Vzorec pogodbe o ustanovitvi osebne služnosti

na katerikoli nepremičnini

Pojasnilo ob pogodbi o ustanovitvi osebne služnosti

Gre za vzorec pogodbe, ki zaradi svoje splošnosti ne more urediti vseh značilnosti posameznih razmerij. V
pogodbo je zato potrebno vnesti vse dogovore, za katere sta se dogovorili pogodbeni stranki. Posebno je
pomembno, da poleg pravnih obveznosti lastnik in nosilec razumeta in spoštujeta tudi svoje siceršnje
obveznosti drug do drugega in da njuno razmerje temelji na poštenem, partnerskem in dobronamernem
odnosu.

Zakonska podlaga za sklenitev pogodbe o ustanovitvi osebne služnosti je Stvarnopravni zakonik (Ur.l. RS,
št. 87/02 s spremembami) – členi od 210. do 248.

Osebna služnost je pravica imetnika pravice, da uporablja tujo stvar ali izkorišča pravico in traja najdlje do
imetnikove smrti. Predmet osebne služnosti je lahko nepremičnina, pa tudi premičnina. So strogo osebne
pravice in vezane na določeno osebo. Lahko so časovno omejene, najkasneje pa prenehajo s smrtjo. Ni
podedljiva, niti odsvojljiva. Če je osebna služnost ustanovljena v korist pravne osebe, čas njenega trajanja
ne sme biti daljši od 30 let (227. člen). Najbolj tipična osebna služnost v korist pravne osebe je užitek.
Osebne služnosti so užitek, raba, služnost stanovanja (228. člen). Imetnik osebne služnosti ne more
prenesti, le v primeru rabe pa lahko prenese njeno izvrševanje. (229. člen v povezavi z 230. členom).
Osebne služnosti se v praksi ustanovijo predvsem v povezavi z darilnimi pogodbami (nekdo z darilno
pogodbo npr. podari nepremičnino otroku, sam pa si izgovori pravico dosmrtne uporabe npr. dela
nepremičnine. Gre za neodplačno pravico, ki se vzpostavi kot odmena za nekaj drugega. Vendar pa zakon
ne zahteva obojestranskega dajanja. Kratka opredelitev vrst osebnih služnosti:

 užitek: je osebna služnost, ki daje pravico uporabljati in uživati tujo stvar ali pravico tako, da se
ohranja njena substanca (230. člen). Užitek nastane na podlagi pravnega posla ali sodne odločbe
(235. člen). Tipični užitki so užitek gozda, sadovnjaka, lahko pa tudi stanovanja. Dolžnosti in pravice
užitkarja:

o užitkar mora lastnika obveščati o vseh okoliščinah, pomembnih za stvar in mu dopustiti, da jo

enkrat letno pregleda (236. člen);
o užitkar mora med trajanjem užitka kot dober gospodar vzdrževati stvar v skladu z njenim
gospodarskim namenom. (237. člen);
o užitkarja bremenijo vsi stroški rabe kot tudi stvarna bremena in javne dajatve ne glede na
korist, ki jo ima od užitka (237. člen);
o izredna popravila: če je treba zaradi višje sile ali izrabe stvari opraviti popravilo, ki presega
okvire vzdrževanja, mora užitkar o tem nemudoma obvestiti lastnika. Če lastnik v razumnem
roku noče opraviti popravila, ga lahko opravi užitkar na svoje stroške, povrnitev teh pa lahko
zahteva ob prenehanju užitka (238. člen);
o užitkar mora dopustiti lastniku stvari, da med trajanjem užitka na svoje stroške opravi
izboljšave stvari. (239. člen);
o po prenehanju užitka mora posestnik vrniti stvar njenemu lastniku. Če stvari ni možno vrniti v
stanju, v kakršnem je bila v trenutku ustanovitve užitka, lahko lastnik zahteva nadomestilo
zaradi poslabšanja, vendar pa užitkar ne odgovarja zaradi poslabšanj, ki so posledica redne
uporabe stvari ali višje sile (240. člen).

Dolžnosti in pravice lastnika:

1
 o če lastnik na svoje stroške opravi izredno popravilo, mu užitkar dolguje obresti na vrednost
opravljenih del, potrebnih za vzpostavitev stanja stvari ob ustanovitvi užitka, pri tem obresti
zapadejo v plačilo konec vsakega koledarskega leta (238. člen);
o če lastnik med trajanjem užitka na svoje stroške opravi izboljšave stvari, dolguje užitkarju za
čas, ko je zaradi izvedbe del omejena užitkarjeva pravica, denarno nadomestilo (239. člen).

Vsi zahtevki za nadomestilo iz razmerja med lastnikom in užitkarjem zastarajo v enem letu od
njihovega nastanka.

 raba: je osebna služnost, ki daje pravico uporabljati tujo stvar v skladu z njenim gospodarskim
namenom za potrebe imetnika služnosti tako, da se ohranja njena substanca (244. člen). Gre za
nepotrošno stvar. Za to služnost se uporabljajo določila o užitku. Sodna praksa pravi, da služnostna
pravica rabe stanovanja daje nosilcu te pravice pravico do uporabe stanovanja tako za svoje potrebe
kot tudi za potrebe svojih družinskih članov. Vendar po smrti nosilca pravica ne preide na družinske
člane in ti nimajo pravice do nadaljnje uporabe stanovanja.

 služnost stanovanja: je osebna služnost, ki daje pravico uporabljati tuje stanovanje ali njegov del za
potrebe imetnika služnosti in njegove družine tako, da se ohranja njegova substanca. Imetnik
služnosti stanovanja ima pravico do uporabe skupnih delov stanovanjske hiše. (247. člen) Za to
služnost se uporabljajo določila o užitku.

Vzorec vsebuje bistvene sestavine pogodbe, zato jih je potrebno ohraniti, doda pa se lahko še druga
vsebina. Ker se mora pogodba o osebni služnosti vpisati v zemljiško knjigo (šele z vpisom se služnost
ustanovi) bo potrebno za vsak primer posebej oblikovati ustrezno zemljiškoknjižno klavzulo. Zato bo
potrebno, da končno besedilo pogodbe pripravi odvetnik ali notar, ki bo izvedel tudi vpis v zemljiško
knjigo.

Pomembno je, da se osebna služnost lahko vzpostavi tudi v korist pravne osebe (običajno užitek).

2
Vzorec pogodbe

Pogodbeni stranki

Ime in priimek fizične oz. naziv pravne osebe, naslov: ______________________________________

__________________________________________________________________________________
davčna številka: ____________________
EMŠO oz. matična številka pravne osebe: __________________________
Zastopnik pravne osebe: ______________________________________________________________
(v nadaljevanju: lastnik)

in

Ime in priimek fizične oz. naziv pravne osebe, naslov: ______________________________________

__________________________________________________________________________________
davčna številka: ____________________
EMŠO oz. matična številka pravne osebe: __________________________
Zastopnik pravne osebe: ______________________________________________________________
(v nadaljevanju: nosilec)

sklepata naslednjo

POGODBO O USTANOVITVI OSEBNE SLUŽNOSTI

1. člen

Lastnik je lastnik poslovnega prostora/hiše/stanovanja/zemljišča z naslednjimi identifikacijskimi oznakami:

______________________, vpisana v zemljiško knjigo parc. št. ____________, -vl. št. ___________,
katastrska občina _____________________________ (v nadaljevanju prostor).
Opis prostora in lokacija _________________________, površina v m 2 ________.
Prostor sestoji iz ________________________.

2. člen

Najemnik izvaja ustvarjalno dejavnost:

- Arhitekturo.
- Oglaševanje.
- Oblikovanje (tudi storitveno in informacijsko oblikovanje).
- Uprizoritvene umetnosti.
- Glasbeno industrijo.
- Film in fotografijo.
- Tisk in založništvo.
- Trg umetnin in starin.
- Industrijo digitalnih vsebin: programska oprema, računalniške igre, aplikacije in elektronsko
založništvo.

3
- Modno oblikovanje.
- Radio in televizijo.
- Drugo_______________.

Konkretno najemnik prostor potrebuje za naslednje aktivnosti: _____________________.

Ker lastnik trenutno prostora iz 1. člena ne potrebuje, nosilec pa je zainteresiran za začasno uporabo tega
prostora, pogodbeni stranki sklepata to pogodbo o ustanovitvi osebne služnosti.

3. člen

Pogodbeni stranki se dogovorita, da bosta v korist nosilca ustanovili na nepremičnini iz 1. člena osebno
služnost: užitka / rabe / služnost stanovanja.

Osebna služnost se ustanovi kot odmena za ___________________________.

Osebna služnost traja od ustanovitve do _____________.

4. člen

Lastnik prostora _______________, EMŠO ______________, izrecno in nepogojno dovoljujem, da se pri

nepremičnini, ki stoji na parcelni št. ___________ k.o. _____________, ID znak _____________ last do
______________, kar v naravi predstavlja _________________, vpiše ______________ (npr. služnost
stanovanje in pravica do uporabe skupnih delov stanovanjske hiše ) v korist nosilca _________,
EMŠO:____________.

5. člen

Pred podpisom te pogodbe sta si pogodbeni stranki skupaj natančno ogledali prostor, lastnik pa je nosilcu
predstavil vse njegove značilnosti in stanje. Opis stanja prostora in opreme ob sklenitvi te pogodbe je
priloga k pogodbi.

Lastnik nosilcu dovoli spremembe oz. izboljšave v prostoru, ki so navedene v prilogi te pogodbe, kjer je
določen tudi morebitni pobot s predvidenimi izboljšavami.

Nosilec sme izvesti spremembe oz. izboljšave v prostoru le s soglasjem lastnika. Za manjše spremembe, ki
ne posegajo v funkcionalnost prostora, zadostuje ustno soglasje lastnika, za spremembe, ki trajneje
spreminjajo izgled prostora in njegovo funkcionalnost, pa je potrebno pridobiti pisno soglasje lastnika. O
tem lahko skleneta tudi dogovor, ki vključuje tudi določilo o lastništvu izboljšav po preteku najema.

Spremembe, ki jih med najemom opravi nosilec in jih ni mogoče brez škode odstraniti iz prostora ob
koncu najema postanejo last latnika.

6. člen

Nosilec bo prostor uporabljal za naslednjo dejavnost _____________________________________.

Poleg nosilca bodo prostor oz. dele prostora, ki je predmet osebne služnosti, uporabljale še naslednje
osebe: ___________________________________________________________________________.

Nosilec lahko prostor uredi za namen naslednje dejavnosti ________________________________.

4
Nosilec odgovarja za pridobitev vseh soglasij, dovoljenj in drugih potrebnih dokumentov, ki so potrebni za
opravljanje njegove dejavnosti, opredeljene v tej pogodbi. V kolikor bo potrebno za pridobitev dovoljenj
sodelovanje lastnika, se pogodbeni stranki o tem dogovorita, vendar tako, da lastnik ne bo obremenjen s
stroški ali s prevelikimi administrativnimi opravili.

Nosilec se zavezuje, da s svojo uporabo prostora ne bo motil ostalih uporabnikov sosednjih in drugih
prostorov in da bo spoštoval zakonske določbe o prepovedanih imisijah.

7. člen

Za redno vzdrževanje nepremičnine bo skrbel nosilec. Nosilec bo za nepremičnino skrbel kot dober
gospodar. Za izredna popravila je odgovoren lastnik / nosilec.

Preden se opravi opravilo, ki presega redno vzdrževanje ali predstavlja izboljšavo, mora nosilec o tem
obvestiti lastnika, ki mora podati k temu svoje soglasje. Nosilec je odgovoren tudi za plačilo vseh javnih
dajatev, ki izhajajo iz predmeta služnosti.

Morebitne druge obveznosti nosilca: ____________________________________________________.

8. člen

Nosilec odgovarja za zakonito uporabo prostora.

Nosilec izrecno izjavlja, da je seznanjen s stanjem prostora iz 1. odstavka 5. člena ter tudi s potencialno
nevarnostjo, ki izvira iz prostora, glede na njegovo stanje, zato za morebitno škodo, ki nastane nosilcu pri
uporabi prostora, lastnik ne ogovarja. Lastnik tudi nikakor ne odgovarja za morebitno škodo, ki izhaja iz
dejavnosti nosilca pri uporabi prostora tretjim osebam.

Za škodo, ki ni posledica običajne in dogovorjene uporabe prostora ali zemljišča, odgovarja nosilec.
Nosilec v času osebne služnosti odgovarja tudi za škodo, ki izvira iz same nepremičnine.

9. člen

Osebna služnost preneha s potekom časa, navedenega v 3. členu te pogodbe. V primeru kršitev določb te
pogodbe mora stranka pisno opozoriti nasprotno stranko in jo pozvati k prenehanju kršitev. Če stranka s
kršitvami ne preneha, lahko nasprotna stranka odpove pogodbo. Pravici do osebne služnosti se lahko
nosilec kadarkoli odreče, osebna služnost pa preneha z izbrisom iz zemljiške knjige.

Nosilec mora po prenehanju osebne služnosti izročiti lastniku prostor v stanju, dogovorjenem ob sklenitvi
osebne služnosti. Če dogovor o tem ni sklenjen, velja, da se prostor izroči v stanju, v kakršnem ga je
prevzel, pri čemer se upoštevajo spremembe, nastale pri normalni uporabi prostora, in tiste, ki jih je
nosilec opravil v soglasju z lastnikom.

10. člen

Kolikor ni s to pogodbo posebej dogovorjeno, nosilec prevzema pravice in obveznosti glede osebne
služnosti v skladu z določil Stvarnopravnega zakonika.

11. člen

Vsi morebitni stroški, povezani s sklenitvijo te pogodbe, overitvijo in vpisom v zemljiško knjigo bremenijo
nosilca.

5
 12. člen

Lastnik in nosilec bosta morebitna nesoglasja iz te pogodbe reševala sporazumno, v nasprotnem primeru
je za reševanje sporov pristojno stvarno pristojno sodišče v ___________.

13. člen

Pogodba prične veljati, ko jo podpišeta obe pogodbeni stranki.

Pogodba je napisana v 4 izvodih, od katerih vsaka stranka prejme po en izvod, dva izvoda pa sta
namenjena za potrebe davčne prijave in zemljiškoknjižnega vpisa.

V _______________________________, dne ________________________

Nosilec: Lastnik:

______________________________________ __________________________________
(ime, priimek in podpis) (ime, priimek in podpis)

Priloga: Opis stanja prostorov iz 1. Člena

Opis prostora

6
______________________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________.

- elektrika (da / ne / potreben priklop)

- voda (da / ne / potreben priklop ali prenova)
- wc/kopalnica (da / ne / potrebno prenove)
- internet (da / ne / potreben priklop)
- dostop za dostavo (da / ne)

Opis dovoljenih izboljšav:

______________________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________.

Stanje, v katerem mora biti prostor ob poteku osebne služnosti:

______________________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________.

7
Navodilo ob izpolnjevanju pogodbe:

V 1. členu naj se čim bolj natančno opredeli nepremičnina, ki je predmet služnosti.

V 2. členu naj nosilec služnosti čim bolj točno opredli svojo dejavnost v smislu kreativne industrije, ki so
dejavnosti, ki izvirajo iz individualne kreativnosti, veščin in talenta ter imajo potencial za ustvarjanje
dobička in delovnih mest preko ustvarjanja in uporabe intelektualne lastnine. Med kreativne industrije
uvrščamo: arhitekturo, oglaševanje, oblikovanje (tudi storitveno in informacijsko oblikovanje),
uprizoritvene umetnosti, glasbeno industrijo, film in fotografijo, tisk in založništvo, trg umetnin in starin,
industrijo digitalnih vsebin: programska oprema, računalniške igre, aplikacije in elektronsko založništvo,
modno oblikovanje, radio in televizijo.

V 3. členu se določi vrsta služnosti in obdobje. Lahko se opiše tudi za kaj se daje osebna služnost, kot
odmena za kaj (lahko je tudi iz hvaležnosti) – namreč da je pogodba v smislu medsebojnega dajanja oz.
koristi uravnotežena.

V 4. členu je potrebno oblikovati zemljiškoknjižno klavzulo za vpis osebne služnosti glede na konkreten
primer. Zemljiškoknjižni predlog za vpis osebne služnosti se mora vložiti preko portala eSodstvo.

V 5. členu se določajo lastnosti prostora, ki se lahko opišejo v prilogi predvsem z vidika potrebnih
informacij za uporabo in potencialnih nevarnosti, ki izvirajo iz stanja prostora. Opis naj vsebuje tudi
podatke o napeljavah, ogrevanju, priključkih… če gre za stavbo.

V 6. členu naj se čim bolj točno opiše način uporabe prostora s strani nosilca služnosti in tudi krog oseb,
ki bo sodeloval pri tej dejavnosti. Čim boljša opredelitev je pomembna zaradi zamejitve odškodninske
odgovornosti. Nosilec mora poskrbeti tudi za zakonito uporabo prostora za svojo dejavnost.
Opravljanje dovoljene dejavnosti v stanovanju definira 14. člen Stanovanjskega zakona in pri tovrstni rabi
stanovanja je del še vedno namenjen bivanju. Za opravljanje tovrstne dovoljene dejavnosti mora etažni
lastnik pridobiti soglasja solastnikov, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev, vključujoč
soglasja etažnih lastnikov vseh posameznih delov, katerih zidovi ali stropi mejijo z njegovo stanovanjsko
enoto. Pri uporabi stanovanja za druge namene je potrebno pridobiti soglasje vseh etažnih lastnikov
skladno z 2. odstavkom 29. člena SZ-1. Pri tovrstni uporabi stanovanja ne sme priti do spremembe vplivov
na okolje. Ostale prostore je potrebno uporabljati skladno z izdanim uporabnim dovoljenjem. V kolikor se
bo prostor uporabljal za druge namene, načeloma velja, da je potrebno na podlagi gradbenega dovoljenja
spremeniti namembnost prostora in pridobiti novo uporabno dovoljenje. V nekaterih primerih spremembe
namembnosti ni potrebno pridobiti gradbenega dovoljenja (če gre npr. za spremembo znotraj pisarniških
in upravnih stavb) ali uporabnega dovoljenja (če se namembnost spremeni iz stanovanjske v poslovno
dejavnost ali obratno na podlagi gradbenega dovoljenja in se z deli ne posega v skupne prostore).
Določbe o spremembi namembnosti in izjeme od obveznosti pridobitvi ustreznih dovoljenj določa Zakon o
graditvi objektov v 4. in 5. členu. Nosilec se tudi zavezuje, da z uporabo prostora ne bo motil sosedov in
oteževal rabo njihovih nepremičnin (prepovedane imisije po Stvarnopravnem zakoniku – hrup, smrad,
osvetljevanje…).

V 7. členu se določijo obveznosti nosilca služnosti glede vzdrževanja nepremičnine. Potrebno je opredeliti
parcelno številko, podatke iz zemljiške knjige in katastra, kvadraturo, naslov, če ga nepremičnina ima; če
gre za stavbo ali stanovanje je potreben točnejši opis.

V 8. členu je opredeljena zamejitev odgovornosti predvsem lastnika, predvsem če gre za zapuščene

degradirane prostore, katerih uporaba je lahko tvegana. Pogodbeni stranki se morata zavedati kakšen
prostor je predmet najema in za kakšno dejavnost, saj je tveganje lahko večje za nekatere dejavnosti.
Stranki lahko še podrobneje definirata odgovornost. Predvsem pa mora nosilec zagotoviti, da zaradi

8
izvajanja svoje dejavnosti lastnik ne bo trpel nobene škode (morebitne globe za prekomeren hrup iz
dejavnosti ali podobno).

V 9. členu so določena pravila glede kršitve pogodbe in o prenehanju služnosti ter vrnitvi nepremičnine.

V 10. členu je naveden sklic na določila Stvarnopravnega zakonika, ki ureja osebne služnosti.

V 11. členu določa kdo nosi stroške povezane s pogodbo.

V 12. členu je določen miren način reševanja sporov in pristojnost sodišča.

V 13. členu se določi začetek veljavnosti pogodbe in število izvodov.

V prilogi se čim bolj natančno opiše prostor in njegovo stanje tudi s stališča funkcionalnosti in možne
uporabe; nadalje morebitne dogovorjene izboljšave in zahteve ob izpraznitvi prostora.