pravic na nepremičninah potrebno znanje in izkušnje za izvedbo projekta
ocene vrednosti
▪ je ocenjevanje vrednosti izvedeno objektivno in nepristransko;
▪ da sem o predmetu ocenjevanja pridobil vse informacije, ki bistveno vplivajo na njegovo oceno vrednosti;
▪ so v poročilu prikazani podatki in informacije preverjeni v skladu z možnostmi ter prikazani in uporabljeni
v dobri veri ter so točni;
▪ so prikazane moje osebne analize, mnenja in sklepi, ki so omejeni samo s predpostavkami in posebnimi
predpostavkami, opisanimi v tem poročilu;
▪ nimam sedanjih oziroma prihodnjih interesov glede predmeta ocenjevanja v tem poročilu in nimam
navedenih osebnih interesov ter nisem pristranski glede oseb (fizičnih ali pravnih), ki jih ocena vrednosti
zadeva;
▪ nisem sam oziroma z mano povezane osebe v zadnjih treh letih opravljal storitev ali transakcij s sredstvi
oz. premoženjem, ki so predmet te ocene vrednosti;
▪ plačilo za mojo storitev v zvezi z ocenitvijo vrednosti ni vezano na vnaprej določeno vrednost predmeta
ocenjevanja vrednosti ali doseganje dogovorjenega izida ocenjevanja vrednosti ali pojava kakršnegakoli
poslovnega dogodka, ki bi bil posledica analiz, mnenj in sklepov tega poročila;
▪ sem osebno pregledal predmet ocenjevanja;
▪ mi pri izdelovanju analiz in ocenjevanju vrednosti nihče ni dajal pomembne strokovne pomoči;
▪ so moje analize izdelane, mnenja in sklepi oblikovani ter to poročilo sestavljeno v skladu s pravili
ocenjevanja vrednosti, razvrščenimi v Hierarhiji pravil ocenjevanja vrednosti.
6.2. Izjava skladno z MSOV

Ocena vrednosti je narejena v skladu z mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti (MSOV). Odstopanja
od določil MSOV ni. Ocenjevalec izjavljam, da lahko zagotovim objektivno in nepristransko ocenjevanje
vrednosti ter sem sposoben prevzeti ocenjevanje vrednosti.
6.3. Izjava skladno z ECB in BS

Skladno z Guidance to banks on non-performing loans, ECB (marec 2017) in Usmeritve v zvezi z uporabo
modela pričakovanih kreditnih izgub in pravil vrednotenja določenih knjigovodskih postavk, BS (13.4.2017)
izjavljam, da niti jaz niti moji sorodniki v prvem kolenu,
▪ nismo povezani s kreditnim procesom v banki, odločanjem o kreditu ali odobravanjem kredita;
▪ na opravljeno oceno vrednosti ni vplivala kreditojemalčeva sposobnost odplačevanja posojila;
▪ ne obstaja dejansko ali morebitno, trenutno ali prihodnje nasprotje interesov v zvezi z rezultatom
vrednotenja;
▪ nismo lastnik deleža ocenjevane nepremičnine;
▪ nismo povezani ne s kupcem ne s prodajalcem ocenjevane nepremičnine;
▪ sem pripravil nepristransko, jasno, transparentno in objektivno poročilo o vrednotenju;
▪ plačilo za mojo storitev v zvezi z ocenitvijo vrednosti ni vezano na vnaprej določeno vrednost predmeta
ocenjevanja vrednosti ali doseganje dogovorjenega izida ocenjevanja vrednosti ali pojava
kakršnegakoli poslovnega dogodka, ki bi bil posledica analiz, mnenj in sklepov tega poročila.
Jure Fleischman
POOBLAŠČENI OCENJEVALEC
VREDNOSTI NEPREMIČNIN
24
ZAUPNO
7 IZJAVA NAROČNIKA
Izjavljamo, da so vsi podatki, ki se tičejo predmetne posesti in vplivajo na vrednost lastninske pravice,
posredovani ocenjevalcu, popolni, točni in zbrani po najboljših močeh.
Izjavljamo, da nas kot naročnika ocenitve vrednosti nepremičninskih pravic ocenjevalec vrednosti
nepremičninskih pravic lahko navede kot svojo referenco.
Podpis odgovorne osebe naročnika
25
ZAUPNO
8 LITERATURA IN VIRI
▪ Pšunder I., Torkar M., Vrednost nepremičninskih pravic, 2007, Slovenski inštitut za revizijo,
Ljubljana, 185 str.
▪ Vrenčur R., Pšunder I., Nepremičninsko pravo in vrednost pravic na nepremičninah, 2012, Slovenski
inštitut za revizijo, Ljubljana
▪ Gradivo za izobraževanje za pridobitev strokovnega naziva Pooblaščeni ocenjevalec vrednosti
nepremičnin, 2009, Ljubljana, Slovenski inštitut za revizijo
▪ Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti (MSOV) – veljajo od 31. januarja 2022, London,
International Valuation Standards Committee
▪ Slovenski poslovnofinančni standardi za ocenjevanje vrednosti, 2013, 2018, Ljubljana, Slovenski
inštitut za revizijo, 4 str.
▪ Hierarhija pravil ocenjevanja vrednosti, ULRS št. 106/2010, ULRS št. 106/2010 Sprememba
Hierarhije pravil ocenjevanja vrednosti z dne 7.11.2012 in sprememba Hierarhije pravil ocenjevanja
vrednosti z dne 9.1.2015.
▪ Zakon o revidiranju, ULRS št. 65/08
▪ Kodeks etičnih načel za ocenjevalce vrednosti, 2012, Ljubljana, Slovenski inštitut za revizijo, 13 str.
▪ BKI Baukosten 2017 Neubau: Statistische Kostenkennwerte fur Gebaude, 2017, Stuttgart, Nemčija,
BKI Baukosteninformationszentrum (Hrsg.)
▪ Statistični urad RS, http://www.stat.si/
▪ Geodetska uprava RS, http://prostor.gov.si
▪ Trgoskop, http://aplikacije.trgnepremicnin.si
▪ Zemljiška knjiga, http://portal.sodisce.si
▪ Banka Slovenije, http://www.bsi.si
▪ Uradni list RS, http://www.uradni-list.si
▪ Slonep, http://www.slonep.net/
▪ Nepremicnine.net, http://www.nepremicnine.net
▪ Urad za makroekonomske analize in razvoj, http://www.umar.gov.si
▪ Evropska centralna banka, http://www.ecb.int
9 PRILOGE
Priloga 1: Priloga banke
Priloga 2: Dovoljenje za opravljanje nalog pooblaščenega ocenjevalca vrednosti nepremičnin
Priloga 3: Zemljiškoknjižni izpisek
26
KONTAKT
NAI Significa
Hotel Lev, 11. nadstropje
Vošnjakova ulica 1
1000 Ljubljana
+386 1 434 33 10
naisignifica.com
NAI Significa
Vošnjakova ulica 1
1000 Ljubljana
naisignifica.com
Informacijski sistem eZK
Redni izpis iz zemljiške knjige
čas izdelave izpisa: 29.12.2022 - 15:47:45
Nepremičnina
tip nepremičnine: 3 - posamezni del stavbe
vir ID znaka: 2 - kataster stavb
ID znak: del stavbe 2636-2346-429
katastrska občina 2636 BEŽIGRAD stavba 2346 del stavbe 429 (ID 7245714)
vrsta: 6 - glej opis
opis:
naslov: Ni naslova v katastru stavb
Plombe:
Z nepremičnino ni povezana nobena zemljiškoknjižna zadeva, o kateri še ni pravnomočno odločeno.
V korist vsakokratnega lastnika nepremičnine so vpisane te pravice oziroma pravna dejstva:
1. vrsta pravice: 105 - solastnina na splošnih skupnih delih stavbe v etažni lastnini
delež: 0/0
na nepremičnini: katastrska občina 2636 BEŽIGRAD stavba 2346 (ID 6022139)
ID pravice 22618434
Osnovni pravni položaj nepremičnine:
ID osnovnega položaja: 22618216

vrsta osnovnega položaja: 107 - lastnina na posebnem skupnem delu stavbe v etažni lastnini
delež: 648/7040
imetnik:
1. vsakokratni lastnik nepremičnine: katastrska občina 2636 BEŽIGRAD stavba 2346 del stavbe 101
(ID 6022050)
omejitve:
Vpisana ni nobena pravica ali pravno dejstvo, ki omejuje lastninsko pravico na nepremičnini

delež: 649/7040
imetnik:
(ID 6022051)
omejitve:

delež: 650/7040
imetnik:
(ID 6022052)
omejitve:
1/4
delež: 650/7040
imetnik:
(ID 6022053)
omejitve:

delež: 657/7040
imetnik:
(ID 6022054)
omejitve:

delež: 657/7040
imetnik:
(ID 6022055)
omejitve:

delež: 623/7040
imetnik:
(ID 6022056)
omejitve:

delež: 656/7040
imetnik:
(ID 6022057)
omejitve:

delež: 619/7040
imetnik:
(ID 6022058)
omejitve:

delež: 656/7040
imetnik:
(ID 6022059)
omejitve:
2/4
delež: 272/7040
imetnik:
(ID 6022060)
omejitve:

delež: 27/7040
imetnik:
(ID 6022061)
omejitve:

delež: 26/7040
imetnik:
(ID 6022062)
omejitve:

delež: 32/7040
imetnik:
(ID 6022063)
omejitve:

delež: 32/7040
imetnik:
(ID 6022064)
omejitve:

delež: 27/7040
imetnik:
(ID 6022065)
omejitve:

delež: 27/7040
imetnik:
(ID 6022066)
omejitve:
3/4
delež: 26/7040
imetnik:
(ID 6022067)
omejitve:

delež: 27/7040
imetnik:
(ID 6022068)
omejitve:

delež: 27/7040
imetnik:
(ID 6022069)
omejitve:

delež: 26/7040
imetnik:
(ID 6022070)
omejitve:

delež: 26/7040
imetnik:
(ID 6022071)
omejitve:

vrsta osnovnega položaja: 108 - posebni skupni del stavbe v etažni lastnini
delež: 1/1
imetnik:
1. vsakokratni lastnik nepremičnine: katastrska občina 2636 BEŽIGRAD stavba 2346 (ID 6022139)
omejitve:
4/4
Nepremičnina
opis:
Plombe:
delež: 0/0
ID pravice 22618432

delež: 648/6833
imetnik:
(ID 6022029)
omejitve:

delež: 648/6833
imetnik:
(ID 6022030)
omejitve:

delež: 656/6833
imetnik:
(ID 6022031)
omejitve:
1/4
delež: 656/6833
imetnik:
(ID 6022032)
omejitve:

delež: 656/6833
imetnik:
(ID 6022033)
omejitve:

delež: 653/6833
imetnik:
(ID 6022034)
omejitve:

delež: 656/6833
imetnik:
(ID 6022035)
omejitve:

delež: 656/6833
imetnik:
(ID 6022036)
omejitve:

delež: 656/6833
imetnik:
(ID 6022037)
omejitve:

delež: 660/6833
imetnik:
(ID 6022038)
omejitve:
2/4
delež: 27/6833
imetnik:
(ID 6022039)
omejitve:

delež: 27/6833
imetnik:
(ID 6022040)
omejitve:

delež: 26/6833
imetnik:
(ID 6022041)
omejitve:

delež: 27/6833
imetnik:
(ID 6022042)
omejitve:

delež: 27/6833
imetnik:
(ID 6022043)
omejitve:

delež: 27/6833
imetnik:
(ID 6022044)
omejitve:

delež: 27/6833
imetnik:
(ID 6022045)
omejitve:
3/4
delež: 31/6833
imetnik:
(ID 6022046)
omejitve:

delež: 42/6833
imetnik:
(ID 6022047)
omejitve:

delež: 27/6833
imetnik:
(ID 6022048)
omejitve:

delež: 1/1
imetnik:
omejitve:
4/4
Nepremičnina
opis:
Plombe:
delež: 0/0
ID pravice 22618431

delež: 648/6833
imetnik:
(ID 6022029)
omejitve:

delež: 648/6833
imetnik:
(ID 6022030)
omejitve:

delež: 656/6833
imetnik:
(ID 6022031)
omejitve:
1/4
delež: 656/6833
imetnik:
(ID 6022032)
omejitve:

delež: 656/6833
imetnik:
(ID 6022033)
omejitve:

delež: 653/6833
imetnik:
(ID 6022034)
omejitve:

delež: 656/6833
imetnik:
(ID 6022035)
omejitve:

delež: 656/6833
imetnik:
(ID 6022036)
omejitve:

delež: 656/6833
imetnik:
(ID 6022037)
omejitve:

delež: 660/6833
imetnik:
(ID 6022038)
omejitve:
2/4
delež: 27/6833
imetnik:
(ID 6022039)
omejitve:

delež: 27/6833
imetnik:
(ID 6022040)
omejitve:

delež: 26/6833
imetnik:
(ID 6022041)
omejitve:

delež: 27/6833
imetnik:
(ID 6022042)
omejitve:

delež: 27/6833
imetnik:
(ID 6022043)
omejitve:

delež: 27/6833
imetnik:
(ID 6022044)
omejitve:

delež: 27/6833
imetnik:
(ID 6022045)
omejitve:
3/4
delež: 31/6833
imetnik:
(ID 6022046)
omejitve:

delež: 42/6833
imetnik:
(ID 6022047)
omejitve:

delež: 27/6833
imetnik:
(ID 6022048)
omejitve:

delež: 1/1
imetnik:
omejitve:
4/4
ENERGETSKA IZKAZNICA STAVBE
Podatki o stavbi Vrsta izkaznice: računska
Št. izkaznice: 2021-789-337-90938 Velja do: 16.10.2031 Vrsta stavbe: stanovanjska
Naziv stavbe: STANOVANJE
Identifikacijska oznaka stavbe,
posameznega dela ali delov katastrska občina 2636
številka stavbe 2346
del stavbe 8
Klasifikacija stavbe: 1122100
Leto izgradnje: 1957
Naslov stavbe: LINHARTOVA CESTA 96, 1000 Ljubljana
Kondicionirana površina stavbe Ak(m2): 64
Parcelna št.: 1377
Katastrska občina: BEŽIGRAD
Potrebna toplota za ogrevanje
Dovedena energija za delovanje stavbe
Primarna energija in Emisije CO2
Izdajatelj Izdelovalec
EIPS, Franc Pojbič s.p. (789) Podpisnik: Franc Pojbič +
Ime in podpis odgovorne osebe: Franc Pojbič Izdajatelj: SIGEN-CA G2
Serijska št. cert.: 2482124312037
Datum veljavnosti: 10.06.2025
Datum izdaje: 16.10.2021 Datum podpisa: 16.10.2021
Izdelovalec te energetske izkaznice s podpisom potrjujem, da ne obstaja katera od okoliščin iz Energetskega zakona (Ur.l. RS 17/14), ki bi mi preprečevala izdelavo energetske izkaznice.
Energetska izkaznica stavbe je izdana v skladu s Pravilnikom o metodologiji izdelave in izdaji energetskih izkaznic stavb in z Energetskim zakonom (Ur.l. RS 17/14) list 1/ 4
Podatki o velikosti stavbe
Kondicionirana prostornina stavbe Ve (m3) 185
Celotna zunanja površina stavbe A (m2) 49

Faktor oblike f0=A/Ve (m-1) 0,27
Koordinati stavbe (X,Y) 102536, 463651
Klimatski podatki
Povprečna letna temperatura Tpop(°C) 9,9
Dovedena energija za delovanje stavbe
Dovedena energija za delovanje Dovedena energija Struktura rabe celotne energije za delovanje stavbe po
stavbe kWh/a kWh/m2a virih energije in energentih (kWh/a)
Ogrevanje Qf, h 7.898 124

Hlajenje Qf, c 0 0
Prezračevanje Qf, V 0 0
Ovlaževanje Qf, st 0 0
Priprava tople vode Qf, W 2.533 40
Razsvetljava Qf, l 239 4
Električna energija Qf, aux 48 1
Skupaj dovedena energija za
delovanje stavbe 10.718 168
Obnovljiva energija
porabljena na stavbi (kWh/a) 0
Primarna energija
za delovanje stavbe (kWh/a) 11.881
Emisije CO2 (kg/a) 3.262
Podatki o stavbi Priporočila za stroškovno učinkovite
Št. izkaznice: 2021-789-337-90938 Velja do: 16.10.2031 izboljšave energetske učinkovitosti
Ukrepi za izboljšanje kakovosti ovoja stavbe

Toplotna zaščita stropa nad kletjo
Menjava zasteklitve
X Menjava oken
Toplotna zaščita strehe-stropa v mansardi

Toplotna zaščita stropa proti podstrešju
X Toplotna zaščita zunanjih sten
X Odprava konvekcijskih toplotnih mostov in izboljšanje zrakotesnosti
X Odprava transmisijskih toplotnih mostov
Ukrepi za izboljšanje energetske učinkovitosti sistemov KGH

Vgradnja nadzornega sistema za upravljanje s toplotnimi pritoki
Prilagoditev moči sistema za pripravo toplote dejanskim potrebam po toploti
Vgradnja črpalk z zvezno regulacijo
Hidravlično uravnoteženje ogrevalnega sistema
Rekuperacija toplote
Toplotna zaščita razvoda v nekondicioniranih prostorih
Prilagoditev kapacitete prezračevalnega sistema dejanskim potrebam
X Optimiranje časa obratovanja
Prilagoditev hladilne moči z izgradnjo hladilnika ledu

Priklop na daljinsko ogrevanje ali hlajenje
Optimiranje zagotavljanja dnevne svetlobe
Ukrepi za povečanje izrabe obnovljivih virov energije

Vgradnja fotovoltaičnih panelov
Ogrevanje na biomaso
Prehod na geotermalne energije
Vgradnja sistema SSE za pripravo tople vode
Organizacijski ukrepi
Energetski pregled stavbe
Analiza tarifnega sistema
X Ugašanje luči, ko so prostori nezasedeni
Opozorilo
Nasveti so generični, oblikovani na podlagi ogleda stanja, rabe energije in izkušenj iz podobnih stavb.
Komentar in posebni robni pogoji
Obravnavani del stavbe ID: 2636-2346-8, stanovanje se nahaja v stavbi na naslovu Linhartova cesta 96, Ljubljana.
Stavba je bila zgrajena leta 1975, stoji na parceli 1337-podatek GURS.
Zunanji zidovi so pretežno opečne sestave brez TI. Dva zidova ogrevane cone mejita v celoti na zunanji zrak, en zid delno na
neogrevani hodnik, ostale površine ogrevane cone mejijo na sosednje ogrevane prostore-adiabatne razmere, ni prehoda
toplote. Stavbno pohištvo sestavljajo lesena škatlasta okna, vse z notranjimi senčili.
Ogrevanje je centralni radiatorski sistem, daljinsko ogrevanje s kogeneracijo. STV se pripravlja z neposrednim električnim
grelnikom. Prezračevanje je naravno.
V stanovanju sta vgrajena še dva sobna kamina na drva, pred morebitno uporabo je potreben pregled dimniških naprav in
kaminov ter vgradnja detektorja CO.
Na osnovi ogleda dne 15.10.2021 in v cilju povečanja energetske učinkovitosti,
Predlagam: pravilno prezracevanje-0,5 kratna izmenjava zraka/uro, redno čiščenje vodnega kamna v neposrednem
električnem grelniku STV in ugašanje luči ko prostori niso zasedeni in redno servisiranje in vzdrževanje vgrajenih naprav in
sistemov.
Od investicijskih ukrepov predlagam TI zunanjih zidov, zamenjavo oken in spremljanje razpisov EKO sklada in lokalne
skupnosti-možnost subvencije-velja za vse lastnike-cela stavba.
Opomba: Koliko je toplotnih izgub in kako ravnati lahko preberete na spletni strani:
https://www.lendava.si/sites/default/files/kako_se_izgublja_toplota_v_stanovanjski_hisi.pdf.
Za vec informacij glede ukrepov in nepovratnih finančnih spodbud se lahko obrnete na izdelovalca energetske izkaznice na
tel. 051 304 802 ali na el. naslov: epdpfp@gmail.com.
Stanovanje je primerno za bivanje.
Skladno z Direktivo 2010/31/EU - priloga 1 se stavba razvrsti v kategorijo: Stanovanje
Več informacij lahko pridobite na spletnem naslovu: http://www.energetika-portal.si/podrocja/energetika/energetske-izkaznice-stavb/
Pravilnik o učinkoviti rabi energije v stavbah (PURES).
dovoljeno dejansko
Koeficient specifičnih toplotnih izgub - H'T 0,54 W/m2K 1,71 W/m2K
Letna potrebna toplota za ogrevanje - QNH 17 kWh/m2a 90 kWh/m2a
Letni potrebni hlad za hlajenje - QNC 50 kWh/m2a 2 kWh/m2a
Letna primarna energija - QP 170 kWh/m2a 187 kWh/m2a
KONTAKT
NAI Significa
Vošnjakova ulica 1
1000 Ljubljana
+386 1 434 33 10
naisignifica.com
NAI Significa
Vošnjakova ulica 1
1000 Ljubljana
+386 1 434 33 10
naisignifica.com

Vsi Etazni Lastniki Linhartova98in 96 Ljubljana S Prilogami Podpisana

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Vsi Etazni Lastniki Linhartova98in 96 Ljubljana S Prilogami Podpisana

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

POROČILO o oceni tržne

Sušilnici na naslovu Linhartova

ID znak: del stavbe 2636-2346-425, del

V Ljubljani, 29. 12. 2022

Sušilnica (dela stavbe 2636-2346-425 in 2636-2346-426) se nahaja v 5. nadstropju (mansardi)

Sušilnica (del stavbe 2636-2346-429) se nahaja v 5. nadstropju (mansardi) večstanovanjskega objekta

Parkiranje je mogoče v okolici objekta.

Na podlagi analiz, ki so predstavljene v nadaljevanju poročila, menimo, da je tržna vrednost pravic na

Na podlagi analiz, ki so predstavljene v nadaljevanju poročila, menimo, da je tržna vrednost pravic na

Vrednost predstavlja ocenjeno končno doseženo prodajno ceno na trgu.

2.2. Podatki o naročniku

2.3. Podatki o izvajalcu

2.4. Podatki o drugih uporabnikih

2.5. Namen ocenjevanja vrednosti

2.6. Podlaga vrednosti

2.7. Premisa vrednosti

2.8. Valuta ocenjevanja vrednosti

2.10. Obseg raziskav in viri informacij

Podatke o ocenjevani in primerljivih nepremičninah smo pridobili iz naslednjih evidenc: Geodetska

2.11. Opis ocenjevane nepremičnine

Slika 1: Makro Slika 2: Mikro

Sušilnica (dela stavbe 2636-2346-425 in 2636-2346-426) se nahaja v 5. nadstropju (mansardi)

Sušilnica (del stavbe 2636-2346-429) se nahaja v 5. nadstropju (mansardi) večstanovanjskega objekta

Parkiranje je mogoče v okolici objekta.

Slika 3: Objekt Slika 4: Objekt

Slika 5: Pomožen prostor Slika 6: Pomožen prostor

Slika 7: Pomožen prostor Slika 8: Pomožen prostor

Slika 9: Pomožen prostor Slika 10: Pomožen prostor

2.11.iv. Zemljiškoknjižni podatki

2.12. Omejitve, predpostavke in definicije pojmov

2.12.ii. Specifične omejitve in predpostavke

2.12.iii. Definicije pojmov

Posebna predpostavka je predpostavka, ki predpostavlja dejstva, ki se razlikujejo od dejanskih dejstev,

Vrednost ni dejstvo, pač pa mnenje o:

2.14. Metodologija ocenjevanja vrednosti

Pri vrednotenju upoštevamo naslednje zakone in standarde:

▪ Zakon o revidiranju (Uradni list RS, št. 65/08);

▪ način tržnih primerjav,

3 ANALIZA VPLIVOV NA VREDNOST NEPREMIČNINE

Graf 1: Zaposlenost in rast BDP

Razmere na trgu dela so se s postopnim odpravljanjem omejitvenih ukrepov skokovito izboljšale že v

3.2. Razmere na trgu nepremičnin

Graf 3: Število izdanih gradbenih dovoljenj po letih

Prikazano je število izdanih gradbenih dovoljenj po četrtletjih ločeno na stanovanjske in nestanovanjske

Graf 5: Obseg gradbenih del

3.4. Analiza trga stanovanj

Graf 7: Cene po občinah

14Q4 15Q4 16Q4 17Q4 18Q4 19Q4 20Q4 21Q4

3.6. Analiza ponudbe nepremičnin

4 ANALIZA NAJGOSPODARNEJŠE UPORABE

Rezultat analize je najgospodarnejša uporaba, ki je smiselna in verjetna, zakonita, fizično in finančno

5.1.ii. Izbor in predstavitev primerljivih nepremičnin

Slika 11: Lokacije primerljivih nepremičnin

Tabela 5: Primerljive nepremičnine (vir: Trgoskop) - Linhartova cesta 96, Ljubljana

Prodajni pogoji običajni običajni običajni običajni

Obseg pravic Popoln Popoln Popoln Popoln

NTP (m2) 34,70 18,70 32,10 25,80

UTP (m2) 0,00 18,70 32,10 25,80

Leto gradnje 1957 1930 1600 2004

Tabela 6: Primerljive nepremičnine (vir: Trgoskop) - Linhartova cesta 98, Ljubljana

Prodajni pogoji običajni običajni običajni običajni

Obseg pravic Popoln Popoln Popoln Popoln

NTP (m2) 28,50 18,70 32,10 25,80