Na

podlagi Stvarnopravnega zakonika - SPZ (Uradni list RS, št. 87/02 s spremembami in dopolnitvami) ter
Stanovanjskega zakona – SZ-1 (Uradni list RS, št. 69/03 s spremembami in dopolnitvami) se sklene

POGODBA O MEDSEBOJNIH RAZMERJIH MED ETAŽNIMI LASTNIKI

VEČSTANOVANJSKE STAVBE V ETAŽNI LASTNINI
NA LINHARTOVI CESTI 96 - 104 V LJUBLJANI

To pogodbo sklepajo etažni lastniki stanovanj in drugih posameznih delov večstanovanjske stavbe (v
nadaljevanju stavba) v etažni lastnini, ki stoji na naslovu Linhartova cesta 96, 98, 100, 102 in 104, 1000
Ljubljana, navedeni v PRILOGI 1 (ki je sestavni del te pogodbe) v svojem imenu in imenu svojih pravnih
naslednikov.

UVODNE UGOTOVITVE

1. 1. člen
Pomen izrazov v tej pogodbi

1.1. Večstanovanjska stavba je samostojno stoječa stavba z dvema ali več stanovanj, stanovanjski blok,
stolpič, stolpnica in podobno.

1.2. Etažna lastnina nastane na podlagi pravnega posla ali z odločbo sodišča in z vpisom v zemljiško
knjigo.

1.3. Etažna lastnina je lastnina posameznega dela stavbe in solastnina skupnih delov.

1.4. Etažni lastniki so lastniki vseh stanovanj, poslovnih prostorov in drugih posameznih delov
večstanovanjske stavbe.

1.5. Posamezni del stavbe mora predstavljaU samostojno funkcionalno celoto, primerno za samostojno
uporabo, kot so stanovanje, poslovni prostor ali drug samostojen prostor. K posameznemu delu v
etažni lastnini lahko spadajo tudi drugi individualno odmerjeni prostori, če so del nepremičnine v
solastnini etažnih lastnikov.

1.6. Skupni del stavbe so drugi deli, namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov, in zemljišče, na katerem
stavba stoji. Med skupne dele lahko spadajo tudi druge nepremičnine.

1.7. V stavbi so tudi posebni skupni deli, ki so namenjeni rabi samo nekaterim etažnim lastnikom in so
tudi izključno v njihovi lastnini.

2. 2. člen
Uvodne ugotovitve

Pogodbene stranke ugotavljajo naslednje:

2.1. Stavba je bila zgrajena leta 1957.

2.2. Stavba v času sklepanja te pogodbe je že vpisana v zemljiško knjigo, in v kataster kot
večstanovanjska stavba, in sicer na naslovu Linhartova cesta 96, 98, 100, 102, 104, Ljubljana in ima
določeno pripadajoče zemljišče na parcelnih številkah št 1383/3, 1380/1, 1381 in 1377 vse k.o.
2636 Bežigrad.

1/ 14
3. 3. člen
Namen pogodbe
Ta pogodba se sklepa z namenom urejanja medsebojnih razmerij v zvezi z:

- namenom uporabe posameznih delov v etažni lastnini,

- morebitnih posebnih omejitvah pri uporabi posameznih delov v etažni lastnini,
- uporabo posameznih delov v etažni lastnini v posebne namene,
- načinom uporabe skupnih delov in posebnih skupnih delov,
- opredelitvijo stroškov in obveznosU, ki bremenijo etažne lastnike, nastopanjem etažnih lastnikov v
pravnem prometu,
- načinom upravljanja skupnih delov in posebnih skupnih delov,
- načinom oblikovanja rezervnega sklada,
- zavarovanjem zgradbe kot celote,
- pooblasUli upravnika, če odstopajo od zgoraj omenjenih zakonov.

LASTNINSKO PRAVNA RAZMERJA

4. 4. člen
Fizična delitev stavbe

4.1. Stavba je sestavljena iz posameznih delov in skupnih delov ter posebnih skupnih delov.

4.2. Posamezni deli so stanovanja in pripadajoče kleU. Pregled oziroma razdelitev posameznih delov je
prikazana v PRILOGI 2, ki je kot priloga sestavni del te pogodbe.

4.3. Skupni deli stavbe se delijo na:

- skupne dele,
- posebne skupne dele,
- ločene skupne dele (pripadajoče zemljišče).

4.4. Pregled oziroma razdelitev skupnih in posebnih skupnih delov je prikazana v PRILOGI 3, ki je
sestavni del te pogodbe.

4.5. Skupni deli stavbe so skupni prostori in zemljišče, skupni gradbeni elemenU in skupne inštalacije,
naprave ter oprema.

4.6. Posebni skupni deli so deli stavbe, ki služijo samo nekaterim posameznim delom stavbe oziroma
stanovalcem. V konkretnem primeru so posebni skupni deli UsU deli, ki jih uporabljajo samo
stanovalci na posameznih vhodih oziroma hišnih številkah. Za takšne posebne skupne dele veljajo
določila te pogodbe, ki obravnavajo skupne dele, razen kadar ta pogodba ne določa drugače.

4.7. Ločeni skupni deli so skupni deli stavbe, ločeni od zemljiških parcel, na katerih stoji stavba U skupni
deli so druge nepremičnine oziroma njihovi posamezni deli, ki služijo večstanovanjski stavbi kot
celoU ali več večstanovanjskim stavbam ali drugim nepremičninam (na primer skupna kotlovnica).

4.8. Ločeni skupni deli so na podlagi zakona skupna lastnina vseh lastnikov posameznih delov.

4.9. Skupna lastnina se od solastnine razlikuje predvsem po tem, da pri skupni lastnini deleži
posameznih skupnih lastnikov niso določeni. Ker deleži posameznih skupnih lastnikov niso
določeni, z njimi tudi ni mogoče samostojno razpolagaU. S skupno lastnino lahko razpolagajo le vsi
skupni etažni lastniki skupaj, in sicer z nepremičnino kot celoto.

2/ 14
5. 5. člen
Določitev solastniškega deleža

5.1. Vsakemu posameznemu delu stavbe neločljivo pripada solastniški delež na skupnih delih.
Solastnina etažnih lastnikov na skupnih delih je neločljivo povezana z lastnino na posameznem
delu. Solastnini na skupnih delih se ni mogoče odpovedaU in nihče od solastnikov ne more
zahtevaU delitve solastnine na skupnih deležih.

5.2. Solastniški delež vsakega etažnega lastnika na skupnih delih se določa upoštevaje bruto uporabne
vrednosU posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne uporabne vrednosU
nepremičnine, razen če zakon ali pravni posel ne določa drugače.

5.3. Preoblikovanje skupnega dela v nov posamezni del v etažni lastnini ali preoblikovanje skupnega
dela tako, da postane del posameznega dela v etažni lastnini, je mogoč zgolj pod pogoji, ki jih
določa zakon ob soglasju vseh etažnih lastnikov.

UPORABA IN VZDRŽEVANJE POSAMEZNIH DELOV STAVBE

6. 6. člen
Uporaba posameznih delov

6.1. Etažni lastnik uporablja posamezne dele stavbe na način, ki najmanj moU etažne lastnike drugih
posameznih delov in skupno rabo skupnih ter posebnih skupnih delov stavbe.

7. 7. člen
Vzdrževanje posameznih delov stavbe

7.1. Etažni lastnik sme brez soglasja ostalih etažnih lastnikov opraviU vzdrževalna dela, spremembe in
izboljšave v svojem posameznem delu, če to ne pomeni poslabšanja za kakšen drug posamezni del
ali skupne dele ali posebne skupne dele stavbe in ne spreminja zunanjega videza stavbe.

7.2. Etažni lastnik mora v svojem posameznem delu dopusUU izvedbo del, potrebnih za vzdrževanje drugih
posameznih delov ali skupnih delov ali posebnih skupnih delov stavbe, če teh del ni mogoče izvesU
drugače oziroma bi jih bilo mogoče izvesU samo z nesorazmernimi stroški.

7.3. Po izvedbi del na posameznem delu, narejenih za vzdrževanje drugih posameznih delov ali skupnih
delov ali posebnih skupnih delov stavbe, je potrebno vzpostaviU prejšnje stanje posameznega dela,
razen če to ni povezano z nesorazmernimi stroški. Stroške za izvedbo teh del krijejo lastniki UsUh
posameznih delov, v korist katerih so bila dela izvedena, oziroma vsi etažni lastniki v primeru, ko gre za
vzdrževanje skupnih delov oziroma posebnih skupnih delov stavbe.

7.4. Če zaradi izvedbe del iz prejšnjega stavka lastnik posameznega dela ne more uporabljaU ali je njegova
uporaba bistveno otežena, ima pravico zahtevaU primerno nadomesUlo od lastnikov UsUh posameznih
delov v korist katerih so bila dela izvedena oziroma vseh etažnih lastnikov v primeru, ko gre za
vzdrževanje skupnih delov oziroma posebnih skupnih delov stavbe.

7.5. Etažni lastniki posameznih delov, v kateri so dvižni vodi, druge inštalacije in naprave in oprema (v
nadaljevanju: inštalacije), s katerimi je mogoče upravljaU le iz njihovega posameznega dela, morajo
upravniku oziroma serviserjem oziroma izvajalcem omogočiU dostop do inštalacij v nujnih primerih ob
vsakem času.

8. 8. člen Odgovornost za škodo

8.1. Etažni lastnik je odgovoren za škodo, ki izvira iz njegovega posameznega dela in ki nastane na drugih
posameznih delih ali skupnih delih ali posebnih skupnih delih v skladu s splošnimi pravili, ki urejajo
odškodninsko odgovornost.

3/ 14
8.2. Etažni lastnik, ki sam uporablja stanovanje, ali najemnik, solidarno s povzročitelji škode odgovarja za
škodo, ki jo na drugih posameznih delih ali skupnih delih ali posebnih skupnih delih povzročijo osebe, ki
pridejo v večstanovanjsko stavbo s povabilom oziroma pozivom tega etažnega lastnika ali najemnika ali
oseb, ki z njima prebivajo.

9. 9. člen
Uporaba posameznih delov v etažni lastnini v posebne namene

9.1. Etažni lastnik, ki želi uporabljaU del stanovanja za opravljanje dovoljene dejavnosU, mora pridobiU
soglasje v pisni obliki s strani etažnih lastnikov, katerih solastniški delež predstavlja več kot polovico
etažne lastnine za del stavbe na vhodu oziroma hišni številki, kjer prebiva etažni lastnik, ki želi opravljaU
dovoljeno dejavnost.

9.2. Soglasje je etažni lastnik upravičen odkloniU le iz utemeljenih razlogov (hrup, umazanija in podobno), ni
pa dovoljeno v zameno za soglasje zahtevaU denarnega zneska ali druge premoženjske korisU brez
podlage v pravno priznani škodi, ki bi jo z dejavnostjo utrpel posamezni etažni lastnik. Tak dogovor ni
veljaven in lahko etažni lastnik, ki je znesek ali drugo premoženjsko korist izročil, to kadarkoli zahteva
nazaj.

10. 10. člen

Posebne omejitve uporabe posameznih delov

10.1.Stanovalci v posameznih delih ne smejo rediU agresivnih, strupenih ali kakorkoli drugače nevarnih
živali.

10.2.Stanovalci lahko v posameznih delih redijo manjše domače živali pod pogoji, ki jih določa hišni red.

11. 11. člen

Obves]lo upravniku o spremembi lastništva posameznega dela

11.1.Etažni lastnik, ki prenese lastninsko pravico s pravnim poslom, mora upravnika takoj, najkasneje pa v
30-ih dneh od dneva, ko ima pridobitelj pravico predlagaU vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo,
obvesUU o spremembi lastninske pravice in mu predložiU tudi kopijo dokumenta, iz katerega so razvidni
vsi podatki o spremembi lastništva in o novem lastniku, upravnik pa mora o tem obvesUU geodetsko
upravo.

UPORABA IN VZDRŽEVANJE SKUPNIH IN POSEBNIH SKUPNIH DELOV STAVBE

12. 12. člen

Uporaba skupnih delov stavbe

12.1.Skupne dele stavbe uporabljajo etažni lastniki v skladu z njihovo naravo in namenom ter na način, ki ne
omejuje drugih etažnih lastnikov oziroma ki omogoča drugim lastnikom posameznih skupnih delov
enako uporabo. Enako velja za posebne skupne dele.

12.2.Za škodo, ki nastane na skupnih delih zaradi ravnanja etažnega lastnika v nasprotju s prejšnjim členom,
odgovarja etažni lastnik vsem ostalim etažnim lastnikom. V kolikor škoda nastane na posebnem
skupnem delu, etažni lastnik, ki ravna v nasprotju s prejšnjo točko 12. člena, odgovarja lastnikom
posebnega skupnega dela.

12.3.Etažni lastnik oziroma najemnik solidarno odgovarjata tudi za škodo, ki jo na skupnih delih in posebnih
skupnih delih s svojim ravnanjem povzročijo osebe, ki uporabljajo posamezni del oziroma ki pridejo v
stavbo na obisk.

12.4.Pogoje uporabe spodaj omenjenih skupnih oziroma posebnih skupnih delov natančneje določa Hišni
red, ki je sestavni del te pogodbe - PRILOGA 4:

4/ 14
 - kolesarnica,
- sušilnica,
- pralnica,
- hodniki,
- vstopni prostori,
- vhod s podestom,
- prostor pri shrambah.

12.5.Uporaba teh skupnih delov je dovoljena tudi zakonito prijavljenemu najemniku, članom gospodinjstva
etažnega lastnika in osebam, ki so pri etažnem lastniku ali pri teh osebah na obisku. Trajanje obiska je
omejeno na največ 30 dni zapored in skupno ne več kot 60 dni v koledarskem letu.

12.6.Uporaba skupnih delov, ki ni določena v hišnem redu, mora biU odobrena s soglasjem vseh etažnih
lastnikov, če gre za uporabo skupnih prostorov, v posebnih skupnih prostorih, pa soglasje vseh lastnikov
posebnega skupnega dela.

13. 13. člen

Posebne omejitve uporabe skupnih delov

13.1.Stanovalci ne smejo vidno na zunanji strani nameščaU klimatske naprave in antene brez predhodno
pridobljenega soglasja več kot 50 % vseh etažnih lastnikov.

13.2.SpreminjaU zunanjo podobo stavbe ter podobo skupnih delov stavbe.

13.3. V skupnih delih ni dovoljeno rediU živali.

13.4.V skupnih delih stavbe ter na njenem zemljišču ni dovoljeno postavljaU predmetov, ki lahko prostor
poškodujejo, mu dajejo slab videz, ovirajo prost prehod ali onemogočajo normalno uporabo.

13.5.Stanovalci v skupnih delih ne smejo shranjevaU predmetov, razen v kolesarnici, ki jo lahko uporabljajo
samo etažni lastniki ali najemniki, ki stanujejo v stavbi, in sicer samo za shranjevanje koles.

13.6.Pralnica in sušilnica se lahko uporabljata le za pranje in sušenje oblačil.

14. 14. člen

Vzdrževanje skupnih delov

14.1. Vzdrževanje skupnih delov stavbe je pravica in dolžnost vseh etažnih lastnikov.

14.2.Z vzdrževanjem skupnih delov se zagotavlja takšno stanje stavbe, ki omogoča bivanje v stanovanjih in
uporabo drugih posameznih in skupnih delov stavbe.

14.3.Skupni deli večstanovanjske stavbe, ki so v posebni stavbi ali so del druge stavbe (skupna kotlovnica in
podobno), ki služijo večstanovanjski stavbi kot celoU ali več večstanovanjskim stavbam ali drugim
nepremičninam, imajo posebni pravni status.

14.4.Za skupne dele, ki služijo več nepremičninam ali večstanovanjskim stavbam, se štejejo samo UsU skupni
deli, ki so bili zgrajeni s tem namenom in gradnjo katerih so plačali lastniki oziroma etažni lastniki ali
njihovi pravni predniki.

14.5.Če je skupni del iz prejšnjega odstavka del druge večstanovanjske stavbe, se takšen del določi kot
posebni skupni del in se vpiše v posebni zemljiškoknjižni podložek. Šteje se, da je takšen skupni del
skupna lastnina vseh lastnikov nepremičnin in etažnih lastnikov posameznih delov večstanovanjskih
stavb, ki jim takšen skupni del služi s takšnim skupnim delom v imenu in za račun skupnih lastnikov
upravljajo upravniki vseh večstanovanjskih stavb, ki jim takšen del služi.

14.6.Če večstanovanjska stavba nima upravnika, lahko etažni lastniki imenujejo enega od njih, da sodeluje

5/ 14
 pri opravljanju takšnega skupnega dela. Pri upravljanju je treba zagotoviU, da se takšen skupni del
ohranja za doseganje skupnega namena za vse nepremičnine in večstanovanjske stavbe, ki jim služi
breme upravljanja takšnega skupnega dela se razdeli med vse skupne lastnike v skladu z namenom
takšnega skupnega dela če dogovora glede upravljanja ni mogoče doseči, lahko vsak od upravnikov ali
etažni lastniki sodelujejo pri upravljanju skupnega dela predlaga, da o tem vprašanju odloči sodišče v
nepravdnem postopku.

14.7.Če ima skupni del iz 1. odstavka tega člena samostojno zemljiško parcelo in služi izključno eni
večstanovanjski stavbi, se ta nepremičnina šteje za skupni del te večstanovanjske stavbe, če ta skupni
del služi več večstanovanjskim stavbam, je zemljiška parcela, na kateri je skupni del, skupna lastnina
vseh lastnikov nepremičnin in etažnih lastnikov posameznih delov večstanovanjskih stavb, ki jim takšen
skupni del služi za takšno nepremičnino se smiselno uporabljata določbi 2. in 3. odstavka tega člena.

NAJEMNA RAZMERJA

15. 15. člen

Najemna razmerja

15.1.Etažni lastnik mora upravnika stavbe takoj obvesUU o oddaji stanovanja v najem in sklenitvi najemne
pogodbe ter mu posredovaU ime najemnika in število oseb, ki bodo skupaj z najemnikom prebivali v
stanovanju. O vsaki spremembi najemnega razmerja ali najemne pogodbe je etažni lastnik ali najemnik
dolžan takoj obvesUU upravnika.

15.2.Do trenutka obvesUla se šteje, da je dolžnik vseh terjatev iz naslova upravljanja stavbe etažni lastnik.

15.3.Etažni lastnik, ki odda svoj posamezni del v najem, mora najemnika seznaniU z vsebino te pogodbe in
predvsem z vsemi obveznostmi in omejitvami, ki se nanašajo na uporabo posameznega dela iz skupnih
in posebnih skupnih delov stavbe.

15.4.Etažni lastnik lahko z najemno pogodbo prenese izvrševanje pravic, ki jih ima kot etažni lastnik, na
najemnika.

15.5.Najemnik ima glede rabe posameznih delov ter skupnih in posebnih skupnih delov enake pravice in
dolžnosU kot etažni lastnik.

15.6.Če najemna pogodba ne določa drugače, je dolžnik vseh terjatev iz naslova obratovanja stavbe
najemnik, dolžnik vseh ostalih terjatev pa etažni lastnik. Ne glede na prejšnje določilo odgovarja lastnik
stanovanja za obratovalne stroške najemnika subsidiarno.

STROŠKI

16. 16. člen

Delitev stroškov

16.1.Način delitve stroškov obratovanja in vzdrževanja med etažnimi lastniki je določen v PRILOGI 5, ki je
sestavni del te pogodbe.

16.2.Stroški upravljanja, ki so določeni s pogodbo o upravljanju, zajemajo stroške obratovanja in vzdrževanja

stavbe, plačilo storitev upravljanja, vplačila v rezervni sklad ter druge stroške, ki izvirajo iz lastništva
stavbe.

16.3.Način delitve in obseg stroškov se lahko spremeni na podlagi sklepa etažnih lastnikov ali druge ustrezne
lisUne.

6/ 14
17. 17. člen
Obračun in plačilo stroškov

17.1. Upravnik stavbe vsakemu etažnemu lastniku mesečno izstavi specifikacijo obveznosU za njegov
posamezni del, ločeno po posameznih vrstah stroškov.

17.2.Etažni lastniki morajo na podlagi izstavljene specifikacije stroškov redno in v roku izpolniU vse
obveznosU.

17.3.Etažni lastniki so dolžni spremembo števila oseb, ki prebivajo v posameznem delu stavbe, v roku 15 dni
od nastopa spremembe javiU upravniku.

17.4.Reklamacije v zvezi s specifikacijo stroškov je potrebno podaU upravniku v pisni obliki najkasneje 15 dni
od roka plačila obveznosU, pri čemer reklamacija ne zadrži plačila nespornega dela obveznosU.

17.5.Etažnega lastnika, ki zamuja s plačilom, upravnik pisno opomni.

17.6.Etažni lastnik je v primeru zamude s plačilom dolžan poravnaU tudi stroške izterjave in zamudne
obresU.

17.7.Etažni lastniki imajo vselej pravico kontroliraU verodostojnost finančnih in drugih podatkov, upravnik pa
jim mora to omogočiU.

UPRAVLJANJE S SKUPNIMI IN POSEBNIMI SKUPNIMI DELI STAVBE

18. 18. člen

Splošno

18.1.Upravljanje stavbe kot celote in skupnih delov določa pogodba o upravljanju, ki se jo sklene z
upravnikom, Stanovanjski zakon in Stvarnopravni zakonik.

18.2.Etažni lastniki upravljajo s skupnimi deli stavbe tako, da sprejemajo sklepe o poslih, s katerimi se
zagotavlja delovanje stavbe kot celote.

18.3.Pri upravljanju so etažni lastniki v pravicah in obveznosUh, izvirajočih iz naslova lastnine posameznih
delov stavbe, izenačeni, ne glede ali v stanovanju prebivajo ali ne.

18.4.Način odločanja etažnih lastnikov o poslih upravljanja in drugih skupnih poslih (kot je na primer
sprejemanje hišnega reda) je obravnavan v naslednjem poglavju te pogodbe.

19. 19. člen

Redno upravljanje

19.1.Za posle rednega upravljanja večstanovanjske stavbe je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot
polovico solastniških deležev glede na večstanovanjsko stavbo.

19.2.Za posle rednega upravljanja se štejejo zlasU posli obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe.

19.3.Posli obratovanja večstanovanjske stavbe so sklepanje in izvrševanje poslov, ki so potrebni za

zagotavljanje pogojev za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote ter za uporabo
skupnih delov večstanovanjske stavbe. Za posle obratovanja se šteje zlasU zagotavljanje dobav in
storitev za skupne dele, zagotavljanje dobav in storitev za posamezne dele večstanovanjske stavbe, če
naprave večstanovanjske stavbe ne omogočajo individualnega odjema in obračuna dobav in storitev za
posamezne dele varstvo pred požarom in zagotavljanje drugih ukrepov za zaščito in reševanje, čiščenje
skupnih prostorov, hišniška opravila, deraUzacija in podobno. Vse smiselno enako velja za posebne
skupne dele.

7/ 14
19.4.Posli vzdrževanja večstanovanjske stavbe so sklepanje in izvrševanje poslov, ki so potrebni za to, da se
ohranjajo pogoji za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote. Za posle vzdrževanja
večstanovanjske stavbe se štejejo dela, ki jih ureja zakon, ki ureja graditev. Med vzdrževanje objekta
uvršča pripravo projektne dokumentacije, ki je potrebna za izvedbo vzdrževanja, ter dela in storitve za
zagotavljanje predpisanih ukrepov varstva pred požarom ter drugih ukrepov za zaščito in reševanje.

19.5.Med posle rednega upravljanja večstanovanjske stavbe spadajo zlasU odločitve etažnih lastnikov v zvezi
z določitvijo in razrešitvijo upravnika, imenovanjem in razrešitvijo nadzornega odbora, vodenjem
sredstev rezervnega sklada v skladu s Stanovanjskim zakonom, določitvijo etažnega lastnika v skladu s
43. členom Stanovanjskega zakona, posli obratovanja večstanovanjske stavbe, posli vzdrževanja
večstanovanjske stavbe s sklenitvijo in spreminjanjem zavarovanja večstanovanjske stavbe kot celote in
razpolaganjem z zavarovalno polico, oddajanjem skupnih delov v najem, vplačevanjem dohodkov iz
oddaje skupnih delov večstanovanjske stavbe v rezervni sklad, s sprejemanjem in spreminjanjem načrta
vzdrževanja večstanovanjske stavbe, sprejemanjem in spreminjanjem hišnega reda, zavrnitvijo poročila
o upravnikovem delu, skupnim uveljavljanjem pravnega varstva etažnih lastnikov v postopkih pred
sodišči, upravnimi organi in drugimi nosilci javnih pooblasUl ter določitvijo zastopnika v teh postopkih,
če etažni lastniki odločijo o poslu rednega upravljanja.

20. 20. člen

Načrt vzdrževanja

20.1.Za zagotavljanje vzdrževanja večstanovanjske stavbe sprejemajo etažni lastniki načrt vzdrževanja za
časovno obdobje najmanj enega in največ peUh let, ki ga pripravi upravnik. Upravnik tudi pripravi načrt
vzdrževanja za vsak vhod posebej.

20.2.V načrtu vzdrževanja etažni lastniki določijo vzdrževalna dela, ki se bodo opravila in način zagotavljanja
denarnih sredstev z vplačili v rezervni sklad. Odločanje o načrtu vzdrževanja se šteje za posel rednega
opravljanja.

20.3.V načrtu vzdrževalnih del se določijo majhna popravila, ki jih lahko izvede upravnik sam, če je to
potrebno, ne da bi o tem sklepali etažni lastniki. V njem se določi tudi limit vrednosU teh popravil.

20.4.Če etažni lastniki ne sprejmejo načrta vzdrževanja, lahko katerikoli etažni lastnik predlaga, da
stanovanjska inšpekcija začasno določi etažnim lastnikom načrt vzdrževanja. Predlog lahko poda vsak
etažni lastnik.

21. 21. člen

Nepredvidena vzdrževalna dela

21.1.Etažni lastniki lahko odločajo tudi o izvedbi vzdrževalnih del, ki niso predvidena v načrtu vzdrževanja, če
gre za vzdrževalna dela, katerih namen je sanacija nepredvidene škode ali preprečitev mogočih škod, ki
bi poslabšala pogoje bivanja, bivanja za vse ali nekatere posamezne ali skupne dele ali posebne skupne
dele stavbe za nepredvidena vzdrževalna dela se štejejo tudi vzdrževalna dela, ki so določena z odločbo
sodišča ali inšpekcije.

21.2.O nepredvidenih vzdrževalnih delih odločajo etažni lastniki kot o poslih rednega vzdrževanja. Ob
soglasju nadzornega odbora upravnik lahko izvede tudi nepredvidena vzdrževalna dela.

21.3.Nepredvidena vzdrževalna dela se izvajajo iz sredstev rezervnega sklada, če to ni mogoče ker v

rezervnem skladu ni dovolj sredstev, se lahko za to uporabljajo sredstva, določena za izvedbo rednih
vzdrževalnih del, vendar samo v primeru, če vrednost teh del ne presega limita, določenega z veljavnim
načrtom vzdrževalnih del. Četudi ta sredstva ne zadostujejo za izvedbo nepredvidenih vzdrževalnih del,
je upravnik dolžan nadzornemu odboru predlagaU način za pridobitev dodatnih sredstev in pridobiU
njihovo soglasje za pridobitev sredstev.

21.4.Načini pridobitve dodatnih sredstev:

8/ 14
 - znesek vplačil v rezervni sklad se za določen čas poveča,
- plačilo dodatnih sredstev prek položnice lahko v več obrokih, na položnici pa mora biU jasna
postavka dodatno plačilo za nepredvidena vzdrževalna dela.

22. 22. člen

Posli, ki presegajo okvir rednega upravljanja

22.1.Posli, ki presegajo redno opravljanje skupnih delov in posebnih skupnih delov, so vsi posli, ki se na
podlagi zakona in te pogodbe ne štejejo za posle rednega upravljanja.

22.2. Za posle, ki presegajo okvir rednega upravljanja, se štejejo zlasU spremembe v razmerju med skupnimi
in posameznimi deli, posebne omejitve rabe skupnih delov, razen za vgrajevanje naprav za
premagovanje arhitektonskih omejitev, spreminjanje rabe skupnih delov in izboljšave, ki se ne štejejo
za vzdrževanje večstanovanjske stavbe.

22.3.O poslih, ki presegajo okvire rednega upravljanja, odločajo vsi etažni lastniki. Za vgraditev dvigal in
dvižnih ploščadi odločajo s 75 % soglasjem etažnih lastnikov v posameznem vhodu, kjer se dvigalo
bodisi dvižna ploščad vgrajuje.

22.4.O omejitvi rabe pripadajočega zemljišča tretjim osebam odločajo etažni lastniki z več kot 50 %
soglasjem vseh etažnih lastnikov.

NAČIN ODLOČANJA LASTNIKOV

23. 23. člen

Splošno

23.1.Za posle v zvezi z rednim upravljanjem stavbe, nepredvidenim vzdrževanjem ali drugih skupnih poslih je
potrebno soglasje etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico idealnih solastniških deležev. Za posle v
zvezi z rednim upravljanjem posebnih skupnih delov je potrebno več kot 50 % soglasje lastnikov
posebnega skupnega dela.

23.2.O skupnih poslih lahko etažni lastniki odločajo s podpisovanjem lisUne, na kateri je zapisan predlog
sklepov, ali na zboru lastnikov. Etažni lastnik za skupne posle lahko s pisnim pooblasUlom določi svojega
pooblaščenca. Pooblaščenec je dolžan osebno hraniU pisno pooblasUlo in ga po potrebi pokazaU.
Smiselno enako velja za posebne skupne dele.

23.3.Odločanje etažnih lastnikov o skupnih poslih poteka na način, da nadzorni odbor, upravnik ali etažni
lastniki, ki skupaj dosegajo najmanj eno peUno solastniških deležev, predlagajo sklepe in sklicujejo vse
etažne lastnike na glasovanje (zbor lastnikov) oziroma jim ponudijo sklepe v podpis (podpisna lisUna).

23.4.Pri posebnih skupnih delih lahko predlaga sklep ali ponudi sklep v podpis (podpisna lisUna) tudi samo
eden izmed lastnikov takega posebnega skupnega dela, v kolikor se vsebina sklepa nanaša zgolj na
posebni skupni del.

24. 24. člen

Glasovanje s podpisovanjem lis]ne

24.1.Pisno se glasuje tako, da se podpiše lisUna, na kateri se odloča za ali proU predlaganemu sklepu. Na
lisUni mora biU naveden predlog sklepov, obrazložitev sklepov, seznam etažnih lastnikov, datum
podpisa lisUne ter navedena večina, potrebna za njihov sprejem.

24.2.Etažni lastniki o predlogu sklepa glasujejo tako, da podpišejo lisUno ob svojem imenu in pri tem
navedejo datum podpisa.

24.3.O sklepanju s pisnim odločanjem se po koncu sklepanja sestavi zapisnik oziroma poročilo, s katerim se
ugotovi, ali je bil predlagani sklep sprejet ali ne. Za ta zapisnik oziroma poročilo se smiselno uporabljajo

9/ 14
 določbe v zapisniku zbora lastnikov.

24.4.Če v roku treh mesecev od dneva, ko podpisno lisUno podpiše prvi etažni lastnik, ni doseženo zadostno
število glasov za sprejem predlaganega sklepa, se lahko skliče zbor lastnikov.

25. 25. člen

Zbor lastnikov

25.1.Zbor lastnikov je sestanek etažnih lastnikov, namenjen sprejemanju sklepov v zvezi s skupnimi posli, kot
je na primer upravljanje skupnih delov.

25.2.Zbor lastnikov je sestanek etažnih lastnikov, namenjen sprejemanju sklepov v zvezi s skupnimi posli, kot
na primer upravljanje skupnih delov.

25.3.Zbor lastnikov lahko skliče upravnik, nadzorni odbor ali lastniki posameznih delov, ki imajo skupaj
najmanj peUno glasov po idealnih solastniškh deležih.

25.4.Upravnik je dolžan sklicaU zbor lastnikov najmanj enkrat letno.

25.5.Zbor lastnikov se skliče s pisnim vabilom vsaj 14 dni pred zborom vabilo se pusU v poštni nabiralnik
vsakega etažnega lastnika in objavi na oglasni deski, ki je dostopna vsem etažnim lastnikom.

25.6.Vabilo za sklic zbora mora vsebovaU kraj in čas zbora, predviden dnevni red in predlog sklepov, o
katerih bo zbor predvidoma odločal.

25.7.Zbor se praviloma opravi v stavbi ali v drugem primernem prostoru v njeni neposredni bližini.

25.8.Zbor etažnih lastnikov praviloma vodi upravnik, lahko pa tudi etažni lastnik, ki ga z večino prisotnih
glasov določi zbor oziroma UsU, ki je zahteval sklic zbora.

25.9.Zbor etažnih lastnikov veljavno odloča, če na zboru sodeluje zadostno število etažnih lastnikov, ki se v
skladu s pogodbo zahteva za odločanje. Predlagani sklep je na zboru lastnikov sprejet, če zanj glasuje
večina, predpisano z zakonom ali s to pogodbo.

25.10.Če zaradi premajhnega števila glasov predlagani sklep ni sprejet, lahko večina prisotnih etažnih
lastnikov po idealnih deležih sprejme sklep, da se v roku 14 dni skliče ponovljeno zasedanje zbora.
Pisno vabilo mora vsebovaU opozorilo o načinu glasovanja oziroma na ponovljeni seji zbor lastnikov o
predlaganem sklepu, ki se nanaša na redno upravljanje skupnih delov stavbe, lahko odloči z večino
glasov prisotnih etažnih lastnikov po idealnih deležih.

25.11.Veljavno sprejeU sklepi zbora lastnikov obvezujejo vse etažne lastnike, ne glede na to, ali so se
udeležili zbora in ne glede na to, kako so na zboru glasovali.

25.12.O vsakem zboru se vodi zapisnik, ki ga sestavi upravnik oziroma sklicatelj zbora, podpisaU pa ga
morata dva etažna lastnika, ki ju določi zbor lastnikov z večino glasov prisotnih lastnikov po idealnih
solastniških deležih.

Zapisnik mora vsebovaU najmanj podatke o kraju in času zbora etažnih lastnikov, seznam navzočih s
podpisi, predloge sklepov, o katerih se je glasovalo, in rezultate glasovanja.

25.13.Podpisani zapisnik zbora z lastnikom mora hraniU upravnik skupaj s to pogodbo upravnik mora kopijo
zapisnika vročiU vsakemu etažnemu lastniku na način, kot se opravi sklic zbora lastnikov, ki ga objavi na
oglasni deski. Zapisnik je treba objaviU najkasneje 10 dni po zboru lastnikov.

25.14.Določbe tega člena se smiselno uporabljajo tudi za posebne skupne dele, pri čemer lahko tak
sestanek, ki je podoben zboru lastnikov, skliče tudi samo en izmed lastnikov posebnega skupnega dela.
Vabilo je lahko poslano preko elektronske pošte, v kolikor vsi lastniki posebnega skupnega dela tovrstno

10/ 14
 komunikacijo uporabljajo, v nasprotnem primeru pa s pisnim vabilom vsaj 5 dni pred sestankom na
oglasni deski.

26. 26. člen

Nadzorni odbor

26.1. Etažni lastniki imenujejo nadzorni odbor.

26.2.Nadzorni odbor ima naslednje pristojnosU:

- nadzoruje delo upravnika na podlagi pogodbe o opravljanju upravniških storitev,

- daje mnenje upravniku,

- skupaj z upravnikom obravnava vse zadeve, pomembne za upravljanje stavbe,

- predlaga in obravnava predloge sklepov zbora lastnikov oziroma predloge, o katerih se glasuje s
podpisovanjem lisUne,

- nadzoruje izvajanje te pogodbe in sprejeUh sklepov o upravljanju stavbe,

- opravlja druge naloge, za katerega so ga zadolžili lastniki posameznih delov z veljavno sprejeUmi
sklepi.

26.3. Nadzorni odbor ima najmanj pet članov oziroma najmanj enega člana za vsak vhod (hišno številko).
Vsak vhod mora imeU člana v nadzornem odboru.

26.4.Člani nadzornega odbora se izvolijo na zboru lastnikov ali s podpisovanjem lisUne.

26.5.Člani nadzornega odbora se izvolijo za dobo peUh let in so lahko ponovno izvoljeni.

26.6.Članu nadzornega odbora preneha funkcija, če huje krši svoje pristojnosU, če mu mandat prekličejo
etažni lastniki ali če sam odstopi s funkcije.

26.7.Član nadzornega odbora je lahko lastnik posameznega dela bodisi njegov družinski član, če ga lastnik za
to posebej pooblasU.

26.8.Nadzorni odbor izmed svojih članov izvoli predsednika, ki sklicuje in vodi delo nadzornega odbora.

26.9.Nadzorni odbor odloča o vseh zadevah iz svoje pristojnosU z večino glasov njegovih članov.

27. 27. člen

Hišni red

27.1.Etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev, lahko sprejmejo hišni red, s katerim
določijo temeljna pravila sosedskega sožitja v stavbi.

28. 28. člen

Rezervni sklad

28.1.Za namene zagotavljanja zadostnih sredstev za vzdrževanje skupnih delov stavbe se oblikuje rezervni
sklad.

28.2.Sredstva rezervnega sklada so skupno premoženje etažnih lastnikov.

28.3.Sredstva vodi upravnik, ki mora zagotoviU, da se vsa vplačila etažnih lastnikov v rezervni sklad vodijo na
posebnem transakcijskem računu.

28.4.Stavba ima oblikovanih šest rezervnih skladov, enega za stavbo kot celoto ter vsakega za posamezni

11/ 14
 vhod (hišno številko).

28.5.Sredstva rezervnega sklada se lahko porabijo samo za izvedbo vzdrževalnih del, predvidenih v
sprejetem načrtu vzdrževanja, ter nepredvidenih ali nujnih vzdrževalnih del oziroma del, ki so jih v
skladu s to pogodbo odobrili etažni lastniki ter za odplačevanje v te namene najeUh posojil. Ker je
oblikovanih več rezervnih skladov, se mora temu primerno pripraviU tudi načrte vzdrževanja, in sicer
tako, da se pripravi načrt vzdrževanja za stavbo kot celoto, o čemer odločajo vsi etažni lastniki. Ob tem
se pripravijo načrU vzdrževanja za vsak posamezni vhod (ki predstavljajo posebne skupne dele), pri
čemer o načrtu vzdrževanja glasujejo etažni lastniki posameznega vhoda in skupaj z načrtom
vzdrževanja določijo tudi višino prispevka v rezervni sklad, če zbrana sredstva ne zadostujejo za
realizacijo načrta vzdrževanja.

28.6.Vsak etažni lastnik mora prispevaU v obvezni rezervni sklad, vsaj najnižjo vrednost prispevka,
določenega s podzakonskimi predpisi iz 119. člena SPZ.

28.7.Če načrt vzdrževanja zahteva bistveno večja sredstva, kot znaša vrednost sredstev, zbranih v rezervnem
skladu oziroma bodočih sredstev v njem, se za določen čas znesek vplačil lahko poveča s soglasjem
solastnikov, ki imajo več kot polovico idealnih solastniških deležev in so dolžni plačevaU v rezervni
sklad.

28.8.Vplačila v rezervni sklad zapadejo v plačilo mesečno skupaj z drugimi obveznostmi posameznih
lastnikov. Etažni lastnik v nobenem primeru nima pravice zahtevaU vplačanih sredstev v rezervni sklad.

ZAVAROVANJE STAVBE KOT CELOTE

29. 29. člen

Zavarovanje stavbe

29.1. Skupni deli stavbe morajo biU zavarovani pred običajnimi riziki, še zlasU za odgovornost za škodo zaradi
civilnopravnih odškodninskih zahtevkov, ki jih uveljavljajo tretje osebe zoper etažne lastnike ali etažni
lastniki zoper etažne lastnike zaradi nenadnega presenetljivega dogodka (nesreče), ki izvira iz lastništva
stavbe in zemljišča skladno s splošnimi pogoji za zavarovanje odgovornosU.

29.2.Zavarovanje skupnih delov stavbe se šteje za posel rednega upravljanja. Etažni lastniki za izbiro
zavarovalne hiše pooblaščajo upravnika, ki zavarovalno hišo izbere ob soglasju nadzornega odbora.

29.3.Etažni lastniki morajo zavarovaU skupne dele za nevarnosU, ki izvirajo iz požara, strele in eksplozije, iz
hišne in zemljiške posesU.

29.4.Etažni lastniki lahko sprejmejo sklep o dodatnem premoženjskem zavarovanju skupnih delih stavbe
(strojelomno zavarovanje, potresno zavarovanje in tako dalje).

29.5.Etažni lastniki lahko sprejmejo sklep o obsegu zavarovanja skupnih delov stavbe, če presega osnovno
kritje iz splošnih pogojev. Če obseg zavarovanja ni določen, se šteje, da naj se sklene zavarovanje pred
običajnimi riziki.

29.6.O morebitnem dodatnem zavarovanju odločajo etažni lastniki kot o poslih rednega upravljanja.

29.7.Etažni lastniki lahko samostojno zavarujejo svoj posamezni del.

UPRAVNIK STAVBE

30. 30. člen

Imenovanje upravnika

30.1.Za zagotovitev stalnega in nemotenega upravljanja se imenuje upravnik.

12/ 14
30.2.Upravnik je lahko podjetnik posameznik ali pravna oseba, ki opravlja izvajanje upravniških storitev kot
svojo gospodarsko dejavnost.

30.3.Upravnik se imenuje na zboru lastnikov ali s podpisovanjem lisUne. Za sklenitev pogodbe o opravljanju
upravniških storitev z upravnikom je na podlagi sprejete odločitve o izbiri pooblaščen predsednik
nadzornega odbora, ki sklene pogodbo v imenu in na račun vseh etažnih lastnikov zastopanje etažnih
lastnikov.

30.4.Upravnik stavbe je pooblaščenec etažnih lastnikov, ki zastopa etažne lastnike v poslih, ki se nanašajo na
upravljanje stavbe in ki skrbi, da se izvršujejo pravice in obveznosU iz sklenjenih poslov skladno z
določili pogodbe o upravljanju, te pogodbe in veljavne zakonodaje.

30.5.Vsi posli, ki jih upravnik sklepa pri opravljanju svojih nalog, se sklepajo v imenu in na račun etažnih
lastnikov.

30.6.Etažni lastniki na upravnika prenašajo vsa pooblasUla, ki jih določa zakon in ta pogodba.

31. 31. člen

Elemen] za sklenitev pogodbe o upravljanju

31.1.Pri sklenitvi pogodbe o upravljanju je treba zagotoviU, da se upravnika zaveže:

- opravljaU vse naloge s skrbnostjo dobrega upravnika in upoštevaU interese, zakonite interese lastnikov
posameznih delov,
- zagotoviU izvrševanje zakona, te pogodbe in vseh sklepov, ki jih veljavno sprejmejo lastniki posameznih
delov, vsaj enkrat letno poročaU zboru lastnikov o svojem delu,
- tekoče in brez odlašanja obveščaU nadzorni odbor o vseh zadevah, pomembnih za upravljanje s stavbo,
- redno in tekoče pripravljaU obračune vseh stroškov in vsakemu etažnemu lastniku na njegovo zahtevo
pojasniU izračun stroškov, ki jih je dolžan poravnaU,
- vložiU tožbe na plačilo stroškov proU etažnim lastnikom, ki svojih obveznosU plačila ne poravnajo,
- pred sklenitvijo pogodb s tretjimi osebami zbraU vsaj tri ponudbe za izvedbo del, pri tem lahko dodatne
ponudbe za izvedbo del pridobijo tudi člani nadzornega odbora. Upravnik sklene pogodbo s
ponudnikom, ki ga izbere nadzorni odbor,
- uveljavljaU vse zahtevke iz naslova jamstva za napake ali garancij proU izvajalcem del,
- hraniU vso dokumentacijo, pomembno za upravljanje stavbe.

32. 32. člen

Trajanje pogodbe o upravljanju

32.1.Pogodba o upravljanju se lahko sklene za nedoločen čas z določilom o odpovednem roku največ treh
mesecev. Odpovedni rok se lahko sporazumno z nadzornim odborom in upravnikom skrajša.

32.2.Nadzorni odbor mora na podlagi sprejetega sklepa o razrešitvi upravnika odstopiU od pogodbe o
opravljanju upravniških storitev.

33. 33. člen

Veljavnost pogodbe

33.1.Ta pogodba stopi v veljavo, ko jo podpiše 75 % etažnih lastnikov, določila, ki se nanašajo na način
delitve stroškov in oblikovanje rezervnih skladov pa, ko jo podpišejo vsi etažni lastniki.

33.2.Pogodba nadomešča vse do sedaj sklenjene pravne akte oziroma medsebojne pogodbe za ureditev
razmerij, povezanih z etažno lastnino.

33.3.Pogodba nima določenega časa trajanja in je tudi ni mogoče enostransko odpovedaU.

33.4.Ta pogodba velja skupaj z vsemi veljavno sprejeUmi sklepi glede upravljanja stavbe tudi za vse pravne

13/ 14
 naslednike etažnega lastnika, ne glede na to in na kakšen način je novi lastnik pridobil lastninsko
pravico.

33.5.Vsak etažni lastnik lahko kadarkoli zahteva, da se na novo odprejo pogajanja o spremembi te pogodbe.

33.6.Spremembe in dopolnitve te pogodbe so veljavne le, če so sklenjene v pisni obliki in s soglasjem 75 %

etažnih lastnikov, vendar s 100 % soglasjem etažnih lastnikov, kadar gre za spremembe namembnosU,
spremembo delitve stroškov, bodisi odsvojitve in obremenitve skupnih prostorov.

33.7.Pogodba je sestavljena v šesUh enakih izvodih, ki se štejejo za original. En original se hrani pri
upravniku, pet izvodov se hrani pri nadzornem odboru stavbe.

33.8.Vsak lastnik posameznega dela prejme fotokopijo te pogodbe skupaj z vsemi prilogami.

34. 34. člen

Reševanje sporov

Za reševanje sporov iz te pogodbe je pristojno sodišče v Ljubljani.

V Ljubljani, ________________________________________2023

PRILOGE:

1.) Seznam s podpisi lastnikov posameznih delov

2.) Seznam posameznih delov z idealnimi solastniškimi deleži

3.) Seznam skupnih in posebnih skupnih prostorov

4.) Hišni red

5.) Način delitve stroškov

14/ 14