UNIVERZA V MARIBORU

PRAVNA FAKULTETA

DEBORA FAJDIGA

DOLOČANJE PRIPADAJOČEGA
ZEMLJIŠČA PO ZVEtL–TEORIJA IN
PRAKSA

Diplomsko delo

Maribor, 2016
 UNIVERZA V MARIBORU
PRAVNA FAKULTETA

DIPLOMSKO DELO

DOLOČANJE PRIPADAJOČEGA
ZEMLJIŠČA PO ZVEtL– TEORIJA IN
PRAKSA

Debora Fajdiga
Študijski program: UNI-PRAVO
Študijska smer: Kazensko pravo
Mentor: dr. Renato Vrenčur

Maribor, september 2016

POVZETEK

Objekt potrebuje za svojo nemoteno uporabo ustrezno zemljišče. Gre za zemljišče, ki

omogoča dostop in vzdrževanje samega objekta. V preteklem sistemu družbene lastnine
so za taka zemljišča uporabljali izraz funkcionalno zemljišče. Danes govorimo o
pripadajočem zemljišču oziroma zemljišču za redno rabo objekta. Družbeni sistem je
pomenil olastninjene zemljišč in prometa le z objekti. Na zemljiščih so pridobitelji
pridobili le pravico uporabe. Lastninska pravica na objektu in pravica uporabe v večini
primerih nista bili vknjiženi v zemljiško knjigo, ker vpis v zemljiško knjigo za urejanje
nepremičninskih prenosov ni bil potreben. Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni
lastnini je pravico uporabe (ex lege) spremenil v lastninsko pravico. Kritiki seveda
upravičeno opozarjajo, da pravilo ne upošteva podlage, na katerih je bila pravica
uporabe pridobljena, za kar je veliko pomislekov še danes, ko se na tej podlagi določajo
pripadajoča zemljišča po ZVEtL. Ravno te razlike med sistemoma in neurejeno področje
evidenc nepremičnin so pripeljali do sprejema Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na
predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča
k stavbi (v nadaljevanju ZVEtL) in novega izraza pripadajoče zemljišče. Sprejem slednjega
je v sodni praksi spodbudil veliko dilem glede upravičenosti dodeljevanja funkcionalnih
zemljišč, danes pripadajočih zemljišč, zlasti zaradi občutljivega posega v lastninsko
pravico nasploh, tako zemljiškoknjižnih lastnikov kot uporabnikov. Življenjske situacije,
ki jih ZVEtL želi urediti, so iz materialnopravnega vidika zelo zahtevne, zaradi narave
razmerij je v njih udeleženih veliko oseb z različnimi interesi. V diplomski nalogi so
predstavljeni pomisleki glede obsega dodeljevanja pripadajočih zemljišč z vidika
spoštovanja načela gospodarnosti in neodplačnosti ter s tem povezane nevarnosti vse
večjega problema uzurpacije nepremičnin v lasti občin.

Ključne besede: funkcionalno zemljišče, pripadajoče zemljišče, družbena lastnina,

pravica uporabe, lastninska pravica.
SUMMARY

A building needs suitable land for its uninterrupted use which allows access to and
maintenance of the building. In the former system of social property, the term used
was ‘functional land’. Today, it is referred to as associated land or land for regular
use of a building. The social system meant that only buildings were disposed and
traded. Owners of buildings acquired only the right to use the land. Property right
to a building and the right to use the land in most cases were not registered in the
Land Registry since entry in the Land Registry was not necessary for real estate
translations. The Privatization of Real Estate in Social Ownership Act changed the
right of use ex lege into ownership right. Critics justifiable warned that the rule does
not take into account the basis on which the right was acquired which is causing a
lot of discussion since associate land is determined under the ZVEtL. These
differences between the systems and unregulated real estate records have led to
the adoption of the Act on the Acquisition of the Strata Title of a Part of a Building
on the Proposal of the Owner and on Determining the Land Belonging Thereto
(ZVEtL) and the new term ‘associate land’. The adoption of the Act has caused a lot
of dilemma in case law concerning eligibility to grant functional land is today
referred to as associated land. This is especially because of the general sensitivity
to interfere with property rights of Land Registry owners as well as land users. Life
situations which the ZVEtL tried to resolve involve very complex substantive
questions of law and the nature of relationships involved means there are a lot of
parties with different interests. These thesis will address concerns regarding the
award of associated land in terms of the application of the principle of economy
and non-payment and therewith related dangers for ever increasing problems of
usurpation of real estate owned by municipalities.

Kew words: functional land, associated land, social property, right of use, property
right.
KAZALO

1 UVOD ................................................................................................................ 1
1.1 Opredelitev obravnavanega problema in teoretičnih izhodišč ......................... 1
1.2 Namen in cilji ..................................................................................................... 2
1.3 Predvidene metode pri doseganju ciljev diplomskega dela .............................. 3
1.4 Predpostavke in omejitve pri obravnavi problema ........................................... 3
2 RAZVOJ IN POMEN FUNKCIONALNEGA ZEMLJIŠČA IN PRIPADAJOČEGA ZEMLJIŠČA
......................................................................................................................... 4
2.1 Družbena lastnina in funkcionalno zemljišče .................................................... 4
2.2 Pravna ureditev funkcionalnega zemljišča pred preoblikovanjem družbene
lastnine.......................................................................................................................... 8
2.3 Lastninjenje stavbnih zemljišč ......................................................................... 11
2.4 Problematika lastninjenja in funkcionalnih zemljišč v praksi .......................... 12
2.5 Opustitev izraza funkcionalno zemljišče in opredelitev pojma pripadajoče
zemljišče ...................................................................................................................... 15
3 ZVEtL KOT INTERVENCIJSKA REŠITEV ZA DOLOČITEV PRIPADAJOČEGA ZEMLJIŠČA
K STAVBAM IN UREDITEV NEPREMIČNINSKIH EVIDENC ........................................... 17
3.1 Razlogi za sprejem zakona ............................................................................... 17
3.2 Cilji in poglavitne rešitve zakona ..................................................................... 18
3.3 Postopek in pogoji za določitev pripadajočega zemljiška k stavbi po ZVEtL ... 19
3.4 Zaznamba postopka določitve pripadajočega zemljišča ................................. 22
3.5 Določanje pripadajočega zemljišča več stavbam in stavbam zgrajenih pred
1.1.2003 ...................................................................................................................... 22
3.6 Odločba sodišča kot ugotovitvena odločba ..................................................... 23
4 ZVEtL–OVIRE PRI IZVAJANJU V PRAKSI IN POMISLEKI NAD NJEGOVIM IZVAJANJEM
....................................................................................................................... 25
4.1 Kompleksnost postopka in težave sodnikov .................................................... 25
4.2 Zahtevek za določitev pripadajočega zemljišča zaradi nezakonite razlastitve 26
4.3 Pasti pri določanju pripadajočega zemljišča k stavbam, povezanih z uzurpacijo
in nesorazmernost pri določanju le-tega .................................................................... 28
4.4 Načelo gospodarnosti in neodplačnosti določitve pripadajočega zemljišča ... 32
4.5 Javne površine kot predmet določitve funkcionalnega zemljišča ................... 35
5 ZVETL SKOZI PRAKSO SODIŠČ IN PREDVIDENE SPREMEMBE ZAKONA ............... 36
5.1 Reševanje zadev po ZVEtL v številkah.............................................................. 36
5.2 Skupne novosti obeh postopkov...................................................................... 38
5.2.1 Omejitev procesne udeležbe občine v javnem interesu .......................... 38
5.2.2 Skupnost vsakokratnih lastnikov kot stranka v postopku ........................ 39
 5.2.3 Postopek obveščanja upravičencev v stavbi ............................................ 39
5.2.4 Ureditev razdelitve stroškov postopka..................................................... 40
5.2.5 Razmerja z denacionalizacijskimi postopki............................................... 40
5.2.6 Ureditev načina evidentiranja skupnih delov več stavb v zemljiški knjigi 41
5.2.7 Ugotavljanje stavbne pravice na pripadajočem zemljišču ....................... 42
5.2.8 Odkupna pravica ....................................................................................... 42
5.2.9 Popolnejša ureditev meril za ugotovitev obsega pripadajočega zemljišča ..
.................................................................................................................. 43
5.2.10 Odločanje o bremenih .............................................................................. 47
5.2.11 Odprava omejitev glede obravnavanja predhodnih vprašanj .................. 48
5.2.12 Pravica do revizije ..................................................................................... 49
5.2.13 Odprava nepravilno razglašenega javnega dobra .................................... 49
5.2.14 Razdelitev skupnih pripadajočih zemljišč ................................................. 50
5.2.15 Evidentiranje sprememb v katastru ......................................................... 50
5.2.16 Negativni ugotovitveni zahtevek .............................................................. 51
6 SKLEPNE UGOTOVITVE..................................................................................... 53
LITERATURA ........................................................................................................... 57
VIRI ....................................................................................................................... 57

KAZALO SLIK

Slika 1: Prikaz gibanja števila zadeve po ZVEtL na okrajnih sodiščih v obdobju 2008–2015
Okrajna sodišča – gibanje zadev po ZVEtL in pričakovani čas rešitve ............................ 37

KAZALO TABEL

Tabela 1: Razlika med lastnino in družbeno lastnino ....................................................... 5

Tabela 2: Obvladovanje prejetih zadev po ZVEtL na okrajnih sodiščih, združenih po
okrožjih48 ........................................................................................................................ 37
1 UVOD

1.1 Opredelitev obravnavanega problema in teoretičnih izhodišč

Vsak objekt potrebuje za svojo nemoteno uporabo zemljišče, ki mu bo omogočalo

popolno možnost uporabe objekta. Temu zemljišču v praksi in v preteklem družbeno-
lastninskem sistemu pravimo funkcionalno zemljišče; to je zemljišče, ki je potrebno za
redno rabo objekta.

Pojem funkcionalno zemljišče se je izoblikoval v sistemu družbene lastnine in ga je zato

potrebno razumeti v okviru pravil, ki so veljali v tistem času.1 Danes se z uvedbo
lastninskega sistema v veljavni zakonodaji izraz funkcionalno zemljišče ne uporablja več,
zasledimo ga lahko zgolj v prehodnih določbah, ki pomenijo povezavo med preteklim
družbeno-lastninskim sistemom in novim lastninskim sistemom. Ravno razlike med
sistemoma in neurejeno področje evidenc nepremičnin so pripeljali do sprejema Zakona
o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o
ugotavljanju pripadajočega zemljišča k stavbi (v nadaljevanju ZVEtL) in novega izraza
pripadajoče zemljišče.

ZVEtL ni predpis, ki bi natančno urejal vsak korak sodišča in udeležencev, ne ureja pravic
posameznikov, temveč omogoča, da se že pridobljene pravice uveljavijo in evidentirajo
v temeljnih nepremičninskih evidencah.2

V postopkih določitve pripadajočega zemljišča po ZVEtL se sodišče spopada z

nepremičninsko problematiko, ki je sama po sebi zapletena in v praksi pogosto
nerešena, kar je vodilo v predlagane spremembe zakona v letošnjem letu. Pogoji za
določanje pripadajočega zemljišča so povezani s poznavanjem prostorskih aktov in
njihovim razumevanjem, kar je popolnoma specifično področje, zato se sodišča pogosto
poslužujejo izvedenskih mnenj glede določitve pripadajočega zemljišča. Težave se
pojavijo, ko prostorski akti ne vsebujejo določb o funkcionalnem zemljišču in v ospredje
stopita pretekla in sedanja raba, ki morda pomenita večletno uporabo s strani lastnikov
ali lastnika objekta. Pogosto je tu prisotna uzurpacija zemljišč, težava,s katero se
spopada večina velikih občin, ki težko nadzirajo stanje vseh nepremičnin v svoji lasti.

Postopek za vzpostavitev etažne lastnine se nanaša pretežno na primere stavb, za katere

je bila etažna lastnina ali osnova zanjo vzpostavljena v preteklosti, vendar ni bila urejena

1 Povzeto po Juhart, Funkcionalno zemljišče skozi čas in predpise, Pravna praksa, št. 3/2008, str. 22.
2Povzeto po Fajs,ZVEtL in njegove ovire za izvajanje v praksi, Pravna praksa, št. 28-29/2011, str.9.

1
v skladu s Stvarnopravnim zakonikom (SPZ), ni bila ustrezno evidentirana v obeh
katastrih in ni pravilno vpisana v zemljiško knjigo. Postopek za določitev pripadajočega
zemljišča k stavbam je predviden pretežno za primere, ko ostajata sporna njihovo
lastništvo in obseg. Življenjske situacije, na katere se nanaša ZVEtL, so materialnopravno
izrazito zahtevne, v njih pa je zaradi narave razmerij udeleženih veliko oseb z različnimi
interesi.3Zakon pomeni odziv zakonodajalca na družbeni problem neurejenih situacij na
področju nepremičnin, zlasti neurejenih mestnih središč in blokovskih naselij, ki ovirajo
delovanje nepremičninskega trga ter porajajo dvome v pravno državo. Težave, s katerimi
se srečuje tudi Mestna občina Koper, so vezane na dejstvo, da se je vse več pravnih
naslednikov velikih družbenih graditeljev, ki so iz časa prejšnjega sistema ostali lastniki
stavb in funkcionalnih zemljišč ter javne infrastrukture (poti, parkirišča, parkovne
površine), znašlo v insolventnih postopkih. Mnoga od teh zemljišč bi moral investitor
oziroma graditelji po izvedeni gradnji prenesti na občino, pa do tega ni prišlo in so danes
tako predmet postopka določitve pripadajočega zemljišča etažnih lastnikov.

V praksi se tako pojavljajo vprašanja, kaj je pripadajoče zemljišče in kje je meja, saj večina
lastnikov stanovanj in enostanovanjskih hiš, zgrajenih pred letom 2003, danes uveljavlja
pravico določitve pripadajočega zemljišča po ZVEtL tudi na nepremičninah v velikosti
gradbenih parcel ter na javnih površinah. V postopkih tako občina izgublja tudi
pomembna zemljišča za javno korist in pa velike kvadrature zemljišč, ki ne pomenijo
vedno le pripadajočega zemljišča, temveč tudi odtujitev zemljišč. Z njimi si lastniki
objektov lično zaokrožajo svoje nepremičnine in povečujejo njihovo vrednost
neodplačno oziroma za nizko vrednost stanovanj ali stavb, ki so jih pridobili še v
prejšnjem sistemu in h katerim je bila vključena le vrednost stanovanja, vrednost
funkcionalnega zemljišča pa ne. Kje je meja gospodarnega ravnanja s premoženjem in
zagotovitve normalne uporabe objekta z določitvijo pripadajočega zemljišča? Kje je meja
pripadajočega zemljišča in uzurpacije?

1.2 Namen in cilji

Namen diplomskega dela je prikazati razloge sprejetja Zakona o vzpostavitvi etažne

lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega
zemljišča k stavbi, pomen pojmovanja funkcionalnega zemljišča v družbeno-lastninskem
sistemu za določitev pripadajočega zemljišča v lastninskem sistemu ter izvajanje le-tega
v praksi. Kot zaposlena v Mestni občini Koper, na področju upravljanja z nepremičninami
v lasti občine, se v zadnjem času pogosto srečujem s problematiko določanja

3 Povzeto po Fajs, ZVEtL in njegove ovire za izvajanje v praksi, Pravna praksa, št. 28-29/2011, str.9.

2
pripadajočih zemljišč v družbeni lastnini Občine Koper in pomisleki glede določitve
posameznih nepremičnin kot pripadajočih zemljišč.

Cilj diplomske naloge je ugotoviti, na kakšne ovire je naletelo sprejetje ZVEtL, kakšna je
sodna praksa in kakšni so pomisleki različnih udeležencev postopka glede samega
izvajanja zakona.

1.3 Predvidene metode pri doseganju ciljev diplomskega dela

Za temo diplomske naloge sem se odločila, ker je moja zaposlitev povezana z

upravljanjem nepremičnin Mestne občine Koper, ki je trenutno udeležena v številnih
postopkih določitve pripadajočih zemljišč.

Z deskriptivno metodo bom v začetnih poglavjih opredelila teoretična izhodišča, vezana

na pojem funkcionalnega zemljišča in njegovega razvoja skozi čas ter različne predpise
preteklega in sedanjega sistema, ki so pripeljali do oblikovanja pojma pripadajočega
zemljišča. Sledi poglavje o sprejetju ZVEtLa, njegovih ciljih in razlogih za sprejetje.
Nadaljujem s poglavjem, v katerem predstavljam ovire in problematiko pri izvajanju
samega zakona ter pomisleke, ki se pojavljajo udeležencem postopka in ki so
predstavljeni tudi v razlagi sodb sodišč ter konkretnega primera iz prakse. Zadnje
poglavje pa se dotakne splošne prakse sodišč in predlaganih sprememb zakona.

Celotna vsebina je povezana s konkretnimi primeri iz prakse, ki so predstavljeni v sodbah

sodišč, in primeri, s katerimi smo se srečali v Mestni občini Koper. Vsi podatki bodo
prikazani opisno. V empiričnem delu bom uporabila metodo analize sodne prakse in
konkretnega primera ter v končnih ugotovitvah, z metodo povezovanja in kompilacije
teoretičnih ter praktičnih spoznanj, povzela sklepne ugotovitve.

1.4 Predpostavke in omejitve pri obravnavi problema

Diplomsko delo temelji na naslednjih predpostavkah:

 na podlagi študije primarnih in sekundarnih virov, ki urejajo postopek določitve
pripadajočega zemljišča po ZVEtL, pridobiti vpogled v razloge ter cilje sprejetja
navedenega zakone,
 z analizo sodne prakse in konkretnega primera ugotoviti uspešnost ter pomisleke
glede izvajanja zakona in problematiko izvajanja zakona v praksi.
Omejitve raziskave so vezane na razpoložljivo sodno prakso. Določene ugotovitve bodo
povezane s konkretnim primerom, zato jih ne bo mogoče v celoti posploševati.

3
2 RAZVOJ IN POMEN FUNKCIONALNEGA ZEMLJIŠČA IN PRIPADAJOČEGA
ZEMLJIŠČA

Glavna sprememba v ekonomski ureditvi Slovenije je zagotovo opustitev družbene

lastnine, ki je bila povezana zlasti s sistemom družbenega planiranja in delavskega
upravljanja. Nov gospodarski sistem temelji na tržnem sistemu gospodarjenja, katerega
osrednji pravni institut je lastninska pravica.4

Istočasno s sprejetjem Zakona o stavbnih zemljiščih, in sicer 25. Julija 1997, je začel
veljati tudi Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini. Preseneča zlasti
enostavnost sprejetega Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini, ki je
preprosto odpravil z družbeno lastnino. Njegovo vsebino bi lahko strnili v en stavek:
dosedanja pravica uporabe se ex lege spreminja v lastninsko pravico. Na ta način je bil
izpolnjen tudi pogoj, da se je v našem pravu lahko uveljavilo klasično pravilo superficies
solo cedit.5 Prav ta enostavnost je pustila ogromno odprtih vprašanj oziroma
nedorečenih primerov, kjer prihaja do sporov glede nosilca pravic uporabe in določanja
njenega obsega. V nadaljevanju predstavljam kratko zgodovino prehoda iz družbene
lastnine na lastninsko pravico in s tem povezanih pojmov funkcionalno ter pripadajoče
zemljišče.

2.1 Družbena lastnina in funkcionalno zemljišče

Da bi lažje razumeli namen in posledice Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog

pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (v
nadaljevanju ZVEtL), moramo prvotno razumeti pojma družbena lastnina in
funkcionalno zemljišče ter sprejem in vsebino Zakona o lastninjenju nepremičnin v
družbeni lasti (v nadaljevanju ZLNDL).

Kostanjevec6 v svojem članku razlaga, kaj to je lastnina in kaj družbena lastnina. Pri
svojem opisu uporabi določbe avstrijskega Občnega državljanskega zakonika iz leta
1811, katerega pravna pravila se v določenih primerih uporabljajo še danes, pri
opredelitvi družbene lastnine pa se opre na Ustavo SRS iz leta 1974.

4 Povzeto po Ude, Razvoj lastninske zakonodaje, Podjetje in delo, št. 5-6/1994, str. 739-749.
5 Povzeto po Juhart, Zbogom, družbena lastnina!, v: Pravna praksa, št. 16/1997, Gospodarski vestnik, september
1997, str. 1.
6 Kostanjevec, Ob zakonu o lastninjenju nepremičnin v družbeni lasti, Pravna praksa, št. 20/1997, str. 5-6.

4
Tabela 1: Razlika med lastnino in družbeno lastnino7

Lastnina Družbena lastnina

Lastnina v objektivnem smislu: Družbena lastnina je samo po imenu

''Vse, kar komu pripada, vse njegove
telesne in netelesne stvari, se imenujejo
njegova lastnina.''
Lastnina v subjektivnem smislu:
lastnina, saj ne pripada nobenemu
konkretnemu subjektu, ampak vsej
družbi skupaj in vsakemu posameznemu
članu te družbe, je torej skupna in
osebna.

''Lastnina, mišljena kot pravica, je oblast, Le-te ni mogoče priposestvovati, na njej

ravnati po svoji volji s tvarino in užitki ni mogoče izvajati takšnih lastninskih
stvari in vsakega drugega od tega pravic, kot jih lahko lastnik izvaja nad
izključiti.'' svojo lastnino, ki jo načeloma lahko tudi
uniči.
Kdo in v kolikšnem obsegu je lahko
nosilec lastninske pravice, kako jo sme
izvrševati , kdaj se ta lahko odvzame ali
Družbeno lastnino se lahko, v mejah
omeji, je urejeno z ustavo, zakoni in
zakonov in ostalih predpisov, uporablja,
drugimi predpisi posameznih držav.
se z njo upravlja oziroma razpolaga.

Pri družbeni lastnini govorimo o pravici

uporabe.

Stavbna (gradbena) zemljišča v mestih in naseljih so postala družbena lastnina na podlagi

Zakona o nacionalizaciji najemnih zgradb in gradbenih zemljiščih (Uradni list FLRJ, št.
51/58). Enaka usoda je doletela zemljišča, namenjena stanovanjski ali drugi kompleksni
graditvi, ko je občinska skupščina na podlagi pooblastila v Zakonu o stavbnih zemljiščih
(Ur. L. SRS, št. 18/84, 33/89 in UR. L. RS št. 24/92 – Odločba ustavnega sodišča) izdala
odlok o prenehanju lastninske pravice. Pristojna sodišča so po uradni dolžnosti opravila
vpis družbene lastnine v zemljiško knjigo.

7Prav tam Kostanjevec, Ob zakonu o lastninjenju nepremičnin v družbeni lasti, Pravna praksa, št. 20/1997, str.
5–6.

5
Lastniki odvzetih stavbnih zemljišč so na podlagi občinskega odloka, zaradi posega v
njihovo lastnino po Zakonu o stavbnih zemljiščih (v nadaljevanju ZSZ),imeli priznane
določene pravice.

Naj omenim zgolj nekatere:

 na podlagi 12. člena ZSZ je prejšnji lastnik nepremičnine, ki je postala družbena

lastnina in mu je zanjo prenehala pravica uporabe, imel pravico do odškodnine
po predpisih o razlastitvi in po predpisih o kmetijskih zemljiščih,
 na podlagi 1. odstavka 13. člena SZS je na stavbnih zemljiščih v mestih in naseljih
mestnega značaja ter na drugih območjih, namenjenih za stanovanjsko in drugo
kompleksno gradnjo, ki so postala družbena lastnina, prejšnji lastnik imel pravico
uporabe, dokler občinski upravni organ za premoženjsko pravne zadeve ni izdal
odločbe o izročitvi zemljišča,
 na podlagi 15. člena ZSZ je lastnik stavbe, ki je po prostorskem izvedbenem
načrtu ostala na stavbnem zemljišču, ki je postalo družbena lastnina, imel pravico
uporabe na stavbišču oziroma funkcionalno zemljišče, dokler je stavba tam stala,
vendar te pravice uporabe ni mogel samostojno prenašati,
 na podlagi 16. člena ZSZ je prejšnji lastnik imel na zemljišču, ki je ležalo na
območju za stanovanja, prednostno pravico uporabe tolikšne površine zemljišča,
kolikršno je določal prostorski izvedbeni načrt za graditev stanovanjske hiše in
njegovo redno uporabo, če je smel po prostorskem načrtu tako stavbo zgraditi,
 na podlagi 1. odstavka 21. člena ZSZ so smeli zgoraj omenjeni imetniki pravice
uporabe, pravico s pravnim poslom prenesti le na zakonca, potomce in
posvojence ter njihove zakonce, starše in posvojitelje,
 na podlagi 22. člena ZSZ so pravice iz 13. in 16. člena ZSZ smeli dedovati zakoniti
dediči prejšnjega lastnika oziroma imetnika pravice uporabe.

Prikazano pridobivanje družbene lastnine na stavbnih zemljiščih po ZSZ oziroma po

občinskem odloku je prenehalo z uvedbo Odločbe Ustavnega sodišča št. U-I-105/91-18
(Ur. L. RS, št. 24/92), ki je ukinilo določbe od 9. do 28. člena ZSZ. Pravica uporabe
stavbnih zemljišč je postala predmet nakupa, prodaje in dedovanja brez omejitev.8

Po osamosvojitvi je bila z Zakonom o denacionalizaciji – ZDen z dne 20. november 1991

(Ur. L. RS, št. 27/91) vzpostavljena lastninska pravica na stavbnih zemljiščih v družbeni
lastnini, in sicer je 32. člen določal: ''Na podržavljenem stavbnem zemljišču, na katerem
ima upravičenec pravico uporabe, se vzpostavi lastninska pravica v njegovo korist''.

8Prav tam Kostanjevec, Ob zakonu o lastninjenju nepremičnin v družbeni lasti, Pravna praksa, št. 20/1997, str.
5–6.

6
Upravičenec je oseba, ki mu je bilo kot nekdanjemu lastniku zemljišča, to zemljišče
odvzeto in preneseno v družbeno lastnino.

Z novim Zakonom o stavbnih zemljiščih, z dne 25. julija 1997, je pričel veljati tudi Zakon
o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (v nadaljevanju ZLNDL), ki je urejal
lastninjenje zemljišč in stavb v družbeni lastnini. Kot že omenjeno je ZLNDL dokončno
odpravil z družbeno lastnino ter dotedanjo pravico uporabe, ex lege je spremenil v
lastninsko pravico.

Na podlagi ZLNDL postanejo subjekti, ki so imeli pravico uporabe nepremičnin v družbeni

lasti, lastniki teh nepremičnin. To postanejo že z dnem uveljavitve ZLNDL in ne šele z
vpisom lastninske pravice v zemljiško knjigo. Prav to dejstvo je zelo pomembno pri
določanju pripadajočega zemljišča po ZVEtL, kar bo podrobneje opisano v nadaljevanju.

Po uradni dolžnosti se je opravil vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo le v primeru,

da je bila pravica uporabe nepremičnine v družbeni lastnini v zemljiški knjigi vpisana v
korist Republike Slovenije ali občine. V vseh ostalih primerih pa se je vknjižba opravila
na predlog.

Pred sistemom družbene lastnine je, tako kot danes, posameznik lastninsko pravico imel
na stavbi in zemljišču, na katerem stavba stoji. Stavba je po načelu superficies solo cedit
delila usodo zemljišča, kar pomeni, da prenos lastninske pravice samo za stavbo, brez
zemljišča, ni bil mogoč. Sistem družbene lastnine pa je omogočal različno obravnavo
stavbe in zemljišča. Vsa stavbna zemljišča so bila lahko samo v družbeni lastnini. Predmet
lastninske pravice je bila vedno stavba ali njen posamezni del, na zemljiščih pa je lastnik
stavbe ali posameznega dela, pridobil le pravico uporabe zemljišča v družbeni lastnini.9
Predmeta pravice uporabe sta bila zemljišče pod stavbo in zemljišče za redno rabo
stavbe.

Ni mogoče natančno ugotoviti, kdaj se je pojem funkcionalnega zemljišča pojavil v

našem sistemu. V sistemu družbene lastnine se je oblikoval z Zakonom o urejanju naselij
in drugih posegov v prostor (v nadaljevanju ZUN). 46. člen ZUN določa, da je gradbena
parcela stavbno zemljišče, na katerem stoji oziroma je predviden objekt ali naprava
(stavbišče) in stavbno zemljišče, potrebno za njegovo redno rabo (funkcionalno
zemljišče).

Vendar pa obstaja še starejši predpis, ki vsebuje pojem zemljišča, in sicer Zakon o

nacionalizaciji najemnih zgradb in gradbenih zemljišč (Ur. i. FLRJ, št. 52/58), ki je v 37.

9 Juhart, Funkcionalno zemljišče skozi čas in predpise, Pravna praksa, št. 3/2008, str. 3.

7
členu določal: ''Če je na nacionalizirani gradbeni parceli zgradba, ki ni nacionalizirana,
ima njen lastnik pravico brezplačnega uživanja zemljišča, ki ga pokriva zgradba, in
zemljišča, ki je namenjeno za njeno normalno uporabo, vse dotlej, dokler stoji na tem
zemljišču zgradba.''

Tudi Zakon o prenehanju lastninske pravice in drugih pravic na zemljiščih (Ur. l. SRS, št.
19/76), ki je bil namenjen kompleksni gradnji in prenosu nepremičnin v družbeno
lastnino, je vseboval določbe funkcionalnega zemljišča –zemljišča za redno rabo, in sicer
je 6. člen določal, da v kolikor je na zemljišču, ki je prešlo v družbeno lastnino, stavba, se
ta v družbeno lastnino ne prenese, na zemljišču pod stavbo in zemljišču, ki je potrebno
za njeno redno rabo, pa lastnik stavbe pridobi pravico uporabe, dokler stavba stoji.

Sprememba lastnine v družbeno lastnino tako ni nuno pomenila tudi spremembe posesti
oziroma uporabe. Zemljišča so lahko kljub nacionalizaciji ostala v uporabi prejšnjih
lastnikov.

2.2 Pravna ureditev funkcionalnega zemljišča pred preoblikovanjem družbene

lastnine

V sistemu družbene lastnine je bila stanovanjska gradnja zelo intenzivna. Usmerjena je

bila v izgradnjo t.i. družbenih stanovanj in stanovanj namenjenih za trg. Gradile so se
večje soseske s pretežno večstanovanjskimi stavbami in objekti za dejavnosti, bolj ali
manj potrebne za življenje prebivalcev. Stanovanjski kompleksi so bili predvideni s
prostorskimi akti lokalnih skupnosti in ustrezno opremljeni z vso komunalno
infrastrukturo.10

V praksi so bila zemljišča prenesena na gradbena podjetja, ki so bila izvajalec gradnje in

v določenih primerih tudi investitor. Občine so prenašale zemljišča na graditelje s
pogodbami, v katerih je bilo pogosto določeno, da mora graditelj ali investitor po
končani gradnji prenesti na občino površine, ki predstavljajo zelenice, parkirišča,
dostopne poti oziroma javno dobro. Žal se to v praksi pogosto ni izvedlo, zaradi česar
ima občina danes veliko težav pri pridobivanju omenjenih nepremičnin, ki pogosto
postanejo predmet določanja pripadajočega zemljišča po ZVEtL.

Druga težave je bila v tem, da ni nihče čutil potrebe, da bi večstanovanjskim stavbam

določil funkcionalno zemljišče oziroma pripadajoče zemljišče. To pa je vodilo v
neurejeno katastrsko in zemljiškoknjižno stanje večstanovanjskih stavb. Neurejeno
stanje ne pomeni zgolj nevarnosti prodaje in pozidave takih zemljišč s strani

10Povzeto po Klakočar-Zupančič, Določitev pripadajočega zemljišča k stavbi po ZVEtL, Pravna praksa, št.
43/2011, str. 22.

8
zemljiškoknjižnih lastnikov, temveč tudi odtujitev in pozidavo površin z javnim značajem
(parkirišča, zelenice, pločniki, ceste itd.). Ampak o tem v nadaljevanju.

Pomembno je omeniti, da se je pojem funkcionalnega zemljišča oblikoval v sistemu

družbene lastnine in ga je zato potrebno razumeti v okviru pravil, ki so veljala v tistem
času. V veljavnem sistemu funkcionalno zemljišče nima nobenega lastninskega pomena,
je pa pojem pomemben za določitev imetnika pravice uporabe zemljišča v družbeni
lastnini, ki je osnova za pridobitev lastninske pravice na podlagi predpisov o lastninjenju.

Funkcionalno zemljišče je povezano zlasti z etažno lastnino, ki je nastala v sistemu

družbene lastnine in prav zato povzroča v praksi nemalo težav. Izraz le-teh je zlasti
opustitev vpisa v zemljiško knjigo, kar se je poskušalo reševati z raznimi intervencijski
zakoni, ki so za doseganje cilja – varnega pravnega prometa, povzročali pomanjkljivosti
v sistemu evidentiranja nepremični.

Eden od razlogov za vzpostavitev posebne ureditve, ki bi ublažila pogoje vpisa etažne

lastnine v zemljiško knjigo, je bil ta, da večstanovanjske stavbe v etaži niso imele
odmerjenih zemljišč. Zemljiška parcela pa ima po nepremičninskem pravu dvojni pomen,
in sicer je osnovni pojem lastninskega prava in kot tak tudi predmet evidentiranja v
zemljiško knjigo, kar zagotavlja publiciteto lastninske pravice. V pravnih razmerjih etažne
lastnine pa je zemljišče nujni skupni del, ki služi vsem posameznim delom, ki kot del
stavbe ne morejo obstajati brez zemljišča. Zato je zemljišče v razmerju do etažne lastnine
nujni temelj, na katerem se oblikuje.11

Da bi razumeli pomen funkcionalnega zemljišča v družbeni lastnini, moramo analizirati

njegovo zgodovino, saj bomo le tako lahko pojem prenesli v sedaj veljavni sistem.

Pri določanju pojma funkcionalnega zemljišča so poleg določb ZUN, ki smo ga omenili že
v prejšnjem poglavju, pomembne tudi določbe Zakona o stavbnih zemljiščih (Ur. l. SRS,
št. 18/84), ki lastniku stavbe poleg zemljišča, na katerem stavba stoji, daje tudi pravico
do zemljišča, ki je potrebno za redno rabo stavbe. 15. člen tako določa: ''Stavba, ki bo
lahko po prostorskem izvedbenem načrtu ostala na stavbnem zemljišču, ki je postalo
družbena lastnina na podlagi odloka o prenehanju lastninske pravice, se ne prenese v
družbeno lastnino. Lastnik stavbe ima pravico uporabe stavbišča in funkcionalnega
zemljišča, dokler stavba stoji.''

Da bi lažje razumeli lastninska razmerja v sistemu družbene lastnine, je pomembno

poznavanje sistema oddaje stavbnih zemljišč posameznikom za gradnjo.

11Juhart, Funkcionalno zemljišče skozi čas in predpise, Pravna praksa, št. 3/2008, str. 3.

9
S prostorskimi akti je občina predvidela širitev naselij. Na takih površinah se je nato
izvedel postopek prenosa v družbeno lastnino (kompleksna razlastitev) in prenos v
upravljanje Skladu stavbnih zemljišč. Ko je bil postopek prenosa izveden, se je uredila
komunalna opremljenost nepremičnin, tej pa je sledilo oddajanje stavbnih zemljišč za
gradnjo. Graditelj je prvotno pridobil pravico gradnje na zemljišču v družbeni lastnini, ki
se je po končani gradnji spremenila v pravico uporabe zemljišča v družbeni lastnini.

Sklad stavbnih zemljišč je zemljišča oddajal v gradnjo na podlagi posebnih pravnih aktov,
kot so pogodba ali samoupravni sporazum oziroma drug samoupravni akt. Pri tem pa je
moral sklad upoštevati načelo smotrne uporabe stavbnih zemljišč in graditelju oddati
takšno površino, kot je bilo potrebno. V razmerju do posameznikov je bila oddaja vselej
odplačna in površina zemljišča, na katerem je posameznik pridobil pravico uporabe, je
bila odvisna od tega, kolikšno je bilo plačilo. Če uporabimo lastninsko terminologijo, je
bilo pomembno le, kakšna je površina zemljiške parcele, na kateri je bila pridobljena
lastninska pravica. Tudi med skladi in družbenimi pravnimi osebami so prenosi potekali
podobno, le da so se včasih izvajali neodplačno, še zlasti, če je bila gradnja v javnem
interesu.12 To pa je eden izmed očitkov pri izvajanju ZVEtL, ki določa pripadajoča
zemljišča k stavbam; tista zemljišča, za katera pridobitelji nikdar niso ničesar plačali. O
tem več v nadaljevanju.

Ker se je zakonodajalec zavedal, da vsem stavbam ni določeno zemljišče za redno rabo,

je z določbo ZUN opredelil funkcionalno zemljišče, in sicer tretji odstavek 46. člena pravi:
''Funkcionalno zemljišče za obstoječe objekte in naprave na območjih, kjer ni sprejet
prostorski izvedbeni načrt, določi za urejanje prostora pristojni občinski upravni organ
na zahtevo lastnika oziroma uporabnika na podlagi prostorskih ureditvenih pogojev.''

Iz navedenega lahko povzamemo:

 da je funkcionalno zemljišče kategorija v konceptu družbene lastnine in je
podlaga za določanje pravice uporabe zemljišča v družbeni lastnini,
 znotraj družbene lastnine se določi obseg pravice uporabe, ki je podlaga
''oblastvenega'' prisvajanja imetnika, vendar pa mora imetnik pridobiti ustrezno
pravno podlago,
 da je za določitev obsega pravice uporabe funkcionalnega zemljišča za obstoječi
objekt odločilen prehod zemljišča v družbeno lastnino.

12 Povzeto po Juhart, Funkcionalno zemljišče skozi čas in predpise, Pravna praksa, št. 3/2008, str. 3

10
  da je za določitev obsega pravice uporabe funkcionalnega zemljišča za objekte,
ki se gradijo, odločilna pravna podlaga, s katero se pravica uporabe stavbnega
zemljišča prenese na gradnjo, ob tempa se upošteva prostorski izvedbeni akt.13

Pravica uporabe je bila neločljivo povezana s funkcionalnim zemljiščem in je imela vse

oblastvene atribute, ki sicer pripadajo lastninski pravici. Nosilec pravice uporabe je lahko
uporabljal zemljišče samostojno, ne glede na svoj družbeno lastninski status, in iz
uporabe zemljišča izključil katerokoli tretjo osebo.

Sistem ureditve funkcionalnega zemljišča je bil glede na navedeno izdelan na abstraktni

ravni. Ob dosledni izpeljavi bi morala vsaka stavba imeti določeno gradbeno parcelo, ki
bi obsegala stavbišče in funkcionalno zemljišče; tako bi nosilci pravic na stavbi imeli tudi
pravico uporabe zemljišča v družbeni lastnini.

Vendar se je v praksi zapletlo, saj vpis v zemljiško knjigo za urejanje nepremičninskih

prenosov ni bil potreben. Tako je prišlo do izvenknjižnega pridobivanja lastninskih pravic
in neurejenih evidenc. Čeprav bi se morale, se novo nastale zemljiške parcele niso
evidentirale v zemljiški kataster. Brez novih parcel pa ni bila mogoča vknjižba v zemljiško
knjigo. Pravica uporabe funkcionalnega zemljišča bi morala biti vpisana v zemljiško
knjigo, kar bi danes zelo olajšalo postopke določanja pripadajočega zemljišča.

2.3 Lastninjenje stavbnih zemljišč

S sprejetjem Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini se je pričelo

lastninjenje stavbnih zemljišč v družbeni lastnini (v nadaljevanju ZLNDL). Kot že
omenjeno v predhodnih poglavjih, je zakon pravico uporabe zemljišča v družbeni
lastnini, na podlagi zakona (ex lege), spremenil v lastninsko pravico. Sprejeti način
preoblikovanja družbene lastnine oziroma pravice uporabe lahko utemeljimo na
oblastni naravi pravice uporabe v sistemu družbene lastnine.

Seveda kritiki upravičeno opozarjajo, da pravilo ne upošteva podlage, na kateri je bila

pravica uporabe pridobljena, za kar je veliko pomislekov še danes, ko se na tej podlagi
določajo pripadajoča zemljišča po ZVEtL.

V sitemu družbene lastnine je posameznik izgubil lastninsko pravico na zemljišču

oziroma parceli, postal pa je lastnik stavbe, ki je postala samostojna stvar in predmet
lastninske pravice. S sprejetjem ZLNDL je lastnik stavbe in imetnik pravice uporabe

13 Povzeto po Juhart, Funkcionalno zemljišče skozi čas in predpise, Pravna praksa, št. 3/2008, str. 3

11
postal lastnik zemljišča, s tem pa je odpadla potreba, da ima stavba lastnost samostojne
stvari in je lahko ponovno postala sestavni del zemljišča.

Problem pa je nastal povsod tam, kjer imetnik pravice uporabe ni bil vpisan v zemljiško
knjigo. V njej je bilo navedeno le, da gre za zemljišče v družbeni lasti, brez navedbe
imetnika pravice uporabe. Druga težava je bila v tem, da so bile v zemljiški knjigi vpisane
parcele, ki niso več obstajale, saj je bila izvedena parcelacija, ki se ni evidentirala ne v
katastru in ne v zemljiški knjigi. Na zemljiščih pa so lahko bile vpisane tudi osebe, ki ob
uveljavitvi ZLNDL sploh niso imele pravice uporabe, saj je bilo v družbeni lastnini pravico
uporabe možno prenesti, vknjižba pa ni bila konstitutivne narave. Navedeno ne
preseneča, saj funkcionalna zemljišča nikoli niso bila določena, torej se niti vedelo ni,
kateri del parcele ali zemljišča predstavlja funkcionalno zemljišče. Na te težave so
določene strokovne službe opozarjale že ob sprejetju Stanovanjskega zakona leta 1991,
poznanega kot Jazbinškov zakon. Odtujevala so se stanovanja, dodeljevala se je pravica
uporabe funkcionalnih zemljišč, ki pa nikoli niso bila ovrednotena, predvsem zaradi
nedoločenosti in neodmerjenosti.

Še pred uveljavitvijo ZLNDL je bil Stanovanjski zakon (v nadaljevanju SZ) temelj

lastninjenja in privatizacije. Kdor je imel pravico uporabe na stanovanju, ki je bilo v
družbeni lasti, je na podlagi zakona postal lastnik stanovanja. Imetniki stanovanjske
pravice pa so lahko stanovanje tudi odkupili. Pojavlja se tako vprašanje, zakaj so jim bila
funkcionalna zemljišča, danesna podlagi ZVEtLa, podarjena? O teh pomislekih v
naslednjem poglavju.

Določena zemljišča pa še danes niso ustrezno deljena oziroma parcelirana; javne poti,
ekološki otoki, zelenice idr. še vedno predstavljajo ogromna zemljišča okrog
večstanovanjskih oziroma enostanovanjskih stavb. Ta zemljišča so danes predmet
določanja pripadajočega zemljišča po ZVEtL.

2.4 Problematika lastninjenja in funkcionalnih zemljišč v praksi

Kot je že bilo omenjeno v predhodnih poglavjih, imetniki pravice uporabe niso bili vpisani
v zemljiško knjigo. Zato so ob uveljavitvi ZLNDL morali dokazovati, da so pravico pridobili
izvenknjižno, kar so dokazovali z odločbo pristojnega organa ali overjeno pogodbo.14

Vrhovno sodišče je zavzelo stališče, da je pravica uporabe vezana na namensko uporabo

stvari, kar pa je dosledno mogoče izvesti le tako, da pravica uporabe na zemljišču za
redno rabo pripada vsem (so)lastnikom stavbe ali več stavb, ki so na tem zemljišču. Velja
omeniti, da pravice uporabe, brez sočasnega prenosa lastninske pravice stavbe, ni bilo

14 Povzeto po VSK I Cp 561/04 z dne 21. Junij 2005 in VSL Cp 5056/06 z dne 8. januar 2007.

12
mogoče prenesti. To je določeno z Zakonom o prometu z nepremičninami (Ur. l. SRS, št.
19/76), ki je v 7. členu uzakonil pravilo, da se pravica uporabe zemljišča, na katerem stoji
stavbišče, in na zemljišču, ki je potrebno za njegovo redno rabo, prenaša le skupaj z
lastninsko pravico na stavbi.

Tu pa je nastala težava. Pojavljati se je začelo vprašanje, katero zemljišče je potrebno za

redno rabo – funkcionalno zemljišče objekta in kakšen je potreben obseg takega
zemljišča – funkcionalnega zemljišča.

Vrhovno sodišče je podalo pojasnilo, da bi moralo biti funkcionalno zemljišče določeno

bodisi z načrtom gradbenih parcel kot sestavino prostorsko izvedbenega načrta oziroma
lokacijske informacije bodisi z določbo pristojnega upravnega organa ali sodno odločbo
(pri delitvi nepremičnine).

V primerih, ko funkcionalno zemljišče ni bilo določeno, se je pojavljal problem, ali so

lastniki, ki so bili v naravi etažni lastniki večstanovanjske stavbe in niso bili vpisani v
zemljiško knjigo, po ZLNDL poleg stavbišča tudi lastniki funkcionalnega zemljišča. V
praksi so se pojavljali primeri, ko so zaradi neurejenosti funkcionalnega zemljišča
odrekali solastninsko pravico etažnim lastnikom na takem zemljišču.15Zato je Ustavno
sodišče z odločbo Up-1381/2008 z dne 23. septembra 2009opozorilo, da strokovna
odmera funkcionalnega zemljišča ni pravno odločilni razločevalni znak, od obstoja katere
bi bilo odvisno, ali je pravni red v sistemu družbene lastnine na pravno poslovni prenos
lastninske pravice na stavbi vezal tudi določene stvarnopravne posledice glede zemljišča.
Kot navaja Ustavno sodišče, niti določbe Zakona o premetu nepremičnin,
Stanovanjskega zakona (SZ-1), Zakona o graditvi objektov in niti določbe ZVEtL, prehoda
pravice uporabe zemljišča, ki je potrebno za redno rabo stavbe, na kupca stanovanja,
ne pogojuje z obstojem strokovne odmere funkcionalnega zemljišča v času nakupa
stanovanja.16 Kar pa danes prinaša številne težave.

Sklep vrhovnega sodišča št. II Ips 262/2009 z dne 9. Novembra 2009 poudarja, da je
pogoj pridobitve lastninske pravice na nepremični v družbeni lastnini obstoječa pravica
uporabe te nepremičnine. Zato je potrebno v takih primerih, na podlagi preteklih
prepisov, s katerimi se je pravica pridobila, ugotoviti, kdo je bil njen nosilec. Kupec
stanovanja je pridobil pravico uporabe ne le na stavbi, ampak tudi na funkcionalnem
zemljišču, kot so ga opredeljevali tedanji predpisi. Pravica uporabe se je, kot že
omenjeno, preoblikovala v lastninsko pravico.

15 VSK Cp 228/08 z dne 1. April 2008: V primeru, ko se ni uredilo funkcionalno zemljišče, v dvomu, kot v
konkretnem primeru, ko stavba še ni vpisna v zemljiški knjigi kot etažna lastnina, so etažni lastniki po zakonu
vsekakor solastniki zemljišča, na katerem stavba stoji, ali pripada večji obseg zemljišča, pa bi moral tožnik
dokazati.
16 Povzeto po Up-1381/08 z dne 23.09.2009 v Klakočar-Zupančič Urška, Določitev pripadajočega zemljišča k

stavbi po ZVEtL, Pravna praksa, 43/2011, str. 22

13
Omenjene težave je poskušal reševati tudi interventni zakon, in sicer Zakon o posebnih
pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo (v
nadaljevanju ZPPLPS), ki je olajšal postopek vpisa etažne lastnine v zemljiško knjigo.
Vendar pa ni vseboval določb glede določitve funkcionalnega zemljišča, temveč samo
postopek odmere stavbišča. V 2. členu je tako določal: ''Šteje se, da so imeli z dnem
uveljavitve ZLNDL na zemljišču, na katerem stoji stavba iz 1. člena tega zakona, pravico
uporabe imetniki pravic na posameznih delih stavbe.''

Namen ZPPLPS je bil omogočiti hitro in preprosto določitev stavbišča kot samostojne
parcele, ki je lastninsko nujno skupni del etažne lastnine in ki je podlaga celotnega vpisa
etažne lastnine v zemljiško knjigo. Preostalo zemljišče – funkcionalno zemljišče, ki
pripada etažnim lastnikom na podlagi 46. člena ZUN, pa se je lahko določilo kasneje v
rednem postopku. In tu so se pojavljale težave zlasti na izvedbeni ravni, in sicer, kako naj
se glasi listina, s katero pride do določitve funkcionalnega zemljišča, ki se naj pripiše v
zemljiško knjigo.17

Za etažno lastnino, ki se je oblikovala pred 1.1.2003, se je v sodni praksi uveljavil izraz

dejanska etažna lastnina, čeprav se ni oblikovala po današnjih sistemskih pravilih.
Dejanska etažna delitev ima v praksi tri oblike: t. i. zunajknjižno etažno lastnino, ko ne
stavba, ne noben od njenih delov niso vpisani v zemljiško knjigo, druga oblika je t. i.
nedokončana etažna lastnina, ko so v zemljiško knjigo vpisani le nekateri deli stavbe in
pa tretja oblika, t. i. navidezna solastnina, ko so se zaradi odsotnosti oziroma
nevzpostavljene e-knjige, prenosi lastninske pravice na posameznem delu stavbe
evidentirali z vknjižbo solastniškega idealnega deleža na nepremičnini oziroma stavbi kot
celoti oziroma na njenih nerazdeljenih delih.18

Med izvajanjem ZVEtL je v sodni praksi, pri vzpostavitvi etažne lastnine pri drugi in tretji
obliki dejanske etažne lastnine, prihajalo do različnega razumevanja ter različne
uporabe zakona.

V času dvoletne veljave zakona ZPPLPS so nekateri lastniki stanovanj v večstanovanjskih

stavbah poskrbeli za vknjižbo lastništva na svojem stanovanju. Postopek je bil
enostaven, pri izvajalcu so naročili načrt etažne delitve stanovanja, ga vložili na
Geodetsko upravo ter na podlagi ustrezne odločbe in pogodbe o uskladitvi
zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim, vknjižili lastninsko pravico na stanovanju. To je
pomenilo nastanek solastnine. Težave so se začele pojavljati po prenehanju veljavnosti
zakona. Ko so stanovalci večstanovanjskih hiš pričeli urejati etažno delitev in vpis v

17Juhart, Funkcionalno zemljišče skozi čas in predpise, Pravna praksa, št. 3/2008, str. 3
18
Povzeto po: Gradivo DZ RS, Predlog zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o
ugotavljanju pripadajočega zemljišča (predlog ZVEtL-1), 2015, str. 9.

14
zemljiško knjigo, se je zapletlo zaradi nesodelovanja vseh solastnikov, kar pa je bilo
obvezno za oblikovanje etažne lastnine na stavbi kot celoti.

Sodna praksa je tako oblikovala tudi stališče, ali se v postopku za vzpostavitev etažne
lastnine lahko rešujejo tudi primeri navidezne solastnine, ko ta ni enotna (prim. odločbi
VSRS II Ips 265/2012 in II Ips390/2009). Predlagatelj je ocenil, da primerov navidezne
solastnine ni mogoče reševati s postopkom delitve solastnine po splošnih določbah SPZ.
Zato novi zakon odpravlja nejasnosti v zvezi z uporabnostjo postopka za vzpostavitev
etažne lastnine, tudi pri reševanju primerov navidezne solastnine, ki bodo opisani v
zadnjem poglavju.19

2.5 Opustitev izraza funkcionalno zemljišče in opredelitev pojma pripadajoče

zemljišče

Kakor že navedeno, veljavna ureditev opušča izraz funkcionalno zemljišče. Kot pravi
Juhart, bi ga kot pojem za oznako zemljišča, ki je povezan z rabo stavbe, lahko še
obdržali, povsem nedopustno pa je na ta pojem vezati lastninske posledice.

Pojem funkcionalnega zemljišča je pomemben zlasti pri določanju bistvenega pogoja

lastninjenja nepremičnin v družbeni lastnini, kjer se postavlja vprašanje, kdo je imel v
trenutku uveljavitve ZLNDL pravico uporabe zemljišča, pri ugotavljanju upravičenca pa
je potrebno upoštevati tudi vsa pravila, ki se nanašajo na funkcionalno zemljišče in
njegovo vlogo ter pomen v družbeni lastnini.20

Z Zakonom o graditvi objektov – ZGO-1 (Ur. l. RS, št. 110/02),se je v celoti uveljavil pojem
gradbene parcele, ki je opredeljena kot zemljišče, sestavljeno iz ene ali več zemljiških
parcel ali njihovih delov, na katerih stoji oziroma je predviden objekt in na katerih so
urejene površine, ki služijo takšnemu objektu oziroma je predvidena ureditev površin, ki
bodo služile takšnemu objektu.

Danes je gradbena parcela tehnično-prostorski pojem in naloga predpisov je, da določijo

mehanizem, ki bo zagotavljal, da je na parceli mogoče zgraditi objekt takih dimenzij, da
je omogočena njegova raba. Graditelj bo moral pridobiti lastninsko pravico na zemljišču,
ki ustreza načrtovani gradnji. V sistemu zasebne lastnine nihče ne more pridobiti toliko
zemljišča, kolikor ga potrebuje, pa če je potreba še tako nujna. Vsak lahko pridobi le
toliko zemljišča, kolikor pridobi lastninske pravice. In ravno tu se pojavijo številni
pomisleki, ko se govori o obsegu določanja pripadajočih zemljišč po ZVEtL.

19
Povzeto po: Gradivo DZ RS, Predlog zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o
ugotavljanju pripadajočega zemljišča (predlog ZVEtL-1), 2015, str. 10.
20
Juhart, Funkcionalno zemljišče skozi čas in predpise, Pravna praksa, št. 3/2008, str. 3

15
Država želi rešiti predvsem problem stavb, ki jim v sistemu družbene lastnino ni bilo
odmerjeno funkcionalno zemljišče. Odmera omogoča ugotovitev pravice uporabe
zemljišča v družbeni lastnini, ta pravica pa je na podlagi določb o lastninjenju pravna
podlaga za pridobitev lastninske pravice. Vsi ti postopki so urejeni z dvema zakonoma,
in sicer z Zakonom o graditvi objektov in Stanovanjskim zakonom. ZGO-1 v 216. členu
določa, da, v kolikor objekt, zgrajen po dosedanjih predpisih, ni imel določene gradbene
parcele pred uveljavitvijo tega zakona in zahteva za določitev funkcionalnega zemljišča
ni bila vložena, se na zahtevo lastnika to lahko stori. Določitev se izvede v skladu z
načrtom gradbenih parcel iz lokacijskega načrta oziroma v skladu s pogoji, ki jih v zvezi z
velikostjo gradbenih parcel določa prostorski red. Zahtevo se vloži pristojnemu
upravnemu organu.

Ugotovitev upravnega organa, da je določeno zemljišče funkcionalno zemljišče, je

pomenila zgolj prvo fazo urejanja situacije. Upravni organ je določil predmet, o pravicah
na njem – funkcionalnem zemljišču, pa je moralo v primeru spora odločati sodišče.
Upravna pristojnost odločati o obsegu funkcionalnega zemljišča je prenehala z
uveljavitvijo novele Zakona o graditvi objektov (ZGO-1B), to je 15. aprila 2008.21

Odločanje o pravicah na pripadajočih zemljiščih je tako pridržano za sodstvo, ki določa

tudi njihov obseg, če tega ni že prej določil upravni organ. Za take situacije ni bil v
preteklosti predviden noben poseben postopek, mogoče jih je bilo reševati samo v
pravdi. Tožba je bila v navedenih primerih ugotovitvena, ugotavljala je obstoj lastninske
pravice in ne dajatvene, ki bi pomenila izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. V
navedenih primerih gre za uveljavitev ex lege že pridobljene lastninske pravice na
podlagi predpisov o lastninjenju in ne za pridobitev na podlagi pravnega posla.22Gre za
varstvo že pridobljene lastninske pravice, zato ta ne zastara. Aktivno legitimiran za
zahtevek je vsak, ki ima na stavbi lastninsko upravičenje brez sodelovanja ostalih članov
morebitne več osebne lastninske skupnosti.23

Od leta 2008 je za taka vprašanja predpisan poseben postopek po določbah Zakona o

vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o
določanju pripadajočega zemljišča k stavbi.

21
Ur. l. RS, št. 126/07, 61/10 – Zrud-1 (62/10 popr.)
22 Vnavedenih primerih dajatveni zahtevek ne pride v poštev. Kot primerjav odločba VS RS II Ips 146/2008 z dne
25. Marec 2010.
23 Povzeto po Debevec, Ureditev lastništva pripadajočih zemljišč k stavbam, Odvetnik, št. 55/2012, str. 17.

16
3 ZVEtL KOT INTERVENCIJSKA REŠITEV ZA DOLOČITEV PRIPADAJOČEGA
ZEMLJIŠČA K STAVBAM IN UREDITEV NEPREMIČNINSKIH EVIDENC

Namen Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela

stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (v nadaljevanju ZVEtL) je
pridobiteljem posameznih delov stavb omogočiti vzpostavitev etažne lastnine po
poenostavljenem postopku pred nepravdnim sodiščem in ureditev vseh pripadajočih
zemljišč k stavbam, v preteklosti imenovanih funkcionalna zemljišča.

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe

in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (Uradni list RS, št. 45/08 in 59/11, v
nadaljnjem besedilu: ZVEtL) je bil uveljavljen 24. maja 2008.

3.1 Razlogi za sprejem zakona

Zakonodajalec je želel z zakonom zapolniti pravno praznino v sistemski ureditvi glede

pravnega varstva zunajknjižnih pridobiteljev posameznih delov stavbe, da se v njihovo
korist, na stavbi, katere posamezne dele so odkupili ali drugače pridobili pravni naslov
do pridobitve lastninske pravice na njih, vzpostavi in v nepremičninskih evidencah
ustrezno evidentira etažna lastnina. Za varstvo teh pravnih interesov sta se v zakonu
določila poseben nepravdni postopek za vzpostavitev etažne lastnine kot prve faze
urejanja etažne lastnine na stavbi in nepravdni postopek za določitev njenega
pripadajočega zemljišča, ki je bil druga in zaključna faza ureditve etažne lastnine. Glede
na posebnost problematike, ki je bila predmet urejanja s tem zakonom, so bile v zakonu
predvidene posebne procesne rešitve, ki so upoštevale in poudarjale zlasti načeli
ekonomičnosti in učinkovitosti postopka na eni strani, na drugi pa načelo, da naj bo
postopek uporabniku prijazen, s čim manj administrativnimi ovirami. Cilj obeh
postopkov je bil čim bolj celovita ureditev vsake konkretne situacije na področju
nepremičnin v obeh temeljnih nepremičninskih evidencah (v obeh katastrih in zemljiški
knjigi).24

ZVEtL je procesni predpis, ki ne vsebuje novih materialnopravnih določb, temveč

nekatere najpomembnejše materialno pravne rešitve iz veljavne zakonodaje povzame
za potrebe tega zakona. ZVEtL ne ureja pravic posameznikov, ampak omogoča, da se že
pridobljene pravice uveljavijo in evidentirajo v nepremičninskih evidencah. Posebnost
ZVEtL je, da se vnaprej natančno določa vsak korak sodišča ali udeležencev. Zakon daje

24
Gradivo DZ RS, Predlog zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju
pripadajočega zemljišča (predlog ZVEtL-1), 2015, str. 1.

17
podlago za odločanje v dveh novih nepravdnih postopkih, ki se postavljajo ob bok
ostalim veljavnim predpisom.25

Kot intervencijsko rešitev je zakon v 30. členu zakona določil poseben nepravdni
postopek za ugotavljanje pripadajočega zemljišča k stavbam, zgrajenim pred 1.
januarjem 2003, ko se je s sprejetjem Stvarnopravnega zakonika (Uradni list RS, št. 87/02
in 91/13 – v nadaljnjem besedilu: SPZ) uveljavila nova sistemska stvarnopravna ureditev.
Ta intervencijska pot naj bi v konkretnih primerih omogočila reševanje sporov glede
zemljišč, ki so ali naj bi, po pravilih lastninjenja nepremičnin v družbeni lastnini oziroma
gradnje na tujem svetu, postala last lastnikov stavb, zgrajenih pred 1. januarjem 2003.
Zakon je s tem posebnim nepravdnim postopkom določil ekonomično procesno
možnost za rešitev tovrstnih, v praksi še zmeraj številnih sporov.26

Zakonodajalec je po dveh letih izvajanja zakona z novelo ZVEtL-A poskušal odpraviti

ugotovljene ovire za hitro in učinkovito reševanje postopkov določanja pripadajočih
zemljišč v praksi. Tako so bile odpravljene ovire za zagotavljanje učinkovitega in
hitrejšega predhodnega evidentiranja nepremičnin v zemljiškem katastru in katastru
stavb. Z namenom olajšati delo sodišč je bil razširjen krog udeležencev postopkov,
zakonsko besedilo pa je bilo izboljšano tudi z nekaj redakcijskimi popravki. Na novo je
bila določena tudi prednostna obravnava vseh zadev po ZVEtL, pri katerih je bil predlog
vložen pred 31. decembrom 2013. 24

3.2 Cilji in poglavitne rešitve zakona

Po veljavni ureditvi je pravna varnost pridobitve stvarnih pravic na nepremičnini

zagotovljena z vpisom v zemljiško knjigo. Lastninska pravica se na podlagi pravnega posla
pridobi šele z vpisom v zemljiško knjigo. V drugih primerih, ko se lastninska pravica
pridobi na podlagi zakona, dedovanja ali odločbe državnega organa, pa odsotnost
zemljiškoknjižnega vpisa bistveno ogroža pravno varnost pridobitelja. V kolikor pred
njegovim vpisom zemljiškoknjižni vpis doseže tretja oseba, slednjo varuje načelo
zaupanja v zemljiško knjigo in zato usoda vpisane pravice praviloma ni odvisna od
morebiti ne usklajenega zemljiškoknjižnega stanja. Zemljiškoknjižni vpis je tako v praksi,
za posamični prenos lastninske in drugih stvarnih pravic na nepremičninah, bistvenega
pomena. Zato je usklajenost katastrov in zemljiške knjige kot temeljnih nepremičninskih

25Povzeto po:Fajs, ZVEtL in ovire za njegovo izvajanje v praksi, Pravna praksa, št. 28-29/2011, str. 9.
26Povzeto po: Gradivo DZ RS, Predlog zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o
ugotavljanju pripadajočega zemljišča, 2015, str. 1.

18
evidenc z dejanskim pravnim stanjem bistvenega pomena za pravno varnost v prometu
z nepremičninami.27

V javnem interesu je, da so vzpostavljene kakovostne nepremičninske evidence ter

pravna varnost v prometu z nepremičninami in izvajanje javnih nalog na področju
nepremičnin. Nepremičninske evidence se glede na zakonodajno ureditev razvrščajo v
dve skupini:
1. Prva skupina so nepremičninske evidence o dejanskih lastnostih nepremičnin, ki
jih določa Zakon o evidentiranju nepremičnin (Uradni list RS, št. 87/02, 65/07 –
odl. US in 79/12 – odl. US– v nadaljnjem besedilu: ZEN), in sicer so to: zemljiški
kataster, kataster stavb in register nepremičnin. Za odločanje o vpisih v te
evidence je pristojna Geodetska uprava Republike Slovenije, odločbe pa izdajajo
osebe, pooblaščene za odločanje v katastrskih zadevah, in sicer po splošnem
upravnem postopku.
2. Druga skupina nepremičninskih evidenc so evidence o pravnih lastnostih
nepremičnin, v katerih se vodijo in vzdržujejo podatki o pravicah in pravnih
dejstvih. Takšna evidenca je zemljiška knjiga po Zakonu o zemljiški knjigi (Uradni
list RS, št. 58/03, 37/08 – ZST-1, 45/08, 28/09 in25/11 – v nadaljnjem besedilu:
ZZK-1). Za odločanje o vpisih v te evidence so pristojna zemljiškoknjižna sodišča,
tam zaposleni zemljiškoknjižni referenti pa odločajo o vpisih v nepravdnem
postopku.25

Ko je materialnopravno razmerje v zvezi z nepremičninami pravilno ugotovljeno,

omogoča sodobna tehnologija učinkovito povezovanje obeh evidenc po načelu
matičnosti, to pa nadalje omogoča zakonito izvajanje različnih aktivnosti zemljiške
politike na pravilnih podlagah. Cilj obeh postopkov po ZVEtL je usmerjen prav v pravilno
materialno-pravno reševanje vsebinskih problemov v zvezi z nepremičninami, ki naj se
rešijo v kontroliranem okolju nepravdnega sodišča, vse pa z namenom, da se posledično
na ta način novo ugotovljena dejstva in pravice po uradni dolžnosti pravilno vpišejo tudi
v obe vrsti nepremičninskih evidenc. 25

3.3 Postopek in pogoji za določitev pripadajočega zemljiška k stavbi po ZVEtL

Po 7. členu ZVEtL se v postopku za vzpostavitev etažne lastnine za pripadajoče zemljišče

k stavbam šteje zemljiška parcela, na kateri stavba stoji, če na zemljiški parceli stoji več

27
Gradivo DZ RS, Predlog zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju
pripadajočega zemljišča, 2015, str. 1.

19
stavb ali če je med udeleženci spor o obsegu pripadajočega zemljišča, pa zemljišče na
katerem stavba stoji – zemljišče pod stavbo.28

Navedeno pomeni, da bo sodišče v postopku vzpostavitve etažne lastnine na stavbi, kot

pripadajoče zemljišče k stavbi določilo tisto zemljišče, na kateri stavba stoji. V kolikor se
udeleženci postopka vzpostavitve etažne lastnine z obsegom tega zemljišča ne strinjajo
ali sodišče ugotovi, da na parceli stoji še dodatna stavba, bo kot pripadajoče zemljišče
določeno zgolj stavbišče (fundus).

Praksa sodišč je pokazala, da je pripadajoče zemljišče k stavbi smotrno določiti posebej

tudi v primeru, ko je podan predlog za vzpostavitev etažne delitve, kot tudi za določitev
pripadajočega zemljišča. V takih primerih sodišča razdružijo postopek na dva postopka.29

Postopka se razdelita, ker zakon izrecno določa, da je postopek za določitev

pripadajočega zemljišča mogoče predlagati le, če je bila poprej vzpostavljena etažna
lastnina po ZVEtL. Izjema so stavbe zgrajene ped uveljavitvijo SPZ, torej pred 1.1.2003.
V obeh postopkih se uporabljajo različna postopkovna pravila: v postopku vzpostavitve
etažne delitve se odloča na podlagi specialnih določb ZVEtL (od 13. do 25. člena), pri
določanju pripadajočega zemljišča pa se uporabljajo določbe nepravdnega postopka,
ZVEtL pa zgolj glede nekaterih posebnih vprašanj. 23

Velja omeniti tudi, da odločitev v postopku vzpostavitve etažne lastnine nima učinkov
materialne pravnomočnosti, saj je mogoče tudi po pravnomočnosti uveljavljati določene
zahteve v pravdi. V nasprotnem primeru bo odločitev v postopku določitve
pripadajočega zemljišča, pri katerem gre za ''klasični'' nepravdni postopek, imela učinek
pravnomočnosti.

Podlaga za določanje pripadajočega zemljišča sta tretji in četrti odstavek 7. člena ZVEtL,
ki se glasita:
''V postopku za določitev pripadajočega zemljišča k stavbi po tem zakonu sodišče kot
pripadajoče zemljišče določi tisti del zemljiške parcele, na kateri stavba stoji, ki je
neposredno namenjeno za redno rabo stavbe. Pripadajoče zemljišče sodišče določi tudi
na drugih zemljiških parcelah, če so te nastale iz zemljiške parcele, na kateri stavba stoji,
in če to ne posega v pravice tretjih oseb, ki so na takih zemljiških parcelah pridobile
pravice v dobri veri.''

28Ur. l. RS, št. 45/2008, 59/2011.

29Povzeto po Klakočar-Zupančič, Določitev pripadajočega zemljišča k stavbi po ZVEtL, Pravna praksa, št.
43/2011, str. 22.

20
Za zemljišče, ki je neposredno namenjeno redni rabi stavbe, v smislu prejšnjega
odstavka, se šteje zemljišče, ki je bilo kot tako načrtovano v prostorskih aktih ali
določeno v upravnih dovoljenjih, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena, ali v drugih
upravnih aktih, s katerimi je bilo določeno takšno zemljišče. Če pripadajočega zemljišča
na tak način ni mogoče ugotoviti, ga določi sodišče, upoštevajoč vse okoliščine primera,
pri čemer upošteva zlasti:
 tisto zemljišče, ki predstavlja dostopne poti, dovoze, parkirne prostore, prostore
za smetnjake, prostore za igro in podobno,
 preteklo redno rabo zemljišča in
 merila ter pogoje iz prostorskih aktov, ki v času odločanja sodišča veljajo na
območju, kjer zemljišče leži.''
Po navedenih določbah bo sodišče določilo pripadajoče zemljišče zgolj v primeru, da je
bila stavba zgrajena po uveljavitvi SPZ, torej po 1.1.2003, za starejše objekte pa veljajo
posebne zakonske določbe 30. člena ZVEtL.

Prvi odstavek 7. člena ZVEtL določa status pripadajočega zemljišča, in sicer se ta glasi:
''Pripadajoče zemljišče k stavbi po tem zakonu je last vsakokratnega lastnika stavbe. Če
je stavba v etažni lastnini, je pripadajoče zemljišče k stavbi po tem zakonu skupni del
stavbe, ki je v solastnini vsakokratnih etažnih lastnikov stavbe.''

V postopku določanja pripadajočega zemljišča se uporabljajo subsidiarne določbe

Zakona o nepravdnem postopku30, skladno s 37. členom ZNP, pa tudi določbe Zakona o
pravdnem postopku31. Kot že rečeno, postopek določitve pripadajočega zemljišča sledi
postopku vzpostavitve etažne lastnine po ZVEtL, kar pomeni, da se pripadajoče zemljišče
določa k stavbam, na katerih je vzpostavljena etažna lastnina.

Udeleženci postopka določitve pripadajočega zemljišča so:

 predlagatelj, ki je lahko oseba, ki je žebila udeleženec postopka vzpostavitve

etažne lastnine ali druga oseba, ki izkaže pravni interes;
 zemljiškoknjižni lastnik zemljiške parcele, ki bi lahko prišla v poštev za določitev
pripadajočega zemljišča k stavbi;
 zemljiškoknjižni lastnik stavbe, h kateri se določa pripadajoče zemljišče;
 druga oseba, katere pravni interes utegne biti s sodno odločbo prizadet, in
 občina, na območju katere se nahaja stavba, h kateri se določa pripadajoče
zemljišče.

30 Ur. l. SRS, št. 30/86.

31 Ur. l. SRS, št. 26/99.

21
Natančna navedba udeležencev postopka določitve pripadajočega zemljišča je bila v
zakon sprejeta z novelo ZVEtL-A, z dne 9. avgusta 2011, zlasti zaradi ugotovitve, da bi
lahko v postopkih prišlo do navzkrižja javnega interesa z zasebnim interesom, z vidika
razmejitve pripadajočega zemljišča in javnega dobra. Zato so obvezni udeleženci
postopka:
 zemljiškoknjižni lastnik parcele,
 zemljiškoknjižni lastnik stavbe,
 občina, ki lahko sodišče neposredno seznani z urbanističnimi vidiki posamične
prostorske situacije, na drugi strani pa varuje javno dobro in s tem javni interes
v vsakem konkretnem primeru.
Zakon določa tudi, da vse lastnike stavb, ki imajo upravnika, le-ta zastopa po določbah
SPZ, kar pa ne vpliva na posameznega etažnega lastnika, da lahko samostojno nastopa v
postopku, pod pogojem, da prijavi svojo udeležbo.

3.4 Zaznamba postopka določitve pripadajočega zemljišča

Na podlagi 15. člena ZVEtL, v kolikor sodišče ne zavrže predloga za določitev

pripadajočega zemljišča, se po uradni dolžnosti nemudoma odredi vpis zaznambe
postopka določitve pripadajočega zemljišča, če predlagatelj ali predlagateljica ni sam
predlagal takšne zaznambe v zemljiško knjigo.

Posledica zaznambe je, da bodo vsi vpisi, ki so bili dovoljeni po zaznambi postopka
pripadajočega zemljišča, učinkovali pod razveznim pogojem, da predlagatelj s
predlogom za določitev pripadajočega zemljišča ni uspel.

3.5 Določanje pripadajočega zemljišča več stavbam in stavbam zgrajenih pred

1.1.2003

Večina predlogov za določitev pripadajočega zemljišča na stavbi se nanaša na zgradbe,

zgrajene pred 1.1.2003 oziroma pred uveljavitvijo SPZ in za katere ZVEtL vsebuje nekaj
posebnih določb. Pri tem je pomembno izpostaviti, da za te stavbe ni nujno, da je bil
pred tem izveden postopek vzpostavitve etažne lastnine po ZVEtL. Navedeno pomeni,
da je mogoče, da na stavbi sploh ni bila vzpostavljena etažna lastnina ali je bila le delno
vzpostavljena na podlagi ZPPLPS ali je bila vzpostavljen as sporazumom o delitvi
solastnine v etažno lastnino na podlagi SPZ.

Težave so se pojavljale, ko stavba ni bila vpisana v katastru, saj je imelo sodišče, z

začetkom uporabe elektronske zemljiške knjige, težave pri vpisu zaznambe postopka
določitve pripadajočega zemljišča k stavbi. Zato se v takem primeru danes zaznamba
vpiše v korist vsaj enega predlagatelja.

22
V 30. členu zakon ponovno našteva udeležence v postopku, in sicer so ti:
 lastnik stavbe iz prejšnjega odstavka, ki je vpisan v zemljiško knjigo;
 oseba, ki je po določbah tega zakona pridobitelj posameznega dela v stavbi iz
prejšnjega odstavka;
 oseba, ki ob smiselni uporabi določb od 3. do 6. oziroma 29. člena tega zakona
izkazuje pridobitev lastninske pravice na stavbi kot celoti;
 zemljiškoknjižni lastnik pripadajočega zemljišča ali
 občina, na območju katere stavba stoji.

Sodišče mora tudi v navedenem postopku obvestiti vse potencialne udeležence.

Določanje pripadajočega zemljišča k stavbi je sodiščem precej olajšano, v kolikor je bila

pred uveljavitvijo ZVEtL že izdana pravnomočna odločba o določitvi funkcionalnega
zemljišča ali gradbene parcele k posamezni stavbi ali k več stavbam. V takem primeru se
za pripadajoče zemljišče šteje tisto, ki je bilo s pravnomočno odločbo določeno. Sodišče
tako s sklepom zgolj povzame upravno odločbo. 26

3.6 Odločba sodišča kot ugotovitvena odločba

O pripadajočem zemljišču k stavbi sodišče odloči s sklepom, pri katerem se smiselno

uporabljajo določbe 24. člena ZVEtL. Postavlja se vprašanje, za kakšno vrsto odločbe gre.
Odločbe nepravdnega sodišča so oblikovalne. V primeru določanja pripadajočega
zemljišča k stavbi gre za ugotovitveno odločbo, s katero sodišče ugotovi, ali in na kateri
pravno veljavni način so lastniki stavb pridobili lastninsko pravico na pripadajočem
zemljišču. Zato se sodišča obvezno ukvarjajo tudi s preteklimi pravnimi kategorijami:
pravico uporabe in funkcionalnim zemljiščem. Pri oblikovalni odločbi o določitvi
pripadajočega zemljišča k stavbi morajo biti merila za odločitev izrecno določena in
natančna, saj gre za lastninska vprašanja, ki so zelo občutljiva. V praksi se tako že
pojavljajo očitki, da gre pri določanju pripadajočih zemljišč za poskus razlastitve.32

Novela ZVEtLA je določila, da se pripadajoče zemljišče lahko določi tudi na parcelah, ki

niso nastale iz zemljiške parcele, na kateri stavba stoji. Novela tako upošteva nekdanje
predpise, v katerih ni bilo podlage za omejevanje pridobitve lastninske pravice na
funkcionalnem zemljišču zgolj za tiste parcele, ki so nastale iz zemljiške parcele, na
katerih stavba stoji in je bila lastninska pravica ex lege pridobljena za celotno zemljišče,

32
Povzeto po Klakočar-Zupančič, Določitev pripadajočega zemljišča k stavbi po ZVEtL, Pravna praksa, št.
43/2011, str. 22.

23
ki je bilo potrebno za redno rabo stavbe. Navedena določba je zagotovo dobrodošla za
tiste, ki nepremičnine pridobivajo, malo manj za tiste, ki jih izgubljajo.

Pomembna razlika med stavbami, na katerih je bila na podlagi ZVEtL vzpostavljena

etažna lastnina je, da v kolikor pripadajočega zemljišča ni mogoče ugotavljati na podlagi
prostorskih aktov ali upravnih dovoljenj, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena ali
drugih upravnih aktov, s katerimi je bilo določeno pripadajoče zemljišče, sodišče pri
določitvi pripadajočega zemljišča upošteva merila in pogoje prostorskih aktov, ki so
veljali v časi izgradnje.

Če stavba ni vpisana v kataster stavb, mora sodišče v okviru pripravljanjih opravil, poleg
odmere zemljišča in izvedbe vpisa v zemljiški kataster, poskrbeti tudi za izdelavo
elaborata za vpis stavbe.26

Kot že omenjeno v predhodnem poglavju, je večina postopkov takih, pri katerih gre za
določanje pripadajočega zemljišča k stavbi, ki so bile zgrajene pred 1.1.2003. Ti postopki
pogosto zahtevajo pripravo strokovnih podlag in izvedbo katastrskega vpisa, vendar pa
to ni edina težava, saj gre tudi za kompleksne postopke, ki zahtevajo veliko
administrativnega dela (obveščanje velikega števila udeležencev) ter poznavanja
urbanistične in geodetske stroke. Predvidevajo pa ad hoc rešitve in tako hkrati odpirajo
občutljiva lastninskopravna vprašanja, ki spadajo v pravdni postopek.

24
4 ZVEtL–OVIRE PRI IZVAJANJU V PRAKSI IN POMISLEKI NAD NJEGOVIM
IZVAJANJEM

Nepravdna sodišča imajo zahtevno in občutljivo delo, ko gre za določanje pripadajočega

zemljišča k stavbam. Pri tem se soočajo z nemalo težavami, saj gre v večini primerov za
predloge, ki se nanašajo na določanje pripadajočega zemljišča k stavbam, zgrajenih pred
1.1.2003, na katerih ni bila vzpostavljena etažna lastnina ali izveden vpis v kataster stavb.
Sodišče se tako srečuje s kompleksnimi in dolgotrajnimi postopki, povezanimi s področji
(prostorska ureditev), ki sodnikom niso domača.

4.1 Kompleksnost postopka in težave sodnikov

Bojim se, da je bilo prepričanje zakonodajalca, da gre pri ZVEtL za preproste in hitre
postopke, zmotno. V postopkih po ZVEtL se sodišče srečuje z nepremičninsko
problematiko, ki je zapletena in v praksi že dlje časa nerešena, kljub večkratnim
poskusom njene sanacije. Življenjske situacije, ki jih želi ZVEtL urediti, so iz
materialnopravnega vidika zelo zahtevne, zaradi narave razmerij je v njih udeleženih
veliko oseb z različnimi interesi.

Postopek za določitev pripadajočega zemljišča k stavbam je predviden zlasti za primere,

ko ostajata sporna njihovo lastništvo in obseg.33

Zelo malo je primerov, ko je funkcionalno zemljišče določeno s pravnomočno odločbo o

določitvi funkcionalnega zemljišča ali gradbene parcele, kar pomeni, da se mora sodišče
seznaniti z vsemi prostorskimi akti in upravnimi dovoljenji, na podlagi katerih so bile
zgradbe zgrajene. V primerih, ko na tej podlagi ni mogoče določiti pripadajočega
zemljišča, mora sodišče upoštevati navodila, določena v četrtem odstavku 7. člena
ZVEtL, in sicer se kot pripadajoče zemljišče določi tisto zemljišče, ki predstavlja dostopne
poti, dovoze, parkirne prostore, prostore za smetnjake, prostore za igro in podobno.
Upošteva se preteklo redno rabo zemljišča in merila ter pogoje iz prostorskih aktov, ki v
času odločanja sodiščaveljajo na območju, kjer zemljišče leži. Sodišča si tako pogosto
pomagajo z izvedencem urbanistične stroke, teh pa v Sloveniji ni veliko.34

33Povzeto po: Fajs, ZVEtL in ovire za njegovo izvajanje v praksi, Pravna praksa, št. 29–29/2011, str.9.
34
Povzeto po Klakočar-Zupančič, Določitev pripadajočega zemljišča k stavbi po ZVEtL, Pravna praksa, št.
43/2011, str. 22.

25
Nekateri sodniki so mnenja, da bi bilo potrebno uveljaviti specializirane sodnike,
posamezne oddelke, ki bi delovali omejeno obdobje, na primer štiri leta, saj je zakon
aktualen predvsem za omejeno število neurejenih življenjskih primerov, ki so nastali v
preteklosti.

Poleg navedenega pa gre tu tudi za lastninskopravno problematiko. Sodišče mora v

postopkih ugotavljati, na katerega od pravno veljavnih načinov so lastniki stavbe
pridobili lastninsko pravico na pripadajočem zemljišču. V večini primerov gre za
spremembo pravice uporabe v lastninsko pravico, na podlagi ZLNDL.

V kolikor se zemljiškoknjižni lastnik zemljišča, na katerem se določa pripadajoče

zemljišče, s predlogom ne strinja oziroma ugovarja temu, da naj bi bil lastnik stavbe tudi
lastnik pripadajočega zemljišča, mora nepravdno sodišče na podlagi 8. člena ZNP
postopek prekiniti in izdati sklep o napotitvi na pravdo, saj v postopku določanja
pripadajočega zemljišča ne velja odločanje po stopnji verjetnosti, kot to velja pri
vzpostavitvi etažne lastnine. 27

Ugovori zemljiškoknjižnih lastnikov zemljišč, ki so predmet določitve pripadajočega

zemljišča, se nanašajo zlasti na protipravno razlastitev in poseg v njihove pravice.

4.2 Zahtevek za določitev pripadajočega zemljišča zaradi nezakonite razlastitve

Kot omenjeno, se ugovori zemljiškoknjižnih lastnikov zemljišč, ki so predmet določitve

pripadajočega zemljišča, nanašajo zlasti na protipravno razlastitev in poseg v njihove
pravice.

Vendar je tu sodna praksa že izoblikovala svoje stališče. Kot že navedeno v predhodnih

poglavjih, so se stavbe in stanovanja prodajala skupaj s pravico uporabe funkcionalnih
zemljišč, čeprav ta niso bila nikoli odmerjena, niti specificirana v kupnini, ki je bila
določena zgolj za stanovanja.

Sodna praksa je sprejela stališče, da subjektom, ki so vpisani kot lastniki nepremičnin

nekdanjih družbenih lastnin, ne jemljejo zakonito pridobljene lastninske pravice, temveč
utemeljuje, kdo je dejansko postal lastnik spornih zemljišč. Zgolj nepravilen zapis v
zemljiški knjigi, ki nima dejanske podlage, ne v prepisih ne v sodni praksi, še ni bil podlaga
za pridobitev lastninske pravice in niti predmet ustavnega varstva lastninske pravice.
Sprejeto je stališče, da priznanje lastninske pravice na podlagi določb ZVEtL, po vsebini

26
ne pomeni razlastitve, po obliki pa ne dajatvene ali oblikovalne odločbe o prenosu
lastninske pravice.35

Postopki po ZVEtL za določanje pripadajočega zemljišča k stavbam, zgrajenih pred

1.1.2003, so specialne intervencijske narave. Ti postopki potekajo na podlagi 30. člena
ZVEtL, v njih pa se pripadajoče zemljišče ne določa, ampak ugotavlja. Predlagatelj lahko
tako zahteva ugotovitev pripadajočega zemljišča. Podlaga takih postopkov je
predpostavka, da so bila nekdanja družbena zemljišča po ZLNDL in drugih tranzicijskih
zakonih, olastninjena v korist lastnikov stavb, ki so na družbenem zemljišču, potrebnem
za redno rabo stavbe, po zakonu imeli pravico uporabe. V teh postopkih je odločilno
izvenknjižno stanje.36

Kot nedopuščen poseg v lastninsko pravico bi lahko bila izdana odločba, na podlagi že
navedenih pravnih pravil, ko bi prišlo do dobroverne pridobitve lastninske pravice na
nepremičnini, na pravno poslovni podlagi, ki je bila realizirana z vpisom v zemljiško
knjigo.28 Ob uveljavljanem načelu zaupanja v zemljiško knjigo, dobroverna poslovna
pridobitev od nelastnika, na strani pridobitelja preseže pomanjkanje razpolagalne
pravice na strani odtujitelja, pridobitev lastninske pravice je tako v tem primeru
učinkovita.37

Navedeno pomeni, da je potem, ko je bilo zemljišče izvenkjižno olastninjeno v korist

lastnika stavbe in je zemljiškoknjižni lastnik zemljišče odtujil dobroverni tretji osebi, ki se
je vpisala v zemljiško knjigo, izvenknjižno pridobljena lastninska pravica prenehala.
Zahtevek bi se v navedenem primeru zavrnil.

Pri tem je torej odločilna dobra vera, vendar gre tukaj omeniti, da je sodna praksa dobro
vero revitalizirala ne le s poznavanjem knjižnega stanja, temveč tudi z nepoznavanjem
izvenknjižnega stanja.38

Pri nepremičninah v družbeni lastnini pa se dobra vera preizkuša zelo strogo, saj je za ta
zemljišča znano, da se ne ujemajo z dejanskim pravnim stanjem.39

35 Povzeto po Jure, Ureditev lastništva pripadajočih zemljišč k stavbam, Odvetnik, št. 55/2012, str. 17.
36
VSL sklep I Cp 1170/2011 z dne 5. 10. 2011.
37 Člen 10 SPZ in 8. člen Zakona o zemljiški knjigi, v navedenem primeru govorimo o a non domino pridobitvi
lastninske pravice na nepremičnini.
38 Odločba VS RS II Ips 259/2006 z dne 9. oktobra 2008 in II Ips 17/2008 z dne 13. marca 2008.
39 Odločba VSRS II. Ips 262/2009 z dne 9. novembra 2009, II Ips 259/2006 z dne 9. oktobra 2008. Enako pravi

tudi Ude L., Dobra vera pri pravnem prometu z nepremičninami v obdobju lastninjenja nepremičnin v družbeni
lastnini, V. dnevi civilnega prava, Inštitut za primerjalno pravo pri Pravni fakulteti v Ljubljani 2007, str. 94.

27
4.3 Pasti pri določanju pripadajočega zemljišča k stavbam, povezanih z uzurpacijo in
nesorazmernost pri določanju le-tega

Določbe novele ZVEtLA so na eni strani, kot pravi predlagatelj zakona, zapolnile
pomanjkljivost, ko so določile, da se pripadajoče zemljišče lahko določi tudi na
zemljiščih, ki niso nastala iz zemljiške parcele, na kateri stavba stoji. So pa na ta način
dodatno spodbudile lastnike objektov, zgrajenih pred 1.1.2003, da so zemljišča vse bolj
uzurpirali, saj so pričakovali, da jim bo sodišče na podlagi pretekle rabe dosodilo celoto,
ki so jo uporabljali. Na ta način je zakon razširil možnosti določanja pripadajočih zemljišč.

Občine so v postopkih določanja pripadajočega zemljišča pogosto opozarjale in

zagovarjale stališče, da bi bilo potrebno ločevati med zemljiščem, ki je potrebo za redno
rabo objekta (dostopne poti, jaški ipd.) ter zemljiščem, ki pomeni višanje standarda
lastnikov nepremičnin oziroma neodplačno pridobivanje zemljišča, ki dvigujevrednost
nepremičnin. Vendar je sodišče take razloge vedno zavračalo kot neutemeljene, saj je
zakon jasen. Hitra in učinkovita uskladitev nepremičninskih evidenc z dejanskim
stanjem, ki je nujna za varni pravni promet (pravica uporabe pomeni danes lastninsko
pravico), prostorski akti ali pretekla raba izkazujejo obseg pripadajočega zemljišča, pri
tem pa ni pomembno, ali je uporabnik kdaj poravnal kakršno koli uporabnino; pravico
uporabe funkcionalnega zemljišča je prejel skupaj z odkupom stanovanja. Nihče pa ni
pomislil na stranske učinke takih odločitev.

Pripadajoča zemljišča, ki se v postopkih po ZVEtL prenašajo na lastnike stavb, obsegajo

vse večje kvadrature, ki višajo ne le vrednost stavbam, temveč tudi standard lastnikom
in to neodplačno. V določenih primerih določitev pripadajočega zemljišča pomeni
brezplačno pridobivanje zemljišč, na katerih so stanovalci stavb nelegalno postavljali
pomožne objekte ali celo podaljševali obstoječe. Lastniki stavb ne vlagajo več vlog za
nakup funkcionalnih zemljišč, saj vedo, da bodo ta pridobili neodplačno na podlagi
ZVEtL, čeprav se zavedajo, da jih nikoli niso plačali. Tisti, ki pa so funkcionalna zemljišča
odkupili, so kljub temu sprožili postopke za določitev pripadajočega zemljišča k stavbi,
in sicer še za preostali del, ki ga uporabljajo. Lastniki stavb, zgrajenih pred 1.1.2003, so
ugotovili, kako do neodplačnega dodatnega zemljišča. Navedeni primer je opisan v
nadaljevanju.

Okrajno sodišče v Kopru je s sklepom N 99/2013, z dne 26.5.2014, določilo pripadajoče

zemljišče k stanovanjski stavbi. V navedenem primeru je stanovanjska stavba
predstavljala dvojček, kjer je vsaka stranka uporabljala svoj del stavbe in funkcionalnega
zemljišča. Predlagatelj je zahteval določitev pripadajočega zemljišča na štirih
nepremičninah, ki obkrožajo stavbišče in s predlogom uspel. Zanimivo je, da sodišče ni

28
upoštevalo izvedeniškega mnenja v delu, kjer je podano dejstvo, da kupoprodajna
pogodba, s katero je predlagatelj odkupil stanovanje, ni vsebovala določb
funkcionalnega zemljišča. Predlagatelj se je tako zavedal, da zemljišča ni odkupil. Sodišče
je zavzelo stališče, da je kupec z nakupom stanovanja pridobil tudi pravico uporabe na
zemljišču, potrebnem za njegovo redno rabo. Ta pravica rabe se je kasneje
transformirala v lastninsko pravico, na podlagi prvega odstavka 2. člena ZLNDL).

Svojo stališče je sodišče podprlo tudi z razlago, da so v družbenem sistemu lastniki stavb
imeli na zemljišču, na katerem je stavba zgrajena, in na zemljišču, ki je namenjeno za
njeno redno rabo, pravico uporabe, dokler stavba stoji. Navedeno bi pomenilo, da bi v
primeru rušitve objekta, pravico uporabe izgubili, prav tako bi v nadaljevanju izgubili tudi
lastninsko pravico. Torej, da bi bila pravica uporabe zgolj začasna in ne bi pomenila
trajne pridobitve lastninske pravice.

Ta ureditev je bila odpravljena s sprejemom ZLNDL. Funkcionalno zemljišče je takrat

opredeljeval Zakon o urejanju naselij in drugih posegov v prostor v 46. členu, in sicer kot
stavbno zemljišče potrebno za njeno redno rabo. Stanovanjski zakon pa v 9. členu
opredeljuje funkcionalno zemljišče kot tisto zemljišče, ki je namenjeno neposredno
redni rabi stanovanjske hiše; npr. dostopne poti, parkirni prostori, prostori za smetnjake
ipd. Tako pojmovanje povzema tudi ZVEtL.40

Višje sodišče v Kopru je s sklepom Cp 619/2012 z dne 19.2.2013,delno ugodilo

tožbenemu zahtevku. V postopku sta stranki postopka leta 1983 sklepali pogodbo glede
odkupa funkcionalnega zemljišča k stavbi. Kupec je nato v letu 2012 vložil predlog za
določitev pripadajočega zemljišča. Zemljiškoknjižni lastnik je v postopku ugovarjal, da bi
moralo sodišče predlog zavrniti, saj sta stranki funkcionalno zemljišče sporazumno že
določili, o čemer obstaja listina za vpis (kupoprodajna pogodba). V navedenem primeru
je sodišče zavzelo stališče, da s pogodbo ni bilo dogovorjeno, da se lastnik stavbe
odpoveduje morebitnemu preseženemu delu pripadajočega funkcionalnega zemljišča.
Obstoj ali neobstoj te pogodbe ni relevanten za vprašanje, katero zemljišče predstavlja
pripadajoče zemljišče.

Navedena sodna praksa lahko vodi v vedno večjo uzurpacijo zemljišč, saj bodo stranke
vedele, da kljub odkupljenemu funkcionalnemu zemljišču, lahko neodplačno prejmejo
še več zemljišča. Zlasti na območjih, kjer akti ne vsebujejo določb glede funkcionalnih
zemljišč in bo sodišče v takih primerih svojo odločitev oprlo na preteklo rabo, kot je to
storilo v zgornjem primeru.

40 Okrajno sodišče v Kopru N 99/2013.

29
In takih primerov je v Mestni občini Koper še veliko, ki pa na sodišču še niso dobile
svojega epiloga. Veliko vlog za nakup funkcionalnega zemljišča se je umikalo oziroma so
sedaj predmet postopka določitve pripadajočega zemljišča k stavbi. Pri večstanovanjskih
stavbah so ta zemljišča res omejena bolj na pripadajoča zemljišča, ki predstavljajo
parkirišča, dostopne poti, ekološke otoke ipd.

Vendar pa pri enostanovanjskih objektih, zgrajenih pred 1.1.2003, ta zemljišča

predstavljajo pozidana dvorišča (nadstreški, prizidki k stanovanjskim hišam…), ogromne
zelenice in površine, ki obsegajo tudi površine v izmeri gradbenih parcel oziroma
pomenijo možnost dozidave lastnikom objektov, ki si na ta način dvigujejo vrednost
lastne nepremičnine. Dvig vrednosti svoje nepremičnine pa dosežejo neodplačno.
Slednje pa dosežejo na podlagi pretekle rabe.

Sklep višjega sodišča v Kopru pa vsebuje tudi spodbudna stališča. Sodišče prve stopnje
je pri določanju pripadajočega zemljišča dalo poudarek na preteklo rabo zemljišča. Pri
tem je kot relevantno upoštevalo dejstvo, da zemljišče nikoli ni bilo v javni rabi, da je
omejeno z zidom in kot tako izkazuje neovirano dolgoletno posest lastnikov stavbe, da
predstavlja zemljišče dvorišče, dostop oziroma dovoz do vhoda v stavbo, parkirne
prostore, vrt, prostor za obešanje perila, smetnjake, prostor za počitek in igro ter da se
na njem nahajajo nekateri obvezni priključki, brez katerih stavba ne bi mogla
funkcionirati. Kot bistveno je upoštevalo specifičnost nepremičnin, ki so z odločbo
Ministrstva za kulturo skupaj s stavbo uvrščene v register nepremičnin kulturne
dediščine, za katere velja režim prepovedi spreminjanja vrtne zasnove. Sodišče je
ocenilo, da od nasprotne udeleženke, ki mora uresničevati različne interese v občini, ni
mogoče pričakovati take skrbnosti in zavesti za ohranitev dediščine, kot jo ima
dosedanja uporabnica, kar potrjuje tudi zazidalni načrt nasprotne udeleženke, ki ga je
povzemal tudi izvedenec gradbene stroke. Sodišče prve stopnje je tako predlagatelju
določilo pripadajoče zemljišče v izmeri 2.266m2 (od tega obsegajo parcele, ki so bile
predmet pogodbe leta 1983, 423 m2, ostalo zemljišče pa 1.843 m2) in zavzelo stališče,
da načela sorazmernosti oziroma računske ali subjektivno določene površine niso
relevantna.

Tako razlago je pritožbeno sodišče zavrnilo. Pritožbeno sodišče je podalo razlago, da

odločba o vpisu hiše z vrtom v register nepremičnine kulturne dediščine, ne more imeti
odločilne teže pri določanju pripadajočega zemljišča. Višje sodišče je podalo stališče, da
je določanje prostorskega obsega zemljišča, na katerem obstaja pravica uporabe in s tem
obseg pripadajočega zemljišča po ZVEtL, povsem irelevantno za obdobje, ko sporne
nepremičnine še niso bile v družbeni lastnini. Prvostopenjskemu sodišču je naložilo, naj
ugotovi, ali se je in če se je (v kolikšnem obsegu) tedaj na lastnika stavbe, od pravnih

30
prednikov po tedanjih predpisih, prenesla pravica uporabe zemljišča, potrebnega za
redno rabe stavbe. Sodišče prve stopnje mnenja izvedenca gradbene stroke, glede
sedanjih in preteklih aktov, ko je stavba kupovala, ni upoštevalo kot relevantnega. V
njem je izpostavil tudi to, da je v času najbolj intenzivne gradnje v 70. in 80. letih za
bližnji okoliš običajna velikost gradbene parcele merila 350 m2.

Prav tako je sodišče podalo stališče, da ugotovitev zamejenosti zemljišča (z obzidjem) in

njegove današnje rabe, sama po sebi ne zadostuje, prav tako pa ni sprejemljiva trditev,
da brez spornih parcel, stavba ne bi mogla normalno funkcionirati. Višje sodišče v Kopru
je prvostopenjskemu sodišču naložilo, da mora upoštevati vse trditve in dokaze strank,
izvedensko mnenje ter izhodišča iz sklepa.

Iz navedenega lahko povzamemo, da se sodišča pri določanju pripadajočega zemljišča k

stavbam v celoti opirajo na določbe ZVEtL. Pri ugotavljanju lastninske pravice na
pripadajočem zemljišču se sodišče opira zgolj na dejstvo, da se je pravica uporabe
funkcionalnega zemljišča v družbenem sistemu, danes spremenila v lastninsko pravico.
Ob tem pa ni pomembno, ali je bilo s kupoprodajno pogodbo zemljišče ovrednoteno.
Skupaj s stanovanjem je lastnik stavbe pridobil tudi pravico uporabe funkcionalnega
zemljišča oziroma zemljišča za redno rabo.

Razumljivo je, da vsak objekt potrebuje zemljišče, ki mu omogoča redno rabo. Zemljišče
je bilo korektno pojmovano tako v preteklih predpisih družbene lastnine kot v današnjih
predpisih. Vendar pa ni mogoče spregledati dejstva, da se v postopkih določanja
pripadajočega zemljišča, dodeljujejo velike površine pripadajočih zemljišč, ki danes
pomenijo samostojno gradbeno parcelo (kot v zgornjem primeru, ko je bilo dodeljeno
1.843 m2, v podobnem primeru pa 826 m2) in na katerih lahko novi lastniki postavljajo
tudi samostojne stanovanjske objekte. Ta zemljišča so prejeli neodplačno oziroma po
zelo ugodni cenis stanovanjem ali objektom, kupljenem po Stanovanjskem zakonu.

Največ predlogov za določitev pripadajočega zemljišča se nanaša na objekte, zgrajene

pred 1.1.2003, za katere velja, da v kolikor pripadajočega zemljišča ni mogoče določiti
na podlagi prostorskih aktov, s katerimi je bila stavba zgrajena, se le-to določi na podlagi
upoštevanja vseh okoliščin primera, kakor je zapisano v 30. členu ZVEtL, med katerimi je
tudi pretekla raba, ki pogosto odseva težavo uzurpacije zemljišča.

Uporabniki funkcionalnih zemljišč so zemljišča uporabljali za redno rabo, kolikor jim je

to dopuščal slabe nadzor nepremičnin v lasti lokalnih skupnosti. V kolikor občina ni
uspela prekiniti širjenja uporabe in na ta način lastninjenja nepremičnin, so si lastniki
stavb neustavljivo lastili vse več zemljišč v družbeni lasti. Saj še danes radi rečejo: ''Vse
je naše'' oziroma » kar je občinsko, je naše''. ZVEtL je določenim to tudi potrdil. ZVEtL na

31
ta način dopušča neodplačno pridobivanje nepremičnin, ki niso več funkcionalna
zemljišča, temveč gradbene parcele in to na podlagi pogoja pretekle rabe.

4.4 Načelo gospodarnosti in neodplačnosti določitve pripadajočega zemljišča

ZVEtL v svojih določbah ne predvideva, da bi zemljiškoknjižni lastnih lahko zahteval

kakršnokoli nadomestilo zaradi določitve pripadajočega zemljišča. Izhaja namreč iz
predpostavke, da so dobroverni lastniški posestniki na stavbah, zgrajenih pred 1.1.2003,
skupaj s pridobitvijo lastninske pravice na stavbi ali njenem delu, pridobili tudi pravico
uporabe, pozneje lastninsko pravico. To pa izhaja iz pravila, da zemljišče, na katerem
stavba stoji, in zemljišče, ki je potrebno za redno rabo, neločljivo delita usodo glavne
stvari, ki je to bila v prejšnjem družbenem sistemu – objekta.

ZVEtL izhaja iz predpostavke, da so dobroverni lastniški posestniki na stavbah, zgrajenih

pred 1.1.2003, skupaj s pridobitvijo pravnega naslova za pridobitev lastninske pravice na
stavbi, pridobili pravni naslov tudi za pridobitev lastninske pravice na pripadajočem
zemljišču. Ker je bilo takrat funkcionalno zemljišče neločljivo povezano s stavbo, je treba
upoštevati, da je tisti, ki je olastninil stavbo, olastninil tudi funkcionalno zemljišče. Če ni
bilo v prodajnih pogodbah določeno drugače, se po ZVEtL takšno pripadajoče zemljišče
pridobi neodplačno.41 Velja torej, da v kolikor v kupoprodajnih pogodbah ni izrecno
določeno, da kupec ni kupil funkcionalnega zemljišča, mu ta pripada neodplačno. V
kolikor torej pogodbe ne vsebujejo določb glede odplačnega prenosa funkcionalnega
zemljišča, se le-ta prenašajo neodplačno. Kar lahko razberemo tudi iz sodne prakse, že
omenjene v prejšnjem poglavju.42 Nobeno sodišče pa se ni poglobilo v sam izračun
vrednosti za stanovanje, ki se je določal na podlagi najemnin, kar pomeni, da zemljišče
ni bilo nikoli ovrednoteno. Je pa res, da v pogodbah ni izrecno zapisano, da je potrebno
v nadaljevanju zemljišče odkupiti in se pravica uporabe le podeljuje.

Pomembno pa je povedati tudi, da vsa stanovanja nimajo možnosti imeti tudi

funkcionalnega oziroma pripadajočega zemljišče, zlasti stanovanja v mestnih in vaških
jedrih, za katere je značilna strnjena pozidava brez dvorišč. Lastniki stanovanj ali
stavbišč, ki so imela funkcionalno zemljišče, so tako, enako kot lastniki stanovanj v
mestnih središčih, kupili le stanovanje, vendar pa so pridobili tudi možnost uporabe
funkcionalnih zemljišč, ki jih danes lahko pridobijo neodplačno.

Tu je sporen zlasti ekonomski vidik, na katerega so občine opozarjala že ob uveljavitvi

Stanovanjskega zakona (bolj znanega kot Jazbinškov zakon), ko so se prodajala

41
Prav tam: Fajs, Lastništvo funkcionalnega zemljišča po denacionalizaciji, Pravna praksa, št. 14/2009 str. 20–
21.
42
Prav tam str.25.

32
stanovanja po zelo ugodnih kupninah, vendar pa v to kupnino nikoli ni bilo vračunano
funkcionalno zemljišče (to v večini primerih ni bilo niti še določeno), saj se je kupnina
določala na podlagi parametrov, ki so se uporabljali za določanje najemnin stanovanja.
Glede funkcionalnega zemljišča so kupoprodajne pogodbe vsebovale določbo, da imajo
stanovalci pravico uporabe tudi funkcionalnega zemljišča, pri tem pa ni nihče pomislil,
da bo dolgoročno to pomenilo, dobesedno, neodplačni prenos ogromnih zemljišč v last
lastnikov stanovanj in stavb. Občine so zagovarjale stališče, da je potrebno funkcionalna
zemljišča tudi v prihodnje odkupiti. Čeprav smo bili ob sprejemu Jazbinškovega zakona
na prehodu iz družbene lastnine v lastninski sistem oziroma se je o tem že govorilo, na
ta vidik takratni zakonodajalec ni pomisli ali pa se preprosto ni zavedal, kaj bo taka
ureditev pomenila za nadaljnjo urejanje premoženjsko pravnih zadev.

Občina je iz pogodb, sklenjenih po Stanovanjskem zakonu, vedno znova ugotavljala, da

kupci stanovanj funkcionalnega zemljišča niso nikoli odkupili, zato je zagovarjala stališče,
da ga morajo lastniki stanovanj danes odkupiti. Taka zmota občine danes drago stane.
Lastniki objektov in nepremičnin pa pridobivajo ogromna zemljišča neodplačno.
Stanovanja so odkupili, ostalo pa jim glede na spremembo lastninskega sistema pripada,
razen v primeru, da jim je bilo s prodajnimi pogodbami določeno drugače.43 Sprašujem
se, ali se je zakonodajalec tega zavedal in ali so sodišča kdaj preučila določanje vrednosti
stanovanj in funkcionalnih zemljišč?

V sistemu družbene lastnine so veljala drugačna pravila kot danes v tržnem

gospodarstvu, vendar je kljub vsemu pomembno, da pri saniranju preteklih nepravilnosti
sledimo tudi danes veljavnim načelom.

Pravna načela so vrednostna merila, ki usmerjajo vsebinsko opredeljevanje pravnih

pravil in njihovo izvrševanje. Na področju ravnanja s stvarnim premoženjem so se na
področju države in lokalnih skupnosti uveljavila načela, ki predstavljajo vodilo pri
odločanju v mejnih primerih. Ta načela so usmerjena v:
 večjo gospodarnost poslovanja z državnim premoženjem;
 uveljavljanje podjetniških načel upravljanja, ki so značilna za privatni sektor, kar
zagotavlja konkurenčnost in gospodarnost;
 večji pregled nad obstoječim premoženjem in koordinacijo potreb, kar omogoča
evidentiranje nepotrebnega premoženja in njegovo prodajo ter
 znižanje stroškov upravljanja.44

43Prav tam: Fajs, Lastništvo funkcionalnega zemljišča po denacionalizaciji, Pravna praksa, št. 14/2009 str. 20–
21.
44
Predlog ZSPDSLS, 2010, str. 12

33
Iz navedenih usmeritev lahko povzamemo načelo gospodarnosti, načelo neodplačnosti,
načelo enakega obravnavanja, načelo preglednosti in načelo javnosti.

Pomembni sta zlasti načelo gospodarnosti in načelo neodplačnosti. V obrazložitvi

predloga Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti
(Uradni list RS, št. 86/10, 75/12, 47/13 – ZDU-1G, 50/14, 90/14 – ZDU-1I, 14/15 –
ZUUJFO in76/15 – v nadaljevanju ZSPDSLS) je navedeno, da je načelo gospodarnosti
temeljno pravilo pri ravnanju s stvarnim premoženjem. Gre predvsem za vsebinski in
postopkovni vidik načela, ki zagotavlja gospodarno izrabo premoženja po predpisanih
postopkih, po drugi strani pa naj bi ti postopki zagotavljali ekonomsko najugodnejši
rezultat za lastnika.45

Načelo, ki se v postopku določanja pripadajočega zemljišča ne uporablja niti kot

usmeritev pri določanju obsega pripadajočega zemljišča, ki je pogosto določeno tudi v
kvadraturi, presega funkcionalno zemljišče in pomeni že gradbeno parcelo (že omenjeno
v predhodnem poglavju). ZSPDSLS je z načelom neodplačnosti postavil pravilo, da
stvarnega premoženja ni dovoljeno odtujiti neodplačno, razen, če to dopušča zakon.
Poleg navedenega, zakon določa tudi, da je odplačna odtujitev dovoljena pod pogoji in
na načine, določene z zakonom.46

Pri določitvi pripadajočega zemljišča ni sodišče nikoli ugotavljalo, ali je bila v kupnino
vračunana tudi vrednost zemljišča. Zgolj določba, da imajo imetniki stanovanja pravico
uporabe funkcionalnega zemljišča je bila dovolj, da se jim je določilo pripadajoče
zemljišče. Stanovalci stanovanj v družbeni lastnini – nosilci stanovanjske pravice –
uporabniki stanovanj v družbeni lastnini, so ob uveljavitvi Stanovanjskega zakonika
(poznanega kot Jazbinškov zakon) pridobili pravico prednostnega odkupa stanovanja
pod ugodnimi pogoji. Imetniki stanovanjske pravice so lahko stanovanje odkupili.
Funkcionalna zemljišča pa so ostala nedorečene, predvsem zaradi neurejenosti v naravi
in katastru.

Načelo enakega obravnavanja je v postopku po ZVEtL spoštovano, vendar le do oseb, ki

imajo ''srečo'', da so odkupila stanovanja in stavbe po Stanovanjskem zakonu oziroma
živijo v objektih, zgrajenih pred 1.1.2003, in jim tako neodplačno pripada funkcionalno
oziroma danes pripadajoče zemljišče, ostali pa ga morajo odkupiti. Vsakdo potrebuje
dostop do objekta, prav tako do ustrezne površine za redno rabo in vzdrževanje objekta,

45 Predlog zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti, 2010, str. 32
46
ZSPDSLS, 6. člen.
34
vendar je smiselno, da se ob tem spoštujeta načelo sorazmernosti pri določanju le-tega
in načelo gospodarnosti.

4.5 Javne površine kot predmet določitve funkcionalnega zemljišča

Kot že omenjeno, so se v preteklem družbenem sistemu številne nepremičnine prenesle

na investitorje ali graditelje, ki so bili po končani gradnji zavezani, da javne površine
prenesejo na lokalno skupnost. Vendar se določbe pogodb niso dosledno izpolnjevale,
kar danes pomeni nevarnost izgube nepremičnin, ki pomenijo pomembno javno dobro.
Navedene nepremičnine so danes zaradi insolventnosti gradbenih podjetij predmet
stečajnih postopkov, v drugih primerih pa predmet postopka za določitev pripadajočega
zemljišča k stavbi.

Mestna občina Koper jez določenimi gradbenimi podjetij pričela sklepati pogodbe o
prenosu javnih površin v last lokalne skupnosti. Vendar je v praksi prišlo do nesoglasij
med gradbenimi podjetij in lokalno skupnostjo, zlasti, ko so bile predmet prenosa večje
zelene površine, za katere so gradbena podjetja menila, da bi lahko pomenila dodatno
možnost gradnje in po njihovem mnenju niso veljale za javne površine. Nevarnost izgube
nepremičnin, ki predstavljajo javno dobro, se pojavlja tudi pri nepremičninah, ki so bile
sicer ustrezno prenesene na lokalno skupnost, vendar so danes predmet postopa
določanja pripadajočega zemljišča k stavbi. Lastniki stavb bi želeli namreč pridobiti
dodatna zemljišča, predvsem v smislu parkirnih mest. Tak primer je tržnica Koper, kjer
so lastniki poslovnih prostorov v objektu, zahtevali določitev pripadajočega zemljišča k
stavbi na nepremičninah, ki danes predstavljajo javna parkirišča, ki so nujno potrebna za
parkiranje v mestu. Mnenje sodnega izvedenca je sicer spodbudno, saj je, glede na
pogoje v prostorskih aktih in gradbenem dovoljenju, ustrezno določilo funkcionalno
zemljišče, ki ne obsega javnih parkirnih mest. Na končno odločitev bo potrebno počakati,
saj postopek na sodišču še poteka.

Novela ZVEtL-A je sicer izključila urejanje razmerij v zvezi z infrastrukturo državnega in

lokalnega pomena, ki je na pripadajočih zemljiščih, ter urejanje pravic njenih
vsakokratnih lastnikov v zvezi z dostopom in vzdrževanjem te infrastrukture. Kljub temu,
da se je vedno opozarjalo, da mora biti grajeno javno dobro urejeno še pred začetkom
določanja pripadajočega zemljišča.47

47 Klakočar-Zupančič, Določitev pripadajočega zemljišča k stavbi po ZVEtL, Pravna praksa, št. 43/2011, str. 22.

35
5 ZVETL SKOZI PRAKSO SODIŠČ IN PREDVIDENE SPREMEMBE ZAKONA

Kot že povedano v predhodnih poglavjih, je bil Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na

predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k
stavbi48 (v nadaljevanju ZVEtL) sprejet 9. maja 2008, veljati pa je začel 24. maja 2008. Po
treh letih je praksa pokazala določene pomanjkljivosti, ki jih je zakonodajalec poskušal
odpraviti z novelo ZVEtL-A49. Ta je bila sprejeta 25. julija 2011,z namenom učinkovitega
in hitrejšega predhodnega evidentiranja nepremičnin v zemljiškem katastru stavb ter
olajšanja dela sodišč z razširitvijo kroga udeležencev v postopku. Zaradi hitrejše ureditve
nepremičninskih evidenc z dejanskim stanjem, nedoločnosti posameznih določb zakona
glede nekaterih pomembnih vprašanj, nejasnosti glede razmerij določb ZVEtLA z
izvršilnimi in stečajnimi postopki, ki so se kazali v neenotni sodni praksi, so v pripravah
spremembe zakona, ki bodo bistveno posegle v dosedanjo ureditev.

5.1 Reševanje zadev po ZVEtL v številkah

Predlagatelj novele zakona ZVEtL ugotavlja, da kljub manjšemu naraščanju novih zadev
in izboljšanem obvladovanju, reševanje zadev po ZVEtL še vedno narašča. Na področju
zadev po ZVEtL je stanje nezadovoljivo. Sodišča so ob 9,2 odstotka manjšemu številu
prejetih zadev, rešila trinajst odstotkov manj zadev kot v letu 2014, obvladovanje
prejetih zadev pa je s 95 odstotkov padlo na 91 odstotkov. Prav na tem pravnem
področju so opazne velike razlike med sodišči, pri čemer tri okrožja in Okrajno sodišče v
Ljubljani, niso obvladovali prejetih zadev. Okrajno sodišče v Ljubljani, na katerem se
obravnava pretežni del zadev po ZVEtL v Republiki Sloveniji, že od leta 2012 prejema v
reševanje vse zadeve ljubljanskega okrožja, kar je treba upoštevati ob branju podatkov
ljubljanskega okrožja in Okrajnega sodišča v Ljubljani v spodnji tabeli. Podatki za
ljubljansko okrožje, glede reševanja ZVEtL zadev, so namreč zaradi navedenih odstopov
izkrivljeni (predvsem pri številu prejetih in rešenih zadev ).50

Na Sliki 1 je prikazano gibanje števila zadev po ZVEtL na okrajnih sodiščih v obdobju

2008–2015, s pričakovanim časom rešitve. V Tabeli 2 pa je prikazano obvladovanje
prejetih zadev po ZVEtL na okrajnih sodiščih, združenih po okrožjih.

48 Ur. l. RS, št. 45/08 in 58/11.

49 Ur. l. RS, št. 59/11.
50 Vrhovno sodišče Republike Slovenije, Letno poročilo o učinkovitosti in uspešnosti sodišč 2015, Ljubljana: maj

2016.

36
Slika 1: Prikaz gibanja števila zadeve po ZVEtL na okrajnih sodiščih v obdobju 2008–
2015 Okrajna sodišča – gibanje zadev po ZVEtL in pričakovani čas rešitve51

Tabela 2: Obvladovanje prejetih zadev po ZVEtL na okrajnih sodiščih, združenih po

okrožjih48

Na podlagi podatkov iz Slike 1 in Tabele 2 lahko ugotovimo, da je v okviru obeh

nepravdnih postopkov –za vzpostavitev etažne lastnine in določitev pripadajočega
zemljišča, izkazana velika pravovarstvena potreba za tiste stavbe, ki so bile zgrajene pred
1. januarjem 2003. ZVEtL se je v tem primeru izkazal za izrazito pomembno
intervencijsko rešitev. Postopka sta s svojimi posebnimi rešitvami za udeležence
zagotovo najlažja in najbolj učinkovita možnost za ureditev nepremičninskih evidenc,
glede na še vedno veliko število primerov, t. i. dejanske etažne lastnine, oziroma za
rešitev sporov glede zemljišč, ki so zunajknjižno postala last lastnikov stavb po pravilih,
veljavnih pred uveljavitvijo SPZ, zemljiškoknjižno stanje pa je neurejeno.52

51 Vrhovno sodišče Republike Slovenije, Letno poročilo o učinkovitosti in uspešnosti sodišč 2015, Ljubljana: maj
2016, str. 34.
52
Povzeto po: Gradivo DZ RS, Predlog zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o
ugotavljanju pripadajočega zemljišča (predlog ZVEtL-1), 2015, str. 1.

37
Velja omeniti, da ZVEtL, kot sistemski predpis, ni posebej zaživel. Število zadev za
primere, katerih predmet so stavbe, zgrajene po 1.1.2003, je po sedmih letih
zanemarljivo. Navedeno stanje je zagotovo posledica dejstva, da so se omenjene stavbe
gradile v sistemu, ko so bila stvarnopravna pravila etažne lastnine, zemljiške knjige in
gradnje večstanovanjskih stavb, jasno in določno urejena. Zato se ocenjuje, da postopka
po ZVEtL kot posebni procesnopravni rešitvi, ki odstopata od siceršnje sistemske
ureditve vzpostavitve etažne lastnine in graditve objektov, nista primerna in potrebna
za reševanje primerov stavb, zgrajenih po 1. januarju 2003, in da je zato te primere
potrebno reševati po sistemskih pravilih.53

Kljub vsemu je še vedno veliko primerov stavb, zgrajenih pred 1.1.2003, nerešenih, zato
predlagatelj nove novele ZVEtL ocenjuje, da je čas za spremembe zakona, ki bodo
omogočile učinkovito uskladitev nepremičninskih evidenc z dejanskim stanjem ter
odpravile trenutne ovire za dosego tega cilja v konkretnih primerih. Ovire se kažejo v
neenotni sodni praksi glede posameznih vprašanj, ki se obravnavajo po ZVEtL,
nedoločenosti nekaterih določb zakona glede posameznih vprašanj, ki so se izkazala za
pomembna, raznovrstnih primerih razmerij določb ZVEtL z izvršilnimi in v vse več
stečajnih postopkih nad nekdanjimi investitorji iz časa družbene gradnje, ki so ostali
neutemeljeno vpisani v zemljiški knjigi kot lastniki številnih stavb. Vse navedeno
predstavlja oviro za učinkovito izvajanje postopkov po ZVEtL.50

5.2 Skupne novosti obeh postopkov

Ena od novosti je zagotovo uporaba novega pojma, in sicer vpeljuje novi zakon pojem
ugotavljanja pripadajočega zemljišča in ne določanja pripadajočega zemljišča.

5.2.1 Omejitev procesne udeležbe občine v javnem interesu

Prva novost se nanaša na udeležence v postopku. Skladno z ZVEtL-1 občina ne bo več

zakoniti udeleženec postopka. V taki vlogi bo nastopila le kot zemljiškoknjižna lastnica
parcele, ki bi morebiti bila potrebna pri ugotovitvi pripadajočega zemljišča k stavbi, sicer
pa bo imela možnost prijave udeležbe zaradi uveljavljanja interesa. Z novim zakonom se
ne želi omejiti načela varovanja javnega interesa, ampak se ga po mnenju predlagatelja
podrobneje udejanja. Po novem torej občina ne bo več formalni udeleženec postopka,
temveč bo o postopku le obveščena, če bo želela v njem uveljavljati javni interes, pa se
bo priglasila kot materialni udeleženec. Na ta način želi predlagatelj razbremeniti
nepotrebne administracije tako sodišče kot občino, pa tudi druge udeležence postopka,

53
Povzeto po: Gradivo DZ RS, Predlog zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o
ugotavljanju pripadajočega zemljišča (predlog ZVEtL-1), 2015, str. 2.

38
saj ne vidi razloga, da bi občina sodelovala v postopkih, kjer ni potrebe po varovanju
javnega interesa. Bojim se, da bo kljub temu sodelovanja občin veliko, saj občine ne
bodo pristale na nekontrolirano dodeljevanje pripadajočih zemljišč, tu imam v mislih
zlasti obseg le-teh.54

5.2.2 Skupnost vsakokratnih lastnikov kot stranka v postopku

Sodna praksa je pokazala, da ni potrebe, da bi v postopku morali biti poimensko

imenovani in ugotovljeni vsi etažni lastniki stavbe. Etažni lastniki, ki jih zastopa upravnik,
ne prijavljajo samostojne udeležbe, temveč nastopajo kot enovita skupnost. Prav zato
podeljuje novi zakon etažnim lastnikom stavbe, na ravni zakona, status stranke oziroma
sposobnost stranke, ki jo zastopa upravnik. Etažni lastiki, ki želijo samostojno sodelovati
v postopku, pa lahko samostojno prijavijo udeležbo in v postopku nastopajo poleg
skupnosti etažnih lastnikov.

5.2.3 Postopek obveščanja upravičencev v stavbi

Sedaj mora sodišče, poleg obveznim udeležencem, obvestilo o začetem postopku vročiti
tudi vsem osebam, za katere na podlagi predhodnega vpogleda v Centralni register
prebivalstva (CRP) in Poslovni register Slovenije (PRS) ugotovi, da imajo na naslovu
stavbe evidentirano stalno ali začasno bivališče oziroma poslovni sedež ali podružnico.
Navedene določbe povzročajo sodišču nepotrebne zastoje postopka in stroške. V praksi
pogosto pride do nepotrebnega vročanja obvestil, na primer, ko se vroča vsem članom
iste družine, ki so prijavljeni na naslovu stavbe, čeprav je le eden etažni lastnik, ali pa se
ko se vroča uporabnikom stanovanj – najemnikom.

Novi zakon predvideva posebni postopek obveščanja upravičencev v stavbi. Obvestila je

smotrno vročiti tistim, ki so verjetni pridobitelji posameznega dela v stavbi. Zato je
predlagatelj predlagal, da se v primeru, ko ima stavba upravnika, namesto vročanja
obvestila vsem osebam s prijavljenim bivališčem oziroma registriranim poslovanjem, v
vročanje obvestil vključi upravnika. Ta ima namreč veliko boljši vpogled v stanje v stavbi
in redni stik z etažnimi lastniki, ki ga morajo obveščati tudi o spremembi lastništva, na
podlagi 17. člena Stanovanjskega zakona55, poleg navedenega pa imajo upravniki stavb
tudi po splošnih pravilih pomembne zadolžitve pri uskladitvi etažne lastnine (191. člen
SZ1). Glede na navedeno, se predlagatelju nalaganje takih obveznosti upravniku ne zdi
sporno. V primeru manjših stavb, ki nimajo upravnika oziroma stavb, kjer upravnik ni

54 Povzeto po: Gradivo DZ RS, Predlog zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o
ugotavljanju pripadajočega zemljišča (predlog ZVEtL-1), 2015, str. 16.
55Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US,

87/11 in 40/12 – ZUJF, v nadaljnjem besedilu: SZ-1.

39
imenovan, se vročanje obvestil o pričetku postopka vroča po dosedanjih določbah (21.
člen ZVEtL). To je v skladu s temeljnimi načeli, ki so vodila in še danes vodijo predlagatelja
pri pripravi obeh zakonov: da se pritegne čim širši krog oseb, ki bi za varstvo svojih pravic
in pravnih koristi, utegnile imeti interes za udeležbo v konkretnem postopku.56

5.2.4 Ureditev razdelitve stroškov postopka

Pri zalaganju in povrnitvi stroškov po splošnih pravilih 35. člena Zakona o nepravdnem
postopku (Uradni list SRS, št. 30/86, 20/88 – popr., Uradni list RS, št. 87/02 – SPZ in 77/08
– ZDZdr – v nadaljnjem besedilu: ZNP) oziroma ob analogni uporabi 126. člena ZNP, velja,
da le-te nosijo vsi (etažni) lastniki, znotraj posamezne stavbe pa naj se delijo v skladu z
njihovimi solastniškimi idealnimi deleži na skupnih delih stavbe. Izhaja se iz izhodišča, da
sta postopka po tem zakonu zlasti v interesu (etažnih) lastnikov stavb in naj zato stroške,
ki so nujno potrebni za izvedbo in dokončanje postopka, nosijo oni.

5.2.5 Razmerja z denacionalizacijskimi postopki

Pri določitvi pripadajočega zemljišča velja, da se z odločitvijo sodišča o obsegu

pripadajočega zemljišča dejansko rešuje predhodno vprašanje za postopek
denacionalizacije. V skladu z ustaljeno sodno prakso namreč vračanje zemljišč, ki so
pripadajoča (funkcionalna) zemljišča k stavbam, v postopkih denacionalizacije ni
mogoče.57 Ugotovitev sodišča o obsegu pripadajočega zemljišča lahko tako razjasni, v
kakšnem obsegu vrnitev je oziroma ni mogoča in tako s tem reši vprašanja, ki so
pomembna za odločitev organa, ki odloča o denacionalizaciji. Posebno ureditev terjajo
primeri, kjer je na pripadajočem zemljišču ali na njegovem delu, že prišlo do vzpostavitve
lastninske pravice v korist upravičenca po pravnomočni odločbi o denacionalizaciji.
Omenjena sodna praksa take upravne odločbe sicer šteje za nične, vendar pa lahko o
njihovi ničnosti odloči le upravni organ po pravilih Zakona o splošnem upravnem
postopku (Uradni list RS, št. 24/06 – uradno prečiščeno besedilo, 105/06 – ZUS-1,
126/07, 65/08, 8/10 in 82/13 – v nadaljnjem besedilu: ZUP) o izreku ničnosti upravnih
odločb; do morebitnega izreka ničnosti take odločbe je sodišče na, s tako odločbo
vzpostavljeno lastninsko pravico v korist denacionalizacijskega upravičenca, vezano in je
ne more obiti (prim. odločba USRS Up-457/09, o siceršnjih učinkih in posledicah
konstitutivnih odločb še posebej odločba VSRS II Ips 346/2011). Brez ustrezne zakonske
ureditve bi bilo tako postopek za določitev pripadajočega zemljišča mogoče izvesti šele

56 Povzeto po: Gradivo DZ RS, Predlog zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o
ugotavljanju pripadajočega zemljišča (predlog ZVEtL-1), 2015, str. 7.
57Prim. odločbe VSRS VSRS U 1808/94, U 1147/95, I Up 1076/99, X Ips 375/2007, VSRS U 1808/94, U 1071/95,

U 1147/95, I Up 1076/99, II Ips 144/2002, I Up 821/2003, I Up 1109/2004, I Up 372/2005, I Up 63/2006, X Ips

748/2006, I Up 825/2006, X Ips 375/2007, X Ips 102/2010, X Ips 260/2011.

40
po tem, ko bi se predhodno izvedel upravni postopek za izrek ničnosti odločbe. V takem
primeru pa bi se v obeh postopkih – tako v upravnem, kakor v naknadnem sodnem –
izvajal en in isti dokazni postopek, tj. katero zemljišče je bilo tisto, ki je bilo funkcionalno
zemljišče k stavbi, kar bi podvajalo stroške ali celo vodilo v različne odločitve o isti stvari.
V skladu z dejstvom, da so sodišča matični organ za ugotovitev pripadajočega zemljišča
in pravic na njem, se, da se izogne podvajanju dokaznega postopka, v novem zakonu
določa, da lahko sodišče v opisanih primerih, odloči le o obsegu pripadajočega zemljišča,
stranke pa nato napoti na upravni postopek za izrek ničnosti upravne odločbe, s katero
je bila v korist upravičenca vzpostavljena lastninska pravica na takem zemljišču.
Odločanje o pravicah na takem zemljišču se pridrži do pravnomočne odločitve
upravnega organa o ničnosti upravne odločbe.58

5.2.6 Ureditev načina evidentiranja skupnih delov več stavb v zemljiški knjigi

Pri izvajanju dosedanjega zakona se je izkazalo, da v sistemskih pravilih SPZ in SZ-1 ter v
ZZK1, obstoji pravna praznina glede tabularnega evidentiranja pravic na tistih
nepremičninah, ki predstavljajo skupne dele več stavb. V praksi govorimo npr. o
hišniškemu stanovanju, o skupni kotlovnici ali kurilnici, o objektu zunanje ureditve (npr.
skupna kolesarnica, pokrito parkirišče, skupni podzemni dovoz…), ki so v funkciji več
stavb hkrati, ali pa o skupnem pripadajočem zemljišču več stavb, na katerem je današnja
skupna lastnina praviloma nadomestila nekdanjo skupno pravico uporabe na skupnem
funkcionalnem zemljišču več stavb. Trenutna sistemska ureditev ZZL-1 med osnovnimi
položaji nepremičnin predvideva le splošne skupne dele, ki so v lasti vsakokratnih
etažnih lastnikov ene stavbe, in posebne skupne dele, ki so v lasti le nekaterih
vsakokratnih etažnih lastnikov, ne pa vseh lastnikov znotraj posamezne stavbe. Zato
primerov skupnih delov več stavb ni mogoče ustrezno evidentirati. Kljub temu sodišča
nanje pogosto naletijo, ne le v postopkih za ugotovitev pripadajočih zemljišč, ko gre za
skupna pripadajoča zemljišča več stavb, temveč tudi v postopkih za vzpostavitev etažne
lastnine, ko se v stavbi, ki je predmet postopka, nahaja tudi del stavbe, ki je skupni del
več stavb hkrati. Z novim zakonom se tako zapolnjuje obstoječa pravna praznina, to pa
z namenom, da se zagotovi materialna pravilnost in hkrati popolna izvršljivost odločb
sodišč, izdanih v postopkih za vzpostavitev etažne lastnine ter postopkih za ugotovitev
pripadajočih zemljišč.59

58Gradivo DZ RS, Predlog zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju
pripadajočega zemljišča (predlog ZVEtL-1), 2015, str. 8.
59
Gradivo DZ RS, Predlog zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju
pripadajočega zemljišča (predlog ZVEtL-1), 2015, str. 9.

41
5.2.7 Ugotavljanje stavbne pravice na pripadajočem zemljišču60

Po dosedanji zakonodaji, natančneje po 30. členu ZVEtL, je sodišče v postopku za

določitev pripadajočega zemljišča k stavbi, zgrajeni pred 1. januarjem 2003, odločalo le
o tistem zemljišču, ki je postalo last lastnika stavbe na podlagi pravil o lastninjenju
nepremičnin v družbeni lastnini, pravil o gradnji na tujem svetu oziroma drugih sorodnih
pravil, po katerih je funkcionalno zemljišče stavbe postalo in bilo kongentno vezano na
lastninsko pravico na stavbi. Vendar se je v praksi pokazalo, da lahko to pomeni zgolj
delno rešitev.

Po novem se v postopku o ugotovitvi pripadajočega zemljišča lahko ugotavlja tudi o

obstoju stavbne pravice vsakokratnega lastnika stavbe, ki jo je pridobil po pravilih SPZ o
več uporabnikih iste nepremičnine (drugi odstavek 271. člena SPZ). Taki bodo primeri,
ko bo sodišče ugotovilo, da lastnik stavbe pred 1. januarjem 2003, ni pridobil lastninske
pravice na pripadajočem zemljišču stavbe ali da je njegova lastninska pravica na takem
zemljišču pred tem datumom prenehala. Do tega je lahko npr. prišlo, če je tretja oseba
pozneje pridobila lastninsko pravico na zakonit originalen način (npr. z nakupom v
stečaju ali izvršbi oziroma s pravnomočno konstitutivno odločbo državnega organa, ki je
vzpostavila lastninsko pravico na pripadajočem zemljišču v korist tretje osebe).

5.2.8 Odkupna pravica

Predlagatelj je ugotovil, da določenih primerov ni mogoče rešiti s pravilom stavbne

pravice. Do takega primera pride, ko je lastnik stavbe na dan 1.1.2013, imel lastninsko
pravico na pripadajočem zemljišču, vendar jo je kasneje izgubil (npr. po 1.1.2013 je
kupec kupil zemljišče v stečajnem postopku). Predlagatelj meni, da je nepravično, da bi
lastnik stavbe izgubil pravico na zemljišču, ki ga nujno potrebuje za redno rabo stavbe.
V določenih primerih pa bi navedena situacija lahko pomenila tudi nezmožnost uporabe
večjemu številu lastnikov stavbe. V praksi pa lahko pride tudi do situacij, ko je zemljišče
vedno bilo zunajknjižna last etažnih lastnikov stavbe, vendar ga je pošteno odkupila
oseba, ki je zaupala v zemljiškoknjižno stanje. Kljub temu, da je bila oseba v dobri veri,
je tak posel po sodni praksi absolutno ničen in nima učinkov, tak pridobitelj pa ni mogel
pridobiti lastninske pravice na zemljišču.61Kljub temu je v takem primeru potrebno
zavarovati interes kupca, v kolikor je na zemljišču zgradil nov objekt.62

60
Gradivo DZ RS, Predlog zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju
pripadajočega zemljišča (predlog ZVEtL-1), 2015, str. 13.
61 Primer: odločbe VSRS II Ips 110/2011, II Ips 364/2009, II Ips 420/2011
62
Povzeto po: Gradivo DZ RS, Predlog zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o
ugotavljanju pripadajočega zemljišča (predlog ZVEtL-1), 2015, str. 14.

42
V obeh primerih je potrebno zavarovati legitimni interes, tako etažnih lastnikov, ki
potrebujejo zemljišče, kot graditelja, ki je zemljišče v dobri veri pozidal. Novi zakon tako
predvideva odkupno pravico, po kateri bi lahko upravičenec zahteval prodajo zemljišča,
ki ga je izgubil oziroma na katerem je gradil, čeprav ga predhodno ni pravno učinkovito
pridobil. Na ta način se varuje tudi javni interes, da že zgrajene obstoječe stavbe
obstanejo in normalno delujejo naprej ter imajo potrebno pripadajoče zemljišče. Sodišče
odkupne pravice ne uredi po uradni dolžnosti, ampak na zahtevo upravičenca. Vpis
odkupne pravice je konstitutiven in se vpiše v zemljiško knjigo. Odkupno pravico je
potrebno uveljaviti v roku, ki ga je določilo sodišče.63

5.2.9 Popolnejša ureditev meril za ugotovitev obsega pripadajočega zemljišča

Predlog novega zakona ZVEtL-1 podaja novo definicijo pripadajočega zemljišča, ki je le

tisto zemljišče k stavbi, ki je bila zgrajena pred 1. januarjem 2003. Torej gre za urejanje
pripadajočih zemljišč, zgrajenih pred letom 2003.

Pripadajoče zemljišče je potrebno opredeliti z dveh vidikov; gre za zemljišče, ki je bilo

namenjeno in potrebno za redno rabo– dejanski vidik, pravni vidik pa odraža nekdanjo
pravno (akcesorno) povezanost pravic na takem zemljišču s pravicami na stavbi.

Dosedanji zakon ni podrobneje opredeljeval merila za določanje pripadajočega zemljišča

k stavbam, zgrajenih pred 1.1.2013, temveč je 30. člen napotoval na smiselno uporabo
7. člena ZVEtL. V skladu z novejšo sodno prakso se je pripadajoče zemljišče določalo po
načelu izključevanja, kar se je v veliko primerih izkazalo za neprimerno. Bistvena razlika
z predlaganim zakonom je v tem, da uporaba posameznega merila po besedilu zakona
ne izključuje sočasne uporabe še katerega drugega merila, temveč se omogoča in
priporoča sočasna uporaba vseh meril hkrati, kar bo nedvomno pripomoglo k pravilnejši
ugotovitvi obsega pripadajočega zemljišča v konkretnih primerih. V izogib poseganju v
že pridobljene pravice na stavbah, zgrajenih pred 1. januarjem 2003, je treba opredeliti
merila na tak način, da nekdanjih opredelitev pripadajočega zemljišča, ki so si bila
pogosto zelo skopa, ne bo niti ožilo niti širilo, temveč se bo omogočilo, da se ugotovi
pravilni obseg pripadajočega zemljišča v vsakem konkretnem primeru.64

Na podlagi predlaganega zakona ZVEtL-1 se obseg pripadajočega zemljišča določa s

pravili 42. člena tega predloga. V kolikor se v postopku ugotovi, da je bilo določeno
zemljišče pred 1.1.2003 neposredno namenjeno in potrebno za redno rabo stavbe, glede

63
Povzeto po: Gradivo DZ RS, Predlog zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o
ugotavljanju pripadajočega zemljišča (predlog ZVEtL-1), 2015, str. 13–14
64
Povzeto po: Gradivo DZ RS, Predlog zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o
ugotavljanju pripadajočega zemljišča (predlog ZVEtL-1), 2015, str. 15.

43
na takratno pravno ureditev, praviloma pomeni, da je to zemljišče postalo last lastnika
stavbe. Dejanski vidik določitve pripadajočega zemljišča se domneva, kot to določa 43.
člen predloga zakona. Praviloma bo torej veljalo, da je lastnik stavbe tudi lastnik
pripadajočega zemljišča, le v izjemnih primerih (predstavljeni bodo v nadaljevanju) pa
ne bo tako. Dopustno je dokazovati, da je lastninska pravica lastnika stavbe, na njenem
pripadajočem zemljišču, prenehala. Velja obratno dokazno breme, dokazovati mora tisti,
ki trdi, da pripadajoče zemljišče ni postalo lastnikova stvar. V vsakem konkretnem
primeru pa je vrsta pravne podlage pomembna zaradi ugotavljanja njegovega obsega.65
Kar se je v praski nemalokrat izkazalo za problem.

Z novo ureditvijo je predlagatelj želel poudariti, da so se situacije posameznih stavb in

zemljišč skozi čas spreminjale in je zato pomembno, da se pri določanju pripadajočega
zemljišča, upošteva vse pogoje in okoliščine.

Namembnost zemljišča in sama potrebnost sta bili lahko ob izgradnji povsem drugačni
kot kasneje, ko je nastopilo olastninjenje, npr. v letu 1997. Starejše večstanovanjske
stavbe, ki so bile zgrajene pred množično uporabo avtomobilov, niso imele predvidenih
zadostnih parkirnih mest, ker le-teh praviloma niso potrebovale (tak primer v praksi je
naselje Markovec v Kopru), ta pa so se lahko s prostorskim aktom uredila kasneje, v času
trajanja družbene lastnine, na drugi strani pa je zaradi modernizacije odpadla potreba
po dovozni poti za trda goriva. Ker se je potreba po parkirnih mestih povečala, je bilo
lahko redni rabi stavbe kasneje namenjenih več parkirišč kakor ob njeni izgradnji in
obratno. Določene gradnje garaž so se lahko opustile in namesto teh so se vzpostavila
javna parkirišča. Nekatera zemljišča, ki so bila morda namenjena redni rabi stavbe, so
bila kasneje lahko pozidana z novimi stavbami in tako niso imela več vloge
funkcionalnega zemljišča, ali pa so ob naknadni gradnji postala skupna pripadajoča
zemljišča več stavbam. Prav tako je lahko cesta, ki je sprva pomenila zgolj dovoz do ene
stavbe, pozneje postala javna cesta do več nepremičnin. V praksi so tudi primeri, ko so
zemljišča, ki so bila prvotno namenjena za pozidavo, kasneje postala otroška igrišča za
potrebe nove soseske ali obratno. Vse navedene življenjske situacije kažejo na to, da ni
mogoče poenostaviti uporabe namembnosti zemljišča v času izgradnje, po takratnih
prostorskih in/ali upravnih aktih, zlasti pri družbenih zemljiščih. Vsekakor taka
poenostavitev ni primerna za pravilno določitev obsega pripadajočega zemljišča.

Velja poudariti, da se ne bi smelo prezreti, da je bila pri pravici uporabe ena bistvenih
okoliščin za njeno pridobitev, ohranitev oziroma prenehanje, tudi njeno dejansko
izvajanje. V skladu z nekdanjo ureditvijo in sodno prakso sta namreč opustitev uporabe

65
Povzeto po: Gradivo DZ RS, Predlog zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o
ugotavljanju pripadajočega zemljišča (predlog ZVEtL-1), 2015, str. 15.

44
družbene nepremičnine oziroma njena uporaba brez pravnega naslova, po določenem
času lahko vodila v ex lege prehod pravice uporabe z enega subjekta na drugega (prim.
odločbe VSRS II Ips 634/2007, II Ips 695/2009, II Ips 985/2006, VSL I Cp 2321/2012; enako
tudi J. Arah et al.: Komentar zakona o združenem delu, ČGP Delo – TOZD GV, Ljubljana
1988, str. 434). 62

V vseh primerih tudi ni izključeno, da bi katero od zemljišč, ki je namenjeno redni rabi

stavbe, postalo last lastnika stavbe tudi po pravnem poslu, priposestvovanju ali
pravnomočni odločbi državnega organa, torej zunaj pravil o posledicah gradnje na tujem
svetu ali lastninjenja nepremičnin v družbeni lastnini. Primer: lastnik stanovanjske
stavbe je dokupil dodatno zemljišče za ureditev vrta ali dodatnih parkirišč, pa se še ni
vpisal v zemljiško knjigo.66

Tudi predlog zakona ZVEtL-1 na prvo mesto oziroma pod točko 42. člena, kot glavni vir
ugotavljanja obsega pripadajočega zemljišča, postavlja prostorske akte oziroma upravna
dovoljenja, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena. Tega merila ne povzema le 7. člen
dosedanjega zakona, ampak tudi 190. člen SZ-1. Merilo je tudi iz življenjskega in
izkustvenega vidika najpomembnejše, saj načeloma velja, da je zemljišče, ki je bilo ob
izgradnji namenjeno, potrebno oziroma urejeno za potrebe redne rabe stavbe, ostalo v
tej funkciji tudi pozneje oziroma vse do zdaj. To velja tako pri stavbah na nekdanjih
družbenih zemljiščih kot tudi pri tistih na zasebnih zemljiščih. Kot smo lahko videli zgoraj,
to ne velja vedno, zato je potrebno merilo uporabljati skupaj z drugimi, v členu
postavljenimi merili, in na ta način omogočiti popravek odstopanj glede na rezultat tega
merila.67

Druga točka prvega odstavka 42. člena napotuje na dejansko ureditev v naravi, kot
drugemu pomembnemu viru pri ugotavljanju obsega pripadajočega zemljišča. Dejanska
urejenost zemljišča je močan argument za določitev pripadajočega zemljišča, zlasti v
kombinaciji s prvo točko, ko je potreben popravek ugotovljenih pogojev določitve
pripadajočega zemljišča. Tako je lahko s prostorskim aktom, na podlagi katerega je
zgrajena zgradba, predvidena dovozna pot po drugem zemljišču, kot je bila le-ta kasneje
urejena s strani investitorja. Neživljenjsko bi tako bilo vztrajati pri načrtih prostorskega
akta. Predlagatelj novega zakona prav tako pravi, da bi bilo smiselno upoštevati stanje,
ko je s prostorskimi akti na določenem zemljišču bila predvidena garaža, pa ta ni bila
zgrajena, danes pa so tam urejena parkirišča za stanovalce stavbe. Novi zakon, za razliko

66
Povzeto po: Gradivo DZ RS, Predlog zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o
ugotavljanju pripadajočega zemljišča (predlog ZVEtL-1), 2015, str. 16.
67
Povzeto po: Gradivo DZ RS, Predlog zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o
ugotavljanju pripadajočega zemljišča (predlog ZVEtL-1), 2015, str. 63.

45
od dosedanjega, ne napotuje na urejenost v času odločanja, ampak na preteklo
urejenost, kar je vsekakor bolj smiselno, glede na to, da se v postopku ugotavljajo
pravice, pridobljene v preteklosti. Prav tako predvideva, da tudi v primeru, ko je bilo po
prostorskem aktu določeno zemljišče predvideno kot parkirišče stavbam, zdaj pa je tam
javni park, bi bilo tako zemljišče neutemeljeno določati kot pripadajoče zemljišče
stavbe.63

Tretja točka prvega odstavka 142. člena napotuje na preteklo redno rabo kot dodatni
spoznavni vir. Ta kriterij se uporablja subsidiarno in je pomemben zlasti pri razjasnitvi
nejasnosti o tem, ali je bilo določeno zemljišče namenjeno eni ali več stavbam ali
morebiti splošni rabi kot javno dobro.

Zadnja, četrta točka prvega odstavka napotuje na uporabo dveh dodatnih virov, tj.
prostorskih aktov in urbanističnih standardov, ki so veljali od časa izgradnje stavbe do
pridobitve lastninske pravice lastnika stavbe na pripadajočem zemljišču. Ta določba
omogoča prožnost pri določanju obsega pripadajočega zemljišča z upoštevanjem zlasti
urbanističnih vidikov. Navedeno merilo praviloma ne bo moglo biti samostojna podlaga
za določitev obsega pripadajočega zemljišča, bo pa v kombinaciji z 2. in 3. točko vsekakor
lahko ovrglo rezultat, pridobljen z merili po 1. točki. Primer: stavba, ki je bila zgrajena v
času pred množično uporabo avtomobilov, ob izgradnji ni imela parkirišč, poznejši
prostorski akt pa je lahko, glede na spremembe dejanskega stanja, predvidel izgradnjo
parkirišča tudi za to stavbo. V kolikor je bil ta poseg tudi dejansko izveden, je tudi takšno
parkirišče potrebno šteti za pripadajoče zemljišče stavbe. Če je poznejši prostorski akt
predvidel, da se bo na delu nekdanjega funkcionalnega zemljišča obstoječe stavbe
uredila npr. javna pot ali zgradila nova zgradba, in je bilo to tudi dejansko izvedeno, v
tem delu kljub prvotni namembnosti zemljišča za redno rabo obstoječe stavbe ne more
iti za njeno pripadajoče zemljišče. Urbanistični standardi, torej merila in pogoji iz
prostorskih aktov nasploh (ne nujno nanašajočih se na obravnavano nepremičnino), pa
bodo upoštevani kot dopolnilno merilo, zlasti pri odpravi nejasnosti ali neskladij v
konkretnih prostorskih aktih, ki se nanašajo na konkretno stavbo, ali pri dvomljivih
rezultatih, pridobljenih z uporabo meril iz 2. in 3. točke.68

Navedeno kaže na kombinacijo uporabe vseh štirih elementov pri ugotavljanju

pripadajočega zemljišča. Kljub pomembnosti pravil iz prve točke, je potrebno, glede na
okoliščine vsakega konkretnega primera, popraviti in nadomestiti uporabo posameznih
meril, ob tem mora sodišče vedno upoštevati tudi čas pridobitve lastninske pravice
lastnika stavbe. Če bo šlo za zemljišče, ki je bilo družbena lastnina, bo časovno

68
Gradivo DZ RS, Predlog zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju
pripadajočega zemljišča (predlog ZVEtL-1), 2015, str. 64.

46
spremenljiva merila (iz 2., 3. in 4. točke) upoštevalo od časa izgradnje do lastninjenja, ki
je praviloma nastopilo leta 1997 z ZLNDL. Če bo šlo za zemljišče, ki je bilo ob izgradnji
stavbe v zasebni lasti, in bodo upoštevana pravila o gradnji na tujem svetu, pa bo
praviloma odločilno le stanje ob času izgradnje stavbe. Pri tem bo sodišče lahko
uporabilo vsa merila hkrati.65

Smiselno se ta pravila uporabljajo tudi za ugotavljanje pripadajočega zemljišča k več

stavbam.

Raznolikost situacij, na katere lahko naleti sodišče v postopku za ugotovitev

pripadajočega zemljišča k stavbi, zgrajeni pred 1. januarjem 2003, botruje temu, da
načina določanja pripadajočega zemljišča, če naj bo ta pravilen in naj ne posega v
pridobljene pravice, ni mogoče poenostaviti s predpisovanjem točno določenih formul
za ugotavljanje njegovega obsega. Z novim zakonom je zato treba prepustiti sodišču, da
v vsakem konkretnem primeru, ob upoštevanju vseh pomembnih okoliščin in praviloma
s pomočjo izvedenca urbanistične stroke, ugotovi obseg pripadajočega zemljišča, za ta
namen pa v zakonu določiti le temeljna napotila in merila, ki se lahko upoštevajo za te
namene.

5.2.10 Odločanje o bremenih

Namen zakona je ureditev nepremičninskih evidenc z dejanskim stanjem. Vendar je v

nasprotju z navedenim načelom situacija, ko bi na nepremičninah ostajala nevpisana
bremena, ki zunajknjižno obstajajo ali da bi se ohranjala vpisana bremena, ki dejansko
ne obstojijo in so v zemljiški knjigi vpisana neutemeljeno. Z novim zakonom se z
namenom doseganja navedenega cilja predvideva tudi možnost odločanja sodišča o
vpisu dejansko obstoječih, a nevpisanih bremen, ter o izbrisu neobstoječih, a vpisanih
bremen. Možnost sodišča odločati o bremenih ni absolutna. Zemljiškoknjižni lastnik
oziroma pridobitelj stavbe, oba kot potencialna lastnika stavbe in nedvomno s pravnim
interesom, oziroma skupnost vsakokratnih etažnih lastnikov stavbe, zahtevajo
ugotovitev neobstoja bremen, ki so vpisana na pripadajočem zemljišču, če zatrjujejo, da
ta dejansko več ne obstojijo. Prav tako lahko imetnik nevpisanega, a zunajknjižno
dejansko obstoječega bremena zahteva, da se ta bremena vpišejo. V prvem primeru bo
šlo npr. za izbris stare hipoteke ali hipoteke, ki je bila z ničnim pravnim poslom
ustanovljena na pripadajočem zemljišču, za izbris služnosti, ki je zastarala, za izbris
osebne služnosti, ki več ne obstoji ipd. V drugem primeru pa bo šlo npr. za vpis služnosti
poti za sosednjo nepremičnino ali služnosti postavitve komunalne infrastrukture. O teh
zahtevah kot postranskih (pridruženih) zahtevkih bo sodišče odločalo le, če o zahtevku

47
ne bo spora ali če ne bo sporno dejansko stanje, na podlagi katerega mora o tem
odločiti.69

5.2.11 Odprava omejitev glede obravnavanja predhodnih vprašanj

Praksa je pokazala, da se v postopkih določitve pripadajočih zemljišč pojavljajo

predhodna vprašanja, glede katerih veljavna ureditev nepravdnega postopka omejuje
njihovo obravnavanje v nepravdnem postopku (8. do 10. člen ZNP). Postopek je zato
prekinjen in večkrat oviran, kar ne pripomore k čimprejšnji uskladitvi nepremičninskih
evidenc ter povečuje število sodnih postopkov.

Po pravilih od 8. do 10. člena ZNP lahko sodišče v nepravdnem postopku rešuje le tista
predhodna vprašanja, ki niso odvisna od spornih dejstev, temveč gre le za sporna pravna
vprašanja. S sprejetimi spremembami to ne bo veljalo za postopek ugotovitve
pripadajočega zemljišča k stavbi. Sodišče bo lahko v vsakem konkretnem primeru, tako
kakor pravdno sodišče po načelu ekonomičnosti, upoštevajoč smotrnost in učinkovitost
reševanja predhodnega vprašanja ali prekinitve postopka v okviru procesnega vodstva,
samo ocenilo in odločilo, ali bo predhodno vprašanje rešilo samo, ali bo postopek
prekinilo in počakalo na rešitev prejudicialnega vprašanja v matičnem postopku. Kljub
temu bodo veljale določene omejitve, kot veljajo za pravdna sodišča (npr. kot
predhodnega vprašanja ne bo moglo reševati obstoja kaznivega dejanja, dokler je še
mogoč pregon, prav tako ne materinskih in očetovskih sporov ipd.).67

Značilen primer predhodnega vprašanja za nepravdni postopek za ugotovitev

pripadajočega zemljišča k stavbi, zgrajeni pred 1. januarjem 2003, bo tako npr.
vprašanje, ali je predlagatelj lastnik stavbe oziroma pridobitelj posameznega dela v
stavbi, ker to vpliva na njegovo aktivno legitimacijo za začetek postopka, nadalje
vprašanje, ali na stavbi, h kateri se določa individualno pripadajoče zemljišče, obstoji
dejanska etažna lastnina ali ne, ker to vpliva na način evidentiranja pripadajočega
zemljišča k taki stavbi, nadalje vprašanje, ali je pravni posel, na podlagi katerega se je
nekdo tretji naknadno vknjižil v zemljiški knjigi, ničen, ipd. Sodišče bo moralo tako
najprej ugotoviti, ali posamezno sporno vprašanje lahko kakorkoli vpliva na njegovo
odločitev, nato pa z vidika ekonomičnosti oceniti, ali je smotrno, da to vprašanje reši kot
predhodno vprašanje, ali je smotrneje počakati na odločitev matičnega organa.70

69
Gradivo DZ RS, Predlog zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju
pripadajočega zemljišča (predlog ZVEtL-1), 2015, str. 68.
70Gradivo DZ RS, Predlog zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju

pripadajočega zemljišča (predlog ZVEtL-1), 2015, str. 70.

48
5.2.12 Pravica do revizije

V postopkih za določitev pripadajočega zemljišča k stavbam, zgrajenim pred 1.

januarjem 2003, gre za odločanje o lastninskopravnih sporih in praviloma za zapletena
pravna ter dejanska vprašanja, tovrstni spori pa so vsebinsko močno podobni sporom v
zapletenejših pravdnih postopkih. Zato je po oceni predlagatelja smotrno, da se prek
instituta revizije, zagotovita skladnost in enotnost sodne prakse, enako kakor v
pravdnem postopku.71

5.2.13 Odprava nepravilno razglašenega javnega dobra

Pripadajoče zemljišče, ki je potrebno za redno rabo stavbe in je zato v lasti lastnika

stavbe, ne more bit javno dobro, namenjeno širši javnosti. Prav zato je sodna praksa
sprejela stališče, da razglasitev javnega dobrega na pripadajočem zemljišču z upravno
odločbo stvarnopravnega položaja tega zemljišča ni mogla razvrednotiti, saj za to ni
pravne podlage (prim. odločbe VSL I Cp 3289/2014, VSL I Cp 251/2015). Zgolj upravna
razglasitev javnega dobrega po določbah Zakona o graditvi objektov72, ne da bi bila
namenjenost splošni rabi konkretno izkazana že za čas pred nastopom lastninjenja
nepremičnin v družbeni lastnini, sama po sebi še ne pomeni, da tako zemljišče ni
pripadajoče zemljišče stavbe. Predlagatelj ocenjuje, da so v praksi, zaradi neurejenih
nepremičninskih evidenc, določena zemljišča razglašena za javno dobro, čeprav
predstavljajo pripadajoče zemljišče k stavbi. Predlagatelj je mnenja, da instituta
pripadajočega zemljišča in javnega dobrega ne moreta obstajati skupaj in sta
nezdružljiva, kar je logično. Vendar je potrebno vedno preučiti, kakšen namen ima
zemljišče, morda je upravičeno javno dobro.

Iz navedenega razloga je upravna odločba, s katero se je razglasilo javno dobro na

pripadajočem zemljišču, dejansko in pravno neizvršljiva ter v nasprotju s kogentnimi
predpisi, zato bi jo po oceni predlagatelja bilo upravičeno izreči za nično. V novem
zakonu se izrecno določa, da se odločba, s katero je bilo razglašeno javno dobro, izreče
za nično, če je isto zemljišče pravnomočno ugotovljeno za pripadajoče zemljišče k
stavbi.73

71
Gradivo DZ RS, Predlog zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju
pripadajočega zemljišča (predlog ZVEtL-1), 2015, str. 71.
72
Uradni list RS, št. 102/04 – uradno prečiščeno besedilo, 14/05 – popr., 92/05 – ZJC-B, 93/05 – ZVMS,
111/05 – odl. US, 126/07, 108/09, 61/10 – ZRud-1, 20/11 – odl. US, 57/12, 101/13 – ZDavNepr, 110/13
in 19/15 – v nadaljnjem besedilu: ZGO-1.
73
Gradivo DZ RS, Predlog zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju
pripadajočega zemljišča (predlog ZVEtL-1), 2015, str. 71.

49
5.2.14 Razdelitev skupnih pripadajočih zemljišč

Novi zakon ZVEtL-1 vpeljuje možnost razdelitve skupnih pripadajočih zemljišč, ki

pripadajo več stavbam. Lastniki stavb se lahko o razdelitvi pripadajočega zemljišča
sporazumejo že v postopku ugotovitve pripadajočega zemljišča. V navedenem primeru
sodišče v izreku določi tudi razdelitev skupnega pripadajočega zemljišča, ki sledi
sporazumu udeležencev. O razdelitvi se lahko lastniki stavb dogovorijo tudi po zaključku
postopka ugotovitve pripadajočega zemljišča. Če lastniki stavb sporazuma o razdelitvi
skupnega pripadajočega zemljišča ne dosežejo, o tem na predlog kateregakoli od njih,
odloči sodišče v posebnem nepravdnem postopku.74

5.2.15 Evidentiranje sprememb v katastru75

Postopki ZVEtL se lahko začnejo brez predhodne ureditve podatkov v katastrih in brez,
da ureditev zagotovi sodišče po uradni dolžnosti. Ker osnovni zakon ni vseboval
posebnih določb glede katastrskih vpisov, so se ti izvajali po pravilih ZEN. Ker je postopek
po ZVEtL namenjen prav ureditvi primerov, ko med udeleženci ni soglasja o vzpostavitvi
etažne lastnine, je uporaba določb ZEN postopek precej podaljšala, ovirala in celo
preprečila dokončanje.

V novem predlogu zakona se ohranjajo vse temeljne rešitve predhodne ureditve tega
področja. Tako bo katastrski vpis v skladu z določbami ZEN še zmeraj opravila geodetska
uprava na podlagi ustrezne strokovne podlage, vendar bo to storila na podlagi zahteve
sodišča. V sodnem postopku bo torej sodišče moralo zagotoviti oblikovanje strokovne
podlage (elaborata) in zbrati izjave udeležencev tako, da bo upravni postopek le
izvedbena faza katastrskega vpisa, brez meritorne presoje morebitnih ugovorov
udeležencev. Te bo namreč presodilo sodišče.

Sodišče bo strokovne podlage še vedno zaupalo izvedencem ali drugim strokovnjakom,

ki ga bo imenovalo s sklepom, v katerem bo povzelo tudi obveznosti uporabnikov
prostorov, da taki osebi dopustijo vstop v svoje prostore. Zato, da ne bi prišlo do
morebitnega neuspešnega vpisa, zaradi preprečitve vstopa v določene stavbe. ZVEtL v
primerjavi z ZEN vsebuje nižje standarde za pripravo strokovne podlage. Strokovne
podlage bodo lahko pripravljene na podlagi ocene, ki bo temeljila na dovolj
verodostojnih podatkih. O taki strokovni podlagi se bodo lahko udeleženci izjavili v
sodnem postopku.

74
Gradivo DZ RS, Predlog zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju
pripadajočega zemljišča (predlog ZVEtL-1), 2015, str. 73.
75
Gradivo DZ RS, Predlog zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju
pripadajočega zemljišča (predlog ZVEtL-1), 2015, str. 48.

50
Sodišče bo lahko po novem predlogu zakona od pristojnega organa Geodetske uprave
Republike Slovenije v skladu s splošnimi pravili zahtevalo, da predhodno preveri, ali je
strokovna podlaga dovolj kakovostna in primerna, da omogoča vpis stavbe in njenih
delov v kataster stavb oziroma vpis zemljiške parcele v zemljiški kataster. Če temu ne bo
tako, bo sodišče odredilo nov krog usklajevanj, katerega posledica bo dopolnjena in
popravljena ter posledično vpisljiva strokovna podlaga. Ko bo sodišče torej ugotovilo, da
je strokovna podlaga primerna za izvedbo potrebnega katastrskega vpisa, bo o tem
izdalo sklep, zoper katerega bodo imeli udeleženci možnost posebne pritožbe. Po
pravnomočnosti sklepa o primernosti strokovne podlage bo sodišče zahtevalo izvedbo
katastrskega vpisa, za katerega se uporabljajo pravila ZEN o evidentiranju katastrskih
sprememb na podlagi sodnih postopkov (8. člen).

5.2.16 Negativni ugotovitveni zahtevek

Zemljiškoknjižni lastnik lahko po predlaganem zakonu ZVEtL-1 uveljavlja tako imenovani

negativni ugotovitveni zahtevek. To je ugotovitev, da določeno zemljišče ni pripadajoče
zemljišče k določeni stavbi. Temeljna predpostavka za uveljavljanje takega zahtevka je
pravni interes. Pravnega interesa ni, če je bilo o pripadajočem zemljišču že odločeno ali
je bil postopek že začet. V navedenem primeru lahko to možnost zemljiškoknjižni lastnik
izkoristi le, če je lastnik stavbe bil in ostaja pasiven. Pravni interes bo podan, če z
lastnikom stavbe obstaja spor o pripadajočem zemljišču. Prav tako je pravni interes
podan, v kolikor je dokumentacija nejasna (npr. prostorski akti). Sporno ali nejasno je
lahko tudi to, ali je lastninska pravica lastnika stavbe na tem zemljišču prenehala, in če
je temu tako, ali namerava ta na njem uveljavljati odkupno pravico. V takih in podobnih
primerih visečnosti pravic, zemljiškoknjižni lastnik ostaja v nevarnosti, da se lahko
kadarkoli v prihodnosti začne postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča, to pa je v
celoti odvisno od lastnika stavbe. Zato zemljiškoknjižni lastnik zemljišča v vmesnem času
ostaja v pravni negotovosti in je tako defactoomejen v svojem razpolaganju in
upravljanju z zemljiščem, na katerem ima vpisano lastninsko pravico. Predlagatelj meni,
da je potrebno zakonsko zavarovati morebitni interes zemljiškoknjižnega lastnika, da to
negotovost ali spor za vselej in čim prej odpravi in da se o tem odloči z učinki
pravnomočnosti. Če zemljiškoknjižni lastnik uveljavlja negativni ugotovitveni zahtevek,
da sodišče možnost najprej nasprotnim udeležencem, da začnejo postopek za določitev
pripadajočega zemljišča. Za to jim določi rok. Če je pravočasno podan predlog za
določitev pripadajočega zemljišča, se postopek nadaljuje kot običajni postopek za
določitev pripadajočega zemljišča, drugače pa sodišče brez nadaljnjega obravnavanja
ugodi zahtevku zemljiškoknjižnega lastnika in ugotovi, da sporno zemljišče ni
pripadajoče zemljišče k stavbi. Da bi ne prišlo do izigravanja in neupoštevanja pravic
zemljiškoknjižnega lastnika po tem členu.

51
Enako velja v primeru, ko kateri od upravičencev začne postopek v roku, vendar se
njegovega dokončanja ne zagotovi z meritorno odločbo (npr. vloži nepopoln predlog, ki
ga na poziv ne dopolni in bi ga bilo treba zavreči; predlog naknadno umakne ali ne plača
potrebnega predujma, zaradi česar bi se postopek ustavil). Če so izpolnjeni splošni pogoji
in posebni pogoji po 8. členu zakona za končanje postopka s formalno odločbo, ima
zemljiškoknjižni lastnik pravico zahtevati, da sodišče tudi v takem primeru ugodi
njegovemu negativnemu ugotovitvenemu zahtevku.76

76
Gradivo DZ RS, Predlog zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju
pripadajočega zemljišča (predlog ZVEtL-1), 2015, str. 74.

52
6 SKLEPNE UGOTOVITVE

Do sprejema Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega

dela stavbe in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča k stavbi (v nadaljevanju ZVEtL) je
prišlo zaradi neurejenih nepremičninskih evidenc, kar je posledica številnih razlik med
današnjim lastninskim sistemov in preteklim družbenim sistemom. Pojem funkcionalno
zemljišče se je izoblikoval v sistemu družbene lastnine in ga je zato potrebno razumeti v
okviru pravil, ki so veljali v tistem času. Ob uvedbi lastninskega sistema se pojem
funkcionalno zemljišče ne uporablja več, danes poznamo pripadajoče zemljišče, ki ga je
vpeljal ZVEtL.

Neurejene evidence so posledica drugačnega prometa z nepremičninami v družbenem

sistemu. Ta je omogočal različno obravnavo stavbe in zemljišča. Vsa stavbna zemljišča
so lahko bila samo v družbeni lastnini, predmet lastninske pravice je bila vedno stavba
ali posamezni del, na zemljiščih pa je lastnik stavbe ali posameznega dela pridobil le
pravico uporabe zemljišča v družbeni lastnini. Predmet pravice uporabe sta bila
zemljišče pod stavbo in zemljišče za redno rabo stavbe.

V družbenem sistemu so se množično gradila večstanovanjska naselja. Zemljišča so bila

v praksi prenesena na gradbena podjetja, ki so kot investitorji postala lastnik stavb in
zemljišč. Pogodbe, na podlagi kateri so postali lastniki nepremičnin, so vsebovale
določbe o prenosu zemljišč, ki predstavljajo javno infrastrukturo za občino, vendar se to
v veliko primerih ni zgodilo, za kar ima občina danes, ko so podjetja v stečajih, veliko
težavo.

Pravica uporabe je bila neločljivo povezana s funkcionalnim zemljiščem in je imela vse

oblastvene atribute, ki sicer pripadajo lastninski pravici. Nosilec pravice uporabe je lahko
samostojno uporabljal zemljišče, ne glede na njegov družbeno lastninski status in od
njega je lahko izključil katerokoli tretjo osebo.

Sistem ureditve funkcionalnega zemljišča je bil, glede na navedeno, izdelan na abstraktni

ravni in bi ob dosledni izpeljavi, to pomenilo, da bi vsaka stavba morala imeti določeno
gradbeno parcelo, ki bi obsegala stavbišče in funkcionalno zemljišče na tej parceli, nosilci
pravic na stavbi bi tako lahko imeli vknjiženo tudi pravico uporabe zemljišča v družbeni
lastnini.

Vendar pa se je v praksi zapletlo, ker vpis v zemljiško knjigo za urejanje nepremičninskih

prenosov ni bil potreben. Tako je prišlo do izvenknjižnega pridobivanja lastninskih pravic
in neurejenih evidenc. Čeprav bi se morale, se novo nastale zemljiške parcele niso

53
evidentirale v zemljiškem katastru. Brez novih parcel pa ni bila mogoča vknjižba v
zemljiško knjigo. Pravica uporabe funkcionalnega zemljišča bi morala biti vpisana v
zemljiško knjigo, kar bi danes postopke določanja pripadajočega zemljišča, zelo olajšalo.
Problem se je pojavil tudi zaradi tega, ker funkcionalna zemljišča niso bila nikoli
odmerjena.

ZVEtL je zakon, s katerim želi predlagatelj omogočiti pridobiteljem posameznih delov

stavb, vzpostavitev etažne lastnine po poenostavljenem postopku pred nepravdnim
sodiščem in ureditev vseh pripadajočih zemljišč k stavbam, v preteklosti imenovanih
funkcionalno zemljišče.

Vendar so se v praksi pojavili številni pomisleki izvajanja navedenega zakona, zlasti pri
zemljiškoknjižnih lastnikih nepremičnin in občin.

V primerih, ko funkcionalno zemljišče ni bilo določeno, se je pojavljal problem, ali so

lastniki, ki so bili v naravi etažni lastniki večstanovanjske stavbe in niso bili vpisani v
zemljiško knjigo, po ZLNDL, poleg stavbišča tudi lastniki funkcionalnega zemljišča.
Sodišče je podalo stališče, da odmera funkcionalnega zemljišča ne vpliva na pridobljeno
pravico uporabe zemljišča, ki je potrebno za redno rabo stavbe in ki je na kupca
stanovanja prešla z odkupom stanovanja.

Občinam je sporno zlasti dejstvo, da lastniki stanovanj ali objektov, zgrajenih pred
1.1.2003, zemljišč niso nikoli odkupili, v pogodbah pa je bila določena zgolj vrednost
stanovanja ali objekta, pravica uporabe pa se je na podlagi predpisov dodelila dokler
stavba stoji. Navedeno bi pomenilo, da pravica uporabe ni pomenila trajne lastninske
pravice. Omenjeno je veljalo do sprejema ZLNDL. Funkcionalno zemljišče je takrat v 46.
členu opredeljeval Zakon o urejanju naselij in drugih posegov v prostor, in sicer kot
stavbno zemljišče, potrebno za njegovo redno rabo. Stanovanjski zakon pa v 9. členu
opredeljuje funkcionalno zemljišče kot tisto zemljišče, ki je neposredno namenjeno
redni rabi stanovanjske hiše, npr. dostopne poti, parkirni prostori, prostori za smetnjake.
Navedeno definicijo povzema tudi ZVEtL.

Zaradi zgoraj navedenega razloga, so se v praksi pojavili očitki, da zahtevek za določitev

pripadajočega zemljišča pomeni nezakonito razlastitev.

Sodna praksa je sprejela stališče, da subjektom, ki so vpisani kot lastniki nepremičnin

nekdanjih družbenih lastnin, ne jemljejo zakonito pridobljene lastninske pravice, temveč
utemeljijo, kdo je dejansko postal lastnik spornih zemljišč. Zgolj nepravilen zapis v
zemljiški knjigi, ki nima dejanske podlage ne v prepisih ne v sodni praksi, še ni bil podlaga
za pridobitev lastninske pravice, niti ni bil predmet ustavnega varstva lastninske pravice.

54
Sprejeto je stališče, da priznanje lastninske pravice, na podlagi določb ZVEtL, po vsebini
ne pomeni razlastitve, po obliki pa ne dajatvene ali oblikovalne odločbe o prenosu
lastninske pravice. Do nedopustnega posega v lastninsko pravico bi prišlo v primeru
dobroverne pridobitve lastninske pravice, na pravno poslovni podlagi.

Drugi pomislek določanja pripadajočega zemljišča se nanaša zlasti na določanje obsega

posameznih pripadajočih zemljišč s strani sodišč, ki mejijo že na dodeljevanje kvadratur,
ki ne pomenijo zgolj nepremičnine za redno rabo, ampak gradbene parcele. Poleg
navedenega, je veliko situacij, ko prostorski akti v času gradnje stanovanj in objektov,
niso vsebovali določb glede funkcionalnih zemljišč. Zaradi navedenega je sodišče svoje
odločitve v večini primerih oprlo na preteklo rabo.

Vendar se tu srečamo še z drugo težavo, in sicer z možnostjo vse večje uzurpacije

zemljišč. Sodna praksa je s sprejemom določenih stališč dodatno ogrozila, da se bodo
zemljišča množično uzurpirala, in sicer v naslednjem primeru. Občina in kupec objekta
sta sklenila pogodbo o odkupu funkcionalnega zemljišča. Kasneje je lastnik objekta vložil
zahtevo za določitev pripadajočega zemljišča k stavbi. Občina je v postopku ugovarjala,
da bi moralo sodišče predlog zavrniti, saj je bilo funkcionalno zemljišče sporazumno že
določeno. Vendar je sodišče zavzelo stališče, da s pogodbo ni bilo dogovorjeno, da se
lastnik stavbe odpoveduje morebitnemu preseženemu delu pripadajočega
funkcionalnega zemljišča. Obstoj ali neobstoj te pogodbe ni relevanten za vprašanje,
katero zemljišče predstavlja pripadajoče zemljišče.

Navedena sodna praksa lahko vodi v vedno večjo uzurpacijo zemljišč, saj bodo stranke
vedele, da kljub odkupljenemu funkcionalnemu zemljišču, lahko neodplačno prejmejo
še več zemljišča. Zlasti na območjih, za katere akti ne vsebujejo določb glede
funkcionalnih zemljišč in bo sodišče v takih primerih svojo odločitev oprlo na preteklo
rabo, kot je to storilo v zgornjem primeru in večini ostalih.

ZVEtL izhaja iz tega, da so dobroverni lastniški posestniki na stavbah, zgrajenih pred

1.1.2003, skupaj s pridobitvijo pravnega naslova za pridobitev lastninske pravice na
stavbi, pridobili tudi pravni naslov za pridobitev lastninske pravice na pripadajočem
zemljišču. Ker je bilo takrat funkcionalno zemljišče neločljivo povezano s stavbo, je
potrebno upoštevati, da je tisti, ki je olastninil stavbo, olastninil tudi funkcionalno
zemljišče. Če ni bilo v prodajnih pogodba določeno drugače, se po ZVEtL takšno
pripadajoče zemljišče pridobi neodplačno. Velja torej, da v kolikor v kupoprodajnih
pogodbah ni izrecno določeno, da kupec ni kupil funkcionalnega zemljišča, mu ta pripada
neodplačno.

55
Tu je vprašljivo spoštovanje načela ekonomičnosti in gospodarnosti ravnanja s stvarnim
premoženjem. V sistemu družbene lastnine so veljala drugačna pravila kot danes v
tržnem gospodarstvu, vendar je kljub vsemu pomembno, da pri saniranju preteklih
nepravilnosti sledimo tudi danes veljavnim načelom.

Sodišče je, glede na dosedanje določbe ZVEtL, določalo pripadajoče zemljišče po načelu
izključevanja pogojev za določitev pripadajočega zemljišča, kar se je v veliko primerih
izkazalo za neprimerno. Bistvena razlika z novim predlaganim zakonom je v tem, da
uporaba posameznega merila po besedilu zakona, ne izključuje sočasne uporabe še
kakšnega drugega merila, temveč se omogoča in priporoča sočasna uporaba vseh meril
hkrati, kar bo nedvomno pripomoglo k pravilnejši ugotovitvi obsega pripadajočega
zemljišča v konkretnem primeru.

Dejstvo je, da se sodišča pri določanju pripadajočih zemljišč srečujejo z različnimi

življenjskimi situacijami. Zemljišča so lahko skozi čas izgubila namen funkcionalnega
zemljišča, ki je bil prvotno določen v prostorskih aktih (npr. nastala so parkirišča, stavbe,
park, lokalna cesta ipd.). Prav zato je pomembno, da sodišče odloča glede na okoliščine
konkretnega primera. Vendar pa novi zakon določa, da mora ob tem sodišče vedno
upoštevati tudi čas pridobitve lastninske pravice lastnika stavbe. Če bo šlo za zemljišče,
ki je bilo družbena lastnina, bo časovno spremenljiva merila (iz 2., 3. in 4. točke)
upoštevalo od časa izgradnje do lastninjenja, ki je praviloma nastopilo leta 1997 z ZLNDL.
Če bo šlo za zemljišče, ki je bilo ob izgradnji stavbe v zasebni lasti, in bodo upoštevana
pravila o gradnji na tujem svetu, pa bo praviloma odločilno le stanje ob času izgradnje
stavbe. Pri tem bo sodišče lahko uporabilo vsa merila hkrati. To lahko v praksi povzroči
težave, saj so lahko določena zemljišča, glede na smer razvoja občin, pridobila drugo
namembnost tudi po letu 1997 in bi tako lahko prihajalo do odtujevanja javnih površin.

Novi zakov vpeljuje pozitivne spremembe, zlasti glede novega načina določanja
pripadajočih zemljišč, vendar se predlagatelj ni dotaknil možnosti odkupa pripadajočih
zemljišč. Vsaj v delih, ki pomenijo pridobitev dodatne vrednosti nepremičnin v lasti
predlagateljev oziroma latnikov objektov. Neodplačna pridobitev 300m2 in več lahko v
določenih primerih pomeni pridobitev gradbene parcele oziroma možnost gradnje na
celoti pridobljene nepremičnine in ne le uporabo obstoječe nepremičnine. Morda bi se
bilo smiselno vprašati, ali je zakonodajalec v družbenem sistemu imel namen
neodplačno deliti funkcionalna zemljišča? Zlasti zemljišča, ki obsegajo večje kvadrature.

56
LITERATURA

Debevec Jure, Ureditev lastništva pripadajočih zemljišč k stavbam, Odvetnik, 55/2012,

str. 17.

Juhart Miha, Zbogom, družbena lastnina!, v: Pravna praksa, 16/1997, Gospodarski

vestnik, september 1997, str. 1.

Juhart, Miha, Funkcionalno zemljišče skozi čas in predpise, Pravna praksa, 3/2008, str.
22.

Klakočar-Zupančič Urška, Določitev pripadajočega zemljišča k stavbi po ZVEtL, Pravna

praksa, 43/2011, str. 22.

Kostanjevec Mirko, Ob zakonu o lastninjenju nepremičnin v družbeni lasti, Pravna

praksa, 20/1997, str. 5–6.

Tamara-Fajs, Mateja, ZVEtL in njegove ovire za izvajanje v praksi, Pravna praksa, 28–
29/2011, str.9.

Tamara-Fajs, Mateja, ZVEtL in njegove ovire za izvajanje v praksi, Pravna praksa, 28–
29/2011, str.9.

Ude Lojze, Dobra vera pri pravnem prometu z nepremičninami v obdobju lastninjenja
nepremičnin v družbeni lastnini, V. dnevi civilnega prava, Inštitut za primerjalno pravo
pri Pravni fakulteti v Ljubljani 2007, str. 94.

Ude Lojze, Razvoj lastninske zakonodaje, Podjetje in delo, 5-6/1994, str. 739–749.

VIRI

Državni zbor RS. Predlog zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah
in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča redni postopek (predlog ZVEtL-1), 2015.
Dosegljivo na:http://www.mp.gov.si/fileadmin/mp.gov.si/pageuploads
/mp.gov.si/PDF/zakonodaja/151027_ZVEtL-1_DG.pdf (15.07.2016).

Stvarnopravni zakonik (SPZ), Uradni list RS, št. 87/2002, 91/2013.

Zakon o denacionalizaciji (ZDen), Uradni list RS/I, št. 27/1991, Uradni list RS, št. 56/1992
- odl. US, 13/1993 - odl. US, 31/1993, 24/1995 - odl. US, 29/1995 - ZPDF, 74/1995 -

57
ZZDZVP, 1/1997 - odl. US, 20/1997 - odl. US, 23/1997 - odl. US, 41/1997 - skl. US, 49/1997
- ZZZIND, 87/1997 - ZZZIND-A, 13/1998 - odl. US, 65/1998, 67/1998 - skl. US, 76/1998 -
odl. US, 83/1998 - skl. US, 60/1999 - odl. US, 66/2000 - ORZDen27, 66/2000, 11/2001 -
odl. US, 54/2002 - odl. US, 54/2004 - ZDoh-1, 18/2005 - odl. US.

Zakon o evidentiranju nepremičnin (ZEN), Uradni list RS, št. 87/02, 65/07 – odl. US in
79/12 – odl. US.

Zakon o graditvi objektov (ZGO-1), Uradni list RS, št. 110-5387/2002.

Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL), Uradni list RS, št. 44/1997,
59/2001, 110/2002 - ZGO-1

Zakon o nacionalizaciji najemnih zgradb in gradbenih zemljišč, Ur. i. FLRJ, št. 52/58.

Zakon o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v

zemljiško knjigo (ZPPLPS), Uradni list RS, št. 89/1999, 35/2000 - skl. US, 43/2001 - odl.
US, 97/2001, 32/2002 - odl. US, 15/2003, 58/2003 - ZZK-1.

Zakon o pravdnem postopku, Uradni list RS, št. 26/99.

Zakon o prenehanju lastninske pravice in drugih pravic na zemljiščih, Ur. l. SRS, št. 19/76.

Zakon o prometu z nepremičninami, Ur. l. SRS, št. 19/76.

Zakon o spremembah in dopolnitvah Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog

pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi
(ZVEtL-A), Uradni list RS, št. 59-2779/2011.

Zakon o stavbnih zemljiščih (ZSZ), Ur. L. SRS, št. 18/84, 33/89 ter UR. L. RS št. 24/92 –
Odločba ustavnega sodišča.

Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1), Uradni list RS, št. 58-2857/2003.

Zakona o nacionalizaciji najemnih zgradb in gradbenih zemljiščih, Uradni list FLRJ, št.
51/58.

Zakona o nepravdnem postopku, Uradni list RS, št. 30/86.

Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (ZSPDSLS),

Uradni list RS, št. 86/10, 75/12, 47/13 – ZDU-1G, 50/14, 90/14 – ZDU-1I, 14/15 –
ZUUJFO in76/15.

58