Upravljanje v večs-

tanovanjskih stavbah
Upravljanje večstanovanjske stavbe zajema spreje-
manje in izvrševanje odločitev ter nastopanje v
pravnem prometu in v postopkih pred pristojnimi or-
gani z namenom obratovanja, vzdrževanja in
ohranjanja bistvenih lastnosti večstanovanjske
stavbe.

KAZALO
•
Odločanje etažnih lastnikov
•
Izbira upravnika
•
Pogodba o opravljanju upravniških storitev
•
Razrešitev upravnika
•
Skupnost lastnikov in upravnik
•
Zbor lastnikov
•
Ponovljeni zbor
•
Odločanje s podpisovanjem listine
•
Elektronsko glasovanje
 •
Nadzorni odbor
•
Hišni red
•
Rezervni sklad
•
Zavarovanje stavbe
•
Delitev stroškov v večstanovanjski stavbi
•
Obratovalni stroški za prazno ali neuporabno stanovanje
•
Sporočanje podatkov o številu uporabnikov
•
Stroški za psa v stanovanju
•
Daljše odsotnosti posameznih uporabnikov stanovanja
•
Inšpekcijski nadzor
•
Zakonodaja s področja upravljanja v večstanovanjskih
stavbah

Odločanje etažnih lastnikov

Etažni lastniki lahko odločajo na zboru lastnikov na ponovl-
jenem zboru lastnikov ali s podpisovanjem listine. Odločitve
sprejemajo z več kot 50 %, več kot 75 % ali s 100 % soglasjem.
S soglasjem več kot 50 % po solastniških deležih etažni lastniki
odločajo o vseh poslih rednega upravljanja. To so predvsem:
obratovanje, vzdrževanje stavbe, določitev in razrešitev up-
ravnika, določitev in razrešitev nadzornega odbora, oddajanje
skupnih delov v najem, sklenitev in spreminjanje zavarovanja
večstanovanjske stavbe kot celote, sprejemanje načrta vzdrže-
vanja, odločanje o morebitnih povišanih vplačilih v rezervni
sklad, odločanje o vplačevanju dohodkov iz oddaje skupnih de-
lov večstanovanjske stavbe v rezervni sklad, sprejemanje
hišnega reda ter odločanje o skupnem uveljavljanju pravnega
varstva etažnih lastnikov v postopkih pred sodišči, upravnimi or-
gani in drugimi nosilci javnih pooblastil ter določitvijo zastopnika
v teh postopkih.
Več kot 75 % soglasje je potrebno za sklenitev in spreminjanje
pogodbe o medsebojnih razmerjih, za opravljanje dovoljene de-
javnosti v delu stanovanja (vključujoč soglasja etažnih lastnikov
vseh posameznih delov, katerih zidovi ali stropi mejijo s
stanovanjem), za izvedbo gradbenih del na skupnih delih večs-
tanovanjske stavbe, za katera je treba pridobiti gradbeno dovol-
jenje v skladu z zakonom, ki ureja graditev ter za določitev up-
ravnika v večstanovanjskih stavbah, kjer to po zakonu obvezno.
S soglasjem vseh se sprejemajo sporazum o določitvi ali spre-
membi solastniških deležev, sprememba razmerja med skupn-
imi in posameznimi deli, omejitve rabe posameznih delov (pre-
poved uporabe stanovanja v druge namene), omejitve rabe
skupnih delov (prepoved uporabe skupnih delov v druge
namene), sporazum o določitvi posebnih skupnih delov ter so-
lastniških deležev na posebnih skupnih delih, uporaba
stanovanja v druge namene ter sprememba namembnosti iz
stanovanja v poslovni prostor.

Izbira upravnika
V večstanovanjskih stavbah, kjer sta več kot dva etažna last-
nika in več kot osem posameznih delov, morajo etažni lastniki
izbrati upravnika. Upravnik je lahko pravna ali fizična oseba, ki
je registrirana za upravljanje z nepremičninami. V večstanovan-
jskih stavbah, kjer ustanovitev rezervnega sklada ni obvezna, je
lahko upravnik tudi eden od etažnih lastnikov te stavbe, ki ne
izpolnjuje pogojev iz prejšnjega stavka. Etažni lastniki v večs-
tanovanjski stavbi, kjer je upravnik obvezen, s soglasjem več
kot 50 % po solastniških deležih izberejo upravnika in z njim
sklenejo pogodbo o opravljanju upravniških storitev. Upravnik
se vpiše v register upravnikov pri upravni enoti.
Etažni lastniki lahko ob določitvi upravnika za sklenitev
pogodbe o opravljanju upravniških storitev pooblastijo enega ali
več etažnih lastnikov. V tem primeru se šteje pogodba za sklen-
jeno, ko jo podpišejo upravnik in vsi pooblaščenci za sklenitev
pogodbe.
Določitev upravnika ni obvezna, če ima nepremičnina največ
dva etažna lastnika in oziroma ali ne več kot osem posameznih
delov. Če želijo etažni lastniki kljub temu določiti upravnika, je
potrebno soglasje več kot 75 % etažnih lastnikov.
Ko je odločitev o upravniku sprejeta in je izbran konkreten up-
ravnik za večstanovanjsko stavbo z osmimi ali manj deli in
oziroma ali največ dvema etažnima lastnikoma, veljajo v zvezi z
upravljanjem stavbe vse zakonske določbe in pravila, kot sicer
veljajo za večstanovanjske stavbe, kjer je upravnik obvezen.
Upravnik mora izvajati sklepe etažnih lastnikov, skrbeti za
redno vzdrževanje in obratovanje skupnih delov, poskrbeti za
porazdelitev stroškov in izterjavo obveznosti, upravljati rezervni
sklad in skupni denar, zastopati etažne lastnike v poslih upravl-
janja, v imenu etažnih lastnikov vložiti izključitveno tožbo ter
tožbo za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažnega
lastnika. Poleg tega upravnik zastopa etažne lastnike pred up-
ravnimi organi v zadevah izdaje dovoljenj in soglasij v geodet-
skih postopkih v zvezi s stavbo, pripravi načrt vzdrževanja, ter-
minski načrt izvedbe in poskrbi za izvedbo načrta, poroča
etažnim lastnikom o svojem delu ter jim izstavi mesečne in
letne obračune, sprejema plačila etažnih lastnikov in plačuje ob-
veznosti iz sklenjenih pogodb s tretjimi osebami, pa tudi poda
letno poročilo o upravljanju objekta. Upravnik ima obveznosti, ki
izhajajo iz pogodbe o opravljanju upravniških storitev.
Pogodba o opravljanju upravniških
storitev
Pogodba o opravljanju upravniških storitev ureja razmerja med
etažnimi lastniki in upravnikom. Poleg zakonskih pooblastil se
lahko v pogodbi določi še druge pravice in obveznosti. Sklen-
jena je, ko jo podpiše upravnik in toliko etažnih lastnikov, da nji-
hovi solastniški deleži obsegajo več kot 50 % celotne solast-
nine.
Pogodbo z upravnikom lahko sklene tudi eden ali več etažnih
lastnikov, če mu ali jim takšno pooblastilo podelijo preostali
etažni lastniki.
Čas trajanja pogodbe prosto določita obe pogodbeni stranki
(pogodba se lahko sklepa za določen ali nedoločen čas).
Pri prvi investitorjevi določitvi upravnika v skladu z zakonom, ki
ureja varstvo kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, se
pogodba o opravljanju upravniških storitev sklene za tri leta od
dneva izdaje uporabnega dovoljenja.

Razrešitev upravnika
Sklep o odstopu od pogodbe o opravljanju upravniških storitev
sprejmejo etažni lastniki na enak način, kot je določen za izbiro
upravnika.
Etažni lastniki lahko kadar koli odstopijo od pogodbe o opravl-
janju upravniških storitev, odpovedni rok je najmanj tri mesece.
Z večino po solastniških deležih (potrebnih več kot 50 %) lahko
etažni lastniki sprejmejo sklep o odpovedi pogodbe o opravl-
janju upravniških storitev. Sklep se lahko sprejme s podpiso-
vanjem listine ali na zboru etažnih lastnikov.
Odpoved in sklep o odpovedi pogodbe ali njegovo kopijo up-
ravniku vroči eden od lastnikov, ki ga pooblastijo preostali last-
niki, priporočeno s povratnico. Trenutek vročitve je pomemben,
saj začne takrat teči odpovedni rok. Kot dokazilo za pravilno po-
dano odpoved služi sklep o odpovedi pogodbe in povratnica, ki
dokazuje njegovo vročitev.
Tudi na ponovljenem zboru je za razrešitev upravnika potrebno
soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških
deležev. Če na ponovljenem zboru ni prisotno toliko etažnih
lastnikov, da njihovi solastniški deleži skupaj sestavljajo več kot
polovico solastniških deležev, se lahko večina prisotnih etažnih
lastnikov odloči le, da se začne postopek odpovedi pogodbe
upravniku. Sam sklep o odpovedi pogodbe o opravljanju up-
ravniških storitev pa je veljaven le, če ga podpiše večina
etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže (potrebnih
je več kot 50 %).

Skupnost lastnikov in upravnik

Etažni lastniki lahko s 100 % soglasjem sprejmejo sklep, da za
upravljanje z večstanovanjsko stavbo ustanovijo skupnost last-
nikov kot pravno osebo.
Skupaj s sklepom o ustanovitvi skupnosti lastnikov morajo
etažni lastniki sprejeti tudi statut. Skupnost lastnikov se vpiše v
sodni register.
Skupnost lastnikov je lahko upravnik le na naslovu stavbe, na
katero se odločitev nanaša. Člani skupnosti lastnikov so
vsakokratni etažni lastniki; predsednik skupnosti lastnikov
sklepa vse posle v imenu in za račun skupnosti lastnikov.
Za obveznosti skupnosti lastnikov do tretjih oseb so vsi člani
solidarno odgovorni.

Zbor lastnikov
Zbor lastnikov lahko skliče upravnik, nadzorni odbor ali etažni
lastniki, katerih solastniški deleži sestavljajo skupaj več kot eno
petino. Zbor lastnikov se skliče vsaj 14 dni pred zborom, in sicer
s pisnim vabilom. Vabilo mora vsebovati dan in uro zbora,
predviden dnevni red in predlog sklepov, o katerih bo zbor od-
ločal.
Zbor lastnikov praviloma vodi upravnik ali eden od etažnih last-
nikov, ki ga z večino prisotnih določi zbor oziroma tisti, ki je za-
hteval sklic zbora.
Upravnik mora najpozneje v 30 dneh po vsakem zboru sestaviti
zapisnik, ki je potrjen, ko ga podpišeta etažna lastnika, ki ju
določijo prisotni na zboru. V zapisniku morajo biti podatki o
kraju in času zbora, seznam navzočih etažnih lastnikov s pod-
pisi, predlogi sklepov, ki so bili obravnavani, in rezultati glaso-
vanja.

Ponovljeni zbor
Etažni lastniki na ponovljenem zboru lastnikov lahko odločajo le
o poslih rednega upravljanja. Odločitev je sprejeta, če zanjo
glasuje več kot polovica prisotnih etažnih lastnikov (po solast-
niških deležih). Vabilo za sklic ponovljenega zbora mora vsebo-
vati vse sestavine, ki so nujne tudi v vabilu za redni zbor, poleg
tega pa mora biti v vabilu za sklic ponovljenega zbora nave-
deno opozorilo, da bo zbor odločal z večino prisotnih po solast-
niških deležih.

Odločanje s podpisovanjem listine

Etažni lastniki lahko odločajo tudi s podpisovanjem listine. V
tem primeru gre za pisno glasovanje, pri čemer s podpisom lis-
tine odločajo za ali proti predlaganemu sklepu. Na listini morajo
biti navedeni predlog sklepov, obrazložitev sklepov, ime in pri-
imek lastnika ter datum podpisa listine, ob tem pa še podatek,
kakšna večina je potrebna za njihov sprejem. Kadar se odloča s
podpisovanjem listine, je predlog sprejet, če ga v roku, ki ne
sme biti daljši od treh mesecev od dneva objave predlaganega
sklepa na oglasni deski ali na mestu, dostopnem vsem etažnim
lastnikom, podpiše potrebno število etažnih lastnikov glede na
njihove solastniške deleže. . Če s pisnim glasovanjem odločitev
ni bila sprejeta, ker ni glasovalo zadostno število etažnih last-
nikov, lahko upravnik skliče zbor lastnikov.
S podpisovanjem listine se lahko odloča na dva načina: ali en
izvod listine prejmejo v podpis vsi lastniki ali pa vsak lastnik pre-
jme v podpis svoj izvod listine.
Postopek odločanja s podpisovanjem listine lahko vodi up-
ravnik, nadzorni odbor, ali eden ali več lastnikov.
Vodja postopka pisnega glasovanja skupaj z upravnikom ugo-
tovi rezultat glasovanja, ki ga upravnik objavi na oglasni deski
ali na mestu, dostopnem vsem etažnim lastnikom, in ga pošlje
etažnim lastnikom posameznih delov, ki so oddani v najem.
Rezultat glasovanja vsebuje besedilo sklepa in seštevek solast-
niških deležev, s katerimi je bil posamezni sklep sprejet ali za-
vrnjen.
V stavbah, kjer upravnik ni imenovan, objavi rezultat glasovanja
tisti, ki je postopek vodil.

Elektronsko glasovanje
Pri odločanju z elektronskim glasovanjem se smiselno uporabl-
jajo pravila, ki veljajo za odločanje s podpisovanjem listine, pri
čemer se predlogi sklepa ob začetku odločanja z elektronskim
glasovanjem objavijo na oglasni deski večstanovanjske stavbe
ali na mestu, dostopnem vsem etažnim lastnikom. Kadar se od-
loča z elektronskim glasovanjem, morajo biti omogočene pre-
veritev identifikacije (istovetnosti) etažnega lastnika ter
sledljivost in varnost glasovanja. Odločanje s podpisovanjem
listine in elektronsko glasovanje se lahko dopolnjujeta.

Nadzorni odbor
Etažni lastniki se sami odločijo za morebitno imenovanje nad-
zornega odbora. Za imenovanje zadošča soglasje etažnih last-
nikov, ki imajo skupaj več kot 50 % solastniških deležev. Etažni
lastniki s sklepom imenujejo in razrešijo člane nadzornega odb-
ora ter določijo čas trajanja njihovega mandata.
Praviloma ima nadzorni odbor tri člane, izmed katerih se
imenuje predsednika. Etažni lastniki se lahko odločijo tudi za
drugačno številčno sestavo nadzornega odbora.
Nadzorni odbor nadzira delo upravnika, določeno v pogodbi o
opravljanju upravniških storitev, pripravlja predloge sklepov, o
katerih se glasuje s podpisovanjem listine, in daje pobude up-
ravniku.

Hišni red
Sprejetje hišnega reda ni obvezno, je pa priporočljivo. Hišni red
se sprejme s soglasjem etažnih lastnikov, katerih solastniški
deleži skupno presegajo 50 % lastništva stavbe.
V hišnem redu etažni lastniki določijo temeljna pravila
sosedskega sožitja, kot na primer:
• čas hišnega miru,
• pravila uporabe skupnih delov stavbe (način dostopnosti,
način uporabe),
• pogoje, pod katerimi se dovoljuje bivanje domačih živali
(nošenje nagobčnikov, vodenje na povodcih),
• druga pravila ravnanj,
• določitev grobih kršitev, ki so podlaga za vložitev
izključitvene tožbe,
• način ugotavljanja in odprave kršitev hišnega reda.

Rezervni sklad
V večstanovanjskih stavbah z več kot dvema etažnima last-
nikoma in več kot osmimi posameznimi deli je ustanovitev rez-
ervnega sklada obvezna.
Sredstva rezervnega sklada vodi upravnik večstanovanjske
stavbe na fiduciarnem računu, ločeno za vsako večstanovan-
jsko stavbo posebej. Etažni lastniki se lahko odločijo, da se
sredstva rezervnega sklada zbirajo na enotnem fiduciarnem
računu upravnika, odprtem za zbiranje sredstev rezervnega
sklada več večstanovanjskih stavb. V tem primeru upravnik za
sredstva rezervnega sklada vodi knjigovodsko ločeno evidenco
za vsako večstanovanjsko stavbo posebej.
Etažni lastniki lahko sklenejo, da upravnik izplačila iz rez-
ervnega sklada izvaja le ob potrditvi enega izmed etažnih last-
nikov. Poleg izbranega etažnega lastnika lahko izmed etažnih
lastnikov določijo tudi njegovega namestnika. Etažnega lastnika
in namestnika določijo s sklepom. Veljavno sprejeti sklep up-
ravnik v 15 dneh predloži banki, pri kateri je odprt fiduciarni
račun za sredstva rezervnega sklada večstanovanjske stavbe.
Z denarnimi sredstvi rezervnega sklada gospodari upravnik.
Upravnik lahko sredstva rezervnega sklada naloži v depozite pri
banki, ki ima v skladu s predpisi o bančništvu dovoljenje za
sprejemanje depozitov na območju Republike Slovenije, v
nakup obveznic države ali vrednostne papirje centralne banke.
O tem kam upravnik naloži sredstva rezervnega sklada se
lahko upravnik posvetuje tudi z etažnimi lastniki.
Sredstva rezervnega sklada so namenska, skladno z zakonom
se smejo porabiti za poravnavo stroškov vzdrževanja, ki so
predvideni v načrtu vzdrževanja, poravnavo stroškov, vezanih
na učinkovitejšo rabo energije, plačilo izboljšav, nujnih vzdrže-
valnih del, za odplačevanje v te namene najetih posojil in za za-
laganje stroškov izterjave plačil v rezervni sklad.
Premoženje rezervnega sklada je skupno premoženje vseh
etažnih lastnikov, zato ni mogoče, niti ob prodaji stanovanja, za-
htevati vračila vplačanih zneskov.
Premoženje rezervnega sklada ni del upravnikove stečajne
mase in vanj ne morejo poseči upravnikovi upniki v izvršilnem
postopku, kar izrecno določa Zakon.
Minimalno višino vplačil v rezervni sklad določa Pravilnik o mer-
ilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in
najnižji vrednosti prispevka.
Tako zaradi zakonske določbe, ki opredeljuje vsa vplačana
sredstva v rezervni sklad kot skupno premoženje etažnih last-
nikov, kot tudi zaradi dejstva, da se za potrebe vzdrževanja
večstanovanjske stavbe zagotavljajo posojilna sredstva vsem
etažnim lastnikom, četudi jih nekateri ne potrebujejo, je za od-
ločitev o najemu kredita v breme rezervnega sklada potrebno
soglasje vseh etažnih lastnikov.

Zavarovanje stavbe
Skladno s Stanovanjskim zakonom sklepanje in spreminjanje
zavarovanja večstanovanjske stavbe kot celote ter razpolaganje
z zavarovalno polico spada med posle rednega upravljanja, za
katere je potrebno soglasje etažnih lastnikov, ki imajo več kot
polovico solastniških deležev.
Odločitev o sklenitvi zavarovanja večstanovanjske stavbe kot
celote zavezuje vse etažne lastnike.

Delitev stroškov v večstanovanjski

stavbi
Vsi stroški upravljanja, razen obratovalnih stroškov, bremenijo
etažne lastnike v skladu z njihovim solastniškim deležem, razen
če se s pogodbo o medsebojnih razmerjih niso dogovorili dru-
gače, kot to določa Stanovanjski zakon. 
Obratovalni stroški se delijo po treh merilih, in sicer po površini,
številu enot in številu uporabnikov. Natančnejša razdelitev
posameznih obratovalnih stroškov po predpisanih merilih je
določena v Pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb.
Pri najemnih stanovanjih je dolžnik vseh terjatev iz naslova
obratovanja večstanovanjske stavbe najemnik, razen če na-
jemna pogodba določa drugače, dolžnik vseh preostalih terjatev
pa etažni lastnik.

Obratovalni stroški za prazno ali ne-

uporabno stanovanje
V primeru, ko je stanovanje prazno ali neuporabno, lastnik
plača vse obratovalne stroške, pri čemer se stroški, ki se delijo
po številu oseb, obračunajo le za eno osebo.
Pri tem ni pomembno, zakaj je stanovanje prazno, lahko ga
lastnik ne uspe oddati v najem, ga uporablja kot drugotno
stanovanje ali vikend, ga ima kot svojo naložbo, je v izvajanju
celovite prenove ali pa je neuporabno zaradi dotrajanosti.

Sporočanje podatkov o številu

uporabnikov
Etažni lastniki morajo sporočiti upravniku podatke o številu
uporabnikov enote na obrazcu, ki je priložen Pravilniku o up-
ravljanju večstanovanjskih stavb. Ta hkrati določa, da upravnik
na podlagi izpolnjenih obrazcev sestavi seznam posameznih
enot s številom uporabnikov in brez navedb osebnih podatkov.
Uporabnik, ki prebiva v stavbi, lahko pisno opozori upravnika o
večjem številu uporabnikov določene posamezne enote, kot jih
je lastnik ali najemnik te enote sporočil. Upravnik nato v pisnem
opozorilu navedenega lastnika ali najemnika pozove k pojas-
nitvi in tako ugotovi dejansko stanje. 
Omenjena določba je posledica okoliščin, ko je bilo v
posamezni enoti nastanjenih več uporabnikov, kot je bilo znano
lastniku ali sporočeno upravniku. Zaradi tega so preostali
uporabniki večstanovanjske stavbe plačevali nesorazmerno
višje zneske posameznih obratovalnih stroškov.
Stroški za psa v stanovanju
Lastnike psov se bremeni samo s stroški čiščenja skupnih pros-
torov, kot so hodniki, dvigala, stopnišča, in sicer za vsakega
psa v višini polovice stroška za enega uporabnika, kot določa
Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb. Za druge hišne
ljubljenčke stroški niso predvideni.
Daljše odsotnosti posameznih
uporabnikov stanovanja
Pri delitvi obratovalnih stroškov, ki se delijo na število uporab-
nikov posamezne enote, se upošteva načelo, da teh stroškov
ne plačujejo tisti uporabniki, ki imajo v določenem stanovanju
stalno ali začasno prebivališče, vendar so zaradi različnih
okoliščin dalj časa odsotni. Odsotnost mora biti dokazljiva z
uradnimi listinami, in sicer z listino, ki jo izda ustrezna pravna
oseba.
Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb navaja značilne
okoliščine, ko se lahko upošteva manjše število uporabnikov
zaradi daljše odsotnosti, v praksi pa se kažejo še primeri odsot-
nosti zaradi: 
• šolskih ali študijskih obveznosti, predloži se potrdilo izo-
braževalnih organizacij o napotitvi študenta v drugo državo
ali oddaljen kraj; dijaki in študentje, ki se šolajo zunaj kraja
stalnega prebivališča, priložijo potrdilo o šolanju in potrdilo
o začasnem prebivanju, na primer v dijaškem ali štu-
dentskem domu, pri zasebniku,
• redne zaposlitve v drugem kraju, pri čemer uporabnik
uporablja stanovanja le čez vikend, podobno kot pri štu-
dentih, predloži se potrdilo delodajalca,
• opravljanja službenih obveznosti, predloži se potrdilo delo-
dajalca o napotitvi delavca v drug, oddaljen kraj, drugo
državo,
 • zdravljenja v bolnišnici ali toplicah z napotitvijo zdravnika,
predloži se potrdilo zdravnika in potrdilo ustanove, ki je
zdravljenje ali rehabilitacijo izvajala,
• začasnega ali trajnega odhoda v dom za starejše, predloži
se potrdilo ustanove,
• prestajanja zaporne kazni, predloži se potrdilo ustanove.
Za spremembo števila uporabnikov posamezne enote ni
mogoče šteti več kot 15-dnevne odsotnosti uporabnika, če je ta
nastala zaradi:
• preživljanja dopusta zunaj kraja bivanja – letni dopusti, po-
tovanja, toplice,
• odsotnosti zaradi lastne odločitve – bivanje pri sorodnikih,
prijateljih, na vikendu, 
• odsotnosti od doma zaradi vsebine dela – razna terenska
dela, avtoprevozništvo.

Inšpekcijski nadzor
Inšpekcijski nadzor nad uresničevanjem javnega interesa na
stanovanjskem področju izvajajo inšpektorji stanovanjske in-
špekcije.
Nadzor nad izbranim upravnikom izvajajo etažni lastniki, ki
lahko imenujejo tudi nadzorni odbor. Ena glavnih nalog nad-
zornega odbora je prav nadzor nad delom upravnika, ki izhaja
iz pogodbe o opravljanju upravniških storitev. Če upravnik krši
določila pogodbe o opravljanju upravniških storitev ali določila
zakona, lahko etažni lastniki odstopijo od pogodbe in izberejo
novega upravnika. Če menijo, da jih je upravnik s svojim delom
oškodoval, lahko sprožijo tudi odškodninsko tožbo.

Zakonodaja s področja upravljanja

v večstanovanjskih stavbah
• Stanovanjski zakon (SZ-1)
• Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb
• Navodilo o izdelavi poročila o upravnikovem delu
• Pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih
stavb in stanovanj
• Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega
lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka
• Stvarnopravni zakonik (SPZ)